深圳广田装饰集团股份有限公司股权收购项目
涉及的深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东
部分权益评估报告书
厦大评估评报字(2013)第GD0015号
厦门市大学资产评估有限公司
二○一三年十二月十六日
深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东部分权益评估报告书〃声明
深圳广田装饰集团股份有限公司股权收购项目
涉及的深圳市新华丰生态环境发展有限公司
股东部分权益价值
资产评估报告书声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）
申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们
已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定
条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
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深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东部分权益评估报告书〃摘要
深圳广田装饰集团股份有限公司股权收购项目
涉及的深圳市新华丰生态环境发展有限公司
股东部分权益价值
资产评估报告书摘要
厦大评估评报字(2013)第GD0015号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目
的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评
估报告书全文。
厦门市大学资产评估有限公司接受深圳广田装饰集团股份有限公司的委
托，对拟收购深圳市东胜投资发展有限公司持有的深圳市新华丰生态环境发展
有限公司51.00%股权之项目而涉及的深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东
全部权益价值进行评估。因此，我们根据国家有关资产评估的有关规定，本着
客观、独立、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对深圳市新华丰生态环
境发展有限公司所属的资产负债进行了实地察看与核对，并做了必要的市场调
查与征询，履行了公认的其他必要评估程序。据此，我们对深圳市新华丰生态
环境发展有限公司股东全部权益在评估基准日（2013年10月31日）的市场价值采
用资产基础法和收益法进行了评估，并按照股权比例计算出本次评估对象——
深圳市新华丰生态环境发展有限公司51%股权价值。目前我们的资产评估工作业
已结束，现谨将资产评估结果报告如下：
（一）、资产基础法评估结论及增减值分析
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、
公正、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方
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法，对被评估单位纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评
估计算，采用资产基础法评估得出被评估单位股东全部权益价值在评估基准日
2013 年 10 月 31 日的评估结论如下：深圳市新华丰生态环境发展有限公司纳入评
估范围的总资产账面价值为 3,858.53 万元，评估 4,315.32 万元，增值 456.79 万元，
增值率为 11.84%；负债账面价值为 1,284.01 万元，评估值 1,284.01 万元，评估无
增减值；净资产账面值为 2,574.52 万元，净资产的评估值为 3,031.31 万元，增值
456.79 万元，增值率为 17.74%。具体评估结果如下：
资产评估结果汇总表
被评估单位：深圳市新华丰生态环境发展有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,663.61 4,240.21 576.60 15.74
2 非流动资产 194.92 75.11 -119.81 -61.47
3 其中：固定资产 78.99 75.11 -3.88 -4.91
4 递延所得税资产 115.93 - -115.93 -100.00
5 其他非流动资产 - - -
6 资产总计 3,858.53 4,315.32 456.79 11.84
7 流动负债 1,284.01 1,284.01 - -
8 非流动负债 - - -
9 负债合计 1,284.01 1,284.01 - -
10 净资产（所有者权益） 2,574.52 3,031.31 456.79 17.74
1.各科目增减值具体原因为：
A、应收账款、其他应收款评估增值，主要为评估将按账龄计提的坏账准备
评估为零。
B、存货-在产品（工程成本）评估增值，主要为工程成本评估时考虑了企
业的利润。
C、固定资产评估值与账面净值相比较评估减值，减值系由以下原因综合形
成：
ⅰ、机器设备技术更新速度较快价格下降是导致评估净值减值的主要因素；
ⅱ、车辆会计折旧年限短于评估采用的经济耐用年限导致评估净值增值的
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主要因素。
iii、电子设备技术更新速度较快经济性贬值导致评估净值减值。
上述原因综合作用，致使设备评估净值体现为减值。
D、递延所得税资产评估值与账面净值相比较评估减值，减值原因为评估时
将应收账款和其他应收款计提坏账准备评估为零，故，由计提坏账产生的递延
所得税资产评估价值为零减值所致。
2、账外资产及负债情况说明
本次评估未涉及其他的账外资产及负债。
3、未进行作价的资产和负债说明
本次评估不存在未进行作价的账外资产及负债。
4、对评估已处理，但尚未报批资产的说明
本次评估未涉及未经报批处理的资产。
（二）收益法评估结论及增减值原因分析
经按照收益途径，采用现金流折现方法(DCF)对深圳新华丰公司的股东全部
权益价值进行评估，在评估基准日2013年10月31日，深圳市新华丰生态环境发展
有限公司的股东全部权益价值为6,239.18万元，较其账面值2,574.52万元，增值
3,664.66万元，增值率为142.34%。
2、收益法评估结果与账面值变动情况
在评估基准日2013年10月31日，深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东全
部权益价值为6,239.18万元，较其账面值2,574.52万元，增值3,664.66万元。收益法
