2019 年年度报告
公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
2019 年年度报告
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2019 年年度报告
董事长致辞
各位股东：
本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一九年十二月三十一日之年度经营业绩报告。
截至二零一九年十二月三十一日，按照中国会计准则，在公司发展物业结算面积增加的带动
下，公司实现营业收入人民币 2,012,236.4 万元，同比上升 12.64%。利润总额为人民币 276,320.6
万元，同比下降 1.33%。由于结转项目权益占比增加，因此归属于母公司股东的净利润同比上升
39.04%，达到 165,394.9 万元。每股收益为人民币 0.46 元。
回顾二零一九年，世界经济增长持续放缓，国内外风险挑战明显上升，我国政府坚持稳中求
进，推动高质量发展，国民经济运行总体保持在合理区间。面对复杂的国内外经济环境，公司坚
持以低成本扩张、品牌扩张、资本扩张三大战略为指引，迎难而上，奋力拼搏，报告期内营业收
入稳定增长，利润水平再创佳绩。其中，发展物业坚持“大运营”指导下的快周转原则，大力加
强战略布局规划，全面提升经营管理水平。投资物业坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务
协同推进的发展策略，不断加大会展产业链延伸的扩张步伐，北辰会展品牌影响力持续增强。
展望二零二零年，虽然年初突发的新型冠状病毒肺炎疫情在短期内对各行各业造成一定冲击，
但我国政府仍将坚持新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，以改革开放为动力，推动经济社
会持续健康发展，中国经济长期向好的基本面不会变。在此形势下，机遇与挑战并存，公司将以
“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”为指引，稳步推进主营业务高质量
发展。其中，发展物业要强基固本、稳中求进。一方面要完善机制建设，加快现有项目的开发、
建设及销售，另一方面要科学、审慎、精准拓展土地储备。投资物业要抓住机遇、乘势而上。在
持续做优做强重资产持有型业务同时，大力拓展并不断创新轻资产服务型业务。此外，公司将利
用综合运营优势，积极整合多业态资源，深入挖掘不同业态融合发展的新机遇，进一步提升公司
核心竞争力。
我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造
成为全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业而努力奋斗！
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最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公
司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 董安生 个人身体原因 无
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人贺江川、主管会计工作负责人崔薇及会计机构负责人（会计主管人员）高小杰声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2019年年度利润分配股权登记日总股本为基数，
向全体股东每股派发现金红利0.15元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利
505,053,000元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
1、新型冠状病毒肺炎疫情的短期风险
二零二零年初突发的新型冠状病毒肺炎疫情对二零二零年一季度的中国经济产生较大影响，
各行各业包括房地产行业及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及相关防控措施的开
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展，公司房地产开发业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在短期内将
受到一定影响。
针对上述风险，公司认真建立、健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作，截至目
前基本实现全面复工复产。此外，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低
疫情可能给公司生产经营造成的不利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓
机遇、多途径促销售，另一方面将严格控制成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过提
升、优化服务，拓宽营销渠道，稳定并吸引客源，另一方面将在巩固现有业务和项目基础上，积
极拓展新项目。
2、发展物业政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期
长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获得土地、项目开发建设、销售、融资等
方面带来一定风险。
针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政
策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销
售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提
升综合竞争力。
3、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升
开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影
响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本
扩张思路，拓展新型拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加
快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。
4、公司人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局以及会展酒店受托管理项目、重大国务政务
活动接待项目快速增加，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，
短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办企业领导人与年轻人才等培
训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通过开展会展集团专项人才、
地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。
十、 其他
√适用 □不适用
公司于 2020 年 3 月 31 日披露未经审计业绩公告，与未经审计业绩公告相比，本公司经审计
的年度财务数据无重大调整。
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目 录
第一节 释义..................................................................................................................................... 7
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 9
第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 12
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 14
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 31
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 43
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 47
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 48
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 54
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 57
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 62
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 160
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司
本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司
本集团 指 本公司及其子公司
北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司
天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司
姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司
长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司
绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司
信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司
北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司
北辰会展集团 指 北京北辰会展集团有限公司
北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司
北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司
北极星基金 指 北京北极星房地产投资基金管理有限公司
辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心
国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心
世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司
杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司
北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司
武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司
北辰信息服务 指 北京北辰会展信息服务有限公司
时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司
会展研究院 指 北京北辰会展研究院有限公司
苏州北辰旭昭 指 苏州北辰旭昭置业有限公司
杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司
南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司
武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司
成都北辰 指 成都北辰置业有限公司
廊坊房地产 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司
合肥辰旭 指 合肥辰旭房地产开发有限公司
成都天府 指 成都北辰天府置业有限公司
成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司
杭州京华 指 杭州北辰京华置业有限公司
杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司
杭州金湖 指 杭州金湖房地产开发有限公司
领航会展 指 北京北辰领航商务会展有限公司
宁波京华 指 宁波北辰京华置业有限公司
重庆两江 指 重庆北辰两江置业有限公司
苏州北辰置业 指 苏州北辰置业有限公司
宁波辰新 指 宁波辰新置业有限公司
北辰地产集团 指 北京北辰地产集团有限公司
武汉辰慧 指 武汉北辰辰慧房地产开发有限公司
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武汉辰智 指 武汉北辰辰智房地产开发有限公司
无锡盛阳 指 无锡北辰盛阳置业有限公司
无锡辰万 指 无锡市辰万房地产有限公司
武汉领航 指 武汉北辰领航商务会展有限公司
成都华府 指 成都北辰华府置业有限公司
四川天仁 指 四川北辰天仁置业有限公司
海口辰智 指 海口辰智置业有限公司
成都北辰中金 指 成都北辰中金展览有限公司
武汉裕辰 指 武汉裕辰房地产开发有限公司
杭州京诚 指 杭州北辰京诚置业有限公司
武汉金辰盈智 指 武汉金辰盈智置业有限公司
武汉北辰创意 指 武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司
北京宸宇 指 北京宸宇房地产开发有限公司
武汉辰发 指 武汉辰发房地产开发有限公司
武汉辰展 指 武汉辰展房地产开发有限公司
长沙滨辰 指 长沙滨辰置业有限公司
北辰会展投资 指 北京北辰会展投资有限公司
廊坊辰智 指 廊坊市辰智房地产开发有限公司
武汉金辰盈创 指 武汉金辰盈创置业有限公司
成都天辰 指 成都北辰天辰置业有限公司
重庆合悦 指 重庆北辰合悦置业有限公司
广州辰旭 指 广州辰旭置业有限公司
北辰兴顺会展 指 北京北辰兴顺会展有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
报告期 指 2019 年年度
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司
公司的中文简称 北辰实业
公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited
公司的外文名称缩写 Beijing North Star
公司的法定代表人 贺江川
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号
公司注册地址的邮政编码 100101
公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
公司办公地址的邮政编码 100101
公司网址 http://www.beijingns.com.cn
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn
四、 信息披露及备置地点
《中国证券报》、《上海证券报》、
公司选定的信息披露媒体名称
《证券日报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广
办公地址
（境内） 场 2 号楼普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 徐涛、任丽君
名称 罗兵咸永道会计师事务所
公司聘请的会计师事务所 Pricewaterhousecoopers,22F
办公地址
（境外） Prince's building,Central,Hong Kong
签字会计师姓名 黄焯棋
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2019年 2018年 2017年
增减(%)
营业收入 20,122,363,737 17,864,162,781 12.64 15,456,514,443
归属于上市公司股东的净利润 1,653,948,716 1,189,511,662 39.04 1,140,410,658
归属于上市公司股东的扣除非
1,629,287,968 1,130,538,395 44.12 1,265,232,627
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 120,895,125 2,532,908,272 -95.23 -1,628,276,493
本期末比上年同
2019年末 2018年末 2017年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 17,368,057,820 15,217,462,074 14.13 12,598,972,264
总资产 93,811,678,995 91,894,399,862 2.09 79,980,021,253
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年
基本每股收益（元／股） 0.46 0.35 31.43 0.34
稀释每股收益（元／股） 0.46 0.35 31.43 0.34
扣除非经常性损益后的基本每股
0.45 0.33 36.36 0.38
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 10.87 9.02 增加1.85个百分点 9.41
扣除非经常性损益后的加权平均
10.70 8.57 增加 2.13 个百分点 10.45
净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,653,948,716 1,189,511,662 17,368,057,820 15,217,462,074
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则 下
投资性房地产 所 137,877,284 136,830,338 1,804,717,180 1,666,839,926
计提折旧(a)
投资性房地产 公
113,742,000 84,147,000 4,665,618,000 4,345,361,000
允值变化(a)
按境外会计准则 1,905,568,000 1,410,489,000 23,838,393,000 21,229,663,000
(二) 境内外会计准则差异的说明：
√适用 □不适用
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(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；
在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧
或摊销。
九、 2019 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 5,042,944,146 3,506,061,621 1,523,090,851 10,050,267,119
归属于上市公司股东
819,720,918 465,003,695 19,416,665 349,807,438
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 814,516,131 466,290,662 13,924,286 334,556,889
后的净利润
经营活动产生的现金
-3,061,148,225 2,295,436,313 1,589,276,403 -702,669,366
流量净额
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额
非流动资产处置损益 -6,197,857 -6,558,511 -369,898
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定 23,113,728 7,346,284 12,024,386
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
1,799,208 88,796,220 48,235,668
用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性 / - 17,175,890
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / / 35,149
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值
- 143,810 /
准备转回
辞退福利 -265,000 -4,201,284 -173,250,000
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 18,719,060 -922,273 -53,547,603
少数股东权益影响额 -3,216,105 3,043,365 -1,703,652
所得税影响额 -9,292,286 -28,674,344 26,578,091
合计 24,660,748 58,973,267 -124,821,969
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
北京北辰实业股份有限公司 1997 年 4 月 2 日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设立，
同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。
公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%， 股 70,702
万股，占总股本的 20.998%。
公司主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成
多区域多层级的全国规模化发展布局，其中包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、
多档次的物业开发和销售。开发项目覆盖了华北、华中、华东、西南等 15 个热点区域的重点城市，
共有拟建、在建、在售项目 45 个，开发规模和市场占有率不断提升。
公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓等业态，面积逾 127 万平方米，其中
120 万平方米均位于北京亚奥核心区。经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、北辰
洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、汇宾大厦、汇欣大厦、
北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓等，京外项目为长沙北辰洲际酒店。
公司在做优做强传统持有型物业的同时，加强资源整合，以北辰会展集团为依托，不断强化
会展产业新业务、新技术的外延扩张。其中会展、酒店的品牌经营和管理输出工作近年来成效显
著，逐步形成了以委托管理为核心的多元化服务盈利模式。目前北辰会展集团受托管理的会展与
酒店项目累计达 34 个，实现受托管理会展场馆总面积 325.5 万平方米，已成为国内管理场馆总面
积最大的会展品牌企业，“北辰会展”品牌影响力持续升温。
公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则和“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，
不断致力于打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
中国房地产行业经过二十多年的发展，从起步、探索、发展、调整的过程中逐步趋于理性和
成熟。近几年来，中国房地产市场已呈现规模扩张迅速、行业集中度持续提升、商业模式不断创
新、融资手段日趋多元化的特点。
就中国房地产行业未来发展而言，在中国经济稳中求进的总基调下，房地产市场结束了高速
发展的黄金时代，步入较为平稳、中高速发展的白银时代，城市差异化发展成为新常态。与此同
时，在政府坚持分类调控、因城施策、防控金融风险的背景下，房地产行业处于一定的政策周期
中，呈现出以创新、转型和变革为动力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代，市场
正孕育着新的发展机遇。
在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为房地产综合运营能力及其品牌效
应。公司经过多年发展，形成了完整的房地产投资、开发、经营产业链，其中房地产开发使公司
获得收益增长来源，持有物业经营为公司提供稳定收益基础，两大板块相互联系、相互支持，增
强了公司的抗风险能力。
一方面，公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档
住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发
中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十三年荣获中国房地产 TOP10 研究组
评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续坚持低成本扩张战略，采取
多种形式稳步推进区域扩张，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、
长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山、广州等
15 个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。
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另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务
能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾 120 万平
方米的投资物业（含酒店），拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力，
圆满完成了以奥运会、APEC 会议、京交会、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦
门金砖会晤、中国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国
世界地理信息大会、第八届北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代表
的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。此外，
公司近两年来深入推进会展品牌扩张，全国拓展会展品牌输出工作取得积极成果，同时，公司以
会展集团成立为契机，科学整合会展、酒店、信息服务等产业资源，在涵盖会展场馆运营、会展
主办承办、会展信息化、会展研发教育的全价值产业链开展了积极的探索与实践，为公司会展经
济与新经济、新技术、新业务的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。
未来，公司将进一步坚持低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，继续沿着轻资产运行、
新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展方向，努力创建全国一流的复合地产品牌
和全国最具影响力的会展品牌企业。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
二零一九年，面对错综复杂的国内外经济环境，我国政府坚持稳中求进，推动高质量发展，
扎实做好“六稳”工作，三大攻坚战取得关键进展，改革开放迈出重要步伐，供给侧结构性改革
继续深化，全面建成小康社会实现新的重大进展。全年 GDP 增速达到 6.1%，经济社会持续健康发
展。
1、发展物业
二零一九年，中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，
不将房地产作为短期刺激经济的手段；地方政府进一步深化因城施策、分类调控，保持房地产市
场稳定。总体来看，全年商品住宅成交规模及成交均价均略有上升，全国房地产市场整体平稳运
行。此外，全年土地市场中住宅用地成交规模小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价
率与去年基本持平。根据国家统计局数据（下同）显示，二零一九年全国房地产市场商品住宅销
售面积 150,144 万平方米，同比上涨 1.5%，商品住宅平均销售价格为人民币 9,287 元/平方米，
同比上涨 8.7%。
一线城市中，北京商品住宅市场量价同比齐升，刚需产品成为市场主力，但整体供大于求，
库存量及出清周期回升；北京宅地市场成交量稳中略涨，成交楼面均价微降，溢价率小幅下降。
广州商品住宅市场成交量与去年相比略有下滑。二线城市商品住宅成交量总体与上年基本持平，
城市间分化格局愈加明显。三线城市商品住宅成交均价小幅提升，涨幅延续回落态势，成交规模
同比降幅明显。
表 1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表
成交面积 较上年 成交金额 较上年 成交均价 较上年
城市名称
（万平方米） 同期增长（%） （亿元） 同期增长（%） （元/平方米） 同期增长（%）
北京 790.6 50.1 3,033.1 53.9 38,366 2.5
长沙 2,005.8 1.6 1,650.2 7.3 8,227 5.5
武汉 2,981.8 -7.7 4,125.1 0.7 13,834 9.1
杭州 1,284.3 -3.4 3,406.1 5.2 26,522 8.9
苏州 1,983.6 10.9 3,492.0 20.4 17,605 8.6
宁波 1,438.9 10.8 2,295.9 9.1 15,956 -1.5
南京 1,137.2 15.7 2,209.4 14.1 19,428 -1.4
合肥 1,155.7 4.7 1,628.0 12.9 14,086 7.8
成都 2,564.9 -3.6 3,008.4 15.6 11,729 19.9
重庆 5,149.1 -5.1 4,457.8 0.3 8,657 5.7
廊坊 661.3 -15.4 729.5 -11.2 11,032 5.0
无锡 1,239.6 -0.5 1,776.2 22.0 14,329 22.6
海口 373.5 12.7 581.2 38.7 15,562 23.1
广州 1,106.6 -2.8 2,657.5 8.2 24,015 11.3
眉山 544.3 32.7 456.6 29.3 8,389 -2.5
数据来源：CREIS 中指数据。
2、投资物业（含酒店）
在国家大力调整经济结构、加快发展现代服务业和北京市落实首都城市战略定位的背景下，
投资物业（含酒店）市场呈现稳中向好的趋势。同时，中国经济转型驱动下的行业创新，也为投
资物业市场带来一系列的新增需求动力。其中，我国会展业近年来专业化、市场化、国际化水平
不断提高，已成为构建现代市场体系和开放型经济体系的重要平台，我国也正在成为全球展览业
的中坚力量。二零一九年北京写字楼市场新增供应量较高，整体租金水平小幅下跌。北京高端酒
店市场接待住宿人数同比有所下降。公寓市场供给与需求不断平衡，租金整体保持平稳。
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2019 年年度报告
二、报告期内主要经营情况
二零一九年，公司坚持以品牌扩张、低成本扩张和资本扩张战略为指引，发展物业积极开拓，
投资物业稳健运营，创新业务扎实推进，资产规模、收入水平再上新台阶。报告期内，在公司发
展物业结算面积增加的带动下，公司实现营业收入人民币 2,012,236.4 万元，同比上升 12.64%。
公司利润总额、净利润分别为人民币 276,320.6 万元、184,384.0 万元。结转项目权益占比增加，
归属母公司净利润为 165,394.9 万元，同比上升 39.04%。每股收益为人民币 0.46 元，同比上升
31.43%。
1、发展物业
二零一九年，公司深入研判各地政策变化下的新形势和新挑战，把快周转放在首要位置，坚
持以客户为中心，准确把握销售时机，采取灵活的推盘策略，整体经营业绩保持稳定。二零一九
年，因可供结算面积增加，发展物业实现营业收入人民币 1,735,247.1 万元（含车位），同比上
升 14.66%，税前利润为人民币 268,207.1 万元，同比下降 0.59%。报告期内，发展物业实现开复
