本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
常熟中南世纪城房地产开发有限公司拟受让
中南控股集团有限公司所持有的
苏州中南锦城房地产开发有限公司 39.86%股权
所涉及的苏州中南锦城房地产开发有限公司
股东全部权益价值资产评估报告
信资评报字（2018）第 40158 号
上海立信资产评估有限公司
二一八年十二月
SHANGHAI LIXIN 常熟中南世纪城房地产开发有限公司拟受让中南控股集团有限
公司所持有的苏州中南锦城房地产开发有限公司 39.86%股权所涉及的
苏州中南锦城房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
目 录
声明 ........................................................................................................................................ 2
资产评估报告摘要 ................................................................................................................ 4
资产评估报告正文 ................................................................................................................ 6
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况6
二、评估目的.................................................................................................................... 10
三、评估对象和评估范围................................................................................................ 10
四、价值类型.................................................................................................................... 15
五、评估基准日................................................................................................................ 15
六、评估依据.................................................................................................................... 16
七、评估方法.................................................................................................................... 18
八、评估程序实施过程和情况........................................................................................ 25
九、评估假设.................................................................................................................... 27
十、评估结论.................................................................................................................... 27
十一、特别事项说明........................................................................................................ 28
十二、资产评估报告使用限制说明................................................................................ 30
十三、资产评估报告日.................................................................................................... 31
附件（除特别注明的以外，均为复印件） ....................................................................... 34
一、江苏中南建设集团股份有限公司关于拟向控股股东收购房地产业务子公司股权
的意向性关联交易的公告
二、常熟中南世纪城房地产开发有限公司与中南控股集团有限公司《股权转让意向
性协议》
三、江苏中南建设集团股份有限公司企业法人营业执照
四、苏州中南锦城房地产开发有限公司企业法人营业执照
五、苏州中南锦城房地产开发有限公司基准日审计报告
六、国有土地使用权证
七、资产评估委托方承诺函
八、资产评估占有方承诺函
九、资产评估机构及资产评估师承诺函（原件）
十、上海立信资产评估有限公司营业执照和资格证书
十一、参与本评估项目的人员及资格证书
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声明
本声明系信资评报字[2018]第 40158 号资产评估报告不可分割的部分。
我们接受委托，遵循国家有关资产评估的法律法规，恪守资产评估准则，按照
公认的资产评估方法，对苏州中南锦城房地产开发有限公司的委估资产进行了评估。
我们谨就本项评估声明如下：
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人
违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责
任。
（三）本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
（四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当
正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为
是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
（六）本资产评估机构及其资产评估专业人员按委托方指定的评估对象和范围
进行了评估，委估资产和负债的详细清单由委托方和被评估单位提供，并经其签章确
认。我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，我们敬请有关当事方
高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。
（七）本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象在
