目 录
声明....................................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ................................................................................................ 2
资产评估报告正文 ................................................................................................ 7
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人 ............................. 7
二、评估目的 .............................................................. 10
三、评估对象和评估范围 .................................................... 10
四、价值类型及其定义 ...................................................... 10
五、评估基准日 ............................................................ 14
六、评估依据 .............................................................. 14
七、评估方法 .............................................................. 16
八、评估过程实施过程和情况 ................................................ 24
九、评估假设 .............................................................. 25
十、评估结论 .............................................................. 26
十一、特别事项说明 ........................................................ 27
十二、资产评估报告使用限制说明 ............................................ 31
十三、资产评估报告日 ...................................................... 32
浙江物产化工集团有限公司拟收购盛泰集团有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司、
山东盛世泰来橡胶科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司轮胎板块重整资产价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司
浙江物产化工集团有限公司拟收购盛泰集团有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司、
山东盛世泰来橡胶科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司轮胎板块重整资产价值评估项目 资产评估报告
浙江物产化工集团有限公司拟收购盛泰集团有限公司、
山东铸盛华橡胶有限公司、山东盛世泰来橡胶
科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司
轮胎板块重整资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2021〕112 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为浙江物产化工集团有限公司(以下简称“物产化工公
司”)，产权持有人为盛泰集团有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司、山东盛世泰来
橡胶科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司(以下分别简称“盛泰集团公司、铸盛
华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公司”)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
根据浙江物产化工集团有限公司 2021 年 2 月 7 日〔2021〕7 号《浙江物产化工
集团有限公司董事会纪要决议》，同意物产化工公司参与盛泰集团轮胎资产并购重
组。物产化工公司拟收购盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公
司轮胎板块重整资产，为此需要对拟收购的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来
公司、德瑞热力公司轮胎板块重整资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供拟收购轮胎板块重整资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、
2 坤元资产评估有限公司
浙江物产化工集团有限公司拟收购盛泰集团有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司、
山东盛世泰来橡胶科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司轮胎板块重整资产价值评估项目 资产评估报告
德瑞热力公司的轮胎板块重整资产。
评估范围具体包括建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程和无形资产
--土地使用权、无形资产--其他无形资产。按照盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世
泰来公司、德瑞热力公司提供的截至 2020 年 12 月 31 日的委估资产申报汇总表反映，
物产化工公司拟收购的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公司
轮胎板块重整资产账面价值合计为 1,235,374,782.14 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2020 年 12 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资
产、设备类固定资产、在建工程、无形资产--其他无形资产（外购应用软件）采用
成本法评估，对无形资产--土地使用权采用市场法评估，对无形资产--其他无形资
产（商标权、专利权和计算机软件著作权）采用收益法进行评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，拟收购的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛
世泰来公司、德瑞热力公司轮胎板块重整资产的评估结果为 1,574,085,674.68 元
（大写为人民币壹拾伍亿柒仟肆佰零捌万伍仟陆佰柒拾肆元陆角捌分），与账面值
1,235,374,782.14 元相比，评估增值 338,710,892.54 元，增值率为 27.42%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对物产化工公司拟收购的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来
公司、德瑞热力公司轮胎板块重整资产之经济行为有效。本评估结论的使用有效期
为一年，即自评估基准日 2020 年 12 月 31 日起至 2021 年 12 月 30 日止。
九、对评估结论有重大影响的特别事项
1．盛泰集团公司的财务记录与实物差异事项及产权瑕疵事项：
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(1) 盛泰集团公司的“鲁 E93906 钢丝厂货车”，因该车使用年久且仅在厂内使
用，盛泰集团公司未予办理年检，故未能提供车辆行驶证，但盛泰集团公司承诺该
车辆的所有权属于该公司所有；
(2) 列盛泰集团公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 18-35 项“盛泰
公寓、生活区和试验中心”等房屋建筑物（建筑面积合计 40,645.63 平方米）尚未
办理产权证，对上述尚未办理权证事项，盛泰集团公司已提供了相关原始建设资料
