海南海岛建设股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上
海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 海岛建设 股票代码 600515
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 周志远 曾维康
电话 0898-68876403 0898-68876404
传真 0898-68876427 0898-68876427
电子信箱 zy_zhou@hnair.com wk_zeng@hnair.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2011 年(末) 本年(末)
比上年
2012 年(末) 2010 年(末)
调整后 调整前 (末)增减
（%）
总资产 2,503,984,388.75 1,677,232,248.12 1,665,932,076.07 49.29 886,067,438.81
归属于上市公
司股东的净资 903,190,038.53 135,333,252.91 124,033,080.86 567.38 64,132,039.19
产
经营活动产生
的现金流量净 164,346,839.12 -20,205,940.37 -20,205,940.37 913.36 100,978,461.42
额
营业收入 762,900,697.69 397,336,353.70 397,336,353.70 92.00 469,899,795.74
归属于上市公
司股东的净利 138,323,671.44 -90,221,431.27 -90,221,431.27 不适用 86,809,561.08
润
归属于上市公
司股东的扣除
-29,199,313.45 -93,878,074.74 -93,878,074.74 不适用 -8,604,282.31
非经常性损益
的净利润
加权平均净资
26.20 -112.30 -130.60 不适用 416.40
产收益率（%）
基本每股收益
0.397 -0.305 -0.305 不适用 0.294
（元／股）
稀释每股收益
0.397 -0.305 -0.305 不适用 0.294
（元／股）
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 29,159 25,574
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
海航国际旅游岛开
境内非国
发建设（集团）有 30.09 127,214,170 127,214,170 质押 127,214,170
有法人
限公司
天津市大通建设发 境内非国
9.40 39,722,546 27,543,906 无
展集团有限公司 有法人
天津市艺豪科技发 境内非国
7.10 30,000,000 17,821,360 无
展有限公司 有法人
境内自然
常世芬 0.95 4,000,000 0 0
人
境内自然
吴鸣宵 0.85 3,594,901 0 0
人
境内自然
潘卫清 0.57 2,396,491 0 无
人
境内自然
高国栋 0.49 2,084,000 0 无
人
海南宝生经济贸易 境内非国
0.47 1,990,800 0 无
公司 有法人
境内自然
周玉晨 0.44 1,873,009 0 无
人
中国信达资产管理
国有法人 0.44 1,845,000 0 无
股份有限公司
上述股东关联关系或一致行动 海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司和天津市大通建设
的说明 发展集团有限公司为一致行动人关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
㈠ 管理层关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年度，在复杂多变的宏观经济形势和竞争日趋激烈的市场环境下，公司管理层和全体
员工在董事会的领导下，深入贯彻 "升级改造"、"优化提升"专项部署，全力推进公司发展战略
的实施。
1、报告期内，公司子公司望海国际为有效扩大市场份额，通过购买关联方高和公司“望海
国际广场一期”一层至七层共 3.37 万㎡商业房产后，商场收入规模较上一年度有显著提升；与
此同时，为落实望海国际由“中端为主”向“中高端相结合”的品牌定位转型战略，于商场北
面广场兴建"黄金屋"和"数码城"两座精品楼（4,944 ㎡）后，经营面积由 4.15 万㎡增加至 8.01
万㎡。最终公司实现营业收入 762,900,697.69 元，比上年同期增长 92.00%；实现营业利润
145,582,405.71 元，比上年同期增长 247.62%；实现归属于上市公司股东的净利润 138,323,671.44
元，比去年同期增长 253.32%。
2、报告期内，公司根据产业结构调整的需要，为进一步做大做强商业零售百货业务，剥离
