江苏中南建设集团股份有限公司
2022 年半年度报告
2022 年 8 月
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不
存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司董事长陈锦石、董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证本半年度财务报告的真实、准确、
完整。
所有董事均出席了审议 2022 年半年度报告的董事会会议。
本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工，需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务
相关披露要求。
公司 2022 年半年度财务报告未经审计。
公司 2022 年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 .............................................................................................................................5
第三节 管理层讨论与分析 .........................................................................................................................................7
第四节 公司治理 .......................................................................................................................................................31
第五节 环境和社会责任 ...........................................................................................................................................34
第六节 重要事项 .......................................................................................................................................................35
第七节 股份变动及股东情况 ...................................................................................................................................46
第八节 债券相关情况 ...............................................................................................................................................48
第九节 财务报告 .......................................................................................................................................................52
第十节 备查文件目录 .............................................................................................................................................225
3
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
中南置地 指 本公司房地产业务主体
中南建筑 指 本公司建筑业务主体
人民银行 指 中国人民银行
证监会 指 中国证券监督管理委员会
银保监会 指 中国银行保险监督管理委员会
财政部 指 中华人民共和国财政部
深交所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 《江苏中南建设集团股份有限公司章程》
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》、深交所
指定媒体 指
网站、巨潮资讯网
报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
规划建筑面积 指 计算容积率的规划建筑面积
M2 指 平方米
4
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称 Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.,Ltd.
公司的法定代表人 陈锦石
二、联系人和联系方式
项目 董事会秘书
姓名 梁洁
联系地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
电话 021-61929799
传真 021-61929733
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2021 年度报告。
2、信息披露及备置地点
公司指定媒体，公司 2022 年半年度报告备置地无变化。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况：否
四、主要会计数据和财务指标
项目 2022 年 1~6 月 2021 年 1~6 月 同比增减
营业收入（元） 24,134,565,396.18 38,481,508,196.69 -37.28%
归属于上市公司股东的净利润（元） -1,615,160,146.07 1,747,856,775.82 -192.41%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -1,697,344,391.08 1,655,932,202.77 -202.50%
经营活动产生的现金流量净额（元） 4,808,971,027.00 2,411,565,440.37 99.41%
基本每股收益（元/股） -0.4221 0.4571 -192.34%
稀释每股收益（元/股） -0.4221 0.4571 -192.34%
加权平均净资产收益率 -7.14% 5.99% -13.13 个百分点
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 增减变动
总资产（元） 342,319,328,123.96 367,976,521,814.23 -6.97%
归属于上市公司股东的净资产（元） 21,821,183,374.54 23,414,520,575.69 -6.80%
公司总股份数 3,826,558,901 3,826,558,901 0
注：截止本报告披露前一交易日公司总股份数 3,826,558,901 股，以此计算的全面摊薄每股收益为-0.4221 元/股。
五、境内外会计准则下会计数据差异：无
5
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
六、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 210,384,263.87
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规
14,551,372.20
定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 -183,078,346.29
委托他人投资或管理资产的损益 739.73
债务重组损益 103,316,737.90
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，
1,162,836.00
以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -43,849,513.26
非经常性损益总额 102,488,090.15
减：非经常性损益的所得税影响数 25,622,022.54
非经常性损益净额 76,866,067.61
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -5,318,177.40
归属于公司普通股股东的非经常性损益 82,184,245.01
公司报告期不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
6
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、业务发展情况
（一）经营环境分析
2022 年以来，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力持续影响，俄乌冲突及美国主导的印太经济框架、北约战略构
想、芯片联盟、台海挑衅等导致的国际环境更趋复杂，而疫情多发散发也增加了不确定性，在第一季度实现全国国内生
产总值（GDP）增长 4.8%后，国家也指出发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，二季度经济下行压力增大，要加
大宏观政策调节力度，扎实稳住经济。5 月国务院常务工作会议确定 6 方面 33 条稳经济一揽子政策措施，并召开全国稳
住经济大盘电视电话会议，指出必须抢抓时间窗口，努力推动经济重回正常轨道，要求各单位各项政策应出尽出，提出
要超前谋划、以超常规力度和手段落实政策。
2022 年以来，人民银行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，下调金融机构外汇存款准备金率 1 个百分点，引
导 1 年期和 5 年期以上 LPR 分别下调 15 个和 35 个基点。上半年全国固定资产投资 27.1 万亿元，同比增长 6.1%。全国
广义货币（M2）同比增长 11.4%，创六年来新高。在强有力的政策措施推动下，第二季度全国 GDP 同比增长 0.4%，上
半年累计 GDP 增长 2.5%。同时在全球高通胀背景下保持了物价形势的稳定，居民消费价格指数（CPI）上半年涨 1.7%。
工业和服务业增加值等主要指标二季度末较快反弹、由负转正，城镇调查失业率有所下降。
但 7 月中央政治局会议也指出，当前经济运行仍面临一些突出矛盾和问题，要保持战略定力，坚定做好自己的事。
要全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行
在合理区间，力争实现最好结果。宏观政策要在扩大需求上积极作为，货币政策要保持流动性合理充裕，加大对企业的
信贷支持。要发挥企业和企业家能动性，营造好的政策和制度环境。
国务院总理在谈形势时提到，当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基
础。要发挥中央和地方两个积极性，深入实施稳经济一揽子政策，针对新情况合理加大宏观政策力度。要保市场主体激
发活力，市场主体稳，经济和就业才能稳；要坚持实事求是、尽力而为，争取全年经济发展达到较好水平。国务院常务
会议也指出，当前经济呈恢复发展态势，但仍有波动，恢复基础不牢固。要抓住当前紧要关口，及时果断施策，针对性
加大财政、货币政策支持实体经济力度，保持合理政策规模，加力巩固经济恢复发展基础，又不搞大水漫灌、不透支未
来。在落实好稳经济一揽子政策同时，再实施 19 项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间，
努力争取最好结果。
房地产行业
2022 年房地产行业的调整仍在持续，良性循环的恢复还较艰难。作为国民经济中重要的行业，从去年中央经济工作
会议提出加强预期引导，进一步明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求以来，政策方向就越来越明确。3
月国务院金融稳定发展委员会会议，指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型
的配套措施。银保监会、人民银行发出《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对新市民群体计划加强产品和服务
创新，完善金融服务，扩大金融供给，满足新市民安居等领域的金融需求。4 月中央政治局会议针对前期商品房预售资
金监督政策方面的问题，指出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售
资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。针对行业的风险，主管机构也要求要区分项目风险与企业集团风险，加大对
优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放，商业银行、金
融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置金融服务。各地也陆续出台更多满足购房者合理住房需求的政策措施，
限购、限价、限制交易、贷款首付比例、利率及公积金贷款等政策也不断调整，部分城市还出台了针对性的鼓励措施，
针对出现困难的企业各地也开展了不同的扶助活动。据不完全统计，1~7 月中央和地方已出台各类稳定市场政策 580 次。
交易所和银行间市场也推出针对帮助相关企业融资的支持计划或信用增进措施。
但预期的变动有其自然规律，市场恢复不只是需求的影响，企业作为市场主体如果主动调整的空间有限，即使个别
风险得到控制，对其他市场主体预期恢复的帮助也就有限。
因此即使政策增加，上半年全国商品房销售面积和金额仍然同比分别下降 22.2%和 28.9%，房屋新开工面积和竣工面
7
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
积同比分别下降 34.4%、21.4%，土地购置面积同比下降 48.3%，房地产开发投资同比下降 5.4%，企业到位资金同比减
少 25.3%，行业开发贷款余额同比减少 1.4%。
7 月部分有困难项目购房者主张通过停贷维护权利的风波等因素影响，行业开工、投资、企业到位资金等单月同比跌
幅进一步增加。针对有关情况，中央政治局会议也进一步要求，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
相信随着政策灵活度的进一步增加，企业新发展模式探索的进一步深入，行业将逐步企稳。
建筑行业
受房地产行业深度调整、房企信用风险增加、各地疫情反复等因素影响，2022 年建筑行业的增长也有所放慢，上半
年全国建筑企业新签合同额 15.0 万亿元，同比增长 3.9%；建筑业总产值 12.9 万亿元，同比增长 7.6%；竣工产值 4.7 万
亿元，同比增长 4.9%，均低于去年同期水平。
不过按照中央全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展的要求，4 月中央财经委员会开会
研究全面加强基础设施建设，计划加强交通、能源、水利等网络型基础设施建设，加强城市基础设施建设，打造高品质
生活空间，推进城市群交通一体化；有序推进地下综合管廊建设，加强城市防洪排涝、污水和垃圾收集处理体系建设，
加强防灾减灾基础设施建设，加强公共卫生应急设施建设，加强智能道路、智能电源、智能公交等智慧基础设施建设。7
月中央政治局会议进一步要求，要用好政策性银行新增基础设施建设投资基金。8 月国务院常务会议指出，要核准开工
一批条件成熟的基础设施等项目。下半年建筑行业预计将迎来更多发展机遇。
（二）公司经营情况
面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战，努力实现稳健发展。截至 2022 年 6 月末，
公司有息负债（含期末应付利息）511.7 亿元，比 2021 年末减少 109.4 亿元，有息负债与年度经营规模比值继续在行业
保持最低水平。其中短期借款和一年以内的有息负债合计 194.9 亿元，比 2021 年末减少 45.8 亿元。
公司保持了良好的经营性现金流状况，2022 年上半年公司经营性现金流入 467.7 亿元，经营活动产生的现金流量净
额 48.1 亿元，连续保持正值。2022 年 6 月末公司货币资金 163.2 亿元。
2022 年 6 月末公司总负债率 88.05%，比 2021 年末下降 0.32 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产
的比值）85.19%，比 2021 年末下降 7.58 个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有
竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1,465.9 亿元，占公司全部负债的
48.64%。剔除有关负债之后，公司的负债率为 45.22%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款
（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为 79.10%，比 2021 年末降低 1.42 个百分点。公司实际负债少，杠杆
率低，经营安全度高。
受市场调整影响，公司 2022 年上半年营业收入 241.3 亿元，同比下降 37.3%。综合毛利率 9.72%，同比下降 6.59 个
百分点。由于收入下降，在市场调整中销售推广等难度增加，公司销售费虽减少 2.5 亿元，但费用率同比增加 0.86 个百
分点，至 3.36%；管理费用虽减少 4.6 亿元，但管理费用率同比增加 0.59 个百分点，至 4.81%。财务费用率同比增加
2.05 个百分点，至 3.54%。面对挑战，公司上半年净亏损 14.1 亿元，其中归属上市公司股东的净亏损 16.2 亿元。
公司房地产开发业务和建筑施工业务上半年主要情况如下：
房地产业务
受市场深入调整和疫情波动的影响，2022 年上半年公司房地产业务合同销售金额 330.1 亿元，销售面积 267.6 万平
方米，同比分别减少 69.7%和 66.1%。平均销售价格 12,333 元/平方米。在销售金额中一、二线城市占比 48%，同比略有
上升。
针对市场情况，公司有针对性调整了不同项目的施工进度。2022 年上半年公司新开工面积 114.6 万平方米，同比减
少 78.8%，竣工面积 346.1 万平方米，同比减少 12.4%。截止 2022 年 6 月末，公司全部开发项目 482 个，其中在建项目
规划建筑面积合计约 2,659.2 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约 1,045.0 万平方米，可竣工资源总面积 3,704.2 万
平方米，其中一二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%。
公司 2022 年上半年房地产业务结算收入 195.6 亿元，同比减少 28.6%。由于现房库存去化亏损影响，结算毛利率
10.03%，同比减少 9.03 个百分点。截至公司合并报表范围内已售未结算的合同负债 1,330.8 亿元，是上半年结算收入的
6.8 倍。
8
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
建筑业务
受疫情和房地产行业调整影响，公司建筑业务 2022 年上半年新承接（中标）项目合同总金额 25.4 亿元，同比减少
83.4%。其中 3 亿元以上项目 2 个，占比 46%。
建筑业务的收入确认也受到影响，2022 年上半年公司建筑业务实现营业收入 41.6 亿元，同比减少 63.3%。2022 年上
半年公司建筑业务综合毛利率 4.66%，同比下降 3.62 个百分点。
（三）房地产业务具体情况
1、2022 年 1-6 月分区域销售情况
区域 签约面积(万 M2) 签约金额（亿元）
江苏 67.04 98.82
浙江 45.47 68.65
山东 31.79 30.53
陕西 11.06 16.13
新疆 13.32 14.93
广东 12.37 13.11
四川 7.42 11.60
福建 5.87 10.99
安徽 13.87 10.90
贵州 13.01 10.71
云南 9.73 8.83
辽宁 5.26 6.42
河北 4.14 5.27
重庆 6.22 4.92
广西 4.45 4.41
河南 5.72 4.16
湖南 4.99 3.55
湖北 2.68 3.10
其他 3.23 3.03
总计 267.64 330.06
9
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、2022 年 1-6 月主要结算项目销售及结算情况
2022 年 1-6 月 2022 年 1-6 月 2022 年 1-6 月 2022 年 1-6 月
权益比 土地面积 规划建筑面积
序号 城市 地块名称 位置 业态 销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
例 （万 M2） （万 M2）
（万 M2） （亿元） （万 M2） （亿元）
1 宁波 樾府 99% 奉化区 住宅 6.66 15.99 0.00 0.01 15.16 24.87
2 苏州 林樾香庭 100% 常熟市 住宅 9.89 21.75 0.05 0.49 7.32 16.76
3 南通 春风里 100% 海门区 住宅 4.26 5.96 0.00 0.00 5.73 11.26
4 南充 原山 100% 高坪区 商住 4.56 15.96 0.13 0.12 15.79 8.77
5 宁波 滨海壹号 100% 慈溪市 住宅 6.80 10.20 0.08 0.10 6.66 8.59
6 南宁 春风南岸 100% 江南区 住宅 5.96 14.91 0.28 0.27 8.25 7.68
7 镇江 君悦府熙悦 100% 丹阳市 商住 15.39 38.49 0.40 0.54 7.73 7.41
8 淄博 春溪集 60% 张店区 商住 4.18 7.34 0.00 0.00 7.34 6.20
9 西安 上悦城 90% 西咸新区 商住 18.27 41.90 0.75 1.15 4.13 5.97
10 开封 樾府 100% 龙亭区 商住 4.41 11.47 0.02 0.05 8.35 5.79
11 常德 春溪集 100% 武陵区 住宅 6.14 17.19 0.00 0.13 7.10 5.20
12 苏州 春风南岸 100% 虎丘区 住宅 5.00 11.50 0.29 0.67 2.04 4.58
13 抚顺 熙悦 100% 望花区 商住 9.21 29.76 0.43 0.25 7.19 4.05
10
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
3、2022 年 6 月末各项目建设情况
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
1 上海 锦庭 99% 奉贤区 2.09 4.81 0.00 0.00 4.81 0.00 0.00
2 上海 君悦府 100% 青浦区 1.94 3.88 0.00 0.00 3.88 0.00 0.00
3 上海 HI-PARK 100% 奉贤区 2.02 4.03 0.00 0.00 0.00 4.03 0.00
4 上海 江山美宸 11% 崇明区 3.46 4.16 0.00 0.00 4.16 0.00 0.00
5 上海 桐南美麓 40% 奉贤区 8.79 15.82 0.00 0.00 15.82 0.00 0.00
6 上海 西虹桥壹号 40% 青浦区 3.63 9.07 0.00 0.00 9.07 0.00 0.00
7 常州 公元礼著 51% 天宁区 3.72 4.47 0.00 0.00 0.00 4.47 0.00
8 常州 文澜国宾 50% 武进区 5.51 12.11 0.00 0.00 0.00 12.11 0.00
9 常州 上悦城 49% 武进区 5.33 10.67 0.00 0.00 0.00 10.67 0.00
10 常州 红熙台 50% 钟楼区 5.14 11.31 0.00 0.00 11.31 0.00 0.00
11 淮安 熙悦 32% 淮安区 6.29 15.61 0.00 0.00 15.61 0.00 0.00
12 淮安 珺悦 32% 淮安区 5.65 14.13 0.00 7.40 7.40 6.73 0.00
13 淮安 珑悦 25% 淮安区 4.32 10.82 0.00 0.00 10.82 0.00 0.00
14 淮安 春风南岸花园 51% 淮阴区 7.96 23.87 1.53 0.00 0.00 18.27 5.60
15 淮安 观淮府三期 34% 淮阴区 3.95 9.87 0.00 0.00 0.00 9.87 0.00
16 淮安 观淮府 55% 淮阴区 6.71 17.92 0.00 6.28 6.28 11.64 0.00
17 淮安 天瑞府 26% 淮阴区 5.73 17.18 0.00 0.00 0.00 17.18 0.00
18 淮安 世纪城 100% 清浦区 41.77 91.89 0.00 0.00 91.89 0.00 0.00
19 淮安 樾府 100% 清浦区 3.09 5.55 0.00 1.55 5.52 0.03 0.00
20 淮安 淮海天宸 34% 清浦区 8.81 26.44 0.00 0.00 0.00 26.44 0.00
21 连云港 上悦城 65% 灌南县 10.22 22.48 0.00 0.00 7.41 7.59 7.48
22 南京 御园 30% 高淳区 10.12 15.18 0.00 0.00 15.18 0.00 0.00
23 南京 梧桐公馆 50% 高淳区 5.37 7.89 0.00 0.00 0.00 7.89 0.00
24 南京 梧桐公馆二期 40% 高淳区 5.61 7.85 0.00 0.00 0.00 7.85 0.00
25 南京 璞境 50% 建邺区 3.49 8.73 0.00 0.00 0.00 8.73 0.00
26 南京 山锦花城 94% 江宁区 8.92 15.16 0.00 0.00 15.16 0.00 0.00
27 南京 缇香漫 95% 江宁区 2.49 6.47 0.00 0.00 6.47 0.00 0.00
28 南京 上悦城 100% 江宁区 6.90 18.64 0.00 3.38 3.38 15.26 0.00
29 南京 棉花塘 100% 江宁区 1.43 2.85 0.00 0.00 2.85 0.00 0.00
30 南京 2020G83 地块 34% 江宁区 3.36 6.73 0.00 0.00 0.00 0.00 6.73
31 南京 熙悦 32% 江宁区 9.09 25.01 0.00 1.42 14.81 10.20 0.00
32 南京 锦城 100% 溧水区 7.91 15.82 0.00 0.00 15.82 0.00 0.00
33 南京 世纪雅苑 60% 栖霞区 12.93 38.78 0.00 0.00 38.78 0.00 0.00
34 南京 魔力月光 100% 玄武区 1.06 3.18 0.00 0.00 3.18 0.00 0.00
35 南京 锦苑 97% 雨花台区 3.54 10.61 0.00 0.00 10.61 0.00 0.00
11
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
36 南通 中央商务区 100% 崇川区 99.69 267.09 0.00 0.00 236.50 18.12 12.47
37 南通 花城 100% 崇川区 44.88 112.21 0.00 0.00 112.21 0.00 0.00
38 南通 漫悦湾 100% 崇川区 4.20 9.23 0.00 0.00 9.23 0.00 0.00
39 南通 熙悦 100% 崇川区 14.56 25.33 0.00 0.00 25.33 0.00 0.00
40 南通 海上传奇 20% 崇川区 18.07 32.17 0.00 0.00 32.17 0.00 0.00
41 南通 湖畔堤 35% 崇川区 2.99 5.38 0.00 0.00 5.38 0.00 0.00
42 南通 枫丹酩悦 40% 崇川区 11.55 18.48 0.00 4.60 17.49 0.99 0.00
43 南通 时代都会 10% 崇川区 4.71 10.35 0.00 0.00 10.35 0.00 0.00
44 南通 大都会 20% 崇川区 4.80 8.54 0.00 0.00 8.54 0.00 0.00
45 南通 时代悦城 100% 崇川区 10.93 28.63 0.00 0.00 28.63 0.00 0.00
46 南通 珑府 25% 崇川区 12.34 16.38 0.00 0.00 16.38 0.00 0.00
47 南通 佳期漫 32% 崇川区 13.40 20.91 0.00 0.00 20.91 0.00 0.00
48 南通 春江阅 40% 崇川区 4.96 6.93 0.00 0.00 6.93 0.00 0.00
49 南通 云樾东方 17% 崇川区 8.67 17.30 0.00 0.00 17.30 0.00 0.00
50 南通 春风南岸西 40% 崇川区 13.30 23.90 0.00 0.00 23.90 0.00 0.00
51 南通 春风南岸东 40% 崇川区 13.40 24.20 0.00 0.00 24.20 0.00 0.00
52 南通 翡翠华府 34% 崇川区 7.13 12.12 0.00 0.00 12.12 0.00 0.00
53 南通 春风里 60% 海安市 4.12 7.41 0.00 0.00 0.00 7.41 0.00
54 南通 翰林首府 18% 海安市 5.76 14.98 0.00 0.00 14.98 0.00 0.00
55 南通 桃源里 17% 海安市 4.93 12.36 0.00 0.00 0.00 12.36 0.00
56 南通 世纪城 100% 海门区 43.95 87.90 0.00 0.00 87.90 0.00 0.00
57 南通 锦城 100% 海门区 23.35 51.38 0.00 0.00 51.38 0.00 0.00
58 南通 锦苑 100% 海门区 8.88 18.64 0.00 0.00 18.64 0.00 0.00
59 南通 锦尚名苑 94% 海门区 9.93 17.87 0.00 0.00 17.87 0.00 0.00
60 南通 熙悦 100% 海门区 11.68 23.77 0.00 0.00 23.77 0.00 0.00
61 南通 漫悦湾 67% 海门区 5.26 10.51 0.00 0.00 10.51 0.00 0.00
62 南通 上悦城 51% 海门区 7.90 17.37 0.00 0.00 13.65 3.72 0.00
63 南通 春风里 100% 海门区 4.26 5.96 0.00 5.88 5.88 0.08 0.00
64 南通 柳岸春风 100% 海门区 2.92 3.79 0.00 0.00 0.00 3.79 0.00
65 南通 湖光映月 100% 海门区 10.54 22.13 0.00 0.00 0.00 22.13 0.00
66 南通 筑梦足球俱乐部 100% 海门区 7.78 6.39 0.00 0.00 0.00 6.39 0.00
67 南通 中南印象 100% 海门区 8.70 13.16 0.00 0.00 0.00 13.16 0.00
68 南通 謇里小镇 100% 海门区 2.33 1.40 0.00 0.00 0.00 1.40 0.00
69 南通 骏园 51% 海门区 6.26 13.77 0.00 0.00 0.00 13.77 0.00
70 南通 朗园 50% 海门区 4.24 7.64 0.00 0.00 0.00 7.64 0.00
71 南通 中南碧桂园 33% 海门区 6.33 13.92 0.00 0.00 13.92 0.00 0.00
72 南通 熙悦天玺 42% 海门区 9.18 18.36 0.00 0.00 18.36 0.00 0.00
12
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
73 南通 江海都会 25% 海门区 10.72 19.29 0.00 7.55 18.66 0.63 0.00
74 南通 春江明月 75% 海门区 3.18 4.13 0.00 4.13 4.13 0.00 0.00
75 南通 麓园 25% 海门区 2.77 7.47 0.00 0.00 0.00 7.47 0.00
76 南通 沁园 40% 海门区 9.89 17.80 0.00 17.80 17.80 0.00 0.00
77 南通 阅湖 45% 海门区 6.02 7.23 0.00 0.00 0.00 7.23 0.00
78 南通 漫悦湾 55% 如东县 4.24 7.60 0.00 0.00 7.60 0.00 0.00
79 南通 熙悦花苑 49% 如东县 2.45 5.52 0.00 0.00 5.52 0.00 0.00
80 南通 晨园 49% 如东县 3.82 8.60 0.00 0.00 8.60 0.00 0.00
81 南通 世纪城 100% 如皋市 3.59 10.41 0.00 0.00 10.41 0.00 0.00
82 南通 熙悦 100% 如皋市 10.31 20.62 0.00 0.00 20.62 0.00 0.00
83 南通 时光映花园 41% 如皋市 6.12 13.46 0.00 0.00 0.00 7.43 6.03
84 南通 上悦城 45% 如皋市 13.04 32.61 0.00 0.00 0.00 32.61 0.00
85 南通 紫云集 40% 如皋市 8.97 21.52 0.00 0.00 11.57 9.95 0.00
86 南通 R2021028 地块 51% 如皋市 6.98 13.96 0.00 0.00 0.00 0.00 13.96
87 南通 君悦府 100% 通州区 5.45 10.91 0.00 0.00 10.91 0.00 0.00
88 南通 珑悦 100% 通州区 3.33 7.33 0.00 0.00 7.33 0.00 0.00
89 南通 世纪之光 51% 通州区 21.92 44.43 0.00 0.00 0.00 44.43 0.00
90 南通 世纪云辰 40% 通州区 7.39 13.31 0.00 0.00 0.00 13.31 0.00
91 南通 东时区 40% 通州区 17.04 30.51 0.00 0.00 0.00 30.51 0.00
92 南通 江海云辰 55% 通州区 2.85 4.96 0.00 0.00 0.00 4.96 0.00
93 南通 大都会 30% 通州区 11.56 23.12 0.00 0.00 23.12 0.00 0.00
94 南通 玖熙墅尚德路 33% 通州区 3.73 3.85 0.00 0.00 3.85 0.00 0.00
95 南通 上悦城 25% 通州区 8.27 19.86 0.00 0.00 19.86 0.00 0.00
96 南通 玖熙墅大庆路 33% 通州区 3.13 3.29 0.00 0.00 3.29 0.00 0.00
97 南通 铂金时代 21% 通州区 5.00 9.99 0.00 0.00 9.99 0.00 0.00
98 南通 紫宸府 23% 通州区 6.08 12.16 0.00 0.00 12.16 0.00 0.00
99 南通 春溪集 40% 通州区 15.74 26.76 0.00 8.54 8.54 18.22 0.00
100 苏州 世纪城 100% 常熟市 34.20 66.57 0.00 0.00 66.57 0.00 0.00
101 苏州 世纪锦城 100% 常熟市 11.90 23.81 0.00 0.00 23.81 0.00 0.00
102 苏州 御锦城 100% 常熟市 12.89 29.65 0.00 0.00 29.65 0.00 0.00
103 苏州 锦苑 60% 常熟市 14.09 33.82 0.00 0.00 33.82 0.00 0.00
104 苏州 雅苑 97% 常熟市 5.47 8.21 0.00 0.00 8.21 0.00 0.00
105 苏州 林樾香庭 100% 常熟市 9.89 21.75 0.00 0.00 16.69 5.06 0.00
106 苏州 公望 40% 常熟市 8.25 8.84 0.00 0.00 8.84 0.00 0.00
107 苏州 梧桐苑 25% 常熟市 2.81 3.37 0.00 0.00 3.37 0.00 0.00
108 苏州 湖湾天境花园 100% 常熟市 5.97 13.14 0.00 0.00 13.14 0.00 0.00
109 苏州 珺悦阁 25% 常熟市 3.48 6.26 0.00 0.00 6.26 0.00 0.00
13
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
110 苏州 及第阁 32% 常熟市 6.67 14.67 0.00 0.00 14.67 0.00 0.00
111 苏州 滨江铂郡 49% 常熟市 6.96 18.79 0.00 0.00 18.79 0.00 0.00
112 苏州 春和景庭 33% 常熟市 4.08 8.16 0.00 0.00 0.00 8.16 0.00
113 苏州 春风南岸 100% 虎丘区 5.00 11.50 0.00 3.10 3.10 8.40 0.00
114 苏州 宽阅雅苑 30% 虎丘区 8.07 16.93 0.00 0.00 16.93 0.00 0.00
115 苏州 世纪花园 100% 昆山市 15.52 38.77 0.00 0.00 38.77 0.00 0.00
116 苏州 世纪花园（锦城） 100% 昆山市 16.00 39.88 0.00 0.00 39.88 0.00 0.00
117 苏州 世纪城 100% 太仓市 8.29 24.20 0.00 0.00 24.20 0.00 0.00
118 苏州 君悦阁 99% 太仓市 9.03 17.61 0.00 0.00 17.61 0.00 0.00
119 苏州 春溪集南 21% 太仓市 2.08 4.16 0.00 0.00 0.00 0.00 4.16
120 苏州 依云水岸苑 14% 太仓市 3.48 6.96 0.00 0.00 6.96 0.00 0.00
121 苏州 漫悦兰庭 100% 太仓市 4.92 7.88 0.00 0.00 7.88 0.00 0.00
122 苏州 海上时光花园 15% 太仓市 6.92 13.84 0.00 0.00 13.84 0.00 0.00
123 苏州 春风南岸 33% 太仓市 4.01 6.42 0.00 0.00 0.00 6.42 0.00
124 苏州 春江云锦 60% 太仓市 3.16 7.58 0.00 0.00 0.00 7.58 0.00
125 苏州 春江云锦（北） 60% 太仓市 3.03 6.05 0.00 0.00 0.00 6.05 0.00
126 苏州 和悦新宸（南） 14% 太仓市 6.23 12.47 3.60 0.00 0.00 6.28 6.19
127 苏州 和悦新宸（北） 9% 太仓市 2.83 5.66 4.69 0.00 0.00 5.66 0.00
128 苏州 世纪城 100% 吴江区 21.97 51.62 0.00 0.00 51.62 0.00 0.00
129 苏州 紫云集 100% 吴江区 6.25 11.25 0.00 0.00 11.25 0.00 0.00
130 苏州 枫丹壹号 48% 吴江区 17.00 31.09 0.00 0.00 31.09 0.00 0.00
131 苏州 锦苑 100% 吴中区 10.08 16.94 0.00 0.00 16.94 0.00 0.00
132 苏州 苏地 2020-WG-65 号地块 5% 相城区 13.33 27.41 0.00 0.00 0.00 0.00 27.41
133 苏州 苏地 2020-WG-66 号地块 10% 相城区 11.46 35.80 0.00 0.00 0.00 0.00 35.80
134 苏州 樾府 97% 张家港市 5.84 9.94 0.00 0.00 9.94 0.00 0.00
135 苏州 湖悦天境花园 C 项目 34% 张家港市 4.78 7.18 0.00 0.00 7.18 0.00 0.00
136 苏州 湖悦天境花园 B 项目 51% 张家港市 5.29 7.94 0.00 0.00 0.00 7.94 0.00
137 苏州 塘桥东望 33% 张家港市 2.75 4.67 0.00 0.00 4.67 0.00 0.00
138 苏州 鸣悦棠前 30% 张家港市 12.90 25.80 0.00 0.00 0.00 25.80 0.00
139 苏州 金茂悦 29% 张家港市 5.20 10.40 0.00 0.00 10.40 0.00 0.00
140 苏州 中南梧桐原 29% 张家港市 5.74 12.62 0.00 0.00 0.00 7.72 4.90
141 宿迁 紫云集 60% 宿城新区 7.80 18.72 0.00 0.00 0.00 18.38 0.34
142 宿迁 珑悦 100% 宿城区 3.00 6.65 0.00 0.00 6.65 0.00 0.00
143 宿州 双玺 100% 埇桥区 8.26 20.65 0.00 0.00 9.83 10.82 0.00
144 泰州 智在云辰 100% 海陵区 4.57 9.14 0.00 0.00 0.00 9.14 0.00
145 泰州 君启 55% 海陵区 8.11 15.72 0.00 0.00 0.00 15.72 0.00
146 泰州 世纪城 100% 泰兴市 44.87 106.34 0.00 0.00 106.34 0.00 0.00
14
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
147 无锡 君悦府 98% 新吴区 8.08 13.81 0.00 0.00 13.81 0.00 0.00
148 无锡 中南樾府 60% 江阴市 19.63 26.51 0.00 0.00 21.20 5.31 0.00
149 无锡 水云间 42% 江阴市 6.20 13.64 0.00 0.00 0.00 13.64 0.00
150 徐州 春风南岸 50% 鼓楼区 3.08 4.61 0.00 0.00 0.00 4.61 0.00
151 徐州 中山府 60% 鼓楼区 8.03 18.86 0.00 18.86 18.86 0.00 0.00
经济技术开
152 徐州 和平君启 8# 70% 3.67 8.43 0.00 0.00 0.00 8.43 0.00
发区
经济技术开
153 徐州 和平君启 7# 70% 3.86 8.89 0.00 0.00 0.00 5.17 3.72
发区
154 徐州 熙悦府 75# 25% 邳州市 6.59 16.34 0.00 0.00 13.28 3.06 0.00
155 徐州 熙悦府 74# 25% 邳州市 6.51 16.17 0.00 3.44 11.32 4.85 0.00
156 徐州 琅悦锦园 35% 泉山区 5.74 16.08 0.00 0.00 16.08 0.00 0.00
157 徐州 中南樾府 60% 睢宁县 15.64 24.34 0.00 0.00 0.00 24.34 0.00
158 徐州 隐山观湖 A 48% 铜山区 10.34 17.58 0.00 0.00 17.58 0.00 0.00
159 徐州 隐山观湖 B 50% 铜山区 16.53 28.09 0.00 9.19 20.31 7.78 0.00
160 徐州 山河龙胤 26% 铜山区 14.27 31.40 0.15 0.00 0.00 8.98 22.42
161 徐州 璟悦小区 21% 云龙区 1.96 4.92 0.00 0.00 4.92 0.00 0.00
162 徐州 湖畔观澜别院 33% 云龙区 11.86 15.41 0.00 0.00 15.41 0.00 0.00
163 徐州 和平府 70% 云龙区 8.53 18.76 0.00 0.00 0.00 18.76 0.00
164 盐城 君启 49% 城南新区 4.39 11.84 0.00 0.00 0.00 11.81 0.03
165 盐城 熙悦 100% 东台市 12.30 31.61 0.00 8.93 31.61 0.00 0.00
166 盐城 紫云集 100% 东台市 7.14 12.85 0.00 0.00 3.70 9.15 0.00
167 盐城 春溪集 49% 东台市 4.45 11.12 0.00 2.88 2.88 5.66 2.58
168 盐城 春江云锦 60% 阜宁县 12.27 33.13 0.00 0.00 0.00 4.48 28.65
169 盐城 熙悦府 100% 亭湖区 3.67 6.61 0.00 0.00 6.61 0.00 0.00
170 盐城 翡丽佳苑 33% 亭湖区 2.94 6.47 0.00 0.00 6.47 0.00 0.00
171 盐城 拾光里 25% 亭湖区 6.83 17.76 0.00 0.00 0.00 5.48 12.28
172 盐城 世纪城 100% 盐都区 103.71 208.24 0.00 0.00 196.16 12.08 0.00
173 扬州 颐和公馆 30% 邗江区 13.43 21.48 0.00 0.00 6.58 14.90 0.00
174 镇江 缇香漫 100% 丹徒区 4.57 6.40 0.00 0.00 5.83 0.57 0.00
175 镇江 君悦府 96% 丹阳市 8.21 20.53 0.00 0.00 20.18 0.35 0.00
176 镇江 君悦府熙悦 100% 丹阳市 15.39 38.49 3.34 7.88 15.15 21.05 2.29
177 镇江 锦园 100% 京口区 4.16 4.28 0.00 0.00 4.28 0.00 0.00
178 镇江 世纪城 100% 京口区 46.32 57.81 0.00 0.00 57.81 0.00 0.00
179 镇江 御锦城 100% 京口区 30.22 60.74 0.00 0.00 60.74 0.00 0.00
180 镇江 公园 1 号 100% 京口区 0.48 1.15 0.00 0.00 0.00 1.15 0.00
181 镇江 聆江阁 80% 京口区 8.69 12.17 0.00 0.00 4.44 7.73 0.00
15
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
182 镇江 合山府 50% 京口区 4.17 9.59 0.00 0.00 9.59 0.00 0.00
183 镇江 翡翠江湾 50% 京口区 6.12 10.21 0.00 0.47 6.99 3.22 0.00
184 镇江 珑悦府 33% 京口区 7.08 16.58 0.00 0.00 16.58 0.00 0.00
185 镇江 中南锦悦 60% 京口区 2.93 5.75 0.00 1.19 5.75 0.00 0.00
186 镇江 上悦城 100% 润州区 5.55 10.01 0.00 0.00 5.08 4.93 0.00
187 镇江 上悦诗苑 100% 润州区 6.87 12.02 4.67 0.00 0.00 12.02 0.00
188 镇江 樾府 13% 润州区 5.58 18.00 0.00 2.36 9.20 8.80 0.00
189 镇江 中南林清月 60% 润州区 7.83 8.59 0.00 0.00 0.00 8.59 0.00
190 杭州 漫悦湾 100% 建德市 4.78 10.77 0.00 0.00 10.77 0.00 0.00
191 杭州 江上云起 50% 建德市 3.02 5.43 0.00 0.00 0.00 5.43 0.00
192 杭州 江山云起院 50% 建德市 3.73 6.72 0.00 0.00 0.00 6.33 0.39
193 杭州 棠玥湾 100% 江干区 6.58 15.14 0.00 0.00 0.00 15.14 0.00
194 杭州 春溪集 100% 江干区 6.39 14.70 0.00 0.00 0.00 14.70 0.00
195 杭州 壹号院 40% 桐庐县 3.49 6.97 0.00 0.00 6.97 0.00 0.00
196 杭州 君奥时代 100% 萧山区 4.61 11.52 0.00 0.00 11.52 0.00 0.00
197 杭州 樾府 95% 余杭区 4.68 9.36 0.00 0.00 9.36 0.00 0.00
198 湖州 望樾澜庭 57% 安吉县 10.85 20.83 7.20 0.00 0.00 12.56 8.27
199 湖州 云锦天樾 31% 德清县 4.97 8.56 0.00 0.00 0.00 8.56 0.00
200 湖州 中南林樾 42% 德清县 7.54 15.23 0.00 0.00 0.00 15.23 0.00
201 湖州 君启 100% 南浔区 5.86 11.72 1.79 0.00 0.00 10.16 1.56
202 嘉兴 花语钱塘府 51% 海宁市 1.37 2.75 0.00 2.71 2.71 0.04 0.00
203 嘉兴 九龙澜邸 33% 嘉兴港区 2.62 6.84 0.00 0.00 0.00 6.84 0.00
204 嘉兴 春风十里 35% 南湖区 10.01 17.87 0.00 0.00 17.87 0.00 0.00
205 嘉兴 君悦府 100% 平湖市 8.41 16.83 0.00 0.00 16.83 0.00 0.00
206 嘉兴 新悦府 100% 平湖市 1.10 2.19 0.00 0.00 2.19 0.00 0.00
207 嘉兴 海上明悦 50% 平湖市 3.34 6.02 0.00 0.00 6.02 0.00 0.00
208 嘉兴 漫悦湾 33% 平湖市 4.00 5.60 0.00 0.00 5.60 0.00 0.00
209 嘉兴 中南泓悦府 100% 平湖市 8.25 16.49 0.00 0.00 16.49 0.00 0.00
210 嘉兴 中南锦悦府 60% 平湖市 2.67 6.27 0.00 0.00 6.27 0.00 0.00
211 嘉兴 中南泷悦府 100% 平湖市 14.38 31.63 0.00 0.00 31.63 0.00 0.00
212 嘉兴 悦湖里 20% 平湖市 4.90 9.79 9.04 0.00 0.00 9.79 0.00
213 嘉兴 闻荷府 95% 秀洲区 5.82 8.73 0.00 0.00 8.73 0.00 0.00
214 嘉兴 悦琅园 40% 秀洲区 6.33 11.40 0.00 0.00 0.00 11.40 0.00
215 金华 樾府 50% 东阳市 6.84 17.78 0.00 0.00 17.78 0.00 0.00
216 金华 漫悦湾 60% 东阳市 4.14 10.13 0.00 0.00 10.13 0.00 0.00
217 金华 君启 51% 婺城区 7.28 13.10 0.00 0.00 0.00 13.10 0.00
218 金华 海塘壹品 34% 婺城区 4.29 8.58 0.00 0.00 8.58 0.00 0.00
16
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
219 宁波 中南漫悦湾 54% 北仑区 4.14 6.78 0.00 0.00 6.78 0.00 0.00
220 宁波 珑悦 90% 慈溪市 3.66 6.60 0.00 0.00 6.60 0.00 0.00
221 宁波 滨海壹号 100% 慈溪市 6.80 10.20 0.00 10.20 10.20 0.00 0.00
222 宁波 海上传奇 33% 慈溪市 33.87 65.15 0.00 10.75 29.27 35.88 0.00
223 宁波 云堤 50% 慈溪市 10.23 13.20 0.00 11.17 11.17 2.03 0.00
224 宁波 青樾府小 38% 慈溪市 1.12 1.68 0.00 0.00 1.68 0.00 0.00
225 宁波 青樾府大 23% 慈溪市 4.96 12.39 0.00 0.00 12.39 0.00 0.00
226 宁波 檀悦府 20% 慈溪市 3.67 5.87 0.00 0.00 5.87 0.00 0.00
227 宁波 阅江府 33% 慈溪市 4.43 9.74 0.00 0.00 9.74 0.00 0.00
228 宁波 江南大院 33% 慈溪市 5.39 9.70 0.00 0.00 9.70 0.00 0.00
229 宁波 四季珑玥华府 16% 慈溪市 11.39 18.22 0.00 0.00 18.22 0.00 0.00
230 宁波 凤鸣梧桐府 30% 慈溪市 3.77 9.43 0.00 0.00 9.43 0.00 0.00
231 宁波 云邸华府 23% 慈溪市 3.63 7.27 0.00 0.00 7.27 0.00 0.00
232 宁波 海悦湾花苑 50% 慈溪市 7.63 9.91 0.00 0.00 9.91 0.00 0.00
233 宁波 樾府 99% 奉化区 6.66 15.99 0.00 15.83 15.83 0.16 0.00
234 宁波 凤璘府 33% 奉化区 4.33 10.82 0.00 0.00 0.00 10.82 0.00
235 宁波 菩悦花苑 32% 鄞州区 4.25 7.43 0.00 0.00 7.43 0.00 0.00
236 宁波 漫悦湾 B1B2A3 50% 余姚市 11.07 19.53 0.00 0.00 14.26 5.27 0.00
237 宁波 漫悦湾 A4 50% 余姚市 5.38 10.81 0.00 0.00 10.81 0.00 0.00
238 宁波 新悦府西 49% 余姚市 5.77 5.73 0.00 0.00 5.73 0.00 0.00
239 宁波 新悦府东 49% 余姚市 3.82 5.73 0.00 0.00 5.73 0.00 0.00
240 宁波 耀悦云庭 33% 余姚市 7.85 17.27 0.00 0.00 0.00 16.87 0.40
241 宁波 时代云图里 50% 余姚市 12.90 24.40 0.86 0.00 0.00 17.49 6.91
242 宁波 春风江南院 60% 余姚市 4.76 5.00 0.00 0.00 0.00 5.00 0.00
243 宁波 春山听湖 50% 余姚市 6.29 6.29 0.00 0.00 0.00 6.29 0.00
244 宁波 璀璨云堤 50% 镇海区 4.51 8.12 0.00 0.00 8.12 0.00 0.00
245 衢州 漫悦湾 98% 常山县 5.57 11.69 0.00 0.00 11.69 0.00 0.00
246 绍兴 漫悦湾 100% 柯桥区 4.89 9.77 0.00 0.00 0.00 9.77 0.00
247 绍兴 星澜城 23% 柯桥区 13.11 24.60 0.00 0.00 0.00 15.15 9.45
248 绍兴 君启 100% 上虞区 5.01 8.52 0.00 0.00 0.00 8.52 0.00
249 绍兴 玖樟台 34% 上虞区 3.92 9.80 0.00 0.00 0.00 9.80 0.00
250 绍兴 上悦城 49% 嵊州市 10.74 27.93 0.00 15.96 15.96 11.97 0.00
251 绍兴 宸光集大 50% 诸暨市 5.17 9.31 0.00 0.00 0.00 9.23 0.08
252 绍兴 天樾 85% 诸暨市 5.78 11.55 0.00 11.38 11.38 0.17 0.00
253 绍兴 江山里 30% 诸暨市 3.46 4.15 0.00 0.00 4.15 0.00 0.00
254 绍兴 樾府 78% 诸暨市 3.38 5.91 0.00 0.00 5.91 0.00 0.00
255 绍兴 新悦府 65% 诸暨市 1.79 4.47 0.00 0.00 4.47 0.00 0.00
17
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
256 绍兴 紫云集 60% 诸暨市 3.69 7.39 0.00 0.00 0.00 7.39 0.00
257 绍兴 宸光集小 49% 诸暨市 3.65 6.57 0.00 0.00 0.00 6.23 0.34
258 台州 珑悦府 100% 临海市 7.02 15.45 0.00 0.00 0.00 15.45 0.00
259 台州 樾府 50% 椒江区 3.01 6.61 0.00 0.00 6.61 0.00 0.00
260 台州 漫悦湾 33% 椒江区 10.29 22.23 0.00 0.00 0.00 22.23 0.00
261 台州 熙悦 45% 椒江区 2.54 5.34 0.00 0.00 5.34 0.00 0.00
262 台州 锦悦府 60% 椒江区 6.39 13.48 0.00 0.00 0.00 13.48 0.00
263 台州 海州上城 12% 路桥区 7.38 17.08 0.00 0.00 0.00 17.08 0.00
264 台州 和悦府 35% 路桥区 3.65 6.20 0.00 0.00 6.20 0.00 0.00
265 温州 乐宸府 34% 乐清市 3.05 6.71 0.00 0.00 0.00 6.71 0.00
266 温州 都会玖著 11% 乐清市 6.51 13.02 0.00 0.00 13.02 0.00 0.00
267 温州 春风里 100% 龙港市 5.98 11.97 0.00 0.00 0.00 11.97 0.00
268 温州 未来都会 51% 龙湾区 2.97 8.90 0.00 0.00 0.00 8.90 0.00
269 温州 瓯海印象-南府 90% 瓯海区 2.22 6.00 0.00 0.00 6.00 0.00 0.00
270 温州 瓯海印象-北府 96% 瓯海区 3.68 9.93 0.00 0.00 0.00 9.93 0.00
271 温州 翰林九境 17% 瓯海区 10.42 29.39 5.06 0.00 0.00 10.28 19.11
272 温州 大境堂悦 50% 瓯海区 1.36 3.00 2.92 0.00 0.00 2.92 0.08
273 温州 漫悦湾 60% 平阳县 5.92 14.80 0.00 0.00 0.00 14.80 0.00
274 温州 上东玥 46% 平阳县 19.27 19.27 1.78 0.00 0.00 4.60 14.67
275 温州 玖峯花苑 50% 平阳县 3.35 7.54 0.00 0.00 0.00 7.54 0.00
276 温州 紫云集 100% 瑞安市 4.15 10.38 0.00 0.00 0.00 10.38 0.00
277 温州 国瑞府 15% 瑞安市 4.34 12.64 0.00 0.00 12.64 0.00 0.00
278 蚌埠 观淮府 100% 怀远县 6.42 14.12 0.00 8.59 8.59 5.53 0.00
279 蚌埠 江山府 100% 龙子湖区 4.96 9.93 0.00 0.00 9.93 0.00 0.00
280 亳州 新悦府 100% 利辛县 11.27 22.54 0.00 0.00 21.87 0.67 0.00
281 滁州 中南宸悦 100% 来安县 5.59 11.19 0.00 0.00 0.00 2.91 8.28
282 合肥 宸悦 100% 长丰县 6.86 12.51 1.83 0.00 0.00 12.50 0.01
283 合肥 樾府 100% 蜀山区 7.82 15.64 0.00 0.00 15.64 0.00 0.00
284 淮南 春风南岸 70% 山南新区 8.90 17.80 0.89 0.00 0.00 13.62 4.18
285 马鞍山 熙悦 95% 雨山区 12.76 20.42 0.00 0.00 20.42 0.00 0.00
286 芜湖 未来云辰 24% 鸠江区 10.53 23.86 0.00 0.00 0.00 20.74 3.12
287 宣城 凤栖云山 28% 宁国市 9.28 12.91 0.00 0.00 0.00 4.73 8.18
288 东营 世纪锦城 100% 东营区 20.02 46.96 0.00 0.00 46.96 0.00 0.00
289 东营 世纪城 100% 广饶县 48.09 83.20 0.00 0.00 69.23 13.97 0.00
290 东营 熙悦 100% 广饶县 6.94 9.58 0.00 0.00 9.58 0.00 0.00
291 菏泽 世纪锦城 100% 牡丹区 10.83 26.00 0.00 0.00 24.78 0.00 1.22
292 菏泽 花城 100% 牡丹区 29.51 79.51 0.00 0.00 33.23 26.10 20.18
18
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
293 济南 樾府 100% 市中区 2.88 5.33 0.00 0.00 2.87 2.46 0.00
294 济南 天樾 51% 历下区 4.46 12.23 0.00 0.00 0.00 0.00 12.23
295 济宁 珑悦 100% 任城区 12.65 21.04 0.00 0.00 13.96 7.08 0.00
296 济宁 樾府 40% 任城区 6.32 7.58 0.00 0.00 7.58 0.00 0.00
297 济宁 樾府 51% 邹城市 7.17 14.33 0.00 0.00 14.33 0.00 0.00
298 济宁 漫悦湾 65% 兖州区 4.60 6.90 0.00 0.00 6.90 0.00 0.00
299 临沂 樾府 53% 兰山区 11.34 28.34 0.00 0.00 28.34 0.00 0.00
300 临沂 樾府二期 53% 兰山区 3.53 8.83 0.00 0.79 5.10 3.73 0.00
301 临沂 林樾 100% 兰山区 7.99 19.97 0.00 1.10 5.54 14.43 0.00
302 临沂 紫云集 70% 兰山区 4.91 11.29 0.00 0.00 0.00 11.29 0.00
303 临沂 春风南岸 100% 兰山区 19.21 48.03 0.00 0.00 0.00 38.34 9.69
304 临沂 君启 100% 兰山区 5.61 14.02 0.00 0.00 0.00 10.22 3.80
305 青岛 紫云集 100% 即墨区 7.12 12.36 0.11 0.00 0.00 9.59 2.77
306 青岛 樾府 100% 即墨区 11.59 19.77 0.00 0.00 0.00 10.66 9.11
307 青岛 金石广场 100% 黄岛区 9.82 32.00 0.00 0.00 32.00 0.00 0.00
308 青岛 漫悦湾 99% 黄岛区 7.48 20.87 0.00 0.00 20.87 0.00 0.00
309 青岛 春风南岸 80% 黄岛区 7.66 18.67 0.00 3.97 6.39 11.00 1.28
310 青岛 世纪城 100% 李沧区 42.38 111.42 0.00 0.00 99.48 11.94 0.00
311 青岛 漫悦湾 29% 平度市 6.49 12.99 0.00 0.00 12.99 0.00 0.00
312 青岛 国宾府 30% 平度市 5.46 10.91 0.00 0.00 10.91 0.00 0.00
313 泰安 佳期漫 100% 岱岳区 5.18 13.48 0.00 0.00 13.48 0.00 0.00
314 泰安 紫云集 90% 岱岳区 12.98 32.46 0.00 0.00 0.00 27.45 5.01
315 泰安 世纪锦城 100% 泰山区 6.71 16.11 0.00 0.00 16.11 0.00 0.00
316 泰安 财源门 100% 泰山区 7.38 37.70 0.00 0.00 11.61 26.09 0.00
317 泰安 樾府 100% 泰山区 1.83 7.35 0.00 1.12 7.35 0.00 0.00
318 威海 熙悦 100% 环翠区 7.49 11.01 0.00 0.00 6.85 4.16 0.00
319 威海 林清月 60% 环翠区 7.27 10.91 0.00 0.00 0.00 10.22 0.69
320 威海 漫悦湾 60% 临港区 3.76 7.52 0.00 0.00 0.00 7.52 0.00
321 威海 颐悦湾 60% 临港区 6.47 14.25 0.00 0.00 0.00 7.23 7.02
322 威海 漫悦湾二期 60% 临港区 7.27 14.53 0.00 0.00 0.00 1.68 12.85
323 潍坊 樾府 70% 奎文区 12.09 31.68 0.00 0.00 17.81 8.50 5.37
324 潍坊 熙悦 70% 奎文区 12.75 31.88 0.00 0.00 26.51 5.37 0.00
325 潍坊 世纪城 100% 寿光市 10.80 25.92 0.00 0.00 25.92 0.00 0.00
326 潍坊 香缇雅苑 100% 寿光市 5.81 12.02 0.00 0.00 12.02 0.00 0.00
327 潍坊 城市金典 100% 寿光市 6.47 7.80 0.00 0.00 7.80 0.00 0.00
328 潍坊 世纪星城 100% 寿光市 43.08 65.05 0.00 0.00 65.05 0.00 0.00
329 潍坊 珑悦 100% 潍城区 5.55 13.31 0.00 6.88 6.88 6.43 0.00
19
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
330 潍坊 林清月 100% 潍城区 3.87 11.23 0.00 0.00 0.00 4.61 6.62
331 烟台 山海湾 100% 福山区 18.84 12.19 0.00 0.00 12.19 0.00 0.00
332 烟台 熙悦 96% 福山区 6.68 13.35 0.00 0.00 13.35 0.00 0.00
333 烟台 玖熙墅 100% 福山区 6.08 3.65 0.00 0.00 3.65 0.00 0.00
334 烟台 悠漫里 100% 福山区 6.50 3.65 0.00 0.00 0.00 3.65 0.00
335 烟台 熙悦 51% 龙口市 7.75 14.85 0.00 3.29 12.87 1.98 0.00
336 烟台 林樾 80% 莱山区 7.54 14.40 3.07 0.00 0.00 9.75 4.65
337 淄博 樾府 90% 桓台县 6.93 14.20 0.00 0.00 14.20 0.00 0.00
338 淄博 创智花园 31% 桓台县 5.33 10.67 0.00 0.00 0.00 10.67 0.00
339 淄博 淄江府 40% 临淄区 8.57 12.86 0.00 5.41 12.35 0.51 0.00
340 淄博 紫云集 55% 张店区 11.92 19.67 0.00 0.00 19.67 0.00 0.00
341 淄博 春溪集 60% 张店区 4.18 7.34 0.00 7.00 7.00 0.34 0.00
342 北京 怡水园 100% 密云区 8.90 12.87 0.00 0.00 0.00 0.00 12.87
343 天津 君悦府 75% 静海区 9.06 20.38 0.00 0.00 20.08 0.30 0.00
344 天津 六和茗著 17% 静海区 3.63 4.35 0.00 0.00 4.35 0.00 0.00
345 邯郸 御河尚苑 50% 邯山区 6.10 12.21 0.00 8.24 8.24 3.97 0.00
346 廊坊 熙悦 75% 固安县 7.10 22.02 0.00 0.00 9.50 11.93 0.59
347 唐山 拉唯那 100% 乐亭县 54.73 90.79 0.00 0.00 20.75 48.19 21.85
348 唐山 未来海岸 100% 乐亭县 14.89 21.15 0.00 0.00 21.15 0.00 0.00
349 抚顺 熙悦 100% 望花区 9.21 29.76 0.00 0.00 15.29 14.47 0.00
350 沈阳 世纪城 100% 铁西区 15.20 26.60 0.00 0.00 26.60 0.00 0.00
351 沈阳 煕悦 100% 铁西区 2.97 5.34 0.00 0.00 5.34 0.00 0.00
352 沈阳 玖熙墅 100% 铁西区 5.01 8.51 0.00 0.00 8.51 0.00 0.00
353 沈阳 紫云集 100% 铁西区 1.54 3.39 0.00 0.00 3.39 0.00 0.00
354 沈阳 上悦城 80% 大东区 0.69 4.60 0.00 4.60 4.60 0.00 0.00
355 沈阳 集美尚景 49% 铁西区 2.97 4.75 0.00 0.00 4.75 0.00 0.00
356 沈阳 和樾 60% 铁西区 9.95 19.91 0.00 0.00 19.89 0.02 0.00
357 营口 世纪城 100% 鲅鱼圈区 17.70 37.40 0.00 0.00 23.36 5.59 8.45
358 开封 樾府 100% 龙亭区 4.41 11.47 0.00 8.05 11.47 0.00 0.00
359 开封 林樾 50% 龙亭区 6.83 19.82 0.00 19.63 19.63 0.19 0.00
360 商丘 绿地城五区 49% 梁园区 7.77 22.50 0.00 0.00 0.00 22.50 0.00
361 商丘 智在云辰 60% 睢阳区 2.22 5.36 5.10 0.00 0.00 5.10 0.26
362 商丘 绿地城一区 49% 睢阳区 10.48 13.63 0.00 0.00 13.63 0.00 0.00
363 商丘 绿地城六区 49% 睢阳区 5.55 13.44 0.00 0.00 13.44 0.00 0.00
364 商丘 绿地中央广场 49% 睢阳区 5.53 14.34 0.00 0.00 3.76 4.78 5.80
365 商丘 漫悦湾 49% 睢阳区 8.80 21.99 0.00 8.82 13.93 8.06 0.00
366 商丘 绿地城三区 49% 睢阳区 7.27 19.64 0.00 0.00 0.00 0.00 19.64
20
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
367 商丘 漫悦湾二期 49% 睢阳区 9.20 24.83 0.00 0.00 0.00 24.83 0.00
368 许昌 金玉堂 34% 建安区 13.95 38.36 0.00 0.00 17.70 10.91 9.75
369 潜江 世纪城 100% 新城区 11.75 25.85 0.00 0.00 25.85 0.00 0.00
370 潜江 锦城 100% 园林街道 6.15 14.15 0.00 0.00 14.15 0.00 0.00
371 潜江 雅苑 100% 园林街道 14.70 33.80 0.00 0.00 33.80 0.00 0.00
372 潜江 春溪集 100% 园林街道 5.19 15.56 0.00 0.00 7.75 7.81 0.00
373 武汉 熙悦 50% 东西湖区 2.67 8.58 0.00 0.00 8.58 0.00 0.00
374 武汉 中南云城 31% 东西湖区 10.78 23.98 2.90 0.00 0.00 8.52 15.46
375 武汉 拂晓城 108 100% 黄陂区 16.25 32.51 0.00 0.00 32.51 0.00 0.00
376 武汉 拂晓城 109 100% 黄陂区 8.17 16.32 0.00 0.00 16.32 0.00 0.00
377 宝鸡 無山居 55% 眉县 19.53 22.80 0.00 0.00 0.00 11.09 11.71
378 西安 樾府 1% 灞桥区 8.73 21.85 0.00 0.00 21.85 0.00 0.00
379 西安 青樾 80% 大兴新区 4.38 20.51 0.00 0.00 8.13 12.38 0.00
380 西安 春风里 40% 高陵区 10.00 28.00 0.00 0.00 0.00 28.00 0.00
381 西安 君启 DK3 100% 未央区 2.57 10.01 0.00 0.00 0.00 10.01 0.00
382 西安 君启 DK2 100% 未央区 3.72 13.03 0.00 0.00 0.00 13.03 0.00
383 西安 君启 DK1 100% 未央区 9.14 30.09 0.00 0.00 0.00 29.85 0.24
384 西安 漫悦湾 51% 西咸新区 3.33 11.67 0.00 0.00 0.00 11.67 0.00
385 西安 上悦城 90% 西咸新区 18.27 41.90 0.00 3.03 11.46 20.41 10.03
386 西安 FD2-7-16 地块 90% 西咸新区 3.91 9.78 1.28 0.00 0.00 9.54 0.24
秦汉新城 XXQH-ZL05-40 地
387 西安 30% 西咸新区 10.06 21.03 0.00 0.00 0.00 0.00 21.03
块
388 西安 东望府 50% 西咸新区 2.14 5.34 0.00 0.00 0.00 5.34 0.00
389 西安 东望中心 50% 西咸新区 1.67 9.19 0.00 0.00 0.00 9.19 0.00
390 西安 东望城 35% 西咸新区 4.28 14.95 0.00 0.00 14.95 0.00 0.00
391 西安 春风南岸项目地块 51% 长安区 9.30 31.46 0.00 0.00 0.00 29.95 1.51
392 西安 CA16-5-5 地块 40% 长安区 2.46 4.93 0.00 0.00 0.00 2.49 2.44
393 榆林 东望府 26% 府谷县 4.22 11.82 0.00 0.00 0.00 11.82 0.00
394 天水 映江山 33% 秦州区 9.50 44.64 2.99 0.00 0.00 6.24 38.40
395 常德 中南珑悦 100% 鼎城区 5.22 13.56 0.00 0.00 0.00 13.56 0.00
396 常德 春溪集 100% 武陵区 6.14 17.19 0.00 7.35 17.16 0.03 0.00
397 常德 海棠集 100% 武陵区 2.90 7.54 0.15 0.00 0.00 7.08 0.46
398 湘潭 樾府 50% 岳塘区 6.66 18.64 0.26 0.00 6.92 7.45 4.27
399 成都 玖华薹 50% 成华区 2.97 14.81 0.00 0.00 14.81 0.00 0.00
400 成都 樾府 100% 金牛区 12.78 25.90 0.00 0.00 25.90 0.00 0.00
401 成都 海棠集 100% 金牛区 4.23 12.32 0.00 0.00 12.32 0.00 0.00
402 成都 珑悦 51% 温江区 2.53 6.31 0.00 0.00 6.31 0.00 0.00
21
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
403 成都 熙悦 100% 温江区 5.41 13.53 0.00 0.00 13.53 0.00 0.00
404 成都 云樾名邸 100% 温江区 2.74 6.49 0.00 0.00 6.49 0.00 0.00
405 成都 君启 60% 武侯区 1.29 3.24 0.00 0.00 0.00 3.24 0.00
406 成都 粼云上府 30% 新都区 3.60 8.24 0.00 0.00 5.10 3.14 0.00
407 成都 春溪集 51% 新都区 2.98 5.96 2.13 0.00 0.00 5.81 0.15
408 成都 智在云辰 66% 新津县 6.94 17.80 0.00 0.00 14.91 2.89 0.00
QBC2021C05、QBC2021C06
409 达州 29% 渠县 7.80 17.16 4.26 0.00 0.00 4.26 12.90
地块
410 眉山 新悦府 100% 仁寿县 5.01 11.03 0.00 0.00 11.03 0.00 0.00
411 南充 漫悦湾 95% 高坪区 9.69 22.23 0.00 0.00 22.23 0.00 0.00
412 南充 春江阅 100% 高坪区 7.00 17.49 0.00 0.00 17.49 0.00 0.00
413 南充 原山 100% 高坪区 4.56 15.96 0.00 0.00 15.96 0.00 0.00
414 南充 尚景阅 100% 顺庆区 3.78 7.55 0.00 0.00 7.55 0.00 0.00
415 南充 世纪城 100% 顺庆区 10.37 22.38 0.00 0.00 22.38 0.00 0.00
416 南充 CBD 天境 A 30% 顺庆区 5.12 11.25 0.00 0.00 0.00 2.45 8.80
417 南充 CBD 天境 B 30% 顺庆区 4.56 8.20 0.00 0.00 0.00 0.00 8.20
418 重庆 玖宸 89% 北碚区 11.42 30.14 0.00 0.00 30.14 0.00 0.00
419 重庆 玖著天宸 34% 北碚区 16.82 25.22 0.00 20.14 20.14 0.25 4.83
420 重庆 泊云府 30% 巴南区 6.36 10.05 0.00 2.34 9.99 0.06 0.00
421 重庆 上悦城 100% 大渡口区 17.22 30.39 0.00 0.00 0.00 14.68 15.71
422 重庆 西著七里 33% 沙坪坝区 7.45 18.90 0.00 0.00 18.90 0.00 0.00
423 重庆 万云府 20% 沙坪坝区 5.75 14.31 0.00 0.00 14.31 0.00 0.00
424 重庆 运河映象 24% 潼南区 15.92 29.24 2.00 0.00 0.00 23.59 5.65
425 保山 GHM 酒店项目 51% 腾冲市 9.57 7.18 0.00 0.00 0.00 0.00 7.18
426 普洱 芒云山项目 51% 澜沧县 60.60 100.12 0.00 0.00 0.00 0.00 100.12
427 昆明 云境 98% 官渡区 4.87 24.36 0.00 0.00 24.36 0.00 0.00
428 昆明 天韵 26% 安宁市 1.57 4.70 0.00 0.00 4.70 0.00 0.00
429 昆明 樾府 100% 官渡区 7.62 28.97 0.00 0.00 27.35 1.62 0.00
经济技术开
430 昆明 云樾 36% 4.59 13.76 0.00 0.00 0.00 10.50 3.26
发区
431 昆明 十二集 98% 盘龙区 3.70 6.40 0.00 0.00 0.00 6.40 0.00
