浙江万马电缆股份有限公司拟资产收购
涉及的单项资产评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2013〕369 号
坤元资产评估有限公司
二〇一三年十一月十五日
目 录
注册资产评估师声明................................................................................................... 1
资产评估报告摘要................................................................................................... 2
资产评估报告正文...................................................................................................... 4
一、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者......................................................... 4
二、 评估目的.......................................................................................................................... 5
三、 评估对象和评估范围...................................................................................................... 5
四、 价值类型及其定义.......................................................................................................... 7
五、 评估基准日...................................................................................................................... 7
六、 评估假设.......................................................................................................................... 7
七、 评估依据.......................................................................................................................... 8
八、 评估方法.......................................................................................................................... 9
九、 评估程序实施过程和情况............................................................................................ 16
十、 评估结论........................................................................................................................ 17
十一、 特别事项说明............................................................................................................ 17
十二、 评估报告使用限制说明............................................................................................ 19
资产评估报告附件
一、经济行为文件.................................................................................................................. 20
二、委托方的承诺函.............................................................................................................. 24
三、产权持有单位的承诺函.................................................................................................. 25
四、评估机构及签字注册资产评估师资格证书..................................................................26
五、评估对象涉及的主要权属资料...................................................................................... 31
评估结果汇总表及明细表......................................................................................... 33
浙江万马电缆股份有限公司拟资产收购涉及的单项资产评估项目 资产评估报告
注册资产评估师声明
一、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
二、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和
相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅
在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据
评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
五、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关
专业评估经验；评估过程中没有运用其他评估机构或专家工作成果。
六、注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、
