上海星珏投资管理有限公司
已审财务报表
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间
上海星珏投资管理有限公司
目 录
页 次
一、 审计报告 1-3
二、 已审财务报表
合并资产负债表 4-5
合并利润表 6
合并所有者权益变动表 7-8
合并现金流量表 9
公司资产负债表 10
公司利润表 11
公司所有者权益变动表 12 - 13
公司现金流量表 14
财务报表附注 15 - 48
上海星珏投资管理有限公司
合并资产负债表
2017年12月31日及2018年8月31日 单位：人民币元
资产 附注六 2018年8月31日 2017年12月31日
流动资产
货币资金 1 119,741,306 53,961,690
其他应收款 2 765,191,696 606,087,737
其他流动资产 3 380,000,000 -
流动资产合计 1,264,933,002 660,049,427
非流动资产
长期股权投资 4 1,675,110,825 2,117,512,605
递延所得税资产 5 396,971 396,971
非流动资产合计 1,675,507,796 2,117,909,576
资产总计 2,940,440,798 2,777,959,003
负债和所有者权益
流动负债
应交税费 6 30,358,501 -
其他应付款 7 996,202,077 1,420,514,250
一年内到期的非流动负债 9 500,000,000 -
其他流动负债 8 487,610,133 -
流动负债合计 2,014,170,711 1,420,514,250
非流动负债
长期借款 9 - 500,000,000
非流动负债合计 - 500,000,000
负债合计 2,014,170,711 1,920,514,250
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
4
上海星珏投资管理有限公司
合并资产负债表(续)
2017年12月31日及2018年8月31日 单位：人民币元
负债和所有者权益 附注六 2018年8月31日 2017年12月31日
所有者权益
实收资本 10 200,000,000 200,000,000
盈余公积 11 40,684,679 32,225,304
未分配利润 12 685,585,408 625,219,449
归属于母公司所有者权益合计 926,270,087 857,444,753
所有者权益合计 926,270,087 857,444,753
负债和所有者权益总计 2,940,440,798 2,777,959,003
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
第4页至第48页的财务报表由以下人士签署：
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
5
上海星珏投资管理有限公司
合并利润表
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
附注六 截至2018年8月
31日止8个月期间 2017年
营业收入 - -
减： 管理费用 1,059,267 209,757
财务费用 13 76,918,645 38,442,818
其中：利息费用 153,029,666 39,758,333
利息收入 76,162,321 1,324,648
加： 投资收益 14 177,161,747 114,490,905
其中：对联营企业和合营企业的
投资(亏损)/收益 (15,953,627) 114,490,905
利润总额 99,183,835 75,838,330
减： 所得税费用 16 30,358,501 -
净利润 68,825,334 75,838,330
按所有权归属分类
归属于母公司所有者的净利润 68,825,334 75,838,330
综合收益总额 68,825,334 75,838,330
其中：
归属于母公司所有者的综合收益总额 68,825,334 75,838,330
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
6
上海星珏投资管理有限公司
合并所有者权益变动表
截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
归属于母公司所有者权益 所有者权益
实收资本 盈余公积 未分配利润 合计
一、本期期初余额 200,000,000 32,225,304 625,219,449 857,444,753
二、本期增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - 68,825,334 68,825,334
(二) 利润分配
提取盈余公积 - 8,459,375 (8,459,375) -
三、本期期末余额 200,000,000 40,684,679 685,585,408 926,270,087
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
7
上海星珏投资管理有限公司
合并所有者权益变动表
2017年度 单位：人民币元
归属于母公司所有者权益 所有者权益
实收资本 盈余公积 未分配利润 合计
一、本年年初余额 200,000,000 23,867,480 557,738,943 781,606,423
二、本年增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - 75,838,330 75,838,330
(二) 利润分配
提取盈余公积 - 8,357,824 (8,357,824) -
三、本年年末余额 200,000,000 32,225,304 625,219,449 857,444,753
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
8
上海星珏投资管理有限公司
合并现金流量表
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
附注六 截至2018年8月
31日止8个月期间 2017年
一、 经营活动产生的现金流量
收到其他与经营活动有关的现金 17 908,988 309,092,380
经营活动现金流入小计 908,988 309,092,380
支付其他与经营活动有关的现金 18 17,360,567 679,565,519
经营活动现金流出小计 17,360,567 679,565,519
经营活动使用的现金流量净额 19 (16,451,579) (370,473,139)
二、 投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 2 261,772,861 -
取得投资收益收到的现金 - 256,473,897
投资活动现金流入小计 261,772,861 256,473,897
支付其他与投资活动有关的现金 140,000,000 -
投资活动现金流出小计 140,000,000 -
投资活动产生的现金流量净额 121,772,861 256,473,897
三、 筹资活动产生的现金流量
偿付利息支付的现金 39,541,666 14,083,334
筹资活动现金流出小计 39,541,666 14,083,334
筹资活动使用的现金流量净额 (39,541,666) (14,083,334)
四、 现金及现金等价物净增加/(减少)额 65,779,616 (128,082,576)
加：期初/年初现金及现金等价物余额 53,961,690 182,044,266
五、 期末/年末现金及现金等价物余额 20 119,741,306 53,961,690
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
9
上海星珏投资管理有限公司
资产负债表
2017年12月31日及2018年8月31日 单位：人民币元
资产 附注十六 2018年8月31日 2017年12月31日
流动资产
货币资金 1 119,435,419 53,652,180
其他应收款 2 765,797,861 606,693,902
其他流动资产 380,000,000 -
流动资产合计 1,265,233,280 660,346,082
非流动资产
长期股权投资 3 1,570,915,808 1,997,552,800
非流动资产合计 1,570,915,808 1,997,552,800
资产总计 2,836,149,088 2,657,898,882
负债和所有者权益
流动负债
