保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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保利房地产（集团）股份有限公司
2008 年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内
容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 大信会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人李彬海，主管会计工作负责人宋广菊及会计机构负责人彭碧宏声明：保证年度报告中
财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 保利地产
股票代码 600048
上市交易所 上海证券交易所
注册地址和办公地址 广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层
邮政编码 510308
公司国际互联网网址 www.polycn.com;www.gzpoly.com
电子信箱 stock@polycn.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 岳勇坚 黄海
联系地址
广州市海珠区阅江中路688 号保利国际
广场北塔30 层董秘办公室
广州市海珠区阅江中路688 号保利国际
广场北塔30 层董秘办公室
电话 020-89898833 020-89898833
传真 020-89898666 020-89898666
电子信箱 stock@polycn.com stock@polycn.com
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上
年增减(%)
2006 年
营业收入 15,519,901,076.27 8,115,234,888.95 91.24 4,031,212,238.72
利润总额 4,023,284,829.98 2,403,090,085.71 67.42 1,050,464,670.26
归属于上市公司股东
的净利润
2,238,861,382.60 1,489,088,024.65 50.35 671,455,691.34
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
2,100,358,982.62 1,234,513,505.29 70.14 674,747,790.57保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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经营活动产生的
现金流量净额
-7,590,472,530.90 -9,375,802,034.91 -19.04 -4,021,864,411.26
2008 年末 2007 年末
本年末比上年
末增减(%)
2006 年末
总资产 53,632,162,746.67 40,894,664,218.50 31.15 16,507,888,340.95
所有者权益（或
股东权益）
14,079,365,677.37 11,925,244,150.07 18.06 3,637,962,316.87
3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.91 0.65 40.00 0.36
稀释每股收益（元／股） 0.91 0.65 40.00 0.36
扣除非经常性损益后的基本每
股收益（元／股）
0.86 0.54 59.26 0.36
全面摊薄净资产收益率（%） 15.90 12.49 增加3.41 个百分点 18.46
加权平均净资产收益率（%） 17.25 22.42 减少5.17 个百分点 31.59
扣除非经常性损益后全面摊薄
净资产收益率（%）
14.92 10.35 增加4.57 个百分点 18.55
扣除非经常性损益后的加权平
均净资产收益率（%）
16.18 18.58 减少2.40 个百分点 31.74
每股经营活动产生的现金流量
净额（元／股）
-3.10 -7.65 59.48 -7.31
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末增
减(%)
2006 年
末
归属于上市公司股东的每股净
资产（元／股）
5.74 9.73 -41.01 6.61
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 34,444.80
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
176,870,107.28
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
-1,152,597.60
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 9,572,238.32
少数股东权益影响额 -565,263.99
所得税影响额 -46,256,528.83
合计 138,502,399.98保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公积金转股
其
他
小计 数量
比例
(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 600,459,044 48.97 600,459,044 600,459,044 1,200,918,088 48.97
3、其他内资持股 99,770,478 8.14 99,770,478 99,770,478 199,540,956 8.14
其中： 境内非国有法人持股 60,770,478 4.96 60,770,478 60,770,478 121,540,956 4.96
境内自然人持股 39,000,000 3.18 39,000,000 39,000,000 78,000,000 3.18
4、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 700,229,522 57.11 700,229,522 700,229,522 1,400,459,044 57.11
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 525,942,071 42.89 525,942,071 525,942,071 1,051,884,142 42.89
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计 525,942,071 42.89 525,942,071 525,942,071 1,051,884,142 42.89
三、股份总数 1,226,171,593 100.00 1,226,171,593 1,226,171,593 2,452,343,186 100.00
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除
限售股数
本年增加限
售股数
年末限售股数
限售
原因
解除限售日期
保利南方集团有
限公司
600,459,044 0 600,459,044 1,200,918,088 注1 2009 年7 月31 日
广东华美国际投
资集团有限公司
60,770,478 0 60,770,478 121,540,956 注2 2009 年1 月27 日
张克强 18,000,000 0 18,000,000 36,000,000 注2 2009 年1 月27 日
李彬海 2,360,000 0 2,360,000 4,720,000 注2 2009 年1 月27 日
宋广菊 1,720,000 0 1,720,000 3,440,000 注2 2009 年1 月27 日
单亦和 1,560,000 0 1,560,000 3,120,000 注2 2009 年1 月27 日
贺平 1,560,000 0 1,560,000 3,120,000 注2 2009 年1 月27 日
王小朝 1,560,000 0 1,560,000 3,120,000 注2 2009 年1 月27 日
王旭 1,560,000 0 1,560,000 3,120,000 注2 2009 年1 月27 日
韩清涛 1,560,000 0 1,560,000 3,120,000 注2 2009 年1 月27 日
张玲 1,160,000 0 1,160,000 2,320,000 注2 2009 年1 月27 日
罗卫民 1,160,000 0 1,160,000 2,320,000 注2 2009 年1 月27 日保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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陈凯 1,160,000 0 1,160,000 2,320,000 注2 2009 年1 月27 日
杨小虎 1,160,000 0 1,160,000 2,320,000 注2 2009 年1 月27 日
官集保 1,120,000 0 1,120,000 2,240,000 注2 2009 年1 月27 日
刘平 1,120,000 0 1,120,000 2,240,000 注2 2009 年1 月27 日
张万顺 1,120,000 0 1,120,000 2,240,000 注2 2009 年1 月27 日
谭艳 1,120,000 0 1,120,000 2,240,000 注2 2009 年1 月27 日
合计 700,229,522 0 700,229,522 1,400,459,044 / /
限售原因说明
注1：控股股东首发承诺限售36 个月及报告期内公司实施资本公积金转增股本。
注2：首发承诺50％持股限售至2009 年1 月27 日及报告期内公司实施资本公积金转增股本。
4.2 股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 84,089 户
前十名股东持股情况
股东名称(全称) 股东性质
比例
(%)
持股总数
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结
的股份数量
保利南方集团有限公司 国有法人 48.97 1,200,918,088 1,200,918,088 0
广东华美国际投资集团有限公司
境内非国
有法人
6.73 165,121,634 121,540,956
质押
100,630,000
张克强 境内自然人2.38 58,252,802 36,000,000
质押
6,000,000
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 其他2.14 52,400,000 0 0
中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 其他1.31 32,050,440 0 0
交通银行－易方达 50 指数证券投资基金 其他1.05 25,627,583 0 0
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 其他0.88 21,600,000 0 0
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金其他0.79 19,374,815 0 0
中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金 其他0.75 18,457,937 0 0
