本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏中南建设集团股份有限公司拟进行股权转让
所涉及的苏州中南中心投资建设有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
北方亚事评报字[2019]第 01-546 号
二零一九年九月二十五日
江苏中南建设集团股份有限公司拟进行股权转让所涉及的
苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
目 录
声 明 ...............................................................1
资产评估报告摘要 .....................................................3
资产评估报告正文 .....................................................6
一、绪言 ............................................................ 6
二、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 .....6
三、评估目的 ........................................................ 8
四、评估对象和评估范围 .............................................. 9
五、价值类型 ....................................................... 10
六、评估基准日 ..................................................... 11
七、评估依据 ....................................................... 11
八、评估方法 ....................................................... 13
九、评估程序实施过程和情况 ......................................... 15
十、评估假设 ....................................................... 17
十一、评估结论 ..................................................... 18
十二、特别事项说明 ................................................. 20
十三、资产评估报告使用限制说明 ..................................... 21
十四、资产评估报告日 ............................................... 22
十五、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ....................... 22
附 件 ..............................................................23
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
电话：010-83557569 传真：010-83543089 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100053
江苏中南建设集团股份有限公司拟进行股权转让所涉及的
苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
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苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
江苏中南建设集团股份有限公司拟进行股权转让
所涉及的苏州中南中心投资建设有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
北方亚事评报字[2019]第 01-546 号
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受江苏中南建设集团股份
有限公司（以下简称：中南建设）的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则
的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，
对江苏中南建设集团股份有限公司拟进行股权转让所涉及的苏州中南中心投资建
设有限公司（以下简称：苏州中南中心）股东全部权益于评估基准日的市场价值
进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一．评估目的：本次评估目的是确定苏州中南中心于评估基准日的股东全部
权益价值，为中南建设拟进行股权转让的经济行为提供价值参考。
二．评估对象和评估范围：评估对象为苏州中南中心股东全部权益。评估范
围为苏州中南中心经审计后资产负债表所反映的全部资产及相关负债。具体包括：
流动资产、非流动资产和流动负债。
三．价值类型：市场价值。
四．评估基准日：2019 年 8 月 31 日。
五．评估方法：资产基础法。
六．评估结论：本次评估采用资产基础法结果，具体评估结论如下：
通过评估，在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下,截止评估基准日，
苏州中南中心总资产账面价值为 70,668.52 万元，评估值为 95,233.78 万元，评
估增值 24,565.26 万元，增值率 34.76%。
负债账面价值为 51,119.75 万元，评估值为 51,119.75 万元，无增减值变化。
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苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
净资产账面价值为 19,548.77 万元，评估值为 44,114.03 万元，评估增值
24,565.26 万元，增值率 125.66%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 70,658.57 95,224.00 24,565.43 34.77
2 非流动资产 9.95 9.78 -0.17 -1.71
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 - - - -
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 9.95 9.78 -0.17 -1.71
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 - - - -
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 70,668.52 95,233.78 24,565.26 34.76
21 流动负债 51,119.75 51,119.75 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 51,119.75 51,119.75 - -
24 净资产（所有者权益） 19,548.77 44,114.03 24,565.26 125.66
即，经资产基础法评估，苏州中南中心股东全部权益为 44,114.03 万元。
七．评估结论使用有效期：本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1 年，
即从 2019 年 8 月 31 日至 2020 年 8 月 30 日止的期限内有效，超过 1 年有效期需
重新进行评估。
八．对评估结论产生影响的特别事项：
1.委估存货为中南中心超高层商业楼宇项目，于 2014 年开始施工，桩基工程
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总共 1901 根桩，包括塔楼区 719 根及非塔楼区 1182 根，全部采用钻孔灌注桩施
工工艺，2015 年 4 月 4 日随着最后一根钢管柱 C60 高强度水下混凝土浇筑完成，
项目所有桩基全部施工完成。但后期由于政府城市整体规划等原因，造成项目停
滞，无法正常开工建设。截止至 2019 年 8 月，苏州中南中心项目仍然处于停工状
态，新的规划方案已报批，尚未获得批复。本次评估依据新的报批方案进行假设
