江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2013-012
江苏中南建设集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监
会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
电话 0513-82738286 0513-82738286
传真 0513-82738796 0513-82738796
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn huandaowu@yahoo.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 13,034,564,226.07 12,302,839,567.97 5.95% 9,137,512,544.84
归属于上市公司股东的净利润（元） 1,032,157,935.59 932,283,286.37 10.71% 741,151,861.83
归属于上市公司股东的扣除非经常
1,015,582,543.23 940,744,644.36 7.96% 743,571,381.89
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -277,819,117.37 -2,710,971,201.89 89.75% -2,295,197,998.89
基本每股收益（元/股） 0.88 0.8 10% 0.63
稀释每股收益（元/股） 0.88 0.8 10% 0.63
加权平均净资产收益率（%） 17.35% 15.33% 2.02% 17.46%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 47,838,182,667.86 33,567,947,663.42 42.51% 24,135,910,851.19
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,473,554,549.81 5,433,636,077.97 19.14% 4,615,437,823.29
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 17,987 27,274
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
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中南城市建设 境内非国有法
72.63% 848,245,184 135,000,000 质押 824,145,561
投资有限公司 人
中国工商银行
－易方达价值 境内非国有法
2.28% 26,598,695
成长混合型证 人
券投资基金
中国工商银行
－汇添富均衡 境内非国有法
1.9% 22,239,539
增长股票型证 人
券投资基金
中国农业银行
－景顺长城能 境内非国有法
1% 11,700,000
源基建股票型 人
证券投资基金
中国建设银行
－华夏盛世精 境内非国有法
0.94% 10,952,151
选股票型证券 人
投资基金
交通银行－农
银汇理行业成 境内非国有法
0.69% 8,092,767
长股票型证券 人
投资基金
中国工商银行
－国投瑞银核 境内非国有法
0.68% 7,920,545
心企业股票型 人
证券投资基金
中国工商银行-
汇添富价值精 境内非国有法
0.58% 6,799,919
选股票型证券 人
投资基金
中国农业银行
－汇添富社会 境内非国有法
0.52% 6,038,496
责任股票型证 人
券投资基金
新华人寿保险
股份有限公司
－分红－个人 境内非国有法
0.52% 6,015,875
分红 人
-018L-FH002
深
中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金、中国工商银行-汇添富价值精选股票
上述股东关联关系或一致行动
型证券投资基金、中国农业银行－汇添富社会责任股票型证券投资基金同为汇添富基金管
的说明
理公司。其余股东本公司未知其关联关系，也未知是否属于一致行动人。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
一、2012年市场回顾
2012年是政府换届前的最后一年，无论对于整个中国经济而言，还是对于房地产行业而言，都有着重大意义。
2012年我国所面临的外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或
维持低位运行；内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市
场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。
从房地产行业来看，在政策的持续不放松的环境下，2012年房地产市场调控取得了积极的成效，房价上涨得到控制，投
机投资性需求被压制，房地产市场形势逐步平稳。70个大中城市房价从7月份开始方改变了环比持续下降的趋势，而12月份
54个环比房价上涨的城市平均涨幅也只有0.34%。但由于政策的稳定性，在刚性及改善性需求为主的市场中，2012 年房地产
行业销售量呈现出回升的势态。据国家统计局披露的数据显示，2012年全年全国商品房销售面积一直处于回升通道中，全年
为111304万平方米，同比增长1.8％。其中，第一季度，行业延续上年末市场交易低迷的状况，二季度在企业降价跑量策略
以及刚性需求集中释放的作用下，交易量快速攀升，三季度由于购房人对政策的担心，加之刚性需求与改善性需求的转换，
市场出现回落。但第四季度在政策真空、库存减少、房价上涨预期的带动下，重点城市成交出现翘尾行情。
总体而言，对房地产行业来讲，由于政策的相对稳定，市场整体没有出现较大的波动。公司在董事会部署下，按照年初
制定的“出政策、抓调控、抗风险；抓品质、降成本、促服务；储资源、稳布局、保发展”的发展下，积极出台各种销售措施，
做好土地获取、成本控制、开盘销售、客户服务等各项工作，推动公司持续、健康、稳步地发展。
二、2012年公司经营情况
报告期内，公司实现营业收入13,034,564,226.07元， 同比增长5.95% ， 营业利润1,579,620,276.91元，同比增长12.60%，
归属于母公司所有者净利润1,032,157,935.59元，同比增长10.71%。截至2012年12月31日，公司总资产47,838,182,667.86元，
同比增长42.51％；归属于上市公司股东的所有者权益6,473,554,549.81元，同比增长19.14％。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，经过公司全体员工的共同努力，较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。公司计划签约金额90亿元，
实际完成签约110亿元；计划新开工面积100万平方米，实际新开工面积160万平方米；建筑工程业务计划实现业务收入85亿
