证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2023-131
江苏中南建设集团股份有限公司
2023 年半年度报告摘要
一、重要提示
2023 年半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当
到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
所有董事均亲自或授权出席审议 2023 年半年度报告的董事会会议，唐晓东董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授
权施锦华董事出席并行使表决权
公司 2023 年半年度财务报告未经审计。
公司 2023 年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 梁洁
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
电话 021-61929799
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、管理层讨论与分析
（一）经营环境
2023 年上半年我国经济有所恢复，但内生动力不足，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力仍在，经济转型升级和高
质量发展仍有不少困难和挑战。一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多。虽然第二季度 GDP 增长有所加快，但考虑基
数影响环境并不乐观。上半年全国规模以上工业企业实现利润同比下降 16.8%；4 月以来制造业采购经理指数（PMI）持续
低于 50%；上半年全国固定资产投资（不含农户）同比增长 3.8%，但民间投资下降 0.2%；上半年全国居民消费价格（CPI）
同比上涨 0.7%，6 月份环比下降 0.2%；上半年以美元计价的进出口商品贸易总值下降 4.7%，其中出口下降 3.2%。5 月以来
出口持续下降且幅度加大；年轻人口失业率持续提升。针对有关形势，7 月中共中央政治局召开会议指出，要加大 宏观政
策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续 改善、
风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
房地产行业
2022 年中央经济工作会议明确支持方向后，2023 年第一季度市场露出短暂回暖迹象，但随即担心供给不足会引发新的
过热，担心资金重新违规流入楼市的声音出现，各项支持政策的落地受到影响。 4 月之后房地产市场的销售又开始 逐渐下
降，企业的经营压力进一步增加。上半年全国商品房销售面积同比下降 5.5%，销售金额同比增长 1.1%，但 5 月之后销售金
额也陷入负增长，而且幅度进一步增加。上半年房地产开发投资同比下降 7.9%，而且 4 月后保持两位数以上的下降。上半
年房屋新开工面积同比下降 24.3%，6 月单月同比下降超过 30%。
面对市场压力，全国销售规模最大的房地产开发企业宣布未能按时支付两支美元债券利息，并将对境内发行的 9 支公
司债券进行重组。非良性循环有进一步扩大的风险。
7 月中共中央政治局召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房 地产政
策，切实防范化解重点领域风险。
1
建筑行业
受行业非良性循环、企业信用风险增加等影响，建筑行业也面临发展压力，2023 年上半年全国建筑企业新签合 同额
15.4 万亿元，同比增长 3.1%；建筑业总产值 13.2 万亿元，同比增长 5.9%；建筑业新开工面积 17.7 亿平方米，同比下降
10.3%；企业累计人员数 4016 万，同比下降 0.04%。
（二）公司经营情况
面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战。截至 2023 年 6 月末，公司有息负债（含期末
应付利息）462.2 亿元，比 2022 年末减少 13.3 亿元，有息负债与总资产比值继续在行业保持最低水平。其中短期借款和一
年以内的有息负债合计 217.1 亿元，比 2022 年末减少 15 亿元。
公司继续保持了稳健的经营性现金流状况，2023 年上半年公司经营性现金流入 174.2 亿元，经营活动产生的现金流量
净额 5.7 亿元，连续保持正值。2023 年 6 月末公司货币资金 109.1 亿元。
2023 年 6 月末公司总负债率 91.52%，比 2022 年末增加 1.71 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的
比值）144.38%，比 2022 年末增加 36.20 个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工
确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1154.8 亿元，占公司全部负债的 43.73% 。
剔除有关负债之后，公司的负债率为 51.50%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、
预收账款和待转销项税）的负债率为 85.87 %，比 2022 年末增加 3.40 个百分点。
受市场持续调整影响，公司 2023 年上半年营业收入 228.1 亿元，同比下降 5.5%。综合毛利率 11.24%，同比增加 1.52
个百分点。面对市场挑战，公司进一步严格控制支出，上半年公司销售费用 8.1 亿元，同比下降 0.4%，管理费用 7.0 亿元，
同比下降 40.1%，利息支出 7.3 亿元，同比下降 67.7%。在持续的努力下公司归属上市公司股东的净亏损 8.0 亿元，同比减
亏 50.6%。
公司房地产开发业务和建筑施工业务上半年主要情况如下：
房地产业务
受市场持续调整影响，2023 年上半年公司房地产业务合同销售金额 246.8 亿元，销售面积 207.1 万平方米，同比分别减
少 25.2%和 22.6%。平均销售价格 11,915 元/平方米。在销售金额中一、二线城市占比 46%。
针对市场变化，公司继续有针对性调整了不同项目的施工进度。2023 年上半年公司新开工面积 69.8 万平方米，同比减
少 39.1%，竣工面积 423.2 万平方米，同比增加 22.3%。截止 2023 年 6 月末，公司全部开发项目 469 个，其中在建项目规划
建筑面积合计约 1,908.0 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约 674.2 万平方米，可竣工资源总面积 2,582.3 万平方米，
其中一二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%。
由于竣工规模增加，公司 2023 年上半年房地产业务结算收入 201.0 亿元，同比增加 2.8%。结算毛利率 14.26%，同比增
