江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2020-068
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
柳方董事因个人原因没能亲自出席本次董事会，授权陆忠亮董事出席会议并行使表决权，其他董事均亲自出席了审议本
次年度报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的分红派息预案为：以分红派息股权登记日总股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金
红利 2.8 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。以公司现有总股份 3,763,471,797 股计算，预计共派发现金
红利 1,053,772,103.16 元，占公司归属上市公司股东净利润的 25.31%。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 梁洁
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
传真 021-61929733
电话 021-61929799
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、报告期主要业务或产品简介
公司业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众主流住宅，构建“美好就现在”的品牌理念，推出健康住
宅标准体系。目前已进入内地 107 个城市，覆盖全国 400 毫米等降水线以东多数人口密集省份，开发项目主要集中在长三角
区域和山东，在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等中
心城市亦有项目。2019 年公司合同销售金额约 1,961 亿元，同比增长 34%，销售面积约 1,541 万平方米，同比增长 35%，继
续保持全国房地产开发企业 20 强。2019 年公司新增项目 78 个，项目规划建筑面积合计约 989 万平方米，新进入济南、厦
门等 6 个城市，公司聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。
公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业，还拥有建筑装修装饰一
级、机电设备安装一级等资质，是中国施工企业 AAA 诚信企业，累计获得国家专利 160 余项。公司注重大型公共建筑及民
用建筑的承接，近年来公司业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。公司建筑业务新增合同额 278 亿元，完成
产值 222 亿元。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
本年比
项目 2019 年 2018 年 2017 年
上年增减
营业收入（元） 71,830,786,061.08 40,110,125,872.49 79.08% 30,552,327,467.21
归属于上市公司股东的净利润（元） 4,163,085,623.09 2,193,097,869.05 89.83% 687,306,001.95
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
3,509,522,642.96 1,635,717,963.91 114.56% 110,247,619.10
的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 8,196,330,864.36 19,431,577,810.37 -57.82% -2,937,934,501.38
基本每股收益（元/股） 1.1151 0.5912 88.62% 0.1853
稀释每股收益（元/股） 1.1151 0.5912 88.62% 0.1853
加权平均净资产收益率 21.58% 13.29% +8.29 个百分点 4.62%
本年末比
项目 2019 年末 2018 年末 2017 年末
上年末增减
总资产（元） 290,570,587,826.45 235,694,087,022.33 23.28% 176,896,354,744.65
归属于上市公司股东的净资产（元） 21,439,260,715.50 17,398,333,533.77 23.23% 15,470,393,446.37
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（2）分季度主要会计数据
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 8,470,838,047.64 14,850,028,088.17 17,635,140,961.56 30,874,778,963.71
归属于上市公司股东的净利润 482,235,575.89 829,906,054.55 952,009,655.84 1,898,934,336.81
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 448,817,866.18 770,590,514.06 931,469,143.50 1,358,645,119.22
经营活动产生的现金流量净额 3,715,306,815.86 -2,280,268,302.93 3,375,782,187.05 3,385,510,164.38
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 27,991 2020 年 3 月末普通股股东总数 46,670
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东 持股 报告期末持 报告期内增 持有无限售条
股东名称 条件的股份 股份
性质 比例 股数量 减变动情况 件的股份数量 数量
数量 状态
境内非国
中南城市建设投资有限公司 53.75% 2,019,190,975 0 0 2,019,190,975 质押 1,412,427,460
有法人
中国工商银行股份有限公司－东
方红产业升级灵活配置混合型证 其他 1.22% 45,964,853 10,183,165 0 45,964,853
券投资基金
香港中央结算有限公司 境外法人 1.22% 45,961,645 -12,908,069 0 45,961,645
全国社保基金一一七组合 其他 1.12% 42,113,577 42,113,577 0 42,113,577
全国社保基金一一四组合 0.93% 35,122,129 35,122,129 0 35,122,129
招商银行股份有限公司－富国低
其他 0.83% 31,128,481 31,128,481 0 31,128,481
碳环保混合型证券投资基金
全国社保基金一零七组合 其他 0.82% 30,986,573 30,986,573 0 30,986,573
泰达宏利基金－工商银行－陕西
其他 0.77% 29,016,629 -71,050,309 0 29,016,629
