深圳广田装饰集团股份有限公司
拟收购股权项目涉及的
深圳市方特装饰工程有限公司
股东全部权益资产评估咨询报告
华夏金信评咨字[2012]016 号
评估机构：天津华夏金信资产评估有限公司
提出报告日期：二零一二年九月二十六日
目 录
注册资产评估师的声明 .............................................. 1
一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估咨询报告使用者概况 .... 10
二、评估咨询目的 ................................................. 21
三、评估咨询对象和评估咨询范围 ................................... 21
四、价值类型及其定义 ............................................. 22
五、评估咨询基准日 ............................................... 22
六、评估咨询依据 ................................................. 22
七、评估咨询方法 ................................................. 24
八、评估程序实施过程和情况 ....................................... 28
九、评估咨询假设 ................................................. 30
十、评估咨询结论 ................................................. 33
十一、特别事项说明 ............................................... 36
十二、评估咨询报告使用限制说明 ................................... 39
十三、评估咨询报告日 ............................................. 39
附件： ........................................................... 41
深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
注册资产评估师的声明
一、我们在执行本资产评估咨询业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则的
规定，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，本评估
咨询报告中陈述的内容是客观的，并对评估咨询结论合理性承担相应的责任。
二、评估咨询对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其
签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估咨询报告是委
托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估咨询报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；本公司及参
加评估工作的全体人员与被评估单位及有关当事人无任何利害关系。
四、我们已对评估咨询报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我
们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估咨询报告的要求；但
不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
五、我们出具的评估咨询报告是在恪守独立、客观和公正原则及资产评估准则
基础上形成的，仅在评估假设和限定条件下成立；评估咨询报告中的分析、判断和
结论受评估咨询报告中假设和限定条件限制，评估咨询报告使用者应当充分考虑评
估咨询报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，我们
提醒评估咨询报告使用者关注评估咨询报告特别事项说明和使用限制。
六、我们执行本项资产评估业务的目的是对被评估企业相关资产价值进行估
算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请委托方
和相关报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可实现价
格的保证。恰当使用评估结论是相关报告使用者的责任。
七、评估咨询报告只能用于评估咨询报告载明的评估目的和用途，评估咨询
报告使用者应完整使用评估咨询报告，因使用不当造成的后果与签字注册资产评
估师及其所在评估机构无关。
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
深圳广田装饰集团股份有限公司
拟收购股权项目涉及的
深圳市方特装饰工程有限公司
股东全部权益资产评估咨询报告
摘 要
华夏金信评咨字[2012]016号
天津华夏金信资产评估有限公司接受深圳广田装饰集团股份有限公司的委
托，参照有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法及收
益现值方法，按照必要的评估咨询程序，对深圳广田装饰集团股份有限公司拟收
购股权项目涉及的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益价值进行评估咨
询。评估人员参照国家有关资产评估的各项规定，本着客观、独立、公正、科学
的原则，对委托评估咨询的全部资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证、
计算评估值等项工作，对委估的股东全部权益价值在 2012 年 8 月 31 日所表现的
市场价值做出了公允反映。
一、委托方和被评估单位
委托方：深圳广田装饰集团股份有限公司（以下简称“广田股份”）；
被评估单位：深圳市方特装饰工程有限公司（以下简称“方特装饰”）。
二、评估咨询目的
本次评估对应的经济行为是深圳广田装饰集团股份有限公司拟收购深圳市方
特装饰工程有限公司，为服务于上述经济行为，对深圳市方特装饰工程有限公司
于评估基准日 2012 年 8 月 31 日股东全部权益所表现的市场价值进行评估咨询。
三、评估咨询对象和评估咨询范围
（1）本次评估咨询对象为深圳市方特装饰工程有限公司于评估基准日的股
东全部权益价值。
（2）评估咨询范围是深圳市方特装饰工程有限公司于评估基准日 2012 年 8 月
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
31 日申报的企业资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、非流动资产、
流动负债。
评估基准日 2012 年 8 月 31 日深圳市方特装饰工程有限公司资产及负债状况
具体如下：
审计后的深圳市方特装饰工程有限公司评估咨询基 准日账面资产总额
计人民币 11,780.75 万元，负债总额计人民币 8,338.92 万元，净资产总额
计人民币 3,441.83 万元。
本次评估范围以委托方提供的中审国际会计师事务所有限公司出具的《深圳
市方特装饰工程有限公司审计报告》[中审国际审字[2012]09030895]审计报告确
定的范围为准，未考虑该范围以外可能存在的或有资产及或有负债。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2012 年 8 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估采用资产基
础法和收益法进行评估。
七、评估结论及其使用有效期
在本报告所揭示的假设前提条件基础上，深圳市方特装饰工程有限公司股东
全部权益评估结果如下：
（一）资产基础法的评估咨询结论
本次评估以资产基础法对方特装饰在持续经营前提下的资产及负债进行
评估，截至评估基准日 2012 年 8 月 31 日总资产账面价值为 11,780.75 万元，
评估咨询价值为 11,838.10 万元，增值额为 57.35 万元，增值率为 0.49%；总
负债账面价值为 8,338.92 万元，评估咨询价值为 8,338.92 万元，评估咨询
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无增减值；净资产账面价值为 3,441.83 万元，净资产评估咨询价值为 3,499.18
万元，增值额为 57.35 万元，增值率为 1.67%。
评 估 咨 询 结 果 汇 总 表
单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 11,306.21 11,306.21 - -
2 非流动资产 474.54 531.89 57.35 12.09
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 100.00 100.00 - -
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 240.80 298.15 57.35 23.82
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 - - - -
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 133.75 133.75 - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 11,780.75 11,838.10 57.35 0.49
21 流动负债 8,322.61 8,322.61 - -
22 非流动负债 16.31 16.31 - -
23 负债合计 8,338.92 8,338.92 - -
24 净资产（所有者权益） 3,441.83 3,499.18 57.35 1.67
资产基础法评估咨询结论详细情况见资产基础法评估明细表。
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（二）收益法的评咨询估结论
深圳市方特装饰工程有限公司的股东权益账面价值 3,469.01 万元，经收益
法评估咨询后，股东权益评估咨询值为 13,343.21 万元，评估咨询增值 9,874.20
万元，增值率 284.64%。
评估结果详见下列评估结果汇总表
单位：人民币万元
2012 年 9-12
项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 永续
月
主营业务收入 6,940.00 29,600.00 47,900.00 58,000.00 67,200.00 67,200.00
主营业务成本 5,791.00 24,631.50 39,832.50 48,220.00 55,871.00 55,871.00
销售税金及附加 96.63 286.48 469.72 567.95 659.90 659.90
主营业务利润 1,052.37 4,682.02 7,597.78 9,212.05 10,669.10 10,669.10
其它业务利润 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 276.92 797.70 910.82 1,178.91 1,252.74 1,252.74
