本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购
镇江恒顺新型调味品有限责任公司
股权所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
苏中资评报字（2021）第 7087 号
（共一册，第一册）
江苏中企华中天资产评估有限公司
二○二一年十一月三十日
江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
目 录
声 明............................................................................................................................ 1
资产评估报告摘要........................................................................................................ 2
资产评估报告正文........................................................................................................ 5
一、 委托人、被评估企业和委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ................. 5
二、 评估目的 ............................................................................................................... 10
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................... 10
四、 价值类型 ............................................................................................................... 12
五、 评估基准日 ........................................................................................................... 12
六、 评估依据 ............................................................................................................... 12
七、 评估方法 ............................................................................................................... 15
八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................... 22
九、 评估假设 ............................................................................................................... 25
十、 评估结论 ............................................................................................................... 25
十一、 特别事项说明 ....................................................................................................... 27
十二、 资产评估报告使用限制说明 ............................................................................... 27
十三、 资产评估报告日 ................................................................................................... 28
资产评估报告附件...................................................................................................... 30
江苏中企华中天资产评估有限公司
江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人
违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托人、被评估
企业申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关
当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和其他相关当事人委
托资产评估业务,应当依法提供资产评估对象法律权属等资料,并保证其真实性、
完整性、合法性；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，
不代表对资产评估对象的权属提供任何保证，对资产评估对象法律权属进行确认
或发表意见超出资产评估师的执业范围。
六、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请
委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正
确理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
江苏恒顺醋业股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受江苏恒顺醋业股份有限公司的委
托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型
调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值在评估基准日的市场价值
进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
1.经济行为：根据 2021 年 5 月 24 日《江苏恒顺醋业股份有限公司总经理办
公会决议》，由江苏恒顺醋业股份有限公司收购镇江恒顺新型调味品有限责任公
司部分股权。
2.评估目的：本次评估目的是反映镇江恒顺新型调味品有限责任公司股东全
部权益在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考。
3.评估对象：镇江恒顺新型调味品有限责任公司的股东全部权益价值。
4.评估范围：评估对象对应的被评估单位的全部资产与负债，包括流动资产、
固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和流动负债。
5.评估基准日：2021 年 5 月 31 日。
6.价值类型：市场价值
7.评估方法：资产基础法、收益法。
8.评估结论及有效期：
(1)收益法评估结果
在评估基准日 2021 年 5 月 31 日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司评估基
准日经审计后总资产账面价值为 5,963.63 万元，总负债账面价值为 985.47 万
元，净资产账面价值为 4,978.16 万元。
在企业持续经营及本报告所列假设和限定条件下，采用收益法评估后镇江
恒顺新型调味品有限责任公司股东全部权益价值为 6,200.00 万元，增值 1,221.84
万元，增值率为 24.54%。
(2)资产基础法评估结果
采用资产基础法评估后，镇江恒顺新型调味品有限责任公司评估基准日总资
产账面价值为 5,963.63 万元，评估价值为 6,505.32 万元，增值 541.69 万元，增
值率为 9.08%；总负债账面价值为 985.47 万元，评估价值为 985.47 万元，无增
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江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
减值，增值率为 0%；净资产账面价值为 4,978.16 万元，净资产评估价值为 5,519.85
万元，增值 541.69 万元，增值率为 10.88%。
资产基础法具体评估结果详见评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
被评估企业：镇江恒顺新型调味品有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C=B-A D=C/A*100%
一、流动资产 1 4,819.40 4,851.05 31.65 0.66
二、非流动资产 2 1,144.23 1,654.27 510.04 44.57
其中：固定资产 3 745.16 1,130.56 385.40 51.72
无形资产 4 314.91 462.29 147.38 46.80
