招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表及审计报告
2021 年 12 月 31 日止年度
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表及审计报告
2021 年 12 月 31 日止年度
内容 页码
审计报告 1-4
合并资产负债表 5-6
母公司资产负债表 7-8
合并利润表 9 - 10
母公司利润表 11
合并现金流量表 12
母公司现金流量表 13
合并股东权益变动表 14 - 15
母公司股东权益变动表 16 - 17
财务报表附注 18 - 134
审计报告
德师报（审）字（22）字第 P01392 号
（第 1 页，共 4 页）
招商局积余产业运营服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”）财务报表，
包括 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并
及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了招
商积余 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和
合并及母公司现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道
德守则，我们独立于招商积余，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审
计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1、 商誉减值
如财务报表附注八、14 所述，2021 年 12 月 31 日，招商积余合并财务报表中列报的商誉
为人民币 2,565,188,788.24 元。招商积余管理层在对商誉进行减值测试时采用预计未来现金流
量的现值确定相关资产组的可收回金额，其中未来现金流量的预测及其现值的计算使用了包括
增长率及折现率等在内的关键假设。鉴于商誉金额重大，且管理层在进行商誉减值测试时需要
作出重大判断和估计，我们将商誉减值确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
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审计报告 - 续
德师报（审）字（22）字第 P01392 号
（第 2 页，共 4 页）
三、关键审计事项 - 续
1、 商誉减值 - 续
针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：
（1） 评估管理层划分资产组或资产组组合的合理性。
（2） 将现金流量预测所使用的数据与历史数据和经管理层审批的预算数据进行比较，并
评估所使用数据的合理性。
（3） 将预测期的业务量增长率与历史业务量增长率进行比较，结合商业计划和行业发展
趋势，评估管理层使用的预测期业务量增长率和毛利率的合理性。
（4） 利用内部评估专家的工作，评估管理层确定资产组可收回金额的方法的恰当性，评
估管理层在计算现金流量的现值时所采用的折现率和稳定期增长率的合理性，评估
未来现金流量现值的计算是否正确。
（5） 对折现率和业务量增长率执行敏感性测试。
2、 投资性房地产期末计量
如财务报表附注八、10 所述，2021 年 12 月 31 日，招商积余合并财务报表中列报的投资
性房地产为人民币 6,993,606,701.24 元。招商积余采用公允价值模式对投资性房地产进行后续
计量，而投资性房地产的公允价值系按照外聘专业资产评估师的评估价值确定。由于资产评估
师在评估时涉及的重要输入值有赖于管理层作出的重大判断及估计，因此我们将投资性房地产
后续计量确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：
（1） 评估第三方资产评估机构的独立性、客观性和专业胜任能力。
（2） 获取投资性房地产的明细表，了解各投资性房地产的情况，包括地址、面积、状态、
签约情况等。
（3） 取得资产评估报告，与管理层和资产评估师沟通，评估其估值方法的合理性，检查
估值模型的相关计算是否准确；
（4） 抽样检查估值所采用的主要输入值的合理性及计算的准确性。
（5）抽样选择部分投资性房地产利用内部评估专家进行复核，评估其公允价值计量的合
理性。
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审计报告 - 续
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四、其他信息
招商积余管理层对其他信息负责。其他信息包括 2021 年度报告中涵盖的信息，但不包括
财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
招商积余管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估招商积余的持续经营能力，披露与持续经营相关的事
项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算招商积余、终止运营或别无其他现
实的选择。
治理层负责监督招商积余的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉
及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的
重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
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审计报告 - 续
德师报（审）字（22）字第 P01392 号
（第 4 页，共 4 页）
六、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对招商积余的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结
论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报
表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。
我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致招商
积余不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6） 就招商积余中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 吴汪斌
（项目合伙人）
中国上海
中国注册会计师 罗 薇
2022 年 3 月 16 日
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 12 月 31 日
合并资产负债表
单位：人民币元
本年年初数 上年年末数
项目 附注 本年年末数
（已重述） （已重述）
流动资产：
货币资金 八、1 2,060,419,850.43 2,305,079,751.17 2,305,079,751.17
应收票据 八、2 29,438,968.83 30,835,098.66 30,835,098.66
应收账款 八、3 1,510,661,060.07 1,129,429,001.54 1,129,429,001.54
预付款项 八、4 111,814,782.62 98,343,523.84 98,343,523.84
其他应收款 八、5 652,486,732.55 497,129,939.84 497,129,939.84
存货 八、6 1,390,022,947.54 1,574,701,136.54 1,574,701,136.54
其他流动资产 八、7 77,362,195.97 114,164,330.74 114,164,330.74
流动资产合计 5,832,206,538.01 5,749,682,782.33 5,749,682,782.33
非流动资产：
长期股权投资 八、8 50,061,356.81 124,187,874.60 124,187,874.60
其他权益工具投资 八、9 - 2,571,081.18 2,571,081.18
投资性房地产 八、10 6,993,606,701.24 6,889,222,964.81 6,889,222,964.81
固定资产 八、11 565,194,268.75 584,271,051.58 584,271,051.58
在建工程 5,343,300.00 - -
使用权资产 八、12 74,454,704.60 64,994,590.64 -
无形资产 八、13 21,053,859.78 22,858,275.09 22,858,275.09
商誉 八、14 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24 2,565,188,788.24
长期待摊费用 八、15 122,454,726.70 130,826,987.46 130,826,987.46
递延所得税资产 八、16 28,579,053.78 20,443,262.56 20,443,262.56
其他非流动资产 八、17 507,368,000.00 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 10,933,304,759.90 10,604,258,876.16 10,539,264,285.52
资产总计 16,765,511,297.91 16,353,941,658.49 16,288,947,067.85
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2021 年 12 月 31 日
合并资产负债表 - 续
单位：人民币元
本年年初数 上年年末数
项目 附注 本年年末数
（已重述） （已重述）
流动负债：
短期借款 八、19 200,228,738.89 360,400,555.55 360,400,555.55
应付账款 八、20 1,040,642,434.58 774,979,071.80 774,979,071.80
预收款项 八、21 4,054,992.06 2,666,030.37 2,666,030.37
合同负债 八、22 691,598,643.58 626,858,312.42 626,858,312.42
应付职工薪酬 八、23 647,758,283.38 634,718,962.35 634,718,962.35
应交税费 八、24 164,096,931.60 102,112,245.99 102,112,245.99
其他应付款 八、25 1,309,821,558.18 1,824,174,933.38 1,824,174,933.38
一年内到期的非流动负债 八、26 203,113,775.61 1,600,095,843.10 1,588,358,885.86
其他流动负债 八、27 344,098,242.39 38,401,592.26 38,401,592.26
流动负债合计 4,605,413,600.27 5,964,407,547.22 5,952,670,589.98
非流动负债：
长期借款 八、28 624,000,000.00 1,143,944,444.45 1,143,944,444.45
应付债券 八、29 1,500,000,000.00 - -
其中：优先股 - - -
永续债 - - -
租赁负债 八、30 72,081,588.29 62,326,364.82 -
长期应付款 八、31 74,632,360.97 57,265,221.89 57,265,221.89
预计负债 八、32 6,570,957.41 3,920,000.00 3,920,000.00
递延收益 八、33 51,600,000.00 51,600,000.00 51,600,000.00
递延所得税负债 八、16 843,898,507.81 788,627,005.83 788,627,005.83
其他非流动负债 八、34 411,895,000.00 - -
非流动负债合计 3,584,678,414.48 2,107,683,036.99 2,045,356,672.17
负债合计 8,190,092,014.75 8,072,090,584.21 7,998,027,262.15
股东权益：
股本 八、35 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
资本公积 八、36 3,067,633,031.97 3,082,792,492.98 3,082,792,492.98
减：库存股 - - -
其他综合收益 八、37 -1,130,121.30 -1,192,481.11 -1,192,481.11
专项储备 八、38 - - -
盈余公积 八、39 494,807,804.02 441,469,735.07 441,469,735.07
未分配利润 八、40 4,039,285,375.00 3,716,868,659.34 3,725,887,873.18
归属于母公司股东权益合计 8,660,942,149.69 8,300,284,466.28 8,309,303,680.12
少数股东权益 -85,522,866.53 -18,433,392.00 -18,383,874.42
股东权益合计 8,575,419,283.16 8,281,851,074.28 8,290,919,805.70
负债和股东权益总计 16,765,511,297.91 16,353,941,658.49 16,288,947,067.85
附注为财务报表的组成部分，本财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：聂黎明 主管会计工作负责人：陈海照 会计机构负责人：张秀成
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2021 年 12 月 31 日
母公司资产负债表
单位：人民币元
项目 附注 本年年末数 本年年初数 上年年末数
流动资产：
货币资金 1,074,455,817.09 625,943,726.48 625,943,726.48
应收账款 12,466,353.26 - -
预付款项 2,537,518.55 - -
其他应收款 十七、1 4,110,197,731.96 3,823,644,479.98 3,823,644,479.98
存货 21,925,646.28 21,925,646.28 21,925,646.28
其他流动资产 227,577.27 970,209.65 970,209.65
流动资产合计 5,221,810,644.41 4,472,484,062.39 4,472,484,062.39
非流动资产：
长期股权投资 十七、2 7,484,978,614.28 6,988,006,953.08 6,988,006,953.08
投资性房地产 709,140,300.00 673,311,163.55 673,311,163.55
固定资产 11,916,127.81 12,906,432.07 12,906,432.07
无形资产 1,371,900.20 1,467,737.72 1,467,737.72
长期待摊费用 102,115.03 176,723.31 176,723.31
递延所得税资产 79,886.56 1,546,175.41 1,546,175.41
其他非流动资产 483,314,000.00 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 8,690,902,943.88 7,877,109,185.14 7,877,109,185.14
资产总计 13,912,713,588.29 12,349,593,247.53 12,349,593,247.53
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2021 年 12 月 31 日
母公司资产负债表 - 续
单位：人民币元
项目 附注 本年年末数 本年年初数 上年年末数
流动负债：
短期借款 200,228,738.89 210,240,625.00 210,240,625.00
预收款项 203,585.51 - -
应付职工薪酬 27,211,302.33 30,109,676.96 30,109,676.96
应交税费 922,149.17 572,926.90 572,926.90
其他应付款 2,321,104,974.97 1,543,464,331.60 1,543,464,331.60
一年内到期的非流动负债 57,903,691.67 1,470,433,925.00 1,470,433,925.00
其他流动负债 307,680,191.89
流动负债合计 2,915,254,634.43 3,254,821,485.46 3,254,821,485.46
非流动负债：
长期借款 142,000,000.00 146,000,000.00 146,000,000.00
应付债券 1,500,000,000.00 - -
其中：优先股 - - -
永续债 - - -
长期应付款 5,786,419.38 5,786,419.38 5,786,419.38
递延所得税负债 167,299,537.57 158,586,192.06 158,586,192.06
其他非流动负债 2,000,000.00 - -
非流动负债合计 1,817,085,956.95 310,372,611.44 310,372,611.44
负债合计 4,732,340,591.38 3,565,194,096.90 3,565,194,096.90
股东权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
资本公积 4,424,705,699.00 4,424,705,699.00 4,424,705,699.00
减：库存股 - - -
盈余公积 456,141,171.82 402,803,102.87 402,803,102.87
未分配利润 3,239,180,066.09 2,896,544,288.76 2,896,544,288.76
股东权益合计 9,180,372,996.91 8,784,399,150.63 8,784,399,150.63
负债和股东权益总计 13,912,713,588.29 12,349,593,247.53 12,349,593,247.53
附注为财务报表的组成部分
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 12 月 31 日止年度
合并利润表
单位：人民币元
上年累计数
项目 附注 本年累计数
（已重述）
一、营业总收入 10,590,930,092.88 8,651,160,646.79
其中：营业收入 八、41 10,590,930,092.88 8,651,160,646.79
减：营业总成本 9,133,467,503.07 7,473,057,200.82
其中：营业成本 八、41 9,133,467,503.07 7,473,057,200.82
税金及附加 八、42 92,150,708.46 75,049,653.59
销售费用 八、43 86,728,893.51 64,133,154.72
管理费用 八、44 386,834,756.72 348,859,494.50
研发费用 八、45 37,537,371.86 19,621,974.94
财务费用 八、46 132,494,562.74 178,063,716.86
其中：利息费用 144,387,580.24 184,670,460.14
利息收入 25,587,223.90 16,219,895.99
加：其他收益 八、47 71,336,112.06 90,568,937.41
投资收益 八、48 4,481,514.03 3,919,643.65
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 4,481,514.03 3,845,454.20
公允价值变动收益（损失） 八、49 106,699,059.84 -5,696.08
信用减值利得（损失） 八、50 -50,308,078.62 12,469,090.21
资产减值利得（损失） 八、51 -110,335,514.80 2,637,665.98
资产处置收益（损失） 八、52 1,069,027.86 -242,772.97
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2021 年 12 月 31 日止年度
合并利润表 - 续
单位：人民币元
上年累计数
项目 附注 本年累计数
（已重述）
二、营业利润 744,658,416.89 601,722,319.56
加：营业外收入 八、53 11,888,259.18 33,789,222.49
减：营业外支出 八、54 10,174,395.86 6,555,858.28
三、利润总额 746,372,280.21 628,955,683.77
减：所得税费用 八、55 293,731,608.62 217,970,333.24
四、净利润 452,640,671.59 410,985,350.53
（一）按所有权归属分类
1．归属于母公司所有者的净利润 512,870,409.02 437,412,496.28
2．少数股东损益（净亏损） -60,229,737.43 -26,427,145.75
（二）按经营持续性分类
1．持续经营净利润 452,640,671.59 410,985,350.53
2．终止经营净利润 - -
五、其他综合收益的税后净额 八、37 353,578.58 -1,128,166.52
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 205,585.79 -98,176.15
1．重新计量设定受益计划变动额 - -
2．权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3．其他权益工具投资公允价值变动 205,585.79 -98,176.15
4．企业自身信用风险公允价值变动 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 147,992.79 -1,029,990.37
1．权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2．其他债权投资公允价值变动 - -
3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
4．其他债权投资信用减值准备 - -
5．现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） - -
6．外币财务报表折算差额 147,992.79 -1,029,990.37
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 452,994,250.17 409,857,184.01
归属于母公司所有者的综合收益总额 513,223,987.60 436,284,329.76
归属于少数股东的综合收益总额 -60,229,737.43 -26,427,145.75
七、每股收益
基本每股收益 0.4837 0.4125
稀释每股收益 0.4837 0.4125
附注为财务报表的组成部分
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2021 年 12 月 31 日止年度
母公司利润表
单位：人民币元
项目 附注 本年累计数 上年累计数
一、营业收入 十七、3 76,653,150.92 26,196,910.83
减：营业成本 十七、3 40,755,557.57 1,992,363.09
税金及附加 1,388,617.13 1,034,189.44
管理费用 67,887,010.06 72,599,351.06
财务费用 37,071,490.22 24,535,895.60
其中：利息费用 103,982,508.35 98,567,085.91
利息收入 68,895,108.93 74,121,746.61
加：其他收益 141,855.12 1,645,603.90
投资收益 十七、4 578,092,844.15 477,390,716.24
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,565,654.60 -111,350.39
公允价值变动收益 32,237,936.45 -
信用减值利得（损失） -12,876.61 66,134.11
资产处置收益（损失） -42,555.50 -
二、营业利润 539,967,679.55 405,137,565.89
加：营业外收入 3,592,644.27 2,959,134.51
减：营业外支出 - 392.97
三、利润总额 543,560,323.82 408,096,307.43
减：所得税费用 10,179,634.36 4,960,713.23
四、净利润 533,380,689.46 403,135,594.20
持续经营净利润 533,380,689.46 403,135,594.20
终止经营净利润 - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1．重新计量设定受益计划变动额 - -
2．权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3．其他权益工具投资公允价值变动 - -
4．企业自身信用风险公允价值变动 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1．权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2．其他债权投资公允价值变动 - -
3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
4．其他债权投资信用减值准备 - -
5．现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） - -
6．外币财务报表折算差额 - -
六、综合收益总额 533,380,689.46 403,135,594.20
附注为财务报表的组成部分
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2021 年 12 月 31 日止年度
合并现金流量表
单位：人民币元
上年累计数
项目 附注 本年累计数
（已重述）
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 11,781,645,781.25 9,891,122,976.60
收到的税费返还 17,680,071.36 127,961.23
收到其他与经营活动有关的现金 八、56 1,491,096,609.57 1,793,480,208.38
经营活动现金流入小计 13,290,422,462.18 11,684,731,146.21
购买商品、接受劳务支付的现金 5,656,147,051.26 4,933,283,669.49
支付给职工及为职工支付的现金 3,859,952,133.75 3,341,759,885.30
支付的各项税费 588,824,736.76 507,555,892.31
支付其他与经营活动有关的现金 八、56 2,482,754,862.81 1,909,812,922.49
经营活动现金流出小计 12,587,678,784.58 10,692,412,369.59
经营活动产生的现金流量净额 八、56 702,743,677.60 992,318,776.62
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 13,579,441.60 -
取得投资收益收到的现金 482,742.97 27,254,228.79
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 856,708.56 136,324.40
收到其他与投资活动有关的现金 八、56 11,039,214.74 -
投资活动现金流入小计 25,958,107.87 27,390,553.19
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 18,581,800.40 35,301,324.57
投资支付的现金 18,140,000.00 4,960,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 37,118.99 -
支付其他与投资活动有关的现金 八、56 283,620,000.00 -
投资活动现金流出小计 320,378,919.39 40,261,324.57
投资活动产生的现金流量净额 -294,420,811.52 -12,870,771.38
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 200,000.00 5,470,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 200,000.00 3,470,000.00
取得借款收到的现金 2,098,275,000.00 660,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 八、56 - 87,500,000.00
筹资活动现金流入小计 2,098,475,000.00 752,970,000.00
偿还债务支付的现金 2,388,166,666.67 1,516,073,897.22
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 266,090,504.48 306,747,465.89
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 6,866,175.27 13,230,156.78
支付其他与筹资活动有关的现金 八、56 86,940,684.97 1,586,083.15
筹资活动现金流出小计 2,741,197,856.12 1,824,407,446.26
筹资活动产生的现金流量净额 -642,722,856.12 -1,071,437,446.26
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - 67,785.17
五、现金及现金等价物净增加（减少）额 八、55 -234,399,990.04 -91,921,655.85
加：年初现金及现金等价物余额 八、56 2,275,518,841.03 2,367,440,496.88
六、年末现金及现金等价物余额 八、56 2,041,118,850.99 2,275,518,841.03
附注为财务报表的组成部分
- 12 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 12 月 31 日止年度
母公司现金流量表
单位：人民币元
项目 附注 本年累计数 上年累计数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 56,180,158.97 16,139,126.24
收到的税费返还 648,255.18 -
收到其他与经营活动有关的现金 1,533,416,973.90 412,676,041.80
经营活动现金流入小计 1,590,245,388.05 428,815,168.04
购买商品、接受劳务支付的现金 22,115,366.45 26,701,285.27
支付给职工及为职工支付的现金 52,377,625.82 43,304,000.96
支付的各项税费 3,199,842.43 4,541,851.39
支付其他与经营活动有关的现金 729,073,634.40 179,781,882.98
经营活动现金流出小计 806,766,469.10 254,329,020.60
经营活动产生的现金流量净额 十七、5 783,478,918.95 174,486,147.44
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 11,093,993.40 -
取得投资收益收到的现金 576,527,189.55 502,584,862.32
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 28,000.00 -
收到其他与投资活动有关的现金 75,937,214.94 -
投资活动现金流入小计 663,586,397.89 502,584,862.32
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 154,588.62 184,009.26
投资支付的现金 590,000,000.00 75,000,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 561,300,000.00 -
投资活动现金流出小计 1,151,454,588.62 75,184,009.26
投资活动产生的现金流量净额 -487,868,190.73 427,400,853.06
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 2,098,275,000.00 410,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - 87,500,000.00
筹资活动现金流入小计 2,098,275,000.00 497,500,000.00
偿还债务支付的现金 1,730,000,000.00 705,101,675.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 215,373,637.61 193,981,183.24
筹资活动现金流出小计 1,945,373,637.61 899,082,858.24
筹资活动产生的现金流量净额 152,901,362.39 -401,582,858.24
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -0.45
五、现金及现金等价物净增加额 十七、5 448,512,090.61 200,304,141.81
加：年初现金及现金等价物余额 十七、5 625,943,726.48 425,639,584.67
六、年末现金及现金等价物余额 十七、5 1,074,455,817.09 625,943,726.48
附注为财务报表的组成部分
- 13 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表
单位：人民币元
本年金额
归属于母公司股东权益
项目 少数 股东
其他权益工具 减： 其他 其中：外币报 未分配
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 小计 股东权益 权益合计
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 表折算差额 利润
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,082,792,492.98 - -1,192,481.11 -1,278,114.09 - 441,469,735.07 3,725,887,873.18 8,309,303,680.12 -18,383,874.42 8,290,919,805.70
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -9,019,213.84 -9,019,213.84 -49,517.58 -9,068,731.42
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 3,082,792,492.98 - -1,192,481.11 -1,278,114.09 - 441,469,735.07 3,716,868,659.34 8,300,284,466.28 -18,433,392.00 8,281,851,074.28
三、本年增减变动金额 - - - - -15,159,461.01 - 62,359.81 147,992.79 - 53,338,068.95 322,416,715.66 360,657,683.41 -67,089,474.53 293,568,208.88
（一）综合收益总额 - - - - - - 353,578.58 147,992.79 - - 512,870,409.02 513,223,987.60 -60,229,737.43 452,994,250.17
（二）股东投入和减少股本 - - - - -15,159,461.01 - - - - - - -15,159,461.01 5,698,816.97 -9,460,644.04
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - 200,000.00 200,000.00
2．其他权益工具持有者投入股本 - - - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - -15,159,461.01 - - - - - - -15,159,461.01 5,498,816.97 -9,660,644.04
（三）利润分配 - - - - - - - - - 53,338,068.95 -190,744,912.13 -137,406,843.18 -12,558,554.07 -149,965,397.25
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - 53,338,068.95 -53,338,068.95 - - -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - -137,406,843.18 -137,406,843.18 -12,558,554.07 -149,965,397.25
3．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - -291,218.77 - - - 291,218.77 - - -
1．资本公司转增股本 - - - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - -291,218.77 - - - 291,218.77 - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备提取和使用 - - - - - - - - - - - - - -
1．提取专项储备 - - - - - - - - 31,394,127.53 - - 31,394,127.53 - 31,394,127.53
2．使用专项储备 - - - - - - - - -31,394,127.53 - - -31,394,127.53 - -31,394,127.53
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,067,633,031.97 - -1,130,121.30 -1,130,121.30 - 494,807,804.02 4,039,285,375.00 8,660,942,149.69 -85,522,866.53 8,575,419,283.16
- 14 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
上年金额（已重述）
归属于母公司股东权益
项目 少数 股东
其他权益工具 减： 其他 其中：外币报 未分配
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 小计 股东权益 权益合计
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 表折算差额 利润
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,085,335,971.58 - -64,314.59 -248,123.72 - 401,156,175.65 3,436,866,631.85 7,983,640,524.49 18,510,860.84 8,002,151,385.33
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 3,085,335,971.58 - -64,314.59 -248,123.72 - 401,156,175.65 3,436,866,631.85 7,983,640,524.49 18,510,860.84 8,002,151,385.33
三、本年增减变动金额 - - - - -2,543,478.60 - -1,128,166.52 -1,029,990.37 - 40,313,559.42 289,021,241.33 325,663,155.63 -36,894,735.26 288,768,420.37
（一）综合收益总额 - - - - - - -1,128,166.52 -1,029,990.37 - - 437,412,496.28 436,284,329.76 -26,427,145.75 409,857,184.01
（二）股东投入和减少股本 - - - - -2,543,478.60 - - - - - - -2,543,478.60 3,470,000.00 926,521.40
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - 3,470,000.00 3,470,000.00
2．其他权益工具持有者投入股本 - - - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - - -
4．同一控制下企业合并 - - - - 2,000,000.00 - - - - - - 2,000,000.00 - 2,000,000.00
5. 其他 - - - - -4,543,478.60 - - - - - - -4,543,478.60 - -4,543,478.60
（三）利润分配 - - - - - - - - - 40,313,559.42 -148,391,254.95 -108,077,695.53 -13,937,589.51 -122,015,285.04
