2019 年半年度报告
公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事长 贺江川 因公请假 李伟东
董事 李云 因公请假 郭川
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人贺江川、主管会计工作负责人崔薇及会计机构负责人（会计主管人员）高小杰声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本报告期内无半年度利润分配或公积金转增股本预案。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
1、发展物业政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，政策一旦出现大幅调整，将可能给房地产企业
在获得土地、开发建设、销售回款、融资等方面带来一定风险。
针对上述风险，公司将加强研究，提高政策敏感性，注重房地产业务快速发展中的风险管控，
最大限度的降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向、顺应市场形势不
断优化业务发展方向，实现项目快周转。
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2、市场风险
随着房地产市场分化态势的不断延续，房地产企业对热点城市、优质地块的竞争愈发激烈，
成本的增加使得企业的利润空间或将被压缩，给企业经营销售、土地储备、财务资金状况和运营
稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入高、房价收入比相对合理的经济较为发达的城市和地区。同时，
公司将继续加强专业化管理，深化体系建设，缩短开发周期并加快项目周转速度，提高现金回笼
比率，防范市场风险。
3、公司人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局以及会展酒店受托管理项目、国家级高端政
务活动接待项目快速增加，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，
短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司通过组织开展对辖属企业董监高、中层管理者、专业技术人员的企业内
训，从企业文化、管理理念、专业技能等方面提升人才职业能力，并搭建企业间交叉培训平台，
积极推进人才培养，加快人才储备。同时公司加大人才引进力度，尤其加大对应届大学本科及以
上毕业生的引进，为公司持续发展提供必要的人才储备。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 7
第三节 公司业务概要................................................................................................................... 10
第四节 经营情况的讨论与分析 ................................................................................................... 12
第五节 重要事项........................................................................................................................... 24
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 33
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 35
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 36
第九节 公司债券相关情况........................................................................................................... 37
第十节 财务报告........................................................................................................................... 41
第十一节 备查文件目录................................................................................................................. 131
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司
本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司
本集团 指 本公司及其子公司
北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司
天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司
姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司
长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司
绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司
信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司
北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司
北辰会展集团 指 北京北辰会展集团有限公司
北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司
北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司
北极星基金 指 北京北极星房地产投资基金管理有限公司
辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心
国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心
世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司
杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司
北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司
武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司
北辰信息服务 指 北京北辰会展信息服务有限公司
时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司
会展研究院 指 北京北辰会展研究院有限公司
苏州北辰旭昭 指 苏州北辰旭昭置业有限公司
杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司
南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司
武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司
成都北辰 指 成都北辰置业有限公司
廊坊房地产 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司
合肥辰旭 指 合肥辰旭房地产开发有限公司
成都天府 指 成都北辰天府置业有限公司
成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司
杭州京华 指 杭州北辰京华置业有限公司
杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司
杭州金湖 指 杭州金湖房地产开发有限公司
杭州威杰 指 杭州威杰投资咨询有限公司
领航会展 指 北京北辰领航商务会展有限公司
宁波京华 指 宁波北辰京华置业有限公司
重庆两江 指 重庆北辰两江置业有限公司
苏州北辰置业 指 苏州北辰置业有限公司
重庆涪望 指 重庆涪望投资有限责任公司
宁波辰新 指 宁波辰新置业有限公司
北辰地产集团 指 北京北辰地产集团有限公司
武汉辰慧 指 武汉北辰辰慧房地产开发有限公司
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武汉辰智 指 武汉北辰辰智房地产开发有限公司
无锡盛阳 指 无锡北辰盛阳置业有限公司
无锡辰万 指 无锡市辰万房地产有限公司
武汉领航 指 武汉北辰领航商务会展有限公司
成都华府 指 成都北辰华府置业有限公司
四川天仁 指 四川北辰天仁置业有限公司
海口辰智 指 海口辰智置业有限公司
成都北辰中金 指 成都北辰中金展览有限公司
武汉裕辰 指 武汉裕辰房地产开发有限公司
杭州京诚 指 杭州北辰京诚置业有限公司
武汉金辰盈智 指 武汉金辰盈智置业有限公司
武汉北辰创意 指 武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司
北京宸宇 指 北京宸宇房地产开发有限公司
武汉辰发 指 武汉辰发房地产开发有限公司
武汉辰展 指 武汉辰展房地产开发有限公司
长沙滨辰 指 长沙滨辰置业有限公司
北辰会展投资 指 北京北辰会展投资有限公司
廊坊辰智 指 廊坊市辰智房地产开发有限公司
武汉金辰盈创 指 武汉金辰盈创置业有限公司
成都天辰 指 成都北辰天辰置业有限公司
重庆合悦 指 重庆北辰合悦置业有限公司
广州辰旭 指 广州辰旭置业有限公司
北辰兴顺会展 指 北京北辰兴顺会展有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
报告期 指 2019 年半年度
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司
公司的中文简称 北辰实业
公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited
公司的外文名称缩写 Beijing North Star
公司的法定代表人 贺江川
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号
公司注册地址的邮政编码 100101
公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
公司办公地址的邮政编码 100101
公司网址 http://www.beijingns.com.cn
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
《中国证券报》、《上海证券报》、
公司选定的信息披露报纸名称
《证券日报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
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七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 8,549,005,767 5,470,243,566 56.28
归属于上市公司股东的净利润 1,284,724,613 637,773,468 101.44
归属于公司普通股股东的净利润 1,198,294,980 637,773,468 87.89
归属于上市公司股东的扣除非经常性
1,280,806,793 592,299,826 116.24
损益的净利润
归属于公司普通股股东的扣除非经常
1,194,377,160 592,299,826 101.65
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -765,711,912 -124,341,734 不适用
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 16,996,688,787 15,217,462,074 11.69
总资产 95,161,192,552 91,894,399,862 3.55
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.36 0.19 89.47
稀释每股收益（元／股） 0.36 0.19 89.47
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.35 0.18 94.44
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 8.58 4.96 增加3.62个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资
8.55 4.61 增加3.94个百分点
产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
√适用 □不适用
(一) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,284,724,613 637,773,468 16,996,688,787 15,217,462,074
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性
67,702,387 68,978,532 1,734,542,213 1,666,839,926
房地产所计提折旧(a)
投资性房地产公允值变
76,336,000 52,263,000 4,628,212,000 4,345,361,000
化(a)
按境外会计准则 1,428,763,000 759,015,000 23,359,443,000 21,229,663,000
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(二) 境内外会计准则差异的说明：
√适用 □不适用
（a）投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提
折旧或摊销。
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -1,516,394
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家
9,144,077
政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,287,280
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 276,805
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -134,944
少数股东权益影响额 -3,624,798
所得税影响额 -2,514,206
合计 3,917,820
十、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
北京北辰实业股份有限公司 1997 年 4 月 2 日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设立，
同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。
公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%， 股 70,702
万股，占总股本的 20.998%。
公司主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成
多区域多层级的全国规模化发展布局，其中包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、
多档次的物业开发和销售。开发项目覆盖了华北、华中、华东、西南等 15 个热点区域的重点城市，
共有拟建、在建、在售项目 43 个，开发规模和市场占有率不断提升。
公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓、养老等业态，面积逾 127 万平方米，
其中 120 万平方米均位于北京亚奥核心区。经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、
北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、汇宾大厦、汇欣大
厦、北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓等，京外项目为长沙北辰洲际酒店、长沙
国际健康城。
在做优做强传统持有型物业的同时，加强资源整合，以北辰会展集团为依托，不断强化会展
产业新业务、新技术的外延扩张。其中会展、酒店的品牌经营和管理输出工作近年来成效显著，
逐步形成了以委托管理为核心的多元化服务盈利模式。目前北辰会展集团受托管理的会展与酒店
项目累计达 31 个，实现受托管理会展场馆总面积 304 万平方米，已成为国内管理场馆总面积最大
的会展品牌企业，“北辰会展”品牌影响力持续升温。
公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则和“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，
不断致力于打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
中国房地产行业经过二十多年的发展，从起步、探索、发展、调整的过程中逐步趋于理性和
成熟。近几年来，中国房地产市场已呈现规模扩张迅速、行业集中度持续提升、商业模式不断创
新、融资手段日趋多元化的特点。
就中国房地产行业未来发展而言，在中国经济稳中求进的总基调下，房地产市场结束了高速
发展的黄金时代，步入较为平稳、中高速发展的白银时代，城市差异化发展成为新常态。与此同
时，在政府坚持房住不炒、因城施策、防控金融风险的背景下，房地产行业处于一定的政策周期
中，呈现出以创新、转型和变革为动力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代，市场
正孕育着新的发展机遇。
在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为房地产综合运营能力及其品牌效
应。公司经过多年发展，形成了完整的房地产投资、开发、经营产业链，其中房地产开发使公司
获得收益增长来源，持有物业经营为公司提供稳定收益基础，两大板块相互联系、相互支持，增
强了公司的抗风险能力。
一方面，公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档
住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发
中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十二年荣获中国房地产 TOP10 研究组
评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续坚持低成本扩张战略，采取
多种形式稳步推进区域扩张，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、
长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山、广州等
15 个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。
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另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务
能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾 120 万平
方米的投资物业（含酒店），拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力，
圆满完成了以奥运会、APEC 会议、京交会、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦
门金砖会晤、中国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国
世界地理信息大会、第八届北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代表
的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。此外，
公司近两年来深入推进会展品牌扩张，全国拓展会展品牌输出工作取得积极成果，同时，公司以
会展集团成立为契机，科学整合会展、酒店、信息服务等产业资源，在涵盖会展场馆运营、会展
主办承办、会展信息化、会展研发教育的全价值产业链开展了积极的探索与实践，为公司会展经
济与新经济、新技术、新业务的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。
未来，公司将进一步坚持低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，继续沿着轻资产运行、
新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展方向，努力创建全国一流的复合地产品牌
和全国最具影响力的会展品牌企业。
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第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
二零一九年上半年，面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面，我国政府坚持稳中求进的工
作总基调，持续推进供给侧结构性改革，有力推动高质量发展，继续深化改革开放，上半年经济
运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要宏观经济指标保持在合理区间，GDP 增速达到
6.3%。
1、发展物业
二零一九年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基调、坚持“稳地价、稳房价、稳预期”
的调控目标，地方持续贯彻因城施策、分类指导，调控力度不减。总体来看，上半年商品房成交
规模稳中略降，成交均价整体趋稳，房地产市场保持平稳运行，各线城市市场分化愈加显著。此
外，住宅用地成交量小幅增长，成交楼面价涨幅明显，溢价率保持在高位。根据国家统计局数据
（下同）显示，二零一九年上半年全国房地产市场商品住宅销售面积 66,181 万平方米，同比下降
1.0%，商品住宅平均销售价格为人民币 9,269 元/平方米，同比上涨 9.5%。
具体来看，一线城市商品住宅成交均价在高位维持稳定，成交规模同比大幅增加；二线城市
商品住宅成交均价小幅上涨，成交规模总体与去年同期基本持平，城市间延续分化格局；三四线
城市商品住宅成交均价稳中略涨，成交规模在各线城市中降幅最为显著。
表 1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表
成交面积 较上年 成交金额 较上年 成交均价 较上年
城市名称
（万平方米） 同期增长（%） （亿元） 同期增长（%） （元/平方米） 同期增长（%）
北京 332 105.6 1,384 120.0 41,715 7.0
长沙 808 -2.8 647 6.9 8,015 10.0
武汉 1,514 -5.1 2,025 4.3 13,372 9.9
杭州 565 -11.7 1,408 -8.1 24,919 4.2
苏州 938 19.7 1,631 33.4 17,390 11.5
宁波 718 1.2 1,130 -5.0 15,729 -6.1
南京 534 5.1 921 3.5 17,254 -1.5
合肥 569 12.7 787 19.1 13,813 5.7
成都 1,172 -3.6 1,267 10.2 10,818 14.2
重庆 2,688 -8.3 2,277 -2.3 8,471 6.5
廊坊 171 -7.3 196 -1.8 11,506 6.0
无锡 570 4.2 755 16.3 13,239 11.5
海口 165 -18.5 257 6.3 15,584 30.5
眉山 245 14.9 199 8.0 8,098 -6.0
广州 518 12.3 1,256 35.5 24,235 20.7
数据来源：国家统计局、CREIS 中指数据。
2、投资物业（含酒店）
在国家大力调整经济结构、加快发展现代服务业和落实首都城市战略定位的背景下，投资物
业（含酒店）市场呈现稳中向好的趋势。同时，中国经济转型驱动下的行业创新，也为投资物业
市场带来一系列的新增需求动力。其中，我国会展业近年来专业化、市场化、国际化水平不断提
高，已成为构建现代市场体系和开放型经济体系的重要平台，我国也正在成为全球展览业的中坚
力量。二零一九年上半年北京写字楼市场新增供应量较低，市场整体出租率及租金水平维持稳定。
北京高端酒店市场接待住宿人数同比有所下降。公寓市场政策红利不断释放，国家大力支持租赁
市场特别是长期租赁，市场需求渐长，供给稍显不足。
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二、报告期经营回顾
二零一九年上半年，公司积极推进品牌扩张、低成本扩张和资本扩张的三大战略，发展物业
加速发展，投资物业稳健运营，创新业务探索前行，资产规模、收入和利润持续增长。报告期内，
公司发展物业可结算面积大幅增加，公司实现营业收入、利润总额、净利润分别为人民币
854,900.6 万元、195,047.2 万元、144,556.8 万元，同比分别上升 56.28%、73.55%、69.61%。同
时因结转产品主要为公司权益占比百分之百的项目，因此公司归属于上市公司股东的净利润为人
民币 128,472.5 万元，同比上升 101.44%，公司归属于公司普通股股东的净利润为人民币 119,829.5
万元，同比上升 87.89%。
1、发展物业
公司深入研究政策走向，研判市场发展趋势，坚持快周转的运作目标，采取有针对性的营销
手段，收入及利润实现大幅增长。二零一九年上半年，因可供结算面积增加，发展物业实现营业
收入人民币 719,521.2 万元（含车位），同比上升 73.42%，税前利润为人民币 184,178.8 万元，
同比上升 86.66%。报告期内，发展物业实现开复工面积 723.90 万平方米，竣工面积 49.63 万平
方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 100.35 亿元（含车位）和 67.77 万平方米。
持续加大营销力度。在宏观调控力度不减，区域及城市分化愈加明显的环境下，公司灵活应
对，抢抓机会。报告期内，部分城市热门区域需求释放回升，带动成交量上行，长沙、武汉、宁
波、无锡分别实现合同销售金额 24.12 亿元、18.07 亿元、9.84 亿元、20.67 亿元。
合理拓展土地储备。公司紧抓市场周期轮动机会，继续深耕一、二线热点核心城市，努力扩
充长三角、珠三角、环渤海等成熟经济圈的土地资源，报告期内又成功进入粤港澳大湾区核心城
市广州。截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、
重庆、宁波、无锡、海口、眉山、广州等 15 个城市，总土地储备 793 万平方米，共有拟建、在建、
在售项目 43 个，规划总建筑面积 1,932 万平方米，形成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。
继续深化体系建设。地产集团围绕决策管理、职能管理、业务管理三条主线加强制度体系建
设，全面施行信息化管控，规范房地产开发建设流程，细化产品管理标准，不断提升产品质量和
客户满意度，科学管控总体水平持续提升。
2、投资物业（含酒店）
公司坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展策略，强化北辰会展功能区
多业态联动式发展格局，加大会展产业链延伸的扩张步伐，探索创新型业务支撑的有效路径，资
产的经济收益和社会效益有所提升。二零一九年上半年，投资物业（含酒店）实现营业收入人民
币 131,016.4 万元，同比上升 2.81%，实现税前利润人民币 42,352.6 万元。
北辰会展品牌影响力进一步提升。报告期内，北辰会展集团连续为第二届“一带一路”国际
合作高峰论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会、第六届京交会等重大活动提供了
优质的服务保障，屡获会务组织部门肯定和中外客人好评，北辰会展品牌在专业化、国际化、高
端化的高质量发展路径上加速前行，行业内外影响力持续提升。
做优做强重资产持有型业务。公司凭借大量核心价值物业集中于亚奥核心区的地缘优势，以
会展为龙头，带动写字楼、酒店、公寓等业态共同发展。其中，国家会议中心和北京国际会议中
心聚焦国际会议市场潜在需求，持续加大拓展力度，做强会展经济、做优延展服务，市场占有率
和综合收益双提升。写字楼业态继续强化多项目联销策略，始终坚持以客户需求为导向，注重办
公生活体验，完善配套设施，推进智能化管理，出租率和租金在区域内维持高位水平。酒店及公
寓业态积极应对市场变化，通过与在线旅游平台及电视媒体的深度合作，倾力打造以特色餐饮、
主题活动、亲子房间为代表的一系列营销方案，培育新的增长点，房价和出租率优于市场平均水
平。
创新发展轻资产服务型业务。公司依托于强有力的北辰会展品牌，持续推动公司会展业从会
议保障型服务向会展场馆受托管理、顾问咨询、会议展览主办、承办及会展前瞻性研究等多方位、
全产业链环节延伸，业务扩张呈现规模化发展态势。
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2019 年半年度报告
会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出业务已形成全国化、多城市延伸的战略布局，业界话
语权不断提升。报告期内，北辰会展集团成功签约福州数字中国会展中心、崇礼国际会议会展中
心等 2 家受托管理会展场馆项目以及武汉中交城北辰五洲皇冠酒店、珠海北辰五洲皇冠酒店、广
州香雪五洲皇冠酒店等 3 家受托管理酒店项目，并在深圳、郑州等一、二线会展重点城市新签 6
个顾问咨询项目。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国 23 个城市，累计受托管理会展场馆
13 个，受托管理酒店 18 家，实现受托管理会展场馆总面积 304 万平米，目前已成为国内运营会
展场馆数量最多，整体规模最大，承接会展活动档次最高的会展运营企业；会展主承办业务开拓
成效显著。报告期内，成功主办了“中国（北京）欧亚国际物流合作论坛”；会展研发业务落实
“政府智库、业界智囊”的服务定位，积极谋求会展研究的多领域推广，包括市级会展平台研究、
政府课题报告撰写、《中国会展业研究》和《中国展览指数报告》的发布、校企合作教育培训等；
以互联网+会展、北辰智慧社区为代表的互联网+业务持续强化信息化建设，逐步加大视频会议系
统在各场馆的应用。
图 1：公司截至 2019 年上半年受托管理项目分布图
表 2：公司截至 2019 年上半年受托管理项目明细表
序号 受托管理会议中心项目 受托管理酒店项目
1 珠海国际会展中心 林芝五洲皇冠酒店
2 北京雁栖湖国际会展中心 惠东北辰五洲皇冠行政公寓
3 南昌绿地国际博览中心 江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店
4 连云港大陆桥会议中心及配套酒店 张家口北辰五洲皇冠酒店
5 杭州国际博览中心 大同北辰五洲皇冠行政公寓
6 宁夏国际会堂 银丰北辰五洲皇冠酒店
7 泰州中国医药城会展中心 安顺北辰五洲皇冠花园酒店
8 青岛国际会议中心 赤峰北辰五洲皇冠酒店
9 石家庄国际会展中心 万全北辰五洲皇冠酒店
10 德清国际会议中心 怀安北辰五洲皇冠花园酒店
11 南通国际会展中心及配套酒店 南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店
12 福州数字中国会展中心 杭州国际博览中心北辰大酒店
13 崇礼国际会议会展中心及配套酒店 南昌绿地五洲皇冠酒店
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2019 年半年度报告
14 大陆桥皇冠商务酒店
15 南通科创中心酒店
16 武汉中交城北辰五洲皇冠酒店
17 珠海北辰五洲皇冠酒店
18 广州香雪五洲皇冠酒店
3、培育业务
在健康养老方面，公司以首个健康养老项目—长沙北辰欧葆庭国际颐养中心正式开业运营为
契机，通过定期对项目全面总结评价，不断充实运营管理经验，逐步树立和培育北辰养老服务品
牌，为公司养老产业的多点扩张提供实战依据。在文化创意方面，公司密切关注行业发展趋势，
深度分析行业发展现状，积极尝试文化演艺、文创园区以及文创产业综合体等多种创新发展模式，
力图实现与现有物业的有机融合和协同发展。
4、融资工作
在金融监管加强、去杠杆、去通道信用收紧的背景下，公司一方面加快项目开发回款速度，
另一方面积极开展“总部融资”等多元化融资模式，调整公司负债结构。报告期内，成功发行非
公开公司债券（第一期）人民币 12 亿元以及二零一九年度第一期中期票据人民币 10 亿元。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 8,549,005,767 5,470,243,566 56.28
营业成本 4,878,781,345 3,318,605,348 47.01
销售费用 193,336,929 216,284,819 -10.61
管理费用 392,424,458 322,784,848 21.57
财务费用 201,667,745 240,316,328 -16.08
经营活动产生的现金流量净额 -765,711,912 -124,341,734 -515.81
投资活动产生的现金流量净额 114,647,907 477,794,138 -76.00
筹资活动产生的现金流量净额 763,982,967 -860,294,987 188.80
营业收入变动原因说明:主要由于公司本期发展物业可结算面积增加，板块收入同比增加所致
营业成本变动原因说明:主要由于公司本期发展物业收入增加，相应结转成本增加所致
销售费用变动原因说明:主要由于公司本期广告费等营销费用减少所致
管理费用变动原因说明:主要由于公司本期经营规模扩大，相应管理费用增加所致
财务费用变动原因说明:主要由于公司本期发展物业在建项目增加，相应资本化利息增加所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要由于公司本期经营性流入减少及支付各项税费
增加所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要由于公司本期收回关联方贷款本金减少及购建
固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增加所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要由于公司本期发行非公开公司债券及 2019 年第
一期中期票据所致
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
报告期内公司实现营业收入 85.49 亿元，营业成本 48.79 亿元，同比分别增长 56.28%和 47.01%，
主要由于公司的发展物业可结算面积增加 22 万平方米，相应结转收入增加所致。
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2019 年半年度报告
报告期内公司发展物业可结算面积增加，本期实现收入 71.95 亿元，同比增长 73.42%。报告
期内发展物业毛利额 28.72 亿元，较去年同期增长 15.01 亿元，毛利率较去年同期增加 6.87 个百
分点。
报告期内投资物业（含酒店）实现收入 13.10 亿元，同比增长 2.81%。报告期内投资物业（含
酒店）毛利额 8.00 亿元，较去年同期增长 0.22 亿元，毛利率较去年同期增加 0.04 个百分点。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
主要由于本期持有
应收账款 149,128,024 0.16 70,175,196 0.08 112.51 物业经营性应收款
项增加所致
主要由于期初预付
预付款项 472,461,032 0.50 2,299,731,771 2.50 -79.46 土地价款本期转入
存货所致
主要由于本期收回
一年内到期的
11,940,000 0.01 119,114,418 0.13 -89.98 联营企业往来款所
非流动资产
致
主要由于本期支付
应付职工薪酬 75,623,044 0.08 120,727,123 0.13 -37.36
计提奖金所致
主要由于合同负债
其他应付款 4,748,144,986 4.99 2,407,720,993 2.62 97.20 相关的待转销项税
额增加所致
主要由于本期发行
其他权益工具 2,598,425,333 2.73 1,613,451,200 1.76 61.05 2019 年第一期中期
票据所致
其他说明
报告期末公司总资产 951.61 亿元，比上年期末增长 3.55%。其中，货币资金占公司总资产
14.81%，比上年期末增长 2.48%，存货占公司总资产 68.10%，比上年期末增长 7.30%。
报告期末公司负债总额 763.77 亿元，比上年期末增长 1.77%。其中，合同负债占负债总额
35.82%，比上年期末下降 3.81%；长期借款占负债总额 23.31%，比上年期末增长 8.81%。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 2,132,383,417 按揭保证金、工程履约担保金等
存货 16,786,513,182 借款抵押
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固定资产 1,847,360,047 借款抵押
投资性房地产 4,736,363,566 借款抵押
合计 25,502,620,212 /
3. 其他说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(四) 行业经营性信息分析
1、 报告期内房地产项目情况
单位：亿元、平方米
持有 报告期内 累计 报告期内 报告期内 累计 报告期内
项目 项目 总投资 报告期 用地 总建筑 规划计容 权益 报告期内
序号 项目名称 地区 经营业态 待开发 新开工 开工 在建建筑 竣工 竣工 可供出售
状态 权益 额 实际投资额 面积 面积 建筑面积 面积 签约面积
土地面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
1 北京北辰红橡墅 北京昌平 别墅 在建 100% 34.00 0.31 287,500 213,800 150,000 - - - 213,800 69,500 29,300 173,600 11,712 222
2 北京当代北辰悦 MOMA 北京顺义 自住型商品房、两限房 在建 50% 23.47 0.02 52,800 132,500 109,300 54,700 - - 132,500 1,400 - 131,100 4,902 -
3 北京北辰墅院 1900 北京顺义 住宅 竣工 100% 24.45 - 101,200 213,300 140,000 - - - 213,300 5,400 - 207,900 47,228 12,425