过去、现时和将来都没有利益关系；与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏
见。
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（八）本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是
对委估资产所具有的价值进行分析估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的
决策承担责任。我们敬请报告使用者注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条
件下成立，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。
（九）本资产评估机构及其资产评估专业人员对评估对象的法律权属状况给予
了必要的关注，依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，但是我们仅对委
估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不
得作为任何形式的产权证明文件使用。
（十）本资产评估机构及其资产评估专业人员对存货、设备等实物资产的勘察
按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部
位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托方提供
的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度
的影响。
（十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、
判断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成
立。为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本
报告的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。
（十二）本资产评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财
产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政
府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部
分内容不得发表于任何公开的媒体上。
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摘 要
信资评报字[2018]第 40158 号
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
本公司—上海立信资产评估有限公司接受江苏中南建设集团股份有限公司的委
托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏中南建设集团股份有限公司的全资子
公司常熟中南世纪城房地产开发有限公司拟受让中南控股集团有限公司所持有的苏
州中南锦城房地产开发有限公司 39.86%股权所涉及的苏州中南锦城房地产开发有限
公司股东全部权益价值在 2018 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估
情况报告如下：
评估对象：苏州中南锦城房地产开发有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：苏州中南锦城房地产开发有限公司的全部资产和负债。根据苏州中
南锦城房地产开发有限公司 2018 年 10 月 31 日的资产负债表，总资产账面值为
99,406.87 万元，负债账面值为 53,133.80 万元，净资产账面值为 46,273.06 万元。
评估基准日：2018 年 10 月 31 日
评估目的：股权转让
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：经评估，苏州中南锦城房地产开发有限公司评估基准日的股东全部
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权益价值为人民币 409,900,269.04 元，大写人民币肆亿零玖佰玖拾万零贰佰陆拾玖元
零肆分。
评估结果汇总表
评估基准日：2018 年 10 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面值 评估值 增减额 增减率%
项目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 97,146.11 91,861.31 -5,284.80 -5.44
非流动资产 2,260.76 2,262.52 1.76 0.08
其中：固定资产 12.39 14.08 1.69 13.64
无形资产 0.04 0.11 0.07 175.00
递延所得税资产 2,248.33 2,248.33
资产总计 99,406.87 94,123.83 -5,283.04 -5.31
流动负债 53,133.80 53,133.80 0.00 0.00
非流动负债 - - - -
负债合计 53,133.80 53,133.80 0.00 0.00
净资产 46,273.06 40,990.03 -5,283.03 -11.42
本资产评估报告仅为评估报告中描述的经济行为，提供价值参考依据，评估结论
的使用有效期为一年，即自 2018 年 10 月 31 日至 2019 年 10 月 30 日有效。
为了正确使用评估结论，请报告使用者密切关注本报告中的“资产评估报告声
明”、“评估假设”、“特别事项说明 ”和“资产评估报告使用限制说明”及其对评估结论
的影响。
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中南控股集团有限公司所持有的
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所涉及的苏州中南锦城房地产开发有限公司
股东全部权益价值资产评估报告
正文
信资评报字[2018]第 40158 号
江苏中南建设集团股份有限公司：
本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采
用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司下属全资子公司常熟中南
世纪城房地产开发有限公司拟受让中南控股集团有限公司所持有的苏州
中南锦城房地产开发有限公司（以下简称：“苏州锦城”）39.86%股权所涉
及的苏州锦城股东全部权益价值在 2018 年 10 月 31 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报
告使用人概况
（一）委托人：
企业名称：江苏中南建设集团股份有限公司
类型：股份有限公司（上市）
住所：江苏省海门市常乐镇
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法定代表人：陈锦石
注册资本：370,978.8797 万元
成立日期：1998 年 7 月 28 日
营业期限：1998 年 7 月 28 日至无固定期限
经营范围：房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工