应交税费 30,358,501 -
其他应付款 996,202,077 1,420,514,250
一年内到期的非流动负债 500,000,000 -
其他流动负债 487,610,133 -
流动负债合计 2,014,170,711 1,420,514,250
非流动负债
长期借款 - 500,000,000
非流动负债合计 - 500,000,000
负债合计 2,014,170,711 1,920,514,250
所有者权益
实收资本 200,000,000 200,000,000
盈余公积 40,684,679 32,225,304
未分配利润 581,293,698 505,159,328
所有者权益合计 821,978,377 737,384,632
负债和所有者权益总计 2,836,149,088 2,657,898,882
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
10
上海星珏投资管理有限公司
利润表
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
附注十六 截至2018年8月
31日止8个月期间 2017年
营业收入 - -
减： 管理费用 1,057,267 207,707
财务费用 4 76,917,022 38,442,263
其中：利息费用 153,029,666 39,758,333
利息收入 76,162,321 1,323,703
加： 投资收益 5 192,926,535 122,228,210
其中：对联营企业和合营企业
的投资(亏损)/收益 (188,839) 122,228,210
利润总额 114,952,246 83,578,240
减： 所得税费用 30,358,501 -
净利润 84,593,745 83,578,240
综合收益总额 84,593,745 83,578,240
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
11
上海星珏投资管理有限公司
所有者权益变动表
截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
实收资本 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、 本期期初余额 200,000,000 32,225,304 505,159,328 737,384,632
二、 本期增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - 84,593,745 84,593,745
(一) 利润分配
提取盈余公积 - 8,459,375 (8,459,375) -
三、 本期期末余额 200,000,000 40,684,679 581,293,698 821,978,377
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
12
上海星珏投资管理有限公司
所有者权益变动表
2017年度 单位：人民币元
实收资本 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、 本年年初余额 200,000,000 23,867,480 429,938,912 653,806,392
二、 本年增减变动金额
(一) 综合收益总额 - - 83,578,240 83,578,240
(一) 利润分配
提取盈余公积 - 8,357,824 (8,357,824) -
三、 本年年末余额 200,000,000 32,225,304 505,159,328 737,384,632
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
13
上海星珏投资管理有限公司
现金流量表
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
截至2018年8月
31日止8个月期间 2017年
一、 经营活动产生的现金流量
收到其他与经营活动有关的现金 908,988 309,091,435
经营活动现金流入小计 908,988 309,091,435
支付其他与经营活动有关的现金 17,356,944 678,268,134
经营活动现金流出小计 17,356,944 678,268,134
经营活动使用的现金流量净额 (16,447,956) (369,176,699)
二、 投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 附注六、2 261,772,861 -
取得投资收益所收到的现金 - 255,180,062
投资活动现金流入小计 261,772,861 255,180,062
支付其他与投资活动有关的现金 140,000,000 -
投资活动现金流出小计 140,000,000 -
投资活动产生的现金流量净额 121,772,861 255,180,062
三、 筹资活动产生的现金流量
偿付利息支付的现金 39,541,666 14,083,334
筹资活动现金流出小计 39,541,666 14,083,334
筹资活动使用的现金流量净额 (39,541,666) (14,083,334)
四、 现金及现金等价物净增加/(减少)额 65,783,239 (128,079,971)
加：期初/年初现金及现金等价物余额 53,652,180 181,732,151
五、 期末/年末现金及现金等价物余额 119,435,419 53,652,180
载于第15页至第48页的附注为本财务报表的组成部分
14
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
一、 基本情况
上海星珏投资管理有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国上海市闸
北区注册的有限责任公司，于2012年5月25日成立，营业期限为30年。本
公司注册地址为上海市华康路98号一层西北。
本公司及子公司(统称“本集团”)主要从事投资管理、实业投资、资产管
理、投资咨询、商务信息咨询和会展服务。(依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动)。
二、 财务报表的编制基础
本公司按照以下编制基础编制了2017年12月31日以及2018年8月31日的
合并及公司资产负债表，2017年度以及截至2018年8月31日止8个月期间
的合并及公司利润表、所有者权益变动表和现金流量表以及相关财务报
表附注。
除未披露2017年度比较期间财务报表及相关附注外，本集团及本公司财务
报表按照财政部颁布的《企业会计准则-基本准则》以及其后颁布及修订
的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准
则”)编制。
本集团合并财务报表及本公司财务报表以持续经营为基础列报。于2018
年 8 月 31 日 本 集 团 及 本 公 司 的 流 动 负 债 大 于 流 动 资 产 分 别 为 人 民 币
749,237,709元及人民币748,937,431元，惟该基础成立的原因如下：
于2018年8月31日，本集团及本公司流动负债中有人民币1,073,057,571
元为对复地(集团)股份有限公司(“复地集团”)的应付款项，复地集团已
承诺将根据本公司未来的盈利水平及现金流状况来安排本公司对其相关
债务的偿付时间，令本公司得以履行到期的财务承担。因此，本公司在
可预见的将来有足够的流动资金应付日常营运所需，不会因营运资金的
短缺而面临有关持续经营方面的问题。
编制本财务报表时，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按
照相关规定计提相应的减值准备。
15
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计
1. 会计期间
本集团会计年度釆用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本财
务报表会计期间为2018年1月1日至2018年8月31日止8个月期间。
2. 记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别
说明外，均以人民币元为单位表示。
3. 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的
财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可