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - 40,313,559.42 -40,313,559.42 - - -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - -108,077,695.53 -108,077,695.53 -13,937,589.51 -122,015,285.04
3．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - -
1．资本公司转增股本 - - - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备提取和使用 - - - - - - - - - - - -
1．提取专项储备 - - - - - - - - 37,684,192.49 - - 37,684,192.49 - 37,684,192.49
2．使用专项储备 - - - - - - - - -37,684,192.49 - - -37,684,192.49 - -37,684,192.49
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,082,792,492.98 - -1,192,481.11 -1,278,114.09 - 441,469,735.07 3,725,887,873.18 8,309,303,680.12 -18,383,874.42 8,290,919,805.70
附注为财务报表的组成部分
- 15 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表
单位：人民币元
本年金额
项目 其他权益工具 减： 其他 其中：外币报表 未分配
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 合计
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 折算差额 利润
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 402,803,102.87 2,896,544,288.76 8,784,399,150.63
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 402,803,102.87 2,896,544,288.76 8,784,399,150.63
三、本年增减变动金额 - - - - - - - - - 53,338,068.95 342,635,777.33 395,973,846.28
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 533,380,689.46 533,380,689.46
（二）股东投入和减少股本 - - - - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入股本 - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - 53,338,068.95 -190,744,912.13 -137,406,843.18
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - 53,338,068.95 -53,338,068.95 -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - -137,406,843.18 -137,406,843.18
3．其他 - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备提取和使用 - - - - - - - - - - - -
1．提取专项储备 - - - - - - - - 87,276.58 - - 87,276.58
2．使用专项储备 - - - - - - - - -87,276.58 - - -87,276.58
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 456,141,171.82 3,239,180,066.09 9,180,372,996.91
- 16 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2021 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
上年金额
项目 其他权益工具 减： 其他 其中：外币报表 未分配
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 合计
优先股 永续债 其他 库存股 综合收益 折算差额 利润
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,427,401,919.20 - - - - 362,489,543.45 2,639,756,859.98 8,489,994,382.63
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 4,427,401,919.20 - - - - 362,489,543.45 2,639,756,859.98 8,489,994,382.63
三、本年增减变动金额 - - - - -2,696,220.20 - - - - 40,313,559.42 256,787,428.78 294,404,768.00
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 403,135,594.20 403,135,594.20
（二）股东投入和减少股本 - - - - -2,696,220.20 - - - - - - -2,696,220.20
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入股本 - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - -2,696,220.20 - - - - - - -2,696,220.20
（三）利润分配 - - - - - - - - - 40,313,559.42 -146,348,165.42 -106,034,606.00
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - 40,313,559.42 -40,313,559.42 -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - -106,034,606.00 -106,034,606.00
3．其他 - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备提取和使用 - - - - - - - - - - - -
1．提取专项储备 - - - - - - - - 60,838.37 - - 60,838.37
2．使用专项储备 - - - - - - - - -60,838.37 - - -60,838.37
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 402,803,102.87 2,896,544,288.76 8,784,399,150.63
附注为财务报表的组成部分
- 17 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
1. 公司概况
招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本
集团”）于 1994 年 3 月 30 日经深圳市人民政府以深府函（1994）13 号文批准设立。公司
前身原名“深圳南光（集团）股份有限公司”。
1994 年 5 月 27 日，经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）第 142 号文批准，本公
司向社会公开发行人民币普通股 2,028 万股。经深圳证券交易所深证市字（1994）第 23 号
文批准，本公司股票于 1994 年 9 月 28 日上市交易。
经本公司 2007 年第二次临时股东大会同意，本公司名称由“深圳市南光（集团）股份有
限公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”。
经本公司 2010 年第一次临时股东大会同意，本公司名称由“深圳中航地产股份有限公司”
变更为“中航地产股份有限公司”。
2018 年 5 月 29 日，经本公司 2018 年第一次临时股东大会同意，本公司名称由“中航地产
股份有限公司”变更为“中航善达股份有限公司”。
2019 年 4 月 26 日，本公司第一大股东中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控
股股份有限公司签署了《中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公
司关于中航善达股份有限公司之股份转让协议》，中航国际控股股份有限公司以非公开协
议转让的方式向招商局蛇口工业区控股股份有限公司转让其持有的本公司 149,087,820 股
股份，占股本总额的 22.35%。2019 年 9 月 4 日，上述协议转让的本公司股份完成过户登
记手续。
2019 年 11 月 19 日，根据本公司 2019 年第四次临时股东大会决议，并经中国证券监督管
理委员会《关于核准中航善达股份有限公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司等发行
股份购买资产的批复》（证监许可【2019】2337 号）核准，本公司向招商局蛇口工业区控
股股份有限公司发行 354,046,180 股股份，向深圳招商房地产有限公司发行 39,338,464 股
股份，合计共发行 393,384,644 股股份用于购买招商局物业管理有限公司（以下简称“招
商物业”）100%股权。至此，本公司股份总额为 1,060,346,060 股，招商局蛇口工业区控
股股份有限公司直接和间接合计持有本公司股份 542,472,464 股，占本公司股份总额
51.16%，成为本公司的控股股东。
2019 年 12 月 4 日，本公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运
营服务股份有限公司”，并取得由深圳市市场监督管理局核准换发的《营业执照》。2019
年 12 月 16 日，本公司证券简称由“中航善达”变更为“招商积余”，证券代码由
“000043”变更为“001914”。
- 18 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况 - 续
1. 公司概况 - 续
本公司住所：深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼。法定代表人：聂黎明。
本集团业务性质和主要经营活动：物业管理服务业务（基础物业管理、平台增值服务、专
业增值服务）；资产管理业务（商业运营、持有物业出租及经营）；其他业务（房地产开
发）。
本公司的合并及母公司的财务报表于 2022 年 3 月 16 日已经本公司第九届董事会第二十八
次会议批准。
2. 合并财务报表范围
本年度合并财务报表范围详细情况参见附注十“在其他主体中的权益”。本年度合并财务
报表范围变化详细情况参见附注九“合并范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
编制基础
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》披露有关财
务信息。
持续经营
本集团对自 2021 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营
能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
三、 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2021 年
12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果、合并及母公
司股东权益变动和合并及母公司现金流量。
- 19 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 重要会计政策和会计估计
1. 会计年度
本集团的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2. 营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
3. 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4. 记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些以公允价值计量的金融
工具外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提
相应的减值准备。
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报
表中计量和/或披露的公允价值均在此基础上予以确定。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值的，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可
观察输入值的估值技术的金融资产和投资性房地产，在估值过程中校正该估值技术，以使
估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 重要会计政策和会计估计 - 续
4. 记账基础和计价原则 - 续
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
5. 企业合并
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的资本（或股本）
溢价，资本（或股本）溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合
并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日
以公允价值计量。
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 重要会计政策和会计估计 - 续
5． 企业合并 - 续
5.2 非同一控制下的企业合并 - 续
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确
认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，计入当期损益。
6. 商誉
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将
商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产
组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认
相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，
再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之中的较高者。
商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
7. 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其
回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本
集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的
控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日（丧失控制权的日期）前的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 重要会计政策和会计估计 - 续
7. 合并财务报表 - 续
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日（取得控制权的日期）起的
经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司或吸收合并下的被合并方，无论该项企业合
并发生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方自同受最终控制方控制之日起纳入
本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和
现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本集团统一规定的会计政策和会计期间厘定。
本集团与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
子公司股东权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益
项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在
合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少
数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益
总额”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的份额，
其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作
为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子
公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否
属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权
的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会
计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益
核法核算下的其他综合收益、其他股东权益变动的，转为购买日所属当期收益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，
在丧失控制权时转为当期投资收益。
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 重要会计政策和会计估计 - 续
7. 合并财务报表 - 续
对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事
项为一揽子交易：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交
易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处
置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控
制权的各项交易不属于一揽子交易的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。
8. 合营安排
合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排具有下列
特征：（1）各参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施
共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个
参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注四、14.3.2.“按权益法核算的长
期股权投资”。
9. 现金及现金等价物
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限
短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
风险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
10.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
四、 重要会计政策和会计估计 - 续
10. 外币业务和外币报表折算 - 续
10.1 外币业务 - 续
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇
率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：（1）符合
资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；
（2）为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；（3）分类
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余
额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，
因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益中的“外币报表折算差额”项目；处置
境外经营时，计入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益。
10.2 外币财务报表的折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债
表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目按发生时的
即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按交易发生日的即期汇
率近似的汇率折算；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认
为其他综合收益并计入股东权益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变
动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及
现金等价物的影响”单独列示。
上年年末余额和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部股东权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外
经营控制权时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的归属于
母公司股东权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
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四、 重要会计政策和会计估计 - 续
10. 外币业务和外币报表折算 - 续
10.2 外币财务报表的折算 - 续
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制
权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当
期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币
报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
11. 金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，
或者在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14
号——收入》（以下简称“收入准则”）初始确认的未包含重大融资成分或不考虑不超过
一年的合同中的融资成分的应收账款及应收票据时，按照收入准则定义的交易价格进行初
始计量。
金融资产或金融负债初始确认的公允价值与交易价格存在差异时，如果其公允价值并非基
于相同资产或负债在活跃市场中的报价，也非基于仅使用可观察市场数据的估值技术确定
的，在初始确认金融资产或金融负债时不确认利得或损失。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融
资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估
计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的
本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
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11. 金融工具 - 续
11.1 金融资产的分类、确认与计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则
本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、
应收票据、应收账款及其他应收款。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以
出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应
收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动
资产，自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内（含
一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产。
初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中
确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：
取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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11. 金融工具 - 续
11.1 金融资产的分类、确认与计量 - 续
除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融
资产。自资产负债表日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于
其他非流动金融资产。
11.1.1 以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终
止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集
团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资
产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若
该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可
与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账
面余额来计算确定利息收入。
11.1.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采
用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值
变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量
而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变
动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资
期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且
股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。
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11. 金融工具 - 续
11.1 金融资产的分类、确认与计量 - 续
11.1.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变
动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
11.2 金融工具减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负
债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
本集团对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中
的融资成分的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第 21 号——租赁
入》（以下简称“新租赁准则”）规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期
内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负
债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险
自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增
加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为
减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期
损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
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11. 金融工具 - 续
11.2 金融工具减值 - 续
11.2.1 信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做
出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
（1） 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。
（2） 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或
其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高
的收益率等）。
（3） 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是
否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金
融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信
息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）。
（4） 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。
（5） 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。
（6） 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是
否发生不利变化。
（7） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
（8） 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。
（9） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
（10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。
（11）预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
（12）借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的免除或
修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架
做出其他变更。
（13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
（14）本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。
无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已发生逾期超过（含）30
日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
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11. 金融工具 - 续
11.2 金融工具减值 - 续
11.2.1 信用风险显著增加 - 续
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不
利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用
风险。
11.2.2 已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
（1） 发行方或债务人发生重大财务困难。
（2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等。
（3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步。
（4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组。
（5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
（6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不
能全额偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发
生违约事件。
11.2.3 预期信用损失的确定
本集团对货币资金、应收票据、应收账款及其他应收款等在组合基础上采用减值矩阵确定
相关金融工具的信用损失。本集团以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本
集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、担保物类型、初始确
认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置、担保品相对于金融资产
的价值等。如有确凿证据表明应收票据、应收账款及其他应收款等的信用风险已显著变化，
本集团对该等款项在单项资产的基础上确定其信用损失。
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11． 金融工具 - 续
11.2 金融工具减值 - 续
11.2.3 预期信用损失的确定 - 续
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
对于金融资产，信用损失应为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之
间差额的现值。
对于租赁应收款项，信用损失应为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流
量之间差额的现值。
对于财务担保合同，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付
的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之
间差额的现值。
对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信
用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的
差额。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而
确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
息。
11.2.4 减记金融资产
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
11.3 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；（3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
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11． 金融工具 - 续
11.3 金融资产的转移 - 续
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金
融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并
相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：
被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）
的摊余成本并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）
的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）
的公允价值并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）
的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因
转移金融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部
分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到
的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终
止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，因资
产转移而收到的对价在收到时确认为金融负债。
11.4 金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。
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11． 金融工具 - 续
11.4 金融负债和权益工具的分类 - 续
11.4.1 金融负债的分类、确认及计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。
11.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负
债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融
负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负
债。
金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：
承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。
相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债：（1）该指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据本集
团正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资
产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；
（3）符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等
金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。
该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累
计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述
方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配
的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当
