保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
公司代码：600048 公司简称：保利地产
保利发展控股集团股份有限公司
2020 年年度报告摘要
保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
一、重要提示
1、本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划、公
司债券相关事项，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全
文。
2、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存
在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、公司全体董事出席董事会会议。
4、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数，每 10 股派发现金红利 7.30 元（含税），不进行
资本公积金转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 保利地产 600048
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄海 旷煜、黄承琰
办公地址 广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场董事会办公室
电话 020-89898833
电子信箱 stock@polycn.com
2、报告期公司主要业务简介
公司是专注于房地产开发及销售的大型企业集团，经过近 30 年的稳健发展，已形成以不动产投资
开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
不动产投资开发是公司坚定的主业方向，报告期内，公司实现营业总收入 2432.08 亿元，其中房地
产开发收入达 2263.76 亿元，占比达 93.08%，销售规模多年稳居行业前五、央企第一。公司聚焦刚性
和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局策
略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域，通过公开市场招拍挂、
旧城改造、合作开发、兼并收购等多元化拓展方式，持续优化资源储备，保持良好的可持续发展能力。
两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块，围绕不动产投资开发，搭建了覆盖物业管理、销售代
理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台，其中保利
物业已于香港联交所主板上市。报告期内，公司两翼业务市场化收入达 154.32 亿元，两翼业务商业模
式逐步成熟，市场化运作能力持续提升。
报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。
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3、公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上
2020年 2019年 2018年
年增减(%)
总资产 1,251,374,919,086.42 1,033,208,719,569.41 21.12 846,493,923,179.58
营业收入 243,094,868,536.68 235,933,564,582.09 3.04 194,513,842,492.17
归属于上市公司股东的净利润 28,948,429,856.66 27,959,019,793.11 3.54 18,903,715,264.07
归属于上市公司股东的扣除非
28,200,416,400.78 27,164,249,069.24 3.81 18,050,260,847.42
经常性损益的净利润
归属于上市公司股东的净资产 180,231,098,579.00 156,021,944,764.20 15.52 121,922,515,914.16
经营活动产生的现金流量净额 15,150,477,619.73 39,155,315,735.10 -61.31 11,893,321,359.64
基本每股收益（元／股） 2.42 2.35 3.21 1.59
稀释每股收益（元／股） 2.42 2.35 3.21 1.59
减少3.91
加权平均净资产收益率（%） 17.10 21.01 16.63
个百分点
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 23,822,994,137.47 49,854,445,787.67 43,726,617,111.69 125,690,811,499.85
归属于上市公司股
2,379,343,780.02 7,744,331,926.75 3,079,888,158.15 15,744,865,991.74
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 2,341,442,248.84 7,374,122,344.77 3,159,103,145.36 15,325,748,661.81