程施工，物业管理，实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
（二）被评估单位：
1. 企业注册登记信息
企业名称：苏州中南锦城房地产开发有限公司
类型：有限责任公司
住所：苏州工业园区沙浜路 1 号北极星花园 3 幢 203 室
法定代表人：姚可
注册资本：人民币 56200 万元
成立日期：2014 年 04 月 11 日
营业期限：2014 年 04 月 11 日至 2064 年 04 月 10 日
经营范围：房地产开发、经营，物业管理，房地产销售，自有房屋租
赁，房地产信息咨询；销售建筑材料。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
2. 历史沿革介绍
苏州锦城成立于 2014 年 04 月 11 日，注册资本为人民币 56,200.00 万
元，由常熟中南世纪城房地产开发有限公司和中南控股集团有限公司共同
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出资成立，并于 2014 年 04 月 11 日取得苏州工业园区市场监督管理局核
发的 913205940934451396 号《企业法人营业执照》。
截至评估基准日股东及出资情况如下：
股东姓名或名称 认缴出资额（万元） 比例（%）
常熟中南世纪城房地产开发有限公司 33,800.00 60.14
中南控股集团有限公司 22,400.00 39.86
合计 56,200.00 100.00
3. 资产、负债结构和经营状况
该公司近年及基准日的资产、负债及经营状况如下：
单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 10 月 31 日
总资产 93,256.84 99,406.87
总负债 45,696.55 53,133.80
所有者权益 47,560.29 46,273.06
单位：人民币万元
项目 2017 年 2018 年 1-10 月
一、营业收入 108,912.70 30.30
减：营业成本 101,136.59 -
税金及附加 8,263.98 -
销售费用 259.17 210.68
管理费用 229.67 391.69
财务费用 -1.45 0.60
资产减值损失 2.36 -10.61
二、营业利润 -977.62 -562.06
加：营业外收入 17.54 0.00
减：营业外支出 856.72 158.49
三、利润总额 -1,816.80 -720.55
减：所得税 -425.65 -60.63
四、净利润 -1,391.15 -659.92
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注：以上财务数据 2017 年摘自企业审定报表，审计单位为致同会计师事务所（特殊普通合
伙）;2018 年数据摘自企业审计报告，审计单位为立信会计师事务所（特殊普通合伙）。
4. 企业经营场所情况介绍
苏州锦城办公地位于苏州工业园区沙浜路 1 号北极星花园 3 幢 203
室，系租赁使用。
5. 企业概况
苏州锦城现主要开发江苏省苏州市苏州工业园区“中南锦苑”项目。已
取得国有土地使用权证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施
工许可证、预售许可证、商品房登记注册证等文件。“中南锦苑”项目分 2
期开发建设，由多层花园洋房、小高层住宅楼、高层住宅楼、车位组成，
一期（东地块）四至范围：东至河道、南临朝阳路、西临沙浜路、北临敦
煌路，二期（西地块）四至范围：东临沙浜路、南临朝阳路、西临星塘街、
北临敦煌路；周边公交有 130、170 等，自驾交通主要有星塘街、敦煌路、
淞江路等。周边生活设施有斜塘实验幼儿园、欧尚超市、小型便利店和餐
饮店等；区域内绿化率较高，整体环境较好。至评估基准日，该项目已建
设完成并完成销售；尚有已销售未结转的住宅 68 套，建筑面积 8,828.44
平方米，地下车位 215 个，建筑面积 6,184.47 平方米。
6. 会计政策及税收情况
苏州锦城执行《企业会计准则》，税务机关隶属于苏州工业园区税务
局独墅湖科教创新区税务分局，为增值税一般纳税人，具体适用税率如下：
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 5%、11%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税及缴费水计缴 7%
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教育费附加 实际缴纳的营业税、增值税及消费税计缴 5%
（三）委托人与被评估单位的关系
委托人与被评估单位的关系：本评估项目的委托人拟受让被评估单位
股权。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之
外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
本项评估目的是股权转让。
根据《江苏中南建设集团股份有限公司关于拟向控股股东收购房地产
业务子公司股权的意向性关联交易的公告》，江苏中南建设集团股份有限
公司全资子公司常熟中南世纪城房地产开发有限公司拟与中南控股集团
有限公司签订《股权转让意向性协议》，常熟中南世纪城房地产开发有限
公司拟受让中南控股集团有限公司持有的苏州锦城39.86%的股权，本次评
估由江苏中南建设集团股份有限公司委托上海立信资产评估有限公司对
该经济行为涉及的苏州锦城股东全部权益价值进行评估，为实现本评估项
目提供价值参考依据。
本次评估即是为上述经济行为提供委估资产的价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
1、 评估对象和范围：
本次评估对象系苏州锦城的股东全部权益价值，评估范围系截至 2018
年 10 月 31 日苏州锦城的全部资产和负债。包括：
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流动资产—货币资金、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产；
非流动资产—固定资产、无形资产和递延所得税资产；
流动负债—应付票据、应付账款、预收账款和其他应付款。
评 估 基 准 日 总 资 产 账 面 值 994,068,589.83 元 ， 其 中 ： 流 动 资 产
971,461,126.43 元，非流动资产 22,607,463.40 元；
评估基准日总负债账面值 531,338,005.78 元，均为流动负债；
评估基准日净资产 462,730,584.05 元。
各个科目具体如下：
截止日期：2018 年 10 月 31 日 金额单位：人民币元
科目 金额
一、流动资产合计 971,461,126.43
货币资金 689,082.63
预付账款净额 4,038,992.90
其他应收款净额 635,772,283.06
存货净额 311,927,796.66
其他流动资产 19,032,971.18
二、非流动资产合计 22,607,463.40
固定资产净额 123,853.20
无形资产净额 359.65
递延所得税资产 22,483,250.55
三、资产总计 994,068,589.83
四、流动负债合计 531,338,005.78
应付票据 2,838,167.52
应付账款 191,932,205.91
预收账款 268,957,806.81
其他应付款 67,609,825.54
五、负债总计 531,338,005.78
六、净资产 462,730,584.05
纳入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的资产和负债范围一