期损益。
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11． 金融工具 - 续
11.4 金融负债和权益工具的分类 - 续
11.4.1 金融负债的分类、确认及计量 - 续
11.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 - 续
对于非同一控制下企业合并中本集团作为购买方确认的或有对价形成的金融负债，本集团
以公允价值计量该金融负债，且将其变动计入当期损益。
11.4.1.2 其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债与财务
担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，
终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终
止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将
相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议
定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定
合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金
融负债的剩余期限内进行摊销。
11.4.1.2.1 财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉
入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以
及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
11.4.2 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团
（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负
债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金
融负债。
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11． 金融工具 - 续
11.4 金融负债和权益工具的分类 - 续
11.4.2 金融负债的终止确认 - 续
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
11.4.3 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发
行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工
具的公允价值变动，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
11.5 金融资产与金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和
金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
产负债表内分别列示，不予相互抵销。
12. 应收款项
本集团按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分类。这些信用风险通常反映债
务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流
量测算相关。各类别确定依据及信用损失准备计提方法如下：
类别名称 确定类别的依据
本类别按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收本集团关联方、政
低风险类别 府部门及合作方、备用金、押金等类别的款项，此类款项发生坏账损失的
可能性极小。
本类别为除低风险类别及重大风险类别之外的部分，本集团结合历史经
正常风险类别 验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本类
别的应收款项计提信用损失准备。
单项计提信用损失准备的应收款项 本类别为信用风险已显著变化的应收款项。
按类别计提信用损失准备的计提方法
低风险类别 按该等类别余额的零至千分之一计提。
正常风险类别 账龄分析法。
单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
单项计提信用损失准备的应收款项
信用损失准备。
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13. 存货
本集团存货按房地产开发产品、非房地产存货分类。房地产开发产品包括开发成本、开发
产品。非房地产存货为原材料、发出商品、库存商品及低值易耗品等。
开发成本包括土地开发成本、在建开发产品和拟开发产品。土地开发成本是指取得土地及
对其进行平整、改造和必要的基础配套设施建设，使其达到建设用地条件所支付的各类支
出。在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决
定将之开发为已完工开发产品的土地。开发产品是指已建成、待出售的物业。
房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开
发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。非房地产存货的成本包
括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。
除房地产开发产品外，其他存货发出时采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品
发出时采用个别计价法确定其实际成本。
低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对与在同一地区生产和
销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存
货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提
取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
本集团存货盘存制度为永续盘存制。
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14. 长期股权投资
14.1 共同控制、重大影响的判断依据
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安
排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影
响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权
证等潜在表决权因素。
14.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投
资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期
股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成
本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收
益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权
投资的初始投资成本。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股
权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权
投资的公允价值加上新增投资成本之和。
14.3 后续计量及损益确认方法
14.3.1 按成本法核算的长期股权投资
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实
施控制的被投资主体。
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14. 长期股权投资 - 续
14.3 后续计量及损益确认方法 - 续
14.3.1 按成本法核算的长期股权投资 - 续
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
14.3.2 按权益法核算的长期股权投资
除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业
和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资
单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权
投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期
股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得
投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整
后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政
策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。
对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未
实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投
资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，
不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后
期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
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14. 长期股权投资 - 续
14.4 长期股权投资处置
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，
按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法
核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则
核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置
后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得
对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他股东权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。
其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他股东权益按比例结转；
处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他股
东权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的
股东权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽
子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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15. 投资性房地产
投资性房地产是指本集团为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作出
合理估计，因此本集团对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动
计入当期损益。对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定，本集团以成本计
量该在建投资性房地产，当其公允价值能够可靠计量时或其完工时（两者孰早），再以公
允价值进行后续计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作
为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，以其转换当日的公允价值作为存货
的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
16. 固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
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16. 固定资产 - 续
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 10-50 0-10 1.80-10.00
汽车和船舶 3-25 0-10 3.60-33.33
机器设备、家具、器具及其他设备 3-20 0-10 4.50-33.33
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集
团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
17. 借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经
开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活
动重新开始。
其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额
全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
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18. 无形资产
18.1 无形资产
无形资产为土地使用权、软件系统。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去
预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；软件和其他无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按
其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
18.2 研究与开发支出
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的
支出计入当期损益：
（1） 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。
（2） 具有完成该无形资产并使用或出售的意图。
（3） 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场
或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性。
（4） 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产。
（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开
发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发
生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损
益的支出不再进行调整。
19. 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本年和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
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20. 除商誉以外的长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、固定资产、使用权资产、使用寿命确定
的无形资产及与合同成本有关的资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减
值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形
资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组
的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、
与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高
于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：（1）本集团因
转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；（2）为转让该相关商品或服
务估计将要发生的成本。
除与合同成本相关的资产减值损失外，上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予
转回。与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得
上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，
但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
21. 预计负债
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流
出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，
则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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22. 职工薪酬
22.1 短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期
损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，
以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，
根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
22.2 离职后福利的会计处理方法
本集团离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
22.3 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
23. 收入确认
本集团的收入主要来源于物业管理收入、资产管理收入及其他收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至
该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分
商品或服务的承诺。交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对
价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一
段时间内确认收入：（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经
济利益；（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；（3）本集团履约过程中所产
出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的
履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
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23. 收入确认 - 续
合同资产，是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于
时间流逝之外的其他因素。有关合同资产减值的会计政策，具体参见附注四、11.2。本集
团拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。但在有确凿证据表
明合同折扣或可变对价仅与合同中一项或多项（而非全部）履约义务相关的，本集团将该
合同折扣或可变对价分摊至相关一项或多项履约义务。单独售价，是指本集团向客户单独
销售商品或服务的价格。单独售价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部
相关信息，并最大限度地采用可观察的输入值估计单独售价。
合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。
包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金额。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交
易时本集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制
该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集
团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照既定的佣金
金额或比例等确定。
本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约
义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权
利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同
权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义
务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
24. 合同成本
24.1 取得合同的成本
本集团为取得合同发生的增量成本（即，不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，
确认为一项资产。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为
取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
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24. 合同成本 - 续
24.2 履行合同的成本
本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时
满足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；
（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上
述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
25. 政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政
府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按
照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的
政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的
方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用
寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产
处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿集团已发生的相关成
本费用或损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活
动无关的政府补助，计入营业外收入。
26. 所得税
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
26.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定
计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
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26． 所得税 - 续
26.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差
异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得
税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只
有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余
当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
26.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
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26． 所得税 - 续
26.3 所得税的抵销 - 续
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递
延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
27. 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变
化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
27.1 本集团作为承租人
27.1.1 租赁的分拆
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进
行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
27.1.2 使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期
开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。
使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额。
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额。
本集团发生的初始直接费用。
本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款
约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
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27. 租赁 - 续
27.1 本集团作为承租人 - 续
27.1.2 使用权资产 - 续
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使
用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与
租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
27.1.3 租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额
的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率
作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额。
本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格。
租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项。
根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费
用，并计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资
产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额
计入当期损益：
因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修
订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动，本
集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额
的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率。
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27. 租赁 - 续
27.1 本集团作为承租人 - 续
27.1.4 短期租赁和低价值资产租赁
本集团短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是
指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，
是指单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币 5 万元的租赁。本集团将短期租赁和低
价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成
本。
27.1.5 租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围。
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更
后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值
重新计量租赁负债。
27.2 本集团作为出租人
27.2.1 租赁的分拆
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊
合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
27.2.2 租赁的分类
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁
以外的其他租赁为经营租赁。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入
当期损益。
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27. 租赁 - 续
27.2 本集团作为出租人 - 续
27.2.3 本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融
资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和。
租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，
包括：
承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关
金额。
取决于指数或比率的可变租赁付款额。
购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权。
承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租
赁选择权。
由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团
提供的担保余值。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
27.2.4 转租赁
本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租
赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
27.2.5 租赁变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更
前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围。
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
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27. 租赁 - 续
27.2 本集团作为出租人 - 续
27.2.5 租赁变更 - 续
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租
赁进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效
日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作
为租赁资产的账面价值。
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计
准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处
理。
27.3 售后租回交易
27.3.1 本集团作为卖方及承租人
本集团按照收入准则的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。该资产
转让不属于销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负
债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处
理。该资产转让属于销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，
计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
27.3.2 本集团作为买方及出租人
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本集团不确认被转让资产，但确认一项与转让
收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金
融资产进行会计处理。该资产转让属于销售的，本集团根据其他适用的企业会计准则对资
产购买进行会计处理，并对资产出租进行会计处理。
28. 持有待售
当本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。
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28. 持有待售 - 续
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件：（1）根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即
本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处
置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资
产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增
加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中
负债的利息和其他费用继续予以确认。
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的
部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。
29. 安全生产费
本集团按照 2012 年 2 月 14 日财政部和国家安全生产监督管理总局联合发布的财企〔2012〕
16 号《企业安全生产费用提取和使用管理办法》提取安全生产费，计入相关产品的成本或
当期损益，同时转入专项储备。使用提取的安全生产费时，属于费用性支出的，直接冲减
专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，通过“在建工程”科目归集所发生的
支出，待安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产
的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
30. 终止经营
终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已
经处置或划分为持有待售类别：
（1） 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区。
（2） 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项
相关联计划的一部分。
（3） 该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营损益在利润表中与持续经营损益分别列示，终止经营的减值损失和转回金额等经
营损益及处置损益作为终止经营列报。对于当期列报的终止经营，本集团在当期财务报表
中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营列报。
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31. 非货币性资产交换
如果非货币性资产交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计
量，非货币性资产交换以公允价值为基础计量。对于换入资产，以换出资产的公允价值和
应支付的相关税费作为换入资产的成本进行初始计量；对于换出资产，在终止确认时，将
换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。有确凿证据表明换入资产的公允
价值更加可靠的，对于换入资产，以换入资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资
产的初始计量金额；对于换出资产，在终止确认时，将换入资产的公允价值与换出资产账
面价值之间的差额计入当期损益。
不满足以公允价值为基础计量的条件的非货币性资产交换，以账面价值为基础计量。对于
换入资产，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额；对
于换出资产，终止确认时不确认损益。
五、 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用附注四所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需
要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设
是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结
果可能与本公司的估计存在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
1. 会计估计所采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键
假设和不确定性主要有：
1.1 商誉减值
2021 年 12 月 31 日，商誉的账面价值为 2,565,188,788.24 元，本集团至少每年对商誉进行
减值测试。在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或资产组组合的预计
未来现金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同时确定
一个适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前折现率，此等事项均涉及管
理层的判断。
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五、 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素 - 续
1. 会计估计所采用的关键假设和不确定因素 - 续
1.2 投资性房地产的公允价值
2021 年 12 月 31 日，投资性房地产的账面价值为 6,993,606,701.24 元。本集团对投资性房
地产采用公允价值模式进行后续计量。本集团聘请信誉良好的资产评估机构对投资性房地