营业费用 1,805.50 1,777.40 2,689.50 3,230.10 3,748.93 3,748.93
财务费用 10.74 2.90 2.10 3.40 2.30 2.30
营业利润 -1,041 2,104.02 3,995.36 4,799.64 5,665.13 5,665.13
投资收益 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营业外收支净额 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
补贴收入 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -1,040.79 2,104.02 3,995.36 4,799.64 5,665.13 5,665.13
所得税 -275 456.01 902.59 1,077.41 1,241.28 1,241.28
净利润 -765.59 1,648.01 3,092.77 3,722.23 4,423.85 4,423.85
折旧 34.40 138.97 173.17 174.76 174.76 174.76
摊销 6.74 20.21 20.21 20.21 20.21 20.21
资本性支出 334.15 1,145.21 123.03 20.21 123.03 215.19
营运资金追加额 1,385.15 500.00 1,500.00 1,500.00 0.00 0.00
净现金流量 -2,443.75 161.98 1,663.12 2,396.99 4,495.80 4,403.63
折线率 WACC 15%
预测年度历年折现
-2332.51 134.44 1200.32 1504.32 2453.48 13,931.50
值
经营现金流现值 16,891.54
加：非经营性资产、
负债
加：溢余资产 5.00
企业价值 16,896.54
减：有息负债价值 3,553.33
权益价值 13,343.21
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收益法评估咨询结论详细情况见收益法预测表。
（三）最终评估咨询结果的确定
本次采用资产基础法评估咨询后净资产为 3,499.18 万元，收益法评估
咨询后资产价值为 13,343.21 万元，收益法评估咨询结果高于资产基础法评
估结果 9,844.03 万元。
两种方法评估结果差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，资产基
础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是
从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。
本次评估最终选取收益法评估结果作为最终评估咨询结果，理由如下：
收益法是从未来收益的角度出发，以被评估单位现实资产未来可以产生的收
益，经过折现后的现值作为被评估单位股权的评估价值，其价值涵盖了被评估单位
诸如经营管理、技术经验、市场潜力、品牌商誉等综合因素形成的各种无形资产，
因此收益法对被评估单位未来的预期发展因素产生的影响考虑比较充分。而资产基
础法仅能反映被评估单位各项可确指资产价值的总和，不能全面、科学的体现这些
资源的未来收益带来的经济价值流入。评估师经过对深圳市方特装饰工程有限公司
的现场调查后认为本次评估对象作为有整体收益的资产，具有较好的获利能力，采
用收益法评估被评估单位整体资产价值较为合理，认为收益法的结论应该更切合评
估对象的实际情况，故本次评估采用收益法结果作为最终评估结论。
本报告书的评估咨询结果自评估基准日起一年内有效，即报告使用有效期自
2012 年 8 月 31 日至 2013 年 8 月 30 日。
八、评估报告特别事项说明
本次评估咨询未考虑以下因素可能对评估咨询结果造成的影响：
以下为在评估咨询过程中已发现可能影响评估咨询结论但非评估人员执业
水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
1、本报告所称“评估咨询值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持
续经营，并且被评估咨询公司可以按现有项目合同所约定的预收款项及营运资金
配额利率筹集到足够支持企业营运的资金，以及在评估咨询基准日之状况和外部
经济环境前提下，为本评估咨询报告所列明的目的而提出的公允估值意见。
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2、本报告是在委托方及被评估咨询单位提供的有关会计信息资料的基础上
做出的，这些相关信息的真实性、可靠性和全面性由委托方及被评估咨询单位负
责；本报告中使用的有关数据在很大程度上依赖于这些信息资料，本评估咨询结
论是在假定上述信息资料真实、完整的基础上作出的，若这些信息资料的误差或
虚假导致评估咨询结论偏差，本公司将不承担任何责任；本报告评估咨询结论是
对2012年8月31日这一基准日被评估咨询企业资产价值的客观公允反映，本公司
对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不承担责任。
3、本项评估咨询是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估咨询
结论由本公司出具，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。
本公司及参加评估咨询工作的全体人员与被评估咨询资产及有关当事人无任何
特殊利害关系，评估咨询人员在评估咨询过程中恪守职业道德和规范，并进行了
充分努力。
4、本评估咨询报告未考虑委托评估咨询的资产在评估咨询基准日的未决诉
讼及其他事宜对评估结论的影响。
5、评估咨询基准日后，当被评估咨询资产因不可抗力而发生毁损、灭失等
影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。
6、评估咨询基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方
法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估咨询价格已
产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。
7、本评估咨询报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目
的不同、价值类型不同、评估咨询基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值。
8、在本次收益法评估咨询中，对未来收益的预测是由被评估咨询单位作出
的，评估咨询人员通过调查、了解企业前三年有关财务指标、企业未来面临的市
场环境和企业未来发展规划，对被评估咨询单位作出的未来收益的预测进行了分
析、判断和调整，并对影响企业未来收益的外部、内部若干不确定因素作出了评
估咨询假设。如果上述资料或有关合同、协议等信息失实、企业发展前景或企业
未来收益的预期发生较大变化、评估假设出现不再合理的情况，则本次评估咨询
结果将产生重大不确定性。
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9、由于被评估咨询单位为建筑装饰企业，其编制的收益预测表是以被评估
咨询单位当前正在洽谈、跟踪，并预计在预测期内能够签署合同的装饰工程项目
为基础的。因在目前欧债危机和国内房地产调控政策的影响下，实体经济未来发
展的不确定因素仍然很多，建筑装饰企业受国家政策影响大，在目前经济形势下，
未来预测具有较大的不确定性。且由于施工企业的承包合同不是总价包死合同，
在施工过程中，常常发生工程内容变更、设计变更以及产生现场签证，合同收入
及相应成本随着变化。这些都会导致企业预计利润的实现具有较大的不确定性。
对此，本公司特别提醒委托方注意，在使用本报告结论作为收购被评估咨询
单位部分股权的价值参考依据时，应采取充分、有力、必要的措施，以控制、降
低和规避上述预计利润不确定性带来的风险。
10、本咨询报告是在被评估咨询单位提供的资产权属证明文件真实、合法、
有效的基础上做出的，资产权属证明文件的真实性、合法性和有效性由被评估咨
询单位负责。本项目评估机构及注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予
了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,但不对
评估对象的法律权属作任何形式的保证。
11、本次评估咨询对评估咨询目的实现后由于评估资产发生增减值变化可能
导致企业产生的相关税赋未作考虑。
12、本评估咨询报告结论未包含股权流动性对评估值的影响。
13、本报告使用人在使用本报告结论时应当知晓，被评估咨询单位的部分股
东权益价值并不简单等于全部股东权益的评估咨询值乘以相应股权比例的乘积，
一般还需考虑控股权溢价和/或缺少控股权折价因素对股权价值的影响。
14、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数
据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责
任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件
以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
15、被评估单位目前有以下抵押、质押、担保事项：
2012年8月22日，深圳市方特装饰工程有限公司与北京银行深圳分行签订了
综合授信合同编号为0129789（主合同）、借款合同，授信额度为人民币1500万
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元，借款金额为人民币990万元。方特装饰公司以惠州市方特新材料有限公司(方
特装饰的子公司)面积为38724平方米的土地使用权作作抵押物，以深圳市方大安
防技术有限公司、丁荣才作为保证人向该行申请贷款。
2011年12月30日，深圳市方特装饰工程有限公司、深圳市方大安防技术有限
公司、深圳市鹏玻工程玻璃有限公司三家联合与招商银行小企业贷款中心签订了
总额为人民币1300万元的“联保贷”的授信协议，其中方特装饰公司交纳保证金
人民币125万元，借款金额为人民币500万元，方大安防和鹏玻分别预存保证金人
民币100万元，并分别借款人民币400万元。
2011年12月19日，深圳市方特装饰工程有限公司与中行龙华支行分别签订的
授信额度协议编号为2011圳中银协额协字第000611号（主合同）、最高额质押合
同和应收账款质押登记协议，授信额度为人民币200万元，借款金额人民币200
万。最高额质押合同中显示将归属于公司自合同生效日期起2年内产生的所有应
收账款作为质押物；最高额抵押合同中显示将熊晓艳的价值188万元的房产作为
申请贷款抵押物；丁荣才、徐兴中、裴国红、深圳市方特门窗工程有限公司分别
与该行签署的最高额保证合同。
2011年7月19日，由方特装饰同中行龙华支行分别签订的授信额度协议编号
2011圳中银协额协字第000322号（主合同）、最高额质押合同和应收账款质押登
记协议，授信额度为人民币1000万元，借款金额人民币1000万。最高额质押合同
中显示将归属于公司60万元定期存单作为向中行申请贷款的质押物；由丁荣才、
徐兴中、熊晓艳、裴国红、刘艳红与该行签订的最高额抵押合同中显示将个人的