长期待摊费用 5 32.81 10.06 -22.75 -69.34
递延所得税资产 6 51.36 51.36 -
资产总计 7 5,963.63 6,505.32 541.69 9.08
流动负债 8 985.47 985.47 -
非流动负债 9 - -
负债合计 10 985.47 985.47 -
净资产（所有者权益） 11 4,978.16 5,519.85 541.69 10.88
(3)评估结论
采用资产基础法评估后被评估企业的股东全部权益价值为 5,519.85 万元，
采用收益法评估后的股东全部权益价值为 6,200.00 万元，两者相差 680.15 万
元，差异率为 12.32%。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对
象价值的评估思路，是从资产的再取得途径考虑的；收益法是指通过被评估企
业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路，是从企业的未来获利能力角
度考虑的。
随着经济发展，物质生活丰富，消费者对美食多样性及烹饪便利性的追求
带来对通用型调味产品的认同逐渐降低，进而催生出调味品的功能细分及品类
多元化，消费者通常会选用不同品类的调味品用于烹饪或调制特定风味的食
品。镇江恒顺新型调味品有限责任公司基于传统调味料的基础上，不断尝试各
种细分领域的新型调味品，满足市场对于多元化调味品的需求。通过母公司江
苏恒顺醋业股份有限公司品牌推广和市场营销下，近年来镇江恒顺新型调味品
有限责任公司产品的市场销量不断增加，虽然受到母公司内部调价的影响，但
产品毛利和整体盈利水平能够维持在一个较好的水平，反映了该企业经营管理
对产品的开发和经营能力。
根据上述分析，本评估结论采用收益法评估结果，即：镇江恒顺新型调味品
有限责任公司的股东全部权益价值评估结果为 6,200.00 万元（大写为陆仟贰佰万
元整）。
本资产评估报告结论未考虑股权流动性对评估对象价值的影响。
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本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结
论的使用有效期限自评估基准日起一年内有效，即 2021 年 5 月 31 日至 2022 年
5 月 30 日止。
9.特别事项说明：
(1)本次评估利用了天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇江分所于 2021 年 07
月 23 日出具的天衡镇审字(2021)00169 号无保留意见审计报告。资产评估专业人
员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发
表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(2)截至评估报告日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申报评估的下列房
屋未有相关权证：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（㎡ ）
1 厕所、淋浴房等 框架 2019.06 109.58
2 成品库(门卫对面) 砖混 1988.06 444.00
3 洗衣房 砖混 1988.06 22.00
4 榨油工段 砖混 2011.06 126.00
5 杂务房 砖混 1993.06 46.20
6 配电房及仓库 砖混 1993.06 112.22
小 计 860.00
对于尚未办理房屋所有权证的房屋建筑物，本次评估时未考虑相关配套规
费。同时建筑面积由被评估企业申报，评估人员现场进行了勘查复核，若基准
日后办理相关产权证时测绘面积与企业申报面积存在差异时需要按照办理权证
面积调整相关评估值。
(3)至评估基准日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司承诺不存在抵押、质
押、对外担保等或有负债事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。同时提请资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结
论的影响。
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江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购
镇江恒顺新型调味品有限责任公司
股权所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告正文
苏中资评报字（2021）第 7087 号
江苏恒顺醋业股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规
和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益
法，按照必要的评估程序，对江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调
味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值在 2021 年 5 月 31 日的市场价
值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人概况
本次评估的委托人为江苏恒顺醋业股份有限公司，被评估企业为镇江恒顺新
型调味品有限责任公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包
括国有资产监督管理部门（含所出资企业）、非特定而由法律、行政法规规定的
其他资产评估报告使用人。除此以外，资产评估委托合同未约定其他资产评估报
告使用人。
(一)委托人概况
企业名称：江苏恒顺醋业股份有限公司
法定住所：镇江市丹徒新城恒顺大道 66 号
法定代表人：杭祝鸿
注册资本：100295.6032 万人民币
成立日期：1993 年 02 月 05 日
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：生产销售食醋、酱油、酱菜、复合调味料、调味剂等系列调味品；
副食品、粮油制品、饮料、色酒、恒顺牌恒顺胶囊及相关保健食品的生产、销售；
粮食收购；预包装食品兼散装食品的批发与零售；调味品研发服务、技术转让服
务、技术咨询服务；软件开发服务、软件咨询服务、软件测试服务；信息系统集
成；网上贸易代理；包装设计、展示设计、广告设计、创意策划、文印晒图服务；
商标和著作权转让服务；知识产权服务；会议展览服务；食品机械加工销售；自
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营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品
和技术除外）；普通货物运输。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
(二)被评估企业概况
1.公司简况
企业名称：镇江恒顺新型调味品有限责任公司
法定住所：镇江市丹徒新城恒顺大道 1 号
经营场所：镇江市丹徒新城恒顺大道 1 号
法定代表人：孙春松
注册资本：2000 万元人民币
成立日期：2000 年 07 月 06 日
企业性质：有限责任公司
主要经营范围：食品生产（限《食品生产许可证》载明的食品类别及品种明
细）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
(1)公司成立
镇江恒顺新型调味品有限责任公司成立于 2000 年 7 月 6 日，是由江苏恒顺
集团有限公司和自然人殷国建、张忠盛共同投资组建的有限责任公司，注册资本
100 万元人民币，实收资本 100 万元，以货币资金缴纳。上述出资已经镇江安信
会计师事务所有限公司审验并出具文号为镇安会所验字[2000]216 号验资报告。
公司设立时股东及股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺集团有限公司 51.00 51.00% 51.00 51.00%
殷国建 26.00 26.00% 26.00 26.00%
张忠盛 23.00 23.00% 23.00 23.00%
小计 100.00 100.00% 100.00 100.00%
(2)第一次股权转让
2000 年 12 月 14 日，根据股东会决议，自然人张忠盛将其持有镇江恒顺新
型调味品有限责任公司的 23.00%股权分别转让给江苏恒顺集团有限公司及自然
人殷国建、应文魁。上述事项已经江苏恒信会计师事务所有限公司审验并出具文
号为苏恒信验（2000）第 297 号验资报告。本次股权转让后，股东及股权结构如
下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺集团有限公司 55.00 55.00% 55.00 55.00%
殷国建 30.00 30.00% 30.00 30.00%
应文魁 15.00 15.00% 15.00 15.00%
江苏中企华中天资产评估有限公司 6
江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
小计 100.00 100.00% 100.00 100.00%
(3)第二次股权转让
2001 年 3 月 31 日，根据股权收购协议，江苏恒顺醋业股份有限公司收购江
苏恒顺集团有限公司持有镇江恒顺新型调味品有限责任公司的 55%股权。本次股
