公司代码：600048 公司简称：保利发展
保利发展控股集团股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投
资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以实施权益分派股权登记日的总股本扣减公司回购专用证券账户的股数为基数，每10股派发
现金红利4.10元（含税），不进行资本公积金转增股本。如在董事会审议通过该利润分配方案之日起至
实施权益分派股权登记日期间，公司总股本或公司回购专用证券账户的股数发生变动的，拟维持每股分
配金额不变，相应调整分配总额。本次利润分配方案尚需提交公司股东大会审议。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 保利发展 600048 保利地产
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄海 旷煜、黄承琰
广东省广州市海珠区阅江中路832号保 广东省广州市海珠区阅江中路832号保
办公地址
利发展广场53层董事会办公室 利发展广场53层董事会办公室
电话 020-89898833 020-89898833
电子信箱 stock@polycn.com stock@polycn.com
2 报告期公司主要业务简介
公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、
综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不
动产金融等。公司连续 15 年保持房地产行业央企第一，位居 2023 年中国房地产百强企业首位。
不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持
商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，
不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居
为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超 10 万套。
以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业
态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成
精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等
创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元 币种：人民币
2022年 本年比上
2023年 年增减 2021年
调整后 调整前 (%)
总资产 143,691,179.03 147,135,297.39 147,046,440.85 -2.34 139,993,305.29
归属于上市公司股东的净资产 19,854,309.69 19,622,760.52 19,626,440.69 1.18 19,556,092.78
营业收入 34,682,813.29 28,101,669.82 28,101,669.82 23.42 28,493,313.63
归属于上市公司股东的净利润 1,206,715.68 1,832,016.20 1,834,681.95 -34.13 2,738,783.66
归属于上市公司股东的扣除非
1,179,013.4 1,794,134.07 1,796,799.82 -34.29 2,682,576.32
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,393,000.75 742,237.71 742,237.71 87.68 1,055,121.72
减少3.03
加权平均净资产收益率（%） 6.13 9.16 9.18 14.39
个百分点
基本每股收益（元／股） 1.01 1.53 1.53 -34.13 2.29
稀释每股收益（元／股） 1.01 1.53 1.53 -34.13 2.29
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：万元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,995,554.78 9,702,266.02 5,552,825.39 15,432,167.10
归属于上市公司股东的净利润 272,090.19 950,157.15 107,016.70 -122,548.36
归属于上市公司股东的扣除非
265,654.24 906,967.18 96,710.28 -90,318.30
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,416,241.24 2,130,838.31 -32,184.90 710,588.58
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表
决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
截至报告期末普通股股东总数(户) 184,830
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 188,130
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限 质押、标记或
股东名称 期末持股数 比例 股东性质
售条件股 冻结情况
（全称） 量 (%)
份数量 股份状态 数量
4,511,874,6
保利南方集团有限公司 37.69 0 无 国有法人
73
泰康人寿保险有限责任公司－分红
442,929,252 3.70 0 无 其他
－个人分红－019L－FH002 沪
中国证券金融股份有限公司 357,138,810 2.98 0 无 国有法人
中国保利集团有限公司 345,132,248 2.88 0 无 国有法人
香港中央结算有限公司 281,748,957 2.35 0 无 其他
境内非国
华美国际投资集团有限公司 203,772,515 1.70 0 无 165,670,000
有法人
中央汇金资产管理有限责任公司 175,821,300 1.47 0 无 其他
中国人寿保险股份有限公司－传统
153,759,334 1.28 0 无 其他
－普通保险产品－005L－CT001 沪
兴业银行股份有限公司－兴全趋势
127,917,276 1.07 0 无 其他
投资混合型证券投资基金
泰康人寿保险有限责任公司－传统
123,896,806 1.04 0 无 其他
－普通保险产品－019L－CT001 沪
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 人民币普通股 4,511,874,673
泰康人寿保险有限责任公司－分红
442,929,252 人民币普通股 442,929,252
－个人分红－019L－FH002 沪
中国证券金融股份有限公司 357,138,810 人民币普通股 357,138,810
