招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并资产负债表
单位：人民币元
2020 年 1 月 1 日
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
（已重述）
流动资产：
货币资金 八、1 2,301,897,929.64 2,405,487,587.54 2,405,487,587.54
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 八、2 30,835,098.66 16,238,631.03 16,238,631.03
应收账款 八、3 1,125,315,003.06 1,094,715,782.09 1,094,715,782.09
应收款项融资
预付款项 八、4 98,343,523.84 89,093,588.16 89,093,588.16
其他应收款 八、5 495,433,305.69 496,303,957.54 496,303,957.54
其中：应收股利
存货 八、6 1,574,701,136.54 1,658,271,156.65 1,658,271,156.65
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 八、7 113,786,881.96 155,214,002.88 155,214,002.88
流动资产合计 5,740,312,879.39 5,915,324,705.89 5,915,324,705.89
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 八、8 124,187,874.60 138,658,490.95 138,658,490.95
其他权益工具投资 八、9 2,571,081.18 5,183,809.13 5,183,809.13
其他非流动金融资产 八、10 1,600,000.00 1,600,000.00
投资性房地产 八、11 6,889,222,964.81 6,885,357,693.02 6,885,357,693.02
固定资产 八、12 584,197,020.98 601,395,295.64 601,395,295.64
在建工程
无形资产 八、13 22,858,275.09 24,662,690.40 24,662,690.40
开发支出
商誉 八、14 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24
长期待摊费用 八、15 130,826,987.46 144,093,115.82 144,093,115.82
递延所得税资产 八、16 20,443,262.56 20,533,523.76 20,533,523.76
其他非流动资产 八、17 199,694,000.00 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 10,539,190,254.92 10,586,367,406.96 10,586,367,406.96
资产总计 16,279,503,134.31 16,501,692,112.85 16,501,692,112.85
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
-7-
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并资产负债表 - 续
单位：人民币元
2020 年 1 月 1 日 2019 年 12 月 31
项目 附注 2020 年 12 月 31 日
（已重述） 日
流动负债：
短期借款 八、19 360,400,555.55 350,000,000.00 350,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 八、20 774,979,071.80 750,116,301.96 750,116,301.96
预收款项 八、21 2,666,030.37 4,458,420.78 559,804,584.86
合同负债 八、22 626,858,312.42 547,545,592.74
应付职工薪酬 八、23 629,929,138.35 615,757,850.55 615,757,850.55
应交税费 八、24 102,081,236.89 99,928,749.76 99,928,749.76
其他应付款 八、25 1,821,778,842.89 1,572,324,727.36 1,572,324,727.36
其中：应付股利 45,799,409.96 45,091,977.23 45,091,977.23
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 八、26 1,588,358,885.86 164,837,638.84 164,837,638.84
其他流动负债 八、27 38,401,592.26 34,032,397.07 26,231,825.73
流动负债合计 5,945,453,666.39 4,139,001,679.06 4,139,001,679.06
非流动负债：
长期借款 八、28 1,143,944,444.45 1,970,916,641.67 1,970,916,641.67
应付债券 八、29 1,465,560,000.00 1,465,560,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款 八、30 57,265,221.89 107,611,411.36 107,611,411.36
长期应付职工薪酬
预计负债 八、31 3,920,000.00 3,920,000.00 3,920,000.00
递延收益 八、32 51,600,000.00 51,600,000.00 51,600,000.00
递延所得税负债 八、16 788,627,005.83 760,930,995.43 760,930,995.43
其他非流动负债
非流动负债合计 2,045,356,672.17 4,360,539,048.46 4,360,539,048.46
负债合计 7,990,810,338.56 8,499,540,727.52 8,499,540,727.52
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
-8-
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并资产负债表 - 续
单位：人民币元
2020 年 12 月 31 2020 年 1 月 1 日（已 2019 年 12 月 31
项目 附注
日 重述） 日
股东权益：
股本 八、33 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 八、34 3,080,792,492.98 3,085,335,971.58 3,085,335,971.58
减：库存股
其他综合收益 八、35 -1,192,481.11 -64,314.59 -64,314.59
专项储备 八、36
盈余公积 八、37 441,469,735.07 401,156,175.65 401,156,175.65
未分配利润 八、38 3,725,660,863.23 3,436,866,631.85 3,436,866,631.85
归属于母公司股东权益合计 8,307,076,670.17 7,983,640,524.49 7,983,640,524.49
少数股东权益 -18,383,874.42 18,510,860.84 18,510,860.84
股东权益合计 8,288,692,795.75 8,002,151,385.33 8,002,151,385.33
负债和股东权益总计 16,279,503,134.31 16,501,692,112.85 16,501,692,112.85
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
-9-
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司资产负债表
单位：人民币元
2020 年 1 月 1 日（已
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
重述）
流动资产：
货币资金 625,943,726.48 425,639,584.67 425,639,584.67
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十七、1 3,823,644,479.98 3,420,651,421.83 3,420,651,421.83
其中：应收股利
存货 21,925,646.28
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 970,209.65
流动资产合计 4,472,484,062.39 3,846,291,006.50 3,846,291,006.50
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、2 6,988,006,953.08 6,938,201,099.16 6,938,201,099.16
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 673,311,163.55 673,311,163.55 673,311,163.55
固定资产 12,906,432.07 13,895,759.38 13,895,759.38
在建工程
无形资产 1,467,737.72 1,563,575.24 1,563,575.24
开发支出
商誉
长期待摊费用 176,723.31 276,099.59 276,099.59
递延所得税资产 1,546,175.41 5,853,027.24 5,853,027.24
其他非流动资产 199,694,000.00 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 7,877,109,185.14 7,832,794,724.16 7,832,794,724.16
资产总计 12,349,593,247.53 11,679,085,730.66 11,679,085,730.66
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 10 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司资产负债表 - 续
单位：人民币元
2020 年 1 月 1 日
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
（已重述）
流动负债：
短期借款 210,240,625.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项 58,816.92 58,816.92
合同负债
应付职工薪酬 30,109,676.96 23,066,142.37 23,066,142.37
应交税费 572,926.90 2,769,908.38 2,769,908.38
其他应付款 1,543,464,331.60 877,955,623.62 877,955,623.62
其中：应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,470,433,925.00 40,962,131.70 40,962,131.70
其他流动负债
流动负债合计 3,254,821,485.46 944,812,622.99 944,812,622.99
非流动负债：
长期借款 146,000,000.00 614,999,975.00 614,999,975.00
应付债券 1,465,560,000.00 1,465,560,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款 5,786,419.38 5,786,419.38 5,786,419.38
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 158,586,192.06 157,932,330.66 157,932,330.66
其他非流动负债
非流动负债合计 310,372,611.44 2,244,278,725.04 2,244,278,725.04
负债合计 3,565,194,096.90 3,189,091,348.03 3,189,091,348.03
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 11 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司资产负债表 - 续
单位：人民币元
2020 年 1 月 1 日（已
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
重述）
股东权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 4,424,705,699.00 4,427,401,919.20 4,427,401,919.20
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 402,803,102.87 362,489,543.45 362,489,543.45
未分配利润 2,896,544,288.76 2,639,756,859.98 2,639,756,859.98
股东权益合计 8,784,399,150.63 8,489,994,382.63 8,489,994,382.63
负债和股东权益总计 12,349,593,247.53 11,679,085,730.66 11,679,085,730.66
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 12 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并利润表
单位：人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业收入 八、39 8,635,147,480.75 6,077,903,715.74
减：营业成本 八、39 7,460,271,841.25 4,968,170,383.57
税金及附加 八、40 74,840,920.76 16,074,449.09
销售费用 八、41 64,133,154.72 75,017,764.88
管理费用 八、42 348,849,494.50 379,109,973.07
研发费用 八、43 19,621,974.94 17,526,847.30
财务费用 八、44 178,081,442.53 235,791,601.59
其中：利息费用 184,670,460.14 244,852,498.59
利息收入 16,201,376.76 15,127,555.01
加：其他收益 八、45 90,568,937.41 30,950,530.06
投资收益（损失以“-”号填列） 八、46 3,919,643.65 -3,379,309.25
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 3,845,454.20 9,113,490.67
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 八、47 -5,696.08 -12,851,850.89
信用减值损失（损失以“-”号填列） 八、48 12,469,090.21 -6,507,548.75
资产减值损失（损失以“-”号填列） 八、49 2,637,665.98 8,407,211.00
资产处置收益（损失以“-”号填列） 八、50 -242,772.97 -1,326,131.39
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 598,695,520.25 401,505,597.02
加：营业外收入 八、51 33,789,222.49 12,141,962.79
减：营业外支出 八、52 6,555,858.28 5,338,974.00
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 625,928,884.46 408,308,585.81
减：所得税费用 八、53 217,213,633.41 138,584,970.17
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 408,715,251.05 269,723,615.64
（一）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 435,142,396.80 286,227,940.46
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -26,427,145.75 -16,504,324.82
（二）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 408,715,251.05 269,723,615.64
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 13 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并利润表 - 续
单位：人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
五、其他综合收益的税后净额 -1,128,166.52 20,825.75
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 -1,128,166.52 20,825.75
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 -98,176.15 268,949.47
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
3．其他权益工具投资公允价值变动 -98,176.15 268,949.47
4．企业自身信用风险公允价值变动
5．其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -1,029,990.37 -248,123.72
1．权益法下可转进损益的其他综合收益
2．其他债权投资公允价值变动
3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4．其他债权投资信用减值准备
5．现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部
分）
6．外币财务报表折算差额 -1,029,990.37 -248,123.72
7．其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
六、综合收益总额 407,587,084.53 269,744,441.39
归属于母公司股东的综合收益总额 434,014,230.28 286,248,766.21
归属于少数股东的综合收益总额 -26,427,145.75 -16,504,324.82
七、每股收益：
基本每股收益 十八、2 0.4104 0.4090
稀释每股收益 十八、2 0.4104 0.4090
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 14 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司利润表
单位：人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业收入 十七、3 26,196,910.83 36,156,992.09
减：营业成本 十七、3 1,992,363.09 3,240,480.18
税金及附加 1,034,189.44 2,650,219.69
销售费用
管理费用 72,599,351.06 65,946,775.85
研发费用
财务费用 24,535,895.60 17,705,949.04
其中：利息费用 98,567,085.91 107,149,726.23
利息收入 74,121,746.61 89,463,192.21
加：其他收益 1,645,603.90 305,200.00
投资收益（损失以“-”号填列） 十七、4 477,390,716.24 345,481,596.74
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -111,350.39 6,046,247.32
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 66,134.11 -36,302.00
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 405,137,565.89 292,364,062.07
加：营业外收入 2,959,134.51 3,016,220.20
减：营业外支出 392.97 185,288.53
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 408,096,307.43 295,194,993.74
减：所得税费用 4,960,713.23 5,106,639.29
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 403,135,594.20 290,088,354.45
持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 403,135,594.20 290,088,354.45
终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 15 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司利润表 - 续
单位：人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
3．其他权益工具投资公允价值变动
4．企业自身信用风险公允价值变动
5．其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1．权益法下可转进损益的其他综合收益
2．其他债权投资公允价值变动
3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4．其他债权投资信用减值准备
5．现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部
分）
6．外币财务报表折算差额
7．其他
六、综合收益总额 403,135,594.20 290,088,354.45
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 16 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并现金流量表
单位：人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 9,878,263,018.75 6,393,085,800.88
收到的税费返还 127,961.23 37,322.15
收到其他与经营活动有关的现金 八、54 1,793,461,289.15 774,544,827.51
经营活动现金流入小计 11,671,852,269.13 7,167,667,950.54
购买商品、接受劳务支付的现金 4,928,609,897.66 3,382,736,519.53
支付给职工及为职工支付的现金 3,339,792,891.07 1,896,928,268.42
支付的各项税费 505,532,132.34 693,875,727.61
支付其他与经营活动有关的现金 八、54 1,908,449,450.82 835,216,882.26
经营活动现金流出小计 10,682,384,371.89 6,808,757,397.82
经营活动产生的现金流量净额 989,467,897.24 358,910,552.72
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 27,254,228.79 44,428,280.21
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 136,324.40 92,400.29
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 八、54 1,223,655,610.48
投资活动现金流入小计 27,390,553.19 1,268,176,290.98
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 35,218,349.87 43,942,842.88
投资支付的现金 4,960,000.00 2,940,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 八、54 6,619,622.42
投资活动现金流出小计 40,178,349.87 53,502,465.30
投资活动产生的现金流量净额 -12,787,796.68 1,214,673,825.68
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,470,000.00 5,390,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 3,470,000.00 5,390,000.00
取得借款收到的现金 660,000,000.00 760,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 八、54 87,500,000.00
筹资活动现金流入小计 750,970,000.00 765,390,000.00
偿还债务支付的现金 1,516,073,897.22 1,653,962,811.11
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 306,747,465.89 418,294,844.61
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 13,230,156.78 4,736,941.76
支付其他与筹资活动有关的现金 八、54 81,022,744.64
筹资活动现金流出小计 1,822,821,363.11 2,153,280,400.36
筹资活动产生的现金流量净额 -1,071,851,363.11 -1,387,890,400.36
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 67,785.17
五、现金及现金等价物净增加额 八、54 -95,103,477.38 185,693,978.04
加：年初现金及现金等价物余额 八、55 2,367,440,496.88 2,181,746,518.84
六、年末现金及现金等价物余额 八、55 2,272,337,019.50 2,367,440,496.88
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 17 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司现金流量表
单位：人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 16,139,126.24 27,007,658.29
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 412,676,041.80 15,509,429.11
经营活动现金流入小计 428,815,168.04 42,517,087.40
购买商品、接受劳务支付的现金 26,701,285.27 3,100,536.46
支付给职工及为职工支付的现金 43,304,000.96 46,878,137.85
支付的各项税费 4,541,851.39 269,994,345.44
支付其他与经营活动有关的现金 179,781,882.98 101,240,576.35
经营活动现金流出小计 254,329,020.60 421,213,596.10
经营活动产生的现金流量净额 174,486,147.44 -378,696,508.70
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 502,584,862.32 382,400,196.51
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 502,584,862.32 382,400,196.51
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 184,009.26 126,701.50
投资支付的现金 75,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 6,450,000.00
投资活动现金流出小计 75,184,009.26 6,576,701.50
投资活动产生的现金流量净额 427,400,853.06 375,823,495.01
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 410,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 87,500,000.00
筹资活动现金流入小计 497,500,000.00
偿还债务支付的现金 705,101,675.00 814,101,700.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 193,981,183.24 294,261,389.47
支付其他与筹资活动有关的现金 393,384.64
筹资活动现金流出小计 899,082,858.24 1,108,756,474.11
筹资活动产生的现金流量净额 -401,582,858.24 -1,108,756,474.11
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -0.45
五、现金及现金等价物净增加额 200,304,141.81 -1,111,629,487.80
加：年初现金及现金等价物余额 425,639,584.67 1,537,269,072.47
六、年末现金及现金等价物余额 625,943,726.48 425,639,584.67
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 18 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表
单位：人民币元
本年金额
归属于母公司股东权益
项目 其他权益工具 其中：外 少数 股东
减： 其他 未分配
股本 优先 资本公积 币报表折 专项储备 盈余公积 小计 股东权益 权益合计
永续债 其他 库存股 综合收益 利润
股 算差额
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 3,085,335,971.58 -64,314.59 401,156,175.65 3,436,866,631.85 7,983,640,524.49 18,510,860.84 8,002,151,385.33
加：会计政策变更
同一控制下企业合并
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 3,085,335,971.58 -64,314.59 401,156,175.65 3,436,866,631.85 7,983,640,524.49 18,510,860.84 8,002,151,385.33
三、本年增减变动金额（减少以
-4,543,478.60 -1,128,166.52 40,313,559.42 288,794,231.38 323,436,145.68 -36,894,735.26 286,541,410.42
“-”号填列）
（一）综合收益总额 -1,128,166.52 435,142,396.80 434,014,230.28 -26,427,145.75 407,587,084.53
（二）股东投入和减少股本 -4,543,478.60 -4,543,478.60 3,470,000.00 -1,073,478.60
1．股东投入的普通股 3,470,000.00 3,470,000.00
2．其他权益工具持有者投
入股本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 -4,543,478.60 -4,543,478.60 -4,543,478.60
（三）专项储备提取和使用
1．提取专项储备 37,679,860.81 37,679,860.81 37,679,860.81
2．使用专项储备 -37,679,860.81 -37,679,860.81 -37,679,860.81
（四）利润分配 40,313,559.42 -146,348,165.42 -106,034,606.00 -13,937,589.51 -119,972,195.51
1．提取盈余公积 40,313,559.42 -40,313,559.42
2．对股东的分配 -106,034,606.00 -106,034,606.00 -13,937,589.51 -119,972,195.51
3．其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公司转增股本
2.盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
- 19 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表-续
单位：人民币元
本年金额
归属于母公司股东权益
项目 其他权益工具 其中：外 少数 股东
减： 其他 未分配
股本 资本公积 币报表折 专项储备 盈余公积 小计 股东权益 权益合计
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 利润
算差额
6．其他
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 3,080,792,492.98 -1,192,481.11 441,469,735.07 3,725,660,863.23 8,307,076,670.17 -18,383,874.42 8,288,692,795.75
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 20 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
上年金额
归属于母公司股东权益
项目 其他权益工具 其中：外 少数
减： 其他 专项储 未分配 股本权益合计
股本 资本公积 币报表折 盈余公积 小计 股东权益
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 备 利润
算差额
一、上年年末余额 666,961,416.00 421,311,384.34 372,147,340.20 3,381,605,258.30 4,842,025,398.84 43,263,476.24 4,885,288,875.08
加：会计政策变更 -85,140.34 -1,869,306.66 -1,954,447.00 -1,954,447.00
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 666,961,416.00 421,311,384.34 -85,140.34 372,147,340.20 3,379,735,951.64 4,840,070,951.84 43,263,476.24 4,883,334,428.08
三、本年增减变动金额（减少
393,384,644.00 2,664,024,587.24 20,825.75 29,008,835.45 57,130,680.21 3,143,569,572.65 -24,752,615.40 3,118,816,957.25
以“-”号填列）
（一）综合收益总额 20,825.75 286,227,940.46 286,248,766.21 -16,504,324.82 269,744,441.39
（二）股东投入和减少股本 393,384,644.00 2,664,024,587.24 3,057,409,231.24 10,305,982.68 3,067,715,213.92
1．股东投入的普通股 393,384,644.00 2,737,353,591.08 3,130,738,235.08 5,390,000.00 3,136,128,235.08
2．其他权益工具持有者
投入股本
3．股份支付计入股东权
益的金额
4．其他 -73,329,003.84 -73,329,003.84 4,915,982.68 -68,413,021.16
（三）专项储备提取和使用
1．提取专项储备
2．使用专项储备
（四）利润分配 29,008,835.45 -229,097,260.25 -200,088,424.80 -18,554,273.26 -218,642,698.06
1．提取盈余公积 29,008,835.45 -29,008,835.45
2．对股东的分配 -200,088,424.80 -200,088,424.80 -18,554,273.26 -218,642,698.06
3．其他
（五）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
- 21 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
上年金额
归属于母公司股东权益
项目 其他权益工具 其中：外 少数
减： 其他 专项储 未分配 股本权益合计
股本 资本公积 币报表折 盈余公积 小计 股东权益
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 备 利润
算差额
6．其他
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 3,085,335,971.58 -64,314.59 401,156,175.65 3,436,866,631.85 7,983,640,524.49 18,510,860.84 8,002,151,385.33
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 22 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表
单位：人民币元
本年金额
项目 其他权益工具 减： 其他 其中：外币报表 未分配
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 小计
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 折算差额 利润
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 4,427,401,919.20 362,489,543.45 2,639,756,859.98 8,489,994,382.63
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 4,427,401,919.20 362,489,543.45 2,639,756,859.98 8,489,994,382.63
三、本年增减变动金额（减少以
-2,696,220.20 40,313,559.42 256,787,428.78 294,404,768.00
“-”号填列）
（一）综合收益总额 403,135,594.20 403,135,594.20
（二）股东投入和减少股本 -2,696,220.20 -2,696,220.20
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入股本
3．股份支付计入股东权益的金额
4．其他 -2,696,220.20 -2,696,220.20
（三）专项储备提取和使用
1．提取专项储备 60,838.37 60,838.37
2．使用专项储备 -60,838.37 -60,838.37
（四）利润分配 40,313,559.42 -146,348,165.42 -106,034,606.00
1．提取盈余公积 40,313,559.42 -40,313,559.42
2．对股东的分配 -106,034,606.00 -106,034,606.00
3．其他
（五）股东权益内部结转
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留
存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 4,424,705,699.00 402,803,102.87 2,896,544,288.76 8,784,399,150.63
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
- 23 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2020 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
上年金额
项目 其他权益工具 减： 其他 其中：外币报 未分配
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 小计
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 表折算差额 利润
一、上年年末余额 666,961,416.00 1,692,744,548.32 333,480,708.00 2,579,018,142.09 5,272,204,814.41
加：会计政策变更 -252,376.31 -252,376.31
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 666,961,416.00 1,692,744,548.32 333,480,708.00 2,578,765,765.78 5,271,952,438.10
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填
393,384,644.00 2,734,657,370.88 29,008,835.45 60,991,094.20 3,218,041,944.53
列）
（一）综合收益总额 290,088,354.45 290,088,354.45
（二）股东投入和减少股本 393,384,644.00 2,734,657,370.88 3,128,042,014.88
1．股东投入的普通股 393,384,644.00 2,737,353,591.08 3,130,738,235.08
2．其他权益工具持有者投入股本
3．股份支付计入股东权益的金额
4．其他 -2,696,220.20 -2,696,220.20
（三）专项储备提取和使用
1．提取专项储备
2．使用专项储备
（四）利润分配 29,008,835.45 -229,097,260.25 -200,088,424.80
1．提取盈余公积 29,008,835.45 -29,008,835.45
2．对股东的分配
3．其他 -200,088,424.80 -200,088,424.80
（五）股东权益内部结转
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 4,427,401,919.20 362,489,543.45 2,639,756,859.98 8,489,994,382.63
附注为财务报表的组成部分
本财务报表由下列负责人签署：
聂黎明 陈海照 张秀成
企业负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
1. 公司概况
招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于 1994 年 3
月 30 日经深圳市人民政府以深府函（1994）13 号文批准设立。公司前身原名“深圳南光
联合发展公司”，系 1985 年 5 月 29 日于深圳注册成立的全民所有制企业，经深府函
（1994）13 号文批准原“深圳南光联合发展公司”改组为“深圳南光（集团）股份有限公
司”。经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）第 142 号文批准，向社会公开发行人
民币普通股 9,100 万股。深圳证券交易所以深证市字（1994）第 23 号文批准公司股票于
1994 年 9 月 28 日上市交易。公司股改上市时注册资本为人民币 91,000,000.00 元。根据公
司股东大会“关于一九九四年度分红派息的决议”及深证办复[1995]27 号文批准，以 9,100
万股为基数，向全体股东每 10 股送 3 股红股，合计送股 2,730 万股。该次送股后公司的注
册资本由原 91,000,000.00 元增至 118,300,000.00 元。
根据 1996 年度公司股东大会分红派息方案及深证办复[1997]81 号文批准，以 11,830 万股
为基数，向全体股东每 10 股送 1 股红股，合计送股 1,183 万股。该次送股增加公司股本
11,830,000.00 元。
根据 1997 年度公司临时股东大会决议、深证办字[1997]027 号文及证监上字[1997]64 号文
批准，向全体股东实际配股 9,195,472 股。该次配股增加公司股本 9,195,472.00 元。
1997 年的送股及配股共计增加公司股本 21,025,472.00 元。该次送股及配股后公司的注册
资本由原 118,300,000.00 元增至 139,325,472.00 元。
2005 年 1 月 20 日，深圳中航集团股份有限公司分别与中国新时代控股（集团）公司、黄
石市协力经济合作公司、北京展览馆、新疆生产建设兵团农业建设第十师等四家单位签订
了《股权转让协议》，深圳中航集团股份有限公司合计受让 1,680.36 万股本公司的法人
股。
2006 年 4 月 4 日，上述股权转让事宜完成过户手续。通过本次股权转让，中国航空技术深
圳有限公司直接、间接持有本公司股份比例增至 44.90%。
2006 年 4 月，本公司完成股权分置改革，流通股股东每持有 10 股流通股股份获得非流通
股股东支付的 3 股的对价安排。股权分置改革方案实施后，所有股份均为流通股，公司总
股本 13,932.5472 万股。其中，有限售条件的流通股股份为 8,969.8659 万股，占公司总股
本的 64.38%；无限售条件的流通股股份增加到 4,962.6813 万股,占总股本的 35.62%。股权
分置改革完成后，中国航空技术深圳有限公司直接、间接持有本公司股份为 39.82%，仍为
本公司第一大股东。
2007 年 8 月 24 日至 2007 年 9 月 11 日，公司非公开发行股份 8,299.5 万股，其中公司向大
股东及其关联方实际定向增发 5,600 万股，向机构投资者实际定向增发 2,699.5 万股。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况 - 续
1. 公司概况 - 续
公司 2007 年第二次临时股东大会同意公司注册资本由人民币 139,325,472.00 元增至人民币
222,320,472.00 元。该次临时股东大会还决定公司将原用名“深圳市南光（集团）股份有
限公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”。
公司 2007 年 11 月完成定向增发后，中国航空技术深圳有限公司直接、间接持有公司股份
由 39.82%（持股数为 55,473,686 股）增至 50.14%（持股数为 111,473,686 股）。
公司 2010 年第一次临时股东大会决定公司将原用名“深圳中航地产股份有限公司”变更
为“中航地产股份有限公司”。
公司 2010 年度股东大会于 2011 年 4 月审议通过公司以总股本 222,320,472 股为基数，以
资本公积向全体股东每 10 股转增 5 股，合计送股 111,160,236 股。该次送股后公司的注册
资本由原 222,320,472.00 元增至 333,480,708.00 元。
公司 2011 年度股东大会于 2012 年 3 月 30 日审议通过了第六届董事会第三十四次会议通
过的《公司 2011 年度利润分配预案》，同意公司以总股本 333,480,708 股为基数，以资本
公积向全体股东每 10 股转增 10 股，合计送股 333,480,708 股。中国证券登记结算公司深
圳分公司于 2012 年 5 月 17 日完成以上送股的股权登记手续。2012 年 5 月 18 日，大华会
计师事务所有限公司以大华验字[2012]042 号验资报告对以上资本公积转增的注册资本
333,480,708.00 元予以验证。2012 年 6 月 27 日取得深圳市市场监督管理局颁发的增资后的
注册号为 440301103009475 的企业法人营业执照。该次送股后公司的注册资本由原
333,480,708.00 元增至 666,961,416.00 元。
公司控股股东中国航空技术深圳有限公司直接持有公司股份 137,505,382 股，占公司总股
本的 20.62%；其通过控股子公司中航国际控股股份有限公司间接持有公司股份
149,087,820 股，占公司总股本的 22.35%；其通过全资子公司深圳中航城发展有限公司间
接持有公司股份 47,827,858 股，占公司总股本的 7.17%。根据中国航空技术深圳有限公司
于 2016 年 12 月 29 日与保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公司广州金地房地产
开发有限公司签署的《股权转让协议》，中国航空技术深圳有限公司拟通过协议方式将其
持有的深圳中航城发展有限公司 100%股权转让给广州金地房地产开发有限公司，从而导
致其间接持有公司的权益减少 47,827,858 股，占公司总股本的 7.17%，双方于 2017 年 3 月
10 日办理完毕工商变更程序。本次权益变动完成前，中国航空技术深圳有限公司直接及间
接合计持有公司 50.14%的股份。本次权益变动完成后，中国航空技术深圳有限公司直接持
有公司 20.62%的股份，通过其控股子公司中航国际控股股份有限公司持有公司 22.35%的
股份，其直接及间接合计持有公司 42.97%的股份，仍为公司的控股股东；中国航空技术国
际控股有限公司通过中国航空技术深圳有限公司、中航国际控股股份有限公司合计控制公
司 42.97%的股份，仍为公司的实际控制人；广州金地房地产开发有限公司通过全资子公司
深圳中航城发展有限公司间接持有公司 7.17%的股份。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况 - 续
1. 公司概况 - 续
2018 年 5 月 29 日，公司 2018 年第一次临时股东大会决定公司将原用名“中航地产股份有
限公司”变更为“中航善达股份有限公司”。
2019 年 4 月 26 日，公司第一大股东中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控
股股份有限公司签署了《中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公
司关于中航善达股份有限公司之股份转让协议》，中航国际控股股份有限公司以非公开协
议转让的方式向招商局蛇口工业区控股股份有限公司转让其持有的公司 149,087,820 股股
份，占股本总额的 22.35%。2019 年 9 月 4 日，本次协议转让的公司 22.35%股份过户登记
手续已全部完成。中航国际控股股份有限公司不再持有公司股份，招商局蛇口工业区控股
股份有限公司持有公司 22.35%的股份，成为公司第一大股东。
2019 年 11 月 19 日，根据公司 2019 年第四次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理
委员会《关于核准中航善达股份有限公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司等发行股
份购买资产的批复》（证监许可【2019】2337 号）核准，公司向招商局蛇口工业区控股股
份有限公司发行 354,046,180 股股份，向深圳招商房地产有限公司发行 39,338,464 股股
份，合计共发行 393,384,644 股股份用于购买招商局物业管理有限公司 100%股权。致同会
计师事务所（特殊普通合伙）对以上股权出资情况予以验证，并出具了致同验字（2019）
第 110ZC0215 号验资报告。2019 年 12 月 5 日，公司本次发行股份购买资产涉及的
393,384,644 股新增股份在深圳证券交易所上市。
2019 年 12 月 4 日，公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营
服务股份有限公司”，并取得由深圳市市场监督管理局核准换发的《营业执照》。2019 年
12 月 16 日，公司证券简称由“中航善达”变更为“招商积余”，证券代码由“000043”变
更为“001914”。
2020 年 11 月 13 日，公司收到中国航空技术深圳有限公司出具的《关于减持计划时间届满
及下期减持计划的告知函》。自 2020 年 4 月 29 日至 11 月 13 日，中国航空技术深圳有限
公司通过大宗交易及集中竞价方式累计减持 17,425,093 股公司股票，减持股份总数约占公
司总股本的 1.64%。截至 2020 年 12 月 31 日，中国航空技术深圳有限公司持有公司股份
120,080,289 股，占公司总股本的 11.32%，全部为无限售条件流通股。
截至 2020 年 12 月 31 日，公司股本情况为：累计发行股本总数为 1,060,346,060 股，公司
注册资本为 1,060,346,060.00 元。公司控股股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司直接
和间接合计持有公司股份为 51.16%，持股数为 542,472,464 股。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设战略管理中心、投资管
理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理中心、风控法务部、安全生产监督管
理部、监察部、董事会秘书办公室、物业 BG、资管 BG。
公司住所：深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼。法定代表人：聂黎明。
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况 - 续
1. 公司概况 - 续
本公司及下属子公司（以下简称“本公司”）业务性质和主要经营活动：物业管理服务业
务（物业管理、设备设施管理、干洗服务、餐饮服务）；资产管理业务（九方购物中心经
营管理、酒店运营、物业出租）；其他业务（房地产开发）。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第九届董事会第十八次会议于 2021 年 3 月 19 日批
准。
2. 合并财务报表范围
本公司 2020 年度纳入合并范围的子公司共 55 户，详见本附注十“在其他主体中的权
益”。本公司本年度合并范围比上年度增加 3 户，详见本附注九“合并范围的变动”。
二、 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本公司对自 2020 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营
能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。本
公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以
历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计出售费用后的金额，
以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相
关规定计提相应的减值准备。
三、 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2020 年 12
月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公司经营成果和合并及公司现
金流量。
四、 公司重要会计政策、会计估计
1. 会计年度
本公司的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 公司重要会计政策、会计估计 – 续
2. 营业周期
本公司的营业周期为 12 个月。本公司房地产开发业务正常营业周期超过 1 年。
3. 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
4.1 同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政
策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计
量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额
调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前
持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本
溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而
进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投
资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的
差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得
被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于
同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者
权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 公司重要会计政策、会计估计 – 续
4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 - 续
4.2 非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的
资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算
而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投
资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入
其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股
权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在
购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买
日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当
