上海张江高科技园区开发股份有限公司
自 2021 年 1 月 1 日
至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
目录
一、审计报告
二、财务报表 ...................................................................................................................... 1
三、公司基本情况 ............................................................................................................. 21
四、财务报表的编制基础 ................................................................................................... 22
五、重要会计政策及会计估计 ............................................................................................ 22
六、税项 ..................................................................................................................... 48
七、合并财务报表项目注释................................................................................................ 49
八、合并范围的变更........................................................................................................ 102
九、在其他主体中的权益 ................................................................................................. 105
十、与金融工具相关的风险.............................................................................................. 113
十一、资本管理............................................................................................................... 116
十二、公允价值的披露 .................................................................................................... 117
十三、关联方及关联交易 ................................................................................................. 119
十四、股份支付............................................................................................................... 126
十五、承诺及或有事项 .................................................................................................... 126
十六、资产负债表日后事项 ............................................................................................. 127
十七、其他重要事项........................................................................................................ 127
十八、母公司财务报表主要项目注释................................................................................ 130
十九、补充资料............................................................................................................... 142
二、 财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 上海张江高科技园区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年 12 月 31 日 2 0 20 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 2,435,267,234.02 2,254,598,499.21
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 651,324,315.06 1,311,836,104.52
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 46,797,235.66 43,144,081.76
应收款项融资
预付款项 七、7 6,396,680.39 10,592,149.24
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 181,860,936.96 170,212,543.06
其中：应收利息
应收股利 248,271.79 5,105,563.99
买入返售金融资产
存货 七、9 9,075,809,804.33 7,828,746,357.58
合同资产 七、10 100,227,267.90 102,915,473.90
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 357,677,634.29 118,579,443.39
流动资产合计 12,855,361,108.61 11,840,624,652.66
第1页
合并资产负债表 ( 续)
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 上海张江高科技园区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年 12 月 31 日 2 0 20 年 12 月 31 日
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 3,961,281,576.58 5,286,045,336.74
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 6,376,713,811.29 3,806,184,992.28
投资性房地产 七、20 13,284,159,143.29 11,107,898,778.24
固定资产 七、21 66,853,925.47 71,438,011.90
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26 4,184,604.19 4,641,177.70
开发支出
商誉 七、28
长期待摊费用 七、29 30,203,550.66 40,056,109.65
递延所得税资产 七、30 608,676,519.42 603,288,849.51
其他非流动资产 七、31 63,909,532.17 59,552,674.77
非流动资产合计 24,395,982,663.07 20,979,105,930.79
资产总计 37,251,343,771.68 32,819,730,583.45
第2页
合并资产负债表 ( 续)
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 上海张江高科技园区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年 12 月 31 日 2 0 20 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 七、32 2,831,000,000.00 2,669,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 1,187,819,485.54 575,674,833.13
预收款项 七、37 62,855,439.05 32,430,536.83
合同负债 七、38 974,315,253.81 853,498,390.55
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 30,362,685.02 27,033,798.79
应交税费 七、40 281,405,270.28 70,308,039.79
其他应付款 七、41 1,952,497,279.39 2,107,631,170.40
其中：应付利息 7,436,224.38 6,249,718.83
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 595,279,869.95 3,278,011,731.92
其他流动负债 七、44 849,761,435.10 879,690,672.78
流动负债合计 8,765,296,718.14 10,493,279,174.19
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 3,620,586,052.44 3,284,570,079.50
应付债券 七、46 8,808,382,921.05 3,132,392,342.48
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 七、50 496,661,701.10 326,135,073.62
递延收益 七、51 82,396,296.42 47,833,560.72
递延所得税负债 七、30 970,398,070.54 1,023,884,816.15
其他非流动负债
非流动负债合计 13,978,425,041.55 7,814,815,872.47
负债合计 22,743,721,759.69 18,308,095,046.66
第3页
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:上海张江高科技园区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年 12 月 31 日 2 0 20 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 603,531,339.06 1,660,610,723.64
交易性金融资产 150,415,547.94
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十八、1 24,386,865.90 18,661,340.76
应收款项融资
预付款项 4,451,332.50 3,543,571.60
其他应收款 十八、2 2,884,990,096.14 2,205,252,854.68
其中：应收利息
应收股利
存货 275,899,457.02 270,650,489.40
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 202,903,759.51
流动资产合计 4,146,578,398.07 4,158,718,980.08
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十八、3 11,786,402,296.61 11,108,413,909.27
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 3,396,762,515.72 1,787,145,032.17
投资性房地产 1,787,770,986.60 1,868,229,417.62
固定资产 63,763,505.30 68,314,888.78
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 3,461,116.77 3,966,022.33
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 181,188,458.58 259,883,772.93
其他非流动资产
非流动资产合计 17,219,348,879.58 15,095,953,043.10
资产总计 21,365,927,277.65 19,254,672,023.18
第5页
母公司资产负债表 ( 续)
2021 年 12 月 31 日
编制单位:上海张江高科技园区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年 12 月 31 日 2 0 20 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 2,131,000,000.00 1,769,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 14,811,820.39 24,678,251.51
预收款项 10,045,115.73 11,431,032.75
合同负债
应付职工薪酬 17,000,000.00 15,066,707.47
应交税费 57,156,164.54 1,191,735.34
其他应付款 2,448,486,084.06 3,219,552,190.27
其中：应付利息 3,420,152.77 3,045,485.41
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 319,779,869.95 3,244,511,731.92
其他流动负债 802,410,958.91 805,333,333.33
流动负债合计 5,800,690,013.58 9,090,764,982.59
非流动负债：
长期借款 1,220,500,000.00 1,428,499,970.00
应付债券 8,808,382,921.05 3,132,392,342.48
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 5,068,713.43 5,796,783.61
递延所得税负债 39,854,486.73 608,361.13
其他非流动负债
非流动负债合计 10,073,806,121.21 4,567,297,457.22
负债合计 15,874,496,134.79 13,658,062,439.81
第6页
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年度 2 0 20 年度
一、营业总收入 2,097,061,778.35 779,198,155.47
其中：营业收入 七、61 2,097,061,778.35 779,198,155.47
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,190,100,942.15 783,929,222.00
其中：营业成本 七、61 644,689,923.20 349,807,812.16
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 47,000,266.56 12,766,181.57
销售费用 七、63 19,979,902.16 13,603,547.73
管理费用 七、64 85,613,937.77 84,671,257.95
研发费用
财务费用 七、66 392,816,912.46 323,080,422.59
其中：利息费用 437,323,833.73 344,511,183.76
利息收入 53,995,199.57 38,761,028.77
加：其他收益 七、67 19,829,226.74 43,218,927.42
投资收益（损失以“－”
七、68 -487,013,011.98 2,311,932,515.55
号填列）
其中：对联营企业和合营
-837,861,771.66 2,189,417,503.33
企业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”
号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失
七、70 626,834,740.04 208,563,811.42
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
七、71 6,531,344.17 6,074.56
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
七、72 -105,734.29 -731,653.53
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
第8页
合并利润表 ( 续)
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年度 2 0 20 年度
三、营业利润（亏损以“－”号
1,073,037,400.88 2,558,258,608.89
填列）
加：营业外收入 七、74 1,014,354.24 70,488.07
减：营业外支出 七、75 201,495,364.04 190,171,004.89
四、利润总额（亏损总额以
872,556,391.08 2,368,158,092.07
“－”号填列）
减：所得税费用 七、76 224,245,931.70 635,505,233.69
五、净利润（净亏损以“－”号
648,310,459.38 1,732,652,858.38
填列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损
648,310,459.38 1,732,652,858.38
以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利
740,622,112.01 1,822,082,342.25
润（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-92,311,652.63 -89,429,483.87
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -94,795,746.18 -136,691,517.83
（一）归属母公司所有者的其
-94,795,746.18 -136,691,517.83
他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
-194,933.14 16,343,935.94
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
-194,933.14 16,343,935.94
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
第9页
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21 年度 2 0 20 年度
一、营业收入 十八、4 338,217,871.18 292,128,852.44
减：营业成本 十八、4 83,587,244.88 102,936,030.65
税金及附加 -190,089,656.72 2,890,904.62
销售费用 8,910,723.04 8,082,554.09
管理费用 61,578,244.60 59,853,821.74
研发费用
财务费用 351,678,473.23 301,272,176.84
其中：利息费用 399,344,266.97 319,762,323.20
利息收入 55,783,129.20 36,593,962.19
加：其他收益 5,396,136.06 18,546,238.88
投资收益（损失以“－”
十八、5 376,559,035.43 113,922,170.74
号填列）
其中：对联营企业和合营
84,882,862.08 66,179,930.15
企业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失
167,188,118.62 -45,940,226.43
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-670,258.72 3,130,388.56
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号
571,025,873.54 -93,248,063.75
填列）
加：营业外收入 15,513.90 63,303.07
减：营业外支出 750,150.00 307,091.40
三、利润总额（亏损总额以
570,291,237.44 -93,491,852.08
“－”号填列）
减：所得税费用 117,941,439.95 -40,033,530.10
四、净利润（净亏损以“－”号
452,349,797.49 -53,458,321.98
填列）
（一）持续经营净利润（净亏
452,349,797.49 -53,458,321.98
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
第 11 页
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2 0 21年度 2 0 20年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,333,943,323.49 1,872,284,138.83
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 39,009,429.86 17,981,177.57
收到其他与经营活动有关的现金 七、78 394,718,588.13 198,026,257.94
经营活动现金流入小计 2,767,671,341.48 2,088,291,574.34
购买商品、接受劳务支付的现金 2,482,648,177.09 1,504,776,023.95
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 76,461,001.60 65,951,400.28
支付的各项税费 395,448,968.33 256,676,711.04
支付其他与经营活动有关的现金 七、78 241,059,210.87 96,279,675.32
经营活动现金流出小计 3,195,617,357.89 1,923,683,810.59
经营活动产生的现金流量净额 -427,946,016.41 164,607,763.75
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,185,245,309.24 2,598,570,211.15
取得投资收益收到的现金 437,061,145.83 218,330,212.83
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、78 589,500.00
投资活动现金流入小计 4,622,306,455.07 2,817,489,923.98
第 13 页
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2 0 21年度 2 0 20年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 336,126,820.80 339,834,254.13
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 190,671,388.77 86,664,757.25
经营活动现金流入小计 526,798,209.57 426,499,011.38
购买商品、接受劳务支付的现金 29,489,910.20 98,906,165.68
支付给职工及为职工支付的现金 40,227,159.42 36,134,302.12
支付的各项税费 146,378,781.45 21,858,046.59
支付其他与经营活动有关的现金 128,675,700.01 50,073,489.52
经营活动现金流出小计 344,771,551.08 206,972,003.91
经营活动产生的现金流量净额 182,026,658.49 219,527,007.47
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,032,155,087.13 1,080,255,399.84
取得投资收益收到的现金 166,508,795.37 128,459,742.16
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
292,283,275.09
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 241,335,184.61
投资活动现金流入小计 1,732,282,342.20 1,208,715,142.00
购建固定资产、无形资产和其他
2,845,536.98 11,236,025.15
长期资产支付的现金
投资支付的现金 3,545,000,000.00 2,129,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 957,396,228.90 1,014,770,858.59
投资活动现金流出小计 4,505,241,765.88 3,155,006,883.74
投资活动产生的现金流量净额 -2,772,959,423.68 -1,946,291,741.74
第 15 页
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 小计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,548,689,550.00 2,636,497,912.55 -112,419,383.80 593,350,748.00 6,139,011,333.35 10,805,130,160.10 3,706,505,376.69 14,511,635,536.79
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,548,689,550.00 2,636,497,912.55 -112,419,383.80 593,350,748.00 6,139,011,333.35 10,805,130,160.10 3,706,505,376.69 14,511,635,536.79
三、本期增减变动金额（减少
-94,795,746.18 39,889,147.55 143,204,726.46 88,298,127.83 -92,311,652.63 -4,013,524.80
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -94,795,746.18 740,622,112.01 645,826,365.83 -92,311,652.63 553,514,713.20
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 39,889,147.55 -597,417,385.55 -557,528,238.00 -557,528,238.00
1．提取盈余公积 39,889,147.55 -39,889,147.55
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -557,528,238.00 -557,528,238.00 -557,528,238.00
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,548,689,550.00 2,636,497,912.55 -207,215,129.98 633,239,895.55 6,282,216,059.81 10,893,428,287.93 3,614,193,724.06 14,507,622,011.99
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母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
其他权益工具
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,548,689,550.00 2,826,109,415.93 599,382,362.11 622,428,255.33 5,596,609,583.37
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,548,689,550.00 2,826,109,415.93 599,382,362.11 622,428,255.33 5,596,609,583.37
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 39,889,147.55 -145,067,588.06 -105,178,440.51
（一）综合收益总额 452,349,797.49 452,349,797.49
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 39,889,147.55 -597,417,385.55 -557,528,238.00
1．提取盈余公积 39,889,147.55 -39,889,147.55
2．对所有者（或股东）的分配 -557,528,238.00 -557,528,238.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,548,689,550.00 2,826,109,415.93 639,271,509.66 477,360,667.27 5,491,431,142.86
第 19 页
三、 公司基本情况
1. 公司概况
适用 □不适用
上海张江高科技园区开发股份有限公司 (以下简称“本公司”) 系于 1996 年 3 月 22 日经中
国证券监督管理委员会以证监发审字（1996）17 号文批准设立的股份有限公司，1996 年 4 月 18
日由上海市工商行政管理局颁发《企 业法人 营业执 照》， 统一社 会信 用 代 码 为
913100001322632162。公司股权分置改革于 2005 年 10 月 24 日实施完成。
经 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 核 准 ， 本 公 司 以 股 权 登 记 日 2008 年 8 月 6 日 总股本
1,215,669,000 股为基数，向全体股东每 10 股配售 2.9 股人民币普通股（A 股），实际配售 A 股
333,020,550 股，本次配股后，本公司注册资本变更为人民币 1,548,689,550.00 元。上述股本已
经立信会计师事务所有限公司验资，并出具信会师报字（2008）第 11938 号验资报告。
公司法定代表人：刘樱，所属行业：综合类。公司注册地：中国（上海）自由贸易试 验区龙
东大道 200 号；经营期限：1996 年 4 月 18 日至不约定期限。
公司经营范围：房地产开发与经营，公司受让地块内的土地开发与土地使用权经营， 市政基
础设施建设投资，物业投资和经营管理，商业化高科技项目投资与经营，设备供应与安装，建筑
材料经营，仓储投资，与上述有关的有偿咨询业务，经营各类商品和技术的进出口（不另附进出
口商品目录），但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】。
公司主要经营受让地块内的土地转让、房产开发与销售、房产租赁，创业投资。提供 主要劳
务为与主营业务有关的有偿服务等。
本财务报告经公司董事会批准于 2022 年 4 月 30 日报出。
2. 合并财务报表范围
适用 □不适用
序号 级次 子公司名称 简称
1 2 上海张江集成电路产业区开发有限公司 张江集电
2 2 上海张江管理中心发展有限公司 管理中心
3 2 上海张江浩成创业投资有限公司 浩成创投
4 2 上海德馨置业发展有限公司 德馨置业
5 2 上海欣凯元投资有限公司 欣凯元投资
6 2 雅安张江房地产发展有限公司 雅安房产
7 2 上海思锐置业有限公司 思锐置业
8 2 上海杰昌实业有限公司 杰昌实业
9 2 上海灏巨置业有限公司 灏巨置业
10 2 Shanghai (Z.J.) Hi-Tech Park Limited 运鸿公司
11 2 上海张江创业源科技发展有限公司 创业源科技
12 2 上海灏集建设发展有限公司 灏集建设
13 2 上海张江智芯城市建设有限公司 智芯城市
14 2 上海芯道周城市建设有限公司 芯道周
15 2 上海张芯企业管理有限公司 张芯管理
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四、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司及子公司（“本集团”）合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际 发生的
交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相
关附注。
本集团自 2019 年 1 月 1 日起执行了中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 2017 年
度修订的《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等新金融工具准则，自 2020 年 1 月
1 日起执行了财政部 2017 年度修订的《企业会计准则第 14 号——收入》(参见附注五、38)，并
自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018 年度修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》（参见附
注五、42）。
2. 持续经营
适用 □不适用
经本公司评估，自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对公
司持续经营能力产生重大怀疑的因素。
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
适用 □不适用
本公司及各子公司主要经营受让地块内的土地转让、房产开发与销售、房产租赁、创 业投资
等。本集团应收款项坏账准备的确认和计量、固定资产的折旧、无形资产的摊销、以及收入的确
认和计量的相关会计政策是根据本集团相关业务经营特点制定的，具体政策参见相关附注。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2021 年 12
月 31 日的合并财务状况和财务状况、2021 年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现
金流量。
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年
修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报
表及其附注的披露要求。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
适用 □不适用
本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
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4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司 选定记
账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本位币
以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注五 、9
进行了折算。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
适用 □不适用
( 1 ) 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的 ，为同
一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面值
总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合
并方控制权的日期。
( 2 ) 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的 企业合
并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购买
方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取
得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉；如为负数则
计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性
证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损
益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允价值确认
所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方实际取
得对被购买方控制权的日期。
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股 权，本
集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分类
进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动 (参见附注五、21(2)(b)) 于购买日转入当期投资
收益；购买日之前持有的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工
具投资的，购买日之前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
6. 合并财务报表的编制方法
适用 □不适用
( 1 ) 总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司 。控制，
是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅
考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权利) 。
子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
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子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表的股东权益 中和合
并利润表的净利润及综合收益总额项目后单独列示。
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所 享有的
份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，合并时已按照本公司的会 计期间
或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
部交易损益均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失
的，则全额确认该损失。
( 2 ) 合并取得子公司
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并 子公司
的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本公司最终
控制方对其开始实施控制时纳入本公司合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报表
进行相应调整。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买 日确定
的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本公司
合并范围。
( 3 ) 处置子公司
本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制 权当期
的投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
通过多次交易分步处置对子公司长期股权投资直至丧失控制权的，按下述原则判断是 否为一
揽子交易：
- 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
- 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
- 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
- 一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
如果各项交易不属于一揽子交易的，则在丧失对子公司控制权以前的各项交易，按照 不丧失
控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的会计政策进行处理 (参见附注五、6(4)) 。
如果各项交易属于一揽子交易的，则将各项交易作为一项处置原有子公司并丧失控制 权的交
易进行处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持
续计算的净资产账面价值的份额之间的差额，在合并财务报表中计入其他综合收益，在丧失控制
权时一并转入丧失控制权当期的损益。
( 4 ) 少数股东权益变动
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子 公司的
净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资本
公积 (股本溢价) ，资本公积 (股本溢价) 不足冲减的，调整留存收益。
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7. 现金及现金等价物的确定标准
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性 强、易
于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 不适用
9. 外币业务和外币报表折算
适用 □不适用
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在 初始确
认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条 件资产
有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注五、25) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币
非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损
益。
对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债 表日的
即期汇率折算，股东权益项目中除未分配利润及其他综合收益中的外币财务报表折算差额项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率
折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益中列示。处置境外经营时，
相关的外币财务报表折算差额自其他综合收益转入处置当期损益。
10. 金融工具
适用 □不适用
本集团的金融工具包括货币资金、除长期股权投资 (参见附注五、21) 以外的股权投资、应
收款项、应付款项、借款、应付债券及股本等。
( 1 ) 金融资产及金融负债的确认和初始计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允 价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入
当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含
重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，本集团按照根据附注五、3 8
的会计政策确定的交易价格进行初始计量。
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( 2 ) 金融资产的分类和后续计量
( a ) 本集团金融资产的分类
本集团通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，在初始确 认时将
金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产 在业务
模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产，
分类为以摊余成本计量的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为
目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价 值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者
的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外， 本集团
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式 决定本
集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本集团
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管
理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产 生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风
险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资产合同现金流
量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
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( b ) 本集团金融资产的后续计量
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括利息和
股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
- 以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且 不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利 息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他 利得或
损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收
益中转出，计入留存收益。
( 3 ) 金融负债的分类和后续计量
本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余 成本计
量的金融负债。
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产 生的利
