证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2021-076
江苏中南建设集团股份有限公司
2020 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的分红派息预案为：以分红派息股权登记日总股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金
红利 5.56 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。以公司现有总股份 3,825,431,401 股计算，预计共派发现
金红利 2,126,939,858.96 元，占公司 2020 年度归属上市公司股东净利润的 30.05%。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 梁洁
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
传真 021-61929733
电话 021-61929799
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、报告期主要业务或产品简介
公司核心业务是房地产开发和建筑施工。公司房地产业务聚焦大众主流住宅，秉承“美好就现在”理念，推出健康住宅
标准体系，建设健康TED社区。目前已进入内地112个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，聚焦长三角
区域、珠三角区域、山东、福建以及中西部核心城市。2020年公司合同销售金额2,238.3亿元，销售面积1,685.3万平方米，同
比分别增加14.2%和9.4%，新增项目107个，规划建筑面积合计1,522.9万平方米，平均土地成本同比有所下降，继续保持全
国房地产开发企业20强。
公司建筑业务拥有国家首批授予的民营企业特一级资质，还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，是 AAA
诚信施工企业，累计获得国家专利 180 余项，先后荣获鲁班奖、詹天佑奖、钢结构金奖、安装之星等国家级大奖 100 余项，
扬子杯、长城杯、白玉兰杯、泰山杯等省级优质工程奖 200 余项。公司注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年来公司业
务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。2020 年新增合同额 306.8 亿元，同比增长 10.4%。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
项目 2020 年 2019 年 同比增减 2018 年
营业收入（元） 78,600,848,306.78 71,830,786,061.08 9.43% 40,110,125,872.49
归属于上市公司股东的净利润（元） 7,077,790,442.07 4,163,085,623.09 70.01% 2,193,097,869.05
归属于上市公司股东的扣除非经常性
5,644,555,016.26 3,509,522,642.96 60.84% 1,635,717,963.91
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 8,467,448,835.24 8,196,330,864.36 3.31% 19,431,577,810.37
基本每股收益（元/股） 1.8679 1.1151 67.51% 0.5912
稀释每股收益（元/股） 1.8670 1.1151 67.43% 0.5912
加权平均净资产收益率 28.18% 21.58% +6.60 个百分点 13.29%
项目 2020 年末 2019 年末 同比增减 2018 年末
总资产（元） 359,253,452,733.35 290,570,587,826.45 23.64% 235,694,087,022.33
归属于上市公司股东的股东权益（元） 28,701,111,621.86 21,439,260,715.50 33.87% 17,398,333,533.77
公司总股份数 3,821,284,303 3,756,854,798 1.71% 3,709,788,797
1
（2）分季度主要会计数据
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 11,585,047,184.40 18,107,931,014.65 16,163,614,276.16 32,744,255,831.57
归属于上市公司股东的净利润 621,720,985.03 1,427,849,361.16 1,634,960,169.85 3,393,259,926.03
归属于上市公司股东的扣除非经
521,193,412.10 1,226,709,317.87 1,613,970,802.63 2,282,681,483.66
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 315,592,611.58 1,718,628,987.93 -1,320,156,055.26 7,753,383,290.99
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
2020 年 12 月末普通股股东总数 39,204 2021 年 3 月末普通股股东总数 54,323
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东 持股 报告期末持 报告期内增 持有无限售条
股东名称 条件的股份 股份
性质 比例 股数 减变动情况 件的股份数 数量
数 状态
境内非国
中南城市建设投资有限公司 53.83% 2,056,822,360 37,631,385 0 2,056,822,360 质押 1,135,936,210
有法人
香港中央结算有限公司 境外法人 2.38% 91,095,310 45,133,665 0 91,095,310 0 0
中国建设银行股份有限公司－交 0 0 0
银施罗德阿尔法核心混合型证券 其他 1.35% 51,634,218 51,634,218 51,634,218
投资基金
招商银行股份有限公司－东方红 0 0 0
智逸沪港深定期开放混合型发起 其他 1.17% 44,555,329 44,555,329 44,555,329
式证券投资基金
平安银行股份有限公司－东方红 0 0 0
睿轩三年定期开放灵活配置混合 其他 1.08% 41,364,572 18,851,773 41,364,572
型证券投资基金
招商银行股份有限公司－东方红 0 0 0
睿泽三年定期开放灵活配置混合 其他 0.92% 35,339,373 8,176,800 35,339,373
型证券投资基金
中国工商银行股份有限公司－景 0 0 0
顺长城竞争优势混合型证券投资 其他 0.92% 35,319,639 35,319,639 35,319,639