期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益
除外。
4.3 企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于
发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权
益性证券或债务性证券的初始确认金额。
5. 商誉
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
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5. 商誉 - 续
对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将
商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产
组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认
相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价
值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比
例抵减其他各项资产的账面价值。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之中的较高者。
商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
6. 合并财务报表
6.1 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的
权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的
权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割
的部分、结构化主体等）。
6.2 合并财务报表编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的
重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受
最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营
成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买
日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中
股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中
净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股
东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
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6. 合并财务报表 - 续
6.3 购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分
处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买
日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积
（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
6.4 丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉
之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被
投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 合营安排
合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排具有下列
特征：
各参与方均受到该安排的约束；
两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该
安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合
单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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四、 公司重要会计政策、会计估计 – 续
9. 外币业务和外币报表折算
9.1 外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即
期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损
益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公
允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本
位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
9.2 外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项
目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采
用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作
为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响” 项目反
映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目
反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相
关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10. 金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
10.1 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
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10. 金融工具 - 续
10.1 金融工具的确认和终止确认 - 续
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融
负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金
融负债。以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
10.2 金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
10.2.1 以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以摊余成本计量的金融资产： 本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合
同现金流量为目标； 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属
于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法
摊销或确认减值时，计入当期损益。
10.2.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产： 本公司管理该金融
资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标； 该金融资产
的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的
利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、
减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认
时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
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10. 金融工具 - 续
10.2 金融资产分类和计量 - 续
10.2.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公
司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初
始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息
和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定
本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼
有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目
标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的
合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指
金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金
额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导
致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否
满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生
变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入
初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账
款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
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10. 金融工具 - 续
10.3 金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
10.3.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价
值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息
支出计入当期损益。
10.3.2 以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或
损失计入当期损益。
10.3.3 金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将
交付可变数量的自身权益工具。
将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同
义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的
本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享
有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负
债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
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10. 金融工具 - 续
10.4 金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注四、11。
10.5 金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
租赁应收款；财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
10.5.1 预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损
失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的
所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认
后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计
量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第
二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确
认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失
计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后
并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而
导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内
（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事
件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限
（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值
准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余
额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
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10. 金融工具 - 续
10.5 金融资产减值 – 续
10.5.1 预期信用损失的计量 – 续
对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续
期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对
应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
应收账款
应收账款组合 1：低风险组合
应收账款组合 2：正常风险组合
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预
期信用损失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收关联方款项
其他应收款组合 2：应收押金和保证金
其他应收款组合 3：应收员工备用金
其他应收款组合 4：应收代垫款及往来款
其他应收款组合 5：应收其他款项
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种
类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
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10.5 金融资产减值 – 续
10.5.2 信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风
险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险
自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或
努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能
力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显
著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具
进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。本公司认为金融资
产在下列情况发生违约：借款人不大可能全额支付其对本公司的欠款，该评估不考虑本公
司采取例如变现抵押品（如果持有）等追索行动；或 金融资产逾期超过 90 天。
10.5.3 已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影
响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发
生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下
都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
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10. 金融工具 - 续
10.5 金融资产减值 – 续
10.5.4 预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预
期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期
损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的
账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综
合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
10.5.5 预期信用损失准备的核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融
资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确
定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照
本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
10.6 金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入
方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况
处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放
弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相
应确认有关负债。
10.7 金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融
负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负
债表内分别列示，不予相互抵销。
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11. 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资
产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最
有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公
司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金
融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使
用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用
不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重
要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够
取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输
入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债
的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行
重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12. 存货
12.1 存货的分类
本公司存货分为原材料、低值易耗品、库存商品、开发产品、开发成本、周转材料等。
12.2 发出存货的计价方法
12.2.1 房地产类存货
存货按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、已完工
开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包括土地出让金、基础配
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12. 存货 - 续
12.2 发出存货的计价方法 – 续
12.2.1 房地产类存货 – 续
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其
他相关费用。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
12.2.2 非房地产类存货
存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货发出
时材料按加权平均成本法计价。
12.3 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
12.3.1 房地产类存货
开发产品、开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
12.3.2 非房地产类存货
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提
取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
12.4 存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
12.5 低值易耗品和包装物的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。包装物于领用时按一次摊销法摊销。
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12. 存货 - 续
12.6 公共配套设施费用的核算方法
不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入商品房成本；拥有收益权
的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的实际成本，完工时
单独计入开发产品。
12.7 维修基金的核算方法
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购
房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。物
业管理部门所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款-维修基金”，专
项用于住宅共同施设和物业管理区域公共施设的维修、更新。
12.8 质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修
费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
12.9 为政府代建项目的核算方法
公司代垫资金为政府代建项目的核算：由于此类代建项目的开发主体是政府,此类代建项目
的合同签订及工程付款均是由政府相关部门控制，故本公司对于此类代建项目不作为公司
存货核算。本公司为政府代建项目的代垫资金列入“其他应收款—政府相关部门”核算，
对于可按公司代垫资金一定比例收取的投资回报则作为公司“营业收入”核算。
13. 持有待售和终止经营
13.1 持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减
去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产
及保险合同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该
交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的
商誉等。
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13. 持有待售和终止经营 - 续
13.1 持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量 – 续
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此
类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能
发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完
成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保
留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务
报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和
负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公
允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资
产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账
面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加
的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转
回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的
处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业
的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分
为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的
重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件
的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为
持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
可收回金额。
13.2 终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、
能够单独区分的组成部分：
该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相
关联计划的一部分。
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13. 持有待售和终止经营 - 续
13.2 终止经营– 续
该组成部分是专为转售而取得的子公司。
13.3 列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持
有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待
售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终
止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用
日起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新
作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在
当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营
损益列报。
14. 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单
位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
14.1 初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照
取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非
同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买
价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允
价值作为初始投资成本。
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14. 长期股权投资 - 续
14.2 后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企
业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但
尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益
计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入
投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股
权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的
份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的
会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转
换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成
本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计
公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计
量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权
益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期
损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投
资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时
即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重
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14. 长期股权投资 - 续
14.2 后续计量及损益确认方法 – 续
大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股
而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间
的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行
调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本
公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易
损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
14.3 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由
所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经
过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才
能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在
两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在
共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控
制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响
时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期
可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发
行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权
股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与
被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下
的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况
下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
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14. 长期股权投资 - 续
14.4 持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理见
附注四、13。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条
件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
14.5 减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注四、21。
15. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房
地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支
出，在发生时计入当期损益。
本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，会计政策选择的依据为：
投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从
而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
15.1 投资性房地产公允价值确定原则
公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业市场交易情
况，采用以下不同的估价方法：
公司投资性房地产本身有交易价格时，以公司投资性房地产管理部门提供的同期成交
价格或报价为基础，确定其公允价值。
公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司投资性房地产管理部门进行市场调研，
并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论确定其公允价值。必要时，公司聘
请信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。
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15. 投资性房地产 - 续
15.1 投资性房地产公允价值确定原则 – 续
公司估价时，应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构，或信誉
良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而
对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
对本身无交易价格的投资性房地产，参照市场上至少三个以上类似可比项目物业的交
易价格，并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正，以此为基础，最终确定
标的物业的公允价值。公司对可比项目估价时应编制调整因素标准表，根据投资性房
地产的类型，分别商圈位置、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装
修、交易时间、交易方式、所在楼层、地理位置、人文价值、周边环境等确定调整系
数范围。
15.2 投资性房地产公允价值确定方法
15.2.1 公允价值估值技术
本公司以公允价值计量相关投资性房地产，使用的估值技术主要包括市场法、收益法、成
本法。公司应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。公司使用多
种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表
公允价值的金额作为公允价值。公司采用公允价值计量使用的估值技术一经确定，不得随
意变更，但变更估值技术或其应用能使计量结果在当前情况下同样或者更能代表公允价值
的情况除外。
15.2.2 估值方法的选取
有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法，但有长期租约的除
外。对于签有长期租约的投资性房地产，需采用收益法进行估值。
收益性房产的估价，应采用收益法。
公司自建投资性房地产，在达到可使用状态前，适用成本法。
15.2.3 投资性房地产的公允价值可能发生大幅变动认定如下
投资性房地产所处的市场在当期发生重大变化，以公司总经理办公会认定的某地区相
关价格指数季度末与上年度末相比，变化幅度大于 5%时；
有证据表明投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏，从而影响投资性房地产的正
常使用，并将大幅减少投资性房地产所带来的净现金流量或者营业利润。
投资性房地产的租赁情况发生重大变化，如投资性房地产 30%以上面积的空置期达到
6 个月以上；
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15. 投资性房地产 - 续
15.2 投资性房地产公允价值确定方法 – 续
15.2.3 投资性房地产的公允价值可能发生大幅变动认定如下 – 续
其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。
15.3 投资性房地产的初始计量
15.3.1 外购投资性房地产
外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。
15.3.2 自用房地产或用于出售的房地产转化为投资性房地产
自用房地产或用于出售的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性
房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计
入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
对当年首次新增投入使用的投资性房地产，应以正式投入使用日为基准日进行估价，聘请
信誉良好的资产评估机构对该投资性房地产公允价值做出合理的估计，出具评估报告，经
公司董事会批准后，公司财务管理中心根据报告的估价结论在征得公司外部审计 机构同
意后进行会计处理。
15.3.3 自建投资性房地产
对于自建投资性房地产, 需在建造阶段就由公司董事会做出决议并公告确认该项资产系以
赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，才能作为自建投资性房地产进行会计
处理。
对于会计核算时能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产,直接通过“投 资
性房地产—成本”科目归集投资性房地产自行建造过程中发生的实际成本。
对于会计核算时不能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产（指因出售房产
与出租房产在同一个立项项目下进行开发而导致在建造阶段无法分清出售房产与出租
房产各自成本的），先以“开发成本”科目归集所有房地产的开发成本，在投资性房
产达到 可使用状态时, 再按一定方法在出售房产与投资性房地产之间分配各自应承
担的成本。将投资性房地产实际发生的成本（达到预定可使用状态前所发生的必要支
出）从“开发成本”科目结转至“投资性房地产—成本”科目。
对于自建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的 公
允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠
计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
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15. 投资性房地产 - 续
15.3 投资性房地产的初始计量 – 续
15.3.3 自建投资性房地产 – 续
对于自建投资性房地产，其达到预定可使用状态时的公允价值与达到预定可使用状态
前所发生的必要支出的差额计入当期损益(公允价值变动损益) 。
投资性房地产初始计量后，对于投资性房地产达到可使用状态前根据相关合同预估所
发生的必要支出与竣工结算价之间差异，在竣工决算完毕后进行调整。对于投资性房
地产的预估成本与实际成本的差异在报告期调整“公允价值变动收益”科目。
15.4 投资性房地产的后续计量
公司采用公允价值模式计量投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当
以资产负债表日投资性房地产的公允价值进行计量。资产负债表日，公允价值与原账面价
值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
投资性房地产初始计量后，对于投资性房地产的达到可使用状态前预定所发生的必要支出
与竣工结算价之间差异,在竣工决算完毕时进行调整。对于投资性房地产的暂估成本与实
际成本的差异在报告期调整时调整“公允价值变动收益”科目，同时考虑递延所得税资产
或递延所得税负债的影响。
15.5 投资性房地产转为非投资性房地产
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价
值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为
存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
15.6 投资性房地产的处置
公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除
其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
16. 固定资产
16.1 固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。
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16. 固定资产 - 续
16.1 固定资产确认条件 – 续
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量
时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
16.2 各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止
确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固
定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 10-50 0-10 1.8-10
运输设备 3-25 0-10 3.6-33.33
信息化设备 3-20 0-10 4.5-33.33
机械设备 3-20 0-10 4.5-33.33
家具及家电 3-20 0-10 4.5-33.33
办公设备 3-20 0-10 4.5-33.33
其他 3-20 0-10 4.5-33.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确
定折旧率。
16.3 固定资产的减值
固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注四、21。
16.4 融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
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16. 固定资产 - 续
16.4 融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法 – 续
本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁
资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值。
租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者
中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确
认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律
师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内
各个期间采用实际利率法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租
赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理
确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中
较短的期间内计提折旧。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿
命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计
数有差异的，调整预计净残值。
17. 借款费用
17.1 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期
损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
借款费用已经发生；
为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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17. 借款费用 - 续
17.2 借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款
费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个
月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
17.3 借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入
当期损益。
18. 无形资产
本公司无形资产包括土地使用权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为
有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式
的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；
使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法
土地使用权 土地使用年限 直线法
软件系统 10 年 直线法
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与
以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的
账面价值全部转入当期损益。
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18. 无形资产 - 续
无形资产计提资产减值方法见附注四、21。
19. 研究开发支出
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能
够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产
产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其
他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形
资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。
本公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项
后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日
转为无形资产。
20. 长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。明确受益期限
的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按 5 年平均摊销。如果某项费用不能使以后会计
期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
21. 资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房
地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、无形资产、商誉、探
明石油天然气矿区权益和井及相关设施等（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、
递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计
其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产
和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
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21. 资产减值 - 续
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两
者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收
回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认
定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金
额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。
相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组
合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收
回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
22. 预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有
事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相
关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价
值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只
能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价
值。
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23. 职工薪酬
23.1 职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职
工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工
薪酬” 项目。
23.2 短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例
为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告
期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计
量。
23.3 离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的
基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，
是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
23.3.1 设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提
存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
23.3.2 设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单
位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成
本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成
本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现
值的增加或减少。
设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划
义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
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23. 职工薪酬 - 续
23.3 离职后福利 – 续
23.3.2 设定受益计划
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第（1）和（2）
项计入当期损益；第（3）项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原
设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
23.4 辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提
供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当
期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
23.5 他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提
存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规
定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动”部分计入当期损益或相关资产成本。
24. 应付债券
本公司应付债券初始确认时按公允价值计量，相关交易费用计入初始确认金额。后续按摊
余成本计量。
债券发行价格与债券面值总额的差额作为债券溢价或折价，在债券存续期间内按实际利率
法于计提利息时摊销，并按借款费用的处理原则处理。
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25. 收入确认
25.1 一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项
履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进
度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
权上的主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务。
其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的
其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注四、
10）。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项
列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合
同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同
负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
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25. 收入确认 - 续
25.2 具体方法
25.2.1 开发产品销售收入
