保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
公司代码：600048 公司简称：保利地产
保利发展控股集团股份有限公司
2021 年第一季度报告
1 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
目录
一、重要提示 ................................................................. 3
二、公司基本情况 ............................................................. 3
三、重要事项 ................................................................. 6
四、附录 ..................................................................... 8
2 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
一、 重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利保证季度报告中财务报表
的真实、准确、完整。
1.4 本公司第一季度报告未经审计。
二、 公司基本情况
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
总资产 1,314,170,268,880.79 1,251,374,919,086.42 5.02
归属于上市公司股东的净资产 182,478,498,385.01 180,231,098,579.00 1.25
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 -30,049,616,180.51 -30,100,935,409.42 /
营业收入 25,054,589,432.73 23,822,994,137.47 5.17
归属于上市公司股东的净利润 2,500,698,692.01 2,379,343,780.02 5.10
归属于上市公司股东的扣除非
2,385,087,246.38 2,341,442,248.84 1.86
经常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 1.38 1.50 减少 0.12 个百分点
基本每股收益（元/股） 0.21 0.20 4.78
稀释每股收益（元/股） 0.21 0.20 4.78
非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额
非流动资产处置损益 73,543.89
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国
54,077,155.23
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
16,285,065.38
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 52,890,644.89
其他符合非经常性损益定义的损益项目 35,087,373.49
少数股东权益影响额（税后） -18,891,075.36
所得税影响额 -23,911,261.89
合计 115,611,445.63
3 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
股东总数（户） 250,120
前十名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
期末持股 比例
股东名称（全称） 售条件股 股东性质
数量 (%) 股份状态 数量
份数量
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 37.69 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 507,814,019 4.24 0 无 0 其他
泰康人寿保险有限责任公司－分
491,870,268 4.11 0 无 0 其他
红－个人分红－019L－FH002 沪
中国证券金融股份有限公司 357,138,810 2.98 0 无 0 国有法人
中国保利集团有限公司 334,587,645 2.80 0 无 0 国有法人
境内非国
华美国际投资集团有限公司 208,630,000 1.74 0 质押 161,210,000
有法人
中央汇金资产管理有限责任公司 179,655,800 1.50 0 无 0 国有法人
泰康人寿保险有限责任公司－传
统－普通保险产品－019L－ 137,536,654 1.15 0 无 0 其他
CT001 沪
兴业银行股份有限公司－兴全趋
127,100,382 1.06 0 无 0 其他
势投资混合型证券投资基金
泰康人寿保险有限责任公司－万
115,137,295 0.96 0 无 0 其他
能－个险万能
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
保利南方集团有限公司 4,511,874,673 人民币普通股 4,511,874,673
香港中央结算有限公司 507,814,019 人民币普通股 507,814,019
泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－
491,870,268 人民币普通股 491,870,268
019L－FH002 沪
中国证券金融股份有限公司 357,138,810 人民币普通股 357,138,810
中国保利集团有限公司 334,587,645 人民币普通股 334,587,645
华美国际投资集团有限公司 208,630,000 人民币普通股 208,630,000
中央汇金资产管理有限责任公司 179,655,800 人民币普通股 179,655,800
泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产
137,536,654 人民币普通股 137,536,654
品－019L－CT001 沪
兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证
127,100,382 人民币普通股 127,100,382
券投资基金
泰康人寿保险有限责任公司－万能－个险万能 115,137,295 人民币普通股 115,137,295
4 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
本公司第五大股东中国保利集团有限公司持有本公司第一大股东保利南方集团有限公司 100%的
上述股东 股权；本公司第三大股东泰康人寿保险有限责任公司－分红－个人分红－019L－FH002 沪、第
关联关系 八大股东泰康人寿保险有限责任公司－传统－普通保险产品－019L－CT001 沪和第十大股东泰
或一致行 康人寿保险有限责任公司－万能－个险万能同为泰康人寿保险有限责任公司管理；未知其它股
动的说明 东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