基金
中国建设银行股份有限公司－交 0 0 0
银施罗德稳健配置混合型证券投 其他 0.88% 33,500,404 33,500,404 33,500,404
资基金
全国社保基金四零三组合 其他 0.87% 33,183,793 33,183,793 0 33,183,793 0 0
中国工商银行股份有限公司－交 0 0 0
银施罗德优势行业灵活配置混合 其他 0.87% 33,169,926 33,169,926 33,169,926
型证券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10
无
名股东的情况
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称
限售条件股份数 种类 数量
中南城市建设投资有限公司 2,056,822,360 人民币普通股 2,056,822,360
香港中央结算有限公司 91,095,310 人民币普通股 91,095,310
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德阿尔法核心混合型证券投资基金 51,634,218 人民币普通股 51,634,218
招商银行股份有限公司－东方红智逸沪港深定期开放混合型发起式证券投资基金 44,555,329 人民币普通股 44,555,329
平安银行股份有限公司－东方红睿轩三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金 41,364,572 人民币普通股 41,364,572
招商银行股份有限公司－东方红睿泽三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金 35,339,373 人民币普通股 35,339,373
2
中国工商银行股份有限公司－景顺长城竞争优势混合型证券投资基金 35,319,639 人民币普通股 35,319,639
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德稳健配置混合型证券投资基金 33,500,404 人民币普通股 33,500,404
全国社保基金四零三组合 33,183,793 人民币普通股 33,183,793
中国工商银行股份有限公司－交银施罗德优势行业灵活配置混合型证券投资基金 33,169,926 人民币普通股 33,169,926
中国建设银行股份有限公司－交银施罗德阿尔法核心混合型证券投资基金、中国建设银行
股份有限公司－交银施罗德稳健配置混合型证券投资基金和中国工商银行股份有限公司－
交银施罗德优势行业灵活配置混合型证券投资基金均为交银施罗德基金管理有限公司管
理；招商银行股份有限公司－东方红智逸沪港深定期开放混合型发起式证券投资基金、平
上述股东之间关联关系或一致行动的说明
安银行股份有限公司－东方红睿轩三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金、招商银行
股份有限公司－东方红睿泽三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金均为上海东方证券
资产管理有限公司管理。除此之外，未知其他股东之间是否存在关联关系，或是否属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
上述股东参与融资融券业务情况说明 中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表：不适用
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期的公司债券
（1）公司债券基本情况
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
（万元）
每年付息一次，到期
公司 2016 年面向合格
一次还本，最后一期
投资者公开发行公司 16 中南 01 112325.SZ 2016 年 1 月 22 日 2021 年 1 月 22 日 96,431.56 7.80%
利息随本金的兑付一
债券（第一期）
起支付
每年付息一次，到期
公司 2016 年面向合格
一次还本，最后一期
投资者公开发行公司 16 中南 02 112418.SZ 2016 年 7 月 27 日 2021 年 7 月 27 日 113,395.28 7.30%
利息随本金的兑付一
债券（第二期）
起支付
每年付息一次，到期
江苏中南建筑产业集
一次还本，最后一期
团有限责任公司 2016 16 中筑 01 136792.SH 2016 年 11 月 7 日 2021 年 11 月 7 日 100,000.00 7.80%
利息随本金的兑付一
年公司债券(第一期)
起支付
每年付息一次，到期
公司 2017 年面向合格
一次还本，最后一期
投资者公开发行公司 17 中南 01 112619.SZ 2017 年 12 月 14 日 2022 年 12 月 14 日 100.00 7.50%
利息随本金的兑付一
债券（第一期）
起支付
每年付息一次，到期
公司 2017 年面向合格
一次还本，最后一期
投资者公开发行公司 17 中南 02 112630.SZ 2017 年 12 月 28 日 2021 年 12 月 28 日 28,900.00 7.60%
利息随本金的兑付一
债券（第二期）
起支付
公司 2019 年非公开发 每年付息一次，到期
19 中南 02 114506.SZ 2019 年 6 月 27 日 2023 年 6 月 27 日 118,000.00 7.80%
行公司债券（第一期） 一次还本，最后一期
3
品种二 利息随本金的兑付一
起支付
每年付息一次，到期
公司 2019 年面向合格
一次还本，最后一期
投资者公开发行公司 19 中南 03 112997.SZ 2019 年 11 月 22 日 2023 年 11 月 22 日 100,000.00 7.60%
利息随本金的兑付一
债券（第一期）
起支付
公司 2020 年面向合格 每年付息一次，到期
投资者公开发行公司 一次还本，最后一期
20 中南 01 149050.SZ 2020 年 3 月 6 日 2024 年 3 月 6 日 80,000.00 6.80%
债券（第一期）（疫情 利息随本金的兑付一
防控债）品种一 起支付
公司 2020 年面向合格 每年付息一次，到期
投资者公开发行公司 一次还本，最后一期
20 中南 02 149051.SZ 2020 年 3 月 6 日 2025 年 3 月 6 日 90,000.00 7.40%
债券（第一期）（疫情 利息随本金的兑付一
防控债）品种二 起支付
深交所：16 中南 01、16 中南 02、17 中南 01、17 中南 02、19 中南 02、19 中南 03、20 中南
公司债券上市或转让的交易场所 01 和 20 中南 02；
上海证券交易所：16 中筑 01。
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易。
16 中南 01：于 2020 年 1 月 22 日完成 2020 年度付息工作；