4 北京金辰府 北京昌平 住宅 在建 51% 93.09 6.88 86,600 280,100 170,400 87,000 - 280,100 280,100 280,100 - - 195,667 -
5 长沙北辰三角洲 湖南长沙 住宅、商业、写字楼等 在建 100% 330.00 8.22 780,000 5,200,000 3,820,000 - 751,000 - 4,449,000 939,000 - 3,510,000 321,805 143,785
6 长沙北辰中央公园 湖南长沙 住宅 在建 51% 48.00 1.06 336,300 906,300 720,000 367,200 141,100 - 765,200 310,200 - 455,000 108,279 64,791
7 长沙北辰时光里 湖南长沙 住宅、商业 拟建 100% 13.07 2.29 27,700 146,000 107,900 - 146,000 - - - - - - -
8 武汉北辰当代优+ 湖北武汉 住宅、商业 竣工 45% 21.00 0.47 104,700 313,800 241,100 108,500 - - 313,800 - - 313,800 5,212 447
9 武汉北辰光谷里 湖北武汉 商服用地 在建 51% 33.94 1.08 84,200 492,000 337,000 171,900 134,800 - 357,200 357,200 - - 70,251 9,352
10 武汉北辰蔚蓝城市 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 86.63 54.44 358,000 976,000 716,000 - 230,600 121,500 745,400 745,400 216,900 216,900 127,403 80,235
11 武汉北辰金地阅风华 湖北武汉 住宅 在建 51% 22.83 8.77 41,800 182,000 127,000 64,900 - - 182,000 182,000 - - 34,912 30,489
12 武汉北辰孔雀洲 湖北武汉 住宅 在建 60% 12.97 4.59 75,200 220,000 172,800 103,700 - - 220,000 220,000 - - 35,945 30,473
13 武汉 067 地块项目 湖北武汉 住宅、商业 拟建 100% 20.00 5.48 50,500 177,200 126,200 - 177,200 - - - - - - -
14 武汉 068 地块项目 湖北武汉 住宅、商业 拟建 100% 16.20 6.79 63,200 223,700 158,100 - 223,700 - - - - - - -
15 武汉 P164 地块项目 湖北武汉 住宅、商业 拟建 100% 18.72 8.63 50,500 213,800 151,400 - 213,800 - - - - - - -
16 杭州北辰蜀山项目 浙江杭州 住宅、商业 竣工 80% 26.78 0.93 83,900 317,500 235,000 188,000 - - 317,500 - - 317,500 12,677 2,359
17 杭州国悦府 浙江杭州 住宅、商业 竣工 35% 14.85 0.09 41,900 108,400 75,000 26,300 - - 108,400 - - 108,400 - -
18 杭州璟悦府 浙江杭州 住宅、商业 竣工 35% 4.90 0.05 13,400 32,600 23,000 8,100 - - 32,600 - - 32,600 - -
19 杭州国颂府 浙江杭州 住宅 在建 100% 16.06 0.94 21,900 69,900 48,200 - - - 69,900 69,900 - - 5,127 4,041
20 杭州金湖都会艺境 浙江杭州 住宅、商业 竣工 25% 5.50 0.27 57,400 206,700 144,000 36,000 - - 206,700 206,700 206,700 206,700 1,366 599
21 杭州北辰聆潮府 浙江杭州 住宅 在建 100% 11.03 0.55 12,200 44,400 25,700 - - 44,400 44,400 44,400 - - - -
22 宁波北宸府 浙江宁波 住宅 在建 100% 41.71 2.44 47,300 189,700 137,400 - - - 189,700 189,700 - - 101,637 23,814
23 宁波堇天府 浙江宁波 住宅、商业 在建 51% 59.50 1.16 133,000 404,800 292,500 149,200 - - 404,800 404,800 - - 12,281 7,993
24 南京北辰旭辉铂悦金陵 江苏南京 住宅 竣工 51% 29.76 0.73 25,300 105,000 70,700 36,100 - - 105,000 - - 105,000 157 -
25 苏州北辰旭辉壹号院 江苏苏州 住宅、商业 竣工 50% 28.78 0.45 178,700 272,400 180,500 90,300 - - 272,400 - - 272,400 2,464 -
26 苏州观澜府 江苏苏州 住宅、商业 在建 100% 58.82 2.27 170,000 392,900 268,800 - - - 392,900 392,900 - - 36,319 11,922
27 无锡天一玖著 江苏无锡 住宅 在建 49% 28.60 0.44 88,000 255,400 196,000 96,000 - - 255,400 255,400 - - 66,727 48,679
28 无锡时代城 江苏无锡 住宅 在建 40% 46.79 0.92 137,900 532,600 413,800 165,500 - - 532,600 532,600 - - 152,802 84,881
29 成都北辰朗诗南门绿郡 四川成都 住宅、商业 在建 40% 20.04 0.33 63,600 236,900 158,600 63,400 - - 236,900 84,100 - 152,700 2,475 242
30 成都北辰香麓 四川成都 住宅、商业 在建 100% 14.71 1.12 40,400 150,800 96,900 - - - 150,800 150,800 - - 21,168 18,933
31 成都北辰南湖香麓 四川成都 住宅 在建 100% 29.16 1.21 88,000 299,100 210,000 - - - 299,100 299,100 - - 18,280 3,790
32 成都北辰天麓府 四川成都 住宅、商业 新开工 100% 15.26 1.48 26,600 120,000 79,800 - - - 120,000 120,000 - - 79,532 3,282
33 成都协和项目 四川成都 住宅、商业 拟建 100% 26.51 0.53 80,100 225,900 160,300 - 225,900 - - - - - - -
34 四川国颂府 四川眉山 住宅、商业 新开工 100% 27.18 1.47 129,800 339,000 233,800 - 139,800 - 199,200 199,200 - - 71,849 691
35 廊坊北辰香麓 河北廊坊 住宅、商业 在建 100% 25.73 0.88 140,700 419,200 296,800 - 141,100 - 278,100 278,100 - - 47,832 16,572
36 廊坊 2018-4 地块项目 河北廊坊 住宅 拟建 100% 25.31 0.84 82,500 241,600 164,800 - 241,600 - - - - - - -
37 合肥北辰旭辉铂悦庐州府 安徽合肥 住宅、商业 在建 50% 42.14 1.54 141,700 355,700 239,000 119,500 - - 355,700 198,400 43,400 202,700 37,474 5,825
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2019 年半年度报告
38 重庆北辰悦来壹号 重庆渝北 住宅、商业 在建 100% 100.66 3.93 429,100 1,274,000 918,000 - 685,500 - 588,500 588,500 - - 91,638 71,899
39 重庆北辰中央公园▲ 重庆渝北 住宅 拟建 100% 22.42 11.32 68,200 147,000 102,200 - 147,000 - - - - - - -
40 海口西海岸项目 海南海口 住宅、商业 在建 100% 45.47 1.48 106,800 263,400 206,000 - 149,300 - 114,100 114,100 - - - -
41 广州增城项目▲ 广东广州 住宅、商业 拟建 100% 36.61 9.86 25,900 117,700 77,800 - 117,700 - - - - - - -
合计 - - - - 1,602.65 156.26 4,934,500 17,013,100 12,301,800 1,936,300 3,866,100 446,000 13,147,000 7,238,900 496,300 6,406,300 1,725,121 677,741
注：1、加“▲”为报告期内新增房地产储备项目。
2、武汉北辰蔚蓝城市是精装修交付，于 2019 年 6 月 30 日仅完成毛坯竣工验收。
3、总投资额为项目的预计总投资额。
4、规划计容建筑面积和权益面积均为项目竞得时按出让条件计算的数据。
5、权益面积(即合作开发项目涉及的面积)为公司所占权益的计容建筑面积。
6、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积。
7、报告期内，公司总土地储备为 793.34 万平方米，权益土地储备为 715.57 万平方米，新增房地产储备 26.47 万平方米；
新开工面积 44.60 万平方米；开复工面积 723.90 万平方米，同比上涨 7.37%；竣工面积 49.63 万平方米，同比下降 26.10%；
销售面积为 67.77 万平方米，同比下降 22.10%；销售金额为 100.35 亿元，同比下降 31.97%；结算面积为 48.42 万平方米，同比上涨 83.35%；结算金额为 71.95 亿元，同
比上涨 73.42%。
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2019 年半年度报告
2、 报告期内房地产经营及出租情况
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的 出租房地 是否采用
序 公司
地区 项目 经营业态 建筑面积 产的租金 公允价值
号 所占权益
(平方米) 收入 计量模式
1 北京朝阳区天辰东路 7 号 国家会议中心 会议、展览 270,800 33,379 否 100%
2 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京国际会议中心 会议、展览 58,000 6,640 否 100%
3 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇宾大厦 写字楼 37,800 3,841 否 100%
4 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇欣大厦 写字楼 40,900 2,879 否 100%
5 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰时代大厦 写字楼 131,300 9,409 否 100%
6 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰世纪中心 写字楼 149,800 16,942 否 100%
7 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇珍楼物业 写字楼 8,400 872 否 100%
8 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京五洲大酒店 酒店 42,000 7,323 否 100%
9 北京朝阳区北辰西路 8 号 国家会议中心大酒店 酒店 42,900 4,885 否 100%
10 北京朝阳区北辰东路 8 号 五洲皇冠国际酒店 酒店 60,200 6,934 否 100%
11 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰洲际酒店 酒店 60,000 8,131 否 100%
湖南省长沙市开福区湘江
12 长沙北辰洲际酒店 酒店 79,200 9,542 否 100%
北路 1500 号
13 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰汇园酒店公寓 公寓 184,300 12,848 否 100%
14 北京朝阳区北苑路甲 13 号 北辰绿色家园 B5 区商业 商业 49,700 1,684 否 100%
注：1、北辰绿色家园 B5 区商业自 2016 年 8 月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司。
2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积。
3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入。
4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。
3、 报告期内公司财务融资情况
单位： 万元 币种： 人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
3,007,993 6.07 87,151
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
详情请见如下
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
币种：人民币
持股
注册资本 投资份额 资金 投资 产品 是否
公司名称 注册地 主要业务 比例 合作方
（万元） （万元） 来源 期限 类型 渉诉
（%）
廊坊市辰智房
自有
地产开发有限 3,100 廊坊市 房地产开发 3,100 100 - 长期 住宅 否
资金
公司
武汉金辰盈创 自有 住宅、
2,450 武汉市 房地产开发 2,450 100 - 长期 否
置业有限公司 资金 商业
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2019 年半年度报告
成都北辰天辰 自有 住宅、
5,000 成都市 房地产开发 5,000 100 - 长期 否
置业有限公司 资金 商业
重庆北辰合悦 自有
5,000 重庆市 房地产开发 5,000 100 - 长期 住宅 否
置业有限公司 资金
广州辰旭置业 自有 住宅、
5,000 广州市 房地产开发 5,000 100 - 长期 否
有限公司 资金 商业
承办展览展 北京顺义文化 会议、展
北京北辰兴顺 自有
5,000 北京市 示活动；会 4,500 90 旅游投资集团 长期 览展示 否
会展有限公司 资金
议服务 有限公司 活动
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要控股参股公司的经营情况
单位：元 币种：人民币
业务性质及
公司名称 注册地 注册资本 主要开发项目 总资产 净资产 营业收入 净利润
经营范围
房地产开
长沙北辰房地产
长沙市 1,200,000,000 发、酒店及 长沙北辰三角洲 14,982,458,146 4,074,384,087 4,326,089,860 811,343,482
开发有限公司
养老
合肥辰旭房地产 合肥北辰旭辉铂
合肥市 50,000,000 房地产开发 2,081,575,319 545,762,628 827,808,336 145,014,854
开发有限公司 悦庐州府
苏州北辰旭昭置 苏州北辰旭辉壹
苏州市 700,000,000 房地产开发 1,813,294,818 1,535,478,072 521,264,612 149,032,772
业有限公司 号院
北京天成天房地
北京市 11,000,000 房地产开发 北京北辰红橡墅 1,466,566,597 199,047,084 418,929,966 105,669,548
产开发有限公司
2、本半年度取得子公司的情况
币种：人民币
注册资本 持股比例
公司名称 注册地 主要业务
（万元） (%)
廊坊市辰智房地产开发有限公司 廊坊市 3,100 100 房地产开发
武汉金辰盈创置业有限公司 武汉市 2,450 100 房地产开发
成都北辰天辰置业有限公司 成都市 5,000 100 房地产开发
重庆北辰合悦置业有限公司 重庆市 5,000 100 房地产开发
广州辰旭置业有限公司 广州市 5,000 100 房地产开发
北京北辰兴顺会展有限公司 北京市 5,000 90 承办展览展示活动；会议服务
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
三、关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
二零一九年下半年，我国仍将以供给侧结构性改革为主线，坚持新发展理念，推动高质量发
展，持续深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系，全面做好稳增长、促改
革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，促进经济持续健康发展。
就发展物业而言，二零一九年下半年我国将继续坚持“房住不炒”的总体定位，不会将房地
产作为短期刺激经济的手段。从中长期看，我国将改革完善住房市场体系和保障体系，落实房地
产长效管理机制，并逐步形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策
工具，保持政策的长效性、稳定性，为房地产行业的长期发展构建良好环境。
就投资物业（含酒店）而言，随着我国对外开放进程持续推进，中国特色大国外交理念、“一
带一路”合作倡议不断深入，我国会展业正迎来更广阔的发展空间和新的机遇，并将进一步释放
对酒店及餐饮等相关产业的拉动效应。财政部、住房和城乡建设部《关于开展中央财政支持住房
租赁市场发展试点的通知》，为公寓市场提供了良好的政策环境。
(二) 公司发展战略
公司将牢牢把握发展机遇，以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”
为方向，在地产快开发、会展稳运营的基础上，坚持创新驱动发展和高质量发展导向，推动传统
业务的经营提升和新型业务的开拓进取，加快将公司建设成为全国一流的复合地产品牌企业和全
国最具影响力的会展品牌企业。
1、发展物业
发展策略方面，公司将继续加大一二线热点城市和核心都市圈的深耕，并持续关注经济发达、
购买力强劲的长三角、大湾区、京津冀等区域，通过招拍挂、收购、合作开发等方式科学审慎获
取土地资源；项目运作方面，公司既要提升项目开发速度、提高现金回款比率，又要增强标准化
建设和信息化建设，并加强风险管控，为公司可持续发展保驾护航。发展模式创新方面，公司将
通过地产与会展、健康养老、文化创意等有机融合、联动，进一步激发各自优势，增强各业态合
力，为公司业务发展提供新的驱动力。
二零一九年下半年，公司预计实现新开工面积 151 万平方米，权益新开工面积 135 万平方米，
开复工面积 838 万平方米，竣工面积 196 万平方米。力争实现销售 92 万平方米，签订合同金额（含
车位）人民币 153 亿元。
2、投资物业（含酒店）
公司将在坚持品牌化、市场化、专业化、标准化的基础上，借助北辰会展品牌影响力，不断
提升会展资源的整合能力，加速实现会展主承办业务、会展场馆受托业务、会展研究业务等会展
全产业链布局，为创建全国最具影响力的会展品牌企业夯实基础。
3、培育业务
健康养老方面，公司将通过现有养老项目积蓄自身服务管理经验，逐步构建完整的养老照护
体系标准，并积极探索以社区嵌入养老项目的方式，服务于公司房地产开发主营业务扩张。文化
创意方面，公司将顺应“文化创意+”的发展趋势，充分利用文化创意产业高融合性、高延展性、
高附加值的特点，努力推进与公司现有物业间的互动融合及一体发展格局。
4、融资工作和资本开支
公司将结合资本市场融资现状，充分利用“总部融资”模式的优势，积极拓展房地产多元化
融资渠道，持续优化债权与股权融资结构，并适时通过资产证券化、永续中票等融资手段，促进
公司房地产业务规模化发展。
二零一九年下半年，公司预计固定资产投资人民币 1.2 亿元，按工程进度付款，资金来源安
排为自有资金。
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2019 年半年度报告
四、其他披露事项
(三) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、发展物业政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，政策一旦出现大幅调整，将可能给房地产企业
在获得土地、开发建设、销售回款、融资等方面带来一定风险。
针对上述风险，公司将加强研究，提高政策敏感性，注重房地产业务快速发展中的风险管控，
最大限度的降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向、顺应市场形势不
断优化业务发展方向，实现项目快周转。
2、市场风险
随着房地产市场分化态势的不断延续，房地产企业对热点城市、优质地块的竞争愈发激烈，
成本的增加使得企业的利润空间或将被压缩，给企业经营销售、土地储备、财务资金状况和运营
稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入高、房价收入比相对合理的经济较为发达的城市和地区。同时，
公司将继续加强专业化管理，深化体系建设，缩短开发周期并加快项目周转速度，提高现金回笼
比率，防范市场风险。
3、公司人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局以及会展酒店受托管理项目、国家级高端政
务活动接待项目快速增加，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，
短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司通过组织开展对辖属企业董监高、中层管理者、专业技术人员的企业内
训，从企业文化、管理理念、专业技能等方面提升人才职业能力，并搭建企业间交叉培训平台，
积极推进人才培养，加快人才储备。同时公司加大人才引进力度，尤其加大对应届大学本科及以
上毕业生的引进，为公司持续发展提供必要的人才储备。
(五) 其他披露事项
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
上海证券交易所网址
2018 年年度股东大会 2019 年 5 月 28 日 2019 年 5 月 29 日
www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺时 是否有 是否及
承诺 承诺 承诺
承诺方 间及 履行 时严格
背景 类型 内容
期限 期限 履行
根据 1997 年 4 月 18 日本公司与控股股东北辰集团签署
承诺时
北京 北 的《资产投入协议》，北辰集团向本公司承诺：除了该
与首次 间：1997
解决 辰实 业 协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团在持有本公
公开发 年 4 月
同业 集团 有 司股权 35%或以上的任何时间内，北辰集团及其附属及 否 是
行相关 18 日 ；
竞争 限责 任 联营公司或任何由北辰集团控制的公司、企业或业务不
的承诺 期限：长
公司 会从事或经营与本公司生产或业务有直接或间接竞争的
期有效
生产或业务。
北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北
辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房
地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司
在报告期内（2012 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日）的
北辰实 承诺时
商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、
业的董 间：2015
哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行
事、监 年 12 月
其他 为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项 否 是
与再融 事、高级 4 日；期
自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董事、监
资相关 管理人 限：长期
事、高级管理人员，现承诺如下：如北辰实业及其控股
的承诺 员 有效
子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法违规行
为给北辰实业及其投资者造成损失的，承诺人将按照有
关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相
应赔偿责任。
北京北 北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北 承诺时
其他 辰实业 辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房 间：2015 否 是
集团有 地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司 年 12 月
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2019 年半年度报告
限责任 在报告期内（2012 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日）的 4 日；期
公司 商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、 限：长期
哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行 有效
为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项
自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控股股
东，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报
告期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实业及
其投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法
规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。
2003 年 8 月 8 日，北辰集团与本公司签署了《关于放弃
竞争与利益冲突行为的协议》，根据协议，北辰集团承
诺如下：1、不会通过行使在北京京友房地产开发经营公
司的决策权、表决权及其他权利以增加其土地储备；不
会再扩大现有物业管理的业务范围。2、除本协议附表之
项目、业务或物业外，北辰集团及其控制的下属企业、
承诺时
北京 北 联营企业及中外合资企业，或者由其直接或间接控制的
间：2003
辰实 业 其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或构成竞争
年8月8
其他 集团 有 的业务活动。3、如未来面临或取得任何与本公司营业有 否 是
日；期
限责 任 关的投资机会时，将赋予本公司参与该项目投资的优先
限：长期
公司 选择权。4、如未来出售协议附表所涉任何资产、业务或
有效
权益，本公司均有优先购买的权利。5、在今后的业务活
其他对 动中将不会利用其对本公司的控股地位或者利用其在本
公司中 公司中的实际控制地位从事任何损害本公司或者其他中
小股东 小股东利益的行为。上述协议将于北辰集团未来期间持
所作承 有本公司的股权低于 30%,并且不构成本公司章程规定
诺 的控股股东时终止生效。
2018 年 11 月 5 日，北辰集团向本公司出具了关于避免
任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、北
辰集团将在国家会议中心二期项目投入运营之前与本公
司签署相应的委托管理文件，委托本公司负责该项目运 承诺时
北京 北
营管理等相关事宜，并向本公司支付相应的运营管理费。 间：2018
辰实 业
运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式签署的 年 11 月
其他 集团 有 否 是
相关协议或合同为准。2、北辰集团在取得国家会议中心 5 日；期
限责 任
二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项目股权权 限：长期
公司
益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让给本公 有效
司。该资产评估机构将由北辰集团及本公司共同指定。
权益转让方式包括但不限于本公司通过权益购买、配股
或其他方式取得股权权益。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占同类交 交易价格与
关联 关联交
关联关 关联交易 关联交易 关联交易 易金额的 市场参考价
交易 关联交易内容 关联交易定价原则 易结算
系 类型 价格 金额 比例 格差异较大
方 方式
(%) 的原因
接 受 专 本公司与北辰集团于1994年
北辰 支付商标及标识
母公司 利 、 商 标 4月18日签订的《商标及标识 5,000 5,000 100 现金 不适用
集团 许可使用费
等使用权 许可使用合同》
北辰集团将本公 根据本公司1997年H股上市
司的投资性房地 时的有关协议（年度租金参
北辰
母公司 其它流出 产及其配套设施 考国家统计局公布的上一年 7,099,616 7,099,616 29.27 现金 不适用
集团
物业所在的土地 度消费物价指数的百分比升
租予本公司使用 幅而作出调整）
本公司子公司信诚物业与北
辰运 办公用房租赁费
其他 其它流出 辰集团之分公司辰运物业管 450,000 450,000 1.86 现金 不适用
物业 用
理中心签署的房屋租赁合同
合计 / / 7,554,616 / / /
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
(1) 托管情况
□适用 √不适用
(2) 承包情况
□适用 √不适用
(3) 租赁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
出租方名 租赁方名 租赁资产 租赁 是否关 关联
租赁资产情况
称 称 涉及金额 起始日 联交易 关系
北京北辰 本公司的投资性房
北京北辰
实业集团 地产及其配套设施 1997 年
实业股份 7,099,616 是 母公司
有限责任 物业所在的土地,面 4 月 11 日
有限公司
公司 积约 167,000 平方米
租赁情况说明
根据 1997 年 4 月 11 日本公司与北辰集团签订的一项租赁协议，北辰集团将本公司的投资性
房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公司使用。该土地的面积约 167,000 平方米， 2019
年上半年租金为人民币 7,099,616 元，该交易以现金方式按年结算一次。以后年度租金将参考国
家统计局公布的上一年度消费物价指数的百分比升幅而作出调整。该交易为本公司租赁母公司资
产，属于关联交易。
2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 亿元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 0.96
报告期末担保余额合计（A）
5.78
（不包括对子公司的担保）
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2019 年半年度报告
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 40
报告期末对子公司担保余额合计（B） 105.48
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 111.26
担保总额占公司净资产的比例(%) 65.46
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提
74.76
供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 26.28
上述三项担保金额合计（C+D+E） 101.04
报告期末，本公司子公司对本公司提供的担保余
额为人民币16.69亿元。本公司为银行向购房客户
担保情况说明 发放的抵押贷款提供阶段性担保总额为人民币
184.71亿元。上述担保不会对本公司财务状况产
生重大影响。
3 其他重大合同
√适用 □不适用
1、重大土地出让合同
序 签约金额
项目名称 地块名称 项目公司 出让方 签约日期
号 （万元）
成都双流协和 成都北辰天辰置 成都市双流区国土
1 成都协和项目 2019 年 1 月 2 日 125,757
2018-B-017 地块 业有限公司 资源局
湖北省武汉市 武汉金辰盈创置 武汉市东西湖区国
2 武汉 P164 地块项目 2019 年 1 月 11 日 78,710
P（2018）164 号地块 业有限公司 土资源和规划局
武汉市国土资源管
湖北省武汉市 武汉辰发房地产
3 武汉 067 地块项目 理局武汉经济技术 2019 年 1 月 24 日 47,708
P（2018）067 号地块 开发有限公司
开发区分局
武汉市国土资源管
湖北省武汉市 武汉辰展房地产
4 武汉 068 地块项目 理局武汉经济技术 2019 年 1 月 24 日 59,754
P（2018）068 号地块 开发有限公司
开发区分局
渝北区两路组团 重庆北辰合悦置 重庆市规划和自然
5 重庆北辰中央公园 2019 年 4 月 26 日 109,000
S16-2、 S16-3 业有限公司 资源局
广州市增城区荔城街
广州辰旭置业有 广州市规划和自然
6 广州增城项目 廖村村 2019 年 4 月 29 日 97,800
限公司 资源局
83001209A18116 地块
2、重大建设工程施工合同
序 签约金额
合同名称 发包方 承包方 签约日期
号 （万元）
北辰海口西海岸项目 B7001 地块 北京市第三建筑工
1 海口辰智置业有限公司 2019 年 1 月 7 日 16,954
建设工程施工合同 程有限公司
悦来会展中心北辰项目三期
中国建筑第二工程
2 （C10-1/06、C14-1/06、C14-2/07 重庆北辰两江置业有限公司 2019 年 1 月 9 日 65,673
局有限公司
号地块）施工总承包合同
公寓公司 G 座装修工程施工总承 北京北辰实业股份有限公司 北京建工路桥集团
3 2019 年 4 月 28 日 10,313
包合同 公寓经营管理分公司 有限公司
29 / 131
2019 年半年度报告
十二、 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
一、基本方略
1.就业扶贫。统一安排部署摸排公司各二级企业及相关业务往来的上下游公司是否有来自五
省区 72 县的建档立卡户及直系亲属，并进行统计工作，制定出台建档立卡户工资薪酬补贴制度。
2.消费扶贫。与北京市消费扶贫双创中心五省区展馆负责人对接，结合公司工会及下属企业
经营特点制定采购计划。
3.公益扶贫。结合五省区 72 县相关区域调研情况，开展贫困地区慈善捐助、助困、助医、
助残、助老、助学等公益活动。
4.一企一村结对帮扶。以市场价格购买白虎头村的农产品用于酒店经营或员工食堂，带动部
分村民及低收入人员实现就近就业；制定白虎头村高端民宿改造及休闲旅游项目设计方案、废旧
鱼塘修缮项目实施方案，并启动专项资金捐赠工作；全村推行“政府+企业+合作社+农户”的帮扶
模式，增加自主创收、脱低的积极性；聚焦精准实现助低、助医、助残、助老、助学，带动白虎
头村低收入人员及其他村民实现增收。
5.营造良好氛围。加大扶贫攻坚政策和成效宣传力度，总结推广精准脱低先进经验。
二、主要任务及总体目标
1.对北京对口帮扶的五省区 72 个国家级贫困县开展精准统计及就业扶贫、消费扶贫、公益
扶贫的工作。
2.继续加大对白虎头村帮扶力度，重点抓好消费帮扶、公益帮扶项目规划及美丽“乡村”建
设，努力促进白虎头村集体经济发展。
三、保障措施
成立精准帮扶工作领导小组和工作小组，将帮扶措施和项目进一步调整为金丝小枣及农产品
帮销、村内鱼塘修缮利用、高端民宿建设、具备劳动能力人员的就业需求。充分发挥公司在资金、
技术、管理、人才等方面的优势，积极参与白虎头村特色产业发展、培育农民专业合作组织、搭
建展销平台、推进电商扶贫工程，并制定了扶贫攻坚帮扶计划和方案。
2. 报告期内精准扶贫概要
√适用 □不适用
总体完成情况：
1.结合村内特色优势资源，确立白虎头村绿色、休闲、旅游发展方向。注册成立村旅游经济
合作社，有效推行“政府+企业+合作社+农户”的创新运作帮扶模式，实现全民入股。
2.春节前夕，公司对白虎头村开展春节扶贫慰问活动。
3. 精准扶贫成效
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
2.物资折款 1.8
二、分项投入
9.其他项目 春节扶贫慰问
其中：9.1.项目个数（个） 1
9.2.投入金额 1.8
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2019 年半年度报告
4. 履行精准扶贫社会责任的阶段性进展情况
√适用 □不适用
1.春节前夕，公司对白虎头村开展春节扶贫慰问活动，为全村低收入户送上食用油、米、面、
等节日慰问品（慰问品折合现金 18000 元）。
2.结合村内特色优势资源，确立白虎头村绿色、休闲、旅游发展方向。通过盘活资产，兴办
实体等方式拓宽集体经济增收渠道，探索出村民参股等集体经济发展模式，提高脱低内生动力。
成立村旅游经济合作社，有效推行“政府+企业+合作社+农户”的创新运作帮扶模式，制定高端民
宿改造及废旧鱼塘修缮项目实施方案。
3.公司现已组织 250 余名党员到白虎头村内种植玉米 4 次，种植草籽 1 次，利用有限的时间
完成帮助村里耕种玉米及绿化环境约 20 亩，后续根据实际情况继续安排。
5. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
未来，公司将按照帮扶计划和方案，进一步落实对五省区 72 县、白虎头村的扶贫工作，推进
相关捐赠帮扶项目，最终实现帮扶目标。
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司遵守并执行《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国清洁生产促进法》、《中
华人民共和国循环经济促进法》、《北京市节约用水管理办法》等法律法规。本报告期内，公司
未曾接获任何违反相关环境法律法规的事件。同时，公司坚决认真贯彻落实北京市政府关于环境
保护的各项要求，积极完成下达的环境保护各项任务。截至 2019 年 6 月 30 日，公司及各级控股
子公司的排污许可证均通过复检，并实现达标排放。
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
