江苏中南建设集团股份有限公司
2023 年半年度报告
2023 年 8 月
1
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司董事长陈锦石、董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证本半年度财务报告的真实、准确、
完整。
所有董事均亲自或授权出席审议 2023 年半年度报告的董事会会议，唐晓东董事因公务原因未能亲自
出席本次会议，授权施锦华董事出席并行使表决权。
本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工，需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相
关披露要求。
公司 2023 年半年度财务报告未经审计。
公司 2023 年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ............................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标............................................................................................................ 5
第三节 管理层讨论与分析 ...................................................................................................................... 7
第四节 公司治理 .................................................................................................................................. 29
第五节 环境和社会责任........................................................................................................................ 30
第六节 重要事项 .................................................................................................................................. 31
第七节 股份变动及股东情况................................................................................................................. 45
第八节 债券相关情况 ........................................................................................................................... 47
第九节 财务报告 .................................................................................................................................. 51
第十节 备查文件目录 ..........................................................................................................................218
3
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
中南置地 指 本公司房地产业务主体
中南建筑 指 本公司建筑业务主体
人民银行 指 中国人民银行
证监会 指 中国证券监督管理委员会
财政部 指 中华人民共和国财政部
深交所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 《江苏中南建设集团股份有限公司章程》
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》、深交所
指定媒体 指
网站、巨潮资讯网
报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
规划建筑面积 指 计算容积率的规划建筑面积
M2 指 平方米
4
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称 Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.,Ltd.
公司的法定代表人 陈锦石
二、联系人和联系方式
项目 董事会秘书
姓名 梁洁
联系地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
电话 021-61929799
传真 021-61929733
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2022 年度报告。
2、信息披露及备置地点
公司指定媒体，公司 2023 年半年度报告备置地无变化。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况：否
四、主要会计数据和财务指标
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月 同比增减
营业收入（元） 22,809,615,975.42 24,134,565,396.18 -5.49%
归属于上市公司股东的净利润（元） -798,112,292.31 -1,615,160,146.07 50.59%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -967,159,795.63 -1,697,344,391.08 43.02%
经营活动产生的现金流量净额（元） 571,396,874.11 4,808,971,027.00 -88.12%
基本每股收益（元/股） -0.2086 -0.4221 50.58%
稀释每股收益（元/股） -0.2086 -0.4221 50.58%
加权平均净资产收益率 -5.77% -7.14% 1.37 个百分点
项目 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 增减变动
总资产（元） 288,537,088,329.90 306,722,295,982.59 -5.93%
归属于上市公司股东的净资产（元） 13,225,163,369.32 14,425,941,059.26 -8.32%
公司总股份数 3,826,558,901 3,826,558,901 -
注：截止本报告披露前一交易日公司总股份数 3,826,558,901 股，与报告期末没有变化。
五、境内外会计准则下会计数据差异：无
5
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
六、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 金额
非流动性资产处置损益 -51,931.90
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一
25,886,244.78
定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 134,743,376.07
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资 71,444,510.33
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,900,348.34
非经常性损益总额 225,121,850.94
减：非经常性损益的所得税影响数 56,280,462.74
非经常性损益净额 168,841,388.21
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -206,115.11
归属于公司普通股股东的非经常性损益 169,047,503.31
公司报告期不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项
目界定为经常性损益的项目的情形。
6
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、业务发展情况
（一）经营环境
2023 年上半年我国经济有所恢复，但内生动力不足，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力仍在，经济转型升级和高
质量发展仍有不少困难和挑战。一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多。虽然第二季度 GDP 增长有所加快，但考虑基
数影响环境并不乐观。上半年全国规模以上工业企业实现利润同比下降 16.8%；4 月以来制造业采购经理指数（PMI）持续
低于 50%；上半年全国固定资产投资（不含农户）同比增长 3.8%，但民间投资下降 0.2%；上半年全国居民消费价格（CPI）
同比上涨 0.7%，6 月份环比下降 0.2%；上半年以美元计价的进出口商品贸易总值下降 4.7%，其中出口下降 3.2%。5 月以来
出口持续下降且幅度加大；年轻人口失业率持续提升。针对有关形势，7 月中共中央政治局召开会议指出，要加大 宏观政
策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续 改善、
风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
房地产行业
2022 年中央经济工作会议明确支持方向后，2023 年第一季度市场露出短暂回暖迹象，但随即担心供给不足会引发新的
过热，担心资金重新违规流入楼市的声音出现，各项支持政策的落地受到影响。 4 月之后房地产市场的销售又开始 逐渐下
降，企业的经营压力进一步增加。上半年全国商品房销售面积同比下降 5.5%，销售金额同比增长 1.1%，但 5 月之后销售金
额也陷入负增长，而且幅度进一步增加。上半年房地产开发投资同比下降 7.9%，而且 4 月后保持两位数以上的下降。上半
年房屋新开工面积同比下降 24.3%，6 月单月同比下降超过 30%。
面对市场压力，全国销售规模最大的房地产开发企业宣布未能按时支付两支美元债券利息，并将对境内发行的 9 支公
司债券进行重组。非良性循环有进一步扩大的风险。
7 月中共中央政治局召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房 地产政
策，切实防范化解重点领域风险。
建筑行业
受行业非良性循环、企业信用风险增加等影响，建筑行业也面临发展压力，2023 年上半年全国建筑企业新签合 同额
15.4 万亿元，同比增长 3.1%；建筑业总产值 13.2 万亿元，同比增长 5.9%；建筑业新开工面积 17.7 亿平方米，同比下降
10.3%；企业累计人员数 4016 万，同比下降 0.04%。
（二）公司经营情况
面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战。截至 2023 年 6 月末，公司有息负债（含期末
应付利息）462.2 亿元，比 2022 年末减少 13.3 亿元，有息负债与总资产比值继续在行业保持最低水平。其中短期借款和一
年以内的有息负债合计 217.1 亿元，比 2022 年末减少 15 亿元。
公司继续保持了稳健的经营性现金流状况，2023 年上半年公司经营性现金流入 174.2 亿元，经营活动产生的现金流量
净额 5.7 亿元，连续保持正值。2023 年 6 月末公司货币资金 109.1 亿元。
2023 年 6 月末公司总负债率 91.52%，比 2022 年末增加 1.71 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的
比值）144.38%，比 2022 年末增加 36.20 个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工
确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1154.8 亿元，占公司全部负债的 43.73% 。
剔除有关负债之后，公司的负债率为 51.50%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、
预收账款和待转销项税）的负债率为 85.87 %，比 2022 年末增加 3.40 个百分点。
受市场持续调整影响，公司 2023 年上半年营业收入 228.1 亿元，同比下降 5.5%。综合毛利率 11.24%，同比增加 1.52
个百分点。面对市场挑战，公司进一步严格控制支出，上半年公司销售费用 8.1 亿元，同比下降 0.4%，管理费用 7.0 亿元，
同比下降 40.1%，利息支出 7.3 亿元，同比下降 67.7%。在持续的努力下公司归属上市公司股东的净亏损 8.0 亿元，同比减
亏 50.6%。
7
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
公司房地产开发业务和建筑施工业务上半年主要情况如下：
房地产业务
受市场持续调整影响，2023 年上半年公司房地产业务合同销售金额 246.8 亿元，销售面积 207.1 万平方米，同比分别减
少 25.2%和 22.6%。平均销售价格 11,915 元/平方米。在销售金额中一、二线城市占比 46%。
针对市场变化，公司继续有针对性调整了不同项目的施工进度。2023 年上半年公司新开工面积 69.8 万平方米，同比减
少 39.1%，竣工面积 423.2 万平方米，同比增加 22.3%。截止 2023 年 6 月末，公司全部开发项目 469 个，其中在建项目规划
建筑面积合计约 1,908.0 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约 674.2 万平方米，可竣工资源总面积 2,582.3 万平方米，
其中一二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%。
由于竣工规模增加，公司 2023 年上半年房地产业务结算收入 201.0 亿元，同比增加 2.8%。结算毛利率 14.26%，同比增
加 4.23 个百分点。截至公司合并报表范围内已售未结算的合同负债 1,054.3 亿元，是上半年结算收入的 5.2 倍。
建筑业务
由于非良性循环持续，公司建筑业务 2023 年上半年新承接（中标）项目合同总金额 21.1 亿元，同比减少 16.9%。2023
年上半年公司建筑业务营业收入 33.2 亿元，同比减少 20.3%。综合毛利率-12.77%，同比下降 17.43 个百分点。
（三）房地产业务具体情况
1、2023 年 1-6 月分区域销售情况
区域 签约面积(万 M2) 签约金额（亿元）
江苏 61.01 82.58
浙江 39.67 60.58
山东 13.39 13.79
贵州 16.82 13.38
广东 8.48 9.64
新疆 10.05 9.36
陕西 5.80 8.20
广西 7.63 6.66
河南 9.36 6.61
四川 4.27 6.13
重庆 6.19 5.20
福建 2.66 4.95
安徽 5.67 4.58
其他 16.13 15.13
总计 207.13 246.79
8
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2、2023 年 1-6 月主要结算项目销售及结算情况
2023 年 1-6 月 2023 年 1-6 月 2023 年 1-6 月 2023 年 1-6 月
权益比 土地面积 规划建筑面积
序号 城市 项目名称 位置 业态 销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
例 （万 M 2） （万 M 2）
（万 M 2） （亿元） （万 M 2） （亿元）
春风南岸项目
1 西安 51% 长安区 住宅 9.3 31.46 0.09 0.20 13.76 19.91
地块
2 南通 东时区 40% 通州区 商住 17.04 30.51 0.40 0.60 11.06 16.00
3 重庆 上悦城 100% 大渡口区 商住 17.22 30.39 0.02 0.09 13.38 15.36
4 西安 青樾 80% 大兴新区 住宅 4.38 20.51 0.00 0.02 12.01 14.27
5 泉州 和樾 60% 晋江市 住宅 5.7 15.95 0.00 0.00 11.96 12.18
6 苏州 春风南岸 100% 虎丘区 住宅 5 11.5 0.06 0.24 6.17 10.74
7 泉州 2020-6 号地块 100% 晋江市 住宅 2.08 6.87 0.00 0.00 7.36 7.43
8 徐州 春风南岸 50% 鼓楼区 住宅 3.08 4.61 0.07 0.21 4.79 6.97
9 青岛 世纪城 100% 李沧区 商住 42.38 111.42 0.00 0.07 3.53 6.66
10 泉州 天樾君辰君和 70% 晋江市 商住 4.38 6.83 0.15 0.50 5.19 6.08
11 青岛 紫云集 100% 即墨区 商住 7.12 12.36 0.00 0.00 4.67 5.79
12 合肥 宸悦 100% 长丰县 住宅 6.86 12.51 0.49 0.55 5.35 5.68
13 镇江 中南林清月 60% 润州区 商住 7.83 8.59 0.25 0.27 3.86 5.45
淮自然(阴)挂
14 淮安 2020 第 3 号地 34% 淮阴区 商住 3.95 9.87 0.55 0.57 7.31 5.38
块
15 徐州 和平府 70% 云龙区 商住 8.53 18.76 0.00 0.00 4.45 5.26
16 湖州 中南林樾 42% 德清县 住宅 7.54 15.23 0.25 0.21 6.13 5.23
9
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
3、2023 年 6 月末各项目建设情况
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
1 上海 奉贤锦庭 99% 奉贤区 2.09 4.81 0.00 0.00 4.81 0.00 0.00
2 上海 青浦君悦府 100% 青浦区 1.94 3.88 0.00 0.00 3.88 0.00 0.00
3 上海 奉贤 HI-PARK 100% 奉贤区 2.02 4.03 0.00 0.00 0.00 4.03 0.00
4 上海 崇明江山美宸 11% 崇明县 3.46 4.16 0.00 0.00 4.16 0.00 0.00
5 上海 奉贤桐南美麓 40% 奉贤区 8.79 15.82 0.00 0.00 15.82 0.00 0.00
6 上海 青浦西虹桥壹号 40% 青浦区 3.63 9.07 0.00 0.00 9.07 0.00 0.00
7 常州 天宁公元礼著 51% 天宁区 3.72 4.47 0.00 4.47 4.47 0.00 0.00
8 常州 武进上悦城 49% 武进区 5.33 10.67 0.00 10.55 10.55 0.12 0.00
9 常州 丁香路红熙台 50% 钟楼区 5.14 11.31 0.00 0.00 11.31 0.00 0.00
10 常州 文澜国宾 50% 武进区 5.51 12.11 0.00 12.11 12.11 0.00 0.00
11 淮安 清浦世纪城 100% 清浦区 41.77 91.89 0.00 0.00 91.89 0.00 0.00
12 淮安 清江浦樾府 100% 清浦区 3.09 5.55 0.00 0.00 5.52 0.03 0.00
13 淮安 淮阴春风南岸花园 51% 淮阴区 7.96 23.87 0.00 0.00 0.00 23.87 0.00
14 淮安 淮阴观淮府三期 34% 淮阴区 3.95 9.87 0.00 9.87 9.87 0.00 0.00
15 淮安 清浦淮海天宸 34% 清浦区 8.81 26.44 0.00 0.00 0.00 26.44 0.00
16 淮安 淮安区熙悦 32% 淮安区 6.29 15.61 0.00 0.00 15.61 0.00 0.00
17 淮安 珺悦 32% 淮安区 5.65 14.13 0.00 2.57 13.65 0.48 0.00
18 淮安 淮安区珑悦 25% 淮安区 4.32 10.82 0.00 0.00 10.82 0.00 0.00
19 淮安 淮阴观淮府 55% 淮阴区 6.71 17.92 0.00 7.67 17.92 0.00 0.00
20 淮安 淮阴天瑞府 26% 淮阴区 5.73 17.18 0.00 0.00 0.00 17.18 0.00
21 连云港 灌南上悦城 65% 灌南县 10.22 22.48 6.01 0.00 7.41 13.60 1.47
22 南京 栖霞世纪雅苑 60% 栖霞区 12.93 38.78 0.00 0.00 38.78 0.00 0.00
23 南京 溧水锦城 100% 溧水县 7.91 15.82 0.00 0.00 15.82 0.00 0.00
24 南京 雨花台锦苑 97% 雨花台区 3.54 10.61 0.00 0.00 10.61 0.00 0.00
25 南京 江宁山锦花城 94% 江宁区 8.92 15.16 0.00 0.00 15.16 0.00 0.00
26 南京 玄武魔力月光 100% 玄武区 1.06 3.18 0.00 0.00 3.18 0.00 0.00
27 南京 江宁缇香漫 95% 江宁区 2.49 6.47 0.00 0.00 6.47 0.00 0.00
28 南京 江宁上悦城 100% 江宁区 6.90 18.64 0.00 0.00 7.98 10.66 0.00
29 南京 江宁棉花塘 100% 江宁区 1.43 2.85 0.00 0.00 2.85 0.00 0.00
30 南京 仙林灵山 G83 57% 江宁区 3.36 6.73 0.00 0.00 0.00 0.00 6.73
31 南京 高淳御园 30% 高淳区 10.12 15.18 0.00 0.00 15.18 0.00 0.00
32 南京 江宁熙悦 32% 江宁区 9.09 25.01 0.00 4.04 23.67 1.34 0.00
33 南京 建邺璞境 50% 建邺区 3.49 8.73 0.00 0.00 0.00 8.73 0.00
34 南京 梧桐公馆 50% 高淳区 5.37 7.89 0.00 7.89 7.89 0.00 0.00
10
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
35 南京 梧桐公馆二期 40% 高淳区 5.61 7.85 0.00 0.00 0.00 7.85 0.00
36 南通 崇川中央商务区 100% 崇川区 99.69 267.09 0.00 0.00 236.50 18.12 12.47
37 南通 海门世纪城 100% 海门区 43.95 87.90 0.00 0.00 87.90 0.00 0.00
38 南通 崇川花城 100% 崇川区 44.88 112.21 0.00 0.00 112.21 0.00 0.00
39 南通 海门锦城 100% 海门区 23.35 51.38 0.00 0.00 51.38 0.00 0.00
40 南通 海门锦苑 100% 海门区 8.88 18.64 0.00 0.00 18.64 0.00 0.00
41 南通 如皋世纪城 100% 如皋市 3.59 10.41 0.00 0.00 10.41 0.00 0.00
42 南通 海门锦尚名苑 94% 海门区 9.93 17.87 0.00 0.00 17.87 0.00 0.00
43 南通 海门熙悦 100% 海门区 11.68 23.77 0.00 0.00 23.77 0.00 0.00
44 南通 港闸漫悦湾 100% 崇川区 4.20 9.23 0.00 0.00 9.23 0.00 0.00
45 南通 海门漫悦湾 67% 海门区 5.26 10.51 0.00 0.00 10.51 0.00 0.00
46 南通 崇川熙悦 100% 崇川区 14.56 25.33 0.00 0.00 25.33 0.00 0.00
47 南通 通州君悦府 100% 通州区 5.45 10.91 0.00 0.00 10.91 0.00 0.00
48 南通 海门上悦城 51% 海门区 7.90 17.37 0.00 0.00 13.65 3.72 0.00
49 南通 如东漫悦湾 55% 如东县 4.24 7.60 0.00 0.00 7.60 0.00 0.00
50 南通 如皋熙悦 100% 如皋市 10.31 20.62 0.00 0.00 20.62 0.00 0.00
51 南通 通州珑悦 100% 通州区 3.33 7.33 0.00 0.00 7.33 0.00 0.00
52 南通 海门春风里 100% 海门区 4.26 5.96 0.00 0.00 5.88 0.08 0.00
53 南通 海门柳岸春风 100% 海门区 2.92 3.79 0.00 0.00 0.00 3.79 0.00
54 南通 海门湖光映月 100% 海门区 10.54 22.13 0.00 0.00 9.92 12.21 0.00
55 南通 海门筑梦足球俱乐部 100% 海门区 7.78 6.39 0.00 0.00 0.00 6.39 0.00
56 南通 海门中南印象 100% 海门区 8.70 13.16 0.00 0.00 0.00 13.16 0.00
57 南通 謇里小镇 100% 海门区 2.33 1.40 0.00 0.00 0.00 1.40 0.00
58 南通 通州世纪之光 51% 通州区 21.92 44.43 0.00 18.32 18.32 26.11 0.00
59 南通 通州世纪云辰 40% 通州区 7.39 13.31 0.00 0.00 6.93 6.38 0.00
60 南通 通州东时区 40% 通州区 17.04 30.51 0.00 15.52 15.52 14.99 0.00
61 南通 海门骏园 51% 海门区 6.26 13.77 0.00 0.00 0.00 13.77 0.00
62 南通 海安春风里 60% 海安市 4.12 7.41 0.00 0.00 0.00 7.41 0.00
63 南通 通州江海云辰 55% 通州区 2.85 4.96 0.00 0.00 0.00 4.96 0.00
64 南通 海门朗园 25% 海门区 4.24 7.64 0.00 0.00 0.00 7.64 0.00
65 南通 如皋时光映花园 41% 如皋市 6.12 13.46 0.00 0.00 0.00 7.69 5.77
66 南通 崇川海上传奇 20% 崇川区 18.07 32.17 0.00 0.00 32.17 0.00 0.00
67 南通 崇川湖畔堤 100% 崇川区 2.99 5.38 0.00 0.00 5.38 0.00 0.00
68 南通 崇川枫丹酩悦 40% 崇川区 11.55 18.48 0.00 0.00 17.49 0.99 0.00
69 南通 崇川时代都会 10% 崇川区 4.71 10.35 0.00 0.00 10.35 0.00 0.00
70 南通 崇川大都会 20% 崇川区 4.80 8.54 0.00 0.00 8.54 0.00 0.00
11
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
71 南通 崇川时代悦城 100% 崇川区 10.93 28.63 0.00 0.00 28.63 0.00 0.00
72 南通 崇川珑府 25% 崇川区 12.34 16.38 0.00 0.00 16.38 0.00 0.00
73 南通 崇川佳期漫 32% 崇川区 13.40 20.91 0.00 0.00 20.91 0.00 0.00
74 南通 港闸春江阅 40% 崇川区 4.96 6.93 0.00 0.00 6.93 0.00 0.00
75 南通 崇川云樾东方 17% 崇川区 8.67 17.30 0.00 0.00 17.30 0.00 0.00
76 南通 崇川春风南岸西 40% 崇川区 13.30 23.90 0.00 0.00 23.90 0.00 0.00
77 南通 崇川春风南岸东 40% 崇川区 13.40 24.20 0.00 0.00 24.20 0.00 0.00
78 南通 崇川翡翠华府 34% 崇川区 7.13 12.12 0.00 0.00 12.12 0.00 0.00
79 南通 海门中南碧桂园 33% 海门区 6.33 13.92 0.00 0.00 13.92 0.00 0.00
80 南通 海门熙悦天玺 42% 海门区 9.18 18.36 0.00 0.00 18.36 0.00 0.00
81 南通 海门江海都会 25% 海门区 10.72 19.29 0.00 0.00 18.66 0.63 0.00
82 南通 海门春江明月 75% 海门区 3.18 4.13 0.00 0.00 4.13 0.00 0.00
83 南通 海门麓园 25% 海门区 2.77 7.47 0.00 0.00 6.13 1.34 0.00
84 南通 海门沁园 40% 海门区 9.89 17.80 0.00 0.00 17.80 0.00 0.00
85 南通 海门阅湖 45% 海门区 6.02 7.23 0.00 0.00 0.00 7.23 0.00
86 南通 如东熙悦花苑 49% 如东县 2.45 5.52 0.00 0.00 5.52 0.00 0.00
87 南通 如东晨园 49% 如东县 3.82 8.60 0.00 0.00 8.60 0.00 0.00
88 南通 如皋上悦城 45% 如皋市 13.04 32.61 0.00 11.93 32.61 0.00 0.00
89 南通 如皋紫云集 40% 如皋市 8.97 21.52 0.00 9.95 21.52 0.00 0.00
90 南通 通州大都会 30% 通州区 11.56 23.12 0.00 0.00 23.12 0.00 0.00
91 南通 通州玖熙墅尚德路 33% 通州区 3.73 3.85 0.00 0.00 3.85 0.00 0.00
92 南通 通州上悦城 25% 通州区 8.27 19.86 0.00 0.00 19.86 0.00 0.00
93 南通 通州玖熙墅大庆路 33% 通州区 3.13 3.29 0.00 0.00 3.29 0.00 0.00
94 南通 通州铂金时代 21% 通州区 5.00 9.99 0.00 0.00 9.99 0.00 0.00
95 南通 通州紫宸府 23% 通州区 6.08 12.16 0.00 0.00 12.16 0.00 0.00
96 南通 通州春溪集 40% 通州区 15.74 26.76 0.00 0.00 17.25 9.51 0.00
97 南通 翰林首府 18% 海安市 5.76 14.98 0.00 0.00 14.98 0.00 0.00
98 南通 桃源里 17% 海安市 4.93 12.36 0.00 12.36 12.36 0.00 0.00
99 苏州 常熟世纪城 100% 常熟市 34.20 66.57 0.00 0.00 66.57 0.00 0.00
100 苏州 吴江世纪城 100% 吴江区 21.97 51.62 0.00 0.00 51.62 0.00 0.00
101 苏州 常熟世纪锦城 100% 常熟市 11.90 23.81 0.00 0.00 23.81 0.00 0.00
102 苏州 昆山世纪花园 100% 昆山市 15.52 38.77 0.00 0.00 38.77 0.00 0.00
103 苏州 昆山世纪花园（锦城） 100% 昆山市 16.00 39.88 0.00 0.00 39.88 0.00 0.00
104 苏州 常熟御锦城 100% 常熟市 12.89 29.65 0.00 0.00 29.65 0.00 0.00
105 苏州 常熟锦苑 60% 常熟市 14.09 33.82 0.00 0.00 33.82 0.00 0.00
106 苏州 园区锦苑 100% 吴中区 10.08 16.94 0.00 0.00 16.94 0.00 0.00
12
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
107 苏州 太仓世纪城 100% 太仓市 8.29 24.20 0.00 0.00 24.20 0.00 0.00
108 苏州 常熟雅苑 97% 常熟市 5.47 8.21 0.00 0.00 8.21 0.00 0.00
109 苏州 太仓君悦阁 99% 太仓市 9.03 17.61 0.00 0.00 17.61 0.00 0.00
110 苏州 常熟林樾香庭 100% 常熟市 9.89 21.75 0.00 0.00 17.23 4.52 0.00
111 苏州 张家港樾府 97% 张家港市 5.84 9.94 0.00 0.00 9.94 0.00 0.00
112 苏州 吴江紫云集 100% 吴江区 6.25 11.25 0.00 0.00 11.25 0.00 0.00
113 苏州 虎丘春风南岸 100% 虎丘区 5.00 11.50 0.00 8.40 11.50 0.00 0.00
114 苏州 太仓春溪集南 21% 太仓市 2.08 4.16 0.00 0.00 0.00 0.00 4.16
115 苏州 常熟公望 40% 常熟市 8.25 8.84 0.00 0.00 8.84 0.00 0.00
116 苏州 常熟梧桐苑 25% 常熟市 2.81 3.37 0.00 0.00 3.37 0.00 0.00
117 苏州 常熟湖湾天境花园 100% 常熟市 5.97 13.14 0.00 0.00 13.14 0.00 0.00
118 苏州 常熟珺悦阁 25% 常熟市 3.48 6.26 0.00 0.00 6.26 0.00 0.00
119 苏州 常熟及第阁 32% 常熟市 6.67 14.67 0.00 0.00 14.67 0.00 0.00
120 苏州 常熟滨江铂郡 49% 常熟市 6.96 18.79 0.00 0.00 18.79 0.00 0.00
121 苏州 虎丘宽阅雅苑 30% 虎丘区 8.07 16.93 0.00 0.00 16.93 0.00 0.00
122 苏州 太仓依云水岸苑 14% 太仓市 3.48 6.96 0.00 0.00 6.96 0.00 0.00
123 苏州 太仓漫悦兰庭 90% 太仓市 4.92 7.88 0.00 0.00 7.88 0.00 0.00
124 苏州 太仓海上时光花园 15% 太仓市 6.92 13.84 0.00 0.00 13.84 0.00 0.00
125 苏州 太仓春风南岸 33% 太仓市 4.01 6.42 0.00 6.20 6.20 0.22 0.00
126 苏州 吴江枫丹壹号 48% 吴江区 17.00 31.09 0.00 0.00 31.09 0.00 0.00
127 苏州 苏地 2020-WG-65 号地块 5% 相城区 13.33 27.41 0.00 0.00 0.00 0.00 27.41
128 苏州 苏地 2020-WG-66 号地块 10% 相城区 11.46 35.80 0.00 0.00 0.00 0.00 35.80
129 苏州 张家港湖悦天境花园 C 项目 34% 张家港市 4.78 7.18 0.00 0.00 7.18 0.00 0.00
130 苏州 张家港湖悦天境花园 B 项目 51% 张家港市 5.29 7.94 0.00 1.38 4.76 3.18 0.00
131 苏州 张家港塘桥东望 33% 张家港市 2.75 4.67 0.00 0.00 4.67 0.00 0.00
132 苏州 中南春江云锦 60% 太仓市 3.16 7.58 0.00 0.00 0.00 7.58 0.00
133 苏州 中南春江云锦（北） 60% 太仓市 3.03 6.05 0.00 0.00 0.00 6.05 0.00
134 苏州 和悦新宸（南） 14% 太仓市 6.23 12.47 0.00 0.00 0.00 12.47 0.00
135 苏州 和悦新宸（北） 9% 太仓市 2.83 5.66 0.00 0.00 0.00 5.66 0.00
136 苏州 港鸣悦棠前 30% 张家港市 12.90 25.80 0.00 25.80 25.80 0.00 0.00
137 苏州 港金茂悦 29% 张家港市 5.20 10.40 0.00 0.00 10.40 0.00 0.00
138 苏州 国贸中南梧桐原 29% 张家港市 5.74 12.62 0.00 0.00 0.00 9.44 3.18
139 苏州 常熟春和景庭 33% 常熟市 4.08 8.16 0.00 0.00 0.00 8.16 0.00
140 宿迁 宿城紫云集 100% 宿城新区 7.80 18.72 0.19 0.00 0.00 18.72 0.00
141 宿迁 宿城珑悦 100% 宿城区 3.00 6.65 0.00 0.00 6.65 0.00 0.00
142 宿州 埇桥双玺 100% 埇桥区 8.26 20.65 0.00 0.00 20.65 0.00 0.00
13
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
143 泰州 泰兴世纪城 100% 泰兴市 44.87 106.34 0.00 0.00 106.34 0.00 0.00
144 泰州 海陵智在云辰 100% 海陵区 4.57 9.14 0.00 9.14 9.14 0.00 0.00
145 泰州 海陵君启 55% 海陵区 8.11 15.72 0.00 3.74 3.74 11.98 0.00
146 无锡 新吴君悦府 98% 新吴区 8.08 13.81 0.00 0.00 13.81 0.00 0.00
147 无锡 中南樾府 60% 江阴市 19.63 26.51 0.00 0.00 21.20 5.31 0.00
148 无锡 中南水云间 42% 江阴市 6.20 13.64 0 13.64 13.64 0 0
149 徐州 云龙和平府 70% 云龙区 8.53 18.76 0.00 13.58 18.33 0.43 0.00
150 徐州 鼓楼春风南岸 50% 鼓楼区 3.08 4.61 0.00 4.61 4.61 0.00 0.00
经济技术开
151 徐州 云龙和平君启 8# 70% 3.67 8.43 0.00 0.00 0.00 8.43 0.00
发区
经济技术开
152 徐州 云龙和平君启 7# 70% 3.86 8.89 0.00 0.00 0.00 5.17 3.72
发区
153 徐州 鼓楼中山府 60% 鼓楼区 8.03 18.86 0.00 0.00 18.86 0.00 0.00
154 徐州 铜山隐山观湖 A 48% 铜山区 10.34 17.58 0.00 0.00 17.58 0.00 0.00
155 徐州 铜山隐山观湖 B 50% 铜山区 16.53 28.09 0.00 0.00 20.31 7.78 0.00
156 徐州 铜山山河龙胤 26% 铜山区 14.27 31.40 0.00 0.00 0.00 9.64 21.76
157 徐州 泉山琅悦锦园 35% 泉山区 5.74 16.08 0.00 0.00 16.08 0.00 0.00
158 徐州 云龙璟悦小区 21% 云龙区 1.96 4.92 0.00 0.00 4.92 0.00 0.00
159 徐州 云龙湖畔观澜别院 33% 云龙区 11.86 15.41 0.00 0.00 15.41 0.00 0.00
160 徐州 邳州熙悦府 75# 25% 邳州市 6.59 16.34 0.00 0.00 13.28 3.06 0.00
161 徐州 邳州熙悦府 74# 25% 邳州市 6.51 16.17 0.00 0.00 16.17 0.00 0.00
162 徐州 中南樾府 60% 睢宁县 15.64 24.34 0.00 10.05 16.14 8.20 0.00
163 盐城 盐南世纪城 100% 盐都区 103.71 208.24 0.00 0.47 196.63 11.61 0.00
164 盐城 亭湖熙悦府 100% 亭湖区 3.67 6.61 0.00 0.00 6.61 0.00 0.00
165 盐城 东台熙悦 100% 东台市 12.30 31.61 0.00 0.00 31.61 0.00 0.00
166 盐城 东台紫云集 100% 东台市 7.14 12.85 0.00 3.64 7.34 5.51 0.00
167 盐城 东台春溪集 49% 东台市 4.45 11.12 0.00 2.84 5.81 4.31 1.00
168 盐城 亭湖翡丽佳苑 33% 亭湖区 2.94 6.47 0.00 0.00 6.47 0.00 0.00
169 盐城 盐南君启 49% 城南新区 4.39 11.84 0.00 0.00 0.00 11.84 0.00
170 盐城 亭湖拾光里 25.00% 亭湖区 6.83 17.76 0.00 0.00 0.00 5.79 11.98
171 盐城 春江云锦 60% 阜宁县 12.27 33.13 0.70 0.00 0.00 8.70 24.43
172 扬州 邗江颐和公馆 30% 邗江区 13.43 21.48 0.00 0.00 6.58 14.90 0.00
173 镇江 京口锦园 100% 京口区 4.16 4.28 0.00 0.00 4.28 0.00 0.00
174 镇江 京口世纪城 100% 京口区 46.32 57.81 0.00 0.00 57.81 0.00 0.00
175 镇江 京口御锦城 100% 京口区 30.22 60.74 0.00 0.00 60.74 0.00 0.00
176 镇江 丹阳君悦府 96% 丹阳市 8.21 20.53 0.00 0.00 20.18 0.35 0.00
14
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
177 镇江 丹阳君悦府熙悦 100% 丹阳市 15.39 38.49 0.00 0.00 15.15 22.75 0.59
178 镇江 丹徒缇香漫 100% 丹徒区 4.57 6.40 0.00 0.00 6.40 0.00 0.00
179 镇江 京口公园 1 号 100% 京口区 0.48 1.15 0.00 0.00 1.15 0.00 0.00
180 镇江 润州上悦城 100% 润州区 5.55 10.01 0.00 2.26 7.34 2.67 0.00
181 镇江 润州上悦诗苑 100% 润州区 6.87 12.02 0.00 0.00 3.65 8.37 0.00
182 镇江 京口聆江阁 80% 京口区 8.69 12.17 0.00 0.00 8.45 3.72 0.00
183 镇江 润州樾府 13% 润州区 5.58 18.00 0.00 0.00 9.20 8.80 0.00
184 镇江 京口合山府 50% 京口区 4.17 9.59 0.00 0.00 9.59 0.00 0.00
185 镇江 京口翡翠江湾 50% 京口区 6.12 10.21 0.00 1.89 8.88 1.33 0.00
186 镇江 京口珑悦府 33% 京口区 7.08 16.58 0.00 0.00 16.58 0.00 0.00
187 镇江 中南林清月 60% 润州区 7.83 8.59 0.00 4.77 4.77 3.82 0.00
188 镇江 中南锦悦 60% 京口区 2.93 5.75 0.00 0.00 5.75 0.00 0.00
189 杭州 余杭樾府 95% 余杭区 4.68 9.36 0.00 0.00 9.36 0.00 0.00
190 杭州 萧山君奥时代 100% 萧山区 4.61 11.52 0.00 0.00 11.52 0.00 0.00
191 杭州 建德漫悦湾 100% 建德市 4.78 10.77 0.00 0.00 10.77 0.00 0.00
192 杭州 江干棠玥湾 100% 江干区 6.58 15.14 0.00 0.00 13.31 1.83 0.00
193 杭州 江干春溪集 100% 江干区 6.39 14.70 0.00 0.00 14.70 0.00 0.00
194 杭州 建德江上云起 50% 建德市 3.02 5.43 0.00 0.00 5.26 0.17 0.00
195 杭州 桐庐壹号院 40% 桐庐县 3.49 6.97 0.00 0.00 6.97 0.00 0.00
196 杭州 建德江山云起院 50% 建德市 3.73 6.72 0.00 0.00 0.00 6.72 0.00
197 湖州 南浔君启 100% 南浔区 5.86 11.72 0.00 0.00 0.00 11.72 0.00
198 湖州 中南林樾 42% 德清县 7.54 15.23 0.00 0.00 15.23 0.00 0.00
199 湖州 望樾澜庭 57% 安吉县 10.85 20.83 1.36 0.00 0.00 15.30 5.53
200 湖州 云锦天樾 31% 德清县 4.97 8.56 0.00 0.00 0.00 8.56 0.00
201 嘉兴 平湖君悦府 100% 平湖市 8.41 16.83 0.00 0.00 16.83 0.00 0.00
202 嘉兴 秀洲闻荷府 95% 秀洲区 5.82 8.73 0.00 0.00 8.73 0.00 0.00
203 嘉兴 平湖新悦府 100% 平湖市 1.10 2.19 0.00 0.00 2.19 0.00 0.00
204 嘉兴 秀洲悦琅园 40% 秀洲区 6.33 11.40 0.00 0.00 10.84 0.55 0.00
205 嘉兴 南湖春风十里 35% 南湖区 10.01 17.87 0.00 0.00 17.87 0.00 0.00
206 嘉兴 海宁花语钱塘府 51% 海宁市 1.37 2.75 0.00 0.00 2.70 0.04 0.00
207 嘉兴 平湖海上明悦 50% 平湖市 3.34 6.02 0.00 0.00 6.02 0.00 0.00
208 嘉兴 平湖漫悦湾 33% 平湖市 3.9984 5.60 0.00 0.00 5.60 0.00 0.00
209 嘉兴 乍浦泓悦府项目 100% 平湖市 8.25 16.49 0.00 0.00 16.49 0.00 0.00
210 嘉兴 乍浦锦悦府项目 60% 平湖市 2.67 6.27 0.00 0.00 6.27 0.00 0.00
211 嘉兴 乍浦泷悦府项目 100% 平湖市 14.38 31.63 0.00 0.00 31.63 0.00 0.00
212 嘉兴 九龙澜邸 33% 嘉兴港区 2.62 6.84 0.00 0.00 6.84 0.00 0.00
15
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
213 嘉兴 悦湖里 20% 平湖市 4.90 9.79 0.00 0.00 0.00 9.79 0.00
214 金华 婺城君启 51% 婺城区 7.28 13.10 0.00 6.71 6.71 6.39 0.00
215 金华 婺城海塘壹品 34% 婺城区 4.29 8.58 0.00 0.00 8.58 0.00 0.00
216 金华 东阳樾府 50% 东阳市 6.84 17.78 0.00 0.00 17.78 0.00 0.00
217 金华 漫悦湾 60% 东阳市 4.14 10.13 0.00 0.00 10.13 0.00 0.00
218 宁波 慈溪珑悦 90% 慈溪市 3.66 6.60 0.00 0.00 6.60 0.00 0.00
219 宁波 慈溪滨海壹号 100% 慈溪市 6.80 10.20 0.00 0.00 10.20 0.00 0.00
220 宁波 奉化樾府 99% 奉化区 6.66 15.99 0.00 0.00 15.83 0.17 0.00
221 宁波 余姚漫悦湾 B1B2A3 50% 余姚市 11.07 19.53 0.00 0.00 18.72 0.81 0.00
222 宁波 余姚漫悦湾 A4 50% 余姚市 5.38 10.81 0.00 0.00 10.81 0.00 0.00
223 宁波 余姚新悦府西 49% 余姚市 5.77 5.73 0.00 0.00 5.73 0.00 0.00
224 宁波 余姚新悦府东 49% 余姚市 3.82 5.73 0.00 0.00 5.73 0.00 0.00
225 宁波 余姚耀悦云庭 33% 余姚市 7.85 17.27 0.00 3.88 3.88 12.99 0.40
226 宁波 余姚时代云图里 50% 余姚市 12.90 24.40 0.00 0.00 0.00 18.63 5.77
227 宁波 奉化凤璘府 33% 奉化区 4.33 10.82 0.00 0.00 10.82 0.00 0.00
228 宁波 镇海璀璨云堤 50% 镇海区 4.51 8.12 0.00 0.00 8.12 0.00 0.00
229 宁波 慈溪海上传奇 33% 慈溪市 33.87 65.15 0.00 0.00 42.72 22.43 0.00
230 宁波 慈溪云堤 50% 慈溪市 10.23 13.20 0.00 0.00 11.17 2.03 0.00
231 宁波 慈溪青樾府小 38% 慈溪市 1.12 1.68 0.00 0.00 1.68 0.00 0.00
232 宁波 慈溪青樾府大 23% 慈溪市 4.96 12.39 0.00 0.00 12.39 0.00 0.00
233 宁波 慈溪檀悦府 20% 慈溪市 3.67 5.87 0.00 0.00 5.87 0.00 0.00
234 宁波 慈溪阅江府 33% 慈溪市 4.43 9.74 0.00 0.00 9.74 0.00 0.00
235 宁波 慈溪四季珑玥华府 16% 慈溪市 11.39 18.22 0.00 0.00 18.22 0.00 0.00
236 宁波 慈溪凤鸣梧桐府 30% 慈溪市 3.77 9.43 0.00 0.00 9.43 0.00 0.00
237 宁波 慈溪云邸华府 23% 慈溪市 3.63 7.27 0.00 0.00 7.27 0.00 0.00
238 宁波 中南漫悦湾 54% 北仑区 4.14 6.78 0.00 0.00 6.78 0.00 0.00
239 宁波 中南春风江南院 60% 余姚市 4.76 5.00 0.00 0.00 0.00 5.00 0.00
240 宁波 春山听湖 50% 余姚市 6.29 6.29 0.00 6.29 6.29 0.00 0.00
241 宁波 中南菩悦花苑 32% 鄞州区 4.25 7.43 0.00 0.00 7.43 0.00 0.00
242 宁波 中南杭州湾海悦湾花苑 50% 慈溪市 7.63 9.91 0.00 0.00 9.91 0.00 0.00
243 衢州 常山漫悦湾 98% 常山县 5.57 11.69 0.00 0.00 11.69 0.00 0.00
244 绍兴 柯桥漫悦湾 100% 柯桥区 4.89 9.77 0.00 0.00 9.54 0.23 0.00
245 绍兴 上虞君启 100% 上虞区 5.01 8.52 0.00 0.00 0.00 8.52 0.00
246 绍兴 诸暨宸光集大 50% 诸暨市 5.17 9.31 0.00 0.00 0.00 9.31 0.00
247 绍兴 越城玖樟台 34% 上虞区 3.92 9.80 0.00 0.00 0.00 9.80 0.00
248 绍兴 嵊州上悦城 49% 嵊州市 10.74 27.93 0.00 0.00 15.96 11.97 0.00
16
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
249 绍兴 诸暨天樾 85% 诸暨市 5.78 11.55 0.00 0.00 11.38 0.17 0.00
250 绍兴 诸暨江山里 30% 诸暨市 3.46 4.15 0.00 0.00 4.15 0.00 0.00
251 绍兴 诸暨樾府 78% 诸暨市 3.38 5.91 0.00 0.00 5.91 0.00 0.00
252 绍兴 诸暨新悦府 65% 诸暨市 1.79 4.47 0.00 0.00 4.47 0.00 0.00
253 绍兴 诸暨紫云集 60% 诸暨市 3.69 7.39 0.00 0.00 0.00 7.39 0.00
254 绍兴 诸暨宸光集小 49% 诸暨市 3.65 6.57 0.00 0.00 0.00 6.57 0.00
255 绍兴 柯桥星澜城 23% 柯桥区 13.11 24.60 0.00 0.00 0.00 19.81 4.79
256 台州 临海珑悦府 70% 临海市 7.02 15.45 0.00 0.00 0.00 15.45 0.00
257 台州 椒江樾府 50% 椒江区 3.01 6.61 0.00 0.00 6.61 0.00 0.00
258 台州 高坪漫悦湾 33% 椒江区 10.29 22.23 0.00 0.00 21.85 0.38 0.00
259 台州 椒江熙悦 45% 椒江区 2.54 5.34 0.00 0.00 5.34 0.00 0.00
260 台州 锦悦府 60% 椒江区 6.39 13.48 0.00 0.00 0.00 13.48 0.00
261 台州 海州上城 12% 路桥区 7.38 17.08 0.00 0.00 0.00 17.08 0.00
262 台州 中南和悦府 35% 路桥区 3.65 6.20 0.00 0.00 6.20 0.00 0.00
263 温州 瓯海印象-南府 90% 瓯海区 2.22 6.00 0.00 0.00 6.00 0.00 0.00
264 温州 瓯海印象-北府 96% 瓯海区 3.68 9.93 0.00 0.00 9.89 0.04 0.00
265 温州 瑞安紫云集 100% 瑞安市 4.15 10.38 0.00 0.00 0.00 10.38 0.00
266 温州 龙港春风里 100% 龙港市 5.98 11.97 0.00 0.00 0.00 11.97 0.00
267 温州 乐清乐宸府 34% 乐清市 3.05 6.71 0.00 0.00 0.00 6.71 0.00
268 温州 瑞安国瑞府 15% 瑞安市 4.34 12.64 0.00 0.00 12.64 0.00 0.00
269 温州 瓯海翰林九境 17% 瓯海区 10.42 29.39 0.00 0.00 0.00 19.17 10.22
270 温州 瓯海大境堂悦 50% 瓯海区 1.36 3.00 0.00 0.00 0.00 2.92 0.08
271 温州 龙湾未来都会 51% 龙湾区 2.97 8.90 0.00 0.00 0.00 8.90 0.00
272 温州 漫悦湾 60% 平阳县 5.92 14.80 0.00 0.00 0.00 14.80 0.00
273 温州 漫悦湾 77% 平阳县 19.27 19.27 0.00 0.00 0.00 6.80 12.47
274 温州 玖峯花苑 50% 平阳县 3.35 7.54 0.00 0.00 7.54 0.00 0.00
275 蚌埠 龙子湖江山府 100% 龙子湖区 4.96 9.93 0.00 0.00 9.93 0.00 0.00
276 蚌埠 怀远观淮府 100% 怀远县 6.42 14.12 0.00 5.08 14.12 0.00 0.00
277 亳州 利辛新悦府 100% 利辛县 11.27 22.54 0.00 0.00 22.54 0.00 0.00
278 滁州 来安中南宸悦 100% 来安县 5.59 11.19 0.00 0.00 0.00 2.91 8.28
279 合肥 蜀山樾府 100% 蜀山区 7.82 15.64 0.00 0.00 15.64 0.00 0.00
280 合肥 长丰宸悦 100% 长丰县 6.86 12.51 0.00 5.34 5.34 7.16 0.01
281 淮南 田家庵春风南岸 70% 山南新区 8.90 17.80 2.15 9.83 9.83 5.94 2.03
282 马鞍山 雨山熙悦 95% 雨山区 12.76 20.42 0.00 0.00 20.42 0.00 0.00
283 芜湖 鸠江未来云辰 24% 鸠江区 10.53 23.86 0.00 0.00 0.00 20.74 3.12
284 宣城 凤栖云山 28% 宁国市 9.28 12.91 0.00 0.00 1.27 3.46 8.18
17
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
285 东营 广饶世纪城 100% 广饶县 48.09 83.20 0.00 0.00 75.02 8.18 0.00
286 东营 东城世纪锦城 100% 东营区 20.02 46.96 0.00 0.00 46.96 0.00 0.00
287 东营 广饶熙悦 100% 广饶县 6.94 9.58 0.00 0.00 9.58 0.00 0.00
288 菏泽 牡丹世纪锦城 100% 牡丹区 10.83 26.00 0.00 0.00 24.78 0.00 1.22
289 菏泽 牡丹花城 100% 牡丹区 29.51 79.51 5.95 0.00 34.26 31.02 14.23
290 济南 市中樾府 100% 市中区 2.88 5.33 0.00 0.00 3.26 2.07 0.00
291 济宁 任城珑悦 100% 任城区 12.65 21.04 0.00 0.00 17.32 3.72 0.00
292 济宁 任城樾府 100% 任城区 6.32 7.58 0.00 0.00 7.58 0.00 0.00
293 济宁 邹城樾府 51% 邹城市 7.17 14.33 0.00 0.00 14.33 0.00 0.00
294 济宁 兖州漫悦湾 65% 兖州市 4.60 6.90 0.00 0.00 6.90 0.00 0.00
295 临沂 兰山樾府 55% 兰山区 11.34 28.34 0.00 0.00 28.34 0.00 0.00
296 临沂 兰山樾府二期 55% 兰山区 3.53 8.83 0.00 0.00 8.83 0.00 0.00
297 临沂 兰山林樾 100% 兰山区 7.99 19.97 0.00 0.00 5.54 14.43 0.00
298 临沂 兰山紫云集 70% 兰山区 4.91 11.29 0.00 4.24 4.24 7.05 0.00
299 临沂 兰山春风南岸 100% 兰山区 19.21 48.03 0.21 0.00 0.00 38.55 9.48
300 临沂 兰山君启 100% 兰山区 5.61 14.02 1.44 0.00 0.00 11.66 2.36
301 青岛 黄岛金石广场 100% 黄岛市 9.82 32.00 0.00 0.00 32.00 0.00 0.00
302 青岛 李沧世纪城 100% 李沧区 42.38 111.42 0.00 3.56 103.04 8.38 0.00
303 青岛 黄岛漫悦湾 100% 黄岛区 7.48 20.87 0.00 0.00 20.87 0.00 0.00
304 青岛 黄岛春风南岸 80% 黄岛区 7.66 18.67 0.00 2.90 9.29 9.38 0.00
305 青岛 即墨紫云集 100% 即墨区 7.12 12.36 0.00 6.59 6.59 3.00 2.77
306 青岛 即墨樾府 100% 即墨区 11.59 19.77 2.23 0.00 0.00 14.93 4.84
307 青岛 平度漫悦湾 30% 平度市 6.49 12.99 0.00 0.00 12.99 0.00 0.00
308 青岛 平度国宾府 30% 平度市 5.46 10.91 0.00 0.00 10.91 0.00 0.00
309 泰安 泰安世纪锦城 100% 泰山区 6.71 16.11 0.00 0.00 16.11 0.00 0.00
310 泰安 泰山财源门 100% 泰山区 7.38 37.70 0.00 0.00 11.61 26.09 0.00
311 泰安 岱岳佳期漫 100% 岱岳区 5.18 13.48 0.00 0.00 13.48 0.00 0.00
312 泰安 泰山樾府 100% 泰山区 1.83 7.35 0.00 0.00 7.35 0.00 0.00
313 泰安 岱岳紫云集 90% 岱岳区 12.98 32.46 0.00 0.00 15.39 13.17 3.91
314 威海 环翠熙悦 100% 环翠区 7.49 11.01 0.00 4.16 11.01 0.00 0.00
315 威海 环翠林清月 60% 环翠区 7.27 10.91 0.00 0.00 0.00 10.91 0.00
316 威海 临港区漫悦湾 60% 临港区 3.76 7.52 0.00 0.00 0.00 7.52 0.00
317 威海 临港区颐悦湾 60% 临港区 6.47 14.25 0.00 0.00 0.00 7.23 7.02
318 威海 临港区中南漫悦湾二期 60% 临港区 7.27 14.53 0.00 0.00 0.00 1.68 12.85
319 潍坊 寿光世纪城 100% 寿光市 10.80 25.92 0.00 0.00 25.92 0.00 0.00
320 潍坊 寿光香缇雅苑 100% 寿光市 5.81 12.02 0.00 0.00 12.02 0.00 0.00
18
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
321 潍坊 寿光城市金典 100% 寿光市 6.47 7.80 0.00 0.00 7.80 0.00 0.00
322 潍坊 寿光世纪星城 100% 寿光市 43.08 65.05 0.00 0.00 65.05 0.00 0.00
323 潍坊 潍城珑悦 100% 潍城区 5.55 13.31 0.00 0.00 6.88 6.43 0.00
324 潍坊 潍城林清月 100% 潍城区 3.87 11.23 0.00 0.00 0.00 5.96 5.27
325 潍坊 奎文樾府 70% 奎文区 12.09 31.68 0.00 0.00 20.05 6.26 5.37
326 潍坊 奎文熙悦 70% 奎文区 12.75 31.88 0.00 0.00 26.51 5.37 0.00
327 烟台 福山山海湾 100% 福山区 18.84 12.19 0.00 0.00 12.19 0.00 0.00
328 烟台 福山熙悦 100% 福山区 6.68 13.35 0.00 0.00 13.35 0.00 0.00
329 烟台 福山玖熙墅 100% 福山区 6.08 3.65 0.00 0.00 3.65 0.00 0.00
330 烟台 福山悠漫里 100% 福山区 6.50 3.65 0.00 0.00 0.25 3.40 0.00
331 烟台 龙口熙悦 51% 龙口市 7.75 14.85 0.00 0.00 12.87 1.98 0.00
332 烟台 莱山林樾 80% 莱山区 7.54 14.40 0.00 0.00 0.00 11.40 3.00
333 淄博 桓台樾府 100% 桓台县 6.93 14.20 0.00 0.00 14.20 0.00 0.00
334 淄博 张店紫云集 55% 张店区 11.92 19.67 0.00 0.00 19.67 0.00 0.00
335 淄博 张店春溪集 60% 张店区 4.18 7.34 0.00 0.00 7.00 0.34 0.00
336 淄博 临淄淄江府 80% 临淄区 8.57 12.86 0.00 0.00 12.35 0.51 0.00
337 淄博 创智花园 31% 桓台县 5.33 10.67 0.00 0.00 10.67 0.00 0.00
338 开封 龙亭樾府 100% 龙亭区 4.41 11.47 0.00 0.00 11.47 0.00 0.00
339 开封 龙亭林樾 50% 龙亭区 6.83 19.82 0.00 0.00 19.63 0.19 0.00
340 商丘 睢阳智在云辰 60% 睢阳区 2.22 5.36 0.00 0.00 0.00 5.10 0.26
341 商丘 睢阳绿地城一区 49% 睢阳区 10.48 13.63 0.00 0.00 13.63 0.00 0.00
342 商丘 睢阳绿地城六区 49% 睢阳区 5.55 13.44 0.00 0.00 13.44 0.00 0.00
343 商丘 睢阳绿地中央广场 49% 睢阳区 5.53 14.34 0.00 0.00 3.76 4.78 5.80
344 商丘 睢阳漫悦湾 49% 睢阳区 8.80 21.99 0.00 0.00 13.93 8.06 0.00
345 商丘 市睢阳绿地城三区 49.00% 睢阳区 7.27 19.64 0.00 0.00 0.00 0.00 19.64
346 商丘 市睢阳绿地城五区 49% 梁园区 7.77 22.50 0.00 0.00 0.00 22.50 0.00
347 商丘 睢阳漫悦湾二期 49% 睢阳区 9.20 24.83 0.00 0.00 0.00 24.83 0.00
348 许昌 建安金玉堂 34% 建安区 13.95 38.36 0.00 0.00 17.70 10.91 9.75
349 潜江 新城世纪城 100% 新城区 11.75 25.85 0.00 0.00 25.85 0.00 0.00
350 潜江 黄陂锦城 100% 园林街道 6.15 14.15 0.00 0.00 14.15 0.00 0.00
351 潜江 园林雅苑 100% 园林街道 14.70 33.80 0.00 0.00 33.80 0.00 0.00
352 潜江 春溪集 100% 园林街道 5.19 15.56 0.00 0.00 7.86 7.70 0.00
353 武汉 黄陂拂晓城 108 100% 黄陂区 16.25 32.51 0.00 0.00 32.51 0.00 0.00
354 武汉 黄陂拂晓城 109 100% 黄陂区 8.17 16.32 0.00 0.00 16.32 0.00 0.00
355 武汉 东西湖熙悦 50% 东西湖区 2.67 8.58 0.00 0.00 8.58 0.00 0.00
356 武汉 中南云城 31% 东西湖区 10.78 23.98 1.96 0.00 0.00 12.65 11.33
19
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
357 常德 武陵春溪集 100% 武陵区 6.14 17.19 0.00 0.00 17.16 0.03 0.00
358 常德 鼎城珑悦 100% 鼎城区 5.22 13.56 0.00 0.00 0.00 13.56 0.00
359 常德 武陵海棠集 100% 武陵区 2.90 7.54 0.00 0.00 0.00 7.44 0.10
360 湘潭 岳塘樾府 50% 岳塘区 6.66 18.64 0.00 5.15 12.07 2.30 4.27
361 贵阳 南明林樾 80% 南明区 9.68 24.14 0.00 0.00 18.87 5.27 0.00
362 贵阳 南明春风南岸 80% 南明区 16.01 40.02 1.13 4.68 15.89 6.75 17.38
363 贵阳 观山湖紫云集 100% 观山湖区 4.58 11.45 2.32 0.00 0.00 9.25 2.20
364 黔南州 春山居 22% 龙里县 19.57 28.09 0.00 28.09 28.09 0.00 0.00
365 黔南州 春山居二期 22% 龙里县 12.60 18.92 0.00 0.00 0.00 0.55 18.37
366 福州 长乐樾府 100% 长乐市 3.55 7.13 0.00 0.00 7.13 0.00 0.00
367 福州 福清龙江玖锦 33% 福清县 11.31 28.26 0.00 0.00 0.00 28.26 0.00
368 莆田 城厢珑禧台 100% 城厢区 3.84 17.30 0.00 0.00 0.00 17.30 0.00
369 泉州 晋江漫悦湾 100% 晋江市 5.26 17.19 0.00 0.00 17.19 0.00 0.00
370 泉州 鲤城滨江铭悦 100% 鲤城区 3.76 8.71 0.00 0.00 8.71 0.00 0.00
371 泉州 晋江天樾 100% 晋江市 3.85 8.35 0.00 0.00 8.35 0.00 0.00
372 泉州 晋江和樾 60% 晋江市 5.70 15.95 0.00 0.00 14.97 0.98 0.00
373 泉州 晋江天樾君立 70% 晋江市 2.16 3.64 0.00 0.00 3.51 0.13 0.00
374 泉州 晋江天樾君辰君和 70% 晋江市 4.38 6.83 0.00 0.00 6.60 0.23 0.00
375 泉州 晋江宸樾 100% 晋江市 2.08 6.87 0.00 6.87 6.87 0.00 0.00
376 泉州 晋江玺樾 100% 晋江市 4.61 12.18 0.00 0.00 0.00 12.18 0.00
377 厦门 翔安九锦台 100% 翔安区 1.75 3.51 0.00 0.00 3.51 0.00 0.00
378 厦门 翔安青樾 100% 翔安区 0.69 1.74 0.00 0.00 1.74 0.00 0.00
