审 计 报 告
天衡审字（2012）01145 号
江苏恒顺置业发展有限公司全体股东：
我们审计了后附的江苏恒顺置业发展有限公司（以下简称“恒顺置业”）财务报表，包
括 2012 年 8 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2012 年 1-8 月的合并及母公司利润表、
合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是恒顺置业管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会
计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，
以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册
会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规
范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审
计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评
估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，
但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当
性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，恒顺置业财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了恒顺置业 2012 年 8 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2012 年 1-8 月的合并及母公
司经营成果和现金流量。
天衡会计师事务所有限公司 中国注册会计师：陈建忠
中国南京
中国注册会计师：林茜
2012 年 9 月 28 日
江苏恒顺置业发展有限公司
2012 年 1-8 月财务报表附注
一、公司基本情况
（一）公司概况
公司名称：江苏恒顺置业发展有限公司
企业法人营业执照注册号：321100000008420
中华人民共和国组织机构代码证：74390863-4
注册地址：镇江市学府路 80 号恒美嘉园 31 幢 2-3 层
注册资本：5,000 万元人民币
法定代表人：叶有伟
（二）经营范围
公司一般经营项目：房地产投资经营；物业管理。
二、主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15
日颁布的《企业会计准则-基本准则》和 38 项具体会计准则，以及其后颁布的企业会计准则
应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务
状况、经营成果和现金流量等有关信息。
3、会计期间
以公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性
的，为同一控制下企业合并。
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。合并
方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整
资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。合并日为合
并方实际取得对被合并方控制权的日期。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企
业合并。
购买方支付的合并成本是为取得被购买方控制权而支付的资产、发生或承担的负债以
及发行的权益性证券在购买日的公允价值。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入
当期损益。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债
及或有负债的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的
差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及本公司的子公司。子公司的经营成果和财务状
况由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
本公司通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被
合并子公司在本公司最终控制方对其实施控制时纳入合并范围，并对合并财务报表的期初数
以及前期比较报表进行相应调整。
本公司通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购
买日确定的各项可辨认资产、负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，并自购
买日起将被合并子公司纳入合并范围。
子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，在编制合并财务报表时按本
公司的会计期间或会计政策对子公司的财务报表进行必要的调整。合并范围内企业之间所有
重大交易、余额以及未实现损益在编制合并财务报表时予以抵消。内部交易发生的未实现损
失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则不予抵消。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益项目下和合并利
润表中净利润项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有
的份额的，其余额应当冲减少数股东权益。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指持有的期限短、流动
性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的会计处理
发生外币交易时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产
生的折算差额，除根据借款费用核算方法应予资本化的，计入当期损益。以历史成本计量的
外币非货币性项目，于资产负债表日仍采用交易发生日的即期汇率折算。
（2）外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股
东权益项目除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表
中的收入和费用项目，采用年平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权
益中单独列示。
9、金融工具
（1）金融资产
①金融资产于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
贷款及应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产。金融资产的分类取决于本公司对金
融资产的持有意图和持有能力。
②金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值确认。对于以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的
金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融资产的后续计量
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公
允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。
贷款及应收款项和持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终
止确认、减值以及摊销形成的利得或损失，计入当期损益。
可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该
可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售债务工具投资在持
有期间按实际利率法计算的利息，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现金股利，在被
投资单位宣告发放股利时计入当期损益。
④金融资产减值
本公司在期末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的
账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
A、以摊余成本计量的金融资产的减值准备，按该金融资产预计未来现金流量现值低于
其账面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，
单独或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值
的金融资产，无论单项金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中
再进行减值测试。已单独确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融
资产组合中进行减值测试。
对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价
值已经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入
当期损益。
B、可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，
原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。
对可供出售债务工具投资确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已
经恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期
损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
⑤金融资产终止确认
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风险和报酬
转移时，本公司终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：
A、所转移金融资产的账面价值；
B、因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。
（2）金融负债
①金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和
其他金融负债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初
始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值
变动形成的利得或损失，计入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
④金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本公司终止确认该金融负债或其一部分。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
①如果金融资产或金融负债存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
②如果金融资产或金融负债不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
10、应收款项坏账准备
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的应收款项为期末余额大
单项金额重大的判断依据或金额标准
于等于 100 万元的应收款项。
单独进行减值测试，根据其预计未来现金
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 流量现值低于其账面价值的差额，确认减
值损失，计提坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
账龄分析法组合 相同帐龄的应收款项具有类似信用风险特征
按组合计提坏账准备的计提方法
根据其账龄按公司制定的坏账准备比例计提坏
账龄分析法组合
账准备
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
一年以内 5% 5%
一至二年 10% 10%
二至三年 25% 25%
三至四年 40% 40%
四至五年 65% 65%
五年以上 100% 100%
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 客户公司破产、清算、结算、法律诉讼等确定
无法收回的应收款项
坏账准备的计提方法 全额计提坏账准备
11、存货
（1）本公司存货包括原材料、在产品、产成品、开发成本、开发产品、周转材料等。
（2）存货以成本进行初始计量，在资产负债表中按成本与可变现净值孰低列示。
（3）原材料、产成品发出时采用加权平均法核算。除原材料采购成本外，在产品和产