省国际信托股份有限公司
招商银行股份有限公司－东方红
睿泽三年定期开放灵活配置混合 其他 0.72% 27,162,573 27,162,573 0 27,162,573
型证券投资基金
平安银行股份有限公司－东方红
睿轩三年定期开放灵活配置混合 其他 0.60% 22,512,799 22,512,799 0 22,512,799
型证券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 泰达宏利基金－工商银行－陕西省国际信托股份有限公司因认购公司 2016 年非公开发行
名股东的情况 股份成为公司股东
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称 限售条件股份数
种类 数量
量
中南城市建设投资有限公司 2,019,190,975 人民币普通股 2,019,190,975
中国工商银行股份有限公司－东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金 45,964,853 人民币普通股 45,964,853
香港中央结算有限公司 45,961,645 人民币普通股 45,961,645
全国社保基金一一七组合 42,113,577 人民币普通股 42,113,577
全国社保基金一一四组合 35,122,129 人民币普通股 35,122,129
招商银行股份有限公司－富国低碳环保混合型证券投资基金 31,128,481 人民币普通股 31,128,481
全国社保基金一零七组合 30,986,573 人民币普通股 30,986,573
泰达宏利基金－工商银行－陕西省国际信托股份有限公司 29,016,629 人民币普通股 29,016,629
招商银行股份有限公司－东方红睿泽三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金 27,162,573 人民币普通股 27,162,573
平安银行股份有限公司－东方红睿轩三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金 22,512,799 人民币普通股 22,512,799
中国工商银行股份有限公司－东方红产业升级灵活配置混合型证券投资基金、招商银行股
份有限公司－东方红睿泽三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金与平安银行股份有限
上述股东之间关联关系或一致行动的说明 公司－东方红睿轩三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金均为上海东方证券资产管理
有限公司管理。未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
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上述股东参与融资融券业务情况说明 中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表：不适用
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期的公司债券
（1）公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
公司 2016 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2016 年 1 月 22 2021 年 1 月 22 期一次还本，最后
16 中南 01 112325.SZ 96,431.56 7.80%
公开发行公司 日 日 一期利息随本金的
债券（第一期） 兑付一起支付
公司 2016 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2016 年 07 月 2021 年 07 月 期一次还本，最后
16 中南 02 112418.SZ 113,395.28 7.30%
公开发行公司 27 日 27 日 一期利息随本金的
债券（第二期） 兑付一起支付
江苏中南建筑
每年付息一次，到
产业集团有限
2016 年 11 月 2021 年 11 月 期一次还本，最后
责任公司 2016 16 中筑 01 136792.SH 100,000 7.80%
07 日 07 日 一期利息随本金的
年公司债券
兑付一起支付
(第一期)
公司 2017 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2017 年 12 月 2022 年 12 月 期一次还本，最后
17 中南 01 112619.SZ 100,000 7.50%
公开发行公司 14 日 14 日 一期利息随本金的
债券（第一期） 兑付一起支付
公司 2017 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2017 年 12 月 2021 年 12 月 期一次还本，最后
17 中南 02 112630.SZ 28,900 7.60%
公开发行公司 28 日 28 日 一期利息随本金的
债券（第二期） 兑付一起支付
公司 2019 年非 每年付息一次，到
公开发行公司 2019 年 6 月 27 2023 年 6 月 27 期一次还本，最后
19 中南 02 114506.SZ 118,000 7.80%
债券（第一期） 日 日 一期利息随本金的
品种二 兑付一起支付
公司 2019 年面 每年付息一次，到
向合格投资者 2019 年 11 月 2023 年 11 月 期一次还本，最后
19 中南 03 112997.SZ 100,000 7.60%
公开发行公司 22 日 22 日 一期利息随本金的
债券（第一期） 兑付一起支付
公司债券上市或转让的交易 深交所：16 中南 01、16 中南 02、17 中南 01、17 中南 02、19 中南 02 和 19 中南 03；
场所 上海证券交易所：16 中筑 01。
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易。
报告期内公司债券的付息兑 16 中南 01：于 2019 年 1 月 22 日完成付息及部分回售兑付工作；
付情况 16 中南 02：于 2019 年 7 月 27 日完成付息及部分回售兑付工作；
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
16 中南 03：于 2019 年 9 月 29 日完成付息及全部回售兑付工作；
16 中筑 01：于 2019 年 11 月 7 日完成 2019 年度付息工作；
17 中南 01：于 2019 年 12 月 14 日完成 2019 年度付息工作；
17 中南 02：于 2019 年 12 月 28 日完成付息及部分回售兑付工作；
18 中南 01：于 2019 年 12 月 4 日完成付息及全部回售兑付工作；
19 中南 02：尚未到付息时间；
19 中南 03：尚未到付息时间。
1、16 中南 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权。公司有
权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。公司将于本期债券第