法》规定的一致行动人。
2.3 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件股东持股情况表
□适用 √不适用
2.4 公司第一季度简要经营情况
2021 年第一季度房地产行业运行平稳，同时受去年同期低基数效应影响，行业主要指标规模及同
比增速均有明显提升。全国商品房销售面积 3.60 亿平方米，销售金额 3.84 万亿元，分别同比增长 63.8%
和 88.5%，规模均创同期历史新高；全国房地产开发投资 2.76 万亿元，同比增长 25.6%；全国房屋新开
工面积 3.62 亿平方米，竣工面积 1.91 亿平方米，分别同比增长 28.2%和 22.9%。政策方面，中央坚持
“房住不炒”调控基调，房地产金融监管持续强化，严防消费贷、经营贷违规流入房地产市场；同时，
通过推行重点城市供地“两集中”政策，稳定土地供应预期。多个热点城市调控力度加码，不断完善限
购、限售等政策，促进市场健康发展。
报告期内，公司实现签约金额 1242.82 亿元，签约面积 718.25 万平方米，分别同比增加 75.0%和
46.5%。报告期内，公司新拓展项目 38 个，新增容积率面积 811 万平方米，总获取成本 452 亿元。一季
度新开工面积 1033 万平方米，同比增长 33.2%；竣工面积 482 万平方米，同比增长 51.9%。截至报告期
末，公司共有在建拟建项目 698 个，总建筑面积 27677 万平方米，待开发面积 7773 万平方米。
报告期内，公司实现营业总收入 250.87 亿元，归属于上市公司股东的净利润 25.01 亿元，同比分
别增长 5.25%、5.10%；公司毛利率为 35.45%，同比下降 4.36 个百分点。2021 年第一季度，公司实现
现金回笼 1044 亿元，回笼率为 84%；期末货币资金余额 1305.77 亿元，资金状况良好。截至报告期末，
公司总资产为 13141.70 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 1824.78 亿元，较上年末分别增长 5.02%、
1.25%。资产负债率为 78.66%，资产结构保持平稳。
5 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
增减幅度
项目 本报告期末 上年度末 增减额 主要原因
（%）
衍生金融资产 4,874.32 29,473.50 -24,599.18 -83% 套期保值业务平仓
衍生金融负债 6,634.26 2,115.89 4,518.37 214% 套期保值币种汇率变动
应交税费 -644,300.30 -362,750.58 -281,549.72 / 预缴税金增加
应付利息 62,783.13 132,008.41 -69,225.28 -52% 支付借款利息
其他综合收益 9,528.41 19,157.79 -9,629.38 -50% 套期保值业务平仓收益兑现
使用权资产 571,857.04 4,021.96 567,835.08 14118% 执行新租赁准则，报表项目调
租赁负债 541,165.46 2,823.21 538,342.25 19068% 整，详见“四、附录-4.2”
上年同期数 增减幅度
项目 本期数 增减额 主要原因
（1-3月） （%）
销售费用 93,323.11 69,359.65 23,963.46 35% 销售规模增加
研发费用 6,229.78 306.68 5,923.10 1931% 研发支出归集方式变化
对合营联营企业的投资收益增
投资收益 69,903.03 1,800.18 68,102.85 3783%
加，套期保值业务平仓收益
上年同期数 增减幅度
项目 本期数 增减额 主要原因
（1-3月） （%）
销售回笼收入增加；项目
经营活动产生的
-3,004,961.62 -3,010,093.54 5,131.92 / 投资规模增加，支付合作
现金流量净额
单位往来款增加
投资活动产生的
-415,379.33 -499,072.24 83,692.91 / 对外投资支付的现金减少
现金流量净额
筹资活动产生的
2,534,914.25 1,746,296.40 788,617.85 45% 净增贷款规模增加
现金流量净额
3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
1、公司债券发行情况
发行规模 期限 利率
发行日期 公告索引
（亿元） （年） （%）
16.3 3+2 3.68 《保利发展控股集团股份有限公司公开发行2021年
2021年1月29日
9 5+2 3.98 公司债券（第一期）发行结果公告》
10 3+2 3.65 《保利发展控股集团股份有限公司公开发行2021年
2021年3月16日
9.4 5+2 3.90 公司债券（第二期）发行结果公告》
6 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
2、中期票据发行情况
发行规模 期限 利率
发行日期 公告索引
（亿元） （年） （%）
《保利发展控股集团股份有限公司2021年度第一期
2021年3月31日 25 3 3.63
中期票据发行结果公告》（公告编号2021-015）
3.3 报告期内超期未履行完毕的承诺事项
□适用 √不适用
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的警示及
原因说明
□适用 √不适用
公司名称 保利发展控股集团股份有限公司
法定代表人 宋广菊
日期 2021 年 4 月 30 日
7 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
四、 附录
4.1 财务报表
合并资产负债表
2021 年 3 月 31 日
编制单位:保利发展控股集团股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2021 年 3 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 130,576,585,497.05 146,007,645,676.61
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 480,504,315.09 507,227,288.79
衍生金融资产 48,743,217.18 294,734,982.22
应收票据 1,500,000.00 1,500,000.00
应收账款 2,493,982,941.02 2,450,315,093.79
应收款项融资
预付款项 41,897,649,210.24 42,196,666,025.47
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 169,593,948,802.58 153,245,111,130.63
其中：应收利息 33,954,862.16 27,619,879.77
应收股利 248,953,977.65 248,953,977.65
买入返售金融资产
存货 789,244,845,855.28 741,475,383,722.21
合同资产 1,629,556,048.13 1,543,531,346.90