损益后的净利润
经营活动产生的现
-30,100,935,409.42 4,857,091,095.24 7,085,886,282.85 33,308,435,651.06
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4、股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 226,666
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 250,120
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） (%) 件的股 数量 性质
份数量 状态
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 37.70 0 无 国有法人
香港中央结算有限公司 513,483,329 4.29 0 无 其他
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泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人
491,870,268 4.11 0 无 其他
分红－019L－FH002 沪
中国证券金融股份有限公司 357,138,847 2.98 0 无 国有法人
中国保利集团有限公司 334,587,645 2.80 0 无 国有法人
境内非国
华美国际投资集团有限公司 208,630,000 1.74 0 质押 135,650,000
有法人
中央汇金资产管理有限责任公司 179,655,800 1.50 0 无 国有法人
泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通
137,536,654 1.15 0 无 其他
保险产品－019L－CT001 沪
泰康人寿保险有限责任公司－万能－个险
115,137,295 0.96 0 无 其他
万能
全国社保基金一一八组合 103,046,951 0.86 0 无 其他
本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的股权；
上述股东
本公司第三大股东泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－019L－FH002 沪、第八大股东泰康人
关联关系
寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001 沪和第九大股东泰康人寿保险有限责任公司
或一致行
－万能－个险万能同为泰康人寿保险有限责任公司管理；未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知
动的说明
其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
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5、公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 还本付 交易 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 利率
余额 息方式 场所 对象
保利房地产（集团）股份有限公司 15 保 2015 年 2020 年
136087 0 3.40
2015 年公司债券（第一期） 利 01 12 月 11 日 12 月 11 日
保利房地产（集团）股份有限公司 15 保 2015 年 2022 年
136088 0.5 3.00
2015 年公司债券（第一期） 利 02 12 月 11 日 12 月 11 日
保利房地产（集团）股份有限公司 16 保 2016 年 2021 年
136151 0 4.00
2016 年公司债券（第一期） 利 01 1 月 15 日 1 月 15 日
保利房地产（集团）股份有限公司 16 保 2016 年 2023 年
136152 21.4 3.95
2016 年公司债券（第一期） 利 02 1 月 15 日 1 月 15 日
保利房地产（集团）股份有限公司 16 保 2016 年 2021 年
136233 0 3.98
2016 年公司债券（第二期） 利 03 2 月 25 日 2 月 25 日
保利房地产（集团）股份有限公司 16 保 2016 年 2026 年
136234 30 4.19
2016 年公司债券（第二期） 利 04 2 月 25 日 2 月 25 日
保利发展控股集团股份有限公司 20 保 2020 年 2025 年
163301 20 3.00
2020 年公司债券（第一期） 利 01 4月1日 4月1日 每年付
合格
保利发展控股集团股份有限公司 20 保 2020 年 2025 年 息一次， 上交
163633 15 3.14 投资
2020 年公司债券（第二期） 利 03 6 月 22 日 6 月 22 日 到期一 所
者
保利发展控股集团股份有限公司 20 保 2020 年 2027 年 次还本
163634 5 3.78
