海南海岛建设股份有限公司 2013 年年度报告摘要
海南海岛建设股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 海岛建设 股票代码 600515
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 周志远 曾维康
电话 0898-66779735 0898-66501070
传真 0898-66599592 0898-66599592
电子信箱 zy_zhou@hnair.com wk_zeng@hnair.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2012 年(末) 本年 2011 年(末)
(末)比
2013 年(末) 上年
调整后 调整前 调整后 调整前
(末)增
减（%）
总 资
2,813,870,324.09 2,948,078,646.00 2,503,984,388.75 -4.55 2,026,718,579.66 1,677,232,248.12
产
归 属
于 上
市 公
司 股 789,166,883.15 1,198,203,588.69 903,190,038.53 -34.14 203,556,803.21 135,333,252.91
东 的
净 资
产
经 营
活 动
产 生
的 现 79,444,525.89 123,299,380.42 164,346,839.12 -35.57 -13,039,917.16 -20,205,940.37
金 流
量 净
额
1
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营 业
1,036,703,311.49 852,208,162.32 762,900,697.69 21.65 488,559,848.17 397,336,353.70
收入
归 属
于 上
市 公
司 股 33,071,967.60 151,172,427.30 138,323,671.44 -78.12 -85,456,925.41 -90,221,431.27
东 的
净 利
润
归 属
于 上
市 公
司 股
东 的
不适
扣 除 -15,141,718.91 -18,416,747.97 -29,199,313.45 -89,134,334.69 -93,878,074.74
用
非 经
常 性
损 益
的 净
利润
加 权
平 均 减少
净 资 22.40
2.70 25.10 26.20 -126.11 -112.30
产 收 个百
益 率 分点
（%）
基 本
每 股
收 益 0.078 0.434 0.397 -82.03 -0.289 -0.305
（ 元
／股）
稀 释
每 股
收 益 0.078 0.434 0.397 -82.03 -0.289 -0.305
（ 元
／股）
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 35,330 37,252
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
2
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海航国际旅游岛开
境内非国
发建设（集团）有 30.09 127,214,170 127,214,170 质押 127,210,000
有法人
限公司
天津市大通建设发 境内非国
8.45 35,706,546 0 无
展集团有限公司 有法人
天津市艺豪科技发 境内非国
6.15 25,984,000 0 未知
展有限公司 有法人
境内自然
常世芬 1.06 4,500,000 0 未知
人
海南宝生经济贸易 境内非国
0.47 1,990,800 0 未知
公司 有法人
境内自然
高国栋 0.45 1,900,000 0 未知
人
境内自然
林美竹 0.40 1,707,699 0 未知
人
境内自然
曾连彩 0.36 1,510,000 0 未知
人
海口海越经济开发 境内非国
0.31 1,328,195 0 未知
有限公司 有法人
中国建设银行洋浦
国有法人 0.31 1,327,200 0 未知
分行
上述股东关联关系或一致行动
海岛建设集团和天津大通为一致行动人关系。
的说明
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
㈠ 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年全球经济形势总体相对平稳，但结构性变化引致的复杂性仍较突出。为应对国
内外错综复杂的经济形势，党中央、国务院科学创新宏观调控方式，有效引导市场预期，中
国经济呈现出向新的发展轨道转变的积极动向。但受制于结构性问题以及政府主动降速的宏
观调控措施的影响，中国 2013 年实现全年社会消费品零售总额 234,380 亿元，仅比上年名
义增长 13.1% （扣除价格因素实际增长 11.5% ），创下历史新低。
报告期内，公司主要经营实体望海国际克服宏观经济形势复杂多变的不利局面，审时度
势，积极应对市场挑战。一方面通过常态化营销的深入，形成较强的市场冲击力，并结合自