分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等)。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。
本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用
和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在子公司期初所有者权益
中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和
现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其
控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
16
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
3. 合并财务报表(续)
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现
金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对
前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控
制方开始实施控制时一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，
本集团重新评估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
4. 现金及现金等价物
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价
物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小的投资。
5. 金融工具
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似
金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1) 收取金融资产现金流量的权利届满；
(2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及
时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转
让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但放弃了对该金融资产的控制。
17
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
5. 金融工具(续)
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。
如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负
债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改
作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。交易日，
是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期
金融工具分类和计量
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的
非衍生金融资产。对于此类金融资产，在初始确认时以公允价值计量，相
关交易费用计入初始确认金额；采用实际利率法，按照摊余成本进行后续
计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。对单项金额重大
的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减
值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似
信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金
融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风
险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资
产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
发生减值时，将该金融资产的账面价值通过备抵项目减记至预计未来现金
流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期损益。如
有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的
事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
18
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
5. 金融工具(续)
金融工具分类和计量(续)
其他金融负债
对于此类金融负债，在初始确认时以公允价值计量，相关交易费用计入初
始确认金额；采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负
债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可
执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终
止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉
入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
6. 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。长期股
权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报
表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投
资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响
回报金额。
19
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
6. 长期股权投资(续)
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，
调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认
为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益
法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该
安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大
影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长
期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位
实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益
并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额
时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集
团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部
交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内部交易损失属
于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确
认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利