非主业低效资产，切实改善财务状况，对外出售所持第一物流 52%股权。
3、报告期内，公司非公开发行 A 股股票暨替代海航置业控股（集团）有限公司履行"股权
分置改革资产注入承诺"工作取得圆满成功，彻底兑现了公司股改承诺，切实改善了公司财务状
况，为公司健康、可持续发展奠定了坚实的基础。
4、报告期内，公司根据《上海证券交易所股票上市规则（2012 年修订）》的相关规定，在
满足撤销其他风险警示的条件下，经上海证券交易所批准，自 2012 年 9 月 3 日起撤销对公司
股票其他风险警示，公司的股票简称由“ST 海建”变更为“海岛建设”。
5、报告期内，为进一步加强内部控制，保证公司内部控制制度的完整性、合理性及实施的
有效性，公司严格按照《公司法》、《公司章程》以及财政部等五部委联合发布的《企业内部控
制基本规范》等要求，制定《海南海岛建设股份有限公司 2012 年内部控制规范实施工作方案》，
成立专项工作小组，开展内部控制体系自查、整改等相关工作。该项内部控制规范体系建设工
作的实施对有效提升公司规范化运作水平起到了积极的促进作用。
6、报告期内，公司顺利完成了新一届董事会、监事会、高级管理人员以及董事会专门委员
会的换届选举及聘任工作。保证了公司决策层、经营层的平稳过渡，进一步完善了公司治理机
制。
1、主营业务分析
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 762,900,697.69 397,336,353.70 92.00
营业成本 567,397,925.39 304,413,241.18 86.39
销售费用 67,792,925.88 36,046,725.99 88.07
管理费用 47,103,311.47 47,223,689.58 -0.25
财务费用 85,919,945.09 99,522,787.55 -13.67
经营活动产生的现金流量净额 164,346,839.12 -20,205,940.37 913.36
投资活动产生的现金流量净额 -784,200,012.92 -291,444,064.11 169.07
筹资活动产生的现金流量净额 732,206,179.99 498,186,104.97 46.97
（2）收入
驱动业务收入变化的因素分析
公司子公司望海国际为有效扩大市场份额，通过购买关联方高和公司“望海国际广场一期”
一层至七层共 3.37 万㎡商业房产后，商场收入规模较上一年度有显著提升；与此同时，为落实
望海国际由“中端为主”向“中高端相结合”的品牌定位转型战略，于商场北面广场兴建"黄金
屋"和"数码城"两座精品楼（4,944 ㎡）后，经营面积由 4.15 万㎡增加至 8.01 万㎡,使主营业务收
入稳步提升。
（3）成本
①成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
商业 545,746,870.63 97.96 301,847,981.70 99.27 80.80
酒店餐饮业 11,387,531.54 2.04 2,204,594.20 0.73 416.54
②主要供应商情况
前五名供应商采购金额合计为 89,620,157.07 元，占销售总额 706,357,689.75 元的比重为 12.69%.
③费用
费用项目 本期金额 上期金额 变动额 变动率（%）
销售费用 67,792,925.88 36,046,725.99 31,746,199.89 88.07%
管理费用 47,103,311.47 47,223,689.58 -120,378.11 -0.25%
财务费用 85,919,945.09 99,522,787.55 -13,602,842.46 -13.67%
所得税 8,023,162.94 -9,780,560.00 17,803,722.94 182.03%
④现金流
本 期 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -784,200,012.92 元 ， 较 上 期 -291,444,064.11 元 ， 增 加
492,755,948.81 元，主要原因系子公司望海国际向关联方高和公司购买商业房产所致；本期筹资
活动产生的现金流量净额 732,206,179.99 元，较上期 498,186,104.97 元，增加 234,020,075.02 元，
主要原因系定向增发收到的资金。
2、行业、产品或地区经营情况分析
（1）主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（％） 年增减（%）
(%) (%)
减少 0.43 个
商业 682,794,692.93 545,746,870.63 20.07 79.83 80.80
百分点
增加 266.49
酒店餐饮业 23,562,996.82 11,387,531.54 51.67 3,264.82 416.54
个百分点
（2）主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