16 中南 02：于 2020 年 7 月 27 日完成 2020 年度付息工作；
16 中筑 01：于 2020 年 11 月 7 日完成 2020 年度付息工作；
17 中南 01：于 2020 年 12 月 14 日完成 2020 年度付息及部分回售兑付工作；
报告期内公司债券的付息兑付情
17 中南 02：于 2020 年 12 月 28 日完成 2020 年度付息工作；
况
19 中南 02：于 2020 年 6 月 29 日完成 2020 年度付息工作；
19 中南 03：于 2020 年 11 月 22 日完成 2020 年度付息工作；
20 中南 01：尚未到付息时间；
20 中南 02：尚未到付息时间。
1、16 中南 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权。公
司有权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。公司将于本
期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发
布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期
债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率
及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本
期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，
公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指
定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总
额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并
接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
公司债券附发行人或投资者选择 公司于 2018 年 12 月 21 日发布了“关于‘16 中南 01’公司债券票面利率调整暨债券持有人
权条款、可交换条款等特殊条款 回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年
的，报告期内相关条款的执行情况 的票面利率至 7.80%。部分债券持有人选择在回售登记期（2018 年 12 月 21 日至 2018 年 12
（如适用）。 月 25 日）内将 356,844 张债券进行回售，并于 2019 年 1 月 22 日完成全部回售事项。本期债
券剩余托管数量为 9,643,156 张。
2、16 中南 02
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和债券持有人回售选择权。公
司有权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年的票面利率。公司将于本
期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发
布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期
债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否上调本期债券票面利率
及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本
期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，
公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关
于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指
定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总
额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并
4
接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
公司于 2019 年 7 月 1 日发布了“关于‘16 中南 02’公司债券票面利率调整暨债券持有人回
售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 1 年的
票面利率至 7.30%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 7 月 1 日至 2019 年 7 月 5
日）内将 660,472 张债券进行回售，并于 2019 年 7 月 29 日完成全部回售事项。本期债券剩
余托管数量为 11,339,528 张。
3、16 中筑 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选
择权。公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末行使本期债券赎回选择权。公司将于本期
债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，通过中国证监会指定的信息披露媒体发布
关于是否行使赎回选择权的公告。若公司决定行使赎回选择权，本期债券将被视为第 3 年全
部到期，公司将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券。所赎回的本金加第
3 个计息年度利息在兑付日一起支付。公司将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持
有人名单，按照债券登记机构的相关规定办理。若公司不行使赎回选择权，则本期债券将继
续在第 4、5 年存续。公司有权决定在本期债券存续期的第 3 年末调整后 2 年的票面利率；
公司将于第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上
发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使本期债券票面利率
调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调
整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付
息日将持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司或选择继续持有本期债券。本期债券的
第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完
