江苏中南建设集团股份有限公司
二Ｏ一八年度
审计报告
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
1
目 录
审计报告 3-8
合并及公司资产负债表 9-14
合并及公司利润表 14-17
合并及公司现金流量表 18-21
合并及公司股东权益变动表 22-31
财务报表附注 32-240
2
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
中国北京朝阳区建国门外大街 22 号
赛特广场 5 层邮编 100004
电话 +86 10 8566 5588
传真 +86 10 8566 5120
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审计报告
致同审字(2019)第 110ZA6183 号
江苏中南建设集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设公司）财务
报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司
利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表
附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了中南建设公司 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度
的合并及公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的
“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的
责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中南建设公司，并履行
了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当
的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的
事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我
们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
3
相关信息披露详见财务报表附注三、26、附注五、37 及附注十四、1。
1、事项描述
房地产开发项目的收入占中南建设 2018 年度营业收入总额的 68.71%。由于
房地产开发项目的收入对中南建设的重要性，以及单个房地产开发项目销售收
入确认上的细小错误汇总起来可能对中南建设的利润产生重大影响，因此，我
们将中南建设房地产开发项目的收入确认作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行
有效性；
（2）就本年确认房产销售收入的项目，选取相应项目的房产标准买卖合同
条款检查，以评价中南建设有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关
会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同备案情况
及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，检查样本回款情况及未回款安
排等，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以
证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当
的期间确认；
（5）就本年有存量房的项目，对存量房进行抽盘的基础上结合销售台账、
公开销售信息的对比，以评价相关存量房销售收入是否在恰当的期间确认；
（6）获取销售部门销售台账，检查房产账面收入确认情况，以评价房地产
销售收入被完整记录。
（二）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注三、13，附注三、33 及附注五、6。
1、事项描述
4
截止 2018 年 12 月 31 日，中南建设已完工开发产品、开发成本（以下统称
“存货”）的账面余额 12,653,944.20 万元，相应存货跌价准备余额 6,866.46 万
元。存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净值过程中，管
理层需要估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价，该
过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生
的建造成本和未来净售价存在固有风险，因此，我们将中南建设公司存货可变
现净值的确定作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的评估实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目建造成本相
关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并向管理层询问项目的进度和
总开发成本预算；
（3）访谈管理层聘任的评估专家，评价其独立性和胜任能力；
（4）评价管理层及评估专家所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计
和假设，与市场可获取数据和销售预算计划进行了比较；
（5）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分析
历史同类在产品至完工时仍需发生的成本；
（6）选取样本，就管理层以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进
行比较，并评价管理层评估的合理性；
（7）对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价
与预计售价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估。
四、其他信息
5
中南建设管理层对其他信息负责。其他信息包括中南建设 2018 年年度报告
中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发
表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，
考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一
致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当
报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
中南建设公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实
现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于
舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中南建设公司的持续经营能力，披露
与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清
算中南建设公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中南建设公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，
但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报
表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
6
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部
控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导
致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对中南建设公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定
性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披
露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中南建设公司不能持
续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报
表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就中南建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审
计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治
理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的
防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为
重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法
规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟
通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审
计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师
中国北京 二Ｏ一九年 四月二十二日
8
合并及公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位：江苏中南建设集团
单位：人民币元
股份有限公司
期末数 期初数
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 五、1 743,761,081.40 1,961,408,141.31
20,416,915,066.92 14,269,939,756.38
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金 五、2 45,327,129.09 260,090.00 390,290.00
4,649,489.89
融资产
应收票据及应收账款 五、3 9,656,105,555.86
8,225,566,410.16
其中：应收票据 1,091,542,043.50
894,038,289.99
应收账款 8,564,563,512.36
7,331,528,120.17
预付款项 五、4 8,647,816,626.39 16,419,343.76 504,388,242.90
10,548,945,040.13
其他应收款 五、5 94,262,424,917.35 88,057,790,398.76
28,555,595,536.33 15,458,368,442.37
其中：应收利息
应收股利 47,360,000.00 3,017,351,545.57 500,000,000.00
9
存货 五、6
135,002,590,942.43 110,985,424,495.30
持有待售资产
一年内到期的非流动
五、7 10,000,000.00 10,000,000.00
资产 3,885,137.62
其他流动资产 五、8 9,560,666,956.41 650,151,013.60 601,563,053.47
5,415,886,115.00
流动资产合计 95,683,016,446.11 164,912,664,886.85 91,125,540,126.44
211,895,017,813.43
非流动资产：
可供出售金融资产 五、9 549,100,000.00 377,100,000.00 377,100,000.00
377,100,000.00
持有至到期投资
长期应收款 五、10 6,508,109,043.20 2,500,000.00 10,000,000.00
10,000,000.00
长期股权投资 五、11 6,893,425,366.83 19,480,457,928.13 18,720,266,177.53
1,530,330,028.54
投资性房地产 五、12 4,210,468,897.66
4,113,144,359.26
固定资产 五、13 3,068,894,608.28 795,952,148.19 826,333,208.18
3,199,348,216.74
在建工程 五、14 46,540,513.07
59,529,569.13
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、15 599,403,276.77 81,541,911.77 76,823,547.36
601,724,646.38
10
开发支出
商誉 五、16 4,188,653.58
4,188,653.58
长期待摊费用 五、17 346,898,705.56
148,268,884.22
递延所得税资产 五、18 1,528,698,007.33
1,103,562,202.13
其他非流动资产 五、19 43,342,136.62
836,493,297.82
非流动资产合计 20,737,551,988.09 20,010,522,933.07
23,799,069,208.90 11,983,689,857.80
资产总计 116,420,568,434.20 111,136,063,059.51
235,694,087,022.33 176,896,354,744.65
合并及公司资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
期末数 期初数
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 五、20 1,399,570,000.00
10,686,892,017.77 2,600,000,000.00 7,193,240,000.00
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
11
应付票据及应付账款 五、21 142,276,048.67
25,170,774,619.91 2,206,657.41 16,096,039,752.75
预收款项 五、22 1,626,500.00
110,120,236,000.93 68,434,777,563.95
应付职工薪酬 五、23 10,963,942.33
673,382,757.03 1,369,020.80 768,076,455.17
应交税费 五、24 5,424,150.63
2,977,273,334.76 14,990,542.31 2,091,602,871.31
其他应付款 五、25 79,664,380,032.72
17,003,846,472.35 78,893,361,657.88 16,787,181,858.88
其中：应付利息 358,616,655.81
446,215,105.09 211,153,391.42 369,204,269.98
应付股利 2,303,254.76
211,969.52 211,969.52 2,303,254.76
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 五、26 4,478,396,462.03
7,326,590,600.61 3,911,590,600.61 5,935,843,333.80
其他流动负债 五、27
1,157,927,825.51 502,492,625.00
流动负债合计 85,702,637,136.38
175,116,923,628.87 85,423,518,479.01 117,809,254,460.86
非流动负债：
长期借款 五、28 2,423,900,000.00
30,127,057,700.00 5,178,600,000.00 26,696,306,903.00
应付债券 五、29 12,415,450,094.65
9,801,078,582.53 12,068,631,138.96 13,155,060,304.32
长期应付款 五、30 609,367,283.87
402,038,077.88 180,618,077.88 659,937,283.87
长期应付职工薪酬
12
预计负债
递延收益 五、31 40,200,476.03
134,915,281.20 39,082,417.28 84,874,073.27
递延所得税负债
518,641,207.12 474,684,772.90
其他非流动负债
非流动负债合计 15,488,917,854.55
40,983,730,848.73 17,466,931,634.12 41,070,863,337.36
负债合计 101,191,554,990.93
216,100,654,477.60 102,890,450,113.13 158,880,117,798.22
股本 五、32 3,709,788,797.00
3,709,788,797.00 3,709,788,797.00 3,709,788,797.00
资本公积 五、33 5,490,165,279.73
2,473,948,709.93 5,545,937,621.57 2,645,840,317.30
减：库存股
其他综合收益 五、34
1,161,567,782.94 1,180,638,181.28
专项储备
盈余公积 五、35 174,785,718.63
685,842,754.92 535,189,087.29 325,439,386.26
未分配利润 五、36 569,768,273.22
9,367,185,488.98 3,739,202,815.21 7,608,686,764.53
归属于母公司股东权益合
9,944,508,068.58
计 17,398,333,533.77 13,530,118,321.07 15,470,393,446.37
少数股东权益
2,195,099,010.96 2,545,843,500.06
13
股东权益合计 9,944,508,068.58
19,593,432,544.73 13,530,118,321.07 18,016,236,946.43
负债和股东权益总计 111,136,063,059.51
235,694,087,022.33 116,420,568,434.20 176,896,354,744.65
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
合并及公司利润表
2018 年度
编制单位：江苏中南建设 单位：
集团股份有限公司 人民币元
本期金额 上期金额
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
一、营业收入 五、37 873,192,330.62
40,110,125,872.49 1,351,578,012.81 30,552,327,467.21
减：营业成本 五、37
32,264,877,717.64 25,502,391,909.90
税金及附加 五、38 10,703,447.32
1,453,623,317.00 9,314,448.56 1,545,756,764.16
销售费用 五、39
966,396,122.20 724,109,285.70
管理费用 五、40 521,267,180.72
2,390,574,274.59 571,251,853.97 1,768,124,576.50
14
研发费用
财务费用 五、41 71,871,099.55
415,626,776.31 15,241,342.89 341,607,443.65
其中：利息费用 22,911,151.45
545,669,746.03 276,726,533.61
利息收入 12,054,636.31
193,026,169.03 20,082,856.07 70,401,819.61
资产减值损失 五、42 21,906,453.84
206,199,494.64 80,392,416.82 256,456,280.12
加：其他收益 五、43 21,593,306.87
137,696,976.83 1,118,058.75 102,279,131.39
投资收益(损失以
五、44 354,096,478.93
“-”号填列） 579,009,056.16 2,926,908,705.59 614,027,798.06
其中：对联营企
-34,231,457.84
业和合营企业的投资收益 344,131,171.49 259,915,394.24 83,447,132.57
公允价值变动收益 -
五、45 -284,580.00
(损失以“-”号填列） 53,245,121.21 130,200.00 35,318,239.58
资产处置收益(损 - -
五、46 -11,262,901.85
失以“-”号填列） 26,355,891.40 2,678,589.90
二、营业利润(亏损以“-”
611,586,453.14
号填列） 3,156,423,432.91 3,603,274,514.91 1,162,827,786.31
加：营业外收入 五、47 289,090.93
63,578,182.50 808,858.30 33,216,346.81
减：营业外支出 五、48 1,334,962.76
170,067,101.62 49,686.62 162,425,532.98
三、利润总额(亏损总额以
610,540,581.31
“-”号填列） 3,049,934,513.79 3,604,033,686.59 1,033,618,600.14
减：所得税费用 五、49
15
737,383,606.89 411,303,264.75
四、净利润(净亏损以“-”
610,540,581.31
号填列） 2,312,550,906.90 3,604,033,686.59 622,315,335.39
（一）按经营持续性分
类：
其中：持续经营净利润
610,540,581.31
（净亏损以“-”号填列） 2,312,550,906.90 3,604,033,686.59 622,315,335.39
终止经营净利润
（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分
类：
其中：少数股东损益 -
（净亏损以“-”号填列） 119,453,037.85 64,990,666.56
归属于母公司股
东的净利润（净亏损以“-
2,193,097,869.05 687,306,001.95
”号填列）
五、其他综合收益的税后净 -
额 16,266,295.80 91,147,061.99
归属于母公司股东的其 -
他综合收益的税后净额 19,070,398.34 80,279,382.19
（一）以后不能重分类进
损益的其他综合收益
（二）以后将重分类进损 -
益的其他综合收益 19,070,398.34 80,279,382.19
1、外币财务报表折算 -
差额 19,070,398.34 27,082,679.28
16
2、自用房地产或作为
存货的房地产转换为以公允
价值计量的投资性房地产在
53,196,702.91
转换日公允价值大于账面价
值部分
归属于少数股东的其他
综合收益的税后净额 2,804,102.54 10,867,679.80
六、综合收益总额 610,540,581.31
2,296,284,611.10 3,604,033,686.59 713,462,397.38
归属于母公司股东的综
合收益总额 2,174,027,470.71 767,585,384.14
归属于少数股东的综合 -
收益总额 122,257,140.39 54,122,986.76
七、每股收益
（一）基本每股收益 0.1853
0.5912
（二）稀释每股收益
17
合并及公司现金流量表
2018 年度
编制单位：江苏中南建设集团股份有限
单位：人民币元
公司
附 本期金额 上期金额
项 目
注 合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 90,222,747,573.5 51,676,618,824.7
0 9
收到的税费返还
82,053,464.49
五、
收到其他与经营活动有关的现金 1,462,522,116.3 56,314,040,078.0
50 6,922,671,376.97 9,007,010,239.44
8 7
经营活动现金流入小计 97,145,418,950.4 1,462,522,116.3 60,765,682,528.7 56,314,040,078.0
7 8 2 7
购买商品、接受劳务支付的现金 50,763,893,347.2 48,859,210,390.9
2 2
支付给职工以及为职工支付的现金
5,856,503,674.82 315,572,173.90 4,057,342,427.96 343,002,605.08
支付的各项税费
4,981,015,114.66 64,136,999.68 3,352,048,328.43 76,166,207.18
支付其他与经营活动有关的现金 五、
18
50 16,112,429,003.4 2,178,580,889.9 7,435,015,882.79 51,349,433,822.4
0 7 1
经营活动现金流出小计 77,713,841,140.1 2,558,290,063.5 63,703,617,030.1 51,768,602,634.6
0 5 0 7
-
-
经营活动产生的现金流量净额 19,431,577,810.3 1,095,767,947.1
2,937,934,501.38 4,545,437,443.40
7 7
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 11,495,448,352.7 10,530,000,000. 41,032,691,871.4 40,070,386,673.4
8 00 4 0
取得投资收益收到的现金
82,750,518.70 102,920,797.57 29,483,531.45 29,347,772.35
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的
105,409,602.96 1,524,781.00 57,525,686.28
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
1,367,591,992.8
金净额 139,488,980.78 410,169,494.23 1,014,472,948.10
2
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 11,823,097,455.2 12,002,037,571. 41,529,870,583.4 41,114,207,393.8
2 39 0 5
购置固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金 6,081,481,820.85 13,342,259.56 3,269,214,266.61 496,799,119.41
投资支付的现金 17,008,577,881.8 10,580,050,265. 40,917,252,532.0 40,281,993,863.3
0 85 6 8
19
取得子公司及其他营业单位支付的现
1,781,087,018.5
金净额 934,591,250.89 1,077,035,505.18 1,811,894,822.90
4
五、
支付其他与投资活动有关的现金
50 448,292,382.46
投资活动现金流出小计 24,472,943,336.0 12,374,479,543. 45,263,502,303.8 42,590,687,805.6
0 95 5 9
-
- - -
投资活动产生的现金流量净额 12,649,845,880.7
372,441,972.56 3,733,631,720.45 1,476,480,411.84
8
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
324,585,225.52 678,034,900.00
其中：子公司吸收少数股东权益性投
资收到的现金 324,585,225.52 678,034,900.00
取得借款收到的现金 38,054,870,017.7 10,161,600,500. 23,438,948,250.9
6,547,563,971.85
7 00 4
发行债券收到的现金 4,300,000,000.0
3,282,900,000.00 1,244,000,000.00 1,500,000,000.00
0
五、
收到其他与筹资活动有关的现金
50 1,878,516,392.97 79,004,638.89 934,543,738.68 850,306,028.15
筹资活动现金流入小计 43,540,871,636.2 14,540,605,138. 26,295,526,889.6
8,897,870,000.00
6 89 2
偿还债务支付的现金 35,969,554,363.1 11,470,570,500.
9,925,350,000.00 8,704,140,000.00
5 00
20
分配股利、利润或偿付利息支付的现
2,252,194,922.5
金 4,740,149,267.57 3,591,305,885.83 1,864,023,796.96
6
其中：子公司支付少数股东的现金
股利
五、
支付其他与筹资活动有关的现金
50 6,873,338,644.54 546,136,856.51 2,889,114,469.03 167,830,000.00
其中：子公司减资支付给少数股东
的现金
筹资活动现金流出小计 47,583,042,275.2 14,268,902,279. 16,405,770,354.8 10,735,993,796.9
6 07 6 6
- -
筹资活动产生的现金流量净额
4,042,170,639.00 271,702,859.82 9,889,756,534.76 1,838,123,796.96
四、汇率变动对现金及现金等价物的影 -
响 4,422,078.75 17,263,022.08
-
五、现金及现金等价物净增加额 1,196,507,059.9
2,735,139,211.84 3,235,453,335.01 1,230,833,234.60
1
加：期初现金及现金等价物余额 10,575,923,207.9 1,940,268,141.3
7,340,469,872.97 709,434,906.71
8 1
六、期末现金及现金等价物余额 13,311,062,419.8 10,575,923,207.9
743,761,081.40 1,940,268,141.31
2 8
21
合并股东权益变动表
2018 年
度
单位：
编制单位：江苏中南建
人民币
设集团股份有限公司
元
本期金额
归属于母公司股东权益
项 目 专 少数股 股东权
减： 东 益
资本公 其他综 项 盈余公 一般风 未分配
股本 库存 权益 合计
积 合收益 储 积 险准备 利润
股
备
16,598,2
一、上年年末余额 3,709,788 2,645,840, 47,772,8 326,011, 7,322,997, 2,545,84
- - 54,249.3
,797.00 317.30 58.44 063.78 712.76 3,500.06
4
加：会计政策变更 1,132,86 285,117,3 1,417,98
5,322.84 74.25 2,697.09
前期差错更正
-
同一控制下企业
合并 -
-
其他 571,677. 571,677.5
-
52 2
二、本年年初余额
22
3,709,788 2,645,840, - 1,180,63 - 325,439, - 7,608,686, 2,545,84 18,016,2
,797.00 317.30 8,181.28 386.26 764.53 3,500.06 36,946.4
3
三、本年增减变动金 - - -
额（减少以“-”号填 171,891,6 19,070,3 360,403, 1,758,498, 350,744, 1,577,19
- - -
列） 07.37 98.34 368.66 724.45 489.10 5,598.30
-
（一）综合收益总额 19,070,3 2,193,097, 122,257, 2,296,28
98.34 869.05 140.39 4,611.10
（二）股东投入和减少 - - -
171,891,6 473,001, 644,893,
资本 - - - - - -
07.37 629.49 236.86
1．股东投入的普通股 324,585, 324,585,
225.52 225.52
2．股份支付计入股东
54,576,04 889,881. 55,465,9
权益的金额
0.05 05 21.10
- - -
3．其他 226,467,6 798,476, 1,024,94
47.42 736.06 4,383.48
- -
（三）利润分配 360,403, 434,599,1 74,195,7
- - - - - -
368.66 44.60 75.94
-
1．提取盈余公积 360,403, 360,403,3
-
368.66 68.66
- -
2．对股东的分配 74,195,77 74,195,7
5.94 75.94
23
3．其他
- -
（四）股东权益内部结
转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本
-
2．盈余公积转增股本
-
3．盈余公积弥补亏损
-
4．其他
-
（五）专项储备
- - - - - - - - -
1．本期提取
-
2．本期使用
-
（六）其他
-
19,593,4
四、本年年末余额 3,709,788 2,473,948, 1,161,56 685,842, 9,367,185, 2,195,09
- - 32,544.7
,797.00 709.93 7,782.94 754.92 488.98 9,010.96
3
公司会计机构负
主管会计工作的公司负责 责人：
公司法定代表人：
人：
24
合并股东权益变动表
2018 年度
单位：人民币
元
上期金额
归属于母公司股东权益
项 目 专 少数股东 股东权益
其他综合 项 盈余公 一般风险 权益 合计
股本 资本公积 减：库存股 未分配利润
收益 储 积 准备
备
一、上年年末余额 3,709,788,7 2,654,260,4 - 20,690,179. 264,385,3 6,908,863,677.0 2,646,452,996.4 16,204,441,439.0
- -
97.00 61.24 16 28.13 4 4 1
加：会计政策变更 1,079,668,6
200,472,952.19 1,280,141,572.12
19.93
- -
前期差错更正
69,148,839.43 69,148,839.43
同一控制下企业
合并 -
其他
-
二、本年年初余额 3,709,788,7 2,654,260,4 - 1,100,358,7 264,385,3 7,040,187,789.8 2,646,452,996.4 17,415,434,171.7
- -
97.00 61.24 99.09 28.13 0 4 0
三、本年增减变动金额 -
-
（减少以“-”号填 8,420,143.9 - 80,279,382. 61,054,05
- - 568,498,974.73 100,609,496.38 600,802,774.73
列） 4 19 8.13
-
（一）综合收益总额 80,279,382.
687,306,001.95 54,122,986.76 713,462,397.38
19
（二）股东投入和减少 -
- -
8,420,143.9
资本 - - - - - - 46,486,509.62 54,906,653.56
4
25
1．股东投入的普通股
678,034,900.00 678,034,900.00
2．股份支付计入股东
权益的金额 -
-
- -
3．其他 8,420,143.9
724,521,409.62 732,941,553.56
4
- -
（三）利润分配 61,054,05
- - - - - 118,807,027.22 - 57,752,969.09
8.13
-
1．提取盈余公积 61,054,05
61,054,058.13 -
8.13
- -
2．对股东的分配
57,752,969.09 57,752,969.09
3．其他
-
（四）股东权益内部结
转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本
-
2．盈余公积转增股本
-
3．盈余公积弥补亏损
-
4．其他
-
（五）专项储备
- - - - - - - - -
1．本期提取
-
2．本期使用
-
（六）其他
-
四、本年年末余额 3,709,788,7 2,645,840,3 - 1,180,638,1 325,439,3 7,608,686,764.5 2,545,843,500.0 18,016,236,946.4
-
97.00 17.30 81.28 86.26 3 6 3
26
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
公司股东权益变动表
2018 年度
编制单位：江苏中南建 单位：人民币
设集团股份有限公司 元
本期金额
项 目 减：库存 其他综合 未分配利
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 股东权益合计
股 收益 润
一、上年年末余额 3,709,788,797 5,490,165,2 175,357,396 574,913,370 9,950,224,843.8
- - -
.00 79.73 .15 .92 0
加：会计政策变更
前期差错更正
-
-
其他 5,145,097.7
571,677.52 -5,716,775.22
0
二、本年年初余额 3,709,788,797 5,490,165,2 174,785,718 569,768,273 9,944,508,068.5
- - -
.00 79.73 .63 .22 8
三、本年增减变动金额
27
（减少以“-”号填 - 55,772,341. - - - 360,403,368 3,169,434,5 3,585,610,252.4
列） 84 .66 41.99 9
（一）综合收益总额 3,604,033,6 3,604,033,686.5
86.59 9
（二）股东投入和减少
55,772,341.
资本 - - - - - - 55,772,341.84
84
1．股东投入的普通股
-
2．股份支付计入股东
55,465,921.
权益的金额 55,465,921.12
12
3．其他
306,420.72 306,420.72
-
-
（三）利润分配 360,403,368 434,599,144
- - - - - 74,195,775.94
.66 .60
-
1．提取盈余公积 360,403,368 360,403,368
-
.66 .66
-
-
2．对股东的分配 74,195,775.
74,195,775.94
94
3．其他
-
（四）股东权益内部结
转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股本
-
2．盈余公积转增股本
-
28
3．盈余公积弥补亏损
-
4．其他
-
（五）专项储备
- - - - - - - -
1．本期提取
-
2．本期使用
-
（六）其他
四、本年年末余额 3,709,788,797 5,545,937,6 535,189,087 3,739,202,8 13,530,118,321.
- - -
.00 21.57 .29 15.21 07
公司会计机构负责
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人：
人：
公司股东权益变动表
2018 年度
单位：人民币
元
上期金额
项 目 减：库存 其他综合 未分配利
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 股东权益合计
股 收益 润
29
一、上年年末余额 3,709,788,797. 5,508,809,14 113,731,66 79,601,424. 9,411,931,024.9
- - -
00 3.11 0.50 36 7
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
-
二、本年年初余额 3,709,788,797. 5,508,809,14 113,731,66 79,601,424. 9,411,931,024.9
- - -
00 3.11 0.50 36 7
三、本年增减变动 -
金额（减少以“-” 18,643,863.3 61,054,058. 490,166,84
- - - - 532,577,043.61
号填列） 8 13 8.86
（一）综合收益总额 610,540,58
610,540,581.31
1.31
-
（二）股东投入和减 -
18,643,863.3
少资本 - - - - - - 18,643,863.38
8
1．股东投入的普通
股 -
2．股份支付计入股
东权益的金额 -
-
-
3．其他 18,643,863.3
18,643,863.38
8
-
-
（三）利润分配 61,054,058. 116,700,89
- - - - - 55,646,831.96
13 0.09
1．提取盈余公积 -
30
61,054,058. 61,054,058. -
13 13
-
-
2．对股东的分配 55,646,831.
55,646,831.96
96
3．其他
-
（四）股东权益内部
结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股
本 -
2．盈余公积转增股
本 -
3．盈余公积弥补亏
损 -
4．其他
-
（五）专项储备
- - - - - - - -
1．本期提取
-
2．本期使用
-
-
-
（六）其他 3,672,842.3
3,672,842.36
6
四、本年年末余额 3,709,788,797. 5,490,165,27 174,785,71 569,768,27 9,944,508,068.5
- - -
00 9.73 8.63 3.22 8
31
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
32
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为大连金牛股份有限公
司（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称
“东北特钢集团”）旗下的一家上市公司。是经大连市人民政府（1998）58 号文件批
准，由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰州
炭素（集团）有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合金集团有限责任
公司共同发起，于 1998 年 7 月 28 日取得大连市工商局核发的 21020011035276-2916 号企
业法人营业执照，注册资本为人民币 17,053.00 万元，业经大连会计师事务所于 1998 年
8 月 8 日以大会师内验字（1998）9 号验资报告予以审验；而后根据中国证券监督管理
委员会“证监发行字（1999）128 号”文件的核准，于 1999 年 12 月 8 日向社会募集公
开发行人民币普通股 10,000.00 万股，公司注册资本增加为 27,053.00 万元人民币，业经
大连正元会计师事务所于 1999 年 12 月 22 日以大正会内验字（1999）19 号验资报告予
以审验；2001 年度按照大连金牛股份有限公司 2000 年度股东会决议和中国证券监督管
理委员会证监公司字（2001）93 号文件批准，以 10：3 比例向社会公众股股东配售
3,000 万股普通股，公司注册资本增加为 30,053.00 万元人民币，业经大连华连会计师事
务所于 2001 年 11 月 7 日以华连内验字（2001）30 号验资报告予以审验。2006 年 3 月，
经辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改
革有关问题的批复》“辽国资经营[2006]31 号”文件批复和公司相关股东会议审议通
过，公司非流通股股东以持有公司的 4,420 万股股票向流通股股东支付对价，流通股股
东每持有 10 股流通股可获得 3.4 股股票对价，原非流通股股东持有的非流通股股份性
质变更为有限售条件的流通股，方案实施后公司的总股本仍为 30,053 万股。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大
资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]418
号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金牛股份有限公司
收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419 号）核准批复，2009
年 5 月 31 日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。
2009 年 6 月 10 日，中南房地产业有限公司（已更名为“中南城市建设投资有限公
司”）受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9,000 万股，持有公司 29.9471%
股权，每股转让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，并取得《中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地产
业有限公司成为本公司第一大股东。
本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了 47,802.9484 万股人民币普通股，用
于购买上述特定投资者所持有的南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城
房地产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城开发有限
公司、文昌中南房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地
产开发有限公司、南通华城中南房地产开发有限公司等 8 家房地产项目公司 100%股
权、南通中南世纪城物业管理有限公司 80%股权、南通建筑工程总承包有限公司 100%
股权，本次非公开发行股票价格为 7.82 元/股，每股面值 1 元，其中：向中南房地产业
33
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
有限公司发行 47,449.6845 万股，向陈琳发行 353.2639 万股，本次非公开股份发行完成
后中南房地产业有限公司持有 72.5053%的股份。公司的股本变更为人民币 77,855.9484
万元，并经中和正信会计师事务所于 2009 年 6 月 18 日出具中和正信验字(2009)第 1-020
号《验资报告》予以验证。
重组后公司变更工商注册信息情况如下：
公司中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇
公司法定代表人：陈锦石
公司注册号：320600000241314
公司注册资本：人民币 77,855.9484 万元
2010 年 3 月 30 日，经本公司 2009 年度股东大会审议通过 2009 年度权益分派方案，决定
以公司股本总额 77,855.9484 万股为基数，以资本公积向全体股东以每 10 股转增 5 股，
转增后公司股本总额增至 116,783.9226 万股。本次权益分派股权登记日为 2010 年 5 月 24
日，除权除息日为 2010 年 5 月 25 日，本公司股本增加至人民币 116,783.9226 万元。
2015 年 9 月 1 日，本公司召开 2015 年第六次临时股东大会通过《关于公司非公开发现
股票修正案》的议案，并于 2015 年 12 月 14 日收到中国证券监督管理委员会出具的
《关于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可
〔2015〕2851 号）核准，核准本公司非公开发行不超过 320,163,487 股普通股新股。本
公司本次非公开发行有限售期普通股 316,076,293 股，发行价格为 14.68 元/股，募集资金
总额为 4,639,999,981.24 元。截至 2016 年 3 月 29 日本次发行普通股募集资金已全部到
账，并经大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了大信验字[2016]第 15-00009 号验资
报告予以验证。
本次发行后本公司总股本变更为 1,483,915,519.00 元，实收股本人民币 1,483,915,519.00
元。
2016 年 5 月 24 日，经本公司 2015 年度股东大会审议通过，本公司 2016 年度向全体股东
以 1,483,915,519 股为基准，每 10 股派发 0.4 元现金股利（含税），共计分配利润
59,356,620.76 元；以资本公积转增股本，每 10 股转增 15 股，分配完毕后，公司总股本
增加至 3,709,788,797 股。
本公司注册地址：江苏省海门市常乐镇。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设置地产事业部、建
筑事业部、投资发展中心、信息管理部、法务部、人力资源部、行政部、财务部、审
计部、证券部等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营范围：房地产开发、
销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，最终母公司为中南控股集团有限公
司。本公司实质控制人为陈锦石先生。
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江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第四十二次会议于 2019 年 4 月 22
日批准。
2、合并财务报表范围
本集团本期合并财务报表范围及其变化情况见“附注六、合并范围的变动”、“附注
七、在其他主体中的权益披露”。
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统
称“企业会计准则”）编制。此外，本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司
信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信
息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报
表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准
备。
三、重要会计政策及会计估计
本集团根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化
条件以及收入确认政策，具体会计政策参见附注三、16、附注三、19、附注三、20 和
附注三、26。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018 年 12 月 31 日
的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等
有关信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
本集团的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的
主要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币
为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会
计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账
面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本
公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
35
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本
与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资
本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不
同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并
前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资
产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收
益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合
并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当
期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被
购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增
投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权
益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该
项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有
者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采
用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转
入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方
的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照
该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当
期收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益
变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动
而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费
用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单
位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投
资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资
单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编
制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，
公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自
同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日
起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自
购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金
流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债
表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并
利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损
超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东
权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况
下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有
子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负
债表中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价
值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由
于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分
为共同经营和合营企业。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）共同经营
共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定
进行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期
限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表
日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计
入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折
算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债
项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他
项目采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇
率近似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似
的汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇
率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”
项目反映。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经
营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合
同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集
团（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且
新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同
时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计
入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采
用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关
的股利和利息收入计入当期损益。
符合以下条件之一，金融资产或金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且变
动计入损益的金融资产或金融负债：
①该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相
关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况。
②风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、
或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员
报告。
③该金融资产或金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
持有至到期投资
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持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和
能力持有至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本
进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期损益。
应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，
包括应收票据、应收账款和其他应收款等（附注三、12）。应收款项采用实际利率
法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，
计入当期损益。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上
述金融资产类别以外的金融资产。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，其
折溢价采用实际利率法摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融资产的
汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收
益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利
或利息收入，计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成本计量。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按
照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关
的股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权
益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率
法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同
将交付可变数量的自身权益工具。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身
权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该
合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工
具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具
持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本
集团的金融负债；如果是后者，该工具是本集团的权益工具。
（4）衍生金融工具及嵌入衍生工具
本集团衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允
价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负
数的确认为一项负债。因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损
失，直接计入当期损益。
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密
关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生
工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的
资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（5）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（6）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对
其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减
值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、
对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事
项。
金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的情形：
①发行方或债务人发生严重财务困难；
②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
③本集团出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；
⑤因发行方发生重大财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；
⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据
对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减
少且可计量，包括：
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-该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化；
-债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；
⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具
投资人可能无法收回投资成本；
⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，如权益工具投资于资产负债表
日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%（含 50%）或低于其初始投资成本持续时
间超过 12 个月（含 12 个月）。
低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）是指，权益工具投资公允价值
月度均值连续 12 个月均低于其初始投资成本。
⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计未
来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。预计
未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价
值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确
认减值损失，计入当期损益；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试；已单项确认减值损失的金
融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产
价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转
回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入其他综合收益的因公允价值下
降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融
资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的
减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观