对于在某一时点转移开发商品控制权的销售合同，公司于该开发商品的法定所有权或实物
所有权移交给客户，并且就该商品享有现时收款权利且很可能收回对价时确认收入。在确
定合同交易价格时，如果该合同付款安排中包含重大融资成分，本公司将根据合同的融资
成分相应调整交易价格。
房地产销售除符合上述销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售合
同、买方累计付款超过销售价格的 50%以上或已办妥按揭、已向购买方发出书面交房通知
书作为确认收入的时点。
25.2.2 物业出租收入
按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
25.2.3 公司代垫资金为政府代建的基础设施项目收入
当公司在客户指定的场地上按照客户的指示建造资产，且有权收取履约部分的成本加合理
利润时，按照履约进度在提供代建服务的一段时间内确认收入。如果合同安排不符合按进
度确认收入的标准，公司在控制权转移的特定时点确认收入。当公司于一段时间内确认收
入时，按照投入法确认合同履约进度。
25.2.4 物业管理收入
公司在将商品或服务的控制权转移给客户的时点或过程中以其预计有权获得的金额确认收
入。
25.2.5 使用费收入
在合同或协议规定的使用期内分期确认收入。
25.2.6 利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
26. 合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
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26. 合同成本 - 续
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。
该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合
同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件
的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费
用 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值
准备，并确认为资产减值损失：
本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流
动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在
“其他非流动资产”项目中列示。
27. 政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者
投入的资本。对于政府文件未明确补助对象的政府补助，公司根据实际补助对象划分为与
资产相关的政府补助或与收益相关的政府补助，相关判断依据说明详见本财务报表附注递
延收益/营业外收入/其他收益项目注释。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确
凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收
的金额计量。
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27. 政府补助 - 续
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补
助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府
补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补
助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，
将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使用
期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的
相关成本费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费
用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关
成本。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补
助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与
日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属
于其他情况的，直接计入当期损益。
28. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所
有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当
期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资
产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下
交易中产生的：
商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转
回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
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28. 所得税 - 续
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取
得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由
此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条
件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来
很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得
税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面
价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
29. 租赁
本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融
资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
29.1 本公司作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资
租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余
值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间
采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直
接费用，计入当期损益。
29.2 本公司作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较
低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作
为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期
间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政
策计提租赁资产折旧。
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29. 租赁 - 续
29.2 本公司作为承租人 – 续
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损
益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
29.3 新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本公司与承租人或出租人就现有租赁合同达成的租金减
免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对房屋及建筑物等类别租赁采用
简化方法：
减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率
折现均可；
减让仅针对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额；
综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租
金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，在减
免期间冲减成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应
付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项；对于融资租赁，本公司继续按照与减让
前一致的折现率将未确认融资费用确认为当期融资费用，继续按照与减让前一致的方法对
融资租入资产进行计提折旧等后续计量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有
租金，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，冲减资产成本或费用等科目，并相应调
整长期应付款，按照减让前折现率折现计入当期损益的，还应调整未确认融资费用；延期
支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的长期应付款。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租
金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，在减免期间冲
减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并
在实际收到时冲减前期确认的应收款项；对于融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的
租赁内含利率将未实现融资收益确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金
作为或有租金，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，冲减原确认的租赁收入，不足
冲减的部分计入投资收益，同时相应调整长期应收款，按照减让前折现率折现计入当期损
益的，还应调整未实现融资收益；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的
长期应收款。
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30. 安全生产费
本公司按照 2012 年 2 月 14 日财政部和国家安全生产监督管理总局联合发布的财企
〔2012〕16 号《企业安全生产费用提取和使用管理办法》提取安全生产费，计入相关产品
的成本或当期损益，同时转入专项储备。使用提取的安全生产费时，属于费用性支出的，
直接冲减专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，通过“在建工程”科目归集
所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成
固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再
计提折旧。
五、 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本公司在运用附注四所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需
要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设
是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结
果可能与本公司的估计存在差异。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
1. 会计估计所采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键
假设和不确定性主要有：
1.1 金融资产的分类
本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析
等。
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五、 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素 – 续
1. 会计估计所采用的关键假设和不确定因素 - 续
1.1 金融资产的分类 – 续
本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向
关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相
关业务管理人员获得报酬的方式等。
本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判
断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息
是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例
如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因
提前终止合同而支付的合理补偿。
1.2 应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于
违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部
历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前
瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情
况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
1.3 存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈
旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资
产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异
将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
1.4 折旧和摊销
本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。
本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是
本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
1.5 递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确
认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
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五、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素 – 续
1. 会计估计所采用的关键假设和不确定因素 - 续
1.6 商誉减值
本公司至少每年评估商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组的使用价值进行估
计。估计使用价值时，本公司需要估计未来来自资产组的现金流量，同时选择恰当的折现
率计算未来现金流量的现值。
1.7 所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。
部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结
果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税
产生影响。
1.8 公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。公司投资性房地产本身无交易价
格时，由公司投资性房地产管理部门进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报
告的估价结论确定其公允价值。必要时，公司聘请信誉良好的资产评估机构对公司期末投
资性房地产公允价值做出合理的估计。
公司投资性房地产管理部门应对各季度末投资性房地产的公允价值进行估价，并出具市场
调研报告，变动幅度超过 5%的，还应出具变动分析报告，公司财务管理中心根据市场调
研报告的估价结论编制投资性房地产公允价值处理的议案，经公司总经理办公会审批后进
行账务处理。同时，在第四季度末或因公司重大事项需由中介机构出具资产评估报告时，
还应配合公司聘请的信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值进行估
价，复核中介机构出具的资产评估报告，公司财务管理中心根据市场调研报告及资产评估
报告的估价结论编制投资性房地产公允价值处理的议案，经公司总经理办公会审批后进行
账务处理。
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预
计未来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定
性。在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分
布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布
范围内对公允价值的恰当估计。
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六、 会计政策和会计估计变更说明因素
1. 会计政策变更及其影响
1.1 新收入准则
2020 年 4 月 29 日，公司第九届董事会第四次会议及第九届监事会第三次会议审议通过了
《关于公司会计政策变更的议案》，公司自 2020 年 1 月 1 日开始执行财会〔2017〕22 号
《财政部关于修订印发<企业会计准则第 14 号——收入>的通知》。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收
入。在满足一定条件时，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点
履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履
约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按
照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
本公司依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。本公司已向
客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同
资产列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
本公司根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整本公司 2020 年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。本公司仅对在 2020 年 1 月 1
日尚未完成的合同的累积影响数调整本公司 2020 年年初留存收益及财务报表其他相关项
目金额。
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目
2020 年 1 月 1 日
因执行新收入准则，本公司将与销售商品及 合同负债 547,545,592.74
提供劳务相关、不满足无条件收款权的收取
对价的权利计入合同资产；将销售商品及与 预收账款 -555,346,164.08
提供劳务相关的预收款项重分类至合同负
债。 其他流动负债 7,800,571.34
与原收入准则相比，执行新收入准则对 2020 年度财务报表相关项目的影响如下：
受影响的资产负债 影响金额 2020 年 12 月
受影响的利润表项目 影响金额 2020 年年度
表项目 31 日
合同负债 626,858,312.42 营业收入 -1,651,579,745.59
预收款项 -643,125,733.79 营业成本 -1,651,579,745.59
其他流动负债 16,267,421.37
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 会计政策和会计估计变更说明因素 – 续
1. 会计政策变更及其影响 - 续
1.2 企业会计准则解释第 13 号
财政部于 2019 年 12 月发布了《企业会计准则解释第 13 号》（财会〔2019〕21 号）（以
下简称“解释第 13 号”)。
解释第 13 号修订了构成业务的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企业
合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集中度
测试”的方法。
解释第 13 号明确了企业的关联方包括企业所属企业集团的其他共同成员单位（包括母公
司和子公司）的合营企业或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的企业合营企业
或联营企业等。
解释 13 号自 2020 年 1 月 1 日起实施，本公司采用未来适用法对上述会计政策变更进行会
计处理。
采用解释第 13 号未对本公司财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
1.3 新冠疫情租金减免
财政部于 2020 年 6 月发布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>的通
知》（财会[2020]10 号），可对新冠肺炎疫情相关租金减让根据该会计处理规定选择采用
简化方法。
本公司对于自 2020 年 1 月 1 日起发生的房屋及建筑物类别租赁的相关租金减让，采用了
该会计处理规定中的简化方法（参见附注四、29、（3）），在减免期间或在达成减让协
议等解除并放弃相关权利义务时，将相关租金减让冲减当期收入。上述简化方法对本年利
润的影响金额为-45,262,021.10 元。
本公司对 2020 年 1 月 1 日之前发生的租金减让不适用上述简化处理方法。
2. 会计估计变更及影响
本公司 2020 年度无应披露的会计估计变更事项。
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六、 会计政策和会计估计变更说明因素 – 续
3. 首次执行新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
单位：元
项目 2019.12.31 2020.01.01 调整数
流动资产：
货币资金 2,405,487,587.54 2,405,487,587.54
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 16,238,631.03 16,238,631.03
应收账款 1,094,715,782.09 1,094,715,782.09
应收款项融资
预付款项 89,093,588.16 89,093,588.16
其他应收款 496,303,957.54 496,303,957.54
其中：应收利息
应收股利
存货 1,658,271,156.65 1,658,271,156.65
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 155,214,002.88 155,214,002.88
流动资产合计 5,915,324,705.89 5,915,324,705.89
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
设定受益计划净资产
长期股权投资 138,658,490.95 138,658,490.95
其他权益工具投资 5,183,809.13 5,183,809.13
其他非流动金融资产 1,600,000.00 1,600,000.00
投资性房地产 6,885,357,693.02 6,885,357,693.02
固定资产 601,395,295.64 601,395,295.64
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 24,662,690.40 24,662,690.40
开发支出
商誉 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24
长期待摊费用 144,093,115.82 144,093,115.82
递延所得税资产 20,533,523.76 20,533,523.76
其他非流动资产 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 10,586,367,406.96 10,586,367,406.96
资产总计 16,501,692,112.85 16,501,692,112.85
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 2019.12.31 2020.01.01 调整数
流动负债：
短期借款 350,000,000.00 350,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 750,116,301.96 750,116,301.96
预收款项 559,804,584.86 4,458,420.78 -555,346,164.08
合同负债 547,545,592.74 547,545,592.74
应付职工薪酬 615,757,850.55 615,757,850.55
应交税费 99,928,749.76 99,928,749.76
其他应付款 1,572,324,727.36 1,572,324,727.36
其中：应付利息
应付股利 45,091,977.23 45,091,977.23
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 164,837,638.84 164,837,638.84
其他流动负债 26,231,825.73 34,032,397.07 7,800,571.34
流动负债合计 4,139,001,679.06 4,139,001,679.06
非流动负债：
长期借款 1,970,916,641.67 1,970,916,641.67
应付债券 1,465,560,000.00 1,465,560,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款 107,611,411.36 107,611,411.36
长期应付职工薪酬
预计负债 3,920,000.00 3,920,000.00
递延收益 51,600,000.00 51,600,000.00
递延所得税负债 760,930,995.43 760,930,995.43
其他非流动负债
非流动负债合计 4,360,539,048.46 4,360,539,048.46
负债合计 8,499,540,727.52 8,499,540,727.52
股东权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,085,335,971.58 3,085,335,971.58
减：库存股
其他综合收益 -64,314.59 -64,314.59
专项储备
盈余公积 401,156,175.65 401,156,175.65
未分配利润 3,436,866,631.85 3,436,866,631.85
归属于母公司股东权益合计 7,983,640,524.49 7,983,640,524.49
少数股东权益 18,510,860.84 18,510,860.84
股东权益合计 8,002,151,385.33 8,002,151,385.33
负债和股东权益总计 16,501,692,112.85 16,501,692,112.85
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
母公司资产负债表
单位：元
项目 2019.12.31 2020.01.01 调整数
流动资产：
货币资金 425,639,584.67 425,639,584.67
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 3,420,651,421.83 3,420,651,421.83
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,846,291,006.50 3,846,291,006.50
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
设定受益计划净资产
长期股权投资 6,938,201,099.16 6,938,201,099.16
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 673,311,163.55 673,311,163.55
固定资产 13,895,759.38 13,895,759.38
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,563,575.24 1,563,575.24
开发支出
商誉
长期待摊费用 276,099.59 276,099.59
递延所得税资产 5,853,027.24 5,853,027.24
其他非流动资产 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 7,832,794,724.16 7,832,794,724.16
资产总计 11,679,085,730.66 11,679,085,730.66
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 2019.12.31 2020.01.01 调整数
应付账款
预收款项 58,816.92 58,816.92
合同负债
应付职工薪酬 23,066,142.37 23,066,142.37
应交税费 2,769,908.38 2,769,908.38
其他应付款 877,955,623.62 877,955,623.62
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 40,962,131.70 40,962,131.70
其他流动负债
流动负债合计 944,812,622.99 944,812,622.99
非流动负债：
长期借款 614,999,975.00 614,999,975.00
应付债券 1,465,560,000.00 1,465,560,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款 5,786,419.38 5,786,419.38
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 157,932,330.66 157,932,330.66
其他非流动负债
非流动负债合计 2,244,278,725.04 2,244,278,725.04
负债合计 3,189,091,348.03 3,189,091,348.03
股东权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 4,427,401,919.20 4,427,401,919.20
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 362,489,543.45 362,489,543.45
未分配利润 2,639,756,859.98 2,639,756,859.98
股东权益合计 8,489,994,382.63 8,489,994,382.63
负债和股东权益总计 11,679,085,730.66 11,679,085,730.66
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七、 税项
1． 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 见下表
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 1%、5%、7%
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 见下表
房产税 从价计征或从租计征 1.2%、12%
土地增值税 土地增值额 30%-60%超率累进税率
本公司和子公司从事物业管理、持有物业出租及经营、房地产开发等业务。根据《关于深
化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）等相
关规定，自 2019 年 4 月 1 日起本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 计税方式 适用税率或征收率
房产销售收入 简易征收、一般征收 5%、9%
楼宇工程收入 简易征收、一般征收 3%、9%
不动产出租收入 简易征收、一般征收 5%、9%
物业管理收入 一般征收 6%
餐饮收入 一般征收 6%
利息收入 一般征收 6%
水费 简易征收、一般征收 3%、9%
电费、商品销售 一般征收 13%
干洗收入 一般征收 6%
纳税主体名称 所得税税率
山东中航物业管理有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
上海中航物业管理有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
济南高铁中航物业管理有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
深圳市南光物业管理有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
成都城投航睿物业管理有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
深圳市老大昌酒楼有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
深圳招商建筑科技有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
纳税主体名称 所得税税率
天津中航物业服务有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
深圳市中航智泊科技有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
深圳招商建筑科技有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
招商局漳州开发区南太武产业园物业
100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
服务有限公司
厦门招港鹭和物业管理有限公司 100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
南京招商未来科技城物业管理有限公
100 万以内为 5%，100 万-300 万 10%，300 万以上 25%
司
深圳市中航楼宇科技有限公司 15%
招商局物业管理（香港）有限公司 16.5%
招商局物业管理（海外）有限公司 16.5%
其他纳税主体 25%
2． 税收优惠及批文
根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深圳市地方税务局
颁发的高新技术企业证书，证书编号 GF201844201738，本公司下属公司深圳市中航楼宇
科技有限公司自 2018 年至 2021 年按照 15%税率征收企业所得税。
根据财政部、税务总局发布的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税
〔2019〕13 号），对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入
应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过
300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。本公司部
分下属公司符合上述所得税减免的要求，按照优惠税率计征所得税。
为减轻疫灾对纳税人带来的损失，财政部联合国家税务总局出台临时性税收政策《关于支
持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告 2020
年第 8 号），对“纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物
资快递收派服务取得的收入，免征增值税”。公司下属深圳市老大昌酒楼有限公司、中航
城置业（昆山）有限公司皇冠假日酒店属于生活服务中餐饮住宿服务类别，故本年按上述
文件享受增值税免税优惠政策。
为减轻疫灾对纳税人带来的损失，江苏省财政厅、国家税务总局江苏省税务局出台税收优
惠政策《关于应对新冠肺炎疫情影响有关房产税、城镇土地使用税优惠政策公告》（苏财
税〔2020〕8 号、18 号），对受疫情影响严重的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游等
行业纳税人，暂免征 2020 年房产税、城镇土地使用税，公司下属中航城置业（昆山）有
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、税项 – 续
2． 税收优惠及批文-续
限公司皇冠假日酒店属于生活服务中餐饮住宿服务类别，故本年按上述文件享受房产税免
税优惠政策。
为减轻疫灾对纳税人带来的损失，国际税务总局江西省税务局出台《国家税务总局江西省
税务局关于印发<助力疫情防控促进经济增长 15 条税收政策措施>的通知》（赣税发
〔2020〕7 号），对纳税人因疫情影响，造成困难可享受房产税和城镇土地使用税困难减
免，公司下属子公司九江市九方商业管理有限公司符合该减免情况，故本年按上述文件享
受房产税免税优惠政策。
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2020 年 1 月 1 日，“年
末”系指 2020 年 12 月 31 日，“本年”系指 2020 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上年”系
指 2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日。
1. 货币资金
项目 年末数 年初数
库存现金： 197,481.21 225,140.42
银行存款： 2,272,139,538.29 2,367,215,356.46
其他货币资金： 29,560,910.14 38,047,090.66
合计 2,301,897,929.64 2,405,487,587.54
其中：存放在境外的款项总额 21,230,735.24 17,181,406.94
（1） 货币资金使用受限制状况
项目 年末数 年初数 使用受限制的原因
商品房按揭保证金 3,470,433.66 1,595,922.86 设置了担保权利，不能随时支取
履约保证金 26,090,476.48 36,451,167.80 设置了担保权利，不能随时支取
合计 29,560,910.14 38,047,090.66
2. 应收票据
（1） 应收票据的分类
种类 年末数 年初数
银行承兑汇票
商业承兑汇票 30,835,098.66 16,238,631.03
合计 30,835,098.66 16,238,631.03
注：年末较年初增加 14,596,467.63 元，变动幅度 89.89%，主要系公司下属子公司中航物
业管理有限公司采用应收票据方式结算的金额增加所致。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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2．应收票据- 续
（2）应收票据信用损失准备
年末数
账面余额 信用损失准备
类别
比例 预期信用损 账面价值
金额 金额
（%） 失率（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 30,857,174.05 100.00 22,075.39 0.07 30,835,098.66
其中：银行承兑汇票
商业承兑汇票 30,857,174.05 100.00 22,075.39 0.07 30,835,098.66
合计 30,857,174.05 100.00 22,075.39 0.07 30,835,098.66
年初数
账面余额 信用损失准备
类别
比例 预期信用损 账面价值
金额 金额
（%） 失率（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 16,254,885.91 100.00 16,254.88 0.10 16,238,631.03
其中：银行承兑汇票
商业承兑汇票 16,254,885.91 100.00 16,254.88 0.10 16,238,631.03
合计 16,254,885.91 100.00 16,254.88 0.10 16,238,631.03
1）按组合计提信用损失准备的应收票据
年末数
名称
应收票据 信用损失准备 预期信用损失率（%）
商业承兑汇票 30,857,174.05 22,075.39 0.07
合计 30,857,174.05 22,075.39 0.07
2）本年计提、收回或转回的应收票据信用损失准备情况
本年变动情况
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计提预期信用损失的应
收票据
按组合计提预期信用损失的
16,254.88 5,820.51 22,075.39
应收票据
其中：银行承兑汇票
商业承兑汇票 16,254.88 5,820.51 22,075.39
合计 16,254.88 5,820.51 22,075.39
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3. 应收账款
（1） 应收账款总体情况
项目 年末数 年初数
应收账款 1,140,906,245.74 1,110,048,008.18
减：信用损失准备 15,591,242.68 15,332,226.09
合计 1,125,315,003.06 1,094,715,782.09
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3．应收账款 - 续
（2） 应收账款分类情况
期末余额
原值 信用损失准备
项目 账龄 账龄
账面价值
合计 1 年至 2 2 年至 3 合计
1 年以内 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上 1 年以内 3 年以上
年 年
低风险组合 861,920,404.15 77,976,873.55 15,563,122.71 4,375,592.92 959,835,993.33 822,355.04 47,883.87 23,835.39 113,617.42 1,007,691.72 958,828,301.61
正常风险组合 151,978,354.37 5,289,888.79 1,666,437.55 8,745,137.98 177,679,818.69 3,379,060.54 12,168,729.21 165,511,089.48
2,320,858.04 381,502.54 6,087,308.09
重大减值风险项
1,469,323.00 543,482.43 1,377,628.29 3,390,433.72 757,138.36 280,055.10 2,414,821.75 975,611.97
目 1,377,628.29
合计 1,015,368,081.52 93,810,244.77 17,229,560.26 14,498,359.19 1,140,906,245.74 15,591,242.68 1,125,315,003.06
4,958,553.94 2,648,797.01 405,337.93 7,578,553.80
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3．应收账款 - 续
（3） 应收账款整体账龄
年末数 年初数
项目 比例 信用损失准 比例 信用损失准
账面余额 账面余额
（%） 备 （%） 备
1 年以内（含 1
1,015,368,081.52 89.00 4,958,553.94 1,024,946,903.40 92.33 2,652,597.46
年）
1 至 2 年（含 2
93,810,244.77 8.22 2,648,797.01 56,959,402.49 5.13 1,596,589.09
年）
2 至 3 年（含 3
17,229,560.26 1.51 405,337.93 11,714,468.40 1.06 1,136,854.53
年）
3 年以上 14,498,359.19 1.27 7,578,553.80 16,427,233.89 1.48 9,946,185.01
合计 1,140,906,245.74 100.00 15,591,242.68 1,110,048,008.18 100.00 15,332,226.09
（4） 应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额
单位名称 金额 账龄 信用损失准备
的比例（%）
客户一 22,745,626.81 1至2年 12,965.24 1.99
客户二 19,438,841.18 1 年以内 19,438.84 1.70
客户三 14,601,672.68 1 年以内 14,601.67 1.28
客户四 11,871,444.52 1 年以内 11,871.44 1.04
客户五 11,528,186.05 1 年以内 6,571.18 1.01
合计 80,185,771.24 65,448.37 7.02
4. 预付款项
（1） 预付款项账龄分析
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 91,933,043.84 93.48 85,740,974.96 96.24
1至2年 5,245,093.73 5.33 598,605.43 0.67
2至3年 124,995.86 0.13 517,958.71 0.58
3 年以上 1,040,390.41 1.06 2,236,049.06 2.51
合计 98,343,523.84 100.00 89,093,588.16 100.00
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4．预付款项 - 续
（2） 账龄超过一年的重要预付款项按情况如下
单位名称 年末数 账龄 未结算原因
供应商一 590,060.88 1-2 年 未到结算期
供应商二 560,000.00 3 年以上 未到结算期
供应商三 500,000.00 1-2 年 未到结算期
供应商四 446,010.38 1-2 年 未到结算期
供应商五 262,523.75 1-2 年 未到结算期
合计 2,358,595.01
（3） 预付款项主要单位
占预付款项
单位名称 金额 账龄 总额的比例 未结算原因
（%）
供应商六 19,116,066.72 1 年以内 19.44 未到结算期
供应商一 10,560,087.67 2 年以内 10.74 未到结算期
供应商七 5,350,138.83 1 年以内 5.44 未到结算期
供应商八 4,763,832.73 2 年以内 4.84 未到结算期
供应商九 2,606,407.30 1 年以内 2.65 未到结算期
合计 42,396,533.25 43.11
5. 其他应收款
项目 年末数 年初数
应收利息
应收股利
其他应收款 495,433,305.69 496,303,957.54
合计 495,433,305.69 496,303,957.54
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5．其他应收款 - 续
（1） 其他应收款项
1） 按款项性质分析
年末数
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值
关联往来 160,106,733.99 149,654,556.26 10,452,177.73
员工借款及备用金 4,458,541.65 937,107.39 3,521,434.26
押金及保证金 135,474,379.05 3,051,017.93 132,423,361.12
代垫款项、往来款 179,527,101.53 124,391,289.50 55,135,812.03
政府代建 264,057,970.13 12,105,533.89 251,952,436.24
其他 46,344,650.36 4,396,566.05 41,948,084.31
合计 789,969,376.71 294,536,071.02 495,433,305.69
1）按款项性质分析（续）
年初数
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值
关联往来 168,696,491.85 149,874,513.05 18,821,978.80
员工借款及备用金 6,804,347.07 1,040,531.79 5,763,815.28
押金及保证金 133,196,354.34 5,877,470.55 127,318,883.79
代垫款项、往来款 162,539,602.42 132,070,901.07 30,468,701.35
政府代建 279,295,375.26 12,121,090.84 267,174,284.42
其他 53,088,539.03 6,332,245.13 46,756,293.90
合计 803,620,709.97 307,316,752.43 496,303,957.54
2） 按账龄分析
年末数 年初数
项目 比例 比例
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
（%） （%）
1 年以内（含 1 年） 153,825,686.05 19.47 567,886.99 177,967,321.86 22.15 797,211.67
1 至 2 年（含 2 年） 73,997,599.16 9.37 1,290,930.67 51,583,250.76 6.42 679,718.07
2 至 3 年（含 3 年） 18,500,215.93 2.34 472,656.93 72,030,167.72 8.96 46,167,656.51
3 年以上 543,645,875.57 68.82 292,204,596.43 502,039,969.63 62.47 259,672,166.18
合计 789,969,376.71 100.00 294,536,071.02 803,620,709.97 100.00 307,316,752.43
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5．其他应收款 - 续
（1）其他应收款项 – 续
3） 本年计提、收回或转回的其他应收款信用损失准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
信用损失准备 未来 12 个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
年初余额 3,749,608.48 3,233,029.06 300,334,114.89 307,316,752.43
年初余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提 38,996.52 1,845,591.13 1,884,587.65
本年转回 2,366,095.04 165,252.91 12,133,921.11 14,665,269.06
本年转销
本年核销
其他变动
年末余额 1,422,509.96 4,913,367.28 288,200,193.78 294,536,071.02
4） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收情况
占其他应收
单位名称 金额 账龄 款项总额的 信用损失准备 性质或内容
比例（%）
衡阳深圳工业园管理
252,205,170.79 9 年以内 31.93 252,734.55 政府代建
委员会
北京市格兰云天大酒
35,862,822.16 5 年以上 4.54 35,862,822.16 关联往来
店有限责任公司
深圳市金城印刷有限
32,087,000.00 5 年以上 4.06 32,087,000.00 往来款
公司
深圳市南光工贸发展
28,636,000.00 5 年以上 3.62 28,636,000.00 关联往来
有限公司
深圳市南光捷佳电器
27,075,018.93 5 年以上 3.43 27,075,018.93 关联往来
有限公司
合计 375,866,011.88 47.58 123,913,575.64
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6. 存货
（1） 存货分类
年末数
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 3,143,172.17 3,143,172.17
发出商品 13,217,115.10 13,217,115.10
库存商品 92,248,739.76 410,255.32 91,838,484.44
低值易耗品 15,719.70 15,719.70
开发成本 1,112,024,443.98 256,424,871.37 855,599,572.61
开发产品 745,223,931.67 134,336,859.15 610,887,072.52
合计 1,965,873,122.38 391,171,985.84 1,574,701,136.54
（1） 存货分类（续）
年初数
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 3,568,479.85 3,568,479.85
发出商品 6,833,570.86 6,833,570.86
库存商品 74,600,383.37 573,236.98 74,027,146.39
低值易耗品 50,609.72 50,609.72
开发成本 1,087,378,872.65 256,424,871.37 830,954,001.28
开发产品 1,035,021,748.13 292,184,399.58 742,837,348.55
合计 2,207,453,664.58 549,182,507.93 1,658,271,156.65
（2） 存货跌价准备
本年增加 本年减少
项目 年初数 年末数
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 573,236.98 162,981.66 410,255.32
开发成本 256,424,871.37 256,424,871.37
开发产品 292,184,399.58 157,847,540.43 134,336,859.15
合计 549,182,507.93 158,010,522.09 391,171,985.84
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6．存货 - 续
（3） 开发成本
预计总投资 本年转入开发
项目名称 开工时间 预计竣工时间 年初余额
（亿元） 产品
坪地项目 2008 年 9 月 未定 4.30 78,672,941.39
衡阳项目后期 未定 未定 50.00 628,219,024.60
天津九方城市
2011 年 6 月 未定 13.40 380,486,906.66
广场
合计 1,087,378,872.65
其中：
本年其他 利息资本化累 本年利 资金来
项目名称 本年增加 年末余额
减少金额 计金额 息资本 源
化金额
坪地项目 24,645,571.33 103,318,512.72 29,663,450.10 借款
衡阳项目后期 628,219,024.60 106,139,762.58 借款
天津九方城市广
380,486,906.66 25,550,314.57 借款
场
合计 24,645,571.33 1,112,024,443.98 161,353,527.25
（4） 开发产品
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加
成都中航国际广场 2013 年 12 月 59,177,948.74
中航格澜阳光花园二
2007 年 12 月 70,731,292.92
期
惠东中航城 2010 年 12 月 4,092,572.24
昆山中航城 2011 年 10 月 6,636,785.30 1,263,029.03
名仕苑 2000 年 7 月 3,667,429.38
捷佳大厦停车场 2002 年 11 月 14,451,521.69
紫荆苑停车场 2005 年 12 月 5,921,463.53
鼎尚华庭停车场 2008 年 12 月 15,095,419.15
衡阳中航城市花园 2014 年 12 月 242,627,497.76
龙岩中航紫金云熙 2017 年 12 月 555,512,570.19
昆山九方城 A6 地块 2016 年 12 月 57,107,247.23
合计 1,035,021,748.13 1,263,029.03
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
6．存货 - 续
（4）开发产品 - 续
利息资本化累计金 其中：本年利息资本
项目名称 本年减少 年末数
额 化金额
成都中航国际广场 59,177,948.74 2,065,885.40
中航格澜阳光花园二
70,731,292.92 1,840,073.18
期
惠东中航城 4,092,572.24
昆山中航城 7,899,814.33
名仕苑 663,803.28 3,003,626.10
捷佳大厦停车场 375,498.48 14,076,023.21
紫荆苑停车场 3,994,587.07 1,926,876.46
鼎尚华庭停车场 333,805.32 14,761,613.83
衡阳中航城市花园 18,042,169.38 224,585,328.38 14,784,218.65
龙岩中航紫金云熙 252,681,316.55 302,831,253.64 11,221,015.02
昆山九方城 A6 地块 7,069,851.08 50,037,396.15 3,440,193.40
合计 291,060,845.49 745,223,931.67 33,351,385.65
（5）存货资本化率
本年减少 本年确认资本
项目 年初数 本年增加 年末数 化金额的资本