产于资产负债表日的公允价值做出合理估计。确定公允价值运用的关键假设包括对未来现
金流量、折现率、增长率、可比交易价格等的估计，该等估计均涉及管理层的重大判断和
估计。
六、 重要会计政策变更
1. 新租赁准则
本集团自 2021 年 1 月 1 日起全面执行新租赁准则。新租赁准则完善了租赁的定义，增加
了租赁的识别、分拆和合并等内容；取消承租人经营租赁和融资租赁的分类，要求在租赁
期开始日对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债；改
进了承租人对租赁的后续计量，增加了选择权重估和租赁变更情形下的会计处理；增加了
相关披露要求。本集团修订后的作为承租人和出租人对租赁的确认和计量的会计政策参见
附注四、27。
对于首次执行日前已存在的合同，本集团在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者
包含租赁。
对首次执行日之后签订或变更的合同，本集团按照新租赁准则中租赁的定义评估合同是否
为租赁或者包含租赁。新租赁准则依据合同中一方是否让渡了在一定期间内控制一项或多
项已识别资产使用的权利以换取对价来确定合同是否为租赁或者包含租赁。
本集团作为承租人
本集团根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行日留存收益及财务报表其他
相关项目金额，不调整可比期间信息。
对于首次执行日前的除低价值租赁外的经营租赁，本集团根据每项租赁选择采用下列一项
或多项简化处理：
将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁，作为短期租赁处理。
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率。
使用权资产的计量不包含初始直接费用。
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六、 重要会计政策变更 - 续
1. 新租赁准则 - 续
本集团作为承租人 - 续
对于首次执行日前的除低价值租赁外的经营租赁，本集团根据每项租赁选择采用下列一项
或多项简化处理： - 续
存在续租选择权或终止租赁选择权的，本集团根据首次执行日前选择权的实际行使及
其他最新情况确定租赁期。
作为使用权资产减值测试的替代，本集团根据《企业会计准则第 13 号——或有事项》
评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产
负债表的亏损准备金额调整使用权资产。
首次执行日之前发生租赁变更的，本集团根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
于首次执行日，本集团因执行新租赁准则而做了如下调整：
对于首次执行日前的经营租赁，本集团在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行
日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据以下方法计量使用权资产：
假设自租赁期开始日即采用新租赁准则的账面价值（采用首次执行日承租人增量借款
利率作为折现率）。
本集团于 2021 年 1 月 1 日确认租赁负债 74,063,322.06 元（含一年内到期的租赁负债
11,736,957.24 元）、使用权资产 64,994,590.64 元。对于首次执行日前的经营租赁，本集团
采用首次执行日增量借款利率折现后的现值计量租赁负债，该等增量借款利率的加权平均
值为 4.70%。
本集团于 2021 年 1 月 1 日确认的租赁负债与 2020 年度财务报表中披露的重大经营租赁承
诺的差额信息如下：
项目 金额
2020 年 12 月 31 日经营租赁承诺 135,218,317.71
按首次执行日增量借款利率折现计算的租赁负债 122,613,131.80
减：确认豁免——短期租赁以及低价值资产租赁 48,549,809.74
执行新租赁准则确认的与原经营租赁相关的租赁负债 74,063,322.06
加：2020 年 12 月 31 日应付融资租赁款 -
2021 年 1 月 1 日租赁负债 74,063,322.06
其中：一年内到期的非流动负债 11,736,957.24
租赁负债 62,326,364.82
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2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 重要会计政策变更 - 续
1. 新租赁准则 - 续
本集团作为承租人 - 续
2021 年 1 月 1 日使用权资产的账面价值构成如下：
项目 金额
对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产 64,994,590.64
2021 年 1 月 1 日使用权资产按类别披露如下：
项目 金额
房屋及建筑物 60,717,176.29
机器设备及其他设备 4,223,335.64
汽车 54,078.71
合计 64,994,590.64
本集团作为出租人
除本集团作为转租出租人，对于首次执行日前划分为经营租赁且首次执行日后仍存续的转
租赁进行重新评估和分类，对于重分类为融资租赁的作为一项新的租赁处理外，本集团对
于作为出租人的租赁不做过渡调整自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
执行新租赁准则对本集团 2021 年 1 月 1 日资产负债表相关项目的影响列示如下：
项目 2020 年 12 月 31 日 调整 2021 年 1 月 1 日
使用权资产 - 64,994,590.64 64,994,590.64
一年内到期的非流动负债 1,588,358,885.86 11,736,957.24 1,600,095,843.10
租赁负债 - 62,326,364.82 62,326,364.82
未分配利润 3,725,887,873.18 -9,019,213.84 3,716,868,659.34
少数股东权益 -18,383,874.42 -49,517.58 -18,433,392.00
七、 税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 见下表
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 1%、5%、7%
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 见下表
房产税 从价计征或从租计征 1.2%、12%
土地增值税 土地增值额 30%-60%超率累进税率
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 税项 - 续
1. 主要税种及税率 - 续
本集团从事物业管理、持有物业出租及经营、房地产开发等业务。根据《关于深化增值税
改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）等相关规定，自
2019 年 4 月 1 日起本集团增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 计税方式 适用税率或征收率
房产销售收入 简易征收、一般征收 5%、9%
楼宇工程收入 简易征收、一般征收 3%、9%
不动产出租收入 简易征收、一般征收 5%、9%
物业管理收入 一般征收 6%
餐饮收入 一般征收 6%
利息收入 一般征收 6%
水费 简易征收、一般征收 3%、9%
电费、商品销售 一般征收 13%
干洗收入 一般征收 6%
纳税主体名称 所得税税率
山东中航物业管理有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
上海中航物业管理有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
济南高铁中航物业管理有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
深圳市南光物业管理有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
成都城投航睿物业管理有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
深圳市老大昌酒楼有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
深圳招商建筑科技有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
天津中航物业服务有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
深圳市中航智泊科技有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
深圳招商建筑科技有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
招商局漳州开发区南太武产业园
100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
物业服务有限公司
厦门招港鹭和物业管理有限公司 100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
南京招商未来科技城物业管理
100 万元以内为 2.5%，100 万元-300 万元 10%，300 万元以上 25%
有限公司
深圳市中航楼宇科技有限公司 15%（注）
招商局物业管理（香港）有限公司 16.5%
招商局物业管理（海外）有限公司 16.5%
其他纳税主体 25%
注： 根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深圳市地方
税务局颁发的高新技术企业证书（证书编号 GF201844201738），本公司下属公司
深圳市中航楼宇科技有限公司 2018 年至 2021 年按照 15%税率缴纳企业所得税。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 税项 - 续
2. 税收优惠及批文
根据财政部、税务总局发布的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税
〔2019〕13 号），对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入
应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过
300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。本公司部
分下属公司符合上述所得税减免的要求，按照优惠税率计缴所得税。
根据财政部、税务总局发布的《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》
（财政部 税务总局公告 2021 年第 12 号），对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万
元的部分，在财税〔2019〕13 号第二条规定的优惠政策基础上，再减半征收企业所得税。
八、 合并财务报表项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2021 年 1 月 1 日，“年末”
系指 2021 年 12 月 31 日，“本年”系指 2021 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上年”系指
2020 年 1 月 1 日至 12 月 31 日。
1. 货币资金
项目 年末数 年初数
库存现金 145,498.45 197,481.21
人民币 145,498.45 197,481.21
银行存款 2,040,973,352.54 2,275,321,359.82
人民币 2,020,632,101.95 2,254,090,624.58
港币 20,341,250.59 21,230,735.24
其他货币资金 19,300,999.44 29,560,910.14
人民币 19,300,999.44 29,560,910.14
合计 2,060,419,850.43 2,305,079,751.17
其中：存放在境外的款项总额 20,341,250.59 21,230,735.24
（1） 货币资金使用受限制状况
项目 年末数 年初数 使用受限制的原因
商品房按揭保证金 1,627,309.30 3,470,433.66 设置了担保权利，不能随时支取
履约保证金 17,673,690.14 26,090,476.48 设置了担保权利，不能随时支取
合计 19,300,999.44 29,560,910.14
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
2. 应收票据
（1） 应收票据的分类
种类 年末数 年初数
商业承兑汇票 29,438,968.83 30,835,098.66
合计 29,438,968.83 30,835,098.66
（2） 本年末，本集团无已质押的应收票据。
（3） 本年末，本集团无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
（4） 应收票据信用损失准备
年末数 年初数
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
类别 预期信用 预期信用
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 损失率 金额 金额 损失率
（%） （%）
（%） （%）
单项计提预期信用损
48,499,287.35 78.90 32,026,501.94 66.03 16,472,785.41 - - - - -
失的应收票据
按组合计提预期信用
12,969,176.08 21.10 2,992.66 0.02 12,966,183.42 30,857,174.05 100.00 22,075.39 0.07 30,835,098.66
损失的应收票据
合计 61,468,463.43 100.00 32,029,494.60 29,438,968.83 30,857,174.05 100.00 22,075.39 30,835,098.66
1） 单项计提信用损失准备的应收票据
年末数
名称
账面余额 信用损失准备 预期信用损失率（%） 计提理由
商业承兑汇票 48,499,287.35 32,026,501.94 66.03 信用风险显著增加
2） 按组合计提信用损失准备的应收票据
年末数
名称
账面余额 信用损失准备 预期信用损失率（%）
商业承兑汇票 12,969,176.08 2,992.66 0.02
（5） 本年计提、收回或转回的应收票据信用损失准备情况
本年变动情况
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计提预期信用损失的
- 32,026,501.94 - - - 32,026,501.94
应收票据
按组合计提预期信用损失
22,075.39 2,992.66 -22,075.39 - - 2,992.66
的应收票据
合计 22,075.39 32,029,494.60 -22,075.39 - - 32,029,494.60
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3. 应收账款
（1） 应收账款总体情况
项目 年末数 年初数
应收账款 1,552,835,575.83 1,145,020,244.22
减：信用损失准备 42,174,515.76 15,591,242.68
合计 1,510,661,060.07 1,129,429,001.54
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3. 应收账款 - 续
（2） 应收账款分类情况
年末数
账面余额 信用损失准备
项目
账龄 账龄 账面价值
合计 合计
180 天以内 180 天至 1 年 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上 180 天以内 180 天至 1 年 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上
低风险类别 939,265,295.00 102,201,546.32 31,580,994.62 27,752,202.80 13,874,562.69 1,114,674,601.43 1,144,118.38 71,229.01 34,809.03 24,319.92 10,524.27 1,285,000.61 1,113,389,600.82
正常风险类别 319,358,911.24 60,859,605.45 19,359,564.67 6,154,928.79 10,293,859.06 416,026,869.21 6,282,336.26 2,791,360.78 2,987,428.48 4,194,038.70 8,889,142.23 25,144,306.45 390,882,562.76
单项计提信用损失准备
1,961,150.35 115,366.92 14,241,382.81 4,306,770.34 1,509,434.77 22,134,105.19 964,735.05 115,366.92 10,125,073.30 3,038,370.60 1,501,662.83 15,745,208.70 6,388,896.49
的应收账款
合计 1,260,585,356.59 163,176,518.69 65,181,942.10 38,213,901.93 25,677,856.52 1,552,835,575.83 8,391,189.69 2,977,956.71 13,147,310.81 7,256,729.22 10,401,329.33 42,174,515.76 1,510,661,060.07
注： 低风险组合，系根据信用风险特征划分为低风险的组合，客户主要为政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联
营企业和合营企业等。正常风险组合，系除低风险组合及单项计提信用损失准备的应收账款以外的客户。
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3. 应收账款 - 续
（3） 按账龄披露
年末数 年初数
项目
账面余额 比例（%） 信用损失准备 账面余额 比例（%） 信用损失准备
1 年以内 1,423,761,875.28 91.69 11,369,146.41 1,019,482,080.00 89.04 4,958,553.94
1至2年 65,181,942.10 4.20 13,147,310.81 93,810,244.77 8.19 2,648,797.01
2至3年 38,213,901.93 2.46 7,256,729.22 17,229,560.26 1.50 405,337.93
3 年以上 25,677,856.52 1.65 10,401,329.32 14,498,359.19 1.27 7,578,553.80
合计 1,552,835,575.83 100.00 42,174,515.76 1,145,020,244.22 100.00 15,591,242.68
（4） 按信用损失准备计提方法分类披露
年末数 年初数
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
预期信 预期信
类别
比例 用损失 账面价值 比例 用损失 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 率 （%） 率
（%） （%）
低风险类别 1,114,674,601.43 71.78 1,285,000.61 0.12 1,113,389,600.82 963,949,991.81 84.18 1,007,691.72 0.10 962,942,300.09
正常风险类别 416,026,869.21 26.79 25,144,306.45 6.04 390,882,562.76 177,679,818.69 15.52 12,168,729.21 6.85 165,511,089.48
单项计提信用
损失准备的 22,134,105.19 1.43 15,745,208.70 71.14 6,388,896.49 3,390,433.72 0.30 2,414,821.75 71.22 975,611.97
应收账款
合计 1,552,835,575.83 100.00 42,174,515.76 1,510,661,060.07 1,145,020,244.22 100.00 15,591,242.68 1,129,429,001.54
（5） 信用损失准备变动情况
本年变动情况
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
信用损失准备 15,591,242.68 26,784,226.89 -306,853.81 - 105,900.00 42,174,515.76
应收账款信用损失准备变动情况如下：
本年
整个存续期预期 整个存续期预期
信用损失准备
信用损失 信用损失 合计
（未发生信用减值） （已发生信用减值）
年初数 13,176,420.93 2,414,821.75 15,591,242.68
年初数在本年 - - -
--转入已发生信用减值 - - -
本年计提 13,453,839.94 13,330,386.95 26,784,226.89
本年转回 -306,853.81 - -306,853.81
本年转销 - - -
本年核销 - - -
其他（合并范围变动） 105,900.00 - 105,900.00
年末数 26,429,307.06 15,745,208.70 42,174,515.76
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3. 应收账款 - 续
（6） 应收账款金额前五名单位情况
信用损失 占应收账款总额
单位名称 金额 账龄
准备年末数 的比例（%）
客户一 26,992,527.94 1 年以内 - 1.74
客户二 23,870,452.25 1 年以内 477,409.05 1.54
客户三 23,312,490.16 1 年以内、1 至 2 年 23,312.49 1.50
客户四 17,126,988.34 1 年以内 17,126.99 1.10
1 年以内、1 至
客户五 14,112,226.18 14,112.22 0.91
2 年、2 至 3 年
合计 105,414,684.87 531,960.75 6.79
4. 预付款项
（1） 预付款项账龄分析
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 109,127,532.63 97.60 91,933,043.84 93.48
1至2年 1,713,915.80 1.53 5,245,093.73 5.33
2至3年 658,389.35 0.59 124,995.86 0.13
3 年以上 314,944.84 0.28 1,040,390.41 1.06
合计 111,814,782.62 100.00 98,343,523.84 100.00
5. 其他应收款
项目 年末数 年初数
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 652,486,732.55 497,129,939.84
合计 652,486,732.55 497,129,939.84
（1） 其他应收款
1） 按款项性质分析
年末数 年初数
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 信用损失准备 账面价值
政府代建 264,057,970.13 12,105,004.51 251,952,965.62 264,057,970.13 12,105,533.89 251,952,436.24
押金及保证金 213,662,112.44 5,929,730.61 207,732,381.83 135,474,379.05 3,051,017.93 132,423,361.12
代垫款项、往来款 426,478,754.12 266,152,521.10 160,326,233.02 341,327,418.67 274,045,845.76 67,281,572.91
员工借款及备用金 4,313,646.53 975,480.98 3,338,165.55 4,458,541.65 937,107.39 3,521,434.26
其他 30,333,606.68 1,196,620.15 29,136,986.53 46,347,701.36 4,396,566.05 41,951,135.31
合计 938,846,089.90 286,359,357.35 652,486,732.55 791,666,010.86 294,536,071.02 497,129,939.84
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八、 合并财务报表项目注释 - 续
5. 其他应收款 - 续
（1） 其他应收款 - 续
2） 按账龄分析
年末数 年初数
项目
账面余额 信用损失准备 计提比例（%） 账面余额 信用损失准备 计提比例（%）
1 年以内 329,960,796.55 1,512,965.43 0.46 155,522,320.20 567,886.99 0.37
1至2年 45,229,668.83 1,693,617.99 3.74 73,997,599.16 1,290,930.67 1.74
2至3年 32,861,952.27 1,703,353.56 5.18 18,500,215.93 472,656.93 2.55
3 年以上 530,793,672.25 281,449,420.37 53.02 543,645,875.57 292,204,596.43 53.75
合计 938,846,089.90 286,359,357.35 791,666,010.86 294,536,071.02
3） 本年计提、收回或转回的其他应收款信用损失准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
信用损失准备 未来 12 个月预期 合计
信用损失（未发 信用损失（已发
信用损失
生信用减值） 生信用减值）
年初数 1,422,509.96 - 293,113,561.06 294,536,071.02
年初数在本年 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
本年计提 3,050,848.85 - - 3,050,848.85
本年转回 -124,492.58 - -11,103,069.94 -11,227,562.52
本年转销 - - - -
本年核销 - - - -
其他变动 - - - -
年末数 4,348,866.23 - 282,010,491.12 286,359,357.35
4） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收情况
占其他应收款总额 性质或
单位名称 年末数 账龄 信用损失准备
的比例（%） 内容
1 至 2 年、2 至
衡阳深圳工业园管理委员会 252,205,170.79 26.86 252,205.17 政府代建
3 年、3 年以上
北京市格兰云天大酒店
35,862,822.16 3 年以上 3.82 35,862,822.16 往来款
有限责任公司
深圳市金城印刷有限公司 32,087,000.00 3 年以上 3.42 32,087,000.00 往来款
深圳市南光工贸发展
28,636,000.00 3 年以上 3.05 28,636,000.00 往来款
有限公司
深圳市南光捷佳电器
27,075,018.93 3 年以上 2.88 27,075,018.93 往来款
有限公司
合计 375,866,011.88 40.03 123,913,046.26
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6. 存货
（1） 存货分类
年末数 年初数
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 4,370,095.81 - 4,370,095.81 3,143,172.17 - 3,143,172.17
发出商品 9,193,556.00 - 9,193,556.00 13,217,115.10 - 13,217,115.10
库存商品 141,429,817.73 410,255.32 141,019,562.41 92,248,739.76 410,255.32 91,838,484.44
低值易耗品 - - - 15,719.70 - 15,719.70
开发成本 1,114,521,941.71 322,806,906.66 791,715,035.05 1,112,024,443.98 256,424,871.37 855,599,572.61
开发产品 521,189,510.02 77,464,811.75 443,724,698.27 745,223,931.67 134,336,859.15 610,887,072.52
合计 1,790,704,921.27 400,681,973.73 1,390,022,947.54 1,965,873,122.38 391,171,985.84 1,574,701,136.54
（2） 存货跌价准备
本年增加 本年减少
项目 年初数 年末数
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 410,255.32 - - - - 410,255.32
开发成本 256,424,871.37 66,382,035.29 - - - 322,806,906.66
开发产品 134,336,859.15 43,953,479.51 - 100,825,526.91 - 77,464,811.75
合计 391,171,985.84 110,335,514.80 - 100,825,526.91 - 400,681,973.73
（3） 开发成本
预计竣 预计总投资 利息资本化 其中：本年利 资金
项目名称 开工时间 年初余额 年末余额
工时间 （亿元） 累计金额 息资本化金额 来源
衡阳项目后期 未定 未定 50.00 628,219,024.60 628,219,024.60 106,139,762.58 - 借款
天津九方城市广场 2011 年 6 月 未定 13.40 380,486,906.66 380,486,906.66 25,550,314.57 - 借款
坪地项目 2008 年 9 月 未定 4.30 103,318,512.72 105,816,010.45 29,633,450.10 - 借款
合计 1,112,024,443.98 1,114,521,941.71 161,323,527.25 -
（4） 开发产品
利息资本化 其中：本年利
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数
累计金额 息资本化金额
衡阳中航城市花园 2014 年 12 月 224,585,328.38 - 6,840,368.03 217,744,960.35 13,989,648.74 -
龙岩中航紫金云熙 2017 年 12 月 302,831,253.64 - 178,178,874.27 124,652,379.37 973,148.63 -
成都中航国际广场 2013 年 12 月 59,177,948.74 6,142,432.05 - 65,320,380.79 2,065,885.39 -
中航格澜阳光花园二期 2007 年 12 月 70,731,292.92 - 7,073,129.29 63,658,163.63 1,656,065.86 -
鼎尚华庭停车场 2008 年 12 月 14,761,613.83 - 706,097.24 14,055,516.59 - -
昆山九方城 A6 地块 2016 年 12 月 50,037,396.15 - 36,012,093.97 14,025,302.18 964,273.84 -
捷佳大厦停车场 2002 年 11 月 14,076,023.21 - 724,328.68 13,351,694.53 - -
惠东中航城 2010 年 12 月 4,092,572.24 - 409,257.22 3,683,315.02 - -
名仕苑 2000 年 7 月 3,003,626.10 - 136,994.40 2,866,631.70 - -
紫荆苑停车场 2005 年 12 月 1,926,876.46 - 95,710.60 1,831,165.86 - -
合计 745,223,931.67 6,142,432.05 230,176,853.70 521,189,510.02 19,649,022.46 -
（5） 本年及上年均无用于资本化的借款利息费用发生。
（6） 年末及年初，上述存货中无用于借款抵押的存货。
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7. 其他流动资产
项目 年末数 年初数
待抵扣和待认证进项税额 56,464,086.93 45,783,622.57
预缴增值税 9,669,338.17 8,518,374.08
预缴土地增值税 3,655,856.39 3,700,658.07
预缴所得税 3,440,967.82 49,243,297.30
预缴其他税费 4,131,946.66 6,918,378.72
合计 77,362,195.97 114,164,330.74
8. 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
对合营企业投资 7,017,572.39 15,836,403.57 6,030,880.18 16,823,095.78
对联营企业投资 117,170,302.21 16,190,110.46 100,122,151.64 33,238,261.03
小计 124,187,874.60 32,026,514.03 106,153,031.82 50,061,356.81
减：长期股权投资减值准备 - - - -
合计 124,187,874.60 32,026,514.03 106,153,031.82 50,061,356.81
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8. 长期股权投资 - 续
（2） 长期股权投资明细
本年增减变动
本年计提 减值准备
被投资单位 年初数 权益法下确认 其他综合 宣告发放现金 外币报表 年末数
追加投资 减少投资 其他权益变动 其他 减值准备 年末余额
的投资损益 收益调整 股利和利润 折算影响数
一、合营企业
深圳招华物业管理有限公司（原名为
“深圳招商华侨城物业 5,414,556.13 - - 424,799.85 - - - - -5,839,355.98 - - -
管理有限公司”）（注）
烟台招商财金物业服务有限公司 1,603,016.26 - - 210,152.11 - - - - - 1,813,168.37 - -
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 - 2,450,000.00 - - - - - - - 2,450,000.00 - -
成都禾招物业管理有限公司 - 4,500,000.00 - 66,802.90 - - - - - 4,566,802.90 - -
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 - 2,940,000.00 - 703.48 - - - - - 2,940,703.48 - -
山东省机场管理集团中航物业有限公司 - 4,500,000.00 - 45,000.00 - - - - - 4,545,000.00 - -
深圳招商江岭城市服务有限公司 - 490,000.00 - 17,421.03 - - - - - 507,421.03 - -
烟台招孚商业管理有限公司 - 255,000.00 - -255,000.00 - - - - - - - -
武汉招创物业管理有限公司 - - - 191,524.20 - - -191,524.20 - - - - -
小计 7,017,572.39 15,135,000.00 - 701,403.57 - - -191,524.20 - -5,839,355.98 16,823,095.78 - -
二、联营企业 -
厦门紫金中航置业有限公司 98,556,497.04 - -100,122,151.64 1,565,654.60 - - - - - - - -
南京金城中航物业管理有限公司 5,187,086.33 - - 704,331.23 - - - - - 5,891,417.56 - -
山东铁航物业管理有限公司 3,628,481.20 - - 1,009,527.21 - - - - - 4,638,008.41 - -
北京招商局天平物业管理有限公司 3,858,978.88 - - 25,240.86 - - - - - 3,884,219.74 - -
日照市招商高新城市运营服务有限公司 549,199.41 - - 467,500.81 - - -- - - 1,016,700.22 - -
烟台蓝天中航城市服务有限公司 2,940,059.35 - - 7,855.75 - - - - - 2,947,915.10 - -
四川遂航智达物业服务有限公司 2,450,000.00 - - - - - - - - 2,450,000.00 - -
广西广投智慧服务集团有限公司 - 8,000,000.00 - - - - - - - 8,000,000.00 - -
青岛青港中航产业运营服务有限公司 - 2,940,000.00 - - - - - - - 2,940,000.00 - -
山东大舜积余城市服务有限公司 - 1,470,000.00 - - - - - - - 1,470,000.00 - -
小计 117,170,302.21 12,410,000.00 -100,122,151.64 3,780,110.46 - - - - - 33,238,261.03 - -
合计 124,187,874.60 27,545,000.00 -100,122,151.64 4,481,514.03 - - -191,524.20 - -5,839,355.98 50,061,356.81 - -
注： 系本年度本集团取得该公司的控制权，因而将其纳入合并财务报表范围，详见附注九、1。
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9. 其他权益工具投资
（1） 其他权益工具投资情况
指定为其他权益
项目 年末数 年初数 股利收入
工具投资的原因
樟树市凯凯创新股权投资 出于战略目的而
- 2,571,081.18 -
管理中心（有限合伙） 计划持有的投资
10. 投资性房地产
（1） 按公允价值计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
一、年初数 6,889,222,964.81
二、本年变动
加：外购 766,542.19
固定资产转入 3,591,200.00
减：处置 1,329,765.60
转出至在建工程 5,343,300.00
公允价值变动 106,699,059.84
三、年末数 6,993,606,701.24
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产的年末价值及原因。
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
昆山中航城酒店 215,062,241.24 工程尚未竣工
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11. 固定资产
项目 年末数 年初数
固定资产 565,194,268.75 584,271,051.58
固定资产清理 - -
合计 565,194,268.75 584,271,051.58
（1） 固定资产分类明细
机器设备、家具、
项目 房屋及建筑物 汽车和船舶 合计
器具及其他设备
一、账面原值
1.年初数 597,813,739.83 161,673,994.64 55,343,564.69 814,831,299.16
2.本年增加 3,591,200.00 8,064,159.81 10,505,631.31 22,160,991.12
（1）购置 - 6,644,414.98 9,497,051.02 16,141,466.00
（2）合并范围变更增加 - 1,419,744.83 1,008,580.29 2,428,325.12
（3）其他增加 3,591,200.00 - - 3,591,200.00
3.本年减少 3,591,200.00 8,151,580.40 3,954,915.18 15,697,695.58
（1）处置或报废 - 8,151,580.40 3,954,915.18 12,106,495.58
（2）转为投资性房地产 3,591,200.00 - - 3,591,200.00
4.年末数 597,813,739.83 161,586,574.05 61,894,280.82 821,294,594.70
二、累计折旧
1.年初数 85,162,998.34 108,066,331.29 37,330,917.95 230,560,247.58
2.本年增加 14,923,159.55 15,550,887.26 5,481,359.46 35,955,406.27
（1）计提 14,923,159.55 14,915,494.87 4,757,495.10 34,596,149.52
（2）合并范围变更增加 - 635,392.39 723,864.36 1,359,256.75
3.本年减少 - 6,769,786.64 3,645,541.26 10,415,327.90
（1）处置或报废 - 6,769,786.64 3,645,541.26 10,415,327.90
4.年末数 100,086,157.89 116,847,431.91 39,166,736.15 256,100,325.95
三、减值准备
1.年初数 - - - -
2.本年增加 - - - -
3.本年减少 - - - -
4.年末数 - - - -
四、账面价值