成回售支付工作。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交
易日内，行使回售选择权的债券持有人可通过指定的交易系统进行回售申报，债券持有人的
回售申报经确认后不能撤销，相应的本期债券份额将被冻结交易；回售申报期内不进行申报
的，则被视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利
率及调整幅度的决定。
公司于 2019 年 10 月 10 日发布了“关于‘16 中筑 01’公司债券票面利率调整暨债券持有人
回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 3 年末上调本期债券后 2 年
的票面利率至 7.80%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 10 月 10 日至 2019 年 10
月 14 日）内将 9,975,330 张债券进行回售，并于 2019 年 11 月 7 日完成全部回售事项。由于
上海证券交易所规定公司可以对本期债券进行回售登记后转售，公司于 2019 年 11 月 7 日至
2019 年 12 月 4 日按照相关规定办理回售债券的转售，并于 12 月 6 日完成全部的转售工作。
转售后本期债券剩余托管数量仍为 10,000,000 张。
4、17 中南 01
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将
于本期债券第 3 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体
上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则
本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票
面利率及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持
有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支
付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司
发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可
通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券
面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期
债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
报告期内，公司于 2020 年 11 月 16 日发布了“关于‘17 中南 01’公司债券票面利率调整暨
债券持有人回售实施办法的第一次提示性公告”，决定不调整本期债券后续期限的票面利率。
部分债券持有人选择在回售登记期（2020 年 11 月 16 日至 2020 年 11 月 18 日）内将 9,990,000
张债券进行回售，并于 2020 年 12 月 11 日完成全部回售事项。本期债券剩余托管数量为 10,000
张。
5、17 中南 02
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司将
于本期债券第 2 个计息年度付息日前的第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体
上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则
本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于是否上调本期债券票
面利率及上调幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持
有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支
付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司
5
发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可
通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券
面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期
债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
公司于 2019 年 11 月 30 日发布了“关于‘17 中南 02’公司债券票面利率调整暨债券持有人
回售实施办法的第一次提示性公告”，决定于本债券存续期的第 2 年末上调本期债券后 2 年
的票面利率至 7.60%。部分债券持有人选择在回售登记期（2019 年 12 月 2 日至 2019 年 12
月 4 日）内将 2,110,000 张债券进行回售，并于 2019 年 12 月 30 日完成全部回售事项。本期
债券剩余托管数量为 2,890,000 张。
6、19 中南 02
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公
司将于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信
息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整
票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于
是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计
息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年
度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回
售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易
日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤
销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，
继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
7、19 中南 03
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公
司将于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信
息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整