成品还包括直接人工和按照一定方法分配的制造费用。周转材料包括低值易耗品和包装物
等，低值易耗品采用领用时“五五摊销法”核算。
（4）开发成本按实际成本核算，待项目完工并验收合格后按实际成本转入开发产品。
开发产品按实际成本核算，开发产品发出采用建筑面积平均法结转。开发用土地成本按实际
成本核算，按开发项目占地面积分摊计入开发项目的开发成本。公共配套设施费用按实际成
本核算，如果公共配套设施早于有关开发项目完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
开发项目的预算成本分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发项
目完工的，则先由有关开发项目预提公共配套设施费用计入有关开发项目的开发成本，待公
共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
（5）期末，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损
益；以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的
存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。对于数量繁多、单价较低的存货，按
存货类别计提存货跌价准备。
（6）可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额确定。
12、长期股权投资
（1）投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资，按以下方法确定投资成本：
A、对于同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以在合并日取得被合并方所有者权
益账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。
B、对于非同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以企业合并成本作为投资成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按以下方法
确定投资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为投资成本。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值作为投资成
本。
C、投资者投入的长期股权投资，按投资合同或协议约定的价值作为投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
①对子公司投资
在合并财务报表中，对子公司投资按附注二、6 进行处理。
在母公司财务报表中，对子公司投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金
股利或利润时，确认投资收益。
②对合营企业投资和对联营企业投资
对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算，具体会计处理包括：
对于初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差
额包含在长期股权投资成本中；对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
取得对合营企业投资和对联营企业投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的
净损益的份额，扣除首次执行企业会计准则之前已经持有的对合营企业投资和对联营企业投
资按原会计准则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额后，确认投资损
益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的现金股利或利润应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，以取得投资时被投资单
位可辨认净资产的公允价值为基础确定，对于被投资单位的会计政策或会计期间与本公司不
同的，权益法核算时按照本公司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调
整。与合营企业和联营企业之间内部交易产生的未实现损益按照持股比例计算归属于本公司
的部分，在权益法核算时予以抵消。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
资产减值损失的，则全额确认该损失。
对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本公司负有承担额外损失义务外，以长期股
权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。被投
资企业以后实现净利润的，在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值
并计入资本公积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转入当期损益。
③其他股权投资
其他股权投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润时，确认投
资收益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的
重要财务和生产经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（4）长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法
①本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定对子公司、合营公司或联营公司
的长期股权投资是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的长期股权投资进行减值测试，估计
其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，长期股权
投资的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同
时计提相应的减值准备。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资
产组。资产组由创造现金流入相关的资产组成。在认定资产组时，主要考虑该资产组能否独
立产生现金流入，同时考虑管理层对生产经营活动的管理方式、以及对资产使用或者处置的
决策方式等。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减去可直接
归属于该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过
程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金
额加以确定。
与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中
商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所
占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资
产的公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如
可确定的）和零三者之中最高者。
②本公司采用个别认定方式评估其他长期股权投资是否发生减值，其他长期股权投资
发生减值时，将其他长期股权投资的账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现
金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
③长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
13、投资性房地产
（1）本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在使用寿命内扣除预计净残
值后按年限平均法计提折旧或进行摊销。
类别 使用寿命 预计净残值率 年折旧（摊销）率
房屋建筑物 30 5% 2.71%
土地使用权 50 0 2.0%
（2）投资性房地产减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定投资性房地产是否存在减值的迹
象，对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明投资性房地产的可收回金额低于其账面价值的，投资性房
地产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同
时计提相应的减值准备。
投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
14、固定资产
（1）固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
（2）本公司采用直线法计提固定资产折旧，各类固定资产使用寿命、预计净残值率和
年折旧率如下：
类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 30-35 5% 2.71%-3.17%
机器设备 10 5% 9.50%
办公设备 8 5% 11.88%
其他设备 10 5% 9.50%
本公司至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核。
（3）固定资产减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定固定资产是否存在减值的迹象，对
存在减值迹象的固定资产进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明固定资产的可收回金额低于其账面价值的，固定资产的账
面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
15、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定在建工程是否存在减值的迹象，对
存在减值迹象的在建工程进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明在
建工程的可收回金额低于其账面价值的，在建工程的账面价值会减记至可收回金额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。在建工程减值损失一
经确认，在以后会计期间不得转回。
16、借款费用
（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用计入当期损益。
（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售
状态所必要的购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资
产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的
资本化。当所购建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本
化，以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款所发生的借款费用（包括
借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本
化金额为在资本化期间内专门借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行
取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。
②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款所发生的借款费用（包括
借款利息、折价或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。
17、无形资产
（1）无形资产按照取得时的成本进行初始计量。
（2）无形资产的摊销方法
①对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用直线法摊销。
类别 使用寿命
土地使用权 50 年
商标 10 年
软件 5年
本公司至少于每年年度终了对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
②对于使用寿命不确定的无形资产，不摊销。于每年年度终了，对使用寿命不确定的
无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，
并按其使用寿命进行摊销。
（3）无形资产减值
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定无形资产是否存在减值的迹象，对
存在减值迹象的无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，
本公司至少于每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明无形资产的可收回金额低于其账面价值的，无形资产的账