379 佛山 高明滨江国际 49% 高明区 8.36 33.43 0.00 0.00 19.42 5.52 8.49
380 佛山 顺德春风南岸 70% 顺德区 2.27 5.69 0.00 0.00 0.00 5.69 0.00
381 佛山 高明翡翠西江 33% 高明区 8.11 24.34 0.00 0.00 20.17 4.17 0.00
382 佛山 中南云锦 75% 三水区 4.91 12.27 0.00 0.00 0.00 12.27 0.00
383 佛山 星荟文锦苑 40% 顺德区 9.52 22.33 0.00 0.00 0.00 11.18 11.15
384 惠州 惠阳林间漫 90% 惠阳区 4.65 13.95 0.00 0.00 10.30 3.65 0.00
385 江门 新会春风里花苑 90% 新会区 3.48 8.70 0.00 3.30 3.30 4.10 1.30
386 揭阳 揭东春风南岸 100% 揭东县 9.44 18.68 1.40 0.00 5.21 12.75 0.72
387 梅州 梅县峰会 50% 梅县 4.48 15.46 0.00 0.00 15.46 0.00 0.00
388 深圳 市宝安 25 区 70% 宝安区 1.13 10.07 0.00 0.00 0.00 0.00 10.07
389 湛江 麻章紫云集 60% 麻章区 3.10 10.29 0.00 0.00 5.65 4.64 0.00
390 中山 中南时方境 100% 西区街道 3.31 8.27 0.00 0.00 0.00 8.27 0.00
391 南宁 五象紫云集 100% 良庆区 7.89 29.71 0.00 0.00 29.71 0.00 0.00
392 南宁 江南春风南岸 100% 江南区 5.96 14.91 0.00 0.00 12.97 1.94 0.00
20
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
393 南宁 良庆湖光学府 40% 良庆区 6.50 23.89 0.00 0.00 0.00 14.19 9.70
394 南宁 良庆紫云印象 51% 良庆区 5.01 20.05 0.00 0.00 0.00 12.85 7.20
395 南宁 五象十洲 42% 良庆区 27.38 73.09 0.00 0.00 0.00 42.62 30.47
396 昌江 林海间 100% 昌化镇 13.44 8.05 0.00 0.00 5.95 0.00 2.10
397 儋州 滨海西海岸 100% 滨海新区 60.37 60.75 0.00 0.00 56.80 0.00 3.95
398 儋州 市智慧城 100% 那大镇 10.08 42.35 0.00 0.00 0.00 7.50 34.85
399 万宁 芭提雅 100% 兴隆镇 10.56 9.08 0.87 0.00 4.83 2.95 1.30
400 文昌 森海湾 100% 清澜新区 34.15 59.26 0.00 0.00 58.42 0.84 0.00
401 邯郸 邯山御河尚苑 50% 邯山区 6.10 12.21 0.00 0.00 8.24 3.97 0.00
402 廊坊 固安熙悦 75% 固安县 7.10 22.02 0.00 0.00 17.66 3.78 0.59
403 唐山 乐亭拉唯那 100% 乐亭县 54.73 90.79 0.00 0.00 20.75 48.19 21.85
404 唐山 乐亭未来海岸 100% 乐亭县 14.89 21.15 0.00 0.00 21.15 0.00 0.00
405 宝鸡 眉县無山居 55% 眉县 19.53 22.80 0.98 0.00 3.06 10.66 9.08
406 西安 灞桥樾府 1% 灞桥区 8.73 21.85 0.00 0.00 21.85 0.00 0.00
407 西安 莲湖青樾 80% 大兴新区 4.38 20.51 0.00 11.39 19.52 0.99 0.00
408 西安 秦都漫悦湾 51% 西咸新区 3.33 11.67 0.00 0.00 0.00 11.67 0.00
409 西安 未央上悦城 90% 西咸新区 18.27 41.90 0.00 5.98 17.44 14.43 10.03
410 西安 未央君启 DK3 100% 未央区 2.57 10.01 0.00 0.00 0.00 10.01 0.00
411 西安 未央君启 DK2 100% 未央区 3.72 13.03 0.00 0.00 0.00 13.03 0.00
412 西安 未央君启 DK1 100% 未央区 9.14 30.09 0.15 0.90 0.90 29.19 0.00
413 西安 长安春风南岸 51% 长安区 9.30 31.46 0.00 13.83 13.83 16.42 1.21
414 西安 未央上悦城 58 亩 90% 西咸新区 3.91 9.78 0.00 0.00 0.00 9.78 0.00
415 西安 常宁新区 36 亩商业项目 40% 长安区 2.46 4.93 0.00 0.00 0.00 2.49 2.44
416 西安 高陵春风里 40% 高陵区 10.00 28.00 0.00 14.96 14.96 13.04 0.00
417 西安 东望府 50% 西咸新区 2.14 5.34 0.00 5.34 5.34 0.00 0.00
418 西安 东望中心 50% 西咸新区 1.67 9.19 0.00 0.00 0.00 9.19 0.00
419 西安 中南东望城 35% 西咸新区 4.28 14.95 0.00 0.00 14.95 0.00 0.00
420 榆林 府谷东望府 26% 府谷县 4.22 11.82 0.00 0.00 0.00 11.82 0.00
421 成都 金牛樾府 100% 金牛区 12.78 25.90 0.00 0.00 25.90 0.00 0.00
422 成都 金牛海棠集 100% 金牛区 4.23 12.32 0.00 0.00 12.32 0.00 0.00
423 成都 温江珑悦 51% 温江区 2.53 6.31 0.00 0.00 6.31 0.00 0.00
424 成都 温江熙悦 100% 温江区 5.41 13.53 0.00 0.00 13.53 0.00 0.00
425 成都 温江云樾名邸 100% 温江区 2.74 6.49 0.00 0.00 6.49 0.00 0.00
426 成都 新津智在云辰 66% 新津县 6.94 17.80 0.00 0.00 17.80 0.00 0.00
427 成都 成华玖华薹 50% 成华区 2.97 14.81 0.00 0.00 14.81 0.00 0.00
428 成都 武侯君启 60% 武侯区 1.29 3.24 0.00 0.00 3.24 0.00 0.00
21
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
429 成都 新都春溪集 51% 新都区 2.98 5.96 0.00 0.00 0.00 5.96 0.00
430 达州 021C05、QBC2021C06 地块 51% 渠县 7.80 17.16 0.00 0.00 0.00 4.26 12.90
431 眉山 仁寿新悦府 100% 仁寿县 5.01 11.03 0.00 0.00 11.03 0.00 0.00
432 南充 顺庆尚景阅 100% 顺庆区 3.78 7.55 0.00 0.00 7.55 0.00 0.00
433 南充 顺庆世纪城 100% 顺庆区 10.37 22.38 0.00 0.00 22.38 0.00 0.00
434 南充 高坪漫悦湾 95% 高坪区 9.69 22.23 0.00 0.00 22.23 0.00 0.00
435 南充 高坪春江阅 100% 高坪区 7.00 17.49 0.00 0.00 17.49 0.00 0.00
436 南充 高坪原山 100% 高坪区 4.56 15.96 0.00 0.00 15.96 0.00 0.00
437 南充 顺庆 CBD 天境（石达化工） 30% 顺庆区 5.12 11.25 0.00 0.00 0.00 2.45 8.80
顺庆 CBD 天境（消防支队南
438 南充 30% 顺庆区 4.56 8.20 0.00 0.00 0.00 0.00 8.20
侧）
439 伊犁 中南水樾云锦 48% 伊宁市 35.04 63.29 26.70 0.00 0.00 38.29 25.00
440 昆明 官渡云境 98% 官渡区 4.87 24.36 0.00 0.00 24.36 0.00 0.00
441 昆明 盘龙十二集 98% 盘龙区 3.70 6.40 0.00 0.00 6.40 0.00 0.00
442 昆明 盘龙君启 80% 盘龙区 2.45 4.41 0.00 0.00 0.00 2.23 2.18
经济技术开
443 昆明 呈贡云樾 36% 4.59 13.76 0.00 0.00 0.00 12.35 1.41
发区
444 昆明 安宁天韵 26% 安宁市 1.57 4.70 0.00 0.00 4.70 0.00 0.00
445 昆明 官渡樾府 100% 官渡区 7.62 28.97 0.00 0.00 28.97 0.00 0.00
446 昆明 五华和悦铭著 22% 五华区 3.31 12.70 0.00 0.00 12.70 0.00 0.00
447 北京 密云怡水园 100% 密云县 8.90 12.87 0.00 0.00 0.00 0.00 12.87
448 天津 静海君悦府 75% 静海县 9.06 20.38 0.00 0.30 20.38 0.00 0.00
449 天津 静海六和茗著 17% 静海县 3.63 4.35 0.00 0.00 4.35 0.00 0.00
450 抚顺 望花熙悦 100% 望花区 9.21 29.76 0.00 0.00 28.88 0.88 0.00
451 沈阳 铁西世纪城 100% 铁西区 15.20 26.60 0.00 0.00 26.60 0.00 0.00
452 沈阳 铁西煕悦 100% 铁西区 2.97 5.34 0.00 0.00 5.34 0.00 0.00
453 沈阳 铁西玖熙墅 100% 铁西区 5.01 8.51 0.00 0.00 8.51 0.00 0.00
454 沈阳 铁西紫云集 100% 铁西区 1.54 3.39 0.00 0.00 3.39 0.00 0.00
455 沈阳 大东上悦城 80% 大东区 0.69 4.60 0.00 0.00 4.60 0.00 0.00
456 沈阳 铁西集美尚景 49% 铁西区 2.97 4.75 0.00 0.00 4.75 0.00 0.00
457 沈阳 铁西和樾 60% 铁西区 9.95 19.91 0.00 0.00 19.89 0.02 0.00
458 营口 鲅鱼圈世纪城 100% 鲅鱼圈区 17.70 37.40 0.00 0.00 23.36 5.59 8.45
459 重庆 北碚玖宸 89% 北碚区 11.42 30.14 0.00 0.00 30.14 0.00 0.00
460 重庆 大渡口上悦城 89% 大渡口区 17.22 30.39 0.00 0.00 0.00 29.50 0.89
461 重庆 大渡口上悦城二期 51% 大渡口区 8.29 14.43 0.00 0.00 0.00 5.08 9.35
462 重庆 巴南泊云府 30% 巴南区 6.36 10.05 0.00 0.06 10.05 0.00 0.00
22
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
占地面积 规划建筑面积 2023 年 1-6 月开工 2023 年 1-6 月竣工 累计竣工面积 2023 年 6 月末在建 2023 年 6 月末未开工
序号 城市 项目名称 权益比例 位置
（万 M 2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2） （万 M 2） 面积（万 M2） 面积（万 M2）
463 重庆 北碚玖著天宸 34% 北碚区 16.82 25.22 0.00 0.00 20.14 0.25 4.83
464 重庆 沙坪坝西著七里 33% 沙坪坝区 7.45 18.90 0.00 0.00 18.90 0.00 0.00
465 重庆 沙坪坝万云府 20% 沙坪坝区 5.75 14.31 0.00 0.00 14.31 0.00 0.00
466 重庆 潼南运河映象 24% 潼南区 15.92 29.24 0.00 9.35 9.35 14.24 5.65
467 乌鲁木齐 中南上悦城 42% 新市区 15.02 50.74 4.00 14.70 14.70 31.26 4.78
468 乌鲁木齐 中南铂悦府 42% 水磨沟区 9.07 30.77 10.00 0.00 0.00 26.57 4.20
469 天水 中南映江山 55% 秦州区 4.74 21.72 0.00 0.00 0.00 6.24 15.48
合计 4,066.80 8,594.06 69.75 423.15 6,011.81 1,908.02 674.23
注：以上建筑面积、开工面积、竣工面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积
23
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
4、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况
2023 年 6 月末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额 318 亿元。
5、截止 2023 年 6 月末公司主要项目出租情况
项目 权益比 可出租面积 累计已出租面积
序号 城市 项目名称 位置 平均出租率
业态 例 （万 M 2） （万 M 2）
1 南通 大有境 A 座 崇川区 商业 100% 6.43 6.29 97.86%
2 南通 大有境 B 座 崇川区 商业 100% 2.38 1.95 82.15%
3 南通 彩虹漾 崇川区 商业 100% 2.61 2.12 81.20%
4 南通 大有境 海门区 商业 100% 4.25 4.01 94.46%
5 南通 中南城 海门区 商业 100% 2.72 2.47 90.85%
6 盐城 中南城 盐都区 商业 100% 7.71 7.62 98.80%
7 盐城 中南城 东台市 商业 100% 3.91 3.49 89.35%
8 南京 中南锦苑配套办公房 雨花台区 办公 100% 1.01 1.01 100.00%
9 泰州 悠漫里 泰兴市 商业 100% 2.34 2.20 94.16%
10 青岛 金石国际广场 黄岛区 商业 100% 1.94 1.81 93.21%
（四）建筑业务具体情况
1、未完工项目情况
业务模式 合同金额（亿元） 累计确认收入（亿元） 未完工部分金额（亿元）
住宅 500.98 332.62 168.36
公建 30.55 24.46 6.10
政府和社会资本合作项目 48.77 34.26 14.51
合计 580.30 391.34 188.96
2、已完工未完全确认收入项目情况
类别 累计确认收入（亿元） 累计已确认毛利（亿元） 已完工未结算部分金额（亿元）
已完工项目情况 552.05 49.58 58.32
（五）发展战略和未来经营计划
2023 年，国家政策支持方向进一步明确，行业已现回暖迹象，在确保市场平稳发展的同时，国家也要求推动行业向新
发展模式平稳过渡，企业必须紧跟政策方向。
公司房地产开发业务将继续坚持大众主流住宅产品定位，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市， 不断精
准对客户需求把握，提高产品适配，加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，探 索新的
发展模式。
公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业 非住宅
设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步 推进组
织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
2023 年公司将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，
确保经营安全。公司将更加努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间；公司将更 充分利
用资本市场，推进非公开发行，补充权益资本，抓住第二只箭扩容的机会，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场 信心。
二、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市，不依赖有息负债发展 ，房地
产业务坚持大众主流住宅产品定位，瞄准资产回报水平提升，建筑业务精研施工技术，不断提升施工质量。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，以扁平化管理来着力打造高 效能组
24
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、 令人向
往的美好组织。
3、品牌产品优势
公司秉承“筑造多元城乡美好生活”的企业使命，坚持“美好就现在”的理念，建立健康住宅标准，建设健康 TED 社区，
推出高品质产品，参与多项国家地标建筑，取得 180 余项国家专利，荣获多项国家最高荣誉，赢得社会广泛认知。未来公
司将以迈向智造时代的愿景，以产品、生产、供应链、服务方面的研发为驱动，围绕卓越运营、卓越建设、卓越服 务，实
现从“建造”到“智造”的转变。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、 基础设
施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难 以具备
的优势。
三、主营业务分析
1、概述
参见“一、业务发展情况”相关内容。
2、主要财务数据同比变动情况
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 增减变动 变动原因
应收票据 174,338,951.84 346,199,177.89 -49.64% 票据兑付
预付款项 4,640,885,872.89 3,591,837,295.50 29.21% 预付款项增加
应付职工薪酬 229,153,035.27 741,441,681.95 -69.09% 薪酬支付
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月 增减变动 变动原因
税金及附加 661,134,207.70 430,638,968.53 53.52% 土地增值税增加
利息支出减少，费用化比例
财务费用 339,306,297.65 854,247,226.31 -60.28%
降低
营业外收入 76,634,208.37 155,853,570.49 -50.83% 赔偿补助减少
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
3、营业收入构成
2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
项目 同比增减
金额（元） 占营业收入比重 金额（元） 占营业收入比重
营业收入合计 22,809,615,975.42 100% 24,134,565,396.18 100%
分行业
房地产开发 20,101,226,128.33 84.56% 19,559,269,337.76 80.12% 8.01 个百分点
建筑施工 3,320,519,578.35 13.97% 4,163,486,630.93 17.05% -4.12 个百分点
其他 350,358,839.82 1.47% 690,127,510.07 2.83% -1.29 个百分点
内部交易抵消 -962,488,571.08 - -278,318,082.58 - -
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
行业 营业收入（元） 同比增减 营业成本（元） 同比增减 毛利率 同比增减
房地产开发 20,101,226,128.33 2.77% 17,234,380,918.62 -2.06% 14.26% 4.23 个百分点
建筑施工 3,320,519,578.35 -20.25% 3,744,483,414.84 -5.67% -12.77% -17.43 个百分点
其他 350,358,839.82 -49.23% 193,405,349.13 -61.33% 44.80% 17.26 个百分点
内部交易抵消 -962,488,571.08 -926,263,073.30
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据：不适用
四、非主营业务分析
项目 金额（元） 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
25
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
投资收益 525,747,179.01 4136.87% 合营、联营公司收益等 是
公允价值变动损益 766,179.61 6.03% 交易性金融资产等公允价值变动 否
信用减值损失 -247,541,196.18 -1,947.79% 应收款项减值准备等 否
资产减值损失 -186,599,686.34 -1,468.27% 合同资产等减值准备 否
营业外收入 76,634,208.37 603.00% 赔偿等收入 否
营业外支出 83,534,556.71 657.30% 赔偿等支出 否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
项目 比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 10,911,452,118.64 3.78% 13,746,410,155.17 4.48% -0.70 个百分点
应收账款 5,692,178,240.31 1.97% 5,939,224,384.70 1.94% 0.03 个百分点
合同资产 17,632,676,836.71 6.11% 17,345,118,017.27 5.65% 0.46 个百分点
存货 139,761,499,042.95 48.44% 150,807,990,918.52 49.17% -0.73 个百分点
投资性房地产 8,652,512,019.62 3.00% 8,953,327,837.84 2.92% 0.08 个百分点
长期股权投资 16,281,133,946.79 5.64% 21,729,907,755.42 7.08% -1.44 个百分点 投资处置
固定资产 3,163,254,576.28 1.10% 3,270,130,068.39 1.07% 0.03 个百分点
在建工程 96,033,137.21 0.03% 96,033,137.21 0.03% -
使用权资产 564,771,755.49 0.20% 570,616,094.98 0.19% 0.01 个百分点
短期借款 7,665,525,694.83 2.66% 8,556,447,824.30 2.79% -0.13 个百分点
合同负债 105,429,875,764.36 36.54% 116,419,930,564.47 37.96% -1.42 个百分点 确认收入增加
长期借款 20,379,603,249.77 7.06% 20,205,650,666.82 6.59% 0.47 个百分点
租赁负债 534,076,583.72 0.19% 518,531,343.88 0.17% 0.02 个百分点
2、主要境外资产情况
保障资产安 境外资产占 是否存在
资产的具体 资产规模
形成原因 所在地 全性的控制 收益状况 公司净资产 重大减值
运营模式
内容 （元）
措施 的比重 风险
与当地企业共同 公司派出人
公司设立股 258,801,741.53 澳大利亚 投入期，
大 C&S 集团 开发房地产，本 员控制企业 1.06% 否
权投资 墨尔本市 未有收益
公司持股 70% 运营和财务
3、以公允价值计量的资产和负债
单位：元
本期公允价值 计入权益的 计提
项目 期初数 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 减值
金融资产
1.交易性金融资产
（不含衍生金融资 1,752,502.20 -996,525.67 4,790,000.00 1,460,000.00 11,957.20 4,097,933.73
产）
2.衍生金融资产
3.其他债权投资
4.其他权益工具投资
5、其他非流动金融
454,880,000.00 1,560,000.00 453,320,000.00
资产
金融资产小计 456,632,502.20 -996,525.67 4,790,000.00 3,020,000.00 11,957.20 457,417,933.73
投资性房地产 8,953,327,837.84 300,815,818.22 8,652,512,019.62
生产性生物资产
其他
上述合计 9,409,960,340.04 -996,525.67 4,790,000.00 303,835,818.22 11,957.20 9,109,929,953.35
金融负债
26
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
4、公司融资机构及利率水平
单位：亿元
期限结构
融资途径 期末融资余额 融资成本区间
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 268.1 2.93%-18.00% 81.8 38.5 28.5 119.2
非银行金融机构借款 131.6 2.80%-15.00% 117.0 2.3 12.3 0.0
债券等债务融资工具 62.6 6.80%-12.00% 21.2 31.6 9.7 0.0
合计 462.2 - 220.0 72.5 50.5 119.2
5、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 2023 年 6 月末账面价值（亿元） 受限原因
货币资金 52.57 预售资金受限
其他抵押、质押情况详见财务报告附注十二。
六、投资状况分析
1、总体情况
报告期投资额（亿元） 上年同期投资额（亿元） 变动幅度
-2.85 -17.40 83.62%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况：不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况：不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
单位：元
证券 最初 会计计 本期公允价值 累计公允价值 本期购 本期出 报告期 期末 会计核算 资金
类别 证券简称 期初账面价值
代码 投资成本 量模式 变动损益 变动 买金额 售金额 损益 账面价值 科目 来源
境内外股 公允价 交易性金 自有
002659.SZ 凯文教育 699,740.60 141,050.00 7,130.00 -551,560.60 0 0 7,130.00 148,180.00
票 值计量 融资产 资金
境内外股 公允价 交易性金 自有
02048.HK 易居中国 25,391,778.44 1,610,452.20 -1,003,655.67 -24,784,981.91 0 0 -1,003,655.67 606,796.53
票 值计量 融资产 资金
期末持有的其他证券投资 0 -- 0 0 0 0 0 0 0 -- --
合计 26,091,519.04 -- 1,751,502.20 -996,525.67 -25,336,542.51 0.00 0.00 -996,525.67 754,976.53 -- --
证券投资审批董事会公告披露日期 无
证券投资审批股东会公告披露日期 无
（2） 衍生品投资情况：不适用
5、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
27
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
八、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
西安南兴置业有限公司 非全资子公司 房地产开发 1000 万人民币 4,020,144,704.50 66,293,368.41 1,991,321,822.48 197,403,441.47 91,764,396.40
南通市华旭置业有限公司 非全资子公司 房地产开发 120000 万人民币 3,827,364,475.78 1,309,484,457.79 1,600,205,340.53 192,687,923.90 144,517,069.69
重庆南佑房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 5000 万人民币 2,940,035,043.80 162,519,931.15 1,534,842,394.75 12,165,522.31 12,074,884.19
西安伍雄置业有限公司 非全资子公司 房地产开发 1111.11 万人民币 1,021,218,028.76 352,247,043.14 1,426,830,934.85 361,736,660.86 269,703,327.72
泉州钧卓房地产开发有限公司 非全资子公司 房地产开发 60000 万人民币 1,369,354,930.62 696,320,027.16 1,217,858,369.76 140,971,396.67 105,878,022.50
本期新设立 3 家子公司，注销 7 家子公司。
主要控股参股公司情况说明：不适用
九、公司控制的结构化主体情况：不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，指出房地产市场供求关系发生重大变化，要求切 实防范
化解重点领域风险，调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，但也进一步要求推动房地产业向新发展 模式平
稳过渡，政策反复风险。
应对措施：继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高 运营效
率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，探索新发展模式。
（2）市场风险
市场调整有进一步深入，非良性循环有进一步扩大的风险。
应对措施：持续积极推动销售，严格控制支出，坚持审慎策略，确保经营安全。
（3）财务风险
在市场风险扩大的情况下，企业间非良性循环可能恶化，行业整体的财务压力将进一步增加。
应对措施：进一步推动销售，提高回款速度，增加自由现金，继续坚持审慎策略，进一步精细化管理，严格控制 费用，
与金融机构等各类合作伙伴探讨更灵活的支付安排，控制现金支出，加强各种形式的合作，提升抗风险能力 。
28
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
参与比例
2023 年第一次临时 详见 2023 年 2 月 1 日刊登于指定
临时股东大会 50.39% 2023 年 1 月 31 日 2022 年 2 月 1 日
股东大会 媒体的公告（公告编号 2023-021）
2023 年第二次临时 详见 2023 年 3 月 27 日刊登于指定
临时股东大会 49.43% 2023 年 3 月 28 日 2023 年 3 月 27 日
股东大会 媒体的公告（公告编号 2023-058）
详见 2023 年 5 月 18 日刊登于指定
2022 年度股东大会 年度股东大会 43.96% 2023 年 6 月 29 日 2023 年 6 月 30 日
媒体的公告（公告编号 2023-085）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会：不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
1、股权激励
公司 2018 年股票期权激励计划、2019 年股票期权激励计划 2021 年已经实施完毕，2023 年 6 月 12 日公司第八届董事
会第三十八次会议和第八届监事会第二十二次会议决议注销 2018 年股票期权激励计划剩余 134,209,450 份未行权期权及
2019 年股票期权激励计划剩余 101,379,702 份未行权期权，已注销完毕。
2、员工持股计划的实施情况：不适用
3、其他员工激励措施：不适用
29
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
报告期内公司子公司因环境问题受到行政处罚的情况：
对上市公司生产经营的影
公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
响
西安智晟达置业 违反相关 处罚金额较低，对公司生 规范施工方法，排水水坑采
排水水坑未做防渗漏措施 罚款 10 万元
有限公司 规定 产经营未构成重大影响 取防渗漏措施。
江苏中南建筑产 建筑土方、建筑垃圾未采 调整施工方法，加强裸土及
违反相关 处罚金额较低，对公司生
业集团有限责任 用密闭式防尘网遮盖，未 罚款 3 万元 建筑垃圾覆盖，通过取水审
规定 产经营未构成重大影响
公司 经批准擅自取水等 批手续等。
二、社会责任情况
1、慈善公益
公司向西藏日喀则市定日县向扎西宗乡完小和定日第一小学定向捐赠了“一厘米”温暖图书馆以及一系列电子 设备、
办公设备、学习文具等物料，为孩子们探索广阔世界提供更好的物质资源与学习条件。同时向四川理县捐赠款项， 用于帮
助当地改善教学环境，提升教育质量。
连续第七年参与上海市公安局交通警察总队、上海市公安局文化保卫分局等政府单位机构联合主办的“文明守 法、平
安回家”上海交通安全主题公益巡展和宣传活动，为美好公益宣传贡献力量。
2、碳减排
公司持续深耕建筑产业的装配式转型和升级，目前多项预制混凝土结构技术核心成果列入国家和行业标准。由 中南建
筑承担并完成的省级、国家级重点研发成果已达到行业先进水平。公司不断夯实自身的绿色开发能力，坚持将绿色 开发带
入城市更新、旧城改造、河道治理等项目中。不断强化绿色设计理念，承建的多项工程获得绿色建筑认证。
3、乡村振兴
公司在江苏省南通市海门区常乐镇中南村及其周围村镇投资开发常乐中南张謇故里小镇，围绕文旅、教育、农 业、康
养、商业、工业“六位一体”，打造出了海门产城融合的新样板。现在的中南村，通过实业赋能，较高质量的实现 了农村
生活设施便利化和城乡基本公共服务均等化，村民人均可支配收入高于南通市平均水平。
30
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项：不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况：不适用
三、违规对外担保情况：不适用
四、聘任、解聘会计师事务所情况：不适用
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明：不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明：不适用
七、破产重整相关事项：不适用
八、诉讼事项
1、重大诉讼仲裁事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的《关
于中南云锦有关诉讼情
2020 年 8 月 18 日、 况的公告》（2020-
2020 年 8 月 25 日、 163）、《2020 年半年
中南云锦（北京）房地产开发有限公 2021 年 4 月 27 日、 度报告》、《2020 年
司起诉北京密云经济开发区总公司、 2021 年 8 月 27 日、 度报告》、《2021 年
58,555 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
北京众智房地产开发有限公司、国邦 2021 年 9 月 8 日、 半年度报告》、《关于
京基（北京）房地产开发有限公司 2022 年 4 月 26 日、 中南云锦有关诉讼进展
2022 年 8 月 27 日和 情况的公告》、《2021
2023 年 4 月 25 日 年度报告》、《2022
年半年度报告》和
《2022 年度报告》
2、其他诉讼事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的
2017 年 8 月 24
《 2017 年 半 年 度 报
日、2018 年 4 月 27
告 》 、 《 2017 年 度 报
日、2019 年 4 月 23
告 》 、 《 2018 年 度 报
日、2019 年 8 月 27
告》、《2019 年半年度
日、2020 年 4 月 28
报告》、《2019 年度报
张文华因建设工程施工合同纠纷起诉 日、2020 年 8 月 25
2,000 否 再审中 未有结果 未到执行阶段 告》、《2020 年半年度
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 日、2021 年 4 月 27
报告》、《2020 年度报
日、2021 年 8 月 27
告》、《2021 年半年度
日、2022 年 4 月 26
报告》、《2021 年度报
日、2022 年 8 月 27
告》、《2022 年半年度
日和 2023 年 4 月
报告》和《2022 年度报
25 日
告》
2021 年 8 月 27 刊登于指定媒体的
公司诉唐山国际旅游岛管理委员会、 日、2022 年 4 月 26 《 2021 年 半 年 度 报
判决对方支付
唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限 56,996 否 已判决 执行中 日、2022 年 8 月 27 告 》 、 《 2021 年 度 报
4.97 亿元
公司 日和 2023 年 4 月 告》、《2022 年半年度
25 日 报告》和《2022 年度报
31
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
告》
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉河北鼎嘉琪房地产开发有限公司、
10,550 否 已撤诉 - -
恒大地产集团石家庄有限公司、恒大
地产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都金尊房地产开发有限公司、恒 16,038 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
大地产集团成都有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
12,746 否 重审中 未有结果 未到执行阶段
诉济南贵达置业有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉营口市熊岳城市建设发展有限公 10,352 否 重审中 未有结果 未到执行阶段
司、营口经济技术开发区管理委员会
海生龙湖园（固安）房地产开发有限
公司、文昌中南房地产开发有限公司
50,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉海生房地产开发有限公司、杨海
丰、杨海红
海门市金新泰房地产开发有限公司、
杭州同灿企业管理咨询有限公司诉海
门市瑞德酒店管理有限公司、启东市 41,389 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
金新泰房地产开发有限公司、黄玉
兵、李秀兰
、2022 年 8 月 27 刊登于指定媒体的、
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 日和 2023 年 4 月 《2022 年半年度报告》
诉成都市中顺城投投资有限公司、珠 14,219 否 已撤诉 - - 25 日 和《2022 年度报告》
海市广融恒金弘泰投资发展合伙企业
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都市中顺城投投资有限公司、珠 11,433 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
海市广融恒金弘泰投资发展合伙企业
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉广饶县人民政府、山东兵圣孙武文 10,735 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
化旅游开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
13,241 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉安阳县住房和城乡建设局
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
12,900 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉河南瀚海港汇置业有限公司
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉南
通海门中南新锦信房地产开发有限公
司、南通中南海门中南世纪城房地产 56,492 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、江苏中南建设集团股 刊登于指定媒体的《关
2023 年 3 月 15 日
份有限公司 于累计诉讼、仲裁情况
和 2023 年 4 月 25
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉东 的公告》和《2022 年度
台中南锦悦置业有限公司、南通中南 日
报告》
新世界中心开发有限公司、江苏中南 30,814 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
建设集团股份有限公司、海门中南世
纪城（香港）有限公司
佳邦建设集团有限公司诉惠州市嘉霖
10,381 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
智远房地产开发有限公司
北京中武利百文化体育发展有限公
司、佛山市高明区中武利百文化体育
有限公司、佛山利百泛澳文化体育管
12,425 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
理有限公司诉江苏中南建设集团股份
有限公司、佛山中武景熙置地有限公
司
32
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
中建二局第四建筑工程有限公司诉广
饶中南房地产有限公司、青岛锦拓房 13,237 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
万向信托股份公司诉台州盛耀置业有
限公司、宁波中沐置业有限公司、江 11,995 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
苏中南建设集团股份有限公司
广州金诺实业发展有限公司诉深圳中
南晏熙投资有限公司、中南控股集团
35,740 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、南通中南新世界中心开发
有限公司
平安信托有限责任公司诉唐山中南国
际旅游岛房地产投资开发有限公司、
南通鑫恒置业有限公司、广西唐迪投
资有限公司、广西润琅置业有限公
76,167 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、南通中南新世界中心开发有限公
司、广西锦铮置业有限公司、广西润
蓝置业有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司、陈锦石、陆亚行
中南绿洲（唐山）房地产开发有限公
50,322 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司诉唐山市自然资源和规划局
南通中南新世界中心开发有限公司诉
唐山市好运房地产开发有限公司、唐
28,287 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
山绿洲游乐有限公司、王秀超、鄢
丹、张彦鹏、孙建辉
公司诉北京中武利百文化体育发展有
限公司、佛山市高明区中武利百文化
10,176 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
体育有限公司、佛山利百泛澳文化体
育管理有限公司
二审调解对方
宁波锦培企业管理咨询有限公司诉桐
19,430 否 已调解 退还 1 亿元并 执行中
乡市恒翔置业有限公司
赔偿利息损失
杭州鼎松资产管理有限公司诉威海锦
判决支付
展置业有限公司、江苏中南建设集团
11,954 否 已判决 7947.27 万元 执行中
股份有限公司、镇江新区金港房地产
及相应违约金
开发经营有限公司
西安卓益泽置业有限公司诉陕西省西 返还土地出
50,828 否 已调解 履行中
咸新区自然资源和规划局 让金
深圳中南晏熙投资有限公司、江苏中
南建设集团股份有限公司诉深圳市嘉
返还 6,000 刊登于指定媒体的
霖集团有限公司、惠州市嘉霖置地有 10,910 否 已调解 履行中 2023 年 4 月 25 日
限公司、林伟泉、惠州市嘉霖柏豪房
万及利息 《2022 年度报告》
地产开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
10,061 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉郑州浙瓯置业有限公司
南通中南新世界中心发展有限公司诉
深圳市嘉霖集团有限公司、林伟泉、
65,000 否 仲裁中 未有结果 未到执行阶段
马少福、深圳市嘉富科技产业集团有
限公司、林伟波
中建投信托股份有限公司诉东台锦玺
置业有限公司、滁州睿安置业有限公 刊登于指定媒体的
28,013 否 一审中 未有结果 未到执行阶段 2023 年 8 月 29 日 《2023 年半年度报告》
司、江苏中南建设集团股份有限公
司、合肥锦泗置业有限公司
南通市华旭置业有限公司诉南通中南
38,217 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
新世界中心开发有限公司、中南控股
33
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
集团有限公司、江苏中南建设集团股
份有限公司
中天建设集团有限公司诉镇江昱锦房
11,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
常州第一建筑集团有限公司诉镇江锦
启和置业有限公司、南京锦昱和房地 12,204 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
产开发有限公司
江苏龙信置业有限公司、南通市海门
海泰置业有限公司诉南通中南新世界 38,500 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
中心开发有限公司
常州第一建筑集团有限公司诉丹阳中
10,880 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
南房地产开发有限公司
中建一局集团第三建筑有限公司诉泰
安中南城市投资有限责任公司、南通 16,668 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
海门中南世纪城房地产开发有限公司
天元建设集团有限公司诉临沂星悦房
10,759 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
广西锦驰置业有限公司诉万有（南
宁）文化旅游有限公司、广州万有文
20,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
化旅游发展有限公司、广东万有文化
旅游有限公司
中建投信托股份有限公司诉常德长欣
房地产开发有限公司、常德南雅房地
产开发有限公司、长沙长厦雅苑房地 10,044 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
产开发有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司
中建投信托股份有限公司诉利辛县锦
瀚置业有限公司、淮南市兴南置业有
16,230 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司、江苏中南建设集团股份有限
公司、合肥锦泗置业有限公司
固安县海生房地产开发有限公司诉文
昌中南房地产开发有限公司、海生龙 28,595 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
湖园（固安）房地产开发有限公司
叶永键诉宁波中璟置业有限公司、江
苏中南建设集团股份有限公司、南通
中南新世界中心开发有限公司、上海 18,729 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
筑达置业有限责任公司、深圳中南锦
润投资有限公司
兴业银行股份有限公司许昌分行诉江
28,263 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
苏中南建筑产业集团有限责任公司
江苏锦凯置业有限公司诉中商投实业
（溧阳）有限公司、江苏太云生态农
19,486 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
业发展有限公司、黄辉、江苏礼炜科
技有限公司
宁波锦跃置业有限公司诉安徽省宁国
市恒茂投资有限公司、安徽省宁国市
22,382 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
鸿鹰生态旅游发展有限责任公司、程
鸿
34
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
南通弘吉置业有限公司诉如皋市自然
30,727 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
资源和规划局
无锡联信资产管理有限公司诉南通中
昱建材有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司、南通中南新世界中心
23,607 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、江苏中南建筑产业集
团有限责任公司、中南控股集团有限
公司
中国民生银行股份有限公司临沂分行
诉临沂星悦房地产开发有限公司、青 10,833 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
岛锦拓房地产开发有限公司、江苏开
起地产集团有限公司
中天建设集团有限公司诉镇江昱锦房
地产开发有限公司、南京昱庭房地产 11,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司
南通华璞置有限公司诉南通中南新世
12,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
界中心开发有限公司
截至 2023 年 6 月末，公司（包括控股子公司）其他被诉小额诉讼仲裁事项约 4348 件，平均标的金额
约 111 万元；其他主诉小额诉讼仲裁事项约 226 件，平均标的金额约 728 万元。
九、处罚及整改情况：不适用
十、控股股东及实际控制人的诚信状况
公司控股股东因股票质押业务纠纷等原因诉讼增加。
35
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
关联交易 关联交易金额 占同类交易 交易额度 是否超过 关联交易结 可获得的同类
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易价格 披露日期 披露索引
定价原则 （万元） 金额的比例 （万元） 额度 算方式 交易市价
江苏中南建设装饰有限公司 3,370 13.13% 90,000 否
金丰环球装饰工程（天津）有限
0.00% 否
公司 0 10,000
中南服务及其下属子公司 7,115 27.73% 50,000 否
中南土木及其下属子公司 公 开 招 否
接受关联人提供的物接受物业、工 1,483 5.78% 90,000
南通中南商业发展有限公司及其 同一控制方 业、工程施工等服务程施工等服务 标 、 市 场市场价格 20 0.08% 20,000 否
签署协议，支
—
下属子公司 定价 付相关款项
南通中南工业投资有限责任公司 及商品等
及其子公司 3,079 12.00% 30,000 否 刊登于指定媒体的
中南昱购 385 1.50% 80,000 否 《关于2023年度日
上述主体之外中南控股的关联方 11.66% 否 2023年1月6日 常关联交易授权事
2,992 20,000
中南控股 接受担保 指定价格 费率不超过1.5% 7,216 28.12% 15,000 否 项的公告》（公告
编号：2023-013）
合计 25,660 100.00% 405,000 否 — —
签署协议，收
中南高科及其下属子公司 向关联人提供工程服 15,571 72.64% 140,000 否 —
同一控制方 公开招 到相关款项
务、劳务 提供工程服务
苏州中南中心投资建设有限公司 标、市场 市场价格 335 1.56% 30,000 否
等
向关联人销售商品、 定价 签署协议，收
上述主体之外中南控股的关联方 同一控制方 5,530 25.80% 30,000 否 —
提供工程服务、劳务 到相关款项
合计 21,437 100.00% 200,000 否 — —
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况 不适用
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 无
36
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易：不适用
3、共同对外投资的关联交易：不适用
4、关联债权债务往来：不适用
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况：不适用
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况：不适用
7、其他重大关联交易：不适用
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况：不适用
（2） 承包情况：不适用
（3） 租赁情况：不适用
2、重大担保
单位：万元
37
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
截止 6 月 反担保 是否 是否为
担保额度披 截止
担保对象名称 30 日可使用 担保进展 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
露日期 6 月 30 日
担保额度 披露日期 措施 完毕 担保
担保金额
沈阳中南屹盛房地产开发有
2022/10/31 30,000 2021/7/10 8,563 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
限公司
儋州润捷房地产开发有限公
2022/10/31 20,000 2022/1/28 19,293 连带责任担保 股权质押 9 个月 否 否
司
南宁景信置业有限公司 2022/10/31 50,000 2020/8/7 46,145 连带责任担保 是 36 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2021/1/19 48,607 连带责任担保 是 60 个月 否 否
烟台沐源置业有限公司（同
时为并表公司青岛中南世纪
2021/8/11 53,000 连带责任担保 36 个月 否 否
城房地产业投资有限公司提
供担保）
潍坊市中南锦悦房地产开发
2022/10/31 15,000 2020/3/11 14,627 连带责任担保 36 个月 否 否
有限公司
深圳市金中盛投资有限公司 2022/10/31 95,000 2023/2/11 192,800 连带责任担保 24 个月 否 否
芜湖荣众房地产开发有限公
2022/10/31 6,448 2023/2/11 3,552 连带责任担保
司
成都昀泽房地产开发有限公
2022/10/31 3,000 2020/9/16 1,200 连带责任担保 36 个月 否 否
司
重庆金南盛唐房地产开发有
2022/10/31 340 2023/6/10 660 连带责任担保 36 个月 否 否
限公司
西安源恩置业有限公司 2022/10/31 32,000 2020/11/17 19,100 连带责任担保 36 个月 否 否
杭州德全置业有限公司 2021/4/15 10,000 连带责任担保 36 个月 否 否
绍兴驭远置业有限公司 2021/4/29 19,497 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
温州景容置业有限公司 2020/9/24 25,485 连带责任担保 36 个月 否 否
温州兆瓯房地产有限公司 2021/9/29 18,347 连带责任担保 36 个月 否 否
余姚金捷房地产发展有限公
2021/8/5 11,500 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
司
阜南中南新路投资有限责任
2020/1/8 44,300 连带责任担保 是 132 个月 否 否
公司
南京汇雄物资有限公司 2022/9/28 800 连带责任担保 12 个月 否 否
常熟峰达房地产开发有限公
2021/8/25 19,720 连带责任担保 36 个月 否 否
司
达州达开房地产开发有限公
2022/10/31 11,000 2022/1/6 10,300 连带责任担保 24 个月 否 否
司
江苏锦泽置业有限公司 2020/8/5 7,350 连带责任担保 是 48 个月 否 否
平湖市鸿正房地产开发有限
2022/10/31 7,000 2022/4/26 1,433 连带责任担保 36 个月 否 否
公司
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游
发展有限责任公司(同时为
2022/10/31 10,000 2020/10/30 9,000 连带责任担保 24 个月 否 否
并表公司上海中南锦时置业
有限责任公司提供担保）
苏州致睿房地产开发有限公
2022/10/31 20,000 2022/1/29 1,875 连带责任担保 60 个月 否 否
司
苏州致哲房地产开发有限公
2022/10/31 20,000 2022/6/18 2,277 连带责任担保 36 个月 否 否
司
威海锦展置业有限公司 2021/2/5 7,947 连带责任担保 是 12 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2022/10/27 21,000 连带责任担保 - 否 否
广西润鸿置业有限公司 -
平嘉(深圳)投资有限公司 -
平熙(深圳)投资有限公司 股权质押/抵 -
2022/10/27 120,776 连带责任担保 否 否
云南亿鸿房地产开发有限公 押
-
司
广西润凯置业有限公司 -
38
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
报告期内审批的对外担保额度合计
0 报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 300,357
（A1）
报告期末已审批的对外担保额度合计
936,643 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 739,154
（A3）
公司及其子公司对子公司的担保情况
截止 6 月 反担保 是否 是否为
担保额度披 截止
担保对象名称 30 日可使用 担保进展 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
露日期 6 月 30 日
担保额度 披露日期 措施 完毕 担保
担保金额
海生龙湖园（固安）房地产
否 否
开发有限公司
2023/4/13 21,000 连带责任担保 48 个月
天津中南锦清房地产开发有
否 否
限公司
揭阳吉辰房地产开发有限公
2022/12/13 28,800 连带责任担保 股权质押 51 个月 否 否
司
厦门中南德誉房地产开发有
2022/1/25 29,450 连带责任担保 - 否 否
限公司
佛山市顺德区城熙房地产开
2020/9/29 25,500 连带责任担保 36 个月 否 否
发有限公司
广西润琅置业有限公司 2021/4/29 24,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/9/29 9,058 连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
文昌中南房地产开发有限公
2013/6/22 4,400 连带责任担保 120 个月 否 否
司
临沂天启房地产开发有限公 股权质押/商
2022/4/26 17,120 连带责任担保 18 个月 否 否
司 业抵押
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/1/19 42,700 连带责任担保 15 个月 否 否
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/4/21 40,390 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
青岛锦拓房地产开发有限公
连带责任担保 - 否 否
司
2022/6/18 4,250
海门中南世纪城（香港）有
连带责任担保 - 否 否
限公司
青岛尚源城市发展有限公司 连带责任担保 否 否
潍坊中南悦隽产业发展有限 2021/4/21 8,310 18 个月
2022/11/19 2,746,098 注 1 连带责任担保 否 否
公司
青岛中南世纪城房地产业投
2021/4/23 14,284 连带责任担保 12 个月 否 否
资有限公司
青岛中南世纪城房地产业投
2021/7/17 4,136 连带责任担保 - 否 否
资有限公司
青岛中南世纪城房地产业投
资有限公司（同时为非并表
2021/8/11 53,000 连带责任担保 36 个月 否 否
公司烟台沐源置业有限公司
提供担保）
山东普天置业有限公司 2020/9/24 51,304 连带责任担保 是 36 个月 否 否
烟台仙客居酒店有限公司 2021/12/24 990 连带责任担保 物业抵押 12 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司 2019/11/23 6,900 连带责任担保 是 36 个月 否 否
惠州市嘉霖智远房地产开发
2020/10/30 16,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
有限公司
常熟中南金锦置地有限公司 2022/9/22 19,630 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
常州龙辰置业有限公司 2021/1/14 5,390 连带责任担保 36 个月 否 否
股权质押/土
东台锦玺置业有限公司 2021/7/17 24,200 连带责任担保 24 个月 否 否
地抵押
东台中南锦悦置业有限公司 2021/7/28 29,490 连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
股权质押/商
南通海门锦瑞置业有限公司 2023/2/23 4,594 连带责任担保 12 个月 否 否
业抵押
南通海悦房地产开发有限公
2021/11/13 2,000 连带责任担保 36 个月 否 否
司
南通嘉康置业有限公司 2022/10/28 66,500 连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
39
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
泰兴市逸帆置业有限公司 连带责任担保 否 否
南通中南新世界中心开发有
2015/7/9 27,500 连带责任担保 物业抵押 120 个月 否 否
限公司
南通中南新世界中心开发有
2021/3/16 38,390 连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
限公司
南通中南新世界中心开发有
2021/4/23 12,095 连带责任担保 12 个月 否 否
限公司
南通中南新世界中心开发有
2022/3/9 51,500 连带责任担保 60 个月 否 否
限公司
南通中南新世界中心开发有
2023/6/27 7,200 连带责任担保 36 个月 否 否
限公司
唐山中南国际旅游岛房地产
2023/4/13 11,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
投资开发有限公司
丹阳中南房地产开发有限公
2021/7/15 1,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司
徐州鹭和房地产开发有限公
2021/4/29 3,340 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
司
徐州鹭荣房地产开发有限公
2021/4/21 24,870 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
司
镇江锦启和置业有限公司 2022/12/31 9,500 连带责任担保 股权质押 48 个月 否 否
镇江昱元置业有限公司 2022/12/21 29,340 连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
贵州锦盛置业有限公司 2022/12/17 3,168 连带责任担保 49 个月 否 否
南充世纪城（中南）房地产 股权质押/土
2022/6/29 18,081 连带责任担保 12 个月 否 否
开发有限责任公司 地抵押
常德长欣房地产开发有限公
2022/12/14 2,500 连带责任担保 土地抵押 24 个月 否 否
司
常德长欣房地产开发有限公 股权质押/土
2022/7/9 7,900 连带责任担保 12 个月 否 否
司 地抵押
合肥晟南置业有限公司 2021/4/15 9,892 连带责任担保 264 个月 否 否
西安莱恒置业有限公司 否 否
2021/9/29 13,500 连带责任担保 24 个月
西安中南嘉丰置业有限公司 否 否
西安元凯置业有限公司 2022/8/13 5,672 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
西安智晟达置业有限公司 2021/5/29 8,269 连带责任担保 是 18 个月 否 否
杭州锦昱置业有限公司 2023/6/29 3,000 连带责任担保 43 个月 否 否
股权质押/土
利辛县锦瀚置业有限公司 2022/6/3 12,524 连带责任担保 12 个月 否 否
地抵押
龙港恒骏置业有限公司 2022/11/8 31,000 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
宁波中璟置业有限公司 2020/5/16 145 连带责任担保 24 个月 否 否
Haimen Zhongnan Investment
Development (International) 2019/7/13 11,167 连带责任担保 36 个月 否 否
Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
Development (International) 2021/4/9 174,024 连带责任担保 36 个月 否 否
Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
Development (International) 2021/6/10 10,362 连带责任担保 364 天 否 否
Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
Development (International) 2022/5/24 133,056 连带责任担保 12 个月 否 否
Co., Ltd.