合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
九、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评
估对象的法律权属做任何形式的保证。
十、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
1 坤元资产评估有限公司
浙江万马电缆股份有限公司拟资产收购涉及的单项资产评估项目 资产评估报告
浙江万马电缆股份有限公司拟资产收购
涉及的单项资产评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2013〕369 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江万马电缆股份有限公司（以下简称“万马电缆”），
产权持有单位为浙江天屹实业有限公司（以下简称“天屹实业”）。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为法律、法规规定的评
估报告使用者。
二、评估目的
根据“万马电缆”2012 年 8 月 28 日出具的《浙江万马电缆股份有限公司承诺
函》和 2013 年 10 月 18 日出具的《关于增加资产评估标的说明》，“万马电缆”拟收
购“天屹实业”单项资产，为此需要对该经济行为涉及的“天屹实业”的单项资产
进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供“天屹实业”单项资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为上述经济行为涉及的“天屹实业”的单项资产。
评估范围为“天屹实业”位于临安市太湖源镇金岫村的房屋建筑物、构筑物及
附属设施、土地使用权。截至评估基准日，上述资产账面价值为 33,630,847.27 元。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
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浙江万马电缆股份有限公司拟资产收购涉及的单项资产评估项目 资产评估报告
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2013 年 9 月 30 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用成本法进行评
估。
七、评估结论
“万马电缆”拟资产收购涉及的单项资产的评估价值为 69,849,300.00 元（大
写：人民币陆仟玖佰捌拾肆万玖仟叁佰元整）。
八、评估报告的使用有效期
本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日 2013 年 9 月 30 日起至 2014
年 9 月 29 日。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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涉及的单项资产评估项目
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坤元评报〔2013〕369 号
浙江万马电缆股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟资产收购涉及
的单项资产在 2013 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下：
一、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江万马电缆股份有限公司，产权持有单位为浙江天
屹实业有限公司。
（一）委托方概况
1.名称：浙江万马电缆股份有限公司（以下简称“万马电缆”）
2.住所：浙江省临安经济开发区南环路 88 号
3.法定代表人：顾春序
4.注册资本：人民币玖亿贰仟捌佰玖拾叁万柒仟肆佰捌拾捌元
5.公司类型：股份有限公司（上市）
6.企业法人营业执照注册号：330000000002087
7.发照机关：浙江省工商行政管理局
8.经营业务范围：电力电缆、船用电缆、矿用电缆、特种电缆、电力器材设备、
钢芯铝绞线、铜铝丝的生产、加工、销售，软件系统的开发、销售，电力线路设计
及工程施工，经营进出口业务。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和
许可经营的项目。）
（二）产权持有单位概况
1.名称：浙江天屹实业有限公司（以下简称“天屹实业”）
2.住所：浙江省临安市太湖源镇陈家村
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3.法定代表人：黄卓天
4.注册资本：人民币捌仟万元
5.公司类型：有限责任公司
6.企业法人营业执照注册号：330185000040657
7.发照机关：杭州市工商行政管理局临安分局
8.经营业务范围：实业投资管理及咨询；纺织制品、金属材料、装饰材料、机
械设备的批发、零售,货物进出口(法律、行政法规禁止经营的项目除外，法律、行
政法规限制经营的项目取得许可后方可经营)。（上述经营范围不含国家法律法规规
定禁止、限制和许可经营的项目。）
9.历史沿革：“天屹实业”成立于 2000 年 5 月 18 日，初始注册资本 5,000 万元，
成立时股东和出资情况如下：杭州天目实业总公司出资 3,897.00 万元（占注册资本
的 77.94%），杭州临安天力经贸公司出资 735.50 万元（占注册资本的 14.71%），杭
州临安天目通信器材厂出资 367.50 万元（占注册资本的 7.35%）。后经数次股权变
更及增资，截至评估基准日，公司股权结构如下：
股东名称 出资额(元) 出资比例（%）
万马联合控股集团有限公司（原名为浙江万马集团有限公司） 60,000,000 75.00
浙江天屹信息房地产开发有限公司 20,000,000 25.00
合计 80,000,000 100.00
（三）其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为法律、法规规定的评
估报告使用者。
二、 评估目的
根据“万马电缆”2012 年 8 月 28 日出具的《浙江万马电缆股份有限公司承诺
函》和 2013 年 10 月 18 日出具的《关于增加资产评估标的说明》，“万马电缆”拟收
购“天屹实业”单项资产，为此需要对该经济行为涉及的“天屹实业”的单项资产
进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供“天屹实业”单项资产价值的参考依据。
三、 评估对象和评估范围
评估对象为上述经济行为涉及的“天屹实业”的单项资产。