中国工商银行－广发聚富开放式证券投资基金 其他0.58 14,253,472 0 0
单位:股
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 期末持有无限售条件股份的数量 股份种类
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 52,400,000 人民币普通股
广东华美国际投资集团有限公司 43,580,678 人民币普通股
中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 32,050,440 人民币普通股
交通银行－易方达 50 指数证券投资基金 25,627,583 人民币普通股
张克强 22,252,802 人民币普通股
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 21,600,000 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金 19,374,815 人民币普通股
中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金 18,457,937 人民币普通股
中国工商银行－广发聚富开放式证券投资基金 14,253,472 人民币普通股
交通银行－融通行业景气证券投资基金 13,221,800 人民币普通股
上述股东
关联关系
或一致行
动关系的
说明
本公司第三大股东张克强持有本公司第二大股东广东华美90%的股权；中国工商银行－广发策略优选混合型
证券投资基金、中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金、中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金、
中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金和中国工商银行－广发聚富开放式证券投资基金同为广
发基金管理有限公司管理的基金；交通银行－易方达 50 指数证券投资基金和中国工商银行－易方达价值成
长混合型证券投资基金同为易方达基金管理有限公司管理的基金；未知其它股东之间是否存在关联关系，也
未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告
摘要
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前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
序有限售条件股份可上市交易情况
号
有限售条件股东名称
持有的有限售条件
股份数量 可上市交易时间 新增可上市交易股份数量
限售
条件
1 保利南方集团有限公司 1,200,918,088 2009 年7 月31 日 1,200,918,088 注1
2
广东华美国际投资集团有限
公司
121,540,956 2009 年2 月2 日121,540,956
注1
3 张克强 36,000,000 2009 年2 月2 日36,000,000 注1
4 李彬海 4,720,000 2009 年2 月2 日4,720,000 注1
5 宋广菊 3,440,000 2009 年2 月2 日3,440,000 注1
6 单亦和 3,120,000 2009 年2 月2 日3,120,000 注1
7 贺平 3,120,000 2009 年2 月2 日3,120,000 注1
8 王小朝 3,120,000 2009 年2 月2 日3,120,000 注1
9 王旭 3,120,000 2009 年2 月2 日3,120,000 注1
10 韩清涛 3,120,000 2009 年2 月2 日3,120,000 注1
限售条件说明
注1:根据发起人股东在公司上市时的持股锁定承诺设置限售条件，详见2006 年7 月28 日刊登于《中
国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交易所网站上的公司首次公开发行股票招股
说明书。公司董事、监事和其他高级管理人员所持股份还须按上海证券交易所相关规定执行。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:亿元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
保利南方集团有
限公司
张振高 1.005 1992 年7 月9 日
房地产开发经营、物
业管理、房地产中介
服务、自有资金投资
与管理、企业管理服
务、批发和零售贸易
（国家专营专控商品
除外）。
4.3.2.2 法人实际控制人情况
单位: 亿元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
中国保利集团公
司
陈洪生 15 1993 年2 月9 日
贸易、地产、文化艺
术、酒店管理等业务。
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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姓名 职务
性
别
年
龄
任期起止日期 年初持股数 年末持股数 股份增减数变动原因
报告期内从公司
领取的报酬总额
(万元)（税前）
是否在股东单位
或其他关联单位
领取报酬、津贴
李彬海 董事长 男 59 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 4,840,000 9,680,000 4,840,000 注1 182 否
王小朝 董事 男 55 2007 年10 月29 日～2009 年2 月27 日 3,120,000 6,240,000 3,120,000 注1 － 是
张振高 董事 男 46 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 － 是
张玲 董事 男 54 2007 年10 月29 日～2009 年2 月27 日 1,957,852 3,915,704 1,957,852 注1 － 是
宋广菊 董事兼总经理 女 48 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 3,450,000 6,240,000 2,790,000 注1、注2 152 否
罗峰 董事 男 40 2008 年7 月25 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 － 是
戴逢 独立董事 男 66 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 6 否
魏明海 独立董事 男 44 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 6 否
秦荣生 独立董事 男 46 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 6 否
陈凯 监事会主席 男 54 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 2,330,000 4,120,000 1,790,000 注1、注2 118 否
陈宜 监事 女 38 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 － 是
黎家河 监事 男 48 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 11,000 22,000 11,000 注1 45 否
朱铭新 副总经理 男 40 2007 年10 月11 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 64 否
刘平 副总经理 男 40 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 2,386,350 2,382,700 -3,650 注1、注3 90 否
余英 副总经理 男 46 2007 年7 月18 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 63 否
杨小虎 副总经理 男 46 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 2,421,600 4,843,200 2,421,600 注1 73 否
陈冬桔 副总经理 女 44 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 86 否
王健 副总经理 男 36 2006 年8 月11 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 83 否
官集保 技术总监 男 56 2006 年2 月27 日～2009 年2 月27 日 2,241,000 4,132,000 1,891,000 注1、注2 76 否
彭碧宏 财务总监 男 45 2008 年5 月6 日～2009 年2 月27 日 1,000 0 -1,000 注4 30 否
岳勇坚 董事会秘书 男 33 2007 年9 月6 日～2009 年2 月27 日 0 1,200 1,200 注1、注2 71 否
胡在新 营销总监 男 39 2008 年2 月1 日～2009 年2 月27 日 0 0 0 64 否
合计 / / / / 22,757,802 41,576,804 18,819,002 / 1215 /
注1：资本公积金转增股本；注2：符合公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》要求的二级市场买卖；注3：
财产
分割；注4：担任公司财务总监前所持无限售股二级市场买卖。§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、市场形势分析
2008 年，美国金融海啸影响漫延，全球经济进入衰退周期，中国经济增长速度也明显放缓。房地
产行业作为宏观经济的晴雨表，自2007 年四季度开始量价齐跌，进入深度调整阶段。2008 年全国房
地产成交量急剧萎缩，据国家统计局发布的官方数据显示，2008 年全国商品住宅销售面积同比下降
20.3%，销售额同比下降20.1%。而重点城市下跌幅度则大幅高于这个数据。从商品住宅成交面积指标
来看，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州（1-11 月）同比下降38.2%，同时，成交价格
也呈现下降的趋势，广州一手住房成交价格从2007 年四季度以来一直呈现下滑的趋势，12 月份一手
房成交均价为8012 元/平方米，环比下降14.7%。
2008 年上半年，宏观政策一直以抑制通货膨胀，严控信贷规模为主。随着宏观经济增速放缓，政
府的政策导向逐渐发生改变，2008 年中央经济工作会议已明确将工作重心由“防通胀”转为“保证经
济平稳较快发展”，并在2008 年下半年陆续出台了一系列经济刺激政策，以增加投资、扩大内需，促
进经济稳定增长。在房地产方面，2008 年12 月21 日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健
康发展的若干意见》，明确提出将给予房地产企业和购房者更多的信贷支持和税收优惠，进一步鼓励
普通商品住房消费，促进房地产市场健康发展。尽管2008 年四季度国家出台刺激经济和房地产市场的
系列措施，但市场一直处于深度调整中。
2009 年房地产业面临着世界金融危机影响扩大、国内宏观经济增长放缓和房地产市场价格继续下