润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本
集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承
担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润
分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所
有者权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
20
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
7. 借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利
息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额
等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资
本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经
过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的
固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活
动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入
或投资收益后的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出
加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或
者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月
的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计
入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
21
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
8． 资产减值
本集团对除递延所得税及金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值
迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收
回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产
组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要
现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值
减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值
准备。
9． 收入
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下
列条件时予以确认。
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
22
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
10. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，
或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的计入所有者权益外，均作
为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定
计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时
性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础
的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负
债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者
具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差
异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见
的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本
集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，
并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差
异在可预见的未来很可能转回，未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税
法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映
资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
23
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
10. 所得税(续)
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未
来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利
益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估
未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或
部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额
列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递
延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体
征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性
的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图
以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债
务。
11. 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设
会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日
或有负债的披露。然而，这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造
成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键
来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能
发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其
账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可
收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值
中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公
平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归
属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须
估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未
来现金流量的现值。
24
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
三、 重要会计政策和会计估计(续)
11. 重大会计判断和估计(续)
坏账准备
本集团采用个别认定法核算坏账损失，对于单项金额重大的应收款项，单
独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量
现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备；管理层对于
其他应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按个别认定法计提
相应的坏账准备。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有
尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用判断来估
计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确
认的递延所得税资产的金额。
12. 其他会计政策和会计估计变更
根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》 (财会
[2018]15号)要求，资产负债表中，将“应收利息”归并至“其他应收
款”项目，“财务费用”项目下分拆“利息费用”和“利息收入”明细项
目；本集团相应追溯重述了比较数据。该会计政策变更对合并及公司净利
润和所有者权益无影响。
四、 税项
本集团本年主要税项及其税率列示如下：
增值税 - 应税收入按6%的税率计算销项税，并按扣除当
期允许抵扣的进项税额后的差额缴纳增值税。
企业所得税 - 按应纳税所得额的25%计缴企业所得税。
城市维护建设税 - 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
25
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
五、 合并财务报表的合并范围
本公司子公司的情况如下：
主要经营地/ 业务 注册资本 持股比例 表决权 备注
注册地 性质 人民币 直接 间接 比例
上海馨堃投资管理
有限公司(“上海馨堃”) 上海市 投资 950,000,000 100% - 100% 注
注： 上海馨堃为2012年成立的公司，由本公司和华宝信托有限责任公司
(“华宝信托”)共同设立，其中本公司出资比例为60%，华宝信托出资
比例为40%。根据2016年1月之股权转让协议，华宝信托将其持有
的上海馨堃40%的股权转让给本公司，并于2016年完成工商变更，
本公司持有上海馨堃100%股权。
六、 合并财务报表主要项目注释
1． 货币资金
2018年8月31日 2017年12月31日
银行存款 119,741,306 53,961,690
于2018年8月31日，本集团无所有权受到限制的货币资金 (2017年12月
31日：无)。
2． 其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2018年8月31日 2017年12月31日
1年以内 159,103,959 105,000
1-2年 105,000 91,220,653
2-3年 91,220,653 514,762,084
3年以上 514,762,084 -
765,191,696 606,087,737
26
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
2． 其他应收款(续)
其他应收款的明细分析如下：
2018年8月31日 2017年12月31日
应收利息(附注十、4) 75,253,333 -
关联方往来款(附注十、4) 622,337,737 606,087,737
应收股权转让款(注) 67,600,626 -
765,191,696 606,087,737
注：于2018年2月8日，本公司与上海瀚碧投资有限公司签订股权转让协
议，处置本公司持有的联营企业绿地星奕房地产发展有限公司(“绿
地 星 奕 ” )25% 股 权 。 根 据 股 权 转 让 协 议 ， 处 置 对 价 为 人 民 币
619,563,527元，其中人民币290,190,040元以绿地星奕持有的对本
公司的债权(附注十、4)支付，其余人民币329,373,487元以货币资金
支 付 。 截 至 2018 年 8 月 31 日 ， 已 收 到 对 价 银 行 存 款 人 民 币
261,772,861元，尚有人民币67,600,626元的股权转让款未收回。
于2018年8月31日，本集团管理层认为，无需对其他应收款计提坏账准
备。
3. 其他流动资产
2018年8月31日 2017年12月31日
关联方贷款(附注十、4) 380,000,000 -
本公司于2018年3月与苏州星浩房地产发展有限公司(“苏州星浩”)签订
资金占用协议，对公司自2015年11月起提供给苏州星浩的融资性质的往
来款收取利息。贷款无固定还款期限，年利率为固定利率12%。截至
2018年8月31日，贷款余额为人民币380,000,000元。截至2018年8月31
日 止 期 间 ， 共 应 收 取 自 2015 年 11 月 起 发 生 的 利 息 收 入 为 人 民 币
75,253,333元(附注六、13)。
27
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
4． 长期股权投资
2018年8月31日 2017年12月31日
权益法
合营企业
-上海星耀房地产发展
有限公司(“上海星耀”) 1,287,172,173 1,302,936,961
-苏州星浩 252,579,176 309,625,841
联营企业
-绿地星奕(注) - 367,237,028
-泉州星泽投资
有限公司(“泉州星泽”) 135,359,476 137,712,775
1,675,110,825 2,117,512,605
注： 于2018年2月8日，本公司与上海瀚碧投资有限公司签订股权转让协
议，处置本公司持有的联营企业绿地星奕25%股权，详见附注六、
2及附注六、14。
于2018年8月31日，本集团管理层认为，无需对长期股权投资计提减值
准备。
合营企业和联营企业的主要信息：
主要经营地/ 业务性质 注册资本 本集团 本集团
注册地 人民币元 持股比例 表决权比例
合营企业
上海星耀 上海市 房地产开发 1,900,000,000 50% 50%
苏州星浩 苏州市 房地产开发 200,000,000 60% 50%
联营企业
泉州星泽 泉州市 投资咨询 5,000,000 35% 35%
28
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
4. 长期股权投资(续)
本集团的合营企业上海星耀从事房地产开发，采用权益法核算。
下表列示了上海星耀的财务信息，这些财务信息调整了所有会计政策差异
且调节至本财务报表账面金额：
2018年8月31日 2017年12月31日
流动资产 3,689,053,501 3,441,459,966
其中：现金和现金等价物 200,972,458 230,136,448
非流动资产 15,377,688 5,034,257
资产合计 3,704,431,189 3,446,494,223
流动负债 1,120,124,857 300,608,315
非流动负债 559,950,000 1,090,000,000
负债合计 1,680,074,857 1,390,608,315
净资产 2,024,356,332 2,055,885,908
按持股比例享有的净资产份额 1,012,178,166 1,027,942,954
调整事项(注) 274,994,007 274,994,007
投资的账面价值 1,287,172,173 1,302,936,961
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
营业收入 3,958,000 24,365,710
财务费用——利息收入 1,337,323 845,993
财务费用——利息费用 38,112,611 29,875,854
所得税费用 (10,319,789) (4,965,182)
净亏损 (31,529,576) (15,474,610)
综合亏损总额 (31,529,576) (15,474,610)
注：本公司于2016年1月向华宝信托收购上海馨堃剩余40%股权，收购完
成后，本公司持有上海馨堃100%股权。收购日上海馨堃对上海星耀长期
股权投资的公允价值增值人民币274,994,007元。
29