上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当
期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
以成本计量的金融资产
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该金融资产的账面
价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差
额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不得转回。
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（7）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入
方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金
融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资
产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列
情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负
债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金
融资产，并相应确认有关负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权
利，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资
产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融
负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相
关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或
负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交
易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所
使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益
的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能
力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优
先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况
下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具
有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计
量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，
是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债
进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
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12、应收款项
应收款项包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款等。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准：期末余额达到 5000 万元（含 5000 万元）以上的
应收款项为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：对于单项金额重大的应收款项单独进
行减值测试，有客观证据表明发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额计提坏账准备。
单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项，再按组合计提坏账准备。
（2）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项，债务人出
单项计提坏账准备的理由
现撤销、破产或死亡
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备的计提方法
坏账准备
（3）按组合计提坏账准备应收款项
经单独测试后未减值的应收款项（包括单项金额重大和不重大的应收款项）以及未单
独测试的单项金额不重大的应收款项，按以下信用风险特征组合计提坏账准备：
组合类型 确定组合的依据 按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄状态 账龄分析法
信用组合 特定款项 不计提
结合承兑人、背书人、出票人以
及其他债务人的信用风险，银行
承兑人、背书人、
承兑汇票不计提坏账准备；商业
应收票据 出票人以及其他债
承兑汇票，根据其未来现金流量
务人的信用风险
现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备。
A、对账龄组合，采用账龄分析法计提坏账准备的比例如下：
账龄 应收账款计提比例% 其他应收款计提比例%
1 年以内（含 1 年） 5.00 5.00
1-2 年（含 2 年） 10.00 10.00
2-3 年（含 3 年） 15.00 15.00
3-4 年（含 4 年） 20.00 20.00
4-5 年（含 5 年） 50.00 50.00
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5 年以上 100.00 100.00
B、信用组合中，计提坏账准备的比例如下：
特定款项 计提比例
政府机构等单位正常业务款、备用金、押金、保证金 不计提
关联方应收款项 不计提
13、存货
（1）存货的分类
本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品
（开发成本）、已完工开发产品等。非房地产存货包括建造合同形成的已完工未结算
资产、原材料、在产品、库存商品、周转材料等。
（2）发出存货的计价方法
房地产存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中
的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
①开发用土地的核算方法
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本中单独
核算，并根据开发项目的土地使用情况计入相应的开发产品成本中。
②公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转
让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
③已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同
有关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏
损）与已结算的价款在资产负债表中以抵销后的净额列示。在建合同累计已发生的成
本和累计已确认的毛利（亏损）之和超过已结算价款的部分在存货中列示为“建造合
同形成的已完工未结算资产”；在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计
已确认的毛利（亏损）之和的部分在预收款项中列示为“建造合同形成的已结算尚未
完工款”。
为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立
的，在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，则计入当期损益。
除建造合同外的非房地产存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加
工成本和其他成本。领用和发出时，采用加权平均法核算。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
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存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照
单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经
消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用直线法摊
销。
14、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投
资单位施加重大影响的，为本集团的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日
按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资
成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资
的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的
购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合
营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣
告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为
投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调
整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益
的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资
的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
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变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享
有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价
值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后
确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，
在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初
始投资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综
合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认
和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资
因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者
权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对
被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同
自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损
益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实
施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因
增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原
账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采
用权益法核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
于本集团的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现
内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判
断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决
策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与
方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体
控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构
成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重
大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方
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持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包
括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决
权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不
能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位 20%
（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确
证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分
类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、21。
15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本集团投资
性房地产主要是已出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本集团能够从房地产交易
市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产
的公允价值作出合理估计，因此本集团对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计
量，公允价值的变动计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价
格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似
房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资
性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流
量的现值确定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本集团首次取得某项非在建投资性房地产（或某项
现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资
性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计量直至
处置，并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差
额计入当期损益。
16、固定资产
（1）固定资产确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。
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与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计
量时，固定资产才能予以确认。
本集团固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，
终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况
下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧
率如下：
类别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 20-30 3 3.23-4.85
运输设备 5 3 19.4
电子设备 5 3 19.4
办公设备 5 3 19.4
机器设备 8 3 12.13
其他设备 5/15 3/5 19.40/6.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计
算确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、21。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
当本集团租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本集团。
②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本集团将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本集团才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值
两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额
作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目
的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融
资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确
定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；
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无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使
用年限两者中较短的期间内计提折旧。
（5）每年年度终了，本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数
与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（6）大修理费用
本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确
认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定
资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
17、在建工程
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、
工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、21。
18、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予
以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款
费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发
生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资
本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额
计入当期损益。
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19、无形资产
本集团无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权、特许经营权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿
命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期
实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用
直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法 备注
土地使用权 土地使用权存续期间 直线法 --
软件 5年 直线法 --
专利权 10 年 直线法 --
海域使用权 46 年 直线法 --
特许经营权 10 年 直线法 --
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复
核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资
产的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、21。
20、研究开发支出
本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使
其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技
术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无
形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发
支出计入当期损益。
本集团研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目
立项后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途
之日转为无形资产。
21、资产减值
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对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、
商誉等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除
外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将
估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值
测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资
产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的
现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回
金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合
理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组
或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损
失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收
回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
22、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使
以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
23、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业
提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职
工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工
薪酬”项目。
（2）短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和
比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积
金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关
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服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将
以折现后的金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独
立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受
益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福
利单位法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组
成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务
成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成
本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现
值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计
划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第①和②项
计入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设
定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利
润。
（4）辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负
债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供
的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停
止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次
性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后
福利处理。
（5）其他长期福利
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设
定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划
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的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资
产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
24、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与
或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，
通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计
负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金
额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债
的账面价值。
25、股份支付
（1）股份支付的种类
本集团股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本集团对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公
允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其
公允价值。选用的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价格；B、期权的有效
期；C、标的股份的现行价格；D、股价预计波动率；E、股份的预计股利；F、期权有
效期内的无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息
作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益
工具的数量应当与实际可行权数量一致。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权
的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表
日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，
将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的
相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
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以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的
负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本集团承担负债的公允价值
计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以
后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权
情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计
入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对
负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照
权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具
的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公
允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少
了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和
条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消
了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件如服务
期限条件或非市场的业绩条件而被取消的除外），本集团对取消所授予的权益性工具
作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本
公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其
作为授予权益工具的取消处理。
26、收入
（1）一般原则
①销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相
关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确
认商品销售收入的实现。
②提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本集团于资产负债表日按完工百分
比法确认收入。
劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地计量；
B、相关的经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确定；D、交易中
已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务
成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳
务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
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③让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本集团
确认收入。
④建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，本集团根据完工百分比法确认
合同收入和费用。如果建造合同的结果不能可靠地估计，则区别情况处理：如合同成
本能够收回的，则合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发
生的当期作为费用；如合同成本不可能收回的，则在发生时作为费用，不确认收入。
合同预计总成本超过合同总收入的，本集团将预计损失确认为当期费用。
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：A、合同总收入能够可靠地计量；B、与
合同相关的经济利益很可能流入企业；C、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠
地计量；D、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
（2）收入确认的具体方法
①本集团房地产销售业务收入确认的具体方法如下：
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了销售合同，达
到了销售合同约定的交付条件，并取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时
（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
②工程施工收入
本公司根据建造合同准则的规定，依据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的
比例确定的合同完工进度计算累计施工收入，减去以前确认的部分，确认为当期的工
程施工收入。
③本集团租赁业务收入确认的具体方法如下：
按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为租赁收入。
④本集团物业管理业务收入确认的具体方法如下：
物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理
服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
⑤本集团利息收入确认的具体方法如下
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
⑥本集团使用费收入业务确认的具体方法如下：
按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
27、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府
补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
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与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政
府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以
区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方
法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失
的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，
于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接
计入当期损益。本集团对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的
政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余
额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
28、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计
入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费
用计入当期损益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采
用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在
以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生
的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且
未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产
或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方
式的所得税影响。
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于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
29、经营租赁与融资租赁
本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，
除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
（1）本集团作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收
融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及
未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁
期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初
始直接费用，计入当期损益。
（2）本集团作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本集团将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租
赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本集团采用与自有固定资
产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期
损益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
30、维修基金
本集团按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按
规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售时，向购房人
收取，并统一上缴维修基金管理部门。
31、质量保证金
本集团按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付
的土建安装工程款中扣出，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费
用，直接在本项列支，保修期结束后清算。
32、资产证券化业务
本集团将物业资产证券化，一般将这些资产出售给特定目的实体，然后再由该实体向
投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他剩余权益（保
留权益）的形式保留。保留权益在本集团的资产负债表内以公允价值入账。证券化的
利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益
之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损
益。
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在应用证券化金融资产的政策时，本集团已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬
转移程度，以及本集团对该实体行使控制权的程度：
①当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将终止确认该
金融资产；
②当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将继续确认该金
融资产；
③如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本集团将考虑
对该金融资产是否存在控制。如果本集团并未保留控制权，本集团将终止确认该金融
资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集团保留
控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
33、重大会计判断和估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计
估计和关键假设进行持续的评价。
很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和
关键假设列示如下：
应收账款及其他应收款减值
应收账款及其他应收款的减值乃根据对应收账款及其他应收款的可收回性的评估而作
出。确认应收账款及其他应收款减值时，管理层须作出判断及估计。有客观证据显示
本集团将无法收回该等款项时，方会计提减值准备。倘实际结果或未来预期与原始估
计存在差异，则该等差异将影响于该估计变动期间应收账款及其他应收款的账面价值
及坏账准备的计提/转回。
存货跌价准备
集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要
利用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的可回收程
度，其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析，根据现有资产结构
及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因
市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的存货跌价准备
产生影响。
税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的
最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本集团需要作出
重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将
对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确
认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间
和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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本集团对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏损
的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
建造合同
本集团根据建筑工程个别合同的完工百分比确认收益。管理层根据总预算成本中所涉
实际成本估计建筑工程完工百分比，亦估计有关合同收益。鉴于建筑合同中所进行活
动性质，进行活动之日及活动完成之日通常会归入不同的会计期间。本集团会随着合
同进程检讨并修订预算（若实际合同收益小于预计或实际合同成本，则计提合同预计
损失准备）中的合同收益及合同成本估计。
房地产开发成本确认及分摊
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判
断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开
发产品成本。
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转入利
润表。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本集团
管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本集团的房地产开发一般分期进行。直接
与某一期开发有关之成本记作该期之成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊
至各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本
及其他成本的增减会影响未来年度的损益。
投资性房地产与存货的划分
本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金或资本增值。本集团建造物业
的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于
出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金或资本增值的物业划分
为在建的投资性房地产。建成后，用于出售的物业转入存货-已完工开发产品，而用于
赚取租金或资本增值的物业转入已完工的投资性房地产。
投资性房地产与固定资产的划分
本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了
相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建
造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房地产。因此，本集团会考虑物
业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于集团持有的其他资产。有些物业的一部
分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果
用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本集团对
该部分单独核算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分
不重大时，该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本集团单独对相关物业进行判
断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性房地产的确认
条件。
投资性房地产公允价值的确定
本集团在投资性房地产的后续计量使用公允价值模式计量，并采用审慎、稳健的原则
进行投资性房地产公允价值估价，针对不同物业市场交易情况，采用不同的估价方
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法，会从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而
对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
34、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
①根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15
号），经第七届董事会第四十二次会议通过，本集团对财务报表格式进行了以下修
订：
A、资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
B、利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；
C、股东权益变动表
在“股东权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资
产所产生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。
本集团对可比期间的比较数据按照财会[2018]15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对本集团的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影
响。
②对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，并对相
应的会计政策进行调整：
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》规定，企业对投资性房地产的后续计量
模式可以选择应用成本模式，也可以选择应用公允价值模式。本公司董事会认为，应
用公允价值模式计量能够体现投资性房地产的公允价值，有利于投资者了解公司客观
的资产状况，会计政策变更后编制的财务报告能够客观、准确地反映公司财务状况和
经营成果。
本公司于 2018 年 12 月 28 日召开了第七届董事会第三十六次会议，审议通过《关于投
资性房地产应用公允价值计量会计政策的议案》。
上述会计政策的累积影响数如下：
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
受影响的项目 期末数 期初数
其他综合收益 1,132,865,322.84 1,132,865,322.84
未分配利润 392,591,365.05 285,117,374.25
归属于母公司股东权益合计 1,525,456,687.89 1,417,982,697.09
少数股东权益 -203,003.77 -
上述会计政策变更对净利润的影响如下：
项目 本期 上期
营业成本 -99,084,696.11 -67,311,008.93
管理费用 -9,007,691.91 -10,008,027.46
公允价值变动损益 38,853,482.01 35,540,193.02
利润总额 146,945,870.03 112,859,229.41
所得税费用 39,674,883.00 28,214,807.35
净利润 107,270,987.03 84,644,422.06
其中：少数股东损益 -203,003.77 -
归属于母公司股东的净利润 107,473,990.80 84,644,422.06
（2）重要会计估计变更
本报告期主要会计估计是否变更：否。
四、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 法定税率%
增值税 境内销售，提供加工、修理修配劳务 17、16、11、10、6、5、3
消费税 应税收入 5
超率累进税率、预缴税率
土地增值税 土地增值额
为预收房款的 1.5-4
城市维护建设税 应纳流转税额 5、7
教育费附加 应交流转税额 3
地方教育费附加 应交流转税额 1、2
综合基金 预收房款、营业收入 0.1-0.38
江堤基金 预收房款、营业收入 0.03、0.08、0.1
企业所得税 应纳税所得额 25、16.5、30
说明：本集团控股的境外子公司根据其本国相关法律、法规缴纳相关的税金。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、税收优惠及批文
本集团之子公司惠州中南锦德置业有限公司、江苏中南建筑科技发展有限公司为小型
微利企业。根据国家税务总局、财政部《延续小微企业增值税政策的通知》（财税
[2017]76 号），为支持小微企业发展，自 2018 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，继续对
月销售额 2 万元(含本数)至 3 万元的增值税小规模纳税人，免征增值税；根据国家税
务总局、财政部《关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》（财税
〔2018〕77 号）自 2018 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，将小型微利企业的年应纳税
所得额上限由 50 万元提高至 100 万元，对年应纳税所得额低于 100 万元（含 100 万元）
的小型微利企业，其所得减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得
税。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目 期末数 期初数
库存现金 1,416,603.67 1,698,957.74
银行存款 13,591,084,693.28 9,972,033,653.10
其他货币资金 6,824,413,769.97 4,296,207,145.54
合计 20,416,915,066.92 14,269,939,756.38
其中：存放在境外的款项总 61,900,746.82 26,741,933.31
额
说明：
（1）期末，货币资金中外币项目情况
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
澳大利亚货币（澳元） 938,773.00 4.8250 4,529,579.73
美元 7,912,968.74 6.8632 54,308,287.06
欧元 1,540.00 7.8473 12,084.84
乌吉亚 905,908.95 0.1927 174,568.65
沙特里亚尔 416,804.00 1.8286 762,167.79
林吉特 570,222.95 1.6479 939,670.40
西非法郎 35,788,800.00 0.0120 429,465.60
阿尔及利亚第纳尔 12,799,360.00 0.0582 744,922.75
合计 -- -- 61,900,746.82
（2）期末，使用受到限制的货币资金共计 7,105,852,647.10 元。受限资金包括保证金、
定期存单等。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 期末公允价值 期初公允价值
交易性金融资产 45,327,129.09 4,649,489.89
本集团所持有的交易性金融资产为基金投资及股票投资，具体情况如下：
报表日
名称 代码 期末持有数量 期末公允价值
净值
海富通收益增长证券投资
519003 985,173.14 0.838 825,575.09
基金
凯文教育股票 002659.SZ 31,000.00 8.39 260,090.00
易居（中国）企业控股有
02048.HK 2,861,500.00 14.70 42,064,050.00
限公司股票
浦银安盛价值成长混合 A
519110 1,928,000.00 0.922 1,777,616.00
证券投资基金
工银瑞信全球精选股票
486002 200,400.00 1.995 399,798.00
（QDII）
合计 -- -- -- 45,327,129.09
3、应收票据及应收账款
项目 期末数 期初数
应收票据 1,091,542,043.50 894,038,289.99
应收账款 8,564,563,512.36 7,331,528,120.17
合计 9,656,105,555.86 8,225,566,410.16
（1）应收票据
种类 期末数 期初数
银 9,015,576.66 101,749,425.64
商业承兑汇票 行
1,082,526,466.84 792,288,864.35
承
合计 1,091,542,043.50
兑 894,038,289.99
汇
①期末本集团将持有的未到期的商业承兑汇票办理保理业务，取得借款 48,630,855.48
元。 票
②期末本集团已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 48,959,652.38 -
商业承兑票据 - 317,037,624.26
合计 48,959,652.38 317,037,624.26
说明：
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本集团已背书或贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，期末用于背书或
贴现的应收票据信用风险和延期付款风险很小，可以判断票据所有权上的主要风险和
报酬已经转移，故终止确认。
（2）应收账款
①应收账款按种类披露
期末数
种类
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项
计提坏账准备的应收 - - - - -
账款
按组合计提坏账准备
9,441,673,288.88 99.06 965,967,676.75 10.23 8,475,705,612.13
的应收账款
其中：账龄组合 8,602,279,502.12 90.25 965,967,676.75 11.23 7,636,311,825.37
信用组合 839,393,786.76 8.81 - - 839,393,786.76
单项金额虽不重大但
单项计提坏账准备的 89,705,715.23 0.94 847,815.00 0.95 88,857,900.23
应收账款
合计 9,531,379,004.11 100.00 966,815,491.75 10.14 8,564,563,512.36
应收账款按种类披露（续）
期初数
种类 计提比例
金额 比例% 坏账准备 净额
%
单项金额重大并单项计
- - - - -
提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的
8,168,544,812.93 100.00 837,016,692.76 10.25 7,331,528,120.17
应收账款
其中：账龄组合 7,334,428,853.49 89.79 837,016,692.76 11.41 6,497,412,160.73
信用组合 834,115,959.44 10.21 - - 834,115,959.44
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的应收 - - - - -
账款
合计 8,168,544,812.93 100.00 837,016,692.76 10.25 7,331,528,120.17
说明：
A、账龄组合，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末数
账龄 计提比例
金额 比例% 坏账准备 净额
%
1 年以内 4,703,080,818.21 54.68 235,154,040.97 5.00 4,467,926,777.24
1至 2年 2,036,338,739.07 23.67 203,633,873.94 10.00 1,832,704,865.13
2至 3年 863,141,466.16 10.03 129,471,219.94 15.00 733,670,246.22
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
3至 4年 631,725,789.16 7.34 126,345,157.83 20.00 505,380,631.33
4至 5年 193,258,610.94 2.25 96,629,305.49 50.00 96,629,305.45
5 年以上 174,734,078.58 2.03 174,734,078.58 100.00 -
合计 8,602,279,502.12 100.00 965,967,676.75 -- 7,636,311,825.37
期初数
账龄 计提比例
金额 比例% 坏账准备 净额
%
1 年以内 4,341,799,136.60 59.20 217,089,956.83 5.00 4,124,709,179.77
1至 2年 1,302,306,002.40 17.76 130,230,600.24 10.00 1,172,075,402.16
2至 3年 995,178,675.87 13.57 149,276,801.38 15.00 845,901,874.49
3至 4年 373,470,850.85 5.09 74,694,170.17 20.00 298,776,680.68
4至 5年 111,898,047.26 1.53 55,949,023.63 50.00 55,949,023.63
5 年以上 209,776,140.51 2.85 209,776,140.51 100.00 -
合计 7,334,428,853.49 100.00 837,016,692.76 -- 6,497,412,160.73
B、组合中，按信用组合不计提坏账的应收账款：
组合名称 账面余额 坏账准备 计提比例%
应收政府款项 425,828,018.75 - -
应收其他关联方款项 413,565,768.01 - -
合计 839,393,786.76 - -
②本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 179,365,646.74 元。
③本期实际核销的应收账款情况
项目 核销金额
实际核销的应收账款 49,566,847.75
说明：核销的应收账款为非关联交易产生的不重要的应收款。
④按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 1,710,451,257.62 元，占应收账款
期末余额合计数的比例 17.95%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 108,284,711.88
元。
⑤因金融资产转移而终止确认的应收账款情况
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期末，本集团办理了不附追索权的应收账款保理，终止确认相关应收账款账面余额为
32,389,008.82 元，账龄为一年以内。
⑥转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额
期末，本集团办理应收账款保理业务，取得短期借款 343,853,051.42 元，不满足终止确
认。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
期末数 期初数
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 4,616,600,977.11 53.38 7,361,123,468.23 69.78
1至 2年 1,858,091,208.83 21.49 1,118,240,275.92 10.60
2至 3年 512,802,953.56 5.93 755,506,049.00 7.16
3 年以上 1,660,321,486.89 19.20 1,314,075,246.98 12.46
合计 8,647,816,626.39 100.00 10,548,945,040.13 100.00
说明：预付款项主要包括预付地价款及土地保证金、工程款等。账龄超过一年的预付
款项，主要由于土地未交付、工程未完工导致款项尚未结算所致。
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 2,768,912,378.41 元，占预付款
项期末余额合计数的比例 32.02%。
5、其他应收款
项目 期末数 期初数
应收利息 - -
应收股利 47,360,000.00 -
其他应收款 28,508,235,536.33 15,458,368,442.37
合计 28,555,595,536.33 15,458,368,442.37
（1）应收股利
项目 期末数 期初数
分红款 47,360,000.00 -
（2）其他应收款
①其他应收款按种类披露
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期末数
种类 计提比
金额 比例% 坏账准备 净额
例%
单项金额重大并单项计提坏
- - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
28,794,305,876.76 99.83 296,070,340.43 1.03 28,498,235,536.33
应收款
其中：账龄组合 1,262,072,724.38 4.38 296,070,340.43 23.46 966,002,383.95
信用组合 27,532,233,152.38 95.46 - - 27,532,233,152.38
单项金额虽不重大但单项计
48,123,680.75 0.17 38,123,680.75 79.22 10,000,000.00
提坏账准备的其他应收款
合计 28,842,429,557.51 100.00 334,194,021.18 1.16 28,508,235,536.33
其他应收款按种类披露（续）
期初数
种类 计提比
金额 比例% 坏账准备 净额
例%
单项金额重大并单项计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
15,856,126,150.35 100.00 397,757,707.98 2.51 15,458,368,442.37
应收款
其中：账龄组合 2,180,858,420.88 13.75 397,757,707.98 18.24 1,783,100,712.90
信用组合 13,675,267,729.47 86.25 - - 13,675,267,729.47
单项金额虽不重大但单项计
- - - - -
提坏账准备的其他应收款
合计 15,856,126,150.35 100.00 397,757,707.98 2.51 15,458,368,442.37
说明：
A、账龄组合，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末数
账龄
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
1 年以内 623,620,421.05 49.42 31,181,021.07 5.00 592,439,399.98
1至 2年 155,608,669.02 12.33 15,560,866.89 10.00 140,047,802.13
2至 3年 79,192,650.87 6.27 11,878,897.62 15.00 67,313,753.25
