招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2021-55
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年第三季度报告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏。
重要内容提示:
1、董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2、公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、
完整。
3、第三季度报告未经审计。
一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是
追溯调整或重述原因：
2021 年 3 月 3 日，公司全资子公司招商九方商业管理（深圳）有限公司（以下简称“招商九方”）与招商局蛇口工业区
控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）签订协议，支付现金购买招商蛇口持有的招商蛇口企业管理 （深圳）有限公司
100%股权，该股权收购构成同一控制下企业合并。
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上年同期 本报告期比上年同期增减 上年同期 年初至报告期末比上年同期增减
本报告期 年初至报告期末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 2,812,201,676.67 2,106,001,371.43 2,110,379,040.69 33.26% 7,590,930,680.29 5,973,616,181.49 5,977,993,850.75 26.98%
归属于上市公司股东的
134,217,537.07 148,659,192.77 151,516,763.61 -11.42% 382,271,386.55 327,314,408.52 330,171,979.36 15.78%
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 122,236,851.07 133,193,321.64 133,193,321.64 -8.23% 346,678,873.75 301,772,216.77 301,772,216.77 14.88%
利润（元）
经营活动产生的现金流
—— —— —— —— -280,553,087.96 -293,505,915.52 -289,333,919.17 3.03%
量净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.1266 0.1402 0.1429 -11.41% 0.3605 0.3087 0.3114 15.77%
稀释每股收益（元/股） 0.1266 0.1402 0.1429 -11.41% 0.3605 0.3087 0.3114 15.77%
加权平均净资产收益率 1.58% 1.81% 1.85% -0.27% 4.54% 4.02% 4.06% 0.48%
上年度末 本报告期末比上年度末增减
本报告期末
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 16,705,084,640.11 16,279,503,134.31 16,288,947,067.85 2.55%
归属于上市公司股东的
8,539,110,014.72 8,307,076,670.17 8,309,303,680.12 2.77%
所有者权益（元）
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截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,060,346,060
用最新股本计算的全面摊薄每股收益：
支付的优先股股利（元） 不适用
支付的永续债利息（元） 不适用
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.3605
(二)非经常性损益项目和金额
单位：元
项目 本报告期金额 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备
2,697.76 754,073.31
的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定 9,103,379.60 20,763,346.04
额或定量持续享受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
- 3,300,837.33
的当期净损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
-47,715.15 -847,080.52
公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,747,001.08 3,225,022.76
其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,162,382.92 21,173,641.96
减：所得税影响额 4,007,031.61 10,386,134.68
少数股东权益影响额（税后） 980,028.60 2,391,193.40
合计 11,980,686.00 35,592,512.80 --
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为
经常性损益的项目的情形。
(三)主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
