汉嘉设计：汉嘉设计对合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉进行减值测试涉及的资产组(包含商誉)预计未来现金流量的现值资产评估报告2022-04-26
本评估报告根据中国资产评估准则编制
汉嘉设计集团股份有限公司对合并
杭州市城乡建设设计院股份有限公司
形成的商誉进行减值测试涉及的
资产组(包含商誉)预计未来现金流量的现值
资产评估报告
天源评报字〔2022〕第 0231 号
共一册 第一册
天源资产评估有限公司
二○二二年四月二十四日
合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙目录
目 录
声 明 ........................................................................................................................ 1
摘 要 ........................................................................................................................ 2
资 产 评 估 报 告 ..................................................................................................... 4
一、委托人和其他资产评估报告使用人.............................................................. 4
二、评估目的 ........................................................................................................ 6
三、评估对象及评估范围 ..................................................................................... 6
四、价值类型及其定义......................................................................................... 7
五、评估基准日 .................................................................................................... 7
六、评估依据 ........................................................................................................ 7
七、评估方法 ........................................................................................................ 9
八、评估程序实施过程及情况 ........................................................................... 11
九、评估假设 ...................................................................................................... 13
十、评估结论 ...................................................................................................... 14
十一、特别事项说明 .......................................................................................... 14
十二、资产评估报告使用限制说明 ................................................................... 15
十三、资产评估报告日....................................................................................... 16
附 件 ...................................................................................................................... 18
天源资产评估有限公司
合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙声明
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承
担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
四、根据企业会计准则的要求，评估机构对委托人认定的与商誉相关的资产组