面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（4）内部研究开发项目
①划分公司内部研究开发项目研究阶段和开发阶段的具体标准
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指
在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于一项或若干项计划或设计，以生
产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品或获得新工序等。
②研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，同时满足下列条件的，
予以资本化：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场
或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
18、长期待摊费用
长期待摊费用按其受益期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受
益的，将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
19、商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的差额。商誉不摊销，在其相关资产组或资产组组合处置时
转出，计入当期损益。
当商誉的可收回金额低于其账面价值时，需计提减值准备，将商誉账面价值减记至可
收回金额。
20、预计负债
（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计
数按照该范围内的中间值确定。
在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
21、收入
（1）销售商品收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额、相关的已发生或将发
生的成本能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认销售商品收入。
（2）提供劳务收入
①在交易的完工进度能够可靠地确定，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能
够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
确定完工进度可以选用下列方法：已完工作的测量，已经提供的劳务占应提供劳务总
量的比例，已经发生的成本占估计总成本的比例。
②在提供劳务交易结果不能够可靠估计时，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权收入
在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认让渡资产使用权
收入。
22、政府补助
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为
递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费
用或损失的，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入
当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
23、所得税
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
除与直接计入股东权益的交易或事项有关的所得税影响计入股东权益外，当期所得税
费用和递延所得税费用（或收益）计入当期损益。
当期所得税费用是按本年度应纳税所得额和税法规定的税率计算的预期应交所得税，
加上对以前年度应交所得税的调整。
资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得
资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产和递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确
定，按照预期收回资产或清偿债务期间的适用税率计量。暂时性差异是指资产或负债的账面
价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度抵扣的亏损和税款递减。递延所得税
资产的确认以很可能取得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并交易中
产生的资产或负债初始确认形成的暂时性差异，不确认递延所得税。商誉的初始确认导致的
暂时性差异也不产生递延所得税。
资产负债表日，根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布的税
法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的
账面金额。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的
净额列示：
（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的
所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负
债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债。
24、经营租赁
（1）租入资产
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。或有
租金在实际发生时计入当期损益。
（2）租出资产
经营租赁租出资产所产生的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出
资产发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
25、持有待售非流动资产
本公司将已经作出处置决议、已经与受让方签订了不可撤销的转让协议、并且该项转
让将在一年内完成的固定资产、无形资产、成本模式后续计量的投资性房地产、长期股权投
资等非流动资产（不包括递延所得税资产），划分为持有待售。按账面价值与预计可变现净
值孰低者计量持有待售的非流动资产，账面价值高于预计可变现净值之间的差额确认为资产
减值损失。
26、会计政策、会计估计变更以及差错更正
(1)会计政策变更
本公司报告期内无会计政策变更事项。
(2)会计估计变更及会计差错更正
本公司报告期内无会计估计变更以及会计差错更正事项。
三、主要税项
1．流转税：
（1）增值税：销项税率为 17%；
（2）营业税：房地产销售（包括预售）收入的 5%。
（3）土地增值税：实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50.00%的部
分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超过扣除项目金额 100.00%的部分，
税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100.00%、未超过扣除项目金额 200.00%的部分，税
率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 60%。建造普通标准住宅，增
值额未超过扣除项目金额 20.00%的，免征土地增值税；公司子公司---镇江恒顺房地产开发
有限公司和镇江中房新鸿房地开发有限公司所开发的楼盘，暂按预收售房款的 1%或 2%计缴
土地增值税。
2．企业所得税：
（1）母公司：
按应纳税所得额 25%的税率计缴企业所得税；
（2）子公司
子公司均按应纳税所得额的 25%缴纳企业所得税。
3．地方税及附加：
（1）城市维护建设税：实际缴纳流转税额的 7%计缴城市维护建设税。
（2）教育费附加：2011 年 1 月份按实际缴纳流转税额的 4%计缴教育费附加；根据江苏
省人民政府《省政府关于调整地方教育附加等政府性基金有关政策的通知》（苏政发[2011]3
号）的规定，自 2011 年 2 月份起按实际缴纳流转税额的 5%计缴教育费附加。
（3）房产税：
A、从价计征：房产原值一次减除 30%后的余值按 1.2%的税率计缴；
B、从租计征：房产租金收入按 12%的税率计缴。
四、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
单位:人民币万元
实质上构成 持股比例(%) 表决权
业务 本公司实际 对子公司净
企业名称 注册地 注册资本 主营业务范围 比例
性质 投资额 投资的其他 直接 间接 (%)
项目余额
镇江恒顺物业有 房地产开发、物业管
江苏 房地产 800.00 720.00 - 90.00 - 90.00
限公司 理
镇江恒顺房地产 江苏 房地产 10,000.00 房地产开发、物业管 10,841.00 - 100.00 - 100.00
实质上构成 持股比例(%) 表决权
业务 本公司实际 对子公司净
企业名称 注册地 注册资本 主营业务范围 比例
性质 投资额 投资的其他 直接 间接 (%)
项目余额
开发有限公司 理
镇江中房新鸿房
房地产开发、物业管
地产开发有限公 江苏 房地产 3,000.00 3,000.00 - 70.00 30.00 100.00
理
司
混凝土及水泥制品、
镇江华龙新型建
江苏 制造业 2,000.00 水泥预制构件的销 1,400.00 - - 70.00 70.00
材有限公司
售
镇江华亿润达汽 道路普通货物的运
江苏 服务业 60.00 60.00 - 100.00 100.00
车运输有限公司 输
江苏安华新型墙
蒸压加气砌块制品
材有限公司 江苏 制造业 1,500.00 1,500.00 - 100.00 100.00
的制造
[注]
镇江市两岸咖啡 快餐制售；咖啡服
江苏 服务业 10.00 10.00 - 100.00 100.00
餐饮有限公司 务；会务服务
[注] 江苏安华新型墙材有限公司：公司子公司镇江华龙新型建材有限公司本期以货币
资金出资 1,500.00 万元新设江苏安华新型墙材有限公司，该公司注册资本 1,500.00 万元，
此项出资经江苏仁和永信会计师事务所有限公司苏仁和永信所验字（2012）第 075 号验证。
工商设立登记已于 2012 年 6 月完成。
（2）非同一控制下企业合并取得的子公司
单位:人民币万元
实质上构成 持股比例(%) 表决权
业务 本公司实际 对子公司净
企业名称 注册地 注册资本 主营业务范围 比例
性质 投资额 投资的其他 直接 间接 (%)
项目余额
物业管理；劳务，房
镇江顺和物业有
江苏 服务业 101.00 屋的中介服务；房屋 112.00 112.00 100.00 100.00
限公司
的销售
通信相关器件及软
江苏中网通信有
江苏 服务业 500.00 件开发、销售、系统 400.00 400.00 - 80.00 80.00
限公司
集成
聚氯乙烯塑料管材、
镇江合成建材有 异型材、钙塑门窗、
江苏 制造业 60.00 60.00 60.00 100.00 100.00
限责任公司 塑料挤出机、模具的
制造、销售
（3）同一控制下企业合并取得的子公司
报告期内无同一控制下企业合并取得的子公司。
2、特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
报告期内无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体。
3、报告期合并范围的变动情况
（1）本期新纳入合并范围的主体
①因新增投资，而增加财务报表合并范围：
江苏安华新型墙材有限公司：公司子公司镇江华龙新型建材有限公司本期以货币资金出
资 1,500.00 万元新设江苏安华新型墙材有限公司，工商设立登记已于 2012 年 6 月完成。至
此本公司子公司镇江华龙新型建材有限公司合计持有江苏安华新型墙材有限公司 100.00%
股权，江苏安华新型墙材有限公司成为本公司子公司，公司自 2012 年 6 月起将其会计报表
纳入公司合并报表范围。
②报告期新增财务报表合并范围公司情况：
单位：人民币元
名 称 期末净资产 本期净利润
江苏安华新型墙材有限公司 13,093,368.69 -1,906,631.31
五、合并财务报表主要项目注释
(如无特别注明，均以 2012 年 8 月 31 日为截止日，货币单位人民币元)
1、 货币资金
（1） 明细项目
期末余额 年初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 177,521.40 69,270.03
小计 177,521.40 69,270.03
银行存款
人民币 17,304,174.75 135,627,602.75
小计 17,304,174.75 135,627,602.75
其他货币资金
银行承兑汇票
8,000,000.00 40,000,000.00
保证金
其他 1,974,298.85 1,797,291.95
小计 9,974,298.85 41,797,291.95
合计 27,455,995.00 177,494,164.73
（2）货币资金余额中，除公司支付保证金 9,974,298.85 元以外，没有其他抵押、冻结等
对变现有限制或存放境外、或存在潜在回收风险的款项。
2、应收票据
（1）分类情况
种 类 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 3,206,200.00 8,759,460.74
商业承兑汇票 - -
合 计 3,206,200.00 8,759,460.74