3至 4年 76,910,047.52 6.09 15,382,009.51 20.00 61,528,038.01
4至 5年 209,346,781.21 16.59 104,673,390.63 50.00 104,673,390.58
5 年以上 117,394,154.71 9.30 117,394,154.71 100.00 -
合计 1,262,072,724.38 100.00 296,070,340.43 -- 966,002,383.95
账龄 期初数
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
1 年以内 1,209,296,969.60 55.45 60,464,848.48 5.00 1,148,832,121.12
1至 2年 265,537,783.27 12.18 26,553,778.33 10.00 238,984,004.94
2至 3年 99,686,500.27 4.57 14,952,975.04 15.00 84,733,525.23
3至 4年 302,242,854.85 13.86 60,448,570.97 20.00 241,794,283.88
4至 5年 137,513,555.46 6.31 68,756,777.73 50.00 68,756,777.73
5 年以上 166,580,757.43 7.63 166,580,757.43 100.00 -
合计 2,180,858,420.88 100.00 397,757,707.98 -- 1,783,100,712.90
B、组合中，按信用组合不计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 坏账准备 计提比例%
各类保证金、押金等 3,143,896,221.22 - -
备用金、代扣代缴款 640,771,714.10 - -
应收政府款项 1,106,005,374.53 - -
应收其他关联方款项 22,641,559,842.53 - -
合计 27,532,233,152.38 - -
②本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期坏账准备变动金额为-43,619,129.84 元，其中计提坏账准备金额为-43,713,125.69 元，
合并增加坏账准备金额为 69,585.95 元，处置减少坏账准备金额为 24,409.90 元。
③本期实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 19,895,737.16
说明：核销的其他应收款为非关联交易产生的不重要的其他应收款。
④其他应收款按款项性质披露
项目 期末余额 期初余额
各类保证金、押金等 3,143,896,221.22 4,418,411,441.65
备用金、代扣代缴款 640,771,714.10 1,733,923,208.17
应收政府款项 1,106,005,374.53 2,084,738,329.68
其他单位往来款 23,951,756,247.66 7,619,053,170.85
合计 28,842,429,557.51 15,856,126,150.35
⑤按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
69
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 5,004,612,421.94 元，占其他应
收款期末余额合计数的比例 17.35%，主要为保证金、应收政府及关联方款项。
6、存货
（1）存货分类
存货种类 期末数 期初数
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 762,921,991.41 - 762,921,991.41 589,759,202.54 - 589,759,202.54
在产品 24,520,895.83 - 24,520,895.83 11,188,399.81 - 11,188,399.81
库存商品 165,759,543.90 - 165,759,543.90 129,347,492.66 - 129,347,492.66
周转材料 218,226,163.57 - 218,226,163.57 221,755,612.47 - 221,755,612.47
开发成本 118,978,859,858.93 29,509,320.04 118,949,350,538.89 98,287,916,694.42 - 98,287,916,694.42
开发产品 7,560,582,177.35 39,155,318.97 7,521,426,858.38 5,180,858,149.98 - 5,180,858,149.98
建造合同
形成的已
7,362,267,285.03 1,882,334.58 7,360,384,950.45 6,564,598,943.42 - 6,564,598,943.42
完工未结
算资产
110,985,424,495.3
合计 135,073,137,916.02 70,546,973.59 135,002,590,942.43 110,985,424,495.30 -
0
说明：
（1）期末存货中的抵押事项详见附注十二、2（3）。
（2）期末存货余额中含有借款费用资本化金额为 9,728,233,067.76 元。
（3）本期由存货转入投资性房地产金额为 37,960,000.00 元。
（4）开发成本
项目名 开工时 预计竣 期末跌
预计总投资 期末数 期初数
称 间 工时间 价准备
南京锦
城上悦 2017.12 2023.06 5,924,860,000.00 4,208,173,773.48 3,958,295,326.59 -
城项目
常熟中
南金锦 2017.05 2021.12 6,482,219,400.00 4,077,319,958.73 3,187,993,980.72 -
林樾
南通
CBD 项 2010.09 2020.03 15,000,000,000.00 3,906,676,280.38 3,815,216,951.56 -
目
成都中
南世纪
2018.08 2020.11 4,476,580,000.00 3,469,583,043.71 3,054,395,552.14 -
樾府项
目
盐城中
南世纪 2010.09 2019.10 22,190,525,837.73 3,377,015,119.91 3,591,833,340.94 -
城项目
70
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目名 开工时 预计竣 期末跌
预计总投资 期末数 期初数
称 间 工时间 价准备
成都中
南锦腾
上熙府
2017.09 2019.12 3,458,398,554.00 2,340,376,979.61 1,959,394,260.16 -
熙悦、
澜悦项
目
武汉中
南拂晓
2017.11 2020.10 3,323,800,000.00 2,265,948,117.59 1,892,342,789.87 -
城 108
项目
临沂锦
琴中南
2018.01 2020.10 4,436,804,000.00 2,143,828,931.47 1,270,868,924.93 -
樾府项
目
中南世
纪花城 2009.09 2019.10 8,120,669,800.00 2,124,313,400.00 2,393,947,956.41 -
项目
南京新
锦城世
2014.04 2019.06 5,000,000,000.00 2,036,726,106.28 2,087,667,247.12 -
纪雅苑
项目
杭州锦
2017.04 2019.08 2,600,000,000.00 1,963,291,477.00 1,730,027,238.54 -
望项目
镇江新
锦城锦 2011.04 2020.06 6,161,745,909.11 1,928,062,529.06 1,563,958,917.87 -
园项目
合肥晟
南置业
2018.09 2021.04 3,000,000,000.00 1,926,713,665.00 - -
中南樾
府项目
泰兴中
南世纪 2013.11 2019.10 5,276,773,983.94 1,903,633,933.35 2,032,258,492.85 -
城项目
河北固
安中南 2017.05 2020.03 3,985,610,685.43 1,886,027,439.68 1,666,177,512.67 -
熙悦
杭州御
2017.01 2019.06 2,756,860,000.00 1,872,070,359.97 1,699,246,729.94 -
锦项目
太仓锦
2016.01 2020.04 3,300,000,000.00 1,836,652,340.84 1,992,648,570.18 -
城项目
重庆锦
腾中南
2018.07 2020.06 3,700,000,000.00 1,803,084,608.04 - -
玖宸项
目
丹阳文
2018.12 2021.12 4,133,385,900.00 1,753,525,376.69 1,536,062,005.69 -
锦苑
南通锦
益置业 2017.04 2020.12 3,222,276,842.00 1,713,925,867.46 1,379,433,775.50 -
中南熙
71
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目名 开工时 预计竣 期末跌
预计总投资 期末数 期初数
称 间 工时间 价准备
悦项目
天津富
2016.09 2020.07 3,029,720,000.00 1,635,560,582.09 1,171,653,958.84 -
海项目
南充世
纪城及
2014.09 2020.12 2,200,000,000.00 1,589,870,263.63 1,471,349,181.87 -
中南城
项目
青岛中
南世纪 2011.09 2019.10 5,296,118,555.52 1,589,168,965.02 1,429,469,697.96 -
城项目
成都中
南骏锦
2017.09 2019.11 2,200,000,000.00 1,572,851,903.43 1,296,363,667.85 -
海棠集
项目
海门世
纪城项 2006.12 2020.12 7,863,288,025.00 1,525,606,480.32 1,756,027,409.23 -
目
云南盛
荣巫家 2018.07 2021.06 2,089,125,700.00 1,518,569,790.62 609,571,437.37 -
坝项目
青岛中
南城西
海岸漫 2017.11 2020.05 2,122,515,545.54 1,499,047,163.45 1,165,600,933.21 -
悦湾项
目
绍兴艺
境金艺
2017.07 2019.12 2,288,520,000.00 1,372,662,692.93 1,144,061,516.43 -
学府项
目
武汉锦
苑中南
2017.07 2019.10 2,122,110,000.00 1,294,633,367.51 1,006,565,375.05 -
拂晓城
项目
海门新
锦信熙 2017.05 2019.11 2,711,446,100.00 1,276,765,094.74 927,520,577.76 -
悦项目
马鞍山
中南御
2017.08 2020.06 2,100,000,000.00 1,275,127,683.26 1,081,439,778.61 -
锦熙悦
项目
唐山旅
游岛唐
2014.04 2023.10 7,704,830,000.00 1,258,943,967.88 815,289,894.15 -
山湾项
目
常熟中
南世纪 2008.03 2021.01 11,045,399,900.00 1,238,186,083.99 1,112,546,772.89 -
城项目
72
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目名 开工时 预计竣 期末跌
预计总投资 期末数 期初数
称 间 工时间 价准备
张家港
锦熙樾 2017.10 2020.03 1,777,546,500.00 1,224,737,432.64 673,600.60 -
府项目
贵州锦
荣中南
林樾综 2018.12 2020.11 3,000,000,000.00 1,220,057,768.46 - -
合体项
目
南京花
2016.09 2019.08 3,225,520,437.30 1,177,790,663.78 2,352,844,167.98 -
城项目
昆山锦
2014.11 2019.12 3,469,122,849.52 1,173,121,580.79 2,016,692,759.75 -
城项目
沈阳乐
加玖熙 2018.03 2020.09 1,900,000,000.00 1,130,113,543.36 174,959.98 -
墅项目
嘉兴锦
乐加泷
悦府泓 2017.10 2019.05 29,282,461,000.00 1,126,999,560.33 608,815,993.10 -
悦府项
目
杭州锦
易置业
中南漫 2017.08 2020.05 1,587,890,000.00 1,121,902,268.09 984,125,395.22 -
悦湾项
目
泉州钧
宏漫悦 2018.07 2020.10 1,878,198,704.19 1,105,079,166.23 - -
湾项目
淮安中
南世纪
2015.12 2020.06 1,616,820,000.00 1,017,495,806.15 1,440,806,224.15 -
城项目
三期
济宁锦
鸿珑悦 2018.10 2021.10 2,101,950,000.00 1,012,292,020.76 - -
项目
丹阳君
2017.06 2019.12 1,910,000,000.00 990,180,369.70 789,354,249.00 -
悦府
广西锦
鑫佰业
中南紫 2019.01 2021.06 2,959,740,230.26 957,880,498.81 - -
云集项
目
菏泽花
2015.11 2022.11 4,200,000,000.00 957,083,625.40 775,416,515.99 -
成项目
西安长
岛中南
2017.09 2019.11 2,732,369,652.00 933,617,174.04 453,782,208.26 -
樾府项
目
南通锦 2018.01 2020.01 1,250,000,000.00 921,773,212.14 722,108,060.11 -
73
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目名 开工时 预计竣 期末跌
预计总投资 期末数 期初数
称 间 工时间 价准备
庭项目
西安威
翔中南
2018.04 2020.04 1,950,000,000.00 882,704,396.97 255,806,133.40 -
紫云集
项目
嘉兴锦
恒乍浦
2017.01 2019.04 1,696,690,400.00 880,190,052.41 539,433,466.24 -
君悦府
项目
其他 - - 157,711,824,967.95 33,961,897,371.75 31,548,653,185.74 29,509,320.04
合计 -- -- 393,573,719,479.49 118,978,859,858.93 98,287,916,694.42 29,509,320.04
（5）开发产品
项目 竣工时 期末跌价准
期初数 本期增加 本期减少 期末数
名称 间 备
南京
御锦
城绽
2018.12 - 1,529,629,212.22 - 1,529,629,212.22 -
香漫
花园
项目
盐城
中南
2018.12 282,256,345.18 1,329,469,237.02 663,075,143.98 948,650,438.22 -
世纪
城
南通
CBD 2018.12 979,124,525.85 594,999,633.57 688,845,932.90 885,278,226.52 -
项目
营口
中南
2014.01 891,124,685.00 112,382.77 177,303,685.73 713,933,382.04 -
世纪
城
镇江
中南
新锦 2015.12 360,598,407.11 - - 360,598,407.11 -
城项
目
青岛
海湾
2018.12 64,966,779.76 179,887,765.96 - 244,854,545.72 -
新城
项目
海门
锦尚
2018.08 24,621,440.14 986,325,653.74 769,006,224.73 241,940,869.15 -
名苑
项目
74
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 竣工时 期末跌价准
期初数 本期增加 本期减少 期末数
名称 间 备
上海
锦府
君悦 2018.08 - 1,495,403,147.05 1,304,906,214.10 190,496,932.95 -
府项
目
寿光
中南
世纪 2015.12 185,005,706.26 - - 185,005,706.26 13,742,406.25
城项
目
泰兴
中南
世纪 2018.12 175,525,570.57 1,092,717,259.77 1,091,713,472.67 176,529,357.67 -
城项
目
南京
锦苑 2018.08 - 758,129,162.83 587,794,488.32 170,334,674.51 -
项目
太仓
世纪 2018.04 250,352,750.80 465,476,616.09 554,534,145.70 161,295,221.19 -
城
海门
世纪
2018.12 - 497,605,582.99 375,799,154.84 121,806,428.15 -
城项
目
广饶
中南
2018.12 118,739,675.24 492,938,915.76 493,308,486.71 118,370,104.29 -
世纪
城
上海
锦冠
2018.05 - 1,208,446,393.40 1,094,977,839.71 113,468,553.69 -
锦庭
项目
万宁
中南
芭提 2018.12 20,899,122.74 142,843,001.21 66,515,104.93 97,227,019.02 -
雅项
目
东营
中南
世纪 2018.12 85,887,215.00 382,583,072.92 372,304,828.48 96,165,459.44 -
锦城
项目
青岛
中南
世纪 2018.12 142,493,403.47 449,010,162.82 506,615,077.72 84,888,488.57 -
城项
目
75
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 竣工时 期末跌价准
期初数 本期增加 本期减少 期末数
名称 间 备
潜江
中南
世纪
2017.12 186,404,960.20 - 115,978,147.48 70,426,812.72 25,412,912.72
城、
锦城
项目
常熟
中南
御锦 2018.12 33,465,448.96 586,753,261.99 550,805,505.03 69,413,205.92 -
城项
目
其他 - 1,379,392,113.70 11,960,217,515.19 12,359,340,496.90 980,269,131.99
合计 -- 5,180,858,149.98 24,152,547,977.30 21,772,823,949.93 7,560,582,177.35 39,155,318.97
（6）建造合同形成的已完工未结算资产
项目 期末数
累计已发生成本 49,054,316,922.35
累计已确认毛利 5,923,465,883.00
减：预计损失 1,882,334.58
减：已办理结算的价款 47,615,515,520.32
建造合同形成的已完工尚未结算资产账面价值 7,360,384,950.45
7、一年内到期的非流动资产
项 目 期末数 期初数
1年内到期的长期应收款 10,000,000.00 3,885,137.62
说明：一年内到期的长期应收款为融资租赁款保证金，明细如下：
单位名称 融资租赁合同期 金额
安徽正奇融资租赁有限公司 2016.7.4-2019.7.4 10,000,000.00
8、其他流动资产
项 目 期末数 期初数
银行理财产品 1,165,100,265.85 930,050,000.00
预缴所得税 932,179,525.35 520,774,601.14
预缴其他税费 2,588,592,260.54 1,574,980,649.14
进项税额等 4,874,794,904.67 2,390,080,864.72
合计 9,560,666,956.41 5,415,886,115.00
76
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期末银行理财产品明细如下：
理财产品名称 理财产品类型 金额 投资期限
乾元添利 非保本浮动收益型 100,000,000.00 无固定存续期限
乾元-日鑫月溢 非保本浮动收益型 350,000,000.00 无固定存续期限
单位结构性存款 保本固定收益型 200,000,000.00 2018/5/9-2019/4/25
“乾元-鑫溢江南”非保本型
人民币 2018 年第 778 期理 非保本浮动收益型 2,000,000.00 2018/11/15-2019/3/14
财产品
乾元天长利久 2018 年 559
非保本浮动收益型 30,000,000.00 2018/9/27-2019/1/4
期
人民币挂钩型结构性存款
保证收益型 20,000,000.00 2018/12/26-2019/4/1
（机构客户）
中行招商添盈纯债 A 投资
不保本保收益型 20,000,000.00 2 个月
基金
中银日积月累-日计划产品 非保本浮动收益型 50,000.00 无固定存续期限
联储证券富诚 4 号资产管
资产管理计划 10,000,000.00 2017/12/12-2019/6/12
理计划
平安信托鼎泰 60 号集合资
信托产品 3,000,000.00 2018/09/14-2019/09/14
金信托计划
共赢利率结构 23264 期人
保本浮动收益 130,000,000.00 2018/12/14-2019/1/16
民币结构性存款产品
华泰证券的理财“资金货币 2018/10/30-随时可赎
非保本浮动收益型 50,265.85
增强 A” 回
津银理财——稳健增值计 保本保证收益型理
300,000,000.00 2018/3/6-2019/3/4
划 2018 年 206 期 财计划
合计 -- 1,165,100,265.85 --
9、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
期末数 期初数
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
建银 1A1 债券 172,000,000.00 - 172,000,000.00 - - -
次级资产支持证券 50,000,000.00 - 50,000,000.00 50,000,000.00 - 50,000,000.00
可供出售权益工具 327,100,000.00 - 327,100,000.00 327,100,000.00 - 327,100,000.00
其中：按成本计
327,100,000.00 - 327,100,000.00 327,100,000.00 - 327,100,000.00
量
合计 549,100,000.00 - 549,100,000.00 377,100,000.00 - 377,100,000.00
说明：
77
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
①本集团之全资子公司海门中南世纪城开发有限公司与北方国际信托股份有限公司签
订了《海益二号债券投资集合资金信托合同》，参与其发行的海益二号债权投资集合
资金信托计划，受托人为北方国际信托股份有限公司，保管人为兴业银行股份有限公
司；信托目的为投资于国内证券交易所、银行间债权市场的各种固定收益产品，闲置
资金可以用于银行存款，并以投资形成的信托计划财产作为信托受益的来源；本期通
过受托人购入“建银 1A1”债券，面值为 172,000,000.00 元。该债权不存在活跃市场。
②2015 年 12 月 29 日，本公司与华鑫证券有限公司（以下简称“华鑫证券”）签订了《华
鑫-中南建设物业资产支持专项计划支持证券认购协议与风险揭示书》，约定由华鑫证
券向本公司销售次级资产支持证券 5,000.00 万元。该次级资产支持证券简称“中南建
次”，证券代码“116095.SZ”，预期到期日为 2020 年 12 月 30 日。该次级资产支持证券不
能流通，不存在活跃市场。
（2）采用成本计量的可供出售权益工具
在被投
账面余额
资单位
被投资单位
本期 本期 持股比
期初 期末
增加 减少 例(%)
联储证券有限责任公司 287,100,000.00 - - 287,100,000.00 3.3811
广州美人信息技术有限公司 40,000,000.00 - - 40,000,000.00 10.5300
合计 327,100,000.00 - - 327,100,000.00 --
说明：以上可供出售权益工具不存在活跃市场，按成本法计量。
10、长期应收款
长期应收款按性质披露
期末数 期初数 折现
项目 坏账 坏账 率区
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值 间
准备 准备
融资租赁款
12,500,000.00 - 12,500,000.00 14,000,000.00 - 14,000,000.00 --
保证金
PPP 项目款 6,505,609,043.20 - 6,505,609,043.20 - - - --
减：未实现
- - - 114,862.38 - 114,862.38 --
融资收益
小计 6,518,109,043.20 - 6,518,109,043.20 13,885,137.62 - 13,885,137.62 --
减：1 年内到
期的长期应 10,000,000.00 - 10,000,000.00 3,885,137.62 - 3,885,137.62 --
收款
合计 6,508,109,043.20 - 6,508,109,043.20 10,000,000.00 - 10,000,000.00 --
说明：
78
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期末融资租赁保证金系本公司与安徽正奇融资租赁有限公司、安徽兴泰融资租赁有限
责任公司因售后租回形成融资租赁保证金，具体明细如下：
单位名称 融资租赁合同期 金额
安徽正奇融资租赁有限公司 2016.7.4-2019.7.4 10,000,000.00
安徽兴泰融资租赁有限责任公司 2018.2.13-2021.2.15 2,500,000.00
合计 -- 12,500,000.00
79
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
11、长期股权投资
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
①合营企
业
上海苹齐
实业有限 420,579.93 - - -1,335.42 - - - - - 419,244.51 - -
公司
太仓中南
雅苑房地
134,687,258.99 - - -12,935,416.83 - - - - - 121,751,842.16 - -
产开发有
限公司
南通万鹏
房地产有 3,980,486.31 - - -3,980,486.31 - - - - - - - -
限公司
郑州锦冠
博澳房地
58,525,043.02 - - -761,014.58 - - - - - 57,764,028.44 - -
产开发有
限公司
- 80 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
常熟志诚
房地产开
19,788,959.26 - - -2,909,040.94 - - - - - 16,879,918.32 - -
发有限公
司
常熟市共
筑房地产 19,899,376.33 - - -5,408,925.95 - - - - - 14,490,450.38 - -
有限公司
张家港当
代青禾置
- 17,500,000.00 - -4,476,346.22 - - - - - 13,023,653.78 - -
业有限公
司
南通锦隆
置业有限 - 5,000,000.00 - -3,032,718.69 - - - - - 1,967,281.31 - -
公司
镇江颐润
中南置业 - 35,310,853.88 - -1,948,174.06 - - - - -15,314,848.21 18,047,831.61 - -
公司
张家港锦
裕置地有 - 29,620,305.84 - -1,055,116.70 - - - - 379,694.16 28,944,883.30 - -
限公司
- 81 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
海门锦邦
置业有限 - 988,156,446.47 370,595,727.00 -12,453,856.07 - - - - - 605,106,863.40 - -
公司
南通市锦
洲置业有 - 8,000,000.00 - -4,721,740.69 - - - - - 3,278,259.31 - -
限公司
连云港华
玺房地产 - 13,000,000.00 - -776,774.23 - - - - - 12,223,225.77 - -
有限公司
杭州惠眼
投资管理 - 9,830,673.24 - -1,876,082.44 - - - - 369,326.76 8,323,917.56 - -
有限公司
宿州碧盈
房地产开
- 49,000,000.00 - -7,277,874.80 - - - - - 41,722,125.20 - -
发有限公
司
宿迁中南
新世界房
- 19,963,166.17 - -157,438.81 - - - - 36,833.83 19,842,561.19 - -
地产开发
有限公司
- 82 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
太仓辉盛
房地产开
- 43,575,000.00 - -7,043,425.53 - - - - - 36,531,574.47 - -
发有限公
司
南通君之
地置业有 - 237,953,980.66 - -121,227.86 - - - - - 237,832,752.80 - -
限公司
南通暄玺
房地产有 - 25,000,000.00 - -16,854,690.90 - - - - - 8,145,309.10 - -
限公司
苏州中锐
嘉总置业 - 19,800,000.00 - -2,684,733.29 - - - - 17,115,266.71 - -
有限公司
南通卓煜
房地产开
- 1,250,000.00 - -1,250,000.00 - - - - - - - -
发有限公
司
佛山昱辰
房地产开
- 10,000,000.00 - -2,409,199.18 - - - - - 7,590,800.82 - -
发有限公
司
- 83 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
常熟市南
碧房地产
- 50,000,000.00 - -1,184,650.55 - - - - - 48,815,349.45 - -
开发有限
公司
太仓市鑫
珩房地产
- 24,150,000.00 - -3,489,111.90 - - - - - 20,660,888.10 - -
开发有限
公司
镇江颐发
房地产开
- 16,500,000.00 - -4,965,362.02 - - - - - 11,534,637.98 - -
发有限公
司
南通市通
州区双恒
- 55,692,000.00 - -5,860,634.21 - - - - - 49,831,365.79 - -
置业有限
公司
南通市腾
龙置业有 - 12,500,000.00 - -12,500,000.00 - - - - - - - -
限公司
- 84 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
南通锦德
置业有限 - 480,000,000.00 - -18,829,531.46 - - - - - 461,170,468.54 - -
公司
南通锦慧
置业有限 - 480,000,000.00 - -5,778,238.86 - - - - - 474,221,761.14 - -
公司
南通锦拓
置业有限 - 19,999,681.40 - -9,574,874.60 - - - - 318.60 10,425,125.40 - -
公司
国信中南
城市开发
投资基金
10,019,574.09 - - -38,924.74 - - - - - 9,980,649.35 - -
管理（北
京）有限
责任公司
邹城市锦
尚置业有 - 10,200,000.00 - -871,737.16 - - - - - 9,328,262.84 - -
限公司
诸暨璟汇
房地产有 - 16,000,000.00 - -8,042,501.64 - - - - - 7,957,498.36 - -
限公司
- 85 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
济宁中南
英特力置
- 86,862,438.00 - -3,179,726.04 - - - - - 83,682,711.96 - -
业有限公
司
沈阳中南
屹盛房地
- 12,000,000.00 - -6,853,542.19 - - - - - 5,146,457.81 - -
产开发有
限公司
沈阳金辰
企业管理 - 49,000,000.00 - -2,703,326.96 - - - - - 46,296,673.04 - -
有限公司
滨州市碧
桂园房地
- 12,730,000.00 - -6,766,636.52 - - - - - 5,963,363.48 - -
产开发有
限公司
平度市中
南锦宸房
- 2,536,170.38 -2,519,423.40 - - - - 463,829.62 480,576.60 - -
地产有限
公司
- 86 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
烟台锦辰
房地产开
- 81,802,980.00 - -702,269.84 - - - - - 81,100,710.16 - -
发有限公
司
临沂锦拓
房地产开
- 12,000,000.00 - -183,045.35 - - - - - 11,816,954.65 - -
发有限公
司
淄博锦城
房地产开
- 4,000,000.00 - -109,564.87 - - - - - 3,890,435.13 - -
发有限公
司
常山广和
置业有限 - 213,004,000.00 - -2,435,272.23 - - - - - 210,568,727.77 - -
公司
徐州锦川
房地产开
- 266,910,000.00 - -2,990,292.80 - - - - - 263,919,707.20 - -
发有限公
司
- 87 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
淮安亿鸿
房地产开
- 10,198,072.23 - -2,415,843.36 - - - - 1,927.77 7,784,156.64 - -
发有限公
司
诸暨璟石
置业有限 - 14,000,000.00 - -2,467,635.49 - - - - - 11,532,364.51 - -
公司
宁波世茂
悦盈置业 - 310,000,000.00 - -1,918,456.35 - - - - - 308,081,543.65 - -
有限公司
余姚荣耀
置业有限 - 9,800,000.00 - -2,277,766.54 - - - - - 7,522,233.46 - -
公司
宁波杭州
湾新区碧
桂园房地 - 16,500,000.00 - -16,500,000.00 - - - - - - - -
产开发有
限公司
慈溪恒坤
置业有限 - 3,000,000.00 - -1,741,105.06 - - - - - 1,258,894.94 - -
公司
- 88 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
台州璟仑
置业有限 - 10,000,000.00 - -10,000,000.00 - - - - - - - -
公司
慈溪星坤
置业有限 - 132,000,000.00 - -1,732,748.29 - - - - - 130,267,251.71 - -
公司
绍兴惠中
房地产开
- 60,000.00 - 4,956.98 - - - - - 64,956.98 - -
发有限公
司
绍兴锦嘉
置业有限 - 10,000,000.00 - -207,549.15 - - - - - 9,792,450.85 - -
公司
开封晖达
中南置业 - 6,000,000.00 1,000,000.00 -5,000,000.00 - - - - - - - -
有限公司
商丘老街
坊置业有 - 4,624,522.00 - -4,624,522.00 - - - - - - - -
限公司
- 89 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
天津骏友
房地产信
- 165,000.00 - -165,000.00 - - - - - - - -
息咨询有
限公司
天津欣碧
房地产开
- 1,950,000.00 - -351,021.91 - - - - - 1,598,978.09 - -
发有限公
司
许昌市昱
恒房地产
- 170,000,000.00 - -2,269,279.68 - - - - - 167,730,720.32 - -
开发有限
公司
金华锦海
置业有限 - 105,000,000.00 - -4,713,102.38 - - - - - 100,286,897.62 - -
公司
湘潭长厦
锦城房地
- 9,900,000.00 - -1,333,373.24 - - - - - 8,566,626.76 - -
产开发有
限公司
- 90 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
重庆福奥
房地产开
- 8,326,500.00 - -343,226.40 - - - - - 7,983,273.60 - -
发有限公
司
潍坊市中
南锦城房
- - - -6,963,435.82 - - - - 7,000,000.00 36,564.18 - -
地产开发
有限公司
潍坊市中
南锦悦房
- 6,612,865.32 -7,000,000.00 - - - - 387,134.68 - - -
地产开发
有限公司
梅州中南
昱晟房地
- 10,137,010.00 - -1,048,536.98 - - - - - 9,088,473.02 - -
产开发有
限公司
成都世纪
中南房地
67,104,816.13 - - -39,527,818.44 - - - - - 27,576,997.69 - -
产开发有
限公司
- 91 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
南京中南
融创置业 7,724,677.87 115,000,000.00 - -9,116,517.60 - - - - - 113,608,160.27 - -
有限公司
苏州开平
房地产开
58,115,331.78 - 4,551,000.00 188,232,595.66 - - - - - 241,796,927.44 - -
发有限公
司
上海中南
菩悦企业
- - - 56,226,864.15 - - - - - 56,226,864.15 - -
发展有限
公司
武汉中南
锦悦房地
- 19,239,524.69 - -1,925,904.37 - - - - 5,760,475.31 23,074,095.63 - -
产开发有
限公司
昆山蓝溪
房产开发 - 19,210,000.00 - - - - - - - 19,210,000.00 - -
有限公司
- 92 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
南京国资
新城颐锦
- 20,000,000.00 - 22,125,926.47 - - - - - 42,125,926.47 - -
置业投资
有限公司
小计 380,266,103.71 4,430,571,190.28 376,146,727.00 -50,766,786.64 - - - - -915,307.48 4,383,008,472.87 - -
②联营
企业
上海顺碧
房地产开
- - - - - - - - - - - -
发有限公
司
苏州天宸
房地产开
14,772,912.63 - - -2,237,085.91 - - - - - 12,535,826.72 - -
发有限公
司
南通弘创
置业有限 2,281,268.46 - - -2,281,268.46 - - - - - - - -
公司
- 93 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
徐州鑫众
房地产开
197,193,102.79 - - -6,388,291.47 - - - - - 190,804,811.32 - -
发有限公
司
南通锦力
置业有限 2,312,329.66 - - -1,534,557.24 - - - - - 777,772.42 - -
公司
南通市华
昌房地产 - 34,000,000.00 - -15,491,687.86 - - - - - 18,508,312.14 - -
有限公司
镇江虹孚
置业有限 - 113,054,500.00 - -572,796.76 - - - - - 112,481,703.24 - -
公司
淮南嘉华
房地产开
- 52,040,000.00 - - - - - - - 52,040,000.00 - -
发有限公
司
常熟冠城
宏翔房地
17,679,522.68 - - -5,862,415.40 - - - - - 11,817,107.28 - -
产有限公
司
- 94 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
苏州昌尊
置业有限 - 277,385,400.00 - -2,440,792.74 - 224,520.06 - - - 275,169,127.32 - -
公司
扬州颐诚
置业有限 - 15,000,000.00 - 3,388,243.63 - - - - - 18,388,243.63 - -
公司
南通市华
玺房地产 - 2,000,000.00 - -1,889,315.67 - - - - - 110,684.33 - -
有限公司
中南（深
圳）房地
135,813,200.63 - - -469,925.20 - - - - - 135,343,275.43 - -
产开发有
限公司
上海金丘
信息科技
100,301,625.78 - 100,301,625.78 - - - - - - - - -
股份有限
公司
上海承泰
信息科技
192,846,594.30 - - -3,346,032.75 - 306,420.72 - - - 189,806,982.27 - -
股份有限
公司
- 95 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
上海励治
房地产开
- - - - - - - - - - - -
发有限公
司
济宁锦琴
房地产开
- 15,000,000.00 - -1,904,941.04 - - - - - 13,095,058.96 - -
发有限公
司
佛山雅旭
房地产开
- 5,006,100.00 - -258,953.06 - - - - - 4,747,146.94 - -
发有限公
司
邳州锦道
房地产开
20,000,000.00 - - -270,627.89 - - - - - 19,729,372.11 - -
发有限公
司
邳州珍宝
岛房地产 50,000,000.00 - - -1,999,650.57 - - - - - 48,000,349.43 - -
有限公司
- 96 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
余姚荣恒
置业有限 - 9,800,000.00 - -2,230,921.75 - - - - - 7,569,078.25 - -
公司
余姚中珉
置业有限 - 1,775,302.89 - -1,775,302.89 - - - - 724,697.11 724,697.11 - -
公司
慈溪合翔
置业有限 - 31,400,000.00 - -2,450,324.30 - - - - - 28,949,675.70 - -
公司
宁波盛锐
房地产开
- 50,000,000.00 - -721,250.11 - - - - - 49,278,749.89 - -
发有限公
司
宁波盛朗
房地产开
- 12,000,000.00 - -84,180.73 - - - - - 11,915,819.27 - -
发有限公
司
瑞安市新
城亿弘房
- 90,000,000.00 - -2,775,824.54 - - - - - 87,224,175.46 - -
地产开发
有限公司
- 97 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
云南嘉逊
房地产开
- 92,453,200.00 - -235,828.46 - - - - - 92,217,371.54 - -
发有限公
司
嘉兴市嘉
南置业有 - 35,000,000.00 - -3,685,921.68 - - - - - 31,314,078.32 - -
限公司
嘉兴荣坤
置业有限 - 16,500,000.00 - -2,313,652.56 - - - - - 14,186,347.44 - -
公司
常熟中置
房地产有 227,089,465.66 - - 106,323,630.41 - - - - - 333,413,096.07 - -
限公司
常熟万中
城房地产 82,737,738.34 - - 258,035,838.62 - - - - - 340,773,576.96 - -
有限公司
常熟市碧
桂园房地
42,874,040.47 - - -3,614,441.05 - - - - - 39,259,599.42 - -
产开发有
限公司
- 98 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
慈溪市金
桂置业有 - 800,000.00 - -800,000.00 - - - - - - - -
限公司
南通锦恒
置业有限 24,415,285.60 - 21,000,000.00 58,826,453.54 - - - - - 62,241,739.14 - -
公司
常熟中南
香缇苑房
8,845,331.13 - - -8,845,331.13 - - - - - - - -
地产有限
公司
重庆西联
锦房地产
- 10,000,000.00 - -3,978,466.59 - - - - - 6,021,533.41 - -
开发有限
公司
重庆首铭
房地产开
- 20,130,000.00 - -12,902,662.90 - - - - - 7,227,337.10 - -
发有限公
司
宁波菩石
置业有限 1,326,104.28 - - 73,960,589.50 - - -47,360,000.00 - 27,926,693.78 - -
公司
- 99 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
海门锦融
房地产开
- - - - - - - - - - - -
发有限公
司
南通市碧
桂园城东
11,826,242.20 - - -11,826,242.20 - - - - - - - -
置业有限
公司
南通弘晏
房地产有 - - - - - - - - - - - -
限公司
南通市碧
桂园新区
- - - 18,488,890.19 - - - - - 18,488,890.19 - -
置业有限
公司
上海绿地
奉瑞置业 2,784,728.48 - - -2,784,728.48 - - - - - - - -
有限公司
海门锦嘉
置业有限 - - - - - - - - - - - -
公司
- 100 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
南京锦安
中垠房地
- - - - - - - - - - - -
产开发有
限公司
江阴苏泰
房地产有 14,964,431.74 - - 35,568.26 - - - - -15,000,000.00 - - -
限公司
昆明中樾
置业有限 - 10,000,000.00 - -10,000,000.00 - - - - - - - -
公司
宁波合迪
投资管理 - 35,199,996.00 - -12,725.26 - - - - - 35,187,270.74 - -
有限公司
淮安世海
房地产开
- 8,700,000.00 - -2,091,196.53 - - - - - 6,608,803.47 - -
发有限公
司
慈溪市崇
桂房地产
- 1,166,500.00 - -1,035,164.20 - - - - - 131,335.80 - -
开发有限
公司
- 101 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
其 减 减
他 计 值 值
综 提 准 准
被投资 权益法下 合 宣告发放现 减 备 备
单位
期初余额 其他权 期末余额
追加投资 减少投资 确认的 收 金股利或利 值 其他 期 期
益变动
投资损益 益 润 准 初 末
调 备 余 余
整 额 额
西安智晟
达置业有 - 207,200,000.00 - -2,420,068.92 - - - - - 204,779,931.08 - -
限公司
智聚装配
式绿色建
筑创新中 - 2,250,000.00 - -628,679.72 - - - - - 1,621,320.28 - -
心南通有
限公司
小计 1,150,063,924.83 1,147,860,998.89 121,301,625.78 394,897,958.13 - 530,940.78 -47,360,000.00 - -14,275,302.89 2,510,416,893.96 - -
合计 1,530,330,028.54 5,578,432,189.17 497,448,352.78 344,131,171.49 - 530,940.78 -47,360,000.00 - -15,190,610.37 6,893,425,366.83 - -
- 102 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
说明：
（1）本公司之子公司南通中南新世界中心开发有限公司本期将其持有的上海顺碧房地
产开发有限公司 34%股权全部转让，本次转让后不再持有上海顺碧房地产开发有限公
司的股权。
（2）本公司本期将持有的上海金丘信息科技股份有限公司 33%股权全部转让，本次转
让后本公司不再持有上海金丘信息科技股份有限公司的股权。
（3）张家港锦裕置地有限公司、杭州惠眼投资管理有限公司、宿迁中南新世界房地产
开发有限公司、镇江颐润中南置业公司、南通锦拓置业有限公司、淮安亿鸿房地产开
发有限公司原为本集团之全资子公司，本期第三方向其增资，根据合作开发协议相关
约定，本集团丧失对其控制权，变更为本集团之合营公司，详见附注六、1。
（4）潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司、潍坊市中南锦城房地产开发有限公司、平
度市中南锦宸房地产有限公司、武汉中南锦悦房地产开发有限公司原为本集团之全资
子公司，本期因处置部分股权丧失控制权，变更为本公司之合营公司，详见附注六、
1。
（5）余姚中珉置业有限公司原为本集团之全资子公司，本期因处置部分股权丧失控制
权，变更为本公司之联营公司，详见附注六、1。
（6）江阴苏泰房地产有限公司原为本集团之联营公司，持股比例 25%，本期从其他方
收购江阴苏泰房地产有限公司 30%的股权，根据合作开发协议相关约定，收购 30%股
权后取得江阴苏泰房地产有限公司的控制权，变更为本集团之子公司，详见附注六、
2、（2）。
12、投资性房地产
（1）按公允价值计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
一、期初余额 4,113,144,359.26
二、本期变动 97,324,538.40
加：外购 -
存货转入 37,960,000.00
其他增加 28,897.66
- 103 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
减：处置 4,124,359.26
其他转出 -
加：公允价值变动 63,460,000.00
三、期末余额 4,210,468,897.66
说明：投资性房地产由本集团聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报
告，以评估报告的估价结论作为公允价值。
（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 910,000,000.00 相关手续正在办理中
（3）房地产转换情况及改变计量模式的情况
本期本集团将投资性房地产由成本法计量转换为公允价值计量，相关会计政策变
更的影响详见附注三、34（1）。
- 104 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
13、固定资产
项目 期末数 期初数
固定资产 3,068,894,608.28 3,199,348,216.74
固定资产清理 - -
合计 3,068,894,608.28 3,199,348,216.74
（1）固定资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 3,546,169,740.42 345,436,908.50 140,120,903.70 85,250,857.32 55,383,497.97 75,534,128.25 4,247,896,036.16
2.本期增加金额 84,932,070.63 23,285,978.91 7,874,110.69 24,755,085.59 10,261,334.12 4,276,769.94 155,385,349.88
（1）购置 23,740,345.06 23,285,978.91 7,874,110.69 24,755,085.59 10,261,334.12 4,276,769.94 94,193,624.31
（2）在建工程转入 61,191,725.57 - - - - - 61,191,725.57
（3）企业合并增加 - - - - - - -
3.本期减少金额 33,873,170.76 6,662,943.57 19,022,357.44 4,604,972.53 9,399,669.95 39,857,974.32 113,421,088.57
（1）处置或报废 33,873,170.76 6,662,943.57 19,022,357.44 4,604,972.53 9,399,669.95 6,727,213.09 80,290,327.34
（2）其他减少 - - - - - 33,130,761.23 33,130,761.23
4.期末余额 3,597,228,640.29 362,059,943.84 128,972,656.95 105,400,970.38 56,245,162.14 39,952,923.87 4,289,860,297.47
二、累计折旧
1.期初余额 575,257,187.04 245,016,547.09 120,617,230.84 61,158,441.88 33,234,895.75 13,263,516.82 1,048,547,819.42
2.本期增加金额 145,811,731.77 32,801,536.53 15,128,281.63 15,076,100.25 12,809,125.79 2,718,199.00 224,344,974.97
计提 145,811,731.77 32,801,536.53 15,128,281.63 15,076,100.25 12,809,125.79 2,718,199.00 224,344,974.97
3.本期减少金额 3,462,808.29 5,715,901.19 18,157,063.75 3,645,039.05 6,566,174.17 14,380,118.75 51,927,105.20
（1）处置或报废 3,462,808.29 5,715,901.19 18,157,063.75 3,645,039.05 6,566,174.17 1,788,030.22 39,335,016.67
- 105 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他设备 合计
（2）其他减少 - - - - - 12,592,088.53 12,592,088.53
4.期末余额 717,606,110.52 272,102,182.43 117,588,448.72 72,589,503.08 39,477,847.37 1,601,597.07 1,220,965,689.19
三、减值准备
1.期初余额 - - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - - -
（1）计提 - - - - - - -
（2）其他增加 - - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - - -
（2）其他减少 - - - - - - -
4.期末余额 - - - - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 2,879,622,529.77 89,957,761.41 11,384,208.23 32,811,467.30 16,767,314.77 38,351,326.80 3,068,894,608.28
2.期初账面价值 2,970,912,553.38 100,420,361.41 19,503,672.86 24,092,415.44 22,148,602.22 62,270,611.43 3,199,348,216.74
说明：
①本期固定资产原值其他减少 33,130,761.23 元系转出至长期待摊费用所致。
②固定资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
（2）通过融资租赁租入的固定资产情况
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
房屋及建筑物 1,107,718,333.97 345,248,339.99 - 762,469,993.98
机器设备 318,365,855.94 206,464,814.93 - 111,901,041.01
- 106 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
合计 1,426,084,189.91 551,713,154.92 - 874,371,034.99
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 68,893,364.86 相关手续正在办理中
14、在建工程
项目 期末数 期初数
在建工程 46,540,513.07 59,058,483.63
工程物资 - 471,085.50
合计 46,540,513.07 59,529,569.13
（1）在建工程
①在建工程明细
期末数 期初数
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
中南建设（南通）建筑产业有限公
- - - 57,604,371.28 - 57,604,371.28
司生产车间厂房
山东锦城钢结构有限公司新建喷漆
- - - 614,391.53 - 614,391.53
车间
昆明火车站格雷斯精选酒店精装修
18,068,905.33 - 18,068,905.33 - - -
工程
通州湾新区会议中心 6,113,073.78 - 6,113,073.78 - - -
格雷斯精选酒店（上海国际旅游度
7,926,196.15 - 7,926,196.15 - - -
假区浦东机场店）装修工程
- 107 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南通金石世苑酒店佛山酒店精装修
5,547,375.77 - 5,547,375.77 - - -
工程
南通金石世苑酒店乌镇分公司精装
4,579,325.85 - 4,579,325.85 - - -
修工程
南通市康民全预制构件有限公司生
3,252,363.62 - 3,252,363.62
产车间厂房
零星工程 1,053,272.57 - 1,053,272.57 839,720.82 - 839,720.82
合计 46,540,513.07 - 46,540,513.07 59,058,483.63 - 59,058,483.63
②重要在建工程项目变动情况
利息资 其中：本期 本期利
转入固定资
工程名称 期初数 本期增加 其他减少 本化累 利息资本化 息资本 期末数
产
计金额 金额 化率%
中南建设（南通）建筑产
57,604,371.28 2,222,308.93 59,826,680.21 - - - - -
业有限公司生产车间厂房
山东锦城钢结构有限公司
614,391.53 750,653.83 1,365,045.36 - - - - -
车间墙体
昆明火车站格雷斯精选酒
- 18,068,905.33 - - - - - 18,068,905.33
店精装修工程
通州湾新区会议中心 - 6,113,073.78 - - - - - 6,113,073.78
格雷斯精选酒店（上海国
际旅游度假区浦东机场 - 7,926,196.15 - - - - - 7,926,196.15
店）装修工程
南通金石世苑酒店佛山酒
- 5,547,375.77 - - - - - 5,547,375.77
店精装修工程
南通金石世苑酒店乌镇分 - 4,579,325.85 - - - - - 4,579,325.85
- 108 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
利息资 其中：本期 本期利
转入固定资
工程名称 期初数 本期增加 其他减少 本化累 利息资本化 息资本 期末数
产
计金额 金额 化率%
公司精装修工程
南通市康民全预制构件有
- 3,252,363.62 - - - - - 3,252,363.62
限公司生产车间厂房
合计 58,218,762.81 48,460,203.26 61,191,725.57 - - - - 45,487,240.50
重大在建工程项目变动情况（续）：
工程累计投入占
工程名称 预算数（万元） 工程进度% 资金来源
预算比例%
昆明火车站格雷斯精选酒店精装修工程 2,851.00 63.38 63.38 自筹资金
通州湾新区会议中心 55,459.00 1.10 1.10 自筹资金
格雷斯精选酒店（上海国际旅游度假区浦东机场
2,871.00 27.61 27.61 自筹资金
店）装修工程
南通金石世苑酒店佛山酒店精装修工程 2,155.00 25.74 25.74 自筹资金
南通金石世苑酒店乌镇分公司精装修工程 1,683.00 27.21 27.21 自筹资金
南通市康民全预制构件有限公司生产车间厂房 393.22 82.71 82.71 自筹资金
（2）工程物资
项目 期末数 期初数
专用材料 - 471,085.50
15、无形资产
- 109 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 土地使用权 软件 专利权 海域使用权 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 210,205,474.35 54,662,579.02 224,695.00 406,981,800.00 20,000,000.00 692,074,548.37
2.本期增加金额 127,513.42 25,730,398.02 31,939.65 - 39,012,296.97 64,902,148.06
购置 127,513.42 25,730,398.02 31,939.65 - - 25,889,851.09
企业合并增加 - - - - - -
其他增加 - - - - 39,012,296.97 39,012,296.97
3.本期减少金额 41,620,273.44 1,835,650.08 - - - 43,455,923.52
处置 41,509.43 1,683,025.43 - - - 1,724,534.86
其他减少 41,578,764.01 152,624.65 - - - 41,731,388.66
4.期末余额 168,712,714.33 78,557,326.96 256,634.65 406,981,800.00 59,012,296.97 713,520,772.91
二、累计摊销
1.期初余额 21,483,218.16 30,127,024.75 174,664.85 37,398,327.56 1,166,666.67 90,349,901.99
2.本期增加金额 4,208,940.04 9,706,960.45 405.16 8,799,606.49 2,000,000.00 24,715,912.14
计提 4,208,940.04 9,706,960.45 405.16 8,799,606.49 2,000,000.00 24,715,912.14
3.本期减少金额 - 948,317.99 - - - 948,317.99
处置 - 948,317.99 - - - 948,317.99
4.期末余额 25,692,158.20 38,885,667.21 175,070.01 46,197,934.05 3,166,666.67 114,117,496.14
三、减值准备
1.期初余额 - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
4.期末余额 - - - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 143,020,556.13 39,671,659.75 81,564.64 360,783,865.95 55,845,630.30 599,403,276.77
- 110 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2.期初账面价值 188,722,256.19 24,535,554.27 50,030.15 369,583,472.44 18,833,333.33 601,724,646.38
说明：无形资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
- 111 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
16、商誉
（1）商誉账面原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形 期初 期末
成商誉的事项 余额 企业合 余额
其他 处置 其他
并形成
海门市建筑设计院有
4,188,653.58 - - - - 4,188,653.58
限公司
南通常乐建筑劳务有
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
限公司
合计 5,687,954.47 - - - - 5,687,954.47
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉 期初 本期增加 本期减少 期末
的事项 余额 计提 其他 处置 其他 余额
南通常乐建筑劳务有限公司 1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
说明：
①南通常乐建筑劳务有限公司形成的商誉已全额计提减值准备；
②海门市建筑设计院有限公司形成的商誉，本集团按未来现金流量现值来计算确定有
关资产组的预计可收回金额，以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定，
估计现值时所采用的折现率为税前 13%。根据减值测试的结果，本期期末商誉未发生
减值。
17、长期待摊费用
本期减少
项目 期初数 本期增加 期末数
本期摊销 其他减少
装修费用 87,618,229.31 195,258,477.50 46,349,988.34 37,476,108.07 199,050,610.40