增值原因为企业取得的国家城市园林绿化施工壹级资质、营造林乙级资质、市
政公用工程总承包叁级资质及古建筑叁级资质、业务网络、服务能力、管理技
术、人才团队等重要的无形资源造成。上述非账面无形资产及各项资产的综合
协同效应，对企业价值产生的贡献在收益法评估结果中得到充分体现。
（三）评估结论的选择
资产基础法与收益法评估结果差异的原因主要是：资产基础法评估是以资
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产的成本重臵为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要
劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；而收益法评估是以资
产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力（获利能力）的大小，这
种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的
影响；收益法评估结果也包含公司账务记录中无法反映，资产基础法未能考虑
公司取得的国家城市园林绿化施工壹级资质、营造林乙级资质、市政公用工程
总承包叁级资质及古建筑叁级资质、管理团队、人力资源、客户群体和网络等
无形资产价值。在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差异应属正常。
就本次评估的具体情况来看，其经营所依赖的主要资源除了固定资产、营
运资金等有形资源之外，还包括公司取得的国家城市园林绿化施工壹级资质、
营造林乙级资质、市政公用工程总承包叁级资质及古建筑叁级资质、业务网络、
服务能力、管理技术、人才团队等重要的无形资源。上述非账面无形资产及各
项资产的综合协同效应，对企业价值产生的贡献，在收益法评估结果中得到充
分体现。因此，我们选用收益法评估结果作为本次深圳广田装饰集团股份有限
公司拟收购深圳新华丰公司51.00%股权提供参考依据。
则，深圳市新华丰生态环境发展有限公司51.00%股权评估价值为6,239.18万
元×51.00%=3,181.98万元。
深圳市新华丰生态环境发展有限公司于评估基准日2013年10月31日的股东
51.00%权益价值为大写人民币叁仟壹佰捌拾壹万玖仟捌佰元整（RMB：3,181.98
万元）。
本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影
响。
除依据法律需公开的情形外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
本报告评估结论的有效期通常为一年，从评估基准日起计算。超过一年，
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或虽未超过一年,但被评估资产的市场价格标准出现较大波动,需重新进行资产评
估。
本评估报告于二○一三年十二月十六日提交委托方。
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深圳广田装饰集团股份有限公司：
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有限公司51.00%股权之项目涉及的深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东全
部权益价值进行了评估。因此，我们根据有关法律、法规和资产评估准则、资
产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市新华
丰生态环境发展有限公司进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位
（一）、委托方
注册号： 440301103001135；
企业名称：深圳广田装饰集团股份有限公司；
住 所：深圳市罗湖区沿河北路 1003 号京基东方都会大厦 1-2 层；
法定代表人：叶远西；
认缴注册资本总额：人民币 51200 万元；
认缴实收资本总额：人民币 51200 万元；
企业类型：上市股份有限公司；
成立日期： 1995 年 7 月 14 日；
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营业期限：永续经营；
经营范围：承担境内、外各类建筑（包括车、船、飞机）的室内外装饰工
程的设计与施工；承接公用、民用建设项目的水电设备安装；各类型建筑幕墙
工程、金属门窗的设计、生产、制作、安装及施工；机电设备安装工程、建筑
智能化工程、消防设施工程、园林绿化工程的设计与施工；市政工程施工；家
具和木制品的设计、生产和安装；建筑装饰石材加工、销售及安装；建筑装饰
设计咨询、服务；建筑装饰软饰品设计、制作、安装以及经营；新型环保材料
的技术研发、生产及销售（以上各项不含法律、行政法规、国务院决定规定需
报经审批的项目，涉及有关主管部门资质许可的需取得资质许可后方可经营），
从事货物及技术进出口业务。投资兴办实业（具体项目另行申报）。
（二）、被评估单位：
1、简介
企业名称：深圳市新华丰生态环境发展有限公司（以下简称“深圳新华丰
公司”）
注册号： 440301102987434；
住 所：深圳市福田区香梅北路武警大厦12层；
法定代表人：刘东；
认缴注册资本总额：人民币3000万元；
认缴实收资本总额：人民币3000万元；
企业类型：有限责任公司（法人独资）；
成立日期： 1994年1月22日；
营业期限：自1994年1月22日起至2026年4月30日止永续经营；
经营范围：园林绿化设计，园林绿化综合性工程的施工（按粤建园资字第
02-00022号执行）；草坪及苗木种植，园林绿化的养护管理，边坡生态防护及
水土保持技术的应用，花卉、苗木、草类种子、园林器械、施工机械及配件的
购销，其他国内商业、物资供销业。（以上不含专营、专控、专卖商品及限制
项目）。
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2、公司沿革
深圳新华丰公司是于1994年1月22日由陈春可和刘建叁、林贱妹共同投资成
立。公司成立时注册资本为人民币30万元，实收资本人民币30万元。其中陈春
可出资人民币25万元，持股比例为83.40%；林贱妹出资人民币5万元，持股比例
为16.60%。有关出资经深圳华通审计师事务所深华审验字（1994）31号验资报
告验证。
1994年12月，经公司股东会决议、章程规定，增加注册资金人民币120万元。
其中：陈春可新增注册资金120万，持股比例为80.00%、林贱妹新增注册资金25
万，持股比例为20.00%、变更后注册资本为150万。有关出资经深圳市安迪达审
计师事务所深安审所验字（1995）第003号验资报告验证。
1997年8月，经公司股东会决议、章程规定，增加注册资金人民币30万元.