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
4. 长期股权投资(续)
本集团的合营企业苏州星浩从事房地产开发，采用权益法核算。
下表列示了苏州星浩的财务信息，这些财务信息调整了所有会计政策差异
且调节至本财务报表账面金额：
2018年8月31日 2017年12月31日
流动资产 1,722,758,492 1,465,623,301
其中：现金和现金等价物 124,841,995 223,352,138
非流动资产 247,125,578 226,325,087
资产合计 1,969,884,070 1,691,948,388
流动负债 1,548,918,776 1,175,905,320
负债合计 1,548,918,776 1,175,905,320
净资产 420,965,294 516,043,068
按持股比例享有的净资产份额 252,579,176 309,625,841
投资的账面价值 252,579,176 309,625,841
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
营业收入 4,229,429 6,986,772
财务费用——利息收入 115,404 572,598
财务费用——利息费用 75,253,333 -
所得税费用 - (30,794,763)
净亏损 (95,077,774) (81,946,126)
综合亏损总额 (95,077,774) (81,946,126)
30
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
4. 长期股权投资(续)
本集团的联营企业泉州星泽从事房地产投资，采用权益法核算。
下表列示了泉州星泽的财务信息，这些财务信息调整了所有会计政策差异
且调节至本财务报表账面金额：
2018年8月31日 2017年12月31日
流动资产 2,310,596,433 1,894,793,796
其中：现金和现金等价物 534,185,303 489,167,601
非流动资产 1,562,278 211,815
资产合计 2,312,158,711 1,895,005,611
流动负债 1,525,417,351 1,301,540,541
非流动负债 400,000,000 200,000,000
负债合计 1,925,417,351 1,501,540,541
净资产 386,741,360 393,465,070
按持股比例享有的净资产份额 135,359,476 137,712,775
投资的账面价值 135,359,476 137,712,775
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
营业收入 86,332,835 2,256,493,871
财务费用——利息收入 2,950,671 1,319,860
所得税费用 (1,382,074) 156,280,962
净(亏损)/利润 (6,723,710) 468,320,123
综合(亏损)收益总额 (6,723,710) 468,320,123
31
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
5. 递延所得税资产
已确认递延所得税资产：
2018年8月31日 2017年12月31日
可抵扣亏损 396,971 396,971
于2018年8月31日，本集团未确认递延所得税资产的可抵扣亏损为人民
币6,229元(2017年12月31日：人民币55,157,841元)。
本集团认为未来不是很可能产生用于抵扣上述可抵扣亏损的应纳税所得
额，因此未确认以上项目的递延所得税资产。
6． 应交税费
2018年8月31日 2017年12月31日
企业所得税 30,358,501 -
7. 其他应付款
2018年8月31日 2017年12月31日
应付利息(注) 153,246,333 39,758,333
第三方往来款 54,429,640 54,429,640
关联方往来款(附注十、4) 788,526,104 1,326,326,277
996,202,077 1,420,514,250
注： 于2018年8月31日，应付利息余额中人民币126,921,334元(2017年
12月31日：无)为对复地集团的贷款利息(附注十、4)。
32
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
8． 其他流动负债
2018年8月31日 2017年12月31日
关联方借款(附注十、4) 487,610,133 -
本公司于2018年3月与复地集团签订资金占用协议，对复地集团自2013年
6月起提供给本公司的融资性质的往来款支付利息。借款无固定还款期
限，年利率为固定利率7.8%。截至2018年8月31日，借款余额为人民币
487,610,133元。截至2018年8月31日止期间，共应支付自2013年6月起
发生的利息支出为人民币126,921,334元。
9. 长期借款
2018年8月31日 2017年12月31日
抵押借款 500,000,000 500,000,000
减：一年内到期的长期借款 500,000,000 -
- 500,000,000
本集团于2016年8月24日，以本公司所持有的上海馨堃40%的股权为质
押，向信银振华(北京)股权投资基金管理有限公司(“信银振华”)取得借
款人民币500,000,000.00 元(2017年12月31日：人民币500,000,000.00
元)，年利率为7.80%，到期日为2019年8月23日。
33
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
10． 实收资本
注册资本以及实收资本
2018年8月31日 2017年12月31日
人民币 比例 人民币 比例
芜湖星耀股权
投资中心(有限合伙) 77,300,000 38.65% 77,300,000 38.65%
芜湖星浩股权
投资中心(有限合伙) 61,600,000 30.80% 61,600,000 30.80%
芜湖星衡股权
投资中心(有限合伙) 43,380,000 21.69% 43,380,000 21.69%
芜湖星望股权
投资中心(有限合伙) 17,720,000 8.86% 17,720,000 8.86%
200,000,000 100.00% 200,000,000 100.00%
11. 盈余公积
2018年8月31日
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 32,225,304 8,459,375 - 40,684,679
2017年12月31日
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 23,867,480 8,357,824 - 32,225,304
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公
积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提
取。
12. 未分配利润
2018年8月31日 2017年12月31日
期初/年初未分配利润 625,219,449 557,738,943
归属于母公司所有者的净利润 68,825,334 75,838,330
减:提取法定盈余公积 8,459,375 8,357,824
期末/年末未分配利润 685,585,408 625,219,449
34
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
13. 财务费用
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
利息支出(注1) 153,029,666 39,758,333
减：利息收入(注2) 76,162,321 1,324,648
其他 51,300 9,133
76,918,645 38,442,818
注1： 利息支出分别为计提的自2013年6月起应付复地集团贷款利息支出
人民币126,921,334元(2017年：无)，详见附注六、8，及计提的本
期应付信银振华长期借款利息支出人民币26,108,332元(2017年：
人民币39,758,333元)。
注2： 利息收入主要为计提的自2015年11月起应收苏州星浩贷款利息收
入人民币75,253,333元(2017年：无)，详见附注六、3，其他利息
收入为银行存款利息收入。
14. 投资收益
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