财政部于 2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会
[2019]6 号)，本集团已采用上述准则编制截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表。
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(三) 其他
√适用 □不适用
北京北辰实业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据（以下简称“本期中期票据”）发行总
额为人民币 10 亿元，期限 3+N 年，票面利率 5.20%。本期中期票据于 2018 年 11 月 20 日获得中
国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》（中市协注[2018]MTN666 号），注册金额为人民币
17.6 亿元，第一期人民币 10 亿元于 2019 年 6 月 28 日发行完毕，公司于 2019 年 6 月 29 日披露
了《北京北辰实业股份有限公司关于 2019 年度第一期中期票据发行完成的公告》。根据募集说明
书披露，本期中期票据募集资金全部计划用于项目开发建设，截至本报告日尚未使用完毕，已使
用部分按照募集说明书约定用途使用。
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2019 年半年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 163,200
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押或冻结
有限 情况
股东名称 比例 售条
报告期内增减 期末持股数量 股东性质
（全称） (%) 件股 股份 数
份数 状态 量
量
北京北辰实业集团有限责任公司 0 1,161,000,031 34.482 0 无 0 国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED 924,000 687,566,199 20.421 0 无 0 境外法人
王府井集团股份有限公司 0 125,300,000 3.721 0 无 0 国有法人
前海人寿保险股份有限公司－聚富产 境内非国有
0 102,883,233 3.056 0 无 0
品 法人
中航鑫港担保有限公司 -20,000 73,553,353 2.185 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 3,777,586 30,401,821 0.903 0 无 0 境外法人
钟燕 0 23,500,000 0.698 0 无 0 未知
中信证券股份有限公司 16,808,021 17,644,211 0.524 0 无 0 国有法人
中意人寿保险有限公司－分红产品 2 7,549,446 13,879,311 0.412 0 无 0 未知
东莞市惠丰资产管理有限公司－惠丰 境内非国有
13,778,101 13,778,101 0.409 0 无 0
全球价值优选私募基金 法人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通 股份种类及数量
股东名称
股的数量 种类 数量
北京北辰实业集团有限责任公司 1,161,000,031 人民币普通股 1,161,000,031
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HKSCC NOMINEES LIMITED 687,566,199 境外上市外资股 687,566,199
王府井集团股份有限公司 125,300,000 人民币普通股 125,300,000
前海人寿保险股份有限公司－聚富产品 102,883,233 人民币普通股 102,883,233
中航鑫港担保有限公司 73,553,353 人民币普通股 73,553,353
香港中央结算有限公司 30,401,821 人民币普通股 30,401,821
钟燕 23,500,000 人民币普通股 23,500,000
中信证券股份有限公司 17,644,211 人民币普通股 17,644,211
中意人寿保险有限公司－分红产品 2 13,879,311 人民币普通股 13,879,311
东莞市惠丰资产管理有限公司－惠丰全球价值优选私
13,778,101 人民币普通股 13,778,101
募基金
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表
多个客户持有；第 3 大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股
上述股东关联关系或一致行动的说明 股东北辰集团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理
委员会；未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的
一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、其他说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 还本付息 投资者适
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 交易场所
余额 （%） 方式 当性安排
北京北辰实业
每年付息一 面 向合格
股份有限公司 14 北 2015 年 1 2020 年 1 上海证券
122348.SH 5.99202 5.65 次，到期一 投 资者公
2014 年 公 司 债 辰 01 月 20 日 月 20 日 交易所
次还本 开发行
券(品种一)
北京北辰实业
每年付息一 面 向合格
股份有限公司 14 北 2015 年 1 2022 年 1 上海证券
122351.SH 15 5.20 次，到期一 投 资者公
2014 年 公 司 债 辰 02 月 20 日 月 20 日 交易所
次还本 开发行
券(品种二)
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，按照《北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券票面利率公告》，公司于 2019
年 1 月 8 日披露了《北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券 2019 年付息公告》，公告了本年
度付息方案为：①“14 北辰 01”票面利率为 5.65%，每手“14 北辰 01”面值 1,000 元派发利息
为 56.50 元（含税）；②“14 北辰 02”票面利率为 5.20%，每手“14 北辰 02”面值 1,000 元派发
利息为 52.00 元（含税）。截至本报告出具日，“14 北辰 01”和“14 北辰 02”的上述付息已按期
足额兑付，公司不存在未按期，未足额支付及应付未付本期债券利息的情况。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“14 北辰 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。根据
《北京北辰实业股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书》关于投资者回售选择权的约
定，公司于 2017 年 12 月 22 日披露了《北京北辰实业股份有限公司关于“14 北辰 01”票面利率
上调的公告》和《北京北辰实业股份有限公司关于“14 北辰 01”投资者回售实施办法的公告》，
并分别于 2017 年 12 月 25 日、2017 年 12 月 26 日和 2017 年 12 月 27 日披露了《北京北辰实业股
份有限公司关于“14 北辰 01”公司债券回售的第一次提示性公告》、《北京北辰实业股份有限公
司关于“14 北辰 01”公司债券回售的第二次提示性公告》、《北京北辰实业股份有限公司关于“14
北辰 01”公司债券回售的第三次提示性公告》。“14 北辰 01”公司债券持有人有权决定在回售
登记期（2017 年 12 月 27 日、2017 年 12 月 28 日和 2017 年 12 月 29 日）内选择将持有的全部或
部分“14 北辰 01”债券进行回售申报登记，回售价格为人民币 100 元/张（不含利息）。根据中
国证券登记结算有限责任公司上海分公司提供的债券回售申报数据，“14 北辰 01”的回售数量为
400,798 手，回售金额为人民币 400,798,000 元（不含利息）。2018 年 1 月 22 日，公司对有效申
报回售的“14 北辰 01”公司债券持有人支付本金及当期利息。本次回售实施完毕后，“14 北辰
01”公司债券在上海证券交易所上市并交易的数量减少至 599,202 手，金额人民币 5.99202 亿元。
剩余“14 北辰 01”存续期后 2 年的票面利率为 5.65%，并在其存续期后 2 年固定不变。
“14 北辰 02”为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
报告期内，“14 北辰 02”未到债券含权条款行权期，未发生行权。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 瑞银证券有限责任公司
债券受托管理人 北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心
办公地址
12 层、15 层
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2019 年半年度报告
联系人 贾巍巍
联系电话 010－58328888
名称 联合信用评级有限公司
资信评级机构
办公地址 北京市朝阳区建外大街 2 号 PICC 大厦 12 层
其他说明：
√适用 □不适用
报告期内，公司发行的各期公司债券受托管理人、资信评级机构均未发生变更。
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司“14 北辰债”分为“14 北辰 01”和“14 北辰 02”两个品种公开发行，募集总额分别为
人民币 10.00 亿元和 15.00 亿元，募集资金拟用于偿还公司债务，补充公司流动资金，优化公司
债务结构，满足公司中长期资金需求。
“14 北辰 01”和“14 北辰 02”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的
使用与《北京北辰实业股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书》中承诺的用途、使用
计划及其他约定一致，即人民币 15.25 亿元偿还银行贷款，剩余部分扣除发行费用后拟用于补充
公司流动资金。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、“14 北辰 01”和“14 北辰 02”：
根据监管部门和联合信用评级有限公司（以下简称“联合信用评级”）对跟踪评级的有关要求，
联合信用评级将在本次债券存续期内，每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内
对其进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2019 年 5 月 15 日出具了《北京北辰实业股份有限公司公司债券 2019 年跟踪
评级报告》，评级报告维持公司 AA+的主体长期信用等级，评级展望为“稳定”，同时维持“14 北辰
01”和“14 北辰 02”AA+的债券信用等级。本次评级结果与前次相比未发生调整。本次跟踪评级报告
详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
2、2017 年度第一期中期票据和 2018 年度第一期中期票据:
联合资信评估有限公司于 2019 年 6 月 19 日出具了《北京北辰实业股份有限公司跟踪评级报
告》，评级报告确定公司的主体长期信用等级为 AA+，本次评级报告与上述本公司公司债券 2019
年跟踪评级报告中的主体长期信用等级一致。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内，公司债券均未采取债券增信措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿
债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
公司发行的“14 北辰 01”和“14 北辰 02”报告期内均未召开过持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
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“14 北辰 01”和“14 北辰 02”为公开发行的一般公司债券，公司聘请了瑞银证券有限责任公司
担任前述公司债券的受托管理人。报告期内，瑞银证券有限责任公司严格按照《债券受托管理人
协议》约定履行受托管理人职责，于 2019 年 6 月 26 日根据《公司债券发行与交易管理办法》、《公
司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定及公司债券《受托管理协议》的约定及时出具并公
告了《北京北辰实业股份有限公司 2014/2016 年公司债券受托管理事务报告（2018 年度）》，并同
步刊登于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上年度
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
末增减（%）
流动比率 1.69 1.66 1.81
速动比率 0.42 0.45 -6.67
资产负债率（%） 80.26 81.67 减少 1.41 个百分点
贷款偿还率（%） 100 100
本报告期 本报告期比上年同期
上年同期 变动原因
（1-6 月） 增减(%)
主要由于公司本期
EBITDA 利息保障倍数 2.11 1.53 37.91
利润总额增加所致
利息偿付率（%） 100 100
九、关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
1、16 北辰 01
经上海证券交易所“上证函[2016]670 号”文核准，公司于 2016 年 4 月 20 日非公开发行 5 年
期公司债券（“16 北辰 01”），发行规模为人民币 15 亿元，票面年利率为 4.48%，并附第 3 年末发
行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一
次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
报告期内，按照《北京北辰实业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第一期）募集说
明书》有关条款的规定，公司于 2019 年 4 月 11 日公告了《北辰实业股份有限公司关于非公开发
行 2016 年公司债券（第一期）2019 年付息公告》，本年度付息方案为：本期债券票面利率 4.48%，
每手“16 北辰 01”面值 1,000 元派发利息为 44.80 元（含税）。截至报告期末，上述付息已按期足
额兑付，公司不存在未按期，未足额支付及应付未付本期债券利息的情况。
2、19 北辰 F1
经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”文核准，公司于 2019 年 4 月 16 日非公开发行 5 年
期公司债券（“19 北辰 F1”），发行规模为人民币 12 亿元，票面年利率为 4.80%，并附第 3 年末发
行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一
次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。截至报告期末，“19 北辰 F1”存续期尚
未满一年。
3、2017 年度第一期中期票据
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2017]MTN487 号”文核准，公司于 2017 年 9 月 18
日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2017 年度第一期中期票据，发行金额人民币 13.20 亿元，
发行利率为 5.14%，起息日为 2017 年 9 月 20 日，期限为 5 年，附第三年末投资者回售选择权，
按年付息，到期一次还本。报告期内，该中期票据未到本年度付息日。
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2019 年半年度报告
十一、 公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 6 月 30 日，本集团获得银行授信总额人民币 178 亿元，已提取借款人民币 117
亿元，剩余授信额度人民币 61 亿元。报告期内，公司均已按期支付借款本金及利息。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格执行公司债券募集说明书相关约定和承诺，为充分、有效地维护债券持
有人的利益，公司已为公司债券的按时、足额偿付做出一系列安排，包括设置设立专门的偿付工
作小组、偿债应急保障方案、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，确保
债券及时安全付息、兑付。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
截至报告期末，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的相关重大事
项。
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2019 年半年度报告
第十节 财务报告
一、财务报表
合并资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 14,097,090,255 13,756,605,779
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 149,128,024 70,175,196
应收款项融资
预付款项 472,461,032 2,299,731,771
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 3,326,059,110 3,289,646,246
其中：应收利息 - 634,504
应收股利 31,201,261 -
买入返售金融资产
存货 64,806,885,366 60,395,550,007
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 11,940,000 119,114,418
其他流动资产 3,293,266,816 3,046,798,731
流动资产合计 86,156,830,603 82,977,622,148
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 129,247,596 110,318,370
长期股权投资 330,437,072 327,772,994
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,829,833,496 4,851,536,879
固定资产 2,441,452,819 2,583,428,568
在建工程 5,053,560 3,030,724
生产性生物资产
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2019 年半年度报告
油气资产
使用权资产
无形资产 10,800,932 12,958,555
开发支出
商誉
长期待摊费用 17,073,550 18,458,084
递延所得税资产 1,103,961,065 864,640,179
其他非流动资产 136,501,859 144,633,361
非流动资产合计 9,004,361,949 8,916,777,714
资产总计 95,161,192,552 91,894,399,862
流动负债：
短期借款 1,001,208,333 1,100,000,000
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 5,511,340,710 6,724,934,667
预收款项 296,856,628 276,384,713
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 75,623,044 120,727,123
应交税费 2,738,877,973 2,774,320,675
其他应付款 4,748,144,986 2,407,720,993
其中：应付利息 - 484,130,991
应付股利 195,060,090 17,162,190
应付手续费及佣金
应付分保账款
合同负债 27,360,609,077 28,444,766,135
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 9,218,846,381 8,263,916,309
其他流动负债
流动负债合计 50,951,507,132 50,112,770,615
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 17,807,126,421 16,365,883,345
应付债券 2,859,661,221 3,403,061,006
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 4,628,682,089 5,031,574,000
长期应付职工薪酬 130,162,179 137,127,179
预计负债
递延收益
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2019 年半年度报告
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 25,425,631,910 24,937,645,530
负债合计 76,377,139,042 75,050,416,145
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具 2,598,425,333 1,613,451,200
其中：优先股
永续债 2,598,425,333 1,613,451,200
资本公积 3,648,897,300 3,648,897,300
减：库存股
其他综合收益 -3,843,924 -3,843,924
专项储备
盈余公积 947,726,656 947,726,656
一般风险准备
未分配利润 6,438,463,422 5,644,210,842
归属于母公司所有者权益（或股
16,996,688,787 15,217,462,074
东权益）合计
少数股东权益 1,787,364,723 1,626,521,643
所有者权益（或股东权益）合
18,784,053,510 16,843,983,717
计
负债和所有者权益（或股东
95,161,192,552 91,894,399,862
权益）总计
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
43 / 131
2019 年半年度报告
母公司资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 6,723,578,417 6,177,679,562
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 122,623,001 60,310,141
应收款项融资
预付款项 418,673,204 2,261,034,756
其他应收款 1,066,217,928 1,123,241,470
其中：应收利息 - 106,842,396
应收股利
存货 1,363,054,601 2,824,339,997
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 7,047,751,322 8,653,831,854
其他流动资产 63,880,451 51,945,078
流动资产合计 16,805,778,924 21,152,382,858
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 17,462,150,848 11,389,651,615
长期股权投资 3,115,302,853 2,849,802,853
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,819,941,754 4,841,453,684
固定资产 1,096,537,487 1,149,346,800
在建工程 4,862,795 3,030,724
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 6,082,590 9,222,928
开发支出
商誉
长期待摊费用 142,790 397,748
递延所得税资产 199,267,511 197,240,131
其他非流动资产
44 / 131
2019 年半年度报告
非流动资产合计 26,704,288,628 20,440,146,483
资产总计 43,510,067,552 41,592,529,341
流动负债：
短期借款 1,001,208,333 1,100,000,000
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 814,716,568 1,072,349,810
预收款项 296,821,724 274,828,696
合同负债 752,939,872 391,159,806
应付职工薪酬 65,405,942 86,953,193
应交税费 683,339,364 772,720,192
其他应付款 8,629,433,775 7,595,493,312
其中：应付利息 - 181,032,520
应付股利 177,897,900 -
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 5,212,688,747 2,556,618,309
其他流动负债
流动负债合计 17,456,554,325 13,850,123,318
非流动负债：
长期借款 10,086,756,421 12,157,513,345
应付债券 2,859,661,221 3,403,061,006
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬 130,162,179 137,127,179
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 13,076,579,821 15,697,701,530
负债合计 30,533,134,146 29,547,824,848
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具 2,598,425,333 1,613,451,200
其中：优先股
永续债 2,598,425,333 1,613,451,200
资本公积 3,681,309,353 3,681,309,353
减：库存股
其他综合收益 -3,843,924 -3,843,924
专项储备
盈余公积 947,726,656 947,726,656
未分配利润 2,386,295,988 2,439,041,208
所有者权益（或股东权益）合
12,976,933,406 12,044,704,493
计
45 / 131
2019 年半年度报告
负债和所有者权益（或股东
43,510,067,552 41,592,529,341
权益）总计
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年半年度报告
合并利润表
2019 年 1—6 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业总收入 8,549,005,767 5,470,243,566
其中：营业收入 8,549,005,767 5,470,243,566
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 6,640,285,136 4,437,617,443
其中：营业成本 4,878,781,345 3,318,605,348
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 974,074,659 339,626,100
销售费用 193,336,929 216,284,819
管理费用 392,424,458 322,784,848
研发费用
财务费用 201,667,745 240,316,328
其中：利息费用 246,824,885 339,525,387
利息收入 46,603,301 101,359,457
加：其他收益 7,013,156 2,185
投资收益（损失以“－”号填列） 36,064,097 84,597,978
其中：对联营企业和合营企业的投资
33,896,571 84,597,978
收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,804,988 -
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -99,941
资产处置收益（损失以“－”号填列） 73,487 65,808
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,950,066,383 1,117,192,153
加：营业外收入 15,790,067 8,055,130
减：营业外支出 15,383,971 1,405,053
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,950,472,479 1,123,842,230
减：所得税费用 504,904,786 271,541,551
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,445,567,693 852,300,679
（一）按经营持续性分类
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2019 年半年度报告
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号
1,445,960,080 854,846,527
填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号
-392,387 -2,545,848
填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损
1,284,724,613 637,773,468
以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填
160,843,080 214,527,211
列）
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合
收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收
益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动
损益
4.金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量套期
损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 1,445,567,693 852,300,679
归属于母公司所有者的综合收益总额 1,284,724,613 637,773,468
归属于少数股东的综合收益总额 160,843,080 214,527,211
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.36 0.19
（二）稀释每股收益(元/股) 0.36 0.19
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年半年度报告
母公司利润表
2019 年 1—6 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业收入 1,268,033,589 1,286,570,508
减：营业成本 495,212,542 515,215,497
税金及附加 100,865,965 97,346,230
销售费用 35,957,820 37,756,017
管理费用 258,778,881 232,530,501
研发费用
财务费用 -16,908,512 22,040,902
其中：利息费用 - 41,445,593
利息收入 17,446,262 19,068,260
加：其他收益 5,050,000 -
投资收益（损失以“－”号填列） 185,281,355 -
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -5,387,934 -
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -32,199
资产处置收益（损失以“－”号填
97,360 36,562
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 579,167,674 381,685,724
加：营业外收入 6,197,151 4,012,765
减：营业外支出 1,719,407 851,844
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 583,645,418 384,846,645
减：所得税费用 145,918,605 96,240,334
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 437,726,813 288,606,311
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
438,114,825 288,314,714
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
-388,012 291,597
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
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2019 年半年度报告
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动损
益
4.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量套期
损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 437,726,813 288,606,311
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年半年度报告
合并现金流量表
2019 年 1—6 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 10,383,135,340 12,632,251,173
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 297,396,074 335,393,565
经营活动现金流入小计 10,680,531,414 12,967,644,738
购买商品、接受劳务支付的现金 7,853,887,234 10,112,529,586
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
为交易目的而持有的金融资产净增
加额
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 597,160,673 501,005,570
支付的各项税费 2,525,087,277 1,895,639,374
支付其他与经营活动有关的现金 470,108,142 582,811,942
经营活动现金流出小计 11,446,243,326 13,091,986,472
经营活动产生的现金流量净额 -765,711,912 -124,341,734
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 181,788,834 495,600,000
取得投资收益收到的现金 2,932,716 27,266,727
处置固定资产、无形资产和其他长
582,766 1,921,057
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 185,304,316 524,787,784
购建固定资产、无形资产和其他长
70,656,409 46,993,646
期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
51 / 131
2019 年半年度报告
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 70,656,409 46,993,646
投资活动产生的现金流量净额 114,647,907 477,794,138
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 991,600,000 24,250,000
其中：子公司吸收少数股东投资收
- 24,250,000
到的现金
取得借款收到的现金 4,871,767,389 2,469,187,753
发行债券收到的现金 1,190,400,000 -
收到其他与筹资活动有关的现金 977,654,766 4,849,418,000
筹资活动现金流入小计 8,031,422,155 7,342,855,753
偿还债务支付的现金 5,485,608,784 6,732,323,653
分配股利、利润或偿付利息支付的
1,570,282,180 1,470,827,087
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 211,548,224 -
筹资活动现金流出小计 7,267,439,188 8,203,150,740
筹资活动产生的现金流量净额 763,982,967 -860,294,987
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 112,918,962 -506,842,583
加：期初现金及现金等价物余额 11,851,787,876 9,846,707,526
六、期末现金及现金等价物余额 11,964,706,838 9,339,864,943
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
52 / 131
2019 年半年度报告
母公司现金流量表
2019 年 1—6 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,812,164,628 1,313,581,699