得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
- 以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
( 4 ) 抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列 条件的，
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
- 本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
- 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
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( 5 ) 金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
- 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
- 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
- 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
- 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
- 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对
应终止确认部分的金额 (涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
权投资) 之和。
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金
融负债) 。
( 6 ) 减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
- 以摊余成本计量的金融资产；
- 合同资产。
本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允 价值计
量且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
权益工具投资，以及衍生金融资产。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信 用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流
量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包
括考虑续约选择权) 。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事 件而导
致的预期信用损失。
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期
少于 12 个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个
存续期预期信用损失的一部分。
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对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额 计量其
损失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
关历史经验根据资产负债表日借款人的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进
行调整。
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预
期信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强 ，并且
即便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义
务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的 风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成 本或努
力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力
产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是 否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，
例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
- 借款人不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
(如果持有) 等追索行动；或
- 金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
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本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计 入其他
综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项
或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证
据包括下列可观察信息：
- 发行方或债务人发生重大财务困难；
- 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
- 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步；
- 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
- 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计 量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团在其他综合收益中确认其损失准
备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该 金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，被减记的金融资产仍
可能受到本集团催收到期款项相关执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
( 7 ) 权益工具
本集团发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本集团权益工 具支付
的对价和交易费用，减少股东权益。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
适用 □不适用
参见附注五、10。
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13. 应收款项融资
□适用 不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
适用 □不适用
参见附注五、10。
15. 存货
适用 □不适用
( 1 ) 存货的分类和成本
存货包括已完工开发产品、在建开发产品及其他等。
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本 。符合
资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注五、25) 。非房地产开发产品成
本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品
在取得时按实际成本入账。
( 2 ) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。低值易耗品的摊销方法：低值 易耗品
采用一次摊销法。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、 估计的
销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
( 3 ) 存货的盘存制度
本集团存货盘存制度为永续盘存制。
16. 合同资产
( 1 ) 合同资产的确认方法及标准
适用 □不适用
详见附注五、38
( 2 ) 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
适用 □不适用
详见附注五、10(6)
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17. 持有待售资产
□适用 不适用
18. 债权投资
( 1 ) 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 不适用
19. 其他债权投资
( 1 ) 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 不适用
20. 长期应收款
( 1 ) 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 不适用
21. 长期股权投资
适用 □不适用
( 1 ) 长期股权投资投资成本确定
(a) 通过企业合并形成的长期股权投资
- 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得的
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资
的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资
本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。通过非一揽
子的多次交易分步实现的同一控制下企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司
按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值
加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积中的股本
溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
- 对于非同一控制下企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取得对
被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，
作为该投资的初始投资成本。属于通过非一揽子的多次交易分步实现的非同一控制下企
业合并形成的对子公司的长期股权投资，其初始投资成本为本公司购买日之前所持被购
买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和。
( b ) 其他方式取得的长期股权投资
- 对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。
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( 2 ) 长期股权投资后续计量及损益确认方法
( a ) 对子公司的投资
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量 。对被
投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取 得投资
时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注五、30。
在本集团合并财务报表中，对子公司按附注五、6 进行处理。
( b ) 对合营企业和联营企业的投资
合营企业指本集团与其他合营方共同控制（参见附注五、21(3)）且仅对其净资产享有 权利
的一项安排。
联营企业指本集团能够对其施加重大影响（参见附注五、21(3)）的企业。
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合 持有待
售的条件。
本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
- 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的成本，
长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
- 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现净损
益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账
面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期
股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利润分配以外
所有者权益的其他变动（以下简称“其他所有者权益变动”），本集团按照应享有或应
分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
- 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益变
动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值为基础，按照本集
团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。本集团与联
营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算归属于本集团
的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是
相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
- 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以长
期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减
记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认
的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注五、30。
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( 3 ) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
共同控制指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动(即对安排 的回
报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
- 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
- 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
重大影响指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控 制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。
22. 投资性房地产
适用 □不适用
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产。
本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧、摊销及减值准备后在资产负债表
内列示。本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在使用寿命内按年限平
均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件。减值测试方法及减值准备计
提方法参见附注五、30。
23. 固定资产
( 1 ) 确认条件
适用 □不适用
固定资产指本集团为而经营管理持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生的
可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产按附注五、24 确定初始成本。本集团在固 定资产
报废时承担的与环境保护和生态恢复等义务相关的支出，包括在有关固定资产的初始成本中。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经济
利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济利
益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固定资
产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备后在资产负债表内列示。
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( 2 ) 折旧方法
适用 □不适用
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折
旧，除非固定资产符合持有待售的条件。
各类固定资产的使用寿命、残值率和年折旧率分别为：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 45 3% 2.16%
运输设备 直线法 6 4% 16.00%
电子设备 直线法 3 - 5 4% 19.20 - 32.00%
固定资产装修 直线法 5 - 10 0% 10.00 - 20.00%
其他设备 直线法 5 - 10 4% 9.60 - 19.20%
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
( 3 ) 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 不适用
( 4 ) 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 不适用
( 5 ) 减值测试方法及减值准备计提方法
参见附注五、30
( 6 ) 固定资产处置
固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认。
- 固定资产处于处置状态；
- 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于报
废或处置日在损益中确认。
24. 在建工程
适用 □不适用
自行建造的固定资产的成本包括工程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注
五、25) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折旧。
在建工程以成本减减值准备 (参见附注五、30) 在资产负债表内列示。
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25. 借款费用
适用 □不适用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件资产的购建借款费用，予以资本化并计入相关资产的
成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额(包括折价或 溢价的
摊销):
- 对于为购建符合资本化条件资产而借入的专门借款，本集团以专门借款按实际利率计算的当
期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得利息收入或进行暂时性投资取得投资收益
后的金额确定专门借款应予资本化的利息金额。
- 对于为购建符合资本化条件资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利
息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内未来现金流量，折
现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的
资产成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财务费用，
计入当期损益。
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本
化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用状态所必要的
购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用状态
时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且中断时
间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
26. 生物资产
□适用 不适用
27. 油气资产
□适用 不适用
28. 使用权资产
适用 □不适用
详见附注五、42
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29. 无形资产
( 1 ) 计价方法、使用寿命、减值测试
适用 □不适用
无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注五、30)
后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净残
值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内摊销，除非该无形资产符合持有待售的条件。
各项无形资产的摊销年限分别为：
项目 摊销年限 (年)
软件 3
本集团至少在每年年度终了对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资
产负债表日，本集团没有使用寿命不确定的无形资产。
( 2 ) 内部研究开发支出会计政策
□适用 不适用
30. 长期资产减值
适用 □不适用
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象， 包括：
- 固定资产
- 在建工程
- 使用权资产
- 无形资产
- 采用成本模式计量的投资性房地产
- 长期股权投资
- 商誉
- 长期待摊费用等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在
减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉及使用寿命不确定的无形资产估计其可收回金额。
本集团依据相关资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账
面价值，并在此基础上进行商誉减值测试。
可收回金额是指资产 (或资产组、资产组组合，下同) 的公允价值减去处置费用后的净额与资产
预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组由创造现金流入相关的资产组成，是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上
独立于其他资产或者资产组。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金
流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
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可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至可
收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。与
资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的账面价
值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置
费用后的净额 (如可确定的) 、该资产预计未来现金流量的现值 (如可确定的) 和零三者之中最
高者。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
31. 长期待摊费用
适用 □不适用
长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
项目 摊销年限
装修费 5 - 8年
32. 合同负债
( 1 ) 合同负债的确认方法
适用 □不适用
详见附注五、38
33. 职工薪酬
( 1 ) 短期薪酬的会计处理方法
适用 □不适用
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖金、
医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
( 2 ) 离职后福利的会计处理方法
适用 □不适用
离职后福利 - 设定提存计划
本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管理
的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计算。本
集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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( 3 ) 辞退福利的会计处理方法
适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
- 本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
- 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或已
向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的合理预期
时。
( 4 ) 其他长期职工福利的会计处理方法
适用 □不适用
向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行处理，
除此以外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利净负债
或净资产。
34. 租赁负债
适用 □不适用
详见附注五、42
35. 预计负债
适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益流
出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响重
大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合考虑
了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范围，且该
范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，
最佳估计数分别下列情况处理：
- 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
- 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值进
行调整。
36. 股份支付
□适用 不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 不适用
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38. 收入
( 1 ) 收入确认和计量所采用的会计政策
适用 □不适用
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总
流入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交
易价格计量收入。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或提供服务的价格。单独售价无法
直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察的输入值
估计单独售价。
附有质量保证条款的合同，本集团对其所提供的质量保证的性质进行分析，如果质量保证在向客
户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务，本集团将其作为单项履约义务。否
则，本集团按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》的规定进行会计处理。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的
款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际
利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一
年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约
义务：
- 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
- 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
- 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能
合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
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本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断本集团从事交
易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务
的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，按照预
期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他
相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他因
素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注五、10(6))。本集
团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收
或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(a) 房地产销售收入
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产
销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达
到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
(b) 管理服务收入
本集团在提供管理服务过程中确认收入。
( 2 ) 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 不适用
39. 合同成本
□适用 不适用
40. 政府补助
适用 □不适用
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份向
本集团投入的资本。
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允
价值计量。
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。本
集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，
本集团将其确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入其他收益
或营业外收入。与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，
本集团将其确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入其他收益或营业外收入；
否则直接计入其他收益或营业外收入。
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41. 递延所得税资产/递延所得税负债
适用 □不适用
除因企业合并和直接计入股东权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本集
团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年度
应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿负
债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时性
差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损
和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉的初始确认导致的暂时 性差异
也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布的税法规
定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
- 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
- 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关
或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，
涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
42. 租赁
( 1 ) 经营租赁的会计处理方法
□适用 不适用
( 2 ) 融资租赁的会计处理方法
□适用 不适用
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( 3 ) 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内
控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团进行如下评估：
- 合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用时
隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不
可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部
经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属
于已识别资产；
- 承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
- 承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会
计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价
格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注五、38 所述会计政策中关于交易价格分 摊的规
定分摊合同对价。
(1) 本集团作为承租人
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产按照成本进行初始计量，
包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的租赁激
励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地 或将租
赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，
本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命
两者孰短的期间内计提折旧。使用权资产按附注五、30 所述的会计政策计提减值准备。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利率。
无法确定租赁内含利率的，采用本集团增量借款利率作为折现率。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：
- 根据担保余值预计的应付金额发生变动；
- 用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
- 本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权或
终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致。
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在对租赁负债进行重新计量时，本集团相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值
已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
本集团已选择对短期租赁 (租赁期不超过 12 个月的租赁) 和低价值资产租赁不确认使用权资产
和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成
本。
(2) 本集团作为出租人
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移
但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁
以外的其他租赁。
本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁
进行分类。如果原租赁为短期租赁且本集团选择对原租赁应用上述短期租赁的简化处理，本集团
将该转租赁分类为经营租赁。
融资租赁下，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资
产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值
之和。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止
确认和减值按附注五、10 所述的会计政策进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可 变租赁
付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本集团将其发生的与经营租赁有关
的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当
期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
适用 □不适用
( 1 ) 公允价值的计量
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债
所需支付的价格。
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征 (包
括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且 有足够
可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
( 2 ) 股利分配
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日的
负债，在附注中单独披露。
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( 3 ) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同
控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企
业，不构成关联方。
此外，本集团同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团的关联方。
( 4 ) 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营分
部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客户类
型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具有相同
或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确定报告分
部。
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用的
会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
( 5 ) 主要会计估计及判断
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及资
产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉
及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
以确认。
( a ) 主要会计估计
除投资性房地产、固定资产、使用权资产、无形资产和长期待摊费用等资产的折旧及摊销 (参见
附注七、20、21、25、26 和 29) 和各类资产减值 (参见附注七、5、8、9、10、13、17、20、21、
26、28 以及附注十八、1 和 2) 涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
(i) 附注七、30 - 递延所得税资产/递延所得税负债；
(ii) 附注十二 –公允价值的披露。
( b ) 主要会计判断
(i) 附注九、1（1）和 2（1） - 披露对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和
假设。
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44. 重要会计政策和会计估计的变更
( 1 ) 重要会计政策变更
适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
本集团自 2021 年度起执行 统一执行国家会计政策变更 本集团自 2021 年 1 月 1 日起执
了《企业会计准则第 21 号 行新租赁准则，对会计政策相
——租赁 (修订) 》(财会 关内容进行调整。经判断本次
[2018] 35 号) (“新租赁 会计政策变更无需调整期初
准则”) 数，对本集团本期财务状况和
经营成果未产生重大影响。
《关于调整<新冠肺炎疫情 统一执行国家会计政策变更 《新冠肺炎疫情相关租金减让
相关租金减让会计处理规 会计处理规定》(财会 [2020]
定>适用范围的通知》(财会 10 号) 对于满足一定条件的，
[2021] 9 号) 由新冠肺炎疫情直接引发的租
金减让提供了简化方法，结合
财会 [2021] 9 号的规定，该
简化方法的租金减让期间为针
对 2022 年 6 月 30 日前的应付
租赁付款额。本集团将财会
[2021] 9 号的累积影响数调整
2021 年度的年初留存收益及其
他相关的财务报表项目，不调
整前期比较财务报表数据。采
用上述规定未对本集团的财务
状况和经营成果产生重大影
响。
《企业会计准则解释第 14 统一执行国家会计政策变更 解释第 14 号自 2021 年 1 月 26
号》(财会 [2021] 1 号) 日 (施行日) 起施行。本集团
(“解释第 14 号”)（"基准 对 2020 年 12 月 31 日前开始实
利率改革"） 施且至施行日尚未完成的以及
2021 年 1 月 1 日至施行日新增
的有关 PPP 项目合同进行追溯
调整，将累计影响数调整 2021
年度的年初留存收益及财务报
表其他相关项目金额，对可比
期间信息不予调整。采用上述
规定未对本集团的财务状况和
经营成果产生重大影响。
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会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目
名称和金额)
《企业会计准则解释第 14 统一执行国家会计政策变更 解释第 14 号规定了基准利率改
号》(财会 [2021] 1 号) 革导致的有关金融工具和租赁
(“解释第 14 号”)（"政府 负债的修改的相关会计处理和
和社会资本合作项目"） 披露要求。本集团对 2020 年
12 月 31 日前发生的以及 2021
年 1 月 1 日至施行日新增的有
关基准利率改革相关业务进行
追溯调整，将累计影响数调整
2021 年度的年初留存收益或其
他综合收益，无需调整前期比
较财务报表数据。采用上述规
定未对本集团的财务状况和经
营成果产生重大影响。
《企业会计准则解释第 15 统一执行国家会计政策变更 解释第 15 号规定了企业根据相
号——关于资金集中管理相 关法规制度通过内部结算中
关列报》 心、财务公司等实行集中统一
管理的资金的列报和披露，并
要求采用追溯调整法对可比期
间的财务报表数据进行相应调
整。采用上述规定未对本集团
的财务状况和经营成果产生重
大影响。
其他说明
无
( 2 ) 重要会计估计变更
□适用 不适用
( 3 ) 2 0 21 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
适用 □不适用
本集团自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进行调整。经判断本次会计
政策变更无需调整期初数，对本集团本期财务状况和经营成果未产生重大影响。
各项目调整情况的说明：
□适用 不适用
( 4 ) 2 0 21 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 不适用
45. 其他
□适用 不适用
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六、 税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和 税率：6%、9%、10%、13%
应税劳务收为基础计算销项税 征收率：3%、5%
额，在扣除当期允许抵扣的进
项税额后，差额部分为应交增
值税
适用征收率的房产销售及租赁
总金额作为征收额的计价依据
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 1%、2%
河道费 应纳流转税额 1%
城市维护建设税 应纳流转税额 5%（2021 年 9 月 1 日前为 1%）
企业所得税 应纳税所得额 0%、20%、25%
有偿转让国有土地使用权及地
按超率累进税率 30%-60%
土地增值税 上建筑物和其他附着物产权产
生的增值额
契税 国有土地使用权出让、土地使 3%
用权出售、房屋买卖的成交价
格
房产税 房屋的计税余值 1.2%
印花税 根据合同性质确定使用税率、 0.005% - 0.1%、5 元/本
权利证照
土地使用税 实际占用的土地面积 3、6 元/平方米
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
本公司及各中国大陆子公司 (注册在中国大陆) 25
本集团子公司运鸿公司及孙公司 Shanghai (Z.J.)