定州锦泰企业管理有限责任
2021/2/24 20,800 连带责任担保 是 192 个月 否 否
公司
赣州兴中工程项目管理有限
2020/6/23 44,699 连带责任担保 180 个月 否 否
公司
杭州大江东中南辰锦建设发
2020/7/10 29,000 连带责任担保 240 个月 否 否
展有限公司
杭州大江东中南辰锦建设发
2022/7/9 2,500 连带责任担保 12 个月 否 否
展有限公司
40
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
济宁中南医院管理有限公司 2020/3/19 40,363 连带责任担保 240 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团浙江
2019/12/28 21,500 连带责任担保 144 个月 否 否
投资有限公司
江苏中南建筑产业集团浙江
2022/8/27 1,500 连带责任担保 14 个月 否 否
投资有限公司
聊城市东昌府区中南建设发
2019/11/23 63,363 连带责任担保 264 个月 否 否
展有限公司
宁波中南投资有限公司 2019/12/21 167,900 连带责任担保 144 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2022/9/22 1,800 连带责任担保 12 个月 否 否
日照市中南园区运营发展有
2020/2/28 96,745 连带责任担保 120 个月 否 否
限公司
荣成市中南建投发展有限公
2020/3/19 69,548 连带责任担保 144 个月 否 否
司
三亚海绵城市投资建设有限
2019/12/28 8711 连带责任担保 264 个月 否 否
公司
三亚海绵城市投资建设有限
2020/2/20 53,600 连带责任担保 240 个月 否 否
公司
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 23070 连带责任担保 175 个月 否 否
兴化市兴中工程项目管理有
2022/1/21 14,500 连带责任担保 108 个月 否 否
限公司
兴化中南企业管理有限公司 2020/3/19 2,900 连带责任担保 24 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/2/16 48,000 连带责任担保 120 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/5/9 4,890 连带责任担保 36 个月 否 否
中南城市建设发展（济宁）
2021/9/18 9,104 连带责任担保 36 个月 否 否
有限公司
江苏中南建筑产业集团有限
2017/4/25 3,500 连带责任担保 无 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司
南通日禾房地产开发有限公 抵押商业房
2023/6/29 40,000 连带责任担保 60 个月 否 否
司 产
南通中南新世界中心开发有
限公司
江苏中南建筑产业集团有限
2023/6/29 3,500 连带责任担保 54 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限 抵押商业房
2023/4/13 10,000 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司 产
江苏中南建筑产业集团有限
2021/4/23 10,000 连带责任担保 28 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限
2021/12/24 90,000 连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限
2022/3/5 2,500 连带责任担保 11 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限
2023/3/12 22,000 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限
2023/4/14 5,000 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限
2022/4/13 50,000 连带责任担保 24 个月 否 否
责任公司
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 连带责任担保 24 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限
2022/7/20 9,800 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限 抵押商业房
2022/7/29 23,100 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司 产
江苏中南建筑产业集团有限
2022/8/20 26,000 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司
41
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押商业房
江苏中南建筑产业集团有限
2022/9/7 18,000 连带责任担保 产及土地使 12 个月 否 否
责任公司
用权
江苏中南建筑产业集团有限 抵押商业房
2022/9/28 18,000 连带责任担保 9 个月 否 否
责任公司 产
江苏中南建筑产业集团有限 抵押商业房
2022/10/19 18,950 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司 产
江苏中南建筑产业集团有限
2021/3/26 5,736 连带责任担保 12 个月 否 否
责任公司
江苏中南建筑产业集团有限
2020/2/20 30,000 连带责任担保 60 个月 否 否
责任公司
南通市康民全预制构件有限
2023/4/14 5,000 连带责任担保 12 个月 否 否
公司
南通中昱建材有限公司 2021/3/13 20,000 连带责任担保 24 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 20,000 连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/1/19 13,100 连带责任担保 12 个月 否 否
股权质押/土
常熟市信弘贸易有限公司 2022/1/15 7,500 连带责任担保 12 个月 否 否
地抵押
江苏中南锦弘房地产开发有
2021/9/11 51 连带责任担保 是 6 个月 否 否
限公司
镇江新区金港房地产开发经
2021/5/13 2,318 连带责任担保 是 12 个月 否 否
营有限公司
东阳市金色港湾房地产有限
2021/6/8 11,214 连带责任担保 是 18 个月 否 否
公司
佛山锦毅置业有限责任公司 2021/7/28 43,886 连带责任担保 是 36 个月 否 否
湖州奥盛房地产开发有限公
2021/6/22 7,854 连带责任担保 是 24 个月 否 否
司
嘉兴中南锦瑜置业有限公司 2020/12/9 4,090 连带责任担保 是 24 个月 否 否
宁波市锦富置业有限公司 2021/6/19 1,168 连带责任担保 是 12 个月 否 否
平阳锦城置业有限公司 2022/8/6 32,400 连带责任担保 股权质押 30 个月 否 否
上海中南锦时置业有限责任
公司（同时为非并表公司安
2020/10/30 9,000 连带责任担保 24 个月 否 否
徽省宁国市鸿鹰生态旅游发
展有限责任公司提供担保）
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开
2021/5/25 2,720 连带责任担保 是 36 个月 否 否
发有限公司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开
2022/4/13 9,150 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
发有限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开
2020/5/28 8,800 连带责任担保 是 36 个月 否 否
发有限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开
2020/12/4 1,156 连带责任担保 是 36 个月 否 否
发有限公司
珠光集团椒江房地产有限公
2020/8/5 1,966 连带责任担保 是 24 个月 否 否
司
珠光集团椒江房地产有限公
2021/1/27 6,900 连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
抵押在建工
江苏锦翠房地产有限公司 2021/12/30 8,039 连带责任担保 36 个月 否 否
程
广西锦驰置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
南通中南新世界中心开发有
连带责任担保 - 否 否
限公司
成都中南世纪房地产开发有 股权质押/抵
2022/10/27 120,776 连带责任担保 - 否 否
限公司 押
南充世纪城（中南）房地产
连带责任担保 - 否 否
开发有限责任公司
贵阳锦腾置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
42
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
昆明锦腾置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
南京昱庭房地产开发有限公
连带责任担保 - 否 否
司
南京中南锦城房地产开发有
连带责任担保 - 否 否
限公司
嘉兴中南锦恒房地产开发有
连带责任担保 - 否 否
限公司
嘉兴市启悦置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
盐城中南世纪城房地产投资
连带责任担保 - 否 否
有限公司
青岛中南世纪城房地产业投
连带责任担保 - 否 否
资有限公司
苏州公望建设工程有限公司 连带责任担保 - 否 否
苏州锦虞置地有限公司 连带责任担保 - 否 否
重庆南佑房地产开发有限公
连带责任担保 - 否 否
司
重庆锦腾房地产开发有限公
连带责任担保 - 否 否
司
贵州锦荣置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
贵州锦盛置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/4/29 35,630 连带责任担保 24 个月 否 否
江门嘉缘置业有限公司 2021/1/8 16,163 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
临沂星悦房地产开发有限公
2020/9/16 10,763 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
司
江苏中南玄武湖生态旅游开
2019/12/10 7,900 连带责任担保 股权质押 84 个月 否 否
发有限公司
南通海门中南新锦信房地产
2021/4/15 54,029 连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
开发有限公司
南通嘉望置业有限公司 2021/4/29 18,600 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
淮安市尚锦置业有限公司 2021/11/13 2,010 连带责任担保 36 个月 否 否
淮安市盛悦置业有限公司 2021/5/13 18,735 连带责任担保 36 个月 否 否
淮南市兴南置业有限公司 2022/6/29 638 连带责任担保 是 6 个月 否 否
台州盛耀置业有限公司 2020/12/9 4,960 连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
上海纳铭国际贸易有限公司 2022/11/19 977,700 注 2 2021/10/26 309 连带责任担保 12 个月 否 否
滨海中南建设发展有限公司 2022/7/21 188,636 连带责任担保 股权质押 215 个月 否 否
邯郸中南工程项目管理有限
2020/4/3 6,949 连带责任担保 180 个月 否 否
公司
洛阳中洛城市建设有限公司 2020/3/11 109,190 连带责任担保 180 个月 否 否
南充中南建设发展有限公司 2022/12/17 21,996 连带责任担保 36 个月 否 否
宁波锦实投资有限公司 2019/5/9 182,271 连带责任担保 164 个月 否 否
滕州共信建设发展有限公司 2020/2/29 49,895 连带责任担保 144 个月 否 否
徐州中南建设发展有限公司 2020/2/28 77,900 连带责任担保 156 个月 否 否
郑州经中工程管理有限公司 2021/1/27 27,891 连带责任担保 180 个月 否 否
南通市中南建工设备安装有 抵押商业房
2022/7/21 18,000 连带责任担保 36 个月 否 否
限公司 产
南通市中南建工设备安装有 抵押商业房
2022/10/28 6,000 连带责任担保 12 个月 否 否
限公司 产
报告期内审批对子公司担保额度合计
0 报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 173,595
（B1）
报告期末已审批的对子公司担保额度合
3,723,798 报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 3,565,173
计（B3）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 0 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 473,952
报告期末已审批的担保额度合计
4,660,441 报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 4,121,551
（A3+B3）
43
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 285.70%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保
3,408,251
余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 2739996
上述三项担保金额合计（D+E+F） 4,121,551
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可
无
能承担连带清偿责任的情况说明
违反规定程序对外提供担保的说明 无
注 1：资产负债率超过 70%的子公司可使用担保总额；
注 2：资产负债率未超过 70%的子公司可使用担保总额。
3、委托理财：不适用
4、其他重大合同：不适用
十三、其他重大事项的说明：不适用
十四、公司子公司重大事项：不适用
44
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
2022 年 12 月末 本次变动增减 2023 年 6 月末
类别
数量 比例 （＋，－） 数量 比例
一、有限售条件股份 15,536,084 0.41% -102,056 15,434,028 0.40%
1、国家持股 0 0 0 0 0
2、国有法人持股 0 0 0 0 0
3、其他内资持股 15,536,084 0.41% -102,056 15,434,028 0.40%
其中：境内法人持股 0 0 0 0 0
境内自然人持股 15,536,084 0.41% -102,056 15,434,028 0.40%
4、外资持股 0 0 0 0 0
其中：境外法人持股 0 0 0 0 0
境外自然人持股 0 0 0 0 0
二、无限售条件股份 3,811,022,817 99.59% ＋ 102,056 3,811,124,873 99.60%
1、人民币普通股 3,811,022,817 99.59% ＋ 102,056 3,811,124,873 99.60%
2、境内上市的外资股 0 0 0 0 0
3、境外上市的外资股 0 0 0 0 0
4、其他 0 0 0 0 0
三、股份总数 3,826,558,901 100.00% 0 3,826,558,901 100.00%
2、限售股份变动情况
单位：股
期初限售 本期增加限 本期解除限 期末限售股
股东名称 限售原因 解除限售日期
股数 售股数 售股数 数
赵桂香 106,275 0 0 106,275
辛琦 2,238,675 0 0 2,238,675
唐晓东 174,808 0 0 174,808
根据中国证券登记结
梁洁 910,725 0 0 910,725 董事及高级管理
算有限责任公司有关
胡红卫 885,000 0 0 885,000 人员限售
规定解除限售
陈昱含 10,810,498 0 0 10,810,498
姚可 178,878 0 44,250 134,628
柏利忠 231,225 0 57,806 173,419
合计 15,536,084 0 102,056 15,434,028 -- --
二、证券发行与上市情况:不适用
三、2023 年 6 月 30 日公司股东数量及持股情况
单位：股
普通股股东总数 91,991 户
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
持股 持有普通股 期内增减变 持有无限售条
股东名称 股东性质 条件普通股
比例 数 动数 件普通股数 股份状态 数量
数
境内非国有 质押/冻
中南城市建设投资有限公司 45.00% 1,722,069,073 -190,194,683 0 172,206,9073 1,524,994,597
法人 结
香港中央结算有限公司 境外法人 1.52% 58,328,388 -12,454,435 0 58,328,388
上海一村投资管理有限公司－
一村睿华 5 号私募证券投资基 其他 0.97% 37,000,000 7,000,000 0 37,000,000
金
45
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
廖国沛 境内自然人 0.85% 32,484,000 32,484,000 0 32,484,000
中国工商银行股份有限公司－
南方中证全指房地产交易型开 其他 0.49% 18,626,736 18,626,736 0 18,626,736
放式指数证券投资基金
王宗利 境内自然人 0.44% 16,796,933 16,796,933 0 16,796,933
陈昱含 境内自然人 0.38% 14,413,997 0 10,810,498 3,603,499
境内国有法
中信证券股份有限公司 0.37% 14,184,752 14,184,752 0 14,184,752
人
陈小敏 境内自然人 0.33% 12,492,600 12,492,600 0 12,492,600
陈黄斌 境内自然人 0.29% 11,157,100 11,157,100 0 11,157,100
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件普通股数
股份种类 数量
中南城市建设投资有限公司 1,722,069,073 人民币普通股 1,722,069,073
香港中央结算有限公司 58,328,388 人民币普通股 58,328,388
上海一村投资管理有限公司－一村
37,000,000 人民币普通股 37,000,000
睿华 5 号私募证券投资基金
廖国沛 32,484,000 人民币普通股 32,484,000
中国工商银行股份有限公司－南方
中证全指房地产交易型开放式指数 18,626,736 人民币普通股 18,626,736
证券投资基金
王宗利 16,796,933 人民币普通股 16,796,933
中信证券股份有限公司 14,184,752 人民币普通股 14,184,752
陈小敏 12,492,600 人民币普通股 12,492,600
陈黄斌 11,157,100 人民币普通股 11,157,100
陈智颖 10,972,200 人民币普通股 10,972,200
上述股东之间关联关系或一致行动 陈昱含为中南城市建设投资有限公司实际控制人的女儿。除此之外未知其他股东之间是否存在关联
的说明 关系，或是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
上述股东参与融资融券业务股东情 中南城市建设投资有限公司、上海一村投资管理有限公司－一村睿华 5 号私募证券投资基金、陈小敏
况说明 以及陈智颖参与融资融券业务 .
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
公司无优先股，无可转换公司债券。
注：中南城市建设投资有限公司持股数包含参与转融通业务出借的股份。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
报告期内无变动。
五、控股股东或实际控制人变更情况
公司报告期内控股股东、实际控制人未发生变更。
46
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第八节 债券相关情况
一、企业债券
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
1、公司债券基本信息
单位：万元
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
每年付息一次，到
公司 2019 年面向合格
2019 年 2019 年 2023 年 期一次还本，最后
投资者公开发行公司19 中南 03 112997.SZ 56,225.90 7.60% 深交所
11 月 22 日 11 月 22 日 11 月 22 日 一期利息随本金的
债券（第一期）
兑付一起支付
公司 2020 年面向合格 每年付息一次，到
投资者公开发行公司 2020 年 2020 年 2025 年 期一次还本，最后
20 中南 02 149051.SZ 88,000.00 7.40% 深交所
债券（第一期）品种 3月 6日 3月 6日 3月 6日 一期利息随本金的
二 兑付一起支付
每年付息一次，到
公司 2021 年面向合格
2021 年 2021 年 2025 年 期一次还本，最后
投资者公开发行公司21 中南 01 149391.SZ 94,900.00 7.30% 深交所
3 月 17 日 3 月 17 日 3 月 17 日 一期利息随本金的
债券（第一期）
兑付一起支付
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易
适用的交易机制 集中竞价交易和综合协议交易
是否存在终止上市交易的风险和应对措施 否
逾期未偿还债券：不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
1、20 中南 02
本期债券的期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司于本期债券存续的第 3
个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整
幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出关
于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日将其持有的本
期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所和
债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个
交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额
将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券
票面利率及调整幅度的决定。
公司 2023 年 2 月 7 日起先后三次发布关于“20 中南 02”公司债券票面利率调整和持有人回售事项的提示性公告，部分
债券持有人选择在回售登记期 2023 年 2 月 13 日至 2023 年 2 月 15 日间的交易日内将 8,000,000 张债券进行回售，有效回售
数量 200,000 张，并于 2023 年 3 月 6 日完成全部回售事项。“20 中南 01”剩余托管数量为 8,800,000 张，债券余额 88,000
万元。
2、21 中南 01
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将于本期债券存续的第
2 个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调
整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行人发出
关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有的
47
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深圳证券交易所
和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3
个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份
额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债
券票面利率及调整幅度的决定。
公司 2023 年 2 月 20 日起先后三次发布关于“21 中南 01”公司债券票面利率调整和持有人回售事项的提示性公告，部
分债券持有人选择在回售登记期 2023 年 2 月 24 日至 2023 年 2 月 28 日间的交易日内将 2,450,490 张债券进行回售，有效回
售数量 510,000 张，并于 2023 年 3 月 17 日完成全部回售事项。“20 中南 01”剩余托管数量为 9,490,000 张，债券余额
94,900 万元。
3、报告期内信用评级结果调整情况：不适用
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响：不适用
三、非金融企业债务融资工具
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：元
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
每年付息一次，到
公司 2020 年 度 20 中南建设 2020 年 2020 年 2024 年 期一次还本，最后
102001261.IB 93,100.00 7.20% 银行间市场
第一期中期票据 MTN001 6 月 22 日 6 月 22 日 6 月 21 日 一期利息随本金的
兑付一起支付
每年付息一次，到
公司 2020 年 度 20 中南建设 2020 年 2020 年 2024 年 期一次还本，最后
102001655.IB 174,650.00 7.20% 银行间市场
第二期中期票据 MTN002 8 月 26 日 8 月 26 日 8 月 26 日 一期利息随本金的
兑付一起支付
每年付息一次，到
公司 2021 年 度 21 中南建设 2021 年 2023 年 2025 年 期一次还本，最后
102101384.IB 100,000.00 6.80% 银行间市场
第一期中期票据 MTN001 7 月 26 日 7 月 26 日 7 月 26 日 一期利息随本金的
兑付一起支付
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易
适用的交易机制 全国银行间债券市场流通转让
是否存在终止上市交易的风险和应对措施 否
逾期未偿还债券：不适用
期后事项：
公司于 2023 年 6 月 30 日发布了“关于召开江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度第一期中期票据 2023 年第一次持
有人会议的公告”，并于 2023 年 7 月 14 日召开了江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度第一期中期票据 2023 年第一次
持有人会议，会议通过了“同意发行人以其他方式支付‘21 中南建设 MTN001’利息、回售本金”及“同意发行人启动本
期中期票据注销的相关事宜，并同意注销本期中期票据”的议案。本期债券剩余托管数量为 0 张，注销流程正在推进中。
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
1、21 中南建设 MTN001
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司将于本期债券存续的第
2 个计息年度付息日前的第 35 个交易日，在银行间市场清算所股份有限公司网站上发布关于是否调整本期债券票面利率
以及调整幅度的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。发行
人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其
持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照银行间市
48
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
场清算所股份有限公司相关业务规则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之
日起 3 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司
债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
公司于 2023 年 6 月 30 日发布了“江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度第一期中期票据发行人利率调整选择权和
投资人回售选择权行权公告”，决定不调整本期债券的票面利率。全部的债券持有人选择在回售登记期（2023 年 6 月 30 日
至 2023 年 7 月 4 日）内将 10,000,000 张债券进行回售。公司于 2023 年 6 月 30 日发布了“关于召开江苏中南建设集团股份
有限公司 2021 年度第一期中期票据 2023 年第一次持有人会议的公告”，并于 2023 年 7 月 14 日召开了江苏中南建设集团
股份有限公司 2021 年度第一期中期票据 2023 年第一次持有人会议，会议通过了“同意发行人以其他方式支付‘21 中南建
设 MTN001’利息、回售本金”及“同意发行人启动本期中期票据注销的相关事宜，并同意注销本期中期票据”的议案。
本期债券剩余托管数量为 0 张，注销流程正在推进中。
3、报告期内信用评级结果调整情况：不适用
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响：不适用
四、可转换公司债券：不适用
五、境外子公司美元票据情况
公司全资子公司 Haimen Zhongnan Investment Development (International) Co., Ltd.（简称“HZID”）于 2019 发行 2022
年 6 月 18 日到期的美元优先票据，简称 HMZNN2206，香港联交所证券代码：4585.HK；于 2021 年发行 2024 年 4 月 7 日
到期的美元优先票据，简称 HMZNN2404，香港联交所证券代码：40638.HK；于 2021 年发行 2022 年 6 月 8 日到期的美元
优先票据，简称 HMZNN2206B，香港联交所证券代码：40714.HK。
2022 年 5 月，HZID 针对余额分别为 7285 万美元和 1.5 亿美元的 HMZNN2206 和 HMZNN2206B（合称“原票据”）发
起交换要约，每 1000 美元原票据，可以选择在兑付 50 美元本金及相应利息，另得 10 美元现金激励的情况下，交换为 950
美元 2023 年 6 月 5 日到期新票据。
截至 2022 年末，5855.8 万美元 HMZNN2206 和 13459.6 万美元 HMZNN2206B 接受交换要约。HZID 新发行 1.835 亿美
元 2023 年 6 月 5 日到期的美元优先票据，简称 N20230605，新加坡交易所证券代码：97QB.SG。HMZNN2206 余额变为
1429.2 万美元，HMZNN2206B 余额变为 1540.4 万美元。有关票据已从香港联交所摘牌。
2022 年 11 月，HZID 暂停支付 HMZNN2404 利息，决定财务顾问和法律顾问对全部 4.53 亿美元票据进行重组。有关票
据已陆续从相关交易所摘牌。各方与票据持有人进行一对一的沟通与接洽，获得多数票据持有人积极的反馈。截至 2023 年
6 月 23 日，公司境外子公司公布初步重组方案，约 37%的美元优先票据持有人已签署支持有关方案。按照相关规定，超过
75%的优先票据持有人加入重组支持协议重组方案即获得通过。
六、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%：不适用
七、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 0.98 0.99 -1.01 个百分点
资产负债率 91.52% 89.81% 1.71 个百分点
速动比率 40.10% 38.17% 5.06 个百分点
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -96,715.98 -169,734.44 -43.02%
EBITDA 全部债务比 0.87% -0.89% -197.75%
利息保障倍数 0.35 -0.35 -200.00%
现金利息保障倍数 3.92 3.15 24.44%
EBITDA 利息保障倍数 0.55 -0.20 -375.00%
49
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
贷款偿还率 80% 100% -20.00%
利息偿付率 88% 100% -12.00%
50
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第九节 财务报告
1、合并资产负债表
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 10,911,452,118.64 13,746,410,155.17
交易性金融资产 4,097,933.73 1,752,502.20
应收票据 172,986,684.59 341,825,378.12
应收账款 5,692,178,240.31 5,939,224,384.70
应收款项融资 3,649,845.11 14,888,494.68
预付款项 4,640,885,872.89 3,591,837,295.50
其他应收款 41,833,808,931.54 40,246,352,456.23
其中：应收利息 0.00
应收股利 321,466,991.57 321,466,864.68
存货 139,761,499,042.95 150,807,990,918.52
合同资产 17,632,676,836.71 17,345,118,017.27
其他流动资产 12,677,364,060.31 13,730,038,770.23
流动资产合计 233,330,599,566.78 245,765,438,372.62
非流动资产：
长期股权投资 16,281,133,946.79 21,729,907,755.42
其他非流动金融资产 453,320,000.00 454,880,000.00
投资性房地产 8,652,512,019.62 8,953,327,837.84
固定资产 3,163,254,576.28 3,270,130,068.39
在建工程 96,033,137.21 96,033,137.21
使用权资产 564,771,755.49 570,616,094.98
无形资产 636,891,895.53 652,986,226.90
商誉 4,188,653.58 4,188,653.58
长期待摊费用 295,900,207.05 321,447,427.99
递延所得税资产 4,557,167,003.71 4,226,305,098.52
其他非流动资产 20,501,315,567.86 20,677,035,309.14
非流动资产合计 55,206,488,763.12 60,956,857,609.97
资产总计 288,537,088,329.90 306,722,295,982.59
流动负债：
短期借款 7,665,525,694.83 8,556,447,824.30
应付票据 5,798,256,717.99 6,962,856,794.78
应付账款 32,125,633,040.90 31,730,400,047.78
预收款项 27,049,282.30 16,423,827.57
合同负债 105,429,875,764.36 116,419,930,564.47
应付职工薪酬 229,153,035.27 741,441,681.95
应交税费 9,577,803,149.72 8,257,673,807.26
其他应付款 52,151,722,092.12 49,422,225,540.69
其中：应付利息 733,799,302.96 755,711,055.34
应付股利 23,925,212.76 16,715,892.76
一年内到期的非流动负债 14,200,262,692.63 14,650,714,482.89
其他流动负债 10,022,670,806.37 12,025,928,644.69
流动负债合计 237,227,952,276.49 248,784,043,216.38
非流动负债：
长期借款 20,379,603,249.77 20,205,650,666.82
应付债券 4,138,146,632.55 4,141,761,249.61
其中：优先股
永续债
租赁负债 534,076,583.72 518,531,343.88
长期应付款 262,034,133.33 259,800,000.00
51
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
长期应付职工薪酬
预计负债 310,382,210.73 327,942,158.95
递延收益 201,568,381.73 204,281,294.75
递延所得税负债 991,564,576.27 991,564,576.27
其他非流动负债 32,995,301.00 35,756,200.00
非流动负债合计 26,850,371,069.10 26,685,287,490.28
负债合计 264,078,323,345.59 275,469,330,706.66
所有者权益：
股本 3,826,558,901.00 3,826,558,901.00
资本公积 2,856,400,327.03 3,154,871,200.55
减：库存股
其他综合收益 1,191,805,129.70 1,196,872,426.59
专项储备 755,343,356.61 762,638,983.83
盈余公积 986,000,877.68 986,000,877.68
未分配利润 3,609,054,777.30 4,498,998,669.61
归属于母公司所有者权益合计 13,225,163,369.32 14,425,941,059.26
少数股东权益 11,233,601,614.99 16,827,024,216.67
所有者权益合计 24,458,764,984.31 31,252,965,275.93
负债和所有者权益总计 288,537,088,329.90 306,722,295,982.59
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
52
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 141,828,023.52 154,442,961.03
交易性金融资产 148,180.00 141,050.00
预付款项 7,358,523.3 8,848,440.39
其他应收款 117,803,820,745.68 115,232,672,685.79
其中：应收利息
应收股利 3031,508,410.25 3,031,508,410.25
其他流动资产 6,819,767.88 6,133,440.92
流动资产合计 117,959,975,240.38 115,402,238,578.13
非流动资产：
长期股权投资 24,824,696,773.21 24,824,696,773.21
其他非流动金融资产 317,320,000.00 318,880,000.00
固定资产 670,557,885.90 684,950,374.04
在建工程 14,254,626.46 14,254,626.46
使用权资产
无形资产 58,751,727.16 60,357,846.28
非流动资产合计 25,885,581,012.73 25,903,139,619.99
资产总计 143,845,556,253.11 141,305,378,198.12
流动负债：
短期借款 244,627,790.60 171,751,780.82
应付票据 30,000,100.00 30,000,100.00
应付账款 23,727,327.92 22,744,095.57
应付职工薪酬 10,433,862.33 9,148,975.90
应交税费 124,261,235.54 126,839,378.52
其他应付款 116,834,985,023.49 118,817,980,022.38
一年内到期的非流动负债 3,857,711,422.39 2,606,101,442.58
其他流动负债
流动负债合计 121,125,746,762.27 121,784,565,795.77
非流动负债：
长期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
应付债券 4,575,500,000.00 5,575,571,197.45
租赁负债 19,358,655.16 19,358,655.16
递延收益 33,492,123.53 34,610,182.28
非流动负债合计 4,728,350,778.69 5,729,540,034.89
负债合计 125,854,097,540.96 127,514,105,830.66
所有者权益：
股本 3,826,558,901.00 3,826,558,901.00
资本公积 6,344,344,197.55 6,344,344,197.55
盈余公积 835,347,210.05 835,347,210.05
未分配利润 6,985,208,403.55 2,785,022,058.86
所有者权益合计 17,991,458,712.15 13,791,272,367.46
负债和所有者权益总计 143,845,556,253.11 141,305,378,198.12
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
53
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
3、合并利润表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、营业总收入 22,809,615,975.42 24,134,565,396.18
其中：营业收入 22,809,615,975.42 24,134,565,396.18
二、营业总成本 22,751,379,150.01 25,049,653,426.68
其中：营业成本 20,246,006,609.29 21,789,163,222.35
税金及附加 661,134,207.70 430,638,968.53
销售费用 808,867,408.29 812,052,704.35
管理费用 695,869,379.33 1,161,701,917.02
研发费用 195,247.75 1,849,388.12
财务费用 339,306,297.65 854,247,226.31
加：其他收益 -131,052,082.41 20,830,202.07
投资收益（损失以“－”号填列） 525,747,179.01 203,410,845.10
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 766,179.61 -1,541,446.97
信用减值损失（损失以“-”号填列） -247,541,196.18 -597,278,835.40
资产减值损失（损失以“-”号填列） -186,599,686.34 -234,104,987.04
资产处置收益（损失以“-”号填列） 51,931.90 210,384,263.87
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 19,609,151.00 -1,313,387,988.87
加：营业外收入 76,634,208.37 155,853,570.49
减：营业外支出 83,534,556.71 92,466,345.85
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 12,708,802.66 -1,250,000,764.23
减：所得税费用 531,058,253.64 159,803,209.27
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -518,349,450.98 -1,409,803,973.50
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -518,349,450.98 -1,409,803,973.50
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 -798,112,292.31 -1,615,160,146.07
2.少数股东损益 279,762,841.33 205,356,172.57
六、其他综合收益的税后净额 -7,238,995.56 -264,352.80
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -5,067,296.89 -185,046.96
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -5,067,296.89 -185,046.96
1.外币财务报表折算差额 -5,067,296.89 -185,046.96
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -2,171,698.67 -79,305.84
七、综合收益总额 -525,588,446.54 -1,410,068,326.30
归属于母公司所有者的综合收益总额 -803,179,589.20 -1,615,345,193.03
归属于少数股东的综合收益总额 277,591,142.66 205,276,866.73
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.2086 -0.4221
（二）稀释每股收益 -0.2086 -0.4221
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
54
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
4、母公司利润表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、营业收入 7,034,966.72 84,778,976.59
减：营业成本
税金及附加 4,071,057.88 2,955,101.85
销售费用 3,043,520.21
管理费用 45,990,678.65 43,387,026.18
研发费用
财务费用 450,138,554.32 92,844,124.67
其中：利息费用 450,138,554.32 92,844,124.67
利息收入
加：其他收益 16,137,564.92 2,276,831.99
投资收益（损失以“－”号填列） 4,679,271,566.00 -589,342,433.93
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 7,130.00 12,090.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 1,010,660.87 2,551,858.09
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 360,826.90
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 4,200,218,077.45 -638,548,103.06
加：营业外收入 0.42 67,663,272.38
减：营业外支出 31,733.18 480,215.76
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
55
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 11,953,712,772.47 23,259,970,171.91
收到的税费返还 295,922,773.69 1,935,737,817.20
收到其他与经营活动有关的现金 5,167,878,438.98 21,575,916,812.89
经营活动现金流入小计 17,417,513,985.14 46,771,624,802.00
购买商品、接受劳务支付的现金 8,543,231,619.70 13,086,488,414.38
支付给职工以及为职工支付的现金 1,581,401,599.73 2,834,019,230.91
支付的各项税费 956,893,176.14 1,966,361,259.81
支付其他与经营活动有关的现金 5,764,590,715.46 24,075,784,869.90
经营活动现金流出小计 16,846,117,111.03 41,962,653,775.00
经营活动产生的现金流量净额 571,396,874.11 4,808,971,027.00
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 646,208,996.00 1,071,939,542.21
取得投资收益收到的现金 24,027,132.70 162,557,308.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 89,462.10 515,562,038.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 868,401,135.06
投资活动现金流入小计 670,325,590.80 2,618,460,024.57
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 429,836,316.21 216,922,522.42
投资支付的现金 8,660,000.00 36,130,191.14
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00
支付其他与投资活动有关的现金 516,803,806.27 67,174,988.28
投资活动现金流出小计 955,300,122.48 320,227,701.84
投资活动产生的现金流量净额 -284,974,531.68 2,298,232,322.73
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,682,136,578.90 426,261,711.49
收到其他与筹资活动有关的现金 3,958,199,319.55
筹资活动现金流入小计 1,682,136,578.90 4,384,461,031.04
偿还债务支付的现金 3,188,667,398.27 11,571,289,251.25
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 616,373,747.73 2,478,838,933.39
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 3,805,041,146.00 14,050,128,184.64
筹资活动产生的现金流量净额 -2,122,904,567.10 -9,665,667,153.60
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -324,451.26 -2,701,674.02
五、现金及现金等价物净增加额 -1,836,806,675.93 -2,561,165,477.89
加：期初现金及现金等价物余额 7,490,805,273.24 14,534,715,585.23
六、期末现金及现金等价物余额 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
56
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 425,606.86
收到的税费返还 21,057.17 1,151,566.24
收到其他与经营活动有关的现金 219,347,340.58 1,764,392,591.90
经营活动现金流入小计 219,368,397.75 1,765,969,765.00
购买商品、接受劳务支付的现金 19,000.00
支付给职工以及为职工支付的现金 2,101,835.06 2,646,647.61
支付的各项税费 57,440.88
支付其他与经营活动有关的现金 21,942,478.32 1,881,955,561.23
经营活动现金流出小计 24,101,754.26 1,884,621,208.84
经营活动产生的现金流量净额 195,266,643.49 -118,651,443.84
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
408,811.00
额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 408,811.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额 408,811.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 30,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 30,000,000.00
偿还债务支付的现金 77,000,000.00 290,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 107,035,577.00 30,751,555.54
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 184,035,577.00 320,751,555.54
筹资活动产生的现金流量净额 -184,035,577.00 -290,751,555.54
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 11,231,066.49 -408,994,188.38
加：期初现金及现金等价物余额 15,160,988.73 576,485,774.80
六、期末现金及现金等价物余额 26,392,055.22 167,491,586.42
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
57
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
7、合并所有者权益变动表
单位：元
2023 年 1~6 月
归属于母公司所有者权益
项目
减：库 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
存股 准备
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 3,154,871,200.55 1,196,872,426.59 762,638,983.83 986,000,877.68 4,498,998,669.61 14,425,941,059.26 16,827,024,216.67 31,252,965,275.93
加：会计政策变更
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 3,154,871,200.55 1,196,872,426.59 762,638,983.83 986,000,877.68 4,498,998,669.61 14,425,941,059.26 16,827,024,216.67 31,252,965,275.93
三、本期增减变动
金额（减少以“－” -298,470,873.52 -5,067,296.89 -7,295,627.22 -889,943,892.31 -1,200,777,689.94 -5,593,422,601.68 -6,794,200,291.62
号填列）
（一）综合收益总
-5,067,296.89 -798,112,292.31 -803,179,589.20 277,591,142.66 -525,588,446.54
额
（二）所有者投入
-298,470,873.52 -298,470,873.52 -5,871,013,744.34 -6,169,484,617.86
和减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3.其他 -298,470,873.52 -298,470,873.52 -5,871,013,744.34 -6,169,484,617.86
（三）利润分配 -91,831,600.00
3．对所有者（或股
-91,831,600.00 91,831,600.00 91,831,600.00
东）的分配
（五）专项储备 -7,295,627.22 -7,295,627.22 -7,295,627.22
1．本期提取 0 0
2．本期使用 -7,295,627.22 -7,295,627.22 -7,295,627.22
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 2,856,400,327.03 1,191,805,129.70 755,343,356.61 986,000,877.68 3,609,054,777.30 13,225,163,369.32 11,233,601,614.99 24,458,764,984.31
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
58
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
单位：元
2022 年 1~6 月
归属于母公司所有者权益
项目 减： 一般
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 库存 其他综合收益 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
股 准备
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 3,163,017,839.32 1,185,548,562.98 583,777,666.52 781,131,301.46 13,874,486,304.40 23,414,520,575.68 19,379,813,945.54 42,794,334,521.22
加：会计政策
变更
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 3,163,017,839.32 1,185,548,562.98 583,777,666.52 781,131,301.46 13,874,486,304.40 23,414,520,575.68 19,379,813,945.54 42,794,334,521.22
三、本期增减变动
金额（减少以“－” -37,220,172.53 -185,046.96 59,228,164.42 -1,615,160,146.07 -1,593,337,201.14 -296,951,968.02 -1,890,289,169.16
号填列）
（一）综合收益总
-185,046.96 -1,615,160,146.07 -1,615,345,193.03 205,276,866.73 -1,410,068,326.30
额
（二）所有者投入
-37,220,172.53 -37,220,172.53 -502,228,834.75 -539,449,007.28
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
3．股份支付计入
所有者权益的金额
（三）利润分配
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他 -37,220,172.53 -37,220,172.53 -502,228,834.75 -539,449,007.28
（五）专项储备 59,228,164.42 59,228,164.42 59,228,164.42
1．本期提取 91,241,155.79 91,241,155.79 91,241,155.79
2．本期使用 32,012,991.37 32,012,991.37 32,012,991.37
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 3,125,797,666.79 1,185,363,516.02 643,005,830.94 781,131,301.46 12,259,326,158.33 21,821,183,374.54 19,082,861,977.52 40,904,045,352.06
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
59
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
8、母公司所有者权益变动表
单位：元
2023 年 1~6 月
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 6,344,344,197.55 835,347,210.05 2,785,022,058.86 13,791,272,367.46
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 6,344,344,197.55 835,347,210.05 2,785,022,058.86 13,791,272,367.46
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 4,200,186,344.69 4,200,186,344.69
（一）综合收益总额 4,200,186,344.69 4,200,186,344.69
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
4．其他
（三）利润分配
2．对所有者（或股东）的分配
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 6,344,344,197.55 835,347,210.05 6,985,208,403.55 17,991,458,712.15
单位：元
2022 年 1~6 月
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 941,195,872.90 11,742,612,385.57
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 941,195,872.90 11,742,612,385.57
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） -571,365,046.44 -571,365,046.44
（一）综合收益总额 -571,365,046.44 -571,365,046.44
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 369,830,826.46 11,171,247,339.13
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
60
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为大连金牛股份 有限公
司（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以 下简称
“东北特钢集团”）旗下的一家上市公司。经大连市人民政府（1998）58 号文件 批准，
由东北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰 州炭素
（集团）有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合金集团有限责 任公司
共同发起，于 1998 年 7 月 28 日取得大连市工商局核发的 21020011035276-2916 号企业法
人营业执照，注册资本为人民币 17,053.00 万元，业经大连会计师事务所于 1998 年 8 月 8
日以大会师内验字（1998）9 号验资报告予以审验；经中国证券监督管理委员会“证监
发行字（1999）128 号”文件核准，于 1999 年 12 月 8 日向社会募集公开发行人民币普通
股 10,000.00 万股，公司注册资本增加为 27,053.00 万元人民币，业经大连正元会计师事
务所于 1999 年 12 月 22 日以大正会内验字（1999）19 号验资报告予以审验；2001 年度按
照大连金牛股份有限公司 2000 年度股东会决议和中国证券监督管理委员会证监公司字
（2001）93 号文件批准，以 10：3 比例向社会公众股股东配售 3,000 万股普通股，公司
注册资本增加为 30,053.00 万元人民币，业经大连华连会计师事务所于 2001 年 11 月 7 日
以华连内验字（2001）30 号验资报告予以审验。2006 年 3 月，经辽宁省人民政府国有资
产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改革有关问题的批复 》“辽
国资经营[2006]31 号”文件批复和公司相关股东会议审议通过，公司非流通股股东以持
有公司的 4,420 万股股票向流通股股东支付对价，流通股股东每持有 10 股流通股可获得
3.4 股股票对价，原非流通股股东持有的非流通股股份性质变更为有限售条件的流通股，
方案实施后公司的总股本仍为 30,053 万股。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大
资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]418
号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金牛股份有 限公司
收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419 号）核准批复，2009 年
5 月 31 日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。
2009年 6月 10日，中南房地产业有限公司（已更名为“中南城市建设投资有限公司”）
受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9,000 万股，持有公司 29.9471%股权，
每股转让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，并取得《中国证券登记结算有限责任公
司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地产 业有限
公司成为本公司第一大股东。
本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了 47,802.9484 万股人民币普 通股，用
于购买上述特定投资者所持有的南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南 世纪城
房地产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城开 发有限
公司、文昌中南房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常 锦房地
产开发有限公司、南通华城中南房地产开发有限公司等 8 家房地产项目公司 100%股权、
61
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
南通中南世纪城物业管理有限公司 80%股权、南通建筑工程总承包有限公司 100%股权，
本次非公开发行股票价格为 7.82 元/股，每股面值 1 元，其中：向中南房地产业有限公
司发行 47,449.6845 万股，向陈琳发行 353.2639 万股，本次非公开股份发行完成后中南房
地产业有限公司持有 72.5053%的股份。公司的股本变更为人民币 77,855.9484 万元，并经
中和正信会计师事务所于 2009 年 6 月 18 日出具中和正信验字（2009）第 1-020 号《验资
报告》予以验证。
重组后公司变更工商注册信息情况如下：
公司中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇
公司法定代表人：陈锦石
公司注册号：320600000241314
公司注册资本：人民币 77,855.9484 万元
2010 年 3 月 30 日，经本公司 2009 年度股东大会审议通过 2009 年度权益分派方案，决定
以公司股本总额 77,855.9484 万股为基数，以资本公积向全体股东以每 10 股转增 5 股，
转增后公司股本总额增至 116,783.9226 万股。
2015 年 9 月 1 日，本公司召开 2015 年第六次临时股东大会通过《关于公司非公开发行股
票修正案》的议案，并于 2015 年 12 月 14 日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于
核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔2015〕2851
号）核准，核准本公司非公开发行不超过 320,163,487 股普通股新股。本公司 本次非公
开 发 行 有 限 售 期 普通 股 316,076,293 股 ， 发 行价 格为 14.68 元 /股 ， 募集 资金总额为
4,639,999,981.24 元。截至 2016 年 3 月 29 日，本次发行普通股募集资金已全部到账，并经
大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了大信验字[2016]第 15-00009 号验资报告予以
验 证 。 本 次 发 行 后 本 公 司 总 股 本 变 更 为 1,483,915,519.00 元 ， 实 收 股 本 人 民 币
1,483,915,519.00 元。
2016 年 5 月 24 日，经本公司 2015 年度股东大会审议通过，本公司 2016 年度向全体股东
以 1,483,915,519 股为基准，每 10 股派发 0.4 元现金 股利（ 含税 ），共 计 分 配 利 润
59,356,620.76 元；以资本公积转增股本，每 10 股转增 15 股，分配完毕后，公司总股本
增加至 3,709,788,797 股。
2018 年 8 月 13 日本公司第七届董事会第二十七次会议、第七届监事会第九次会议审议
通过了《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》，2019
年 8 月 16 日，本公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激
励计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，本公司 2018 年股票期权激励计
划首次授予期权的第一个行权期行权条件已经成就，同意 38 名激励对象共计 60,522,000
份期权在第一个行权期行权。截至 2019 年 12 月 31 日，本公司股权激励对象 共行权
47,066,001 份，本公司总股本增加至 3,756,854,798 股。
2019 年 5 月 30 日本公司第七届董事会第四十五次会议、第七届监事会第十四次会议，
62
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
审议通过了《2019 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，2020 年 7 月 3 日，本
公司第八届董事会第二次会议审议通过了《关于 2019 年股票期权激励计划首次授予期
权第一个行权期行权事宜的议案》，本公司 2019 年股票期权激励计划首次授予期权第
一个行权期行权条件已经成就，同意 336 名激励对象共计 27,598,080 份期权获得了在第
一个行权期内行权资格。
2018 年 7 月 17 日本公司第七届董事会第二十四次会议、第七届监事会第八次会议，审
议通过了《2018 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，2020 年 8 月 17 日，本
公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划首次授予期
权第二个行权期行权事宜的议案》，确认本公司 2018 年股票期权激励计划首次授予期
权第二个行权期行权条件已经成就，同意 31 名激励对象共计 50,721,000 份期权在第二个
行权期内行权。
2019 年 8 月 5 日第七届董事会第四十九次会议、第七届监事会第十六次会议审议通过了
《关于 2018 年股票期权激励计划授予预留股票期权的议案》，2020 年 8 月 17 日，本公
司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划预留授予期权
第一个行权期行权事宜的议案》，确认本公司 2018 年股票期权激励计划预留授予期权
第一个行权期行权条件已经成就，同意 37 名激励对象共计 4,413,750 份期权在第一个行
权期内行权。
截至 2020年 12月 31日，本公司上述激励计划达到行权条件，激励对象共行权 64,429,505
份，本公司总股本增加至 3,821,284,303 股。
2021 年度，本公司上述达到行权条件的激励计划，激励对象共行权 5,274,598 份，截至
2021 年 12 月 31 日，本公司总股本增加至 3,826,558,901 股。
本公司注册地址：江苏省海门市常乐镇。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设置地产事业 部、建
筑事业部、董事会办公室、总裁办公室、法律事务中心、人力资源中心、财务 管理中
心、审计监察中心、品牌与公共关系中心、融资管理中心等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本公司”）业务性质和主要经营范围：房地产 开发、
销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（ 依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，最终母公司为中南控股集团有限 公司。
本公司实质控制人为陈锦石先生。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第三十五次会议于 2023 年 4 月 23
日批准。
2、合并财务报表范围
本公司本期合并财务报表范围及其变化情况见附注披露。
63
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规 定（统
称“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本 财务报
表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的 减值准
备。
三、重要会计政策及会计估计
本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用 资本化
条件以及收入确认政策，具体会计政策见附注披露
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023 年 6 月 30 日的
合并及公司财务状况以及 2023 年半年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量
等有关信息。
2、会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
本公司的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营 所处的
主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的 货币为
人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债， 按合并
日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价 值与合
并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本 溢价）
不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在 最终控
64
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投 资成本
与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额， 调整资
本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日 在最终
控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并 日新支
付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公 积（股
本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制 权之前
持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最 终控制
之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益 变动，
应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权 而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取 得的被
购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确 认为商
誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被 购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买 日新增
投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因 采用权
益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在 处置该
项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理 ；因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认 的所有
者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权 投资采
用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核 算时转
入留存收益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被 购买方
的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权 ，按照
该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额 计入当
期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他 所有者
权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或 净资产
变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理 费用，
于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易 费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
65
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被 投资单
位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用 对被投
资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、 被投资
单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本 公司编
制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持 一致，
公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及 业务自
同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控 制之日
起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及 业务自
