本评估报告共一册
本册第一册
江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让
常州智锐精密机械有限公司股权项目
资产评估报告
中水致远评报字[2014]第2062号
评估机构名称：中水致远资产评估有限公司
评估报告日：二○一四年五月二十一日
江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让常州智锐精密机械有限公司股权项目资产评估报告
中水致远资产评估有限公司
安徽地址 北京地址
地址：安徽省合肥市马鞍山南路世纪阳光大厦 21 层 地址：北京市海淀区大钟寺十三号华杰大厦 6 层 c9
电 话(Tel):(0551)63475800 电 话(Tel): (010)62155866
传 真(Fax):(0551)62652879 传 真(Fax): (010)62196466
本 册 目 录
资产评估报告声明 ................................................... 2
资产评估报告摘要 ................................................... 3
资产评估报告 ....................................................... 5
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和评估报告使用者 ..... 5
二、评估目的 ................................................... 7
三、评估对象和评估范围 ......................................... 8
四、评估价值类型及其定义 ....................................... 9
五、评估基准日 ................................................. 9
六、评估依据 ................................................... 9
七、评估方法 .................................................. 11
八、评估程序实施过程和情况 .................................... 16
九、评估假设 .................................................. 16
十、评估结论 .................................................. 16
十一、特别事项说明 ............................................ 18
十二、评估报告使用限制说明 .................................... 19
十三、评估报告日 .............................................. 19
附件目录 .......................................................... 21
中水致远资产评估有限公司 第1页
江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让常州智锐精密机械有限公司股权项目资产评估报告
声 明
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，
恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，出具评估报
告，并按照相关法律规定承担相应的法律责任。
（二）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见是我们的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完
整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估对象涉及的资产、负
债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委
托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权
属做任何形式的保证。
（五）我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已
披露利用其他机构报告的情形。
（六）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别
事项说明及其对评估结论的影响。
（七）我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是为实现评估报告
中所述的经济行为提供参考，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论
仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当
造成的后果与我们无关。
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江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让常州智锐精密机械有限公司股权项目资产评估报告
江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让
常州智锐精密机械有限公司股权项目
资产评估报告摘要
中水致远评报字[2014]第2062号
中水致远资产评估有限公司接受常州智锐精密机械有限公司委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，本着客观、独立、公正、科学的原则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让
常州智锐精密机械有限公司股权所涉及的常州智锐精密机械有限公司股东全部权益
在 2014 年 4 月 30 日市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要如
下：
一、评估目的：江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让常州智锐精密机械有限
公司股权，为此需对常州智锐精密机械有限公司股东全部权益于评估基准日的市场
价值进行评估，为该经济行为提供价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为常州智锐精密机械有限公司的股东全部