432 昆明 璞境 80% 盘龙区 2.45 4.41 0.00 0.00 0.00 2.05 2.36
KCWH2018-6\KCWH2018-14-
433 昆明 60% 五华区 6.49 23.10 0.00 0.00 0.00 4.11 18.99
A1 号地块
434 昆明 和悦铭著 22% 五华区 3.31 12.70 0.00 0.00 12.70 0.00 0.00
435 昆明 上悦天地 33% 五华区 17.35 86.63 0.00 0.00 31.68 34.37 20.58
436 西双版纳 版纳告庄项目 23% 景洪市 5.07 15.21 0.00 0.00 0.00 0.00 15.21
22
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
437 贵阳 林樾 80% 南明区 9.68 24.14 0.00 5.18 18.87 5.27 0.00
438 贵阳 春风南岸 80% 南明区 16.01 40.02 0.00 0.00 0.00 21.51 18.51
439 贵阳 紫云集 100% 观山湖区 4.58 11.45 2.40 0.00 0.00 4.87 6.58
440 黔南州 春山居 22% 龙里县 19.57 28.09 0.00 0.00 0.00 28.09 0.00
441 黔南州 春山居二期 22% 龙里县 12.60 18.92 0.00 0.00 0.00 18.92 0.00
442 佛山 滨江国际 49% 高明区 8.36 33.43 0.00 5.19 18.48 6.46 8.49
443 佛山 翡翠西江 33% 高明区 8.11 24.34 0.00 0.00 13.00 11.34 0.00
444 佛山 漫悦湾 50% 三水区 5.30 15.89 0.00 0.00 15.89 0.00 0.00
445 佛山 云锦 45% 三水区 4.91 12.27 0.00 0.00 0.00 12.27 0.00
446 佛山 春风南岸 70% 顺德区 2.27 5.69 0.00 0.00 0.00 5.69 0.00
447 佛山 星荟文锦苑 24% 顺德区 9.52 22.33 22.33 0.00 0.00 22.33 0.00
448 惠州 林间漫 90% 惠阳区 4.65 13.95 0.00 0.00 10.30 3.65 0.00
449 江门 春风里花苑 90% 新会区 3.48 8.70 0.00 0.00 0.00 7.40 1.30
450 揭阳 春风南岸 100% 揭东县 9.44 18.68 0.00 3.43 3.43 11.12 4.13
451 梅州 峰会 50% 梅县 4.48 15.46 0.00 0.00 6.89 8.57 0.00
452 深圳 宝城 25 区 C 项目 70% 宝安区 1.13 10.07 0.00 0.00 0.00 0.00 10.07
453 湛江 紫云集 60% 麻章区 3.10 10.29 0.00 0.00 0.00 10.29 0.00
454 中山 时方境 60% 西区街道 3.31 8.27 0.00 0.00 0.00 8.27 0.00
455 福州 龙江玖锦 33% 福清区 11.31 28.26 0.00 0.00 0.00 28.26 0.00
456 福州 樾府 100% 长乐区 3.55 7.13 0.00 0.00 7.13 0.00 0.00
457 莆田 珑禧台 100% 城厢区 3.84 17.30 0.00 0.00 0.00 17.30 0.00
458 泉州 漫悦湾 100% 晋江市 5.26 17.19 0.00 0.00 17.19 0.00 0.00
459 泉州 天樾 100% 晋江市 3.85 8.35 0.00 0.00 8.35 0.00 0.00
460 泉州 和樾 60% 晋江市 5.70 15.95 0.00 0.00 0.00 15.95 0.00
461 泉州 天樾君立 70% 晋江市 2.16 3.64 0.00 0.00 0.00 3.64 0.00
462 泉州 天樾君辰君和 70% 晋江市 4.38 6.83 0.00 0.00 0.00 6.83 0.00
463 泉州 宸樾 100% 晋江市 2.08 6.87 0.00 0.00 0.00 6.87 0.00
464 泉州 玺樾 100% 晋江市 4.61 12.18 1.44 0.00 0.00 8.55 3.63
465 泉州 滨江铭悦 100% 鲤城区 3.76 8.71 0.00 0.00 8.71 0.00 0.00
466 厦门 九锦台 100% 翔安区 1.75 3.51 0.00 0.00 3.51 0.00 0.00
467 厦门 青樾 100% 翔安区 0.69 1.74 0.00 0.00 1.74 0.00 0.00
468 南宁 紫云集 96% 良庆区 7.89 29.71 0.00 0.00 29.71 0.00 0.00
469 南宁 湖光学府 40% 良庆区 6.50 23.89 0.00 0.00 0.00 12.46 11.43
470 南宁 紫云印象 51% 良庆区 5.01 20.05 2.91 0.00 0.00 12.85 7.20
471 南宁 五象十洲 42% 良庆区 27.38 73.09 0.00 0.00 0.00 42.62 30.47
472 南宁 GC2020-113 地块 70% 良庆区 7.97 18.50 0.00 0.00 0.00 0.00 18.50
473 南宁 春风南岸 100% 江南区 5.96 14.91 0.00 7.08 12.97 1.94 0.00
23
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2022 年 1-6 月开工 2022 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2022 年 6 月末在建 2022 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
474 昌江 林海间 100% 昌化镇 13.44 8.05 0.00 0.00 5.95 0.00 2.10
475 儋州 西海岸 100% 滨海新区 60.37 60.75 0.00 0.00 56.80 0.00 3.95
476 儋州 智慧城 50% 那大镇 10.08 42.35 0.00 0.00 0.00 7.50 34.85
477 万宁 芭提雅 100% 兴隆镇 10.56 9.08 0.32 0.00 4.56 2.35 2.17
478 文昌 森海湾 100% 清澜新区 34.15 59.26 0.00 0.00 58.42 0.84 0.00
479 乌鲁木齐 中南铂悦府 42% 水磨沟区 9.07 30.77 0.00 0.00 0.00 16.57 14.20
480 乌鲁木齐 中南上悦城 42% 新市区 15.02 50.74 0.00 0.00 0.00 34.49 16.25
481 乌鲁木齐 锦悦府 30% 新市区 10.33 22.81 0.00 0.00 0.00 22.81 0.00
482 伊犁 水樾云锦 48% 伊宁市 35.04 63.29 11.59 0.00 0.00 11.59 51.70
合计 4,222.94 8,970.18 114.59 346.06 5,266.00 2,659.15 1,045.03
24
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
4、项目跟投情况
为了提高组织效能，激发主动性，建立公司与员工风险共担、利益共享的机制，公司经股东大会同意设立员工跟投
制度。2022 年 1-6 月公司无新项目引入跟投机制。
2022 年 6 月末公司董事、监事、高级管理人员跟投情况如下：
单位：万元
报告期跟 报告期跟 报告期跟投 收益 累计跟投 累计跟投项 自跟投以来 年化收
姓名 职务
投项目数 投出资额 项目收益 比例 项目数 目出资额 累计收益 益比例
陈昱含 董事、总经理 0 0 0 0.0% 94 380.90 108.91 5.6%
董事、副总经
辛琦 0 0 0 0.0% 88 225.30 65.12 6.4%
理、财务总监
唐晓东 董事 0 0 0 0.0% 132 653.26 126.58 3.5%
赵桂香 职工代表监事 0 0 0 0.0% 49 108.43 14.08 5.2%
截止 2022 年 6 月末，西安春溪集、西安紫云集项目完成清算，跟投结束，陈昱含董事、辛琦董事、唐晓东董事退出
上述跟投项目。其他项目暂未有退出情况。
5、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况
2022 年 6 月末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额 385.7 亿元。
6、截止 2022 年 6 月末公司主要项目出租情况
项目 权益比 可出租面积 累计已出租面积
序号 城市 项目名称 位置 平均出租率
业态 例 （万 M2） （万 M2）
1 南通 大有境 A 座 崇川区 商业 100% 6.43 6.30 97.98%
2 南通 大有境 B 座 崇川区 商业 100% 2.35 1.92 81.70%
3 南通 彩虹漾 崇川区 商业 100% 2.63 2.01 76.43%
4 南通 大有境 海门区 商业 100% 4.54 4.34 95.59%
5 南通 中南城 海门区 商业 100% 2.63 2.01 76.43%
6 盐城 中南城 盐都区 商业 100% 7.73 7.71 99.74%
7 盐城 中南城 东台市 商业 100% 3.91 3.16 80.82%
8 南京 中南锦苑配套办公房 雨花台区 办公 100% 1.01 0.91 90.10%
9 泰州 悠漫里 泰兴市 商业 100% 2.43 2.04 83.95%
10 青岛 金石国际广场 黄岛区 商业 100% 1.99 1.94 97.49%
（四）建筑业务具体情况
1、未完工项目情况
业务模式 合同金额（亿元） 累计确认收入（亿元） 未完工部分金额（亿元）
住宅 592.22 351.39 240.83
公建 79.09 40.52 38.57
政府和社会资本合作项目 68.86 36.69 32.17
合计 740.17 428.60 311.57
2、已完工未完全确认收入项目情况
类别 累计确认收入（亿元） 累计已确认毛利（亿元） 已完工未结算部分金额（亿元）
已完工项目情况 336.65 27.13 18.09
（五）发展战略和未来经营计划
在市场仍处于调整阶段时，公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在国家推进行业良性循环政策作用下，市场回暖
后，公司才会考虑扩大投资。在市场明确回暖之前，公司将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库
存的增长。
公司将以现金流安全作为第一目标，积极推动销售，增加回款，增加自由现金，同时进一步精细化管理，严格控制
25
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
费用，与各类合作方和金融机构协商，优化付款条件，控制现金支出。
公司房地产业务将继续坚持大众主流产品定位，聚焦长三角、山东、华南以及内地人口密集核心城市布局，通过提
高运营周转效率，获得更好的资产回报水平。在此基础上，公司将进一步响应国家导向，进一步聚焦投资区域，加强对
进入市场客户需求的研究，不断推动产品升级；公司将进一步简化组织架构，加强对过程的管控，更好应用信息化工具，
控制经营风险；公司将进一步严格投资要求，控制规模增长，更好平衡项目回报和公司的资产回报；公司将在进一步提
高运营管理效率，实现卓越运营基础上，探索代建业务，为行业输出更好的经营管理。
公司建筑业务也将进一步加强对进入区域的深耕，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营
企业非住宅设施业务的扩展，降低住宅项目的占比；公司将进一步加强节能环保技术的应用，提高工业化和模块化水平，
降低对传统劳动力的依赖，进一步提高施工质量；公司将进一步推进组织升级，提高综合管理水平，加强对 EPC 等综合
业务的承接能力。下半年公司将进一步加强销售，增加回款，增加自由现金，进一步精细化管理，严格控制费用，控制
现金支出。
二、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，不断完善聚焦长三角、珠三角以及
内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，提高周转效率，加强运
营能力。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，倡导表里如一，言行一致，不作
假，不唯上，只唯实，拿结果说话，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼
会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
3、品牌优势
公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标准，建设健康 TED 社区，打造高品质
产品，用爱筑就健康丰盛人生。2021 年公司位居中国房地产开发企业 20 强第 16 位、中国房地产上市公司 A 股十强，公
司建筑业务子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司荣膺 2021ENR/建筑时报中国承包商 80 强第 21 位，品牌认知度越
来越高。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政
路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类
型企业难以具备的优势。
三、主营业务分析
1、概述
参见“一、业务发展情况”相关内容。
2、主要财务数据同比变动情况
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 增减变动 变动原因
应收票据 574,608,536.66 1,828,155,638.20 -68.57% 票据兑付
使用权资产 745,434,442.45 1,978,273,024.43 -62.32% 租入资产减少
长期待摊费用 304,180,563.90 664,998,861.01 -54.26% 装修费用减少
短期借款 6,346,518,673.34 9,431,113,247.95 -32.71% 偿还借款
应付职工薪酬 355,775,931.20 1,789,250,460.54 -80.12% 工资支付
租赁负债 595,054,205.37 1,850,201,906.41 -67.84% 租赁减少
项目 2022 年 1~6 月 2021 年 1~6 月 增减变动 变动原因
营业收入 24,134,565,396.18 38,481,508,196.69 -37.28% 结算减少
营业成本 21,789,163,222.35 32,204,939,834.28 -32.34% 结算减少
26
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
税金及附加 430,638,968.53 998,891,332.44 -56.89% 结算减少
财务费用 854,247,226.31 571,933,385.46 49.36% 资本化利息减少
营业外收入 155,853,570.49 57,628,237.38 170.45% 重组收入增加
经营活动产生的现金流量净额 4,808,971,027.00 2,411,565,440.37 99.41% 支出控制
投资活动产生的现金流量净额 2,298,232,322.73 -4,897,508,140.48 -146.93% 项目处置
筹资活动产生的现金流量净额 -9,665,667,153.60 -384,210,578.60 2415.72% 偿还借款
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
3、营业收入构成
2022 年 1~6 月 2021 年 1~6 月
项目 同比增减
金额（元） 占营业收入比重 金额（元） 占营业收入比重
营业收入合计 24,134,565,396.18 100% 38,481,508,196.69 100% -37.28%
分行业
房地产开发 19,559,269,337.76 80.12% 27,378,391,718.18 68.33% -28.56%
建筑施工 4,163,486,630.93 17.05% 11,345,505,414.00 28.31% -63.30%
其他 690,127,510.07 2.83% 1,346,500,913.00 3.36% -48.75%
内部交易抵消 -278,318,082.58 - -1,588,889,848.49 - -
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
行业 营业收入（元） 同比增减 营业成本（元） 同比增减 毛利率 同比增减
房地产开发 19,559,269,337.76 -28.56% 17,596,981,203.27 -20.59% 10.03% -9.03 个百分点
建筑施工 4,163,486,630.93 -63.30% 3,969,536,609.84 -61.85% 4.66% -3.62 个百分点
其他 690,127,510.07 -48.75% 500,109,546.12 -56.11% 27.53% 12.15 个百分点
内部交易抵消 -278,318,082.58 - -277,464,136.88 - - -
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据：不适用
四、非主营业务分析
项目 金额（元） 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 203,410,845.10 116.27% 合营、联营公司收益等 是
公允价值变动损益 -1,541,446.97 -0.12% 投资性房地产等公允价值变动 否
信用减值损失 -597,278,835.40 -47.78% 应收款项减值准备 否
资产减值损失 -234,104,987.04 -18.73 合同资产等减值准备 否
资产处置收益 210,384,263.87 116.83% 项目处置收益 否
营业外收入 155,853,570.49 112.47% 赔偿等收入 否
营业外支出 92,466,345.85 -7.40% 赔偿等支出 否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
项目 比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 16,323,580,519.09 4.77% 22,407,333,682.66 6.09% -1.32 个百分点支付借款
应收账款 4,770,655,557.51 1.39% 6,801,780,827.26 1.85% -0.46 个百分点
合同资产 17,812,239,518.45 5.20% 19,539,657,772.58 5.31% -0.11 个百分点
存货 179,136,440,251.88 52.33% 190,134,302,920.02 51.67% 0.66 个百分点
投资性房地产 7,842,575,812.55 2.29% 7,219,174,500.00 1.96% 0.33 个百分点
长期股权投资 25,424,710,871.40 7.43% 27,157,302,641.58 7.38% 0.05 个百分点
固定资产 3,438,445,985.46 1.00% 3,842,640,900.35 1.04% -0.04 个百分点
在建工程 90,589,445.29 0.026% 92,523,814.10 0.025% 0.001 个百分点
使用权资产 745,434,442.45 0.22% 1,978,273,024.43 0.54% -0.32 个百分点
短期借款 6,346,518,673.34 1.85% 9,431,113,247.95 2.56% -0.71 个百分点
27
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
合同负债 133,076,855,075.65 38.88% 134,458,410,600.57 36.54% 2.34 个百分点总体负债减少
长期借款 27,651,045,507.25 8.08% 32,733,958,557.59 8.90% -0.82 个百分点
租赁负债 595,054,205.37 0.17% 1,850,201,906.41 0.50% -0.33 个百分点
2、主要境外资产情况
保障资产安 境外资产占 是否存在
资产的具体 资产规模
形成原因 所在地 全性的控制 收益状况 公司净资产 重大减值
运营模式
内容 （元）
措施 的比重 风险
与当地企业共同 公司派出人
公司设立股 澳大利亚 投入期，
大 C&S 集团 250,781,704.36 开发房地产，本 员控制企业 0.07% 否
权投资 墨尔本市 未有收益
公司持股 70% 运营和财务
3、以公允价值计量的资产和负债
单位：元
本期公允价值 计入权益的 计提 本期购 本期出售金
项目 期初数 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 减值 买金额 额
金融资产
1.交易性金融资产（不含
10,153,373.15 -1,541,446.97 6,027,090.00 2,584,836.18
衍生金融资产）
2.衍生金融资产 -
3.其他债权投资 -
4.其他权益工具投资 -
5、其他非流动金融资产 752,157,992.52 752,157,992.52
金融资产小计 762,311,365.67 -1,541,446.97 - - 6,027,090.00 754,742,828.70
投资性房地产 7,219,174,500.00 3,061,889.97 626,463,202.52 7,842,575,812.55
生产性生物资产 -
其他 -
上述合计 7,981,485,865.67 -1,541,446.97 - - 9,088,979.97 626,463,202.52 8,597,318,641.25
金融负债
4、公司融资机构及利率水平
单位：亿元
期限结构
融资途径 期末融资余额 融资成本区间
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 290.78 3.10%-9.30% 84.58 64.61 18.42 123.17
非银行金融机构借款 163.11 2.54%-12.50% 92.80 39.15 30.23 0.93
债券等债务融资工具 57.82 6.80%-12.00% 17.53 27.79 12.50 0.00
合计 511.71 - 194.91 131.55 61.15 124.10
5、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 2022 年 6 月末账面价值（亿元） 受限原因
货币资金 43.50 保证金存款、质押借款等
其他抵押、质押情况详见财务报告附注十二。
六、投资状况分析
1、总体情况
报告期投资额（亿元） 上年同期投资额（亿元） 变动幅度
-17.40 215.0 -180.93%
28
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、报告期内获取的重大的股权投资情况：不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况：不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
单位：元
证券 最初 会计计 本期公允价值 累计公允价值 本期购 本期出 报告期 期末 会计核算 资金
类别 证券简称 期初账面价值
代码 投资成本 量模式 变动损益 变动 买金额 售金额 损益 账面价值 科目 来源
境内外股 公允价 交易性金 自有
002659.SZ 凯文教育 699,740.60 124,620.00 12,090.00 -563,030.00 0 0 12,090.00 136,710.00
票 值计量 融资产 资金
境内外股 公允价 交易性金 自有
02048.HK 易居中国 25,391,778.44 4,000,663.15 -1,553,536.96 -22,944,652.25 0 0 -1,553,536.96 2,447,126.19
票 值计量 融资产 资金
期末持有的其他证券投资 0 -- 0 0 0 0 0 0 0 -- --
合计 26,091,519.04 -- 4,125,283.15 -1,541,446.96 -23,507,682.25 0 0 -1,541,446.96 2,583,836.19 -- --
证券投资审批董事会公告披露日期 无
证券投资审批股东会公告披露日期 无
（2） 衍生品投资情况：不适用
5、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
八、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：万元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
抚顺盛华邦房地产开发有
子公司 房地产开发 1,999.00 86,792.81 3,194.22 40,453.90 19,330.83 14,826.35
限公司
西安智晟达置业有限公司 子公司 房地产开发 62,478.50 533,935.41 61,071.92 59,768.74 15,034.04 10,916.40
临沂锦悦房地产开发有限
子公司 房地产开发 1,000.00 355,049.36 21,920.70 29,354.54 14,094.85 10,572.41
公司
南通锦旅置业有限公司 子公司 房地产开发 2,000.00 281,590.08 20,477.92 120,058.09 37,695.39 28,252.42
报告期内取得和处置子公司的情况
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
邹城市中翔置业有限公司 出售 无重大影响
青岛栩升置业有限公司 出售 无重大影响
南通金石世苑酒店有限公司 出售 无重大影响
宁波锦鲤置业有限公司 出售 无重大影响
本期新设立 3 家子公司。
主要控股参股公司情况说明：不适用
29
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
九、公司控制的结构化主体情况：不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
但政策也指出要为资本设置“红绿灯”，发挥资本作为生产要素的积极作用，同时有效控制其消极作用，要求行业探索
新的发展模式。未来还有政策执行波动的风险，各地预售款监管政策的执行预计还将有明显差异。
应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，
精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整
不同区域的经营策略，增强适应性。
（2）市场风险
虽然良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪还较浓厚，市场调整还在继续。
应对措施：公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在市场明确回暖之前，公司将根据市场情况确定推盘速度，保持
灵活的价格策略，控制库存的增长，不考虑增加投资。市场回暖之后，公司也将进一步严格投资纪律，提高抗风险的能
力。
（3）财务风险
在市场恢复良性循环之前，企业的经营安全仍会面临挑战。
应对措施：在市场恢复良性循环之前，公司积极推动销售，增加回款，增加资金自由现金，审慎投资，进一步精细
化管理，严格控制费用，控制现金支出，加强各种形式的合作，与合作伙伴共同成长，提升抗风险的能力。
30
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
参与比例
2022 年第一次临时 详见 2022 年 2 月 11 日刊登于指定
临时股东大会 57.73% 2022 年 02 月 10 日 2022 年 02 月 11 日
股东大会 媒体的公告（公告编号 2022-020）
详见 2022 年 5 月 18 日刊登于指定
2021 年度股东大会 年度股东大会 56.77% 2022 年 05 月 17 日 2022 年 05 月 18 日
媒体的公告（公告编号 2022-085）
2022 年第二次临时 详见 2022 年 6 月 1 日刊登于指定
临时股东大会 56.87% 2022 年 05 月 31 日 2022 年 06 月 01 日
股东大会 媒体的公告（公告编号 2022-089）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会：不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
1、股权激励
（1）2018年股票期权激励计划
2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议
案，决定设立2018年股票期权激励计划（简称“2018年计划”）。2018年计划拟向激励对象授予期权23,260万份，其中首
次授予21,580万份，预留1,680万份。
2018年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分
年度进行绩效考核，考核年度为2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利
润相对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当
期权益。
2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励
计划激励对象首次授予股票期权的议案》，确认公司2018年计划的首次授予条件已经成就，决定以2018年8月13日为授予日，
向49名激励对象授予21,580万份期权，期权初始行权价格为6.33元/股。2018年9月26日有关期权登记完成，简称中南JLC2，
代码037068。
2019年8月5日公司第七届董事会第四十九次会议及第七届监事会第十六次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励
计划授予预留股票期权的议案》，确认公司2018年计划补充授予期权的授予条件已经成就，决定以2019年8月5日为授予日，
向53名激励对象补充授予1,680万份期权，期权初始行权价格8.54元/股。2019年9月3日2018年激励计划预留期权授予登记完
成。有关期权简称中南JLC4，代码037081。
2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于
调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意“中南JLC2”的行权价格由6.33元/股调
整为6.21元/股。
2019年8月16日公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期
行权事宜的议案》，确认“中南JLC2”第一个行权期行权条件已经成就，同意38名激励对象合计60,522,000份期权在第一
个行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2019年9月2日至2020年8月12日间的可交易日。
2020年8月12日公司实施2019年度分红派息方案，2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整
31
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2018年和2019年股票期权激励计划期权行权价格的议案》，同意“中南JLC2”的行权价格由6.21元/股调整为5.93元/股，
“中南JLC4”的行权价格由8.54元/股调整为8.26元/股。
2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第二个行权期行
权事宜的议案》，确认“中南JLC2”第二个行权期行权条件已经成就，同意31名激励对象合计50,721,000份期权在第二个
行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年8月25日至2021年8月12日间的可交易日。
2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划预留授予期权第一个行权期行
权事宜的议案》，确认“中南JLC4”权第一个行权期行权条件已经成就，同意37名激励对象合计4,413,750份期权在第一个
行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年8月25日至2021年8月4日间的可交易日。
2021年7月15日公司第八届董事会第十九次会议审议通过了《关于按规则调整2018年和2019年股票期权激励计划期权行
权价格的议案》，决议根据有关规定，将“中南JLC2”的行权价格由5.93元/股调整为5.37元/股，将“中南JLC4”的行权价
格由8.26元/股调整为7.70元/股。
（2）2019年股票期权激励计划
2019年6月19日公司2019年第七次临时股东大会审议通过了《2019年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议
案，决定设立2019年股票期权激励计划（简称“2019年计划”），拟向激励对象授予的期权13,837万份，其中首次授予
11,209万份，预留2,628万份。
2019年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分
年度进行绩效考核，考核年度为2019年、2020年和2021年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利
润相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使
当期权益。
2019年7月2日公司第七届董事会第四十七次会议及第七届监事会第十五次会议审议通过了《关于向2019年股票期权激
励计划首次授予股票期权的议案》，确认公司2019年计划首次授予的条件已经成就，决定以2019年7月2日为授予日，向486
名激励对象授予11,209万份期权，期权初始行权价格8.49元/股。2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7
月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权
价格的议案》，同意将2019年计划首次授予期权的行权价格调整为8.37元/股。2019年8月6日有关期权登记完成，简称中南
JLC3，代码037079。
2020年1月20日公司第七届董事会第五十八次会议及第七届监事会第二十次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励
计划授予预留期权的议案》，确认公司2019年计划期权补充授予的条件已经成就，决定以2020年1月20日为授予日，向89名
激励对象补充授予2,089万份股票期权，期权初始行权价格9.83元/股。2020年3月16日有关期权完成登记，简称中南JLC5，
代码037089。
2020年5月30日公司第七届董事会第六十五次会议及第七届监事会第二十三次会议审议通过了《关于2019年股票期权激
励计划授予剩余预留期权的议案》，确认公司2019年计划期权补充授予的条件已经成就，决定以2020年6月1日为授予日，
向8名激励对象补充授予539万份股票期权，期权初始行权价格7.91元/股。2020年6月17日有关期权完成登记，简称中南
JLC6，代码037095。
2020年7月3日公司第八届董事会第二次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行
权事宜的议案》，确认“中南JLC3”第一个行权期行权条件已经成就，336名激励对象合计27,598,080份期权在第一个行权
期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年7月10日至2021年7月1日间的可交易日。
2020年8月12日公司实施2019年度分红派息方案，2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整
2018年和2019年股票期权激励计划期权行权价格的公告》，同意“中南JLC3”的行权价格由8.37元/股调整为8.09元/股，
“中南JLC5”的行权价格由9.83元/股调整为9.55元/股，“中南JLC6”的行权价格由7.91元/股调整为7.63元/股。
2021年1月28日公司第八届董事会第十二次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划部分预留授予期权第一个行
权期行权事宜的议案》，确认“中南JLC5”第一个行权期行权条件已经成就，70名激励对象合计6,118,002份期权在第一个
行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2021年2月10日至2022年1月19日间的可交易日。
2021年6月16日公司第八届董事会第十七次会议审议通过了《关于“中南JLC6”第一个行权期行权事宜的议案》，确
认“中南JLC6”第一个行权期行权条件已经成就，8名激励对象合计1,778,700份期权在第一个行权期内获得行权资格。有
32
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
关期权的行权期为2021年6月30日至2022年5月31日间的可交易日。
2021年7月15日公司第八届董事会第十九次会议审议通过了《关于按规则调整2018年和2019年股票期权激励计划期权行
权价格的议案》，决议根据有关规定，将“中南JLC3”的行权价格由8.09元/股调整为7.53元/股，将“中南JLC5”的行权价
格由9.55元/股调整为8.99元/股，将“中南JLC6”的行权价格由7.63元/股调整为7.07元/股。
2021年7月15日公司第八届董事会第十九次会议审议通过了《关于注销第一个行权期的“中南JLC3”的议案》，决定
注销第一个行权期已经结束剩余的18,610,144份应进入第一个行权期的“中南JLC3”。2021年7月21日，经中国证券登记结
算有限责任公司深圳分公司审核，有关“中南JLC3”完成注销。
（3）报告期内行权情况
单位：份
类别 2019 年度 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-6 月
中南 JLC2 47,066,001 45,351,101 4,365,598 0
中南 JLC3 - 17,480,554 899,000 0
中南 JLC4 - 1,597,850 10,000 0
合计 47,066,001 64,429,505 5,274,598 0
根据《企业会计准则第11号—股份支付》和《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的规定，在期权等待期内
的每个资产负债表日，公司以对可行权期权数量的最佳估计为基础，按照期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对
象服务计入成本费用，同时计入资本公积。在期权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个
资产负债表日，根据行权的情况，结转确认股本和资本公积。
按照BS模型（Black-Scholes Model），公司期权授予日的公允价值和2022年1-6月摊销费用如下：
授予日的公允价 2018年摊销费 2019年摊销费用 2020年摊销费 2021年摊销费用 2022年1-6月摊销
类别
值（万元） 用（万元） （万元） 用（万元） （万元） 费用（万元）
中南JLC2 28,712.19 5,546.59 6,050.85 -1,092.82 0 0
中南JLC3 28,134.59 0 7,592.08 3,026.64 -4,383.61 0
中南JLC4 2,956.80 0 645.69 574.47 235.07 0
中南JLC5 4,950.79 0 0 1,637.73 -507.27 0
中南JLC6 1,124.62 0 0 236.05 29.15 0
2022 年无期权行权。
2、员工持股计划的实施情况：不适用
3、其他员工激励措施：不适用
33
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位
报告期内公司子公司因环境问题受到行政处罚的情况：
公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 对上市公司生产经营的影响 公司的整改措施
江苏中南建筑产业 施工中未采取抑尘措 处罚金额较低，对公司生产 调整施工方法，采
违反相关规定 罚款 8.5 万元
集团有限责任公司 施，造成噪音污染等 经营未构成重大影响 取扬尘防治措施
施工造成噪音污染，
江苏中南建筑产业 调整施工方法，加
未按要求覆盖裸土， 处罚金额较低，对公司生产
集团有限责任公司 违反相关规定 罚款 7.2 万元 强裸土覆盖，规范
建筑垃圾处置台账内 经营未构成重大影响
北京分公司 台账记录等
容不完整等
泰安中南投资置业 未经核准擅自处置建 处罚金额较低，对公司生产
违反相关规定 罚款 1 万元 规范处置建筑垃圾
有限公司 筑垃圾 经营未构成重大影响
江苏中南建筑产业 施工中未采取抑尘措 处罚金额较低，对公司生产 调整施工方法，采
违反相关规定 罚款 8.5 万元
集团有限责任公司 施，造成噪音污染等 经营未构成重大影响 取扬尘防治措施
二、社会责任情况
1、慈善公益
慰问孤寡老人，为敬老院孤寡老人送去春节慰问品，连续 11 年为乡村老人购买大病医疗保险。2022 年上半年面对
疫情，公司积极参建上海方舱医院，改造西安抗疫隔离用房。
2、碳减排
公司始终坚持科技创新，针对装配式建筑发展前沿、热点、难点技术开展各项研发，目前预制混凝土结构技术已发
展到第六代，拥有 13 项技术专利，23 项相关专利授权，主持完成各类省部级科研项目 10 余项。公司积极推进绿色建筑
发展，努力探索各类绿色建材的应用，已建成满足绿色建筑标准的建筑面积累计超 7000 万平方米。
3、乡村振兴
在做大做强企业的同时，公司始终肩负社会责任，关注乡村振兴，全力支持家乡经济建设，尤其是支持常乐镇中南
村的新农村建设与发展。公司打造的省级重点文化和旅游产业项目张謇故里小镇柳西半街，累计接待人数达 50 万人次。
如今中南村经济总量突破 8 亿元，农村人均纯收入达 5.3 万元。围绕 “打造乡村振兴的示范村、样板村”的奋斗目标，
中南村走出了一条党建强村、产业富村、民生暖村、文化润村、依法治村的发展之路，成为远近闻名的全国文明村、江
苏省新农村建设示范村。
34
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项：不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况：不适用
三、违规对外担保情况：不适用
四、聘任、解聘会计师事务所情况：不适用
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明：不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明：不适用
七、破产重整相关事项：不适用
八、诉讼事项
1、重大诉讼仲裁事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的《关
于中南云锦有关诉讼情
中南云锦（北京）房地产开 2020 年 8 月 18 日 、 况 的 公 告 》 （ 2020-
发有限公司起诉北京密云经 2020 年 8 月 25 日 、 163）、《2020 年半年
济开发区总公司、北京众智 2021 年 4 月 27 日 、 度 报 告 》 、 《 2020 年
58,555否 二审中 未有结果 未到执行阶段
房地产开发有限公司、国邦 2021 年 8 月 27 日 、 度 报 告 》 、 《 2021 年
京基（北京）房地产开发有 2021 年 9 月 8 日 和 半年度报告》、《关于
限公司 2022 年 4 月 26 日 中南云锦有关诉讼进展
情况的公告》和《2021
年度报告》
2、其他诉讼事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
张文华因建设工程施工合同纠 刊登于指定媒体的
纷起诉江苏中南建筑产业集团 2,000否 二审中 未有结果 未到执行阶段 《 2017 年 半 年 度 报
2017 年 8 月 24 日 、
有限责任公司 告 》 、《 2017 年 度 报
2018 年 4 月 27 日 、
告 》 、《 2018 年 度 报
2019 年 4 月 23 日 、
告 》 、《 2019 年 半 年
2019 年 8 月 27 日 、
海门中南世纪城开发有限公司 度 报 告》 、 《 2019 年
2020 年 4 月 28 日 、
因建设工程施工合同纠纷起诉 度 报 告》 、 《 2020 年
2020 年 8 月 25 日 、
南通麒麟建筑安装工程有限公 1,991否 二审中 未有结果 未到执行阶段 半 年 度 报 告 》 、
2021 年 4 月 27 日 、
司、海门大生建设工程有限公 《2020 年 度 报告 》 、
2021 年 8 月 27 日 和
司、沈卫祥 《 2021 年 半 年 度 报
2022 年 4 月 26 日
告 》 和《 2021 年 度 报
告》
公司诉唐山国际旅游岛管理委
员会、唐山湾三岛旅游区旅游 56,996否 二审中 未有结果 未到执行阶段
开发建设有限公司
刊登于指定媒体的
公司诉唐山金融控股集团股份
2021 年 8 月 27 日 和 《 2021 年 半 年 度 报
有限公司、唐山湾三岛旅游区 12,719否 二审中 未有结果 未到执行阶段
2022 年 4 月 26 日 告 》和 《 2021 年 度 报
旅游开发建设有限公司
告》
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉北京天洋基业投资有 18,088否 强制执行 胜诉 强制执行中
限公司
35
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
江苏焕锦房地产有限公司诉新
4,721否 强制执行 胜诉 强制执行中
沂市城市投资发展有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉唐山恒瀚邑房地产开
发有限公司、北京恒世投资有
限公司、恒大地产集团北京有 13,292否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司、深圳恒忆格心投资合
伙企业（有限合伙）、恒大地
产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉河北鼎嘉琪房地产开
发有限公司、恒大地产集团石 10,550否 一审中 未有结果 未到执行阶段
家庄有限公司、恒大地产集团
有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉成都金尊房地产开发
16,038否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、恒大地产集团成都
有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉德阳欣恒房地产开发
23,342否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、恒大地产集团成都
有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉成都国宏腾实业有限
公司、成都鑫苑人居企业管理 对方支付 已回款 3,900 刊登于指定媒体的
3,900否 已和解撤诉 2022 年 4 月 26 日
有限公司、鑫苑置业成都有限 3,900 万元 万元 《2021 年度报告》
公司、河南鑫苑置业有限公
司、鑫苑中国置业有限公司
已 抵 房 10,200
江苏中南建筑产业集团有限责 万元，回款
调解对方支付
任公司诉菏泽市人民政府、菏 17,700否 已调解 2,000 万元，尚
17,700 万元
泽市住房和城乡建设局 未 回 款 5,500
万元
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉济南贵达置业有限公 12,746否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉咸阳恒远置业有限公
16,099否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、恒大地产集团西安有限公
司、恒大地产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉营口市熊岳城市建设
10,352否 重审中 未有结果 未到执行阶段
发展有限公司、营口经济技术
开发区管理委员会
海生龙湖园（固安）房地产开
发有限公司、文昌中南房地产
50,000否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司诉海生房地产开
发有限公司、杨海丰、杨海红
海门市金新泰房地产开发有限
公司、杭州同灿企业管理咨询
有限公司诉海门市瑞德酒店管
41,389否 一审中 未有结果 未到执行阶段
理有限公司、启东市金新泰房 刊登于指定媒体的
地产开发有限公司、黄玉兵、 2022 年 8 月 27 日 《2022 年半年度报
李秀兰 1
注
告》
深圳安创投资管理有限公司诉
昆明锦腾置业有限公司等 28 60,299否 仲裁 未有结果 未到执行阶段
家公司 2
注
36
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉重庆恒雅旅游开发有
限公司、恒大（重庆）高科农
26,993否 一审中 未有结果 未到执行阶段
业有限公司、恒大现代农业集
团有限公司、恒大集团有限公
司 3
注
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉成都市中顺城投投资
11,054否 二审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、珠海市广融恒金弘
泰投资发展合伙企业 4
注
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉成都市中顺城投投资
14,219否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、珠海市广融恒金弘
泰投资发展合伙企业 5
注
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉成都市中顺城投投资
11,433否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、珠海市广融恒金弘
泰投资发展合伙企业 6
注
江苏中南建筑产业集团有限责
任公司诉西安国谊置业发展有
11,573否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司、西安融创天朗地产有
限公司 7
注
注 1：海门市金新泰房地产开发有限公司、杭州同灿企业管理咨询有限公司向南通市中级人民法院起诉海门瑞德酒店
管理有限公司、启东金新泰房地产开发有限公司、黄玉兵、李秀兰，要求海门瑞德酒店管理有限公司因合作纠纷归还
38,902 万元、利息 2,787 万元（暂计至 2021 年 9 月 10 日）及诉讼费、保全费、保全保险费，启东金新泰房地产开发有限
公司、黄玉兵、李秀兰对于上诉请求承担连带清偿责任。目前本案一审审理过程中，尚未开庭。
注 2：深圳安创投资管理有限公司因中南方（名下 28 家公司包括 1.昆明锦腾置业有限公司 2.广西锦驰置业有限公司
3.苏州公望建设工程有限公司 4.苏州锦虞置地有限公司 5.南通中南新世界中心开发有限公司 6.成都中南世纪房地产开发
有限公司 7.南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 8.贵州锦荣置业有限公司 9.贵州锦盛置业有限公司 10.贵阳锦腾
置业有限公司 11.重庆南佑房地产开发有限公司 12.重庆锦腾房地产开发有限公司 13.南京昱庭房地产开发有限公司 14.嘉
兴中南锦恒房地产开发有限公司 15.云南亿鸿房地产开发有限公司 16.广西润鸿置业有限公司 17.广西润凯置业有限公司
18.南宁景信置业有限公司 19.平嘉（深圳）投资有限公司 20.平熙（深圳）投资有限公司 21.南京中南锦城房地产开发有
限公司 22.盐城中南世纪城房地产投资有限公司 23.青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 24.江苏中南建设集团股份有限
公司 25.中南控股集团有限公司 26.上海筑达置业有限责任公司 27.青岛海湾新城房地产开发有限公司 28.海门中南世纪城
开发有限公司）未能偿还和支付的其对系列合作项目的投入资金及产生的利息、约定收益等债务，故起诉至上海仲裁委
员会，要求 1-23 公司支付归集资金、到期欠付金额合计 58,461 万元，并按照日万五承担违约责任，24-28 公司承担连带
赔偿责任，另中南方所有公司承担支付逾期办理担保登记手续的罚金 500 万元及相应违约金，律师费、担保费、保全费、
仲裁费均由中南方公司承担，以上仲裁请求金额暂计 60,299 万元。目前尚未有结果。
注 3：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向广州市中级人民法院诉请重庆恒雅旅游开发有限公司及
其股东，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 26,993 万元及利息，并承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全
保险费等费用。目前本案一审审理过程中，尚未开庭。
注 4：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都市中顺城投投资有限公司
及其股东，确认施工合同解除，我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 11,054 万元及利息，并承担本案诉讼费、
保全费、诉讼保全保险费等费用。在诉讼过程中，我方变更诉讼请求为确认我方建设工程价款优先受偿权，支付我方工
程进度款 4,899 万元及利息，并承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等费用。一审法院判决支付我方工程进度款
3,966 万元及利息；我方不服一审判决提起上诉，目前二审尚未开庭审理。
注 5：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都市中顺城投投资有限公司
及其股东，确认施工合同解除，我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 14,219 万元及利息，并承担本案诉讼费、
37
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
保全费、诉讼保全保险费等费用。目前本案一审审理过程中，尚未判决。
注 6：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都市中顺城投投资有限公司
及其股东，确认施工合同解除，我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 11,433 万元及利息，并承担本案诉讼费、
保全费、诉讼保全保险费等费用。目前本案一审审理过程中，尚未判决。
注 7：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向西安市中级人民法院诉请西安国谊置业发展有限公司
及其股东西安融创天朗地产有限公司，诉请支付工程款及违约金 11,573 万元，并承担本案诉讼费、保全费等费用。目前
本案一审审理过程中，尚未判决。
截至 2022 年 6 月末，公司（包括控股子公司）其他被诉小额诉讼仲裁事项约 1400 件，平均标的金额约 138 万元。
九、处罚及整改情况
名称/姓名 类型 原因 调查处罚类型 结论 披露日期 披露索引
实际业绩较预告业绩由盈转
江苏中南建设集团 江苏证监局出具警示函的
其他 亏，未及时进行业绩预告更 警示函 2022.7.22 指定媒体
股份有限公司 行政监管措施
正，信息披露不准确
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
报告期内，公司、公司控股股东及其实际控制人不存在未履行法院生效法律文书确定的义务、所负数额较大的债务到期
未清偿等情况。
38
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
关联交易 关联交易金额 占同类交易 交易额度 是否超过 关联交易结 可获得的同类
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易价格 披露日期 披露索引
定价原则 （万元） 金额的比例 （万元） 额度 算方式 交易市价
江苏中南建设装饰有限公司 4,841.83 8.49% 100,000 否
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 348.76 0.61% 10,000 否
中南服务商业有限公司及其下属子公司 17,417.02 30.52% 90,000 否
北京城建中南土木工程集团有限公司及
12,160.75 21.31% 100,000 否
其下属子公司
中南控股集团（上海）资产管理有限公 公 开 招
接受关联人提供的物 接受物业、工
标 、 市 场 市场价格 0.00 0.00% 2,500 否 签署协议，支
司及其下属子公司
同一控制方 业、工程施工等服务 程施工等服务 —
南通中南商业发展有限公司及其下属子 定价 付相关款项 刊登于指定媒体的
及商品等 8,861.67 15.53% 25,000 否
公司 《 关 于 2022 年 度 日 常
南通中南工业投资有限责任公司及其子 关联 交易 授权事 项的
854.78 1.50% 34,000 否
公司 公告 》（ 公告编 号：
2021年12月15日、
中南昱购（上海）供应链科技有限公司 8,507.51 14.91% 110,000 否 2021-220 ） 、 《 关 于
2021年12月27日
南通金石世苑酒店有限公司及其子公司 220.33 0.39% 1,000 否 2022 年 度 日 常 关 联 交
上述主体之外中南控股的关联方 3,848.36 6.74% 20,000 否 易授 权事 项的进 一步
中南控股集团有限公司 接受担保 指定价格 费率不超过1% 0 0% 15,000 否 公告 》（ 公告编 号：
2021-225）
合计 57,061.01 100% 507,500 否 — —
公开招 签署协议，收
中南高科及其下属子公司 向关联人提供工程服 提供工程服务 22,845.30 82.01% 150,000 否 —
同一控制方 标、市场 市场价格 到相关款项
务、劳务 等
苏州中南中心投资建设有限公司 定价 3,366.58 12.09% 50,000 否
公开招
向关联人销售商品、 提供工程服务 签署协议，收
上述主体之外中南控股的关联方 同一控制方 标、市场 市场价格 1,644.53 5.90% 30,000 否 —
提供工程服务、劳务 等 到相关款项
定价
合计 27,856.41 100% 230,000 否 — —
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况 不适用
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 无
注：中南服务商业有限公司下属公司豁免公司及公司子公司日常关联交易应付款项 16,043.03 万元。
39
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易：不适用
3、共同对外投资的关联交易：不适用
4、关联债权债务往来：不适用
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况：不适用
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况：不适用
7、其他重大关联交易
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
《关于出让金石世苑股权的关联交易公告》 2022 年 5 月 13 日 指定媒体
《关于金石世苑股权出让完成的公告》 2022 年 6 月 29 日 指定媒体
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况：不适用
（2） 承包情况：不适用
（3） 租赁情况：不适用
2、重大担保
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
截止 6 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 30 日可使用 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 2021/7/10 40,615连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
儋州润捷房地产开发有限公司 2022/01/28 19,293连带责任担保 股权质押 9 个月 否 否
佛山雅旭房地产开发有限公司 2022/6/3 21,998连带责任担保 12 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2020/08/07 45,499连带责任担保 是 36 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2021/01/19 48,800连带责任担保 是 60 个月 否 否
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 2020/3/11 15,000连带责任担保 36 个月 否 否
烟台沐源置业有限公司(同时为并表公
司青岛中南世纪城房地产业投资有限 2021/8/11 60,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
公司提供担保）
深圳市宝昱投资有限公司（同时为非
并表公司深圳市金中盛投资有限公司 2020/11/5 168,000连带责任担保 24 个月 否 否
提供连带责任担保）
常州唐盛房地产有限公司 2020/11/14 17,531连带责任担保 36 个月 否 否
海门市海诚置业有限公司 2020/3/19 3,000流动性支持 股权质押 是 36 个月 否 否
南通嘉意置业有限公司 2021/6/22 18,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
太仓市敏骏房地产开发有限公司 2020/11/14 6,600连带责任担保 60 个月 否 否
股权质押/
盐城港达房地产开发有限公司 2021/2/24 116连带责任担保 是 12 个月 否 否
土地抵押
淮安市锦熙置业有限公司 2020/11/17 11,220连带责任担保 36 个月 否 否
成都昀泽房地产开发有限公司 2020/9/16 9,600连带责任担保 36 个月 否 否
重庆金南盛唐房地产开发有限公司 2020/6/29 810连带责任担保 36 个月 否 否
西安源恩置业有限公司 2022/5/17 32000 2020/11/17 32,000连带责任担保 36 个月 否 否
杭州德全置业有限公司 2021/4/15 17,250连带责任担保 36 个月 否 否
40
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
2020/8/29 2,921连带责任担保 - 否 否
限公司
绍兴聚嵘置业有限公司 2021/3/13 15,543连带责任担保 是 36 个月 否 否
绍兴驭远置业有限公司 2021/4/29 29,078连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
温州景容置业有限公司 2020/9/24 25,485连带责任担保 36 个月 否 否
温州兆瓯房地产有限公司 2021/9/29 31,118连带责任担保 36 个月 否 否
余姚金捷房地产发展有限公司 2021/8/5 75,485连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
诸暨瑞鲲房地产有限公司 2021/3/26 8,144连带责任担保 24 个月 否 否
阜南中南新路投资有限责任公司 2020/1/8 44,300连带责任担保 是 132 个月 否 否
常熟峰达房地产开发有限公司 2021/8/25 24,360连带责任担保 36 个月 否 否
常州市宏禾置业有限公司 2020/11/19 12,324连带责任担保 是 36 个月 否 否
达州达开房地产开发有限公司 2021/12/30 51 2022/1/6 11,000连带责任担保 24 个月
德清鼎晔置业有限公司 2021/12/30 1,650 2022/1/6 6,105连带责任担保 是 24 个月 否 否
江苏锦翠房地产有限公司 2021/11/15 33,056 2021/12/30 15,402连带责任担保 36 个月
江苏锦泽置业有限公司 2020/8/5 23,900连带责任担保 是 48 个月 否 否
南通欣和置业有限公司 2020/5/21 2,113连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
平湖市鸿正房地产开发有限公司 2022/4/26 1,326连带责任担保 36 个月 否 否
苏州致睿房地产开发有限公司 2021/11/15 4,750 2022/1/29 2,625连带责任担保 60 个月
苏州致哲房地产开发有限公司 2021/11/15 22,800 2022/6/18 0连带责任担保 36 个月
重庆万涪达置业有限公司 2022/5/17 60,000 2021/3/13 3,150连带责任担保 股权质押 是 18 个月 否 否
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限
责任公司(同时为并表公司上海中南锦 2022/5/17 15,000 2020/10/30 10,340连带责任担保 24 个月 否 否
时置业有限责任公司提供担保）
股权质押/
江苏港龙华扬置业有限公司 2021/2/24 532连带责任担保 是 12 个月 否 否
土地抵押
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 353,000 报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 161,377
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 2,309,763报告期末实际对外担保余额合计（A4） 880,583
公司及其子公司对子公司的担保情况
截止 6 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 30 日可使用 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
海生龙湖园（固安）房地产开发有限
股权质押/
公司同时为并表公司天津中南锦清房 2020/4/25 21,600连带责任担保 是 36 个月 否 否
土地抵押
地产开发有限公司提供担保）
揭阳吉辰房地产开发有限公司 2020/1/16 29,800连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
莆田悦诚房地产开发有限公司 2022/6/21 46,176连带责任担保 24 个月 否 否
厦门钧联房地产开发有限公司 2020/4/25 2,000连带责任担保 36 个月 否 否
厦门钧联房地产开发有限公司 2020/8/21 2,604连带责任担保 - 否 否
厦门中南德誉房地产开发有限公司 2022/1/25 29,450连带责任担保 - 否 否
佛山市顺德区城熙房地产开发有限公
2020/09/29 28,800连带责任担保 36 个月 否 否
司
广西润琅置业有限公司 2021/11/15 4,440,932 1
注 2021/4/29 32,900连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
文昌中南房地产开发有限公司 2013/06/22 4,750连带责任担保 120 个月 否 否
股权质押/
临沂天启房地产开发有限公司 2022/4/26 24,980连带责任担保 18 个月 否 否
商业抵押
股权质押/
临沂辰悦房地产开发有限公司 2021/1/19 47,700连带责任担保 是 15 个月 否 否
土地抵押
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/4/21 43,500连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
青岛锦拓房地产开发有限公司（同时
为并表公司海门中南世纪城（香港） 2022/6/18 4,250连带责任担保 商业抵押 - 否 否
有限公司提供担保）
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
2021/4/23 33,781连带责任担保 12 个月 否 否
司
41
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
2021/7/17 4,136连带责任担保 - 否 否
司
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
司（同时为非并表公司烟台沐源置业 2021/8/11 60,000连带责任担保 36 个月 否 否
有限公司提供担保）
山东普天置业有限公司 2020/9/24 52,704连带责任担保 是 36 个月 否 否
泰安市高新区锦和置业有限公司 2019/12/10 5,583连带责任担保 是 36 个月 否 否
泰安中南城市投资有限责任公司 2020/12/17 1,500连带责任担保 18 个月 否 否
潍坊中南悦隽产业发展有限公司(同时
为并表公司青岛尚源城市发展有限公 2021/4/21 15,500连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
司提供担保）
烟台仙客居酒店有限公司 2021/12/24 990连带责任担保 物业抵押 12 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司 2019/11/23 9,400连带责任担保 是 36 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司（同时为并表
股权质押/
公司济南鸿义置业有限公司提供担 2021/7/17 69,700连带责任担保 是 24 个月 否 否
土地抵押
保）
惠州市嘉霖智远房地产开发有限公司 2020/10/30 16,000连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
常熟中南金锦置地有限公司 2019/12/18 45,400连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
常州龙辰置业有限公司 2021/1/14 8,815连带责任担保 36 个月 否 否
股权质押/
东台锦玺置业有限公司 2021/7/17 24,200连带责任担保 24 个月 否 否
土地抵押
股权质押/
东台中南锦悦置业有限公司 2021/1/27 15,000连带责任担保 18 个月 否 否
土地抵押
东台中南锦悦置业有限公司 2021/7/28 30,000连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
海门锦瑞置业有限公司 2020/4/11 5,800连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
南通海悦房地产开发有限公司 2021/11/13 7,610连带责任担保 36 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2015/7/9 28,000连带责任担保 物业抵押 120 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2019/8/23 42,000连带责任担保 36 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/2/5 512连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/3/16 38,390连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/4/23 33,346连带责任担保 12 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2022/3/9 51,500连带责任担保 60 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2022/6/3 7,200连带责任担保 3 个月 否 否
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发
2020/6/23 2,401连带责任担保 24 个月 否 否
有限公司
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发
2022/3/4 14,000连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
有限公司
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 2020/8/5 12,000连带责任担保 48 个月 否 否
丹阳中南房地产开发有限公司 2021/7/15 1,000连带责任担保 12 个月 否 否
徐州璟悦房地产开发有限公司 2020/5/11 12,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州鹭和房地产开发有限公司 2021/4/29 18,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州鹭荣房地产开发有限公司 2021/4/21 32,950连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州嵘彭房地产开发有限公司 2020/12/24 500连带责任担保 是 24 个月 否 否
镇江锦启和置业有限公司 2019/12/28 16,100连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
镇江昱元置业有限公司 2020/12/17 31,340连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
常德长欣房地产开发有限公司 2020/12/17 9,600连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
常德长欣房地产开发有限公司 2021/12/15 3,000连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
合肥晟南置业有限公司 2021/04/15 9,985连带责任担保 264 个月 否 否
成都中南锦合房地产开发有限公司 2021/6/23 2,211连带责任担保 - 否 否
贵州锦荣置业有限公司 2020/9/24 2,657连带责任担保 是 24 个月 否 否
昆明锦腾置业有限公司 2021/4/29 52,808连带责任担保 12 个月 否 否
南充世纪城（中南）房地产开发有限 股权质押/
2022/06/29 16,139连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司 土地抵押
西安元凯置业有限公司 2021/7/15 8,847连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
42
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
西安智晟达置业有限公司 2021/5/29 13,056连带责任担保 是 18 个月 否 否
西安中南嘉丰置业有限公司（同时为
并表公司西安莱恒置业有限公司提供 2021/9/29 14,500连带责任担保 土地抵押 是 24 个月 否 否
担保事宜）
杭州锦府置业有限公司 2021/8/5 1,000连带责任担保 是 - 否 否
股权质押/
利辛县锦瀚置业有限公司 2022/6/3 18,160连带责任担保 12 个月 否 否
土地抵押
龙港恒骏置业有限公司 2020/11/26 42,850连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
宁波中璟置业有限公司 2020/5/16 16,622连带责任担保 24 个月 否 否
诸暨悦盛房地产有限公司 2021/6/17 7,705连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
Haimen Zhongnan Investment
2019/7/13 48,842连带责任担保 36 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2021/4/9 160,906连带责任担保 36 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2021/6/10 100,566连带责任担保 364 天 否 否
Development (International) Co., Ltd.