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 54,694,848,022.11 48,503,405,959.69
流动资产合计 1,190,662,163,908.68 1,136,225,521,226.31
非流动资产：
发放贷款和垫款 1,629,994,123.30 1,791,952,362.98
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 74,488,455,557.50 72,549,885,370.60
其他权益工具投资 331,226,691.66 331,226,691.66
其他非流动金融资产 2,460,053,243.78 2,329,711,339.50
投资性房地产 21,709,066,270.97 21,231,954,235.54
固定资产 8,436,725,127.97 7,658,999,879.55
在建工程 548,895,868.09 546,462,505.78
8 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 5,718,570,408.97 40,219,597.45
无形资产 399,113,376.26 429,766,830.35
开发支出
商誉 66,824,058.16 66,824,058.16
长期待摊费用 448,618,830.25 559,066,864.51
递延所得税资产 7,270,561,415.20 7,613,328,124.03
其他非流动资产
非流动资产合计 123,508,104,972.11 115,149,397,860.11
资产总计 1,314,170,268,880.79 1,251,374,919,086.42
流动负债：
短期借款 4,662,623,924.41 4,777,011,542.54
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债 66,342,634.30 21,158,936.91
应付票据 17,880,512,940.16 14,918,768,963.77
应付账款 106,046,945,500.25 136,563,766,876.28
预收款项 651,813,680.32 868,439,877.23
合同负债 413,346,239,683.08 365,630,822,437.42
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 384,878,203.62 410,727,356.43
应交税费 -6,443,002,963.37 -3,627,505,825.40
其他应付款 134,349,118,730.31 140,521,375,885.27
其中：应付利息 627,831,331.11 1,320,084,108.29
应付股利 248,593,881.26 216,547,950.27
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 49,769,290,174.86 59,799,366,847.08
其他流动负债 35,379,237,783.54 31,874,073,048.37
流动负债合计 756,094,000,291.48 751,758,005,945.90
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 239,691,117,178.16 207,160,409,823.00
应付债券 31,703,021,512.66 25,066,342,036.42
其中：优先股
永续债
9 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
租赁负债 5,411,654,616.64 28,232,112.55
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 57,147,494.22 57,878,494.23
递延所得税负债 737,064,789.60 666,166,685.81
其他非流动负债
非流动负债合计 277,600,005,591.28 232,979,029,152.01
负债合计 1,033,694,005,882.76 984,737,035,097.91
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 11,969,493,288.00 11,967,615,691.00
其他权益工具 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
其中：优先股
永续债 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
资本公积 18,329,239,715.56 18,313,032,416.06
减：库存股
其他综合收益 95,284,132.96 191,577,915.46
专项储备
盈余公积 5,111,039,407.65 5,111,039,407.65
一般风险准备
未分配利润 126,793,441,840.84 124,467,833,148.83
归属于母公司所有者权益（或股
182,478,498,385.01 180,231,098,579.00
东权益）合计
少数股东权益 97,997,764,613.02 86,406,785,409.51
所有者权益（或股东权益）合
280,476,262,998.03 266,637,883,988.51
计
负债和所有者权益（或股东
1,314,170,268,880.79 1,251,374,919,086.42
权益）总计
公司负责人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
母公司资产负债表
2021 年 3 月 31 日
编制单位:保利发展控股集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2021 年 3 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 8,733,873,465.78 26,285,656,137.54
交易性金融资产 450,400,000.00 450,400,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 86,391,369.47 60,869,810.98
10 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
应收款项融资
预付款项 1,554,408,516.01 1,052,230,677.49
其他应收款 345,489,789,629.97 322,589,975,822.72
其中：应收利息
应收股利 10,639,491,761.97 10,639,491,761.97
存货 909,136,629.79 855,404,281.45
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 283,443,904.55 173,327,842.38