3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上
调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续期限票面
利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，
债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值
回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和
债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上
调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的
回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，
则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅
度的决定。
报告期内，公司于 2018 年 12 月 21 日发布了“关于‘16 中南 01’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.80%。部分债券持有人选择在回售登记期（2018 年 12 月 21 日至 2018 年 12
月 25 日）内将 356,844 张债券进行回售，并于 2019 年 1 月 22 日完成全部回售事项。本期债券
剩余托管数量为 9,643,156 张。
2、16 中南 02
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权。公司有
权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。公司将于本期债券第
3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上
调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续期限票面
利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告后，
公司债券附发行人或投资者
债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值
选择权条款、可交换条款等特
回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和
殊条款的，报告期内相关条款
债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面利率及上
的执行情况（如适用）。
调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的
回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，
则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅
度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 7 月 1 日发布了“关于‘16 中南 02’公司债券票面利率调整暨债券持
有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 1 年
的票面利率至 7.30%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 7 月 1 日至 2019 年 7 月 5 日）
内将 660,472 张债券进行回售，并于 2019 年 7 月 29 日完成全部回售事项。本期债券剩余托管数
量为 11,339,528 张。
3、16 中南 03
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本
期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关
于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续
期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度
的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券
交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面
利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进
行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利
率及上调幅度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 8 月 15 日发布了“关于‘16 中南 03’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.80%。全部的债券持有人选择在回售登记期（2019 年 8 月 16 日至 2019 年 8
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月 20 日）内将 7,000,000 张债券进行回售，并于 2019 年 9 月 29 日完成全部回售事项。本期债券
目前已全部兑付完毕。
4、16 中筑 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末行使本期债券赎回选择权。公司将于本期债券第 3
个计息年度付息日前的第 20 个交易日，通过中国证监会指定的信息披露媒体发布关于是否行使
赎回选择权的公告。若公司决定行使赎回选择权，本期债券将被视为第 3 年全部到期，公司将以
票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券。所赎回的本金加第 3 个计息年度利息在兑
付日一起支付。公司将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照债券登记机
构的相关规定办理。若公司不行使赎回选择权，则本期债券将继续在第 4、5 年存续。公司有权
决定在本期债券存续期的第 3 年末调整后 2 年的票面利率；公司将于第 3 个计息年度付息日前的
第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及
调整幅度的公告。若公司未行使本期债券票面利率调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍
维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者
有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付息日将持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司