按权益法核算的长期
股权投资(亏损)/收益 (15,953,627) 114,490,905
处置长期股权投资收益(注) 193,115,374 -
177,161,747 114,490,905
注： 于 2018 年 2 月 8 日，本公司与上海瀚碧投资有限公司签订股权转让
协议，处置本公司持有的联营企业绿地星奕 25%股权。处置对价为
人民币 619,563,527 元，初始投资成本为人民币 365,000,000 元，
处置日本公司对绿地星奕长期股权投资账面价值为人民币
426,448,153 元。
35
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
15. 费用按性质分类
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
专业服务费 1,057,267 207,627
其他费用 2,000 2,130
1,059,267 209,757
16. 所得税费用
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
当期所得税费用 30,358,501 -
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
利润总额 99,183,835 75,838,330
按法定税率计算的所得税费用(注1) 24,795,959 18,959,583
当年确认的处置股权收益所增加
投资成本之税务影响(注2) 15,362,038 -
归属于合营企业和联营企业的损益 3,988,407 (28,622,726)
利用以前年度亏损 (13,788,808) -
未确认的可抵扣亏损 905 9,663,143
按本集团实际税率计算的所得税费用 30,358,501 -
注1：本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计
提。
注2：系于处置日本公司对联营企业绿地星奕的长期股权投资按权益法核
算的账面价值高于初始投资成本之税务影响，详见附注六、14。
36
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
17. 收到的其他与经营活动有关的现金
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
暂收往来款 - 307,767,732
银行存款利息收入 908,988 1,324,648
908,988 309,092,380
18. 支付的其他与经营活动有关的现金
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
暂借往来款 16,250,000 679,346,629
手续费 51,300 9,133
其他 1,059,267 209,757
17,360,567 679,565,519
19. 经营活动现金流量
将净利润调节为经营活动现金流量：
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
净利润 68,825,334 75,838,330
加：财务费用 77,776,333 39,758,333
投资收益 (177,161,747) (114,490,905)
经营性应收项目的(增加)/减少 (16,250,000) 293,268,897
经营性应付项目的增加/(减少) 30,358,501 (664,847,794)
经营活动使用的现金流量净额 (16,451,579) (370,473,139)
37
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
六、 合并财务报表主要项目注释(续)
20. 现金及现金等价物
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
现金 119,741,306 53,961,690
其中：可随时用于支付的银行存款 119,741,306 53,961,690
期末/年末货币资金余额 119,741,306 53,961,690
七、 分部报告
根据管理层意图，本集团仅有一个用于报告的经营分部，即房地产投资。
管理层为了绩效考评和进行资源配置的目的，将业务单元的经营成果作为
一个整体进行管理。
由于本集团业务全部于中国境内开展，本年尚未产生收入，而且本集团的
资产全部位于中国境内，所以无需列报更详细的地区分部信息。
八、 金融工具及其风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
2018年8月31日
金融资产
贷款和应收款项
货币资金 119,741,306
其他应收款 765,191,696
其他流动资产 380,000,000
1,264,933,002
38
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
八、 金融工具及其风险(续)
1. 金融工具分类(续)
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下(续)：
2018年8月31日(续)
金融负债
其他金融负债
其他应付款 996,202,077
一年内到期的非流动负债 500,000,000
其他流动负债 487,610,133
1,983,812,210
2017年12月31日
金融资产
贷款和应收款项
货币资金 53,961,690
其他应收款 606,087,737
660,049,427
金融负债
其他金融负债
其他应付款 1,420,514,250
长期借款 500,000,000
1,920,514,250
2. 金融工具风险
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险及流动性风险。本集团对此
的风险管理政策概述如下。
39
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
八、 金融工具及其风险(续)
2. 金融工具风险(续)
信用风险
本集团各项金融资产的最大信用风险敞口等于其账面金额。
于2018年8月31日，本集团管理层认为没有发生减值的金融资产均未逾
期。
流动性风险
本集团的目标是保持充足的资金和信用额度以满足流动性要求。本集团通
过经营和借款等产生的资金为经营融资。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2018年8月31日
即期或1年以内
其他应付款 996,202,077
一年内到期的非流动负债 539,541,667
其他流动负债 487,610,133
2,023,353,877
2017年12月31日
即期或1年以内 1年至2年 合计
其他应付款 1,420,514,250 - 1,420,514,250
长期借款 39,541,667 526,325,000 565,866,667
1,460,055,917 526,325,000 1,986,380,917
40
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
八、 金融工具及其风险(续)
3. 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，为所有者提供
回报，并保持最佳资本结构以降低资本成本。
本集团根据经济形势管理资本结构并对其进行调整。为维持或调整资本结
构，本集团可以调整对所有者的利润分配、向所有者归还资本或出售资产
以减少负债。截至2018年8月31日止8个月期间和2017年度，资本管理目
标、政策或程序未发生变化。
九、 公允价值
1. 金融工具公允价值
管理层已经评估了货币资金、其他应收款、其他流动资产、其他应付款、
一年内到期的非流动负债等，因剩余期限不长，公允价值与账面价值相
若。
以下是本集团除账面价值与公允价值差异很小的金融工具、活跃市场中没
有报价且其公允价值无法可靠计量的权益工具之外的各类别金融工具的账
面价值与公允价值差异的比较：
账面价值 公允价值
2018年8月31日 2017年12月31日 2018年8月31日 2017年12月31日
金融负债
长期借款 - 500,000,000 - 524,920,644
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方
自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算情况
