上海张江高科技园区开发股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海张江高科技园区开发股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 张江高科 股票代码 600895
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 朱攀
电话 021-38959000
传真 021-50800492
电子信箱 investors@600895.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
(末)增减（%）
总资产 18,240,827,324.42 17,821,680,675.45 2.35 17,349,222,302.64
归属于上市公司股东
6,445,898,915.62 6,294,815,990.40 2.40 6,371,990,634.34
的净资产
经营活动产生的现金
860,917,595.77 -31,463,921.77 2,836.21 -857,394,930.45
流量净额
营业收入 2,265,071,955.81 1,795,519,891.35 26.15 1,361,902,386.37
归属于上市公司股东
370,043,291.54 466,965,659.91 -20.76 478,497,366.23
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 358,524,155.38 468,319,208.93 -23.44 469,904,654.08
的净利润
加权平均净资产收益 减少 1.63 个百
5.81 7.44 7.76
率（%） 分点
基本每股收益（元／
0.24 0.30 -20.76 0.31
股）
稀释每股收益（元／
0.24 0.30 -20.76 0.31
股）
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期股东总数 115,813 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 113,300
前 10 名股东持股情况
持有有限
质押或冻结
股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数 售条件股
的股份数量
份数量
上海张江（集团）
国家 53.58 829,821,187 无
有限公司
博时新兴成长股
票型证券投资基 其他 1.89 29,203,550 未知
金
嘉实沪深 300 交
易型开放式指数 其他 0.40 6,136,552 未知
证券投资基金
中国人寿保险股
份有限公司－分
其他 0.39 6,089,259 未知
红－个人分红－
005L－FH002 沪
中国人寿保险股
份有限公司－传
统－普通保险产 其他 0.25 3,941,500 未知
品－005L－CT001
沪
华泰柏瑞沪深 300
交易型开放式指 其他 0.23 3,529,040 未知
数证券投资基金
上海圣御建筑工
其他 0.18 2,840,228 未知
程有限公司
华夏沪深 300 交
易型开放式指数 其他 0.17 2,611,400 未知
证券投资基金
陈广明 境内自然人 0.16 2,446,866 未知
谢仁国 境内自然人 0.15 2,305,327 未知
上海张江（集团）有限公
司与其余股东之间无关联
关系，也不属于一致行动
上述股东关联关系或一致行动的说明
人。公司未知其他流通股
股东之间是否有关联关
系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年是张江高科发展史上具有重要意义的一年。2012 年 7 月，张江高科技园区迎来
了建园 20 周年；上海张江高新技术产业开发区建设“国家自主创新示范区”进入第二年；
“张江新十条”逐步细化落实，张江园区已步入了“创新驱动、转型发展”的快车道。
2012 年度，公司实现营业收入 226,507 万元，同比增加 26.15%，营业利润 43,165 万元，
同比减少 25.15%，归属于股东的净利润 37,004 万元，同比减少 20.76%。加权平均净资产收
益率为 5.81%，同比减少 1.63 个百分点。
（一） 报告期内公司主要经营业务情况如下：
1、开发建设
2012 年度，公司重点推进 20 项开发建设项目的实施，涵盖集电 B 区、张江中区、二次
开发、人才公寓建设等各方面，全年房产新开项目 5 个，建筑面积 38.30 万㎡；结转项目 11
个，建筑面积 61.55 万㎡；竣工项目 7 个，建筑面积 35.80 万㎡，全年房产建设项目投资额
约 9.8 亿元。截至年末，各项目基本按年度目标推进。