（2）本账户期末余额中无应收持公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位票据。
（3）期末无已质押的应收票据。
（4）期末无因出票人无力履约而将票据转为应收账款的应收票据。
3、应收账款
（1）分类情况
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类 别
比例
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重
大并单项计
- - - - - - - -
提坏账准备
的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
账龄分析法
16,066,180.31 100.00% 1,311,177.66 8.16% 16,635,575.63 100.00% 1,321,533.17 7.94%
组合
组合小计 16,066,180.31 100.00% 1,311,177.66 8.16% 16,635,575.63 100.00% 1,321,533.17 7.94%
单项金额不
重大但单项
计提坏账准
备的应收账
款
合 计 16,066,180.31 100.00% 1,311,177.66 8.16% 16,635,575.63 100.00% 1,321,533.17 7.94%
（2） 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 13,043,001.55 81.18% 652,150.08 12,156,306.44 73.07% 607,815.33
一至二年 2,121,730.31 13.21% 212,173.03 4,183,945.95 25.15% 418,394.60
二至三年 606,125.21 3.77% 151,531.31
三至四年
四至五年
五年以上 295,323.24 1.84% 295,323.24 295,323.24 1.78% 295,323.24
合 计 16,066,180.31 100.00% 1,311,177.66 16,635,575.63 100.00% 1,321,533.17
（3） 本账户期末余额中无计提特别坏账准备或以前年度计提本期冲回的应收款项；
（4）本期无核销应收账款的情况；
（5）本账户期末余额中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位款项；
（6）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额
往来单位名称 与本公司关系 金额 年限
比例（%）
镇江海晨建材有限公司 客户 3,886,524.13 一年以内 24.19%
龚国才 客户 3,048,495.00 一年以内 18.97%
成志斌 客户 1,104,164.00 一年以内 6.87%
中设建工集团有限公司 客户 839,242.00 一至两年 5.22%
张长斌 客户 511,449.80 一年以内 3.18%
合 计 9,389,874.93 58.44%
4、预付款项
（1）账龄分析
期末余额 年初余额
账 龄
金额 比例 金额 比例
一年以内 3,866,511.51 32.88% 26,835,250.66 46.31%
一至二年 1,003,018.93 8.53% 11,408,810.98 19.69%
二至三年 5,399,343.12 45.91% 1,221,334.84 2.11%
三年以上 1,491,000.00 12.68% 18,477,072.42 31.89%
合 计 11,759,873.56 100.00% 57,942,468.90 100.00%
（2）预付款项期末余额中无预付持公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位款项。
（3）预付款项金额前五名单位情况
往来单位名称 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
溧阳市方正建筑安装公司 客户 2,765,985.11 三年以内 预付工程款
镇江市自来水公司 客户 1,842,535.80 二年以内 预付工程款
深圳市嘉信装饰设计工程有限
客户 1,356,250.58 二年以内 预付工程款
公司
镇江建工建设集团有限公司 客户 1,653,641.67 二年以内 预付工程款
江苏地基工程有限公司 客户 747,975.72 二年以内 预付工程款
合 计 8,366,388.88
5、其他应收款
（1）分类情况
期末余额 年初余额
类 别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并
单项计提坏账准
- - - - - - - -
备的其他应收款
[注]
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄分析法组合 291,481,028.32 99.86% 25,137,681.96 8.62% 203,562,935.54 100.00% 10,031,414.60 4.93%
组合小计 291,481,028.32 99.86% 25,137,681.96 8.62% 203,562,935.54 100.00% 10,031,414.60 4.93%
单项金额不重大
但单项计提坏账
410,000.00 0.14% 410,000.00 100.00% - - - -
准备的其他应收
款
合 计 291,891,028.32 100.00% 25,547,681.96 8.75% 203,562,935.54 100.00% 10,031,414.60 4.93%
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额 年初余额
类 别 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
一年以内 247,568,430.74 51.54% 12,378,421.53 59,059,836.95 29.02% 1,992,345.09
一至二年 26,249,421.29 17.23% 2,624,942.15 93,255,319.36 45.81% 1,091,825.33
二至三年 102,855.42 14.73% 25,713.85 44,162,363.39 21.69% 1,653,686.85
三至四年 11,380,003.03 4.11% 4,552,001.21 2,687,139.77 1.32% 1,074,855.91
四至五年 1,782,041.77 1.01% 1,158,327.15 513,070.42 0.25% 333,495.77
五年以上 4,398,276.07 11.38% 4,398,276.07 3,885,205.65 1.91% 3,885,205.65
合 计 291,481,028.32 100.00% 25,137,681.96 203,562,935.54 100.00% 10,031,414.60
（3）本期无实际核销的其他应收款情况；
（4）其他应收款期末余额中应收持公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位或关联方单位款
项如下：
期末余额 年初余额
股东单位名称
金额 坏账准备 金额 坏账准备
江苏恒顺醋业股份有限公司 [注] 180,953,969.20 11,955,820.38 25,337,817.20 2,721,784.49
镇江新安建材有限公司 178,826.40 8,941.32
合计 181,132,795.60 11,964,761.70 25,337,817.20 2,721,784.49
[注] 期末余额中含子公司镇江恒顺房地产开发有限公司为江苏恒顺醋业股份有限公司
代垫镇江华龙管业有限公司地块拆迁款 53,780,106.00 元、以及代垫镇江恒顺醋博文化旅游
发展有限公司工程款 7,099,436.20 元。
（5）其他应收款金额较大单位情况
占其他应收款
往来单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 母公司 180,953,969.20 一至两年 61.99%
浙江海天建设集团有限公司 客户 53,420,000.00 两年以内 18.30%
镇江四建建设有限公司 客户 19,866,802.39 两年以内 6.81%
镇江吉通电器设备工程公司 客户 6,057,851.74 一年以内 2.08%
淮安市镇淮建筑工程有限公司 客户 6,000,000.00 一至两年 2.06%
镇江宝丰资产管理有限公司 客户 5,800,000.00 一年以内 1.99%
合 计 272,098,623.33 93.22%
6、存货
（1）分类情况
期末余额 年初余额
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 199,366.47 199,366.47 6,782,597.30 6,782,597.30
包装物
在产品 604,022.24 604,022.24
产成品 11,954,882.19 11,954,882.19
开发产品
466,793,412.00 22,700,000.00 444,093,412.00 438,462,669.33 23,280,000.00 415,182,669.33
[注 1]
开发成本
283,063,360.21 283,063,360.21 338,433,854.05 338,433,854.05
[注 2]
其他 338,793.95 338,793.95 348,474.95 348,474.95
合 计 750,394,932.63 22,700,000.00 727,694,932.63 796,586,500.06 23,280,000.00 773,306,500.06
[注 1]开发产品明细
项 目 期末余额 年初余额
恒美嘉园一期 87,832,582.87 89,111,330.65
恒美山庄 D 地块 11,700,614.40 11,727,128.06
恒美山庄 F 地块 3,807,296.12 3,797,031.27
恒美山庄 AB 地块 1,465,317.54 1,833,645.74
恒美山庄 DF 地块沿街商铺 2,746,691.63 3,349,596.49
恒美山庄 E 地块 41,307,451.27 70,525,750.05
恒美嘉园一期典藏房 639,811.49 694,367.76
恒顺尚都 22,237,131.86 33,946,963.36
恒美嘉园二期 12,352,129.53 12,397,915.37
恒美嘉园三期 152,973,995.81 179,882,949.65
恒美山庄 C 地块别墅区 87,688,943.83
恒隆房产 18,477,072.42
恒顺翠谷 16,298,518.01 16,886,644.57
恒顺翠竹园 6,460,665.91 13,041,109.18
恒顺翠谷小高层 805,189.32 1,268,237.18
合 计 466,793,412.00 438,462,669.33
[注 2]开发成本明细
项 目 期末余额 年初余额
车桥厂空地 83,378,250.46 80,056,249.91
恒顺翠谷商业街 38,023,636.60 36,496,678.67
恒顺翠谷北空地 30,843,006.92 29,199,097.70
恒美山庄(其他地块) 130,818,466.23 157,436,177.63
恒美山庄 C 地块别墅区 33,250,934.43
未开工三号楼 1,994,715.71
合 计 283,063,360.21 338,433,854.05
（2）存货跌价准备
本期减少
项 目 年初余额 本期计提额 期末余额
转回 转销
开发产品 23,280,000.00 580,000.00 22,700,000.00
合 计 23,280,000.00 580,000.00 22,700,000.00
存货跌价准备计提的依据：按期末账面实存的存货，采用单项比较法对期末存货的成本
与可变现净值进行比较，按可变现净值低于成本的差额计提。
可变现净值确定的依据为：在正常销售经营过程中，以估计售价减去估计成本和销售
所必需的估计费用后的价值。
（3）截止 2012 年 8 月 31 日，公司子公司镇江恒顺房地产开发有限公司以土地使用权
（镇国用 2005 第 1156701）作为抵押向镇江中行丁卯支行借款 3,000.00 万元；镇江中房新
鸿房地产开发有限公司以土地使用权（镇国用 2006 第 1159902 号、镇国用 2006 第 1159937
号）作为抵押为镇江恒顺房地产开发有限公司向建行镇江城东支行借款 7,000.00 万元。
7、投资性房地产
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值
房屋建筑物 244,703,963.50 7,239,352.55 251,943,316.05
土地使用权
合计 244,703,963.50 7,239,352.55 251,943,316.05
二、累计折旧/摊销
房屋建筑物 8,311,417.03 2,424,495.90 10,735,912.93
土地使用权
合计 8,311,417.03 2,424,495.90 10,735,912.93
三、账面净值
房屋建筑物 236,392,546.47 241,207,403.12
土地使用权
合计 236,392,546.47 241,207,403.12
四、减值准备
房屋建筑物
土地使用权
合计
五、账面价值
房屋建筑物 236,392,546.47 241,207,403.12
土地使用权
合计 236,392,546.47 241,207,403.12