身经营特色及定位，创新营销方式，有效促进销售增长；另一方面从加强精细化管理入手，
通过加强供应商管理、提升联营扣率、控制促销力度等方式进一步深化毛利率管理；通过更
新商品价格、引入淘汰、保底、垫资及商品库存等多项制度有效加强商品管理；通过实施品
牌集中管理工作，引进国际一、二线且在中国市场影响力大的定位性品牌，提高对战略性商
品资源的集约化管理水平和管控力度。公司最终实现营业收入 1,036,703,311.49 元，比上年
同期增长 21.65%；实现营业利润 37,991,122.12 元，实现归属于上市公司股东的净利润
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33,071,967.60 元。
报告期内，为优化债务结构，降低融资成本，公司于 2013 年 6 月启动公司债券发行项
目（规模为 3.5 亿元以内、期限为 5 年），截止本报告披露日，公司债券发行工作正持续推
进中。
报告期内，为优化资产结构，拓展主营业务，公司于 2013 年 9 月、10 月分别召开董事
会、股东大会审议通过《关于收购海南海航迎宾馆有限公司股权的议案》。并于 2013 年 11
月完成了股权过户工作，后续将通过对迎宾馆精细化管理、创新营销策略等方式，发挥品牌
效应，提升公司的综合实力和经营业绩。
1、 主营业务分析
⑴利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,036,703,311.49 852,208,162.32 21.65
营业成本 740,349,011.68 595,008,582.80 24.43
销售费用 96,784,314.84 91,238,367.96 6.08
管理费用 75,094,044.38 64,641,462.69 16.17
财务费用 84,676,768.43 86,691,589.35 -2.32
经营活动产生的现金流量净额 79,444,525.89 123,299,380.42 -35.57
投资活动产生的现金流量净额 -115,137,986.06 -789,010,461.12 -85.41
筹资活动产生的现金流量净额 109,917,216.96 872,206,179.99 -87.40
⑵ 收入
① 驱动业务收入变化的因素分析
公司子公司望海国际通过加强对品牌、供应商的调整与管理，利用店庆加大促销力度等
多种方式，营业收入取得了历史最好成绩；报告期内，公司董事会决策收购海南迎宾馆 100%
股权，增强了公司酒店餐饮经营能力。
⑶ 其它
① 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2013 年 6 月公司启动公司债项目，拟发行票面总额 3.5 亿元人民币的公司债券，债券为
固定利率债券，期限 5 年。申报材料于 2013 年 7 月 15 日获中国证监会正式受理；2013 年
11 月 1 日，经中国证监会发行审核委员会无条件审核通过；2013 年 11 月 27 日，本次公司
债申请获得中国证监会《关于核准海南海岛建设股份有限公司公开发行公司债券的批复》证
监许可［2013］1475 号），核准公司向社会公开发行总额不超过 3.5 亿元的公司债券，截止
本报告披露日，公司债券发行工作正持续推进中。
详见刊登于 2013 年 6 月 26 日、7 月 12 日、8 月 29 日、10 月 28 日、11 月 28 日《上海
5
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证券报》、《中国证券报》及上海证券交易所网站（_www.sse.com.cn）的本公司临 2013-016
号、2013-019 号、2013-021 号、2013-034 号、2013-036 号公告。
② 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司大力执行“优化提升”专项部署，通过加强供应商管理，优化品牌结构，
提升服务品质，创新营销思路和策略等方式完成了预定的经营目标。
2、行业、产品或地区经营情况分析
⑴ 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 0.77
商业 880,753,143.04 710,759,477.59 19.3 28.99 30.24
个百分点
酒店餐饮 增加 3.35
77,727,792.77 26,467,017.71 65.95 -20.85 -27.93
业 个百分点
⑵ 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
海口地区 958,480,935.81 22.73
3、 核心竞争力分析
⑴品牌优势显著
第一，望海国际商场位于海南省海口市海秀核心商圈，地理位置优越。经过多年的发
展、积淀，望海国际商业品牌积累了一大批忠实的客户，在海南省内有很大的知名度和影响
力，2012 年望海国际商场以总分排名第一的成绩获授"海南省（2012）十佳消费品牌企业"
荣誉称号，多次荣登"全国百家最大零售企业"行列。
第二，海南迎宾馆按五星级标准建造，特设贵宾接待服务设施，是集商务、会议接待
为一体的中高端酒店。2013 年 9 月迎宾馆荣膺中国绿色饭店最高级“五叶级绿色饭店”称