流动资产合计 357,507,443,515.57 351,467,864,572.56
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 28,344,987,285.60 27,992,703,187.19
其他权益工具投资 330,000,000.00 330,000,000.00
其他非流动金融资产 744,419,750.68 686,899,273.43
投资性房地产 1,098,089,230.56 1,113,611,938.01
固定资产 204,809,605.89 203,347,995.61
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 47,252,420.85 46,102,856.82
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,667,725.86 2,960,664.48
递延所得税资产 173,684,781.39 12,409,476.87
其他非流动资产
非流动资产合计 30,945,910,800.83 30,388,035,392.41
资产总计 388,453,354,316.40 381,855,899,964.97
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 739,624,792.04 753,111,993.53
预收款项
合同负债 30,311,623.38 34,788,796.01
应付职工薪酬 21,598,022.94 22,212,948.33
应交税费 -187,628,519.40 -146,059,583.00
11 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
其他应付款 275,991,495,579.13 268,228,671,880.26
其中：应付利息 489,760,647.57 656,296,555.56
应付股利 175,291,277.81 175,291,277.81
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 8,353,870,000.00 16,519,518,543.64
其他流动负债 1,150,847.00 2,447,466.37
流动负债合计 284,950,422,345.09 285,414,692,045.14
非流动负债：
长期借款 22,771,925,455.00 21,670,008,182.50
应付债券 21,963,595,468.09 15,352,297,174.77
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 66,922,226.58 81,933,895.76
其他非流动负债
非流动负债合计 44,802,443,149.67 37,104,239,253.03
负债合计 329,752,865,494.76 322,518,931,298.17
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 11,969,493,288.00 11,967,615,691.00
其他权益工具 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
其中：优先股
永续债 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
资本公积 16,308,174,855.09 16,292,854,961.53
减：库存股
其他综合收益 -13,563,436.47 -13,563,436.47
专项储备
盈余公积 5,111,619,224.71 5,111,039,407.65
未分配利润 5,144,764,890.31 5,799,022,043.09
所有者权益（或股东权益）合
58,700,488,821.64 59,336,968,666.80
计
负债和所有者权益（或股东
388,453,354,316.40 381,855,899,964.97
权益）总计
公司负责人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
12 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
合并利润表
2021 年 1—3 月
编制单位：保利发展控股集团股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2021 年第一季度 2020 年第一季度
一、营业总收入 25,086,518,886.90 23,835,183,413.07
其中：营业收入 25,054,589,432.73 23,822,994,137.47
利息收入 21,888,012.87 9,857,839.44
已赚保费
手续费及佣金收入 10,041,441.30 2,331,436.16
二、营业总成本 20,739,115,769.11 18,941,308,801.51
其中：营业成本 16,193,423,355.67 14,345,841,963.76
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 1,600,497,602.02 1,962,463,829.53
销售费用 933,231,116.13 693,596,450.42
管理费用 966,772,440.50 905,983,121.96
研发费用 62,297,845.13 3,066,811.90
财务费用 982,893,409.66 1,030,356,623.94
其中：利息费用 1,076,842,299.53 1,260,862,292.57
利息收入 240,980,151.87 229,943,963.15
加：其他收益 35,244,833.09 16,327,484.85
投资收益（损失以“－”号填列） 699,030,279.44 18,001,778.02
其中：对联营企业和合营企业的投
488,918,384.74 17,638,386.24
资收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
2,649,856.61 -11,036,847.61
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-63,169,062.58 -89,548,210.35
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
73,543.89 -519,560.47
列）
13 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 5,021,232,568.24 4,827,099,256.00
加：营业外收入 152,209,545.17 63,474,094.04
减：营业外支出 53,574,387.91 18,310,272.01