跌和销量继续萎缩等诸多不利因素，预期仍将延续2008 年的调整格局。公司董事会仍然坚定地看好中
国房地产业中长期的发展前景，但市场的调整有其内在规律和周期，不可能在短时间之内重新回到新
的景气周期。预期2009 年在国家加大固定资产投资、大力刺激消费和宽松货币政策的影响下，房地产
市场不会再出现快速、大幅度的价格下跌，成交量也会相对稳定，市场可能出现相对的平衡，行业的
整合也将加剧。
2008 年公司积极面对市场变化，采取灵活有效的措施，突破困局，取得优异的经营业绩。这也使
我们看到，在任何市场环境下，高性价比、适销对路的好产品都能够赢得市场和消费者的青睐。同时，
我们也认为政府保持经济平稳增长、维持房地产市场健康发展的决心不会动摇，持续的利好政策也将
逐步恢复市场信心。
2009 年，公司将密切把握宏观经济形势，始终坚持以现金流为核心，稳健经营，保持发展。公司
将密切关注市场调整期的各种发展机遇，重点关注中心城市的城市中心，关注有成本优势的土地资源，
关注条件优越的合作项目，变挑战为机遇，实现公司的平稳健康发展。
二、报告期内经营业绩回顾
报告期内，公司始终坚持以发展为主题，切实贯彻防范风险、平稳经营的指导思想，积极应对复
杂多变的市场环境，努力克服发展中的各种困难，取得了良好的经营业绩。
报告期内，公司实现了销售业绩逆市上涨。2008 年公司实现房地产销售面积258.49 万平方米，
销售金额205.11 亿元，比去年同期分别增长29.48%和20.36% 。其中北京西山林语和百合花园6 月开
盘当天成交21.1 亿元创造了公司单日销售记录，长春罗兰香谷刷新了长春市场年度单盘成交记录，成
都公园198、天津上河雅颂、保利叶上海均在四季度推出并取得了良好销售业绩。经过全体员工的共保利房地产（集团）股份有限公司
2008 年度报告摘要
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同努力，公司2008 年市场份额大幅提升，在广州住宅市场，公司市场份额排名第一；在北京，公司住
宅成交金额稳居首位；其它中心城市的市场占有率也稳步上升。
报告期内，公司保持了经营规模的适度增长。2008 年公司新拓展项目12 个，新增土地储备594
万平方米，截至2008 年底土地储备数比上年同期净增189 万平方米。这些项目均以出让底价获得，有
良好的成本优势，且大多数位于公司开发较为成熟的区域，为公司的未来发展奠定了坚实的基础。截
至12 月31 日，公司共有在建拟建项目68 个，在建面积995.5 万平方米，其中2008 年新开工面积456
万平方米，竣工面积285 万平方米。
报告期内，公司财务收支平衡并有盈余。2008 年公司完成投资228 亿元，销售回笼164 亿元，净
增银行贷款64 亿元，发行公司债券43 亿元，公司全年收支平衡，并有盈余。
报告期内，公司盈利能力持续增强。2008 年公司结算面积192.63 万平方米，结算房屋销售收入
151.14 亿元，已售未结转面积达173.99 万平方米，金额计138.85 亿元。实现利润总额40.23 亿元，
比去年同期增长67.42％。截至2008 年12 月31 日，公司净资产140.79 亿元， 总资产536.32 亿元，
分别比去年同期增长18%、31%。
报告期内，公司品牌传播成效显著。“保利地产”品牌价值升至60.41 亿元，连续三年蝉联国有
房地产企业品牌价值榜首，荣登“2008 中国房地产央企领先品牌” ，被国务院发展研究中心TOP10
研究组评为“中国房地产上市公司投资价值第二名”。
报告期内，公司管理水平得到较大提升，开发业务流程的标准化得到有效落实，集团采购更深入
地展开，公司的法人治理更加规范，执行力强和凝聚力强的企业文化进一步得到弘扬。
三、公司优势与风险分析
（一）公司的主要优势
1、卓越的战略能力。公司具备卓越的战略能力，制订于2002 年的《十年发展规划纲要》准确地预见
了行业的良好发展前景，公司迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局；公司目前已经形成以
广州、北京和上海为核心的战略布局，以上三个城市的销售额占到公司总销售额的58.5%。同时，公
司在其他经济发达城市的发展也较为迅速，新进入的城市如长春、成都、天津均能一炮打响，取得了
良好的经营业绩，全国化的战略布局愈发稳固。
2、灵活的市场应变能力。公司始终密切关注宏观形势变化，努力把握经济发展脉搏，在市场竞争中掌
握先机，有预见性地开展工作。2007 年四季度公司判断房地产市场有可能步入调整，在2008 年初就
要求货量充足的地区主动缩减开工面积，暂停开发变现能力差的商业项目，有效缩减不必要的投资；
各项目加紧办理四证，抢占信贷资源；加紧已售部分的签约和回笼，迅速回收资金，为逆境中抓机遇
做好了充分的准备。通过灵活地应对市场变化，公司2008 年销售业绩取得逆市增长，财务状况始终保
持健康平衡。
3、专业的开发水平和优秀的产品品质。16 年的专业房地产开发经营，形成了公司超前的开发理念和
高效的项目运作能力，公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名
度和竞争力；公司在全国各地的项目实现了快速开发和销售。
4、丰富的可结算资源。截止2008 年12 月31 日公司拥有可结算资源1828 万平方米，其中普通住宅占
85%，中心城市储备量89%。这些项目具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经
济价值，是公司未来几年持续发展的坚实保障。保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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5、优秀的管理团队和健全的法人治理。公司以独特的军旅企业文化吸引了一大批优秀的房地产专业人
才，使公司始终保持高效的执行力和强大的凝聚力，同时相对于其他房地产企业，公司的机构较为精
简，负担较轻。科学健全的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康稳定发展。
（二）风险分析
市场调整导致的盈利能力下降风险。随着房地产市场调整的深入，房价下跌、销量萎缩、周转放慢均
对公司的盈利能力提出挑战。
四、财务状况分析
（一）主要财务状况、经营成果指标比较情况 单位：万元 币种:人民币
项目 期末数 期初数 增减额 增减幅度
（%）
主要原因
其他应收款 37,016.24 134,483.74 -97,467.51 -72.48
政泉项目未纳入合并所致
存货 4,019,561.85 2,808,436.53 1,211,125.32 43.12
公司房地产项目开发投入增加;
长期股权投资 4,575.12 1,075.12 3,500.00 325.54
本期参股保利财务有限公司
固定资产 18,866.08 14,118.14 4,747.95 33.63
自用物业转入固定资产
递延所得税资产 10,908.26 4,008.74 6,899.52 172.11 本期计提资产减值较多,所相应计提递
延所得税资产
应付职工薪酬 1,740.85 1,071.24 669.61 62.51 本期公司经营规模扩大,员工增加所致
短期借款 7,000.00 61,810.92 -54,810.92 -88.68
一年内到期的非流动负
债
424,415.00 250,136.00 174,279.00 69.67
长期借款 1,404,846.19 903,815.00 501,031.19 55.44
本期调整借款结构,增加长期借款,减少
短期借款所致
应付账款 241,435.32 111,313.20 130,122.12 116.90 开发规模扩大，应付工程款等应付账款
增加
应交税费 -35,638.89 -23,300.74 -12,338.14 -52.95 收入增长,相应预缴的营业税金增加所
致
单位：万元 币种:人民币
项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度（%） 主要原因
营业收入 1,551,990.11 811,523.49 740,466.62 91.24 公司业务增长，收入结转增加
营业成本 918,823.09 499,109.91 419,713.18 84.09 营业收入增长,相应成本结转所致
营业税金及附加 154,595.99 83,949.26 70,646.73 84.15 销售收入增长,相应税金随之增长所致
销售费用 46,240.29 25,559.55 20,680.74 80.91 销售收入增长,销售费用随之增长所致
管理费用 31,120.75 20,820.61 10,300.14 49.47 公司规模扩大,相应管理成本增加
投资收益 9,708.97 20,746.15 -11,037.18 -53.20
北京政泉项目合作期届满，北京保利确认的政
泉项目投资收益减少
资产减值损失 30,444.54 742.07 29,702.47 4,002.67
本年房地产市场大幅下行，个别项目出现减值
情况
营业外收入 19,685.35 35,575.20 -15,889.85 -44.67
本期非同一下控制下收购成本低于公允价值
的收益较上年减少所致
营业外支出 1,037.67 650.86 386.81 59.43 本期对外捐赠增加所致保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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（二）现金流量比较情况： 单位:万元 币种:人民币
项目
本期数 上年同期数 增减额
增减幅度
（％）
主要原因
经营活动产生的现金流量净额 -759,047.25 -937,580.20 178,532.95 19.04
本年销售资金回笼金
额增大
投资活动产生的现金流量净额 -6,182.05 -11,727.23 5,545.19 47.28 上年并购公司较多
筹资活动产生的现金流量净额 849,601.65 1,319,859.69 -470,258.04 -35.63
主要系本年资本市场
融资金额减少
（三）主要供应商、客户情况
前五名供应商金额合计 267,576,669.59 占采购总额比重 13.10%
前五名销售客户销售金额合计 102,998,779.00 占销售总额比重0.66%
（四）主要控股公司的经营情况及业绩 单位:元 币种:人民币
公司名称（均包含
下属项目公司）
主要产品或服务
业
务
性
质
注册资本 总资产 净资产 净利润
保利广州房地产
开发有限公司
保利心语花园、
保利康桥
20,000,000.00
2,636,240,079.81
668,335,022.34
602,432,321.59
保利华南实业有
限公司
保利水城、保利
花园
100,000,000.00
4,046,216,010.15
594,541,874.29
523,557,471.99
保利(重庆)投资
实业有限公司
保利花园、保利
香槟花园、保利
国宾上院
房
地
产
开
发
销
售
100,000,000.00
3,145,033,664.08
712,638,362.17
333,597,661.23
（五）总体财务状况分析
报告期内，公司总资产保持了较快的增长速度。截至2008 年底，公司总资产达536 亿元，比上年
末增长31.15%。公司资产结构合理，资产质量优良，年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比
例达到87.94%，流动资产占总资产的比例达到99.22%，无长期沉淀资产。公司年底资产负债率为
70.78%，保持了较合理水平，同时公司负债结构不断优化，短期偿债压力较小。截至2008 年底，公司
负债总额为379 亿元，其中不需要实际偿还的预收账款为98 亿元，占总负债的25.81%；短期借款与