开发法计算，如最终批复与报批方案有差异，则需按最终批复方案进行调整。
2.对于土地增值税，评估中根据江苏省地方税务局发布的《江苏省地方税务
局关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2 号）》，苏州市市区（含
工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为 2%、3%、4%进
行测算，项目结算时应以实际需支付的土地增值税为准。
3.根据苏州中南中心与江苏省苏州市工业园区国土房产局签订的《国有建设
用地使用权出让合同》列示：约定该项目于 2014 年 3 月 9 日前开工，于 2019 年 3
月 9 日前竣工；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设
用地使用权。根据苏州中南中心提供的情况说明：
苏州中南中心于 2014 年 3 月开工建设，后期由于政府城市整体规划等原因，
造成项目停滞，无法正常开工建设，不存在国有建设用地使用权被无偿收回的情
况。因此，本次评估中未考虑停工状态对土地的影响。
4.本次评估未考虑交易实现后需支付的其他相关税费。
九．评估报告日：本评估报告日为 2019 年 9 月 25 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。并提请评估报告使用者关注评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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所涉及的苏州中南中心投资建设有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
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一、绪言
江苏中南建设集团股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受江苏中南建设集团股份
有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观
和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏中南建设集团股
份有限公司拟进行股权转让所涉及的苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权
益评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
二、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次评估的委托方为江苏中南建设集团股份有限公司，被评估单位为苏州中
南中心投资建设有限公司；评估报告使用者为委托方、被评估单位及法律法规规
定的其他报告使用者。
现对委托方和被评估单位情况简介如下：
（一）委托人概况
1.注册登记情况
名 称：江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称：中南建设）
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统一社会信用代码：91320600MA1M9AEW6B
住 所： 江苏省海门市常乐镇
法定代表人：陈锦石
注册资金：370978.879700 万人民币
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，
物业管理，实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动）
（二）被评估单位概况
1.注册登记情况
名 称：苏州中南中心投资建设有限公司（以下简称：苏州中南中心）
统一社会信用代码：91320594055169129X
住 所：苏州工业园区苏州大道西 9 号 37 楼 3705-3708 室
法定代表人：陈锦石
注册资本：30,000 万人民币
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
经营范围：房地产开发。销售：建筑材料、日用百货、服装、服饰，从事上
述商品进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
2.历史沿革
苏州中南中心成立于 2012 年，由江苏中南建设集团股份有限公司和中南城市
建设投资有限公司出资设立，出资比例分别为 90%和 10%。
2012 年 8 月 29 日，江苏中南建设集团股份有限公司实缴注册资本 8000 万元。
针对上述出资，苏州岳华会计师事务所有限公司出具了《苏岳验资[2012]0562 号》
验证报告。
2013 年 7 月 11 日，江苏中南建设集团股份有限公司实缴注册资本 19000 万元、
中南城市建设投资有限公司实缴注册资本 3000 万元。针对上述出资苏州岳华会计
师事务所有限公司出具了《苏岳验资[2013]0289 号》验证报告。
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2015 年 6 月，中南城市建设投资有限公司将其持有的 10%股权转让至江苏中
南建设集团股份有限公司。
截止评估基准日，江苏中南建设集团股份有限公司持有苏州中南中心 100%股
权。
3．近年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩
单位：万元
财务指标 2018 年 12 月 31 日 2019 年 8 月 31 日
总资产 69,768.85 70,668.52
总负债 49,351.15 51,119.75
股东权益 20,417.71 19,548.77
经营业绩 2018 年 2019 年 1-8 月
营业收入 0.00 40.37
利润总额 -1,417.90 -903.55
净利润 -1,417.90 -903.55
（三）委托人与被评估单位关系
江苏中南建设集团股份有限公司（委托人）持有苏州中南中心投资建设有限
公司（被评估单位）100%股权。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
其他评估报告使用者包括：经济行为相关方、国资监管部门以及法律法规规
定的其他评估报告使用人。
三、评估目的
本次评估目的是确定苏州中南中心于评估基准日 2019 年 8 月 31 日的股东全
部权益价值，为中南建设拟进行股权转让的经济行为提供价值参考
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四、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象为苏州中南中心的股东全部权益价值。
评估范围为截止 2019 年 8 月 31 日苏州中南中心的全部资产及负债。致同会
计师事务所（特殊普通合伙）以 2019 年 8 月 31 日为审计截止日对苏州中南中心
进行了审计，并出具了标准的致同审字（2019）第 110ZC9282 号无保留意见报告，
苏州中南 中心 是以审 计结果 作为 本次资 产评估 的申 报数据 。资产 总额为
706,685,225.71 元 ， 其中 ： 流动 资产 为 706,585,704.53 元 ， 非流 动 资产 为
99,521.18 元；负债总额为 511,197,508.47 元；所有者权益总额为 195,487,717.24
元。
资产负债表如下：
2019 年 8 月 31 日资产负债表
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 706,585,704.53
2 预付款项 531,379.09
3 其他应收款 865,637.99
4 存货 697,987,972.95
5 其他流动资产 7,200,714.50
6 二、非流动资产合计 99,521.18
7 固定资产 99,521.18
8 三、资产总计 706,685,225.71
9 四、流动负债合计 511,197,508.47
10 应付票据 3,810,000.00
11 应付账款 12,320,440.86
12 预收款项 467,780.70
13 应交税费 63,366.52
14 其他应付款 494,535,920.39
15 五、负债总计 511,197,508.47
16 六、净资产（所有者权益） 195,487,717.24
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。
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（二）主要资产概况
1.存货。存货为中南中心超高层商业楼宇项目，该项目已取得国有土地使用
权证，证号分别为《苏工园国用（2014）第 00125 号》、《苏工园国用（2014）