1.年末数 497,727,581.94 44,739,142.14 22,727,544.67 565,194,268.75
2.年初数 512,650,741.49 53,607,663.35 18,012,646.74 584,271,051.58
（2） 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
深圳市中航楼宇科技有限公司人才安居房 3,020,026.38 人才安居房无法办理产权证
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12. 使用权资产
（1） 使用权资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备及其他设备 汽车 合计
一、账面原值
1.年初数 90,748,379.34 6,882,284.25 179,441.81 97,810,105.40
2.本年增加 38,837,927.96 111,927.91 - 38,949,855.87
（1）新增增加 38,837,927.96 111,927.91 - 38,949,855.87
3.本年减少 7,326,435.94 3,849,975.06 - 11,176,411.00
（1）不再租入 7,326,435.94 3,849,975.06 - 11,176,411.00
4.年末数 122,259,871.36 3,144,237.10 179,441.81 125,583,550.27
二、累计折旧
1.年初数 30,031,203.05 2,658,948.61 125,363.10 32,815,514.76
2.本年增加 22,107,147.38 1,363,853.60 54,078.71 23,525,079.69
（1）计提 22,107,147.38 1,363,853.60 54,078.71 23,525,079.69
3.本年减少 2,529,201.81 2,682,546.97 - 5,211,748.78
（1）不再租入 2,529,201.81 2,682,546.97 - 5,211,748.78
4.年末数 49,609,148.62 1,340,255.24 179,441.81 51,128,845.67
三、减值准备
1.年初数 - - - -
2.本年增加 - - - -
3.本年减少 - - - -
4.年末数 - - - -
四、账面价值
1.年末数 72,650,722.74 1,803,981.86 - 74,454,704.60
2.年初数 60,717,176.29 4,223,335.64 54,078.71 64,994,590.64
（2） 计入当期损益中的金额
项目 本年累计数
使用权资产的折旧费用（注 1） 23,525,079.69
租赁负债的利息费用（注 2） 3,747,797.09
短期租赁以及低价值资产租赁费用 58,655,899.29
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额（注 3） -
转租使用权资产取得的收入 64,220.18
注1： 于2021年度，不存在资本化的使用权资产的折旧费用。
注2： 于2021年度，不存在资本化的租赁负债的利息费用。
注3： 于2021年度，不存在未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额。
（3） 本年度与租赁相关的总现金流出为 93,172,886.14 元。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
13. 无形资产
项目 土地使用权 软件系统 合计
一、账面原值：
1.年初数 17,210,276.36 14,391,281.77 31,601,558.13
2.本年增加 - - -
3.本年减少 - - -
4.年末数 17,210,276.36 14,391,281.77 31,601,558.13
二、累计折旧
1.年初数 7,049,141.84 1,694,141.20 8,743,283.04
2.本年增加 338,443.92 1,465,971.39 1,804,415.31
（1）计提 338,443.92 1,465,971.39 1,804,415.31
3.本年减少 - - -
4.年末数 7,387,585.76 3,160,112.59 10,547,698.35
三、减值准备
1.年初数 - - -
2.本年增加 - - -
3.本年减少 - - -
4.年末数 - - -
四、账面价值
1.年末数 9,822,690.60 11,231,169.18 21,053,859.78
2.年初数 10,161,134.52 12,697,140.57 22,858,275.09
14. 商誉
（1） 商誉明细
本年增加 本年减少
被投资单位 年初数 处置子公司 年末数
企业合并 其他增加 其他减少
终止确认
招商物业 2,565,188,788.24 - - - - 2,565,188,788.24
合计 2,565,188,788.24 - - - - 2,565,188,788.24
商誉减值准备 - - - - - -
商誉净值 2,565,188,788.24 - - - - 2,565,188,788.24
注：于 2019 年 11 月 19 日（“购买日”），本公司完成了对招商物业 100%股权的收购，
将招商物业及其子公司纳入合并财务报表范围，合并成本为 313,191.45 万元。于购
买日，本公司按照公允价值确认招商物业的可辨认净资产，合并成本与可辨认净资
产公允价值的差额 256,518.88 万元确认为商誉。
（2） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本集团管理层以对生产经营活动的管理或者监控下能独立产生现金流入的最小资产组合作
为认定资产组的标准。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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14. 商誉 - 续
（3） 商誉减值测试过程及关键参数
在对商誉进行减值测试时，本集团将相关资产组（含商誉）的账面价值与其可收回金额进
行比较，如果可收回金额低于账面价值，相关差额计入当期损益。资产组的可收回金额按
预计未来现金流量的现值确定。现金流量现值基于本集团管理层按照五年详细预测期和后
续稳定期对未来现金流量进行预计。详细预测期的预计未来现金流量基于管理层制定的商
业计划确定；后续稳定期的预计未来现金流量按照详细预测期最后一年的水平确定。本集
团在预计未来现金流量现值时使用的关键假设包括业务量增长率和折现率等，2021 年度采
用的税前折现率为 13.04%，详细预测期增长率为 5.5%-9.8%。本集团管理层在确定各关键
假设相关的参数时，与本集团历史经验或外部信息来源相一致。
（4） 商誉减值测试结果
经测试，本集团管理层认为上述假设发生的任何合理变化均不会导致产生商誉的资产组账
面价值高于其可收回金额，故商誉无需计提减值准备。
15. 长期待摊费用
项目 年初数 本年增加 本年摊销 其他减少 年末数
装修费 47,614,760.12 12,290,847.88 16,317,713.69 588,563.64 42,999,330.67
物业管理软件及系统维护 53,412,768.26 751,108.72 12,853,359.74 - 41,310,517.24
技术服务费 1,702,480.37 - 952,232.47 - 750,247.90
其他 28,096,978.71 21,740,598.99 12,442,946.81 - 37,394,630.89
合计 130,826,987.46 34,782,555.59 42,566,252.71 588,563.64 122,454,726.70
16. 递延所得税
（1） 未经抵销的递延所得税资产
年末数 年初数
项目 可抵扣暂时性差 可抵扣暂时性差
递延所得税资产 递延所得税资产
异及可抵扣亏损 异及可抵扣亏损
信用损失准备 102,897,944.90 25,866,529.60 46,474,511.53 11,566,670.93
递延收益 - - 13,600,000.00 3,355,282.50
应付职工薪酬 - - 5,878,032.00 1,469,508.00
可抵扣亏损 10,850,096.72 2,712,524.18 16,512,788.68 4,051,801.13
合计 113,748,041.62 28,579,053.78 82,465,332.21 20,443,262.56
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16. 递延所得税 - 续
（1） 未经抵销的递延所得税资产 - 续
1） 未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损
项目 年末数 年初数
可抵扣暂时性差异 649,561,726.50 785,530,092.63
可抵扣的亏损 1,390,794,846.88 1,232,346,582.96
合计 2,040,356,573.38 2,017,876,675.59
2） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末数 年初数 备注
2021 年度 - 135,774,362.69
2022 年度 189,591,619.18 343,727,622.43
2023 年度 221,710,758.57 199,336,931.30
2024 年度 146,216,554.41 168,963,875.71
2025 年度 537,106,275.28 384,045,224.01
2026 年度 296,106,177.56 -
无到期期限之可抵扣亏损 63,461.88 498,566.82
合计 1,390,794,846.88 1,232,346,582.96
（2） 未经抵销的递延所得税负债
年末数 年初数
项目 应纳税暂 应纳税暂
递延所得税负债 递延所得税负债
时性差异 时性差异
投资性房地产 3,351,773,581.80 837,943,395.45 3,116,111,198.78 779,023,397.35
收购时购买日公允价值大于
23,820,449.44 5,955,112.36 28,958,944.65 7,239,736.16
账面价值的差额
固定资产加速折旧 - - 9,455,489.25 2,363,872.32
合计 3,375,594,031.24 843,898,507.81 3,154,525,632.68 788,627,005.83
17. 其他非流动资产
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
项目投资款（注 1） 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00
预付股权收购款（注 2） 283,620,000.00 - 283,620,000.00 - - -
其他 24,054,000.00 - 24,054,000.00 - - -
合计 507,674,000.00 306,000.00 507,368,000.00 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00
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17. 其他非流动资产 - 续
注 1： 根据与上海杨浦科技创新（集团）有限公司签订的《项目合作协议》支付的项目投
资款。
注 2： 预付股权收购款系本公司因购买上海航空工业集团物业管理有限公司及中国南航集
团物业管理有限公司的股权而预付给上海联合产权交易所有限公司的款项。于
2021 年 12 月 31 日，该等股权尚未完成交割。
18. 所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末数 受限原因
投资性房地产 3,396,520,400.00 用于抵押借款
固定资产 441,706,711.00 用于抵押借款
货币资金 19,300,999.44 履约保证金及商品房按揭保证金
合计 3,857,528,110.44
19. 短期借款
（1）短期借款分类
类别 年末数 年初数
信用借款 200,228,738.89 360,400,555.55
20. 应付账款
（1） 应付账款明细
年末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 942,909,387.89 90.61 637,417,462.11 82.25
1至2年 19,681,417.57 1.89 75,587,518.38 9.75
2至3年 20,326,873.01 1.95 10,831,631.50 1.40
3 年以上 57,724,756.11 5.55 51,142,459.81 6.60
合计 1,040,642,434.58 100.00 774,979,071.80 100.00
（2） 本年末不存在账龄超过一年的重要应付账款。
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21. 预收款项
（1） 预收款项账龄明细
年末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 4,054,992.06 100.00 2,662,619.42 99.87
1至2年 - - 3,380.20 0.13
2至3年 - - 0.36 -
3 年以上 - - 30.39 -
合计 4,054,992.06 100.00 2,666,030.37 100.00
22. 合同负债
（1） 合同负债列示
项目 年末数 年初数
物业及酒店服务预收款等 569,212,453.53 472,048,862.38
出售洗衣券预收款 120,418,230.05 126,762,588.91
预收购房款 1,967,960.00 28,046,861.13
合计 691,598,643.58 626,858,312.42
23. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
一、短期薪酬 627,380,455.82 3,495,113,193.65 3,476,656,276.70 645,837,372.77
二、离职后福利-设定提存计划 1,008,982.47 289,090,801.52 288,767,162.03 1,332,621.96
三、辞退福利 6,329,524.06 16,863,590.94 22,604,826.35 588,288.65
四、其他 - 295,905.46 295,905.46 -
合计 634,718,962.35 3,801,363,491.57 3,788,324,170.54 647,758,283.38
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23. 应付职工薪酬 - 续
（2） 短期薪酬
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
一、工资、奖金、津贴和补贴 600,421,989.75 3,077,463,448.23 3,057,501,419.26 620,384,018.72
二、职工福利费 - 114,464,380.18 114,464,380.18 -
三、社会保险费 925,566.56 144,460,125.33 144,440,975.79 944,716.10
其中：医疗及生育保险费 937,214.28 139,623,610.33 139,610,557.66 950,266.95
工伤保险费 -11,647.72 4,836,515.00 4,830,418.13 -5,550.85
四、住房公积金 1,276,695.20 87,631,676.39 88,711,334.79 197,036.80
五、工会经费和职工教育经费 24,655,518.00 41,387,924.39 41,761,028.06 24,282,414.33
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他短期薪酬 100,686.31 29,705,639.13 29,777,138.62 29,186.82
合计 627,380,455.82 3,495,113,193.65 3,476,656,276.70 645,837,372.77
（3） 设定提存计划
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
一、基本养老保险 1,010,573.64 251,550,775.65 251,278,506.57 1,282,842.72
二、失业保险费 8,665.83 8,019,759.30 8,002,114.02 26,311.11
三、企业年金缴费 -10,257.00 29,520,266.57 29,486,541.44 23,468.13
合计 1,008,982.47 289,090,801.52 288,767,162.03 1,332,621.96
24. 应交税费
项目 年末数 年初数
企业所得税 71,723,566.55 41,901,981.92
增值税 67,341,939.70 43,435,379.53
房产税 9,036,728.32 6,499,215.37
个人所得税 7,226,774.98 3,007,623.98
城市维护建设税 3,835,173.02 4,035,876.92
教育费附加 1,882,682.57 2,834,830.17
其他税费 3,050,066.46 397,338.10
合计 164,096,931.60 102,112,245.99
25. 其他应付款
项目 年末数 年初数
应付利息 - -
应付股利 53,534,878.29 47,842,499.49
其他应付款 1,256,286,679.89 1,776,332,433.89
合计 1,309,821,558.18 1,824,174,933.38
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25. 其他应付款 - 续
（1） 应付股利
项目 单位名称 年末数 年初数
普通股股利 深圳市中航城发展有限公司 29,878,900.04 29,878,900.04
普通股股利 中国航空技术深圳有限公司 15,920,509.92 15,920,509.92
普通股股利 安威科投资中心（深圳）（有限合伙） 5,692,378.80 -
普通股股利 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2,043,089.53 2,043,089.53
合计 53,534,878.29 47,842,499.49
注： 超过 1 年的应付股利余额为人民币 47,842,499.49 元，系投资方尚未领取的股利。
（2） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
项目 年末数 年初数
往来款 367,264,403.69 748,786,702.99
押金及保证金 394,105,754.91 365,445,538.20
代收款项 262,286,869.70 332,928,413.50
其他 232,629,651.59 329,171,779.20
合计 1,256,286,679.89 1,776,332,433.89
2） 其他应付款账龄分析
年末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 1,015,190,874.09 80.81 1,043,279,828.95 58.73
1至2年 89,182,681.01 7.10 68,285,823.95 3.84
2至3年 28,945,165.60 2.30 96,618,853.27 5.44
3 年以上 122,967,959.19 9.79 568,147,927.72 31.99
合计 1,256,286,679.89 100.00 1,776,332,433.89 100.00
3） 账龄超过一年的重要其他应付款
单位名称 所欠金额 账龄 未偿还原因
1 至 2 年、2 至 3
深圳市恒英投资有限公司 91,125,366.12 未到结算期
年、3 年以上
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25. 其他应付款 - 续
（2） 其他应付款 - 续
4） 年末余额较大之其他应付款情况
单位名称 所欠金额 账龄 款项性质或内容
1 年以内、1 至 2 年、
深圳市恒英投资有限公司 93,540,841.79 其他（工程代垫款）
2 至 3 年及 3 年以上
26. 一年内到期的非流动负债
项目 年末数 年初数
一年内到期的长期借款 129,196,693.27 122,798,885.86
其中：抵押借款 129,196,693.27 122,798,885.86
一年内到期的应付债券 53,696,250.00 1,465,560,000.00
一年内到期的租赁负债 13,980,832.34 11,736,957.24
一年内到期的长期应付款 6,240,000.00 -
合计 203,113,775.61 1,600,095,843.10
27. 其他流动负债
项目 年末数 年初数
应付超短期融资券（注） 305,375,000.00 -
待转销项税额 29,123,242.39 38,401,592.26
其他 9,600,000.00 -
合计 344,098,242.39 38,401,592.26
注： 2021 年 5 月 27 日至 2021 年 5 月 28 日，本公司发行了 2021 年度第一期超短期融资
券，发行总额为 3 亿元，期限为 270 天，票面利率为 3.00%。
28. 长期借款
借款类别 年末数 年初数 年末利率区间（%）
抵押借款 753,196,693.27 1,266,743,330.31 4.65-5.83
小计 753,196,693.27 1,266,743,330.31
减：一年内到期的长期借款 129,196,693.27 122,798,885.86
其中：抵押借款 129,196,693.27 122,798,885.86
一年后到期的长期借款 624,000,000.00 1,143,944,444.45
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29. 应付债券
（1） 应付债券
项目 年末数 年初数
16 积余债 - 1,465,560,000.00
21 招商积余 MTN001 1,553,696,250.00 -
小计 1,553,696,250.00 1,465,560,000.00
减：一年内到期的应付债券 53,696,250.00 1,465,560,000.00
一年后到期的应付债券 1,500,000,000.00 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
29. 应付债券 - 续
（2） 应付债券增减变动表
债券 溢折价
债券名称 面值 发行日期 发行金额 年初数 本年发行 按面值计提利息 本年偿还 年末数
期限 摊销
16 积余债（注 1） 1,500,000,000.00 2016 年 3 月 1 日 3+2 年 1,500,000,000.00 1,465,560,000.00 - 9,251,200.00 - 1,474,811,200.00 -
21 招 商 积 余 MTN001 （ 注
1,500,000,000.00 2021 年 2 月 2 日 3年 1,500,000,000.00 - 1,500,000,000.00 53,696,250.00 - - 1,553,696,250.00
2）
合计 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 1,465,560,000.00 1,500,000,000.00 62,947,450.00 - 1,474,811,200.00 1,553,696,250.00
减：一年内到期的应付债券 1,465,560,000.00 53,696,250.00
一年后到期的应付债券 - 1,500,000,000.00
注 1： 本公司于 2016 年 3 月 1 日发行公司债券，证券简称为“16 中航城”，发行规模为 15 亿元，期限不超过 5 年（含 5 年）。2019 年
11 月 25 日，该债券简称由“16 中航城”变更为“16 积余债”，债券代码不变。“16 积余债”已于 2021 年 3 月 1 日到期完成本
息兑付并摘牌。
注 2： 本公司于 2021 年 2 月 2 日发行 2021 年度第一期中期票据，证券简称为“21 招商积余 MTN001”，发行规模为 15 亿元，期限为 3
年，票面利率为 3.87%。
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30. 租赁负债
项目 年末数 年初数
租赁付款额 97,396,492.36 85,405,295.26
未确认融资费用 -11,334,071.73 -11,341,973.20
合计 86,062,420.63 74,063,322.06
减：一年内到期的租赁负债 13,980,832.34 11,736,957.24
一年后到期的租赁负债 72,081,588.29 62,326,364.82
31. 长期应付款
项目 年末数 年初数
本体维修基金（注 1） 46,854,310.90 47,632,911.99
车位融资款（注 2） 24,054,000.00 -
国土局地价款余款（注 3） 9,541,865.55 9,541,865.55
住房周转金 422,184.52 90,444.35
合计 80,872,360.97 57,265,221.89
减：一年内到期的长期应付款 6,240,000.00 -
一年后到期的长期应付款 74,632,360.97 57,265,221.89
注 1： 系本公司之子公司中航物业管理有限公司、招商物业收业主的本体维修基金及空调
维保费用。
注 2： 系本公司之子公司深圳市招商置业顾问有限公司未来应支付给本公司之关联公司招
商局通商融资租赁有限公司的车位购买款。
注 3： 系本公司应补缴的航空大厦用地地价款余款。
32. 预计负债
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数 形成原因
未决诉讼 - 2,650,957.41 - 2,650,957.41 未决诉讼预计赔偿款
其他 3,920,000.00 - - 3,920,000.00 土地延期竣工违约金
合计 3,920,000.00 2,650,957.41 - 6,570,957.41
33. 递延收益
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
政府补助 51,600,000.00 - - 51,600,000.00
注： 系本公司之子公司天津格兰云天置业有限公司因在天津滨海新区响螺湾开发中航九
方城市广场项目而获得当地政府给予的天津地产奖励扶持基金。
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34. 其他非流动负债
项目 年末数 年初数
少数股东借款 411,895,000.00 -
35. 股本
本年变动
项目 年初数 年末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
一、有限售条件股份
1.国有法人持股 393,384,644.00 - - - - - 393,384,644.00
2.其他内资持股 98,250.00 - - - 3,675.00 3,675.00 101,925.00
其中：境内法人持股 - - - - - - -
境内自然人持股 98,250.00 - - - 3,675.00 3,675.00 101,925.00
有限售条件股份合计 393,482,894.00 - - - 3,675.00 3,675.00 393,486,569.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 666,863,166.00 - - - -3,675.00 -3,675.00 666,859,491.00
无限售条件股份合计 666,863,166.00 - - - -3,675.00 -3,675.00 666,859,491.00
三、股份总数 1,060,346,060.00 - - - - - 1,060,346,060.00
36. 资本公积
项目 年初数 本年增加 本年减少（注） 年末数
股本溢价 2,929,687,931.89 - 15,159,461.01 2,914,528,470.88
其他资本公积 153,104,561.09 - - 153,104,561.09
合计 3,082,792,492.98 - 15,159,461.01 3,067,633,031.97
注： 主要系本公司收购下属子公司航电建筑科技（深圳）有限公司少数股东股权形成。
37. 其他综合收益
本年发生额
减：
减：前期计
本年所 减： 税后归 其他综合
项目 年初数 入其他综合 税后归属 年末数
得税前 所得税 属于少 收益结转
收益当期转 于母公司
发生额 费用 数股东 留存收益
入损益
一、不能重分类进
损益的其他 85,632.98 205,585.79 - - 205,585.79 - -291,218.77 -
综合收益
其中：其他权益工具
投资公允 85,632.98 205,585.79 - - 205,585.79 - -291,218.77 -
价值变动
二、将重分类进损益
-1,278,114.09 147,992.79 - - 147,992.79 - - -1,130,121.30
的其他综合收益
其中：外币财务报表
-1,278,114.09 147,992.79 - - 147,992.79 - - -1,130,121.30
折算差额
合计 -1,192,481.11 353,578.58 - - 353,578.58 - -291,218.77 -1,130,121.30
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38. 专项储备
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
安全生产费 - 31,394,127.53 31,394,127.53 -
39. 盈余公积
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
法定盈余公积 441,469,735.07 53,338,068.95 - 494,807,804.02
40. 未分配利润
项目 本年数 上年数
上年年末数 3,725,887,873.18 3,436,866,631.85
加：年初未分配利润调整数 -9,019,213.84 -
其中：会计政策变更 -9,019,213.84 -
年初数 3,716,868,659.34 3,436,866,631.85
本年增加 513,161,627.79 437,412,496.28
其中：本年归属于母公司股东的净利润 512,870,409.02 437,412,496.28
其他（注） 291,218.77 -
本年减少 190,744,912.13 148,391,254.95
其中：本年提取法定盈余公积数 53,338,068.95 40,313,559.42
分配利润 137,406,843.18 108,077,695.53
本年年末数 4,039,285,375.00 3,725,887,873.18
注： 系本年本集团处置其他权益工具投资时，将累计计入其他综合收益的利得转出至留
存收益。
41. 营业收入和营业成本
（1） 营业收入和营业成本
本年累计数 上年累计数
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 10,590,930,092.88 9,133,467,503.07 8,651,160,646.79 7,473,057,200.82
（2） 营业收入、营业成本按业务板块分类
本年累计数 上年累计数
项目
收入 成本 收入 成本
物业管理 9,908,366,141.12 8,775,542,304.02 8,035,113,190.54 7,153,836,796.63
资产管理 556,465,741.85 243,824,465.82 449,866,115.00 189,441,944.22
其他 126,098,209.91 114,100,733.23 166,181,341.25 129,778,459.97
合计 10,590,930,092.88 9,133,467,503.07 8,651,160,646.79 7,473,057,200.82
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42. 税金及附加
项目 本年累计数 上年累计数
房产税 44,172,228.51 35,303,539.54
城市维护建设税 21,096,103.13 18,079,000.21
教育费附加 15,484,547.06 13,082,674.90
土地使用税 5,220,823.97 5,216,034.37
土地增值税 4,261,702.07 1,313,735.14
其他 1,915,303.72 2,054,669.43
合计 92,150,708.46 75,049,653.59
43. 销售费用
项目 本年累计数 上年累计数
职工薪酬 40,274,868.82 23,060,765.38
销售代理费 33,474,732.06 20,771,498.99
广告费 2,035,097.75 12,026,684.18
物业服务费 1,191,017.33 975,610.62
其他 9,753,177.55 7,298,595.55
合计 86,728,893.51 64,133,154.72
44. 管理费用
项目 本年累计数 上年累计数
职工薪酬 294,348,259.85 232,914,767.51
折旧费 20,894,550.02 19,204,449.13
长期待摊费用摊销 18,307,681.72 18,604,783.81
咨询、顾问、评估费用 14,735,971.24 19,301,723.20
租赁费 10,191,553.64 14,878,372.28
信息技术费 4,634,357.48 14,388,149.76
差旅费 3,435,987.79 3,471,960.73
业务招待费 2,396,897.73 3,315,518.66
办公费 2,382,345.62 5,837,614.84
物业管理费 2,619,399.87 1,019,025.49
其他 12,887,751.76 15,923,129.09
合计 386,834,756.72 348,859,494.50
45. 研发费用
项目 本年累计数 上年累计数
职工薪酬 22,443,429.78 16,194,458.41
系统整合服务费 12,558,297.89 54,220.18
其他 2,535,644.19 3,373,296.35
合计 37,537,371.86 19,621,974.94
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46. 财务费用
项目 本年累计数 上年累计数
利息费用 144,387,580.24 184,670,460.14
减：已资本化的利息费用 - -
减：利息收入 25,587,223.90 16,219,895.99
汇兑净损失 48,993.02 20,837.25
其他 13,645,213.38 9,592,315.46
合计 132,494,562.74 178,063,716.86
47. 其他收益
项目 本年发生额 上年发生额
增值税加计扣除 38,839,044.75 40,999,478.37
政府补助 20,801,289.77 47,265,479.14
退役军人税收优惠 10,076,512.46 -
其他 1,619,265.08 2,303,979.90
合计 71,336,112.06 90,568,937.41
48. 投资收益
项目 本年累计数 上年累计数
长期股权投资收益 4,481,514.03 3,845,454.20
其中：权益法核算确认的投资收益 4,481,514.03 3,845,454.20
其他非流动金融资产收益 - 74,189.45
其中：处置收益 - 74,189.45
合计 4,481,514.03 3,919,643.65
49. 公允价值变动收益（损失）
项目 本年累计数 上年累计数
按公允价值计量的投资性房地产 106,699,059.84 -5,696.08
50. 信用减值利得（损失）
项目 本年累计数 上年累计数
应收票据信用减值利得（损失） -32,007,419.21 -5,820.51
应收账款减值利得（损失） -26,477,373.08 -278,947.32
其他应收款减值利得 8,176,713.67 12,753,858.04
合计 -50,308,078.62 12,469,090.21
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51. 资产减值利得（损失）
项目 本年累计数 上年累计数
存货跌价利得（损失） -110,335,514.80 2,637,665.98
52. 资产处置收益（损失）
计入本年非经常性
项目 本年累计数 上年累计数
损益的金额
非流动资产处置收益 1,069,027.86 -242,772.97 1,069,027.86
其中：固定资产处置收益 460,056.92 -242,772.97 460,056.92
其他 608,970.94 - 608,970.94
合计 1,069,027.86 -242,772.97 1,069,027.86
53. 营业外收入
计入当期非经常性
项目 本年累计数 上年累计数
损益的金额
过期未使用的洗衣券 4,901,572.84 4,124,306.23 4,901,572.84
违约金、罚款收入 2,567,455.61 3,865,759.21 2,567,455.61
公益性捐赠收入 - 20,309,144.81 -
其他 4,419,230.73 5,490,012.24 4,419,230.73
合计 11,888,259.18 33,789,222.49 11,888,259.18
54. 营业外支出
计入当期非经常性
项目 本年累计数 上年累计数
损益的金额
罚款、赔偿支出 8,868,193.15 5,771,268.03 8,868,193.15
非流动资产毁损报废损失 933,710.06 467,471.40 933,710.06
其他 372,492.65 317,118.85 372,492.65
合计 10,174,395.86 6,555,858.28 10,174,395.86
55. 所得税费用
（1） 所得税费用表
项目 本年累计数 上年累计数
按税法及相关规定计算的当期所得税 246,595,897.86 190,184,061.64
递延所得税费用 47,135,710.76 27,786,271.60
合计 293,731,608.62 217,970,333.24
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55. 所得税费用 - 续
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 746,372,280.21
按法定税率计算的所得税费用 186,593,070.05
子公司适用不同税率的影响 -2,972.60
不可抵扣的成本、费用和损失 2,097,463.38
免税收入的纳税影响 -1,120,378.51
子公司税收减免的影响 -1,186,191.33
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 -8,417,250.27
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 74,381,104.01
补缴以前年度税金 5,119,583.82
其他（注） 36,267,180.07
所得税费用 293,731,608.62
注： 主要系无法退回的以前年度预缴的所得税。
56. 合并现金流量表项目
（1） 收到其他与经营活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
往来款 877,532,465.11 1,375,954,538.46
押金及代收代付款 527,900,919.90 360,633,820.02
收到的工程、投标保证金 31,503,115.40 12,765,156.80
银行存款利息收入 23,618,544.67 16,201,376.76
收到退回的保证金 18,268,506.61 7,789,412.72
其他 12,273,057.88 20,135,903.62
合计 1,491,096,609.57 1,793,480,208.38
（2） 支付其他与经营活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
往来款项 2,147,805,675.34 1,461,559,457.80
押金、保证金、维修金支出 225,826,174.67 291,336,360.47
销售费用支付的现金 42,171,791.18 31,277,036.38
管理费用支付的现金 35,817,787.30 67,543,840.86
员工备用金 19,746,972.56 15,434,406.16
其他 11,386,461.76 42,661,820.82
合计 2,482,754,862.81 1,909,812,922.49
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56. 合并现金流量表项目 - 续
（3） 收到其他与投资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
取得深圳招华物业管理有限公司控制权而增加的现金净额 11,039,214.74 -
（4） 支付其他与投资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
预付股权收购款项 283,620,000.00 -
（5） 收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
厦门紫金中航置业有限公司借款 - 87,500,000.00