出售减少 其他减少
化率（%）
坪地项目 29,663,450.10 29,663,450.10
衡阳中航城市花园 16,942,632.57 2,158,413.92 14,784,218.65
衡阳项目后期 106,139,762.58 106,139,762.58
昆山九方城 A6 地块 4,125,483.19 685,289.79 3,440,193.40
成都中航国际广场 2,065,885.40 2,065,885.40
天津九方城市广场 25,550,314.57 25,550,314.57
中航格澜阳光花园二期 1,840,073.18 1,840,073.18
龙岩中航紫金云熙 27,881,003.16 16,659,988.14 11,221,015.02
合计 214,208,604.75 19,503,691.85 194,704,912.90
7. 其他流动资产
项目 年末数 年初数
留抵增值税进项税额 45,601,997.57 47,697,194.21
预缴增值税 8,518,374.08 4,986,057.56
预缴土地增值税 3,700,658.07 12,246,449.64
预缴所得税 49,047,473.52 85,522,275.93
预缴其他税费 6,918,378.72 4,762,025.54
合计 113,786,881.96 155,214,002.88
注：年末较年初减少 41,427,120.92 元，变动幅度-26.69%，主要原因系公司下属子公司
中航城置业（昆山）有限公司本年收到企业所得税退税款 29,927,347.31 元，龙岩紫金
中航房地产开发有限公司本年收到前期预缴土地增值税退回 12,602,619.80 元所致。
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8. 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
对合营企业投资 4,122,314.42 3,056,269.24 161,011.27 7,017,572.39
对联营企业投资 134,536,176.53 9,727,343.20 27,093,217.52 117,170,302.21
小计 138,658,490.95 12,783,612.44 27,254,228.79 124,187,874.60
减：长期股权投资减值
准备
合计 138,658,490.95 12,783,612.44 27,254,228.79 124,187,874.60
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8．长期股权投资 - 续
（2） 长期股权投资明细
本年增减变动
被投资单位 年初余额
追加投资 减少投资 权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整
①合营企业
深圳招商华侨城物业管理有限公司 4,122,314.42 1,453,252.98
烟台招商财金物业服务有限公司 1,530,000.00 73,016.26
小计 4,122,314.42 1,530,000.00 1,526,269.24
②联营企业
厦门紫金中航置业有限公司 122,222,484.88 -111,350.39
南京金城中航物业管理有限公司 5,574,981.42 1,622,526.74
山东铁航物业管理有限公司 3,017,667.02 610,814.18
北京招商局天平物业管理有限公司 3,721,043.21 137,935.67
日照市招商高新城市运营服务有限公司 490,000.00 59,199.41
烟台蓝天中航城市服务有限公司 2,940,000.00 59.35
四川遂航智达物业服务有限公司 2,450,000.00
小计 134,536,176.53 5,880,000.00 2,319,184.96
合计 138,658,490.95 7,410,000.00 3,845,454.20
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8．长期股权投资 - 续
（2）长期股权投资明细 – 续
本年增减变动
本年计提减值准 减值准备年末余
被投资单位 其他权益变 宣告发放现金股利 外币报表折算 年末余额
其他 备 额
动 和利润 影响数
①合营企业
深圳招商华侨城物业管理有限公司 161,011.27 5,414,556.13
烟台招商财金物业服务有限公司 1,603,016.26
小计 161,011.27 7,017,572.39
②联营企业
厦门紫金中航置业有限公司 25,082,795.69 1,528,158.24 98,556,497.04
南京金城中航物业管理有限公司 2,010,421.83 5,187,086.33
山东铁航物业管理有限公司 3,628,481.20
北京招商局天平物业管理有限公司 3,858,978.88
日照市招商高新城市运营服务有限公
549,199.41
司
烟台蓝天中航城市服务有限公司 2,940,059.35
四川遂航智达物业服务有限公司 2,450,000.00
小计 27,093,217.52 1,528,158.24 117,170,302.21
合计 27,254,228.79 1,528,158.24 124,187,874.60
注 1：2020 年 7 月 9 日，公司第九届董事会第七次会议审议通过了《关于招商物业与烟台财金孚泰投资设立合资公司的议
案》。董 事会同意公司全资子公司招商局物业管理有限公司（以下简称“招商物业”）与烟台市财金孚泰实业有限公司（以
下简称“烟台财金孚泰”）设立合资公司。合资公司的注册资本为人民币 300 万元整，其中招商物业出资 153 万元，占比
51%；烟台财金孚泰出资 147 万元，占比 49%，按公司章程约定，公司未取得被投资公司实质控制权，故不纳入合并报表范
围。
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8． 长期股权投资 - 续
注 2：2020 年 4 月 29 日，公司第九届董事会第四次会议审议通过了《关于全资子公司招商物
业投资设立合资公司的议案》。董事会同意公司全资子公司招商局物业管理有限公司（以下简
称“招商物业”）与日照高新发展集团有限公司（以下简称“高新发展集团”）设立合资公
司，负责对高新发展集团旗下的地产及产业开发项目提供配套物业管理服务。合资公司的注册
资本为人民币 100 万元整，其中高新发展集团出资 51 万元，占比 51%；招商物业出资 49 万
元，占比 49%。
注 3：2020 年 11 月 25 日，公司第九届董事会第十二次会议审议通过了《关于全资子公司参股
设立合资公司的议案》。董事会同意公司全资子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航
物业”）与烟台蓝天智慧物业发展有限公司（以下简称“烟台蓝天智慧物业”）设立合资公
司。合资公司的注册资本为人民币 600 万元整，其中烟台蓝天智慧物业出资 306 万元，占比
51%；中航物业出资 294 万元，占比 49%。
注 4：2020 年 8 月 21 日，公司第九届董事会第八次会议审议通过了《关于全资子公司参股设
立合资公司的议案》。董事会同意公司全资子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航物
业”）与遂宁东涪投资有限责任公司（以下简称“东涪投资”）设立合资公司。合资公司的注
册资本为人民币 500 万元整，其中东涪投资出资 255 万元，占比 51%；中航物业出资 245 万
元，占比 49%。
注 5：公司 2020 年 5 月 21 日购入厦门紫金中航置业有限公司 81 个车位，共计金额
21,925,646.28 元，合并层面对长期股权投资及包含未实现内部交易损益的存货项目进行调整，
抵消存货中的未实现内部交易损益金额为 1,528,158.24 元，并相应调整长期股权投资的账面价
值。
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9. 其他权益工具投资
（1） 其他权益工具投资情况
指定为其他权益
项目 年末数 年初数 股利收入
工具投资的原因
出于战略目的而
樟树市凯凯创新股权投资管理中心
计划长期持有的 2,571,081.18 5,183,809.13
（有限合伙）
投资
合计 2,571,081.18 5,183,809.13
（2） 年末其他权益工具情况
指定为以公允价
本年确认 其他综合收 其他综合收
累计损 值计量且其变动
项目名称 的股利收 累计利得 益转入留存 益转入留存
失 计入其他综合收
入 收益的金额 收益的原因
益的原因
樟树市凯凯创新 出于战略目的而
股权投资管理中 85,632.98 计划长期持有的
心（有限合伙） 投资
注：其他权益工具投资本年减少系公司下属子公司中航物业管理有限公司投资的樟树市凯
凯创新股权投资管理中心（有限合伙）部分托管项目退出，返还投资本金 2,514,551.80
元。本年确认公允价值变动计入其他综合收益 98,176.15 元。
10.其他非流动金融资产
种类 年末数 年初数
权益工具投资 1,600,000.00
合计 1,600,000.00
注：权益工具投资系公司下属公司浙江润和物业有限公司持有的浙江亿城置业有限公司
3.2%的股权，浙江亿城置业有限公司于 2020 年 12 月 26 日清算，本年确认投资收益
74,189.45 元。
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11.投资性房地产
（1） 按公允价值计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、年初余额 6,885,357,693.02 6,885,357,693.02
二、本年变动 3,865,271.79 3,865,271.79
加：外购
存货\固定资产\在建工程转
4,320,631.58 4,320,631.58
入
企业合并增加
减：处置 743,527.79 743,527.79
其他转出
公允价值变动 288,168.00 288,168.00
三、年末余额 6,889,222,964.81 6,889,222,964.81
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11．投资性房地产 - 续
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产的年末价值及原因。
项目 账面价值 未办妥产权证书原因 预计办结产权证书时间
昆山中航城酒店 214,295,699.05 工程尚未竣工
合 计 214,295,699.05
（3） 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况
本年公允价值变动
本年自建投资
决算成本与预 本年确认的公 因决算成本与预估 其他减少
项目 年初公允价值 性房地产增加 本年公允价 年末公允价值
估成本之差 允价值变动收 成本之差而调整的
本年自建投资 值变动小计
益 公允价值变动
性房地产增加
航空大厦 1 栋部分楼层 472,371,476.00 472,371,476.00
航空大厦 1 栋部分顶层 61,868,287.55 61,868,287.55
南光大厦 1-13 层部分
500,875,808.00 500,875,808.00
楼层、地下室
南光捷佳大厦一至四层
268,329,077.00 268,329,077.00
商场及部分房产
中航格澜阳光花园 A 栋
290,211,137.00 290,211,137.00
1-4 层
航苑大厦西座 7 套房 32,896,272.00 32,896,272.00
航都大厦 9J 3,137,862.00 288,168.00 288,168.00 3,426,030.00
长沙芙蓉南路 368 号波
12,161,339.00 12,161,339.00
波天下城 9 套房
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11．投资性房地产 - 续
（3） 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况 – 续
本年公允价值变动
本年自建投资
决算成本与预 本年确认的公 因决算成本与预估 其他减少
项目 年初公允价值 性房地产增加 本年公允价 年末公允价值
估成本之差 允价值变动收 成本之差而调整的
本年自建投资 值变动小计
益 公允价值变动
性房地产增加
南昌中航国际广场 1 至
290,281,582.00 290,281,582.00
5 层、26 至 38 层
龙岩中航紫金云熙 131,889,944.00 131,889,944.00
岳阳中航国际广场 1 至
334,408,098.00 334,408,098.00
27 层、裙楼 1 至 5 层
赣州中航城九方购物中
718,920,632.00 718,920,632.00
心房产及幼儿园
赣州格兰云天酒店 279,767,367.00 279,767,367.00
成都-九方购物中心-3
768,367,355.00 768,367,355.00
至 7 层
昆山中航城花园 42 号
201,870,501.00 201,870,501.00
楼
依云华苑项目储藏室 3,059,064.00 743,527.79 2,315,536.21
九江中航城购物中心 867,891,244.00 867,891,244.00
华彩花园 7,631,640.00 7,631,640.00
昆山中航城酒店 209,975,067.47 4,320,631.58 214,295,699.05
昆山九方购物中心 1,429,443,940.00 1,429,443,940.00
合计 6,885,357,693.02 4,320,631.58 288,168.00 288,168.00 743,527.79 6,889,222,964.81
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（3） 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况 – 续
按期末估价 期末公允价
期末入账的公允
项目 转换时间 转换时账面原值 期初公允价值 期末估计的公允价值金额 计算的增值 值变动调账 公允价值累计变动 其他减少
价值
率 金额
航空大厦 1 栋部分楼层及部分顶层 2009 年、2011 年 77,713,497.55 534,239,763.55 538,772,800.00 0.85% 534,239,763.55 451,649,678.45
南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室 2009 年 39,520,115.68 500,875,808.00 519,949,100.00 3.81% 500,875,808.00 458,645,692.32
南光捷佳大厦一至四层商场及部分 2009 年
81,723,151.52 268,329,077.00 262,697,700.00 -2.10% 268,329,077.00 186,605,925.48
房间
航都大厦 9J 2009 年 455,171.09 3,137,862.00 3,426,030.00 9.18% 288,168.00 3,426,030.00 2,970,858.91
长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 9 2011 年
5,402,968.54 12,161,339.00 12,476,700.00 2.59% 12,161,339.00 6,758,370.46
套房
航苑大厦西座 7 套房 2009 年 2,440,050.24 32,896,272.00 33,010,300.00 0.35% 32,896,272.00 30,456,221.76
中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层 2009 年 91,796,054.30 290,211,137.00 285,857,400.00 -1.50% 290,211,137.00 198,345,370.78
南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 2011 年
269,850,085.41 290,281,582.00 295,036,680.00 1.64% 290,281,582.00 30,984,700.39
38 层
赣州中航城九方购物中心房产及幼 2011 年
455,987,327.44 718,920,632.00 748,825,900.00 4.16% 718,920,632.00 253,174,653.21
儿园
岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 2011 年
381,459,916.45 334,408,098.00 347,635,900.00 3.96% 334,408,098.00 -41,196,269.35
1至5层
赣州格兰云天酒店 2012 年 257,695,332.69 279,767,367.00 274,115,400.00 -2.02% 279,767,367.00 13,992,231.37
成都九方购物中心 2012 年 633,359,328.48 768,367,355.00 776,173,000.00 1.02% 768,367,355.00 156,335,364.65
昆山中航城花园 42 号楼 2012 年 121,136,760.45 201,870,501.00 196,753,800.00 -2.53% 201,870,501.00 84,291,648.58
九江九方购物中心商业 2014 年 864,260,260.49 867,891,244.00 867,891,400.00 0.00% 867,891,244.00 3,630,983.51
昆山九方购物中心 2015 年 959,143,897.00 1,429,443,940.00 1,439,776,800.00 0.72% 1,429,443,940.00 502,277,633.11
中航紫金云熙二期一至三层商铺 2018 年 239,911,175.00 131,889,944.00 128,011,400.00 -2.94% 131,889,944.00 -108,021,231.00
昆山中航城酒店 2015 年 175,561,699.14 209,975,067.47 214,295,699.05
依云华苑项目储藏室 2019 年 2,101,941.01 3,059,064.00 2,372,300.00 -2.45% 2,315,536.21 687,547.61 743,527.79
深圳华彩花园南山阁 27D 2019 年 980,000.00 7,631,640.00 7,817,400.00 2.43% 7,631,640.00 6,297,300.00
合计 4,660,498,732.48 6,885,357,693.02 6,740,600,010.00 -2.10% 288,168.00 6,889,222,964.81 2,237,886,680.24 743,527.79
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
11．投资性房地产 - 续
注 1：2015 年 9 月 24 日，公司第七届董事会第三十三次会议审议通过了《关于确认公司若干
房产为以出租为目的持有型物业的议案》。会议审议同意昆山中航城酒店为以出租为目的的持
有型物业，按其应承担的成本从“开发成本”科目调整至“投资性房地产—成本”科目后按账
面成本计量，昆山中航城酒店自建投资性房地产仍在建设中。
注 2：单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比，变动幅度小于 5%时，公司不
进行会计处理。中联资产评估集团有限公司出具的中联评报字【2021】第 476 号资产评估报告
对本公司截止 2020 年 12 月 31 日的所有投资性房地产市场价值进行了评估。根据评估报告结
论，公司本期原有的南昌国际广场、航空大厦等 19 项投资性房地产的期末与期初公允价值相
比，变动幅度小于 5%，对于这 19 项投资性房地产，公司认定其公允价值未发生大幅变动，公
司期末不进行会计调账处理。航都大厦 9J 评估的公允价值变动幅度大于 5%，2020 年对投资性
房地产期末公允价值进行调账，计入当期损益金额为 288,168.00 元。
注 3：本年苏州依云华苑项目储藏室投资性房地产减少，主要系本年公司出售房产所致，转出
公允价值变动收益-293,864.08 元。
综上所述，2020 年度公司及其下属企业所持有的投资性房地产本年确认公允价值变动损失为
5,696.08 元。
12.固定资产
项目 年末数 年初数
固定资产 584,197,020.98 601,395,295.64
固定资产清理
合计 584,197,020.98 601,395,295.64
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
12．固定资产 - 续
（1）固定资产
1） 固定资产分类明细
项目 房屋及建筑物 运输设备 信息化设备 机械设备 家具及家电 办公设备 其他 合计
一、账面原值：
年初数 596,547,290.80 54,457,040.22 50,831,545.03 63,263,402.22 21,355,804.23 12,215,578.15 15,289,840.42 813,960,501.07
本年购置 7,144,236.23 6,576,223.33 769,903.11 933,513.08 778,956.80 2,393,517.77 18,596,350.32
本年存货转入 1,266,449.03 1,266,449.03
本年处置额 6,034,789.24 4,809,651.87 4,800,975.09 979,527.47 647,585.56 1,679,126.64 18,951,655.87
外币报表折算影响数 -4,534.57 -6,824.49 -103,105.41 -114,464.47
年末数 597,813,739.83 55,566,487.21 52,593,581.92 59,232,330.24 21,309,789.84 12,340,124.90 15,901,126.14 814,757,180.08
二、累计折旧
年初数 70,284,141.74 38,546,866.65 30,453,297.54 47,049,247.37 12,187,868.41 7,292,695.47 6,751,088.25 212,565,205.43
本年计提额 14,878,856.60 4,773,442.33 6,068,069.63 2,332,117.08 2,459,287.15 1,386,335.04 1,828,434.10 33,726,541.93
本年存货转入
本年处置额 5,942,081.09 4,478,863.74 3,569,248.81 873,721.27 599,252.79 172,332.54 15,635,500.24
外币报表折算影响数 -2,964.85 -3,454.66 -89,668.51 -96,088.02
年末数 85,162,998.34 37,378,227.89 32,039,538.58 45,812,115.64 13,773,434.29 8,076,323.06 8,317,521.30 230,560,159.10
三、减值准备
年初余额
本年计提额
处置或报废
年末余额
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12．固定资产 - 续
（1）固定资产 – 续
1） 固定资产分类明细 – 续
项目 房屋及建筑物 运输设备 信息化设备 机械设备 家具及家电 办公设备 其他 合计
四、净额
年末数 512,650,741.49 18,188,259.32 20,554,043.34 13,420,214.60 7,536,355.55 4,263,801.84 7,583,604.84 584,197,020.98
年初数 526,263,149.06 15,910,173.57 20,378,247.49 16,214,154.85 9,167,935.82 4,922,882.68 8,538,752.17 601,395,295.64
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12．固定资产 - 续
（1） 固定资产 - 续
2） 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
深圳市中航楼宇科技有限公司人才安居房 3,189,076.38 人才安居房无法办理产权证
合计 3,189,076.38
13.无形资产
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
一、原价合计 31,601,558.13 31,601,558.13
其中：土地使用权 17,210,276.36 17,210,276.36
软件系统 14,391,281.77 14,391,281.77
二、累计摊销额合计 6,938,867.73 1,804,415.31 8,743,283.04
其中：土地使用权 6,710,697.92 338,443.92 7,049,141.84
软件系统 228,169.81 1,465,971.39 1,694,141.20
三、减值准备金额合计
其中：土地使用权
软件系统
四、账面价值合计 24,662,690.40 22,858,275.09
其中：土地使用权 10,499,578.44 10,161,134.52
软件系统 14,163,111.96 12,697,140.57
14.商誉
（1） 商誉详细明细
本年增加 本年减少
被投资单位 年初数 企业 其他 处置子公司 其他减 年末数
合并 增加 终止确认 少
招商局物业管理有
2,565,188,788.24 2,565,188,788.24
限公司
合 计 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24
商誉减值准备
商誉净值合计 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24
注：于 2019 年 11 月 19 日（“购买日”），公司完成了对招商局物业管理有限公司 100%股权
的收购，从而将招商局物业管理有限公司及其子公司纳入合并范围，合并成本为 313,191.45 万
元。
于购买日，公司按照公允价值确认招商物业的可辨认净资产，可辨认净资产的公允价值超过招
商物业账面价值的金额为 3,379.72 万元，主要包括无形资产（主要是软件著作权及发明专利）
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14．商誉 - 续
的确认，以及固定资产（房屋建筑物及车辆）的增值。合并成本与可辨认净资产公允价值的差
额 256,518.88 万元确认为商誉。
公司合并招商物业所形成的商誉相关资产组，包含直接归属于资产组的货币资金、固定资产、
无形资产和长期待摊费用等可辨认资产，以及商誉。
公司采用预计未来现金流现值的方法计算资产组的可收回金额。公司根据管理层批准的财务预
算预计未来 5 年内现金流量，2024 年达到稳定并保持，实现永续经营。管理层根据过往表现
及其对市场发展的预期编制上述财务预算。计算未来现金流现值所采用的税前折现率为
12.84%，已反映了相对于有关分部的风险。
根据交易各方签署的《补偿协议》，业绩补偿义务人承诺，如本次交易于 2019 年度实施完
毕，则标的公司 2019 年度、2020 年度及 2021 年度扣除非经常性损益后归属母公司所有者
的净利润分别为不低于 1.59 亿元、1.89 亿元、2.15 亿元。招商物业 2020 年度扣除非经常性
损益后归属母公司所有者的净利润为 2.16 亿元，业绩承诺完成情况较好，未造成商誉减值。
根据减值测试的结果，本年年末商誉未发生减值。
15.长期待摊费用
长期待摊费用按项目列示如下
固定资
项目 年初数 本年增加 本年摊销 其他减少 年末数
产转入
装修费 59,172,252.89 17,274,394.13 21,673,058.43 54,773,588.59
物业管理软件
38,936,742.91 24,182.33 7,881,643.58 31,079,281.66
及系统维护
技术服务费 2,021,755.61 1,000,667.47 1,021,088.14
其他 43,962,364.41 10,925,810.46 10,935,145.80 43,953,029.07
合计 144,093,115.82 28,224,386.92 41,490,515.28 130,826,987.46
注：本年长期待摊费用增加 2,822.44 万元，主要系公司下属子公司中航物业管理有限公司新增
数字化服务费、办公室工程改造费等所致。
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16.递延所得税
（1） 未经抵销的递延所得税资产
年末数 年初数
项目 可抵扣暂时性差 可抵扣暂时性差异
递延所得税资产 递延所得税资产
异及可抵扣亏损 及可抵扣亏损
资产减值准备 46,474,511.53 11,566,670.93 45,844,047.62 11,418,414.96
递延收益 13,600,000.00 3,355,282.50 13,600,000.00 3,355,282.50
应付职工薪酬 5,878,032.00 1,469,508.00 23,039,305.20 5,759,826.30
可抵扣亏损 16,512,788.68 4,051,801.13
合计 82,465,332.21 20,443,262.56 82,483,352.82 20,533,523.76
注：公司下属子公司招商九方商业管理（深圳）有限公司、深圳市老大昌酒楼有限公司因疫情
影响，本年产生暂时性亏损，分别确认递延所得税资产 4,000,870.44 元、50,930.69 元。
1） 未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损
项目 年末数 年初数
可抵扣暂时性差异 785,530,092.63 944,785,888.91
可抵扣的亏损 1,232,346,582.96 864,853,726.24
合计 2,017,876,675.59 1,809,639,615.15
2） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末数 年初数 备注
2020 年度 -- 95,310,585.63
2021 年度 135,774,362.69 135,866,724.29
2022 年度 343,727,622.43 292,566,032.64
2023 年度 199,336,931.31 182,622,929.15
2024 年度 168,963,875.71 158,487,454.53
2025 年度 384,045,224.00
无到期期限之可抵扣亏损 498,566.82
合计 1,232,346,582.96 864,853,726.24
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16．递延所得税 - 续
（2） 未经抵销的递延所得税负债
年末数 年初数
项目 应纳税暂时性差 应纳税暂时性差
递延所得税负债 递延所得税负债
异 异
投资性房地产公允价值变动
2,367,149,273.65 591,782,916.08 2,367,154,969.73 591,788,742.64
金额
投资性房地产税前可抵扣的
748,961,925.13 187,240,481.27 634,879,516.39 158,719,879.08
折旧影响金额
收购企业时购买日公允价值
28,958,944.65 7,239,736.16 33,117,684.44 8,279,421.11
大于账面价值的差额变动
固定资产加速折旧 9,455,489.25 2,363,872.32 8,571,810.37 2,142,952.60
合计 3,154,525,632.68 788,627,005.83 3,043,723,980.93 760,930,995.43
注 1：公司 2019 年收购招商局物业管理有限公司，收购时购买日可辨认净资产公允价值大于账
面价值的差额为 33,797,179.30 元。在编制合并报表时，根据 25%的预计所得税率所确认的递
延所得税负债为 8,449,294.82 元。年末按相关资产销售及折旧、摊销情况结转相应的收购溢价
成本，本年共结转减少递延所得税负债 1,039,684.95 元。
注 2：根据《财政部、国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》（财
税〔2014〕75 号）及《国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表
(A 类，2014 年版)》的公告》（国家税务总局公告 2014 年第 63 号），企业持有的固定资
产，单位价值不超过 5,000 元的，可以一次性在计算应纳税所得额时扣除。公司下属子公司中
航物业管理有限公司将单位价值不超过 5,000 元的固定资产折余价值部分作纳税调整减少，同
时确认递延所得税负债 2,363,872.32 元。
17.其他非流动资产
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
项目投资履约诚意金 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00
合计 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00
注：其他非流动资产 2 亿元，系公司根据与上海杨浦科技创新集团（有限公司）签订的《项目
合作协议书》支付的项目投资履约诚意金。公司将其确认为以摊余成本计量的金融资产，以预
期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。于资负债表日计提的减值损失为
306,000.00 元。
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18.所有权受到限制的资产
所有权受到限制的资产 年末数 年初数 备注
一、用于担保的资产
货币资金 29,560,910.14 38,047,090.66 保函保证金及商品房按揭保证金
投资性房地产 3,302,312,493.00 5,080,241,576.00 用于抵押借款
固定资产 454,325,305.84 466,943,900.68 用于抵押借款
合计 3,786,198,708.98 5,585,232,587.34
19.短期借款
短期借款分类
类别 年末数 年初数
信用借款 360,400,555.55 350,000,000.00
合计 360,400,555.55 350,000,000.00
20.应付账款
（1） 应付账款明细
年末数 年初数
账龄 比例 比例
金额 金额
（%） （%）
1 年以内 637,417,462.11 82.25 646,742,472.11 86.22
1至2年 75,587,518.38 9.75 46,657,852.30 6.22
2至3年 10,831,631.50 1.40 18,951,349.03 2.53
3 年以上 51,142,459.81 6.60 37,764,628.52 5.03
合计 774,979,071.80 100.00 750,116,301.96 100.00
（2） 账龄超过一年的重要应付账款
单位名称 所欠金额 账龄 未偿还原因
供应商八 36,953,774.98 1 年以上 未到结算期
供应商十 17,171,686.72 1 年以上 未到结算期
供应商十一 8,130,828.13 3 年以上 未到结算期
供应商十二 2,648,022.72 3 年以上 未到结算期
供应商十三 1,688,828.38 3 年以上 未到结算期
合计 66,593,140.93
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21.预收款项
预收款项账龄明细
年末数 年初数
账龄 比例 比例
金额 金额
（%） （%）
1 年以内 2,662,619.42 99.87 4,393,013.26 98.54
1至2年 3,380.20 0.13 6,384.36 0.14
2至3年 0.36 0.00 30.39 0.00
3 年以上 30.39 0.00 58,992.77 1.32
合计 2,666,030.37 100.00 4,458,420.78 100.00
22.合同负债
（1） 合同负债列示
项目 年末数 年初数
预收购房款 28,046,861.13 29,255,766.67
出售洗衣券预收款 126,762,588.91 121,370,523.86
物业及酒店服务预收款等 472,048,862.38 396,919,302.21
合计 626,858,312.42 547,545,592.74
（2） 本期合同负债账面价值的重大变动
项 目 变动金额 变动原因
昆山中航城 5,544,795.24 结转收入
衡阳中航城市花园 29,222,271.40 结转收入
昆山九方城 A6 地块 8,340,054.29 结转收入
龙岩中航紫金云熙 106,164,009.43 结转收入
合计 149,271,130.36
23.应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
一、短期薪酬 590,004,443.95 3,254,061,548.13 3,221,475,360.26 622,590,631.82
二、离职后福利-设定提存
2,244,222.14 109,464,410.28 110,699,649.95 1,008,982.47
计划
三、辞退福利 23,509,184.46 10,762,693.95 27,942,354.35 6,329,524.06
四、一年内到期的其他福利
五、其他
合计 615,757,850.55 3,374,288,652.36 3,360,117,364.56 629,929,138.35
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23．应付职工薪酬 - 续
（2） 短期薪酬
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
一、工资、奖金、津贴和补
550,778,044.81 2,889,272,074.96 2,844,417,954.02 595,632,165.75
贴
二、职工福利费 87,689,784.98 87,689,784.98
三、社会保险费 1,378,528.55 114,172,521.92 114,625,483.91 925,566.56
其中：医疗保险费 1,194,131.13 104,617,876.77 104,920,082.67 891,925.23
工伤保险费 82,744.24 1,364,187.40 1,458,579.36 -11,647.72
生育保险费 101,653.18 8,190,457.75 8,246,821.88 45,289.05
其他
四、住房公积金 898,341.42 75,497,896.59 75,119,542.81 1,276,695.20
五、工会经费和职工教育经
36,632,132.23 33,046,882.60 45,023,496.83 24,655,518.00
费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 317,396.94 54,382,387.08 54,599,097.71 100,686.31
合计 590,004,443.95 3,254,061,548.13 3,221,475,360.26 622,590,631.82
（3） 设定提存计划
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
一、基本养老保险 2,190,366.01 72,144,184.16 73,323,976.53 1,010,573.64
二、失业保险费 53,856.13 2,414,984.15 2,460,174.45 8,665.83
三、企业年金缴费 34,905,241.97 34,915,498.97 -10,257.00
四、其他
合计 2,244,222.14 109,464,410.28 110,699,649.95 1,008,982.47
24.应交税费
项目 年末数 年初数
增值税 43,435,379.53 34,464,672.16
企业所得税 41,901,981.92 45,503,391.25
房产税 6,499,215.37 6,777,992.85
土地使用税 121,367.44 130,249.55
土地增值税 1,073,002.83
个人所得税 2,986,936.05 2,973,070.96
城市维护建设税 4,029,856.24 3,567,990.68
教育费附加 2,830,529.68 2,509,586.00
其他税费 275,970.66 2,928,793.48
合计 102,081,236.89 99,928,749.76
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25.其他应付款
项目 年末数 年初数
应付利息
应付股利 45,799,409.96 45,091,977.23
其他应付款 1,775,979,432.93 1,527,232,750.13
合计 1,821,778,842.89 1,572,324,727.36
（1） 应付股利
项目 单位名称 年末数 年初数
普通股股利 中国航空技术深圳有限公司 15,920,509.92 13,784,933.85
普通股股利 深圳市中航城发展有限公司 29,878,900.04 29,878,900.04
普通股股利 上海正章实业有限公司 1,428,143.34
合计 45,799,409.96 45,091,977.23
注 1：2019 年 7 月 11 日，深圳中航观澜地产发展有限公司董事会做出决议，对公司截止 2018
年 12 月 31 日的剩余未分配利润 28,132,518.07 元予以分配，向股东中国航空技术深圳有限公
司分配 13,784,933.85 元。
注 2：2020 年 4 月 1 日，深圳中航观澜地产发展有限公司董事会做出决议，对公司截止 2019
年 12 月 31 日的剩余未分配利润 4,358,318.51 元予以分配，向股东中国航空技术深圳有限公司
分配 2,135,576.07 元。
注 3：2016 年 12 月 29 日，深圳中航观澜地产发展有限公司董事会做出决议，对公司截止
2016 年 12 月 29 日的剩余未分配利润 60,977,347.03 元予以分配，向股东深圳中航城发展有限
公司分配 29,878,900.04 元。
（2） 其他应付款项
1） 按款项性质列示其他应付款项
项目 年末数 年初数
往来款 748,786,702.99 547,158,887.40
押金及保证金 365,445,538.20 383,427,323.75
购房意向金 3,961,065.44 5,039,715.44
面积调差款 262,997.00 288,334.11
代收款项 332,928,413.50 207,227,379.87
其他 324,594,715.80 384,091,109.56
合计 1,775,979,432.93 1,527,232,750.13
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25．其他应付款 - 续
（2）其他应付款项-续
2） 其他应付款项账龄分析
年末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 1,042,926,827.99 58.73 712,033,411.80 46.62
1至2年 68,285,823.95 3.84 152,425,196.41 9.98
2至3年 96,618,853.27 5.44 83,647,593.36 5.48
3 年以上 568,147,927.72 31.99 579,126,548.56 37.92
合计 1,775,979,432.93 100.00 1,527,232,750.13 100.00
3） 账龄超过一年的重要其他应付款项
单位名称 所欠金额 账龄 未偿还原因
紫金矿业集团股份有限公司 419,440,000.00 1 年以上 未到结算期
深圳市恒英投资有限公司 66,715,601.90 1-2 年及 3 年以上 未到结算期
福建卿莉房地产咨询有限公司 5,000,000.00 1-2 年 未到结算期
上海招商置业有限公司 4,500,000.00 3 年以上 未到结算期
深圳市艺星医疗美容医院有限公司 3,402,708.00 3 年以上 未到结算期
合计 499,058,309.90
4） 年末余额较大之其他应付款项情况
单位名称 所欠金额 账龄 款项性质或内容
3 年以内及 3 年以
紫金矿业集团股份有限公司 438,131,322.97 往来款
上
1 年以内、1-2 年
深圳市恒英投资有限公司 91,125,366.12 其他
及 3 年以上
厦门紫金中航置业有限公司 87,500,000.00 1 年以内 往来款
福建卿莉房地产咨询有限公司 5,000,000.00 1-2 年 押金及保证金
上海招商置业有限公司 4,500,000.00 3 年以上 往来款
合计 626,256,689.09
26.一年内到期的非流动负债
项目 年末数 年初数
一年内到期的长期借款 122,798,885.86 164,837,638.84
其中：抵押借款 122,798,885.86 164,837,638.84
一年内到期的应付债券 1,465,560,000.00
合计 1,588,358,885.86 164,837,638.84
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27.其他流动负债
项目 年末数 年初数
待转销项税额 38,401,592.26 34,032,397.07
合计 38,401,592.26 34,032,397.07
28.长期借款
借款类别 年末数 年初数 年末利率区间（%）
抵押借款 1,266,743,330.31 2,135,754,280.51 4%-6%
小计 1,266,743,330.31 2,135,754,280.51
减：一年内到期的长期借款 122,798,885.86 164,837,638.84
抵押借款 122,798,885.86 164,837,638.84
一年后到期的长期借款 1,143,944,444.45 1,970,916,641.67
（1） 年末金额中前五名长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%） 年末数 年初数
中国建设银行股份有限
2018 年 6 月 29 日 2028 年 6 月 27 日 人民币 4%-5% 367,500,000.00 416,500,000.00
公司昆山分行
中国银行股份有限公司
2017 年 8 月 1 日 2027 年 5 月 15 日 人民币 4%-5% 290,000,000.00 290,000,000.00
九江分行
中国民生银行股份有限
2015 年 3 月 28 日 2025 年 3 月 24 日 人民币 5%-6% 207,500,000.00 207,500,000.00
公司赣州分行
上海浦东发展银行深圳分
2015 年 11 月 11 日 2023 年 11 月 10 日 人民币 4%-6% 150,000,000.00 154,000,000.00
行
中国建设银行股份有限
2019 年 6 月 30 日 2029 年 6 月 27 日 人民币 4%-5% 127,500,000.00 142,500,000.00
公司昆山分行
29.应付债券
（1） 应付债券
项目 年末数 年初数
16 积余债 1,465,560,000.00 1,465,560,000.00
小 计 1,465,560,000.00 1,465,560,000.00
减：一年内到期的应付债券 1,465,560,000.00
合计 1,465,560,000.00
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29．应付债券 - 续
（2） 应付债券增减变动表
债券 本年 按面值计提利 溢折价 本年重分类至一年
债券名称 面值 发行日期 发行金额 年初数 本年偿还 年末数
期限 发行 息 摊销 内到期的应付债券
16 积余债 1,416,000,000.00 2016 年 3 月 1 日 3+2 年 1,500,000,000.00 1,465,560,000.00 59,472,000.00 59,472,000.00 1,465,560,000.00
合计 1,416,000,000.00 1,500,000,000.00 1,465,560,000.00 59,472,000.00 59,472,000.00 1,465,560,000.00
减：一年内
到期的应付 1,465,560,000.00 1,465,560,000.00
债券
一年后到期
1,465,560,000.00 59,472,000.00 59,472,000.00 -1,465,560,000.00
的应付债券
注：2015 年 11 月 30 日，公司 2015 年第五次临时股东大会审议同意公司向合格投资者发行公司债券，发行规模为人民币 15 亿元（含 15 亿
元），期限不超过 5 年（含 5 年），附第三年末上调票面利率选择权和回售选择权。公司已于 2016 年 2 月 22 日收到中国证券监督管理委员会
于 2016 年 2 月 17 号刊发的“证监许可[2016]277 号”文，核准本次公司债券发行事项。本次债券的发行方式为面向合格投资者网下公开发行，
发行时间自 2016 年 3 月 1 日至 2016 年 3 月 3 日，最终网下实际发行数量为 15 亿元，票面利率 3.29%。本次债券募集资金用于偿还公司借款和
补充流动资金。经深交所深证上[2016]200 号文同意，本次债券已于 2016 年 4 月 15 日起在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台双
边挂牌交易/综合协议交易平台进行转让，证券简称为“16 中航城”。
根据《募集说明书》关于投资者回售选择权的约定，本公司于 2019 年 3 月 1 日完成债券回售兑付事宜，“16 中航城”的回售数量为 840,000
张，回售金额为人民币 0.84 亿元（不含利息）。本期债券在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司剩余托管数量为 14,160,000 张，债券规
模为人民币 14.16 亿元。本期债券存续期前 3 年票面利率为 3.29%。根据《募集说明书》设定的回售选择权，在本期债券的第 3 年末，本公司选
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29．应付债券 - 续
择上调本期债券票面利率 91 个基点，即本期债券存续期后 2 年票面利率为 4.20%并固定不
变。
2019 年 11 月 25 日，公司 2019 年第五次临时股东大会通过了第八届董事会第五十三次会议
审议通过的《关于变更公司名称、证券简称及证券代码的议案》。本次债券名称相应变更，由
“中航地产股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券”变更为“招商局积余产
业运营服务股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券”，债券简称由“16 中航
城”变更为“16 积余债”，债券代码不变。变更后的债券名称及债券简称启用日为 2019 年 12
月 16 日。
“16 积余债”已于 2021 年 3 月 1 日到期完成本息兑付并摘牌。故年末重分类至一年内到期的
非流动负债列示。
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30.长期应付款
项目 年末数 年初数
国土局地价款余款 9,541,865.55 9,541,865.55
本体维修基金 47,632,911.99 97,979,101.46
住房周转金 90,444.35 90,444.35
合计 57,265,221.89 107,611,411.36
减：一年内到期的长期应付款
一年后到期的长期应付款 57,265,221.89 107,611,411.36
注 1：本体维修基金系公司下属子公司中航物业管理有限公司、招商局物业管理有限公司代收
业主的本体维修基金及空调维保费用。
注 2：国土局地价款余额系公司 1994 年上市时作资产评估后应补缴的航空大厦用地地价款余
款。
31.预计负债
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数 变动原因
其他 3,920,000.00 3,920,000.00 土地延期竣工违约金
合计 3,920,000.00 3,920,000.00
32.递延收益
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
政府补助 51,600,000.00 51,600,000.00
合计 51,600,000.00 51,600,000.00
（1） 政府补助
计入当年损益金
政府补助种类 年末账面余额 本年退还金额 退还原因
额
土地出让金返还款 51,600,000.00
合计 51,600,000.00
注：公司下属子公司天津格兰云天置业有限公司（以下简称为“天津置业”）因在天津滨海新
区响螺湾开发中航九方城市广场项目。当地政府给予天津地产奖励扶持基金 5,160 万元。该项
政府补贴系与土地资产相关的政府补助，先计入递延收益，待项目完工并开始确认收入后，再
按规定进行分摊。
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33.股本
本年增减（+、-）
项目 年初数 年末数
发行新
送股 公积金转股 其他 小计
股
股份总数 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
合计 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
34.资本公积
本年增
项目 年初数 本年减少 年末数
加
股本溢价 2,927,687,931.89 2,927,687,931.89
其他资本公积 157,648,039.69 4,543,478.60 153,104,561.09
合计 3,085,335,971.58 4,543,478.60 3,080,792,492.98
注：资本公积--其他资本公积本年减少 4,543,478.60 元，系公司上市改组时资产评估增值，依
据财政部(1998)16 号文件将股份评估增值部份的折旧逐年转入营业外收入。本年调减资本公积
并转入营业外收入的金额为 4,543,478.60 元。
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35.其他综合收益
本年发生额
减：前期
计入其他 税后归
项目 年初数 本年所得税 减：所得 税后归属于 年末数
综合收益 属于少
前发生额 税费用 母公司
当期转入 数股东
损益
一、以后不能重分类进
183,809.13 -98,176.15 -98,176.15 85,632.98
损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益
的其他综合收益
3.其他权益工具投资公
183,809.13 -98,176.15 -98,176.15 85,632.98
允价值变动
4.企业自身信用风险公
允价值变动
5.其他
二、以后将重分类进损
-248,123.72 -1,029,990.37 -1,029,990.37 -1,278,114.09
益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的
其他综合收益
2.其他债权投资公允价
值变动
3.金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减
值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差
-248,123.72 -1,029,990.37 -1,029,990.37 -1,278,114.09
额
7.其他
其他综合收益合计 -64,314.59 -1,128,166.52 -1,128,166.52 -1,192,481.11
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35．其他综合收益- 续
（1） 其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况
本年数 上年数
项目
税前金额 所得税 税后净额 税前金额 所得税 税后净额
归属于母公司的其他综合收益
一、不能重分类进损益的其他综合收
-98,176.15 -98,176.15 268,949.47 268,949.47
益
1．重新计量设定收益计划净变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收
益
3．其他权益工具投资公允价值变动 -98,176.15 -98,176.15 268,949.47 268,949.47
4．企业自身信用风险公允价值变动
5．其他不能重分类进损益的其他综合
收益
二、将重分类进损益的其他综合收益 -1,029,990.37 -1,029,990.37 -248,123.72 -248,123.72
1．权益法下可转进损益的其他综合
收益
减：前期计入其他综合收益当期转入
损益
小计
2．其他债权投资公允价值变动
减：前期计入其他综合收益当期转入
损益
小计
3．金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
减：前期计入其他综合收益当期转
入损益
小计
4．其他债权投资信用减值准备
减：前期计入其他综合收益当期转
入损益
小计
5．现金流量套期储备（现金流量套期
损益的有效部分）
转为被套期项目初始确认金额的调
整额
减：前期计入其他综合收益当期转
入损益
小计
6．外币财务报表折算差额 -1,029,990.37 -1,029,990.37 -248,123.72 -248,123.72
减：前期计入其他综合收益当期转
入损益
小计 -1,029,990.37 -1,029,990.37 -248,123.72 -248,123.72
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35．其他综合收益- 续
（1） 其他综合收益各项目及其所得税影响和转入损益情况 – 续
本年数 上年数
项目
税前金额 所得税 税后净额 税前金额 所得税 税后净额
7．其他将重分类进损益的
其他综合收益
其他综合收益合计 -1,128,166.52 -1,128,166.52 20,825.75 20,825.75
36.专项储备
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
安全生产费 37,679,860.81 37,679,860.81
合计 37,679,860.81 37,679,860.81
注：专项储备系本年公司按上级公司下发的招蛇口发财务字 2020 年第 314 号文件，《关于统
一安全生产费用会计处理的通知》的相关规定计提的专项储备。
37.盈余公积
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
法定盈余公积 401,156,175.65 40,313,559.42 441,469,735.07
合计 401,156,175.65 40,313,559.42 441,469,735.07
注：根据公司法、章程的规定，公司按净利润的 10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计
额为公司注册资本 50%以上的，可不再提取。
38.未分配利润
项目 本年数 上年数
上年年末数 3,436,866,631.85 3,381,605,258.30
加：年初未分配利润调整数 -1,869,306.66
其中：会计政策变更 -1,869,306.66
重要前期差错更正