价值613.8万元的房产作为向中行申请贷款的抵押物；由丁荣才、徐兴中、裴国
红、深圳市方特门窗工程有限公司分别与该行签署的最高额保证合同。
本次评估未考虑以上抵押、质押、担保及其他事项所产生的或有负债对评估
咨询结论的影响。
请评估报告的使用者注意，当上述事项及条件以及评估所遵循的持续经营原
则等情况发生变化时，评估结果将会失效。
九、评估报告日
本报告提出日期为二零一二年九月二十六日。
以上内容摘自资产评估咨询报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真
阅读资产评估咨询报告全文。
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拟收购股权项目涉及的
深圳市方特装饰工程有限公司
股东全部权益价值
资产评估咨询报告
华夏金信评咨字[2012]016 号
深圳广田装饰集团股份有限公司：
天津华夏金信资产评估有限公司接受深圳广田装饰集团股份有限公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的资产评估
咨询方法，按照必要的评估程序咨询，对深圳广田装饰集团股份有限公司拟收购
股权项目涉及的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益价值进行评估咨询。
评估人员依据国家有关资产评估咨询的各项规定，本着客观、独立、公正、科学
的原则，对委托评估咨询的全部资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证、
计算评估值等项工作，对委估的股东全部权益价值在 2012 年 8 月 31 日所表现的
市场价值做出了公允反映。
一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估咨询报告使用者概况
(一)委托方
本次评估的委托方为深圳广田装饰集团股份有限公司。具体介绍如下：
企业名称：深圳广田装饰集团股份有限公司
注 册 号：440301103001135
注 册 地：深圳市罗湖区沿河北路 1003 号京基东方都会大厦 1-2 层
法定代表人：叶远西
注册资本：51200 万元
实收资本：51200 万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：承担境内、外各类建筑（包括车、船、飞机）的室内外装饰工程
的设计与施工；承接公用、民用建设项目的水电设备安装；各类型建筑幕墙工程、
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
金属门窗的设计、生产、制作、安装及施工；机电设备安装工程、建筑智能化工
程、消防设施工程、园林绿化工程的设计与施工；市政工程施工；家具和木制品
的设计、生产和安装；建筑装饰石材加工、销售及安装；建筑装饰设计咨询、服
务；建筑装饰软饰品设计、制作、安装以及经营；新型环保材料的技术研发、生
产及销售（以上各项不含法律、行政法规、国务院决定规定需报经审批的项目，
涉及有关主管部门资质许可的需取得资质许可后方可经营），从事货物及技术进
出口业务。投资兴办实业（具体项目另行申报）。
市场主体类型：上市股份有限公司
成立日期：1995 年 7 月 14 日。
营业期限：永续经营
(二)被评估单位
1、企业名称：深圳市方特装饰工程有限公司（以下简称“方特装饰”）。具
体介绍如下：
注册号：440306102790734
注册地：深圳市宝安区石岩镇黄峰岭工业区方大第二工业园
法定代表人：丁荣才
注册资本：人民币 5000.00 万元
实收资本：人民币 5000.00 万元
公司类型：有限责任公司(法人独资)
经营范围：生产经营新型建筑材料，环保设备及器材；生产轻钢结构件、幕
墙；金属制品及金属结构的设计、制作、安装；生产塑钢门窗、铝合金门窗。建
筑幕墙工程、金属门窗工程施工（凭建设局资质证书 B3044030501-3/2 经营）；
货物及技术进出口。（不含法律、行政法规、国务院决定禁止及决定需要前置审
批的项目）。
成立日期：1994 年 11 月 19 日。
经营期限：自 1994 年 11 月 19 日起至 2019 年 11 月 19 日止
2、历史沿革
①1994 年 11 月 19 日，方特装饰成立
方特装饰系有深圳方大集团股份有限公司和深圳市梅隆实业发展有限公司以货
币资金、实物、无形资产共同出资设立，于 1994 年 11 月 19 日经深圳市工商行政管
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
理局批注设立，领取注册号为 440306102790734 营业执照，注册资本 148 万元。注
册名称为深圳市方富实业有限公司。
方特装饰设立时的股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
货币、实物、
1 深圳方大集团股份有限公司 75.48 51
无形资产
2 深圳市梅隆实业发展有限公司 72.52 49 货币
合计 148 100
②1996 年 5 月 31 日，公司名称变更为深圳市方大特种结构有限公司，股权结构
发生变更，变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 深圳方大装饰工程有限公司 75.84 51 货币
货币、实物、
2 深圳方大集团股份有限公司 72.52 49
无形资产
合计 148 100
③1999 年 12 月 27 日，股权结构发生变更，变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 深圳方大装饰工程有限公司 75.84 51 货币
货币、实物、
2 深圳方大经济发展股份有限公司 72.52 49
无形资产
合计 148 100
④ 2000 年 7 月 17 日，股权结构发生变更，变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 方大集团股份有限公司 75.84 51 货币
货币、实物、
2 深圳方大经济发展股份有限公司 72.52 49
无形资产
合计 148 100
12
深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
⑤2001 年 5 月 16 日，公司第一次增资，增资 652 万元，增资后股权结构如下：
序号 股东 出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
1 方大集团股份有限公司 4,080,652.00 51.01 货币
2 深圳市方大安防技术有限公司 3,194,148.00 48.99 货币
合计 8,000,000.00 100
⑥2007 年 1 月 24 日，股东结构发生变更，变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（元） 出资比例（%） 出资方式
1 方大集团股份有限公司 4,080,652.00 51.01 货币
2 深圳市方大装饰工程有限公司 3,194,148.00 48.99 货币
合计 8,000,000.00 100
⑦2007 年 6 月 15 日，股东结构发生变更，变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 张晗劲 656.00 82 货币
2 饶利兵 144.00 18 货币
合计 800.00 100
⑧2007 年 8 月 17 日，股东结构发生变更，变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 丁荣才 256.00 32 货币
2 徐兴中 224.00 28 货币
3 裴国红 176.00 22 货币
4 饶利兵 144.00 18 货币
合计 800.00 100
⑨2009 年 4 月 27 日，公司进行第二次增资，增资 400 万元，增资后股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 丁荣才 384.00 32 货币
2 徐兴中 336.00 28 货币
3 裴国红 264.00 22 货币
4 饶利兵 216.00 18 货币
合计 1200.00 100
13
深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
⑩2010 年 11 月 26 日，公司进行第三次增资，增资 3800 万元，增资后股权结构如
下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 丁荣才 1,900.00 38 货币
2 徐兴中 1,700.00 34 货币
3 裴国红 1,400.00 28 货币
合计 5,000.00 100
○11 、2010 年 12 月 14 日，公司名称变更，变更成深圳方特装饰工程有限公司。
○12 、2012 年 8 月 27 日，公司股东结构发生变更，变更后股权结构如下：
序号 股东 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 深圳市方特门窗工程有限公司 5,000.00 100 货币
合计 5,000.00 100
3、企业财务状况
深圳市方特装饰工程有限公司近三年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币元
项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 8 月
流动资产 23,835,206.64 69,975,651.86 97,194,372.51 113,062,072.64
固定资产 1,003,730.12 2,657,985.19 2,389,866.57 2,407,953.37
递延所得税资产 - - 1,697,255.72 1,337,451.65
资产总计 24,838,936.76 72,727,911.21 102,319,204.46 117,807,477.66
流动负债 15,249,991.96 34,790,080.91 68,477,449.38 83,226,110.71
非流动负债 - 706,766.60 380,566.52 163,099.80
负债合计 15,249,991.96 35,496,847.51 68,858,015.90 83,389,210.51
所有者权益合计 9,588,944.80 37,231,063.70 33,461,188.56 34,418,267.15
项 目 2009 年 1-12 月 2010 年 1-12 月 2011 年 1-12 月 2012 年 1-8 月
主营业务收入 27,126,870.37 65,667,431.86 79,629,461.55 45,743,943.23
营业利润 502,520.58 -9,062,348.49 2,348,785.61 1,356,577.13
利润总额 507,732.08 -9,147,729.99 2,373,918.83 1,335,493.13
净利润 457,582.10 -9,147,729.99 1,606,354.12 957,078.59
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
深圳市方特装饰工程有限公司2009年、2010年财务数据为未审数，中审国际会
计师事务所有限公司对深圳市方特装饰工程有限公司2011年度和2012年1-8月财务
报表进行了审计，并出具 “中审国际审字[2012] 09030895”标准无保留意见审计