工面积 870 万平方米，竣工面积 267 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 190
亿元（含车位）和 126 万平方米。
多措并举促进销售。在房地产宏观调控力度不减，行业销售规模增速放缓的背景下，一方面，
公司以大运营视角进行市场研判和经营部署，紧抓部分区域需求释放契机，积极开展有针对性的
营销策略；另一方面，公司为提升产品竞争力，紧密围绕客户敏感点，按照“全时、全区、全龄、
全程”的研发思想，提出了公共区域品质提升系统性解决方案，为实现“北辰特色标准化体系”
打下坚实基础。报告期内，长沙、武汉、宁波、成都、重庆项目分别实现合同销售金额 34.57 亿
元、43.59 亿元、20.08 亿元、10.72 亿元、10.75 亿元。
合理拓展土地储备。公司密切关注市场政策导向，深入开展前期拓展研究，精准把控投资节
奏，持续加强一、二线热点区域深耕策略和前瞻性战略布局，聚焦长三角、珠三角、大湾区等热
点区域，报告期内成功进入粤港澳大湾区核心城市广州，这也是公司全国化战略的重要一步。截
至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁
波、无锡、海口、眉山、广州等 15 个城市，总土地储备 719 万平方米，共有拟建、在建、在售项
目 45 个，规划总建筑面积 1,943 万平方米，形成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。
持续推进体系建设。公司紧密围绕决策管理、职能管理、业务管理三条主线构建制度体系。
以客户需求为出发点，持续提高客户满意度；运用公区模块设计，健全完善标准化体系；信息化
覆盖全面推进，实现项目实时监控。公司科学管控总体水平不断提升。
2、投资物业（含酒店）
公司坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展策略，充分发挥会展产业服
务品牌、管理品牌、咨询品牌三大子品牌的比较优势，加大会展产业链延伸的扩张步伐，探索创
新型业务支撑的有效路径，资产的经济收益和社会效益全面提升。二零一九年，投资物业（含酒
店）实现营业收入人民币 266,035.8 万元，同比上升 1.19%，受部分物业更新改造影响，实现税
前利润人民币 82,262.5 万元，同比下降 6.91%。
北辰会展品牌影响力进一步提升。在北京打造国际交往活跃、国际化服务完善、国际影响力
凸显的国际交往中心的有利背景下，北辰会展集团发挥专业优势，履行责任担当，报告期内为第
二届“一带一路”国际合作高峰论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会、2019 年国
际篮联篮球世界杯、北京大兴国际机场投运仪式等重大活动提供了优质的服务保障，屡获会务组
织部门肯定和中外客人好评。
做优做强重资产持有型业务。公司凭借大量核心价值物业集中于亚奥核心区的地缘优势，以
会展为龙头，带动写字楼、酒店、公寓等业态共同发展。其中，国家会议中心和北京国际会议中
心重点聚焦国际会议市场潜在需求，强化专业化、市场化、国际化的运营目标，积极搭建立体化
国际交往平台，持续加大拓展力度，市场占有率和综合收益双提升。写字楼业态始终立足于满足
客户办公需求，注重客户办公体验，内部深挖客户资源，外部拓宽销售渠道，出租率和租金在区
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2019 年年度报告
域内维持高位水平。酒店及公寓业态积极应对市场变化，倾力打造主题活动、亲子房间为主的特
色营销，反复打磨服务细节，完善服务品质，提高宾客体验，房价和出租率优于市场平均水平。
创新发展轻资产服务型业务。面对北京“四个中心”城市功能定位和“一核两轴四区域”空
间布局的进一步优化，公司发挥北辰会展之所长，不断塑造北辰会展品牌形象的同时，持续推动
打通会展上下游产业链重要节点，充分发挥会展经济的带动作用，筑造北辰会展产业发展新高地，
报告期内经营成果丰硕。
会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出业务全国化、多城市延伸的战略布局已展开，规模化
发展已形成，业界话语权不断提升。报告期内，北辰会展集团成功签约福州数字中国会展中心、
雅居乐郑州雁鸣湖国际会议会展小镇、崇礼国际会议会展中心和威海国际经贸交流中心 4 家委托
管理场馆，并在深圳、郑州、威海等会展重点城市新签订 6 个顾问咨询项目。截至报告期末，北
辰会展集团已进入全国 25 个城市，累计受托管理会展场馆 15 个，受托管理酒店 19 家，实现受托
管理会展场馆总面积 325.5 万平方米，目前已成为国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，
承办会议档次最高的会展运营企业；会展主承办业务总结前期项目经验，整合多方展会资源，业
务拓展取得阶段性成果。报告期内，成功举办了自办展“2019 中国游戏节”和“2019 中国成都国
际供应链与物流技术及装备博览会”；会展研发业务为公司会展业务发展提供有力的理论支持，
并积极参与城市会展体系平台建设，包括参与市级会展平台研究、政府课题报告撰写、《中国展
览指数报告》发布、校企合作教育培训等；以互联网+会展、北辰智慧社区为代表的互联网+业务
持续推进。
图 1：公司截至报告期末受托管理项目分布图
表 2：公司截至报告期末受托管理项目明细表
序号 受托管理会议中心项目 受托管理酒店项目
1 珠海国际会展中心 林芝五洲皇冠酒店
2 北京雁栖湖国际会展中心 惠东北辰五洲皇冠行政公寓
3 南昌绿地国际博览中心 江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店
4 连云港大陆桥会议中心及配套酒店 张家口北辰五洲皇冠酒店
5 杭州国际博览中心 大同北辰五洲皇冠行政公寓
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6 宁夏国际会堂 银丰北辰五洲皇冠酒店
7 泰州中国医药城会展中心 安顺北辰五洲皇冠花园酒店
8 青岛国际会议中心 赤峰北辰五洲皇冠酒店
9 石家庄国际会展中心 万全北辰五洲皇冠酒店
10 德清国际会议中心 怀安北辰五洲皇冠花园酒店
11 南通国际会展中心及配套酒店 南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店
12 福州数字中国会展中心 杭州国际博览中心北辰大酒店
13 崇礼国际会议会展中心及配套酒店 南昌绿地五洲皇冠酒店
14 雅居乐郑州雁鸣湖国际会议会展小镇 大陆桥皇冠商务酒店
15 威海国际经贸交流中心及配套酒店 南通科创中心酒店
16 武汉中交城北辰五洲皇冠酒店
17 珠海北辰五洲皇冠酒店
18 广州香雪五洲皇冠酒店
19 通化万峰北辰五洲皇冠酒店
3、培育业务
在健康养老方面，公司首个健康养老项目—长沙北辰欧葆庭国际颐养中心自去年正式亮相至
今开业一年有余，凭借先进的服务理念，完备的硬件设施及优质的养老服务，已快速成长为我国
中部地区养老服务示范基地。在文化创意方面，公司密切关注行业发展动态，深刻分析了行业未
来发展存在的现实问题，积极吸纳较为成熟的文创产业项目运营实践经验，着力促进公司多业务
协同发展。
4、融资工作
在金融监管加强、去杠杆、去通道信用收紧的背景下，公司统筹考虑政策环境、利率水平、
资产负债结构等因素，有效选择相关融资工具，灵活利用“总部融资”等多元化融资模式，为公
司项目开发建设提供了中长期稳定的资金来源。
5、综合实力与品牌建设
公司坚信“北辰”品牌是公司发展的最强背书，也是业绩保障和可持续发展的根本动力。长
期以来，公司围绕打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业为目标，
持续推进品牌创新，实施品牌战略，在发展变革中锐意进取。报告期内，公司凭借优秀的销售业
绩以及雄厚的综合实力，稳居中国房地产百强行列，再次荣获“2019 年中国房地产百强企业”和
“2019 年中国房地产百强之星”两项殊荣；并先后取得权威媒体发布的“2019 沪深上市房地产公
司投资价值 TOP10”、“2019 沪深上市房地产公司财富创造能力 TOP10”、“2019 值得资本市场
关注的房地产公司”等多项荣誉；此外，在中国房地产品牌价值研究评选活动中，公司连续第十
三年获得“中国复合地产专业领先品牌”，公司品牌价值突破百亿，同时北京北辰信诚物业管理
有限责任公司凭借专业的管理和优质的服务，被评为“2019 中国物业服务特色品牌企业”，公司
品牌价值、品牌影响力持续提升。
荣誉的背后是信任也是责任，北辰实业将继续秉持“创造物业价值，筑就百年基业”的企业
使命，提高服务品质，在发展变革中不断创新，锐意进取。
6、投资者关系
公司不断完善投资者关系管理工作机制，通过搭建实地路演、投资者调研、电话会议、公司
网站专栏和热线电话等多元化交流沟通平台，与投资者形成及时有效的双向互通渠道，更好的增
进投资者对公司了解，凝聚共识，为公司全方位、立体化地做好投资者关系管理工作奠定基础。
7、践行社会责任，推动企业可持续发展
二零一九年是新中国成立 70 周年，是实现“十三五”规划的关键一年，也是公司积极履行社
会责任、助力脱贫攻坚、支持绿色环保事业卓有成效的一年。报告期内，公司积极开展关爱特殊
群体公益活动，向北京春苗慈善基金会捐赠善款 95 万元，努力促进社会健康和谐发展；认真推进
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白虎头村结对帮扶工作，助力白虎头村 27 户低收入户实现二零一九当年全部脱低，脱贫攻坚取得
重大进展；坚持以绿色发展为引领，参与协办了北京市首个小微湿地保护修复示范建设项目，并
扎实做好各项环境保护工作，年内实现二氧化碳碳排放配额盈余约 5000 吨，以实际行动助力首都
生态环境建设；公司更以可持续发展为目标，连续十年披露《社会责任报告》（环境、社会及管
治报告），将可持续发展的精髓深入到日常经营管理的过程中，并凭借雄厚的综合实力获评“2019
年度 ESG 卓越企业”。
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(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 20,122,363,737 17,864,162,781 12.64
营业成本 12,904,431,801 11,882,236,825 8.60
销售费用 555,160,972 507,186,414 9.46
管理费用 918,201,332 889,736,302 3.20
财务费用 414,765,768 546,389,414 -24.09
经营活动产生的现金流量净额 120,895,125 2,532,908,272 -95.23
投资活动产生的现金流量净额 101,095,848 1,349,751,628 -92.51
筹资活动产生的现金流量净额 -298,037,468 -1,877,579,550 84.13
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内公司实现营业收入 201.22 亿元，增长 12.64%，主要由于本期发展物业收入增长所
致；营业成本 129.04 亿元，增长 8.60%，主要由于本期营业收入增长所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
出售开发产 增加 3.56
17,352,470,551 11,722,304,311 32.45 14.66 8.92
品业务 个百分点
投资物业和 减少 1.77
2,660,358,066 1,070,490,135 59.76 1.19 5.85
酒店业务 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
长沙北辰三 减少 1.44
6,888,847,901 3,923,204,571 43.05 630.55 649.50
角洲 个百分点
合肥北辰旭
减少 10.01
辉铂悦庐州 1,910,994,824 1,529,958,374 19.94 -10.64 2.12
个百分点
府
武汉北辰蔚
蓝城市(武 1,420,440,364 1,288,515,448 9.29 - - 不适用
汉辰智)
成都北辰南
1,075,382,337 769,824,732 28.41 - - 不适用
湖香麓
重庆悦来壹 减少 9.62
975,383,476 734,033,001 24.74 1,082.29 1,255.48
号 个百分点
成都北辰朗 增加 1.36
913,362,608 736,050,665 19.41 -37.38 -38.42
诗南门绿郡 个百分点
长沙北辰中 减少 5.43
868,249,829 627,965,323 27.67 -14.65 -7.71
央公园 个百分点
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北京北辰红 增加 1.55
737,507,882 532,179,671 27.84 28.92 26.22
橡墅 个百分点
苏州北辰旭 增加 9.41
572,578,458 270,592,764 52.74 -61.67 -68.04
辉壹号院 个百分点
成都北辰香 增加 31.45
535,766,600 287,039,042 46.42 -41.62 -63.21
麓 个百分点
减少 0.94
宁波堇天府 488,900,759 355,054,370 27.38 5.18 6.55
个百分点
杭州北辰蜀 增加 9.98
354,111,328 208,510,310 41.12 -85.98 -88.01
山项目 个百分点
增加 1.84
宁波北宸府 253,138,716 233,028,471 7.94 165.54 160.33
个百分点
北京北辰墅 减少 0.19
141,456,399 77,873,114 44.95 -42.12 -41.92
院 1900 个百分点
增加 5.79
杭州国颂府 69,572,143 52,804,664 24.10 -61.97 -64.66
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） 年增减（%）
减（%） 减（%）
增加 2.37
长沙地区 7,975,882,141 4,709,355,853 40.96 306.89 291.18
个百分点
减少 0.01
北京地区 3,542,067,004 1,691,295,512 52.25 -1.93 -1.91
个百分点
增加 11.96
成都地区 2,526,783,864 1,798,272,872 28.83 6.26 -9.02
个百分点
减少 10.01
合肥地区 1,910,994,824 1,529,963,466 19.94 -10.64 2.12
个百分点
武汉地区 1,427,920,872 1,301,677,025 8.84 - - 不适用
减少 9.62
重庆地区 975,383,476 734,033,001 24.74 1,082.29 1,255.48
个百分点
减少 3.69
宁波地区 742,982,826 588,082,841 20.85 32.64 39.11
个百分点
增加 9.64
苏州地区 575,424,402 270,592,764 52.98 -61.48 -68.04
个百分点
增加 8.12
杭州地区 424,155,169 261,314,974 38.39 -84.34 -86.16
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内公司发展物业可结算面积增加实现收入 173.52 亿元，同比增长 14.66%。
报告期内投资物业（含酒店）实现收入 26.60 亿元，同比增长 1.19%。
从地区分布来看，长沙地区实现收入 79.76 亿元，占全年营业收入的 39.64%；北京地区实现
收入 35.42 亿元，占全年营业收入的 17.60%；成都地区实现收入 25.27 亿元，占全年营业收入的
12.56%；合肥地区实现收入 19.11 亿元，占全年营业收入的 9.50%；武汉地区实现收入 14.28 亿
元，占全年营业收入的 7.10%。
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(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
项目
(%) 比例(%) 动比例(%)
投资物业
人工成本 308,974,640 2.39 260,707,177 2.19 18.51
（含酒店）
投资物业
资产折旧 284,662,258 2.21 261,075,631 2.20 9.03
（含酒店）
投资物业
修理费 65,230,159 0.51 52,547,745 0.44 24.14
（含酒店）
投资物业
物料消耗 175,631,576 1.36 175,471,289 1.48 0.09
（含酒店）
投资物业
能源费 113,559,059 0.88 116,266,438 0.98 -2.33
（含酒店）
房地产开
发展物业 11,722,304,311 90.84 10,761,891,093 90.57 8.92
发成本
(3). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 34,778.70 万元，占年度销售总额 1.73%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
前五名供应商采购额 202,892.22 万元，占年度采购总额 23.14%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
公司严格按照预算控制成本费用，本期各项费用支出均控制在合理范围之内。其中，销售费
用 5.55 亿元，较去年同期增长 9.46%；财务费用 4.15 亿元，由于本期资本化金额增加，因此较
去年同期减少 24.09%。
4. 现金流
√适用 □不适用
报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为 1.21 亿元，比上年同期减少 24.12 亿元，主要
由于公司本期发展物业经营活动净现金流量减少所致。
报告期内公司投资活动产生的现金流量净额为 1.01 亿元，比上年同期减少 12.49 亿元，主要
由于公司本期与去年同期相比，收回关联方往来款项减少所致。
报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额为-2.98 亿元，比上年同期增加 15.80 亿元，主
要由于公司本期借款增加所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
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1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变 情况说明
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
主要由于公司期
预付款项 208,202,163 0.22 2,299,731,771 2.50 -90.95 初预付土地款转
入存货所致
主要由于公司本
一年内到期的
16,019,202 0.02 119,114,418 0.13 -86.55 期收回应收关联
非流动资产
方款项所致
主要由于公司合
营企业本期按权
长期股权投资 463,980,546 0.49 327,772,994 0.36 41.56
益法确认投资收
益所致
主要由于公司将
存货及固定资产
投资性房地产 6,389,491,417 6.81 4,851,536,879 5.28 31.70 持有用途改变转
为投资性房地产
核算所致
主要由于公司按
新租赁准则确认
使用权资产 56,513,165 0.06 - - -
的使用权资产所
致
主要由于公司本
长期应收款 170,483,313 0.18 110,318,370 0.12 54.54 期应收保证金增
加所致
主要由于公司本
递延所得税资
1,340,213,368 1.43 864,640,179 0.94 55.00 期可抵扣暂时性
产
差异增加所致
主要由于合同负
其他应付款 3,925,630,574 4.18 2,407,720,993 2.62 63.04 债相关的代转销
项税额增加所致
主要由于公司本
一年内到期的 期长期应付款及
10,709,332,630 11.42 8,263,916,309 8.99 29.59
非流动负债 应付债券重分类
所致
主要由于本期按
偿还期限重分类
应付债券 1,548,298,593 1.65 3,403,061,006 3.70 -54.50
至一年内到期的
非流动负债所致
主要由于公司按
租赁负债 31,482,614 0.03 - - - 新租赁准则确认
租赁负债所致
主要由于公司本
期应付少数股东
长期应付款 1,434,826,089 1.53 5,031,574,000 5.48 -71.48 款项重分类至一
年内到期的非流
动负债所致
主要由于公司本
期发行符合权益
其他权益工具 2,630,379,842 2.80 1,613,451,200 1.76 63.03
工具确认条件的
中期票据所致
主要由于公司本
期非全资子公司
少数股东权益 2,699,895,908 2.88 1,626,521,643 1.77 65.99
少数股东投入资
本增加所致
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2019 年年度报告
其他说明
报告期末公司总资产 938.12 亿元，较去年同期增长 2.09%。其中，流动资产与去年同期基本
持平，非流动资产较去年同期增长 22.93%。
报告期末公司负债总额 737.44 亿元，较去年同期减少 1.74%。其中，流动负债与去年同期基
本持平，非流动负债较去年同期减少 5.20%。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 3,035,937,521 按揭贷款保证金、工程建设履约保证金等
存货 21,480,427,848 借款抵押
固定资产 1,814,894,024 借款抵押
投资性房地产 4,753,048,759 借款抵押
合计 31,084,308,152 /
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详情请见如下“房地产行业经营性信息分析”
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2019 年年度报告
1. 报告期内房地产项目情况
单位：亿元、平方米
持有 报告期内 累计 报告期内 报告期内 累计 报告期内
项目 项目 总投 报告期 用地 总建筑 规划计容 权益 报告期内
序号 项目名称 地区 经营业态 待开发 新开工 开工 在建建筑 竣工 竣工 可供出售
状态 权益 资额 实际投资额 面积 面积 建筑面积 面积 签约面积
土地面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
1 北京北辰香麓 北京海淀 住宅 竣工 100% 28.59 - 142,400 312,100 230,000 - - - 312,100 - - 312,100 11,548 4,575
2 北京北辰红橡墅 北京昌平 别墅 在建 100% 34.00 1.36 287,500 213,700 150,000 - - - 213,700 69,500 29,300 173,500 36,340 209
3 北京当代北辰悦 MOMA 北京顺义 自住型商品房、两限房 在建 50% 23.47 0.03 52,800 132,500 109,300 54,700 - - 132,500 1,400 - 131,100 4,902 -
4 北京北辰墅院 1900 北京顺义 住宅 竣工 100% 24.45 - 101,200 213,300 140,000 - - - 213,300 5,400 5,400 213,300 47,228 12,767
5 北京金辰府 北京昌平 住宅 在建 51% 93.09 7.27 86,600 280,100 170,400 86,900 - 280,100 280,100 280,100 - - 195,667 5,159
6 长沙北辰三角洲 湖南长沙 住宅、商业、写字楼等 在建 100% 330.00 23.56 780,000 5,200,000 3,820,000 - 751,000 - 4,449,000 939,000 399,800 3,909,800 315,475 198,434
7 长沙北辰中央公园 湖南长沙 住宅 在建 51% 48.00 2.78 336,300 927,100 720,000 367,200 - 161,900 927,100 472,100 106,000 561,000 108,281 84,251
8 长沙北辰时光里 湖南长沙 住宅、商业 在建 100% 13.07 3.25 27,700 145,400 107,900 - - 145,400 145,400 145,400 - - 49,861 3,262
9 武汉北辰当代优+ 湖北武汉 住宅、商业 竣工 45% 21.00 0.89 104,700 313,300 241,100 108,500 - - 313,300 - - 313,300 5,212 2,006
10 武汉北辰光谷里 湖北武汉 商服用地 在建 51% 33.94 2.91 84,200 492,000 337,000 171,900 134,800 - 357,200 357,200 - - 70,251 18,769
11 武汉北辰蔚蓝城市 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 86.63 17.14 358,000 980,100 716,000 - 234,700 121,500 745,400 745,400 237,500 237,500 222,893 176,207
12 武汉金地北辰阅风华 湖北武汉 住宅 在建 51% 22.83 2.31 41,800 178,900 127,000 64,900 - - 178,900 178,900 - - 110,840 72,060
13 武汉北辰孔雀洲 湖北武汉 住宅 在建 60% 12.97 2.50 75,200 220,400 172,800 103,700 - - 220,400 220,400 - - 105,078 52,889
14 武汉 P067 地块项目 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 20.00 2.09 50,500 177,200 126,200 - - 177,200 177,200 177,200 - - - -
15 武汉 P068 地块项目 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 16.20 2.20 63,200 223,700 158,100 - - 223,700 223,700 223,700 - - - -
16 武汉北辰金地漾时代 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 18.72 10.77 50,500 212,100 151,400 - - 212,100 212,100 212,100 - - 30,101 26,419
17 杭州北辰蜀山项目 浙江杭州 住宅、商业 竣工 80% 26.78 1.06 83,900 317,500 235,000 188,000 - - 317,500 - - 317,500 12,677 4,203
18 杭州国悦府大地块 浙江杭州 住宅、商业 竣工 35% 14.85 0.12 41,900 108,400 75,000 26,300 - - 108,400 - - 108,400 - -
19 杭州国悦府小地块 浙江杭州 住宅、商业 竣工 35% 4.90 0.12 13,400 32,600 23,000 8,100 - - 32,600 - - 32,600 - -
20 杭州国颂府 浙江杭州 住宅 竣工 100% 16.06 1.39 21,900 69,900 48,200 - - - 69,900 69,900 69,900 69,900 5,127 4,410
21 杭州金湖都会艺境 浙江杭州 住宅、商业 竣工 25% 5.50 0.78 57,400 209,700 144,000 36,000 - - 209,700 209,700 209,700 209,700 1,366 1,255
22 杭州聆潮府 浙江杭州 住宅 在建 100% 11.03 1.52 12,200 44,400 25,700 - - 44,400 44,400 44,400 - - - -
23 宁波北宸府 浙江宁波 住宅 竣工 100% 41.71 5.43 47,300 189,700 137,400 - - - 189,700 189,700 189,700 189,700 101,637 53,458
24 宁波堇天府 浙江宁波 住宅、商业 竣工 51% 59.50 4.52 133,000 404,800 292,500 149,200 - - 404,800 404,800 404,800 404,800 12,280 9,569
25 南京北辰旭辉铂悦金陵 江苏南京 住宅 竣工 51% 29.76 1.02 25,300 105,000 70,700 36,100 - - 105,000 - - 105,000 157 157
26 苏州北辰旭辉壹号院 江苏苏州 住宅、商业 竣工 50% 28.78 0.31 178,700 273,900 180,500 90,300 - - 273,900 - - 273,900 2,464 -
27 苏州观澜府 江苏苏州 住宅、商业 在建 100% 58.82 5.31 170,000 392,900 268,800 - - - 392,900 392,900 - - 107,912 33,170
28 无锡天一玖著 江苏无锡 住宅 在建 49% 28.60 1.82 88,000 254,600 196,000 96,000 - - 254,600 254,600 125,000 125,000 101,020 100,486
29 无锡时代城 江苏无锡 住宅 在建 40% 46.79 3.35 137,900 554,400 413,800 165,500 - - 554,400 554,400 190,300 190,300 247,676 170,378
30 成都北辰朗诗南门绿郡 四川成都 住宅、商业 竣工 40% 20.04 0.70 63,600 235,100 158,600 63,400 - - 235,100 84,100 84,100 235,100 2,637 -1,168
31 成都北辰香麓 四川成都 住宅、商业 竣工 100% 14.71 1.82 40,400 148,300 96,900 - - - 148,300 148,300 148,300 148,300 21,168 19,063
32 成都北辰南湖香麓 四川成都 住宅 在建 100% 29.16 3.60 88,000 299,100 210,000 - - - 299,100 299,100 149,400 149,400 18,280 5,435
33 成都北辰天麓府 四川成都 住宅、商业 在建 100% 15.26 2.27 26,600 120,000 79,800 - - - 120,000 120,000 - - 79,532 11,914
34 成都北辰鹿鸣院 四川成都 住宅、商业 在建 100% 26.51 15.41 80,100 227,100 160,300 - - 227,100 227,100 227,100 - - - -
35 四川北辰国颂府 四川眉山 住宅、商业 在建 100% 16.60 3.39 59,900 199,200 149,800 - - - 199,200 199,200 - - 71,849 24,315
36 四川龙熙台 四川眉山 住宅、商业 拟建 100% 13.70 - 69,900 137,300 84,000 - 137,300 - - - - - - -
37 廊坊北辰香麓 河北廊坊 住宅、商业 在建 100% 25.73 2.61 140,700 412,700 296,800 - 134,600 - 278,100 278,100 - - 68,882 38,131
38 廊坊 2018-4 地块项目 河北廊坊 住宅 拟建 100% 25.31 10.71 82,500 241,600 164,800 - 241,600 - - - - - - -
39 廊坊 2019-3 地块项目▲ 河北廊坊 商业 拟建 100% 5.09 - 21,100 72,800 52,800 - 72,800 - - - - - - -
40 合肥北辰旭辉铂悦庐州府 安徽合肥 住宅、商业 在建 50% 42.14 2.40 141,700 356,200 239,000 119,500 - - 356,200 198,400 143,000 202,700 37,370 15,210
41 重庆悦来壹号 重庆渝北 住宅、商业 在建 100% 100.66 11.18 429,100 1,274,000 918,000 - 437,800 251,000 836,200 836,200 176,800 176,800 126,514 87,414