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 143,145,313 303,432,667
经营活动现金流入小计 1,955,309,941 1,617,014,366
购买商品、接受劳务支付的现金 712,742,342 2,195,566,685
支付给职工以及为职工支付的现金 324,954,897 306,683,673
支付的各项税费 610,488,268 309,217,347
支付其他与经营活动有关的现金 47,836,696 159,802,380
经营活动现金流出小计 1,696,022,203 2,971,270,085
经营活动产生的现金流量净额 259,287,738 -1,354,255,719
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 7,432,441,288 5,652,792,384
取得投资收益收到的现金 794,797,539 966,426,617
处置固定资产、无形资产和其他长
375,095 535,408
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 8,227,613,922 6,619,754,409
购建固定资产、无形资产和其他长
53,400,610 7,424,512
期资产支付的现金
投资支付的现金 7,953,701,649 5,046,037,753
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 8,007,102,259 5,053,462,265
投资活动产生的现金流量净额 220,511,663 1,566,292,144
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 991,600,000 -
取得借款收到的现金 826,767,389 1,829,187,753
发行债券收到的现金 1,190,400,000 -
收到其他与筹资活动有关的现金 321,808,704 329,500,000
筹资活动现金流入小计 3,330,576,093 2,158,687,753
偿还债务支付的现金 2,215,927,920 2,974,539,549
分配股利、利润或偿付利息支付的
994,118,985 986,192,181
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 54,450,000 -
筹资活动现金流出小计 3,264,496,905 3,960,731,730
筹资活动产生的现金流量净额 66,079,188 -1,802,043,977
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
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2019 年半年度报告
五、现金及现金等价物净增加额 545,878,589 -1,590,007,552
加：期初现金及现金等价物余额 6,167,840,790 6,487,100,146
六、期末现金及现金等价物余额 6,713,719,379 4,897,092,594
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或 优 减：库 其他综合收 专项 其
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 小计
股本) 其 存股 益 储备 他
先 永续债 准备
他
股
一、上年期末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 5,644,210,842 15,217,462,074 1,626,521,643 16,843,983,717
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 5,644,210,842 15,217,462,074 1,626,521,643 16,843,983,717
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 984,974,133 794,252,580 1,779,226,713 160,843,080 1,940,069,793
填列）
（一）综合收益总额 1,284,724,613 1,284,724,613 160,843,080 1,445,567,693
（二）所有者投入和
991,600,000 991,600,000 991,600,000
减少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
991,600,000 991,600,000 991,600,000
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -6,625,867 -490,472,033 -497,097,900 -497,097,900
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-93,055,500 -404,042,400 -497,097,900 -497,097,900
的分配
4．其他 86,429,633 -86,429,633
（四）所有者权益内
部结转
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2019 年半年度报告
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,598,425,333 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 6,438,463,422 16,996,688,787 1,787,364,723 18,784,053,510
56 / 131
2019 年半年度报告
2018 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 减：库 其他综合收 专项 其
优 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 存股 益 储备 他
先 永续债 准备
他
股
一、上年期末余额 3,367,020,000 3,648,897,300 874,944,041 4,708,110,923 12,598,972,264 763,040,002 13,362,012,266
加：会计政策变更 1,632,048 195,170,224 196,802,272 27,101,774 223,904,046
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 3,648,897,300 876,576,089 4,903,281,147 12,795,774,536 790,141,776 13,585,916,312
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 267,401,268 267,401,268 238,777,211 506,178,479
填列）
（一）综合收益总额 637,773,468 637,773,468 214,527,211 852,300,679
（二）所有者投入和
24,250,000 24,250,000
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 24,250,000 24,250,000
（三）利润分配 -370,372,200 -370,372,200 -370,372,200
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-370,372,200 -370,372,200 -370,372,200
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
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2019 年半年度报告
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 3,648,897,300 876,576,089 5,170,682,415 13,063,175,804 1,028,918,987 14,092,094,791
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,439,041,208 12,044,704,493
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,439,041,208 12,044,704,493
三、本期增减变动金额（减
984,974,133 -52,745,220 932,228,913
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 437,726,813 437,726,813
（二）所有者投入和减少资
991,600,000 991,600,000
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
991,600,000 991,600,000
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -6,625,867 -490,472,033 -497,097,900
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
-93,055,500 -404,042,400 -497,097,900
配
3．其他 86,429,633 -86,429,633
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
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2019 年半年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,598,425,333 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,386,295,988 12,976,933,406
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2019 年半年度报告
2018 年半年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 3,367,020,000 3,681,309,353 874,944,041 2,161,429,071 10,084,702,465
加：会计政策变更 1,632,048 14,688,431 16,320,479
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 3,681,309,353 876,576,089 2,176,117,502 10,101,022,944
三、本期增减变动金额（减
-81,765,889 -81,765,889
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 288,606,311 288,606,311
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -370,372,200 -370,372,200
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
-370,372,200 -370,372,200
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
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2019 年半年度报告
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 3,681,309,353 876,576,089 2,094,351,613 10,019,257,055
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年半年度报告
二、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下
称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于 1997 年 4 月 2 日正式成立，注册地为
中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最
终母公司。本公司于 2006 年 10 月 16 日在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2019 年 6 月 30 日，
本公司的总股本为 3,367,020,000 元，每股面值 1 元。
本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于 1998 年 10 月 9 日在国家工商行政
管理部门注册为中外合资股份有限公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发、物业出租、酒店及物业管理等
业务。
本财务报表由本公司董事会于 2019 年 8 月 21 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并范围的主要子公司详见附注八，本期新纳入合并范围的子公司主要有廊坊辰智、
成都天辰、武汉金辰盈创、重庆合悦、广州辰旭及北辰兴顺会展。
三、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设重大疑虑的事项或情况。
四、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损
失的计量、存货的计价方法、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认和计量等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整
地反映了本公司 2019 年 6 月 30 日的合并及公司财务状况以及截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期
间的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
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2019 年半年度报告
4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a)同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b)非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
5. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东
损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下
单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东
的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的
未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少
数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集
团的角度对该交易予以调整。
6. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；
其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交
易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
64 / 131
2019 年半年度报告
8. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a)金融资产
(i)分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊余成本
计量的债务工具。
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一
年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产。
(ii)减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产和财务担保合同，以预期信用损失为基础确认损失准
备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收账款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信
用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应
收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
应收账款组合 1 应收购房款
应收账款组合 2 应收物业费
应收账款组合 3 应收酒店及餐饮服务款
应收账款组合 4 应收会展服务款-国有企业
应收账款组合 5 应收会展服务款-其他企业
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2019 年半年度报告
应收账款组合 6 应收租赁款
其他应收款组合 1 应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合 2 应收关联公司款项
其他应收款组合 3 应收少数股东款项
其他应收款组合 4 应收代垫款项
其他应收款组合 5 应收其他款项
长期应收款组合 1 应收保证金
长期应收款组合 2 应收关联公司款项
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii)终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。
(b)金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及
应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率
法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债
表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c)金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
9. 存货
√适用 □不适用
(a)分类
存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品和包装物等，按成本与可
变现净值孰低计量。
(b)发出存货的计价方法
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存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、
建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发
产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。
建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发
生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出
亦列入开发成本核算。
库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一
次转销法进行摊销。
(c)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(d)本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
10. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，
能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权
利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a)投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
(b)后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算时，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预
计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收
益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投
资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部
分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于
资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
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控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能控制或与其他方
一起共同控制这些政策的制定。
(d)长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额。
11. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的:
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建
筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率
列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
土地使用权 40 年 - 2.5%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
12. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投
入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
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机器设备 年限平均法 5-15 年 5%至 10% 6.0%至 19.0%
运输工具 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
其他设备 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
13. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额。
14. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用状态之固定
资产、投资性房地产及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为
使资产达到预定可使用状态及可销售状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资
产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到可销售
状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，
并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的专门借款，
以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的一般借款，
按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短
期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
15. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产为自用的土地使用权、办公软件等，以成本计量。
(a)土地使用权
土地使用权按使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间
合理分配的，全部作为固定资产。
(b)办公软件
办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销。
(c)定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
(d)无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
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16. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进
行减值测试。尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
17. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分
摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的
净额列示。
18. 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，
包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允
价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
内退福利
本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休
年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
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集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为流动负债。
19. 预计负债
√适用 □不适用
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，
且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
20. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
(a)销售商品
收入在商品的控制权转移给客户时确认。商品的控制权是在某一时段内还是某一时点转移，
取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，商品的控制权在
某一时段内发生转移：
客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；或
客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；或
本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
如果商品的控制权在某一时段内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度进行
收入确认。否则，收入于客户获得商品房控制权的某一时点确认。
本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在某一时段内确认收入类型的商品销售
合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该
进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算。
对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并
交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团
在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。
(b)提供劳务
收入根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的
成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以
使其能够反映履约情况的变化。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损
失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。
本集团对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同
履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。
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本集团将为获取销售商品合同或劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊
销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同
取得成本，本集团按照相关合同下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价
值高于因销售商品或提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超
出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。
于资产负债表日，本集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减
去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超
过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。
21. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产有关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益有关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿
命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减
相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。本集团对
同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助计入其他收益，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
22. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的
交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所
得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所
得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
23. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
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本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。
租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支
付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负
债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物等。使用权资产按照成本进行初始计量，该成
本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，
并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资
产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账
面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集团
选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损
益或相关资产成本。
本集团作为出租人
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁
为经营租赁。本集团无融资租赁。
本集团经营租出自有的房屋建筑物时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本
集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
24. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1)股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(2)维修基金和质量保证金
维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代
收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开
发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。
(3)终止经营
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归
为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该
组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一
部分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
(4)分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(5)重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
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2019 年半年度报告
(a)重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(i)存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存
货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(ii)房地产开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
(iii)税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税
务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这
些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提
的税金金额产生影响。
(iv)预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，
并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包
括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计
算相关的假设。上述估计技术和关键假设截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间未发生重大变化。
(b)采用会计政策的关键判断
(i)收入确认
根据所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品
控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给
购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取
按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购
房客户通常需支付至少购房款总额的 20%－30%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的
抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责
任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部
分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，
因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向
购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情
况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损
失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。
(ii)金融资产减值
信用减值损失是基于对违约风险和预期损失率的假设而计算的，本集团在做出假设和选择计
算的输入值时，需按照本集团以往经验、现有市场条件以及于各报告期末的前瞻性估计进行判断。
25. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
其他说明：
财政部于 2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会
[2019]6 号)，本集团已采用上述准则编制截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表，采用上
述准则对本集团及本公司报表的重大影响列示如下：
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2019 年半年度报告
(a)一般企业报表格式的修改
(i)对合并资产负债表的影响列示如下：
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称
2019 年 6 月 30 日
其他应付款 -362,755,754
应付利息重分类至金融负债的账面余额 一年内到期的非流动负债 361,547,421
短期借款 1,208,333
(ii)对本公司资产负债表的影响列示如下：
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称
2019 年 6 月 30 日
其他应付款 -137,256,620
应付利息重分类至金融负债的账面余额 一年内到期的非流动负债 136,048,287
短期借款 1,208,333
其他应收款 -308,985,961
应收利息重分类至金融资产的账面余额 一年内到期的非流动资产 88,848,017
长期应收款 220,137,944
五、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(一般计税下，应纳税额按应纳税销售额乘以
增值税 适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算；简易 3%-16%
计税下，应纳税额按照应纳税销售额乘以 5%征收率计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 房产余值或租金收入 1.2%及 12%
根据财政部、税务总局、海关总署颁布的《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革
有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号)及相关规定，自 2019 年 4
月 1 日起，本集团下属房地产开发业务适用增值税税率为 9%。2019 年 4 月 1 日前该业务如适用增
值税简易征收办法，征收率为 5%；如适用一般计税的方式，税率为 10%。
六、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 827,821 939,328
银行存款 14,096,262,434 13,755,666,451
其他货币资金 - -
合计 14,097,090,255 13,756,605,779
其中：存放在境外的款项总额 - -
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2019 年半年度报告
其他说明：
于 2019 年 6 月 30 日，银行存款中包括 219,595,169 元的房地产开发项目工程建设合同履约
担保金(2018 年 12 月 31 日：480,696,218 元)，1,465,736,460 元的住户按揭贷款保证金(2018
年 12 月 31 日：1,263,136,939 元)，447,051,788 元的购房款共管银行账户余额(2018 年 12 月 31
日：160,984,746 元)。
2、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内 135,645,483
1 年以内小计 135,645,483
1至2年 23,519,084
2至3年 5,553,196
3 年以上 1,199,087
合计 165,916,850
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
26,547,878 16.0 13,273,939 50.0 13,273,939 26,547,878 30.9 13,273,939 50.0 13,273,939
账准备
其中：
应收租金 26,547,878 100.0 13,273,939 50.0 13,273,939 26,547,878 100.0 13,273,939 50.0 13,273,939
按组合计提坏
139,368,972 84.0 3,514,887 2.5 135,854,085 59,250,719 69.1 2,349,462 4.0 56,901,257
账准备
其中：
应收购房款 371,382 0.3 8,664 2.3 362,718 1,535,819 2.6 20,308 1.3 1,515,511
应收物业费 21,581,090 15.5 215,812 1.0 21,365,278 6,992,331 11.8 69,923 1.0 6,922,408
应收酒店及餐
31,128,832 22.3 1,249,645 4.0 29,879,187 19,051,842 32.2 1,147,500 6.0 17,904,342
饮服务款
应收会展服务
56,600,915 40.6 1,132,018 2.0 55,468,897 6,389,210 10.8 128,904 2.0 6,260,306
款-国有企业
应收会展服务
1,721,498 1.2 340,892 19.8 1,380,606 3,046,770 5.1 361,673 11.9 2,685,097
款-其他企业
应收租赁款 27,965,255 20.1 567,856 2.0 27,397,399 22,234,747 37.5 621,154 2.8 21,613,593
合计 165,916,850 / 16,788,826 / 149,128,024 85,798,597 / 15,623,401 / 70,175,196
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
应收租金 13,273,939 - - - 13,273,939
应收购房款 20,308 - 11,644 - 8,664
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2019 年半年度报告
应收物业费 69,923 145,889 - - 215,812
应收酒店及餐饮服务款 1,147,500 102,145 - - 1,249,645
应收会展服务款-国有企业 128,904 1,003,114 - - 1,132,018
应收会展服务款-其他企业 361,673 - 20,781 - 340,892
应收租赁款 621,154 - 53,298 - 567,856
合计 15,623,401 1,251,148 85,723 - 16,788,826
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 85,583,122 14,444,802 52%
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2018 年 12 月 31 日：
无)。
截至 2019 年 6 月 30 止 6 个月期间计提的坏账准备金额为 1,251,148 元，收回或转回的坏账
准备金额为 85,723 元(截至 2018 年 6 月 30 止 6 个月期间计提坏账准备 117,456 元，收回或转回
坏账准备 76,467 元)。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团无实际核销的应收账款(截至 2018 年 6 月 30
日止 6 个月期间：无)。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团无质押给银行的应收账款(2018 年 12 月 31 日：无)。
3、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 467,125,157 98.9 2,288,106,011 99.5
1至2年 2,301,856 0.5 6,206,601 0.3
2至3年 650,178 0.1 759,235 -
3 年以上 2,383,841 0.5 4,659,924 0.2
合计 472,461,032 100.0 2,299,731,771 100.0
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2019 年 6 月 30 日，账龄超过一年的预付款项为 5,335,875 元(2018 年 12 月 31 日：
11,625,760 元)，主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结转完毕。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
金额 占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额 437,282,656 93%
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2019 年半年度报告
4、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - 634,504
应收股利 31,201,261 -
其他应收款 3,294,857,849 3,289,011,742
合计 3,326,059,110 3,289,646,246
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收关联方利息 - 635,139
减：坏账准备 - -635
合计 - 634,504
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年1月1日余额 635 - - 635
2019年1月1日余额在本期 635 - - 635
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 635 - - 635
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 - - - -
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
应收杭州旭发股利 31,232,493 -
减：坏账准备 -31,232 -
合计 31,201,261 -
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2019 年半年度报告
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年1月1日余额 - - - -
2019年1月1日余额在本期 - - - -
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 31,232 - - 31,232
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 31,232 - - 31,232
其他应收款
(1). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 7,046,241 8,910,756
预付货款 12,280,000 12,280,000
工程专项基金 3,930,883 2,512,825
备用金 4,650,922 6,515,682
保证金 115,348,095 51,986,566
应收关联方款项 1,289,400,000 1,373,200,000
应收少数股东款项 1,753,963,687 1,742,853,457
代垫款项 108,828,438 101,696,702
其他 18,279,250 7,603,824
减：坏账准备 -18,869,667 -18,548,070
合计 3,294,857,849 3,289,011,742
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年1月1日余额 4,000,849 - 14,547,221 18,548,070
2019年1月1日余额在本期 4,000,849 - 14,547,221 18,548,070
--转入第二阶段
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2019 年半年度报告
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 405,397 - - 405,397
本期转回 83,800 - - 83,800
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 4,322,446 - 14,547,221 18,869,667
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
应收押金、保证金及备用金 337,065 298,161 - - 635,226
工程专项基金 12,564 7,090 - - 19,654
应收关联公司款项 1,373,200 - 83,800 - 1,289,400
应收少数股东款项 1,742,853 11,111 - - 1,753,964
应收代垫款项 2,764,369 35,658 - - 2,800,027
预付账款（i） 12,280,000 - - - 12,280,000
其他 38,019 53,377 - - 91,396
合计 18,548,070 405,397 83,800 - 18,869,667
（i）于 2019 年 6 月 30 日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司(以
下称“金恒生”)的货款 12,280,000 元(2018 年 12 月 31 日：12,280,000 元)，由于对方无法履约
且已丧失还款能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
四川新希望房地产
第三方 1,538,600,000 1 年以内 46.43 1,538,600
开发有限公司
旭昭(香港)有限公
司(以下称“旭昭 关联方 845,000,000 1 年以内及 1 至 3 年 25.50 845,000
香港”)
南京宁康投资管理
有限公司(以下称 关联方 274,400,000 1 年以内及 1 至 2 年 8.28 274,400
“南京宁康”)
深圳联新投资管理
有限公司(以下称 第三方 116,001,855 1至2年 3.50 116,002
“深圳联新”)
成都朗铭置业有限
公司(以下称“成 第三方 82,138,468 1至2年 2.48 82,138
都朗铭”)
80 / 131
2019 年半年度报告
合计 / 2,856,140,323 / 86.19 2,856,140
其他说明：
√适用 □不适用
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间计提的坏账准备金额为 405,397 元，收回或转回 83,800
元的坏账准备(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：计提 59,952 元，收回或转回坏账准备 1,000
元)。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团无实际核销的其他应收款(截至 2018 年 6 月 30
日止 6 个月期间：无)。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2018 年 12 月 31
日：无)。
5、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备 存货跌价准备
项目
账面余额 /合同履约成 账面价值 账面余额 /合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
库存商品 7,620,774 258,243 7,362,531 4,960,408 793,912 4,166,496
开发成本(a) 58,799,670,488 236,327,121 58,563,343,367 51,481,511,398 236,327,121 51,245,184,277
开发产品(b) 6,198,575,764 1,520,502 6,197,055,262 9,104,334,706 1,520,502 9,102,814,204
库存材料 7,919,838 - 7,919,838 9,213,975 - 9,213,975
低值易耗品及包
31,204,368 - 31,204,368 34,171,055 - 34,171,055
装物
合计 65,044,991,232 238,105,866 64,806,885,366 60,634,191,542 238,641,535 60,395,550,007
(a)开发成本
竣工/预计竣 预计总投资 2019 年 2018 年
项目名称 项目所在地 开工时间
工时间 (千元) 6 月 30 日 12 月 31 日
北京北辰红橡墅 北京市 2013 年 待定 1,045,329 563,985,020 1,010,812,664
北京西三旗土地 北京市 待定 待定 待定 10,823,501 10,823,501
北京当代北辰悦 MOMA 北京市 2015 年 2019 年 49,230 47,383,752 49,229,672
2018 年
长沙北辰三角洲 长沙市 2016 年 至 2021 年 19,937,000 6,322,021,423 6,049,176,159
2018 年
长沙北辰中央公园 长沙市 2016 年 至 2020 年 3,631,164 1,161,834,515 1,120,492,104
杭州国颂府 杭州市 2016 年 2019 年 1,136,380 1,015,681,449 1,007,171,029
宁波北宸府 宁波市 2017 年 2020 年 3,769,750 3,092,145,256 3,057,361,318
宁波堇天府 宁波市 2017 年 2020 年 5,949,723 4,064,106,491 3,965,780,263
成都北辰朗诗南门绿郡 成都市 2016 年 2019 年 1,812,000 700,275,734 676,076,271
成都北辰南湖香麓 成都市 2016 年 2020 年 2,215,683 1,668,002,135 1,639,257,110
2018 年
苏州北辰旭辉壹号院 苏州市 2016 年 至 2019 年 1,506,461 - 258,255,565
2020 年
苏州观澜府 苏州市 2017 年 至 2022 年 待定 3,632,424,270 3,443,223,834
武汉北辰光谷里 武汉市 2016 年 2020 年 3,500,799 1,416,567,457 1,211,130,602
廊坊北辰香麓 廊坊市 2016 年 2019 年 1,956,060 1,160,935,827 1,112,395,128
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2019 年半年度报告
2019 年
重庆悦来壹号 重庆市 2017 年 至 2025 年 8,741,970 4,278,017,748 3,838,463,199
合肥北辰旭辉铂 2018 年
悦庐州府 合肥市 2016 年 至 2019 年 4,300,000 1,243,543,443 1,625,802,229
武汉蔚蓝城市(武汉辰慧) 武汉市 2018 年 待定 3,306,372 2,018,732,919 1,872,059,434
武汉蔚蓝城市(武汉辰智) 武汉市 2017 年 2021 年 3,998,373 2,943,367,601 2,910,512,712
四川国颂府 眉山市 2018 年 待定 2,567,528 1,552,538,375 1,403,082,839
成都北辰天麓府 成都市 2018 年 待定 1,353,936 1,148,998,838 1,100,251,720
海口北辰府 海口市 2017 年 2020 年 4,332,840 2,906,323,702 2,706,039,659
北京金辰府 北京市 2018 年 待定 待定 7,535,909,501 6,892,577,313
武汉金地北辰阅风华 武汉市 2018 年 2020 年 2,078,820 1,649,948,155 1,574,793,288
武汉北辰孔雀洲 武汉市 2018 年 2020 年 1,106,177 711,553,766 595,494,850
杭州聆潮府 杭州市 2018 年 2022 年 1,670,000 728,806,448 708,955,548
长沙北辰时光里 长沙市 待定 待定 待定 450,825,623 440,846,266
廊坊 2018-4 地块项目 廊坊市 待定 待定 待定 980,614,253 965,120,000
重庆北辰中央公园 重庆市 待定 待定 待定 1,129,074,253 -
武汉 P067 地块项目 武汉市 2019 年 待定 待定 541,430,754 -
武汉 P068 地块项目 武汉市 2019 年 待定 待定 681,728,768 -
广州增城项目 广州市 待定 待定 待定 1,012,138,591 -
武汉 P0164 项目 武汉市 待定 待定 待定 841,561,514 -
成都协和项目 成都市 待定 待定 待定 1,352,042,285 -
58,563,343,367 51,245,184,277
(b)开发产品
2018 年 2019 年
项目名称 竣工时间 本期增加 本期减少
12 月 31 日 6 月 30 日
2010 年
北京北辰香麓 至 2012 年 193,541,055 - 15,133,103 178,407,952
北京碧海方舟 2013 年 34,628,611 - - 34,628,611
2010 年
北京北辰福第 至 2014 年 106,492,056 - - 106,492,056
2007 年至
北京香山清琴 2010 年 36,961,897 - - 36,961,897
2012 年
长沙北辰三角洲 至 2018 年 5,403,246,116 73,293,348 2,456,024,521 3,020,514,943
2015 年
北京北辰墅院 1900 至 2016 年 1,074,996,162 - 39,566,847 1,035,429,315
2016 年
北京北辰红橡墅 至 2019 年 277,850,023 458,570,144 243,589,529 492,830,638
2016 年
长沙北辰中央公园 至 2018 年 456,591,255 - 28,627,142 427,964,113
北京当代北辰悦 MOMA 2017 年 103,821,549 - - 103,821,549
2017 年
苏州北辰旭辉壹号院 至 2019 年 62,376,001 261,366,031 258,075,713 65,666,319
2017 年
杭州北辰蜀山项目 至 2018 年 380,048,350 - 185,343,819 194,704,531
成都北辰朗诗南门绿郡 2018 年 157,601,215 - 74,799,742 82,801,473
成都北辰香麓 2018 年 440,566,703 - 260,682,170 179,884,533
南京北辰旭辉铂悦金陵 2018 年 33,037,364 - 5,048,749 27,988,615
2018 年
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 至 2019 年 340,183,056 455,286,021 587,383,151 208,085,926
其他 2001 年 872,791 - - 872,791
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2019 年半年度报告
9,102,814,204 1,248,515,544 4,154,274,486 6,197,055,262
于 2019 年 6 月 30 日，账面价值为 16,786,513,182 元的存货(2018 年 12 月 31 日：
20,365,250,381 元)作为长期借款和一年内到期的长期借款的抵押物。
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 793,912 - - 535,669 - 258,243
开发成本 236,327,121 - - - - 236,327,121
开发产品 1,520,502 - - - - 1,520,502
合计 238,641,535 - - 535,669 - 238,105,866
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，开发成本中包含的资本化利息为 4,973,442,706 元(2018 年 12 月 31
日：4,099,668,788 元)。截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间用于确定借款费用资本化金额的资
本化率为年利率 6.14%(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：6.11%)。
其他说明：
√适用 □不适用
存货跌价准备情况如下：
确定可变现净值的具体依据 本期转回或转销存货跌价准备的原因
开发成本 可变现净值低于开发成本账面价值的差额 不适用
开发产品 可变现净值低于开发产品账面价值的差额 不适用
库存商品 可变现净值低于库存商品账面价值的差额 存货结转
6、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收关联方款项 - 107,281,700
应收信托保证金 12,000,000 12,000,000
减：坏账准备 -60,000 -167,282
合计 11,940,000 119,114,418
7、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交税费及待认证及抵扣进项税 3,293,266,816 3,046,798,731
合计 3,293,266,816 3,046,798,731
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2019 年半年度报告
8、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
应收保证金 129,897,084 649,488 129,247,596 36,066,073 180,330 35,885,743 -
应收关联方款项 - - - 74,507,134 74,507 74,432,627 -
合计 129,897,084 649,488 129,247,596 110,573,207 254,837 110,318,370 /
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
期初 权益法下确 其他综 其他 计提 期末 准备
被投资单位 追加 减少 宣告发放现金 其
余额 认的投资损 合收益 权益 减值 余额 期末
投资 投资 股利或利润 他
益 调整 变动 准备 余额
一、合营企业
武汉当代 81,989,921 - - -1,132,246 - - - - - 80,857,675 -
杭州辰旭 24,040,645 - - -128,443 - - - - - 23,912,202 -
杭州金湖 156,218,440 - - 34,380,503 - - - - - 190,598,943 -
小计 262,249,006 - - 33,119,814 - - - - - 295,368,820 -
二、联营企业
北极星基金 6,519,906 - - 87,977 - - - - - 6,607,883 -
杭州旭发 59,004,082 - - 688,780 - - -31,232,493 - - 28,460,369 -
小计 65,523,988 - - 776,757 - - -31,232,493 - - 35,068,252 -
合计 327,772,994 - - 33,896,571 - - -31,232,493 - - 330,437,072 -
其他说明
于 2019 年 6 月 30 日及 2018 年 12 月 31 日，本集团按持股比例计算应分担的无锡盛阳和无锡
辰万的净损益份额确认当期投资损益，将长期股权投资减记至零为限。
10、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,390,048,895 7,390,048,895
2.本期增加金额 68,704,791 68,704,791
（1）外购 36,057,425 36,057,425
（2）存货\固定资产\在建工程转入 32,647,366 32,647,366
（3）企业合并增加 - -
3.本期减少金额 400,000 400,000
（1）处置 400,000 400,000
（2）其他转出 - -
4.期末余额 7,458,353,686 7,458,353,686
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,538,512,016 2,538,512,016
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2019 年半年度报告
2.本期增加金额 90,268,674 90,268,674
（1）计提或摊销 90,268,674 90,268,674
3.本期减少金额 260,500 260,500
（1）处置 260,500 260,500
（2）其他转出 - -
4.期末余额 2,628,520,190 2,628,520,190
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
（1）计提 - -
3、本期减少金额 - -
（1）处置 - -
（2）其他转出 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 4,829,833,496 4,829,833,496
2.期初账面价值 4,851,536,879 4,851,536,879
其他说明
√适用 □不适用
本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间投资性房地产计提折旧和摊销金额为 90,268,674 元
(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：91,971,344 元)。
于 2019 年 6 月 30 日，账面价值为 4,736,363,566 元(原价 7,352,179,077 元)的投资性房
地产(2018 年 12 月 31 日：账面价值 4,790,067,335 元、原价 7,315,038,768 元)作为长期借
款及一年内到期的长期借款的抵押物。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其
计提减值准备(2018 年 12 月 31 日：无)。
11、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 2,441,452,819 2,583,428,568
固定资产清理 - -
合计 2,441,452,819 2,583,428,568
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 3,226,013,589 639,003,236 48,037,793 450,502,587 4,363,557,205
2.本期增加金额 - 33,465,283 950,439 18,721,448 53,137,170
（1）购置 - 6,935,348 950,439 7,579,411 15,465,198
（2）在建工程转入 - - - - -
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2019 年半年度报告
（3）企业合并增加 - - - - -
（4）其他(ii) - 26,529,935 - 11,142,037 37,671,972
3.本期减少金额 290,068,136 31,545,722 2,079,565 5,330,978 329,024,401
（1）处置或报废 - 11,379,305 2,079,565 4,970,093 18,428,963
（2）转入投资性房地产(i) 190,634,115 20,166,417 - 360,885 211,161,417
（3）其他(ii) 99,434,021 - - - 99,434,021
4.期末余额 2,935,945,453 640,922,797 46,908,667 463,893,057 4,087,669,974
二、累计折旧
1.期初余额 901,654,741 498,190,235 35,981,217 344,289,367 1,780,115,560
2.本期增加金额 32,955,199 14,950,005 1,460,438 11,909,859 61,275,501
（1）计提 32,955,199 14,950,005 1,460,438 11,909,859 61,275,501
3.本期减少金额 159,089,314 29,406,647 1,938,626 4,752,396 195,186,983
（1）处置或报废 - 10,298,186 1,938,626 4,436,121 16,672,933
（2）转入投资性房地产(i) 159,089,314 19,108,461 - 316,275 178,514,050
4.期末余额 775,520,626 483,733,593 35,503,029 351,446,830 1,646,204,078
三、减值准备
1.期初余额 - 7,927 - 5,150 13,077
2.本期增加金额 - - - - -
（1）计提 - - - - -
3.本期减少金额 - - - - -
（1）处置或报废 - - - - -
4.期末余额 - 7,927 - 5,150 13,077
四、账面价值
1.期末账面价值 2,160,424,827 157,181,277 11,405,638 112,441,077 2,441,452,819
2.期初账面价值 2,324,358,848 140,805,074 12,056,576 106,208,070 2,583,428,568
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，账面价值为 1,847,360,047 元(原价 2,601,693,539 元)的房屋及建筑
物(2018 年 12 月 31 日：账面价值为 1,935,612,984 元、原价 2,661,412,150 元)作为长期借款及
一年内到期的长期借款的抵押物。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间固定资产计提的折旧金额为 61,275,501 元(截至 2018
年 6 月 30 日止 6 个月期间 59,945,717 元)，其中计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用
分别为：50,411,290 元、1,445,922 元及 9,418,289 元(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：
46,710,269 元、1,648,361 元及 11,587,087 元)。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团无由在建工程转入的固定资产(截至 2018 年 6
月 30 日止 6 个月期间：无)。
(i)截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团将部分自用房地产的用途改变为赚取租金，
自改变之日起，将固定资产转换为投资性房地产。
(ii)于 2019 年 6 月 30 日，本集团对部分固定资产的原工程预算按结算情况进行调整。
(iii)于 2019 年 6 月 30 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(iv)于 2019 年 6 月 30 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(v)于 2019 年 6 月 30 日，本集团无持有待售的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(vi)于 2019 年 6 月 30 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(vii)于 2019 年 6 月 30 日，本集团固定资产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其进一
步计提坏账准备(2018 年 12 月 31 日：无)。
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2019 年半年度报告
12、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 5,053,560 3,030,724
工程物资 - -
合计 5,053,560 3,030,724
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
零星改造工程 5,053,560 - 5,053,560 3,030,724 - 3,030,724
合计 5,053,560 - 5,053,560 3,030,724 - 3,030,724
其他说明
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，本集团在建工程的可收回金额不低于其账面价值，固未对其计提减值
准备。（2018 年 12 月 31 日：无）
13、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 办公软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 30,924,145 30,924,145
2.本期增加金额 2,841,183 2,841,183
(1)购置 2,841,183 2,841,183
(2)内部研发 - -
(3)企业合并增加 - -
3.本期减少金额 273,129 273,129
(1)处置 273,129 273,129
4.期末余额 33,492,199 33,492,199
二、累计摊销
1.期初余额 17,965,590 17,965,590
2.本期增加金额 4,795,176 4,795,176
（1）计提 4,795,176 4,795,176
3.本期减少金额 69,499 69,499
(1)处置 69,499 69,499
4.期末余额 22,691,267 22,691,267
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
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2019 年半年度报告
（1）计提 - -