报告。
4、被投资企业及占股比例
深圳市方特装饰工程有限公司的被投资企业概况：
被投资单位名称 注册资本 投资额 投资比例
惠州市方特新材料有限公司 100 万元 100 万元 100.00%
被投资企业的具体信息如下：
名称：惠州市方特新材料有限公司
住所：博罗县石湾镇西埔工业园
注册号：441322000055284
法定代表人姓名：丁荣才
注册资本：人民币一百万元
实收资本：人民币一百万元
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：此执照仅作法人资格凭证，不得经营。
成立日期：二〇一一年七月二十五日
营业期限：二〇一三年七月十一日
5、公司主要会计政策说明
(1)被评估咨询单位会计年度自公历每年1月1日起至12月31日止，以人民币
为记账本位币，以权责发生制为基础、一般采用历史成本计价原则，以持续经营
为前提进行会计确认、计量和报告，分期结算账目和编制财务会计报告。
(2)应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
①单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
单项金额重大的判断依据或金额标准：期末余额100万元及以上的非纳入合
并财务报表范围关联方的应收款项。
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，如有客
观证据表明其发生了减值的，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来
信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，
计入当期损益。
②按组合计提坏账准备的应收款项
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 5 5
1至2年 10 10
2至3年 30 30
3 年以上 50 50
（3）存货
①存货的分类
存货分为工程施工、库存材料、库存商品、低值易耗品等。
②存货的计价方法
存货按实际成本进行初始计量。
工程施工的具体核算方法为：按照单个工程项目为核算对象，平时，在单个
工程项目下归集所发生的实际成本，包括直接材料、施工人工费、项目管理费、
其他直接费及相应的施工间接成本等。期末根据完工百分比法确认合同收入的同
时，确认工程施工毛利。期末，未完工工程项目的工程施工成本及累计确认的工
程施工毛利与对应的工程结算对抵，余额列示于存货项目。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的
商品存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定
其可变现净值；需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完
工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现
净值。对于工程施工成本，公司对预计工程总成本超过预计总收入（扣除相关税
费）的工程项目，按照预计工程总成本超过预计总收入（扣除相关税费）的部分，
计提存货跌价准备。
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
存货跌价准备的计提方法：资产负债表日，按单个存货可变现净值低于账面
价值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。确定存货的可变现净值时，以资
产负债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负
债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的，如有确凿证据表明其对
资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据，作为调整事项进
行处理；否则，作为非调整事项。
④存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存法。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物领用时一次转销。
（4）固定资产
①固定资产的确认条件
A.与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
B.该固定资产的成本能够可靠计量。
②固定资产的分类
公司的固定资产分为：房屋及建筑物、机械设备、运输设备、办公及电子
设备。
③各类固定资产的折旧方法
固定资产在使用寿命内按年限平均法计提折旧，各类固定资产的折旧年限、
残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 30 年 5% 3.17%
运输工具 4-5 年 5% 23.75%-19%
办公设备 5年 5% 19%
电子设备 3-5 年 5% 31.67%-19%
固定资产装修 5年 5% 19%
其他设备 5年 5% 19%
④固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，固定资产存在减值迹象，估计其可收回金额。可收回金额按
固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现
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值之间的较高者确定。可收回金额的计量结果表明，固定资产的可收回金额低于
其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资
产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。减值准备一旦计提，
在以后会计期间不予转回。
○．融资租入固定资产的认定依据、计价方法
符合下列一项或数项标准的，本公司将其认定为融资租入固定资产：
A.在租赁期届满时，租赁固定资产的所有权转移给承租人。
B.承租人有购买租赁固定资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行
使选择权时租赁固定资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人
将会行使这种选择权。
C.即使固定资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
D.承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁
固定资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租
赁开始日租赁固定资产公允价值。
E.租赁固定资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
在租赁期开始日，将租赁固定资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账
价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可
归属于租赁固定资产的初始直接费用计入租入固定资产的价值。
在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人的租赁内含利率的，采
用出租人的租赁内含利率作为折现率；否则，采用租赁合同规定的利率作为折
现率。无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率，采用同期银
行贷款利率作为折现率。未确认的融资费用采用实际利率法在租赁期内各个期
间进行分摊。
对租赁固定资产采用与自有应折旧固定资产相一致的折旧政策。能够合理确
定租赁期满时取得租赁固定资产所有权的，在租赁固定资产使用寿命内计提折旧。
无法合理确定租赁期满时取得租赁固定资产所有权的，在租赁期与租赁固定资产
使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。或有租金在实际发生时计入当期损益。
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深圳广田装饰集团股份有限公司*拟收购的深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益*资产评估咨询报告
○固定资产后续支出
固定资产的后续支出是指固定资产使用过程中发生的更新改造支出、修理费
用等。后续支出的处理原则为：符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本，
同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，计入当期损益。
(5)无形资产
无形资产包括使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。
○．无形资产计价
无形资产按实际成本进行初始计量。
自行开发的无形资产，其成本包括自满足一定条件后至达到预定用途前所发
生的支出总额。
○．无形资产摊销
（1）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用与该无形资产有
关经济利益的预期实现方式一致的方法摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采
用直线法摊销；
（2）使用寿命不确定的无形资产不摊销。
○．无形资产减值准备
对使用寿命不确定的无形资产以及尚未达到可使用状态的无形资产，于资产
负债表日进行减值测试。
对使用寿命有限的无形资产，于资产负债表日，存在减值迹象，估计其可收
回金额。可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金
额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形
资产减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
○.研究与开发支出
公司内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件
的开发阶段的支出计入当期损益：
A.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
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B.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产
品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其
有用性；
D.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并
有能力使用或出售该无形资产；
E.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(6)延所得税资产和递延所得税负债
本公司的所得税费用采用资产负债表债务法核算。递延所得税资产和递延所
得税负债根据资产和负债的计税基础与账面价值的差额（暂时性差异），于资产
负债表日按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量确认递延所得