42 重庆北辰中央公园▲ 重庆渝北 住宅 拟建 100% 22.42 11.88 68,200 147,000 102,200 - 147,000 - - - - - - -
43 海口北辰府 海南海口 住宅、商业 在建 100% 45.47 4.52 106,800 263,400 206,000 - 103,000 46,200 160,400 160,400 - - 87,335 25,990
44 广州增城项目▲ 广东广州 住宅、商业 拟建 100% 36.61 10.69 25,900 117,700 77,800 - 117,700 - - - - - - -
合计 - - - - 1,639.45 186.99 5,098,000 17,431,200 12,584,600 1,936,200 2,512,200 1,890,500 14,918,900 8,699,100 2,668,800 8,790,700 2,419,560 1,260,397
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2019 年年度报告
注：1、加“▲”为报告期内新增房地产储备项目。
2、总投资额为项目的预计总投资额。
3、规划计容建筑面积和权益面积均为项目竞得时按出让条件计算的数据。
4、权益面积(即合作开发项目涉及的面积)为公司所占权益的计容建筑面积。
5、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积。
6、报告期内，公司总土地储备为 718.61 万平方米；权益土地储备为 656.72 万平方米；新增房地产储备 33.74 万平方米；
新开工面积 189.05 万平方米，同比下降 32.83%；开复工面积 869.91 万平方米，同比上涨 8.10%；竣工面积 266.88 万平方米，同比上涨 109.24%；
销售面积为 126.04 万平方米，同比下降 30.52%；销售金额为 189.96 亿元，同比下降 32.66%；结算面积为 129.18 万平方米，同比上涨 43.04%；结算金额为 173.52 亿元，
同比上涨 14.66%。
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2019 年年度报告
2. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是否采
出租房地产 出租房地
序 用公允 公司所
地区 项目 经营业态 的建筑面积 产的租金
号 价值计 占权益
(平方米) 收入
量模式
1 北京朝阳区天辰东路 7 号 国家会议中心 会议、展览 270,800 70,353 否 100%
2 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京国际会议中心 会议、展览 58,000 12,547 否 100%
3 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇宾大厦 写字楼 37,800 7,309 否 100%
4 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇欣大厦 写字楼 40,900 5,666 否 100%
5 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰时代大厦 写字楼 131,300 17,984 否 100%
6 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰世纪中心 写字楼 149,800 31,008 否 100%
7 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇珍楼物业 写字楼 8,400 1,810 否 100%
8 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京五洲大酒店 酒店 42,000 15,254 否 100%
9 北京朝阳区北辰西路 8 号 国家会议中心大酒店 酒店 42,900 10,838 否 100%
10 北京朝阳区北辰东路 8 号 五洲皇冠国际酒店 酒店 60,200 15,344 否 100%
11 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰洲际酒店 酒店 60,000 17,628 否 100%
湖南省长沙市开福区湘江北
12 长沙北辰洲际酒店 酒店 79,200 19,809 否 100%
路 1500 号
13 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰汇园酒店公寓 公寓 184,300 26,660 否 100%
14 北京朝阳区北苑路甲 13 号 北辰绿色家园 B5 区商业 商业 49,700 3,368 否 100%
注：1、北辰绿色家园 B5 区商业自 2016 年 8 月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司。
2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积。
3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入。
4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。
3. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
3,066,986 5.98 170,057
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
详情请见如下
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
持股
资金 投资 产品 是否
公司名称 注册资本 注册地 主要业务 投资份额 比例 合作方
来源 期限 类型 渉诉
（%）
廊坊市辰智房
自有 住宅、
地产开发有限 3,100 廊坊市 房地产开发 3,100 100 - 长期 否
资金 商业
公司
武汉金辰盈创 自有 住宅、
2,450 武汉市 房地产开发 2,450 100 - 长期 否
置业有限公司 资金 商业
成都北辰天辰 自有 住宅、
5,000 成都市 房地产开发 5,000 100 - 长期 否
置业有限公司 资金 商业
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2019 年年度报告
重庆北辰合悦 自有
5,000 重庆市 房地产开发 5,000 100 - 长期 住宅 否
置业有限公司 资金
广州辰旭置业 自有 住宅、
5,000 广州市 房地产开发 5,000 100 - 长期 否
有限公司 资金 商业
承办展览展 北京顺义文化 会议、展
北京北辰兴顺 自有
5,000 北京市 示活动；会 4,500 90 旅游投资集团 长期 览展示 否
会展有限公司 资金
议服务 有限公司 活动
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要控股公司的经营情况
单位：元 币种：人民币
被投资单位 业务性质及经 主要开发
注册地 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润
全称 营范围 项目
长沙北辰房
长沙北辰
地产开发有 长沙市 1,200,000,000 房地产开发 14,418,503,100 4,638,219,280 7,108,104,010 1,325,178,675
三角洲
限公司
合肥辰旭房 合肥北辰
地产开发有 合肥市 50,000,000 房地产开发 旭辉铂悦 1,262,364,207 610,203,124 1,910,994,824 209,458,576
限公司 庐州府
武汉北辰辰
武汉北辰
智房地产开 武汉市 30,000,000 房地产开发 2,770,658,022 32,921,389 1,420,440,364 25,331,472
蔚蓝城市
发有限公司
成都北辰天
成都北辰
府置业有限 成都市 50,000,000 房地产开发 1,489,793,615 148,622,396 1,075,382,337 119,176,235
南湖香麓
公司
重庆北辰两
重庆悦来
江置业有限 重庆市 100,000,000 房地产开发 4,352,829,594 152,868,564 975,383,476 78,915,098
壹号
公司
2、本年度新取得主要子公司情况
单位：万元 币种：人民币
持股比例
公司名称 注册地 注册资本 主要业务
(%)
廊坊市辰智房地产开发有限公司 廊坊市 3,100 100 房地产开发
武汉金辰盈创置业有限公司 武汉市 2,450 100 房地产开发
成都北辰天辰置业有限公司 成都市 5,000 100 房地产开发
重庆北辰合悦置业有限公司 重庆市 5,000 100 房地产开发
广州辰旭置业有限公司 广州市 5,000 100 房地产开发
北京北辰兴顺会展有限公司 北京市 5,000 90 承办展览展示活动；会议服务
3、本年度注销子公司情况
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单位：万元 币种：人民币
持股比例
公司名称 注册地 注册资本 主要业务
(%)
服务；投资咨询（除证券、期
杭州威杰投资咨询有限公司 杭州市 10 100
货）；投资管理
投资业务(不含金融业务)；
重庆涪望投资有限责任公司 重庆市 1000 100
企业资产管理咨询服务
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
二零二零年是全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，我国将坚持新发展理念，注
重高质量发展，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，确保经济运行在
合理区间。此外，新型冠状病毒肺炎疫情的冲击是短期的，我国经济长期向好的基本面没有变。
就发展物业而言，我国将继续坚持“房住不炒”的总体定位，全面落实因城施策，稳地价、
稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。同时加快建立多主体供给、
多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在
内的一揽子政策工具，保持政策的长效性、稳定性，为房地产行业的长期发展构建良好环境。
就投资物业（含酒店）而言，随着我国对外开放进程持续推进，中国特色大国外交理念、“一
带一路”合作倡议及区域合作不断深入，我国会展业正迎来更广阔的发展空间和新的机遇，并将
进一步释放对酒店及餐饮等相关产业的拉动效应。二零一九年底中央经济工作会重申要大力发展
租赁住房，为公寓市场提供了良好的政策环境。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司将牢牢把握发展机遇，以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”
为指引，以地产快开发、会展稳运营作为发展基础，以创新驱动、高质量发展作为发展动力，加
快将公司建设成为全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。
1、发展物业
发展策略方面，公司将及时关注相关政策，针对经济活力强、人口密度高的京津冀、长三角、
粤港澳、成渝圈等重点区域，加大前期调研力度，坚持区域深耕，一城一策，积极获取优质土地
资源，为公司可持续发展保驾护航；项目运作方面，公司将在提升项目开发速度、提高现金回款
比率的同时，主动迎合市场需求变化，优化产品结构、升级产品服务，增强企业综合竞争实力。
发展模式创新方面，公司将聚焦地产开发主业，整合多样化资源，通过地产开发与会议展览、健
康养老、文化创意等有机融合，挖掘协同发展下孕育的新机遇，激发各自优势，增强各业态合力，
为公司业务发展提供新动力。
2、投资物业（含酒店）
公司将在坚持品牌化、市场化、专业化、标准化的运营基础上，加强顶层设计、整体谋划，
切实提升会展资源的整合能力，增强会展研究业务、会展主承办业务、会展场馆受托业务等产业
链内各业务端的关联性、系统性、协同性，更大限度的激发北辰会展产业潜在发展空间，从而更
快实现创建全国最具影响力的会展品牌企业的愿景。
3、培育业务
健康养老方面，长沙北辰欧葆庭国际颐养中心的开业运营是公司对养老产业模式的有益探索
和深入实践，公司不仅要在现有养老项目积蓄自身服务管理经验，构建完整的养老照护体系，更
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2019 年年度报告
要站在政策层面和专业化视角，努力将养老地产与现有房地产开发主营业务相互融合渗透，创造
出可持续发展的养老开发模式。文化创意方面，公司将不断剖析文化创意产业对其他产业领域的
渗透和支撑作用，充分利用其高融合性、高延展性、高附加值的特点，努力推进与公司主营业务
的交互融合，相互促进。
4、融资工作和资本开支
公司将紧抓资本市场融资窗口期，充分利用“总部融资”模式的优势，适时开展债权融资工
作，进一步降低财务成本，强化项目现金管控力度，提高资金使用效率，持续拓宽多种融资途径，
满足各板块项目建设运营资金需求。
二零二零年，公司预计固定资产投资人民币 7.3 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自
有资金。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
二零二零年，公司发展物业预计实现新开工面积 108 万平方米，开复工面积 753 万平方米，
竣工面积 248 万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二零年公司力争实现销售 126 万平方米，
签订合同金额（含车位）人民币 230 亿元。
公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上
下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、新型冠状病毒肺炎疫情的短期风险
二零二零年初突发的新型冠状病毒肺炎疫情对二零二零年一季度的中国经济产生较大影响，
各行各业包括房地产行业及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及相关防控措施的开
展，公司房地产开发业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在短期内将
受到一定影响。
针对上述风险，公司认真建立、健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作，截至目
前基本实现全面复工复产。此外，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低
疫情可能给公司生产经营造成的不利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓
机遇、多途径促销售，另一方面将严格控制成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过提
升、优化服务，拓宽营销渠道，稳定并吸引客源，另一方面将在巩固现有业务和项目基础上，积
极拓展新项目。
2、发展物业政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期
长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获得土地、项目开发建设、销售、融资等
方面带来一定风险。
针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政
策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销
售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提
升综合竞争力。
3、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升
开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影
响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。
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针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本
扩张思路，拓展新型拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加
快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。
4、公司人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局以及会展酒店受托管理项目、重大国务政务
活动接待项目快速增加，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，
短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办企业领导人与年轻人才等培
训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通过开展会展集团专项人才、
地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2019 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
为保障公司利润分配政策的连续性和稳定性，并兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益
以及公司的可持续发展，公司制定了《北辰实业股东分红回报规划（2018年-2020年）》，并已经
2017年年度股东大会审议通过。报告期内，公司遵守利润分配原则，并执行利润分配政策，相关
利润分配事项符合公司章程的规定，决策程序和监督机制合法、完备，独立董事就利润分配方案
发表意见，为中小投资者提供表达意见和诉求的机会，切实维护了中小投资者的合法权益。
报告期内，经 2019 年 5 月 28 日召开的公司 2018 年年度股东大会审议通过，公司 2018 年利
润分配方案以公司实施 2018 年年度利润分配股权登记日总股本 3,367,020,000 股为基数，向全体
股东每股派 0.12 元（含税）。该利润分配方案已实施完毕（其中，A 股股息派发已于 2019 年 6
月 27 日完成，H 股股息也已另行派发完毕），共支付现金红利人民币 404,042,400 元，占 2018
年归属于上市公司普通股股东的净利润的 34.17%。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合并 占合并报表中
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的 报表中归属于 归属于上市公
分红 每 10 股转
红股数 息数(元) 数额 上市公司普通 司普通股股东
年度 增数（股）
（股） （含税） （含税） 股股东的净利 的净利润的比
润 率(%)
2019 年 0 1.50 0 505,053,000 1,537,090,074 32.86
2018 年 0 1.20 0 404,042,400 1,182,452,462 34.17
2017 年 0 1.10 0 370,372,200 1,140,410,658 32.48
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否有 是否及
承诺 承诺 承诺时间
承诺背景 承诺方 履行期 时严格
类型 内容 及期限
限 履行
根据 1997 年 4 月 18 日本公司与控股股东北辰集团签署的《资产
承诺时间：
北京北辰 投入协议》，北辰集团向本公司承诺：除了该协议附表之项目、
与首次公 1997 年 4
解决同 实业集团 业务或物业外，北辰集团在持有本公司股权 35%或以上的任何时
开发行相 月 18 日； 否 是
业竞争 有限责任 间内，北辰集团及其附属及联营公司或任何由北辰集团控制的公
关的承诺 期限：长期
公司 司、企业或业务不会从事或经营与本公司生产或业务有直接或间
有效
接竞争的生产或业务。
与再融资 其他 北辰实业 北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已 承诺时间： 否 是
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2019 年年度报告
相关的承 的董事、监 在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自 2015 年 12
诺 事、高级管 查报告》中对北辰实业及控股子公司在报告期内（2012 年 1 月 1 月 4 日；期
理人员 日至 2015 年 9 月 30 日）的商品房开发项目是否存在土地闲置、 限：长期有
炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违 效
法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项
自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董事、监事、高级
管理人员，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告
期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实业及其投资者
造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定及证券监
管部门的要求承担相应赔偿责任。
北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已
在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自
查报告》中对北辰实业及控股子公司在报告期内（2012 年 1 月 1
日至 2015 年 9 月 30 日）的商品房开发项目是否存在土地闲置、 承诺时间：
北京北辰
炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违 2015 年 12
实业集团
其他 法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项 月 4 日；期 否 是
有限责任
自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控股股东，现承 限：长期有
公司
诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土 效
地闲置等违法违规行为给北辰实业及其投资者造成损失的，本公
司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担
相应赔偿责任。
2003 年 8 月 8 日，北辰集团与本公司签署了《关于放弃竞争与
利益冲突行为的协议》，根据协议，北辰集团承诺如下：1、不
会通过行使在北京京友房地产开发经营公司的决策权、表决权及
其他权利以增加其土地储备；不会再扩大现有物业管理的业务范
围。2、除本协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团及其控
制的下属企业、联营企业及中外合资企业，或者由其直接或间接 承诺时间：
北京北辰
控制的其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或构成竞争的 2003 年 8
实业集团
其他 业务活动。3、如未来面临或取得任何与本公司营业有关的投资 月 8 日；期 否 是
有限责任
机会时，将赋予本公司参与该项目投资的优先选择权。4、如未 限：长期有
公司
来出售协议附表所涉任何资产、业务或权益，本公司均有优先购 效
买的权利。5、在今后的业务活动中将不会利用其对本公司的控
其他对公
股地位或者利用其在本公司中的实际控制地位从事任何损害本
司中小股
公司或者其他中小股东利益的行为。上述协议将于北辰集团未来
东所作承
期间持有本公司的股权低于 30%,并且不构成本公司章程规定的
诺
控股股东时终止生效。
2018 年 11 月 5 日，北辰集团向本公司出具了关于避免任何潜在
同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、北辰集团将在国家
会议中心二期项目投入运营之前与本公司签署相应的委托管理
承诺时间：
北京北辰 文件，委托本公司负责该项目运营管理等相关事宜，并向本公司
2018 年 11
实业集团 支付相应的运营管理费。运营管理费依据市场公允价格确定，以
其他 月 5 日；期 否 是
有限责任 未来正式签署的相关协议或合同为准。2、北辰集团在取得国家
限：长期有
公司 会议中心二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项目股权权
效
益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让给本公司。该资
产评估机构将由北辰集团及本公司共同指定。权益转让方式包括
但不限于本公司通过权益购买、配股或其他方式取得股权权益。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
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2019 年年度报告
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于 2018 年颁布了修订后的《企业会计准则第 21 号——租赁》(以下称“新租赁准则”)，
并于 2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6 号)
及修订后的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》(以下称“非货币性资产交换准则”)
和《企业会计准则第 12 号——债务重组》(以下称“债务重组准则”)，本集团已采用上述准则和
通知编制 2019 年度的财务报表。新租赁准则、修订后非货币性资产交换准则及债务重组准则对本
集团及本公司无显著影响，其他修订对本集团及本公司报表的影响列示如下：
(1)一般企业报表格式的修改
(i)对合并资产负债表的影响列示如下：
单位:元 币种:人民币
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称
2018 年 12 月 31 日 2018 年 1 月 1 日
本集团将应收票据及应收账 应收账款 70,175,196 102,501,156
款项目计入应收账款项目 应收票据及应收账款 -70,175,196 -102,501,156
本集团将应付票据及应付账 应付账款 6,724,934,667 5,196,582,061
款项目计入应付账款项目 应付票据及应付账款 -6,724,934,667 -5,196,582,061
(ii)对本公司资产负债表的影响列示如下：
单位:元 币种:人民币
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称
2018 年 12 月 31 日 2018 年 1 月 1 日
本公司将应收票据及应收账 应收账款 60,310,141 90,237,857
款项目计入应收账款项目 应收票据及应收账款 -60,310,141 -90,237,857
本公司将应付票据及应付账 应付账款 1,072,349,810 1,004,396,582
款项目计入应付账款项目 应付票据及应付账款 -1,072,349,810 -1,004,396,582
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
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2019 年年度报告
境内会计师事务所报酬 253
境内会计师事务所审计年限 16 年
境外会计师事务所名称 罗兵咸永道会计师事务所
境外会计师事务所报酬 395
境外会计师事务所审计年限 22 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 76
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
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2019 年年度报告
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
交易价格
占同类 关联
与市场参
关联交易 关联关 关联交易 交易金 交易
关联交易内容 关联交易定价原则 关联交易价格 关联交易金额 考价格差
方 系 类型 额的比 结算
异较大的
例(%) 方式
原因
本公司与北辰集团于
接受专利、
支付商标及标 1994年4月18日签订的
北辰集团 母公司 商标等使 10,000 10,000 0.02 现金 不适用
识许可使用费 《商标及标识许可使用
用权
合同》
北辰集团将本 根据本公司1997年H股上
公司的投资性 市时的有关协议（年度租
房地产及其配 金参考国家统计局公布
北辰集团 母公司 其它流出 16,426,481 16,426,481 30.28 现金 不适用
套设施物业所 的上一年度消费物价指
在的土地租予 数的百分比升幅而作出
本公司使用 调整）
本公司子公司信诚物业
办公用房租赁 与北辰集团之分公司辰
辰运物业 其他 其它流出 900,000 900,000 1.66 现金 不适用
费用 运物业管理中心签署的
房屋租赁合同
合计 / / 17,336,481 / / /
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
为提升本公司资产完整性和经营稳定性，2019
详情请见 2019 年 9 月 28 日刊登于上海证券交易
年 9 月 27 日，本公司第八届董事会第四十五次
所网站的《北辰实业关联交易公告》（公告编号：
会议审议通过，拟以现金收购控股股东北辰集团
临 2019-046）、《北辰实业关于控股股东拟变
持有的亚运村大宗地土地使用权。亚运村大宗地
更有关承诺事项的公告》（公告编号：临
共计 235,516.67 平方米，不含税的初步评估值
2019-047）、《北辰实业第八届第四十五次董事
约为人民币 47.39 亿元，根据交易双方签署的附
会决议公告》（公告编号：临 2019-048）、《北
生效条件的《土地使用权转让协议书》，最终转
辰实业第八届第七次监事会决议公告》（公告编
让价格以具备相关资格的第三方资产评估机构
号：临 2019-049）等系列公告。
对转让地块所进行评估，且经北京市人民政府国
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2019 年年度报告
有资产监督管理委员会所核准的评估价值为依
据，由北辰集团和本公司双方最终确认。该交易
需提交本公司股东大会和 H 股类别股东会议审
议。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
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3、 租赁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
租赁资产 是否 关联
出租方名称 租赁方名称 租赁资产情况 租赁起始日
涉及金额 关联交易 关系
本公司的投资性房地产及
北京北辰实业集 北京北辰实业股
其配套设施物业所在的土 16,426,481 1997 年 4 月 11 日 是 母公司
团有限责任公司 份有限公司
地面积约 167,000 平方米
租赁情况说明
1997 年 4 月 18 日本公司与控股股东北辰集团签订了一项租赁协议，根据该租赁协议及后续
签署的补充协议约定，北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公
司使用，该土地的面积约 167,000 平方米，租期由 40 年至 70 年不等，视该土地不同部分的用途
而定。
2019 年 9 月 27 日本公司收到北辰集团的来函，函中告知按照《合同法》的规定，上述租赁
协议的租赁期限将于 2019 年 9 月 30 日到期。同日，本公司第八届董事会第四十五次会议审议通
过，拟以现金收购北辰集团持有的亚运村大宗地土地使用权，交易双方签署了附生效条件的《土
地使用权转让协议书》。该交易尚需提交本公司股东大会和 H 股类别股东会议审议批准。依据《土
地使用权转让协议书》约定并经交易双方协商，在土地使用权交付日前的过渡期内，本公司将继
续按照 1997 年 4 月 18 日签订的租赁协议所约定的租金标准向北辰集团相应支付租金。2019 年度