海口地区 706,357,689.75 85.70
天津地区 3,552,509.85 -3.40
3、资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金额
本期期末数占总 上期期末数占总
项目名称 本期期末数 上期期末数 较上期期末变
资产的比例（%） 资产的比例（%）
动比例（%）
应收账款 46,004,864.92 1.84 30,535,014.70 0.02 50.66
预付款项 6,955,485.97 0.28 8,520,270.83 0.01 -18.37
在建工程 0.00 161,039,772.49 0.10 -100.00
短期借款 390,000,000.00 15.58 599,100,000.00 0.36 -34.90
应付票据 0.00 0
实收资本 422,774,136.00 16.88 295,559,966.00 0.18 43.04
4、核心竞争力分析
（1）品牌优势显著
望海国际商场位于海南省海口市海秀核心商圈，地理位置优越。报告期内，商场经营面积
由 4.15 万㎡增加至 8.01 万㎡后，规模优势得到了显著提升。通过大力引进国际品牌，一举提升
了海南商业零售百货市场形象。截止目前，望海国际拥有海南岛独有品牌 115 个，并成为海南
省精品男装品牌保有量最大的商场。经过多年的发展、积淀，望海国际商业品牌积累了一大批
忠实的客户，在海南省内有很大的知名度和影响力，并在报告期内以总分排名第一的成绩获授
“海南省（2012）十佳消费品牌企业”荣誉称号，多次荣登“全国百家最大零售企业”行列。
（2）专业管理能力良好
在十余年的经营发展中，公司核心管理团队传承了优良的管理作风，专业管理经验丰富；
并与时俱进地把握时代发展的脉搏，开拓创新，不断寻求新的利润增长点。
㈡ 投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
不适用
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
单位:万元 币种:人民币
尚未使用募集
募集年 募集方 本年度已使用 已累计使用募 尚未使用募
募集资金总额 资金用途及去
份 式 募集资金总额 集资金总额 集资金总额
向
系营运资金没
非公开
2012 78,999.99 77,967.03 77,967.03 2.85 有全部投入所
发行
致
合计 / 78,999.99 77,967.03 77,967.03 2.85 /
注：募集资金净额 77,943.28 万元
(2) 募集资金承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
是 是
否 产 否
变更原
符 项 预 生 符 未达到
承诺 是否 募集资金 募集资金 募集资金 因及募
合 目 计 收 合 计划进
项目 变更 拟投入金 本年度投 实际累计 集资金
计 进 收 益 预 度和收
名称 项目 额 入金额 投入金额 变更程
划 度 益 情 计 益说明
序说明
进 况 收
度 益
偿 还
完
银 行 否 56,000.00 56,026.58 56,026.58 是
成
贷款
补 充
营 运 否 23,000.00 21,940.45 21,940.45
资金
合计 / 79,000.00 77,967.03 77,967.03 / / / / / /
4、主要子公司、参股公司分析
占公司净利 净利润较上年变动
子公司全称 主营业务 注册资本 总资产 净利润 上期净利润
润比例（%） 比例（%）
海南望海国际商业广场
商品销售 410,000,000.00 1,737,051,117.29 9,565,855.65 6.92% -44,334,198.13 121.58%
有限公司
海南第一物流配送有限 物流配送、房地
100,000,000.00 355,526,852.64 -3,167,635.26 -2.29% 460,101.85 -788.46%
公司 产开发
天津创信投资有限公司 房地产投资 10,000,000.00 100,542,693.35 -2,192,771.83 -1.59% -703,399.24 211.74%
海南望海国际大酒店有
酒店餐饮业 31,000,000.00 250,458,891.97 -2,123,446.13 -1.54% -9,407,406.85 77.43%
限公司
海南施达商业有限公司 商业 40,000,000.00 86,041,972.38 1,974,058.00 1.43% 1,040,835.72 89.66%
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
（三） 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
①行业竞争格局和发展趋势
2012 年中国国民经济整体运行稳中有进，GDP 首次突破 50 万亿元，同比增长 7.8%。全年零售行业保持较高增长态势，但总体增速有所