2020 年公司债券（第二期） 利 04 6 月 22 日 6 月 22 日
保利发展控股集团股份有限公司 20 保 2020 年 2025 年
175180 7 3.72
2020 年公司债券（第三期） 利 05 9 月 29 日 9 月 29 日
保利发展控股集团股份有限公司 20 保 2020 年 2027 年
175181 16.1 4.18
2020 年公司债券（第三期） 利 06 9 月 29 日 9 月 29 日
保利发展控股集团股份有限公司 21 保 2021 年 2026 年
175726 16.3 3.68
2021 年公司债券（第一期） 利 01 1 月 29 日 1 月 29 日
保利发展控股集团股份有限公司 21 保 2021 年 2028 年
175727 9 3.98
2021 年公司债券（第一期） 利 02 1 月 29 日 1 月 29 日
保利发展控股集团股份有限公司 21 保 2021 年 2026 年
175858 10 3.65
2021 年公司债券（第二期） 利 03 3 月 16 日 3 月 16 日
保利发展控股集团股份有限公司 21 保 2021 年 2028 年
175859 9.4 3.90
2021 年公司债券（第二期） 利 04 3 月 16 日 3 月 16 日
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2020 年 1 月 15 日，公司按期支付公司债券“16 保利 01/02”存续期内第四年的利息。
2020 年 2 月 25 日，公司按期支付公司债券“16 保利 03/04”存续期内第四年的利息。
2020 年 12 月 11 日，公司按期兑付公司债券“15 保利 01”存续期内剩余本金和第五年的利息，完
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成“15 保利 01”到期兑付并摘牌，并按期支付公司债券“15 保利 02”存续期内第五年的利息。
报告期内，公司债券“20 保利 03/04/05/06”和“21 保利 01/02/03/04”未到付息兑付日期，无付
息兑付情况发生。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
大公国际资信评估有限公司于 2020 年 3 月 6 日出具了《保利发展控股集团股份有限公司公开发行
2020 年公司债券（第一期）信用评级报告》，于 2020 年 5 月 28 日分别出具了《保利发展控股集团股份
有限公司公开发行 2020 年公司债券（第二期）信用评级报告》和《保利发展控股集团股份有限公司主
体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告》，于 2020 年 9 月 11 日出具了《保利发展控股集团股份有限公司
公开发行 2020 年公司债券（第三期）信用评级报告》，于 2021 年 1 月 11 日出具了《保利发展控股集团
股份有限公司公开发行 2021 年公司债券（第一期）信用评级报告》,于 2021 年 3 月 2 日出具了《保利
发展控股集团股份有限公司公开发行 2021 年公司债券（第二期）信用评级报告》。通过对本公司及相关
债项的信用状况进行评级，确定公司的主体长期信用等级维持 AAA，评级展望稳定，“15 保利 01/02”、
“16 保利 01/02/03/04”、“20 保利 01/03/04/05/06”和“21 保利 01/02/03/04”的信用等级为 AAA，
表明公司偿债能力及债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。本次评级结果与
2019 年度评级结果相同，相关评级报告已刊登于上交所网站。
报告期初至本报告披露日，中诚信国际信用评级有限责任公司因公司发行“20 保利发展 MTN001”、
“20 保利发展 MTN002”、“20 保利发展 MTN003”、“20 保利发展 MTN004”、“20 保利发展 MTN005”、
“21 保利发展 MTN001”和“21 保利发展 MTN002”对公司进行了主体评级，给予公司 AAA 的主体信用等
级，评级展望稳定，不存在评级差异的情况。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 78.69 77.79 提高 0.91 个百分点
EBITDA 全部债务比 19.15 20.29 降低 1.14 个百分点
利息保障倍数 3.66 3.78 -3.21
三、经营情况讨论与分析
1、市场回顾与展望
2020 年，新冠肺炎疫情对中国经济及房地产行业造成一定的冲击，行业政策、流动性等经历了从
宽松扶持到定向收紧的转换，全年市场总体表现出较强的韧性。2020 年，全国商品房销售金额 17.36
万亿元，同比增长 8.7%，增速较 2019 年同期增长 2.2 个百分点；商品房销售面积 17.61 亿平方米，同
比增长 2.6%，增速较 2019 年同期增长 2.7 个百分点。
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全国商品房销售情况
注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局。
2020 年，行业延续市场分化趋势。作为调控的重点区域，一二线城市市场表现各异。其中一线城