元，实际完成施工业务收入90亿元；公司土地获取方面，计划完成3个以上新项目，实际完成了沈阳、苏州、东营、潜江、
安庆、泰安等新项目的获取。
三、未来行业前景分析及公司计划
1、行业发展分析
公司董事会认为新一届政府对房地产政策将更趋理性，房地产市场前景依然良好。2013年，房地产市场当前所用的调控
政策仍将延续、并不断完善，重点抑制投资投机需求为主，房地产行业将完全告别粗放发展模式和暴利时代，进入平稳发展
通道。从长远来看，随着十八大后对城镇化建设新的要求、以及居民改善性需求的不断增强，房地产刚性需求依然充足，我
国房地产行业仍有长足的发展空间。
此外，房地产行业的竞争格局正在发生新的变化，未来房地产市场的竞争，将是资本、品质、品牌、服务等各方面的综
合竞争，整个行业也将呈现集中度提升、业态多元化、业务国际化等趋势。
3
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而建筑施工业务也受到城镇化、城市化进程加速发展的利好，中国城市化程度的不断提高，城市功能提升过程中各类楼
堂馆所的大规模建设，为建筑行业带来极大的市场空间。
此外，我国生态文明建设在进一步加强，导致传统建筑业的粗放型生产模式面临严峻考验。近期，住建部出台《绿色建
筑行动方案》的通知，提出“十二五”期间，我国要完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿
色建筑标准要求，未来建筑工业化、产业化的趋势将加速。
2、2013年公司发展展望及年度计划
2013年公司要紧紧围绕“坚持一手抓工作作风整顿不动摇，一手抓转型升级不动摇、一手抓跨越发展不动摇，一手抓标
准化建设不动摇”的既定方针，做好如下工作：
（1）2013年，公司房地产业务计划新开工250万平方米，实现销售面积160万平方米，销售金额120亿元。建筑施工业务
计划实现业务收入100亿元。
（2）2013年，公司拿地方面进行调整，一方面仍然做好新进城市综合体项目的拓展，另一方面依托经济发达地区的优秀
在建房地产项目，进行城市深耕，形成多项目同城联动的新局面，同时对旅游地产、养身地产进行研究。
（3）2013年，公司强化内部管理，由公司管理层组织做好工作作风整顿和标准化建设工作，加大对思想意识、观念态度、
行为习惯的作风整顿和个人工作标准的细化，量化。
（4）2013年，公司通过城市综合体投资、建设、开发、运营这一大课题实践，全面提升发展模式、管理模式、调整业务
结构、提高技术能力、完善体制机制，发挥建筑全产业链专业公司最大价值。
（5）2013年，公司推进多元化的融资体系，通过引进高水平的专业融资人才发展产业股权基金，开拓境外融资渠道。
（6）2013年，公司将进一步推进品牌建设工作。一是严格按合同兑现承诺和义务，全面增强合同履约意识；二是进一步
强化“中南会”平台建设，不断创新与客户的互动机制，持续提升中南业主的满意度；三是通过各类媒体、网站、行业协会活
动、评奖评优等各种形式，全面强化对外的品牌推广与宣传。
四、未来面临的风险和对策
报告期内，公司正在开发建设的房地产项目预售情况较为良好，但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来
发展面临的主要风险如下：
（1）政策风险 公司所处的房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受经济发展周期和国家的宏观经济政策、行
业政策的影响较大。2013年中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向，政府为引导和规范房地产行业持续、稳定、
健康的发展，不断运用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行宏观调控，在这样一系列的调控措施之下，将
对房地产企业经营发展产生一定影响。
应对措施：公司将密切关注宏观形势，坚持顺应地产调控政策的要求，坚持主流市场，产品以适应调控政策的刚性需求
产品为主。
（2）市场风险 房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧
了行业竞争和市场大幅波动的风险，会对市场形成一定程度的冲击，未来房地产市场的竞争越来越激烈，从而加剧了市场风
险。
应对措施：公司将加强市场监测，适时调整营销策略，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成本控制、产品质量、工
程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力，提高企业的核心竞争力，有针对性的开发区域市场，提高市场份额，以
应对激烈的市场竞争。
（3）业务经营风险 房地产项目的开发周期较长，开发流程复杂，涉及合作方多，项目开发、设计、销售、工程质量等
各环节都蕴藏着一定的经营风险。任何环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预
期经营目标难以如期实现。
应对措施：公司将继续坚定“高周转、低成本”的运营策略：通过不同类型产品线复制，减少设计规划时间；通过预算管
控，严控开发成本；通过销售回笼和多元化融资渠道，实现资金的合理配置；通过质量检查体系，严守产品质量；公司通过
合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）管理风险 公司房地产开发经营业务特点是项目均为大盘开发，对投资开发团队的综合能力要求高，且公司在项目
高速增长阶段，管理半径增大，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理
风险。
应对措施：公司将继续招聘、培养适合企业发展的专业人才，进一步充实公司的运营团队，并提升经营团队对项目运营
的管理能力，降低管理风险。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
与上年度财务报告相比，公司会计政策和、会计估计和核算方法未发生变化。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
报告期内未发生重大会计差错更正的情况。
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（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
与上年财务报告相比，本年度增长14家子公司，具体包括9家房地产公司：安庆中盛房地产开发有限公司、大石桥中南
房地产开发有限公司、东营中南城市建设投资有限公司、潜江中南房地产发展有限公司、中南世纪城沈阳房地产开发有限公
司、苏州中南中心投资投资建设有限公司、烟台中南房地产开发有限公司、安徽中盛建设投资有限公司、唐山中南国际旅游
岛投资开发有限公司；4家工程公司：南通锦宏建筑工程有限公司、南通锦绣机械设备安装有限公司、南通总承包毛里塔尼
亚有限责任公司、南通昊晟建设工程质量检测有限公司及一家旅游文化产业公司——广饶圣园旅游文化产业有限公司。本年
度未减少合并单位。上述十四家公司具体经营范围及设立目的详见公司2012年年报全文之第四节董事会报告之六对外投资部
分。
江苏中南建设集团股份有限公司
董事长：陈锦石
二○一三年四月十七日
5