等，并承诺上述房产属其所有。
(3) 列盛泰集团公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 1 项“生产一处”
部分房产、第 18-35 项“盛泰公寓、生活区和试验中心”等房屋及《固定资产—构
筑物及其他辅助设施评估明细表》第 14-17 项“东侧传达室”等构筑物占用的土地
均系租赁，本次评估范围不包括租赁的土地。
2. 铸盛华公司的财务记录与实物差异事项及产权瑕疵事项：
(1) 列铸盛华公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 13-16 项“原料 2
号库、14#公寓楼”等（建筑面积合计 15,270.52 平方米）尚未办理产权证，对上
述尚未办理权证事项，铸盛华公司已提供了相关原始建设资料等，并承诺上述房产
属其所有。
(2) 列铸盛华公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 1-2 项“半钢 1 号
库、半钢 2 号库、3 号库”（建筑面积合计 17,062.3 平方米）、第 14-16 项“14#-16#
公寓楼”（建筑面积合计 13,805.49 平方米）等房屋及列铸盛华公司《固定资产—
构筑物及其他辅助设施评估明细表》第 9-10 项“仓库办公室”等构筑物占用的土地
均系租赁，本次评估范围不包括租赁的土地。
(3)列铸盛华公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 5、8-11、13 项“密
炼 2 车间、全钢 2 号库、二部动力站、全钢 4 号库”等房屋（建筑面积合计 35,919.39
平方米）占用盛泰集团公司的土地，其占用的土地在盛泰集团公司的土地使用权中
评估。
(4) 盛泰集团公司和铸盛华公司的房屋建筑物、构筑物的账面存在交叉入账情
况，本次按照资产权证、账面及所属厂区特点划分评估，具体明细见各自评估明细
表备注。
3. 盛世泰来公司和德瑞热力的产权瑕疵事项
4 坤元资产评估有限公司
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(1) 截 至 评 估 基 准 日 ， 盛 世 泰 来 公 司 委 估 的 房 屋 建 筑 物 ( 建 筑 面 积 合 计
212,741.30 平方米)及德瑞热力公司委估的房屋建筑物(建筑面积合计 3,595.24 平
方米)均未办理不动产权证书。各公司已提供了相关原始建设资料等，并承诺上述房
产属其所有。
(2) 列盛世泰来公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 9 项“分拣车间”
（建筑面积 25,788.95 平方米）、《固定资产—构筑物及其他附属设施评估明细表》
的“车棚”、“南传达室”等共 16 项构筑物，全部或部分建筑结构位于宗地范围外
（参见明细表备注），且占用的部分土地性质系农田，本次评估未考虑该事项对评
估结果的影响。
(3) 青州市人民政府（以下简称“甲方”）与盛泰集团公司（以下简称“乙方”）
于 2014 年 11 月 20 日签订《盛世泰来增加建设用地申请补充协议》，协议约定甲方
为乙方增加项目建设用地亩数至 669.671 亩，地上附着物按照 6.6 万元/亩收取，甲
方负责该土地证的办理，乙方需支付地上附着物补偿款共计 44,198,286.00 元。实
际该宗土地由盛世泰来公司使用并支付补偿款，截至评估基准日已缴纳
42,725,496.00 元（列盛世泰来公司《无形资产—土地使用权评估明细表》的“地
上附着物补偿款”，摊销后账面价值 38,381,737.00 元）。截至评估基准日，已取
得权证的土地合计 382.822 亩（列盛世泰来公司《无形资产—土地使用权评估明细
表》第 1-8 项），尚未办理权证的土地合计 286.849 亩。经了解，目前上述未办理
权证的土地期后办证存在不确定性。
(4) 列盛世泰来公司《固定资产--构筑物及其他辅助设施评估明细表》第 8-17
“煤棚”、“热水池办公室”等 10 项构筑物，除“煤棚”部分结构占用农田外，其
余均建于盛世泰来公司场地，目前由德瑞热力公司使用，截至评估基准日未签订租
赁协议。上述资产主要由盛世泰来公司投资建设，少部分建造成本计入德瑞热力公
司财务账。本次按照其资产账面及所属厂区的特点划分评估，具体详见各公司评估
明细表备注。
4．截至评估基准日，委估资产涉及多重融资租赁、资产抵押、对外担保、未决
诉讼等事项，委估资产的产权持有人均已进入破产重整阶段，具体情况如下：
2019 年 7 月 15 日，广饶县人民法院作出（2019）鲁 0523 破申 7 号、8 号民事
裁定书，裁定受理盛泰集团有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司破产重整；2019 年
5 坤元资产评估有限公司
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9 月 6 日，广饶县人民法院作出（2019）鲁 0523 破申 13 号、14 号、15 号、16 号、
17 号、18 号、19 号、20 号、21 号、22 号、23 号民事裁定书，裁定受理山东盛世
泰来橡胶科技有限公司、青岛西水国际贸易有限公司、广饶县忠益热工新技术开发
有限公司、青州德泰国际贸易有限公司、广饶县浩普环保新材料有限公司、青州博
良国际贸易有限公司、盛泰集团投资（东营）有限公司、广饶一泽商贸有限公司、
广饶县泰华国际贸易有限公司、广饶县鸿凯投资有限公司、青州市德瑞热力有限公
司破产重整。广饶县人民法院分别于 2019 年 7 月 19 日、2019 年 9 月 6 日作出（2019）
鲁 0523 破 6-7 号、12-22 号《决定书》，指定东营天正清算事务所有限公司担任上
述盛泰集团有限公司等十三家公司管理人。
2020 年 1 月 20 日，广饶县人民法院作出（2019）鲁 0523 破 6 号之一民事裁定
书，裁定盛泰集团有限公司等十三家公司实质合并破产重整。2020 年 4 月 30 日，
东营市中级人民法院作出（2020）鲁 05 破监 1 号民事裁定书，裁定维持广饶法院作
出的（2019）鲁 0523 破 6 号之一民事裁定书，盛泰集团有限公司等十三家公司实质
合并破产重整。
2020 年 7 月 31 日，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》及相关法律规
定公开招募投资人。
本次评估未考虑上述或有事项对评估结果的影响。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。
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科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司
轮胎板块重整资产价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2021〕112 号
浙江物产化工集团有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对相关资产分别采用成本法、市场
法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购的盛泰集团有限公司、山东铸
盛华橡胶有限公司、山东盛世泰来橡胶科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司轮
胎板块重整资产在 2020 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报
告如下：
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为浙江物产化工集团有限公司，产权持有人为盛泰集团
有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司、山东盛世泰来橡胶科技有限公司、青州市德
瑞热力有限公司。
(一) 委托人概况
1. 名称：浙江物产化工集团有限公司(以下简称“物产化工公司”)
2. 住所：浙江省杭州市上城区清吟街 108 号 688 室
3. 法定代表人：张飚
4. 注册资本：伍亿元整
5. 类型：其他有限责任公司
6. 统一社会信用代码：913300007829247338
7. 登记机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：许可项目：危险化学品经营；食品经营；第三类医疗器械经营；
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农药批发；农药零售；货物进出口；进出口代理；技术进出口；粮食收购；药品进
出口；食品进出口(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
体经营项目以审批结果为准)。一般项目：化工产品销售（不含许可类化工产品）；