一年内到期的非流动负债合计43 亿元，占总金融机构借款的比例从上年的25.66 %下降至本年的
19.08%。
报告期内公司营业收入和净利润继续保持大幅增长，盈利能力进一步增强。公司全年实现营业收
入155 亿元，同比增长91.24%；实现归属于母公司所有者的净利润22.39 亿元，同比增长50.35%。公
司全年销售毛利率从38.50%提高到40.80%，全面摊薄净资产收益率从12.49%提高到15.90%。2008 年
公司营业收入地区分布更加均衡，全国化扩张战略的成效明显。公司营业收入共来自11 个城市，广州、
上海、重庆、沈阳、佛山五个地区的营业收入均超过10 亿元，广州以外地区合计实现营业收入103
亿元，占总营业收入的66.5%。保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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公司资金状况良好，年底拥有货币资金55 亿元。在外部经济形势严峻、销售和融资难度加大的环
境下，公司保持了平稳的资金运作。全年销售商品、提供劳务收到的现金164 亿元、净增银行贷款融
资64 亿元、成功发行43 亿元公司债券，满足了公司业务发展所需资金，保持了公司顺畅的资金运作
和较强的偿债能力。
五、公司2008 年度房地产项目汇总表（见年报全文）
六、2009 年经营计划
2009 年公司将以发展为主题，以经济效益为中心，强化管理、降本增效、严控风险、把握机遇，
维护品牌形象，保证公司平稳健康发展。
2009 年公司的总体经营目标是：“经营业绩有增加，市场份额有增长，财务预算有盈余”。2009
年公司将重点做好以下工作：
1、 防风险抓机遇，保证企业平稳健康发展；公司将以“经营业绩有增加，市场份额有增长”为目标
布置全年工作，以“不打财务预算赤字”为基本原则安排全年投资，切实做好风险防范。
2、 促销售降成本，全面完成年度经营任务；公司将通过不遗余力抓销售、全员全程控成本、想方设
法保质量，全力争取完成年度任务。
3、 狠抓规范化建设，提升企业管理水平；公司将继续强化管理，通过完善法人治理、强化内部管理、
推进信息化建设，来加强科学决策与内部控制，提高管理水平。
4、 加快标准化进程，全面提升产品质素；公司将加快标准化生产进程，通过继续推进品牌模块化、
产品标准化和验收规范，从而全面提高开发效率。
5、 加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。2009 年公司在资本市场仍将力求突破，同时将继
续抢占信贷资源，进一步加强资金管理，积极探索融资渠道，从而保证公司财务平衡。
2009 年将是机遇与挑战并存的一年，公司将贯彻落实稳健经营的优良传统，兢兢业业，克服困难，
再一次实现公司的平稳健康发展。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业
或分产
品
营业收入 营业成本
营业
利润
率（%）
营业收入比
上年增减
(%)
营业成本
比上年增
减(%)
营业利润率比上年
增减(%)
行业
房地产
15,113,830,110.22
9,103,905,841.27
30.08
104.01
96.15
增加2.70 个百分点
其他
401,220,342.99
83,997,918.51
42.74
-43.08
-75.99
增加6.42 个百分点
合计
15,515,050,453.21
9,187,903,759.78
30.41
91.23
84.09
增加2.27 个百分点
6.3、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 营业收入
中国广州 5,179,504,163.14 97.23 2,626,096,808.48
中国佛山 2,075,404,887.00
中国长沙 241,331,517.33 20.46 200,341,676.34保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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中国武汉 459,198,028.15 -36.64 724,739,874.22
中国沈阳 1,585,848,788.41 77.84 891,703,105.78
中国北京 886,695,951.43 -57.50 2,086,265,527.21
中国重庆 2,061,848,235.64 119.47 939,468,880.46
中国上海 1,797,674,195.98 790.60 201,849,271.93
中国包头 605,360,759.69 72.46 351,013,093.80
中国南昌 267,918,714.07 191.95 91,768,168.39
中国长春 354,265,212.37
合计 15,515,050,453.21 91.23 8,113,246,406.61
房地产业务分地区情况表
地区 结算收入 比例(%) 结算面积(平方米) 比例(%)
中国广州 4,849,864,215.20 32.09 404,747.89 21.01
中国佛山 2,075,404,887.00 13.74 239,849.51 12.45
中国长沙 234,936,073.00 1.55 34,236.32 1.78
中国武汉 452,025,024.00 2.99 71,589.96 3.72
中国沈阳 1,579,463,729.61 10.45 408088.65 21.18
中国北京 875,199,864.00 5.79 63478.62 3.30
中国重庆 2,034,882,683.40 13.46 261057.88 13.55
中国上海 1,797,674,195.98 11.89 152895.37 7.94
中国包头 604,259,464.00 4.00 193890.30 10.07
中国南昌 256,083,229.03 1.69 33150.37 1.72
中国长春 354,036,745.00 2.35 63358.49 3.28
合计 15,113,830,110.22 100.00 1,926,343.36 100.00
6.4 募集资金使用情况
（1）2007 年度公开增发募集资金使用情况
公司经中国证券监督管理委员会证监发行字［2007］202 号文批准，于2007 年8 月1 日向社会
公开发行人民币普通股126,171,593 股，每股面值1 元，每股发行价格人民币55.48 元，共计募集资
金人民币6,999,999,979.64 元，扣除发行费用人民币185,306,171.09 元，实际募集资金人民币
6,814,693,808.55 元。该募集资金已于2007 年8 月7 日全部到位,并由深圳大华天诚会计师事务所
有限公司出具深华(2007)验字904 号验资报告。
截止2008 年12 月31 日，公司已累计使用募集资金681,469.38 万元，占募集资金净额的100%。
承诺项目使用情况
单位: 万元 币种:人民币
承诺项目名称 拟投入金额
是否
变更
项目
实际投入金额预计收益
产生收益
情况
是否符
合计划
进度
是否符
合预计
收益
广州保利西子湾 45,000.00 否 45,000.00 12,987 2,960.53 是 注1
广州保利香雪山 90,000.00 否 90,000.00 22,722 6,230.94 是 注1
广州保利世贸中心 60,000.00 否 60,000.00 -814.79 是 注2
佛山保利花园 60,000.00 否 60,000.00 23,776 10,527.76 是 注1保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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北京保利香槟花园 25,000.00 否 25,000.00 5,593 9,954.87 是 是
上海海上五月花 80,000.00 否 80,000.00 25,421 10,749.32 是 注1
武汉保利心语 80,000.00 否 80,000.00 29,888 581.31 是 注1
沈阳上林湾 30,000.00 否 30,000.00 18,205 2,883.41 是 注1
重庆保利香槟花园二
期
30,000.00 否 30,000.00 9,914 8,881.22 是
注1
补充流动资金 181,469.38 否 181,469.38
合计 681,469.38 / 681,469.38 148,506 / / /
公司2008 年第二届十次董事会决议，同意公司为避免募集资金闲置，提高募集资金使用效率，
实现股东利益最大化，将募投项目中闲置的募集资金中的25000 万元暂时用于补充公司项目流动资金，
最长使用周期不超过半年。公司于2008 年1 月实际周转使用募集资金11000 万元，并于2008 年6 月
全部归还完毕，并已用于募投项目支出。
注1: 各募投项目均按照预定计划逐步实施开发建设，由于房地产项目开发周期较长，因此截至
报告期，部分募投项目尚未达到全部竣工结算的条件，公司会计报表中仅反映已销售交楼部分的收入
和利润。
注2: 广州保利世贸中心尚未完全竣工和投入经营。
（2）首次公开发行股票募集资金使用情况
公司于2006 年7 月通过首次公开发行股票15,000 万股，每股发行价格为13.95 元，募集资金总
额为209,250 万元，扣除发行费用7,394 万元，实际募集资金201,856 万元，已于2006 年7 月25 日
到位。截止本报告期末，首次公开发行股票募集资金已全部按承诺使用计划使用完毕，募集资金投资
项目广州保利花园二期、广州保利香槟花园项目已完成投资，并开发完毕，取得高于募集说明书承诺
水平收益；重庆保利花园一期项目已全面开工，已完成承诺的募集资金投入，并已部分实现收益,截止
2008 年12 月31 日,实现净利润5382 万元。
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
经大信会计师事务所审计，公司2008 年度（母公司数，下同）实现利润总额470,325,149.89 元，
净利润432,743,194.87 元。根据公司《章程》按本年净利润的10%提取法定盈余公积金，加公司年初
未分配利润，公司2008 年底可供分配利润总计为1,188,785,869.54 元。同意以截止至2008 年12 月
31 日公司2,452,343,186 股总股本为基数，每10 股派送红股3 股并派发现金红利1.32 元（含税）。
剩余未分配利润全部结转以后年度分配。同意本年度不进行资本公积金转增股本。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √不适用
§7 重要事项保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 6,984,320,800.00
报告期末对子公司担保余额合计 14,091,300,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 14,091,300,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 100.08
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0.00
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额 13,841,300,000.00
担保总额超过净资产50％部分的金额 7,051,617,161.32
上述三项担保金额合计 13,841,300,000.00