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评估范围为“天屹实业”位于临安市太湖源镇金岫村的房屋建筑物、构筑物及
附属设施、土地使用权。截至评估基准日，上述资产账面原值合计 52,177,055.75
元，净值为 33,630,847.27 元。具体内容列表如下：
金额单位：人民币元
账面价值
科目名称
原值 净值
固定资产 46,619,594.29 29,139,494.64
其中：建（构）筑物 46,619,594.29 29,139,494.64
无形资产 5,557,461.46 4,491,352.63
其中：土地使用权 5,557,461.46 4,491,352.63
合计 52,177,055.75 33,630,847.27
（一）建（构）筑物
建（构）筑物共 28 项，主要为 1 号-5 号厂房、1 号宿舍楼、2 号宿舍楼和厂区
道路、围墙、水塔等附属设施。其中房屋建筑物 10 项，建筑面积合计 39,718.01
平方米，主要为钢结构、钢砼结构和混合结构；构筑物 18 项，主要为厂区道路、围
墙、水塔等。上述建（构）筑物除天屹线缆停车场等 4 项构筑物位于“天屹实业”
租赁临安市太湖源镇金岫村集体土地外，其余建（构）筑物均位于临安市太湖源镇
金岫村“天屹实业”厂区内。上述房屋建筑物均已取得房屋所有权证，具体见下表：
序号 建筑物名称 权证编号 结构 建成年份 建筑面积（M2） 备注
临房权证太湖源字
1 1 号厂房 钢结构 2005 7,072.50 抵押
第 201200026 号
临房权证太湖源字
2 2 号厂房 钢结构 2006 7,480.18 抵押
第 201200021 号
临房权证太湖源字
3 3 号厂房 钢结构 2006 7,394.94 抵押
第 201200022 号
临房权证太湖源字
4 4 号厂房 钢结构 2005 7,480.18 抵押
第 201200018 号
临房权证太湖源字
5 5 号厂房 钢结构 2011 4,190.37
第 300003294 号
临房权证太湖源字
6 1 号宿舍楼 钢混 2006 2,126.02 抵押
第 201200024 号
临房权证太湖源字
7 2 号宿舍楼 钢混 2006 2,191.14 抵押
第 201200025 号
临房权证太湖源字
8 食堂 钢混 2006 1,267.24 抵押
第 201200023 号
临房权证太湖源字
9 气泵房 混合 2005 133.82 抵押
第 201200019 号
临房权证太湖源字
10 配电房 混合 2005 381.62 抵押
第 201200020 号
合 计： 39,718.01
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（二）土地使用权
土地使用权共 2 项，根据编号为临国用（2012）第 03591 号、临国用（2012）
第 03849 号土地使用权证记载，土地面积合计为 63,840.70 平方米，均为工业出让
土地，土地使用年限分别至 2043 年 3 月和 2062 年 2 月。土地开发程度均已达到“五
通一平”，其中一宗土地（土地面积 62,257.10 平方米）地上已建成建筑物 10 项（建
筑面积为 39,718.01 平方米），另一宗土地（土地面积 1,583.60 平方米）目前处于
空置状态,尚未开工建设。土地的证载使用权人均为浙江天屹实业有限公司。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、 价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的
价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委
托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的
收集情况等相关条件，选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托方确定本次
评估基准日为 2013 年 9 月 30 日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、 评估假设
1．本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变；
2．本次评估以公开市场交易为假设前提；
3．本次评估以待估资产维持现状，仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变
更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式；
4．本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其
他资料真实、完整、合法、可靠，不存在其他法律障碍，也不会出现产权争议为前
提。评估人员仅对相关资料进行必要和有限的抽查验证或分析，但对其准确性不做
保证。
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七、 评估依据
(一) 评估准则依据
1.《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政
部财企[2004]20 号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
9．《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
10．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001。
(二) 权属依据
1．企业法人营业执照；
2. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议及其他会计资料；
3．国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、房屋所有权证、发票等权属证
明；
4. 其他产权证明文件。
(三) 取价依据
1.“天屹实业”提供的委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；
2.“天屹实业”提供的工程竣工决算、合同、发票等原始资料；
3. 浙江省建筑工程预算定额（2010 年）、浙江省安装工程费用定额（2010 年）、
浙江省建筑安装工程综合费用定额（2010 年）、临安市 2013 年 9 月建材市场价格信
息；
4. 国家发展计划委员会、建设部发布的计价格[2002]10 号文关于《工程勘察
设计收费管理规定》的通知；
5. 国家发展改革委、建设部关于印发“建设工程监理及相关服务收费管理规
定”的通知（发改价格［2007］670 号）；
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6. 原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评