票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于
是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计
息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年
度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回
售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易
日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤
销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，
继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
8、20 中南 01
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公
司将于本期债券存续的第 2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信
息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整
票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于
是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计
息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年
度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回
售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易
日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤
销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，
继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
9、20 中南 02
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公
司将于本期债券存续的第 3 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信
息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使调整
票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关于
是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计
息年度付息日将其持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券 3 个计息年度
付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售
支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日
内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，
相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继
续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
6
期后事项：2021 年 3 月 17 日公司发行 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)期限 4 年，附第 2 年末公司调
整票面利率选择权及债券持有人回售选择权，发行规模 10 亿元，票面利率 7.3%。债券于 2021 年 3 月 22 日在深交所上市，
简称 21 中南 01，代码 149391.SZ。
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
1、16 中南 01、16 中南 02、17 中南 01、17 中南 02
2020 年 6 月 19 日，东方金诚国际信用评估有限公司对公司及公司已发行的“16 中南 01”、“16 中南 02”、“17 中南 01”
和“17 中南 02”的信用状况进行了跟踪评级，出具了《江苏中南建设集团股份有限公司主体及相关债项 2020 年度跟踪信用
评级报告》。根据跟踪评级报告，公司主体信用等级维持 AA+，评级展望稳定。“16 中南 01”、“16 中南 02”、“17 中南 01”
和“17 中南 02”债券信用等级维持 AA+。2020 年 6 月 23 日刊登于巨潮资讯网。
2、16 中筑 01
2020 年 6 月 24 日，大公国际资信评估有限公司对江苏中南建筑产业集团有限责任公司及公司已发行的“16 中筑 01”
的信用状况进行了跟踪评级，出具了《江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体与相关债项 2019 年度跟踪评级报告》。根据
跟踪评级报告，江苏中南建筑产业集团有限责任公司主体信用等级维持 AA，评级展望维持稳定；“16 中筑 01”债券信用等
级提升至 AA+。2020 年 6 月 27 日刊登于债券信息网。
3、19 中南 03、20 中南 01、20 中南 02
2020 年 6 月 10 日，联合信用评级有限公司对江苏中南建设集团股份有限公司及公司已发行的“19 中南 03”、“20 中南
01”、“20 中南 02”债券的信用状况进行了信用评级，出具了《江苏中南建设集团股份有限公司公司债券 2020 年跟踪评级报
告》。根据评级报告，江苏中南建设集团股份有限公司主体信用等级 AA+，评级展望稳定；“19 中南 03”、“20 中南 01”、“20
中南 02”债券信用等级为 AA+。2020 年 6 月 17 日刊登于巨潮资讯网。
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2020 年 2019 年 增减变动 说明
息税折旧摊销前利润 1,182,110.22 747,910.21 58.06% 利润大幅增加
流动比率 1.18 1.17 0.85% 现金、存货及其他流动资产增加
资产负债率 86.54% 90.77% -4.23 个百分点 净资产增幅快于负债增幅
速动比率 45.60% 40.13% 4.57 个百分点 现金增加、其他流动资产增加，合同负债减少
EBITDA 全部债务比 14.75% 10.56% 4.19 个百分点 利润增幅快于负债增幅
利息保障倍数 1.62 1.04 55.77% 利润大幅增加