定州锦泰企业管理有限责任公司 2021/2/24 20,800连带责任担保 是 192 个月 否 否
赣州兴中工程项目管理有限公司 2020/6/23 41,829连带责任担保 180 个月 否 否
杭州大江东中南辰锦建设发展有限公
2020/7/10 30,550连带责任担保 240 个月 否 否
司
杭州大江东中南辰锦建设发展有限公
2021/8/13 3,000连带责任担保 12 个月 否 否
司
济宁中南医院管理有限公司 2020/3/19 41,536连带责任担保 240 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团浙江投资有限
2019/7/18 1,900连带责任担保 36 个月 否 否
公司
江苏中南建筑产业集团浙江投资有限
2019/12/28 24,500连带责任担保 144 个月 否 否
公司
聊城市东昌府区中南建设发展有限公
2019/11/23 63,533连带责任担保 264 个月 否 否
司
南充中南建设发展有限公司 2020/12/22 24,150连带责任担保 24 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2019/12/21 172,500连带责任担保 144 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2021/8/20 2,451连带责任担保 12 个月 否 否
日照市中南园区运营发展有限公司 2020/2/28 96,931连带责任担保 120 个月 否 否
荣成市中南建投发展有限公司 2020/3/19 72,000连带责任担保 144 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 380连带责任担保 175 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 25,000连带责任担保 175 个月 否 否
兴化市兴中工程项目管理有限公司 2022/1/21 14,500连带责任担保 108 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2020/3/19 2,900连带责任担保 24 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/2/16 60,000连带责任担保 120 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/5/9 4,220连带责任担保 36 个月 否 否
中南城市建设发展（济宁）有限公司 2021/9/18 11,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2017/4/25 3,500连带责任担保 无 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/4/16 48,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/6/29 10,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/1/27 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/26 13,196连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/4/23 10,000连带责任担保 28 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/6/16 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/7/21 9,800连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/7/28 30,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/8/18 20,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/8/26 26,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/12/24 90,000连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/3/5 3,500连带责任担保 11 个月 否 否
43
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/3/12 22,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/3/17 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/4/14 5,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通市康民全预制构件有限公司 2022/4/14 5,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/3/13 20,000连带责任担保 24 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 20,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司（同时为并表
抵押商业房
公司江苏中南建筑产业集团有限责任 2022/4/13 50,000连带责任担保 24 个月 否 否
产
公司提供担保）
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/26 5,736连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/4/15 10,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/1/19 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/2/20 30,000连带责任担保 60 个月 否 否
股权质押/
常熟市信弘贸易有限公司 2022/1/15 7,500连带责任担保 12 个月 否 否
土地抵押
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 2021/9/11 51连带责任担保 是 6 个月 否 否
镇江新区金港房地产开发经营有限公
2021/5/13 2,385连带责任担保 是 12 个月 否 否
司
东阳市金色港湾房地产有限公司 2021/6/8 14,414连带责任担保 是 18 个月 否 否
佛山锦毅置业有限责任公司 2021/7/28 53,855连带责任担保 是 36 个月 否 否
湖州奥盛房地产开发有限公司 2021/6/22 10,200连带责任担保 是 24 个月 否 否
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 2020/4/11 30连带责任担保 24 个月 否 否
嘉兴中南锦瑜置业有限公司 2020/12/09 10,320连带责任担保 是 24 个月 否 否
宁波市锦富置业有限公司 2021/6/19 100连带责任担保 是 12 个月 否 否
平阳锦城置业有限公司 2020/7/31 39,400连带责任担保 是 36 个月 否 否
上海中南锦时置业有限责任公司（同
股权质押/
时为非并表公司安徽省宁国市鸿鹰生 2020/10/30 10,340连带责任担保 是 24 个月 否 否
土地抵押
态旅游发展有限责任公司提供担保）
太仓锦盛房地产开发有限公司 2021/4/15 15,600连带责任担保 是 36 个月 否 否
太仓市淏鼎房地产开发有限公司 2021/1/14 30,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限公
2021/5/25 4,500连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限公
2022/4/13 11,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
2020/5/28 18,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
2020/12/4 3,400连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
徐州锦硕房地产开发有限公司 2020/9/24 50连带责任担保 是 12 个月 否 否
镇江铭城置业有限公司 2020/9/11 4,000连带责任担保 是 24 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2020/8/5 7,230连带责任担保 是 24 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2021/1/27 17,600连带责任担保 是 36 个月 否 否
厦门钧浩房地产开发有限公司 2020/6/23 5,564连带责任担保 是 - 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/4/29 36,094连带责任担保 24 个月 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/9/29 9,058连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
江门嘉缘置业有限公司 2021/1/8 20,335连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
临沂星悦房地产开发有限公司 2020/9/16 13,900连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公 2021/11/15 1,462,073 注 2
2019/12/10 8,600连带责任担保 股权质押 84 个月 否 否
司
南通海门中南新锦信房地产开发有限
2021/4/15 55,000连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
公司
南通海门中南新锦信房地产开发有限
2021/7/21 4,100连带责任担保 48 个月 否 否
公司
南通嘉望置业有限公司 2021/4/29 27,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
44
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
淮安市尚锦置业有限公司 2021/11/13 4,845连带责任担保 36 个月 否 否
淮安市盛悦置业有限公司 2021/5/13 28,305连带责任担保 36 个月 否 否
淮南市兴南置业有限公司 2022/06/29 7,000连带责任担保 是 6 个月 否 否
合肥丰庆置业有限公司 2021/7/10 3,000连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
贵州锦盛置业有限公司 2020/2/28 5,368连带责任担保 是 36 个月 否 否
新津城南花源置业有限公司 2020/6/10 5,890连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
瑞安景畅置业有限公司 2021/4/15 100反担保 12 个月 否 否
台州盛耀置业有限公司 2020/12/9 14,500连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
上海纳铭国际贸易有限公司 2021/10/26 2,065连带责任担保 12 个月 否 否
滨海中南建设发展有限公司 2020/3/11 105,162连带责任担保 204 个月 否 否
邯郸中南工程项目管理有限公司 2020/4/3 6,949连带责任担保 180 个月 否 否
洛阳中洛城市建设有限公司 2020/3/11 102,491连带责任担保 180 个月 否 否
宁波锦实投资有限公司 2019/5/9 205,447连带责任担保 164 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2019/12/28 8,824连带责任担保 264 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2020/2/20 55,850连带责任担保 240 个月 否 否
滕州共信建设发展有限公司 2020/2/29 50,000连带责任担保 144 个月 否 否
徐州中南建设发展有限公司 2020/2/28 90,900连带责任担保 156 个月 否 否
郑州经中工程管理有限公司 2021/1/27 27,891连带责任担保 180 个月 否 否
山东锦城钢结构有限责任公司 2021/11/19 3,500连带责任担保 12 个月 否 否
威海锦展置业有限公司 2021/2/5 11,574连带责任担保 是 12 个月 否 否
余姚甲由申置业有限公司 2021/1/29 24,650连带责任担保 是 30 个月 否 否
中山锦泽置业有限公司 2021/5/25 49,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 0报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 2,612,310
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 6,360,719 报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 4,065,670
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 353,000报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 2,773,687
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 8,670,482报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 4,875,914
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 208.24%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E） 3,790,214
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 3,705,188
上述三项担保金额合计（D+E+F） 4,875,914
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可能承担连
无
带清偿责任的情况说明
违反规定程序对外提供担保的说明 无
注 1：资产负债率超过 70%的子公司可使用担保总额；
注 2：资产负债率未超过 70%的子公司可使用担保总额。
3、委托理财：不适用
4、其他重大合同：不适用
十三、其他重大事项的说明：不适用
十四、公司子公司重大事项：不适用
45
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
2021 年 12 月末 本次变动增减 2022 年 6 月末
类别
数量 比例 （＋，－） 数量 比例
一、有限售条件股份 15,364,485 0.40% 171,599 15,536,084 0.40%
1、国家持股 0 0 0 0 0
2、国有法人持股 0 0 0 0 0
3、其他内资持股 15,364,485 0.40% 171,599 15,536,084 0.40%
其中：境内法人持股 0 0 0 0 0
境内自然人持股 15,364,485 0.40% 171,599 15,536,084 0.40%
4、外资持股 0 0 0 0 0
其中：境外法人持股 0 0 0 0 0
境外自然人持股 0 0 0 0 0
二、无限售条件股份 3,811,194,416 99.60% -171,599 3,811,022,817 99.60%
1、人民币普通股 3,811,194,416 99.60% -171,599 3,811,022,817 99.60%
2、境内上市的外资股 0 0 0 0 0
3、境外上市的外资股 0 0 0 0 0
4、其他 0 0 0 0 0
三、股份总数 3,826,558,901 100.00% 0 3,826,558,901 100.00%
2、限售股份变动情况
单位：股
期初限售 本期增加限 本期解除限 期末限售股
股东名称 限售原因 解除限售日期
股数 售股数 售股数 数
赵桂香 106,275 0 0 106,275
辛琦 2,238,675 0 0 2,238,675
唐晓东 174,808 0 0 174,808
根据中国证券登记结
梁洁 910,725 0 0 910,725 董事及高级管理
算有限责任公司有关
胡红卫 885,000 0 0 885,000 人员限售
规定解除限售
陈昱含 10,810,498 0 0 10,810,498
姚可 238,504 0 59,626 178,878
柏利忠 0 231,225 0 231,225
合计 15,364,485 231,225 59,626 15,536,084 -- --
二、证券发行与上市情况:不适用
三、2022 年 6 月 30 日公司股东数量及持股情况
单位：股
普通股股东总数 97,238 户
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持股 持有普通股 期内增减 持有有限售条 持有无限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质
比例 数 变动数 件普通股数 件普通股数 股份状态 数量
境内非国
中南城市建设投资有限公司 54.12% 2,071,061,687 0 0 2,071,061,687 质押 1,627,184,172
有法人
香港中央结算有限公司 境外法人 2.04% 78,237,812 -14,576,047 0 78,237,812
境内自然
江伟朋 0.84% 32,208,312 15,769,900 0 32,208,312
人
瑞银资产管理（新加坡）有限公司－瑞银卢
境外法人 0.69% 26,423,867 0 0 26,423,867
森堡投资 SICAV
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指 其他 0.52% 20,019,036 20,019,036 0 20,019,036
46
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
房地产交易型开放式指数证券投资基金
境内自然
陈昱含 0.38% 14,413,997 14,413,997 10,810,498 14,413,997
人
国寿安保基金－中国人寿保险股份有限公司
－万能险－国寿股份委托国寿安保红利增长 其他 0.37% 14,042,400 14,042,400 0 14,042,400
股票组合单一资产管理计划
中国工商银行股份有限公司－富国中证红利
其他 0.26% 9,829,192 -8,336,300 0 9,829,192
指数增强型证券投资基金
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易
其他 0.24% 9,160,629 9,160,629 0 9,160,629
型开放式指数证券投资基金
交通银行股份有限公司－永赢惠添利灵活配
其他 0.23% 8,949,300 8,949,300 0 8,949,300
置混合型证券投资基金
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
持有无限售条件普通 股份种类
股东名称
股数 股份种类 数量
中南城市建设投资有限公司 2,071,061,687 人民币普通股 2,071,061,687
香港中央结算有限公司 78,237,812 人民币普通股 78,237,812
江伟朋 32,208,312 人民币普通股 32,208,312
瑞银资产管理（新加坡）有限公司－瑞银卢森堡投资 SICAV 26,423,867 人民币普通股 26,423,867
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 20,019,036 人民币普通股 20,019,036
国寿安保基金－中国人寿保险股份有限公司－万能险－国寿股份委托国寿安保红利增
14,042,400 人民币普通股 14,042,400
长股票组合单一资产管理计划
中国工商银行股份有限公司－富国中证红利指数增强型证券投资基金 9,829,192 人民币普通股 9,829,192
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型开放式指数证券投资基金 9,160,629 人民币普通股 9,160,629
交通银行股份有限公司－永赢惠添利灵活配置混合型证券投资基金 8,949,300 人民币普通股 8,949,300
陈智颖 8,772,200 人民币普通股 8,772,200
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开
放式指数证券投资基金和中国农业银行股份有限公司－中证
500 交易型开放式指数证券投资基金同属南方基金管理有限
上述股东之间关联关系或一致行动的说明 公司管理；陈昱含为中南城市建设投资有限公司实际控制人
的女儿。除此之外未知其他股东之间是否存在关联关系，或
是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规
定的一致行动人。
中南城市建设投资有限公司、江伟朋以及陈智颖参与融资融
上述股东参与融资融券业务股东情况说明
券业务 .
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
公司无优先股，无可转换公司债券。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
报告期内无变动。
五、控股股东或实际控制人变更情况
公司报告期内控股股东、实际控制人未发生变更。
47
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第八节 债券相关情况
一、企业债券
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
1、公司债券基本信息
单位：万元
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
每年付息一次，到
公司 2019 年面向合格
2019 年 2019 年 2023 年 期一次还本，最后
投资者公开发行公司 19 中南 03 112997.SZ 56,225.90 7.60% 深交所
11 月 22 日 11 月 22 日 11 月 22 日 一期利息随本金的
债券（第一期）
兑付一起支付
公司 2020 年面向合格 每年付息一次，到
投资者公开发行公司 2020 年 2020 年 2025 年 期一次还本，最后
20 中南 02 149051.SZ 90,000.00 7.40% 深交所
债券（第一期）（疫 3月 6日 3月 6日 3月 6日 一期利息随本金的
情防控债）品种二 兑付一起支付
每年付息一次，到
公司 2021 年面向合格
2021 年 2021 年 2025 年 期一次还本，最后
投资者公开发行公司 21 中南 01 149391.SZ 100,000.00 7.30% 深交所
3 月 17 日 3 月 17 日 3 月 17 日 一期利息随本金的
债券（第一期）
兑付一起支付
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易
适用的交易机制 集中竞价交易和综合协议交易
是否存在终止上市交易的风险和应对措施 否
逾期未偿还债券：不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
1、20 中南 01
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将于本期债券存续的第
2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及
调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发
出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有
的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易
所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起
3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券
份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期
债券票面利率及调整幅度的决定。
公司于 2022 年 2 月 8 日发布了“关于“20 中南 01”公司债券票面利率调整和债券持有人有关回售事项的第一次提示
性公告”，决定不调整本期债券的票面利率，7,980,810 张“20 中南 01”选择在回售登记期（2022 年 2 月 14 日至 2022 年
3 月 1 日）进行回售，公司于 2022 年 3 月 7 日完成回售兑付，“20 中南 01”剩余托管数量为 19,190 张。
2、2022 年 2 月 25 日，东方金诚国际信用评估有限公司在上海清算所网站（https://www.shclearing.com.cn）发布《东方金
诚国际信用评估有限公司关于下调江苏中南建设集团股份有限公司主体及相关债项信用的公告》（东方金诚公告
[2022]0056 号），下调中南建设主体信用等级至 AA，评级展望调整为负面，同时下调“17 中南 01”、“21 中南 01”、“20 中
南建设 MTN001”、“20 中南建设 MTN002”信用等级至 AA。有关主体信用评级下调事项触发违约情形之“(6)发行人主体信
用评级下调至 AA 或以下级别”，公司于 2022 年 4 月 11 日发布了《关于公司债券持有人会议召开情况的公告》，“17 中
48
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
南 01”、“19 中南 02”、“19 中南 03”、“20 中南 01”、“20 中南 02”、“21 中南 01”2022 年 4 月 7 日分别召开了
债券持有人会议。
根据有关债券持有人会议决议，“19 中南 03”、“20 中南 02”、“21 中南 01”债券持有人会议审议通过了关于豁
免发行人违约责任的议案。“17 中南 01”债券持有人会议未通过增加债券持有人会议非现场召开形式的议案和关于豁免
“江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”违约责任的议案。“19 中南
02”、“20 中南 01”债券持有人会议未通过关于豁免发行人违约责任的议案。
根据有关债券募集说明书等有关规定，公司已于 2022 年 5 月 11 日提前兑付“17 中南 01”本金 100 万元及相应利息、
“19 中南 02”203.2 万元及相应利息和“20 中南 01”本金 191.9 万元及相应利息。
3、报告期内信用评级结果调整情况
2022 年 2 月 25 日，东方金诚国际信用评估有限公司发布《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调江苏中南建设集
团股份有限公司主体及相关债项信用的公告》（东方金诚公告[2022]0056 号），下调公司主体信用等级至 AA，评级展望
调整为负面，同时下调“17 中南 01”、“21 中南 01”信用等级至 AA。
2022 年 6 月 23 日，东方金诚国际资信评估有限公司发布公司年度跟踪评级报告，维持公司 AA 评级，评级展望维持
负面，维持“21 中南 01”信用等级 AA。2022 年 6 月 24 日，联合资信评估股份有限公司、大公国际资信评估有限公司发
布公司年度跟踪评级报告，维持公司 AA+评级，维持“19 中南 03”和“20 中南 02”的信用等级为 AA+，“21 中南 01”
的信用等级维持 AA+，评级展望稳定。
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响
根据“17 中南 01”、“19 中南 02”、“20 中南 01”持有人会议决议以及有关债券募集说明书等有关规定，公司已
于 2022 年 5 月 11 日提前兑付“17 中南 01”本金 100 万元及相应利息、“19 中南 02”203.2 万元及相应利息和“20 中南
01”本金 191.9 万元及相应利息。
三、非金融企业债务融资工具
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：元
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
每年付息一次，到
公 司 2020 年 度 20 中南建设 2020 年 2020 年 2024 年 期一次还本，最后
102001261.IB 93,100.00 7.20% 银行间市场
第一期中期票据 MTN001 6 月 22 日 6 月 22 日 6 月 21 日 一期利息随本金的
兑付一起支付
每年付息一次，到
公 司 2020 年 度 20 中南建设 2020 年 2020 年 2024 年 期一次还本，最后
102001655.IB 180,000.00 7.20% 银行间市场
第二期中期票据 MTN002 8 月 26 日 8 月 26 日 8 月 26 日 一期利息随本金的
兑付一起支付
每年付息一次，到
公 司 2021 年 度 21 中南建设 2021 年 2023 年 2025 年 期一次还本，最后
102101384.IB 100,000.00 6.80% 银行间市场
第一期中期票据 MTN001 7 月 26 日 7 月 26 日 7 月 26 日 一期利息随本金的
兑付一起支付
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易
适用的交易机制 全国银行间债券市场流通转让
是否存在终止上市交易的风险和应对措施 否
逾期未偿还债券：不适用
期后事项：
公司于 2022 年 7 月 8 日、2022 年 8 月 25 日分别发布《江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年度第二期中期票据发行
人利率调整选择权和投资人回售选择权行权公告》和《江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年度第二期中期票据发行人利
49
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
率调整选择权和投资人回售选择权行权的补充公告》，决定不调整本期债券的票面利率。部分债券持有人选择在回售登记
期（2022 年 7 月 8 日至 2022 年 7 月 12 日）内将 6,800,000 张债券进行回售，在回售撤销登记期（2022 年 8 月 23 日至 2022
年 8 月 25 日）后有效回售数量 523,500 张，并于 2022 年 8 月 26 日完成回售兑付。本期债券剩余托管数量为 17,476,500 张。
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
1、20 中南建设 MTN001
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将于本期债券存续的第
2 个计息年度付息日前的第 35 个交易日，在银行间市场清算所股份有限公司网站上发布关于是否调整本期债券票面利率
以及调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行
人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其
持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照银行间市
场清算所股份有限公司相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之
日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司
债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
公司于 2022 年 5 月 5 日发布了“江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年度第一期中期票据发行人利率调整选择权和
投资人回售选择权行权公告”，决定不调整本期债券的票面利率。部分债券持有人选择在回售登记期（2022 年 5 月 5 日
至 2022 年 5 月 7 日）内将 3,990,000 张债券进行回售，在回售撤销登记（2022 年 6 月 20 日至 2022 年 6 月 21 日）后有效
回售数量 2,690,000 张，并于 2022 年 6 月 23 日完成全部回售事项。本期债券剩余托管数量为 9,310,000 张。
2、2022 年 2 月 25 日，东方金诚国际信用评估有限公司发布《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调江苏中南建设集团
股份有限公司主体及相关债项信用的公告》（东方金诚公告[2022]0056 号），下调公司主体信用等级至 AA，评级展望调
整为负面，同时下调 “20 中南建设 MTN001”、“20 中南建设 MTN002”信用等级至 AA。有关主体信用评级下调事项触
发违约情形之“(6)发行人主体信用评级下调至 AA 或以下级别”，公司于 2022 年 4 月 20 日发布了《江苏中南建设集团股
份有限公司关于“20 中南建设 MTN001”、“20 中南建设 MTN002”及“21 中南建设 MTN001”持有人会议无条件豁免
违反评级承诺的公告》，“20 中南建设 MTN001”、“20 中南建设 MTN002”及“21 中南建设 MTN001”分别召开 2022
年第一次持有人会议，有关会议均决议无条件豁免发行人违反评级承诺。
3、报告期内信用评级结果调整情况
2022 年 2 月 25 日，东方金诚国际信用评估有限公司发布《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调江苏中南建设集
团股份有限公司主体及相关债项信用的公告》（东方金诚公告[2022]0056 号），下调公司主体信用等级至 AA，评级展望
调整为负面，下调 “20 中南建设 MTN001”、“20 中南建设 MTN002”信用等级至 AA。
2022 年 6 月 23 日，东方金诚国际资信评估有限公司发布公司年度跟踪评级报告，维持公司 AA 评级，评级展望维持负
面，维持“20 中南建设 MTN001”、“20 中南建设 MTN002”信用等级 AA。2022 年 6 月 24 日，联合资信评估股份有限
公司、大公国际资信评估有限公司发布公司年度跟踪评级报告，维持公司 AA+评级，维持“19 中南 03”和“20 中南 02”
的信用等级为 AA+，“21 中南 01”的信用等级维持 AA+，评级展望稳定。
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响：不适用
四、可转换公司债券：不适用
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%：不适用
50
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.04 1.06 -1.89%
资产负债率 88.05% 88.37% -0.32%
速动比率 35.69% 38.94% -8.35%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -169,734.44 165,593.22 -202.50%
EBITDA 全部债务比 -0.89% 4.79% -5.68%
利息保障倍数 -0.35 0.84 -141.67%
现金利息保障倍数 3.15 2.04 54.41%
EBITDA 利息保障倍数 -0.20 0.94 -121.28%
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
51
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第九节 财务报告
一、财务报表
1、合并资产负债表
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 16,323,580,519.09 22,407,333,148.43
交易性金融资产 2,584,836.18 10,153,373.15
应收票据 574,608,536.66 1,828,155,638.20
应收账款 4,770,655,557.51 6,801,780,827.26
应收款项融资 1,210,000.00 4,081,434.60
预付款项 4,056,178,152.20 3,713,583,894.90
其他应收款 39,721,463,210.04 40,438,373,475.30
其中：应收利息
应收股利 652,601,055.75 652,601,055.75
存货 179,136,440,251.88 190,134,302,920.02
合同资产 17,812,239,518.45 19,539,657,772.58
其他流动资产 15,422,321,259.86 15,789,222,600.58
流动资产合计 277,821,281,841.87 300,666,645,085.02
非流动资产：
长期股权投资 25,424,710,871.40 27,157,302,641.58
其他非流动金融资产 752,157,992.52 752,157,992.52
投资性房地产 7,842,575,812.55 7,219,174,500.00
固定资产 3,438,445,985.46 3,842,640,900.35
在建工程 90,589,445.29 92,523,814.10
使用权资产 745,434,442.45 1,978,273,024.43
无形资产 666,759,641.71 689,987,174.99
商誉 4,188,653.58 4,188,653.58
长期待摊费用 304,180,563.90 664,998,861.01
递延所得税资产 3,856,630,805.55 3,506,137,408.57
其他非流动资产 21,372,372,067.68 21,402,491,758.08
非流动资产合计 64,498,046,282.09 67,309,876,729.21
资产总计 342,319,328,123.96 367,976,521,814.23
流动负债：
短期借款 6,346,518,673.34 9,431,113,247.95
应付票据 9,502,272,352.99 12,000,897,737.80
应付账款 31,265,740,064.50 36,507,585,713.92
预收款项 31,187,714.95 19,753,340.41
合同负债 133,076,855,075.65 134,458,410,600.57
应付职工薪酬 355,775,931.20 1,789,250,460.54
应交税费 8,843,422,080.44 7,145,028,250.39
其他应付款 51,464,777,277.98 53,856,134,178.38
其中：应付利息
应付股利 9,345,300.00 9,345,300.00
一年内到期的非流动负债 13,238,304,188.46 14,806,062,692.03
其他流动负债 13,517,978,343.55 13,811,128,485.18
流动负债合计 267,642,831,703.06 283,825,364,707.17
非流动负债：
长期借款 27,651,045,507.25 32,733,958,557.59
应付债券 4,028,749,928.81 5,304,510,084.40
其中：优先股
52
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
永续债 849,913,761.10
租赁负债 595,054,205.37 1,850,201,906.41
长期应付款 259,000,000.00 260,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债 27,274,678.06 18,430,000.94
递延收益 283,349,579.57 264,668,254.98
递延所得税负债 888,609,869.78 888,426,481.52
其他非流动负债 39,367,300.00 36,627,300.00
非流动负债合计 33,772,451,068.84 41,356,822,585.84
负债合计 301,415,282,771.90 325,182,187,293.01
所有者权益：
股本 3,826,558,901.00 3,826,558,901.00
资本公积 3,125,797,666.79 3,163,017,839.32
减：库存股
其他综合收益 1,185,363,516.02 1,185,548,562.98
专项储备 643,005,830.94 583,777,666.52
盈余公积 781,131,301.46 781,131,301.46
未分配利润 12,259,326,158.33 13,874,486,304.40
归属于母公司所有者权益合计 21,821,183,374.54 23,414,520,575.68
少数股东权益 19,082,861,977.52 19,379,813,945.54
所有者权益合计 40,904,045,352.06 42,794,334,521.22
负债和所有者权益总计 342,319,328,123.96 367,976,521,814.23
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
53
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 167,491,586.42 576,485,774.80
交易性金融资产 136,710.00 124,620.00
预付款项 7,916,346.58 7,638,894.08
其他应收款 116,446,248,515.25 117,675,329,095.52
其中：应收利息
应收股利 3,031,508,410.25 3,031,508,410.25
其他流动资产 37,240,245.57 38,652,124.17
流动资产合计 116,659,033,403.82 118,298,230,508.57
非流动资产：
长期股权投资 22,151,679,619.05 22,151,633,485.79
其他非流动金融资产 339,460,000.00 339,460,000.00
固定资产 699,518,876.61 714,292,473.97
在建工程 8,112,492.05 9,841,064.87
使用权资产 28,250,137.00 28,250,137.00
无形资产 62,568,968.87 65,454,467.95
非流动资产合计 23,289,590,093.58 23,308,931,629.58
资产总计 139,948,623,497.40 141,607,162,138.15
流动负债：
短期借款 310,872,054.79 602,401,360.80
应付票据 30,000,100.00 30,000,100.00
应付账款 15,063,745.25 15,414,755.25
应付职工薪酬 3,105,673.22 1,081,984.94
应交税费 121,872,749.83 109,084,339.64
其他应付款 119,920,254,952.99 119,280,266,917.22
一年内到期的非流动负债 1,065,120,508.54 737,427,398.09
其他流动负债 22,168,185.45
流动负债合计 121,466,289,784.62 120,797,845,041.39
非流动负债：
长期借款 1,057,000,000.00 1,757,000,000.00
应付债券 6,188,292,686.50 7,249,928,709.25
租赁负债 31,183,504.87 24,047,760.91
递延收益 34,610,182.28 35,728,241.03
非流动负债合计 7,311,086,373.65 9,066,704,711.19
负债合计 128,777,376,158.27 129,864,549,752.58
所有者权益：
股本 3,826,558,901.00 3,826,558,901.00
资本公积 6,344,379,977.84 6,344,379,977.84
盈余公积 630,477,633.83 630,477,633.83
未分配利润 369,830,826.46 941,195,872.90
所有者权益合计 11,171,247,339.13 11,742,612,385.57
负债和所有者权益总计 139,948,623,497.40 141,607,162,138.15
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
54
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年 1~6 月 2021 年 1~6 月
一、营业总收入 24,134,565,396.18 38,481,508,196.69
其中：营业收入 24,134,565,396.18 38,481,508,196.69
二、营业总成本 25,049,653,426.68 36,408,008,660.24
其中：营业成本 21,789,163,222.35 32,204,939,834.28
税金及附加 430,638,968.53 998,891,332.44
销售费用 812,052,704.35 963,290,897.40
管理费用 1,161,701,917.02 1,624,333,697.46
研发费用 1,849,388.12 20,341,420.92
财务费用 854,247,226.31 571,933,385.46
加：其他收益 20,830,202.07 38,547,884.27
投资收益（损失以“－”号填列） 203,410,845.10 678,086,190.85
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -1,541,446.97 -1,349,575.46
信用减值损失（损失以“-”号填列） -597,278,835.40 -13,845,406.73
资产减值损失（损失以“-”号填列） -234,104,987.04 -87,575,399.02
资产处置收益（损失以“-”号填列） 210,384,263.87 220,167.61
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,313,387,988.87 2,711,861,490.25
加：营业外收入 155,853,570.49 57,628,237.38
减：营业外支出 92,466,345.85 116,381,466.98
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,250,000,764.23 2,653,108,260.65
减：所得税费用 159,803,209.27 624,614,932.40
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,409,803,973.50 2,028,493,328.25
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -1,409,803,973.50 2,028,493,328.25
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 -1,615,160,146.07 1,747,856,775.82
2.少数股东损益 205,356,172.57 280,636,552.43
六、其他综合收益的税后净额 -264,352.80 -5,487,245.16
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -185,046.96 -3,841,071.61
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -185,046.96 -3,841,071.61
1.外币财务报表折算差额 -185,046.96 -3,841,071.61
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -79,305.84 -1,646,173.55
七、综合收益总额 -1,410,068,326.30 2,023,006,083.09
归属于母公司所有者的综合收益总额 -1,615,345,193.03 1,744,015,704.21
归属于少数股东的综合收益总额 205,276,866.73 278,990,378.88
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.4221 0.4571
（二）稀释每股收益 -0.4221 0.4571
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
55
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年 1~6 月 2021 年 1~6 月
一、营业收入 84,778,976.59 25,164,471.38
减：营业成本
税金及附加 2,955,101.85 2,526,266.30
销售费用
管理费用 43,387,026.18 108,391,748.51
研发费用
财务费用 92,844,124.67 109,933,499.65
其中：利息费用 92,844,124.67 122,876,649.76
利息收入 13,311,582.27
加：其他收益 2,276,831.99 1,619,928.11
投资收益（损失以“－”号填列） -589,342,433.93 -34,584,973.61
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 12,090.00 -37,200.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 2,551,858.09 -2,149,184.55
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 360,826.90
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -638,548,103.06 -230,838,473.13
加：营业外收入 67,663,272.38 151,877.20
减：营业外支出 480,215.76 2,618.14
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -571,365,046.44 -230,689,214.07
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -571,365,046.44 -230,689,214.07
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -571,365,046.44 -230,689,214.07
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 -571,365,046.44 -230,689,214.07
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
56
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年 1~6 月 2021 年 1~6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 23,259,970,171.91 52,657,963,176.23
收到的税费返还 1,935,737,817.20 349,493,042.47
收到其他与经营活动有关的现金 21,575,916,812.89 21,629,303,932.55
经营活动现金流入小计 46,771,624,802.00 74,636,760,151.25
购买商品、接受劳务支付的现金 13,086,488,414.38 43,150,325,335.86
支付给职工以及为职工支付的现金 2,834,019,230.91 4,910,793,325.44
支付的各项税费 1,966,361,259.81 4,875,670,268.35
支付其他与经营活动有关的现金 24,075,784,869.90 19,288,405,781.23
经营活动现金流出小计 41,962,653,775.00 72,225,194,710.88
经营活动产生的现金流量净额 4,808,971,027.00 2,411,565,440.37
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,071,939,542.21 552,097,690.41
取得投资收益收到的现金 162,557,308.80 134,743,163.54
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 515,562,038.50 307,249.21
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 868,401,135.06 8,976,969.40
投资活动现金流入小计 2,618,460,024.57 696,125,072.56
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 216,922,522.42 2,090,981,734.89
投资支付的现金 36,130,191.14 3,341,119,103.61
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 161,532,374.54
支付其他与投资活动有关的现金 67,174,988.28
投资活动现金流出小计 320,227,701.84 5,593,633,213.04
投资活动产生的现金流量净额 2,298,232,322.73 -4,897,508,140.48
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,920,618,661.07
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 3,834,205,262.92
取得借款收到的现金 426,261,711.49 30,110,592,064.44
收到其他与筹资活动有关的现金 3,958,199,319.55 4,633,638,916.14
筹资活动现金流入小计 4,384,461,031.04 38,664,849,641.65
偿还债务支付的现金 11,571,289,251.25 33,581,385,779.29
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,478,838,933.39 3,919,488,997.99
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 7,578,246.94
支付其他与筹资活动有关的现金 1,548,185,442.97
筹资活动现金流出小计 14,050,128,184.64 39,049,060,220.25
筹资活动产生的现金流量净额 -9,665,667,153.60 -384,210,578.60
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -2,701,674.02 5,387,193.75
五、现金及现金等价物净增加额 -2,561,165,477.89 -2,864,766,084.96
加：期初现金及现金等价物余额 14,534,715,585.23 24,414,712,204.69
六、期末现金及现金等价物余额 11,973,550,107.34 21,549,946,119.73
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
57
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年 1~6 月 2021 年 1~6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 425,606.86 2,054,409.20
收到的税费返还 1,151,566.24
收到其他与经营活动有关的现金 1,764,392,591.90 122,896,355,976.10
经营活动现金流入小计 1,765,969,765.00 122,898,410,385.30
购买商品、接受劳务支付的现金 19,000.00
支付给职工以及为职工支付的现金 2,646,647.61 34,431,007.64
支付的各项税费 83,187,846.37
支付其他与经营活动有关的现金 1,881,955,561.23 118,571,671,707.21
经营活动现金流出小计 1,884,621,208.84 118,689,290,561.22
经营活动产生的现金流量净额 -118,651,443.84 4,209,119,824.08
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 20,416,090.00
取得投资收益收到的现金 41,571,639.97
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
408,811.00 110,000.00
额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 408,811.00 62,097,729.97
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 50,416,090.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 50,416,090.00
投资活动产生的现金流量净额 408,811.00 11,681,639.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 82,034,713.04
取得借款收到的现金 30,000,000.00 2,175,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 30,000,000.00 2,257,034,713.04
偿还债务支付的现金 290,000,000.00 8,241,480,575.18
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 30,751,555.54 456,659,586.81
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00
筹资活动现金流出小计 320,751,555.54 8,698,140,161.99
筹资活动产生的现金流量净额 -290,751,555.54 -6,441,105,448.95
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -408,994,188.38 -2,220,303,984.90
加：期初现金及现金等价物余额 576,485,774.80 3,159,780,071.53
六、期末现金及现金等价物余额 167,491,586.42 939,476,086.63
58
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
7、合并所有者权益变动表
单位：元
2022 年 1~6 月
归属于母公司所有者权益
项目 一般
减：库 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
存股
准备
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 3,163,017,839.32 1,185,548,562.98 583,777,666.52 781,131,301.46 13,874,486,304.40 23,414,520,575.68 19,379,813,945.54 42,794,334,521.22
加：会计政策变更
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 3,163,017,839.32 1,185,548,562.98 583,777,666.52 781,131,301.46 13,874,486,304.40 23,414,520,575.68 19,379,813,945.54 42,794,334,521.22
三、本期增减变动
金额（减少以“－” -37,220,172.53 -185,046.96 59,228,164.42 -1,615,160,146.07 -1,593,337,201.14 -296,951,968.02 -1,890,289,169.16
号填列）
（一）综合收益总
-185,046.96 -1,615,160,146.07 -1,615,345,193.03 205,276,866.73 -1,410,068,326.30
额
（二）所有者投入
-37,220,172.53 -37,220,172.53 -502,228,834.75 -539,449,007.28
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．股份支付计入
所有者权益的金额
3.其他 -37,220,172.53 -37,220,172.53 -502,228,834.75 -539,449,007.28
（三）利润分配
3．对所有者（或
股东）的分配
（五）专项储备 59,228,164.42 59,228,164.42 59,228,164.42
1．本期提取 91,241,155.79 91,241,155.79 91,241,155.79
2．本期使用 32,012,991.37 32,012,991.37 32,012,991.37
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 3,125,797,666.79 0.00 1,185,363,516.02 643,005,830.94 781,131,301.46 0.00 12,259,326,158.33 0.00 21,821,183,374.54 19,082,861,977.52 40,904,045,352.06
59
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
单位：元
2021 年 1~6 月
归属于母公司所有者权益
项目 减：
一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 库存 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
准备
股
一、上年期末余额 3,821,284,303.00 3,256,760,778.73 1,199,360,918.32 258,567,589.99 777,671,252.34 19,387,466,779.48 28,701,111,621.86 19,662,054,339.80 48,363,165,961.66
加：会计政策变
更
二、本年期初余额 3,821,284,303.00 3,256,760,778.73 1,199,360,918.32 258,567,589.99 777,671,252.34 19,387,466,779.48 28,701,111,621.86 19,662,054,339.80 48,363,165,961.66
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填 5,274,598.00 81,138,800.15 -3,841,071.61 147,852,139.30 -453,919,580.92 -223,495,115.08 4,113,195,641.80 3,889,700,526.72
列）
（一）综合收益总额 -3,841,071.61 1,747,856,775.82 1,744,015,704.21 278,990,378.88 2,023,006,083.09
（二）所有者投入和
5,274,598.00 81,138,800.15 86,413,398.15 3,834,205,262.92 3,920,618,661.07
减少资本
1．所有者投入的普
52,694,553.29 57,969,151.29 3,834,205,262.92 3,892,174,414.21
通股
3．股份支付计入所
28,444,246.86 28,444,246.86 28,444,246.86
有者权益的金额
（三）利润分配 -2,201,776,356.74 -2,201,776,356.74 -2,201,776,356.74
3．对所有者（或股
-2,201,776,356.74 -2,201,776,356.74 -2,201,776,356.74
东）的分配
4．其他
（五）专项储备 147,852,139.30 147,852,139.30 147,852,139.30
1．本期提取 199,259,350.81 199,259,350.81 199,259,350.81
2．本期使用 51,407,211.51 51,407,211.51 51,407,211.51
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 3,337,899,578.88 1,195,519,846.71 406,419,729.29 777,671,252.34 18,933,547,198.56 28,477,616,506.78 23,775,249,981.60 52,252,866,488.38
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
60
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
8、母公司所有者权益变动表
单位：元
2022 年 1~6 月
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 941,195,872.90 11,742,612,385.57
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 941,195,872.90 11,742,612,385.57
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -571,365,046.44 -571,365,046.44
（一）综合收益总额 -571,365,046.44 -571,365,046.44
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
4．其他
（三）利润分配
2．对所有者（或股东）的分配
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 369,830,826.46 11,171,247,339.13
单位：元
2021 年 1~6 月
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,821,284,303.00 6,336,102,395.99 627,017,584.71 3,037,622,179.78 13,822,026,463.48
二、本年期初余额 3,821,284,303.00 6,336,102,395.99 627,017,584.71 3,037,622,179.78 13,822,026,463.48
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 5,274,598.00 25,045,428.51 0.00 -2,358,255,963.02 -2,327,935,936.51
（一）综合收益总额 -230,689,214.07 -230,689,214.07
（二）所有者投入和减少资本 5,274,598.00 25,045,428.51 30,320,026.51
1．所有者投入的普通股 5,274,598.00 25,045,428.51 30,320,026.51
（三）利润分配 -2,127,566,748.95 -2,127,566,748.95
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -2,127,566,748.95 -2,127,566,748.95
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 6,361,147,824.50 0.00 627,017,584.71 679,366,216.76 11,494,090,526.97
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
61
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为大连金牛股份
有限公司（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公
司（以下简称“东北特钢集团”）旗下的一家上市公司。经大连市人民政府
（1998）58 号文件批准，由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴
承集团有限责任公司、兰州炭素（集团）有限公司、大连华信信托投资股份有
限公司和吉林铁合金集团有限责任公司共同发起，于 1998 年 7 月 28 日取得大
连市工商局核发的 21020011035276-2916 号企业法人营业执照，注册资本为
人民币 17,053.00 万元，业经大连会计师事务所于 1998 年 8 月 8 日以大会师
内验字（1998）9 号验资报告予以审验；经中国证券监督管理委员会“证监发
行字（1999）128 号”文件核准，于 1999 年 12 月 8 日向社会募集公开发行人
民币普通股 10,000.00 万股，公司注册资本增加为 27,053.00 万元人民币，业
经大连正元会计师事务所于 1999 年 12 月 22 日以大正会内验字（1999）19 号
验资报告予以审验；2001 年度按照大连金牛股份有限公司 2000 年度股东会决
议和中国证券监督管理委员会证监公司字（2001）93 号文件批准，以 10：3
比 例 向 社 会 公 众 股 股 东 配 售 3,000 万 股 普 通 股 ， 公 司 注 册 资 本 增 加 为
30,053.00 万元人民币，业经大连华连会计师事务所于 2001 年 11 月 7 日以华
连内验字（2001）30 号验资报告予以审验。2006 年 3 月，经辽宁省人民政府
国有资产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改革有关问题
的批复》“辽国资经营[2006]31 号”文件批复和公司相关股东会议审议通过，
公司非流通股股东以持有公司的 4,420 万股股票向流通股股东支付对价，流通
股股东每持有 10 股流通股可获得 3.4 股股票对价，原非流通股股东持有的非流
通股股份性质变更为有限售条件的流通股，方案实施后公司的总股本仍为
30,053 万股。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限
公司重大资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》
（证监许可[2009]418 号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动
人公告大连金牛股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证
监许可[2009]419 号）核准批复，2009 年 5 月 31 日本公司向东北特钢集团大
连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。2009 年 6 月 10 日，中南房地
产业有限公司（已更名为“中南城市建设投资有限公司”）受让东北特殊钢集
团有限责任公司持有的本公司 9,000 万股，持有公司 29.9471%股权，每股转
让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，并取得《中国证券登记结算有限责任
公司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地
产业有限公司成为本公司第一大股东。本公司向中南房地产业有限公司、陈琳
定向发行了 47,802.9484 万股人民币普通股，用于购买上述特定投资者所持有
的南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司、
青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城开发有限公司、文昌中南
62
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地产开发有
限公司、南通华城中南房地产开发有限公司等 8 家房地产项目公司 100%股权、
南通中南世纪城物业管理有限公司 80%股权、南通建筑工程总承包有限公司
100%股权，本次非公开发行股票价格为 7.82 元/股，每股面值 1 元，其中：向
中南房地产业有限公司发行 47,449.6845 万股，向陈琳发行 353.2639 万股，
本次非公开股份发行完成后中南房地产业有限公司持有 72.5053%的股份。公
司的股本变更为人民币 77,855.9484 万元，并经中和正信会计师事务所于 2009
年 6 月 18 日出具中和正信验字（2009）第 1-020 号《验资报告》予以验证。
重组后公司变更工商注册信息情况如下：
公司中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇
公司法定代表人：陈锦石
公司注册号：320600000241314
公司注册资本：人民币 77,855.9484 万元
2010 年 3 月 30 日，经本公司 2009 年度股东大会审议通过 2009 年度权益分派
方案，决定以公司股本总额 77,855.9484 万股为基数，以资本公积向全体股东
以每 10 股转增 5 股，转增后公司股本总额增至 116,783.9226 万股。
2015 年 9 月 1 日，本公司召开 2015 年第六次临时股东大会通过《关于公司非
公开发行股票修正案》的议案，并于 2015 年 12 月 14 日收到中国证券监督管
理委员会出具的《关于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可〔2015〕2851 号）核准，核准本公司非公开发行不超过
320,163,487 股 普 通 股 新 股 。 本 公 司 本 次 非 公 开 发 行 有 限 售 期 普 通 股
316,076,293 股，发行价格为 14.68 元/股，募集资金总额为 4,639,999,981.24
元。截至 2016 年 3 月 29 日，本次发行普通股募集资金已全部到账，并经大信
会计师事务所（特殊普通合伙）出具了大信验字[2016]第 15-00009 号验资报告
予以验证。本次发行后本公司总股本变更为 1,483,915,519.00 元，实收股本人
民币 1,483,915,519.00 元。
2016 年 5 月 24 日，经本公司 2015 年度股东大会审议通过，本公司 2016 年度
向全体股东以 1,483,915,519 股为基准，每 10 股派发 0.4 元现金股利（含税），
共计分配利润 59,356,620.76 元；以资本公积转增股本，每 10 股转增 15 股，
分配完毕后，公司总股本增加至 3,709,788,797 股。
2018 年 8 月 13 日本公司第七届董事会第二十七次会议、第七届监事会第九次
会议审议通过了《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期
权的议案》，2019 年 8 月 16 日，本公司第七届董事会第五十次会议审议通过
了《关于 2018 年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议
案》，本公司 2018 年股票期权激励计划首次授予期权的第一个行权期行权条
件已经成就，同意 38 名激励对象共计 60,522,000 份期权在第一个行权期行权。
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司股权激励对象共行权 47,066,001 份，本公司
总股本增加至 3,756,854,798 股。
2019 年 5 月 30 日本公司第七届董事会第四十五次会议、第七届监事会第十四
次会议，审议通过了《2019 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，
2020 年 7 月 3 日，本公司第八届董事会第二次会议审议通过了《关于 2019 年
股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，本公司 2019
63
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权条件已经成就，同意 336
名激励对象共计 27,598,080 份期权获得了在第一个行权期内行权资格。
2018 年 7 月 17 日本公司第七届董事会第二十四次会议、第七届监事会第八次
会议，审议通过了《2018 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，
2020 年 8 月 17 日，本公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于 2018
年股票期权激励计划首次授予期权第二个行权期行权事宜的议案》，确认本公
司 2018 年股票期权激励计划首次授予期权第二个行权期行权条件已经成就，
同意 31 名激励对象共计 50,721,000 份期权在第二个行权期内行权。
2019 年 8 月 5 日第七届董事会第四十九次会议、第七届监事会第十六次会议审
议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划授予预留股票期权的议案》，2020
年 8 月 17 日，本公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于 2018 年股票
期权激励计划预留授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，确认本公司 2018
年股票期权激励计划预留授予期权第一个行权期行权条件已经成就，同意 37 名
激励对象共计 4,413,750 份期权在第一个行权期内行权。截至 2020 年 12 月 31
日，本公司上述激励计划达到行权条件，激励对象共行权 64,429,505 份，本公
司总股本增加至 3,821,284,303 股。
2021 年度，本公司上述达到行权条件的激励计划，激励对象共行权 5,274,598
份，截至 2021 年 12 月 31 日，本公司总股本增加至 3,826,558,901 股。
本公司注册地址：江苏省海门市常乐镇。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设置地产事业
部、建筑事业部、董事会办公室、总裁办公室、法律事务中心、人力资源中心、
财务管理中心、审计监察中心、品牌与公共关系中心、融资管理中心等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本公司”）业务性质和主要经营范围：房地产
开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投
资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，最终母公司为中南控股集团有
限公司。本公司实质控制人为陈锦石先生。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第 届董事会第 会议于 2022 年 8 月 26 日
批准。
2、合并财务报表范围
本公司本期合并财务报表范围及其变化情况见“附注八、合并范围的变更”、
“附注九七、在其他主体中的权益”披露。
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规
定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修
订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本
财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提
相应的减值准备。
64
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用
资本化条件以及收入确认政策，具体会计政策见附注七、21、附注七、26、附
注七、27 和附注七、61。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2022 年 6
月 30 日的合并及公司财务状况以及 2022 年半年度的合并及公司经营成果和合
并及公司现金流量等有关信息。
2、会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
本公司的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营
所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时所
采用的货币为人民币。
2、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，
除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。
合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股
本溢价），资本公积（股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；
初始投资成本与合并前持有
投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积
（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计
政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，
与合并中取得的净资产账面价值的差额，
调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在
取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与
被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
65
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收
益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买
日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买
日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权
投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益
不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的
其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的
当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合
收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入留存收益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被
购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方
的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价
值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他
综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量
设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证
券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
3、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被
投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主
体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本
公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要
求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及
66
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控
制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表
中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及
业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量
纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资
产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的
份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担
的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，
其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失
控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲
减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照
其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计
算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投
资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损
益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综
合收益除外。
4、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营
安排分为共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
67
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处
理。
5、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持
有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
6、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的
汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交
易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允
价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的
差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产
和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”
外，其他项目采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日
即期汇率近似的汇率折算。
68
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇
率近似的汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中
单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收
益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该
境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置
当期损益。
7、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合
同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金
融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现
存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量
特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
69
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本
计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止
确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售
该金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计
算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其
他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分
本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失
（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部
分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资
的基础上作出，且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收
入计入损益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，
将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存
收益。
70
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业
务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售
金融资产还是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对
金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定
日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时