市热度稳中有升，成交面积同比增长 9.7%；二线城市市场出现波动，成交面积较去年同期下降 3.3%；
三线城市延续弱化趋势，成交面积同比下降 4.0%。
不同级别代表城市住宅月均成交面积情况
数据来源：中国指数研究院。代表城市为 70 个大中城市，城市线划分参照国家统计局标准。一线包括北京、上海、
广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合
肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、
银川、乌鲁木齐 31 个城市，主要指各省会城市和副省级城市；三线城市包括唐山、秦皇岛、包头、锦州、吉林、牡丹
江、丹东、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄
阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、三亚、桂林、北海、泸州、南充、遵义、大理 35 个城市，主要指地级市。
2020 年初受销售活动暂停影响，库存商品房面积自 2016 年以来首次出现回升。进入 3 月份疫情防
控情况好转，市场逐步升温，库存去化速度加快，库存商品房面积不断下降。截至 2020 年末，全国商
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品房待售面积 5.0 亿平方米，较 2019 年同期微增 0.1%。其中，住宅待售面积 2.2 亿平方米，同比微降
0.4%。
全国商品房待售情况
2020 年，全国土地成交 1.7 万亿元，同比增长 17.4%；成交面积 2.6 亿平方米，同比下降 1.1%；
平均土地成交单价 6762 元/平方米，创近年来新高。其中，一季度受疫情影响，房企销售及资金回笼压
力增大，叠加政府土地供应规模减少，土地成交规模下降。二季度以来，各地供地力度加大，同时得益
于销售市场回暖及流动性宽松影响，企业拿地力度加强，土地市场迅速升温，呈现量价齐升的态势。进
入下半年后，宏观流动性边际收紧，“三道红线”政策试点推行，土地市场趋于理性，成交价款累计规
模增速趋缓，但仍稳中有升。
全国土地市场成交情况
2020 年，房地产开发投资完成额 14.1 万亿元，同比增长 7.0%，增速自 6 月份转正以来不断扩大。
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受新冠肺炎疫情影响，人口流动及房屋施工活动停滞，行业工程施工进程放缓，导致企业开竣工进度受
到冲击。2020 年，全国房屋新开工面积 22.4 亿平方米，累计同比下降 1.2%；房屋竣工面积 9.1 亿平方
米，累计同比下降 4.9%。
全国房地产开发投资情况全国房屋开竣工情况
2020 年，全国房地产开发资金来源总量为 19.3 万亿元，较去年同期增加 1.5 万亿元，同比增长 8.1%。
其中受下半年房地产信贷边际收紧的影响，全年国内贷款为 2.7 万亿元，同比增长 5.7%，增速落后于
资金总量增长。房企自筹资金、定金及预收款分别为 6.3 万亿元和 6.7 万亿元，同比分别增长 9.0%和
8.5%；个人按揭贷款 3.0 万亿元，同比增长 9.9%。
房地产开发资金来源情况
报告期内，中央坚持“房住不炒”调控基调，精准施策保障行业平稳健康发展。上半年受疫情影响，
经济下行压力加大，政府在供需两端出台政策助力行业有效应对冲击。随着局部地区市场转热，地价、
房价迅速升温，地方政府因城施策调控力度加强，市场过热的情况得到控制；而中央则通过“三道红线”、
“房地产贷款集中度管理制度”等宏观调控进一步完善行业长效机制与房地产金融监管体系，力促市场
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回归理性，引导行业健康发展。
长期来看，以人为核心的新型城镇化将是社会发展的总体趋势：人口向都市圈及城市群不断集聚，
城市居民对居住面积及住房品质提升的需求持续增强，城市更新也将成为城市发展的重要内容，综合来
看房地产行业发展的根本驱动力没有改变。同时，政府对房地产调控的决心不会动摇，“房住不炒”的
基调不会改变。“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”等行业长效机制的不断完善，标志着房地
产行业将步入精准调控期，因城施策、因企施策将成为调控主基调，行业平稳健康发展的基础正不断夯
实。短期内，区域分化、局部区域市场周期性波动将是行业发展常态。随着宏观经济恢复形势向好，市
场流动性或将边际收紧，房地产行业流动性压力进一步加剧。同时，房企原有高杠杆的经营模式受到冲
击，而产品品质、成本管控、服务等综合能力将成为下阶段房企的竞争核心。
2、报告期内主要经营情况
（1）多措并举抗击疫情，践行央企社会担当
2020 年新冠肺炎疫情对国内经济及居民生产生活造成巨大冲击，公司积极统筹推进各业务板块协
同作战，抓实抓细疫情防控，践行央企社会担当。在疫情爆发后第一时间集结海内外资源援驰疫区，累
计捐赠现金及物资超 4800 万元。随疫情防控形势稳定，公司有序铺排复工复产计划，做好每日疫情内
控工作，成为行业内首批复工复产的企业。同时，公司积极响应国家“稳就业”号召，在稳定原有就业
人员的基础上，通过线上招聘、开通就业绿色通道等形式开展人才招聘活动，增加就业岗位供应，满足
社会就业需求。