号。2013 年 12 月 28 日，海南迎宾馆贵宾部荣膺海口市“青年文明号”称号。
⑵专业管理能力良好
在多年的经营发展中，公司核心管理团队传承了优良的管理作风，专业管理经验丰富；
并与时俱进地把握时代发展的脉搏，开拓创新，不断寻求新的利润增长点。
4、 投资状况分析
⑴ 对外股权投资总体分析
不适用
⑵ 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
① 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
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② 委托贷款情况
不适用
⑶ 募集资金使用情况
① 募集资金总体使用情况
⑷主要子公司、参股公司分析
⑸ 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
5、 公司控制的特殊目的主体情况
不适用
(二) 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、 行业竞争格局和发展趋势
2013 年中国国民经济呈现出稳中向好的发展态势，国内生产总值 568845 亿元，比上年
增长 7.7%。全年社会消费品零售总额 234,380 亿元，仅比上年名义增长 13.1% （扣除价
格因素实际增长 11.5% ），创下历史新低。
无论是竞争环境，还是消费者的购物习惯，商业零售行业正在发生重大而深远的变革。
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实体零售在经济增长降速与以电子商务为代表的新兴渠道挤压的内外交困之下，两极分化更
加严重。与此同时，行业整合也在加速：忽如一夜春风来，购物中心遍地开。目前，中国已
开业的购物中心有 3100 家左右。短期内，电子商务全面占领实体零售业尚不现实，但电子
商务带给零售企业的冲击却是实实在在的。2013 年，实体零售企业基本是在煎熬中坚守着。
然而，增长速度在两位数以上的企业并不多，大多数企业的同比业绩增长幅度都在个位数徘
徊。公司子公司望海国际通过加强品牌调整，供应商管理，并利用店庆加大促销力度等多种
方式，实现了商场收入的大幅度增长，增幅创历史最好水平。
在当前的市场环境下，商业零售百货业存在行业集中度低、同质化趋势明显等问题。其
原因主要在于大部分传统零售企业依旧停留在行业爆发式增长时期的经营思维模式上，即通
过增加门店、 扩大经营规模等方式来提升市场占有率，忽视品牌建设、创新营运模式、差
异化经营的重要性，以致于现阶段在面对电商分流、人力成本上涨等经营压力时调整转型相
对不够。因此，未来零售行业的发展趋势将是品牌定位准确的企业、创新营运模式的企业、
特色化差异化经营的企业将脱颖而出成为行业中的领导者，行业整合可能加速。
2、 公司发展战略
面对中国经济结构转型的大环境，面对互联网思维颠覆商业零售百货等传统行业的现
实冲击，公司以只争朝夕的紧迫感，积极研究新情况，创新思维，紧紧围绕“优化提升”的
战略部署，全面规划调整公司未来的各项工作安排，实现公司可持续发展。
⑴公司商业零售百货定位为多元素、新时尚的综合高端精品百货,目标客群为追求时
尚的中高端消费者。通过提供"高端时尚品牌"、"高效优质服务"、"优雅购物环境"向消费者
传递"高档、时尚、健康、休闲"的购物理念，不断提升品牌力、服务力、管理力、软实力，
倾力打造集购物、餐饮、休闲等多功能为一体的一流商业综合体，使望海国际成为海南国际
旅游岛的商业标杆企业。
⑵公司酒店业以为消费者提供优质服务为抓手，致力于打造服务一流、业绩一流、管
理一流的高品质商务酒店。
3、 经营计划
⑴望海国际商场
为进一步巩固望海国际在海南地区的龙头地位，更好的体现望海国际以客为尊的服务理
念，望海国际将 2014 年定为"五星服务年"，全体员工秉承"内部提倡大服务，外部提升美誉
度，五星服务塑造望海国际星品质"的工作方针，围绕"服务提升，强化执行，品牌传播，再
创佳绩"的指导思想，将望海国际打造为海南最优质商品和最贴心服务的提供者。
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⑵海南迎宾馆
2013 年 9 月海南迎宾馆荣膺中国绿色饭店最高级“五叶级绿色饭店”称号。以此为契
机，2014 年，海南迎宾馆一手抓硬件建设，一手抓服务提升，努力将海南迎宾馆打造成海
南酒店业的排头兵，成为引领海南酒店业发展的标杆企业。
⑶创新营销思路和策略
2014 年公司将通过加强与顾客互动营销、会员管理营销、微博微信营销等新型营销模
式，通过组织全年公益、慈善活动，树立全新社会形象；加大品牌推广力度，定期举办各种
主题活动，突显商场与酒店品牌影响力及品牌文化历史；充分运用新兴媒体平台，创新宣传
推广渠道等方式促进行业的健康发展。
4、 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年公司的资金需求主要来源于望海国际和海南迎宾馆日常运营性流动资金需求。
为此，公司将积极拓宽融资渠道，通过自身经营积累、银行信贷等多种方式，保证公司的资
金需求。
5、 可能面对的风险
⑴宏观经济波动的风险
商业零售市场的需求变化与宏观经济周期性波动密切相关，宏观经济走势将直接带动社