同一控制合并范围变更
其他
年初数 3,436,866,631.85 3,379,735,951.64
本年增加 435,142,396.80 286,227,940.46
其中：本年归属于母公司的净利润 435,142,396.80 286,227,940.46
盈余公积转入
其他
本年减少 146,348,165.42 229,097,260.25
其中：本年提取法定盈余公积数 40,313,559.42 29,008,835.45
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38．未分配利润- 续
项目 本年数 上年数
本年提取任意盈余公积数
本年提取一般风险准备
本年提取交易风险准备
分配利润 106,034,606.00 200,088,424.80
转增资本
划转社保基金
其他
本年年末数 3,725,660,863.23 3,436,866,631.85
注：公司 2019 年度股东大会于 2020 年 6 月 23 日审议通过了《公司 2019 年度利润分配预
案》，同意公司以 2019 年末公司总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每 10 股派发
现金红利 1 元（含税）。本次合计分配现金 106,034,606.00 元。
39.营业收入、成本
（1）营业收入、成本
本年累计数 上年累计数
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 8,635,147,480.75 7,460,271,841.25 6,077,903,715.74 4,968,170,383.57
合计 8,635,147,480.75 7,460,271,841.25 6,077,903,715.74 4,968,170,383.57
（2）营业收入、营业成本按板块划分
本年累计数 上年累计数
项目
收入 成本 收入 成本
分行业
1、物业管理 8,035,113,190.54 7,153,836,796.63 5,149,532,035.00 4,643,123,535.39
2、资产管理 433,852,948.96 176,656,584.65 616,726,748.27 165,998,011.18
3、其他 166,181,341.25 129,778,459.97 311,644,932.47 159,048,837.00
合计 8,635,147,480.75 7,460,271,841.25 6,077,903,715.74 4,968,170,383.57
（3）公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占全公司营业收入比例
客户四 88,875,367.10 1.03 %
客户六 61,292,390.14 0.71 %
客户二 56,151,125.01 0.65 %
客户七 53,896,829.14 0.62 %
客户八 48,107,714.32 0.56 %
合计 308,323,425.71 3.57%
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40.税金及附加
项目 本年累计数 上年累计数
营业税 276,003.51 486,767.28
城市维护建设税 18,011,881.80 12,700,548.76
教育费附加 13,034,733.18 8,992,176.23
土地增值税 1,313,735.14 -65,956,396.41
房产税 35,303,539.54 50,991,734.92
土地使用税 5,216,034.37 5,427,893.14
车船使用税 38,797.01 15,659.64
印花税 907,922.03 2,816,630.19
其他 738,274.18 599,435.34
合计 74,840,920.76 16,074,449.09
41.销售费用
项目 本年累计数 上年累计数
职工薪酬 23,060,765.38 22,700,418.67
广告费 12,026,684.18 19,597,616.94
销售代理费 9,967,983.47 16,702,153.61
租赁费 1,013,790.78 632,687.86
物业服务费 975,610.62 16,608.77
长期待摊费用摊销 914,891.72 754,232.64
差旅费 878,289.41 1,205,823.58
物料消耗 106,884.56 239,812.16
水电费 28,219.62 18,921.08
运输费 18,987.45 2,598,959.72
咨询、顾问、评估费用 10,020.00 374,631.80
营销推广费 2,021,343.60
其他 15,131,027.53 8,154,554.45
合计 64,133,154.72 75,017,764.88
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42.管理费用
项目 本年累计数 上年累计数
职工薪酬 232,914,767.51 234,666,786.23
咨询、顾问、评估费用 19,291,723.20 22,293,702.69
折旧费 19,204,449.13 18,685,076.80
长期待摊费用摊销 18,604,783.81 10,296,413.90
租赁费 14,878,372.28 14,496,952.26
信息技术费 14,388,149.76 2,478,463.95
办公费 5,837,614.84 7,693,965.56
差旅费 3,471,960.73 7,197,729.39
业务招待费 3,315,518.66 6,683,158.41
物业管理费 1,019,025.49 3,910,157.87
水电费 531,737.65 6,183,233.56
低值易耗品 180,619.85 824,683.26
酒店服务费 14,136,750.71
其他 15,210,771.59 29,562,898.48
合计 348,849,494.50 379,109,973.07
43.研发费用
项目 本年累计数 上年累计数
人工费 16,194,458.41 12,110,599.09
长期待摊费用摊销 1,085,369.80 942,627.17
咨询中介费 996,856.83 417,625.15
差旅费 204,094.02 621,224.43
折旧费 84,811.96 60,980.83
委托外部研究开发费 54,220.18 2,344,960.46
材料费 28,088.57 459,845.52
办公费 23,646.53
伙食费 8,941.00 100,077.00
交通费 1,215.10 48,187.93
其他 940,272.54 420,719.72
合计 19,621,974.94 17,526,847.30
44.财务费用
项目 本年累计数 上年累计数
利息费用 184,670,460.14 244,852,498.59
减：已资本化的利息费用
减：利息收入 16,201,376.76 15,127,555.01
汇兑净损失（净收益以“-”号填列） 20,837.25 -16,911.87
其他 9,591,521.90 6,083,569.88
合计 178,081,442.53 235,791,601.59
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45.其他收益
项目 本年发生额 上年发生额
政府补助 47,265,479.14 11,952,961.90
收到的个人所得税扣缴税款手续费 2,303,979.90 823,119.76
进项税加计扣除 40,999,478.37 18,174,448.40
合计 90,568,937.41 30,950,530.06
46.投资收益
项目 本年累计数 上年累计数
长期股权投资收益 3,845,454.20 -3,379,309.25
其中：权益法核算确认的投资收益 3,845,454.20 9,113,490.67
股权处置收益 -12,492,799.92
其他非流动金融资产 74,189.45
其中：持有期间取得的投资收益
处置收益 74,189.45
合计 3,919,643.65 -3,379,309.25
注：其他非流动金融资产处置收益系公司下属公司浙江润和物业有限公司持有的浙江亿城置业
有限公司 3.2%的股权，浙江亿城置业有限公司于 2020 年 12 月 26 日清算，本年确认投资收益
74,189.45 元。
47.公允价值变动收益
项目 本年累计数 上年累计数
按公允价值计量的投资性房地产 -5,696.08 -12,851,850.89
合计 -5,696.08 -12,851,850.89
48.信用减值损失
项目 本年累计数 上年累计数
应收票据减值损失 -5,820.51 -10,266.76
应收账款减值损失 -278,947.32 -1,501,851.56
其他应收款减值损失 12,753,858.04 -4,995,430.43
合计 12,469,090.21 -6,507,548.75
49.资产减值损失
项目 本年累计数 上年累计数
存货跌价损失 2,637,665.98 8,407,211.00
合计 2,637,665.98 8,407,211.00
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50.资产处置收益
计入本年非经常性损
项目 本年累计数 上年累计数
益的金额
非流动资产处置收益 -242,772.97 -1,326,131.39 -242,772.97
其中：固定资产处置收益 -242,772.97 -1,326,131.39 -242,772.97
合计 -242,772.97 -1,326,131.39 -242,772.97
51.营业外收入
计入当期非经常性损益
项目 本年累计数 上年累计数
的金额
公益性捐赠收入 20,309,144.81 20,309,144.81
罚款收入 88,148.06 1,039,768.84 88,148.06
违约金收入 3,777,611.15 680,135.97 3,777,611.15
资产评估增值部分计提折旧转入 4,543,478.60 4,543,478.60 4,543,478.60
无需支付的款项 4,124,306.23 4,803,140.79 4,124,306.23
奖励收入 5,000.00
其他 946,533.64 1,070,438.59 946,533.64
合计 33,789,222.49 12,141,962.79 33,789,222.49
注：公益性捐赠收入主要系公司收到招商局慈善基金会有限公司“新型肺炎疫情防控”捐赠款
20,262,914.31 元。
52.营业外支出
计入当期非经常性损
项目 本年累计数 上年累计数
益的金额
对外捐赠支出 218,194.60 155,000.00 218,194.60
非流动资产毁损报废损失 467,471.40 1,661,273.14 467,471.40
赔偿支出 5,678,307.02 2,258,256.41 5,678,307.02
罚款支出 92,961.01 370,716.21 92,961.01
其他 98,924.25 893,728.24 98,924.25
合计 6,555,858.28 5,338,974.00 6,555,858.28
注：赔偿支出本年新增 342.00 万元，主要系公司下属子公司昆山市中航地产有限公司与湖南
湘府国际酒店集团有限公司于 2020 年 11 月签订《《酒店租赁经营合同》之解除协议》，协议
约定昆山市中航地产有限公司向湖南湘府国际酒店支付赔偿金 476.10 万元。
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53.所得税费用
（1） 所得税费用表
项目 本年累计数 上年累计数
按税法及相关规定计算的当期所得税 189,427,361.81 77,913,565.90
递延所得税费用 27,786,271.60 60,671,404.27
合 计 217,213,633.41 138,584,970.17
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 625,928,884.46
按法定（或适用）税率计算的所得税费用 156,482,221.12
某些子公司适用不同税率的影响 -3,711,293.49
对以前期间当期所得税的调整 9,847,241.97
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -961,363.55
无须纳税的收入（以“-”填列）
不可抵扣的成本、费用和损失 4,191,516.50
税率变动对年初递延所得税余额的影响
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响
-4,367,298.94
（以“-”填列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 56,727,561.79
研究开发费加成扣除的纳税影响（以“-”填列） -994,951.99
其他
所得税费用 217,213,633.41
54.合并现金流量表项目
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
公司往来款 1,375,954,538.46 400,729,426.19
押金及代收代付款 360,633,820.02 272,047,521.42
收到退回的保证金 7,628,972.24 29,350,661.51
收到的工程、投标保证金 12,765,156.80 39,163,821.57
银行存款利息收入 16,201,376.76 15,127,555.01
罚款、违约金收入 3,865,759.21 1,719,904.81
职工归还的备用金 8,641,172.17 10,199,766.90
其他 7,770,493.49 6,206,170.10
合计 1,793,461,289.15 774,544,827.51
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八、合并财务报表项目注释 - 续
54．合并现金流量表项目 - 续
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金-续
2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
往来款项 1,461,559,457.80 600,104,648.44
管理费用支付的现金 67,543,840.86 76,370,752.65
销售费用支付的现金 31,277,036.38 24,245,111.68
押金、保证金、维修金支出 291,336,360.47 64,770,248.64
员工备用金 15,434,406.16 8,488,123.00
捐赠支出 218,194.60 155,000.00
利息及手续费 9,591,521.90 6,083,569.88
其他 31,488,632.65 54,999,427.97
合计 1,908,449,450.82 835,216,882.26
3） 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
取得招商局物业管理有限公司收到的现金净额 1,223,655,610.48
合计 1,223,655,610.48
4） 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
重大资产重组中介费用 6,450,000.00
处置惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司的
169,622.42
现金净额
合计 6,619,622.42
5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
厦门紫金中航置业有限公司借款 87,500,000.00
合计 87,500,000.00
6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
收购北京招商物业有限公司 20%少数股东股权所
80,629,360.00
支付的现金
发行新股支付的发行费用 393,384.64
合计 81,022,744.64
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54．合并现金流量表项目 - 续
（2） 现金流量表补充资料
项目 本年累计数 上年累计数
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 408,715,251.05 269,723,615.64
加：资产减值损失 -2,637,665.98 -8,407,211.00
信用减值损失 -12,469,090.21 6,507,548.75
固定资产折旧、投资性房地产折旧 33,726,541.93 28,977,754.81
无形资产摊销 1,804,415.31 460,608.20
长期待摊费用摊销 41,490,515.28 27,796,212.16
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
242,772.97 1,326,131.39
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 467,471.40 1,709,989.18
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 5,696.08 12,851,850.89
财务费用（收益以“－”号填列） 184,670,460.14 244,852,498.59
投资损失（收益以“－”号填列） -3,919,643.65 3,379,309.25
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 90,261.20 1,719,344.93
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 27,696,010.40 58,952,059.33
存货的减少（增加以“－”号填列） 241,580,542.20 208,523,666.95
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,727,339,639.93 -123,672,846.53
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,795,343,999.05 -375,789,979.82
其他
经营活动产生的现金流量净额 989,467,897.24 358,910,552.72
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
以前年度工资差额结余转增国家资本金
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 2,272,337,019.50 2,367,440,496.88
减：现金的年初余额 2,367,440,496.88 2,181,746,518.84
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -95,103,477.38 185,693,978.04
- 124 -
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、合并财务报表项目注释 - 续
55.现金及现金等价物
项目 年末数 年初数
一、现金 2,272,337,019.50 2,367,440,496.88
其中：库存现金 197,481.21 225,140.42
可随时用于支付的银行存款 2,272,139,538.29 2,367,215,356.46
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、年末现金及现金等价物余额 2,272,337,019.50 2,367,440,496.88
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
现金等价物
56.外币货币性项目
年末折算
项目 年末外币余额 折算汇率
人民币余额
货币资金
其中：港币 25,226,634.07 0.84 21,230,735.24
应付账款
其中：港币 2,270,077.78 0.84 1,910,497.46
57.政府补助
政府补助明细表
项目 本年累计数 上年累计数
收到的与收益相关的政府补助：
防疫防护补贴 11,911,429.11
稳岗补贴 8,543,374.64 2,548,583.99
税收优惠 9,749,862.38 3,367,870.58
社会保险补贴 3,886,346.51 1,041,291.58
供暖补贴 3,505,064.17
财政补贴 2,884,000.00 862,000.00
培训补贴 3,791,750.12 179,100.00
项目专项补助 1,900,859.00 735,200.00
企业发展提升补贴 744,869.00
水费补贴 673,386.32
研发补贴 377,000.00 800,000.00
垃圾分类补助 367,407.42
失业金返还 260,144.25
- 125 -
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、合并财务报表项目注释 - 续
57．政府补助- 续
政府补助明细表 – 续
项目 本年累计数 上年累计数
物业费补贴 256,287.96
福田英才荟项目奖励 240,000.00
贫困人员务工奖励 208,105.26
贷款贴息 1,200,000.00
深圳市科技创新委员会 2019 年研究开发资助计划第一批 216,000.00
资助款
南山区发展和改革局节能减排专项资金 100,000.00
其他 1,470,657.17 902,915.75
小计 50,770,543.31 11,952,961.90
合计 50,770,543.31 11,952,961.90
减：计入递延收益的政府补助
加：从递延收益转入当期损益的政府补助
减：冲减相关成本费用的政府补助 3,505,064.17
计入当期损益的政府补助 47,265,479.14 11,952,961.90
其中：计入其他收益的政府补助 47,265,479.14 11,952,961.90
计入营业外收入的政府补助
- 126 -
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
九、 合并范围的变更
1．其他
公司全资子公司招商局物业管理有限公司本年投资设立 1 家全资公司，为深圳招商到家汇科技
有限公司；投资设立 2 家非全资控股公司，分别为厦门招港鹭和物业管理有限公司、南京招商
未来科技城物业管理有限公司，本年上述 3 家公司新纳入合并范围。
十、在其他主体中的权益
1．在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
天津格兰云天置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100 --- 投资设立
持有物业出租及经
昆山市中航地产有限公司 昆山 昆山 100 --- 投资设立
营、房地产开发
持有物业出租及经
岳阳中航地产有限公司 岳阳 岳阳 100 --- 投资设立
营
持有物业出租及经
深圳市中航房地产发展有限公司 深圳 深圳 100 --- 投资设立
营
持有物业出租及经
深圳中航观澜地产发展有限公司 深圳 深圳 51 --- 投资设立
营
招商九方商业管理（深圳）有限
深圳 深圳 商业运营 100 --- 投资设立
公司
深圳市老大昌酒楼有限公司 深圳 深圳 餐饮服务 51 --- 投资设立
持有物业出租及经 同一控 制
江西中航地产有限责任公司 南昌 南昌 100 ---
营 合并
持有物业出租及经
中航城置业（昆山）有限公司 昆山 昆山 100 --- 投资设立
营
中航物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 100 --- 投资设立
上海中航物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 --- 100 投资设立
四川中航物业服务有限公司 成都 成都 物业管理 --- 100 投资设立
山东中航物业管理有限公司 济南 济南 物业管理 --- 100 投资设立
厦门中航物业管理有限公司 厦门 厦门 物业管理 --- 70 投资设立
深圳市中航物业资产管理有限公
深圳 深圳 物业管理 --- 100 投资设立
司
楼宇工程及设备运
深圳市中航楼宇科技有限公司 深圳 深圳 --- 100 投资设立
维
深圳市南光物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 --- 100 投资设立
深圳市中航保安服务有限公司 深圳 深圳 安保服务 --- 70.03 投资设立
- 127 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
1．在子公司中的权益 – 续
（1）企业集团的构成 – 续
主要经营 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
深圳市中航南光电梯工程有限公 物业设备销售及运
深圳 深圳 --- 100 投资设立
司 维服务
湖南中航物业管理服务有限公司 长沙 长沙 物业管理 --- 100 投资设立
天津中航物业服务有限公司 天津 天津 物业管理 --- 100 投资设立
济南东城中航物业管理有限公司 山东 山东 物业管理 --- 55 投资设立
物业配套系统开
航电建筑科技（深圳）有限公司 深圳 深圳 发、经营及咨询服 --- 65 投资设立
务
同一 控制
南昌市航睿物业管理有限公司 吉安 吉安 物业管理 --- 100
合并
济南高铁中航物业管理有限公司 济南 济南 物业管理 --- 51 投资设立
成都城投航睿物业管理有限公司 成都 成都 物业管理 --- 51 投资设立
深圳市正章干洗有限公司 深圳 深圳 洗衣服务 51 --- 投资设立
西安正章干洗有限公司 西安 西安 洗衣服务 --- 60 投资设立
持有物业出租及经
九江市九方商业管理有限公司 九江 九江 100 --- 投资设立
营
持有物业出租及经
赣州市航逸酒店管理有限公司 赣州 赣州 100 --- 投资设立
营
惠州市中航工业地产投资发展有 持有物业出租及经
惠州 惠州 85 --- 投资设立
限公司 营
深圳市中航智泊科技有限公司 深圳 深圳 智慧停车管理 100 --- 投资设立
持有物业出租及经
深圳市中航城投资有限公司 深圳 深圳 100 --- 投资设立
营
持有物业出租及经
成都市中航地产发展有限公司 成都 成都 100 --- 投资设立
营
龙岩紫金中航房地产开发有限公 非同 一控
龙岩 龙岩 房地产开发 51 ---
司 制合并
持有物业出租及经
赣州中航九方商业有限公司 赣州 赣州 100 --- 分立
营
衡阳中航地产有限公司 衡阳 衡阳 房地产开发 60 --- 投资设立
非同 一控
招商局物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 100 ---
制合并
非同 一控
深圳招商物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 --- 100
制合并
非同 一控
北京招商局物业管理有限公司 北京 北京 物业管理及咨询 --- 100
制合并
非同 一控
上海招商局物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 --- 100
制合并
物业管理及相关配 非同 一控
南京招商局物业管理有限公司 南京 南京 --- 100
套设施 制合并
- 128 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
1．在子公司中的权益 – 续
（1）企业集团的构成 – 续
主要经营 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
南京招商未来科技城物业管理有
南京 南京 物业管理 --- 51 投资设立
限公司
非同 一控
武汉招商局物业管理有限公司 武汉 武汉 物业管理及咨询 --- 100
制合并
非同 一控
招商局物业管理(香港)有限公司 香港 香港 物业管理 --- 100
制合并
非同 一控
招商局物业管理(海外)有限公司 香港 香港 物业管理 --- 100
制合并
CMK PROPERTY
非同 一控
MANAGEMENT COMPANY 香港 香港 物业管理 --- 100
制合并
LIMITED
CMPLUS HOTELS AND
非同 一控
SERVICED APARTMENTS 香港 香港 物业管理 --- 100
MANAGEMENT CO LIMITED 制合并
非同 一控
浙江润和物业有限公司 浙江 浙江 物业管理 --- 100
制合并
房地产经纪及信息 非同 一控
深圳市招商置业顾问有限公司 深圳 深圳 --- 100
咨询 制合并
物业设备销售、机
非同 一控
深圳招商建筑科技有限公司 深圳 深圳 电与电子智能化设 --- 100
制合并
计施工
物业管理、清洁服
广东招商综合设施运营服务有限 非同 一控
东莞 东莞 务、园林绿化工程 --- 100
公司 制合并
设计
招商局漳州开发区南太武产业园 非同 一控
漳州 漳州 物业管理 --- 100
物业服务有限公司 制合并
社区商业及企业集
深圳招商到家汇科技有限公司 深圳 深圳 --- 100 投资设立
采
厦门招港鹭和物业管理有限公司 厦门 厦门 物业管理 --- 60 投资设立
（2）重要的非全资子公司
2020 年
少数股东
序 当年归属于少数股东的 当年向少数股 年末累计
企业名称 持股比例
号 损益 东支付的股利 少数股东权益
（%）
1 衡阳中航地产有限公司 40 -10,913,754.26 107,624,616.83
龙岩紫金中航房地产开
2 49 -20,150,756.42 -251,110,418.39
发有限公司
- 129 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
1．在子公司中的权益 – 续
（2）重要的非全资子公司 – 续
2019 年
少数股东
序 当年归属于少数股东的 当年向少数股 年末累计
企业名称 持股比例
号 损益 东支付的股利 少数股东权益
（%）
1 衡阳中航地产有限公司 40 -2,452,060.43 118,538,371.09
龙岩紫金中航房地产开
2 49 -35,252,691.43 -230,959,661.97
发有限公司
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
本年数 上年数
项目 衡阳中航地产有限公 龙岩紫金中航房地产 衡阳中航地产有限 龙岩紫金中航房地
司 开发有限公司 公司 产开发有限公司
流动资产 1,092,678,039.43 309,310,994.04 1,136,827,812.92 390,347,941.20
非流动资产 179,468.79 131,995,086.45 211,639.23 132,086,448.45
资产合计 1,092,857,508.22 441,306,080.49 1,137,039,452.15 522,434,389.65
流动负债 822,236,425.52 950,355,053.59 839,133,983.79 991,879,933.85
非流动负债 3,421,268.53 1,900,704.73
负债合计 822,236,425.52 953,776,322.12 839,133,983.79 993,780,638.58
营业收入 40,651,916.98 106,785,243.45 135,910,726.42 78,422,450.19
净利润 -27,284,385.66 -41,123,992.70 -6,130,151.08 -71,944,268.23
综合收益总额 -27,284,385.66 -41,123,992.70 -6,130,151.08 -71,944,268.23
经营活动现金
-10,639,882.02 43,133,900.49 -3,124,687.33 -50,154,118.32
流量
2．在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对合营企业或
主要
联营企业投资
合营企业或联营企业名称 经营 注册地 业务性质
直接 间接 的会计处理方
地
法
①合营企业
深圳招商华侨城物业管理有限公
深圳 深圳 物业管理 --- 50.00 权益法
司
烟台招商财金物业服务有限公司 烟台 烟台 物业管理 --- 51.00 权益法
②联营企业
厦门紫金中航置业有限公司 厦门 厦门 房地产开发 35.00 --- 权益法
南京金城中航物业管理有限公司 南京 南京 物业管理 --- 49.00 权益法
- 130 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
2．在合营安排或联营企业中的权益– 续
（1）重要的合营企业或联营企业 – 续
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 间接 计处理方法
山东铁航物业管理有限公
济南 济南 物业管理 --- 49.00 权益法
司
烟台蓝天中航城市服务有
烟台 烟台 物业管理 --- 49.00 权益法
限公司
北京招商局天平物业管理
北京 北京 物业管理 --- 49.00 权益法
有限公司
日照市招商高新城市运营 其他综合管
日照 日照 --- 49.00 权益法
服务有限公司 理服务
（2）重要合营企业的主要财务信息
深圳招商华侨城物业管理有限公司 烟台招商财金物业服务有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31
流动资产 33,557,530.62 46,648,889.68 3,435,213.28
其中：现金和现金等价物 24,050,385.83 18,046,643.84 2,015,080.47
非流动资产 963,635.84 1,042,000.87
资产合计 34,521,166.46 47,690,890.55 3,435,213.28
流动负债 23,476,933.53 39,332,098.82 292,044.15
非流动负债 215,120.69 114,162.91
负债合计 23,692,054.22 39,446,261.73 292,044.15
净资产 10,829,112.24 8,244,628.82 3,143,169.13
其中：少数股东权益
归属于母公司的所有者权 10,829,112.24 8,244,628.82 3,143,169.13
益
按持股比例计算的净资产 5,414,556.13 4,122,314.42 1,603,016.26
份额
调整事项
其中：商誉
未实现内部交易损益
减值准备
其他
- 131 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
2．在合营安排或联营企业中的权益– 续
（2）重要合营企业的主要财务信息 – 续
深圳招商华侨城物业管理有限公司 烟台招商财金物业服务有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31
对合营企业权益投资的账面
5,414,556.13 4,122,314.42 1,603,016.26
价值
存在公开报价的权益投资的
公允价值
重要合营企业的主要财务信息-续：
深圳招商华侨城物业管理有限公司 烟台招商财金物业服务有限公司
项 目
本年发生额 2019 年 12 月 2020 年 9-12 月
营业收入 92,432,814.46 26,062,933.56 1,337,909.30
财务费用 -36,410.45 -42,247.30 -5,117.45
所得税费用 759,134.57 241,354.39 47,723.04
净利润 2,906,505.96 804,063.12 143,169.13
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 2,906,505.96 804,063.12 143,169.13
企业本期收到的来自合营企业
161,011.27
的股利
（3）重要联营企业的主要财务信息
厦门紫金中航置业有限公司 南京金城中航物业管理有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31 2019.12.31
流动资产 283,470,943.03 361,346,932.03 26,703,027.91 25,563,609.19
非流动资产 124,083.47 907,685.36 994,759.40
资产合计 283,470,943.03 361,471,015.50 27,610,713.27 26,558,368.59
流动负债 1,880,951.47 12,263,915.85 16,884,155.99 15,180,855.49
非流动负债 140,806.17
负债合计 1,880,951.47 12,263,915.85 17,024,962.16 15,180,855.49
净资产 281,589,991.56 349,207,099.65 10,585,890.47 11,377,513.10
- 132 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
2．在合营安排或联营企业中的权益– 续
（3）重要联营企业的主要财务信息 – 续
厦门紫金中航置业有限公司 南京金城中航物业管理有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31 2019.12.31
其中：少数股东权益
归属于母公司的所有者权益 281,589,991.56 349,207,099.65 10,585,890.47 11,377,513.10
按持股比例计算的净资产份额 98,556,497.05 122,222,484.88 5,187,086.33 5,574,981.42
调整事项
其中：商誉
未实现内部交易损益
减值准备
其他
对联营企业权益投资的账面价
98,556,497.05 122,222,484.88 5,187,086.33 5,574,981.42
值
存在公开报价的权益投资的公
允价值
重要联营企业的主要财务信息-续：
山东铁航物业管理有限公司 烟台蓝天中航城市服务有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31
流动资产 14,955,179.73 6,665,300.12 6,000,127.50
非流动资产 42,593.94 10,818.45
资产合计 14,997,773.67 6,676,118.57 6,000,127.50
流动负债 7,592,709.99 517,614.44 6.38
非流动负债
负债合计 7,592,709.99 517,614.44 6.38
净资产 7,405,063.68 6,158,504.13 6,000,121.12
其中：少数股东权益
归属于母公司的所有者权益 7,405,063.68 6,158,504.13 6,000,121.12
按持股比例计算的净资产份额 3,628,481.20 3,017,667.02 2,940,059.35
调整事项
- 133 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
2．在合营安排或联营企业中的权益– 续
（3）重要联营企业的主要财务信息 – 续
山东铁航物业管理有限公司 烟台蓝天中航城市服务有限公司
项 目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31
其中：商誉
未实现内部交易损益
减值准备
其他
对联营企业权益投资的账面价
3,628,481.20 3,017,667.02 2,940,059.35
值
存在公开报价的权益投资的公
允价值
重要联营企业的主要财务信息-续：
日照市招商高新城市运营服务有限公
北京招商局天平物业管理有限公司
项 目 司
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31
流动资产 9,664,618.40 9,621,736.61 1,354,460.48
非流动资产 160,449.39 103,510.74
资产合计 9,825,067.79 9,725,247.35 1,354,460.48
流动负债 1,949,600.71 2,131,281.62 233,645.35
非流动负债
负债合计 1,949,600.71 2,131,281.62 233,645.35
净资产 7,875,467.08 7,593,965.73 1,120,815.13
其中：少数股东权益
归属于母公司的所有者权益 7,875,467.08 7,593,965.73 1,120,815.13
按持股比例计算的净资产份额 3,858,978.87 3,721,043.21 549,199.42
调整事项
其中：商誉
未实现内部交易损益
减值准备
其他
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
2．在合营安排或联营企业中的权益– 续
（3）重要联营企业的主要财务信息 – 续
日照市招商高新城市运营服务有限公
北京招商局天平物业管理有限公司
项 目 司
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31
对联营企业权益投资的账面价
3,858,978.87 3,721,043.21 549,199.42
值
存在公开报价的权益投资的公
允价值
重要联营企业的主要财务信息-续：
厦门紫金中航置业有限公司 南京金城中航物业管理有限公司
项 目
本年发生额 上年发生额 本年发生额 上年发生额
营业收入 113,720,118.57 14,882,549.84 60,652,149.47 68,952,805.38
净利润 4,048,022.44 17,274,992.34 3,370,000.00 4,617,500.60
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 4,048,022.44 17,274,992.34 3,370,000.00 4,617,500.60
企业本期收到的来自联营
25,082,795.69 42,579,410.49 2,010,421.83 1,848,869.72
企业的股利
重要联营企业的主要财务信息-续：
山东铁航物业管理有限公司 烟台蓝天中航城市服务有限公司
项 目
本年发生额 2019 年 8-12 月 2020 年 12 月
营业收入 22,202,824.20 1,447,692.28 127.50
净利润 1,246,559.55 158,504.13 121.12
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 1,246,559.55 158,504.13 121.12
企业本期收到的来自联营
企业的股利
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、在其他主体中的权益 – 续
2．在合营安排或联营企业中的权益– 续
（3）重要联营企业的主要财务信息 – 续
北京招商局天平物业管理有限公司 日照市招商高新城市运营服务有限公司
项 目
本年发生额 2019 年 12 月 2020 年 7-12 月
营业收入 17,055,752.80 2,904,084.06 859,951.62
净利润 281,501.35 220,239.48 120,815.13
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 281,501.35 220,239.48 120,815.13
企业本期收到的来自联营
企业的股利
十一、金融工具风险管理
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、其他权益工具投
资、其他非流动金融资产、其他非流动资产、应付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期
的非流动负债、长期借款、应付债券。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些
金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管
理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1. 风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的
负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，
本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线
和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、应收账
款、其他应收款、其他非流动资产等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大
的信用风险。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、金融工具风险管理– 续
1． 风险管理目标和政策– 续
（1）信用风险 – 续
对于应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞
口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用
资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，
本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可
控的范围内。
本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况
实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还因提供
财务担保而面临信用风险，详见附注十四、2 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 7.03%（2019 年：
8.68%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额
的 47.58%（2019 年：48.25%）。
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、金融工具风险管理– 续
1． 风险管理目标和政策– 续
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风
险。本公司管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成
不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本公司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资
金。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
期末，本公司持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期
限分析如下（单位：人民币元）：
2020.12.31
项 目
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融资产：
货币资金 2,301,897,929.64 2,301,897,929.64
应收票据 30,857,174.05 30,857,174.05
应收账款 1,140,906,245.74 1,140,906,245.74
其他应收款 822,126,107.37 822,126,107.37
其他权益投资 2,571,081.18 2,571,081.18
其他非流动金融资
产
其他非流动资产 200,000,000.00 200,000,000.00
金融资产合计 4,498,358,537.98 4,498,358,537.98
金融负债：
短期借款 360,400,555.55 360,400,555.55
应付账款 774,979,071.80 774,979,071.80
其他应付款 1,775,979,432.93 1,775,979,432.93
一年内到期的非流
1,588,358,885.86 1,588,358,885.86
动负债
长期借款 918,388,888.88 225,555,555.57 1,143,944,444.45
金融负债和或有负
4,499,717,946.14 918,388,888.88 225,555,555.57 5,643,662,390.59
债合计
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、金融工具风险管理– 续
1． 风险管理目标和政策– 续
（2）流动性风险-续
本公司上年持有的主要金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期
期限分析如下（单位：人民币元）：
2019.12.31
项 目
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融资产：
货币资金 2,405,487,587.54 2,405,487,587.54
应收票据 16,254,885.91 16,254,885.91
应收账款 1,110,048,008.18 1,110,048,008.18
其他应收款 835,777,440.63 835,777,440.63
其他权益投资 5,183,809.13 5,183,809.13
其他非流动金融资
1,600,000.00 1,600,000.00
产
其他非流动资产 200,000,000.00 200,000,000.00
金融资产合计 4,574,351,731.39 4,574,351,731.39
金融负债：
短期借款 350,000,000.00 350,000,000.00
应付账款 750,116,301.96 750,116,301.96
其他应付款 1,527,232,750.13 1,527,232,750.13
一年内到期的非流
164,837,638.84 164,837,638.84
动负债
长期借款 1,372,361,086.10 598,555,555.57 1,970,916,641.67
应付债券 49,560,000.00 1,416,000,000.00 1,465,560,000.00
金融负债和或有负
2,841,746,690.93 2,788,361,086.10 598,555,555.57 6,228,663,332.60
债合计
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、金融工具风险管理– 续
1． 风险管理目标和政策– 续
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的
风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率
风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债
使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维
持适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但管
理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故
银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币元）：
项 目 年末数 年初数
固定利率金融工具
短期借款 50,054,375.00 350,000,000.00
长期借款 417,000,000.00
一年内到期的非流动负债 1,465,560,000.00 43,513,716.62
应付债券 1,416,000,000.00
合计 1,515,614,375.00 2,226,513,716.62
浮动利率金融工具
短期借款 310,346,180.55
长期借款 1,143,944,444.45 1,553,916,641.67
一年内到期的非流动负债 122,798,885.86 121,323,922.22
合计 1,577,089,510.86 1,675,240,563.89
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、金融工具风险管理– 续
1． 风险管理目标和政策– 续
（3）市场风险-续
2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率
风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公
司持有以港币为结算货币的资产外，无其他外币业务，本公司持有的外币资产及负债占整体的
资产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率风险并不重大。
于 2020 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示
如下（单位：人民币万元）：
外币负债 外币资产
项 目
年末数 年初数 年末数 年初数
港币 1,164.92 984.46 2,916.34 2,607.14
合计 1,164.92 984.46 2,916.34 2,607.14
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避汇率风
险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
其他价格风险
本公司以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。
2．资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他
利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行
新股或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。
于 2020 年 12 月 31 日，本公司的资产负债率为 49.09%（2019 年 12 月 31 日：51.51%）。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市
场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
于 2020 年 12 月 31 日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公允 第二层次公 第三层次公允价值计
项目 合计
价值计量 允价值计量 量
一、持续的公允价值计量
（一）其他权益工具投资 2,571,081.18 2,571,081.18
（二）其他非流动金融资
产
（二）投资性房地产 6,889,222,964.81 6,889,222,964.81
1. 出租的土地使用权
2. 出租的建筑物 6,889,222,964.81 6,889,222,964.81
3. 持有并准备增值后转让
的土地使用权
持续以公允价值计量的资
6,891,794,045.99 6,891,794,045.99
产总额
（2）持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信
息
投资性房地产为持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，本公司采用的估值技术主要为：市
场比较法和收益法。对于市场交易频率高、交易价格易获取的，主要采用市场比较法，将评估
对象与近期已经发生了交易的可比实例进行比较，对已知价格作适当修正，以此估算出评估估
对象的合理价格，案例选取原则上不少于三个，该方法存在的风险或缺陷主要来自于交易案例
的可比性和交易价格的真实性；对于主要以出租方式经营的物业，可以采用收益法，该方法存
在的风险或缺陷主要来自于出租案例的可比性和租金价格的真实性。
公司评估的部分房地产（中航格澜阳光花园、南昌中航国际广场、岳阳格兰云天酒店、赣州九
方购物中心、赣州中航城酒店、成都九方购物中心和昆山中航城花园 42 号楼、九江九方购物
中心、昆山九方购物中心等）与相关方签有长期租约，因此根据评估对象的特点以及估价目
的，对该部分房地产采用收益法进行评估。公司评估相关投资性房地产时所采用的评估方法与
前期采用的评估方法保持一致。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、 关联方关系及其交易
1. 本公司的母公司情况
业务性 注册资本 母公司对本公司持 母公司对本公司
母公司名称 注册地
质 (万元) 股比例% 表决权比例%
招商局蛇口工业区控股
深圳市 房地产 790,409.2722 47.45 51.16
股份有限公司
本公司的母公司情况的说明：招商局蛇口工业区控股股份有限公司直接持有本公司的股份为
47.45%。招商局蛇口工业区控股股份有限公司的全资子公司深圳招商房地产有限公司持有本公
司的股份为 3.71%，故招商局蛇口工业区控股股份有限公司合计直接、间接持有本公司 51.16%
的股份，为本公司控股股东。
本公司最终控制方是：招商局集团有限公司。
2. 本公司的子公司情况
本公司子公司情况详见附注十、1。
3. 本公司合营和联营企业情况
重要的合营企业和联营企业情况详见附注十、2。
本年与本公司发生关联方交易，或上年与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企
业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
厦门紫金中航置业有限公司 联营企业
深圳招商华侨城物业管理有限公司 合营企业
上海浦隽房地产开发有限公司 合营企业
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳招商房地产有限公司 同一控制下关联方
深圳招商美伦酒店管理有限公司 同一控制下关联方
深圳招商商置投资有限公司 同一控制下关联方
成都招商博时房地产开发有限公司 同一控制下关联方
成都招商龙城房地产开发有限公司 同一控制下关联方
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
成都招商远康房地产开发有限公司 同一控制下关联方
海通（深圳）贸易有限公司 同一控制下关联方
招商局保险有限公司 同一控制下关联方
海联供应有限公司 同一控制下关联方
南京招商启盛房地产有限公司 同一控制下关联方
蛇口电视台 同一控制下关联方
深圳美伦酒店管理有限公司招商美伦门诊部 同一控制下关联方
深圳西部港口保安服务公司 同一控制下关联方
深圳招商美冷供应链有限公司 同一控制下关联方
漳州招商房地产有限公司漳州开发区美伦山庄 同一控制下关联方
招商局（上海）投资有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（南京）有限公司 同一控制下关联方
招商局通商融资租赁有限公司 同一控制下关联方
招商局漳州开发区有限公司 同一控制下关联方
招商局重庆交通科研设计院有限公司 同一控制下关联方
招商圣约酒业（深圳）有限公司 同一控制下关联方
北京广盈房地产开发有限公司 同一控制下关联方
北京亚林东房地产开发有限公司 同一控制下关联方
大连招商广源房地产有限公司 同一控制下关联方
大连招义房地产有限公司 同一控制下关联方
大连招莹房地产有限公司 同一控制下关联方
大连招源房地产有限公司 同一控制下关联方
东风汽车房地产有限公司 同一控制下关联方
东莞招商启达房地产开发有限公司 同一控制下关联方
东莞招商致远房地产开发有限公司 同一控制下关联方
佛山依云观园房地产有限公司 同一控制下关联方