本期折旧和摊销额为 2,424,495.90 元；
（2）截止 2012 年 8 月 31 日，公司子公司镇江恒顺房地产开发有限公司以土地使用权
(镇国用 2009 第 4536 号）、房屋（镇房权证京字第 9005228400 号、镇房权证京字第 9005228500
号、镇房权证京字第 9007028700 号）作为抵押向华一银行天津分行借款 21,000.00 万元，
并以上述房产土地作为抵押为镇江中房新鸿房地产开发有限公司向华一银行天津分行借款
6,450.00 万元，由江苏恒顺集团有限公司提供连带责任保证。
8、固定资产及累计折旧
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值
房屋及建筑物 87,121,088.85 451,538.28 894,930.82 86,677,696.31
机器设备 38,510,584.79 6,561,074.59 1,242,461.58 43,829,197.80
运输设备 3,729,784.58 0.00 570,107.00 3,159,677.58
办公设备 4,333,562.93 1,326,479.00 804,663.34 4,855,378.59
合计 133,695,021.15 8,339,091.87 3,512,162.74 138,521,950.28
二、累计折旧
房屋及建筑物 4,986,431.98 2,103,867.69 865,711.96 6,224,587.71
机器设备 7,570,586.87 2,482,611.39 351,813.48 9,701,384.78
运输设备 2,645,498.22 180,343.48 547,233.60 2,278,608.10
办公设备 3,263,275.52 263,389.42 746,711.78 2,779,953.16
合计 18,465,792.59 5,030,211.98 2,511,470.82 20,984,533.75
三、账面净值
房屋及建筑物 82,134,656.87 80,453,108.60
机器设备 30,939,997.92 34,127,813.02
运输设备 1,084,286.36 881,069.48
办公设备 1,070,287.41 2,075,425.43
合计 115,229,228.56 117,537,416.53
四、减值准备
房屋及建筑物
机器设备
运输设备
办公设备
合计
五、账面价值
房屋及建筑物 82,134,656.87 80,453,108.60
机器设备 30,939,997.92 34,127,813.02
运输设备 1,084,286.36 881,069.48
办公设备 1,070,287.41 2,075,425.43
合计 115,229,228.56 117,537,416.53
本期折旧额为 5,030,211.98 元。
9、无形资产
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加 本年减少 期末余额
原值
土地使用权 17,214,595.00 17,214,595.00
其他 210,400.00 210,400.00
合 计 17,424,995.00 17,424,995.00
累计摊销
土地使用权 1,065,952.05 210,645.28 1,276,597.33
其他 177,534.14 28,053.33 205,587.47
合 计 1,243,486.19 238,698.61 1,482,184.80
减值准备
土地使用权
其他
合 计
账面价值
土地使用权 16,148,642.95 15,937,997.67
其他 32,865.86 4,812.53
合 计 16,181,508.81 15,942,810.20
本期摊销额为 238,698.61 元。
（2）公司无形资产不存在需计提减值准备的情况
（3）截止 2012 年 8 月 31 日，公司子公司镇江华龙新型建材有限公司以镇江市丹徒区
高资镇陈丰村土地使用权（镇徒国用 2009 第 6 号）作为抵押向江苏银行镇江京口支行借款
800.00 万元，江苏恒顺集团有限公司为其提供连带责任保证。
10、商誉
（1）分类情况
期末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
镇江合成建材有限责任公 3,373,537.6 3,373,537.6
3,373,537.66 3,373,537.66
司 6 6
镇江顺和物业有限公司 93,776.25 93,776.25 93,776.25 93,776.25
3,467,313.9 3,467,313.9
合计 3,373,537.66 93,776.25 3,373,537.66 93,776.25
1 1
11、长期待摊费用
剩余
本期
项 目 原始发生额 年初余额 本期摊销额 累计摊销额 期末余额 摊销
增加
期限
账户管理费 8,000,000.00 6,400,000.00 1,066,666.67 2,666,666.67 5,333,333.33 40 月
合 计 8,000,000.00 6,400,000.00 1,066,666.67 2,666,666.67 5,333,333.33
[注] 系公司子公司镇江恒顺房地产开发有限公司向华一银行申请贷款时,华一银行收取
的账户管理费，分五年摊销，本期摊销 1,066,666.67 元。
12、资产减值准备
本期增加 本期减少
项 目 年初余额 期末余额
本期计提 其他增加 转回 转销
一、坏账准备 11,352,947.77 15,505,911.85 26,858,859.62
二、存货跌价准备 23,280,000.00 580,000.00 22,700,000.00
三、可供出售金融资产减值准
备
四、持有至到期投资减值准备
五、长期股权投资减值准备
六、投资性房地产减值准备
七、固定资产减值准备
八、工程物资减值准备
九、在建工程减值准备
十、生产性生物资产减值准备
其中：成熟生产性生物资产减
值准备
十一、油气资产减值准备
十二、无形资产减值准备
十三、商誉减值准备 3,373,537.66 3,373,537.66
十四、其他
合 计 38,006,485.43 15,505,911.85 - 580,000.00 - 52,932,397.28
13、短期借款
借款类别 期末余额 年初余额
保证借款 [注] 44,500,000.00 40,000,000.00
合 计 44,500,000.00 40,000,000.00
[注] 江苏恒顺集团有限公司为镇江华龙新型建材有限公司及江苏安华新型墙材有限公司
4,450.00 万短期借款提供连带责任保证。
14、应付票据
（1）明细情况
票据种类 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 8,000,000.00 40,000,000.00
商业承兑汇票
合 计 8,000,000.00 40,000,000.00
（2）截止 2012 年 8 月 31 日，应付票据余额中无已到期尚未支付及应付持公司 5%以上
(含 5%)股份的股东单位票据。
15、应付账款
（1）截止 2012 年 8 月 31 日，期末欠持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东或关
联方单位款项如下：
单位名称 期末数 期初数
镇江市恒顺四达金属门窗工程有限公司 353,110.08 82,660.72
（2）截止 2012 年 8 月 31 日，应付账款余额中一年以上应付账款金额为 14,404,962.82
元，占应付账款总额的 26.04%，主要为尚未与供应商结算的货款。
16、预收款项
预收款项余额中无预收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位的款项。
17、应付职工薪酬
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补
22,266.00 6,226,003.15 6,248,269.15
贴
二、职工福利费 448,285.00 448,285.00
三、社会保险费 113,819.13 858,673.83 920,436.31 52,056.65
四、住房公积金 1,440.00 22,130.20 8,160.00 15,410.20
六、工会经费和职工教育经
146,646.83 94,344.13 52,302.70
费
八、其他 1,082,640.50 1,082,640.50
合 计 137,525.13 8,784,379.51 8,802,135.09 119,769.55
18、应交税费
（1）明细情况
项 目 期末余额 年初余额
增值税 2,160,019.54 1,344,549.20
营业税 -5,764,491.77 -1,108,586.47
城建税 -584,232.82 33,110.62
企业所得税 -567,795.52 -289,021.18
个人所得税 5,789.93 -15,642.54
土地增值税 -7,647,283.07 -780,589.30
教育费附加 -415,275.84 26,611.92
各项基金 6,566.42 8,106.35
其他税费 142,648.18 363,505.44
合 计 -12,664,054.95 -417,955.96
（2）公司执行的各项税率及税收优惠政策参见本附注三。
19、应付利息
项 目 期末余额 年初余额
借款利息 3,208,263.54 131,961.11
合 计 3,208,263.54 131,961.11
20、其他应付款
（1）期末欠持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东或关联方单位款项如下：
单位名称 期末数 期初数
江苏恒顺醋业股份有限公司 181,608,402.46 122,507,775.07
镇江恒顺饲料有限公司 23,000,000.00 23,000,000.00
镇江恒顺生物工程有限公司 20,000,000.00 20,351,453.75
江苏恒顺集团有限公司 9,700,000.00 9,700,000.00
镇江新生房产物业顾问有限公司 2,254,567.56
镇江新惠投资贸易有限公司 750,000.00 750,000.00
镇江新安建材有限公司 470,000.00 288,361.94
镇江恒顺四达金属门窗工程有限公司 3,000.00 3,000.00
合计 237,785,970.02 176,600,590.76
（2）金额较大的其他应付款
往来单位（项目） 金额 款项性质或内容
江苏恒顺醋业股份有限公司 181,608,402.46 往来款
往来单位（项目） 金额 款项性质或内容
丹阳市富豪机械制造有限公司 20,000,000.00 往来款
镇江恒顺饲料有限公司 23,000,000.00 往来款
镇江恒顺生物工程有限公司 20,000,000.00 往来款
江苏恒顺集团有限公司 9,700,000.00 往来款
镇江新生房产物业顾问有限公司 2,254,567.56 代理费
合 计 256,562,970.02
21、一年内到期的非流动负债
（1）分类情况
借款类别 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 308,000,000.00 18,080,000.00
合 计 308,000,000.00 18,080,000.00
（2）一年内到期的长期借款
借款类别 期末余额 年初余额
抵押借款 [注 1] 100,000,000.00 14,650,000.00
担保借款 3,430,000.00
委托贷款 [注 2] 200,000,000.00
抵押+担保借款 [注 3] 8,000,000.00
合 计 308,000,000.00 18,080,000.00
[注 1] 公司子公司镇江恒顺房地产开发有限公司以土地使用权（镇国用 2005 第
1156701）作为抵押向镇江中行丁卯支行借款 3,000.00 万元；镇江中房新鸿房地产开发有限
公司以土地使用权（镇国用 2006 第 1159902 号、镇国用 2006 第 1159937 号）作为抵押为镇
江恒顺房地产开发有限公司向建行镇江城东支行借款 7,000.00 万元。
[注 2] 江苏恒顺醋业股份有限公司委托长安国际信托股份有限公司，向子公司镇江恒
顺房地产开发有限公司提供委贷 20,000 万元。
[注 3] 公司子公司镇江华龙新型建材有限公司以镇江市丹徒区高资镇陈丰村土地使用
权（镇徒国用 2009 第 6 号）作为抵押向江苏银行镇江京口支行借款 800.00 万元，江苏恒顺
集团有限公司为其提供连带责任保证。
（3）金额前五名的一年内到期的非流动负债
年利率
贷款单位 起始日 终止日 币种 期末余额
（%）
年利率
贷款单位 起始日 终止日 币种 期末余额
（%）
长安国际信托有限公司 2009/9/15 2012/9/14 人民币 7.320 70,000,000.00
长安国际信托有限公司 2009/9/23 2012/9/22 人民币 7.320 70,000,000.00
长安国际信托有限公司 2009/10/16 2012/10/16 人民币 7.320 60,000,000.00
镇江建行城东支行 2011/6/27 2013/4/21 人民币 6.400 35,000,000.00
镇江中行丁卯支行 2009/9/28 2012/9/27 人民币 7.315 30,000,000.00
合 计 265,000,000.00
22、长期借款
（1）分类情况
借款类别 期末余额 年初余额
抵押+担保借款 [注 1] 274,500,000.00 424,500,000.00
委托贷款 [注 2] 539,500,000.00 742,500,000.00
合计 814,000,000.00 1,167,000,000.00