2、房地产销售及租赁
2012 年度，公司实现主营业务收入 222,008 万元，比上年同期增长了 27%；其中：完
成房产销售收入 147,582 万元，比上年同期增长了 38%；完成房产租赁收入 46,660 万元，
比上年同期增长了 2%。
3、高科技及主业投资
2012 年度，公司保持高科技股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有
管理，严格控制房地产业的新增投资节奏。新增股权投资方面，公司已完成对上海金融产业
发展基金增资 1.5 亿元人民币，对张江磐石葆霖投资基金的增资 40 万元。
4、招商和创新集成服务
2012 年度公司坚持以服务园区客户为中心，努力在服务理念、服务水平、服务效率、
服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，通过贴心服务展示园区开发商形象，通
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过增值客户服务提升公司综合价值，并通过“聚才计划”进一步聚集更多的人才，打造新张
江。全年 4 个人才公寓装修工作进展顺利，基本达到年度工作目标。全方位打造一个国际化、
多层次、让各类人才都有归属感的创新高地。
(二)核心竞争力分析
自上海张江高新技术产业开发区被国务院批复同意建设为"国家自主创新示范区"后，公
司在产业聚集、产品设计开发、资产经营及公司内部管理方面不断提升自身能力，并通过多
年来的产业培育、区域开发经验，成功转型为产业地产投资、开发、运营商。
公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1、产业培育与集聚能力
张江园区企业在"十二五"各类政策促进下，尤其是《关于推进张江核心园建设国家自主创
新示范区的若干配套政策》指引下，在人才集聚、财税支持、金融服务和管理创新等方面为
园区产业发展、园区企业创新打开了新的发展空间。2012 年底，张江核心园的经营总收入
达到了 4200 亿元；公司管辖园区内的企业既有被纳入首批代持股试点单位，也有登陆资本
市场的。种种结果表明张江的产业培育及集聚力不但使具有先发优势的生物医药及集成电
路、软件等产业继续成为产业创新高地，更让文化创意、低碳与新能源等新型产业在园区内
形成产业链，得以快速发展。公司依托张江园区的产业发展，所开发的空间产品具备稳定的
客户群；同时，也由于有稳定和充足的客户群，公司的物业产品获取了很好的租售效果，得
以良性发展。
2、产品设计与开发能力
公司经过十多年的开发经验积累，对于各类产业用房的设计与开发能力不断提升，以具有
前瞻性的规划、设计能力地应对产业发展趋势。在有效控制成本前提下，充分运用环保材料，
建设"绿色科技园区"。建设中的"张江中区"更以城市区域概念重点发展高端商务办公及商业
中心，进一步加强城市化功能，充分诠释了产业园区到科技人文社区的蜕变过程，也使张江
将成为全球高素质人才创新、创业、创意、工作及生活休闲的理想栖息地。其中，张江集电
港的四期东块项目按 LEED 铂金标准设计建设，并获得了上海市白玉兰奖。
3、资产经营能力
公司储备一定规模的经营性物业，为后续发展夯实了基础。除了自身开发，公司通过对本
部及下属公司经营性资产梳理，分析各类资产盈利能力，通过不同方式对各类资产进行处置，
调整经营性资产结构，提升资产经营能力。
4、企业运营管理能力
在全球经济融合发展背景下，城市化与产业升级早已成为推动园区转型的两大推手，企业
管理也须与园区发展相匹配。公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人
才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。此外，公司早已取得 ISO9001 和
ISO14001 认证，并通过持续改进，进一步增强了公司在细化管理与优化服务上的优势，对
公司的健康高效发展起到了积极的推动作用。
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业竞争格局和发展趋势
经济发展的全球化成为当今世界经济发展的表现形式。在经济全球化过程中，跨国公司
通过在全球组织采购、生产、销售等经营活动有效地促进了国际化的产业分工。目前已有众
多全球五百强企业，尤其是研发中心落户张江园区,园区发展定位需要考虑国际产业转移的
趋势。十八大后，国内经济产业能级提升的需求会急剧增强，大量园区发展面临转型。尤其
是浦东张江，从建园初期以"优惠政策"吸引产业及龙头企业入驻，到现阶段通过产业链环环
紧扣，加大企业合作交流，通过完善、及时的服务增加企业粘性。虽然全国各地园区，尤其
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是长三角的园区通过"免税""奖励"等大手笔的招商引资政策吸引企业，但张江高科技园区通