第 00126 号》和《苏工园国用（2013）第 00155 号》，土地面积共计 26612.84 ㎡，
用途为商业及住宅，商业用地土地使用权终止日期为 2053 年 12 月 3 日，住宅用
地土地使用权终止日期为 2083 年 12 月 3 日。
中南中心超高层商业楼宇项目于 2014 年开始施工，桩基工程总共 1901 根桩，
包括塔楼区 719 根及非塔楼区 1182 根，全部采用钻孔灌注桩施工工艺，2015 年 4
月 4 日随着最后一根钢管柱 C60 高强度水下混凝土浇筑完成，项目所有桩基全部
施工完成。但后期由于政府城市整体规划等原因，造成项目停滞，无法正常开工
建设。截止至 2019 年 8 月，苏州中南中心项目仍然处于停工状态，新的规划方案
已报批，尚未获得批复。
2.电子设备。电子设备包括智能交互会议平板、AISIN0 打印机、标签打印机
等设备。电子设备分布于苏州中南中心办公室内，购置于 2014 年 4 月至 2019 年 7
月之间，目前均为完好在用设备。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
无。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
无。
五、价值类型
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态
等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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六、评估基准日
（一）本项目评估基准日为 2019 年 8 月 31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，
由委托人确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价
值的确定等，均以评估基准日企业的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
七、评估依据
（一） 行为依据
1. 《江苏中南建设集团股份有限公司第七届董事会经营委员会苏州中南中心
项目专题会纪要》；
2.资产评估委托合同。
（二） 法律法规依据
1．《中华人民共和国资产评估法》中华人民共和国主席令(第四十六号)；
2．《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第六次会议通过修订）；
3．《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 691 号）；
4．《企业会计准则-基本准则》（财政部第 33 号）、《财政部关于修改<企
业会计准则-基本准则>的决定》（财政部第 76 号）；
5．其他有关的法律、法规和规章制度。
（三） 评估准则依据
1.《资产评估基本准则》财资〔2017〕43 号；
2.《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30 号；
3.《企业国有资产评估报告指南》中评协〔2017〕42 号；
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4.《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协〔2018〕36 号；
5.《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协〔2018〕35 号；
6.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协〔2017〕33 号；
7.《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2018〕37 号；
8.《资产评估执业准则——企业价值》中评协〔2018〕38 号；
9.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38）；
10.《资产评估执业准则——机器设备》中评协〔2017〕39 号；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》中评协〔2017〕46 号；
12.《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2017〕47 号；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48 号；
（四） 产权依据
1.土地使用权证等相关产权证明资料。
（五） 取价依据
1. 《2019 机电产品报价手册》及二手设备市场报价；
2.《资产评估报告常用数据与参数手册》；
3.《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 691 号）；
4.评估基准日银行贷款利率；
5.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
6.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
7.评估机构收集的有关询价资料、参数资料；
8.被评估单位提供的其它评估相关资料。
（六） 其他参考依据
1. 致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的致同审字（2019）第 110ZC9282
号审计报告。
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八、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基
础法三种方法。
收益法指将企业预期收益资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的
两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象
价值的评估方法。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种
评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资产基础法。选择理由
如下：
资产基础法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减
各种贬值反映资产价值。其前提条件是：第一，被评估资产处于继续使用状态或
被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料。本次评估的委估
资产具备以上条件。
由于被评估单位为房地产项目公司，目前在建工程新的规划尚未取得批复文
件，未来收益难以预测，因此不具备收益法评估条件。同时，无法取得类似项目
公司的交易案例，也没有可类比的上市公司，因此不具备市场法评估条件。
（二）资产基础法简介
资产基础法即成本加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同
的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将
构成企业的各种要素资产的评估价值加总减去负债评估价值求得企业价值的方
法。各科目评估方法如下：
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1.流动资产
流动资产评估范围包括预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产。
（1）预付账款：为预付江苏中南建筑产业集团有限责任公司的工程款及中建
三局集团有限公司、苏州港华燃气有限公司等单位的水费、保证金等。
评估人员根据提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进
行了核查；并履行了必要的函证和替代程序，对其真实性进行了核实，核实结果
与申报资料基本一致，预付款项在逐笔分析了款项的账龄、金额、业务内容后，
以核实后估计可收回的资产或权利的价值确定评估值。。
（2）其他应收款：为应收苏州工业园区国库支付中心、苏州工业园区万润投
资发展有限公司、中新苏州工业园区市政物业管理有限公司等单位的保证金；应
收南通中南新世界中心开发有限公司的代缴员工社保；应收倪向花、黎旭、丁磊
等个人的代缴社保公积金。
评估人员根据被评估单位提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和
记账凭证进行了核查；并履行了必要的函证和替代程序，对其真实性进行了核实，
对其他应收账款的回收情况进行了核查，判断各项应收款回收的可能性，采用账