放缓。根据《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《国内贸易发展"十二五"规划》、《商务部关于"十二五"时期促进零售业发展的指导
意见》制定的发展目标，"十二五"时期，我国商品零售业规模将保持稳定较快增长，到 2015 年，我国社会消费品零售总额将达到 32 万亿元左
右。因此，未来零售行业整体发展空间较大，中国的优秀零售企业面临着很大的发展机会。
宏观经济走势和政策利好因素决定了零售行业未来的发展空间巨大，但现阶段行业仍存在竞争激烈，行业集中度低、同质化趋势明显等题，
其主要原因在于大部分传统零售企业依旧停留在行业爆发式增长时期的经营思维模式上，即通过增加门店、 扩大经营规模、并购整合等方式
来提升市场占有率，忽视品牌建设、创新营运模式、差异化经营的重要性，以致于现阶段在面对电商分流、人力成本上涨等经营压力时束手无
策，一味通过价格战来保住客流量，最终导致行业整体盈利水平下降。因此，未来零售行业的发展趋势将是品牌定位准确的企业、创新营运模
式的企业、特色化差异化经营的企业将脱颖而出成为行业中的领导者。在这批主导性企业的带
动下，行业整体盈利水平和集中程度都将稳步提升。
海南商业零售百货市场，中低端市场竞争激烈，不断有新竞争者加入，竞争日趋白日化。
要想突出重围，必须选择差异化战略，结合自身实力和特点，以某一特定人群为主要目标市场，
深耕细作，实现共赢局面。
②公司发展战略
公司商业零售百货定位为多元素、新时尚的综合高端精品百货,目标客群为讲究生活品位、
追求生活时尚的中高端消费者。通过提供“高端时尚品牌”、“高效优质服务”、“优雅购物环境”
向消费者传递“高档、时尚、健康、休闲”的购物理念，不断提升商品力、品牌力、服务力、
管理力、软实力等核心竞争力，倾力打造集购物、餐饮、休闲等多功能为一体的一流商业综合
体，使望海国际成为海南国际旅游岛的商业标杆企业。
③经营计划
在目前零售行业竞争日趋激烈的态势下，只有具备前瞻性创新性思维的零售商才能在新业
态和新商业模式上找到合适的发展道路。为确保相关经营目标达成，公司将重点推进以下几方
面的工作：
1、做好品牌优化调整，着力提升商场品牌形象。
望海国际将结合 2012 年销售数据、挖掘销售潜能，实现品牌结构的调整优化。 以调整销
售策略为抓手，全面提升运营品质；以满足不同层次顾客的服务需求为导向，大力创新服务产
品。积极探索新的业态模式，丰富望海国际商业品牌内涵，打造国际旅游岛的"高端时尚的百货
店"、"一站式消费中心"， 树立望海国际商业品牌的知名度、美誉度。
2、坚持以客为尊的服务理念，提升服务品质。
望海国际定位为多元素、新时尚的综合高端精品百货；目标客户群为讲究生活品位、追求
生活时尚的中高端消费者。通过打造五星级服务标准，塑造五星级商场服务形象；通过提升望
海国际服务品质，培养巩固顾客的忠诚度，打造商场服务品牌竞争力。通过提供“高端时尚品
牌”、“高效优质服务”、“优雅购物环境”向消费者传递“高档、时尚、健康、休闲”的购物理
念，倾力打造集购物、餐饮、休闲等多功能为一体的一流商业综合体，使望海国际成为国际旅
游岛的时尚风向标。
3、创新营销思路和策略。
目前，传统零售百货行业存在着营销模式单一的问题，大力度的打折促销成为同行业竞争
的常态，长此以往将不利于行业的有序竞争和公司的长远健康发展。未来公司将通过加强与顾
客互动营销、会员管理营销、微博微信营销等新型营销模式，通过组织全年公益、慈善活动，
树立全新社会形象；加大品牌推广力度，定期举办酒会、发布会等主题活动，突显品牌影响力
及品牌文化历史；充分运用新兴媒体平台，创新宣传推广渠道等方式促进行业的健康发展，实
现利益相关方的共赢。
4、加快计划驱动，全面建立严格的工作计划节点管控模式。
在商场调整、转型等工作中，公司将建立严格的工作计划节点管控模式。对整体工作进行
细化，做到责任到岗、到点、到人，全面推进精细化管理。通过计划管理的落实，逐步完善计
划模块管理的制度、组织结构等相关配套保障体系，从制度、组织结构、考核体系入手，增强
岗位部门间的协同效应，提高执行力，使得公司全体员工都有一个明确而清晰的目标，并为达
成这一目标而团结一心，共同奋进。
5、人才储备是公司稳步发展的重要保证。
人才储备充足是零售企业发展的基础 未来公司将继续贯彻落实人力资源培养政策，注重
研究人力资源变革政策、薪资改革与激励政策，建立合理有效的绩效考核制度，通过全面的人
力资源招聘、培养、培训、干部梯队建设计划，加强和完善人才储备。
6、盘活存量资产，继续加大对非主营业务资产的处置力度。
公司将继续清理和处置非主营资产及零星资产，进一步优化公司资产结构，提高资产使用
效率。
7、继续完善内控实施体系，提高公司治理水平
报告期内，公司的内控体系建设工作有条不紊地进行，按《海南海岛建设股份有限公司 2012
年内部控制规范实施工作调整方案》的规定，公司将于 2014 年全面完成内控体系建设。因此，
2013 年是公司继续完善内控体系的关键一年，公司将严格按照既定计划有序推进内控建设工作，
着力提升公司治理水平。
④ 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2013 年公司的资金需求主要来源于望海国际日常运营性流动资金需求。为此，公司将积极
