保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
公司代码：600048 公司简称：保利地产
保利发展控股集团股份有限公司
2018 年年度报告摘要
保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司经营成果、财务状况及未来发展规
划、公司债券相关事项，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅
读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 朱征夫 工作原因 李非
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以截至 2018 年 12 月 31 日公司 11,895,029,098 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 5.00
元（含税），不进行资本公积金转增股本。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 保利地产 600048
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄海 尹超
办公地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室
电话 020-89898833
电子信箱 stock@polycn.com
2 报告期公司主要业务简介
公司是专注于房地产开发与经营的大型企业集团，报告期内，公司“一主两翼”战略进一步
明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。
不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚焦
刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以一二线城市及核心城市群
为主的布局策略。公司通过招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造等多元化拓展方式持续优化资
源储备，保持良好的可持续发展能力。
两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块。围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销
售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。
报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
单位：元 币种：人民币
2017年 本年比
上年
2018年 2016年
调整后 调整前 增减
(%)
总资产 846,493,923,179.58 697,634,668,511.42 696,451,750,899.16 21.34 467,996,774,750.41
营业收入 194,513,842,492.17 146,623,004,012.02 146,306,235,168.92 32.66 154,752,138,129.80
归属于上市
公司股东的 18,903,715,264.07 15,633,557,875.88 15,625,886,183.86 20.92 12,421,551,064.86
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 18,050,260,847.42 15,446,781,266.30 15,438,973,853.46 16.85 12,257,799,041.22
性损益的净
利润
归属于上市
公 司 股 东 的 121,922,515,914.16 106,923,069,073.30 106,979,798,171.50 14.03 89,253,187,376.76
净资产
经营活动产
生的现金流 11,893,321,359.64 -29,261,417,046.93 -29,295,855,440.87 140.65 34,053,957,194.00
量净额
基本每股收
1.59 1.32 1.32 20.45 1.10
益（元／股）
稀释每股收
1.59 1.32 1.32 20.45 1.10
益（元／股）
加权平均净 增加
资产收益率 16.63 16.34 16.32 0.29个 15.53
（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表。
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 20,133,631,997.93 39,392,455,593.43 35,407,945,257.89 99,579,809,642.92
归属于上市公司
1,893,754,274.08 4,598,270,058.43 3,109,390,549.79 9,302,300,381.77
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
1,861,783,871.52 4,516,472,275.44 2,586,793,289.82 9,085,211,410.64
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-26,118,298,070.67 16,520,530,107.75 -1,076,292,911.74 22,567,382,234.30
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
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√适用 □不适用
2018 年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表，后