单位：万元
资产负债项目 2021 年 9 月 30 日 2021 年 1 月 1 日 变动金额 增减（±%) 主要变动原因
采用应收票据方式结算的金额
应收票据 5,276 3,084 2,192 71.08%
增加
营业收入增加带来日常应收账
应收账款 215,562 112,943 102,619 90.86%
款相应增加
预付款项 19,554 9,834 9,720 98.84% 预付水电费和外包款增加
其他流动资产 6,556 11,416 -4,860 -42.57% 预缴税金减少
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联营公司厦门紫金中航置业有
长期股权投资 4,227 12,419 -8,192 -65.96%
限公司注销
预收款项 42 267 -225 -84.27% 预收租金减少
应交税费 14,071 10,211 3,860 37.80% 增值税及企业所得税增加
一年内到期的非
17,346 160,010 -142,664 -89.16% “16 积余债”到期支付本息
流动负债
新增短期融资券“21 招商积余
其他流动负债 32,691 3,840 28,851 751.33%
SCP001”
长期借款 77,950 114,394 -36,444 -31.86% 归还借款
新增中期票据“21 招商积余
应付债券 150,000 - 150,000 100.00%
MTN001”
控股子公司衡阳中航地产有限
少数股东权益 -6,727 -1,843 -4,884 -265.00% 公司、龙岩紫金中航房地产开
发有限公司本报告期亏损
损益项目 2021 年 1-9 月 2020 年 1-9 月 变动金额 增减（±%) 主要变动原因
公允价值变动收 本报告期出售投资性房地产转
益（损失以“－” -85 - -85 -100.00% 出公允价值变动收益，上年同
号填列） 期无此事项
资产减值损失
本报告期计提存货跌价准备，
（损失以“－”号 -101 - -101 100.00%
上年同期无此事项
填列）
资产处置收益
本报告期固定资产处置收益较
（损失以“－”号 75 -3 78 2,600.00%
上年同期增加
填列）
上年同期公司收到“新型肺炎
营业外收入 1,017 2,825 -1,808 -64.00% 疫情防控”捐赠款 2,000 万元，
本报告期无此事项
本报告期支付的赔偿金、违约
营业外支出 695 148 547 369.59%
金较上年同期增加
本报告期控股子龙岩紫金中航
少数股东损益 -4,208 -3,153 -1,055 -33.46% 房地产开发有限公司亏损金额
较上年同期增加
外币财务报表折 本报告期外币报表折算差额较
27 -14 41 292.86%
算差额 上年同期增加
现金流量项目 2021 年 1-9 月 2020 年 1-9 月 变动金额 增减（±%) 主要变动原因
本报告期收到的退税较上年同
收到的税费返还 685 4 681 17,025.00%
期增加
本报告期联营公司厦门紫金中
收回投资收到的
1,109 - 1,109 100.00% 航置业有限公司清算收回投
现金
资，上年同期无此事项
上年同期收到联营公司厦门紫
取得投资收益收
- 2,508 -2,508 -100.00% 金中航置业有限公司的分红
到的现金
款，本报告期无此事项
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处置固定资产、
无形资产和其他 本报告期处置固定资产收到的
8 13 -5 -38.46%
长期资产收回的 现金较上年同期减少
现金净额
购建固定资产、
无形资产和其他 本报告期支付的装修款等较上
995 1,672 -677 -40.49%
长期资产支付的 年同期减少
现金
本报告期支付联营公司投资款
投资支付的现金 875 49 826 1,685.71%
较上年同期增加
取得子公司及其 本报告期因取得深圳西部港口
他营业单位支付 4 - 4 100.00% 保安服务有限公司股权支付的
的现金净额 现金净额，上年同期无此事项
上年同期控股子公司南京招商
吸收投资收到的 未来科技城物业管理有限公司
- 147 -147 -100.00%
现金 收到合作方的投资款 147 万
元，本报告期无此事项
本报告期发行中期票据“21 招
取得借款收到的
209,828 66,000 143,828 217.92% 商积余 MTN001”15 亿元，上
现金
年同期无此事项
上年同期招商蛇口企业管理
收到其他与筹资
- 200 -200 -100.00% （深圳）有限公司收到投资款，
活动有关的现金
本报告期无此事项
偿还债务支付的
214,267 115,696 98,571 85.20% 本报告期归还“16 积余债”
现金
二、股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 20,278 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 国有法人 47.45% 503,134,000 354,046,180 0
中国航空技术深圳有限公司 国有法人 11.32% 120,005,789 0
招商银行股份有限公司－交银施罗德新
其他 4.26% 45,172,927 0
成长混合型证券投资基金
深圳招商房地产有限公司 国有法人 3.71% 39,338,464 39,338,464 0
中国农业银行股份有限公司－交银施罗 其他 3.18% 33,673,741 0
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德精选混合型证券投资基金
西藏赢悦投资管理有限公司 国有法人 2.00% 21,206,920 0
中国建设银行股份有限公司－汇添富消
其他 1.70% 18,000,043 0
费行业混合型证券投资基金
阿布达比投资局 境外法人 1.41% 14,955,945 0