租金为人民币 16,426,481 元，该交易为本公司租赁母公司资产，属于关联交易。
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 亿元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计
3.00
（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）
2.26
（不包括对子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 76.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 105.15
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 107.41
担保总额占公司净资产的比例(%) 61.84
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
-
（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象
91.06
提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 20.57
上述三项担保金额合计（C+D+E） 111.63
报告期内，本公司子公司对本公司提供的担保
担保情况说明 发生额为人民币5.95亿元。报告期末，本公司
子公司对本公司提供的担保余额为人民币
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2019 年年度报告
27.03亿元。本公司为银行向购房客户发放的抵
押贷款提供阶段性担保总额为人民币184.40亿
元。上述担保不会对本公司财务状况产生重大
影响。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
1、重大土地出让合同
序 签约金额
项目名称 地块名称 项目公司 出让方 签约日期
号 （万元）
成都双流协和 成都北辰天辰置 成都市双流区国土
1 成都北辰鹿鸣院 2019 年 1 月 2 日 125,757
2018-B-017 地块 业有限公司 资源局
38 / 160
2019 年年度报告
湖北省武汉市 武汉金辰盈创置 武汉市东西湖区国
2 武汉北辰金地漾时代 2019 年 1 月 11 日 78,710
P（2018）164 号地块 业有限公司 土资源和规划局
武汉市国土资源管
湖北省武汉市 武汉辰发房地产
3 武汉 P067 地块项目 理局武汉经济技术 2019 年 1 月 24 日 47,708
P（2018）067 号地块 开发有限公司
开发区分局
武汉市国土资源管
湖北省武汉市 武汉辰展房地产
4 武汉 P068 地块项目 理局武汉经济技术 2019 年 1 月 24 日 59,754
P（2018）068 号地块 开发有限公司
开发区分局
渝北区两路组团 S16-2、 重庆北辰合悦置 重庆市规划和自然
5 重庆北辰中央公园 2019 年 4 月 26 日 109,000
S16-3 业有限公司 资源局
广州市增城区荔城街廖村 广州辰旭置业有 广州市规划和自然
6 广州增城项目 2019 年 4 月 29 日 97,800
村 83001209A18116 地块 限公司 资源局
2、重大建设工程施工合同
序 签约金额
合同名称 发包方 承包方 签约日期
号 （万元）
北辰海口西海岸项目 B7001 地 北京市第三建筑工
1 海口辰智置业有限公司 2019 年 1 月 7 日 16,954
块建设工程施工合同 程有限公司
悦来会展中心北辰项目三期
（C10-1/06、C14-1/06、 中国建筑第二工程
2 重庆北辰两江置业有限公司 2019 年 1 月 9 日 65,673
C14-2/07 号地块）施工总承包 局有限公司
合同
公寓公司 G 座装修工程施工总 北京北辰实业股份有限公司公 北京建工路桥集团
3 2019 年 4 月 28 日 10,313
承包合同 寓经营管理分公司 有限公司
住宅、商业、商务项目（P（2016）
武汉北辰辰慧房地产开发有限 中国建筑第二工程
4 110 号地块）二期建安工程施工 2019 年 8 月 5 日 26,309
公司 局有限公司
总承包合同
成都北辰双流协和 2018-B-017 中建二局第一建筑
5 成都北辰天辰置业有限公司 2019 年 9 月 5 日 46,628
地块项目施工总承包合同 工程有限公司
武汉 P（2018）067 号地块项目 中建二局第一建筑
6 武汉辰发房地产开发有限公司 2019 年 9 月 25 日 30,141
施工合同 工程有限公司
北辰海口西海岸项目二期
北京市第三建筑工
7 B7102 地块（A 区）建设工程施 海口辰智置业有限公司 2019 年 9 月 30 日 26,074
程有限公司
工合同
湘府世纪住宅小区二期 E+F2 区
28#-47#栋，E 区商业、配套用
中建五局第三建设
8 房-1，E 区商业、配套用房-2， 长沙世纪御景房地产有限公司 2019 年 11 月 7 日 32,433
有限公司
E 区地下室，F2 区地下室及垃圾
站建安工程施工总承包合同
廊坊北辰香麓项目四期总包工 廊坊市北辰房地产开发有限 北京市政建设集团
9 2019 年 11 月 8 日 16,039
程建筑施工合同 公司 有限责任公司
武汉 P（2018）068 号地块项目 中建二局第一建筑
10 武汉辰展房地产开发有限公司 2019 年 11 月 25 日 47,888
施工合同 工程有限公司
悦来会展中心北辰项目四期
（C06-1/06、C10-3/06、 中铁建工集团有限
11 重庆北辰两江置业有限公司 2019 年 12 月 2 日 95,910
C15-2/07 号地块）施工总承包 公司
合同
077 号地块项目建安工程施工总 中国建筑第二工程
12 长沙滨辰置业有限公司 2019 年 12 月 10 日 38,307
承包合同 局有限公司
北京北辰实业股份有限公司写 北京市第五建筑工
13 建设工程施工合同 2019 年 12 月 26 日 14,268
字楼经营管理分公司 程集团有限公司
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、北京北辰实业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据（以下简称“本期中期票据”）发
行总额为人民币 10 亿元，期限 3+N 年，票面利率 5.20%。本期中期票据于 2018 年 11 月 20 日获
得中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》（中市协注[2018]MTN666 号），注册金额为人
民币 17.6 亿元，第一期人民币 10 亿元于 2019 年 6 月 28 日发行完毕，公司于 2019 年 6 月 29 日
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2019 年年度报告
披露了《北京北辰实业股份有限公司关于 2019 年度第一期中期票据发行完成的公告》。根据募集
说明书披露，本期中期票据募集资金全部计划用于项目开发建设，截至本报告日尚未使用完毕，
已使用部分按照募集说明书约定用途使用。
2、报告期内，综合考虑房地产项目所在地的市场状况，项目自身的定位、开发及销售计划等
因素，公司对项目可变现净值进行了减值测试，对成本高于其可变现净值的存货计提存货跌价准
备。经测试，公司需对房地产项目计提存货跌价准备人民币 7.64 亿元。详情请见 2020 年 3 月 31
日刊登于上海证券交易所网站的《北辰实业关于 2019 年度计提资产减值准备的公告》 公告编号：
临 2020-010）。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
基本方略：
（1）消费扶贫。通过与北京市消费扶贫双创中心对接合作，公司工会及各下属企业积极配合
采购扶贫产品，以消费扶贫带动五省 72 县相关区域产业发展及就业需求。
（2）公益扶贫。结合五省 72 县相关区域调研情况，开展贫困地区慈善捐助、助困、助医、
助残、助老、助学等公益活动。
（3）一企一村结对帮扶。公司通过农产品帮销拉动北京市门头沟区斋堂镇白虎头村农业产业
发展，并带动部分村民及低收入人员实现就近就业；公司公益捐赠帮扶白虎头村，统一规划利用
闲置民宅建设高端民宿，带动该村民宿产业发展，激发内生动力。
主要任务及总体目标：
按照“帮扶措施到户、帮扶责任到人、帮扶成效到位”的总体要求，认真落实各项扶贫措施，
扎实开展精准帮扶工作，继续加大对“一企一村”白虎头村的帮扶力度，努力促进白虎头村集体
经济发展。
保障措施：
党委常委会、董事会、总经理办公会专题研究扶贫工作，制定方案及计划，成立扶贫工作小
组具体落实扶贫工作部署，下属各企业明确责任人，积极完成工作任务，最终实现扶贫工作谋划
同步、内容设置同步、工作落实同步。
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
（1）消费扶贫
公司根据北京市消费扶贫双创中心经营范围提供精准帮扶，通过工会集体采买，助力“五省
72 县”贫困人口增收 101.53 万元；收购白虎头村集体种植的玉米、小枣，提高村集体收入，带
动农民增收 35 万元、人均增收 2000 元，圆满完成年度目标。
（2）公益扶贫
向河北省张家口市贫困县捐赠 3 辆“流动卫生室”，共计 51 万元；与北京市慈善总会及门头
沟斋堂镇政府签署了对白虎头村精准扶贫的捐赠协议，捐赠该村 700 万元。
（3）一企一村结对帮扶
通过公益帮扶、党建共建、农产品帮销等多种方式，助力该村 27 个低收入户实现 2019 年当
年全部脱低，并完成带动该村人均增收 2000 元的工作目标。
3. 精准扶贫成效
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
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2019 年年度报告
一、总体情况
其中：1.资金 887.53
2.物资折款 1.8
二、分项投入
1.产业发展脱贫
□ 农林产业扶贫
□ 旅游扶贫
□ 电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
□ 资产收益扶贫
□ 科技扶贫
√ 其他
5.健康扶贫
其中：5.1 贫困地区医疗卫生资源投入金额 51
8.社会扶贫
8.3 扶贫公益基金 700
9.其他项目
9.2 投入金额 138.33
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
一、深入河北、内蒙开展扶贫调研考察工作，就公益扶贫和消费扶贫两方面带动当地产业发
展及就业帮扶。
二、根据“双创中心”经营范围及时提供精准的消费帮扶，切实发挥好“双创中心”平台作
用。
三、继续加大对白虎头村的帮扶力度，重点抓好消费帮扶和公益帮扶项目规划及美丽“乡村”
建设，努力促进白虎头村集体经济发展，力争实现 2020 年带动白虎头村全面脱低。
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司编制并披露了《北京北辰实业股份有限公司二零一九年度社会责任报告》，报告全文刊
登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司遵守并执行《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国清洁生产促进法》、《中
华人民共和国循环经济促进法》、《北京市节约用水管理办法》等法律法规。本报告期内，公司
未曾接获任何违反相关环境法律法规的事件。同时，公司坚决认真贯彻落实北京市政府关于环境
保护的各项要求，积极完成下达的环境保护各项任务。截至 2019 年 12 月 31 日，公司及各级控股
子公司的排污许可证均通过复检，并实现达标排放。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
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2019 年年度报告
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2019 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动增减（＋，
本次变动前 本次变动后
－）
公
发
积
比例 行 送 其 小 比例
数量 金 数量
(%) 新 股 他 计 (%)
转
股
股
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 3,367,020,000 100 3,367,020,000 100
1、人民币普通股 2,660,000,000 79.002 2,660,000,000 79.002
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股 707,020,000 20.998 707,020,000 20.998
4、其他
三、普通股股份总数 3,367,020,000 100 3,367,020,000 100
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
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2019 年年度报告
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交易 交易终止
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 数量 日期
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
私募债 2019-04-16 4.80% 1,200,000,000 2019-04-26 1,200,000,000 2024-04-16
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”文核准，公司于 2019 年 4 月 16 日非公开发行公
司债券（“19 北辰 F1”），发行规模为人民币 12 亿元，票面年利率为 4.80%，期限为不超过 5
年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计
复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。目前尚未到债券含
权条款行权期，未发生行权。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 159,322
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 159,193
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 比例 限售条 股东
报告期内增减 期末持股数量 股份
（全称） (%) 件股份 数量 性质
状态
数量
北京北辰实业集团有限责任公司 0 1,161,000,031 34.482 0 无 0 国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED 1,010,000 687,652,199 20.423 0 无 0 境外法人
王府井集团股份有限公司 0 125,300,000 3.721 0 无 0 国有法人
前海人寿保险股份有限公司－聚富产品 -4,525,733 98,357,500 2.921 0 无 0 境内非国有法人
中航鑫港担保有限公司 0 73,573,353 2.185 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 17,454,713 44,078,948 1.309 0 无 0 境外法人
钟燕 0 23,500,000 0.698 0 无 0 未知
中意人寿保险有限公司－分红产品 2 10,657,075 16,986,940 0.505 0 无 0 未知
郑鹏 13,717,587 13,717,587 0.407 0 无 0 未知
泰康人寿保险有限责任公司－投连－多
-5,273,012 13,424,975 0.399 0 无 0 境内非国有法人
策略优选
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量
种类 数量
北京北辰实业集团有限责任公司 1,161,000,031 人民币普通股 1,161,000,031
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2019 年年度报告
HKSCC NOMINEES LIMITED 687,652,199 境外上市外资股 687,652,199
王府井集团股份有限公司 125,300,000 人民币普通股 125,300,000
前海人寿保险股份有限公司－聚富产品 98,357,500 人民币普通股 98,357,500
中航鑫港担保有限公司 73,573,353 人民币普通股 73,573,353
香港中央结算有限公司 44,078,948 人民币普通股 44,078,948
钟燕 23,500,000 人民币普通股 23,500,000
中意人寿保险有限公司－分红产品 2 16,986,940 人民币普通股 16,986,940
郑鹏 13,717,587 人民币普通股 13,717,587
泰康人寿保险有限责任公司－投连－多策略优选 13,424,975 人民币普通股 13,424,975
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户
持有；第 3 大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北辰集团的实
上述股东关联关系或一致行动的说明
际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未知其余股东是否
属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京北辰实业集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 贺江川
成立日期 1992 年 8 月 3 日
主要经营业务 房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待
报告期内控股和参股的其他境内外
康辰亚奥（430155）股份数量：6,400,000 股
上市公司的股权情况
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2019 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责人或 组织机构 主要经营业务或管理
法人股东名称 成立日期 注册资本
法定代表人 代码 活动等情况
已发行及缴足 作为存放于中央结算
李小加、戴志 1991 年
HKSCC NOMINEES LIMITED 15382398 股本：港币 20 系统证券存管处之证
坚、潘翰祥 5 月 14 日
元（2 股） 券的共用代理人
情况说明 第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户持有
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
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2019 年年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2019 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内 报告期内从 是否在
年初 年末
年 股份增 公司获得的 公司关
姓名 职务(注) 性别 任期起始日期 任期终止日期 持股 持股
龄 减变动 税前报酬总 联方获
数 数
量 额（万元） 取报酬
贺江川 董事长 男 55 2018 年 5 月 29 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 70.18 否
李伟东 董事 男 51 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 70.18 否
李伟东 总经理 男 51 2018 年 5 月 29 日 0 0 0 0 否
李云 董事 女 52 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 60.87 否
陈德启 董事 男 56 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 58.64 否
陈德启 副总经理 男 56 2015 年 11 月 6 日 0 0 0 0 否
张文雷 董事 女 52 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 61.76 否
张文雷 副总经理 女 52 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 0 否
郭川 董事 男 51 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 58.64 否
郭川 副总经理 男 51 2017 年 3 月 7 日 0 0 0 0 否
郭川 董事会秘书 男 51 2004 年 2 月 27 日 0 0 0 0 否
郭川 总法律顾问 男 51 2008 年 7 月 14 日 0 0 0 0 否
符耀文 独立董事 男 64 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 8.57 否
董安生 独立董事 男 68 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 8.57 否
吴革 独立董事 男 52 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 8.57 否
王建新 监事会主席 男 58 2018 年 5 月 29 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 0 否
张金利 监事 男 56 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 56.43 否
刘慧 监事 男 56 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 0 否
颜景辉 监事 男 59 2018 年 3 月 20 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 58.57 否
张卫延 监事 男 60 2018 年 3 月 20 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 54.53 否
杜敬明 副总经理 男 55 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 58.64 否
刘铁林 副总经理 男 57 2002 年 9 月 24 日 0 0 0 59.53 否
孙东樊 副总经理 男 57 2017 年 3 月 7 日 0 0 0 59.53 否
崔薇 财务总监 女 46 2013 年 8 月 7 日 0 0 0 76.94 否
合计 / / / / / 0 0 0 830.15 /
姓名 主要工作经历
55 岁，本公司董事长，北京市第十五届人大代表。贺先生毕业于天津大学和首都经贸
大学，工学学士和经济学硕士学位，高级经济师。贺先生曾出任北京市政府住房制度
改革办公室副主任及北京市住房资金管理中心负责人，一九九四年十一月加入北辰集
团任副总经理，一九九七年任本公司执行董事、副总经理并兼任公司秘书，二零零四
贺江川
年二月任本公司总经理，二零零七年四月获委任为本公司董事长。二零一八年五月获
重选连任为本公司执行董事及董事长。贺先生具有三十一年的有关住房制度改革、房
地产金融、房地产开发管理经验及会展业创新管理经验，曾荣获北京巿第四届优秀青
年企业家金奖及第六届北京影响力评选活动“最具影响力十大企业家”称号。
51 岁，本公司执行董事、总经理。李先生毕业于中国人民大学，管理学硕士，工程师。
李先生曾任北京市燕山水泥厂机修车间主任、副厂长、厂长，北京金隅集团有限责任
公司不动产事业部部长、总经理助理，腾达大厦经理，北京金隅物业管理有限责任公
李伟东 司经理，北京大成房地产开发有限责任公司董事长，北京金隅股份有限公司副总经理、
执行董事，二零一六年加入本公司，并出任本公司执行董事、总经理。二零一八年五
月获重选连任为本公司执行董事、总经理。李先生在房地产开发及物业管理方面具有
丰富经验。
李云 52 岁，本公司执行董事。李女士毕业于北京理工大学，工商管理硕士，高级经济师、
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2019 年年度报告
高级政工师。李女士于一九九零年加入北辰集团，历任汇园国际公寓公关销售部经理，
汇宾大厦副总经理、总经理，五洲会议中心副总经理、总经理，本公司副总经理。二
零一八年五月获选出任本公司执行董事。李女士在酒店、会议中心和投资物业经营管
理方面具有丰富经验。
56 岁，本公司执行董事、副总经理。陈先生毕业于中国科学院，理学硕士，高级经济
师。陈先生于一九九三年加入北辰集团，历任北辰集团发展部副部长，北京北辰房地
陈德启 产开发股份有限公司副总经理、总经理，北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司
总经理，二零一五年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公司执行董事。
陈先生在房地产开发管理方面具有丰富经验。
52 岁，本公司执行董事、副总经理。张女士毕业于北方交通大学经济管理学院研究生
班，高级经济师、高级会计师。张女士曾任中铁第十八工程局四处总经济师、中铁第
张文雷 十八工程局副总经济师，于二零零一年加入北辰集团，曾任北辰集团总经济师、总法
律顾问，二零一二年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公司执行董事。
张女士在建筑工程、招投标、工程造价和工程监管方面具有丰富经验。
51 岁，本公司执行董事、副总经理、董事会秘书、总法律顾问。郭先生毕业于首都经
贸大学和对外经济贸易大学，持有经济法法学学士和高级管理人员工商管理硕士学位
（EMBA），具有律师资格。郭先生于一九九一年加入北辰集团，先后担任本公司董事
郭川 会秘书处副主任、主任，二零零四年二月获委任为本公司董事会秘书，二零零八年七
月获委任为本公司总法律顾问，二零一七年三月出任本公司副总经理，二零一八年五
月获选出任本公司执行董事。郭先生在公司治理、法律事务、公司品牌管理方面具有
丰富经验。
64 岁，本公司独立非执行董事。符先生毕业于宾夕法尼亚大学。符先生在香港先后任
职于浩威证券、百富勤集团、唯高达证券、纽约瑞士银行、霸菱证券和建银国际证券，
符耀文
并于二零一八年三月出任汇盈控股有限公司董事会主席。符先生在财务管理、证券业
务方面具有丰富的经验。
68 岁，本公司独立非执行董事。董先生毕业于西北政法学院和中国人民大学，法学博
士。现任中国人民大学法学院教授，博士生导师，中国人民大学民商法律研究中心副
董安生 主任，中国人民大学金融与财政政策研究中心、金融与证券研究所研究员，中国证券
法研究会副会长，中国比较法学会理事，中国国际私法学会理事，北京国际法学会理
事，深圳仲裁委员会仲裁员。董先生在公司法、证券法、金融法领域具有丰富的经验。
52 岁，本公司独立非执行董事。吴先生先后毕业于南京师范大学、南开大学和对外经
贸大学，理学学士、会计学硕士、经济学博士，现任对外经贸大学国际商学院会计系
吴革 教授,博士生导师，曾任中国金融会计学会第四届理事会常务理事,中国会计学会财务
成本分会第六、七届理事会理事。吴先生在财务管理、公司会计实务、成本管理、国
际会计等方面具有丰富的经验。
58 岁，本公司股东代表监事。王先生毕业于北京市委党校，经济管理专业硕士，高级
会计师。王先生历任北京市粮食工业公司副总经理，北京市古船面粉集团副总经理，
王建新 北京市古船食品有限公司总经理、董事长，北京粮食集团有限责任公司副总经理、董
事、总经理，曾任北京市国有企业监事会正局级监事会主席。王先生在企业管理及监
事会工作方面具有丰富经验。
56 岁，本公司股东代表监事。张先生毕业于北京师范学院和北京航空航天大学，理学
硕士、管理学博士。张先生曾任北京市怀柔区汤河口镇党委书记、怀柔区政府区长助
张金利 理、区住房城乡建设委主任、北京市住房城乡建设委重点工程协调处处长、北京市对
口支援和经济合作工作领导小组西藏拉萨指挥部专职副指挥。张先生于二零一五年加
入本公司，主管纪检监察工作。张先生具有丰富的行政管理和监督工作经验。
56 岁，本公司股东代表监事。刘先生毕业于中国人民大学，本科学历，经济师。刘先
生历任北京市丰台区税务局税务所副所长、稽查队队长、北京市国家税务局助理调研
刘慧
员，曾任北京市国有企业监事会正处级专职监事。刘先生在税收工作和监事会工作方
面具有丰富经验。
颜景辉 59 岁，本公司职工监事。颜先生毕业于北京市委党校，研究生学历。颜先生于一九九
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零年加入北辰集团，曾任北京剧院党支部书记、总经理，北京辰奥咖啡有限公司总经
理、副董事长，北辰亚运村汽车交易市场中心副总经理，现任本公司工会副主席，二
零一八年三月获重选连任为本公司职工监事。颜先生在公司行政管理及工会工作方面
具有丰富的工作经验。
60 岁，本公司职工监事。张先生毕业于北京市委党校，本科学历，高级会计师。张先
张卫延 生于一九九零年加入北辰集团，现任本公司审计部部长，二零一八年三月获重选连任
为本公司职工监事。张先生在公司财务管理和公司审计方面具有丰富经验。
55 岁，本公司副总经理。杜先生毕业于北京师范大学法学博士。杜先生曾任北京市政
府办公厅副主任、北京市信息化工作办公室副主任，于二零零四年加入北辰集团，曾
杜敬明
任北辰集团副总经理，二零一二年出任本公司副总经理。杜先生在公司行政管理、企
业文化和宣传工作方面具有丰富经验。
57 岁，本公司副总经理。刘先生毕业于清华大学，研究生学历。刘先生于一九九零年
刘铁林 加入北辰集团，曾任北辰购物中心总经理，于二零零二年任本公司副总经理。刘先生
在商业物业经营管理方面具有丰富经验。
57 岁，本公司副总经理。孙东樊先生毕业于北京交通大学，工商管理硕士学位，高级
经济师。孙先生于一九八八年加入北辰集团，先后担任北京北辰实业股份有限公司汇
园公寓副总经理、总经理和北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司总经理，
孙东樊
北京北辰实业股份有限公司总经理助理，北京北辰会展集团有限公司常务副总经理。
现任北京北辰会展集团有限公司董事长，二零一七年三月出任本公司副总经理。孙先
生在投资物业经营管理方面具有丰富经验。
46 岁，本公司财务总监。崔女士毕业于中央财经大学，管理学硕士，高级会计师。崔
女士曾任北京市市政一有限责任公司副总会计师、总会计师、北京市政建设集团有限
崔薇
责任公司总会计师。崔女士于二零一三年加入本公司，出任本公司财务总监。崔女士
在公司财务管理方面具有丰富经验。
其它情况说明
√适用 □不适用
1、报告期内，公司现任及离任董事、监事和高级管理人员均未买入、卖出或持有公司股票。
此外，公司也未实施股权激励计划或授予任何一位董事、监事和高级管理人员限制性股票。
2、报告期内，李伟东、陈德启、张文雷同时担任本公司董事和高级管理人员期间，上述人员
报告期内领取的报酬仅在董事一职中体现，其他任职不再重复注明领取报酬的情况。
3、报告期内，郭川同时担任本公司董事、副总经理、董事会秘书和总法律顾问期间，领取的
报酬仅在董事一职中体现，其他任职不再重复注明领取报酬的情况。
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位
股东单位名称 任期起始日期
姓名 担任的职务
贺江川 北京北辰实业集团有限责任公司 董事长 2011 年 12 月
李伟东 北京北辰实业集团有限责任公司 董事 2016 年 6 月
李云 北京北辰实业集团有限责任公司 董事 2018 年 11 月
张卫延 北京北辰实业集团有限责任公司 监事 2016 年 5 月
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(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 担任的职务
符耀文 汇盈控股有限公司 执行董事 2018 年 3 月
中国人民大学法学院 教授 1992 年 7 月
上海新黄浦置业股份公司 独立董事 2015 年 6 月
董安生
王府井集团股份有限公司 独立董事 2013 年 6 月 2019 年 12 月
华数传媒控股股份公司 独立董事 2015 年 9 月
对外经济贸易大学国际商学院 教授 2005 年 12 月
云南博闻科技实业股份有限公司 独立董事 2015 年 5 月
吴革 天合石油集团汇丰石油装备股份有限公司 独立董事 2015 年 4 月
北京海量数据技术股份有限公司 独立董事 2014 年 6 月
民生控股股份有限公司 独立董事 2019 年 4 月