权转让后，股东及股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 55.00 55.00% 55.00 55.00%
殷国建 30.00 30.00% 30.00 30.00%
应文魁 15.00 15.00% 15.00 15.00%
小计 100.00 100.00% 100.00 100.00%
(4)第一次增资
2010 年 1 月 25 日，根据股东会决议，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申
请增加注册资本 200 万元，新增注册资本由江苏恒顺醋业股份有限公司以货币资
金出资 170.00 万元，新增自然人股东高云海以货币资金出资 30.00 万元，增资后
注册成本变更为 300 万元。上述出资已经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审
验并出具文号为苏亚恒验[2010]010 号验资报告。本次增资后股东及股权结构如
下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 225.00 75.00% 225.00 75.00%
殷国建 30.00 10.00% 30.00 10.00%
应文魁 15.00 5.00% 15.00 5.00%
高云海 30.00 10.00% 30.00 10.00%
小计 300.00 100.00% 300.00 100.00%
(5)第二次增资
2010 年 7 月 20 日，根据股东会决议，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申
请增加注册资本 45.00 万元，新增注册资本由镇江奥捷国际贸易有限公司以货币
出资 15.00 万元，自然人股东季来喜以货币出资 15.00 万元，自然人股东刘炜以
货币出资 15.00 万元，增资后注册成本变更为 345 万元。上述出资已经江苏苏亚
金诚会计师事务所有限公司审验并出具文号为苏亚恒验[2010]073 号验资报告。
本次增资后股东及股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 225.00 65.22% 225.00 65.22%
殷国建 30.00 8.70% 30.00 8.70%
应文魁 15.00 4.35% 15.00 4.35%
高云海 30.00 8.70% 30.00 8.70%
镇江奥捷国际贸易有限公司 15.00 4.35% 15.00 4.35%
季来喜 15.00 4.35% 15.00 4.35%
刘炜 15.00 4.35% 15.00 4.35%
江苏中企华中天资产评估有限公司 7
江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
小计 345.00 100.00% 345.00 100.00%
(6)第三次增资
2016 年 3 月 16 日，根据股东会决议，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申
请增加注册资本 1,655.00 万元，新增注册资本约定由江苏恒顺醋业股份有限公司
出资 1,133 万元（其中实物出资 999.73 万元，货币出资 133.27 万元），自然人
股东高云海出资 144.00 万元，自然人股东殷国建出资 90.00 万元，自然人股东应
文魁出资 72.00 万元，镇江奥捷国际贸易有限公司出资 72.00 万元，自然人股东
季来喜出资 72.00 万元，自然人股东刘炜出资 72.00 万元，增资后注册资本变更
为 2,000.00 万元。
2018 年 7 月 25 日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司向股东分配利润 1,000
万元，自然人股东将所分得利润缴纳实收资本。同时，除镇江奥捷国际贸易有限
公司外，其余各股东分别按约定以货币资金及实物资产缴纳剩余出资。
上述出资已经镇江之源会计师事务所（普通合伙）审验并出具文号为镇之源
验字[2018]第 023 号验资报告。本次增资后股东及股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 1,358.00 67.90% 1,358.00 67.90%
殷国建 120.00 6.00% 120.00 6.00%
高云海 174.00 8.70% 174.00 8.70%
应文魁 87.00 4.35% 87.00 4.35%
镇江奥捷国际贸易有限公司 87.00 4.35% 15.00 0.75%
季来喜 87.00 4.35% 87.00 4.35%
刘炜 87.00 4.35% 87.00 4.35%
小计 2,000.00 100.00% 1,928.00 96.40%
(7)第三次股权转让
2018 年 9 月 21 日，根据江苏省镇江市京口区人民法院民事裁定书【（2018）
苏 1102 破申 1 号】，股东镇江奥捷国际贸易有限公司进入破产审查程序。2020
年 12 月 3 日，根据江苏省镇江市京口区人民法院民事裁定书【（2018）苏 1102
破 3 号之三】，镇江奥捷国际贸易有限公司持有镇江恒顺新型调味品有限责任公
司 4.35%股权于 2020 年 7 月 3 日至 4 日通过淘宝网司法拍卖平台进行竞拍，由
营口新万佳管道建材有限公司以 110.89 万元竞得，并经拍卖成交确认。2020 年
8 月，镇江奥捷国际贸易有限公司以货币资金和应收股利缴纳了剩余出资。本次
股权转让后，股东及股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 1,358.00 67.90% 1,358.00 67.90%
殷国建 120.00 6.00% 120.00 6.00%
高云海 174.00 8.70% 174.00 8.70%
应文魁 87.00 4.35% 87.00 4.35%
营口新万佳管道建材有限公司 87.00 4.35% 87.00 4.35%
江苏中企华中天资产评估有限公司 8
江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
季来喜 87.00 4.35% 87.00 4.35%
刘炜 87.00 4.35% 87.00 4.35%
小计 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
至评估基准日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司的股东及股权结构为：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
江苏恒顺醋业股份有限公司 1,358.00 67.90% 1,358.00 67.90%
殷国建 120.00 6.00% 120.00 6.00%
高云海 174.00 8.70% 174.00 8.70%
应文魁 87.00 4.35% 87.00 4.35%
营口新万佳管道建材有限公司 87.00 4.35% 87.00 4.35%
季来喜 87.00 4.35% 87.00 4.35%
刘炜 87.00 4.35% 87.00 4.35%
小计 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
3.公司的主要产品及盈利模式
镇江恒顺新型调味品有限责任公司系江苏恒顺醋业股份有限公司的控股子
公司，主要生产各种包装复合鲜味料、果蔬沙司、调味汁、香辛料等系列调味品。
经江苏恒顺醋业股份有限公司授权，贴“恒顺”商标，通过内部销售后由母公司
江苏恒顺醋业股份有限公司负责对外经销。
4.近三年一期的资产、财务和经营状况
被评估企业近三年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2018 年12月31日 2019 年12月31日 2020 年12月31日 2021 年05月31日
流动资产 3,506.41 4,686.96 4,794.89 4,819.40
固定资产净额 875.64 845.58 784.47 745.16
在建工程 - - - -
无形资产 338.96 329.01 319.05 314.91
长期待摊费用 - - 36.31 32.81
递延所得税资产 23.77 42.19 43.18 51.36
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 1,238.38 1,216.78 1,183.01 1,144.23
资产总计 4,744.79 5,903.74 5,977.90 5,963.63
流动负债 1,462.21 1,953.10 1,195.34 985.47
非流动负债 - - - -
负债合计 1,462.21 1,953.10 1,195.34 985.47
所有者权益合计 3,282.57 3,950.65 4,782.56 4,978.16
被评估企业近三年一期的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1-5 月
一、营业收入 6,097.52 6,784.67 7,869.94 2,656.85
减：营业成本 4,467.02 5,113.53 5,936.47 2,169.88
营业税金及附加 45.46 31.18 42.34 14.99
销售费用 321.17 249.72 304.41 78.03
管理费用 499.92 636.16 527.99 78.38
研发费用 - 0.04 36.16 -