税资产和递延所得税负债。
对子公司及联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异确认相应的
递延所得税负债，但能够控制暂时性差异转回时间且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回的，不予确认。
递延所得税资产的确认以本公司未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额为限。
对子公司可抵扣暂时性差异同时满足暂时性差异在可预见的未来很可能转
回且未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额时确认相应的递延所
得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可
抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
(三)委托方和被评估咨询单位的关系
委托方拟收购被评估咨询单位部分股权。
(四)其他评估咨询报告使用者
除委托方、相关政府部门、深圳证券交易所及国家法律、法规规定的评估咨
询报告使用者外，业务约定书中未约定有其他评估咨询报告使用者。
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二、评估咨询目的
本次评估咨询的目的系为深圳广田装饰集团股份有限公司拟收购深圳市方
特装饰工程有限公司部分股权提供价值参考依据。
此次评估咨询已获深圳广田装饰集团股份有限公司2012年8月18日总经理办
公会议决议批准。
三、评估咨询对象和评估咨询范围
根据要求，本次评估咨询对象为深圳市方特装饰工程有限公司股东全部权益。
本次资产评估咨询范围为深圳市方特装饰工程有限公司申报的审计后的
2012年8月31日的全部资产及相关负债，包括流动资产、固定资产、无形资产和
各项负债。具体如下：
单位：人民币元
序号 项目 账面价值
1 流动资产 113,062,072.64
2 其中：应收账款 19,378,990.64
3 存货 29,442,681.43
4 非流动资产 4,745,405.02
5 其中：长期股权投资 1,000,000.00
6 资产合计 117,807,477.66
7 流动负债 83,226,110.71
8 其中：短期借款 35,533,334.00
9 应付账款 22,948,508.38
10 非流动负债 163,099.80
11 负债合计 83,389,210.51
12 所有者权益合计 34,418,267.15
委托评估咨询对象和评估咨询范围与经济行为涉及的评估咨询对象和评估
咨询范围一致。
根据委托方和被评估咨询单位申报提供其拥有的所有有形资产以及应承担
的负债，我公司评估咨询人员对被评估咨询单位申报评估范围的完整性进行了必
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要的复核。若存在应予申报而未申报，评估机构又无能力发现的资产和负债，本
评估咨询结论将不能直接使用。
四、价值类型及其定义
考虑本次业务的评估咨询目的、市场条件和评估咨询对象等，对市场条件和
评估对象的使用并无特别限制和要求，本次评估咨询选用市场价值作为评估咨询
价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估咨询对象在评估咨询基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估咨询基准日
本项目资产评估咨询基准日为 2012 年 8 月 31 日。
该评估咨询基准日系委托方根据经济行为的性质确定的。主要从三个方面考
虑：一是选择与经济行为实现日较接近的时点；二是能够取得较完整的会计核算
资料；三是取得相关资料比较容易，便于评估咨询操作。本次评估咨询的一切取
价标准均为评估咨询基准日的有效的价格标准。
六、评估咨询依据
(一)法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、中华人民共和国国务院(1991)第 91 号令《国有资产评估管理办法》；
3、原国家国有资产管理局(1992)36 号文件《国有资产评估管理办法施行细则》；
5、国务院国资委国资发产权[2006]274 号文件《关于加强企业国有资产评
估管理工作有关问题的通知》；
6、2005 年国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
7、《企业会计准则》；
8、《中华人民共和国证券法》；
9、国资产权〔2009〕941 号《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事
项的通知》；
10、其他法律、法规依据。
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(二)准则依据
1、财政部财企（2004）20 号《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估
职业道德准则－－基本准则》；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法
律权属指导意见》；
3、中国资产评估协会中评协[2011]227 号《资产评估准则——企业价值》；
4、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则――评估报告》、
《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务约定书》、《资产评估准
则――工作底稿》；
5、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则――机器设备》；
6、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则――不动产》；
7、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》；
8、中国资产评估协会中评协[2008]217 号《资产评估准则――无形资产》；
9、中国资产评估协会中评协[2008]218 号《企业国有资产评估报告指南》。
(三)行为依据
深圳广田装饰集团股份有限公司 2012 年 8 月 18 日总经理办公会议决议。
(四)权属依据
1、公司的企业法人营业执照；
2、公司提供的有关协议、合同、会计报表、会计凭证及与评估咨询有关的
其它资料；
3、公司出具的《被评估咨询企业承诺函》；
4、公司的车辆行驶证、土地使用权证；
5、其它有关产权证明文件。
(五)取价依据
1、深圳市方特装饰工程有限公司提供的企业 2011 年、2012 年 1-8 月的审
计报告以及 2009、2010 年的企业未审报表；
2、深圳市方特装饰工程有限公司编制并提供的企业未来收益预测资料；
3、中国人民银行现行的贷款利率标准；
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4、万德资讯网有关信息。
5、《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增
值税政策的通知》（财税〔2009〕9 号）；
6、财政部、国家税务总局发布的《关于全国实施增值税转型改革若干问题
的通知》（财税[2008]170 号）；
7、原国家经贸委、计委、内贸部、机械工业部、公安部、环境保护局联合
发布的国经贸经[1997]456 号《关于发布汽车报废标准》的通知；
8 、原国家经贸委、计委、公安部、环保总局联合发布的国经贸资源
[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
9、国务院令[2000]第 294 号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
10、国家税务总局国税函[2004]1327 号《关于核定部分车辆最低计税价格
的通知》；
11、评估人员向有关设备销售商的电话询价，网上询价；
12、方特装饰公司提供的有关原始凭证等账务资料；
13、国家有关部门发布的其它统计资料、技术标准及价格信息资料；
14、本评估机构掌握的其它价格资料。
(六)其他资料
1、被评估单位提供的资产清查申报明细表
2、《资产评估常用数据参数手册》（第二版）；
3、被评估咨询单位提供的与资产评估有关的其他资料。
七、评估咨询方法
（一）评估方法的选择
进行企业价值评估时，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市
场条件及被评估对象在评估过程中的条件、资料收集情况等相关条件，分析资产
评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
依据中国资产评估准则的规定，资产评估可以采用收益法、市场法、资产基
础法三种评估基本方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，
强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值
对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强
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的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象
价值的思路。
由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得
成本的有关数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存
在着内在联系和替代，因此本次评估可以采用资产基础法。根据我们对方特装饰
经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研
究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持
续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。
通过以上分析，本次评估分别采用收益法及资产基础法进行，在比较两种评
估方法所得出评估结论的基础上，分析差异产生原因，最终确认评估值。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立
获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各
种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。各类资产及负债
的评估方法如下：
1.关于流动资产的评估
（1）货币资金：评估人员通过对申报单位评估现场工作日库存现金进行监
盘并倒推到评估基准日的方法确定评估，对于银行存款以银行对账单和银行存款
余额调节表进行试算平衡。核对无误后，对于币种为人民币的货币资金，以清查
核实后账面值为评估值。
（2）应收款项(应收票据、应收账款、预付账款及其他应收款等)：评估人
员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容分析的基础上，通过个别认定法和
账龄分析法相结合，综合分析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评估风