权益价值。评估的范围是因上述评估对象而涉及的常州智锐精密机械有限公司全部
资产和相关负债。包括：流动资产、非流动资产和流动负债，评估的具体明细以常
州智锐精密机械有限公司提供的评估明细表为准。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2014 年 4 月 30 日。
五、评估方法：资产基础法。
六、评估结论：
通过实施实地查勘、市场调查与询证等在内的必要的评估程序和方法，在评估
前提和假设充分实现的条件下，得出如下评估结论：
在评估基准日2014年4月30日持续经营前提下，常州智锐精密机械有限公司经审
计后的账面总资产为3,563.32万元，总负债为2.90万元，净资产为3,560.42万元。
采用资产基础法评估后的常州智锐精密机械有限公司总资产为 3,655.67 万元，
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江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让常州智锐精密机械有限公司股权项目资产评估报告
总负债为 2.90 万元，净资产为 3,652.77 万元，增值额为 92.35 万元，增值率为
2.59%。
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 985.02 985.02 - -
2 非流动资产 2,578.30 2,670.66 92.36 3.58
3 其中：固定资产 1,359.60 1,374.52 14.92 1.10
4 无形资产 1,218.70 1,296.14 77.44 6.35
5 资产总计 3,563.32 3,655.67 92.35 2.59
6 流动负债 2.90 2.90 - -
7 非流动负债 - - - -
8 负债合计 2.90 2.90 - -
9 净资产（所有者权益） 3,560.42 3,652.77 92.35 2.59
本报告的阅读者应结合本评估机构出具的相关评估报告以及本报告正文中“评
估假设”、“特别事项说明”的有关内容，注意有关事项对上述评估结论的影响。
本报告结论使用的有效期为一年，即自 2014 年 4 月 30 日起至 2015 年 4 月 29
日止有效。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让常州智锐精密机械有限公司股权项目资产评估报告
常州智锐精密机械有限公司股东拟转让股权项目
资产评估报告正文
中水致远评报字[2014]第2059号
常州智锐精密机械有限公司：
中水致远资产评估有限公司接受常州智锐精密机械有限公司委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，本着客观、独立、公正、科学的原则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让
常州智锐精密机械有限公司股权所涉及的常州智锐精密机械有限公司股东全部权益
在 2014 年 4 月 30 日市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如
下：
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和评估报告使用者
(一) 委托方及被评估单位简介
1.概况
名 称：常州智锐精密机械有限公司（以下简称“智锐精密”）
住 所：武进国家高新技术产业开发区龙潜路 99 号
法定代表人：汪立平
注册资本：3655 万元人民币
实收资本：3655 万元人民币
企业类型：有限公司（法人独资）私营
注册号：320483000383497
经营范围：精密机械设备、热处理设备及专用机床制造、销售。
2.历史沿革及现状
智锐精密于 2013 年 8 月 30 日在常州市武进工商行政管理局注册登记，由江苏
恒立高压油缸股份有限公司发起成立。
根据智锐精密章程，公司出资分为两期进行，其中：2013 年 8 月，江苏恒立高
压油缸股份有限公司出资 1,097.29 万元，本次出资业经常州开瑞会计师事务所有限
公司审验，并出具常开瑞会内验（2013）第 1090 号《验资报告》；2013 年 10 月，
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江苏恒立高压油缸股份有限公司增加出资 2,557.71 万元，本次增资业经常州开瑞会
计师事务所有限公司审验，并出具常开瑞会内验（2013）第 1310 号《验资报告》。
截止评估基准日 2014 年 4 月 30 日，各股东出资金额及出资比例情况见下表：
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
江苏恒立高压油缸股份有限公司 3,655.00 100.00
截至评估基准日，智锐精密尚未开始生产经营。
3.主要会计政策
⑴财务核算体系
智锐精密执行财政部 2006 年 2 月 15 日颁发的《企业会计准则》及其相关规
定。会计年度为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日；以人民币为记账本位币；以权责发生
制为记账基础；除交易性金融资产、可供出售金融资产等以公允价值计量外，其余
以历史成本为计价原则。
⑵应收款项的核算
对应收款项(包括应收账款和其他应收款)，采用备抵法核算坏账损失，按个别
分析法或账龄分析法计提坏账准备金额。对关联方的正常往来款(指纳入合并范围的
母子公司间往来款)不计提坏账准备。对无确切证据证明是否收回的应收款项,期末
按余额计提坏账准备金额。计提坏账准备的比例为：
账 龄 计提比例
1 年以内 5%
1-2 年 10%
2-3 年 30%
3-4 年 50%
4-5 年 80%
5 年以上 100%
对预付账款和长期应收款,单独进行减值测试,若有客观证据表明其发生了减值
的,根据未来现金流量现值低于账面价值的差额确认减值损失。
⑶存货的核算
智锐精密的存货主要包括原材料、在产品、库存商品、周转材料等。对存货的
盘存制度采用永续盘存制，存货的核算按实际成本计量。在资产负债表日存货按成
本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计
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入当期损益。
⑷固定资产的核算
智锐精密对固定资产折旧,采用直线法平均计算,并按各类固定资产的原值和估
计的使用年限扣除净残值确定其折旧率。其预计使用年限、净残值率和年折旧率如
下表:
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 10-30 5-10 19.00-3.00
⑸无形资产的核算