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江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1-5 月
财务费用 -0.77 25.43 -0.96 -0.10
资产减值损失 - - - -
信用减值损失 -3.13 73.68 3.95 32.73
加：其他收益 - - 1.78 -
投资收益 - - - -
公允价值变动 - - - -
资产处置收益 -2.24 0.06 - -
二、营业利润 765.62 654.98 1,021.35 282.94
加：营业外收入 18.70 247.88 3.91 0.02
减：营业外支出 5.09 30.67 10.31 0.00
三、利润总额 779.23 872.20 1,014.96 282.96
减：所得税费用 223.30 204.12 255.04 87.36
四、净利润 555.93 668.08 759.91 195.60
上述财务数据中 2018 年、2019 年和 2020 年会计报表经天衡会计师事务所
（特殊普通合伙）审计并发表无保留意见，评估基准日的会计报表经天衡会计师
事务所(特殊普通合伙)镇江分所审计，并发表了无保留意见。
(三)委托人与被评估企业之间的关系
委托人江苏恒顺醋业股份有限公司系被评估企业镇江恒顺新型调味品有限
责任公司的控股母公司。
(四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使
用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
根据 2021 年 5 月 24 日《江苏恒顺醋业股份有限公司总经理办公会决议》，
由江苏恒顺醋业股份有限公司收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司部分股权。
本次评估目的是反映镇江恒顺新型调味品有限责任公司股东全部权益在评
估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
(一)评估对象
镇江恒顺新型调味品有限责任公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估对象对应的被评估企业的全部资产与负债，包括流动资产、固定资产、
无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和流动负债。总资产账面价值为
5,963.63 万元，总负债账面价值为 985.47 万元，净资产账面价值为 4,978.16 万元，
具体内容详见下表：
金额单位：人民币万元
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江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
项 目 账面金额
流动资产 4,819.40
非流动资产 1,144.23
其中：固定资产 745.16
无形资产 314.91
递延所得税资产 51.36
资产总计 5,963.63
流动负债 985.47
非流动负债 -
负债合计 985.47
净资产（所有者权益） 4,978.16
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估
基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经天衡会计师事务所(特殊普通合
伙)镇江分所审计，并发表了无保留意见。
(三)评估范围内主要资产的情况如下：
1.流动资产
流动资产主要由货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他
流动资产组成。其中存货主要为用于生产的各类原辅材料、复合鲜味料、果蔬沙
司、调味汁、香辛料等系列调味产品和车间在产品组成。
2.固定资产-房屋建筑物
本次企业申报纳入评估范围的建筑物位于镇江市丹徒新城广园路 1 号厂区
内，总建筑面积约为 7,156.02 平方米。被评估企业所属房地产为江苏恒顺醋业股
份有限公司增资时投入，已经办理了苏(2017)镇江市不动产权证第 0091505 号不
动产权证，证载建筑面积 6,296.02 平方米。未办理权证房屋建筑面积约为 860 平
方米。经了解，纳入评估范围的建筑物大都建成于上个世纪八九十年代，均根据
生产需要进行修缮和装饰，个别房屋为近年来新建，房屋总体成色老旧。
3.固定资产-设备
本次委估申报设备包括机器设备、车辆及电子设备，主要分布于镇江恒顺新
型调味品有限责任公司厂区内的麻油车间、调味汁、白醋车间、袋醋车间、蟹醋
车间、调味料车间、空压机房、锅炉房、仓库及办公楼等，设备主要包括储罐、
夹层锅、打码贴标设备、灌装设备、包装设备、过滤设备、鸡精生产线、试验设
备等；配套设施包括空压机、蒸汽锅炉等。电子设备主要包括空调、电脑等；运
输设备为轿车及小型普通客车。大部分设备主要于 2010 年及以后投入使用，小
部分设备为于 2000 年及以后投入使用，三班制运转，设备维护保养一般，总体
成色较好。
4.长期待摊费用
长期待摊费用为被评估企业对厂区内厂房构筑物的维修费用以及搭建临时
生产设施发生的费用。
5.土地使用权
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纳入评估范围的土地使用权由江苏恒顺醋业股份有限公司增资投入，权证编
号为苏(2017)镇江市不动产权第 0091505 号，该宗地位于位于丹徒新城广园路 1
号，土地面积 11,857.00 平方米，准用年限 50 年，使用期限至 2052 年 11 月 25
日止。评估基准日时未设定抵押。
6.递延所得税资产
递延所得税资产为计提应收账款和其他应收款坏账准备所引起的应纳税暂
时性差异产生的递延所得税资产。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
被评估企业账面记录的无形资产为土地使用权，除此以外未申报其他无形资
产。
(五)企业申报的表外资产的类型、数量
被评估企业未申报表外资产。
(六)引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额
评估基准日各项资产及负债账面值系天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇
江分所出具的标准无保留意见的审计报告中的结果。除此之外，未引用其他机构
报告内容。
四、 价值类型
根据评估目的、市场条件及被评估对象的自身特点，本次评估对市场条件和
评估对象的使用等并无特别限制和要求，故本次评估中选取的价值类型为市场价
值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本报告评估基准日是 2021 年 5 月 31 日。
该基准日是由资产评估委托人根据其实施经济行为需要而确定的，选择会计
期末作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资
产清查核实等工作的开展。
六、 评估依据
(一)经济行为文件
《江苏恒顺醋业股份有限公司总经理办公会决议》（2021 年 5 月 24 日）
(二)法律法规依据
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1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第六次会议通过修正）；
3.《中华人民共和国证券法》(2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第十五次会议修订)
4.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第 86 号）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国
人大常委会第十二次会议通过修正）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人大常
委会第十二次会议通过修正）；
7.《中华人民共和国企业所得税法》（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第七次会议通过修正）；
8.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人
民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
9.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号，国务院令第 709
号修订)；
10.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
11.《关于印发 <国有资 产评估管理办法施行 细则 >的通知》 (国 资 办发
[1992]36 号)；
12.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会
令第 12 号）；
13.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
14.《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、
中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
15.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