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
5,119,867,725.50 4,872,263,078.03
列）
减：所得税费用 1,282,783,750.26 1,264,638,380.40
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 3,837,083,975.24 3,607,624,697.63
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
3,837,083,975.24 3,607,624,697.63
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏
2,500,698,692.01 2,379,343,780.02
损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填
1,336,385,283.23 1,228,280,917.61
列）
六、其他综合收益的税后净额 -96,293,782.50 122,114,733.49
（一）归属母公司所有者的其他综合收
-96,293,782.50 122,114,733.49
益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收
益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 -96,293,782.50 122,114,733.49
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备 -119,965,384.96 190,564,816.45
（6）外币财务报表折算差额 23,671,602.46 -68,450,082.96
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 3,740,790,192.74 3,729,739,431.12
（一）归属于母公司所有者的综合收益
2,404,404,909.51 2,501,458,513.51
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 1,336,385,283.23 1,228,280,917.61
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.21 0.20
14 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
（二）稀释每股收益(元/股) 0.21 0.20
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被合并方实现的净
利润为：0 元。
公司负责人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
母公司利润表
2021 年 1—3 月
编制单位：保利发展控股集团股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2021 年第一季度 2020 年第一季度
一、营业收入 80,914,804.69 55,158,423.44
减：营业成本 34,066,016.51 21,169,859.98
税金及附加 -22,747,954.91 7,639,363.33
销售费用 8,348,714.99 9,582,329.68
管理费用 50,760,102.57 48,536,061.98
研发费用
财务费用 499,346,066.19 606,177,696.83
其中：利息费用 485,191,750.63 623,228,243.95
利息收入 40,005,280.23 41,947,013.47
加：其他收益 4,920,477.74
投资收益（损失以“－”号填列） -9,943,375.81 -129,794,680.50
其中：对联营企业和合营企业的投
-89,006,581.22 -142,642,722.56
资收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
24,718,580.02 24,409,905.39
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-131,614.17 -20,381,840.98
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -469,294,072.88 -763,713,504.45
加：营业外收入 403,158.59 199,209.91
减：营业外支出 59,653.55 2,254,752.50
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-468,950,567.84 -765,769,047.04
列）
减：所得税费用 10,216,584.94 -3,668,612.38
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -479,167,152.78 -762,100,434.66
15 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
（一）持续经营净利润（净亏损以
-479,167,152.78 -762,100,434.66
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -479,167,152.78 -149,058,681.66
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
合并现金流量表
2021 年 1—3 月
编制单位：保利发展控股集团股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2021年第一季度 2020年第一季度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 76,927,902,350.35 38,642,162,785.40
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 30,363,513.50 15,472,701.81
拆入资金净增加额
16 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 13,306,899.50 25,448,409.56
收到其他与经营活动有关的现金 38,987,035,582.39 14,466,274,847.20
经营活动现金流入小计 115,958,608,345.74 53,149,358,743.97
购买商品、接受劳务支付的现金 94,917,447,572.57 46,253,887,705.80
客户贷款及垫款净增加额 -161,279,864.37 -41,718,106.17
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 2,256,454,047.20 1,771,421,772.03