定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及
修正系数》；
7. 临安市人民政府发布的临政发〔2009〕42 号《关于调整征地补偿标准的通
知》；
8. 临安市近期土地市场成交价格；
9. 中国经济科学出版社出版的《（2006-2007 版）资产评估常用数据与参数手
册》、中国建筑工业出版社 1999 年出版的《造价工程师常用数据手册》；
10. 中国人民银行公布的评估基准日的贷款利率；
11. 评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集的佐证资料及市场调
查资料；
12. 其他资料。
八、 评估方法
依据现行资产评估准则的规定，通行的评估方法有收益法、成本法、市场法。
因待估单项资产不具备独立获利能力且预期收益无法合理预测，故不宜采用收益法；
因公开市场中不存在与评估对象相似的交易案例，故不宜采用市场法。根据评估对
象、评估目的和资料收集情况等相关条件，确定采用成本法进行评估。成本法是指
根据评估范围内资产的具体情况采用适当的评估方法确定评估值，累加求和得到评
估对象的价值。计算公式为：
评估价值 = ∑各项资产的评估值
（一）建（构）筑物
1.概况
列入评估范围的建（构）筑物共计 28 项，账面原值合计 46,619,594.29 元、净
值 29,139,494.64 元。其中房屋建筑物 10 项，建筑面积合计 39,718.01 平方米，为
1 号-5 号生产厂房和 1 号、 号宿舍楼、食堂等生产配套用房，建成于 2005 年至 2011
年，主要为钢结构、钢砼结构和混合结构；构筑物 18 项，主要为厂区道路、围墙、
水塔等附属设施，建成于 2004 年至 2012 年。上述建（构）筑物除天屹线缆停车场
等 4 项构筑物位于“天屹实业”租赁临安市太湖源镇金岫村集体土地外，其余建（构）
筑物均位于临安市太湖源镇金岫村“天屹实业”厂区内。上述房屋建筑物均已取得
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房屋所有权证，具体见下表：
序号 建筑物名称 权证编号 结构 建成年份 建筑面积（M2） 备注
临房权证太湖源字
1 1 号厂房 钢结构 2005 7,072.50 抵押
第 201200026 号
临房权证太湖源字
2 2 号厂房 钢结构 2006 7,480.18 抵押
第 201200021 号
临房权证太湖源字
3 3 号厂房 钢结构 2006 7,394.94 抵押
第 201200022 号
临房权证太湖源字
4 4 号厂房 钢结构 2005 7,480.18 抵押
第 201200018 号
临房权证太湖源字
5 5 号厂房 钢结构 2011 4,190.37
第 300003294 号
临房权证太湖源字
6 1 号宿舍楼 钢混 2006 2,126.02 抵押
第 201200024 号
临房权证太湖源字
7 2 号宿舍楼 钢混 2006 2,191.14 抵押
第 201200025 号
临房权证太湖源字
8 食堂 钢混 2006 1,267.24 抵押
第 201200023 号
临房权证太湖源字
9 气泵房 混合 2005 133.82 抵押
第 201200019 号
临房权证太湖源字
10 配电房 混合 2005 381.62 抵押
第 201200020 号
合 计： 39,718.01
评估人员通过对上述房屋所有权证、原始建设记录及其他资料进行核对，发现
待估建（构）筑物存在以下权属资料瑕疵情况：
纳入评估范围的天屹线缆停车场等 4 项构筑物位于临安市太湖源镇金岫村集体
土地上，上述土地系“天屹实业”租赁土地，“天屹实业”与临安市太湖源镇金岫村
村民委员会签订了土地租赁合同，根据该土地租赁合同，土地租赁面积合计
5,524.89 平方米，土地租赁到期日分别为 2058 年 5 月、2058 年 6 月、2059 年 1 月。
评估人员通过核对明细账、总账和固定资产卡片，核实了建筑物类固定资产的
财务账面记录和折旧情况。在核实所有权归属和账面记录的基础上，评估人员对列
入评估范围的建（构）筑物进行了现场勘察。在现场踏勘过程中，着重核实了建筑
物的外观、建筑结构、装修、设备等状况，对有关建（构）筑物的坐落、四至、面
积、产权等资料进行核实，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作
了必要的记录。核实过程中评估人员发现发现外自行车棚 1 项构筑物基准日已拆除；
1 号厂房等 5 项建筑物（合同租赁面积 23,972.54 平方米）已租赁给浙江万马天屹
通信线缆有限公司，租赁期限至 2013 年 12 月 31 日，其余建（构）筑物均可正常使
用。
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2.具体评估方法
列入评估范围的建（构）筑物均为厂区自建生产及附属建筑，结合评估目的，
对于已拆除的构筑物直接评估为零，其余建筑物本次选用成本法评估。该类建筑物
的评估值不包含相应土地使用权的评估价值。对于租赁土地上的构筑物，本次按正
常取得土地使用权评估，不考虑租赁事项对构筑物评估价值的影响。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建（构）筑物
所需的全部成本，减去待估建（构）筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评
估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建（构）筑物已经发
生的各项贬值。基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
（1）重置价值的确定
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、资金成本、开发
利润和税金组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
A.建安工程费用
委托方能提供待估建（构）筑物完整的合同和预决算资料，故本次评估采用预
决算调整法确定其建安工程费用，即以待估建（构）筑物的合同或预决算建筑安装
工程费为依据，按现行工程预算定额、综合费率、基准日建材市场价格测算并结合
类似建（构）筑物相关数据，确定综合调整系数，最终确定基准日建安工程费用。
B.前期费用和其他费用
结合基本建设的有关规定和产权持有单位费用的实际发生情况，按建安工程费
计取。具体构成如下：
序号 费用名称 费率 计费基础 依据
1 勘察设计费 1.6%-4.5% 建安工程费 计价格[2002]10 号
2 工程监理费 0.6%-2.5% 建安工程费 发改价格[2007]670 号
3 建设单位管理费 1.0%-3.0% 建安工程费 财建[2002]394 号
C.建筑规费
建筑规费按建筑面积计取，标准如下：
序号 费用名称 费率（元） 计费基础 依据