拓宽融资渠道，通过自身经营积累、银行信贷等多种方式，保证公司的资金需求。
⑤可能面对的风险
1、宏观经济波动的风险
零售市场的需求变化与宏观经济周期性波动密切相关，宏观经济走势将直接带动社会消费
需求的变化，进而对零售行业产生影响。回首 2012 年，国内外宏观经济走势存在许多不确定因
素，中国经济仍保持较高速增长，但整体经济走势放缓态势明显，零售行业将在未来的几年中
将面临更为严峻的宏观经济形势。 公司主要从事于百货零售行业，以经营时尚流行百货产品为
主。因此，若未来国内宏观经济出现较大幅度下滑，将影响百货零售业的整体增速，从而对公
司的经营业绩造成不利影响。
2、政策风险
商业零售百货行业对于国家政策的敏感度较高，国家政策的传导机制主要以政策驱动为导
向改变居民的消费选择，鼓励或抑制居民某些消费需求，进而直接或间接地影响行业内公司的
经营业绩。近年来，国家出台了一系列拉动内需、促进经济增长的政策与措施，以经济结构战
略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，构建扩大内需的长效机制。2012 年 2 月，国
家商务部进一步发布了《商务部关于"十二五"时期促进零售业发展的指导意见》，提出了"十二
五"期间零售业增加值的年均增长目标，要求创建扩大消费的良好社会环境和氛围。目前，零售
行业整体得到了国家政策的支持，但不排除未来政策变化影响公司经营业绩的可能性，政策风
险始终存在。
3、行业竞争加剧的风险
目前零售市场竞争激烈，行业集中度不足，商品同质化问题严重，尽管目前国内知名的百
货零售企业都已意识到差异化经营的重要性，但受资金和品牌资源的约束，真正特色化经营的
公司很少，品牌定位趋同现象仍很普遍。因此，日趋激烈的行业竞争将对公司在经营成本和商
品销售价格上造成压力，存在影响公司业绩的风险。
4、网络零售业异军突起的风险
近两年，电子商务刺激消费作用明显。电子商务正在逐渐改变传统的零售方式，网络零售
正在成为新的消费增长点，2012 年底，我国网络购物用户达 2.42 亿人，全年网络零售总额超过
1 万亿元，占社会消费品零售总额比重超过 5%。因此，网络零售对传统零售百货企业的冲击不
可小视。目前公司积极应对网络零售的影响，重点开拓以体验式消费为主的购物中心和以便民
服务为主的社区百货业态。如果公司不能充分发挥自身优势，存在网络零售业发展影响公司业
绩的风险。
海南海岛建设股份有限公司 2012 年年度报告摘要
四、利润分配或资本公积金转增预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并
每 10 股派 中归属于上
每 10 股送 每 10 股转 现金分红的 报表中归属于
分红年度 息数(元) 市公司股东
红股数（股） 增数（股） 数额（含税） 上市公司股东
（含税） 的净利润的
的净利润
比率(%)
2012 年 0 138,323,671.44 0
2011 年 0 -90,221,431.27 0
2010 年 0 86,809,561.08 0
五、 涉及财务报告的相关事项
5.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明。
1、本公司报告期内未发生重大会计政策变更事项。
2、会计估计的变更
因本公司子公司海南望海国际商业广场有限公司在 2011 年度对营业场所望海国际广
场百货大楼进行了大规模的更新改造工程，经过试运行验证，商场装修工程质量及设备技
术性能均良好，经综合考虑公司维护维修能力和工程设备的耐用年限，为更能够反映公司
的资产价值和相关财务信息，公司于 2012 年度对固定资产的折旧年限作出了如下修订：
项目 修订前 修订后
固定资产装修 2-15 年 2-20 年
其他设备 3-10 年 3-20 年
该会计估计变更采用未来适用法，增加公司 2012 年度税前利润约为 3,762,481.29 元。
5.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明。
1、会计差错更正事项
本公司 2004 年度开发“阳光经典”项目，总建筑面积 68,652.67 ㎡，总开发成本 29,537.82
万元，本公司已在 2006 年度前将开发成本全部结转，但尚余 2,626.42 ㎡房产未出售。公司
根据总建筑面积重新计算单位开发成本，根据 2011 年末尚未出售房产面积，调减 2006 年度
主营业务成本，相应调增 2012 年年初未分配利润 11,300,172.05 元。
2、对年初未分配利润的影响
调整前 2012 年年初未分配利润为 -469,537,017.01 元，调整后年初未分配利润为
-458,236,844.96 元，调增 11,300,172.05 元。
5.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期内，本公司合并范围在上年基础上减少 1 家公司。
海南海岛建设股份有限公司
董事长：李爱国
2013 年 3 月 29 日