招商银行股份有限公司－交银施罗德瑞
其他 1.30% 13,835,174 0
丰三年封闭运作混合型证券投资基金
交通银行股份有限公司－汇添富中盘价
其他 1.23% 13,000,030 0
值精选混合型证券投资基金
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 149,087,820 人民币普通股 149,087,820
中国航空技术深圳有限公司 120,005,789 人民币普通股 120,005,789
招商银行股份有限公司－交银施罗德新成长混合型
45,172,927 人民币普通股 45,172,927
证券投资基金
中国农业银行股份有限公司－交银施罗德精选混合
33,673,741 人民币普通股 33,673,741
型证券投资基金
西藏赢悦投资管理有限公司 21,206,920 人民币普通股 21,206,920
中国建设银行股份有限公司－汇添富消费行业混合
18,000,043 人民币普通股 18,000,043
型证券投资基金
阿布达比投资局 14,955,945 人民币普通股 14,955,945
招商银行股份有限公司－交银施罗德瑞丰三年封闭
13,835,174 人民币普通股 13,835,174
运作混合型证券投资基金
交通银行股份有限公司－汇添富中盘价值精选混合
13,000,030 人民币普通股 13,000,030
型证券投资基金
深圳中航城发展有限公司 11,377,958 人民币普通股 11,377,958
前述股东中，深圳招商房地产有限公司为招商蛇口的全资子公司。
上述股东关联关系或一致行动的说明 此外，未知前述其他股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的
一致行动人，也未知其他股东之间是否存在关联关系。
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明 不适用
(二)公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
不适用
三、其他重要事项
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2021 年 1-9 月，公司各项经营管理工作按计划有序开展，整体实现营业收入 75.91 亿元，较上年同期增长 26.98%；归
属于上市公司股东的净利润 3.82 亿元，较上年同期增长 15.78%。截至 2021 年 9 月 30 日，公司总资产达到 167.05 亿元，归
属于上市公司股东的净资产为 85.39 亿元。
（一）核心业务保持良好发展态势
公司物业管理业务 2021 年 1-9 月实现营业收入 70.83 亿元，其中，基础物业管理实现营业收入 57.59 亿元，各专业化公
司提供的专业化服务实现营业收入 13.24 亿元。物业管理业务营业收入较上年同期增长 27.82%，主要系原有物业管理项目
增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。
持续发力市场拓展
2021 年 1-9 月，公司新签年度合同额达到 20.77 亿元，较上年同期增长 15.84%。其中，住宅业务新签年度合同额为 4.71
亿元，非住宅业务新签年度合同额为 16.06 亿元，公司非住宅领域领先优势明显。第三季度，公司在传统招投标市场中拓展
了四川大学华西天府医院、济南环贸中心、浦发银行绿谷、中国人保（深圳）金融大厦、济南城投凤鸣广场、上海市公安局
金山分局、郑州航空工业管理学院、广东交通职业技术学院等涵盖各业态的大批优质项目；“总对总”拓展模式持续深化，
第三季度接连进驻宁德时代新能源 4 个新地块、银泰西湖店、顺丰南宁产业园、顺丰西安物流园、武清菜鸟仓储物流园等项
目，有效支撑公司业务稳定发展，目前公司大客户有华为、阿里、宁德时代、腾讯、大疆、字节跳动等知名企业，大客户在
管项目达 64 个；合资合作方面，公司在上半年设立 4 家合资公司的基础上，三季度分别与攀枝花国投、山东机场集团下属
子公司成立合资公司，重点聚焦多业态及城市空间服务。
截至 2021 年 9 月 30 日，公司在管项目数量达到 1,626 个，覆盖全国逾 100 个城市，管理面积达到 2.15 亿 m2，较年初
增长 12.45%。从区域市场看，公司业务全国化布局，并持续深耕重点已进入市场。深圳市、广东省（不含深圳）、山东省、
江苏省和四川省前三季度营业收入位列前五名，合计实现收入为 40.81 亿元，管理面积达到 1.07 亿 m2。从业态类型看，2021
年 1-9 月，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入 39.76 亿元，截至三季度末管理面积达 1.1 亿 m2。非住宅业务各细分
业态基础物业管理营业收入分别为：办公类 15.35 亿元、政府类 6.19 亿元、公共类（包括医院、场馆、交通、颐养、公园等）
6.00 亿元、学校类 4.36 亿元、园区类 4.30 亿元、商业类 1.85 亿元、城市空间及其他 1.70 亿元；管理面积分别为：办公类
0.23 亿 m2、政府类 0.09 亿 m2、公共类 0.24 亿 m2、学校类 0.15 亿 m2、园区类 0.23 亿 m2、商业类 0.06 亿 m2、城市空间及
其他 0.09 亿 m2。营业收入贡献最大的办公类业态中，公司本年至今拓展金融物业项目 14 个，新签年度合同额 1.33 亿元，
累计在管项目 155 个，年合同额近 10 亿元，服务范围涵盖银行、非银金融机构，省级及以上分行（或相应级别）近 50 个，
具备行业领先竞争优势。
到家汇商城经营实现突破
公司积极培育云平台到家汇商城业务，“沃土云林”商业模式取得成效。2021 年 1-9 月到家汇累计实现营业收入 1.76 亿元，
同比增长 527.67%；商城平台流量大幅增长，实现交易额 4.94 亿元，同比增长 54.37%；个人注册用户数同比增长 26.5%，外部
