江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年第三季度报告正文
证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2019-234
江苏中南建设集团股份有限公司
2019 年第三季度报告
2019 年 10 月
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年第三季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 2019 年第三季度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
柳方董事因工作原因未能亲自出席，授权陆忠亮董事出席会议并行使表决权，其他董事均亲自出席了
本次审议 2019 年第三季度报告的董事会会议。
公司董事长、总经理陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证 2019 年第三季度报告中财
务报表的真实、准确、完整。
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第二节 公司基本情况
公司业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众主流住宅，构建“美好就现在”的品牌理念，推出健康住宅
标准体系。目前已进入内地 107 个城市，覆盖全国 400 毫米等降水线以东多数人口密集省份，开发项目目前主要集中在长三
角区域（上海、江苏、浙江、安徽）和山东，在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、
重庆、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有布局。2019 年 1-9 月公司销售面积约 1,024 万平方米，同比增长 32%，销售金额
1,299 亿元，同比增长 27%，继续保持全国房地产开发企业 20 强。年内公司新增 51 个项目，项目规划建筑面积合计约 751
万平方米，新进入济南、厦门、揭阳、湛江等城市，聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。
公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业，还拥有建筑装修装饰一
级、机电设备安装一级等资质，是全国建筑业 AAA 级信用企业，累计获得国家专利 130 余项。公司注重大型公共建筑及民
用建筑的承接，近年来公司业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。2019 年 1-9 月政府和社会资本合作项目
控制更加严格，地产政策也有所变化，公司建筑业务新增合同额 204 亿元，同比明显下降。
一、主要会计数据和财务指标
项目 2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 同比增减
总资产（元） 272,970,556,901.41 235,694,087,022.33 15.82%
归属于上市公司股东的净资产（元） 19,713,988,881.15 17,398,333,533.77 13.31%
项目 2019 年 7~9 月 同比增减 2019 年 1~9 月 同比增减
营业收入（元） 17,635,140,961.56 20.13% 40,956,007,097.37 36.54%
归属于上市公司股东的净利润（元） 952,009,655.84 179.81% 2,264,151,286.28 78.67%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
931,469,143.50 135.56% 2,150,877,523.74 65.80%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -- -- 4,810,820,699.98 -45.30%
基本每股收益（元/股） 0.2566 179.81% 0.6103 78.67%
稀释每股收益（元/股） 0.2566 179.81% 0.6103 78.67%
加权平均净资产收益率 4.95% 2.69 个百分点 12.22% 3.79 个百分点
非经常性损益项目和金额
单位：人民币元
项目 2019 年 1~9 月
非流动性资产处置损益 713,375.53
计入当期损益的政府补助 97,078,646.38
对非金融企业收取的资金占用费 91,824,539.64
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价值计量且其变动计入当
-18,307,213.11
期损益的金融资产、金融负债产生的公允价值变动损益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售金融资产取
50,090,986.89
得的投资收益
委托他人投资或管理资产的损益 23,500,656.46
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -87,766,904.04
非经常性损益总额 157,134,087.75
减：非经常性损益的所得税影响数 43,860,325.21
非经常性损益净额 113,273,762.54
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二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东总数及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 34,089 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 无