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佛山依云上园房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山依云孝德房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山招商光华房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山招商果岭房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山招商翰林房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山招商绿湖房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山招商新城高新技术有限公司 同一控制下关联方
佛山招商中环房地产有限公司 同一控制下关联方
福州市雍景湾房地产有限公司 同一控制下关联方
广州依云房地产有限公司 同一控制下关联方
广州招商房地产有限公司 同一控制下关联方
哈尔滨银开房地产开发有限公司 同一控制下关联方
杭州北晨房地产开发有限公司 同一控制下关联方
杭州杭盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
杭州惠余置业有限公司 同一控制下关联方
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 同一控制下关联方
杭州润和东欣置业有限公司 同一控制下关联方
杭州星日房地产开发有限公司 同一控制下关联方
杭州招商观颐健康产业有限公司 同一控制下关联方
合肥招商杰盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
合肥招商威盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
合肥招商章盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
河南天地新居置业有限公司 同一控制下关联方
嘉兴招商房地产开发有限公司 同一控制下关联方
晋宁金辰房地产开发有限公司 同一控制下关联方
昆明招金房地产有限公司 同一控制下关联方
南京利盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
南京盛通房地产开发有限公司 同一控制下关联方
南京盛泽置业有限公司 同一控制下关联方
南京招商招盛房地产有限公司 同一控制下关联方
南宁招商浩田房地产有限公司 同一控制下关联方
南宁招商汇城房地产有限公司 同一控制下关联方
南宁招商汇天房地产有限公司 同一控制下关联方
南宁招商众鑫房地产有限公司 同一控制下关联方
南通长轮房屋开发有限公司 同一控制下关联方
宁波招商高新置业有限公司 同一控制下关联方
青岛招商海德置业发展有限公司 同一控制下关联方
厦门市景湖城房地产有限公司 同一控制下关联方
上海宝琛置业有限公司 同一控制下关联方
上海丰扬房地产开发有限公司 同一控制下关联方
上海虹润置业有限公司 同一控制下关联方
上海招平房地产开发有限公司 同一控制下关联方
绍兴宇特顺房地产开发有限公司 同一控制下关联方
深圳市德瀚投资发展有限公司 同一控制下关联方
深圳市登峰置业有限公司 同一控制下关联方
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 同一控制下关联方
深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 同一控制下关联方
汇港实业（深圳）有限公司 同一控制下关联方
深圳市太子湾商融置业有限公司 同一控制下关联方
深圳市招华国际会展发展有限公司 同一控制下关联方
深圳市招融投资控股有限公司 同一控制下关联方
深圳市招商创业有限公司 同一控制下关联方
深圳市招商公寓发展有限公司 同一控制下关联方
深圳市招商文发房地产开发有限公司 同一控制下关联方
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 同一控制下关联方
沈阳招源房地产开发有限公司 同一控制下关联方
苏州招商融新投资发展有限公司 同一控制下关联方
苏州招商瑞诚房地产有限公司 同一控制下关联方
苏州招商瑞创房地产有限公司 同一控制下关联方
苏州招商瑞盈房地产有限公司 同一控制下关联方
太仓招新置业有限公司 同一控制下关联方
太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 同一控制下关联方
天骄（广州）房地产开发有限公司 同一控制下关联方
天津津湾房产建设有限公司 同一控制下关联方
天津招江投资有限公司 同一控制下关联方
天津招商泰达房地产开发有限公司 同一控制下关联方
武汉栖江置业有限公司 同一控制下关联方
武汉新得房地产开发有限公司 同一控制下关联方
武汉招平海盈置业有限公司 同一控制下关联方
武汉招平润丰房地产开发有限公司 同一控制下关联方
武汉招平雍荣置业有限公司 同一控制下关联方
武汉招润碧盈房地产开发有限公司 同一控制下关联方
武汉招商地产汉江置业有限公司 同一控制下关联方
西安茂安房地产有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口（郑州）置业有限公司 同一控制下关联方
烟台招商局置业有限公司 同一控制下关联方
云南雨泉置业有限公司 同一控制下关联方
云南招商城投房地产有限公司 同一控制下关联方
湛江招商港城投资有限公司 同一控制下关联方
漳州招商房地产有限公司 同一控制下关联方
招商局（蕲春）投资发展有限公司 同一控制下关联方
- 147 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商局产业园区（青岛）创业有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（常州）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（日照）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（厦门）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（苏州）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（太仓）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（武汉）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（烟台）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（重庆）花园城有限公司 同一控制下关联方
招商局光明科技园有限公司 同一控制下关联方
招商局金融科技有限公司 同一控制下关联方
招商局青岛蓝湾网谷有限公司 同一控制下关联方
招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 同一控制下关联方
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口（济南）置业有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口（宜昌）置业有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口网谷（天津）有限公司 同一控制下关联方
镇江火炬置地发展有限公司 同一控制下关联方
镇江盈盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
郑州天地康颂置业有限公司 同一控制下关联方
郑州招商康颂置业有限公司 同一控制下关联方
郑州招商颐城港区置业有限公司 同一控制下关联方
重庆招商金山意库商业管理有限公司 同一控制下关联方
重庆招商依城房地产开发有限公司 同一控制下关联方
重庆招商依港房地产开发有限公司 同一控制下关联方
重庆招商依云房地产有限公司 同一控制下关联方
重庆招商置地开发有限公司 同一控制下关联方
- 148 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
珠海市依云置业有限公司 同一控制下关联方
珠海依云房地产有限公司 同一控制下关联方
杭州瑞盛智慧科技有限公司 同一控制下关联方
招商证券股份有限公司 同一控制下关联方
天津天华宏运物流有限公司 同一控制下关联方
深圳市外代仓储有限公司 同一控制下关联方
青岛中外运储运有限公司 同一控制下关联方
安徽绿隽置业有限公司 同一控制下关联方
北京经开亦盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
北京招合房地产开发有限公司 同一控制下关联方
北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 同一控制下关联方
北京招商台湖投资发展有限公司 同一控制下关联方
常熟市琴宏房地产开发有限公司 同一控制下关联方
常熟市晟瑞房地产开发有限公司 同一控制下关联方
常熟招商琴湖投资发展有限公司 同一控制下关联方
成都招商北湖置地有限公司 同一控制下关联方
成都招商房地产有限公司 同一控制下关联方
成都招商双兴房地产开发有限公司 同一控制下关联方
成都招商新悦房地产开发有限公司 同一控制下关联方
赤湾集装箱码头有限公司 同一控制下关联方
大连招顺房地产有限公司 同一控制下关联方
大连招宇房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山市凯达城投资发展有限公司 同一控制下关联方
佛山依云房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山依云臻园房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山招商房地产有限公司 同一控制下关联方
佛山招商九龙仓房地产有限公司 同一控制下关联方
- 149 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佛山招商雍华府房地产有限公司 同一控制下关联方
福建招商云谷开发有限公司 同一控制下关联方
海南招商远洋发展有限公司 同一控制下关联方
杭州南兴房地产开发有限公司 同一控制下关联方
杭州汤臣置业有限公司 同一控制下关联方
杭州筑家房地产开发有限公司 同一控制下关联方
合肥中外运物流发展有限公司 同一控制下关联方
汇泰投资有限公司 同一控制下关联方
嘉兴招鑫置业有限公司 同一控制下关联方
昆明同冠房地产开发有限公司 同一控制下关联方
昆明同润房地产开发有限公司 同一控制下关联方
柳州招商汇信房地产有限公司 同一控制下关联方
南昌德瀚商业管理有限公司 同一控制下关联方
南京丁家庄商贸有限公司 同一控制下关联方
南京栖霞山招商蛇口邮轮母港发展有限公司 同一控制下关联方
南京悦盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
南京招荣房地产开发有限公司 同一控制下关联方
南通招海置业有限公司 同一控制下关联方
南通招通置业有限公司 同一控制下关联方
南通招鑫置业有限公司 同一控制下关联方
宁波江湾房地产开发有限公司 同一控制下关联方
宁波明湖置业有限公司 同一控制下关联方
青岛招商铭华置业有限公司 同一控制下关联方
厦门市臻园房地产有限公司 同一控制下关联方
厦门外运有限公司 同一控制下关联方
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 同一控制下关联方
厦门招商雍华府房地产有限公司 同一控制下关联方
- 150 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
上海招商宝欣置业有限公司 同一控制下关联方
上海招盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
上海自贸试验区浦深置业有限公司 同一控制下关联方
蛇口集装箱码头有限公司 同一控制下关联方
深圳赤湾港集装箱有限公司 同一控制下关联方
深圳赤湾港口发展有限公司 同一控制下关联方
深圳金域融泰投资发展有限公司 同一控制下关联方
深圳妈港仓码有限公司 同一控制下关联方
深圳市蛇口工业区招待所有限公司 同一控制下关联方
深圳市蛇口新泰置业有限公司 同一控制下关联方
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 同一控制下关联方
深圳市太子湾商鼎置业有限公司 同一控制下关联方
深圳市桃花园置业有限公司 同一控制下关联方
深圳招商安业投资发展有限公司 同一控制下关联方
沈阳招胜房地产开发有限公司 同一控制下关联方
苏州晟铭房地产开发有限公司 同一控制下关联方
苏州市招融致新房地产有限公司 同一控制下关联方
天津雍景湾房地产开发有限公司 同一控制下关联方
天津招晨房地产开发有限公司 同一控制下关联方
天津中外运建合仓储服务有限公司 同一控制下关联方
桐乡兴桐招商房地产开发有限公司 同一控制下关联方
温岭新城悦盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
无锡瑞商房地产开发有限公司 同一控制下关联方
武汉奥明房地产开发有限公司 同一控制下关联方
武汉船舶配套工业园有限公司 同一控制下关联方
武汉明捷房地产开发有限公司 同一控制下关联方
武汉招商地产古田置业有限公司 同一控制下关联方
- 151 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
武汉中建壹品招盈置业有限公司 同一控制下关联方
襄阳招投房地产有限公司 同一控制下关联方
徐州淮海金融招商发展有限公司 同一控制下关联方
烟台孚旺置业有限公司 同一控制下关联方
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 同一控制下关联方
云南盛商房地产开发有限公司 同一控制下关联方
张家港市广鑫汇房地产开发有限公司 同一控制下关联方
漳州华商酒店有限公司 同一控制下关联方
漳州开发区招商置业有限公司 同一控制下关联方
长春招胜房地产开发有限公司 同一控制下关联方
长航集团武汉置业有限公司 同一控制下关联方
长沙懿德房地产有限公司 同一控制下关联方
长沙雍景房地产有限公司 同一控制下关联方
招商海达保险经纪有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（北京）有限公司 同一控制下关联方
招商局地产（杭州）有限公司 同一控制下关联方
招商局港口控股有限公司 同一控制下关联方
招商局工业集团有限公司 同一控制下关联方
招商局公路信息技术（重庆）有限公司 同一控制下关联方
招商局国际码头（青岛）有限公司 同一控制下关联方
招商局集团（北京）有限公司 同一控制下关联方
招商局集团（香港）有限公司 同一控制下关联方
招商局集团财务有限公司 同一控制下关联方
招商局健康产业（蕲春）有限公司 同一控制下关联方
招商局金融集团有限公司 同一控制下关联方
招商局能源运输（香港）有限公司 同一控制下关联方
招商局仁和人寿保险股份有限公司 同一控制下关联方
- 152 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商局仁和养老投资有限公司 同一控制下关联方
招商局生态环保科技有限公司 同一控制下关联方
招商局食品（北京）有限公司 同一控制下关联方
招商局投资发展有限公司 同一控制下关联方
中外运物流（天津）有限公司 同一控制下关联方
中外运物流西南有限公司 同一控制下关联方
招商局物流集团广西有限公司 同一控制下关联方
中外运物流华南有限公司 同一控制下关联方
招商局物流集团宁波有限公司 同一控制下关联方
招商局物流集团四川有限公司 同一控制下关联方
招商局物流集团芜湖有限公司 同一控制下关联方
招商局物流集团云南有限公司 同一控制下关联方
中外运物流镇江有限公司 同一控制下关联方
招商局雄安投资发展有限公司 同一控制下关联方
招商局置地有限公司 同一控制下关联方
招商局重工（深圳）有限公司 同一控制下关联方
招商局重庆公路工程检测中心有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口（天津）有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口（温州）置业有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口十堰置业有限公司 同一控制下关联方
招商蛇口数字城市科技有限公司 同一控制下关联方
肇庆招商蛇口房地产有限公司 同一控制下关联方
浙江商雅置业有限公司 同一控制下关联方
浙江浙宝房地产开发有限公司 同一控制下关联方
郑州康尚置业有限公司 同一控制下关联方
中国交通进出口有限公司 同一控制下关联方
- 153 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中国外运福建有限公司 同一控制下关联方
中国外运股份有限公司 同一控制下关联方
中国外运物流发展有限公司 同一控制下关联方
中国外运长航集团有限公司 同一控制下关联方
中国租船有限公司 同一控制下关联方
中合才华（大连）置业有限公司 同一控制下关联方
中山禹鸿房地产开发有限公司 同一控制下关联方
中外运合肥物流有限公司 同一控制下关联方
中外运化工国际物流有限公司 同一控制下关联方
中外运集装箱运输有限公司 同一控制下关联方
中外运久凌储运有限公司 同一控制下关联方
中外运冷链物流（天津）有限公司 同一控制下关联方
中外运物流供应链管理（扬州）有限公司 同一控制下关联方
中外运物流华中有限公司 同一控制下关联方
中外运物流投资控股有限公司 同一控制下关联方
中外运长航实业发展有限公司 同一控制下关联方
重庆曾家岩大桥建设管理有限公司 同一控制下关联方
重庆市华驰交通科技有限公司 同一控制下关联方
重庆市智翔铺道技术工程有限公司 同一控制下关联方
重庆万桥交通科技发展有限公司 同一控制下关联方
重庆怡置招商房地产开发有限公司 同一控制下关联方
重庆中宇工程咨询监理有限责任公司 同一控制下关联方
招商蛇口企业管理（深圳）有限公司 同一控制下关联方
深圳市招商前海湾置业有限公司 同一控制下关联方
深圳坪山招商房地产有限公司 同一控制下关联方
深圳市蛇口海滨置业有限公司 同一控制下关联方
大连港集团有限公司 同一控制下关联方
- 154 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
东莞中外运供应链管理有限公司 同一控制下关联方
杭州荣福置业有限公司 同一控制下关联方
华南中外运供应链管理有限公司 同一控制下关联方
盘锦港集团有限公司 同一控制下关联方
上海招商置业有限公司 同一控制下关联方
深圳招商蛇口国际邮轮母港有限公司 同一控制下关联方
深圳招商新安置业有限公司 同一控制下关联方
温州德信江滨置业有限公司 同一控制下关联方
武汉长江船舶设计院有限公司 同一控制下关联方
营口港务股份有限公司 同一控制下关联方
营口港务集团有限公司 同一控制下关联方
湛江港（集团）股份有限公司 同一控制下关联方
湛江港国际集装箱码头有限公司 同一控制下关联方
招商局金陵船舶（江苏）有限公司 同一控制下关联方
招商局金陵船舶（南京）有限公司 同一控制下关联方
招商局金陵船舶（威海）有限公司 同一控制下关联方
招商局融资租赁（天津）有限公司 同一控制下关联方
招商局重工（江苏）有限公司 同一控制下关联方
中外运创新科技有限公司 同一控制下关联方
中外运物流华东有限公司 同一控制下关联方
重庆沪渝高速公路有限公司 同一控制下关联方
重庆渝黔高速公路有限公司 同一控制下关联方
深圳市招商平安资产管理有限责任公司 同一控制下关联方
东莞深赤湾港务有限公司 同一控制下关联方
中国外运长江有限公司 同一控制下关联方
招商局邮轮制造有限公司 同一控制下关联方
南京油运（新加坡）有限公司 同一控制下关联方
- 155 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市太子湾商泰置业有限公司 同一控制下关联方
深圳招商房地产有限公司海上世界文化艺术中心 同一控制下关联方
南京善杰义房地产开发有限公司 同一控制下关联方
招商局国际（中国）投资有限公司 同一控制下关联方
深圳市招广置业管理有限公司 同一控制下关联方
招商海达保险顾问有限公司 同一控制下关联方
深圳市美越房地产顾问有限公司 同一控制下关联方
深圳招商网络有限公司 同一控制下关联方
西安招商嘉时房地产有限公司 同一控制下关联方
招商新智科技有限公司 同一控制下关联方
浙江润和房产集团有限公司 同一控制下关联方
浙江亿城置业有限公司 同一控制下关联方
重庆七公里汽车检测有限公司 同一控制下关联方
重庆长航天一物流有限公司 同一控制下关联方
招商局置地（深圳）有限公司 同一控制下关联方
深圳海勤工程管理有限公司 同一控制下关联方
深圳招商致远咨询服务有限公司 同一控制下关联方
招商局国际信息技术有限公司 同一控制下关联方
广州新合房地产有限责任公司 同一控制下关联方
南京弘威盛房地产开发有限公司 同一控制下关联方
南京盛香园房地产开发有限公司 同一控制下关联方
南京招商兴盛房地产有限公司 同一控制下关联方
深圳市科大置业管理有限公司 同一控制下关联方
常熟招商熙城房地产有限公司 同一控制下关联方
南京金陵船厂有限公司 同一控制下关联方
浙江东邦修造船有限公司 同一控制下关联方
路凯供应链管理（嘉兴）有限公司 同一控制下关联方
- 156 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳招商启航互联网投资管理有限公司 同一控制下关联方
招商局物流集团南京有限公司 同一控制下关联方
深圳市科大二期置业管理有限公司 同一控制下关联方
深圳市蛇口新时代置业管理有限公司 同一控制下关联方
深圳市数码大厦置业管理有限公司 同一控制下关联方
海达保险经纪有限公司 同一控制下关联方
中国外运海南有限公司 同一控制下关联方
厦门西海湾房地产有限公司 同一控制下关联方
深圳市太子广场置业有限公司 同一控制下关联方
漳州招商局房地产有限公司 同一控制下关联方
招商局物流（天津）有限公司 同一控制下关联方
招商局物流集团镇江有限公司 同一控制下关联方
佳临兴业有限公司 同一控制下关联方
深圳市招商蛇口资产管理有限公司 同一控制下关联方
招商局慈善基金会有限公司 同一控制下关联方
深圳上海宾馆 其他关联方
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
赣州格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
天虹数科商业股份有限公司 其他关联方
天马微电子股份有限公司 其他关联方
长沙市天虹百货有限公司 其他关联方
深圳市君尚百货有限公司 其他关联方
成都市天虹百货有限公司 其他关联方
赣州市天虹百货实业有限公司 其他关联方
北京时尚天虹百货有限公司 其他关联方
- 157 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
南昌市天虹商场有限公司 其他关联方
岳阳市天虹百货有限公司 其他关联方
厦门市天虹商场有限公司 其他关联方
广东国际大厦实业有限公司 其他关联方
深圳市中航长泰投资发展有限公司 其他关联方
深圳市中航城商业发展有限公司 其他关联方
深圳格兰云天酒店管理有限公司 其他关联方
深圳华新金属结构工程有限公司 其他关联方
深圳市中航城停车场管理有限公司 其他关联方
岳阳格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
深圳中航商贸有限公司 其他关联方
中航华东光电有限公司 其他关联方
深圳中航集团培训中心 其他关联方
共青城中航文化投资有限公司 其他关联方
庐山国际高尔夫球会有限公司 其他关联方
中国航空技术深圳有限公司 其他关联方
飞亚达精密科技股份有限公司 其他关联方
深圳中航资源有限公司 其他关联方
江西鼎诚实业投资有限公司 其他关联方
东莞市天虹商场有限公司 其他关联方
成都天马微电子有限公司 其他关联方
厦门天马微电子有限公司 其他关联方
北京千秋营宸房地产开发有限公司 其他关联方
北京格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
南昌格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
上海天马微电子有限公司 其他关联方
上海中航光电子有限公司 其他关联方
- 158 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
上海天马有机发光显示技术有限公司 其他关联方
深圳市飞亚达精密科技有限公司 其他关联方
飞亚达销售有限公司 其他关联方
武汉天马微电子有限公司 其他关联方
无锡天芯互联科技有限公司 其他关联方
中国航空技术厦门有限公司 其他关联方
南昌市天虹置业有限公司 其他关联方
中国航空技术北京有限公司 其他关联方
中航技国际经贸发展有限公司 其他关联方
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 其他关联方
艾米龙时计（深圳）有限公司 其他关联方
中航御铭（安阳）科技有限公司 其他关联方
西安市天阅酒店有限公司 其他关联方
深圳市飞亚达科技发展有限公司 其他关联方
博玉东方有限公司 其他关联方
中国航空技术国际控股有限公司 其他关联方
中航技易发投资有限公司 其他关联方
深圳市中航华城商业发展有限公司 其他关联方
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 其他关联方
苏州苏航置业有限公司 其他关联方
重庆航翔置业有限公司 其他关联方
九江云岭房地产开发有限公司 其他关联方
中航技国际储运有限责任公司 其他关联方
中航申森国际钢铁贸易（上海）有限公司 其他关联方
中国航空工业供销上海有限公司 其他关联方
中航金网（北京）电子商务有限公司 其他关联方
北京伊格莱特航空技术发展有限公司 其他关联方
- 159 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中国航空技术上海有限公司 其他关联方
招商银行股份有限公司 其他关联方
中航技进出口有限责任公司 其他关联方
中航国际成套设备有限公司 其他关联方
中航国际投资有限公司 其他关联方
中航国际航空发展有限公司 其他关联方
中航国际供应链科技有限公司 其他关联方
中航国际船舶发展（中国）有限公司 其他关联方
上海中航房地产开发有限公司 其他关联方
中和中（北京）光电科技有限公司 其他关联方
中航国际控股股份有限公司 其他关联方
大连航华置业有限公司 其他关联方
厦门天马显示科技有限公司 其他关联方
中航国际（香港）集团有限公司 其他关联方
北京市格兰云天大酒店有限责任公司 其他关联方
广州市南光房地产发展有限公司 其他关联方
深圳市富隆特实业有限公司 其他关联方
深圳市亘隆投资发展有限公司 其他关联方
深圳市南光工贸发展有限公司 其他关联方
深圳市南光捷佳电器有限公司 其他关联方
北海南光企业集团公司 其他关联方
中航国际地产（肯尼亚）有限公司 其他关联方
中山市南光捷佳电器有限公司 其他关联方
上海正章实业有限公司 其他关联方
顺丰速运（集团）有限公司 其他关联方
深圳市飞亚达精密计时制造有限公司 其他关联方
深南电路股份有限公司 其他关联方
- 160 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市中航城置业发展有限公司 其他关联方
深圳航悦体育用品有限公司 其他关联方
中航国际钢铁贸易（上海）有限公司 期初已无关联关系
深圳中航城发展有限公司 期初已无关联关系
广州市保利世贸物业管理有限公司 期初已无关联关系
中航期货有限公司 期初已无关联关系
中航社区健康服务中心 期初已无关联关系
保利（江西）房地产开发有限公司 期初已无关联关系
九江中航城地产开发有限公司 期初已无关联关系
中航证券有限公司 期初已无关联关系
岳阳建桥投资置业有限公司 期初已无关联关系
江西保利物业管理有限公司南昌分公司 期初已无关联关系
深圳观澜格兰云天国际酒店有限公司 期初已无关联关系
南昌航行投资发展有限公司 期初已无关联关系
南京恒发房地产开发有限公司 期初已无关联关系
南京航鼎房地产开发有限公司 期初已无关联关系
江苏中航地产有限公司 期初已无关联关系
云南航樾投资发展有限公司 期初已无关联关系
晋江中航里城置业有限公司 期初已无关联关系
广州市航里房地产开发有限公司 期初已无关联关系
南京航景房地产开发有限公司 期初已无关联关系
西安立景房地产开发有限公司 期初已无关联关系
南京中航金城物业管理有限公司 期初已无关联关系
广州怡顺房地产开发有限公司 期初已无关联关系
江西洪都航空工业集团有限责任公司 期初已无关联关系
中航国际租赁有限公司 期初已无关联关系
中航信托股份有限公司 期初已无关联关系
- 161 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
4. 本公司的其他关联方情况-续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中航工业航空动力控制系统研究所 期初已无关联关系
南京中航工业科技城发展有限公司 期初已无关联关系
景德镇竹蜻蜓酒店服务有限责任公司 期初已无关联关系
天津直升机有限责任公司 期初已无关联关系
天津中航锦江航空维修工程有限责任公司 期初已无关联关系
武汉中航通飞特种飞行器有限公司 期初已无关联关系
中国直升机设计研究所 期初已无关联关系
中航民用航空电子有限公司 期初已无关联关系
中航投资控股有限公司 期初已无关联关系
中航直升机有限责任公司 期初已无关联关系
中航直升机基地 期初已无关联关系
中航中关村科技有限公司 期初已无关联关系
中航新兴产业投资有限公司 期初已无关联关系
中航安盟财产保险有限公司 期初已无关联关系
北京航投置业有限公司 期初已无关联关系
期初为同一控制下关联方，期末为
西咸新区文茂房地产有限公司
其他关联方
期初为同一控制下关联方，期末为
山东高速股份有限公司
非关联方
期初为同一控制下关联方，期末为
南京信盛商业管理有限公司
非关联方
5. 关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
1）采购商品、接受劳务
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
深圳上海宾馆 酒店消费 6,613.00 32,125.26
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 酒店消费 5,564.00 24,551.27
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 酒店消费 1,932.00 13,848.00
- 162 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
1）采购商品、接受劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 酒店消费 9,000.00
赣州格兰云天国际酒店有限公司 酒店消费 7,912.02 8,467.24
酒店消费合计 22,021.02 87,991.77
天虹数科商业股份有限公司 购买商品 2,425,067.25 2,133,488.83
天马微电子股份有限公司 购买商品 202,063.00 677,519.74
中国航空技术国际控股有限公司 购买商品 800,000.00
长沙市天虹百货有限公司 购买商品 255,000.00 1,279,205.44
深圳市君尚百货有限公司 购买商品 3,551.50
成都市天虹百货有限公司 购买商品 225,000.00
赣州市天虹百货实业有限公司 购买商品 598,714.74 565,883.64
北京时尚天虹百货有限公司 购买商品 765,000.00 678,186.41
南昌市天虹商场有限公司 购买商品 105,988.39 80,167.34
岳阳市天虹百货有限公司 购买商品 4,000.00
厦门市天虹商场有限公司 购买商品 25,382.65
广东国际大厦实业有限公司 购买商品 903,146.52
厦门紫金中航置业有限公司 购买商品 21,925,646.28
海通（深圳）贸易有限公司 购买商品 573,761.76
南京招商启盛房地产有限公司 购买商品 2,647,988.21
招商局通商融资租赁有限公司 购买商品 2,492,706.67
南京信盛商业管理有限公司 购买商品 380,555.42
招商圣约酒业（深圳）有限公司 购买商品 30,166.36
海联供应有限公司 购买商品 1,056.73
深圳招商美冷供应链有限公司 购买商品 1,176.00
漳州招商房地产有限公司漳州开发区美伦
购买商品 20,600.00
山庄
蛇口电视台 购买商品 31,886.79
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
1）采购商品、接受劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
购买商品合计 33,328,637.33 6,472,385.55
天虹数科商业股份有限公司 接受劳务 2,361,594.76
广东国际大厦实业有限公司 接受劳务 1,891,037.00 3,249,867.73
深圳美伦酒店管理有限公司招商美伦门诊部 接受劳务 138,465.00
深圳西部港口保安服务公司 接受劳务 618,436.26
顺丰速运（集团）有限公司 接受劳务 862,003.19
接受劳务合计 3,509,941.45 5,611,462.49
中航社区健康服务中心 服务费 200,440.00
招商证券股份有限公司 财务咨询顾问费 2,000,000.00
其他支出合计 2,200,440.00
合计 26,337,944.57 14,372,279.81
购买商品说明：
厦门紫金中航置业有限公司关联交易说明：本年共确认与厦门紫金中航置业有限公司（以下简
称“厦门紫金中航”）的购买商品支出 21,925,646.28 元。2020 年 5 月 28 日，招商局积余产业运
营服务股份有限公司与厦门紫金中航签订《厦门市商品房买卖合同》，按合同规定购买厦门紫
金 中 航 位 于 思 明 区 环 岛 东 路 1805 号 、 1807 号 、 1809 号 的 地 下 车 位 共 81 个 ， 总 价 款 为
21,925,646.28 元。公司已将本次所购买商品全部计入存货。
2）出售商品、提供劳务
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
江西鼎诚实业投资有限公司 销售商品 668,141.63
深圳市中航城商业发展有限公司 销售商品 36,000.00
天虹数科商业股份有限公司 销售商品 486,060.20
东莞市天虹商场有限公司 销售商品 428,231.83
共青城中航文化投资有限公司 销售商品 2,969,498.70 5,665,563.19
深圳市太子湾商融置业有限公司 销售商品 3,997,061.81
- 164 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
销售商品合计 8,584,994.17 5,665,563.19
招商证券股份有限公司 物业管理业务 4,801,324.63
深圳上海宾馆 物业管理业务 38,841.13 100,611.30
艾米龙时计（深圳）有限公司 物业管理业务 219,136.31
保利（江西）房地产开发有限公司 物业管理业务 4,612,752.89
北京格兰云天国际酒店有限公司 物业管理业务 2,037,735.84 2,037,735.84
北京航投置业有限公司 物业管理业务 14,115,864.01
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 6,441,400.34 5,045,157.10
北京千秋营宸房地产开发有限公司 物业管理业务 1,250,276.01 1,184,238.27
北京时尚天虹百货有限公司 物业管理业务 25,256.45 24,560.10
北京伊格莱特航空技术发展有限公司 物业管理业务 34,619.06 48,459.38
成都天马微电子有限公司 物业管理业务 2,660,377.36 2,636,478.01
飞亚达精密科技股份有限公司 物业管理业务 10,498,135.74 5,966,413.67
飞亚达销售有限公司 物业管理业务 185,470.40 1,726,654.73
赣州格兰云天国际酒店有限公司 物业管理业务 1,847,753.27 2,094,738.69
赣州市天虹百货实业有限公司 物业管理业务 3,564,939.37 3,814,570.17
共青城中航文化投资有限公司 物业管理业务 5,229,163.20 5,452,793.57
广东国际大厦实业有限公司 物业管理业务 12,488,977.44 12,726,820.48
广州市保利世贸物业管理有限公司 物业管理业务 406,941.84
广州市航里房地产开发有限公司 物业管理业务 1,078,172.28
广州怡顺房地产开发有限公司 物业管理业务 3,074,864.79
江苏中航地产有限公司 物业管理业务 359,441.36
江西洪都航空工业集团有限责任公司 物业管理业务 5,211,411.25
晋江中航里城置业有限公司 物业管理业务 68,704.32
景德镇竹蜻蜓酒店服务有限责任公司 物业管理业务 61,332.66
九江云岭房地产开发有限公司 物业管理业务 1,587,708.53 3,097,181.21
九江中航城地产开发有限公司 物业管理业务 2,234,112.28
庐山国际高尔夫球会有限公司 物业管理业务 120,000.00
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
南昌格兰云天国际酒店有限公司 物业管理业务 3,244,689.72 3,503,634.34
南昌航行投资发展有限公司 物业管理业务 2,800,850.55
南昌市天虹商场有限公司 物业管理业务 1,702,385.58 2,277,048.08
南昌市天虹置业有限公司 物业管理业务 3,391,548.25 2,858,377.46
南京航鼎房地产开发有限公司 物业管理业务 2,272,453.25
南京航景房地产开发有限公司 物业管理业务 217,809.21
南京恒发房地产开发有限公司 物业管理业务 577,927.10
南京中航工业科技城发展有限公司 物业管理业务 526,867.78
南京中航金城物业管理有限公司 物业管理业务 3,000.08
青岛中外运储运有限公司 物业管理业务 7,585.71 30,342.84
厦门市天虹商场有限公司 物业管理业务 3,013,208.73 3,302,063.44
厦门天马微电子有限公司 物业管理业务 10,828,618.62 11,232,499.63
厦门天马显示科技有限公司 物业管理业务 418,965.08
厦门紫金中航置业有限公司 物业管理业务 1,506,138.44 55,104.95
山东高速股份有限公司 物业管理业务 4,692,805.14
上海天马微电子有限公司 物业管理业务 8,733,095.24 8,665,483.81
上海天马有机发光显示技术有限公司 物业管理业务 3,818,125.73 3,727,601.38
上海中航房地产开发有限公司 物业管理业务 253,720.46 190,188.36
上海中航光电子有限公司 物业管理业务 6,134,657.55 6,125,381.34
深圳格兰云天酒店管理有限公司 物业管理业务 491,130.49 346,080.69
深圳华新金属结构工程有限公司 物业管理业务 39,755.35 293,228.66
深圳市飞亚达精密科技有限公司 物业管理业务 272,312.26 1,484,541.95
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 物业管理业务 355,478.31 1,016,020.62
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 34,580.15 323,311.82
深圳市外代仓储有限公司 物业管理业务 805,884.88 262,563.36
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 1,660,696.07 1,811,668.44
深圳市中航城商业发展有限公司 物业管理业务 4,494,226.34 18,335,777.34
深圳市中航城停车场管理有限公司 物业管理业务 5,168,456.32 5,051,641.97
深圳市中航华城商业发展有限公司 物业管理业务 2,121,418.41 11,099,612.22
- 166 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
深圳市中航长泰投资发展有限公司 物业管理业务 2,503,939.46 4,188,243.55
深圳中航城发展有限公司 物业管理业务 907,227.56
深圳中航集团培训中心 物业管理业务 5,930.19
深圳中航商贸有限公司 物业管理业务 347,594.79 411,728.74
深圳中航资源有限公司 物业管理业务 68,241.58 112,709.47
苏州苏航置业有限公司 物业管理业务 1,300,474.99 2,331,437.16
天虹数科商业股份有限公司 物业管理业务 18,867,690.26 18,282,823.30
天津天华宏运物流有限公司 物业管理业务 859,189.85
天津直升机有限责任公司 物业管理业务 163,184.90
天津中航锦江航空维修工程有限责任公司 物业管理业务 2,358.51
天马微电子股份有限公司 物业管理业务 8,482,041.00 7,163,838.25
无锡天芯互联科技有限公司 物业管理业务 215.10
武汉天马微电子有限公司 物业管理业务 8,634,514.70 8,113,517.47
武汉中航通飞特种飞行器有限公司 物业管理业务 26,415.09
西安立景房地产开发有限公司 物业管理业务 143,395.85
岳阳格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 2,475,610.69 2,703,590.53
岳阳建桥投资置业有限公司 物业管理业务 798,931.59
岳阳市天虹百货有限公司 物业管理业务 2,895,883.77 3,460,724.10
云南航樾投资发展有限公司 物业管理业务 686,787.94
长沙市天虹百货有限公司 物业管理业务 7,125,032.16 8,123,570.10
中国航空工业供销上海有限公司 物业管理业务 50,406.29 138,017.36
中国航空技术北京有限公司 物业管理业务 11,364,039.68 11,518,418.63
中国航空技术国际控股有限公司 物业管理业务 8,792,637.18 7,311,842.44
中国航空技术厦门有限公司 物业管理业务 990,261.03 1,079,046.03
中国航空技术上海有限公司 物业管理业务 13,867.91
中国航空技术深圳有限公司 物业管理业务 449,223.08 1,038,876.93
中国直升机设计研究所 物业管理业务 3,212,839.35
中航安盟财产保险有限公司 物业管理业务 991,509.25
中航工业航空动力控制系统研究所 物业管理业务 166,902.51
北京亚林东房地产开发有限公司 物业管理业务 933,944.34 7,535,278.57
- 167 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中航国际成套设备有限公司 物业管理业务 205,139.62 310,487.14
中航国际船舶发展（中国）有限公司 物业管理业务 362,108.06 623,628.76
中航国际钢铁贸易（上海）有限公司 物业管理业务 222,131.37
中航国际供应链科技有限公司 物业管理业务 81,665.06 81,665.04
中航国际航空发展有限公司 物业管理业务 2,328,113.36 3,908,568.21
中航国际投资有限公司 物业管理业务 235,055.90 551,969.50
中航国际租赁有限公司 物业管理业务 2,001,770.26
中航华东光电有限公司 物业管理业务 699,859.67
中航技国际储运有限责任公司 物业管理业务 36,669.25 17,845.19
中航技国际经贸发展有限公司 物业管理业务 147,137.41 112,624.15
中航技进出口有限责任公司 物业管理业务 11,219,069.27 7,759,537.83
中航技易发投资有限公司 物业管理业务 33,181,613.74 32,846,212.47
中航金网（北京）电子商务有限公司 物业管理业务 173,142.84 173,142.84
中航民用航空电子有限公司 物业管理业务 2,881,713.68
中航期货有限公司 物业管理业务 151,050.71
中航申森国际钢铁贸易（上海）有限公司 物业管理业务 4,398.67
中航投资控股有限公司 物业管理业务 1,290,636.75
中航新兴产业投资有限公司 物业管理业务 737,445.92
中航信托股份有限公司 物业管理业务 724,874.56
中航证券有限公司 物业管理业务 3,404,691.67
中航直升机基地 物业管理业务 30,225.48
中航直升机有限责任公司 物业管理业务 2,069,828.90
中航中关村科技有限公司 物业管理业务 8,257,631.98
中和中（北京）光电科技有限公司 物业管理业务 1,006,225.93 2,274,035.41
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 物业管理业务 1,421,829.36
重庆航翔置业有限公司 物业管理业务 962,794.94
顺丰速运（集团）有限公司 物业管理业务 741,347.48
安徽绿隽置业有限公司 物业管理业务 787,432.19 157,196.21
北京广盈房地产开发有限公司 物业管理业务 1,082,491.82 2,013,941.17
北京经开亦盛房地产开发有限公司 物业管理业务 4,374,225.27
- 168 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
北京招合房地产开发有限公司 物业管理业务 1,730,382.09 943,396.23
北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 物业管理业务 6,346,888.48 1,886,792.45
常熟市琴宏房地产开发有限公司 物业管理业务 101,164.59
常熟市晟瑞房地产开发有限公司 物业管理业务 2,879,976.52 268,822.21
成都招商北湖置地有限公司 物业管理业务 1,675,424.76 342,100.56
成都招商博时房地产开发有限公司 物业管理业务 14,595,580.77 2,701,155.22
成都招商房地产有限公司 物业管理业务 163,479.54
成都招商龙城房地产开发有限公司 物业管理业务 9,812,314.12 2,426,798.99
成都招商双兴房地产开发有限公司 物业管理业务 1,680,485.03 1,340,349.29
成都招商新悦房地产开发有限公司 物业管理业务 1,289,572.37
成都招商远康房地产开发有限公司 物业管理业务 6,994,883.96 2,460,413.52
赤湾集装箱码头有限公司 物业管理业务 406,931.68
大连招商广源房地产有限公司 物业管理业务 2,363,426.66 126,299.93
大连招顺房地产有限公司 物业管理业务 848,154.19
大连招义房地产有限公司 物业管理业务 4,242,100.79 141,890.01
大连招莹房地产有限公司 物业管理业务 3,010,939.99 178,815.14
大连招宇房地产有限公司 物业管理业务 58,010.10
大连招源房地产有限公司 物业管理业务 3,822,299.56 184,592.20
东风汽车房地产有限公司 物业管理业务 1,289,984.27 144,069.13
东风汽车房地产有限公司武汉分公司 物业管理业务 2,484,795.74 382,603.74
东莞招商启达房地产开发有限公司 物业管理业务 20,730.28
东莞招商致远房地产开发有限公司 物业管理业务 2,931,954.91
佛山市凯达城投资发展有限公司 物业管理业务 9,425,469.21 431,879.85
佛山依云房地产有限公司 物业管理业务 146,368.46
佛山依云观园房地产有限公司 物业管理业务 479,326.24 621,645.53
佛山依云上园房地产有限公司 物业管理业务 1,660,793.08 10,777.78
佛山依云孝德房地产有限公司 物业管理业务 421,575.18 15,878.87
佛山依云臻园房地产有限公司 物业管理业务 222,787.12 6,991.62
- 169 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
佛山招商房地产有限公司 物业管理业务 1,348,271.15 58,344.15
佛山招商光华房地产有限公司 物业管理业务 10,740,727.82 80,088.00
佛山招商果岭房地产有限公司 物业管理业务 6,431,274.88 80,088.00
佛山招商翰林房地产有限公司 物业管理业务 3,958,299.38 53,849.57
佛山招商九龙仓房地产有限公司 物业管理业务 31,298.74
佛山招商绿湖房地产有限公司 物业管理业务 6,738,786.54 48,339.58
佛山招商新城高新技术有限公司 物业管理业务 2,086,399.30
佛山招商雍华府房地产有限公司 物业管理业务 37,777.36
佛山招商中环房地产有限公司 物业管理业务 9,321,047.40 115,913.63
福建招商云谷开发有限公司 物业管理业务 1,173,305.03 1,148,507.86
福州市雍景湾房地产有限公司 物业管理业务 5,042,299.46 50,700.93
福州市雍景湾房地产有限公司鼓楼区分公司 物业管理业务 508,717.17
广州依云房地产有限公司 物业管理业务 99,212.86 55,193.65
广州招商房地产有限公司 物业管理业务 15,485,501.51 2,969,902.11
哈尔滨银开房地产开发有限公司 物业管理业务 2,489,208.07 1,908,187.62
海南招商远洋发展有限公司 物业管理业务 289,622.06
杭州北晨房地产开发有限公司 物业管理业务 955,382.02 4,162,284.84
杭州杭盛房地产开发有限公司 物业管理业务 240,151.47 917,431.19
杭州惠余置业有限公司 物业管理业务 2,001,225.83 700,844.11
杭州南兴房地产开发有限公司 物业管理业务 8,887,850.87 1,247,581.97
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 物业管理业务 5,664,602.47
杭州瑞盛智慧科技有限公司 物业管理业务 320,643.41
杭州润和东欣置业有限公司 物业管理业务 579,573.35 8,097,219.38
杭州星日房地产开发有限公司 物业管理业务 7,586,161.15 1,214,136.14
杭州招商观颐健康产业有限公司 物业管理业务 774,245.28 70,721.00
合肥招商杰盛房地产开发有限公司 物业管理业务 4,240,877.98 424,572.83
合肥招商威盛房地产开发有限公司 物业管理业务 6,436,037.64 710,699.03
合肥招商章盛房地产开发有限公司 物业管理业务 9,836,834.05 1,904,636.50
- 170 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
合肥中外运物流发展有限公司 物业管理业务 375,155.17
河南天地新居置业有限公司 物业管理业务 6,076,514.26 1,036,937.51
汇港实业（深圳）有限公司 物业管理业务 210,919.69
汇泰投资有限公司 物业管理业务 61,909.20
嘉兴招商房地产开发有限公司 物业管理业务 9,633,548.03 1,331,845.57
嘉兴招鑫置业有限公司 物业管理业务 1,941,373.66
晋宁金辰房地产开发有限公司 物业管理业务 5,434,718.91
昆明同冠房地产开发有限公司 物业管理业务 1,146,218.59
昆明同润房地产开发有限公司 物业管理业务 2,420,669.91
昆明招金房地产有限公司 物业管理业务 4,485,088.99 226,866.83
柳州招商汇信房地产有限公司 物业管理业务 918,117.57 95,523.69
南昌德瀚商业管理有限公司 物业管理业务 798,596.94 396,628.10
南京丁家庄商贸有限公司 物业管理业务 478,302.25
南京弘威盛房地产开发有限公司 物业管理业务 2,520,839.79
南京利盛房地产开发有限公司 物业管理业务 3,073,517.71
南京栖霞山招商蛇口邮轮母港发展有限公司 物业管理业务 563,042.66
南京盛通房地产开发有限公司 物业管理业务 9,969,882.77 878,005.64
南京盛香园房地产开发有限公司 物业管理业务 471,013.23
南京盛泽置业有限公司 物业管理业务 2,978,004.82 740,421.25
南京信盛商业管理有限公司 物业管理业务 6,104,867.05
南京悦盛房地产开发有限公司 物业管理业务 263,161.43
南京招荣房地产开发有限公司 物业管理业务 818,775.21 592,824.91
南京招商启盛房地产有限公司 物业管理业务 17,710,730.53 6,297,624.02
南京招商兴盛房地产有限公司 物业管理业务 254,793.07
南京招商招盛房地产有限公司 物业管理业务 332,891.68 500,845.45
南宁招商浩田房地产有限公司 物业管理业务 2,001,080.47 3,699,028.35
南宁招商汇城房地产有限公司 物业管理业务 2,639,932.39 110,414.19
南宁招商汇天房地产有限公司 物业管理业务 7,781,151.90 1,187,311.67
- 171 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
南宁招商众鑫房地产有限公司 物业管理业务 5,537,313.02 1,606,729.76
南通长轮房屋开发有限公司 物业管理业务 1,254,229.23 5,520,360.15
南通招海置业有限公司 物业管理业务 6,571,690.70 198,809.47
南通招通置业有限公司 物业管理业务 1,402,669.49
南通招鑫置业有限公司 物业管理业务 9,918,287.03 834,006.98
宁波江湾房地产开发有限公司 物业管理业务 3,119,403.85 593,689.47
宁波明湖置业有限公司 物业管理业务 1,845,705.24 1,129,751.52
宁波招商高新置业有限公司 物业管理业务 122,693.75 33,290.24
宁波招商高新置业有限公司商业管理分公司 物业管理业务 4,412,028.19
青岛招商铭华置业有限公司 物业管理业务 2,202,454.80 104,220.55
厦门市景湖城房地产有限公司 物业管理业务 482,765.24 469,138.33
厦门市臻园房地产有限公司 物业管理业务 1,158,945.36 6,776.62
厦门外运有限公司 物业管理业务 376,002.61
厦门西海湾房地产有限公司 物业管理业务 33,235.71
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 物业管理业务 2,571,943.39
厦门招商雍华府房地产有限公司 物业管理业务 29,095.41
上海宝琛置业有限公司 物业管理业务 16,324,706.58 2,034,162.88
上海丰扬房地产开发有限公司 物业管理业务 221,368.01 1,837,160.54
上海虹润置业有限公司 物业管理业务 12,925,619.74 157,934.16
上海招平房地产开发有限公司 物业管理业务 1,227,922.70 2,902,936.54
上海招商宝欣置业有限公司 物业管理业务 13,764,181.66
上海招盛房地产开发有限公司 物业管理业务 926,019.30
上海自贸试验区浦深置业有限公司 物业管理业务 4,293,854.63
绍兴宇特顺房地产开发有限公司 物业管理业务 1,591,224.32 2,276,656.08
蛇口集装箱码头有限公司 物业管理业务 835,571.64
深圳赤湾港集装箱有限公司 物业管理业务 89,299.76
深圳赤湾港口发展有限公司 物业管理业务 610,815.92
深圳金域融泰投资发展有限公司 物业管理业务 782,131.50 293.37
- 172 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
深圳妈港仓码有限公司 物业管理业务 265,823.83
深圳市德瀚投资发展有限公司 物业管理业务 18,453,919.08 387,960.55
深圳市登峰置业有限公司 物业管理业务 1,421,698.63
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 物业管理业务 10,662,492.83 130,294.49
深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 物业管理业务 171,499.92
深圳市蛇口工业区招待所有限公司 物业管理业务 9,298.11
深圳市太子广场置业有限公司 物业管理业务 824,997.58
深圳市太子湾商融置业有限公司 物业管理业务 3,424,851.39
深圳市太子湾商泰置业有限公司 物业管理业务 962,769.13
深圳市桃花园置业有限公司 物业管理业务 68,376.41
深圳市招华国际会展发展有限公司 物业管理业务 18,812,255.06 5,049,370.92
深圳市招融投资控股有限公司 物业管理业务 38,768.56
深圳市招商创业有限公司 物业管理业务 2,365,509.76 304,673.69
深圳市招商公寓发展有限公司 物业管理业务 1,696,556.74 128,455.33
深圳招商安业投资发展有限公司 物业管理业务 532,378.59
深圳招商房地产有限公司 物业管理业务 10,809,089.17 6,196,917.21
深圳招商华侨城物业管理有限公司 物业管理业务 16,012,924.49
深圳招商商置投资有限公司 物业管理业务 394,551.16 54,554.71
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 物业管理业务 163,259.28 385,600.70
沈阳招胜房地产开发有限公司 物业管理业务 126,781.35 241,781.01
沈阳招源房地产开发有限公司 物业管理业务 629,987.13 170,273.55
苏州晟铭房地产开发有限公司 物业管理业务 1,314,969.26
苏州市招融致新房地产有限公司 物业管理业务 1,996,485.15
苏州招商融新投资发展有限公司 物业管理业务 4,899,946.29
苏州招商瑞诚房地产有限公司 物业管理业务 1,448,796.61 784,590.65
苏州招商瑞创房地产有限公司 物业管理业务 4,418,811.60
太仓招新置业有限公司 物业管理业务 6,465,486.92 1,575,930.18
太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 物业管理业务 1,206,147.52
- 173 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
天骄（广州）房地产开发有限公司 物业管理业务 19,278,097.53 5,654,893.36
天津津湾房产建设有限公司 物业管理业务 2,918,415.83 690,282.86
天津雍景湾房地产开发有限公司 物业管理业务 542,163.20
天津招晨房地产开发有限公司 物业管理业务 2,241,383.08
天津招江投资有限公司 物业管理业务 6,068,420.96
天津招商泰达房地产开发有限公司 物业管理业务 10,182,330.74 1,148,163.42
天津中外运建合仓储服务有限公司 物业管理业务 1,405,245.11
桐乡兴桐招商房地产开发有限公司 物业管理业务 155,856.82
温岭新城悦盛房地产开发有限公司 物业管理业务 2,655,854.98
无锡瑞商房地产开发有限公司 物业管理业务 1,152,442.13
武汉奥明房地产开发有限公司 物业管理业务 3,140,492.43 464,166.65
武汉船舶配套工业园有限公司 物业管理业务 21,700.56