房租 16,257,018.26 22,708,443.97 28,827,864.10 398,785.94 9,738,812.19
其他 44,393,636.65 191,316,837.83 97,601,191.51 - 138,109,282.97
合计 148,268,884.22 409,283,759.30 172,779,043.95 37,874,894.01 346,898,705.56
18、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
期末数 期初数
项目 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资产/ 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资
时性差异 负债 时性差异 产/负债
递延所得税资产：
资产减值准备 1,206,157,509.70 301,522,343.63 1,169,092,587.28 292,273,146.82
- 112 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
可抵扣亏损 4,372,953,211.09 1,093,238,303.16 2,941,251,098.76 735,312,774.69
股权激励 38,425,186.07 9,606,296.55 - -
递延收益 78,392,000.00 19,598,000.00 - -
内部交易未实现利润 394,325,737.96 98,581,434.49 297,431,771.40 74,357,942.85
投资性房地产公允价值
24,606,518.00 6,151,629.50 6,473,351.08 1,618,337.77
变动
小计 6,114,860,162.82 1,528,698,007.33 4,414,248,808.52 1,103,562,202.13
递延所得税负债：
投资性房地产公允价值变
2,073,949,646.09 518,487,411.52 1,898,739,091.60 474,684,772.90
动
金融工具公允价值 615,182.40 153,795.60 - -
小计 2,074,564,828.49 518,641,207.12 1,898,739,091.60 474,684,772.90
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 182,439,711.85 65,681,813.46
可抵扣亏损 2,086,268,830.93 1,152,407,035.11
合计 2,268,708,542.78 1,218,088,848.57
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末数 期初数
2018 年 - 42,079,320.00
2019 年 36,960,287.98 37,127,543.59
2020 年 141,894,688.44 101,448,622.21
2021 年 460,475,603.93 97,606,846.08
2022 年 815,639,495.49 874,144,703.23
2023 年 549,494,219.75 -
无限期 81,804,535.34 -
合计 2,086,268,830.93 1,152,407,035.11
19、其他非流动资产
项目 期末数 期初数
PPP项目土地及工程款 - 686,732,213.68
南充市嘉陵区项目 - 106,418,947.52
其他 43,342,136.62 43,342,136.62
合计 43,342,136.62 836,493,297.82
说明：其他系海门中南国际置业顾问有限公司已进行清算工作，将享有的净资产
43,342,136.62 元转入其他非流动资产列报，详见十三、3。
- 113 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
20、短期借款
项目 期末数 期初数
质押借款 2,165,700,000.00 1,403,670,000.00
抵押借款 4,705,250,000.00 3,350,000,000.00
保证借款 1,232,933,531.37 2,114,500,000.00
信用借款 2,050,524,579.50 325,070,000.00
委托借款 140,000,000.00 -
保理借款 392,483,906.90 -
合计 10,686,892,017.77 7,193,240,000.00
说明：
（1）本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
（2）本集团将持有的未到期商业承兑汇票及应收账款办理保理业务，共取得借款
392,483,906.90 元。
（3）本集团质押、抵押情况详见附注十二、2（3）。
（4）短期借款的保证情况详见附注十、5、（3）。
21、应付票据及应付账款
项目 期末数 期初数
应付票据 9,165,892,973.88 4,155,220,606.41
应付账款 16,004,881,646.03 11,940,819,146.34
合计 25,170,774,619.91 16,096,039,752.75
（1）应付票据
种类 期末数 期初数
商业承兑汇票 3,283,600,000.00 3,172,380,464.26
银行承兑汇票 5,882,292,973.88 982,840,142.15
合计 9,165,892,973.88 4,155,220,606.41
说明：本期末已到期未支付的应付票据总额为 18,395,380.10 元。
（2）应付账款
项目 期末数 期初数
工程货款 15,637,888,657.67 11,750,969,976.29
其他服务费 366,992,988.36 189,849,170.05
合计 16,004,881,646.03 11,940,819,146.34
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其中，账龄超过 1 年的重要应付账款
未偿还或未结转
项目 期末数
的原因
万邦泰（福建）投资有限公司 70,126,632.05 未履行结算手续
海门海螺水泥有限责任公司 59,832,428.34 未履行结算手续
万通建设集团有限公司 38,165,728.05 未履行结算手续
海南传世大秦营销策划有限公司 32,356,585.33 未履行结算手续
常熟市苏明实业有限公司 29,441,844.74 未履行结算手续
合计 229,923,218.51 --
22、预收款项
项目 期末数 期初数
房款 107,639,004,982.03 65,682,906,181.62
工程款 449,912,173.98 1,302,351,245.71
建造合同形成的已结算尚未
2,005,525,548.94 1,399,516,646.92
完工款
其他 25,793,295.98 50,003,489.70
合计 110,120,236,000.93 68,434,777,563.95
（1）建造合同形成的已结算未完工项目
项目 期末数
已办理结算的价款 25,743,248,006.01
减：累计已发生成本 20,647,483,111.82
累计已确认毛利 3,090,239,345.25
加：预计损失 -
已结算尚未完工款 2,005,525,548.94
（2）预收款项中预售房产收款
预计竣工 预售
项目名称 2018.12.31 2017.12.31
时间 比例%
南京花城项目 1,976,241,538.00 3,593,964,382.10 2019.08 96.32
盐城中南世纪城项目 5,875,203,688.84 3,528,394,392.60 2020.08 97.81
中南世纪花城项目 2,085,876,480.19 3,420,459,107.02 2019.06 100.00
昆山锦城项目 2,632,532,294.73 3,321,035,276.00 2020.12 99.07
太仓锦城项目 2,782,486,385.00 3,149,741,841.00 2020.02 95.61
南京中花岗项目 2,154,286,928.66 2,405,561,424.04 2019.06 97.90
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
预计竣工 预售
项目名称 2018.12.31 2017.12.31
时间 比例%
南通中南熙悦项目 3,206,305,740.87 2,275,636,974.00 2020.01 98.39
淮安中南世纪城项目 2,435,138,742.24 2,208,994,358.11 2020.06 98.00
泰兴世纪城项目 2,770,843,370.99 2,000,085,547.94 2021.07 75.00
常熟中南锦苑项目 513,030,620.00 1,954,006,755.00 2019.05 99.50
海门锦尚名苑项目 407,265,451.70 1,805,625,314.20 2019.12 95.00
镇江中南新锦城项目 3,152,428,865.53 1,789,133,763.53 2020.01 98.89
南京锦苑项目 941,544,782.06 1,735,639,161.38 2019.06 98.00
天津君悦府项目 3,218,625,393.68 1,625,755,962.00 2020.07 96.48
青岛中南世纪城项目 3,976,570,268.48 1,522,777,521.79 2019.01 96.00
南京缇香漫 1,598,665,468.38 1,398,730,344.38 2018.12 89.00
常熟磐锦项目 59,400,674.74 1,395,470,311.00 2019.04 100.00
杭州紫樾府项目 2,779,107,103.00 1,293,550,998.00 2019.09 100.00
南通漫悦湾项目 1,274,987,354.00 1,244,895,372.00 2019.01 100.00
嘉兴君悦府项目 1,857,724,879.02 1,208,164,664.59 2019.12 99.64
上海中南锦庭项目 51,925,304.44 1,186,667,785.00 2018.05 87.59
南充中南世纪城项目 1,415,077,119.56 1,171,654,428.46 2019.12 97.33
上海锦府项目 135,426,069.00 1,133,141,344.00 2018.08 81.01
海门漫悦湾项目 826,894,833.00 1,113,928,895.00 2019.11 98.43
中南西海岸项目 947,826,613.57 1,036,532,167.46 2019.08 93.63
通州君悦府 1,150,438,426.00 1,019,059,254.00 2019.05 100.00
南通 CBD 项目 962,123,686.20 1,010,001,845.62 2019.08 95.20
淮安中南锦城项目 317,333,578.31 956,142,600.31 2018.12 100.00
潜江中南雅苑项目 1,158,463,648.00 903,068,527.00 2019.12 98.00
太仓中南世纪城项目 158,217.30 717,779,362.30 2018.03 24.00
镇江中南世纪城项目 352,754,099.39 703,306,877.39 2019.09 96.00
菏泽花成项目 1,185,506,253.17 700,535,321.00 2022.11 83.00
海门熙悦项目 2,230,759,014.00 601,080,395.00 2020.05 99.60
昆山中南世纪城项目 219,650,434.00 598,201,789.00 2019.06 91.65
寿光洛城世纪星城项目 494,953,557.00 596,431,042.00 2020.12 98.00
广饶中南世纪城项目 896,195,924.36 592,374,332.01 2021.09 85.00
唐山湾项目 966,469,210.05 561,351,965.41 2020.05 85.69
东营中南世纪锦城项目 775,272,905.01 559,274,483.76 2019.11 72.00
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
预计竣工 预售
项目名称 2018.12.31 2017.12.31
时间 比例%
海门中南世纪城、锦城项目 197,810,910.18 546,622,299.53 2020.12 99.00
常熟中南御锦城项目 60,065.00 539,643,909.60 2017.12 100.00
吴中雅苑项目 19,483,404.00 463,103,186.89 2018.04 54.51
南京溧水项目 472,235,023.52 461,831,408.00 2019.06 98.00
丹阳悦府园项目 1,750,942,964.00 431,984,739.00 2019.12 100.00
如东漫悦湾项目 764,591,681.00 426,606,945.00 2019.05 100.00
无锡君诚悦府项目 656,121,470.47 397,010,579.00 2019.08 82.00
武汉拂晓城项目 1,359,068,472.00 346,662,186.00 2019.12 82.41
泰安中央商务区 B2 地块 309,472,203.00 328,402,670.00 2021.01 23.69
营口中南世纪城项目 324,567,723.04 293,392,086.24 2019.12 96.81
青岛漫悦湾项目 1,823,885,978.00 251,549,496.00 2021.08 76.40
昌江中南林海间项目 185,407,019.91 245,712,172.33 2020.06 99.52
苏州中南锦城项目 256,802,241.09 233,255,663.71 2019.06 100.00
烟台中南熙悦项目 1,326,015,562.00 219,290,108.00 2020.11 99.75
烟台中南山海湾项目 437,034,142.00 215,558,323.00 2020.12 73.32
昌江中南芭提雅项目 263,824,895.99 214,754,981.01 2020.08 96.84
马鞍山熙悦美墅项目 1,402,523,276.00 214,403,706.00 2019.11 95.75
吴江中南世纪城项目 194,990,971.48 195,060,950.50 2017.05 100.00
如皋中南世纪城项目 731,433.00 183,422,819.00 2018.05 100.00
长岛新业项目 1,468,235,926.00 181,492,665.53 2020.01 78.50
常熟中南世纪城项目 164,319,257.33 164,667,278.33 2021.12 98.10
杭州漫悦湾项目 1,974,916,690.00 154,959,834.00 2019.08 97.31
菏泽世纪锦城项目 38,631,388.02 148,545,483.00 2020.12 95.73
沈阳中南世纪城项目 137,712,439.72 110,840,274.05 2019.12 99.80
军山花园项目 8,613,551.46 101,687,015.97 2018.01 100.00
寿光中南世纪城项目 93,023,539.78 90,191,331.78 2019.12 100.00
嘉兴闻荷府项目 761,451,315.60 76,428,431.72 2019.06 90.06
常熟中南锦城项目 2,653,863.45 71,625,764.60 2018.07 90.20
嘉兴泓泷悦府项目 2,109,226,544.72 175,796,776.59 2019.09 61.19
镇江丹徒香漫园项目 418,281,235.00 37,010,964.00 2020.06 63.93
中南森海湾项目 49,167,282.26 34,369,697.31 2020.12 92.58
海湾新城 A 区南北楼项目 56,983,667.90 27,626,217.92 2016.05 97.62
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
预计竣工 预售
项目名称 2018.12.31 2017.12.31
时间 比例%
金艺学府项目 1,956,276,029.00 17,892,286.00 2019.06 80.55
潜江中南世纪城、锦城项目 31,928,346.00 13,137,143.00 2018.12 98.67
杭州君奥时代项目 1,935,143,815.00 12,826,080.00 2019.08 99.91
泰安锦城项目 25,361,166.02 9,076,606.13 2018.12 99.46
南通新海湾项目 4,624,600.00 4,624,600.00 2018.12 100.00
海门中南锦苑房地产开发项目 983,370.80 3,683,617.48 2017.05 100.00
中南*珑悦 22,170,380.00 - 2020.05 60.50
沈阳中南紫云集 81,257,531.00 - 2020.09 35.83
荣禧园 9,834,736.00 - 2020.12 6.16
林樾香庭 1,019,567,093.25 - 2020.05 80.03
泰安樾府 51,626,511.00 - 2021.03 120.04
中南林樾 1,071,905,087.00 - 2020.07 77.60
江山府 1,882,121.00 - 2021.02 6.38
泰安佳期漫 631,192,981.00 - 2021.06 110.37
中南新悦府 5,357,794.00 - 2020.11 39.08
尚熙城 49,285,077.00 - 2021.06 15.49
中南樾府 1,280,342,089.87 - 2020.01 100.00
如皋中南熙悦 945,693,219.00 - 2020.09 77.82
珑誉府 180,675,745.00 - 2019.12 29.76
海门上悦城 2,183,337,773.00 - 2020.11 99.18
中南新悦府 665,976,594.00 - 2020.11 88.36
中南上熙府熙悦花园 838,765,114.50 - 2020.03 78.08
中樾花园-云珺苑 477,338,860.00 - 2020.06 42.70
盐城熙悦 275,309,606.00 - 2020.03 69.13
淄博樾府 108,181,509.00 - 2020.12 50.06
中南青樾 724,003,308.88 - 2022.07 94.36
中南春溪集 2,308,734,088.00 - 2020.11 87.72
中南紫云集 2,370,719,120.00 - 2021.05 99.74
沈阳中南玖熙墅/沈阳中南煕悦 322,387,706.48 - 2020.09 43.38
铂景台名苑 716,497,810.80 - 2019.11 76.92
中南樾府 57,726,860.00 - 2020.01 67.85
棉花塘 190,321,331.00 - 2019.05 79.39
- 118 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
预计竣工 预售
项目名称 2018.12.31 2017.12.31
时间 比例%
东悦花园 38,761,473.00 - 2021.06 25.26
中南樾府 6,062,749.00 - 2020.01 31.13
东台中南锦悦 214,355,251.00 - 2020.08 58.58
中南漫悦湾 185,800,180.00 - 2020.01 49.67
中南鲁商樾府 2,841,628,178.00 - 2021.04 94.79
中南拂晓城 108 项目一期 1,199,907,723.80 - 2019.12 74.09
魔力月光 105,152,343.00 - 2019.12 100.00
熙悦小区 215,907,005.00 - 2020.03 70.14
新壹街 642,620.00 - 2020.05 0.69
海清境 101,355,520.00 - 2020.05 38.10
广饶熙悦 474,971,852.00 - 2020.03 81.30
中南玖宸 299,004,790.00 - 2020.05 62.39
漫悦湾 1,126,733,828.00 - 2019.08 93.95
山湖锦悦府 290,313,232.34 - 2019.12 86.58
中南樾府 797,683,056.90 - 2020.01 49.46
锦悦府 382,036,747.00 - 2020.11 74.16
合计 107,639,004,982.03 65,682,906,181.62 -- --
说明：预计竣工时间为 2018 年的项目实际未达到收入确认条件，故在预收账款核算。
23、应付职工薪酬
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 767,985,364.18 5,624,389,386.28 5,719,283,359.87 673,091,390.59
离职后福利-设定提
91,090.99 191,378,223.26 191,177,947.81 291,366.44
存计划
合计 768,076,455.17 5,815,767,609.54 5,910,461,307.68 673,382,757.03
（1）短期薪酬
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补
732,501,121.14 5,306,723,325.10 5,402,108,622.57 637,115,823.67
贴
职工福利费 120,665,006.20 120,665,006.20 -
社会保险费 127,919.39 112,029,696.56 111,586,566.00 571,049.95
其中：1．医疗保险费 117,535.44 75,397,911.26 74,964,813.85 550,632.85
- 119 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2．工伤保险费 89.17 30,517,142.49 30,508,187.02 9,044.64
3．生育保险费 10,294.78 6,114,642.81 6,113,565.13 11,372.46
住房公积金 28,886.24 78,934,419.88 78,893,447.30 69,858.82
工会经费和职工教育经
35,327,437.41 6,036,938.54 6,029,717.80 35,334,658.15
费
合计 767,985,364.18 5,624,389,386.28 5,719,283,359.87 673,091,390.59
（2）设定提存计划
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
离职后福利 91,090.99 191,378,223.26 191,177,947.81 291,366.44
其中：1．基本养老保险费 80,460.57 186,707,320.86 186,506,941.71 280,839.72
2．失业保险费 10,630.42 4,670,902.40 4,671,006.10 10,526.72
合计 91,090.99 191,378,223.26 191,177,947.81 291,366.44
24、应交税费
税项 期末数 期初数
企业所得税 1,769,129,646.37 1,560,311,778.91
增值税 681,903,329.17 382,945,905.44
个人所得税 37,479,477.44 42,053,426.02
土地增值税 385,043,276.18 38,839,250.27
房产税 18,093,788.25 17,498,530.07
土地使用税 14,297,394.74 12,417,208.22
城市维护建设税 22,127,743.98 10,958,585.93
教育费附加 9,498,710.49 4,469,335.26
地方教育费附加 7,393,214.89 3,681,265.72
印花税 2,904,443.26 1,633,935.63
契税 2,117,331.53 1,204,729.13
其他税费 27,284,978.46 15,588,920.71
合计 2,977,273,334.76 2,091,602,871.31
25、其他应付款
项目 期末数 期初数
应付利息 446,215,105.09 369,204,269.98
应付股利 211,969.52 2,303,254.76
其他应付款 16,557,419,397.74 16,415,674,334.14
合计 17,003,846,472.35 16,787,181,858.88
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）应付利息
项目 期末数 期初数
应付债券利息 149,580,568.15 104,913,972.60
应付借款利息 296,634,536.94 264,290,297.38
合计 446,215,105.09 369,204,269.98
（2）应付股利
项目 期末数 期初数
普通股股利 211,969.52 2,303,254.76
（3）其他应付款
项目 期末数 期初数
往来款 13,988,425,115.01 12,043,552,081.59
保证金、定金、押金 1,527,628,002.69 3,314,744,696.54
代收代缴款 985,712,107.16 666,460,590.79
其他 55,654,172.88 390,916,965.22
合计 16,557,419,397.74 16,415,674,334.14
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 金额 未偿还或未结转的原因
南京锦安中垠房地产开发有限公司 779,772,764.09 未履行结算手续
海通恒信国际租赁有限公司 180,000,000.00 未履行结算手续
海门市城市建设指挥部 130,000,000.00 未履行结算手续
天津市富海实业有限公司 121,744,567.80 未履行结算手续
金地集团（股份）有限公司 116,005,187.00 未履行结算手续
合计 1,327,522,518.89 --
26、一年内到期的非流动负债
项目 期末数 期初数
一年内到期的长期借款 5,975,900,000.00 4,179,150,000.00
一年内到期的应付债券 890,000,000.00 1,288,026,156.49
一年内到期的长期应付款 460,690,600.61 468,667,177.31
合计 7,326,590,600.61 5,935,843,333.80
（1）一年内到期的长期借款
- 121 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 期末数 期初数
抵押借款 4,450,900,000.00 2,004,150,000.00
保证借款 705,000,000.00 1,315,000,000.00
质押借款 820,000,000.00 800,000,000.00
信用借款 - 60,000,000.00
合计 5,975,900,000.00 4,179,150,000.00
①本集团质押、抵押情况详见附注十二、2（3）。
②长期借款的保证情况详见附注十、5、（3）。
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 期末数 期初数
15 中南建设 PPN001 - 998,026,156.49
15 中南 01 - 290,000,000.00
16 中建 01 890,000,000.00 -
合计 890,000,000.00 1,288,026,156.49
（3）一年内到期的长期应付款
项目 期末数 期初数
应付融资租赁款 460,690,600.61 468,667,177.31
说明：应付融资租赁款详见附注五、30。
27、其他流动负债
项目 期末数 期初数
待转销项税额 1,157,927,825.51 502,492,625.00
28、长期借款
项目 期末数 期初数
质押借款 6,016,640,000.00 6,699,087,623.00
抵押借款 28,091,317,700.00 14,151,590,000.00
保证借款 1,995,000,000.00 3,983,779,280.00
信用借款 - 6,041,000,000.00
小计 36,102,957,700.00 30,875,456,903.00
减：一年内到期的长期借款 5,975,900,000.00 4,179,150,000.00
合计 30,127,057,700.00 26,696,306,903.00
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
说明：
（1）长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）长期借款抵押、质押情况详见附注十二、2（3）。
29、应付债券
项目 期末数 期初数
非公开定向债务融资工具 2,163,158,614.58 5,406,537,431.47
面向合格投资者公开发行债务融资工具 7,637,919,967.95 7,748,522,872.85
合计 9,801,078,582.53 13,155,060,304.32
应付债券的增减变动
债券期
债券名称 面值 发行日期 发行金额
限
15 中南建设 PPN001 1,000,000,000.00 2015/6/5 3年 1,000,000,000.00
15 中南建设
662,500,000.00 2015/6/26 3+2 年 662,500,000.00
MTN001
15 中南建设
1,302,500,000.00 2015/8/28 3+2 年 1,302,500,000.00
MTN002
15 中南 01 290,000,000.00 2015/8/25 2+1 年 290,000,000.00
15 中南 02 1,500,000,000.00 2015/10/20 3+2 年 1,500,000,000.00
15 中南 03 1,500,000,000.00 2015/12/10 3+2 年 1,500,000,000.00
16 中南 01 643,900,000.00 2016/1/22 3+2 年 643,900,000.00
16 中南 02 1,200,000,000.00 2016/7/27 3+2 年 1,200,000,000.00
16 中南 03 700,000,000.00 2016/9/28 3+2 年 700,000,000.00
16 中建 01 1,480,000,000.00 2016/4/26 1+1+1 年 1,480,000,000.00
17 中南 01 925,000,000.00 2017/12/14 3+2 年 925,000,000.00
17 中南 02 432,900,000.00 2017/12/28 2+2 年 432,900,000.00
18 中南建设 PPN001 240,000,000.00 2018/1/18 2+1 年 240,000,000.00
18CFZR0126 1,000,000,000.00 2018/2/12 3年 1,000,000,000.00
18 中南建设
700,000,000.00 2018/4/24 3+N 年 700,000,000.00
MTN001
18 中南 01 1,229,000,000.00 2018/12/4 1+1+1 年 1,229,000,000.00
16 中筑 01 1,000,000,000.00 2016/11/7 3+2 年 1,000,000,000.00
- 123 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
小计 15,805,800,000.00 -- -- 15,805,800,000.00
- 124 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应付债券（续）
按面值计
债券名称 期初余额 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 其他变动 期末余额
提利息
15 中南建设 PPN001 998,026,156.49 - - 1,973,843.51 1,000,000,000.00 - -
15 中南建设 MTN001 1,197,862,956.58 - - 2,137,043.42 50,000,000.00 -537,500,000.00 612,500,000.00
15 中南建设 MTN002 2,393,879,917.06 - - 6,120,082.94 140,000,000.00 -1,097,500,000.00 1,162,500,000.00
15 中南 01 290,000,000.00 - - - 290,000,000.00 - -
15 中南 02 1,496,902,323.50 - - 3,097,676.50 1,500,000,000.00 - -
15 中南 03 1,495,663,780.65 - - 4,336,219.35 1,500,000,000.00 - -
16 中南 01 992,177,967.98 - - 7,550,610.55 - -356,100,000.00 643,628,578.53
16 中南 02 1,194,186,248.28 - - 3,822,252.14 - - 1,198,008,500.42
16 中南 03 697,168,046.51 - - 1,663,740.28 - - 698,831,786.79
16 中建 01 1,499,311,715.75 - - 688,284.25 590,000,000.00 -20,000,000.00 890,000,000.00
17 中南 01 881,130,569.79 - - 2,823,470.36 - 35,000,000.00 918,954,040.15
17 中南 02 311,166,568.55 - - 20,306,707.86 - 78,900,000.00 410,373,276.41
18 中南建设 PPN001 - 300,000,000.00 - -971,297.78 - -60,000,000.00 239,028,702.22
18CFZR0126 - 1,000,000,000.00 - -1,941,160.64 - - 998,058,839.36
18 中南建设 MTN001 - 1,000,000,000.00 - -2,750,710.49 - -300,000,000.00 697,249,289.51
18 中南 01 - 2,000,000,000.00 - -3,701,874.43 - -771,000,000.00 1,225,298,125.57
16 中筑 01 995,610,209.67 - - 1,037,233.90 - - 996,647,443.57
小计 14,443,086,460.81 4,300,000,000.00 - 46,192,121.72 5,070,000,000.00 -3,028,200,000.00 10,691,078,582.53
减：一年内到期的应付
1,288,026,156.49 -- -- -- -- -- 890,000,000.00
债券
合计 13,155,060,304.32 -- -- -- -- -- 9,801,078,582.53
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
说明：
（1）2013 年 12 月 5 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注[2013]PPN414
号），同意接受本公司非公开定向债务融资工具注册，注册金额为 20 亿元人民币，注
册额度自通知书发出之日起 2 年内有效。本公司于 2014 年 5 月发行 2014 年度第一期非
公开定向债务融资工具，已于 2015 年 5 月完成兑付；第二期于 2014 年 7 月 28 日发行，
定向工具简称“14 中南建设 PPN002”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 2 年、票面利率
8.00％，于本年 7 月完成兑付；第三期于 2015 年 6 月 5 日发行，定向工具简称“15 中南
建设 PPN001”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 3 年、票面利率 7.80％。
（2）2015 年 5 月 28 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注[2015]MTN224
号），同意接受本公司中期票据注册，注册金额为 36 亿元人民币，注册额度自通知书
发出之日起 2 年内有效。本公司于 2015 年 6 月 26 日发行 2015 年度第一期中期票据，票
据简称“15 中南建设 MTN001”，发行总额为人民币 12 亿元，票据期限 5 年（附债券存续
期内的第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.99％；
第二期于 2015 年 8 月 28 日发行，票据简称“15 中南建设 MTN002”，发行总额为人民币 24
亿元，票据期限 5 年（附债券存续期内的第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资
者回售选择权），票面利率 7.00％。
（3）2015 年 8 月 19 日，本公司申请非公开发行总规模不超过 40 亿元人民币（含 40 亿
元人民币）公司债券经深圳证券交易所（以下简称“深交所”）核准（深证函【2015】370
号）。本公司于 2015 年 8 月 25 日非公开发行第一期债券，债券简称“15 中南 01”，发行
总额为人民币 25 亿元，期限 3 年（附债券存续期内的第 2 年末发行人上调票面利率选
择权和投资者回售选择权），票面利率 7.80%。2015 年 9 月 28 日，本公司再次申请非
公开发行总规模不超过 30 亿元人民币（含 30 亿元人民币）公司债券经深交所核准（深
证函【2015】454 号），本公司于 2015 年 10 月 20 日非公开发行第二期债券，债券简称
“15 中南 02”，发行总额为人民币 15 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3 年末发行
人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.80%；本公司于 2015 年 12
月 10 日发行第三期债券，债券简称“15 中南 03”，发行总额为人民币 15 亿元，期限 5 年
（附债券存续期内的第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票
面利率 7.80%。
（4）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2016 年 1 月 22 日公开发行第一期债
券，债券简称“16 中南 01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的
第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.50%；第二期
于 2016 年 7 月 27 日发行，债券简称“16 中南 02”，发行总额为人民币 12 亿元，期限 5 年
（附债券存续期内的第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票
面利率 6.00%。
（5）根据 2015 年取得深证函【2015】370 号，本公司于 2016 年 4 月 26 日非公开发行第
一期债券，债券简称"16 中建 01",发行总额为人民币 15 亿元，期限 3 年（附债券存续期
内的第 1 年末和第 2 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利
率 6.50%。2016 年 7 月 26 日，本公司申请非公开发行面值不超过 20 亿元人民币（含 20
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
亿元人民币）公司债券经深交所核准（深证函【2016】528 号）。本公司于 2016 年 9 月
29 日非公开发行第二期债券，债券简称"16 中南 03"，发行总额为人民币 7 亿元，期限 5
年（附债券存续期内第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票
面利率 6.50%。
（6）2016 年 8 月 12 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2016】1830
号），同意批复本公司之子公司江苏中南建筑产业集团有限公司（以下简称"建筑总部
"）向合格投资者公开发行面值总额不超过 17 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之
日起 2 年内有效。建筑总部于 2016 年 11 月 7 日公开发行第一期债券，债券简称“16 中筑
01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3 年末发行人上调票
面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.48%。
（7）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2017 年 12 月 14 日发行第一期债券，
债券简称“17 中南 01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3
年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.50%。
（8）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169
号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注
册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2017 年 12 月 28 日发行第二期债券，
债券简称“17 中南 02”，发行总额为人民币 5 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年
末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.20%。
（9）2018 年 6 月 29 日，本公司申请非公开发行总规模不超过 44.92 亿元人民币（含 40
亿元人民币）公司债券经深圳证券交易所（以下简称“深交所”）核准（深证函
【2018】367 号）。本公司于 2018 年 1 月 18 日非公开发行第一期债券，债券简称“18
中南建设 PPN01”，发行总额为人民币 3 亿元，期限 3 年（附第 2 年末发行人上调票面
利率选择权和投资者回售选择权）、票面利率 7.5％。
（10）2017 年 12 月 29 日，经北京资产交易所核准（债权融资计划[2017]第 0526 号），
同意接受本公司非公开定向债务融资工具注册，注册金额为 10 亿元人民币，注册额度
自通知书发出之日起 2 年内有效。本公司于 2018 年 2 月 12 日发行第一期债券，债券简
称“18CFZR0126”，期限 3 年、面值 10 亿元、票面利率 7.5％。
（11）2016 年 4 月 25 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注[2016]MTN225
号），同意接受本公司中期票据注册，注册金额为 20 亿元人民币，注册额度自通知书
发出之日起 2 年内有效。本公司于 2018 年 4 月 24 日发行 2018 年度第一期中期票据，票
据简称“18 中南建设 MTN001”，发行总额为人民币 10 亿元，票据期限 3+N 年（未规
定固定到期日且规定了未来赎回初始期限为 3 年后），票面利率 7.80％。
（12）2017 年 1 月 19 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注[2017]PPN225
号），同意接受本公司非公开定向债务融资工具注册，注册金额为 20 亿元人民币，注
册额度自通知书发出之日起 2 年内有效。本公司于 2018 年 12 月 4 日发行第一期债券本
公司发行债券，债券简称“18 中南 01”，发行总额为人民币 20 亿元，期限 3 年（附债
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
券存续期内第一年末和第二年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权）、
票面利率 7.99%。
（13）其他变动系本集团内部购买或转让债券导致的变动。
30、长期应付款
项目 期末数 期初数
长期应付款 270,618,077.88 609,367,283.87
专项应付款 131,420,000.00 50,570,000.00
合计 402,038,077.88 659,937,283.87
（1）长期应付款
项目 期末数 期初数
应付融资租赁款 378,851,309.19 762,073,211.17
减：未确认融资费用 9,614,906.91 51,188,416.14
小计 369,236,402.28 710,884,795.03
物业权资产证券化 272,072,276.21 367,149,666.15
PPP 项目款 90,000,000.00 -
减：一年内到期长期应付款 460,690,600.61 468,667,177.31
合计 270,618,077.88 609,367,283.87
说明：
①本公司与安徽正奇融资租赁有限公司签订售后租回融资租赁合同，租赁标的物为塔
吊、泵车、升降梯等机器设备，租赁期限共计 36 个月，应付租金总额 214,947,000.00 元,
手续费 8,000,000.00 元,租金分 12 期支付。合同约定租赁期限届满，以人民币 1 万元或 200
万元留购。公司期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为 32,600,000.00 元，未确认融资
费用为 1,348,530.26 元，长期应付款期末余额为 31,251,469.74 元，其中将于一年内到期的
长期应付款余额为 31,251,469.74 元。
②本公司与中国外贸金融租赁有限公司签订售后租回融资租赁合同，租赁标的物为构筑
物及其附属设施，租赁期限共计 24 个月，应付租金总额 557,024,302.09 元，手续费
7,187,500.00 元，租金分 8 期支付。合同约定租赁期限届满，以人民币 1.00 元留购。公司
期末确认的长期应付款-融资租赁款余额为 259,951,002.61 元，未确认融资费用为
4,130,328.57 元，长期应付款期末余额为 255,820,674.04 元，其中将于一年内到期的长期应
付款余额为 255,820,674.04 元。
③本公司与广发融资租赁有限公司签订售后租回融资租赁合同，租赁标的物为中南总部
基地二期二号楼，租赁期限共计 24 个月，应付租金总额 108,479,565.90 元,手续费 0.00
元，租金分 8 期支付。合同约定租赁期限届满，以人民币 100 元留购。公司期末确认的
长期应付款-融资租赁款余额为 54,239,806.58 元，未确认融资费用为 2,185,097.90 元，长期
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应付款期末余额为 52,054,708.68 元，其中将于一年内到期的长期应付款余额为
52,054,708.68 元。
④本公司与安徽兴泰融资租赁有限责任公司签订售后租回合同，租赁标的物为扣件式钢
管脚手架，租赁期限共计 36 个月，应付租金总额 53,865,638.89 元,手续费 0.00 元，租金分
12 期支付。合同约定租赁期限届满，以人民币 1000 元留购。公司期末确认的长期应付
款-融资租赁款余额为 32,060,500.00 元，未确认融资费用为 1,950,950.18 元，长期应付款期
末余额为 30,109,549.82 元，其中将于一年内到期的长期应付款余额为 16,442,535.80 元。
⑤PPP 项目款为政府代付的项目土地款项，项目验收后结算。
（2）专项应付款
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
中央城市管
50,570,000.00 80,850,000.00 - 131,420,000.00 财政拨款
网专项资金
说明：中央城市管网专项资金为根据杭州市财政局、杭州市城乡建设委员会杭财建
【2017】214 号《关于提前下达部分 2018 年中央城市管网专项资金的通知》拨付给子公
司杭州大江东中南辰锦建设发展有限公司的专项资金，用于地下综合管廊建设。
31、递延收益
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
政府补助 84,874,073.27 148,100,000.00 98,058,792.07 134,915,281.20 详见说明
说明：计入递延收益的政府补助详见附注十四、2、政府补助。
32、股本（单位：股）
本期增减（+、-）
项目 期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 3,709,788,797.00 - - - - - 3,709,788,797.00
33、资本公积
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 2,664,484,180.68 5,952,349.18 232,950,937.38 2,437,485,592.48
其他资本公积 -18,643,863.38 55,106,980.83 - 36,463,117.45
合计 2,645,840,317.30 61,059,330.01 232,950,937.38 2,473,948,709.93
说明：（1）本集团本期因少数股东对子公司溢价增资，相应调整增加本集团资本
公积-股本溢价 5,952,349.18 元。
（2）本集团本期因发生未丧失控制权的股权变动，相应调整减少本集团资本公积-
股本溢价 232,950,937.38 元。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）本集团本期因实施股权激励，形成股权激励费用，扣除少数股东的影响，相
应增加本集团其他资本公积 54,576,040.05 元。
（4）本集团本期因其他方对联营企业溢价增资，相应增加本集团其他资本公积
530,940.78 元。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
34、其他综合收益
本期发生金额
项目 期初数 减：前期计入 期末数
本期所得税 减：所得 税后归属于母 税后归属于少
其他综合收益
前发生额 税费用 公司 数股东
当期转入损益
外币财务报表折
算差额
47,772,858.44 -16,266,295.80 - - -19,070,398.34 2,804,102.54 28,702,460.10
自用房地产或作
为存货的房地产
转换为以公允价
值计量的投资性 1,132,865,322.84 - - - - - 1,132,865,322.84
房地产在转换日
公允价值大于账
面价值部分
合计 1,180,638,181.28 -16,266,295.80 - - -19,070,398.34 2,804,102.54 1,161,567,782.94
说明：其他综合收益的税后净额本期发生额为-16,266,295.80 元。其中，归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额本期发生额为-
19,070,398.34 元；归属于少数股东的其他综合收益的税后净额的本期发生额为 2,804,102.54 元。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
35、盈余公积
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 325,439,386.26 360,403,368.66 - 685,842,754.92
说明：根据本公司的净利润提取 10%的法定盈余公积金。
36、未分配利润
提取
项目 本期发生额 上期发生额 或分
配比
调整前上期末未分配利润 7,322,997,712.76 6,908,863,677.04 例--
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减
285,689,051.77 131,324,112.76 --
-）
调整后期初未分配利润 7,608,686,764.53 7,040,187,789.80 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 2,193,097,869.05 687,306,001.95 --
减：提取法定盈余公积 360,403,368.66 61,054,058.13 10%
应付普通股股利 74,195,775.94 57,752,969.09 --
期末未分配利润 9,367,185,488.98 7,608,686,764.53 --
37、营业收入和营业成本
项目 本期发生额 上期发生额
收入 成本 收入 成本
主营业务 39,640,161,552.96 32,212,904,413.03 30,169,153,858.10 25,320,955,159.01
其他业务 469,964,319.53 51,973,304.61 383,173,609.11 181,436,750.89
说明：本集团营业收入和营业成本按行业及地区分析的信息，参见附注十四、1。
38、税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 955,270,808.94 601,736,198.76
营业税 85,956,817.09 592,705,481.82
城市维护建设税 107,608,766.78 108,258,711.00
土地使用税 70,881,784.49 54,315,057.02
房产税 60,383,145.91 48,548,149.10
教育费附加 52,070,086.34 48,366,473.18
印花税 68,384,972.34 46,518,498.30
地方教育费附加 31,480,644.38 32,525,241.11
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
江堤河道基金 1,610,675.38 2,642,574.33
综合基金 2,917,327.14 1,812,108.84
其他 17,058,288.21 8,328,270.70
合计 1,453,623,317.00 1,545,756,764.16
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
39、销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 641,873,106.26 606,099,310.66
工资及附加费 179,813,310.69 49,831,782.54
折旧摊销费 41,503,954.45 8,075,881.00
办公费 33,187,231.25 37,406,304.41
差旅费 6,573,324.08 4,375,468.13
业务招待费 4,159,164.69 1,249,824.19
维修费 2,317,303.91 288,500.98
其他 56,968,726.87 16,782,213.79
合计 966,396,122.20 724,109,285.70
40、管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
工资及附加 1,388,905,041.70 1,072,591,452.86
办公费 246,035,544.57 156,454,518.69
代理及咨询费 128,782,670.23 93,947,796.59
折旧摊销费 182,654,959.06 171,947,923.26
差旅费 104,686,131.58 78,874,042.16
业务招待费 88,946,196.22 73,794,584.56
股权激励 55,465,920.87 -
广告设计费 33,617,201.00 13,992,047.55
水电费 26,649,505.10 29,666,654.00
交通运输费用 19,235,023.22 16,589,815.56
低值易耗品摊销 17,501,993.88 11,930,709.01
会务费 16,134,107.56 4,352,298.36
修理费 12,465,203.39 16,251,087.59
保险费 1,324,502.53 2,473,485.81
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他 68,170,273.68 25,258,160.50
合计 2,390,574,274.59 1,768,124,576.50
41、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 4,863,975,709.22 3,477,400,299.06
减：利息资本化 4,406,963,979.86 3,203,471,918.04
减：利息收入 193,026,169.03 70,401,819.61
承兑汇票贴息 88,658,016.67 2,798,152.59
汇兑损益 -11,844,217.05 9,819,657.20
手续费及其他 74,827,416.36 125,463,072.45
合计 415,626,776.31 341,607,443.65
说明：利息资本化金额已计入存货。本期用于计算确定借款费用资本化金额的资
本化率为 8.31%。
42、资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 135,652,521.05 256,456,280.12
存货跌价损失 70,546,973.59 -
合计 206,199,494.64 256,456,280.12
43、其他收益
与资产相关/
补助项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
项目补偿款 - 61,442,600.00 与收益相关
政府补助 135,535,007.13 36,823,099.99 与资产/收益相关
个人所得税手续费返还 2,161,969.70 4,013,431.40 --
合计 137,696,976.83 102,279,131.39 --
说明：政府补助的具体信息，详见附注十四、2、政府补助。
44、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 344,131,171.49 83,447,132.57
处置长期股权投资产生的投资收益 143,086,055.91 377,867,311.21
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
9,851.73 -35,773.23
产持有期间取得的投资收益
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
处置可供出售金融资产取得的投资收益 -14,737,160.15
理财产品投资收益 51,240,666.97 23,327,028.41
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
- 6,414,229.71
融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产
23,778,470.21 123,007,869.39
生的利得
其他 31,500,000.00
合计 579,009,056.16 614,027,798.06
45、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 14,391,639.20 -221,953.44
按公允价值计量的投资性房地产 38,853,482.01 35,540,193.02
合计 53,245,121.21 35,318,239.58
46、资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） -26,323,422.93 -2,678,589.90
无形资产处置利得（损失以“-”填列） -32,468.47 -
合计 -26,355,891.40 -2,678,589.90
47、营业外收入
计入当期非经常
项 目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
罚款、违约金、赔偿金收入 26,832,434.18 17,363,571.82 26,832,434.18
无法支付的款项 8,021,092.14 5,468,098.77 8,021,092.14
废料收入 570,234.00 470,175.00 570,234.00
盘盈利得 4,854.40 31,959.06 4,854.40
其他 28,149,567.78 9,882,542.16 28,149,567.78
合计 63,578,182.50 33,216,346.81 63,578,182.50
48、营业外支出
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
违约金、赔偿金、罚款支出 148,760,476.53 137,099,564.45 148,760,476.53
对外捐赠 13,171,117.61 14,971,737.70 13,171,117.61
盘亏损失 1,174,502.26 4,128,055.92 1,174,502.26
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
债权终止确认损失 - 927,864.60 -
非流动资产毁损报废损失 91,766.41 891,029.70 91,766.41
非常损失 378,666.70 164,954.77 378,666.70
其他 6,490,572.11 4,242,325.84 6,490,572.11
合计 170,067,101.62 162,425,532.98 170,067,101.62
49、所得税费用
（1）所得税费用明细
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 1,135,676,951.24 548,459,135.09
递延所得税费用 -398,293,344.35 -137,155,870.34
合计 737,383,606.89 411,303,264.75
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 3,049,934,513.79 1,033,618,600.14
按法定（或适用）税率计算的所得税费用
762,483,628.45 258,404,650.04
（利润总额*25%）
某些子公司适用不同税率的影响 2,586,992.13 -
对以前期间当期所得税的调整 35,528,008.74 -385,654.44
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -88,056,339.47 -33,557,952.15
无须纳税的收入（以“-”填列） -7,792,797.13 -
不可抵扣的成本、费用和损失 82,879,549.26 175,063,635.36
税率变动对期初递延所得税余额的影响 14,412.47 -
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣
-239,906,786.69 -173,876,156.89
暂时性差异的纳税影响（以“-”填列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的
169,251,963.71 219,861,397.53
纳税影响
研究开发费加成扣除的纳税影响（以“-”填
- -
列）
其他 20,394,975.42 -34,206,654.70
所得税费用 737,383,606.89 411,303,264.75
50、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
- 136 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 6,405,504,787.22 8,725,493,733.70
政府补助及政府拨款 268,588,184.76 177,898,339.32
利息收入 193,026,169.03 70,401,819.61
营业外收入 55,552,235.96 33,216,346.81
合计 6,922,671,376.97 9,007,010,239.44
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 14,377,675,537.95 6,017,393,722.06
管理费用支出 746,046,359.08 460,095,329.76
销售费用支出 745,078,857.06 666,201,622.16
营业外支出 168,800,832.95 157,406,447.36
银行手续费 74,827,416.36 125,463,072.45
其他 - 8,455,689.00
合计 16,112,429,003.40 7,435,015,882.79
（3）支付其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 448,292,382.46 -
（4）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收回受限的货币资金 1,827,549,628.51 727,497,710.53
收到融资租赁款 50,966,764.46 207,046,028.15
合计 1,878,516,392.97 934,543,738.68
（5）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
支付受限的货币资金 5,239,385,727.21 2,721,284,469.03
支付融资租赁费 553,783,728.28 167,830,000.00
支付债券发行手续费 9,365,043.34 -
收购少数股东股权所支付的现金 1,070,804,145.71 -
合计 6,873,338,644.54 2,889,114,469.03
51、现金流量表补充资料
- 137 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 2,312,550,906.90 622,315,335.39
加：资产减值准备 206,199,494.64 256,456,280.12
固定资产折旧、投资性房地产折旧 224,344,974.97 207,729,702.91
无形资产摊销 24,715,912.14 22,922,642.46
长期待摊费用摊销 172,779,043.95 51,559,161.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
26,355,891.40 2,678,589.90
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 91,766.41 891,029.70
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -53,245,121.21 -35,318,239.58
财务费用（收益以“－”号填列） 445,167,512.31 283,748,038.22
投资损失（收益以“－”号填列） -579,009,056.16 -614,027,798.06
递延所得税资产减少（增加以“－”号填
-445,341,852.98 -161,157,292.22
列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填