其中：刘建叁新增注册资金30万，变更后注册资本为180万。其中：陈春可持股
比例为66.67%、刘建叁持股比例为16.66%、林贱妹持股比例为16.67%。有关出
资经深圳市永明会计师事务所 验字（1997）107号验资报告验证。
2001年6月经股东会决议通过，增加注册资金人民币120万元。其中：刘建
叁新增注册资金120万。林贱妹将其持有深圳新华丰公司16.67%的股权以人民币
30万元转让给陈春可。变更后注册资本为300万，转让完成后，陈春可持股比例
为50.00%、刘建叁持股比例为50.00%。有关出资经深圳市中洲会计师事务所有
限公司 深中洲（2001） 验字第096E号验资报告验证。
2002年8月经股东会决议通过，增加注册资金人民币80万元。其中：刘东新
增注册资金80万，变更后注册资本为380万。其中，陈春可持股比例为39.4736%、
刘建叁持股比例为39.4736%、刘东持股比例为21.0526%。有关出资经深圳市中
洲会计师事务所有限公司 深中洲（2002） 验字第195号验资报告验证。
2003年8月经股东会决议通过，增加注册资金人民币120万元。其中：刘东
新增注册资金70万、刘建叁新增注册资金50万。变更后注册资本为500万。其中，
陈春可持股比例为30.00%、刘建叁持股比例为40.00%、刘东持股比例为30.00%。
有关出资经深圳市中洲会计师事务所有限公司 深中洲（2003）验字第129号验
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资报告验证。
2005年7月经股东会决议通过，刘东将其持有深圳新华丰公司30.00%的股权
以人民币150万元转让给刘建叁。变更后注册资本为500万。其中，陈春可持股
比例为30.00%、刘建叁持股比例为70.00%。
2005年10月经股东会决议通过，增加注册资金人民币300万元。其中：刘建
叁新增注册资金290万、陈春可新增注册注册资金10万。变更后注册资本为800
万。其中，陈春可持股比例为20.00%、刘建叁持股比例为80.00%。有关出资经
深圳市中洲会计师事务所有限公司 深中洲（2005）验字第127号验资报告验证。
2006年7月经股东会决议通过，增加注册资金人民币200万元。其中：刘建
叁新增注册资金160万、陈春可新增注册资金40万。变更后注册资本为1000万。
其中，陈春可持股比例为20.00%、刘建叁持股比例为80.00%。有关出资经深圳
华阳天成会计师事务所 深华阳验字第（2006）018号验资报告验证。
2007年7月经股东会决议通过，增加注册资金人民币500万元。其中：刘建
叁新增注册资金400万、陈春可新增注册资金100万。变更后注册资本为1500万。
其中，陈春可持股比例为20.00%、刘建叁持股比例为80.00%。有关出资经深圳
华阳天成会计师事务所 深华阳验字第（2007）029号验资报告验证。
2008年1月经股东会决议通过，增加注册资金人民币500万元。其中：刘建
叁新增注册资金400万、陈春可新增注册资金100万。变更后注册资本为2000万。
其中，陈春可持股比例为20.00%、刘建叁持股比例为80.00%。有关出资经深圳
华阳天成会计师事务所 深华阳验字第（2007）032号验资报告验证。
2011年3月经股东会决议通过，增加注册资金人民币4000万元。其中：刘东
新增注册资金3600万、陈春可新增注册资金200万、陈建叁新增注册资金200万。
变更后注册资本为6000万。其中，陈春可持股比例为10.00%、刘建叁持股比例
为30.00%。刘东持股比例为60.00%。有关出资经深圳华阳天成会计师事务所 深
华阳验字第（2011）020号验资报告验证。
2013年10月28日经公司股东会决议通过，减少注册资本3000万。变更后刘
东持股比例为60%，陈春可持股比例为40%，注册资本为人民币3000万。
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截止评估基准日2013年10月31日深圳新华丰公司持股股东及持股比例如
下： 金额单位：万元
持股金额
股东名称 持股比例（％）
币种 金额（万元）
刘东 60.00% 人民币 1800.00
陈春可 40.00% 人民币 1200.00
合计 100.00% 3000.00
评估基准日至评估报告出具期间，2013 年 11 月 18 日经公司股东会决议通
过，刘东将其持有深圳新华丰公司 60.00%的股权以人民币 1800 万元转让给深圳
市东胜投资发展有限公司，陈春可将其持有深圳新华丰公司 40.00%的股权以人
民币 1200 万元转让给深圳市东胜投资发展有限公司。
变更后的深圳新华丰公司持股股东及持股比例如下：
金额单位：万元
持股金额
股东名称 持股比例（％）
币种 金额（万元）
深圳市东胜投资发展有限公司 100.00% 人民币 3000.00
合计 100.00% 3000.00
3、公司主要资产分布情况
公司办公位于深圳市福田区香梅北路武警大厦 12 层。
纳入本次评估范围内的资产主要为货币资金、往来款项、工程成本、机器
设备、运输设备、电子设备等资产。资产结构主要为流动资产、非流动资产和
相应的负债，其中主要实物资产为工程成本、固定资产。被评估单位固定资产
均位于公司工程项目地及办公区内。
公司形成生产能力的主要资产包括机器设备、运输设备、电子设备。机器
设备共 22 项，主要为深圳市新华丰生态环境发展有限公司绿化工程、管养项目
所需设备，其中有 13 项为 2005 年以前年度购臵的，购臵年限较久已全部报废、
找不到实物。运输设备共有 7 项，主要为公司用轿车、管养用洒水车、工程拉
货用货车等; 电子及其他设备共 37 项，主要为空调、电脑、打印机和复印件等
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办公设备，除有 10 项设备购臵年限较久已找不到实物外，其他设备均正常使用。
4、公司经营范围
公司的经营范围：园林绿化设计，园林绿化综合性工程的施工。
深圳市新华丰生态环境发展有限公司成立于一九九四年一月，注册资金为
3000 万元，公司拥有国家城市园林绿化施工壹级资质、营造林乙级资质、市政
公用工程总承包叁级资质及古建筑叁级资质，主要经营住宅区景观、风景旅游
区景观、市政公园、城市公共绿地、高速公路环境景观及边坡生态防护绿化、
专业绿化养护管理、造林工程等综合性环境景观建设工程的施工。
公司拥有高素质、高凝聚力的园林施工与设计专业团队，现有各类专业技
术人员近二百人，现公司拥有一系列的先进园林装备及约 500 平方米面积的现
代化功能办公室。公司拥有大规模的苗木生产基地，为景观绿化工程的建设提
供优质的苗木供应。
近年来公司扩大规模发展，秉承“励志园林创精品、提升效益求发展”的
经营理念，业务领域覆盖全国各地，形成了以深圳为龙头，延伸全国的跨地区、
一体化经营格局。公司创建了一批具有影响力的优良样板工程，包括高档住宅
楼盘三湘海尚花园园林景观工程，佛山市西南组团中心区休闲公园 BT 项目、深
