上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
上海大名城企业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 大名城 股票代码 600094
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 大名城 B 股票代码 900940
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张燕琦 迟志强
电话 021-62478900 021-62478900
传真 021-62479099 021-62479099
电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
年(末)增减（%）
总资产 15,086,413,008.44 10,385,491,421.79 45.26 7,415,296,172.48
归属于上市公司股东的
2,626,428,400.55 2,370,977,519.47 10.77 2,182,022,069.10
净资产
经营活动产生的现金流
-3,000,807,555.54 -1,106,076,633.02 不适用 -580,155,853.48
量净额
营业收入 2,939,893,169.36 1,676,450,139.08 75.36 3,302,711,273.01
归属于上市公司股东的
255,450,881.08 188,955,450.37 35.19 696,528,292.97
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 226,226,815.48 185,891,903.01 21.70 359,465,491.39
利润
加权平均净资产收益率 增加 1.92 个百
10.22 8.30 37.89
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.1690 0.1250 35.20 0.4608
稀释每股收益（元／股） 0.1690 0.1250 35.20 0.4608
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 57,554 55,692
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
福州东福实业发展 境内非国
54.51 823,891,641 823,891,641 质押 823,890,000
有限公司 有法人
福州锦昌贸易有限 境内非国
6.63 100,234,796 100,234,796 质押 49,803,000
公司 有法人
福州三嘉制冷设备 境内非国
6.39 96,522,396 96,522,396 无 0
有限公司 有法人
福州创元贸易有限 境内非国
6.14 92,809,996 92,809,996 质押 92,800,000
公司 有法人
境外自然
俞丽 3.16 47,691,464 0 质押 47,691,464
人
中国建设银行股份
有限公司江苏省分 国有法人 0.28 4,240,220 0 无 0
行
境外自然
CAO WENWEI 0.28 4,169,193 0 无 0
人
境内自然
王建新 0.26 3,856,519 0 无 0
人
北京冠海房地产有 境内非国
0.23 3,522,514 0 无 0
限公司 有法人
交通银行股份有限
国有法人 0.21 3,125,449 0 无 0
公司上海市分行
俞丽女士和俞培俤先生，各持有福州东福实业发展有限公司之控股
上述股东关联关系或一致行动 股东利伟集团有限公司 50%股权，俞丽女士系俞培俤先生之女，俞
的说明 丽女士与福州东福实业发展有限公司、福州锦昌贸易有限公司、福
州三嘉制冷设备有限公司和福州创元贸易有限公司为一致行动人。
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）2013 年房地产市场走势分析
2013 年，全国房地产市场在刚性需求以及合理的改善型需求的支撑下触底回暖，全国
商品房销售面积 130551 万平方米，商品房销售额 81428 亿元，同比分别增长 17.3 %和 26.3%。
从供需情况看，市场整体供需两旺，一二线城市供给显著增加；需求方面，刚性及改善型主
流产品需求相对旺盛。与此同时，上市房企的新开工力度在 2013 年明显加强。房企资金方
面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显
增多，优质企业融资成本降低，企业资金状况处于历史较好水平。房地产投资方面，全年房
地产开发投资 86013 亿元，同比增长 19.8%。土地市场方面，全国 300 个城市住宅用地推出
及成交量同比分别增长 19.3%、29.8%，总出让金同比大幅增长 60.4%，一线城市增长最为
显著。价格方面，全国 300 个城市住宅用地楼面均价同比上涨 23.1%，溢价率达 18.8%。
房地产政策方面，在继续实施限购、限贷等调控政策的同时，中央也在加紧完善房地产
调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以
及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康
发展提供了保障。
2013 年，政府在城镇化发展思路上同样提出更多新思维。未来的城镇化发展思路将是人、
财（金融）、地三大层面再平衡过程，城镇化将以推进农村转移人口市民化、提高城镇建设
用地利用效率、建立多元可持续资金保障机制、优化城镇化布局和形态、提高城镇建设水平
和加强对城镇化管理为主要任务。
（二）公司管理回顾
2013 年，按照公司战略发展规划，坚持"抓机遇、促发展、夯实管理、稳步推进"的经
营理念，快速开发、快速销售，深耕公司四大业务区域，同时在保生产的前提下坚持稳健的
财务策略，公司上下齐心协力，勤奋工作，实现了既定的扩张规模与效益的同步提升。
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2013 年，公司先后在上海、福建永泰、福清地区，兰州等地，获得房地产开发项目总
计土地面积 115.76 万平方米，新开工面积超过 150 万平方米。公司通过准确研判市场，及