16.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委 财政部令第 32 号）；
17.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)、《财政部关于修改<
企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
18.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局
令第 50 号，国务院令第 691 号修订）；
19.《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）。
(三)评估准则依据
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1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38 号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38 号）；
9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39 号）；
10.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
11.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42 号）；
12.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
13.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
14.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)。
(四)权属依据
1.《公司章程》；
2.机动车辆登记证；
3.不动产权证书；
4.资产购置合同或发票；
5.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
2.评估基准日银行存贷款市场报价利率（LPR）；
3.镇江市自然资源与规划局网站公布的土地招拍挂成交公示资料；
4.《财政部关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》(财建
[2016]504 号)；
5.《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关
问题的通知》（发改价格[2011]534 号）；
6.《机电产品报价手册》（2021 年）;
7.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
8.《江苏省建筑工程概算定额》（2005 年）；
9.《江苏省建筑工程估算指标》（2002 年）；
10.《江苏省建筑与装饰工程计价定额》（2014 年）；
11.《江苏省建设工程费用定额》（2014 年）；
12.《全国统一建筑物安装工程工期定额》（2016 年）；
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13.《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 版）；
14.《镇江市工程造价管理》（2021 年第 5 期）；
15.询价资料；
16.互联网询价资料；
17.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
18.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
19.iFinD 提供的相关咨询信息；
20.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
4.《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第 678 号)；
5.被评估企业提供的资产清单和资产评估申报表；
6.天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇江分所出具的《审计报告》。
七、 评估方法
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根
据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资
产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定
其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内
及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。
由于国内公开市场上在评估基准日附近没有与被评估企业业务结构、资产规
模和结构相类似的股权交易案例，也没有与被评估企业在资产规模及结构、经营
范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司，因此不适合采用市场法对被评估企
业进行整体评估。
评估人员通过分析被评估企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、被评
估企业所处行业的发展前景、面临的市场环境以及被评估企业自身的经营情况和
提供的相关资料初步分析，在与母公司内部销售价格、产品类型和目前经营模式
保持不变的假设下，评估单位未来获取的收益可以合理预测，与未来收益相关的
风险可以预测并衡量，而且被评估企业的收益期限可以合理的估计，具备采用收
益法进行评估的条件。
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镇江恒顺新型调味品有限责任公司各项资产负债的内容权属较清晰，与账面
记录能够核对，对各资产负债的物理状况、权属状况等可以勘察辨别，符合采用
资产基础法评估的基本条件。
评估人员根据本次评估目的、资料收集情况等相关条件以及三种评估基本方
法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：收益法和资产基础法。具体方法分
述如下：
(一)收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间接获得股东
全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和与正常
经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于经营性资产价值的确定选用企业自
由现金流折现模型，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适
当折现率折现后加总计算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估企业
的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估企业生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金
流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
n
Fi Fn (1 g)
P (1 r)
i 1
i
(r g) (1 r)n
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第 i 年；
g：永续期增长率。
考虑被评估企业经过 5 年发展后收益趋于稳定，本次评估永续期 g 取 0。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增
加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D E D
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其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
K e rf MRP β rc
其中：rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现
金流量预测不涉及的资产。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估企业生产经营无关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估企业需要支付利息的负债，以及虽然不需要
支付利息，实质也是融资的款项。
(二)资产基础法
1.流动资产
(1)货币资金，为银行存款，核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价
值确定评估值。
(2)应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，根
据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按
全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账
款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间
和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，