未来现金流量的现值进行评估是委托人编制财务报告的参考，不是对商誉减值损失
金额的认定和保证。本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人
应当正确理解和使用评估结论。
五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准
则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、本机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设
前提和限定条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、
资产评估报告特别事项说明和使用限制。
七、评估对象涉及的与商誉形成相关的资产组范围、资产组预计未来现金流量
已由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和资产
组经营主体依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现
存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事
人不存在偏见。
九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行
现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
天源资产评估有限公司 -1-
合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙摘要
摘 要
天源资产评估有限公司接受汉嘉设计集团股份有限公司的委托，根据有关法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按
照必要的评估程序，对汉嘉设计集团股份有限公司合并杭州市城乡建设设计院股份
有限公司（以下简称：杭设股份）所形成的商誉进行减值测试涉及的资产组 (包含
商誉)预计未来现金流量的现值以 2021 年 12 月 31 日为基准日进行了评估，现将评
估情况及结论摘要如下：
一、 委托人：汉嘉设计集团股份有限公司（以下简称：汉嘉设计）
二、 评估目的：为商誉减值测试涉及的资产组 (包含商誉)预计未来现金流量
的现值提供参考。
三、 评估对象和评估范围
评估对象为资产组 (包含商誉)预计未来现金流量的现值。评估范围为委托人
申报的合并杭设股份所形成的商誉以及商誉相关的固定资产、长期待摊费用、无形
资产及递延所得税负债。
四、 价值类型：预计未来现金流量的现值
五、 评估基准日：2021 年 12 月 31 日
六、 评估方法：收益法
七、 评估结论
在本报告揭示的假设条件下，评估对象在评估基准日的评估结论为 63,100.00
万元(大写人民币陆亿叁仟壹佰万元整)。
注：评估结论系对应 100%商誉的资产组价值。
评估结论仅在资产评估报告载明的评估基准日成立。
八、 特别事项说明
特别事项说明详见资产评估报告“十一、特别事项说明”。为了正确使用评估
结论，提请资产评估报告使用人关注“特别事项说明”对评估结论的影响。
九、 资产评估报告日：2022 年 4 月 24 日。
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合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙摘要
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况、正确理解
和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙正文
资 产 评 估 报 告
天源评报字〔2022〕第 0231 号
汉嘉设计集团股份有限公司：
天源资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准
则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对
贵公司合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司所形成的商誉进行减值测试涉及
的资产组 (包含商誉)预计未来现金流量的现值以 2021 年 12 月 31 日为基准日进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人和其他资产评估报告使用人
(一) 委托人概况
1. 企 业 名 称：汉嘉设计集团股份有限公司(以下简称：汉嘉设计)
2. 企 业 住 所：浙江省杭州市湖墅南路 501 号迪尚商务大厦
3. 注 册 资 本：22,573.8328 万元人民币
4. 法 定 代 表 人：岑政平
5. 企 业 性 质：其他股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：91330000142917121G
7. 经 营 业 务 范 围：建筑工程设计,室内外装饰工程设计,园林工程设计,
建设工程总承包(凭资质证书经营)、技术研究、开发、服务,经济技术咨询,晒图。
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
(二) 资产组经营主体概况