企业客户同比增长 64.23%，个人客户复购率同比增长 30.7%。第三季度到家汇实现销售增长小高峰，通过积极拓宽销售渠道，
做大自营、做强爆品，与知名品牌供应商“强强联合”，加大宣传推广力度，提升到家汇平台影响力；结合“家文化节”等活
动，强化与城市公司的协同互动，开展多元化宣传；到家汇 818 活动为客户提供“家庭开支年省 10%”的采买渠道；为客户提
供“到家”特色服务，加强与客户情感沟通，铸造服务口碑。
专业公司业务稳健发展
公司旗下建筑科技业务获得晗山悦海项目建筑智能化工程，合同金额创单项目最大金额记录，与博联科技签订战略合
作协议，智能家具成为新的业务增长点；设施运营业务方面，2021 年 1-9 月新签项目 11 个，新签年度合同额超亿元，服务
客户包括宁德时代、阿里巴巴、华为等；招商置业发挥协同优势，大力发展车位销售业务，建设专职团队及标准化体系，并
启动三级分销平台整合及开展场外代理新房销售业务，创新代理模式；楼宇科技设备运行业务进军哈尔滨，在维保与改造更
新业务上与字节跳动线条全面合作；电梯业务中标济南东站南广场电梯维保项目，公共服务取得新突破，并成功承接深圳华
南城电梯维保业务，为华南城项目全面合作奠定基础。
（二）各项管理工作有序开展
公司积极推进品牌建设、品质提升、人效提升、数字赋能等重点工作，为业务快速发展提供强有力支撑。公司确定实
施了全新的品牌体系规划，品牌影响力在 B 端和 C 端进一步提升，荣获“2021 中国物业服务综合实力 TOP6”和“2021 中
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
国物业城市服务领先企业”等荣誉。公司狠抓基础物业服务品质，完善品控机制，推进老旧社区整改，打造标杆项目；以“邻
里情、五心 show、点亮家”为主题，开展“家文化”节和“善积美好、至臻服务、温情到家”服务月活动，提升客户满意
度，得到业主的价值认同，提升了客户口碑与品牌美誉度。公司应用“一业态一模板”的工具和方法全面开展市场化对标，
寻找差距，切实促进服务品质和经营水平的提升。公司还新上线供应商管理系统，支持 10,000+供应商的管理从纯线下手工
管理到全面线上化、透明化，同时建设标准化 IOC 数据大屏，基本完成数据治理三级体系构建，推动积余数智化。（注：上
文描述中所涉数据的尾数差异系四舍五入所致）
公司经营情况附表如下：
1、各业务板块营业收入构成（2021 年前三季度）
单位：元
毛利率比
营业收入比上 营业成本比上
营业收入 营业成本 毛利率 上年同期
年同期增减 年同期增减
增减
1、物业管理 7,083,373,748.90 6,375,093,215.36 10.00% 27.82% 30.20% -1.65%
（1）基础物业管理 5,758,797,258.43 5,198,924,136.72 9.72% 33.26% 35.31% -1.37%
①住宅 1,782,554,513.22 1,678,653,439.99 5.83% 23.24% 22.51% 0.57%
②非住宅 3,976,242,745.21 3,520,270,696.73 11.47% 38.30% 42.41% -2.55%
（2）专业化服务 1,324,576,490.47 1,176,169,078.64 11.20% 8.54% 11.58% -2.42%
2、资产管理 406,230,784.88 162,215,941.81 60.07% 30.06% 45.43% -4.22%
（1）商业运营 35,779,385.42 20,534,251.22 42.61% 102.76% 145.68% -10.03%
（2）持有物业出租及经营 370,451,399.46 141,681,690.59 61.75% 25.70% 37.30% -3.23%
3、其他 101,326,146.51 81,928,984.46 19.14% -18.17% -20.15% 2.00%
注：本报告期物业管理业务毛利率为 10.00%，较上年同期下降 1.65%，若剔除上年疫情补贴因素的影响，本期毛利率较上
年同期有增长。
2、主要下属物业公司经营情况（2021 年前三季度）
单位：元
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
招商局物业管理有限公司 100,000,000.00 2,168,425,433.61 411,891,526.61 3,236,629,807.98 250,782,820.14 187,735,399.33
中航物业管理有限公司 50,000,000.00 2,489,448,782.80 454,089,267.62 3,805,706,918.93 307,856,461.13 230,600,870.28
3、专业化服务中营业收入排名前三的业务情况（2021 年前三季度）
专业化服务 营业收入（元） 占专业化服务收入比重 毛利率
1、案场协销及房产经纪 420,158,331.42 31.72% 11.84%
2、设施管理服务 278,879,147.35 21.05% 10.31%
3、建筑科技服务 249,113,995.09 18.81% 12.43%
四、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 谈论的主要内容及
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
提供的资料
2021 年 7 月 13 日 深圳 实地调研 中信证券
2021 年 7 月 14 日 深圳 实地调研 华泰证券、景顺长城
2021 年 7 月 15 日 深圳 实地调研 长江证券
2021 年 7 月 28 日 深圳 实地调研 中金公司
2021 年 8 月 5 日 深圳 线上电话会议 国投瑞银
2021 年 8 月 17 日 深圳 线上电话会议 中信证券 1、公司经营情况及发展
2021 年 8 月 17 日 深圳 线上电话会议 瑞信证券 战略介绍；