时调整产品设计规划，以刚性和改善型户型为主力产品，科学把握推盘节奏，2013 年，公
司实现签约面积和签约金额分别较上年同期增长 3.77%和 32.09%，实现营业收入同比上年
同期上涨 75.36%、归属上市公司股东净利润同比增涨 35.19%。
面对 2013 年房地产市场形势复杂多变的形势，公司严格执行生产计划，及时调整和纠
正建设过程中的问题，确保提高节点完成率，加快项目的建设开发速度。同时，大力加强营
销，积极创新求变，把握市场回暖的契机，开展系列促销活动，有效提高了产品去化进度。
同时公司开设"名城地产"官方微信平台，通过与公司业主平台"名城汇"实现线上线下互动，
提升服务能力。
为适应房地产企业资金密集型的行业特点，公司高度重视公司集团财务平台的搭建和融
资能力的提升。2013 年，公司在进一步整合集团财务资源，控制资金风险的前提下，放开
思路，创新融资工具，开辟多元化融资渠道，开展房地产信托基金、金融租赁、项目合作等
等多种融资模式。深化和拓展与银行业务合作，不断优化贷款期限及结构，加大对银行按揭
及新增项目开发贷款的回款的合作，在确保充足运营资金的同时，有效降低资金成本，提升
资金周转效率。2013 年，公司全年资金综合成本控制在 9%左右。
2013 年公司抓住房地产再融资政策机遇，公司推出再融资方案。2013 年 8 月 22 日，公
司董事会通过《公司非公开发行股票方案》的决议，9 月 24 日《公司非公开发行股票方案》
获得公司第一次临时股东大会批准，10 月 25 日公司《非公开发行股票方案》申请获得证监
会正式受理。截止本报告日，再融资事项正处于证监会审核中。
2013 年为适应公司快速扩张的发展，公司在管理有效提升管理水平的基础上，引入专
业房地产管理咨询机构，协助公司开展管理体系标准化建设。通过权责明确、流程再造、全
面运营管理等一系列工作，规范公司运营管理，明晰公司三级管控组织管理架构，建设名城
特色的科学、高效、精简的管理执行体系。
公司设计管理以"专业化、标准化、精细化"为指导思想，推行以名城产品研发与标准化
平台，提出对公司主力产品线的开发流程及标准化产品建设，以有效提升项目开发速度，适
应名城一次性大盘开发模式。2013 年，公司进行了全产品线的梳理，在现有的设计产品线
基础上积极推动标准化设计成果在一些项目中的应用。
2013 年是公司《内部控制体系手册》(2012 年版)正式实施和开展内控评价的第一年，
公司通过全面梳理和评估管理体系，进行内控测试，查找内控缺陷，进一步完善内控管理体
系，提高自身管控水平。
公司奉行可持续发展理念，积极履行社会责任，造福当地，实现共赢。公司发布了《2013
年度社会责任报告》。
2013 年，公司信息化建设全面提速，销售、成本信息管理系统全面上线，有效提升了
公司相关业务数据的实时监控和分析能力。此外，公司 2013 年着力建设企业文化体系，强
化"诚信、务实、开拓、创新"的企业理念，全面推行员工手册、开展"名城学院"培训课程，
走入高校校园招聘，提升名城凝聚力；同时公司进一步完善了绩效考核体系，通过指标的考
核和激励，激发全员工作积极性和责任心，推动公司业绩的提升。
（三）公司整体经营情况讨论与分析
报告期内，公司抓住市场回暖的积极信号，及时调整推盘节奏和时机，加强销售，快
速去化。2013 年度，公司虽新推盘资源高于上年，但更多的项目尚在建设期，可售楼盘集
中在福州名城国际、银河湾（名城港湾三区），常州大名城。2013 年，公司实现签约面积和
签约金额较上年同期增长，全年累计实现签约面积 311,819.03 平方米，同比增长 3.77%，签
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约金额 38.21 亿元，同比增加 32.09%，较好完成公司年初制定的计划，同时为公司未来业
绩全面提速奠定了基础。
土地二级开发（房地产项目开发）情况
竣工在售项目 单位：平方米
持股比
项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 总可售面积 物业形态
例
住宅、商业
名城港湾名郡 70% 123,099.70 279,209.64 271,951.22
名城港湾一 及车位
名城港湾 C 地块 区 住宅、商业
70% 157,930.64 185,066.06 184,330.54
复式住宅 及车位
住宅、商业
东方名城蓝郡 70% 38,182.00 62,238.82 58,975.54
及车位
住宅、商业
东方名城康郡 70% 63,490.70 159,351.67 152,520.94
及车位
住宅、商业
东方名城华郡 70% 60,153.97 148,667.44 146,820.19
及车位
名城港湾二
住宅、商业
东方名城香郡 70% 区（东方名 65,549.63 166,935.53 157,506.85
及车位
城）
住宅、商业
东方名城美郡 70% 37,017.80 80,968.39 78,172.45
及车位
住宅、商业
东方名城天鹅堡 70% 84,075.90 275,321.84 259,801.84
及车位
东方名城温莎堡 住宅、商业
70% 80,521.28 190,107.26 181,742.59
（住宅） 及车位
名城港湾地
江滨锦城三期 70% 34,700.30 74,603.80 67,982.24 住宅、商业
块附近
名城港湾
住宅、商业
名城国际（一期）70% B-1、B-2 地 58,700.00 123,923.72 132,322.77
及车位
块
名城港湾 D
名城港湾三区（一 地块、马尾 住宅、商业
70% 89,695.60 340,169.00 294,922.00
期） 快安 26 号 及车位
地
常州大名城（一 飞龙 2 号地 住宅、商业
52% 199,198.00 366,040.00 290,106.00
期） 块 及车位
在建在售项目 单位：平方米
持股比
项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 总可售面积 物业形态
例
东方名城温莎堡 名城港湾二
70% 10,020.59 40,320.08 32,256.06 商业综合
（商业） 区（东方名
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城）
马尾快安 53 住宅、商业及