智锐精密对无形资产取得时估计其使用寿命的年限，在使用寿命内系统合理摊
销，摊销金额按受益项目计入当期损益。使用寿命有限的无形资产摊销年限如下表:
类 别 使用寿命 备 注
土地使用权 50 年 法定使用权
⑹税项
①增值税
智锐精密执行 17%的增值税税率。
②企业所得税
智锐精密执行 25%的企业所得税税率。
③其他税项
按国家和地方有关规定计算缴纳。
（二）委托方以外的其他评估报告使用者
本次拟实施经济行为所涉及的相关当事方；
本评估报告仅供委托方和上述评估报告使用者在本次评估目的前提下使用，除
法律、法规另有规定外，其他任何人（单位）使用本评估报告无效；注册资产评估
师和评估机构对报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责任。
二、评估目的
因江苏恒立高压油缸股份有限公司拟转让所持智锐精密股权，为此需对所涉及
的智锐精密股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估，为该经济行为提供价
值参考。
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项目评估对象为智锐精密的股东全部权益价值。
（二）评估范围内资产和负债基本情况
本次评估范围是智锐精密全部资产和相关负债。包括流动资产、非流动资产、
流动负债，评估的具体明细以智锐精密提供的评估明细表为准。上述资产评估前账
面金额如下：
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
流动资产 985.02
非流动资产 2,578.30
固定资产 1,359.60
无形资产 1,218.70
资产总计 3,563.32
流动负债 2.90
非流动负债 -
负债合计 2.90
净资产（所有者权益） 3,560.42
注：上述数据业经华普天健会计事务所（特殊普通合伙）审计,并出具了(会审
字[2014]2392 号)无保留意见的审计报告。
纳入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的资产和负债范围一致，具体明
细以被评估单位提供的评估申报表为准。
（三）评估范围内主要资产及负债情况
1.货币资金账面价值 350,171.99 元，为银行存款。
2.其他流动资产账面价值 9,500,000.00，为人民币理财产品。
3.房屋建筑物类资产账面原值 13,989,460.00 元，账面净值 13,596,006.45
元。包括两栋厂房和门卫室，建成于 2006 年 2008 年，分布在常州市武进区雪堰镇
工业集中区。
4.无形资产为 1 宗土地使用权，原始入账价值 12,354,953.00 元，账面价值
12,187,021.60 元，具体明细如下表所示：
序 用地 准用 使用权
土地权证编号 土地位置 取得日期 面积(m2)
号 性质 年限 类型
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武国用（2013）第 常州市武进区雪堰镇工
1 2013 年 10 月 工业 50 年 出让 33,319.80
20551 号 业集中区
5.流动负债账面价值为 29,010.57 元，为应交税费。
四、评估价值类型及其定义
根据本次评估目的，本次评估所选用的价值类型为市场价值，市场价值是指自
愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准
日进行正常公平交易的价值估计数额。
采用市场价值类型的是因为市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易
双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
本次资产评估的评估基准日为 2014 年 4 月 30 日。本次资产评估中一切取价标
准均为评估基准日有效的价格标准。
考虑到尽可能接近评估目的的实现日期和完成评估工作的实际可能，有利于保
证评估结果有效地服务于评估目的，并与财务报表的时间一致，为利用会计信息提
供方便，经与各方协商，确定评估基准日为 2014 年 4 月 30 日。
六、评估依据
(一) 经济行为依据
智锐精密与中水致远资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
(二)主要法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》(2005 年10 月27 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第十八次会议修订)；
2. 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令[2004]28号，
2004 年8 月28 日起实施)；
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2008年8月30日第十届全国人民代
表大会常务委员会第二十九次会议修订)；
4. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990 年5
月19 日国务院令第55 号)；
5. 中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》；
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6. 其他相关法律、法规、通知文件等。
(三)评估准则依据
1．《财政部关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准则
—基本准则〉的通知》（财企[2004]20 号）；
2．《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产
评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则—
—机器设备》、《资产评估准则——不动产》和《资产评估价值类型指导意见》
（中评协[2008]189 号）；
3.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
4. 参照《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
5．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会
2003)；
6.中华人民共和国建设部《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）；
7.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