会消费需求的变化，进而对零售行业产生影响。2013 年，国内外宏观经济复杂多变，中国
经济仍保持较高速增长，但经济增速放缓趋势明显，零售行业将在未来的几年中面临更为严
峻的宏观经济形势。
随着宏观经济增速的放缓，海口市的社会消费品零售总额增速有所下滑，海口市的人均
可支配收入相对国内东部及中部省会城市仍然偏低，公司未来的商业零售收入的增长可能面
临一定的瓶颈。
⑵政策风险
商业零售百货行业对于国家政策的敏感度较高，国家政策的传导机制主要以政策驱动为
导向改变居民的消费选择，鼓励或抑制居民某些消费需求，进而直接或间接地影响行业内公
司的经营业绩。近年来，国家出台了一系列拉动内需、促进经济增长的政策与措施，以经济
结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，构建扩大内需的长效机制。2012
年 2 月，国家商务部进一步发布了《商务部关于"十二五"时期促进零售业发展的指导意见》，
提出了"十二五"期间零售业增加值的年均增长目标，要求创建扩大消费的良好社会环境和氛
围。目前，零售行业整体得到了国家政策的支持，但不排除未来政策变化影响公司经营业绩
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的可能性。
⑶行业竞争加剧的风险
目前零售市场竞争激烈，行业集中度不足，商品同质化问题严重，尽管目前国内知名的
百货零售企业都已意识到差异化经营的重要性，但受资金和品牌资源的约束，真正特色化经
营的公司很少，品牌定位趋同现象仍很普遍。因此，日趋激烈的行业竞争将对公司在经营成
本和商品销售价格上造成压力，存在影响公司业绩的风险。
近年来，海口市的商业零售供给仍呈快速增长态势，生生百货、万国大都会都准备进行
商场扩张。同时华润、万达、奥特莱斯等新的大型购物项目也开始进入海口市场。
⑷网络零售业异军突起的风险
近两年，电子商务刺激消费作用明显。电子商务正在逐渐改变传统的零售方式，网络零
售正在成为新的消费增长点。网络零售对传统零售百货企业的冲击不可小视。目前公司积极
应对网络零售的影响，重点开拓以体验式消费为主的购物中心和以便民服务为主的社区百货
业态。如果公司不能充分发挥自身优势，存在网络零售业发展影响公司业绩的风险。
㈢ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
1、 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
2、 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
3、 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
㈣ 利润分配或资本公积金转增预案
1、 现金分红政策的制定、执行或调整情况
（1）现金分红政策的调整情况
根据中国证监会《上市公司监管指引第 3 号-上市公司现金分红》的文件要求，公司董
事会于 2014 年 4 月 28 开第七届第十一次会议，审议通过了《关于修改〈公司章程〉的议案》。
尚需通过股东大会审议通过。
上述议案对《公司章程》有关利润分配政策做了如下修订：
①利润分配条件：公司未分配利润为正，当期可供分配利润为正且公司现金流可以满足
公司正常经营和持续发展的需求；审计机构对公司的该年度财务报告出具标准无保留意见的
审计报告；公司无重大投资计划或重大现金支出等事项发生（募集资金项目除外）；公司不
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存在可以不实施现金分红之情形。
重大投资计划或重大现金支出是指：公司未来十二个月内拟对外投资、收购资产或者购
买设备的累计支出达到或者超过公司最近一期经审计总资产的 5%，且绝对金额超过 5000
万元人民币。
②利润分配原则：公司实行持续、稳定的利润分配政策，公司利润分配应重视对投资者
的合理投资回报，并兼顾公司的可持续发展。公司利润分配不得超过累计可供分配利润的范
围，不得损害公司持续经营能力。
③利润分配形式：公司可以采取现金、股票或者现金股票相结合等方式分配股利，利润
分配中现金分红应当优选于股票股利。具备现金分红条件的，应当采用现金分红进行利润分
配。利润分配依据公司当年合并报表归属于母公司所有者的净利润盈利且合并报表累计未分
配利润为正。
采用股票股利进行利润分配的，应当具备公司成长性、每股净资产的摊薄、股票价格与
公司股本规模不匹配等真实合理因素，且已在公开披露文件中对相关因素的合理性进行必要
分析或说明。
④利润分配时间间隔：在满足上述现金分红条件情况下，公司将积极采取现金方式分配
股利，原则上每年度进行一次现金分红，公司董事会可以根据公司盈利情况及资金需求状况
提议公司进行中期现金分红。具体分配方案由公司董事会根据公司实际经营及财务状况依职
权制订并由公司股东大会批准。
⑤现金分红的比例：公司每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的
10%，最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的 30%。
公司应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重