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 10,800,932 10,800,932
2.期初账面价值 12,958,555 12,958,555
14、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
酒店一次性采购
6,451,040 10,686 3,132,684 - 3,329,042
的营运物资
经营租入固定资
12,007,044 4,991,253 3,253,789 - 13,744,508
产改良
合计 18,458,084 5,001,939 6,386,473 - 17,073,550
15、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 135,436,092 33,859,023 133,410,184 33,352,546
内部交易未实现利润 1,711,229,948 427,807,487 1,333,875,656 333,468,914
可抵扣亏损 307,737,076 76,934,269 268,739,096 67,184,774
预提费用 2,261,441,144 565,360,286 1,722,535,780 430,633,945
合计 4,415,844,260 1,103,961,065 3,458,560,716 864,640,179
其中： 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 227,781,125 252,004,507
预计于 1 年后转回的金额 876,179,940 612,635,672
1,103,961,065 864,640,179
(2). 未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 162,919,511 145,492,631
可抵扣亏损 250,412,313 165,162,089
合计 413,331,824 310,654,720
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2019 14,860,052 14,860,052
2020 10,078,625 10,078,625
2021 11,658,662 11,658,662
2022 17,810,466 17,810,466
2023 110,754,284 110,754,284
2024 85,250,224 -
合计 250,412,313 165,162,089
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，本集团无未经抵销的递延所得税负债(2018 年 12 月 31 日：无)。
16、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本 136,501,859 - 136,501,859 144,633,361 - 144,633,361
合计 136,501,859 - 136,501,859 144,633,361 - 144,633,361
其他说明：
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，合同取得成本摊销计入销售费用的金额为 27,654,671
元 (截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：无) 。
17、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - -
抵押借款 - -
保证借款 200,241,667 300,000,000
信用借款 800,966,666 800,000,000
合计 1,001,208,333 1,100,000,000
短期借款分类的说明：
于 2019 年 6 月 30 日，银行保证借款 200,241,667 元(2018 年 12 月 31 日：300,000,000 元)
系由北辰集团提供存续期间不可撤销连带责任保证担保。
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2019 年半年度报告
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，短期借款的年利率区间为 4.35%至 4.61%(截至 2018
年 6 月 30 日止 6 个月期间：4.57%至 4.61%)。
18、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 5,379,066,939 6,560,598,027
其他 132,273,771 164,336,640
合计 5,511,340,710 6,724,934,667
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
工程款 2,010,350,332 尚未结算
合计 2,010,350,332 /
19、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租赁款 296,856,628 276,384,713
合计 296,856,628 276,384,713
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
租赁款 56,152,156 尚未满足收入确认条件
合计 56,152,156 /
20、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 99,338,442 432,434,700 477,347,589 54,425,553
二、离职后福利-设定提存计划 9,794,588 55,859,340 56,596,751 9,057,177
三、辞退福利 11,594,093 6,965,900 6,419,679 12,140,314
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 120,727,123 495,259,940 540,364,019 75,623,044
90 / 131
2019 年半年度报告
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 88,549,334 340,519,452 385,462,431 43,606,355
二、职工福利费 - 18,966,041 17,937,888 1,028,153
三、社会保险费 3,695,522 32,240,430 32,864,091 3,071,861
其中：医疗保险费 3,382,467 29,295,687 29,838,249 2,839,905
工伤保险费 80,923 836,302 843,892 73,333
生育保险费 232,132 2,108,441 2,181,950 158,623
四、住房公积金 3,889 29,799,836 28,705,368 1,098,357
五、工会经费和职工教育经费 5,163,678 10,827,187 11,322,336 4,668,529
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他短期薪酬 1,926,019 81,754 1,055,475 952,298
合计 99,338,442 432,434,700 477,347,589 54,425,553
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 7,920,925 48,557,596 49,870,922 6,607,599
2、失业保险费 489,185 2,038,813 2,046,075 481,923
3、企业年金缴费 1,384,478 5,262,931 4,679,754 1,967,655
合计 9,794,588 55,859,340 56,596,751 9,057,177
21、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 187,799,734 155,922,281
营业税 1,493,025 9,447,246
企业所得税 490,050,092 852,994,314
城市维护建设税 8,328,426 11,001,903
土地增值税 1,873,237,900 1,474,901,815
契税 29,340,895 73,892,400
简易计税 80,582,537 140,587,050
其他 68,045,364 55,573,666
合计 2,738,877,973 2,774,320,675
22、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - 484,130,991
应付股利 195,060,090 17,162,190
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2019 年半年度报告
其他应付款 4,553,084,896 1,906,427,812
合计 4,748,144,986 2,407,720,993
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 - 100,976,766
企业债券利息 - 169,623,119
短期借款应付利息 - 1,343,667
少数股东借款利息 - 212,187,439
合计 - 484,130,991
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
划分为权益工具的优先股\永续债股利 93,055,500 -
优先股\永续债股利-2018 年度第一
93,055,500 -
期中期票据
应付子公司少数股东的股利 17,162,190 17,162,190
应付本公司股东股利 84,842,400 -
合计 195,060,090 17,162,190
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东款项 311,392,319 292,483,703
应付关联公司款项 856,005,272 620,589,932
押金及保证金 537,043,803 455,029,893
预提费用 59,361,162 81,503,972
应付诚意金 38,746,042 22,793,193
应付维修费 42,122,982 42,544,786
应付能源费 42,139,032 33,103,848
代收售房契税、公共维修基金 60,390,506 51,642,218
应付销售代理费 54,266,848 55,624,206
应付物业管理费 29,212,561 25,257,110
代收能源费 5,250,585 3,245,683
拆迁安置费 427,951 427,951
其他 2,516,725,833 222,181,317
合计 4,553,084,896 1,906,427,812
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
租赁押金及应付少数股东款项 559,906,011 相关协议未到期，上述款项尚未结清
合计 559,906,011 /
其他说明：
√适用 □不适用
应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中
104,810,000 元的借款利率为 10.5%、18,357,500 元的借款利率为 7%；剩余款项不计息；上述款
项均无固定还款期限且无任何抵押、质押或担保。
应付关联公司款项主要是本公司自合联营公司取得的往来款项，该款项不计息，无固定还款
期限且无任何抵押、质押或担保。
23、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
开发项目预收款(i) 27,249,256,652 28,329,021,728
其他(ii) 111,352,425 115,744,407
合计 27,360,609,077 28,444,766,135
其他说明：
√适用 □不适用
(i)合同负债中包含的开发项目预收款分析如下：
竣工时间/ 预售比例
项目名称 2019 年 6 月 30 日 预计竣工时间 2019 年 6 月 30 日
北京北辰香麓 83,383,359 2010 年至 2012 年 不适用
北京北辰福第 64,144,774 2010 年至 2013 年 不适用
北京北辰墅院 1900 443,413,348 2015 年至 2017 年 不适用
长沙北辰三角洲 5,212,800,871 2012 年至 2019 年 91%
北京碧海方舟 5,504,587 2013 年 不适用
长沙北辰中央公园 1,571,262,172 2016 年至 2019 年 95%
北京北辰红橡墅 351,511,129 2016 年至 2019 年 74%
北京当代北辰悦 MOMA 25,062,574 2019 年 95%
杭州北辰蜀山项目 111,987,241 2018 年 96%
苏州北辰旭辉壹号院 65,181,160 2018 年至 2019 年 100%
成都北辰朗诗南门绿郡 804,040,116 2018 年至 2019 年 87%
南京北辰旭辉铂悦金陵 9,204,697 2018 年 100%
成都北辰香麓 40,564,633 2019 年 80%
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 1,104,745,039 2018 年至 2020 年 87%
武汉蔚蓝城市(武汉辰智) 2,397,014,610 2022 年 95%
廊坊北辰香麓 639,687,428 2023 年 60%
成都北辰南湖香麓 2,012,565,516 2020 年 93%
重庆悦来壹号 1,763,175,156 2019 年至 2020 年 92%
杭州国颂府 1,352,026,821 2019 年 97%
宁波北宸府 1,182,709,370 2019 年 39%
宁波堇天府 5,890,844,803 2019 年 86%
四川国颂府 81,845,125 2020 年 28%
武汉北辰光谷里 589,677,853 2019 年至 2021 年 42%
93 / 131
2019 年半年度报告
武汉北辰孔雀洲 199,844,467 2020 年 93%
武汉金地北辰阅风华 701,926,661 2020 年 94%
武汉蔚蓝城市(武汉辰慧) 291,255,132 2020 年至 2021 年 56%
成都北辰天麓府 30,820,855 2020 年 90%
苏州观澜府 144,742,930 2020 年至 2021 年 32%
其他 78,314,225 2001 年至 2010 年 不适用
27,249,256,652
(ii)合同负债中的其他主要包括酒店业务的预收房款等。
本集团于截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间转入营业收入的期初合同负债金额为
2,653,443,663 元，包括开发项目预收款 2,558,400,580 元、酒店业务 64,870,100 元以及其他业
务 30,172,983 元。
24、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 5,422,768,365 5,897,296,126
1 年内到期的应付债券 2,209,010,585 1,494,322,183
1 年内到期的长期应付款 1,587,067,431 872,298,000
合计 9,218,846,381 8,263,916,309
其他说明：
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
1 年内到期的长期借款
抵押借款 5,412,798,864 5,897,296,126
保证借款 9,969,501 -
5,422,768,365 5,897,296,126
于 2019 年 6 月 30 日，抵押借款中 3,269,139,322 元(2018 年 12 月 31 日：4,955,046,126
元)系由本集团的存货作为抵押；2,143,659,542 元(2018 年 12 月 31 日：942,250,000 元)系由本
集团的投资性房地产及固定资产、作为抵押，利息每半年或每季度或每月支付一次，本金应于 2019
年 7 月 10 日至 2031 年 3 月 7 日偿还。
于 2019 年 6 月 30 日，一年内到期的长期借款中 376,533,872 元(2018 年 12 月 31 日：
376,000,000 元)系由北辰集团提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；341,500,000 元(2018
年 12 月 31 日：33,000,000 元)系由本公司少数股东提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
1 年内到期的长期应付款
应付少数股东款项 869,769,431 156,000,000
天风-北辰长沙洲际酒店资产支持
16,000,000 15,000,000
专项计划(以下称“专项计划”)
应付北京市第三建筑工程有限公司
701,298,000 701,298,000
(以下称“北京三建”)款项
1,587,067,431 872,298,000
94 / 131
2019 年半年度报告
25、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - -
抵押借款 13,011,126,421 15,665,883,345
保证借款 4,796,000,000 700,000,000
信用借款 - -
合计 17,807,126,421 16,365,883,345
长期借款分类的说明：
于 2019 年 6 月 30 日，抵押借款中 4,666,232,974 元(2018 年 12 月 31 日：5,131,577,791
元)系由本集团的存货作为抵押；8,344,893,447 元(2018 年 12 月 31 日：10,534,305,554 元)系
由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，利息每半年或每季度或每月支付一次，本金应于
2019 年 7 月 10 日至 2031 年 3 月 7 日偿还。
于 2019 年 6 月 30 日，上述借款中 3,952,362,132 元(2018 年 12 月 31 日：4,089,555,554
元)系由北辰集团提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；813,400,000 元(2018 年 12 月 31
日：1,135,400,000 元)系由本公司少数股东提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，长期借款的年利率区间为 4.41%至 8.20%(截至 2018
年 6 月 30 日止 6 个月期间：4.41%至 8.20%)
26、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
2014 年公司债券-5 年期(a) - 597,802,134
2014 年公司债券-7 年期(a) - 1,492,715,050
2016 年公司债券-5 年期(b) 355,418,014 -
2017 年中期票据-5 年期(c) 1,313,481,345 1,312,543,822
2019 年公司债券-5 年期(d) 1,190,761,862 -
合计 2,859,661,221 3,403,061,006
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 期 期末
面值 溢折价摊销 长短期重分类
名称 日期 期限 金额 余额 发行 息 偿 余额
还
2014 年公司债券 2015 年 1 月
100 元 5年 1,000,000,000 597,802,134 - 16,927,456 1,106,382 - -598,908,516 -
-5 年期(a) 20 日
2014 年公司债券 2015 年 1 月
100 元 7年 1,500,000,000 1,492,715,050 - 39,000,000 1,124,375 - -1,493,839,425 -
-7 年期(a) 20 日
2016 年公司债券 2016 年 4 月
100 元 5年 1,500,000,000 - - 23,849,556 - - 355,418,014 355,418,014
-5 年期(b) 21 日
2017 年中期票据 2017 年 9 月
100 元 5年 1,320,000,000 1,312,543,822 - 33,924,000 937,523 - - 1,313,481,345
-5 年期(c) 18 日
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2019 年半年度报告
2019 年公司债券 2019 年 4 月
100 元 5年 1,200,000,000 - 1,190,400,000 11,993,425 361,862 - - 1,190,761,862
-5 年期(d) 16 日
合计 / / / 6,520,000,000 3,403,061,006 1,190,400,000 125,694,437 3,530,142 - -1,737,329,927 2,859,661,221
其他说明：
√适用 □不适用
(a)经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]1302 号文核准，本公司于 2015 年 1 月 20 日
公开发行公司债券，其中 5 年期债券的票面年利率 4.8%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择
权及投资者回售选择权，于 2018 年 1 月 22 日，投资者选择回售 400,798,000 元，剩余的债券在
存续期后两年的票面年利率为固定利率 5.65%；7 年期债券的票面年利率为 5.2%，并附第 5 年末
发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。所有债券采取单利按年计息，不计复利，每年
付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(b)经上海证券交易所“上证函[2016]670 号”文核准，本公司于 2016 年 4 月 21 日非公开发
行 5 年期公司债券，票面年利率为 4.48%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回
售选择权，于 2019 年 4 月 22 日，投资者选择回售 1,140,000,000 元，且本公司决定不上调票面
利率；债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金
的兑付一起支付。
(c)经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2017]MTN487 号”文核准，本公司于 2017 年 9
月 18 日非公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为 5.14%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选
择权及投资者回售选择权。中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(d)经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，本公司于 2019 年 4 月 16 日非公开发行
5 年期公司债券，票面年利率为 4.80%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选
择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金
的兑付一起支付。
27、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 4,628,682,089 5,031,574,000
专项应付款 - -
合计 4,628,682,089 5,031,574,000
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东款项(i) 4,521,451,520 4,202,574,000
应付北京三建款项(ii) 701,298,000 701,298,000
专项计划 (iii) 993,000,000 1,000,000,000
减：一年内到期的应付少数股东款项 -869,769,431 -156,000,000
减：一年内到期的应付北京三建款项 -701,298,000 -701,298,000
减：一年内到期的专项计划 -16,000,000 -15,000,000
合计 4,628,682,089 5,031,574,000
其他说明：
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2019 年半年度报告
(i)应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，借款期限均为两年，其
中：3,758,682,089 元的借款利率为 6.5%；612,860,500 元的借款利率为 7%，均无任何抵押、质
押及担保(于 2018 年 12 月 31 日，应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借
款，借款期限均为两年，其中：3,270,456,000 元的借款利率为 6.5%；932,118,000 元的借款利
率为 7%，均无任何抵押、质押及担保)。
(ii)于 2017 年 11 月 8 日，本公司之子公司自北京三建取得 701,298,000 元的借款，借款期
限为两年，利息为 6.5%，无任何抵押、质押或担保。
(iii)经上海证券交易所“上证函[2018]1320 号”文核准，于 2018 年 12 月 20 日，本公司之
全资子公司北辰地产集团发行专项计划，募集金额为人民币 1,050,000,000 元，其中优先 A 类资
产支持证券人民币 527,000,000 元，利率为 5.2%，期限为 18 年，分期还本；优先 B 类资产支持
证券人民币 473,000,000 元，利率为 6.2%，期限为 18 年，到期一次还本；C 类资产支持证券人民
币 50,000,000 元，由北辰地产集团认购，不设预期收益率，期限为 18 年。本集团为优先 A 类及
优先 B 类资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺。截至 2019 年 6 月 30 日止六个月
期间，本集团按照约定偿还本金人民币 7,000,000 元。
28、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1) 长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 - -
二、辞退福利 142,302,493 148,721,272
三、其他长期福利 - -
减：将于一年内支付的部分 -12,140,314 -11,594,093
合计 130,162,179 137,127,179
其他说明：
√适用 □不适用
将于一年内支付的应付辞退福利在应付职工薪酬列示。
于资产负债表日，本集团辞退福利所采用的主要精算假设为：
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
工资增长率 10% 10%
折现率 3.00%至 3.75% 3.00%至 3.75%
29、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,367,020,000 - - - - - 3,367,020,000
其他说明：
2018 年 本期增减变动 2019 年
12 月 31 日 其他 小计 6 月 30 日
有限售条件股份－
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2019 年半年度报告
国有法人持股 - - - -
其他内资持股 - - - -
其中：境内非国有法人持股 - - - -
境内自然人持股 - - - -
小计 - - - -
无限售条件股份－
人民币普通股 2,660,000,000 - - 2,660,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 - - 707,020,000
小计 3,367,020,000 - - 3,367,020,000
2017 年 本期增减变动 2018 年
12 月 31 日 其他 小计 12 月 31 日
有限售条件股份－
国有法人持股(a) 150,000,000 150,000,000 150,000,000 -
其他内资持股 - - - -
其中：境内非国有法人持股 - - - -
境内自然人持股 - - - -
小计 150,000,000 150,000,000 150,000,000 -
无限售条件股份－
人民币普通股 2,510,000,000 150,000,000 150,000,000 2,660,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 - - 707,020,000
小计 3,217,020,000 150,000,000 150,000,000 3,367,020,000
3,367,020,000 - - 3,367,020,000
2009 年度，根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企【2009】
94 号)文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员
会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告定，北辰集团需按本公司 2006 年 A
股发行时的实际发行股份数量的 10%计算，将其持有的 150,000,000 股转由全国社会保障基金理
事会持有。2015 年 10 月 30 日，北辰集团向全国社会保障基金理事会出具承诺函，承诺将以上缴
现金的方式履行转持义务，按应转持 150,000,000 股股份所对应的现金 360,000,000 元足额上缴
中央金库。于 2018 年 1 月 25 日，北辰集团以上缴现金方式足额履行完毕国有股转持义务，上述
150,000,000 股已解除冻结，北辰集团所持本公司的所有股份限售期已届满，可以上市流通。
30、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月，本公司在中国银行间交易商协会注册发行 2018 年度第一期中期票据(以下
称“永续债”)，金额为 1,620,000,000 元。根据永续债募集说明书相关条款，除非本公司在付息
日前 12 个月内发生向普通股股东分红或者减少注册资本，本公司可以选择递延分配利息，利息递
延的次数不受任何限制，且本公司并无偿还投资本金的义务，因此永续债符合权益工具的定义，
在集团合并财务报表层面及本公司财务报表层面确认为其他权益工具。于 2019 年 6 月 30 日，按
照实际募集的金额以及应确认的永续债利息，确认其他权益工具人民币 1,606,392,000 元。
于 2019 年 6 月，本公司在中国银行间交易商协会注册发行 2019 年度第一期中期票据(以下称
“永续债”)，金额为 1,000,000,000 元。根据永续债募集说明书相关条款，除非本公司在付息日
前 12 个月内发生向普通股股东分红或者减少注册资本，本公司可以选择递延分配利息，利息递延
的次数不受任何限制，且本公司并无偿还投资本金的义务，因此永续债符合权益工具的定义，在
集团合并财务报表层面及本公司财务报表层面确认为其他权益工具。于 2019 年 6 月 30 日，按照
实际募集的金额以及应确认的永续债利息，确认其他权益工具人民币 992,033,333 元。
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2019 年半年度报告
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
发行在外的金融 期初 本期增加 本期减少 期末
工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
2018 年度第一期
16,200,000 1,613,451,200 - 85,996,300 - 93,055,500 16,200,000 1,606,392,000
中期票据
2019 年度第一期
- - 10,000,000 992,033,333 - - 10,000,000 992,033,333
中期票据
合计 16,200,000 1,613,451,200 10,000,000 1,078,029,633 - 93,055,500 26,200,000 2,598,425,333
31、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,672,555,322 - - 3,672,555,322
其他资本公积 - - - -
权益法核算的被投资单
41,577 - - 41,577
位其他权益变动
其他 -23,699,599 - - -23,699,599
合计 3,648,897,300 - - 3,648,897,300
32、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计入 减：前期计
期初 本期所 减：所 税后归 税后归 期末
项目 其他综合收 入其他综合
余额 得税前 得税 属于母 属于少 余额
益当期转入 收益当期转
发生额 费用 公司 数股东
损益 入留存收益
一、不能重分类进损益的
-3,843,924 - - - - - - -3,843,924
其他综合收益
其中：重新计量设定受益
-3,843,924 - - - - - - -3,843,924
计划变动额
权益法下不能转损益的
其他综合收益
其他权益工具投资公允
价值变动
企业自身信用风险公允
价值变动
二、将重分类进损益的其
他综合收益
其中：权益法下可转损益
的其他综合收益
其他债权投资公允价值
变动
金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
其他债权投资信用减值
准备
现金流量套期损益的有
效部分
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2019 年半年度报告
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 -3,843,924 - - - - - - -3,843,924
33、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 786,257,242 - - 786,257,242
任意盈余公积 161,469,414 - - 161,469,414
合计 947,726,656 - - 947,726,656
34、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 5,644,210,842 4,708,110,923
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） - 195,170,224
调整后期初未分配利润 5,644,210,842 4,903,281,147
加：本期归属于母公司所有者的净利润 1,284,724,613 637,773,468
减：提取法定盈余公积 - -
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 404,042,400 370,372,200
转作股本的普通股股利 - -
应付其他权益工具股利 86,429,633 -
期末未分配利润 6,438,463,422 5,170,682,415
根据 2019 年 3 月 20 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发现金股利，每股人民
币 0.12 元，按已发行股份 3,367,020,000 股计算，拟派发现金股利共计 404,042,400 元，上述提
议已经 2019 年 5 月 28 日股东大会批准，截至本财务报表报出日，上述股利已全部支付完毕。
35、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 8,541,555,828 4,878,379,009 5,467,148,867 3,318,169,450
其他业务 7,449,939 402,336 3,094,699 435,898
合计 8,549,005,767 4,878,781,345 5,470,243,566 3,318,605,348
(a)主营业务收入和主营业务成本
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 7,195,211,774 4,322,833,641 4,149,023,267 2,777,606,629
投资物业和酒店业务 1,310,164,162 510,045,732 1,274,383,895 496,626,410
100 / 131
2019 年半年度报告
其他业务 36,179,892 45,499,636 43,741,705 43,936,411
8,541,555,828 4,878,379,009 5,467,148,867 3,318,169,450
(i)出售开发产品收入及成本
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
长沙北辰三角洲 4,217,840,259 2,456,024,521 526,748,156 341,274,681
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 827,808,336 566,963,081 946,428,340 605,538,747
苏州北辰旭辉壹号院 521,264,612 248,518,330 341,742,633 162,489,770
成都北辰香麓 461,693,726 252,069,732 - -
北京北辰红橡墅 418,929,966 243,589,529 505,028,112 373,172,376
杭州北辰蜀山项目 236,171,847 185,343,819 915,796,900 693,140,677
宁波堇天府 122,555,816 84,284,216 81,879,039 60,649,381
成都北辰朗诗南门绿郡 96,412,825 74,799,742 34,349,878 11,076,304
北京北辰墅院 1900 80,853,774 39,566,847 143,160,362 85,313,278
宁波北宸府 65,574,977 60,748,330 49,170,751 40,809,812
杭州国颂府 38,538,625 29,132,447 27,236,558 21,680,921
重庆悦来壹号 40,242,995 32,984,053 47,159,485 34,875,882
长沙北辰中央公园 33,375,968 28,627,142 299,373,382 203,479,228
南京北辰旭辉铂悦金陵 12,771,429 5,048,749 178,305,965 106,911,945
北京当代北辰悦 MOMA - - 51,342,754 36,828,263
其他 21,176,619 15,133,103 1,300,952 365,364