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
中南城市建设投资有限公司 境内非国有法人 54.17% 2,019,190,975 0 质押 1,361,157,460
泰达宏利基金－工商银行－陕西省国际信
其他 1.58% 58,983,826 0 — 0
托股份有限公司
中国工商银行股份有限公司－东方红产业 —
其他 1.49% 55,658,103 0 0
升级灵活配置混合型证券投资基金
香港中央结算有限公司 境外法人 1.23% 45,884,216 0 — 0
陕西省国际信托股份有限公司－陕国 —
其他 1.13% 42,197,021 0 0
投财富 31 号单一资金信托
全国社保基金一一七组合 其他 1.13% 42,113,577 0 — 0
全国社保基金一一一组合 其他 1.07% 39,993,843 0 — 0
建信基金－工商银行－华润深国投信托－ —
其他 0.84% 31,272,537 0 0
增利 5 号集合资金信托计划
招商银行股份有限公司－富国低碳环保混 —
其他 0.84% 31,128,481 0 0
合型证券投资基金
全国社保基金四一二组合 其他 0.72% 26,807,799 0 — 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中南城市建设投资有限公司 2,019,190,975 人民币普通股 2,019,190,975
泰达宏利基金－工商银行－陕西省国际信托股份有限公司 58,983,826 人民币普通股 58,983,826
中国工商银行股份有限公司－东方红产业升级灵活配置混合
55,658,103 人民币普通股 55,658,103
型证券投资基金
香港中央结算有限公司 45,884,216 人民币普通股 45,884,216
陕西省国际信托股份有限公司－陕国投财富 31 号单一资金
42,197,021 人民币普通股 42,197,021
信托
全国社保基金一一七组合 42,113,577 人民币普通股 42,113,577
全国社保基金一一一组合 39,993,843 人民币普通股 39,993,843
建信基金－工商银行－华润深国投信托－增利 5 号集合资金
31,272,537 人民币普通股 31,272,537
信托计划
招商银行股份有限公司－富国低碳环保混合型证券投资基金 31,128,481 人民币普通股 31,128,481
全国社保基金四一二组合 26,807,799 人民币普通股 26,807,799
未知其上述股东之间是否存在关联关系，也未知有关股东是否属于《上
上述股东关联关系或一致行动的说明
市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明（如有） 中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
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第三节 重要事项
一、 经营情况分析
2019年1-9月公司营业收入409.6亿元，同比增长36.5%；归属于上市公司股东的净利润22.6亿元，同比增长78.7%；每股
基本盈利0.61元，同比增长78.7%。2019年第三季度公司营业收入176.4亿元，同比增长20.1%，归属于上市公司股东的净利
润9.5亿元，同比增长179.8%。
公司盈利能力有所改善。2019年1-9月公司的毛利率19.98%，相对2018年全年上升0.42个百分点。同期公司销售费用同
比增加5.6%，管理费用同比增加16.0%，都明显低于营业收入的增速。公司销售费用率同比下降0.89个百分点，管理费用率
同比下降0.85个百分点。因此，2019年1-9月公司权益净利润率提高到5.70%，比去年同期上升0.53个百分点，比2018年全年
上升0.23个百分点。
由于净利润增长较快，公司股东权益明显增加，同时少数股东权益快速增长，因此2019年第三季度末公司总负债率相对
2018年末下降0.78个百分点，至90.90%。而且在总负债中主要反映收到购房客户现金还未确认收入、基本没有经营风险的预
收账款1,278.8亿元，相对2018年底增长16.1%，快于全部负债增速，因此公司剔除预收账款之后计算的负债率相对2018年末
进一步下降0.91个百分点，目前仅为44.06%，继续在行业中保持绝对低位。
由于经营规模的增加，2019年第三季度末公司反映真实负债状况的有息负债690.6亿元，比2019年中期仅上升5.1亿元，
在类似销售规模的房地产公司中保持低位。其中短期借款和一年内到期的非流动负债160.3亿元，在全部有息负债中占比
23.21%，比重比2019年中期下降1.24个百分点，相对2018年末下降7.88个百分点。同时2019年三季度末公司持有的货币资金
254.5亿元，比2019年中期进一步增加5亿元，持续超过一年以内要偿还的全部有息负债，公司现金短债比由2019年中期的1.49
提高至1.59，公司风险保障能力进一步提高。公司偿债能力强，实际经营风险低。
1、房地产业务情况
公司房地产业务保持持续增长，2019年1-9月公司合同销售面积1,024.3万平方米，销售金额1,299.5亿元，同比分别上升
32%和27%。平均销售价格12,687元/平方米，与今年上半年12,594元/平方米基本持平。
2019年1-9月，公司房地产实现结算业务收入284.6亿元，同比增长28.6%。2019年1-9月公司结算毛利率23.5%，比去年
同期和2019年上半年均上升0.1个百分点。报告期末公司合并报表范围内已经销售还未结算资源金额1,278.8亿元，为未来业
绩增长奠定了坚实基础。
2019年1-9月公司新增项目51个，规划建筑面积合计751万平方米。公司新进入济南、厦门、揭阳、湛江等城市，业务布
局更加完善。截止2019年9月底，公司共有349个项目，在建开发项目规划建筑面积合计3,423万平方米，未开工项目规划建
筑面积合计1,332万平方米。
2、建筑业务情况
2019年1-9月公司建筑业务继续优化职能分工，实施片区治理，改革市场营销责任制。受政府和社会资本合作项目更严