圳北站综合交通枢纽配套工程西广场景观工程、东莞市左庭右院园林景观工程、
机荷高速绿化景观整治工程、深圳市大工业区聚龙山公园一标、深圳市宝安区
湾美花园园林景观工程、深圳 2011 年世界大学生运动会赛时花卉布臵-灌木花
卉种植工程（一标段）、龙岗中心城大运中心场馆周边地块绿化整治工程、中
心区都市绿环项目（一期）工程、四川省西昌至攀枝花高速公路、深圳市盐坝
高速公路 C 段、福龙公路水土保持及绿化工程、湖北沪蓉西高速公路绿化工程
等，工程的建设在富有经验、富有高质量意识、富有凝聚力公司团队的努力下，
工程质量及工作配合均得到业主单位、设计单位、监理单位和社会各界的普遍
好评，并获得多项政府和行业的奖项，其中深圳市三湘海尚花园园林景观工程
以排名第一的成绩获得广东省风景园林优良样板工程金奖，深圳市优良样板工
程唯一的大金奖。
厦门市大学资产评估有限公司 第12页
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近年来，各地城市化建设速度加快，促使绿化市场需求进一步扩大。期间，
作为行业中坚力量的园林绿化一级资质企业，不仅创造出大批优秀工程，也通
过多种渠道提升企业的综合实力，积极争取更高的经济效益。
5、公司资产、负债及财务状况
截止 2013 年 10 月 31 日，公司资产总额为 3,858.53 万元，净资产额为 2,574.52
万元，2013 年 1 至 10 月公司实现主营收入 10,317.64 万元，净利润 105.88 万元。
公司近 3 年和评估基准日资产及财务状况如下表：
资产、负债及财务状况 单位：人民币万元
项目名称 2010年12月31日 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年10月31日
资产 3,222.76 7,412.94 15,389.10 3,858.58
负债 700.89 805.49 9,920.46 1,284.01
净资产 2,521.87 6,607.45 5,468.64 2,574.52
项目名称 2010年 2011年 2012年 2013年1-10月
营业收入 6,762.34 10,135.45 9,443.65 10,317.64
营业利润 52.55 114.38 -402.43 271.50
利润总额 50.13 114.10 -407.80 270.74
净利润 37.60 85.57 -620.49 105.88
2010 年度、2011 年度经深圳华阳天成会计师事务所（普通合伙）审计并出
具了无保留意见审计报告； 2012 年度会计报表、2013 年 10 月会计报表经瑞华
会计师事务所审计并出具了无保留意见审计报告（瑞华鹏专审字（2013）第
91310001 号）。
6、主要业务
公司主要业务为园林绿化综合性工程的施工、管养。
7、公司的基本组织架构(如下)：
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（二）、其他报告使用者及相关当事方
除了委托方、被评估单位及其股东为报告使用者外，其他报告使用者从法
律、法规的规定。
二、评估目的
本次评估目的是确定深圳市新华丰生态环境发展有限公司的股东全部权益
价值，为深圳广田装饰集团股份有限公司拟收购深圳市东胜投资发展有限公司
持有的深圳市新华丰生态环境发展有限公司 51.00%股权提供价值参考依据。
本评估结论仅供委托方进行股权收购事宜之用。除法律法规规定外，材料
的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
三、评估对象和评估范围
（一）本次评估对象为深圳市新华丰生态环境发展有限公司的股东全部权
益。
（二）评估范围具体包括：
1、评估范围情况
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列入本次清查范围的资产及负债，是深圳市新华丰生态环境发展有限公司
截至 2013 年 10 月 31 日的资产及负债。内容包括：流动资产 3,663.61 万元；固
定资产账面净值 78.99 万元；递延所得税资产 115.93 万元；流动负债 1,284.01 万
元，具体如下表所示：
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 36,636,080.14
2 货币资金 1,883,672.85
3 应收账款 2,164,108.02
4 预付款项 50,000.00
5 其他应收款 29,177,347.60
6 存货 3,360,951.67
7 二、非流动资产合计 1,949,190.94
8 固定资产 789,895.48
9 递延所得税资产 1,159,295.46
10 三、资产总计 38,585,271.08
11 四、流动负债合计 12,840,089.68
12 短期借款 6,400,000.00
13 应付账款 116,426.00
14 预收款项 5,138,500.00
15 应付职工薪酬 381,997.93
16 应交税费 149,051.55
17 应付利息 50,468.33
18 其他应付款 603,645.87
19 五、非流动负债合计 -
20 六、负债总计 12,840,089.68
21 七、净资产 25,745,181.40
2、实物资产的分布情况及特点
深圳市新华丰生态环境发展有限公司纳入评估范围内的实物资产主要为存
货-工程成本、固定资产，账面值合计为 4,150,847.15 元，占评估范围内总资产的
10.76%。被评估单位存货均为公司工程项目成本。
公司形成生产能力的主要资产包括机器设备、运输设备、电子设备。机器
设备共 22 项，主要为深圳市新华丰生态环境发展有限公司绿化工程、管养项目
所需设备，其中有 13 项为 2005 年以前年度购臵的，购臵年限较久已全部报废、
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找不到实物。运输设备共有 7 项，主要为公司用轿车、管养用洒水车、工程拉
货用货车等; 电子及其他设备共 37 项，主要为空调、电脑、打印机和复印件等
办公设备，除有 10 项设备购臵年限较久已找不到实物外，其他设备均正常使用。
经现场勘察，固定资产存放环境一般，管理水平较为规范。
3、账面未记录的无形资产
本次评估账面不存在未记录的可确指无形资产。
4、表外资产
根据本次股权收购的经济行为,本次评估范围无表外资产。
（三）上述评估对象和评估范围与委托方拟实施的行为涉及的资产对象和
范围一致。
（四） 评估前的账面数是以被评估单位提供的会计报表为基础，该会计报
表业已经中国注册会计师审计(具体详见瑞华鹏专审字（2013）第 91310001 号
《审计报告》)。我们的评估工作不能减轻、替代、消除被评估单位可能存在的
会计责任。
（五）引用其他机构报告结论的情况
本次评估不存在引用其他机构出具的报告结论之情形。
四、价值类型及其定义