两翼产业积极投身防疫事业，将防疫工作与业务发展紧密结合。保利物业依托完善的防疫工作体系，
坚守社区及公共服务项目防控一线，并开展物资代购、在线义诊等便民服务，全力保障业主需求。商业
管理板块在积极抗疫的同时，与租户一起共克时艰，累计为 2240 个商家减免租金超千万元；同时帮助
商家拓宽线上销售渠道，助力租户经营恢复。针对政府防疫需要，公寓公司主动提供武汉健吾项目客房
用于康复病人的愈后隔离，确保疫情“零回头”。
（2）销售规模稳健增长，核心区域及城市深耕效果显著
2020 年，公司实现签约金额 5028.48 亿元，同比增长 8.88%，自 4 月份起连续 8 个月单月销售额创
历史新高，市场占有率提升至 2.90%；签约面积 3409.19 万平方米，同比增加 9.16%。
报告期内，公司一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%。分区域来看，珠三角及长
三角销售合计占比达 52%，较去年提升 6 个百分点。2020 年公司在 16 个城市排名市场第一，39 个城市
排名市场前三。单城签约过百亿城市 15 个，较 2019 年增加 2 个，合计销售贡献超 2700 亿元。其中广
州、佛山合计销售规模超 820 亿，成都超 200 亿，上海、杭州、南京、北京等超 100 亿，核心区域及城
市深耕效果显著。
（3）坚持深耕“中心城市+城市群”，把握窗口加大资源获取力度
报告期内，公司拓展项目 146 个，新增容积率面积 3186 万平方米，拓展成本 2353 亿元，分别同比
增长 19%和 51%。公司坚持深耕“中心城市+城市群”，资源结构不断优化，全年 38 个核心城市拓展金额
占比达 83%，同比提升 4 个百分点，新增货量中住宅类占比约 85%。受资源集中的影响，拓展平均楼面
地价提升至 7388 元/平方米。
公司积极捕捉市场窗口，“不随众，不盲从”。报告期内，公司拓展溢价率仅为 13%，低于行业平均
溢价率水平。尤其在下半年土地市场趋于理性时，公司集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全年
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总投入的 65%，为经营发展提供资源保障。
2020 年公司实现新开工面积 4630 万平方米，竣工面积 3986 万平方米，截至报告期末，公司拥有
在手资源 17096 万平方米，其中 38 个核心城市占比 65%；其中待开发面积 7747 万平方米，可满足公司
2-3 年的开发需求。
（4）收入规模持续提升，利润稳健增长
报告期内，公司实现营业总收入 2432.08 亿元，同比增长 3.06%，收入规模持续提升。其中房地产
开发收入 2263.76 亿元，占比为 93.08%；两翼产业实现市场化收入 154.32 亿元，同比增长 36.49%，对
公司的业绩贡献程度不断提升。报告期内，公司实现净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%；归母净利
润 289.48 亿元，同比增长 3.54%。
报告期内，公司毛利率为 32.59%，同比下降 2.38 个百分点，主要由于 2017-2018 年获取的高地价
项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益
61.41 亿元，同比大幅增长 65.91%。同时，公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，2020
年公司净利率为 16.47%，同比增长 0.56 个百分点。
（5）强化现金管理能力，资产负债结构不断优化
报告期内，行业融资监管趋严，房企资金面承压，公司不断强化现金管理能力，抢抓现金回笼，提
升销售质量。2020 年公司累计实现销售回笼 4706 亿元，回笼率为 93.6%。报告期内新增直接债务融资
83.1 亿元,平均成本 3.60%，以低成本储备长期发展资金。截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约
4.77%，同比降低 0.18 个百分点，继续保持业内领先优势。
公司持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。报告期末，公司资产负债率 78.69%，剔除预收账
款资产负债率 68.74%，净负债率 56.55%，现金短债比 1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。
（6）提升管控精度与力度，夯实高质量发展基础
公司以降本增效为导向，加强对房地产开发流程管理的精度与力度，提升公司发展质量。公司大力
推进产品及品牌标准化，建立由营销、技术、成本、工程等中心组成的“大产品”体系，明确多个管控
节点，开发周期及建安支出进一步压缩。
2020 年，公司定型楼栋标准化应用率超 70%，产品品牌一体化达标率 98%，“天字系”产品获评 2020
年度中国房企住宅产品线品牌价值力 TOP10 等多项荣誉；项目开发效率明显提升，开发周期提效近 4
个月，其中新项目首开提效近 2 个月。在成本管控方面，标准化产品的推广进一步扩大了公司的集采范
围，2020 年公司集采率达 95.3%，同比提升约 3 个百分点，集采的规模效应有效地降低建安成本，有助
于项目盈利水平的提升。
（7）两翼业务规模持续扩大