格控制，地产政策有针对性调整，以及去年基数较高的影响，2019年1-9月公司新承接（中标）项目合同总金额203.8亿元，
同比减少30%。其中3亿元以上项目22个，在新增合同额中占比50%。
由于建筑完工规模持续增加，2019年公司建筑业务营业收入快速增长，1-9月实现152.9亿元，同比增长113.9%。受完工
项目结构的影响，综合毛利率8.9%，同比下降5.4个百分点，相对2019年上半年下降2个百分点。
二、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
单位：元
项目 2019 年 9 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 同比增减 说明
可供出售金融资产 895,286,200.00 549,100,000.00 63.05% 富余资金投资有所增加
政府与社会资本合作项目应收
长期应收款 11,686,914,371.49 6,508,109,043.20 79.57%
款项增加
长期股权投资 10,252,006,753.07 6,893,425,366.83 48.72% 合作项目投资增加
长期待摊费用 531,016,227.97 346,898,705.56 53.08% 新增管理酒店，待摊费用增加
长期应付款 260,670,300.00 402,038,077.88 -35.16% 合作按计划支付的款项增加
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少数股东权益 5,117,225,071.03 2,195,099,010.95 133.12% 合作项目增加
项目 2019 年 1~9 月 2018 年 1~9 月 同比增减 说明
营业收入 40,956,007,097.37 29,995,853,020.10 36.54% 房地产业务结算规模增加
营业成本 32,771,208,832.61 23,598,988,277.81 38.87% 房地产业务结算规模增加
财务费用 624,788,804.40 79,620,548.91 684.71% 地产业务项目增加，借款增加
业务规模增加，按比例计提的坏
资产减值损失 -242,747,861.51 -99,207,045.46 144.69%
账准备增加
投资收益 373,801,707.41 81,903,564.63 356.39% 地产业务非并表项目结算增加
净利润 2,335,849,768.26 1,551,572,649.39 50.55% 结算规模增加，利润率提升
经营活动产生的现金流量净额 4,810,820,699.98 8,795,701,276.55 -45.30% 开工在建规模增加，支出增加
政府与社会资本合作项目投资
投资活动产生的现金流量净额 -11,247,401,159.32 -3,879,312,257.13 -189.93%
增加
筹资活动产生的现金流量净额 10,500,484,886.57 3,551,561,928.09 195.66% 地产业务项目增加，借款增加
三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
1、2018年股票期权激励计划
2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议案，
决定设立2018年股票期权激励计划（简称“2018年激励计划”）。2018年激励计划拟向激励对象授予期权23,260万份，其中首
次授予21,580万份，预留1,680万份。
2018年激励计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对
分年度进行绩效考核，考核年度为2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利
润（扣除投资性物业应用公允价值计量模式的影响）相对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。同时，激励
对象只有在年度个人绩效满足考核要求才能行权。
2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励
计划激励对象首次授予股票期权的议案》，确认2018年股票期权激励计划的授予条件已经成就，决定以2018年8月13日为授予
日，向49名激励对象授予21,580万份期权，期权初始行权价格为6.33元/股。2018年9月26日2018年激励计划首次授予期权登
记完成。
2019年7月11日公司2018年度分红派息方案实施完成，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关
于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意2018年股票期权激励计划首次授予期权
的行权价格调整为6.21元/股。
2019年8月5日公司第七届董事会第四十九次会议及第七届监事会第十六次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计
划授予预留股票期权的议案》，确认公司2018年股票期权激励计划补充授予前的授予条件已经成就，决定以2019年8月5日为
授予日，向53名激励对象补充授予1,680万份期权，期权初始行权价格8.54元/股。2019年9月3日2018年激励计划预留期权授
予登记完成。
2019年8月16日公司第七届董事会第五十次会议及第七届监事会第十七次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计
划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，确认公司2018年激励计划首次授予期权第一个行权期行权条件已经成就，
同意38名激励对象的60,522,000份期权在第一个行权期行权。经深圳证券交易所及中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司审核，有关期权于2019年9月2日开始可以行权。截至2019年9月30日，激励对象共行权17,849,202份期权，尚未行权数量