名城港湾五区 70% 65,109.00 185,538.21 137,519.03
号地 车位
马 尾 快 安
滨江广场 100% 17,390.00 73,707.15 58,965.72 办公
29-1 号地
马尾快安 64
名城城市广场 55% 56,954.70 410,299.32 273,777.57 商业综合体
号地
飞龙 1 号地 住宅、商业及
常州大名城（二期）52% 202,749.00 567,354.00 445,853.00
块 车位
名城永泰东部温泉
福州市永泰 住宅、商业及
旅 游 新 区 一期 （ 6 75% 18,646.99 235,709.64 217,931.81
县 车位
号地块）
上海市嘉定 住宅、商业及
大名尚苑 100% 38,819.00 112,242.00 84,833.00
区 车位
拟建项目 单位：平方米
持股比
项目名称 项目位置 占地面积 总建筑面积 总可售面积 物业形态
例
名城港湾
住宅、商业
名城国际（二期） 70% B-1、B-2 地 58,700.00 123,923.72 117,631.69
及车位
块
名城港湾 D
名城港湾三区（二 地块、马尾 住宅、商业
70% 41,513.30 138,405.30 110,724.24
期） 快安 26 号 及车位
地
名城永泰东部温
泉旅游新区一期 福州市永 住宅、商业
75% 380,562.00 1,110,833.94 1,089,012.60
（1/2/3/5/7/8 号地 泰县 及车位
块）
兰州东部科技新 兰州市高
住宅、商业
城 一 期 100% 新 区 榆 中 902,076.00 1,844,888.00 1,740,878.00
及车位
（A/B/C/D/F/H） 园区
兰州市城
兰州大名城 100% 35,007.60 589,804.00 518,707.00 商业综合体
关区
福清市龙
福清商业街 55% 60,021.00 128,843.00 90,031.00 商业综合体
江街道
土地一级开发项目情况 单位：平方米
规划可出让建设用
项目名称 持股比例 项目位置 占地面积
地
兰州东部科技新城 兰州高新区榆中园
80% 18,725,000.00 12,389,400.00
项目 区
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名城永泰东部温泉 2,637,355.00 2,111,895.00
100% 福州市永泰县
新城综合开发项目 （规划中） （规划中）
福清市观溪新区综 福清市观溪新区西 1,936,032.00 1,140,501.00
100%
合开发项目 片区 （规划中） （规划中）
滦河站站前温泉旅
5,060,800.00 3,422,600.00
游文化综合开发项 100% 唐山市滦县
（规划中） （规划中）
目
A.房地产销售情况
公司目前开发的房地产项目主要业态分为住宅、商铺及购物中心、酒店、写字楼，报告期内，
按业态分类房地产销售情况如下：
单位：平方米、人民币元
报 告 期 竣 期 末 在 建 建 报告期可供 报 告 期 签 报告期签约销售
业态分类 成交均价
工面积 筑面积 出售面积 约面积 额
住宅 345,589.95 2,621,507.00 743,240.19 299,688.05 3,676,809,659.84 12,268.79
商铺及购物中心 4,448.45 315,996.00 83,719.71 4,063.92 119,032,482.76 29,290.07
酒店 61,490.00 0 0 0 0 0
写字楼 56,000.00 0 0 0 0 0
车位 61,018.07 302,565.00 95,158.79 8,067.06 25,522,995.31 6,401.91
合计 411,056.47 3,357,558.00 922,118.69 311,819.03 3,821,365,200.00
B.房地产出租情况
2013 年度，公司房地产出租收入 625.18 万元，占公司营业收入的 0.21%，主要为公司控股
子名城地产（福建）有限公司出租物业收入。2013 年可用于出租的物业建筑面积约 5.98 万
平方米，截止报告期末已签订合同的出租面积约 5.96 万平方米，出租率 99.68%。
C.房地产业务财务融资情况
2013 年度，公司房地产业务融资均为项目开发融资，主要通过银行贷款、股东股票质押融
资和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为 71.3 亿元，其中银行
贷款融资余额 29.96 亿元，股东股票质押融资 21.14 亿元，信托及其他融资余额 20.2 亿元。
2013 年度，公司房地产业务银行贷款和信托融资利息资本化金额为 2.94 亿元；加权平均资
本化利率为 8.91%，报告期内，公司为子公司提供担保发生额为 22.15 亿元。
1 主营业务分析
1.1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,939,893,169.36 1,676,450,139.08 75.36
营业成本 1,591,373,329.06 888,967,655.36 79.01
销售费用 103,193,547.32 60,274,805.47 71.21
管理费用 157,107,634.68 81,649,705.86 92.42
财务费用 164,623,390.44 17,695,222.57 830.33
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经营活动产生的现金流量净额 -3,000,807,555.54 -1,106,076,633.02
投资活动产生的现金流量净额 568,143,907.59 -22,644,793.01
筹资活动产生的现金流量净额 3,021,231,813.30 1,519,272,491.94 98.86
1.2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 293,989.32 万元，较上年同期增加 75.36%，主要系本期公司
预售房源竣工交付，本期符合收入确认条件的销售面积较前期增加所致。
(2) 主要销售客户的情况
前五名销售客户销售金额合计 45,580,000.00
占销售总额比重 1.55%
2、 成本