估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿
依据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(3)预付账款，评估人员向被评估企业相关人员调查了解了预付账款形成的
原因，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收
回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值；对于有确凿证据表明收
不到相应货物或不能形成权益的预付账款，参照应收账款评估方法评估。
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(4)外购原材料、辅助材料、在库低值易耗品，主要为生产所需的各种材料
及备件等。评估人员向被评估企业财务部门及生产部门了解原材料的采购情况、
特点，查阅了相关合同、凭证以及出入库单。因原材料领用较快、在库时间较短，
评估时按照账面值作为评估值。
(5)在产品，为被评估企业核算的正在生产产品的制造成本。在产品账面价
值为企业投入尚未结转的成本，包括直接材料、直接人工及制造费用等。账面成
本为发生的实际成本，评估时按照账面值作为评估值。
(6)产成品，一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况决定是否
加上适当的利润。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全
部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、
全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根
据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、
积压、降价销售产品，根据其可变现净值确定评估值。
2.房屋建筑物
被评估企业厂区内自建的工业厂房和配套附属设施，由于评估人员很难找到
附近类似房屋建筑物的出租、出售案例，不适宜用市场法和收益法评估，因此本
次评估采用重置成本法。计算公式如下：
评估价值＝评估原值×综合成新率
① 在 2016 年 5 月 1 日之前建造的房屋建筑物，评估价值为含税价，即：
评估原值＝建筑安装工程造价＋综合前期费用＋配套规费＋资金成本
建筑安装工程造价＝分部分项工程费＋措施费＋规费＋增值税＋安装工程
造价
② 在 2016 年 5 月 1 日之后建造的房屋建筑物，增值税可以抵扣，故评估价
值为扣除增值税后的造价，即：
评估原值＝建筑安装工程造价＋综合前期费用＋配套规费＋资金成本
建筑工程造价＝分部分项工程费＋措施费＋规费＋安装工程造价
(1)评估原值
①建筑安装工程造价
对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）筑物：采用决
算调整法进行评估。即通过对待估建（构）筑物的现场实地勘察，在对建（构）
筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，以待估建（构）筑物决算资料中经确
认的工程量为基础，分析建（构）筑物建安工程造价决算中的各项构成费用，并
根据评估基准日当地的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对建（构）筑物
建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑待估建（构）筑物及当地建筑
市场的实际情况，确定其建筑安装工程造价。
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对于缺乏设计图纸及工程决算或者资料不齐全的建（构）筑物：采用类比调
整法和重编预算法进行评估。
类比法是直接利用相同或相类似建筑物工程造价案例，根据现场勘查，对委
估建(构)筑物与可比案例存在的工程量差异进行修正和调整。在此基础上，根据
评估基准日委估建(构)筑物所在地的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对
委估建（构）筑物的建筑安装工程综合造价进行调整，确定其建筑安装工程造价。
重编预算法是根据现场勘测，结合所评房屋构筑物的结构构造情况，按现
行工程造价计价程序及市场材料价格信息资料，套用概算定额、估算指标等，计
算出评估基准日建（构）筑物的建筑安装工程造价。
②综合前期费的确定
依据和参考国家(行业)相关的各项取费规定，结合评估基准日建设工程所在
地的实际情况，将被评估企业视为一个独立的建设项目，根据企业固定资产的投
资规模确定。
③资金成本
资金成本按照被评估企业的合理建设工期，参照评估基准日附近贷款市场报
价利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。
资金成本计算公式如下：
资金成本=(建筑安装工程造价+综合前期费用)×资金成本率×合理建设工
期/2
④可抵扣增值税
根据相关文件规定，对于符合增值税抵扣条件的房屋类资产，计算出可抵扣
的增值税。
(2)综合成新率的确定
评估人员通过现场勘察，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重
构件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及安装配套设施等作了较
为详细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评建筑物
的购造年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的
使用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和打分法相结
合的方法确定其成新率，对构筑物采用年限法确定其成新率。
①年限法
成新率Ｘ1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
②打分法
成新率Ｘ2＝结构部分合计得分×Ｇ＋装修部分合计得分×Ｓ＋设备部分合计
得分×Ｂ
式中：Ｇ—结构部分的分值权数；
Ｓ—装修部分的分值权数；
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Ｂ—设备部分的分值权数。
③综合成新率
成新率Ｘ＝Ｘ1×40%+Ｘ2×60%
(3)评估价值的确定
评估价值=评估原值×综合成新率
3.设备
根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的
特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
A 机器设备
重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本-可
抵扣增值税
①设备购置费
对于国产大型机器设备主要依据向设备制造商询价、或参照《中国机电产品
报价手册》、或参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。
对于小型机器设备，采用价格指数调整确定购置价。
对于无现价可查询的购置价的设备，采用相类似设备的价格进行调整确定
购置价。
②运杂费
参考《资产评估常用数据与参数手册》、《机械工业建设项目概算编制办法
及各项概算指标》中的概算指标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定
运杂费。
③安装工程费
参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重量、人材机耗费
程度，结合市场询价获得的信息，并考虑相关必要的费用并根据相关法规综合确
定。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
④前期及其他费用
前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性
研究费、招投标代理费、环境影响评价费等，各项费用的计算参照国家各部委
制定的相关收费依据标准。
⑤资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利
率以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为基数确定。
⑥设备购置价中可抵扣增值税
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对于符合增值税抵扣条件的，计算出可抵扣增值税后进行抵扣。
B 运输车辆
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行
含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计入车
辆购置税、新车上户牌照手续费等，同时根据“财税[2016]36 号”文件规定购置
车辆增值税可以抵扣政策，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费
C 电子设备
根据当地市场信息及近期网上交易价确定重置全价。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设
备市场不含税价格确定其重置全价或直接以二手价作为评估值。
(2)综合成新率的确定
通过对设备(仪器)使用情况(工程环境、保养、外观、开机率、完好率的现