专用化学产品销售（不含危险化学品）；第二类医疗器械销售；第一类医疗器械销
售；橡胶制品销售；高品质合成橡胶销售；轮胎销售；肥料销售；纸浆销售；人造
板销售；针纺织品及原料销售；产业用纺织制成品销售；食用农产品批发；农副产
品销售；金属材料销售；金属制品销售；有色金属合金销售；金属丝绳及其制品销
售；金银制品销售；建筑材料销售；日用品销售；日用化学产品销售；农、林、牧、
副、渔业专业机械的销售；农林牧渔机械配件销售；金属矿石销售；石油制品销售
（不含危险化学品）；农作物种子经营（仅限不再分装的包装种子）；普通货物仓
储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；粮油仓储服务；信息咨询服务（不
含许可类信息咨询服务）；企业管理咨询；谷物种植；农作物栽培服务；初级农产
品收购；棉花收购；棉、麻销售；豆及薯类销售；谷物销售；机械设备租赁；农业
机械服务；自有资金投资的资产管理服务；饲料原料销售；畜牧渔业饲料销售；饲
料添加剂销售；非食用植物油销售；供应链管理服务；塑料制品销售；合成材料销
售；面料印染加工(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
(二) 产权持有人概况
一) 产权持有人一概况
1. 名称：盛泰集团有限公司(以下简称“盛泰集团公司”)
2. 住所：东营市广饶县西水工业区
3. 法定代表人：宋文奇
4. 注册资本：壹亿陆仟叁佰贰拾柒万玖仟元整
5. 类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6. 统一社会信用代码：9137052374451889X8
7. 登记机关：广饶县市场监督管理局
8. 经营范围：生产销售：子午线轮胎、橡胶制品、胎圈钢丝、塑料制品；非金
属废料和碎屑加工处理（不含生产性废旧物资）；经核准的自营进出口业务。(依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
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二) 产权持有人二概况
1. 名称：山东铸盛华橡胶有限公司(以下简称“铸盛华公司”)
2. 住所：山东省东营市广饶县西水工业区
3. 法定代表人：宋文奇
4. 注册资本：壹亿贰仟万元整
5. 类型：有限责任公司
6. 统一社会信用代码：913705006601543988
7. 登记机关：广饶县市场监督管理局
8. 经营范围：汽车轮胎生产及销售；化工产品（不含危险品）销售；自营进出
口业务（不含国家限制、禁止经营事项）。（以上经营事项涉及法律法规规定需报
批的，凭批准证书经营）(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动)
三) 产权持有人三概况
1. 名称：山东盛世泰来橡胶科技有限公司(以下简称“盛世泰来公司”)
2. 住所：青州市经济开发区高铁线以北玲珑山路东侧
3. 法定代表人：宋文奇
4. 注册资本：肆亿元整
5. 类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6. 统一社会信用代码：913707810796747369
7. 登记机关：青州市市场监督管理局
8. 经营范围：半钢子午线轮胎的生产、加工、销售，化工产品（不含危险品）、
橡胶制品销售，货物进出口（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动)。
四) 产权持有人四概况
1. 名称：青州市德瑞热力有限公司(以下简称“德瑞热力公司”)
2. 住所：青州市经济开发区玲珑山北路、高铁线以北
3. 法定代表人：辛延森
4. 注册资本：捌佰万元整
5. 类型：有限责任公司(自然人独资)
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6. 统一社会信用代码：913707814932508403
7. 登记机关：青州市市场监督管理局
8. 经营范围：热力供应(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动)。
(三) 委托人与产权持有人的关系
委托人拟收购各产权持有人的轮胎板块重整资产。
(四) 其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
根据浙江物产化工集团有限公司 2021 年 2 月 7 日〔2021〕7 号《浙江物产化工
集团有限公司董事会纪要决议》，同意物产化工公司参与盛泰集团轮胎资产并购重
组。物产化工公司拟收购盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公
司轮胎板块重整资产，为此需要对拟收购的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来
公司、德瑞热力公司轮胎板块重整资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供拟收购轮胎板块重整资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、
德瑞热力公司的轮胎板块重整资产。
评估范围具体包括建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程和无形资产
--土地使用权、无形资产--其他无形资产。按照盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世
泰来公司、德瑞热力公司提供的截至 2020 年 12 月 31 日的委估资产申报汇总表反映，
物产化工公司拟收购的盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公司
轮胎板块重整资产账面价值合计为 1,235,374,782.14 元。其中：
(1) 建筑物类固定资产
盛泰集团公司列入评估范围的建筑物类固定资产合计账面原值
169,446,655.64 元，账面净值 110,252,489.88 元，减值准备 0.00 元，包括生产一
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处、密炼 1 车间、招待所、集团办公楼(办公楼)、食堂、宿舍楼等房屋建筑物及废
料办公室、机修棚、车棚、道路、围墙、绿化等构筑物，在评估基准日的详细情况
如下表所示：
编 建筑面积 账面价值（元）
科目名称 项数
号 （平方米） 原值 净值
1 房屋建筑物 35 165,223.06 87,978,382.59 55,169,545.71
2 构筑物及辅助设施 88 81,468,273.05 55,082,944.17
3 减值准备 0.00
铸盛华公司列入评估范围的建筑物类固定资产合计账面原值 111,706,088.29
元，账面净值 60,054,592.17 元，减值准备 0.00 元，包括半钢车间、全钢生产二处、
密炼 2 车间、二部动力站、仓库等房屋及密炼 2 车间南侧棚、二部检测车间南侧棚、
附属棚等构筑物，在评估基准日的详细情况如下表所示：
编 建筑面积 账面价值（元）
科目名称 项数
号 （平方米）
原值 净值
1 房屋建筑物 16 139,103.83 71,964,980.30 41,249,695.35
2 构筑物及辅助设施 29 39,741,107.99 18,804,896.82
3 减值准备 0.00
盛世泰来公司列入评估范围的建筑物类固定资产合计账面原值
299,970,472.26 元，账面净值 233,891,098.69 元，减值准备 0.00 元，包括综合楼、
分拣车间、子午胎车间、职工楼、餐厅等房屋及厂区道路、围墙、传达室等构筑物，
在评估基准日的详细情况如下表所示：
编 建筑面积 账面价值（元）
科目名称 项数
号 （平方米） 原值 净值
1 房屋建筑物 21 212,741.30 257,954,045.13 201,066,108.77
2 构筑物及辅助设施 26 42,016,427.13 32,824,989.92
3 减值准备 0.00
德瑞热力公司列入评估范围的建筑物类固定资产合计账面原值 1,470,667.00
元，账面净值 939,050.75 元，减值准备 0.00 元，包括零米车间、碎煤楼、办公室
等房屋及化工房、脱硫水池等构筑物，在评估基准日的详细情况如下表所示：
编 建筑面积 账面价值（元）
科目名称 项数
号 （平方米）
原值 净值
1 房屋建筑物 6 3,595.24 966,147.00 560,175.38
2 构筑物及辅助设施 4 504,520.00 378,875.37
11 坤元资产评估有限公司
浙江物产化工集团有限公司拟收购盛泰集团有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司、
山东盛世泰来橡胶科技有限公司、青州市德瑞热力有限公司轮胎板块重整资产价值评估项目 资产评估报告
3 减值准备 0.00
(2) 设备类固定资产