武汉明捷房地产开发有限公司 物业管理业务 3,412,444.58 93,795.79
武汉栖江置业有限公司 物业管理业务 842,657.31
武汉新得房地产开发有限公司 物业管理业务 10,431,773.00 885,370.35
武汉招平海盈置业有限公司 物业管理业务 43,049,319.16 6,160,495.74
武汉招平润丰房地产开发有限公司 物业管理业务 16,627,068.49 1,992,983.88
武汉招平雍荣置业有限公司 物业管理业务 3,089,286.97 425,138.08
武汉招润碧盈房地产开发有限公司 物业管理业务 3,706,921.58 31,577.83
武汉招商地产古田置业有限公司 物业管理业务 8,861,711.92 3,796,371.37
武汉招商地产汉江置业有限公司 物业管理业务 9,218,029.46 643,623.89
武汉中建壹品招盈置业有限公司 物业管理业务 3,759,563.11 149,025.72
西安茂安房地产有限公司 物业管理业务 3,067,786.80 380,602.27
西咸新区文茂房地产有限公司 物业管理业务 1,959,989.16
襄阳招投房地产有限公司 物业管理业务 805,821.22
徐州淮海金融招商发展有限公司 物业管理业务 4,498,057.34 326,998.57
烟台孚旺置业有限公司 物业管理业务 1,278,045.11
烟台招商局置业有限公司 物业管理业务 7,077,874.80 327,703.72
- 174 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 物业管理业务 3,115,007.71
云南盛商房地产开发有限公司 物业管理业务 1,566,403.71
云南雨泉置业有限公司 物业管理业务 6,095,422.76
云南招商城投房地产有限公司 物业管理业务 454,168.11 553,342.05
湛江招商港城投资有限公司 物业管理业务 9,487,120.57 854,287.78
张家港市广鑫汇房地产开发有限公司 物业管理业务 1,719,539.23
漳州华商酒店有限公司 物业管理业务 6,462.63
漳州开发区招商置业有限公司 物业管理业务 1,028,188.82 147,885.77
漳州招商房地产有限公司 物业管理业务 14,246,554.15 3,957,945.42
漳州招商局房地产有限公司 物业管理业务 863,394.19
长春招胜房地产开发有限公司 物业管理业务 978,442.14
长航集团武汉置业有限公司 物业管理业务 473,862.74
长沙懿德房地产有限公司 物业管理业务 1,413,523.59
长沙雍景房地产有限公司 物业管理业务 343,234.96
招商海达保险经纪有限公司 物业管理业务 2,294.94
招商局（蕲春）投资发展有限公司 物业管理业务 2,735,910.21 331,249.43
招商局产业园区（青岛）创业有限公司 物业管理业务 6,276,075.06
招商局地产（北京）有限公司 物业管理业务 10,001,983.82 10,602,871.02
招商局地产（常州）有限公司 物业管理业务 1,446,042.35 774,935.64
招商局地产（杭州）有限公司 物业管理业务 269,672.96 220,633.75
招商局地产（南京）有限公司 物业管理业务 1,571,533.64 1,046,931.59
招商局地产（南京）有限公司栖霞分公司 物业管理业务 531,537.27
招商局地产（日照）有限公司 物业管理业务 3,715,908.81
招商局地产（厦门）有限公司 物业管理业务 2,144,366.30 16,469.17
招商局地产（苏州）有限公司 物业管理业务 3,856,670.79 1,810,836.48
招商局地产（太仓）有限公司 物业管理业务 1,390,552.17 1,163,375.01
招商局地产（武汉）有限公司 物业管理业务 575,932.37 220,582.18
招商局地产（烟台）有限公司 物业管理业务 10,455,062.25 461,765.05
- 175 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
招商局地产（重庆）花园城有限公司 物业管理业务 32,249.30 40,460.00
招商局港口控股有限公司 物业管理业务 1,055,231.64 81,760.04
招商局公路信息技术（重庆）有限公司 物业管理业务 26,677.30 9,266.79
招商局光明科技园有限公司 物业管理业务 3,202,082.36
招商局集团（北京）有限公司 物业管理业务 1,028.28
招商局集团（香港）有限公司 物业管理业务 24,688,650.67 1,390,735.39
招商局集团财务有限公司 物业管理业务 2,132.08
招商局健康产业（蕲春）有限公司 物业管理业务 39,245.33
招商局金融集团有限公司 物业管理业务 376,516.72 23,805.90
招商局能源运输（香港）有限公司 物业管理业务 1,005,961.35 61,719.00
招商局青岛蓝湾网谷有限公司 物业管理业务 158,168.94
招商局仁和人寿保险股份有限公司 物业管理业务 1,122,655.92
招商局仁和人寿保险股份有限公司佛山分公司 物业管理业务 147,374.39
招商局仁和养老投资有限公司 物业管理业务 2,620,783.06
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 物业管理业务 32,706.60 9,992,023.00
招商局蛇口工业区控股股份有限公司河北雄安
物业管理业务 1,084,905.66
分公司
招商局生态环保科技有限公司 物业管理业务 170,117.58 15,573.97
招商局食品（北京）有限公司 物业管理业务 902.36
招商局投资发展有限公司 物业管理业务 1,336,483.02
招商局物流（天津）有限公司 物业管理业务 196,327.82
招商局物流集团广西有限公司 物业管理业务 891,711.32 34,401.40
招商局物流集团南京有限公司 物业管理业务 303,378.01
招商局物流集团宁波有限公司 物业管理业务 115,876.24
招商局物流集团芜湖有限公司 物业管理业务 108,042.60
招商局物流集团云南有限公司 物业管理业务 1,411,682.93
招商局物流集团镇江有限公司 物业管理业务 222,279.81
招商局雄安投资发展有限公司 物业管理业务 1,060,094.15 943,396.23
- 176 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 物业管理业务 1,513,588.19
招商局漳州开发区有限公司 物业管理业务 6,570,480.01 429,409.81
招商局重庆公路工程检测中心有限公司 物业管理业务 483,099.51 170,716.36
招商局重庆交通科研设计院有限公司 物业管理业务 3,381,425.19 898,370.86
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 物业管理业务 3,065,877.67 66,335.09
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 物业管理业务 6,637,185.59 1,326,968.93
招商蛇口（济南）置业有限公司 物业管理业务 5,225,220.76 816,621.08
招商蛇口（天津）有限公司 物业管理业务 978,638.67 635,576.23
招商蛇口（温州）置业有限公司 物业管理业务 335,954.13
招商蛇口（宜昌）置业有限公司 物业管理业务 2,265,904.05 391,506.33
招商蛇口（郑州）置业有限公司 物业管理业务 574,601.24
招商蛇口十堰置业有限公司 物业管理业务 9,959,262.57 723,462.69
招商蛇口数字城市科技有限公司 物业管理业务 13,382.74
招商蛇口网谷（天津）有限公司 物业管理业务 4,601,663.34 790,773.30
招商银行股份有限公司 物业管理业务 12,694,590.61 1,081,837.00
肇庆招商蛇口房地产有限公司 物业管理业务 1,301,996.47
浙江商雅置业有限公司 物业管理业务 216,802.04
浙江浙宝房地产开发有限公司 物业管理业务 15,220.33
镇江火炬置地发展有限公司 物业管理业务 4,446,667.47 1,791,469.58
镇江盈盛房地产开发有限公司 物业管理业务 11,581,469.10 3,266,309.32
郑州康尚置业有限公司 物业管理业务 446,297.16
郑州天地康颂置业有限公司 物业管理业务 7,356,337.50 814,166.78
郑州招商康颂置业有限公司 物业管理业务 321,666.98 89,368.33
郑州招商颐城港区置业有限公司 物业管理业务 3,986,964.89 446,586.90
中国交通进出口有限公司深圳分公司 物业管理业务 2,285.74
中国外运福建有限公司 物业管理业务 135,247.13
中国外运股份有限公司 物业管理业务 336,285.91
中国外运物流发展有限公司 物业管理业务 4,113.89
- 177 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中国外运长航集团有限公司 物业管理业务 35,385.26
中国租船有限公司 物业管理业务 2,991.15
中合才华（大连）置业有限公司 物业管理业务 754,304.95
中山禹鸿房地产开发有限公司 物业管理业务 380,324.85
中外运合肥物流有限公司 物业管理业务 747,526.32
中外运化工国际物流有限公司 物业管理业务 1,706,128.59
中外运集装箱运输有限公司厦门分公司 物业管理业务 82,108.09
中外运久凌储运有限公司天津分公司 物业管理业务 12,517.48
中外运冷链物流（天津）有限公司 物业管理业务 446,723.16
中外运物流（天津）有限公司 物业管理业务 2,515,314.69
中外运物流供应链管理（扬州）有限公司 物业管理业务 861,779.24
中外运物流华南有限公司 物业管理业务 5,172,799.62
中外运物流华中有限公司 物业管理业务 1,254,061.23
中外运物流投资控股有限公司 物业管理业务 875.62
中外运物流镇江有限公司 物业管理业务 1,152,140.41
中外运长航实业发展有限公司 物业管理业务 441.91
重庆曾家岩大桥建设管理有限公司 物业管理业务 181,366.52 20,812.63
重庆市华驰交通科技有限公司 物业管理业务 316,399.10 84,637.81
重庆市智翔铺道技术工程有限公司 物业管理业务 385,558.87 30,933.34
重庆万桥交通科技发展有限公司 物业管理业务 5,668.24
重庆怡置招商房地产开发有限公司 物业管理业务 5,348,034.16 2,940,542.79
重庆招商依城房地产开发有限公司 物业管理业务 6,233,365.37 1,345,441.58
重庆招商依港房地产开发有限公司 物业管理业务 6,771,712.79 1,602,575.00
重庆招商依云房地产有限公司 物业管理业务 11,774,478.10 2,100,454.85
重庆招商置地开发有限公司 物业管理业务 11,087,833.89 2,577,902.31
重庆中宇工程咨询监理有限责任公司 物业管理业务 196,025.14 30,585.76
珠海市依云置业有限公司 物业管理业务 4,544,774.23 16,003.97
珠海依云房地产有限公司 物业管理业务 7,421,057.31 21,652.08
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易–续
5. 关联交易情况–续
（1）关联采购与销售情况–续
2）出售商品、提供劳务–续
人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
上海浦隽房地产开发有限公司 物业管理业务 17,875,843.55
中国外运海南有限公司 物业管理业务 1,552,089.65
招商局集团及下属主要企业 物业管理业务 10,761,935.55
招商蛇口及下属主要企业 物业管理业务 3,313,371.03
物业管理业务收入合计 1,205,970,751.79 530,611,256.89
中国航空技术深圳有限公司 资产管理业务 1,147,559.63 4,780,996.99
深圳华新金属结构工程有限公司 资产管理业务 978,310.04 157,493.27
厦门紫金中航置业有限公司 资产管理业务 795,607.31
招商蛇口企业管理（深圳）有限公司 资产管理业务 3,878,282.91
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 资产管理业务 566,037.72
成都招商博时房地产开发有限公司 资产管理业务 75,364.15
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 资产管理业务 1,513,239.71
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 资产管理业务 729,383.52
中航国际控股股份有限公司 资产管理业务 436,128.67
深圳市中航长泰投资发展有限公司 资产管理业务 6,637,789.69
深圳市中航城商业发展有限公司 资产管理业务 15,932,369.66
深圳市中航华城商业发展有限公司 资产管理业务 4,069,030.44
上海中航房地产开发有限公司 资产管理业务 113,207.54
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 资产管理业务 159,323.15
武汉招平海盈置业有限公司 资产管理业务 468,391.37
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 资产管理业务 97,495.20
深圳市太子湾商鼎置业有限公司 资产管理业务 92,603.08
南京盛泽置业有限公司 资产管理业务 68,556.95
招商证券股份有限公司 资产管理业务 65,094.34
广州新合房地产有限责任公司 资产管理业务 113,467.92
资产管理业务收入合计 9,683,784.99 33,191,948.27
合 计 1,224,239,530.95 569,468,768.35
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（1）关联采购与销售情况-续
2）出售商品、提供劳务-续
物业管理业务收入说明：
1. 招商证券股份有限公司关联交易说明：本年度共确认与招商证券股份有限公司（以下简称
“招商证券”）的物业管理业务收入 4,801,324.63 元。其中，根据以前年度双方签订的协议确
认物业管理业务收入 173,584.90 元，根据本年新签订的协议确认物业管理业务收入
4,627,739.73 元。新签订协议为中航物业管理有限公司餐饮分公司（以下简称“餐饮分公
司”）餐饮分公司 2020 年与招商证券签订了《员工食堂餐饮服务试用期合同》，招商证券将
总部招商证券大厦员工食堂授权委托给乙方使用与经营，乙方负责供应甲方员工三餐用餐
（早、午、晚），乙方在确保上述就餐正常供应后，可根据员工需要提供额外增值服务及承接
接待餐业务等。本年共确认与招商证券物业管理业务收入 4,801,324.63 元。
2. 飞亚达精密科技股份有限公司关联交易说明：本年度共确认与飞亚达精密科技股份有限公
司（以下简称“飞亚达精密科技”）的物业管理业务收入 10,498,135.74 元，其中，根据以前
年度双方签订的协议确认的物业管理业务收入 3,988,085.06 元，根据本年新签订的协议确认物
业管理业务收入 6,510,050.68 元。新签订协议为中航物业管理有限公司飞亚达科技大厦管理处
（以下简称“物业飞亚达管理处”）与飞亚达精密科技签订《飞亚达科技大厦物业服务合
同》，物业飞亚达管理处按合同规定对飞亚达科技大厦开展物业管理工作，飞亚达精密科技按
合同约定的物业服务标准对物业飞亚达管理处服务及制度的执行情况实施监督检查，每月进行
一次物业服务质量考核，对于不合格项有权要求物业飞亚达管理处限期整改。本年共确认与飞
亚达精密科技物业管理业务收入 10,498,135.74 元。
3. 成都招商博时房地产开发有限公司关联交易说明：本报告期共确认成都招商博时房地产开
发有限公司（以下简称“招商博时”）物业管理服务收入及其他收入 14,595,580.77 元，其中招商
局物业管理有限公司成都分公司（以下简称“招商物业成都分公司”）共确认招商博时物业管理
服务收入及其他收入 10,259,837,19 元。该项收入由多个合同形成，主要合同列示如下：双方
签订《物业开办物资委托采购服务合同》，由招商物业成都分公司向招商博时提供物业开办物
资采购服务，招商物业成都分公司需将委托采购物资运送到成都市内招商博时指定地点，运输
费用均由招商物业成都分公司承担；双方签订《2020 年中央华城二期二标上半年物业空置费
协议》，招商博时委托物业成都分公司对中央华城二期二标未售房源或已售但未达收房条件的
房屋进行物业管理服务；双方签订《中央华城项目营销配合物业服务协议》，招商博时委托招
商物业成都分公司配合营销大厅范围内的客户接待、迎宾等工作，每月招商博时按约定的物业
服务标准对招商物业成都分公司物业服务的执行情况实施监督检查，进行一次物业服务质量考
核；双方签订《招商蛇口花园城经营期物业服务及酬金合同》，招商博时
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（1）关联采购与销售情况-续
2）出售商品、提供劳务-续
物业管理业务收入说明-续
委托招商物业成都分公司为招商蛇口成都花园城项目提供经营期物业管理服务，根据商业物业
管理标准及商业运营的需要提供装修监管、清洁绿化等各项服务。本年共确认招商博时物业服
务收入及其他收入 14,595,580.77 元，其中招商物业成都分公司确认收入 10,259,837,19 元，其
他公司零星合同确认收入 4,335,743.58 元。
4. 广州招商房地产有限公司关联交易说明：本报告期共确认广州招商房地产有限公司（以下
简称“广州招商房地产”）物业管理服务收入及其他收入 15,485,501.51 元，其中招商局物业管理
有限公司广州分公司（以下简称“招商物业广州分公司”）共确认广州招商房地产的物业管理服
务收入及其他收入 12,959,392.13 元。该项收入由多个合同形成，主要合同列示如下：双方签
订《创意园四期前期物业服务协议》，双方约定由招商物业广州分公司负责创意园四期一二三
标段及地下室的物业管理工作；双方签订《招商意库项目营销配合物业服务协议》，由招商物
业广州分公司负责招商意库项目的营销配合物业服务工作；双方签订《金山谷创意园一期标段
二及地下室、A-1 栋及地下室前期物业服务合同》，双方约定由招商物业广州分公司负责创意
园一期标段二及地下室、A-1 栋及地下室的物业管理工作；双方签订《金山谷创意园一期 A2
栋至 A6 栋及地下室前期物业服务合同》，双方约定由招商物业广州分公司负责金山谷创意园
一期 A2 栋至 A6 栋及地下室的物业管理工作；双方签订《金山谷花园一期二期物业服务合
同》，双方约定由招商物业广州分公司负责金山谷花园一期二期的物业管理服务；双方签订
《金山谷上苑五、六、七期物业服务合同》，双方约定由招商物业广州分公司负责金山谷上苑
五、六、七期的物业管理服务；双方签订《建设工程施工两方分包合同》，工程为广州金山谷
设施设备物联试点项目。本年共确认广州招商房地产物业管理服务收入及其他收入
15,485,501.51 元，其中招商物业广州分公司确认收入 12,959,392.13 元，其他公司零星合同确
认收入 2,526,109.38 元。
5. 上海招商宝欣置业有限公司关联交易说明：本报告期上海招商局物业管理有限公司（以下
简称“上海招商物业”）共确认上海招商宝欣置业有限公司（以下简称“上海招商宝欣”）物业管
理服务收入及其他收入 13,764,181.66 元。双方签订《宝悦华庭前期物业服务合同》，双方约
定由上海招商物业负责宝悦华庭的物业管理工作，合同为包干制；双方签订《宝山花园城前期
物业服务合同》，双方约定由上海招商物业负责花园城的物业管理工作，合同为包干制，上海
招商宝欣按合同约定的物业服务标准对上海招商物业的物业服务工作执行情况实施监督检查，
每月进行一次物业服务质量考核。按照以上合同约定，上海招商物业本年共确认上海招商宝欣
物业管理服务收入及其他收入 13,764,181.66 元。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（1）关联采购与销售情况-续
2）出售商品、提供劳务-续
物业管理业务收入说明-续
6. 深圳市德瀚投资发展有限公司关联交易说明：本报告期共确认深圳市德瀚投资发展有限公
司（以下简称“德瀚投资”）物业管理服务收入及其他收入共 18,453,919.08 元，其中本年深圳招
商物业管理有限公司（以下简称“深圳招商物业”）共确认德瀚投资物业管理服务收入及其他收
入共 15,524,935.38 元。该项收入由多个合同形成，主要合同列示如下：双方签订《招商中环
项目物业管理前期介入工程配合服务协议》，双方约定由深圳招商物业负责招商中环项目前期
阶段物业配合工作，德瀚投资对深圳招商物业的服务质量每月进行一次考核；双方签订《招商
中环 2020 年 1-12 月客服售后借调人员协议》，德瀚投资从深圳招商物业借调人员参与地产客
户服务工作，人员编制、工作职责和管理要求等均按合同约定的标准执行。本年共确认德瀚投
资物业管理服务收入及其他收入 18,453,919.08 元，其中深圳招商物业确认收入 15,524,935.38
元，其他公司零星合同确认收入 2,928,983.70 元。
7. 天骄（广州）房地产开发有限公司关联交易说明：本报告期共确认天骄（广州）房地产开
发有限公司（以下简称“天骄房地产”）物业服务收入及其他收入 19,278,097.53 元，其中招商局
物业管理有限公司广州分公司（以下简称“招商物业广州分公司”）共确认天骄房地产物业服务
收入及其他收入 16,169,760.68 元。双方签订《前期物业管理委托合同书》，约定由招商物业
广州分公司负责广州市新知识城腾龙大道招商雍景湾的物业管理工作；双方签订《招商雍景湾
营销配合物业服务协议》，由招商物业广州分公司负责招商雍景湾项目的营销配合物业服务工
作。本年共确认天骄房地产物业服务收入及其他收入 19,278,097.53 元，其中招商物业广州分
公司确认收入 16,169,760.68 元，其他公司零星合同确认收入 3,108,336.85 元。
8. 天津招商泰达房地产开发有限公司关联交易说明：本报告期招商局物业管理有限公司天津
分公司（以下简称“招商物业天津分公司”）共确认天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简
称“天津招商泰达”）物业管理服务收入及其他收入 10,182,330.74 元。该项收入由多个合同形
成，主要合同列示如下：双方签订《贝肯山 3 号地物业管理服务外包合同》，约定由招商物业
天津分公司负责该项目的前期物业管理外包服务；双方签订《贝肯山三期 A（9 号楼）物业委
托管理协议》，由招商物业天津分公司负责贝肯山壹间公寓项目的物业管理服务工作；双方签
订《贝肯山项目物业早期介入服务合同》，由招商物业天津分公司负责贝肯山项目的物业管理
服务工作。本年招商物业天津分公司共确认天津招商泰达物业管理服务收入及其他收入
10,182,330.74 元。
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（1）关联采购与销售情况-续
2）出售商品、提供劳务-续
物业管理业务收入说明-续
9. 武汉招平海盈置业有限公司关联交易说明：本报告期共确认武汉招平海盈置业有限公司
（以下简称“招平海盈置业公司”）物业管理服务收入及其他收入 43,049,319.16 元，其中深圳市
招商置业顾问有限公司武汉分公司（以下简称“招商置业武汉分公司”）共确认招平海盈置业公
司的销售代理服务收入 30,024,305.01 元。招商置业武汉分公司与招平海盈置业公司签订了
《招商蛇口一江璟城项目 2020 年销售代理合同》。招商置业武汉分公司在合同期内开展销售
服务工作，招平海盈置业公司支付招商置业武汉分公司代理费。本年共确认招平海盈置业公司
物业管理服务收入及其他收入 43,049,319.16 元，其中招商置业武汉分公司确认收入
30,024,305.01 元，其他公司零星合同确认收入 13,025,014.15 元。
10. 武汉招平润丰房地产开发有限公司关联交易说明：本报告期共确认武汉招平润丰房地产开
发有限公司（以下简称“润丰房地产开发公司”）物业管理服务收入及其他收入 16,627,068.49
元，其中深圳市招商置业顾问有限公司武汉分公司（以下简称“招商置业武汉分公司”）确认润
丰房地产开发公司销售代理服务费收入 11,923,469.68 元。招商置业武汉分公司与润丰房地产
开发公司签订了《招商蛇口东城华府项目 2020 年销售代理合同》，招商置业武汉分公司需完
成东城华府住宅销售任务。招商置业武汉分公司在合同期内开展服务工作，润丰房地产开发公
司需支付招商置业武汉分公司代理费。本年共确认润丰房地产开发公司物业管理服务收入及其
他收入 16,627,068.49 元，其中招商置业武汉分公司确认收入 11,923,469.68 元，其他公司零星
合同确认收入 4,703,598.81 元。
11. 漳州招商房地产有限公司关联交易说明：本报告期共确认漳州招商房地产有限公司（以下
简称“漳州招商房地产”）物业服务收入及其他收入 14,246,554.15 元，其中招商局物业管理有限
公司漳州分公司（以下简称“招商物业漳州分公司”）确认漳州招商房地产物业服务收入及其他
收入 10,148,976.70 元。双方签订《招商卡达凯斯销售中心及展示区物业服务委托合同》，双
方约定由物业漳州分公司负责招商卡达凯斯销售中心、展示区及样板房的物业管理工作；双方
签订《招商兰溪谷销售中心及展示区物业服务委托合同》，双方约定由招商物业漳州分公司负
责招商兰溪谷销售中心、展示区及样板房的物业管理工作。本年共确认漳州招商房地产物业服
务收入及其他收入 14,246,554.15 元，其中招商物业漳州分公司确认收入 10,148,976.70 元，其
他公司零星合同确认收入 4,097,577.45 元。
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（1）关联采购与销售情况-续
2）出售商品、提供劳务-续
物业管理业务收入说明-续
12. 招商局地产（北京）有限公司关联交易说明：本报告期北京招商局物业管理有限公司（以
下简称“北京招商物业”）确认招商局地产（北京）有限公司物业管理服务收入及其他收入共
10,001,983.82 元。北京招商局物业管理有限公司于 2008 年 1 月 16 日与招商局地产（北京）有
限公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，双方约定由北京招商物业负责朝
阳区东八里庄危改小区的物业管理工作，合同为包干制，住宅与公寓的物业服务费包括除供暖
以外的各类公共能源费，商业与办公楼的物业服务费包括全部公共能源费。上述合同本年北京
招商物业确认招商局地产（北京）有限公司物业管理服务收入及其他收入共 10,001,983.82
元。
13. 招商局集团（香港）有限公司关联交易说明：本报告期招商局物业管理（香港）有限公司
确认招商局集团（香港）有限公司物业管理服务收入 27,755,649.99 港币，折合人民币
24,688,650.67 元。招商局物业管理（香港）有限公司与招商局集团（香港）有限公司签订了
《物业管理委托协议书》，双方约定由招商局物业管理（香港）有限公司为香港信德中心招商
局大厦招商局集团总部办公区、香港新宝大厦等合同约定的范围提供物业服务。 2020 年 4
月，双方签订补充协议书，招商局物业管理（香港）有限公司向招商局集团（香港）有限公司
提供司机车队服务，根据上述合同约定，本年确认物业管理服务收入港币 27,755,649.99 元，
折合人民币 24,688,650.67 元。
14. 上海宝琛置业有限公司关联交易说明：本报告期共确认上海宝琛置业有限公司（以下简称
“宝琛置业”）物业管理收入及其他收入 16,324,706.58 元，其中深圳招商物业管理有限公司（以
下简称“深圳招商物业”）共确认宝琛置业建筑工程施工收入 10,177,306.83 元。双方签订《上海
招商宝山工业园区项目智能化工程合同》，将该工程承包给深圳招商物业，承包方式为固定单
价包干，按工程量清单单件计价，工程量按时结算，合同总价包干。本年共确认宝琛置业物业
管理收入及其他收入 16,324,706.58 元，其中深圳招商物业确认收入 10,177,306.83 元，其他公
司零星合同确认收入 6,147,399.75 元。
- 184 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（1）关联采购与销售情况-续
2）出售商品、提供劳务-续
物业管理业务收入说明-续
15. 深圳市前海蛇口启迪实业有限公司关联交易说明：本报告期深圳招商物业管理有限公司
（以下简称“深圳招商物业”）共确认深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称“蛇口启
迪”）建筑工程施工收入 10,662,492.83 元。双方签订《招商局前海经贸中心一期项目智能化工
程项目建设工程施工合同》，将该工程分包给深圳招商物业，工程地点为深圳市前海妈湾十九
单元一街坊，承包方式为固定单价包干，按工程量清单单件计价。上述合同本年深圳招商物业
共确认蛇口启迪建筑工程收入 10,662,492.83 元。
16. 上海浦隽房地产开发有限公司关联交易说明：本报告期上海招商局物业管理有限公司（以
下简称“上海招商物业”）共确认上海浦隽房地产开发有限公司（以下简称“上海浦隽房地产”）
物业服务收入及其他收入 17,875,843.55 元。该项收入由多个合同形成，主要合同列示如下：
双方签订《森兰 D1-4 项目物业设备查验、调试协议》，上海浦隽房地产委托上海招商物业完
成森兰 D1-4 项目的工程设备调试、分项工程的承接查验、日常物业管理及清洁等工作；双方
签订《新项目客户服务配合协议》，由上海招商物业配合上海浦隽房地产完成森兰 1-4 项目的
客户服务配合工作；双方签订《森兰美奂物业管理早期介入协议》，约定由上海招商物业负责
森兰美奂项目的物业管理服务工作；双方签订《森兰美奂物业管理服务合同》，合同采用包干
制，双方约定由上海招商物业完成森兰美奂空置房的物业管理动作；双方签订《森兰花园城物
业管理服务合同》，约定由上海招商物业负责上海市浦东新区启帆路 517 号森兰花园城的物业
管理服务工作。本年上海招商物业共确认上海浦隽房地产物业服务收入及其他收入
17,875,843.55 元。
17. 关于深圳招商到家汇科技有限公司与招商局集团及下属主要企业、招商蛇口及下属主要企
业发生的关联交易说明：深圳招商到家汇科技有限公司（以下简称“招商到家汇”）主要业务系
通过线上交易平台为关联方公司提供办公用品及设备采购服务，由于单笔交易金额较小，故将
本年与关联方之间的交易按客户分为招商局集团及下属主要企业、招商蛇口及下属主要企业汇
总进行披露，本年深圳招商到家汇科技有限公司共确认招商局集团及下属主要企业物业管理业
务收入 7,065,662.15 元、确认招商蛇口及下属主要企业物业管理业务收入 2,039,289.85 元。
- 185 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（1）关联采购与销售情况-续
2）出售商品、提供劳务-续
资产管理业务说明：
招商蛇口企业管理（深圳）有限公司、成都招商博时房地产开发有限公司、招商商置（贵州毕
节）投资有限公司、沈阳金道汇通房地产开发有限公司关联交易说明：本年度招商九方商业管
理（深圳）有限公司（原“深圳市中航九方资产管理有限公司”，以下简称“招商九方”）确
认与招商蛇口下属企业购物中心托管产生的资产管理业务收入共计 6,196,270.29 元。2019 年招
商九方与招商蛇口下属企业签订了购物中心托管协议，招商九方受托经营管理招商蛇口下属企
业拥有的购物中心并收取相应的委托管理费。本次受托管理购物中心项目共 4 个，受托管理期
限为五年，预计委托管理费五年合计不超过人民币 6,556 万元，分别为：“蛇口花园城”购物
中心不超过 3,739 万元、“毕节花园城”购物中心不超过 941 万元、“成都花园城”购物中
心（即招商中央华城花园城购物中心）不超过人民币 691 万元和“沈阳花园城”购物
中 心 不 超 过 1,184 万 元 。 根 据 合 同 约 定 ， 本 年 招 商 九 方 确 认 提 供 资 产 管 理 业 务 收 入
6,196,270.29 元。
（2）关联托管、承包情况
公司委托管理、出包
人民币元
托管收益/ 本报告期确认
委托方/出包方 受托方/承包方名 委托/出包 委托/出包起 委托/出包
承包收益 的托管支出/出
名称 称 资产类型 始日 终止日
定价依据 包支出
招商局积余产 招商局蛇口工业
经营管 按合同
业运营服务股 区控股股份有限 2019/12/5 参见说明 1,000,000.00
理托管 约定
份有限公司 公司
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（2）关联托管、承包情况-续
委托管理支出的说明：
2019 年 8 月 23 日，公司第八届董事会第四十七次会议审议通过了《关于公司与关联方之间股
权托管事项的议案》，将公司持有的从事房地产开发业务的下属公司衡阳中航地产有限公司
60%的股权、天津格兰云天置业有限公司 100%的股权委托招商蛇口管理，招商积余同意将托
管标的中除股权所有权、股权处置权（包括股权的转让、出资、置换、赠与或质押、划转
等）、股权收益权（含利润分配权、剩余财产分配权、股权转让的收益等财产性权利）、要求
解散项目公司的权利、清算权以外的其他股东权利委托给招商蛇口行使，招商蛇口同意接受该
委托。本次委托管理期限为五年，委托管理费用为人民币 100 万元/年，按年结算，上述托管
费用每三年进行一次协商或调整。若双方在每三年期限届满后的一个月内未对下一个三年期限
的股权托管费用金额达成调价的协议，则在下一个三年期限的股权托管费用仍按上一个三年期
限的标准执行。在乙方受托管理期间，项目公司正常开发经营的所有开支仍在项目公司支出，
包括因项目公司开发经营需要而由乙方或其关联方委派至项目公司工作的人员之实际人工开支
（工资、社保、办公、差旅等费用）。该股权托管协议将于公司发行股份购买资产涉
及的 393,384,644 股新增股份在深圳证券交易所上市之日 2019 年 12 月 5 日起生效。本年度确
认托管支出 1,000,000.00 元。
（3）关联租赁情况
1）公司出租
人民币元
本年确认的租赁 上年确认的租赁
承租方名称 租赁资产种类
收益 收益
岳阳格兰云天大酒店有限公司 岳阳中航国际广场塔楼 8,124,223.59 7,357,327.73
岳阳中航国际广场裙楼-1
岳阳市天虹百货有限公司 8,252,814.69 7,487,467.92
至4楼
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 航空大厦 8,238,596.79 20,591,600.74
中航格澜阳光花园 A 栋
天虹数科商业股份有限公司 12,736,747.38 13,172,925.35
A-19 至 22
赣州中航城酒店 1-5、11-
赣州格兰云天国际酒店有限公司 9,400,704.44 14,320,277.06
25 层
赣州九方购物中心
赣州市天虹百货实业有限公司 10,244,748.64 10,568,838.02
L101/L201/L301/L401
赣州九方购物中心-2 层
赣州市天虹百货实业有限公司 27,300.90 26,771.94
B201 仓库
- 187 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（3）关联租赁情况-续
1）公司出租-续
人民币元
本年确认的租赁 上年确认的租赁
承租方名称 租赁资产种类
收益 收益
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 赣州九方购物中心 L156 913,674.48 1,024,770.36
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 九江九方购物中心 515,767.70 353,191.44
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 昆山九方购物中心 1-001 76,157.80
飞亚达销售有限公司 昆山九方购物中心 1-065 111,047.64 50,571.45
南昌市赣江北大道 1 号中
南昌格兰云天国际酒店有限公司 航国际广场 1-5 层、26-38 6,850,504.12 13,358,285.73
层
南昌市赣江北大道 1 号中
中航信托股份有限公司 79,797.41
航国际广场 1 层
中航技国际经贸发展有限公司 南光大厦 0301 204,867.48 194,779.69
南光大厦 1118、南光大厦
深圳市中航城停车场管理有限公司 149,526.05 171,884.04
0201D
中航御铭（安阳）科技有限公司 南光大厦 0604-605 211,810.29 204,948.62
深圳航悦体育用品有限公司 南光大厦 502、511 室 151,348.55
南光大厦 2 层 B 段、C 段
招商银行股份有限公司 58,816.92
（201 室）
深圳中航资源有限公司 航空大厦 1903-04、06 室 277,084.18
深圳华新金属结构工程有限公司 南光大厦 4-东西座 403 室 560,000.04
航空大厦 1 栋 19 层 1903-
深圳格兰云天酒店管理有限公司 58,897.14
04、06 室
南光大厦 1 层 103 室、2
招商银行股份有限公司 190,476.20
层 B 段、C 段(203 室)
合计 67,127,608.67 89,190,943.85
- 188 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（3）关联租赁情况-续
2）公司承租
人民币元
出租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费
飞亚达精密科技股份有限公司 办公用房 8,653,619.95 8,800,787.92
广东国际大厦实业有限公司 办公用房 451,376.16
深圳上海宾馆 门店用房 146,219.05 158,941.89
天虹数科商业股份有限公司 门店用房 389,954.61
天马微电子股份有限公司 厂房用房 1,028,486.23 2,879,288.21
中国航空技术深圳有限公司 办公用房 989,002.99 922,066.23
招商局重庆交通科研设计院有限公
办公用房 154,375.00
司
招商局（上海）投资有限公司 办公用房 643,321.49
武汉招商地产古田置业有限公司 办公用房 465,561.00
深圳招商商置投资有限公司 门店用房、办公用房 2,303,203.34 176,923.87
深圳招商房地产有限公司 门店用房 366,638.95 14,282.63
深圳市招商置业顾问有限公司成都
停车场租赁 174,308.26
分公司
深圳市招商前海湾置业有限公司 办公用房 1,000,441.89
员工宿舍用房、门店用
深圳市招商公寓发展有限公司 14,548,261.94 1,169,726.23
房
深圳市科大置业管理有限公司 办公用房 17,568.00
办公用房、员工宿舍用
广州招商房地产有限公司 433,281.92
房
成都招商远康房地产开发有限公司 停车场租赁 182,979.05
成都招商龙城房地产开发有限公司 停车场租赁 210,811.80
成都招商房地产有限公司 停车场租赁 194,613.34
嘉兴招商房地产开发有限公司 办公用房 1,127,791.19
成都招商博时房地产开发有限公司 停车场租赁 359,357.68
- 189 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（3）关联租赁情况-续
2）公司承租-续
人民币元
出租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费
佳临兴业有限公司 办公用房 192,132.00
南京招商启盛房地产有限公司 停车场租赁 190,476.19
招商局地产（南京）有限公司栖霞
停车场租赁 190,476.20
分公司
招商局地产（南京）有限公司 停车场租赁 247,706.42
招商局漳州开发区有限公司 员工宿舍用房 61,816.28
合计 33,595,989.74 15,249,808.17
关联方租赁情况说明：
深圳市招商公寓发展有限公司关联交易说明：本报告期共确认深圳市招商公寓发展有限公司
（以下简称“招商公寓”）租赁成本 14,548,261.94 元，其中深圳招商物业管理有限公司（以下简
称“深圳招商物业”）共确认招商公寓员工宿舍租赁成本 14,322,546.37 元。双方签订房屋租赁合
同，租深圳招商物业租赁四海、爱榕园、兰园、招商等小区多间房屋，作为深圳物业的员工宿
舍。本年深圳招商物业共确认招商公寓租赁成本 14,322,546.37 元。本年共确认招商公寓租赁
成本 14,548,261.94 元，其中深圳招商物业确认租赁成本 14,322,546.37 元，其他公司零星合同
确认租赁成本 225,715.57 元。
- 190 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
（4）关联担保情况
本公司作为被担保方
人民币元
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保终止日
履行完毕
中国航空技术深圳有限公司 1,416,000,000.00 2016/3/1 2020/9/14 是
本次担保函生
招商局蛇口工业区控股股份 效日至“16 积
1,416,000,000.00 2020/9/15 否
有限公司 余债”到期之
日起两年。
关联担保情况说明：
公司于 2016 年 3 月发行公司债 1,500,000,000.00 元，本次债券为 5 年期，附第 3 年末上调票面
利率选择权和投资者回售选择权，中国航空技术深圳有限公司（以下简称“中航国际深圳
”）为此借款提供了融资担保。2019 年 3 月 1 日，公司债券回售 84,000,000.00 元。2019 年 11
月 22 日，招商蛇口向中航国际深圳出具了《担保函》，针对中航国际深圳在“16 积余债”债
券项下承担的保证责任，由招商蛇口向中航国际深圳提供反担保。鉴于中国航空技术国际控股
有限公司已启动对中航技深圳吸收合并程序。如吸收合并程序最终完成，中航技深圳将办理法
人资格注销登记手续，已不具备继续为“16 积余债”提供担保的条件。2020 年 9 月 7 日，
“16 积余债”2020 年第一次债券持有人会议审议通过了《关于“16 积余债”公司债券担保人
被吸收合并同时变更债券担保人的议案》，同意“16 积余债”的担保人由中航技深圳变更为
招商蛇口。 2020 年 9 月 15 日，招商蛇口出具了《担保函》，承诺对“16 积余债”截至本
《担保函》出具日尚未兑付的本金及利息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保
本金金额不超过 1,416,000,000.00 元，保证责任期间为本次担保函生效日至“16 积余债”到期
之日起两年。本次担保生效同时，招商蛇口于 2019 年 11 月 22 日出具的担保函失效。年末担
保余额为 1,416,000,000.00 元。
（5）关联方资金拆借情况
厦门紫金中航置业有限公司（以下简称“厦门紫金”）为公司持股 35%的参股公司。目前厦
门紫金开发的房地产项目已销售完毕，未来无投资计划。鉴于厦门紫金已无实际经营业务，且
已启动工商注销工作，为防范资金风险，提高资金使用效率，厦门紫金按股权比例向各股东方
提供无息借款，2020 年 10 月 26 日，厦门紫金与公司签订了《借款合同》，借款期限自合同
生效日 2020 年 10 月 26 日至 2020 年 12 月 31 日，提供的借款金额为人民币 87,500,000.00
元，年末借款余额为 87,500,000.00 元。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（6）关键管理人员薪酬
本公司本年支付关键管理人员薪酬情况见下表：
人民币元
项 目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员薪酬 10,207,130.00 11,365,720.00
（7）其他关联交易
1）接受招商局慈善基金会有限公司新型肺炎疫情防控专项捐赠：
2020 年 2 月 25 日，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“公司”）与招商局慈
善基金会有限公司签署了《捐赠协议书》。招商局慈善基金会有限公司自愿将 2,000.00 万元人
民币按支付日汇率折算等值美元，无偿捐赠公司用于“新型肺炎疫情防控工作”，公司同意接
受捐赠财产，并且将全部捐赠财产用于前述慈善用途，不作其他商业或牟利用途。本年公司共
收到招商招商局慈善基金会有限公司公益性捐赠款人民币 20,262,914.31 元，并计入营业外收
入。
2）与招商局集团财务有限公司的金融服务：
2020 年 6 月 23 日，公司 2019 年度股东大会审议通过了《关于公司与招商局集团财务有限公
司签订<金融服务协议>的议案》，2020 年 6 月 12 日，公司与招商局集团财务有限公司（以下
简称“财务公司”）签订了《招商局积余产业运营服务股份有限公司与招商局集团财务有限公司
之金融服务协议》，期限两年。根据协议内容，财务公司将在经营范围内为公司及下属公司提
供存款、结算、信贷、外汇及其他金融服务。公司（包括公司下属公司）在财务公司的日终存
款余额（不包括来自财务公司的任何贷款所得款项）不超过人民币 10 亿元；财务公司向公司
（包括公司下属公司）授出的每日最高未偿还贷款结余（包括应计利息和手续费）不超过人民
币 20 亿元。财务公司与公司的实际控制人均为招商局集团有限公司，因此上述金融服务交易
构成公司的关联交易事项，截至 2020 年 12 月 31 日，本公司在招商局集团财务有限公司存款
余额 65,195.26 元，利息收入为 38,176.24 元。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
5. 关联交易情况-续
（7）其他关联交易-续
3）与招商银行股份有限公司的金融服务：
2020 年 6 月 23 日，公司 2019 年度股东大会审议通过了《关于 2020 年度在招商银行开展存贷
款业务的议案》，公司在招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”）开设了银行账户，并
发生存款、贷款及其他相关业务。公司预计 2020 年度在招商银行开展存贷款业务的限额为：
最高存款余额不超过人民币 15 亿元；最高综合授信额度不超过人民币 5.8 亿元。公司及下属
子公司将在股东大会审议通过的最高限额范围内，根据经营业务需要与招商银行签订协议并办
理相关业务。截至 2020 年 12 月 31 日，公司及下属公司于招商银行存款余额 1,222,263,210.35
元，贷款余额 210,000,000.00 元，累计产生存款利息收入合计 9,589,145.75 元、贷款利息支出
合计 12,583,488.23 元。
6. 关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 2,635,228.62 2,209.42 514,434.92 356.89
北京时尚天虹百货有限公司 2,642.94 2.22 2,313.58 1.61
成都天马微电子有限公司 705,000.00 705.00 697,000.00 697.00
大连航华置业有限公司 4,153,095.64 1,451.66 4,153,095.64 53,963.44
东莞市天虹商场有限公司 86,900.00 36.97
飞亚达精密科技股份有限公司 780,119.30 674.12 391,163.31 17,202.52
飞亚达销售有限公司 5,349.77 4.49 5,349.77 3.71
飞亚达销售有限公司华南分公司 10,097.97 8.47 4,039.17 2.80
飞亚达销售有限公司昆山分公司 518.02 0.52 608.60
赣州格兰云天国际酒店有限公司 4,203,353.50 4,203.36 5,022,314.31 11,394.85
赣州市天虹百货实业有限公司 266,277.10 266.28 364,563.24 4,809.66
共青城中航文化投资有限公司 1,083,000.00 908.00 1,184,615.96 825.38
广东国际大厦实业有限公司 996,534.74 827.13 10,000.00 9,793.00
- 193 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
九江云岭房地产开发有限公司 87,500.00 73.36 332,317.90 230.55
南昌格兰云天国际酒店有限公司 4,230,496.77 4,149.56
南昌市天虹商场有限公司 2,255,151.37 1,910.81 760,332.56 457.42
南昌市天虹置业有限公司 1,444,664.27 1,425.60 507,769.31 507.77
厦门市天虹商场有限公司 237,897.47 223.42 260,741.97 233.87
厦门天马微电子有限公司 962,120.00 962.12 962,120.00 962.12
厦门紫金中航置业有限公司 22,660.01 283.25
山东高速股份有限公司 1,793,925.80 1,244.55
上海天马微电子有限公司 762,283.50 639.11 777,853.50 539.64
上海天马有机发光显示技术有限公司 360,876.30 302.56
上海中航光电子有限公司 513,457.00 430.49 505,094.00 350.41
深圳格兰云天酒店管理有限公司 67,290.94 67.29 29,701.74 29.70
深圳华新金属结构工程有限公司 1,044,500.89 1,040.55 276,119.31 269.54
深圳上海宾馆 78,713.00 616.03 88,113.00
深圳市飞亚达精密计时制造有限公司 50,916.28 45.50
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 17,582.89 15.49 10,809.82 124.50
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 47,688.00 55.01 93,112.00 443.94
深南电路股份有限公司 13,992.38 13,992.38
深圳市外代仓储有限公司 70,833.33 70.83 68,922.88 68.92
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公
139,808.80 1,538.24 5,186,430.00 5,220.81
司
深圳市中航城商业发展有限公司 814,463.20 1,373.53 3,764,119.32 16,726.23
深圳市中航城停车场管理有限公司 416,049.00 418.56 670,161.33 642.37
深圳市中航城置业发展有限公司辉盛
4,898.64 35.80 22,148.64 20.94
阁国际公寓分公司
深圳市中航华城商业发展有限公司 294,316.45 294.32 971,518.79 261.44
深圳市中航长泰投资发展有限公司 189,496.02 1,002.91
深圳中航商贸有限公司 570,727.07 600.85 170,562.28 118.33
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳中航资源有限公司 89,474.74 110.14 48,962.55 33.97
苏州苏航置业有限公司 613,719.46 514.55 140,003.45 97.13
天虹数科商业股份有限公司 1,258,229.52 1,187.66 656,064.14 10,390.08
天津天华宏运物流有限公司 193,985.22 162.64
天马微电子股份有限公司 607,777.00 509.57 152,875.00 106.06
武汉天马微电子有限公司 789,700.00 662.10 2,733,412.15 1,896.32
西安市天阅酒店有限公司 940.28 239.44
岳阳格兰云天大酒店有限公司 2,466,243.68 93,183.17 382,077.00 7,749.25
岳阳市天虹百货有限公司 994,709.14 36,157.67 3,916,280.58 119,073.55
长沙市天虹百货有限公司 200.00 0.17 204,418.90 141.82
招商证券股份有限公司 314,242.35 263.47
中国航空技术北京有限公司 507.37 0.35
中国航空技术国际控股有限公司 283,062.35 237.32 708,960.14 491.85
中国航空技术厦门有限公司 2,437.48 2.44
中国航空技术深圳有限公司 1,244,208.94 1,416.95 1,338,069.18 17,640.72
中航国际（香港）集团有限公司 600,000.00 600.00
中航国际船舶发展（中国）有限公司 153,030.00 106.17
中航国际航空发展有限公司 41,938.62 35.16 916,918.88 636.12
中航国际控股股份有限公司 58,921.03 58.92
中航国际投资有限公司 258.16 0.18
中航华东光电有限公司 726,914.75 609.46
中航技国际储运有限责任公司 1,206.70 1.01 401.00 0.28
中航技易发投资有限公司 10,160,654.42 8,510.67 340,480.74 236.21
中航金网（北京）电子商务有限公司 15,150.00 15.15 15,150.00 15.15
中和中（北京）光电科技有限公司 45,235.99 37.93 1,278,892.68 887.24
深圳观澜格兰云天国际酒店有限公司 37,000.00 12,871.82
深圳坪山招商房地产有限公司 22,745,626.81 12,965.24 22,745,626.81 667.24
深圳招商房地产有限公司 6,951,869.16 3,962.64 18,478,253.17 18,189.12
- 195 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天骄（广州）房地产开发有限公司 11,528,186.05 6,571.18 10,704,935.92 501.64
深圳市蛇口海滨置业有限公司 8,642,967.84 253.54
杭州润和东欣置业有限公司 4,629,373.11 2,638.79 8,476,570.52 248.66
广州招商房地产有限公司 2,278,345.76 1,298.68 7,514,183.79 441.39
杭州北晨房地产开发有限公司 233,218.72 132.94 5,936,030.81 174.13
深圳招商安业投资发展有限公司 5,771,293.25 169.24
天津招商泰达房地产开发有限公司 5,574,514.95 163.52
深圳市招华国际会展发展有限公司 5,970,873.13 3,403.46 5,765,244.78 169.13
武汉招平海盈置业有限公司 8,725,769.03 4,973.78 4,772,176.83 151.68
苏州招商瑞创房地产有限公司 3,402,743.42 1,939.60 4,067,010.37 119.30
南通长轮房屋开发有限公司 123,642.10 70.48 3,589,823.00 105.31
招商局地产（苏州）有限公司 3,155,375.30 1,798.60 3,381,109.35 1,040.63
河南天地新居置业有限公司 418,643.79 238.63 3,102,323.75 184.34
深圳市招商文发房地产开发有限公司 2,998,774.34 1,709.33 2,998,774.34 87.97
深圳市德瀚投资发展有限公司 2,011,591.35 1,146.63 3,297,675.80 96.74
南京招商启盛房地产有限公司 412,524.59 235.14 2,494,146.78 299.07
绍兴宇特顺房地产开发有限公司 1,135,738.98 647.38 2,461,444.89 72.21
昆明招金房地产有限公司 1,550,201.54 883.63 2,326,238.91 68.24
苏州招商瑞诚房地产有限公司 625,888.03 356.76 2,301,181.33 1,486.50
天津招江投资有限公司 1,582,811.87 902.22 2,254,719.33 66.15
烟台招商局置业有限公司 457,360.30 260.70 2,198,192.27 3,920.53
杭州星日房地产开发有限公司 493,014.81 281.02 2,187,629.69 176.19
重庆招商置地开发有限公司 392,290.19 223.61 2,122,790.46 62.27
汇港实业（深圳）有限公司 1,296,166.30 738.83 2,874,497.44 84.32
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 2,032,853.56 59.63
上海招平房地产开发有限公司 287,660.49 163.97 1,873,237.06 54.95
哈尔滨银开房地产开发有限公司 50,611.17 28.85 1,878,619.34 90.78
招商局地产（常州）有限公司 1,539,634.40 877.61 1,845,144.38 54.13
- 196 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
镇江盈盛房地产开发有限公司 2,222,766.82 1,267.00 1,700,000.00 49.87
成都招商博时房地产开发有限公司 305,729.33 174.27 1,672,789.93 316.46
重庆招商依港房地产开发有限公司 1,611,280.80 47.27
成都招商龙城房地产开发有限公司 370,582.63 211.24 1,539,733.08 45.17
郑州天地康颂置业有限公司 92,742.71 52.86 1,383,788.08 43.53
重庆招商依城房地产开发有限公司 1,457,035.38 42.74
苏州晟铭房地产开发有限公司 1,314,969.26 38.57
上海招商宝欣置业有限公司 2,692,987.02 1,535.03 1,301,575.57 1,044.68
重庆招商依云房地产有限公司 3,521.40 2.01 1,264,357.79 37.09
成都招商远康房地产开发有限公司 3,430,139.40 1,955.21 1,129,644.12 273.36
晋宁金辰房地产开发有限公司 6.21 1,123,937.04 32.97
武汉中建壹品招盈置业有限公司 1,046,815.68 596.70 1,081,357.48 31.72
杭州南兴房地产开发有限公司 1,070,893.01 31.41
佛山招商新城高新技术有限公司 15,482.16 8.82 1,057,777.87 31.03
广州依云房地产有限公司 166,585.57 94.96 1,029,669.65 436.20
杭州杭盛房地产开发有限公司 63,088.25 35.96 1,000,000.00 29.33
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 22,424,820.83 657.83
云南雨泉置业有限公司 46,860.37 26.71 969,837.44 28.45
苏州招商瑞盈房地产有限公司 854,290.92 486.95 906,422.17 784.53
招商蛇口网谷（天津）有限公司 4,747,677.50 2,706.23 838,219.70 24.59
福建招商云谷开发有限公司 737,418.33 21.63
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 671,540.86 19.70
南宁招商汇天房地产有限公司 235,425.95 134.20 642,105.22 18.84