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致。且已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告为无保
留意见。
委估资产均为正常使用中的资产。
2、 委估资产基本情况：
评估基准日流动资产账面值 971,461,126.43 元，占总资产的 97.73%。
流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。
其中：
其他应收款账面原值为 635,772,283.06 元，未计提坏账准备，账面净
值为 635,772,283.06 元，共有明细 24 项，主要系江苏中南建设集团股份
有限公司（地产事业部）往来款 605,490,446.22 元、应收南通中南新世界
中心开发有限公司往来款 19,800,000.00 元等
委估存货-开发成本账面值 311,927,796.66 元，为企业开发的位于江苏省
苏州市苏州工业园区“中南锦苑”项目的开发成本。包括土地费用，前期工
程费、基础设施费、建安工程款、景观道路工程费、开发间接费及资金成本
等。“中南锦苑”项目分 2 期开发建设，由多层花园洋房、小高层住宅楼、
高层住宅楼、车位组成，一期（东地块）四至范围：东至河道、南临朝阳路、
西临沙浜路、北临敦煌路，二期（西地块）四至范围：东临沙浜路、南临朝
阳路、西临星塘街、北临敦煌路；周边公交有 130、170 等，自驾交通主要有
星塘街、敦煌路、淞江路等。周边生活设施有斜塘实验幼儿园、欧尚超市、
小型便利店和餐饮店等；区域内绿化率较高，整体环境较好。至评估基准日，
该项目已建设完成并完成销售；尚有已销售未结转的住宅 68 套，建筑面积
8,828.44 平方米，地下车位 215 个，建筑面积 6,184.47 平方米。
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委估项目已取得国有土地使用权证，建设用地规划许可证、建设工程
规划许可证、施工许可证、预售许可证、商品房登记注册证等文件，预售
许可证、商品房屋登记注册证记载的登记状况如下：
①预售许可证情况：
证号 座落 幢号 预售建筑面积 预售套数
苏房预园（2014）163 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 1、2、7、8、11、12（公安编号） 24,336.04 204
苏房预园（2014）163 号变更 苏州工业园区朝阳路 66 号 1、2、7、8、11、12（公安编号） 700.92 6
苏房预园（2014）164 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 21、23（公安编号） 7,587.20 80
苏房预园（2014）164 号变更 苏州工业园区朝阳路 66 号 21、23（公安编号） 405.46 4
苏房预园（2014）257 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 13、15、16（公安编号） 13,609.80 120
苏房预园（2014）257 号变更 苏州工业园区朝阳路 66 号 13、15、16（公安编号） 424.45 4
苏房预园（2014）256 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 18、19、20、22（公安编号） 17,643.28 157
苏房预园（2014）256 号变更 苏州工业园区朝阳路 66 号 18、19、20、22（公安编号） 810.79 7
苏房预园（2014）306 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 3、5、6、9、10（公安编号 ） 17,637.32 144
苏房预园（2014）306 号变更 苏州工业园区朝阳路 66 号 3、5、6、9、10（公安编号 ） 3,148.71 28
苏房预园（2015）016 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 17（公安编号） 7,278.80 60
苏房预园（2015）016 号变更 苏州工业园区朝阳路 66 号 17（公安编号） 2,879.57 24
苏房预园（2015）146 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 25、26、28、30（公安编号 ） 11,762.14 92
苏房预园（2015）145 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 35（公安编号 ） 8,764.42 68
苏房预园（2015）159 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 36（公安编号 ） 7,022.26 68
苏房预园（2015）235 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 27（公安编号 ） 6,520.32 48
苏房预园（2015）273 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 29、31（公安编号 ） 5,558.62 44
苏房预园（2015）206 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 32（公安编号 ） 7,227.10 56
苏房预园（2015）382 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 37（公安编号 ） 5,702.86 34
苏房预园（2015）155 号 苏州工业园区朝阳路 66 号 38（公安编号 ） 8,830.40 68
②商品房屋登记注册证情况：
证号 座落 建筑面积 竣工日期
苏园房（2017）商字第 0086 号 锦苑 1 幢 3033.22 2016
苏园房（2017）商字第 0087 号 锦苑 2 幢 3033.22 2016
苏园房（2017）商字第 0088 号 锦苑 3 幢 3000.92 2016
苏园房（2017）商字第 0089 号 锦苑 5 幢 3000.92 2016
13
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公司所持有的苏州中南锦城房地产开发有限公司 39.86%股权所涉及的
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苏园房（2017）商字第 0090 号 锦苑 6 幢 3000.92 2016
苏园房（2017）商字第 0091 号 锦苑 7 幢 2898.6 2016
苏园房（2017）商字第 0092 号 锦苑 8 幢 2898.6 2016
苏园房（2017）商字第 0093 号 锦苑 9 幢 4317.28 2016
苏园房（2017）商字第 0094 号 锦苑 10 幢 4317.28 2016
苏园房（2017）商字第 0095 号 锦苑 11 幢 6236.02 2016
苏园房（2017）商字第 0096 号 锦苑 12 幢 6236.02 2016
苏园房（2017）商字第 0097 号 锦苑 13 幢 5416.47 2016
苏园房（2017）商字第 0098 号 锦苑 15 幢 5416.47 2016
苏园房（2017）商字第 0099 号 锦苑 16 幢 4280.06 2016