中国保利集团有限公司 345,132,248 人民币普通股 345,132,248
香港中央结算有限公司 281,748,957 人民币普通股 281,748,957
华美国际投资集团有限公司 203,772,515 人民币普通股 203,772,515
中央汇金资产管理有限责任公司 175,821,300 人民币普通股 175,821,300
中国人寿保险股份有限公司－传统
153,759,334 人民币普通股 153,759,334
－普通保险产品－005L－CT001 沪
兴业银行股份有限公司－兴全趋势
127,917,276 人民币普通股 127,917,276
投资混合型证券投资基金
泰康人寿保险有限责任公司－传统
123,896,806 人民币普通股 123,896,806
－普通保险产品－019L－CT001 沪
本公司第四大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的股
上述股东关
权；本公司第二大股东泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－019L－FH002 沪、第十大股
联关系或一
东泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001 沪同为泰康人寿保险有限责
致行动的说
任公司管理；未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持
明
股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率
债券名称 简称 代码 到期日
余额 （%）
保利房地产(集团)股份有限公司 2016 年公司债券
16 保利 04 136234 2026-02-25 30 4.19
(第二期)(品种二)
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2020 年
20 保利 01 163301 2025-04-01 2.13 3.00
公司债券(第一期)(品种一)
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2020 年 20 保利 03 163633 2025-06-22 0.1 2.80
公司债券(第二期) 20 保利 04 163634 2027-06-22 5 3.78
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2020 年 20 保利 05 175180 2025-09-29 0 2.80
公司债券(第三期) 20 保利 06 175181 2027-09-29 16.1 4.18
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2021 年 21 保利 01 175726 2026-01-29 0 3.00
公司债券(第一期) 21 保利 02 175727 2028-01-29 9 3.98
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2021 年 21 保利 03 175858 2026-03-16 7.663 3.10
公司债券(第二期) 21 保利 04 175859 2028-03-16 9.4 3.90
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2021 年 21 保利 05 188171 2026-06-01 25 3.39
公司债券(第三期) 21 保利 06 188172 2028-06-01 5.3 3.70
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2021 年 21 保利 07 188371 2026-07-16 6 3.17
住房租赁专项公司债券(第一期) 21 保利 08 188372 2028-07-16 5.9 3.45
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向专业 22 保利 01 185693 2027-04-21 5 2.96
投资者公开发行公司债券(第一期)(专项用于并
22 保利 02 185694 2029-04-21 10 3.59
购)
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向专业 22 保利 03 185826 2027-06-01 15 2.89
投资者公开发行公司债券(第二期) 22 保利 04 185827 2029-06-01 15 3.40
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向专业 22 保利 05 185913 2027-06-28 10 3.00
投资者公开发行公司债券(第三期) 22 保利 06 185914 2029-06-28 10 3.40
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向专业 22 保利 07 137528 2027-07-22 15 2.89
机构投资者公开发行公司债券(第四期) 22 保利 08 137529 2029-07-22 5 3.28
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向专业 22 保利 09 137622 2027-08-26 10 2.80
机构投资者公开发行公司债券(第五期) 22 保利 10 137623 2029-08-26 3 3.40
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向专业
22 保利 11 138718 2027-12-14 15 2.30
机构投资者公开发行公司债券(第六期)（品种一）
保利发展控股集团股份有限公司 2023 年面向专业
23 保利 01 115141 2028-03-28 15 3.20
机构投资者公开发行公司债券(第一期)
保利发展控股集团股份有限公司 2023 年面向专业
23 保利 02 115422 2028-05-29 15 3.00
机构投资者公开发行公司债券(第二期)
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年面向专业
24 保利 01 240584 2029-02-02 15 2.90
机构投资者公开发行公司债券(第一期)
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年面向专业 24 保利 02 240759 2029-03-21 12 2.99
投资者公开发行公司债券(第二期) 24 保利 03 240760 2031-03-21 8 3.20
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年面向专业 24 保利 04 240819 2029-04-02 9 2.99
投资者公开发行公司债券(第三期) 24 保利 05 240820 2031-04-02 10 3.20