2021 年 8 月 19 日 深圳 线上电话会议 兴业证券 2、行业发展情况讨论；
2021 年 8 月 20 日 深圳 线上电话会议 富瑞地产 3、提供公司定期报告等
2021 年 9 月 1 日 深圳 线上电话会议 华西证券 公开披露的资料。
2021 年 9 月 2 日 深圳 实地调研 东亚前海
2021 年 9 月 2 日 深圳 线上电话会议 东北证券
2021 年 9 月 7 日 深圳 线上电话会议 富瑞地产
2021 年 9 月 16 日 深圳 实地调研 瑞信证券
2021 年 9 月 16 日 深圳 实地调研 华泰证券
五、季度财务报表
(一)财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 9 月 30 日
单位：元
项目 2021 年 9 月 30 日 2020 年 12 月 31 日（已重述）
流动资产：
货币资金 1,685,447,543.39 2,305,079,751.17
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 52,757,276.40 30,835,098.66
应收账款 2,155,615,155.76 1,129,429,001.54
应收款项融资
预付款项 195,537,107.27 98,343,523.84
应收保费
应收分保账款
9
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
应收分保合同准备金
其他应收款 586,427,188.39 497,129,939.84
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 1,484,776,022.24 1,574,701,136.54
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 65,563,899.99 114,164,330.74
流动资产合计 6,226,124,193.44 5,749,682,782.33
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 42,265,176.38 124,187,874.60
其他权益工具投资 2,571,081.18 2,571,081.18
其他非流动金融资产
投资性房地产 6,887,777,078.25 6,889,222,964.81
固定资产 563,766,270.83 584,271,051.58
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 54,203,560.72 -
无形资产 21,509,437.38 22,858,275.09
开发支出
商誉 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24
长期待摊费用 122,812,809.62 130,826,987.46
递延所得税资产 19,172,244.07 20,443,262.56
其他非流动资产 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 10,478,960,446.67 10,539,264,285.52
资产总计 16,705,084,640.11 16,288,947,067.85
流动负债：
10
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
短期借款 300,312,111.12 360,400,555.55
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 993,119,594.90 774,979,071.80
预收款项 423,859.84 2,666,030.37
合同负债 584,742,896.73 626,858,312.42
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 490,926,709.81 634,718,962.35
应交税费 140,712,202.33 102,112,245.99
其他应付款 1,970,050,894.82 1,824,174,933.38
其中：应付利息
应付股利 49,151,581.20 47,842,499.49
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 173,461,055.04 1,588,358,885.86
其他流动负债 326,911,436.60 38,401,592.26
流动负债合计 4,980,660,761.19 5,952,670,589.98
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 779,500,000.00 1,143,944,444.45
应付债券 1,500,000,000.00 -
其中：优先股
永续债
租赁负债 50,792,036.08 -
长期应付款 57,849,243.90 57,265,221.89
长期应付职工薪酬
预计负债 3,920,000.00 3,920,000.00
11
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
递延收益 51,600,000.00 51,600,000.00
递延所得税负债 808,663,818.64 788,627,005.83
其他非流动负债 255,000.00 -
非流动负债合计 3,252,580,098.62 2,045,356,672.17
负债合计 8,233,240,859.81 7,998,027,262.15
所有者权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,076,484,884.03 3,082,792,492.98