42,672,798份。行权具体情况如下：
类别 姓名 职位 已行权的期权数量（份） 未行权的期权数量（份）
董事 辛琦 董事、副总经理、财务总监 2,640,000 0
董事 刘畋 董事、副总经理 0 1,584,000
高级管理人员 梁洁 董事会秘书 1 791,999
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其他人员 共35人 产业总部及区域管理人员 15,209,201 40,296,799
总计 17,849,202 42,672,798
截至2019年9月30日，因2018年激励计划首次授予的期权行权，公司总股份数增加17,849,202股。
2、2019年股票期权激励计划
2019年6月19日公司2019年第七次临时股东大会审议通过了《2019年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议
案，决定设立2019年股票期权激励计划（简称“2019年激励计划”）。2019年激励计划拟向激励对象授予的期权数量为13,837
万份，其中首次授予11,209万份，预留2,628万份。
2019年激励计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对
分年度进行绩效考核，考核年度为2019年、2020年和2021年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利
润（扣除投资性物业应用公允价值计量模式的影响）相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。同时，激励
对象只有在个人年度绩效满足考核要求才能行使当期权益。
2019年7月2日公司第七届董事会第四十七次会议及第七届监事会第十五次会议审议通过了《关于向2019年股票期权激励
计划首次授予股票期权的议案》，确认公司2019年股票期权激励计划首次授予的条件已经成就，决定以2019年7月2日为授予
日，向486名激励对象授予11,209万份期权，期权初始行权价格8.49元/股。
2019年7月11日公司2018年度分红派息方案实施完成，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调
整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意将2019年股票期权激励计划首次授予期权的
行权价格调整为8.37元/股。2019年8月6日2019年激励计划首次授予期权登记完成。
四、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
无
五、证券投资情况
单位：元
证券 会计计 本期公允价值 计入权益的累计 本期购 本期出 会计核算
证券代码 证券简称 最初投资成本 期初账面价值 报告期损益 期末账面价值 资金来源
品种 量模式 变动损益 公允价值变动 买金额 售金额 科目
境内外 公允价 交易性金
002659.SZ 凯文教育 699,740.60 260,090.00 -40,920.00 -480,570.60 0.00 0.00 -40,920.00 219,170.00 自有资金
股票 值计量 融资产
境内外 易居企业 公允价 交易性金
02048.HK 25,391,778.44 42,064,050.00 -18,266,293.11 -1,594,021.55 0.00 0.00 -18,266,293.11 23,797,756.89 自有资金
股票 控股 值计量 融资产
期末持有的其他证券投资 0.00 -- 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -- --
合计 26,091,519.04 -- 42,324,140.00 -18,307,213.11 -2,074,592.15 0.00 0.00 -18,307,213.11 24,016,926.89 -- --
证券投资审批董事会公告披露
无
日期
证券投资审批股东会公告披露
无
日期（如有)
六、委托理财
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有闲置资金 315,000 1,498 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况：不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形：不适用
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七、衍生品投资情况：不适用
八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
公司于2019年8月27日通过现场结合视频方式召开了2019年半年度投资者见面会，与投资者沟通2019年半年度业绩和未
来发展情况，交流使用的是披露的2019年半年度报告等公开资料。本次活动共有81位投资者参会，其中机构投资者79位，包
括来自华创证券、浙商证券、东吴证券、中山证券、天风证券、长城证券、财富证券、民生证券、西部证券、招商证券、华
信证券、东方证券、长江证券、东吴证券、东北证券、西南证券、方正证券、广发证券、中山证券及湘财基金、广发基金、
嘉实基金、富国基金、宝盈基金、南方基金、汇添富基金、交银基金、平安基金、信达澳银基金、国泰基金等单位的投资者。
九、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
十、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
二〇一九年十月二十九日
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