保利发展控股集团股份有限公司 2020 年度第三期 20 保利发展
102000761 注 6 3.49
中期票据 MTN003
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年度第二期 21 保利发展
102100763 2024-04-22 25 3.55
中期票据 MTN002
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年度第三期 21 保利发展
102102252 2024-11-04 30 3.25
中期票据 MTN003
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年度第四期 21 保利发展
102102331 2026-11-17 20 3.55
中期票据 MTN004
22 保利发展
102281007 2025-04-28 15 2.95
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第一期 MTN001A
中期票据 22 保利发展
102281008 2027-04-28 5 3.51
MTN001B
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第二期 22 保利发展
102281121 2025-05-26 30 2.80
绿色中期票据 MTN002（绿色）
22 保利发展
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第三期 102281293 2025-06-17 15 2.95
MTN003A
中期票据
22 保利发展 102281294 2027-06-17 10 3.38
MTN003B
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第四期 22 保利发展
102281528 2025-07-13 20 2.90
中期票据 MTN004
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第五期 22 保利发展
102281993 2025-08-31 5 2.75
绿色中期票据 MTN005（绿色）
22 保利发展
102282619 2025-12-01 20 2.30
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第六期 MTN006A
中期票据 22 保利发展
102282620 2027-12-01 5 2.80
MTN006B
22 保利发展
102282643 2025-12-07 20 2.35
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第七期 MTN007A
中期票据 22 保利发展
102282644 2027-12-07 5 2.80
MTN007B
24 保利发展
102480267 2027-01-24 20 3.00
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第一期 MTN001A
中期票据 24 保利发展
102480268 2029-01-24 5 3.20
MTN001B
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第二期 24 保利发展
102480782 2027-03-08 19 2.78
中期票据 MTN002
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第三期 24 保利发展
102481215 2027-03-27 25 2.95
中期票据 MTN003
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第一期 24 保利发展
042480028 2024-10-11 25 2.49
短期融资券 CP001
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第二期 24 保利发展
042480063 2024-07-30 25 2.43
短期融资券 CP002
注：为 5+N 年期永续中票，依据发行条款约定赎回时到期。
5.2 报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年公 2023 年 1 月 16 日，公司按期支付公司债券“16 保利 02”存续
司债券(第一期)(品种二) 期内第七年的利息，完成“16 保利 02”到期兑付并摘牌。
保利房地产(集团)股份有限公司 2016 年公司 2023 年 2 月 27 日，公司按期支付公司债券“16 保利 04”存续
债券(第二期)(品种二) 期内第七年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2023 年 4 月 3 日，公司按期支付公司债券“20 保利 01”存续期
2020 年公司债券(第一期)(品种一) 内第三年的利息以及回售资金。
2023 年 6 月 26 日，公司按期支付公司债券“20 保利 03”和“20
保利发展控股集团股份有限公司公开发行
保利 04”存续期内第三年的利息，以及“20 保利 03”回售资
2020 年公司债券(第二期)
金。
2023 年 10 月 9 日，公司按期支付公司债券“20 保利 05”和“20
保利发展控股集团股份有限公司公开发行
保利 06”存续期内第三年的利息，以及“20 保利 05”回售资
2020 年公司债券(第三期)
金。
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2023 年 1 月 30 日，公司按期支付公司债券“21 保利 01”和“21
2021 年公司债券(第一期) 保利 02”存续期内第二年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2023 年 3 月 16 日，公司按期支付公司债券“21 保利 03”和“21
2021 年公司债券(第二期) 保利 04”存续期内第二年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2023 年 6 月 1 日，公司按期支付公司债券“21 保利 05”和“21
2021 年公司债券(第三期) 保利 06”存续期内第二年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司公开发行 2023 年 7 月 17 日，公司按期支付公司债券“21 保利 07”和“21
2021 年住房租赁专项公司债券(第一期) 保利 08”存续期内第二年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向
2023 年 4 月 21 日，公司按期支付公司债券“22 保利 01”和“22
专业投资者公开发行公司债券(第一期)(专项
保利 02”存续期内第一年的利息。
用于并购)
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向 2023 年 6 月 1 日，公司按期支付公司债券“22 保利 03”和“22