本次资产评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2013年10月31日。
由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，选择会计期
末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况；同时根据
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股权收购方案对时间的计划，评估基准日与评估目的的计划实现日较接近，故
选择本基准日作为评估基准日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数
的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)行为依据：
资产评估业务约定书。
(二)法律法规依据：
《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十八次会议修订)；
(三)准则依据
1、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号文)；
2、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协
会 2003)；
3、《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
4、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
5、《资产评估准则—评估报告》(中评协[2008]189 号)；
6、《资产评估准则—评估程序》(中评协[2008]189 号)；
7、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2008]189 号)；
8、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2008]189 号)；
9、《资产评估准则—机器设备》(中评协[2008]189 号)；
10、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；
11、《资产评估准则—企业价值》；
12、《企业会计准则》(2006)。
厦门市大学资产评估有限公司 第17页
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(四)权属依据
1、设备：购臵合同及发票等复印件；
2、车辆：车辆机动车行驶证复印件；
3、股权：工商登记信息查询记录、公司章程、验资报告等；
4、被评估单位提供的相关声明及承诺。
（五)取价依据
1、《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第
294号，2000年10月22日）。
2、评估基准日及目前执行的贷款利率。
3、中国资产评估协会网站《行业数据库》；
4、评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料；
5、瑞华会计师事务所出具的（瑞华鹏专审字（2013）第 91310001 号）《审
计报告》；
6、《资产评估申报表》、会计报表等；
7、评估基准日银行利息率及外汇牌价；
8、阿里巴巴网市场价格信息资料；
9、企业管理层提供的未来经营规划；
10、委托方申报材料及其他资料。
(六)其他依据
1、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
2、有关询价资料和参数资料；
3、厦门市大学资产评估有限公司收集的其他有关资料。
七、评估方法
在对评估常用的三种评估方法的适用性分别进行分析之后，本次评估所选
择并使用的主要评估方法是：资产基础法和收益法。
厦门市大学资产评估有限公司 第18页
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企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现
以确定评估对象价值的评估思路。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交
易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的
评估思路。
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产
价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
本次评估选取资产基础法的原因是：
1、不选用市价法的说明
根据《资产评估准则－企业价值》，选用市价法对企业价值进行评估的重要
前提，是市场上具有一定数量的具有可比性的交易案例。截止本评估基准日，
我们无法获得一定数量的具有可比性的交易案例，因此，不选用市价法进行评
估。
2、选用收益法的说明
收益现值法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象
价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是资本化法和未来收益折现法。运
用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：
（1）被评估单位的未来收益可预测并可以用货币来衡量；
（2）被评估单位获得预期收益所承担的风险可预测并可以用货币来衡量；
（3）被评估单位预期获利年限可预测。
被评估单位主营业务为园林绿化工程施工、管养，预期未来现金流较为稳
定，同时企业各项资产财务核算规范，产权较为明晰，因此，本次评估选用了
收益法进行评估。
3、选用资产基础法的说明
由于被评估单位的核心资产为存货等流动资产、固定资产，资产基础法运
用所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，因此本
项目选择资产基础法进行评估。
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八、评估程序实施过程和情况
我们接受深圳广田装饰集团股份有限公司评估委托后，随即选派资产评估
先遣人员进点，配合企业进行资产评估前期准备工作，制订资产评估前期工作
计划。随后资产评估组正式进驻现场，开展资产评估工作，整个评估工作分五
个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1. 2013 年 12 月 10 日，接受委托方委托，与委托方就本次评估的目的、