1.企 业 名 称：杭州市城乡建设设计院股份有限公司(以下简称：杭设股
份)
2.企 业 住 所：杭州市江干区顾家畈路 22 号
3.注 册 资 本：10500 万元人民币
4.法 定 代 表 人：高重建
5.企 业 性 质：其他股份有限公司(非上市)
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合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙正文
6.统一社会信用代码：91330100720049785C
7.历史沿革：
杭设股份系由杭州市城乡建设设计院有限公司整体改制变更设立的股份有限
公司，于 2019 年 9 月 26 日在杭州市市场监督管理局登记注册。
杭设股份原系由杭州市城市建设科学研究所、杭州市自来水总公司、杭州管道
煤气公司、杭州市公共交通总公司、杭州市市政设施管理处、杭州煤气公司共同投
资组建的有限责任公司，于 1999 年 12 月 28 日在杭州市工商行政管理局登记注册，
取得 3301001002916 号企业法人营业执照。
杭设有限设立时股权结构如下：
股东名称 出资金额(万元) 出资比例(%)
杭州市城市建设科学研究所 50.00 33.34
杭州市自来水总公司 25.00 16.67
杭州管道煤气公司 20.00 13.33
杭州市公共交通总公司 20.00 13.33
杭州市市政设施管理处 20.00 13.33
杭州煤气公司 15.00 10.00
合 计 150.00 100.00
经过历次增资及股权转让，截至评估基准日，杭设股份的股权结构如下：
股东名称 出资金额(万元) 出资比例(%)
汉嘉设计集团股份有限公司 9,000.00 85.7143
杭州市城市建设投资集团有限公司 1,500.00 14.2857
合计 10,500.00 100.0000
8.经 营 业 务 范 围：服务：市政公用行业（燃气、热力、桥隧、道路、给
水、排水、环境卫生工程）、建筑行业的设计、编建议书、编可研、招标咨询及工
程总承包，城市规划设计与咨询，园林景观工程、建筑装饰工程、建筑节能技术咨
询、节能评估、建筑智能化工程的设计、咨询及施工，工程技术及信息技术的技术
开发、咨询及服务，实业投资，投资管理，投资咨询（除证券、期货）；批发、零
售：工程设备、材料；技术进出口（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政
法规限制的项目取得许可后方可经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
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资产评估报告˙正文
(三) 其他资产评估报告使用人
本资产评估报告的使用权归委托人所有。
本资产评估报告的其他使用人限制为：国家法律、法规规定的资产评估报告使
用人。
二、评估目的
为汉嘉设计对合并杭设股份形成的商誉进行减值测试涉及的资产组(包含商誉)
预计未来现金流量的现值提供价值参考。
三、评估对象及评估范围
评估对象为资产组(包含商誉)预计未来现金流量的现值。评估范围为委托人申
报的合并杭设股份所形成的商誉以及商誉相关的固定资产、长期待摊费用、无形资
产、递延所得税负债。
商誉系 2019 年汉嘉设计收购杭设股份 85.71%股权时形成，截至评估基准日，
纳入评估范围内的资产组账面价值均为杭设股份合并口径，如下所示：
100%商誉账面价值 41,195.24 万元，固定资产账面价值 19,706.10 万元，无形
资产账面价值 65.38 万元，长期待摊费用 1,510.29 万元，递延所得税负债账面价
值 710.72 万元。
账面未记录及为记录的无形资产如下：
截至评估基准
序号 专利类型 名称 申请号 申请日期
日法律状态
预制整体式钢筋混凝
1 实用新型 CN201920281870.9 2019-03-06 授权
土燃气阀门井
一种用于隧道穿越段
2 实用新型 CN201920281865.8 2019-03-06 授权
管道的阴极保护系统
3 实用新型 一种管道抗浮平衡块 CN201720977267.5 2017-08-07 授权
一种物联网数字图像
4 实用新型 CN201720977267.5 2014-06-06 授权
采集器
选择性高效生物反应
5 实用新型 CN201320137556.6 2013-03-25 公开
器
一种基于在线预测的
6 发明专利 城市道路全面养护系 CN201811026435.8 2018-09-04 授权
统
一种道路路面平整度
7 发明专利 CN202110065640.0 2021-01-19 申请中
测量装置
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一种垃圾中转站废气
8 实用新型 收集除臭协同处理系 CN202021709519.4 2020-08-17 授权
统
一种 66kV 集电线路接
9 实用新型 入的柔性直流海上换 CN202022032559.6 2020-09-16 授权
流站
一种 66kV 集电线路接
10 发明专利 入的柔性直流海上换 CN202010973963.5 2020-09-16 申请中
流站
一种用于 LNG 空温式气
11 实用新型 CN202120517112.X 2021-03-11 授权
化器基础防冻融结构
一种用于天然气管道
12 实用新型 CN202120517371.2 2021-03-11 授权