文提及 2017 年度财务数据均为追溯调整后数据。
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 156,438
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 155,106
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 股东
期末持股数量 比例(%) 条件的股份 股份
（全称） 数量 性质
数量 状态
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 37.93 0 无 0 国有法人
泰康人寿保险有限责任
公司－分红－个人分红 491,870,268 4.14 0 无 0 其他
－019L－FH002 沪
安邦财产保险股份有限
404,738,023 3.40 0 无 0 其他
公司－传统产品
中国证券金融股份有限
357,138,847 3.00 0 无 0 国有法人
公司
中国保利集团有限公司 334,587,645 2.81 122,100,122 无 0 国有法人
华美国际投资集团有限 境内非国
205,153,900 1.72 0 质押 114,390,000
公司 有法人
香港中央结算有限公司 204,318,880 1.72 0 无 0 其他
中央汇金资产管理有限
179,655,800 1.51 0 无 0 国有法人
责任公司
泰康人寿保险有限责任
公司－传统－普通保险 137,536,654 1.16 0 无 0 其他
产品－019L－CT001 沪
张远捷 117,000,000 0.98 0 质押 83,700,000 境内自然人
本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的
股权；本公司第二大股东泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－019L－FH002 沪和本公
上述股东
司第九大股东泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001 沪同为泰康人
关联关系
寿保险有限责任公司管理；公司第十大股东张远捷是公司第六大股东华美国际投资集团有限公
或一致行
司的董事兼经理，且张远捷通过昌都市卡若区华富投资管理中心（有限合伙）间接持有华美国
动的说明
际投资集团有限公司 10%的股权。未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属
于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
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4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 还本付 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 利率
余额 息方式 所
保利房地产（集 每年付
团）股份有限公司 15 保利 2015 年 12 2020 年 12 息一次，
136087 3.19 3.40 上交所
2015 年公司债券 01 月 11 日 月 11 日 到期一
（第一期） 次还本
保利房地产（集 每年付
团）股份有限公司 15 保利 2015 年 12 2022 年 12 息一次，
136088 20 3.68 上交所
2015 年公司债券 02 月 11 日 月 11 日 到期一
（第一期） 次还本
保利房地产（集 每年付
团）股份有限公司 16 保利 2016 年 1 2021 年 1 息一次，
136151 25 2.95 上交所
2016 年公司债券 01 月 15 日 月 15 日 到期一
（第一期） 次还本
保利房地产（集 每年付
团）股份有限公司 16 保利 2016 年 1 2023 年 1 息一次，
136152 25 3.19 上交所
2016 年公司债券 02 月 15 日 月 15 日 到期一
（第一期） 次还本
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保利房地产（集 每年付
团）股份有限公司 16 保利 2016 年 2 2021 年 2 息一次，
136233 20 2.96 上交所
2016 年公司债券 03 月 25 日 月 25 日 到期一
（第二期） 次还本
保利房地产（集 每年付
团）股份有限公司 16 保利 2016 年 2 2026 年 2 息一次，
136234 30 4.19 上交所
2016 年公司债券 04 月 25 日 月 25 日 到期一
（第二期） 次还本
5.2 公司债券付息兑付情况
2018 年 1 月 15 日，公司按期支付公司债券“16 保利 01”和“16 保利 02”存续期内第二年
的利息；2018 年 2 月 26 日，公司按期支付公司债券“16 保利 03”和“16 保利 04”存续期内第
二年的利息；2018 年 12 月 11 日，公司按期支付公司债券“15 保利 01”和“15 保利 02”存续期
内第三年的利息。
5.3 公司债券评级情况
2018 年 6 月 14 日，大公国际资信评估有限公司出具了《保利房地产（集团）股份有限公司
主体与相关债项 2018 年度跟踪评级报告》，通过本公司及相关债项的信用状况进行跟踪评级，确
定公司的主体长期信用等级维持 AAA，评级展望维持稳定，“15 保利 01”、“15 保利 02”、“16 保利
01”、“16 保利 02”、“16 保利 03”、“16 保利 04”的信用等级维持 AAA，并于 2018 年 6 月 16 日刊
登于上交所网站。
报告期内，中诚信国际信用评级有限责任公司因公司发行的“18 保利房产 MTN001”、“18 保
利房产 MTN002”、“18 保利房产 MTN003”、“18 保利发展 MTN004”对公司进行了主体评级，给予公
司 AAA 的主体信用等级，评级展望稳定。不存在评级差异的情况。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