保利物业业务规模再上新台阶，发展质量不断提升。截至报告期末，在管面积达到 3.80 亿平方米，
合同面积达到 5.67 亿平方米，合同管理项目 1948 个。2020 年，保利物业实现营业收入 80.37 亿元，
同比增长 35%。同时，保利物业品牌影响力不断加强，在中国指数研究院 2020 年物业服务企业上市公
司十强中排名第三位，央企物管公司中排名第一，品牌价值超 122 亿元。
保利商业行业影响力不断提升。2020 年新签约购物中心 20 个，截至报告期末已开业大型购物中心
26 个，开业面积 178 万平方米，分布于广州、上海、武汉等 14 个城市。在 2020 年观点指数研究院“中
国商业地产 TOP100”排名中，保利商业由去年的第 26 位跃升至第 12 位。
保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，并与洲际、
万豪等国际品牌建立深度合作关系。2020 年新签约项目 10 个，截至报告期末已开业酒店 18 个，客房
数 4517 间。保利酒管与保利商业同获任第十四届全国运动会唯一指定商业服务运营商。
销售代理平台持续加强市场化拓展，报告期内销售代理业务覆盖全国 200 多个城市，代理项目超
2200 个，市场竞争力持续提升。
不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾 1400 亿元，其中信保基金、保利资本均获《中国房地
产金融》2020 年度“中国最具实力房地产基金 TOP10”。
3、公司核心竞争力分析
（1）卓越出色的战略管理能力
自 1992 年成立之初，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。在行业近三十年的周期波动中，
始终坚定看好房地产行业发展趋势。正是得益于清晰的战略方向与坚定的战略执行力，公司能够在周期
波动中始终保持稳健发展的态势，不断巩固自身行业龙头地位，销售规模连续多年稳居行业前五，央企
第一。
进入行业发展的下半程，公司积极顺应房地产行业新阶段、新特点，不断丰富战略内涵，精准地提
出“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为翼”的发展战略，在坚持房地产开发主业的
同时，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向以地产相
关多元业态为扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心等生态中，为用户提供全方位的综合服务，形成
了地产相关多元化的业务能力和产业布局。
（2）杰出优异的财务管理能力
作为房地产行业的央企龙头，公司注重资产规模增长与质量提升的有机结合，在多轮行业波动中锻
造出卓越的财务管理能力，实现国有资产的保值增值与结构优化的平衡。自上市以来，公司总资产实现
了 15 年 75 倍的跨越式增长，截至报告期末总资产规模突破 1.25 万亿，规模体量再创新高。同时，公
司基于对行业长期发展规律的把握，加快资金周转与回笼，持续保持健康的资产负债结构，满足“三道
红线”的绿档企业标准，具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。
（3）优质充足的资源储备
公司坚持“中心城市+城市群”深耕战略，经过近 30 年的发展和积累，形成了以中心城市为核心，
以城市群、都市圈为延展的布局体系，资源储备丰富且质地优良。截至 2020 年末，公司拥有在手资源
17096 万平方米，其中 38 个核心城市占比 65%；其中待开发面积 7747 万平方米，可满足公司 2-3 年的
开发需求。
（4）健全完备的不动产生态体系
经过多年的积累与发展，公司已形成完备的不动产生态体系，依托房地产开发主业的稳健发展，公
司两翼产业通过与主业在资源、人才、资本、科技、信息等方面的链接，业务能力得到快速提升，市场
化运作水平不断提高。而两翼产业的稳步发展也对地产主业形成良性互动，在协同地产主业通过产业合
作方式获取优质项目资源的同时，通过社区综合服务、销售渠道及代理、资产管理等内容，进一步提升
和丰富了公司住宅产品的内含价值。
（5）专业高效的管理团队
保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
公司管理团队兼具经济、营销、投资、设计等多元化专业背景人才，人员结构稳定、项目运作经验
丰富、管理能力突出，能够根据复杂多变的宏观经济形势和行业环境灵活优化经营策略，保证公司战略
的高效落地。在团队激励方面，公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体
系，统一公司目标与个人目标，构建强大的团队合力。
（6）广受认可的央企形象
公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司旗
下房地产业务的主要运作平台。央企背书增进了公司与地方政府、合作伙伴之间良好的互信关系，使公
司在多元化拿地及合作开发等环节更具优势；同时，央企稳健经营的特点助推公司多渠道、低成本获取
资源，保障公司在快速变化的市场环境中，具备充足的融资头寸和极强的资金成本优势；此外，可靠的
央企形象帮助公司获得消费者的广泛信赖，公司也通过优质的产品与服务输出不断增强客户对品牌的认