2.1 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产开
开发成本 1,555,163,279.55 97.72 864,376,132.91 97.23 79.92
发
其他 其他成本 36,210,049.51 2.28 24,591,522.45 2.77 47.25
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
商品房销
开发成本 1,555,163,279.55 97.72 864,376,132.91 97.23 79.92
售
其他 其他成本 36,210,049.51 2.28 24,591,522.45 2.77 47.25
2.2 主要供应商
前五名供应商采购金额合计 888,110,507.16
占采购总额比重 29.66%
3、 费用
费用科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 103,193,547.32 60,274,805.47 71.21
管理费用 157,107,634.68 81,649,705.86 92.42
财务费用 164,623,390.44 17,695,222.57 830.33
所得税费用 166,117,110.18 85,971,131.43 93.22
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（1）销售费用本期较上期增加 71.21%，主要系随着公司规模的扩大，本期支付的职工薪酬
及广告宣传费增加所致。
（2）管理费用本期较上期增加 92.42%，主要系随着公司业务拓展，新设子公司增加导致的
人员及行政费用增加所致。
（3）财务费用本期较上期增加 830.33%，主要系公司本期部分楼盘竣工，对应借款费用停
止资本化所致。
（4）所得税费用本期较上期增加 93.22%，主要系公司本期收入、净利润水平均较上期有所
上升所致。
4、 现金流
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -3,000,807,555.54 -1,106,076,633.02 不适用
投资活动产生的现金流量净额 568,143,907.59 -22,644,793.01 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 3,021,231,813.30 1,519,272,491.94 98.86
（1）本期经营活动产生的现金流量净流出较上期增加，主要系应公司业务拓展需求，公司
本期项目投入增加所致。
（2）本期投资活动产生的现金流量净流入较上期增加，主要系公司本期处置参股公司、控
股公司股权，收回投资收到的现金增加所致。
（3）本期投资活动产生的现金流量净流入较上期增加，主要系为配合公司业务拓展，融资
规模增加所致。
(四) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 减少 1.19
2,862,331,273.30 1,555,163,279.55 45.67 75.96 79.92
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
商品房销 减少 1.19
2,862,331,273.30 1,555,163,279.55 45.67 75.96 79.92
售 个百分点
公司所属行业为房地产开发，主要经营商品房地产开发销售业务，报告期内，公司实现营业
收入 293,989.32 万元，较上年同期增加 75.36%，主要系本期公司预售房源竣工交付，本期
9
上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
符合收入确认条件的销售面积较前期增加所致。
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
福建区域 1,946,466,602.38 19.66
江苏区域 915,864,670.92
公司营业收入主要源于福建区域，福建区域本期实现主营业务收入 1,946,466,602.38 元，占
公司全年主营业务收入 68%；同时本期随着公司常州项目的按期竣工交付，江苏区域也成
为公司收入及利润的重要来源地，江苏区域本期实现主营业务收入 915,864,670.92 元，占公
司全年主营业务收入 32%。
(五) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 1,656,223,849.62 10.98 1,001,192,719.24 9.64 65.43
应收账款 989,500.38 0.01 1,849,992.30 0.02 -46.51
其他应收款 31,239,837.37 0.21 20,931,656.90 0.20 49.25
存货 11,379,039,837.42 75.43 6,849,625,976.59 65.95 66.13
持有至到期
0.00 125,000,000.00 1.20 -100.00
投资
长期股权投
2,752,894.55 0.02 124,466,151.52 1.20 -97.79
资
投资性房地
115,155,917.78 0.76 9,891,030.04 0.10 1,064.25
产
在建工程 6,660,069.48 0.04 2,000,778.37 0.02 232.87
其他非流动
90,212,756.09 0.60 0.00
资产
应付利息 24,349,085.84 0.16 9,024,280.78 0.09 169.82
其他应付款 2,492,162,632.33 16.52 1,637,861,255.19 15.77 52.16
长期借款 4,512,510,000.00 29.91 2,099,500,000.00 20.22 114.93
长期应付款 108,126,806.37 0.72 0.00
未分配利润 476,174,937.52 3.16 220,724,056.44 2.13 115.73
少数股东权
1,830,570,471.86 12.13 1,160,759,766.37 11.18 57.70
益
货币资金：本期新增项目预售回笼及融资额增加所致
应收账款：本期加强应收账款催收工作