间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、
成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分
布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量
特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业
务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始
确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资
产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包
含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作
为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初
始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类
金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及
与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产
生的利得或损失计入当期损益。
71
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据
该合同将交付可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量
的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合
同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，
则该合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结
算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是
为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果
是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工
具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不
符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
72
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均
值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同
现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依
据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到
的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具
自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月
内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加
但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第
三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自
初始确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的
违约事件而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负
债表日后 12 个月内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）
可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用
损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长
合同期限（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其
未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金
融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息
收入。
应收票据、应收账款和合同资产
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始
终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用
风险特征对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
73
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收政府机关款项
应收账款组合 2：应收合并范围外关联方款项
应收账款组合 3：应收合并范围内关联方款项
应收账款组合 4：应收其他方款项
C、合同资产
合同资产组合 1：在施项目的合同资产
合同资产组合 2：已验收或者已交付未结算的合同资产
合同资产组合 3：未到期的质保金
合同资产组合 4：PPP 项目土地及工程款
对于划分为组合的应收票据、合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合
当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信
用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用
损失率对照表，计算预期信用损失。
应收款项融资
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项列报为
应收款项融资。对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收款项融
资，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信
用损失的金额计量其损失准备。
当单项应收款项融资无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司，依
据信用风险特征将应收款项融资划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用
损失，确定组合的依据如下：
应收款项融资组合 1：应收票据
应收款项融资组合 2：应收账款
对划分为组合的应收款项融资，本公司参考历史信用损失经验，结合当地状况
74
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预
期信用损失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收政府机关款项
其他应收款组合 2：应收合作方款项
其他应收款组合 3：应收合并范围外关联方款项
其他应收款组合 4：应收合并范围内关联方款项
其他应收款组合 5：应收保证金、押金款项
其他应收款组合 6：应收备用金、代扣代缴款项
其他应收款组合 7：应收其他款项
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个
存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
长期应收款
本公司的长期应收款包括应收融资租赁保证金。
长期应收款组合 1：未逾期的长期应收款
长期应收款组合 2：逾期的长期应收款
对划分为组合的长期应收款组合，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状
况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险
敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生
75
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估
金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的
额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考
虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公
司的还款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用
风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信
用风险特征对金融工具进行分类。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未
来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信
用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何
其他情况下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日
重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减
值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减
该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵
减该金融资产的账面价值。
76
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接
减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情
况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以
偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融
资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方
（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确
认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确
认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分
别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产
生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资
产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种
法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负
债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以
外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
8、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交
易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易
在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在
计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时
为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公
允价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经
77
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生
经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技
术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实
可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体
而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输
入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的
输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产
和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
9、存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开
发产品（开发成本）、已完工开发产品。非房地产存货包括原材料、在产品、
库存商品、周转材料、消耗性生物资产。
（2）发出存货的计价方法
房地产存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、
基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用
及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际
成本。
①开发用土地的核算方法
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本
中单独核算，并根据开发项目的土地使用情况计入相应的开发产品成本中。
②公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能
有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生
的成本。
③已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
非房地产存货在取得时按实际成本计价，原材料、周转材料等发出时采用加权
78
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确
凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通
常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的
影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用直
线法摊销。
10、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够
对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在
合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成
本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际
支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以
发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企
业和合营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含
的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或
79
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成
本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投
资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的
账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相
应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润
分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资
时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策
及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控
制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权
益法核算的初始投资成本。原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的非交易性权益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公
允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—
金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权
能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对
被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金
融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值
与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的
被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对
应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股
比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计
算归属于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
80
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控
制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断
该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则
认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参
与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制
时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但
并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投
资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份
以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单
位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份
期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于
50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据
表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公
司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单
位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产
经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售
资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、21。
11、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公
司投资性房地产包括已出租的建筑物。
本公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地
产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对
投资性房地产的公允价值作出合理估计，因此本公司对投资性房地产采用公允
价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益。
81
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市
场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类
或类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等
因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得
的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本公司首次取得某项非在建投资性房地产
（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地
产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产
采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后的差额计入当期损益。
12、固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用
寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可
靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成
本能够可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件
的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资
产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提
折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减
值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各
类固定资产的年折旧率如下：
类别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 20-30 年 3.00 4.85-3.23
机器设备 8年 3.00 12.13
运输设备 5年 3.00 19.40
82
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
类别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
电子设备 5年 3.00 19.40
办公设备 5年 3.00 19.40
其他设备 5 年/15 年 3.00/5.00 19.40/6.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计
金额计算确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、21。
（4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进
行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值
预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（5）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和
相关税费后的金额计入当期损益。
13、在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程
支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用
等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、21。
14、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而
以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
83
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本
化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的
利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根
据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确
定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇
兑差额计入当期损益。
15、生物资产
（1）生物资产的确定标准
生物资产，是指有生命的动物和植物构成的资产。生物资产同时满足下列条件
的，予以确认：
①企业因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；
②与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；
③该生物资产的成本能够可靠地计量。
（2）生物资产的分类
本公司生物资产包括消耗性生物资产。
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包
84
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
括生长中的苗木。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、营造、
繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，为该资产在出售或入库前发生的可直接
归属于该资产的必要支出，包括符合资本化条件的借款费用。消耗性生物资产
在入库后发生的管护、饲养费用等后续支出，计入当期损益。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用个别计价法按账面价值结转成本。
（3）生物资产减值的处理
消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的，按照可变现净值低于账面价
值的差额，计提生物资产跌价准备，并计入当期损益。消耗性生物资产减值的
影响因素已经消失的，减记金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额
内转回，转回的金额计入当期损益。
16、无形资产
本公司无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权、特许经营权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经
济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预
期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法
土地使用权 土地使用权存续期间 直线法
软件 5年 直线法
专利及商标权 10 年 直线法
海域使用权 46 年 直线法
特许经营权 10 年 直线法
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进
行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项
无形资产的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、21。
17、研究开发支出
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
85
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资
产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或
出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生
产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够
证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产
的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出
能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。
本公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形
成项目立项后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预
定用途之日转为无形资产。
18、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、使用
权资产、无形资产、商誉（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延
所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本
公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用
寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹
象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；
难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定
资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立
于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至
可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起
按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊
至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同
效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对
不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相
应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较
其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损
86
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
19、长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对
不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
20、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职
工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人
等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应
付职工薪酬”项目。
（2）短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的
基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费
和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预
期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务
影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是
指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利
计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期
累积福利单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成
87
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当
期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；
过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设
定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定
受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①
和②项计入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至
损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全
部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪
酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减
建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本
或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自
职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会
保险费等一次性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退
休金），按照离职后福利处理。
（5）其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述
关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于
设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益
计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
21、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
88
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合
考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值
影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映
当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则
补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超
过所确认负债的账面价值。
22、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
本公司股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本公司对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确
定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价
模型等确定其公允价值。选用的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价
格；B、期权的有效期；C、标的股份的现行价格；D、股价预计波动率；E、股
份的预计股利；F、期权有效期内的无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后
续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预
计可行权权益工具的数量应当与实际可行权数量一致。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可
行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资
本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内
的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益
工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算
确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负
89
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或
达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个
资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公
允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结
算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计
入当期损益。
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，
按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授
予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的
增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值
之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的
方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，
视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件
而被取消的除外），本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将
剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予
权益工具的取消处理。
23、优先股、永续债等其他金融工具
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形
式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具
或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
（2）优先股、永续债等其他金融工具的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个
资产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即
以所发行金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处
理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的
利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融
工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产
生的利得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具
且以摊余成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，
从权益中扣除。
90
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
24、收入
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时
确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义
务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义
务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在
某一时点履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期
间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收
入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，
按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时
点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列
迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义
务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所
有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该
商品所有权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
91
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间
流逝之外的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减
值（参见附注三、10（5）。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客
户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户
转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流
动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其
流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）主要业务具体方法
①本公司房地产销售业务收入确认的具体方法如下：
房地产销售以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的交付条
件，并取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同
首期款及已确认余下房款的付款安排），在客户取得相关产品控制权时，确认
销售收入的实现。
②工程施工收入
本公司与客户之间的建筑施工总包合同通常包含建筑施工履约义务，本公司将
其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能
合理确定的除外。本公司按照投入法确定提供服务的履约进度，即已经投入的
成本占合同预计总成本的比例确定履约进度。对于履约进度不能合理确定时，
本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
25、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售
佣金等）。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项
资产。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出
于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足
下列条件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、
92
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其
他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有
关的资产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计
入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部
分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业
周期，在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，
在“其他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业
周期，在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常
营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。
26、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产
的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额
1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对
应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政
府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系
统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本
费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，
93
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金
额计量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，
采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动
无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资
产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与
直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均
作为所得税费用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差
异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差
异是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确
认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税
所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂
时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转
回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是
在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税
所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时
满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很
可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产
或清偿负债方式的所得税影响。
94
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期
间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记
递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金
额予以转回。
28、租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在
使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期
间主导已识别资产的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多
项已识别资产使用的权利以换取对价，则本公司认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的
短期租赁和低价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注三、32。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现
值进行初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额包括：固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁
激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，
前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，
前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担
保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期
内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款
额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权
的租赁除外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入
相关资产成本或当期损益。
对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条
件的项目选择采用上述简化处理方法。
房屋建筑物
电子设备
95
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 4 万元的租赁。
公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方
法计入相关资产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理
方法。
租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁
进行会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了
租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后
的金额相当。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一项单
独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对
价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值
重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账
面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价
值。
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的
租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入
账价值，租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按
照租赁内含利率折现的现值之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计
算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司作为出租人取得的未纳入租赁
投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量》和《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
96
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发
生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入
确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计
入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更的，
本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关
的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更且同
时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变
更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与
租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形
对变更后的租赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为
经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，
并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；②假如变更
在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准
则第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计
处理。
（4）转租赁
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
原租赁为短期租赁，且本公司对原租赁进行简化处理的，将该转租赁分类为经
营租赁。
（5）新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本公司与承租人或出租人就现有租赁合同达
成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对房屋及
建筑物等类别租赁采用简化方法：
①减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减
让前折现率折现均可；
②减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额；
③综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本公司不评估是否发生租赁变更。
97
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
当本公司作为承租人时，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债
的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行
计提折旧等后续计量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付
款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折
现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，
本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁
和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相
关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付
期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法
将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可
变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取
期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款
项。对于融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为
租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达
成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减
原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租
赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
29、使用权资产
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债
的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，
扣除已享受的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本
公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产
恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会
计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁
负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取
得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租
赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两
者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、21。
98
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
30、安全生产费用及维简费
本公司根据建筑行业有关规定，按工程施工收入的 2%提取安全生产费用，不提
取维简费。
安全生产费用于提取时计入相关产品的成本或当期损益，同时计入“专项储备”科
目。
提取的安全生产费按规定范围使用时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备；
形成固定资产的，先通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项目完工达
到预定可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专
项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
31、维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核
算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修
基金。
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售时，向
购房人收取，并统一上缴维修基金管理部门。
32、质量保证金
本公司按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从
应支付的土建安装工程款中扣出，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发
生的维修费用，直接在本项列支，保修期结束后清算。
33、资产证券化业务
本公司将物业资产证券化（应收款项即“信托财产”），一般将这些资产出售给特
定目的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信
用增级、次级债券或其他剩余权益（保留权益）的形式保留。保留权益在本公
司的资产负债表内以公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资
产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的
相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险
和报酬转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
①当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止
确认该金融资产；
②当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确
认该金融资产；
99
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
③如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司
将考虑对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终
止确认该金融资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或
负债。如本公司保留控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
34、重大会计判断和估计
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重
要会计估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债
的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损
失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失
率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信
息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下
滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并
复核与预期信用损失计算相关的假设。
存货跌价准备
本公司于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的
计算需要利用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估
款项的可回收程度，其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分
析，根据现有资产结构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若
相关物业之实际可变现净值因市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或
低于预期，将对计提的存货跌价准备产生影响。
税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和
事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本
公司需要作出重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额
存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务
亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利
润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的
金额。
本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵
100
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
扣亏损的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
工程施工合同
本公司工程施工合同按照投入法确定提供服务的履约进度，在某一时段内履行
的履约义务，按照履约进度确认收益。管理层根据总预算成本中所涉实际成本
估计建筑工程完工百分比，亦估计有关合同收益。鉴于工程施工合同中所进行
活动性质，进行活动之日及活动完成之日通常会归入不同的会计期间。本公司
会随着合同进程检讨并修订预算（若实际合同收益小于预计或实际合同成本，
则计提合同预计损失准备）中的合同收益及合同成本估计。
房地产开发成本确认及分摊
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计
和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影
响相应的开发产品成本。
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结
转入利润表。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成
本需要本公司管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本公司的房地产开发
一般分期进行。直接与某一期开发有关之成本记作该期之成本。不同阶段的共
同成本按照可出售面积分摊至各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本
分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本的增减会影响未来年度的损益。
投资性房地产与存货的划分
本公司建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金或资本增值。本公司建
造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，
建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金或资
本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后，用于出售的物业转入存货-
已完工开发产品，而用于赚取租金或资本增值的物业转入已完工的投资性房地
产。
投资性房地产与固定资产的划分
本公司决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候
建立了相关标准。本公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地
产（包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。
因此，本公司会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于集团持有
的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产
商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独
出售或者以融资租赁的方式出租，本公司对该部分单独核算。如果不能，则只
有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大时，该物业才会被划
101
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
分为投资性房地产。另外，本公司单独对相关物业进行判断，对出租的物业提
供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性房地产的确认条件。
35、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
1 新租赁准则
财政部于 2018 年发布了《企业会计准则第 21 号——租赁（修订）》，要求在境
内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则
编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企
业自 2021 年 1 月 1 日起施行。本公司于 2021 年 4 月 25 日召开的第八届董事会第
十五次会议批准自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进
行了调整。变更后的会计政策参见附注三、31 和 32。
对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否
为租赁或者包含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租
赁准则中租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影
响。
作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短
期租赁和低价值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的
规定采用追溯调整法处理。
根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收
益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
本公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的
差异追溯调整入 2021 年年初留存收益。同时，本公司未对比较财务报表数据进
行调整。
对于首次执行日之前的融资租赁，本公司按照融资租入资产和应付融资租
赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债；
对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行
日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并对于除短期低价值租赁外
的租赁按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使
102
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
用权资产。
在首次执行日，本公司按照附注五、18 对使用权资产进行减值测试并进行
相应的会计处理。
本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于 12 个月内
完成的经营租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。
本公司对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率，所采用的增量借
款利率的加权平均值为 6.3%至 9%；使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的
实际行使及其他最新情况确定租赁期；
作为使用权资产减值测试的替代，本公司评估包含租赁的合同在首次执行
日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金
额调整使用权资产；
首次执行日前的租赁变更，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日合并资产负债表项目的影响如下：
调整前账面金额 调整后账面金额
项目 重分类 重新计量
（2020年12月31日） （2021年1月1日）
资产：
使用权资产 -- - 2,070,148,438.52 2,070,148,438.52
长期待摊费用 636,615,636.64 -943,165.00 635,672,471.64
预付账款 6,665,529,007.18 - -25,330,721.33 6,640,198,285.85
资产项目合计 7,302,144,643.82 - 2,043,874,552.19 9,346,019,196.01
负债：
一年内到期的非流动负债 12,813,972,964.74 - 154,035,538.82 12,968,008,503.56
租赁负债 -- - 1,890,104,521.64 1,890,104,521.64
其他应付款 46,834,071,519.42 - -265,508.27 46,833,806,011.15
负债项目合计 59,648,044,484.16 - 2,043,874,552.19 61,691,919,036.35
2021 年 1 月 1 日使用权资产的账面价值构成如下：
项目 2021.01.01
使用权资产：
对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产 2,070,148,438.52
103
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
作为出租人
根据新租赁准则，本公司无需对其作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，
但需自首次执行新租赁准则之日按照新租赁准则进行会计处理。
2 新冠肺炎疫情引发的租金减让
财政部于 2021 年 6 月发布《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规
定>适用范围的通知》（财会〔2021〕9 号），适用财会〔2020〕10 号简化方法
的租金减让期间由“减让仅针对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2021 年
6 月 30 日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2021 年 6 月 30 日后应付租
赁付款额减少不满足该条件”调整为“减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租
赁付款额，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2022 年
6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件”。
本公司自 2021 年 1 月 1 日起，对新冠肺炎疫情相关租金减让按照财会〔2021〕9
号规定的适用范围，重新评估是否符合简化处理的条件，对于简化方法的选择
一致地应用于适用范围调整前后符合条件的类似租赁合同（参见附注三、31、
（5））。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同选择不采用简化方法的，对适用
范围调整后符合条件的类似租赁合同也不选择采用简化方法。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已采用简化方法的，对适用范围
调整后符合条件的类似租赁合同也采用简化方法。采用简化方法处理的相关租
金减让对当期损益的影响金额为 292,722.00 元。
3 企业会计准则解释第 14 号
财政部于 2021 年 1 月 26 日发布了《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕
1 号）（以下简称“解释第 14 号”），并自公布之日起施行。解释 14 号规定了
关于政府和社会资本合作（以下简称“PPP”）项目的会计处理。《企业会计
准则解释第 2 号》“五、企业采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施
建设业务应当如何处理”相关规定同时废止。
本公司自 2021 年 1 月 26 日执行解释第 14 号的规定。执行解释第 14 号与现行准
则的差异追溯调整 2021 年 1 月 1 日留存收益，对可比期间信息不予调整。
采用解释第 14 号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）重要会计估计变更
本报告期无重要的会计估计变更。
104
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（3）首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
项目 2020.12.31 2021.01.01 调整数
预付款项 6,665,529,007.18 6,640,198,285.85 -25,330,721.33
使用权资产 -- 2,070,148,438.52 2,070,148,438.52
长期待摊费用 636,615,636.64 635,672,471.64 -943,165.00
其他应付款 46,834,071,519.42 46,833,806,011.15 -265,508.27
一年内到期的非流动负债 12,813,972,964.74 12,968,008,503.56 154,035,538.82
租赁负债 -- 1,890,104,521.64 1,890,104,521.64
母公司资产负债表
项目 2020.12.31 2021.01.01 调整数
使用权资产 -- 36,133,896.16 36,133,896.16
一年内到期的非流动负债 6,087,400,307.65 6,093,924,077.04 6,523,769.39
租赁负债 -- 29,610,126.77 29,610,126.77
四、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 法定税率%
境内销售，提供加工、修理修配劳
增值税 13、9、6、5、3
务
消费税 应税收入 5
超率累进税率、预缴税
土地增值税 土地增值额
率为预收房款的 1.5-4
城市维护建设税 应纳流转税额 7、5
教育费附加 应交流转税额 3
地方教育费附加 应交流转税额 1、2
江堤基金 预收房款、营业收入 0.03、0.08、0.1
企业所得税 应纳税所得额 25
说明：本公司控股的境外子公司根据其本国相关法律、法规缴纳相关的税金。
2、税收优惠及批文
本公司之子公司海门市中南桩基检测有限公司、南通常乐建筑劳务有限公司、
南通中南路桥有限责任公司、南通中南建筑工业化发展有限公司、中南（西安）
建设投资发展有限公司、江苏中南建筑科技发展有限公司为小微企业。本期根
据国家税务总局、财政部《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》
（财税〔2019〕13 号）的有关规定，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，
105
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；对小
型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得
额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过
300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
本公司之子公司贵州锦荣置业有限公司、西安中南嘉成企业管理咨询有限公司
为西部大开发税收优惠地区企业。根据《财政部税务总局国家发展改革委关于
延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23 号），自
2021 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日，对设在西部地区以《西部地区鼓励类产
业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业收入
总额 70%以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按 15%税
率缴纳企业所得税。
本公司之子公司南通锦冠花卉园艺有限公司从事林木种植，根据《企业所得税
法实施条例》规定，企业从事林木的培育和种植、林产品采集及灌溉、农产品
初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目，免
征企业所得税。
根据《财政部税务总局科技部关于提高研究开发费用税前加计扣除比例的通知》
（财税[2018]99 号）和《财政部、税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣
除政策的公告》（财税[2021]13 号），企业开展研发活动中实际发生的研发费用，
未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上再按照实际发生
额的 75%在税前加计扣除；形成无形资产的，在上述期间按照无形资产成本的
175%在税前摊销，本公司 2020 年度及 2021 年度享受研究开发费用税前加计扣除
75%比例计算应纳税所得额。
根据《财政部税务总局退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业
有关税收政策的通知》（财税〔2019〕21 号）中的有关规定，本公司招用自主
就业退役士兵，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自
签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数，以每人每年
9,000 元的定额标准，依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教
育附加和企业所得税。
根据《财政部税务总局人力资源社会保障部国务院扶贫办关于进一步支持和促
进重点群体创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22 号）中的有关规
定，本公司之子公司江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公司招用在人力资源社
会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业
失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订 1 年以上期限
劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，
在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费
附加、地方教育附加和企业所得税优惠。
根据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政
部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）有关规定，本公司之子公司中石洲际
设计集团有限公司、江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公司及上海筑信房产经
106
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
纪有限公司自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，允许按照当期可抵扣进项
税额加计 10%，抵减增值税应纳税额。本公司之酒店管理公司及商业管理公司
作为生活性服务企业，自 2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵
扣进项税额加计 15%，抵减增值税应纳税额。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目 2022.6.30 2022.1.1
库存现金 7,604,648.42 9,985,058.39
银行存款 15,480,467,161.48 17,792,743,930.69
其他货币资金 835,508,709.19 4,604,604,159.35
合计 16,323,580,519.09 22,407,333,148.43
其中：存放在境外的款项总额 43,380,956.02 12,852,249.22
其他说明：期末，本公司受到限制的货币资金共计 4,350,030,411.75 元。受限资金
包括预售监管资金、保证金、定期存单等。
2、交易性金融资产
项目 2022.6.30 2022.1.1
交易性金融资产 2,584,836.18 10,153,373.15
其中：基金及股票投资 2,583,836.18 7,151,383.15
理财产品 1,000.00 3,001,990.00
合计 2,584,836.18 10,153,373.15
说明：
本公司持有的基金及股票投资具体情况如下：
报表日
期末持有数 期末公允
名称 代码 股价/净
量 价值
值
凯文教育股票 002659.SZ 31,000.00 4.4100 136,710.00
易居（中国）企业控股有限公司股票 02048.HK 2,861,500.00 0.8552 2,447,126.18
合计 -- -- -- 2,583,836.18
3、应收票据
2022.6.30 2022.1.1
票据种类
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
银行承兑汇票 22,163,222.72 50,000.00 22,113,222.72 2,775,066.51 50,000.00 2,725,066.51
107
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2022.6.30 2022.1.1
票据种类
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
商业承兑汇票 610,972,370.66 58,477,056.72 552,495,313.95 2,014,302,112.22 188,871,540.53 1,825,430,571.69
合计 633,135,593.38 58,527,056.72 574,608,536.67 2,017,077,178.73 188,921,540.53 1,828,155,638.20
（1）期末本公司不存在已质押的应收票据。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 - 947,497,342.83
（3）期末本公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
种类 期末转应收账款金额
商业承兑票据 1,596,254,050.41
（4）按坏账计提方法分类
2022.6.30
类别 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 预期信用损失率(%) 价值
按单项计提坏账
122,758,113.43 19.39 58,527,056.72 47.68 64,231,056.72
准备
按组合计提坏账
510,377,479.95 80.61 - - 510,377,479.95
准备
其中：
商业承兑汇票 488,314,257.23 77.13 - - 488,314,257.23
银行承兑汇票 22,063,222.72 3.48 - - 22,063,222.72
合计 633,135,593.38 100 58,527,056.72 9.24 574,608,536.67
续：
2022.1.1
类别 账面余额 坏账准备
账面
预期信用 价值
金额 比例(%) 金额
损失率(%)
按单项计提坏账准备 404,159,882.31 20.04 188,921,540.53 46.74 215,238,341.78
按组合计提坏账准备 1,612,917,296.42 79.96 - - 1,612,917,296.42
其中：
商业承兑汇票 1,610,242,229.91 79.83 - - 1,610,242,229.91
银行承兑汇票 2,675,066.51 0.13 - - 2,675,066.51
合计 2,017,077,178.73 100.00 188,921,540.53 9.37 1,828,155,638.20
108
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
说明：
按单项计提坏账准备：
2022.6.30
名称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率（%） 计提理由
集团 1 113,576,727.00 56,788,363.50 50.00 预计未来现金流
集团 2 4,780,000.00 478,000.00 10.00 预计未来现金流
集团 3 1,800,000.00 180,000.00 10.00 预计未来现金流
其他 2,501,386.43 1,030,693.22 41.00 预计未来现金流
合计 122,658,113.43 58,477,056.72 48.00 /
续：
2022.1.1
名称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率（%） 计提理由