评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2. 2013 年 12 月 11 日，我公司项目组负责人赴现场配合被评估单位进行
资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。随后评估项目组人员进入现场对
委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，并按资产评估准
则、企业价值评估指导意见及资产评估工作的需要，收集资产评估所需文件资
料。
(二)现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2013 年 12 月 11 日至 2013 年 12 月 13 日。
主要工作如下：
根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了产权核实和
评估，具体步骤如下：
（1）根据资产评估申报表的内容到现场进行核实，并对资产状况进行察
看、记录；与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；
（2）根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
（3）查阅委估资产的产权证明文件，购臵合同、有关往来、发票等资料；
（4）开展市场调研、价格咨询工作；
（5）对实物资产及债权债务进行评估，测算其评估价值。
(三)选择评估方法、收集信息、估算的过程
2013 年 12 月 11 日至 12 月 13 日根据被评估单位的情况选用适宜的评估方
法，同时收集各方法适用的市场信息，经过科学的计算后得出初步评估值。
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(四)评估汇总阶段
2012 年 12 月 16 日对初步评估结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的
调整、修改和完善。按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行
反复修改、校正。
(五)提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，
在全面考虑有关意见后，最后出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
（一）前提
1.公开市场假设及持续经营假设；
2.假设委托方、被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合
法、有效的；
3.所有申报评估资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，无
任何限制或影响交易的他项权利之设臵或其他瑕疵。
（二）一般假设及限制性条件
1.对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担
性限制），我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，
假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不
涉及任何留臵权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；
2.对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由被评估单位及其
他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料
来源是可靠的和适当的；
3.经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国
家政府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政
性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用；
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4.除在评估报告中已有揭示以外，假定被评估单位已完全遵守现行的国家及
地方性相关的法律、法规；
5.我公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生的
事项或情况修正我们的评估报告；
6.本评估报告中对价值的估算是依据被评估单位于 2013 年 10 月 31 日已有的
财务结构做出的；
7.假定被评估单位负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实
行了有效的管理；
8.除非在此之前委托方与我公司已达成有关协议，我公司任何签署本工作报
告的人员或与此次评估报告有关人员均不得被要求因本评估报告而提供进一步
的咨询、提供证词、或出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯；
9.我们对价值的估算是根据 2013 年 10 月 31 日本地货币购买力做出的；
10.假设被评估单位对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律
条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；
11.本评估报告中对前述委估资产价值的分析只适用于评估报告中所陈述的
特定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不得单独使用，不适用于
其他任何用途，并不得与其他评估报告混用；
12.本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的
因素都已由委托方或被评估单位向我们充分揭示的前提下做出的；
13.除了工作报告中有关说明，现行税法将不发生重大变化，应付税款的税
率将按照预测依据的法律政策不变，所有适用的法规都将得到遵循；
14.国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形
势不会出现恶化；
15.本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
16.无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
17.不考虑通货膨胀因素。
（三）特别假设
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1．假定被评估单位的业务能按照企业管理层的规划顺利进行；现有经营范
围不发生重大变化，现有业务的开展和经营不会因未来信贷利率、税收政策等
的变化而发生重大改变。