其他应收款：本期新增融资租赁履约保证金
存货：本期业务拓展，新增项目支付的土地成本及前期费用所致
10
上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
持有至到期投资：本期收回到期的持有至到期投资所致
长期股权投资：本期处置部分参股公司股权所致
投资性房地产：本期部分开发产品转为自有物业对外出租
在建工程：本期新设立公司办公楼装修工程所致
其他非流动资产：本期售后回租暨融资租赁业务中标的资产转让作价与账面价值差异额形成
的未确认损失摊销余额
应付利息：本期融资规模扩大所致
其他应付款：本期母公司及其一致行动人提供的资金统借统还财务支持规模扩大所致
长期借款：本期根据开发项目资金需求，新增项目借款增加所致
长期应付款：本期发生的售后回租暨融资租赁业务所致
未分配利润：本期净利润增加期末未分配利润
少数股东权益：本期合作开发项目少数股东投入增加所致
(六) 核心竞争力分析
公司拥有十多年一次性大盘综合开发运营的丰富经验，运用标准化管理系统，采用最短
建设周期、最快开盘速度的快速周转的开发模式，大环境大配套大布局的和谐共赢环境理念，
积累和形成了具有名城特色的开发体系。
公司拥有符合国家新型城镇化发展方向的丰富土地储备。公司与政府合作开发，以城镇
化土地一二级联动为开发模式，坚持以创新驱动、产城融合的理念拓展新城市发展空间，建
设高效、低碳智慧、环境优美、宜居宜业的新型城镇化示范区，推动当地人口城镇化进程。
公司整体资产结构合理、质量优良，融资杠杆使用合理，负债水平较低，财务结构安
全稳健，这为公司采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等多个融资渠道，不断探索
金融创新产品的应用，以扩大融资规模和降低融资成本，为产业新城和城市产业综合体建设
提供有力的资金保障。
(七) 投资状况分析
1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
委托理财产品情况
单位:元 币种:人民币
委托 是否 是
合作 委托理 报酬 是否 资金来源并
理财 委托理财 实际收回本金金 实际获得收 经过 否
方名 委托理财金额 财起始 确定 关联 说明是否为
产品 终止日期 额 益 法定 涉
称 日期 方式 交易 募集资金
类型 程序 诉
农业 定 向 2013 年 1 2013 年 12 浮动
3,764,500,000.00 3,765,000,000.00 1,570,587.27 是 否 否 非募集资金
银行 对公 月9日 月 27 日 利率
农业 定 向 2013 年 7 2013 年 12 浮动
50,000,000.00 50,000,000.00 42,273.98 是 否 否 非募集资金
银行 对公 月 15 日 月 31 日 利率
中国 定 向 2013 年 5 2013 年 12 浮动
14,990,000.00 14,990,000.00 22,466.71 是 否 否 非募集资金
银行 对公 月 23 日 月 31 日 利率
合计 / 3,829,490,000.00 / / / 3,829,990,000.00 1,635,327.96 / / / /
公司委托银行理财总额 3,829,490,000.00 元，为银行结构性存款，实际获得收益 1,635,327.96
元。公司购买的理财产品存取自主，可根据公司资金安排使用需要，随时可赎回所需本金，
并按赎回本金的存款积数和即期利率计算利息收益。
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上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
2、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、 主要子公司、参股公司分析
1、主要子公司基本情况 单位：人民币元
所处行
公司名称 注册资本 总资产 净资产 净利润 主要项目
业
名城地产（福建）房 地 产
400,000,000.00 6,295,058,225.04 1,904,585,271.84 481,916,969.30 名城港湾等
有限公司 开发
东福名城（常州）
房地产
置业发展有限公 1,000,000,000.00 2,640,139,919.60 963,044,979.96 65,731,562.58 常州大名城
开发
司
福州顺泰地产有 房 地 产
460,000,000.00 1,331,663,792.17 434,771,275.21 -17,777,767.95 名城城市广场
限公司 开发
名城地产(永泰) 房 地 产 名城永泰东部
300,000,000.00 1,336,106,005.01 283,860,238.32 -14,611,258.18
有限公司 开发 温泉旅游新区
兰州高新开发建 房 地 产 兰州东部科技
300,000,000.00 1,337,794,065.25 298,707,031.81 -1,382,431.02
设有限公司 开发 新城综合开发
名城地产（兰州）房 地 产 兰州东部科技
500,000,000.00 1,020,794,159.46 494,771,222.21 -5,228,777.79
有限公司 开发 新城一期
兰州顺泰房地产 房 地 产
100,000,000.00 1,509,409,745.54 98,606,899.74 -1,393,100.26 兰州大名城
开发有限公司 开发
名城地产（福清）房 地 产
1,000,000,000.00 1,782,611,162.66 999,825,734.38 -174,265.62 福清商业街
有限公司 开发
上海名城汇实业 房 地 产
100,000,000.00 749,020,999.01 74,380,678.33 -25,619,321.67 大名城尚苑
发展有限公司 开发
2、本期新取得子公司情况 单位：人民币元
子公司全称 注册地 业务性质 注册资本 持股比例
赢今（上海）贸易有限公司 上海市 贸易 1,000,000.00 100
上海名城实业有限公司 上海市 贸易 100,000,000.00 100
上海名城汇实业发展有限公司 上海市 房地产开发 100,000,000.00 100
名城汇（上海）投资有限公司 上海市 管理咨询 1,000,000.00 100