43,956,434.22 29,820,970.62
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -28,961,866,397.64 -36,854,446,679.04
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
-18,739,556,105.85 -12,009,043,308.46
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
64,698,968,486.40 45,257,937,065.05
列）
其他 55,465,920.87 -
经营活动产生的现金流量净额 19,431,577,810.37 -2,937,934,501.38
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活
动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 13,311,062,419.82 10,575,923,207.98
减：现金的期初余额 10,575,923,207.98 7,340,469,872.97
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 2,735,139,211.84 3,235,453,335.01
- 138 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末数 期初数
一、现金 13,311,062,419.82 10,575,923,207.98
其中：库存现金 1,416,603.67 1,698,957.74
可随时用于支付的银行存款 12,795,088,681.75 9,972,033,653.10
可随时用于支付的其他货币资金 514,557,134.40 602,190,597.14
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 13,311,062,419.82 10,575,923,207.98
52、所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值（万元） 受限原因
货币资金 710,585.26 保证金存款、质押借款等
应收票据及应收账款 89,248.38 保理借款、抵押借款等
长期应收款 40,560.00 抵押借款
无形资产 2,298.69 抵押借款
说明：本集团之土地使用权、股权、固定资产、在建工程等所有权受到限制的资
产情况详见附注十二、2（3）。
53、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：澳大利亚货币（澳元） 938,773.00 4.8250 4,529,579.73
美元 7,912,968.74 6.8632 54,308,287.06
欧元 1,540.00 7.8473 12,084.84
乌吉亚 905,908.95 0.1927 174,568.65
沙特里亚尔 416,804.00 1.8286 762,167.79
林吉特 570,222.95 1.6479 939,670.40
西非法郎 35,788,800.00 0.0120 429,465.60
阿尔及利亚第纳尔 12,799,360.00 0.0582 744,922.75
其他应收款
其中：澳大利亚货币（澳元） 2,007,375.77 4.8250 9,685,588.09
其他应付款
其中：澳大利亚货币（澳元） 14,824,386.55 4.8250 71,527,665.10
- 139 -
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、合并范围的变动
1、处置子公司
单次处置至丧失控制权而减少的子公司
处置价款与处置投资对
合并财务报表
股权处置比 丧失控制权的 丧失控制权时点的确定 应的合并财务报表层面
子公司名称 股权处置价款 股权处置方式 中与该子公司
例% 时点 依据 享有该子公司净资产份
相关的商誉
额的差额
张家港锦裕置地有 工商登记变更完成并丧
- 49.00 视作出售子公司 2018.9.27 - -
限公司 失半数以上表决权
杭州惠眼投资管理 工商登记变更完成并丧
- 66.00 视作出售子公司 2018.7.27 - -
有限公司 失半数以上表决权
宿迁中南新世界房 工商登记变更完成并丧
- 50.00 视作出售子公司 2018.3.20 - -
地产开发有限公司 失半数以上表决权
镇江颐润中南置业 工商登记变更完成并丧
- 50.00 视作出售子公司 2018.1.26 - -
公司 失半数以上表决权
潍坊市中南锦悦房 工商登记变更完成并丧
3,000,000.00 30.00 出售 2018.2.9 165,914.86
地产开发有限公司 失半数以上表决权
潍坊市中南锦城房 工商登记变更完成并丧
3,000,000.00 30.00 出售 2018.6.1 3,940,322.86
地产开发有限公司 失半数以上表决权
南通锦拓置业有限 工商登记变更完成并丧
- 60.00 视作出售子公司 2018.5.29 - -
公司 失半数以上表决权
平度市中南锦宸房 工商登记变更完成并丧
7,000,000.00 70.00 出售 2018.6.28 1,082,269.10 -
地产有限公司 失半数以上表决权
淮安亿鸿房地产开 工商登记变更完成并丧
- 66.00 视作出售子公司 2018.1.22 - -
发有限公司 失半数以上表决权
余姚中珉置业有限 工商登记变更完成并丧
7,500,000.00 75.00 出售 2018.5.28 2,174,091.33 -
公司 失半数以上表决权
上海锦泾置业有限 工商登记变更完成并丧
1,000,000.00 100.00 出售 2018.3.27 550,509.45 -
公司 失半数以上表决权
武汉中南锦悦房地 工商登记变更完成并丧
25,000,000.00 50.00 出售 2018.1.27 5,760,475.31 -
产开发有限公司 失半数以上表决权
- 140 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
上海爵叙置业有限 工商登记变更完成并丧
- 50.00 出售 2018.1.31 6,336,149.58 -
公司 失半数以上表决权
智链数据科技（南 工商登记变更完成并丧
11,000,000.00 86.21 出售 2018.9.5 14,885,580.35 -
通）有限公司 失半数以上表决权
成都中南产业园管 工商登记变更完成并丧
928,300.00 100.00 出售 2018.11.15 1,295,156.20 -
理有限公司 失半数以上表决权
济南中南置业有限 工商登记变更完成并丧
82,438,000.00 100.00 出售 2018.11.26 30,378,928.20 -
公司 失半数以上表决权
绍兴泓石置业有限 工商登记变更完成并丧
1,011,800.00 100.00 出售 2018.11.5 1,580,989.07 -
公司 失半数以上表决权
无锡泓石高科发展 工商登记变更完成并丧
44,266,100.00 100.00 出售 2018.11.13 13,784,295.39 -
有限公司 失半数以上表决权
续：
丧失控
制权之 丧失控制权之日 丧失控制权之日剩余股权 与原子公司股权投资
丧失控制权之日剩余 按公允价值重新计量产生
子公司名称 日剩余 剩余股权的账面 的公允价值的确定方法及 相关的其他综合收益
股权的公允价值 的利得/损失
股权的 价值 主要假设 转入投资损益的金额
比例
张家港锦裕置地有限公司 51.00 29,620,305.83 30,000,000.00 379,694.17 参考股权增资协议 -
杭州惠眼投资管理有限公
34.00 -369,326.76 - 369,326.76 参考股权增资协议 -
司
宿迁中南新世界房地产开
50.00 19,963,166.17 20,000,000.00 36,833.83 参考股权增资协议 -
发有限公司
镇江颐润中南置业公司 50.00 19,872,003.88 19,996,000.00 123,996.12 参考股权增资协议 -
潍坊市中南锦悦房地产开
70.00 6,612,865.32 7,000,000.00 387,134.68 参考股权转让协议 -
发有限公司
潍坊市中南锦城房地产开
70.00 -2,194,086.67 7,000,000.00 9,194,086.67 参考股权转让协议 -
发有限公司
南通锦拓置业有限公司 40.00 -318.60 - 318.60 参考股权增资协议 -
平度市中南锦宸房地产有
30.00 2,536,170.38 3,000,000.00 463,829.62 参考股权转让协议 -
限公司
- 141 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
淮安亿鸿房地产开发有限
34.00 10,198,072.23 10,200,000.00 1,927.77 参考股权增资协议 -
公司
余姚中珉置业有限公司 25.00 1,775,302.89 2,500,000.00 724,697.11 参考股权转让协议 -
上海锦泾置业有限公司 - - - - -- -
武汉中南锦悦房地产开发
50.00 19,239,524.69 25,000,000.00 5,760,475.31 参考股权转让协议 -
有限公司
上海爵叙置业有限公司 50.00 -6,336,149.58 - 6,336,149.58 参考股权转让协议 -
智链数据科技（南通）有
- - - - -- -
限公司
成都中南产业园管理有限
- - - - -- -
公司
济南中南置业有限公司 - - - - -- -
绍兴泓石置业有限公司 - - - - -- -
无锡泓石高科发展有限公
- - - - -- -
司
说明：
①本期处置的上海锦泾置业有限公司同时包含其下属子公司上海锦所置业有限公司。
②本期处置的杭州惠眼投资管理有限公司同时包含其下属子公司金华骏远置业有限公司。
③本期处置的上海爵叙置业有限公司同时包含其下属子公司嘉兴锦启置业有限公司。
- 142 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、其他原因导致合并范围变动
（1）本期新设子公司情况
本期新设立东台中南锦悦置业有限公司等 146 家子公司。
（2）本期收购股权但不构成企业合并，从而导致的合并范围变动如下：
公司名称
公司名称
西安伍雄置业有限公司 惠州市嘉霖智远房地产开发有限公司
宁波杭州湾新区海闻置业有限公司 江阴苏泰房地产有限公司
淮安市嘉华置业有限公司
（3）本期注销子公司情况
公司名称 公司名称
海门锦益房地产开发有限公司 南通臻致置业有限公司
海门博胜房地产开发有限公司 南通臻隆置业有限公司
海门新瑞房地产开发有限公司 镇江中南昱成房地产开发有限公司
南通臻栖房地产开发有限公司 镇江颐居中南置业公司
南通臻阡房地产开发有限公司 郑州凯浩置业有限公司
南通臻席置业有限公司 郑州盛飞置业有限公司
南通臻逸置业有限公司 郑州世海置业有限公司
七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例%
方式
直接 间接
中南镇江房地产 投资
江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
文昌中南房地产 投资
海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
文昌市堡森发展 投资
海南省文昌市 海南省文昌市 餐饮服务 - 100.00
有限公司 设立
海生龙湖园（固
投资
安）房地产开发 河北省廊坊市 河北省廊坊市 房地产开发 - 75.00
设立
有限公司
海门中南世纪城 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
- 143 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
海门锦新建材贸 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 建材批发零售 - 100.00
易有限公司 设立
安庆中盛房地产 投资
安徽省安庆市 安徽省安庆市 房地产开发 - 60.00
开发有限公司 设立
烟台中南房地产 投资
山东省烟台市 山东省烟台市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
淮安中南世纪城 投资
江苏省淮安市 江苏省淮安市 房地产开发 - 100.00
房地产有限公司 设立
潜江中南房地产 投资
湖北省潜江市 湖北省潜江市 房地产开发 - 100.00
发展有限公司 设立
海门中南锦苑房
投资
地产开发有限公 江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 40.00 60.00
设立
司
如皋中南世纪城 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
菏泽中南花成置 投资
山东省菏泽市 山东省菏泽市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
太仓中南世纪城
投资
房地产开发有限 江苏省太仓市 江苏省太仓市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
海门中南世纪城
投资
（香港）有限公 中国香港 中国香港 房地产开发 - 100.00
设立
司
Rome Max 投资
中国香港 中国香港 投资管理 - 100.00
Investment Limited 设立
非同
一控
烟台锦尚房地产
山东省烟台市 山东省烟台市 房地产开发 - 100.00 制下
发展有限公司
企业
合并
烟台鑫广置业有 投资
山东省烟台市 山东省烟台市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
东台中南锦悦置 投资
江苏省东台市 江苏省东台市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
菏泽中南世纪城
投资
房地产开发有限 山东省菏泽市 山东省菏泽市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
海门中南新锦信
投资
房地产开发有限 江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
海门中南锦冠置 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 - 70.00
业有限公司 设立
中南建设区块链
农业发展（深 区块链技术开 投资
广东省深圳市 广东省深圳市 32.67 66.33
圳）企业（有限 发 设立
合伙）
黑龙江北大荒区
黑龙江省哈尔 黑龙江省哈尔 投资
块链数字农业股 批发业 - 80.00
滨市 滨市 设立
份有限公司
- 144 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
海门链田电子商 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 网上贸易代理 - 100.00
务有限公司 设立
青岛海湾新城房
投资
地产开发有限公 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 100.00 -
设立
司
青岛中南世纪城
投资
房地产业投资有 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 48.99 51.01
设立
限公司
潍坊中南锦颐房
投资
地产开发有限公 山东省潍坊市 山东省潍坊市 房地产开发 - 100.00
设立
司
临沂锦琴房地产 投资
山东省临沂市 山东省临沂市 房地产开发 - 52.95
开发有限公司 设立
青岛爱居贸易有 投资
山东省青岛市 山东省青岛市 建材批发 - 100.00
限公司 设立
南京常锦房地产 投资
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
南通中南新世界
投资
中心开发有限公 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 -
设立
司
南通中南商业经 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 服务业 - 100.00
营有限公司 设立
寿光中南房地产 投资
山东省寿光市 山东省寿光市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
镇江中南新锦城
投资
房地产发展有限 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 41.77 58.23
设立
公司
盐城中南世纪城
投资
房地产投资有限 江苏省盐城市 江苏省盐城市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
泰安中南城市投 投资
山东省泰安市 山东省泰安市 房地产开发 - 100.00
资有限责任公司 设立
泰安鸿锦置业有 投资
山东省泰安市 山东省泰安市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
济宁中南置业有 投资
山东省济宁市 山东省济宁市 房地产开发 - 100.00
限责任公司 设立
邹城市中翔置业 投资
山东省邹城市 山东省邹城市 房地产开发 - 51.00
有限公司 设立
淄博锦冠置业有 投资
山东省淄博市 山东省淄博市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
淄博锦泉置业有 投资
山东省淄博市 山东省淄博市 房地产开发 - 55.00
限公司 设立
泰安中南投资置 投资
山东省泰安市 山东省泰安市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
淮安中南锦城房 投资
江苏省淮安市 江苏省淮安市 房地产开发 - 100.00
地产有限公司 设立
南通市中南新海 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
湾开发有限公司 设立
- 145 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
万宁中南城房地
投资
产发展有限责任 海南省万宁市 海南省万宁市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
昌江中南房地产 投资
海南省昌江县 海南省昌江县 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
深圳市平庆投资 投资
广东省深圳市 广东省深圳市 对外投资 - 100.00
管理有限公司 设立
儋州中南房地产 投资
海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
丹阳中南锦腾房
投资
地产开发有限公 江苏省丹阳市 江苏省丹阳市 房地产开发 - 100.00
设立
司
马鞍山中南御锦
安徽省马鞍山 安徽省马鞍山 投资
房地产开发有限 房地产开发 - 100.00
市 市 设立
公司
镇江锦南房地产 投资
江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
成都中南安居房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
非同
一控
成都中鼎嘉和置
四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 51.00 制下
业有限公司
企业
合并
常熟合和房地产 投资
江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
丹阳中南房地产 投资
江苏省丹阳市 江苏省丹阳市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
如东中南锦辰房
投资
地产开发有限公 江苏省如东县 江苏省如东县 房地产开发 - 55.00
设立
司
沈阳中南乐加房
投资
地产开发有限公 江苏省沈阳市 江苏省沈阳市 房地产开发 - 100.00
设立
司
沈阳中南盛府房
投资
地产开发有限公 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 - 100.00
设立
司
唐山湾国际旅游
投资
岛中南文旅房地 河北省唐山市 河北省唐山市 房地产开发 - 100.00
设立
产有限公司
辛集市中南璞樾
投资
房地产开发有限 河北省石家庄 河北省石家庄 房地产开发 - 100.00
设立
公司
唐山中南拉唯那
投资
特色小镇房地产 河北省唐山市 河北省唐山市 房地产开发 - 100.00
设立
有限公司
西安中南嘉丰置 投资
陕西省西安市 陕西省西安市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
- 146 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
非同
一控
西安威翔置业有
陕西省西安市 陕西省西安市 房地产开发 - 85.00 制下
限公司
企业
合并
非同
一控
西安驰翔置业有
陕西省西安市 陕西省西安市 房地产开发 - 85.00 制下
限公司
企业
合并
非同
一控
西安伍雄置业有
陕西省西安市 陕西省西安市 房地产开发 - 90.00 制下
限公司
企业
合并
西安崇丰置业有 投资
陕西省西安市 陕西省西安市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
太原中南锦悦置 投资
山西省太原市 山西省太原市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
山西中南君禾置 投资
山西省太原市 山西省太原市 房地产开发 - 90.00
业有限公司 设立
眉县中南锦华房
投资
地产开发有限公 陕西省宝鸡市 陕西省宝鸡市 房地产开发 - 65.00
设立
司
青岛中南城房地 投资
山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 - 95.79
产有限公司 设立
淄博锦琴房地产 投资
山东省淄博市 山东省淄博市 房地产开发 - 100.00
有限公司 设立
济南瑞锦房地产 投资
山东省济南市 山东省济南市 房地产开发 - 100.00
有限公司 设立
潍坊市中南世纪
投资
城房地产开发有 山东省潍坊市 山东省潍坊市 房地产开发 - 100.00
设立
限公司
盐城中南雅苑房
投资
地产开发有限公 江苏省盐城市 江苏省盐城市 房地产开发 - 100.00
设立
司
盐城中南世纪锦
投资
城房地产开发有 江苏省盐城市 江苏省盐城市 房地产开发 - 100.00
设立
限公司
成都中南世界房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
非同
一控
云南盛荣房地产
云南省昆明市 云南省昆明市 房地产开发 - 100.00 制下
开发有限公司
企业
合并
成都中南锦腾房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
- 147 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
成都中南锦合房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
仁寿中南骏锦房
投资
地产开发有限公 四川省眉山市 四川省眉山市 房地产开发 - 100.00
设立
司
成都中南新世界
投资
房地产开发有限 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
成都益新锐翔房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
成都中南瑞辰房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
成都云颢房地产 投资
四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
成都中南锦业房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
杭州同灿投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 投资管理 - 100.00
理有限公司 设立
海门市金新泰房
投资
地产开发有限公 江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 - 51.00
设立
司
宁波中璟置业有 投资
江苏省宁波市 江苏省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
慈溪中琅置业有 投资
浙江省慈溪市 浙江省慈溪市 房地产开发 - 90.00
限公司 设立
台州璟荣置业有 投资
台州市椒江区 台州市椒江区 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波中玮置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波中珃房地产 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
有限责任公司 设立
宁波中玥置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
诸暨市璟立房地 投资
浙江省诸暨市 浙江省诸暨市 房地产开发 - 100.00
产有限公司 设立
非同
宁波杭州湾新区 一控
海闻置业有限公 浙江省慈溪市 浙江省慈溪市 房地产开发 - 100.00 制下
司 企业
合并
宁波中瑄置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波瑄恒置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波璟东置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
- 148 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
宁波东程置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
台州璟宏置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省台州市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波宏珅置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波中珲房地产 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
有限责任公司 设立
宁波中琨房地产 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
有限责任公司 设立
淮安中南锦苑房 投资
江苏省淮安市 江苏省淮安市 房地产开发 - 100.00
地产有限公司 设立
成都中南锦程房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
成都中南锦都房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
如皋中南锦信置 投资
江苏省如皋市 江苏省如皋市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
张家港锦熙置地 江苏省张家港 江苏省张家港 投资
房地产开发 - 97.39
有限公司 市 市 设立
徐州中南世纪城 投资
江苏省徐州市 江苏省徐州市 房地产开发 - 100.00
房地产有限公司 设立
南通臻优置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
非同
一控
上海宙衢置业发
上海市 上海市 房地产开发 - 100.00 制下
展有限公司
企业
合并
杭州海域投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 投资管理 - 100.00
理有限公司 设立
绍兴银沃企业管 投资
浙江省绍兴市 浙江省绍兴市 管理咨询 - 68.18
理咨询有限公司 设立
绍兴艺境房地产 投资
浙江省绍兴市 浙江省绍兴市 房地产开发 - 66.00
开发有限公司 设立
杭州翔英投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发 - 100.00
理有限公司 设立
江门中南煜熙置 投资
广东省江门市 广东省江门市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
武汉绮风集房地 投资
湖北省武汉市 湖北省武汉市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
中南绿洲（唐
投资
山）房地产开发 河北省唐山市 河北省唐山市 房地产开发 - 60.00
设立
有限公司
天津市锦正房地 投资
天津市 天津市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
- 149 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
河北巨力现代城
投资
房地产开发有限 河北省保定市 河北省保定市 房地产开发 - 50.00
设立
公司
邯郸市锦东房地 投资
河北省邯郸市 河北省邯郸市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
海口锦安置业有 投资
海南省海口市 海南省海口市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
海南锦澜置业有 投资
海南省海口市 海南省海口市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
海南锦园置业有 投资
海南省海口市 海南省海口市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
文昌中南锦鸿房 投资
海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 - 100.00
地产有限公司 设立
文昌中南锦星房 投资
海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 - 100.00
地产有限公司 设立
文昌中南锦阳房 投资
海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 - 100.00
地产有限公司 设立
泰兴市中南锦熙 投资
江苏省泰兴市 江苏省泰兴市 房地产开发 - 100.00
房地产有限公司 设立
南通臻泽置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
利辛县锦瀚置业 投资
安徽省亳州市 安徽省亳州市 房地产开发 - 100.00
有限公司 设立
杭州绣淼投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 投资管理 - 100.00
理有限公司 设立
成都中南锦宏房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
太仓中南锦城房
投资
地产开发有限公 江苏省太仓市 江苏省太仓市 房地产开发 - 98.87
设立
司
杭州百貌投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 投资管理 - 100.00
理有限公司 设立
郑州诚致置业有 投资
河南省郑州市 河南省郑州市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
郑州星之火置业 投资
河南省郑州市 河南省郑州市 房地产开发 - 100.00
有限公司 设立
徐州中南花苑房
投资
地产开发有限公 江苏省徐州市 江苏省徐州市 房地产开发 - 100.00
设立
司
蚌埠中南花苑房
投资
地产开发有限公 安徽省蚌埠市 安徽省蚌埠市 房地产开发 - 100.00
设立
司
沈阳中南熙悦房
投资
地产开发有限公 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 - 100.00
设立
司
- 150 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
非同
一控
北京长岛新业企
北京市 北京市 投资管理 - 100.00 制下
业管理有限公司
企业
合并
非同
一控
西安长岛新业置
陕西省西安市 陕西省西安市 房地产开发 - 92.71 制下
业有限公司
企业
合并
常熟中南金锦置 投资
江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 - 98.50
地有限公司 设立
上海祺照置业有 投资
上海市 上海市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
合肥晟南置业有 投资
安徽省合肥市 安徽省合肥市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
上海昀景房地产 投资
上海市 上海市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
上海昀赞置业有 投资
上海市 上海市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
上海崧律房地产 投资
上海市 上海市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
上海崧侯房地产 投资
上海市 上海市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
南通臻恒置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
嘉兴中南锦荣置 投资
浙江省平湖市 浙江省平湖市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
南通臻誉置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
武汉景岸堤房地 投资
湖北省武汉市 湖北省武汉市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
南京昱庭房地产 投资
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
镇江昱安置业有 投资
江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
南京锦昱和房地 投资
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
杭州鹏元投资管 投资
浙江省建德市 浙江省建德市 投资管理 - 100.00
理有限公司 设立
杭州浦顺投资管 投资
浙江省建德市 浙江省建德市 投资管理 - 100.00
理有限公司 设立
苏州锦虞置地有 投资
江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
苏州昱成房地产 投资
苏州市吴江区 苏州市吴江区 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
无锡中南锦合置 投资
江苏省无锡市 江苏省无锡市 房地产开发 - 100.00
地有限公司 设立
郑州邦策置业有 投资
河南省郑州市 河南省郑州市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
- 151 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
郑州浩仁置业有 投资
河南省郑州市 河南省郑州市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
深圳中南晏熙投 投资
广东省深圳市 广东省深圳市 投资兴办实业 - 100.00
资有限公司 设立
惠州中南锦德置 投资
广东省惠州市 广东省惠州市 房地产开发 - 85.00
业有限公司 设立
惠州锦昱嘉霖置 投资
广东省惠州市 广东省惠州市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
非同
惠州市嘉霖智远 一控
房地产开发有限 广东省惠州市 广东省惠州市 房地产开发 - 90.00 制下
公司 企业
合并
梅州中南辰熙房
投资
地产开发有限公 广东省梅州市 广东省梅州市 房地产开发 - 100.00
设立
司
深圳中南锦德投 投资
广东省深圳市 广东省深圳市 投资兴办实业 - 100.00
资有限公司 设立
肇庆锦石置业有 投资
广东省肇庆市 广东省肇庆市 房地产开发 - 85.00
限公司 设立
沈阳中南企业管 投资
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 企业管理 - 100.00
理有限公司 设立
沈阳中南恒誉房
投资
地产开发有限公 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 - 100.00
设立
司
大连中南房地产 投资
辽宁省大连市 辽宁省大连市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
天津市锦信房地 投资
天津市 天津市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
青岛中南新世纪 投资
山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 - 100.00
房地产有限公司 设立
济宁锦鸿房地产 投资
山东省济宁市 山东省济宁市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
淄博锦华房地产 投资
山东省淄博市 山东省淄博市 房地产开发 - 90.00
开发有限公司 设立
如东锦慧房地产 投资
江苏省如东县 江苏省如东县 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
泰州博雅房地产 投资
江苏省南通市 江苏省泰州市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
天津市锦奇房地 投资
天津市 天津市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
南通市通州区嘉
投资
旭房地产开发有 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
设立
限公司
如皋晟铭房地产 投资
江苏省如皋市 江苏省如皋市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
南通日禾房地产 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
南通源茂置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
- 152 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南通锦浩房地产 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
贵阳锦腾置业有 投资
贵州省贵阳市 贵州省贵阳市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
贵州锦腾房地产 投资
贵州省遵义市 贵州省遵义市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
贵州锦荣置业有 投资
贵州省贵阳市 贵州省贵阳市 房地产开发 - 80.00
限公司 设立
厦门中南德誉房
投资
地产开发有限公 福建省厦门市 福建省厦门市 房地产开发 - 100.00
设立
司
厦门盈沛房地产 投资
福建省厦门市 福建省厦门市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
厦门呈轩房地产 投资
福建省厦门市 福建省厦门市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
厦门誉锦尚房地 投资
福建省厦门市 福建省厦门市 房地产开发 - 100.00
产开发有限公司 设立
泉州钧宏房地产 投资
福建省泉州市 福建省泉州市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
厦门中南锦耀房
投资
地产开发有限公 福建省厦门市 福建省厦门市 房地产开发 - 100.00
设立
司
福州置瑞房地产 投资
福建省福州市 福建省福州市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
非同
一控
淮安市嘉华置业
江苏省淮安市 江苏省淮安市 房地产开发 - 100.00 制下
有限公司
企业
合并
昆明锦腾置业有 投资
云南省昆明市 云南省昆明市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
长沙长厦雅苑房
投资
地产开发有限公 湖南省长沙市 湖南省长沙市 房地产开发 - 100.00
设立
司
长沙远阳房地产 投资
湖南省长沙市 湖南省长沙市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
常德南雅房地产 投资
湖南省常德市 湖南省常德市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
南通市通州区锦 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
煜置业有限公司 设立
上海筑信房产经 投资
上海市 上海市 房地产经纪 - 100.00
纪有限公司 设立
西安崇达置业有 投资
陕西省西安市 陕西省西安市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
贵阳中南新世界
投资
房地产开发有限 贵州省贵阳市 贵州省贵阳市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
金华锦拓投资有 投资
浙江省金华市 浙江省金华市 工程项目投资 - 100.00
限公司 设立
- 153 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
中南德熙（广
投资
州）置业有限公 广东省广州市 广东省广州市 房地产开发 - 100.00
设立
司
温州锦藤置业有 投资
温州市鹿城区 温州市鹿城区 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
温州锦鹏置业有 投资
温州市鹿城区 温州市鹿城区 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
温州锦灏置业有 投资
温州市鹿城区 温州市鹿城区 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
温州锦帆置业有 投资
温州市鹿城区 温州市鹿城区 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
温州锦辰置业有 投资
温州市瓯海区 温州市瓯海区 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
杭州锦启置业有 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
济南锦圣置业有 投资
山东省济南市 山东省济南市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
广西锦驰置业有 投资
广西省南宁市 广西省南宁市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
广西锦仟置业有 投资
广西省南宁市 广西省南宁市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
广西锦铮置业有 投资
广西省南宁市 广西省南宁市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
广西锦鑫佰业房
投资
地产开发有限公 广西省南宁市 广西省南宁市 房地产开发 - 100.00
设立
司
合肥锦泗置业有 投资
安徽省合肥市 安徽省合肥市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
拉萨锦腾企业管 投资
西藏自治区 西藏自治区 企业管理咨询 - 100.00
理咨询有限公司 设立
嘉兴中南锦恒房
投资
地产开发有限公 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 - 100.00
设立
司
南京中南御城房
投资
地产开发有限公 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 - 100.00
设立
司
郑州锦泽房地产 投资
河南省郑州市 河南省郑州市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
开封中南锦程置 投资
河南省开封市 河南省开封市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
常熟中南世纪城
投资
房地产开发有限 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
常熟中南世纪锦
投资
城房地产开发有 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 - 100.00
设立
限公司
常熟中南御锦城
投资
房地产开发有限 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 11.53 88.47
设立
公司
- 154 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
昆山中南世纪城
投资
房地产发展有限 江苏省昆山市 江苏省昆山市 房地产开发 - 100.00
设立
公司
昆山中南锦城房
投资
地产开发有限责 江苏省昆山市 江苏省昆山市 房地产开发 - 100.00
设立
任公司
常熟中南锦苑房
投资
地产开发有限公 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 - 60.00
设立
司
苏州中南锦城房
投资
地产开发有限公 江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 - 100.00
设立
司
常熟中南磐锦房
投资
地产开发有限公 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 20.00 77.23
设立
司
无锡中南雅苑置 投资
江苏省无锡市 江苏省无锡市 房地产开发 - 100.00
地有限公司 设立
南通华城中南房
投资
地产开发有限公 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 -
设立
司
儋州中南城市开 投资
海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 97.00 -
发有限公司 设立
文昌中南城市开 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 100.00 -
发有限公司 设立
南通中南世纪花 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 -
城投资有限公司 设立
潜江中南雅苑房
投资
地产开发有限公 湖北省潜江市 湖北省潜江市 房地产开发 - 100.00
设立
司
南通锦庭置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
泰兴市中南世纪
城房地产发展有 江苏省泰兴市 江苏省泰兴市 房地产开发 21.00 79.00 投资
限公司 设立
海门中南投资有 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产投资 60.00 -
限公司 设立
乐东中南投资有 投资
海南省乐东县 海南省乐东县 房地产开发 97.00 -
限公司 设立
儋州中南土地开 投资
海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 97.00 -
发有限公司 设立
苏州中南世纪城
投资
房地产开发有限 江苏省吴江市 江苏省吴江市 房地产开发 100.00 -
设立
公司
南通锦益置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 -
限公司 设立
营口中南世纪城
投资
房地产开发有限 辽宁省营口市 辽宁省营口市 房地产开发 100.00 -
设立
公司
- 155 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南充世纪城（中
投资
南）房地产开发 四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 100.00 -
设立
有限责任公司
成都中南世纪房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
成都中南骏锦房
投资
地产开发有限公 四川省成都市 四川省成都市 房地产开发 - 100.00
设立
司
南充中南锦业置 投资
四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 - 95.22
业有限公司 设立
南充中南锦合房
投资
地产开发有限公 四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 - 100.00
设立
司
重庆锦腾房地产 投资
重庆市 重庆市 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
海门中南国际房 房地产销售代 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 100.00 -
产经纪有限公司 理 设立
广饶中南房地产 投资
山东省东营市 山东省东营市 房地产开发 100.00 -
有限公司 设立
广饶金石房地产 投资
山东省广饶县 山东省广饶县 房地产开发 - 100.00
开发有限公司 设立
安徽中盛建设投 投资
安徽省安庆市 安徽省安庆市 房地产投资 60.00 -
资有限公司 设立
中南世纪城（沈
投资
阳）房地产开发 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 100.00 -
设立
有限公司
苏州中南中心投 投资
江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 100.00 -
资建设有限公司 设立
唐山中南国际旅
投资
游岛房地产投资 河北省唐山市 河北省唐山市 房地产开发 90.00 10.00
设立
开发有限公司
唐山中南锦恩旅 投资
河北省唐山市 河北省唐山市 旅行社服务 - 100.00
行社有限公司 设立
唐山中南锦洋旅 投资
河北省唐山市 河北省唐山市 旅行社服务 - 100.00
游开发有限公司 设立
东营中南城市建 投资
山东省东营市 山东省东营市 房地产开发 100.00 -
设投资有限公司 设立
大连中南世纪城
投资
市发展有限责任 辽宁省大连市 辽宁省大连市 房地产开发 100.00 -
设立
公司
南京中南新锦城
投资
房地产开发有限 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60.00 -
设立
公司
南京中南世纪城
投资
房地产开发有限 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 96.89 -
设立
公司
苏州中南雅苑房
投资
地产开发有限公 江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 98.83 -
设立
司
- 156 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
中南云锦（北
投资
京）房地产开发 北京市 北京市 房地产开发 100.00 -
设立
有限公司
天津中南锦清房
投资
地产开发有限公 天津市 天津市 房地产开发 - 100.00
设立
司
上海锦冠房地产 投资
上海市 上海市 房地产开发 98.90 -
开发有限公司 设立
非同
一控
南京溧水万宸置
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00 - 制下
业投资有限公司
企业
合并
上海锦府房地产 投资
上海市 上海市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
南京中南花城房
投资
地产开发有限公 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 93.84 -
设立
司
海门中南房地产 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 房地产开发 94.41 -
开发有限公司 设立
南京中南仙邻时
投资
代商业管理有限 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00 -
设立
公司
上海玺颐置业有 投资
上海市 上海市 房地产开发 100.00 -
限公司 设立
南京中南锦城房
投资
地产开发有限公 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00 -
设立
司
杭州中南御锦置 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发 95.00 -
业有限公司 设立
武汉锦御中南房
投资
地产开发有限公 湖北省武汉市 湖北省武汉市 房地产开发 100.00 -
设立
司
南京中南御锦城
投资
房地产开发有限 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 95.48 -
设立
公司
非同
一控
天津市富海房地
天津市 天津市 房地产开发 75.00 - 制下
产开发有限公司
企业
合并
武汉锦苑中南房
投资
地产开发有限公 湖北省武汉市 湖北省武汉市 房地产开发 100.00 -
设立
司
太仓锦轩房地产 投资
江苏省太仓市 江苏省太仓市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
杭州中南锦望置 投资
江苏省太仓市 江苏省太仓市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
深圳中南置业有 投资
广东省深圳市 广东省深圳市 房地产开发 100.00 -
限公司 设立
- 157 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
深圳中南展业投 投资
广东省深圳市 广东省深圳市 房地产开发 - 67.00
资有限公司 设立
深圳中南磐锦投 投资
广东省深圳市 广东省深圳市 房地产开发 - 80.00
资有限公司 设立
上海玺庄置业有 投资
上海市 上海市 房地产开发 100.00 -
限公司 设立
嘉兴锦域置业有 投资
浙江省平湖市 浙江省平湖市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
杭州广明投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 投资管理 - 94.97
理有限公司 设立
嘉兴锦善置业有 投资
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
烟台仙客居酒店 投资
山东省烟台市 山东省烟台市 酒店管理 100.00 -
有限公司 设立
杭州郝客投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 投资管理 100.00 -
理有限公司 设立
杭州码尚投资管 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 投资管理 100.00 -
理有限公司 设立
南通锦宏置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 70.00 30.00
限公司 设立
昆山堇雅房地产 投资
江苏省昆山市 江苏省昆山市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
杭州五献投资管 投资
江苏省杭州市 江苏省杭州市 投资管理 100.00 -
理有限公司 设立
杭州锦易置业有 投资
浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
南京昱行房地产 投资
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
南京昱锦房地产 投资
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
佛山中武景熙置 投资
广东省佛山市 广东省佛山市 房地产开发 49.00 -
地有限公司 设立
南京昱平房地产 投资
江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 100.00 -
开发有限公司 设立
江苏中南世纪城
投资
房地产开发有限 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 -
设立
公司
南通中昱建材有 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 建材批发 100.00 -
限公司 设立
上海纳铭国际贸 投资
上海市 上海市 材料销售 - 100.00
易有限公司 设立
南通中南商业发 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 商业管理 100.00 -
展有限公司 设立
南通中南城购物
投资
中心管理有限公 江苏省南通市 江苏省南通市 商业管理 100.00 -
设立
司
南通金石世苑酒 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 酒店管理 100.00 -
店有限公司 设立
南通腾开酒店管 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 酒店管理 - 51.00
理有限公司 设立
- 158 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
上海中南锦时置 投资
上海市 上海市 房地产开发 75.00 -
业有限责任公司 设立
非同
一控
宁波中南锦时置
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 90.00 制下
业有限公司
企业
合并
非同
宁波经济技术开 一控
发区建宇置业有 浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00 制下
限公司 企业
合并
非同
一控
江阴苏泰房地产
江苏省江阴市 江苏省江阴市 房地产开发 - 55.00 制下
有限公司
企业
合并
嘉兴中南锦瑜置 投资
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 - 100.00
业有限公司 设立
宁波锦宏置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波锦骏置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
南通锦誉置业有 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
嘉兴锦发置业有 投资
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
嘉兴锦翔置业有 投资
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波锦意企业管 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 企业管理咨询 - 100.00
理咨询有限公司 设立
江苏锦时置业有 投资
江苏省无锡市 江苏省无锡市 房地产开发 - 100.00
限责任公司 设立
江苏悦丽房地产 投资
江苏省江阴市 江苏省江阴市 房地产开发 - 100.00
有限公司 设立
江苏锦绢房地产 投资
江苏省江阴市 江苏省江阴市 房地产开发 - 100.00
有限公司 设立
嘉兴中南锦乐嘉
投资
房地产开发有限 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 100.00 -
设立
公司
江苏中南锦弘房
投资
地产开发有限公 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60.00 -
设立
司
常熟市信弘贸易 投资
江苏省常熟市 江苏省常熟市 批发与零售 - 100.00
有限公司 设立
威海锦展置业有 投资
山东省威海市 山东省威海市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
江苏中南园林工 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 工程施工 83.90 -
程有限公司 设立
- 159 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
江苏中南建筑防 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 93.83 -
水工程有限公司 设立
南通市中南商品 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 混凝土生产 91.84 -
混凝土有限公司 设立
江苏中南一德文
文化旅游产业 投资
化旅游产业发展 江苏省南京市 江苏省南京市 51.00 -
投资咨询 设立
有限公司
Big C&S Group Pty. 投资
中国香港 中国香港 房地产开发 70.00 -
Ltd 设立
江苏通州湾中南
投资
城市开发建设有 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 80.00 -
设立
限公司
兴化中南企业管 投资
江苏省兴化市 江苏省兴化市 PPP 项目运作 - 90.00
理有限公司 设立
南通市中南建工
投资
设备安装有限公 江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 - 91.15
设立
司
江苏辰锦智能科 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 - 100.00
技有限公司 设立
南通常乐建筑劳 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑劳务 - 100.00
务有限公司 设立
南通市康民全预 全预制构件制 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 - 100.00
制构件有限公司 造销售 设立
中南建设（沈
全预制构件制 投资
阳）建筑产业有 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 - 100.00
造销售 设立
限公司
南通锦秀机械设 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 机械设备安装 - 100.00
备安装有限公司 设立
南通锦宏建筑工 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 - 100.00
程有限责任公司 设立
南通建筑工程总
毛里塔尼亚努 毛里塔尼亚努 投资
承包（毛里塔尼 建筑工程施工 - 100.00
瓦克肖特 瓦克肖特 设立
亚）有限公司
非同
一控
山东锦城钢结构
山东省淄博市 山东省淄博市 钢结构加工 - 82.96 制下
有限责任公司
企业
合并
非同
一控
海门市建筑设计
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑设计 - 100.00 制下
院有限公司
企业
合并
海门市中南桩基 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 桩基检测 - 95.00
检测有限公司 设立
辽宁中南锦兴建 投资
辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 建筑工程施工 - 100.00
筑工程有限公司 设立
中南建设（南
全预制构件制 投资
通）建筑产业有 江苏省海门市 江苏省海门市 - 100.00
造销售 设立
限公司
- 160 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南通中南路桥有 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 路桥工程施工 - 100.00
限责任公司 设立
南通中南永锦建 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 - 90.65
筑工程有限公司 设立
南通中南建筑工
投资
业化发展有限公 江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 - 100.00
设立
司
江苏中南建筑科 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 建筑科技 - 100.00
技发展有限公司 设立
南通建筑工程总
投资
承包（沙特阿拉 沙特阿拉伯 沙特阿拉伯 建筑工程施工 - 100.00
设立
伯）有限公司
江苏中南玄武湖
投资
生态旅游开发有 江苏省南京市 江苏省南京市 旅游开发服务 - 80.00
设立
限公司
非同
一控
海门通乐市政工 市政公用工程
江苏省海门市 江苏省海门市 - 100.00 制下
程有限公司 施工
企业
合并
南通中南运达投
租赁和商务服 投资
资基金合伙企业 江苏省南通市 江苏省南通市 30.00 69.99
务业 设立
(有限合伙)
江苏中南建筑产
业集团（马来西 投资
马来西亚 马来西亚 建筑工程施工 - 100.00
亚）有限责任公 设立
司
江苏中南建筑产
投资
业集团浙江投资 浙江省温岭市 浙江省温岭市 建筑产业投资 - 100.00
设立
有限公司
杭州大江东中南
投资
辰锦建设发展有 浙江省杭州市 浙江省杭州市 建筑工程施工 - 80.00
设立
限公司
江苏中南建筑产
投资
业集团霍山投资 安徽省六安市 安徽省六安市 PPP 项目运作 - 90.00
设立
有限公司
济宁中南医院管 投资
山东省济宁市 山东省济宁市 PPP 项目运作 - 95.00
理有限公司 设立
三亚海绵城市投 投资
海南省三亚市 海南省三亚市 PPP 项目运作 - 75.00
资建设有限公司 设立
宁波中南投资有 投资
浙江省慈溪市 浙江省慈溪市 PPP 项目运作 - 100.00
限公司 设立
徐州中南建设发 投资
江苏省徐州市 江苏省徐州市 PPP 项目运作 - 94.00
展有限公司 设立
梁山中南建设发 投资
山东省济宁市 山东省济宁市 PPP 项目运作 - 98.00
展有限公司 设立
东阿县中南建设
投资
发展有限责任公 山东省聊城市 山东省聊城市 PPP 项目运作 - 95.00
设立
司
- 161 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
日照市中南园区
投资
运营发展有限公 山东省日照市 山东省日照市 PPP 项目运作 - 80.00
设立
司
郯城中南建设发 投资
山东临沂郯城 山东临沂郯城 PPP 项目运作 - 90.00
展有限公司 设立
深州中南企业管 投资
河北市衡水市 河北市衡水市 PPP 项目运作 - 98.00
理有限公司 设立
荣成市中南建投 投资
山东省荣成市 山东省荣成市 PPP 项目运作 - 95.00
发展有限公司 设立
界首市中南建设 投资
安徽省界首市 安徽省界首市 PPP 项目运作 - 81.00
发展有限公司 设立
滨海中南建设发 投资
江苏省盐城市 江苏省盐城市 PPP 项目运作 - 95.00
展有限公司 设立
巴东通途建设发 投资
湖北省巴东县 湖北省巴东县 PPP 项目运作 - 89.00
展有限公司 设立
沛县杨屯中南建 投资
江苏省徐州市 江苏省徐州市 PPP 项目运作 2.50 90.00
设发展有限公司 设立
临清市鑫中南建 投资
山东省聊城市 山东省聊城市 PPP 项目运作 - 95.00