7,195,211,774 4,322,833,641 4,149,023,267 2,777,606,629
(b)其他业务收入和其他业务成本
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 7,449,939 402,336 3,094,699 435,898
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币
477,074,413 元(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间:186,964,655 元)。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的
销售金额为 28,508,843,036 元，将于未来期间陆续确认收入。
36、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 2,101,195 18,087,357
城市维护建设税 30,879,052 17,935,690
教育费附加 22,979,423 12,932,943
房产税 81,765,662 81,841,902
印花税 9,056,356 8,546,870
土地增值税 766,962,119 187,874,386
增值税 42,028,954 -
101 / 131
2019 年半年度报告
其他 18,301,898 12,406,952
合计 974,074,659 339,626,100
37、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
咨询服务费 53,293,006 45,287,623
薪酬支出 51,046,293 68,221,737
广告费 41,924,538 48,330,740
办公消耗费 25,281,356 29,703,410
租赁费用 6,419,261 5,376,332
能源费 2,506,165 2,598,933
固定资产折旧 1,445,922 1,648,361
修理装修费 121,149 943,858
其他 11,299,239 14,173,825
合计 193,336,929 216,284,819
38、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬支出 249,705,673 207,943,529
咨询服务费 35,851,998 13,574,942
租赁费用 17,034,147 16,464,311
修理费 14,926,948 17,183,548
运营管理费 21,643,233 22,143,858
固定资产折旧 9,418,289 11,587,087
能源费 5,857,743 5,025,824
无形资产摊销 4,415,802 3,425,695
广告费用 2,220,822 358,491
低值易耗品 745,794 386,694
其他 30,604,009 24,690,869
合计 392,424,458 322,784,848
39、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,118,332,916 1,064,398,485
减：资本化利息 -871,508,031 -724,873,098
减：利息收入 -46,603,301 -101,359,457
汇兑收益 -82 -7,188
手续费及其他 1,446,243 2,157,586
合计 201,667,745 240,316,328
102 / 131
2019 年半年度报告
40、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 7,013,156 2,185
合计 7,013,156 2,185
41、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 33,896,571 84,597,978
关联方贷款利息收入 2,167,526 -
合计 36,064,097 84,597,978
其他说明：
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
42、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -1,165,425 -
其他应收款坏账损失 -352,194 -
债权投资减值损失 - -
其他债权投资减值损失 - -
长期应收款坏账损失 -394,651 -
合同资产减值损失 - -
一年内到期非流动资产坏账损失 107,282 -
合计 -1,804,988 -
43、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 - -99,941
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 - -
三、可供出售金融资产减值损失 - -
四、持有至到期投资减值损失 - -
五、长期股权投资减值损失 - -
六、投资性房地产减值损失 - -
七、固定资产减值损失 - -
八、工程物资减值损失 - -
九、在建工程减值损失 - -
十、生产性生物资产减值损失 - -
十一、油气资产减值损失 - -
十二、无形资产减值损失 - -
十三、商誉减值损失 - -
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2019 年半年度报告
十四、其他 - -
合计 - -99,941
44、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 73,487 65,808
合计 73,487 65,808
45、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 2,130,921 155,299 2,130,921
赔偿及违约金收入 11,799,934 5,593,461 11,799,934
其他 1,859,212 2,306,370 1,859,212
合计 15,790,067 8,055,130 15,790,067
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
财政奖励 825,477 95,299 与收益相关
其他 1,305,444 60,000 与收益相关
46、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失合计 1,589,881 644,409 1,589,881
其中：固定资产处置损失 1,589,881 644,409 1,589,881
赔偿及违约金支出 13,634,351 6,545 13,634,351
罚没支出 29,453 359,013 29,453
其他 130,286 395,086 130,286
合计 15,383,971 1,405,053 15,383,971
47、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 744,225,672 301,582,944
递延所得税费用 -239,320,886 -30,041,393
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2019 年半年度报告
合计 504,904,786 271,541,551
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 1,950,472,479
按法定/适用税率计算的所得税费用 487,618,120
子公司适用不同税率的影响 -
调整以前期间所得税的影响 -
非应税收入的影响 -8,474,143
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 91,533
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 25,669,276
所得税费用 504,904,786
48、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金及保证金 177,699,341 178,058,927
利息收入 46,603,301 101,359,457
代收的契税、公共维修基金 42,723,047 46,734,910
政府补助 9,144,077 157,484
其他 21,226,308 9,082,787
合计 297,396,074 335,393,565
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金及保证金 132,505,754 139,857,192
受限制的担保金及保证金的增加 227,565,514 368,259,948
罚没支出 13,634,351 359,013
契税及公共维修基金 61,882,785 51,525,375
办公及会议费 5,625,009 7,498,082
差旅费 5,761,695 5,320,030
其他 23,133,034 9,992,302
合计 470,108,142 582,811,942
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团无收到的其他与投资活动有关的现金(截至 2018
年 6 月 30 日止 6 个月期间：无)。
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2019 年半年度报告
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团无收到的其他与投资活动有关的现金(截至 2018
年 6 月 30 日止 6 个月期间：无)。
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
从少数股东收回的现金 86,764,250 84,000,000
取得少数股东借款收到的现金 328,183,589 4,035,918,000
自关联方收回或取得资金 562,706,927 729,500,000
合计 977,654,766 4,849,418,000
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还合联营公司支付的现金 54,450,000 -
归还关联方支付的现金 157,098,224 -
合计 211,548,224 -
49、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,445,567,693 852,300,679
加：资产减值准备 - 99,941
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 61,275,501 59,945,717
无形资产摊销 4,795,176 4,494,089
长期待摊费用摊销 6,386,473 4,190,559
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-73,487 -65,808
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,589,881 644,409
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 246,824,885 339,525,387
投资损失（收益以“－”号填列） -36,064,097 -84,597,978
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -239,320,886 -30,041,393
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,476,059,706 -8,754,512,198
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,336,127,422 1,364,537,656
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 18,731,085 6,395,425,810
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2019 年半年度报告
其他 -135,491,852 -276,288,604
经营活动产生的现金流量净额 -765,711,912 -124,341,734
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 11,964,706,838 9,339,864,943
减：现金的期初余额 11,851,787,876 9,846,707,526
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 112,918,962 -506,842,583
(2) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 11,964,706,838 11,851,787,876
其中：库存现金 827,821 939,328
可随时用于支付的银行存款 11,963,879,017 11,850,848,548
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 11,964,706,838 11,851,787,876
50、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 803,498 6.87 5,520,031
港币 1,816,194 0.88 1,598,251
51、 其他
√适用 □不适用
（1）资产减值及损失准备
2018 年 本期 本期减少 2019 年
12 月 31 日 增加 转回 转销 6 月 30 日
应收账款坏账准备 15,623,401 1,251,148 85,723 - 16,788,826
其中：单项计提坏账准备 13,273,939 - - - 13,273,939
组合计提坏账准备 2,349,462 1,251,148 85,723 - 3,514,887
其他应收款坏账准备 18,548,705 436,629 84,435 - 18,900,899
一年内到期的非流动资产减
167,282 - 107,282 - 60,000
值准备
长期应收款减值准备 254,837 394,651 - - 649,488
小计 34,594,225 2,082,428 277,440 - 36,399,213
存货跌价准备 238,641,535 - - 535,669 238,105,866
107 / 131
2019 年半年度报告
固定资产减值准备 13,077 - - - 13,077
小计 238,654,612 - - 535,669 238,118,943
273,248,837 2,082,428 277,440 535,669 274,518,156
(2)费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
发展物业销售成本 4,322,833,641 2,777,606,629
雇员福利支出 419,051,149 384,828,265
咨询服务费 117,080,349 93,850,820
投资性房地产摊销 90,268,674 91,971,344
使用的消费品成本 103,405,914 107,513,210
办公消耗费 91,908,195 70,727,268
能源费 52,354,870 54,669,641
广告推广费用 44,146,843 48,733,498
固定资产折旧 61,275,501 59,945,717
物业管理费 37,120,189 37,109,917
资产保养维修费用 32,586,727 36,715,528
租赁费用 24,252,983 21,690,163
转售商品成本 - 2,001,274
长期待摊费用摊销 6,386,473 4,190,559
无形资产摊销 4,795,176 4,494,089
其他 57,076,048 61,627,093
5,464,542,732 3,857,675,015
(3)每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平
均数计算：
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
归属于母公司普通股股东的合并净利润 1,198,294,980 637,773,468
本公司发行在外普通股的加权平均数 3,367,020,000 3,367,020,000
基本每股收益 0.36 0.19
其中：
—持续经营基本每股收益： 0.36 0.19
—终止经营基本每股收益： - -
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以
调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本公
司不存在稀释性潜在普通股(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：无)，稀释每股收益与基本每
股收益相等。
七、合并范围的变更
1、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
108 / 131
2019 年半年度报告
于 2019 年 1 月 7 日，本公司以 31,000,000 元现金出资设立全资子公司廊坊辰智。
于 2019 年 1 月 24 日，本公司以 50,000,000 元现金出资设立全资子公司成都天辰。
于 2019 年 1 月 30 日，本公司以 24,500,000 元现金出资设立全资子公司武汉金辰盈创。
于 2019 年 4 月 23 日，本公司以 50,000,000 元现金出资设立全资子公司重庆合悦。
于 2019 年 5 月 6 日，本公司以 50,000,000 元现金出资设立全资子公司广州辰旭。
于 2019 年 5 月 23 日，本公司之子公司北辰会展集团与第三方共同出资设立北辰兴顺会展，
分别持有 90%和 10%的权益。
八、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例(%) 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
北辰房地产 北京市 北京市 房地产开发 - 99.05 设立
天成天 北京市 北京市 房地产开发 - 100 设立
姜庄湖 北京市 北京市 房地产开发 - 51 设立
长沙北辰 长沙市 长沙市 房地产开发、酒店及养老 - 100 设立
绿洲商贸 北京市 北京市 商贸 - 100 设立
信诚物业 北京市 北京市 物业管理 - 100 设立
北辰超市 北京市 北京市 商贸 100 - 设立
北辰会展集团 北京市 北京市 物业管理、会议及展览服务 100 - 设立
北京首倡物业管
北京市 北京市 物业管理 - 100 设立
理有限公司
世纪御景 长沙市 长沙市 房地产开发 - 51 投资
杭州北辰 杭州市 杭州市 房地产开发 - 80 设立
北京北辰当代 北京市 北京市 房地产开发 - 50 设立
饭店及宾馆管理、劳务服
北辰酒店 北京市 北京市 - 100 设立
务、经济信息咨询
非同一控
多媒体电子、商务信息、网
北辰信通 北京市 北京市 - 100 制下的企
络开发
业合并
南京旭辰 南京市 南京市 房地产开发 - 51 设立
武汉光谷 武汉市 武汉市 房地产开发 - 51 投资
苏州北辰旭昭 苏州市 苏州市 房地产开发 - 50 设立
经济贸易咨询；会议及展览
北辰信息服务 北京市 北京市 - 100 设立
服务；旅游信息咨询
会议及展览服务；出租商业
时代会展 北京市 北京市 - 100 设立
用房；物业管理；酒店管理
会议及展览服务；礼仪服
会展研究院 北京市 北京市 务；房地产信息咨询；经济 - 100 设立
贸易咨询
成都北辰 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
廊坊房地产 廊坊市 廊坊市 房地产开发 - 100 设立
成都辰诗 成都市 成都市 房地产开发 - 40 设立
会议及展览服务；礼仪服
领航会展 北京市 北京市 务；房地产信息咨询；经济 - 100 设立
贸易咨询
成都天府 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
109 / 131
2019 年半年度报告
杭州京华 杭州市 杭州市 房地产开发 - 100 设立
合肥辰旭 合肥市 合肥市 房地产开发 - 50 设立
宁波京华 宁波市 宁波市 房地产开发 - 100 设立
重庆两江 重庆市 重庆市 房地产开发 - 100 设立
苏州北辰置业 苏州市 苏州市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰慧 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰智 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100 设立
非同一控
重庆涪望 重庆市 重庆市 投资咨询、投资管理 - 100 制下的企
业合并
非同一控
宁波辰新 宁波市 宁波市 房地产开发 - 51 制下的企
业合并
非同一控
杭州威杰 杭州市 杭州市 投资咨询、投资管理 - 100 制下的企
业合并
北辰地产集团 北京市 北京市 房地产开发 100 - 设立
四川天仁 眉山市 眉山市 房地产开发 - 100 设立
海口辰智 海口市 海口市 房地产开发 - 100 设立
成都华府 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
武汉领航 武汉市 武汉市 会议会展服务 - 60 设立
成都北辰中金 成都市 成都市 会议会展服务 51 - 设立
武汉裕辰 武汉市 武汉市 房地产开发 60 - 设立
杭州京诚 杭州市 杭州市 房地产开发 100 - 设立
武汉金辰盈智 武汉市 武汉市 房地产开发 50 1 设立
北京宸宇 北京市 北京市 房地产开发 - 51 设立
会议会展服务；商务信息咨
武汉北辰创意 武汉市 武汉市 - 51 设立
询；企业管理咨询
武汉辰发 武汉市 武汉市 房地产开发 100 - 设立
武汉辰展 武汉市 武汉市 房地产开发 100 - 设立
长沙滨辰 长沙市 长沙市 房地产开发 100 - 设立
廊坊辰智 廊坊市 廊坊市 房地产开发 100 - 设立
成都天辰 成都市 成都市 房地产开发 100 - 设立
武汉金辰盈创 武汉市 武汉市 房地产开发 100 - 设立
重庆合悦 重庆市 重庆市 房地产开发 100 - 设立
广州辰旭 广州市 广州市 房地产开发 100 - 设立
承办展览展示活动；会议服
北辰兴顺会展 北京市 北京市 - 90 设立
务
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 东的损益 告分派的股利 益余额
苏州北辰旭昭 50% 74,516,386 - 767,739,036
合肥辰旭 50% 72,507,427 - 272,881,314
110 / 131
2019 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债 负债
苏州北辰旭昭 1,802,962,035 10,332,783 1,813,294,818 277,816,746 - 277,816,746 2,417,152,567 12,368,988 2,429,521,555 1,043,076,255 - 1,043,076,255
合肥辰旭 2,069,676,834 11,898,485 2,081,575,319 1,535,812,691 - 1,535,812,691 2,424,185,708 5,644,444 2,429,830,152 2,029,082,378 - 2,029,082,378
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
苏州北辰旭昭 521,264,612 149,032,772 149,032,772 -338,646,411 341,742,633 94,510,869 94,510,869 291,891,687
合肥辰旭 827,808,336 145,014,854 145,014,854 43,629,292 946,428,340 180,846,072 180,846,072 309,337,590
2、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 持股比例(%) 对合营企业或联营企业投
主要经营地 注册地 业务性质
业名称 直接 间接 资的会计处理方法
武汉当代 武汉市 武汉市 房地产开发 - 45 权益法
杭州辰旭 杭州市 杭州市 房地产开发 - 35 权益法
杭州金湖 杭州市 杭州市 房地产开发 - 25 权益法
无锡盛阳 无锡市 无锡市 房地产开发 - 40 权益法
杭州旭发 杭州市 杭州市 房地产开发 - 35 权益法
无锡辰万 无锡市 无锡市 房地产开发 - 49 权益法
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2019 年半年度报告
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位: 元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
武汉当代 杭州辰旭 杭州金湖 无锡盛阳 武汉当代 杭州辰旭 杭州金湖 无锡盛阳
流动资产 189,099,104 415,291,062 3,012,249,992 3,954,615,913 362,146,776 267,958,711 3,164,199,906 2,856,124,535
其中：现金和
6,302,801 6,084,911 859,929,523 654,638,974 123,402,798 19,602,954 917,397,431 519,205,392
现金等价物
非流动资产 29,401,639 226,074 7,008 11,736,151 - 286,531 392,259 9,130,157
资产合计 218,500,743 415,517,136 3,012,257,000 3,966,352,064 362,146,776 268,245,242 3,164,592,165 2,865,254,692
流动负债 38,817,020 347,196,559 2,233,654,833 2,547,553,247 179,946,951 199,557,684 2,521,559,724 1,601,823,425
非流动负债 - - - 1,445,355,000 - - - 1,281,785,000
负债合计 38,817,020 347,196,559 2,233,654,833 3,992,908,247 179,946,951 199,557,684 2,521,559,724 2,883,608,425
少数股东权益
归属于母公司股
东权益
按持股比例计算
80,857,675 23,912,202 194,650,542 - 81,989,921 24,040,645 160,758,110 -
的净资产份额
调整事项 - - -4,051,599 - - - -4,539,670 -
--商誉
--内部交易未实
- - -4,051,599 - - - -4,539,670 -
现利润
--其他
对合营企业权益
80,857,675 23,912,202 190,598,943 - 81,989,921 24,040,645 156,218,440 -
投资的账面价值
存在公开报价的
合营企业权益投 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
资的公允价值
营业收入 - - 394,903,004 - 623,590,728 2,055,418,183 171,966,430 -
财务费用 205,700 320,228 -1,960,751 2,072,414 -626,761 -155,638 -2,542,315 -1,811,959
所得税费用 - - 45,189,908 - 57,852,117 130,694,290 10,819,174 -
净利润 -2,516,102 -366,981 135,569,726 -8,202,450 173,556,351 406,691,310 16,578,980 -8,722,385
终止经营的净利
润
其他综合收益
综合收益总额 -2,516,102 -366,981 135,569,726 -8,202,450 173,556,351 406,691,310 16,578,980 -8,722,385
本年度收到的来
自合营企业的股 54,000,000
利
其他说明
本集团以合营企业财务报表中净资产的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业财
务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的
影响。
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
杭州旭发 无锡辰万 杭州旭发 无锡辰万
流动资产 177,437,867 2,757,647,556 323,575,332 2,346,387,397
非流动资产 14,756,199 7,090,386 14,772,838 4,928,971
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2019 年半年度报告
资产合计 192,194,066 2,764,737,942 338,348,170 2,351,316,368
流动负债 110,878,726 2,679,415,514 169,765,080 2,024,028,840
非流动负债 - 77,880,000 - 312,650,000
负债合计 110,878,726 2,757,295,514 169,765,080 2,336,678,840
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额 28,460,369 3,646,790 59,004,082 7,172,389
调整事项 - -3,646,790 - -7,172,389
--商誉
--内部交易未实现利润 - -3,646,790 - -7,172,389
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 28,460,369 - 59,004,082 -
存在公开报价的联营企业权益投资
不适用 不适用 不适用 不适用
的公允价值
营业收入 2,916,330 - - -
净利润 1,967,944 -7,195,100 -973,396 -13,280,945
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 1,967,944 -7,195,100 -973,396 -13,280,945
本年度收到的来自联营企业的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 6,607,883 6,470,588
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润 87,977 -408,672
--其他综合收益
--综合收益总额 87,977 -408,672
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2019 年半年度报告
其他说明
本集团以联营企业财务报表中净资产金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营企业财务
报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影
响。
(5). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
业名称 的损失 （或本期分享的净利润） 损失
无锡盛阳 75,399,716 4,159,602 79,559,318
无锡辰万 64,037,597 4,446,186 68,483,783
九、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险)、信用风险
和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务
业绩的潜在不利影响。
(1)市场风险
(a)外汇风险
本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本期并无重大外汇风险。将
人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。
(b)利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2019 年 6 月 30 日，本集
团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 9,763,076,421 元(2018 年 12 月 31
日：11,379,883,345 元)及固定利率合同，金额为 15,532,393,310 元(2018 年 12 月 31 日：
13,420,635,006 元)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集
团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影
响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利
率风险。截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间及截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间本集团并无
利率互换安排。
于 2019 年 6 月 30 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 10%，而其他因素保持不
变，本集团的净利润会减少或增加约 10,827,347 元(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：约
12,515,206 元)。
(2)信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应
收款。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信
用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
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2019 年半年度报告
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于
对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估
客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良
的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风
险在可控的范围内。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果
购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银
行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的
约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大
幅地降低。
(3)流动风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2019 年 6 月 30 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款(含利息) 1,011,991,741 - - - 1,011,991,741
一年内到期的非流动
负债(含利息) 9,616,852,825 - - - 9,616,852,825
应付账款 5,511,340,710 - - - 5,511,340,710
其他应付款(含利息) 4,760,435,061 - - - 4,760,435,061
长期应付款(含利息) 298,382,198 3,669,202,357 219,844,867 1,068,378,344 5,255,807,766
长期借款(含利息) 1,122,286,141 7,754,038,005 8,784,221,665 4,354,989,601 22,015,535,412
应付债券(含利息) 141,576,000 1,957,272,000 1,372,800,000 - 3,471,648,000
财务担保合同 18,470,742,139 - - - 18,470,742,139
40,933,606,815 13,380,512,362 10,376,866,532 5,423,367,945 70,114,353,654
2018 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款(含利息) 1,129,827,950 - - - 1,129,827,950
一年内到期的非流动
负债(含利息) 8,612,768,490 - - - 8,612,768,490
应付账款 6,724,934,667 - - - 6,724,934,667
其他应付款 2,407,720,993 - - - 2,407,720,993
长期应付款(含利息) 299,940,954 4,187,805,655 218,232,111 1,495,153,517 6,201,132,237
长期借款(含利息) 951,508,856 6,248,564,288 8,024,716,154 5,255,614,903 20,480,404,201
应付债券(含利息) 179,702,913 3,652,804,980 - - 3,832,507,893
财务担保合同 19,118,449,541 - - - 19,118,449,541
39,424,854,364 14,089,174,923 8,242,948,265 6,750,768,420 68,507,745,972
十、公允价值的披露
1、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最
低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(1)持续的以公允价值计量的资产
本集团无持续的以公允价值计量的资产。
(2)非持续的以公允价值计量的资产
本集团无非持续的以公允价值计量的资产。
(3)不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收
款、短期借款、应付款项、长期借款、应付债券和长期应付款等。
除下述金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差
很小。
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
账面价值 公允价值 账面价值 公允价值