（6） 支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本年累计数 上年累计数
归还股东借款 36,923,698.12 -
支付的租金 34,516,986.85 -
收购航电建筑科技（深圳）有限公司少数股东股权
12,600,000.00 -
所支付的现金
购买招商蛇口企业管理有限公司股权款所支付的现金 2,900,000.00 -
集团资金归集款项 - 1,586,083.15
合计 86,940,684.97 1,586,083.15
- 90 -
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
56. 合并现金流量表项目 - 续
（7） 现金流量表补充资料
项目 本年累计数 上年累计数
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 452,640,671.59 410,985,350.53
加：资产减值损失（收益） 110,335,514.80 -2,637,665.98
信用减值损失（收益） 50,308,078.62 -12,469,090.21
使用权资产折旧 23,525,079.69 -
固定资产折旧 34,596,149.52 33,726,630.41
无形资产摊销 1,804,415.31 1,804,415.31
长期待摊费用摊销 42,566,252.71 41,490,515.28
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-1,069,027.86 242,772.97
（收益）
固定资产报废损失 933,710.06 467,471.40
公允价值变动损失（收益） -106,699,059.84 5,696.08
财务费用 144,387,580.24 184,670,460.14
投资损失（收益） -4,481,514.03 -3,919,643.65
递延所得税资产减少（增加） -8,135,791.22 90,261.20
递延所得税负债增加 55,271,501.98 27,696,010.40
存货的减少 175,168,201.11 241,580,542.20
经营性应收项目的减少（增加） -581,556,439.08 -1,731,941,638.19
经营性应付项目的增加 313,148,354.00 1,800,526,688.73
经营活动产生的现金流量净额 702,743,677.60 992,318,776.62
2．现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 2,041,118,850.99 2,275,518,841.03
减：现金的年初余额 2,275,518,841.03 2,367,440,496.88
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净减少额 -234,399,990.04 -91,921,655.85
57. 现金及现金等价物
项目 年末数 年初数
一、现金 2,041,118,850.99 2,275,518,841.03
其中：库存现金 145,498.45 197,481.21
可随时用于支付的银行存款 2,040,973,352.54 2,275,321,359.82
可随时用于支付的其他货币资金 - -
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、年末现金及现金等价物余额 2,041,118,850.99 2,275,518,841.03
四、受限资金 19,300,999.44 29,560,910.14
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 19,300,999.44 29,560,910.14
五、货币资金合计 2,060,419,850.43 2,305,079,751.17
- 91 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、 合并财务报表项目注释 - 续
58. 政府补助
项目 本年累计数 上年累计数
收到的与收益相关的政府补助：
稳岗补贴 6,033,506.48 8,543,374.64
项目专项补助 3,646,947.76 1,900,859.00
社会保险补贴 3,528,044.75 3,886,346.51
培训补贴 1,139,334.74 3,791,750.12
垃圾分类补助 983,497.02 367,407.42
防疫防护补贴 447,553.50 11,911,429.11
财政补贴 289,146.29 2,884,000.00
研发补贴 273,000.00 377,000.00
企业发展提升补贴 694,778.06 744,869.00
税收优惠 105,750.00 9,749,862.38
水费补贴 94,241.95 673,386.32
失业金返还 1,905.12 260,144.25
供暖补贴 - 3,505,064.17
物业费补贴 - 256,287.96
福田英才荟项目奖励 - 240,000.00
贫困人员务工奖励 - 208,105.26
其他 3,563,584.10 1,470,657.17
合计 20,801,289.77 50,770,543.31
减：冲减相关成本费用的政府补助 - 3,505,064.17
计入当期损益的政府补助 20,801,289.77 47,265,479.14
其中：计入其他收益的政府补助 20,801,289.77 47,265,479.14
计入营业外收入的政府补助 - -
九、 合并范围的变更
1. 非同一控制下企业合并
股权取 股权取 股权取得 股权取 购买日的 购买日至年末被 购买日至年末被
被购买方名称 购买日
得时点 得成本 比例（%） 得方式 确定依据 购买方的收入 购买方的净利润
深圳招华物业 2021 年 2021 年 取得
- 50.00 协议控制 10,212,986.83 2,949,128.16
管理有限公司 11 月 15 日 11 月 15 日 控制权
注： 根据该公司的章程，本集团取得该公司的控制权，因而将其纳入合并财务报表范
围。
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九、 合并范围的变更 - 续
2. 同一控制下企业合并
企业合并 构成同一
合并日 合并当年年初 合并当年年初 比较期间被
中取得的 控制下企 比较期间被合
被合并方名称 合并日 的确定 至合并日被合 至合并日被合 合并方的
权益比例 业合并的 并方的收入
依据 并方的收入 并方的净利润 净利润
（%） 依据
招商蛇口企业 合并前同
2021 年 取得
管理（深圳） 100.00 受同一控 2,106,455.53 3,300,837.33 16,013,166.04 2,270,099.48
3 月 12 日 控制权
有限公司 制方控制
3. 其他原因的合并范围变动
（1） 本年新设成立的子公司
公司名称 持股比例（%） 投资成本
宁波招商物业管理有限公司 100.00 500,000.00
宁波招鄞商业管理有限公司 80.00 800,000.00
招商积余数字科技（南京）有限公司（注） 100.00 -
注： 该公司于 2021 年 11 月 16 日成立，本公司尚未注资。
（2） 本年新收购的子公司
项目 年末净资产 本年净利润
深圳西部港口保安服务有限公司（注） 3,387,655.77 1,005,847.83
注： 上述收购交易性质为资产收购而非业务收购，不符合企业合并的定义，即为其他方
式导致的企业合并范围发生变更。
十、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
主要 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
天津格兰云天置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 投资设立
持有物业出租及经营、
昆山市中航地产有限公司 昆山 昆山 97.73 2.27 投资设立
房地产开发
岳阳中航地产有限公司 岳阳 岳阳 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
深圳市中航房地产发展有限公司 深圳 深圳 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
深圳中航观澜地产发展有限公司 深圳 深圳 持有物业出租及经营 51.00 - 投资设立
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、 在其他主体中的权益 - 续
1. 在子公司中的权益 - 续
（1） 企业集团的构成 - 续
主要 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
招商九方商业管理（深圳）
深圳 深圳 商业运营 100.00 - 投资设立
有限公司
深圳市老大昌酒楼有限公司 深圳 深圳 餐饮服务 51.00 - 投资设立
同一控制下
江西中航地产有限责任公司 南昌 南昌 持有物业出租及经营 100.00 -
企业合并
中航城置业（昆山）有限公司 昆山 昆山 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
中航物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 100.00 - 投资设立
上海中航物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 - 100.00 投资设立
四川中航物业服务有限公司 成都 成都 物业管理 - 100.00 投资设立
山东中航物业管理有限公司 济南 济南 物业管理 - 100.00 投资设立
厦门中航物业管理有限公司 厦门 厦门 物业管理 - 70.00 投资设立
深圳市中航物业资产管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 - 100.00 投资设立
深圳市中航楼宇科技有限公司 深圳 深圳 楼宇工程及设备运维 - 100.00 投资设立
深圳市南光物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 - 100.00 投资设立
深圳市中航保安服务有限公司 深圳 深圳 安保服务 - 74.40 投资设立
深圳市中航南光电梯工程有限公司 深圳 深圳 物业设备销售及运维服务 - 100.00 投资设立
湖南中航物业管理服务有限公司 长沙 长沙 物业管理 - 100.00 投资设立
天津中航物业服务有限公司 天津 天津 物业管理 - 100.00 投资设立
济南东城中航物业管理有限公司 山东 山东 物业管理 - 55.00 投资设立
物业配套系统开发、
航电建筑科技（深圳）有限公司 深圳 深圳 - 100.00 投资设立
经营及咨询服务
同一控制下
南昌市航睿物业管理有限公司 吉安 吉安 物业管理 - 100.00
企业合并
济南高铁中航物业管理有限公司 济南 济南 物业管理 - 51.00 投资设立
成都城投航睿物业管理有限公司 成都 成都 物业管理 - 51.00 投资设立
深圳市正章干洗有限公司 深圳 深圳 洗衣服务 51.00 - 投资设立
西安正章干洗有限公司 西安 西安 洗衣服务 - 60.00 投资设立
九江市九方商业管理有限公司 九江 九江 持有物业出租及经营 100.00 投资设立
赣州市航逸酒店管理有限公司 赣州 赣州 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
惠州市中航工业地产投资发展
惠州 惠州 持有物业出租及经营 85.00 - 投资设立
有限公司
深圳市中航智泊科技有限公司 深圳 深圳 智慧停车管理 100.00 - 投资设立
深圳市中航城投资有限公司 深圳 深圳 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
成都市中航地产发展有限公司 成都 成都 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
非同一控制
龙岩紫金中航房地产开发有限公司 龙岩 龙岩 房地产开发 51.00 -
下企业合并
赣州中航九方商业有限公司 赣州 赣州 持有物业出租及经营 100.00 - 分立
衡阳中航地产有限公司 衡阳 衡阳 房地产开发 60.00 - 投资设立
非同一控制
招商物业 深圳 深圳 物业管理 100.00 -
下企业合并
非同一控制下
深圳招商物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 - 100.00
企业合并
非同一控制下
北京招商局物业管理有限公司 北京 北京 物业管理及咨询 - 100.00
企业合并
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、 在其他主体中的权益 - 续
1. 在子公司中的权益 - 续
（1） 企业集团的构成 - 续
主要 持股比例% 取得方式
子公司名称 注册地 业务性质
经营地 直接 间接
非同一控制下
上海招商局物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 - 100.00
企业合并
非同一控制下
南京招商局物业管理有限公司 南京 南京 物业管理及相关配套设施 - 100.00
企业合并
南京招商未来科技城物业管理
南京 南京 物业管理 - 51.00 投资设立
有限公司
非同一控制下
武汉招商局物业管理有限公司 武汉 武汉 物业管理及咨询 - 100.00
企业合并
非同一控制下
招商局物业管理（香港）有限公司 香港 香港 物业管理 - 100.00
企业合并
非同一控制下
招商局物业管理（海外）有限公司 香港 香港 物业管理 - 100.00
企业合并
CMK PROPERTY MANAGEMENT 非同一控制下
香港 香港 物业管理 - 100.00
COMPANY LIMITED 企业合并
CMPLUS HOTELS AND
非同一控制下
SERVICED APARTMENTS 香港 香港 物业管理 - 100.00
MANAGEMENT CO LIMITED 企业合并
非同一控制下
浙江润和物业有限公司 浙江 浙江 物业管理 - 100.00
企业合并
非同一控制下
深圳市招商置业顾问有限公司 深圳 深圳 房地产经纪及信息咨询 - 100.00
企业合并
物业设备销售、机电与电 非同一控制下
深圳招商建筑科技有限公司 深圳 深圳 - 100.00
子智能化设计施工 企业合并
广东招商综合设施运营服务 物业管理、清洁服务、 非同一控制下
东莞 东莞 - 100.00
有限公司 园林绿化工程设计 企业合并
招商局漳州开发区南太武产业园 非同一控制下
漳州 漳州 物业管理 - 100.00
物业服务有限公司 企业合并
深圳招商到家汇科技有限公司 深圳 深圳 社区商业及企业集采 - 100.00 投资设立
厦门招港鹭和物业管理有限公司 厦门 厦门 物业管理 - 60.00 投资设立
宁波招商物业管理有限公司 宁波 宁波 物业管理 - 100.00 投资设立
宁波招鄞商业管理有限公司 宁波 宁波 商业运营 - 80.00 投资设立
深圳西部港口保安服务有限公司 深圳 深圳 安保服务 - 100.00 资产收购
非同一控制下
深圳招华物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 - 50.00
企业合并
招商蛇口企业管理（深圳） 同一控制下企
深圳 深圳 商业运营 - 100.00
有限公司 业合并
招商积余数字科技（南京）
南京 南京 智能化设计、技术服务 100.00 - 投资设立
有限公司
（2） 重要的非全资子公司
本集团无重要的非全资子公司。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、金融工具风险管理
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、应付账款、其
他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、长期借款、应付债券、
长期应付款、租赁负债及其他非流动负债等。各项金融工具的详细情况详见上述各项目附
注。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下
所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围
之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产
生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在
独立的情况下进行的。
1. 风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业
绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管
理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的
风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的
范围之内。
1.1 市场风险
1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。除本集团设立在香港的子公司使用港币进行计价
结算外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。除以港币为记账本位币的境外子
公司外，本集团之其他子公司均以人民币为记账本位币。于2021年12月31日，本集团的资
产和负债均为记账本位币余额，该等余额不会产生重大外汇风险。
1.1.2 利率风险－现金流量变动风险
本集团的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团
面临现金流量变动风险。本年末，本集团的浮动利率借款合同金额合计为852,000,000.00元
（年初：1,574,166,666.67元）。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，
本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目前并无利率互换等安排。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、金融工具风险管理 - 续
1. 风险管理目标和政策 - 续
1.1 市场风险 - 续
1.1.2 利率风险－现金流量变动风险 - 续
利率风险敏感性分析
在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税后影响如
下：
本年 上年
项目 利率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
浮动利率借款 上浮 50 个基点 -3,195,000.00 -3,195,000.00 -5,903,125.00 -5,903,125.00
浮动利率借款 下浮 50 个基点 3,195,000.00 3,195,000.00 5,903,125.00 5,903,125.00
1.2 信用风险
2021 年 12 月 31 日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方
未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保（不考虑可利
用的担保物或其他信用增级），具体包括：货币资金（附注八、1）、应收票据（附注八、
2）、应收账款（附注八、3）、其他应收款（附注八、5）等。于资产负债表日，本集团
金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
为降低信用风险，本集团成立专门部门负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监
控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融
资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理
层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的货币资金存放在信用评级较高的金融机构，故货币资金只具有较低的信用风险。
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
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十一、金融工具风险管理 - 续
1. 风险管理目标和政策 - 续
1.3 流动风险
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对借款的使用情况进行
监控并确保遵守借款协议。
本集团将银行借款作为主要资金来源。本年末，本集团尚未使用的银行借款额度为
2,018,000,000.00 元（年初：1,645,833,333.33 元），其中本集团尚未使用的短期银行借款
额度为 800,000,000.00 元（年初：940,000,000.00 元）。
本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
项目 一年以内 一至五年 五年以上 合计
短期借款 202,087,697.79 - - 202,087,697.79
应付账款 1,040,642,434.58 - - 1,040,642,434.58
应付股利 53,534,878.29 - - 53,534,878.29
其他应付款 1,256,286,679.89 - - 1,256,286,679.89
一年内到期的非流动负债 206,992,455.21 - - 206,992,455.21
其他流动负债 306,755,821.92 - - 306,755,821.92
长期借款 31,875,075.00 608,245,684.11 77,430,404.11 717,551,163.22
应付债券 58,050,000.00 1,563,573,287.67 - 1,621,623,287.67
租赁负债 - 67,198,707.47 14,375,733.64 81,574,441.11
长期应付款 1,392,831.18 20,364,580.72 9,541,865.55 31,299,277.45
其他非流动负债 - 411,895,000.00 - 411,895,000.00
十二、公允价值
1. 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
第一层次 第二层次 第三层次
项目 合计
公允价值计量 公允价值计量 公允价值计量
持续的公允价值计量：
（一）以公允价值计量且变动
- - - -
计入当期损益的金融资产
（二）投资性房地产 - - 6,993,606,701.24 6,993,606,701.24
1. 出租的土地使用权 - - - -
2. 出租的建筑物 - - 6,993,606,701.24 6,993,606,701.24
3. 持有并准备增值后转让的
- - - -
土地使用权
持续以公允价值计量的资产总额 - - 6,993,606,701.24 6,993,606,701.24
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十二、公允价值 - 续
2. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
量信息
投资性房地产为持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，本集团采用的估值技术主要为：
市场比较法和收益法。对于市场交易频率高、交易价格易获取的，主要采用市场比较法，
将评估对象与近期已经发生了交易的可比实例进行比较，对已知价格作适当修正，以此估
算出评估对象的合理价格；对于主要以出租方式经营的物业，本集团主要采用收益法进行
评估。
3. 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应
收款、其他非流动资产、短期借款、应付账款、其他应付款、其他流动负债、一年内到期
的非流动负债、长期应付款、长期借款、应付债券、租赁负债及其他非流动负债等。
本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该
等资产及负债的公允价值。
十三、关联方关系及其交易
1. 本公司的母公司情况
注册资本 母公司对本公司 母公司对本公司
母公司名称 注册地 业务性质
（万元） 持股比例% 表决权比例%
招商局蛇口工业区控股
深圳市 房地产 792,324.2592 47.45 51.16（注）
股份有限公司
注： 招商局蛇口工业区控股股份有限公司直接持有本公司 47.45%的股权，通过其全资子
公司深圳招商房地产有限公司间接持有本公司 3.71%股权，为本公司控股股东。
本公司最终控制方是招商局集团有限公司。
2. 本公司的子公司情况
本公司子公司情况详见附注十、1。
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
3. 本公司合营和联营企业情况
本年与本集团发生关联方交易，或上年与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联
营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
厦门紫金中航置业有限公司 联营企业
深圳招华物业管理有限公司（注） 合营企业
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 合营企业
深圳招商江岭城市服务有限公司 合营企业
注： 本年度本集团取得对该公司的控制权，因而将其纳入合并财务报表范围。该公司在
购买日之前系本集团之合营企业。
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市招商平安资产管理有限责任公司 受同一方控制
沈阳招胜房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳市招商公寓发展有限公司 受同一方控制
招商局产业园区（青岛）创业有限公司 受同一方控制
沈阳招源房地产开发有限公司 受同一方控制
成都招商博时房地产开发有限公司 受同一方控制
南京招商启盛房地产有限公司 受同一方控制
青岛招商海德置业发展有限公司 受同一方控制
招商局通商融资租赁有限公司 受同一方控制
深圳招商商置投资有限公司 受同一方控制
桐乡兴桐招商房地产开发有限公司 受同一方控制
海通（深圳）贸易有限公司 受同一方控制
深圳市招商前海湾置业有限公司 受同一方控制
招商海达保险顾问有限公司 受同一方控制
蛇口电视台 受同一方控制
招商圣约酒业（深圳）有限公司 受同一方控制
深圳招商美冷供应链有限公司 受同一方控制
海联供应有限公司 受同一方控制
深圳美伦酒店管理有限公司 受同一方控制
招商蛇口数字城市科技有限公司 受同一方控制
成都招商远康房地产开发有限公司 受同一方控制
成都招商龙城房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳市太子湾商融置业有限公司 受同一方控制
武汉招平海盈置业有限公司 受同一方控制
- 100 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市德瀚投资发展有限公司 受同一方控制
招商证券股份有限公司 受同一方控制
深圳市招华国际会展发展有限公司 受同一方控制
广州招商房地产有限公司 受同一方控制
招商局集团（香港）有限公司 受同一方控制
南京盛通房地产开发有限公司 受同一方控制
上海招商宝欣置业有限公司 受同一方控制
武汉招商地产古田置业有限公司 受同一方控制
重庆怡置招商房地产开发有限公司 受同一方控制
招商局地产（烟台）有限公司 受同一方控制
重庆招商置地开发有限公司 受同一方控制
湛江招商港城投资有限公司 受同一方控制
武汉招平雍荣置业有限公司 受同一方控制
杭州南兴房地产开发有限公司 受同一方控制
招商蛇口十堰置业有限公司 受同一方控制
天津招商泰达房地产开发有限公司 受同一方控制
北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳市太子湾商泰置业有限公司 受同一方控制
杭州星日房地产开发有限公司 受同一方控制
大连招义房地产有限公司 受同一方控制
云南雨泉置业有限公司 受同一方控制
南通招海置业有限公司 受同一方控制
重庆招商依云房地产有限公司 受同一方控制
北京亚林东房地产开发有限公司 受同一方控制
苏州市招融致新房地产有限公司 受同一方控制
晋宁金辰房地产开发有限公司 受同一方控制
南宁招商汇天房地产有限公司 受同一方控制
招商局地产（常州）有限公司 受同一方控制
襄阳招投房地产有限公司 受同一方控制
常熟招商琴湖投资发展有限公司 受同一方控制
重庆招商依城房地产开发有限公司 受同一方控制
南通招通置业有限公司 受同一方控制
武汉招瑞置业有限公司 受同一方控制
南宁招商众鑫房地产有限公司 受同一方控制
天骄（广州）房地产开发有限公司 受同一方控制
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 受同一方控制
武汉明捷房地产开发有限公司 受同一方控制
- 101 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
烟台招商局置业有限公司 受同一方控制
招商局地产（重庆）花园城有限公司 受同一方控制
珠海依云房地产有限公司 受同一方控制
重庆招商依港房地产开发有限公司 受同一方控制
武汉新得房地产开发有限公司 受同一方控制
常熟市琴宏房地产开发有限公司 受同一方控制
漳州招商房地产有限公司 受同一方控制
武汉招平润丰房地产开发有限公司 受同一方控制
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 受同一方控制
青岛招商铭华置业有限公司 受同一方控制
佛山招商中环房地产有限公司 受同一方控制
温岭新城悦盛房地产开发有限公司 受同一方控制
佛山招商果岭房地产有限公司 受同一方控制
苏州招商融新投资发展有限公司 受同一方控制
郑州天地康颂置业有限公司 受同一方控制
上海宝琛置业有限公司 受同一方控制
上海虹润置业有限公司 受同一方控制
云南盛商房地产开发有限公司 受同一方控制
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 受同一方控制
天津招江投资有限公司 受同一方控制
佛山招商绿湖房地产有限公司 受同一方控制
招商局地产（日照）有限公司 受同一方控制
招商局漳州开发区有限公司 受同一方控制
张家港市广鑫汇房地产开发有限公司 受同一方控制
招商局地产（北京）有限公司 受同一方控制
合肥招商章盛房地产开发有限公司 受同一方控制
佛山招商光华房地产有限公司 受同一方控制
烟台孚旺置业有限公司 受同一方控制
深圳市太子湾商鼎置业有限公司 受同一方控制
武汉招商地产汉江置业有限公司 受同一方控制
成都招商双兴房地产开发有限公司 受同一方控制
肇庆招商蛇口房地产有限公司 受同一方控制
昆明同润房地产开发有限公司 受同一方控制
蛇口集装箱码头有限公司 受同一方控制
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 受同一方控制
徐州淮海金融招商发展有限公司 受同一方控制
昆明同冠房地产开发有限公司 受同一方控制
- 102 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商港务（深圳）有限公司 受同一方控制
招商局（蕲春）投资发展有限公司 受同一方控制
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 受同一方控制
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 受同一方控制
徐州淮盛新城建设发展有限公司 受同一方控制
浙江商雅置业有限公司 受同一方控制
招商蛇口（济南）置业有限公司 受同一方控制
南京招商招盛房地产有限公司 受同一方控制
安徽绿隽置业有限公司 受同一方控制
南通招鑫置业有限公司 受同一方控制
武汉中建壹品招盈置业有限公司 受同一方控制
中山雍景房地产有限公司 受同一方控制
招商局重庆交通科研设计院有限公司 受同一方控制
杭州杭盛房地产开发有限公司 受同一方控制
佛山市凯达城投资发展有限公司 受同一方控制
天津招晨房地产开发有限公司 受同一方控制
武汉栖江置业有限公司 受同一方控制
长沙懿德房地产有限公司 受同一方控制
郑州康尚置业有限公司 受同一方控制
武汉船舶配套工业园有限公司 受同一方控制
郑州招商颐城港区置业有限公司 受同一方控制
中外运物流华南有限公司 受同一方控制
东风汽车房地产有限公司 受同一方控制
东莞招商致远房地产开发有限公司 受同一方控制
无锡瑞商房地产开发有限公司 受同一方控制
南京利盛房地产开发有限公司 受同一方控制
招商蛇口（宜昌）置业有限公司 受同一方控制
中山禹鸿房地产开发有限公司 受同一方控制
天津津湾房产建设有限公司 受同一方控制
东莞招商启达房地产开发有限公司 受同一方控制
成都招商新悦房地产开发有限公司 受同一方控制
嘉兴招鑫置业有限公司 受同一方控制
柳州招商汇信房地产有限公司 受同一方控制
深圳招商房地产有限公司 受同一方控制
南京盛泽置业有限公司 受同一方控制
北京经开亦盛房地产开发有限公司 受同一方控制
大连招顺房地产有限公司 受同一方控制
- 103 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
合肥招商威盛房地产开发有限公司 受同一方控制
大连招源房地产有限公司 受同一方控制
镇江盈盛房地产开发有限公司 受同一方控制
武汉长航美湾置业有限公司 受同一方控制
招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 受同一方控制
招商蛇口网谷（天津）有限公司 受同一方控制
中外运物流（天津）有限公司 受同一方控制
招商局仁和养老投资有限公司 受同一方控制
珠海市依云置业有限公司 受同一方控制
长沙仁惠房地产有限公司 受同一方控制
太仓招新置业有限公司 受同一方控制
昆明招金房地产有限公司 受同一方控制
武汉奥明房地产开发有限公司 受同一方控制
上海招平房地产开发有限公司 受同一方控制
南昌德瀚商业管理有限公司 受同一方控制
中合才华（大连）置业有限公司 受同一方控制
杭州惠余置业有限公司 受同一方控制
佛山招商新城高新技术有限公司 受同一方控制
宁波浙达置业有限公司 受同一方控制
长沙雍景房地产有限公司 受同一方控制
佛山招商翰林房地产有限公司 受同一方控制
招商局地产（太仓）有限公司 受同一方控制
哈尔滨银开房地产开发有限公司 受同一方控制
成都招商房地产有限公司 受同一方控制
中外运物流华中有限公司 受同一方控制
镇江火炬置地发展有限公司 受同一方控制
河南天地新居置业有限公司 受同一方控制
深圳市招商创业有限公司 受同一方控制
招商局光明科技园有限公司 受同一方控制
成都招商北湖置地有限公司 受同一方控制
嘉兴招商房地产开发有限公司 受同一方控制
北京招合房地产开发有限公司 受同一方控制
中国外运海南有限公司 受同一方控制
大连招商广源房地产有限公司 受同一方控制
宁波明湖置业有限公司 受同一方控制
佛山依云上园房地产有限公司 受同一方控制
宁波江湾房地产开发有限公司 受同一方控制
- 104 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
大连招莹房地产有限公司 受同一方控制
合肥招商杰盛房地产开发有限公司 受同一方控制
西安茂安房地产有限公司 受同一方控制
南宁招商汇城房地产有限公司 受同一方控制
南宁招商浩田房地产有限公司 受同一方控制
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 受同一方控制
招商局地产（苏州）有限公司 受同一方控制
武汉招润碧盈房地产开发有限公司 受同一方控制
常熟市晟瑞房地产开发有限公司 受同一方控制
招商局地产（厦门）有限公司 受同一方控制
中外运化工国际物流有限公司 受同一方控制
绍兴宇特顺房地产开发有限公司 受同一方控制
天津中外运建合仓储服务有限公司 受同一方控制
招商局雄安投资发展有限公司 受同一方控制
南京栖霞山招商蛇口邮轮母港发展有限公司 受同一方控制
无锡溪胜房地产开发有限公司 受同一方控制
福建招商云谷开发有限公司 受同一方控制
郑州招商康颂置业有限公司 受同一方控制
佛山招商房地产有限公司 受同一方控制
上海招盛房地产开发有限公司 受同一方控制
中外运物流镇江有限公司 受同一方控制
中外运合肥物流有限公司 受同一方控制
南京创马投资发展有限公司 受同一方控制
长春招胜房地产开发有限公司 受同一方控制
招商局能源运输（香港）有限公司 受同一方控制
北京广盈房地产开发有限公司 受同一方控制
合肥中外运物流发展有限公司 受同一方控制
招商局港口控股有限公司 受同一方控制
南京丁家庄商贸有限公司 受同一方控制
云南招商城投房地产有限公司 受同一方控制
深圳招商蛇口国际邮轮母港有限公司 受同一方控制
杭州北晨房地产开发有限公司 受同一方控制
宁波招海置业有限公司 受同一方控制
招商蛇口（天津）有限公司 受同一方控制
重庆招商金山意库商业管理有限公司 受同一方控制
西安招平房地产有限公司 受同一方控制
招商局重庆公路工程检测中心有限公司 受同一方控制
- 105 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
南京悦盛房地产开发有限公司 受同一方控制
招商局金融集团有限公司 受同一方控制
天津雍景湾房地产开发有限公司 受同一方控制
上海招虹置业有限公司 受同一方控制
招商局地产（武汉）有限公司 受同一方控制
佛山依云观园房地产有限公司 受同一方控制
重庆市智翔铺道技术工程有限公司 受同一方控制
招商蛇口（郑州）置业有限公司 受同一方控制
深圳赤湾港口发展有限公司 受同一方控制
西安招商嘉时房地产有限公司 受同一方控制
赤湾集装箱码头有限公司 受同一方控制
中国外运股份有限公司 受同一方控制
长航集团武汉置业有限公司 受同一方控制
重庆市华驰交通科技有限公司 受同一方控制
招商局能源运输股份有限公司 受同一方控制
深圳市招商文发房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳市南油（集团）有限公司 受同一方控制
重庆长航天一物流有限公司 受同一方控制
厦门市景湖城房地产有限公司 受同一方控制
深圳招商安业投资发展有限公司 受同一方控制
深圳妈港仓码有限公司 受同一方控制
佛山依云孝德房地产有限公司 受同一方控制
重庆中宇工程咨询监理有限责任公司 受同一方控制
南通长轮房屋开发有限公司 受同一方控制
成都招商天府置业投资有限公司 受同一方控制
招商局生态环保科技有限公司 受同一方控制
中国外运福建有限公司 受同一方控制
中外运物流供应链管理（扬州）有限公司 受同一方控制
深圳赤湾港集装箱有限公司 受同一方控制
深圳海星港口发展有限公司 受同一方控制
招商新智科技有限公司 受同一方控制
重庆曾家岩大桥建设管理有限公司 受同一方控制
宁波招商高新置业有限公司 受同一方控制
招商局物流集团芜湖有限公司 受同一方控制
佛山依云房地产有限公司 受同一方控制
深圳市桃花园置业有限公司 受同一方控制
中外运冷链物流（天津）有限公司 受同一方控制
- 106 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佛山依云臻园房地产有限公司 受同一方控制
深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 受同一方控制
招商局公路信息技术（重庆）有限公司 受同一方控制
汇泰投资有限公司 受同一方控制
招商局健康产业（蕲春）有限公司 受同一方控制
苏州招商瑞诚房地产有限公司 受同一方控制
佛山招商雍华府房地产有限公司 受同一方控制
太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 受同一方控制
招商局集团财务有限公司 受同一方控制
招商局金融科技有限公司 受同一方控制
招商海达保险经纪有限公司 受同一方控制
深圳市蛇口工业区招待所有限公司 受同一方控制
重庆万桥交通科技发展有限公司 受同一方控制
漳州华商酒店有限公司 受同一方控制
深圳市登峰置业有限公司 受同一方控制
招商局物流集团云南有限公司 受同一方控制
招商局投资发展有限公司 受同一方控制
厦门市臻园房地产有限公司 受同一方控制
招商局仁和人寿保险股份有限公司 受同一方控制
漳州开发区招商置业有限公司 受同一方控制
招商局物流集团广西有限公司 受同一方控制
天津天华宏运物流有限公司 受同一方控制
南京招荣房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳市外代仓储有限公司 受同一方控制
深圳金域融泰投资发展有限公司 受同一方控制
杭州招商观颐健康产业有限公司 受同一方控制
杭州润和东欣置业有限公司 受同一方控制
厦门外运有限公司 受同一方控制
招商蛇口（温州）置业有限公司 受同一方控制
杭州瑞盛智慧科技有限公司 受同一方控制
招商局地产（杭州）有限公司 受同一方控制
上海丰扬房地产开发有限公司 受同一方控制
汇港实业（深圳）有限公司 受同一方控制
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 受同一方控制
大连招宇房地产有限公司 受同一方控制
深圳市招融投资控股有限公司 受同一方控制
中国外运长航集团有限公司 受同一方控制
- 107 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佛山招商九龙仓房地产有限公司 受同一方控制
厦门招商雍华府房地产有限公司 受同一方控制
青岛中外运储运有限公司 受同一方控制
中国外运物流发展有限公司 受同一方控制
中国租船有限公司 受同一方控制
招商局集团（北京）有限公司 受同一方控制
招商局食品（北京）有限公司 受同一方控制
中外运物流投资控股有限公司 受同一方控制
中外运长航实业发展有限公司 受同一方控制
广州依云房地产有限公司 受同一方控制
深圳市招广置业管理有限公司 受同一方控制
深圳招商新安置业有限公司 受同一方控制
深圳坪山招商房地产有限公司 受同一方控制
浙江润和房产集团有限公司 受同一方控制
苏州招商瑞创房地产有限公司 受同一方控制
温州德信江滨置业有限公司 受同一方控制
上海招商置业有限公司 受同一方控制
苏州招商瑞盈房地产有限公司 受同一方控制
招商局（上海）投资有限公司 受同一方控制
中国交通进出口有限公司 受同一方控制
中外运物流（云南）有限公司 受同一方控制
深圳招商水务有限公司 受同一方控制