可。2020 年末，公司品牌价值达 1205 亿元，连续十一年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列
福布斯世界 500 强第 172 位。
4、公司发展未来发展的讨论与分析
（1）公司发展战略
在十三五期间，公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“不动产生态发展平台”的发展战略，
坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，实现企业高质量发展。
不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。在“房住不炒”的政策引
领下，坚持产品的刚性及改善性需求定位，回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；坚
持“中心城市+城市群”的城市深耕策略，提升城市研判精准度，把握区域市场结构性机会；发挥央企
资源整合优势，创新拓展方式，加大城市更新等多元化拓展力度；加快项目开发建设进程，落地精细化
管理，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。
以不动产投资开发为原点，围绕美好生活同行者的品牌愿景，公司将积极发展和培育不动产产业链
业务，在做好主业协同的基础上，持续提升两翼产业核心竞争力及市场化水平，聚力打造新的行业标杆。
一方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，持续优化产业布局和资源配置，巩固物业等板块的龙头
地位，加速培育商管、会展等潜力板块，大力孵化健康养老等产业，完善综合服务布局；强化自持物业
管理，打通全周期经营管理机制，提高资产收益水平。另一方面，以产业金融服务为基础，继续提升房
地产基金管理规模和市场化程度，加强产业链投资及资本运作能力，推动产融结合，充分发挥产业金融
在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极。
（2）经营计划
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资 3950 亿元，计划新开工面积 4900 万平方米，计划竣
工面积 4000 万平方米。
（3）风险与机遇
中央坚持“房住不炒”调控基调，行业政策保持定力，房地产审慎监管与长效机制不断完善，房企
通过高杠杆谋求扩张的路径依赖将被打破，行业市场格局及发展模式存在不确定性；各地政府因城施策，
一二线城市调控力度加大，区域市场进一步分化，对房企的市场研判能力提出更高的要求，企业经营战
略及决策需更加动态化、精细化；同时，宏观政策保持相对稳定，货币政策逐步回归常态，整体呈现边
保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
际收紧趋势，叠加房企融资调控政策趋严，行业融资难度及债务风险敞口增大，对企业融资和运营能力
提出更大的挑战。
面对调控力度增大、资金面承压、行业发展模式变化等潜在风险，公司将坚持“中心城市+城市群”
深耕战略，做好区域市场研判工作，把握结构性机会，发挥公司在产品、品牌等方面的专业优势，继续
巩固行业地位。同时坚持以现金流管理为核心，提升项目开发效率，抢抓销售与资金回收，加快释放存
量资金，拓展多元融资渠道，持续优化资产负债结构，确保各项指标符合监管要求，保持“绿档”房企
优势。此外，公司将积极关注房地产行业集中度提升带来的发展机会，做大开发业务规模，提升资源储
备质量；同时坚持“一主两翼”的发展战略，加大对两翼产业的培育力度，把握产业链上下游拓展机会，
推进多元化业务发展，形成新的业务增长极。
5、导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
6、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
7、公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部修订的《企业会计准则第 14 号——收入》财会[2017]22 号），
执行该准则对公司收入确认方式无重大影响，对财务状况、经营成果和现金流量的反映亦无重大变动，
对相关科目分类和计量作出如下调整：
（1）除适用租赁准则的预收租金仍在“预收款项”列报外，将“预收款项”重分类至“合同负
债”、“其他流动负债”科目；
（2）公司因签订销售合同发生的直接增量成本在“其他流动资产”列报，并于确认相应收入时摊
销至“销售费用”等科目；
（3）公司根据新旧准则衔接规定，按照首次执行新收入准则的累积影响数，调整 2020 年年初留存
收益及其他相关项目金额，对可比期间信息不进行调整。
详见“第十一节 财务报告——五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明”。
8、公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
9、与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明
本期新纳入合并范围的子公司 149 家，本期不再纳入合并范围的子公司 11 家，具体情况详见 2020
年度审计报告中的财务报表附注“七、合并范围的变更”和“八、在其他主体中的权益”。