苏园房（2017）商字第 0079 号 锦苑 17 幢 8073.25 2016
苏园房（2017）商字第 0080 号 锦苑 18 幢 2863.99 2016
苏园房（2017）商字第 0081 号 锦苑 19 幢 3824.83 2016
苏园房（2017）商字第 0082 号 锦苑 20 幢 6639.84 2016
苏园房（2017）商字第 0083 号 锦苑 21 幢 4227.58 2016
苏园房（2017）商字第 0084 号 锦苑 22 幢 6674.39 2016
苏园房（2017）商字第 0085 号 锦苑 23 幢 4227.58 2016
苏园房（2017）商字第 0194 号 锦苑 25 幢 3099.6 2016
苏园房（2017）商字第 0195 号 锦苑 26 幢 3099.6 2016
苏园房（2017）商字第 0196 号 锦苑 27 幢 7072.85 2016
苏园房（2017）商字第 0197 号 锦苑 28 幢 1641.6 2016
苏园房（2017）商字第 0198 号 锦苑 29 幢 1641.6 2016
苏园房（2017）商字第 0199 号 锦苑 30 幢 4452.91 2016
苏园房（2017）商字第 0200 号 锦苑 31 幢 4452.91 2016
苏园房（2017）商字第 0201 号 锦苑 32 幢 7780.29 2016
苏园房（2017）商字第 0276 号 锦苑 35 幢 9317.91 2016
苏园房（2017）商字第 0277 号 锦苑 36 幢 7325.2 2016
苏园房（2017）商字第 0370 号 锦苑 37 幢 6067.95 2016
评估基准日非流动资产 22,607,463.40 元，占总资产的 2.27%。非流动
资产包括固定资产、无形资产和递延所得税资产。其中：
委估的固定资产－设备账面原值 599,184.00 元，账面净值 123,853.20
元，其中机器设备账面原值 39,000.00 元，账面净值 14,359.80 元，共 1
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项，为八座电动观光车；电子设备账面原值 560,184.00 元，账面净值
109,493.40 元，共 136 项，主要是电脑、打印机等办公用品。
递延所得税账面价值为 22,483,250.55 元，共有明细 1 项，系因可抵
扣亏损引起的递延所得税资产。
评估基准日流动负债账面值 531,338,005.78 元，占总负债的 100.00%。
流动负债包括应付票据、应付账款、预收账款和其他应付款。其中：
应付账款账面值 191,932,205.91 元，共有明细 35 笔，主要系应付江
苏建银商业保理有限公司工程款 6,200,000.00 元；应付南通鸿升达贸易有
限公司采购款 4,267,596.24 元等。
预收账款账面值为 268,957,806.81 元，共有明细 7 项，系预收陈一峰
房款 3,880,326.73 元；预收霍志岗等房款按揭及尾款 265,077,480.08 元。
四、价值类型
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评
估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场
的价值可能存在差异。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2018 年 10 月 31 日。
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确定评估基准日的理由为：
月末会计报表完整准确，便于资产清查；
尽可能接近评估目的的实现日期。
本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日邻近期间，国内市场未发生重大波动,各类商品、
生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围
之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不
同而受到实质性的影响。
六、评估依据
(一)法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第 12 届全国人大
常委会第六次会议修正）；
3. 《中华人民共和国证券法》（2014 年修订）；
4. 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代
表大会第五次会议通过）；
5. 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过）；
6. 《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）；
7. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
8. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届
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全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过）；
9. 财政部《企业会计准则》、《企业财务通则》、《企业会计制度》;
10. 其他有关法规和规定。
(二)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30 号)；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2017]32 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2017]34 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2017]36 号）；
8. 《资产评估执业准则－不动产》（中评协［2017］38 号）
9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39 号）；
10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)；
13. 财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和
资产评估指导意见。
(三)行为依据
1. 江苏中南建设集团股份有限公司关于拟向控股股东收购房地产业
务子公司股权的意向性关联交易的公告；
2. 常熟中南世纪城房地产开发有限公司与中南控股集团有限公司签
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订《股权转让意向性协议》；
3.资产评估委托合同。
(四)产权依据
1.苏州锦城营业执照；
2.苏州锦城章程；
3.土地出让合同；
4.重大设备购置发票；
5.其他产权证明资料。
(五)取价依据
1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；
2. 《淘宝网》；
3. 国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件；
4. 立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；
5. 公司提供的部分合同、协议等；
6.评估人员现场勘察记录；
7.评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