现金利息保障倍数 2.80 2.60 7.69% 现金增加
EBITDA 利息保障倍数 1.71 1.13 51.33% 利润大幅增加
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（一）经营环境分析
2020年初面对突如其来的新冠肺炎疫情和复杂严峻的国内外形势，国家加大宏观政策调节力度，在“稳就业、稳金融、
稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”基础上，提出“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供
应链稳定、保基层运转”，积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策更加灵活适度，维护经济发展和社会稳定大局。
全年实现国内生产总值101.6万亿元，同比增长2.3%，在全球主要经济体中率先恢复增长。年末广义货币供应量（M2）余额
218.7万亿元，同比增长10.1%，社会融资规模存量284.8万亿元，同比增长13.3%，宏观杠杆率阶段性有所提升。居民消费价
格指数（CPI）同比上涨2.5%，保持平稳。
7
中国实体经济部门杠杆率变化（数据来源：国家金融与发展实验室）
房地产行业2020年第一季度面对新冠肺炎疫情的冲击，全国商品房销售面积和金额同比分别下降26.3%和24.7%。第二
季度随着疫情得到有力控制和国家宏观政策的有效应对，商品房销售恢复增长，销售面积和金额同比分别增长3.2%和6.6%，
销售均价环比第一季度增长5.9%。不过一些地方出现房价涨幅较快，土地竞拍溢价率快速提升的情况。在整体流动性充裕
的情况下，也有个别资金违规流入房地产市场的迹象。7月中央房地产工作座谈会指出要重视房地产市场出现的新情况新问
题，时刻绷紧房地产调控之弦，及时采取有针对性的政策措施，实施好房地产金融审慎管理制度，加强市场监测，抓紧建立
住宅用地市场监测指标体系，持续整治市场乱象，依法有效查处违法违规行为。8月住房城乡建设部和人民银行等相关单位
召开重点房地产企业座谈会，进一步落实房地产长效机制，研究实施房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场
化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。2020年第三季度，全国商品房销售面积同比分别增
长9.9%和19.5%，销售均价同比增长8.8%，环比第二季度增长4.2%。全国土地成交金额同比增长20.7%，成交均价同比增长
27.1%，显示国家对房地产行业调控的及时性和针对性。中央经济工作会议进一步提出，要解决好大城市住房突出问题。年
底人民银行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷
款集中度管理制度。在中央和地方共同的引导下，全年全国商品房销售面积同比增长2.6%，销售金额同比增长8.7%，销售
均价同比增长5.9%。
建筑行业在疫情得到控制后积极复工复产，2020年全国建筑行业总产值26.4万亿元，同比增长6.2%，实现增加值7.3万
亿元，同比增长3.5%。
进入2021年国家提出保持宏观政策的连续性、稳定性和可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，操作上
更加精准有效，不急转弯，处理好恢复经济与防范风险的关系。房地产行业由于去年基数低，2021年第一季度全国商品房销
售面积和金额同比分别增长63.8%和88.5%，中央和地方对房地产行业政策保持严厉，指出要持续加强房地产市场调控。自
然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议，尝试在22个城市推进“集中发布出让公告，集中组织出让活动”的两集中土
地出让政策。银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。
应该看到面对世界百年未有之大变局，国家正推进加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格
局，一段时间以内宏观政策的方向不变。房地产作为基础行业和信用之锚的角色稳固，国家促进行业平稳健康发展的愿望不
变。国家十四五规划也提出要促进住房销售健康发展。因此未来虽然房地产行业仍将被特别对待，房地产企业融资将受到更
多约束，但只要实实在在坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，居民和企业还会受益于国家宏观调节。在国家进一
步强化“房子是用来住的、不是用来炒的”定位情况下，未来市场价格将更为平稳，保有土地的成本将进一步提高，财务杠
杆将更难加大，更少依赖有息负债，更多通过提高运营准确度和周转效率实现发展的公司，更符合政策的导向，将有机会获
得更多竞争优势。
而国家在坚持扩大内需，充分挖掘国内市场潜力的战略推动下，建筑行业自然将迎来更多机遇。
（二）公司经营情况回顾
1、房地产业务
2020 年第一季度受疫情影响，公司房地产业务合同销售面积和金额同比分别下降 34.6%和 30.1%，但二季度开始就恢复
增长，2020 年全年公司合同销售面积 1,685.3 万平方米，同比增长 9.4%，合同销售金额 2,238.3 亿元，同比增长 14.2%。销
售金额中一、二线城市占比 41%，同比略有下降。平均销售价格 13,281 元/平方米，同比上升 4.4%。
面对疫情影响，公司 2020 年实现新开工面积约 1,357.0 万平方米，同比略微减少 3.5%，完成竣工面积约 1,349 万平方
米，同比增长 42.6%。由于竣工项目并表比例有所下降，公司 2020 年房地产业务结算收入 585.7 亿元，同比增长 13.5%。结
算毛利率 19.14%，同比增加 1.21 个百分点。期末公司合并报表范围内已售未结算资源 1202.9 亿元，是 2020 年结算收入的
2.05 倍。
2020 年公司新增项目 107 个，规划建筑面积合计约 1,523 万平方米，其中通过公开方式获取占比 88%。新增项目平均
8
地价约 5,002 元/平方米，比 2019 年平均水平有所下降。截止 2020 年末，公司在建项目规划建筑面积合计约 3,042 万平方米，
未开工项目规划建筑面积合计约 1,430 万平方米。在合计 4,472 万平方米可竣工资源中，一二线城市占比约 36.4%。
2、建筑业务
面对疫情冲击，公司审时度势，寻找机遇，全年实现新承接（中标）项目合同金额 306.8 亿元，同比增长 10.4%。其中
合同金额 3 亿元以上项目 33 个，占比 62%。
克服疫情的挑战，公司建筑业务 2020 年实现营业收入 222.0 亿元，同比增长 0.09%。综合毛利率 8.65%，同比下降 0.36
个百分点。
2020 年公司整体实现营业收入 786.0 亿元，同比增长 9.4%。归属于上市公司股东的净利润 70.8 亿元，同比增长 70.0%。
基本每股盈利 1.87 元，同比增长 67.5%。毛利率 17.29%，同比提升 0.54 个百分点。由于疫情市场冲击，销售费用率 2.20%，