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
本公司董事薪酬由董事会提出议案，监事薪酬由监事会提出议
董事、监事、高级管理人员报酬
案，提请股东大会审议批准。高级管理人员的工资标准依据公
的决策程序
司董事会薪酬委员会审议通过的相关议案执行。
（1）根据董事、监事、高级管理人员的职位不同，所承担的责
董事、监事、高级管理人员报酬
任的差异；
确定依据
（2）根据公司年初制定的经营计划和年终考核。
董事、监事和高级管理人员报酬 详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变
的实际支付情况 动及报酬情况》。
报告期末全体董事、监事和高级 详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变
管理人员实际获得的报酬合计 动及报酬情况》。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 3,717
主要子公司在职员工的数量 1,723
在职员工的数量合计 5,440
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 2,022
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
管理人员 2,013
安保人员 300
运行维修人员 617
收款人员 147
厨师 656
服务人员 976
其他人员 731
合计 5,440
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 257
本科 1,654
大专 1,444
中专 552
其他 1,533
合计 5,440
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司按照“依法合规、按劳分配、效率优先、兼顾公平”的基本原则，在综合考虑社会物价
水平、公司支付能力以及员工的岗位价值、员工贡献大小等因素制定薪酬分配政策。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
持续推进各项培训开发活动，推动各类人才培养。公司开展以需求为导向的多层次、多渠道、
多形式培训，并取得了良好的效果。2019 年公司从经营战略发展及人才培养需求出发，以理论与
实践相结合的方式，组织开展面向应届毕业生、技术技能人才、经营管理人才的各项培训活动。
公司通过讲师授课结合户外拓展的形式开展应届毕业生入职培训活动，帮助应届毕业生了解企业
文化、建立个人及团体意识、为完成社会人向职场人转变打下坚实的第一步。持续发挥技能人才
工作室作用，开展技能人才专业培训及技能展演活动，传承技艺、展示技能。以“加强交流求实
效、强化管理上水平、增强协作促共享”为目标，开展公司企业间交叉培训，充分挖掘整合内部
资源，搭建企业间人才交流平台和技术交流平台。公司组织财务人员“优财计划”、人力资源专
业培训等业务培训，各企业和各业务板块充分发挥主体作用开展培训，地产板块开展“领航、远
航、启航”培训，会展板块组织“飞鹰计划”。报告期内，公司母子公司人员培训覆盖率超过 90%，
为持续提升员工综合素质和履职能力，促进公司经营发展提供了支持。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 900,500 小时
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劳务外包支付的报酬总额 2,492 万元
七、其他
□适用 √不适用
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第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上市公司股东大会规范意见》、
《上市公司章程指引》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了完善的组织制度和法人治理
结构。公司设股东大会、董事会、监事会，分别按其职责行使决策权、执行权、监督权，三大机
关各司其职、相互制约，保证了公司顺利运行。其中，董事会下设的审计、薪酬与考核、战略、
提名四个专门委员会，均按公司相关制度履行各自的职能。
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面严格分开，符合现代企业的经营管
理需要。报告期内，公司与控股股东之间的关联交易均为生产经营必要的土地租赁、商标使用权
租赁、办公场所租赁，及为本公司取得的股东往来款等，这些关联交易对公司独立性并未产生任
何影响，并且均依法予以审议并披露。报告期内，未发生控股股东违规占用公司资金及侵占上市
公司利益的情况。
报告期内，公司按照公司章程及股东分红回报规划规定的分红标准和程序完成了公司 2018
年度利润分配，充分维护了公司股东依法享有的资产收益等合法权益。
报告期内，公司按照《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》以及《信息披露管理
制度》的规定，依法履行信息披露义务，确保公司信息披露的真实、准确、完整、及时，使所有
股东有平等的机会获得信息，保障中小股东知情权，充分维护投资者利益。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员按照境内外监管要求，通过参加线上培训、阅读
书面学习资料等方式，积极参与培训学习，对自身的持续专业发展及进一步提高履职能力起到了
促进作用。
报告期内，公司法人治理的实际状况符合《公司法》、《上市公司治理准则》和中国证监会
相关规定的要求。
2020 年，公司将进一步健全公司治理结构，完善各项制度，不断提高公司治理水平，为公司
在控制风险中加速发展保驾护航。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
上海证券交易所网址
2018 年年度股东大会 2019 年 5 月 28 日 2019 年 5 月 29 日
www.sse.com.cn
上海证券交易所网址
2019 年第一次临时股东大会 2019 年 8 月 27 日 2019 年 8 月 28 日
www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
是否 会情况
董事
独立 本年应参 以通讯 是否连续两
姓名 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
董事 加董事会 方式参 次未亲自参
席次数 席次数 次数 会的次数
次数 加次数 加会议
贺江川 否 34 33 31 1 0 否 0
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李伟东 否 34 34 31 0 0 否 2
李云 否 34 32 31 2 0 否 0
陈德启 否 34 33 31 1 0 否 2
张文雷 否 34 34 31 0 0 否 1
郭川 否 34 34 31 0 0 否 2
符耀文 是 34 34 32 0 0 否 0
董安生 是 34 34 31 0 0 否 0
吴革 是 34 34 31 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司董事没有出现连续两次未亲自参加董事会会议的情况
年内召开董事会会议次数 34
其中：现场会议次数 1
通讯方式召开会议次数 31
现场结合通讯方式召开会议次数 2
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
（一）战略委员会 2019 年年度履职情况：
公司董事会战略委员会由 2 名执行董事和 3 名独立董事组成。根据公司《董事会战略委员会
议事规则》的规定，报告期内，公司董事会战略委员会共召开两次会议。战略委员会各成员本着
勤勉尽责的原则认真履行职责，在分析公司面临的外部环境的同时，结合公司经营管理实际，研
究了公司大额资产收购等事项，充分发挥了专业委员会的作用。
（二）审计委员会 2019 年年度履职情况：
公司董事会审计委员会由 3 名独立董事组成。根据公司《董事会审计委员会议事规则》的规
定，公司董事会审计委员会各成员认真履行职责，在审阅公司定期财务报告、监督公司内控审计
工作、聘请外部审计机构等方面做了大量的工作。报告期内，公司审计委员会共召开四次会议，
分别对公司的外部审计工作安排、定期财务报告、会计师事务所选聘、内控体系及关联交易等事
项进行了审议、核查，充分发挥了专业委员会的作用。
（三）薪酬与考核委员会 2019 年年度履职情况：
公司董事会薪酬与考核委员会由 3 名独立董事组成。根据公司《董事会薪酬与考核委员会议
事规则》的规定，薪酬与考核委员会各成员本着勤勉尽责的原则认真履行职责，报告期内，公司
董事会薪酬与考核委员会召开一次会议，以企业效益为导向，激励企业提高人工成本产出效率，
听取审议了公司 2019 年度工资总额预算方案。
（四）提名委员会 2019 年年度履职情况：
公司董事会提名委员会由 2 名执行董事和 3 名独立董事组成。根据公司《董事会提名委员会
议事规则》的规定，公司董事会提名委员会各成员规范履职、勤勉尽职，于报告期内召开了一次
会议，认真核查了董事会架构及多元化组成，确保了董事会运作的规范性及有效性。
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2019 年年度报告
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
本公司已经建立了绩效考核评价和薪酬制度。高级管理人员薪酬主要包括基本薪酬和绩效年
薪。基薪根据高级管理人员的岗位职责、所承担责任和企业特点等因素综合确定。绩效年薪根据
公司年度经营业绩、年度工作计划完成情况、组织考核以及高级管理人员年度绩效考核结果等因
素确定并发放。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
本年度具体的内部控制情况请详见《北京北辰实业股份有限公司 2019 年度内部控制评价报
告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司财务报告相关内部控制有效性进行了审
计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网
站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
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第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 还本付息 投资者适
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 交易场所
余额 （%） 方式 当性安排
北京北辰实业股份 每年付息 面向合格
14 北辰 2015 年 1 2020 年 1 5.99202 上海证券
有限公司 2014 年 122348.SH 5.65 一次，到期 投资者公
01 月 20 日 月 20 日 （注 1） 交易所
公司债券(品种一) 一次还本 开发行
北京北辰实业股份 每年付息 面向合格
14 北辰 2015 年 1 2022 年 1 15.00 上海证券
有限公司 2014 年 122351.SH 5.20 一次，到期 投资者公
02 月 20 日 月 20 日 （注 2） 交易所
公司债券(品种二) 一次还本 开发行
北京北辰实业股份
每年付息 面向合格
有限公司非公开发 16 北辰 2016 年 4 2021 年 4 上海证券
135403.SH 3.60 4.48 一次，到期 投资者非
行 2016 年公司债 01 月 21 日 月 21 日 交易所
一次还本 公开发行
券（第一期）
北京北辰实业股份
每年付息 面向合格
有限公司 2019 年 19 北辰 2019 年 4 2024 年 4 上海证券
151419.SH 12.00 4.80 一次，到期 投资者非
非公开发行公司债 F1 月 16 日 月 16 日 交易所
一次还本 公开发行
券（第一期）
北京北辰实业股份
每年付息 面向合格
有限公司 2020 年 20 北辰 2020 年 1 2025 年 1 上海证券
162972.SH 6.00 4.17 一次，到期 投资者非
非公开发行公司债 01 月 15 日 月 15 日 交易所
一次还本 公开发行
券（第一期）
注 1: 2020 年 1 月 20 日，公司按时足额完成“14 北辰 01”本金和当期利息兑付，兑付后“14
北辰 01”债券余额为 0。
注 2:2020 年 1 月 20 日，公司根据“14 北辰 02”回售申报情况完成回售债券的兑付。本次回
售实施完毕后，“14 北辰 02”在上海证券交易所挂牌并交易的债券余额为人民币 14.97775 亿元。
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2019 年 1 月 21 日，公司按时足额完成“14 北辰 01”和“14 北辰 02”当期利息兑付。
2019 年 4 月 22 日，公司按时足额完成“16 北辰 01”当期利息及回售资金兑付。
公司不存在未按期、未足额支付及应付未付公司债券利息及本金的情况。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“14 北辰 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。公司
于 2017 年 12 月 22 日将票面利率由 4.80%上调至 5.65%。2018 年 1 月 22 日回售实施完毕后，“14
北辰 01”在上海证券交易所上市并交易的数量减少至 599,202 手，金额人民币 5.99202 亿元。2020
年 1 月 20 日本金和当期利息全额兑付完毕后，“14 北辰 01”从上海证券交易所摘牌。
“14 北辰 02”为 7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。公司
于 2019 年 12 月 20 日决定不上调票面利率，即“14 北辰 02”存续期后 2 年的票面利率仍为 5.20%。
2020 年 1 月 20 日回售实施完毕后，“14 北辰 02”在上海证券交易所上市并交易的数量减少至
1,497,775 手，金额人民币 14.97775 亿元。
“16 北辰 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司
于 2019 年 3 月 22 日决定不上调票面利率，即“16 北辰 01”债券存续期后两年票面利率仍为 4.48%。
2019 年 4 月 22 日回售实施完毕后，“16 北辰 01”在上海证券交易所挂牌并交易的数量减少至
360,000 手，金额人民币 3.60 亿元。
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2019 年年度报告
“19 北辰 F1”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前
未到债券含权条款行权期，未发生行权。
“20 北辰 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前
未到债券含权条款行权期，未发生行权。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 瑞银证券有限责任公司
办公地址 北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 12 层、15 层
债券受托管理人
联系人 贾巍巍
联系电话 010－58328888
名称 天风证券股份有限公司
办公地址 北京市西城区佟麟阁路 85 号
债券受托管理人
联系人 杜科
联系电话 010-56702805
名称 联合信用评级有限公司
资信评级机构
办公地址 北京市朝阳区建外大街 2 号 PICC 大厦 12 层
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
其他说明：
√适用 □不适用
“14 北辰 01”、“14 北辰 02”、“16 北辰 01”债券受托管理人为瑞银证券有限责任公司，资信评
级机构为联合信用评级有限公司；“19 北辰 F1”、“20 北辰 01”债券受托管理人为天风证券股份有限
公司，资信评级机构为上海新世纪资信评估投资服务有限公司。报告期内，公司发行的各期公司
债券受托管理人、资信评级机构均未发生变更。
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司“14 北辰债”分为“14 北辰 01”和“14 北辰 02”两个品种公开发行，募集总额分别为
人民币 10.00 亿元和 15.00 亿元，募集资金拟用于偿还公司债务，补充公司流动资金，优化公司
债务结构，满足公司中长期资金需求。
“14 北辰 01”和“14 北辰 02”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的
使用与《北京北辰实业股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书》中承诺的用途、使用
计划及其他约定一致，即人民币 15.25 亿元偿还银行贷款，剩余部分扣除发行费用后拟用于补充
公司流动资金。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“16 北辰 01”募集资金总额为人民币 15.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还银行
贷款 7.30 亿元（其中 4.50 亿元已以自有资金先行垫付偿还），剩余部分用于补充公司流动资金。
“16 北辰 01”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承
诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“19 北辰 F1”募集资金总额为人民币 12.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还投资
者回售的公司债券本金及 2019 年应付利息，其中 11.40 亿元用于偿还 16 北辰 01 回售债券本金，
剩余资金用于偿还 16 北辰 01 债券 2019 年应付利息。“19 北辰 F1”的募集资金已按时划入公司
指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至
报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“20 北辰 01” 募集资金总额为人民币 6.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还“14
北辰 01”到期公司债券本金。“20 北辰 01”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募
集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至本报告出具日，上述募
集资金已使用完毕。
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2019 年年度报告
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、“14 北辰 01”和“14 北辰 02”：
根据监管部门和联合信用评级有限公司（以下简称“联合信用评级”）对跟踪评级的有关要求，
联合信用评级将在本次债券存续期内，每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内
对其进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2019 年 5 月 15 日出具了《北京北辰实业股份有限公司公司债券 2019 年跟踪
评级报告》，评级报告维持公司 AA+的主体长期信用等级，评级展望为“稳定”，同时维持“14 北辰
01”和“14 北辰 02”AA+的债券信用等级。本次评级结果与前次相比未发生调整。本次跟踪评级报告
详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
2、“16 北辰 01”
根据监管部门和联合信用评级对跟踪评级的有关要求，联合信用评级将在本期债券存续期内，
每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内对其进行一次定期跟踪评级，并在本期
债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2019 年 5 月 15 日出具了《北京北辰实业股份有限公司公司债券 2019 年跟踪
评级报告》，评级报告维持公司 AA+的主体长期信用等级，评级展望为“稳定”，同时维持“16 北辰
01”AA+的债券信用等级。本次评级结果与前次相比未发生调整。
3、“19 北辰 F1”
上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪评级”）于 2019 年 3 月 29 日出具
了《北京北辰实业股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，公司主
体信用等级为 AA+，评级展望为“稳定”，19 北辰 F1 债项信用等级为 AA+。根据相关主管部门的监
管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续期内，新世纪评级将对其进行跟踪评级。定
期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告披露后 2 个月内出具，且不
晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内，并在发生可能影响公司信用质量的重大事项时进行不定
期跟踪评级。
4、“20 北辰 01”
新世纪评级于 2019 年 12 月 31 日出具了《北京北辰实业股份有限公司 2020 年非公开发行公
司债券（第一期）信用评级报告》，公司主体信用等级为 AA+，评级展望为“稳定”，20 北辰 01 债
项信用等级为 AA+。根据相关主管部门的监管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续
期内，新世纪评级将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告
于公司年度报告披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内，并在发生可
能影响公司信用质量的重大事项时进行不定期跟踪评级。
5、2017 年度第一期中期票据
联合资信评估有限公司于 2019 年 6 月 19 日出具了《北京北辰实业股份有限公司跟踪评级报
告》，评级报告确定公司的主体长期信用等级为 AA+，本次评级报告与上述本公司公司债券 2019
年跟踪评级报告中的主体长期信用等级一致。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内，公司债券均未采取债券增信措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿
债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
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2019 年年度报告
“14 北辰 01”和“14 北辰 02”为公开发行的一般公司债券，“16 北辰 01”为非公开发行的公司债
券，公司聘请了瑞银证券有限责任公司担任前述公司债券的受托管理人。报告期内，瑞银证券有
限责任公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，于 2019 年 6 月 26 日根
据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定及公司债
券《受托管理协议》的约定及时出具并公告了《北京北辰实业股份有限公司 2014/2016 年公司债
券受托管理事务报告（2018 年度）》，并同步刊登于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
“19 北辰 F1”和“20 北辰 01”为非公开发行的公司债券，公司聘请了天风证券股份有限公司担
任前述公司债券的受托管理人。报告期内，天风证券股份有限公司严格按照《债券受托管理人协
议》约定履行受托管理人职责。目前受托管理人尚未披露“19 北辰 F1”的 2019 年度受托管理事务
报告，预计将通过上交所网站专区或上交所认可的其它方式向合格投资者披露。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同
主要指标 2019 年 2018 年 变动原因
期增减（%）
息税折旧摊销前利润 3,652,884,186 3,779,334,257 -3.35%
流动比率 1.65 1.66 -0.60%
速动比率 0.44 0.45 -2.22%
减少 3.06 个
资产负债率（%） 78.61% 81.67%
百分点
EBITDA 全部债务比 0.10 0.11 -9.09%
利息保障倍数 1.47 1.61 -8.70%
主要由于本期经营
现金利息保障倍数 1.71 2.81 -39.15% 活动现金净流量减
少所致
EBITDA 利息保障倍数 1.63 1.76 -7.39%
贷款偿还率（%） 100% 100%
利息偿付率（%） 100% 100%
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2017]MTN487 号”文核准，公司于 2017 年 9 月 18
日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2017 年度第一期中期票据，发行金额人民币 13.20 亿元，
发行利率为 5.14%，起息日为 2017 年 9 月 20 日，期限为 5 年，附第三年末投资者回售选择权，
按年付息，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。公司已于 2019 年 9 月 20 日完
成该中期票据当期付息工作，不存在未按期，未足额支付及应付未付该中期票据利息的情况。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 12 月 31 日，本集团获得银行授信总额人民币 211 亿元，已提取借款人民币 123
亿元，剩余授信额度人民币 88 亿元。报告期内，公司均已按期支付借款本金及利息。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格执行公司债券募集说明书相关约定和承诺，为充分、有效地维护债券持
有人的利益，公司已为公司债券的按时、足额偿付做出一系列安排，包括设置设立专门的偿付工
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2019 年年度报告
作小组、偿债应急保障方案、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，确保
债券及时安全付息、兑付。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
截至报告期末，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的相关重大事
项。
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2019 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
普华永道中天审字(2020)第 10039 号
(第一页，共五页)
北京北辰实业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
（一）我们审计的内容
我们审计了北京北辰实业股份有限公司(以下称“北辰实业”)的财务报表，包括 2019 年 12 月
31 日的合并及公司资产负债表，2019 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并
及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
（二）我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了北辰
实业 2019 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并及公司经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于北辰实业，并履行了职业道德方面的其他责
任。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
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2019 年年度报告
普华永道中天审字(2020)第 10039 号
(第二页，共五页)
三、关键审计事项（续）
我们在审计中识别出的关键审计事项为存货可变现净值的评估：
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
存货可变现净值的评估
请参阅财务报表附注 我们了解及评估了管理层确定存货可变现净值的
关键内部控制的设计，并对关键控制点进行了测
于 2019 年 12 月 31 日，存货的总金额为人民
试。
币 60,734,105,543 元，约占集团总资产的
65%。管理层对 2019 年 12 月 31 日的存货的 我们取得了管理层确定存货可变现净值的计算
可变现净值进行了评估，存货的账面价值以 表，并采用抽样的方法执行了以下审计程序：
成本及可变现净值中的较低者计量。
将预计销售价格与近期市场销售价格进
管理层根据存货的预计售价减去至完工时预 行了比较，包括管理层在同一项目的市场
计将要发生的成本、预计的销售费用以及相 销售价格或具有类似大小、用途及地点的
关税费后的金额确定存货的可变现净值。存 可比物业的现行市场销售价格。
货可变现净值的评估中预计销售价格、预计
销售费用以及存货的预计完工成本涉及管理
层的判断和估计，其受当时市场状况影响并 将预计销售费用占预计销售价格的比例，
需考虑存货的特点状况予以调整。 与同类型已竣工项目的实际平均销售费
用占销售收入的比例进行了比较。
我们关注该事项，主要是考虑到存货的金额
重大，以及存货可变现净值中的确定涉及管
根据相关的税收规定，通过重新计算的方
理层的重大判断及估计。
法对管理层采用的与存货销售相关的税
费的合理性进行了评估。
将存货至完工时预计将要发生的成本与
管理层所批准的预算进行了核对，并与管
理层同类型已竣工项目的实际成本进行
了比较。
基于上述工作结果，我们发现相关证据能够支持
管理层关于存货可变现净值的判断及估计。
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普华永道中天审字(2020)第 10039 号
(第三页，共五页)
四、其他信息
北辰实业管理层对其他信息负责。其他信息包括北辰实业 2019 年年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们
已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们
无任何事项需要报告。
五、管理层和审计委员会对财务报表的责任
北辰实业管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估北辰实业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算北辰实业、终止运营或别无其他现实的选
择。
审计委员会负责监督北辰实业的财务报告过程。
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普华永道中天审字(2020)第 10039 号
(第四页，共五页)
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对北辰实业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报
告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致北辰实业不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
(六) 就北辰实业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与审计委员会就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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普华永道中天审字(2020)第 10039 号
(第五页，共五页)