龄分析法对评估风险损失进行估计，故评估中以清查后账面值减去评估风险损失
确定评估值。
（3）存货：为中南中心超高层商业楼宇项目，于 2014 年开始施工，桩基工
程总共 1901 根桩，包括塔楼区 719 根及非塔楼区 1182 根，全部采用钻孔灌注桩
施工工艺，2015 年 4 月 4 日随着最后一根钢管柱 C60 高强度水下混凝土浇筑完成，
项目所有桩基全部施工完成。但后期由于政府城市整体规划等原因，造成项目停
滞，无法正常开工建设。截止至 2019 年 8 月，苏州中南中心项目仍然处于停工状
态，新的规划方案已报批，尚未获得批复。
评估人员在了解项目建设情况及核实规划方案的基础上，采用假设开发法进
行评估。假设开发法是预测委估对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未
来开发成本、税费等来求取委估对象价值的方法。计算公式为：
评估价值=开发后房地产价值-开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附
加-投资利息-投资利润-土地增值税-所得税。
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（4）对其他流动资产，为待抵扣增值税。评估中在核对账账、账表、清单一
致的基础上，对该资产形成原因及金额进行了解分析后，以核实无误的账面值确
定评估值。
2.非流动资产
非流动资产为固定资产。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备
的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）电子设备重置全价
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的
电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，确定其重置单价为不含税价。
（2）综合成新率的确定
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率。
3.流动负债
流动负债包括应付票据、应付账款、预收账款、应交税费和其他应付款。对
企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、账本及
相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际应承担
的负债确定评估价值。
九、评估程序实施过程和情况
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受中南建设的委托，评估
人员于 2019 年 9 月 9 日至 9 月 12 日对纳入评估范围内的资产和负债进行了必要
的核实及查对，查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了必要的评估
程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用资产基础法对
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苏州中南中心的股东全部权益进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评
估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
由我事务所业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、被评估单位和委托人
以外的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估
基准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；委托人与资产评估师工
作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，我事务所对自身专业胜任能力、独立性和业务风险
进行综合分析和评价，并由评估机构决定承接该评估业务。
（三）编制评估计划
我事务所承接该评估业务后，立即组织资产评估师编制了评估计划。评估计
划包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查。包括：
要求委托人和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；
要求委托人或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、
盖章或者其他方式进行确认；
资产评估师通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获
取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
对无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，
根据重要程度采用抽查等方式进行调查。
（五）收集评估资料
我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务
实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括：
直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、被评估单位等相关当事方获
取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；
查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报
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告及政府文件等形式；
资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和
整理形成的资料。
（六）评定估算
评估的主要工作：按资产类别进行价格查询和市场询价的基础上，选择合适
的测算方法，估算各类资产评估值，并进行汇总分析，初步确定评估结果。
（七）编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我事务所内部对评估报告
初稿和工作底稿进行三级审核后，与委托人、被评估单位就评估报告有关内容进
行必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，
然后重新按我事务所内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行审核后，向委
托人提交正式评估报告。
十、评估假设
由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必
须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评
估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
（一）一般假设
1.企业持续经营假设
企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见
的因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。
2.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
本的前提假设。
3.公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
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交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1．假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；本
次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2．假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相
关规定无重大变化。
3．假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发
生重大变化。
4．资产持续使用假设，即假设被评估资产按照其目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，
不发生重大变化。
5．假设委托人及被评估单位所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、