购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合 并现金
流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资 产负债
表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额， 在合并
利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过
了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东 权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子 公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权 的情况
下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对 应享有
子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并 资产负
债表中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照 其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值 之和，
减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面 价值的
份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损 益，由
于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
66
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营 安排分
为共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则 的规定
进行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持 有的期
限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产 负债表
日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差 额，计
入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即 期汇率
折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率 折算，
折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性 质计入
当期损益或其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产 和负债
67
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目
采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日 即期汇
率近似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇 率近似
的汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率
变动对现金及现金等价物的影响” 项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目
反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该 境外经
营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分 。本公
司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负 债，且
新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债 ，并同
时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量 特征，
将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其 变动计
入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金
融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
68
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本 计量且
不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、 按照实
际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资
产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计 算的利
息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合 收益。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转 出，计
入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资 产外，
本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资
产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成 本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以 公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 （包括
利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定 为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上 作出，
且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收 入计入
损益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之 前计入
其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业 务模式
决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资 产还是
两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行 管理的
69
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定 日期产
生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。 其中，
本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特 定时期
未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。 此外，
本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条 款进行
评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业 务模式
发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后 不得进
行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当 期损益
的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相 关交易
费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重 大融资
成分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金
融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动 计入当
期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初 始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负 债，按
照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负 债相关
的股利和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产 生的利
得或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据 该合同
将交付可变数量的自身权益工具。
70
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量 的自身
权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务 ，则该
合同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结 算该工
具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使 该工具
持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工 具是本
公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止
确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均 值。信
用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流 量与预
期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依 据的信
息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金 流量之
间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具 自初始
确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用
损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信 用减值
的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准 备；金
融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具 整个存
续期的预期信用损失计量损失准备。
71
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自 初始确
认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的 违约事
件而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个
月内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具
违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长 合同期
限（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其 未扣除
减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具 ，按照
其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
应收票据、应收账款和合同资产
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始 终按照
相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用 风险特
征对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组 合的依
据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收政府机关款项
应收账款组合 2：应收合并范围外关联方款项
应收账款组合 3：应收合并范围内关联方款项
应收账款组合 4：应收其他方款项
C、合同资产
合同资产组合 1：在施项目的合同资产
合同资产组合 2：已验收或者已交付未结算的合同资产
合同资产组合 3：未到期的质保金
合同资产组合 4：PPP 项目土地及工程款
72
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
对于划分为组合的应收票据、合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合 当前状
况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失 率，计
算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以 及对未
来经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率 对照表，
计算预期信用损失。
应收款项融资
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项列报为 应收款
项融资。对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收款项融资，无 论是否
存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额 计量其
损失准备。
当单项应收款项融资无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司，依 据信用
风险特征将应收款项融资划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失， 确定组
合的依据如下：
应收款项融资组合 1：应收票据
应收款项融资组合 2：应收账款
对划分为组合的应收款项融资，本公司参考历史信用损失经验，结合当地状况 以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算 预期信
用损失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预 期信用
损失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收政府机关款项
其他应收款组合 2：应收合作方款项
其他应收款组合 3：应收合并范围外关联方款项
其他应收款组合 4：应收合并范围内关联方款项
其他应收款组合 5：应收保证金、押金款项
其他应收款组合 6：应收备用金、代扣代缴款项
其他应收款组合 7：应收其他款项
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
73
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
长期应收款
本公司的长期应收款包括应收融资租赁保证金。
长期应收款组合 1：未逾期的长期应收款
长期应收款组合 2：逾期的长期应收款
对划分为组合的长期应收款组合，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状 况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计 算预期
信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险 敞口的
各种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生 违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工 具的信
用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的 额外成
本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息 包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款
能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用 风险是
否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险 特征对
金融工具进行分类。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其 变动计
入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金 流量具
有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融 资产。
金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
74
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日 重新计
量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失 或利得
计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在 资产负
债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权 投资，
本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接 减记该
金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常 发生在
本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的 金额。
但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活 动的影
响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方 （转入
方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确 认该金
融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融 资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分 别下列
情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资 产和负
债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认 有关金
融资产，并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种 法定权
利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时， 金融资
产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产 和金融
负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
75
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到 或者转
移一项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交 易在相
关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关 资产或
负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进 入的交
易市场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最 大化所
使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允 价值。
金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经 济利益
的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利 益的能
力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技 术，优
先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情 况下，
才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体 而言具
有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值， 是在计
量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入 值，是
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输 入值，
是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产 和负债
进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开 发产品
（开发成本）、已完工开发产品。非房地产存货包括原材料、在产品、库存商 品、周
转材料、消耗性生物资产。
（2）发出存货的计价方法
房地产存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、 基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发 过程中
的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
①开发用土地的核算方法
76
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本 中单独
核算，并根据开发项目的土地使用情况计入相应的开发产品成本中。
②公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能 有偿转
让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
③已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
非房地产存货在取得时按实际成本计价，原材料、周转材料等发出时采用加权 平均法
计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计 的销售
费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为 基础，
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通 常按照
单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因 素已经
消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用 直线法
摊销。
13、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够 对被投
资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在 合并日
按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作 为投资
成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股 权投资
的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际 支付的
购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权 益性证
77
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
券的公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企 业和合
营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含 的已宣
告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润， 确认为
投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位 可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于 投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值 进行调
整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综 合收益
的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价 值；按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股 权投资
的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益 的其他
变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确 认应享
有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的 公允价
值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行 调整后
确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控 制的，
在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核 算的初
始投资成本。原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交 易性权
益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权 益法核
算时转入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处 置后的
剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认
和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股 权投资
因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被 投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他 所有者
权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权 能够对
被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股 权视同
自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实 施共同
控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入 当期损
益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资 单位实
78
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资 单位因
增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权 投资原
账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资 时即采
用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计 算归属
于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的 未实现
内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活 动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时， 首先判
断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活 动的决
策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一 组参与
方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与 方集体
控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的 ，不构
成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但 并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位 施加重
大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及 其他方
持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影 响，包
括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决
权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情 况下不
能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不
含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明 确证据
表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售 资产分
类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公 司投资
性房地产包括已出租的建筑物。
79
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地 产交易
市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性 房地产
的公允价值作出合理估计，因此本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行 后续计
量，公允价值的变动计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场 价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类 似房地
产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投 资性房
地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金 流量的
现值确定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本公司首次取得某项非在建投资性房地产（ 或某项
现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时， 该投资
性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计 量直至
处置，并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费 后的差
额计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用 寿命超
过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可 靠地计
量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成 本能够
可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定 资产日
常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对 于被替
换的部分，终止确认其账面价值。
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提 折旧，
终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备 的情况
下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的 年折旧
率如下：
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 20-30 年 3.00 4.85-3.23
80
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
机器设备 8年 3.00 12.13
运输设备 5年 3.00 19.40
电子设备 5年 3.00 19.40
办公设备 5年 3.00 19.40
其他设备 5 年/15 年 3.00/5.00 19.40/6.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计 金额计
算确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注。
（4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复 核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值 预计数
与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（5）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认 该固定
资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税 费后的
金额计入当期损益。
16、在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程 支出、
工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注。
17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产 的，予
以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为 费用，
计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产 而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
81
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时 ，借款
费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之 后所发
生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的 利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计 资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率， 确定资
本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇 兑差额
计入当期损益。
18、生物资产
（1）生物资产的确定标准
生物资产，是指有生命的动物和植物构成的资产。生物资产同时满足下列条件 的，予
以确认：
①企业因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；
②与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；
③该生物资产的成本能够可靠地计量。
（2）生物资产的分类
本公司生物资产包括消耗性生物资产。
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长
中的苗木。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、营造、繁殖或养殖的
消耗性生物资产的成本，为该资产在出售或入库前发生的可直接归属于该资产的必要
支出，包括符合资本化条件的借款费用。消耗性生物资产在入库后发生的管护、饲养
费用等后续支出，计入当期损益。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用个别计价法按账面价值结转成本。
（3）生物资产减值的处理
消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的，按照可变现净值低于账面价 值的差
82
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
额，计提生物资产跌价准备，并计入当期损益。消耗性生物资产减值的影响因 素已经
消失的，减记金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回 的金额
计入当期损益。
19、无形资产
本公司无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权、特许经营权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。 使用寿
命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益 的预期
实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的 ，采用
直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类 别 使用寿命 摊销方法
土地使用权 土地使用权存续期间 直线法
软件 5年 直线法
专利及商标权 10 年 直线法
海域使用权 46 年 直线法
特许经营权 10 年 直线法
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行 复核，
与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项 无形资
产的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注。
20、研究开发支出
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资 产以使
其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的 意图；
无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在 市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足 够的技
术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出 售该无
形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件 的开发
支出计入当期损益。
本公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形 成项目
立项后，进入开发阶段。
83
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预 定用途
之日转为无形资产。
21、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权 资产、
无形资产、商誉（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资 产、金
融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本 公司将
估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不 确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进 行减值
测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流 量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对 单项资
产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回 金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组 的现金
流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至 可收回
金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起 按照合
理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关 的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的 资产组
或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对 不包含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值 损失。
然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可 收回金
额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
22、长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对 不能使
以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
23、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式 的报酬
或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利 。企业
提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也 属于职
84
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工
薪酬” 项目。
（2）短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的 基准和
比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公 积金，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是 指向独
立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划； 设定受
益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债 ，并计
入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期 累积福
利单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括 下列组
成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当 期服务
成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去 服务成
本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划 义务现
值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定 受益计
划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第① 和②项
计入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设
定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配 利润。
（4）辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬 负债，
85
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提 供的辞
退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自 职工停
止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费 等一次
性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照 离职后
福利处理。
（5）其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述 关于设
定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受 益计划
的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债 或净资产
所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
24、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合 考虑与
或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重 大的，
通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日 对预计
负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则 补偿金
额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确 认负债
的账面价值。
25、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
本公司股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本公司对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确 定其公
允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等 确定其
公允价值。选用的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价格；B、期权 的有效
期；C、标的股份的现行价格；D、股价预计波动率；E、股份的预计股利；F、期权有
86
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
效期内的无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后 续信息
作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行 权权益
工具的数量应当与实际可行权数量一致。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行 权的，
在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。 在完成
等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债 表日，
以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值 ，将当
期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认 的相关
成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算 确定的
负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公 允价值
计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩 条件以
后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对 可行权
情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的 服务计
入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算 日，对
负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值 ，按照
权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权 益工具
的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益 工具公
允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修 改减少
了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的 条款和
条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公 司取消
了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件 而被取
消的除外），本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等 待期内
应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择 满足非
可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
26、收入
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时 确认收
入。
87
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义 务所承
诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按 照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在 某一时
点履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期 间内有
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收 入。履
约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已 经发生
的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时 点确认
收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该 商品所
有权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间 流逝之
外的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参 见附注
错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。。本公司拥有的、无
条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司 已收或
应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流 动性在
“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其 流动性
在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
88
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（2）主要业务具体方法
①本公司房地产销售业务收入确认的具体方法如下：
房地产销售以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的交付条 件，并
取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款 及已确
认余下房款的付款安排），在客户取得相关产品控制权时，确认销售收入的实现。
②工程施工收入
本公司与客户之间的建筑施工总包合同通常包含建筑施工履约义务，本公司将 其作为
在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确 定的除
外。本公司按照投入法确定提供服务的履约进度，即已经投入的成本占合同预 计总成
本的比例确定履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成 本预计
能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理 确定为
止。
27、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金
等）。该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产 。本公
司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计 入当期
损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足 下列条
件的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、 制造费
用 （或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本 有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部 分计提
减值准备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业 周期，
89
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期， 在“其
他非流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业 周期，
在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业 周期，
在“其他非流动资产”项目中列示。
28、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产 的政府
补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期 资产的
政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对 应的政
府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助 ；难以
区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系 统的方
法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损 失的，
计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益 ，于相
关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直 接计入
当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动 无关的
政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资 产账面
价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入 当期损
益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
29、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与 直接计
入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所 得税费
用计入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差 异，采
用资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差 异是在
以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
90
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司 以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额 为限，
确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转 回，且
未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回 该资产
或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿 负债方
式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期 间很可
能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所 得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
30、租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在 使用期
间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导 已识别
资产的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产 使用的
权利以换取对价，则本公司认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的 短期租
赁和低价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现 值进行
初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付 款额包
括：固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额 ；取决
于指数或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理 确定将
行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租 人将行
使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续 按照固
定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益 。未纳
入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
91
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁
除外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入 相关资
产成本或当期损益。
对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条 件的项
目选择采用上述简化处理方法。
房屋建筑物
电子设备
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 4 万元的租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方 法计入
相关资产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁 进行会
计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范 围；②
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的合同变更采用简化方法外，租赁变更 未作为
一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合 同的对
价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值 重新计
量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面 价值，
并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的 租赁确
认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账 价值，
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内 含利率
折现的现值之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期 内各个
期间的利息收入。本公司作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租 赁付款
92
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
额在实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》和《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发 生的与
经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基
础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额 的可变
租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
租赁变更
除适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的合同变更采用简化方法外，经营租赁 发生变
更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租 赁有关
的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
除适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的合同变更采用简化方法外，融资租赁 发生变
更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理： ①该变
更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与 租赁范
围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形 对变更
后的租赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租 赁的，
本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变 更生效
日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效 ，该租
赁会被分类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
（4）转租赁
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。 原租赁
为短期租赁，且本公司对原租赁进行简化处理的，将该转租赁分类为经营租赁。
（5）适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的租金减让
本公司对于适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的、承租人与出租人就现有租 赁合同
达成的租金减免、延期支付等租金减让，减让后的租赁对价较减让前减少或基本 不变，
且综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化的房屋及 建筑物
等类别租赁采用简化方法。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债 的利息
费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折 旧等后
续计量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成 减让协
93
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产 成本或
费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前 期确认
的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按 照与减
让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本 公司将
减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期 支付租
金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲 减前期
确认的应付款项。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法 将原合
同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付 款额，
在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的 租金确
认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁，本 公司继
续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的， 本公司
将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时 ，按未
折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资 收益，
同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前 期确认
的应收融资租赁款。
31、使用权资产
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债 的初始
计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除 已享受
的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承 租人为
拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约 定状态
预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对
拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取 得租赁
资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届 满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间 内计提
折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注。
32、安全生产费用及维简费
本公司根据建筑行业有关规定，按工程施工收入的 2%提取安全生产费用，不提取维简
费。
安全生产费用于提取时计入相关产品的成本或当期损益，同时计入“专项储备”科目。
94
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
提取的安全生产费按规定范围使用时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备 ；形成
固定资产的，先通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使
用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并 确认相
同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
33、维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核 算；按
规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售时，向 购房人
收取，并统一上缴维修基金管理部门。
34、质量保证金
本公司按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从 应支付
的土建安装工程款中扣出，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修 费用，
直接在本项列支，保修期结束后清算。
35、资产证券化业务
本公司将物业资产证券化（应收款项即“信托财产”），一般将这些资产出售给特定目的
实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级 、次级
债券或其他剩余权益 （保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负 债表内以
公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在 终止确
认的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证 券化的
利得或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险 和报酬
转移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
①当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止 确认该
金融资产；
②当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确 认该金
融资产；
③如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司 将考虑
对该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认 该金融
资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公 司保留
控制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
36、重大会计判断和估计
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重 要会计
估计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面 价值出
现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
95
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损 失，并
基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时， 本公司
使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据 进行调
整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场 环境、
技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相 关的假
设。
存货跌价准备
本公司于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的 计算需
要利用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的 可回收
程度，其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析，根据现有 资产结
构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变 现净值
因市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的存货 跌价准
备产生影响。
税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和 事项的
最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本公司需 要作出
重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该 差异将
对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务 亏损确
认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生 的时间
和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵 扣亏损
的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
工程施工合同
本公司工程施工合同按照投入法确定提供服务的履约进度，在某一时段内履行 的履约
义务，按照履约进度确认收益。管理层根据总预算成本中所涉实际成本估计建 筑工程
完工百分比，亦估计有关合同收益。鉴于工程施工合同中所进行活动性质，进 行活动
之日及活动完成之日通常会归入不同的会计期间。本公司会随着合同进程检讨 并修订
预算（若实际合同收益小于预计或实际合同成本，则计提合同预计损失准备） 中的合
同收益及合同成本估计。
房地产开发成本确认及分摊
96
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和 判断。
当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的 开发产
品成本。
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结 转入利
润表。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要 本公司
管理层按照预算成本和开发进度进行估计。本公司的房地产开发一般分期进行 。直接
与某一期开发有关之成本记作该期之成本。不同阶段的共同成本按照可出售面 积分摊
至各个阶段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工 程成本
及其他成本的增减会影响未来年度的损益。
投资性房地产与存货的划分
本公司建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金或资本增值。本公司建 造物业
的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成 后用于
出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金或资本增值的 物业划分
为在建的投资性房地产。建成后，用于出售的物业转入存货-已完工开发产品 ，而用于
赚取租金或资本增值的物业转入已完工的投资性房地产。
投资性房地产与固定资产的划分
本公司决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候 建立了
相关标准。本公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包 括正在
建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。因此，本公 司会考
虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于公司持有的其他资产。有些 物业的
一部分用于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营 管理。
如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租 ，本公
司对该部分单独核算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营 管理的
部分不重大时，该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本公司单独对相关 物业进
行判断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性房 地产的
确认条件。
37、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
① 适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的租金减让
2022 年 05 月，财政部发布了财会〔2022〕13 号文件，对于适用财会〔2022〕13 号文件
规定情形的 2022 年 6 月 30 日之后应付租赁付款额的减让，承租人和出租人可以继续选
择采用财会〔2020〕10 号文件规范的简化方法进行会计处理。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已采用简化方法的，对适用范围 调整后
符合条件的类似租赁合同继续采用简化方法。在减免期间或在达成减让协议等 解除并
放弃相关权利义务时，将相关租金减让计入损益。上述简化方法对本期利润的 影响金
97
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
额为 878,166.00 元。
② 企业会计准则解释第 15 号
财政部于 2021 年 12 月发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号）（以
下简称“解释第 15 号”）。
解释第 15 号规定，企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品
或副产品对外销售（以下统称试运行销售）的，应当按照《企业会计准则第 14 号——
收入》、《企业会计准则第 1 号——存货》等规定分别进行会计处理。
该规定自 2022 年 1 月 1 日起施行，企业应当对于财务报表列报最早期间的期初至 2022
年 1 月 1 日之间发生的试运行销售进行追溯调整。
解释第 15 号规定，在判断亏损合同时，企业履行该合同的成本包括履行合同的增量成
本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。其中，履行合同的增量成本 包括直
接人工、直接材料等；与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额包括用于履 行合同
的固定资产的折旧费用分摊金额等。该规定自 2022 年 1 月 1 日起施行。企业应当对在
2022 年 1 月 1 日尚未履行完所有义务的合同执行该规定，累积影响数调整施行日当年年
初留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。
采用解释第 15 号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
③ 企业会计准则解释第 16 号