资产评估所使用的方法可归纳为市场法、收益法和资产基础法三种。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比
较或类比分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基
本前提条件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价
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值的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一
项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的
回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是预期收益可以量化、预期收
益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。
资产基础法，先前被称作为单项资产加总法、成本法等，最近被称为
资产基础法。这一方法的本质是以企业的资产负债表为基础，对委估企业
所有可辨认的资产和负债逐一按其公允价值评估后代数累加求得总值，并
认为累加得出的总值就是企业整体的市场价值。资本市场的大量案例证明
了在一定条件下，在一定的范围内，以加总的结果作为企业的交易价值是
被市场所接受的。正确运用资产基础法评估企业价值的关键首先在于对每
一可辨认的资产和负债以其对企业整体价值的贡献给出合理的评估值。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说
明不同的方法之间存在着差异。三种方法所评估的对象并不完全相同，三
种方法所得到的结果也不会相同。某项资产选用何种或哪些方法进行评估
取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素，
并且还受制于人们的价值观。
本项评估为企业整体价值评估，由于目前国内类似企业股权交易案例
较少，或虽有案例但相关交易背景信息、可比因素信息等难以收集，可比
因素对于企业价值的影响难以量化；同时在资本市场上也难以找到与被评
估单位在资产规模及结构、经营范围与盈利能力等方面相类似的可比公司
信息，因此本项评估不适用市场法。
被评公司为房地产项目公司，账面主要资产为存货—开发成本，企业
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主要进行中南锦苑项目的开发。收益法的适用前提为被评估资产必须是能
够用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产，产权所有者所承担的风
险也必须是能用货币来衡量的，而该房地产项目未限制自持期限，即开发
产品随时可以售出，存货售完之后企业将无待开发的土地等收入来源，预
期收益无法衡量。综上本次评估不宜采用收益法评估。
根据本项评估目的和委估资产的具体情况，经综合分析，本次评估选
用资产基础法进行评估。
企业价值资产基础法评估简介
1、流动资产的评估
流动资产是指企业在生产经营活动中，在一年或超过一年的一个营业
周期内变现或耗用的资产。
根据我国财政部的有关规定，流动资产通常按其表现形态可分成为货
币资金、交易性金融资产、应收票据、应收股利、应收利息、应收账款、
其他应收款、预付账款、应收补贴款、存货、待摊费用、一年内到期的非
流动资产和其他流动资产等 13 类，评估中根据不同流动资产的特性，选
用不同的评估方法评估。本次委估的流动资产为货币资金、预付账款、其
他应收款、存货和其他流动资产。
（1）货币资金的评估
货币资金包括现金和银行存款。货币资金通常按调整后经核实的账面
价值作为评估值。对现金进行盘点，倒推至评估基准日的实际库存作为评
估值。对银行存款查阅银行存款对账单、银行存款余额调节表，按核实调
整后的账面值作为评估值。
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（2）应收款项（预付账款和其他应收款）的评估
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询
证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额
确定评估值。
预付账款和其他应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项收回的可
能性确定评估值。评估人员借助于历史资料和目前调查情况，具体分析数
额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状
等。对于有充分理由相信全部能收回的，按核实后的账面值评估；符合有
关管理制度规定应予核销的、包括宕在应收款项中应计入损益的费用支
出，或有明显迹象表明无法收回的，按零值评估。将各种情况计算结果汇
总即得出全部应收款项的评估现值。
对可能收不回的部分款项进行特别关注，分清楚产生坏账的原因：
对于有确凿证据无法收回的其他应收款，评估为零；对虽然没有确凿
证据但确实存在坏账的款项，根据企业的历史状况，评估师逐笔进行可收
回程度的职业判断后确定评估值。
（3）存货
3.1 评估思路
本次委估对象存货-开发成本为企业开发的位于江苏省苏州市苏州工
业园区“中南锦苑”项目的开发成本。包括土地费用，前期工程费、基础设
施费、建安工程款、景观道路工程费、开发间接费及资金成本等，至评估
基准日，该项目已建设完成并完成销售，因此，根据房地产实际情况，对
该项目视同开发产品进行评估，即：开发产品价值=销售收入-增值税金及
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附加-销售费用-土地增值税-企业所得税-净利润折减
3.2 评估方法
（1）销售价格及销售收入
开发产品的类型为住宅、车位，均为已售未结转，直接以成交价格确
定；
（2）增值税金及附加
根据中华人民共和国财政部及国家税务总局联合颁布的《关于全面推
开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）文件的相关规
定，委估开发产品属于老项目，本次评估中采用简易计税方法测算增值税，
税率为 5%。委估企业的附加税税率为 12%。
（3）销售费用
销售费用主要是指开发商在楼盘销售过程中的广告、营销策划、聘请
销售人员、代理佣金等支出。根据商品房销售市场的一般规律，该部分费
用约占销售总额的 1%-5%，本次评估项目已完成销售，因此不再作计算。
（4）土地增值税
按照税法规定进行测算，实际应缴纳的税费由税务机关确定。
同时，根据中华人民共和国财政部及国家税务总局联合颁布的《关于
全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）文件，“经
国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征
增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业
等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同
时在土地增值税扣除项目的计算中，按照简易计税方法测算增值税。
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（5）所得税及净利润折减
本次开发成本的评估还需考虑所得税及净利润折减。
（4）其他流动资产
评估人员对企业账面数值进行了核实，对会计资料及相关资料进行了