大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差异化的现金分
红政策：
i 公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次
利润分配中所占比例最低应达到 80%；
ii 公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本
次利润分配中所占比例最低应达到 40%；
iii 公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本
次利润分配中所占比例最低应达到 20%。
⑥利润分配的监督：监事会对董事会执行现金分红政策是否履行相应决策程序和信息披
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露等情况进行监督，发现董事会存在以下情形之一的，应当发表明确意见，并督促其及时改
正：
i 未严格执行现金分红政策；
ii 未严格履行现金分红相应决策程序；
iii 未能真实、准确、完整披露现金分红政策及其执行情况。
详见 2014 年 4 月 30 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》以及上海证券交易所网站
（_http://www.sse.com.cn）上的本公司临 2014-013 号公告。
⑵现金分红政策的执行情况
经中审亚太会计师事务所有限公司审计，2013 年度公司合并报表归属于母公司的净利
润 33,071,967.60 元，加上年初未分配利润-310,204,458.73 元，本年度可供股东分配利润为
-277,132,491.13 元。因本年度末未分配利润为负值，经公司第七届董事会第十一次会议审议
通过《公司 2013 年年度利润分配预案》，决定本年度不进行利润分配，也不以资本公积金转
增股本。
本次利润分配方案符合公司章程的规定，并经董事会审议通过，尚需股东大会审议通过。
公司制定利润分配过程中通过多种渠道主动与独立董事特别是中小股东进行沟通和交流，充
分听取中小股东的意见和诉求，及时答复中小股东关心的问题。报告期内公司盈利但未分配
利润为负值，公司董事会未提出现金分红预案，独立董事对此发表了独立意见。
2、报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细
披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
3、 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并
每 10 股派 中归属于上
每 10 股送 每 10 股转 现金分红的 报表中归属于
分红年度 息数(元) 市公司股东
红股数（股） 增数（股） 数额（含税） 上市公司股东
（含税） 的净利润的
的净利润
比率(%)
2013 年 33,071,967.60
2012 年 151,172,427.30
2011 年 -90,221,431.27
㈤ 积极履行社会责任的工作情况
1、 社会责任工作情况
公司本着"为他人做点事，为社会做点事"的理念，积极践行企业公民责任，为社会为他人为
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员工办好事、做实事。
（1）2013 年 3 月 23 日 "地球一小时"活动日，为了倡导绿色、低碳的生活理念，向广大市
民宣传资源节约和环保意识，公司子公司海南望海国际商业广场有限公司（以下简称"望海
国际"）开展了系列与"地球一小时"相关的公益活动。
（2）2013 年 7 月，为回馈社会，望海国际组织公司员工及专业空调清洗工共 23 名小组成
员，冒着酷暑走进京江广场及耀江花园，开展便民服务，为社区居民免费清洗家用空调
（3）2013 年 8 月 22 日，召开望海国际员工子女 2013 年高考座谈会。公司领导与员工及 2013
年高考金榜题名的员工子女进行了亲切交流，同时对员工子女寄予了深切厚望和美好祝福。
（4）2013 年 10 月 13 日望海国际员工以及专业红酒讲解员共 10 人组成"爱心行动小组"，
走进置地花园进行现场红酒品鉴、红酒饮酒知识讲解，倡导品味时尚生活新理念。
四、涉及及财务报告的相关事项
与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
2013 年 9 月 24 日，公司与海岛建设集团、海口新城区建设开发有限公司（以下简称"新城
区"）签订《股权转让协议》，以现金方式收购海岛建设集团、新城区分别持有的迎宾馆 64.42%
和 35.58%股权。迎宾馆截至 2012 年 12 月 31 日净资产评估值为 48,295.48 万元，经交易双
方协商一致确认的交易价格为人民币 45,000 万元。2013 年 11 月 12 日，本公司完成迎宾馆
100%股权过户至本公司的相关股权过户手续。
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海南海岛建设股份有限公司 2013 年年度报告摘要
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