1 新型墙体材料专项基金 10 元 建筑面积 浙财综字[2008]1 号
2 散装水泥基金 1.5 元 建筑面积 浙财综[2010]59 号
3 白蚁防治费 2.0 元 建筑面积 浙财综字[2002]85 号
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D.资金成本
资金成本指筹资成本，以建安工程费用、前期及其他费用、建筑规费等为基数，
按正常建设工期确定计息周期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为在建设期
内均匀投入。
E.开发利润
开发利润即投资者对房产投资的回报，是房产开发费用在合理的投资回报率（利
润率）下应得的经济报酬，利润率参照当地同类物业同期平均利润率来确定。
F．税金
税金指房地产交易过程中应缴纳的营业税金及附加，营业税金及附加按国家税
法及地方有关规定计取。
（2）成新率的确定
A．主要房屋建（构）筑物
本次评估对于主要房屋建（构）筑物分别按年限法、完损等级打分法确定建（构）
筑物的成新率，经加权平均，确定综合成新率。基本公式为：
综合成新率K A1 K1 A2 K 2
其中 A1 、 A2 分别为加权系数， K1 为年限法成新率， K 2 为完损等级评定成新率。
A）年限法
依据待估建（构）筑物的经济耐用年限、已使用年限及使用维护保养情况、使
用环境等预估其尚可使用年限，最终计算确定成新率。基本公式为：
年限法成新率( K1 )＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
建（构）筑物的经济耐用年限标准如下：
类别 非生产用 生产用
钢混结构 60 年 50 年
钢结构 60 年 50 年
混合结构 50 年 40 年
构筑物 10-30 年
B）完损等级打分法
即将建（构）筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体建（构）筑物确定其
造价比例，然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成
新率，最后以各部分的成新率和所占造价比例加权得出整项建（构）筑物的成新率，
用公式表示如下：
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完损等级评定成新率（ K 2 ）＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比
重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
打分标准参照《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》
以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》的有关内容进行。
B.其他建（构）筑物
对于其他建（构）筑物成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保
养情况和评估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定。
3.建筑物类固定资产评估结果
账面原值 46,619,594.29 元
账面净值 29,139,494.64 元
重置价值 53,484,100.00 元
评估价值 44,189,300.00 元
评估增值额 15,049,805.36 元
增值率 51.65%
4.评估增减值原因分析
建筑物类固定资产评估值为 44,189,300.00 元，评估增值 15,049,805.36 元，
增值率 51.65%。评估增值的主要原因：建材价格的浮动、房屋经济寿命年限大于财
务折旧年限所致。
（二）无形资产--土地使用权
1.概况
列入评估范围的土地共 2 宗，账面价值 4,491,352.63 元，土地面积 63,840.70
平方米，位于临安市太湖源镇金岫村。土地使用权编号为临国用（2012）第 03591
号宗地（土地面积 62,257.10 平方米）为“天屹实业”2000 年 9 月资产转让取得，
相关转让价款已支付完毕；土地使用权编号为临国用（2012）第 03849 号宗地（土
地面积 1,583.60 平方米）为“天屹实业”2012 年 2 月以出让方式取得，截止评估
基准日土地款项均已支付。
评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》、《国有土地出让合同》及其他
资料进行核对，未发现待估宗地权属资料瑕疵情况。
评估人员通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原
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始入账价值和摊销情况。在核实产权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评
估范围的土地使用权进行了现场勘察。在现场勘察过程中，着重核实了土地的坐落、
四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况进行了核对，对其
实际土地利用情况（包括地上建筑物及附着物状况）也认真进行了核实调查，并作
了必要的记录。宗地基本情况如下表所示：
宗地基本情况表
序号 土地证号 土地位置 取得方式 终止日期 开发程度 面积（㎡） 备注
临国用（2012） 临安太湖源镇金
1 工业出让 2043 年 3 月 五通一平 62,257.10 抵押
第 03591 号 岫村（原陈家村）
临国用（2012） 临安太湖源镇金
2 工业出让 2062 年 2 月 五通一平 1,583.60
第 03849 号 岫村
合计: 63,840.70
地面附着物概况表
宗地 建筑物 建筑面积（平方 土地实际开
宗地名称 备注
编号 项数 米） 发程度
1 临安太湖源镇金岫村宗地一 10 39,718.01 五通一平
2 临安太湖源镇金岫村宗地二 规划容积率 1.2-1.4 五通一平 空地
另据了解，土地使用权编号为临国用（2012）第 03591 号宗地（土地面积
62,257.10 平方米）及坐落其上的 9 项建筑物（建筑面积 35,527.64 平方米）已设
置抵押权，抵押权人中国工商银行股份有限公司浙江省营业部，抵押期限至 2015
年 9 月 5 日，最高抵押额 4,950 万元，截止评估基准日“天屹实业”以上述抵押物
为万马联合控股集团有限公司向中国工商银行股份有限公司浙江省营业部借款提供
担保，借款余额为 3,400 万元，借款期限至 2014 年 7 月 15 日。截至本评估报告出
具日 2013 年 11 月 15 日,上述抵押事项已解除。
2.评估方法
（1）土地的价值内涵
列入评估范围的宗地评估价格是宗地外部条件为“五通”（通路、通排水、通供
水、通电、通讯）土地开发程度条件下，设定宗地内部条件为“一平”（场地平整）