专业投资者公开发行公司债券(第二期) 保利 04”存续期内第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向 2023 年 6 月 28 日，公司按期支付公司债券“22 保利 05”和“22
专业投资者公开发行公司债券(第三期) 保利 06”存续期内第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向 2023 年 7 月 24 日，公司按期支付公司债券“22 保利 07”和“22
专业机构投资者公开发行公司债券(第四期) 保利 08”存续期内第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向 2023 年 8 月 28 日，公司按期支付公司债券“22 保利 09”和“22
专业机构投资者公开发行公司债券(第五期) 保利 10”存续期内第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年面向
2023 年 12 月 14 日，公司按期支付公司债券“22 保利 11”存续
专业机构投资者公开发行公司债券(第六
期内第一年的利息。
期)(品种一)
保利发展控股集团股份有限公司 2023 年面向
专业机构投资者公开发行公司债券(第一期)
保利发展控股集团股份有限公司 2023 年面向
专业机构投资者公开发行公司债券(第二期)
报告期内，“23 保利 01”、“23 保利 02”、“24 保利 01”、
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年面向
“24 保利 02”、“24 保利 03”、“24 保利 04”、“24 保利
专业机构投资者公开发行公司债券(第一期)
05”未到付息兑付日期，无付息兑付情况发生。
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年面向
专业投资者公开发行公司债券(第二期)
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年面向
专业投资者公开发行公司债券(第三期)
保利发展控股集团股份有限公司 2020 年度第 2023 年 4 月 22 日，公司按期支付中期票据“20 保利发展
三期中期票据 MTN003”存续期第三年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年度第 2023 年 4 月 22 日，公司按期支付中期票据“21 保利发展
二期中期票据 MTN002”存续期第二年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年度第 2023 年 11 月 4 日，公司按期支付中期票据“21 保利发展
三期中期票据 MTN003”存续期第二年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年度第 2023 年 11 月 17 日，公司按期支付中期票据“21 保利发展
四期中期票据 MTN004”存续期第二年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第 2023 年 4 月 28 日，公司按期支付中期票据“22 保利发展
一期中期票据 MTN001A”“22 保利发展 MTN001B”存续期第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第 2023 年 5 月 26 日，公司按期支付中期票据“22 保利发展 MTN002
二期绿色中期票据 （绿色）”存续期第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第 2023 年 6 月 17 日，公司按期支付中期票据“22 保利发展
三期中期票据 MTN003A”“22 保利发展 MTN003B”存续期第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第 2023 年 7 月 14 日，公司按期支付中期票据“22 保利发展
四期中期票据 MTN004”存续期第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第 2023 年 8 月 31 日，公司按期支付中期票据“22 保利发展 MTN005
五期绿色中期票据 （绿色）”存续期第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第 2023 年 12 月 1 日，公司按期支付中期票据“22 保利发展
六期中期票据 MTN006A”“22 保利发展 MTN006B”存续期第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2022 年度第 2023 年 12 月 7 日，公司按期支付中期票据“22 保利发展
七期中期票据 MTN007A”“22 保利发展 MTN007B”存续期第一年的利息。
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第
一期中期票据
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第
二期中期票据
报告期内，“24 保利发展 MTN001A”、“24 保利发展 MTN001B”、
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第
“24 保利发展 MTN002”、“24 保利发展 MTN003”未到付息兑
三期中期票据
付日期，无付息兑付情况发生。
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第
一期短期融资券
保利发展控股集团股份有限公司 2024 年度第
二期短期融资券
5.3 报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
□适用 √不适用
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司
经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现销售签约面积 2386 万平方米，销售签约金额 4222 亿元，市场排名升至行业第
一，市场占有率为 3.6%，连续 8 年提升。全年实现品质交付 29.1 万套，同比增长 12%；实现营业收入
3468 亿元，同比增长 23.42%；净利润 178.99 亿元，同比下降 33.68%；归母净利润 120.67 亿元，同比
下降 34.13%。报告期末，扣预收资产负债率 67.14%、净负债率 61.20%、现金短债比为 1.28，各项指标
均符合“三道红线”中绿档企业标准。
报告期内公司主要经营情况详见《2023 年年度报告》第三节“管理层讨论与分析”的相关内容。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上
市情形的原因。
□适用 √不适用