或选择继续持有本期债券。本期债券的第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照上交
所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及
调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，行使回售选择权的债券持有人可通过指定的交易系统进行
回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的本期债券份额将被冻结交易；回售
申报期内不进行申报的，则被视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 10 月 10 日发布了“关于‘16 中筑 01’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.80%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 10 月 10 日至 2019 年 10
月 14 日）内将 9,975,330 张债券进行回售，并于 2019 年 11 月 7 日完成全部回售事项。由于上海
证券交易所规定公司可以对本期债券进行回售登记后转售，公司于 2019 年 11 月 7 日至 2019 年
12 月 4 日按照相关规定办理回售债券的转售，并于 12 月 6 日完成全部的转售工作。转售后本期
债券剩余托管数量仍为 10,000,000 张。
5、17 中南 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本
期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关
于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续
期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度
的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券
交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面
利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进
行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利
率及上调幅度的决定。
6、17 中南 02
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将于本
期债券第 2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关
于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续
期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度
的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部
分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券
交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否上调本期债券票面
利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进
行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利
率及上调幅度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 11 月 30 日发布了“关于‘17 中南 02’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 2 年末上调本期债券后 2
年的票面利率至 7.60%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 12 月 2 日至 2019 年 12 月
4 日）内将 2,110,000 张债券进行回售，并于 2019 年 12 月 30 日完成全部回售事项。本期债券剩
余托管数量为 2,890,000 张。
7、18 中南 01
5
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
本期债券的期限为 3 年，附第 1 年末及第 2 年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
公司将于本期债券第 1 个计息年度付息日及第 2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国
证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司
未行使利率调整权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是
否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 1 个计息年度
付息日及第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券
第 1 个计息年度付息日及第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和
债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调
整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的
回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，
则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅
度的决定。
报告期内，公司于 2019 年 11 月 6 日发布了“关于‘18 中南 01’公司债券票面利率调整暨债券
持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 1 年末不上调本期债券第
2 年的票面利率。全部的债券持有人选择在回售登记期（2019 年 11 月 6 日至 2019 年 11 月 12
日）内将债券进行回售，并于 2019 年 12 月 4 日完成全部回售事项。本期债券目前已全部兑付完
毕。
8、19 中南 02
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将
于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒
体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择