下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长期借款，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、
信用风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2018年8
月31日以及2017年12月31日，针对长短期借款等自身不履约风险评估为
不重大。
41
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
九、 公允价值(续)
2. 公允价值层次
以公允价值披露的资产和负债：
2017年12月31日
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察
输入值 输入值
(第一层次) (第二层次) (第三层次) 合计
长期借款 - 524,920,644 - 524,920,644
十、 关联方关系及其交易
1. 关联方的认定标准
下列各方构成本公司的关联方：
(1) 本公司的母公司；
(2) 本公司的子公司；
(3) 与本公司受同一母公司控制的其他企业；
(4) 对本公司实施共同控制的投资方；
(5) 对本公司施加重大影响的投资方；
(6) 本集团的合营企业；
(7) 本集团的联营企业；
(8) 本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员；
(9) 本公司的关键管理人员或母公司关键管理人员，以及与其关系密切
的家庭成员；
(10) 本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成
员控制、共同控制的其他企业。
42
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
2. 关联方
关联方关系
芜湖星耀股权投资中心(有限合伙) 本公司投资方之一
芜湖星浩股权投资中心(有限合伙) 本公司投资方之一
芜湖星衡股权投资中心(有限合伙) 本公司投资方之一
芜湖星望股权投资中心(有限合伙) 本公司投资方之一
苏州星浩 本公司合营企业
泉州星泽 本公司联营企业
绿地星奕 本公司联营企业
复地集团 上海星耀投资方之一
泉州星浩房地产开发
有限公司(“泉州星浩”) 本公司联营企业之子公司
3. 本集团与关联方的主要交易
提供贷款
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
苏州星浩(注1) 140,000,000 -
资金占用利息收入
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
苏州星浩(附注六、3) 75,253,333 -
资金占用利息支出
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
复地集团(附注六、8) 126,921,334 -
43
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
十、 关联方关系及其交易(续)
4. 关联方应收应付款项余额
2018年8月31日 2017年12月31日
其他应收款
泉州星浩 66,958,000 66,958,000
苏州星浩(附注六、2) 75,253,333 -
泉州星泽 68,267,500 68,267,500
芜湖星望股权投资中心(有限合伙) 136,349,242 131,409,242
芜湖星浩股权投资中心(有限合伙) 88,276,013 84,206,013
芜湖星衡股权投资中心(有限合伙) 211,989,651 207,189,651
芜湖星耀股权投资中心(有限合伙) 50,497,331 48,057,331
697,591,070 606,087,737
其他流动资产
苏州星浩(附注六、3)/(注1) 380,000,000 -
其他应付款
复地集团(附注六、7)/(注2) 585,447,438 946,136,237
苏州星浩(注1) 330,000,000 90,000,000
绿地星奕(附注六、4) - 290,190,040
915,447,438 1,326,326,277
其他流动负债
复地集团(附注六、8)/(注2) 487,610,133 -
注1：根据本公司2018年3月与苏州星浩签订的资金占用协议，对公司自
2015年11月起提供给苏州星浩的融资性质的往来款收取利息，于
2018年8月31日，关联方贷款余额为人民币380,000,000元(2017年
12月31日：无)，往来款余额为人民币330,000,000元(2017年12月
31日：人民币90,000,000元)。
注2：根据本公司2018年3月与复地集团签订的资金占用协议，对复地集
团自2013年6月起提供给本公司的融资性质的往来款支付利息，于
2018年8月31日，关联方贷款余额为人民币487,610,133元(2017年
12月31日：无)，应付利息余额为人民币126,921,334元(2017年12
月31日：无)，往来款余额为人民币458,526,104元(2017年12月31
日：人民币946,136,237)。
44
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
十一、或有事项
截至资产负债表日止，本集团并无需作披露的或有事项。
十二、租赁
截至资产负债表日止，本集团并无需作披露的租赁。
十三、承诺事项
截至资产负债表日止，本集团并无需作披露的承诺事项。
十四、资产负债表日后事项
本集团并无需作披露的资产负债表日后事项。
十五、比较数据
如附注三、12所述，财务报表中若干项目的列报以及财务报表中的金额
已经过修改，以符合新的要求。相应地，若干比较数据已经过重分类并重
述，以符合本财务报表的列报要求。
45
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
十六、公司财务报表主要项目注释
1. 货币资金
2018年8月31日 2017年12月31日
银行存款 119,435,419 53,652,180
于2018年8月31日，本公司无所有权受到限制的货币资金。
2. 其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
2018年8月31日 2017年12月31日
1年以内 159,103,959 105,000
1年至2年 105,000 91,826,818
2年至3年 91,826,818 514,762,084
3年以上 514,762,084 -
765,797,861 606,693,902
其他应收款的明细分析如下：
2018年8月31日 2017年12月31日
应收股权转让款(附注六、2) 67,600,626 -
应收利息(附注十、4) 75,253,333 -
关联方往来款 622,943,902 606,693,902
765,797,861 606,693,902
该款项无固定还款期。本公司有权随时要求相关债务人偿还应收款项。
46
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
十六、公司财务报表主要项目注释(续)
3. 长期股权投资
2018年8月31日 2017年12月31日
权益法
合营企业
苏州星浩 252,579,176 309,625,841
联营企业
泉州星泽 135,359,476 137,712,775
绿地星奕 - 367,237,028
成本法
上海馨堃 1,182,977,156 1,182,977,156
1,570,915,808 1,997,552,800
于2018年8月31日，本公司管理层认为，无需对长期股权投资计提减值。
4. 财务费用
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
利息支出 153,029,666 39,758,333
减：利息收入 76,162,321 1,323,703
其他 49,677 7,633
76,917,022 38,442,263
47
上海星珏投资管理有限公司
财务报表附注(续)
2017年度及截至2018年8月31日止8个月期间 单位：人民币元
十六、公司财务报表主要项目注释(续)
5. 投资收益
截至2018年8月31日
止8个月期间 2017年
处置长期股权投资损益 193,115,374 -
按权益法核算的长期股
权投资(亏损)/收益 (188,839) 122,228,210
192,926,535 122,228,210
十七、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于2018年11月16日决议批准。
48