[注 1] 公司子公司镇江恒顺房地产开发有限公司以土地使用权(镇国用 2009 第
4536 号）、房屋（镇房权证京字第 9005228400 号、镇房权证京字第 9005228500 号、镇房
权证京字第 9007028700 号）作为抵押向华一银行天津分行借款 21,000.00 万元，并以
上述房产土地作为抵押为镇江中房新鸿房地产开发有限公司向华一银行天津分行借款
6,450.00 万元，由江苏恒顺集团有限公司提供连带责任保证。
[注 2] 江苏恒顺醋业股份有限公司委托民生银行镇江支行、湖南省信托有限责任公司，
分别向子公司镇江恒顺房地产开发有限公司提供委贷 12,450 万元、40,500 万元；江苏恒顺
沭阳调味品有限公司委托中国银行镇江支行向子公司镇江恒顺房地产开发有限公司提供委
贷 1,000 万元。
（2）金额前五名的长期借款
年利率
贷款单位 起始日 终止日 币种 期末余额
（%）
华一银行天津分行 2011/1/18 2014/1/18 人民币 6.842 100,000,000.00
湖南省信托有限责任公司 2012/5/22 2017/5/22 人民币 9.072 70,000,000.00
湖南省信托有限责任公司 2012/6/5 2017/6/5 人民币 9.072 70,000,000.00
湖南省信托有限责任公司 2012/7/17 2017/7/17 人民币 8.400 70,000,000.00
湖南省信托有限责任公司 2012/5/15 2017/5/15 人民币 9.072 66,000,000.00
合 计 376,000,000.00
23、实收资本
股东名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
江苏恒顺集团有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
江苏恒顺醋业股份有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
合 计 50,000,000.00 - - 50,000,000.00
24、资本公积
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 1,386,535.72 1,386,535.72
合 计 1,386,535.72 - - 1,386,535.72
25、未分配利润
项 目 金 额
上年年末未分配利润 -61,732,579.75
加：本年会计政策变更
本期年初未分配利润 -61,732,579.75
加：本期归属于母公司的净利润 -96,753,299.87
盈余公积转入数
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取的奖励及福利基金
减：应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他转出
期末未分配利润 -158,485,879.62
26、少数股东权益
公司名称 期末余额 年初余额
江苏中网通信有限公司 1,042,778.76 826,698.73
镇江华龙新型建材有限公司 -3,480,401.99 1,893,554.27
镇江恒顺物业有限公司 -26,560.02 -55,175.99
合 计 -2,464,183.25 2,665,077.01
27、营业收入及营业成本
（1）营业收入
项 目 本期金额 上年金额
主营业务收入 189,798,206.97 264,997,123.50
项 目 本期金额 上年金额
其他业务收入 10,874,796.23 10,147,504.05
合 计 200,673,003.20 275,144,627.55
（2）营业成本
项 目 本期金额 上年金额
主营业务成本 171,425,351.47 219,219,058.28
其他业务成本 5,602,314.15 5,843,408.65
合 计 177,027,665.62 225,062,466.93
（3）主营业务收入和成本的主要情况列示如下:
项 目 本期金额 上年金额
主营业务收入
房地产 155,229,360.60 174,732,583.00
其他 34,568,846.37 90,264,540.50
合 计 189,798,206.97 264,997,123.50
主营业务成本
房地产 139,057,242.84 136,459,939.05
其他 32,368,108.63 82,759,119.23
合 计 171,425,351.47 219,219,058.28
主营业务利润
房地产 16,172,117.76 38,272,643.95
其他 2,200,737.74 7,505,421.27
合 计 18,372,855.50 45,778,065.22
前五名客户的销售收入总额为 2,687.42 万元，占全部主营业务收入的 14.16%。
（4）其他业务分项列示
金 额
项 目
其他业务收入 其他业务成本
房租及物管费收入 6,613,010.54 3,015,542.46
其他 4,261,785.69 2,586,771.69
合 计 10,874,796.23 5,602,314.15
28、营业税金及附加
项 目 本期金额 上年金额 计缴标准
项 目 本期金额 上年金额 计缴标准
营业税 7,834,961.42 10,023,408.81 参见附注三
城建税 617,985.09 892,015.66 参见附注三
教育费附加 437,141.05 591,715.52 参见附注三
土地增值税 3,190,734.91 4,730,130.69 参见附注三
其他 1,442.19 -127.29 参见附注三
合 计 12,082,264.66 16,237,143.39
29、销售费用
项 目 本期金额 上年金额
运杂费 4,062,492.62 174,144.90
办公费 41,517.90 760,951.42
广告费 1,820,131.99 5,694,905.51
人员费用 99,434.30 564,452.64
折旧费 170,495.04 140,944.00
促销代理费 5,387,250.07 3,805,113.35
差旅费 26,612.69 2,602.50
招待费 76,633.20 83,949.50
其他费用 2,327,535.56 2,473,460.49
合 计 14,012,103.37 13,700,524.31
30、管理费用
项 目 本期金额 上年金额
人员费用 6,766,041.20 9,392,771.70
折旧费 2,882,501.78 1,863,913.72
长期资产摊销 562,052.27 2,315,008.61
汽车费用 580,268.05 779,973.45
办公费用 1,972,485.26 3,508,419.43
基金及税金 1,505,312.17 1,510,611.53
业务招待费 1,716,482.24 1,367,527.07
修理费 100,103.40 174,673.96
咨询费 273,095.00 142,889.00
审计费 96,000.00 546,990.00
其他费用 1,605,199.47 1,447,000.66
合 计 18,059,540.84 23,049,779.13
31、财务费用
项 目 本期金额 上年金额
项 目 本期金额 上年金额
利息支出 51,064,444.52 55,358,002.06
减：利息收入 536,459.61 3,065,666.64
汇兑损失
金融机构手续费 1,158,691.83 4,207,458.40
合 计 51,686,676.74 56,499,793.82
32、资产减值损失
项 目 本期金额 上年金额
坏账准备 15,505,911.85 -16,235,059.47
存货跌价准备 -580,000.00 -3,890,000.00
商誉减值准备
合 计 14,925,911.85 -20,125,059.47
33、投资收益
项 目 本期金额 上年金额
转让股权收益 30,361,077.05
其他 143,174.43 1,232,333.33
合 计 143,174.43 31,593,410.38
本公司投资收益汇回不存在重大限制。
34、营业外收入
项 目 本期金额 上年金额
固定资产处置利得 13,775.32 411,054.00
盘盈利得 1,625,929.76
其他 75,687.54 5,675,249.26
合 计 1,715,392.62 6,086,303.26
35、营业外支出
项 目 本期金额 上年金额
固定资产处置损失 2,176.00 4,690.47
公益性捐赠支出 110,500.00 700,000.00
各项罚款违约支出 17,224.41 383,159.31
各项基金 57,722.85 224,604.66
盘亏报废损失 [注] 5,411,531.27
其他 34,790.32 39,221.29
合 计 5,633,944.85 1,351,675.73
[注]含公司子公司镇江华龙新型建材有限公司本期报废管道工程建安费用 445 万元；以
及报废龙门吊车净值 883,401.40 元。
36、所得税费用
项 目 本期金额 上年金额
本期所得税费用 225,028.90 -118,073.63
递延所得税费用 [注] 10,760,993.54 -49,604.82
合 计 10,986,022.44 -167,678.45
[注] 本期转回前期确认的递延所得税资产
37、合并现金流量表
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
主 要 项 目 本期金额 上年金额
利息收入 536,459.61 3,065,666.64
暂收、暂付款增减 41,707,484.20 31,163,961.42
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
主 要 项 目 本期金额 上年金额
支付的往来款 56,057,851.74
运杂费 4,062,492.62 174,144.90
促销费 5,387,250.07 3,805,113.35
广告费 1,820,131.99 5,694,905.51
办公费 2,014,003.16 4,269,370.85
招待费 1,793,115.44 1,451,476.57
审计咨询费 369,095.00 689,879.00
汽车费用 580,268.05 779,973.45
（3）现金及现金等价物
项 目 期末余额 年初余额
一、现金 17,481,696.15 135,696,872.78
其中：库存现金 177,521.40 69,270.03
可随时用于支付的银行存款 17,304,174.75 135,627,602.75
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
项 目 期末余额 年初余额
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、现金及现金等价物余额 17,481,696.15 135,696,872.78
38、现金流量表补充资料
项目 本期金额 上年金额
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 -101,882,560.13 -2,784,304.20
加：资产减值准备 14,925,911.85 -20,125,059.47
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 7,454,707.88 12,151,558.82
无形资产摊销 238,698.61 415,872.06
长期待摊费用摊销 1,066,666.67 6,173,742.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-11,599.32 -406,363.53
以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填列） 51,064,444.52 54,344,208.73
投资损失（收益以“-”号填列） -143,174.43 -31,593,410.38
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 10,760,993.54 -49,604.82
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） 46,191,567.43 -85,859,057.06
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -48,340,391.37 51,861,617.57
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 11,751,921.03 -56,246,832.40
其他
经营活动产生的现金流量净额 -6,922,813.73 -72,117,632.68
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 17,481,696.15 135,696,872.78
减：现金的期初余额 135,696,872.78 129,839,120.42
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -118,215,176.63 5,857,752.36
六、关联方关系及其交易
（一）关联方认定标准
1、关联方的认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受
一方控制、共同控制，构成关联方。
2、关联方
（1）本公司的母公司
持有本公司
母公司名称 组织机构代码 注册地 业务性质