财政部于 2022 年 11 月发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号）（以
下简称“解释第 16 号”）。
解释第 16 号规定，对于分类为权益工具的永续债等金融工具，企业应当在确认应付股
利时，确认与股利相关的所得税影响。对于所分配的利润来源于以前产生损益 的交易
或事项，该股利的所得税影响应当计入当期损益；对于所分配的利润来源于以 前确认
在所有者权益中的交易或事项，该股利的所得税影响应当计入所有者权益项目 。上述
规定自 2022 年 11 月 30 日起实施。企业应当对发生在 2022 年 1 月 1 日之前且相关金融工
具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，涉及所得税影响进行追溯调整。
本公司对分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在本年度的，涉及所得 税影响
按照上述解释第 16 号的规定进行会计处理，对发生在 2022 年 1 月 1 日之前且相关金融
工具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，涉及所得税影响进行追溯调整。
解释第 16 号规定，企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以
权益结算的股份支付的，在修改日，企业应当按照所授予权益工具当日的公允 价值计
量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现 金结算
的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。如果由于 修改延
长或缩短了等待期，企业应当按照修改后的等待期进行上述会计处理。上述规定自
2022 年 11 月 30 日起实施。企业应当对于 2022 年 1 月 1 日之前发生的该类交易调整 2022
年 1 月 1 日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间信息不予调整。
98
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本公司本年度发生的以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付，按 照上述
解释第 16 号的规定进行会计处理，对于 2022 年 1 月 1 日之前发生的该类交易调整 2022
年 1 月 1 日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间信息不予调整。
采用解释第 16 号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）重要会计估计变更
本报告期无重要的会计估计变更。
四、税项
1、主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率%
增值税 境内销售，提供加工、修理修配劳务 13、9、6、5、3
消费税 应税收入 5
超率累进税率、预缴税
土地增值税 土地增值额
率为预收房款的 1-5
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 7、5
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 1、2
江堤基金 预收房款、营业收入 0.03、0.08、0.1
企业所得税 应纳税所得额 25、15、5、免征
说明：本公司控股的境外子公司根据其本国相关法律、法规缴纳相关的税金。
不同纳税主体企业所得税税率说明：
纳税主体名称 企业所得税税率%
南通中南路桥有限责任公司 20，实际税负为 5
南通中南建筑工业化发展有限公司 20，实际税负为 5
西安中南嘉成企业管理咨询有限公司 15
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公司 15
南通锦冠花卉园艺有限公司 免征企业所得税
2、税收优惠及批文
本公司之子公司南通中南路桥有限责任公司、南通中南建筑工业化发展有限公 司为小
微企业。根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的 公告》
（财政部税务总局公告 2023 年第 6 号)，为支持小微企业和个体工商户发展，对小型微
利企业年应纳税所得额不超过 100 万的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税
率缴纳企业所得税。本公告执行期限为 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日。
本公司之子公司西安中南嘉成企业管理咨询有限公司、乌鲁木齐隆瑞新景房地 产开发
有限公司为西部大开发税收优惠地区企业。根据《财政部税务总局国家发展改 革委关
99
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23 号），自 2021 年
1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日，对设在西部地区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定
的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业收入总额 70%以上的企业，经
企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按 15%税率缴纳企业所得税。
本公司之子公司南通锦冠花卉园艺有限公司从事林木种植，根据《企业所得税 法实施
条例》规定，企业从事林木的培育和种植、林产品采集及灌溉、农产品初加工、 兽医、
农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目，免征企业所得税。
本公司及本公司之子公司山东锦城钢结构有限责任公司根据《中华人民共和国 企业所
得税法》及实施条例、《财政部、国家税务总局科技部关于完善研究开发费用 税前加
计扣除政策的通知》（财税[2015]119 号）、《财政部、税务总局科技部关于提高研究开
发费用税前加计扣除比例的通知》（财税[2018]99 号）、《关于进一步完善研发费用税
前加计扣除政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 7 号）享受开发新技术、新
产品、新工艺发生的研究开发费用企业所得税前加计扣除优惠政策。其中财政 部、税
务总局公告 2023 年第 7 号规定企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形
资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，自 2023 年 1 月 1 日起，再按照实际
发生额的 100%在税前加计扣除；形成无形资产的，自 2023 年 1 月 1 日起，按照无形资
产成本的 200%在税前摊销。
根据财政部、税务总局《退役军人事务部公告》(2023 年第 14 号)的规定，自 2023 年 1 月
1 日至 2027 年 12 月 31 日，企业招用自主就业退役士兵，与其签订 1 年以上期限劳动合
同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际
招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育 附加和
企业所得税优惠。定额标准为每人每年 6000 元，最高可上浮 50%，各省、自治区、直
辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。
根据《财政部税务总局人力资源社会保障部国务院扶贫办关于进一步支持和促 进重点
群体创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22 号）中的有关规定，本 公司之
子公司江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公司招用在人力资源社会保障部门公 共就业
服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明 “企业
吸纳税收政策”）的人员，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，
自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增
值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据财 政部、
税务总局、人力资源社会保障部国家乡村振兴局公告 2021 年第 18 号规定，（财税
〔2019〕22 号）的税收优惠政策执行期限延长至 2025 年 12 月 31 日。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目 2023.6.30 2023.1.1
库存现金 72,453.66 3,032,567.04
银行存款 10,746,980,356.56 13,282,520,660.23
其他货币资金 164,399,308.42 460,856,927.90
100
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 2023.6.30 2023.1.1
合计 10,911,452,118.64 13,746,410,155.17
其中：存放在境外的款项总额 2,533,426.17 7,989,606.96
其他说明：期末，本公司受到限制的货币资金共计 5,257,453,521.33 元。受限资金包
括预售监管资金、质押存款、保证金存款、司法冻结款等。
2、交易性金融资产
项目 2023.6.30 2023.1.1
交易性金融资产 4,097,933.73 1,752,502.20
其中：基金及股票投资 754,976.53 1,751,502.20
理财产品 3,342,957.20 1,000.00
合计 4,097,933.73 1,752,502.20
说明：
本公司持有的基金及股票投资具体情况如下：
报表日股 期末公允
名称 代码 期末持有数量
价/净值 价值
凯文教育股票 002659.SZ 31,000.00 4.7800 148,180.00
易居（中国）企业控股有限公司股票 02048.HK 2,861,500.00 0.2121 606,796.53
合计 -- -- -- 754,976.53
3、应收票据
票 2023.6.30 2023.1.1
据
种 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
类
银
行
承
兑 3,693,785.11 3,693,785.11 600,000.00 600,000.00 600,000.00
汇
票
商
业
承
兑 170,645,166.73 1,352,267.25 169,292,899.48 345,599,177.89 4,373,799.77 341,225,378.12
汇
票
合
计 174,338,951.84 1,352,267.25 172,986,684.59 346,199,177.89 4,373,799.77 341,825,378.12
（1）期末本公司不存在已质押的应收票据。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 - 29,080,107.84
101
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（3）期末本公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
种类 期末转应收账款金额
商业承兑票据 1,303,457,446.27
（4）按坏账计提方法分类
2023.6.30
类别 账 面余额 坏 账准备 账面
金额 比 例(%) 金额 预 期信用损失率(%) 价值
按 单 项计提坏账
准备
按 组 合计提坏账
174,338,951.84 100 1,352,267.25 0.79 172,986,684.59
准备
其中：
商业承兑汇票 170,645,166.73 97.88 1,352,267.25 0.79 169,292,899.48
银行承兑汇票 3,693,785.11 2.12 3,693,785.11
合计 174,338,951.84 100 1,352,267.25 0.76 172,986,684.59
续：
2023.1.1
类别 账 面余额 坏 账准备
账面
预 期信用 价值
金额 比 例(%) 金额
损 失率(%)
按单项计提坏账准备 2,641,255.78 0.76 1,320,627.89 50 1,320,627.89
按组合计提坏账准备 343,557,922.11 99.24 3,053,171.88 0.89 340,504,750.23
其中：
商业承兑汇票 342,957,922.11 99.07 3,053,171.88 0.89 339,904,750.23
银行承兑汇票 600,000.00 0.17 600,000.00
合计 346,199,177.89 100 4,373,799.77 1.26 341,825,378.12
说明：
按单项计提坏账准备：
2023.6.30
名称
账 面余额 坏 账准备 预 期信用损失率（%） 计 提理由
合计
续：
2023.1.1
名称
账 面余额 坏 账准备 预 期信用损失率（%） 计 提理由
用风险高的客户-应收其他
2,641,255.78 1,320,627.89 50 预计未来现金流
方款项
102
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2023.1.1
名称
账 面余额 坏 账准备 预 期信用损失率（%） 计 提理由
合计 2,641,255.78 1,320,627.89 50 /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：银行承兑汇票
2023.6.30 2023.1.1
名称 预期信用损 预期信用损
应收票据 坏账准备 应收票据 坏账准备
失率(%) 失率(%)
银 行 承兑
3,693,785.11 - - 600,000.00 - -
汇票
组合计提项目：商业承兑汇票
2023.6.30 2023.1.1
名称 预期信 预期信
应收票据 坏账准备 用损失 应收票据 坏账准备 用损失
率(%) 率(%)
商业承
170,645,166.73 1,352,267.25 0.79 342,957,922.11 3,053,171.88 0.89
兑汇票
（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2022.12.31 4,373,799.77
本期计提
本期收回或转回 3,021,532.52
本期核销 -
本期转销 -
其他
2023.6.30 1,352,267.25
4、应收账款
按账龄披露
账龄 2023.6.30 2023.1.1
1 年以内 3,418,048,197.84 3,246,503,088.42
1至 2年 1,523,370,607.24 2,137,573,637.58
2至 3年 1,110,116,142.90 514,680,260.86
3至 4年 299,266,619.70 642,849,176.57
4至 5年 450,124,029.69 332,172,467.14
5 年以上 960,497,202.41 859,658,906.26
小计 7,761,422,799.78 7,733,437,536.83
103
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
减：坏账准备 2,069,244,559.47 1,794,213,152.13
合计 5,692,178,240.31 5,939,224,384.70
（1）按坏账计提方法分类披露
2023.6.30
类别 账 面余额 坏 账准备
比例 预 期信用损 账 面价值
金额 金额
(%) 失 率(%)
按单项计提坏账准备 2,732,739,664.71 35.21 897,698,880.94 32.85 1,835,040,783.77
按组合计提坏账准备 5,028,683,135.07 64.79 1,171,545,678.53 23.30 3,857,137,456.54
其中： 0.00
应收政府机关
619,556,795.57 7.98 1,858,670.39 0.30 617,698,125.18
款项
应 收 合并范围外关联
288,643,872.69 3.72 865,931.62 0.30 287,777,941.07
方款项
应收其他方款项 4,120,482,466.81 53.09 1,168,821,076.52 28.37 2,951,661,390.29
合计 7,761,422,799.78 100.00 2,069,244,559.47 26.66 5,692,178,240.31
续：
2023.1.1
类别 账 面余额 坏 账准备
比例 预 期信用损失 账 面价值
金额 金额
(%) 率 (%)
按单项计提坏账准备 1,721,890,950.19 22.27 782,515,651.71 45.45 939,375,298.48
按组合计提坏账准备 6,011,546,586.64 77.73 1,011,697,500.42 16.83 4,999,849,086.22
其中：
应收政府机关款项 709,860,487.34 9.18 2,129,581.47 0.30 707,730,905.87
应收合并范围外关联
598,338,651.31 7.73 1,795,016.01 0.30 596,543,635.30
方款项
应收其他方款项 4,703,347,447.99 60.82 1,007,772,902.94 21.43 3,695,574,545.05
合计 7,733,437,536.83 100.00 1,794,213,152.13 23.20 5,939,224,384.70
按单项计提坏账准备：
2023.6.30
名称 预期信用损失
账面余额 坏账准备 计提理由
率（%）
应收其他方款项 2,732,739,664.71 897,698,880.94 32.85 预计未来现金流
续：
2023.1.1
名称 预期信用损失
账面余额 坏账准备 计提理由
率（%）
应收其他方款项 1,721,890,950.19 782,515,651.71 45.45 预计未来现金流
104
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2023.1.1
名称 预期信用损失
账面余额 坏账准备 计提理由
率（%）
合计 1,721,890,950.19 782,515,651.71 45.45 /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收其他方款项
2023.6.30 2023.1.1
预期信 预期信用
应收账款 坏账准备 用损失 应收账款 坏账准备 损失率
率 (%) (%)
1 年以内 1,245,930,080.33 57,845,925.19 5.00 2,084,640,371.62 104,232,018.62 5.00
1至 2年 876,356,793.63 78,872,111.43 9.00 991,189,973.33 89,207,097.65 9.00
2至 3年 618,350,373.40 98,936,059.74 16.00 384,441,503.16 61,510,640.46 16.00
3至 4年 287,974,383.02 60,474,620.43 21.00 440,294,382.25 92,461,820.28 21.00
4至 5年 447,303,013.68 228,124,536.98 51.00 290,652,840.16 148,232,948.48 51.00
5 年以上 644,567,822.75 644,567,822.75 100.00 512,128,377.47 512,128,377.45 100.00
合计 4 ,120,482,466.81 1 ,168,821,076.52 -- 4 ,703,347,447.99 1 ,007,772,902.94 --
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2023.1.1 1,794,213,152.13
本期计提 277,017,819.37
本期收回或转回
本期核销 1,986,412.03
企业处置减少 -
2023.6.30 2,069,244,559.47
（3）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 1,911,094,353.72 元，占应收
账款期末余额合计数的比例 24.62%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额
314,537,535.69 元。
（4）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额
期末，本公司办理应收账款保理业务，取得短期借款 0 元，不满足终止确认条件。
5、应收款项融资
（1）应收款项融资情况
项目 2023.6.30 2022.12.31
应收票据 3,649,845.11 14,888,494.68
105
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 2023.6.30 2022.12.31
减：其他综合收益-公允价值变动 - -
期末公允价值 3,649,845.11 14,888,494.68
说明：
本公司所属部分子公司视其日常资金管理的需要将一部分银行承兑汇票进行贴 现和背
书，故将该子公司的银行承兑汇票分类为以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益
的金融资产。
本公司无单项计提减值准备的银行承兑汇票。于 2023 年 6 月 30 日，本公司认为所持有
的银行承兑汇票不存在重大信用风险，不会因银行违约而产生重大损失。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 5,000,000.00 -
说明：本公司已背书或贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，期末用于
背书或贴现的应收票据信用风险和延期付款风险很小，可以判断票据所有权上的主要
风险和报酬已经转移，故终止确认。
6、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2023.6.30 2023.1.1
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 3,137,372,926.02 67.60 1,737,480,548.97 48.37
1至 2年 1,256,829,116.24 27.08 1,032,929,001.50 28.76
2至 3年 113,361,346.30 2.44 147,444,135.38 4.11
3 年以上 133,322,484.33 2.87 673,983,609.65 18.76
合计 4,640,885,872.89 100.00 3,591,837,295.50 100.00
说明：预付款项主要包括预付地价款、工程款等。账龄超过一年的预付款项， 主要由
于工程未完工导致款项尚未结算所致。
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 1,399,568,285.56 元，占预
付款项期末余额合计数的比例 30.16%。
7、其他应收款
项目 2023.6.30 2023.1.1
应收股利 321,466,991.57 321,466,864.68
其他应收款 41,512,341,939.97 39,924,885,591.55
106
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 2023.6.30 2023.1.1
合计 41,833,808,931.54 40,246,352,456.23
（1）应收股利
项目 2023.6.30 2023.1.1
分红款 321,466,991.57 321,466,864.68
（2）其他应收款
① 按账龄披露
账龄 2023.6.30 2023.1.1
1 年以内 13,416,274,371.10 13,687,378,852.24
1至 2年 16,994,605,342.69 14,247,288,188.55
2至 3年 6,305,168,189.35 5,527,503,159.27
3至 4年 2,407,930,180.14 3,240,554,695.29
4至 5年 1,810,354,196.76 2,552,820,927.27
5 年以上 1,989,200,604.43 2,122,451,401.53
小计 42,923,532,884.47 41,377,997,224.15
减：坏账准备 1,411,190,944.50 1,453,111,632.60
合计 41,512,341,939.97 39,924,885,591.55
② 按款项性质披露
项目 2023.6.30 2023.1.1
政府机关款项 1,433,644,346.61 1,922,962,023.67
合作方款项 10,698,378,693.00 10,832,636,337.08
合并范围外关联方款项 15,537,265,256.98 16,972,378,904.01
保证金、押金款项 2,150,334,700.27 1,748,473,560.50
备用金、代扣代缴款项 1,107,809,088.44 957,520,022.97
其他款项 11,996,100,799.17 8,944,026,375.92
小计 42,923,532,884.47 41,377,997,224.15
减：坏账准备 1,411,190,944.50 1,453,111,632.60
合计 41,512,341,939.97 39,924,885,591.55
107
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
③ 坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备 ：
未来 12 个月
类别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值
用损失率(%)
按组合计提坏账准备
其中：
应收政府机关款项 1,433,644,346.61 0.30 4,300,933.11 1,429,343,413.50
应收合作方款项 10,698,378,693.00 0.30 32,095,136.18 10,666,283,556.82
应收合并范围外关联方款项 15,537,265,256.98 0.30 46,611,795.85 15,490,653,461.13
应收保证金、押金款项 2,150,334,700.27 0.30 6,451,004.25 2,143,883,696.02
应收备用金、代扣代缴款项 1,107,809,088.44 0.30 3,323,430.61 1,104,485,657.83
应收其他款项 2,627,530,021.24 4.00 105,101,200.85 2,522,428,820.39
合计 33,554,962,106.54 5.50 197,883,500.85 33,357,078,605.69
期末，处于第二阶段的坏账准备：
整个存续期预
类别 账面余额 期信用损失率 坏账准备 账面价值
（%）
按单项计提坏账准备 4,243,890,323.06 12.66 537,386,867.75 3,706,503,455.31
按组合计提坏账准备
其中：
应收其他款项 4,800,955,497.52 7.34 352,195,618.55 1,268,253,154.48
合计 9,044,845,820.58 20.00 889,582,486.30 4,974,756,609.79
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预
类别 账面余额 期信用损失率 坏账准备 账面价值
（%）
按单项计提坏账准备
应收其他款项 323,724,957.35 100.00 323,724,957.35 0.00
④ 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 合计
未来 12个月预期信 整个存续期预期信用损失(未 整个存续期预期信用损失
用损失 发生信用减值) (已发生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 204,798,689.24 1,129,933,753.25 118,379,190.11 1,453,111,632.60
2023 年 1 月 1 日余额
0.00
在本期
--转入第二阶段 -48,639,502.61 48,639,502.61 0 0.00
--转入第三阶段 0 -205,345,767.24 205,345,767.24 0.00
108
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12个月预期信 整个存续期预期信用损失(未 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 发生信用减值) (已发生信用减值)
--转回第二阶段 0 0 0 0.00
--转回第一阶段 0 0 0 0.00
本期计提 48,391,065.97 0 0 48,391,065.97
本期转回 6,666,751.75 68,179,404.89 0 74,846,156.64
本期核销 0 15,298,928.44 0 15,298,928.44
其他变动 0 -166,668.99 0 -166,668.99
2023 年 6 月 30日余额 197,883,500.85 889,582,486.30 323,724,957.35 1,411,190,944.50
⑤ 本期实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 15,298,928.44
⑥ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 5,005,960,274.58 元，占其他
应收款期末余额合计数的比例 11.66%，主要为关联方款项及合作方款项。
109
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
8、存货
（1）存货分类
2023.6.30 2023.1.1
项目 跌价准备/合同履约 跌价准备/合同履约
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
成本减值准备 成本减值准备
原材料 388,668,523.75 388,668,523.75 504,471,770.03 - 504,471,770.03
在产品 - - -
库存商品 244,610,077.66 244,610,077.66 265,172,896.15 - 265,172,896.15
合同履约成本 421,233,696.41 421,233,696.41 410,173,829.66 - 410,173,829.66
周转材料 187,722,352.35 187,722,352.35 187,856,334.77 - 187,856,334.77
开发成本 118,386,696,392.67 2,008,568,262.56 116,378,128,130.11 135,926,734,724.33 2,322,011,473.17 133,604,723,251.16
开发产品 23,342,092,101.85 1,233,542,317.79 22,108,549,784.06 17,058,031,785.19 1,255,745,086.41 15,802,286,698.78
消耗性生物资产 32,586,478.61 32,586,478.61 33,306,137.97 - 33,306,137.97
合计 143,003,609,623.30 3,242,110,580.35 139,761,499,042.95 154,385,747,478.10 3,577,756,559.58 150,807,990,918.52
说明：期末存货中的抵押事项详见附注十二、2（2）。
（2）存货跌价准备及合同履约成本减值准备
本期增加 本期减少
项目 20231.1 2023.6.30
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 2,322,011,473.17 313,443,210.61 2,008,568,262.56
开发产品 1,255,745,086.41 22,202,768.62 1,233,542,317.79
合计 3,577,756,559.58 335,645,979.23 3,242,110,580.35
110
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（3）期末存货余额中含有借款费用资本化金额为 11,649,532,864.21 元。
（4）开发成本
项 目名称 最近一批次开工时间 预计下批次竣工时间 预 计总投资 2023.6.30 2023.1.1 期 末跌价准备
常熟林樾香庭项目 2019.07 2024.04 6,104,913,279.22 4,537,851,269.90 4,477,061,553.06 828,847,853.06
苏州京智商业发展有限公司项目 - - 7,859,980,000.00 4,428,722,038.59 4,428,722,038.59
通州世纪之光项目 2020.06 2024.02 5,325,540,000.00 2,026,899,056.28 3,439,981,775.57
南通东时花园项目 2020.09 2023.01 4,656,363,858.56 1,890,846,680.71 3,432,417,446.21
南通 CBD 项目 2019.06 2025.12 5,100,000,000.00 3,155,931,300.16 3,258,629,262.25
莆田珑禧台项目 2020.12 2023.09 3,675,932,936.89 3,136,043,858.49 3,101,474,192.91
西安君启 DK1 项目 2019.11 2023.01 4,941,250,000.00 3,091,590,102.36 3,030,373,066.46
乌鲁木齐上悦城商住小区项目 2021.04 2023.12 3,961,430,137.98 3,058,239,081.75 2,932,113,597.12
西安未央上悦城项目 2021.04 2023.12 3,110,000,000.00 1,832,005,724.56 2,849,621,916.48
重庆上悦城项目 2020.08 2025.12 4,000,000,000.00 1,298,092,199.09 2,778,001,105.31
南京上悦城项目 2019.04 2024.12 6,325,953,700.00 2,855,555,828.19 2,776,424,521.88 557,514,821.88
西安春风南岸项目 2019.12 2023.09 4,200,000,000.00 1,788,221,553.61 2,775,036,492.65
贵阳春风南岸项目 2020.07 2025.01 3,650,620,000.00 1,897,500,289.44 2,649,962,317.74
海门骏园项目 2020.09 2023.06 3,056,716,900.00 2,242,922,436.50 2,086,769,777.55
泰州海陵君启项目 2021.04 2024.04 2,412,677,300.00 2,081,615,722.86 1,967,431,873.49
临沂春风南岸项目 2020.01 2025.04 3,957,207,200.00 1,960,636,659.53 1,940,589,047.58
苏州春风南岸项目 2020.03 2023.01 2,951,970,212.33 44,065,283.35 1,909,477,071.44 468,000,000.00
临沂林樾项目 2019.11 2024.12 3,449,220,000.00 1,919,327,157.75 1,879,098,040.04
临沂君启项目 2021.01 2024.09 2,316,751,738.49 1,858,487,173.36 1,823,535,451.45
111
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项 目名称 最近一批次开工时间 预计下批次竣工时间 预 计总投资 2023.6.30 2023.1.1 期 末跌价准备
丹阳君悦府熙悦项目 2021.08 2024.12 3,984,678,300.00 1,831,959,286.73 1,770,324,716.13
西安君启 DK2 项目 2019.09 2023.06 4,000,389,600.91 206,593,544.01 1,700,642,768.13
宿迁紫云集花苑项目 2020.12 2023.12 2,260,000,000.00 1,745,725,959.73 1,685,410,155.02
绍兴上虞君启项目 2020.08 2023.04 1,738,172,711.00 1,692,330,569.27 1,652,068,766.13
泉州玺院项目 2021.07 2023.03 2,089,798,508.87 1,656,702,358.68 1,601,931,478.12
淮安春风南岸项目 2021.05 2023.09 2,796,236,300.00 1,699,872,335.09 1,551,084,242.88
海门世纪城项目 2017.01 2024.12 6,025,462,561.00 1,548,490,496.75 1,526,665,665.08
揭阳春风南岸项目 2019.11 2025.11 1,964,445,348.37 1,589,943,929.03 1,523,384,762.73
泰安财源门项目 2021.04 2028.12 3,990,904,939.00 1,518,987,617.48 1,501,921,475.11
金华君启项目 2021.01 2023.01 1,825,000,000.00 1,451,935,643.08
徐州凤凰山和平府项目 2020.03 2023.01 2,433,230,000.00 991,122,531.52 1,357,647,906.74
青岛即墨樾府项目 2021.04 2023.06 2,808,675,200.00 1,366,459,654.04 1,355,510,673.38
泰州海陵智在云辰项目 2020.12 2023.01 1,708,571,000.00 1,343,420,468.43
龙港春风里项目 2020.09 2023.06 1,731,711,517.22 1,377,798,044.69 1,311,046,513.84
广西大唐紫云印象项目 2021.05 2027.01 2,433,720,507.50 1,300,901,672.97 1,269,590,793.48
乌鲁木齐铂悦府项目 2020.01 2026.01 2,000,000,000.00 1,371,825,519.26 1,236,759,043.78
南浔君启项目 2021.01 2023.12 1,732,584,100.00 1,265,261,692.58 1,192,478,278.94
南通海安春风里项目 2021.03 2023.06 1,600,000,000.00 1,146,148,559.54 1,140,267,160.55
温州中南上东玥项目 2021.12 2024.12 2,549,543,444.03 1,174,329,065.60 1,107,217,841.54
中南君启 DK3 项目 2018.07 2023.11 1,553,655,639.59 1,124,638,142.81 1,097,645,154.07
长丰宸悦项目 2020.01 2023.11 1,300,000,000.00 629,844,122.89 1,092,973,335.68
南通海门朗园项目 2021.04 2024.01 1,628,000,000.00 1,057,782,906.15 1,057,703,730.39
南宁良庆湖光学府项目 2021.05 2028.10 2,444,871,522.54 1,028,281,570.78 1,027,767,377.27
112
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项 目名称 最近一批次开工时间 预计下批次竣工时间 预 计总投资 2023.6.30 2023.1.1 期 末跌价准备
台州锦悦府项目 2020.12 2023.06 1,690,170,000.00 1,070,894,246.53 976,287,276.46
中南紫云集项目 2020.10 2023.05 1,595,000,000.00 1,000,121,787.64 970,878,348.72
临沂紫云集项目 2020.07 2023.08 1,415,980,000.00 1,026,160,888.05 968,315,007.23
唐山湾 1-2 项目 2018.06 2023.09 8,262,412,482.66 781,915,437.56 939,632,905.81
中南新城云樾项目 2020.07 2023.08 1,188,960,000.00 614,981,758.67 914,583,546.81
中南青樾项目 2018.01 2023.03 2,417,770,400.00 82,406.00 889,614,003.12
佛山顺德春风南岸项目 2020.09 2023.12 1,206,447,890.38 888,062,725.09 864,731,258.23
南通如皋时光映花园项目 2021.03 2024.04 1,650,000,000.00 863,959,056.59 856,674,298.73
其他 - - 267,864,063,899.69 39,710,965,090.46 43,453,899,580.94 154,205,587.62
合 计 -- -- 424,946,983,136.23 118,386,696,392.67 135,926,734,724.33 2,008,568,262.56
（5）开发产品
最 近一批次
项 目名称 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30 期 末跌价准备
竣 工时间
中南美的和樾项目 2022.11 1,649,107,585.70 1,123,221,028.69 525,886,557.01
南京缇香漫项目 2020.06 1,532,208,152.33 1,532,208,152.33 73,787,046.67
中南天樾君和君辰项目 2022.12 930,185,782.23 580,088,719.53 350,097,062.70
廊坊固安熙悦项目 2022.12 713,469,079.74 713,469,079.74 80,979,879.74
湖州中南林樾项目 2022.09 544,757,475.79 544,757,475.79
盐城世纪城项目 2022.12 535,547,637.26 535,547,637.26
佛山高明武菱汇苑项目 2021.12 524,236,091.93 524,236,091.93
营口中南世纪城项目 2020.10 408,787,462.57 14,884,902.09 393,902,560.48 219,240,962.57
泉州晋江天樾君立项目 2022.12 374,146,828.23 278,121,521.61 96,025,306.62
113
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
亳州利辛新悦府项目 2021.04 342,657,426.20 140,145,664.68 202,511,761.52 56,008,630.20
南通 CBD 项目 2022.12 331,389,359.61 331,389,359.61
贵阳林樾项目 2022.12 317,283,364.60 69,003,296.50 234,185,973.66 152,100,687.44
武汉拂晓城项目 2020.05 317,006,194.50 317,006,194.50 40,831,094.50
厦门翔安九锦台项目 2021.07 295,626,836.97 295,626,836.97 197,469,191.06
城投智在云辰项目 2021.09 284,592,236.82 339,084.34 8,380,103.40 276,551,217.76
淄博紫云集项目 2022.12 265,421,277.69 27,416,630.42 238,004,647.27
杭州春溪集轩项目 2022.12 260,483,213.58 28,134,214.45 232,348,999.13
重庆玖宸项目 2021.09 242,694,524.10 9,871,738.04 232,822,786.06 66,525,024.10
南京栖霞世纪雅苑项目 2019.04 220,501,418.17 220,501,418.17 44,463,462.01
世纪锦苑项目 2019.10 209,988,324.39 1,198,108.25 211,186,432.64 51,855,741.19
其他 - 6,757,941,512.78 29,076,761,601.02 19,874,033,801.09 15,960,669,312.71 402,381,285.75
合 计 -- 17,058,031,785.19 29,147,302,090.11 22,863,241,773.45 23,342,092,101.85 1,233,542,317.79
9、合同资产
2023.6.30 2022.12.31
项目
账 面余额 减 值准备 账 面价值 账 面余额 减 值准备 账 面价值
在施项目的合同资产 7,172,439,145.79 35,862,195.73 7,136,576,950.06 10,055,409,046.37 329,435,613.56 9,725,973,432.81
已验收或者已交付未结算的
11,192,467,372.03 1,396,258,482.15 9,796,208,889.88 8,306,038,830.52 941,887,291.77 7,364,151,538.75
合同资产
未到期的质保金 1,221,699,239.91 111,964,557.15 1,109,734,682.76 704,165,895.52 85,910,124.79 618,255,770.73
合同资产--PPP 项目土地及
20,110,192,314.56 18,720,432.69 20,091,471,881.87 20,332,745,535.38 18,972,951.26 20,313,772,584.12
工程款
小 计 39,696,798,072.29 1,562,805,667.72 38,133,992,404.57 39,398,359,307.79 1,376,205,981.38 38,022,153,326.41
减：列示于其他非流动资产
20,565,085,856.14 63,770,288.28 20,501,315,567.86 20,741,331,939.73 64,296,630.59 20,677,035,309.14
的合同资产
114
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
合计 19,131,712,216.15 1,499,035,379.44 17,632,676,836.71 18,657,027,368.06 1,311,909,350.79 17,345,118,017.27
（1）按单项计提坏账准备
2023.6.30
名称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率(%) 计提理由
信用风险高的客户-应收其他方款项 40,133,955.48 40,133,955.48 100.00 预计未来现金流
信用风险高的客户-应收合并范围外关
140,880,545.71 70,440,272.86 50.00 预计未来现金流
联方款项
信用风险高的客户-应收其他方款项 1,725,543,649.88 688,595,908.95 39.91 预计未来现金流
合计 1,906,558,151.07 799,170,137.29 41.92 /
续：
2022.12.31
名称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率(%) 计提理由
信用风险高的客户-应收其他方款项 38,894,147.97 38,894,147.97 100.00 预计未来现金流
信用风险高的客户-应收合并范围外关
140,880,545.71 70,440,272.86 50.00 预计未来现金流
联方款项
信用风险高的客户-应收其他方款项 1,245,191,475.06 683,376,685.53 54.39 预计未来现金流
合计 1,424,966,168.74 792,711,106.36 55.63 /
（2）本期计提、收回或转回的合同资产减值准备情况
合同资产减值准备金额
2022.12.31 减值准备金额 1,376,205,981.38
本期计提 186,599,686.34
115
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本期收回或转回
本期核销
2023.6.30 减值准备金额 1,562,805,667.72
10、其他流动资产
项目 2023.6.30 2022.12.31
预缴所得税 1,987,179,215.18 2,087,478,969.14
预缴其他税费 5,012,282,100.66 4,478,360,733.25
进项税额等 4,111,274,501.21 5,642,781,782.10
合同取得成本 1,404,861,070.97 1,370,808,790.57
优先级资产支持证券 -
待抵出资产 161,767,172.29 150,608,495.17
合计 12,677,364,060.31 13,730,038,770.23
说明：
（1）合同取得成本
佣金支出
2022.12.31 1,370,808,790.57
本年增加 244,666,878.29
本年摊销 210,614,597.89
本年计提减值损失
2023.6.30 1,404,861,070.97
116
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
11、长期股权投资
本期增减变动
被投 权益法下 其他 减值准
追加/新增投 宣告发放现金股利 其
资 2023.1.1 减少投资 确认的 综合 其他权 计提减 2023.6.30 备期末
单位 资 或利润 他 余额
投资损益 收益 益变动 值准备
调整
合营
10,114,898,888.42 5,920,000.00 44,917,943.64 462,892,958.60 241,039,006.68 -
企业 10,297,754,896.70
联营
11,615,008,867.00 5,570,594,111.22 -43,035,705.69 18,000,000.00 -
企业 5,983,379,050.09
合计 21,729,907,755.42 5,920,000.00 5,615,512,054.86 419,857,252.91 0.00 0.00 259,039,006.68 0.00 0.00 16,281,133,946.79 -
其中，重要的合联营企业长期股权投资变动情况：
本 期增减变动
其
追
他 其
加
综 他
被 投资单位 2023.1.1 / 计提 合计
权 益法下确认的 合 权 宣 告发放现金股
新 减 少投资 减值 其他
投 资损益 收 益 利 或利润
增 准备
益 变
投
调 动
资
整
南通君之地置业有限公司 230,441,434.01 211,223,136.91 441,664,570.92
合计 230,441,434.01 211,223,136.91 441,664,570.92
117
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
12、其他非流动金融资产
种类 2023.6.30 2022.12.31
权益工具投资 453,320,000.00 454,880,000.00
合计 453,320,000.00 454,880,000.00
①本公司持有的权益工具投资具体情况如下：
2017 年 4 月本公司与联储证券有限责任公司签订增资认股协议，以 28,710.00 万元认购
8,700.00 万股份，对被投资单位持股比例 2.83%，2022 年联储证券有限责任公司新增注册
资本 60,610 万元，本公司股权比例稀释为 2.69%，不具有重大影响，上述股权经评估，
于 2022 年 12 月 31 日的公允价值为 31,732.00 万元。
2019 年 8 月本公司之全资子公司江苏中南建设集团上海投资发展有限公司与无锡华云数
据库技术服务有限公司签订增资协议，以 5,000.00 万元认购被投资单位新增注 册资本
74.1735 万元，持股比例 0.82%；2019 年 10 月通过与被投资单位的股东天津新澜网络科
技合伙企业（有限合伙）签订财产份额转让协议，以 5,000.00 万元直接购买天津新澜合
伙企业的 100.00%股权，间接取得了被投资单位 0.88%股权，两次交易共取得被投资单
位股权比例 1.70%，不具有重大影响，上述股权经评估，于 2022 年 12 月 31 日的公允价
值为 13,550.80 万元。
2020 年 6 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与北京城建中南土
木工程集团有限公司、北京城建华盛交通建设有限公司、乐安县文旅发展投资 有限公
司等出资设立江西京赣稠溪旅游开发有限公司，认缴出资额 39,814.01 万元，对被投资
单位持股比例 0.07%，不具有重大影响。截至 2022 年 12 月 31 日实缴出资 30.00 万元，计
入其他非流动金融资产。
2020 年 3 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与南京崇宁资本管
理有限公司、中亿丰建设集团股份有限公司、龙信建设集团有限公司等出资设 立江苏
建联建筑产业现代化研究院有限公司，认缴出资额 100.00万元，对被投资单位持股比例
3.3333%，不具有重大影响。截至 2022 年 12 月 31 日实缴出资 20.00 万元，计入其他非流
动金融资产。
13、投资性房地产
（1）按公允价值计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
一、2022.12.31 8,953,327,837.84
二、本期变动
加：外购
存货转入
118
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 房屋、建筑物
固定资产转入
企业合并增加
减：处置 300,815,818.22
其他转出
公允价值变动
三、2023.6.30 8,652,512,019.62
119
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
14、固定资产
项目 2023.6.30 2022.12.31
固定资产 3,163,254,576.28 3,270,130,068.39
固定资产清理 - -
合计 3,163,254,576.28 3,270,130,068.39
（1）固定资产
项目 房 屋及建筑物 机 器设备 运 输设备 电 子设备 办 公设备 其 他设备 合计
一、账面原值：
1.2023.1.1 4,176,405,191.10 454,344,400.57 103,928,119.16 117,296,048.12 64,324,053.70 42,945,989.44 4,959,243,802.09
2.本期增加金额 94,234.65 393,326.51 166,836.60 184,868.89 239,299.17 1,078,565.82
（1）购置 94,234.65 393,326.51 166,836.60 184,868.89 239,299.17 1,078,565.82
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）其他增加
3.本期减少金额 138,940.00 864,233.12 2,111,011.66 604,489.72 1,957,606.80 5,676,281.30
（1）处置或报废 138,940.00 864,233.12 2,111,011.66 604,489.72 1,957,606.80 5,676,281.30
（2）其他减少
4.2023.6.30 4,176,405,191.10 454,299,695.22 103,457,212.55 115,351,873.06 63,904,432.87 41,227,681.81 4,954,646,086.61
二、累计折旧
1.2023.1.1 1,074,425,026.03 341,067,288.83 100,488,116.05 99,169,224.54 54,309,389.37 19,654,688.88 1,689,113,733.70
2.本期增加金额 86,668,805.36 10,330,580.39 3,632,913.03 3,292,944.32 1,858,857.78 1,814,521.10 107,598,621.98
（1）计提 86,668,805.36 10,330,580.39 3,632,913.03 3,292,944.32 1,858,857.78 1,814,521.10 107,598,621.98
120
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 房 屋及建筑物 机 器设备 运 输设备 电 子设备 办 公设备 其 他设备 合计
（2）其他减少
3.本期减少金额 135,049.80 754,313.47 1,898,296.75 634,306.74 1,898,878.59 5,320,845.35
（1）处置或报废 135,049.80 754,313.47 1,898,296.75 634,306.74 1,898,878.59 5,320,845.35
（2）其他减少
4.2023.6.30 1,161,093,831.39 351,262,819.42 103,366,715.61 100,563,872.11 55,533,940.41 19,570,331.39 1,791,391,510.33
三、减值准备
1.2022.12.31
2.本期增加金额
（1）计提
（2）其他增加
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）其他减少
4.2023.6.30
四、账面价值
1.2023.6.30 账面价值 3,015,311,359.71 103,036,875.80 90,496.94 14,788,000.95 8,370,492.46 21,657,350.42 3,163,254,576.28
2.2023.1.1 账面价值 3,101,980,165.07 113,277,111.74 3,440,003.11 18,126,823.58 10,014,664.33 23,291,300.56 3,270,130,068.39
说明：
121
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
①固定资产抵押担保情况详见附注十二、2（2）。
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 679,757,939.06 相关手续正在办理中
15、在建工程
项目 2023.6.30 2023.1.1
在建工程 96,033,137.21 96,033,137.21
（1）在建工程明细
2023.6.30 2023.1.1
项目 减值 减值
账面余额 账面净值 账面余额 账面净值
准备 准备
金湖中南合信航
80,734,244.68 80,734,244.68 80,734,244.68 80,734,244.68
空产业园
中南新总部综合
14,118,574.89 14,118,574.89 14,118,574.89 14,118,574.89
配套项目
山东锦城钢结构
有限责任公司新
建喷 1,180,317.64 1,180,317.64 1,180,317.64 1,180,317.64
漆车间（钢结
构）
合计 96,033,137.21 96,033,137.21 96,033,137.21 96,033,137.21
（2）重要在建工程项目变动情况
利息 本期
本 其 资 其中： 利
转入
期 他 本化 本期利 息资
工程名称 2023.1.1 固定 2023.6.30
增 减 累 息资本 本
资产
加 少 计金 化金额 化
额 率%
金湖中南合信航
80,734,244.68 80,734,244.68
空产业园
中南新总部综合
14,118,574.89 14,118,574.89
配套项目
山东锦城钢结构
有限责任公司新
1,180,317.64 1,180,317.64
建喷漆车间（钢
结构）
合计 96,033,137.21 96,033,137.21
重要在建工程项目变动情况（续）：
工程累计投
资金来
工程名称 预算数 入占预算比 工程进度%
源
例%
122
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
自筹资
金湖中南合信航空产业园 919,118,600.00 8.78 8.78
金
自有资
中南新总部综合配套项目 55,000,000.00 25.92 25.92
金
山东锦城钢结构有限责任公司新 自筹资
1,700,000.00 69.43 69.43
建喷漆车间(钢结构) 金
合 计 975,818,600.00 - - -
项目 房屋及建筑物
一、账面原值：
2022.12.31 861,234,567.40
加：会计政策变更
1.2023.01.01 861,234,567.40
2.本期增加金额 1,224,970.29
（1）租入 1,224,970.29
3.本期减少金额 3,791,949.46
（1）租赁到期 3,791,949.46
（2）其他减少
4.2023.6.30 858,667,588.23
二、累计折旧
2022.12.31 290,618,472.42
加：会计政策变更
1.2023.01.01 290,618,472.42
2.本期增加金额 9,263,445.36
（1）计提 9,263,445.36
（2）其他增加
3.本期减少金额 5,986,085.04
（1）租赁到期 5,986,085.04
（2）其他减少
4.2023.6.30 293,895,832.74
三、减值准备
2022.12.31 --
加：会计政策变更 -
1.2023.01.01 -
2.本期增加金额 -
（1）计提 -
（2）其他增加 -
3.本期减少金额 -
（1）租赁到期 -
（2）其他减少 -
4.2023.6.30 -
四、账面价值
1.2023.6.30 账面价值 564,771,755.49
123
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2.2023.01.01 账面价值 570,616,094.98
16、使用权资产
124
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
17、无形资产
无形资产情况
项目 土地使用权 软件 专利及商标权 海域使用权 特许经营权 合计
一、账面原值
1.2023.1.1 168,585,200.91 93,989,718.39 315,134.65 406,981,800.00 241,646,765.69 911,518,619.64
2.本期增加金额 837,168.14 837,168.14
（1）购置 837,168.14 837,168.14
（2）企业合并增加
（3）其他增加
3.本期减少金额 1,652,491.21 1,652,491.21
（1）处置 1,652,491.21 1,652,491.21
（2）其他减少
4.2023.6.30 168,585,200.91 93,174,395.32 315,134.65 406,981,800.00 241,646,765.69 910,703,296.57
二、累计摊销
1.2023.1.1 42,354,975.25 78,268,662.08 302,626.47 81,396,360.01 56,209,768.93 258,532,392.74
2.本期增加金额 1,845,107.10 2,253,876.52 2,040.18 6,790,972.38 4,668,589.48 15,560,585.66
（1）计提 1,845,107.10 2,253,876.52 2,040.18 6,790,972.38 4,668,589.48 15,560,585.66
3.本期减少金额 281,577.36 281,577.36
（1）处置 281,577.36 281,577.36
4.2023.6.30 44,200,082.35 80,240,961.24 304,666.65 88,187,332.39 60,878,358.41 273,811,401.04
三、减值准备
1.2023.1.1 - - - - - -
125
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 土地使用权 软件 专利及商标权 海域使用权 特许经营权 合计
2.本期增加金额 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
4.2023.6.30 - - - - - -
四、账面价值
1.2023.6.30 账面价值 124,385,118.56 12,933,434.08 10,468.00 318,794,467.61 180,768,407.28 636,891,895.53
2.2023.1.1 账面价值 126,230,225.66 15,721,056.31 12,508.18 325,585,439.99 185,436,996.76 652,986,226.90
说明：无形资产抵押担保情况详见附注十二、2（2）。
126
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
18、商誉
（1）商誉账面原值
被投资单位名称或形 本期增加 本期减少
2023.1.1 2023.6.30
成商誉的事项 企业合并形成 其他 处置 其他
中石洲际设计集团有
4,188,653.58 - - - - 4,188,653.58
限公司
南通常乐建筑劳务有
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
限公司
合计 5,687,954.47 - - - - 5,687,954.47
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
2023.1.1 2023.6.30
形成商誉的事项 计提 其他 处置 其他
南 通 常 乐 建筑 劳 务
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
有限公司
说明：
①南通常乐建筑劳务有限公司形成的商誉已全额计提减值准备。
②中石洲际设计集团有限公司形成的商誉，本公司按未来现金流量现值来计算确定有关资产组的预
计可收回金额，以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定，估计现值时所采用的折现率
为税前 13%。根据减值测试的结果，本期期末商誉未发生减值。
19、长期待摊费用
本 期减少
项目 2023.1.1 本 期增加 2023.6.30
本 期摊销 其 他减少
装修费用 40,979,402.61 8,971,634.44 5,677,345.30 44,273,691.75
临 时设施及其
280,468,025.38 6,812,374.59 35,621,210.59 32,674.08 251,626,515.30
他
合计 321,447,427.99 15,784,009.03 41,298,555.89 32,674.08 295,900,207.05
20、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2023.06.30 2023.1.1
项目 可 抵扣/应纳税 递 延所得税 可 抵扣/应纳税 递 延所得税
暂 时性差异 资 产/负债 暂 时性差异 资 产/负债
递 延所得税资产：
减值准备 5,902,021,936.08 1,475,505,484.02 5,467,881,053.56 1,366,876,773.43
可抵扣亏损 10,350,150,903.21 2,587,537,725.80 10,047,432,710.15 2,506,328,929.98
预缴土地增值税等 530,958,257.45 132,739,564.36 530,958,257.45 132,739,564.36
127
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
股权激励 - -
递延收益 67,591,846.20 16,897,961.55 67,761,044.22 16,940,261.06
内 部 交易未实现利
1,289,915,605.32 322,478,901.33 735,340,697.16 183,835,174.29
润
投 资 性房地产公允
67,715,434.24 16,928,858.56 67,715,434.24 16,928,858.56
价值变动
预计负债 20,314,032.36 5,078,508.09 10,622,147.36 2,655,536.84
小计 18,228,668,014.86 4,557,167,003.71 16,927,711,344.14 4,226,305,098.52
递 延所得税负债：
投 资 性房地产公允
3,930,758,305.08 982,689,576.27 3,930,758,305.08 982,689,576.27
价值变动
金融工具公允价值 35,500,000.00 8,875,000.00 35,500,000.00 8,875,000.00
小计 3,966,258,305.08 991,564,576.27 3,966,258,305.08 991,564,576.27
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项目 2023.06.30 2023.1.1
可抵扣暂时性差异 2,320,911,794.93 3,192,233,970.33
可抵扣亏损 15,467,377,957.91 15,258,309,263.00
合计 17,788,289,752.84 18,450,543,233.33
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2023.6.30 2023.1.1
2023 年 136,061,303.56 136,061,303.56
2024 年 817,184,171.72 817,184,171.72
2025 年 1,180,847,281.11 1,180,847,281.11
2026 年 2,627,099,242.01 2,627,099,242.01
2027 年 10,045,958,492.74 10,045,958,492.74
2028 年 1,387,176,109.86
无限期 288,147,668.36 451,158,771.86
合 计 16,482,474,269.36 15,258,309,263.00
21、其他非流动资产
2023.6.30 2023.1.1
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产--未
454,893,541.58 45,049,855.59 409,843,685.99 408,586,404.35 45,323,679.33 363,262,725.02
到期的质保金
合 同 资 产 --
PPP 项目土地 20,110,192,314.56 18,720,432.69 20,091,471,881.87 20,332,745,535.38 18,972,951.26 20,313,772,584.12
及工程款
合计 20,565,085,856.14 63,770,288.28 20,501,315,567.86 20,741,331,939.73 64,296,630.59 20,677,035,309.14
128
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
22、短期借款
项目 2023.6.30 2023.1.1
质押借款 674,208,832.58 982,326,626.42
抵押借款 4,399,823,891.74 4,586,056,152.38
保证借款 2,152,713,941.82 2,406,252,492.69
信用借款 268,779,028.69 360,553,253.32
保理借款 170,000,000.00 221,259,299.49
合计 7,665,525,694.83 8,556,447,824.30
说明：
（1）本期已逾期未偿还的短期借款。
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 6,208,521,087.64 元，其中重要的已逾期未
偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
平安信托有限责任公
717,076,036.64 10.50%/年 2022/6/29 0.10%/日
司
新余瀚宇碧江资产管
11.00%/年 2022/7/15 0.07%/日
理有限公司 540,286,000.00
新余瀚宇碧江资产管
11.00%/年 2022/7/29 0.07%/日
理有限公司 294,900,000.00
深圳中南锦润投资有
161,427,510.00 11.30%/年 2022/10/28 11.30%/年
限公司
华兴银行惠州仲恺支
160,000,000.00 8.50%/年 2022/10/09 12.75%/年
行
合计 1,873,689,546.64 -- -- --
（2）本公司质押、抵押情况详见附注十二、2（2）。
（3）短期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
23、应付票据
种类 2023.6.30 2023.1.1
商业承兑汇票 5,552,066,300.42 6,464,856,794.78
银行承兑汇票 246,190,417.57 498,000,000.00
合计 5,798,256,717.99 6,962,856,794.78
24、应付账款
项目 2023.6.30 2023.1.1
工程货款 31,415,286,324.79 31,036,082,224.22
其他服务费 710,346,716.11 694,317,823.56
合计 32,125,633,040.90 31,730,400,047.78
129
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
其中，账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 期末数 未偿还或未结转的原因
单位 1 234,573,517.66 未履行结算手续
单位 2 223,910,959.78 未履行结算手续
单位 3 217,381,555.26 未履行结算手续
单位 4 214,669,587.24 未履行结算手续
单位 5 210,779,069.08 未履行结算手续
合计 1,101,314,689.02 --
25、预收款项
项目 2023.6.30 2023.1.1
其他 27,049,282.30 16,423,827.57
26、合同负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
房款 100,936,896,393.77 112,348,362,146.78
工程款 956,407,138.78 277,164,778.52
已结算尚未完工款 3,448,013,696.74 3,736,599,999.41
其他 88,558,535.07 57,803,639.76
减：计入其他非流动负债的合同负债
合计 105,429,875,764.36 116,419,930,564.47
（1）合同负债中预售房产收款
项目名称 2023.6.30 2023.1.1
南通海门骏园 4,449,779,010.02 5,981,770,460.48
南通通州世纪之光 4,294,480,662.46 4,212,640,323.85
西安中南上悦城 4,174,356,720.58 3,973,288,247.72
西安大明宫君启 DK1 3,846,403,171.56 3,808,536,650.46
临沂春风南岸 3,096,322,042.21 2,961,591,744.04
上悦城商住小区一期 3,094,766,819.36 2,576,983,119.28
苏州常熟林樾香庭 2,960,930,243.28 2,586,675,134.78
中南珑禧台 2,896,287,308.26 2,631,361,802.75
西安春风南岸 2,451,288,705.84 4,412,793,623.05
临沂中南林樾 2,322,400,687.16 2,322,432,463.31
中南君启（DK2） 2,039,229,404.26 2,038,518,989.91
南京上悦城 1,991,905,403.91 1,992,111,983.02
金华婺城君启 1,825,866,928.67 1,760,155,466.97
上虞君启府 1,789,930,996.33 1,789,930,996.33
海门湖光映月 1,760,038,111.01 1,756,374,069.73
西安未央君启 DK3 1,507,230,658.21 1,506,662,082.98
130
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 2023.6.30 2023.1.1
台州锦悦府 1,426,593,613.76 1,540,488,506.00
徐州凤凰山项目 1,211,793,168.81 1,737,100,620.18
中南美的和樾 544,862,121.09 1,760,654,545.19
中南上悦城 227,331,360.57 1,632,301,524.70
其他 53,025,099,256.42 59,365,989,792.05
合 计 100,936,896,393.77 112,348,362,146.78
27、应付职工薪酬
项目 2022.12.31 本期增加 本期减少 2023.6.30
短期薪酬 740,189,556.03 1,142,656,582.80 1,653,977,549.73 228,868,589.10
离职后福利-设定提存计划 1,187,872.92 13,339,581.90 14,243,008.65 284,446.17
辞退福利 64,253.00 1,593,532.00 1,657,785.00
合计 741,441,681.95 1,157,589,696.70 1,669,878,343.38 229,153,035.27
（1）短期薪酬
项目 2022.12.31 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
工资、奖金、津贴和补贴 703,034,212.79 1,087,746,648.74 1,598,882,978.15 191,897,883.38
职工福利费 235,136.04 8,817,582.98 8,554,043.68 498,675.34
社会保险费 626,789.64 27,924,823.63 28,155,903.15 395,710.12
其中：1．医疗保险费 610,487.77 24,609,043.38 24,841,015.92 378,515.23
2．工伤保险费 16,301.87 2,715,073.04 2,719,146.56 12,228.35
3．生育保险费 600,707.21 595,740.67 4,966.54
住房公积金 988,220.51 16,980,342.30 17,259,524.78 709,038.03
工会经费和职工教育经费 35,305,197.05 1,187,185.15 1,125,099.97 35,367,282.23
合计 740,189,556.03 1,142,656,582.80 1,653,977,549.73 228,868,589.10
（2）设定提存计划
项目 2022.12.31 本期增加 本期减少 2023.6.30
离职后福利 1,187,872.92 13,339,581.90 14,243,008.65 284,446.17
其中：基本养老保险费 1,163,558.49 12,845,201.61 13,742,202.31 266,557.79
失业保险费 24,314.43 494,380.29 500,806.34 17,888.38
合计 1,187,872.92 13,339,581.90 14,243,008.65 284,446.17
（3）辞退福利
项目 2022.12.31 本期增加 本期减少 2023.6.30
131
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
一年内支付的辞退福利及内退补偿 64,253.00 1,593,532.00 1,657,785.00 -
其中：因解除劳动关系给予的补偿 64,253.00 1,593,532.00 1,657,785.00 -
28、应交税费
税项 2023.6.30 2022.12.31
增值税 1,661,701,554.28 1,506,057,470.53
企业所得税 3,630,481,323.62 3,058,812,064.84
个人所得税 160,631,377.61 159,025,521.67
城市维护建设税 148,132,012.49 83,593,250.81
土地增值税 3,708,946,977.03 3,275,166,682.46
房产税 30,662,115.63 25,110,163.18
土地使用税 25,137,986.22 14,964,151.65