审核，抽查相关的账簿及凭证，核实其账务记录正确无误，金额计算正确。
本次评估按核实后的账面值确认评估值。
2、非流动资产的评估
（1）设备的评估：
该企业的设备的评估方法采用重置成本法。
计算公式：评估值=重置全价×成新率
设备评估时首先根据资产占有方提供的设备清查评估明细表所列示
的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台账的审查来
核实其产权。
①重置全价的确定
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其
它合理费用组成，机器设备的重置全价除自制设备外，均为更新重置价，
即：
重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
=重置现价×（1＋运杂、安装费费率）＋其它合理费用
根据国务院的决定，自 2009 年 1 月 1 日起，在全国实施增值税转型
改革。一般纳税人购买的机器设备可以抵扣增值税，故本项评估中有关重
置全价均不包含增值税。
A.国产设备重置全价的确定：
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重置现价的确定一般采用直接法取得：
国产关键设备通过向生产制造厂询价；
国产一般设备，通过查阅《机电产品报价手册》、《全国资产评估价
格信息》、《中国机电设备评估价格信息》以及参考近期设备合同等取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估
算确定。
运杂、安装及其它费用的确定：因本次评估的设备为电子设备，故不
考虑运杂安装费和资金成本等。
②成新率的确定
A.重点、关键设备成新率的确定：
重点、关键设备成新率按年限法（工作量法）和技术鉴定法综合判定。
计算公式：
综合成新率 K=年限法成新率 K1×权重 A+技术鉴定成新率 K2×(1-权重 A)
技术鉴定时，一般设备采用现场勘察法，凭经验作鉴定。
在现场勘察及技术鉴定的基础上，向设备操作维修人员了解设备的利
用率、工作负荷、维护保养、故障率等情况，作为确定设备成新率的参考
依据。
B.一般设备成新率的确定：
一般设备成新率直接采用年限法（工作量法）确定
计算公式：
年限法成新率 K1=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100％
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始
制造质量、故障频率、环境条件诸因素确定。
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（2）无形资产的评估：
外购的软件我们根据同类软件的现行市价确定其评估值。
（3）递延所得税资产的评估：
递延所得税，简称递延税款，无论是借方还是贷方，应当根据其产生
的原因分别逐一评估。由于减值准备或升值预期而产生的递延税款是一种
时间性差异造成的资产（或负债），应当还原到它产生的源头合并重新评
估，并按资产评估的常规，处理相关的所得税事项。
3、负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经
济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债
项目及金额确认。对于负债中并非实际负担的项目按 0 值计算。
八、评估程序实施过程和情况
我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施
了必要的评估程序，现简要说明如下：
1. 接受委托，签订资产评估委托合同
2018 年 11 月上旬，本公司评估人员开始与委托方接洽，在了解了评
估目的及委估资产范围后与委托方正式签订了资产评估委托合同。
2. 前期准备，组织培训材料拟定相关计划。
公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带领下
初步制定资产评估工作计划，并完成前期准备工作。
（1）准备培训材料及拟定评估方案；
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（2）组建评估队伍及工作组织方案；
（3）根据需要开展项目团队培训。
3. 收集资料，由被评估单位提供委估资产明细表及相关财务数据
评估工作开展以后，由被评估单位提出了委估资产的全部清单和有关
的会计凭证。我们对企业负责人进行访谈，听取了资产占有单位有关人员
对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及
对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。
4. 对委估资产进行清查核实
2018 年 11 月 19 日本公司评估人员随同被评估单位相关人员至委估
资产所在地对委估资产进行了实地勘察和清查核实，现场工作时间 3 天。
期间按企业提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资
产状况进行察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的
经营、管理状况。存货抽查盘点由企业仓库管理人员和评估师共同进行抽
查盘点。
固定资产逐台（幢）核实编号、规格等。对电子设备等查阅购货发票
等产权证明文件。
5. 评定估算
根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的
有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。
按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。
6. 编制和提交评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产
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评估报告，评估报告经公司内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进
行独立判断的前提下，将评估结果与委托方（评估单位）进行必要沟通。
根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告
书。
九、评估假设
1、持续使用假设
即假定苏州锦城委估的资产在评估目的实现后，仍将按照原来的使用
目的、使用方式，持续地使用下去，继续生产原有产品或类似产品。企业
的供销模式、与关联企业的利益分配等运营状况均保持不变。
2、交易假设
任何资产的价值来源均离不开交易。不论委估资产在与评估目的相关
的经济行为中是否涉及交易，我们均假定评估对象处于交易过程中，评估
基准日前后，评估对象的产权主体将发生变动。
3、宏观经济经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估
时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定，从
而保证评估结果有一个合理的使用期。
4、不考虑通货膨胀对评估结果的影响。
5、利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
十、评估结论
经资产基础法评估，以 2018 年 10 月 31 日为评估基准日，苏州锦城
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的股东全部权益价值为人民币 40,990.03 万元，评估减值 5,283.03 万元，