支付的各项税费 13,536,913,546.02 10,645,342,164.66
支付其他与经营活动有关的现金 35,458,689,224.83 24,621,360,617.07
经营活动现金流出小计 146,008,224,526.25 83,250,294,153.39
经营活动产生的现金流量净额 -30,049,616,180.51 -30,100,935,409.42
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 270,148,785.94 147,312,612.24
取得投资收益收到的现金 718,904,160.84 355,349.72
处置固定资产、无形资产和其他长
816,613.77 342,108.26
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 18,861.02 868,025,644.93
投资活动现金流入小计 989,888,421.57 1,016,035,715.15
购建固定资产、无形资产和其他长
39,178,737.25 46,100,153.63
期资产支付的现金
投资支付的现金 4,750,160,925.57 5,960,657,953.49
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
354,342,024.14
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 5,143,681,686.96 6,006,758,107.12
投资活动产生的现金流量净额 -4,153,793,265.39 -4,990,722,391.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,811,325,547.32 2,028,260,369.98
其中：子公司吸收少数股东投资收
1,798,766,300.99 1,128,260,369.98
到的现金
取得借款收到的现金 54,006,921,358.80 42,164,904,671.52
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 55,818,246,906.12 44,193,165,041.50
偿还债务支付的现金 25,568,388,949.26 22,588,605,330.74
17 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
分配股利、利润或偿付利息支付的
4,281,018,944.78 4,008,632,435.25
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
384,701,639.69 119,320,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 619,696,547.64 132,963,315.52
筹资活动现金流出小计 30,469,104,441.68 26,730,201,081.51
筹资活动产生的现金流量净额 25,349,142,464.44 17,462,963,959.99
四、汇率变动对现金及现金等价物的
10,458,853.36 28,173,309.98
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -8,843,808,128.10 -17,600,520,531.42
加：期初现金及现金等价物余额 138,974,278,501.22 138,974,278,501.22
六、期末现金及现金等价物余额 130,130,470,373.12 121,373,757,969.80
公司负责人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
母公司现金流量表
2021 年 1—3 月
编制单位：保利发展控股集团股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2021年第一季度 2020年第一季度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 55,403,406.26 53,084,237.12
收到的税费返还 3,728,771.46
收到其他与经营活动有关的现金 205,299,913,150.91 45,080,860,181.82
经营活动现金流入小计 205,359,045,328.63 45,133,944,418.94
购买商品、接受劳务支付的现金 45,983,100.47 22,020,263.60
支付给职工及为职工支付的现金 31,340,425.57 20,725,305.90
支付的各项税费 115,152,711.36 104,106,758.61
支付其他与经营活动有关的现金 220,687,689,422.54 51,661,161,934.43
经营活动现金流出小计 220,880,165,659.94 51,808,014,262.54
经营活动产生的现金流量净额 -15,521,120,331.31 -6,674,069,843.60
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 147,000,000.00
取得投资收益收到的现金 258,683,989.19 8,042.06
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 258,683,989.19 147,008,042.06
购建固定资产、无形资产和其他长期
3,272,831.00 139,470.30
资产支付的现金
投资支付的现金 903,266,869.97
18 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 906,539,700.97 139,470.30
投资活动产生的现金流量净额 -647,855,711.78 146,868,571.76
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 12,559,246.33 900,000,000.00
取得借款收到的现金 8,970,000,000.00 4,730,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 8,982,559,246.33 5,630,000,000.00
偿还债务支付的现金 9,421,896,047.50 6,267,312,707.50
分配股利、利润或偿付利息支付的现
943,469,827.50 738,034,294.46
金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 10,365,365,875.00 7,005,347,001.96
筹资活动产生的现金流量净额 -1,382,806,628.67 -1,375,347,001.96