教育费附加 80,321,880.44 38,926,289.53
地方教育费附加 37,817,523.72 27,192,418.22
印花税 6,372,234.44 1,485,569.82
契税 866,087.68 1,196,954.86
其他税费 86,732,076.56 66,143,269.69
合计 9,577,803,149.72 8,257,673,807.26
29、其他应付款
项目 2023.6.30 2022.12.31
应付利息 733,799,302.96 755,711,055.34
应付股利 23,925,212.76 16,715,892.76
其他应付款 51,393,997,576.40 48,649,798,592.59
合计 52,151,722,092.12 49,422,225,540.69
（1）应付利息
项目 2023.6.30 2022.12.31
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 374,141,224.90 195,075,177.69
短期借款应付利息 53,722,472.00 123,254,750.79
划分为金融负债的优先股\永续债利息 0.00
长期借款应付利息 32,367,910.15 324,374,582.03
其他 273,567,695.91 113,006,544.83
合计 733,799,302.96 755,711,055.34
132
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额
Project Ingenuity IV 95,792,103.64
Project Flash 75,041,928.48
紫金信托有限责任公司 74,954,683.33
乌鲁木齐金瑞欣投资有限公司 56,496,402.78
合计 302,285,118.23
（2）应付股利
项目 2023.6.30 2022.12.31
普通股股利 23,925,212.76 16,715,892.76
（3）其他应付款
项目 2023.6.30 2022.12.31
往来款 43,483,743,463.94 42,396,108,163.58
保证金、定金、押金 4,318,077,367.46 4,037,609,655.01
代收代缴款 1,893,683,056.79 1,558,468,926.04
其他 1,698,493,688.21 657,611,847.96
合计 51,393,997,576.4 48,649,798,592.59
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 金额 未偿还或未结转的原因
单位 1 3,286,863,909.34 未履行结算手续
单位 2 2,192,416,026.06 未履行结算手续
单位 3 1,363,500,400.86 未履行结算手续
单位 4 1,191,429,324.01 未履行结算手续
单位 5 1,054,427,128.89 未履行结算手续
合计 9,088,636,789.16 --
30、一年内到期的非流动负债
项目 2023.6.30 2022.12.31
一年内到期的长期借款 11,922,116,128.49 12,501,842,470.19
一年内到期的应付债券 2,118,293,776.41 2,024,481,804.57
一年内到期的长期应付款 200,000.00 200,000.00
一年内到期的租赁负债 159,652,787.73 124,190,208.13
合计 14,200,262,692.63 14,650,714,482.89
133
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（1）一年内到期的长期借款
项目 2023.6.30 2022.12.31
质押借款 2,017,140,831.48 2,241,191,387.37
抵押借款 8,432,156,602.67 8,777,721,897.75
保证借款 1,472,818,694.34 1,482,929,185.07
信用借款 0 0
合计 11,922,116,128.49 12,501,842,470.19
说明：
①本公司质押、抵押情况详见附注十二、2（2）。
②长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 2023.6.30 2022.12.31
17 中南 01 0.00 0.00
19 中南 03 420,041,835.38 405,726,018.19
20 中南 01 0.00 0.00
20 中南 02 20,696,671.25 48,718,356.18
20 中南建设 MTN002 53,184,513.70 21,747,513.70
20 中南建设 MTN001 29,885,653.49 22,098,522.09
21 中南 01 19,329,505.75 15,050,000.00
Project Ingenuity V 111,306,223.20 107,282,698.40
Project Ingenuity II 103,271,133.60 99,538,063.20
Project Ingenuity IV 44,764,250.96 44,764,250.96
Project Flash 1,315,813,989.08 1,259,556,381.85
合计 2,118,293,776.41 2,024,481,804.57
（3）一年内到期的长期应付款
项目 2023.6.30 2022.12.31
其他 200,000.00 200,000.00
31、其他流动负债
项目 2023.6.30 2022.12.31
待转销项税额 10,022,670,806.37 12,025,314,916.55
其他 613,728.14
合 计 10,022,670,806.37 12,025,928,644.69
134
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
32、长期借款
项目 2023.6.30 2022.12.31
质押借款 16,109,424,344.83 16,003,331,026.40
抵押借款 13,410,136,100.74 14,051,894,957.67
保证借款 2,584,928,932.69 2,652,267,152.94
信用借款 197,230,000.00 0.00
保理借款 0.00 0.00
小计 32,301,719,378.26 32,707,493,137.01
减：一年内到期的长期借款 11,922,116,128.49 12,501,842,470.19
合计 20,379,603,249.77 20,205,650,666.82
说明：
（1）长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）长期借款抵押、质押情况详见附注十二、2（2）。
33、应付债券
项目 2023.6.30 2023.1.1
面向合格投资者公开发行债务融资
2,438,049,000.00 2,508,464,227.13
工具
高级无抵押定息美元债券 1,700,097,632.55 1,633,297,022.48
合计 4,138,146,632.55 4,141,761,249.61
应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
17 中南 01 1,000,000,000.00 2017/12/14 3+2 年 1,000,000,000.00
19 中南 03 1,000,000,000.00 2019/11/22 2+2 年 1,000,000,000.00
20 中南 01 800,000,000.00 2020/3/6 2+2 年 800,000,000.00
20 中南 02 900,000,000.00 2020/3/6 3+2 年 900,000,000.00
20 中南建设 MTN002 1,800,000,000.00 2020/8/26 2+2 年 1,800,000,000.00
20 中南建设 MTN001 1,200,000,000.00 2020/6/22 2+2 年 1,200,000,000.00
21 中南 01 1,000,000,000.00 2021/3/17 2+2 年 1,000,000,000.00
Project Ingenuity V 956,355,000.00 2021/6/9 364 日 954,184,074.15
Project Ingenuity II 2,441,670,000.00 2019/6/18 2+1 年 2,280,357,938.95
Project Ingenuity II 348,810,000.00 2019/6/25 2+1 年 328,566,097.24
Project Ingenuity II 697,620,000.00 2019/7/16 2+1 年 661,271,427.92
Project Ingenuity IV 1,593,925,000.00 2021/4/7 3年 1,592,614,299.53
Project Flash 1,151,081,229.60 2022/6/6 364 日 1,151,081,229.60
Project Flash 174,310,008.80 2022/7/8 332 日 174,310,008.80
合计 15,063,771,238.40 14,842,385,076.19
135
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
应付债券（续）
本
期 按面值计提
债券名称 期初余额 溢折价摊销 本期偿还 其他变动 期末余额
发 利息
行
17 中南
- - - - - - -
01
19 中南 -
405,726,018.19 - - - 420,041,835.38
03 21,052,672.34 6,736,855.15
20 中南
- - - - - - -
01
20 中南
848,613,641.54 - 104,714.64 800,696,671.25
02 32,555,945.20 86,599,000.00 6,021,369.87
-
20 中南建
894,747,513.70 - - - 31,437,000.0 926,184,513.70
设 MTN002 62,874,000.00
0
20 中南建 -
613,098,522.09 - - 620,885,653.49
设 MTN001 33,240,526.03 20,880,000.00 4,573,394.63
-
21 中南
259,618,941.77 - 480,058.23 12,838,517.2 213,378,505.75
01 35,006,600.00 68,888,577.00
5
Project
Ingenuit 107,282,698.40 - - - -
4,023,524.80
111,306,223.20
y V
Project
Ingenuit 99,538,063.20 - - - - 103,271,133.60
3,733,070.40
y II
Project -
1,678,061,273.4 1,744,861,883.5
Ingenuit 4
-
98,896,456.09 2,040,709.86
- 34,136,555.8
1
y IV 8
-
Project 1,259,556,381.8 10,734,909.3 1,315,813,989.0
- - 22,454,266.1
Flash 5 67,976,964.09 3 8
9
-
6,166,243,054.1 351,603,163.7 13,360,392.0 176,367,577.0 6,256,440,408.9
小计 8
-
5 6 0
98,398,624.0
6
3
减：一年
2,024,481,804.5 2,118,293,776.4
内到期的 - - - - -
7 1
应付债券
4,141,761,249.6 4,138,146,632.5
合计 1
- - - - -
5
（1）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169 号），同意批复本公司向合格
投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2017 年 12
月 14 日发行第一期债券，债券简称“17 中南 01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3
年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.50%。2020 年 12 月 14 日，本公司该债券行使
回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 7.50%不变。
（2）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格
投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2019 年 11
月 22 日发行第一期债券，债券简称“19 中南 03”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2
年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.60%。
（3）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格
投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 3
月 6 日发行第一期债券（品种一），债券简称“20 中南 01”，发行总额为人民币 8 亿元，期限 4 年（附债券存续
期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.80%。2022 年 3 月 6 日，本公司该
债券行使回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 6.80%不变。
（4）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格
136
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 3
月 6 日发行第一期债券（品种二），债券简称“20 中南 02”，发行总额为人民币 9 亿元，期限 5 年（附债券存续
期内的第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.40%。
（5）2020 年 3 月 17 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注【2020】MTN205 号），同意批复本公司向
合格投资者公开发行面值总额不超过 42 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020
年 6 月 22 日发行第一期债券，债券简称“20 中南建设 MTN001”，发行总额为人民币 12 亿元，期限 4 年（附债券
存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.20%。2022 年 6 月 22 日，本
公司该债券行使回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 7.20%不变。
（6）2020 年 3 月 17 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注【2020】MTN205 号），同意批复本公司向
合格投资者公开发行面值总额不超过 42 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020
年 8 月 26 日发行第二期债券，债券简称“20 中南建设 MTN002”，发行总额为人民币 18 亿元，期限 4 年（附债券
存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.20%。2022 年 8 月 26 日，本
公司该债券行使回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 7.20%不变。
（7）2020 年 9 月 4 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2020】2112 号），同意批复本公司向合格投
资这公开发行面值总额不超过 20 亿元的公司债券，注册额度自核准之日起 2 年内有效。本公司于 2021 年 3 月 17
日发行第一期债券，债券简称"21 中南 01"，发行总额为人民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发
行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权)，票面利率为 7.3%。
（8）2019 年 3 月 21 日，本公司申请通过境外 SPV 境外发行不超过 5 亿美元（等值）债券经中华人民共和国国家发
展和改革委员会备案登记（发改办外资备【2019】229 号）。本公司境外 SPV 分别于 2019 年 6 月 18 日、2019 年 6
月 25 日、2019 年 7 月 16 日发行 3.5 亿、0.5 亿、1.0 亿美元债券，债券简称“Project Ingenuity II”，发行总
额为 5 亿美元，期限 3 年（附第 2 年末投资者回售选择权），票面利率 10.875%。
（9）2021 年 4 月 7 日，本公司向债券简称“Project Ingenuity II”的债券持有者发起以每 1000 美元支付 20 美
元，并转换为 2024 年到期，票面利率不低于 11.5%的新债券要约，共有 19025 万美元债券持有者接受要约并与新发
行的 5975 万美元债券组成单一类别（债券简称“Project Ingenuity IV”）在联交所上市。到期日 2024 年 4 月 7
日，票面利率 11.5%。
（10）2021 年 6 月 9 日，本公司发行 1.5 亿美元债券，债券简称“Project Ingenuity V”，发行总额为 1.5 亿美
元，期限 364 天，票面利率 12%。
（11）2022 年 5 月 24 日，本公司向债券简称“Project Ingenuity II”及“Project Ingenuity V”的债券持有者
以每 1000 美元支付 50 美元现金本金及 10 美元的现金奖励，并转换为 2023 年 6 月 5 日到期，票面年利率为 12.00%
新债券的要约，2022 年 6 月 6 日共有 16527.6 万美元债券持有者接受要约，2022 年 7 月 8 日共有 2787.8 万美元债
券持有者接受要约，债券简称“Project Flash”。
（12）债券 Project Ingenuity V、债券 Project Ingenuity II 分别于 2022 年 6 月 8 日、2022 年 6 月 18 日到
期，截至 2023 年 6 月 30 日，剩余面值 15,404,000.00 美元、14,292,000.00 美元未展期也未兑付。
（13）其他变动系本公司内部购买或转让债券导致的变动。
34、租赁负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
租赁负债 693,729,371.45 642,721,552.01
小计 693,729,371.45 642,721,552.01
减：一年内到期的租赁负债 159,652,787.73 124,190,208.13
合计 534,076,583.72 518,531,343.88
35、长期应付款
项目 2023.6.30 2023.1.1
长期应付款 92,834,133.33 90,600,000.00
专项应付款 169,200,000.00 169,200,000.00
合计 262,034,133.33 259,800,000.00
137
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（1）长期应付款
项目 2023.6.30 2023.1.1
应付融资租赁款 - -
减：未确认融资费用 - -
小计 - -
PPP 项目款 93,034,133.33 90,800,000.00
减：一年内到期长期应付款 200,000.00 200,000.00
合计 92,834,133.33 90,600,000.00
说明：PPP 项目款为政府代付的项目土地款项，项目验收后结算。
（2）专项应付款
本期 本期
项目 2023.1.1 2023.6.30 形成原因
增加 减少
中央城市管网专项资金 169,200,000.00 - - 169,200,000.00 财政拨款
说明：中央城市管网专项资金为根据杭州市财政局、杭州市城乡建设委员会杭财建
【2020】27 号《关于下达 2020 年中央城市管网补助资金及调整 2019 年中央城市管网考
核资金的通知》拨付给子公司杭州大江东中南辰锦建设发展有限公司的专项资 金，用
于地下综合管廊建设。
36、预计负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
未决诉讼 309,668,103.08 327,228,051.30
待执行的亏损合同 714,107.65 714,107.65
合计 310,382,210.73 327,942,158.95
37、递延收益
项目 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30 形 成原因
政府补助 192,887,057.14 10,000,000.00 1,318,675.41 201,568,381.73 详见说明
合联营内部交易
11,394,237.61 11,394,237.61 详见说明
未实现收益
合计 204,281,294.75 10,000,000.00 12,712,913.02 201,568,381.73 --
说明：
（1）计入递延收益的政府补助详见附注五、64 政府补助。
（2）公司在编制合并报表时，把联营公司未实现利润中应予抵销的相应份额超过长期
股权投资账面价值的部分确认为递延收益。
138
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
38、其他非流动负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
以公允价值计量的交易性金融负债 3,718,001.00 6,478,900.00
待抵扣的长期应收款 29,277,300.00 29,277,300.00
合计 32,995,301.00 35,756,200.00
39、股本（单位：股）
本期增减（+、-）
项目 2023.1.1 发行 公积金 2023.6.30
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,826,558,901.00 - - - - - 3,826,558,901.00
说明：
40、资本公积
项目 2023.1.1 本期增加 本期减少 2023.6.30
股本溢价 3,120,832,013.83 294,469,404.39 2,826,362,609.44
其他资本公积 34,039,186.72 4,001,469.13 30,037,717.59
合计 3,154,871,200.55 298,470,873.52 2,856,400,327.03
139
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
41、其他综合收益
本期发生额
减：前
期计入 减：
项目 2023.1.1 本期所得税 其他综 所得 税后归属于母公 税后归属于少 2023.6.30
前发生额 合收益 税费 司 数股东
当期转 用
入损益
外币财务报表折
算差额 13,322,448.03 - - -5,067,296.89 8,255,151.14
自用房地产或作
为存货的房地产
转换为以公允价
值计量的投资性 1,183,549,978.56 1,183,549,978.56
房地产在转换日
公允价值大于账
面价值部分
合计 1,196,872,426.59 - - -5,067,296.89 1,191,805,129.70
42、专项储备
项目 2023.1.1 本期增加 本期减少 2023.6.30
安全生产费 762,638,983.83 7,295,627.22 755,343,356.61
43、盈余公积
项目 2023.1.1 本期增加 本期减少 2023.6.30
法定盈余公积 986,000,877.68 986,000,877.68
44、未分配利润
项目 本期发生额 上期发生额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 4,498,998,669.61 13,874,486,304.41 --
调 整 期 初 未 分配利润合计数（调增
--
+，调减-）
调整后期初未分配利润 4,498,998,669.61 13,874,486,304.41 --
加：本期归属于母公司所有者的净利
-798,112,292.31 -1,615,160,146.07 --
润
减：提取法定盈余公积 10%
应付普通股股利 91,831,600.00 --
期末未分配利润 3,609,054,777.30 12,259,326,158.33 --
45、营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 22,471,283,767.52 19,884,481,770.39 23,933,573,470.82 21,698,084,711.91
140
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 338,332,207.90 361,524,838.90 200,991,925.36 91,078,510.44
合计 22,809,615,975.42 20,246,006,609.29 24,134,565,396.18 21,789,163,222.35
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 长安春风南岸 1,991,321,822.48
2 东时区 1,600,205,340.53
3 上悦城 1,534,842,394.75
4 中南青樾 1,426,830,934.85
5 晋江和樾 1,217,858,369.76
46、税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
城市维护建设税 79,667,238.23 54,573,217.16
教育费附加 66,357,128.50 33,520,653.13
资源税
房产税 29,966,903.92 31,210,435.83
土地使用税 30,320,243.29 33,706,976.21
车船使用税 11,065.26 514,512.64
印花税 8,247,105.16 14,761,537.76
土地增值税 433,780,294.57 248,093,620.36
河堤河道基金 1,714,311.78 865,779.22
其他 11,069,916.99 13,392,236.22
合计 661,134,207.7 430,638,968.53
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
47、销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
广告费 28,113,446.67 112,783,656.32
人工成本及销售佣金 488,995,523.23 582,557,305.47
办公费 24,827,555.41 36,366,368.65
差旅费 1,561,417.84 3,811,482.75
业务招待费 702,232.42 2,348,362.33
折旧摊销费 249,517.99 2,186,191.31
其他 264,417,714.73 71,999,337.52
合计 808,867,408.29 812,052,704.35
141
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
48、管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
工资及附加 424,635,287.54 744,297,707.64
办公费 47,583,109.87 119,914,554.45
代理及咨询费 34,647,394.14 108,984,812.80
折旧摊销费 103,155,551.25 96,429,300.65
差旅费 18,852,285.00 3,329,906.27
业务招待费 31,369,503.06 30,929,964.86
股权激励
水电费 4,160,489.21 3,659,240.11
交通运输费用 1,879,187.05 3,084,519.65
修理费 7,047,400.78 5,261,764.29
广告设计费 125,206.02 1,580,240.92
会务费 291,797.24 645,096.26
保险费
低值易耗品摊销 778,474.98 804,801.54
其他 21,343,693.19 42,780,007.58
合计 695,869,379.33 1,161,701,917.02
49、研发费用
项目 本期发生额 上期发生额
研发费用 195,247.75 1,849,388.12
50、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 -42,288,291.30 -81,938,404.14
利息支出 244,181,030.19 636,436,943.83
汇兑损益 129,171,883.55 189,513,091.07
手续费 8,241,675.21 110,235,595.55
合计 339,306,297.65 854,247,226.31
51、其他收益
补助项目（产生其他收益的来 与资产相关/
本期发生额 上期发生额
源） 与收益相关
政府补助 25,886,244.78 10,631,372.20 与资产/收益相关
个人所得税手续费返还 1,898,790.77 6,870,719.40 --
债务重组利得 -161,251,823.86 51,137.37 --
其他 2,414,705.90 3,276,973.10 --
合计 - 131,052,082.41 20,830,202.07 --
142
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
说明：政府补助的具体信息，详见附注五、64、政府补助。
52、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 -122,476,706.18 130,168,453.20
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 134,743,376.07 -183,078,346.29
权益法核算的长期股权投资收益 419,857,252.91 202,865,147.89
理财产品投资收益 739.73
处置交易性金融资产取得的投资收益 148,218.18 52,292,014.57
债权投资持有期间的投资收益 21,762,333.32
处置债权投资取得的投资收益 240,000.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益 28,194.38
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 71,444,510.33 1,162,836.00
合计 525,747,179.01 203,410,845.10
53、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 2,301,875.35 -1,541,446.97
其中：基金及股票投资 2,301,875.35 -1,541,446.97
其他 -1,535,695.74
合计 766,179.61 -1,541,446.97
54、信用减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失 3,021,532.52 -10,306,400.63
应收账款坏账损失 -277,017,819.37 -434,617,951.96
其他应收款坏账损失 26,455,090.67 -152,354,482.81
合计 - 247,541,196.18 - 597,278,835.40
55、资产减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
合同资产减值损失 -186,599,686.34 -234,104,987.04
合计 - 186,599,686.34 - 234,104,987.04
56、资产处置收益（损失以“-”填列）
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 51,931.9 210,384,263.87
143
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
57、营业外收入
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
罚款、违约金、赔偿金收入 12,680,478.93 11,490,863.78 12,680,478.93
废料收入 296,617.83 11,480.00 296,617.83
盘盈利得 3,229,746.37 1,019,246.70 3,229,746.37
其他 60,427,365.24 143,331,980.01 60,427,365.24
合计 76,634,208.37 155,853,570.49 76,634,208.37
58、营业外支出
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
违约金、赔偿金、罚款支出 66,912,431.26 60,004,581.38 66,912,431.26
对外捐赠 3,117,012.20 5,727,941.91 3,117,012.20
盘亏损失 550,425.16 118,934.76 550,425.16
非流动资产毁损报废损失 76,196.86 12,906.24 76,196.86
其他 12,878,491.23 26,601,981.56 12,878,491.23
合计 83,534,556.71 92,466,345.85 83,534,556.71
59、所得税费用
（1）所得税费用明细
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 787,310,581.77 510,113,217.99
递延所得税费用 -256,252,328.13 -350,310,008.72
合计 531,058,253.64 159,803,209.27
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 12,708,802.66 -1,250,000,764.23
按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总额
3,177,200.67 -226,442,655.79
*25%）
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -104,964,313.23 -125,716,286.97
调整以前期间所得税的影响 0.00
无须纳税的收入（以“-”填列） -52,811,765.12 -2,657,843.05
不可抵扣的成本、费用和损失
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 -177,386,908.31 600,677,530.35
其他 863,044,039.63
所得税费用 531,058,253.64 159,803,209.27
144
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
60、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 5,001,649,523.97 21,323,573,466.06
政府补助 27,549,487.02 14,551,372.20
利息收入 21,479,760.70 81,938,404.14
营业外收入 10,181,495.83 155,853,570.49
保证金及押金 107,018,171.46
合计 5,167,878,438.98 21,575,916,812.89
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 4,815,384,636.74 22,730,980,296.22
管理费用支出 293,750,113.40 320,170,107.19
销售费用支出 418,398,862.21 385,932,525.09
营业外支出 8,416,065.58 92,466,345.85
银行手续费 48,273,981.51 110,235,595.55
预售监管资金 180,367,056.02 436,000,000.00
合计 5,764,590,715.46 24,075,784,869.90
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
取得子公司及其他营业单位支
868,401,135.06
付的现金净额
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司及其他营业单位支
516,803,806.27 67,174,988.28
付的现金净额
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到筹资保证金 3,958,199,319.55
合计 3,958,199,319.55
145
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
61、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -518,349,450.98 -1,409,803,973.50
加：资产减值准备 434,140,882.52 831,383,822.44
固定资产折旧、使用权资产折旧 91,207,845.05 160,410,747.27
无形资产摊销 15,560,585.66 21,871,091.91
长期待摊费用摊销 41,298,555.89 153,842,856.72
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-51,931.90 -210,384,263.87
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 76,196.86 12,906.24
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -766,179.61 1,541,446.97
财务费用（收益以“－”号填列） 373,352,913.74 746,672,539.38
投资损失（收益以“－”号填列） -525,747,179.01 -203,410,845.10
递 延 所 得 税 资 产减 少（ 增加以“－”号填
-330,861,905.19 -350,493,396.98
列）
递 延 所 得 税 负 债增 加（ 减少以“－”号填
183,388.26
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 11,136,533,390.70 12,692,188,117.54
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
-2,691,449,592.12 -6,694,944,386.35
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
-7,453,547,257.50 -930,099,023.93
列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 571,396,874.11 4,808,971,027.00
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
当期新增的使用权资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
减：现金的期初余额 7,490,805,273.24 14,534,715,585.23
现金及现金等价物净增加额 -1,836,806,675.93 -2,561,165,477.89
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末数 期初数
一、现金 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
其中：库存现金 72,453.66 7,604,648.42
146
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
可随时用于支付的银行存款 5,489,526,835.23 11,901,573,336.84
可随时用于支付的其他货币资金 164,399,308.42 64,372,122.08
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
62、所有权或使用权受到限制的资产
截止 2023 年 6 月 30 日本集团受限货币资金 5,257,453,521.33 元，本集团之土地使用权、股权、
固定资产、在建工程、应收账款等所有权受到限制的资产情况见附注十二、2（2）。
63、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 187,612.79 7.2258 1,355,652.48
澳元 32,695.43 4.7992 156,911.91
港币 402,601.65 0.9220 371,190.67
欧元 953,296.96 7.9167 7,546,966.01
乌吉亚 19,771.33 0.2100 4,152.57
林吉特 1,805.20 2,800.19
1.5512
瑞士法郎 0.79 8.0614 6.37
应收账款
其中：林吉特 3,329,671.54 1.5512 5,164,923.98
其他应收款
其中：林吉特 790,466.65 1.5512 1,226,157.03
澳元 3,446,934.21 4.7992 16,542,526.68
应付账款
其中：林吉特 1,955,108.02 1.5512 3,032,726.85
其他应付款
其中：林吉特 352,644.59 1.5512 547,015.67
澳元 9,606,180.13 4.7992 46,101,979.68
一年内到期的非流动负债
其中：美元 217,990,478.13 7.2258 1,575,155,596.84
应付债券
其中：美元 235,281,578.86 7.2258 1,700,097,632.55
147
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
64、政府补助
（1）计入递延收益的政府补助，后续采用总额法计量
本期结转计
本期新增补助 本期结转计入 与资产相关/
补助项目 种类 2022.12.31 其他变动 2023.6.30 入损益的列
金额 损益的金额 与收益相关
报项目
总部基地土地出让金补助[注①] 财政拨款 34,610,182.28 1,118,058.75 33,492,123.53 其他收益 与资产相关
NPC 建筑产品项目固定资产投资
财政拨款 4,315,000.00 200,616.66 4,114,383.34 其他收益 与资产相关
补助[注②]
土地出让金补助[注③] 财政拨款 9,194,930.64 9,194,930.64 其他收益 与资产相关
与资产/收益
烟台磁山风景区开发补贴[注④] 财政拨款 67,761,044.22 10,000,000.00 77,761,044.22 其他收益
相关
政府和社会资本合作资金[注⑤] 财政拨款 1,250,000.00 1,250,000.00 其他收益 与资产相关
中央普惠金融发展专项资金[注
财政拨款 8,000,000.00 8,000,000.00 其他收益 与资产相关
⑥]
财政局财政补贴[注⑦] 财政拨款 67,755,900.00 67,755,900.00 其他收益 与资产相关
合计 -- 192,887,057.14 10,000,000.00 1,318,675.41 201,568,381.73 -- --
说明：
①本公司总部基地二期 45 亩土地于 2013 年 5 月 23 日取得土地使用权证（土地使用权证号：海国用（2013）第 071052 号），根据海门市人民政府（2013）479 号
文件，为奖励本公司上市成功，海门市人民政府于 2014 年返还本公司先行以出让形式支付的上述土地出让金 4,472.23 万元，本公司将收到的款项计入递延收益
并按照土地剩余摊销期限由递延收益转入当期损益。
②根据 2012 年沈阳市政府批准的《市专项办关于下达 2012 年沈阳市支持重点产业发展专项资金计划（第七批）的请示》（沈专项办[2012]10 号），沈阳市财政
局于 2012 年 12 月 31 日拨付本公司之子公司中南建设（沈阳）建筑产业有限公司 863.00 万元，专项用于“NPC 建筑产品项目（建筑产业基地一期工程）”项目固定
资产投资补助。
148
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
③根据本公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限公司 2013 年与南通滨海园区管委会签署的《南通滨海园区合作开发协议》，为支持中南集团工业园区建
设，约定中南 NPC 项目用地实际成交的土地价格超出毛地平均土地价格人民币 6 万元/亩的部分，由南通滨海园区管委会对参与承建的本公司之子公司中南建设
（南通）建筑产业有限公司发放奖励款 1,203.70 万元。
④烟台锦尚房地产发展有限公司投资开发的烟台磁山风景区项目属于烟台经济技术开发区管理委员会扶持项目，根据投资开发协议，约定烟台开发区以不限于
现金形式对烟台锦尚进行扶持资金等额发函，本期按照烟台锦尚已支付的土地款计算，本期实际收到的现金补偿款为 3,555.00 万元记入递延收益。4,386.80 万元
结转至其他收益。上述烟台磁山风景区开发的另一实施主体烟台仙客居酒店有限公司，根据投资开发协议以同样的方式返还扶持资金，截至 2022 年 12 月 31 日
已收到烟台开发区现金补偿款 2,890.00 万元计入递延收益。
⑤根据《山东省政府和社会资本合作专项资金管理办法》（鲁财金[2017]5 号）、济财金指[2017]8 号关于下达 2017 年山东省政府和社会资本合作奖补资金预算指
标的通知，拨付给子公司的济宁中南医院管理有限责任公司 60.00 万元，用于济宁市中西医结合医院任城区老年护养院 PPP 项目专项资金使用。根据《关于下达
环城水系省级政府和社会资本合作落地项目奖励的通知》（东财金[2019]20 号），拨付给子公司的东阿县中南建设发展有限责任公司 15.00 万元，用于 PPP 示范
项目专项资金使用。根据 2018 年山东省政府和社会资本合作奖补资金预算，日照市住建委对国家级示范项目奖励 50.00 万元。
⑥根据财政部 2018 年度《普惠金融发展专项资金管理办法》（财金[2016]85 号）日照市跟踪 PPP 项目以奖代资金支持，给与日照市中南园区运营发展有限公司
的日照科技创新中心 PPP 项目 800.00 万元专项资金。
⑦根据金湖县党政联席会议纪要，金湖县财政局于 2020 年 12 月拨付本公司之子公司金湖中南合信航空发展有限公司 6,775.59 万元用于航空创意文化基地项目建
设。
六、合并范围的变动
149
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
1、其他
（1）本期新设子公司情况
本期新设立 3 家子公司。
（2）本期注销子公司情况
公司名称
南京南洲置业有限公司
常州佳悦置业有限公司
常州俊旭置业有限公司
常州熙程置业有限公司
盐城辰悦房地产开发有限公司
泰兴市盛熙房地产有限公司
唐山中南锦恩旅行社有限公司
150
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团二级子公司的构成
持股比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
中南镇江房地产开发有限公司 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
文昌中南房地产开发有限公司 海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 100 投资设立
南通海门中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
青岛海湾新城房地产开发有限公司 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 100 投资设立
南京常锦房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南通中南新世界中心开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南通华城中南房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
儋州中南城市开发有限公司 海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 97 投资设立
南通中南世纪花城投资有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
海门中南投资有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产投资 60 投资设立
苏州中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省吴江市 江苏省吴江市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南通锦益置业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 51 投资设立
营口中南世纪城房地产开发有限公司 辽宁省营口市 辽宁省营口市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
海门中南国际房产经纪有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产销售代理 100 投资设立
安徽中盛建设投资有限公司 安徽省安庆市 安徽省安庆市 房地产投资 60 投资设立
中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
东营中南城市建设投资有限公司 山东省东营市 山东省东营市 房地产开发 100 投资设立
大连中南世纪城市发展有限责任公司 辽宁省大连市 辽宁省大连市 房地产开发 100 投资设立
151
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
持股比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
南京中南新锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60 投资设立
南京中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 96.89 投资设立
苏州中南雅苑房地产开发有限公司 江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 98.83 投资设立
中南云锦（北京）房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
上海锦冠房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 98.9 投资设立
南京溧水万宸置业投资有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.9 0.1 非同一控制下企业合并
上海锦府房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南京中南花城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 93.84 投资设立
南通海门中南房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 94.41 投资设立
南京中南仙邻时代商业管理有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南京中南锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60 40 投资设立
杭州中南御锦置业有限公司 浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发 95 投资设立
南京中南御锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 95.48 投资设立
天津市富海房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 75 非同一控制下企业合并
深圳中南置业有限公司 广东省深圳市 广东省深圳市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
杭州广明企业管理有限公司 浙江省杭州市 浙江省杭州市 管理策划服务 94.97 投资设立
烟台仙客居酒店有限公司 山东省烟台市 山东省烟台市 酒店管理 100 投资设立
南通锦宏置业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 70 30 投资设立
佛山中武景熙置地有限公司 广东省佛山市 广东省佛山市 房地产开发 49 投资设立
中南珂缔缘体育文化产业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 体育服务 100 购买资产
南通中南产城发展有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 购买资产
上海筑达置业有限责任公司 上海市 上海市 房地产开发 100 投资设立
南通中昱建材有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 建材批发 100 投资设立
上海中南锦时置业有限责任公司 上海市 上海市 房地产开发 60 投资设立
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 100 投资设立
152
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
持股比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60 投资设立
江苏中南园林工程有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 83.7 投资设立
江苏中南建筑防水工程有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 84.7 投资设立
南通市中南商品混凝土有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 混凝土生产 79.6 投资设立
江苏中南一德文化旅游产业发展有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 文化旅游产业投资咨询 51 投资设立
大 C&SGroupPty.Ltd 中国香港 中国香港 房地产开发 70 投资设立
江苏通州湾中南城市开发建设有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 江苏省南通市 江苏省南通市 建筑工程施工 100 投资设立
江苏中南建设集团上海投资发展有限公司 上海市 上海市 投资管理 100 投资设立
滁州中南运达投资基金合伙企业（有限合伙） 安徽省滁州市 安徽省滁州市 股权投资管理 99.99 投资设立
南通海门中南锦苑房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 40 60 投资设立
中南建设区块链农业发展（深圳）企业（有限合伙） 广东省深圳市 广东省深圳市 区块链技术开发 32.67 66.33 投资设立
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 48.99 51.01 投资设立
镇江中南新锦城房地产发展有限公司 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 41.77 58.23 投资设立
常熟中南御锦城房地产开发有限公司 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 11.53 88.47 投资设立
常熟中南磐锦房地产开发有限公司 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 20 77.23 投资设立
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 江苏省泰兴市 江苏省泰兴市 房地产开发 21 79 投资设立
沛县杨屯中南建设发展有限公司 江苏省沛县杨屯 江苏省沛县杨屯 PPP 项目运作 2.5 90 投资设立
说明：
① 子公司的持股比例不同于表决权比例情况
子公司名称 持股比例% 表决权比例% 差异原因
佛山中武景熙置地有限公司 49.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
153
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
蚌埠赛特中南房地产开发有限公司 80.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
杭州锦坤企业管理咨询有限公司 50.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
淮安市尚锦置业有限公司 34.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
徐州嵘彭房地产开发有限公司 50.00 51.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
宁波璟耀置业有限公司 50.00 51.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
南通鑫扬置业有限公司 40.00 70.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
海门锦瑞置业有限公司 50.00 60.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
淄博锦汇置业有限公司 60.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
广西润琅置业有限公司 40.00 80.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
如皋港华置业有限公司 51.00 68.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
杭州德通置业有限公司 50.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
南通鼎嘉置业有限公司 50.00 60.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
② 持有其他主体半数以上表决权但不控制该主体情况
项目 表决权比例% 未纳入合并范围原因
邹城市锦尚置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
济宁中南英特力置业有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
温州景容置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
烟台锦辰房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 80.00 根据股权协议，与合作方共同控制
深圳市宝昱投资有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
154
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 表决权比例% 未纳入合并范围原因
惠州市平熙投资咨询有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
徐州锦熙房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
淮安市锦熙置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
杭州驭宇置业有限公司 66.67 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟汇房地产有限公司 78.03 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟石置业有限公司 64.53 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟铭房地产有限公司 85.00 根据股权协议，与合作方共同控制
成都昀泽房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
成都平大机械有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
云南亿鸿房地产开发有限公司 57.00 根据股权协议，与合作方共同控制
云南九泽酒店开发管理有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
威海市星樾房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
德清锦叶置业有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
太仓锦泰房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
武汉金诚企业管理咨询有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
太仓锦业房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
江苏锦泽置业有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
苏州亘茂置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
甘肃秦地置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
达州锦华达房地产开发有限责任公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南京锦嵩开发置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
湖州锦驭置业有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
威海德发房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
固安县中南兴盛房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
155
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目 表决权比例% 未纳入合并范围原因
深圳保南绿榕投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南通嘉振置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南通嘉意置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
张家港锦裕置地有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
连云港华玺房地产有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
海门锦腾置业有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
平嘉（深圳）投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
平熙（深圳）投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
华晟地产开发（深圳）有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
昆明中樾置业有限公司 50.60 根据股权协议，对被投资方能够实施重大影响
淮南嘉华房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，对被投资方能够实施重大影响
（2）在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
无。
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对合营企业或联营企业投
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 资的会计处理方法
南通君之地置业有限公司 江苏省如皋市 江苏省如皋市 房地产开发 - 45.00 权益法
156
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（2）重要的合营企业或联营企业主要财务信息
南通君之地置业有限公司
项目
2023.6.30 2022.12.31
流动资产 1,259,682,804.43 1,549,278,061.41
非流动资产 34,731,431.90 34,731,603.53
资产合计 1,294,414,236.33 1,584,009,664.95
流动负债 526,743,902.97 1,285,724,080.27
非流动负债 - -
负债合计 526,743,902.97 1,285,724,080.27
净资产 767,670,333.36 1,584,009,664.95
其中：少数股东权益 - -
归属于母公司的所有者权益 767,670,333.36 298,285,584.68
按持股比例计算的净资产份额 345,451,650.01 98,434,242.95
调整事项 - -
其中：商誉 - -
未实现内部交易损益 - -
减值准备 - -
其他 - -
对联营企业权益投资的账面价值 345,451,650.01 98,434,242.95
存在公开报价的权益投资的公允价值 - -
续：
项目 南通君之地置业有限公司
157
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
营业收入 1,058,310,301.53 -
财务费用 -569,053.64 -1,901,989.23
所得税费用 156,461,582.90 -933,348.63
净利润 469,384,748.68 -2,735,777.09
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 469,384,748.68 -2,735,777.09
企业本期收到的来自合营企业的股利 - -
（3）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 期末数/本期发生额 期初数/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 9,854,090,325.78 12,165,294,459.47
下列各项按持股比例计算的合计数 -
净利润 251,669,821.69 159,652,541.26
其他综合收益 -
综合收益总额 251,669,821.69 176,223,886.78
联营企业：
投资账面价值合计 5,985,379,050.09 13,031,854,868.34
下列各项按持股比例计算的合计数 -
净利润 -43,035,705.69 44,443,706.33
其他综合收益 -
158
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
综合收益总额 -43,035,705.69 44,443,706.33
（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
本公司合营或联营企业不存在向本公司转移资金的重大限制。
159
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
八、金融工具风险管理
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、 其他应
收款、合同资产、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、交易性金融资产 、其他
非流动金融资产、其他非流动资产、长期应收款、应付票据、应付账款、其他应 付款、
短期借款、交易性金融负债、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁
负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金 融工具
有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管
理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金 融风险
对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理 政策以
辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内 部控制
程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关 内部控
制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也 定期或
随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括 利率风
险、汇率风险和商品价格风险/权益工具价格风险）。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和 相关指
引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析 本公司
所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风 险、信
用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营 活动的
变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管 理委员
会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的 紧密合
作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定
期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相 应的风
险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、交易 性金融
资产、应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行 存款不
存在重大的信用风险。
对于应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款，本公司设定相关政策以 控制信
用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保 的可能
160
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相 应欠款
额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必 要时获
取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的 风险。
本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公 司会采
用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险 在可控
的范围内。
本公司应收款项的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收 账款的
财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。 本公司
还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、2 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 24.62%（2022 年：
16.83%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应
收款总额的 11.66%（2022 年：11.46%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到 资金短
缺的风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行 监控，
以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借 款的使
用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用 资金的
承诺，以满足短期和长期的资金需求。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变 动而发
生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波 动的风
险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承 诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动 利率的
金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临 公允价
值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对 比例，
并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率 对冲政
策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于 定期存
款为短期存款，故银行存款的公允价值利率风险并不重大。
161
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债
其中：短期借款 766,552.57 855,644.78
长期借款 3,230,171.94 3,270,749.31
应付债券 625,644.04 616,624.31
长期应付款 -
合计 4,622,368.55 4,743,018.40
浮动利率金融工具
金融资产 1,091,145.21 1,374,641.02
其中：货币资金 1,091,145.21 1,374,641.02
合计 1,091,145.21 1,374,641.02
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波 动的风
险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的 外币资
产和负债及未来的外币交易依然存在外汇风险。
于 2023 年 6 月 30 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额
列示如下（单位：人民币元）：
外币负债 外币资产
项目
期末数 期初数 期末数 期初数
美元 3,275,253,229.39 3,144,438,416.90 1,355,652.48 1,874,776,010.68
澳大利亚货币（澳元） 46,101,979.68 45,281,611.90 16,699,438.59 17,601,938.13
林吉特 3,579,742.52 5,800,150.04 6,393,881.20 5,254,405.11
港币 371,190.67 594,028.20
瑞士法郎 - 5.96
6.37
乌吉亚 - 4,152.57 1,899,696.33
欧元 - 7,546,966.01 7,474,862.53
合计 3,324,934,951.59 3,195,520,178.84 32,371,287.89 1,907,600,946.94
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何 措施规
避汇率风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
162
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供 回报，
并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利 金额、
向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2023 年
6 月 30 日，本公司的资产负债率为 91.52%（2022 年 12 月 31 日：89.81%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价 值层次
可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或
负债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入
值）。
1、以公允价值计量的项目和金额
于2023年6月30日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公 第二层次公 第三层次公允
项目 合计
允价值计量 允价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.基金及股票投资 754,976.53 - - 754,976.53
2.理财产品 - - 3,342,957.20 3,342,957.20
（二）应收款项融资
1.应收票据 - - 3,649,845.11 3,649,845.11
（三）其他非流动金融资产
1.权益工具投资 - - 453,320,000.00 453,320,000.00
2.债务工具投资 - - - -
（四）投资性房地产
1.出租的建筑物 - - 8,652,512,019.62 8,652,512,019.62
持续以公允价值计量的资产总额 - 8,652,512,019.62 8,652,512,019.62
（五）其他非流动负债
以公允价值计量的交易性金融负债 - - 3,718,001.00 3,718,001.00
持续以公允价值计量的负债总额 - - 3,718,001.00 3,718,001.00
163
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本年度，本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之
间的转换，亦无转入或转出第三层次的情况。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值。
2、第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内容 期末公允价值 估值技术
交易性金融资产：
理财产品 3,342,957.20 预计未来现金流量法
应收款项融资：
应收票据 3,649,845.11 现金流折现法
其他非流动金融资产：
500,000.00 预计未来现金流量法
权益工具投资
452,820,000.00 市场法
债务工具投资 预计未来现金流量法
投资性房地产：
商业房地产及车位 8,652,512,019.62 市场法
其他非流动负债：
以公允价值计量的交易性金融负债 3,718,001.00 预计未来现金流量法
3、不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收
账款、其他应收款、合同资产、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、长期应收
款、其他非流动资产、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的
非流动负债、长期借款、应付债券和长期应付款等。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注册资本 母公司对本公司 母公司对本公司
母公司名称 注册地 业务性质
(万元) 持股比例% 表决权比例%
商 品 房 开
中南城市建设投 海门市常乐镇 发 、 销 售 ；
163,227.63 44 44
资有限公司 常青路 188 号 城 市 建 设投
资
本公司的母公司情况：
中南城市建设投资有限公司是以对房地产投资、开发、销售等为主的企业，注 册地南
通市，法定代表人陈锦石。
本公司最终控制方是：陈锦石先生。