集团 1 365,827,803.48 182,913,901.74 50.00 预计未来现金流
集团 2 9,278,200.00 4,639,100.00 50.00 预计未来现金流
集团 3 2,200,000.00 1,100,000.00 50.00 预计未来现金流
其他 26,853,878.83 268,538.79 1.00 预计未来现金流
合计 404,159,882.31 188,921,540.53 46.74 /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：银行承兑汇票
2022.6.30 2022.1.1
名称 预期信用损 预期信用损
应收票据 坏账准备 应收票据 坏账准备
失率(%) 失率(%)
银行承兑
22,063,222.72 - - 2,675,066.51 - -
汇票
组合计提项目：商业承兑汇票
2022.6.30 2022.1.1
名称 预期信用 预期信用
应收票据 坏账准备 应收票据 坏账准备
损失率(%) 损失率(%)
商业承兑
488,314,257.23 - - 1,610,242,229.91 - -
汇票
（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
109
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
坏账准备金额
2021.12.31 188,921,540.53
本期计提 10,306,400.63
本期收回或转回 -
本期核销 -
本期转销 -
其他 140,700,884.44
2022.6.30 58,527,056.72
4、应收账款
（1）按账龄披露
账龄 2022.6.30 2022.1.1
1 年以内 3,179,080,285.23 5,037,396,835.04
1至 2年 1,317,986,103.90 862,229,800.41
2至 3年 658,135,863.13 799,262,573.63
3至 4年 370,046,094.56 424,369,757.92
4至 5年 224,664,759.09 295,369,042.89
5 年以上 789,641,563.58 717,433,977.39
小计 6,539,554,669.49 8,136,061,987.28
减：坏账准备 1,768,899,111.98 1,334,281,160.02
合计 4,770,655,557.51 6,801,780,827.26
（2）按坏账计提方法分类披露
2022.6.30
类别 账面余额 坏账准备
预期信用损失 账面价值
金额 比例(%) 金额
率(%)
按单项计提坏账准备 1,729,679,311.50 26.45 834,969,286.04 48.27 894,710,025.46
按组合计提坏账准备 4,809,875,357.99 73.55 933,929,825.94 19.42 3,875,945,532.05
其中： 0.00
应收政府机关
550,062,172.66 8.41 1,650,186.52 0.30 548,411,986.14
款项
应收合并范围外关联方
416,972,752.86 6.38 1,250,918.26 0.30 415,721,834.60
款项
应收其他方款项 3,842,840,432.47 58.76 931,028,721.16 24.23 2,911,811,711.31
合计 6,539,554,669.49 100.00 1,768,899,111.98 27.05 4,770,655,557.51
续：
110
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2022.1.1
类别 账面余额 坏账准备
预期信用损失 账面价值
金额 比例(%) 金额
率(%)
按单项计提坏账准备 1,024,709,754.49 12.59 384,024,358.24 37.48 640,685,396.25
按组合计提坏账准备 7,111,352,232.79 87.41 950,256,801.78 13.36 6,161,095,431.01
其中：
应收政府机关款项 589,810,249.92 7.25 1,769,430.75 0.30 588,040,819.17
应收 合并范 围外 关联
754,769,508.30 9.28 2,264,308.53 0.30 752,505,199.77
方款项
应收其他方款项 5,766,772,474.57 70.88 946,223,062.50 16.41 4,820,549,412.07
合计 8,136,061,987.28 100.00 1,334,281,160.02 16.40 6,801,780,827.26
按单项计提坏账准备：
2022.6.30
名称 预期信用损失
账面余额 坏账准备 计提理由
率（%）
应收其他方款项 1,729,679,311.50 741,935,935.69 42.89 预计未来现金流
续：
2022.1.1
名称 预期信用损
账面余额 坏账准备 计提理由
失率（%）
应收其他方款项 1,024,709,754.49 384,024,358.24 37.48 预计未来现金流
合计 1,024,709,754.49 384,024,358.24 37.48 /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收其他方款项
2022.6.30 2022.1.1
预期信用 预期信用
应收账款 坏账准备 损失率 应收账款 坏账准备 损失率
(%) (%)
1 年以内 1,372,393,565.46 68,619,678.27 5.00 3,600,450,061.63 180,022,437.87 5.00
1至 2年 973,015,273.12 87,571,374.58 9.00 573,711,423.56 51,634,028.07 9.00
2至 3年 459,943,809.43 73,591,009.51 16.00 527,316,940.14 84,370,710.40 16.00
3至 4年 293,825,591.53 61,703,374.22 21.00 405,491,480.84 85,153,485.05 21.00
4至 5年 212,487,568.06 108,368,659.71 51.00 234,204,423.08 119,444,255.78 51.00
5 年以上 531,174,624.87 531,174,624.87 100.00 425,598,145.32 425,598,145.33 100.00
合计 3,842,840,432.47 931,028,721.16 -- 5,766,772,474.57 946,223,062.50 --
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
111
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
坏账准备金额
2022.1.1 1,334,281,160.02
本期计提 341,584,601.61
本期收回或转回
本期核销
企业处置减少 -
2022.6.30 1,675,865,761.63
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 1,124,713,097.14 元，占
应收账款期末余额合计数的比例 17.20%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金
额 431,440,228.48 元。
（5）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额
期末，本公司办理应收账款保理业务，取得短期借款 633,761,766.39 元，不满足
终止确认条件。
5、应收款项融资
（1）应收款项融资情况
项目 2022.6.30 2021.12.31
应收票据 1,210,000.00 4,081,434.60
减：其他综合收益-公允价值变动 - -
期末公允价值 1,210,000.00 4,081,434.60
说明：
本公司所属部分子公司视其日常资金管理的需要将一部分银行承兑汇票进行贴
现和背书，故将该子公司的银行承兑汇票分类为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产。
本公司无单项计提减值准备的银行承兑汇票。于 2022 年 6 月 30 日，本公司认为
所持有的银行承兑汇票不存在重大信用风险，不会因银行违约而产生重大损失。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 35,819,287.77 -
说明：本公司已背书或贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，期
末用于背书或贴现的应收票据信用风险和延期付款风险很小，可以判断票据所
有权上的主要风险和报酬已经转移，故终止确认。
112
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
6、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2022.6.30 2022.1.1
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 1,851,458,989.64 45.65 1,919,143,572.78 51.68
1至 2年 1,376,455,004.37 33.93 879,077,085.58 23.67
2至 3年 526,363,212.51 12.98 318,971,869.79 8.59
3 年以上 301,900,945.68 7.44 596,391,366.75 16.06
合计 4,056,178,152.20 100.00 3,713,583,894.90 100.00
说明：预付款项主要包括预付地价款、工程款等。账龄超过一年的预付款项，
主要由于工程未完工导致款项尚未结算所致。
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 1,364,248,669.88 元，
占预付款项期末余额合计数的比例 33.63%。
7、其他应收款
项目 2022.6.30 2022.1.1
应收股利 652,601,055.75 652,601,055.75
其他应收款 39,068,862,154.29 39,785,772,419.55
合计 39,721,463,210.04 40,438,373,475.30
（1）应收股利
项目 2022.6.30 2022.1.1
分红款 652,601,055.75 652,601,055.75
（2）其他应收款
1 按账龄披露
账龄 2022.6.30 2022.1.1
1 年以内 18,624,441,965.26 22,004,160,632.13
1至 2年 9,609,729,860.53 9,427,019,448.75
2至 3年 4,669,094,676.37 3,939,042,471.32
3至 4年 2,845,943,734.37 3,039,284,939.13
4至 5年 3,011,730,107.27 1,889,964,327.50
5 年以上 1,249,999,038.02 276,023,345.44
小计 40,010,939,381.82 40,575,495,164.27
113
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
账龄 2022.6.30 2022.1.1
减：坏账准备 942,077,227.53 789,722,744.72
合计 39,068,862,154.29 39,785,772,419.55
2 按款项性质披露
项目 2022.6.30 2022.1.1
政府机关款项 1,472,014,211.32 2,013,874,522.92
合作方款项 12,299,823,738.62 12,278,423,113.92
合并范围外关联方款项 19,467,176,536.13 19,467,822,892.81
保证金、押金款项 1,757,135,499.59 1,768,759,977.58
备用金、代扣代缴款项 598,639,457.34 691,738,116.44
其他款项 4,416,149,938.82 4,354,876,540.60
合计 40,010,939,381.82 40,575,495,164.27
3 坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备 ：
未来 12 个月
类别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值
用损失率(%)
按组合计提坏账准备
其中：
应收政府机关款项 1,472,014,211.32 0.30 4,416,042.63 1,467,598,168.69
应收合作方款项 12,119,206,003.33 0.30 36,357,618.01 12,082,848,385.32
应收合并范围外关联方款
19,467,176,536.13 0.30 58,401,529.61 19,408,775,006.52
项
应收保证金、押金款项 1,757,135,499.59 0.30 5,271,406.50 1,751,864,093.09
应收备用金、代扣代缴款
598,639,457.34 0.30 1,795,918.37 596,843,538.97
项
应收其他款项 1,892,094,831.35 4.00 75,683,793.25 1,816,411,038.10
合计 37,306,266,539.06 0.49 181,926,308.38 37,124,340,230.68
期末，处于第二阶段的坏账准备：
整个存续期
类别 账面余额 预期信用损 坏账准备 账面价值
失率（%）
按单项计提坏账准备 192,357,678.31 22.90 44,046,782.75 148,310,895.56
按组合计提坏账准备
其中：
应收其他款项 2,473,625,164.42 27.35 676,414,136.37 1,797,211,028.05
合计 2,665,982,842.73 27.02 720,460,919.12 1,945,521,923.61
114
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预
类别 账面余额 期信用损失率 坏账准备 账面价值
（%）
按单项计提坏账准备
应收其他款项 38,690,000.03 100.00 39,690,000.03 -
4 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损
用损失(未发生信用
用损失 失(已发生信用减值)
减值)
2022 年 1 月 1 日余额 217,684,717.23 523,100,084.44 48,937,943.05 789,722,744.72
2022 年 1 月 1 日余额在本期
--转入第二阶段 -55,098,684.44 55,098,684.44 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 19,340,275.59 133,014,207.22 - 152,354,482.81
本期转回 -
本期核销 -
其他变动 -
2022 年 6 月 30 日余额 181,926,308.38 720,460,919.12 39,690,000.03 942,077,227.53
5 本期实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款
6 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 4,311,156,324.24 元，占
其他应收款期末余额合计数的比例 10.77%，主要为关联方款项及合作方款项。
115
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
8、存货
（1）存货分类
2022.6.30 2022.1.1
项目 跌价准备/合同履约 跌价准备/合同履约
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
成本减值准备 成本减值准备
原材料 571,735,072.58 571,735,072.58 630,974,419.07 - 630,974,419.07
在产品 0 0.00 - - -
库存商品 240,310,442.67 240,310,442.67 262,623,827.60 - 262,623,827.60
合同履约成本 361,231,115.58 361,231,115.58 356,432,587.62 - 356,432,587.62
周转材料 224,537,077.05 224,537,077.05 224,541,685.18 - 224,541,685.18
开发成本 162,705,965,233.39 2,193,018,479.18 160,512,946,754.21 176,005,552,055.77 2,244,849,242.85 173,760,702,812.92
开发产品 17,701,625,615.18 539,488,767.83 17,162,136,847.35 15,423,384,501.35 557,391,746.48 14,865,992,754.87
消耗性生物资产 63,542,942.44 63,542,942.44 33,034,832.76 - 33,034,832.76
合计 181,868,947,498.89 2,732,507,247.01 179,136,440,251.88 192,936,543,909.35 2,802,240,989.33 190,134,302,920.02
说明：期末存货中的抵押事项详见附注十二、2（2）。
（2）存货跌价准备及合同履约成本减值准备
本期增加 本期减少
项目 2022.1.1 2022.6.30
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 2,244,849,242.85 51,830,763.67 2,193,018,479.18
开发产品 557,391,746.48 17,902,978.65 539,488,767.83
合计 2,802,240,989.33 - 69,733,742.32 - 2,732,507,247.01
116
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（3）本期计入存货的借款费用资本化金额为 1,624,591,707.08 元。
（4）开发成本
最近一批
预计下批次 期末跌
项目名称 次开工时 预计总投资 2022.6.30 2022.1.1
竣工时间 价准备
间
杭州江干棠玥湾项目 2019.07 2022.08 7,084,000,000.00 6,058,297,132.45 5,937,935,911.25 -
南京上悦城项目 2019.04 2022.07 6,325,953,700.00 5,578,572,001.90 5,494,320,779.64 754,808,679.64
苏州京智商业发展有限公司
-- -- 7,859,980,000.00 4,428,722,038.59 4,424,461,125.73 -
项目
常熟林樾香庭项目 2019.07 2024.04 6,104,913,279.22 1,288,993,067.73 4,186,221,819.11 125,062,219.10
杭州春溪集轩项目 2020.03 2022.07 4,501,620,000.00 3,691,589,176.16 3,610,624,155.80 -
南通东时花园项目 2020.09 2023.1 4,656,363,858.56 3,284,887,508.79 3,182,995,881.54 -
通州世纪之光项目 2020.06 2022.11 5,325,540,000.00 3,168,795,153.51 3,050,462,598.08 -
莆田珑禧台项目 2020.12 2023.5 3,584,740,000.00 2,973,994,056.55 2,941,765,546.16 -
西安未央上悦城项目 2021.04 2022.10 4,880,000,000.00 2,518,350,935.26 2,896,164,671.15 -
西安君启 DK1 项目 2019.11 2022.12 4,941,250,000.00 2,848,332,402.47 2,727,759,528.77 -
重庆上悦城项目 2020.08 2022.10 4,000,000,000.00 2,702,631,140.36 2,631,091,958.83 -
成都樾府项目 2018.09 2022.07 4,957,645,363.32 2,589,845,935.31 2,562,630,995.50 767,041,122.67
固安熙悦项目 2019.01 2022.07 4,048,323,800.00 2,564,983,720.80 2,536,751,691.71 -
苏州春风南岸项目 2020.03 2022.12 2,951,970,212.33 1,826,843,243.01 2,454,521,281.51 -
宁波樾府项目 2019.08 2022.01 2,863,035,500.00 0.00 2,325,875,182.28 -
西安春风南岸项目 2019.12 2023.08 4,200,000,000.00 2,495,544,568.80 2,304,116,919.86 -
温州瓯海印象北府项目 2019.05 2022.07 2,089,770,000.00 2,023,157,175.95 2,010,538,331.79 -
临沂林樾项目 2019.11 2022.08 3,449,220,000.00 1,785,089,449.00 1,924,878,326.32 -
海门骏园项目 2020.09 2023.12 3,056,716,900.00 2,000,885,755.97 1,905,885,983.05 -
临沂春风南岸项目 2020.1 2025.04 3,957,207,200.00 1,839,228,824.89 1,803,894,524.40 -
临沂君启项目 2021.01 2024.09 2,534,000,000.00 1,749,858,870.63 1,707,273,440.27 -
泉州和樾项目 2020.08 2022.11 2,032,254,100.00 1,717,106,225.83 1,665,538,843.98 -
泰州海陵君启项目 2021.04 2023.04 2,412,677,300.00 1,772,898,397.97 1,661,750,302.91 -
海门世纪城项目 2017.01 2024.12 6,025,462,561.00 1,736,884,800.29 1,612,785,042.74 -
西安君启 DK2 项目 2019.09 2022.07 2,457,770,000.00 1,629,714,147.29 1,571,678,938.75 -
徐州凤凰山和平府项目 2020.03 2022.12 2,433,230,000.00 1,633,951,265.56 1,542,932,449.65 -
泰安紫云集项目 2021.12 2022.07 2,292,577,591.00 606,192,407.82 1,519,248,161.66 -
绍兴上虞君启项目 2020.08 2022.07 1,750,839,700.00 1,563,103,289.92 1,511,262,097.87 -
泰安财源门项目 2021.04 2022.09 4,140,695,000.00 1,504,710,346.49 1,488,011,472.52 -
宿迁紫云集花苑项目 2020.12 2023.12 2,260,000,000.00 1,561,782,919.01 1,482,491,103.71 -
泉州玺院项目 2021.07 2023.03 2,042,870,000.00 1,621,379,593.91 1,405,432,277.29 -
揭阳春风南岸项目 2019.11 2022.12 2,100,000,000.00 1,514,100,326.63 1,382,938,552.95 -
淮安春风南岸项目 2021.05 2023.09 2,796,236,300.00 1,465,040,284.17 1,362,371,966.65 -
南通云辰新苑项目 2021.03 2022.11 1,294,273,669.26 1,385,669,412.41 1,294,273,669.26 -
117
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
最近一批
预计下批次 期末跌
项目名称 次开工时 预计总投资 2022.6.30 2022.1.1
竣工时间 价准备
间
金华君启项目 2021.01 2023.01 1,825,000,000.00 1,355,806,930.51 1,264,160,197.13 -
南京世纪雅苑项目 2017.07 2022.08 5,500,000,000.00 1,246,505,857.09 1,235,190,274.79 171,898,874.79
广饶世纪城项目 2020.06 2022.08 4,300,000,000.00 1,228,186,169.06 1,207,253,062.15 14,765,400.00
青岛即墨樾府项目 2021.04 2023.06 2,808,675,200.00 1,246,954,671.79 1,205,811,656.01 -
广西大唐紫云印象项目 2021.05 2023.09 2,000,000,000.00 1,257,238,579.31 1,197,357,081.55 -
龙港春风里项目 2020.09 2023.06 1,758,430,000.00 1,237,001,588.90 1,186,019,895.65 -
济南历下天樾项目 2020.05 2023.12 2,502,220,000.00 1,171,368,543.92 1,151,300,502.71 -
青岛智在云辰、青岛山海壹
2021.07 2024.06 2,736,896,000.00 0.00 1,148,103,835.07 -
品项目
泰州海陵智在云辰项目 2020.12 2022.12 1,708,571,000.00 1,162,181,260.73 1,087,374,680.40 -
其他 -- -- 319,264,591,878.19 75,669,586,056.65 83,202,095,337.62 359,442,182.98
合计 -- -- 471,815,520,112.88 162,705,965,233.39 176,005,552,055.77 2,193,018,479.18
（5）开发产品
最近一批
期末跌
项目名称 次竣工时 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.6.30
价准备
间
南京缇香漫项目 2019.03 1,532,208,152.33 1,532,208,152.33 43,735,888.18
贵阳林樾项目 2021.12 1,024,372,897.00 1,024,372,897.00 -
营口世纪城项目 2020.09 816,924,975.18 6,841,902.67 810,083,072.51 127,204,709.30
重庆玖宸项目 2021.09 792,370,877.51 114,757,477.14 677,613,400.37 -
沈阳熙悦、玖熙墅项
2020.09 748,504,240.52 66,532,632.26 681,971,608.26 -
目
利辛新悦府项目 2021.04 682,060,421.04 238,839,574.53 443,220,846.51 25,363,953.31
武汉拂晓城 108 项目 2022.01 566,019,958.00 4,059,958.90 570,079,916.90 21,801,410.00
云南巫家坝云境项目 2021.06 421,140,486.50 154,897,171.91 266,243,314.59 -
广西春风南岸项目 2022.03 352,071,642.80 767,868,465.55 824,674,322.16 295,265,786.19 1,128,377.73
厦门翔安九锦台项目 2021.07 350,423,399.40 54,413,093.06 296,010,306.34 100,579,687.10
佛山高明武菱汇苑项
2021.12 327,038,855.70 194,626,406.79 132,412,448.91 -
目
武汉拂晓城项目 2020.05 320,605,483.73 67,903,925.69 252,701,558.04 -
常熟世纪锦城项目 2020.12 310,598,446.86 9,963,478.55 300,634,968.31 -
淄博紫云集项目 2020.12 283,904,859.80 38,390,960.42 245,513,899.38 -
文昌森海湾项目 2017.12 218,684,825.69 218,684,825.69 -
其他 -- 6,676,454,979.29 19,684,976,620.31 16,406,822,985.75 9,954,608,613.85 219,674,742.21
合计 -- 15,423,384,501.35 20,456,905,044.76 18,018,829,863.93 17,701,625,615.18 539,488,767.83
9、合同资产
2022.6.30 2021.12.31
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
在施项目的
11,138,960,193.58 359,638,000.32 10,779,322,193.26 14,155,461,265.21 372,748,772.07 13,782,712,493.14
合同资产
已验收或者
7,137,220,572.18 693,254,734.95 6,443,965,837.23 6,010,649,918.86 492,369,416.98 5,518,280,501.88
已交付未结
118
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2022.6.30 2021.12.31
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
算的合同资
产
未到期的质
869,734,384.88 96,594,146.59 773,140,238.29 802,927,788.35 78,843,664.27 724,084,124.08
保金
合 同 资 产 --
PPP 项 目 土 19,765,039,341.91 19,765,039.34 19,745,274,302.57 20,936,796,965.13 19,724,553.57 20,917,072,411.56
地及工程款
小计 38,910,954,492.55 1,169,251,921.20 37,741,702,571.35 41,905,835,937.55 963,686,406.89 40,942,149,530.66
减：列示于
其他非流动
19,966,591,690.52 37,128,637.62 19,929,463,052.90 21,468,159,868.43 65,668,110.35 21,402,491,758.08
资产的合同
资产
合计 18,944,362,802.03 1,132,123,283.58 17,812,239,518.45 20,437,676,069.12 898,018,296.54 19,539,657,772.58
（1）按单项计提坏账准备
2022.6.30
名称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率(%) 计提理由
集团 1 741,361,743.34 370,680,871.67 50.00 预计未来现金流
集团 2 70,768,839.97 35,384,419.99 50.00 预计未来现金流
集团 3 18,088,190.40 9,044,095.20 50.00 预计未来现金流
集团 4 6,092,897.72 3,046,448.86 50.00 预计未来现金流
其他 254,543,460.70 45,718,324.88 17.96 预计未来现金流
合计 1,090,855,132.13 463,874,160.59 42.52 /
续：
2022.1.1
名称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率(%) 计提理由
集团 1 791,406,057.51 395,703,028.76 50.00 预计未来现金流
集团 2 67,806,804.71 33,903,402.36 50.00 预计未来现金流
集团 3 66,808,506.15 33,404,253.07 50.00 预计未来现金流
集团 4 26,295,728.20 13,147,864.10 50.00 预计未来现金流
其他 222,253,714.71 56,105,325.39 25.24 预计未来现金流
合计 1,174,570,811.28 532,263,873.68 45.32 /
（2）本期计提、收回或转回的合同资产减值准备情况
合同资产减值准备金额
2021.12.31 减值准备金额 898,018,296.54
本期计提 234,104,987.04
本期收回或转回
本期核销
2022.6.30 减值准备金额 1,132,123,283.58
119
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
10、其他流动资产
项目 2022.6.30 2021.12.31
预缴所得税 1,974,023,572.79 2,024,068,037.35
预缴其他税费 4,251,207,862.81 4,445,097,746.82
进项税额等 7,732,124,661.91 7,789,510,991.69
合同取得成本 1,255,538,603.64 1,309,200,296.11
优先级资产支持证券 141,000,000.00 141,003,000.00
次级资产支持证券 19,000,000.00 32,000,000.00
待抵出资产 28,511,703.67 28,511,703.67
其他 20,914,855.04 19,830,824.94
合计 15,422,321,259.86 15,789,222,600.58
说明：
（1）合同取得成本
佣金支出
2021.12.31 1,309,200,296.11
本年增加 182,401,247.55
本年摊销 236,062,940.02
本年计提减值损失
2022.6.30 1,255,538,603.64
（2）优先级资产支持证券
本公司向中山证券购入"中山证券-建银保理供应链金融 6 号资产支持专项计划优先级资
产支持证券"（简称：建银 7 优 A）共计 14,100.30 万元，到期日为 2022 年 7 月 7 日，该
优先级资产支持证券不能流通，不存在活跃市场。
（3）次级资产支持证券
根据本公司与中山证券有限责任公司（以下简称"中山证券"）签订的《中山证券-建银
保理供应链金融 5 号资产支持专项计划之资产支持证券认购协议》、《中山证券-建银
保理供应链金融 6 号资产支持专项计划之资产支持证券认购协议》，约定本公司向中
山证券购入次级资产支持证券"建银 7 优 A"1,900.00 万元，到期日为 2022 年 7 月 7 日。该
次级资产支持证券不能流通，不存在活跃市场。
（4）其他
本公司之子公司安装公司与首誉光控签订保理借款合同，仅约定还款期间与金额，将
预提的利息费用计入其他流动资产其他。
120
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
11、长期股权投资
本期增减变动
其 计 减值
被投资 权益法下 其他 他 提 准备
2022.1.1 宣告发放现金股 2022.6.30
单位 追加/新增投资 减少投资 确认的 综合 权 减 其他 期末
利或利润
投资损益 收益 益 值 余额
调整 变 准
动 备
合营企业 12,490,357,813.95 10,592,401.25 944,440,032.47 176,223,886.78 0.00 0.00 0.00 -358,662,152.48 11,374,071,917.03 -
联营企业 14,666,944,827.63 25,537,789.89 127,499,509.74 26,641,261.11 0.00 0.00 0.00 -540,985,414.52 14,050,638,954.37 -
合计 27,157,302,641.58 36,130,191.14 1,071,939,542.21 502,865,147.89 0.00 0.00 0.00 0.00 -899,647,567.00 25,424,710,871.40 -
其中，重要的合联营企业长期股权投资变动情况：
本期增减变动 减
值
准
宣告发 备
被投资单位 2022.1.1 追加/ 其他 2022.6.30
减少 权益法下确认的投资 其他综合 放现金 计提减值准 其 期
新增投 权益
投资 损益 收益调整 股利或 备 他 末
资 变动
利润 余
额
云南嘉卓房地产开发有限公司 1,036,586,531.25 - - -17,802,445.21 - - - - - 1,018,784,086.04 -
121
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
12、其他非流动金融资产
种类 2022.6.30 2021.12.31
权益工具投资 488,907,992.52 488,907,992.52
债务工具投资 263,250,000.00 263,250,000.00
合计 752,157,992.52 752,157,992.52
①本公司持有的权益工具投资具体情况如下：
2017 年 4 月本公司与联储证券有限责任公司签订增资认股协议，以 28,710.00 万元认购
8,700.00 万股份，对被投资单位持股比例 2.83%，不具有重大影响，上述股权经评估，
于 2021 年 12 月 31 日的公允价值为 33,330.00 万元。
2016 年 10 月本公司与广州美人信息技术有限公司签订增资协议，以 4,000.00 万元认购
169,644.29 股份，对被投资单位持股比例 10.53%，2021 年 3 月广州美人信息技术有限公
司以 500.00 万回购 1.32%股权，回购后本公司对被投资单位持股比例为 9.21%，不具有
重大影响，上述股权经评估，于 2021 年 12 月 31 日的公允价值为 616.00 万元。
2019 年 8 月本公司之全资子公司江苏中南建设集团上海投资发展有限公司与无锡华云
数据库技术服务有限公司签订增资协议，以 5,000.00 万元认购被投资单位新增注册资本
74.1735 万元，持股比例 0.82%；2019 年 10 月通过与被投资单位的股东天津新澜网络科
技合伙企业（有限合伙）签订财产份额转让协议，以 5,000.00 万元直接购买天津新澜合
伙企业的 100.00%股权，间接取得了被投资单位 0.88%股权，两次交易共取得被投资单
位股权比例 1.70%，不具有重大影响，上述股权经评估，于 2021 年 12 月 31 日的公允价
值为 14,894.80 万元。
2020 年 6 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与北京城建中南
土木工程集团有限公司、北京城建华盛交通建设有限公司、乐安县文旅发展投资有限
公司等出资设立江西京赣稠溪旅游开发有限公司，认缴出资额 39,814.01 万元，对被投
资单位持股比例 0.07%，不具有重大影响。截至 2021 年 12 月 31 日实缴出资 30.00 万元，
计入其他非流动金融资产。
2020 年 3 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与南京崇宁资本
管理有限公司、中亿丰建设集团股份有限公司、龙信建设集团有限公司等出资设立江
苏建联建筑产业现代化研究院有限公司，认缴出资额 100.00 万元，对被投资单位持股
比例 3.3333%，不具有重大影响。截至 2021 年 12 月 31 日实缴出资 20.00 万元，计入其
他非流动金融资产。
②本公司持有的债务工具投资具体情况如下：
2020 年 11 月本公司之间接持股公司徐州垆珺房地产开发有限公司与杭州江左投资管理
122
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
合伙企业（有限合伙）签订合伙协议，本公司认购被投资单位 10.8907%股权，认缴出
资额 36,975.00 万元，协议约定进行债权投资。本公司于 2020 年 12 月 30 日实缴出资
26,325.00 万元，计入其他非流动金融资产。
13、投资性房地产
（1）按公允价值计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
一、2021.12.31 7,219,174,500.00
二、本期变动
加：外购
存货转入
固定资产转入
企业合并增加 626,463,202.52
减：处置 3,061,889.97
其他转出
公允价值变动
三、2022.6.30 7,842,575,812.55
123
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
14、固定资产
项目 2022.6.30 2021.12.31
固定资产 3,438,445,985.46 3,842,640,900.35
固定资产清理 - -
合计 3,438,445,985.46 3,842,640,900.35
（1）固定资产
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.2022.1.1 4,799,528,789.54 454,864,829.92 111,093,616.22 129,852,021.68 66,520,947.26 80,699,206.76 5,642,559,411.38
2.本期增加金额 6,015,340.63 1,357,570.45 512,458.48 666,853.73 169,746.59 974,459.96 9,696,429.84
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加 6,015,340.63 1,357,570.45 512,458.48 666,853.73 169,746.59 974,459.96 9,696,429.84
（4）其他增加
3.本期减少金额 563,040,165.42 465,916.00 5,548,353.43 11,745,291.27 5,754,082.85 38,167,997.03 624,721,806.00
（1）处置或报废 563,040,165.42 465,916.00 5,548,353.43 190,348.09 420,329.77 569,665,112.71
（2）其他减少 11,554,943.18 5,333,753.08 38,167,997.03 55,056,693.29
4.2021.12.31 4,242,503,964.75 455,756,484.37 106,057,721.27 118,773,584.14 60,936,611.00 43,505,669.69 5,027,534,035.22
二、累计折旧
1.2022.1.1 1,195,614,693.01 318,064,282.63 105,802,033.94 99,381,237.33 52,244,032.83 28,812,231.29 1,799,918,511.03
2.本期增加金额 78,115,235.81 6,283,249.12 4,148,664.16 13,458,618.24 2,809,512.25 5,373,911.06 110,189,190.64
（1）计提 76,218,999.17 5,440,774.29 3,852,881.70 12,663,525.56 2,588,003.30 5,239,496.89 106,003,680.91
124
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他设备 合计
（2）其他减少 1,896,236.64 842,474.83 295,782.46 795,092.68 221,508.95 134,414.17 4,185,509.73
3.本期减少金额 282,204,442.29 159,521.66 5,089,863.94 6,796,955.09 3,368,140.22 23,400,728.71 321,019,651.91
（1）处置或报废 282,204,442.29 159,521.66 4,069,321.36 167,207.83 318,176.05 286,918,669.19
（2）其他减少 1,020,542.58 6,629,747.26 3,049,964.17 23,400,728.71 34,100,982.72
4.2022.6.30 991,525,486.53 324,188,010.09 104,860,834.16 106,042,900.48 51,685,404.86 10,785,413.64 1,589,088,049.76
三、减值准备
1.2020.12.31 - - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - - -
（1）计提 - - - - - - -
（2）其他增加 - - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - - -
（2）其他减少 - - - - - - -
4.2021.12.31 - - - - - - -
四、账面价值
1.2022.6.30 账面价值 3,250,978,478.22 131,568,474.28 1,196,887.11 12,730,683.66 9,251,206.14 32,720,256.05 3,438,445,985.46
2.2022.1.1 账面价值 3,603,914,096.53 136,800,547.29 5,291,582.28 30,470,784.35 14,276,914.43 51,886,975.47 3,842,640,900.35
说明：
①固定资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
125
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 852,906,645.65 相关手续正在办理中
15、在建工程
项目 2022.6.30 2022.1.1
在建工程 90,589,445.29 92,523,814.10
2022.6.30 2022.1.1
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
金湖中南合信航空产业园 80,734,244.68 - 80,734,244.68 80,734,244.68 - 80,734,244.68
中南新总部综合配套项目 8,027,234.82 - 8,027,234.82 9,755,807.64 - 9,755,807.64
山东锦城钢结构有限责任公司新建喷漆车间（钢
1,162,608.90 - 1,162,608.90 1,159,321.29 - 1,159,321.29
结构）
中南建设（南通）建筑产业有限公司改造土方开
656,866.32 - 656,866.32 656,866.32 - 656,866.32
挖
零星工程 8,490.57 - 8,490.57 217,574.17 - 217,574.17
合计 90,589,445.29 - 90,589,445.29 92,523,814.10 - 92,523,814.10
126
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（1）在建工程明细
（2）重要在建工程项目变动情况
利息资 其中：本 本期利
转入固
工程名称 2022.1.1 本期增加 其他减少 本化累 期利息资 息资本 2022.6.30
定资产
计金额 本化金额 化率%
金湖中南合信航空产业园 80,734,244.68 - - - - - 80,734,244.68
中南新总部综合配套项目 9,755,807.64 - 1,728,572.82 - - - 8,027,234.82
山东锦城钢结构有限责任公司新建喷漆车
1,159,321.29 3,287.61 - - - - - 1,162,608.90
间（钢结构）
中南建设（南通）建筑产业有限公司改造
656,866.32 - - - 656,866.32
土方开挖
合计 92,306,239.93 3,287.61 - 1,728,572.82 - - - 90,580,954.72
重要在建工程项目变动情况（续）：
工程名称 预算数 工程累计投入占预算比例% 工程进度% 资金来源
金湖中南合信航空产业园 919,118,600.00 8.78% 8.78% 自筹资金
中南新总部综合配套项目 55,000,000.00 14.59% 14.59% 自筹资金
中南建设（南通）建筑产业有限公司改造土方开挖 2,275,775.00 28.86% 28.86% 自筹资金
山东锦城钢结构有限责任公司新建喷漆车间（钢结构） 1,700,000.00 68.39% 68.39% 自筹资金
合计 978,094,375.00 -- -- --
127
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
16、使用权资产
项目 房屋及建筑物
一、账面原值：
2021.12.31 2,243,887,276.44
加：会计政策变更
1.2022.01.01 2,243,887,276.44
2.本期增加金额 0.00
（1）租入
3.本期减少金额 1,323,207,170.76
（1）租赁到期
（2）其他减少 1,323,207,170.76
4.2022.6.30 920,680,105.68
二、累计折旧
2021.12.31 265,614,252.01
加：会计政策变更
1.2022.01.01 265,614,252.01
2.本期增加金额 54,407,066.36
（1）计提 54,407,066.36
（2）其他增加
3.本期减少金额 144,775,655.14
（1）租赁到期 -
（2）其他减少 144,775,655.14
4.2022.6.30 175,245,663.23
三、减值准备
2021.12.31 --
128
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目 房屋及建筑物
加：会计政策变更 -
1.2022.01.01 -
2.本期增加金额 -
（1）计提 -
（2）其他增加 -
3.本期减少金额 -
（1）租赁到期 -
（2）其他减少 -
4.2021.12.31 -
四、账面价值
1.2022.6.30 账面价值 745,434,442.45
2.2022.01.01 账面价值 1,978,273,024.43
17、无形资产
无形资产情况
项目 土地使用权 软件 专利及商标权 海域使用权 特许经营权 合计
一、账面原值
1.2022.1.1 168,712,714.33 95,313,107.24 372,362.38 406,981,800.00 241,646,765.69 913,026,749.64
2.本期增加金额 135,309.73 0.00 0.00 0.00 0.00 135,309.73
（1）购置 135,309.73 135,309.73
（2）企业合并增加 0.00
（3）其他增加 0.00
3.本期减少金额 0 2317301.34 57227.73 0 0 2,374,529.07
129
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目 土地使用权 软件 专利及商标权 海域使用权 特许经营权 合计
（1）处置 0.00
（2）其他减少 2,317,301.34 57,227.73 2,374,529.07
4.2022.6.30 168,848,024.06 92,995,805.90 315,134.65 406,981,800.00 241,646,765.69 910,787,530.30
二、累计摊销
1.2022.1.1 38,233,986.31 71,821,911.95 304,362.38 72,596,753.52 40,082,560.49 223,039,574.65
2.本期增加金额 6,244,910.38 4,158,349.43 4,424.63 4,399,803.25 7,063,604.22 21,871,091.91
（1）计提 6,244,910.38 4,158,349.43 4,424.63 4,399,803.25 7,063,604.22 21,871,091.91
3.本期减少金额 - 875,636.17 7,141.80 - - 882,777.97
（1）处置 - 875,636.17 7,141.80 - - 882,777.97
4.2022.6.30 44,478,896.69 75,104,625.21 301,645.21 76,996,556.77 47,146,164.71 244,027,888.59
三、减值准备
1.2022.1.1 - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
4.2022.6.30 - - - - - -
四、账面价值
1.2022.6.30 账面价值 124,369,127.37 17,891,180.69 13,489.44 329,985,243.23 194,500,600.98 666,759,641.71
2.2022.1.1 账面价值 130,478,728.02 23,491,195.29 68,000.00 334,385,046.48 201,564,205.20 689,987,174.99
说明：无形资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
130
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
18、商誉
（1）商誉账面原值
被 投资 单位 名称 或 本期增加 本期减少
2022.1.1 2022.6.30
形成商誉的事项 企业合并形成 其他 处置 其他
中 石洲 际设 计 集团
4,188,653.58 - - - - 4,188,653.58
有限公司
南 通常 乐建 筑 劳务
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
有限公司
合计 5,687,954.47 - - - - 5,687,954.47
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
2022.1.1 2022.6.30
形成商誉的事项 计提 其他 处置 其他
南通常乐建筑劳务
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
有限公司
说明：
①南通常乐建筑劳务有限公司形成的商誉已全额计提减值准备。
②江苏中石建筑设计有限公司本期改名为“中石洲际设计集团有限公司”，中石洲际
设计集团有限公司形成的商誉，本公司按未来现金流量现值来计算确定有关资产组的
预计可收回金额，以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定，估计现值时
所采用的折现率为税前 13%。根据减值测试的结果，本期期末商誉未发生减值。
19、长期待摊费用
本期减少
项目 2022.1.1 本期增加 2022.6.30
本期摊销 其他减少
装修费用 357,938,589.57 76,562,615.39 43,581,591.07 312,842,436.52 78,077,177.37
临时设施及其
307,060,271.44 29,304,380.74 110,261,265.65 226,103,386.53
他
合计 664,998,861.01 105,866,996.13 153,842,856.72 312,842,436.52 304,180,563.90
20、递延所得税资产与递延所得税负债
2022.06.30 2022.1.1
项目 可抵扣/应纳税 递延所得税 可抵扣/应纳税 递延所得税
暂时性差异 资产/负债 暂时性差异 资产/负债
递延所得税资产：
减值准备 4,435,265,230.42 1,108,816,307.61 3,603,881,407.98 905,508,032.56
可抵扣亏损 9,479,991,418.60 2,369,997,854.65 8,983,905,981.03 2,274,777,030.21
预缴土地增值税等 525,502,679.68 131,375,669.92 530,958,257.44 132,739,564.36
131
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
股权激励 0.00 65,779,414.53 16,444,853.63
递延收益 77,707,126.75 19,426,781.69 76,079,081.34 19,019,770.34
内部交易未实现利
541,767,006.48 135,441,751.62
润 819,231,143.36 204,807,785.84
投资性房地产公允
80,233,939.04 20,058,484.76
价值变动 80,233,939.04 20,058,484.76
预计负债 8,591,684.35 2,147,921.09 8,591,684.35 2,147,921.09
小计 15,426,523,222.20 3,856,630,805.55 13,891,196,772.19 3,506,137,408.57
递延所得税负债：
投资性房地产公允
3,507,032,933.56 876,189,483.39
价值变动 3,507,032,933.56 876,758,233.39
金融工具公允价值 47,406,545.55 11,851,636.39 48,947,992.52 12,236,998.13
小计 3,554,439,479.11 888,609,869.78 3,555,980,926.08 888,426,481.52
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项目 2022.06.30 2022.1.1
可抵扣暂时性差异 2,140,341,639.68 2,943,876,578.91
可抵扣亏损 7,112,319,498.05 6,198,600,962.12
合计 9,252,661,137.73 9,142,477,541.03
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2022.6.30 2022.1.1
2022 年 715,569,937.94 715,569,937.94
2023 年 522,044,427.43 522,044,427.43
2024 年 898,236,422.59 898,236,422.59
2025 年 1,647,268,784.49 1,647,268,784.49
2026 年 2,239,359,430.93 2,239,359,430.93
2027 年 1,027,176,109.86
无限期 375,645,640.37 176,121,958.74
合计 7,425,300,753.61 6,198,600,962.12
21、其他非流动资产
2022.6.30 2022.1.1
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
股权投资款 - - - - - -
合同资产--未
201,552,348.61 17,363,598.28 184,188,750.33 531,362,903.30 45,943,556.78 485,419,346.52
到期的质保金
合 同 资 产 --
PPP 项 目 土 地 21,209,392,710.06 21,209,392.71 21,188,183,317.35 20,936,796,965.13 19,724,553.57 20,917,072,411.56
及工程款
合计 21,410,945,058.67 38,572,990.99 21,372,372,067.68 21,468,159,868.43 65,668,110.35 21,402,491,758.08
132
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
22、短期借款
项目 2022.6.30 2022.1.1
质押借款 737,778,691.53 1,092,970,000.00
抵押借款 1,737,100,000.00 2,850,023,765.06
保证借款 1,665,496,124.63 4,788,758,565.73
信用借款 1,572,382,090.79 19,600,000.00
保理借款 633,761,766.39 679,760,917.16
合计 6,346,518,673.34 9,431,113,247.95
说明：
（1）本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
（2）本公司将持有的未到期应收款项办理保理业务，共取得借款633,761,766.39元。
（3）本公司质押、抵押情况详见附注十二、2（3）。
（4）短期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
23、应付票据
种类 2022.6.30 2022.1.1
商业承兑汇票 8,284,098,668.82 9,026,613,589.67
银行承兑汇票 1,218,173,684.17 2,974,284,148.13
合计 9,502,272,352.99 12,000,897,737.80
24、应付账款
项目 2022.6.30 2022.1.1
工程货款 30,726,997,516.38 35,840,575,798.75
其他服务费 538,742,548.12 667,009,915.17
合计 31,265,740,064.50 36,507,585,713.92
其中，账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 期末数 未偿还或未结转的原因
单位 1 76,139,065.09 未履行结算手续
单位 2 74,668,313.44 未履行结算手续
单位 3 48,042,716.20 未履行结算手续
单位 4 46,008,297.65 未履行结算手续
单位 5 42,461,202.55 未履行结算手续
合计 287,319,594.93 --
133
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
25、预收款项
项目 2022.6.30 2022.1.1
其他 31,187,714.95 19,753,340.41
26、合同负债
项目 2022.6.30 2022.1.1
房款 131,164,614,855.82 130,800,425,756.29
工程款 376,764,132.36 379,078,838.34
已结算尚未完工款 1,469,240,558.17 3,185,162,192.64
其他 66,235,529.30 93,743,813.30
减：计入其他非流动负债的合同负债 - -
合计 133,076,855,075.65 134,458,410,600.57
（1）合同负债中预售房产收款
项目名称 2022.6.30 2022.1.1
杭州江干棠玥湾 5,572,408,023.58 5,362,995,909.17
西安中南上悦城 3,742,738,279.09 4,258,558,930.28
春溪集 3,989,625,277.98 3,961,637,204.59
南通通州世纪之光 4,006,948,652.29 3,922,305,156.83
南京上悦城 3,867,038,960.00 3,668,712,103.67
西安春风南岸 4,322,669,922.03 3,463,705,455.97
西安大明宫君启 DK1 3,695,998,232.11 3,414,007,927.52
南通通州东时区 3,061,193,327.52 2,889,537,844.96
南通海门骏园 2,806,326,826.61 2,787,959,011.93
海门湖光映月 1,426,771,034.86 2,624,870,348.62
临沂中南林樾 2,313,967,353.21 2,587,939,348.62
临沂春风南岸 2,764,858,819.09 2,518,629,767.89
宁波奉化樾府 - 2,464,671,086.24
温州市茶白片区南湖单元 A-09 地块 2,343,236,615.13 2,341,843,228.76
徐州凤凰山项目 2,299,718,895.41 2,289,653,800.00
中南君启（DK2） 2,033,193,447.71 2,015,021,442.20
中南美的和樾 1,904,896,100.92 1,877,065,142.20
中南珑禧台 2,399,963,235.78 1,792,387,396.33
苏州常熟林樾香庭 656,433,373.39 1,740,762,848.62
成都中南樾府 1,571,118,908.45 1,685,794,465.14
其他 76,385,509,570.66 73,132,367,336.75
合计 131,164,614,855.82 130,800,425,756.29
134
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
27、应付职工薪酬
项目 2021.12.31 本期增加 本期减少 2022.6.30
短期薪酬 1,788,799,554.86 1,907,147,305.32 3,340,633,914.74 355,312,945.44
离职后福利-设定提存计划 357,970.68 30,959,284.11 30,854,269.03 462,985.76
辞退福利 92,935.00 2,286,559.07 2,379,494.07 0.00
合计 1,789,250,460.54 1,940,393,148.50 3,373,867,677.84 355,775,931.20
（1）短期薪酬
项目 2021.12.31 本期增加 本期减少 2022.6.30
工资、奖金、津贴和补贴 1,752,664,643.33 1,789,572,042.38 3,225,239,511.41 316,997,174.30
职工福利费 444,147.42 17,431,265.09 17,756,336.45 119,076.06
社会保险费 157,540.56 57,669,620.44 57,703,846.33 123,314.67
其中：1．医疗保险费 151,196.87 51,221,919.12 51,265,469.15 107,646.84
2．工伤保险费 6,343.69 4,627,784.01 4,618,459.87 15,667.83
3．生育保险费 1,819,917.31 1,819,917.31 0.00
住房公积金 186,635.50 41,270,559.29 38,726,984.36 2,730,210.43
工会经费和职工教育经费 35,346,588.05 1,203,818.12 1,207,236.19 35,343,169.98
合计 1,788,799,554.86 1,907,147,305.32 3,340,633,914.74 355,312,945.44
（2）设定提存计划
项目 2021.12.31 本期增加 本期减少 2022.6.30
离职后福利 357,970.68 30,959,284.11 30,854,269.03 462,985.76
其中：基本养老保险费 347,237.38 29,909,416.82 29,808,254.81 448,399.39
失业保险费 10,733.30 1,049,867.29 1,046,014.22 14,586.37
合计 357,970.68 30,959,284.11 30,854,269.03 462,985.76
（3）辞退福利
项目 2021.12.31 本期增加 本期减少 2022.6.30
一年内支付的辞退福利及内退补偿 92,935.00 92,935.00 -
其中：因解除劳动关系给予的补偿 92,935.00 92,935.00 -
28、应交税费
税项 2022.6.30 2021.12.31
企业所得税 2,558,217,678.41 2,550,288,436.18
增值税 2,935,994,175.42 1,402,294,748.03
个人所得税 158,592,113.97 146,728,785.44
土地增值税 2,664,744,456.71 2,811,155,767.27
房产税 25,080,591.19 27,132,854.79
135
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
税项 2022.6.30 2021.12.31
土地使用税 17,154,783.17 16,739,463.77
城市维护建设税 241,468,945.10 78,558,393.86
教育费附加 107,479,739.23 33,567,041.31
地方教育费附加 71,548,984.26 23,226,499.88
印花税 5,974,336.03 1,721,906.56
契税 3,540,712.75 1,196,954.86
其他税费 53,625,564.20 52,417,398.44
合计 8,843,422,080.44 7,145,028,250.39
29、其他应付款
项目 2022.6.30 2021.12.31
应付股利 9,345,300.00 9,345,300.00
其他应付款 51,455,431,977.98 53,846,788,878.38
合计 51,464,777,277.98 53,856,134,178.38
（1）应付股利
项目 2022.6.30 2021.12.31
普通股股利 9,345,300.00 9,345,300.00
（2）其他应付款
项目 2022.6.30 2021.12.31
往来款 45,653,785,229.50 48,145,161,182.54
保证金、定金、押金 3,513,468,484.88 3,457,866,778.87
代收代缴款 1,271,962,707.41 1,235,930,333.63
其他 1,016,215,556.19 1,007,830,583.34
合计 51,455,431,977.98 53,846,788,878.38
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 金额 未偿还或未结转的原因
单位 1 1,315,962,219.49 未履行结算手续
单位 2 1,283,980,094.13 未履行结算手续
单位 3 1,191,520,148.39 未履行结算手续
单位 4 900,000,000.00 未履行结算手续
单位 5 867,346,171.77 未履行结算手续
合计 5,558,808,633.78 --
136
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
30、一年内到期的非流动负债
项目 2022.6.30 2021.12.31
一年内到期的长期借款 11,390,092,631.71 12,921,276,496.78
一年内到期的应付债券 1,753,174,192.72 1,716,536,243.15
一年内到期的长期应付款 1,800,000.00 200,000.00
一年内到期的租赁负债 93,237,364.03 168,049,952.10
合计 13,238,304,188.46 14,806,062,692.03
（1）一年内到期的长期借款
项目 2022.6.30 2021.12.31
质押借款 2,033,812,144.42 1,616,593,078.54
抵押借款 8,165,717,665.28 10,024,733,418.24
保证借款 1,005,818,529.12 1,095,350,000.00
信用借款 184,744,292.89 184,600,000.00
合计 11,390,092,631.71 12,921,276,496.78
说明：
①本公司质押、抵押情况详见附注十二、2（3）。
②长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 2022.6.30 2021.12.31
17 中南 01 1,003,483.61
21 中南建设 MTN001 63,156,164.39 -
19 中南 03 10,653,652.72 4,543,663.88
20 中南 01 44,712,328.77
20 中南 02 21,166,027.41 54,739,726.04
20 中南建设 MTN002 109,361,095.89 45,093,698.63
20 中南建设 MTN001 21,116,317.81 45,212,054.80
21 中南 01 23,400,000.00 60,200,000.00
ProjectIngenuityII 129,655,641.80 463,348,017.48
ProjectIngenuityVI 1,051,727,969.06 -
ProjectIngenuityIV 42,636,583.62 39,565,004.00
ProjectIngenuityV 280,300,740.03 958,118,265.94
合计 1,753,174,192.72 1,716,536,243.15
137
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（3）一年内到期的长期应付款
项目 2022.6.30 2021.12.31
应付融资租赁款 1,800,000.00 200,000.00
说明：应付融资租赁款详见附注五、37。
31、其他流动负债
项目 2022.6.30 2021.12.31
待转销项税额 13,517,978,343.55 13,811,128,485.18
32、长期借款
项目 2022.6.30 2021.12.31
质押借款 16,193,350,003.61 18,163,863,087.43
抵押借款 19,860,938,397.34 21,750,121,887.12
保证借款 2,235,105,445.12 4,971,650,079.82
信用借款 751,744,292.89 769,600,000.00
小计 39,041,138,138.96 45,655,235,054.37
减：一年内到期的长期借款 11,390,092,631.71 12,921,276,496.78
合计 27,651,045,507.25 32,733,958,557.59
说明：
（1）长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）长期借款抵押、质押情况详见附注十二、2（3）。
33、应付债券
项目 2022.6.30 2022.1.1
非公开定向债务融资工具 - -
面向合格投资者公开发行债务
2,444,036,903.35 3,815,993,999.93
融资工具
高级无抵押定息美元债券 1,584,713,025.46 1,488,516,084.47
合计 4,028,749,928.81 5,304,510,084.40
应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
17 中南 01 1,000,000,000.00 2017/12/14 3+2 年 1,000,000,000.00
19 中南 03 1,000,000,000.00 2019/11/22 2+2 年 1,000,000,000.00
20 中南 01 800,000,000.00 2020/3/6 2+2 年 800,000,000.00
20 中南 02 900,000,000.00 2020/3/6 3+2 年 900,000,000.00
20 中南建设 MTN002 1,800,000,000.00 2020/8/26 2+2 年 1,800,000,000.00
20 中南建设 MTN001 1,200,000,000.00 2020/6/23 2+2 年 1,200,000,000.00
138
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
21 中南 01 1,000,000,000.00 2021/3/17 2+2 年 1,000,000,000.00
ProjectIngenuityII 2,441,670,000.00 2019/6/18 2+1 年 2,280,357,938.95
ProjectIngenuityII 348,810,000.00 2019/6/25 2+1 年 328,566,097.24
ProjectIngenuityII 697,620,000.00 2019/7/16 2+1 年 661,271,427.92
ProjectIngenuityIV 1,593,925,000.00 2021/4/7 3年 1,592,614,299.53
ProjectIngenuityV 956,355,000.00 2021/6/9 364 日 954,184,074.15
ProjectIngenuityVI 1,053,771,679.08 2022/6/6 1年 1,053,771,679.08
合计 14,792,151,679.08 -- -- 14,570,765,516.87
139
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
应付债券（续）
债券名称 期初余额 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 其他变动 期末余额
17 中南 01 1,003,483.61 - - - 1,003,483.61 - 0.00
19 中南 03 385,187,370.76 - 5,953,520.95 1,250,529.84 -296,852,700.00 95,538,721.55
20 中南 01 844,304,383.09 - 9,711,267.25 280,945.68 854,423,596.02 127,000.00 0.00
20 中南 02 943,667,704.84 - 33,026,301.37 957,063.11 66,600,000.00 -91,000,000.00 820,051,069.32
20 中南建设 MTN002 1,046,936,504.59 - 64,267,397.26 2,414,911.97 8,240,000.00 1,121,858,813.82
20 中南建设 MTN001 633,813,884.32 - 62,304,263.01 1,595,529.25 355,400,000.00 -11,000,000.00 331,313,676.58
21 中南 01 216,585,624.45 - 36,200,000.00 1,792,091.46 73,000,000.00 79,394,000.00 260,971,715.91
19 中南 02 - - 46,432.31 2,146,462.56 2,100,030.25 0.00
21 中南建设 MTN001 - - 33,720,547.95 1,261,373.83 - 28,174,242.61 63,156,164.39
ProjectIngenuityII 463,348,017.48 - 23,304,709.19 3,074,538.98 18,651,450.40 -341,420,173.45 129,655,641.80
ProjectIngenuityIV 1,528,081,088.47 - 91,657,133.44 4,009,347.60 89,999,706.54 99,923,252.64 1,633,671,115.63
ProjectIngenuityV 958,118,265.94 - 52,280,242.47 5,445,305.94 43,761,307.86 -691,781,766.45 280,300,740.03
ProjectIngenuityVI - 1,053,771,679.08 8,337,534.17 -10,381,244.19 1,051,727,969.06
小计 7,021,046,327.55 1,053,771,679.08 420,809,349.36 11,700,393.48 1,504,986,006.99 -1,214,096,114.39 5,788,245,628.08
减：一年内到期的应付
1,716,536,243.15 -- -- -- -- -- 1,753,174,192.72
债券
合计 5,304,510,084.40 -- -- -- -- -- 4,035,071,435.36
（1）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169 号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额
不超过 48 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2017 年 12 月 14 日发行第一期债券，债券简称“17 中南 01”，
发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.50%。
2020 年 12 月 14 日，本公司该债券行使回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 7.50%不变。
140
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（2）2018 年 6 月 29 日，本公司申请非公开发行总规模不超过 44.92 亿元人民币（含 40 亿元人民币）公司债券经深圳证券交易所（以下简称
“深交所”）核准（深证函【2018】367 号）。本公司于 2019 年 6 月 27 日非公开发行第二期债券，债券简称“19 中南 02”，发行总额为人民币
11.8 亿元，期限 4 年（附第 2 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.8%。
（3）2019 年 3 月 21 日，本公司申请通过境外 SPV 境外发行不超过 5 亿美元（等值）债券经中华人民共和国国家发展和改革委员会备案登记
（发改办外资备【2019】229 号）。本公司境外 SPV 分别于 2019 年 6 月 18 日、2019 年 6 月 25 日、2019 年 7 月 16 日发行 3.5 亿、0.5 亿、1.0 亿
美元债券，债券简称“ProjectIngenuityII”，发行总额为 5 亿美元，期限 3 年（附第 2 年末投资者回售选择权），票面利率 10.875%。
（4）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不
超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2019 年 11 月 22 日发行第一期债券，债券简称“19 中南 03”，发
行总额为人民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.60%。
（5）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不
超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 3 月 6 日发行第一期债券（品种一），债券简称“20 中南
01”，发行总额为人民币 8 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.80%。
（6）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值总额不
超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 3 月 6 日发行第一期债券（品种二），债券简称“20 中南
02”，发行总额为人民币 9 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.40%。
（7）2020 年 3 月 17 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注【2020】MTN205 号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值
总额不超过 42 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 6 月 22 日发行第一期债券，债券简称“20 中南建
设 MTN001”，发行总额为人民币 12 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面
利率 7.20%。
（8）2020 年 3 月 17 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注【2020】MTN205 号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值
总额不超过 42 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 8 月 25 日发行第二期债券，债券简称“20 中南建
设 MTN002”，发行总额为人民币 18 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面
141
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
利率 7.20%。
（9）2020 年 9 月 4 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可[2020]2112 号），同意批复本公司向合格投资这公开发行面值总额不超过
20 亿元的公司债券，注册额度自核准之日起 2 年内有效。本公司于 2021 年 3 月 17 日发行第一期债券，债券简称"21 中南 01"，发行总额为人
民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权)，票面利率为 7.3%。
（10）2020 年 3 月 17 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注【2020】MTN205 号），同意批复本公司向合格投资者公开发行面值
总额不超过 42 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2021 年 7 月 26 日进一步发行 2021 年度第一期债券，债
券简称"21 中南建设 MTN001"，发行总额为人民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权），票面利率为 6.8%。
（11）2021 年 4 月 7 日，本公司向债券简称“ProjectIngenuityII”的债券持有者发起以每 1000 美元支付 20 美元，并转换为 2024 年到期，票面利率
不 低 于 11.5% 的 新 债 券 要 约 ， 共 有 19025 万 美 元 债 券 持 有 者 接 受 要 约 并 与 新 发 行 的 5975 万 美 元 债 券 组 成 单 一 类 别 （ 债 券 简 称
“ProjectIngenuityIV”）在联交所上市。到期日 2024 年 4 月 7 日，票面利率 11.5%。
（12）2021 年 4 月 9 日，本公司发行 1.5 亿美元债券，债券简称“ProjectIngenuityV”，发行总额为 1.5 亿美元，期限 364 天，票面利率 12%。
（13）2022 年 5 月 24 日，本公司向债券简称“ProjectIngenuityV”及债券简称“ProjectIngenuityII”的债券持有者发起交换要约，要约代价为每
1000 美元支付 50 美元的前置本金、10 美元激励费、950 美元的 2023 年到期，票面利率为 12%的新债券以及累计利息。截至 2022 年 6 月 30 日，
共有 16527.6 万美元的债券投资者接受要约，新债券发行金额为 15701.22 万美元（债券简称“ProjectIngenuityVI”）在新加坡交易所上市，到
期日为 2023 年 6 月 5 日到期，票面利率 12%。
（14）其他变动系本公司内部购买或转让债券导致的变动。
142
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
34、租赁负债
项目 2022.6.30 2022.1.1
租赁负债 688,291,569.40 2,018,251,858.51
小计 688,291,569.40 2,018,251,858.51
减：一年内到期的租赁负债 93,237,364.03 168,049,952.10
合计 595,054,205.37 1,850,201,906.41
35、长期应付款
项目 2022.6.30 2022.1.1
长期应付款 89,800,000.00 90,800,000.00
专项应付款 169,200,000.00 169,200,000.00
合计 259,000,000.00 260,000,000.00
（1）长期应付款
项目 2022.6.30 2022.1.1
应付融资租赁款 - -
减：未确认融资费用 - -
小计 - -
PPP 项目款 91,600,000.00 91,000,000.00
减：一年内到期长期应付款 1,800,000.00 200,000.00
合计 89,800,000.00 90,800,000.00
说明：PPP 项目款为政府代付的项目土地款项，项目验收后结算。
（2）专项应付款
本期 本期
项目 2022.1.1 2022.6.30 形成原因
增加 减少
中央城市管网专项资金 169,200,000.00 - - 169,200,000.00 财政拨款
说明：中央城市管网专项资金为根据杭州市财政局、杭州市城乡建设委员会杭财建
【2020】27 号《关于下达 2020 年中央城市管网补助资金及调整 2019 年中央城市管网考
核资金的通知》拨付给子公司杭州大江东中南辰锦建设发展有限公司的专项资金，用
于地下综合管廊建设。
36、预计负债
项目 2022.6.30 2022.1.1
未决诉讼 26,682,993.71 17,838,316.59
待执行的亏损合同 591,684.35 591,684.35
合计 27,274,678.06 18,430,000.94
143
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
37、递延收益
项目 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.6.30 形成原因
政府补助 203,155,886.33 20,077,474.31 1,396,149.72 221,837,210.92 详见说明
合联 营内 部交 易
61,512,368.65 61,512,368.65 详见说明
未实现收益
合计 264,668,254.98 20,077,474.31 1,396,149.72 283,349,579.57 --
说明：
（1）计入递延收益的政府补助详见附注五、66、政府补助。
（2）公司在编制合并报表时，把联营公司未实现利润中应予抵销的相应份额超过长期
股权投资账面价值的部分确认为递延收益。
38、其他非流动负债
项目 2022.6.30 2022.1.1
以公允价值计量的交易性金融负债 10,090,000.00 7,350,000.00
待抵扣的长期应收款 29,277,300.00 29,277,300.00
合计 39,367,300.00 36,627,300.00
39、股本（单位：股）
本期增减（+、-）
项目 2022.1.1 发行 公积金 2022.6.30
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,826,558,901.00 - - - - - 3,826,558,901.00
说明：
40、资本公积
项目 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.6.30
股本溢价 3,128,948,704.50 37,855,123.41 3,091,093,581.09
其他资本公积 34,069,134.82 634,950.88 34,704,085.70
合计 3,163,017,839.32 634,950.88 37,855,123.41 3,125,797,666.79
144
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
41、其他综合收益
本期发生额
项目 2022.1.1 本期所得税
减：前期计入 减：所
税后归属于 税后归属于 2022.6.30
其他综合收益 得税费
前发生额 母公司 少数股东
当期转入损益 用
外币财务报表折算差额 9,993,342.37 -185,046.96 - - -185,046.96 -79,305.84 9,808,295.41
自用房地产或作为存货的房地
产转换为以公允价值计量的投