盛泰集团公司列入评估范围的设备类固定资产共计 27,353 台（套/项、辆），
合计账面原值 1,227,427,298.62 元，账面净值 246,719,042.19 元，减值准备 0.00
元。包括各类硫化机、成型机、裁断机、内衬层生产线、六角钢丝圈生产线、密炼
机、热炼机、压片机、均衡性实验机、X 光机等轮胎生产和检测设备，变配电设备、
空压机等公用设备，电脑、空调、打印机等办公设备及车辆等，在评估基准日的详
细情况如下表所示：
账面价值(元)
编号 科目名称 计量单位 数量
原值 净值
1 固定资产--机器设备 台（套/项） 27,335 1,225,829,784.02 245,838,758.43
2 固定资产--车辆 辆 18 1,670,514.60 880,283.76
3 减值准备 0.00
铸盛华公司列入清查范围的设备类固定资产共计 6,014 台（套/项、辆），合计
账面原值 333,368,541.55 元，账面净值 23,710,473.77 元，减值准备 0.00 元。主
要包括各类硫化机、成型机、裁断机、内衬层栓挤出压延复合生产线、六角钢丝圈
生产线、密炼机、压片机、X 光机等轮胎生产和检测设备，龙门吊、制冷机等公用
设备等，在评估基准日的详细情况如下表所示：
账面价值(元)
编号 科目名称 计量单位 数量
原值 净值
1 固定资产--机器设备 台（套/项） 6,014 333,368,541.55 23,710,473.77
2 减值准备 0.00
盛世泰来公司列入评估范围的设备类固定资产共计 55,840 台（套/个/辆），合
计账面原值 733,163,489.34 元，账面净值 397,795,967.10 元，减值准备 0.00 元。
包括三复合挤出生产线、液压硫化机、轮胎 X 光机等轮胎生产和检测设备，变配电
设备、起重机等公用设备，电脑、空调、打印机等办公设备及车辆等，在评估基准
日的详细情况如下表所示：
账面价值(元)
编号 科目名称 计量单位 数量
原值 净值
1 固定资产--机器设备 台（套/项） 55,838 732,677,297.00 397,587,717.63
2 固定资产--车辆 辆 2 486,192.34 208,249.47
3 减值准备 0.00
德瑞热力公司列入评估范围的设备类固定资产共计 25 台（套/项），合计账面
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原值 21,007,803.39 元，账面净值 9,797,810.07 元，减值准备 0.00 元。包括各类
锅炉生产线、烟气超低在线监测系统设备等热力生产和检测设备，空调等办公设备，
在评估基准日的详细情况如下表所示：
账面价值(元)
编号 科目名称 计量单位 数量
原值 净值
1 固定资产--机器设备 台（套/项） 25 21,007,803.39 9,797,810.07
2 减值准备 0.00
(3) 在建工程
在建工程账面价值 26,176,318.22 元，均为盛世泰来公司的设备安装工程。包
括密炼车间设备工程项目、半成品车间设备工程项目(该二项工程已经停工)和轮胎
动平衡试验机等新增安装工程。
(4) 无形资产--土地使用权
盛泰集团公司列入评估范围的土地使用权账面价值 9,711,427.60 元，系 1 宗出
让的工业用地，土地面积 147,281.00 平方米，位于稻庄盛泰路以北，东王路以东
盛泰集团公司厂区内。
铸盛华公司列入评估范围的土地使用权账面价值 6,001,224.48 元，系 1 宗出让
的工业用地，土地面积 91,818.00 平方米，位于西水工业园盛泰路以北铸盛华公司
厂区内。
盛世泰来公司列入评估范围的土地使用权账面价值 110,255,920.50 元，包括 8
宗出让的工业用地及地上附着物补偿款。其中 8 宗工业用地面积合计 255,216.00
平方米，均位于青州市青垦路与规划城区北环路交叉口东侧盛世泰来公司厂区内；
地上附着物补偿款系支付给青州市政府的 669.671 亩建设用地补偿款，其中已取得
权证的土地合计 382.822 亩，尚未办理权证的土地合计 286.849 亩。目前未办理权
证的土地期后办证事宜存在不确定性。
(5) 无形资产--其他无形资产
列入评估范围的无形资产--其他无形资产，合计账面价值 69,366.71 元，其中
账面余额 69,366.71 元，减值准备 0.00 元。包括软件和账面未记录的商标权、专利
权和计算机软件著作权。账面未记录的商标权、专利权和计算机软件著作权等无形
资产未授权许可第三方使用，未设立权利质押，也未作价向第三方入股。具体情况
如下：
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盛泰集团公司通过注册登记，已取得 40 项国内注册商标，另有 9 项商标在境外
取得 52 项注册核准；盛泰集团公司已取得 8 项专利权。
盛世泰来公司通过注册登记，已取得 3 项国内注册商标；盛世泰来公司已取得
33 项专利权和 8 项计算机软件著作权。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次
评估基准日为 2020 年 12 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
(一) 经济行为依据
1、浙江物产化工集团有限公司 2021 年 2 月 7 日〔2021〕7 号《浙江物产化工
集团有限公司董事会纪要决议》。
2、物产中大集团股份有限公司 2021 年 3 月 10 日物产中大投字〔2021〕36 号
《物产中大集团股份有限公司关于同意物产化工参与盛泰集团轮胎资产并购重组立
项的批复》
(二) 法律法规依据
1. 《资产评估法》；
2．《国有资产评估管理办法》；
3．《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4．《企业国有资产监督管理暂行条例》；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》；
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6．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
7．《企业国有资产法》；
8．《企业国有资产交易监督管理办法》；
9. 《公司法》、《合同法》、《证券法》等；
10. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(三) 评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》；
8. 《资产评估对象法律权属指导意见》；
9.《资产评估执业准则——不动产》；
10.《资产评估执业准则——机器设备》；
11.《企业国有资产评估报告指南》；
12.《资产评估价值类型指导意见》；
13.《资产评估执业准则——无形资产》；
14．《专利资产评估指导意见》；
15.《商标资产评估指导意见》；
16．《知识产权资产评估指南》。
(四) 权属依据
1．企业法人营业执照、公司章程和验资报告；
2．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
会计报表及其他会计资料；
3．国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、房屋所有权证、规划许可
证、施工许可证、机动车行驶证、商标注册证（及境外商标核准保护通知）、专利
证书、计算机软件著作权证书、发票等权属证明；
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4．其他产权证明文件。
(五) 取价依据
1. 产权持有人提供的评估申报表；
2. 产权持有人相关财务报表或者财务资料；
3.《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》、《山东
省市政工程消耗量定额》、《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》等资产所
在地的工程定额标准；
4. 《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》；
5. 《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》；
6. 有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录
等；
7. 资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
8. 《机电产品报价手册》及其他市场价格资料、询价记录；
9. 主要设备的购置合同、发票、付款凭证；有关设备的技术档案、检测报告、
运行记录等资料；
10.《海关进出口税则》；国家关于调整进口设备税收政策的有关规定；
11.《资产评估常用数据与参数手册》、《基本建设财务规则》、《工程勘察设
计收费标准》等评估参数取值参考资料；