权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否调整本期债券
票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有
的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，
公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是
否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式
进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；
回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
9、19 中南 03
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将
于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒
体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择
权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否调整本期债券
票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有
的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，
公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是
否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式
进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；
回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
期后事项：2020 年 3 月 4 日公司发行 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)17 亿元，在深交
所上市。其中品种一期限 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权，发行规模 8 亿元，票面利率
6.8%，债券简称 20 中南 01，代码 149050.SZ；品种一期限 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选
择权，发行规模 9 亿元，票面利率 7.4%，债券简称 20 中南 02，代码 149051.SZ。
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
1、16 中南 01、16 中南 02、16 中南 03、17 中南 01、17 中南 02
2019 年 6 月 20 日，东方金诚国际信用评估有限公司对公司及公司已发行的 “16 中南 01”、“16 中南 02”、“16 中南 03”、
“17 中南 01”和“17 中南 02”的信用状况进行了跟踪评级，出具了《江苏中南建设集团股份有限公司主体及相关债项 2019
年度跟踪信用评级报告》。根据跟踪评级报告，公司主体信用等级维持 AA+，评级展望稳定。 “16 中南 01”、“16 中南 02”、
“16 中南 03”、“17 中南 01”和“17 中南 02”债券信用等级维持 AA+。2019 年 6 月 21 日刊登于巨潮资讯网。
2、16 中筑 01
2019 年 6 月 26 日，大公国际资信评估有限公司对江苏中南建筑产业集团有限责任公司及公司已发行的“16 中筑 01”
的信用状况进行了跟踪评级，出具了《江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体与相关债项 2019 年度跟踪评级报告》。根据
跟踪评级报告，江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体信用等级维持 AA，评级展望维持稳定；“16 中筑 01”债券信用等
级维持 AA。2019 年 6 月 26 日刊登于债券信息网。
6
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
3、19 中南 03
2019 年 6 月 14 日，联合信用评级有限公司对江苏中南建设集团股份有限公司及公司预计发行的“19 中南 03”债券的
信用状况进行了信用评级，出具了《江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报
告》。根据评级报告，江苏中南建设集团股份有限公司主体信用等级 AA+，评级展望稳定；“19 中南 03”债券信用等级为
AA+。2019 年 11 月 19 日刊登于巨潮资讯网。
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2019 年 2018 年 增减变动 说明
息税折旧摊销前利润 747,910.21 392,878.62 90.37% 主要系本期结转利润增加所致
流动比率 1.17 1.21 -4% 主要系预收账款增加所致
资产负债率 90.77% 91.69% -0.92 个百分点 主要系少数股东权益增加所致
速动比率 40.13% 43.91% -3.78 个百分点 主要系存货增加所致
EBITDA 全部债务比 10.56% 6.73% 3.83 个百分点 主要系本期息税折旧摊销前利润增加所致
利息保障倍数 1.04 0.72 44.44% 主要系本期息税前利润增加所致
现金利息保障倍数 2.6 5.38 -51.67% 主要系经营活动产生的现金流量净额减少
EBITDA 利息保障倍数 1.13 0.81 39.51% 主要系本期息税折旧摊销前利润增加所致
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（一）经营环境分析
2019年宏观环境面临更多挑战，中美贸易战进一步深入，中央在继续推进打好“三大攻坚战”的战略部署下，坚持稳中
求进，继续以供给侧结构性改革为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，进行宏观政策逆周
期调节，经济运行延续了总体平稳、稳中有进的态势。2019年全国实现国内生产总值（GDP）99.1万亿元，同比增长6.1%。
年末广义货币供应量（M2）余额198.6万亿元，同比增长8.7%，增速比2018年高0.6个百分点，比GDP增速高2.7个百分点。
年末社会融资规模存量251.31万亿元，同比增长10.7%，增速比GDP增速高4.6个百分点。年内央行宣布完善贷款市场报价利
率（LPR）形成机制，推进新的LPR应用，深化利率市场化改革；同时两次全面下调金融机构存款准备金率共1.5个百分点，
分三次定向下调服务县域的农商行存款准备金率2至3.5个百分点，分两次下调在本省经营的城商行存款准备金率1个百分点，
释放长期流动性，加大逆周期调节力度。
2020年新冠病毒疫情开始，全球受到巨大冲击，虽然国内疫情防控向好，但境外形势发展仍然严峻，而灾害带来的世界