减：库存股
其他综合收益 -923,867.09 -1,192,481.11
专项储备
盈余公积 441,469,735.07 441,469,735.07
一般风险准备
未分配利润 3,961,733,202.71 3,725,887,873.18
归属于母公司所有者权益合计 8,539,110,014.72 8,309,303,680.12
少数股东权益 -67,266,234.42 -18,383,874.42
所有者权益合计 8,471,843,780.30 8,290,919,805.70
负债和所有者权益总计 16,705,084,640.11 16,288,947,067.85
法定代表人：聂黎明 主管会计工作负责人：陈海照 会计机构负责人：张秀成
2、合并年初到报告期末利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 7,590,930,680.29 5,977,993,850.75
其中：营业收入 7,590,930,680.29 5,977,993,850.75
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 7,081,662,223.30 5,587,705,125.42
其中：营业成本 6,619,238,141.63 5,110,482,039.65
利息支出
12
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 59,394,826.23 55,189,250.72
销售费用 50,848,625.59 45,954,626.80
管理费用 230,031,872.60 229,337,629.05
研发费用 15,063,626.89 12,889,971.97
财务费用 107,085,130.36 133,851,607.23
其中：利息费用 112,752,871.47 139,668,410.68
利息收入 15,399,659.44 11,998,243.18
加：其他收益 43,533,916.15 57,872,820.50
投资收益（损失以“－”号填列） 4,044,453.42 5,574,796.16
其中：对联营企业和合营企业的投
4,044,453.42 5,574,796.16
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
-847,080.52 -
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -5,871,438.01 -5,451,505.57
资产减值损失（损失以“-”号填列） -1,005,481.06 -
资产处置收益（损失以“-”号填列） 754,073.31 -33,289.65
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 549,876,900.28 448,251,546.77
加：营业外收入 10,171,454.03 28,254,856.59
减：营业外支出 6,946,431.27 1,477,207.64
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 553,101,923.04 475,029,195.72
减：所得税费用 212,915,521.36 176,384,507.41
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 340,186,401.68 298,644,688.31
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填 340,186,401.68 298,644,688.31
13
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 382,271,386.55 330,171,979.36
2.少数股东损益 -42,084,984.87 -31,527,291.05
六、其他综合收益的税后净额 268,614.02 -136,448.95
归属母公司所有者的其他综合收益的税
268,614.02 -136,448.95
后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收
- -
益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 268,614.02 -136,448.95
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 268,614.02 -136,448.95
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 340,455,015.70 298,508,239.36
归属于母公司所有者的综合收益总额 382,540,000.57 330,035,530.41
归属于少数股东的综合收益总额 -42,084,984.87 -31,527,291.05
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.3605 0.3114
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
（二）稀释每股收益 0.3605 0.3114
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：3,300,837.33 元，上期被合并方实现的净利润为：
2,857,570.84 元。
法定代表人：聂黎明 主管会计工作负责人：陈海照 会计机构负责人：张秀成