名城（福清）城市建设发展有限公司 福建省福州市 房地产开发 200,000,000.00 100
名城地产（福清）有限公司 福建省福州市 房地产开发 1,000,000,000.00 55
名城（永泰）城市建设发展有限公司 福建省福州市 房地产开发 100,000,000.00 100
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上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
名城地产（兰州）有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 500,000,000.00 100
兰州赢今投资有限公司 甘肃省兰州市 管理咨询 1,000,000.00 100
兰州英家皇道物业管理有限公司 甘肃省兰州市 物业管理 5,000,000.00 60
兰州顺泰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州昇隆贸易有限公司 甘肃省兰州市 贸易 1,000,000.00 100
兰州瑞祥房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州名城园林景观有限公司 甘肃省兰州市 园林绿化 1,000,000.00 100
兰州利伟房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州凯安房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州锦泰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州大名城商厦有限公司 甘肃省兰州市 物业经营及管理 1,000,000.00 100
兰州大名城贸易有限公司 甘肃省兰州市 贸易 10,000,000.00 100
兰州大名城酒店管理有限公司 甘肃省兰州市 酒店管理 1,000,000.00 100
甘肃名城房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
3、对公司净利润 10%以上的子公司情况 单位：人民币元
公司名称 营业收入 营业利润 净利润
名城地产（福建）有限公司 1,952,718,425.33 587,465,141.35 481,916,969.30
东福名城（常州）置业发展有限公司 925,975,606.82 85,695,859.79 65,731,562.58
4、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
展望 2014 年，促进房地产市场持续健康发展依然是市场主导方向，一方面增加刚需、
改善型需求产品供给，提供大众真正需要的产品供应结构，抑制投机投资性需求，另一方面，
由政府继续主导推动保障房供应增加。同时市场化改革是行业发展大方向，充分发挥市场对
资源配置的决定，尽量减少行政性干预是大趋势。2014 年，城镇化将引领中国房地产的新
格局，在促进农业转移人口落户城镇、改造城镇棚户区和城中村、引导中西部地区人口就近
城镇化的三大城镇化发展重点的实施过程中，将会给房地产行业带来新的发展机遇。
随着 2013 年千亿房企军团的快速增长，房地产企业竞争格局加剧分化，一二线房企销
售增速明显高于三四线地产企业，强者恒强的局面将加剧，马太效应继续演绎。品牌驱动、
行业创新是房地产行业未来发展的主流。品牌驱动模式仍将会成未来发展的主流，未来的房
地产市场竞争就是品牌的竞争。沿着产业链打造综合竞争优势的产业转型模式，保持持续的
发展潜力，逐渐成为行业发展趋势。
(二) 公司发展战略
2014 年是公司五年战略发展规划实施的第二年（2013-2017 年），也是公司发展承上启
下的关键之年，我们要抓住转型的良好机遇，实现阶段性发展目标。
1、以刚需改善型产品为主要产品线，区域聚焦深耕发展
13
上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
以公司现有项目的一线城市上海、北京区域为中心，在严格控制融资成本的前提下，继
续拓展以刚需和改善产品为主的房地产项目，在一线城市树立名城品牌。抓住新"丝绸之路"、
"海上丝绸之路"的政策，给西北地区、东南沿海地区和城市带来的机遇，在福州、兰州等区
域城市拓展新的房地产项目。
2、继续坚定不移地实施符合城镇化发展需要的项目开发目标。
公司拥有约 2836 万平方米(折合 42540 亩) 可控土地储备，为未来 3－5 年大盘开发和周
转奠定厚实的储备基础，这些项目均符合公司城镇化发展的要求，属于当地区域城镇化发展
的示范项目。公司将用三到五年的时间打造公司打造城市综合功能开发的城市运营商品牌，
通过与政府合作开发，以城镇化土地一二级联动开发的模式，综合运营和城市营销对城市资
源进行整合、优化、创新，通过参与城市的基础设施建设、公共服务、保障性住房建设、房
地产开发、产业园建设运营等房地产全产业链开发，建造适合老百姓居住的房子，打造老百
姓安居乐业的社区环境。
3、走适度多元化经营的创新之路
公司将把消费需求作为未来公司发展的主要着力点，依托公司房地产开发专业经验和城
市运营商的综合能力，充分依托现有的丰富的可控土地储备，多元化发展养老、旅游、健康、
文化等产业，走适度多元化经营的创新驱动之路。
公司还将尝试依托大盘开发的大规模、标准化优势，对开发智能社区服务进行有益的探
索和实验。依托公司庞大住户资源、完善的社区商综合配套和良好的社区服务，打通商业、
社区服务、物业管理的线下线上资源，打造社区最后一公里的生活服务圈。
4、实施股权激励计划，吸引人才留住人才
行业的激烈竞争加剧了人才竞争，以股权激励这样的人力资源资本化的市场方式，建立
有效的激励机制，发挥高管的积极性主动性，有效避免其流失，将优秀人才与公司未来紧密
联系，共赢发展。
(三) 经营计划
2014 年，公司将继续密切关注政策变化和市场走向，创新求变，顺时而为，不断提升
公司管控水平，深耕主业做大做强，提升公司城市综合功能开发能力的同时，积极探索房地
产产业服务创新，实现弯道超车。
预计公司 2014 年实现签约面积大于 120 万平方米，签约金额超过 100 亿元，项目新开
工面积大于 300 万平方米。为实现前述目标，公司将着力于以下几个方面：
1、大盘项目快速销售快速去化