险损失确定应收款项的评估值。
（3）存货：为原材料和在产品，在产品是已经完工或正在施工或筹建阶段
的工程。由于原材料周转速度较快，本次评估咨询按其账面值列示。对于处于施
工过程中的在产品，由于在产品账面成本已核算了应分摊的人工成本、材料成本
和机械台班及其他相关成本等，我们核实了其成本核算的过程，认为其计算合理。
对本次评估咨询按其帐面值列示。
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（4）固定资产
固定资产主要为公司拥有的设备类资产。
评估人员根据企业提供的“固定资产－设备清查评估明细表”，进行现场勘察，
核对账物相符情况，查阅设备购置、设备运行等资料，向有关人员收集评估资料，
检查核实被评估电子设备的基础资料，并对主要设备的技术状况进行了评定。
本次对各类设备的评估采用成本法进行。成本法是指评估资产时按被评估资
产的现时重置成本扣除各项损耗价值后确定被评估资产价值的方法。成本法的具
体计算公式为：
委估资产评估值=重置成本×综合成新率
①设备重置全价确定
此次评估采用的是更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现
代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
对能询到评估基准日市场价格的国产设备，以购置价格加运杂费、安装调试
费、资金成本(安装周期长的大型设备考虑安装期间的合理资金成本)等来确定设
备的重置成本（含增值税）；
对于询不到价格的国产设备，用类比方法寻找类似设备的价格加以修正，加
运杂费、安装调试费来确定设备重置成本。
通常的计算公式为：
重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费+资金成本
如询价所参考或依据的订货合同中规定由供货商负责运输和安装时(在购置
价格中已含此部分价格)，则不另加运输及安装费。
纳入本次评估范围的设备不需安装或安装时间较短，故在本次评估中未考虑
资金成本。
对车辆评估的重置成本主要考虑下述因素：
◆车价——现行市场价格；
◆车辆购置税——车辆购置税=车价/(1+17%)×税率；
◆其它费用。
重置成本=车价+车辆购置税+其它费用
对于电子设备重置成本包括：设备款、运杂费、安装调试费。
②成新率的确定
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设备的成新率，这里所指的是综合成新率。
综合成新率由年限成新率和观察成新率加权平均而得。
即：综合成新率=年限成新率×40%+观察成新率×60%
年限成新率由年限法确定，公式为：
年限成新率=设备尚可使用年限/(设备尚可使用年限＋设备已使用年限)×100%
或：年限成新率=设备尚可使用年限/(设备总使用年限)×100%
其中：设备尚可使用年限＝总使用年限－设备已经使用的年限
成新率由观察法(又称打分法)确定：即由具有专业知识和丰富经验的评估人
员与现场的专业技术人员对委估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，考察和分
析资产的实体损耗情况，同时结合设备的维修、保养、使用状况情况，综合考虑
后确定被评估资产的观察成新率。
原则上，对于基本上能正常使用的资产，成新率不低于 15%。
对运输车辆，根据根国家经贸委等 4 部委发布的《关于调整汽车报废标准若
干规定的通知》，按报废年限和报废行驶公里数计算车辆的成新率，根据年限成新
率和里程成新率孰低法原则确定初步成新率；然后结合现场勘察情况进行调整来
确定综合成新率。如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。
其中：
车辆年限成新率=(尚可使用年限/规定使用年限)×100%
尚可使用年限＝规定使用年限－已经使用的年限
车辆行驶里程成新率=(尚可行驶公里数/规定行驶公里数)×100%
尚可行驶公里数＝国家规定汽车行驶的总公里数－已经行驶的公里数
③评估值的确定
计算公式为：
评估值＝重置全价×综合成新率
2.关于负债的评估
流动负债包括短期借款、应付账款、应交税费、其他应付款。对负债，评估
人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业
实际应承担的负债确定评估值。
(二)收益法简介
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以
确定评估对象价值的评估思路。
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采用收益法评估出的价值是企业整体资产获利能力的量化和现值化，而企业
存在的根本目的就是为了盈利，因此运用收益法评估能够真实地反映企业整体资
产的价值，更能为市场所接受。收益法能弥补成本法仅从各单项资产价值加和的
角度进行评估，未能充分考虑企业整体资产所产生的整体获利能力的缺陷，避免
了成本法对效益好或有良好发展前景的企业价值低估、对效益差或企业发展前景
较差的企业价值高估的不足。
收益法计算一般公式
n
P＝ 〔Ｒi(1＋ｒ)－i〕
i=1
其中：P—评估值(折现值)；
r—所选取的折现率；
i—收益年限(收益期)；
Ｒi—未来第 i 个收益期的预期收益额。
八、评估咨询程序实施过程和情况
本公司接受资产评估咨询委托后，选派资产评估咨询人员，组成专门的资产评
估咨询项目小组，于 2012 年 9 月 18 日正式进驻企业，开始评估咨询工作，2012 年
9 月 26 日出具评估咨询报告。具体过程如下：
(一)明确评估咨询业务基本事项
了解委托方、被评估咨询单位和委托方以外的其他评估咨询报告使用者的基
本情况，明确评估咨询目的、评估咨询对象和评估咨询范围、价值类型、评估咨
询基准日等重要事项。根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和
业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定承接评估业务。
(二)签订咨询业务约定书
接受项目委托，与委托方签署资产评估咨询业务约定书。
(三)编制评估计划
选派项目负责人，组成评估咨询项目组，确定评估咨询的具体步骤、时间进度、
人员安排和技术方案等评估重点工作，编制评估咨询计划。
(四)现场调查
1.听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史
及现状，了解企业的财务制度、资产管理制度、经营状况、未来规划等情况。
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2.对企业提供的资产清查评估申报明细表、生产经营调查及预测表进行审核、
鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3.根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实，对流动
资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4．对主要工程，查阅了相关合同、变更资料、技术资料、结算资料、决算资料
和竣工验收资料；通过与管理人员沟通，了解工程进展情况，并收集相关资料。
5．深入了解企业管理、经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、管
理体制和管理方针、财务计划和经营计划等。
6．对企业历史财务资料进行分析的基础上对经营状况和发展计划进行分析。
企业属于工程施工企业，每年都进行审计，但会计师事务所并不对该公司单独出
审计报告，据企业财务人员介绍，会计师事务所基本不对其进行调整，且该公司
财务状况比较平衡。
7．查阅收集纳入企业资产的产权证明文件及生产经营资料，对企业提供的
权属资料进行查验。
8．通过对企业的资产状况、经营模式和财务状况的综合分析，确定评估技
术方案。
(五)收集评估咨询资料
注册资产评估师要求委托方或者被评估咨询单位提供涉及评估咨询对象和
评估咨询范围的详细资料，并对委托方或者被评估咨询单位所提供的资料进行审
核验证；通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进行调查，获取评估
咨询业务需要的基础资料，了解评估咨询对象现状，关注评估咨询对象法律权属；
查阅相关资料，开展市场调研和价格咨询，收集市场信息，包括直接从市场等渠
道独立获取的资料，从委托方、被评估咨询单位等相关当事方获取的资料，以及
从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料等。
(六)评定估算
根据评估咨询业务具体情况对收集的评估咨询资料进行必要分析、归纳和整
理，形成评定估算的依据；根据评估咨询对象、价值类型、评估咨询资料收集情
况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估咨询方法的适用性，恰
当选择评估咨询方法；根据所采用的评估咨询方法，选取相应的公式和参数进行
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分析、计算和判断，形成初步评估咨询结论；对形成的初步评估咨询结论进行综
合分析，形成最终评估咨询结论。
(七)编制和提交评估咨询报告
注册资产评估师根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估咨询报告，
评估机构依据法律、法规和资产评估准则及内部质量控制制度对评估咨询报告及
评估咨询程序执行情况进行必要的内部审核。
提交正式评估咨询报告前，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，
与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估咨询报告有关内容进行必要沟通。
完成上述评估咨询程序后，由注册资产评估师所在评估机构出具评估咨询报
告并按业务约定书的要求向委托方提交评估咨询报告。
九、评估咨询假设
（一）一般假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖
方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自
愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次
假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑
资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企
业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持
持续经营能力。
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5.评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方
及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
（二）收益法评估假设
1．收益法通用假设
（1）国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和
不可抗力因素造成的重大不利影响。
（2）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
（3）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