的工业用途土地在剩余土地使用年限内的国有土地使用权价格。
（2）评估方法的选择
根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有成
本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。经分析，由于待估
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宗地所在地近期的交易案例较容易取得，故适宜选用市场法进行评估；因待估宗地
系工业用地，易于获取土地取得费、土地开发费等资料，因而选用成本法进行评估。
根据以上分析，确定分别采用市场法和成本法进行评估，经综合分析后，最终
确定待估宗地价值。
（3）选用的评估方法简介及参数的选取路线
A.市场法
市场法的基本含义是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估
土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者
已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率
等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。基本公式为：
评估地价 V1 V B A B C D E F
式中： V1 -待估宗地使用权价值
V B -比较案例价格
A-待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B-待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C-待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
D-待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数
E-待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
F-待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
B.成本法
成本法是一种以获取土地和开发土地所需耗费的各项费用之和为主要依据，并
考虑一定的投资利息和利润，得到成本地价，再在成本价格的基础上加上土地所有
权收益，并经土地使用年限修正和区位、个别因素修正得到待估宗地价格的一种方
法。其基本公式为：
成本地价＝土地取得费及相关税费＋土地开发费＋利息＋利润
评估地价 V2 ＝(成本地价＋土地增值收益)×区位、个别修正系数×使用年期修
正系数
C.地价确定的方法
市场法反映了当地的市场行情，其修正体系比较客观合理，估价结果是可靠的；
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成本法各种参数的确定均比较合理，故评估结果同样也是可靠的。两种评估方法确
定的地价结果可靠度相当，故取平均值为宗地单位地价。
土地单价＝(评估地价 V1 ＋评估地价 V2 )÷2
土地评估值＝土地单价×土地面积
3.土地使用权评估结果
账面价值 4,491,352.63 元
评估价值 25,660,000.00 元
评估增值额 21,168,647.37 元
评估增值率 471.32%
4.评估增减值原因分析
土地使用权评估值为 25,660,000.00 元，评估增值 21,168,647.37 元，增值率
471.32%，增值的主要原因系土地购置时间较早，价格上涨所致。
九、 评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于 2013 年 9 月 30 日开始，2013 年 11 月 15 日出具正式评估
报告。整个评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1.项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和
对象、评估基准日；
2.接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；
3.制定资产评估工作计划；
4.组成项目小组。
(二) 资产核实阶段
1.评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有单位提供资产评估申报表表
样，并协助其进行资产清查工作；
2.了解产权持有单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3.审查核对产权持有单位提供的资产评估申报表；
4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维
修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5.查阅待估资产的产权证明资料，核实资产权属情况；
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6.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
1.根据待估资产的实际状况和特点，制订资产的具体评估方法；
2.开展市场调研、询价工作；
3.对待估资产进行评估，测算其评估价值。
(四) 结果汇总阶段
1.分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿；
2.撰写评估报告；
3.征求有关各方意见；
4.内部复核，验证评估结果；
5.评估结果的分析调整和评估报告的完善。
(五) 出具报告阶段
2013 年 11 月 15 日，形成正式评估报告。
十、 评估结论
在本报告所揭示的假设前提基础上，“万马电缆”拟收购的单项资产的评估价值
为 69,849,300.00 元（大写：人民币陆仟玖佰捌拾肆万玖仟叁佰元整），与账面价值
33,630,847.27 元相比增值 36,218,452.73 元，增值率为 107.69%。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
固定资产 29,139,494.64 44,189,300.00 15,049,805.36 51.65
其中：房屋建构物 29,139,494.64 44,189,300.00 15,049,805.36 51.65
无形资产 4,491,352.63 25,660,000.00 21,168,647.37 471.32
其中：土地使用权 4,491,352.63 25,660,000.00 21,168,647.37 471.32
合计 33,630,847.27 69,849,300.00 36,218,452.73 107.69
评估结论根据以上工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、 特别事项说明