股份比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 60883406-2 江苏 制造业 80.00%
母公司的注册资本及其变化
年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
127,150,000.00 － － 127,150,000.00
江苏恒顺醋业股份有限公司的母公司为江苏恒顺集团有限公司，江苏恒顺集团有
限公司的控股股东为镇江市国有资产投资经营公司, 公司最终控制人为镇江市国资委。
（2）本公司的子公司
子公司名称 组织机构代码 注册地 业务性质 持股比例(%)
镇江恒顺物业有限公司 73114651-3 江苏 房地产 90
镇江恒顺房地产开发有限公司 73114716-1 江苏 房地产 100
镇江中房新鸿房地产开发有限公司 72902224-7 江苏 房地产 100
江苏中网通信有限公司 76940335-1 江苏 服务业 80
镇江华龙新型建材有限公司 67014025-6 江苏 制造业 70
镇江华亿润达汽车运输有限公司 69214534-9 江苏 服务业 100
江苏安华新型墙材有限公司 58996741-6 江苏 制造业 100
镇江合成建材有限责任公司 14137416-1 江苏 制造业 100
镇江顺和物业有限公司 56683139-9 江苏 服务业 100
镇江市两岸咖啡餐饮有限公司 57539433-8 江苏 服务业 100
子公司的注册资本及其变化 单位：万元人民
币
子公司名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
镇江恒顺物业有限公司 800.00 800.00
镇江恒顺房地产开发有限公司 10,000.00 10,000.00
子公司名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
镇江中房新鸿房地产开发有限公司 3,000.00 3,000.00
江苏中网通信有限公司 500.00 500.00
镇江华龙新型建材有限公司 2,000.00 2,000.00
镇江华亿润达汽车运输有限公司 60.00 60.00
江苏安华新型墙材有限公司 1,500.00 1,500.00
镇江合成建材有限责任公司 60.00 60.00
镇江顺和物业有限公司 101.00 101.00
镇江市两岸咖啡餐饮有限公司 10.00 10.00
（3）不存在控制关系的关联方
关联方名称 与本公司的关系
镇江恒顺四达金属门窗工程有限公司 同一控制人
江苏恒顺沭阳调味品有限公司 同一控制人
镇江新安建材有限公司 同一控制人
镇江新生房产物业顾问有限公司 关键管理人员控制企业
镇江新惠投资贸易有限公司 关键管理人员控制企业
3、关联方交易
（1）交易类型及金额
① 接受劳务 (单位:人民币万元)
单位名称 劳务项目 本期发生额 上年发生额
镇江新生房产物业顾问有限公司[注] 销售代理 445.63 163.21
合 计 445.63 163.21
[注]本年发生数中含恒美山庄 DF 地块商铺及恒顺尚都地块超额溢价提成 364.03 万
元。
② 接受担保
截止 2012 年 8 月 31 日，江苏恒顺集团有限公司为本公司及公司子公司 4,450.00
万元短期借款、800.00 万元一年内到期的非流动负债、27,450.00 万元长期借款提供担
保。
③ 接受委贷
截止 2012 年 8 月 31 日，江苏恒顺醋业股份有限公司为公司子公司镇江恒顺房地产开
发有限公司 20,000 万元一年内到期的非流动负债、52,950 万元长期借款提供委托贷款；
江苏恒顺沭阳调味品有限公司为公司子公司镇江恒顺房地产开发有限公司 1,000 万元长期
借款提供委托贷款。
④ 提供劳务 (单位:人民币万
元)
单位名称 劳务项目 本期发生额 上年发生额
镇江新安建材有限公司 租赁 80.00 54.00
合 计 80.00 54.00
（2）未结算项目 (单位:人民币元)
① 应付账款
期末余额 年初余额
关联方名称 占项目余额的比 占项目余额
金额 金额
例 的比例
镇江市恒顺四达金属门窗工程有限公司 353,110.08 0.64% 82,660.72 0.13%
合计 353,110.08 0.64% 82,660.72 0.13%
② 其他应收款
期末余额 年初余额
关联方名称 占项目余额 占项目余
金额 金额
的比例 额的比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 180,953,969.20 61.99% 25,337,817.20 12.45%
镇江新安建材有限公司 178,826.40 0.06%
合计 181,132,795.60 62.05% 25,337,817.20 12.45%
③ 其他应付款
期末余额 年初余额
关联方名称 占项目余额 占项目余
金额 金额
的比例 额的比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 181,608,402.46 62.39% 122,507,775.07 49.14%
镇江恒顺饲料有限公司 23,000,000.00 7.90% 23,000,000.00 9.22%
镇江恒顺生物工程有限公司 20,000,000.00 6.87% 20,351,453.75 8.16%
江苏恒顺集团有限公司 9,700,000.00 3.33% 9,700,000.00 3.89%
镇江新生房产物业顾问有限公司 2,254,567.56 0.77%
镇江新惠投资贸易有限公司 750,000.00 0.26% 750,000.00 0.30%
期末余额 年初余额
关联方名称 占项目余额 占项目余
金额 金额
的比例 额的比例
镇江新安建材有限公司 470,000.00 0.16% 288,361.94 0.12%
镇江恒顺四达金属门窗工程有限公司 3,000.00 0.00% 3,000.00 0.00%
合计 237,785,970.02 81.70% 176,600,590.76 70.83%
七、或有事项
1、截止 2012 年 8 月 31 日，公司为子公司银行借款提供担保，其明细情况列示如下：
公司子公司镇江华龙新型建材有限公司为其子公司江苏安华新型墙材有限公司 450 万短期
借款提供担保；公司子公司镇江中房新鸿房地产开发有限公司以土地使用权为镇江恒顺房地
产开发有限公司 7,000 万一年内到期的非流动负债提供抵押担保。
2、截止 2012 年 8 月 31 日，公司子公司为业主提供银行按揭贷款担保，其明细情况列
示如下：
子公司名称 担保金额
镇江恒顺房地产开发有限公司 56,511,851.66
镇江中房新鸿房地产开发有限公司 6,449,411.99
合 计 62,961,263.65
八、资产负债表日后非调整事项
截止 2012 年 8 月 31 日，公司无需披露的资产负债表日后非调整事项。
九、承诺事项
截止 2012 年 8 月 31 日，公司无需披露的重大承诺事项。
十、母公司财务报表主要项目注释
(如无特别注明，均以 2012 年 8 月 31 日为截止日，货币单位人民币元)
1、其他应收款
（1）分类情况
类 别 期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重
大并单项计
提坏账准备
的其他应收
款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄分析法
4,280,000.00 100.00% 2,300,000.00 53.74% 4,280,000.00 100.00% 1,805,000.00 42.17%
组合
组合小计 4,280,000.00 100.00% 2,300,000.00 53.74% 4,280,000.00 100.00% 1,805,000.00 42.17%
单项金额不
重大但单项
计提坏账准 - - - -
备的其他应
收款
合 计 4,280,000.00 10.00% 2,300,000.00 53.74% 4,280,000.00 100.00% 1,805,000.00 42.17%
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额 年初余额
类 别 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
一年以内
一至二年
二至三年 3,300,000.00 77.10% 825,000.00
三至四年 3,300,000.00 77.10% 1,320,000.00
四至五年
五年以上 980,000.00 22.90% 980,000.00 980,000.00 22.90% 980,000.00
合 计 4,280,000.00 100.00% 2,300,000.00 4,280,000.00 100.00% 1,805,000.00
（3）本期无实际核销的其他应收款情况；
（4）其他应收款期末余额中无应收持公司 5%(含 5%)以上股份的股东单位款项；
（5）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款总
往来单位名称 与本公司关系 金额 年限
额比例
镇江恒顺房地产开发
子公司 4,280,000.00 三至五年 100.00%
有限公司
合 计 4,280,000.00 100.00%
2、 长期股权投资
（1）分类情况
期末余额 年初余额
项 目
金额 减值准备 金额 减值准备
按成本法核算的长期股权投资 136,610,000.00 136,610,000.00
合 计 136,610,000.00 136,610,000.00
（2）按成本法核算的长期股权投资
被投资单位名称 持股比例 初始投资金额 年初余额 本期增加 本期转让 本期红利 期末余额
镇江恒顺房地产开发
100.00% 108,410,000.00 108,410,000.00 108,410,000.00
有限公司
镇江恒顺物业有限公
90.00% 7,200,000.00 7,200,000.00 7,200,000.00
司
镇江中房新鸿房地产
70.00% 21,000,000.00 21,000,000.00 21,000,000.00
开发有限公司
合 计 136,610,000.00 136,610,000.00 - - - 136,610,000.00
3、现金流量表补充资料
项 目 本期金额 上年金额
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 -907,049.61 -875,392.06
加：资产减值准备 495,000.00 -175,000.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填列）
投资损失（收益以“-”号填列） 1,154,906.22
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 451,250.00 43,750.00
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 3,100,000.00
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） -2,700,000.00
其他
经营活动产生的现金流量净额 39,200.39 548,264.16
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
项 目 本期金额 上年金额
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 11,883,434.03 11,844,233.64
减：现金的期初余额 11,844,233.64 11,190,875.70
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 39,200.39 653,357.94
十一、其他重要事项
公司子公司镇江恒顺房地产开发有限公司已交付房屋维修费、小区路灯移交费未作预
提；土地增值税除恒美嘉园一期、恒美山庄D地块、F地块已做清算外，其余地块未作清算；
与江苏恒顺醋业股份有限公司相互往来款项未计算相关利息费用。
江苏恒顺置业发展有限公司
2012 年 9 月 28 日
江苏恒顺醋业股份有限公司
拟转让江苏恒顺置业发展有限公司股权项目
资产评估报告书摘要
天兴评报字（2012）第 729 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受江苏恒顺醋业股份有限公司及江苏恒
顺置业发展有限公司的共同委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评
估公认原则，采用资产基础法对江苏恒顺醋业股份有限公司拟转让江苏恒顺置业
发展有限公司（简称：恒顺置业）股权转让事宜而涉及的恒顺置业的股东全部权
益价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2012 年 8 月 31 日的市场价
值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、 评估目的：根据江苏恒顺醋业股份有限公司股权转让这一经济行为之
需要，对所涉及的恒顺置业的股东全部权益价值进行评估，提供该股权截止评估
基准日的市场价值，为恒顺置业转让股权的经济行为提供价值参考。
二、 评估对象：恒顺置业股东全部权益价值。
三、 评估范围：恒顺置业评估基准日经专项审计后的资产负债表中所列示
的资产和负债。
四、 价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、 评估基准日：2012 年 8 月 31 日。
六、 评估方法：资产基础法。
七、 评估结论
资产账面价值 15,047.34 万元，评估价值 16,412.34 万元，评估增值 1,365.00