六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向审计委员会提供声明，并与审计委员会沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与审计委员会沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生
的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ———————————
徐涛(项目合伙人)
中国上海市
2020 年 4 月 21 日 注册会计师
———————————
任丽君
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2019 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 14,811,678,902 13,756,605,779
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 55,241,187 70,175,196
应收款项融资
预付款项 208,202,163 2,299,731,771
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 3,963,257,916 3,289,646,246
其中：应收利息 - 634,504
应收股利
买入返售金融资产
存货 60,734,105,543 60,395,550,007
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 16,019,202 119,114,418
其他流动资产 3,062,045,448 3,046,798,731
流动资产合计 82,850,550,361 82,977,622,148
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 170,483,313 110,318,370
长期股权投资 463,980,546 327,772,994
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 6,389,491,417 4,851,536,879
固定资产 2,381,778,836 2,583,428,568
在建工程 3,573,479 3,030,724
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 56,513,165 -
无形资产 15,680,163 12,958,555
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2019 年年度报告
开发支出
商誉
长期待摊费用 9,934,661 18,458,084
递延所得税资产 1,340,213,368 864,640,179
其他非流动资产 129,479,686 144,633,361
非流动资产合计 10,961,128,634 8,916,777,714
资产总计 93,811,678,995 91,894,399,862
流动负债：
短期借款 901,135,833 1,100,000,000
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 6,723,057,465 6,724,934,667
预收款项 239,101,670 276,384,713
合同负债 24,287,096,476 28,444,766,135
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 125,184,965 120,727,123
应交税费 3,192,584,119 2,774,320,675
其他应付款 3,925,630,574 2,407,720,993
其中：应付利息 - 484,130,991
应付股利 17,162,190 17,162,190
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 10,709,332,630 8,263,916,309
其他流动负债
流动负债合计 50,103,123,732 50,112,770,615
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 20,498,379,889 16,365,883,345
应付债券 1,548,298,593 3,403,061,006
其中：优先股
永续债
租赁负债 31,482,614 -
长期应付款 1,434,826,089 5,031,574,000
长期应付职工薪酬 125,670,954 137,127,179
预计负债
递延收益 1,943,396 -
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 23,640,601,535 24,937,645,530
68 / 160
2019 年年度报告
负债合计 73,743,725,267 75,050,416,145
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具 2,630,379,842 1,613,451,200
其中：优先股
永续债 2,630,379,842 1,613,451,200
资本公积 3,648,897,300 3,648,897,300
减：库存股
其他综合收益 -3,224,494 -3,843,924
专项储备
盈余公积 1,012,472,728 947,726,656
一般风险准备
未分配利润 6,712,512,444 5,644,210,842
归属于母公司所有者权益（或股东
17,368,057,820 15,217,462,074
权益）合计
少数股东权益 2,699,895,908 1,626,521,643
所有者权益（或股东权益）合计 20,067,953,728 16,843,983,717
负债和所有者权益（或股东权
93,811,678,995 91,894,399,862
益）总计
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
69 / 160
2019 年年度报告
母公司资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 7,104,572,325 6,177,679,562
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 43,629,940 60,310,141
应收款项融资
预付款项 23,016,688 2,261,034,756
其他应收款 814,731,959 1,123,241,470
其中：应收利息 - 106,842,396
应收股利
存货 1,277,927,623 2,824,339,997
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 7,600,669,775 8,653,831,854
其他流动资产 76,633,814 51,945,078
流动资产合计 16,941,182,124 21,152,382,858
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 17,118,866,794 11,389,651,615
长期股权投资 6,515,696,753 2,849,802,853
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,754,806,782 4,841,453,684
固定资产 1,079,497,258 1,149,346,800
在建工程 3,226,744 3,030,724
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 25,989,904 -
无形资产 8,770,506 9,222,928
开发支出
商誉
长期待摊费用 - 397,748
递延所得税资产 271,273,600 197,240,131
其他非流动资产
非流动资产合计 29,778,128,341 20,440,146,483
资产总计 46,719,310,465 41,592,529,341
流动负债：
70 / 160
2019 年年度报告
短期借款 901,135,833 1,100,000,000
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 751,991,843 1,072,349,810
预收款项 238,326,411 274,828,696
合同负债 701,930,629 391,159,806
应付职工薪酬 89,145,393 86,953,193
应交税费 680,980,587 772,720,192
其他应付款 11,256,885,949 7,595,493,312
其中：应付利息 - 181,032,520
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 6,250,057,350 2,556,618,309
其他流动负债
流动负债合计 20,870,453,995 13,850,123,318
非流动负债：
长期借款 10,975,219,907 12,157,513,345
应付债券 1,548,298,593 3,403,061,006
其中：优先股
永续债
租赁负债 10,854,767 -
长期应付款
长期应付职工薪酬 125,670,954 137,127,179
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 12,660,044,221 15,697,701,530
负债合计 33,530,498,216 29,547,824,848
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具 2,630,379,842 1,613,451,200
其中：优先股
永续债 2,630,379,842 1,613,451,200
资本公积 3,681,309,353 3,681,309,353
减：库存股
其他综合收益 -3,224,494 -3,843,924
专项储备
盈余公积 1,012,472,728 947,726,656
未分配利润 2,500,854,820 2,439,041,208
所有者权益（或股东权益）合计 13,188,812,249 12,044,704,493
负债和所有者权益（或股东权
46,719,310,465 41,592,529,341
益）总计
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
71 / 160
2019 年年度报告
合并利润表
2019 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 20,122,363,737 17,864,162,781
其中：营业收入 20,122,363,737 17,864,162,781
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 16,797,390,935 14,997,249,363
其中：营业成本 12,904,431,801 11,882,236,825
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 2,004,831,062 1,171,700,408
销售费用 555,160,972 507,186,414
管理费用 918,201,332 889,736,302
研发费用
财务费用 414,765,768 546,389,414
其中：利息费用 547,320,932 658,604,844
利息收入 137,297,593 124,844,124
加：其他收益 26,423,604 5,546,707
投资收益（损失以“－”号填
189,636,999 189,505,564
列）
其中：对联营企业和合营企业
187,469,308 115,535,205
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-28,134,562 -19,893,755
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-763,604,394 -236,327,121
填列）
资产处置收益（损失以“－”
-3,056,100 236,456
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,746,238,349 2,805,981,269
加：营业外收入 34,976,787 19,761,700
减：营业外支出 18,009,484 25,423,673
72 / 160
2019 年年度报告
四、利润总额（亏损总额以“－”号
2,763,205,652 2,800,319,296
填列）
减：所得税费用 919,365,196 807,177,767
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,843,840,456 1,993,141,529
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
1,850,261,893 2,032,338,018
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
-6,421,437 -39,196,489
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
1,653,948,716 1,189,511,662
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
189,891,740 803,629,867
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 619,430 -3,843,924
（一）归属母公司所有者的其他综
619,430 -3,843,924
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合
619,430 -3,843,924
收益
（1）重新计量设定受益计划变动额 619,430 -3,843,924
（2）权益法下不能转损益的其他综
合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变
动
（4）企业自身信用风险公允价值变
动
2．将重分类进损益的其他综合收
益
（1）权益法下可转损益的其他综合
收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）可供出售金融资产公允价值变
动损益
（4）金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
（5）持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
（6）其他债权投资信用减值准备
（7）现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
（8）外币财务报表折算差额
（9）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 1,844,459,886 1,989,297,605
（一）归属于母公司所有者的综合
1,654,568,146 1,185,667,738
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益
189,891,740 803,629,867
总额
73 / 160
2019 年年度报告
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.46 0.35
（二）稀释每股收益(元/股) 0.46 0.35
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
74 / 160
2019 年年度报告
母公司利润表
2019 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年度 2018 年度
一、营业收入 2,625,434,541 2,640,639,386
减：营业成本 1,069,346,240 1,046,425,548
税金及附加 230,627,308 207,269,392
销售费用 86,698,623 78,854,671
管理费用 596,893,072 553,663,679
研发费用
财务费用 -69,686,979 -64,450,840
其中：利息费用
利息收入 73,089,442 74,694,827
加：其他收益 17,130,074 2,007,998
投资收益（损失以“－”号填
378,290,644 170,129,055
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-234,945,567 -36,702,546
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-20,000,000 -10,000,000
填列）
资产处置收益（损失以“－”
- 210,792
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 852,031,428 944,522,235
加：营业外收入 23,306,880 10,690,824
减：营业外支出 11,893,667 6,440,027
三、利润总额（亏损总额以“－”号
863,444,641 948,773,032
填列）
减：所得税费用 215,983,915 237,267,359
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 647,460,726 711,505,673
（一）持续经营净利润（净亏损以
653,972,148 736,775,083
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
-6,511,422 -25,269,410
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 619,430 -3,843,924
（一）不能重分类进损益的其他综
619,430 -3,843,924
合收益
1.重新计量设定受益计划变动额 619,430 -3,843,924
2.权益法下不能转损益的其他综
合收益
75 / 160
2019 年年度报告
3.其他权益工具投资公允价值变
动
4.企业自身信用风险公允价值变
动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综合
收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变
动损益
4.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 648,080,156 707,661,749
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
76 / 160
2019 年年度报告
合并现金流量表
2019 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2019年度 2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 19,325,969,992 25,823,211,095
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 7,300,121 -
收到其他与经营活动有关的现金 497,956,181 632,312,778
经营活动现金流入小计 19,831,226,294 26,455,523,873
购买商品、接受劳务支付的现金 12,115,580,427 18,033,668,701
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 1,246,975,309 1,106,278,643
支付的各项税费 3,860,452,272 3,397,753,000
支付其他与经营活动有关的现金 2,487,323,161 1,384,915,257
经营活动现金流出小计 19,710,331,169 23,922,615,601
经营活动产生的现金流量净额 120,895,125 2,532,908,272
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 181,788,834 1,409,000,000
取得投资收益收到的现金 53,804,056 181,435,233
处置固定资产、无形资产和其他长
1,186,766 2,086,413
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 236,779,656 1,592,521,646
购建固定资产、无形资产和其他长
135,683,808 122,770,018
期资产支付的现金
投资支付的现金 - 120,000,000
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
77 / 160
2019 年年度报告
投资活动现金流出小计 135,683,808 242,770,018
投资活动产生的现金流量净额 101,095,848 1,349,751,628
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,952,100,000 1,655,142,000
其中：子公司吸收少数股东投资收
960,500,000 48,750,000
到的现金
取得借款收到的现金 10,500,183,605 5,894,214,371
发行债券收到的现金 1,190,400,000 -
收到其他与筹资活动有关的现金 1,254,318,487 9,316,944,000
筹资活动现金流入小计 14,897,002,092 16,866,300,371
偿还债务支付的现金 10,291,428,476 9,540,427,326
分配股利、利润或偿付利息支付的
2,786,041,899 2,321,560,567
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
77,017,475 -
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 2,117,569,185 6,881,892,028
筹资活动现金流出小计 15,195,039,560 18,743,879,921
筹资活动产生的现金流量净额 -298,037,468 -1,877,579,550
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -76,046,495 2,005,080,350
加：期初现金及现金等价物余额 11,851,787,876 9,846,707,526
六、期末现金及现金等价物余额 11,775,741,381 11,851,787,876
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
78 / 160
2019 年年度报告
母公司现金流量表
2019 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019年度 2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,068,700,921 2,867,988,593
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 99,106,115 496,908,812
经营活动现金流入小计 3,167,807,036 3,364,897,405
购买商品、接受劳务支付的现金 1,641,087,806 4,153,593,244
支付给职工及为职工支付的现金 734,038,261 655,023,697
支付的各项税费 788,870,611 669,704,760
支付其他与经营活动有关的现金 489,056,918 478,842,155
经营活动现金流出小计 3,653,053,596 5,957,163,856
经营活动产生的现金流量净额 -485,246,560 -2,592,266,451
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 18,674,965,076 20,129,259,682
取得投资收益收到的现金 1,533,934,237 1,370,748,773
处置固定资产、无形资产和其他长
726,351 1,535,985
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 20,209,625,664 21,501,544,440
购建固定资产、无形资产和其他长
103,595,762 23,366,235
期资产支付的现金
投资支付的现金 18,385,391,434 16,445,360,576
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 18,488,987,196 16,468,726,811
投资活动产生的现金流量净额 1,720,638,468 5,032,817,629
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 991,600,000 1,606,392,000
取得借款收到的现金 2,670,228,069 4,289,214,371
发行债券收到的现金 1,190,400,000 -
收到其他与筹资活动有关的现金 555,225,874 3,372,000,000
筹资活动现金流入小计 5,407,453,943 9,267,606,371
偿还债务支付的现金 3,627,458,476 6,451,827,326
分配股利、利润或偿付利息支付的
1,559,600,134 1,702,830,456
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 528,915,244 3,872,759,123
筹资活动现金流出小计 5,715,973,854 12,027,416,905
筹资活动产生的现金流量净额 -308,519,911 -2,759,810,534
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 926,871,997 -319,259,356
79 / 160
2019 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 6,167,840,790 6,487,100,146
六、期末现金及现金等价物余额 7,094,712,787 6,167,840,790
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2019 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 优 专项 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 储备 他
先 永续债 股 准备
他
股
一、上年期末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 5,644,210,842 15,217,462,074 1,626,521,643 16,843,983,717
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 5,644,210,842 15,217,462,074 1,626,521,643 16,843,983,717
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 1,016,928,642 619,430 64,746,072 1,068,301,602 2,150,595,746 1,073,374,265 3,223,970,011
列）
（一）综合收益总额 619,430 1,653,948,716 1,654,568,146 189,891,740 1,844,459,886
（二）所有者投入和减
991,600,000 991,600,000 960,500,000 1,952,100,000
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
991,600,000 991,600,000 991,600,000
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 960,500,000 960,500,000
（三）利润分配 25,328,642 64,746,072 -585,647,114 -495,572,400 -77,017,475 -572,589,875
1．提取盈余公积 64,746,072 -64,746,072
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-91,530,000 -404,042,400 -495,572,400 -77,017,475 -572,589,875
的分配
4．其他 116,858,642 -116,858,642
（四）所有者权益内部
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2019 年年度报告
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,648,897,300 -3,224,494 1,012,472,728 6,712,512,444 17,368,057,820 2,699,895,908 20,067,953,728
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2019 年年度报告
2018 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或 其他综合收 专项 其
优 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 小计
股本) 其 益 储备 他
先 永续债 股 准备
他
股
一、上年期末余额 3,367,020,000 3,648,897,300 874,944,041 4,708,110,923 12,598,972,264 763,040,002 13,362,012,266
加：会计政策变更 1,632,048 195,170,224 196,802,272 27,101,774 223,904,046
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 3,648,897,300 876,576,089 4,903,281,147 12,795,774,536 790,141,776 13,585,916,312
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 1,613,451,200 -3,843,924 71,150,567 740,929,695 2,421,687,538 836,379,867 3,258,067,405
列）
（一）综合收益总额 -3,843,924 1,189,511,662 1,185,667,738 803,629,867 1,989,297,605
（二）所有者投入和减
1,606,392,000 1,606,392,000 48,750,000 1,655,142,000
少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
1,606,392,000 1,606,392,000 1,606,392,000
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他 48,750,000 48,750,000
（三）利润分配 7,059,200 71,150,567 -448,581,967 -370,372,200 -16,000,000 -386,372,200
1．提取盈余公积 71,150,567 -71,150,567
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-370,372,200 -370,372,200 -16,000,000 -386,372,200
的分配
4．其他 7,059,200 -7,059,200