深圳市美越房地产顾问有限公司 受同一方控制
深圳招商网络有限公司 受同一方控制
重庆七公里汽车检测有限公司 受同一方控制
佳临兴业有限公司 受同一方控制
深圳市科大置业管理有限公司 受同一方控制
招商仁和太原置业有限公司 受同一方控制
成都天府招商轨道城市发展有限公司 受同一方控制
杭州招盈房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳市太子湾商储置业有限公司 受同一方控制
济南盛华置业有限公司 受同一方控制
合肥瑞盛房地产开发有限公司 受同一方控制
东莞招商启越房地产开发有限公司 受同一方控制
合肥招盛房地产开发有限公司 受同一方控制
武汉招喆汉都置业有限公司 受同一方控制
南宁招商汇盈房地产有限公司 受同一方控制
- 108 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
杭州商裕房地产开发有限公司 受同一方控制
宁波招鄞置业有限公司 受同一方控制
杭州潮悦房地产开发有限公司 受同一方控制
徐州招盛置业有限公司 受同一方控制
常熟市琴安房地产开发有限公司 受同一方控制
招商局地产（南京）有限公司 受同一方控制
漳州翼商房地产开发有限公司 受同一方控制
合肥德瀚产业园发展有限公司 受同一方控制
重庆招商意库商业管理有限公司 受同一方控制
南京智盛房地产开发有限公司 受同一方控制
杭州清雅网络科技有限公司 受同一方控制
招商三亚崖州湾发展有限公司 受同一方控制
杭州元玺置业有限公司 受同一方控制
杭州融洽实业有限公司 受同一方控制
武汉招城置业有限公司 受同一方控制
常熟市琴康房地产开发有限公司 受同一方控制
招商局置地（深圳）有限公司 受同一方控制
长春招华房地产开发有限公司 受同一方控制
海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 受同一方控制
成都招商简新房地产开发有限公司 受同一方控制
福州市雍景湾房地产有限公司 受同一方控制
南宁招商汇泽房地产有限公司 受同一方控制
深圳招商美伦酒店管理有限公司 受同一方控制
招商（三亚）深海装备产业园有限公司 受同一方控制
常州凯拓房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳招商西丽新城投资发展有限公司 受同一方控制
徐州宁盛置业有限公司 受同一方控制
深圳市创勇企业管理有限公司 受同一方控制
西安招航房地产有限公司 受同一方控制
扬州荃晟置业有限公司 受同一方控制
西安招华永盛房地产有限公司 受同一方控制
佛山市时代冠鸿房地产开发有限公司 受同一方控制
深圳市赤湾房地产开发有限公司 受同一方控制
厘米空间（厦门）创业孵化管理有限公司 受同一方控制
惠州招启置业有限公司 受同一方控制
招商局慈善基金会 受同一方控制
裕元企业有限公司 受同一方控制
西安招麟房地产有限公司 受同一方控制
- 109 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
辽宁港口集团有限公司 受同一方控制
招商局创新投资管理有限责任公司 受同一方控制
招商局工业集团有限公司 受同一方控制
招商局公路网络科技控股股份有限公司 受同一方控制
招商局海通贸易有限公司 受同一方控制
招商局检测认证控股有限公司 受同一方控制
招商局物流集团有限公司 受同一方控制
招商局资本投资有限责任公司 受同一方控制
中国长江航运集团有限公司 受同一方控制
招商局漳州开发区供电有限公司 受同一方控制
重庆消防安全技术研究服务有限责任公司 受同一方控制
重庆长航金海洋物业管理有限公司 受同一方控制
招商建设工程管理有限公司 受同一方控制
中外运物流广西有限公司 受同一方控制
招商局港口集团股份有限公司 受同一方控制
深圳妈湾港航有限公司 受同一方控制
深圳蛇口港公安局 受同一方控制
广州市悦商房地产开发有限公司 受同一方控制
宿迁市东宇置业有限公司 受同一方控制
杭州招商观颐养老服务有限公司 受同一方控制
河南省招商美景房地产开发有限责任公司 受同一方控制
盐城市盛通梁置业有限公司 受同一方控制
郑州招商美景房地产开发有限责任公司 受同一方控制
中外运久凌储运有限公司 受同一方控制
长航货运有限公司 受同一方控制
中外运物流（福建）有限公司 受同一方控制
中外运集装箱运输有限公司 受同一方控制
招商华软信息有限公司 受同一方控制
武汉长江轮船有限公司船舶服务公司 受同一方控制
重庆华商酒店有限公司 受同一方控制
招商局食品（中国）有限公司 受同一方控制
深圳西部港口保安服务有限公司（注 1） 受同一方控制
招商蛇口企业管理（深圳）有限公司（注 1） 受同一方控制
招商银行股份有限公司 最终控制方之联营企业
招商局食品（中国）有限公司 同一控制方之联营企业
顺丰速运（集团）有限公司 同一控制方之联营企业
广州联洲房地产有限公司 同一控制方之联营企业
广州联森房地产有限公司 同一控制方之联营企业
- 110 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
西咸新区文茂房地产有限公司 同一控制方之联营企业
上海浦隽房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
中山冠景置业有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
天虹数科商业股份有限公司 其他关联方（注 2，下同）
广东国际大厦实业有限公司 其他关联方
北京时尚天虹百货有限公司 其他关联方
赣州市天虹百货实业有限公司 其他关联方
长沙市天虹百货有限公司 其他关联方
天马微电子股份有限公司 其他关联方
南昌市天虹商场有限公司 其他关联方
深圳上海宾馆 其他关联方
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
赣州格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
深圳市中航城停车场管理有限公司 其他关联方
共青城中航文化投资有限公司 其他关联方
江西鼎诚实业投资有限公司 其他关联方
深圳市中航城商业发展有限公司 其他关联方
深圳市中航华城商业发展有限公司 其他关联方
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 其他关联方
厦门市天虹商场有限公司 其他关联方
深圳市中航长泰投资发展有限公司 其他关联方
中国航空技术国际控股有限公司 其他关联方
东莞市天虹商场有限公司 其他关联方
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
深圳中航商贸有限公司 其他关联方
中航技易发投资有限公司 其他关联方
厦门天马微电子有限公司 其他关联方
中航技进出口有限责任公司 其他关联方
武汉天马微电子有限公司 其他关联方
上海天马微电子有限公司 其他关联方
飞亚达精密科技股份有限公司 其他关联方
上海中航光电子有限公司 其他关联方
中国航空技术深圳有限公司 其他关联方
上海天马有机发光显示技术有限公司 其他关联方
南昌格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
成都天马微电子有限公司 其他关联方
中航国际航空发展有限公司 其他关联方
岳阳格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
- 111 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
岳阳市天虹百货有限公司 其他关联方
中国航空技术北京有限公司 其他关联方
南昌市天虹置业有限公司 其他关联方
北京格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
九江云岭房地产开发有限公司 其他关联方
中航国际成套设备有限公司 其他关联方
中航国际投资有限公司 其他关联方
中航技国际经贸发展有限公司 其他关联方
深圳市飞亚达精密计时制造有限公司 其他关联方
飞亚达销售有限公司 其他关联方
中航技国际储运有限责任公司 其他关联方
深圳格兰云天酒店管理有限公司 其他关联方
北京伊格莱特航空技术发展有限公司 其他关联方
中国航空技术厦门有限公司 其他关联方
苏州苏航置业有限公司 其他关联方
北京千秋营宸房地产开发有限公司 其他关联方
中和中（北京）光电科技有限公司 其他关联方
中航华东光电有限公司 其他关联方
厦门天马显示科技有限公司 其他关联方
中航国际船舶发展（中国）有限公司 其他关联方
深圳市飞亚达精密科技有限公司 其他关联方
上海中航房地产开发有限公司 其他关联方
中航金网（北京）电子商务有限公司 其他关联方
庐山国际高尔夫球会有限公司 其他关联方
中航国际供应链科技有限公司 其他关联方
深圳中航资源有限公司 其他关联方
中国航空工业供销上海有限公司 其他关联方
深圳华新金属结构工程有限公司 其他关联方
深南电路股份有限公司 其他关联方
深圳市富隆特实业有限公司 其他关联方
中国航空技术上海有限公司 其他关联方
上海正章实业有限公司 其他关联方
中航御铭（安阳）科技有限公司 其他关联方
博玉东方有限公司 其他关联方
中航申森国际钢铁贸易（上海）有限公司 其他关联方
深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司 其他关联方
北京航空工业退离休老干部协会 其他关联方
深圳市深南电路有限公司 其他关联方
陕西航华投资管理有限公司 其他关联方
- 112 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
4. 本公司的其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市中航城置业发展有限公司 其他关联方
南京信盛商业管理有限公司 年初已无关联关系
注 1： 本年度本集团取得对该公司的控制权，因而将其纳入合并财务报表范围。该公司在
购买日之前系本集团之受同一方控制的关联方。
注 2： 其他关联方系对本公司具有重大影响的少数股东中国航空技术深圳有限公司及其附
属公司、以及其控股股东 中国航空技术国际控股有限公司及其附属公司。
注 3： 本公司之母公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司处置了其对该公司的股权，因
此，本集团与该公司在处置日之后无关联关系。
5. 关联交易情况
本集团本年度与上述关联方发生的交易所采用的价格根据双方签署的协商确定。
（1） 关联采购与销售情况
1） 采购商品、接受劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
沈阳招胜房地产开发有限公司 购买商品 24,889,497.36 -
深圳市招商公寓发展有限公司 购买商品 14,795,266.60 -
招商局产业园区（青岛）创业有限公司 购买商品 11,056,146.79 -
沈阳招源房地产开发有限公司 购买商品 8,140,912.83 -
成都招商博时房地产开发有限公司 购买商品 6,378,747.66 -
南京招商启盛房地产有限公司 购买商品 3,233,320.35 2,647,988.21
青岛招商海德置业发展有限公司 购买商品 2,468,545.32 -
招商局通商融资租赁有限公司 购买商品 1,446,630.11 2,492,706.67
深圳招商商置投资有限公司 购买商品 1,038,523.22 -
厦门紫金中航置业有限公司 购买商品 - 21,925,646.28
天虹数科商业股份有限公司 购买商品 - 2,425,067.25
其他小额关联方 购买商品 2,593,777.63 3,869,115.71
购买商品合计 76,041,367.87 33,360,524.12
广东国际大厦实业有限公司 接受劳务 1,316,523.60 1,891,037.00
深圳西部港口保安服务有限公司 接受劳务 - 618,436.26
其他小额关联方 接受劳务 566,029.62 1,000,468.19
接受劳务合计 1,882,553.22 3,509,941.45
中国交通进出口有限公司 其他交易 191,737.44 -
成都招商远康房地产开发有限公司 其他交易 176,264.22 -
成都招商龙城房地产开发有限公司 其他交易 18,974.23 -
- 113 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
1） 采购商品、接受劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
深圳上海宾馆 其他交易 - 6,613.00
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 其他交易 - 5,564.00
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 其他交易 - 1,932.00
赣州格兰云天国际酒店有限公司 其他交易 - 7,912.02
其他交易合计 386,975.89 22,021.02
2） 出售商品、提供劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 销售商品 17,926,052.11 -
赣州市天虹百货实业有限公司 销售商品 14,734,479.23 -
中国外运股份有限公司 销售商品 11,904,191.80 -
辽宁港口集团有限公司 销售商品 10,596,375.81 -
招商证券股份有限公司 销售商品 7,586,424.98 -
深圳市中航城停车场管理有限公司 销售商品 4,713,181.70 -
招商局港口控股有限公司 销售商品 4,213,403.00 -
共青城中航文化投资有限公司 销售商品 4,207,741.16 2,969,498.70
江西鼎诚实业投资有限公司 销售商品 3,417,876.70 668,141.63
深圳市中航城商业发展有限公司 销售商品 3,169,572.31 36,000.00
招商局工业集团有限公司 销售商品 3,028,855.13 -
招商局能源运输股份有限公司 销售商品 2,210,949.99 -
赣州格兰云天国际酒店有限公司 销售商品 1,959,137.87 -
深圳市中航华城商业发展有限公司 销售商品 1,943,884.31 -
招商局公路网络科技控股股份有限公司 销售商品 1,789,182.65 -
招商局物流集团有限公司 销售商品 1,654,430.16 -
深圳市太子湾商融置业有限公司 销售商品 - 3,997,061.81
其他小额关联方 销售商品 6,460,063.00 914,292.03
销售商品合计 101,515,801.91 8,584,994.17
武汉招平海盈置业有限公司 物业管理业务 40,319,466.56 43,049,319.16
深圳市德瀚投资发展有限公司 物业管理业务 39,371,986.43 18,453,919.08
招商证券股份有限公司 物业管理业务 32,119,166.49 4,801,324.63
中航技易发投资有限公司 物业管理业务 31,207,239.19 33,181,613.74
深圳市招华国际会展发展有限公司 物业管理业务 25,386,333.75 18,812,255.06
广州招商房地产有限公司 物业管理业务 23,956,965.61 15,485,501.51
招商局集团（香港）有限公司 物业管理业务 23,016,057.14 24,688,650.67
南京盛通房地产开发有限公司 物业管理业务 17,917,376.28 9,969,882.77
上海招商宝欣置业有限公司 物业管理业务 17,493,092.24 13,764,181.66
- 114 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
2） 出售商品、提供劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
武汉招商地产古田置业有限公司 物业管理业务 17,214,512.58 8,861,711.92
重庆怡置招商房地产开发有限公司 物业管理业务 16,931,724.19 5,348,034.16
招商局地产（烟台）有限公司 物业管理业务 15,429,248.93 10,455,062.25
重庆招商置地开发有限公司 物业管理业务 15,141,532.49 11,087,833.89
湛江招商港城投资有限公司 物业管理业务 14,451,345.57 9,487,120.57
成都招商博时房地产开发有限公司 物业管理业务 14,241,162.45 14,595,580.77
武汉招平雍荣置业有限公司 物业管理业务 13,924,810.12 3,089,286.97
杭州南兴房地产开发有限公司 物业管理业务 12,888,572.18 8,887,850.87
招商蛇口十堰置业有限公司 物业管理业务 12,515,449.98 9,959,262.57
广东国际大厦实业有限公司 物业管理业务 12,488,977.36 12,488,977.44
天津招商泰达房地产开发有限公司 物业管理业务 12,396,913.12 10,182,330.74
北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 物业管理业务 12,086,456.27 6,346,888.48
厦门天马微电子有限公司 物业管理业务 11,701,254.49 10,828,618.62
深圳市太子湾商泰置业有限公司 物业管理业务 11,027,548.52 -
成都招商远康房地产开发有限公司 物业管理业务 10,908,459.81 6,994,883.96
中航技进出口有限责任公司 物业管理业务 10,623,334.86 11,219,069.27
杭州星日房地产开发有限公司 物业管理业务 10,387,272.83 7,586,161.15
天虹数科商业股份有限公司 物业管理业务 10,164,937.69 18,867,690.26
大连招义房地产有限公司 物业管理业务 9,994,321.64 4,242,100.79
云南雨泉置业有限公司 物业管理业务 9,891,366.09 6,095,422.76
南通招海置业有限公司 物业管理业务 9,777,506.93 6,571,690.70
南京招商启盛房地产有限公司 物业管理业务 9,747,315.51 17,710,730.53
重庆招商依云房地产有限公司 物业管理业务 9,657,262.71 11,774,478.10
成都招商龙城房地产开发有限公司 物业管理业务 9,500,653.20 9,812,314.12
北京亚林东房地产开发有限公司 物业管理业务 9,398,245.66 933,944.34
东风汽车房地产有限公司 物业管理业务 9,393,448.27 3,774,780.01
中国航空技术国际控股有限公司 物业管理业务 9,321,884.15 8,792,637.18
苏州市招融致新房地产有限公司 物业管理业务 9,191,151.27 1,996,485.15
武汉天马微电子有限公司 物业管理业务 9,015,579.88 8,634,514.70
晋宁金辰房地产开发有限公司 物业管理业务 8,588,104.92 5,434,718.91
上海天马微电子有限公司 物业管理业务 8,553,726.41 8,733,095.24
南宁招商汇天房地产有限公司 物业管理业务 8,239,202.77 7,781,151.90
招商局地产（常州）有限公司 物业管理业务 8,127,994.74 1,446,042.35
襄阳招投房地产有限公司 物业管理业务 8,125,075.82 805,821.22
常熟招商琴湖投资发展有限公司 物业管理业务 8,017,634.92 -
重庆招商依城房地产开发有限公司 物业管理业务 7,872,063.47 6,233,365.37
南通招通置业有限公司 物业管理业务 7,863,757.92 1,402,669.49
武汉招瑞置业有限公司 物业管理业务 7,752,208.54 -
- 115 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
2） 出售商品、提供劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
天马微电子股份有限公司 物业管理业务 7,644,705.16 8,482,041.00
南宁招商众鑫房地产有限公司 物业管理业务 7,578,914.54 5,537,313.02
天骄（广州）房地产开发有限公司 物业管理业务 7,553,806.96 19,278,097.53
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 物业管理业务 7,540,067.09 5,664,602.47
武汉明捷房地产开发有限公司 物业管理业务 7,511,805.26 3,412,444.58
烟台招商局置业有限公司 物业管理业务 7,470,085.00 7,077,874.80
招商局地产（重庆）花园城有限公司 物业管理业务 7,382,199.28 32,249.30
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 7,333,838.77 6,441,400.34
珠海依云房地产有限公司 物业管理业务 7,252,128.75 7,421,057.31
重庆招商依港房地产开发有限公司 物业管理业务 7,106,662.14 6,771,712.79
武汉新得房地产开发有限公司 物业管理业务 6,878,845.61 10,431,773.00
常熟市琴宏房地产开发有限公司 物业管理业务 6,839,229.64 101,164.59
漳州招商房地产有限公司 物业管理业务 6,768,679.31 14,246,554.15
飞亚达精密科技股份有限公司 物业管理业务 6,739,782.07 10,498,135.74
武汉招平润丰房地产开发有限公司 物业管理业务 6,529,179.33 16,627,068.49
招商仁和太原置业有限公司 物业管理业务 6,344,233.34 -
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 物业管理业务 6,331,959.72 6,637,185.59
青岛招商铭华置业有限公司 物业管理业务 6,209,294.25 2,202,454.80
佛山招商中环房地产有限公司 物业管理业务 6,169,955.84 9,321,047.40
上海中航光电子有限公司 物业管理业务 6,154,795.28 6,134,657.55
温岭新城悦盛房地产开发有限公司 物业管理业务 6,088,015.68 2,655,854.98
福州市雍景湾房地产有限公司 物业管理业务 6,055,675.23 5,042,299.46
佛山招商果岭房地产有限公司 物业管理业务 5,934,343.43 6,431,274.88
苏州招商融新投资发展有限公司 物业管理业务 5,904,482.25 4,899,946.29
郑州天地康颂置业有限公司 物业管理业务 5,901,809.84 7,356,337.50
上海宝琛置业有限公司 物业管理业务 5,891,756.94 16,324,706.58
上海虹润置业有限公司 物业管理业务 5,806,225.57 12,925,619.74
云南盛商房地产开发有限公司 物业管理业务 5,733,785.47 1,566,403.71
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 物业管理业务 5,672,669.33 2,571,943.39
天津招江投资有限公司 物业管理业务 5,622,440.43 6,068,420.96
佛山招商绿湖房地产有限公司 物业管理业务 5,610,813.08 6,738,786.54
招商局地产（日照）有限公司 物业管理业务 5,500,463.56 3,715,908.81
成都天府招商轨道城市发展有限公司 物业管理业务 5,444,210.30 -
宁波招商高新置业有限公司 物业管理业务 5,403,773.18 4,412,028.19
- 116 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
2） 出售商品、提供劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
招商局漳州开发区有限公司 物业管理业务 5,362,058.60 6,570,480.01
南昌市天虹商场有限公司 物业管理业务 5,320,714.16 1,702,385.58
张家港市广鑫汇房地产开发有限公司 物业管理业务 5,209,407.69 1,719,539.23
招商局地产（北京）有限公司 物业管理业务 5,143,768.53 10,001,983.82
合肥招商章盛房地产开发有限公司 物业管理业务 4,950,851.61 9,836,834.05
杭州招盈房地产开发有限公司 物业管理业务 4,836,711.77 -
佛山招商光华房地产有限公司 物业管理业务 4,761,680.13 10,740,727.82
烟台孚旺置业有限公司 物业管理业务 4,749,894.61 1,278,045.11
深圳市太子湾商储置业有限公司 物业管理业务 4,724,066.54 -
招商局产业园区（青岛）创业有限公司 物业管理业务 4,701,865.44 6,276,075.06
深圳市太子湾商鼎置业有限公司 物业管理业务 4,653,652.60 -
武汉招商地产汉江置业有限公司 物业管理业务 4,629,999.88 9,218,029.46
成都招商双兴房地产开发有限公司 物业管理业务 4,600,058.59 1,680,485.03
肇庆招商蛇口房地产有限公司 物业管理业务 4,590,791.61 1,301,996.47
昆明同润房地产开发有限公司 物业管理业务 4,534,226.30 2,420,669.91
蛇口集装箱码头有限公司 物业管理业务 4,500,459.70 835,571.64
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 物业管理业务 4,425,676.98 3,115,007.71
徐州淮海金融招商发展有限公司 物业管理业务 4,357,085.20 4,498,057.34
昆明同冠房地产开发有限公司 物业管理业务 4,343,563.05 1,146,218.59
招商港务（深圳）有限公司 物业管理业务 4,338,521.35 -
招商局（蕲春）投资发展有限公司 物业管理业务 4,312,687.59 2,735,910.21
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 物业管理业务 4,305,392.80 3,065,877.67
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 物业管理业务 4,288,014.51 -
徐州淮盛新城建设发展有限公司 物业管理业务 4,190,248.25 -
长沙市天虹百货有限公司 物业管理业务 4,127,484.52 7,125,032.16
济南盛华置业有限公司 物业管理业务 4,064,962.01 -
浙江商雅置业有限公司 物业管理业务 4,024,428.30 216,802.04
招商蛇口（济南）置业有限公司 物业管理业务 3,996,735.56 5,225,220.76
南京招商招盛房地产有限公司 物业管理业务 3,996,015.95 332,891.68
中国航空技术深圳有限公司 物业管理业务 3,932,650.56 449,223.08
安徽绿隽置业有限公司 物业管理业务 3,931,810.88 787,432.19
南通招鑫置业有限公司 物业管理业务 3,924,670.07 9,918,287.03
上海天马有机发光显示技术有限公司 物业管理业务 3,760,011.32 3,818,125.73
武汉中建壹品招盈置业有限公司 物业管理业务 3,754,850.56 3,759,563.11
中山雍景房地产有限公司 物业管理业务 3,711,181.47 -
招商局重庆交通科研设计院有限公司 物业管理业务 3,633,959.74 3,381,425.19
杭州杭盛房地产开发有限公司 物业管理业务 3,589,478.02 240,151.47
- 117 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
2） 出售商品、提供劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
南昌格兰云天国际酒店有限公司 物业管理业务 3,581,588.81 3,244,689.72
佛山市凯达城投资发展有限公司 物业管理业务 3,576,667.18 9,425,469.21
天津招晨房地产开发有限公司 物业管理业务 3,560,677.74 2,241,383.08
武汉栖江置业有限公司 物业管理业务 3,530,328.43 842,657.31
长沙懿德房地产有限公司 物业管理业务 3,460,680.81 1,413,523.59
郑州康尚置业有限公司 物业管理业务 3,455,229.78 446,297.16
深圳市太子湾商融置业有限公司 物业管理业务 3,316,047.27 3,424,851.39
武汉船舶配套工业园有限公司 物业管理业务 3,313,144.82 21,700.56
郑州招商颐城港区置业有限公司 物业管理业务 3,297,725.43 3,986,964.89
中外运物流华南有限公司 物业管理业务 3,252,379.78 5,172,799.62
合肥瑞盛房地产开发有限公司 物业管理业务 3,209,644.83 -
东莞招商致远房地产开发有限公司 物业管理业务 3,179,051.30 2,931,954.91
无锡瑞商房地产开发有限公司 物业管理业务 3,160,629.98 1,152,442.13
南京利盛房地产开发有限公司 物业管理业务 3,091,386.94 3,073,517.71
招商蛇口（宜昌）置业有限公司 物业管理业务 3,067,403.35 2,265,904.05
深圳市招商公寓发展有限公司 物业管理业务 3,042,428.12 1,696,556.74
中山禹鸿房地产开发有限公司 物业管理业务 2,941,749.93 380,324.85
天津津湾房产建设有限公司 物业管理业务 2,935,064.32 2,918,415.83
东莞招商启达房地产开发有限公司 物业管理业务 2,883,547.55 20,730.28
成都招商新悦房地产开发有限公司 物业管理业务 2,877,295.73 1,289,572.37
嘉兴招鑫置业有限公司 物业管理业务 2,851,252.47 1,941,373.66
柳州招商汇信房地产有限公司 物业管理业务 2,792,757.79 918,117.57
深圳招商房地产有限公司 物业管理业务 2,786,152.35 10,809,089.17
南京盛泽置业有限公司 物业管理业务 2,772,009.72 2,978,004.82
北京经开亦盛房地产开发有限公司 物业管理业务 2,737,164.61 4,374,225.27
大连招顺房地产有限公司 物业管理业务 2,736,917.15 848,154.19
成都天马微电子有限公司 物业管理业务 2,726,415.04 2,660,377.36
合肥招商威盛房地产开发有限公司 物业管理业务 2,710,551.78 6,436,037.64
大连招源房地产有限公司 物业管理业务 2,686,021.79 3,822,299.56
镇江盈盛房地产开发有限公司 物业管理业务 2,646,930.38 11,581,469.10
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 2,638,456.75 1,660,696.07
武汉长航美湾置业有限公司 物业管理业务 2,624,979.43 -
招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 物业管理业务 2,608,559.57 1,513,588.19
招商蛇口网谷（天津）有限公司 物业管理业务 2,604,210.76 4,601,663.34
东莞招商启越房地产开发有限公司 物业管理业务 2,540,115.98 -
合肥招盛房地产开发有限公司 物业管理业务 2,526,519.61 -
- 118 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
2） 出售商品、提供劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中外运物流（天津）有限公司 物业管理业务 2,422,641.81 2,515,314.69
武汉招喆汉都置业有限公司 物业管理业务 2,403,918.64 -
招商局仁和养老投资有限公司 物业管理业务 2,390,826.36 2,620,783.06
珠海市依云置业有限公司 物业管理业务 2,370,983.15 4,544,774.23
长沙仁惠房地产有限公司 物业管理业务 2,348,657.16 -
太仓招新置业有限公司 物业管理业务 2,270,971.38 6,465,486.92
昆明招金房地产有限公司 物业管理业务 2,260,827.60 4,485,088.99
深圳招商商置投资有限公司 物业管理业务 2,215,941.38 394,551.16
武汉奥明房地产开发有限公司 物业管理业务 2,210,476.54 3,140,492.43
上海招平房地产开发有限公司 物业管理业务 2,200,080.91 1,227,922.70
南昌德瀚商业管理有限公司 物业管理业务 2,180,014.82 798,596.94
深圳市中航长泰投资发展有限公司 物业管理业务 2,035,977.34 2,503,939.46
共青城中航文化投资有限公司 物业管理业务 2,007,861.65 5,229,163.20
中合才华（大连）置业有限公司 物业管理业务 1,973,019.66 754,304.95
南宁招商汇盈房地产有限公司 物业管理业务 1,961,461.73 -
杭州惠余置业有限公司 物业管理业务 1,951,491.18 2,001,225.83
佛山招商新城高新技术有限公司 物业管理业务 1,949,361.64 2,086,399.30
宁波浙达置业有限公司 物业管理业务 1,933,322.45 -
杭州商裕房地产开发有限公司 物业管理业务 1,933,232.87 -
长沙雍景房地产有限公司 物业管理业务 1,927,528.19 343,234.96
沈阳招源房地产开发有限公司 物业管理业务 1,812,951.88 629,987.13
佛山招商翰林房地产有限公司 物业管理业务 1,687,744.62 3,958,299.38
招商局地产（太仓）有限公司 物业管理业务 1,682,115.25 1,390,552.17
哈尔滨银开房地产开发有限公司 物业管理业务 1,615,716.45 2,489,208.07
宁波招鄞置业有限公司 物业管理业务 1,540,390.64 -
成都招商房地产有限公司 物业管理业务 1,516,988.89 163,479.54
广州市悦商房地产开发有限公司 物业管理业务 1,515,500.32 -
中外运物流华中有限公司 物业管理业务 1,507,177.96 1,254,061.23
镇江火炬置地发展有限公司 物业管理业务 1,480,721.66 4,446,667.47
招商局地产（南京）有限公司 物业管理业务 1,431,919.73 1,571,533.64
河南天地新居置业有限公司 物业管理业务 1,401,612.11 6,076,514.26
深圳市招商创业有限公司 物业管理业务 1,312,376.23 2,365,509.76
招商局光明科技园有限公司 物业管理业务 1,214,781.13 3,202,082.36
成都招商北湖置地有限公司 物业管理业务 1,193,158.55 1,675,424.76
嘉兴招商房地产开发有限公司 物业管理业务 1,107,144.84 9,633,548.03
岳阳市天虹百货有限公司 物业管理业务 1,106,902.07 2,895,883.77
- 119 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
2） 出售商品、提供劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
中航国际航空发展有限公司 物业管理业务 1,041,051.02 2,328,113.36
北京招合房地产开发有限公司 物业管理业务 896,144.40 1,730,382.09
中国外运海南有限公司 物业管理业务 885,776.83 1,552,089.65
大连招商广源房地产有限公司 物业管理业务 871,511.94 2,363,426.66
岳阳格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 844,073.09 2,475,610.69
厦门市天虹商场有限公司 物业管理业务 675,999.52 3,013,208.73
宁波明湖置业有限公司 物业管理业务 540,162.68 1,845,705.24
佛山依云上园房地产有限公司 物业管理业务 517,827.39 1,660,793.08
宁波江湾房地产开发有限公司 物业管理业务 454,457.79 3,119,403.85
大连招莹房地产有限公司 物业管理业务 364,808.91 3,010,939.99
合肥招商杰盛房地产开发有限公司 物业管理业务 349,153.58 4,240,877.98
西安茂安房地产有限公司 物业管理业务 317,668.54 3,067,786.80
南宁招商汇城房地产有限公司 物业管理业务 137,103.50 2,639,932.39
深圳市中航城停车场管理有限公司 物业管理业务 27,183.48 5,168,456.32
南宁招商浩田房地产有限公司 物业管理业务 15,281.79 2,001,080.47
上海浦隽房地产开发有限公司 物业管理业务 - 17,875,843.55
深圳招华物业管理有限公司 物业管理业务 - 16,012,924.49
招商银行股份有限公司 物业管理业务 - 12,694,590.61
中国航空技术北京有限公司 物业管理业务 - 11,364,039.68
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 物业管理业务 - 10,662,492.83
南京信盛商业管理有限公司 物业管理业务 - 6,104,867.05
深圳市中航城商业发展有限公司 物业管理业务 - 4,494,226.34
招商局地产（苏州）有限公司 物业管理业务 - 3,856,670.79
武汉招润碧盈房地产开发有限公司 物业管理业务 - 3,706,921.58
赣州市天虹百货实业有限公司 物业管理业务 - 3,564,939.37
南昌市天虹置业有限公司 物业管理业务 - 3,391,548.25
常熟市晟瑞房地产开发有限公司 物业管理业务 - 2,879,976.52
招商局地产（厦门）有限公司 物业管理业务 - 2,144,366.30
深圳市中航华城商业发展有限公司 物业管理业务 - 2,121,418.41
北京格兰云天国际酒店有限公司 物业管理业务 - 2,037,735.84
赣州格兰云天国际酒店有限公司 物业管理业务 - 1,847,753.27
中外运化工国际物流有限公司 物业管理业务 - 1,706,128.59
绍兴宇特顺房地产开发有限公司 物业管理业务 - 1,591,224.32
九江云岭房地产开发有限公司 物业管理业务 - 1,587,708.53
厦门紫金中航置业有限公司 物业管理业务 - 1,506,138.44
- 120 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 关联采购与销售情况 - 续
2） 出售商品、提供劳务 - 续
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
其他小额关联方 物业管理业务 77,971,755.27 72,547,158.34
物业管理及专业化服务合计 1,305,237,415.83 1,205,970,751.79
深圳招商商置投资有限公司 资产管理业务 7,502,815.41 -
珠海依云房地产有限公司 资产管理业务 3,301,886.70 -
深圳市招广置业管理有限公司 资产管理业务 3,241,627.36 -
汇港实业（深圳）有限公司 资产管理业务 3,175,446.79 -
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 资产管理业务 2,830,188.60 566,037.72
深圳招商新安置业有限公司 资产管理业务 1,388,627.33 -
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 资产管理业务 1,282,778.88 1,513,239.71
大连招源房地产有限公司 资产管理业务 1,132,075.44 -
招商蛇口企业管理（深圳）有限公司 资产管理业务 - 3,878,282.91
中国航空技术深圳有限公司 资产管理业务 - 1,147,559.63
深圳华新金属结构工程有限公司 资产管理业务 - 978,310.04
其他小额关联方 资产管理业务 2,521,842.67 1,600,354.98
资产管理及其他合计 26,377,289.18 9,683,784.99
（2） 关联托管、承包情况
1） 委托管理、出包
本年确认
委托/出包 委托/出包 委托/出包 托管收益/承包
委托方/出包方名称 受托方/承包方名称 的托管支出/
资产类型 起始日 终止日 收益定价依据
出包支出
招商局蛇口工业区控 经营管 2019 年 2024 年
本公司 按合同约定 1,000,000.00
股股份有限公司 理托管 12 月 5 日 12 月 4 日
（3） 关联租赁情况
1） 出租
本年确认的 上年确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收益 租赁收益
天虹数科商业股份有限公司 房屋建筑物 13,705,091.48 12,736,747.38
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 房屋建筑物 13,162,396.02 8,238,596.79
赣州市天虹百货实业有限公司 房屋建筑物 11,026,001.32 10,272,049.54
岳阳市天虹百货有限公司 房屋建筑物 8,611,632.72 8,252,814.69
南昌格兰云天国际酒店有限公司 房屋建筑物 8,492,481.43 6,850,504.12
赣州格兰云天国际酒店有限公司 房屋建筑物 5,939,066.12 9,400,704.44
- 121 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（3） 关联租赁情况 - 续