的可调式钢结构支架
除上述无形资产外，企业未申报其他资产。
四、价值类型及其定义
根据委托人的委托及本次评估对象的特点，本资产评估报告选用的价值类型为
预计未来现金流量的现值。
预计未来现金流量的现值指按照资产组(包含商誉)在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额。
五、评估基准日
本资产评估报告的评估基准日为 2021 年 12 月 31 日。
六、评估依据
(一)法律、法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》；
2. 《中华人民共和国公司法》；
3. 《中华人民共和国民法典》；
4. 《中华人民共和国证券法》；
5. 《中华人民共和国企业所得税法》；
6. 《中华人民共和国增值税暂行条例》；
7. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；
8. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》；
9. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》
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10. 《中华人民共和国土地管理法》；
11. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
13. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
14. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；
15. 《中华人民共和国专利法》；
16. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二)准则依据
1. 《资产评估基本准则》；
2. 《资产评估职业道德准则》；
3. 《资产评估执业准则—资产评估方法》；
4. 《资产评估执业准则—资产评估程序》；
5. 《资产评估执业准则—资产评估报告》；
6. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》；
7. 《资产评估执业准则—资产评估档案》；
8. 《资产评估执业准则—无形资产》；
9. 《资产评估执业准则—不动产》；
10. 《资产评估执业准则—机器设备》；
11. 《资产评估机构业务质量控制指南》；
12. 《以财务报告为目的的评估指南》；
13. 《资产评估价值类型指导意见》；
14. 《专利资产评估指导意见》；
15. 《资产评估专家指引第 12 号-收益法评估中折现率的测算》；
16. 《资产评估对象法律权属指导意见》。
(三)权属依据
1. 杭设股份及其子公司《营业执照》、公司章程和验资报告；
2. 国有土地使用权出让合同；
3. 不动产权证书；
4. 机动车行驶证；
5. 关于产权情况说明；
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6. 与资产或权利取得与使用相关的经济业务合同、协议及发票等；
7. 其他产权证明文件。
(四)取价依据
1. 杭设股份提供的评估申报明细表及相关财务资料；
2. 评估基准日财务报表及前三年审计报告；
3. 中汇会审[2022]2867 号审计报告；
4. 汉嘉设计、杭设股份编制的盈利预测、历史经营与规划资料；
5. 《企业会计准则》；
6. 《会计监管风险提示第 8 号——商誉减值》；
7. 《监管规则适用指引——评估类第 1 号》；
8. 《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》；
9. 《基本建设项目建设成本管理规定》；
10. 《房屋完损等级及评定标准》城乡建设环境保护部；
11. 房屋建筑物所在地房地产市场价格信息资料；
12. 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及临时补充通知；
13. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、国家发展和改革委员会、公安部、
环境保护部令 2012 年第 12 号)；
14. 互联网查询价格信息；
15. 向设备生产厂家或经销商询价的资料；
16. 科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》和建筑工业出版社《造
价工程师常用数据手册》；
17. 相关资产的购置合同、发票、付款凭证等资料；
18. 评估基准日中国人民银行发布的基准利率、汇率中间价；
19. Wind 中国金融数据库；
20. 评估专业人员现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析了市场
法、收益法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的适用性。
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资产评估报告˙正文
根据资产评估委托合同约定，本次评估目的系汉嘉设计对合并杭设股份形成的
商誉进行减值测试，为资产组（包含商誉）预计未来现金流量的现值提供价值参考。