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
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2019 年年度报告
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 5,644,210,842 15,217,462,074 1,626,521,643 16,843,983,717
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2019 年度
项目 实收资本 (或 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,439,041,208 12,044,704,493
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,439,041,208 12,044,704,493
三、本期增减变动金额（减
1,016,928,642 619,430 64,746,072 61,813,612 1,144,107,756
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 619,430 647,460,726 648,080,156
（二）所有者投入和减少
991,600,000 991,600,000
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
991,600,000 991,600,000
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 25,328,642 64,746,072 -585,647,114 -495,572,400
1．提取盈余公积 64,746,072 -64,746,072
2．对所有者（或股东）的
-91,530,000 -404,042,400 -495,572,400
分配
3．其他 116,858,642 -116,858,642
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
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2019 年年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,681,309,353 -3,224,494 1,012,472,728 2,500,854,820 13,188,812,249
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2019 年年度报告
2018 年度
项目 实收资本 (或 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 3,367,020,000 3,681,309,353 874,944,041 2,161,429,071 10,084,702,465
加：会计政策变更 1,632,048 14,688,431 16,320,479
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 3,681,309,353 876,576,089 2,176,117,502 10,101,022,944
三、本期增减变动金额（减
1,613,451,200 -3,843,924 71,150,567 262,923,706 1,943,681,549
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -3,843,924 711,505,673 707,661,749
（二）所有者投入和减少
1,606,392,000 1,606,392,000
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
1,606,392,000 1,606,392,000
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 7,059,200 71,150,567 -448,581,967 -370,372,200
1．提取盈余公积 71,150,567 -71,150,567
2．对所有者（或股东）的
-370,372,200 -370,372,200
分配
3．其他 7,059,200 -7,059,200
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
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2019 年年度报告
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,439,041,208 12,044,704,493
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：高小杰
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2019 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下
称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于 1997 年 4 月 2 日正式成立，注册地为
中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最
终母公司。本公司于 2006 年 10 月 16 日在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2019 年 12 月 31 日，
本公司的总股本为 3,367,020,000 元，每股面值 1 元。
本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于 1998 年 10 月 9 日在国家工商行政
管理部门注册为中外合资股份有限公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发、物业出租、酒店及物业管理等
业务。
本财务报表由本公司董事会于 2020 年 4 月 21 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，本年度新纳入合并范围的子公司主要有廊坊辰
智、成都天辰、武汉金辰盈创、重庆合悦、广州辰旭以及北辰兴顺会展。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损
失的计量、存货的计价方法、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认和计量等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司 2019 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 12
月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
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2019 年年度报告
4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a)同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b)非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
5. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东
损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下
单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东
的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的
未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少
数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集
团的角度对该交易予以调整。
6. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；
其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交
易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
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2019 年年度报告
8. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a)金融资产
(i)分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊余成本
计量的债务工具。
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一
年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产。
(ii)减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产和财务担保合同，以预期信用损失为基础确认损失准
备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款和合同资产，无论是否存在重大
融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应
收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款组合 1 应收购房款
应收账款组合 2 应收物业费
应收账款组合 3 应收酒店及餐饮服务款
应收账款组合 4 应收会展服务款-国有企业
应收账款组合 5 应收会展服务款-其他企业
应收账款组合 6 应收租赁款
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2019 年年度报告
其他应收款组合 1 应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合 2 应收关联公司款项
其他应收款组合 3 应收少数股东款项
其他应收款组合 4 应收代垫款项
其他应收款组合 5 应收其他款项
长期应收款组合 1 应收保证金
长期应收款组合 2 应收关联公司款项
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii)终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。
(b)金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及
应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率
法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债
表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c)金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
9. 存货
√适用 □不适用
(a)分类
存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品和包装物等，按成本与可
变现净值孰低计量。
(b)发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、
建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发
产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。
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建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发
生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出
亦列入开发成本核算。
库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一
次转销法或者五五摊销法进行摊销。
(c)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(d)本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
10. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，
能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权
利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a)投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
(b)后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算时，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预
计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收
益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投
资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部
分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于
资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
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共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能控制或与其他方
一起共同控制这些政策的制定。
(d)长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额。
11. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建
筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率
列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
土地使用权 40 年 - 2.5%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
12. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投
入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
机器设备 年限平均法 5-15 年 5%至 10% 6.0%至 19.0%
运输工具 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
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其他设备 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
13. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额。
14. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用状态之固定
资产、投资性房地产及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为
使资产达到预定可使用状态及可销售状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资
产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到可销售
状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，
并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的专门借款，
以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的一般借款，
按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短
期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
15. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产为自用的土地使用权、办公软件等，以成本计量。
(a)土地使用权
土地使用权按使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间
合理分配的，全部作为固定资产。
(b)办公软件
办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销。
(c)定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
(d)无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
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16. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进
行减值测试。尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
17. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分
摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的
净额列示。
18. 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，
包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允
价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
内退福利
本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休
年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
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集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
19. 预计负债
√适用 □不适用
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，
且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为其他流动负债。
20. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
(a)销售商品
收入在商品的控制权转移给客户时确认。商品的控制权是在某一时段内还是某一时点转移，
取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，商品的控制权在
某一时段内发生转移：
客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；或
客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；或
本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
如果商品的控制权在某一时段内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度进行
收入确认。否则，收入于客户获得商品房控制权的某一时点确认。
本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在某一时段内确认收入类型的商品销售
合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该
进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算。
对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并
交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团
在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。
(b)提供劳务
收入根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的
成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以
使其能够反映履约情况的变化。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款以预期信用损失为基础确认损失准备；如
果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同
履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。
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本集团将为获取销售商品合同或劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊
销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同
取得成本，本集团按照相关合同下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价
值高于因销售商品或提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超
出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团对于合同履约成本根
据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和
其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备
后的净额，列示为其他非流动资产。
21. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产有关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益有关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿
命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减
相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。本集团对
同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助计入其他收益，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
22. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负
债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所
得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
23. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
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租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。
租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支
付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负
债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋、建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本进行初
始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始
直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产
所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使
用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集团
选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损
益或相关资产成本。
本集团作为出租人
本集团作为出租人实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其
他的租赁为经营租赁。本集团无融资租赁。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可变
租金在实际发生时计入租金收入。
24. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1)股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(2)维修基金和质量保证金
维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代
收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开
发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。
(3)终止经营
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归
为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该
组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一
部分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
(4)分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(5)重要会计估计和判断
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2019 年年度报告
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
(a)重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(i)存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存
货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(ii)房地产开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
(iii)税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税
务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这
些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提
的税金金额产生影响。
(iv)预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，
并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包
括宏观经济指标、行业市场环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计
算相关的假设。上述估计技术和关键假设于 2019 年度未发生重大变化。
(b)采用会计政策的关键判断
(i)收入确认
根据所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品
控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给
购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取
按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购
房客户通常需支付至少购房款总额的 20%－30%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的
抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责
任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部
分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，
因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向
购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情
况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损
失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。
(ii)金融资产减值
信用减值损失是基于对违约风险和预期损失率的假设而计算的，本集团在做出假设和选择计
算的输入值时，需按照本集团以往经验、现有市场条件以及于各报告期末的前瞻性估计进行判断。
25. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
其他说明
财政部于 2018 年颁布了修订后的《企业会计准则第 21 号——租赁》(以下称“新租赁准则”)，
并于 2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6 号)
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2019 年年度报告
及修订后的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》(以下称“非货币性资产交换准则”)
和《企业会计准则第 12 号——债务重组》(以下称“债务重组准则”)，本集团已采用上述准则和
通知编制 2019 年度的财务报表。新租赁准则、修订后非货币性资产交换准则及债务重组准则对本
集团及本公司无显著影响，其他修订对本集团及本公司报表的影响列示如下：
(a)一般企业报表格式的修改
(i)对合并资产负债表的影响列示如下：
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称
2018 年 12 月 31 日 2018 年 1 月 1 日
本集团将应收票据及应收账 应收账款 70,175,196 102,501,156
