航天电子：拟进行减值测试所涉及的不动产评估项目-湖北长天通信科技有限公司资产评估报告2017-03-02
航 天 时 代 电子 技 术 股 份 有 限 公 司
拟 进 行减 值 测 试 所 涉 及 的 不 动 产 评 估 项 目
-湖北长天 通信科技有限公司
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2017]第 208 号
中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
二〇一七年二月二十七日
湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................................................1
摘 要 .........................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 .................................................................................4
一、委托方、产权持有单位和其他报告使用者 ....................................................... 4
二、评估目的 ............................................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围 ........................................................................................... 6
四、价值类型及其定义 ............................................................................................... 7
五、评估基准日 ........................................................................................................... 8
六、评估依据 ............................................................................................................... 8
七、评估方法 ............................................................................................................. 10
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 11
九、评估假设 ............................................................................................................. 12
十、评估结论 ............................................................................................................. 13
十一、特别事项说明 ................................................................................................. 14
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................. 15
十三、评估报告日 ..................................................................................................... 16
备查文件目录 .............................................................................................18
中联资产评估集团有限公司
湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有单位申
报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使
用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
航 天 时 代 电子 技 术 股 份 有 限 公 司
拟进 行 减 值 测 试所 涉 及 的 不 动 产 评 估 项 目
-湖北长天 通信科技有限公司
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2017]第 208 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受航天时代电子技术股份有限公司的
委托，就航天时代电子技术股份有限公司拟进行减值测试所涉及的湖北
长天通信科技有限公司部分不动产的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围为湖北长天通信科技有限公司的部分不动产。
评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用
市场比较法对湖北长天通信科技有限公司部分不动产进行评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出湖北长天通信科技有限公司部分不动产在评估基准日 2016 年 12
月 31 日的评估结论如下：
湖北长天通信科技有限公司的部分不动产评估值为 193.26 万元，与
账面值 118.13 万元相比较 ，评估增值 75.13 万元，增值率 63.60%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
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拟进行减值测试所涉及的不动产评估项目
-湖北长天 通信科技有限公司
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2017]第 208 号
航天时代电子技术股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用市场比较法，按照必要的评估程序，对航天时代
电子技术股份有限公司拟进行减值测试所涉及的湖北长天通信科技有限
公司部分不动产的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和其他报告使用者
本次资产评估的委托方为航天时代电子技术股份有限公司，产权持
有单位为湖北长天通信科技有限公司(以下简称为“长天科技”)。
(一) 委托方概况
公司名称：航天时代电子技术股份有限公司
类 型：股份有限公司（上市）
住 所：武汉市经济技术开发区高科技园
法定代表人：刘眉玄
注册资本：壹拾亿叁仟玖佰伍拾叁万柒仟叁拾柒元整
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
成立日期：1990 年 07 月 18 日
统一社会信用代码：91420100177716821Q(3-2)
经营范围：民用航天与运载火箭及配套装备、计算机技术及软硬件、
电子测量与自动控制、新材料、通信产品、记录设备、仪器仪表、卫星
导航与卫星应用技术及产品、卫星电视接收和有线电视产品（仅限分支
机构经营）及上述产品的技术开发、生产销售、技术转让、咨询服务；
本企业和所属企业产品出口业务；本企业和本企业成员企业生产科研所
需的原材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务；经
营本企业的进料加工和“三来一补”业务；承揽电子系统和产品的电磁兼
容、环境试验。（国家有专项规定的经审批后方可经营）。
(二) 产权持有单位概况
企业名称：湖北长天通信科技有限公司
公司地址：武汉经济技术开发区 22MB 地块
法定代表人：王金麟
注册资本：壹亿叁仟捌佰万元整
经济性质：有限责任公司(法人独资)
营业执照注册号：420100000076982
成立时间：2001 年 10 月 22 日
经营期限：2021 年 10 月 21 日
经营范围：光纤复合地线、电力光缆、铝型材及其它复合材料(铝包
钢)研制、开发、生产、销售；各类商品的进出口贸易(国家限定公司经营
和国家禁止进出口的山坡除外)。
长天科技隶属于中国航天科技集团，是中国航天电子技术研究院(航
天九院)所属航天电工技术有限公司全资控股的高新技术企业。主要从事
铝型材加工、铝包钢、光纤复合架空线、电力光缆及其它复合材料的开
发和生产，铝包钢年综合生产能力 35000 吨，光缆 10000 公里。
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
截止评估基准日，航天电工集团有限公司为长天科技唯一股东，持