12. 山东省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件；
13. 中国人民银行公布的评估基准日外汇汇价表及市场利率；
14. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
15. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
16. 其他资料
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，资产评估的基本方法有成本法、市场法和
收益法。
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由于盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公司均已进入破产
重整程序，委估资产组的未来收益难以合理预测，不具备收益法评估的基础条件，
故本次总体评估不宜采用收益法。
根据本次评估的资产组由于其专业特性，评估人员难以在公开市场上收集到与
委估资产组相类似的可比资产，且由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于
搜集到足够的同类资产交易案例，无法在公开正常渠道获取上述影响交易价格的各
项因素条件，也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价格进行修正，所以采用
市场比较法评估就存在评估技术上的缺陷，所以本次资产组评估不宜采用市场法。
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固
定资产、设备类固定资产和无形资产--其他无形资产（外购软件类）采用成本法进
行评估，对无形资产--土地使用权采用市场法进行评估，无形资产--其他无形资产
（商标权、专利权和计算机软件著作权）采用收益法进行评估。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估资产所需的全
部成本，减去待估资产已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。
土地使用权评估的市场法是在求取待估土地的价格时，根据替代原则，将待估
土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者
已知的价格，参照该土地的交易情况、交易日期、土地使用年限、区域及个别因素
等差别，修正得出待估土地在评估基准日时地价的方法。
收益法是指通过估算待估无形资产在未来的预期正常收益，选用适当的折现率
将其折成现值后累加，以此估算待估无形资产评估价值的方法。
(二) 评估具体过程
1．建筑物类固定资产
由于列入本次评估范围的建筑物主要为工业厂房及附属建筑等，由于其邻近区
域类似建筑物市场交易不活跃和工业类厂房未来预期正常收益存在很大的不确定
性，故采用成本法进行评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估
价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算
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公式为：
评估价值＝重置成本×成新率
1) 重置成本的确定
A．重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开
发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
B．成新率
本次评估对委估建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权
平均，确定综合成新率。
采用年限法计算成新率的基本公式为：
成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
采用完损等级打分法的基本公式为：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×
装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：
K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中 A1、A2 分别为加权系数
2．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对
象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、
功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折
扣的方法来确定待估设备已经发生的各项贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
＝重置成本×综合成新率
另外，报废设备以其估计的可变现净值为评估价值；对于在明细表中单列的、
属整体设备的部件、零件等，在相应的设备评估时考虑；对于已经停用闲置的设备，
考虑其经济性贬值。
同时，由于委估资产涉及多重融资租赁，委估资产的产权持有人均已进入破产
重整阶段，故本次评估将上述列入融资租赁范围的设备作为重整资产评估，不考虑
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融资租赁和其他或有事项可能产生的产权影响。
1) 重置成本的确定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建设期管理费和资金成本等若干项组成。
A．现行购置价
a. 机器设备：通过直接向生产厂家询价、查阅《机电产品报价手册》等资料获
得现行市场价格信息进行必要的真实性、可靠性判断，并与被评估资产进行分析、
比较、修正后确定设备现行购置价；对于不能直接获得市场价格信息的设备，则先
取得类似规格型号设备的现行购置价，再用规模指数法、价格指数法等方法对其进
行调整
b. 电脑、空调和其他办公设备等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以
当前市场价作为现行购置价。
c. 车辆：通过上网查询、了解市场行情等资料确定现行购置价。
d. 进口设备：现行购置价由设备到岸外币价（CIF）、关税、银行财务费、外
贸手续费等构成，设备到岸外币价按同类设备近期价格（合同价或原购置价分析后）
确定，其他各项按有关标准计算确定，计算公式如下：
现行购置价 = 设备到岸外币价×基准日汇率×（1+进口关税税率）+设备到岸
外币价×基准日汇率×（银行财务费率 +外贸手续费率）
e. 非标设备及自制设备：根据被评设备的设计资料，按现行工程定额、材料市
场价格计算材料费、制造费，再加计设备设计费、必要的税金和合理的制造利润，
确定非标设备及自制设备的现行购置价。
B．相关费用
根据设备的具体情况分别确定如下：
a. 运杂费
运杂费以设备现行购置价为基数，一般情况下，运杂费费率参照《资产评估常
用数据与参数手册》中的机器设备国内运杂费率参考指标，结合设备体积、重量及
所处地区交通条件和运输距离评定费率；对现行购置价已包含运费的设备，则不再
另计运杂费。
b. 安装调试费
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安装调试费以设备现行购置价为基数，根据设备安装调试的具体情况、现场安
装的复杂程度和附件及辅材消耗的情况评定费率。对现行购置价内已包含安装调试
费的设备或不用安装即可使用的设备，不再另计安装调试费。
c. 建设期管理费
建设期管理费包括工程管理费、设计费等，根据产权持有人的实际发生情况和
工程建设其他费用计算标准，并结合相似规模的同类建设项目的管理费用水平，确
定被评设备的建设期管理费率。
d. 资金成本
资金成本指投资资本的机会成本，计息周期按正常建设期，利率取金融机构 LPR
利率，资金视为在建设期内均匀投入。
e. 车辆费用
车辆的相关费用包括车辆购置税和证照杂费。
C．重置成本
重置成本＝现行购置价＋相关费用
2) 成新率的确定
根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
A．对价值较大、重要的设备，采用综合分析系数调整法确定成新率。
综合分析系数调整法，即以年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、
使用经济性等综合确定经济耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n；再按
照现场勘查时的设备技术状态，对其运行状况、使用环境、工作负荷大小、生产班
次、使用效率、维护保养情况等因素加以分析研究，确定各项成新率调整系数，综
合评定该设备的成新率。
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据归类，本公司分类整理并测定了各