(四)产权证明文件
1．国有土地使用权证；
2. 房产证；
3. 重要资产购置合同或凭证；
4．其他权属证明。
(五)取价依据
1. 中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
2. 《江苏省建设工程计价办法》（2005 年版）；
3. 《江苏省建筑装饰装修工程消耗量标准》（2005 年版）；
4. 《江苏省安装工程消耗量标准》（2005 年版）；；
5. 《常州市工程造价信息》2014 年 4 月；
6. 原城乡建设环境保护部 1984 年 11 月发布的《房屋完损等级评定标准》；
7. 《市政府关于调整征地补偿标准的通知》（常政发〔2011〕58 号）；
8. 江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文
件；
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9. 国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土
资发[2006]307 号)；
10. 智锐精密提供的评估基准日审计报告、账册及会计原始凭证和相关财务资
料。
(六)其他依据
1．委托评估的资产评估申报明细表；
2．被评估单位关于“进行资产评估有关事项的说明”；
3．其他与评估相关资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。按照《资产评估准则—
基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选
择一种或多种资产评估方法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的
两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。能够采用市场法评估的基本前提条
件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的一种评
估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付
的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值
的前提条件是预期收益可以量化、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预
测。
资产基础法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后扣减因各种因素所造成
的贬值而得到被评估资产价值的一种评估方法。资产基础法的思路是任何一个投资
者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行成本。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说明不同的
方法之间存在着差异。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评
估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素。
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基于我国目前资本市场发展处于起步阶段，我国资产市场交易不够活跃，具有
与智锐精密较高相似性和可比性的交易案例及可比因素难以收集，更难以对参考交
易案例有相对充分、全面和具体的了解，因此本次评估不具备采用市场法进行评估
条件。
收益法是指通过将智锐精密预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。由于智锐精密尚处于项目筹建期，未开始生产经营，无法准确预测被评估单
位未来的经营状况和盈利水平，故本次评估不适用于收益法。
智锐精密各项资产及负债权属清晰，相关资料较为齐全，能够通过采用各种方
法评定估算各项资产、负债的价值，具备采用资产基础法进行评估的基本条件。
综上，本次评估具备采用资产基础法基本条件，确定采用资产基础法进行评
估。
(二) 评估方法简述
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价
值的评估思路。即以企业的会计报表——资产负债表作为导向，将企业各单项资产
分别按资产类型适用的价值类型和价值前提，选择恰当的价值标准，从而计算出企
业价值：
1.流动资产的评估
（1）对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位库存现金进行盘点，采用
倒推方法验证评估基准日的现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，
以清查后的账面值确认评估值；对银行存款、其他货币资金核对银行对账单，有未
达账项的，对余额调节表进行试算平衡，并向银行进行了询证，核对无误后，以经
清查后的账面价值确认评估价值。
（2）对于其他流动资产的评估，为人民币理财产品，取得购买合同及相关文
件，对账面数进行复核，按核实后的账面值作为评估值。
2.房屋建筑物类固定资产的评估
根据评估目的和委评的建筑物类固定资产的特点，以持续使用为假设前提，对
评估对象采用重置成本法进行评估
重置成本法是指首先估算委估资产的重置成本，然后估算委估资产业已存在的
各项贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到委估资产价值的各种评估方法
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的总称。对于房屋建筑物评估，基本计算公式：
评估价值 = 重置全价×成新率
=（建安造价+前期及其他费用＋资金成本）×成新率
1）重置全价的确定
①建筑安装工程造价：
预（决）算调整法：建筑安装工程造价包括土建工程造价的总价。先把本次委
托评估范围内的构筑物按结构类型分类，选择每种结构类型中的一项或两项有代表
性的建筑物，依据其竣工图纸、竣工决算资料和工程验收报告等资料，核查其工程
数量，无竣工资料的依据构筑物的实际状况重新测算其主要工程数量，然后套用评
估基准日现行建筑安装工程预算定额。并依据当地政府建设主管部门公布的现行定
额人工费、材料费、机械费调价指数，再套用现行费用定额计算出重置建筑工程造
价。
类比法：选取与被评估建筑物的结构类似、构造基本相符的、建筑面积、层
数、层高、装修标准、设备配套完备程度基本一致的近期结算工程或近期建成的类
似建筑物单位平方米造价为参考，将类似工程建安造价调整为评估基准日造价，与
被评估建筑物进行比较，对其构造特征差异采用“综合调整系数”进行差异调整，
得出建筑安装工程造价。
②前期及其他费用：