针对该评估目的、评估对象及价值类型等，经与委托人及注册会计师沟通，本次评
估采用收益法确定其预计未来现金流量的现值。
(二) 收益法简介
1.收益法简介
本次评估对象为合并杭设股份所形成的商誉及相关资产组预计未来现金流量
的现值，结合资产组范围、资产组经营主体的经营情况及资产负债结构，采用自由
现金流量折现模型，经评估专业人员对评估对象所处行业特点、自身竞争优劣势以
及未来发展前景的分析，判断评估对象具有持续经营能力，因此，本次评估取其经
营期限为持续经营假设前提下的无限年期；在此基础上采用分段法对现金流进行预
测，即将评估对象的未来净现金流量分为详细预测期的净现金流量和稳定期的净现
金流量。由此，设计本次评估采用的模型公式为：
公式 1：
＋
＝ ＋
＋ ＋
＝
式中：P：评估值（预计未来现金流现值）
Ft：未来第 t 个收益期的预期资产组自由现金流
r：折现率
t：收益预测期
it：未来第 t 个收益期的折现期
n：详细预测期的年限
W： 期初营运资金
2.各参数确定方法简介
(1)Ft 的预测主要通过对资产组经营主体的历史业绩、相关产品的经营状况，
以及所在行业相关经济要素及发展前景的分析确定。计算公式为：
公式 2：
预计未来现金流量 Ft＝息税前利润＋折旧与摊销－资本性支出－营运资金净
增加额
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资产评估报告˙正文
(2)收益法要求评估的资产组价值内涵与应用的收益类型以及折现率的口径一
致，本次评估采用的折现率为税前加权平均资本成本(税前 WACC)。首先计算税后
WACC,并根据迭代计算，得出税前 WACC。税后 WACC 计算公式如下：
公式 3：
＝ ＋
＋ ＋
式中：WACC:加权平均资本成本
KE:权益资本成本
KD:债务资本成本
T:所得税率
D/E:目标资本结构
(3)详细预测期的确定
根据对委托人、资产组经营主体管理层的访谈结合评估专业人员的市场调查和
预测，综合考虑了资产组业务目前生产经营状况、营运能力、行业的发展状况，取
5 年左右作为详细预测期，此后按稳定收益期。即详细预测期截止至 2026 年，期
后为永续预测期。
八、评估程序实施过程及情况
整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估
报告、内部审核及提交报告，具体过程如下：
(一)接受委托
1.在与委托人明确了评估目的、评估对象与范围及评估基准日等基本事项，了
解商誉形成的过程、资产组组成以及以前年度商誉减值测试情况；
2. 了解合并以来商誉相关资产组相关业务的经营情况；
3. 委派项目负责人并组建评估项目组；
4. 确认评估独立性不受影响、评估风险可控的前提下，我公司接受委托并与
委托人签订了资产评估委托合同；
5. 编制工作计划和拟定初步技术方案。
(二)核实资产
1.结合项目具体情况，向委托人、资产组经营主体管理人员提供所需资料明细
清单；
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资产评估报告˙正文
2.选派估专业人员指导委托人、资产组经营主体相关人员编制评估申报明细表；
3.辅导资产组经营主体相关财务和资产管理人员对评估范围内的资产和负债
按评估申报明细表的内容进行全面清查核实和填报，同时按评估资料清单的要求收
集准备相关的审计报告、产权证明、历史经营状况、资产质量状况、收益预测资料
及其他财务资料等相关评估资料。
4.现场调查、核实资产与验证相关评估资料
(1)听取委托人、资产组经营主体业务有关人员介绍评估对象及所涉及的资产
的历史和现状；
(2)对委托人、资产组经营经主体提供的财务报表和填报的评估申报明细表进
行账账、账物核实；
(3)现场调查、核实资产与查验相关评估资料：根据资产类型和资产额，组成
相应的评估小组，对评估范围内的资产进行现场调查、核实和勘查，对委托人和相
关当事人提供的评估对象权属证明、财务信息和其他资料进行必要的查验，资产组
经营主体有关人员对其提供的评估明细申报资料以及其他相关资料以签字、盖章等
方式确认。评估专业人员对现场调查及资料收集所获得的资料通过观察、询问、实
地调查、查询、函证、复核等方式进行核查和验证。
5. 对于评估对象和范围、价值类型以及资产组的认定等方面，与委托人提供
审计的注册会计师进行充分沟通并达成一致书面意见。
(三)评定估算
对从现场调查收集的资料进行分析整理，并通过公开市场信息，或通过专业数
据提供方、政府机关、供应商、中介机构、互联网、委托人、杭设股份及我公司数
据库等渠道，开展市场调研和询价工作，根据本次评估对象、价值类型及所收集到
的资料选择相适应的评估方法和估值模型，评定估算评估对象价值。
(四)编写资产评估报告与内部审核
汇集资产评估工作底稿，对各分项说明进行汇总，得出总体评估结果并对评估
增减值原因进行分析。汇总编写资产评估报告及资产评估结果汇总表；资产评估机
构内部分级审核，并在不影响评估专业人员独立判断的前提下，与委托人和委托人
同意的其他相关当事人沟通，听取意见。
(五)提交报告
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向委托人提交正式的资产评估报告。
九、评估假设
(一)一般假设
1．持续经营假设
假设资产组经营主体业务合法，在未来可以保持其持续经营状态，且其资产价
值可以通过后续正常经营予以收回。
2.宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时假定社
