江苏中南建设集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2015-008
江苏中南建设集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监
会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 智刚 张伟
电话 0513-68702888 0513-68702888
传真 0513-68702889 0513-68702889
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 21,792,094,179.35 18,326,408,442.63 18.91% 13,034,564,226.07
归属于上市公司股东的净利润（元） 959,187,133.29 1,209,382,865.66 -20.69% 1,032,157,935.59
归属于上市公司股东的扣除非经常
900,887,718.61 1,172,457,563.61 -23.16% 1,015,582,543.23
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -5,867,585,035.55 -4,179,169,987.63 48.49% -277,819,117.37
基本每股收益（元/股） 0.82 1.04 -21.15% 0.88
稀释每股收益（元/股） 0.82 1.04 -21.15% 0.88
加权平均净资产收益率 11.76% 17.20% -5.44% 17.35%
本年末比上年末增
2014 年末 2013 年末 2012 年末
减
总资产（元） 84,280,299,980.50 65,112,103,499.09 29.44% 47,838,182,667.86
归属于上市公司股东的净资产（元） 8,816,235,779.18 7,736,538,226.64 13.96% 6,473,554,549.81
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末普通股股东总数 19,997 23,375
日末普通股股东总数
前 10 名普通股股东持股情况
1
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质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
中南城市建设 境内非国有法
72.63% 848,245,184 质押 795,053,800
投资有限公司 人
泰康人寿保险
股份有限公司
－传统－普通 境内非国有法
1.47% 17,143,029
保险产品 人
-019L-CT001
深
泰康人寿保险
股份有限公司
－分红－个人 境内非国有法
1.35% 15,710,819
分红 人
-019L-FH002
深
重庆国际信托
有限公司－渝 境内非国有法
0.99% 11,585,696
信通系列单一 人
信托 2 号
新华人寿保险
股份有限公司
－分红－个人 境内非国有法
0.94% 10,931,500
分红 人
-018L-FH002
深
全国社保基金 境内非国有法
0.86% 10,002,749
一零九组合 人
上海浦东发展
银行－广发小 境内非国有法
0.81% 9,500,961
盘成长股票型 人
证券投资基金
交通银行－华
安策略优选股 境内非国有法
0.78% 9,059,203
票型证券投资 人
基金
中国工商银行
－中海能源策 境内非国有法
0.67% 7,779,685
略混合型证券 人
投资基金
泰康人寿保险
股份有限公司 境内非国有法
0.66% 7,682,063
－万能－个险 人
万能
泰康人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品-019L-CT001 深、泰康人寿保险股份有
上述股东关联关系或一致行动 限公司－分红－个人分红-019L-FH002 深、泰康人寿保险股份有限公司－万能－个险万能
的说明 同为泰康资产管理有限公司持有。其他股东本公司未知其关联关系，也未知是否属于一致
行动人。
参与融资融券业务股东情况说
无
明（如有）
2
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（3）前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
（一）房地产形势分析
2014年1—12月份，全国商品房销售面积合计120649万平方米，其中住宅销售面积105182万平方米，同比13年全年销售
分别下降7.6%和下降9.1%，降幅较前几个月有所收窄。商品房销售额合计76292亿，商品住宅销售额合计62396亿，同比13
年则分别下降6.3%和下降7.8%，降幅同样有所收窄。整体看，14年前三季度楼市销售持续低迷，累计同比降幅不断扩大。
四季度政府救市政策叠加资金面改善，带动销售有一定的回升，而全年累计销售增长约7%的跌幅。14年全年销售额为除13
年外历史次高年份。我们认为，从长周期来看，楼市销售的高点或已经出现，预判未来几年楼市整体销售将更趋于平缓，较
大幅度的增长或萎缩可能性也不大。
单月情况看，12月份全国商品房销售面积为18932万平方米，同比下降4.11%，环比11月单月销售则大幅回升43%；商品
住宅销售面积16168万平米，同比下降4.05%，环比也大幅上升42%。可见，第四季度整体商品房销售量有明显的回升。 销
售额方面，12月份全国商品房销售额为11811亿，同比上升2.87%，环比则上升46%； 商品住宅销售额9384亿，同比也上升
4.20%，同比由跌转升；环比则大幅上涨41%。12月份销售额较前几个月均有明显的回升，显示年底楼市销售回暖。整体看，
楼市销售在四季度回升态势相当明显，而相信楼市景气度的回升在15年上半年将会延续。
（二）公司年度取得主要成绩
2014年中国经济发展进入新常态，受经济下滑、结构调整、前期政策等因素影响，导致房地产市场形势急转直下。公司
在董事会的带领下，仍较好的完成了全年的经营目标：
1、房地产全年实现预售收入207.2亿元，同比增长32.40%。建筑施工业务完成收入122.5亿元，同比增长13.67%。
2、“三先六快”、“高周转”运作机制日趋成熟，凭借“三先六快”模式，苏州、常熟、太仓、泰兴、南京等项目快速周转，
迅速抢占市场，创造了巨大效益，为确保全年销售指标的实现起了关键性作用。
3、建筑工业化、建设产业化进一步提速，继沈阳中南NPC成为国家级“可装配式关键部品产业化技术研究与示范”生产
基地之后，NPC技术在上海嘉定、苏州、南京等地成功推广运用，公司NPC装配生产外销规模逐步扩大。
4、公司立体化融资稳步推进，融资渠道不断拓宽，2014年公司成功运用了短期融资券、银行间私募债等新融资工具，
并积极申报了中期票据融资，公司低成本融资体系打造初见雏型。
5、公司社会声誉稳步提升，“中南建设”获得江苏省著名商标称号、中南建设荣获江苏省百强企业前20名、房地产荣获
2014中国城市运营商百强暨中国城市运营商领袖TOP50。
（三）未来发展展望
1、行业发展分析
展望未来，从基本供需结构来看，房地产市场供需平衡至少还需要新建120-160亿平方米的住宅，因此，房地产还有至
少10年的基本稳定发展期，建筑业至2020年之前都将会有较快的增长。因此，建筑配套工业、建筑工程及基础设施市场依旧