2．企业每年均投入一定的维修维护费用以保证维护生产设备正常运行；本
次评估是在企业能通过不断自我补偿和更新，使企业持续经营下去，并保证其
获利能力的基本假设下进行。
3．从 2013 年 11 月 1 日以后年度预测中所采用的会计政策与被评估单位以
往各年及撰写本报告时所采用的会计政策在所有重大方面一致；
4．假定目前行业的产业政策及现有法律环境未发生重大变化；
5．公司主营业务未来的发展与现时制定的发展战略、经营方针和经营方式
基本保持不变，能按计划执行；
6．未来的主营业务收入能基本按计划回款，不会出现重大的坏账情况；
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成
立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而
推导出不同评估结果的责任。
当前述假设条件不成立时，除下述一种情形外，本资产评估报告书失效：
若实际情况与前述假设条件的差异属可准确量化事项且便于调整的，在资产评
估目的实现时，委托方应提请本评估机构对资产评估结论作相应调整。
十、评估结论
（一）、资产基础法评估结论及增减值分析
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、
公正、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方
法，对被评估单位纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评
估计算，采用资产基础法评估得出被评估单位股东全部权益价值在评估基准日
2013 年 10 月 31 日的评估结论如下：深圳市新华丰生态环境发展有限公司纳入评
厦门市大学资产评估有限公司 第23页
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估范围的总资产账面价值为 3,858.53 万元，评估 4,315.32 万元，增值 456.79 万元，
增值率为 11.84%；负债账面价值为 1,284.01 万元，评估值 1,284.01 万元，评估无
增减值；净资产账面值为 2,574.52 万元，净资产的评估值为 3,031.31 万元，增值
456.79 万元，增值率为 17.74%。具体评估结果如下：
资产评估结果汇总表
被评估单位：深圳市新华丰生态环境发展有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,663.61 4,240.21 576.60 15.74
2 非流动资产 194.92 75.11 -119.81 -61.47
3 其中：固定资产 78.99 75.11 -3.88 -4.91
4 递延所得税资产 115.93 - -115.93 -100.00
5 其他非流动资产 - - -
6 资产总计 3,858.53 4,315.32 456.79 11.84
7 流动负债 1,284.01 1,284.01 - -
8 非流动负债 - - -
9 负债合计 1,284.01 1,284.01 - -
10 净资产（所有者权益） 2,574.52 3,031.31 456.79 17.74
1.各科目增减值具体原因为：
A、应收账款、其他应收款评估增值，主要为评估将按账龄计提的坏账准备
评估为零。
B、存货-在产品（工程成本）评估增值，主要为工程成本评估时考虑了企
业的利润。
C、固定资产评估值与账面净值相比较评估减值，减值系由以下原因综合形
成：
ⅰ、机器设备技术更新速度较快价格下降是导致评估净值减值的主要因素；
ⅱ、车辆会计折旧年限短于评估采用的经济耐用年限导致评估净值增值的
主要因素。
iii、电子设备技术更新速度较快经济性贬值导致评估净值减值。
上述原因综合作用，致使设备评估净值体现为减值。
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D、递延所得税资产评估值与账面净值相比较评估减值，减值原因为评估时
将应收账款和其他应收款计提坏账准备评估为零，故，由计提坏账产生的递延
所得税资产评估价值为零减值所致。
2、账外资产及负债情况说明
本次评估未涉及其他的账外资产及负债。
3、未进行作价的资产和负债说明
本次评估不存在未进行作价的账外资产及负债。
4、对评估已处理，但尚未报批资产的说明
本次评估未涉及未经报批处理的资产。
（二）收益法评估结论及增减值原因分析
1、收益法评估结论
经按照收益途径，采用现金流折现方法(DCF)对深圳新华丰公司的股东全部
权益价值进行评估，在评估基准日2013年10月31日，深圳市新华丰生态环境发展
有限公司的股东全部权益价值为6,239.18万元，较其账面值2,574.52万元，增值
3,664.66万元，增值率为142.34%。
2、收益法评估结果与账面值变动情况
在评估基准日2013年10月31日，深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东全
部权益价值为6,239.18万元，较其账面值2,574.52万元，增值3,664.66万元。收益法
增值原因为企业取得的国家城市园林绿化施工壹级资质、营造林乙级资质、市
政公用工程总承包叁级资质及古建筑叁级资质、业务网络、服务能力、管理技
术、人才团队等重要的无形资源造成。上述非账面无形资产及各项资产的综合
协同效应，对企业价值产生的贡献在收益法评估结果中得到充分体现。
（三）评估结论的选择
资产基础法与收益法评估结果差异的原因主要是：资产基础法评估是以资
产的成本重臵为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要
劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；而收益法评估是以资
产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力（获利能力）的大小，这
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种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的
影响；收益法评估结果也包含公司账务记录中无法反映，资产基础法未能考虑
公司取得的国家城市园林绿化施工壹级资质、营造林乙级资质、市政公用工程
总承包叁级资质及古建筑叁级资质、管理团队、人力资源、客户群体和网络等
无形资产价值。在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差异应属正常。
就本次评估的具体情况来看，其经营所依赖的主要资源除了固定资产、营
运资金等有形资源之外，还包括公司取得的国家城市园林绿化施工壹级资质、
营造林乙级资质、市政公用工程总承包叁级资质及古建筑叁级资质、业务网络、