0
Holdings Limited (注册在英属开曼群岛)
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2. 税收优惠
适用 □不适用
(1) 根据财政部国家税务总局 2019 年 1 月 17 日颁布的（财税〔2019〕13 号）《关于实施小微企
业普惠性税收减免政策的通知》以及（财税〔2021〕8 号）《关于实施小微企业和个体工商
户所得税优惠政策的公告》，进一步支持小微企业发展，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 1 2
月 31 日，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；对小型
微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的
税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%
计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。于 2021 年，本公司的子公司上海张芯企
业管理有限公司、孙公司张江高科众创空间管理（上海）有限公司和孙公司上海集信物业管
理有限公司为小规模纳税人和小型微利企业，适用上述减免政策。
(2) 土地增值税按规定预征，待项目达到税法规定的清算条件时办理土地增值税清算。
3. 其他
□适用 不适用
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 65.66 200.00
银行存款 2,434,737,005.53 2,254,159,187.16
其他货币资金 530,162.83 439,112.05
合计 2,435,267,234.02 2,254,598,499.21
其中：存放在境外的款项总额 302,318,084.30 68,277,558.61
其他说明
□适用 不适用
2、 交易性金融资产
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
其中：
权益工具投资
理财产品 651,324,315.06 1,311,836,104.52
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
合计 651,324,315.06 1,311,836,104.52
其他说明：
□适用 不适用
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3、 衍生金融资产
□适用 不适用
4、 应收票据
( 1 ) 期末公司已质押的应收票据
□适用 不适用
( 2 ) 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 不适用
( 3 ) 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 不适用
( 4 ) 按坏账计提方法分类披露
□适用 不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 不适用
按组合计提坏账的确认标准及说明
□适用 不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 不适用
( 5 ) 坏账准备的情况
□适用 不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
( 6 ) 本期实际核销的应收票据情况
□适用 不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 不适用
应收票据核销说明：
□适用 不适用
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5、 应收账款
( 1 ) 按账龄披露
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 42,129,702.59
1 至 2 年（含 2 年） 4,029,928.72
2 至 3 年（含 3 年） 6,518,745.54
3 至 4 年（含 4 年） 5,765,186.06
4 至 5 年（含 5 年） 11,265,620.19
5 年以上 63,557,647.57
小计 133,266,830.67
减：坏账准备 86,469,595.01
合计 46,797,235.66
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( 2 ) 按坏账计提方法分类披露
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
80,379,629.79 60.31 80,379,629.79 100.00 80,371,624.52 62.59 80,371,624.52 100.00
账准备
其中：
单 项 金额重大
并 单 项计提坏
46,019,248.14 34.53 46,019,248.14 100.00 46,019,248.14 35.84 46,019,248.14 100.00
账 准 备的应收
账款
单 项 金额虽不
重 大 但单项计
34,360,381.65 25.78 34,360,381.65 100.00 34,352,376.38 26.75 34,352,376.38 100.00
提 坏 账准备的
应收账款
按组合计提坏
52,887,200.88 39.69 6,089,965.22 11.52 46,797,235.66 48,042,890.74 37.41 4,898,808.98 10.20 43,144,081.76
账准备
合计 133,266,830.67 100.00 86,469,595.01 64.88 46,797,235.66 128,414,515.26 100.00 85,270,433.50 66.40 43,144,081.76
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按单项计提坏账准备：
适用 □不适用
按单项金额重大并单项计提坏账准备：
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海三鑫科技发展
46,019,248.14 46,019,248.14 100.00 预计无法回收
有限公司
合计 46,019,248.14 46,019,248.14 100.00 /
按单项金额虽不重大并单项计提坏账准备：
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
观山月 (上海) 投
8,959,581.15 8,959,581.15 100.00 预计无法回收
资控股有限公司
上海威伦卡园酒店
7,504,652.51 7,504,652.51 100.00 预计无法回收
有限公司
上海由路创业投资
6,326,223.23 6,326,223.23 100.00 预计无法回收
有限公司
上海半兮文化艺术
2,157,056.01 2,157,056.01 100.00 预计无法回收
有限公司
益科博能源科技
1,785,136.17 1,785,136.17 100.00 预计无法回收
(上海) 有限公司
游世移动通信技术
1,545,826.67 1,545,826.67 100.00 预计无法回收
(上海) 有限公司
上海比华生态电子
1,497,222.54 1,497,222.54 100.00 预计无法回收
技术有限公司
其他客户 4,584,683.37 4,584,683.37 100.00 预计无法回收
合计 34,360,381.65 34,360,381.65 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 不适用
按组合计提坏账准备：
适用 □不适用
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按组合计提坏账准备：
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
其他客户 33,035,826.88 4,069,475.32 12.32
关联方客户 19,699,963.85 1,869,079.75 9.49
房产销售客户 151,410.15 151,410.15 100.00
合计 52,887,200.88 6,089,965.22 11.52
按组合计提坏账的确认标准及说明：
适用 □不适用
整个存续期预期信用损失率基于实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、
当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
根据本集团的历史经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备
时未进一步区分不同的客户群体。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 不适用
( 3 ) 坏账准备的情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按单项计提
80,371,624.52 364,660.75 -356,655.48 80,379,629.79
坏账准备
按组合计提
4,898,808.98 1,334,130.88 -142,974.64 6,089,965.22
坏账准备
合计 85,270,433.50 1,698,791.63 -356,655.48 -142,974.64 86,469,595.01
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
( 4 ) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 不适用
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应收账款核销说明：
□适用 不适用
( 5 ) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
适用 □不适用
本集团 2021 年 12 月 31 日应收账款前五名总额为人民币 89,222,581.73 元(2020 年：人民币
84,197,920.20 元)，占应收账款总额比例为 66.95% (2020 年 12 月 31 日：65.57%),相应计提的
坏账准备年末余额为人民币 62,948,409.27 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 68,809,705.03 元)。
其他说明
□适用 不适用
( 6 ) 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 不适用
( 7 ) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 不适用
6、 应收款项融资
□适用 不适用
7、 预付款项
( 1 ) 预付款项按账龄列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 3,678,879.89 57.51 9,388,411.45 88.64
1至2年 1,781,800.50 27.86 469,086.19 4.43
2至3年 300,000.00 4.69 381,600.00 3.60
3 年以上 636,000.00 9.94 353,051.60 3.33
合计 6,396,680.39 100.00 10,592,149.24 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
□适用 不适用
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( 2 ) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
适用 □不适用
占预付款项期末余额合计
单位名称 期末余额
数的比例(%)
上海中信信息发展股份有限公司 2,842,400.00 44.44
上海金蝶网络科技有限公司 338,800.00 5.30
国网上海市电力公司 1,292,674.19 20.21
上海浦东威立雅自来水有限公司 615,798.70 9.63
深圳永佳天成科技发展有限公司 636,000.00 9.94
合计 5,725,672.89 89.51
其他说明
□适用 不适用
8、 其他应收款
项目列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 248,271.79 5,105,563.99
其他应收款 181,612,665.17 165,106,979.07
合计 181,860,936.96 170,212,543.06
其他说明：
□适用 不适用
应收利息
( 1 ) 应收利息分类
□适用 不适用
( 2 ) 重要逾期利息
□适用 不适用
( 3 ) 坏账准备计提情况
□适用 不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
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应收股利
( 1 ) 应收股利
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
Shanghai ZJ Hi-Tech
248,271.79 5,105,563.99
Investment Corporation
合计 248,271.79 5,105,563.99
( 2 ) 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 不适用
( 3 ) 坏账准备计提情况
□适用 不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
其他应收款
( 1 ) 按账龄披露
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内（含 1 年） 27,260,306.27
1 至 2 年（含 2 年） 10,914,534.73
2 至 3 年（含 3 年） 6,989,572.45
3 至 4 年（含 4 年） 134,368,984.95
4 至 5 年（含 5 年） 219,457.74
5 年以上 5,741,594.07
小计 185,494,450.21
减：坏账准备 3,881,785.04
合计 181,612,665.17
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( 2 ) 按款项性质分类情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
项目前期开发暂付款 154,013,880.27 146,985,221.89
应收关联方款 100,781.07 348,914.92
押金保证金 23,269,317.30 10,789,813.49
应收代垫水电费 1,783,468.72 11,542,905.86
备用金 191,996.60 278,966.00
其他 6,135,006.25 6,916,422.27
减：坏账准备 3,881,785.04 11,755,265.36
合计 181,612,665.17 165,106,979.07
( 3 ) 坏账准备计提情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2021 年 1 月1 日余
11,552,721.67 93,732.00 108,811.69 11,755,265.36
额
2021 年 1 月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 -7,837,480.32 -36,000.00 -7,873,480.32
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日
3,715,241.35 57,732.00 108,811.69 3,881,785.04
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 不适用
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( 4 ) 坏账准备的情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按单项计提
202,543.69 -36,000.00 166,543.69
坏账准备
按组合计提
11,552,721.67 150,267.09 -7,987,747.41 3,715,241.35
坏账准备
合计 11,755,265.36 150,267.09 -8,023,747.41 3,881,785.04
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 不适用
( 5 ) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 不适用
( 6 ) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
适用 □不适用
本集团 2021 年 12 月 31 日其他应收款前五名总额为人民币 176,037,727.63 元(2020 年：人
民币 163,566,668.80 元)，占其他应收款总额比例为 94.90%(2020 年 12 月 31 日：92.48%),相应
计提的坏账准备年末余额为人民币 0.00 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 5,397,195.56 元)。
( 7 ) 涉及政府补助的应收款项
□适用 不适用
( 8 ) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 不适用
( 9 )转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 不适用
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9、 存货
( 1 ) 存货分类
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
已完工开发产品 2,012,988,986.63 17,285,903.63 1,995,703,083.00 1,574,026,459.67 17,377,950.79 1,556,648,508.88
在建开发产品 7,077,222,359.62 7,077,222,359.62 6,269,369,677.00 6,269,369,677.00
其他 2,884,361.71 2,884,361.71 2,728,171.70 2,728,171.70
合计 9,093,095,707.96 17,285,903.63 9,075,809,804.33 7,846,124,308.37 17,377,950.79 7,828,746,357.58
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( 2 ) 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
御景雅苑
1,301,833.39 206,708.06 55,129.52 1,453,411.93
地下车库
山水豪庭一期
12,176,964.73 327,400.74 11,849,563.99
地下车库
山水豪庭二期车位 3,899,152.67 226,426.97 142,651.93 3,982,927.71
合计 17,377,950.79 433,135.03 525,182.19 17,285,903.63
( 3 ) 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
适用 □不适用
存货期末余额含有借款费用资本化金额为 557,042,165.23 元。
( 4 ) 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 不适用
10、 合同资产
( 1 ) 合同资产情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
房屋销售款 146,105,867.29 45,878,599.39 100,227,267.90 148,794,073.29 45,878,599.39 102,915,473.90
合计 146,105,867.29 45,878,599.39 100,227,267.90 148,794,073.29 45,878,599.39 102,915,473.90
( 2 ) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 不适用
( 3 ) 本期合同资产计提减值准备情况
□适用 不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 不适用
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11、 持有待售资产
□适用 不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 不适用
13、 其他流动资产
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期委托贷款 56,000,000.00
预缴税金 154,773,874.78 62,579,443.39
理财产品 202,903,759.51
合计 357,677,634.29 118,579,443.39
其他说明
□适用 不适用
14、 债权投资
( 1 ) 债权投资情况
□适用 不适用
( 2 ) 期末重要的债权投资
□适用 不适用
( 3 ) 减值准备计提情况
□适用 不适用
15、 其他债权投资
( 1 ) 其他债权投资情况
□适用 不适用
( 2 ) 期末重要的其他债权投资
□适用 不适用
( 3 ) 减值准备计提情况
□适用 不适用
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16、 长期应收款
( 1 ) 长期应收款情况
□适用 不适用
( 2 ) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 不适用
( 3 ) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 不适用
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17、 长期股权投资
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准备期末
被投资单位 期初余额 追加投 权益法下确认的 出售确认的投资 其他综合收益 其他权 宣告发放现金股 计提减 期末余额
减少投资 汇率变动 余额
资 投资损益 收益 调整 益变动 利或利润 值准备
一、合营企业
Shanghai ZJ Hi-
Tech Investment 2,984,849,723.13 -944,014,882.35 -3,422,729.42 -71,530,094.37 1,965,882,016.99
Corporation
小计 2,984,849,723.13 -944,014,882.35 -3,422,729.42 -71,530,094.37 1,965,882,016.99
二、联营企业
上海数讯信息技术有
限公司 222,304,394.21 17,962,798.66 -2,896,000.00 237,371,192.87
业有限公司
上海张江微电子港有
1,024,037,582.25 65,215,610.02 -70,785,000.00 1,018,468,192.27
限公司
张江汉世纪创业投资
52,026,424.55 -151,053.81 51,875,370.74
有限公司
成都张江房地产开发
有限公司
川河集团有限公司 638,249,232.15 19,362,176.31 4,128,154.28 -212,108,433.03 -15,497,687.42 434,133,442.29
上海光全投资中心
113,601,698.54 -113,601,698.54
(有限合伙)
上海股权托管交易中
73,592,663.29 83,653.03 73,676,316.32
心股份有限公司
上海张江艾西益外币
15,259,878.01 -3,396,193.59 11,863,684.42
兑换有限公司
上海张江浩珩创新股
4,464,299.02 3,520,757.20 7,985,056.22
权投资管理有限公司
上海张江联和置地有
2,067,568.88 2,067,568.88
限公司
上海张江新希望企业
64,307,101.19 317,188.25 64,624,289.44
有限公司
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本期增减变动
计提 减值准备期末
被投资单位 期初余额 权益法下确认 出售确认的投资 其他综合收益 其他权益 宣告发放现金股 期末余额
追加投资 减少投资 减值 汇率变动 余额
的投资损益 收益 调整 变动 利或利润
准备
上海美联生物技术
555,872.47 555,872.47 555,872.47
有限公司
上海鲲鹏投资发展
36,623,443.47 1,223,301.38 -6,000,000.00 31,846,744.85
有限公司
上海枫逸股权投资
8,354,093.21 -32.93 8,354,060.28
基金管理有限公司
上海张润置业有限
-9,620,442.40 1,028,979.04 -8,591,463.36
公司
深圳市张江星河投
38,694,939.21 -6,600,000.00 -1,024,117.75 31,070,821.46
资企业 (有限合伙)
上海大道置业有限
8,690,717.28 141,443.56 8,832,160.84
公司
上海科创中心股权
投资基金管理有限 7,787,848.34 1,115,936.11 -838,500.00 8,065,284.45
公司
上海机械电脑有限
2,871,289.16 -38,956.10 2,832,333.06 2,117,116.75
公司
上海张江智荟科技
10,000,000.00 -39,375.06 9,960,624.94
有限公司
上海集挚咨询管理
2,250,000.00 830,996.37 3,080,996.37
有限公司
小计 2,303,868,602.83 12,250,000.00 -120,201,698.54 106,153,110.69 4,128,154.28 -292,627,933.03 -15,497,687.42 1,998,072,548.81 2,672,989.22
合计 5,288,718,325.96 12,250,000.00 -120,201,698.54 837,861,771.66 4,128,154.28 -296,050,662.45 -87,027,781.79 3,963,954,565.80 2,672,989.22
其他说明
无
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18、 其他权益工具投资
( 1 ) 其他权益工具投资情况
□适用 不适用
19、 其他非流动金融资产
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
权益工具投资 1,993,115,039.39 1,320,923,250.41
基金投资 4,383,598,771.90 2,485,261,741.87
合计 6,376,713,811.29 3,806,184,992.28
其他说明：
□适用 不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
( 1 ) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 13,781,982,585.01 13,781,982,585.01
2.本期增加金额 2,794,766,742.76 2,794,766,742.76
（1）外购 1,270,062,979.57 1,270,062,979.57
（2）存货\固定资产\在