过多维度的产业服务帮助企业降本增效，与企业在张江这块创业热土上共同成长。上海张江
高新技术产业开发区于 2011 年获批建设国家自主创新示范区，园区的产业聚集能力、创新
能力和产业转化能力得到大幅提升。
张江高科将依托园区的产业资源，并通过与专业服务资源的整合，力求培育新的产业投
资方向、探索新的科技投资运作模式，充分发挥浩成创投作用，培育集中度高、规模化的产
业链投资，实现向创新引领、科技投资与园区投资并重的转型发展。注重产城融合，构建高
新技术研发及产业发展最为活跃、中国科技人才和创意人才最为密集的现代科学城。
(二)公司发展战略
"十二五"期间，张江园区将全面优化服务、提升环境，汇聚最前沿的科技产业和研发机
构，汇聚最活跃的创新、创业力量，汇聚最强劲的金融资本、交易力量，汇聚最创新、最有
效的服务体系。公司将以优势发挥、价值创造、平衡发展、战略协同、产业创新、风险控制
为原则，充分利用区位优势、信息优势、资源优势等，打造自主创新园区运营蓝筹股 。
(三)经营计划
2013 年，公司将以创建具备卓越管理能力和市场竞争力的现代企业为目标，重点推动
“三个转变和两项拓展”，即从“比较注重硬件建设”向“注重提升软实力”转变；从“房
地产一业独大”向“综合经营、多元化运作”转变；从“粗放发展”向“提高经营效率和效
益，追求精细化管理”转变；依托持续的品牌营销，实现渐进式的品牌拓展和区域拓展。
2013 年，公司预算主营业务收入 18 亿元以上，争取与 2012 年基本持平。
为实现上述年度目标， 2013 年公司的重点工作为：以销售目标为核心，销售工作早启
动，早见效；以房产建设为重点，中区和 B 区项目加快推进；以战略转型为目标，加大股权
运作力度；以客户满意为宗旨，提高客户服务质量和效率；以市场化运营为标准，持续强化
内部整合。
园区房产租售：
2013 年，为保持公司良好的市场形象，维护公司经营业绩的基本稳定，在提升公司存
量物业资产经营效率的基础上，力争房产租售目标稳步增长。2013 年，计划重点销售园区
研发类物业产品，争取各类房产租赁收入保持稳定，竣工验收一年以上的物业有效出租率保
持 85%以上，严控物业经租、维修成本，提高租赁物业经营效益。
园区开发建设：
2013 年，在工程建设项目管理方面， 计划做好“六个强化”：强化项目经理管理制度，
推行建设进度定期检查制度；强化采购预算管理，落实成本控制和质量控制；强化前后期办
证管理，重点落实前期“四证”和产证办理；强化建设项目的前期市场策划，降低商业类项
目的风险；强化房地产项目的后评价，积累项目决策经验。2013 年，计划房产建设总建筑
面积约 100 余万平米，计划实现 4 个项目竣工验收。
高科技项目及房地产投资管理：
2013 年，公司除继续引入战略合作伙伴及培育非房地产业务外，还将加强对已投资项
目的管理力度，适度退出已进入收获期的财务投资项目，实现科技类股权投资项目的现金流
平衡，腾出资金投入新项目开发。
创新集成服务：
2013 年，公司将以贯彻落实“张江新十条”为重点，努力在服务理念、服务水平、服
务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区开发
商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。公司将贯彻“以人为本”精神，加快做好人
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才公寓配套。年内计划装修人才公寓 1134 套，加快人才公寓推广速度，争取人才公寓入住
率达到 90%以上。继续加强园区商业配套服务功能，进一步缓解商业配套不足的矛盾。计划
推出人才公寓标准化服务体系，逐步培育增值服务内容。
(四)可能面对的风险
1、创新服务方面：知识创新服务的专业性和技术性要求极高，只有对园区客户需求进行广
泛深入的调研，才能有效提供针对性的服务；
2、产业投资方面：培育自主研发产品资金投入规模大、周期长、成功率不确定，提高风险
投资成功率需要投资商建立完善的风险投资机制；
3、国际产业环境：国际市场上，我国面临印度、新加坡等国家的外包竞争压力；
4、同质化的园区政策：园区政策趋同，各大园区对于大客户的激烈争夺使各园区必须提升
自己核心竞争力。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本期减少合并单位 1 家，原因为：本年度上海张江管理中心发展有限公司的子公司上海
张江体育休闲中心有限公司进入清算期，不再纳入合并范围。
4.2、主要会计政策、会计估计的变更
本报告期公司主要会计政策和主要会计估计未发生变更。
董事长：丁磊
上海张江高科技园区开发股份有限公司
2013 年 4 月 20 日
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