政策文件等相关材料真实、有效。
6．假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法
规规定。
7. 假设被评估单位报批的新规划方案可获得相关政府部门批准并按照新规
划方案进行施工建设。
十一、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估
程序，对苏州中南中心的净资产进行了评估。本次评估采用了资产基础法，评估
结论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：截止评估基准日 2019 年 8 月 31
日，苏州中南中心的净资产评估结果如下：
总资产账面价值为 70,668.52 万元，评估值为 95,233.78 万元，评估增值
24,565.26 万元，增值率 34.76%。
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负债账面价值为 51,119.75 万元，评估值为 51,119.75 万元，无增减值变化。
净资产账面价值为 19,548.77 万元，评估值为 44,114.03 万元，评估增值
24,565.26 万元，增值率 125.66%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2019 年 8 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 70,658.57 95,224.00 24,565.43 34.77
2 非流动资产 9.95 9.78 -0.17 -1.71
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 - - - -
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 9.95 9.78 -0.17 -1.71
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 - - - -
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 - - - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 70,668.52 95,233.78 24,565.26 34.76
21 流动负债 51,119.75 51,119.75 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 51,119.75 51,119.75 - -
24 净资产（所有者权益） 19,548.77 44,114.03 24,565.26 125.66
即：苏州中南中心在评估基准日的股东全部权益价值的公允价值为 44,114.03
万元。
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十二、特别事项说明
本评估报告使用者应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。
（一）可能对评估结论产生影响的事项
1.委估存货为中南中心超高层商业楼宇项目，于 2014 年开始施工，桩基工程
总共 1901 根桩，包括塔楼区 719 根及非塔楼区 1182 根，全部采用钻孔灌注桩施
工工艺，2015 年 4 月 4 日随着最后一根钢管柱 C60 高强度水下混凝土浇筑完成，
项目所有桩基全部施工完成。但后期由于政府城市整体规划等原因，造成项目停
滞，无法正常开工建设。截止至 2019 年 8 月，苏州中南中心项目仍然处于停工状
态，新的规划方案已报批，尚未获得批复。本次评估依据新的报批方案进行假设
开发法计算，如最终批复与报批方案有差异，则需按最终批复方案进行调整。
2.对于土地增值税，评估中根据江苏省地方税务局发布的《江苏省地方税务
局关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2 号）》，苏州市市区（含
工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为 2%、3%、4%进
行测算，项目结算时应以实际需支付的土地增值税为准。
3.根据苏州中南中心与江苏省苏州市工业园区国土房产局签订的《国有建设
用地使用权出让合同》列示：约定该项目于 2014 年 3 月 9 日前开工，于 2019 年 3
月 9 日前竣工；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设
用地使用权。根据苏州中南中心提供的情况说明：
苏州中南中心于 2014 年 3 月开工建设，后期由于政府城市整体规划等原因，
造成项目停滞，无法正常开工建设，不存在国有建设用地使用权被无偿收回的情
况。因此，本次评估中未考虑停工状态对土地的影响。
4.本次评估未考虑交易实现后需支付的其他相关税费。
（二）需要说明的其他问题
1．本评估报告是在独立、客观公正、科学的原则下做出的，遵循了有关的法
律、法规和资产评估准则的规定。我事务所及所有参加评估的人员与委托人及有
关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业
道德和规范。
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2．本评估报告中涉及的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件及相
关材料由委托人及被评估单位负责提供，对其真实性、合法性由委托人及被评估
单位承担相关的法律责任，资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的
价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超出了资
产评估的执业范围,因此评估机构不对评估对象的法律权属提供保证。
3．对企业存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊
说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承
担相关责任。
4．资产评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。
十三、资产评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，由评估报告载明
的评估报告使用人使用；本事务所不对报告使用人运用本报告于本次评估目的以
外的经济行为所产生的后果负责；
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人应按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的。委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责
任；
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评
估报告的使用人；
本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评
估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(五)本评估结论使用有效期为自评估基准日起 1 年，即从 2019 年 8 月 31 日
至 2020 年 8 月 30 日止的期限内有效，超过 1 年有效期需重新进行评估。
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十四、资产评估报告日
资产评估报告日为资产评估专业人员评估结论形成的日期，本评估报告日为
2019 年 9 月 25 日。
十五、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
北京北方亚事资产评估事务所 资产评估师：
（特殊普通合伙） 签名并盖章
资产评估师：
签名并盖章
中国.北京市 二零一九年九月二十五日
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附 件
（一）委托人和被评估单位法人营业执照；
（二）被评估单位专项审计报告；
（三）委托人和其他相关当事人的承诺函；
（四）评估对象涉及的主要权属证明资料；
（五）签名资产评估师的承诺函；
（六）资产评估机构备案文件或者资格证明文件；
（七）资产评估机构法人营业执照副本；
（八）负责该评估业务的资产评估师资格证明文件。
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