1,524,703,763.19 1,524,703,763.19
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 379,108,058.55 379,108,058.55
（1）处置 323,391,401.49 323,391,401.49
（2）其他转出
（3）合并范围变更 55,716,657.06 55,716,657.06
4.期末余额 16,197,641,269.22 16,197,641,269.22
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,674,083,806.77 2,674,083,806.77
2.本期增加金额 258,516,517.54 258,516,517.54
（1）计提或摊销 258,516,517.54 258,516,517.54
（2）固定资产转入
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项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
3.本期减少金额 19,118,198.38 19,118,198.38
（1）处置 7,697,384.70 7,697,384.70
（2）其他转出
（3）合并范围变更 11,420,813.68 11,420,813.68
4.期末余额 2,913,482,125.93 2,913,482,125.93
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3、本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 13,284,159,143.29 13,284,159,143.29
2.期初账面价值 11,107,898,778.24 11,107,898,778.24
( 2 ) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
张江高科苑（人才公寓） 10,095,702.75 历史原因
复旦基因楼 5,695,796.62 历史原因
张江休闲体育中心 50,284,498.30 历史原因
创业源南区蔡伦路 1600 号 46,451,855.74 历史原因
北大清华地下车库 43,703,834.78 历史原因
北大一期 43,271,264.08 历史原因
山水豪庭二期 81,067,548.76 尚未办理
御景雅苑 748,542.98 尚未办理
其他说明
□适用 不适用
21、 固定资产
项目列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 66,853,925.47 71,438,011.90
固定资产清理
合计 66,853,925.47 71,438,011.90
其他说明：
□适用 不适用
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固定资产
( 1 ) 固定资产情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电子设备 运输设备 固定资产装修 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 82,164,796.58 5,773,361.15 527,215.82 20,268,177.06 972,465.52 109,706,016.13
2.本期增加金额 367,536.30 1,257,147.91 189,443.31 1,814,127.52
（1）购置 367,536.30 1,257,147.91 189,443.31 1,814,127.52
（2）在建工程转入
3.本期减少金额 3,480.00 3,480.00
（1）处置或报废 3,480.00 3,480.00
（2）其他转出
4.期末余额 82,164,796.58 6,137,417.45 527,215.82 21,525,324.97 1,161,908.83 111,516,663.65
二、累计折旧
1.期初余额 24,159,006.45 3,882,450.75 472,869.92 9,175,341.64 578,335.47 38,268,004.23
2.本期增加金额 1,964,033.83 865,174.56 33,257.26 3,402,551.76 133,057.34 6,398,074.75
（1）计提 1,964,033.83 865,174.56 33,257.26 3,402,551.76 133,057.34 6,398,074.75
（2）在建工程转入
3.本期减少金额 3,340.80 3,340.80
（1）处置或报废 3,340.80 3,340.80
（2）其他转出
4.期末余额 26,123,040.28 4,744,284.51 506,127.18 12,577,893.40 711,392.81 44,662,738.18
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
（2）在建工程转入
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 56,041,756.30 1,393,132.94 21,088.64 8,947,431.57 450,516.02 66,853,925.47
2.期初账面价值 58,005,790.13 1,890,910.40 54,345.90 11,092,835.42 394,130.05 71,438,011.90
( 2 ) 暂时闲置的固定资产情况
□适用 不适用
( 3 ) 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 不适用
( 4 ) 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 不适用
( 5 ) 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 不适用
固定资产清理
□适用 不适用
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22、 在建工程
项目列示
□适用 不适用
在建工程
( 1 ) 在建工程情况
□适用 不适用
( 2 ) 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 不适用
( 3 ) 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 不适用
工程物资
( 1 ) 工程物资情况
□适用 不适用
23、 生产性生物资产
( 1 ) 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
( 2 ) 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 不适用
24、 油气资产
□适用 不适用
25、 使用权资产
□适用 不适用
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26、 无形资产
( 1 ) 无形资产情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 13,843,376.06 13,843,376.06
2.本期增加金额 1,790,522.61 1,790,522.61
（1）购置 1,790,522.61 1,790,522.61
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）合并范围变更
4.期末余额 15,633,898.67 15,633,898.67
二、累计摊销
1.期初余额 9,202,198.36 9,202,198.36
2.本期增加金额 2,247,096.12 2,247,096.12
（1）计提 2,247,096.12 2,247,096.12
（2）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）合并范围变更
4.期末余额 11,449,294.48 11,449,294.48
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
（2）其他原因增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,184,604.19 4,184,604.19
2.期初账面价值 4,641,177.70 4,641,177.70
( 2 ) 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 不适用
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27、 开发支出
□适用 不适用
28、 商誉
( 1 ) 商誉账面原值
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商
期初余额 企业合并 期末余额
誉的事项 其他 处置 其他
形成的
Shanghai (Z.J.) Hi-
10,583,095.42 10,583,095.42
Tech Park Limited
上海奇都科技发展
5,025.26 5,025.26
有限公司
合计 10,588,120.68 5,025.26 10,583,095.42
( 2 ) 商誉减值准备
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商誉的事
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
项
Shanghai (Z.J.) Hi-Tech Park
10,583,095.42 10,583,095.42
Limited
上海奇都科技发展有限公司 5,025.26 5,025.26
合计 10,588,120.68 5,025.26 10,583,095.42
( 3 ) 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 不适用
( 4 ) 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 不适用
( 5 ) 商誉减值测试的影响
□适用 不适用
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29、 长期待摊费用
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
二期西块机械车库装修 1,530,353.49 399,222.55 1,131,130.94
四期东块增 设 机 械 车 库 装
3,970,726.43 1,035,841.68 2,934,884.75
修
矽岸国际 26 号装修 1,147,833.21 404,166.81 743,666.40
集成电路产 业 园 区 展 厅 装
6,900,065.60 1,427,599.78 5,472,465.82
修
B 区 4-10 地块档案室装修 6,137,518.41 1,910,510.52 4,227,007.89
B 区 1-6/1-7 地块室外机械
1,341,986.80 805,192.08 536,794.72
车库装修
天之骄子南块 B 幢 895 基地
16,008,409.24 3,255,947.64 12,752,461.60
装修
天之骄子（ 北 块 ） 公 寓 绿
3,019,216.47 614,077.93 2,405,138.54
化提升
合计 40,056,109.65 9,852,558.99 30,203,550.66
其他说明：
□适用 不适用
30、 递延所得税资产 / 递延所得税负债
( 1 ) 未经抵销的递延所得税资产
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
一、递延所得
税资产
坏账准备 89,581,946.60 22,395,486.65 96,086,364.24 24,021,591.06
长期股权投资
2,672,989.24 668,247.31 2,672,989.24 668,247.31
减值准备
预提税金 934,617,038.36 233,654,259.59 1,100,528,705.28 275,132,176.32
抵消与联营企业
之间发生的未实 35,391,463.36 8,847,865.84 36,420,442.40 9,105,110.60
现内部交易损益
同一控制下的企
业合并初始投资
104,378,185.72 26,094,546.43 104,378,185.72 26,094,546.43
成本与计税基础
差额
应付职工薪酬 28,690,000.00 7,172,500.00 24,450,000.00 6,112,500.00
预提费用 336,132,231.08 84,033,057.77 330,972,000.24 82,743,000.06
递延收益 75,372,696.44 18,843,174.11 47,833,560.72 11,958,390.18
销售退回的预缴
310,177,160.36 77,544,290.09 310,177,160.36 77,544,290.09
税金
未弥补亏损 212,912,215.16 53,228,053.79 140,470,793.76 35,117,698.44
商誉减值准备
其他非流动金融
304,780,151.36 76,195,037.84 219,165,196.08 54,791,299.02
资产公允价值
合计 2,434,706,077.68 608,676,519.42 2,413,155,398.04 603,288,849.51
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( 2 ) 未经抵销的递延所得税负债
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
一、递延所得税负债
境内外税率差 2,657,470,948.44 664,367,737.11 3,565,738,761.90 891,434,690.47
非同一控制下的企业合
并公允价值与计税基础 117,930,448.84 29,482,612.21 130,841,808.08 32,710,452.02
差额
企业合并成本小于合并
中取得的被购买方可辩
2,265,060.00 566,265.00 2,265,060.00 566,265.00
认净资产公允价值份额
的差额
其他非流动金融资产公
1,102,601,509.80 275,650,377.45 395,081,913.68 98,770,478.42
允价值变动
交易性金融资产公允价
1,324,315.08 331,078.77 1,611,720.96 402,930.24
值变动
合计 3,881,592,282.16 970,398,070.54 4,095,539,264.62 1,023,884,816.15
( 3 ) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 不适用
( 4 ) 未确认递延所得税资产明细
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 816,363,004.67 616,324,001.33
可抵扣亏损 172,824,793.14 185,608,754.54
合计 989,187,797.81 801,932,755.87
( 5 ) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 36,168,937.78
2022 32,855,555.03 32,870,061.39
2023 36,054,148.38 36,068,391.98
2024 38,187,892.07 54,782,035.16
2025 25,718,502.59 25,719,328.23
2026 40,008,695.07
合计 172,824,793.14 185,608,754.54
其他说明：
□适用 不适用
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31、 其他非流动资产
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
土地增值税 16,905,493.64 16,905,493.64 16,905,493.64 16,905,493.64
待抵扣进
43,883,912.69 43,883,912.69 39,527,055.29 39,527,055.29
项税
其他 3,120,125.84 3,120,125.84 3,120,125.84 3,120,125.84
合计 63,909,532.17 63,909,532.17 59,552,674.77 59,552,674.77
其他说明：
□适用 不适用
32、 短期借款
( 1 ) 短期借款分类
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款 2,831,000,000.00 2,669,000,000.00
合计 2,831,000,000.00 2,669,000,000.00
( 2 ) 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 不适用
其他说明
□适用 不适用
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33、 交易性金融负债
□适用 不适用
34、 衍生金融负债
□适用 不适用
35、 应付票据
( 1 ) 应付票据列示
□适用 不适用
36、 应付账款
( 1 ) 应付账款列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 (含 1 年) 1,058,652,910.19 420,977,001.90
1 - 2 年 (含 2 年) 10,008,113.47 27,594,555.78
2 - 3 年 (含 3 年) 6,050,810.08 4,405,699.48
3 年以上 113,107,651.80 122,697,575.97
合计 1,187,819,485.54 575,674,833.13
( 2 ) 账龄超过 1 年的重要应付账款
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海市浦东新区唐镇人民政府 14,880,000.00 未到结算期
上海张江东区高科技联合发展
4,365,000.00 未到结算期
有限公司
上海张江 (集团) 有限公司 5,883,925.19 未到结算期
合计 25,128,925.19 /
其他说明
□适用 不适用
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37、 预收款项
( 1 ) 预收账款项列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 (含 1 年) 62,198,413.54 32,351,096.83
1 - 2 年 (含 2 年) 599,485.51 43,800.00
2 - 3 年 (含 3 年) 21,900.00
3 年以上 35,640.00 35,640.00
合计 62,855,439.05 32,430,536.83
( 2 ) 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 不适用
其他说明
□适用 不适用
38、 合同负债
( 1 ) 合同负债情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房地产销售款项 974,315,253.81 853,498,390.55
合计 974,315,253.81 853,498,390.55
( 2 ) 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
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39、 应付职工薪酬
( 1 ) 应付职工薪酬列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 27,033,798.79 69,398,308.94 66,069,422.71 30,362,685.02
二、离职后福利-设定提存计划 10,722,773.84 10,722,773.84
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福利
合计 27,033,798.79 80,121,082.78 76,792,196.55 30,362,685.02
( 2 ) 短期薪酬列示
适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 26,600,000.00 54,860,152.47 51,300,152.47 30,160,000.00
二、职工福利费 2,435,223.74 2,415,723.74 19,500.00
三、社会保险费 4,495,414.84 4,495,414.84
其中：医疗保险费 4,419,488.65 4,419,488.65
工伤保险费 75,738.03 75,738.03
生育保险费 188.16 188.16
四、住房公积金 5,156,446.00 5,156,446.00
五、工会经费和职工教育经费 433,798.79 2,451,071.89 2,701,685.66 183,185.02
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬
合计 27,033,798.79 69,398,308.94 66,069,422.71 30,362,685.02
( 3 ) 设定提存计划列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 6,283,483.26 6,283,483.26
2、失业保险费 197,299.58 197,299.58
3、企业年金缴费 4,241,991.00 4,241,991.00
合计 10,722,773.84 10,722,773.84
其他说明：
□适用 不适用
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40、 应交税费
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 208,606,527.48 61,233,527.29
应交增值税 8,216,467.23 7,048,143.90
城市维护建设税 245,570.97 126,950.28
教育费附加 1,066,098.01 1,097,356.46
个人所得税 118,057.06 116,609.77
土地使用税 1,336,134.18 537,310.63
土地增值税 55,899,399.52
契税 5,915,700.00
印花税 1,315.83 148,141.46
合计 281,405,270.28 70,308,039.79
其他说明：
□适用 不适用
41、 其他应付款
项目列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 7,436,224.38 6,249,718.83
其他应付款 1,945,061,055.01 2,101,381,451.57
合计 1,952,497,279.39 2,107,631,170.40
其他说明：
□适用 不适用
应付利息
( 1 ) 分类列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 4,821,099.38 3,925,143.13
短期借款应付利息 2,615,125.00 2,324,575.70
合计 7,436,224.38 6,249,718.83
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
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应付股利
( 1 ) 分类列示
□适用 不适用
其他应付款
( 1 ) 按款项性质列示其他应付款
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预提土地增值税 1,115,203,705.42 1,289,020,856.27
关联方往来 228,105,965.42 327,633,137.87
押金保证金 386,472,894.16 269,189,838.95
往来款 4,915,726.26 9,266,772.84
应付暂收款 2,867,645.17 7,933,665.06
其他 207,495,118.58 198,337,180.58
合计 1,945,061,055.01 2,101,381,451.57
( 2 ) 账龄超过 1 年的重要其他应付款
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预提土地增值税 901,865,186.70 未到结算期
上海张江 (集团) 有限公司 77,007,488.19 未到结算期
财政补贴款 26,543,331.12 未到结算期
合计 1,005,416,006.01 /
其他说明：
□适用 不适用
42、 持有待售负债
□适用 不适用
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43、 1 年内到期的非流动负债
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 484,499,970.00 63,500,020.00
1 年内到期的应付债券 3,125,165,531.57
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
企业债券利息 110,779,899.95 89,346,180.35
合计 595,279,869.95 3,278,011,731.92
其他说明：
□适用 不适用
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券 802,410,958.91 805,333,333.33
应付退货款
待转销项税 47,350,476.19 74,357,339.45
合计 849,761,435.10 879,690,672.78
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短期应付债券的增减变动：
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 债券 按面值计提 溢折价
面值 发行日期 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
名称 期限 利息 摊销
上海张江高科技园区开
发股份有限公司 2020 800,000,000.00 09-03-20 180 天 800,000,000.00 805,333,333.33 2,557,077.63 807,890,410.96
年度第二期超短融资券
上海张江高科技园区开
发股份有限公司 2021 800,000,000.00 02-26-21 90 天 800,000,000.00 800,000,000.00 5,227,397.26 805,227,397.26
年度第一期超短融资券
上海张江高科技园区开
发股份有限公司 2021 800,000,000.00 05-25-21 178 天 800,000,000.00 800,000,000.00 9,597,369.86 809,597,369.86
年度第二期超短融资券
上海张江高科技园区开
发股份有限公司 2021 800,000,000.00 07-01-21 29 天 800,000,000.00 800,000,000.00 1,563,616.44 801,563,616.44
年度第三期超短融资券
上海张江高科技园区开
发股份有限公司 2021 800,000,000.00 11-17-21 180 天 800,000,000.00 800,000,000.00 2,410,958.91 802,410,958.91
年度第四期超短融资券
合计 4,000,000,000.00 / / 4,000,000,000.00 805,333,333.33 3,200,000,000.00 21,356,420.10 3,224,278,794.52 802,410,958.91