1,175,555,220.61 1,175,555,220.61
资性房地产在转换日公允价值
大于账面价值部分
合计 1,185,548,562.98 -185,046.96 - - -185,046.96 -79,305.849 1,185,363,516.02
42、专项储备
项目 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.6.30
安全生产费 583,777,666.52 91,241,155.79 32,012,991.37 643,005,830.94
43、盈余公积
项目 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.6.30
法定盈余公积 781,131,301.46 - - 781,131,301.46
44、未分配利润
项目 本期发生额 上期发生额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 13,874,486,304.41 19,387,466,779.48 --
调整期初未分配利润合计数（调增+，
- - --
调减-）
调整后期初未分配利润 13,874,486,304.41 19,387,466,779.48 --
加：本期归属于母公司所有者的净利
-1,615,160,146.07 -3,381,953,677.00 --
润
减：提取法定盈余公积 3,460,049.12 10%
应付普通股股利 2,127,566,748.95 --
期末未分配利润 12,259,326,158.33 13,874,486,304.41 --
45、营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 23,933,573,470.82 21,698,084,711.91 37,952,189,934.91 37,952,189,934.91
其他业务 200,991,925.36 91,078,510.44 529,318,261.78 529,318,261.78
合计 24,134,565,396.18 21,789,163,222.35 38,481,508,196.69 38,481,508,196.69
145
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
46、税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 248,093,620.36 743,456,954.63
城市维护建设税 54,573,217.16 68,137,650.79
土地使用税 33,706,976.21 42,138,976.94
教育费附加 33,520,653.13 53,480,375.93
印花税 14,761,537.76 46,331,479.78
房产税 31,210,435.83 35,518,431.47
车船使用税 514,512.64 12,406.66
江堤河道基金 865,779.22 822,436.52
其他 13,392,236.22 8,992,619.72
合计 430,638,968.53 998,891,332.44
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
47、销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
广告费 112,783,656.32 269,412,913.16
职工薪酬 403,933,987.95 406,011,080.69
办公费 36,366,368.65 43,380,027.57
差旅费 3,811,482.75 6,905,745.32
水电费 3,093,461.21 2,925,392.63
业务招待费 2,348,362.33 2,523,886.84
折旧摊销费 2,186,191.31 2,842,374.47
代理佣金 178,623,317.52 151,471,777.59
其他 68,905,876.31 77,817,699.13
合计 812,052,704.35 963,290,897.40
48、管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
工资及附加 744,297,707.64 988,162,926.16
办公费 119,914,554.45 123,488,468.62
折旧 97,234,102.19 101,501,631.47
差旅费 3,329,906.27 44,856,920.11
业务招待费 30,929,964.86 55,376,074.46
股份支付 28,963,061.11
水电费 3,659,240.11 10,471,955.70
汽车费用 3,084,519.65 16,758,772.28
评估咨询费 108,984,812.80 198,085,526.75
修理费 5,057,280.79 5,446,685.30
146
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
会务费 645,096.26 4,751,528.27
财产险 470,248.74 2,958,018.11
其他 44,094,483.26 43,512,129.12
合计 1,161,701,917.02 1,624,333,697.46
49、研发费用
项目 本期发生额 上期发生额
研发费用 1,849,388.12 20,341,420.92
50、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 -81,938,404.14 -140,486,288.80
利息支出 636,436,943.83 654,984,021.96
汇兑损益 189,513,091.07 -48,870,935.00
手续费 110,235,595.55 106,306,587.30
合计 854,247,226.31 571,933,385.46
51、其他收益
补助项目（产生其他收益的来 与资产相关/
本期发生额 上期发生额
源） 与收益相关
政府补助 10,631,372.20 29,906,848.84 与资产/收益相关
个人所得税手续费返还 6,870,719.40 4,775,766.22 --
债务重组利得 51,137.37 47,788.05 --
其他 3,276,973.10 3,817,481.16 --
合计 20,830,202.07 38,547,884.27 --
说明：政府补助的具体信息，详见附注五、64、政府补助。
52、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 130,168,453.20 -22,144,488.53
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 -183,078,346.29
权益法核算的长期股权投资收益 202,865,147.89 549,038,368.83
理财产品投资收益 739.73 8,149,032.59
处置交易性金融资产取得的投资收益 52,292,014.57 21,084,983.84
债权投资持有期间的投资收益 121,958,294.12
处置债权投资取得的投资收益 1,162,836.00
合计 203,410,845.10 678,086,190.85
147
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
53、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -1,541,446.97 -1,349,575.46
其中：基金及股票投资 -1,541,446.97 -1,349,575.46
合计 -1,541,446.97 -1,349,575.46
54、信用减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失 -10,306,400.63 -
应收账款坏账损失 -434,617,951.96 -29,405,335.52
其他应收款坏账损失 -152,354,482.81 15,559,928.79
合计 -597,278,835.40 -13,845,406.73
55、资产减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
合同资产减值损失 -234,104,987.04 -87,575,399.02
合计 -234,104,987.04
56、资产处置收益（损失以“-”填列）
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 210,384,263.87 14,346,853.66
57、营业外收入
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
罚款、违约金、赔偿金收入 11,490,863.78 56,548,851.61 11,490,863.78
废料收入 11,480.00 65,303.27 11,480.00
盘盈利得 1,019,246.70 424,513.61 1,019,246.70
无法支付的款项 35,556.75 25,906.10 35,556.75
债务重组利得 125,756,648.14 125,756,648.14
政府补贴 3,920,000.00 3,920,000.00
其他 13,619,775.12 563,662.79 13,619,775.12
合计 155,853,570.49 73,861,649.03 155,853,570.49
58、营业外支出
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
违约金、赔偿金、罚款支出 60,004,581.38 102,638,236.26 60,004,581.38
对外捐赠 5,727,941.91 9,822,400.00 5,727,941.91
盘亏损失 118,934.76 118,934.76
148
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产毁损报废损失 12,906.24 12,906.24
债务重组损失 22,439,910.24 22,439,910.24
其他 4,162,071.32 3,920,830.72 4,162,071.32
合计 92,466,345.85 116,381,466.98 92,466,345.85
59、所得税费用
（1）所得税费用明细
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 510,113,217.99 824,930,485.63
递延所得税费用 -350,310,008.72 -200,315,553.23
合计 159,803,209.27 624,614,932.40
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 -1,250,000,764.23 2,628,830,168.37
按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总额
657,207,542.09
*25%） -226,442,655.79
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -125,716,286.97 -137,259,592.21
无须纳税的收入（以“-”填列） -2,657,843.05 -7,476,712.21
不可抵扣的成本、费用和损失 23,155,718.87
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 600,677,530.35 88,987,975.86
所得税费用 159,803,209.27 624,614,932.40
60、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 21,323,573,466.06 21,375,979,335.48
政府补助 14,551,372.20 29,906,848.84
利息收入 81,938,404.14 140,486,288.80
营业外收入 155,853,570.49 57,628,237.38
保证金及押金 25,303,222.05
合计 21,575,916,812.89 21,629,303,932.55
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 22,730,980,296.22 17,975,556,544.44
管理费用支出 320,170,107.19 506,224,892.97
149
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用支出 385,932,525.09 556,490,174.00
营业外支出 92,466,345.85 116,381,466.98
银行手续费 110,235,595.55 106,306,587.30
预售监管资金 436,000,000.00 27,446,115.54
合计 24,075,784,869.90 19,288,405,781.23
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
取得子公司及其他营业单位支
868,401,135.06 8,976,969.40
付的现金净额
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司及其他营业单位支
67,174,988.28
付的现金净额
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到筹资保证金 3,958,199,319.55 4,428,641,023.14
收到专项应付款 7,710,000.00
收到融资租赁款 197,287,893.00
合计 3,958,199,319.55 4,633,638,916.14
（6）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
支付受限的货币资金 1,403,899,381.03
其他 144,286,061.94
合计 1,548,185,442.97
61、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -1,409,803,973.50 2,028,493,328.25
加：资产减值准备 831,383,822.44 101,420,805.75
固定资产折旧、使用权资产折旧 160,410,747.27 165,637,920.79
无形资产摊销 21,871,091.91 16,386,595.86
150
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
长期待摊费用摊销 153,842,856.72 197,228,991.49
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
-210,384,263.87 286,592.07
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 12,906.24
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 1,541,446.97 1,349,575.46
财务费用（收益以“－”号填列） 746,672,539.38 654,984,021.96
投资损失（收益以“－”号填列） -503,410,845.10 -678,086,190.85
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -350,493,396.98 -187,562,202.86
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 183,388.26 -337,393.86
存货的减少（增加以“－”号填列） 13,538,188,117.54 -11,480,527,248.60
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -6,694,944,386.35 -29,801,313,030.41
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -930,099,023.93 41,393,603,675.32
其他
经营活动产生的现金流量净额 4,808,971,027.00 2,411,565,440.37
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
当期新增的使用权资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 11,973,550,107.34 21,549,946,119.73
减：现金的期初余额 14,534,715,585.23 24,414,712,204.69
现金及现金等价物净增加额 -2,561,165,477.89 -2,864,766,084.96
（2）本期收到的处置子公司的现金净额
项目 本期发生额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 350,279,500.00
其中：宁波锦鲤置业有限公司 10,000,000.00
青岛栩升置业有限公司
邹城市中翔置业有限公司 7,000,000.00
南通金石世苑酒店有限公司 333,279,500.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 417,454,488.28
其中：宁波锦鲤置业有限公司 5,302.39
青岛栩升置业有限公司 359,092,637.34
邹城市中翔置业有限公司 18,536,980.04
南通金石世苑酒店有限公司 39,819,568.51
处置子公司收到的现金净额 -67,174,988.28
（3）现金及现金等价物的构成
项目 期末数 期初数
一、现金 11,973,550,107.34 14,534,715,585.23
151
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
其中：库存现金 7,604,648.42 9,985,058.39
可随时用于支付的银行存款 11,901,573,336.84 14,369,863,978.27
可随时用于支付的其他货币资金 64,372,122.08 154,866,548.57
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 11,973,550,107.34 14,534,715,585.23
62、所有权或使用权受到限制的资产
截止 2022 年 6 月 30 日本集团受限货币资金 4,350,030,411.75 元，本集团之土地使用权、股
权、固定资产、在建工程、应收账款等所有权受到限制的资产情况见附注十三、2（3）
63、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 6,958,050.31 6.7114 46,698,258.85
澳元 487,272.04 4.6145 2,248,516.84
港币 178,689.14 0.8552 152,813.17
林吉特 38,329.35 0.6557 25,133.32
瑞士法郎 0.79 7.0299 5.55
其他应收款
其中：澳元 3,475,618.47 4.6145 16,038,241.44
其他应付款 0.00 0.00
其中：林吉特 136,158.60 0.6557 89,281.92
澳元 5,315,561.09 4.6145 24,528,656.65
一年内到期的非流动负债 0.00
其中：美元 224,144,133.04 6.7114 1,504,320,934.50
应付债券 0.00
其中：美元 242,475,431.22 6.7114 1,627,349,609.07
152
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
64、政府补助
（1）计入递延收益的政府补助，后续采用总额法计量
本期结转计
本期新增补助 本期结转计入 与资产相关/
补助项目 种类 2021.12.31 其他变动 2022.6.30 入损益的列
金额 损益的金额 与收益相关
报项目
总部基地土地出让金补助[注①] 财政拨款 35,728,241.03 902,308.75 34,825,932.28 其他收益 与资产相关
NPC 建筑产品项目固定资产投资
财政拨款 4,746,500.00 4,530,750.00 其他收益 与资产相关
补助[注②] 215,750.00
土地出让金补助[注③] 财政拨款 9,596,163.96 200,616.66 9,395,547.30 其他收益 与资产相关
与资产/收益
烟台磁山风景区开发补贴[注④] 财政拨款 76,079,081.34 20,000,000.00 96,079,081.34 其他收益
相关
政府和社会资本合作资金[注⑤] 财政拨款 1,250,000.00 1,250,000.00 其他收益 与资产相关
中央普惠金融发展专项资金[注
财政拨款 8,000,000.00 8,000,000.00 其他收益 与资产相关
⑥]
财政局财政补贴[注⑦] 财政拨款 67,755,900.00 67,755,900.00 其他收益 与资产相关
合计 -- 203,155,886.33 20,000,000.00 1,318,675.41 221,837,210.92 -- --
说明：
①本公司总部基地二期 45 亩土地于 2013 年 5 月 23 日取得土地使用权证（土地使用权证号：海国用（2013）第 071052 号），根据海门市人
民政府（2013）479 号文件，为奖励本公司上市成功，海门市人民政府于 2014 年返还本公司先行以出让形式支付的上述土地出让金 4,472.23
万元，本公司将收到的款项计入递延收益并按照土地剩余摊销期限由递延收益转入当期损益。
②根据 2012 年沈阳市政府批准的《市专项办关于下达 2012 年沈阳市支持重点产业发展专项资金计划（第七批）的请示》（沈专项办[2012]10
号），沈阳市财政局于 2012 年 12 月 31 日拨付本公司之子公司中南建设（沈阳）建筑产业有限公司 863.00 万元，专项用于“NPC 建筑产品项
153
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
目（建筑产业基地一期工程）”项目固定资产投资补助。
③根据本公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限公司 2013 年与南通滨海园区管委会签署的《南通滨海园区合作开发协议》，为支持
中南集团工业园区建设，约定中南 NPC 项目用地实际成交的土地价格超出毛地平均土地价格人民币 6 万元/亩的部分，由南通滨海园区管委
会对参与承建的本公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限公司发放奖励款 1,203.70 万元。
④烟台锦尚房地产发展有限公司投资开发的烟台磁山风景区项目属于烟台经济技术开发区管理委员会扶持项目，根据投资开发协议，约定
烟台开发区以不限于现金形式对烟台锦尚进行扶持资金等额发函，本期按照烟台锦尚已支付的土地款计算，本期实际收到的现金补偿款为
5,486.00 万元记入递延收益。5,160.39 万元结转至其他收益。上述烟台磁山风景区开发的另一实施主体烟台仙客居酒店有限公司，根据投资
开发协议以同样的方式返还扶持资金，截至 2021 年 12 月 31 日已收到烟台开发区现金补偿款 2,890.00 万元计入递延收益。
⑤根据《山东省政府和社会资本合作专项资金管理办法》（鲁财金[2017]5 号）、济财金指[2017]8 号关于下达 2017 年山东省政府和社会资本
合作奖补资金预算指标的通知，拨付给子公司的济宁中南医院管理有限责任公司 60.00 万元，用于济宁市中西医结合医院任城区老年护养院
PPP 项目专项资金使用。根据《关于下达环城水系省级政府和社会资本合作落地项目奖励的通知》（东财金[2019]20 号），拨付给子公司的
东阿县中南建设发展有限责任公司 15.00 万元，用于 PPP 示范项目专项资金使用。根据 2018 年山东省政府和社会资本合作奖补资金预算，
日照市住建委对国家级示范项目奖励 50.00 万元。
⑥根据财政部 2018 年度《普惠金融发展专项资金管理办法》（财金[2016]85 号）日照市跟踪 PPP 项目以奖代资金支持，给与日照市中南园区
运营发展有限公司的日照科技创新中心 PPP 项目 800.00 万元专项资金。
⑦根据金湖县党政联席会议纪要，金湖县财政局于 2020 年 12 月拨付本公司之子公司金湖中南合信航空发展有限公司 6,775.59 万元用于航空
创意文化基地项目建设。
154
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
六、合并范围的变动
1、处置子公司
单次处置至丧失控制权而减少的子公司
处置价款与处置投资 合并财务报
丧失控制 丧失控制权时 对应的合并财务报表 表中与该子
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例% 股权处置方式
权的时点 点的确定依据 层面享有该子公司净 公司相关的
资产份额的差额 商誉
邹城市中翔置业有限公司 5,100,000.00 51.00 出售 2022-1 根据股权转让协议 29,528,314.52 -
青岛栩升置业有限公司 269,311,824.56 51.00 出售 2022-5 根据股权转让协议 20,108,873.37 -
南通金石世苑酒店有限公司 333,279,500.00 100.00 出售 2022-5 根据股权转让协议 47,696,752.36 -
宁波锦鲤置业有限公司 10,000,000.00 100.00 出售 2022-3 根据股权转让协议 -6,208,753.50 -
续：
丧失控制权之 丧失控制权之 丧失控制权之日 丧失控制权之日剩余 与原子公司股权投资相
按公允价值重新计
子公司名称 日剩余股权的 日剩余股权的 剩余股权的公允 股权的公允价值的确 关的其他综合收益转入
量产生的利得/损失
比例 账面价值 价值 定方法及主要假设 投资损益的金额
邹城市中翔置业有限公司 - - - - - -
青岛栩升置业有限公司 - - - - - -
南通金石世苑酒店有限公司 - - - - - -
宁波锦鲤置业有限公司 - - - - - -
说明：
本期处置的南通金石世苑酒店有限公司同时包含其下属子公司宁波市常悦酒店有限公司、嘉兴市金实酒店有限公司、南通腾开酒店管理有
限公司（已注销）。
本期处置的宁波锦鲤置业有限公司同时包含其下属子公司丽水缙溪置业有限公司。
155
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、其他
（1）本期新设子公司情况
本期新设立 3 家子公司。
（2）本期收购股权但不构成企业合并，从而导致的合并范围变动如下：
无。
（3）本期注销子公司情况
公司名称
苏州宏中置业有限公司
泰安鸿锦置业有限公司
上海孟宏商务咨询有限公司
西安崇通企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
西安麓丛企业管理咨询有限公司
西安嘉懿置业有限公司
西安永怡置业有限公司
西安兴耀置业有限公司
西安雅林置业有限公司
南京南矿置业有限公司
宁波锦拓置业有限公司
淄博锦泷置业有限公司
重庆锦悦恒置业有限公司
重庆巴锦置业有限公司
重庆锦中城企业管理有限公司
重庆锦易西企业管理有限公司
156
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团二级子公司的构成
持股比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
中南镇江房地产开发有限公司 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 98.01 0.10 投资设立
文昌中南房地产开发有限公司 海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 100.00 - 投资设立
南通海门中南世纪城开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 - 投资设立
青岛海湾新城房地产开发有限公司 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 100.00 - 投资设立
南京常锦房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南通中南新世界中心开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南通华城中南房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 - 投资设立
儋州中南城市开发有限公司 海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 97.00 - 投资设立
南通中南世纪花城投资有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 - 投资设立
海门中南投资有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产投资 60.00 - 投资设立
苏州中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省吴江市 江苏省吴江市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南通锦益置业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 97.22 - 投资设立
营口中南世纪城房地产开发有限公司 辽宁省营口市 辽宁省营口市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
海门中南国际房产经纪有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产销售代理 100.00 - 投资设立
安徽中盛建设投资有限公司 安徽省安庆市 安徽省安庆市 房地产投资 60.00 - 投资设立
中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
157
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
持股比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
东营中南城市建设投资有限公司 山东省东营市 山东省东营市 房地产开发 95.57 - 投资设立
大连中南世纪城市发展有限责任公司 辽宁省大连市 辽宁省大连市 房地产开发 100.00 - 投资设立
南京中南新锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60.00 - 投资设立
南京中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 96.89 - 投资设立
苏州中南雅苑房地产开发有限公司 江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 98.83 - 投资设立
中南云锦（北京）房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
上海锦冠房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 98.90 - 投资设立
非同一控制下企业合
南京溧水万宸置业投资有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.90 0.10
并
上海锦府房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 99.13 0.10 投资设立
南京中南花城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 93.84 - 投资设立
海门中南房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 94.41 - 投资设立
南京中南仙邻时代商业管理有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南京中南锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60.00 40.00 投资设立
杭州中南御锦置业有限公司 浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发 95.00 - 投资设立
南京中南御锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 95.48 - 投资设立
非同一控制下企业合
天津市富海房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 75.00 -
并
深圳中南置业有限公司 广东省深圳市 广东省深圳市 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
杭州广明企业管理有限公司 浙江省杭州市 浙江省杭州市 管理策划服务 94.97 - 投资设立
烟台仙客居酒店有限公司 山东省烟台市 山东省烟台市 酒店管理 100.00 - 投资设立
南通锦宏置业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 70.00 26.02 投资设立
佛山中武景熙置地有限公司 广东省佛山市 广东省佛山市 房地产开发 48.63 - 投资设立
158
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
持股比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
中南珂缔缘体育文化产业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 体育服务 100.00 - 购买资产
南通中南产城发展有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100.00 - 购买资产
上海筑达置业有限责任公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 投资设立
南通中昱建材有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 建材批发 100.00 - 投资设立
上海中南锦时置业有限责任公司 上海市 上海市 房地产开发 75.00 - 投资设立
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 100.00 - 投资设立
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60.00 - 投资设立
江苏中南园林工程有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 83.70 - 投资设立
江苏中南建筑防水工程有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 84.70 - 投资设立
南通市中南商品混凝土有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 混凝土生产 79.60 - 投资设立
文化旅游产业投资咨
江苏中南一德文化旅游产业发展有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 51.00 - 投资设立
询
大 C&SGroupPty.Ltd 中国香港 中国香港 房地产开发 70.00 - 投资设立
江苏通州湾中南城市开发建设有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 80.00 - 投资设立
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 江苏省南通市 江苏省南通市 建筑工程施工 100.00 - 投资设立
江苏中南建设集团上海投资发展有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00 - 投资设立
滁州中南运达投资基金合伙企业（有限合伙） 安徽省滁州市 安徽省滁州市 股权投资管理 99.99 - 投资设立
南通海门中南锦苑房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 40.00 60.00 投资设立
中南建设区块链农业发展（深圳）企业（有限合伙） 广东省深圳市 广东省深圳市 区块链技术开发 32.67 66.33 投资设立
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 48.99 42.76 投资设立
镇江中南新锦城房地产发展有限公司 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 41.77 58.23 投资设立
常熟中南御锦城房地产开发有限公司 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 11.53 88.47 投资设立
159
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
持股比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
常熟中南磐锦房地产开发有限公司 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 20.00 77.23 投资设立
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 江苏省泰兴市 江苏省泰兴市 房地产开发 21.00 74.31 投资设立
沛县杨屯中南建设发展有限公司 江苏省沛县杨屯 江苏省沛县杨屯 PPP 项目运作 2.50 90.00 投资设立
说明：
1 子公司的持股比例不同于表决权比例情况
子公司名称 持股比例% 表决权比例% 差异原因
佛山中武景熙置地有限公司 48.63 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
蚌埠赛特中南房地产开发有限公司 80.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
杭州锦坤企业管理咨询有限公司 50.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
淮安市尚锦置业有限公司 34.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
徐州嵘彭房地产开发有限公司 50.00 51.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
宁波璟耀置业有限公司 50.00 51.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
南通鑫扬置业有限公司 40.00 70.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
海门锦瑞置业有限公司 50.00 60.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
淄博锦汇置业有限公司 60.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
广西润琅置业有限公司 40.00 80.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
如皋港华置业有限公司 51.00 68.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
杭州德通置业有限公司 50.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
南通鼎嘉置业有限公司 50.00 60.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
2 持有其他主体半数以上表决权但不控制该主体情况
160
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目 表决权比例% 未纳入合并范围原因
邹城市锦尚置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
济宁中南英特力置业有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
温州景容置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
烟台锦辰房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 80.00 根据股权协议，与合作方共同控制
深圳市宝昱投资有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
惠州市平熙投资咨询有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
徐州锦熙房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
淮安市锦熙置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
杭州驭宇置业有限公司 66.67 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟汇房地产有限公司 78.03 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟石置业有限公司 64.53 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟铭房地产有限公司 85.00 根据股权协议，与合作方共同控制
成都昀泽房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
成都平大机械有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
云南亿鸿房地产开发有限公司 57.00 根据股权协议，与合作方共同控制
云南九泽酒店开发管理有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
威海市星樾房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
德清锦叶置业有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
太仓锦泰房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
161
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目 表决权比例% 未纳入合并范围原因
武汉金诚企业管理咨询有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
太仓锦业房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
江苏锦泽置业有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
苏州亘茂置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
甘肃秦地置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
达州锦华达房地产开发有限责任公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南京锦嵩开发置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
湖州锦驭置业有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
威海德发房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
固安县中南兴盛房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
深圳保南绿榕投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南通嘉振置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南通嘉意置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
张家港锦裕置地有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
连云港华玺房地产有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
海门锦腾置业有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
平嘉（深圳）投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
平熙（深圳）投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
华晟地产开发（深圳）有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
昆明中樾置业有限公司 50.60 根据股权协议，对被投资方能够实施重大影响
淮南嘉华房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，对被投资方能够实施重大影响
162
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（2）在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
无。
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对合营企业或联营企业投
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 资的会计处理方法
云南嘉卓房地产开发有限公司 云南省昆明市 云南省昆明市 房地产开发 - 33.00 权益法
（2）重要的合营企业或联营企业主要财务信息
云南嘉卓房地产开发有限公司
项目
2022.6.30 2021.12.31
流动资产 5,981,255,347.89 5,656,354,819.86
非流动资产 - -
资产合计 5,981,255,347.89 5,656,354,819.86
流动负债 2,794,630,844.74 2,415,783,513.04
非流动负债 99,400,000.00 99,400,000.00
负债合计 2,894,030,844.74 2,515,183,513.04
净资产 3,087,224,503.15 3,141,171,306.82
其中：少数股东权益 - -
归属于母公司的所有者权益 3,087,224,503.15 3,141,171,306.82
按持股比例计算的净资产份额 1,018,784,086.04 1,036,586,531.25
调整事项 - -
163
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
云南嘉卓房地产开发有限公司
项目
2022.6.30 2021.12.31
其中：商誉 - -
未实现内部交易损益 - -
减值准备 - -
其他 - -
对联营企业权益投资的账面价值 1,018,784,086.04 1,036,586,531.25
存在公开报价的权益投资的公允价值 - -
续：
云南嘉卓房地产开发有限公司
项目
本期发生额 上期发生额
营业收入 63,440,741.31 1,840,407,201.19
财务费用 -3,187,082.69 -718,194.19
所得税费用 140,700,060.34 68,853,406.79
净利润 -53,946,803.67 206,560,220.37
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 -53,946,803.67 206,560,220.37
企业本期收到的来自合营企业的股利 - -
164
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（3）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 期末数/本期发生额 期初数/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 11,374,071,917.03 12,490,357,813.95
下列各项按持股比例计算的合计数 - -
净利润 176,223,886.78 298,746,185.07
其他综合收益 - -
综合收益总额 176,223,886.78 298,746,185.07
联营企业：
投资账面价值合计 13,031,854,868.34 13,630,358,296.38
下列各项按持股比例计算的合计数 - -
净利润 44,443,706.33 182,127,311.04
其他综合收益 - -
综合收益总额 44,443,706.33 182,127,311.04
（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
本公司合营或联营企业不存在向本公司转移资金的重大限制。
165
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
八、金融工具风险管理
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应
收款、合同资产、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、交易性金融资产、其他
非流动金融资产、其他非流动资产、长期应收款、应付票据、应付账款、其他应付款、
短期借款、交易性金融负债、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁
负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具
有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管
理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险
对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以
辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制
程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控
制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或
随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括利率风
险、汇率风险和商品价格风险/权益工具价格风险）。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指
引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司
所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信
用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的
变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员
会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合
作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定
期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风
险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、交易性金融
资产、应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不
存在重大的信用风险。
对于应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款，本公司设定相关政策以控制信
用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能
166
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠款
额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获
取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。
本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采
用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控
的范围内。
本公司应收款项的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的
财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司
还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、2 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 17.20%（2021 年：
13.91%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应
收款总额的 10.77%（2021 年：11.78%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短
缺的风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，
以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使
用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的
承诺，以满足短期和长期的资金需求。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发
生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的
金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价
值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，
并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政
策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存
款为短期存款，故银行存款的公允价值利率风险并不重大。
167
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债 6,210,739.46
其中：短期借款 634,651.87 943,111.32
长期借款 3,904,113.81 4,565,523.51
应付债券 5,781,924,121.53 702,104.63
长期应付款 - -
合计 6,210,739.46
浮动利率金融工具
金融资产 1,632,358.05 2,240,733.31
其中：货币资金 1,632,358.05 2,240,733.31
合计 1,632,358.05 2,240,733.31
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资
产和负债及未来的外币交易依然存在外汇风险。
于 2022 年 6 月 30 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额
列示如下（单位：人民币元）：
外币负债 外币资产
项目
期末数 期初数 期末数 期初数
美元 3,089,033,959.95 2,970,088,624.60 46,698,258.85 5,570,218.67
澳大利亚货币（澳元） 24,528,656.65 39,017,759.53 18,286,758.28 38,169,579.78
林吉特 89,281.92 5,986,073.99 25,133.32 4,030,529.63
港币 390,033.36
瑞士法郎 - 5.51
乌吉亚 - 1,998,684.51
沙特里亚尔 - -
欧元 - 55,019.82
伊拉克第纳尔 - -
阿尔及利亚第纳尔 - -
合计 3,113,651,898.52 3,015,092,458.12 65,010,150.45 50,214,071.28
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规
168
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
避汇率风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，
并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、
向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2022 年
6 月 30 日，本公司的资产负债率为 88.05%（2021 年 12 月 31 日：88.37%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次
可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或
负债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入
值）。
1、以公允价值计量的项目和金额
于2022年6月30日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公 第二层次公 第三层次公允
项目 合计
允价值计量 允价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.基金及股票投资 2,583,836.18 - - 2,583,836.18
2.理财产品 - - 1,000.00 1,000.00
（二）应收款项融资
1.应收票据 - - 1,210,000.00 1,210,000.00
（三）其他非流动金融资产
1.权益工具投资 - - 488,907,992.52 488,907,992.52
2.债务工具投资 - - 263,250,000.00 263,250,000.00
（四）投资性房地产
1.出租的建筑物 - - 7,842,575,812.55 7,842,575,812.55
持续以公允价值计量的资产总额 - 7,842,575,812.55 7,842,575,812.55
（五）其他非流动负债
以公允价值计量的交易性金融负债 - - 10,090,000.00 10,090,000.00
持续以公允价值计量的负债总额 - - 10,090,000.00 10,090,000.00
169
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
本年度，本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之
间的转换，亦无转入或转出第三层次的情况。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值。
2、第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内容 期末公允价值 估值技术
交易性金融资产：
理财产品 1,000.00 预计未来现金流量法
应收款项融资：
应收票据 1,210,000.00 现金流折现法
其他非流动金融资产：
500,000.00 预计未来现金流量法
权益工具投资
488,407,992.52 市场法
债务工具投资 263,250,000.00 预计未来现金流量法
投资性房地产：
商业房地产及车位 7,842,575,812.55 市场法
其他非流动负债：
以公允价值计量的交易性金融负债 10,090,000.00 预计未来现金流量法
3、不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收
账款、其他应收款、合同资产、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、长期应收
款、其他非流动资产、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的
非流动负债、长期借款、应付债券和长期应付款等。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注册资本 母公司对本公司 母公司对本公司
母公司名称 注册地 业务性质
(万元) 持股比例% 表决权比例%
商 品 房 开
中南城市建设投 海门市常乐镇 发、销售；
163,227.63 54.12 54.12
资有限公司 常青路 188 号 城市建设投
资
本公司的母公司情况：
中南城市建设投资有限公司是以对房地产投资、开发、销售等为主的企业，注册地南
通市，法定代表人陈锦石。
本公司最终控制方是：陈锦石先生。
170
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注七、1。
3、本公司的合营企业和联营企业情况
本公司的合营企业和联营企业情况详见附注五、13。
重要的合营和联营企业情况详见附注七、2。
4、本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司关系
陈锦石 实际控制人
中南控股集团有限公司 母公司之母公司
江苏神宇集成房屋有限公司 母公司之母公司持股公司
江苏中南锦程工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
上海吾庐建设工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
上海析越建筑设计咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
南京车创智能科技有限公司 母公司之母公司持股公司
中南昱购（上海）供应链科技有限公司 母公司之母公司持股公司
北京城建中南土木工程集团有限公司 同一最终控制方
苏州中南中心投资建设有限公司 同一最终控制方
中南城建(北京)机械施工有限公司 同一最终控制方
三河锦石科技发展有限公司 同一最终控制方
永清县锦富科技发展有限公司 同一最终控制方
河北锦铭房地产开发有限公司 同一最终控制方
昆明锦石运营管理有限公司 同一最终控制方
重庆航石实业有限公司 同一最终控制方
绵阳锦石涪鑫实业有限公司 同一最终控制方
河南闽创实业有限公司 同一最终控制方
固安锦邑房地产开发有限公司 同一最终控制方
漳州中南高科产业园管理有限公司 同一最终控制方
江苏摩界体育文化传播有限公司 同一最终控制方
江苏中南建设装饰集团有限公司 同一最终控制方
南京锦凡置业有限公司 同一最终控制方
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 同一最终控制方
南通灵源电力设备有限公司 同一最终控制方
青岛中南锦程房地产有限公司 同一最终控制方
湘潭金石置业有限公司 同一最终控制方
南通中南高科产业园管理有限公司 同一最终控制方
常熟航石企业管理有限公司 同一最终控制方
171
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
关联方名称 与本公司关系
上海锦启科技有限公司 同一最终控制方
扬中市锦安置业有限公司 同一最终控制方
扬州中南锦泓产业园发展有限公司 同一最终控制方
绵阳中南金石置业有限公司 同一最终控制方
合肥中南高科产业园运营管理有限公司 同一最终控制方
内蒙古绿晟新材料科技有限公司 同一最终控制方
肇庆市端州区泓石置业有限公司 同一最终控制方
济南中南置业有限公司 同一最终控制方
中南控股集团（上海）资产管理有限公司 同一最终控制方
南通中南文体产业有限公司 同一最终控制方
上海中南汉堃项目管理有限公司 同一最终控制方
南通荣石车创汽车科技有限公司 同一最终控制方
江苏海门中南新农村建设发展有限公司 同一最终控制方
佛山市高明区锦实置业有限公司 同一最终控制方
江苏中南金属装饰工程有限公司 同一最终控制方
中南城建（北京）机械施工有限公司 同一最终控制方
智链万源（北京）数字科技有限公司 同一最终控制方
江苏中南模板科技有限公司 同一最终控制方
南通中南建工装饰装潢有限公司 同一最终控制方
南通中南工业投资有限责任公司 同一最终控制方
上海中南茂创投资有限公司 同一最终控制方
深圳中南锦城投资有限公司 同一最终控制方
宁海中南高科实业有限公司 同一最终控制方
平湖锦耀企业管理有限公司 同一最终控制方
武汉锦凡科创有限公司 同一最终控制方
淄博锦美置业有限公司 同一最终控制方
惠州市荣实投资有限公司 同一最终控制方
江苏锦上电力科技有限公司 同一最终控制方
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公司 同一最终控制方
江苏太云生态农业发展有限公司 同一最终控制方
达州锦华达房地产开发有限责任公司 同一最终控制方
达州达开房地产开发有限公司 同一最终控制方
中商投实业（溧阳）有限公司 同一最终控制方
连云港和奕鑫企业管理合伙企业（有限合伙) 同一最终控制方
上海南尚置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
徐州梁恒置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
宁波奉化花祺置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
苏州京智商业发展有限公司 本公司之联营企业之子公司
苏州东轩商业发展有限公司 本公司之联营企业之子公司
172
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
关联方名称 与本公司关系
余姚金捷房地产发展有限公司 本公司之联营企业之子公司
余姚力铂置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
诸暨祥生弘宜置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
商丘海玥置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
商丘瑞海置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐宁置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
太仓锦盛房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
杭州玖远置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
深圳市金中盛投资有限公司 本公司之合营企业之子公司
杭州德全置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
杭州嘉正置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
商丘育华置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
嘉兴锦启置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
太仓市淏鼎房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
绍兴垄越房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
张家港智茂置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐居置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
宁波光凯房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
张家港全塘置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
天津新友置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
惠州路劲汇通文化旅游产业发展有限公司 本公司之合营企业之子公司
沈阳金科骏达房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
平湖市鸿正房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
天水锦之跃置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
张家港科茂置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
常州市宏禾置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
杭州中璟邦达置业有限公司 本公司实际控制人持股公司
南通中南商业发展有限公司 本公司关键管理人员持股公司
南通飞宇电器设备有限公司 本公司关键管理人员持股公司
陈昱含 本公司关键管理人员
西安莱兴置业有限公司 其他利益相关方
台州市茂信置业有限公司 其他利益相关方
南通昊晟建设工程质量检测有限公司 其他利益相关方
实际控制人与其关系密切主要家庭成员持股公
江苏环宇建筑设备制造有限公司
司
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成
江苏中南物业服务有限公司
员持股公司
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成
青岛中南物业管理有限公司
员持股公司
唐山中南国际旅游度假物业服务有限责任公司 本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成
173
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
关联方名称 与本公司关系
员持股公司
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成
海南中南物业服务有限公司
员持股公司
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成
南通海门区中南物业管理有限公司
员持股公司
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成
上海思联商业管理有限公司
员持股公司
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成
青岛锦琴物业服务有限公司
员持股公司
174
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
5、关联交易情况
（1）与日常经营相关的关联交易
关联交易 关联交易金额 占同类交易 交易额度 是否超过 关联交易结 可获得的同类
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易价格 披露日期 披露索引
定价原则 （万元） 金额的比例 （万元） 额度 算方式 交易市价
江苏中南建设装饰有限公司 4,841.83 8.49% 100,000 否
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 348.76 0.61% 10,000 否
中南服务商业有限公司及其下属子公司 17,417.02 30.52% 90,000 否
北京城建中南土木工程集团有限公司及
12,160.75 21.31% 100,000 否
其下属子公司
中南控股集团（上海）资产管理有限公 公 开 招
接受关联人提供的物 接受物业、工 0.00 0.00% 2,500 否
司及其下属子公司 标 、 市 场 市场价格 签署协议，支
同一控制方 业、工程施工等服务 程施工等服务 —
南通中南商业发展有限公司及其下属子 定价 付相关款项 刊登于指定媒体的
及商品等 8,861.67 15.53% 25,000 否
公司 《 关 于 2022 年 度 日 常
南通中南工业投资有限责任公司及其子 关联 交易 授权事 项的
854.78 1.50% 34,000 否
公司 公告 》（ 公告编 号：
2021年12月15日、
中南昱购（上海）供应链科技有限公司 8,507.51 14.91% 110,000 否 2021-220 ） 、 《 关 于
2021年12月27日
南通金石世苑酒店有限公司及其子公司 220.33 0.39% 1,000 否 2022 年 度 日 常 关 联 交
上述主体之外中南控股的关联方 3,848.36 6.74% 20,000 否 易授 权事 项的进 一步
中南控股集团有限公司 接受担保 指定价格 费率不超过1% 0 0% 15,000 否 公告 》（ 公告编 号：
2021-225）
合计 57,061.01 100% 507,500 否 — —
公开招 签署协议，收
中南高科及其下属子公司 向关联人提供工程服 提供工程服务 22,845.30 82.01% 150,000 否 —
同一控制方 标、市场 市场价格 到相关款项
务、劳务 等
苏州中南中心投资建设有限公司 定价 3,366.58 12.09% 50,000 否
公开招
向关联人销售商品、 提供工程服务 签署协议，收
上述主体之外中南控股的关联方 同一控制方 标、市场 市场价格 1,644.53 5.90% 30,000 否 —
提供工程服务、劳务 等 到相关款项
定价
合计 27,856.41 100% 230,000 否 — —
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况 不适用
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 无
175
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（2）关联租赁情况
公司承租
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收益 上期确认的租赁收益
陈锦石 房屋建筑物 - -
说明：公司租赁陈锦石先生位于北京市丰台区南四环西路 188 号十二区 46 号楼 1 至 7
层房屋作为办公场所使用，建筑面积 1,968.30 平方米。上述房屋为无偿使用。
176
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（3）关联担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
截止 6 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 30 日可使用 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 2021/7/10 40,615 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
2022/01/2
儋州润捷房地产开发有限公司 19,293 连带责任担保 股权质押 9 个月 否 否
8
佛山雅旭房地产开发有限公司 2022/6/3 21,998 连带责任担保 12 个月 否 否
2020/08/0
南宁景信置业有限公司 45,499 连带责任担保 是 36 个月 否 否
7
2021/01/1
南宁景信置业有限公司 48,800 连带责任担保 是 60 个月 否 否
9
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 2020/3/11 15,000 连带责任担保 36 个月 否 否
烟台沐源置业有限公司(同时为并表公
司青岛中南世纪城房地产业投资有限 2021/8/11 60,000 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
公司提供担保）
深圳市宝昱投资有限公司（同时为非
并表公司深圳市金中盛投资有限公司 2020/11/5 168,000 连带责任担保 24 个月 否 否
提供连带责任担保）
2020/11/1
常州唐盛房地产有限公司 17,531 连带责任担保 36 个月 否 否
4
海门市海诚置业有限公司 2020/3/19 3,000 流动性支持 股权质押 是 36 个月 否 否
南通嘉意置业有限公司 2021/6/22 18,000 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
2020/11/1
太仓市敏骏房地产开发有限公司 6,600 连带责任担保 60 个月 否 否
4
股权质押/
盐城港达房地产开发有限公司 2021/2/24 116 连带责任担保 是 12 个月 否 否
土地抵押
2020/11/1
淮安市锦熙置业有限公司 11,220 连带责任担保 36 个月 否 否
7
成都昀泽房地产开发有限公司 2020/9/16 9,600 连带责任担保 36 个月 否 否
重庆金南盛唐房地产开发有限公司 2020/6/29 810 连带责任担保 36 个月 否 否
2020/11/1
西安源恩置业有限公司 2022/5/17 32000 32,000 连带责任担保 36 个月 否 否
7
杭州德全置业有限公司 2021/4/15 17,250 连带责任担保 36 个月 否 否
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
2020/8/29 2,921 连带责任担保 - 否 否
限公司
绍兴聚嵘置业有限公司 2021/3/13 15,543 连带责任担保 是 36 个月 否 否
绍兴驭远置业有限公司 2021/4/29 29,078 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
温州景容置业有限公司 2020/9/24 25,485 连带责任担保 36 个月 否 否
温州兆瓯房地产有限公司 2021/9/29 31,118 连带责任担保 36 个月 否 否
余姚金捷房地产发展有限公司 2021/8/5 75,485 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
诸暨瑞鲲房地产有限公司 2021/3/26 8,144 连带责任担保 24 个月 否 否
阜南中南新路投资有限责任公司 2020/1/8 44,300 连带责任担保 是 132 个月 否 否
常熟峰达房地产开发有限公司 2021/8/25 24,360 连带责任担保 36 个月 否 否
2020/11/1
常州市宏禾置业有限公司 12,324 连带责任担保 是 36 个月 否 否
9
2021/12/3
达州达开房地产开发有限公司 51 2022/1/6 11,000 连带责任担保 24 个月
0
177
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2021/12/3
德清鼎晔置业有限公司 1,650 2022/1/6 6,105 连带责任担保 是 24 个月 否 否
0
2021/11/1 2021/12/3
江苏锦翠房地产有限公司 33,056 15,402 连带责任担保 36 个月
5 0
江苏锦泽置业有限公司 2020/8/5 23,900 连带责任担保 是 48 个月 否 否
南通欣和置业有限公司 2020/5/21 2,113 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
平湖市鸿正房地产开发有限公司 2022/4/26 1,326 连带责任担保 36 个月 否 否
2021/11/1
苏州致睿房地产开发有限公司 4,750 2022/1/29 2,625 连带责任担保 60 个月
5
2021/11/1
苏州致哲房地产开发有限公司 22,800 2022/6/18 0 连带责任担保 36 个月
5
重庆万涪达置业有限公司 2022/5/17 60,000 2021/3/13 3,150 连带责任担保 股权质押 是 18 个月 否 否
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限
2020/10/3
责任公司(同时为并表公司上海中南锦 2022/5/17 15,000 10,340 连带责任担保 24 个月 否 否
时置业有限责任公司提供担保）
0
股权质押/
江苏港龙华扬置业有限公司 2021/2/24 532 连带责任担保 是 12 个月 否 否
土地抵押
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 353,000报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 161,377
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 2,309,763 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 880,583
公司及其子公司对子公司的担保情况
截止 6 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 30 日可使用 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
海生龙湖园（固安）房地产开发有限
股权质押/
公司同时为并表公司天津中南锦清房 2020/4/25 21,600连带责任担保 是 36 个月 否 否
土地抵押
地产开发有限公司提供担保）
揭阳吉辰房地产开发有限公司 2020/1/16 29,800连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
莆田悦诚房地产开发有限公司 2022/6/21 46,176连带责任担保 24 个月 否 否
厦门钧联房地产开发有限公司 2020/4/25 2,000连带责任担保 36 个月 否 否
厦门钧联房地产开发有限公司 2020/8/21 2,604连带责任担保 - 否 否
厦门中南德誉房地产开发有限公司 2022/1/25 29,450连带责任担保 - 否 否
佛山市顺德区城熙房地产开发有限公
2020/09/29 28,800连带责任担保 36 个月 否 否
司
广西润琅置业有限公司 2021/4/29 32,900连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
文昌中南房地产开发有限公司 2013/06/22 4,750连带责任担保 120 个月 否 否
股权质押/
临沂天启房地产开发有限公司 2022/4/26 24,980连带责任担保 18 个月 否 否
注
商业抵押
2021/11/1 4,440,932 股权质押/
临沂辰悦房地产开发有限公司 5
1 2021/1/19 47,700连带责任担保 是 15 个月 否 否
土地抵押
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/4/21 43,500连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
青岛锦拓房地产开发有限公司（同时
为并表公司海门中南世纪城（香港） 2022/6/18 4,250连带责任担保 商业抵押 - 否 否
有限公司提供担保）
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
2021/4/23 33,781连带责任担保 12 个月 否 否
司
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
2021/7/17 4,136连带责任担保 - 否 否
司
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
司（同时为非并表公司烟台沐源置业 2021/8/11 60,000连带责任担保 36 个月 否 否
有限公司提供担保）
山东普天置业有限公司 2020/9/24 52,704连带责任担保 是 36 个月 否 否
泰安市高新区锦和置业有限公司 2019/12/10 5,583连带责任担保 是 36 个月 否 否
泰安中南城市投资有限责任公司 2020/12/17 1,500连带责任担保 18 个月 否 否
178
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
潍坊中南悦隽产业发展有限公司(同时
为并表公司青岛尚源城市发展有限公 2021/4/21 15,500连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
司提供担保）
烟台仙客居酒店有限公司 2021/12/24 990连带责任担保 物业抵押 12 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司 2019/11/23 9,400连带责任担保 是 36 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司（同时为并表
股权质押/
公司济南鸿义置业有限公司提供担 2021/7/17 69,700连带责任担保 是 24 个月 否 否
土地抵押
保）
惠州市嘉霖智远房地产开发有限公司 2020/10/30 16,000连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
常熟中南金锦置地有限公司 2019/12/18 45,400连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
常州龙辰置业有限公司 2021/1/14 8,815连带责任担保 36 个月 否 否
股权质押/
东台锦玺置业有限公司 2021/7/17 24,200连带责任担保 24 个月 否 否
土地抵押
股权质押/
东台中南锦悦置业有限公司 2021/1/27 15,000连带责任担保 18 个月 否 否
土地抵押
东台中南锦悦置业有限公司 2021/7/28 30,000连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
海门锦瑞置业有限公司 2020/4/11 5,800连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
南通海悦房地产开发有限公司 2021/11/13 7,610连带责任担保 36 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2015/7/9 28,000连带责任担保 物业抵押 120 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2019/8/23 42,000连带责任担保 36 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/2/5 512连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/3/16 38,390连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/4/23 33,346连带责任担保 12 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2022/3/9 51,500连带责任担保 60 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2022/6/3 7,200连带责任担保 3 个月 否 否
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发
2020/6/23 2,401连带责任担保 24 个月 否 否
有限公司
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发
2022/3/4 14,000连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
有限公司
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 2020/8/5 12,000连带责任担保 48 个月 否 否
丹阳中南房地产开发有限公司 2021/7/15 1,000连带责任担保 12 个月 否 否
徐州璟悦房地产开发有限公司 2020/5/11 12,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州鹭和房地产开发有限公司 2021/4/29 18,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州鹭荣房地产开发有限公司 2021/4/21 32,950连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州嵘彭房地产开发有限公司 2020/12/24 500连带责任担保 是 24 个月 否 否
镇江锦启和置业有限公司 2019/12/28 16,100连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
镇江昱元置业有限公司 2020/12/17 31,340连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
常德长欣房地产开发有限公司 2020/12/17 9,600连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
常德长欣房地产开发有限公司 2021/12/15 3,000连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
合肥晟南置业有限公司 2021/04/15 9,985连带责任担保 264 个月 否 否
成都中南锦合房地产开发有限公司 2021/6/23 2,211连带责任担保 - 否 否
贵州锦荣置业有限公司 2020/9/24 2,657连带责任担保 是 24 个月 否 否
昆明锦腾置业有限公司 2021/4/29 52,808连带责任担保 12 个月 否 否
南充世纪城（中南）房地产开发有限 股权质押/
2022/06/29 16,139连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司 土地抵押
西安元凯置业有限公司 2021/7/15 8,847连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
西安智晟达置业有限公司 2021/5/29 13,056连带责任担保 是 18 个月 否 否
西安中南嘉丰置业有限公司（同时为
并表公司西安莱恒置业有限公司提供 2021/9/29 14,500连带责任担保 土地抵押 是 24 个月 否 否
担保事宜）
杭州锦府置业有限公司 2021/8/5 1,000连带责任担保 是 - 否 否
股权质押/
利辛县锦瀚置业有限公司 2022/6/3 18,160连带责任担保 12 个月 否 否
土地抵押
179
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
龙港恒骏置业有限公司 2020/11/26 42,850连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
宁波中璟置业有限公司 2020/5/16 16,622连带责任担保 24 个月 否 否
诸暨悦盛房地产有限公司 2021/6/17 7,705连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
HaimenZhongnanInvestmentDevelopme
2019/7/13 48,842连带责任担保 36 个月 否 否
nt(International)Co.,Ltd.
HaimenZhongnanInvestmentDevelopme
2021/4/9 160,906连带责任担保 36 个月 否 否
nt(International)Co.,Ltd.
HaimenZhongnanInvestmentDevelopme
2021/6/10 100,566连带责任担保 364 天 否 否
nt(International)Co.,Ltd.
定州锦泰企业管理有限责任公司 2021/2/24 20,800连带责任担保 是 192 个月 否 否