设发展有限公司 设立
宁波锦实投资有 投资
浙江省慈溪市 浙江省慈溪市 PPP 项目运作 - 90.00
限公司 设立
林州中南建设发 投资
河南省林州市 河南省林州市 PPP 项目运作 - 99.00
展有限公司 设立
兴化市兴中工程
投资
项目管理有限公 江苏省兴化市 江苏省兴化市 PPP 项目运作 - 81.00
设立
司
永嘉锦辰建设发 投资
浙江省温州市 浙江省温州市 PPP 项目运作 - 99.00
展有限公司 设立
邯郸中南工程项 投资
河北省邯郸市 河北省邯郸市 PPP 项目运作 - 90.00
目管理有限公司 设立
滕州共信建设发 投资
山东省枣庄市 山东省枣庄市 PPP 项目运作 - 87.00
展有限公司 设立
周口市中南工程
投资
项目管理有限公 河南省周口市 河南省周口市 PPP 项目运作 - 100.00
设立
司
瑞丽市中南建设 云南省德宏州 云南省德宏州 投资
PPP 项目运作 - 89.00
发展有限公司 瑞丽市 瑞丽市 设立
遂平建安基础设
投资
施建设发展有限 河南省遂平县 河南省遂平县 PPP 项目运作 - 90.00
设立
公司
安阳县中南生态
投资
走廊建设发展有 河南省安阳市 河南省安阳市 PPP 项目运作 - 99.00
设立
限公司
聊城市东昌府区
投资
中南建设发展有 山东省聊城市 山东省聊城市 PPP 项目运作 - 95.00
设立
限公司
亳州市中南哈工
投资
医疗管理有限公 安徽省亳州市 安徽省亳州市 PPP 项目运作 - 87.02
设立
司
- 162 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
中南兴盛(固安)
新型建材制造 投资
新型建材有限责 河北省廊坊市 河北省廊坊市 - 70.00
销售 设立
任公司
宁波锦鲤置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波锦昱置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
嘉兴锦胜置业有 投资
浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
淄博锦泷置业有 投资
山东省淄博市 山东省淄博市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波慧锦置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限公司 设立
宁波锦函置业有 投资
浙江省宁波市 浙江省宁波市 房地产开发 - 100.00
限责任公司 设立
南通中南谷投资 投资
江苏省南通市 江苏省南通市 对外投资 100.00 -
管理有限公司 设立
海门中南谷信息 投资
江苏省海门市 江苏省海门市 信息技术开发 - 100.00
科技有限公司 设立
江苏中南建设集
投资
团上海投资发展 上海市 上海市 投资管理 100.00 -
设立
有限公司
南充中南建设发 投资
四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 - 100.00
展有限公司 设立
平昌中南城乡投 投资
四川省巴中市 四川省巴中市 投资管理 - 100.00
资发展有限公司 设立
江苏中南建筑产
投资
业集团有限责任 江苏省海门市 江苏省海门市 建筑工程施工 100.00 -
设立
公司
Sun Tower 投资
Construction 中国香港 中国香港 建筑工程施工 100.00 -
设立
Limited
Union Power 投资
Construction 中国香港 中国香港 建筑工程施工 100.00 -
设立
Engineering Limited
（2）持有半数以下表决权但仍控制被投资单位的依据：
项目 持股比例% 纳入合并范围原因
河北巨力现代城房地产开发有 根据股权协议，对被投资方享有
50.00
限公司 100%的表决权
根据股权协议，对被投资方享有
佛山中武景熙置地有限公司 49.00
100%的表决权
（3）持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
项目 持股比例% 不纳入合并范围原因
郑州锦冠博澳房地产开发有限
60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
公司
- 163 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
张家港锦裕置地有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
连云港华玺房地产有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
淮南嘉华房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
济宁中南英特力置业有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
沈阳中南屹盛房地产开发有限
60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
公司
潍坊市中南锦城房地产开发有
70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
限公司
潍坊市中南锦悦房地产开发有
70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
限公司
烟台锦辰房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
惠州市嘉霖柏豪房地产开发有
51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
限公司
诸暨璟汇房地产有限公司 80.00 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟石置业有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
绍兴惠中房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
昆明中樾置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
（4）在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
①在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明：
变动前持 变动后持
子公司名称 股权变动原因
股比例% 股比例%
西安威翔置业有限公司 100.00 85.00 少数股东增资
西安驰翔置业有限公司 100.00 85.00 少数股东增资
西安伍雄置业有限公司 100.00 90.00 少数股东增资
临沂锦琴房地产开发有限公司 55.00 52.95 出售部分股权
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 51.00 100.00 收购少数股东股权
南通锦益置业有限公司 51.00 100.00 收购少数股东股权
上海锦府房地产开发有限公司 57.14 100.00 收购少数股东股权
收购少数股东股权
南京中南花城房地产开发有限公司 50.00 93.84
+少数股东增资
青岛中南城房地产有限公司 100.00 95.79 少数股东增资
西安长岛新业置业有限公司 100.00 92.71 出售部分股权
宁波中南锦时置业有限公司 100.00 90.00 出售部分股权
收购少数股东股权
江苏中南建筑防水工程有限公司 95.11 93.83
+出售部分股权
南通市中南商品混凝土有限公司 100.00 91.84 出售部分股权
- 164 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
慈溪中琅置业有限公司 100.00 90.00 出售部分股权
张家港锦熙置地有限公司 100.00 97.39 出售部分股权
苏州中南锦城房地产开发有限公司 60.14 100.00 收购少数股东股权
南充中南锦业置业有限公司 100.00 95.22 出售部分股权
少数股东增资+收
南京中南御锦城房地产开发有限公司 81.80 95.48
购少数股东股权
山东锦城钢结构有限责任公司 82.57 82.96 收购少数股东股权
- 165 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
②交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响：
临沂锦琴房地 泰兴市中南世 上海锦府房地
西安威翔置业 西安驰翔置业 西安伍雄置业 南通锦益置业
项目 产开发有限公 纪城房地产发 产开发有限公
有限公司 有限公司 有限公司 有限公司
司 展有限公司 司
购买成本/处置对价：
现金 - - - 205,000.00 300,000,000.00 150,549,318.68 270,000,000.00
非现金资产的公允价值 - - - - - - -
购买成本/处置对价合计 - - - 205,000.00 300,000,000.00 150,549,318.68 270,000,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算
-183,894.33 -79,966.51 -188,794.00 -223,218.45 311,512,770.25 63,370,348.65 253,365,473.51
的子公司净资产份额
差额 183,894.33 79,966.51 188,794.00 428,218.45 -11,512,770.25 87,178,970.03 16,634,526.49
其中：调整资本公积 183,894.33 79,966.51 188,794.00 428,218.45 11,512,770.25 -87,178,970.03 -16,634,526.49
调整盈余公积 - - - - - - -
调整未分配利润 - - - - - - -
续②：
南京中南花城 南京中南花城 江苏中南建筑 江苏中南建筑
青岛中南城房 西安长岛新业 宁波中南锦时
项目 房地产开发有 房地产开发有 防水工程有限 防水工程有限
地产有限公司 置业有限公司 置业有限公司
限公司 限公司 公司 公司
购买成本/处置对价：
现金 - 347,980,247.03 - 1,458,400.00 1,000,000.00 1,274,580.00 2,250,000.00
非现金资产的公允价值 - - - - - -
购买成本/处置对价合计 - 347,980,247.03 - 1,458,400.00 1,000,000.00 1,274,580.00 2,250,000.00
- 166 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
减：按取得/处置的股权比例计
3,075,357.13 192,080,419.21 -1,471,464.33 -3,501,620.12 809,546.23 2,898,135.71 1,769,988.67
算的子公司净资产份额
差额 -3,075,357.13 155,899,827.82 1,471,464.33 4,960,020.12 190,453.77 -1,623,555.71 480,011.33
其中：调整资本公积 -3,075,357.13 -155,899,827.82 1,471,464.33 4,960,020.12 142,840.08 1,623,555.71 480,011.33
调整盈余公积 - - - - - - -
调整未分配利润 - - - - - - -
续③：
南通市中南商 苏州中南锦城 南京中南御锦 山东锦城钢结
慈溪中琅置业 张家港锦熙置 南充中南锦业
项目 品混凝土有限 房地产开发有 城房地产开发 构有限责任公
有限公司 地有限公司 置业有限公司
公司 限公司 有限公司 司
购买成本/处置对价：
现金 2,857,800.00 1,000,000.00 783,000.00 163,386,247.24 54,260,223.54 700,000.00
非现金资产的公允价值 - - - - - - -
购买成本/处置对价合计 2,857,800.00 1,000,000.00 783,000.00 163,386,247.24 - 54,260,223.54 700,000.00
减：按取得/处置的股权比例计
4,134,593.03 80,011.60 511,606.03 184,444,410.80 -768,309.47 41,132,478.17 852,891.96
算的子公司净资产份额
差额 -1,276,793.03 919,988.40 271,393.97 -21,058,163.56 768,309.47 13,127,745.37 -152,891.96
其中：调整资本公积 -1,276,793.03 919,988.40 271,393.97 21,058,163.56 768,309.47 -13,127,745.37 152,891.96
调整盈余公积 - - - - - - -
调整未分配利润 - - - - - - -
- 167 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的联营企业
对联营企业
持股比例(%)
联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 投资的会计
处理方法
直接 间接
苏州开平房地产 江苏省苏州 江苏省苏 房地产投资、开发、
开发有限公司 市 州市 经营
47.72 - 权益法
常熟中置房地产 江苏省常熟 江苏省常 房地产开发与经营;房
有限公司 市 熟市 屋出租
- 35.00 权益法
常熟万中城房地 江苏省常熟 江苏省常 房地产开发建设,自由
产有限公司 市 熟市 房屋租赁
- 40.00 权益法
宁波菩石置业有 浙江省宁波 浙江省宁 房地产开发;物业管
限公司 市 波市 理;房地产投资
- 32.00 权益法
（2）重要联营企业的主要财务信息：
①苏州开平房地产开发有限公司
苏州开平房地产开发有限公司
项目
期末数 期初数
流动资产 2,640,614,405.20 6,309,812,845.98
非流动资产 127,404,073.91 242,261,160.43
资产合计 2,768,018,479.11 6,552,074,006.41
流动负债 2,251,344,542.90 4,125,193,309.92
非流动负债 9,974,591.20 2,310,650,032.93
负债合计 2,261,319,134.10 6,435,843,342.85
净资产 506,699,345.01 116,230,663.56
其中：少数股东权益 - -
归属于母公司的所有者权益 506,699,345.01 116,230,663.56
按持股比例计算的净资产份额 241,796,927.44 58,115,331.78
对联营企业权益投资的账面价值 241,796,927.44 58,115,331.78
存在公开报价的权益投资的公允价值 - -
续：
苏州开平房地产开发有限公司
项目
本期发生额 上期发生额
营业收入 3,962,665,287.37 -
净利润 392,783,957.78 -48,831,930.79
终止经营的净利润 - -
- 168 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他综合收益 - -
综合收益总额 392,783,957.78 -48,831,930.79
企业本期收到的来自联营企业的股利 - -
②常熟中置房地产有限公司
常熟中置房地产有限公司
项目
期末数 期初数
流动资产 1,182,517,489.87 1,884,000,395.40
非流动资产 50,539.12 74,932.72
资产合计 1,182,568,028.99 1,884,075,328.12
流动负债 229,959,183.09 1,235,248,283.38
非流动负债 - -
负债合计 229,959,183.09 1,235,248,283.38
净资产 952,608,845.90 648,827,044.74
其中：少数股东权益 - -
归属于母公司的所有者权益 952,608,845.90 648,827,044.74
按持股比例计算的净资产份额 333,413,096.07 227,089,465.66
对联营企业权益投资的账面价值 333,413,096.07 227,089,465.66
存在公开报价的权益投资的公允价值 - -
续：
常熟中置房地产有限公司
项目
本期发生额 上期发生额
营业收入 839,596,570.31 1,709,795,113.77
净利润 303,781,801.16 227,238,516.31
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 303,781,801.16 227,238,516.31
企业本期收到的来自联营企业的股利 - -
③常熟万中城房地产有限公司
常熟万中城房地产有限公司
项目
期末数 期初数
流动资产 2,061,767,249.54 3,130,729,259.01
非流动资产 494,947.33 387,468.75
- 169 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
资产合计 2,062,262,196.87 3,131,116,727.76
流动负债 1,210,328,254.47 2,924,272,381.91
非流动负债 - -
负债合计 1,210,328,254.47 2,924,272,381.91
净资产 851,933,942.40 206,844,345.85
其中：少数股东权益 - -
归属于母公司的所有者权益 851,933,942.40 206,844,345.85
按持股比例计算的净资产份额 340,773,576.96 82,737,738.34
对联营企业权益投资的账面价值 340,773,576.96 82,737,738.34
存在公开报价的权益投资的公允价值 - -
续：
常熟万中城房地产有限公司
项目
本期发生额 上期发生额
营业收入 1,800,347,003.40 721,252,203.50
净利润 645,089,596.55 135,027,503.13
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 645,089,596.55 135,027,503.13
企业本期收到的来自联营企业的股利 - -
④宁波菩石置业有限公司
宁波菩石置业有限公司
项目
期末数 期初数
流动资产 504,474,615.65 750,056,383.51
非流动资产 19,459.00 17,203,060.87
资产合计 504,494,074.65 767,259,444.38
流动负债 417,223,156.60 763,115,368.51
非流动负债 - -
负债合计 417,223,156.60 763,115,368.51
净资产 87,270,918.05 4,144,075.87
其中：少数股东权益 - -
归属于母公司的所有者权益 87,270,918.05 4,144,075.87
按持股比例计算的净资产份额 27,926,693.78 1,326,104.28
对联营企业权益投资的账面价值 27,926,693.78 1,326,104.28
- 170 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
存在公开报价的权益投资的公允价值 - -
续：
宁波菩石置业有限公司
项目
本期发生额 上期发生额
营业收入 995,126,204.91 -
净利润 231,126,842.18 -33,180,176.96
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 231,126,842.18 -33,180,176.96
企业本期收到的来自联营企业的股利 - -
（3）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 期末数/本期发生额 期初数/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 3,805,282,531.77 322,150,771.93
下列各项按持股比例计算的合计数 -224,399,415.30 -8,466,595.64
净利润 -807,957,650.60 -28,220,804.51
其他综合收益 - -
综合收益总额 -807,957,650.60 -28,220,804.51
联营企业：
投资账面价值合计 3,139,666,402.60 898,559,173.57
下列各项按持股比例计算的合计数 -43,422,100.40 -6,610,824.37
净利润 -384,405,516.49 100,531,277.67
其他综合收益 - -
综合收益总额 -384,405,516.49 100,531,277.67
（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
本公司合营或联营企业不存在向本公司转移资金的重大限制。
八、金融工具风险管理
本集团各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，
以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风
险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
- 171 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险
对本集团财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以
辨别和分析本集团所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制
程序，以监控本集团的风险水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控
制系统，以适应市场情况或本集团经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或
随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括利率风
险、汇率风险和商品价格风险/权益工具价格风险）。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，指定本集团的风险管理政策和相关指
引并监督风险管理措施的执行情况。本集团已制定风险管理政策以识别和分析本集团
所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了信用风险、流
动性风险和市场风险管理等诸多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的
变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本集团的风险管理由风险管理委员
会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本集团其他业务部门的紧密合
作来识别、评价和规避相关风险。本集团内部审计部门就风险管理控制及程序进行定
期的审核，并将审核结果上报本集团的审计委员会。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风
险管理政策减少集中于任何单一行业、特定地区或特定交易对手方的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本集团产生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、衍生金融工
具和应收款项等。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团预期银行存款不
存在重大的信用风险。
对于应收款项，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对债务人的财
务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场
状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本集团已采取政策只
与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手
方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。本集团会定期对债务人信用记录进行监
控，对于信用记录不良的债务人，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期
等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
本集团应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本集团持续对应收账款的
财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本集团
还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、2 中披露。
- 172 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本集团应收账款中，欠款金额前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的 17.95%
（2017 年：21.42%）；本集团其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本
集团其他应收款总额的 17.35%（2017 年：29.08%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本集团在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，
以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使
用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的
承诺，以满足短期和长期的资金需求。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发
生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承
诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的
金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价
值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比
例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本集团密切关注利率变动对本集团利率风险的影响。本集团目前并未采取利率对冲政
策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存
款为短期存款，故银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本集团持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 5,785,016.47 5,358,981.79
其中：短期借款 1,068,689.20 719,324.00
长期借款 3,610,295.77 3,087,545.69
应付债券 1,069,107.86 1,444,308.65
长期应付款 36,923.64 107,803.45
合计 5,785,016.47 5,358,981.79
- 173 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
浮动利率金融工具
金融资产 2,041,691.51 1,426,993.98
其中：货币资金 2,041,691.51 1,426,993.98
合计 2,041,691.51 1,426,993.98
对于资产负债表日持有的、使本集团面临公允价值利率风险的金融工具，上述敏感性
分析中的净利润及股东权益的影响是假设在资产负债表日利率发生变动，按照新利率
对上述金融工具进行重新计量后的影响。对于资产负债表日持有的、使本集团面临现
金流量利率风险的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影
响是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。上一年度的分析基于同样
的假设和方法。
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团各类外币金融资产、金融负债占公司总资产的比例较
低，因此汇率的变动不会对本集团造成重大影响。
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，
并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资
本、发行新股或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2018 年
12 月 31 日，本集团的资产负债率为 91.69%（2017 年 12 月 31 日：89.82%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次
可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或
负债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入
值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
于2018年12月31日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
- 174 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
第一层次公 第二层次公 第三层次公允
项目 合计
允价值计量 允价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且其变动计
-- -- -- --
入当期损益的金融资产
1.交易性金融资产 - - - -
2.指定为以公允价值计量且其变动
45,327,129.09 - - 45,327,129.09
计入当期损益的金融资产
（二）投资性房地产 -- -- -- --
1.出租的建筑物 - - 4,210,468,897.66 4,210,468,897.66
持续以公允价值计量的资产总额 45,327,129.09 - 4,210,468,897.66 4,255,796,026.75
二、非持续的公允价值计量
非同一控制下的企业合并中取得的被
- - - -
购买方各项可辨认资产
非持续以公允价值计量的资产总额 - - - -
非同一控制下的企业合并中取得的被
- - - -
购买方各项可辨认负债
非持续以公允价值计量的负债总额 - - - -
本年度，本集团的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之
间的转换，亦无转入或转出第三层次的情况。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值。
（2）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收
账款、其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的长
期借款、长期应付款、长期借款和应付债券等。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司 注册资本 母公司对本公司 母公司对本公
注册地 业务性质
名称 (万元) 持股比例% 司表决权比例%
中南城市建设 海门市常乐镇 商品房开发、销
163,227.63 54.43 54.43
投资有限公司 常青路 188 号 售；城市建设投资
本公司的母公司情况的说明：
中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城投公司”）是以对房地产投资、开发、销
售等为主的企业，注册地南通市，法定代表人陈锦石。
本公司最终控制方是：陈锦石先生。
2、本公司的子公司情况
- 175 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
子公司情况详见附注七、1。
3、本集团的合营企业和联营企业情况
重要的合营和联营企业情况详见附注七、2。
4、本集团的其他关联方情况
关联方名称 与本集团关系
陈锦石 实际控制人
中南城市建设投资有限公司 本公司之母公司
中南控股集团有限公司 母公司之母公司
江苏神宇集成房屋有限公司 母公司之母公司持股公司
江苏中南锦程工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
上海吾庐建设工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
国信锦城融资租赁有限公司 母公司之母公司持股公司
太和县冠南置业有限公司 本公司之联营公司
滁州中南运达投资基金合伙企业（有限合伙） 本公司之联营公司
南通锦海建筑工程有限公司 本公司之子公司持股公司
西安伍雄置业有限公司 本公司之子公司持股公司
上海中南茂创投资有限公司 同一最终控制方
北京城建中南土木工程集团有限公司 同一最终控制方
北京城建中南市政工程有限公司 同一最终控制方
江苏格雷斯体育文化传播有限公司 同一最终控制方
南通中南高科产业园管理有限公司 同一最终控制方
江苏中南物业服务有限公司 同一最终控制方
南通中南工业投资有限责任公司 同一最终控制方
深圳中南锦城投资有限公司 同一最终控制方
上海中南金石企业管理有限公司 同一最终控制方
唐山中南国际旅游度假物业服务有限责任公司 同一最终控制方
青岛中南锦程房地产有限公司 同一最终控制方
南通中南文体产业有限公司 同一最终控制方
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 同一最终控制方
海门中南物业管理有限公司 同一最终控制方
江苏建银商业保理有限公司 同一最终控制方
南通灵源电力设备有限公司 同一最终控制方
江苏中南建设装饰有限公司 同一最终控制方
- 176 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
海南中南物业服务有限公司 同一最终控制方
青岛中南物业管理有限公司 同一最终控制方
江苏中南木业有限公司 同一最终控制方
北京城建中南岩土工程有限公司 同一最终控制方
杭州中南高科产业园管理有限公司 同一最终控制方
江苏磐石新能源开发股份有限公司 同一最终控制方
江苏中南教育科技有限公司 同一最终控制方
南充市世纪城物业管理有限公司 同一最终控制方
南通中南产城发展有限公司 同一最终控制方
上海汉堃管理咨询有限公司 同一最终控制方
上海锦启科技有限公司 同一最终控制方
上海中南源地股权投资基金管理有限公司 同一最终控制方
潍坊市中锦房屋建筑工程有限公司 同一最终控制方
中南控股集团（上海）资产管理有限公司 同一最终控制方
江苏中南模板科技有限公司 同一最终控制方
南通中南矿业有限责任公司 同一最终控制方
内蒙古绿晟新材料科技有限公司 同一最终控制方
江苏锦启信息科技有限公司 同一最终控制方
惠州伟光汇通文化旅游开发有限公司 同一最终控制方
南通中南建工装饰装璜有限公司 同一最终控制方
南通中南体育会展中心管理有限公司 同一最终控制方
海门义高动力机械有限公司 同一最终控制方
云南嘉卓房地产开发有限公司 本公司之联营企业
海门锦融房地产开发有限公司 本公司之联营企业
佛山雅旭房地产开发有限公司 本公司之联营企业
昆明中樾置业有限公司 本公司之联营企业
扬州颐诚置业有限公司 本公司之联营企业
海门市鼎熹置业有限公司 本公司之联营企业
淮南嘉华房地产开发有限公司 本公司之联营企业
宁波杭州湾新区海阁置业有限公司 本公司之联营企业
苏州昌尊置业有限公司 本公司之联营企业
上海绿地奉瑞置业有限公司 本公司之联营企业
镇江虹孚置业有限公司 本公司之联营企业
慈溪市金桂置业有限公司 本公司之联营企业
- 177 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南通锦力置业有限公司 本公司之联营企业
余姚荣恒置业有限公司 本公司之联营企业
宁波盛锐房地产开发有限公司 本公司之联营企业
重庆西联锦房地产开发有限公司 本公司之联营企业
徐州鑫众房地产开发有限公司 本公司之联营企业
南通弘创置业有限公司 本公司之联营企业
瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 本公司之联营企业
重庆首铭房地产开发有限公司 本公司之联营企业
邳州珍宝岛房地产有限公司 本公司之联营企业
安宁中南云璟房地产开发有限公司 本公司之联营企业
上海南尚置业有限公司 本公司之联营企业
云南嘉逊房地产开发有限公司 本公司之联营企业
宁波盛朗房地产开发有限公司 本公司之联营企业
嘉兴荣坤置业有限公司 本公司之联营企业
中南（深圳）房地产开发有限公司 本公司之联营企业
慈溪合翔置业有限公司 本公司之联营企业
南通市碧桂园城东置业有限公司 本公司之联营企业
常熟中南香缇苑房地产有限公司 本公司之联营企业
南通弘晏房地产有限公司 本公司之联营企业
常熟中置房地产有限公司 本公司之联营企业
南通锦恒置业有限公司 本公司之联营企业
海门锦嘉置业有限公司 本公司之联营企业
常熟万中城房地产有限公司 本公司之联营企业
南通市华昌房地产有限公司 本公司之联营企业
上海顺碧房地产开发有限公司 本公司之联营企业
南通市碧桂园新区置业有限公司 本公司之联营企业
常熟冠城宏翔房地产有限公司 本公司之联营企业
常熟市碧桂园房地产开发有限公司 本公司之联营企业
苏州天宸房地产开发有限公司 本公司之联营企业
徐州骏茂房地产开发有限公司 本公司之联营企业
南通市华玺房地产有限公司 本公司之联营企业
余姚中珉置业有限公司 本公司之联营企业
宁波菩石置业有限公司 本公司之联营企业
嘉兴市嘉南置业有限公司 本公司之联营企业
- 178 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
宿州碧盈房地产开发有限公司 本公司之联营企业
邳州锦道房地产开发有限公司 本公司之联营企业
济宁锦琴房地产开发有限公司 本公司之联营企业
上海励治房地产开发有限公司 本公司之联营企业
杭州嘉正置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐宁置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐居置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
宁波光凯房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
商丘瑞海置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
张家港全塘置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
沈阳金科骏达房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
商丘海玥置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
天津锦园房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
嘉兴锦启置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
上海锦泾置业有限公司 本公司之合营企业之合营企业
西安智晟达置业有限公司 本公司之联营企业
绍兴惠中房地产开发有限公司 本公司之合营企业
南通锦慧置业有限公司 本公司之合营企业
商丘老街坊置业有限公司 本公司之合营企业
成都世纪中南房地产开发有限公司 本公司之合营企业
佛山昱辰房地产开发有限公司 本公司之合营企业
金华锦海置业有限公司 本公司之合营企业
武汉中南锦悦房地产开发有限公司 本公司之合营企业
徐州锦熙房地产开发有限公司 本公司之合营企业
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限公司 本公司之合营企业
湘潭长厦锦城房地产开发有限公司 本公司之合营企业
许昌市昱恒房地产开发有限公司 本公司之合营企业
余姚锦好置业有限公司 本公司之合营企业
南通卓煜房地产开发有限公司 本公司之合营企业
常熟市南碧房地产开发有限公司 本公司之合营企业
淄博锦城房地产开发有限公司 本公司之合营企业
梅州中南昱晟房地产开发有限公司 本公司之合营企业
绍兴锦嘉置业有限公司 本公司之合营企业
台州璟仑置业有限公司 本公司之合营企业
- 179 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
滨州市碧桂园房地产开发有限公司 本公司之合营企业
台州卓鑫房地产开发有限公司 本公司之合营企业
邯郸市锦光房地产开发有限公司 本公司之合营企业
南通锦拓置业有限公司 本公司之合营企业
宁波永姚置业有限公司 本公司之合营企业
南通市腾龙置业有限公司 本公司之合营企业
镇江颐发房地产开发有限公司 本公司之合营企业
镇江恒润房地产开发有限公司 本公司之合营企业
杭州水胜鑫房地产开发有限公司 本公司之合营企业
沈阳金辰企业管理有限公司 本公司之合营企业
宿迁中南新世界房地产开发有限公司 本公司之合营企业
青岛中梁宏置业有限公司 本公司之合营企业
杭州昌益商务信息咨询有限公司 本公司之合营企业
重庆福奥房地产开发有限公司 本公司之合营企业
淮安世海房地产开发有限公司 本公司之联营企业
天津欣碧房地产开发有限公司 本公司之合营企业
天津骏友房地产信息咨询有限公司 本公司之合营企业
慈溪恒坤置业有限公司 本公司之合营企业
南通万鹏房地产有限公司 本公司之合营企业
慈溪星坤置业有限公司 本公司之合营企业
南京中南融创置业有限公司 本公司之合营企业
慈溪市崇桂房地产开发有限公司 本公司之联营企业
台州卓舜房地产开发有限公司 本公司之合营企业
南通锦隆置业有限公司 本公司之合营企业
太仓市鑫珩房地产开发有限公司 本公司之合营企业
宁波世茂悦盈置业有限公司 本公司之合营企业
苏州开平房地产开发有限公司 本公司之合营企业
南通锦德置业有限公司 本公司之合营企业
上海中南菩悦房地产开发有限公司 本公司之合营企业
徐州锦川房地产开发有限公司 本公司之合营企业
太仓中南雅苑房地产开发有限公司 本公司之合营企业
南通市通州区双恒置业有限公司 本公司之合营企业
太仓辉盛房地产开发有限公司 本公司之合营企业
常熟市共筑房地产有限公司 本公司之合营企业
- 180 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
宁波合迪投资管理有限公司 本公司之联营企业
南通暄玺房地产有限公司 本公司之合营企业
常熟志诚房地产开发有限公司 本公司之合营企业
上海苹齐实业有限公司 本公司之合营企业
余姚荣耀置业有限公司 本公司之合营企业
南京锦安中垠房地产开发有限公司 本公司之合营企业
海门锦邦置业有限公司 本公司之合营企业
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 本公司之合营企业
南通市锦洲置业有限公司 本公司之合营企业
潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 本公司之合营企业
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 本公司之合营企业
威海市星樾房地产开发有限公司 本公司之合营企业
丽水市锦侨置业有限公司 本公司之合营企业
连云港华玺房地产有限公司 本公司之合营企业
开封晖达中南置业有限公司 本公司之合营企业
张家港锦裕置地有限公司 本公司之合营企业
杭州惠眼投资管理有限公司 本公司之合营企业
邹城市锦尚置业有限公司 本公司之合营企业
常山广和置业有限公司 本公司之合营企业
诸暨璟汇房地产有限公司 本公司之合营企业
南通君之地置业有限公司 本公司之合营企业
临沂锦拓房地产开发有限公司 本公司之合营企业
盐城市金碧房地产开发有限公司 本公司之合营企业
南通锦跃置业有限公司 本公司之合营企业
淮安亿鸿房地产开发有限公司 本公司之合营企业
诸暨璟石置业有限公司 本公司之合营企业
济宁中南英特力置业有限公司 本公司之合营企业
烟台锦辰房地产开发有限公司 本公司之合营企业
镇江颐润中南置业公司 本公司之合营企业
上海爵叙置业有限公司 本公司之合营企业
郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 本公司之合营企业
张家港当代青禾置业有限公司 本公司之合营企业
南通华越置业有限公司 本公司之合营企业
平度市中南锦宸房地产有限公司 本公司之合营企业
- 181 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
文昌假日管理有限公司 实际控制人持股公司
青岛易辰地产经纪有限公司 本公司员工持股公司
南通飞宇电器设备有限公司 本公司关键管理人员持股公司
青岛中南置业有限公司 本公司关键管理人员持股公司
青岛中南锦琴房地产开发合伙企业（有限合
本公司关键管理人员持股公司
伙）
陈小平 本公司关键管理人员
陈昱含 本公司关键管理人员
北京中南锦城房地产开发有限公司 本公司关键管理人员持股公司
实际控制人与其关系密切主要家庭成
江苏中南慈善基金会
员持股公司
实际控制人与其关系密切主要家庭成
江苏环宇建筑设备制造有限公司
员持股公司
实际控制人与其关系密切主要家庭成
海门中南国际小学
员持股公司
5、关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
①采购商品、接受劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京城建中南市政工程有限公司 购买工程劳务 6,199,943.44 29,852,747.03
北京城建中南土木工程集团有限
购买工程劳务 341,720,845.79 78,399,723.54
公司
北京城建中南岩土工程有限公司 购买工程劳务 258,153.51 3,744,413.28
购买工程劳务、
海门中南物业管理有限公司 2,462,184.79 3,459,046.00
支付服务费
海南中南物业服务有限公司 支付物业费 5,267,871.31 7,051,757.16
杭州中南高科产业园管理有限公
支付运营费 33,246.32 -
司
购买材料、购买
江苏环宇建筑设备制造有限公司 53,313,204.09 36,987,860.35
工程劳务
江苏磐石新能源开发股份有限公 购买材料、购买
1,020,527.52 -
司 工程劳务
购买材料、购买
江苏神宇集成房屋有限公司 3,741,367.94 4,686,338.42
工程劳务
购买工程劳务、
江苏中南建设装饰有限公司 192,154,907.60 105,130,336.45
购买材料
江苏中南教育科技有限公司 支付服务费 21,431.22 -
- 182 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
支付服务费、购
江苏中南锦程工程咨询有限公司 4,937,574.19 -
买工程劳务
江苏中南木业有限公司 购买工程劳务 8,558,147.44 -
购买工程劳务、
江苏中南物业服务有限公司 167,570,573.73 119,596,646.09
支付物业费
金丰环球装饰工程（天津）有限
购买工程劳务 170,593,318.08 253,675,836.56
公司
金华锦海置业有限公司 支付服务费 21,039.42 -
南充市世纪城物业管理有限公司 支付物业费 194,346.71 4,319,354.91
购买材料、购买
南通飞宇电器设备有限公司 44,009,124.86 15,098,714.97
工程劳务
南通中南产城发展有限公司 支付服务费 41,153.29 -
南通中南高科产业园管理有限公
支付运营费 35,184.16 -
司
南通中南文体产业有限公司 购买工程劳务 292,721.38 1,423,687.11
购买工程劳务、
青岛中南物业管理有限公司 45,598,348.00 42,006,305.32
支付物业费
上海汉堃管理咨询有限公司 支付服务费 12,949.73 -
购买工程劳务、
上海锦启科技有限公司 8,672,355.04 7,195,913.65
购买材料
支付服务费、购
上海吾庐建设工程咨询有限公司 2,369,811.20 -
买工程劳务
深圳中南锦城投资有限公司 支付服务费 1,175,264.91 -
唐山中南国际旅游度假物业服务
支付服务费 14,296,409.90 9,635,155.54
有限责任公司
潍坊市中锦房屋建筑工程有限公
购买工程劳务 282,427.24 840,000.00
司
武汉中南锦悦房地产开发有限公
支付服务费 886,135.94 -
司
西安智晟达置业有限公司 支付运营费 102,830.00 -
中南控股集团（上海）资产管理
支付服务费 4,716.98 -
有限公司
中南控股集团有限公司 支付服务费 4,405,916.02 -
上海中南茂创投资有限公司 支付服务费 - 1,200,000.00
国信锦城融资租赁有限公司 支付贷款利息 - 962,504.79
江苏锦启信息科技有限公司 购买工程劳务 - 358,544.71
青岛易辰地产经纪有限公司 支付销售代理费 - 238,850.00
成都世纪中南房地产开发有限公
支付服务费 - 186,212.26
司
②出售商品、提供劳务
- 183 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京城建中南土木工程集团有限 提供服务、提供
55,423,662.58 -
公司 工程劳务
常熟市共筑房地产有限公司 提供服务 3,084,905.66 -
常熟万中城房地产有限公司 提供服务 1,440,188.68 -
提供服务、提供
常熟中南香缇苑房地产有限公司 12,142,530.68 2,005,751.16
工程劳务
常熟中置房地产有限公司 提供服务 1,698,113.21 -
慈溪合翔置业有限公司 提供服务 2,358,490.57 -
慈溪恒坤置业有限公司 提供服务 1,942,641.51 -
慈溪市崇桂房地产开发有限公司 提供服务 1,463,867.93 -
慈溪市金桂置业有限公司 提供服务 45,283.02 -
慈溪星坤置业有限公司 提供服务 1,093,301.89 -
提供服务、提供
佛山昱辰房地产开发有限公司 31,748,568.39 -
工程劳务
海门锦嘉置业有限公司 提供工程劳务 69,143,370.42 188,745.28
海门市鼎熹置业有限公司 提供工程劳务 5,600,000.00 -
杭州嘉正置业有限公司 提供服务 1,886,792.47 -
杭州中南高科产业园管理有限公
提供工程劳务 990,070.76 27,688.68
司
嘉兴荣坤置业有限公司 提供服务 263,162.34 -
江苏格雷斯体育文化传播有限公 销售商品、提供
14,763,841.49 -
司 服务
江苏磐石新能源开发股份有限公
销售商品 45,045.05 -
司
江苏中南慈善基金会 提供工程劳务 65,720.06 729,112.37
江苏中南建设装饰有限公司 提供工程劳务 10,524,778.29 -
江苏中南教育科技有限公司 提供服务 35,771.34 -
江苏中南锦程工程咨询有限公司 提供服务 16,881.72 -
江苏中南模板科技有限公司 销售商品 22,363.64 -
销售商品、提供
江苏中南物业服务有限公司 795,248.80 5,253,727.43
服务
金丰环球装饰工程（天津）有限 销售商品、提供
- 5,461,328.13
公司 工程劳务
提供销售代理服
金华锦海置业有限公司 3,829,245.30 -
务
昆明中樾置业有限公司 提供工程劳务 35,809,636.36 -
南通飞宇电器设备有限公司 销售商品 11,727.27 885,824.61
- 184 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南通弘晏房地产有限公司 提供工程劳务 2,084,509.96 3,265,312.26
南通锦德置业有限公司 提供工程劳务 180,352.55 -
提供销售代理服
南通锦恒置业有限公司 2,175,082.57 2,175,341.59
务
南通锦慧置业有限公司 提供工程劳务 707,013.40 -
南通锦拓置业有限公司 提供工程劳务 26,054,545.45 -
提供服务、提供
南通市碧桂园城东置业有限公司 77,407,888.51 -
工程劳务
利息收入、提供
南通市华昌房地产有限公司 6,985,086.08 -
工程劳务
南通市华玺房地产有限公司 提供工程劳务 41,906,356.37 -
南通市腾龙置业有限公司 提供工程劳务 1,698,113.21 -
提供服务、提供
南通市通州区双恒置业有限公司 4,244,979.74 -
工程劳务
南通暄玺房地产有限公司 提供工程劳务 470,034.53 -
南通中南产城发展有限公司 提供服务 101,917.15 -
南通中南高科产业园管理有限公
提供工程劳务 1,732,760.74 -
司
提供服务、工程
南通中南工业投资有限责任公司 2,869,352.40 -
劳务
南通中南矿业有限责任公司 销售商品 1,636.36 -
销售商品、提供
内蒙古绿晟新材料科技有限公司 168,305.45 -
工程劳务
宁波光凯房地产开发有限公司 提供服务 680,000.00 -
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开
提供服务 905,660.38 -
发有限公司
宁波菩石置业有限公司 利息收入 7,783,803.99 -
宁波世茂悦盈置业有限公司 提供服务 1,367,924.53 -
宁波永姚置业有限公司 提供工程劳务 47,169.81 -
提供销售代理服
青岛中南锦程房地产有限公司 50,430,471.25 -
务、工程劳务
商丘海玥置业有限公司 提供工程劳务 30,738,181.82 -
商丘瑞海置业有限公司 提供工程劳务 20,050,000.00 -
上海汉堃管理咨询有限公司 提供服务 45,365.68 -
上海绿地奉瑞置业有限公司 提供工程劳务 24,394,769.28 -
上海南尚置业有限公司 提供工程劳务 8,294,075.17 -
上海顺碧房地产开发有限公司 提供服务 1,150,943.40 -
上海吾庐建设工程咨询有限公司 提供服务 9,252.33 -
- 185 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
上海中南金石企业管理有限公司 提供服务 962,791.31 -
深圳中南锦城投资有限公司 提供服务 1,191,299.35 -
苏州昌尊置业有限公司 提供工程劳务 266,037.74 -
苏州开平房地产开发有限公司 提供工程劳务 42,912,316.75 -
提供服务、工程
苏州天宸房地产开发有限公司 1,321,725.37 -
劳务
提供服务、工程
太仓辉盛房地产开发有限公司 4,808,914.09 -
劳务
唐山中南国际旅游度假物业服务
销售商品 12,778.55 26,164.08
有限责任公司
武汉中南锦悦房地产开发有限公 提供销售代理服
114,862,083.42 -
司 务、工程劳务
余姚锦好置业有限公司 提供工程劳务 931,773.59 -
余姚荣恒置业有限公司 提供服务 778,726.42 -
余姚荣耀置业有限公司 提供服务 778,726.42 -
张家港全塘置业有限公司 提供服务 1,245,283.02 -
镇江颐发房地产开发有限公司 提供服务 1,485,849.06 -
中南城市建设投资有限公司 提供服务 10,648,688.04 -
中南控股集团（上海）资产管理
提供服务 282,769.97 -
有限公司
中南控股集团有限公司 销售货物 809,945.17 2,203,722.16
南京锦安中垠房地产开发有限公
利息收入 - 52,748,984.08
司
南通中南文体产业有限公司 销售商品 - 12,075,471.69
南通弘创置业有限公司 提供服务 - 107,547.17
青岛中南物业管理有限公司 销售商品 - 34,113.95
常熟冠城宏翔房地产有限公司 销售商品 108,589,088.36 -
惠州伟光汇通文化旅游开发有限
提供服务 1,087,641.51 -
公司
（2）关联租赁情况
公司承租
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
陈锦石 房屋建筑物 - -
说明：公司租赁陈锦石先生位于北京市丰台区南四环西路 188 号十二区 46 号楼 1 至 7
层房屋作为办公场所使用，建筑面积 1968.30 平方米。上述房屋为无偿使用。
（3）关联担保情况
- 186 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
① 本集团作为担保方（单位：万元）
担保
是否
担保起始 担保终止
担保方 被担保方 担保金额 已经
日 日
履行
完毕
本集团 南京锦安中垠房地产开发有限公司 124,800.00 2016/8/16 2021/8/15 否
本集团 常熟冠城宏翔房地产有限公司 66,150.00 2017/11/24 2023/11/23 否
本集团 苏州天宸房地产开发有限公司 13,500.00 2017/10/31 2022/10/30 否
本集团 常熟志诚房地产开发有限公司 11,250.00 2017/10/16 2022/10/16 否
本集团 徐州鑫众房地产开发有限公司 19,800.00 2018/5/7 2023/5/6 否
本集团 嘉兴市嘉南置业有限公司 88,000.00 2018/6/1 2023/6/1 否
本集团 慈溪恒坤置业有限公司 12,834.00 2018/7/26 2023/7/20 否
本集团 慈溪市崇桂房地产开发有限公司 5,500.00 2018/8/20 2022/8/14 否
本集团 慈溪星坤置业有限公司 11,220.00 2018/11/9 2022/11/28 否
本集团 诸暨璟石置业有限公司 16,500.00 2018/8/21 2023/8/13 否
本集团 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 44,000.00 2017/5/5 2021/3/30 否
本集团 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 30,000.00 2017/12/12 2021/11/11 否
本集团 开封晖达中南置业有限公司 43,000.00 2018/9/7 2021/9/6 否
本集团 西安智晟达置业有限公司 80,000.00 2018/11/23 2020/11/12 否
本集团 太仓中南雅苑房地产开发有限公司 20,000.00 2017/9/22 2020/9/21 否
② 本集团作为被担保方（单位：万元）
担保是
否已经
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保终止日
履行完
毕
中南控股集团有限公司 本集团 100,000.00 2017/11/9 2022/6/23 否
中南控股集团有限公司 本集团 100,000.00 2017/12/22 2022/12/22 否
中南控股集团有限公司 本集团 24,000.00 2018/3/8 2022/6/20 否
中南控股集团有限公司 本集团 48,000.00 2018/12/26 2023/12/26 否
中南控股集团有限公司 本集团 12,000.00 2017/8/24 2021/6/30 否
中南控股集团有限公司 本集团 120,000.00 2017/6/20 2022/6/20 否
中南控股集团有限公司 本集团 6,000.00 2017/11/10 2022/8/9 否
中南控股集团有限公司 本集团 70,000.00 2017/3/6 2020/3/6 否
中南控股集团有限公司 本集团 50,000.00 2018/2/8 2021/2/7 否
- 187 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
中南控股集团有限公司 本集团 20,000.00 2018/4/13 2021/4/14 否
中南控股集团有限公司 本集团 30,000.00 2018/6/21 2021/12/21 否
中南控股集团有限公司 本集团 20,000.00 2018/7/12 2022/1/13 否
中南控股集团有限公司 本集团 70,000.00 2015/6/10 2027/4/26 否
中南控股集团有限公司 本集团 150,000.00 2017/6/21 2020/6/30 否
中南控股集团有限公司 本集团 2,000.00 2017/11/6 2020/9/22 否
中南控股集团有限公司 本集团 30,000.00 2017/11/6 2020/9/22 否
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2017/11/6 2020/9/22 否
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2017/9/20 2020/9/6 否
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2017/11/14 2020/11/14 否
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2017/8/29 2020/8/29 否
中南城市建设投资有限公司 本集团 9,900.00 2017/7/14 2020/7/1 否
中南控股集团有限公司 本集团 70,000.00 2017/5/15 2020/5/14 否
中南控股集团有限公司 本集团 30,000.00 2017/11/3 2020/11/4 否
中南控股集团有限公司 本集团 5,000.00 2017/9/27 2020/9/27 否
中南城市建设投资有限公司 本集团 16,000.00 2018/3/16 2021/3/15 否
中南城市建设投资有限公司 本集团 3,000.00 2018/3/23 2021/3/22 否
中南城市建设投资有限公司 本集团 7,000.00 2018/4/9 2021/4/7 否
中南控股集团有限公司 本集团 3,000.00 2018/11/13 2021/11/7 否
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2018/5/14 2021/5/9 否
中南控股集团有限公司 本集团 7,000.00 2018/5/16 2021/5/14 否
中南控股集团有限公司 本集团 15,000.00 2018/5/9 2021/5/6 否
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2018/5/4 2021/4/27 否
中南城市建设投资有限公司 本集团 9,900.00 2018/7/26 2021/7/17 否
中南城市建设投资有限公司 本集团 8,100.00 2018/7/26 2021/9/17 否
中南控股集团有限公司 本集团 5,000.00 2018/11/23 2021/11/19 否
中南控股集团有限公司 本集团 4,900.00 2018/1/18 2022/1/17 否
中南控股集团有限公司 本集团 5,000.00 2018/1/18 2022/1/17 否
中南控股集团有限公司 本集团 3,000.00 2018/2/1 2022/1/31 否
中南控股集团有限公司 本集团 5,000.00 2018/5/15 2022/5/14 否
中南控股集团有限公司 本集团 5,100.00 2018/5/15 2022/5/14 否
中南控股集团有限公司 本集团 6,000.00 2018/7/27 2022/7/26 否
中南控股集团有限公司 本集团 4,000.00 2018/10/18 2022/10/17 否
中南控股集团有限公司 本集团 4,000.00 2018/12/20 2022/12/19 否
- 188 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2018/5/21 2021/5/20 否
中南控股集团有限公司 本集团 10,000.00 2018/11/8 2021/9/27 否
中南控股集团有限公司 本集团 7,500.00 2018/12/28 2022/12/27 否
中南控股集团有限公司 本集团 73,000.00 2018/11/30 2032/11/28 否
中南控股集团有限公司 本集团 6,500.00 2018/12/11 2020/11/30 否
中南控股集团有限公司 本集团 4,900.00 2018/9/29 2021/9/25 否
中南控股集团有限公司 本集团 6,400.00 2018/12/11 2020/11/30 否
③ 集团内关联担保（单位：万元）
担保
是否
担保起始 担保终止
担保方 被担保方 担保金额 已经
日 日
履行
完毕
江苏中南建设集团 盐城中南世纪城房
200,000.00 2018/1/16 2020/12/31 否
股份有限公司 地产投资有限公司
江苏中南建设集团 盐城中南世纪城房
50,000.00 2018/5/11 2019/5/11 否
股份有限公司 地产投资有限公司
江苏中南建设集团
股份有限公司西、 西安中南嘉丰置业
25,420.00 2018/2/28 2023/2/28 否
安驰翔置业有限公 有限公司
司
江苏中南建设集团 武汉锦苑中南房地
20,000.00 2017/8/25 2021/8/25 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 武汉锦苑中南房地
48,000.00 2017/1/23 2021/1/20 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 武汉锦御中南房地
105,000.00 2017/1/22 2021/1/20 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 无锡中南雅苑置地
40,000.00 2017/4/7 2021/4/5 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 无锡中南雅苑置地
25,000.00 2017/9/27 2021/7/26 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 文昌中南房地产开
100,000.00 2017/6/30 2022/6/30 否
股份有限公司 发有限公司
江苏中南建设集团 万宁中南城房地产
20,000.00 2016/9/27 2021/9/27 否
股份有限公司 发展有限责任公司
唐山中南国际旅游
江苏中南建设集团
岛房地产投资开发 20,000.00 2018/11/1 2020/11/8 否
股份有限公司
有限公司
- 189 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
泰兴市中南世纪城
江苏中南建设集团
房地产发展有限公 30,000.00 2018/12/27 2019/12/27 否
股份有限公司
司
江苏中南建设集团 上海祺照置业有限
153,861.65 2018/11/20 202/11/19 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 如皋中南锦信置业
29,000.00 2018/10/25 2022/10/25 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 如东中南锦辰房地
30,000.00 2018/1/5 2023/1/5 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 仁寿中南骏锦房地
40,000.00 2018/6/11 2021/5/28 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 青岛中南城房地产
60,000.00 2018/5/30 2023/5/29 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 宁波中南锦时置业
45,000.00 2018/12/19 2023/12/5 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 宁波中璟置业有限
8,360.00 2018/9/11 2019/3/10 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 宁波中璟置业有限
30,000.00 2018/9/28 2019/9/28 否
股份有限公司 公司
宁波经济技术开发
江苏中南建设集团