会的产业政策、税收政策和宏观环境保持相对稳定，从而保证评估结果有一个合理
的使用期。
3.利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
4.委托人和资产组经营主体提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。
(二) 特殊假设
1. 假设资产组经营主体所属行业保持稳定发展态势，国家现行的有关法律法
规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和
社会环境无重大变化。
2. 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对资产组经营主体造成重大
不利影响。
3. 假设资产组经营主体可以保持持续经营状态，其各项与生产经营有关的资
质在到期后均可以顺利获取延期。
4. 除非另有说明，假设资产组经营主体完全遵守所有有关的法律法规。
5. 假设资产组经营主体未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会
计政策在重要方面基本一致。
6. 假设资产组经营主体可以获取正常经营所需的资金。
7. 假设资产组的经营者是负责的，并且管理层有能力担当其职务。
8. 假设资产组经营主体的资本结构不发生重大变化。
9. 假设资产组经营主体管理层在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营
范围、方式与目前方向保持一致。
10. 假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变
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化。
11. 假设资产组经营主体所有与营运相关的现金流都将在相关的收入、成本、
费用发生的同一年度内均匀产生。
根据资产评估的要求，资产评估机构和评估专业人员认定这些前提、假设条件
在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于前提、假设
条件改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
在本报告揭示的假设条件下，评估对象在评估基准日的评估结论为 63,100.00
万元(大写人民币陆亿叁仟壹佰万元整)。
注：评估结论系对应 100%商誉的资产组价值。
评估结论仅在资产评估报告载明的评估基准日成立。
十一、特别事项说明
(一) 截至评估基准日，杭设股份有以下资产抵押及使用情况：
杭设股份与农业银行签订的 33100620180055034 号最高额抵押合同，抵押物为
房屋建筑物(不动产权证编号:浙(2016)杭州市不动产权第 0016805 号)，国有土地
使用权面积为 1,206.80 ㎡，土地性质为出让，土地用途为综合,证载建筑面积
3,864.28 平方米，其中列投资性房地产中三里亭苑一区 15 幢一层及二层出租面积
1,696.26 平方米，列固定资产房屋构筑物中三里亭苑一区 15 幢三层及四层办公自
用 2,168.02 平方米，账面价值如下：
金额单位：人民币元
权证编号 项目 名称 面积 账面原值 账面净值
三里亭苑一区三、
房屋建筑物 2,168.02
四层
浙(2016)杭州 三里亭苑一区 15 幢
投资性房地产 848.13 28,703,151.79 7,469,016.01
市不动产权 二层
第 0016805 号 三里亭苑一区 15 幢
投资性房地产 848.13
一层
合计 3,864.28 28,703,151.79 7,469,016.01
抵押期限为 2018 年 11 月 30 日至 2023 年 11 月 29 日，最高抵押额为 7,503.80
万元。截至评估基准日，借款余额为 4,900.00 万元。
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结论的影响。
（二）委托人提供了以下审计报告，具体如下：
天源资产评估有限公司 -14-
合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙正文
机构名称 报告名称 报告编号 出具日期 审计意见
中汇会计师事务所 中汇会审[2020]1108 2020 年 4 月
审计报告 无保留意见
(特殊普通合伙) 号 16 日
中汇会计师事务所 中汇会审[2021]1565 2021 年 4 月
审计报告 无保留意见
(特殊普通合伙) 号 20 日
中汇会计师事务所 中汇会审[2022]2867 2022 年 4 月
审计报告 无保留意见
(特殊普通合伙) 号 24 日
上述审计报告为本资产评估报告的重要评估依据之一，如上述报告失真将会影
响评估结论。
（三）位于杭州市上城区德福巷 12 号图景创意大厦北楼，已取得不动产权证，
权属属于杭设股份的子公司杭州远合置业有限公司，目前由杭设股份作为主要办公
场所免费使用，委托方及审计师将其纳入商誉相关的资产组范围内。杭设股份提供
说明，声明与其子公司杭州远合置业有限公司不存在权属纠纷，故本次评估未考虑
图景大厦权属瑕疵对评估结论的影响。
（四）本次评估对评估对象可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行
资产评估时委托人、杭设股份未作特别说明而评估师和评估专业人员根据其执业经