赣州兴中工程项目管理有限公司 2020/6/23 41,829连带责任担保 180 个月 否 否
杭州大江东中南辰锦建设发展有限公
2020/7/10 30,550连带责任担保 240 个月 否 否
司
杭州大江东中南辰锦建设发展有限公
2021/8/13 3,000连带责任担保 12 个月 否 否
司
济宁中南医院管理有限公司 2020/3/19 41,536连带责任担保 240 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团浙江投资有限
2019/7/18 1,900连带责任担保 36 个月 否 否
公司
江苏中南建筑产业集团浙江投资有限
2019/12/28 24,500连带责任担保 144 个月 否 否
公司
聊城市东昌府区中南建设发展有限公
2019/11/23 63,533连带责任担保 264 个月 否 否
司
南充中南建设发展有限公司 2020/12/22 24,150连带责任担保 24 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2019/12/21 172,500连带责任担保 144 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2021/8/20 2,451连带责任担保 12 个月 否 否
日照市中南园区运营发展有限公司 2020/2/28 96,931连带责任担保 120 个月 否 否
荣成市中南建投发展有限公司 2020/3/19 72,000连带责任担保 144 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 380连带责任担保 175 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 25,000连带责任担保 175 个月 否 否
兴化市兴中工程项目管理有限公司 2022/1/21 14,500连带责任担保 108 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2020/3/19 2,900连带责任担保 24 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/2/16 60,000连带责任担保 120 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/5/9 4,220连带责任担保 36 个月 否 否
中南城市建设发展（济宁）有限公司 2021/9/18 11,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2017/4/25 3,500连带责任担保 无 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/4/16 48,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/6/29 10,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/1/27 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/26 13,196连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/4/23 10,000连带责任担保 28 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/6/16 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/7/21 9,800连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/7/28 30,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/8/18 20,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/8/26 26,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/12/24 90,000连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/3/5 3,500连带责任担保 11 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/3/12 22,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/3/17 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2022/4/14 5,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通市康民全预制构件有限公司 2022/4/14 5,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/3/13 20,000连带责任担保 24 个月 否 否
180
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 20,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司（同时为并表
抵押商业房
公司江苏中南建筑产业集团有限责任 2022/4/13 50,000连带责任担保 24 个月 否 否
产
公司提供担保）
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/26 5,736连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/4/15 10,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/1/19 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/2/20 30,000连带责任担保 60 个月 否 否
股权质押/
常熟市信弘贸易有限公司 2022/1/15 7,500连带责任担保 12 个月 否 否
土地抵押
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 2021/9/11 51连带责任担保 是 6 个月 否 否
镇江新区金港房地产开发经营有限公
2021/5/13 2,385连带责任担保 是 12 个月 否 否
司
东阳市金色港湾房地产有限公司 2021/6/8 14,414连带责任担保 是 18 个月 否 否
佛山锦毅置业有限责任公司 2021/7/28 53,855连带责任担保 是 36 个月 否 否
湖州奥盛房地产开发有限公司 2021/6/22 10,200连带责任担保 是 24 个月 否 否
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 2020/4/11 30连带责任担保 24 个月 否 否
嘉兴中南锦瑜置业有限公司 2020/12/09 10,320连带责任担保 是 24 个月 否 否
宁波市锦富置业有限公司 2021/6/19 100连带责任担保 是 12 个月 否 否
平阳锦城置业有限公司 2020/7/31 39,400连带责任担保 是 36 个月 否 否
上海中南锦时置业有限责任公司（同
股权质押/
时为非并表公司安徽省宁国市鸿鹰生 2020/10/30 10,340连带责任担保 是 24 个月 否 否
土地抵押
态旅游发展有限责任公司提供担保）
太仓锦盛房地产开发有限公司 2021/4/15 15,600连带责任担保 是 36 个月 否 否
太仓市淏鼎房地产开发有限公司 2021/1/14 30,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限公
2021/5/25 4,500连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限公
2022/4/13 11,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
2020/5/28 18,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
2020/12/4 3,400连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
徐州锦硕房地产开发有限公司 2020/9/24 50连带责任担保 是 12 个月 否 否
镇江铭城置业有限公司 2020/9/11 4,000连带责任担保 是 24 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2020/8/5 7,230连带责任担保 是 24 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2021/1/27 17,600连带责任担保 是 36 个月 否 否
厦门钧浩房地产开发有限公司 2020/6/23 5,564连带责任担保 是 - 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/4/29 36,094连带责任担保 24 个月 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/9/29 9,058连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
江门嘉缘置业有限公司 2021/1/8 20,335连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
临沂星悦房地产开发有限公司 2020/9/16 13,900连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公
2019/12/10 8,600连带责任担保 股权质押 84 个月 否 否
司 注
2021/11/1 1,462,073
南通海门中南新锦信房地产开发有限 2
5 2021/4/15 55,000连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
公司
南通海门中南新锦信房地产开发有限
2021/7/21 4,100连带责任担保 48 个月 否 否
公司
南通嘉望置业有限公司 2021/4/29 27,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
淮安市尚锦置业有限公司 2021/11/13 4,845连带责任担保 36 个月 否 否
淮安市盛悦置业有限公司 2021/5/13 28,305连带责任担保 36 个月 否 否
淮南市兴南置业有限公司 2022/06/29 7,000连带责任担保 是 6 个月 否 否
181
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
合肥丰庆置业有限公司 2021/7/10 3,000连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
贵州锦盛置业有限公司 2020/2/28 5,368连带责任担保 是 36 个月 否 否
新津城南花源置业有限公司 2020/6/10 5,890连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
瑞安景畅置业有限公司 2021/4/15 100反担保 12 个月 否 否
台州盛耀置业有限公司 2020/12/9 14,500连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
上海纳铭国际贸易有限公司 2021/10/26 2,065连带责任担保 12 个月 否 否
滨海中南建设发展有限公司 2020/3/11 105,162连带责任担保 204 个月 否 否
邯郸中南工程项目管理有限公司 2020/4/3 6,949连带责任担保 180 个月 否 否
洛阳中洛城市建设有限公司 2020/3/11 102,491连带责任担保 180 个月 否 否
宁波锦实投资有限公司 2019/5/9 205,447连带责任担保 164 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2019/12/28 8,824连带责任担保 264 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2020/2/20 55,850连带责任担保 240 个月 否 否
滕州共信建设发展有限公司 2020/2/29 50,000连带责任担保 144 个月 否 否
徐州中南建设发展有限公司 2020/2/28 90,900连带责任担保 156 个月 否 否
郑州经中工程管理有限公司 2021/1/27 27,891连带责任担保 180 个月 否 否
山东锦城钢结构有限责任公司 2021/11/19 3,500连带责任担保 12 个月 否 否
威海锦展置业有限公司 2021/2/5 11,574连带责任担保 是 12 个月 否 否
余姚甲由申置业有限公司 2021/1/29 24,650连带责任担保 是 30 个月 否 否
中山锦泽置业有限公司 2021/5/25 49,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 0报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 2,612,310
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 6,360,719 报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 4,065,670
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 353,000 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 2,773,687
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 8,670,482报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 4,875,914
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 208.24%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E） 3,790,214
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 3,705,188
上述三项担保金额合计（D+E+F） 4,875,914
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可能承担连
无
带清偿责任的情况说明
违反规定程序对外提供担保的说明 无
注 1：资产负债率超过 70%的子公司可使用担保总额；
注 2：资产负债率未超过 70%的子公司可使用担保总额。
182
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（4）关键管理人员薪酬
项目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 2,003.71 2,896.51
（5）其他关联交易
关联方 关联交易内容 标的公司 股权比例（%） 交易价款
南通市益浩商务发展 南通金石世苑酒店有限公
收购股权 100.00 33,327.95 万元
有限公司 司
说明：
①标的公司南通金石世苑酒店有限公司股权价值均已进行评估，交易价款参照评估值协商确
定。
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
应收账款 阜南中南新路投资有限责任公司 0.00 191,120,275.74
应收账款 武汉航石置业有限公司 0.00 49,225,052.07
应收账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 25,738,950.48 48,731,927.41
应收账款 南宁景信置业有限公司 0.00 23,732,289.09
应收账款 西安源恩置业有限公司 25,013,941.95 40,503,388.53
应收账款 徐州梁恒置业有限公司 1,563,462.06 28,449,660.96
应收账款 南京车创智能科技有限公司 5,579,085.34 27,118,608.38
应收账款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 17,787,831.15 26,612,192.58
应收账款 余姚金捷房地产发展有限公司 0.00 26,475,505.33
应收账款 苏州中南中心投资建设有限公司 104,571,287.69 28,016,247.88
应收账款 南京市启洲房地产开发有限公司 0.00 17,591,275.23
应收账款 诸暨璟铭房地产有限公司 15,440,486.02 15,920,018.83
应收账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 0.00 22,457,603.96
应收账款 河南闽创实业有限公司 4,413,252.34 13,776,758.83
应收账款 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 11,911,334.82 10,367,820.05
应收账款 南京锦凡置业有限公司 2,916,309.08 10,304,924.65
应收账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 5,969,646.34 9,466,109.84
应收账款 湘潭金石置业有限公司 723,289.17 7,706,583.43
应收账款 昆明锦石运营管理有限公司 3,935,541.54 7,483,097.32
183
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
应收账款 绍兴锦嘉置业有限公司 0.00 6,878,000.00
应收账款 商丘海玥置业有限公司 6,089,834.15 6,089,834.15
应收账款 南通市鼎熹置业有限公司 0.00 6,078,948.54
应收账款 南通市腾龙置业有限公司 5,564,674.26 5,764,674.26
应收账款 南通灵源电力设备有限公司 0.00 5,408,000.00
应收账款 苏州开平房地产开发有限公司 5,267,115.20 5,267,115.26
应收账款 威海市星樾房地产开发有限公司 3,502,333.00 5,260,725.00
应收账款 漳州中南高科产业园管理有限公司 0.00 5,026,285.08
应收账款 海门锦邦置业有限公司 4,951,472.75 4,920,657.75
应收账款 佛山昱辰房地产开发有限公司 0.00 3,768,034.00
应收账款 青岛中南锦程房地产有限公司 0.00 3,565,691.09
应收账款 江苏摩界体育文化传播有限公司 4,000,000.00 3,000,000.00
应收账款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 0.00 1,818,116.89
应收账款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 1,661,196.85 1,661,196.85
应收账款 南通市华玺房地产有限公司 1,631,581.36 1,631,581.36
应收账款 淮安市锦熙置业有限公司 0.00 1,322,407.58
应收账款 嘉兴市嘉南置业有限公司 499,199.98 499,199.98
应收账款 徐州锦熙房地产开发有限公司 0.00 130,121.39
应收账款 南通锦拓置业有限公司 3,358,358.30 -
应收账款 其他关联方零星应收账款 74,850,279.83 78,952,096.08
预付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 887,025,029.48 991,967,809.95
预付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 16,770,629.07 63,074,595.13
预付账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 0.00 45,894,259.81
预付账款 上海中南汉堃项目管理有限公司 6,798,130.00 6,798,130.00
预付账款 江苏锦上电力科技有限公司 4,749,578.30 5,000,000.45
预付账款 南通飞宇电器设备有限公司 23,228,709.17 1,212,864.38
预付账款 其他关联方零星预付账款 41,953,835.65 17,942,292.98
其他应收款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 901,842,223.16 901,792,223.16
其他应收款 南宁景信置业有限公司 809,251,533.51 781,511,078.03
其他应收款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 678,976,096.82 681,722,896.82
其他应收款 温州恒志置业有限公司 664,562,615.60 659,292,615.60
其他应收款 烟台鑫元房地产开发有限公司 629,801,144.07 619,801,144.07
其他应收款 深圳市宝昱投资有限公司 481,350,232.81 567,160,572.51
184
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应收款 云南亿鸿房地产开发有限公司 565,796,863.21 528,077,439.72
其他应收款 儋州润捷房地产开发有限公司 480,686,575.83 478,174,285.48
其他应收款 烟台沐源置业有限公司 475,726,400.26 474,440,558.38
其他应收款 宁波市鄞州尚翔企业管理咨询有限公司 427,516,943.50 427,516,943.50
其他应收款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 419,030,640.21 419,030,640.21
其他应收款 西安杰宁置业有限公司 268,952,087.86 418,195,087.86
其他应收款 成都世纪中南房地产开发有限公司 412,006,703.97 412,006,703.97
其他应收款 湘潭长厦锦城房地产开发有限公司 389,858,401.30 389,858,401.30
其他应收款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 363,656,310.76 382,467,131.33
其他应收款 佛山市南海区金玖房地产开发有限公司 375,532,000.00 375,532,000.00
其他应收款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 367,627,889.70 366,827,827.68
其他应收款 甘肃秦地置业有限公司 335,000,000.00 335,000,000.00
其他应收款 武汉金诚企业管理咨询有限公司 0.00 325,533,633.33
其他应收款 南京市启洲房地产开发有限公司 321,190,000.00 321,190,000.00
其他应收款 海门锦融房地产开发有限公司 311,412,650.00 311,412,650.00
其他应收款 张家港锦裕置地有限公司 38,250,000.00 295,979,559.84
其他应收款 云南九泽酒店开发管理有限公司 286,820,000.00 286,820,000.00
其他应收款 台州卓舜房地产开发有限公司 273,474,300.00 273,474,300.00
其他应收款 华晟地产开发（深圳）有限公司 14,009,875.07 264,009,875.07
其他应收款 西安莱兴置业有限公司 258,229,215.00 258,229,215.00
其他应收款 太仓锦泰房地产开发有限公司 0.00 244,570,000.00
其他应收款 徐州祥恒置业有限公司 235,565,319.87 235,565,319.87
其他应收款 沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 203,061,344.64 231,061,344.64
其他应收款 温州景容置业有限公司 227,634,165.00 227,634,165.00
其他应收款 太仓锦业房地产开发有限公司 0.00 216,286,500.00
其他应收款 张家港锦昌企业管理有限公司 215,346,025.73 215,346,025.73
其他应收款 梅州中南昱晟房地产开发有限公司 200,024,071.44 200,000,000.00
其他应收款 宿州碧盈房地产开发有限公司 0.00 197,416,279.25
其他应收款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 0.00 196,170,642.91
其他应收款 连云港华玺房地产有限公司 181,474,824.87 191,224,824.87
其他应收款 上海绿地奉瑞置业有限公司 0.00 180,617,735.29
其他应收款 重庆南唐府房地产开发有限公司 215,849,486.88 177,403,345.67
其他应收款 佛山昱辰房地产开发有限公司 168,890,445.26 161,200,000.00
185
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任
其他应收款 149,541,119.17 156,806,106.17
公司
其他应收款 广西润凯置业有限公司 144,978,374.32 144,948,905.39
其他应收款 江苏通垚置业有限公司 151,959,122.50 141,959,122.50
其他应收款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 141,619,510.58 140,933,018.94
其他应收款 杭州惠眼投资管理有限公司 136,075,000.00 136,075,000.00
其他应收款 平湖市鸿正房地产开发有限公司 134,232,000.00 134,232,000.00
其他应收款 绍兴锦月置业有限公司 109,167,920.63 128,350,156.72
其他应收款 扬州颐诚置业有限公司 37,000.00 125,167,497.81
其他应收款 开封晖达中南置业有限公司 124,981,204.45 124,084,907.89
其他应收款 西安源恩置业有限公司 193,926,415.64 119,368,715.64
其他应收款 西安卓益泽置业有限公司 117,332,104.29 117,332,104.29
其他应收款 嘉兴市嘉南置业有限公司 96,666,709.34 116,649,209.34
其他应收款 深圳中洲涪达投资有限公司 123,857,098.42 113,857,098.42
其他应收款 诸暨璟铭房地产有限公司 105,248,080.28 113,730,823.41
其他应收款 南京中南融创置业有限公司 113,616,510.86 113,616,510.86
其他应收款 淄博锦城房地产开发有限公司 110,593,480.69 111,147,074.30
其他应收款 许昌市昱恒房地产开发有限公司 107,849,730.40 107,849,730.40
其他应收款 烟台锦辰房地产开发有限公司 127,136,465.92 107,241,868.07
其他应收款 威海德发房地产开发有限公司 101,526,286.55 101,479,448.00
其他应收款 成都平大机械有限公司 87,714,812.93 97,563,536.48
其他应收款 杭州水胜鑫房地产开发有限公司 96,722,256.00 96,722,256.00
其他应收款 盐城港达房地产开发有限公司 135,624,435.61 93,650,716.38
其他应收款 杭州驭宇置业有限公司 86,183,150.00 89,633,150.00
其他应收款 太仓锦盛房地产开发有限公司 0.00 89,372,378.00
其他应收款 常熟市南碧房地产开发有限公司 0.00 86,988,748.50
其他应收款 济宁锦琴房地产开发有限公司 98,224,973.84 86,867,775.95
其他应收款 佛山雅旭房地产开发有限公司 85,265,014.72 85,265,014.72
其他应收款 江苏太云生态农业发展有限公司 263,860,579.42 82,720,000.00
其他应收款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 86,590,766.00 82,300,000.00
其他应收款 杭州毓城企业管理有限公司 39,096,509.85 81,996,509.85
其他应收款 金华锦海置业有限公司 80,343,474.00 80,343,474.00
其他应收款 沈阳金辰企业管理有限公司 59,162,513.14 77,782,513.14
其他应收款 阜南中南新路投资有限责任公司 0.00 74,320,000.00
186
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应收款 抚顺盛华邦房地产开发有限公司 0.00 71,297,749.67
其他应收款 绍兴锦嘉置业有限公司 42,092,315.68 69,737,599.52
其他应收款 苏州开平房地产开发有限公司 69,416,535.00 69,416,535.00
其他应收款 南充嘉梁置业有限公司 68,679,948.25 67,479,948.25
其他应收款 南充敬恒房地产开发有限公司 67,803,017.00 66,203,017.00
其他应收款 惠州市嘉霖柏豪房地产开发有限公司 60,000,000.00 60,000,000.00
其他应收款 淮安世海房地产开发有限公司 59,491,071.00 59,500,000.00
其他应收款 杭州昌益商务信息咨询有限公司 58,650,000.00 58,650,000.00
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限公
其他应收款 55,084,607.75 58,638,145.20
司
其他应收款 普洱景迈九泽投资开发管理有限公司 0.00 57,333,000.00
其他应收款 上海锦泾置业有限公司 47,077,220.44 47,077,220.44
其他应收款 天津骏友房地产信息咨询有限公司 44,612,704.97 44,612,704.97
其他应收款 深圳市金中盛投资有限公司 88,961,664.70 44,510,375.01
其他应收款 杭州锦弘企业管理咨询有限公司 42,860,073.04 42,860,073.04
其他应收款 平嘉（深圳）投资有限公司 5,144,000.00 41,294,000.00
其他应收款 海宁鸿翔锦元置业有限公司 39,477,200.00 40,477,200.00
其他应收款 杭州圆盛企业管理有限责任公司 39,865,500.00 39,865,500.00
其他应收款 南通卓煜房地产开发有限公司 38,245,468.20 38,545,468.20
其他应收款 平熙（深圳）投资有限公司 1,967,000.00 37,967,000.00
其他应收款 昆山蓝溪房产开发有限公司 0.00 37,073,280.00
其他应收款 镇江恒润房地产开发有限公司 0.00 32,652,983.00
其他应收款 徐州颐宁置业有限公司 77,532,002.56 30,939,566.15
其他应收款 深圳常兰企业管理合伙企业（有限合伙） 0.00 30,000,000.00
其他应收款 江苏锦泽置业有限公司 13,001,833.82 29,601,833.82
其他应收款 淮南嘉华房地产开发有限公司 11,344.74 28,011,344.74
其他应收款 达州锦华达房地产开发有限责任公司 38,797,033.33 26,672,333.33
其他应收款 上海南尚置业有限公司 26,214,971.39 26,214,971.39
其他应收款 杭州德全置业有限公司 24,756,683.00 24,756,683.00
其他应收款 杭州嘉正置业有限公司 24,505,666.00 24,505,666.00
其他应收款 上海爵叙置业有限公司 24,377,997.78 24,377,997.78
其他应收款 苏州致哲房地产开发有限公司 30,095,752.36 22,022,752.36
其他应收款 达州达开房地产开发有限公司 23,500,000.00 20,000,000.00
其他应收款 天水锦之跃置业有限公司 21,708,581.41 19,615,035.41
187
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应收款 余姚金捷房地产发展有限公司 28,570,000.00 18,050,000.00
其他应收款 普洱九泽酒店开发管理有限公司 0.00 17,882,900.00
其他应收款 邹城市锦尚置业有限公司 18,771,580.27 17,828,899.03
重庆南唐府房地产开发有限公司蔡家分公
其他应收款 0.00 16,870,000.00
司
其他应收款 郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 16,474,452.77 16,474,452.77
其他应收款 商丘育华置业有限公司 14,700,000.00 14,700,000.00
其他应收款 惠州市平熙投资咨询有限公司 12,662,688.00 12,662,688.00
其他应收款 淮安市锦熙置业有限公司 0.00 10,800,000.00
其他应收款 诸暨璟石置业有限公司 10,488,596.77 10,488,596.77
其他应收款 丽水市锦侨置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
其他应收款 南通建秀咨询管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
其他应收款 宿迁中南新世界房地产开发有限公司 0.00 8,355,433.37
其他应收款 重庆南唐府房地产开发有限公司（商业） 0.00 7,920,845.00
其他应收款 太仓市淏鼎房地产开发有限公司 0.00 4,136,553.01
其他应收款 德清锦叶置业有限公司 0.00 2,205,286.42
其他应收款 中南（深圳）房地产开发有限公司 1,216,916.14 1,216,916.14
其他应收款 镇江颐润中南置业公司 4,673,155.54 1,100,000.00
其他应收款 福州庆南唐茂房地产开发有限公司 0.00 1,007,156.79
其他应收款 嘉兴荣坤置业有限公司 878,225.61 878,225.61
其他应收款 新疆天宇盛世房地产开发有限公司 10,356,061.44 363,899.99
其他应收款 如东港瑞置业有限公司 200,000.00 200,000.00
其他应收款 威海市星樾房地产开发有限公司 333,338.68 22,733.75
其他应收款 丽水缙溪置业有限公司 12,803,899.23 -
其他应收款 佛山市顺德区金昇房地产开发有限公司 39,868,000.00 -
其他应收款 嘉兴崇昕投资合伙企业（有限合伙） 30,872,907.16 -
其他应收款 南通锦隆置业有限公司 26,476,400.00 -
其他应收款 南通市华昌房地产有限公司 45,900,000.00 -
其他应收款 南通暄玺房地产有限公司 62,500,000.00 -
其他应收款 宁波菩石置业有限公司 47,360,000.00 -
其他应收款 温州玉茂置业有限公司 23,697,000.00 -
其他应收款 芜湖荣众房地产开发有限公司 236,633,280.00 -
其他应收款 其他关联方零星其他应收款 92,813,982.45 102,799,063.22
合同资产 苏州中南中心投资建设有限公司 427,696,451.75 509,113,250.01
188
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
合同资产 商丘海玥置业有限公司 140,112,983.31 140,624,691.58
合同资产 商丘瑞海置业有限公司 110,039,382.77 119,964,397.55
合同资产 南通荣石车创汽车科技有限公司 120,048,334.71 116,382,043.77
合同资产 江苏海门中南新农村建设发展有限公司 90,358,843.87 86,145,233.91
合同资产 淮安昱成房地产开发有限公司 78,048,702.78 81,983,414.85
合同资产 北京城建中南土木工程集团有限公司 46,284,657.70 72,865,716.95
合同资产 淮安市锦熙置业有限公司 71,935,126.99 68,993,186.18
合同资产 东台锦腾置业有限公司 60,627,025.93 67,743,309.63
合同资产 德清锦叶置业有限公司 0.00 63,311,432.16
合同资产 徐州锦熙房地产开发有限公司 59,683,794.19 58,191,869.46
合同资产 昆明中樾置业有限公司 0.00 51,034,084.96
合同资产 南通锦拓置业有限公司 27,645,390.00 46,522,326.52
合同资产 湘潭金石置业有限公司 33,013,676.05 44,800,288.60
合同资产 南通市碧桂园城东置业有限公司 28,441,097.20 40,408,647.55
合同资产 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 39,120,971.39 40,314,454.59
合同资产 南京市启洲房地产开发有限公司 29,343,454.33 38,147,430.54
合同资产 佛山市高明区锦实置业有限公司 23,091,610.54 36,877,849.54
合同资产 余姚金捷房地产发展有限公司 47,759,544.78 34,598,536.34
合同资产 苏州开平房地产开发有限公司 29,052,080.14 29,167,707.04
合同资产 海门锦嘉置业有限公司 28,902,871.00 28,902,871.00
合同资产 海门锦腾置业有限公司 27,124,335.15 28,226,409.18
合同资产 佛山昱辰房地产开发有限公司 6,545,459.56 28,225,543.56
合同资产 徐州梁恒置业有限公司 29,529,117.02 25,397,958.58
合同资产 南宁景信置业有限公司 0.00 25,187,112.12
合同资产 三河锦石科技发展有限公司 26,686,812.38 24,898,321.53
合同资产 南通市鼎熹置业有限公司 31,037,342.87 24,685,321.41
合同资产 西安源恩置业有限公司 60,173,816.33 23,426,298.51
合同资产 常熟冠城宏翔房地产有限公司 8,969,360.67 22,382,631.74
合同资产 抚顺盛华邦房地产开发有限公司 0.00 22,012,245.22
合同资产 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 31,623,240.40 18,047,954.37
合同资产 固安锦邑房地产开发有限公司 4,570,301.38 16,596,813.80
合同资产 海门锦邦置业有限公司 7,326,478.86 15,776,894.43
合同资产 肇庆市端州区泓石置业有限公司 23,260,159.34 15,573,274.89
189
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
合同资产 重庆南唐府房地产开发有限公司 0.00 15,398,273.18
合同资产 南充敬恒房地产开发有限公司 16,616,299.55 15,179,291.63
合同资产 昆明锦石运营管理有限公司 36,003,110.44 13,937,097.56
合同资产 嘉兴市嘉南置业有限公司 9,456,414.24 12,129,518.80
合同资产 河南闽创实业有限公司 13,597,423.33 10,873,436.01
合同资产 永清县锦富科技发展有限公司 16,580,157.96 10,545,428.76
合同资产 河北锦铭房地产开发有限公司 25,798,269.32 9,963,088.56
合同资产 常熟航石企业管理有限公司 7,013,920.69 9,259,905.15
合同资产 南京锦凡置业有限公司 8,879,510.05 9,068,198.96
合同资产 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 8,548,072.05 8,548,072.05
合同资产 中南控股集团有限公司 10,476,237.83 8,322,731.79
合同资产 杭州中璟邦达置业有限公司 7,804,457.37 6,889,641.63
合同资产 上海锦启科技有限公司 6,743,038.44 6,662,639.00
合同资产 武汉航石置业有限公司 0.00 5,242,022.25
合同资产 绵阳中南金石置业有限公司 31,603,141.44 5,103,309.10
合同资产 青岛中南锦程房地产有限公司 4,114,030.78 4,114,030.78
合同资产 南通市华玺房地产有限公司 14,891,941.71 -
合同资产 其他关联方零星合同资产 43,262,358.62 20,560,321.55
应收股利 南通锦慧置业有限公司 173,785,854.71 173,785,854.71
应收股利 南通锦德置业有限公司 157,348,336.36 157,348,336.36
应收股利 南通锦恒置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
应收股利 南通市碧桂园新区置业有限公司 91,800,000.00 91,800,000.00
应收股利 宁波菩石置业有限公司 47,360,000.00 47,360,000.00
应收股利 苏州中锐嘉总置业有限公司 18,150,000.00 18,150,000.00
应收股利 海门锦嘉置业有限公司 14,156,864.68 14,156,864.68
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
应付账款 中南昱购（上海）供应链科技有限公司 383,912,463.65 516,653,883.80
应付账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 357,537,653.87
应付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 297,304,816.80 267,834,615.57
应付账款 江苏中南物业服务有限公司 274,631,371.28
应付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 101,858,684.73 98,994,202.76
应付账款 江苏锦上电力科技有限公司 65,319,582.89 67,393,247.21
190
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
应付账款 南通飞宇电器设备有限公司 65,693,236.28 47,628,732.89
应付账款 南通市中南裕筑模板科技有限公司 40,081,999.23 39,472,869.60
应付账款 青岛中南物业管理有限公司 37,387,592.24
应付账款 江苏中南金属装饰工程有限公司 21,136,827.70 24,376,778.35
应付账款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 17,370,510.06 21,874,357.75
应付账款 中南城建（北京）机械施工有限公司 14,449,153.36 18,647,421.90
应付账款 中南控股集团有限公司 722,054.34 12,734,950.11
应付账款 江苏中南锦程工程咨询有限公司 3,858,939.73 10,092,958.53
应付账款 江苏神宇集成房屋有限公司 1,871,674.18 8,382,572.88
应付账款 智链万源（北京）数字科技有限公司 5,120,000.00 5,120,000.00
应付账款 南通中南商业发展有限公司 22,175,704.75 5,065,990.00
应付账款 江苏中南模板科技有限公司 2,395,772.72 2,395,772.72
应付账款 海南中南物业服务有限公司 101,431.13 2,075,547.13
应付账款 南通中南工业投资有限责任公司 600,503.13 600,503.13
应付账款 其他关联方零星应付账款 10,495,577.06 28,901,880.34
预收账款 其他关联方零星预收账款 5,354,320.93 154,128.33
其他应付款 南宁景信置业有限公司 1,363,500,400.86 1,364,590,400.86
其他应付款 海门锦邦置业有限公司 1,191,520,851.99 1,233,030,380.39
其他应付款 云南嘉卓房地产开发有限公司 885,166,171.77
其他应付款 烟台沐源置业有限公司 875,105,971.21
其他应付款 西安源恩置业有限公司 835,248,676.91 873,758,676.91
其他应付款 苏州昌尊置业有限公司 1,200,740.00 797,772,763.18
其他应付款 南通海睿置业有限公司 695,319,410.50 767,319,410.50
其他应付款 南通锦慧置业有限公司 719,059,785.44 719,059,785.44
其他应付款 商丘老街坊置业有限公司 717,327,500.00 717,327,500.00
其他应付款 南通锦德置业有限公司 675,961,398.85 675,961,398.85
其他应付款 南通华璞置业有限公司 548,370,886.56 627,405,112.11
其他应付款 苏州开平房地产开发有限公司 633,782,986.34 579,054,309.24
其他应付款 绍兴垄越房地产开发有限公司 507,303,000.00
其他应付款 烟台锦辰房地产开发有限公司 503,303,694.72 503,303,694.72
其他应付款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 485,439,464.27 478,031,082.03
其他应付款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 412,693,583.14 401,170,047.86
其他应付款 南京市启洲房地产开发有限公司 413,950,000.00 385,690,000.00
其他应付款 余姚金捷房地产发展有限公司 413,023,295.28 385,245,517.50
其他应付款 宁波世茂悦盈置业有限公司 357,618,443.00 357,618,443.00
其他应付款 台州卓舜房地产开发有限公司 355,974,300.00 355,974,300.00
其他应付款 福州庆南唐茂房地产开发有限公司 282,846,626.89 355,014,228.74
其他应付款 昆明中樾置业有限公司 350,907,056.66
其他应付款 常熟中置房地产有限公司 347,338,250.00
191
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应付款 诸暨璟铭房地产有限公司 300,726,919.98 327,726,919.98
其他应付款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 324,936,915.88 324,644,410.39
其他应付款 南通君之地置业有限公司 321,889,667.43 317,774,531.85
其他应付款 威海市星樾房地产开发有限公司 300,829,918.67 307,024,440.74
其他应付款 淄博锦城房地产开发有限公司 374,911,100.93 293,051,011.57
其他应付款 张家港科茂置业有限公司 289,000,000.00 289,000,000.00
其他应付款 湖州锦驭置业有限公司 255,691,390.00 288,000,000.00
其他应付款 太仓彤光房地产开发有限公司 294,468,330.26 275,098,330.26
其他应付款 南通市腾龙置业有限公司 247,658,008.91 253,208,008.91
其他应付款 徐州颐宁置业有限公司 332,930,208.33 247,930,208.33
其他应付款 海宁鸿翔锦昱置业有限公司 243,294,419.77
其他应付款 徐州锦熙房地产开发有限公司 233,408,524.00 233,408,524.00
其他应付款 常州唐盛房地产有限公司 231,827,380.67 233,015,217.46
其他应付款 太仓锦泰房地产开发有限公司 221,050,000.00
其他应付款 南通弘晏房地产有限公司 217,243,005.93 217,243,005.93
其他应付款 徐州锦川房地产开发有限公司 215,525,945.00 215,525,945.00
其他应付款 北京城建中南土木工程集团有限公司 213,593,689.49
其他应付款 如皋锦瑞置业有限公司 211,714,985.51 211,714,985.51
其他应付款 成都世纪中南房地产开发有限公司 211,162,241.44 211,413,818.71
其他应付款 海门锦腾置业有限公司 204,992,051.04 206,631,975.00
其他应付款 徐州鑫众房地产开发有限公司 15,781.43 206,096,580.00
其他应付款 上海中南菩悦企业发展有限公司 204,716,326.73
其他应付款 抚顺盛华邦房地产开发有限公司 202,449,222.07
其他应付款 南通锦恒置业有限公司 201,211,355.40
其他应付款 温州景容置业有限公司 199,727,509.73 186,773,509.73
其他应付款 绍兴锦嘉置业有限公司 247,698,509.67 185,611,313.85
其他应付款 阜南中南新路投资有限责任公司 233,688,978.52 184,688,978.52
其他应付款 张家港智茂置业有限公司 183,600,000.00
其他应付款 南通欣和置业有限公司 175,593,316.65 178,360,000.00
其他应付款 杭州腾扬企业管理有限公司 172,884,725.00 172,884,725.00
其他应付款 邯郸市锦光房地产开发有限公司 167,259,207.28 171,259,207.28
其他应付款 成都昀泽房地产开发有限公司 9,443,695.00 168,871,165.32
其他应付款 沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 205,267,759.72 166,977,092.82
其他应付款 南通嘉意置业有限公司 162,713,215.70
其他应付款 徐州骏茂房地产开发有限公司 161,387,419.67 161,387,419.67
其他应付款 西安杰宁置业有限公司 157,028,389.46
其他应付款 淮安市锦熙置业有限公司 156,200,000.00 156,200,000.00
其他应付款 济宁锦琴房地产开发有限公司 153,000,000.00 153,000,000.00
其他应付款 宿州碧盈房地产开发有限公司 152,284,617.41
192
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应付款 余姚锦好置业有限公司 4,374,991.06 151,718,133.81
其他应付款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 147,731,015.99 147,731,015.99
其他应付款 南通港华置业有限公司 140,022,090.78 145,501,376.49
其他应付款 上海励治房地产开发有限公司 111,300,000.00 143,300,000.00
其他应付款 开封晖达中南置业有限公司 150,429,016.69 137,434,951.29
其他应付款 海门锦嘉置业有限公司 137,093,807.48 137,093,807.48
其他应付款 海门市海康置业有限公司 135,578,793.00
其他应付款 太仓市淏鼎房地产开发有限公司 135,086,500.00
其他应付款 南通市碧桂园城东置业有限公司 133,160,239.10
其他应付款 云南嘉逊房地产开发有限公司 131,886,259.85
其他应付款 台州唐顺置业有限公司 128,397,362.31
其他应付款 常熟中南香缇苑房地产有限公司 124,644,007.90
其他应付款 威海德发房地产开发有限公司 153,902,667.76 120,724,884.64
其他应付款 常熟万中城房地产有限公司 117,075,528.74
其他应付款 瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 109,050,000.00 116,550,000.00
其他应付款 太仓中南雅苑房地产开发有限公司 114,775,251.00
其他应付款 江苏中南物业服务有限公司 113,056,293.30
其他应付款 郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 112,026,409.60 112,026,409.60
其他应付款 太仓市敏骏房地产开发有限公司 118,615,212.38 109,798,500.00
其他应付款 南通市碧桂园新区置业有限公司 109,456,900.00 109,456,900.00
其他应付款 诸暨璟汇房地产有限公司 102,810,433.49 102,810,433.49
其他应付款 杭州惠眼投资管理有限公司 2,040,000.00 100,800,528.67
其他应付款 张家港弘甲房地产开发有限公司 100,548,000.00 100,548,000.00
其他应付款 成都辰攀置业有限公司 97,416,555.28
其他应付款 新疆天宇盛世房地产开发有限公司 215,773,293.46 97,242,683.10
其他应付款 镇江虹孚置业有限公司 36,615,000.00 96,125,000.00
其他应付款 淮安世海房地产开发有限公司 94,793,793.66 94,793,793.66
其他应付款 徐州颐居置业有限公司 87,901,555.59 94,500,000.00
其他应付款 青岛长喜股权投资合伙企业（有限合伙） 93,556,096.25
其他应付款 南通锦拓置业有限公司 94,353,169.37 92,162,917.37
其他应付款 慈溪星坤置业有限公司 105,608,258.25 92,078,258.25
其他应付款 嘉兴卓达房地产开发有限公司 92,000,000.00 92,000,000.00
其他应付款 淮安市和锦置业有限公司 84,690,384.78 84,690,384.78
其他应付款 宁波永姚置业有限公司 84,549,154.63
其他应付款 宁波光凯房地产开发有限公司 84,300,000.00 84,300,000.00
其他应付款 东台锦腾置业有限公司 75,181,244.63 75,181,244.63
其他应付款 宁波奉化源都企业管理有限公司 74,954,715.02 74,954,715.02
其他应付款 太仓锦业房地产开发有限公司 74,700,000.00
其他应付款 南通市通州区双恒置业有限公司 73,248,000.00 73,248,000.00
193
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应付款 如东港达置业有限公司 72,865,056.67 72,865,056.67
其他应付款 杭州昌益商务信息咨询有限公司 72,350,000.00 72,350,000.00
其他应付款 镇江颐润中南置业公司 58,807,283.91 71,715,223.91
其他应付款 杭州圆盛企业管理有限责任公司 70,748,694.96 70,748,694.96
其他应付款 南通万鹏房地产有限公司 70,136,374.73 70,136,374.73
其他应付款 温州保祥置业有限公司 67,865,047.50 67,865,047.50
其他应付款 海宁市金达工程管理有限公司 1,607,739.00 62,900,000.00
其他应付款 海宁鸿翔锦元置业有限公司 62,116,425.00 62,116,425.00
其他应付款 德清锦叶置业有限公司 61,926,443.62
其他应付款 济宁中南英特力置业有限公司 60,753,416.44 60,760,697.44
其他应付款 宿迁中南新世界房地产开发有限公司 60,355,433.37
其他应付款 滨州市碧桂园房地产开发有限公司 58,230,000.00
其他应付款 如东港瑞置业有限公司 58,056,685.85 58,056,685.85
其他应付款 邳州珍宝岛房地产有限公司 57,500,000.00 57,500,000.00
其他应付款 无锡唐美房地产有限公司 56,408,658.90
其他应付款 平度市中南锦宸房地产有限公司 55,047,828.53 55,059,745.21
其他应付款 绍兴驭远置业有限公司 54,000,000.00 54,000,000.00
其他应付款 上海苹齐实业有限公司 4,400,000.00 53,767,800.00
其他应付款 常熟市碧桂园房地产开发有限公司 53,300,000.00
其他应付款 佛山昱辰房地产开发有限公司 5,000,000.00 52,233,779.50
其他应付款 中商投实业（溧阳）有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
其他应付款 淮安昱成房地产开发有限公司 48,798,836.16 48,798,836.16
其他应付款 南通市华昌房地产有限公司 94,571,316.28 48,790,000.00
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限公
其他应付款 48,281,080.86 48,281,080.86
司
其他应付款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 46,772,659.00 48,041,443.00
其他应付款 邳州锦道房地产开发有限公司 47,729,029.40 47,729,029.40
其他应付款 太仓辉盛房地产开发有限公司 2,812,000.00 46,480,000.00
其他应付款 常熟峰达房地产开发有限公司 44,878,684.00
其他应付款 诸暨璟石置业有限公司 44,046,923.45 44,046,923.45
其他应付款 张家港全塘置业有限公司 43,037,600.10
其他应付款 镇江颐发房地产开发有限公司 42,466,540.70
其他应付款 南通锦跃置业有限公司 39,868,339.84 39,868,339.84
其他应付款 杭州驭宇置业有限公司 39,000,000.00
其他应付款 梅州中南昱晟房地产开发有限公司 38,666,700.00 38,666,700.00
其他应付款 宁波合迪投资管理有限公司 9,680,937.17 35,974,396.00
其他应付款 儋州润捷房地产开发有限公司 32,750,000.00 32,750,000.00
其他应付款 青岛中梁宏置业有限公司 32,656,085.52 32,669,457.20
其他应付款 杭州德全置业有限公司 32,530,000.00
194
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应付款 武汉航石置业有限公司 32,190,000.00
其他应付款 慈溪合翔置业有限公司 3,846,500.00 32,106,500.00
其他应付款 重庆首铭房地产开发有限公司 31,922,623.15
其他应付款 嘉兴市嘉南置业有限公司 31,555,479.77 31,555,479.77
其他应付款 常熟市共筑房地产有限公司 31,134,134.33
其他应付款 余姚中珉置业有限公司 30,293,543.12 30,293,543.12
其他应付款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 29,750,761.00
其他应付款 天津新友置业有限公司 31,020,000.00 29,370,000.00
其他应付款 重庆南唐府房地产开发有限公司 397,672.82 28,705,701.04
其他应付款 常熟志诚房地产开发有限公司 27,340,510.00
其他应付款 张家港当代青禾置业有限公司 26,875,986.00
其他应付款 安宁中南云璟房地产开发有限公司 25,617,900.00
其他应付款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 268,800,000.00 25,600,000.00
其他应付款 余姚荣恒置业有限公司 25,106,142.00 25,106,142.00
其他应付款 宁波杭州湾新区海阁置业有限公司 35,000,000.00 25,000,000.00
其他应付款 慈溪市金桂置业有限公司 24,800,000.00 24,800,000.00
其他应付款 慈溪恒坤置业有限公司 24,331,894.50 24,331,894.50
其他应付款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 1,453,581.07 23,841,072.77
其他应付款 海门市鼎熹置业有限公司 23,750,001.00
其他应付款 余姚荣耀置业有限公司 23,578,029.00 23,578,029.00
其他应付款 惠州路劲汇通文化旅游产业发展有限公司 23,543,958.70 23,543,958.70
其他应付款 南通暄玺房地产有限公司 87,500,047.21 22,512,047.21
其他应付款 南通华越置业有限公司 17,690,700.34 19,990,700.34
其他应付款 邹城市锦尚置业有限公司 30,160,095.64 19,539,327.60
其他应付款 太仓市鑫珩房地产开发有限公司 4,140,000.00 18,914,280.00
其他应付款 苏州天宸房地产开发有限公司 7,504,946.41 18,704,009.90
其他应付款 南通市锦洲置业有限公司 14,690,160.37 18,690,160.37
其他应付款 南京中南融创置业有限公司 16,492,883.70 16,492,883.70
其他应付款 慈溪市崇桂房地产开发有限公司 14,121,338.71 14,121,338.71
其他应付款 深圳力高鸿业信息咨询有限公司 14,021,318.85
其他应付款 宁波奉化花祺置业有限公司 13,530,000.00 13,530,000.00
其他应付款 沈阳金科骏达房地产开发有限公司 12,054,000.00 12,054,000.00
其他应付款 扬州颐诚置业有限公司 31,900,000.00 12,000,000.00
其他应付款 常州市宏禾置业有限公司 2,802,720.00 11,612,980.00
其他应付款 青岛中南物业管理有限公司 10,128,477.60
其他应付款 中南控股集团有限公司 6,201,409.62
其他应付款 南通锦隆置业有限公司 34,476,393.52 4,999,993.52
其他应付款 江苏中南建设装饰集团有限公司 3,266,172.33
其他应付款 上海中南汉堃项目管理有限公司 1,500,000.00
195
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
项目名称 关联方 2022.6.30 2021.12.31
其他应付款 南通中南商业发展有限公司 1,133,138.50
其他应付款 商丘瑞海置业有限公司 48,220.00 841.5
其他应付款 深圳市金中盛投资有限公司 29,356.00 -
其他应付款 台州璟仑置业有限公司 2,946,819.00 -
其他应付款 淮安市恒淮房地产开发有限公司 100,755,774.24
其他应付款 南通海麓置业有限公司 135,578,793.00
其他应付款 其他关联方零星其他应付款 168,772,359.39 122,325,206.45
合同负债 上海中南汉堃项目管理有限公司 24,311,926.61
合同负债 北京城建中南土木工程集团有限公司 18,304,150.93
合同负债 上海绿地奉瑞置业有限公司 8,323,818.54 10,476,294.80
合同负债 惠州市荣实投资有限公司 6,836,828.52 9,405,153.66
合同负债 江苏中南建设装饰集团有限公司 6,531,382.14
合同负债 南通锦拓置业有限公司 6,041,052.50
合同负债 南通灵源电力设备有限公司 492,000.00 5,412,844.04
合同负债 中南控股集团有限公司 5,050,472.01
合同负债 徐州锦熙房地产开发有限公司 2,055,860.88
合同负债 其他关联方零星合同负债 19,135,557.49 22,123,207.47
十一、股份支付
（一）股份支付基本情况
1、2018 年股票期权激励计划首次授予基本情况
本公司 2018 年 7 月 17 日召开了第七届董事会第二十四次会议、第七届监事会第八次会议，
审议通过了《2018 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》、《2018 年股票期权激励计
划实施考核管理办法的议案》和《核查公司 2018 年股票期权激励计划（草案）激励对象名
单的议案》，于 2018 年 7 月 24 日召开了第七届董事会第二十六次会议通过了《关于提请股
东大会授权董事会办理公司股票期权激励计划相关事宜的议案》，于 2018 年 8 月 9 日 2018
年第七次临时股东大会审议通过了《2018 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》、
《2018 年股票期权激励计划实施考核管理办法的议案》及《关于提请股东大会授权董事会办
理公司股票期权激励计划相关事宜的议案》，于 2018 年 8 月 13 日第七届董事会第二十七次
会议、第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首
次授予股票期权的议案》，实际向董事会和监事会认为符合授权条件的 49 名激励对象授予
21,580 万份股票期权，行权价格为 6.33 元/股，授予日 2018 年 8 月 13 日。本公司于 2019 年 7
月 18 日第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整 2018 年和 2019 年股票期权激励
计划首次授予股票期权行权价格的议案》，董事会同意根据分红派息方案调整上述股票期权
行权价格为 6.21 元/股。本公司于 2020 年 8 月 17 日第八届董事会第五次会议审议通过了《关
于调整 2018 年和 2019 年股票期权激励计划期权行权价格的议案》，董事会同意根据分红派
息方案调整上述股票期权行权价格为 5.93 元/股。
196
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
本次授予股票期权的有效期为 4 年，自股票期权授予之日起计算；本次授予股票期权的等待
期自 2018 年 8 月 13 日始，根据第一、第二、第三个行权期的差异，相应期权的等待期结束
日分别为 2019 年 8 月 12 日、2020 年 8 月 12 日和 2021 年 8 月 12 日。
本次授予股票期权的行权安排如下所示：
1、第一次解锁期/行权期为自授予日起 12 个月后的首个交易日起至授予日起 24 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
2、第二次解锁期/行权期为自授予日起 24 个月后的首个交易日起至授予日起 36 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
3、第三次解锁期/行权期为自授予日起 36 个月后的首个交易日起至授予日起 48 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 34%；
本计划授予的股票期权，在解锁期/等待期的各会计年度中，分年度进行绩效考核并解锁/行
权，以达到绩效考核目标作为激励对象的解锁/行权条件。若当期解锁/行权条件达成，则激
励对象获授的股票期权按照本计划规定解锁/行权。若当期解锁/行权条件未达成，本公司将
终止其参与本激励计划的权利，该激励对象根据本激励计划已获授但尚未行权的股票期权应
当由公司注销。
授予股票期权的各年度绩效考核目标为：（1）以 2017 年业绩为基础，2018 年经审计合并报
表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率不低于 240%；（2）以 2017 年业绩为基础，
2019 年经审计合并报表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率不低于 560%；（3）以
2017 年业绩为基础，2020 年经审计合并报表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率
不低于 1060%。
激励对象每次申请股票期权解锁需要满足：
公司层面会对激励对象进行考核评价，结果划分为 A、B、C 和 D 四个档次，在行权期内激
励对象年度考核等级为 A、B 或 C，则可 100%行使当期全部份额，若行权期内激励对象年度
考核等级为 D，则无法行使当期份额。未能行权的份额由公司安排统一注销。
2、2019 年股票期权激励计划首次授予基本情况
本公司 2019 年 5 月 30 日召开了第七届董事会第四十五次会议、第七届监事会第十四次会议，
审议通过了《2019 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》、《2019 年股票期权激励计
划实施考核办法的议案》和《关于提请股东大会授权董事会办理公司股票期权激励计划相关
事宜的议案》，于 2019 年 6 月 19 日 2019 年第七次临时股东大会审议通过了《2019 年股票期
权激励计划（草案）及摘要的议案》、《2019 年股票期权激励计划实施考核办法的议案》及
《关于授权董事会办理公司股票期权激励计划相关事宜的议案》，于 2019 年 7 月 2 日第七届
董事会第四十七次会议、第七届监事会第十五次会议审议通过了《关于向 2019 年股票期权
激励计划首次授予股票期权的议案》，实际向董事会和监事会认为符合授权条件的 486 名激
励对象授予 11,209 万份股票期权，行权价格为 8.49 元/股，授予日 2019 年 7 月 2 日。本公司
197
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
于 2019 年 7 月 18 日第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整 2018 年和 2019 年股
票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，董事会同意根据分红派息方案调整上
述股票期权行权价格为 8.37 元/股。本公司于 2020 年 8 月 17 日第八届董事会第五次会议审议
通过了《关于调整 2018 年和 2019 年股票期权激励计划期权行权价格的议案》，董事会同意
根据分红派息方案调整上述股票期权行权价格为 8.09 元/股。
本次授予股票期权的有效期为 4 年，自股票期权授予之日起计算；本次授予股票期权的等待
期自 2019 年 7 月 2 日始，根据第一、第二、第三个行权期的差异，相应期权的等待期结束日
分别为 2020 年 7 月 1 日、2021 年 7 月 1 日和 2022 年 7 月 1 日。
本次授予股票期权的行权安排如下所示：
1、第一次解锁期/行权期为自授予日起 12 个月后的首个交易日起至授予日起 24 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
2、第二次解锁期/行权期为自授予日起 24 个月后的首个交易日起至授予日起 36 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
3、第三次解锁期/行权期为自授予日起 36 个月后的首个交易日起至授予日起 48 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 34%；
本计划授予的股票期权，在解锁期/等待期的各会计年度中，分年度进行绩效考核并解锁/行
权，以达到绩效考核目标作为激励对象的解锁/行权条件。若当期解锁/行权条件达成，则激
励对象获授的股票期权按照本计划规定解锁/行权。若当期解锁/行权条件未达成，公司将终
止其参与本激励计划的权利，该激励对象根据本激励计划已获授但尚未行权的股票期权应当
由公司注销。
授予股票期权的各年度绩效考核目标为：（1）以 2017 年业绩为基础，2019 年经审计净利润
较 2017 年增长率不低于 560%；（2）以 2017 年业绩为基础，2020 年经审计净利润较 2017 年
增长率不低于 1060%；（3）以 2017 年业绩为基础，2021 年经审计净利润较 2017 年增长率不
低于 1408%（净利润指扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后的公司合并报表归属
于上市公司股东的净利润，公司 2017 年度扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后
的公司合并报表归属上市公司股东的净利润为 6.03 亿元）。
激励对象每次申请股票期权解锁需要满足：
公司层面会对激励对象进行考核评价，在行权期内激励对象年度考核结果达标，则可 100%
行使当期全部份额，若行权期内激励对象年度考核结果不达标，则无法行使当期份额。
3、2018 年股票期权激励计划预留授予基本情况
本公司于 2019 年 8 月 5 日第七届董事会第四十九次会议、第七届监事会第十六次会议审议通
过了《关于 2018 年股票期权激励计划授予预留股票期权的议案》，实际向董事会和监事会
认为符合授权条件的 53 名激励对象授予 1,680 万份股票期权，行权价格为 8.54 元/股，授予日
198
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2019 年 8 月 5 日。本公司于 2020 年 8 月 17 日第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调
整 2018 年和 2019 年股票期权激励计划期权行权价格的议案》，董事会同意根据分红派息方
案调整上述股票期权行权价格为 8.26 元/股。
本次授予股票期权的有效期为 4 年，自股票期权授予之日起计算；本次授予股票期权的等待
期自 2019 年 8 月 5 日始，根据第一、第二、第三个行权期的差异，相应期权的等待期结束日
分别为 2020 年 8 月 4 日、2021 年 8 月 4 日和 2022 年 8 月 4 日。
本次授予股票期权的行权安排如下所示：
1、第一次解锁期/行权期为自授予日起 12 个月后的首个交易日起至授予日起 24 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
2、第二次解锁期/行权期为自授予日起 24 个月后的首个交易日起至授予日起 36 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
3、第三次解锁期/行权期为自授予日起 36 个月后的首个交易日起至授予日起 48 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 34%；
本计划授予的股票期权，在解锁期/等待期的各会计年度中，分年度进行绩效考核并解锁/行
权，以达到绩效考核目标作为激励对象的解锁/行权条件。若当期解锁/行权条件达成，则激
励对象获授的股票期权按照本计划规定解锁/行权。若当期解锁/行权条件未达成，公司将终
止其参与本激励计划的权利，该激励对象根据本激励计划已获授但尚未行权的股票期权应当
由公司注销。
授予股票期权的各年度绩效考核目标为：（1）以 2017 年业绩为基础，2018 年经审计合并报
表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率不低于 240%；（2）以 2017 年业绩为基础，
2019 年经审计合并报表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率不低于 560%；（3）以
2017 年业绩为基础，2020 年经审计合并报表归属于上市公司股东的净利润较 2017 年增长率
不低于 1060%。
激励对象每次申请股票期权解锁需要满足：
公司层面会对激励对象进行考核评价，结果划分为 A、B、C 和 D 四个档次，在行权期内激
励对象年度考核等级为 A、B 或 C，则可 100%行使当期全部份额，若行权期内激励对象年度
考核等级为 D，则无法行使当期份额。未能行权的份额由公司安排统一注销。
4、2019 年股票期权激励计划部分预留授予基本情况
本公司于 2020 年 1 月 20 日召开第七届董事会第五十八次会议、第七届监事会第二十次会议，
审议通过了《关于 2019 年股票期权激励计划授予预留期权的议案》，决议以 2020 年 1 月 20
日为授予日，向 89 名激励对象授予 20,889,400 份股票期权，行权价格为 9.83 元/股。本公司
于 2020 年 8 月 17 日第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整 2018 年和 2019 年股票期
权激励计划期权行权价格的议案》，董事会同意根据分红派息方案调整上述股票期权行权价
199
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
格为 9.55 元/股。
本次授予股票期权的有效期为 4 年，自股票期权授予之日起计算；本次授予股票期权的等待
期自 2020 年 1 月 20 日始，根据第一、第二、第三个行权期的差异，相应期权的等待期结束
日分别为 2021 年 1 月 19 日、2022 年 1 月 19 日和 2023 年 1 月 19 日。
本次授予股票期权的行权安排如下所示：
1、第一次解锁期/行权期为自授予日起 12 个月后的首个交易日起至授予日起 24 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
2、第二次解锁期/行权期为自授予日起 24 个月后的首个交易日起至授予日起 36 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
3、第三次解锁期/行权期为自授予日起 36 个月后的首个交易日起至授予日起 48 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 34%；
授予股票期权的各年度绩效考核目标为：（1）以 2017 年业绩为基础，2019 年经审计净利润
较 2017 年增长率不低于 560%；（2）以 2017 年业绩为基础，2020 年经审计净利润较 2017 年
增长率不低于 1060%；（3）以 2017 年业绩为基础，2021 年经审计净利润较 2017 年增长率不
低于 1408%（净利润指扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后的公司合并报表归属
于上市公司股东的净利润，公司 2017 年度扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后
的公司合并报表归属上市公司股东的净利润为 6.03 亿元）。
激励对象每次申请股票期权解锁需要满足：
公司层面会对激励对象进行考核评价，在行权期内激励对象年度考核结果达标，则可 100%
行使当期全部份额，若行权期内激励对象年度考核结果不达标，则无法行使当期份额。
5、2019 年股票期权激励计划剩余预留授予基本情况
本公司于 2020 年 5 月 30 日召开第七届董事会第六十五次会议、第七届监事会第二十三次会
议，审议通过了《关于 2019 年股票期权激励计划授予剩余预留期权的议案》，决议以 2020
年 6 月 1 日为授予日，向 8 名激励对象授予 539 万份股票期权，行权价格为 7.91 元/股。本公
司于 2020 年 8 月 17 日第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整 2018 年和 2019 年股票
期权激励计划期权行权价格的议案》，董事会同意根据分红派息方案调整上述股票期权行权
价格为 7.63 元/股。
本次授予股票期权的有效期为 4 年，自股票期权授予之日起计算；本次授予股票期权的等待
期自 2020 年 6 月 1 日始，根据第一、第二、第三个行权期的差异，相应期权的等待期结束日
分别为 2021 年 5 月 31 日、2022 年 5 月 31 日和 2023 年 5 月 31 日。
本次授予股票期权的行权安排如下所示：
1、第一次解锁期/行权期为自授予日起 12 个月后的首个交易日起至授予日起 24 个月内的最
200
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
2、第二次解锁期/行权期为自授予日起 24 个月后的首个交易日起至授予日起 36 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 33%；
3、第三次解锁期/行权期为自授予日起 36 个月后的首个交易日起至授予日起 48 个月内的最
后一个交易日当日止，解锁数量是获授标的股票总数的 34%；
授予股票期权的各年度绩效考核目标为：（1）以 2017 年业绩为基础，2019 年净利润较 2017
年增长率不低于 560%；（2）以 2017 年业绩为基础，2020 年净利润较 2017 年增长率不低于
1060%；（3）以 2017 年业绩为基础，2021 年净利润较 2017 年增长率不低于 1408%（净利润
指扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后的公司合并报表归属于上市公司股东的净
利润，公司 2017 年度扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后的公司合并报表归属
上市公司股东的净利润为 6.03 亿元）。
激励对象每次申请股票期权解锁需要满足：
公司层面会对激励对象进行考核评价，在行权期内激励对象年度考核结果达标，则可 100%
行使当期全部份额，若行权期内激励对象年度考核结果不达标，则无法行使当期份额。
（二）股份支付相关数据
1、股份支付总体情况
公司本期授予的各项权益工具总额 无
公司本期行权的各项权益工具总额 无
公司本期失效的各项权益工具总额 无
公司期末发行在外的股份期权行权价格的范围和合同剩余期限 无
公司期末其他权益工具行权价格的范围和合同剩余期限 无
2、以权益结算的股份支付情况
授予日权益工具公允价值的确定方法 Black-Scholes 模型
预计可以达到行权条件，被授予对象
可行权权益工具数量的确定依据
均可行权
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 184,270,186.51 元
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 0元
3、股份支付的修改、终止情况
股份支付的修改情况 无
股份支付的终止情况 无
201
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
4、其他股份支付情况
2020 年 11 月本公司与子公司江苏中南园林工程有限公司管理层员工签订股权转让协议，约
定在达到当期公司经营指标后，可以免费获受江苏中南园林工程有限公司约定份额股权，并
从 2020 年开始在未来 6 年内按约定比例分期解锁。以内在价值计量该权益工具，确认激励
费用 1,037,628.50 元计入当期损益。
十二、承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
截至 2022 年 6 月 30 日，本公司不存在应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）公司存在的未决诉讼事项
1、重大诉讼仲裁事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的《关
于中南云锦有关诉讼情
中南云锦（北京）房地产开 2020 年 8 月 18 日 、 况 的 公 告 》 （ 2020-
发有限公司起诉北京密云经 2020 年 8 月 25 日 、 163）、《2020 年半年
济开发区总公司、北京众智 2021 年 4 月 27 日 、 度 报 告 》 、 《 2020 年
58,555否 二审中 未有结果 未到执行阶段
房地产开发有限公司、国邦 2021 年 8 月 27 日 、 度 报 告 》 、 《 2021 年
京基（北京）房地产开发有 2021 年 9 月 8 日 和 半年度报告》、《关于
限公司 2022 年 4 月 26 日 中南云锦有关诉讼进展
情况的公告》和《2021
年度报告》
2、其他诉讼事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
张文华因建设工程施工合同 刊登于指定媒体的
纠纷起诉江苏中南建筑产业 2,000否 二审中 未有结果 未到执行阶段 《 2017 年 半 年 度 报
2017 年 8 月 24 日 、
集团有限责任公司 告》 、《2017 年度 报
2018 年 4 月 27 日 、
告》 、《2018 年度 报
2019 年 4 月 23 日 、
告》 、《2019 年半 年
2019 年 8 月 27 日 、
海门中南世纪城开发有限公 度报 告》、《 2019 年
2020 年 4 月 28 日 、
司因建设工程施工合同纠纷 度报 告》、《 2020 年
2020 年 8 月 25 日 、
起诉南通麒麟建筑安装工程 1,991否 二审中 未有结果 未到执行阶段 半 年 度 报 告 》 、
2021 年 4 月 27 日 、
有限公司、海门大生建设工 《 2020 年度 报告》、
2021 年 8 月 27 日 和
程有限公司、沈卫祥 《 2021 年 半 年 度 报
2022 年 4 月 26 日
告》 和《2021 年度 报
告》
公司诉唐山国际旅游岛管理
委员会、唐山湾三岛旅游区 56,996否 二审中 未有结果 未到执行阶段 刊登于指定媒体的
旅游开发建设有限公司 2021 年 8 月 27 日 和 《 2021 年 半 年 度 报
公司诉唐山金融控股集团股 2022 年 4 月 26 日 告》 和《2021 年度 报
份有限公司、唐山湾三岛旅 12,719否 二审中 未有结果 未到执行阶段 告》
游区旅游开发建设有限公司
202
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉北京天洋基业投 18,088否 强制执行 胜诉 强制执行中
资有限公司
江苏焕锦房地产有限公司诉
新沂市城市投资发展有限公 4,721否 强制执行 胜诉 强制执行中
司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉唐山恒瀚邑房地
产开发有限公司、北京恒世
投资有限公司、恒大地产集
13,292否 一审中 未有结果 未到执行阶段
团北京有限公司、深圳恒忆
格心投资合伙企业（有限合
伙）、恒大地产集团有限公
司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉河北鼎嘉琪房地
产开发有限公司、恒大地产 10,550否 一审中 未有结果 未到执行阶段
集团石家庄有限公司、恒大
地产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉成都金尊房地产
16,038否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、恒大地产集
团成都有限公司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉德阳欣恒房地产
23,342否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、恒大地产集
团成都有限公司 刊登于指定媒体的
2022 年 4 月 26 日
《2021 年度报告》
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉成都国宏腾实业
有限公司、成都鑫苑人居企
对方支付 已回款 3,900
业管理有限公司、鑫苑置业 3,900否 已和解撤诉
3,900 万元 万元
成都有限公司、河南鑫苑置
业有限公司、鑫苑中国置业
有限公司
已抵房 10,200
江苏中南建筑产业集团有限
万元，回款
责 任公 司诉 菏 泽市 人 民政 调解对方支付
17,700否 已调解 2,000 万 元 ，
府、菏泽市住房和城乡建设 17,700 万元
尚 未 回 款
局
5,500 万元
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉济南贵达置业有 12,746否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉咸阳恒远置业有
限公司、恒大地产集团西安 16,099否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、恒大地产集团有
限公司
203
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉营口市熊岳城市
10,352否 重审中 未有结果 未到执行阶段
建设发展有限公司、营口经
济技术开发区管理委员会
海生龙湖园（固安）房地产
开发有限公司、文昌中南房
地产开发有限公司诉海生房 50,000否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司、杨海
丰、杨海红
海门市金新泰房地产开发有
限公司、杭州同灿企业管理
咨询有限公司诉海门市瑞德
41,389否 一审中 未有结果 未到执行阶段
酒店管理有限公司、启东市
金新泰房地产开发有限公
注1
司、黄玉兵、李秀兰
深圳安创投资管理有限公司
诉昆明锦腾置业有限公司等 60,299否 仲裁 未有结果 未到执行阶段
注2
28 家公司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉重庆恒雅旅游开
发有限公司、恒大（重庆）
26,993否 一审中 未有结果 未到执行阶段
高科农业有限公司、恒大现
代农业集团有限公司、恒大
注3
集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉成都市中顺城投 刊登于指定媒体的
投资有限公司、珠海市广融 11,054否 二审中 未有结果 未到执行阶段 2022 年 8 月 27 日 《2022 年半年度报
恒金弘泰投资发展合伙企业 告》
注4
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉成都市中顺城投
投资有限公司、珠海市广融 14,219否 一审中 未有结果 未到执行阶段
恒金弘泰投资发展合伙企业
注5
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉成都市中顺城投
投资有限公司、珠海市广融 11,433否 一审中 未有结果 未到执行阶段
恒金弘泰投资发展合伙企业
注6
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉西安国谊置业发
11,573否 一审中 未有结果 未到执行阶段
展有限公司、西安融创天朗
注7
地产有限公司
注 1：海门市金新泰房地产开发有限公司、杭州同灿企业管理咨询有限公司向南通市中级人民法院起诉海门瑞德酒店管
理有限公司、启东金新泰房地产开发有限公司、黄玉兵、李秀兰，要求海门瑞德酒店管理有限公司因合作纠纷归还 38,902
万元、利息 2,787 万元（暂计至 2021 年 9 月 10 日）及诉讼费、保全费、保全保险费，启东金新泰房地产开发有限公司、
黄玉兵、李秀兰对于上诉请求承担连带清偿责任。目前本案一审审理过程中，尚未开庭。
注 2：深圳安创投资管理有限公司因中南方（名下 28 家公司包括 1.昆明锦腾置业有限公司 2.广西锦驰置业有限公司 3.
苏州公望建设工程有限公司 4.苏州锦虞置地有限公司 5.南通中南新世界中心开发有限公司 6.成都中南世纪房地产开发有
限公司 7.南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 8.贵州锦荣置业有限公司 9.贵州锦盛置业有限公司 10.贵阳锦腾置
业有限公司 11.重庆南佑房地产开发有限公司 12.重庆锦腾房地产开发有限公司 13.南京昱庭房地产开发有限公司 14.嘉兴
中南锦恒房地产开发有限公司 15.云南亿鸿房地产开发有限公司 16.广西润鸿置业有限公司 17.广西润凯置业有限公司 18.