存在巨大的市场机遇。
3
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2、2015年公司发展展望及年度计划
2015年公司坚持“精准化、精细化、经济型、均好型”的经营思路，紧抓长江经济带、“一带一路”等国家性战略发展机遇，
统筹考虑经济发展周期和行业发展规律等因素，加快调整商业模式和产业结构，优化体制机制及各项制度，推进主流市场布
局，提升市场地位。
（1）2015年，公司房地产业务计划实现销售面积300万平方米，销售金额240亿元。建筑施工业务计划实现业务收入130
亿元。
（2）2015年，公司确保在产业结构转型取得实质性突破，并建立良好、有序的发展途径。
（3）2015年，以上市公司为平台，做好股权、债权融资工作，优化公司资本结构，有效降低公司融资成本。
（4）2015年，建筑产业公司要抓住NPC技术领先优势，实现传统施工向建筑现代化转型，确保NPC方式承接外部业务不
少于20亿元，并组建新商业模式项目小组，加快在BT、PPP商业模式承接工程上有突破。
3、未来面临的风险和对策
报告期内，公司正在开发建设的房地产项目预售情况较为良好，但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来
发展面临的主要风险如下：
（1）政策风险 房地产和金融投资均与国家宏观经济形势及政策具有高度相关性，受到相关部门较为严厉的监管，并且
相关政策具有一定的不确定性，可能对公司的经营环境和经营成果带来较大影响。
应对措施：公司将密切关注宏观形势，坚持顺应地产调控政策的要求，坚持主流市场，产品以适应调控政策的刚性需求
产品为主。
（2）市场风险 房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧
了行业竞争和市场大幅波动的风险，会对市场形成一定程度的冲击，未来房地产市场的竞争越来越激烈，从而加剧了市场风
险。
应对措施：公司将加强市场监测，适时调整营销策略，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成本控制、产品质量、工
程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力，提高企业的核心竞争力，有针对性的开发区域市场，提高市场份额，以
应对激烈的市场竞争。
（3）业务经营风险 房地产项目的开发周期较长，开发流程复杂，涉及合作方多，项目开发、设计、销售、工程质量等
各环节都蕴藏着一定的经营风险。任何环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预
期经营目标难以如期实现。
应对措施：公司将继续坚定“高周转、低成本”的运营策略：通过不同类型产品线复制，减少设计规划时间；通过预算管
控，严控开发成本；通过销售回笼和多元化融资渠道，实现资金的合理配置；通过质量检查体系，严守产品质量；公司通过
合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）管理风险 公司房地产开发经营业务特点是项目均为大盘开发，对投资开发团队的综合能力要求高，且公司在项目
高速增长阶段，管理半径增大，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理
风险。
应对措施：公司将继续招聘、培养适合企业发展的专业人才，进一步充实公司的运营团队，并提升经营团队对项目运营
的管理能力，降低管理风险。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、会计政策变更
公司已执行财政部于2014年颁布的下列新的及修订的企业会计准则：
《企业会计准则——基本准则（修订）》、《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 30 号——
财务报表列报（修订）》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬（修订）》、 《企业会计准则第 33 号——合并财务报表
（修订）》、《企业会计准则第 40 号 ——合营安排》、《企业会计准则第 2 号——长期股权投资（修订）》、《企业会
计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》及《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（修订）》。
本公司在编制 2014 年度报告时，执行了相关会计准则，并对比较报表进行了重述：
（1）根据修订的《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》规定，财务报告中资产负债表新增递延收益项目，本公
司采用追溯调整法，2014 年比较报表已重新表述，2013 年12月31日资产负债表调减其他非流动负债 8,198,500.00 元，调
增递延收益8,198,500.00 元。2013年1月1日资产负债表调减其他非流动负债8,630,000.00元，调增递延收益8,630,000.00元。
负债总额无影响。
（2）根据修订的《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》规定，财务报告中资产负债表新增其他综合收益项目，
本公司采用追溯调整法，2014 年比较报表已重新表述，将2013年12月31日外币报表折算差额-56,405.70列示为其他综合收益
明细项目。将2013年1月1日外币报表折算差额-34,652.96列示为其他综合收益明细项目。
（3）根据修订的《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》规定，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共同
控制或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，其中：在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工
具按照成本进行后续计量，其他权益工具按公允价值进行后续计量。本公司采用追溯调整法，2014 年比较报表已重新表述，
由于被投资单位已经停业，本公司已于2008年对其投资额300,000.00元全额计提减值准备。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
上述可供出售金融资产与长期股权投资、递延收益与其他非流动负债，其他综合收益与外币报表折算差额的重分类对
2013 年 12 月 31日及 2013 年 1月 1 日的股东权益没有影响，对其他财务报表项目无重大影响。
2、会计估计变更
无。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
与上年财务报告相比，本年度增长12家子公司，具体包括9家房地产开发公司，1家工程技术公司，1家旅游地产策划、
咨询公司，1家贸易公司。具体经营范围及设立目的详见公司2014文之第四节董事会报告之六对外投资部分。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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