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -17,551,782,671.76 -7,902,548,273.80
加：期初现金及现金等价物余额 26,285,656,137.54 22,453,308,075.29
六、期末现金及现金等价物余额 8,733,873,465.78 14,550,759,801.49
公司负责人：宋广菊 主管会计工作负责人：刘平 会计机构负责人：周东利
4.2 2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 146,007,645,676.61 146,007,645,676.61
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 507,227,288.79 507,227,288.79
衍生金融资产 294,734,982.22 294,734,982.22
应收票据 1,500,000.00 1,500,000.00
应收账款 2,450,315,093.79 2,450,315,093.79
应收款项融资
预付款项 42,196,666,025.47 42,196,666,025.47
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
19 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
其他应收款 153,245,111,130.63 153,245,111,130.63
其中：应收利息 27,619,879.77 27,619,879.77
应收股利 248,953,977.65 248,953,977.65
买入返售金融资产
存货 741,475,383,722.21 741,475,383,722.21
合同资产 1,543,531,346.90 1,543,531,346.90
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 48,503,405,959.69 48,503,405,959.69
流动资产合计 1,136,225,521,226.31 1,136,225,521,226.31
非流动资产：
发放贷款和垫款 1,791,952,362.98 1,791,952,362.98
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 72,549,885,370.60 72,549,885,370.60
其他权益工具投资 331,226,691.66 331,226,691.66
其他非流动金融资产 2,329,711,339.50 2,329,711,339.50
投资性房地产 21,231,954,235.54 21,231,954,235.54
固定资产 7,658,999,879.55 7,658,999,879.55
在建工程 546,462,505.78 546,462,505.78
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 40,219,597.45 5,745,198,435.87 5,704,978,838.42
无形资产 429,766,830.35 429,766,830.35
开发支出
商誉 66,824,058.16 66,824,058.16
长期待摊费用 559,066,864.51 559,066,864.51
递延所得税资产 7,613,328,124.03 7,613,328,124.03
其他非流动资产
非流动资产合计 115,149,397,860.11 120,854,376,698.53 5,704,978,838.42
资产总计 1,251,374,919,086.42 1,257,079,897,924.84 5,704,978,838.42
流动负债：
短期借款 4,777,011,542.54 4,777,011,542.54
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债 21,158,936.91 21,158,936.91
应付票据 14,918,768,963.77 14,918,768,963.77
应付账款 136,563,766,876.28 136,563,766,876.28
预收款项 868,439,877.23 868,439,877.23
合同负债 365,630,822,437.42 365,630,822,437.42
20 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 410,727,356.43 410,727,356.43
应交税费 -3,627,505,825.40 -3,627,505,825.40
其他应付款 140,521,375,885.27 140,521,375,885.27
其中：应付利息 1,320,084,108.29 1,320,084,108.29
应付股利 216,547,950.27 216,547,950.27
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 59,799,366,847.08 60,191,222,091.06 391,855,243.98
其他流动负债 31,874,073,048.37 31,874,073,048.37
流动负债合计 751,758,005,945.90 752,149,861,189.88 391,855,243.98
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 207,160,409,823.00 207,160,409,823.00
应付债券 25,066,342,036.42 25,066,342,036.42
其中：优先股
永续债
租赁负债 28,232,112.55 5,341,355,706.99 5,313,123,594.44
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 57,878,494.23 57,878,494.23
递延所得税负债 666,166,685.81 666,166,685.81
其他非流动负债
非流动负债合计 232,979,029,152.01 238,292,152,746.45 5,313,123,594.44
负债合计 984,737,035,097.91 990,442,013,936.33 5,704,978,838.42
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 11,967,615,691.00 11,967,615,691.00
其他权益工具 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
其中：优先股
永续债 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
资本公积 18,313,032,416.06 18,313,032,416.06
减：库存股
其他综合收益 191,577,915.46 191,577,915.46
专项储备
盈余公积 5,111,039,407.65 5,111,039,407.65