（4）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
（5）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致。
（6）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与
现时方向保持一致。
（7）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
（8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
2．收益法特殊假设
（1）方特装饰生产、经营的产品、提供的服务符合国家的产业政策，各种
经营活动合法，并在未来可预见的时间内不会发生重大变化。
（2）本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，
不考虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、
恶性通货膨胀等。
（3）本次预测是基于现有的国家法律、法规、税收政策以及金融政策，不
考虑今后的不可预测的重大变化。
（4）本次评估以持续经营为前提。持续经营在此是指被评估单位的生产经
营业务可以按其现状持续经营下去，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
（5）假设本次评估未来预测所考虑的有关建造合同的概算、招标、执行、
资金收付等方面的变动风险可控，项目的建成风险也可控。
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3．本次评估的价值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行
为对企业经营情况的影响。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
(三)评估程序的假设
本评估咨询报告为履行详细的现场调查或无法履行现场勘察、采用了未经调
查确认或无法调查确认的资料，对其状态、资料真实性的假设如下：
1、对于本评估咨询报告中被评估咨询资产的法律描述或法律事项，本公司
按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估咨询过
程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的。
2、对于本评估咨询报告中全部或部分价值评估咨询结论所依据而由委托方
及被评估咨询方提供的信息资料，本公司假定其为可信的,但本公司对这些信息
资料的真实性不做任何保证。
3、除在评估咨询报告中已有揭示以外，假定深圳市方特装饰工程有限公司
已完全遵守现行的国家及地方性及其它相关的法律、法规。
4、本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生
的事项或情况修正我们的评估咨询报告。
5、本评估咨询报告中对价值的估算是依据深圳市方特装饰工程有限公司于
评估咨询基准日已有的财务结构做出的。
6、假定深圳市方特装饰工程有限公司负责任的履行资产所有者的义务并称
职地对有关资产实行了有效的管理。
7、除非在此之前委托方与本公司已达成有关协议，我公司、任何签署本工
作报告的人员或与此次评估咨询报告有关人员均不得被要求因本评估咨询报告
而提供进一步的咨询、提供证词、或出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯。
8、本评估咨询报告是根据所设定的目的而出具的，它不得应用于其他用途。
本评估咨询报告全部或其中部分内容在没有取得本公司书面同意前不得传播给
任何第三方。
9、公司未来五年预测中所采用的会计政策与公司以往各年及撰写本报告时
所采用的会计政策在所有重大方面一致。
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10、本评估咨询报告中对前述委估资产价值的分析只适用于评估咨询报告中
所陈述的特定使用方式。
11、本评估咨询报告仅供业务约定书中明确的报告使用人使用，不得被任何第
三方使用或依赖。本公司对任何个人或单位违反此条款的不当使用不承担任何责任。
12、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形
势不会出现恶化，人民币汇率在可预见的期间内与过去的趋势保持一致。
13、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
14、本评估咨询报告中估算涉及的现行税法将不发生重大变化，应付税款的
税率将保持不变，所有适用的法规、条例都将得到遵循。
15、在被评估咨询单位管理层的要求下，我们根据我们对被评估单位历史经
营状况、历史财务数据的了解及与被评估咨询单位管理层的讨论和询问，协助被
评估咨询单位编制了未来五年的净利润预测。对此，被评估咨询单位管理层提供
并认同预测中的有关假设。
16、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
十、评估咨询结论
在本报告所揭示的假设前提条件基础上，深圳市方特装饰工程有限公司股东
全部权益评估结果如下：
审计后的深圳市方特装饰工程有限公司评估咨询基准日账面资产总额
计人民币 11,780.75 万元，负债总额计人民币 8,338.92 万元，净资产总额
计人民币 3,441.83 万元。
（一）资产基础法的评估结论
本次评估以资产基础法对方特装饰在持续经营前提下的资产及负债进行
评估，截至评估基准日 2012 年 8 月 31 日总资产账面价值为 11,780.75 万元，
评估咨询价值为 11,838.10 万元，增值额为 57.35 万元，增值率为 0.49%；总
负债账面价值为 8,338.92 万元，评估咨询价值为 8,338.92 万元，评估咨询
无增减值；净资产账面价值为 3,441.83 万元，净资产评估咨询价值为 3,499.18
万元，增值额为 57.35 万元，增值率为 1.67%。
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评估结果详见下列评估结果汇总表
单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 11,306.21 11,306.21 - -
2 非流动资产 474.54 531.89 57.35 12.09
3 其中：可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 100.00 100.00 - -
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 240.80 298.15 57.35 23.82
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 - - - -
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 133.75 133.75 - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 11,780.75 11,838.10 57.35 0.49
21 流动负债 8,322.61 8,322.61 - -
22 非流动负债 16.31 16.31 - -
23 负债合计 8,338.92 8,338.92 - -
24 净资产（所有者权益） 3,441.83 3,499.18 57.35 1.67
资产基础法评估咨询结论详细情况见资产基础法评估明细表。
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（二）收益法的评估结论
深圳市方特装饰工程有限公司的股东权益账面价值 3,469.01 万元，经收益
法评估咨询后，股东权益评估咨询值为 13,343.21 万元，评估咨询增值 9,874.20
万元，增值率 284.64%。
评估结果详见下列评估结果汇总表
单位：人民币万元
2012 年 9-12
项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 永续
月
主营业务收入 6,940.00 29,600.00 47,900.00 58,000.00 67,200.00 67,200.00
主营业务成本 5,791.00 24,631.50 39,832.50 48,220.00 55,871.00 55,871.00
销售税金及附加 96.63 286.48 469.72 567.95 659.90 659.90
主营业务利润 1,052.37 4,682.02 7,597.78 9,212.05 10,669.10 10,669.10
其它业务利润 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 276.92 797.70 910.82 1,178.91 1,252.74 1,252.74
营业费用 1,805.50 1,777.40 2,689.50 3,230.10 3,748.93 3,748.93
财务费用 10.74 2.90 2.10 3.40 2.30 2.30
营业利润 -1,041 2,104.02 3,995.36 4,799.64 5,665.13 5,665.13
投资收益 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营业外收支净额 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
补贴收入 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -1,040.79 2,104.02 3,995.36 4,799.64 5,665.13 5,665.13
所得税 -275 456.01 902.59 1,077.41 1,241.28 1,241.28
净利润 -765.59 1,648.01 3,092.77 3,722.23 4,423.85 4,423.85
折旧 34.40 138.97 173.17 174.76 174.76 174.76
摊销 6.74 20.21 20.21 20.21 20.21 20.21
资本性支出 334.15 1,145.21 123.03 20.21 123.03 215.19
营运资金追加额 1,385.15 500.00 1,500.00 1,500.00 0.00 0.00
净现金流量 -2,443.75 161.98 1,663.12 2,396.99 4,495.80 4,403.63
折线率 WACC 15%
预测年度历年折现
-2332.51 134.44 1200.32 1504.32 2453.48 13,931.50
值
经营现金流现值 16,891.54
加：非经营性资产、
负债
加：溢余资产 5.00
企业价值 16,896.54
减：有息负债价值 3,553.33
权益价值 13,343.21
收益法评估咨询结论详细情况见收益法评估明细表。
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（三）最终评估结果的确定
本次采用资产基础法评估咨询后净资产为 3,499.18 万元，收益法评估
咨询后资产价值为 13,343.21 万元，收益法评估咨询结果高于资产基础法评
估结果 9,844.03 万元。