服务能力、管理技术、人才团队等重要的无形资源。上述非账面无形资产及各
项资产的综合协同效应，对企业价值产生的贡献，在收益法评估结果中得到充
分体现。因此，我们选用收益法评估结果作为本次深圳广田装饰集团股份有限
公司拟收购深圳新华丰公司51.00%股权提供参考依据。
则，深圳市新华丰生态环境发展有限公司51.00%股权评估价值为6,239.18万
元×51.00%=3,181.98万元。
深圳市新华丰生态环境发展有限公司于评估基准日2013年10月31日的股东
51.00%权益价值为大写人民币叁仟壹佰捌拾壹万玖仟捌佰元整（RMB：3,181.98
万元）。
十一、特别事项说明
1、受深圳广田装饰集团股份有限公司的委托，本次评估范围只以委托方及
被评估单位申报的资产为限。
2、本次项评估是在独立、公正、客观的原则下作出的，我公司及参加评估
工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过
程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。注册资产评估师执行资产评估
业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属
确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
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3、对企业取得经营资质（国家城市园林绿化施工壹级资质、营造林乙级资质、市
政公用工程总承包叁级资质及古建筑叁级资质）的评估说明：根据 2005 年 6 月中国资
产评估协会就资质等行政许可能否作为无形资产评估的问题研讨：资质从性质
上看基本都属于行政许可的范畴之内，行政许可法第九条明确规定，依法取得
的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。
因此，依照法律、法规规定，行政资质不得单独转让，评估机构也不应当对资
质单独评估。据此，企业取得的经营资质的授权，在收益法评估中予以考虑，
在资产基础法中不单独评估。
4、本报告是在被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。委托方
和资产占有方对所提供会计记录、会计凭证、会计报表以及相关数据的真实性
和可靠性负责，对申报材料负完全的法律责任、管理责任与会计责任，对所填
报资产的完整性、合法性和真实性负责，对其提供的文件资料的真实性承担法
律责任。
5、评估前的账面数是以被评估单位提供的会计报表为基础，该会计报表业
已经中国注册会计师审计(具体详见瑞华鹏专审字（2013）第 91310001 号《审计
报告》)。我们的评估工作不能减轻、替代、消除被评估单位可能存在的会计责
任。
6、评估基准日后、有效期以内资产数量及作价标准发生变化时的处理原则：
资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为
资产基础法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化、并对资
产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。如果
评估工作结束前资产价格已经发生了显著变化，无法改变评估基准日，但资产
价格的调整方法简单、易于掌握时，委托方在资产实际作价时，应进行相应调
整。
7、本报告评估结论是对 2013 年 10 月 31 日这一基准日所评估企业价值的客
观公允反映，我公司对这一基准日以后该价值发生的重大变化不负任何责任。
8、本次评估未考虑评估增值及转让过程产生的相关税赋。对评估对象所涉
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及到的所有税费，在评估目的实现时，应由税务机关根据国家税法的规定据实
征收，并由税法规定的纳税人承担，具体税额在本次评估报告中未作调整。在
评估目的实现时，所有税费应以主管税务部门核定数字为准，主管税务部门核
定金额与账面记载不符时，应据之调整评估结论。
9、本评估报告中尚未考虑控股权产生的溢价。
10、由于国内对股权流通性因素研究刚刚起步，并无成熟的方法可供借鉴，
本次评估未考虑股权的流通性因素；
11、本次评估系为股权收购进行的评估，若进行交易等其他目的，评估报告
无效。
本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的
目的而提出的公允估值意见。即评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，
根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑现实及将来可能承担的抵押、
担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未
考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的
影响。当前述评估目的等条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生
变化时，评估结果一般会失效。
2、根据现行有关规定，本资产评估报告有效期通常为一年，自评估基准日
2013年10月31日起计算，至2014年10月30日止。通常，只有当评估基准日与经济
行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。超过一年，或虽未超过
一年,但被评估资产的价格标准出现较大波动,需重新进行资产评估。
3、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，并且只能用于
评估报告载明的评估目的和用途。由于评估报告滥用或误而可能导致的后果与
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深圳市新华丰生态环境发展有限公司股东部分权益评估报告书〃正文
签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
4、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引
用或披露于公开媒体。
5、本评估机构对本估价报告拥有最终解释权。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提交委托方的时间为二○一三年十二月十六日。
谨此报告！
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法定代表人：王健青
注册资产评估师：程立功 胡长东
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