股 100%。
(二)委托方与产权持有单位之间的关系
产权持有单位湖北长天通信科技有限公司是委托方航天时代电子技
术股份有限公司的三级子公司。
(四)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、产权持有单位、经济行为相关的当
事方以及按照国有资产管理相关规定报送核准（备案）的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
依据中国航天时代电子公司与航天时代电子技术股份有限公司 2016
年 3 月 25 日签订的《关于使用市场法评估之房产或土地的补偿协议》，
对于航天时代电子技术股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金
交易涉及的房产、土地未能在 2016 年 12 月 31 日前交割完毕，则上市公
司将聘请具有证券期货业务资格的会计师事务所对航天电工及其子公司
采用市场法评估的房产、土地进行减值测试。
本次评估的目的是反映湖北长天通讯科技有限公司使用市场法评估
之不动产于评估基准日的市场价值，为航天时代电子技术股份有限公司
进行减值测试之经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围为湖北长天通信科技有限公司的部分不动产，
账面原值 1,273,768.60 元，净值 1,181,313.44 元，具体为位于武汉市经济
开发区湘隆时代商业中心的 2 套商品房。
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。
委估主要资产情况
纳 入 评 估 范 围 内 的 固 定 资 产 账 面 原 值 1,273,768.60 元 ， 净 值
1,181,313.44元，为位于武汉市经济开发区湘隆时代商业中心E区4栋18层、
19层的2套商品房，框架结构，购臵于2011年6月，每套建筑面积81.20平
方米，共计162.40平方米。该2套商品房均已取得房屋所有权证，证号为：
“武房权证经字第2015003218号”、“武房权证经字第2015003219号”，
证载权利人为湖北长天通信科技有限公司。目前该2套房产作为办公用房
使用。
(二)企业申报的表外资产的类型、数量
经现场尽职调查，截至评估基准日 2016 年 12 月 31 日，湖北长天通
信科技有限公司未发现表外资产。
(三)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面
金额
本次评估报告中未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
根据《以财务报告为目的的评估指南》第 24 条：“在符合会计准则
计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准
则下的市场价值”，即本次评估的价值类型市场价值等同于会计准则下的
公允价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2016 年 12 月 31 日。
本次评估目的是委托方对发行股份购买资产并募集配套资金交易涉
及未能在 2016 年 12 月 31 日前交割完毕房产、土地的市场价值进行评估，
为进行减值测试提供依据，此基准日是委托方根据减值测试审计报告日
确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
(一)经济行为依据
《关于使用市场法评估之房产或土地的补偿协议》。
(二)法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议通过修订)；
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年修订)；
3. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
(三)评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20 号)；
2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20 号)；
3. 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号)；
4. 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5. 《资产评估准则—不动产》中评协[2007]189 号；
6. 《资产评估准则—利用专家工作》中评协[2012]244 号；
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7. 《资产评估职业道德准则--独立性》中评协[2012]248 号；
8. 《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）；
9. 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评
协[2011]230 号）
10. 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
11. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
12. 《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
13. 《 注册 资产评 估师 关注 评估对 象法 律权 属指导 意见 》 (会协
[2003]18 号)；
14. 《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号)；
15. 《企业会计准则—应用指南》(财会[2006]18 号)；
16. 《企业会计准则第 4 号—固定资产》等 38 项具体准则(财会
[2006]3 号)。
(四)资产权属依据
1. 《房屋所有权证》
2. 重要资产购臵合同或凭证；
3. 其他参考资料。
(五)取价依据
1. 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
2. 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
3. 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》 计办价
格[2002]1153 号）；
4. 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007 ]670
号）；
5. 《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
6. 《 关 于 规 范 环 境 影 响 咨 询 收 费 有 关 问 题 的 通 知 》（ 计 价 格
[2002]125 号）；
7. 《建筑预算常用数据手册》；
8. 《建筑工程投资估算手册》;
9. 《增值税转型改革若干问题的通知》(财税2008170 号)；
10. 《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》（财政部令 2011 年
第 66 号）;
11. 《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 23 日起执行；
12. 中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
13. 其他参考资料。
(六)其它参考资料
1. 《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社 2011 年版)；
2. 其他参考资料。
七、评估方法
委估资产为位于武汉市经济开发区湘隆时代商业中心的2套商品房，
由于武汉市商品房市场比较繁荣，其交易案例能够取得，本次采用市场
比较法进行评估。
市场比较法是将待评估的房地产与在较近时期内已经发生或将要发
生的类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房
地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照，以已经发
生或将要发生交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，
得出待估房地产最可能实现的合理市场价格。
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
a.搜集交易实例的有关资料；
b.选取有效的可比市场交易实例；
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c.建立价格可比基础；
d.进行交易情况修正；
e.进行交易日期修正；
f.进行区域因素修正；
g.进行个别因素修正；
h.求得比准价格，调整确定被评估房地产的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1.2017 年 1 月下旬，湖北长天通信科技有限公司与有关各方就本项
目评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产
评估工作计划。