164
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注错误!未找到引用源。1。
3、本公司的合营企业和联营企业情况
本公司的合营企业和联营企业情况详见附注七、2。
重要的合营和联营企业情况详见附注错误!未找到引用源。2。
4、本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司关系
中南昱购（上海）供应链科技有限公司 母公司之母公司持股公司
上海吾庐建设工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
上海析越建筑设计咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
江苏中南锦程工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
南京车创智能科技有限公司 母公司之母公司持股公司
江苏中南建设装饰集团有限公司 同一最终控制方
北京城建中南土木工程集团有限公司 同一最终控制方
江苏锦上电力科技有限公司 同一最终控制方
南通市中南裕筑模板科技有限公司 同一最终控制方
中南城建（北京）机械施工有限公司 同一最终控制方
绵阳锦石涪鑫实业有限公司 同一最终控制方
江苏中南金属装饰工程有限公司 同一最终控制方
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 同一最终控制方
西安源恩置业有限公司 同一最终控制方
漳州中南高科产业园管理有限公司 同一最终控制方
阜南中南新路投资有限责任公司 同一最终控制方
苏州中南中心投资建设有限公司 同一最终控制方
昆明锦石运营管理有限公司 同一最终控制方
三河锦石房地产开发有限公司 同一最终控制方
南通荣石车创汽车科技有限公司 同一最终控制方
佛山市高明区锦实置业有限公司 同一最终控制方
绵阳中南金石置业有限公司 同一最终控制方
肇庆市端州区泓石置业有限公司 同一最终控制方
河北锦铭房地产开发有限公司 同一最终控制方
上海锦启科技有限公司 同一最终控制方
固安锦邑房地产开发有限公司 同一最终控制方
沈阳中南金石产业园运营管理有限公司 同一最终控制方
合肥中南高科锦和产业园运营管理有限公司 同一最终控制方
上海中南汉堃项目管理有限公司 同一最终控制方
165
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
关联方名称 与本公司关系
永清县锦富科技发展有限公司 同一最终控制方
重庆航石实业有限公司 同一最终控制方
河南闽创实业有限公司 同一最终控制方
惠州市荣实投资有限公司 同一最终控制方
常熟航石企业管理有限公司 同一最终控制方
湘潭金石置业有限公司 同一最终控制方
东台锦腾置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
徐州梁恒置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
余姚金捷房地产发展有限公司 本公司之联营企业之子公司
扬州颐诚置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
盐城港达房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
淮南嘉华房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
佛山雅旭房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
南通市鼎熹置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
南京锦安中垠房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
南京市启洲房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
淮安昱成房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐宁置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
淮安市锦熙置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐居置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
重庆南唐府房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州锦熙房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
南宁景信置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
商丘瑞海置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
海门锦腾置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
南通锦拓置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
杭州中璟邦达置业有限公司 本公司实际控制人持股公司
南通中南商业发展有限公司 本公司关键管理人员持股公司
南通飞宇电器设备有限公司 本公司关键管理人员持股公司
江苏中南物业服务有限公司 其他利益相关方
青岛中南物业管理有限公司 其他利益相关方
西安莱兴置业有限公司 其他利益相关方
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭
江苏环宇建筑设备制造有限公司
成员持股公司
166
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
5、关联交易情况
（1）与日常经营相关的关联交易
关联交易定价 关联交易金额 占同类交易金 交易额度（万 关联交易结算 可获得的同类
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易价格 是否超过额度 披露日期 披露索引
原则 （万元） 额的比例 元） 方式 交易市价
江苏中南建设装饰有限公
3,370 13.13% 90,000 否
司
金丰环球装饰工程（天
0 0.00% 10,000 否
津）有限公司
中南服务及其下属子公司 7,115 27.73% 50,000 否
中南土木及其下属子公司 1,483 5.78% 90,000 否
接受关联人提供 接 受 物 业、工 公 开 招 标、市
南通中南商业发展有限公 市场价格
同一控制 的物业、工程施 程施工等服务 场定价 20 0.08% 20,000 否 签署协议，支
司及其下属子公司 —
方 工等服务及商品 付相关款项
南通中南工业投资有限责
等 3,079 12.00% 30,000 否 刊 登 于 指定媒
任公司及其子公司
体 的《关于
中南昱购 385 1.50% 80,000 否
2023 年度日常
上述主体之外中南控股的
2,992 11.66% 20,000 否 2023 年 1 月 6 日 关 联 交 易授权
关联方
事 项 的 公告》
费率不超过
中南控股 接受担保 指定价格 7,216 28.12% 15,000 否 （ 公 告 编号：
1.5%
2023-013 ）
合计 25,660 100.00% 405,000 否 — —
签署协议，收
中南高科及其下属子公司 15,571 72.64% 140,000 否 —
同一控制 向关联人提供工 到相关款项
苏州中南中心投资建设有 方 程服务、劳务
提供工程服务 公开招标、市 335 1.56% 30,000 否
限公司 市场价格
等 场定价
向关联人销售商
上述主体之外中南控股的 同一控制 签署协议，收
品、提供工程服 5,530 25.80% 30,000 否 —
关联方 方 到相关款项
务、劳务
合计 21,437 100.00% 200,000 否 — —
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况 不适用
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 无
167
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（2）关联租赁情况
公司承租
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收益 上期确认的租赁收益
陈锦石 房屋建筑物 - -
说明：公司租赁陈锦石先生位于北京市丰台区南四环西路 188 号十二区 46 号楼 1 至 7 层
房屋作为办公场所使用，建筑面积 1,968.30 平方米。上述房屋为无偿使用。
（3）关联担保情况
168
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
截止 6 月 反担保 是否 是否为
担保额度 截止
担保对象名称 30 日可使用 担保进展 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期
担保额度 披露日期 担保金额 措施 完毕 担保
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 2022/10/31 30,000 2021/7/10 8,563 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
儋州润捷房地产开发有限公司 2022/10/31 20,000 2022/1/28 19,293 连带责任担保 股权质押 9 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2022/10/31 50,000 2020/8/7 46,145 连带责任担保 是 36 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2021/1/19 48,607 连带责任担保 是 60 个月 否 否
烟台沐源置业有限公司（同时为并
表公司青岛中南世纪城房地产业投 2021/8/11 53,000 连带责任担保 36 个月 否 否
资有限公司提供担保）
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公
2022/10/31 15,000 2020/3/11 14,627 连带责任担保 36 个月 否 否
司
深圳市金中盛投资有限公司 2022/10/31 95,000 2023/2/11 192,800 连带责任担保 24 个月 否 否
芜湖荣众房地产开发有限公司 2022/10/31 6,448 2023/2/11 3,552 连带责任担保
成都昀泽房地产开发有限公司 2022/10/31 3,000 2020/9/16 1,200 连带责任担保 36 个月 否 否
重庆金南盛唐房地产开发有限公司 2022/10/31 340 2023/6/10 660 连带责任担保 36 个月 否 否
西安源恩置业有限公司 2022/10/31 32,000 2020/11/17 19,100 连带责任担保 36 个月 否 否
杭州德全置业有限公司 2021/4/15 10,000 连带责任担保 36 个月 否 否
绍兴驭远置业有限公司 2021/4/29 19,497 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
温州景容置业有限公司 2020/9/24 25,485 连带责任担保 36 个月 否 否
温州兆瓯房地产有限公司 2021/9/29 18,347 连带责任担保 36 个月 否 否
余姚金捷房地产发展有限公司 2021/8/5 11,500 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
阜南中南新路投资有限责任公司 2020/1/8 44,300 连带责任担保 是 132 个月 否 否
南京汇雄物资有限公司 2022/9/28 800 连带责任担保 12 个月 否 否
常熟峰达房地产开发有限公司 2021/8/25 19,720 连带责任担保 36 个月 否 否
达州达开房地产开发有限公司 2022/10/31 11,000 2022/1/6 10,300 连带责任担保 24 个月 否 否
江苏锦泽置业有限公司 2020/8/5 7,350 连带责任担保 是 48 个月 否 否
平湖市鸿正房地产开发有限公司 2022/10/31 7,000 2022/4/26 1,433 连带责任担保 36 个月 否 否
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有
限责任公司(同时为并表公司上海中
2022/10/31 10,000 2020/10/30 9,000 连带责任担保 24 个月 否 否
南锦时置业有限责任公司提供担
保）
苏州致睿房地产开发有限公司 2022/10/31 20,000 2022/1/29 1,875 连带责任担保 60 个月 否 否
苏州致哲房地产开发有限公司 2022/10/31 20,000 2022/6/18 2,277 连带责任担保 36 个月 否 否
威海锦展置业有限公司 2021/2/5 7,947 连带责任担保 是 12 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2022/10/27 21,000 连带责任担保 - 否 否
广西润鸿置业有限公司 -
平嘉(深圳)投资有限公司 -
股权质押/
平熙(深圳)投资有限公司 2022/10/27 120,776 连带责任担保 - 否 否
抵押
云南亿鸿房地产开发有限公司 -
广西润凯置业有限公司 -
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 0报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 300,357
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 936,643报告期末实际对外担保余额合计（A4） 739,154
公司及其子公司对子公司的担保情况
截止 6 月 反担保 是否 是否为
担保额度 截止
担保对象名称 30 日可使用 担保进展 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期
担保额度 披露日期 担保金额 措施 完毕 担保
海生龙湖园（固安）房地产开发有
否 否
限公司 2023/4/13 21,000 连带责任担保 48 个月
2022/11/19 2,746,098 注 1
天津中南锦清房地产开发有限公司 否 否
揭阳吉辰房地产开发有限公司 2022/12/13 28,800 连带责任担保 股权质押 51 个月 否 否
169
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
厦门中南德誉房地产开发有限公司 2022/1/25 29,450 连带责任担保 - 否 否
佛山市顺德区城熙房地产开发有限
2020/9/29 25,500 连带责任担保 36 个月 否 否
公司
广西润琅置业有限公司 2021/4/29 24,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/9/29 9,058 连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
文昌中南房地产开发有限公司 2013/6/22 4,400 连带责任担保 120 个月 否 否
股权质押/
临沂天启房地产开发有限公司 2022/4/26 17,120 连带责任担保 18 个月 否 否
商业抵押
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/1/19 42,700 连带责任担保 15 个月 否 否
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/4/21 40,390 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
青岛锦拓房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
2022/6/18 4,250
海门中南世纪城（香港）有限公司 连带责任担保 - 否 否
青岛尚源城市发展有限公司 连带责任担保 否 否
2021/4/21 8,310 18 个月
潍坊中南悦隽产业发展有限公司 连带责任担保 否 否
青岛中南世纪城房地产业投资有限
2021/4/23 14,284 连带责任担保 12 个月 否 否
公司
青岛中南世纪城房地产业投资有限
2021/7/17 4,136 连带责任担保 - 否 否
公司
青岛中南世纪城房地产业投资有限
公司（同时为非并表公司烟台沐源 2021/8/11 53,000 连带责任担保 36 个月 否 否
置业有限公司提供担保）
山东普天置业有限公司 2020/9/24 51,304 连带责任担保 是 36 个月 否 否
烟台仙客居酒店有限公司 2021/12/24 990 连带责任担保 物业抵押 12 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司 2019/11/23 6,900 连带责任担保 是 36 个月 否 否
惠州市嘉霖智远房地产开发有限公
2020/10/30 16,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
司
常熟中南金锦置地有限公司 2022/9/22 19,630 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
常州龙辰置业有限公司 2021/1/14 5,390 连带责任担保 36 个月 否 否
股权质押/
东台锦玺置业有限公司 2021/7/17 24,200 连带责任担保 24 个月 否 否
土地抵押
东台中南锦悦置业有限公司 2021/7/28 29,490 连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
股权质押/
南通海门锦瑞置业有限公司 2023/2/23 4,594 连带责任担保 12 个月 否 否
商业抵押
南通海悦房地产开发有限公司 2021/11/13 2,000 连带责任担保 36 个月 否 否
南通嘉康置业有限公司 连带责任担保 否 否
2022/10/28 66,500 股权质押 36 个月
泰兴市逸帆置业有限公司 连带责任担保 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2015/7/9 27,500 连带责任担保 物业抵押 120 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/3/16 38,390 连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/4/23 12,095 连带责任担保 12 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2022/3/9 51,500 连带责任担保 60 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2023/6/27 7,200 连带责任担保 36 个月 否 否
唐山中南国际旅游岛房地产投资开
2023/4/13 11,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
发有限公司
丹阳中南房地产开发有限公司 2021/7/15 1,000 连带责任担保 12 个月 否 否
徐州鹭和房地产开发有限公司 2021/4/29 3,340 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州鹭荣房地产开发有限公司 2021/4/21 24,870 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
镇江锦启和置业有限公司 2022/12/31 9,500 连带责任担保 股权质押 48 个月 否 否
镇江昱元置业有限公司 2022/12/21 29,340 连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
贵州锦盛置业有限公司 2022/12/17 3,168 连带责任担保 49 个月 否 否
南充世纪城（中南）房地产开发有 股权质押/
2022/6/29 18,081 连带责任担保 12 个月 否 否
限责任公司 土地抵押
常德长欣房地产开发有限公司 2022/12/14 2,500 连带责任担保 土地抵押 24 个月 否 否
170
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
股权质押/
常德长欣房地产开发有限公司 2022/7/9 7,900 连带责任担保 12 个月 否 否
土地抵押
合肥晟南置业有限公司 2021/4/15 9,892 连带责任担保 264 个月 否 否
西安莱恒置业有限公司 否 否
2021/9/29 13,500 连带责任担保 24 个月
西安中南嘉丰置业有限公司 否 否
西安元凯置业有限公司 2022/8/13 5,672 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
西安智晟达置业有限公司 2021/5/29 8,269 连带责任担保 是 18 个月 否 否
杭州锦昱置业有限公司 2023/6/29 3,000 连带责任担保 43 个月 否 否
股权质押/
利辛县锦瀚置业有限公司 2022/6/3 12,524 连带责任担保 12 个月 否 否
土地抵押
龙港恒骏置业有限公司 2022/11/8 31,000 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
宁波中璟置业有限公司 2020/5/16 145 连带责任担保 24 个月 否 否
Haimen Zhongnan Investment
2019/7/13 11,167 连带责任担保 36 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2021/4/9 174,024 连带责任担保 36 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2021/6/10 10,362 连带责任担保 364 天 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2022/5/24 133,056 连带责任担保 12 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
定州锦泰企业管理有限责任公司 2021/2/24 20,800 连带责任担保 是 192 个月 否 否
赣州兴中工程项目管理有限公司 2020/6/23 44,699 连带责任担保 180 个月 否 否
杭州大江东中南辰锦建设发展有限
2020/7/10 29,000 连带责任担保 240 个月 否 否
公司
杭州大江东中南辰锦建设发展有限
2022/7/9 2,500 连带责任担保 12 个月 否 否
公司
济宁中南医院管理有限公司 2020/3/19 40,363 连带责任担保 240 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团浙江投资有
2019/12/28 21,500 连带责任担保 144 个月 否 否
限公司
江苏中南建筑产业集团浙江投资有
2022/8/27 1,500 连带责任担保 14 个月 否 否
限公司
聊城市东昌府区中南建设发展有限
2019/11/23 63,363 连带责任担保 264 个月 否 否
公司
宁波中南投资有限公司 2019/12/21 167,900 连带责任担保 144 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2022/9/22 1,800 连带责任担保 12 个月 否 否
日照市中南园区运营发展有限公司 2020/2/28 96,745 连带责任担保 120 个月 否 否
荣成市中南建投发展有限公司 2020/3/19 69,548 连带责任担保 144 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2019/12/28 8711 连带责任担保 264 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2020/2/20 53,600 连带责任担保 240 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 23070 连带责任担保 175 个月 否 否
兴化市兴中工程项目管理有限公司 2022/1/21 14,500 连带责任担保 108 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2020/3/19 2,900 连带责任担保 24 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/2/16 48,000 连带责任担保 120 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/5/9 4,890 连带责任担保 36 个月 否 否
中南城市建设发展（济宁）有限公
2021/9/18 9,104 连带责任担保 36 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2017/4/25 3,500 连带责任担保 无 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司 抵押商业房
2023/6/29 40,000 连带责任担保 60 个月 否 否
南通日禾房地产开发有限公司 产
南通中南新世界中心开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2023/6/29 3,500 连带责任担保 54 个月 否 否
司
171
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
江苏中南建筑产业集团有限责任公 抵押商业房
2023/4/13 10,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2021/4/23 10,000 连带责任担保 28 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2021/12/24 90,000 连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/3/5 2,500 连带责任担保 11 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2023/3/12 22,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2023/4/14 5,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/4/13 50,000 连带责任担保 24 个月 否 否
司
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 连带责任担保 24 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/7/20 9,800 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公 抵押商业房
2022/7/29 23,100 连带责任担保 12 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/8/20 26,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司
抵押商业房
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/9/7 18,000 连带责任担保 产及土地使 12 个月 否 否
司
用权
江苏中南建筑产业集团有限责任公 抵押商业房
2022/9/28 18,000 连带责任担保 9 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公 抵押商业房
2022/10/19 18,950 连带责任担保 12 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2021/3/26 5,736 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2020/2/20 30,000 连带责任担保 60 个月 否 否
司
南通市康民全预制构件有限公司 2023/4/14 5,000 连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/3/13 20,000 连带责任担保 24 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 20,000 连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/1/19 13,100 连带责任担保 12 个月 否 否
股权质押/
常熟市信弘贸易有限公司 2022/1/15 7,500 连带责任担保 12 个月 否 否
土地抵押
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 2021/9/11 51 连带责任担保 是 6 个月 否 否
镇江新区金港房地产开发经营有限
2021/5/13 2,318 连带责任担保 是 12 个月 否 否
公司
东阳市金色港湾房地产有限公司 2021/6/8 11,214 连带责任担保 是 18 个月 否 否
佛山锦毅置业有限责任公司 2021/7/28 43,886 连带责任担保 是 36 个月 否 否
湖州奥盛房地产开发有限公司 2021/6/22 7,854 连带责任担保 是 24 个月 否 否
嘉兴中南锦瑜置业有限公司 2020/12/9 4,090 连带责任担保 是 24 个月 否 否
宁波市锦富置业有限公司 2021/6/19 1,168 连带责任担保 是 12 个月 否 否
平阳锦城置业有限公司 2022/8/6 32,400 连带责任担保 股权质押 30 个月 否 否
上海中南锦时置业有限责任公司
（同时为非并表公司安徽省宁国市
2020/10/30 9,000 连带责任担保 24 个月 否 否
鸿鹰生态旅游发展有限责任公司提
供担保）
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限
2021/5/25 2,720 连带责任担保 是 36 个月 否 否
公司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限
2022/4/13 9,150 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
公司
172
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限
2020/5/28 8,800 连带责任担保 是 36 个月 否 否
公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限
2020/12/4 1,156 连带责任担保 是 36 个月 否 否
公司
珠光集团椒江房地产有限公司 2020/8/5 1,966 连带责任担保 是 24 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2021/1/27 6,900 连带责任担保 是 36 个月 否 否
抵押在建工
江苏锦翠房地产有限公司 2021/12/30 8,039 连带责任担保 36 个月 否 否
程
广西锦驰置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
成都中南世纪房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
南充世纪城（中南）房地产开发有
连带责任担保 - 否 否
限责任公司
贵阳锦腾置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
昆明锦腾置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
南京昱庭房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
南京中南锦城房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
股权质押/
嘉兴市启悦置业有限公司 2022/10/27 120,776 连带责任担保 - 否 否
抵押
盐城中南世纪城房地产投资有限公
连带责任担保 - 否 否
司
青岛中南世纪城房地产业投资有限
连带责任担保 - 否 否
公司
苏州公望建设工程有限公司 连带责任担保 - 否 否
苏州锦虞置地有限公司 连带责任担保 - 否 否
重庆南佑房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
重庆锦腾房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
贵州锦荣置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
贵州锦盛置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/4/29 35,630 连带责任担保 24 个月 否 否
江门嘉缘置业有限公司 2021/1/8 16,163 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
临沂星悦房地产开发有限公司 2020/9/16 10,763 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限
2019/12/10 7,900 连带责任担保 股权质押 84 个月 否 否
公司
南通海门中南新锦信房地产开发有
2021/4/15 54,029 连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
限公司
南通嘉望置业有限公司 2021/4/29 18,600 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
淮安市尚锦置业有限公司 2021/11/13 2,010 连带责任担保 36 个月 否 否
淮安市盛悦置业有限公司 2021/5/13 18,735 连带责任担保 36 个月 否 否
淮南市兴南置业有限公司 2022/6/29 638 连带责任担保 是 6 个月 否 否
台州盛耀置业有限公司 2022/11/19 977,700 注 2 2020/12/9 4,960 连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
上海纳铭国际贸易有限公司 2021/10/26 309 连带责任担保 12 个月 否 否
滨海中南建设发展有限公司 2022/7/21 188,636 连带责任担保 股权质押 215 个月 否 否
邯郸中南工程项目管理有限公司 2020/4/3 6,949 连带责任担保 180 个月 否 否
洛阳中洛城市建设有限公司 2020/3/11 109,190 连带责任担保 180 个月 否 否
南充中南建设发展有限公司 2022/12/17 21,996 连带责任担保 36 个月 否 否
宁波锦实投资有限公司 2019/5/9 182,271 连带责任担保 164 个月 否 否
滕州共信建设发展有限公司 2020/2/29 49,895 连带责任担保 144 个月 否 否
徐州中南建设发展有限公司 2020/2/28 77,900 连带责任担保 156 个月 否 否
郑州经中工程管理有限公司 2021/1/27 27,891 连带责任担保 180 个月 否 否
抵押商业房
南通市中南建工设备安装有限公司 2022/7/21 18,000 连带责任担保 36 个月 否 否
产
173
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押商业房
南通市中南建工设备安装有限公司 2022/10/28 6,000 连带责任担保 12 个月 否 否
产
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 0报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 173,595
报告期末已审批的对子公司担保额度合计
3,723,798报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 3,565,173
（B3）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 0报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 473,952
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 4,660,441报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 4,121,551
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 285.70%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额
3,408,251
（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 2739996
上述三项担保金额合计（D+E+F） 4,121,551
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可能承担
无
连带清偿责任的情况说明
违反规定程序对外提供担保的说明 无
（4）关键管理人员薪酬
项目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 1,197.86 2,003.71
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
应收账款 阜南中南新路投资有限责任公司 184,996,198.74 237,940,275.74
应收账款 苏州中南中心投资建设有限公司 104,280,447.34 87,310,456.40
应收账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 47,438,521.77 31,920,036.18
应收账款 武汉航石置业有限公司 36,263,768.14 30,626,656.38
应收账款 南宁景信置业有限公司 28,353,925.11 24,303,925.11
应收账款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 22,953,221.44 564,507.59
应收账款 余姚金捷房地产发展有限公司 19,704,652.23 18,996,082.95
应收账款 东台锦腾置业有限公司 16,967,971.64 16,967,971.64
应收账款 诸暨璟铭房地产有限公司 14,651,412.73 15,274,994.09
应收账款 绵阳中南金石置业有限公司 11,264,553.88 11,064,553.88
应收账款 河南闽创实业有限公司 10,891,470.56 4,415,519.46
应收账款 昆明锦石运营管理有限公司 9,773,017.16 131,036.00
应收账款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 9,283,109.13 8,914,893.00
174
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
沈阳中南金石产业园运营管理有限公
应收账款 8,903,731.05 3,119,531.82
司
应收账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 8,082,368.84 8,127,368.84
应收账款 肇庆市端州区泓石置业有限公司 7,468,959.26 7,468,959.26
应收账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 6,723,689.04 7,126,480.24
合肥中南高科锦和产业园运营管理有
应收账款 6,454,850.07 4,675,091.29
限公司
应收账款 苏州开平房地产开发有限公司 6,439,390.04 6,320,772.08
应收账款 上海绿地奉瑞置业有限公司 6,144,010.88 4,000,000.00
应收账款 商丘海玥置业有限公司 6,089,834.15 6,089,834.15
应收账款 南通灵源电力设备有限公司 5,408,000.00 5,408,000.00
应收账款 海门锦嘉置业有限公司 5,161,394.98 5,161,394.98
应收账款 固安锦邑房地产开发有限公司 5,007,573.67 9,273,904.41
应收账款 海门锦邦置业有限公司 4,951,472.75 4,951,472.75
应收账款 河北锦铭房地产开发有限公司 4,707,653.28 4,707,653.28
应收账款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 3,910,206.20 3,559,301.70
应收账款 上海锦启科技有限公司 3,780,660.54 3,780,660.54
应收账款 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 3,667,677.60 3,637,677.60
应收账款 杭州中璟邦达置业有限公司 3,496,979.40 3,371,663.63
应收账款 徐州梁恒置业有限公司 3,495,982.67 3,495,982.67
应收账款 烟台锦辰房地产开发有限公司 3,468,678.26 2,409,273.26
应收账款 威海德发房地产开发有限公司 3,453,851.20 2,696,875.00
应收账款 南通锦拓置业有限公司 3,358,358.30 3,358,358.30
应收账款 江苏摩界体育文化传播有限公司 3,044,610.70 3,200,000.00
应收账款 湖州新城亿瑞房地产开发有限公司 2,926,711.65 2,926,711.65
应收账款 漳州中南高科产业园管理有限公司 2,925,781.09 2,925,781.09
应收账款 南通荣石车创汽车科技有限公司 2,919,734.15 2,268,813.15
应收账款 南京车创智能科技有限公司 2,297,130.04 2,899,044.14
应收账款 金华锦海置业有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
应收账款 西安源恩置业有限公司 1,747,461.46 1,341,828.25
应收账款 青岛中南锦程房地产有限公司 1,506,992.96 1,306,992.96
应收账款 湘潭金石置业有限公司 1,482,997.96 1,482,997.96
应收账款 南京锦凡置业有限公司 1,466,309.08 1,466,309.08
应收账款 南通万鹏房地产有限公司 1,330,879.50 4,113,474.67
175
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
合肥中南锦顺产业园运营管理有限公
应收账款 968,289.57 2,086,816.42
司
应收账款 南通市鼎熹置业有限公司 91,014.58 91,014.58
应收账款 成都昀泽房地产开发有限公司 - 4,584,935.17
应收账款 南京市启洲房地产开发有限公司 - -
应收账款 绍兴锦嘉置业有限公司 - -
应收账款 佛山昱辰房地产开发有限公司 - -
应收账款 其他关联方零星应收账款 77,242,911.86 60,814,571.38
预付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 848,075,089.99 735,724,992.71
预付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 68,839,701.04 62,152,899.42
预付账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 36,623,432.25 30,229,847.34
预付账款 江苏中南物业服务有限公司 20,648,113.79 20,694,282.79
预付账款 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 9,197,037.00 9,197,037.00
预付账款 海门中南国际置业顾问有限公司 8,973,935.29 8,973,935.29
预付账款 上海中南汉堃项目管理有限公司 6,798,130.00 6,798,130.00
预付账款 南通海门区中南物业管理有限公司 5,303,458.81 5,303,458.81
预付账款 江苏锦上电力科技有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
预付账款 其他关联方零星预付账款 25,263,891.16 18,277,047.15
其他应收款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 1,460,160,766.00 1,458,800,766.00
其他应收款 南宁景信置业有限公司 1,316,440,669.97 1,281,772,720.91
其他应收款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 678,035,866.98 678,035,866.98
其他应收款 温州恒志置业有限公司 670,026,930.42 670,026,930.42
其他应收款 烟台鑫元房地产开发有限公司 660,801,144.07 660,801,144.07
其他应收款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 592,018,904.62 609,840,904.62
其他应收款 儋州润捷房地产开发有限公司 501,120,359.22 499,793,274.47
其他应收款 徐州祥恒置业有限公司 497,588,499.03 497,588,499.03
其他应收款 深圳市宝昱投资有限公司 481,350,232.81 481,350,232.81
其他应收款 烟台沐源置业有限公司 475,795,727.22 476,141,753.82
其他应收款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 415,590,688.44 415,522,283.91
其他应收款 成都世纪中南房地产开发有限公司 412,006,703.97 412,006,703.97
其他应收款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 408,421,522.22 403,104,953.65
其他应收款 湘潭长厦锦城房地产开发有限公司 385,861,009.30 385,861,009.30
佛山市南海区金玖房地产开发有限公
其他应收款 375,532,000.00 375,532,000.00
司
176
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 重庆南唐府房地产开发有限公司 349,022,232.74 278,930,146.40
其他应收款 甘肃秦地置业有限公司 335,000,000.00 335,000,000.00
其他应收款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 333,701,612.30 338,117,124.97
其他应收款 武汉金诚企业管理咨询有限公司 325,533,633.33 325,533,633.33
其他应收款 南京市启洲房地产开发有限公司 321,190,000.00 321,190,000.00
其他应收款 海门锦融房地产开发有限公司 311,412,650.00 311,412,650.00
其他应收款 广西润凯置业有限公司 303,270,895.99 303,270,895.99
其他应收款 云南九泽酒店开发管理有限公司 286,820,000.00 286,820,000.00
其他应收款 张家港锦裕置地有限公司 276,020,022.00 276,020,022.00
其他应收款 台州卓舜房地产开发有限公司 273,474,300.00 273,474,300.00
其他应收款 西安杰宁置业有限公司 271,967,035.35 271,456,585.87
其他应收款 华晟地产开发（深圳）有限公司 264,009,875.07 264,009,875.07
其他应收款 江苏太云生态农业发展有限公司 263,860,579.42 263,860,579.42
其他应收款 西安莱兴置业有限公司 258,229,215.00 258,229,215.00
其他应收款 西安源恩置业有限公司 255,677,820.46 208,380,320.44
其他应收款 温州景容置业有限公司 227,634,165.00 227,634,165.00
其他应收款 芜湖荣众房地产开发有限公司 224,633,280.00 224,633,280.00
其他应收款 张家港锦昌企业管理有限公司 215,346,025.73 215,346,025.73
其他应收款 沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 203,286,348.64 203,286,348.64
其他应收款 中南控股集团有限公司 187,237,898.99 2,167,722.22
其他应收款 上海绿地奉瑞置业有限公司 180,450,668.29 180,450,668.29
其他应收款 深圳市金中盛投资有限公司 178,684,622.75 178,684,622.75
其他应收款 连云港华玺房地产有限公司 177,217,324.87 177,217,324.87
其他应收款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 170,646,407.85 169,971,407.85
其他应收款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 163,739,726.85 163,739,726.85
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限
其他应收款 159,606,399.19 154,541,119.17
责任公司
其他应收款 江苏通垚置业有限公司 141,959,122.50 141,959,122.50
其他应收款 扬州颐诚置业有限公司 138,704,497.81 138,704,497.81
其他应收款 杭州惠眼投资管理有限公司 136,075,000.00 136,075,000.00
其他应收款 烟台锦辰房地产开发有限公司 135,876,031.93 136,136,112.95
其他应收款 淄博锦城房地产开发有限公司 128,184,055.89 126,719,069.38
其他应收款 开封晖达中南置业有限公司 126,206,859.77 126,206,859.77
177
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 深圳中洲涪达投资有限公司 123,857,098.42 123,857,098.42
其他应收款 平湖市鸿正房地产开发有限公司 112,612,000.00 127,912,000.00
其他应收款 诸暨璟铭房地产有限公司 109,990,782.18 134,982,143.34
其他应收款 南通利兴华建材有限公司 108,112,863.48 107,462,863.48
其他应收款 许昌市昱恒房地产开发有限公司 106,901,760.40 106,899,730.40
其他应收款 绍兴锦嘉置业有限公司 102,788,320.28 102,984,689.52
其他应收款 威海德发房地产开发有限公司 102,111,442.00 102,105,912.00
其他应收款 南京中南融创置业有限公司 99,485,114.86 113,616,510.86
其他应收款 绍兴锦月置业有限公司 98,529,131.39 107,384,261.64
其他应收款 南通弘晏房地产有限公司 95,370,000.00 95,370,000.00
其他应收款 海门锦腾置业有限公司 94,571,815.92 50,649,376.27
其他应收款 盐城港达房地产开发有限公司 90,387,462.05 130,773,435.61
其他应收款 杭州驭宇置业有限公司 86,183,150.00 86,183,150.00
其他应收款 佛山雅旭房地产开发有限公司 85,265,014.72 85,265,014.72
其他应收款 西安卓益泽置业有限公司 84,183,791.70 121,431,800.00
其他应收款 金华锦海置业有限公司 80,343,474.00 80,343,474.00
其他应收款 苏州开平房地产开发有限公司 69,416,535.00 69,416,535.00
其他应收款 南充嘉梁置业有限公司 68,679,948.25 68,679,948.25
其他应收款 南充敬恒房地产开发有限公司 67,803,427.40 67,803,017.00
其他应收款 淮安世海房地产开发有限公司 62,715,871.00 62,715,871.00
其他应收款 嘉兴市锦湖房地产开发有限公司 62,150,000.00 50,250,000.00
其他应收款 北京城建中南土木工程集团有限公司 61,495,753.92 8,710,738.15
其他应收款 惠州市嘉霖柏豪房地产开发有限公司 60,000,000.00 60,000,000.00
其他应收款 杭州昌益商务信息咨询有限公司 58,650,000.00 58,650,000.00
其他应收款 江苏锦泽置业有限公司 55,951,446.00 27,323,833.82
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
其他应收款 53,320,469.00 53,320,469.00
限公司
其他应收款 阜南中南新路投资有限责任公司 52,944,077.00 -
其他应收款 成都平大机械有限公司 52,733,845.06 67,971,903.33
其他应收款 南通中南商业发展有限公司 47,412,750.62 37,699,093.38
其他应收款 上海锦泾置业有限公司 47,077,220.44 47,077,220.44
佛山市顺德区金昇房地产开发有限公
其他应收款 46,868,000.00 47,148,000.00
司
其他应收款 天津骏友房地产信息咨询有限公司 44,612,704.97 44,612,704.97
178
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 苏州致哲房地产开发有限公司 44,002,352.36 44,002,352.36
其他应收款 杭州锦弘企业管理咨询有限公司 42,860,073.04 42,860,073.04
其他应收款 平嘉（深圳）投资有限公司 41,294,000.00 41,294,000.00
其他应收款 杭州圆盛企业管理有限责任公司 39,865,500.00 39,865,500.00
其他应收款 海宁鸿翔锦元置业有限公司 39,477,200.00 39,477,200.00
其他应收款 达州锦华达房地产开发有限责任公司 39,297,033.33 39,297,033.33
其他应收款 南通卓煜房地产开发有限公司 38,265,724.20 38,265,724.20
其他应收款 淮南嘉华房地产开发有限公司 38,140,583.80 38,031,847.01
其他应收款 平熙（深圳）投资有限公司 37,967,000.00 37,967,000.00
其他应收款 昆山蓝溪房产开发有限公司 37,073,280.00 37,073,280.00
其他应收款 达州达开房地产开发有限公司 36,993,047.07 35,530,000.00
其他应收款 沈阳金辰企业管理有限公司 36,132,513.14 38,582,513.14
其他应收款 镇江恒润房地产开发有限公司 34,202,983.00 34,202,983.00
其他应收款 南京梁祥置业有限公司 33,826,844.50 33,826,844.50
沈阳中南美域企业管理咨询有限责任
其他应收款 33,270,978.33 29,167,120.41
公司
其他应收款 徐州颐宁置业有限公司 32,435,239.97 32,009,357.19
其他应收款 江苏中南物业服务有限公司 32,286,870.03 32,284,427.81
其他应收款 余姚金捷房地产发展有限公司 28,139,570.04 28,139,570.04
其他应收款 上海南尚置业有限公司 26,214,971.39 26,214,971.39
其他应收款 重庆万涪达置业有限公司 26,211,100.00 26,099,200.00
其他应收款 杭州德全置业有限公司 25,064,839.27 24,756,683.00
其他应收款 上海爵叙置业有限公司 24,377,997.78 24,377,997.78
其他应收款 杭州嘉正置业有限公司 24,265,666.00 24,505,666.00
其他应收款 佛山昱辰房地产开发有限公司 21,917,337.76 21,917,337.76
其他应收款 邹城市锦尚置业有限公司 18,771,580.27 18,578,984.27
其他应收款 邯郸市锦光房地产开发有限公司 18,604,196.06 18,604,196.06
其他应收款 天水锦之跃置业有限公司 16,646,446.13 19,775,035.41
其他应收款 商丘育华置业有限公司 14,700,000.00 14,700,000.00
其他应收款 海门中南国际置业顾问有限公司 13,738,862.36 13,738,862.36
深圳常兰企业管理合伙企业（有限合
其他应收款 12,428,571.44 12,428,571.44
伙）
其他应收款 杭州水胜鑫房地产开发有限公司 12,422,256.00 96,722,256.00
其他应收款 常州锦麟科技产业园管理有限公司 12,000,000.00 -
179
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 温州玉茂置业有限公司 11,797,000.00 11,797,000.00
重庆南唐府房地产开发有限公司蔡家
其他应收款 10,971,729.00 -
分公司
其他应收款 诸暨璟石置业有限公司 10,523,793.96 10,523,793.96
其他应收款 南通建秀咨询管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
其他应收款 嘉兴市嘉南置业有限公司 6,666,709.34 6,666,709.34
其他应收款 上海中南金石实业（集团）有限公司 6,310,809.00 70,109.00
其他应收款 淮安昱成房地产开发有限公司 6,037,466.16 341,030.00
其他应收款 淮安市锦熙置业有限公司 3,827,495.69 800,000.00
其他应收款 江门市新会区锦荣置业有限公司 2,592,855.00 -
其他应收款 杭州毓城企业管理有限公司 2,466,509.85 39,096,509.85
其他应收款 南通市益浩商务发展有限公司 2,424,094.58 -
其他应收款 常州唐盛房地产有限公司 2,375,673.58 -
其他应收款 佛山市高明区锦实置业有限公司 1,694,431.00 400,000.00
其他应收款 江苏摩界体育文化传播有限公司 1,228,683.07 -
其他应收款 南京锦凡置业有限公司 1,117,892.00 10,000.00
其他应收款 江苏中南建设装饰集团有限公司 663,368.72 -
其他应收款 海门锦邦置业有限公司 349,674.57 -
其他应收款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 258,879.72 258,879.72
其他应收款 南通昊晟建设工程质量检测有限公司 95,813.91 1,461,270.76
其他应收款 常州市宏禾置业有限公司 85,685.62 -
其他应收款 江苏中南锦程工程咨询有限公司 69,830.18 -
其他应收款 江西京赣稠溪旅游开发有限公司 48,548.72 48,548.72
其他应收款 南京中南谷信息科技有限公司 31,900.00 31,900.00
其他应收款 梅州中南昱晟房地产开发有限公司 24,831.28 24,831.28
其他应收款 南通飞宇电器设备有限公司 11,423.00 -
其他应收款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 850.02 850.02
其他应收款 其他关联方零星其他应收款 159,654,307.04 98,921,035.02
合同资产 苏州中南中心投资建设有限公司 317,890,182.75 386,689,424.64
合同资产 商丘海玥置业有限公司 140,880,545.71 140,880,545.71
合同资产 南通荣石车创汽车科技有限公司 136,515,913.58 117,208,596.08
合同资产 商丘瑞海置业有限公司 110,476,671.13 110,039,382.77
江苏海门中南新农村建设发展有限公
合同资产 106,313,677.13 100,616,372.67
司
180
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
合同资产 淮安昱成房地产开发有限公司 76,528,670.30 78,272,328.86
合同资产 南京市启洲房地产开发有限公司 76,189,844.40 56,774,032.93
合同资产 上海中南汉堃项目管理有限公司 59,600,128.27 17,734,060.75
合同资产 淮安市锦熙置业有限公司 58,775,702.51 53,699,298.84
合同资产 西安源恩置业有限公司 55,829,209.30 69,242,805.05
合同资产 武汉航石置业有限公司 53,491,854.72 39,344,049.79
合同资产 徐州梁恒置业有限公司 51,846,976.69 37,556,504.50
合同资产 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 49,751,619.29 51,800,234.45
合同资产 东台锦腾置业有限公司 45,424,013.68 54,577,235.04
合同资产 佛山市高明区锦实置业有限公司 40,368,515.32 29,667,038.93
合同资产 漳州中南高科产业园管理有限公司 34,520,351.09 39,958,102.39
合同资产 南通锦拓置业有限公司 34,256,126.08 26,732,479.23
合同资产 三河锦石房地产开发有限公司 33,663,713.09 33,663,713.09
合同资产 南通市鼎熹置业有限公司 31,037,342.87 18,874,854.97
合同资产 海门锦嘉置业有限公司 28,902,871.00 28,902,871.00
合同资产 湘潭金石置业有限公司 27,828,783.84 27,828,783.84
合同资产 昆明锦石运营管理有限公司 26,739,581.56 40,398,522.81
合同资产 徐州锦熙房地产开发有限公司 25,982,932.03 19,414,009.75
合同资产 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 22,004,134.30 8,272,064.17
合同资产 永清县锦富科技发展有限公司 21,575,162.08 17,753,779.56
合同资产 海门锦腾置业有限公司 21,547,835.15 26,524,335.15
合同资产 苏州开平房地产开发有限公司 20,661,597.14 20,661,597.14
合同资产 北京城建中南土木工程集团有限公司 19,096,730.46 29,370,808.51
合同资产 南宁景信置业有限公司 16,606,001.77 16,350,838.29
合肥中南高科锦和产业园运营管理有
合同资产 15,551,212.58 6,909,291.93
限公司
合同资产 河北锦铭房地产开发有限公司 13,602,148.01 12,934,421.13
合同资产 固安锦邑房地产开发有限公司 12,961,806.11 11,518,780.50
合同资产 嘉兴市嘉南置业有限公司 12,351,960.95 12,351,960.95
合同资产 中南控股集团有限公司 10,915,224.67 8,475,544.39
合同资产 南京锦凡置业有限公司 9,812,031.10 9,812,031.10
合同资产 常熟冠城宏翔房地产有限公司 9,009,775.59 9,009,775.59
合同资产 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 8,548,072.05 8,548,072.05
181
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
合同资产 杭州中璟邦达置业有限公司 7,804,457.37 7,804,457.37
合同资产 南充敬恒房地产开发有限公司 7,630,961.19 13,736,382.48
合同资产 海门锦邦置业有限公司 7,372,076.06 7,372,076.06
合同资产 上海锦启科技有限公司 6,743,038.44 6,743,038.44
合同资产 常熟航石企业管理有限公司 5,896,436.36 5,896,436.36
合同资产 余姚金捷房地产发展有限公司 5,885,000.00 5,885,000.00
合同资产 肇庆市端州区泓石置业有限公司 3,868,940.72 9,849,651.51
合同资产 河南闽创实业有限公司 3,296,197.99 14,762,386.85
合同资产 佛山昱辰房地产开发有限公司 987,282.14 2,730,432.62
合同资产 绵阳中南金石置业有限公司 855,332.00 855,332.00
合同资产 重庆南唐府房地产开发有限公司 - 13,222,609.54
合同资产 南通市碧桂园城东置业有限公司 - -
合同资产 其他关联方零星合同资产 51,704,383.94 61,174,327.31
应收股利 南通锦恒置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
应收股利 南通市碧桂园新区置业有限公司 91,800,000.00 91,800,000.00
应收股利 宁波菩石置业有限公司 47,360,000.00 47,360,000.00
应收股利 苏州中锐嘉总置业有限公司 18,150,000.00 18,150,000.00
应收股利 海门锦嘉置业有限公司 14,156,864.68 14,156,864.68
应收票据 南通荣石车创汽车科技有限公司 8,366,523.74 9,010,000.00
应收票据 南宁景信置业有限公司 4,172,928.74 4,172,928.74
应收票据 绵阳中南金石置业有限公司 3,187,890.00 200,000.00
应收票据 徐州梁恒置业有限公司 2,892,003.79 3,280,260.50
应收票据 昆明锦石运营管理有限公司 2,443,980.38 4,814,060.88
应收票据 苏州中南中心投资建设有限公司 2,200,000.00 2,200,000.00
应收票据 武汉航石置业有限公司 1,300,000.00 4,130,984.78
应收票据 佛山市高明区锦实置业有限公司 1,055,000.00 1,732,902.00
应收票据 湘潭金石置业有限公司 700,000.00 3,141,696.22
应收票据 重庆航石实业有限公司 600,000.00 -
应收票据 江苏中南建设装饰集团有限公司 475,365.94 475,365.94
应收票据 北京城建中南土木工程集团有限公司 350,000.00 2,790,000.00
应收票据 重庆南唐府房地产开发有限公司 67,677.91 67,677.91
应收票据 徐州锦熙房地产开发有限公司 - 1,309,556.00
应收票据 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 - 500,000.00
182
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
应收票据 其他关联方零星应收票据 3,816,798.33 22,732,394.24
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 南宁景信置业有限公司 1,363,500,400.86 1,363,500,400.86
其他应付款 海门锦邦置业有限公司 1,191,429,324.01 1,191,521,427.99
其他应付款 烟台沐源置业有限公司 875,051,382.16 875,060,166.16
其他应付款 西安源恩置业有限公司 835,248,676.91 835,248,676.91
其他应付款 苏州昌尊置业有限公司 797,772,763.18 797,772,763.18
其他应付款 商丘老街坊置业有限公司 717,327,500.00 717,327,500.00
其他应付款 南通海睿置业有限公司 694,257,210.50 695,319,410.50
其他应付款 苏州开平房地产开发有限公司 634,032,986.34 634,182,986.34
其他应付款 烟台锦辰房地产开发有限公司 502,862,965.50 503,412,154.28
其他应付款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 500,116,789.03 491,878,094.76
其他应付款 南通华璞置业有限公司 442,518,298.58 441,735,453.61
其他应付款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 433,910,442.35 433,647,173.60
其他应付款 淄博锦城房地产开发有限公司 382,568,425.34 382,343,269.66
其他应付款 福州庆南唐茂房地产开发有限公司 372,960,049.40 372,960,049.40
其他应付款 宁波世茂悦盈置业有限公司 357,618,443.00 357,618,443.00
其他应付款 台州卓舜房地产开发有限公司 355,974,300.00 355,974,300.00
其他应付款 常熟中置房地产有限公司 347,338,250.00 347,338,250.00
其他应付款 南通君之地置业有限公司 326,462,568.43 326,462,568.43
其他应付款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 325,042,813.43 325,042,813.43
其他应付款 北京城建中南土木工程集团有限公司 309,548,384.27 171,219,616.70
其他应付款 南京市启洲房地产开发有限公司 296,939,320.00 301,788,000.00
其他应付款 太仓彤光房地产开发有限公司 295,698,330.26 295,698,330.26
其他应付款 绍兴锦嘉置业有限公司 291,470,610.91 289,283,715.39
其他应付款 湖州锦驭置业有限公司 288,000,000.00 288,000,000.00
其他应付款 徐州颐宁置业有限公司 261,930,208.33 271,930,208.33
其他应付款 如皋锦瑞置业有限公司 239,522,483.35 239,524,186.35
其他应付款 常州唐盛房地产有限公司 230,652,977.01 230,674,677.01
其他应付款 徐州锦川房地产开发有限公司 215,525,945.00 215,525,945.00
其他应付款 成都世纪中南房地产开发有限公司 211,413,818.71 211,413,818.71
其他应付款 海门锦腾置业有限公司 209,688,556.08 203,722,127.08
其他应付款 徐州鑫众房地产开发有限公司 206,112,361.43 206,112,361.43
其他应付款 上海中南菩悦企业发展有限公司 204,797,446.38 204,798,099.16
其他应付款 温州景容置业有限公司 203,418,444.92 201,509,054.90
其他应付款 南通锦恒置业有限公司 201,211,355.40 201,211,355.40
183
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 197,760,084.42 105,913,944.62
其他应付款 成都昀泽房地产开发有限公司 193,655,130.04 198,409,927.68
其他应付款 沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 189,494,818.06 209,753,923.37
其他应付款 威海德发房地产开发有限公司 189,331,011.62 173,840,454.20
其他应付款 张家港智茂置业有限公司 186,660,000.00 186,660,000.00
其他应付款 徐州锦熙房地产开发有限公司 177,168,524.00 198,058,524.00
其他应付款 杭州腾扬企业管理有限公司 172,884,725.00 172,884,725.00
其他应付款 邯郸市锦光房地产开发有限公司 163,945,139.90 167,287,207.28
其他应付款 徐州骏茂房地产开发有限公司 161,387,419.67 161,387,419.67
其他应付款 余姚锦好置业有限公司 158,451,599.87 158,451,599.87
其他应付款 开封晖达中南置业有限公司 153,169,095.90 153,164,245.90
其他应付款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 147,731,015.99 147,731,015.99
其他应付款 海门锦嘉置业有限公司 137,093,807.48 137,093,807.48
其他应付款 南通海麓置业有限公司 135,216,011.89 135,216,011.89
其他应付款 南通欣和置业有限公司 134,881,814.81 159,733,316.65
其他应付款 南通港华置业有限公司 133,175,805.06 135,223,805.06
其他应付款 中南控股集团有限公司 129,119,900.84 37,397,143.05
其他应付款 淮安市恒淮房地产开发有限公司 128,145,774.24 116,595,774.24
其他应付款 太仓市敏骏房地产开发有限公司 125,087,891.18 120,137,891.18
其他应付款 南通弘晏房地产有限公司 121,873,005.93 217,243,005.93
其他应付款 诸暨璟汇房地产有限公司 112,433,056.24 117,810,887.45
其他应付款 南通锦拓置业有限公司 112,353,169.37 110,162,917.37
其他应付款 上海励治房地产开发有限公司 111,300,000.00 111,300,000.00
其他应付款 张家港弘甲房地产开发有限公司 110,348,000.00 110,348,000.00
其他应付款 南通市碧桂园新区置业有限公司 109,456,900.00 109,456,900.00
其他应付款 瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 109,050,000.00 109,050,000.00
其他应付款 镇江虹孚置业有限公司 107,740,000.00 107,740,000.00
其他应付款 杭州惠眼投资管理有限公司 106,920,528.67 106,920,528.67
其他应付款 慈溪星坤置业有限公司 105,608,258.25 105,608,258.25
其他应付款 诸暨璟铭房地产有限公司 101,521,087.90 388,537,488.96
其他应付款 淮安市锦熙置业有限公司 99,866,995.00 109,866,995.00
其他应付款 嘉兴卓达房地产开发有限公司 98,000,000.00 92,000,000.00
其他应付款 常熟中南香缇苑房地产有限公司 95,344,007.90 95,344,007.90
其他应付款 淮安世海房地产开发有限公司 94,793,793.66 94,793,793.66
其他应付款 南通市华昌房地产有限公司 94,690,000.00 48,790,000.00
其他应付款 徐州颐居置业有限公司 94,500,000.00 94,500,000.00
其他应付款 诸暨祥生弘宜置业有限公司 92,724,213.00 57,724,213.00
其他应付款 南通暄玺房地产有限公司 92,000,047.21 25,000,047.21
其他应付款 常熟万中城房地产有限公司 90,775,528.74 90,775,528.74
184
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 张家港锦裕置地有限公司 86,002,237.07 68,137,832.28
其他应付款 淮安市和锦置业有限公司 85,238,384.74 83,436,384.74
其他应付款 宁波永姚置业有限公司 84,549,154.63 84,549,154.63
其他应付款 东台锦腾置业有限公司 80,071,255.90 76,527,837.68
其他应付款 宁波奉化源都企业管理有限公司 79,244,715.02 78,584,715.02
其他应付款 南通市通州区双恒置业有限公司 73,248,000.00 73,248,000.00
其他应付款 杭州昌益商务信息咨询有限公司 72,350,000.00 72,350,000.00
其他应付款 南通万鹏房地产有限公司 72,136,374.73 72,136,374.73
其他应付款 杭州圆盛企业管理有限责任公司 70,748,694.96 70,748,694.96
其他应付款 张家港科茂置业有限公司 70,000,000.00 70,000,000.00
其他应付款 温州保祥置业有限公司 67,865,047.50 67,865,047.50
其他应付款 邳州珍宝岛房地产有限公司 65,500,000.00 62,500,000.00
其他应付款 海宁鸿翔锦元置业有限公司 62,816,425.00 62,116,425.00
其他应付款 重庆金潼达房地产开发有限公司 62,161,000.00 25,500,000.00
其他应付款 济宁中南英特力置业有限公司 60,760,697.44 60,760,697.44
其他应付款 上海苹齐实业有限公司 58,167,800.00 58,167,800.00
其他应付款 台州璟仑置业有限公司 57,946,819.00 57,946,819.00
其他应付款 太仓辉盛房地产开发有限公司 56,357,000.00 56,357,000.00
其他应付款 阜南中南新路投资有限责任公司 55,690,000.00 -
其他应付款 平度市中南锦宸房地产有限公司 55,047,828.53 55,047,828.53
其他应付款 海门中南国际置业顾问有限公司 55,008,592.73 55,008,592.73
其他应付款 重庆首铭房地产开发有限公司 54,032,623.15 54,032,623.15
其他应付款 绍兴驭远置业有限公司 54,000,000.00 54,000,000.00
其他应付款 中商投实业（溧阳）有限公司 53,800,000.00 50,000,000.00
其他应付款 南通利兴华建材有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
其他应付款 48,281,080.86 48,281,080.86
限公司
其他应付款 邳州锦道房地产开发有限公司 47,729,029.40 47,729,029.40
其他应付款 上海中南汉堃项目管理有限公司 47,546,219.90 8,602,042.90
其他应付款 杭州驭宇置业有限公司 47,280,000.00 47,280,000.00
青岛长喜股权投资合伙企业（有限合
其他应付款 47,266,470.51 47,266,470.51
伙）
其他应付款 常熟峰达房地产开发有限公司 44,878,684.00 44,878,684.00
其他应付款 扬州颐诚置业有限公司 43,582,294.50 43,582,294.50
其他应付款 张家港全塘置业有限公司 43,037,600.10 43,037,600.10
其他应付款 云南嘉逊房地产开发有限公司 41,886,259.85 131,886,259.85
其他应付款 如东港达置业有限公司 39,545,056.67 72,865,056.67
其他应付款 梅州中南昱晟房地产开发有限公司 38,666,700.00 38,666,700.00
其他应付款 淮安昱成房地产开发有限公司 38,598,836.16 38,598,836.16
185
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 青岛中南锦程房地产有限公司 38,054,810.63 34,913,786.23
其他应付款 嘉兴市嘉南置业有限公司 36,892,537.77 36,892,537.77
其他应付款 宁波杭州湾新区海阁置业有限公司 36,000,000.00 36,000,000.00
其他应付款 南通锦隆置业有限公司 35,476,393.52 8,999,993.52
其他应付款 儋州润捷房地产开发有限公司 32,750,000.00 32,750,000.00
其他应付款 青岛中梁宏置业有限公司 32,656,085.52 32,656,085.52
其他应付款 天津新友置业有限公司 32,026,500.00 32,026,500.00
其他应付款 镇江颐润中南置业公司 31,961,378.41 31,961,378.41
其他应付款 邹城市锦尚置业有限公司 30,145,705.96 30,152,605.52
其他应付款 如东港瑞置业有限公司 30,015,171.88 64,315,171.88