其他说明：
□适用 不适用
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45、 长期借款
( 1 ) 长期借款分类
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 2,360,086,052.44 1,571,070,109.50
信用借款 1,260,500,000.00 1,713,499,970.00
合计 3,620,586,052.44 3,284,570,079.50
46、 应付债券
( 1 ) 应付债券
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
19 张江 01 764,733,845.36 764,418,128.03
20 张江公司债 01 369,845,583.12 369,701,510.79
20 张江高科 MTN01 999,552,139.06 999,214,711.94
20 张江高科 MTN02 999,381,343.13 999,057,991.72
G21 张江 1 1,079,040,352.39
21 张江 01 999,144,353.14
21 张江 02 499,541,689.18
21 张江高科 MTN001 999,137,221.06
21 张江 03 499,531,775.91
21 张江高科 MTN002 799,241,610.63
21 张江高科 MTN003 799,233,008.07
合计 8,808,382,921.05 3,132,392,342.48
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( 2 ) 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 其中一年内到期的 应付债券
面值 按面值计提利息 溢折价摊销 债券期末余额
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 部分 期末余额
19 张江 01 765,000,000.00 11-11-19 5年 765,000,000.00 768,259,113.80 27,524,014.23 315,717.33 27,540,000.00 768,558,845.36 3,825,000.00 764,733,845.36
20 张江高
1,000,000,000.00 04-16-20 3年 1,000,000,000.00 1,017,277,211.94 25,500,000.00 337,427.12 25,500,000.00 1,017,614,639.06 18,062,500.00 999,552,139.06
科 MTN001
20 张江高
1,000,000,000.00 10-26-20 3年 1,000,000,000.00 1,005,738,547.27 36,999,999.96 323,351.41 37,000,000.00 1,006,061,898.64 6,680,555.51 999,381,343.13
科 MTN002
20 张江 01 370,000,000.00 01-14-20 5年 370,000,000.00 381,827,232.98 12,579,999.96 144,072.33 12,580,000.00 381,971,305.27 12,125,722.15 369,845,583.12
G21 张江 1 1,080,000,000.00 05-25-21 5年 1,080,000,000.00 1,078,920,000.00 23,846,400.00 120,352.39 1,102,886,752.39 23,846,400.00 1,079,040,352.39
21 张江 01 1,000,000,000.00 07-19-21 5年 1,000,000,000.00 999,000,000.00 14,311,111.13 144,353.14 1,013,455,464.27 14,311,111.13 999,144,353.14
21 张江 02 500,000,000.00 07-19-21 5年 500,000,000.00 499,500,000.00 7,804,027.79 41,689.18 507,345,716.97 7,804,027.79 499,541,689.18
21 张江高
1,000,000,000.00 07-28-21 3年 1,000,000,000.00 999,000,000.00 13,472,500.02 137,221.06 1,012,609,721.08 13,472,500.02 999,137,221.06
科 MTN001
21 张江 03 500,000,000.00 10-20-21 5年 500,000,000.00 499,500,000.00 3,323,194.45 31,775.91 502,854,970.36 3,323,194.45 499,531,775.91
21 张江高
800,000,000.00 11-03-21 3年 800,000,000.00 799,200,000.00 4,098,666.67 41,610.63 803,340,277.30 4,098,666.67 799,241,610.63
科 MTN002
21 张江高 800,000,000.00 11-15-21 3年 800,000,000.00 799,200,000.00 3,230,222.23 33,008.07 802,463,230.30 3,230,222.23 799,233,008.07
科 MTN003
合计 8,815,000,000.00 / / 8,815,000,000.00 3,173,102,105.99 5,674,320,000.00 172,690,136.44 1,670,578.57 102,620,000.00 8,919,162,821.00 110,779,899.95 8,808,382,921.05
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( 3 ) 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 不适用
( 4 ) 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
47、 租赁负债
□适用 不适用
48、 长期应付款
项目列示
□适用 不适用
长期应付款
( 1 ) 按款项性质列示长期应付款
□适用 不适用
专项应付款
( 1 ) 按款项性质列示专项应付款
□适用 不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 不适用
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50、 预计负债
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
房产销售违约金 326,135,073.62 496,661,701.10 未办出产证
合计 326,135,073.62 496,661,701.10 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
创业源本期预提违约金增加系无法办理产证，导致客户起诉要求退房并赔偿违约金，结合本
年实际发生的终审判例、合同约定的违约条款以及历史经验，补提违约金人民币200,726,705.67
元，同时本年实际发生赔付人民币30,200,078.19元。故本年预计负债净增加人民币
170,526,627.48元。
51、 递延收益
递延收益情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
诺贝尔湖景观提
升工程定额专项 5,796,783.61 728,070.18 5,068,713.43 工程专项补贴
补贴
天之骄子 9A、10A
改造装修项目专 42,036,777.11 10,732,794.12 31,303,982.99 装修专项资金
项资金
4-2 项目中央投资 示范专项中央
39,000,000.00 39,000,000.00
资金 投资补助
浦东新区住宅发
租赁住宅开工
展和保障中心租 7,023,600.00 7,023,600.00
奖补
赁住宅开工奖补
合计 47,833,560.72 46,023,600.00 11,460,864.30 82,396,296.42 /
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涉及政府补助的项目：
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
计入
与资产相
本期新增补助 营业 本期计入其他 其他
负债项目 期初余额 期末余额 关/与收益
金额 外收 收益金额 变动
相关
入金
额
诺贝尔湖景观提升
5,796,783.61 728,070.18 5,068,713.43 与资产相关
工程定额专项补贴
天骄装修项目专项
42,036,777.11 10,732,794.12 31,303,982.99 与资产相关
基金
4-2 项目中央投资
39,000,000.00 39,000,000.00 与资产相关
资金
浦东新区住宅发展
和保障中心租赁住 7,023,600.00 7,023,600.00 与资产相关
宅开工奖补
合计 47,833,560.72 46,023,600.00 11,460,864.30 82,396,296.42 与资产相关
其他说明：
□适用 不适用
52、 其他非流动负债
□适用 不适用
53、 股本
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
无限售条件流通
股份
人民币普通股 1,548,689,550.00 1,548,689,550.00
合计 1,548,689,550.00 1,548,689,550.00
其他说明：
□适用 不适用
54、 其他权益工具
( 1 ) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 不适用
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( 2 ) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 不适用
55、 资本公积
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
2,636,497,912.55 2,636,497,912.55
本溢价）
其他资本公积
合计 2,636,497,912.55 2,636,497,912.55
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
□适用 不适用
56、 库存股
□适用 不适用
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57、 其他综合收益
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
归属于母公司股 减：前期计 减：前期计 归属于母公司股
税后归
项目 东的其他综合收 本期所得税前发 入其他综合 入其他综合 减：所得税 税后归属于母公 东的其他综合收
属于少
益年初余额 生额 收益当期转 收益当期转 费用 司 益年末余额
数股东
入损益 入留存收益
一、不能重分类进损益的其他综合收益 16,343,935.94 -259,910.85 -64,977.71 -194,933.14 16,149,002.80
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益 16,343,935.94 -259,910.85 -64,977.71 -194,933.14 16,149,002.80
其他权益工具投资公允价值变动
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收益 -128,763,319.74 -93,878,634.50 722,178.54 -94,600,813.04 -223,364,132.78
其中：权益法下可转损益的其他综合收益 21,454,766.00 2,888,714.17 722,178.54 2,166,535.63 23,621,301.63
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额 -150,218,085.74 -96,767,348.67 -96,767,348.67 -246,985,434.41
其他综合收益合计 -112,419,383.80 -94,138,545.35 657,200.83 -94,795,746.18 -207,215,129.98
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
□适用 不适用
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58、 专项储备
□适用 不适用
59、 盈余公积
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 593,350,748.00 39,889,147.55 633,239,895.55
合计 593,350,748.00 39,889,147.55 633,239,895.55
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
□适用 不适用
60、 未分配利润
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 6,139,011,333.35 4,502,771,737.10
调整期初未分配利润合计数
（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 6,139,011,333.35 4,502,771,737.10
加：本期归属于母公司所有者的
740,622,112.01 1,822,082,342.25
净利润
减：提取法定盈余公积 39,889,147.55
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 557,528,238.00 185,842,746.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 6,282,216,059.81 6,139,011,333.35
调整期初未分配利润明细：
□适用 不适用
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61、 营业收入和营业成本
( 1 ) 营业收入和营业成本情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,080,756,385.80 641,682,386.15 747,162,511.38 324,468,727.47
其他业务 16,305,392.55 3,007,537.05 32,035,644.09 25,339,084.69
合计 2,097,061,778.35 644,689,923.20 779,198,155.47 349,807,812.16
( 2 ) 营业收入的分类
单位：元 币种：人民币
2021 年
合同产生的收入 1,222,469,785.60
租金收入 874,591,992.75
合计 2,097,061,778.35
( 3 ) 合同产生的收入的情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
2021 年
按商品转让的时间分类
在某一时点确认收入 1,204,257,461.95
在某一时段确认收入 18,212,323.65
合计 1,222,469,785.60
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62、 税金及附加
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 1,873,302.91 342,093.04
教育费附加 4,626,887.35 1,775,918.12
房产税 65,549.05 26,394.80
土地使用税 5,042,554.22 4,613,674.39
印花税 2,865,189.13 4,482,577.99
土地增值税 32,526,783.90 1,525,523.23
合计 47,000,266.56 12,766,181.57
其他说明：
□适用 不适用
63、 销售费用
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 8,082,915.72 6,782,804.82
中介机构费 5,198,478.83 2,013,835.22
销售服务费 4,208,769.24 2,072,423.20
招商代理费 1,211,310.85 1,456,521.70
广告费 595,204.01 822,192.16
折旧费 185,760.60 177,560.60
业务经费 299,039.30 136,470.16
差旅费 61,623.53 54,227.39
财产保险费 11,534.28 10,881.40
办公费 113,875.80 61,074.68
其他 11,390.00 15,556.40
合计 19,979,902.16 13,603,547.73
其他说明：
□适用 不适用
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64、 管理费用
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 49,875,862.12 46,748,339.98
咨询及中介机构费 12,738,717.62 11,947,876.25
折旧摊销 8,646,457.65 8,077,577.57
办公费 7,886,283.95 7,856,270.47
专项支出 3,651,848.26 5,344,851.46
差旅费 153,807.22 336,445.51
业务招待费 362,064.48 134,995.43
财产保险费 31,768.80 21,063.68
其他 2,267,127.67 4,203,837.60
合计 85,613,937.77 84,671,257.95
其他说明：
□适用 不适用
65、 研发费用
□适用 不适用
66、 财务费用
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
贷款及债券的利息支出 539,079,926.83 424,738,872.58
减：资本化利息 101,756,093.10 80,227,688.82
净利息支出 437,323,833.73 344,511,183.76
减：利息收入 53,995,199.57 38,761,028.77
汇兑净损失 (净收益以“-”号列示) 7,070,240.15 16,214,733.90
手续费 2,418,038.15 1,115,533.70
合计 392,816,912.46 323,080,422.59
其他说明：
□适用 不适用
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67、 其他收益
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
浦东新区 2021 年度改制专项费用补贴 1,186,893.89
诺贝尔湖景观提升工程定额专项补贴 728,070.18 728,070.18
浦东新区经济发展财政扶持资金 2,000,000.00 26,670,000.00
天之骄子 9A、10A 改造装修项目专项基金 10,732,794.12 11,627,193.64
众创空间创新创业服务体系建设项目补贴 2,444,000.00 2,985,800.00
锅炉提标改造专项补贴 472,000.00
浦东新区财政局国库专项配套资金补贴 86,000.00
税收减免 2,540,434.44 541,250.52
个税手续费返还 197,034.11 108,613.08
合计 19,829,226.74 43,218,927.42
其他说明：
适用 □不适用
本集团 2021 年度与资产相关的政府补助明细参见附注七、84。
68、 投资收益
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按权益法确认的长期股权投资损益 -837,861,771.66 2,189,417,503.33
处置按权益法确认的长期股权投资取得
198,034,444.71
的投资收益
持有其他非流动金融资产取得的投资收益 114,499,688.20 93,117,528.71
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 18,375,800.00 200,304.25
持有交易性金融资产取得的投资收益 365,677.78
处置交易性金融资产取得的投资收益 3,665,384.60
委托贷款收益 1,596,094.35 8,507,309.59
理财投资收益 18,342,732.42 16,658,807.29
合计 -487,013,011.98 2,311,932,515.55
其他说明：
□适用 不适用
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69、 净敞口套期收益
□适用 不适用
70、 公允价值变动收益
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 1,324,315.06 2,518,554.41
其他非流动金融资产 625,510,424.98 206,045,257.01
合计 626,834,740.04 208,563,811.42
其他说明：
□适用 不适用
71、 信用减值损失
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -1,342,136.15 2,734,511.79
其他应收款坏账损失 7,873,480.32 -2,728,437.23
合计 6,531,344.17 6,074.56
其他说明：
□适用 不适用
72、 资产减值损失
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -105,734.29 -731,653.53
合计 -105,734.29 -731,653.53
其他说明：
□适用 不适用
73、 资产处置收益
□适用 不适用
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74、 营业外收入
营业外收入情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
其他 1,014,354.24 70,488.07 1,014,354.24
合计 1,014,354.24 70,488.07 1,014,354.24
计入当期损益的政府补助
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
75、 营业外支出
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
违约金 200,743,947.71 189,839,128.14 200,743,947.71
捐赠支出 750,000.00 306,332.00 750,000.00
非流动资产毁损
25,220.65
报废损失
其他 1,416.33 324.10 1,416.33
合计 201,495,364.04 190,171,004.89 201,495,364.04
其他说明：
□适用 不适用
76、 所得税费用
( 1 ) 所得税费用表
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 275,182,757.73 69,578,304.34
递延所得税费用 -56,972,746.80 580,606,100.76
汇算清缴差异 6,035,920.77 -14,679,171.41
合计 224,245,931.70 635,505,233.69
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( 2 ) 会计利润与所得税费用调整过程
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 872,556,391.08 2,368,158,092.07
按法定 / 适用税率计算的所得税费用 218,139,097.77 592,039,523.01
子公司适用不同税率的影响 -228,353.62
调整以前期间所得税的影响 6,035,920.77 -14,679,171.41
归属于合营企业和联营企业的损益 -51,697,308.97 -5,580,341.90
非应税收入的影响 -7,188,756.43 -3,481,914.49
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,231,692.26 851,184.88
使用前期未确认递延所得税资产的
-2,059,541.01 -5,629,181.64
可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时
60,013,180.93 71,985,135.24
性差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 224,245,931.70 635,505,233.69
其他说明：
□适用 不适用
77、 其他综合收益
适用 □不适用
详见附注七、57
78、 现金流量表项目
( 1 ) 收到的其他与经营活动有关的现金
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
项目暂收款 7,178,165.59
其他往来款 282,145,433.75 112,937,831.47
利息收入 53,742,106.69 38,738,270.49
补贴收入 51,654,493.89 38,024,430.57
其他 7,176,553.80 1,147,559.82
合计 394,718,588.13 198,026,257.94
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
□适用 不适用
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( 2 ) 支付的其他与经营活动有关的现金
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项等 58,357,465.21 11,557,060.45
支付的押金保证金 116,895,192.20 43,379,735.39
办公费 9,645,485.29 12,657,134.12
中介机构费 17,989,221.62 19,669,250.17
广告宣传费 3,341,327.96 7,711,879.71
违约金 30,200,078.19
其他 4,630,440.40 1,304,615.48
合计 241,059,210.87 96,279,675.32
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
□适用 不适用
( 3 ) 收到的其他与投资活动有关的现金
适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
联营企业预分红款 589,500.00
合计 589,500.00
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
□适用 不适用
( 4 ) 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 不适用
( 5 ) 收到的其他与筹资活动有关的现金
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到关联方借款 48,000,000.00 16,000,000.00
合计 48,000,000.00 16,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