佛山依云观园房地产有限公司 72,200.17 41.15 639,543.61 18.76
云南招商城投房地产有限公司 120,089.04 68.45 637,959.28 48.15
成都招商双兴房地产开发有限公司 608,299.54 17.85
招商局地产（武汉）有限公司 114,007.79 64.99 616,695.62 18.09
武汉招平润丰房地产开发有限公司 437,897.74 249.61 531,508.87 15.59
- 197 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
招商蛇口十堰置业有限公司 894,994.89 510.16 503,533.21 14.77
天津津湾房产建设有限公司 39,542.28 22.54 490,858.21 14.40
招商局地产（烟台）有限公司 1,470,323.76 838.10 472,131.67 13.85
招商局漳州开发区有限公司 508,625.11 289.92 462,987.74 13.58
武汉招商地产古田置业有限公司 66,929.04 38.15 455,963.26 810.64
镇江火炬置地发展有限公司 150,467.85 85.77 444,094.32 45.52
招商局地产（杭州）有限公司 216,697.86 123.52 418,521.86 441.12
杭州惠余置业有限公司 533,144.32 303.90 407,547.24 11.96
佛山招商绿湖房地产有限公司 371,088.50 10.89
南京招商招盛房地产有限公司 320,686.93 271.08
郑州招商颐城港区置业有限公司 368,176.95 209.86 319,023.59 9.36
南京招荣房地产开发有限公司 56,715.50 32.33 331,348.03 121.95
招商蛇口（济南）置业有限公司 1,484,476.24 846.17 313,419.82 9.19
漳州招商房地产有限公司 151,427.81 86.32 307,880.56 90.93
南昌德瀚商业管理有限公司 289,919.78 8.50
招商局地产（南京）有限公司 10,822.91 6.17 262,021.31 772.45
西安茂安房地产有限公司 161,173.30 91.87 265,107.53 7.78
宁波江湾房地产开发有限公司 310,092.54 176.76 213,840.54 659.11
武汉招商地产汉江置业有限公司 189,815.75 108.20 221,481.81 6.50
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 1,164,659.98 663.87 209,925.57 420.02
南宁招商众鑫房地产有限公司 264,614.63 7.76
青岛招商海德置业发展有限公司 92,741.07 52.86 195,327.79 208.75
深圳招商商置投资有限公司 192,716.25 109.85 1,402,546.01 82.77
北京广盈房地产开发有限公司 187,112.56 106.66 185,191.18 371.93
杭州筑家房地产开发有限公司 165,747.28 332.88
招商局青岛蓝湾网谷有限公司 163,783.93 4.80
宁波招商高新置业有限公司 151,787.38 86.52 151,787.38 258.42
招商局地产（太仓）有限公司 146,094.52 83.28 146,094.52 35.84
- 198 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
武汉新得房地产开发有限公司 3,346,371.60 1,907.47 174,938.01 25.00
上海丰扬房地产开发有限公司 133,334.88 118.60
南宁招商浩田房地产有限公司 277,497.41 158.18 126,430.23 3.71
佛山市凯达城投资发展有限公司 123,092.09 3.61
珠海依云房地产有限公司 199,240.07 113.57 121,404.83 202.05
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 119,979.70 68.39 308,294.62 9.05
郑州招商康颂置业有限公司 13,920.59 7.93 114,789.58 3.37
厦门市景湖城房地产有限公司 94,622.47 53.94 108,387.56 178.21
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 103,344.91 3.03
深圳市太子湾商鼎置业有限公司 98,159.26 2.88
招商蛇口（郑州）置业有限公司 536,571.05 305.85 97,056.10 101.31
佛山依云上园房地产有限公司 66,830.62 38.09 91,079.34 65.09
合肥招商章盛房地产开发有限公司 472,001.28 269.05 89,245.44 2.62
招商局（蕲春）投资发展有限公司 111,218.55 63.40 111,050.74 178.87
南京盛泽置业有限公司 72,670.37 2.13
招商局地产（重庆）花园城有限公司 98,482.99 2.89
北京亚林东房地产开发有限公司 39,627.90 22.59 66,231.76 54.59
东风汽车房地产有限公司武汉分公司 65,019.80 1.91
南宁招商汇城房地产有限公司 76,798.13 43.78 61,218.25 1.80
杭州招商观颐健康产业有限公司 64,390.54 1.89
佛山招商房地产有限公司 56,673.01 32.30 56,673.01 113.82
佛山依云孝德房地产有限公司 54,083.56 13.27
成都招商房地产有限公司 47,590.00 1.40
东风汽车房地产有限公司 2,304.90 1.31 40,090.22 1.68
招商蛇口（天津）有限公司 38,071.11 21.70 38,071.11 1.12
佛山依云臻园房地产有限公司 33,410.52 19.04 33,410.52 67.10
重庆招商金山意库商业管理有限公司 24,524.53 13.98 30,500.00 0.90
武汉招平雍荣置业有限公司 25,533.39 14.55 24,137.99 0.71
- 199 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
福州市雍景湾房地产有限公司 22,158.68 12.63 27,928.57 0.82
浙江浙宝房地产开发有限公司 16,133.55 0.47
深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公
45,681.41 1.34
司
招商圣约酒业（深圳）有限公司 14,740.00 0.43
招商局产业园区（青岛）创业有限公
4,586,102.18 2,614.13 73,523.40 2.16
司
沈阳招源房地产开发有限公司 14,007.78 7.98 34,306.40 1.01
招商蛇口（宜昌）置业有限公司 8,866.20 5.05 8,866.20 0.55
招商局地产（厦门）有限公司 69,376.01 39.55 5,608.04 0.16
武汉招润碧盈房地产开发有限公司 61,031.37 34.79 13,229.33 5.97
招商局地产（日照）有限公司 298,206.85 169.98 1,459.55 2.93
常熟招商熙城房地产有限公司 1,028.02 0.25
北京招合房地产开发有限公司 63,842.57 36.39
常熟招商琴湖投资发展有限公司 1,118,614.69 637.62
赤湾集装箱码头有限公司 9,778.70 5.57 177,754.57 5.21
大连招义房地产有限公司 1,049,224.85 598.07
大连招莹房地产有限公司 82,296.58 46.91 13,358.37 0.39
大连招源房地产有限公司 157,741.31 89.91 13,360.73 0.39
东莞招商启达房地产开发有限公司 7,388.89 4.21
东莞招商致远房地产开发有限公司 1,485,115.06 846.53
佛山招商翰林房地产有限公司 68,638.41 39.12
佛山招商中环房地产有限公司 80,865.03 46.09
福建招商云谷开发有限公司 329,459.83 187.80
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 50,803.50 28.96
合肥招商杰盛房地产开发有限公司 1,614,205.42 920.11
嘉兴招商房地产开发有限公司 896,036.31 510.75
南京丁家庄商贸有限公司 384,524.08 219.18
南京利盛房地产开发有限公司 277,621.54 158.25
- 200 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
南京栖霞山招商蛇口邮轮母港发展有
149,136.42 85.01
限公司
南京盛通房地产开发有限公司 10,913.32 6.22
南京悦盛房地产开发有限公司 219,767.20 125.27
青岛招商铭华置业有限公司 168,808.08 96.22
厦门市臻园房地产有限公司 726,452.99 414.09
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 1,671,810.00 952.95
厦门招商雍华府房地产有限公司 951.42 0.54
上海宝琛置业有限公司 332,797.93 189.70
上海招商置业有限公司 75,380.60 42.97
蛇口集装箱码头有限公司 93,725.17 53.42
深圳妈港仓码有限公司 2,201.20 1.25
深圳市招商创业有限公司 3,417.00 1.95 50,513.02 1.48
深圳市招商公寓发展有限公司 6,600.33 3.76 59,897.65 1.76
深圳招商华侨城物业管理有限公司 4,514,287.51 2,573.19
深圳招商新安置业有限公司 36,676.20 20.91
苏州市招融致新房地产有限公司 50,062.82 28.54
苏州招商融新投资发展有限公司 602,703.58 343.55
太仓招新置业有限公司 2,390,311.28 1,362.50
温岭新城悦盛房地产开发有限公司 516,901.48 294.64
无锡瑞商房地产开发有限公司 257,615.48 146.84
武汉奥明房地产开发有限公司 2,290,952.00 1,305.87
武汉栖江置业有限公司 2,963.30 1.69
襄阳招投房地产有限公司 181,480.50 103.45
徐州淮海金融招商发展有限公司 407,343.13 232.19
烟台孚旺置业有限公司 622,623.49 354.90
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 724,414.47 412.92
营口港务股份有限公司 12,613.40 0.37
湛江招商港城投资有限公司 443,711.72 252.92 8,725.24 0.26
- 201 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
招商局金陵船舶（威海）有限公司 208,477.35 6.12
招商局仁和养老投资有限公司 239,072.62 136.27
招商局融资租赁（天津）有限公司 111,892.20 3.28
招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 1,649,811.13 940.41
招商局重工（江苏）有限公司 756,366.33 22.19
郑州康尚置业有限公司 279,416.16 159.27
中山禹鸿房地产开发有限公司 403,144.34 229.80
重庆沪渝高速公路有限公司 409,565.25 12.01
重庆渝黔高速公路有限公司 342,847.04 10.06
深圳金域融泰投资发展有限公司 316,795.24 9.29
南京金陵船厂有限公司 225,925.13 6.63
深圳市招商平安资产管理有限责任公司 201,712.30 5.92
重庆市智翔铺道技术工程有限公司 199,653.30 5.86
东莞深赤湾港务有限公司 236,022.64 6.93
浙江东邦修造船有限公司 176,551.06 5.18
招商局国际码头（青岛）有限公司 130,959.44 3.84
路凯供应链管理（嘉兴）有限公司 93,195.25 2.73
中国交通进出口有限公司深圳分公司 553,386.23 16.23
中外运冷链物流（天津）有限公司北京
109,245.28 3.20
分公司
中国外运长江有限公司扬州分公司 91,437.27 2.68
招商局邮轮制造有限公司 89,544.90 2.63
南京油运（新加坡）有限公司 86,993.46 2.55
深圳市太子湾商融置业有限公司 683,018.56 20.04
深圳市太子湾商泰置业有限公司 4,913,165.42 144.13
深圳市招商前海湾置业有限公司 7,882,961.58 231.24
深圳招商房地产有限公司海上世界文化
8,062,851.19 236.52
艺术中心
深圳招商启航互联网投资管理有限公司 1,182,353.85 34.68
沈阳招胜房地产开发有限公司 84,716.79 2.49
- 202 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市招商蛇口资产管理有限公司 83,172.74 2.44
招商局光明科技园有限公司 26,776.42 0.79
常熟市晟瑞房地产开发有限公司 25,880.87 0.76
南京善杰义房地产开发有限公司 13,611.86 0.40
合计 193,151,922.09 252,377.55 292,374,432.08 345,721.88
预付款项
中航技国际经贸发展有限公司湖南分公
10,425.00
司
上海正章实业有限公司洗涤用品分公司 840.01
天马微电子股份有限公司 50,258.04
合计 51,098.05 10,425.00
其他应收款
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 328,485.07 16.93 517.20 1.74
北京市格兰云天大酒店有限责任公司 35,862,822.16 35,862,822.16 35,862,822.16 35,862,822.16
东莞市天虹商场有限公司 17,700.00
飞亚达精密科技股份有限公司 1,739,166.04 8,800.44 1,670,533.82 87,904.14
共青城中航文化投资有限公司 329,670.24
广东国际大厦实业有限公司 220.00 4.40 220.00 19.67
广州市南光房地产发展有限公司 19,027,493.38 19,027,493.38 19,027,493.38 19,027,493.38
南昌格兰云天国际酒店有限公司 86,755.30 4.47
南昌市天虹商场有限公司 200.00 0.22 200.00 0.08
厦门市天虹商场有限公司 34,000.00
山东高速股份有限公司 664,915.25 2,833.57
深圳华新金属结构工程有限公司 3,200.00 12.00 10,850.00 12.19
深圳上海宾馆 20,000.00 20.00 20,000.00
深圳市富隆特实业有限公司 1,518,096.04 1,518,096.04 1,518,096.04 1,518,096.04
深圳市亘隆投资发展有限公司 5,358,523.51 5,358,523.51 5,358,523.51 5,358,523.51
深圳市君尚百货有限公司 4,000.00 4.00
- 203 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市南光工贸发展有限公司 28,636,000.00 28,636,000.00 28,636,000.00 28,636,000.00
深圳市南光捷佳电器有限公司 27,075,018.93 27,075,018.93 27,075,018.93 27,075,018.93
深圳市中航城商业发展有限公司 34,013.58 0.30 35,260.49 0.20
北海南光企业集团公司 6,868,163.06 6,868,163.06 6,868,163.06 6,868,163.06
天虹数科商业股份有限公司 94,320.00 61.92
天马微电子股份有限公司 539,800.00 666.39 539,800.00 571.93
岳阳格兰云天大酒店有限公司 16,000.00 0.01 16,000.00
岳阳市天虹百货有限公司 344,579.05 52.15 344,579.05 1,158.61
长沙市天虹百货有限公司 4,553.32 0.23 291,713.72 15.32
中国航空技术北京有限公司 7.80 0.03
中国航空技术国际控股有限公司 574,976.39 503.86 796,406.85 18,150.78
中国航空技术厦门有限公司 28,304.00 111.59 28,304.00 4.80
中国航空技术深圳有限公司 170,664.00 123.34 170,664.00 2,479.83
中航国际地产（肯尼亚）有限公司 1,400,000.00 221.33
中航国际航空发展有限公司 69,816.00 3.60 398.49 1.34
中航技国际储运有限责任公司 764.83 0.04 255.27 0.86
中航技国际经贸发展有限公司 173,700.00 17.93 90,000.00 302.61
中航技国际经贸发展有限公司湖南分公
150,000.00 200,000.00 0.19
司
中航技进出口有限责任公司 154,266.15 7.95
中联（庐山）国际商务会议中心有限公
50,000.00 346.41
司
中山市南光捷佳电器有限公司 25,296,559.73 25,296,559.73 25,296,559.73 25,296,559.73
佛山招商新城高新技术有限公司 96,204.00 5,644.00
杭州惠余置业有限公司 50,000.00 13.18
杭州星日房地产开发有限公司 54,000.00 14.23
南京利盛房地产开发有限公司 130,000.00 34.27
宁波招商高新置业有限公司 498.00 0.19
深圳市招商创业有限公司 6,088.00 1.60 9,327.00 3.51
- 204 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（1）应收关联方款项-续
人民币元
2020.12.31 2019.12.31
关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市招商公寓发展有限公司 429,757.64 113.29 1,689,458.52 1,266.54
深圳市招商前海湾置业有限公司 223,640.00 58.95 46,008.00 141.06
深圳西部港口保安服务公司 776,822.80 204.78 316,533.66 119.08
深圳招商房地产有限公司 96,885.43 25.54
深圳招商商置投资有限公司 545,328.98 143.75 6,788,202.13 40,213.80
深圳招商新安置业有限公司 4,687.84 1.24 212.60 0.08
天骄（广州）房地产开发有限公司 362,477.44 95.55
武汉招平海盈置业有限公司 1,200,000.00 316.33 1,200,000.00 451.44
武汉招平润丰房地产开发有限公司 1,200,000.00 316.33 1,200,000.00 451.44
招商局（上海）投资有限公司 342,066.00 90.17 342,066.00 68,413.18
招商局地产（厦门）有限公司 18,864.96 4.97 18,864.96 7.10
招商局地产（苏州）有限公司 500,000.00 188.10
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 207,818.74 76.88
招商局物流集团云南有限公司 20,000.00 5.27
招商局重庆交通科研设计院有限公司 22,284.07 5.87 28,125.00 739.22
中国交通进出口有限公司 30,000.00 7.91
重庆怡置招商房地产开发有限公司 50,000.00 13.18
珠海依云房地产有限公司 20,000.05 5.27
招商局国际（中国）投资有限公司 241,870.49 90.99
合计 160,106,733.99 149,654,556.26 168,696,491.85 149,874,513.05
- 205 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（2）应付关联方款项
人民币元
关联方 2020.12.31 2019.12.31
应付账款：
南昌格兰云天国际酒店有限公司 10,000.00 10,000.00
上海正章实业有限公司洗涤用品分公司 1,559.53
上海中航房地产开发有限公司 1,811,492.82 2,169,295.67
天马微电子股份有限公司 9,633.03
中国航空技术厦门有限公司 10,057.14
中国航空技术上海有限公司 1,359,572.12 3,441,994.34
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 126,000.00
广州依云房地产有限公司 1,521,695.64 1,521,695.64
深圳金域融泰投资发展有限公司 7,258.17
深圳市科大二期置业管理有限公司 447,875.16
深圳市科大置业管理有限公司 116,268.84
深圳市蛇口新时代置业管理有限公司 2,987,818.64
深圳市数码大厦置业管理有限公司 979,821.71
深圳市桃花园置业有限公司 94,723.71
深圳市招广置业管理有限公司 9,324,113.17
深圳市招商创业有限公司 3,692,105.33 11,977,576.25
深圳市招商公寓发展有限公司 23,680.93
深圳招商商置投资有限公司 9,545,857.52
招商局地产（南京）有限公司 61,162.08
海通（深圳）贸易有限公司 81,113.87
招商海达保险顾问有限公司 6,907.67
合计 8,504,137.15 42,835,141.83
合同负债：
北京伊格莱特航空技术发展有限公司 16,981.13
深圳华新金属结构工程有限公司 2,286.24
东莞市天虹商场有限公司 70,800.00
飞亚达精密科技股份有限公司 1,004.29
广东国际大厦实业有限公司 50,000.00 50,000.00
- 206 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（2）应付关联方款项-续
人民币元
关联方 2020.12.31 2019.12.31
南昌市天虹商场有限公司 5,049.81
厦门紫金中航置业有限公司 1.40
上海天马有机发光显示技术有限公司 5,407.50 5,407.50
深圳市中航城置业发展有限公司 1.00
中国航空技术北京有限公司 575,919.30 610,474.46
中国航空技术国际控股有限公司 39,630.82
中航国际成套设备有限公司 164,640.00
中航国际投资有限公司 35.00
中航技进出口有限责任公司 10,637,871.94 8,732,756.58
中航国际船舶发展（中国）有限公司 32,563.00
海南招商远洋发展有限公司 500,000.00
招商银行股份有限公司 58,816.92
合计 11,304,047.98 10,255,598.91
应付股利：
深圳中航城发展有限公司 29,878,900.04
上海正章实业有限公司 1,428,143.34
中国航空技术深圳有限公司 15,920,509.92 13,784,933.85
合计 15,920,509.92 45,091,977.23
其他应付款：
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 5,150.00 5,150.00
博玉东方有限公司 1,450.00 2,900.00
飞亚达销售有限公司昆山分公司 40,150.00
赣州市天虹百货实业有限公司 1,703,000.00 1,703,000.00
南昌格兰云天国际酒店有限公司 43,023.44
厦门紫金中航置业有限公司 87,650,000.00
上海正章实业有限公司 545,952.21
上海中航光电子有限公司 3,700.00
深圳格兰云天酒店管理有限公司 51,072.00
深圳华新金属结构工程有限公司 142,916.17 28,430.31
- 207 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（2）应付关联方款项-续
人民币元
关联方 2020.12.31 2019.12.31
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司成都高新分公司 950.00
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 173,044.94 172,665.60
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司赣州分公司 69,398.40
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司昆山分公司 400.00
深圳市南光工贸发展有限公司 2,127.69
深圳市中航华城商业发展有限公司 8,000.00 8,000.00
深圳市中航长泰投资发展有限公司 120,000.00 120,000.00
天虹数科商业股份有限公司 999,600.00 999,600.00
天马微电子股份有限公司 467,498.82
岳阳格兰云天大酒店有限公司 16,000.00
岳阳市天虹百货有限公司 1,339,752.00 1,339,716.00
中国航空技术国际控股有限公司 1,668,569.56 1,615,177.26
中国航空技术厦门有限公司 4,000.00 4,000.00
中国航空技术深圳有限公司 26,000.00 81,792.02
中航国际航空发展有限公司 15,000.00 15,000.00
中航国际投资有限公司 1,300.00 1,300.00
中航技国际储运有限责任公司 2,000.00 2,000.00
中航技国际经贸发展有限公司深圳分公司 40,849.00
中航技进出口有限责任公司 4,369.95
中航申森国际钢铁贸易（上海）有限公司 150.00
中航御铭（安阳）科技有限公司 40,954.00
北京广盈房地产开发有限公司 50,000.00 50,000.00
成都招商博时房地产开发有限公司 1,050,603.73
赤湾集装箱码头有限公司 56,854.00
大连招宇房地产有限公司 8,500.00
佛山市凯达城投资发展有限公司 973,247.38
佛山依云房地产有限公司 518,568.14
佛山招商房地产有限公司 213,767.97
佛山招商九龙仓房地产有限公司 1,999,074.50
- 208 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（2）应付关联方款项-续
人民币元
关联方 2020.12.31 2019.12.31
广州招商房地产有限公司 500,000.00 500,000.00
南通长轮房屋开发有限公司 100,000.00
南通招鑫置业有限公司 500,000.00 500,000.00
上海丰扬房地产开发有限公司 89,835.20
上海招平房地产开发有限公司 116,000.00 116,000.00
上海招商宝欣置业有限公司 116,000.00 116,000.00
上海招商置业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00
蛇口电视台 105,732.00
蛇口集装箱码头有限公司 102,337.20
深圳赤湾港集装箱有限公司 11,370.80
深圳妈港仓码有限公司 34,112.40
深圳市美越房地产顾问有限公司 2,034,054.12 2,034,054.12
深圳招商房地产有限公司 1,373,022.09 1,373,022.09
深圳招商商置投资有限公司 366,199.84
深圳招商网络有限公司 36,630.00
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 2,180,514.97
西安招商嘉时房地产有限公司 500,000.00
烟台招商局置业有限公司 460,996.13 760,796.20
招商局（蕲春）投资发展有限公司 500,000.00 1,000,000.00
招商局地产（北京）有限公司 2,680,665.00
招商局地产（苏州）有限公司 31,841.23 31,841.23
招商局地产（烟台）有限公司 575,041.05
招商局集团（香港）有限公司 736,194.89 913,195.00
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 104,838.00 68,649.00
招商局重庆交通科研设计院有限公司 4,509.71
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 400,000.00 400,000.00
招商新智科技有限公司 6,568.50
浙江润和房产集团有限公司 1,796,208.21 1,796,208.21
浙江亿城置业有限公司 7,231,670.36
- 209 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易-续
6. 关联方应收应付款项-续
（2）应付关联方款项-续
人民币元
关联方 2020.12.31 2019.12.31
重庆七公里汽车检测有限公司 2,000.00
重庆长航天一物流有限公司 36,880.25
珠海依云房地产有限公司 119,000.04
招商局置地（深圳）有限公司 5,223.70
招商局置地有限公司 2,215.64
海达保险经纪有限公司 34,014.00
海通（深圳）贸易有限公司 47,585.00
深圳海勤工程管理有限公司 39,310.00
深圳金域融泰投资发展有限公司 14,205.12
深圳市招商公寓发展有限公司 31,272.00
深圳招商致远咨询服务有限公司 40,600.98
招商局港口控股有限公司 206,126.40
招商局光明科技园有限公司 500,000.00
招商局国际信息技术有限公司 79,682.00
招商证券股份有限公司北京分公司 28,884.96
中国交通进出口有限公司 115,390.00
合计 113,215,964.83 35,596,257.90
- 210 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十四、承诺及或有事项
1. 重要的承诺事项
（1）经营租赁承诺
至资产负债表日止，本公司对外签定的不可撤销的经营租赁合约情况如下：
本年末最低 本年初最低
剩余租赁期
租赁付款额 租赁付款额
资产负债表日后第 1 年 71,749,665.31 7,350,824.73
资产负债表日后第 2 年 20,484,841.72 4,532,878.10
资产负债表日后第 3 年 11,432,732.60 4,543,306.88
以后年度 31,551,078.08 5,294,040.94
合计 135,218,317.71 21,721,050.65
（2）其他承诺事项
公司于 2019 年 12 月 5 日出具承诺：本公司现有存量房地产项目中，昆山九方城和龙岩中航紫
金云熙项目已开发完成，处于尾盘销售阶段；天津九方城市广场和衡阳中航城市花园项目尚在
开发阶段，本公司已与招商蛇口签署《股权托管协议》，将所持有的衡阳中航地产有限公司
（衡阳中航城市花园项目的开发主体）、天津格兰云天置业有限公司（天津九方城市广场项目
的开发主体）的股权托管给招商蛇口。该股权托管协议将于本次交易新增股份上市之日起生
效。
自上述股权托管协议生效之日起 5 年内完成天津九方城市广场和衡阳中航城市花园项目的开发
或处置工作。
2．或有事项
（1）对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
根据房地产经营惯例，本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按揭合
同》生效之日起,至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷
款银行约定的其他担保期限）。
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为
140,475,322.25 元。由于借款人将以房产抵押给借款银行，因此本公司认为该担保事项对本公
司财务状况影响较小。
- 211 -
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十四、承诺及或有事项-续
2.或有事项-续
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司为下列单位贷款提供保证：单位：万元
被担保单位名称 金额 担保起始日 担保到期日 是否履行完毕
赣州九方商业有限公司 20,750.00 2015-3-28 2025-3-28 否
九江市九方商业管理有限公司 32,000.00 2017-7-26 2027-7-26 否
中航物业管理有限公司 5,000.00 2020-2-14 2021-2-14 否
中航物业管理有限公司 10,000.00 2020-6-9 2021-6-8 否
合计 67,750.00
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十五、资产负债表日后事项
1.资产负债表日后利润分配情况说明
2021 年 3 月 19 日召开的公司第九届董事会第十八次会议审议同意公司 2020 年度利润分配预
案为：以 2020 年末公司总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.3
元（含税）。本次合计分配现金 137,844,987.80 元。实施时，如享有利润分配权的股份总额发
生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额
不变的原则对每股分红金额进行调整。
2.资产负债表日后其他事项
（1）发行中期票据事项
2020 年 10 月 16 日，招商积余公司 2020 年第一次临时股东大会审议通过了第九届董事会
第十次会议审议通过的《关于拟注册发行中期票据和超短期融资券的议案》，同意公司向中国
银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）申请注册发行不超过人民币 20 亿元（含 20
亿元）的中期票据和超短期融资券，其中中期票据申请注册总额不超过人民币 15 亿元（含 15
亿元），超短期融资券注册总额不超过人民币 5 亿元（含 5 亿元）。
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财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十五、资产负债表日后事项-续
2.资产负债表日后其他事项-续
2021 年 1 月，公司收到中国银行间市场交易商协会签发的《接受注册通知书》（中市协注
[2021]MTN38 号），同意接受公司中期票据注册，注册金额为 15 亿元，注册额度自《接受注
册通知书》落款之日起 2 年内有效。
2021 年 2 月 2 日，公司完成发行 2021 年度第一期中期票据。债券名称为招商局积余产业运营
服务股份有限公司 2021 年度第一期中期票据，债券简称为 21 招商积余 MTN001，期限 3 年，
起息日为 2021 年 2 月 2 日，兑付日为 2024 年 2 月 2 日，实际发行总额 150,000.00 万元，发行
利率 3.87% 发行价格（百元面值）100.00 元。债劵主承销商为招商银行股份有限公司，公司
关联方招商局集团财务有限公司参与本期债务融资工具认购，最终获配 金额为 2 亿元。除此
之外，公司董事、监事、高级管理人员、持股比例超过 5% 的股东及其他关联方未参与本期
债务融资工具认购。
（2）下属企业向关联方借款事项
2021 年 2 月 4 日，公司 2021 年第一次临时股东大会审议通过了《关于下属企业向关联方借款
的议案》，公司下属企业招商局物业管理（海外）有限公司（以下简称“招商物业海外”）拟向
控股股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）全资子公司瑞嘉投资实
业有限公司（以下简称“瑞嘉投资”）申请借款。 最高借款金额不超过港币 10 亿元，借款期限
1 年，可提前归还，利率参照香港金融机构同期贷款利率水平，预计借款利息不超过港币
1,500 万元。本次借款为循环借款，在借款额度内可多次循环提款。招商物业海外将与瑞嘉投
资就前述事项签署《循环额度借款合同》。
（3）重要联营企业清算注销事项
经厦门紫金中航置业有限公司 2020 年股东会会议一致通过并决议：解散公司、成立清算组。
公司于 2020 年 12 月 7 日完成税务清算注销，2020 年 12 月 16 日完成房地产企业资质注销，
2021 年 1 月 11 日完成工商登记注销。
（4）公司高管更换事项
2021 年 1 月 24 日，公司第九届董事会第十五次会议审议通过了《关于聘任公司总经理的议
案》，石正林先生因个人原因，辞去公司董事、总经理以及董事会战略委员会委员职务。董事
会聘任陈海照先生担任公司总经理职务, 任期自公司董事会审议通过之日起至本届董事会任期
届满之日止。
2021 年 2 月 4 日，公司 2021 年第一次临时股东大会审议通过了《关于选举陈海照先生为第九
届董事会董事的议案》，选举陈海照先生为公司第九届董事会董事，任期自公司股东大会审议
通过之日起至本届董事会任期届满之日止。
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十五、资产负债表日后事项-续
2.资产负债表日后其他事项-续
2021 年 2 月 5 日，公司第九届董事会第十六次会议审议通过了《关于聘任公司副总经理的议
案》，聘任赵肖先生担任公司副总经理职务，任期自公司董事会审议通过之日起至本届董事会
任期届满之日止。
2021 年 3 月 5 日，公司第九届董事会第十七次会议审议通过了《关于选举公司第九届董事会
董事长的议案》，许永军先生因工作安排原因，辞去公司董事长、董事以及董事会战略委员会
主席职务。董事会选举聂黎明先生担任公司董事长职务, 任期自公司董事会审议通过之日起至
本届董事会任期届满之日止。
（5）16 积余债兑付摘牌事项
2021 年 3 月 1 日，公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（债券代码：112339，债券
简称：16 积余债，以下简称“本期债券”），根据“16 积余债”《募集说明书》有关条款的
规定，本期债券至 2021 年 3 月 1 日到期。
公司于 2021 年 3 月 1 日摘牌并支付自 2020 年 3 月 1 日至 2021 年 2 月 28 日期间的利息和本期
债券本金。
（6）下属企业与关联方支付现金购买资产事项
2021 年 3 月 3 日，公司下属企业招商九方商业管理（深圳）有限公司（以下简称“招商九
方”）与招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）签订支付现金购买资
产协议，标的公司为招商蛇口企业管理（深圳）有限公司（以下简称“招商企管”），截至本
协议签署日，招商蛇口持有招商企管 100%股权，该股权收购构成同一控制下企业合并。
招商九方拟采用支付现金的方式收购招商蛇口所持有招商企管 100%的股权，评估基准日为
2020 年 12 月 31 日。招商企管的交易价格以上海立信资产评估有限公司出具的《招商局蛇口
工业区控股股份有限公司拟股权转让所涉及的招商蛇口企业管理（深圳）有限公司股东全部权
益价值资产评估报告》（信资评报字[2021]第 020007 号）确定的评估结果为基础，双方协商确
定交易价格是 2,900,000.00（人民币贰佰玖拾万元整）。支付时间为本协议签署完成 30 个工作
日内。2021 年 3 月 12 日，招商企管的股权变更已完成。
截至 2021 年 3 月 19 日，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十六、其他重要事项
分部报告
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为三个经营分
部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经
营分部的基础上本公司确定了三个报告分部，分别为物业板块、资产管理板块及其他板块。这
些报告分部是以各公司营业类型为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品及劳务分
别为物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量基础披露，这些会计政策及计
量基础与编制财务报表时采用的会计政策与计量基础保持一致。
报告分部信息
本年或本年
物业管理 资产管理 其他 抵消 合计
年末
营业收入 8,067,283,089.62 446,015,808.96 166,181,341.25 44,332,759.08 8,635,147,480.75
营业成本 7,180,425,826.79 188,819,444.65 129,902,788.35 38,876,218.54 7,460,271,841.25
资产总额 4,426,480,404.43 19,844,317,704.65 1,720,833,544.19 9,712,128,518.96 16,279,503,134.31
负债总额 3,440,044,211.28 8,093,062,792.27 1,849,356,170.33 5,391,652,835.32 7,990,810,338.56
上年或上年
物业管理 资产管理 其他 抵消 合计
年末
营业收入 5,175,047,245.94 618,358,665.19 311,644,932.47 27,147,127.86 6,077,903,715.74
营业成本 4,668,638,746.33 167,068,123.79 159,772,646.00 27,309,132.55 4,968,170,383.57
资产总额 4,118,145,887.67 19,541,153,059.75 1,846,161,270.58 9,003,768,105.15 16,501,692,112.85
负债总额 3,264,544,411.19 8,084,799,473.76 1,905,559,822.56 4,755,362,979.99 8,499,540,727.52
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释
1. 其他应收款
项目 年末数 年初数
应收利息
应收股利
其他应收款 3,823,644,479.98 3,420,651,421.83
合计 3,823,644,479.98 3,420,651,421.83
（1） 其他应收款项
1） 按款项性质分析
年末数
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值
关联往来 3,980,330,340.09 156,799,849.88 3,823,530,490.21
员工借款及备用金 1,044,041.70 934,151.70 109,890.00
押金及保证金 320.00 0.32 319.68
代垫款项、往来款 97,645,942.72 97,642,162.63 3,780.09
其他
合 计 4,079,020,644.51 255,376,164.53 3,823,644,479.98
1）按款项性质分析（续）
年初数
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值
关联往来 3,576,923,002.23 156,799,628.80 3,420,123,373.43
员工借款及备用金 1,044,466.00 988,811.81 55,654.19
押金及保证金 442,727.92 35.05 442,692.87
代垫款项、往来款 97,642,045.72 97,642,045.72
其他 41,478.60 11,777.26 29,701.34
合 计 3,676,093,720.47 255,442,298.64 3,420,651,421.83
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2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释-续
1.其他应收款-续
（1）其他应收款项 - 续
2）按账龄分析
年末数 年初数
项目 比例 比例
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
（%） （%）
1 年 以 内
652,809,443.59 16.01 132.91 333,357,004.48 9.07 226.73
（含 1 年）
1 至 2 年
305,666,824.64 7.49 20.00 526,457,526.77 14.32 32,158,098.43
（含 2 年）
2 至 3 年
504,995,320.95 12.38 32,156,750.66 909,465,188.04 24.74 18,474,481.13
（含 3 年）
3 年以上 2,615,549,055.33 64.12 223,219,260.96 1,906,814,001.18 51.87 204,809,492.35
合计 4,079,020,644.51 100.00 255,376,164.53 3,676,093,720.47 100.00 255,442,298.64
3）本年计提、收回或转回的其他应收款信用损失准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
信用损失准备 未来 12 个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
年初余额 261.78 66,541.97 255,375,494.89 255,442,298.64
年初余额在本年
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本年计提
本年转回 128.55 66,005.56 66,134.11
本年转销
本年核销
其他变动
年末余额 133.23 536.41 255,375,494.89 255,376,164.53
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释-续
1.其他应收款-续
（1）其他应收款项 - 续
4）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收情况
占其他应收款项总 信用损
单位名称 金额 账龄 性质或内容
额的比例（%） 失准备
衡阳中航地产有限公
816,831,663.55 1 年以内、1 年以上 20.03 关联往来
司
深圳市中航城投资有
563,937,831.56 1 年以内、1 年以上 13.83 关联往来
限公司
中航城置业（昆山）
475,411,958.37 5 年以内 11.66 关联往来
有限公司
龙岩紫金中航房地产
456,014,167.59 2 年以内、4-5 年 11.18 关联往来
开发有限公司
成都市中航地产发展
421,350,661.69 1-4 年 10.33 关联往来
有限公司
合计 2,733,546,282.76 67.03
2. 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
对子公司投资 6,815,978,614.28 75,000,000.00 6,890,978,614.28
对合营企业投资
对联营企业投资 122,222,484.88 25,194,146.08 97,028,338.80
小计 6,938,201,099.16 75,000,000.00 25,194,146.08 6,988,006,953.08
减：长期股权投资减值准备
合计 6,938,201,099.16 75,000,000.00 25,194,146.08 6,988,006,953.08
（2） 对子公司的投资
初始 本年减
被投资单位名称 年初数 本年增加 年末数
投资成本 少
天津格兰云天置业有限公
442,716,050.00 442,716,050.00 442,716,050.00
司
成都市中航地产发展有限
200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00
公司
昆山市中航地产有限公司 215,000,000.00 215,000,000.00 215,000,000.00
中航城置业（昆山）有限
260,000,000.00 260,000,000.00 260,000,000.00
公司
龙岩紫金中航房地产开发
163,408,163.00 163,408,163.00 163,408,163.00
有限公司
岳阳中航地产有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释-续
2.长期股权投资-续
（2）对子公司的投资-续
初始
被投资单位名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数
投资成本
衡阳中航地产有限
275,380,000.00 275,380,000.00 275,380,000.00
公司
惠州市中航工业地
产投资发展有限公 2.00 2.00 2.00
司
深圳市中航主题地
53,652,451.11 53,652,451.11 53,652,451.11
产有限公司
深圳中航观澜地产
5,100,000.00 5,100,000.00 5,100,000.00
发展有限公司
深圳市中航九方资
30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
产管理有限公司
深圳市中航城投资
149,099,491.87 149,099,491.87 149,099,491.87
有限公司
深圳市中航智泊科
200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00
技有限公司
深圳市老大昌酒楼
510,000.00 510,000.00 510,000.00
有限公司
深圳市正章干洗有
510,000.00 510,000.00 510,000.00
限公司
中航物业管理有限
50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00
公司本部
江西中航地产有限
123,832,000.00 123,832,000.00 123,832,000.00
责任公司
九江市九方商业管
963,214,351.48 963,214,351.48 963,214,351.48
理有限公司
赣州中航九方商业
167,000,000.00 167,000,000.00 167,000,000.00
有限公司
赣州市航逸酒店管
284,641,604.82 284,641,604.82 284,641,604.82
理有限公司
招商局物业管理有
3,131,914,500.00 3,131,914,500.00 75,000,000.00 3,206,914,500.00
限公司
合计 6,815,978,614.28 6,815,978,614.28 75,000,000.00 6,890,978,614.28
注：2020 年 8 月 21 日，公司第九届董事会第八次会议审计通过了《关于向公司下属企业增资
的议案》，为满足市场拓展需要，提升市场竞争优势，公司以自有资金对招商局物业管理有限
公司增资 7,500 万元。本次增资完成后，招商物业仍为公司全资下属企业。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释-续
2.长期股权投资-续
（3） 长期股权投资明细
本年增减变动
其他综
被投资单位 投资成本 年初余额 权益法下确认
追加投资 减少投资 合收益
的投资损益
调整
联营企业
厦门紫金中航
87,500,000.00 122,222,484.88 -111,350.39
置业有限公司
小计 87,500,000.00 122,222,484.88 -111,350.39
合计 87,500,000.00 122,222,484.88 -111,350.39
（3）长期股权投资明细-续
本年增减变动 本年计
减值准备
被投资单位 其他权益 宣告发放现金 外币报表折 年末余额 提减值
其他 年末余额
变动 股利和利润 算影响数 准备
联营企业
厦门紫金中
航置业有限 25,082,795.69 97,028,338.80
公司
小计 25,082,795.69 97,028,338.80
合计 25,082,795.69 97,028,338.80
3. 营业收入
本年累计数 上年累计数
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 26,196,910.83 1,992,363.09 36,156,992.09 3,240,480.18
合 计 26,196,910.83 1,992,363.09 36,156,992.09 3,240,480.18
4. 投资收益
项目 本年累计数 上年累计数
长期股权投资收益 477,390,716.24 345,481,596.74
其中：成本法核算确认的投资收益 477,502,066.63 339,435,349.42
权益法核算确认的投资收益 -111,350.39 6,046,247.32
合 计 477,390,716.24 345,481,596.74
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十七、母公司财务报表主要项目注释 - 续
5. 母公司现金流量表补充资料
项目 本年累计数 上年累计数
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 403,135,594.20 290,088,354.45
加：资产减值损失
信用减值损失 -66,134.11 36,302.00
固定资产折旧、投资性房地产折旧 1,152,695.95 1,102,969.69
无形资产摊销 95,837.52 95,837.52
长期待摊费用摊销 99,376.28 124,144.28
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 20,812.90
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 88,299,596.39 105,027,402.94
投资损失（收益以“－”号填列） -477,390,716.24 -345,481,596.74
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 4,306,851.83 3,092,177.50
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 653,861.40 653,861.40
存货的减少（增加以“－”号填列） -21,925,646.28
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -403,897,133.69 167,154,143.50
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 580,021,964.19 -600,610,918.14
其他
经营活动产生的现金流量净额 174,486,147.44 -378,696,508.70
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
以前年度工资差额结余转增国家资本金
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 625,943,726.48 425,639,584.67
减：现金的年初余额 425,639,584.67 1,537,269,072.47
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 200,304,141.81 -1,111,629,487.80
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十八、补充资料
（1）本年非经营性损益表
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性
损益〔2008〕》的规定，本公司 2020 年度非经营性损益如下：
项目 本年累计数 上年累计数 说明
非流动性资产处置损益 -11,006.34 -13,763,359.46
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税
收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标 44,054,665.81 11,952,961.90
准定额或定量持续享受的政府补助除外）
对非金融企业收取的资金占用费
取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益
处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性
金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得 74,189.45
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
-5,696.08 -12,851,850.89
产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 27,233,364.21 6,802,988.79
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -6,181,131.68 18,997,568.16
非经常性损益总额 65,164,385.37 11,138,308.50
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2020 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十八、补充资料 - 续
（1） 本年非经营性损益表-续
项目 本年累计数 上年累计数 说明
减：非经常性损益的所得税影响数 13,171,266.16 37,883,140.97
非经常性损益净额 51,993,119.21 -26,744,832.47
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数
2,698,034.77 -23,022,206.80
（税后）
归属于公司普通股股东的非经常性损益 49,295,084.44 -3,722,625.67
（2）净资产收益率及每股收益
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益
率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》的规定，本公司 2020 年度加权平均净资产收益
率、基本每股收益和稀释每股收益如下：
加权平均 每股收益
报告期利润 净资产收
基本每股收益 稀释每股收益
益（%）
归属于母公司股东的净利润 5.34 0.4104 0.4104
扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利
4.74 0.3639 0.3639
润
十九、财务报表的批准
本公司 2020 年度财务报表已经本公司董事会于 2021 年 3 月 19 日批准报出。
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