场考察，查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性能考核等记录进行修正
后予以确定。
①对于大型机器设备
采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济
使用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行
状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原
始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。成
新率的计算公式如下：
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
勘察成新率采用打分法确定。
②对于电子设备和小型机器设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成
新率。
③ 运输设备的成新率，参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以里程成新率、年限成新率两种方法
根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情
况与孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。现场勘察法是通过现场勘察车
辆外观、车架总成、电器系统、发动机总成、转向及制动系统等确定勘察成新
率。
运输设备成新率的计算公式如下：
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
综合成新率=Min（年限成新率，里程成新率）×40%+勘察成新率×60%
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勘察成新率采用打分法确定。
(3)评估值的确定
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
4.土地使用权
根据现场勘查情况，考虑到待估宗地为工业用地，依据评估准则，结合待
估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估选用市场
比较法进行评估。
将待估宗地与在估价基准日近期有过交易的类似土地交易案例进行比较，
对这些类似土地交易案例的已知价格作适当的修正，以此估算待估宗地的客观
合理价格或价值的方法。
计算公式：
待估宗地价格=可比实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修
正×个别因素修正×土地使用年期修正
5.长期待摊费用
长期待摊费用主要为尚未摊销完毕的厂区内房屋建筑物的维修费用，以及搭
建生产设施的所发生的费用，评估人员调查了解了长期待摊费用发生的原因，查
阅了长期待摊费用的记账凭证，了解了摊销周期和方法，按清查后账面值作为评
估值。
6.递延所得税资产
递延所得税资产核算内容为被评估企业确认的应纳税暂时性差异产生的所
得税资产。具体为应收账款和其他应收账款的坏账准备。
评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因，查阅了确认递延所得税资
产的相关会计规定，核实了评估基准日确认递延所得税资产的记账凭证。以清查
后账面值作为评估值。
7.负债
负债为流动负债，具体包括：应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税
费、其他应付款和其他流动负债。评估人员首先核对了明细账与总账的一致性，
并对明细项进行了核查，抽查了往来款项的相关记账凭证、合同等资料，根据凭
证抽查的情况，确认其债务账面金额是否属实，以核实后的账面值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2021 年 6 月 8 日至 2021 年 11 月 30 日对评估对象涉及的资产和
负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
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2021 年 6 月 8 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评
估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人
协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估方案
2.组建评估团队
3.实施项目培训
(1)对被评估企业人员培训
为使被评估企业的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工
作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估企业相关
人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估方案，
我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、
评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查
评估人员于 2021 年 7 月 8 日至 2021 年 7 月 12 日对评估对象涉及的资产和
负债进行了必要的清查核实，对被评估企业的经营管理状况等进行了必要的尽职
调查。
1.资产核实
(1)指导被评估企业填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估企业的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，
按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估
范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估企业填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然
后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确
等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同
时反馈给被评估企业对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估企业相
关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，
并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
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评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估企业相关人员充分沟通，进一
步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋、车辆产权证明文件资料进行查验，获取了
营业执照、公司章程、出资凭证、不动产权证、车辆行驶证，主要设备的购置发
票和合同等资料。对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相
关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估企业的经营管理状况及其面临的风险，进行了
必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估企业的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理
结构；
(2)被评估企业的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估企业的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估企业以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估企业生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估企业所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等
渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，并对收集的评估资料
进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评
估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成资产评估报告初
稿后提交签字人进行审核，并形成初步资产评估报告，最终由公司审核部及首席
评估师完成三、四级独立审核。
(七) 出具正式资产评估报告
项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人
就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行独立分析并合理修改后出
具正式资产评估报告。