类设备成新率相关调整系数及调整范围，如下：
设备利用系数 B1 (0.85-1.15)
设备负荷系数 B2 (0.85-1.15)
设备状况系数 B3 (0.85-1.15)
环境系数 B4 (0.80-1.10)
维修保养系数 B5 (0.85-1.15)
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则：综合成新率 K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100%
B．对于价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备，主要以年限法为基础，
结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率。计算公式为：
年限法成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
C．对于车辆，首先按年限法和车辆行驶里程法分别计算理论成新率，采用孰低
法确定其理论成新率，以此为基础，结合车辆的维护保养情况和外观现状，确定成
新率。
计算公式如下：
a. 年限法成新率 K1=尚可使用年限/经济耐用年限×100%
b. 行驶里程法成新率 K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
c. 理论成新率=min{K1,K2}。
D．耐用年限根据被评设备自身特点及使用情况，并考虑承载力、负荷、腐蚀、
材质等影响后综合评定。
3．在建工程
评估人员在核查在建项目财务记录的基础上，对有关工程进行了实地查勘，采
用成本法进行评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成
的工程量所需发生的全部支出确定重置成本，同时对停工项目扣减在建设备安装项
目因闲置导致的贬值。
4．无形资产--土地使用权
(1) 土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的土地使用权价值内涵为在正常市场条件下，土地开发程度
为红线外“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气）和宗地红线内“场
地平整”条件下，用途设定为工业用地，使用权类型设定为出让，在土地剩余使用
年限下的土地使用权价格。
(2) 评估方法的选择
根据《资产评估执业准则—不动产》，通行的评估方法有成本法、市场法、收
益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。对于 10 宗取得权证的宗地，经分析，
因待估宗地所在区域交易案例比较容易取得，故可选用市场法评估。
另外，青州市人民政府（以下简称“甲方”）与盛泰集团公司（以下简称“乙
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方”）于 2014 年 11 月 20 日签订《盛世泰来增加建设用地申请补充协议》，协议约
定甲方为乙方增加项目建设用地亩数至 669.671 亩，并为其办理土地证，乙方仅需
支付地上附着物补偿款共计 44,198,286.00 元。实际该宗土地由盛世泰来公司使用
并支付补偿款，截至评估基准日已缴纳 42,725,496.00 元（列盛世泰来公司《无形
资产—土地使用权评估明细表》的“地上附着物补偿款”，摊销后账面价值
38,381,737.00 元）。截至评估基准日，已取得权证的土地合计 382.822 亩（列盛
世泰来公司《无形资产—土地使用权评估明细表》第 1-8 项），尚未办理权证的土
地合计 286.849 亩。经了解，目前上述未办理权证的土地期后办证存在不确定性，
已取得权证的土地按市场法进行评估，故以已缴纳补偿款与已取得权证的土地应分
摊补偿款的差额作为“地上附着物补偿款”的评估值。
(3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估
土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E
式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
(A) 市场交易情况修正
通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素
对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易
价格偏差。
(B) 期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易
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价格修订为评估基准日的价格。
(C) 区域因素修正
区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域
环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。由于不同用途的土地，
影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别
确定。
(D) 个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。
个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形状、宗地基础及市政
设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文
状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修
正。
(E) 土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长
短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。
通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，
消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
5．无形资产--其他无形资产
列入评估范围的无形资产包括外购应用软件和账面未记录的商标权、专利权和
计算机软件著作权。
(1) 本次对于外购应用软件采用重置成本法进行评估。
(2) 本次对账面价值未记录的商标专用权和专利所有权及计算机软件著作权采
用收益法进行评估。
收益法是指通过估算待估无形资产在未来的预期正常收益，选用适当的折现率
将其折成现值后累加，以此估算待估无形资产评估价值的方法。计算公式为：
n
Ai
V
i 1 (1+r)i
式中 V：待估无形资产价值
Ai：第 i 年无形资产纯收益
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r：折现率
n：收益年限
根据本次评估目的、评估对象的具体情况，评估人员选用收入分成法来确定委
估无形资产的评估价值。收入分成法系以收入为基数采用适当的分成比率确定被评
估资产的未来预期收益的方法。通过对委估无形资产的经济寿命进行分析，并结合
无形资产的法定年限和其他因素，确定收益年限。折现率采用无风险报酬率加风险
报酬率法确定。
八、评估过程实施过程和情况
本项资产评估工作于2021年2月23日开始，评估报告日为2021年3月13日。整个
评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和
对象、评估基准日；
2．接受委托人的资产评估项目委托，签订资产评估委托合同；
3．制定资产评估工作计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2．了解产权持有人基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对产权持有人提供的资产评估申报表；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维
修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．开展市场调研、询价工作；
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3．对委估资产进行评估，测算其评估价值；
(四) 结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步资产评估报告；
3．对初步资产评估报告进行内部审核；
4．征求有关各方意见。
(五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具评估报告。
九、评估假设
(一) 基本假设
1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变。