2.对企业前期准备工作进行培训辅导。2017 年 2 月上旬，评估师对
企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、
资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和产权持有单位
提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调
查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，
收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济
技术指标等情况的资料。
3.配合各产权持有单位进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工
作。2017 年 2 月中旬，评估团队进入产权持有单位现场，开展现场尽职
调查工作，对委估资产进行了解，协助企业提供委估资产申报工作，收
集资产评估所需文件资料。
(二)现场评估阶段
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
1.听取委托方及产权持有单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。
2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业
有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3.根据资产评估申报明细表，对委估资产进行了全面清查核实。
4.查阅收集委估资产的产权证明文件。
5.根据委估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。
6.了解资产管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7.对企业提供的权属资料进行查验。
8.对评估范围内的资产在清查核实的基础上做出初步评估测算。
(三)评估汇总阶段
对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果
进行必要的调整、修改和完善。
(四)提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
(一)一般假设
1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
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湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
(二)特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经
济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大
变化；
3、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资
产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
4、本次评估假设委托方及产权持有单位提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
5、评估范围仅以委托方及产权持有单位提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及产权持有单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
采用市场比较法对湖北长天通信科技有限公司部分不动产进行评估
得出的评估基准日2016年12月31日的评估结论如下：
资产账面价值118.13万元，评估值193.26万元，评估值与账面价值比
较增值75.13万元，增值率63.60%。详见下表：
中联资产评估集团有限公司 第 13 页
湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
表 10-1 资产评估结果汇总表
产权持有者：湖北长天通信科技有限公司 评估基准日：2016 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 固定资产 118.13 193.26 75.13 63.60
2 在建工程
3 无形资产
4 资产总计 118.13 193.26 75.13 63.60
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
(一)重大期后事项
未发现重大期后事项。
（二）其他需要说明的事项
1.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产
价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所
对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方
及产权持有单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及产权持
有单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭
证，有关法律文件的真实合法为前提。
2.评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的
情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质
测试。
3.本次评估范围及采用的由产权持有单位提供的数据、报表及有关资
料，委托方及产权持有单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
5.评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有单位
提供，委托方及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。
中联资产评估集团有限公司 第 14 页
湖北长天通信科技有限公司资产评估报告
6.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化
时，应按以下原则处理：
(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整；
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实
际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次
评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定
的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未
考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产
价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发
生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化
而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报
告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他
人公开。
(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部
分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关
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当事方另有约定的除外。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一七年二月二十七日。
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评估机构法定代表人：
资产评估师：
资产评估师：
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备查文件目录
1. 评估明细表；
2. 经济行为文件(复印件)；
3. 委托方及产权持有单位企业法人营业执照(复印件)；
4. 评估对象涉及的主要权属证明资料(复印件)；
5. 委托方及产权持有单位承诺函；
6. 签字注册资产评估师承诺函；
7. 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书(复印件)；
8. 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照(复印件)；
9. 签字注册资产评估师资格证书(复印件)。
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