长期借款(固定利率) 8,044,050,000 8,013,106,109 4,986,000,000 4,888,232,981
长期应付债券 2,859,661,221 2,962,881,029 3,403,061,006 3,516,851,382
10,903,711,221 10,975,987,238 8,389,061,006 8,405,084,363
存在活跃市场的应付债券，以活跃市场中的报价确定其公允价值，属于第一层次。长期借款
及不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市场上具有可比信用等级并在相
同条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现后的现值确定其公允价值，属于第三层次。
十一、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
房地产开发、商品
北辰集团 中国北京市 销售、餐饮、会议 1,800,000,000 34.48 34.48
承接、旅游接待
本企业最终控制方是北辰集团
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注八
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注八
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
辰运物业 其他
北辰会展投资 母公司的全资子公司
南京宁康 其他
旭昭香港 其他
合肥旭辉企业管理有限公司(以下称“合肥旭辉”) 其他
上海新置建筑工程有限公司(以下称“上海新置”) 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北辰集团 支付商标及标识许可使用费 5,000 5,000
旭昭香港 后台管理费 9,218,173 15,204,549
上海新置 项目建设服务费 19,385,356 83,696,388
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北辰会展投资 提供网络接入服务 78,616 -
(2). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
北辰会展投资 办公用房 1,539,652 -
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
北辰集团 土地使用权 7,099,616 7,099,616
辰运物业 办公用房 450,000 450,000
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本集团与北辰集团签署的《国有土地使用权租
赁合同》将于 2019 年 9 月 30 日届满 20 年后失效。
(3). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
担保是否已经履
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
无锡盛阳(i) 482,142,000 2018 年 2 月 9 日 2021 年 12 月 27 日 否
无锡盛阳(ii) 96,000,000 2019 年 5 月 24 日 2022 年 5 月 23 日 否
(i)于 2018 年 2 月 9 日，本公司与中国农业银行股份有限公司(以下称“农业银行”)签订保
证合同，本公司为无锡盛阳从农业银行取得的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担
保。
(ii)于 2019 年 5 月 24 日，本公司与中国建设银行股份有限公司(以下称“建设银行”)签订
保证合同，本公司为无锡盛阳从建设银行取得的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证
担保。
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
北辰集团(i) 100,120,833 2018 年 12 月 26 日 2019 年 12 月 19 日 否
北辰集团(ii) 100,120,833 2019 年 1 月 21 日 2020 年 1 月 20 日 否
北辰集团(iii) 389,418,209 2017 年 3 月 8 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(iv) 890,098,765 2017 年 4 月 12 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(v) 973,545,524 2017 年 4 月 17 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(vi) 1,001,247,750 2018 年 9 月 28 日 2028 年 9 月 28 日 否
北辰集团(vii) 1,074,585,757 2015 年 1 月 16 日 2025 年 1 月 14 日 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
（i）根据北辰集团与北京农村商业银行股份有限公司(以下称“北京农商银行”）签订的保
证合同，北辰集团为本公司向北京农商银行取得的短期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保
证担保。
（ii）根据北辰集团与北京农商银行签订的保证合同，北辰集团为本公司向北京农商银行取
得的短期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
（iii）根据北辰集团与中国工商银行股份有限公司(以下称“中国工商银行”)的保证合同，
北辰集团为本公司向中国工商银行取得的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
（iv）根据北辰集团与中国工商银行的保证合同，北辰集团为本公司向中国工商银行取得的
长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
（v）根据北辰集团与中国工商银行的保证合同，北辰集团为本公司向中国工商银行取得的长
期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
（vi）根据北辰集团与北京国际信托有限责任公司(以下称“北京国际信托”)的保证合同，
北辰集团为本公司取得长期借款提供存续期间不可撤销的连带责任保证担保。
（vii）根据北辰集团与北京农商银行签订的保证合同，北辰集团为本公司向北京农商银行取
得的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(4). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 7,021,499 6,109,165
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2019 年半年度报告
(5). 其他关联交易
√适用 □不适用
(1)为无锡辰万提供股东借款及股东借款利息
2018 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2019 年 6 月 30 日
股东往来款本金 107,281,700 - 107,281,700 -
股东往来款利息 262,244 975,822 1,238,066 -
107,543,944 975,822 108,519,766 -
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团收到联营企业无锡辰万偿还的项目开发往来款
107,281,700 元，该款项利率为固定利率 8%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团已收回上述款项。
(2)为无锡盛阳提供股东借款及股东借款利息
2018 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2019 年 6 月 30 日
股东往来款本金 74,507,134 - 74,507,134 -
股东往来款利息 372,895 931,339 1,304,234 -
74,880,029 931,339 75,811,368 -
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团收到合营企业无锡盛阳提前偿还的上述项目开
发往来款 74,507,134 元，该款项为本集团于 2018 年 9 月 1 日向其提供，期限为两年，利率为固
定利率 9%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。
(3)为关联方提供往来款项
2018 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2019 年 6 月 30 日
旭昭香港 1,015,000,000 - 170,000,000 845,000,000
合肥旭辉 25,000,000 145,000,000 - 170,000,000
南京宁康 333,200,000 - 58,800,000 274,400,000
上海新置 - 12,098,224 12,098,224 -
1,373,200,000 157,098,224 240,898,224 1,289,400,000
上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。
(4)从关联方取得往来款项
2018 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2019 年 6 月 30 日
武汉当代 68,000,000 - 10,000,000 58,000,000
杭州金湖 312,500,000 - - 312,500,000
杭州旭发 76,885,804 - 19,950,000 56,935,804
杭州辰旭 96,201,168 21,808,703 24,500,000 93,509,871
无锡盛阳 - 300,000,000 - 300,000,000
553,586,972 321,808,703 54,450,000 820,945,675
上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。
(5)应收关联方股利
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2019 年半年度报告
经 2019 年 6 月 28 日股东会批准，杭州旭发向全体股东派发现金股利人民币 89,235,694 元。
本集团按照持股比例确认应收股利人民币 31,232,493 元。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 旭昭香港 845,000,000 845,000 1,015,000,000 1,015,000
其他应收款 合肥旭辉 170,000,000 170,000 25,000,000 25,000
其他应收款 南京宁康 274,400,000 274,400 333,200,000 333,200
其他应收款 无锡辰万 - - 262,244 262
其他应收款 无锡盛阳 - - 372,895 373
其他应收款 杭州旭发 31,232,493 31,232 - -
一年内到期的
无锡辰万 - - 107,281,700 107,282
非流动资产
长期应收款 无锡盛阳 - - 74,507,134 74,507
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 杭州旭发 56,935,804 76,885,804
其他应付款 武汉当代 58,000,000 68,000,000
其他应付款 杭州金湖 312,500,000 312,500,000
其他应付款 杭州辰旭 93,509,871 96,201,168
其他应付款 南京宁康 - 31,786,958
其他应付款 旭昭香港 35,059,597 35,216,002
其他应付款 无锡盛阳 300,000,000 -
应付账款 上海新置 19,385,356 65,785,145
7、 关联方承诺
√适用 □不适用
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺
事项：
租赁
— 租入 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
北辰集团 3,549,808 266,251,534
十二、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1)房地产开发项目支出承诺事项
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2019 年半年度报告
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的房地产开发项目支出承诺：
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 12,121,130,092 8,526,082,640
已批准，但尚未签约 11,620,344,671 14,099,936,693
23,741,474,763 22,626,019,333
(2)经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
一年以内 12,652,669 23,047,763
一到二年 8,134,552 17,809,657
二到三年 8,751,814 17,830,835
三年以上 5,881,833 219,321,237
35,420,868 278,009,492
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段
性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个
人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。
该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额如下：
项目名称 按揭款担保余额
长沙北辰三角洲 5,670,586,690
宁波堇天府 2,425,410,714
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 1,679,134,385
武汉蔚蓝城市(武汉辰智) 1,055,411,689
长沙北辰中央公园 880,640,355
成都北辰朗诗南门绿郡 830,731,475
重庆悦来壹号 729,879,048
苏州北辰旭辉壹号院 708,753,168
北京北辰墅院 1900 639,678,533
北京北辰红橡墅 555,458,827
宁波北宸府 521,109,629
成都北辰香麓 497,061,495
杭州国颂府 487,141,495
杭州北辰蜀山项目 407,912,762
成都北辰南湖香麓 442,790,075
廊坊北辰香麓 313,246,600
武汉北辰光谷里 218,312,072
北京北辰香麓 76,431,368
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2019 年半年度报告
其他 331,051,759
18,470,742,139
十三、 其他重要事项
1、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和
市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以
决定向其配置资源并评价其业绩。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团有 3 个报告分部，分别为：
-出售开发产品分部，负责房地产项目的开发及销售；
-投资物业和酒店分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；
-其他分部，负责其他零星业务的运营；
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归
属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 出售开发产品 投资物业和酒店 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 7,195,211,774 1,310,164,162 43,629,831 - - 8,549,005,767
分部间交易收入 - 33,294,026 20,048,269 - 53,342,295 -
营业成本 4,322,833,641 510,045,732 45,901,972 - - 4,878,781,345
利息收入 30,115,367 2,979,802 206,132 13,302,000 - 46,603,301
利息费用 18,349,487 - - 228,475,398 - 246,824,885
对合营企业和联营企业
33,896,571 - - - - 33,896,571
的投资收益
信用减值损失 748,418 917,177 138,583 810 - 1,804,988
折旧费与摊销费 6,610,886 149,154,989 3,221,593 3,738,356 - 162,725,824
利润/(亏损)总额 1,841,788,097 423,525,964 -12,348,865 -302,492,717 - 1,950,472,479
所得税费用 475,505,694 105,022,272 - -75,623,180 - 504,904,786
净利润/(亏损) 1,366,282,403 318,503,692 -12,348,865 -226,869,537 - 1,445,567,693
资产总额 80,229,704,666 7,514,450,192 114,938,672 7,302,099,022 - 95,161,192,552
负债总额 67,303,825,993 1,320,135,861 174,331,129 7,578,846,059 - 76,377,139,042
对合营企业和联营企业
330,437,072 - - - - 330,437,072
的长期股权投资
非流动资产增加额 6,836,535 52,850,656 1,278,630 414,139 - 61,379,960
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重
要客户的交易收入。
于 2019 年 6 月 30 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
(3). 其他说明
√适用 □不适用
截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间及 2018 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
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2019 年半年度报告
项目 出售开发产品 投资物业和酒店 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 4,149,023,267 1,274,383,895 46,836,404 - - 5,470,243,566
分部间交易收入 - 13,347,188 15,536,427 - 28,883,615 -
营业成本 2,777,606,629 496,835,396 44,163,323 - - 3,318,605,348
利息收入 27,669,708 2,783,940 432,554 70,473,255 - 101,359,457
利息费用 33,340,891 - - 306,184,496 - 339,525,387
对合营企业和联营企业
84,597,978 - - - - 84,597,978
的投资收益
资产减值损失 67,741 32,200 - - - 99,941
折旧费与摊销费 3,276,224 143,147,454 10,939,644 3,238,387 - 160,601,709
利润/(亏损)总额 986,693,400 424,705,165 -15,249,291 -272,307,044 - 1,123,842,230
所得税费用 232,345,764 108,395,434 -1,775,675 -67,423,972 - 271,541,551
净利润/(亏损) 754,347,636 316,309,731 -13,473,616 -204,883,072 - 852,300,679
资产总额 77,978,639,298 7,188,818,261 118,755,781 6,608,186,422 - 91,894,399,762
负债总额 66,236,831,998 1,342,924,053 217,042,237 7,253,617,757 - 75,050,416,045
对合营企业和联营企业
327,772,994 - - - - 327,772,994
的长期股权投资
非流动资产增加额 18,227,049 123,681,714 15,969,893 8,163,627 - 166,042,283
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重
要客户的交易收入。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资
产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。
于 2019 年 6 月 30 日及 2018 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
资产负债率 80% 82%
十四、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内 108,757,638
1 年以内小计 108,757,638
1至2年 23,519,084
2至3年 5,553,196
3 年以上 1,199,087
123 / 131
2019 年半年度报告
合计 139,029,005
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
26,547,878 19.1 13,273,939 50.0 13,273,939 26,547,878 35.0 13,273,939 50.0 13,273,939
账准备
其中：
应收租金 26,547,878 100.0 13,273,939 50.0 13,273,939 26,547,878 100.0 13,273,939 50.0 13,273,939
按组合计提坏
112,481,127 80.9 3,132,065 2.8 109,349,062 49,250,014 65.0 2,213,812 4.5 47,036,202
账准备
其中：
应收购房款 5,000 - 5,000 100.0 - 5,000 - 5,000 100.0 -
应收物业费 617,106 0.6 6,171 1.0 610,935 537,944 1.0 5,379 1.0 532,565
应收酒店及餐
25,571,353 22.7 1,080,126 4.2 24,491,227 17,115,724 34.8 1,091,860 6.4 16,023,864
饮服务款
应收会展服务
56,600,915 50.3 1,132,019 2.0 55,468,896 6,389,210 13.0 128,904 2.0 6,260,306
款-国有企业
应收会展服务
1,721,498 1.5 340,893 19.8 1,380,605 3,046,770 6.2 361,673 11.9 2,685,097
款-其他企业
应收租赁款 27,965,255 24.9 567,856 2.0 27,397,399 22,155,366 45.0 620,996 2.8 21,534,370
合计 139,029,005 / 16,406,004 / 122,623,001 75,797,892 / 15,487,751 / 60,310,141
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
应收租金 13,273,939 - - - 13,273,939
应收购房款 5,000 - - - 5,000
应收物业费 5,379 792 - - 6,171
应收酒店及餐饮服务款 1,091,860 - 11,734 - 1,080,126
应收会展服务款-国有企业 128,904 1,003,115 - - 1,132,019
应收会展服务款-其他企业 361,673 - 20,780 - 340,893
应收租赁款 620,996 - 53,140 - 567,856
合计 15,487,751 1,003,907 85,654 - 16,406,004
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 85,583,122 14,444,802 62%
其他说明：
124 / 131
2019 年半年度报告
√适用 □不适用
于 2019 年 6 月 30 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本公司计提的坏账准备金额为 1,003,907 元，其中收
回或转回的坏账准备金额为 85,654 元(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本公司计提坏账准
备 32,199 元，无收回或转回的坏账准备金额)。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本公司无实际核销的应收账款(截至 2018 年 6 月 30
日止 6 个月期间：无)。
于 2019 年 6 月 30 日，本公司无质押给银行的应收账款(2018 年 12 月 31 日：无)。
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - 106,842,396
应收股利 - -
其他应收款 1,066,217,928 1,016,399,074
合计 1,066,217,928 1,123,241,470
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合联营公司利息 - 635,139
子公司利息 - 106,314,206
减：坏账准备 - -106,949
合计 - 106,842,396
(2).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预期
信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年1月1日余额 106,949 - - 106,949
2019年1月1日余额在本期 106,949 - - 106,949
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 106,949 - - 106,949
本期转销
本期核销
其他变动
125 / 131
2019 年半年度报告
2019年6月30日余额 - - - -
其他应收款
(1).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款 1,028,514,539 992,544,207
代垫款项 22,518,993 17,423,190
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 1,709,970 1,770,068
工程专项基金 723,718 723,718
备用金 755,185 639,400
保证金 150,000 150,000
其他 15,335,892 6,533,118
减：坏账准备 -15,770,369 -15,664,627
合计 1,066,217,928 1,016,399,074
(2).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年1月1日余额 1,117,406 - 14,547,221 15,664,627
2019年1月1日余额在本期 1,117,406 - 14,547,221 15,664,627
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 105,742 - - 105,742
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 1,223,148 - 14,547,221 15,770,369
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
应收代垫款 2,267,221 - - - 2,267,221
预付货款 12,280,000 - - - 12,280,000
应收子公司款项 992,544 35,971 - - 1,028,515
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2019 年半年度报告
应收代垫款项 75,780 25,479 - - 101,259
应收押金、保证
12,797 279 - - 13,076
金及备用金
工程专项基金 3,619 - - - 3,619
其他 32,666 44,013 - - 76,679
合计 15,664,627 105,742 - - 15,770,369
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
1 年以内及 1
应收子公司款 应收子公司款 1,028,514,539 95.06 1,028,515
至2年
金恒生 预付货款 12,280,000 3 年以上 1.13 12,280,000
北京市建设委员会 工程专项基金 803,905 3 年以上 0.07 4,020
北京五洲风情文化
代垫款 322,791 1 年以内 0.03 1,614
有限公司
北京乐动乐听文化
代垫款 170,708 1至2年 0.02 854
传媒有限公司
合计 / 1,042,091,943 / 96.31 13,315,003
其他说明：
√适用 □不适用
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本公司计提的坏账准备金额为 105,742 元，无收回或
转回的坏账准备(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：无)。
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本公司无实际核销的其他应收款(截至 2018 年 6 月 30
日止 6 个月期间：无)。
于 2019 年 6 月 30 日，本公司其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2018 年 12 月 31
日：无)。
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,125,302,853 10,000,000 3,115,302,853 2,859,802,853 10,000,000 2,849,802,853
对联营、合营企业投资 - - - - - -
合计 3,125,302,853 10,000,000 3,115,302,853 2,859,802,853 10,000,000 2,849,802,853
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 末余额
北辰超市 10,000,000 - - 10,000,000 - 10,000,000
北辰会展集团 63,196,100 - - 63,196,100 - -
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2019 年半年度报告
北辰地产集团 2,696,056,753 - - 2,696,056,753 - -
北辰房地产 - - - - - -
成都北辰中金 2,550,000 - - 2,550,000 - -
武汉裕辰 18,000,000 - - 18,000,000 - -
武汉金辰盈智 10,000,000 - - 10,000,000 - -
杭州京诚 20,000,000 - - 20,000,000 - -
长沙滨辰 40,000,000 - - 40,000,000 - -
武汉辰展 - 30,000,000 - 30,000,000 - -
武汉辰发 - 30,000,000 - 30,000,000 - -
廊坊辰智 - 31,000,000 - 31,000,000 - -
武汉金辰盈创 - 24,500,000 - 24,500,000 - -
成都天辰 - 50,000,000 - 50,000,000 - -
广州辰旭 - 50,000,000 - 50,000,000 - -
重庆合悦 - 50,000,000 - 50,000,000 - -
合计 2,859,802,853 265,500,000 - 3,125,302,853 - 10,000,000
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,267,359,910 494,982,114 1,284,200,597 515,173,200
其他业务 673,679 230,428 2,369,911 42,297
合计 1,268,033,589 495,212,542 1,286,570,508 515,215,497
其他说明：
(a)主营业务收入和主营业务成本
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 102,030,393 54,699,950 144,461,314 85,686,058
投资物业和酒店业务 1,159,823,943 421,438,389 1,132,257,593 409,674,928
其他 5,505,574 18,843,775 7,481,690 19,812,214
1,267,359,910 494,982,114 1,284,200,597 515,173,200
(i)出售开发产品业务收入及成本
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京北辰墅院 1900 80,853,774 39,566,847 143,160,362 85,313,278
其他 21,176,619 15,133,103 1,300,952 372,780
102,030,393 54,699,950 144,461,314 85,686,058
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2019 年半年度报告
(b)其他业务收入和其他业务成本
截至 6 月 30 日止 6 个月
2019 年 2018 年
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 673,679 230,428 2,369,911 42,297
截至 2019 年 6 月 30 日止 6 个月期间，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币
156,605,164 元(截至 2018 年 6 月 30 日止 6 个月期间：6,962,064 元)。
于 2019 年 6 月 30 日，本公司已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的
收入金额 50,107,319 元，将于未来期间陆续确认收入。
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关联方贷款利息收入 185,281,355 -
合计 185,281,355 -
十五、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -1,516,394
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一
9,144,077
标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,287,280
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 276,805
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -134,944
所得税影响额 -2,514,206
少数股东权益影响额 -3,624,798
合计 3,917,820
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 8.58 0.36 0.36
扣除非经常性损益后归属于公司普
8.55 0.35 0.35
通股股东的净利润
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2019 年半年度报告
3、 境内外会计准则下会计数据差异
√适用 □不适用
(1). 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
净利润 净资产
本期发生额 上期发生额 期末余额 期初余额
按中国会计准则 1,284,724,613 637,773,468 16,996,688,787 15,217,462,074
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性
67,702,387 68,978,532 1,734,542,213 1,666,839,926
房地产所计提折旧(a)
投资性房地产公允值变
76,336,000 52,263,000 4,628,212,000 4,345,361,000
化(a)
按境外会计准则 1,428,763,000 759,015,000 23,359,443,000 21,229,663,000
(2). 境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称。
√适用 □不适用
(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；
在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧
或摊销。
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2019 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
一、载有法定代表人签名的中期报告文本。
二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖
章的会计报表。
备查文件目录
三、在香港交易所发布的中期业绩报告。
四、 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正
本及公告的原稿。
董事长：贺江川
董事会批准报送日期：2019 年 8 月 21 日
修订信息
□适用 √不适用
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