1.在本次评估中，本公司对“天屹实业”提供的评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料及其来源进行了必要的查验，天屹线缆停车场等 4 项构筑物（评估价值
1,085,700.00 元）位于临安市太湖源镇金岫村集体土地上，上述土地系“天屹实业”
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向临安市太湖源镇金岫村村民委员会租赁，根据双方签订的土地租赁合同，土地租
赁面积合计 5,524.89 平方米，土地租赁到期日分别为 2058 年 5 月、2058 年 6 月、
2059 年 1 月，土地租赁费合计 361,137.00 元，上述租赁费已由“天屹实业”一次
性支付，上述租赁土地未列入本次评估范围，本次评估亦未考虑上述事项可能对评
估结果的影响，除此之外未发现评估对象和相关资产的权属存在资料瑕疵情况。提
供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是“天屹实业”的责任，评估人员的
责任是对“天屹实业”提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象及
其所涉及资产的法律权属的确认和保证。若“天屹实业”不拥有前述资产的所有权，
或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述“天屹实业”单项资产价值的评估结
果会受到影响。
2.截至评估基准日，“天屹实业”存在以下资产抵押、对外担保等事项：
土地面积 房屋建筑物 抵押借款
被担保单位 抵押物 抵押权人 2 2
到期日
（m ） 面积（m ） 金额（万元）
临国用（2012）第
万马联合控股 中国工商银行股份有限
03591 号宗地及地上 62,257.10 35,527.64 3,400 2014.7.15
集团有限公司 公司浙江省营业部
房屋建筑物；
截至本评估报告出具日 2013 年 11 月 15 日，上述抵押事项已解除。
3.列入本次评估范围的 1 号厂房等 5 项建筑物（合同租赁面积 23,972.54 平方
米），截至评估基准日已租赁给浙江万马天屹通信线缆有限公司，租赁期限至 2013
年 12 月 31 日，评估中未考虑上述租赁事项可能对评估结果的影响。
4.本次评估中，评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观
察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有
效的前提下，且在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出判断。
5.本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的现时市
场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，
也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影
响。
6.本次评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合理的
假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。当
未来经济环境和以上前提条件与假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提
条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
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7.本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情
况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
1.本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2.本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3.未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4.本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日 2013 年 9 月 30 日起至 2014
年 9 月 29 日止。
坤元资产评估有限公司
法 定 代 表 人
(或被授权人)：
注册资产评估师：
报告日期：二〇一三年十一月十五日
19 坤元资产评估有限公司
委托方承诺函
坤元资产评估有限公司：
因我公司拟进行资产收购，为此委托贵公司对涉及的单项资产进行评估。为确
保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；
2、委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；
3、所提供的资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；
4、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；
5、接受评估行政主管部门的监督检查。
委 托 方：浙江万马电缆股份有限公司
法定代表人：
二〇一三年十月二十九日
产权持有单位承诺函
坤元资产评估有限公司：
因我公司拟进行资产转让，故由浙江万马电缆股份有限公司委托贵公司对我公
司的单项资产进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我公
司承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定，并已经得到批准；
2、委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗
漏；
3、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；
4、纳入评估范围的资产权属明晰，所提供的资产权属证明文件合法有效；
5、所提供的公司生产经营管理等资料是客观、真实、完整、合理的；
6、截至评估基准日，除披露事项外，我公司不存在与评估对象有关的资产抵
押、质押、未决诉讼等或有事项及租赁事项；
7、我公司不存在评估基准日至评估报告完成日所发生的涉及上述评估对象的
期后事项；
8、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正执业；
9、接受评估行政主管部门的监督检查。
产权持有单位：浙江天屹实业有限公司
法定代表人：
二○一三年十月二十九日