格局变化对国内的影响仍需观察。面对不确定性，国家加大宏观政策调节力度，在“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳
投资、稳预期”基础上，提出“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运
转”，要求坚定实施扩大内需战略，维护经济发展和社会稳定大局。强调积极的财政政策要更加积极有为，提出适当提高财
政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模；指出稳健的货币政策要更加灵活适度，要运用降准、降息、再贷款
等手段，通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种政策工具，强化预期引导，提供充足流动性，引导市场
利率下行。2020年1月央行在全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点之后，3月进一步实施定向降准，对达到考核标准
的银行定向降准0.5至1个百分点，对符合条件的股份制商业银行额外定向降准1个百分点。
（1）房地产行业
2019年中央继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，推进落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”
的长效调控机制。年初，针对春节之后市场有所回暖，部分城市土地市场相对活跃的局面，国家引导城市政府适时推出针对
措施，引导市场预期。由于财政政策加力提效，宏观流动性保持合理充裕，为了深入推进供给侧结构性改革，在推动高质量
发展中防范化解风险，国家采取一系列举措。银保监会开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作，强调合规和宏观政策
执行，其他部委和地方政府也多有跟进，对行业的金融监管有所加强。7月中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经
济的手段。年底随着宏观环境的不确定性增加，在坚持稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制基础上，因城施策的政
策执行灵活度有所加大。
2019年行业增速进一步放慢，全年全国商品住宅销售面积15.0亿平方米，同比增长1.5%，增速比2018年下降0.7个百分
点；销售金额13.9亿元，同比增长10.3%，增速比2018年下降4.3个百分点；平均销售价格9287元/平方米，同比增长8.7%。全
国商品房销售面积17.2亿平方米，同比下降0.1%，销售金额16.0万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年下降5.7个百分点。随
着行业调整，行业新投资开始放慢，2019年全国土地购置面积2.6亿平方米，同比下降11.4%，土地成交价款1.5万亿元，同
比下降8.7%。行业开工和竣工的关系开始向均衡回归，2019年全国商品住宅新开工面积16.7亿平方米，同比增长9.2%，增速
比2018年下降10.5个百分点；竣工面积6.8亿平方米，同比增长3.0%，2016年以来首年实现增长。行业总体投资保持增长，
2019年全国房地产投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速比2018高0.4个百分点。其中住宅投资9.7万亿元，同比增长13.9%，
增速比2018年高0.5个百分点。
虽然政策对行业区别对待，但行业仍然受益于宏观方向的调节。2019年末全国个人住房贷款余额30.2万亿元，同比增长
16.7%，虽然增速比2018年下降1.1个百分点，但仍快于商品住宅销售金额增速。全年个人住房贷款余额增加4.4万亿元，与
7
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
全国商品住宅销售金额的比值为31.6%，还高于2018年的水平30.9%。2019年全国个人住房贷款加权平均利率为5.62%，比2018
年底下降0.13个百分点。虽然经历过2016年~2018年的高速增长，居民的购买力受到一定影响，但行业发展的基础仍然稳固。
2019年全国居民人均可支配收入30,733元，比上年增长8.9%，增速高于商品住宅平均销售价格。2019年末全国居民本外币储
蓄存款余额82.1万亿元，同比增长13.4%，增速高于住宅销售金额。全国个人住房贷款余额与居民本外币储蓄存款余额的比
值还只有36.8%。2019年末全国常住人口城市化率刚跨过60%，达60.60%，户籍人口城市化率仅44.38%，城市化和城市居民
的居住需求增长还有较长的持续性。
面对新冠病毒疫情的冲击，以及国际环境变化对国内需求不确定性的影响，各地政策实施的灵活度进一步加大。由于境
内外流动性都在放松，国家进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手
段”要求，保持房地产政策的连续性、一致性和稳定性，但房地产作为基础行业和信用之锚的角色稳固，国家促进房地产市
场平稳健康发展的愿望不变。
同时国家区域发展的思路和国内城市化的方向更加清晰。2019年中央经济工作会议提出要加快落实区域发展战略，完善
区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤
港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。2020年国务院《关于授权和委托用地审批权的决定》、国家发展改革委《2020
年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》、中共中央国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的
发布，中心城市带动的都市圈、城市群和城市集聚带在国家发展中的作用将更加突出。
（2）建筑行业
2019年国家统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，深入供给侧结构性改革，着眼长远发展，
引导资金投向供需共同受益、乘数效应强的民生建设、基础设施短板，加强战略性、网络型基础设施建设，也受房地产新开
工放慢影响，2019年建筑行业固定资产投资同比下降19.8%。但行业整体平稳发展，2019年完成总产值24.8万亿元，同比增
长5.7%，增速比2018年下降4.2个百分点；实现增加值7.1万亿元，同比增长5.6%，增速比2018年上升1.1个百分点。
随着疫情的影响和国际环境的快速变化，国家提出要积极扩大有效投资，加强传统基础设施和新型基础设施投资，相信
建筑行业将迎来更多机遇。
（二）公司整体经营情况回顾
2019年随着公司之前房地产销售快速增长的资源更多进入结算阶段，以及建筑业务完工的增加，公司营业收入大幅上升，
全年实现718.3亿元，同比增长79.1%。公司归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.8%，基本每股盈利1.12元，
同比增长88.6%。
公司盈利能力也有所改善。2019年公司销售费用率同比下降0.37个百分点，管理费用率同比下降1.48个百分点，虽然由