一般风险准备
未分配利润 124,467,833,148.83 124,467,833,148.83
21 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
归属于母公司所有者权益 180,231,098,579.00 180,231,098,579.00
（或股东权益）合计
少数股东权益 86,406,785,409.51 86,406,785,409.51
所有者权益（或股东权
266,637,883,988.51 266,637,883,988.51
益）合计
负债和所有者权益
1,251,374,919,086.42 1,257,079,897,924.84 5,704,978,838.42
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
除境外子公司外，本公司及其他子公司于 2021 年 1 月 1 日起开始执行财政部于 2018 年 12 月修订
的《企业会计准则第 21 号——租赁》（“新租赁准则”）。新准则要求根据首次执行该准则的累积影
响数，调整首次执行本准则当年年初财务报表相关项目金额，不调整可比期间信息。
（1）按照衔接规定，对于首次执行日前的经营租赁，承租人在首次执行日根据剩余租赁付款额按首
次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量“租赁负债”，根据与租赁负债相等及预付租金情况进行
必要调整后的金额计量“使用权资产”；
（2）本公司境外子公司及保利物业于 2019 年 1 月 1 日开始执行新租赁准则。
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 26,285,656,137.54 26,285,656,137.54
交易性金融资产 450,400,000.00 450,400,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 60,869,810.98 60,869,810.98
应收款项融资
预付款项 1,052,230,677.49 1,052,230,677.49
其他应收款 322,589,975,822.72 322,589,975,822.72
其中：应收利息
应收股利 10,639,491,761.97 10,639,491,761.97
存货 855,404,281.45 855,404,281.45
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 173,327,842.38 173,327,842.38
流动资产合计 351,467,864,572.56 351,467,864,572.56
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 27,992,703,187.19 27,992,703,187.19
22 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
其他权益工具投资 330,000,000.00 330,000,000.00
其他非流动金融资产 686,899,273.43 686,899,273.43
投资性房地产 1,113,611,938.01 1,113,611,938.01
固定资产 203,347,995.61 203,347,995.61
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 46,102,856.82 46,102,856.82
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,960,664.48 2,960,664.48
递延所得税资产 12,409,476.87 12,409,476.87
其他非流动资产
非流动资产合计 30,388,035,392.41 30,388,035,392.41
资产总计 381,855,899,964.97 381,855,899,964.97
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 753,111,993.53 753,111,993.53
预收款项
合同负债 34,788,796.01 34,788,796.01
应付职工薪酬 22,212,948.33 22,212,948.33
应交税费 -146,059,583.00 -146,059,583.00
其他应付款 268,228,671,880.26 268,228,671,880.26
其中：应付利息 656,296,555.56 656,296,555.56
应付股利 175,291,277.81 175,291,277.81
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 16,519,518,543.64 16,519,518,543.64
其他流动负债 2,447,466.37 2,447,466.37
流动负债合计 285,414,692,045.14 285,414,692,045.14
非流动负债：
长期借款 21,670,008,182.50 21,670,008,182.50
应付债券 15,352,297,174.77 15,352,297,174.77
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
23 / 24
保利发展控股集团股份有限公司 2021 年第一季度报告
递延收益
递延所得税负债 81,933,895.76 81,933,895.76
其他非流动负债
非流动负债合计 37,104,239,253.03 37,104,239,253.03
负债合计 322,518,931,298.17 322,518,931,298.17
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 11,967,615,691.00 11,967,615,691.00
其他权益工具 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
其中：优先股
永续债 20,180,000,000.00 20,180,000,000.00
资本公积 16,292,854,961.53 16,292,854,961.53
减：库存股
其他综合收益 -13,563,436.47 -13,563,436.47
专项储备
盈余公积 5,111,039,407.65 5,111,039,407.65
未分配利润 5,799,022,043.09 5,799,022,043.09
所有者权益（或股东权
59,336,968,666.80 59,336,968,666.80
益）合计
负债和所有者权益（或
381,855,899,964.97 381,855,899,964.97
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
4.3 2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
4.4 审计报告
□适用 √不适用
24 / 24