两种方法评估结果差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，资产基
础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是
从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。
本次评估最终选取收益法评估结果作为最终评估咨询结果，理由如下：
收益法是从未来收益的角度出发，以被评估单位现实资产未来可以产生的
收益，经过风险折现后的现值作为被评估单位股权的评估价值，其价值涵盖了
被评估单位诸如经营管理、技术经验、潜在市场、品牌商誉等综合因素形成的
各种无形资产，因此收益法对被评估单位未来的预期发展因素产生的影响考虑
比较充分。而资产基础法仅能反映被评估单位各项可确指资产价值的总和，不
能全面、科学的体现这些资源的未来收益带来的经济价值流入。评估师经过对
深圳市方特装饰工程有限公司的现场调查后认为本次评估对象作为有整体收益
的资产，具有较好的获利能力，采用收益法评估被评估单位整体资产价值较为
合理，认为收益法的结论应该更切合评估对象的实际情况，故本次评估采用收
益法作为最终评估结论。
本报告书的评估咨询结果自评估基准日起一年内有效，即报告使用有效期自
2012 年 8 月 31 日至 2013 年 8 月 30 日。
十一、特别事项说明
本次评估咨询未考虑以下因素可能对评估咨询结果造成的影响：
以下为在评估咨询过程中已发现可能影响评估咨询结论但非评估人员执业
水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
1、本报告所称“评估咨询值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持
续经营，并且被评估咨询公司可以按现有项目合同所约定的预收款项及营运资金
配额利率筹集到足够支持企业营运的资金，以及在评估咨询基准日之状况和外部
经济环境前提下，为本评估咨询报告所列明的目的而提出的公允估值意见。
2、本报告是在委托方及被评估咨询单位提供的有关会计信息资料的基础上
做出的，这些相关信息的真实性、可靠性和全面性由委托方及被评估咨询单位负
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责；本报告中使用的有关数据在很大程度上依赖于这些信息资料，本评估咨询结
论是在假定上述信息资料真实、完整的基础上作出的，若这些信息资料的误差或
虚假导致评估咨询结论偏差，本公司将不承担任何责任；本报告评估咨询结论是
对2012年8月31日这一基准日被评估咨询企业资产价值的客观公允反映，本公司
对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不承担责任。
3、本项评估咨询是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估咨询
结论由本公司出具，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。
本公司及参加评估咨询工作的全体人员与被评估咨询资产及有关当事人无任何
特殊利害关系，评估咨询人员在评估咨询过程中恪守职业道德和规范，并进行了
充分努力。
4、本评估咨询报告未考虑委托评估咨询的资产在评估咨询基准日的未决诉
讼及其他事宜对评估结论的影响。
5、评估咨询基准日后，当被评估咨询资产因不可抗力而发生毁损、灭失等
影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。
6、评估咨询基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方
法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估咨询价格已
产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。
7、本评估咨询报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目
的不同、价值类型不同、评估咨询基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值。
8、在本次收益法评估咨询中，对未来收益的预测是由被评估咨询单位作出
的，评估咨询人员通过调查、了解企业前三年有关财务指标、企业未来面临的市
场环境和企业未来发展规划，对被评估咨询单位作出的未来收益的预测进行了分
析、判断和调整，并对影响企业未来收益的外部、内部若干不确定因素作出了评
估咨询假设。如果上述资料或有关合同、协议等信息失实、企业发展前景或企业
未来收益的预期发生较大变化、评估假设出现不再合理的情况，则本次评估咨询
结果将产生重大不确定性。
9、由于被评估咨询单位为建筑装饰企业，其编制的收益预测表是以被评估
咨询单位当前正在洽谈、跟踪，并预计在预测期内能够签署合同的装饰工程项目
为基础的。因在目前欧债危机和国内房地产调控政策的影响下，实体经济未来发
展的不确定因素仍然很多，建筑装饰企业受国家政策影响大，在目前经济形势下，
未来预测具有较大的不确定性。且由于施工企业的承包合同不是总价包死合同，
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在施工过程中，常常发生工程内容变更、设计变更以及产生现场签证，合同收入
及相应成本随着变化。这些都会导致企业预计利润的实现具有较大的不确定性。
对此，本公司特别提醒委托方注意，在使用本报告结论作为收购被评估咨询
单位部分股权的价值参考依据时，应采取充分、有力、必要的措施，以控制、降
低和规避上述预计利润不确定性带来的风险。
10、本咨询报告是在被评估咨询单位提供的资产权属证明文件真实、合法、
有效的基础上做出的，资产权属证明文件的真实性、合法性和有效性由被评估咨
询单位负责。本项目评估机构及注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予
了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,但不对
评估对象的法律权属作任何形式的保证。
11、本次评估咨询对评估咨询目的实现后由于评估资产发生增减值变化可能
导致企业产生的相关税赋未作考虑。
12、本评估咨询报告结论未包含股权流动性对评估值的影响。
13、本报告使用人在使用本报告结论时应当知晓，被评估咨询单位的部分股
东权益价值并不简单等于全部股东权益的评估咨询值乘以相应股权比例的乘积，
一般还需考虑控股权溢价和/或缺少控股权折价因素对股权价值的影响。
14、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数
据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责
任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件
以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
15、被评估单位目前有以下抵押、质押、担保事项：
2012年8月22日，深圳市方特装饰工程有限公司与北京银行深圳分行签订了
综合授信合同编号为0129789（主合同）、借款合同，授信额度为人民币1500万
元，借款金额为人民币990万元。方特装饰公司以惠州市方特新材料有限公司(方
特装饰的子公司)面积为38724平方米的土地使用权作作抵押物，以深圳市方大安
防技术有限公司、丁荣才作为保证人向该行申请贷款。
2011年12月30日，深圳市方特装饰工程有限公司、深圳市方大安防技术有限
公司、深圳市鹏玻工程玻璃有限公司三家联合与招商银行小企业贷款中心签订了
总额为人民币1300万元的“联保贷”的授信协议，其中方特装饰公司交纳保证金
人民币125万元，借款金额为人民币500万元，方大安防和鹏玻分别预存保证金人
民币100万元，并分别借款人民币400万元。
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2011年12月19日，深圳市方特装饰工程有限公司与中行龙华支行分别签订的
授信额度协议编号为2011圳中银协额协字第000611号（主合同）、最高额质押合
同和应收账款质押登记协议，授信额度为人民币200万元，借款金额人民币200
万。最高额质押合同中显示将归属于公司自合同生效日期起2年内产生的所有应
收账款作为质押物；最高额抵押合同中显示将熊晓艳的价值188万元的房产作为
申请贷款抵押物；丁荣才、徐兴中、裴国红、深圳市方特门窗工程有限公司分别
与该行签署的最高额保证合同。
2011年7月19日，由方特装饰同中行龙华支行分别签订的授信额度协议编号
2011圳中银协额协字第000322号（主合同）、最高额质押合同和应收账款质押登
记协议，授信额度为人民币1000万元，借款金额人民币1000万。最高额质押合同
中显示将归属于公司60万元定期存单作为向中行申请贷款的质押物；由丁荣才、
徐兴中、熊晓艳、裴国红、刘艳红与该行签订的最高额抵押合同中显示将个人的
价值613.8万元的房产作为向中行申请贷款的抵押物；由丁荣才、徐兴中、裴国
红、深圳市方特门窗工程有限公司分别与该行签署的最高额保证合同。
本次评估未考虑以上抵押、质押、担保及其他事项所产生的或有负债对评估
咨询结论的影响。
请评估报告的使用者注意，当上述事项及条件以及评估所遵循的持续经营原
则等情况发生变化时，评估结果将会失效。
以上事项提请咨询报告使用者注意。
十二、评估咨询报告使用限制说明
1、评估咨询报告只能用于评估咨询报告载明的评估目的和用途。由于评估咨
询报告使用者使用不当造成的后果，与本项目评估师及其所在的评估机构无关。
2、评估咨询报告只能由评估咨询报告载明的评估咨询报告使用者使用。
3、评估咨询报告的全部或部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需征
得本评估机构同意，法律、法规规定、深圳证券交易所要求以及相关当事方另有
约定的除外。
4、本咨询报告评估结论使用有效期限为一年，自 2012 年 8 月 31 日至
2013 年 8 月 30 日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估咨询报告日
本评估咨询报告提出日期为 2012 年 9 月 26 日。
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天津华夏金信资产评估有限公司 评估机构法定代表人
中国注册资产评估师
中国 天津 中国注册资产评估师
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附件：
1、深圳广田装饰集团股份有限公司总经理办公会议决议复印件；
2、深圳市方特装饰工程有限公司评估咨询基准日审计报告复印件；
3、深圳市方特装饰工程有限公司、惠州市方特新材料有限公司、深圳广田
装饰集团股份有限公司企业法人营业执照复印件；
4、深圳市方特装饰工程有限公司车辆行驶证及其他产权证明文件；
5、惠州市方特新材料有限公司土地使用权证及他项权利证复印件；
6、资产评估委托方及被评估咨询单位承诺函复印件；
7、天津华夏金信资产评估有限公司资产评估资格证书复印件；
8、天津华夏金信资产评估有限公司营业执照副本复印件；
9、天津华夏金信资产评估有限公司证券期货相关业务评估资格证书复印件；
10、中国注册资产评估师资格证书复印件；
11、资产评估咨询业务约定书复印件。
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