于并表范围历史项目结算，导致综合毛利率同比下降2.81个百分点，但公司营业利率仍同比增加0.91个百分点至8.78%，权
益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%。全年公司加权平均净资产收益率21.58%，比2018年提高了8.29个百分点。
由于经营规模的增加，公司2019年末有息负债由2018年末的579.4亿元增加至699.2亿元，全年增长20.7%，远远低于公
司营业收入增速79.1%，也低于房地产业务销售金额增速33.7%，有息负债绝对额在房地产行业类似销售规模的公司里处于
低位。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元，在全部有息负债中占比33.7%，比例较2018年末的31.09%
有所提高，但仍处于较低水平，绝对额也低于公司2019年末保有的现金余额254.1亿元。2019年公司持有的现金同比增长24.5%，
快于全部有息负债的增长。
公司保持了良好的经营性现金流状况，2019年经营性现金流入1,109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍。2019
年公司经营活动产生的现金流量净额82.0亿元。
公司的负债结构也得到进一步优化，2019年公司总负债率90.77%，比2018年末下降0.92个百分点。而且公司总体负债里
已经收到现金，但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债的预收账款1,233.6亿元，比2018年底增加132.4亿元，占公司
全部负债的比例达到46.77%。剔除预收账款之后的负债率，2019年末公司仅为48.31%，在行业中也处于绝对低位。公司负
债规模小，偿债能力强，实际经营风险低。
1、房地产业务情况
公司房地产业务销售保持较快的增长，2019 年公司实现合同销售面积 1,540.7 万平方米，销售金额 1,960.5 亿元，同比
分别增长 34.6%和 33.7%。平均销售价格 12,725 元/平方米，略低于去年同期水平。根据城市等级区分，公司在一、二线城
市销售面积占总销售面积的比例为 40%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为 45%，与 2018 年差别不大。
2019 年公司新开工面积 1406 万平方米，竣工面积 946 万平方米。由于竣工交付规模增加，2019 年房地产业务结算收入
515.9 亿元，同比增长 87.2%。因为部分历史项目结算，结算毛利率 17.93%，相比去年同期下降 2.30 个百分点。报告期末公
司合并报表范围内已售未结算的预收账款 1,233.6 亿元，比 2018 年末增加 12.0%，有关资源毛利率水平高于 2019 年结算资
源。2019 年公司新增项目 78 个，规划建筑面积合计 989 万平方米。由于在济南、杭州、厦门、西安、苏州等二线城市核心
区位增加较多资源，新增项目平均地价约 5250 元/平方米，比去年 2018 年明显提高。公司新进入济南、厦门等城市，聚焦
长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市的布局更加完善。
截止 2019 年底，公司共有 372 个项目，在建面积合计 3,078 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计 1,148 万平方米。
在全部未来可竣工的 4,226 万平方米项目资源中，一、二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%。
2、建筑业务情况
公司建筑业务 2019 年继续优化职能分工，实施片区治理，改革市场营销责任制，受政府和社会资本合作项目更严格控
制，地产政策有针对性调整，以及去年基数较高的影响，2019 年公司新承接（中标）项目预计合同总金额 277.8 亿元，同比
下降 24%。其中 3 亿元以上项目 30 个，在新增合同额中占比 52%。
由于完工明显增长，公司 2019 年建筑业务营业收入 221.8 亿元，同比增长 45.5%。受完工项目结构的影响，2019 年综
合毛利率 9.01%，较去年同期下降 2.58 个百分点。
8
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
2、报告期内主营业务是否存在重大变化：否
3、分行业利润率情况
比上年同期 比上年同期 比上年
行业 营业收入（元） 营业成本（元） 毛利率
增减 增减 同期增减
房地产开发 51,586,576,589.98 87.18% 42,337,684,026.12 92.59% 17.93% 降低 2.30 个百分点
建筑施工 22,177,499,936.63 45.52% 20,180,170,366.27 49.77% 9.01% 降低 2.58 个百分点
酒店及其他 2,070,042,883.33 4.74% 936,026,113.65 28.39% 54.78% 增长 20.92 个百分点
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征：否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
2019 年随着公司之前房地产销售快速增长的资源进入结算阶段，以及建筑业务完工的增加，公司营业收入大幅上升。
6、面临暂停上市和终止上市情况：不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
按照规定，公司自 2019 年 1 月 1 日起执行中华人民共和国财政部《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移（修订）》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》、《企业会计准则第 37 号——金
融工具列报》、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》及《企业会计准则第 12 号——债务重组》相关准则，同时公
司 2019 年度财务报告开始按照中华人民共和国财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6
号)、《关于修订印发合并财务报表格式(2019 版)的通知》(财会[2019]16 号)编制。应用新会计政策对公司财务报告的具体影
响详见财务报告附注中。本报告期公司无主要会计估计变更。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明：不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本期公司处置 2 家子公司，新设立 125 家子公司，注销 27 家子公司，13 家子公司合并范围变动。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要
江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年年度报告摘要签字页
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
二〇二〇年四月二十八日
10