加 4.23 个百分点。截至公司合并报表范围内已售未结算的合同负债 1,054.3 亿元，是上半年结算收入的 5.2 倍。
建筑业务
由于非良性循环持续，公司建筑业务 2023 年上半年新承接（中标）项目合同总金额 21.1 亿元，同比减少 16.9%。2023
年上半年公司建筑业务营业收入 33.2 亿元，同比减少 20.3%。综合毛利率-12.77%，同比下降 17.43 个百分点。
3、主要财务数据和财务指标
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月 同比增减
营业收入（元） 22,809,615,975.42 24,134,565,396.18 -5.49%
归属于上市公司股东的净利润（元） -798,112,292.31 -1,615,160,146.07 50.59%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -967,159,795.63 -1,697,344,391.08 43.02%
经营活动产生的现金流量净额（元） 571,396,874.11 4,808,971,027.00 -88.12%
基本每股收益（元/股） -0.2086 -0.4221 50.58%
稀释每股收益（元/股） -0.2086 -0.4221 50.58%
加权平均净资产收益率 -5.77% -7.14% 1.37 个百分点
项目 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 增减变动
总资产（元） 288,537,088,329.90 306,722,295,982.59 -5.93%
归属于上市公司股东的净资产（元） 13,225,163,369.32 14,425,941,059.26 -8.32%
公司总股份数 3,826,558,901 3,826,558,901 -
2
4、2023 年 6 月 30 日公司股东数量及持股情况
普通股股东总数 91,991 户
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持股 持有普通股 期内增减 持有有限售条 持有无限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质
比例 数 变动数 件普通股数 件普通股数 股份状态 数量
-
境内非国 质押/冻
中南城市建设投资有限公司 45.00% 1,722,069,073 190,194,68 0 172,206,9073 1,524,994,597
有法人 结
3
香港中央结算有限公司 境外法人 1.52% 58,328,388 -12,454,435 0 58,328,388
上海一村投资管理有限公司－一村睿华 5 号
其他 0.97% 37,000,000 7,000,000 0 37,000,000
私募证券投资基金
境内自然
廖国沛 0.85% 32,484,000 32,484,000 0 32,484,000
人
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指
其他 0.49% 18,626,736 18,626,736 0 18,626,736
房地产交易型开放式指数证券投资基金
境内自然
王宗利 0.44% 16,796,933 16,796,933 0 16,796,933
人
境内自然
陈昱含 0.38% 14,413,997 0 10,810,498 3,603,499
人
境内国有
中信证券股份有限公司 0.37% 14,184,752 14,184,752 0 14,184,752
法人
境内自然
陈小敏 0.33% 12,492,600 12,492,600 0 12,492,600
人
境内自然
陈黄斌 0.29% 11,157,100 11,157,100 0 11,157,100
人
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
持有无限售条件普通 股份种类
股东名称
股数 股份种类 数量
中南城市建设投资有限公司 1,722,069,073 人民币普通股 1,722,069,073
香港中央结算有限公司 58,328,388 人民币普通股 58,328,388
上海一村投资管理有限公司－一村睿华 5 号私募证券投资基金 37,000,000 人民币普通股 37,000,000
廖国沛 32,484,000 人民币普通股 32,484,000
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 18,626,736 人民币普通股 18,626,736
王宗利 16,796,933 人民币普通股 16,796,933
中信证券股份有限公司 14,184,752 人民币普通股 14,184,752
陈小敏 12,492,600 人民币普通股 12,492,600
陈黄斌 11,157,100 人民币普通股 11,157,100
陈智颖 10,972,200 人民币普通股 10,972,200
陈昱含为中南城市建设投资有限公司实际控制人的女儿。除
此之外未知其他股东之间是否存在关联关系，或是否属于
上述股东之间关联关系或一致行动的说明
《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致
行动人。
中南城市建设投资有限公司、上海一村投资管理有限公司－
上述股东参与融资融券业务股东情况说明 一村睿华 5 号私募证券投资基金、陈小敏以及陈智颖参与融
资融券业务 .
5、控股股东或实际控制人变更情况
公司控股股东、实际控制人未发生变更。
6、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司无优先股股东持股情况。
3
7、在半年度报告批准报出日存续的债券情况
（1） 债券基本信息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额 利率
公司 2019年面向合格投资者公 2019 年 2023 年
19 中南 03 112997.SZ 56,225.90 7.60%
开发行公司债券（第一期） 11 月 22 日 11 月 22 日
公司 2020年面向合格投资者公
2020 年 2025 年
开发行公司债券（第一期）品 20 中南 02 149051.SZ 88,000.00 7.40%
3月 6日 3月 6日
种二
公司 2021年面向合格投资者公 2021 年 2025 年
21 中南 01 149391.SZ 94,900.00 7.30%
开发行公司债券（第一期） 3 月 17 日 3 月 17 日
（2） 截至报告期末的财务指标
项目 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
资产负债率 91.52% 89.81%
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
EBITDA 利息保障倍数 0.55 -0.20
三、重要事项
无
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