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,488,189,514.80 6,122,979,602.78
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 6,853,903.24 41,807.38
收到其他与经营活动有关的现金 1,151,365,729.75 1,261,109,681.41
经营活动现金流入小计 8,646,409,147.79 7,384,131,091.57
购买商品、接受劳务支付的现金 3,801,337,002.71 3,291,411,449.43
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 2,870,755,797.87 2,502,575,979.21
支付的各项税费 417,781,091.63 381,886,841.19
支付其他与经营活动有关的现金 1,837,088,343.54 1,497,590,740.91
经营活动现金流出小计 8,926,962,235.75 7,673,465,010.74
15
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
经营活动产生的现金流量净额 -280,553,087.96 -289,333,919.17
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 11,093,993.40 -
取得投资收益收到的现金 - 25,082,795.69
处置固定资产、无形资产和其他长
80,458.99 126,210.70
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 11,174,452.39 25,209,006.39
购建固定资产、无形资产和其他长
9,950,017.27 16,717,604.92
期资产支付的现金
投资支付的现金 8,750,000.00 490,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
37,118.99 -
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 18,737,136.26 17,207,604.92
投资活动产生的现金流量净额 -7,562,683.87 8,001,401.47
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 1,470,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
- 1,470,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 2,098,275,000.00 660,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 2,000,000.00
筹资活动现金流入小计 2,098,275,000.00 663,470,000.00
偿还债务支付的现金 2,142,666,666.67 1,156,962,786.11
分配股利、利润或偿付利息支付的
269,425,326.42 250,731,573.33
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
5,438,775.84 5,517,943.34
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 9,267,820.67 442.93
筹资活动现金流出小计 2,421,359,813.76 1,407,694,802.37
筹资活动产生的现金流量净额 -323,084,813.76 -744,224,802.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
- -15,617.11
响
16
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
五、现金及现金等价物净增加额 -611,200,585.59 -1,025,572,937.18
加：期初现金及现金等价物余额 2,275,518,841.03 2,367,440,496.88
六、期末现金及现金等价物余额 1,664,318,255.44 1,341,867,559.70
(二)财务报表调整情况说明
1、2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日（已重述） 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,305,079,751.17 2,305,079,751.17 -
结算备付金 -
拆出资金 -
交易性金融资产 -
衍生金融资产 -
应收票据 30,835,098.66 30,835,098.66 -
应收账款 1,129,429,001.54 1,129,429,001.54 -
应收款项融资 -
预付款项 98,343,523.84 98,343,523.84 -
应收保费 -
应收分保账款 -
应收分保合同准备金 -
其他应收款 497,129,939.84 497,129,939.84 -
其中：应收利息 -
应收股利 -
买入返售金融资产 -
存货 1,574,701,136.54 1,574,701,136.54 -
合同资产 -
持有待售资产 -
一年内到期的非流动
-
资产
其他流动资产 114,164,330.74 114,164,330.74 -
流动资产合计 5,749,682,782.33 5,749,682,782.33 -
非流动资产：
17
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