区建宇置业有限公 100,000.00 2018/6/12 2023/6/11 否
股份有限公司
司
江苏中南建设集团 南通中昱建材有限
162,234.00 2018/9/13 2023/9/14 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 南通中南新世界中
70,000.00 2015/6/10 2027/4/26 否
股份有限公司 心开发有限公司
江苏中南建设集团 南通中南新世界中
55,000.00 2018/8/22 2019/11/22 否
股份有限公司 心开发有限公司
江苏中南建设集团 南通中南新世界中
40,000.00 2018/11/6 2021/11/6 否
股份有限公司 心开发有限公司
江苏中南建设集团 南通锦益置业有限
20,000.00 2017/12/20 2021/6/20 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 南通锦益置业有限
150,000.00 2017/6/30 2021/6/20 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 南通锦庭置业有限
55,000.00 2017/2/28 2022/4/12 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 南充中南锦业置业
30,000.00 2018/3/15 2023/3/14 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 马鞍山中南御锦房
55,000.00 2017/8/30 2021/8/30 否
股份有限公司 地产开发有限公司
江苏中南建设集团 临沂锦琴房地产开
46,750.00 2018/4/24 2023/4/9 否
股份有限公司 发有限公司
- 190 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
江苏中南建设集团 江阴苏泰房地产有
65,000.00 2018/8/31 2022/6/27 否
股份有限公司 限公司
江苏中南建设集团 嘉兴中南锦乐嘉房
150,000.00 2017/11/5 2021/12/21 否
股份有限公司 地产开发有限公司
江苏中南建设集团 嘉兴锦善置业有限
23,000.00 2017/7/20 2021/9/20 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 嘉兴锦善置业有限
42,000.00 2017/9/14 2020/9/13 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 淮安市嘉华置业有
10,000.00 2018/11/29 2020/11/28 否
股份有限公司 限公司
江苏中南建设集团 菏泽中南花成置业
20,000.00 2018/5/18 2019/12/18 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 杭州中南锦望置业
85,000.00 2017/8/10 2020/8/10 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 海门中南世纪城
60,665.00 2017/1/5 2020/1/5 否
股份有限公司 （香港）有限公司
江苏中南建设集团 儋州中南房地产开
35,000.00 2017/5/16 2021/5/16 否
股份有限公司 发有限公司
江苏中南建设集团 丹阳中南锦腾房地
20,000.00 2018/2/9 2019/2/9 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 成都中南世纪房地
110,000.00 2018/4/4 2023/4/3 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 成都中南世纪房地
150,000.00 2017/7/23 2019/7/22 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 成都中南骏锦房地
60,000.00 2017/7/25 2019/7/25 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 成都中南骏锦房地
60,000.00 2018/1/17 2023/1/16 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 成都中南锦腾房地
136,100.00 2017/12/15 2019/12/15 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 成都中南安居房地
26,700.00 2017/11/15 2023/11/14 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 成都中鼎嘉和置业
45,000.00 2017/12/18 2023/12/17 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 常熟中南金锦置地
210,000.00 2017/9/14 2021/9/14 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 北京长岛新业企业
60,000.00 2017/12/19 2020/12/19 否
股份有限公司 管理有限公司
江苏中南建筑产业
江苏中南建设集团 集团有限责任公
12,000.00 2018/9/29 2021/9/28 否
股份有限公司 司、泰安中南城市
投资有限责任公司
江苏中南建设集团 江苏中南建筑产业
3,500.00 2017/4/25 2020/4/25 否
股份有限公司 集团有限责任公司
- 191 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
江苏中南建设集团 江苏中南建筑产业
28,000.00 2017/8/24 2020/8/24 否
股份有限公司 集团有限责任公司
江苏中南建设集团 江苏中南建筑产业
101,000.00 2017/8/10 2020/8/10 否
股份有限公司 集团有限责任公司
江苏中南建设集团 江苏中南建筑产业
10,000.00 2018/2/13 2020/11/25 否
股份有限公司 集团有限责任公司
江苏中南建设集团 江苏中南建筑产业
10,000.00 2018/5/21 2021/5/20 否
股份有限公司 集团有限责任公司
江苏中南建设集团 文昌中南房地产开
20,000.00 2017/11/9 2022/6/23 否
股份有限公司 发有限公司
江苏中南建设集团 泰安中南城市投资
19,300.00 2018/9/5 2024/9/4 否
股份有限公司 高新区分公司
江苏中南建设集团 利辛县锦瀚置业有
30,000.00 2018/9/27 2022/9/26 否
股份有限公司 限公司
江苏中南建设集团 天津市富海房地产
30,000.00 2017/6/15 2021/3/15 否
股份有限公司 开发有限公司
江苏中南建设集团 嘉兴锦域置业有限
1,200.00 2018/5/21 2021/5/20 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 太仓中南锦城房地
120,000.00 2017/6/20 2022/6/20 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 深州中南企业管理
5,000.00 2018/5/15 2034/12/9 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 徐州中南建设发展
94,900.00 2018/1/25 2031/1/25 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建筑产业 江苏中南建筑产业
集团有限责任公司 集团浙江投资有限 33,000.00 2016/10/25 2030/10/20 否
公司
江苏中南建筑产业 徐州中南建设发展
156,000.00 2018/1/26 2033/1/25 否
集团有限责任公司 有限公司
江苏中南建筑产业 深州中南企业管理
30,000.00 2018/5/15 2034/12/9 否
集团有限责任公司 有限公司
江苏中南建筑产业 日照市中南园区运
100,000.00 2018/9/27 2030/7/24 否
集团有限责任公司 营发展有限公司
江苏中南建筑产业 三亚海绵城市投资
193,000.00 2018/1/29 2040/1/27 否
集团有限责任公司 建设有限公司
江苏中南建筑产业 三亚海绵城市投资
42,769.00 2018/1/24 2040/1/24 否
集团有限责任公司 建设有限公司
江苏中南建筑产业 江苏中南建设集团
30,000.00 2017/2/14 2020/12/19 否
集团有限责任公司 股份有限公司
江苏中南建筑产业 江苏中南建设集团
50,000.00 2016/5/26 2019/5/26 否
集团有限责任公司 股份有限公司
江苏中南建筑产业 江苏中南建设集团
16,000.00 2018/3/16 2021/3/15 否
集团有限责任公司 股份有限公司
- 192 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
江苏中南建筑产业 江苏中南建设集团
3,000.00 2018/3/23 2021/3/22 否
集团有限责任公司 股份有限公司
江苏中南建筑产业 江苏中南建设集团
7,000.00 2018/4/9 2021/4/7 否
集团有限责任公司 股份有限公司
江苏中南建设集团 西安中南嘉丰置业
60,000.00 2018/10/9 2022/10/9 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 武汉锦御中南房地
55,000.00 2018/9/28 2022/9/28 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 武汉锦御中南房地
60,000.00 2018/8/13 2022/8/13 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 武汉锦御中南房地
40,000.00 2018/9/14 2021/9/20 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 宁波中璟置业有限
85,000.00 2018/11/9 2022/11/8 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团
股份有限公司、重 成都中南世纪房地
115,000.00 2018/9/14 2022/9/13 否
庆锦腾房地产开发 产开发有限公司
有限公司
江苏中南建设集团 沈阳中南乐加房地
45,000.00 2018/9/30 2023/9/26 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 西安驰翔置业有限
24,000.00 2018/10/11 2022/10/10 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 云南盛荣房地产开
120,000.00 2018/4/4 2022/4/4 否
股份有限公司 发有限公司
江苏中南建设集团 慈溪中琅置业有限
27,500.00 2018/4/23 2022/4/22 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 沈阳中南恒誉房地
20,000.00 2018/11/2 2023/10/30 否
股份有限公司 产开发有限公司
江苏中南建设集团 泉州钧宏房地产开
48,000.00 2018/12/26 2024/12/26 否
股份有限公司 发有限公司
江苏中南建设集团 重庆锦腾房地产开
85,000.00 2018/12/5 2022/12/5 否
股份有限公司 发有限公司
江苏中南建设集团 天津市富海房地产
40,000.00 2017/6/15 2021/3/15 否
股份有限公司 开发有限公司
江苏中南建设集团 嘉兴锦域置业有限
12,000.00 2018/5/21 2021/5/20 否
股份有限公司 公司
江苏中南建设集团 佛山中武景熙置地
100,000.00 2018/12/3 2023/12/3 否
股份有限公司 有限责任公司
江苏中南建设集团 嘉兴中南锦瑜置业
18,000.00 2018/10/30 2022/7/30 否
股份有限公司 有限公司
江苏中南建设集团 东营中南城市建设
5,600.00 2018/8/9 2021/8/8 否
股份有限公司 投资有限公司
- 193 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
说明：以上后 18 项系 2018 年通过公司股东大会审议程序后签署融资担保合同，于 2019
年对外披露的担保情况。
（4）关键管理人员薪酬
本集团本期关键管理人员 24 人（含离任人员 7 人），上期关键管理人员 19 人（含离任
人员 7 人），支付薪酬情况见下表：
项目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 7,331.30 1,927.00
（5）其他关联交易
关联
股权比例
关联方 交易 标的公司 交易价款
（%）
内容
上海中南茂创投资有 出售 智链数据科技（南通）
86.21 11,000,000.00
限公司 股权 有限公司
上海中南金石企业管 出售 成都中南产业园管理有
100.00 928,300.00
理有限公司 股权 限公司
上海中南金石企业管 出售
济南中南置业有限公司 100.00 82,438,000.00
理有限公司 股权
上海中南金石企业管 出售
绍兴泓石置业有限公司 100.00 1,011,800.00
理有限公司 股权
上海中南金石企业管 出售 无锡泓石高科发展有限
100.00 44,266,100.00
理有限公司 股权 公司
上海中南茂创投资有 出售 上海金丘信息科技股份
33.33 110,000,000.00
限公司 股权 有限公司
中南控股集团有限公 购买
南通锦益置业有限公司 49.00 150,549,318.68
司 股权
中南控股集团有限公 购买 南京中南花城房地产开
46.92 347,980,247.03
司 股权 发有限公司
中南控股集团有限公 购买 苏州中南锦城房地产开
39.86 163,386,247.24
司 股权 发有限公司
中南控股集团有限公 购买 南京中南御锦城房地产
14.18 54,260,223.54
司 股权 开发有限公司
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
应收账款 苏州开平房地产开发有限公司 55,096,107.78 48,259,738.72
应收账款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 49,920,597.56 -
应收账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 42,459,308.32 -
- 194 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应收账款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 34,854,450.23 -
应收账款 海门锦嘉置业有限公司 24,136,252.25 3,235,742.88
应收账款 佛山昱辰房地产开发有限公司 24,069,864.87 -
应收账款 青岛中南锦程房地产有限公司 23,870,605.04 -
应收账款 南通市碧桂园城东置业有限公司 23,490,869.63 -
应收账款 南通市华玺房地产有限公司 20,242,811.56 -
应收账款 南通锦拓置业有限公司 14,176,032.26 -
应收账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 13,708,625.56 1,251,080.56
应收账款 昆明中樾置业有限公司 12,343,347.87 -
应收账款 商丘瑞海置业有限公司 11,955,000.00 -
应收账款 江苏中南建设装饰有限公司 10,478,384.04 -
应收账款 商丘海玥置业有限公司 10,335,951.47 -
应收账款 南通中南高科产业园管理有限公司 7,523,947.01 10,110,658.16
应收账款 海门锦邦置业有限公司 4,920,657.75 -
应收账款 海门市鼎熹置业有限公司 3,955,380.90 -
应收账款 中南控股集团有限公司 3,520,242.37 -
应收账款 慈溪合翔置业有限公司 2,500,000.00 -
应收账款 慈溪恒坤置业有限公司 2,059,200.00 -
应收账款 金华锦海置业有限公司 2,000,000.00 -
应收账款 慈溪市崇桂房地产开发有限公司 1,551,700.00 -
应收账款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 1,480,493.48 -
应收账款 宁波世茂悦盈置业有限公司 1,450,000.00 -
应收账款 慈溪星坤置业有限公司 1,158,900.00 -
应收账款 南通市腾龙置业有限公司 1,000,000.00 -
应收账款 南通市锦洲置业有限公司 984,248.87 -
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
应收账款 960,000.00 -
限公司
应收账款 江苏中南物业服务有限公司 859,721.64 763,893.42
应收账款 余姚荣恒置业有限公司 825,450.00 -
应收账款 余姚荣耀置业有限公司 825,450.00 -
应收账款 苏州天宸房地产开发有限公司 763,431.50 -
应收账款 宁波光凯房地产开发有限公司 720,800.00 -
应收账款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 655,318.13 -
应收账款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 605,922.20 -
- 195 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应收账款 常熟中南香缇苑房地产有限公司 - 2,126,096.23
应收账款 其他关联方零星应收账款 2,106,695.72 1,729,182.24
预付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 44,448,488.25 -
预付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 32,613,012.39 39,632,004.31
预付账款 南通飞宇电器设备有限公司 19,213,672.63 22,922,574.31
预付账款 南通中南文体产业有限公司 14,124,422.58 13,500,779.91
预付账款 江苏神宇集成房屋有限公司 12,844,440.64 11,403,607.17
预付账款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 9,105,892.57 30,101,195.04
预付账款 上海汉堃管理咨询有限公司 5,129,800.00 -
预付账款 青岛中南物业管理有限公司 4,553,946.17 9,541,353.50
预付账款 海门中南物业管理有限公司 2,877,220.48 2,347,747.09
预付账款 海南中南物业服务有限公司 2,431,066.83 -
预付账款 江苏中南慈善基金会 2,400,000.00 3,530,000.00
预付账款 江苏中南物业服务有限公司 2,031,680.80 12,568,494.99
预付账款 江苏建银商业保理有限公司 876,000.00 -
预付账款 南通中南工业投资有限责任公司 748,760.41 -
预付账款 北京城建中南岩土工程有限公司 723,553.10 -
预付账款 其他关联方零星预付账款 269,881.97 1,100,946.14
预付账款 宿州碧盈房地产开发有限公司 - 201,440,000.25
预付账款 南通锦力置业有限公司 - 54,640,888.18
预付账款 青岛易辰地产经纪有限公司 - 11,680,415.93
预付账款 江苏中南建设装饰有限公司 - 5,883,883.60
预付账款 南通中南建工装饰装璜有限公司 - 2,850,361.00
其他应收款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 1,491,535,972.60 332,299,859.49
其他应收款 西安智晟达置业有限公司 1,002,533,468.00 -
其他应收款 绍兴惠中房地产开发有限公司 854,873,235.00 -
其他应收款 云南嘉卓房地产开发有限公司 841,174,746.34 -
其他应收款 海门锦融房地产开发有限公司 774,205,000.00 814,495,000.00
其他应收款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 700,151,276.82 -
其他应收款 南通锦慧置业有限公司 692,261,324.67 -
其他应收款 商丘老街坊置业有限公司 531,942,500.00 -
其他应收款 成都世纪中南房地产开发有限公司 527,786,008.93 963,921,625.37
其他应收款 北京城建中南土木工程集团有限公司 103,674,284.86 -
其他应收款 佛山雅旭房地产开发有限公司 519,516,738.12 -
- 196 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应收款 佛山昱辰房地产开发有限公司 472,643,300.00 90,000,000.00
其他应收款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 461,359,701.74 -
其他应收款 昆明中樾置业有限公司 443,731,631.00 672,793,891.00
其他应收款 金华锦海置业有限公司 425,290,547.49 -
其他应收款 徐州锦熙房地产开发有限公司 396,000,000.00 -
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
其他应收款 392,367,732.84 -
限公司
其他应收款 湘潭长厦锦城房地产开发有限公司 392,358,401.30 -
其他应收款 扬州颐诚置业有限公司 376,595,492.55 -
其他应收款 威海市星樾房地产开发有限公司 321,997,800.00 -
其他应收款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 320,372,133.97 -
其他应收款 邳州锦道房地产开发有限公司 313,248,542.50 -
其他应收款 海门市鼎熹置业有限公司 305,169,093.78 -
其他应收款 丽水市锦侨置业有限公司 300,000,000.00 -
其他应收款 中南控股集团有限公司 292,140,219.24 -
其他应收款 连云港华玺房地产有限公司 287,852,205.46 -
其他应收款 许昌市昱恒房地产开发有限公司 281,312,777.39 -
其他应收款 淮南嘉华房地产开发有限公司 262,048,285.10 -
其他应收款 余姚锦好置业有限公司 260,609,434.25 -
其他应收款 南通卓煜房地产开发有限公司 256,033,989.58 -
其他应收款 开封晖达中南置业有限公司 254,031,719.39 -
其他应收款 济宁锦琴房地产开发有限公司 245,897,424.84 -
其他应收款 常熟市南碧房地产开发有限公司 239,188,748.50 393,813,748.50
其他应收款 张家港锦裕置地有限公司 237,048,806.39 -
其他应收款 杭州嘉正置业有限公司 234,757,666.00 -
其他应收款 宁波杭州湾新区海阁置业有限公司 233,129,875.00 -
其他应收款 淄博锦城房地产开发有限公司 224,985,384.96 -
其他应收款 宿州碧盈房地产开发有限公司 224,034,061.84 -
其他应收款 梅州中南昱晟房地产开发有限公司 220,000,000.00 -
其他应收款 绍兴锦嘉置业有限公司 212,817,153.00 -
其他应收款 苏州昌尊置业有限公司 209,536,726.10 -
其他应收款 杭州惠眼投资管理有限公司 207,654,471.33 -
其他应收款 台州璟仑置业有限公司 202,317,935.67 -
其他应收款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 198,475,239.36 -
- 197 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应收款 嘉兴市嘉南置业有限公司 197,220,675.50 -
其他应收款 邹城市锦尚置业有限公司 191,935,419.00 -
其他应收款 滨州市碧桂园房地产开发有限公司 191,686,465.75 -
其他应收款 台州卓鑫房地产开发有限公司 191,143,160.19 -
其他应收款 上海绿地奉瑞置业有限公司 189,458,329.00 349,589,500.00
其他应收款 邯郸市锦光房地产开发有限公司 178,848,300.00 -
其他应收款 常山广和置业有限公司 157,102,929.89 -
其他应收款 慈溪市金桂置业有限公司 145,292,921.30 -
其他应收款 南通锦拓置业有限公司 144,637,082.61 -
其他应收款 徐州颐宁置业有限公司 139,761,232.76 -
其他应收款 诸暨璟汇房地产有限公司 137,096,111.26 -
其他应收款 南通君之地置业有限公司 126,616,019.34 -
其他应收款 南通锦力置业有限公司 121,612,043.14 -
其他应收款 余姚荣恒置业有限公司 109,098,120.09 -
其他应收款 临沂锦拓房地产开发有限公司 107,168,000.00 -
其他应收款 盐城市金碧房地产开发有限公司 107,112,173.77 -
其他应收款 宁波永姚置业有限公司 101,814,963.50 -
其他应收款 南通市腾龙置业有限公司 98,567,536.72 -
其他应收款 宁波盛锐房地产开发有限公司 90,926,494.00 -
其他应收款 重庆西联锦房地产开发有限公司 90,210,237.83 -
其他应收款 徐州鑫众房地产开发有限公司 88,144,320.00 215,854,320.00
其他应收款 镇江颐发房地产开发有限公司 82,067,329.50 -
其他应收款 镇江恒润房地产开发有限公司 81,497,376.00 -
其他应收款 南通锦跃置业有限公司 80,756,660.16 -
其他应收款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 80,247,688.00 -
其他应收款 杭州水胜鑫房地产开发有限公司 79,062,256.00 -
其他应收款 沈阳金辰企业管理有限公司 78,096,650.13 -
其他应收款 诸暨璟石置业有限公司 76,162,572.68 -
其他应收款 南通弘创置业有限公司 73,493,223.74 44,564,817.77
其他应收款 青岛中梁宏置业有限公司 71,596,825.03 -
其他应收款 镇江虹孚置业有限公司 68,905,000.00 -
其他应收款 杭州昌益商务信息咨询有限公司 68,550,000.00 -
其他应收款 重庆福奥房地产开发有限公司 65,891,674.38 -
其他应收款 淮安世海房地产开发有限公司 59,500,000.00 -
- 198 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应收款 瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 54,943,065.00 -
其他应收款 北京城建中南市政工程有限公司 53,594,284.50 -
其他应收款 宿迁中南新世界房地产开发有限公司 53,449,174.98 -
其他应收款 重庆首铭房地产开发有限公司 49,502,700.60 -
其他应收款 天津欣碧房地产开发有限公司 49,059,142.68 -
其他应收款 南通市锦洲置业有限公司 48,290,809.59 -
其他应收款 上海锦泾置业有限公司 47,080,993.35 -
其他应收款 天津骏友房地产信息咨询有限公司 44,612,704.97 -
其他应收款 慈溪恒坤置业有限公司 43,401,105.50 -
其他应收款 江苏中南慈善基金会 41,045,137.00 44,486,137.00
其他应收款 邳州珍宝岛房地产有限公司 38,375,156.50 -
其他应收款 徐州颐居置业有限公司 34,763,750.00 -
其他应收款 济宁中南英特力置业有限公司 29,125,411.73 -
其他应收款 南通万鹏房地产有限公司 29,023,625.27 41,570,604.29
其他应收款 文昌假日管理有限公司 26,065,670.27 26,065,670.27
其他应收款 安宁中南云璟房地产开发有限公司 25,304,400.00 -
其他应收款 慈溪星坤置业有限公司 25,236,741.75 -
其他应收款 南京中南融创置业有限公司 23,616,510.86 367,873,627.16
其他应收款 烟台锦辰房地产开发有限公司 23,210,300.00 -
其他应收款 上海南尚置业有限公司 22,585,357.67 -
其他应收款 镇江颐润中南置业公司 20,153,823.09 -
其他应收款 上海爵叙置业有限公司 17,742,320.00 -
其他应收款 郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 16,474,452.77 -
其他应收款 云南嘉逊房地产开发有限公司 15,848,740.15 -
其他应收款 江苏格雷斯体育文化传播有限公司 15,240,000.00 -
滁州中南运达投资基金合伙企业（有
其他应收款 15,000,000.00 -
限合伙）
其他应收款 慈溪市崇桂房地产开发有限公司 14,107,961.29 -
其他应收款 台州卓舜房地产开发有限公司 12,721,500.00 -
其他应收款 张家港当代青禾置业有限公司 11,964,014.00 -
其他应收款 南通锦隆置业有限公司 11,523,606.48 -
其他应收款 太仓市鑫珩房地产开发有限公司 11,445,720.00 -
其他应收款 南通中南体育会展中心管理有限公司 10,774,925.12 10,843,254.72
其他应收款 江苏中南物业服务有限公司 9,245,617.70 -
- 199 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应收款 嘉兴锦启置业有限公司 8,554,127.34 -
其他应收款 宁波盛朗房地产开发有限公司 8,001,880.00 -
其他应收款 南通中南高科产业园管理有限公司 7,811,998.18 6,889,728.00
其他应收款 南通飞宇电器设备有限公司 6,857,760.00 5,135,732.18
其他应收款 太和县冠南置业有限公司 6,000,000.00 -
其他应收款 嘉兴荣坤置业有限公司 5,404,380.32 -
其他应收款 南通中南工业投资有限责任公司 5,243,491.48 -
其他应收款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 3,253,946.50 118,384,827.40
其他应收款 深圳中南锦城投资有限公司 3,242,261.42 -
其他应收款 宁波光凯房地产开发有限公司 3,000,000.00 -
其他应收款 南通锦海建筑工程有限公司 2,851,207.00 2,851,207.00
其他应收款 青岛中南物业管理有限公司 2,271,114.40 1,449,508.72
其他应收款 上海汉堃管理咨询有限公司 2,110,976.65 -
其他应收款 上海中南金石企业管理有限公司 2,017,315.19 -
其他应收款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 1,702,235.64 -
其他应收款 南通市碧桂园城东置业有限公司 1,628,041.75 -
唐山中南国际旅游度假物业服务有限
其他应收款 1,444,173.36 1,978,575.64
责任公司
其他应收款 南通华越置业有限公司 1,333,200.00 -
其他应收款 中南（深圳）房地产开发有限公司 1,223,919.39 -
其他应收款 平度市中南锦宸房地产有限公司 1,128,808.60 -
其他应收款 商丘瑞海置业有限公司 1,053,411.73 -
其他应收款 北京中南锦城房地产开发有限公司 854,927.46 -
其他应收款 海门中南国际小学 800,000.00 -
其他应收款 天津锦园房地产开发有限公司 780,000.00 -
中南控股集团（上海）资产管理有限
其他应收款 514,878.97 -
公司
其他应收款 其他关联方零星其他应收款 2,006,217.15 3,725,132.38
其他应收款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 - 384,027,100.00
其他应收款 上海励治房地产开发有限公司 - 188,400,000.00
其他应收款 西安伍雄置业有限公司 - 120,000,000.00
其他应收款 常熟市共筑房地产有限公司 - 55,550,000.00
其他应收款 江苏神宇集成房屋有限公司 - 49,978,968.59
其他应收款 宁波菩石置业有限公司 - 39,290,000.00
其他应收款 青岛中南置业有限公司 - 26,302,898.04
- 200 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
上海中南源地股权投资基金管理有限
其他应收款 - 21,193,835.62
公司
其他应收款 苏州天宸房地产开发有限公司 - 14,693,317.80
其他应收款 海门锦嘉置业有限公司 - 12,250,000.00
其他应收款 苏州开平房地产开发有限公司 - 7,188,936.45
其他应收款 上海苹齐实业有限公司 - 4,910,000.00
其他应收款 海南中南物业服务有限公司 - 3,664,924.03
其他应收款 中南城市建设投资有限公司 - 2,158,002.55
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
应付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 22,113,346.16 -
应付账款 江苏中南建设装饰有限公司 51,903,008.44 79,426,149.81
应付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 48,234,554.17 -
应付账款 江苏中南物业服务有限公司 30,050,081.90 64,181,401.89
应付账款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 25,450,552.30 9,712,439.26
应付账款 南通飞宇电器设备有限公司 23,390,317.22 19,203,568.41
应付账款 青岛中南物业管理有限公司 16,721,293.84 5,180,790.07
应付账款 江苏建银商业保理有限公司 13,475,435.96 -
应付账款 中南控股集团有限公司 11,422,554.24 11,404,830.69
应付账款 北京城建中南岩土工程有限公司 10,116,373.98 35,506,991.20
应付账款 北京城建中南市政工程有限公司 6,104,240.84 -
应付账款 南通中南工业投资有限责任公司 4,921,793.63 5,782,500.26
应付账款 海南中南物业服务有限公司 3,328,264.07 53,900.00
唐山中南国际旅游度假物业服务有限责
应付账款 2,590,698.41 -
任公司
应付账款 江苏神宇集成房屋有限公司 2,415,247.03 41,693,410.94
应付账款 南通中南文体产业有限公司 1,938,920.45 1,423,262.38
应付账款 江苏中南锦程工程咨询有限公司 1,499,620.78 -
应付账款 江苏磐石新能源开发股份有限公司 1,440,960.28 -
应付账款 海门中南物业管理有限公司 1,292,056.00 -
应付账款 江苏中南木业有限公司 1,035,451.00 -
应付账款 上海锦启科技有限公司 929,103.57 -
应付账款 上海吾庐建设工程咨询有限公司 550,000.00 -
应付账款 其他关联方零星应付账款 376,206.00 1,797,179.85
- 201 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应付账款 南通中南建工装饰装璜有限公司 - 4,538,560.00
预收账款 南通灵源电力设备有限公司 3,600,000.00 700,000.00
预收账款 苏州开平房地产开发有限公司 2,269,580.00 -
预收账款 济宁锦琴房地产开发有限公司 2,013,401.41 -
预收账款 连云港华玺房地产有限公司 861,724.05 -
预收账款 南通锦跃置业有限公司 660,754.51 -
预收账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 500,024.50 24.5
预收账款 其他关联方零星预收账款 1,097,867.99 -
预收账款 南通中南工业投资有限责任公司 - 650,720.00
预收账款 中南控股集团有限公司 - 300,000.00
预收账款 上海锦启科技有限公司 - 182.4
预收账款 南通中南高科产业园管理有限公司 - 0.6
预收账款 南通飞宇电器设备有限公司 - 2,070.90
预收账款 江苏神宇集成房屋有限公司 - 813.45
预收账款 海门中南物业管理有限公司 - 4,169.36
其他应付款 海门锦融房地产开发有限公司 780,915,000.00 469,655,000.00
其他应付款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 779,772,764.09 -
其他应付款 南通市碧桂园城东置业有限公司 731,204,285.88 632,204,285.88
其他应付款 苏州开平房地产开发有限公司 712,587,000.00 528,968,015.00
其他应付款 昆明中樾置业有限公司 622,125,895.34 1,443,063.00
其他应付款 西安智晟达置业有限公司 580,701,111.11 -
其他应付款 海门锦邦置业有限公司 542,024,130.39 -
其他应付款 常熟中南香缇苑房地产有限公司 455,313,007.90 455,313,007.90
其他应付款 江苏建银商业保理有限公司 448,070,725.35 -
其他应付款 南通弘晏房地产有限公司 444,997,323.91 495,280,323.91
其他应付款 上海励治房地产开发有限公司 440,800,000.00 -
其他应付款 常熟中置房地产有限公司 399,208,250.00 512,958,250.00
其他应付款 南通锦恒置业有限公司 296,611,355.40 319,046,055.40
其他应付款 海门锦嘉置业有限公司 276,037,059.59 104,873,088.09
其他应付款 常熟万中城房地产有限公司 265,622,000.00 267,172,000.00
其他应付款 南通锦德置业有限公司 205,790,007.45 -
其他应付款 济宁锦琴房地产开发有限公司 185,499,800.00 -
其他应付款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 169,021,271.10 -
其他应付款 上海中南菩悦房地产开发有限公司 130,000,000.00 -
- 202 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应付款 开封晖达中南置业有限公司 126,405,405.58 -
其他应付款 徐州锦川房地产开发有限公司 120,659,245.00 -
其他应付款 南通市华昌房地产有限公司 119,000,000.00 2,995,962.76
其他应付款 郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 112,002,808.92 -
其他应付款 太仓中南雅苑房地产开发有限公司 102,288,211.00 154,788,211.00
其他应付款 上海顺碧房地产开发有限公司 95,778,000.00 129,438,000.00
其他应付款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 93,259,904.38 -
其他应付款 宁波世茂悦盈置业有限公司 89,442,502.68 -
其他应付款 南通市碧桂园新区置业有限公司 84,456,900.00 74,800,000.00
其他应付款 南通市通州区双恒置业有限公司 73,248,000.00 -
其他应付款 淮安世海房地产开发有限公司 68,200,000.00 -
其他应付款 台州卓鑫房地产开发有限公司 58,500,000.00 -
其他应付款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 56,007,597.85 -
其他应付款 常熟市碧桂园房地产开发有限公司 54,700,000.00 75,900,000.00
其他应付款 太仓辉盛房地产开发有限公司 53,016,250.00 -
其他应付款 张家港全塘置业有限公司 47,657,600.10 -
其他应付款 常熟市共筑房地产有限公司 46,730,000.00 -
其他应付款 沈阳金科骏达房地产开发有限公司 45,864,000.00 -
其他应付款 宁波合迪投资管理有限公司 35,182,396.00 -
其他应付款 嘉兴荣坤置业有限公司 34,721,047.92 -
其他应付款 慈溪合翔置业有限公司 31,400,000.00 -
其他应付款 平度市中南锦宸房地产有限公司 31,142,678.04 -
其他应付款 北京城建中南土木工程集团有限公司 29,430,557.41 9,319,531.93
其他应付款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 29,337,633.56 -
其他应付款 江苏中南物业服务有限公司 28,016,281.96 12,202,063.92
其他应付款 南通暄玺房地产有限公司 25,000,047.21 -
其他应付款 南通中南文体产业有限公司 22,624,643.23 30,524,643.23
其他应付款 常熟志诚房地产开发有限公司 22,040,510.00 105,500,000.00
其他应付款 上海苹齐实业有限公司 21,317,800.00 -
其他应付款 苏州天宸房地产开发有限公司 20,100,000.00 -
其他应付款 江苏格雷斯体育文化传播有限公司 19,920,000.00 -
其他应付款 余姚荣耀置业有限公司 19,214,102.11 -
其他应付款 青岛中南置业有限公司 17,782,354.46 29,234,727.30
其他应付款 南京中南融创置业有限公司 16,492,883.70 -
- 203 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应付款 镇江颐润中南置业公司 14,173,608.87 -
其他应付款 中南控股集团有限公司 13,524,473.46 -
其他应付款 瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 10,244,130.00 -
其他应付款 海门义高动力机械有限公司 9,431,523.52 9,431,523.52
其他应付款 上海中南茂创投资有限公司 8,344,191.48 8,400,000.00
其他应付款 徐州骏茂房地产开发有限公司 4,545,279.67 -
其他应付款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 4,451,251.90 -
其他应付款 南通市华玺房地产有限公司 4,080,770.61 -
其他应付款 许昌市昱恒房地产开发有限公司 4,000,000.00 -
其他应付款 南通市锦洲置业有限公司 2,854,604.00 -
其他应付款 余姚中珉置业有限公司 2,500,000.00 -
其他应付款 南通飞宇电器设备有限公司 2,252,353.49 -
其他应付款 陈小平 1,619,536.00 -
其他应付款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 1,590,650.29 4,214,316.16
其他应付款 深圳中南锦城投资有限公司 1,500,000.00 -
其他应付款 重庆福奥房地产开发有限公司 1,350,271.00 -
其他应付款 文昌假日管理有限公司 1,209,526.65 -
其他应付款 南通中南工业投资有限责任公司 884,920.38 2,030,677.97
唐山中南国际旅游度假物业服务有限责
其他应付款 679,629.67 -
任公司
其他应付款 江苏中南建设装饰有限公司 651,885.64 37,038,443.76
其他应付款 陈昱含 626,940.00 -
其他应付款 青岛中南物业管理有限公司 513,073.81 3,573,084.65
其他应付款 其他关联方零星其他应付款 1,401,286.96 3,146,223.33
青岛中南锦琴房地产开发合伙企业（有
其他应付款 - 10,656,700.00
限合伙）
其他应付款 杭州中南高科产业园管理有限公司 - 5,000,000.00
其他应付款 海南中南物业服务有限公司 - 3,653,303.45
十一、股份支付
(一)股份支付基本情况
本公司 2018 年 7 月 17 日召开了第七届董事会第二十四次会议、第七届监事会第八次会
议，审议通过了《2018 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》、《2018 年股票
期权激励计划实施考核管理办法的议案》和《核查公司 2018 年股票期权激励计划（草
案）激励对象名单的议案》，于 2018 年 7 月 24 日召开了第七届董事会第二十六次会议
通过了《关于提请股东大会授权董事会办理公司股票期权激励计划相关事宜的议
- 204 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
案》，于 2018 年 8 月 9 日 2018 年第七次临时股东大会审议通过了《2018 年股票期权激
励计划（草案）及摘要的议案》、《2018 年股票期权激励计划实施考核管理办法的议
案》及《关于提请股东大会授权董事会办理公司股票期权激励计划相关事宜的议
案》，于 2018 年 8 月 13 日第七届董事会第二十七次会议、第七届监事会第九次会议审
议通过了《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》，实
际向董事会和监事会认为向符合授权条件的 49 名激励对象授予 21,580 万份股票期权，
行权价格为 6.33 元/股，授予日 2018 年 8 月 13 日。
本次授予股票期权的有效期为 4 年，自股票期权授予之日起计算；本次授予股票期权
的等待期自 2018 年 8 月 13 日始，根据第一、第二、第三个行权期的差异，相应期权的
等待期结束日分别为 2019 年 8 月 12 日、2020 年 8 月 12 日和 2021 年 8 月 12 日。
本次授予股票期权的行权安排如下所示：
1、第一次解锁期/行权期为自授予日起 12 个月后的首个交易日起至授予日起 24 个月内
的最后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
2、第二次解锁期/行权期为自授予日起 24 个月后的首个交易日起至授予日起 36 个月内
的最后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
3、第三次解锁期/行权期为自授予日起 36 个月后的首个交易日起至授予日起 48 个月内
的最后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 34%；
本计划授予的股票期权，在解锁期/等待期的各会计年度中，分年度进行绩效考核并解
锁/行权，以达到绩效考核目标作为激励对象的解锁/行权条件。若当期解锁/行权条件达
成，则激励对象获授的股票期权按照本计划规定解锁/行权。若当期解锁/行权条件未达
成，公司将终止其参与本激励计划的权利，该激励对象根据本激励计划已获授但尚未
行权的股票期权应当由公司注销。
授予股票期权的各年度绩效考核目标为：（1）以 2017 年业绩为基础，2018 经审计合并
报表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率不低于 240%；（2）以 2017 年业绩
为基础，2019 年经审计合并报表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率不低于
560%；（3）以 2017 年业绩为基础，2020 年经审计合并报表归属于上市公司股东的净
利润较 2017 年增长率不低于 1060%。
激励对象每次申请股票期权解锁需要满足：
公司层面会对激励对象进行考核评价，结果划分为 A、B、C 和 D 四个档次，在行权期
内激励对象年度考核等级为 A、B 或 C，则可 100%行使当期全部份额，若行权期内激励
对象年度考核等级为 D，则无法行使当期份额。未能行权的份额由公司安排统一注
销。
(二)股份支付相关数据
1、股份支付总体情况
- 205 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
公司本期授予的各项权益工具总额 21,580 万份
公司本期行权的各项权益工具总额 -
公司本期失效的各项权益工具总额 -
公司期末发行在外的股份期权行权价格的范围 行权价格为 6.33 元，合同剩余期限
和合同剩余期限 为 3 年 7 个月
公司期末其他权益工具行权价格的范围和合同
无
剩余期限
2、以权益结算的股份支付情况
授予日权益工具公允价值的确定方法 Black-Scholes 模型
预计可以达到行权条件，被授予对
可行权权益工具数量的确定依据
象均可行权
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 54,576,040.05 元
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 55,465,920.87 元
说明：上述以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额包含少数股东享有的金额
及对联营、合营企业员工实施股权激励形成资本公积的金额。
上述本期以权益结算的股份支付确认的费用总额，仅指对合并财务报表范围内公司实
施股权激励形成的费用，不包括对联营、合营企业员工实施股权激励形成的费用。
3、股份支付的修改、终止情况
股份支付的修改情况 无
股份支付的终止情况 无
十二、承诺及或有事项
1、截至 2018 年 12 月 31 日，本集团不存在应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
（1.1）本集团作为原告的未决诉讼
标的额 案件进
原告 被告 案由 受理法院
（万元） 展情况
青岛市李沧区人民政
中南控股集团有限公
府、青岛市李沧区湘潭 山东省高级
司、青岛中南世纪城房 合同纠纷 134,231.00 一审
路街道办事处大枣园社 人民法院
地产业投资有限公司
区居民委员会
- 206 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
标的额 案件进
原告 被告 案由 受理法院
（万元） 展情况
青岛市李沧区人民政
中南控股集团有限公
府、青岛市李沧区湘潭 山东省高级
司、青岛中南世纪城房 合同纠纷 60,895.00 一审
路街道办事处南岭社区 人民法院
地产业投资有限公司
居民委员会
中南控股集团有限公 寿光市人民政府、寿光
山东省高级
司、寿光中南房地产开 市人民政府洛城街道办 合同纠纷 22,680.00 一审
人民法院
发有限公司 事处
青岛市李沧区人民政
中南控股集团有限公
府、青岛市李沧区湘潭 山东省高级
司、青岛中南世纪城房 合同纠纷 16,805.00 一审
路街道办事处大枣园社 人民法院
地产业投资有限公司
区居民委员会
合作开发房
潍坊市中南世纪城房地 潍坊鑫通宝置业有限 潍坊市中级
地产合同 5,000.00 二审
产开发有限公司 公司 人民法院
纠纷
淮安中南世纪城房地产 建设工程施 淮安市中级 重新
浙江梯梯建设有限公司 2,372.00
有限公司 工合同纠纷 人民法院 审理
常熟中南锦苑房地产开 建设工程施 常熟市人民
南通一建集团有限公司 1,782.00 一审
发有限公司 工合同纠纷 法院
太仓中南世纪城房地产 建设工程施 太仓市人民
南通一建集团有限公司 1,229.00 一审
开发有限公司 工合同纠纷 法院
合计（8 项） -- -- -- 244,994.00 --
说明：截至本报告公告日，除上表所列示本集团作为原告的诉讼标的金额超过 1,000 万
元的未决诉讼案件外，仍有 73 项本集团作为原告的诉讼标的金额低于 1,000 万元的未
决诉讼，标的额共计 4,638 万元。
（1.2）本集团作为被告的未决诉讼
标的额 案件
原告 被告 案由 受理法院 （万 进展
元） 情况
成都市第四建筑工程 南充世纪城（中南）房 建设工程施工 四川省南充市
10,488.00 一审
公司 地产开发有限责任公司 合同纠纷 中级人民法院
- 207 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
儋州中南房地产开发有
建设工程施工 海南省第二中
贺某岐 限公司；江西建工第二 4,515.00 一审
合同纠纷 级人民法院
建筑有限责任公司
营口中地世纪城房地产
大连金广集团 工程款纠纷 营口市法院 3,334.00 一审
开发有限公司
海门中南世纪城开发有 建设工程合同 海门市人民法
张某华 2,249.00 一审
限公司 纠纷 院
中太建设集团股份有限
建设工程合同 菏泽市中级人
唐某基 公司、菏泽中南世纪城 2,040.00 一审
纠纷 民法院
房地产开发有限公司
江苏中南建筑产业集团 建设工程施工 海口市中级人
海口裕华工贸公司 1,218.00 一审
有限责任公司 合同纠纷 民法院
江苏中南建筑集团有限
倪某亭、祖某国、 海门市人民法
责任公司、江苏新华东 建设工程 800.00 一审
赵某琪 院
建筑装饰工程有限公司
南京广博装饰装股份有 南通中南新世界中心开 装饰装修合同 南通市崇川区
690.00 一审
限公司 发有限公司 纠纷 人民法院
南京广博装饰股份有限 盐城中南世纪城房地产 建设工程施工 盐城市盐都区
485.00 一审
公司 投资有限公司 合同纠纷 人民法院
南通中南新世界中心开
南通市深装装饰工程有 装饰装修合同 南通市崇川区
发有限公司、江苏中南 374.00 一审
限公司 纠纷 人民法院
建筑产业集团有限公司
合计（10 项） -- -- -- 26,193.00 --
说明：截至本报告公告日，除上表所列示本集团作为被告的诉讼标的金额超过 300 万
元的未决诉讼案件外，仍有 285 项本集团作为被告的诉讼标的金额低于 300 万元的未决
诉讼，标的额共计 6,320 万元。
（2）为关联方提供的担保事项详见附注十、5（3）。
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）本公司借款涉及的抵押、质押事项如下：
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
海生龙湖园（固安）房地产开发有限
国有建设用地使用权 冀固安县不动产权第 0003289、0003292 71037.96 平方米 100,000.00
公司
海生龙湖园（固安）房地产
文昌中南房地产开发有限公司 -- 750 万份额 100,000.00
开发有限公司股权
文昌中南房地产开发有限公司 土地使用权 文国用 2007 第 W0302380 号 36220.17 平方米 13,322.69
上海纳铭国际贸易有限公司 单位定期存单 254566 1份 35,000.00
上海纳铭国际贸易有限公司 单位定期存单 1702078810 1份 36,000.00
上海纳铭国际贸易有限公司 单位定期存单 1702078779 1份 12,000.00
泰安中南城市投资有限责任公司 土地使用权 鲁（2018）泰安市不动产权第 0003328 号 51834 平方米 32,240.75
临沂锦琴房地产开发有限公司 土地使用权 鲁(2017)临沂不动产权第 0043429 号 113366 平方米 172,623.31
万宁中南城房地产发展有限责任公司 土地使用权 万国用第 500013 号 36967 平方米 4,260.25
万宁中南城房地产发展有限责任公司 土地使用权 万国用第 500014 号 68641 平方米 1,292.64
万宁中南城房地产发展有限责任公司 地上建筑物 建设规划许可证万住建地 95、45 号 7375.76 平方米 3,880.00
儋州中南房地产开发有限公司 土地使用权 儋国用（2013）第 731 号 70608.6 平方米 12,986.25
儋州中南房地产开发有限公司 土地使用权 儋国用（2013）第 901 号 15270.1 平方米 1,271.06
儋州中南房地产开发有限公司 土地使用权 儋国用（2013）第 902 247987.8 平方米 15,305.50
建设用地规划许可证 469003200826 号、
儋州中南房地产开发有限公司 在建工程 40179.59 平方米 1,183.42
469003200815 号
儋州中南房地产开发有限公司 在建工程 建设用地规划许可证 469003201708010 38643.47 平方米 11,814.64
马鞍山中南御锦房地产开发有限公司 土地使用权 皖（2017）马鞍山市不动产权第 0078905 号 113929.55 平方米 17,174.00
成都中鼎嘉和置业有限公司 土地使用权 川（2017）温江区不动产权第 0037094 号 25340.16 平方米 71,700.00
成都中鼎嘉和置业有限公司 土地使用权 川（2017）温江区不动产权第 0037094 号 25340.16 平方米 71,700.00
- 210 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
丹阳中南房地产开发有限公司 土地使用权 苏（2017）丹阳市不动产权第 0030427 号 153942 平方米 147,410.00
43854.92 平方
如东中南锦辰房地产开发有限公司 土地使用权及在建工程 苏（2017）如东县不动产权第 0009896 号 米、42431 平方 60,326.66
米
如东中南锦辰房地产开发有
南通中南新世界中心开发有限公司 -- 55%股权 2,750.00
限公司股权
如东中南锦辰房地产开发有
启东市城镇建设开发有限公司 -- 45%股权 2,250.00
限公司股权
50060.76 平方
沈阳中南乐加房地产开发有限公司 土地使用权及在建工程 辽（2018）沈阳市不动产权第 9000138 号 米、19535.13 平 59,174.09
方米
西安伍雄置业有限公司 土地使用权 陕[2018]西安市不动产权 0000481 号 19098.63 平方米 35,800.06
西安伍雄置业有限公司 土地使用权 陕[2018]西安市不动产权 0000480 号 24713.45 平方米 46,324.94
西安中南嘉丰置业有限公司 西安威翔置业有限公司股权 -- 85%股权 3,000.00
西安中南嘉丰置业有限公司 土地使用权 陕（2018）西安市高陵区不动产权第 0000002 号 117203.48 平方米 26,134.27
西安中南嘉丰置业有限公司 西安驰翔置业有限公司股权 -- 100%股权 3,000.00
西安驰翔置业有限公司 西安驰翔置业有限公司股权 -- 15%股权 529.41
117203.48 平方
陕（2018)西安市高陵区不动产权第 0000002 号/西
西安驰翔置业有限公司 土地使用权及在建工程 米、88678.81 平 60,122.00
经开地字第 JW[2017]第 11 号
方米
鲁(2017)青岛市黄岛区不动产权第 0054186 号/地字
青岛中南城房地产有限公司 土地使用权及在建工程 74771 平方米 108,007.00
第 370200201717058
青岛中南城房地产有限公司 青岛中南城房地产公司股权 -- 100%股权 1,000.00
盐城中南雅苑房地产开发有限公司 土地使用权 苏（2017）盐城市不动产权第 0084913 号 36740 平方米 37,045.00
盐城中南雅苑房地产开发有限公司 在建工程 苏（2017）盐城市不动产权第 0084914 号 36741 平方米 37,046.00
云南盛荣房地产开发有限公司 国有土地建设权、使用权 云（2018）官渡区不动产权第 009871 号土地、云 48729.77 平方米 180,300.15
- 211 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
（2018）官渡区不动产权第 009872 号土地
云南盛荣房地产开发有限公
成都中南世界房地产开发有限公司 -- 100%股权 1,000.00
司股权
仁寿中南骏锦房地产开发有限公司 土地使用权 川（2018）仁寿县不动产权第 0007004 号 50139.58 平方米 43,621.00
仁寿中南骏锦房地产开发有
成都中南锦合房地产开发有限公司 -- 100%股权 5,000.00
限公司股权
慈溪中琅置业有限公司 土地使用权 出让浙（2018）慈溪市不动产权第 0000026 号 36642 平方米 22,959.90
南通中南新世界中心开发有限公司 国有建设用地使用权 01-10-（011）-042 22987.21 平方米 49,000.00
利辛县锦瀚置业有限公司 国有建设用地使用权 皖（2018）利辛县不动产权第 0005272 号 112722.04 平方米 61,776.00
利辛县锦瀚置业有限公司股
南通臻泽置业有限公司 -- 100%股权 35,000.00
权
常熟中南金锦置地有限公司 土地使用权 苏（2018）第 0009622 号 47719 平方米 159,666.00
常熟中南金锦置地有限公司
南通中南新世界中心开发有限公司 -- 19400 万元 19,400.00
股权
常熟中南金锦置地有限公司
无锡琴川投资合作企业（有限合伙） -- 600 万元 600
股权
合肥晟南置业有限公司 土地使用权 皖（2018）合不动产权第 0050299 号 78205.1 平方米 181,819.28
上海祺照置业有限公司 合肥晟南置业有限公司股权 -- 60%股权 1,200.00
沈阳中南恒誉房地产开发有限公司 土地使用权 辽（2018）沈阳市不动产权第 9000181 号 15402.33 平方米 33,885.13
闽（2018）泉州市不动产权第 0037576 号/地字第
泉州钧宏房地产开发有限公司 土地使用权及在建工程 67418.69 平方米 63,923.00
350500201820004 号
开封中南锦程置业有限公司 国有建设用地使用权 豫（2018）开封市不动产权第 0005402 号 40731.42 平方米 40,065.94
南通锦庭置业有限公司 在建工程 苏（2017）南通市不动产权第 0007898 号 47062.59 平方米 68,337.00
上海中南茂创投资有限公司 南通锦庭置业有限公司股权 -- 100%股权 5,000.00
江苏中南建设集团股份有限公司 南通锦益置业有限公司股权 -- 51%股权 10,200.00
- 212 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
中南控股集团有限公司 南通锦益置业有限公司股权 -- 49%股权 9,800.00
南通锦益置业有限公司 不动产及在建工程 苏（2017）南通开发区不动产权第 0007077 号 145572.18 平方米 251,501.94
成都中南世纪房地产开发有限公司 土地使用权 川（2017）成都市不动产权第 292392 号 127826.38 平方米 290,830.58
成都中南世纪房地产开发有
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 -- 100%股权 5,000.00
限公司股权
重庆锦腾房地产开发有限公
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 -- 100%股权 5,000.00
司股权
重庆锦腾房地产开发有限公司 土地使用权 M02-01-1/06、M02-01-2/06、M09-01/04、M10/05 号 114204 平方米 164,800.00
成都中南骏锦房地产开发有限公司 土地使用权 川（2017）成都市不动产权第 0292346 号 42273.27 平方米 120,009.59
成都中南骏锦房地产开发有限公司 土地使用权 JN01（252/211）：2017-008 42273.27 平方米 115,849.90
成都中南骏锦房地产开发有
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 -- 5000 万股 5,000.00
限公司股权
川（2018）南充市不动产权第 0006508 号；川
南充中南锦业置业有限公司 土地使用权 96876 平方米 49,358.32
（2018）南充市不动产权第 0006509 号
渝（2018）北碚区不动产权第 001010050 号、第
重庆锦腾房地产开发有限公司 土地使用权 85365 平方米 119,067.67
001010442 号、第 001010507 号
重庆锦腾房地产开发有限公
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 -- 100%股权 5,000.00
司股权
69389 平方米、
广饶金石房地产开发有限公司 土地使用权及在建工程 鲁（2018）广饶不动产权第 0001327 号 21,682.61
858.38 平方米
广饶金石房地产开发有限公
广饶中南房地产有限公司 -- 100%股权 1,000.00
司股权
武汉锦御中南房地产开发有限公司 在建工程 武汉市黄陂不动产权第 0013974 号 4914.74 平方米 2,998.00
武汉锦御中南房地产开发有限公司 在建工程 武汉市黄陂不动产权第 0013974 号 25744.89 平方米 15,704.18
佛山中武景熙置地有限公司
武汉锦御中南房地产开发有限公司 -- 49%股权 490
股权
- 213 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
天津市富海房地产开发有限公司 土地使用权及在建工程 津 2016 静海区不动产权第 1012519 号 90587.6 平方米 40,000.00
武汉锦苑中南房地产开发有限公司 在建工程 建设用地规划许可证武规（陂）地[2017]006 14623.6 平方米 14,477.49
武汉锦苑中南房地产开发有限公司 在建工程 建设用地规划许可证武规（陂）地[2017]006 10168.23 平方米 10,066.57
武汉锦苑中南房地产开发有限公司 在建工程 建设用地规划许可证武规（陂）地[2017]006 14786.74 平方米 8,280.66
杭州中南锦望置业有限公司 土地使用权 浙（2017）萧山区不动产证明 0045060 号 46068 平方米 180,500.00
嘉兴锦域置业有限公司 土地使用权 浙（2017）平湖市第 0044298 号 10953.33 平方米 15,500.00
嘉兴锦善置业有限公司 土地使用权 2017 嘉秀洲-003 号地块 58194 平方米 23,000.00
嘉兴锦善置业有限公司 在建工程 地字第 330411201700050 号 14536.81 平方米 51,224.00
杭州广明投资管理有限公司 嘉兴锦善置业有限公司股权 -- 100%股权 8,000.00
南通锦宏置业有限公司 土地使用权 苏（2017）通州区不动产权第 0007957 号 54549 平方米 33,383.99
佛山中武景熙置地有限责任公司 土地使用权 GZ09(高抵）20180008 8352.98 平方米 47,478.00
南通中昱建材有限公司 单位定期存单 450210 1份 9,000.00
常熟中南锦苑房地产开发有限公司 单位定期存单 37455 1份 10,000.00
宁波中南锦时置业有限公司 土地使用权 浙（2018）北仑区不动产权第 0034625 号 41424 平方米 70,002.70
宁波中南锦时置业有限公司