2. 本次评估以公开市场交易为假设前提。
3. 本次评估以委估资产原地持续使用为假设前提，即委估资产仍然按照目前的
用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
4. 本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
(二) 特殊假设
因盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公司均已进入破产重
整阶段，本次评估假设上述破产重整能顺利完成，基准日后重整资产运营主体能正
常持续经营为假设前提。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以
上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
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十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，盛泰集团公司、铸盛华公司、盛世泰来公
司、德瑞热力公司轮胎板块重整资产的评估结果为：
委估资产账面价值 1,235,374,782.14 元，评估价值 1,574,085,674.68 元，评
估增值 338,710,892.54 元，增值率为 27.42%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元（四公司单体小计）
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、盛泰集团有限公司 366,685,761.19 554,948,603.68 188,262,842.49 51.34
二、山东铸盛华橡胶有限公司 89,766,290.43 237,999,550.00 148,233,259.57 165.13
三、山东盛世泰来橡胶科技有限公司 768,185,869.70 767,221,831.00 (964,038.70) (0.13)
四、青州市德瑞热力有限公司 10,736,860.82 13,915,690.00 3,178,829.18 29.61
资产总计 1,235,374,782.14 1,574,085,674.68 338,710,892.54 27.42
金额单位：人民币元（四公司分类小计）
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、固定资产合计 1,083,160,524.63 1,376,901,480.00 293,740,955.37 27.12
其中：建筑物小计 405,137,231.49 616,415,510.00 211,278,278.51 52.15
盛泰建筑物 110,252,489.88 174,703,090.00 64,450,600.12 58.46
铸盛华建筑物 60,054,592.17 157,010,970.00 96,956,377.83 161.45
盛世泰来建筑物 233,891,098.69 284,701,450.00 50,810,351.31 21.72
德瑞热力建筑物 939,050.75 0.00 (939,050.75) (100.00)
其中：机器设备小计 678,023,293.14 760,485,970.00 82,462,676.86 12.16
盛泰机器设备 246,719,042.19 334,269,100.00 87,550,057.81 35.49
铸盛华机器设备 23,710,473.77 57,574,980.00 33,864,506.23 142.83
盛世泰来机器设备 397,795,967.10 354,726,200.00 (43,069,767.10) (10.83)
德瑞热力机器设备 9,797,810.07 13,915,690.00 4,117,879.93 42.03
二、在建工程合计 26,176,318.22 20,082,277.48 (6,094,040.74) (23.28)
盛世泰来在建工程 26,176,318.22 20,082,277.48 (6,094,040.74) (23.28)
三、无形资产合计 126,037,939.29 177,101,917.20 51,063,977.91 40.51
其中：无形资产——土地使用权小计 125,968,572.58 161,110,138.33 35,141,565.75 27.90
盛泰土地使用权 9,711,427.60 37,851,200.00 28,139,772.40 289.76
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铸盛华土地使用权 6,001,224.48 23,413,600.00 17,412,375.52 290.15
盛世泰来土地使用权 110,255,920.50 99,845,338.33 (10,410,582.17) (9.44)
其中：无形资产——其他无形资产小计 69,366.71 15,991,778.87 15,922,412.16 22,953.97
盛泰其他无形资产 2,801.52 8,125,213.68 8,122,412.16 289,928.76
盛世泰来其他无形资产 66,565.19 7,866,565.19 7,800,000.00 11,717.84
资产总计 1,235,374,782.14 1,574,085,674.68 338,710,892.54 27.42
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在对盛泰集团公司重整资产评估中，本公司评估人员对盛泰集团公司提供的
评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，发现存在下述财
务记录与实物差异事项及产权瑕疵事项：
(1) 盛泰集团公司
1) 盛泰集团公司的“鲁 E93906 钢丝厂货车”，因该车使用年久且仅在厂内使
用，盛泰集团公司未予办理年检，故未能提供车辆行驶证，但盛泰集团公司承诺该
车辆的所有权属于该公司所有；
2) 列盛泰集团公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 18-35 项“盛泰公
寓、生活区和试验中心”等房屋建筑物（建筑面积合计 40,645.63 平方米）尚未办
理产权证，对上述尚未办理权证事项，盛泰集团公司已提供了相关原始建设资料等，
并承诺上述房产属其所有。
3) 列盛泰集团公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 1 项“生产一处”
部分房产、第 18-35 项“盛泰公寓、生活区和试验中心”等房屋及《固定资产—构
筑物及其他辅助设施评估明细表》第 14-17 项“东侧传达室”等构筑物占用的土地
均系租赁，本次评估范围不包括租赁的土地。
(2) 铸盛华公司
1) 列铸盛华公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 13-16 项“原料 2
号库、14#公寓楼”等（建筑面积合计 15,270.52 平方米）尚未办理产权证，对上
述尚未办理权证事项，铸盛华公司已提供了相关原始建设资料等，并承诺上述房产
属其所有。
2) 列铸盛华公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 1-2 项“半钢 1 号库、
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半钢 2 号库、3 号库”（建筑面积合计 17,062.3 平方米）、第 14-16 项“14#-16#
公寓楼”（建筑面积合计 13,805.49 平方米）等房屋及列铸盛华公司《固定资产—
构筑物及其他辅助设施评估明细表》第 9-10 项“仓库办公室”等构筑物占用的土地
均系租赁，本次评估范围不包括租赁的土地。
3) 列铸盛华公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 5、8-11、13 项“密
炼 2 车间、全钢 2 号库、二部动力站、全钢 4 号库”等房屋（建筑面积合计 35,919.39
平方米）部分房屋占用盛泰集团公司的土地。
4) 盛泰集团公司和铸盛华公司的房屋建筑物、构筑物的账面存在交叉入账情
况，本次按照资产权证、账面及所属厂区的顺序划分评估，具体详见各公司评估明
细表备注。
(3) 盛世泰来公司和德瑞热力公司
1) 截 至 评 估 基 准 日 ， 盛 世 泰 来 公 司 委 估 的 房 屋 建 筑 物 ( 建 筑 面 积 合 计
212,741.30 平方米)及德瑞热力公司委估的房屋建筑物(建筑面积合计 3,595.24 平
方米)均未办理不动产权证书。各公司已提供了相关原始建设资料等，并承诺上述房