注：公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，报告期内银行按揭担保发生额为
280,076.52 万元，截止至2008 年12 月31 日累计银行按揭担保余额为642,748.30 万元。
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
中国保利集团公司 -9,771.83 42,581.01
保利南方集团有限
公司
-50,356.23 29,603.99
上海三利实业有限
公司
-291.25 4,068.78
合计 -60,419.31 76,253.78
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0 元，余额0 元。
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 15 页 共 41 页
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
√适用 □不适用
序
号
证
券
品
种
证券代
码
证券简称
初始投资金
额
（元）
持有数
量
期末账面值
占期末
证券投
资比例
（％）
报告期损益
1.
股
票
000601 韶能股份 528,387.10 261,360 721,353.60 100 -1,152,597.60
合计 528,387.10 / 721,353.60 100 -1,152,597.60
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
√适用 □不适用
所持
对象
名称
初始投资金
额
持有数量
占该公
司股权
比例
期末账面值
报告期
损益
报告期
所有者
权益变
动
会计核
算科目
股份来
源
保利
财务
有限
公司
35,000,000 10 35,000,000
合计 35,000,000 / 35,000,000 / /
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司董事会对公司内部控制出具了自我评估报告，审计机构出具了评价意见，详见公司2008 年年
度报告全文。
7.10司披露了履行社会责任报告，详见年报全文。保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 16 页 共 41 页
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，董事会和经营层能够依照法律法规、《公司章程》规范运作，无损害公司利益行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会认为，公司财务状况良好、管理规范。公司2008 年度财务决算报告经大信会计师事务所审计，
并以大信审字（2009）第1-0078 号审计报告予以确认，公允、客观地反映了公司的财务状况和经营成
果。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司募集资金实际投入项目和《增发招股说明书》中披露的一致。
8.4 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内公司发生的关联交易决策程序合法合规，公司各项关联交易遵循了公正、公平的原则，没有
发现关联交易损害到公司和其他股东的利益。保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审 计 报 告
大信审字（2009）第1-0078 号
保利房地产（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括2008
年12 月31 日的资产负债表及合并资产负债表,2008 年度的利润表及合并利润表、股东权益变动表及
合并股东权益变动表和现金流量表及合并现金流量表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实
施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；
（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审
计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵
公司2008 年12 月31 日的财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
大信会计师事务有限公司
中国注册会计师：陈星辉、祁涛
北京市海淀区知春路1 号学院国际大厦1505
2009 年2 月16 日保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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9.2 财务报表
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:保利房地产（集团）股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 五(一) 5,469,760,525.36 4,625,992,464.50
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 五(二) 721,353.60 1,873,951.20
应收票据
应收账款 五(三) 205,546,112.20 175,251,336.71
预付款项 五(四) 6,969,429,991.39 6,389,810,524.03
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 3,564.00
其他应收款 五(五) 370,162,382.64 1,344,837,446.65
买入返售金融资产
存货 五(六) 40,195,618,482.32 28,084,365,256.05
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 53,211,238,847.51 40,622,134,543.14
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 五(七) 45,751,229.53 10,751,229.53
投资性房地产 五(八) 65,063,670.30 65,783,305.97
固定资产 五(九) 188,660,848.54 141,181,359.48
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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无形资产 1,287,942.24 1,040,165.21
开发支出
商誉 五(十) 2,667,154.60 2,667,154.60
长期待摊费用 五(十一) 8,410,471.44 11,019,037.05
递延所得税资产 五(十二) 109,082,582.51 40,087,423.52
其他非流动资产
非流动资产合计 420,923,899.16 272,529,675.36
资产总计 53,632,162,746.67 40,894,664,218.50
流动负债：
短期借款 五(十五) 70,000,000.00 618,109,200.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 五(十六) 2,414,353,220.30 1,113,131,987.52
预收款项 五(十七) 9,798,537,484.92 10,939,855,351.73
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 五(十八) 17,408,526.86 10,712,411.54
应交税费 五(十九) -356,388,852.17 -233,007,448.13
应付利息 五(二十) 150,512,323.15
应付股利 3,000,000.00
其他应付款 五(二十一) 3,173,145,262.28 3,960,039,540.86
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
负债
五(二十二) 4,244,150,000.00 2,501,360,000.00
其他流动负债
流动负债合计 19,514,717,965.34 18,910,201,043.52
非流动负债：
长期借款 五(二十三) 14,048,461,894.21 9,038,150,000.00
应付债券 五(二十四) 4,252,652,324.52
长期应付款
专项应付款
预计负债 五(二十五) 2,097,799.16 3,205,405.16
递延所得税负债 五(二十六) 141,090,503.92 108,638,515.81保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 20 页 共 41 页
其他非流动负债
非流动负债合计 18,444,302,521.81 9,149,993,920.97
负债合计 37,959,020,487.15 28,060,194,964.49
股东权益：
股本 五(二十七) 2,452,343,186.00 1,226,171,593.00
资本公积 五(二十八) 6,800,167,127.34 8,025,594,640.50
减：库存股
盈余公积 五(二十九) 251,752,100.30 208,477,780.81
一般风险准备
未分配利润 五(三十) 4,574,755,187.36 2,465,000,135.76
外币报表折算差额 348,076.37
归属于母公司所有者
权益合计
14,079,365,677.37 11,925,244,150.07
少数股东权益 1,593,776,582.15 909,225,103.94
股东权益合计 15,673,142,259.52 12,834,469,254.01
负债和股东权益合
计
53,632,162,746.67 40,894,664,218.50
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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母公司资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:保利房地产（集团）股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 886,574,434.57 524,999,732.24
交易性金融资产 721,353.60 1,873,951.20
应收票据
应收账款 六(一) 33,456,300.97 63,223,117.81
预付款项 854,933,640.70 1,473,831,630.90
应收利息
应收股利 13,500,000.00 13,503,564.00
其他应收款 六(二) 13,073,370,598.76 10,178,200,595.31
存货 6,574,179,007.83 4,876,486,831.52
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 21,436,735,336.43 17,132,119,422.98
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 六(三) 2,503,115,567.25 2,083,928,700.69