发放贷款和垫款 -
债权投资 -
其他债权投资 -
长期应收款 -
长期股权投资 124,187,874.60 124,187,874.60 -
其他权益工具投资 2,571,081.18 2,571,081.18 -
其他非流动金融资产 -
投资性房地产 6,889,222,964.81 6,889,222,964.81 -
固定资产 584,271,051.58 584,271,051.58 -
在建工程 -
生产性生物资产 -
油气资产 -
使用权资产 - 64,994,590.64 64,994,590.64
无形资产 22,858,275.09 22,858,275.09 -
开发支出 -
商誉 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24 -
长期待摊费用 130,826,987.46 130,826,987.46 -
递延所得税资产 20,443,262.56 20,443,262.56 -
其他非流动资产 199,694,000.00 199,694,000.00 -
非流动资产合计 10,539,264,285.52 10,604,258,876.16 64,994,590.64
资产总计 16,288,947,067.85 16,353,941,658.49 64,994,590.64
流动负债：
短期借款 360,400,555.55 360,400,555.55 -
向中央银行借款 -
拆入资金 -
交易性金融负债 -
衍生金融负债 -
应付票据 -
应付账款 774,979,071.80 774,979,071.80 -
预收款项 2,666,030.37 2,666,030.37 -
合同负债 626,858,312.42 626,858,312.42 -
卖出回购金融资产款 -
吸收存款及同业存放 -
代理买卖证券款 -
18
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
代理承销证券款 -
应付职工薪酬 634,718,962.35 634,718,962.35 -
应交税费 102,112,245.99 102,112,245.99 -
其他应付款 1,824,174,933.38 1,824,174,933.38 -
其中：应付利息 -
应付股利 47,842,499.49 47,842,499.49 -
应付手续费及佣金 -
应付分保账款 -
持有待售负债 -
一年内到期的非流动
1,588,358,885.86 1,600,095,843.10 11,736,957.24
负债
其他流动负债 38,401,592.26 38,401,592.26 -
流动负债合计 5,952,670,589.98 5,964,407,547.22 11,736,957.24
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 1,143,944,444.45 1,143,944,444.45 -
应付债券 -
其中：优先股 -
永续债 -
租赁负债 - 62,326,364.82 62,326,364.82
长期应付款 57,265,221.89 57,265,221.89 -
长期应付职工薪酬 -
预计负债 3,920,000.00 3,920,000.00 -
递延收益 51,600,000.00 51,600,000.00 -
递延所得税负债 788,627,005.83 788,627,005.83 -
其他非流动负债 -
非流动负债合计 2,045,356,672.17 2,107,683,036.99 62,326,364.82
负债合计 7,998,027,262.15 8,072,090,584.21 74,063,322.06
所有者权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00 -
其他权益工具 -
其中：优先股 -
永续债 -
资本公积 3,082,792,492.98 3,082,792,492.98 -
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年第三季度报告
减：库存股 -
其他综合收益 -1,192,481.11 -1,192,481.11 -
专项储备 -
盈余公积 441,469,735.07 441,469,735.07 -
一般风险准备 -
未分配利润 3,725,887,873.18 3,716,868,659.34 -9,019,213.84
归属于母公司所有者权益
8,309,303,680.12 8,300,284,466.28 -9,019,213.84
合计
少数股东权益 -18,383,874.42 -18,433,392.00 -49,517.58
所有者权益合计 8,290,919,805.70 8,281,851,074.28 -9,068,731.42
负债和所有者权益总计 16,288,947,067.85 16,353,941,658.49 64,994,590.64
调整情况说明：
（1）2021 年 3 月 3 日，公司全资子公司招商九方与招商蛇口签订协议，支付现金购买招商蛇口持有的招商蛇口企业管
理（深圳）有限公司 100%股权，该股权收购构成同一控制下企业合并，对 2020 年 12 月 31 日资产负债表各项目予以重述。
（2）根据新租赁准则衔接规定，公司根据首次执行本准则的累积影响数，调整 2021 年年初留存收益及财务报表相关项
目金额，不调整可比期间信息。
2、2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
不适用
(三)审计报告
公司第三季度报告未经审计。
招商局积余产业运营服务股份有限公司
董 事 会
二〇二一年十月二十八日
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