前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单位
管理费，工程监理费等费用。
委评建筑物的前期及其他费用，按照建设部和建筑物所在地建设工程投资估算
指标，依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数。
房屋建筑物前期及其他费用项目费率表
序号 项目名称 计费基础 标准费率 依 据
1 设计勘察费 工程造价 3.00% 国家计委建设部计价格[2002]10 号
2 前期工程咨询费 工程造价 0.50% 国家计委建设部计价格[2002]10 号
3 工程监理费 工程造价 2.40% 国家物价局、建设部[2007]价费字 670 号
4 建设单位管理费 工程造价 1.20% 《基本建设财务管理规定》财建[2002]394 号
5 环境评价费 工程造价 0.03% 国家计委、国家环保总局 计价格(2002)125 号
中水致远资产评估有限公司 第13页
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6 工程建设招标费 工程造价 0.35% 计价格[2002]1980 号
合计 7.48%
③资金成本：
对于项目建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，按评估基准日中国人民
银行公布的贷款利率计算，资金投入方式按照均匀投入考虑。
资金成本＝建安工程造价×贷款利率×建设工期×1/2
2）成新率的确定
本次评估对构筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率。
①使用年限法
使用年限法是依据建筑物的使用状况和维修情况，预计尚可使用年限，以尚可
使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其计算公式为：
尚可使用年限
使用年限法成新率 = × 100%
已使用年限 + 尚可使用年限
②观察法
观察法是对评估构筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设
计、建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新
状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，
判断被评估房屋建筑物的成新率。
③综合成新率
综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
3.无形资产-土地使用权的评估
根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、成
本逼近法、基准地价系数修正法等，根据各种评估方法的特点及评估师收集的有关
资料，结合估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，考虑到当地地产市场发育
程度，选择适当的估价方法。
待估宗地所处区域土地市场较完善，类似土地交易案例较多，因此可选用市场
比较法进行评估；区域内有近年来的征地案例（或城镇拆迁安置补偿案例）可参
考，故可采用成本逼近法评估。
综上所述，本次估价采用市场比较法与成本逼近法求取土地的价格。
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⑴成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利
息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地
增值收益
⑵市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例，即将被评
估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑评估对象与每个参照物之
间在土地价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，
从而得出多个比准参考值，再通过综合分析，调整确定被评估土地的评估值。
其基本计算公式为：
P＝P'×A×B×C×D
式中：P-----委评建筑物评估价值；
P'-----参照物交易价格；
A-----交易情况修正系数；
B-----交易日期修正系数；
C-----区域因素修正系数；
D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客
观、公正的交易价格；
交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数C用于调整委估土地与参照物在地理位置、周边环境、交通条
件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数 D 用于调整委估土地与参照物在宗地形状、面积、临街状况
等方面的差异。
4.负债的评估
检验核查各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现
后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
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八、评估程序实施过程和情况
按照委托方的要求，我公司组织评估人员(包括工程技术人员、财务会计人员等)
组成评估小组,在委托方的财务会计人员、工程技术人员和其他有关人员配合下,进行
了资产评估工作。评估过程简述如下：
1. 接受委托：听取委托方有关领导和管理人员介绍情况，同时商定评估基准
日，明确评估目的、评估对象和范围，接受委托，签订业务约定书。根据评估工作
量和被评估单位的实际情况，与委托方共同确定评估方案，提供评估前资产清查明
细表格。
2. 资产清查：指导委托方财务、工程部门人员配合进行资产清查，填写我公
司提供的资产清查明细表格，按我公司提供的资料清单准备评估所需资料，协助我
公司评估人员到相关部门取得评估资料。根据对委估资产的了解，制定评估工作计
划，组成现场评估工作组，同时根据实际工作进展情况修改评估计划。
评估人员按评估小组的分工分别到委托方的财务、工程管理等部门了解资产的
具体情况，委托方指定了专人配合我公司评估人员进行现场勘察，核对数量，填写
现场勘察记录。
3. 评定估算：了解市场信息，计算、确定各类资产的评估价值，对评估结果
进行整体分析，进行必要的调整、修改和完善。
4. 提交报告：撰写评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有
关意见后，对评估报告进行三级复核，在修改、校正后形成并提交资产评估报告。
九、评估假设
本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