万元，增值率 9.07%。
负债账面价值 9,986.38 万元，评估价值 9,986.38 万元，评估无增减值或评估
增值 0.00 万元，增值率 0.00%。
净资产账面价值 5,060.96 万元，评估价值 6,425.96 万元，评估增值 1,365.00
万元，增值率 26.97%。
评估结果详见下列评估结果汇总表：
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 1,386.34 1,616.34 230.00 16.59
非流动资产 13,661.00 14,796.00 1,135.00 8.31
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 13,661.00 14,796.00 1,135.00 8.31
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产合计 15,047.34 16,412.34 1,365.00 9.07
流动负债 9,986.38 9,986.38 0.00 0.00
非流动负债
负债合计 9,986.38 9,986.38 0.00 0.00
净资产(所有者权益) 5,060.96 6,425.96 1,365.00 26.97
经评估，截止评估基准日，恒顺置业的股东全部权益在持续经营条件下的的
评估价值为 6,425.96 万元，该评估结论未考虑股权流动性因素的影响。
有关说明
本次评估是在恒顺置业的生产经营会按其假设持续下去，并在可预见的未来
不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。
提请评估报告使用人应特别关注下述事项对资产价值以及资产转让处置受
限的影响，谨慎使用本评估报告。
（一） 截止评估基准日，恒顺置业自身未进行生产经营活动，其办公用房
及办公设备由恒顺醋业无偿提供使用。本次评估未考虑该事项对评估价值的影
响。
（二） 本次评估，对恒顺置业及其被投资单位中的涉及到关联单位的往来
款项评估时，均以核实后的账面值确定评估值，评估时不考虑预计损失。
（三） 恒顺置业下属子公司存在的可能对评估结论有重大影响的事项
1、 恒顺置业的子公司--镇江恒顺房地产开发有限公司
1) 根据“镇江市地方税务局转发《江苏省地方税务局关于房地产开发企
业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知”（镇地税发[2007] 129 号），镇
江市土地增值税预征率视开发产品类型的不同，预征率从 1-3.5%不等。本次评
估，其土地增值税主要根据上述文件的规定进行计算。项目清算时，若实际需缴
纳的土地增值税与按上述预征率计算缴纳的土地增值税存在差异，评估结果应做
相应的调整。
2) 根据被评估单位（甲方）与镇江宝丰资产管理有限公司（乙方）于 2009
年 8 月 28 日签订的《恒美嘉园门面房整体打包销售合同》，乙方同意购买恒美嘉
园的整体门面房，总建筑面积为 17461.67 平方米，具体包括 2A#、2B#、20#的
一楼与二楼门面 7,458.95 平方米、东 52 间商铺 3,975.95 平方米和西圆筒商业用
楼（1#楼）6,026.77 平方米。并在合同中约定：该整体门面房房款总金额为 9,300
万元人民币；本合同签订后 10 日内首付款 800 万元，第二年至第四年（2010 年
至 2012 年）9 月底前每年付 800 万元，第五年（2012 年 10 月-2013 年 9 月）付
6100 万元。
甲、乙双方于 2012 年 4 月 16 日签订补充协议书，该协议约定：甲、乙双方
同意将结清打包销售总价款的截止时间从 2014 年 9 月 30 日提前至 2014 年 3 月
31 日，由乙方根据销售的资金情况向甲方分期解缴剩余打包销售房款。
截止评估基准日，上述门面房已实现销售 6,557.42 平方米，销售金额
46,483,857.00 元；已预售 846.61 平方米，已预收房款 1,876,261.00 元（合同金额
3,687,677.00 元）。
本次评估，评估人员设定上述合同能按合同约定履行。若评估基准日后实际
履行的结果与上述合同的约定存在差异，评估结果应做相应的调整。
3) 截止评估基准日，存货—在产品评估明细表中，宗地二（土地面积为
28,292.3 平方米）已设定抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司镇江城
东支行，抵押金额为 4,000 万，抵押期限自 2011 年 6 月 21 日至 2013 年 6 月 21
日。本次评估未考虑该抵押事项对评估价值的影响。
4) 存货—在产品评估明细表中的宗地一（土地面积为 23,013.00 平方米）
与宗地二（土地面积为 28,292.3 平方米）于 2004 年左右取得，截止评估基准日，
已闲置超过 8 年。本次评估未考虑该事项对评估价值的影响。
5) 截止评估基准日，投资性房地产—房屋评估明细表中，委估的欧尚超
市房产（建筑面积 44,686.29 平方米）及其所占用的土地使用权（土地面积
29,424.10 平方米）已设定抵押权，抵押权人为华一银行天津分行，抵押额为 27,500
万元人民币，抵押期限自 2010 年 12 月 7 日至 2015 年 12 月 31 日。本次评估未
考虑该抵押事项对评估价值的影响。
6) 截止评估基准日，投资性房地产—房屋评估明细中，恒美嘉园一期会
所（建筑面积 2,323.88 平方米）免费提供给其子公司镇江两岸咖啡餐饮有限公司
使用；欧尚超市房产（建筑面积 44,686.29 平方米）已出租，具体如下表：
建筑面积
建筑物名称 承租方 租赁期限
（㎡）
欧尚超市 3-301# 13,239.7 镇江翔盛企业管理有限公司 2012 年 5 月 1 日-2032 年 4 月 30 日
欧尚超市 1-102#部分 321.16 吴春香 2011 年 1 月 28 日-2019 年 1 月 27 日
欧尚超市 1-102#部分 120.25 韦琳琳 2011 年 12 月 26 日-2021 年 12 月 25 日
欧尚超市 1F、2F、3-101# 31,005.18 镇江欧尚超市有限公司 2010 年 6 月 8 日-2030 年 6 月 7 日
合计 44,686.29
由于恒美嘉园一期会所免费提供给其子公司使用，本次评估，其评估基准日
后租金水平按市场租金确定；欧尚超市房产的租约期内的租金按已签订的租赁合
同计算，租约期外的租金按按市场租金确定。
2、 恒顺置业的子公司--镇江中房新鸿房地产有限公司
1） 根据“镇江市地方税务局转发《江苏省地方税务局关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知”（镇地税发[2007] 129 号），镇江
市土地增值税预征率视开发产品类型的不同，预征率从 1-3.5%不等。本次评估，
其土地增值税主要根据上述文件的规定进行计算。项目清算时，若实际需缴纳的
土地增值税与按上述预征率计算缴纳的土地增值税存在差异，评估结果应做相应
的调整。
2） 截止评估基准日，在产品—开发成本中的宗地一与宗地二已设定抵押权，
抵押权人为中国建设银行股份有限公司镇江城东支行，抵押担保金额为 7,000 万
人民币（其中宗地一 1,500 万元，宗地二 5,500 万元），抵押期限自 2011 年 4 月
18 日至 2013 年 4 月 17 日。本次评估未考虑该抵押事项对评估价值的影响。
3、 江苏恒顺房地产开发有限公司的子公司--江苏中网通信有限公司
2009 年 9 月 30 日，江苏中网通信有限公司已将公司的经营权及资产使用、
管理权发包给孙承东（承包方），期限为三年，自 2009 年 10 月 1 日起至 2012
年 9 月 30 日，由承包方定期上缴承包金，首年承包金 10 万元，以后每年递增
10%。且在承包经营合同中约定：缴纳承包金后剩余利润归承包方自主分配，公
司经营性亏损也由经营者独立承担，并确保公司净资产不低于 2009 年 9 月 30
日账面金额。
截至目前，承包协议约定的三年的承包金均未结算。由于承包协议未对承包
期净资产的计算、承包金的结算方式以及违约等事项规定明确，因此本次评估，
仅以被评估单位经财务审计后的资产、负债数据确认为评估范围，未考虑上述因
素可能对评估结果产生的影响。。
4、 江苏恒顺房地产开发有限公司的子公司--镇江合成建材有限责任公司
镇江合成建材有限责任公司股东会于 2011 年 7 月 8 日决议解散公司，并于
2011 年 7 月 12 日发布注销公告。截至评估基准日，镇江合成建材有限责任公司
正在办理清算手续。
5、 江苏恒顺房地产开发有限公司的子公司--镇江华龙新型建材有限公司
1) 至评估基准日，委估范围内土地权证编号为“镇徒国用(2009)第 6 号”
的土地使用权（土地面积 84,000 平方米）已抵押，抵押权人为江苏银行股份有
限公司镇江京口支行，抵押担保金额为人民币 1,465 万元，抵押期限自 2009 年
11 月 26 日至 2012 年 11 月 25 日。本次评估未考虑该抵押事项对评估价值的影
响。
2) 2010 年 3 月 26 日，被评估单位因与乔树山的买卖合同纠纷，向丹阳市
人民法院提起诉讼。该诉讼请求判定被告（乔树山）立即给付管桩货款及利息
300,199.00 元，并承担该案的诉讼费用。该诉讼事项涉及的财务科目及款项具体
如下表所示：
序号 涉及科目 欠款单位名称（结算对象） 业务内容 金额（元）
1 应收账款 丹阳市阳光房地产有限公司 管桩销售 200,199.00
2 应收账款 天工村委会-乔树山 管桩销售 128,454.00
3 应收账款 唐玉虎-金桥世纪城（丹阳乔树山） 管桩销售 7,296.00
4 其他应收款 丹阳法院 预交诉讼费 5,802.00
5 预收账款 乔树山-天工花园-11038 管桩款 38,993.00
据了解，截止评估基准日，该诉讼仍处于未决状态。对上述款项和与之相对
应的坏账准备我们以账面值列示，分别计入评估值和预计损失中。如诉讼结果形
成后，实际可收回金额与该账面值存在差异，该评估值应做相应调整。
3) 2012 年 1 月 1 日，被评估单位（出租人）与镇江新安建材有限公司（承
租人）签订租赁合同，合同约定将位于公司厂区内建筑面积为 10,374 平米的厂
房、配套用房及办公楼内两间办公室以及相关场地道路租赁承租人使用。合同约
定：租赁期限为 2012 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日；前四年年租金为 120
万元，第五至第七年年租金为 126 万元，第八至第十年年租金为 132.3 万元；租
赁期间，租赁房屋的房产税、租赁土地应缴纳的土地使用相关税费由出租人承担。
本次评估未考虑该租赁事项对评估价值的影响。
4) 被评估单位（甲方）于 2012 年 4 月 16 日与镇江新区大港金港泰基础工
程处（乙方）签订了《委托加工经营合同》，约定将位于公司厂区内的预应力混
凝土制品生产线为乙方加工预应力混凝土制品产品。合同约定：委托加工经营期
限为 3 年，时间为 2012 年 4 月 28 日至 2015 年 4 月 27 日；乙方支付给甲方的加
工费用包括固定加工费用和浮动加工费用，加工费用中不含水电、蒸汽费用。固
定加工费用第一年为 610 万元（不含增值税），以后每年加工费用在上年基础上
递增 5%；浮动加工费用按（职工应发工资+缴纳法定社会保险）×（1+2%）×
（1+17%）计算。2012 年 4 月，甲、乙双方就上述委托加工经营合同中未尽事
宜作出补充约定，甲方用于给乙方加工的资产包括预应力混凝土制品生产车间的
10,235 平米厂房、设备以及 2 万平米的存货堆场等。本次评估未考虑该委托加工
事项对评估价值的影响。
5) 评估基准日时，委估计范围内的房屋建筑物均未办理房屋所有权证或建
设工程规划许可证，其建筑面积合计 27,245.37 ㎡，账面原值 47,247,896.76 元，
账面净值 44,682,815.15 元，评估值 49,934,946.00 元。评估时，无权证的建筑物
按竣工图纸或以实地测量为准，评估是按照产权房评估的，只在评估值中扣除了
未缴纳的配套规费，没有考虑其他因素可能对评估结果产生的影响。
6) 截止评估基准日，华龙建材为其子公司江苏安华新型墙材有限公司 450
万短期借款提供了担保，本次评估未考虑该担保事项对评估结论的影响。
6、 镇江华龙新型建材有限公司的子公司--江苏安华新型墙材有限公司
江苏安华新型墙材有限公司于 2012 年 1 月 31 日成立，成立目的为生产经营
范围是蒸压加气砌块制品。由于企业资源综合利用项目的申请未获得有关部门审
批核准，不能享受国家税收优惠政策，江苏安华新型墙材有限公司一直未进行过
正常生产，并计划于 2012 年年内注销关闭。本次评估未考虑该事项对评估价值
的影响。
7、 镇江华龙新型建材有限公司的子公司--镇江华亿润达汽车运输有限公司
镇江华亿润达汽车运输有限公司于 2011 年 7 月起已经停止经营，至评估基
准日仍然处于停业状态。本次评估未考虑该事项对评估价值的影响。
（四） 本评估报告所示评估结果为恒顺置业股东全部权益价值，特提请报
告使用者在引用本评估报告结果作为恒顺置业控股权或少数股权交易参考时，应
在本评估结果的基础上考虑股权溢价或折价的影响。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权转让的价值参考依据，
而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用
于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2012 年 8 月 31 日起，至 2013 年 8 月 30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评
估结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报
告书全文，并请关注特别事项说明部分的内容。