其他应付款 常熟市共筑房地产有限公司 30,000,034.33 30,000,034.33
其他应付款 南通市鼎熹置业有限公司 27,750,001.00 27,750,001.00
其他应付款 张家港当代青禾置业有限公司 26,875,986.00 26,875,986.00
其他应付款 武汉航石置业有限公司 26,854,504.81 3,407,604.00
其他应付款 安宁中南云璟房地产开发有限公司 25,585,576.13 25,617,900.00
其他应付款 镇江颐发房地产开发有限公司 25,433,587.23 42,466,540.70
其他应付款 慈溪恒坤置业有限公司 24,331,894.50 -
惠州路劲汇通文化旅游产业发展有限
其他应付款 23,543,958.70 23,543,958.70
公司
其他应付款 南通市益浩商务发展有限公司 23,152,024.87 15,199,576.83
其他应付款 太仓市鑫珩房地产开发有限公司 23,054,280.00 23,054,280.00
其他应付款 常熟志诚房地产开发有限公司 23,040,510.00 23,040,510.00
其他应付款 淮南嘉华房地产开发有限公司 22,500,000.00 18,500,000.00
其他应付款 诸暨璟石置业有限公司 20,007,429.59 48,103,862.12
其他应付款 宁波盛锐房地产开发有限公司 18,750,000.00 18,750,000.00
其他应付款 南通华越置业有限公司 17,690,700.34 17,690,700.34
其他应付款 嘉兴锦启置业有限公司 17,094,260.33 12,504,260.33
其他应付款 江苏中南物业服务有限公司 16,514,733.76 11,273,114.36
其他应付款 南京中南融创置业有限公司 16,492,883.70 16,492,883.70
其他应付款 南通弘创置业有限公司 14,969,937.24 14,697,146.90
其他应付款 南通市锦洲置业有限公司 14,689,860.37 14,690,160.37
其他应付款 慈溪市崇桂房地产开发有限公司 14,121,338.71 14,121,338.71
其他应付款 嘉兴荣坤置业有限公司 13,990,382.71 13,990,382.71
其他应付款 宁波奉化花祺置业有限公司 13,530,000.00 13,530,000.00
其他应付款 常州市宏禾置业有限公司 13,277,947.00 2,802,720.00
其他应付款 沈阳金科骏达房地产开发有限公司 12,054,000.00 12,054,000.00
其他应付款 南通昊晟建设工程质量检测有限公司 12,046,180.57 11,828,536.08
其他应付款 上海爵叙置业有限公司 11,500,000.00 11,500,000.00
其他应付款 南通锦力置业有限公司 10,679,769.87 10,625,648.73
186
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 南通中南商业发展有限公司 10,346,671.30 14,030,034.53
其他应付款 余姚荣耀置业有限公司 7,873,931.70 7,873,931.70
其他应付款 佛山昱辰房地产开发有限公司 6,925,800.00 6,925,800.00
其他应付款 宁波光凯房地产开发有限公司 2,600,000.00 86,900,000.00
其他应付款 余姚荣恒置业有限公司 2,493,239.61 2,493,239.61
其他应付款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 2,351,901.17 138,271,290.99
其他应付款 青岛中南物业管理有限公司 2,221,229.06 2,064,491.96
其他应付款 南京梁祥置业有限公司 1,971,710.40 29,649,728.50
其他应付款 镇江恒润房地产开发有限公司 1,950,000.00 10,239,320.00
其他应付款 海宁市金达工程管理有限公司 1,607,739.00 1,607,739.00
其他应付款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 200,000.00 200,000.00
其他应付款 成都辰攀置业有限公司 - 97,416,555.28
其他应付款 重庆南唐府房地产开发有限公司 - 59,514,320.88
其他应付款 余姚力铂置业有限公司 - 50,896,600.00
杭州富阳汇臻投资管理合伙企业（有
其他应付款 - 20,000,000.00
限合伙）
其他应付款 深圳力高鸿业信息咨询有限公司 - 14,021,318.85
其他应付款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 - 7,822,000.00
其他应付款 绍兴垄越房地产开发有限公司 - -
其他应付款 余姚金捷房地产发展有限公司 - -
其他应付款 西安杰宁置业有限公司 - -
其他应付款 海门市海康置业有限公司 - -
其他应付款 南通市碧桂园城东置业有限公司 - -
其他应付款 杭州德全置业有限公司 - -
其他应付款 慈溪市金桂置业有限公司 - -
其他应付款 海门市鼎熹置业有限公司 - -
其他应付款 其他关联方零星其他应付款 317,578,909.19 110,224,495.86
应付账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 231,519,542.63 108,921,256.32
应付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 203,467,478.40 236,344,370.74
应付账款 江苏中南物业服务有限公司 133,558,844.76 124,555,656.86
中南昱购（上海）供应链科技有限公
应付账款 110,945,255.47 72,328,104.36
司
应付账款 南通市中南裕筑模板科技有限公司 55,150,124.69 52,314,801.35
应付账款 南通飞宇电器设备有限公司 45,181,194.87 52,191,279.65
应付账款 江苏锦上电力科技有限公司 36,888,407.56 53,332,562.98
应付账款 机施公司泰兴项目部 34,335,676.45 29,984,853.98
应付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 21,298,694.75 69,594,645.32
应付账款 青岛中南物业管理有限公司 20,287,248.53 18,558,779.63
应付账款 江苏中南金属装饰工程有限公司 19,118,525.06 22,043,021.64
187
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
应付账款 南通市益浩商务发展有限公司 18,525,962.08 18,376,988.83
应付账款 海门中南国际置业顾问有限公司 18,307,701.82 15,904,318.31
应付账款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 17,127,113.87 17,858,734.19
应付账款 中南控股集团有限公司 14,223,144.50 12,826,533.49
应付账款 中南城建（北京）机械施工有限公司 13,730,529.75 14,728,405.66
应付账款 江苏神宇集成房屋有限公司 8,392,600.97 8,234,089.43
应付账款 南通中南商业发展有限公司 6,335,022.63 9,237,403.59
应付账款 江苏中南锦程工程咨询有限公司 3,227,118.29 3,795,564.37
应付账款 其他关联方零星应付账款 41,042,270.42 30,567,850.44
预收账款 其他关联方零星预收账款 300,728.33 150,728.33
合同负债 北京城建中南土木工程集团有限公司 51,541,880.78 33,177,750.35
合同负债 徐州锦熙房地产开发有限公司 50,282,016.67 -
合同负债 南通荣石车创汽车科技有限公司 47,809,002.48 400,000.00
合同负债 淮安市锦熙置业有限公司 35,192,080.88 -
合同负债 淮安昱成房地产开发有限公司 34,609,745.94 -
合同负债 南京市启洲房地产开发有限公司 27,808,517.00 -
合同负债 三河锦石科技发展有限公司 19,295,860.59 -
合同负债 徐州梁恒置业有限公司 18,625,823.51 -
合同负债 佛山市高明区锦实置业有限公司 16,640,102.03 -
合同负债 武汉航石置业有限公司 15,761,365.62 -
合同负债 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 15,728,138.00 -
合同负债 南通锦拓置业有限公司 14,091,966.08 6,584,747.23
合同负债 南通市鼎熹置业有限公司 11,684,689.73 -
合同负债 永清县锦富科技发展有限公司 10,455,736.42 -
合同负债 漳州中南高科产业园管理有限公司 10,340,523.69 -
合同负债 惠州市荣实投资有限公司 9,138,050.38 9,055,864.75
合同负债 南通灵源电力设备有限公司 5,900,000.00 5,412,844.04
合同负债 中南控股集团有限公司 2,150,000.00 6,182,938.95
合同负债 绵阳中南金石置业有限公司 - 17,749,140.36
合同负债 上海绿地奉瑞置业有限公司 - 15,476,294.80
合同负债 昆明锦石运营管理有限公司 - 9,280,690.67
合同负债 江苏中南建设装饰集团有限公司 - 150,000.00
合同负债 其他关联方零星合同负债 50,819,117.97 35,417,091.45
应付票据 北京城建中南土木工程集团有限公司 114,737,606.78 52,050,098.38
应付票据 南通海睿置业有限公司 69,000,000.00 69,000,000.00
应付票据 江苏中南建设装饰集团有限公司 40,744,656.14 42,321,428.98
应付票据 江苏锦上电力科技有限公司 17,422,998.60 36,785,410.31
应付票据 南通飞宇电器设备有限公司 9,996,540.30 8,244,777.37
应付票据 南通利兴华建材有限公司 9,281,722.86 13,590,610.68
188
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
应付票据 江苏中南金属装饰工程有限公司 8,902,852.61 10,862,821.54
应付票据 江苏中南木业有限公司 5,878,700.93 3,831,713.27
应付票据 江苏环宇建筑设备制造有限公司 3,716,582.33 8,146,930.43
应付票据 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 2,667,667.85 2,559,119.22
应付票据 江苏中南物业服务有限公司 1,963,998.99 2,230,120.38
应付票据 江苏中南锦程工程咨询有限公司 1,895,145.32 5,293,887.12
应付票据 常熟冠城宏翔房地产有限公司 1,354,005.28 1,354,005.28
应付票据 其他关联方零星应付票据 14,029,618.03 9,640,186.99
十一、股份支付：不适用
十二、承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在应披露的承诺事项。
189
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2、或有事项
（1）公司存在的未决诉讼事项
1、重大诉讼仲裁事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的《关
于中南云锦有关诉讼情
2020 年 8 月 18 日、 况的公告》（2020-
2020 年 8 月 25 日、 163）、《2020 年半年
中南云锦（北京）房地产开发有限公 2021 年 4 月 27 日、 度报告》、《2020 年
司起诉北京密云经济开发区总公司、 2021 年 8 月 27 日、 度报告》、《2021 年
58,555 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
北京众智房地产开发有限公司、国邦 2021 年 9 月 8 日、 半年度报告》、《关于
京基（北京）房地产开发有限公司 2022 年 4 月 26 日、 中南云锦有关诉讼进展
2022 年 8 月 27 日和 情况的公告》、《2021
2023 年 4 月 25 日 年度报告》、《2022
年半年度报告》和
《2022 年度报告》
2、其他诉讼事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
2017 年 8 月 24 刊登于指定媒体的
日、2018 年 4 月 27 《 2017 年 半 年 度 报
日、2019 年 4 月 23 告 》 、 《 2017 年 度 报
日、2019 年 8 月 27 告 》 、 《 2018 年 度 报
日、2020 年 4 月 28 告》、《2019 年半年度
张文华因建设工程施工合同纠纷起诉 日、2020 年 8 月 25 报告》、《2019 年度报
2,000 否 再审中 未有结果 未到执行阶段
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 日、2021 年 4 月 27 告》、《2020 年半年度
日、2021 年 8 月 27 报告》、《2020 年度报
日、2022 年 4 月 26 告》、《2021 年半年度
日、2022 年 8 月 27 报告》、《2021 年度报
日和 2023 年 4 月 告》、《2022 年半年度
25 日 报告》和《2022 年度报
190
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
告》
刊登于指定媒体的
2021 年 8 月 27
《 2021 年 半 年 度 报
公司诉唐山国际旅游岛管理委员会、 日、2022 年 4 月 26
判决对方支付 告 》 、 《 2021 年 度 报
唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限 56,996 否 已判决 执行中 日、2022 年 8 月 27
4.97 亿元 告》、《2022 年半年度
公司 日和 2023 年 4 月
报告》和《2022 年度报
25 日
告》
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉河北鼎嘉琪房地产开发有限公司、
10,550 否 已撤诉 - -
恒大地产集团石家庄有限公司、恒大
地产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都金尊房地产开发有限公司、恒 16,038 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
大地产集团成都有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
12,746 否 重审中 未有结果 未到执行阶段
诉济南贵达置业有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉营口市熊岳城市建设发展有限公 10,352 否 重审中 未有结果 未到执行阶段
司、营口经济技术开发区管理委员会
海生龙湖园（固安）房地产开发有限
公司、文昌中南房地产开发有限公司
50,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉海生房地产开发有限公司、杨海
丰、杨海红
海门市金新泰房地产开发有限公司、
杭州同灿企业管理咨询有限公司诉海
门市瑞德酒店管理有限公司、启东市 41,389 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
金新泰房地产开发有限公司、黄玉 、2022 年 8 月 27 刊登于指定媒体的、
兵、李秀兰 日和 2023 年 4 月 《2022 年半年度报告》
25 日 和《2022 年度报告》
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都市中顺城投投资有限公司、珠 14,219 否 已撤诉 - -
海市广融恒金弘泰投资发展合伙企业
191
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都市中顺城投投资有限公司、珠 11,433 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
海市广融恒金弘泰投资发展合伙企业
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉广饶县人民政府、山东兵圣孙武文 10,735 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
化旅游开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
13,241 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉安阳县住房和城乡建设局
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
12,900 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉河南瀚海港汇置业有限公司
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉南
通海门中南新锦信房地产开发有限公
司、南通中南海门中南世纪城房地产 56,492 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、江苏中南建设集团股
份有限公司
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉东
台中南锦悦置业有限公司、南通中南
新世界中心开发有限公司、江苏中南 30,814 否 一审中 未有结果 未到执行阶段 刊登于指定媒体的《关
建设集团股份有限公司、海门中南世 2023 年 3 月 15 日
于累计诉讼、仲裁情况
纪城（香港）有限公司 和 2023 年 4 月 25
的公告》和《2022 年度
佳邦建设集团有限公司诉惠州市嘉霖 日
10,381 否 一审中 未有结果 未到执行阶段 报告》
智远房地产开发有限公司
北京中武利百文化体育发展有限公
司、佛山市高明区中武利百文化体育
有限公司、佛山利百泛澳文化体育管
12,425 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
理有限公司诉江苏中南建设集团股份
有限公司、佛山中武景熙置地有限公
司
中建二局第四建筑工程有限公司诉广
饶中南房地产有限公司、青岛锦拓房 13,237 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
万向信托股份公司诉台州盛耀置业有
限公司、宁波中沐置业有限公司、江 11,995 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
苏中南建设集团股份有限公司
广州金诺实业发展有限公司诉深圳中
35,740 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
南晏熙投资有限公司、中南控股集团
192
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
有限公司、南通中南新世界中心开发
有限公司
平安信托有限责任公司诉唐山中南国
际旅游岛房地产投资开发有限公司、
南通鑫恒置业有限公司、广西唐迪投
资有限公司、广西润琅置业有限公
76,167 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、南通中南新世界中心开发有限公
司、广西锦铮置业有限公司、广西润
蓝置业有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司、陈锦石、陆亚行
中南绿洲（唐山）房地产开发有限公
50,322 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司诉唐山市自然资源和规划局
南通中南新世界中心开发有限公司诉
唐山市好运房地产开发有限公司、唐
28,287 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
山绿洲游乐有限公司、王秀超、鄢
丹、张彦鹏、孙建辉
公司诉北京中武利百文化体育发展有
限公司、佛山市高明区中武利百文化
10,176 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
体育有限公司、佛山利百泛澳文化体
育管理有限公司
二审调解对方
宁波锦培企业管理咨询有限公司诉桐
19,430 否 已调解 退还 1 亿元并 执行中
乡市恒翔置业有限公司
赔偿利息损失
杭州鼎松资产管理有限公司诉威海锦
判决支付
展置业有限公司、江苏中南建设集团
11,954 否 已判决 7947.27 万元 执行中
股份有限公司、镇江新区金港房地产
及相应违约金
开发经营有限公司
西安卓益泽置业有限公司诉陕西省西 返还土地出
50,828 否 已调解 履行中
咸新区自然资源和规划局 让金
深圳中南晏熙投资有限公司、江苏中 刊登于指定媒体的
2023 年 4 月 25 日
南建设集团股份有限公司诉深圳市嘉 《2022 年度报告》
返还 6,000
霖集团有限公司、惠州市嘉霖置地有 10,910 否 已调解 履行中
万及利息
限公司、林伟泉、惠州市嘉霖柏豪房
地产开发有限公司
193
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
10,061 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉郑州浙瓯置业有限公司
南通中南新世界中心发展有限公司诉
深圳市嘉霖集团有限公司、林伟泉、
65,000 否 仲裁中 未有结果 未到执行阶段
马少福、深圳市嘉富科技产业集团有
限公司、林伟波
中建投信托股份有限公司诉东台锦玺
置业有限公司、滁州睿安置业有限公
28,013 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、江苏中南建设集团股份有限公
司、合肥锦泗置业有限公司
南通市华旭置业有限公司诉南通中南
新世界中心开发有限公司、中南控股
38,217 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
集团有限公司、江苏中南建设集团股
份有限公司
中天建设集团有限公司诉镇江昱锦房
11,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
常州第一建筑集团有限公司诉镇江锦 刊登于指定媒体的
2023 年 8 月 29 日
启和置业有限公司、南京锦昱和房地 12,204 否 一审中 未有结果 未到执行阶段 《2023 年半年度报告》
产开发有限公司
江苏龙信置业有限公司、南通市海门
海泰置业有限公司诉南通中南新世界 38,500 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
中心开发有限公司
常州第一建筑集团有限公司诉丹阳中
10,880 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
南房地产开发有限公司
中建一局集团第三建筑有限公司诉泰
安中南城市投资有限责任公司、南通 16,668 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
海门中南世纪城房地产开发有限公司
天元建设集团有限公司诉临沂星悦房
10,759 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
194
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
广西锦驰置业有限公司诉万有（南
宁）文化旅游有限公司、广州万有文
20,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
化旅游发展有限公司、广东万有文化
旅游有限公司
中建投信托股份有限公司诉常德长欣
房地产开发有限公司、常德南雅房地
产开发有限公司、长沙长厦雅苑房地 10,044 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
产开发有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司
中建投信托股份有限公司诉利辛县锦
瀚置业有限公司、淮南市兴南置业有
16,230 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司、江苏中南建设集团股份有限
公司、合肥锦泗置业有限公司
固安县海生房地产开发有限公司诉文
昌中南房地产开发有限公司、海生龙 28,595 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
湖园（固安）房地产开发有限公司
叶永键诉宁波中璟置业有限公司、江
苏中南建设集团股份有限公司、南通
中南新世界中心开发有限公司、上海 18,729 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
筑达置业有限责任公司、深圳中南锦
润投资有限公司
兴业银行股份有限公司许昌分行诉江
28,263 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
苏中南建筑产业集团有限责任公司
江苏锦凯置业有限公司诉中商投实业
（溧阳）有限公司、江苏太云生态农
19,486 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
业发展有限公司、黄辉、江苏礼炜科
技有限公司
宁波锦跃置业有限公司诉安徽省宁国
市恒茂投资有限公司、安徽省宁国市
22,382 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
鸿鹰生态旅游发展有限责任公司、程
鸿
南通弘吉置业有限公司诉如皋市自然
30,727 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
资源和规划局
195
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
无锡联信资产管理有限公司诉南通中
昱建材有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司、南通中南新世界中心
23,607 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、江苏中南建筑产业集
团有限责任公司、中南控股集团有限
公司
中国民生银行股份有限公司临沂分行
诉临沂星悦房地产开发有限公司、青 10,833 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
岛锦拓房地产开发有限公司、江苏开
起地产集团有限公司
中天建设集团有限公司诉镇江昱锦房
地产开发有限公司、南京昱庭房地产 11,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司
南通华璞置有限公司诉南通中南新世
12,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
界中心开发有限公司
截至 2023 年 6 月末，公司（包括控股子公司）其他被诉小额诉讼仲裁事项约 4348 件，平均标的金额约 111 万元；其他主诉小额诉讼仲裁事项约
226 件，平均标的金额约 728 万元。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
唐山中南国际旅游岛房地产 冀 （ 2017 ） 唐 山 湾 国 际 旅 游 岛 不 动 产 权 第
土地使用权 272243.48 平方米 64,586.00
投资开发有限公司 0000029 号
天津中南锦清房地产开发有
在建工程及土地使用权 津（2017）武清区不动产证明第 1054566 号 12228.06 平方米 19,148.00
限公司
盐城中南世纪城房地产投资
在建工程及土地使用权 盐房权证市区字第 0355021-025 号 57607.02 平方米 41,440.00
有限公司
潍坊中南悦隽产业发展有限
土地使用权 鲁（2021）潍坊市潍城区不动产权第 0024984号 38717 平方米 22,184.84
公司
196
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
临沂辰悦房地产开发有限公
国有建设用地使用权 鲁（2021）临沂市不动产权第 0005840 号 56089 平方米 148,235.63
司
青岛锦拓房地产开发有限公 临 沂 辰 悦 房 地 产开发有限公司
-- 100%股权 20,000.00
司 100%股权
青岛中南世纪城房地产业投 青 岛 东 鸿城市发展有限公司
-- 58.444%股权 58,444.00
资有限公司 58.444%股权
青岛嘉新泰房地产开发有限 青 岛 东 鸿 城 市 发 展 有 限 公 司
-- 11.556%股权 11,556.00
公司 11.556%股权
青岛东鸿城市发展有限公司 在建工程及土地使用权 鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第 0023544号 14242.32 平方米 12,847.39
青岛东鸿城市发展有限公司 土地使用权 鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第 0023546号 36085 平方米 16,247.83
鲁（2020）淄博张店区不动产证明第 0004540
号 、 鲁 （ 2020 ） 淄 博 张 店 区 不 动 产 证 明 第
0019972 号、鲁（2020）淄博张店区不动产证明
第 0010233 号、鲁（2020）淄博张店区不动产证
1# 、 2# 、 3# 、 3# 、 11# 、 12# 、 明第 0019975 号、鲁（2020）淄博张店区不动产
淄博锦泉置业有限公司 119207 平方米 56,000.00
14#、16#、17#、27# 证明第 0004539 号、鲁（2020）淄博张店区不动
产证明第 0011065 号、鲁（2020）淄博张店区不
动产证明第 0004541 号、鲁（2020）淄博张店区
不动产证明第 0004542 号、鲁（2020）淄博张店
区不动产证明第 0004553 号
临沂星悦房地产开发有限公
土地使用权 鲁（2020）临沂市不动产权第 0052233 号 49094 平方米 61,711.15
司
青岛锦拓房地产开发有限公 临 沂 星 悦 房 地 产开发有限公司
-- 70%股权 21,000.00
司 70%股权
泰安市高新区锦和置业有限
土地使用权及在建工程 鲁（2019）泰安市不动产权第 0033259 号 129837 平方米 101,273.00
公司
泰安中南城市投资有限责任 泰安中南财源中央商务区 C 塔楼
鲁（2016）泰安市不动产权第 0001161 号 16024 平方米 13,344.00
公司 及商业街地块
泰安中南城市投资有限责任 在建商业物业：不动产权证、建 鲁（2017）泰安市不动产权第 0008904号、地字
71828 平方米 2,600.00
公司 设用地规划许可证、建设工程规 第 370900201700032、地字第 370900201700042、
197
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
划 许 可 证 、 建 筑工程施工许可 建 字 第 3709002019000334 、 建 字 第
证。未开发土地：B01-2 370900201811090101
皖（2021）来安县不动产权第 0014154 号、皖
滁州睿安置业有限公司 国有建设用地使用权 55925.6 平方米 34,727.85
（2021）来安县不动产证明第 0008914 号
黔（2019）南明区不动产权第 0023663号、建字 121461 平方米、
贵州锦盛置业有限公司 国有建设用地使用权、在建工程 120,825.47
第 520000201813447 号在建工程 18416.29 平方米
贵州锦盛置业有限公司 国有建设用地使用权 黔（2019）南明区不动产权第 0023664 号 38606.7 平方米 41,077.53
昆明新城鸿樾房地产开发有限公
昆明锦腾置业有限公司 -- 35.7%股权 21,420.00
司 35.7%股权
重庆南佑房地产开发有限公 渝（2020）大渡口区动产权第 001212093 号、渝
国有建设用地使用权 82901 平方米 92,434.64
司 （2020）大口区不动产权第 001212395 号
重庆锦腾房地产开发有限公 重 庆 南 佑 房 地 产开发有限公司
-- 100%股权 5,000.00
司 100%股权
西安智晟达置业有限公司 在建工程及土地使用权 陕(2021)西咸不动产证明第 0021405 号 -- 31,000.00
中南春风南岸 DK1.4.6 土地使用 陕(2021)长安区不动产权第 0004350 号、陕(2021)
西安智晟达置业有限公司 -- 360,000.00
权 长安区不动产权第 0003175 号
建筑：21912.99 平方
揭阳吉辰房地产开发有限公 揭阳市”中南春风南岸“在建工程
粤（2019）揭东区不动产权第 0006532 号 米、土地：5204.9 平 9,488.94
司 及土地使用权
方米
江门市“春风江南花园”1#、2#、
江门嘉缘置业有限公司 3#、8#、9#、10#、11#、12#、19# -- 22849.58 平方米 28,788.00
部分房产
广州嘉亿房地产开发有限公
江门嘉缘置业有限公司 90%股权 -- 90%股权 39,137.40
司
惠州市嘉霖智远房地产开发有限
惠州锦昱嘉霖置业有限公司 -- 90%股权 900.00
公司 90%股权
广西唐迪投资有限公司 土地使用权 桂（2021）南宁市不动产第 0088198 号 22040.4 平方米 50,005.26
文昌中南房地产开发有限公 文昌中南房地产开发有限公司文国用（2007）
土地使用权及在建工程 36220.17 平方米 13,322.69
司 第 W0302380 号、文国用（2012）第 W0304279号
台州盛耀置业有限公司 土地使用权 浙（2020）临海市不动产权第 0044384 号 70248 平方米 23,800.00
198
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
宁波中沐置业有限公司 台州盛耀置业有限公司 70%股权 -- 70%股权 18,000.00
诸暨悦盛房地产有限公司 国有建设用地使用权 浙（2021）诸暨市不动产权第 0005692 号 51707 平方米 57,547.36
诸暨悦盛房地产有限公司 100%股
宁波璟耀置业有限公司 -- 100%股权 58,000.00
权
南通市华旭置业有限公司 土地使用权 苏（2020）通州区不动产权第 0016526 号 170430 平方米 239,454.00
苏 （ 2021 ） 东 台 市 不 动 产 证 明 第 1417585-
东台中南锦悦置业有限公司 房产 71771.82 平方米 65,175.00
1417590 号
南通嘉望置业有限公司 土地使用权 苏（2021）苏锡通不动产权第 0000018 号 28500.32 平方米 43,800.00
常州龙辰置业有限公司 土地使用权 苏（2020）常州市不动产权第 0078836 号 37231 平方米 32,317.00
镇江昱元置业有限公司 土地使用权 苏（2019）镇江市不动产权第 0105217 号 68696 平方米 60,000.00
淮安市尚锦置业有限公司 土地使用权 苏（2020）淮阴区不动产权第 0031538 号 39474 平方米 30,375.00
徐州中南世纪城房地产有限 徐 州 璟 悦 房 地 产开发有限公司
-- 70%股权 46,270.00
公司 70%股权
徐州鹭荣房地产开发有限公
土地使用权 苏（2020）徐州市不动产权第 0118981 号 38631.94 平方米 58,680.00
司
徐州兴悦房地产开发有限公 徐 州 鹭 荣 房 地 产开发有限公司
-- 70%股权 7,000.00
司 70%股权
徐州中南世纪城房地产有限 徐 州 兴 悦 房 地 产开发有限公司
-- 100%股权 1,000.00
公司 100%股权
徐州鹭和房地产开发有限公
土地使用权 苏（2020）徐州市不动产权第 0090651 号 36653.14 平方米 56,000.00
司
徐州祥悦房地产开发有限公 徐 州 鹭 和 房 地 产开发有限公司
-- 70%股权 7,000.00
司 70%股权
徐州中南世纪城房地产有限 徐 州 祥 悦 房 地 产开发有限公司
-- 100%股权 1,000.00
公司 100%股权
桃园路 10 号 3 层，崇川区桃园路 南通房权证字第 140036956 号、崇川区桃园路
南通中南新世界中心开发有
10 号 3 层，桃园路 10 号 4 层，崇 10 号 3 层、苏通过用（2014）第 01101698 号、 17875.82 平方米 23,000.00
限公司
川区桃园路 10 号 4 层 桃园路 10 号 4 层、南通房权证字第 140036955
199
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
号 、 崇 川 区 桃 园 路 10 号 4 层 、 苏 通过用
（2014）第 01101699 号
青岛海湾新城房地产开发有
开发区井冈山路 157 号酒店 鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第 0098517号 76092.12 平方米 58,000.00
限公司
青岛锦拓房地产开发有限公 潍坊中南悦隽产业发展有限公司
-- 60%股权 9,750.00
司 100%股权
镇江新区金港房地产开发经
威海锦展置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 3,000.00
营有限公司
江苏中南锦弘房地产开发有 镇江新区金港房地产开发经营有
-- 100%股权 30,000.00
限公司 限公司 100%股权
余姚甲由申置业有限公司 土地使用权 浙（2021）余姚市不动产证明第 0019785 号 47595 平方米 32,000.00
宁波市锦智置业有限公司 100%股
宁波锦宏置业有限公司 -- 100%股权 1,000.00
权
余姚甲由申置业有限公司 100%股
宁波市锦智置业有限公司 -- 100%股权 3,000.00
权
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开
国有建设用地使用权 乌鲁木齐市不动产证明第 0052576 号 84573.44 平方米 101,600.00
发有限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开
国有建设用地使用权 乌鲁木齐市不动产证明第 0130233 号 65688.4 平方米 67,801.48
发有限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有
宁波慧锦置业有限公司 -- 70%股权 1,400.00
限公司 70%股权
平阳锦城置业有限公司 国有建设用地使用权 浙（2020）平阳县不动产权第 0010365 号 59204 平方米 85,000.00
平阳阳慧房地产有限公司 国有建设用地使用权 浙（2021）平阳县不动产权第 0009072 号 49724 平方米 78,386.00
平阳阳慧房地产有限公司 应收账款 -- -- 44,160.00
平阳阳慧房地产有限公司 85%股
深圳市阳惠实业有限公司 -- 85%股权 1,700.00
权
佛山锦毅置业有限责任公司 100%
中山锦硕置业有限责任公司 -- 100%股权 1,000.00
股权
江阴苏泰房地产有限公司 中山锦泽置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,960.78
200
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
珠光集团椒江房地产有限公 浙（2021）台州椒江不动产证明第 0002212号、
国有建设用地使用权 61259 平方米 65,000.00
司 椒国用（2012）第 002788 号
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开
国有建设用地使用权 新（2021）乌鲁木齐市不动产证明第 0016394号 25884.2 平方米 26,300.00
发有限公司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有
乌鲁木齐新锦置业有限公司 -- 70%股权 1,400.00
限公司 70%股权
常熟中南金锦置地有限公司 国有建设用地使用权 苏（2019）常熟市不动产权第 8122055 号 28887 平方米 123,047.90
南通中南新世界中心开发有 常熟中南金锦置地有限公司 100%
-- 100%股权 40,000.00
限公司 股权
上海中南锦时置业有限责任 江阴苏泰房地产有限公司 55%股
-- 55%股权 3,960.00
公司 权
南通海门中南新锦信房地产
海门大有境商业房地产 苏（2021）海门区不动产权第 0005710 号 78980.08 平方米 114,296.37
开发有限公司
南通产权证字第 140036957 号、南通产权证字
南通中南新世界中心开发有
房产 第 120058575 号、苏通国用（2014）第 1101697 15633.5 平方米 4,500.00
限公司
号、苏通国用（2012）第 0110 号
江苏中南建设集团股份有限 联储证券有限责任公司 8700 万股
-- 8700 万股权 8,700.00
公司 权
建筑：81953.45 平方
江苏中南建设集团股份有限 海国用（2015）第 070309-070330 号、海政房权
土地使用权及房屋 米，土地：5329.98 21,000.00
公司 证第 151008094-151008115 号
平方米
镇江锦启和置业有限公司 土地使用权 苏（2019）镇江市不动产权第 0090280 号 42389 平方米 38,387.00
镇江锦启和置业有限公司 土地使用权 苏（2019）镇江市不动产权第 0090281 号 44514 平方米 40,312.00
南京锦昱和房地产开发有限 镇江锦启和置业有限公司 100%股
-- 100%股权 2,000.00
公司 权
宿迁茗悦房地产开发有限公
2020（经）C 宿城 04 地块使用权 苏（2020）宿迁市不动产产权第 006378 号 77992 平方米 105,055.22
司
徐州茗悦房地产开发有限公 宿 迁 茗 悦 房 地 产开发有限公司
-- 100%股权 2,000.00
司 100%股权
201
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
南通鼎嘉置业有限公司 土地使用权 宗地编号 CR20028 号宗地 42430 平方米 91,200.00
南通中南新世界中心开发有 南通鼎嘉置业有限公司 24.5%股
-- 24.5%股权 14,092.00
限公司 权
南通海门锦瑞置业有限公司 土地使用权 苏（2019）不动产权第 0037407 号 29180 平方米 49,057.00
南通中南新世界中心开发有
海门锦瑞置业有限公司 50%股权 -- 50%股权 5,000.00
限公司
佛山市顺德区城熙房地产开
土地使用权 粤（2020）佛顺不动产权第 0140304 号 22745.05 平方米 60,289.00
发有限公司
龙港恒骏置业有限公司 土地使用权 浙（2020）龙港不动产权第 0024307 号 59844.97 平方米 86,600.00
合肥市振南置业有限公司 合肥丰庆置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
湖州奥盛房地产开发有限公
不动产 浙（2021）德清县不动产权第 0007513 号 31913 平方米 59,095.50
司
西安中南嘉丰置业有限公司 国有建设用地使用权 陕（2021）长安区不动产权第 001284 号 24625.72 平方米 24,400.00
皖（2020）淮南市不动产权第 0037088 号、皖
淮南市兴南置业有限公司 土地使用权 （ 2020） 淮 南 市不 动产权 第 0037089 号、皖 88993.26 平方米 26,000.00
（2020）淮南市不动产权第 0037090 号
淮南市兴南置业有限公司 70%股
合肥锦泗置业有限公司 -- 70%股权 31,500.00
权
合肥锦泗置业有限公司 滁州睿安置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 2,000.00
上海中南锦时置业有限责任 宁波锦闵企业管理咨询有限公司
-- 30%股权 300.00
公司 30%股权
宁波锦婳企业管理咨询有限 张 家 港 锦 昌 企 业管理有限公司
-- 49%股权 19,600.00
公司 49%股权
宁波锦婳企业管理咨询有限公司
宁波锦宏置业有限公司 -- 100%股权 1,000.00
100%股权
长沙长厦雅苑房地产开发有 常 德 南 雅 房 地 产开发有限公司
-- 100%股权 990.00
限公司 100%股权
杭州翰远企业管理咨询有限公司
杭州锦启置业有限公司 -- 30%股权 300.00
30%股权
202
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
杭州翰远企业管理咨询有限
湖州悦馨置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
公司
南通 CR2020-005 地块国有建设用
南通鑫恒置业有限公司 苏（2020）通州区不动产权第 0014094 号 219190 平方米 199,462.89
地使用权及在建工程
南通中南新世界中心开发有
南通鑫恒置业有限公司 51%股权 -- 51%股权 61,200.00
限公司
宁波锦财置业有限公司 平阳锦城置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
淮安市盛悦置业有限公司 土地使用权 苏（2021）淮阴区不动产权第 0004121 号 79560 平方米 114,000.00
佛山锦毅置业有限责任公司 定期存单 NO.30252975 -- 2,130.00
南京昱庭房地产开发有限公
镇江昱元置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 2,000.00
司
南通海悦房地产开发有限公
国有建设用地使用权 苏（2020）海门区不动产权第 0139175 号 62596 平方米 164,946.19
司
南宁 GC2020-110 地块国有建设用
广西唐迪投资有限公司 -- 50128.01 平方米 100,757.30
地使用权
房屋：81953.45 平方
江苏中南建设集团股份有限 海政房权证第 151008094 号-151008116 号、海国
土地及房屋 米、土地：5329.98 69,000.00
公司 用（2015）第 070309 号-070330 号
平方米
江苏中南建设集团股份有限
定期存单 NO.00048422 -- 3,500.00
公司
莆田悦诚房地产开发有限公司的
莆田悦诚房地产开发有限公
珑禧台项目在建工程及其分摊的 土地证：地字第 350300202010020 号 44341.1 平方米 38,480.00
司
建设用地使用权
厦门中南德誉房地产开发有 莆 田 悦 诚 房 地 产开发有限公司
-- 51%股权 2,550.00
限公司 51%的股权
临沂市兰山区义堂镇中央大街与
临沂天启房地产开发有限公 和谐路交汇处东北角 57#商业楼
鲁( 2020 ) 临沂市不动产权第 0084172 号 6782.48 平方米 4,070.00
司 土地及在建工程(含占用土地使用
权）
203
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
菏泽国用（2015）第 15650 号、鲁（2016）菏泽
市不动产权第 0000002 号、鲁（2017）菏泽市不
菏泽中南花成置业有限公司 土地使用权及在建工程 3034.08 平方米 14,260.00
动产权第 0002962 号、建字第 371700201600006-
18、建字第 371700201600006-16
宁波锦宏置业有限公司 宁波锦财置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 5,000.00
太仓市淏鼎房地产开发有限
国有建设用地使用权 苏（2021）太仓市不动产证明第 1000039 号 14646.4 平方米 31,515.87
公司
太仓锦业房地产开发有限公 太仓市淏鼎房地产开发有限公司
-- 100%股权 10,000.00
司 100%的股权
建字第 440607202100744 号；粤（2021）佛三不
佛山锦毅置业有限责任公司 在建工程 26161 平方米 31,268.00
动产权第 0037903 号
南通中南新世界中心开发有 临 沂 天 启 房 地 产开发有限公司
-- 51%股权 71,400.00
限公司 51%的股权
青岛锦拓房地产开发有限公 临 沂 天 启 房 地 产开发有限公司
-- 49%股权 68,699.00
司 49%的股权
南通市崇川区桃园路 10 号 1 层
南通中南新世界中心开发有 南通房权证字第 140036958 号、苏通国用 2014
（房产）、南通市崇川区桃园路 -- 48,225.33
限公司 第 01101696 号
10 号 1 层（土地使用权）
烟台锦尚房地产发展有限公
会所 不动产证明第 DZ0013128 号 4913.64 平方米 2,398.44
司
南通房权证字第 71946737 号、南通房权证字第
12114031 号、南通房权证字第 71046735 号；苏
南通中南新世界中心开发有
土地及房屋 通 国 用 （ 2009 ） 第 01101318 号 、 苏 通 国 用 1327.16 平方米 11,031.20
限公司
（2008）第 01102221 号、苏通国用（2008）第
01101317 号
房产：2318.2 平方
南通中南新世界中心开发有 房产：南通房权证字第 71046734 号、土地:苏通
房产及土地使用权 米、土地 1065.76 平 6,908.24
限公司 国用 2009 第 01101321 号
方米
南通中南新世界中心开发有 南通崇川区桃园路
商业房地产 南通房权证字第 120058565，120058566 号 15,517.64
限公司 12 号 101、102 室
204
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
南通中南新世界中心开发有 南通崇川区桃园路
土地使用权 苏通国用（2012）第 01102613、01102614 号 2,852.76
限公司 12 号 101、102 室
杭州锦昱置业有限公司 车位 浙（2020）杭州市不动产权 0045504 号 18990 平方米 12,660.00
南通日禾房地产开发有限公 南通嘉康置业有限公司 1%的股权
-- 1%股权 20.00
司 质押
南通中南新世界中心开发有 泰兴市逸帆置业有限公司 0.1%的
-- 0.1%股权 1.00
限公司 股权质押
郑州锦泽房地产开发有限公 菏泽中南花成置业有限公司 100%
-- 100%股权 20,000.00
司 股权质押
郑州锦泽房地产开发有限公 菏泽中南世纪城房地产开发有限
-- 100%股权 10,000.00
司 公司 100%股权质押
潜江中南房地产发展有限公
不动产 鄂(2023)潜江市不动产权第 0000500 号 11332.41 2,000.00
司
西安莱嘉置业有限公司 在建工程及土地使用权 陕（2023）西安市不动产证明第 0004744 号 24271.86 平方米 11,631.64
日照市中南园区运营发展有
土地、在建工程 鲁（2018）日照市不动产权第 0028246 号 102,545.70 平方米 88,030.87
限公司
江苏中南建筑产业集团霍山
长期应收款 -- -- 117,449.12
投资有限公司
济宁中南医院管理有限公司 长期应收款 -- -- 96,114.80
宁波中南投资有限公司 长期应收款 -- -- 253,348.83
徐州中南建设发展有限公司 长期应收款 -- -- 224,544.00
深州中南企业管理有限公司 长期应收款 -- -- 60,975.00
荣成市中南建投发展有限公
长期应收款 -- -- 80,000.00
司
三亚海绵城市投资建设有限
长期应收款 -- -- 193,000.00
公司
三亚海绵城市投资建设有限
长期应收款 -- -- 388,828.00
公司
滨海中南建设发展有限公司 长期应收款 -- -- 390,216.00
205
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
兴化市兴中工程项目管理有
长期应收款 -- -- 73,000.00
限公司
聊城市东昌府区中南建设发
长期应收款 -- -- 275,880.03
展有限公司
江苏中南建筑产业集团有限 聊城市东昌府区中南建设发展有
-- 95%股权 22,895.00
责任公司 限公司股权
宁波锦实投资有限公司 长期应收款 -- -- 726,326.22
亳州市中南哈工医疗管理有
长期应收款 -- -- 118,631.00
限公司
邯郸中南工程项目管理有限
长期应收款 -- -- 109,120.40
公司
江苏中南建筑产业集团有限
滕州共信建设发展有限公司股权 -- 87.3%股权 11,696.64
责任公司
洛阳中洛城市建设有限公司 长期应收款 -- -- 378,051.61
杭州大江东中南辰锦建设发
长期应收款 -- -- 73,323.00
展有限公司
赣州兴中工程项目管理有限
长期应收款 -- -- 193,356.78
公司
南通中南文体产业有限公司 滕州共信建设发展有限公司股权 -- 2.7%股权 361.75
房产 3042.71 平方
南通中南新世界中心开发有 南通房权证字第 71046738 号苏通国用（2009）
房产、土地使用权 米、土地使用权 60,000.00
限公司 第 01101319 号
1476.32 平方米
房屋：12544.37 平方
中南控股集团有限公司 房地产 苏（2019）海门市不动产权第 0044023 号 米；土地：41937 平 9,200.00
方米
房屋：1524.3 平方
南通中南新世界中心开发有 南通房权证字第 71046736 号南通国用 2009 第
房地产 米；土地：739.59 平 1,500.00
限公司 0110300 号
方米
206
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
房屋：81953.45 平方
江苏中南建设集团股份有限 海政房权证第 151008094 号-151008116 号海国用
土地及房屋 米；土地：5329.98 69,000.00
公司 （2015）第 070309 号-070330 号
平方米
商业地产 7767.45 平
南通中南新世界中心开发有 南 通 房 权 证 字 第 140036954 号 、 苏 通 国 用
商业地产、土地使用权 方米、土地使用权 15,534.90
限公司 （2014）01101700 号
965.11 平方米
盐城中南世纪城房地产投资
商用房地产 房产证：盐房权证军区第 0355018 号 28435.96 平方米 24,170.57
有限公司
盐城中南世纪城房地产投资
商用房地产 土地证：城南国用（2015）第 609260 号 1292.5 平方米 -
有限公司
房产证号：南通房权证字第 12113018-12113024
号 、 12113029-12113045 号 、 12113047 号 、
12113048 号、12113050-12113073 号、12113075-
房屋：5948.97 平方
南通中南新世界中心开发有 12113077 号 、 12113087 号 、 12113088 号 、
不动产 米；土地：4743 平 10,180.87
限公司 12113414 号、12113415 号；土地证号：苏通国
方米；
用（2007）第 01102369-01102375 号、01102406-
01102453 号 ， 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第 01100394
号、01100395 号
江苏中南建筑产业集团有限 江苏中南玄武湖生态旅游开发有
-- 80%股权 10,000.00
责任公司 限公司股权
南通中南新世界中心开发有
商铺及土地使用权 南通房权证字第 120058562 号 9389.29 平方米 24,000.00
限公司
江苏中南建设集团股份有限
定期存单 存单号 00048422 -- 3,500.00
公司
杭州大江东中南辰锦建设发
定期存单 存单编号 00001869 -- 2,000.00
展有限公司
宁波中南投资有限公司 定期存单 存单编号 00008737 -- 2,000.00
江苏中南建筑产业集团有限
应收账款 -- -- 98,662.44
责任公司
207
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
南通市康民全预制构件有限
应收账款 -- -- 1,474.88
公司
中南建设（南通）建筑产业
应收账款 -- -- 1,949.16
有限公司
江苏中南建筑产业集团有限
定期存单 存单编号 00010038 -- 5,000.00
责任公司
南通中南新世界中心开发有
土地使用权 苏通国用（2011）字第 0110007 号 11144.38 平方米 6,500.00
限公司
房屋：3042.71 平方
南通中南新世界中心开发有 南 通 房 权 证 字 第 71046738 号 、 苏 通 国 用
房产、土地使用权 米；土地：1476.32 60,000.00
限公司 （2009）第 01101319 号
平方米
商铺：4475.69 平方
南通中南新世界中心开发有 南 通 房 权 证 字 第 71001417 号 、 苏 通 国 用
商铺及土地使用权 米、土地：1771.97 60,000.00
限公司 （2008）第 01102229 号
平方米
南通中南新世界中心开发有
土地使用权 苏通国用（2006）字第 0110024 号 10169.15 平方米 60,000.00
限公司
房屋：5671.32 平方
南通中南新世界中心开发有 苏通国用（2012）第 01102623 号、南通房权证
房屋、土地使用权 米；土地：1042.62 22,000.00
限公司 字第 120058576 号
平方米
南通房权证字第 12114018-12114028 号、南通国
用（2008）第 01102216 号、南通房权证字第
71046736 号、南通房权证字第 12113027 号、南
通房权证字第 12113011 号、南通房权证字第
120058556 号；苏通国用（2008）第 01102231 房屋：6309.48 平方
南通中南新世界中心开发有
商铺及土地使用权 号、苏通国用（2008）第 01102236 号、苏通国 米；土地：2643.74 18,000.00
限公司
用（2008）第 01102233 号、苏通国用（2008） 平方米
第 101102222 号 、 苏 通 国 用 （ 2008 ） 第
101102217 号、苏通国用（2008）第 101102219
号、苏通国用（2008）第 01102232 号、苏通国
用（2008）第 01102223 号、苏通国用（2008）
208
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
第 01102235 号、苏通国用（2008）第 01102237
号、苏通国用（2008）第 01101322 号、苏通国
用（2008）第 01102393 号、苏通国用（2007）
第 01102394 号、苏通国用（2012）第 01102620
号
苏 （ 2022 ） 海 门 区 不 动 产 第 0004299 、
0004425 、 0004426 、 0004300 、 0004427 、
南通海门中南世纪城房地产 0004428 、 0004429 、 0004430 、 0004301 、
房地产 3425.21 平方米 10,000.00
开发有限公司 0004432 、 0004433 、 0004302 、 0004238 、
0004244 、 0004240 、 0004961 、 0004962 、
0004963、0004864 号
房屋：6115.89 平方
南通中南新世界中心开发有
商业房地产 苏（2021）南通市不动产权第 0054193 号 米；土地：3096.41 16,000.00
限公司
平方米
江苏中南建设集团股份有限
房地产 苏（2021）海门区不动产权第 0022937 号 47714.48 平方米 8,800.00
公司
房屋：28435.96 平方
盐城中南世纪城房地产投资 盐房权证军区第 0355018 号、城南国用（2015）
商用房地产 米；土地：1292.5 平 24,170.57
有限公司 第 609260 号
方米
房屋：7767.45 平方
南通中南新世界中心开发有 南 通 房 权 证 字 第 140036954 号 、 苏 通 国 用
商用房地产 米；土地：965.11 平 17,900.00
限公司 （2014）第 01101700 号
方米
海政房权证字第 20153397 号、海政房权证字第
房屋：26,078.98 平
20153398 号、海政房权证字第 20160941 号、海
中南控股集团有限公司 房地产 方米；土地：19403 5,500.00
政 房 权 证字第 20160942 号、海 国用 2008 第
平方米
100008 号
209
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
抵押价值/担保
抵押人/质押人 抵押物/质押物名称 证号 抵押面积或数量
金额（万元）
房产所有权证号：南通房权证字第 71046737
号、南通房权证字第 12114031 号、南通房权证 房屋：2757.8 平方
南通中南新世界中心开发有
房地产 字第 71046735 号；土地使用权证号：苏通国用 米；土地：1327.16 1,500.00
限公司
（2009）第 01101318 号、苏通国用（2008）第 平方米
01102221 号、苏通国用（2009）第 01101317 号
苏通国用 2012第 01102621 号、苏通国用 2012第 房屋：1,616.12 平方
南通中南新世界中心开发有
房地产 01102624 号、南通房权证字第 120058557 号、南 米；土地：297.11 平 4,040.31
限公司
通房权证字第 120058553 号 方米
房屋：25962.58 平方
山东锦城钢结构有限责任公
房地产 鲁 (2022)淄博淄川区不动产证明 0001977 号 米；土地：49476.24 500.00
司
平方米
房屋：28131.91 平方
南通市中南新海湾开发有限
不动产 苏（2022）通州湾不动产权第 0000442 号 米；土地：45862.59 38,076.06
公司
平方米
江苏中南建筑产业集团有限
长期应收款 -- -- 21,600.00
责任公司西安分公司
（3）为关联方提供的担保事项详见附注十、5（3）
（4）截至 2023 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至 2023 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人的按揭贷款提供担保
210
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
的余额为 3,177,163.97 万元。担保金额为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他
应付费用。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起至本公司为商品房承购人办妥房屋抵押登记手续，并将相关的登记文
件交付银行收执之日止。
（5）截至 2023 年 6 月 30 日，未履行完毕的不可撤销保函情况如下：
受益人 保函开立银行 保函金额 保函起始日 保函到期日
泰州市住房公积金管理中心 中国农业银行股份有限公司台州海陵支行 2,000,000.00 2021/7/21 2023/7/20
烟台农村商业银行股份有限公司开发区金 烟台农村商业银行股份有限公司开发区金沙
9,400,000.00 2022/9/30 2023/9/27
沙江路分理处 江路分理处
烟台农村商业银行股份有限公司开发区金 烟台农村商业银行股份有限公司开发区金沙
9,400,000.00 2022/9/30 2026/9/26
沙江路分理处 江路分理处
中南（西安）建设投资发展有限公司 中国农业银行股份有限公司 500,000.00 2022/9/14 2023/9/9
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 591,485.30 2022/12/8 2024/12/8
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 253,493.70 2022/12/7 2027/12/7
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 578,456.13 2018/9/11 2023/9/11
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 663,027.02 2018/5/10 2023/5/10
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 357,223.65 2018/9/6 2023/9/6
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 330,142.47 2018/9/19 2023/9/19
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,111,188.00 2019/5/24 2024/5/24
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 335,776.84 2019/5/24 2024/5/24
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,126,527.01 2019/6/19 2024/6/19
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 954,846.67 2019/6/18 2024/6/18
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 472,727.60 2019/4/19 2024/6/19
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,424,817.72 2019/12/27 2024/12/27
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 2,609,745.00 2020/4/1 2025/4/1
南通大学附属医院 中国建设银行股份有限公司 26,525,100.00 2020/12/3 2023/12/31
商务部国际经济合作事务局 中国建设银行股份有限公司 12,290,000.00 2021/1/8 2024/4/30
211
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
受益人 保函开立银行 保函金额 保函起始日 保函到期日
成都名扬美川房地产开发有限公司 中国建设银行股份有限公司 10,147,400.00 2021/3/17 2022/6/15
融新建设投资（漳州）有限公司 中国建设银行股份有限公司 6,410,300.00 2020/10/28 2023/9/28
中国路桥工程有限责任公司 中国建设银行股份有限公司 4,090,800.00 2021/7/29 2022/8/30
中国路桥工程有限责任公司 中国建设银行股份有限公司 4,090,800.00 2021/7/29 2022/8/30
中交第三航务工程局有限公司 中国建设银行股份有限公司 3,260,000.00 2021/3/25 2022/6/30
常州市美茂房地产发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 997,500.00 2020/12/3 2022/11/30
商务部国际经济合作事务局 中国建设银行股份有限公司 800,000.00 2021/10/13 2022/4/26
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 297,200.00 2021/5/11 2022/11/28
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 291,600.00 2021/5/11 2022/11/28
四川隆和紫樾房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司 11,669,700.00 2020/10/29 2023/9/30
遂宁川达房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司 5,480,000.00 2021/1/15 2023/2/28
收到受益人解责
西安市长安区劳动保障监察大队 中国银行股份有限公司海门支行 1,048,300.00 2017/10/26
函电
转开行解责函
海口市人力资源和社会保障局 中国银行股份有限公司海门支行 3,258,206.08 2018/8/20
（电）
东莞市桥头镇人民政府住房规划建设局 中国银行股份有限公司海门支行 3,000,000.00 2018/8/17 直至转开行确认
收到受益人解责
海口市秀英区劳动保障监察大队 中国银行股份有限公司海门支行 1,532,368.36 2018/8/20
函电
四川隆和紫樾房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司海门支行 11,669,724.06 2020/10/29 2023/9/30
南通市商务局 中国工商银行股份有限公司海门支行 3,000,000.00 2020/1/15 2022/12/31
融新建设投资（漳州）有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 6,410,312.70 2020/10/28 2023/9/28
常州市美茂房地产发展有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 997,500.00 2020/12/3 2022/11/30
南通大学附属医院 中国建设银行股份有限公司海门支行 26,525,067.00 2020/12/3 2023/12/31
南通市人力资源保障局 中国银行股份有限公司 800,000.00 2022/10/18 2024/12/31
212
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
（6）截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十三、资产负债表日后事项
无
十四、其他重要事项
分部报告
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3 个
报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的 。集团
的管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
本公司报告分部包括：
（1）房地产分部；
（2）建筑施工分部；
（3）酒店及其他分部。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计
政策及计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。
（1）分部利润或亏损、资产及负债
本期或本期期末 房地产分部 建筑施工分部 酒店及其他分部 抵销 合计
营业收入 20,101,226,128.33 3,320,519,578.35 350,358,839.82 -962,488,571.08 22,809,615,975.42
其中：1、对外
20,101,226,128.33 2,426,090,035.24 282,299,811.85 - 22,809,615,975.42
交易收入
其中：2、分部
- 894,429,543.11 68,059,027.97 -962,488,571.08 -
间交易收入
主营业务收入 19,826,472,442.75 3,127,452,323.59 306,145,761.32 -788,786,760.14 22,471,283,767.52
营业成本 17,234,380,918.62 3,744,483,414.84 193,405,349.13 -926,263,073.30 20,246,006,609.29
主营业务成本 16,882,773,909.89 3,736,134,236.61 191,836,697.19 -926,263,073.30 19,884,481,770.39
营业费用 1,405,528,733.65 310,329,711.36 340,848,375.23 -212,468,487.22 1,844,238,333.02
营业利润/(亏
994,395,245.21 -944,126,168.75 -153,074,990.62 122,415,065.16 19,609,151.00
损)
资产总额 -
241,751,199,810.53 71,408,817,939.73 48,647,805,497.85 288,537,088,329.90
73,270,734,918.21
负债总额
-
225,246,588,307.52 65,379,129,949.16 35,634,938,308.61 264,078,323,345.59
62,182,333,219.70
补充信息：
1.资本性支出 438,420.49 400,479,991.25 28,917,904.47 - 429,836,316.21
2.折旧和摊销费
64,132,022.52 53,515,228.65 30,419,735.43 - 148,066,986.60
用
3.折旧和摊销以
- - - - -
外的非现金费用
213
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
本期或本期期末 房地产分部 建筑施工分部 酒店及其他分部 抵销 合计
4.资产减值损失
-81,812,746.43 552,245,896.51 -36,292,267.56 - 434,140,882.52
及信用减值损失
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
项目 2023.6.30 2023.1.1
应收股利 3,031,508,410.25 3,031,508,410.25
其他应收款 114,772,312,335.43 112,201,164,275.54
合计 117,803,820,745.68 115,232,672,685.79
（1）应收股利
项目 2023.6.30 2023.1.1
分红款 3,031,508,410.25 3,031,508,410.25
（2）其他应收款
① 按账龄披露
账龄 2023.6.30 2023.1.1
1 年以内 24,407,047,579.74 20,950,825,115.51
1至 2年 50,680,748,295.77 50,412,380,615.28
2至 3年 22,326,758,487.29 22,952,118,070.50
3至 4年 6,560,877,679.60 6,609,011,338.87
4至 5年 7,252,289,499.90 7,733,237,069.12
5 年以上 3,900,415,936.70 3,900,427,870.70
小计 115,128,137,479.00 112,558,000,079.98
减：坏账准备 355,825,143.57 356,835,804.44
合计 114,772,312,335.43 112,201,164,275.54
② 按款项性质披露
项目 2023.6.30 2023.1.1
保证金、押金款项 64,838,198.50 64,838,198.50
备用金、代扣代缴款项 5,634,837.91 6,355,707.90
合作方款项 - -
政府机关款项 5,210,878.54 5,210,878.54
合并范围内关联方款项 109,621,089,191.38 106,729,181,483.59
合并范围外关联方款项 3,111,669,581.97 3,411,716,649.03
其他款项 2,319,694,790.70 2,340,697,162.42
214
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
合计 115,128,137,479.00 112,558,000,079.98
③ 坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发生 期信用损失(已
期信用损失
信用减值) 发生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 24,710,220.82 293,435,583.59 38,690,000.03 356,835,804.44
2023 年 1 月 1 日余额在
本期
--转入第二阶段 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 140,120.78 - - 140,120.78
本期转回 902,303.82 248,477.83 - 1,150,781.65
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2023 年 6 月 30 日余额 23,948,037.78 293,187,105.76 38,690,000.03 355,825,143.57
④ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 36,225,264,552.14 元，占其
他应收款期末余额合计数的比例 31.47%，均为合并范围内关联方款项。
215
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
2、长期股权投资
2023.6.30 2023.1.1
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 23,199,144,058.64 - 23,199,144,058.64 23,199,144,058.64 - 23,199,144,058.64
对合营企业投资 794,896,545.86 - 794,896,545.86 794,896,545.86 - 794,896,545.86
对联营企业投资 830,656,168.71 - 830,656,168.71 830,656,168.71 - 830,656,168.71
合 计 24,824,696,773.21 - 24,824,696,773.21 24,824,696,773.21 - 24,824,696,773.21
（1）对子公司投资
减值准备
被投资单位 2023.1.1 本期增加 本期减少 2023.6.30 本期计提减值准备
期末余额
对子公司投资 23,199,144,058.64 - - 23,199,144,058.64 -
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
权益法下 减值准备
被投资单位 2023.1.1 追加/新增 减少投资 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 其他 2023.6.30
确认的 期末余额
投资 收益调整 变动 股利或利润 准备
投资损益
合营企业 794,896,545.86 - - - - - - - 794,896,545.86 -
联营企业 830,656,168.71 - - - - - 830,656,168.71 -
合计 1,625,552,714.57 - - - - - 1,625,552,714.57 -
216
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目 本期发生额
非流动性资产处置损益 -51,931.90
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 25,886,244.78
对非金融企业收取的资金占用费
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 134,743,376.07
委托他人投资或管理资产的损益
债务重组损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投 71,444,510.33
资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,900,348.34
非经常性损益总额 225,121,850.94
减：非经常性损益的所得税影响数 56,280,462.74
非经常性损益净额 168,841,388.21
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -206,115.11
归属于公司普通股股东的非经常性损益 169,047,503.31
2、净资产收益率和每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率% 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -5.77 -0.2086 -0.2086
扣除非经常性损益后归属于公司普通
-7.00 -0.2527 -0.2527
股股东的净利润
217
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度报告
第十节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。
江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
2023 年 8 月 31 日
218