主要指标 2018 年 2017 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 77.97 77.33 增加 0.64 个百分点
EBITDA 全部债务比（%） 15.40 14.56 增加 0.84 个百分点
利息保障倍数 2.89 3.02 -4.30
三 经营情况讨论与分析
1 市场回顾与展望
2018 年，全国商品房销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%，增速较 2017 年降低 1.5 个百
分点；商品房销售面积 17.2 亿平方米，同比增长 1.3%，增速较 2017 年降低 6.4 个百分点。行业
集中度持续提升，销售前五名企业合计市场占有率达 18.3%，较 2017 年提升 1.3 个百分点；前十
名与前五十名的市场占有率分别超过 25%和 55%。
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数据来源：国家统计局，下同
在行业调控加深与“因城施策”推进下，区域及城市分化逐渐加大。根据 40 大中城市销售统
计，2018 年一线城市延续 2017 年的调整并于年中出现筑底回升，年内销售金额同比增速自 2018
年二季度起逐步提高，但仍远低于 2016 年全年水平；二线城市表现较为平稳，年内销售金额同比
增速在 10%至 15%间小幅波动；三线城市则出现慢速降温现象。
2018 年，全国土地成交 1.6 万亿元，同比增长 18.0%，远低于 2017 年的 49.4%，土地成交热
度明显下降；房地产开发投资完成额 12.0 万亿元，同比增长 9.5%，增速自 2017 年初以来保持稳
定。报告期内，全国房屋新开工面积 20.9 万平方米，同比增长 17.2%；竣工面积 9.4 万平方米，
同比减少 7.8%。
2018 年，全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的同比下降趋势，但降幅有所收窄。
截至 2018 年 12 月末，全国商品房待售面积下降至 5.2 亿平方米，较 2017 年末同比下降 11.0%。
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其中，住宅待售面积 2.5 亿平方米，同比下降 16.8%。
在防控金融风险与去杠杆的政策背景下，2018 年全国房地产开发资金来源总量 16.6 万亿元，
同比增长 6.4%，增速较 2017 年下降 1.8 个百分点；其中，国内贷款占比下降 1.7 个百分点至 14.5%，
房企自筹资金、定金及预收款合计占比则提高至 67.0%。
报告期内，在“房住不炒”的政策引领下，房地产宏观调控以稳为主，具有较强的政策定力
和稳定性，商品房销售增速继续下降，城市调整分化渐趋明显，一线城市下半年调整至筑底、二
线城市保持平稳表现、三线城市则逐步进入调整，且城市内各片区间也出现不同的调整节奏；临
近年末，行业资金面伴随降准与流动性放松而有所改善，但贷款规模尚未出现明显提升。公司认
为房地产行业发展趋势仍然向好，居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充，市场竞争趋
于专业化、品牌化。公司将继续专注刚性及改善性需求，聚焦一二线城市及核心城市群，把握市
场调整中的结构性机会，优化资源储备，提升产品及配套服务，发挥融资能力优势，保持持续稳
健增长，巩固行业领先地位。
长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，承载居住、商务、学习、消费等多元需求，
拥有种类庞大的服务消费场景。房地产企业通过发挥整合资源优势，从过往单一的房地产开发，
向社区消费、生活服务、产业链投资、资产持有运营等领域延伸，提高业绩增长宽度与厚度，提
升持续发展能力。
2 报告期内主要经营情况
（1）销售再创新高，城市深耕优势显现
2018 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓
的背景下，实现签约金额 4048.17 亿元，同比增长 30.91%，市场占有率提升至 2.70%；签约面积
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2766.11 万平方米，同比增长 23.36%。
报告期内，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%，其中在珠三角实现签约销
售 1170 亿元，较去年同期增长 24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市 12 个，广州
实现签约 400 亿元，佛山、北京超过 250 亿元，东莞、中山等首次突破 100 亿元。
（2）适度增量拓展，持续优化资源结构
2018 年，公司拓展项目 132 个，新增容积率面积 3116 万平方米，是年度签约面积的 114%，
为销售规模持续增长奠定基础；拓展成本 1927 亿元，平均楼面地价 6186 元/平方米。
公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一二线城市拓展金额和面积分别为
74%和 61%，且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。
2018 年，公司实现新开工面积 4396 万平方米，竣工面积 2217 万平方米。截至 2018 年末，
公司待开发面积 9154 万平方米，其中一二线城市占比 60%，六大城市群合计占比 69%。
（3）利润较快增长，盈利能力持续提升
报告期内，公司实现营业总收入 1945.55 亿元，同比增长 32.66%；净利润 261.49 亿元，同
比增长 32.78%；归母净利润 189.04 亿元，同比增长 20.92%。
年内，公司毛利率提升 1.45 个百分点至 32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛
利率也提升至 32.68%；实现投资收益 26.90 亿元，同比大幅增长 60.06%；净利率 13.44%，与 2017