2014 年公司新增开工面积超过 300 万平方米。公司坚持以快速拿地、快速开发、快速
销售的思路，从市场定位开始，继续优化由目标城市选择、目标项目选择、项目规划设计、
项目建设施工、项目售后服务等业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目建设周期，尽
快回笼资金，提高项目运营效率。
2、继续拓展融资渠道，为公司后续发展提供资金保障
2014 年，公司将通过银行借款、房地产信托基金、金融租赁、项目合作等多个方面，
继续应用创新融资工具，为公司持续发展提供资金层面的支持与保障。
3、实施管理标准化体系，全面提升公司运营管控能力
2014 年，公司在建项目将会快速增加，随着开发规模的扩张，管理半径的扩大，将对
公司运营管控能力带来新的挑战。2014 年要实现管理标准化系统的全面落地实施，实现精
简高效，稳定、安全的运营机制，全面优化公司管控架构，提升公司管控水平，实现规模效
应与成本控制的同步提升。
4、2014 年公司将继续做好集团范围内人才的长期统筹配置工作，外部引进与内部培养
14
上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
相结合，加强人才在全国项目范围的统筹和流动。完善人才梯队的培养建设，强化岗位培训
机制。进一步完善公司薪酬和激励体系，以吸引和稳定更多的人才。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司所投资的一级开发项目所需支付的首期资金均已支付，未来可以采用滚动开发的模
式。公司 2014 年因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金预约 80 亿元，须在未
来合同他方履行合同规定的责任和义务的同时支付。公司将运用经营回款、施工信用占款、
外部融资相结合的方式满足项目资金需求，并合理控制资金成本。
(五) 可能面对的风险
可能面临的风险
1、政策风险
房地产开发企业面临的政策风险集中体现在受土地政策、房地产相关政策、货币政策、
财政政策、产业发展政策变化的影响，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行
业未来发展。进入 2014 年，预计市场环境风险积聚，经济降速、制度变革、需求透支等风
险进一步积聚。
2、市场风险
在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014 年全国房地
产市场将呈现"销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳"的特点。一线、二线城
市显示出较强市场消化力。从库存周期看，一线城市同样拥有更好表现，但由于不断推高的
土地和融资成本，一线城市利润率不断走低；三线城市对应市场整体去化能力相对较差，去
库存是未来一段时期要面对的现状。
公司应对措施：
针对上述风险，公司将密切关注房地产市场形势变化，积极应对外部环境带来的不确定
性因素。提高管控能力，严格控制成本，加快周转，提高资金使用效率。
1、继续优化土地资源的区域配置结构，降低市场风险。抓住中国正处于城镇化建设进
程的历史机遇和政策机遇，通过开发建设和运营公司现有的一二级联动大盘项目，深入打造
城市综合功能开发的城市运营商品牌，并在该区域形成系统的资源获取策略，保障稳定的收
益来源，且有助于长远发展。同时坚持积极、审慎的原则和严格、科学的项目测算，重点在
上海、北京一线城市获取项目资源，提升公司品牌影响力。
2、精心组织、加强管理、缩短项目投资周期，加快资金周转加快，减小因开发周期长
而带来的项目开发对市场供求变动的不灵活性风险；开发建设符合市场需求的刚需和改善性
需求的主流产品，并以此为基础丰富产品线。
3、强化销售，准确判断和把握及时调整营销策略，加快销售加快去化， 快速回笼资金。
针对上述风险，公司将
4、通过融资多元化保证长期发展。合理利用融资杠杆规模，严格控制资金成本上升带来
的潜在风险。利用公司的较好的资金优势，加大对银行按揭及新增项目开发贷款的回款合作。
5、审时度，创新求变。发展养老产业、旅游文化等消费需求强劲的地产细分产业，走适
度多元化发展。
利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
1、根据 2012 年 5 月中国证监会发布《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通
知》，[2013]43 号文件《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分红》相关规定以及公司
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上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
实际经营情况，公司分别于 2012 年 9 月、2012 年 12 月，两次对《公司章程》规定的现金
分红政策进行调整。
2、公司 2013 年 4 月 11 日第五届董事会第二十一会议审议通过公司 2012 年度利润分配
预案。根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2012 年
度，母公司实现净利润为 1,160.56 万元，弥补以前年度累计亏损后，母公司累计未分配利润
为 -10,371.77 万元。 2012 年度，公司实现盈利但累计未分配利润仍为负值，故 2012 年度
公司不分配利润，不进行资本公积转增股本。公司独立董事对公司该项利润分配预案发表了
独立意见。上述利润分配方案已经公司 2012 年年度股东大会审议批准。
3、根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2013 年
度，母公司实现净利润为-2937.18 万元，截止 2013 年末，母公司累计未分配利润为-13308.96
万元。鉴于 2013 年度，公司实现盈利但未分配利润仍为负值，故 2013 年度公司不分配利润。
2013 年度公司不进行资本公积转增股本。该项利润分配预案尚需经公司 2013 年年度股东大
会批准。
4、根据中国证监会下发的[2013]43 号文件《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分