□适用 不适用
( 6 ) 支付的其他与筹资活动有关的现金
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
偿还股东借款 156,000,000.00
合计 156,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
□适用 不适用
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79、 现金流量表补充资料
( 1 ) 现金流量表补充资料
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1 ．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 648,310,459.38 1,732,652,858.38
加：信用减值损失 -6,531,344.17 -6,074.56
资产减值准备 105,734.29 731,653.53
固定资产折旧、油气资产折耗、
6,398,074.75 6,245,473.12
生产性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 2,247,096.12 1,678,699.36
投资性房地产摊销 258,516,517.54 244,799,715.75
长期待摊费用摊销 9,852,558.99 6,253,454.44
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失 25,220.65
（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失 -626,834,740.04 -208,563,811.42
（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 437,323,833.73 344,511,183.76
投资损失（收益以“－”号填列） 487,013,011.98 -2,311,932,515.55
递延所得税资产减少
-5,387,669.91 -35,072,644.17
（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加
-51,585,076.89 615,678,744.93
（减少以“－”号填列）
存货的减少
-1,861,201,885.99 -1,428,195,092.01
（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少
-120,432,037.69 54,629,963.12
（增加以“－”号填列）
经营性应付项目的增加
394,259,451.50 1,141,170,934.42
（减少以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -427,946,016.41 164,607,763.75
2 ．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3 ．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,435,267,234.02 2,252,014,361.59
减：现金的期初余额 2,252,014,361.59 1,618,784,943.65
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 183,252,872.43 633,229,417.94
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( 2 ) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 不适用
( 3 ) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 不适用
其他说明:
( 4 ) 现金和现金等价物的构成
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,435,267,234.02 2,252,014,361.59
其中：库存现金 65.66 200.00
可随时用于支付的银行存款 2,434,737,005.53 2,251,575,049.54
可随时用于支付的其他货币资金 530,162.83 439,112.05
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,435,267,234.02 2,252,014,361.59
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物 2,584,137.62
其他说明：
□适用 不适用
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80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
存货 2,851,005,935.65 借款抵押
投资性房地产 5,730,168,523.36 借款抵押
合计 8,581,174,459.01 /
其他说明：
注 1：本公司的子公司张江集电于 2019 年 10 月 28 日与中国工商银行有限公司签订了人民
币 3.7 亿元和人民币 3.3 亿元的抵押借款合同,并就持有的两处投资性房地产（礼德国际、矽岸
国际）办理抵押。截至 2021 年 12 月 31 日，抵押借款余额为 653,000,000.00 元。两处投资性房
地产抵押账面价值合计为人民币 790,230,781.13 元。
注 2：本公司的子公司上海杰昌实业有限公司于 2021 年 09 月 24 日与中国银行股份有限公
司签订了人民币 4 亿元的抵押借款合同，并就持有的庆达路 315 号 11-23、25 幢房产办理抵押。
截至 2021 年 12 月 31 日，抵押借款余额为 390,000,000.00 元，分摊至存货和投资性房地产的抵
押账面价值分别为人民币 32,326,727.28 元和人民币 403,537,572.51 元。
注 3：本公司的孙公司上海灏集张业建设发展有限公司于 2020 年 9 月与中国银行股份有限
公司上海市浦东开发区支行、中国工商银行股份有限公司上海市张江科技支行、中国农业银行股
份有限公司上海自贸试验区分行及上海浦东发展银行股份有限公司张江科技支行签署了固定资产
银团贷款合同，贷款额度为人民币 24 亿元。该借款的年利率为中国人民银行 5 年期贷款市场报
价利率减少 24 个基点，以该孙公司所拥有的张江中区 76-02 地块的土地使用权（分摊至存货和
投资性房地产的抵押账面价值分别为人民币 909,112,552.50 元和人民币 677,049,535.53 元）作
为抵押，截至 2021 年 12 月 31 日，上海灏集张业建设发展有限公司已收到人民币
415,560,000.00 元借款，借款期限至 2040 年 9 月 2 日。
注 4：本公司的孙公司上海灏集张聚建设发展有限公司于 2020 年 11 月与上海浦东发展银行
股份有限公司张江科技支行、中国建设银行股份有限公司上海张江支行及交通银行股份有限公司
上海新区支行签署了固定资产银团贷款合同，贷款额度为人民币 2,128,130,000.00 元。该借款
的年利率为中国人民银行 5 年期贷款市场报价利率减少 73 个基点，以该孙公司所拥有的张江中
区 77-02 地块的土地使用权（分摊至存货和投资性房地产的抵押账面价值分别为人民币
1,646,571,393.08 元和人民币 226,093,178.95 元）作为抵押，截至 2021 年 12 月 31 日,上海灏
集张聚建设发展有限公司已收到人民币 298,149,211.19 元借款,借款期限至 2035 年 11 月 26
日。
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注 5：本公司的孙公司上海灏集张新建设发展有限公司于 2020 年 6 月与中国工商银行股份
有限公司上海市张江科技支行、中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行、中国建设银行股
份有限公司上海张江分行及招商银行股份有限公司上海分行签署了银团贷款合同，贷款额度为人
民币 53 亿元。该借款的年利率为中国人民银行 5 年期贷款市场报价利率减少 24 个基点，以该孙
公司所拥有的张江中区 58-01 地块的土地使用权（分摊至存货和投资性房地产的抵押账面价值分
别为人民币 262,995,262.79 元和人民币 3,633,257,455.24 元）作为抵押，截至 2021 年 12 月
31 日, 上海灏集张新建设发展有限公司已收到人民币 633,876,841.25 元借款，借款期限至 2045
年 6 月 18 日。
82、 外币货币性项目
( 1 ) 外币货币性项目
适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 80,946,631.92
其中：美元 12,591,610.10 6.3757 80,300,215.70
港币 790,822.40 0.8176 646,416.22
期初折算人民币
项目 期初外币余额 折算汇率
余额
货币资金 55,565,384.22
其中：美元 8,363,418.03 6.5249 54,903,907.02
欧元
港币 790,743.36 0.8416 661,477.20
其他应付款 9,342.20
其中：港币 11,100.00 0.8416 9,342.20
其他说明：
□适用 不适用
( 2 ) 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
适用 □不适用
境外主要 记账本
境外经营实体 选择依据
经营地 位币
Shanghai(Z.J.) Holdings Limited 香港 港币 主要业务收支的计价和结算币种
Best Central Developments Limited 香港 港币 主要业务收支的计价和结算币种
83、 套期
□适用 不适用
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的相关的定性和定量信息：
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84、 政府补助
( 1 ) 政府补助基本情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
与收益相关的政府补助
浦东新区经济发展财政扶
2,000,000.00 其他收益 2,000,000.00
持资金
众 创 空 间 创 新 创 业 服务
2,444,000.00 其他收益 2,444,000.00
体系建设项目补贴
浦东新区 2021 年度改制
1,186,893.89 其他收益 1,186,893.89
专项费用补贴
小计 5,630,893.89 5,630,893.89
与资产相关的政府补助
诺 贝 尔 湖 景 观 提 升 工程
10,000,000.00 递延收益 728,070.18
定额专项补贴
天之骄子 9A、10A 改造装
53,663,970.75 递延收益 10,732,794.12
修项目专项基金
4-2 项目中央投资资金 39,000,000.00 递延收益
浦东新区住宅发展和保障
7,023,600.00 递延收益
中心租赁住宅开工奖补
小计 109,687,570.75 11,460,864.30
合计 115,318,464.64 17,091,758.19
( 2 ) 政府补助退回情况
□适用 不适用
85、 其他
□适用 不适用
八、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 不适用
( 1 ) 本期发生的非同一控制下企业合并
□适用 不适用
( 2 ) 合并成本及商誉
□适用 不适用
( 3 ) 被购买方于购买日可辨认资产、负债
□适用 不适用
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( 4 ) 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 不适用
( 5 ) 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相
关说明
□适用 不适用
( 6 ) 其他说明
□适用 不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 不适用
( 1 ) 本期发生的同一控制下企业合并
□适用 不适用
( 2 ) 合并成本
□适用 不适用
( 3 ) 合并日被合并方资产、负债的账面价值
□适用 不适用
3、 反向购买
□适用 不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
与原子
丧失控制 公司股
按照公允
处置价款与处置 权之日剩 权投资
丧失控制 丧失控制 丧失控制权 价值重新
子公 股权处 投资对应的合并 余股权公 相关的
股权处 丧失控制权的时 丧失控制权时 权之日剩 权之日剩 之日剩余股 计量剩余
司名 股权处置价款 置比例 财务报表层面享 允价值的 其他综
置方式 点 点的确定依据 余股权的 余股权的 权的公允价 股权产生
称 （%） 有该子公司净资 确定方法 合收益
比例（%） 账面价值 值 的利得或
产份额的差额 及主要假 转入投
损失
设 资损益
的金额
上海
奇都
科技
292,283,275.09 100% 出售 2021 年 1 月 1 日 产权交易合同 215,169,298.77 0% 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
发展
有限
公司
其他说明：
□适用 不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 不适用
一揽子交易
□适用 不适用
非一揽子交易
□适用 不适用
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5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
适用 □不适用
2021 年 3 月 24 日，公司新设全资子公司上海芯道周城市建设有限公司，注册资本 70,000 万
元；
2021 年 7 月 26 日，公司新设全资子公司上海张芯企业管理有限公司，注册资本 1,000 万元。
6、 其他
□适用 不适用
九、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
( 1 ) 企业集团的构成
适用 □不适用
子公司 主要 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 经营地 直接 间接 方式
上海张江管理中心发展有限公司 上海 上海 房地产 100.00 投资设立
上海张江创业源科技发展
上海 上海 房地产 54.99 投资设立
有限公司
Shanghai (Z.J.) Hi-Tech Park 非同一控制
香港 英属开曼群岛 投资 100.00
Limited 下企业合并
非同一控制
上海德馨置业发展有限公司 上海 上海 房地产 100.00
下企业合并
上海张江浩成创业投资有限公司 上海 上海 投资 100.00 投资设立
上海张江集成电路产业区开发 同一控制下
上海 上海 房地产 100.00
有限公司 企业合并
非同一控制
上海欣凯元投资有限公司 上海 上海 房地产 100.00
下企业合并
上海思锐置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 投资设立
非同一控制
上海杰昌实业有限公司 上海 上海 房地产 60.00
下企业合并
同一控制下
雅安张江房地产发展有限公司 雅安 雅安 房地产 51.00
企业合并
非同一控制
上海灏巨置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00
下企业合并
上海灏集建设发展有限公司 上海 上海 房地产 51.00 投资设立
上海张江智芯城市建设有限公司 上海 上海 建筑 100.00 投资设立
上海芯道周城市建设有限公司 上海 上海 房地产 100.00 投资设立
上海张芯企业管理有限公司 上海 上海 投资 100.00 投资设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 不适用
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
□适用 不适用
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对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
□适用 不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
□适用 不适用
( 2 ) 重要的非全资子公司
适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股
少数股东的表 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称 东持股
决权比例 (%) 东的损益 告分派的股利 余额
比例
上海灏集建设发展
49.00 49.00 31,292.38 3,674,265,074.69
有限公司
上海张江创业源科技发展
45.01 45.01 -90,011,819.92 -160,543,389.96
有限公司
上海杰昌实业
40.00 40.00 -985,443.36 13,155,754.15
有限公司
雅安张江房地产发展有限
49.00 49.00 -1,347,315.78 85,238,774.38
公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
( 3 ) 重要非全资子公司的主要财务信息
适用 □不适用
期末余额或本期发生额
项目 雅安房产 杰昌实业 创业源科技 灏集建设
流动资产 89,654,951.23 59,734,982.53 282,339,778.62 3,512,608,278.21
非流动资产 84,769,988.73 490,524,547.79 62,674,864.13 5,923,064,631.78
资产合计 174,424,939.96 550,259,530.32 345,014,642.75 9,435,672,909.99
流动负债 468,257.55 107,754,991.40 205,061,811.14 582,563,105.13
非流动负债 409,615,153.55 496,661,701.10 1,354,609,652.44
负债合计 468,257.55 517,370,144.95 701,723,512.24 1,937,172,757.57
营业收入 726,948.95 34,358,547.35 -13,595,098.57
净利润 (“-”表示净亏损) -2,749,624.03 -2,463,608.40 -199,995,867.36 63,861.99
综合收益总额 -2,749,624.03 -2,463,608.40 -199,995,867.36 63,861.99
经营活动现金流量 3,517,954.13 2,589,320.81 -50,306,059.36 -328,151,718.86
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期初余额或上期发生额
项目 雅安房产 杰昌实业 创业源科技 灏集建设
流动资产 174,298,324.68 269,615,520.73 320,700,431.67 3,049,193,176.40
非流动资产 3,003,504.43 279,670,877.65 64,068,419.81 5,105,895,911.18
资产合计 177,301,829.11 549,286,398.38 384,768,851.48 8,155,089,087.58
流动负债 595,522.67 489,714,761.00 215,346,779.99 238,582,687.65
非流动负债 24,218,643.61 326,135,073.62 418,070,109.50
负债合计 595,522.67 513,933,404.61 541,481,853.61 656,652,797.15
营业收入 2,718,097.14 8,094,188.35 16,545,756.76
净利润 (“-”表示净亏损) 12,785.92 -19,922,374.39 -179,431,711.24 -1,457,028.29
综合收益总额 12,785.92 -19,922,374.39 -179,431,711.24 -1,457,028.29
经营活动现金流量 2,561,331.91 10,779,782.15 8,305,943.45 -237,959,523.32
其他说明：
□适用 不适用
( 4 ) 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 不适用
( 5 ) 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 不适用
( 1 ) 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
□适用 不适用
( 2 ) 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
□适用 不适用
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3、 在合营企业或联营企业中的权益
适用 □不适用
( 1 ) 重要的合营企业或联营企业
适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
对合营企
持股比例(%)
业或联营
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 企业投资
直接 间接 的会计处
理方法
一、合营企业
Shanghai ZJ Hi-Tech Investment 英属
香港 投资 50.00 权益法
Corporation (以下简称“HI-TECH”) 维尔京群岛
二、联营企业
1. 上海张江微电子港有限公司
上海 上海 房地产 49.50 权益法
(以下简称“微电子港”)
2. 川河集团有限公司
香港 香港 综合 29.90 权益法
(以下简称“川河集团”)
3. 张江汉世纪创业投资有限公司 (以
上海 上海 投资 30.00 权益法
下简称“汉世纪”)
4. 成都张江房地产开发有限公司 (以
成都 成都 房地产 48.00 权益法
下简称“成都房产”)
5. 上海数讯信息技术有限公司
上海 上海 数据通信 28.96 权益法
(以下简称“数讯信息”)
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( 2 ) 重要合营企业的主要财务信息
适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期发生额 上期发生额
HI-TECH HI-TECH
流动资产 USD 2,795,386.22 USD 3,018,245.02
其中：现金和现金等价物
非流动资产 USD 588,973,464.53 USD 869,758,982.51
资产合计 USD 591,768,850.75 USD 872,777,227.53
流动负债 USD 1,097,766.62 USD 1,516,432.39
非流动负债
负债合计 USD 1,097,766.62 USD 1,516,432.39
少数股东权益
归属于母公司股东权益 USD 590,671,084.13 USD 871,260,795.14
按持股比例计算的 USD 295,335,542.07 USD 435,630,397.57
净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的 1,965,882,016.99 2,984,849,723.13
账面价值
存在公开报价的合营企业
权益投资的公允价值
营业收入
财务费用 USD 442.55 USD 506.47
所得税费用
净利润 USD -279,570,780.34 USD 608,172,315.35
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 USD -279,570,780.34 USD 608,172,315.35
本年度收到的来自合营企
3,422,729.42
业的股利
其他说明
□适用 不适用
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( 3 ) 重要联营企业的主要财务信息
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额或本期发生额
项目 微电子港 汉世纪 成都房产 川河集团 数讯信息
流动资产 2,020,092,306.23 533,459,175.09 591,886,553.90 HKD 1,367,898,000.00 438,042,801.46
非流动资产 616,286,739.17 13,215,400.00 75,351.33 HKD 1,305,695,000.00 460,768,863.91
资产合计 2,636,379,045.40 546,674,575.09 591,961,905.23 HKD 2,673,593,000.00 898,811,665.37
流动负债 887,072,818.95 373,756,672.63 619,853,135.11 HKD 866,115,000.00 76,757,816.55
非流动负债 18,130,768.13 HKD 22,707,000.00 211,666,419.72
负债合计 905,203,587.08 373,756,672.63 619,853,135.11 HKD 888,822,000.00 288,424,236.27
少数股东权益 HKD 8,901,000.00
归属于母公司股东权益 1,731,175,458.32 172,917,902.46 -27,891,229.88 HKD 1,775,870,000.00 610,387,429.10
按持股比例计算的净资产
856,931,851.87 51,875,370.74 -13,387,790.34 HKD 530,985,130.00 176,768,199.47
份额
调整事项 161,536,340.40 13,387,790.34 60,602,993.40
-- 商誉
-- 内部交易未实现利润
-- 其他
对联营企业权益投资的账
1,018,468,192.27 51,875,370.74 434,133,442.29 237,371,192.87
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入 226,434,907.75 164,399,601.83 HKD 4,720,000.00 601,664,257.47
净利润 147,368,085.07 5,726,052.37 15,990,390.97 HKD 78,056,000.00 60,908,988.62
终止经营的净利润
其他综合收益 HKD 16,642,000.00
综合收益总额 147,368,085.07 5,726,052.37 15,990,390.97 HKD 94,698,000.00 60,908,988.62
本年度收到的来自联营企
70,785,000.00 HKD 255,669,382.40 2,896,000.00
业的股利
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期初余额或本期发生额
项目 微电子港 汉世纪 成都房产 川河集团 数讯信息
流动资产 2,003,276,771.09 527,738,452.53 672,804,599.69 HKD 1,267,749,000.00 352,065,524.50
非流动资产 640,804,517.42 19,444,965.06 57,953.18 HKD 1,312,399,000.00 298,991,743.05
资产合计 2,644,081,288.51 547,183,417.59 672,862,552.87 HKD 2,580,148,000.00 651,057,267.55
流动负债 899,143,147.13 373,762,002.44 716,744,173.72 HKD 11,803,000.00 92,696,076.91