产属其所有。
2) 列盛世泰来公司《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 9 项“分拣车间”
（建筑面积 25,788.95 平方米）、《固定资产—构筑物及其他附属设施评估明细表》
的“车棚”、“南传达室”等共 16 项构筑物，全部或部分建筑结构位于宗地范围外
（参见明细表备注），且占用的部分土地性质系农田。
3) 青州市人民政府（以下简称“甲方”）与盛泰集团公司（以下简称“乙方”）
于 2014 年 11 月 20 日签订《盛世泰来增加建设用地申请补充协议》，协议约定甲方
为乙方增加项目建设用地亩数至 669.671 亩，地上附着物按照 6.6 万元/亩收取，甲
方负责该土地证的办理，乙方需支付地上附着物补偿款共计 44,198,286.00 元。实
际该宗土地由盛世泰来公司使用并支付补偿款，截至评估基准日已缴纳
42,725,496.00 元（列盛世泰来公司《无形资产—土地使用权评估明细表》的“地
上附着物补偿款”，摊销后账面价值 38,381,737.00 元）。截至评估基准日，已取
得权证的土地合计 382.822 亩（列盛世泰来公司《无形资产—土地使用权评估明细
表》第 1-8 项），尚未办理权证的土地合计 286.849 亩。经了解，目前上述未办理
权证的土地期后办证存在不确定性。
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4) 列盛世泰来公司《固定资产--构筑物及其他辅助设施评估明细表》第 8-17
项“煤棚”、“热水池办公室”等 10 项构筑物，除“煤棚”部分结构占用农田外，
其余均建于盛世泰来公司场地，目前由德瑞热力公司使用，截至评估基准日未签订
租赁协议。上述资产主要由盛世泰来公司投资建设，少部分建造成本计入德瑞热力
公司财务账。
若产权持有人不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，
则前述资产的评估结果会受到影响。
提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是盛泰集团公司、铸盛华公司、
盛世泰来公司、德瑞热力公司的责任，评估人员的责任是对各公司提供的资料作必
要的查验，因四家产权持有人均被广饶县人民法院裁定受理破产重整，故评估人员
的清查核实工作不能作为对评估对象及和相关资产的法律权属的确认或保证。
2．截至评估基准日，委估资产涉及多重融资租赁、资产抵押、对外担保、未决
诉讼事项，产权持有人均已进入破产重整阶段，具体情况如下：
2019 年 7 月 15 日，广饶县人民法院作出（2019）鲁 0523 破申 7 号、8 号民事
裁定书，裁定受理盛泰集团有限公司、山东铸盛华橡胶有限公司破产重整；2019 年
9 月 6 日，广饶县人民法院作出（2019）鲁 0523 破申 13 号、23 号民事裁定书，裁
定受理山东盛世泰来橡胶科技有限公司、青岛西水国际贸易有限公司、广饶县忠益
热工新技术开发有限公司、青州德泰国际贸易有限公司、广饶县浩普环保新材料有
限公司、青州博良国际贸易有限公司、盛泰集团投资（东营）有限公司、广饶一泽
商贸有限公司、广饶县泰华国际贸易有限公司、广饶县鸿凯投资有限公司、青州市
德瑞热力有限公司破产重整。广饶县人民法院分别于 2019 年 7 月 19 日、2019 年 9
月 6 日作出（2019）鲁 0523 破 6-7 号、12-22 号《决定书》，指定东营天正清算事
务所有限公司担任上述盛泰集团有限公司等十三家公司管理人。
2020 年 1 月 20 日，广饶县人民法院作出（2019）鲁 0523 破 6 号之一民事裁定
书，裁定盛泰集团有限公司等十三家公司实质合并破产重整。2020 年 4 月 30 日，
东营市中级人民法院作出（2020）鲁 05 破监 1 号民事裁定书，裁定维持广饶法院作
出的（2019）鲁 0523 破 6 号之一民事裁定书，盛泰集团有限公司等十三家公司实质
合并破产重整。
2020 年 7 月 31 日，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》及相关法律规
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定公开招募投资人。
本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。
3．盛泰集团公司于 2020 年 7 月 31 日与德州亚泰集团有限公司签订《盛泰集团
轮胎废气处理提升改造项目》设备制造、安装工程合同，盛泰集团公司于 2020 年
12 月 18 日与江苏友家消防工程有限公司第七分公司签订《一部密炼车间、成品仓
库消防施工》安装工程合同，该两项工程系属物产化工公司拟收购轮胎板块重整资
产，但未列入本次评估范围。
4．列入本次评估范围的未取得权证的房屋及构筑物的相关数据由盛泰集团公
司、铸盛华公司、盛世泰来公司、德瑞热力公司提供，并经山东上和土地房地产评
估测绘有限公司测绘，评估人员进行了必要的核实，本次评估未考虑其与实际数据
可能存在的差异对评估价值的影响。
本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能
观察的部分）做技术检测，评估师在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有
效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
5．本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术
检测，评估师在假定产权持有人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提
下，通过实地勘察作出的判断。
6．根据本次评估目的、对应的经济行为、评估对象具体情况，本次评估中委估
资产的评估价值不包含增值税。
7．目前新型冠状病毒肺炎疫情已在全球多国爆发，新型冠状病毒肺炎疫情已对
宏观经济以及市场信息产生重大影响。该疫情对经济形势的后续影响难以准确预估，
因此本次评估未考虑该疫情后续发展对基准日评估结论可能产生的影响。
8．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的现时市
场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等因素对评估价值的
影响，没有考虑交易时间的紧迫与否可能追加或减少付出的价格等因素对评估价值
的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价
格的影响。
9．本次重整资产价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合
理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当
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未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变
而推导出不同资产评估结论的责任。
10．本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和产权持有人提供的有关经济
行为批文、营业执照、权证、技术资料等证据资料本身的合法性、完整性、真实性
负责。
11．本次评估对产权持有人可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。
4．资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可
实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2020 年 12 月 31 日起至
2021 年 12 月 30 日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结
论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
6．如果存在评估报告日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结
论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产
价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘
请评估机构重新确定评估结果。
7．当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
8．评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用。
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