投资性房地产 60,069,977.01 62,313,751.17
固定资产 12,027,454.69 12,773,079.23
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 726,946.13 595,191.00
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,978,429.55
递延所得税资产 77,366,239.16 4,524,609.00
其他非流动资产
非流动资产合计 2,653,306,184.24 2,166,113,760.64
资产总计 24,090,041,520.67 19,298,233,183.62
流动负债：保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 22 页 共 41 页
短期借款 23,500,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 410,829,155.53 448,885,707.55
预收款项 1,129,918,309.69 496,875,866.68
应付职工薪酬 4,635,189.19 3,253,545.92
应交税费 -72,853,255.06 -19,763,769.32
应付利息 143,490,410.95
应付股利
其他应付款 4,748,413,402.65 4,785,425,087.00
一年内到期的非流动
负债
1,052,000,000.00 480,300,000.00
其他流动负债
流动负债合计 7,416,433,212.95 6,218,476,437.83
非流动负债：
长期借款 1,741,000,000.00 2,746,000,000.00
应付债券 4,252,652,324.52
长期应付款
专项应付款
预计负债 2,097,799.16 2,097,799.16
递延所得税负债 1,319,631.25 2,031,577.20
其他非流动负债
非流动负债合计 5,997,069,754.93 2,750,129,376.36
负债合计 13,413,502,967.88 8,968,605,814.19
股东权益：
股本 2,452,343,186.00 1,226,171,593.00
资本公积 6,783,657,396.95 8,009,828,989.95
减：库存股
盈余公积 251,752,100.30 208,477,780.81
未分配利润 1,188,785,869.54 885,149,005.67
外币报表折算差额
股东权益合计 10,676,538,552.79 10,329,627,369.43
负债和股东权益合
计
24,090,041,520.67 19,298,233,183.62
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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合并利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 15,519,901,076.27 8,115,234,888.95
其中：营业收入 五(三十一) 15,519,901,076.27 8,115,234,888.95
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 11,779,030,113.07 6,269,880,176.54
其中：营业成本 五(三十二) 9,188,230,897.40 4,991,099,124.94
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 五(三十三) 1,545,959,868.59 839,492,587.76
销售费用 462,402,906.62 255,595,503.71
管理费用 311,207,517.51 208,206,124.73
财务费用 五(三十四) -33,216,446.29 -31,933,832.62
资产减值损失 五(三十五) 304,445,369.24 7,420,668.02
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
-1,152,597.60 1,030,471.20
投资收益（损失以“－”号填
列）
五(三十六) 97,089,673.98 207,461,475.23
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 3,836,808,039.58 2,053,846,658.84
加：营业外收入 五(三十七) 196,853,480.11 355,752,026.02
减：营业外支出 五(三十八) 10,376,689.71 6,508,599.15
其中：非流动资产处置净损失 44,171.75 12,251.44
四、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
4,023,284,829.98 2,403,090,085.71
减：所得税费用 五(三十九) 979,613,172.21 774,820,005.11
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 3,043,671,657.77 1,628,270,080.60
归属于母公司所有者的净利润 2,238,861,382.60 1,489,088,024.65
少数股东损益 804,810,275.17 139,182,055.95
六、每股收益：保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 24 页 共 41 页
（一）基本每股收益(元/股) 0.91 0.65
（二）稀释每股收益(元/股) 0.91 0.65
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元。
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏
母公司利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 六(四) 2,088,361,071.57 1,690,937,172.00
减：营业成本 六(四) 1,358,627,111.45 965,182,937.54
营业税金及附加 168,075,131.13 212,483,836.74
销售费用 60,733,994.37 40,835,004.33
管理费用 66,189,591.08 53,688,058.17
财务费用 -6,104,056.88 -13,334,995.05
资产减值损失 290,530,511.15 -1,673,369.02
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
-1,152,597.60 1,030,471.20
投资收益（损失以“－”号
填列）
六(五) 322,536,706.34 24,663,864.00
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 471,692,898.01 459,450,034.49
加：营业外收入 1,819,159.03 1,783,745.47
减：营业外支出 3,186,907.15 1,053,229.66
其中：非流动资产处置净损
失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
470,325,149.89 460,180,550.30
减：所得税费用 37,581,955.02 140,876,121.60
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 432,743,194.87 319,304,428.70
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 25 页 共 41 页
合并现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
16,361,694,091.44 13,966,553,064.35
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
五(四十) 1,013,709,719.57 1,435,841,733.70
经营活动现金流入
小计
17,375,403,811.01 15,402,394,798.05
购买商品、接受劳务
支付的现金
20,672,088,758.53 22,282,971,430.49
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
工支付的现金
317,520,486.74 184,324,503.31
支付的各项税费 2,843,923,281.21 1,552,737,217.98
支付其他与经营活动
有关的现金
五(四十一) 1,132,343,815.43 758,163,681.18
经营活动现金流出
小计
24,965,876,341.91 24,778,196,832.96
经营活动产生的
现金流量净额
-7,590,472,530.90 -9,375,802,034.91
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 134,430,000.00
取得投资收益收到的
现金
3,179,245.60 72,152,595.83
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
126,740.00 1,426,864.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
五(四十二) 25,974,952.51 54,420,395.94
投资活动现金流入
小计
29,280,938.11 262,429,855.77
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
23,987,739.10 29,193,871.16
投资支付的现金 6,300,000.00 350,508,309.90
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
4,080,000.00
支付其他与投资活动
有关的现金
五(四十三) 56,733,665.06
投资活动现金流出
小计
91,101,404.16 379,702,181.06
投资活动产生的
现金流量净额
-61,820,466.05 -117,272,325.29保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 27 页 共 41 页
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 48,680,000.00 7,133,999,979.64
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
48,680,000.00 134,000,000.00
取得借款收到的现金 10,712,077,086.28 10,267,650,000.00
发行债券收到的现金 4,300,000,000.00