年基本持平。
（4）持续强化现金管理，抗风险能力突出
2018 年，公司持续优化资金管理。一方面，提高销售回笼管理精细度，全年累计实现销售回
笼 3562 亿元，回笼率达 88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升；另一方面，继续加大直
接融资，年内发行 3 年期中期票据 50 亿元、美元债券 10 亿美元，储备低成本长期资金；发行永
续中期票据 15 亿元，充实权益资本。
报告期末，公司资产负债率 77.97%，基本保持稳定；净负债率 80.55%，同比降低 5.82 个百
分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债 2636.57 亿元，其中银行贷款、
直接融资占比分别为 71%和 15%，有息负债综合成本仅约 5.03%，具备突出的规模及成本优势。
（5）以并购整合加快资源拓展与业务布局
房地产主业将收购兼并作为重要拓展方式，加快资源储备扩大规模。公司已完成保利（香港）
控股有限公司 50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。报告期内，公司通过收并购、合作开发、
旧城改造、产业拓展等方式获取项目 75 个，占全年拓展金额及拓展面积的 54%、58%。
两翼业务借助资本运作，提升核心竞争力。保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方
一二手物业代理业务融合发展，2018 年末累计覆盖超过 150 个城市，代理项目超过 1700 个。保
利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，完善物业管理 4+2 的多业态布局；持续探讨进
一步资本运作，夯实行业领先优势。
（6）两翼业务加速市场化发展
综合服务方面，物业管理布局全国 131 个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五；商业
管理板块运营项目 65 个，管理面积 266 万平方米，累计外拓购物中心 10 个、酒店 4 个，以轻资
产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。
不动产金融方面，公司累计基金管理规模逾 1000 亿元，累计投资项目超过 150 个，其中信保
基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
3 公司核心竞争力分析
（1）前瞻性的战略定位与良好的战略定力
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自 1992 年成立之初，基于对城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，公司前瞻性地确立了房
地产开发主业在企业发展中的核心地位，先后制定了“三个为主，两个结合”、“三个为主，三个
结合”的发展战略，房地产开发主业对公司收入贡献比例始终保持在 90%以上。公司准确把握了
行业快速发展机遇，实现了持续稳定增长，2018 年实现签约销售 4048 亿元，同比增长 30.91%，
位列行业前五、央企第一。
面对行业发展进入新阶段，公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台。一
方面，坚定聚焦房地产开发主业，结合宏观环境与市场需求进行战略定位，并根据市场情况灵活
微调指导经营决策。另一方面，提前布局两翼产业，加快市场化发展，物业管理、销售代理、房
地产金融等板块排名行业前列，逐步形成多产业协同发展格局，并培育新的规模与利润增长点。
（2）资源储备充足，符合城市聚集发展趋势
公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海
西等城市群为重点的布局体系。截至 2018 年末，公司在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390
万平方米、待开发面积 9154 万平方米，可满足未来 2-3 年的开发需要，保证公司在不同的行业周
期灵活应对市场变化。
在此基础上，公司根据市场需要持续优化资源结构。区域布局方面，公司继续加大重点城市
深耕发展，在 9154 万平方米待开发面积中，一二线城市占比 60%，城市群周边的核心三四线城市
占比 30%，其中在珠三角拥有待开发面积 3447 万平方米。产品结构方面，保持刚性及改善性需求
的住宅产品定位，住宅类产品销售占比在 85%以上，且以 144 平方米以下普通住宅为主，满足市
场主流需求。
（3）房地产开发与相关产业整合发展
经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、
旧城改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势，完成中航国际旗下地产开
发业务整合，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园项目，均具备突出
的成本优势。
依托房地产开发主业，公司整合房地产上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形
成十余个专业板块，重点发展物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业，推动公司整体服务
水平与品牌形象提升，积极培育会展、文旅、康养、教育、公寓等产业，构建不动产生态发展平
台。
（4）资金管理能力突出，资产结构稳健
公司持续加强现金流管理，近年来销售回笼率保持在 85%以上，处于行业领先水平，提供了
充足的经营现金流保障。同时，公司发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直
接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成
本。公司累计发行权益融资工具 326 亿元、各类直接债务融资工具约 510 亿元。