验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估专业人员不承担相关责任。
提请资产评估报告使用人关注上述事项对评估结论和本次经济行为的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
本资产评估报告的使用受以下限制：
(一)委托人或者其他资产评估报告使用人应当认真阅读和正确理解本报告的
各组成部分（包括声明、摘要、正文和附件等），单独或部分使用均无法全面、合
理反映评估结论；并应特别关注本报告的价值类型、依据、假设、特别事项说明及
委托人与被评估单位承诺函的相关提示。
（二）资产评估报告仅供资产评估报告中披露的资产评估报告使用者用于载明
的评估目的和用途。资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
（三）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人
员不承担责任。
(四)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人之外，其
他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（五）资产评估报告使用人应当按照会计准则的规定正确理解和使用评估结论。
天源资产评估有限公司 -15-
合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙正文
本次资产评估是委托人进行商誉减值测试的诸多工作之一，评估结论不是对商誉减
值损失金额的认定和保证，委托人应当按照会计准则规定，完整履行商誉减值测试
程序，合理分析判断商誉减值情况。
十三、资产评估报告日
本次资产评估报告日为 2022 年 4 月 24 日。
(此页无正文)
天源资产评估有限公司 -16-
合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙正文
(本页无正文)
资产评估师：
资产评估师：
天源资产评估有限公司
二○二二年四月二十四日
天源资产评估有限公司 -17-
合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉相关资产组(包含商誉) 预计未来现金流量的现值
资产评估报告˙附件
附 件
(一) 资产组经营主体审计报告
(二) 委托人和资产组经营主体法人营业执照
(三) 委托人和资产组经营主体承诺函
(四) 资产评估机构备案文件
(五) 资产评估机构资质证书
(六) 资产评估机构营业执照
(七) 签名资产评估师资格证明文件
天源资产评估有限公司 -18-
委托人承诺函
天源资产评估有限公司：
因我公司对合并杭州市城乡建设设计院股份有限公司形成的商誉进行减值测
试，需对该商誉相关的资产组（包含商誉）预计未来现金流量的现值进行评估，评
估基准日为 2021 年 12 月 31 日。为确保资产评估机构独立、客观、公正地进行资
产评估，我公司承诺如下并承担相应的法律责任和赔偿责任：
1. 评估目的所对应的经济行为符合国家法律规定；
2. 所提供的与资产评估相关资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项如
实地充分揭示；
3. 纳入评估范围的组组合（含商誉）已经我公司及注册会计师确认并与本次
减值测试范围一致，不重复、不遗漏；
4. 纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的产权证明文件合法、有效；
5. 负责委托具备合法资质的注册会计师对杭州市城乡建设设计院股份有限公
司评估基准日的资产、负债进行了审计；
6. 负责协调杭州市城乡建设设计院股份有限公司为贵公司及时提供符合评估
规范要求的基础资料；
7. 有关资产组(包含商誉)的范围、申报明细表、经营收益预测，相关抵质押及
其他或有事项等在“关于进行资产评估有关事项说明”中已揭示充分，无任何隐瞒事
项；
8. 我公司及我公司主要负责人和协助评估工作的人员均与评估机构和评估机
构参与本次评估的工作人员没有任何利益冲突或存在损害评估独立性的关系；
9．在评估工作的整个过程中未采用任何方式干预评估工作。
企业负责人签字：
委托人(盖章):汉嘉设计集团股份有限公司
资产组经营主体承诺函
天源资产评估有限公司：
因汉嘉设计集团股份有限公司对合并本公司形成的商誉进行减值测试的需要，
同意贵公司对该行为所涉及的该商誉相关资产组(包含商誉)预计未来现金流量的
现值进行评估，评估基准日为 2021 年 12 月 31 日。为确保资产评估机构独立、客
观、公正地进行资产评估，本公司承诺如下并承担相应的法律责任和赔偿责任：
1、本次委托评估机构评估的资产为本公司合法拥有，权属明确，不存在权属
争议，出具的资产权属证明文件真实、完整、合法、有效；
2、有关资产组（包含商誉）的现金流量预测数据，相关抵质押及其他或有事
项等在“关于进行资产评估有关事项说明”中已揭示充分，无任何隐瞒事项；
3、本公司所提供的财务会计及其他与评估工作相关的资料真实、完整、合法、
有效；
4、本公司及本公司主要负责人和协助评估工作的人员均与评估机构和评估机
构参与本次评估的工作人员没有任何利益冲突或存在损害评估独立性的关系；
5、在评估工作整个过程中未采用任何方式干预评估工作。
企业负责人签字：
资产组业务主体(盖章):杭州市城乡建设设计院股份有限公司