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
15,060,757,086.28 17,401,649,979.64
偿还债务支付的现金 4,880,728,050.70 3,276,190,800.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
1,615,177,330.65 730,037,296.66
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
140,591,024.74 13,674,120.00
支付其他与筹资活动
有关的现金
五(四十四) 68,835,207.69 196,824,982.00
筹资活动现金流出
小计
6,564,740,589.04 4,203,053,078.66
筹资活动产生的
现金流量净额
8,496,016,497.24 13,198,596,900.98
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
44,560.57
五、现金及现金等价物净
增加额
843,768,060.86 3,705,522,540.78
加：期初现金及现金
等价物余额
4,625,992,464.50 920,469,923.72
六、期末现金及现金等价
物余额
5,469,760,525.36 4,625,992,464.50
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 28 页 共 41 页
母公司现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务收到
的现金
2,880,673,201.63 1,365,568,078.20
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
的现金
3,274,753,009.89 2,253,070,146.44
经营活动现金流入小计 6,155,426,211.52 3,618,638,224.64
购买商品、接受劳务支付
的现金
3,441,627,946.18 2,832,838,185.50
支付给职工以及为职工支
付的现金
61,458,006.93 44,404,502.02
支付的各项税费 397,348,570.86 271,631,954.69
支付其他与经营活动有关
的现金
4,679,296,229.67 8,386,262,932.16
经营活动现金流出小计 8,579,730,753.64 11,535,137,574.37
经营活动产生的现金流量
净额
-2,424,304,542.12 -7,916,499,349.73
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 322,540,270.34 55,200,000.00
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现
金净额
1,398,264.00
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 322,540,270.34 56,598,264.00
购建固定资产、无形资产
和其他长期资产支付的现
金
1,439,023.40 7,396,310.20
投资支付的现金 6,300,000.00 1,212,094,545.68
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
316,315,200.00保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 29 页 共 41 页
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 324,054,223.40 1,219,490,855.88
投资活动产生的现金流量
净额
-1,513,953.06 -1,162,892,591.88
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 6,999,999,979.64
取得借款收到的现金 4,600,000,000.00 3,522,500,000.00
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 4,600,000,000.00 10,522,499,979.64
偿还债务支付的现金 1,356,800,000.00 710,600,000.00
分配股利、利润或偿付利
息支付的现金
402,206,802.49 192,024,461.19
支付其他与筹资活动有关
的现金
53,600,000.00 196,824,982.00
筹资活动现金流出小计 1,812,606,802.49 1,099,449,443.19
筹资活动产生的现金流量
净额
2,787,393,197.51 9,423,050,536.45
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
361,574,702.33 343,658,594.84
加：期初现金及现金等价
物余额
524,999,732.24 181,341,137.40
六、期末现金及现金等价
物余额
886,574,434.57 524,999,732.24
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏合并所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末
余额
1,226,171,593.00 8,025,594,640.50 208,477,780.81 2,465,000,135.76 909,225,103.94 12,834,469,254.01
加：同一控制
下企业合并
产生的追溯
调整
加：会计政策
变更
前期差错更
正
其他
二、本年年初
余额
1,226,171,593.00 8,025,594,640.50 208,477,780.81 2,465,000,135.76 909,225,103.94 12,834,469,254.01
三、本年增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
1,226,171,593.00 -1,225,427,513.16 43,274,319.49 2,109,755,051.60 348,076.37 684,551,478.21 2,838,673,005.51
（一）净利润 2,238,861,382.60 804,810,275.17 3,043,671,657.77保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 31 页 共 41 页
（二）直接计
入所有者权
益的利得和
损失
744,079.84 348,076.37 -19,704,025.00 -18,611,868.79
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他 744,079.84 348,076.37 -19,704,025.00 -18,611,868.79
上述（一）和
（二）小计
744,079.84 2,238,861,382.60 348,076.37 785,106,250.17 3,025,059,788.98
（三）所有者
投入和减少
资本
48,680,000.00 48,680,000.00
1．所有者投
入资本
48,680,000.00 48,680,000.00
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
43,274,319.49 -129,106,331.00 -149,234,771.96 -235,066,783.47保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 32 页 共 41 页
1．提取盈余
公积
43,274,319.49 -43,274,319.49
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
-85,832,011.51 -149,234,771.96 -235,066,783.47
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1,226,171,593.00 -1,226,171,593.00
1．资本公积
转增资本（或
股本）
1,226,171,593.00 -1,226,171,593.00
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期末
余额
2,452,343,186.00 6,800,167,127.34 251,752,100.30 4,574,755,187.36 348,076.37 1,593,776,582.15 15,673,142,259.52
保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 33 页 共 41 页
单位:元 币种:人民币
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末
余额
550,000,000.00 1,887,072,424.95 176,547,337.94 1,024,342,553.98 380,409,715.75 4,018,372,032.62
加：同一
控制下企业
合并产生的
追溯调整
加：会计
政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
550,000,000.00 1,887,072,424.95 176,547,337.94 1,024,342,553.98 380,409,715.75 4,018,372,032.62
三、本年增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
676,171,593.00 6,138,522,215.55 31,930,442.87 1,440,657,581.78 528,815,388.19 8,816,097,221.39
（一）净利润 1,489,088,024.65 139,182,055.95 1,628,270,080.60保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 34 页 共 41 页
（二）直接
计入所有者
权益的利得
和损失
389,633,332.24 389,633,332.24
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他 389,633,332.24 389,633,332.24
上述（一）
和（二）小
计
1,489,088,024.65 528,815,388.19 2,017,903,412.84
（三）所有
者投入和减
少资本
126,171,593.00 6,688,522,215.55 6,814,693,808.55
1．所有者投
入资本
126,171,593.00 6,688,522,215.55 6,814,693,808.55
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
分配
31,930,442.87 -48,430,442.87 -16,500,000.00保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 35 页 共 41 页