公司注重保持稳健的资产负债结构，合理控制负债规模，优化账龄结构，严控债务风险。2018
年末，公司有息负债总额 2637 亿元，其中直接融资占比超 15%，有息负债综合成本仅 5.03%。
（5）管理团队专业高效
公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过
绩效考核、内部审计、组织监督等管理机制，打造高效的执行力。公司持续完善激励机制，构建
股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，提升团队凝聚力。
同时，公司高度重视人才培养，优化多层次培训体系，构建了专业突出、学习能力强的管理团队，
为公司健康发展提供坚实的人才保障。
（6）品牌影响力行业领先
公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是中国保利集团有限
保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品
牌愿景，良好的品牌形象得到社会广泛认可。2018 年末，公司品牌价值达 642.41 亿元，连续九
年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列“中国房地产百强企业”综合实力第四名。
4 公司未来发展的讨论与分析
（1）发展战略
在十三五规划初期，公司提出“一主两翼”战略布局，逐步构建多元的利润增长模式。报告
期内，公司结合行业发展新趋势与市场新特点，将公司名称变更为“保利发展控股集团股份有限
公司”，并将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为
翼”，打造不动产生态发展平台。
不动产投资开发仍然是公司坚定的主业方向，在“房住不炒”的政策引领下，公司将继续坚
持刚性及改善性需求定位，更加回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；加大一
二线城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，审慎应对区域市场分化，把握土地市场周期性机会；
发挥央企资源整合优势，深度参与城市更新等多元化拓展；进一步完善运营全链条管理，细化考
核与激励机制，促进运营效率提升。
以不动产投资开发为原点，围绕美好生活同行者的品牌愿景，公司将积极发展和培育两翼产
业，在做好主业协同的基础上，大幅提升市场化竞争力，打造新的盈利增长点。在综合服务方面，
以产业链价值挖掘与资产经营为主线，加快发展物业、代理、建筑、商业等四个核心板块，运用
资本力量快速提升市场化程度；同时重点培养会展、文旅、康养、教育、公寓潜力板块，把握行
业快速发展机遇，创新发展模式，锻造核心优势，完善综合服务布局。在不动产金融方面，以产
业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化能力，提升产业链投资及资本运作能
力，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，加大与主业和多元产业协同；积极推进普惠
金融，充分发挥客户资源优势，与行业领先机构合作，加快市场开拓布局。
（2）经营计划
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资 2700 亿元，计划新开工面积 4500 万平方米，
计划竣工面积 2750 万平方米。
（3）风险与机遇
自 2016 年第四季度起实施的行业宏观调控，推动房地产行业进入新的发展周期。在“房住不
炒”的政策引领下，购买需求更加回归居住属性，对房企的产品力、服务力提出了更高的要求。
一二线城市及核心城市群发展带动产业与人口快速聚集，区域市场供给与需求出现结构性错配，
同时，城市间及城市内的市场分化加大，对房企的市场研判能力、多元化拓展能力、项目管理能
力等提出更高挑战。此外，房地产作为资金密集型行业，虽然行业资金面自 2019 年初有所改善，
但企业融资、销售回笼等资金管理难度仍然较高。
面对行业竞争加剧和集中度的快速提升，公司作为龙头企业，将继续发挥在融资、拓展、运
营管理、品牌等方面的专业优势，积极把握区域市场的结构性机会，保持公司的持续稳健发展，
并积极把握多元化产业发展机遇，加快布局综合服务与不动产金融市场，培育新的业务增长极。
5 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
6 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
保利发展控股集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
7 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
本公司根据（财会[2018]15 号）规定的财务报表格式编制 2018 年度合并及母公司财务报表，
并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。此外，财政部于 2017 年 6 月 12 日发布了《企
业会计准则解释第 9 号——关于权益法下投资净损失的会计处理》、《企业会计准则解释第 10 号-
关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》、《企业会计准则解释第 11 号-关于以使用无
形资产产生的收入为基础的摊销方法》以及《企业会计准则解释第 12 号-关于关键管理人员服务
的提供方与接受方是否为关联方》等四项会计准则，公司根据规定自 2018 年 1 月 1 日起实施。
详见 2018 年度审计报告中财务报表附注第十一节“第三、重要会计政策及会计估计”。
8 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
9 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本期新纳入合并范围的子公司 130 家，本期不再纳入合并范围的子公司 54 家，具体情况详见
2018 年度审计报告中的财务报表附注“六、合并范围的变更”和“七、在其他主体中的权益”。