红》相关规定以及公司实际经营情况，公司 2014 年 3 月 6 日召开的第五届董事会第三十五
次会议审议通过对《公司章程》中利润分配政策的部分条款进行了修订，公司独立董事对现
金分红政策进行了认真研究论证，并同意该项议案。该议案尚需经公司 2013 年年度股东大
会审议批准后生效。
5、根据中国证监会下发的[2013]43 号文件《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分
红》相关规定以及公司实际经营情况，公司 2014 年 3 月 6 日召开的第五届董事会第三十五
次会议审议通过公司《未来三年股东回报规划》。该项议案尚需经公司 2013 年年度股东大会
审议批准后生效。
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并
每 10 股派 中归属于上
每 10 股送 每 10 股转 现金分红的 报表中归属于
分红年度 息数(元) 市公司股东
红股数（股） 增数（股） 数额（含税） 上市公司股东
（含税） 的净利润的
的净利润
比率(%)
2013 年 0 0 0 0 255,450,881.08 0
2012 年 0 0 0 0 188,955,450.37 0
2011 年 0 0 0 0 696,528,292.97 0
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上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
四、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法未发生变化。
2、报告期内未发生重大会计差错更正需追溯重述情况。
3、与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
与上年相比本期新增合并单位 21 家：
3.1、经公司董事会 2013 年 1 月 15 日公司五届十七次会议审议通过，公司控股子公司名
城地产（福建）有限公司在福清市设立全资项目公司名城地产（福清）有限公司，公司注册
资本金人民币 10 亿元，经营范围为：房地产综合开发、建造销售商品房等，将承接公司在
福清市观溪新区项目二级土地开发建设；同时，新设立的名城地产（福清）有限公司在福清
市设立全资一级土地综合开发公司名城（福清）城市建设发展有限公司，公司注册资本金人
民币 2 亿元，经营范围为：一级土地综合开发及城市基础设施建设等，将承接公司在福清市
观溪新区项目一级土地综合开发。具体内容请详见公司 2013 年 1 月 15 日刊登在《中国证券
报》、《上海证券报》、《香港文汇报》及上海证券交易所网站上的公告（2013-001）。
3.2、经公司董事会 2013 年 4 月 18 日公司五届二十二次会议审议通过，公司控股子公司
名城地产（福建）有限公司在福建永泰设立全资一级土地综合开发公司：名城（永泰）城市
建设发展有限公司。名城（永泰）城市建设发展有限公司注册资本金人民币 1 亿元，经营范
围为：一级土地综合开发及城市基础设施建设、房地产综合开发、建造销售商品房等；同时，
公司在甘肃兰州设立全资房地产项目公司：名城地产（兰州）有限公司。名城地产（兰州）
有限公司注册资本金人民币 5 亿元，经营范围为：房地产综合开发、建造、销售商品房等。
具体内容请详见公司 2013 年 4 月 20 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《香港文汇报》
及上海证券交易所网站上的公告（2013-017）。
3.3、根据公司《对外投资管理制度》相关规定，2013 年度，为公司各区域项目开发配套
需要，公司或控股子公司在董事会授权的对外投资权限内新设全资子公司 18 家，具体如下：
子公司全称 注册地 业务性质 注册资本 持股比例
赢今（上海）贸易有限公司 上海市 贸易 1,000,000.00 100
上海名城实业有限公司 上海市 贸易 100,000,000.00 100
上海名城汇实业发展有限公司 上海市 房地产开发 100,000,000.00 100
名城汇（上海）投资有限公司 上海市 管理咨询 1,000,000.00 100
名城地产（兰州）有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 500,000,000.00 100
兰州赢今投资有限公司 甘肃省兰州市 管理咨询 1,000,000.00 100
兰州英家皇道物业管理有限公司 甘肃省兰州市 物业管理 5,000,000.00 60
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上海大名城企业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
兰州顺泰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州昇隆贸易有限公司 甘肃省兰州市 贸易 1,000,000.00 100
兰州瑞祥房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州名城园林景观有限公司 甘肃省兰州市 园林绿化 1,000,000.00 100
兰州利伟房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州凯安房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州锦泰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
兰州大名城商厦有限公司 甘肃省兰州市 物业经营及管理 1,000,000.00 100
兰州大名城贸易有限公司 甘肃省兰州市 贸易 10,000,000.00 100
兰州大名城酒店管理有限公司 甘肃省兰州市 酒店管理 1,000,000.00 100
甘肃名城房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 房地产开发 100,000,000.00 100
董事长：俞培俤
上海大名城企业股份有限公司
2014 年 3 月 6 日
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