1．提取盈余
公积
31,930,442.87 -31,930,442.87
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）
的分配
-16,500,000.00 -16,500,000.00
4．其他
（五）所有
者权益内部
结转
550,000,000.00 -550,000,000.00
1．资本公积
转增资本
（或股本）
550,000,000.00 -550,000,000.00
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期
末余额
1,226,171,593.00 8,025,594,640.50 208,477,780.81 2,465,000,135.76 909,225,103.94 12,834,469,254.01
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏母公司所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年
末余额
1,226,171,593.00 8,009,828,989.95 208,477,780.81 885,149,005.67 10,329,627,369.43
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年
初余额
1,226,171,593.00 8,009,828,989.95 208,477,780.81 885,149,005.67 10,329,627,369.43
三、本年增
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
1,226,171,593.00 -1,226,171,593.00 43,274,319.49 303,636,863.87 346,911,183.36
（一）净利
润
432,743,194.87 432,743,194.87
（二）直接
计入所有者
权益的利得
和损失
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他
上述（一）
和（二）小
计
432,743,194.87 432,743,194.87保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 37 页 共 41 页
（三）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
分配
43,274,319.49 -129,106,331.00 -85,832,011.51
1．提取盈余
公积
43,274,319.49 -43,274,319.49
2．对所有者
（或股东）
的分配
-85,832,011.51 -85,832,011.51
3．其他
（五）所有
者权益内部
结转
1,226,171,593.00 -1,226,171,593.00
1．资本公积
转增资本
（或股本）
1,226,171,593.00 -1,226,171,593.00
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期
末余额
2,452,343,186.00 6,783,657,396.95 251,752,100.30 1,188,785,869.54 10,676,538,552.79
单位:元 币种:人民币
上年金额
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年
末余额
550,000,000.00 1,871,306,774.40 176,547,337.94 614,275,019.84 3,212,129,132.18
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其他保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 38 页 共 41 页
二、本年年
初余额
550,000,000.00 1,871,306,774.40 176,547,337.94 614,275,019.84 3,212,129,132.18
三、本年增
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
676,171,593.00 6,138,522,215.55 31,930,442.87 270,873,985.83 7,117,498,237.25
（一）净利
润
319,304,428.70 319,304,428.70
（二）直接
计入所有者
权益的利得
和损失
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他
上述（一）
和（二）小
计
319,304,428.70 319,304,428.70
（三）所有
者投入和减
少资本
126,171,593.00 6,688,522,215.55 6,814,693,808.55
1．所有者投
入资本
126,171,593.00 6,688,522,215.55 6,814,693,808.55
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
分配
31,930,442.87 -48,430,442.87 -16,500,000.00
1．提取盈余
公积
31,930,442.87 -31,930,442.87
2．对所有者
（或股东）
的分配
-16,500,000.00 -16,500,000.00
3．其他保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
第 39 页 共 41 页
（五）所有
者权益内部
结转
550,000,000.00 -550,000,000.00
1．资本公积
转增资本
（或股本）
550,000,000.00 -550,000,000.00
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期
末余额
1,226,171,593.00 8,009,828,989.95 208,477,780.81 885,149,005.67 10,329,627,369.43
公司法定代表人：李彬海 主管会计工作负责人：宋广菊 会计机构负责人：彭碧宏保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
（1）合并范围变动及原因
本期新增纳入合并范围的子公司包括保利荔城、兴合咨询、盛隆商务、广州金地、保利锦汉、阳
江保利、南海一号、南海水城、武汉百合、天津保利、上海建壅、丹东保利、广州怡顺、保利青岛、
长春物业、长春恒富、新都保利。具体增加原因为：
注1-1、保利荔城是保利广州于2008 年1 月成立的全资子公司，注册资本为1,000 万元。
注1-2、兴合咨询是保利广州于2008 年9 月成立的全资子公司，注册资本为50 万元。
注1-3、盛隆商务是广州会展于2008 年9 月成立的全资子公司,注册资本为50 万元。
注1-4、根据相关股权转让协议，本公司于2008 年1 月取得广州金地房地产开发有限公司100%
股权。2008 年1 月起，本公司将广州金地纳入财务报表合并范围。
注1-5、根据相关股权转让协议，本公司于2008 年7 月取得保利锦汉51%股权。2008 年7 月起，
本公司将保利锦汉纳入财务报表合并范围。
注1-6、阳江保利是本公司于2008 年4 月成立的全资子公司，注册资本为6,000 万元。
注1-7、南海一号是阳江保利于2008 年9 月成立的控股子公司,注册资本为6,666 万元,阳江保利
持股比例为75.01%。
注1-8、南海水城是华南实业于2008 年5 月成立的全资子公司,注册资本为500 万元。
注1-9、武汉百合是保利武汉于2008 年11 月成立的全资子公司,注册资本为5,000 万元。
注1-10、天津保利是本公司于2008 年1 月成立的全资子公司，注册资本为10,000 万元。
注1-11、上海建壅是上海建锦于2008 年5 月成立的全资子公司，注册资本为5,000 万元。
注1-12、根据相关股权转让协议，辽宁保利于2008 年2 月取得丹东天赐房地产开发有限公司51%
的股权，并更名为丹东保利天赐房地产开发有限公司。2008 年2 月起，本公司将丹东保利纳入财务报
表的合并范围。2008 年3 月，丹东保利增加注册资本至10,000 万元，增资后本公司对丹东保利的持
股比例保持不变。
注1-13、根据相关股权转让协议，恒利置业于2008 年1 月取得广州怡顺房地产开发有限公司100%
股权。2008 年1 月起，本公司将广州怡顺纳入财务报表合并范围。
注1-14、保利青岛是本公司于2008 年3 月成立的全资子公司，注册资本为10,000 万元。
注1-15、长春物业是长春六合于2008 年2 月成立的全资子公司，注册资本为50 万元。
注1-16、长春恒富是本公司于2008 年5 月成立的全资子公司，注册资本为5,000 万元。
注1-17、新都保利是保利成都于2008 年4 月成立的全资子公司，注册资本为5,000 万元。
本期合并范围减少的子公司包括北京政泉置业有限公司（简称“政泉公司”）和北京浩泉咨询有
限公司（简称“浩泉公司”），原因为：
2008 年4 月，为履行北京市第二中级人民法院关于政泉公司合作事宜的民事调解书，北京保利与
政泉公司原股东北京金浩投资有限公司和北京浩云生物医药科技有限公司（简称“原股东”）及其关
联方签订系列协议，约定：原股东应付保利北京的回购政泉公司款1,371,960,780.00 元由北京盘古氏
投资有限公司（简称“盘古投资”）承担；盘古投资将其开发的七星摩根广场A 座写字楼整栋房产以
1,371,960,780.00 元的价格整体预售给北京保利；上述债务与北京保利应付的购房款抵消；自2008
年6 月1 日起的六个月内，盘古投资有权按不高于15.5718 亿元的价格溢价回购该房产。2008 年4 月
底，债务抵消手续完成，北京保利按约定将其持有的政泉公司80%股权转让给原股东，至此，北京保
利与政泉公司及其控股子公司浩泉公司不再存在股权和控制关系。
（2）拥有半数或半数以下表决权的子公司纳入合并范围的原因
本公司持有沈阳盛华50%的股权，该公司的五名董事其中三名由本公司委派，根据该公司章程规
定，本公司对其拥有实际控制权，因而纳入本公司财务报表合并范围。
（3）其他需要说明的事项保利房地产（集团）股份有限公司 2008 年度报告摘要
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注3-1、2008 年1 月，广州思睿达地产代理有限公司更名为广州保利地产代理有限公司；2008 年
6 月，保利代理增加注册资本到1000 万元，增资后本公司对保利代理的持股比例不变,2008 年10 月,
本公司以630 万元的价格收购保利代理40%的股权,收购完成后,本公司持保利代理100%的股权。
注3-2、按照项目合作开发合同的约定，湖南保利享有长沙永峰100%的收益权。
注3-3、2008 年8 月保利武汉以现金208 万元对武汉物业公司进增资,增资后,保利武汉持有武汉
物业90.16%的股权。
注3-4、根据相关股权转让协议，2008 年4 月保利沈阳将其持有的沈阳物业80%股权转让给辽宁
保利，同时沈阳物业增加注册资本至300 万元，增资后辽宁保利对沈阳物业的持股为90%，广州物业
持股10%。
注3-5、根据相关股权转让协议，本公司于2008 年4 月取得保利（长春）地产投资有限公司20%
的股权，并更名为长春市轻轨六合房地产开发有限公司。本次股权转让完成后，本公司对长春六合的
持股比例增至80%。