非流动负债 18,130,768.13 HKD 23,768,000.00
负债合计 917,273,915.26 373,762,002.44 716,744,173.72 HKD 35,571,000.00 92,696,076.91
少数股东权益 HKD 8,323,000.00
归属于母公司股东权益 1,726,807,373.25 173,421,415.15 -43,881,620.85 HKD 2,536,254,000.00 558,361,190.64
按持股比例计算的净资产
854,769,649.76 52,026,424.55 -21,063,178.01 HKD 758,339,946.00 161,701,400.81
份额
调整事项 169,267,932.49 21,063,178.01 60,602,993.40
-- 商誉
-- 内部交易未实现利润
-- 其他
对联营企业权益投资的账
1,024,037,582.25 52,026,424.55 638,249,232.15 222,304,394.21
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入 220,256,700.73 -200.00 HKD 1,657,000.00 565,699,896.04
净利润 142,217,190.50 5,850,838.60 -17,769,745.37 HKD 15,229,000.00 50,597,843.36
终止经营的净利润
其他综合收益 HKD 46,074,000.00
综合收益总额 142,217,190.50 5,850,838.60 -17,769,745.37 HKD 61,303,000.00 50,597,843.36
本年度收到的来自联营企
50,985,000.00 HKD 31,198,216.28 2,896,000.00
业的股利
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( 4 ) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
联营企业：
投资账面价值合计 253,551,361.43 364,577,980.46
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 3,763,579.51 38,706,041.76
--综合收益总额 3,763,579.51 38,706,041.76
其他说明
□适用 不适用
( 5 ) 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 不适用
( 6 ) 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 不适用
( 7 ) 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 不适用
( 8 ) 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 不适用
4、 重要的共同经营
□适用 不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 不适用
6、 其他
□适用 不适用
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十、 与金融工具相关的风险
适用 □不适用
本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括：
- 信用风险
- 流动性风险
- 利率风险
- 汇率风险
下文主要论述上述风险敞口及其形成原因以及在本年发生的变化、风险管理目标、政策和程序以
及计量风险的方法及其在本年发生的变化等。
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本集团财
务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面
临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本集团的风险水平。
本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本集团经营活动的
改变。
1 、信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本集团的信用
风险主要来自货币资金、应收账款、合同资产、其他应收款。管理层会持续监控这些信用风险的
敞口。
本集团除现金以外的货币资金主要存放于信用良好的金融机构，管理层认为其不存在重大的信用
风险，预期不会因为对方违约而给本集团造成损失。
应收账款和合同资产
本集团信用风险主要是受每个客户自身特性的影响，而不是客户所在的行业或国家和地区。因此
重大信用风险集中的情况主要源自本集团存在对个别客户的重大应收账款和合同资产。于资产负
债表日，本集团的前五大客户的应收账款和合同资产占本集团应收账款和合同资产总额 34.90%
(2020 年：57.36%)。对于应收账款和合同资产，本集团已根据实际情况制定了信用政策，对客
户进行信用评估以确定赊销额度与信用期限。信用评估主要根据客户的财务状况、外部评级及银
行信用记录(如有可能)。有关应收账款和合同资产的具体信息，请参见附注七、5 和七、10 的相
关披露。
2 、流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。本集团及各子公司负责自身的现金管理工作，包括现金盈余的短期投资和筹措贷款以应付预
计现金需求 (如果借款额超过某些预设授权上限，便需获得本集团董事会的批准)。本集团的政
策是定期监控短期和长期的流动资金需求，以及是否符合借款协议的规定，以确保维持充裕的现
金储备和可供随时变现的有价证券，同时获得主要金融机构承诺提供足够的备用资金，以满足短
期和较长期的流动资金需求。
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本集团于资产负债表日的金融负债按未折现的合同现金流量(包括按合同利率 (如果是浮动利率
则按 12 月 31 日的现行利率)计算的利息)的剩余合约期限，以及被要求支付的最早日期如下：
2021 年未折现的合同现金流量
6 个月以上 资产负债表日账
项目 到期偿还 6 个月以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
-1 年以内 面价值
短期借款 945,324,166.67 1,939,731,070.83 2,885,055,237.50 2,831,000,000.00
应付账款 1,187,819,485.54 1,187,819,485.54 1,187,819,485.54
其他应付款 1,952,497,279.39 1,952,497,279.39 1,952,497,279.39
其他流动负债 854,802,530.98 854,802,530.98 849,761,435.10
长期借款（包含
一年内到期的 312,814,824.32 326,710,687.73 1,833,525,366.99 2,995,924,381.79 5,468,975,260.83 4,105,086,022.44
部分）
应付债券（包含
一年内到期的 136,028,805.48 134,536,194.52 9,260,536,986.30 9,531,101,986.30 8,919,162,821.00
部分）
2020 年未折现的合同现金流量
6 个月以上 资产负债表日账
项目 到期偿还 6 个月以内 1 年以上至 5 年 5 年以上 合计
-1 年以内 面价值
短期借款 958,686,776.39 1,759,700,385.83 2,718,387,162.22 2,669,000,000.00
应付账款 575,674,833.13 575,674,833.13 575,674,833.13
其他应付款 2,107,631,170.40 2,107,631,170.40 2,107,631,170.40
其他流动负债 882,357,339.45 882,357,339.45 879,690,672.78
长期借款（包含
一年内到期的 103,209,710.24 103,582,187.13 2,297,733,524.03 1,699,419,501.96 4,203,944,923.36 3,348,070,099.50
部分）
应付债券（包含
一年内到期的 38,080,000.00 3,314,112,300.00 3,337,860,000.00 6,690,052,300.00 6,346,904,054.40
部分）
3 、利率风险
固定利率和浮动利率的带息金融工具分别使本集团面临公允价值利率风险及现金流量利率风险。
本集团根据市场环境来决定固定利率与浮动利率工具的比例，并通过定期审阅与监察维持适当的
固定和浮动利率工具组合。
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与短期借款、一年内到期的非流动负
债、其他流动负债、长期借款和应付债券相关。
( 1 ) 本集团于 12 月 31 日持有的计息金融工具如下：
固定利率金融工具：
2021 年 2020 年
项目
实际利率 金额 (元) 实际利率 金额 (元)
短期借款 3.30% 985,000,000.00
应付债券 (包含一年
2.00% - 3.68% 8,919,162,821.00 2.59% - 4.61% 6,346,904,054.40
内到期)
其他流动负债 2.50% 802,410,958.91 2.00% 805,333,333.33
合计 10,706,573,779.91 7,152,237,387.73
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浮动利率金融工具：
2021 年 2020 年
项目
实际利率 金额 (元) 实际利率 金额 (元)
基于 LPR 基准利率 基于 LPR 基准利
短期借款 1,846,000,000.00 2,669,000,000.00
的浮动利率 率的浮动利率
长期借款 基于 LPR 基准利率 基于 LPR 基准利
4,105,086,022.44 3,348,070,099.50
(包含一年内到期) 的浮动利率 率的浮动利率
合计 5,951,086,022.44 6,017,070,099.50
( 2 ) 敏感性分析
于 2021 年 12 月 31 日，在其他变量不变的情况下，假定利率每上升 100 个基点将会导致本集团
股东权益减少人民币 42,827,695.22 元(2020 年：人民币 40,621,980.85 元)，净利润减少人民
币 42,827,695.22 元(2020 年：人民币 40,621,980.85 元)。
对于资产负债表日持有的使本集团面临公允价值利率风险的金融工具，上述敏感性分析中的净利
润及股东权益的影响是假设在资产负债表日利率发生变动，按照新利率对上述金融工具进行重新
计量后的影响。对于资产负债表日持有的、使本集团面临现金流量利率风险的浮动利率非衍生工
具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收
入的影响。上一年度的分析基于同样的假设和方法。
4 、汇率风险
对于不是以记账本位币计价的货币资金、应收账款和应付账款、短期借款等外币资产和负债，如
果出现短期的失衡情况，本集团会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可
接受的水平。
( 1 ) 本集团于 12 月 31 日的各外币资产负债项目汇率风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金
额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外币报表折算差额及其他未包括在内的风险敞
口项目的描述未包括在内。内容参见附注七、82：
( 2 ) 本集团适用的人民币对外币的汇率分析如下：
平均汇率 报告日中间汇率
2021 年 2020 年 2021 年 2020 年
美元 6.4503 6.5249 6.3757 6.7506
港币 0.8296 0.8416 0.8176 0.8687
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( 3 ) 敏感性分析
假定除汇率以外的其他风险变量不变，本集团于 12 月 31 日人民币对美元和港币的汇率变动使人
民币升值 1%,将导致股东权益和净利润的增加情况如下。此影响按资产负债表日即期汇率折算为
人民币列示。
股东权益及净利润
2021 年 12 月 31 日
美元 602,251.62
港币 4,848.12
合计 607,099.74
2020 年 12 月 31 日
美元 411,779.30
港币 4,891.01
合计 416,670.31
于 12 月 31 日，在假定其他变量保持不变的前提下，人民币对美元和港币的汇率变动使人民币贬
值 1%将导致股东权益和净利润的变化和上表列示的金额相同但方向相反。
上述敏感性分析是假设资产负债表日汇率发生变动，以变动后的汇率对资产负债表日本集团持有
的、面临汇率风险的金融工具进行重新计量得出的。上述分析不包括外币报表折算差额及其他未
包括在内的风险敞口项目的描述。上一年度的分析基于同样的假设和方法。
十一、 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支持业务
发展并使股东价值最大化。
本集团管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对其进行调整。为维持或调
整资本结构，本集团可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部
强制性资本要求约束。2021 年度，资本管理目标、政策或程度未发生变化。
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本集团采用杠杆比率来管理资本，杠杆比率是指净负债和调整后资本加净负债的比率。净负债包
括短期借款、其他应付款、其他流动负债、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券。资
本包括股本、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润，本集团于资产负债表日的杠杆
比率如下：
项目 期末余额或期末比率 期初余额或期初比率
短期借款 2,831,000,000.00 2,669,000,000.00
其他应付款 1,952,497,279.39 2,107,631,170.40
其他流动负债 849,761,435.10 879,690,672.78
一年内到期的非流动负债 595,279,869.95 3,278,011,731.92
长期借款 3,620,586,052.44 3,284,570,079.50
应付债券 8,808,382,921.05 3,132,392,342.48
减：现金及现金等价物 2,435,267,234.02 2,252,014,361.59
净负债小计 16,222,240,323.91 13,099,281,635.49
调整后资本 14,507,622,011.99 14,511,635,536.79
净负债和资本合计 30,729,862,335.90 27,610,917,172.28
杠杆比率 53% 47%
十二、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
第一层次
项目 第二层次 第三层次
公允价值 合计
公允价值计量 公允价值计量
计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 651,324,315.06 651,324,315.06
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融 651,324,315.06 651,324,315.06
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）结构性存款 651,324,315.06 651,324,315.06
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期损
益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投 6,376,713,811.29 6,376,713,811.29
资
1. 权益工具投资 1,993,115,039.39 1,993,115,039.39
2. 基金投资 4,383,598,771.90 4,383,598,771.90
持续以公允价值计量的
651,324,315.06 6,376,713,811.29 7,028,038,126.35
资产总额
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2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
适用 □不适用
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
适用 □不适用
相关资产或负债的不可观察输入值。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏
感性分析
□适用 不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的
政策
□适用 不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 不适用
9、 其他
□适用 不适用
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十三、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 表决权比例(%)
上海张江 （集团）有限公司 上海 房地产 3,112,550,000.00 50.75 50.75
本企业的母公司情况的说明
母公司名称 公司类型 法人代表 注册号
上海张江（集团）有限公司 有限责任公司(国有独资) 袁涛 310000000010101
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1
适用 □不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3
适用 □不适用
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4、 其他关联方情况
适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海新张江物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海市张江高科技园区综合发展有限公司 受同一母公司控制
上海张江文化控股有限公司 受同一母公司控制
上海张江高科技园区公共租赁房运营有限公司 受同一母公司控制
上海张江科技创业投资有限公司 受同一母公司控制
上海张江慧诚企业管理有限公司 受同一母公司控制
上海张江国信安地产有限公司 受同一母公司控制
上海张江医疗器械产业发展有限公司 受同一母公司控制
上海张投国聚文化发展有限公司 受同一母公司控制
上海张江射频识别技术有限公司 受同一母公司控制
上海张江数字出版文化创意产业发展有限公司 受同一母公司控制
上海浦东新区张江科技小额贷款股份有限公司 受同一母公司控制
上海机械电脑有限公司 受同一母公司控制
上海张江新希望有限公司 本公司的联营企业
上海美联生物技术有限公司 本公司的联营企业
上海张润置业有限公司 本公司的联营企业
上海股权托管交易中心股份有限公司 本公司的联营企业
张江汉世纪创业投资有限公司 本公司的联营企业
Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 本公司的合营企业
上海数讯信息技术有限公司 本公司的联营企业
上海张江浩珩创新股权投资管理有限公司 本公司的联营企业
其他说明
□适用 不适用
5、 关联交易情况
( 1 ) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海新张江物业管理有限公司 服务管理费 534.80 917.40
上海张江医疗器械产业发展有
利息支出 739.97 875.87
限公司
上海张江国信安地产有限公司 服务管理费 856.60 769.34
合计 2,131.37 2,562.61
第 120 页
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截至 2021 年 12 月 31 日止年度财务报表
出售商品/提供劳务情况表
适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海张江 (集团) 有限公司 房产租赁 2,262.29 1,841.92
上海股权托管交易中心股份
有限公司 房产租赁 1,001.25 995.94
上海张江科技创业投资有限公司 房产租赁 171.48 132.98
上海张江文化控股有限公司 房产租赁 55.26
上海张江慧诚企业管理有限公司 房产租赁 3.11
上海浦东新区张江科技小额贷款
44.58 72.79
股份有限公司 房产租赁
上海张江高科技园区公共租赁房
30.28
运营有限公司 房产租赁
上海张江数字出版文化创意产业
15.08
发展有限公司 房产租赁
上海数讯信息技术有限公司 房产租赁 6.36 52.98
上海张江浩珩创新股权投资管理
67.12 42.07
有限公司 房产租赁
上海机械电脑有限公司 房产租赁 5.78 1.45
小计 3,558.86 3,243.86
上海张润置业有限公司 投资收益 159.61 850.73
小计 159.61 850.73
合计 3,718.47 4,094.59
( 2 ) 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 不适用
第 121 页
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( 3 ) 关联租赁情况
本公司作为出租方：
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租赁收益定价 本期确认的租赁 上期确认的租赁
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
依据 收入 收入
张江集电 上海张江（集团）有限公司 房屋 01/01/2021 31/12/2025 合同价 19,472,460.69 17,369,041.10
上海张江科技创业投资有限
张江集电 房屋 01/01/2021 31/12/2025 合同价 1,714,792.46 1,329,841.03
公司
张江集电 上海张江文化控股有限公司 房屋 01/01/2017 31/05/2020 合同价 552,569.43
上海张江慧诚企业管理有限
张江集电 房屋 01/01/2017 31/05/2020 合同价 31,126.38
公司
上海浦东新区张江科技小额
张江集电 房屋 01/01/2021 31/12/2025 合同价 445,843.20 727,907.31
贷款股份有限公司
上海张江高科技园区公共租
张江集电 房屋 01/01/2017 31/05/2020 合同价 302,848.62
赁房运营有限公司
上海张江数字出版文化创意
张江集电 房屋 01/01/2017 31/05/2020 合同价 150,815.95
产业发展有限公司
张江集电 上海机械电脑有限公司 房屋 01/06/2020 31/05/2022 合同价 57,807.82 14,488.17
张江集电 上海数讯信息技术有限公司 房屋 01/01/2020 31/12/2023 合同价 15,851.43 132,095.24
上海股权托管交易中心股份
张江高科 房屋 01/01/2019 31/05/2023 合同价 10,012,528.07 9,959,386.74
有限公司
张江高科 上海数讯信息技术有限公司 房屋 01/01/2020 31/12/2023 合同价 47,721.14 397,676.19
张江高科 上海张江（集团）有限公司 房屋 01/10/2020 30/09/2021 合同价 3,150,437.23 1,050,145.74
上海张江浩珩创新股权投资
张江高科 房屋 10/10/2020 09/10/2023 合同价 671,153.11 420,678.67
管理有限公司
合计 35,588,595.15 32,438,620.57
本公司作为承租方：
□适用 不适用
关联租赁情况说明
□适用 不适用
( 4 ) 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 不适用
本公司作为被担保方
□适用 不适用
关联担保情况说明
□适用 不适用
第 122 页
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( 5 ) 关联方资金拆借
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
上海张江新希望企业有
48,000,000.00 01/12/2021 30/11/2022 关联方借款
限公司
归还
上海张江医疗器械产业
156,000,000.00 14/01/2019 13/01/2021 关联方借款
发展有限公司
( 6 ) 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 不适用
( 7 ) 关键管理人员报酬
适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 611.34 604.15
( 8 ) 其他关联交易
□适用 不适用
第 123 页
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6、 关联方应收应付款项
( 1 ) 应收项目
适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海新张江物业管理
应收账款 1,783.09 1,538.82
有限公司
上海张江射频识别技
应收账款 186.91 186.91 186.91 186.91
术有限公司
小计 1,970.00 186.91 1,725.73 186.91
上海张江 (集团)
合同资产 5,149.04 5,149.04
有限公司
小计 5,149.04 5,149.04
上海新张江物业管理
其他应收款 1.58 1.58
有限公司
其他应收款 上海张润置业有限公司 24.65
Shanghai ZJ Hi-Tech
其他应收款 Investment 30.38 516.28
Corporation
上海美联生物技术
其他应收款 0.70 0.70
有限公司
上海张江射频识别
其他应收款 2.25 2.25
技术有限公司
小计 34.91 545.46
其他流动资产 上海张润置业有限公司 5,600.00
小计 5,600.00
合计 7,153.95 186.91 13,020.23 186.91
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( 2 ) 应付项目
适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 上海新张江物业管理有限公司 277.10 496.82
应付账款 上海张江 (集团) 有限公司 588.39 588.39
上海张江医疗器械产业发展
应付账款 436.50 733.46
有限公司
应付账款 上海数讯信息技术有限公司 31.88 31.88
应付账款 上海机械电脑有限公司 61.45 61.45
小计 1,395.32 1,912.00
上海张江医疗器械产业发展
其他应付款 3,204.25 18,824.99
有限公司
其他应付款 上海张江 (集团) 有限公司 7,700.75 7,191.37
其他应付款 张江汉世纪创业投资有限公司 4,621.95 4,621.95
其他应付款 上海新张江物业管理有限公司 401.80 709.46
其他应付款 上海张江国信安地产有限公司 1,672.10 815.50
Shanghai ZJ Hi-Tech
其他应付款 141.35 145.50
Investment Corporation
上海股权托管交易中心股份
其他应付款 115.86 115.86
有限公司
上海浦东新区张江科技小额贷款
其他应付款 19.41
股份有限公司
上海张江数字出版文化创意产业
其他应付款 6.58 6.58