204
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
南宁景信置业有限公司 19.平嘉（深圳）投资有限公司 20.平熙（深圳）投资有限公司 21.南京中南锦城房地产开发有限公
司 22.盐城中南世纪城房地产投资有限公司 23.青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 24.江苏中南建设集团股份有限公司
25.中南控股集团有限公司 26.上海筑达置业有限责任公司 27.青岛海湾新城房地产开发有限公司 28.海门中南世纪城开发
有限公司）未能偿还和支付的其对系列合作项目的投入资金及产生的利息、约定收益等债务，故起诉至上海仲裁委员会，
要求 1-23 公司支付归集资金、到期欠付金额合计 58,461 万元，并按照日万五承担违约责任，24-28 公司承担连带赔偿责
任，另中南方所有公司承担支付逾期办理担保登记手续的罚金 500 万元及相应违约金，律师费、担保费、保全费、仲裁费
均由中南方公司承担，以上仲裁请求金额暂计 60,299 万元。目前尚未有结果。
注 3：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向广州市中级人民法院诉请重庆恒雅旅游开发有限公司及其
股东，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 26,993 万元及利息，并承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险
费等费用。目前本案一审审理过程中，尚未开庭。
注 4：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都市中顺城投投资有限公司及
其股东，确认施工合同解除，我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 11,054 万元及利息，并承担本案诉讼费、保全
费、诉讼保全保险费等费用。在诉讼过程中，我方变更诉讼请求为确认我方建设工程价款优先受偿权，支付我方工程进度
款 4,899 万元及利息，并承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等费用。一审法院判决支付我方工程进度款 3,966 万
元及利息；我方不服一审判决提起上诉，目前二审尚未开庭审理。
注 5：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都市中顺城投投资有限公司及
其股东，确认施工合同解除，我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 14,219 万元及利息，并承担本案诉讼费、保全
费、诉讼保全保险费等费用。目前本案一审审理过程中，尚未判决。
注 6：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都市中顺城投投资有限公司及
其股东，确认施工合同解除，我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 11,433 万元及利息，并承担本案诉讼费、保全
费、诉讼保全保险费等费用。目前本案一审审理过程中，尚未判决。
注 7：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向西安市中级人民法院诉请西安国谊置业发展有限公司及
其股东西安融创天朗地产有限公司，诉请支付工程款及违约金 11,573 万元，并承担本案诉讼费、保全费等费用。目前本案
一审审理过程中，尚未判决。
（2）公司的借款抵质押信息如下：
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
唐山中南国际旅游岛
冀（2017）唐山湾国际旅游岛不动产权
房地产投资开发有限 土地使用权 272243.48 平方米 64,586.00
第 0000029 号
公司
中南绿洲（唐山）房 冀（2017）唐山市不动产权第 0014509
土地使用权 71037.96 平方米 30,000.00
地产开发有限公司 号
天津中南锦清房地产 津 （ 2017 ） 武 清 区 不 动 产 证 明 第
在建工程及土地使用权 12228.06 平方米 19,148.00
开发有限公司 1054566 号
盐城中南世纪城房地
房产 盐房权证市区字第 0355021-025 号 57607.02 平方米 41,440.00
产投资有限公司
盐城中南世纪城房地
国有建设用地使用权 城南国用（2013）第 600306 号 54336 平方米 74,369.00
产投资有限公司
潍坊中南悦隽产业发 鲁（2021）潍坊市潍城区不动产权第
土地使用权 38717 平方米 22,184.84
展有限公司 0024984 号
临沂辰悦房地产开发 鲁（2021）临沂市不动产权第 0005840
国有建设用地使用权 56089 平方米 148,235.63
有限公司 号
青岛锦拓房地产开发 临沂辰悦房地产开发有
-- 100%股权 20,000.00
有限公司 限公司 100%股权
青岛中南世纪城房地 青岛东鸿城市发展有限
-- 58.444%股权 58,444.00
产业投资有限公司 公司 58.444%股权
青岛嘉新泰房地产开 青岛东鸿城市发展有限
-- 11.556%股权 11,556.00
发有限公司 公司 11.556%股权
青岛东鸿城市发展有 鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第
在建工程及土地使用权 14242.32 平方米 12,847.39
限公司 0023544 号
青岛东鸿城市发展有 鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第
土地使用权 36085 平方米 16,247.83
限公司 0023546 号
205
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
鲁（2020）淄博张店区不动产证明第
0004540 号、鲁（2020）淄博张店区不
动产证明第 0019972 号、鲁（2020）淄
博张店区不动产证明第 0010233 号、鲁
（ 2020 ） 淄 博 张 店 区 不 动 产 证 明 第
1# 、 2# 、 3# 、 3# 、
淄博锦泉置业有限公 0019975 号、鲁（2020）淄博张店区不
11#、12#、14#、16#、 119207 平方米 56,000.00
司 动产证明第 0004539 号、鲁（2020）淄
17#、27#
博张店区不动产证明第 0011065 号、鲁
（ 2020 ） 淄 博 张 店 区 不 动 产 证 明 第
0004541 号、鲁（2020）淄博张店区不
动产证明第 0004542 号、鲁（2020）淄
博张店区不动产证明第 0004553 号
临沂星悦房地产开发 鲁（2020）临沂市不动产权第 0052233
土地使用权 49094 平方米 61,711.15
有限公司 号
青岛锦拓房地产开发 临沂星悦房地产开发有
-- 70%股权 21,000.00
有限公司 限公司 70%股权
泰安市高新区锦和置 鲁（2019）泰安市不动产权第 0033259
土地使用权及在建工程 129837 平方米 101,273.00
业有限公司 号
泰安中南城市投资有 泰安中南财源中央商务 鲁（2016）泰安市不动产权第 0001161
16024 平方米 13,344.00
限责任公司 区 C 塔楼及商业街地块 号
在建商业物业：不动产
鲁（2017）泰安市不动产权第 0008904
权证、建设用地规划许
号、地字第 370900201700032、地字第
泰安中南城市投资有 可证、建设工程规划许
370900201700042 、 建 字 第 71828 平方米 2,600.00
限责任公司 可证、建筑工程施工许
3709002019000334 、 建 字 第
可证。未开发土地：
370900201811090101
B01-2
皖（2021）来安县不动产权第 0014154
滁州睿安置业有限公
国有建设用地使用权 号、皖（2021）来安县不动产证明第 55925.6 平方米 34,727.85
司
0008914 号
新津城南花源置业有 川（2019）新津县不动产权第 0011538
国有建设用地使用权 69377.4 平方米 72,006.80
限公司 号
贵州锦荣置业有限公 黔（2019）南明区不动产权第 0002407
国有建设用地使用权 96816.2 平方米 75,380.50
司 号
黔（2019）南明区不动产权第 0023663
贵州锦盛置业有限公 国有建设用地使用权、 121461 平方米、
号、建字第 520000201813447 号在建工 120,825.47
司 在建工程 18416.29 平方米
程
贵州锦盛置业有限公 黔（2019）南明区不动产权第 0023664
国有建设用地使用权 38606.7 平方米 41,077.53
司 号
云南盛荣房地产开发 云南锦林置业有限公司
-- 100%股权 1,000.00
有限公司 100%股权
昆明锦腾置业有限公 昆明新城鸿樾房地产开
-- 35.7%股权 21,420.00
司 发有限公司 35.7%股权
渝 （ 2020 ） 大 渡 口 区 动 产 权 第
重庆南佑房地产开发
国有建设用地使用权 001212093 号、渝（2020）大口区不动 82901 平方米 92,434.64
有限公司
产权第 001212395 号
重庆锦腾房地产开发 重庆南佑房地产开发有
-- 100%股权 5,000.00
有限公司 限公司 100%股权
海门中南世纪城开发 新津城南花源置业有限
-- 66%股权 3,300.00
有限公司 公司 66%股权
西安智晟达置业有限
在建工程及土地使用权 陕(2021)西咸不动产证明第 0021405 号 -- 31,000.00
公司
206
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
陕 (2021) 长 安 区 不 动 产 权 第 0004350
西安智晟达置业有限 中 南 春 风 南 岸
号 、 陕 (2021) 长 安 区 不 动 产 权 第 -- 360,000.00
公司 DK1.4.6 土地使用权
0003175 号
揭阳市”中南春风南岸 建筑：21912.99 平
揭阳吉辰房地产开发 粤（2019）揭东区不动产权第 0006532
“在建工程及土地使用 方米、土地： 9,488.94
有限公司 号
权 5204.9 平方米
广西锦鑫佰业房地产 桂 （ 2021 ） 南 宁 市 不 动 产 证 明 第
南宁紫云集 41558.66 平方米 55,355.00
开发有限公司 0061987 号
江门市“春风江南花
江门嘉缘置业有限公 园”1#、2#、3#、8#、
-- 22849.58 平方米 28,788.00
司 9# 、 10# 、 11# 、 12# 、
19#部分房产
广州嘉亿房地产开发 江门嘉缘置业有限公司
-- 90%股权 39,137.40
有限公司 90%股权
惠州锦昱嘉霖置业有 惠州市嘉霖智远房地产
-- 90%股权 900
限公司 开发有限公司 90%股权
广西唐迪投资有限公
土地使用权 桂（2021）南宁市不动产第 0088198 号 22040.4 平方米 50,005.26
司
文昌中南房地产开发有限公司文国用
文昌中南房地产开发
土地使用权及在建工程 （ 2007 ） 第 W0302380 号 、 文 国 用 36220.17 平方米 13,322.69
有限公司
（2012）第 W0304279 号
冀（2017）固安县不动产权第 0003289
海生龙湖园（固安）
国有建设用地使用权 号 、 冀 （ 2017 ） 固 安 县 不 动 产 权 第 71037.96 平方米 100,000.00
房地产开发有限公司
0003292 号
台州盛耀置业有限公 浙（2020）临海市不动产权第 0044384
土地使用权 70248 平方米 23,800.00
司 号
宁波中沐置业有限公 台州盛耀置业有限公司
-- 70%股权 18,000.00
司 70%股权
诸暨悦盛房地产有限 浙（2021）诸暨市不动产权第 0005692
国有建设用地使用权 51707 平方米 57,547.36
公司 号
宁波璟耀置业有限公 诸暨悦盛房地产有限公
-- 100%股权 58,000.00
司 司 100%股权
南通市华旭置业有限 苏（2020）通州区不动产权第 0016526
土地使用权 170430 平方米 239,454.00
公司 号
上海宙衢置业发展有 沪 （ 2019 ） 奉 字 不 动 产 证 明 第
土地使用权 20174.70 平方米 16,400.00
限公司 15005272 号
东台中南锦悦置业有 苏 （ 2021 ） 东 台 市 不 动 产 证 明 第
房产 71771.82 平方米 65,175.00
限公司 1417585-1417590 号
南通嘉望置业有限公 苏（2021）苏锡通不动产权第 0000018
土地使用权 28500.32 平方米 43,800.00
司 号
常州龙辰置业有限公 苏（2020）常州市不动产权第 0078836
土地使用权 37231 平方米 32,317.00
司 号
南通锦伦建筑材料有 南通嘉意置业有限公司
-- 55.0003%股权 31,057.13
限公司 55.0003%股权
镇江昱元置业有限公 苏（2019）镇江市不动产权第 0105217
土地使用权 68696 平方米 60,000.00
司 号
淮安市尚锦置业有限 苏（2020）淮阴区不动产权第 0031538
土地使用权 39474 平方米 30,375.00
公司 号
苏（2019）徐州市不动产权第 0132916
徐州璟悦房地产开发
土地使用权 号 ； 苏 （ 2019 ） 徐 州 市 不 动 产 权 第 85287.78 平方米 86,380.00
有限公司
0132909 号
徐州中南世纪城房地 徐州璟悦房地产开发有
-- 70%股权 46,270.00
产有限公司 限公司 70%股权
207
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
徐州鹭荣房地产开发 苏（2020）徐州市不动产权第 0118981
土地使用权 38631.94 平方米 58,680.00
有限公司 号
徐州兴悦房地产开发 徐州鹭荣房地产开发有
-- 70%股权 7,000.00
有限公司 限公司 70%股权
徐州中南世纪城房地 徐州兴悦房地产开发有
-- 100%股权 1,000.00
产有限公司 限公司 100%股权
徐州鹭和房地产开发 苏（2020）徐州市不动产权第 0090651
土地使用权 36653.14 平方米 56,000.00
有限公司 号
徐州祥悦房地产开发 徐州鹭和房地产开发有
-- 70%股权 7,000.00
有限公司 限公司 70%股权
徐州中南世纪城房地 徐州祥悦房地产开发有
-- 100%股权 1,000.00
产有限公司 限公司 100%股权
南通中南新世界中心 苏（2017）南通市不动产权第 0088434
南通中南百货负一楼 16008.08 平方米 30,010.00
开发有限公司 号
南通房权证字第 140036956 号、崇川区
桃 园 路 10 号 3 层 ， 崇
桃园路 10 号 3 层、苏通过用（2014）
川 区 桃 园 路 10 号 3
南通中南新世界中心 第 01101698 号、桃园路 10 号 4 层、南
层 ， 桃 园 路 10 号 4 17875.82 平方米 23,000.00
开发有限公司 通房权证字第 140036955 号、崇川区桃
层 ， 崇 川 区 桃 园 路 10
园路 10 号 4 层、苏通过用（2014）第
号4层
01101699 号
青岛海湾新城房地产 开发区井冈山路 157 号 鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第
76092.12 平方米 58,000.00
开发有限公司 酒店 0098517 号
青岛锦拓房地产开发 潍坊中南悦隽产业发展
-- 60%股权 9,750.00
有限公司 有限公司 60%股权
南通房权证字第 120052953 号、南通房 63241.89 平方米、
南通中南新世界中心 权证字第 120052954 号、南通房权证字 1488.81 平方米、
房产 222,346.57
开发有限公司 第 120052955 号；苏通国用（2013）第 279.01 平方米；
01100009 号 4896.82 平方米
威海锦展置业有限公 鲁（2019）威海市不动产权第 0075413
国有建设用地使用权 37606 平方米 7,051.25
司 号
镇江新区金港房地产 威海锦展置业有限公司
-- 100%股权 3,000.00
开发经营有限公司 100%股权
镇江新区金港房地产开
江苏中南锦弘房地产
发经营有限公司 100%股 -- 100%股权 30,000.00
开发有限公司
权
余姚甲由申置业有限 浙 （ 2021 ） 余 姚 市 不 动 产 证 明 第
土地使用权 47595 平方米 32,000.00
公司 0019785 号
宁波锦宏置业有限公 宁波市锦智置业有限公
-- 100%股权 1,000.00
司 司 100%股权
宁波市锦智置业有限 余姚甲由申置业有限公
-- 100%股权 3,000.00
公司 司 100%股权
208
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
苏（2020）镇江市不动产权第 0060785
号 、 苏 （ 2020 ） 镇 江 市 不 动 产 权 第
0060807 号、苏（2020）镇江市不动产
权第 0060795 号、苏（2020）镇江市不
动产权第 0060745 号、苏（2020）镇江
市不动产权第 0060759 号、苏（2020）
镇 江 市 不 动 产 权 第 0060790 号 、 苏
（ 2020 ） 镇 江 市 不 动 产 权 第 0060809
号 、 苏 （ 2020 ） 镇 江 市 不 动 产 权 第
镇江铭城置业有限公
国有建设用地使用权 0060779 号、苏（2020）镇江市不动产 78291 平方米 47,014.00
司
权第 0060780 号、苏（2020）镇江市不
动产权第 0060776 号、苏（2020）镇江
市不动产权第 0060785 号、林清月雅苑
36 号 -105/106/104/103/102/101 室 、
35 号 -104/104/103/102/101 室 、 33
号 -306/305/302/301/105/103/102
室 、 28 号 -106 室 、 27 号 -
308/307/305/304/303/302/108/107/10
4/103 室
江苏锦绢房地产有限 镇江铭城置业有限公司
-- 100%股权 2,000.00
公司 100%股权
乌鲁木齐隆瑞新景房
国有建设用地使用权 乌鲁木齐市不动产证明第 0052576 号 84573.44 平方米 101,600.00
地产开发有限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房
国有建设用地使用权 乌鲁木齐市不动产证明第 0130233 号 65688.4 平方米 67,801.48
地产开发有限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地
宁波慧锦置业有限公
产开发有限公司 70%股 -- 70%股权 1,400.00
司
权
平阳锦城置业有限公 浙（2020）平阳县不动产权第 0010365
国有建设用地使用权 59204 平方米 85,000.00
司 号
平阳阳慧房地产有限 浙（2021）平阳县不动产权第 0009072
国有建设用地使用权 49724 平方米 78,386.00
公司 号
平阳阳慧房地产有限
应收账款 -- -- 44,160.00
公司
深圳市阳惠实业有限 平阳阳慧房地产有限公
-- 85%股权 1,700.00
公司 司 85%股权
中山锦硕置业有限责 佛山锦毅置业有限责任
-- 100%股权 1,000.00
任公司 公司 100%股权
江阴苏泰房地产有限 中山锦泽置业有限公司
-- 100%股权 1,960.78
公司 100%股权
浙 （ 2021 ） 台 州 椒 江 不 动 产 证 明 第
珠光集团椒江房地产
国有建设用地使用权 0002212 号、椒国用（2012）第 002788 61259 平方米 65,000.00
有限公司
号
乌鲁木齐金瑞盛达房 新（2021）乌鲁木齐市不动产证明第
国有建设用地使用权 25884.2 平方米 26,300.00
地产开发有限公司 0016394 号
乌鲁木齐金瑞盛达房地
乌鲁木齐新锦置业有
产开发有限公司 70%股 -- 70%股权 1,400.00
限公司
权
常熟中南金锦置地有 苏（2019）常熟市不动产权第 8122055
国有建设用地使用权 28887 平方米 123,047.90
限公司 号
南通中南新世界中心 常熟中南金锦置地有限
-- 100%股权 40,000.00
开发有限公司 公司 100%股权
209
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
嘉兴中南锦乐嘉房地产
嘉兴中南锦乐嘉房地 开发有限公司与江苏中
-- -- 47,360.00
产开发有限公司 南建设集团股份有限公
司的其他应收款
宁波中南锦时置业有 上海中南锦时应收款权
-- -- 20,000.00
限公司 益
江阴苏泰房地产有限 苏（2019）江阴市不动产权第 0007587
国有建设用地使用权 84246.2 平方米 8,000.00
公司 号
江阴苏泰房地产有限
国有建设用地使用权 澄土国用（2010）第 26232 号 6767.5 平方米 12,833.00
公司
上海中南锦时置业有 江阴苏泰房地产有限公
-- 55%股权 3,960.00
限责任公司 司 55%股权
南通海门中南新锦信 苏（2021）海门区不动产权第 0005710
海门大有境商业房地产 78980.08 平方米 114,296.37
房地产开发有限公司 号
扬州悦洲房地产开发 苏（2021）扬州市不动产权第 0002256
土地使用权 53992 平方米 49,000.00
有限公司 号
马鞍山中南御锦房地 扬州悦洲房地产开发有
-- 70%股权 7,000.00
产开发有限公司 限公司 70%股权
南通中南新世界中心 华晟地产开发（深圳）
-- 51%股权 2,550.00
开发有限公司 有限公司 51%股权
南通产权证字第 140036957 号、南通产
南通中南新世界中心 权 证 字 第 120058575 号 、 苏 通 国 用
房屋所有权 15633.5 平方米 4,500.00
开发有限公司 （ 2014 ） 第 1101697 号 、 苏 通 国 用
（2012）第 0110 号
江苏中南建设集团股 联储证券有限责任公司
-- 8700 万股权 8,700.00
份有限公司 8700 万股权
建筑：81953.45 平
江苏中南建设集团股 海国用（2015）第 070309-070330 号、
土地使用权及房屋 方米，土地： 21,000.00
份有限公司 海政房权证第 151008094-151008115 号
5329.98 平方米
南通中南新世界中心 苏通国用（2012）第 01102617 号、苏 8939.47 平方米、
土地使用权 50,026.00
开发有限公司 通国用（2012）第 01102619 号 9042.82 平方米
南通市中南新海湾开 土 地 使 用 权 （ 商 业 用 苏（2018）通州湾不动产权第 0000553
45862.59 平方米 7,338.01
发有限公司 地） 号
土地：12002.75 平
佛山中武景熙置地有
在建工程及土地使用权 粤（2018）佛高不动产权第 0026312 号 方米、建筑： 11,063.22
限公司
29957.28 平方米
镇江锦启和置业有限 苏（2019）镇江市不动产权第 0090280
土地使用权 42389 平方米 38,387.00
公司 号
镇江锦启和置业有限 苏（2019）镇江市不动产权第 0090281
土地使用权 44514 平方米 40,312.00
公司 号
南京锦昱和房地产开 镇江锦启和置业有限公
-- 100%股权 2,000.00
发有限公司 司 100%股权
丹阳中南房地产开发 苏（2021）丹阳市不动产权第 0000556
土地使用权 67452.02 平方米 11,336.60
有限公司 号
丹阳中南房地产开发 君悦府项目建设用地使 苏（2019）丹阳市不动产权第 0027546
112274.7 平方米 99,775.88
有限公司 用权 号
南通中南新世界中心 丹阳中南房地产开发有
-- 100%股权 3,921.57
开发有限公司 限公司 100%股权
宿迁茗悦房地产开发 2020（经）C 宿城 04 地 苏 （ 2020 ） 宿 迁 市 不 动 产 产 权 第
77992 平方米 105,055.22
有限公司 块使用权 006378 号
徐州茗悦房地产开发 宿迁茗悦房地产开发有
-- 100%股权 2,000.00
有限公司 限公司 100%股权
210
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
南通鼎嘉置业有限公
土地使用权 宗地编号 CR20028 号宗地 42430 平方米 91,200.00
司
南通中南新世界中心 南通鼎嘉置业有限公司
-- 24.5%股权 14,092.00
开发有限公司 24.5%股权
土地：188365 平方
烟台锦尚房地产发展 鲁 （ 2018 ） 烟 台 市 开 不 动 产 权 第
不动产 米、建筑： 2,398.44
有限公司 0005848 号
2998.05 平方米
海门锦瑞置业有限公
土地使用权 苏（2019）不动产权第 0037407 号 29180 平方米 49,057.00
司
南通中南新世界中心 海门锦瑞置业有限公司
-- 50%股权 5,000.00
开发有限公司 50%股权
佛山市顺德区城熙房
土地使用权 粤（2020）佛顺不动产权第 0140304 号 22745.05 平方米 60,289.00
地产开发有限公司
龙港恒骏置业有限公
土地使用权 浙（2020）龙港不动产权第 0024307 号 59844.97 平方米 86,600.00
司
合肥市振南置业有限 合肥丰庆置业有限公司
-- 100%股权 1,000.00
公司 100%股权
南通中南新世界中心 合肥市振南置业有限公
-- 100%股权 10,000.00
开发有限公司 司 100%股权
皖（2021）长丰县不动产权第 0003718
合肥丰庆置业有限公 “ 长 丰 县 CF202015 号
号 、 皖 （ 2021 ） 长 丰 县 不 动 产 权 第 63189.81 平方米 85,021.89
司 地块”土地使用权
0003719 号
湖州奥盛房地产开发 浙（2021）德清县不动产权第 0007513
不动产 31913 平方米 59,095.50
有限公司 号
诸暨瑞鲲房地产有限 浙（2020）诸暨市不动产权第 0037378
土地使用权及在建工程 37319.27 平方米 30,240.00
公司 号
诸暨璟润置业有限责 诸暨瑞鲲房地产有限公
-- 100%股权 2,000.00
任公司 司 100%股权
西安中南嘉丰置业有 陕（2021）长安区不动产权第 001284
国有建设用地使用权 24625.72 平方米 24,400.00
限公司 号
陕（2021）长安区不动产权第 0003175
西安南兴置业有限公
国有建设用地使用权 号 、 陕 （ 2020 ） 长 安 区 不 动 产 权 第 14081.36 平方米 17,044.00
司
0023341 号
皖（2020）淮南市不动产权第 0037088
淮南市兴南置业有限 号 、 皖 （ 2020 ） 淮 南 市 不 动 产 权 第
土地使用权 88993.26 平方米 26,000.00
公司 0037089 号、皖（2020）淮南市不动产
权第 0037090 号
合肥锦泗置业有限公 淮南市兴南置业有限公
-- 70%股权 31,500.00
司 司 70%股权
合肥锦泗置业有限公 滁州睿安置业有限公司
-- 100%股权 2,000.00
司 100%股权
海门锦新建材贸易有 “资产池（票据池）”
-- -- 6,000.00
限公司 资产
上海中南锦时置业有 宁波锦闵企业管理咨询
-- 30%股权 300
限责任公司 有限公司 30%股权
宁波锦婳企业管理咨 张家港锦昌企业管理有
-- 49%股权 19,600.00
询有限公司 限公司 49%股权
宁波锦宏置业有限公 宁波锦婳企业管理咨询
-- 100%股权 1,000.00
司 有限公司 100%股权
长沙长厦雅苑房地产 常德南雅房地产开发有
-- 100%股权 990
开发有限公司 限公司 100%股权
211
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
江苏锦翠房地产有限 武汉金诚企业管理咨询
-- 1%股权 50
公司 有限公司 1%股权
杭州锦启置业有限公 杭州翰远企业管理咨询
-- 30%股权 300
司 有限公司 30%股权
杭州翰远企业管理咨 湖州悦馨置业有限公司
-- 100%股权 1,000.00
询有限公司 100%股权
济南鸿义置业有限公 鲁（2020）济南市不动产权第 0136861
国有建设用地使用权 9382 平方米 20,265.82
司 号
济南鸿义置业有限公 鲁（2020）济南市不动产权第 0124922
国有建设用地使用权 12055 平方米 30,738.45
司 号
济南鸿义置业有限公 鲁（2020）济南市不动产权第 0173825
国有建设用地使用权 23155 平方米 57,678.04
司 号
南通中南新世界中心 济南鸿义置业有限公司
-- 36%股权 39,600.00
开发有限公司 36%股权
泰安中南城市投资有 济南鸿义置业有限公司
-- 15%股权 16,500.00
限责任公司 15%股权
南 通 CR2020-005 地 块
南通鑫恒置业有限公 苏（2020）通州区不动产权第 0014094
国有建设用地使用权及 219190 平方米 199,462.89
司 号
在建工程
南通中南新世界中心 南通鑫恒置业有限公司
-- 51%股权 61,200.00
开发有限公司 51%股权
广西润蓝置业有限公 广西润琅置业有限公司
-- 40%股权 32,763.65
司 40%股权
盐城中南世纪城房地
商用房地产应收账款 -- -- 20,000.00
产投资有限公司
宁波锦财置业有限公 平阳锦城置业有限公司
-- 100%股权 1,000.00
司 100%股权
淮安市盛悦置业有限 苏（2021）淮阴区不动产权第 0004121
土地使用权 79560 平方米 114,000.00
公司 号
佛山锦毅置业有限责
定期存单 NO.30252975 -- 2,130.00
任公司
南京昱庭房地产开发 镇江昱元置业有限公司
-- 100%股权 2,000.00
有限公司 100%股权
南通海悦房地产开发 苏（2020）海门区不动产权第 0139175
国有建设用地使用权 62596 平方米 164,946.19
有限公司 号
广西唐迪投资有限公 南 宁 GC2020-110 地 块
-- 50128.01 平方米 100,757.30
司 国有建设用地使用权
广西润琅置业有限公 南 宁 GC2020-109 地 块
-- 65007.24 平方米 81,909.12
司 国有建设用地使用权
日照市中南园区运营 鲁（2018）日照市不动产权第 0028246
土地使用权及在建工程 102545.7 平方米 88,030.87
发展有限公司 号
江苏中南建筑产业集
长期应收款 -- -- 117,449.12
团霍山投资有限公司
济宁中南医院管理有
长期应收款 -- -- 96,114.80
限公司
宁波中南投资有限公
长期应收款 -- -- 253,348.83
司
徐州中南建设发展有
长期应收款 -- -- 224,544.00
限公司
深州中南企业管理有
长期应收款 -- -- 60,975.00
限公司
荣成市中南建投发展
长期应收款 -- -- 80,000.00
有限公司
212
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
三亚海绵城市投资建
长期应收款 -- -- 193,000.00
设有限公司
三亚海绵城市投资建
长期应收款 -- -- 388,828.00
设有限公司
滨海中南建设发展有
长期应收款 -- -- 390,216.00
限公司
兴化市兴中工程项目
长期应收款 -- -- 73,000.00
管理有限公司
聊城市东昌府区中南
长期应收款 -- -- 275,880.03
建设发展有限公司
江苏中南建筑产业集 聊城市东昌府区中南建
-- 95%股权 22,895.00
团有限责任公司 设发展有限公司股权
宁波锦实投资有限公
长期应收款 -- -- 726,326.22
司
江苏中南建设集团上
定期存单 NO.0186445 -- 30,000.00
海投资发展有限公司
江苏中南建设集团上
定期存单 NO.0188271 -- 43,000.00
海投资发展有限公司
江苏中南建设集团上
定期存单 NO.0188273 -- 10,000.00
海投资发展有限公司
江苏中南建设集团上
定期存单 NO.0186439 -- 11,000.00
海投资发展有限公司
江苏中南建设集团上
定期存单 NO.0186441 -- 15,400.00
海投资发展有限公司
亳州市中南哈工医疗
长期应收款 -- -- 118,631.00
管理有限公司
邯郸中南工程项目管
长期应收款 -- -- 109,120.40
理有限公司
南充中南建设发展有
长期应收款 -- -- 70,361.34
限公司
南充中南建设发展有
长期应收款 -- -- 33,735.00
限公司
江苏中南建筑产业集 滕州共信建设发展有限
-- 87.3%股权 11,696.64
团有限责任公司 公司股权
洛阳中洛城市建设有
长期应收款 -- -- 378,051.61
限公司
杭州大江东中南辰锦
长期应收款 -- -- 73,323.00
建设发展有限公司
赣州兴中工程项目管
长期应收款 -- -- 193,356.78
理有限公司
南通中南新世界中心
土地使用权 苏通国用（2011）字第 0110007 号 11144.38 平方米 65,000.00
开发有限公司
房产：3042.71 平
南通中南新世界中心 南通房权证字第 71046738 号、苏通国
房产及土地使用权 方米、土地： 60,000.00
开发有限公司 用（2009）第 01101319 号
1476.32 平方米
商铺：4475.69 平
南通中南新世界中心 南通房权证字第 71001417 号、苏通国
商铺及土地使用权 方米、土地： 5,026.20
开发有限公司 用（2008）第 01102229 号
1771.97 平方米
南通中南新世界中心
土地使用权 苏通国用（2006）字第 0110024 号 10169.15 平方米 1,537.58
开发有限公司
213
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
南 通 房 权 证 字 第 12114018-12114028
号 、 南 通 国 用 （ 2008 ） 第 01102216
号、南通房权证字第 71046736 号、南
通房权证字第 12113027 号、南通房权
证字第 12113011 号、南通房权证字第
120058556 号 ； 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102231 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102236 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102233 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
房屋：6309.48 平
南通中南新世界中心 101102222 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
商铺及土地使用权 方米、土地： 19,130.50
开发有限公司 101102217 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
2643.74 平方米
101102219 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102232 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102223 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102235 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102237 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01101322 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
01102393 号 、 苏 通 国 用 （ 2007 ） 第
01102394 号 、 苏 通 国 用 （ 2012 ） 第
01102620 号
房屋：1524.3 平方
南通中南新世界中心 南通房权证字第 71046736 号、南通国
房地产 米；土地：739.59 1,500.00
开发有限公司 用 2009 第 0110300 号
平方米
海政房权证第 151008094 号-151008116 房屋：81953.45 平
江苏中南建设集团股
土地及房屋 号 、 海 国 用 （ 2015 ） 第 070309 号 - 方米、土地： 69,000.00
份有限公司
070330 号 5329.98 平方米
商业地产：
南通中南新世界中心 南通房权证字第 140036954 号、苏通国 7767.45 平方米、
商业地产及土地使用权 15,534.90
开发有限公司 用（2014）01101700 号 土地：965.11 平方
米
盐城中南世纪城房地
商用房地产 房产证：盐房权证军区第 0355018 号 28435.96 平方米
产投资有限公司
24,170.57
盐城中南世纪城房地 土地证：城南国用（2015）第 609260
商用房地产 1292.5 平方米
产投资有限公司 号
房产证号：南通房权证字第 12113018-
12113024 号、12113029-12113045 号、
12113047 号、12113048 号、12113050-
12113073 号、12113075-12113077 号、 房屋：5948.97 平
南通中南新世界中心
不动产 12113087 号、12113088 号、 12113414 方米；土地：4743 10,180.87
开发有限公司
号、12113415 号；土地证号：苏通国 平方米
用（2007）第 01102369-01102375 号、
01102406-01102453 号 ， 苏 通 国 用
（2008）第 01100394 号、01100395 号
房产所有权证号：南通房权证字第
71046737 号 、 南 通 房 权 证 字 第
12114031 号 、 南 通 房 权 证 字 第 房屋：2757.8 平方
南通中南新世界中心
不动产 71046735 号；土地使用权证号：苏通 米、土地： 11,031.20
开发有限公司
国用（2009）第 01101318 号、苏通国 1327.16 平方米
用（2008）第 01102221 号、苏通国用
（2009）第 01101317 号
江苏中南建筑产业集 江苏中南玄武湖生态旅
-- 80%股权 10,000.00
团有限责任公司 游开发有限公司股权
南通中南新世界中心
商铺及土地使用权 南通房权证字第 120058562 号 9389.29 平方米 24,000.00
开发有限公司
214
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
江苏中南建设集团股
定期存单 NO.00048422 -- 3,500.00
份有限公司
杭州大江东中南辰锦
定期存单 NO.00001869 -- 2,000.00
建设发展有限公司
宁波中南投资有限公
股权 宁波锦实投资有限公司 5%股权 -- 4,465.00
司
江苏中南建筑产业集
应收账款 -- -- 98,662.44
团有限责任公司
南通市康民全预制构
应收账款 -- -- 1,474.88
件有限公司
中南建设（南通）建
应收账款 -- -- 1,949.16
筑产业有限公司
利辛县锦瀚置业有限
房屋 51344.77 23,200.04
公司
房产面积：2318.2
南通中南新世界中心 南通房权证字第 71046734 号、苏通国 ㎡
房产 3,000.00
开发有限公司 用（2009）第 01101321 号 土地面积：
1065.76 ㎡
房产面积：
南通中南新世界中心 苏（2022）南通市不动产权第 0008545 5343.28 ㎡
房产 8,000.00
开发有限公司 号等 60 套 土地面积：176.21
㎡
南通中南新世界中心 苏（2022）南通市不动产权第 0008870
车库 37511.98 ㎡
开发有限公司 号
南通中南新世界中心 苏（2017）南通市不动产权第 0085702
房产 738.81 ㎡ 800.00
开发有限公司 号等 38 套
威海弘润置业有限公 鲁（2020）威海市不动产权第 0060248
土地使用权 72659 ㎡ 14,168.70
司 号
威海锦展置业有限公
股权质押权 371022202201140000 2000 万 7,500.00
司
乌鲁木齐金瑞盛达房 新 （ 2022 ） 乌 鲁 木 齐 市 不 动 产 权 第
国有建设用地使用权 18910.7 ㎡ 23,500.00
地产开发有限公司 0049286 号
中山锦泽置业有限公 粤 （ 2022 ） 中 山 市 不 动 产 证 明 第
在建工程 3094.97 平米 /
司 0057997 号等 33 户
佛山锦毅置业有限责 粤（2022）佛三不动产证明第 0008910
在建工程 10939.25 平米 32,407.42
任公司 号等 87 户
江苏中南建筑产业集
49700.4182 49,700.42
团有限责任公司
闽 （ 2020 ） 莆 田 市 不 动 产 权 第
莆田悦诚房地产开发 莆田悦诚房地产开发有 CX031083 号；
44341.01 平方米 61519/24080
有限公司 限公司的在建工程 闽 （ 2020 ） 莆 田 市 不 动 产 权 第
CX031084 号；
江苏中南建筑产业集
定期存单 NO.00010038 -- 5,000.00
团有限责任公司
冀（2022）唐山湾国际旅游岛不动产证
唐山国际旅游岛房地
1#商业、2#商业 明第 0000113 号、冀（2022）唐山湾国 7376.65 3,000.00
产投资开发有限公司
际旅游岛不动产证明第 0000114 号
唐山国际旅游岛房地 冀（2022）唐山湾国际旅游岛不动产证
综合楼 19828.4 10,000.00
产投资开发有限公司 明第 0000116 号
唐山国际旅游岛房地 冀（2022）唐山湾国际旅游岛不动产证
1-2 部分未售别墅 2858.42 3,560.52
产投资开发有限公司 明第 0000010 号-0000022 号
沈阳中南乐加房地产
叠拼住宅 4680.19 11,901.00
开发有限公司
215
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
抵押价值/担保金
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
额（万元）
云（2021）盘龙区不动产权第 0222005
云南盛悦房地产开发 昆明太和府项目土地使 号
24482.75 ㎡ 30,511.55
有限公司 用权 云（2021）盘龙区不动产权第 0221981
号
昆明锦腾置业有限公 云南盛悦房地产开发有
- 8000 万 30,511.55
司 限公司股权
房产面积：
南通市中南新海湾开 苏（2022）通州湾不动产权第 0000442 28131.91 ㎡
滨海金石酒店 18,000
发有限公司 号 土地面积：
45862.59 ㎡
（3）为关联方提供的担保事项详见附注十、5（3）
（4）截至 2022 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至 2022 年 6 月 30 日，本公
司为商品房承购人的按揭贷款提供担保的余额为 3,857,065.96 万元。担保金额为贷款本金、
利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起至本公司为商品房承购人办妥房屋抵押登
记手续，并将相关的登记文件交付银行收执之日止。
（5）截至 2022 年 6 月 30 日，未履行完毕的不可撤销保函情况如下：
受益人 保函开立银行 保函金额 保函起始日 保函到期日
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 5,944,357.58 2021 年 11 月 28 日 2022 年 11 月 28 日
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 5,831,532.19 2021 年 11 月 28 日 2022 年 11 月 28 日
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 297,200.00 2021 年 5 月 11 日 2022 年 11 月 28 日
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 291,600.00 2021 年 5 月 11 日 2022 年 11 月 28 日
重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会 友利银行（中国）有限公司重庆分行 2,434,396.00 2020 年 8 月 21 日 2022 年 10 月 26 日
重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会 友利银行（中国）有限公司重庆分行 1,961,772.00 2020 年 8 月 21 日 2022 年 10 月 26 日
重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会 中国建设银行股份有限公司 800,553.78 2020 年 10 月 30 日 2023 年 5 月 31 日
重庆市璧山区人力资源和社会保障局 中国建设银行股份有限公司 4,285,021.00 2020 年 9 月 30 日 2022 年 8 月 31 日
重庆两江新区产业发展集团有限公司 苏州银行股份有限公司 27,776,569.44 2021 年 8 月 5 日 2022 年 11 月 5 日
重庆两江新区产业发展集团有限公司 苏州银行股份有限公司 10,253,291.05 2021 年 8 月 5 日 2022 年 11 月 5 日
中天西北建设投资集团有限公司 中国农业银行股份有限公司 420,000.00 2021 年 7 月 8 日 2023 年 4 月 30 日
中天西北建设投资集团有限公司 中国农业银行股份有限公司 1,200,000.00 2021 年 7 月 8 日 2024 年 6 月 30 日
中山锦泽置业有限公司 天安财产保险 5,212,963.49 2021 年 5 月 1 日 2024 年 4 月 30 日
中国邮政储蓄银行股份有限公司温州市分行 中国民生银行股份有限公司温州分行 850,000,000.00 2020 年 8 月 13 日 2025 年 7 月 29 日
中国路桥工程有限责任公司 中国建设银行股份有限公司 4,090,819.75 2021 年 7 月 29 日 2022 年 8 月 30 日
中国路桥工程有限责任公司 中国建设银行股份有限公司 4,090,800.00 2021 年 7 月 29 日 2022 年 8 月 30 日
216
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
郑州经济技术开发区建设局 上海银行股份有限公司 10,000,000.00 2021 年 4 月 21 日 2023 年 3 月 30 日
余姚金捷房地产发展有限公司 北京银行股份有限公司 11,067,289.53 2021 年 11 月 3 日 2023 年 4 月 30 日
徐州宝龙置业发展有限公司 宇诚担保 22,901,856.78 2021 年 10 月 12 日 2023 年 11 月 30 日
咸阳碧桂园秦都府项目 DK-1 建设项目劳动监
中国人寿咸阳分公司 1,916,000.00 2022 年 6 月 7 日 2025 年 6 月 7 日
察大队
西安市雁塔区劳动保障监察大队 西安银行股份有限公司高新科技支行 4,122,143.51 2020 年 9 月 18 日 2022 年 9 月 18 日
西安市未央区劳动保障监察大队 西安银行股份有限公司高新科技支行 376,700.00 2021 年 1 月 15 日 2023 年 4 月 15 日
西安市劳动保障监察支队 永安财产保险股份有限公司陕西分公司 415,000.00 2022 年 5 月 14 日 2023 年 5 月 13 日
西安市劳动保障监察支队 永安财产保险股份有限公司陕西分公司 2,251,000.00 2021 年 10 月 22 日 2024 年 2 月 29 日
西安高新区保障房投资建设发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 300,000.00 2021 年 8 月 24 日 2022 年 8 月 23 日
武汉锦顺置业有限公司 招商银行股份有限公司 39,120,000.00 2020 年 10 月 22 日 2023 年 2 月 28 日
天津招正房地产开发有限公司 北京银行股份有限公司 35,355,000.00 2021 年 12 月 3 日 2024 年 4 月 30 日
特变电工京津冀置业有限公司 北京银行股份有限公司 6,054,388.50 2021 年 9 月 28 日 2022 年 9 月 28 日
泰州市住房公积金管理中心 中国农业银行股份有限公司 2,000,000.00 2021 年 7 月 21 日 2023 年 7 月 20 日
中国人民财产保险股份有限公司太原市分
太原市人力资源和社会保障局 241,826,034.19 2022 年 5 月 20 日 2024 年 5 月 18 日
公司
中国人民财产保险股份有限公司太原市分
太原市人力资源和社会保障局 166,145,391.91 2022 年 4 月 27 日 2024 年 4 月 20 日
公司
遂宁川达房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司 5,480,000.00 2021 年 1 月 15 日 2023 年 2 月 28 日
四川隆和紫樾房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司 11,669,724.06 2020 年 10 月 29 日 2023 年 9 月 30 日
上海贤顺房地产开发有限公司 光大银行股份有限公司 26,957,598.20 2021 年 1 月 9 日 2022 年 11 月 8 日
商务部国际经济合作事务局 中国建设银行股份有限公司 12,290,000.00 2021 年 1 月 8 日 2024 年 4 月 30 日
陕西建工第三建设集团有限公司 中国银行股份有限公司 1,000,000.00 2021 年 6 月 18 日 2022 年 10 月 31 日
陕西航天建设集团有限公司 中国银行股份有限公司 500,000.00 2021 年 7 月 30 日 2022 年 7 月 30 日
陕西东泰天信置业有限公司 西安银行高新科技支行 8,650,200.00 2020 年 7 月 6 日 2022 年 8 月 5 日
融新建设投资（漳州）有限公司 中国建设银行股份有限公司 6,410,300.00 2020 年 10 月 28 日 2023 年 9 月 28 日
融新建设投资(漳州)有限公司 中国建设银行股份有限公司 5,000,000.00 2020 年 10 月 19 日 2023 年 9 月 28 日
泉州钧哲房地产开发有限公司 中国建设银行股份有限公司 3,447,000.00 2022 年 6 月 20 日 2023 年 9 月 29 日
南通鑫扬置业有限公司 交通银行股份有限公司 1,117,285.18 2022 年 4 月 11 日 2022 年 9 月 30 日
南通唐盛房地产有限公司 交通银行股份有限公司 1,670,542.67 2022 年 6 月 29 日 2022 年 9 月 11 日
南通市商务局 中国工商银行股份有限公司海门支行 3,000,000.00 2017 年 2 月 24 日 2022 年 12 月 31 日
南通港华置业有限公司 杭州银行股份有限公司 8,776,587.62 2021 年 6 月 29 日 2023 年 6 月 28 日
南通附属医院 中国建设银行股份有限公司 26,525,067.00 2020 年 12 月 3 日 2023 年 12 月 31 日
南通大学附属医院 中国建设银行股份有限公司 26,525,100.00 2020 年 12 月 3 日 2023 年 12 月 31 日
南京润龙置业发展有限公司 40,544,097.00 2021 年 3 月 12 日 2023 年 10 月 30 日
南京安居保障房建设发展有限公司 招商银行股份有限公司 62,752,264.00 2020 年 1 月 13 日 2022 年 7 月 8 日
南充敬恒房地产开发有限公司 陕西曲沃农村商业银行 10,820,000.00 2022 年 1 月 26 日 2023 年 10 月 25 日
娄底紫竹云智产业园发展有限公司 北京银行股份有限公司 23,941,120.00 2021 年 10 月 11 日 2022 年 10 月 11 日
娄底紫竹云智产业园发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 17,955,840.00 2021 年 10 月 11 日 2022 年 8 月 11 日
临沂市兰山区人民政府 北京银行股份有限公司 100,000,000.00 2020 年 6 月 24 日 2022 年 12 月 24 日
江苏苏铁现代传媒有限公司 中国人保 22,355,900.00 2021 年 10 月 12 日 2023 年 10 月 2 日
江苏润企万国实业有限公司 光大银行股份有限公司 35,428,064.00 2021 年 3 月 4 日 2023 年 9 月 1 日
江苏昆沭工业园投资开发有限公司 中国建设银行股份有限公司 12,429,163.00 2020 年 11 月 16 日 2023 年 2 月 6 日
淮安市盛悦置业有限公司 上海银行股份有限公司 11,690,229.31 2021 年 6 月 18 日 2023 年 6 月 17 日
淮安市建设工程质量监督站 中国银行股份有限公司 2,443,400.00 2020 年 8 月 24 日 2022 年 8 月 24 日
217
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
淮安市建设工程质量监督站 中国银行股份有限公司 2,251,700.00 2021 年 4 月 26 日 2023 年 4 月 26 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 1,481,414.20 2017 年 9 月 28 日 2022 年 9 月 27 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 1,045,720.50 2018 年 1 月 24 日 2023 年 1 月 23 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 328,656.75 2018 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 9 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 323,878.88 2018 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 7 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 319,079.44 2018 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 7 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 2,609,745.00 2020 年 4 月 1 日 2025 年 4 月 1 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,424,817.72 2019 年 12 月 27 日 2024 年 12 月 27 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,126,527.01 2019 年 6 月 19 日 2024 年 6 月 19 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,111,188.00 2019 年 5 月 24 日 2024 年 5 月 24 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 954,846.67 2019 年 6 月 18 日 2024 年 6 月 18 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 663,027.02 2018 年 5 月 10 日 2023 年 5 月 10 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 578,456.13 2018 年 9 月 11 日 2023 年 9 月 11 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 472,727.60 2019 年 6 月 19 日 2024 年 6 月 19 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 357,223.65 2018 年 9 月 6 日 2023 年 9 月 6 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 335,776.84 2019 年 5 月 24 日 2024 年 5 月 24 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 330,142.47 2018 年 9 月 19 日 2023 年 9 月 19 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,391,628.85 2019 年 7 月 15 日 2024 年 7 月 15 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 866,510.11 2019 年 7 月 15 日 2024 年 7 月 15 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 473,700.05 2018 年 5 月 4 日 2023 年 5 月 4 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 422,569.62 2018 年 9 月 7 日 2023 年 9 月 7 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 422,288.19 2019 年 6 月 18 日 2024 年 6 月 18 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 284,542.20 2018 年 9 月 7 日 2023 年 9 月 7 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 3,565,620.72 2017 年 9 月 29 日 2022 年 9 月 28 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 1,028,523.18 2017 年 12 月 15 日 2022 年 12 月 14 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 807,382.05 2018 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 7 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 718,275.60 2018 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 7 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 259,500.00 2017 年 8 月 23 日 2022 年 8 月 22 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 155,706.08 2018 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 7 日
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国建设银行股份有限公司 132,631.29 2018 年 12 月 17 日 2023 年 12 月 7 日
淮安国创房地产开发有限公司 上海银行股份有限公司 16,251,282.17 2021 年 6 月 2 日 2023 年 10 月 31 日
河南昌卓房地产开发有限公司 深圳市华富通投资担保有限公司 800,000.00 2021 年 1 月 22 日 2023 年 7 月 21 日
河北东序房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司 5,809,400.00 2021 年 1 月 26 日 2022 年 10 月 15 日
海门市公共资源交易中心 中国银行股份有限公司 800,000.00 2022 年 6 月 23 日 2022 年 8 月 7 日
阜南县劳动保障监察综合执法大队 中国银行股份有限公司 2,000,000.00 2020 年 8 月 12 日 2022 年 9 月 30 日
佛山仅以职业有限公司 佛山市汇衡融资担保有限责任公司 25,542,621.53 2021 年 5 月 1 日 2023 年 6 月 30 日
常州市自然资源和规划局 中国建设银行股份有限公司 3,000,000.00 2020 年 8 月 26 日 2025 年 8 月 25 日
常州市美茂房地产发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 997,500.00 2020 年 12 月 3 日 2022 年 11 月 30 日
北京智地顺欣房地产开发有限公司 北京元视非融资性担保有限公司 7,124,347.00 2022 年 7 月 4 日 2022 年 12 月 31 日
北京智地顺欣房地产开发有限公司 北京元视非融资性担保有限公司 35,005,573.35 2022 年 7 月 4 日 2023 年 12 月 31 日
北海钰城房地产开发有限公司 中国建设银行股份有限公司 6,370,000.00 2020 年 3 月 25 日 2022 年 9 月 30 日
218
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
（6）截至 2022 年 6 月 30 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十三、资产负债表日后事项
无
十四、其他重要事项
分部报告
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3 个报告
分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的管理层定
期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
本公司报告分部包括：
（1）房地产分部；
（2）建筑施工分部；
（3）酒店及其他分部。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计政策及
计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。
（1）分部利润或亏损、资产及负债
本期或本期期末 房地产分部 建筑施工分部 酒店及其他分部 抵销 合计
营业收入 19,559,269,337.76 4,163,486,630.93 690,127,510.07 -278,318,082.58 24,134,565,396.18
其中：对外交易
19,559,269,337.76 3,916,019,534.43 659,276,523.99 - 24,134,565,396.18
收入
分部间交易收入 - 247,467,096.50 30,850,986.08 -278,318,082.58 -
其中：主营业务
19,426,297,367.31 4,150,524,782.19 364,605,373.90 -351,301,101.51 23,590,126,421.89
收入
营业成本 17,596,981,203.27 3,969,536,609.84 500,109,546.12 -277,464,136.88 21,789,163,222.35
其中：主营业务
17,536,957,129.50 3,940,594,401.67 497,997,317.62 -277,464,136.88 21,698,084,711.91
成本
营业费用 1,699,135,407.61 753,684,485.81 623,137,561.69 -246,106,219.31 2,829,851,235.80
营业利润/(亏损) 255,227,786.52 -810,563,193.37 -1,024,234,419.65 266,181,837.63 -1,313,387,988.87
资产总额 280,985,238,972.48 69,410,138,396.00 44,436,646,132.10 -52,512,695,376.62 342,319,328,123.96
负债总额 250,498,433,503.21 60,089,499,241.85 34,345,008,098.38 -43,517,658,071.54 301,415,282,771.90
补充信息：
1.资本性支出 8,329,271.28 142,690,728.14 65,902,523.00 - 216,922,522.42
2.折旧和摊销费用 78,436,042.05 140,651,261.65 117,037,392.20 - 336,124,695.90
3.折旧和摊销以外
- - - - -
的非现金费用
4.资产减值损失及
268,580,577.90 572,538,149.44 -9,734,904.90 - 831,383,822.44
信用减值损失
219
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
项目 2022.6.30 2022.1.1
应收股利 3,031,508,410.25 3,031,508,410.25
其他应收款 113,414,740,105.00 114,643,820,685.27
合计 116,4465,248,515.25 117,675,329,095.52
（1）应收股利
项目 2022.6.30 2022.1.1
分红款 3,031,508,410.25 3,031,508,410.25
（2）其他应收款
1 按账龄披露
账龄 2022.6.30 2022.1.1
1 年以内 8,600,584,451.86 70,787,158,191.67
1至 2年 2,821,638,844.57 23,964,291,892.96
2至 3年 30,598,750,011.22 7,585,284,006.93
3至 4年 42,436,200,112.16 8,520,991,069.34
4至 5年 7,871,897,326.85 3,671,179,485.92
5 年以上 21,405,777,941.80 415,627,956.23
小计 113,734,848,688.46 114,944,532,603.05
减：坏账准备 320,108,583.46 300,711,917.78
合计 113,414,740,105.00 114,643,820,685.27
2 按款项性质披露
项目 2022.6.30 2022.1.1
保证金、押金款项 336,277,907.70 364,838,198.50
备用金、代扣代缴款项 4,690,380.85 5,313,472.74
合作方款项 129,676,535.89
政府机关款项 4,450,000.00 4,548,938.54
合并范围内关联方款项 106,222,781,819.67 107,788,269,561.60
合并范围外关联方款项 6,663,690,087.49 6,167,497,511.24
其他款项 502,958,492.75 484,388,384.54
合计 113,734,848,688.46 114,944,532,603.05
220
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
3 坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 期信用损失(已
期信用损失
信用减值) 发生信用减值)
2022 年 1 月 1 日余额 -3,902,419.10 3,902,419.10 -3,902,419.10 3,902,419.10
2022 年 1 月 1 日余额在
本期
--转入第二阶段 -3,902,419.10 3,902,419.10 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 5,213,243.16 14,183,422.52 19,396,665.68
本期转回 - - - -
本期核销 - -
其他变动 - - - -
2021 年 12 月 31 日余额 23,418,654.15 257,999,929.28 38,690,000.03 320,108,583.46
4 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 32,689,788,736.17 元，占其他应收款
期末余额合计数的比例 28.00%，均为合并范围内关联方款项。
221
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、长期股权投资
2022.6.30 2022.1.1
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 20,512,833,648.40 2,000,000.00 20,510,833,648.40 20,514,833,648.40 2,000,000.00 20,512,833,648.40
对合营企业投资 788,158,390.17 788,158,390.17 789,874,036.53 - 789,874,036.53
对联营企业投资 852,687,580.48 852,687,580.48 848,925,800.86 - 848,925,800.86
合计 22,153,679,619.05 2,000,000.00 22,151,679,619.05 22,153,633,485.79 2,000,000.00 22,151,633,485.79
（1）对子公司投资
减值准备
被投资单位 2022.1.1 本期增加 本期减少 2022.6.30 本期计提减值准备
期末余额
对子公司投资 20,512,833,648.40 2,000,000.00 20,510,833,648.40 - 2,000,000.00
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
权益法下 减值准备
被投资单位 2022.1.1 追加/新增投 减少投资 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 其他 2022.6.30
确认的 期末余额
资 收益调整 变动 股利或利润 准备
投资损益
合营企业 789,874,036.53 - - -1,715,646.36 - - - - - 788,158,390.17 -
联营企业 848,925,800.86 - 3,761,779.62 - - - - 852,687,580.48 -
合计 1,638,799,837.39 - 2,046,133.26 - - - - 1,640,845,970.65 -
222
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
3、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 -592,403,367.19
成本法核算的长期股权投资收益 -167,069.78
权益法核算的长期股权投资收益 2,046,133.26 -75,989,543.80
理财产品投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益 7,200,905.02
处置交易性金融资产取得的投资收益
分红款
债权投资持有期间的投资收益 1,014,800.00 34,370,734.95
终止以摊余成本计量的金融资产产生的收益
合计 -589,342,433.93 -34,584,973.61
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目 本期发生额
非流动性资产处置损益 210,384,263.87
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、
14,551,372.20
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
对非金融企业收取的资金占用费
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 -183,078,346.29
委托他人投资或管理资产的损益 739.73
债务重组损益 103,316,737.90
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
1,162,836.00
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投
资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -43,849,513.26
非经常性损益总额 102,488,090.15
减：非经常性损益的所得税影响数 25,622,022.54
非经常性损益净额 76,866,067.61
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -5,318,177.40
归属于公司普通股股东的非经常性损益 82,184,245.01
223
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
2、净资产收益率和每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率% 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -7.14 -0.4221 -0.4221
扣除非经常性损益后归属于公司普通
-7.51 -0.4436 -0.4436
股股东的净利润
224
江苏中南建设集团股份有限公司 2022 年半年度报告
第十节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
2022 年 8 月 29 日
225