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九、 评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)一般假设
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
3.本次评估设定纳入评估范围的各项资产按现有用途、使用方式持续使用；
4.假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当
其职务；
6.除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估企业造成重大不
利影响。
(二)特殊假设
1.由于镇江恒顺新型调味品有限责任公司销售价格属于内部定价，因此假设
评估基准日后镇江恒顺新型调味品有限责任公司与母公司江苏恒顺醋业股份有
限公司内部销售价格维持评估基准日的价格水平无变化；产品结构和产品类型亦
不会发生重大改变。
2.假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写本评估报告时所采
用的会计政策在重要方面保持一致；
3.假设评估基准日后被评估企业在现有管理方式和管理水平的基础上，经营
范围、方式与目前保持一致；
4.假设评估基准日后被评估企业各项经营指标和资本结构维持目前自身水
平无重大变化；
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假
设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一) 收益法评估结果
在评估基准日 2021 年 5 月 31 日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司评估基
准日经审计后总资产账面价值为 5,963.63 万元，总负债账面价值为 985.47 万
元，净资产账面价值为 4,978.16 万元。
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在企业持续经营及本报告所列假设和限定条件下，采用收益法评估后镇江
恒顺新型调味品有限责任公司股东全部权益价值为 6,200.00 万元，增值 1,221.84
万元，增值率为 24.54%。
(二) 资产基础法评估结果
采用资产基础法评估后，镇江恒顺新型调味品有限责任公司评估基准日总资
产账面价值为 5,963.63 万元，评估价值为 6,505.32 万元，增值 541.69 万元，增
值率为 9.08%；总负债账面价值为 985.47 万元，评估价值为 985.47 万元，无增
减值，增值率为 0%；净资产账面价值为 4,978.16 万元，净资产评估价值为 5,519.85
万元，增值 541.69 万元，增值率为 10.88%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
被评估企业：镇江恒顺新型调味品有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C=B-A D=C/A*100%
一、流动资产 1 4,819.40 4,851.05 31.65 0.66
二、非流动资产 2 1,144.23 1,654.27 510.04 44.57
其中：固定资产 3 745.16 1,130.56 385.40 51.72
无形资产 4 314.91 462.29 147.38 46.80
长期待摊费用 5 32.81 10.06 -22.75 -69.34
递延所得税资产 6 51.36 51.36 -
资产总计 7 5,963.63 6,505.32 541.69 9.08
流动负债 8 985.47 985.47 -
非流动负债 9 - -
负债合计 10 985.47 985.47 -
净资产（所有者权益） 11 4,978.16 5,519.85 541.69 10.88
(三) 评估结论
采用资产基础法评估后被评估企业的股东全部权益价值为 5,519.85 万元，采
用收益法评估后的股东全部权益价值为 6,200.00 万元，两者相差 680.15 万元，
差异率为 12.32%。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对
象价值的评估思路，是从资产的再取得途径考虑的；收益法是指通过被评估企业
预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路，是从企业的未来获利能力角度考
虑的。
随着经济发展，物质生活丰富，消费者对美食多样性及烹饪便利性的追求带
来对通用型调味产品的认同逐渐降低，进而催生出调味品的功能细分及品类多元
化，消费者通常会选用不同品类的调味品用于烹饪或调制特定风味的食品。镇江
恒顺新型调味品有限责任公司的在基于传统调味料的基础上，不断尝试各种细分
领域的新型调味品，满足市场对于多元化调味品的需求。通过母公司江苏恒顺醋
业股份有限公司品牌推广和市场营销下，近年来镇江恒顺新型调味品有限责任公
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司产品的市场销量不断增加，虽然受到母公司内部调价的影响，但产品毛利和整
体盈利水平能够维持在一个较好的水平，反映了该企业经营管理对产品的开发和
经营能力。
根据上述分析，本评估结论采用收益法评估结果，即：镇江恒顺新型调味品
有限责任公司的股东全部权益价值评估结果为 6,200.00 万元（大写为陆仟贰佰万
元整）。
本资产评估报告结论未考虑股权流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专
业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本次评估利用了天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇江分所于 2021 年
07 月 23 日出具的天衡镇审字(2021)00169 号无保留意见审计报告。资产评估专
业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断但
对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流
量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(二)截至评估报告日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申报评估的下列
房屋未有相关权证：
序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（㎡ ）
1 厕所、淋浴房等 框架 2019.06 109.58
2 成品库(门卫对面) 砖混 1988.06 444.00
3 洗衣房 砖混 1988.06 22.00
4 榨油工段 砖混 2011.06 126.00
5 杂务房 砖混 1993.06 46.20
6 配电房及仓库 砖混 1993.06 112.22
小 计 860.00
对于尚未办理房屋所有权证的房屋建筑物，本次评估时未考虑相关配套规
费。同时建筑面积由被评估企业申报，评估人员现场进行了勘查复核，若基准
日后办理相关产权证时测绘面积与企业申报面积存在差异时需要按照办理权证
面积调整相关评估值。
(三)至评估基准日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司承诺不存在抵押、
质押、对外担保等或有负债事项；
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：江苏恒顺醋业股份有限公司、镇江恒顺新型调
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味品有限责任公司和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即 2021 年 5
月 31 日至 2022 年 5 月 30 日止。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载
明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产
评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者
披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估
专业人员不承担责任；
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为
资产评估报告的使用人；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2021 年 11 月 30 日。
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资产评估报告附件
附件一、经济行为批准文件；
附件二、委托人营业执照副本复印件；
附件三、被评估企业营业执照副本复印件；
附件四、评估基准日审计报告复印件；
附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件六、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件七、签字评估师承诺函；
附件八、资产评估机构备案公告复印件；
附件九、营业执照副本复印件；
附件十、资产评估师职业资格证书登记卡复印件
附件十一、评估业务委托合同复印件。