1） 出租 - 续
本年确认的 上年确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收益 租赁收益
招商银行股份有限公司 房屋建筑物 3,303,073.20 249,293.12
岳阳格兰云天大酒店有限公司 房屋建筑物 1,979,130.86 8,124,223.59
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 房屋建筑物 1,546,230.68 1,429,442.18
深圳华新金属结构工程有限公司 房屋建筑物 640,000.04 560,000.04
中航技国际经贸发展有限公司 房屋建筑物 389,540.06 204,867.48
深圳中航资源有限公司 房屋建筑物 376,675.74 277,084.18
飞亚达销售有限公司 房屋建筑物 144,000.00 111,047.64
深圳市中航城停车场管理有限公司 房屋建筑物 86,237.69 149,526.05
中航御铭（安阳）科技有限公司 房屋建筑物 17,696.00 211,810.29
深圳格兰云天酒店管理有限公司 房屋建筑物 - 58,897.14
合计 69,419,253.36 67,127,608.67
2） 承租
本年确认的 上年确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁支出 租赁支出
深圳市招商公寓发展有限公司 房屋建筑物 15,045,378.93 14,548,261.94
飞亚达精密科技股份有限公司 房屋建筑物 8,440,934.98 8,653,619.95
深圳招商商置投资有限公司 房屋建筑物 2,838,091.80 2,303,203.34
广州招商房地产有限公司 房屋建筑物 1,283,438.65 433,281.92
广东国际大厦实业有限公司 房屋建筑物 965,176.16 451,376.16
深圳招商房地产有限公司 房屋建筑物 544,580.47 366,638.95
深圳市招商前海湾置业有限公司 房屋建筑物 471,283.00 1,000,441.89
佳临兴业有限公司 房屋建筑物 179,280.00 192,132.00
成都招商房地产有限公司 房屋建筑物 85,333.33 194,613.34
招商港务（深圳）有限公司 房屋建筑物 64,849.54 -
招商局漳州开发区有限公司 房屋建筑物 14,633.33 61,816.28
招商局光明科技园有限公司 房屋建筑物 14,333.33 -
天虹数科商业股份有限公司 房屋建筑物 6,537.66 389,954.61
天马微电子股份有限公司 房屋建筑物 - 1,028,486.23
中国航空技术深圳有限公司 房屋建筑物 - 989,002.99
招商局（上海）投资有限公司 房屋建筑物 - 643,321.49
武汉招商地产古田置业有限公司 房屋建筑物 - 465,561.00
招商局地产（南京）有限公司 房屋建筑物 - 438,182.62
成都招商博时房地产开发有限公司 房屋建筑物 - 359,357.68
成都招商龙城房地产开发有限公司 房屋建筑物 - 210,811.80
- 122 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（3） 关联租赁情况 - 续
2） 承租 - 续
本年确认的 上年确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁支出 租赁支出
南京招商启盛房地产有限公司 房屋建筑物 - 190,476.19
成都招商远康房地产开发有限公司 房屋建筑物 - 182,979.05
招商局重庆交通科研设计院有限公司 房屋建筑物 - 154,375.00
深圳上海宾馆 房屋建筑物 - 146,219.05
深圳市科大置业管理有限公司 房屋建筑物 - 17,568.00
合计 29,953,851.18 33,421,681.48
（4） 关联方利息收入
项目 本年发生额 上年发生额
招商银行股份有限公司 11,473,473.91 9,589,145.75
招商局集团财务有限公司 592.46 38,176.24
合计 11,474,066.37 9,627,321.99
（5） 关联方利息支出
项目 本年发生额 上年发生额
招商银行股份有限公司 6,291,125.01 12,583,488.23
（6） 关联担保情况
本公司作为被担保方
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保终止日
经履行完毕
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 1,500,000,000.00 2021 年 2 月 2 日 到期日之日起两年 否
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 300,000,000.00 2021 年 5 月 31 日 到期日之日起两年 否
合计 1,800,000,000.00
（7） 关联方资金拆借情况
无
- 123 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（8） 关键管理人员薪酬
本公司本年支付关键管理人员薪酬情况见下表：
项目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员薪酬 13,530,832.00 10,207,130.00
（9） 其他关联交易
1） 关联方资产转让情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
深圳蛇口港公安局 收购股权 2,344,800.00 -
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 收购股权 2,900,000.00 -
合计 5,244,800.00
2） 关联方捐赠
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
招商局慈善基金会 捐赠利得 - 20,262,914.31
6. 关联方应收应付款项
（1） 应收关联方款项
年末数 年初数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
招商银行股份有限公司 919,659,742.52 - 1,222,263,210.35 -
货币资金 招商局集团财务有限公司 - - 60,725.14 -
合计 919,659,742.52 1,222,323,935.49 -
北京招商局铭嘉房地产开发
10,535,276.77 - - -
有限公司
广州招商房地产有限公司 9,931,025.60 - 2,278,345.76 1,298.68
深圳市德瀚投资发展有限公司 8,612,292.51 - 2,011,591.35 1,146.63
南宁招商众鑫房地产有限公司 6,692,502.24 - - -
南通招海置业有限公司 5,620,000.00 - - -
深圳招商房地产有限公司 4,821,464.55 - 6,951,869.16 3,962.64
招商局地产（重庆）花园城
应收账款 4,376,550.64 - - -
有限公司
招商局地产（烟台）有限公司 4,314,560.88 - 1,470,323.76 838.10
天津招商泰达房地产开发有限公司 4,008,683.12 - - -
大连招义房地产有限公司 3,773,854.75 - 1,049,224.85 598.07
杭州星日房地产开发有限公司 3,750,804.51 - 493,014.81 281.02
深圳市招华国际会展发展有限公司 3,637,643.54 - 5,970,873.13 3,403.46
岳阳市天虹百货有限公司 3,532,762.72 120,605.25 994,709.14 36,157.67
武汉招平雍荣置业有限公司 3,524,156.21 - 25,533.39 14.55
- 124 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
6. 关联方应收应付款项 - 续
（1） 应收关联方款项 - 续
年末数 年初数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
合肥招商章盛房地产开发有限公司 3,513,795.23 - 472,001.28 269.05
郑州天地康颂置业有限公司 3,453,875.97 - 92,742.71 52.86
上海宝琛置业有限公司 3,326,563.95 - 332,797.93 189.70
深圳市招商文发房地产开发
3,318,430.49 - 2,998,774.34 1,709.33
有限公司
漳州招商房地产有限公司 3,128,649.46 - 151,427.81 86.32
云南盛商房地产开发有限公司 3,060,831.78 - - -
厦门市臻园房地产有限公司 2,950,000.00 - 726,452.99 414.09
深圳坪山招商房地产有限公司 2,917,862.22 - 22,745,626.81 12,965.24
深圳市中航城格兰云天大酒店
2,603,912.42 2,603.90 139,808.80 1,538.24
有限公司
东莞招商启达房地产开发有限公司 2,520,726.55 - 7,388.89 4.21
郑州招商颐城港区置业有限公司 2,498,627.15 - 368,176.95 209.86
常熟市琴宏房地产开发有限公司 2,411,567.80 - - -
烟台招商局置业有限公司 2,294,017.42 - 457,360.30 260.70
共青城中航文化投资有限公司 2,234,905.00 2,234.91 1,083,000.00 908.00
张家港市广鑫汇房地产开发
2,230,161.61 - - -
有限公司
济南盛华置业有限公司 2,227,412.74 - - -
招商商置（贵州毕节）投资
2,223,947.18 - 1,164,659.98 663.87
有限公司
南京盛泽置业有限公司 2,146,392.41 - - -
杭州招盈房地产开发有限公司 2,122,066.71 - - -
应收账款
重庆招商依城房地产开发有限公司 2,049,099.82 - - -
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 1,989,513.07 - 50,803.50 28.96
杭州南兴房地产开发有限公司 1,980,560.51 - - -
招商局邮轮产业发展（江苏）
1,822,594.23 - 1,649,811.13 940.41
有限公司
南京招商启盛房地产有限公司 1,812,524.59 - 412,524.59 235.14
武汉奥明房地产开发有限公司 1,762,519.00 - 2,290,952.00 1,305.87
襄阳招投房地产有限公司 1,734,812.79 - 181,480.50 103.45
重庆招商依港房地产开发有限公司 1,709,177.98 - - -
烟台孚旺置业有限公司 1,696,371.52 - 622,623.49 354.90
武汉明捷房地产开发有限公司 1,693,325.11 - - -
武汉招瑞置业有限公司 1,676,503.65 - - -
南昌市天虹商场有限公司 1,623,923.39 1,623.92 2,255,151.37 1,910.81
广州市悦商房地产开发有限公司 1,606,430.33 - - -
大连招顺房地产有限公司 1,572,744.55 - - -
江西鼎诚实业投资有限公司 1,563,284.00 1,563.28 - -
武汉招平海盈置业有限公司 1,550,075.31 - 8,725,769.03 4,973.78
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 1,535,197.39 - 1,671,810.00 952.95
招商蛇口（济南）置业有限公司 1,503,289.90 - 1,484,476.24 846.17
招商蛇口网谷（天津）有限公司 1,457,915.17 - 4,747,677.50 2,706.23
杭州潮悦房地产开发有限公司 1,443,657.95 - - -
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 1,431,884.41 - 724,414.47 412.92
宿迁市东宇置业有限公司 1,380,555.38 - - -
- 125 -
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
6. 关联方应收应付款项 - 续
（1） 应收关联方款项 - 续
年末数 年初数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
天骄（广州）房地产开发有限公司 1,312,897.98 - 11,528,186.05 6,571.18
南宁招商汇天房地产有限公司 1,308,263.67 - 235,425.95 134.20
徐州淮盛新城建设发展有限公司 1,285,970.06 - - -
福州市雍景湾房地产有限公司 1,285,094.65 - 22,158.68 12.63
柳州招商汇信房地产有限公司 1,283,232.51 - - -
温岭新城悦盛房地产开发有限公司 1,241,705.61 - 516,901.48 294.64
招商局地产（苏州）有限公司 1,233,650.96 - 3,155,375.30 1,798.60
杭州杭盛房地产开发有限公司 1,170,126.85 - 63,088.25 35.96
浙江润和房产集团有限公司 1,102,541.96 - - -
佛山招商光华房地产有限公司 1,089,611.37 - - -
重庆招商依云房地产有限公司 1,044,263.95 - 3,521.40 2.01
合肥瑞盛房地产开发有限公司 1,039,856.10 - - -
佛山招商绿湖房地产有限公司 1,010,508.26 - - -
天津招江投资有限公司 896,134.27 - 1,582,811.87 902.22
岳阳格兰云天大酒店有限公司 616,243.68 123,248.74 2,466,243.68 93,183.17
南昌市天虹置业有限公司 445,000.00 445.00 1,444,664.27 1,425.60
赣州格兰云天国际酒店有限公司 419,345.50 419.35 4,203,353.50 4,203.36
天虹数科商业股份有限公司 402,007.15 402.01 1,258,229.52 1,187.66
合肥招商杰盛房地产开发有限公司 242,909.22 - 1,614,205.42 920.11
昆明招金房地产有限公司 242,903.78 - 1,550,201.54 883.63
应收账款
招商局地产（常州）有限公司 238,065.76 - 1,539,634.40 877.61
招商局产业园区（青岛）创业
199,811.49 - 4,586,102.18 2,614.13
有限公司
太仓招新置业有限公司 151,031.84 - 2,390,311.28 1,362.50
绍兴宇特顺房地产开发有限公司 126,484.24 - 1,135,738.98 647.38
武汉新得房地产开发有限公司 124,118.03 - 3,346,371.60 1,907.47
东莞招商致远房地产开发有限公司 110,041.80 - 1,485,115.06 846.53
镇江盈盛房地产开发有限公司 98,531.11 - 2,222,766.82 1,267.00
中航技易发投资有限公司 13,000.00 13.00 10,160,654.42 8,510.67
杭州润和东欣置业有限公司 - - 4,629,373.11 2,638.79
深圳招华物业管理有限公司 - - 4,514,287.51 2,573.19
成都招商远康房地产开发有限公司 - - 3,430,139.40 1,955.21
苏州招商瑞创房地产有限公司 - - 3,402,743.42 1,939.60
上海招商宝欣置业有限公司 - - 2,692,987.02 1,535.03
汇港实业（深圳）有限公司 - - 1,296,166.30 738.83
中国航空技术深圳有限公司 - - 1,244,208.94 1,416.95
武汉中建壹品招盈置业有限公司 - - 1,046,815.68 596.70
深圳华新金属结构工程有限公司 - - 1,044,500.89 1,040.55
关联方小额应收账款汇总 27,609,905.38 66,108.60 32,375,253.77 23,531.33
合计 212,254,541.36 319,267.96 188,990,735.65 249,298.32
应收票据 天津招商泰达房地产开发有限公司 1,457,852.60 - - -
镇江盈盛房地产开发有限公司 720,000.00 - - -
预付款项 招商局食品（中国）有限公司 22,770.00 - - -
中国交通进出口有限公司 6,160.00 - - -
- 126 -
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
6. 关联方应收应付款项 - 续
（1） 应收关联方款项 - 续
年末数 年初数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 损失准备
天马微电子股份有限公司 - - 50,258.04 -
预付款项 上海正章实业有限公司 - - 840.01 -
合计 748,930.00 - 51,098.05 -
招商局地产（日照）有限公司 3,764,582.00 - - -
飞亚达精密科技股份有限公司 1,237,269.60 1,237.27 1,739,166.04 8,800.44
武汉招平海盈置业有限公司 1,200,000.00 - 1,200,000.00 316.33
武汉招平润丰房地产开发有限公司 1,200,000.00 - 1,200,000.00 316.33
北京市格兰云天大酒店
- - 35,862,822.16 35,862,822.16
有限责任公司
深圳市南光工贸发展有限公司 - - 28,636,000.00 28,636,000.00
其他应收款 深圳市南光捷佳电器有限公司 - - 27,075,018.93 27,075,018.93
中山市南光捷佳电器有限公司 - - 25,296,559.73 25,296,559.73
广州市南光房地产发展有限公司 - - 19,027,493.38 19,027,493.38
北海南光企业集团公司 - - 6,868,163.06 6,868,163.06
深圳市亘隆投资发展有限公司 - - 5,358,523.51 5,358,523.51
深圳市富隆特实业有限公司 - - 1,518,096.04 1,518,096.04
关联方小额其他应收款汇总 3,769,660.00 127,022.76 6,324,891.14 2,446.35
合计 11,171,511.60 128,260.03 160,106,733.99 149,654,556.26
（2） 应付关联方款项
项目名称 关联方 年末数 年初数
广州依云房地产有限公司 1,521,695.64 1,521,695.64
广东国际大厦实业有限公司 193,540.45 -
重庆消防安全技术研究服务有限责任公司 37,625.00 -
南昌格兰云天国际酒店有限公司 10,000.00 10,000.00
天马微电子股份有限公司 10,000.00 9,633.03
上海天马微电子有限公司 4,767.92 -
上海中航房地产开发有限公司 - 1,811,492.82
应付账款
中国航空技术上海有限公司 - 1,359,572.12
海通（深圳）贸易有限公司 - 81,113.87
中国航空技术厦门有限公司 - 10,057.14
招商海达保险顾问有限公司 - 6,907.67
上海正章实业有限公司 - 1,559.53
关联方小额应付账款汇总 730,218.95 3,692,105.33
合计 2,507,847.96 8,504,137.15
中航技进出口有限责任公司 4,708,679.63 10,637,871.94
中国航空技术北京有限公司 575,919.30 575,919.30
中国外运海南有限公司 500,000.00 -
合同负债 南通招通置业有限公司 490,000.00 -
南通招海置业有限公司 420,000.00 -
关联方小额合同负债汇总 363,350.44 90,256.74
合计 7,057,949.37 11,304,047.98
- 127 -
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十三、关联方关系及其交易 - 续
6. 关联方应收应付款项 - 续
（2） 应付关联方款项 - 续
项目名称 关联方 年末数 年初数
上海招商置业有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00
招商仁和太原置业有限公司 3,600,000.00 -
浙江润和房产集团有限公司 1,796,208.21 1,796,208.21
上海浦隽房地产开发有限公司 1,426,000.00 -
岳阳市天虹百货有限公司 1,339,716.00 1,339,752.00
佛山依云房地产有限公司 1,071,626.95 -
招商局地产（北京）有限公司 887,831.35 2,680,665.00
其他应付款
厦门紫金中航置业有限公司 - 87,650,000.00
深圳市美越房地产顾问有限公司 - 2,034,054.12
赣州市天虹百货实业有限公司 - 1,703,000.00
中国航空技术国际控股有限公司 - 1,668,569.56
深圳招商房地产有限公司 - 1,373,022.09
关联方小额其他应付款汇总 5,747,549.89 8,470,693.85
合计 20,368,932.40 113,215,964.83
短期借款 招商银行股份有限公司 100,115,683.33 210,240,625.00
一年内到期的
招商局通商融资租赁有限公司 6,240,000.00 -
非流动负债
招商局通商融资租赁有限公司 17,814,000.00 -
长期应付款 深圳市招商创业有限公司 1,200,000.00 1,200,000.00
合计 19,014,000.00 1,200,000.00
十四、承诺及或有事项
1. 或有事项
（1） 对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
本年末，本集团向银行提供商品房按揭贷款担保的金额为 15,764,612.79 元（年初：
140,475,322.25 元），该事项对本集团本年及资产负债表日后财务状况无重大影响。
除存在上述或有事项外，截至 2021 年 12 月 31 日止，本集团无其他重大或有事项。
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2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十五、资产负债表日后事项
1. 资产负债表日后利润分配情况说明
2022 年 3 月 16 日，本公司第九届董事会第二十八次会议审议同意本公司 2021 年度利润分
配预案：按本公司 2021 年末总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金
红利 1.00 元（含税），不进行转股。本次合计分配现金 106,034,606,00 元。实施时，如享
有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的
股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
2. 资产负债表日后其他事项
（1） 处置子公司
2022 年 1 月 26 日，本公司拟将直接及间接持有的深圳市中航城投资有限公司、昆山市中
航地产有限公司、赣州中航九方商业有限公司的 100%股权分别转让给本公司控股股东招
商局蛇口工业区控股股份有限公司全资子公司深圳招商房地产有限公司、招商局地产（苏
州）有限公司、珠海依云房地产有限公司，转让价格分别 407.36 万元、3,550.36 万元、
3,800.88 万元。本次交易已取得有关国资管理部门的书面批复，本公司股东大会已于 2022
年 2 月 22 日审议通过了该项交易。
本次股权转让完成后，深圳市中航城投资有限公司、昆山市中航地产有限公司、赣州中航
九方商业有限公司将不再纳入本公司合并财务报表范围。
除存在上述需披露的资产负债表日后事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1. 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为三个经
营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业
绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部，分别为物业管理板块、资产管理板
块及其他板块。这些报告分部是以各公司营业类型为基础确定的。本集团各个报告分部提
供的主要产品及劳务分别为物业管理业务、资产管理业务及其他业务。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量基础披露，这些会计政策
及计量基础与编制财务报表时采用的会计政策与计量基础保持一致。
- 129 -
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十六、其他重要事项 - 续
1. 分部信息 - 续
（2） 报告分部的财务信息
2021 年
项目 物业管理 资产管理 其他 抵销 合计
营业收入 10,036,632,367.39 573,413,290.10 126,098,209.91 145,213,774.52 10,590,930,092.88
营业成本 8,904,253,214.03 255,857,225.08 114,100,733.23 140,743,669.27 9,133,467,503.07
资产总额 7,912,049,613.25 20,846,928,210.73 1,872,538,759.40 13,866,005,285.47 16,765,511,297.91
负债总额 4,401,544,749.11 8,312,415,509.80 1,877,460,243.14 6,401,328,487.30 8,190,092,014.75
2020 年
项目 物业管理 资产管理 其他 抵销 合计
营业收入 8,067,283,089.62 462,028,975.00 166,181,341.25 44,332,759.08 8,651,160,646.79
营业成本 7,180,425,826.79 201,604,804.22 129,902,788.35 38,876,218.54 7,473,057,200.82
资产总额 4,426,480,404.43 19,853,761,638.19 1,720,833,544.19 9,712,128,518.96 16,288,947,067.85
负债总额 3,440,044,211.28 8,100,279,715.86 1,849,356,170.33 5,391,652,835.32 7,998,027,262.15
十七、母公司财务报表主要项目注释
1. 其他应收款
项目 年末数 年初数
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 4,110,197,731.96 3,823,644,479.98
合计 4,110,197,731.96 3,823,644,479.98
（1） 其他应收款
1） 按款项性质分析
年末数 年初数
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 信用损失准备 账面价值
代垫款项、往来款 4,363,572,849.55 254,441,453.19 4,109,131,396.36 4,077,976,282.81 254,442,012.51 3,823,534,270.30
押金及保证金 1,000,320.00 1,000.32 999,319.68 320.00 0.32 319.68
员工借款及备用金 988,041.70 934,095.70 53,946.00 1,044,041.70 934,151.70 109,890.00
其他 13,083.01 13.09 13,069.92 - - -
合计 4,365,574,294.26 255,376,562.30 4,110,197,731.96 4,079,020,644.51 255,376,164.53 3,823,644,479.98
- 130 -
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释 - 续
1. 其他应收款 - 续
（1） 其他应收款 - 续
2） 按账龄分析
年末数 年初数
项目
账面余额 比例（%） 信用损失准备 账面余额 比例（%） 信用损失准备
1 年以内 1,249,992,566.00 28.63 1,013.09 652,809,443.59 16.01 132.91
1至2年 279,274,953.80 6.40 - 305,666,824.64 7.49 20.00
2至3年 305,349,791.47 6.99 - 504,995,320.95 12.38 32,156,750.66
3 年以上 2,530,956,982.99 57.98 255,375,549.21 2,615,549,055.33 64.12 223,219,260.96
合计 4,365,574,294.26 100.00 255,376,562.30 4,079,020,644.51 100.00 255,376,164.53
3） 本年计提、收回或转回的其他应收款信用损失准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期 整个存续期
信用损失准备 未来 12 个月 合计
预期信用损失 预期信用损失
预期信用损失
（未发生信用减值） （已发生信用减值）
年初数 133.23 536.41 255,375,494.89 255,376,164.53
年初数在本年 - - - -
--转入已发生信用减值 - -536.41 536.41 -
本年计提 397.77 - - 397.77
本年转回 - - - -
本年转销 - - - -
本年核销 - - - -
其他变动 - - - -
年末数 531.00 - 255,376,031.30 255,376,562.30
4） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款总额 信用损
单位名称 金额 账龄 性质或内容
的比例（%） 失准备
1 年以内、1 至 2 年、
衡阳中航地产有限公司 848,936,383.68 19.45 - 关联往来
2 至 3 年及 3 年以上
1 年以内、1 至 2 年、
中航城置业（昆山）有限公司 685,411,958.37 15.70 - 关联往来
2 至 3 年及 3 年以上
1 年以内、1 至 2 年、
龙岩紫金中航房地产开发有限公司 426,360,000.00 9.77 - 关联往来
2至3年
成都市中航地产发展有限公司 411,350,661.69 2 至 3 年及 3 年以上 9.42 - 关联往来
中航物业管理有限公司 343,863,896.94 1 年以内、1 至 2 年 7.88 - 关联往来
合计 2,715,922,900.68 62.22 -
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释 - 续
2. 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
项目 年初数 本年增加 本年减少 其他增加 年末数
对子公司投资 6,890,978,614.28 586,000,000.00 - - 7,476,978,614.28
对合营企业投资 - - - - -
对联营企业投资 97,028,338.80 8,000,000.00 98,593,993.40 1,565,654.60 8,000,000.00
小计 6,988,006,953.08 594,000,000.00 98,593,993.40 1,565,654.60 7,484,978,614.28
减：长期股权投资减值准备 - - - - -
合计 6,988,006,953.08 594,000,000.00 98,593,993.40 1,565,654.60 7,484,978,614.28
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财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释 - 续
2. 长期股权投资 - 续
（2） 对子公司的投资
本年增减变动
本年计提 减值准备
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 宣告发放现金 外币报表 年末余额
追加投资 减少投资 其他权益变动 其他 减值准备 年末余额
的投资损益 收益调整 股利和利润 折算影响数
一、子公司
天津格兰云天置业有限公司 442,716,050.00 - - - - - - - - 442,716,050.00 - -
成都市中航地产发展有限公司 200,000,000.00 - - - - - - - - 200,000,000.00 - -
昆山市中航地产有限公司 215,000,000.00 - - - - - - - - 215,000,000.00 - -
中航城置业（昆山）有限公司 260,000,000.00 - - - - - - - - 260,000,000.00 - -
龙岩紫金中航房地产开发有限公司 163,408,163.00 - - - - - - - - 163,408,163.00 - -
岳阳中航地产有限公司 100,000,000.00 - - - - - - - - 100,000,000.00 - -
衡阳中航地产有限公司 275,380,000.00 - - - - - - - - 275,380,000.00 - -
惠州市中航工业地产投资发展有限公司 2.00 - - - - - - - - 2.00 - -
深圳市中航房地产发展有限公司 53,652,451.11 - - - - - - - - 53,652,451.11 - -
深圳中航观澜地产发展有限公司 5,100,000.00 - - - - - - - - 5,100,000.00 - -
招商九方商业管理（深圳）有限公司 30,000,000.00 - - - - - - - - 30,000,000.00 - -
深圳市中航城投资有限公司 149,099,491.87 586,000,000.00 - - - - - - - 735,099,491.87 - -
深圳市中航智泊科技有限公司 200,000,000.00 - - - - - - - - 200,000,000.00 - -
深圳市老大昌酒楼有限公司 510,000.00 - - - - - - - - 510,000.00 - -
深圳市正章干洗有限公司 510,000.00 - - - - - - - - 510,000.00 - -
中航物业管理有限公司 50,000,000.00 - - - - - - - - 50,000,000.00 - -
江西中航地产有限责任公司 123,832,000.00 - - - - - - - - 123,832,000.00 - -
九江市九方商业管理有限公司 963,214,351.48 - - - - - - - - 963,214,351.48 - -
赣州中航九方商业有限公司 167,000,000.00 - - - - - - - - 167,000,000.00 - -
赣州市航逸酒店管理有限公司 284,641,604.82 - - - - - - - - 284,641,604.82 - -
招商物业 3,206,914,500.00 - - - - - - - - 3,206,914,500.00 - -
小计 6,890,978,614.28 586,000,000.00 - - - - - - - 7,476,978,614.28 - -
二、联营企业
厦门紫金中航置业有限公司 97,028,338.80 - 98,593,993.40 1,565,654.60 - - - - - - - -
广西广投智慧服务集团有限公司 - 8,000,000.00 - - - - - - - 8,000,000.00 - -
小计 97,028,338.80 8,000,000.00 98,593,993.40 1,565,654.60 - - - - - 8,000,000.00 - -
合计 6,988,006,953.08 594,000,000.00 98,593,993.40 1,565,654.60 - - - - - 7,484,978,614.28 - -
- 133 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十七、母公司财务报表主要项目注释 - 续
3. 营业收入和营业成本
本年累计数 上年累计数
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 76,653,150.92 40,755,557.57 26,196,910.83 1,992,363.09
4. 投资收益
项目 本年累计数 上年累计数
长期股权投资收益 578,092,844.15 477,390,716.24
其中：成本法核算确认的投资收益 576,527,189.55 477,502,066.63
权益法核算确认的投资收益 1,565,654.60 -111,350.39
合计 578,092,844.15 477,390,716.24
5. 母公司现金流量表补充资料
项目 本年累计数 上年累计数
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 533,380,689.46 403,135,594.20
加：信用减值损失（收益） 12,876.61 -66,134.11
固定资产折旧 1,059,058.46 1,152,695.95
无形资产摊销 95,837.52 95,837.52
长期待摊费用摊销 74,608.28 99,376.28
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
42,555.50 -
损失（收益）
公允价值变动损失（收益） -32,237,936.45 -
财务费用 103,982,508.35 88,299,596.39
投资损失（收益） -578,092,844.15 -477,390,716.24
递延所得税资产减少 1,466,288.85 4,306,851.83
递延所得税负债增加 8,713,345.51 653,861.40
存货的减少（增加） - -21,925,646.28
经营性应收项目的减少（增加） -300,814,491.41 -403,897,133.69
经营性应付项目的增加 1,045,796,422.42 580,021,964.19
经营活动产生的现金流量净额 783,478,918.95 174,486,147.44
2．现金及现金等价物净变动情况：
现金及现金等价物的年末余额 1,074,455,817.09 625,943,726.48
减：现金及现金等价物的年初余额 625,943,726.48 425,639,584.67
现金及现金等价物净增加额 448,512,090.61 200,304,141.81
- 134 -
招商局积余产业运营服务股份有限公司
补充资料
2021 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
1、 本年非经常性损益明细表
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经
常性损益〔2008〕》的规定，本集团 2021 年度非经营性损益如下：
项目 金额
非流动性资产处置损益 1,069,027.86
越权审批，或无正式批准文件的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按
20,801,289.77
照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
-
辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 3,300,837.33
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
-
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 11,103,069.94
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 106,699,059.84
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 -
受托经营取得的托管费收入 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,713,863.32
其他符合非经常性损益定义的损益项目（注） 48,290,446.87
非经常性损益总额 192,977,594.93
减：非经常性损益的所得税影响数 44,982,437.13
非经常性损益税后净额 147,995,157.80
减：归属于少数股东的非经常性损益 426,394.19
归属于公司普通股股东的非经常性损益 147,568,763.61
注： 主要系其他收益中增值税加计扣除及退役军人税收优惠金额。
2、 净资产收益率及每股收益
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产
收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》的规定，本公司 2021 年度加权平均净
资产收益率、基本每股收益和稀释每股收益如下：
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于母公司股东的净利润 6.07 0.4837 0.4837
扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润 4.32 0.3445 0.3445