减值率 11.42 %。
评估结论详细情况见资产评估明细表。
评估结果汇总表
评估基准日：2018 年 10 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面值 评估值 增减额 增减率%
项目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 97,146.11 91,861.31 -5,284.80 -5.44
非流动资产 2,260.76 2,262.52 1.76 0.08
其中：固定资产 12.39 14.08 1.69 13.64
无形资产 0.04 0.11 0.07 175.00
递延所得税资产 2,248.33 2,248.33
资产总计 99,406.87 94,123.83 -5,283.04 -5.31
流动负债 53,133.80 53,133.80 0.00 0.00
非流动负债 - - - -
负债合计 53,133.80 53,133.80 0.00 0.00
净资产 46,273.06 40,990.03 -5,283.03 -11.42
本次评估减值 5,283.03 万元，减值率 11.42%。评估减值原因如下：
流动资产账面值 97,146.11 万元，评估值 91,861.31 万元，评估减值
5,284.80 万元，减值率 5.44%。
减值主要原因：存货—开发成本账面值 31,192.78 万元，评估值
25,907.98 万元，评估减值 5,284.80 万元，减值率 16.94%。减值的主要原
因是企业原结转至产成品时成本少结转，现后期工程签证事项较多，造成
账面成本较大所致。
十一、特别事项说明
1. 评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。由于所选定
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的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生
产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之
内，因而，资产的交割日与评估基准日相差不大时，交易价格不会受到实
质性的影响。
2.本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续
使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的
委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事
宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它
不可抗力对资产价值的影响。
3.当上述条件以及评估中遵循的持续使用原则等其他情况发生变化
时，评估结果将会失效。
4. 本报告仅为委托方用于本报告载明的股权转让服务。一般来说，
由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现
出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
5. 企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作
特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评
估人员不承担相关责任。
6.本评估公司未对委托方或被评估单位提供的有关经济行为批文、营
业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，恕不
对上述资料的真实性负责。
7.本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，
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我公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关
的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由资产占有单位的上
级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。
十二、资产评估报告使用限制说明
1. 本资产评估报告仅供委托方和本资产评估报告载明的使用者为本
报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本资产评
估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法
律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和委托方均不得
将本资产评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2. 资产评估报告的使用范围：
委托方；
资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人；
其他国家法律法规规定的资产评估报告使用对象。
3. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估专业人员不承担责任。
4. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人；
5. 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
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6. 本评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，本资产评估报告结论
的使用有效期自评估基准日至 2019 年 10 月 30 日止。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2018 年 12 月 5 日。
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（本页系信资评报字[2018]第 40158 号的报告签署页）
上海立信资产评估有限公司
法定代表人：杨伟暾
资产评估师：沃兆寅
资产评估师：陈欣然
2018 年 12 月 5 日
联系地址：上海市沈家弄路 738 号 8 楼
邮政编码：200135
电话：总机 86-21-68877288
传真：86-21-68877020
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附 件
（除特别注明的以外，以下均为复印件）
一、江苏中南建设集团股份有限公司关于拟向控股股东收购房地产业务子
公司股权的意向性关联交易的公告
二、常熟中南世纪城房地产开发有限公司与中南控股集团有限公司《股权
转让意向性协议》
三、江苏中南建设集团股份有限公司企业法人营业执照
四、苏州中南锦城房地产开发有限公司企业法人营业执照
五、苏州中南锦城房地产开发有限公司评估基准日审计报告
六、国有土地使用权证
七、资产评估委托方承诺函
八、资产评估占有方承诺函
九、资产评估机构及资产评估师承诺函（原件）
十、上海立信资产评估有限公司营业执照和资格证书
十一、参与本评估项目的人员及资格证书
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