上海中南锦时置业有限责任公司 -- 100%股权 900
股权
宁波经济技术开发区建宇置
宁波中南锦时置业有限公司 -- 100%股权 5,000.00
业有限公司股权
宁波经济技术开发区建宇置业有限公司 土地使用权 仑国用（2011）第 10891 号 57852 平方米 119,615.50
宁波经济技术开发区建宇置业有限公司 土地使用权 仑国用（2011）第 10890 号 22923.5 平方米 47,397.40
江阴苏泰房地产有限公司 土地使用权 澄土国用（2010）第 26240 号 62280 平方米 41,000.00
江阴苏泰房地产有限公司 土地使用权 澄土国用（2007）第 2094 号 79132.2 平方米 53,539.93
江阴苏泰房地产有限公司 土地使用权 澄土国用（2011）第 13105 号 5114 平方米 3,460.07
- 214 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
江阴苏泰房地产有限公司 土地使用权 澄土国用（2010）第 26232 号 49743 平方米 41,000.00
嘉兴中南锦瑜置业有限公司 土地使用权及在建工程 浙（2018）平湖市不动产权第 0042954 号 26661.7 平方米 26,089.67
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 国有建设用地使用权 浙（2017）平湖市不动产权第 002919 号 82466.3 平方米 16,514.00
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 国有建设用地使用权 浙（2017）平湖市不动产权第 002918 号 143793.6 平方米 32,850.00
杭州中南御锦置业有限公司 土地使用权 浙（2017）余杭区不动产权第 0065213 号 46794.94 平方米 150,000.00
杭州中南御锦置业有限公司
江苏中南建设集团股份有限公司 -- 100%股权 2,000.00
股权
太仓中南锦城房地产开发有限公司 土地使用权 苏（2016）太仓市不动产权第 0011955 号 63748.2 平方米 86,544.00
无锡中南雅苑置地有限公司
常熟中南世纪城房地产开发有限公司 -- 100%股权 5,000.00
股权
无锡中南雅苑置地有限公司 土地使用权 （苏 2016）无锡市不动产权第 017289 号 80777.40 平方米 66,802.91
无锡中南雅苑置地有限公司 在建工程 地字第 3202012016X0064 79837.75 平方米 30,194.29
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 土地使用权 泰国用（2015）第 798 号 49729 平方米 21,550.00
泰兴市中南世纪城房地产发
南通中南世纪花城投资有限公司 -- 79%股权 47,400.00
展有限公司股权
泰兴市中南世纪城房地产发
江苏中南建设集团股份有限公司 -- 21%股权 12,600.00
展有限公司股权
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 在建工程 城南国用（2012）第 603303 号 68468 平方米 51,350.70
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 在建工程 城南国用（2012）第 603304 号 40629 平方米 30,471.60
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080101 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080102 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080103 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080104 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080105 5000 万元 5,000.00
- 215 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080106 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080107 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080108 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080109 5000 万元 5,000.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 债权 借贷字 2018 第 04080110 5000 万元 5,000.00
南京中南御锦城房地产开发有限公司 土地使用权 苏（2016）宁江不动产权第 0023969 号 24902.29 平方米 70,000.00
利辛县锦瀚置业有限公司 国有建设用地使用权 皖（2018）利辛县不动产权第 0005272 号 112722.04 平方米 61,776.00
利辛县锦瀚置业有限公司股
南通臻泽置业有限公司 -- 100%股权 35,000.00
权
南通中南新世界中心开发有
江苏中南建设集团股份有限公司 -- 100%股权 88,860.00
限公司股权
南通市中南新海湾开发有限公司 不动产 苏（2018）通州湾不动产权第 0000533 号 45862.59 平方米 7,338.01
986.85 平方米、
苏通国用（2014）第 01101698 号、苏通国用
988.74 平方米、
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权及房屋所有权 （2014）第 01101699 号、南通房权证字第 489,643.00
7492.49 平方米、
140036956 号、南通房权证字第 140036955 号
7957.64 平方米
260833.87 平方
米、4795.26 平方
南通房权证字第 120058567 号、苏通国用（2012）
米、11319.27 平
第 01102612 号、南通房权证字第 120058565 号、
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权及房屋所有权 方米、2080.93 平 210,200.14
苏通国用（2012）第 01102613 号、南通房权证字
方米、4198.37 平
第 120058566 号、苏通国用（2012）第 01102614 号
方米、771.83 平
方米
63241.89 平方
南通房权证字第 120052953 号、苏通国用（2013）
米、4896.82 平方
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权及房屋所有权 第 01100009 号、南通房权证字第 120052955 号、 222,346.57
米、279.01 平方
南通房权证字第 120052954 号
米、1488.81 平方
- 216 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
米
1643.43 平方米、
苏通国用（2012）第 01102617 号、南通房权证字
8939.47 平方米、
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权及地上建筑物 第 120058559 号、苏通国用（2012）第 01102619 60,479.00
1662.43 平方米、
号、南通房权证字第 120058555 号
9042.82 平方米
南通房权证字第 140036958 号、苏通国用（2014） 6651.77 平方米、
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权及地上建筑物 52,800.00
第 01101696 号 826.48 平方米
盐房权证市区字第 0355019、城南国用（2015）第 13746.53 平方
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权及地上建筑物 15,590.00
609257 号商品房 米、624.9 平方米
盐房权证市区字第 0355020、城南国用（2015）第 15304.15 平方
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权及地上建筑物 12,149.00
609258 号商品房 米、695.7 平方米
盐房权证市区字第 0355021、城南国用（2015）第 11493.49 平方
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权及地上建筑物 8,473.00
609256 号商品房 米、522.4 平方米
盐房权证市区字第 0355023、城南国用（2015）第 11512.36 平方
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权及地上建筑物 7,833.00
609255 号商品房 米、523.3 平方米
盐房权证市区字第 0355024 号、城南国用（2015） 11918.76 平方
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权及地上建筑物 7,435.00
第 609259 号商品房 米、541.8 平方米
盐房权证市区字第 0355025 号、城南国用（2015） 11755.01 平方
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权及地上建筑物 6,665.00
第 609254 号商品房 米、534.3 平方米
广西锦鑫佰业房地产开发有限公司 土地使用权 桂（2018）南宁市不动产权第 0245849 号 37389.04 平方米 42,062.67
广西锦鑫佰业房地产开发有限公司 土地使用权 桂（2018）南宁市不动产权第 0246040 号 41558.66 平方米 50,805.46
广西锦鑫佰业房地产开发有
广西锦驰置业有限公司 -- 100%股权 1,000.00
限公司
泰安中南城市投资有限责任公司 土地使用权 鲁（2017）泰安市不动产权第 0008904 号 35,914 平方米 26,935.50
皖（2018）蚌埠市不动产权第 0068612 号、皖
蚌埠中南花苑房地产开发有限公司 国有建设用地使用权 49639.55 平方米 68,640.00
（2018）蚌埠市不动产权第 0068609 号
蚌埠中南花苑房地产开发有
徐州中南花苑房地产开发有限公司 -- 100%股权 2,000.00
限公司股权
- 217 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
苏通国用（2012）第 01102613 号、苏通国用 15517.64 平方
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权及地上建筑物 （2012）第 01102614 号、南通房权证字第 米、2852.76 平方 85,347.03
120058565 号、南通房权证字第 120058566 号 米
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权 城南国用（2012）603382 号 67621 平方米 22,177.00
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 土地使用权 城南国用（2013）600306 号 54336 平方米 17,823.00
青岛海湾新城房地产开发有限公司 土地使用权 黄国用（2006）第 264 号 76092.12 平方米 73,304.70
南京中南锦城房地产开发有限公司 土地使用权 苏（2016）宁江不动产权第 0028525 号 75793.81 平方米 303,500.00
南京中南锦城房地产开发有
江苏中南建设集团股份有限公司 -- 60%股权 13,500.00
限公司股权
济宁锦鸿房地产开发有限公司 土地使用权 鲁（2018）济宁市不动产权第 0028388 号 126546 平方米 92,624.48
淮安市嘉华置业有限公司 土地使用权 苏（2016）淮安市不动产权第 0063010 号 30851.6 平方米 60,406.56
青岛中南世纪城项目 C-3-
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 鲁 2017 青岛市不动产权第 0000134 号 151854.62 平方米 177,202.06
01\C-3-09 地块及地上附着物
东营锦城三期土地及在建工 23500 平方米、
东营中南城市建设投资有限公司 鲁 2017 东营市不动产权第 0021134 号 9,210.00
程 1138.89 平方米
22523.82 平方
沈房权证经济技术开发字第 N160014872 号、沈房
中南建设（沈阳）建筑产业有限公司 房产 米、5418.81 平方 4,667.31
权证经济技术开发字第 N160014873 号
米
中南建设（沈阳）建筑产业有限公司 土地使用权 沈开国用（2012）第 39 号 152589.79 平方米 7,370.09
日照市中南园区运营发展有限公司 土地使用权及在建工程 鲁（2018）日照市不动产权第 0028246 号 102,545.7 平方米 88,030.87
中南控股集团有限公司 房产 海政房权证字第 20149482 号 12544.37 平方米 3,838.58
中南控股集团有限公司 土地使用权 海国用（2011）第 100121 号 43725 平方米 1,171.83
海政房权证字第 20107669-20107672 号、海政房权 6801.47 平方米、
中南控股集团有限公司 房地产 1,100.00
证字第 20107613 号、海国用（2010）第 42007 号 34456 平方米
中南控股集团有限公司 土地使用权 海国用（2013）第 100103-100106 号 71636 平方米 900
- 218 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
26078.98 平方
中南控股集团有限公司 房地产 苏（2017）海门市不动产证明第 0013391 号 米、19403 平方 2,500.00
米
81953.45 平方
海政房权证第第 151008094 号—151008116 号、海
江苏中南建设集团股份有限公司 土地使用权及地上建筑物 米、5329.98 平方 69,000.00
国用（2015）第 070309-070330 号
米
南通房权证字 120058576 号、苏通国用（2012）第 5671.32 平方米、
南通中南新世界中心开发有限公司 房地产 20,983.88
01102623 号 1042.62 平方米
南通房权证字第 12113012 号等、苏通国用(2007)第 6573.77 平方米、
南通中南新世界中心开发有限公司 房地产 13,475.00
01102396 号等 5204.92 平方米
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权 苏通国用（2006）第 0110024 号 10169.15 平方米 15,696.08
南通中南新世界中心开发有限公司 房产 南通房权证字第 71001417 号 4475.69 平方米 5,018.14
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权 苏通国用（2011）第 0110005 号 17269.58 平方米 26,077.07
南通房权证字第 12114018 号-南通房权证字第
南通中南新世界中心开发有限公司 房产 6153.94 平方米 16,950.35
12114028 号等
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权 苏通国用（2008）第 01102231 号等 2799.28 平方米 1,959.51
南通房权证字第 7105739 号、苏通国用（2009）第 1524.3 平方米、
南通中南新世界中心开发有限公司 房地产 2,500.00
01101320 号 739.59 平方米
28435.96 平方
盐房权证第 0355018 号、城南国用（2015）第
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 房地产 米、1292.5 平方 24,170.57
609260 号
米
南通房权证字第 71046737 号、南通房权证字第
南通中南新世界中心开发有限公司 房产 2,757.78 平方米 9,969.47
12114031 号、南通房权证字第 71046736 号
苏通国用（2009）第 01101318 号、苏通国用
南通中南新世界中心开发有限公司 土地使用权 （2008）第 01102221 号、苏通国用（2009）第 1,327.16 平方米 1,061.73
01101317 号
江苏中南建筑产业集团霍山投资有限公司 长期应收款 -- -- 117,449.12
- 219 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
抵押价值/
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量 担保金额
（万元）
济宁中南医院管理有限公司 长期应收款 -- -- 96,114.80
宁波中南投资有限公司 长期应收款 -- -- 253,348.83
徐州中南建设发展有限公司 长期应收款 -- -- 224,544.00
深州中南企业管理有限公司 长期应收款 -- -- 60,975.00
三亚海绵城市投资建设有限公司 长期应收款 -- -- 193,000.00
三亚海绵城市投资建设有限公司 长期应收款 -- -- 388,828.00
兴化市兴中工程项目管理有限公司 长期应收款 -- -- 73,000.00
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 应收票据 -- -- 4,863.09
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 应收票据 -- -- 34,385.31
- 220 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（4）截至 2018 年 12 月 31 日，本集团为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况
如下：
本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至 2018 年 12 月 31
日，本集团为商品房承购人的按揭贷款提供担保的余额为 4,098,342.60 万元。担保金额
为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用和借款人
所有其他应付费用。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起至本集团为商
品房承购人办妥房屋抵押登记手续，并将相关的登记文件交付银行收执之日止。
（5）截至 2018 年 12 月 31 日，未履行完毕的不可撤销保函情况如下：
受益人 保函开立银行 保函金额 保函起始日 保函到期日
和记黄埔地产
中国建设银行海门
（成都）有限公 108,983,000.00 2016/11/14 2019/9/18
支行营业部
司
徐州双楼物流园 中国工商银行海门
100,000,000.00 2017/8/30 2020/6/3
区管理委员会 支行
慈溪市新城河建 中信银行南通分行
100,000,000.00 2018/12/11 2021/12/11
设办公室 营业部
兴化市教育局 中国银行海门支行 90,000,000.00 2018/6/29 2020/6/29
郑州经开投资发 中国建设银行海门
81,110,771.00 2017/5/10 2019/3/7
展有限公司 支行营业部
江苏省交通工程 中国建设银行海门
63,042,306.00 2018/3/19 2020/3/7
建设局 支行营业部
梁山县住房和城
上海银行深圳分行 50,000,000.00 2017/9/12 2019/9/12
乡规划建设局
梁山县住房和城
上海银行深圳分行 50,000,000.00 2017/9/12 2019/9/12
乡规划建设局
梁山县住房和城
上海银行深圳分行 50,000,000.00 2017/9/12 2019/9/12
乡规划建设局
梁山县住房和城
上海银行深圳分行 50,000,000.00 2017/9/12 2019/9/12
乡规划建设局
郑州经开投资发 中国建设银行海门
48,660,000.00 2017/6/8 2019/3/7
展有限公司 支行营业部
南通市中央创新
中国建设银行海门
区建设投资有限 46,680,000.00 2018/8/22 2021/7/30
支行营业部
公司
东莞冠亚环岗湖
商住区建造有限 中国银行海门支行 44,682,085.83 2017/9/15 2020/3/11
公司
慈溪市环杭州湾
中国银行海门支行 30,000,000.00 2017/7/24 2019/12/31
创新中心
南京润科置业有 中国工商银行海门
28,245,519.00 2015/3/30 2017/3/21
限公司 支行
- 221 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
台州星光耀房地 中国建设银行海门
26,551,305.00 2018/9/12 2020/10/28
产发展有限公司 支行营业部
东莞市宜久房地 中国建设银行海门
20,552,895.20 2017/5/17 2019/3/23
产开发有限公司 支行营业部
西安秦尚置业有 中国建设银行海门
19,616,700.00 2018/12/29 2019/9/30
限责任公司 支行营业部
西安海领房地产 中国建设银行海门
18,840,611.00 2017/12/4 2020/6/30
开发有限公司 支行营业部
南京建邺金鹰置 中国建设银行海门
16,012,557.80 2018/7/27 2019/6/30
业有限公司 支行营业部
天津市富海房地 中国建设银行海门
15,574,088.00 2017/3/13 2019/3/10
产开发有限公司 支行营业部
中国建设银行海门
温岭市公安局 15,000,000.00 2016/4/12 2020/2/28
支行营业部
济宁市任城区卫 中国建设银行海门
15,000,000.00 2017/3/23 2019/3/31
生局 支行营业部
山东省郯城县医
中国建设银行海门
药产业园管理委 15,000,000.00 2018/4/8 2020/6/28
支行营业部
员会
南京市浦口区建 中国工商银行海门
13,989,575.00 2015/3/24 2016/12/10
筑工程局 支行
南通市华玺房地 中国建设银行海门
12,650,000.00 2018/8/9 2019/7/30
产有限公司 支行营业部
海门市鼎熹置业 中国建设银行海门
12,400,000.00 2018/11/30 2020/8/12
有限公司 支行营业部
西安国谊置业发
中国银行海门支行 12,268,170.52 2018/5/3 2020/7/30
展有限公司
河北鼎嘉琪房地 中国建设银行海门
11,280,000.00 2018/11/16 2019/12/31
产开发有限公司 支行营业部
东阿县住房和城 中国工商银行海门
10,000,000.00 2018/3/20 2020/9/15
乡建设局 支行
慈溪市新城河建
中国银行海门支行 10,000,000.00 2018/5/4 2018/9/25
设办公室
嘉兴市嘉南置业 中国建设银行海门
8,418,617.76 2018/9/12 2020/5/20
有限公司 支行营业部
常熟冠城宏翔房
中国银行海门支行 8,172,340.52 2018/5/29 2019/6/30
地产有限公司
南通市碧桂园城
中国银行海门支行 8,097,087.98 2018/5/25 2019/7/30
东置业有限公司
成都嘉昱房地产 中国建设银行海门
7,585,192.70 2018/4/11 2020/3/20
有限责任公司 支行营业部
天津市富海房地 中国建设银行海门
6,592,606.90 2017/3/17 2020/3/15
产开发有限公司 支行营业部
- 222 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
淮安市淮安区城
中国银行海门支行 6,000,000.00 2018/5/3 2019/8/5
投置业有限公司
井研县住房和城
中国银行海门支行 6,000,000.00 2018/5/30 2018/12/2
乡规划建设局
成都德商高欣置 中国建设银行海门
5,000,000.00 2018/7/27 2020/4/1
业有限公司 支行营业部
崇州市住房和建 中国建设银行海门
5,000,000.00 2018/9/29 2019/2/6
设局 支行营业部
兴化市人力资源 中国工商银行海门
5,000,000.00 2018/1/16 2019/10/19
和社会保障局 支行
上海建工集团股 中国建设银行海门
3,694,342.00 2016/7/22 2019/2/28
份有限公司 支行营业部
上海建工集团股 中国建设银行海门
3,694,342.00 2016/9/27 2019/1/31
份有限公司 支行营业部
深州市住房和城 中国建设银行海门
3,500,000.00 2018/2/2 2019/2/1
乡规划建设局 支行营业部
海门锦嘉置业有 中国建设银行海门
3,449,820.06 2017/8/2 2019/11/30
限公司 支行营业部
海口市人力资源 转开行解责
中国银行海门支行 3,258,206.08 2018/8/17
和社会保障局 函（电）
郑州绿基置业有 中国建设银行海门
3,030,000.00 2017/8/30 2019/8/29
限公司 支行营业部
中国工商银行海门
南通市商务局 3,000,000.00 2017/2/24 2019/12/31
支行
中山市人力资源
中国银行海门支行 3,000,000.00 2018/4/11 2020/3/15
和社会保障局
佛山市三水区人
力资源和社会保 中国银行海门支行 3,000,000.00 2018/5/3 2020/4/30
障局
东莞市桥头镇人
直至转开行
民政府住房规划 中国银行海门支行 3,000,000.00 2018/8/17
确认
建设局
中国十七冶集团
中国建设银行海门
有限公司房屋工 2,385,913.00 2018/8/9 2019/6/12
支行营业部
程技术分公司
上海中缆电气成 中国建设银行海门
1,992,598.40 2018/11/22 2019/12/31
套工程有限公司 支行营业部
上海中缆电气成 中国建设银行海门
1,992,598.40 2018/11/22 2019/12/31
套工程有限公司 支行营业部
海口市秀英区劳 收到受益人
中国银行海门支行 1,532,368.36 2018/8/17
动保障监察大队 解责函电
华润置地（赣 自开立之日
中国银行海门支行 1,407,799.43 2018/6/22
州）有限公司 起半年止
- 223 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
西安市长安区劳
中国银行海门支行 1,048,300.00 2017/10/19
动保障监察大队
商务部国际经济 中国建设银行海门
800,000.00 2018/8/16 2019/3/7
合作事务局 支行营业部
商务部国际经济 中国建设银行海门
800,000.00 2018/9/25 2019/4/18
合作事务局 支行营业部
商务部国际经济 中国建设银行海门
800,000.00 2018/11/30 2019/6/20
合作事务局 支行营业部
商务部国际经济 中国建设银行海门
800,000.00 2018/12/13 2019/6/23
合作事务局 支行营业部
肇庆市锦绣山河
房地产开发有限 中国银行海门支行 800,000.00 2018/5/22 2018/8/27
公司
南京联昌机电有 中国建设银行海门
500,000.00 2018/12/14 2019/3/17
限公司 支行营业部
投标截止日
期（含当
商务部国际经济
中国银行海门支行 310,000.00 2018/6/7 日）后不少
合作事务局
于 180 日内
保持有效
合计 -- 1,299,801,717.94 -- --
（6）截至 2018 年 12 月 31 日，本集团不存在其他应披露的或有事项。
十三、资产负债表日后事项
1、重要的资产负债表日后事项说明
公司于 2019 年 3 月 27 日召开第七届董事会第四十次会议，审议通过了：公司全资子公
司西安中南嘉丰置业有限公司（以下简称“西安嘉丰”）与陕西铁建商业管理有限公
司（以下简称“陕西铁建”）于 2019 年 3 月 25 日签署协议，拟以综合对价 36.5 亿元收
购陕西铁建持有的西安莱恒置业有限公司（以下简称“西安莱恒”）、西安莱嘉置业
有限公司（以下简称“西安莱嘉”）及西安莱鼎置业有限公司（以下简称“西安莱
鼎”）100%的股权及相关权益。本次交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资
产重组管理办法》规定的重大资产重组。
2、资产负债表日后利润分配情况说明
2019 年 4 月 22 日，经本公司第七届董事会第四十二次会议审议，本公司 2019 年度利润
分配及资本公积金转增股本预案为：以总股本 3,709,788,797 股为基数,每 10 股派送现金
1.20 元股息（含税），不送股，不转增股本。
3、其他资产负债表日后事项说明
- 224 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本集团就海门中南国际置业顾问有限公司强制清算一案，已于 2019 年 4 月 3 日经海门
市人民法院裁定予以确认清算组制作的清算分配方案报告，分配报告显示本集团享有
可分配财产 10,898,472.19 元，本集团综合评估其往来款及清算分配的影响，预计对本集
团利润不存在重大影响。
十四、其他重要事项
1、分部报告
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为 3
个报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集
团的管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
本集团报告分部包括：
（1）房地产分部；
（2）建筑施工分部；
（3）酒店及其他分部。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计
政策及计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。
（1）分部利润或亏损、资产及负债
本期或本期
房地产分部 建筑施工分部 酒店及其他分部 抵销 合计
期末
营业收入 27,560,078,269.32 15,240,203,685.16 1,976,411,232.48 -4,666,567,314.47 40,110,125,872.49
其中：对外交
27,560,078,269.32 11,660,156,086.47 889,891,516.70 - 40,110,125,872.49
易收入
分部间交易收
- 3,580,047,598.69 1,086,519,715.78 -4,666,567,314.47 -
入
其中：主营业
27,078,078,755.95 15,207,613,655.88 1,954,243,962.28 -4,599,774,821.15 39,640,161,552.96
务收入
营业成本 21,983,693,842.74 13,474,280,299.31 1,307,084,553.09 -4,500,180,977.50 32,264,877,717.64
其中：主营业
21,945,359,442.51 13,460,773,041.37 1,307,000,705.88 -4,500,180,977.50 32,212,952,212.26
务成本
营业费用 2,121,042,811.15 948,757,831.23 806,700,378.44 -103,903,847.72 3,772,597,173.10
营业利润/(亏
2,613,068,560.64 757,341,744.16 -134,998,406.54 -78,988,465.35 3,156,423,432.91
损)
资产总额 209,296,436,476.49 43,254,268,600.91 20,166,515,713.79 -37,023,133,768.86 235,694,087,022.33
负债总额 193,345,966,763.19 35,609,998,964.34 19,090,456,737.51 -31,945,767,987.44 216,100,654,477.60
补充信息：
资本性支出 155,653,609.69 4,830,968,400.94 1,094,859,810.22 - 6,081,481,820.85
折旧和摊销费 186,404,103.57 159,211,147.69 257,708,262.30 - 603,323,513.56
- 225 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
用
折旧和摊销以
外的非现金费 53,615,343.33 1,850,577.54 - - 55,465,920.87
用
资产减值损失 141,681,870.65 35,820,476.56 28,697,147.43 - 206,199,494.64
上期或上期
房地产分部 建筑施工分部 酒店及其他分部 抵销 合计
期末
营业收入 22,412,750,782.69 11,712,486,009.31 1,935,746,237.38 -5,508,655,562.17 30,552,327,467.21
其中：对外
21,375,394,241.83 7,241,186,988.00 1,935,746,237.38 - 30,552,327,467.21
交易收入
分部
1,037,356,540.86 4,471,299,021.31 - -5,508,655,562.17 -
间交易收入
其中：主营
22,079,642,450.99 11,663,761,176.38 1,934,535,644.87 -5,508,655,562.17 30,169,283,710.07
业务收入
营业成本 18,856,725,528.10 10,328,298,721.02 2,056,472,269.71 -5,739,104,608.93 25,502,391,909.90
其中：主营
18,679,805,011.10 10,323,782,487.13 2,056,472,269.71 -5,739,104,608.93 25,320,955,159.01
业务成本
营业费用 1,861,920,310.05 726,145,101.01 249,515,592.54 -3,739,697.75 2,833,841,305.85
营业利润
1,096,136,404.31 463,051,938.55 -391,797,233.53 -4,563,323.02 1,162,827,786.31
/(亏损)
资产总额 202,838,026,207.24 27,639,246,581.00 4,896,818,794.12 -58,477,736,837.71 176,896,354,744.65
负债总额 185,142,599,644.88 20,904,492,145.85 4,159,488,525.46 -51,326,462,517.97 158,880,117,798.22
补充信息：
资本性支出 2,299,671,876.49 674,102,138.35 295,440,251.77 - 3,269,214,266.61
折旧和摊销
163,485,165.52 83,911,277.31 34,815,064.15 - 282,211,506.98
费用
折旧和摊销
以外的非现 - - - - -
金费用
资产减值损
76,257,826.33 162,620,573.72 17,577,880.07 - 256,456,280.12
失
（2）其他分部信息
①产品和劳务对外交易收入
项目 本期发生额 上期发生额
房屋销售收入 27,560,078,269.32 21,375,394,241.83
建筑施工收入 11,660,156,086.47 7,241,186,988.00
酒店及其他收入 889,891,516.70 1,935,746,237.38
合计 40,110,125,872.49 30,552,327,467.21
②地区信息
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
由于本集团所属境外机构尚未开展经营，收入和资产基本来自于中国境内，所以无须
列报更详细的地区信息。
③对主要客户的依赖程度
本集团的主要业务直接销售给终端客户，对客户的依赖程度较低。
2、政府补助
（1）计入递延收益的政府补助，后续采用总额法计量
本期
结转
与资产
计入
本期新增补助 本期结转计入 其他 期末 相关/与
补助项目 种类 期初余额 损益
金额 损益的金额 变动 余额 收益相
的列
关
报项
目
总部基地土地出 财政 其他 与资产
40,200,476.03 - 1,118,058.75 39,082,417.28
让金补助[注①] 拨款 收益 相关
NPC 建筑产品项
财政 其他 与资产
目固定资产投资 6,472,500.00 - 431,500.00 - 6,041,000.00
拨款 收益 相关
补助[注②]
土地出让金补助 财政 其他 与资产
11,201,097.24 - 401,233.32 - 10,799,863.92
[注③] 拨款 收益 相关
项目专项投资补 财政
27,000,000.00 - - -27,000,000.00 - -- --
助金[注④] 拨款
与资产/
烟台磁山风景区 财政 其他
- 147,500,000.00 69,108,000.00 - 78,392,000.00 收益相
开发补贴[注⑤] 拨款 收益
关
政府和社会资本
财政 其他 与资产
合作奖补资金[注 - 600,000.00 - - 600,000.00
拨款 收益 相关
⑥]
合计 -- 84,874,073.27 148,100,000.00 71,058,792.07 -27,000,000.00 134,915,281.20 -- --
注：
①本公司总部基地二期 45 亩土地于 2013 年 5 月 23 日取得土地使用权证（土地使用权
证号：海国用（2013）第 071052 号），根据海门市人民政府（2013）479 号文件，为奖
励本公司上市成功，海门市人民政府于 2014 年返还本公司先行以出让形式支付的上述
土地出让金 44,722,350.00 元，本公司将收到的款项计入递延收益并按照土地剩余摊销期
限由递延收益转入当期损益。
②根据 2012 年沈阳市政府批准的《市专项办关于下达 2012 年沈阳市支持重点产业发展
专项资金计划（第七批）的请示》（沈专项办[2012]10 号），沈阳市财政局于 2012 年
12 月 31 日拨付本公司之子公司中南建设（沈阳）建筑产业有限公司 863 万元，专项用
于“NPC 建筑产品项目（建筑产业基地一期工程）”项目固定资产投资补助。
③根据本公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限公司 2013 年与南通滨海园区管
委会签署的《南通滨海园区合作开发协议》，为支持中南集团工业园区建设，约定中
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南 NPC 项目用地实际成交的土地价格超出毛地平均土地价格人民币 6 万元/亩的部分，
由南通滨海园区管委会对参与承建的本公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限
公司发放奖励款 12,037,000.00 元。
④根据获取的相关资料分析，项目专项投资补助金 2,700.00 万元实质不是政府补助，应
确认为长期应付款，因此本期通过其他减少将该款项调整至长期应付款。
⑤烟台锦尚房地产发展有限公司投资开发的烟台磁山风景区项目属于烟台经济技术开
发区管理委员会扶持项目，根据投资开发协议，约定烟台开发区以不限于现金形式对
烟台锦尚进行扶持资金等额返还，按照烟台锦尚已支付的土地款计算的现金补偿款为
118,600,000.00 元计入递延收益。
上述烟台磁山风景区开发的另一实施主体烟台仙客居酒店有限公司，根据投资开发协
议以同样的方式返还扶持资金，截止 2018 年 12 月 31 日已收到烟台开发区现金补偿款
28,900,000.00 元计入递延收益。
⑥根据《山东省政府和社会资本合作专项资金管理办法》（鲁财金[2017]5 号）、济财
金指[2017]8 号关于下达 2017 年山东省政府和社会资本合作奖补资金预算指标的通知，
拨付给子公司的济宁中南医院管理有限责任公司 60.00 万，用于济宁是中西医结合医院
任城区老年护养院 PPP 项目专项资金使用。
（2）采用总额法计入当期损益的政府补助情况
本期计入损 计入损益的 与资产相关/与收益
补助项目 种类
益的金额 列报项目 相关
结转递延收益政府补助 财政拨款 71,058,792.07 其他收益 与资产/收益相关
拆迁安置资金支持 财政拨款 31,358,000.00 其他收益 与收益相关
财政局补贴款 财政拨款 18,068,411.39 其他收益 与收益相关
投资环境改造奖励款 财政拨款 8,000,000.00 其他收益 与收益相关
税收奖励款 财政拨款 1,300,570.56 其他收益 与收益相关
其他小额政府补助汇总 财政拨款 5,749,233.11 其他收益 与资产/收益相关
合计 -- 135,535,007.13 -- --
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
项目 期末数 期初数
应收利息 - -
应收股利 3,017,351,545.57 500,000,000.00
其他应收款 91,245,073,371.78 87,557,790,398.76
合计 94,262,424,917.35 88,057,790,398.76
（1）应收股利
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 期末数 期初数
分红款 3,017,351,545.57 500,000,000.00
（2）其他应收款
①其他应收款按种类披露
期末数
种类 计提
金额 比例% 坏账准备 净额
比例%
单项金额重大并单项计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
91,357,352,351.30 99.95 122,278,979.52 0.13 91,235,073,371.78
应收款
其中：账龄组合 253,667,803.39 0.28 122,278,979.52 48.20 131,388,823.87
信用组合 91,103,684,547.91 99.67 - - 91,103,684,547.91
单项金额虽不重大但单项计
43,000,000.00 0.05 33,000,000.00 76.74 10,000,000.00
提坏账准备的其他应收款
合计 91,400,352,351.30 100.00 155,278,979.52 0.17 91,245,073,371.78
其他应收款按种类披露（续）
期初数
种类 计提
金额 比例% 坏账准备 净额
比例%
单项金额重大并单项计提坏
- - - - -
账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他
87,632,676,961.46 100.00 74,886,562.70 0.09 87,557,790,398.76
应收款
其中：账龄组合 314,203,239.08 0.36 74,886,562.70 23.83 239,316,676.38
信用组合 87,318,473,722.38 99.64 - - 87,318,473,722.38
单项金额虽不重大但单项计
- - - - -
提坏账准备的其他应收款
合计 87,632,676,961.46 100.00 74,886,562.70 0.09 87,557,790,398.76
A、账龄组合，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末数
账龄
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
1 年以内 12,352,098.55 4.87 617,604.92 5.00 11,734,493.63
1至 2年 7,967,268.92 3.14 796,726.89 10.00 7,170,542.03
2至 3年 9,866,246.42 3.89 1,479,936.96 15.00 8,386,309.46
3至 4年 20,271,280.00 7.99 4,054,256.00 20.00 16,217,024.00
4至 5年 175,760,909.50 69.29 87,880,454.75 50.00 87,880,454.75
5 年以上 27,450,000.00 10.82 27,450,000.00 100.00 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
合计 253,667,803.39 100.00 122,278,979.52 -- 131,388,823.87
期初数
账龄
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
1 年以内 13,582,825.33 4.33 679,141.26 5.00 12,903,684.07
1至 2年 10,030,973.18 3.19 1,003,097.32 10.00 9,027,875.86
2至 3年 20,271,280.00 6.45 3,040,692.01 15.00 17,230,587.99
3至 4年 242,068,160.57 77.04 48,413,632.11 20.00 193,654,528.46
4至 5年 13,000,000.00 4.14 6,500,000.00 50.00 6,500,000.00
5 年以上 15,250,000.00 4.85 15,250,000.00 100.00 -
合计 314,203,239.08 100.00 74,886,562.70 -- 239,316,676.38
②组合中，按信用组合不计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 坏账准备 计提比例%
各类保证金、押金等 94,773,857.55 - -
备用金、代扣代缴款 9,533,893.38 - -
应收政府款项 98,938.54 - -
应收其他关联方款项 90,999,277,858.44 - -
合计 91,103,684,547.91 - -
③本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 80,392,416.82 元。
④其他应收款按款项性质披露
项目 期末余额 期初余额
各类保证金、押金等 94,773,857.55 60,786,616.05
备用金、代扣代缴款 9,533,893.38 15,261,868.88
应收政府款项 98,938.54 1,698,938.54
其他单位往来款 91,295,945,661.83 87,554,929,537.99
合计 91,400,352,351.30 87,632,676,961.46
⑤按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 36,168,077,335.23 元，占其他应
收款期末余额合计数的比例 39.57%，均为关联方款项。
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、长期股权投资
期末数 期初数
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 18,909,927,986.99 22,000,000.00 18,887,927,986.99 18,282,425,902.88 22,000,000.00 18,260,425,902.88
对合营企业投资 390,387,552.84 - 390,387,552.84 136,207,200.65 - 136,207,200.65
对联营企业投资 202,142,388.30 - 202,142,388.30 323,633,074.00 - 323,633,074.00
合计 19,502,457,928.13 22,000,000.00 19,480,457,928.13 18,742,266,177.53 22,000,000.00 18,720,266,177.53
（1）对子公司投资
本期 减值准备
计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末余额
准备
成都中南产业园管理有限公司 - 3,500,000.00 3,500,000.00 - - -
绍兴泓石置业有限公司 - 3,500,000.00 3,500,000.00 - - -
智链数据科技（南通）有限公司 5,000,000.00 10,000,000.00 15,000,000.00 - - -
济南中南置业有限公司 50,000,000.00 - 50,000,000.00 - - -
无锡泓石高科发展有限公司 6,200,000.00 31,640,000.00 37,840,000.00 - - -
江苏通州湾中南城市开发建设有限
80,106,180.00 - - 80,106,180.00 - -
公司
南通中南商业发展有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - 10,000,000.00
南通中南城购物中心管理有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - 10,000,000.00
南通金石世苑酒店有限公司 2,000,000.00 - - 2,000,000.00 - 2,000,000.00
- 231 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期 减值准备
计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末余额
准备
江苏中南园林工程有限公司 10,204,000.00 - - 10,204,000.00 - -
江苏中南建筑防水工程有限公司 5,020,000.00 1,274,580.00 441,406.00 5,853,174.00 - -
南通市中南商品混凝土有限公司 30,000,000.00 - 2,448,000.00 27,552,000.00 - -
江苏中南建筑产业集团有限责任公
3,623,178,629.42 1,850,577.53 - 3,625,029,206.95 - -
司
南通中昱建材有限公司 50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - -
南通中南谷投资管理有限公司 4,000,000.00 - - 4,000,000.00 - -
中南建设区块链农业发展（深圳）
41,000,000.00 27,000,000.00 - 68,000,000.00 - -
企业（有限合伙）
江苏中南建设集团上海投资发展有
310,000,000.00 - - 310,000,000.00 - -
限公司
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公
200,000,000.00 - - 200,000,000.00 - -
司
Big C&S Group Pty. Ltd 44,828,305.20 - - 44,828,305.20 - -
江苏中南一德文化旅游产业发展有
5,100,000.00 - - 5,100,000.00 - -
限公司
上海中南锦时置业有限责任公司 - - - - - -
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 - - - - - -
沛县杨屯中南建设发展有限公司 - - - - - -
上海锦冠房地产开发有限公司 380,000,000.00 - 4,191,980.00 375,808,020.00 - -
上海锦府房地产开发有限公司 360,000,000.00 270,000,000.00 - 630,000,000.00 - -
- 232 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期 减值准备
计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末余额
准备
嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司 60,000,000.00 18,762,800.00 60,000,000.00 18,762,800.00 - -
上海锦泾置业有限公司 1,000,000.00 - 1,000,000.00 - - -
天津市富海房地产开发有限公司 22,500,000.00 - - 22,500,000.00 - -
中南云锦（北京）房地产开发有限
50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - -
公司
深圳中南置业有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
佛山中武景熙置地有限公司 - 6,133,718.36 - 6,133,718.36 - -
常熟中南世纪城房地产开发有限公
790,356,249.30 - 790,356,249.30 - - -
司
常熟中南磐锦房地产开发有限公司 40,000,000.00 - - 40,000,000.00 - -
常熟中南御锦城房地产开发有限公
29,400,000.00 - - 29,400,000.00 - -
司
苏州中南世纪城房地产开发有限公
1,124,636,986.30 - - 1,124,636,986.30 - -
司
苏州中南雅苑房地产开发有限公司 422,448,000.00 - - 422,448,000.00 - -
中南镇江房地产开发有限公司 819,934,249.35 - - 819,934,249.35 - -
镇江中南新锦城房地产发展有限公
628,950,930.00 - - 628,950,930.00 - -
司
南京中南世纪城房地产开发有限公
950,000,000.00 - - 950,000,000.00 - -
司
南京中南仙邻时代商业管理有限公
30,000,000.00 - - 30,000,000.00 - -
司
南京中南御城房地产开发有限公司 20,000,000.00 - 20,000,000.00 - - -
- 233 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期 减值准备
计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末余额
准备
南京中南新锦城房地产开发有限公
300,000,000.00 - - 300,000,000.00 - -
司
南京中南花城房地产开发有限公司 250,000,000.00 347,980,247.03 - 597,980,247.03 - -
南京中南御锦城房地产开发有限公
281,000,000.00 54,260,223.54 - 335,260,223.54 - -
司
南京中南锦城房地产开发有限公司 225,000,000.00 90,000,000.00 90,000,000.00 225,000,000.00 - -
南京溧水万宸置业投资有限公司 183,765,668.65 - - 183,765,668.65 - -
南京常锦房地产开发有限公司 143,037,967.57 - - 143,037,967.57 - -
江苏中南世纪城房地产开发有限公
100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
司
南通中南新世界中心开发有限公司 1,422,895,788.36 640,000,000.00 - 2,062,895,788.36 -
海门中南世纪城开发有限公司 458,520,217.47 - - 458,520,217.47 - -
海门中南锦苑房地产开发有限公司 400,000,000.00 - - 400,000,000.00 - -
海门中南房地产开发有限公司 94,413,000.00 - - 94,413,000.00 - -
南通中南世纪花城投资有限公司 200,000,000.00 2,056,197.26 - 202,056,197.26 - -
南通锦益置业有限公司 102,000,000.00 150,549,318.68 - 252,549,318.68 - -
南通华城中南房地产开发有限公司 184,842,909.50 - - 184,842,909.50 - -
南通锦宏置业有限公司 35,000,000.00 - - 35,000,000.00 - -
海门中南投资有限公司 60,000,000.00 - - 60,000,000.00 - -
泰兴市中南世纪城房地产发展有限 126,000,000.00 - - 126,000,000.00 - -
- 234 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期 减值准备
计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末余额
准备
公司
徐州中南世纪城房地产有限公司 - 20,000,000.00 20,000,000.00 - - -
杭州中南御锦置业有限公司 20,000,000.00 - - 20,000,000.00 - -
东营中南城市建设投资有限公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
广饶中南房地产有限公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
青岛海湾新城房地产开发有限公司 494,355,523.75 - - 494,355,523.75 - -
青岛中南世纪城房地产业投资有限
571,351,488.54 2,056,197.26 - 573,407,685.80 - -
公司
武汉锦苑中南房地产开发有限公司 50,000,000.00 231,322.19 - 50,231,322.19 - -
武汉锦御中南房地产开发有限公司 50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - -
儋州中南城市开发有限公司 97,000,000.00 - - 97,000,000.00 - -
儋州中南土地开发有限公司 20,000,000.00 - - 20,000,000.00 - -
文昌中南房地产开发有限公司 371,853,809.47 231,322.19 - 372,085,131.66 - -
文昌中南城市开发有限公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
乐东中南投资有限公司 48,500,000.00 - - 48,500,000.00 - -
南充世纪城（中南）房地产开发有
500,000,000.00 - - 500,000,000.00 - -
限责任公司
唐山中南国际旅游岛房地产投资开
180,000,000.00 616,859.18 - 180,616,859.18 - -
发有限公司
海门中南国际房产经纪有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
中南世纪城（沈阳）房地产开发有 220,000,000.00 - - 220,000,000.00 - -
- 235 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期 减值准备
计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末余额
准备
限公司
营口中南世纪城房地产开发有限公
100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
司
大连中南世纪城市发展有限责任公
35,000,000.00 30,000,000.00 - 65,000,000.00 - -
司
苏州中南中心投资建设有限公司 296,026,000.00 231,322.19 - 296,257,322.19 - -
安徽中盛建设投资有限公司 126,000,000.00 - - 126,000,000.00 - -
合肥晟南置业有限公司 - 925,288.77 - 925,288.77 - -
开封中南锦程置业有限公司 - 616,859.18 - 616,859.18 - -
马鞍山中南御锦房地产开发有限公
- 1,644,957.81 - 1,644,957.81 - -
司
宁波中璟置业有限公司 - 925,288.77 - 925,288.77 - -
沈阳中南乐加房地产开发有限公司 - 925,288.77 - 925,288.77 - -
太仓中南锦城房地产开发有限公司 - 1,233,718.36 - 1,233,718.36 - -
泰安中南城市投资有限责任公司 - 616,859.18 - 616,859.18 - -
西安驰翔置业有限公司 - 1,644,957.81 - 1,644,957.81 - -
盐城中南世纪城房地产投资有限公
- 925,288.77 - 925,288.77 - -
司
云南盛荣房地产开发有限公司 - 925,288.77 - 925,288.77 - -
长沙长厦雅苑房地产开发有限公司 - 616,859.18 - 616,859.18 - -
杭州锦易置业有限公司 - 231,322.19 - 231,322.19 - -
- 236 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期 减值准备
计提
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末余额
准备
成都中南世纪房地产开发有限公司 - 2,056,197.26 - 2,056,197.26 - -
福州置瑞房地产开发有限公司 - 616,859.18 - 616,859.18 - -
合计 18,282,425,902.88 1,725,779,719.41 1,098,277,635.30 18,909,927,986.99 - 22,000,000.00
- 237 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动 减
值
其 宣告 计 准
他综 发放 提 备
被投资单位 期初余额 权益法下 期末余额
合 其他权益 现金 减 期
追加投资 减少投资 确认的 其他
收 变动 股利 值 末
投资损益
益调 或利 准 余
整 润 备 额
①联营企业
上海承泰信息科技
192,846,594.30 - - -3,346,032.75 - 306,420.71 - - - 189,806,982.26 -
股份有限公司
上海金丘信息科技
100,301,625.78 - 100,301,625.78 - - - - - - - -
股份有限公司
海门锦嘉置业有限
- - - - - - - - - - -
公司
南京锦安中垠房地
- - - - - - - - - - -
产开发有限公司
常熟冠城宏翔房地
17,679,522.68 225,713.97 17,905,236.65 - - - - - - - -
产有限公司
中南（深圳）房地
12,805,331.24 - - -469,925.20 - - - - - 12,335,406.04 -
产开发有限公司
小计 323,633,074.00 225,713.97 118,206,862.43 -3,815,957.95 - 306,420.71 - - - 202,142,388.30 -
②合营企业
国信中南城市开发
投资基金管理（北 10,019,574.09 - - -38,924.74 - - - - - 9,980,649.35 -
京）有限责任公司
苏州开平房地产开
58,115,331.78 - 4,551,000.00 188,232,595.66 - - - - - 241,796,927.44 -
发有限公司
- 238 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
上海中南菩悦企业
- - - 56,226,864.15 - - - - - 56,226,864.15 -
发展有限公司
武汉中南锦悦房地
44,309,853.05 25,000,000.00 -1,996,232.73 - - - - 17,313,620.32 -
产开发有限公司
南京国资新城颐锦
- 20,000,000.00 - 22,125,926.47 - - - - - 42,125,926.47 -
置业投资有限公司
镇江颐润中南置业
23,762,441.73 - - -818,876.62 - - - - - 22,943,565.11 -
公司
小计 136,207,200.65 20,000,000.00 29,551,000.00 263,731,352.19 - - - - - 390,387,552.84 -
合计 459,840,274.65 20,225,713.97 147,757,862.43 259,915,394.24 - 306,420.71 - - - 592,529,941.14 -
3、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 46,720,968.21 364,303,453.87
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的投资收益 - 28,600,915.67
持有银行理财产品取得的投资收益 44,663,633.34 1,140,342.45
权益法核算的长期股权投资收益 259,915,394.24 -39,948,233.06
子公司分红款 2,575,608,709.80 -
合计 2,926,908,705.59 354,096,478.93
- 239 -
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目 本期发生额
非流动性资产处置损益 -26,355,891.40
计入当期损益的政府补助 135,535,007.13
对非金融企业收取的资金占用费 230,435,068.14
处置长期股权投资产生的损益 143,086,055.91
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利
23,778,470.21
得
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 14,391,639.20
产、金融负债产生的公允价值变动损益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
-14,737,160.15
产、金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
投资性房地产会计政策变更对当期的影响 146,945,870.03
委托他人投资或管理资产的损益 51,240,666.97
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -106,488,919.12
其他符合非经常性损益定义的损益项目 31,500,000.00
非经常性损益总额 629,330,806.92
减：非经常性损益的所得税影响数 71,627,978.75
非经常性损益净额 557,702,828.17
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税
322,923.03
后）
归属于公司普通股股东的非经常性损益 557,379,905.14
2、净资产收益率和每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率% 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 13.29 0.5912 --
扣除非经常性损益后归属于公司
9.91 0.4409 --
普通股股东的净利润
江苏中南建设集团股份有限公司
- 240 -
江苏中南建设集团股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2018 年 4 月 22 日
- 241 -