同比略微提升 0.16 个百分点，管理费用率 3.59%，同比下降 0.89 个百分点。同时由于非并表项目投资收益明显增加，2020
年公司权益净利润率 9.00%，同比提升 3.20 个百分点。由于净利润大幅增加，公司 2020 年度加权平均净资产收益率 28.18%，
同比增加 6.60 个百分点。
公司坚持不依赖有息负债的发展模式，2020 年末公司有息负债（含期末应付利息）799.0 亿元，绝对金额仍在行业类似
规模的公司里保持低位。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债 233.7 亿元，占全部有息负债的 29.25%，较 2019
年末下降 5.06 个百分点，长短期结构更加均衡。报告期末，公司现金余额 328.6 亿元，相比 2019 年末增加 29.3%，现金短
债比 1.41，比 2019 年末进一步提高。扣除受限资金之后的现金短债比 1.04，符合国家重点房地产企业资金监测和融资管理
规则基本要求。
2020 年末公司总负债率 86.54%，比 2019 年末下降 4.23 个百分点。净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）97.27%，
比 2019 年末下降 71.12 个百分点。公司总体负债中销售产品收到的现金，在有关产品没有竣工确认收入前视为负债，基本
没有偿付风险的合同负债 2020 年末为 1202.9 亿元，占公司全部负债的 38.69%。剔除有关负债之后的公司负债率为 53.05%，
继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除合同负债之后的负债率为 79.76%，比 2019 年末下降 4.20 个百分点。
公司实际负债规模小，偿债能力强，经营风险低。
公司保持了良好的经营性现金流状况，全年公司经营性现金流入 1293.1 亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付
利息）的 5.5 倍。年内经营活动产生的现金流量净额 84.7 亿元，连续 3 年保持正值。
2、未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
世界面临百年未有之大变局，国家处于民族复兴的重要战略机遇期，但也面临更多挑战。中央把工作重点放在提高发展
质量和效益上，坚持创新驱动发展，将扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来，建立以国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进的新发展格局。
房地产作为基础行业和信用之锚，国家推进平稳健康发展的愿望不变。虽然要控制杠杆风险，将资源更多引导到高质量
创新活动中来，房地产行业仍将被特别对待，房地产企业融资将受到更多约束。但十四五规划也指出要深入推进以人为核心
的新型城镇化战略，促进住房销售健康发展。因此只要实实在在坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，居民和企业
还会受益于国家调控。在国家宏观审慎管理进一步深入的情况下，未来市场价格将更为平稳。同时随着新型城镇化的深入推
进，珠三角、长三角区域等重点都市圈、城市集聚带将吸引更多新的产业和城市人口，新的城市化区域居住空间需求还会继
续增长，有准备的企业将抓住更多机遇。但这也意味着行业内公司间的竞争将更加激烈，市场的容错空间减小，过去一些单
纯依靠土地储备和融资能力的优势将降低，产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性进一步提高，健康的企业将获得更
大的发展空间，行业集中度提升将更加明显。
而国家积极扩大内需，充分挖掘国内市场潜力，推进传统基础设施和新型基础设施建设，也为建筑行业带来更多机遇。
（二）2021 年经营策略
由于国家宏观审慎管理加强，政策约束增加，行业容错空间降低，公司要为未来持续发展留出一定的战略缓冲区。2021
年公司房地产业务将在继续以客户为中心，坚持大众主流住宅产品定位，健康住宅的核心理念，深入推进标准化，提升产品
质量，提高运营周转效率基础上，适度控制规模增速，扩大多元化投资探索，提高土地储备弹性。公司将努力实现房地产业
务合同销售合理增长，确保预售资源竣工和收入确认，增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，尽
快实现“三道红线”全部绿档。
公司建筑业务将继续提升能力优化经营质量，加快转型升级，智慧建造、绿色施工，抓住新的市场机遇。
公司将坚持简单透明的文化，打造不断创造历史、令人向往的美好组织，推动事业可持续发展。
（三）项目开发计划
2021 年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市，现有项目计划开工建筑面积约 930 万平方米，竣
工面积约 1,251 万平方米。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化：否
9
3、分行业利润率情况
行业 营业收入（元） 同比增减 营业成本（元） 同比增减 毛利率 同比增减
房地产开发 58,570,222,596.54 13.54% 47,357,346,128.52 11.86% 19.14% +1.21 个百分点
建筑施工 22,197,061,434.54 0.09% 20,277,886,545.82 0.48% 8.65% -0.36 个百分点
酒店及其他 1,955,769,910.58 -5.52% 1,242,786,076.65 32.77% 36.46% -18.33 个百分点
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征：否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明：不适用
6、面临退市情况：不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
按照规定，公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部《企业会计准则第 14 号—收入》，应用有关会计政策对公司财务状况
和经营成果无重大影响。
2020 年 10 月 29 日公司第八届董事会第八次会议、第八届监事会第五次会议审议通过自 2020 年 10 月 1 日起将酒店主
体工程的长期待摊费用的摊销年限由 5 年变更为 8 年与租赁期间孰短。应用有关会计估计使公司 2020 年度净利润增加
10,907,952.41 元，使公司归属于母公司所有者权益增加 10,907,952.41 元。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明：不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本期公司处置 6 家子公司，新设立 242 家子公司，注销 24 家子公司，8 家子公司合并范围变动。
10