(一)一般假设
1．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
2．公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
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交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产
的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以
公开买卖为基础。
3．资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估
方法、参数和依据。
(二)特殊假设
1.国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
2.评估对象在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等
政策无重大变化。
3.假设公司能持续经营，且在经营过程中可以获取必要的信贷或其他资金支
持，满足生产经营基本需要。
4.假设待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全部揭示。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
经实施上述资产评估程序和方法，在设定的评估前提和假设的条件下，得出如
下评估结论：
在评估基准日2014年4月30日持续经营前提下，智锐精密机械有限公司经审计后
的账面总资产为3,563.32万元，总负债为2.90万元，净资产为3,560.42万元。
采用资产基础法评估后的常州智锐精密机械有限公司总资产为 3,655.67 万元，
总负债为 2.90 万元，净资产为 3,652.77 万元，增值额为 92.35 万元，增值率为
2.59%。
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 985.02 985.02 - -
2 非流动资产 2,578.30 2,670.66 92.36 3.58
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3 其中：固定资产 1,359.60 1,374.52 14.92 1.10
4 无形资产 1,218.70 1,296.14 77.44 6.35
5 资产总计 3,563.32 3,655.67 92.35 2.59
6 流动负债 2.90 2.90 - -
7 非流动负债 - - - -
8 负债合计 2.90 2.90 - -
9 净资产（所有者权益） 3,560.42 3,652.77 92.35 2.59
评估增减原因分析如下：
1.房屋建筑物类固定资产评估净值增值 14.92 万元，增值率 1.10%，增值主要
是由于会计折旧年限与评估折旧年限不一致。
2.无形资产—土地使用权评估增值 77.44 万元，增值率为 6.35%，主要原因是
随着近年当地经济发展以及政府对基础设施的投入，并且国家对工业用地指标有控
制，土地供给与需求不平衡，导致了土地使用权市场价值所有增加。
十一、特别事项说明
以下情况可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关
事项：
1.智锐精密应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承
担责任。评估师对智锐精密提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的
查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围承担验证评估对象法律权属资
料真实性、合法性和完整性的责任。
2.本评估结论中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼
所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真
实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
3.本次评估未考虑本次经济行为中可能发生的税负支出，也未对委估资产的评
估增减值做任何可能涉及的纳税准备。
4.在本次评估中，我们仅就企业提供的相关资产及负债的范围进行评估，未考
虑可能存在的账外资产及负债的影响。
5.对被评估单位存在的影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时和评估现场未作特
别说明而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承
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担相关责任。
十二、评估报告使用限制说明
1.本评估报告所揭示的评估结论仅供委托方为实现本评估报告所载明的目的和
用途。
2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的全部或者
部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法
规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3.本报告资产评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。当评估目的在评估
基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考，超过一年，需重新确定
评估结论。
4.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，
不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为：2014 年 5 月 21 日。
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附 件 目 录
（一）委托方及被评估单位营业执照副本；
（二）被评估单位审计报告；
（三）评估对象涉及的主要权属证明资料；
（四）委托方及被评估单位承诺函；
（五）评估机构法人营业执照副本；
（六）评估机构资格证书；
（七）签字注册资产评估师的承诺函；
（八）签字注册资产评估师资格证书；
（九）资产评估业务约定书；
（十）资产评估明细表。
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