发展有限公司
其他应付款 上海张江新希望企业有限公司 4,800.00
上海市张江高科技园区综合发展
其他应付款 1.67 1.67
有限公司
上海张江浩珩创新股权投资管理
其他应付款 19.29 19.29
有限公司
其他应付款 上海数讯信息技术有限公司 17.36 217.36
其他应付款 上海张江科技创业投资有限公司 56.72 24.37
其他应付款 上海张投国聚文化发展有限公司 50.00 50.00
其他应付款 上海机械电脑有限公司 0.91
小计 22,810.59 32,763.31
合计 24,205.91 34,675.31
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7、 关联方承诺
□适用 不适用
8、 其他
□适用 不适用
十四、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 不适用
5、 其他
□适用 不适用
十五、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 不适用
2、 或有事项
( 1 ) 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 不适用
( 2 ) 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 不适用
3、 其他
□适用 不适用
第 126 页
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十六、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
适用 □不适用
本公司于 2022 年 2 月 22 日完成了“上海张江高科技园区开发股份有限公司 2022 年度第一
期中期票据”的发行，本期债券期限为 3 年，债券的实际发行规模为人民币 7 亿元，发行利率为
2.92%。
2、 利润分配情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 232,303,432.50
经审议批准宣告发放的利润或股利
3、 销售退回
□适用 不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 不适用
十七、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
( 1 ) 追溯重述法
□适用 不适用
( 2 ) 未来适用法
□适用 不适用
2、 债务重组
□适用 不适用
3、 资产置换
( 1 ) 非货币性资产交换
□适用 不适用
( 2 ) 其他资产置换
□适用 不适用
4、 年金计划
□适用 不适用
5、 终止经营
□适用 不适用
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6、 分部信息
( 1 ) 报告分部的确定依据与会计政策
适用 □不适用
详见附注五、43（4）
( 2 ) 报告分部的财务信息
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房产分部 投资分部 抵销 合计
本期
一、对外交易收入 2,096,118,382.13 943,396.22 2,097,061,778.35
二、分部间交易收入
三、对联营和合营企业
67,534,217.24 -905,395,988.90 -837,861,771.66
的投资收益
四、资产减值损失和
-6,425,609.88 -6,425,609.88
信用减值损失
五、折旧费和摊销费 277,014,247.40 277,014,247.40
六、利润总额
1,046,113,100.45 -173,556,709.37 872,556,391.08
(亏损总额 )
七、所得税费用 313,399,300.64 -89,153,368.94 224,245,931.70
八、净利润 (净亏损 ) 732,713,799.81 -84,403,340.43 648,310,459.38
九、资产总额 28,125,813,692.21 10,451,251,718.61 1,325,721,639.14 37,251,343,771.68
十、负债总额 22,825,623,470.98 1,243,819,927.85 1,325,721,639.14 22,743,721,759.69
十一、其他重要的
非现金项目
1. 折旧费和摊销费以外
的其他非现金费用
2. 对联营企业和合营
企业的长期股权投资
3. 长期股权投资以外的
2,177,091,461.18 605,668,311.99 2,782,759,773.17
其他非流动资产增加额
项目 房产分部 投资分部 抵销 合计
上期
一、对外交易收入 778,240,608.33 957,547.14 779,198,155.47
二、分部间交易收入
三、对联营和合营企业
36,236,431.55 2,153,181,071.78 2,189,417,503.33
的投资收益
四、资产减值损失和信
725,578.97 725,578.97
用减值损失
五、折旧费和摊销费 258,977,342.67 258,977,342.67
六、利润总额
-84,307,445.17 2,452,465,537.24 2,368,158,092.07
(亏损总额 )
七、所得税费用 14,485,826.09 621,019,407.60 635,505,233.69
八、净利润 (净亏损 ) -98,793,271.26 1,831,446,129.64 1,732,652,858.38
九、资产总额 25,150,640,810.87 9,303,769,405.72 1,634,679,633.14 32,819,730,583.45
十、负债总额 18,601,839,576.91 1,340,935,102.89 1,634,679,633.14 18,308,095,046.66
十一、其他重要的
非现金项目
1. 折旧费和摊销费以外
的其他非现金费用
2. 对联营企业和合营
企业的长期股权投资
3. 长期股权投资以外的
5,025,609,893.71 202,880,606.62 5,228,490,500.33
其他非流动资产增加额
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( 3 ) 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 不适用
( 4 ) 其他说明
□适用 不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
适用 □不适用
借款费用
(1) 当期资本化的借款费用为人民币 101,756,093.10 元。
(2) 当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为 4.05% 。
外币折算
计入当期损益的汇兑损失为人民币 7,070,240.15 元。
8、 租赁
(1) 经营租赁出租人租出资产情况
单位：元 币种：人民币
资产类别 期末余额 期初余额
投资性房地产 6,948,514,142.54 6,042,316,757.06
合计 6,948,514,142.54 6,042,316,757.06
(2) 根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额
单位：元 币种：人民币
本集团于资产负债表日后收到的未折现租赁收款额 金额(含税价)
第一年 776,470,115.59
第二年 484,935,075.36
第三年 278,862,716.68
第四年 153,905,182.28
第五年 70,087,225.31
小计 1,764,260,315.22
减：未实现融资收益
合计 1,764,260,315.22
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十八、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
( 1 ) 按账龄披露
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 (含 1 年) 20,318,953.07
1 至 2 年 (含 2 年) 3,197,152.30
2 至 3 年 (含 3 年) 2,619,525.88
3 至 4 年 (含 4 年) 5,149,843.72
4 至 5 年 (含 5 年) 5,309,765.43
5 年以上 50,724,568.35
小计 87,319,808.75
减：坏账准备 62,932,942.85
合计 24,386,865.90
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( 2 ) 按坏账计提方法分类披露
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
按单项计提坏账准备 58,693,525.19 67.22 58,693,525.19 100.00 58,733,809.91 72.50 58,733,809.91 100.00
其中：
单项金额重大并单项计提坏账准 备的 应收
42,616,256.42 48.80 42,616,256.42 100.00 42,616,256.42 52.61 42,616,256.42 100.00
账款
单项金额虽不重大但单项计提坏 账准 备的
16,077,268.77 18.42 16,077,268.77 100.00 16,117,553.49 19.89 16,117,553.49 100.00
应收账款
按组合计提坏账准备 28,626,283.56 32.78 4,239,417.66 14.81 22,274,176.82 27.50 3,612,836.06 16.22
合计 87,319,808.75 100.00 62,932,942.85 72.07 81,007,986.73 100.00 62,346,645.97 76.96
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按单项计提坏账准备：
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海三鑫科技发展
42,616,256.42 42,616,256.42 100.00 预计无法回收
有限公司
上海威伦卡园酒店
7,374,144.41 7,374,144.41 100.00 预计无法回收
有限公司
上海半兮文化艺术
2,157,056.01 2,157,056.01 100.00 预计无法回收
有限公司
益科博能源科技
1,785,136.17 1,785,136.17 100.00 预计无法回收
(上海) 有限公司
游世移动通信技术
1,484,616.77 1,484,616.77 100.00 预计无法回收
(上海) 有限公司
其他客户 3,276,315.41 3,276,315.41 100.00 预计无法回收
合计 58,693,525.19 58,693,525.19 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 不适用
按组合计提坏账准备：
适用 □不适用
组合计提项目：
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
其他客户 18,466,091.23 2,218,927.76 12.02
关联方客户 10,008,782.18 1,869,079.75 18.67
房产销售客户 151,410.15 151,410.15 100.00
合计 28,626,283.56 4,239,417.66 14.81
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 不适用
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( 3 ) 坏账准备的情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按单项计提
58,733,809.91 -40,284.72 58,693,525.19
坏账准备
按组合计提
3,612,836.06 626,581.60 4,239,417.66
坏账准备
合计 62,346,645.97 626,581.60 -40,284.72 62,932,942.85
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 不适用
( 4 ) 本期实际核销的应收账款情况
□适用 不适用
( 5 ) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
适用 □不适用
本公司于 2021 年 12 月 31 日应收账款前五名总额为人民币 70,651,711.31 元(2020 年：人民币
64,065,844.83 元)，占应收账款总额比例为 80.91% (2020 年 12 月 31 日：79.09%)，相应计提
的坏账准备年末余额为人民币 50,934,508.61 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 52,378,682.43
元)。
( 6 ) 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 不适用
( 7 ) 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
2、 其他应收款
项目列示
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,884,990,096.14 2,205,252,854.68
合计 2,884,990,096.14 2,205,252,854.68
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其他说明：
□适用 不适用
应收利息
( 1 ) 应收利息分类
□适用 不适用
( 2 ) 重要逾期利息
□适用 不适用
( 3 ) 坏账准备计提情况
□适用 不适用
应收股利
( 1 ) 应收股利
□适用 不适用
( 2 ) 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 不适用
( 3 ) 坏账准备计提情况
□适用 不适用
其他应收款
( 1 ) 按账龄披露
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 (含 1 年) 2,045,198,605.96
1 至 2 年 (含 2 年) 60,904,882.31
2 至 3 年 (含 3 年) 57,851,150.29
3 至 4 年 (含 4 年) 24,355,723.88
4 至 5 年 (含 5 年) 64,708,742.08
5 年以上 633,286,612.92
小计 2,886,305,717.44
减：坏账准备 1,315,621.30
合计 2,884,990,096.14
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( 2 ) 按款项性质分类情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款 2,877,360,797.00 2,197,995,338.53
押金保证金 6,708,136.14 6,449,687.95
应收代垫水电费 501,755.36 501,755.36
备用金 171,170.00
其他 1,735,028.94 1,366,562.30
合计 2,886,305,717.44 2,206,484,514.14
( 3 ) 坏账准备计提情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预 合计
坏账准备 未来12个月预
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2021年1月1日余额 1,122,847.77 108,811.69 1,231,659.46
2021年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 83,961.84 83,961.84
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 1,206,809.61 108,811.69 1,315,621.30
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 不适用
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( 4 ) 坏账准备的情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他变动
转回 核销
按单项计提
108,811.69 108,811.69
坏账准备
按组合计提
1,122,847.77 83,961.84 1,206,809.61
坏账准备
合计 1,231,659.46 83,961.84 1,315,621.30
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 不适用
( 5 ) 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 不适用
( 6 ) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
适用 □不适用
本公司 2021 年 12 月 31 日其他应收款前五名总额为人民币 2,392,935,988.08 元(2020 年：
人民币 1,966,815,385.63 元)，占其他应收款总额比例为 82.91 %(2020 年 12 月 31 日：89.14%),
相应计提的坏账准备年末余额为人民币 0.00 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 0.00 元)。
( 7 ) 涉及政府补助的应收款项
□适用 不适用
( 8 ) 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 不适用
( 9 ) 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 不适用
其他说明：
□适用 不适用
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3、 长期股权投资
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 10,541,757,902.80 138,382,199.75 10,403,375,703.05 9,884,137,902.80 138,387,225.01 9,745,750,677.79
对联营企业投资 1,385,699,582.78 2,672,989.22 1,383,026,593.56 1,365,336,220.70 2,672,989.22 1,362,663,231.48
合计 11,927,457,485.58 141,055,188.97 11,786,402,296.61 11,249,474,123.50 141,060,214.23 11,108,413,909.27
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( 1 ) 对子公司投资
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位 期初余额 减值准备期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期减少减值准备 减值准备期末余额
上海张江管理中心发展
30,291,993.03 30,291,993.03
有限公司
Shanghai (Z.J) LLi-Tech
15,182,225.60 10,583,095.42 15,182,225.60 10,583,095.42
Park Limited
上海张江创业源科技发展
20,100,000.00 20,100,000.00
有限公司
上海奇都科技发展有限公司 52,380,000.00 5,025.26 52,380,000.00 5,025.26
上海张江集成电路产业区开
1,958,057,180.37 1,958,057,180.37
发有限公司
上海德馨置业发展有限公司 111,149,873.26 111,149,873.26
上海张江浩成创业投资有限
2,500,000,000.00 2,500,000,000.00
公司
上海欣凯元投资有限公司 309,124,100.00 309,124,100.00
上海思锐置业有限公司 445,000,000.00 445,000,000.00
上海杰昌实业有限公司 107,667,294.54 107,667,294.54
雅安张江房地产开发
102,000,000.00 102,000,000.00
有限公司
上海张江智芯城市建设
250,000,000.00 250,000,000.00
有限公司
上海灏集建设发展有限公司 3,825,000,000.00 3,825,000,000.00
上海灏巨置业有限公司 158,185,236.00 127,799,104.33 158,185,236.00 127,799,104.33
上海芯道周有限公司 700,000,000.00 700,000,000.00
上海张芯企业管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 9,884,137,902.80 138,387,225.01 710,000,000.00 52,380,000.00 10,541,757,902.80 5,025.26 138,382,199.75
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( 2 ) 对联营企业投资
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期末
减少投 权益法下确认 其他综合 其他权 宣告发放现金股 计提减
单位 余额 追加投资 其他 余额 余额
资 的投资损益 收益调整 益变动 利或利润 值准备
一、联营企业
上海美联生物技术有限公司 555,872.47 555,872.47 555,872.47
上海张江新希望企业
64,307,101.19 317,188.25 64,624,289.44
有限公司
上海张江微电子港有限公司 1,024,037,582.25 65,215,610.02 70,785,000.00 1,018,468,192.27
上海大道置业有限公司 8,690,717.28 141,443.56 8,832,160.84
上海张江艾西益外币兑换
15,259,878.01 -3,396,193.59 11,863,684.42
有限公司
上海股权托管交易中心股份
73,592,663.29 83,653.03 73,676,316.32
有限公司
上海张江联和置地有限公司 2,067,568.88 2,067,568.88
上海机械电脑有限公司 2,871,289.16 -38,956.10 2,832,333.06 2,117,116.75
上海数讯信息技术有限公司 161,701,400.81 17,962,798.66 2,896,000.00 176,768,199.47
上海科创中心股权投资基金
7,787,848.34 1,115,936.11 838,500.00 8,065,284.45
管理有限公司
上海张江浩珩创新股权投资
4,464,299.02 3,520,757.20 7,985,056.22
管理有限公司
上海张江智荟科技有限公司 10,000,000.00 -39,375.06 9,960,624.94
合计 1,365,336,220.70 10,000,000.00 84,882,862.08 74,519,500.00 1,385,699,582.78 2,672,989.22
其他说明：
□适用 不适用
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4、 营业收入和营业成本
( 1 ) 营业收入和营业成本情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 327,429,569.26 80,708,826.99 285,419,059.34 101,216,950.71
其他业务 10,788,301.92 2,878,417.89 6,709,793.10 1,719,079.94
合计 338,217,871.18 83,587,244.88 292,128,852.44 102,936,030.65
( 2 ) 营业收入的分类
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
2021 年
合同产生的收入 10,788,301.92
租金收入 327,429,569.26
合计 338,217,871.18
( 3 ) 合同产生的收入的情况
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
2021 年
按商品转让的时间分类
在某一时段确认收入 10,788,301.92
合计 10,788,301.92
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5、 投资收益
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 84,882,862.08 66,179,930.15
处置长期股权投资产生的投资收益 239,908,300.35
持有其他非流动金融资产取得的投资收益 32,900,978.16 23,723,544.92
处置其他非流动金融资产取得的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产取得的投资收益
持有交易性金融资产取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益
委托贷款收益 10,453,720.31 12,396,159.44
理财投资收益 5,023,176.39 7,259,533.07
其他 3,389,998.14 4,363,003.16
合计 376,559,035.43 113,922,170.74
其他说明：
□适用 不适用
6、 其他
□适用 不适用
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十九、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补 17,091,758.19
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值
356,655.48
准备转回
对外委托贷款取得的损益 1,596,094.35
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -197,743,541.25
其他符合非经常性损益定义的损益项目
合计 -178,699,033.23
所得税影响额 5,511,228.62
扣除所得税影响后的非经常性损益 -184,210,261.85
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益 -93,863,269.28
归属于少数股东的非经常性损益 -90,346,992.57
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 不适用
2、 净资产收益率及每股收益
适用 □不适用
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的
6.83% 0.48 0.48
净利润
扣除非经常性损益后归属于
7.69% 0.54 0.54
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 不适用
(1). 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
(2). 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
(3). 境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
□适用 不适用
4、 其他
□适用 不适用
第 143 页