款项目计入应收账款项目 应收票据及应收账款 -70,175,196 -102,501,156
本集团将应付票据及应付账 应付账款 6,724,934,667 5,196,582,061
款项目计入应付账款项目 应付票据及应付账款 -6,724,934,667 -5,196,582,061
(ii)对本公司资产负债表的影响列示如下：
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称
2018 年 12 月 31 日 2018 年 1 月 1 日
本公司将应收票据及应收账 应收账款 60,310,141 90,237,857
款项目计入应收账款项目 应收票据及应收账款 -60,310,141 -90,237,857
本公司将应付票据及应付账 应付账款 1,072,349,810 1,004,396,582
款项目计入应付账款项目 应付票据及应付账款 -1,072,349,810 -1,004,396,582
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(一般计税下，应纳税额按应纳税销售额乘以
增值税 适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算；简易 3%-17%
计税下，应纳税额按照应纳税销售额乘以 5%征收率计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 房产余值或租金收入 1.2%及 12%
根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政
部 税务总局 海关总署公告[2019]第 39 号)及相关规定(以下称“39 号公告”)，自 2019 年 4 月 1
日起，本集团下属房地产开发业务适用的增值税税率为 9%。2019 年 4 月 1 日前，该业务如适用增
值税简易征收办法，征收率为 5%；如适用一般计税的方式，税率为 10%。
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据 39 号公告，本集团下属的部分投资物业和酒店业务主体作为生产性服务业纳税人，自
2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额。
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七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 877,465 939,328
银行存款 14,810,801,437 13,755,666,451
其他货币资金 - -
合计 14,811,678,902 13,756,605,779
其中：存放在境外的款项总额 - -
其他说明
于 2019 年 12 月 31 日，银行存款中包括 516,517,047 元的房地产开发项目工程建设合同履约
担保金(2018 年 12 月 31 日：480,696,218 元)，1,863,321,040 元的住户按揭贷款保证金(2018
年 12 月 31 日：1,263,136,939 元)，630,460,442 元的购房款共管银行账户余额(2018 年 12 月 31
日：160,984,746 元)以及 25,638,992 元的其他受限资金账户余额(2018 年 12 月 31 日：无)。
2、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
1 年以内小计 64,715,435
1至2年 1,130,298
2至3年 22,712,418
3 年以上 5,927,048
合计 94,485,199
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏账
26,547,878 28.1 26,547,878 100.0 - 26,547,878 30.9 13,273,939 50.0 13,273,939
准备
其中：
应收租金 26,547,878 100.0 26,547,878 100.0 - 26,547,878 100.0 13,273,939 50.0 13,273,939
按组合计提坏账
67,937,321 71.9 12,696,134 18.7 55,241,187 59,250,719 69.1 2,349,462 4.0 56,901,257
准备
其中：
应收购房款 284,741 0.4 7,797 2.7 276,944 1,535,819 2.6 20,308 1.3 1,515,511
应收物业费 19,600,766 28.9 10,461,118 53.4 9,139,648 6,992,331 11.8 69,923 1.0 6,922,408
应收酒店及餐饮
14,741,198 21.7 1,285,938 8.7 13,455,260 19,051,842 32.2 1,147,500 6.0 17,904,342
服务款
应收会展服务款-
2,000,005 2.9 40,000 2.0 1,960,005 6,389,210 10.8 128,904 2.0 6,260,306
国有企业
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2019 年年度报告
应收会展服务款-
4,317,483 6.4 272,467 6.3 4,045,016 3,046,770 5.1 361,673 11.9 2,685,097
其他企业
应收租赁款 26,993,128 39.7 628,814 2.3 26,364,314 22,234,747 37.5 621,154 2.8 21,613,593
合计 94,485,199 / 39,244,012 / 55,241,187 85,798,597 / 15,623,401 / 70,175,196
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收租金 13,273,939 13,273,939 - - - 26,547,878
应收购房款 20,308 - 12,511 - - 7,797
应收物业费 69,923 10,391,195 - - - 10,461,118
应收酒店及餐饮
1,147,500 183,665 45,227 - - 1,285,938
服务款
应收会展服务款
128,904 - 88,904 - - 40,000
-国有企业
应收会展服务款
361,673 65,293 154,499 - - 272,467
-其他企业
应收租赁款 621,154 27,609 19,949 - - 628,814
合计 15,623,401 23,941,701 321,090 - - 39,244,012
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 30,074,835 26,610,498 32%
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2018 年 12 月 31 日：
无)。
本年度计提的坏账准备金额为 23,941,701 元，收回或转回的坏账准备金额为 321,090 元(2018
年度：计提的坏账准备金额为 15,684,427 元，收回或转回的坏账准备金额为 143,810 元)。
本年度无实际核销的应收账款(2018 年度：无)。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无质押给银行的应收账款(2018 年 12 月 31 日：无)。
3、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 199,025,958 95.6 2,288,106,011 99.5
1至2年 2,404,165 1.2 6,206,601 0.3
2至3年 1,772,116 0.9 759,235 -
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2019 年年度报告
3 年以上 4,999,924 2.3 4,659,924 0.2
合计 208,202,163 100.0 2,299,731,771 100.0
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 9,176,205 元(2018 年 12 月 31 日：
11,625,760 元)，主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结转完毕。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
金额 占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额 165,165,250 79%
4、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - 634,504
应收股利 - -
其他应收款 3,963,257,916 3,289,011,742
合计 3,963,257,916 3,289,646,246
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收关联方利息 - 635,139
减：坏账准备 - -635
合计 - 634,504
(2).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 期信用损失(已
期信用损失
生信用减值) 发生信用减值)
2019年1月1日余额 635 - - 635
2019年1月1日余额在本期 635 - - 635
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
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2019 年年度报告
本期转回 635 - - 635
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额 - - - -
其他应收款
(1).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收少数股东款项 1,713,426,407 1,742,853,457
应收关联方款项 1,258,557,644 1,373,200,000
保证金 855,906,821 51,986,566
代垫款项 124,331,388 101,696,702
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 9,446,721 8,910,756
备用金 1,076,025 6,515,682
工程专项基金 1,848,212 2,512,825
其他 8,932,274 7,603,824
减：坏账准备 -22,547,576 -18,548,070
合计 3,963,257,916 3,289,011,742
应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息且无固
定还款期限。
(2).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发生
期信用损失
生信用减值) 信用减值)
2019年1月1日余额 4,000,849 - 14,547,221 18,548,070
2019年1月1日余额在本期 4,000,849 - 14,547,221 18,548,070
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 4,146,898 - - 4,146,898
本期转回 147,392 - - 147,392
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额 8,000,355 - 14,547,221 22,547,576
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年年度报告
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收押金、保证金
337,065 4,027,083 - - - 4,364,148
及备用金
工程专项基金 12,564 - 3,323 - - 9,241
应收关联公司款项 1,373,200 - 114,642 - - 1,258,558
应收少数股东款项 1,742,853 - 29,427 - - 1,713,426
应收代垫款项 2,764,369 113,173 - - - 2,877,542
预付账款（i） 12,280,000 - - - - 12,280,000
其他 38,019 6,642 - - - 44,661
合计 18,548,070 4,146,898 147,392 - - 22,547,576
（i）于 2019 年 12 月 31 日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司(以
下称“金恒生”)的货款 12,280,000 元(2018 年 12 月 31 日：12,280,000 元)，由于对方无法履约
且已丧失还款能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
四川新希望房地
第三方 1,440,600,000 1至2年 36 1,440,600
产开发有限公司
旭 昭( 香港) 有限
公司(以下称“旭 关联方 805,000,000 1 至 3 年及 3 年以上 20 805,000
昭香港”)
南京宁康投资管
理有限公司(以下 关联方 249,900,000 1至3年 6 249,900
称“南京宁康”)
合肥旭辉企业管
理有限公司(以下 关联方 201,000,000 1 年以内及 2 至 3 年 5 201,000
称“合肥旭辉”)
深圳联新投资管
第三方 100,251,855 2至3年 3 100,252
理有限公司
合计 / 2,796,751,855 / 70 2,796,752
其他说明：
√适用 □不适用
本年度计提的坏账准备金额为 4,146,898 元，收回或转回的坏账准备金额为 147,392 元(2018
年度：计提坏账准备 3,930,384 元，无收回或转回的坏账准备)。
于 2019 年度，本集团无实际核销的其他应收款(2018 年度：无)。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2018 年 12 月
31 日：无)。
5、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
106 / 160
2019 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备
项目
账面余额 合同履约成本 账面价值 账面余额 /合同履约成 账面价值
减值准备 本减值准备
库存商品 8,485,162 793,912 7,691,250 4,960,408 793,912 4,166,496
开发成本(a) 56,340,786,845 998,806,105 55,341,980,740 51,481,511,398 236,327,121 51,245,184,277
开发产品(b) 5,345,242,705 2,645,912 5,342,596,793 9,104,334,706 1,520,502 9,102,814,204
库存材料 20,746,867 - 20,746,867 9,213,975 - 9,213,975
低值易耗品
21,089,893 - 21,089,893 34,171,055 - 34,171,055
及包装物
合计 61,736,351,472 1,002,245,929 60,734,105,543 60,634,191,542 238,641,535 60,395,550,007
(a)开发成本
项目 开工 竣工/预计竣 预计总投资 2019 年 2018 年
项目名称
所在地 时间 工时间 (千元) 12 月 31 日 12 月 31 日
北京北辰红橡墅 北京市 2003 年 2025 年 3,461,401 586,152,649 1,010,812,664
北京西三旗土地 北京市 待定 待定 待定 11,990,449 10,823,501
北京当代北辰悦 MOMA 北京市 2015 年 2021 年 49,317 49,316,623 49,229,672
2018 年
长沙北辰三角洲 长沙市 2016 年 至 2021 年 37,790,393 4,509,993,861 6,049,176,159
2018 年
长沙北辰中央公园 长沙市 2014 年 至 2021 年 5,080,000 1,113,621,655 1,120,492,104
长沙北辰时光里 长沙市 2019 年 2022 年 1,306,210 514,611,687 440,846,266
杭州国颂府 杭州市 2016 年 2020 年 1,513,038 1,121,747,122 1,007,171,029
宁波北宸府 宁波市 2017 年 2020 年 4,290,482 3,088,137,119 3,057,361,318
宁波堇天府 宁波市 2017 年 2020 年 6,386,960 4,358,662,601 3,965,780,263
成都北辰朗诗南门绿郡 成都市 2016 年 2019 年 2,322,271 - 676,076,271
成都北辰南湖香麓 成都市 2016 年 2020 年 2,342,810 895,754,110 1,639,257,110
2018 年
苏州北辰旭辉壹号院 苏州市 2016 年 至 2019 年 2,546,000 - 258,255,565
2020 年
苏州观澜府 苏州市 2017 年 至 2021 年 6,327,460 3,896,196,261 3,443,223,834
武汉北辰光谷里 武汉市 2016 年 2022 年 4,707,831 1,651,158,999 1,211,130,602
廊坊北辰香麓 廊坊市 2017 年 2023 年 3,127,770 1,316,587,897 1,112,395,128
2019 年
重庆悦来壹号 重庆市 2017 年 至 2023 年 11,629,929 3,697,215,601 3,838,463,199
合肥北辰旭辉铂悦庐
州府 合肥市 2016 年 2020 年 428,215 265,167,519 1,625,802,229
武汉北辰蔚蓝城市(武
汉辰慧) 武汉市 2018 年 2021 年 4,079,440 2,315,357,623 1,872,059,434
武汉北辰蔚蓝城市(武 2019 年
汉辰智) 武汉市 2017 年 至 2020 年 4,712,165 2,038,567,604 2,910,512,712
四川北辰国颂府 眉山市 2018 年 2020 年 1,644,730 1,638,194,341 1,403,082,839
成都北辰天麓府 成都市 2018 年 2020 年 1,610,558 1,225,492,847 1,100,251,720
2020 年
海口北辰府 海口市 2018 年 至 2022 年 4,539,020 2,951,158,497 2,706,039,659
北京金辰府 北京市 2019 年 2021 年 8,700,000 7,634,922,163 6,892,577,313
武汉金地北辰阅风华 武汉市 2018 年 2020 年 2,255,005 1,774,208,117 1,574,793,288
武汉北辰孔雀洲 武汉市 2018 年 2020 年 1,464,330 837,690,691 595,494,850
杭州聆潮府 杭州市 2019 年 2021 年 1,092,250 574,575,655 708,955,548
廊坊 2019-3、2018-4
地块项目 廊坊市 2019 年 2023 年 2,554,928 1,030,497,308 965,120,000
107 / 160
2019 年年度报告
武汉 P067 地块项目 武汉市 2019 年 2022 年 1,549,030 659,121,572 -
武汉 P068 地块项目 武汉市 2019 年 2022 年 2,054,019 796,980,300 -
武汉北辰金地漾时代 武汉市 2019 年 2021 年 2,101,278 1,060,220,322 -
重庆北辰中央公园 重庆市 2019 年 2025 年 2,193,010 1,157,675,863 -
广州增城项目 广州市 2019 年 2023 年 1,894,032 1,051,482,870 -
成都北辰鹿鸣院 成都市 2019 年 2021 年 2,363,150 1,519,520,814 -
55,341,980,740 51,245,184,277
(b)开发产品
2018 年 2019 年
项目名称 竣工时间 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
2010 年
北京北辰香麓 至 2012 年 193,541,055 - 65,158,114 128,382,941
北京碧海方舟 2013 年 34,628,611 - - 34,628,611
2010 年
北京北辰福第 至 2014 年 106,492,056 - - 106,492,056
2007 年
北京香山清琴 至 2010 年 36,961,897 - - 36,961,897
2012 年
长沙北辰三角洲(i) 至 2019 年 5,403,246,116 2,172,596,229 5,548,188,918 2,027,653,427
2015 年
北京北辰墅院 1900 至 2016 年 1,074,996,162 - 77,873,114 997,123,048
2016 年
北京北辰红橡墅 至 2019 年 277,850,023 424,715,924 532,179,671 170,386,276
2016 年
长沙北辰中央公园 至 2019 年 456,591,255 608,094,543 632,644,049 432,041,749
北京当代北辰悦 MOMA 2017 年 103,821,549 - 10,359,875 93,461,674
2017 年
苏州北辰旭辉壹号院 至 2019 年 62,376,001 253,372,968 276,925,593 38,823,376
杭州北辰蜀山项目 2017 年 380,048,350 - 230,155,181 149,893,169
2018 年
成都北辰朗诗南门绿郡 至 2019 年 157,601,215 751,007,958 761,238,223 147,370,950
成都北辰香麓 2018 年 440,566,703 - 299,465,515 141,101,188
南京北辰旭辉铂悦金陵 2018 年 33,037,364 - 19,843,493 13,193,871
2018 年
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 至 2019 年 340,183,056 1,609,737,531 1,564,171,899 385,748,688
武汉蔚蓝城市(武汉辰智) 2019 年 - 1,380,934,426 1,343,331,479 37,602,947
重庆悦来壹号 2019 年 - 937,621,348 740,167,789 197,453,559
成都北辰南湖香麓 2019 年 - 1,006,487,780 803,083,205 203,404,575
其他 2001 年 872,791 - - 872,791
9,102,814,204 9,144,568,707 12,904,786,118 5,342,596,793
2019 年度，本集团持有的账面价值为 1,624,984,347 元存货的持有意图变为出租，从存货转
为投资性房地产核算(2018 年度：无)。
于 2019 年 12 月 31 日，账面价值为 21,480,427,848 元的存货(2018 年 12 月 31 日：
20,365,250,381 元)作为长期借款和一年内到期的长期借款的抵押物。
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年年度报告
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或 期末余额
计提 其他 其他
转销
库存商品 793,912 - - - - 793,912
开发成本 236,327,121 762,478,984 - - - 998,806,105
开发产品 1,520,502 1,125,410 - - - 2,645,912
合计 238,641,535 763,604,394 - - - 1,002,245,929
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，开发成本中包含的资本化利息为 4,707,911,013 元(2018 年 12 月 31
日：4,099,668,788 元)。2019 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率 6.17%(2018
年度：5.85%)。
其他说明
√适用 □不适用
存货跌价准备情况如下：
确定可变现净值的具体依据 本期转回或转销存货跌价准备的原因
开发成本 可变现净值低于开发成本账面价值的差额 不适用
开发产品 可变现净值低于开发产品账面价值的差额 不适用
库存商品 可变现净值低于库存商品账面价值的差额 不适用
6、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收关联方款项 - 107,281,700
应收信托保证金 16,099,701 12,000,000
减：坏账准备 -80,499 -167,282
合计 16,019,202 119,114,418
7、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交税费及待认证及抵扣进项税 3,062,045,448 3,046,798,731
合计 3,062,045,448 3,046,798,731
8、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
应收关联方款项 - - - 74,507,134 74,507 74,432,627 -
应收保证金 171,340,013 856,700 170,483,313 36,066,073 180,330 35,885,743 -
合计 171,340,013 856,700 170,483,313 110,573,207 254,837 110,318,370 /
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2019 年年度报告
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
期初 权益法下确 其他综 其他 计提 期末 准备
被投资单位 追加 减少 宣告发放现金 其
余额 认的投资损 合收益 权益 减值 余额 期末
投资 投资 股利或利润 他
益 调整 变动 准备 余额
一、合营企业
武汉当代 81,989,921 - - -940,450 - - - - - 81,049,471 -
杭州辰旭 24,040,645 - - -3,086,474 - - - - - 20,954,171 -
杭州金湖 156,218,440 - - 176,457,285 - - - - - 332,675,725 -
小计 262,249,006 - - 172,430,361 - - - - - 434,679,367 -
二、联营企业
北极星基金 6,519,906 - - 1,824,787 - - - - - 8,344,693 -
杭州旭发 59,004,082 - - 13,214,160 - - -51,261,756 - - 20,956,486 -
小计 65,523,988 - - 15,038,947 - - -51,261,756 - - 29,301,179 -
合计 327,772,994 - - 187,469,308 - - -51,261,756 - - 463,980,546 -
其他说明
于 2019 年 12 月 31 日及 2018 年 12 月 31 日，本集团按持股比例计算应分担的无锡盛阳和无
锡辰万的净损益份额确认当期投资损益，将长期股权投资减记至零为限。
10、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,390,048,895 7,390,048,895
2.本期增加金额 1,900,437,408 1,900,437,408
（1）外购 64,291,644 64,291,644
（2）存货\固定资产\在建工程转入 1,836,145,764 1,836,145,764
（3）企业合并增加 - -
3.本期减少金额 1,324,141 1,324,141
（1）处置 1,324,141 1,324,141
（2）其他转出 - -
4.期末余额 9,289,162,162 9,289,162,162
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,538,512,016 2,538,512,016
2.本期增加金额 362,350,456 362,350,456
（1）计提或摊销 183,836,405 183,836,405
（2）存货\固定资产\在建工程转入 178,514,051 178,514,051
3.本期减少金额 1,191,727 1,191,727
（1）处置 1,191,727 1,191,727
（2）其他转出 - -
4.期末余额 2,899,670,745 2,899,670,745
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
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2019 年年度报告
（1）计提 - -
3、本期减少金额 - -
（1）处置 - -
（2）其他转出 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 6,389,491,417 6,389,491,417
2.期初账面价值 4,851,536,879 4,851,536,879
其他说明
√适用 □不适用
本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。
2019 年度，本集团账面价值为 1,624,984,347 元的存货以及账面价值为 32,647,366 元(原价
211,161,417 元、累计折旧 178,514,051 元)的自用房地产的持有意图变为出租，从存货及固定资
产转为投资性房地产核算(2018 年度：无)。
2019 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为 183,836,405 元(2018 年度：182,440,904 元)。
于 2019 年 12 月 31 日，账面价值为 4,753,048,759 元(原价 7,623,748,168 元)的投资性房地
产(2018 年 12 月 31 日：账面价值 4,790,067,335 元、原价 7,315,038,768 元)作为长期借款及一
年内到期的长期借款的抵押物。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计
提减值准备(2018 年 12 月 31 日：无)。
11、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 2,381,778,836 2,583,428,568
固定资产清理 - -
合计 2,381,778,836 2,583,428,568
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 3,226,013,589 639,003,236 48,037,793 450,502,587 4,363,557,205
2.本期增加金额 -35,637,004 42,596,533 1,293,697 32,215,576 40,468,802
（1）购置 - 18,015,088 1,293,697 19,871,615 39,180,400
（2）在建工程转入 - 336,186 - 952,216 1,288,402
（3）企业合并增加 - - - - -
（4）其他 -35,637,004 24,245,259 - 11,391,745 -
3.本期减少金额 273,598,576 43,772,925 2,759,109 14,209,007 334,339,617
（1）处置或报废 - 23,577,113 2,759,109 13,848,122 40,184,344
（2）转入投资性房地产 190,634,115 20,166,417 - 360,885 211,161,417
（3）其他(i) 82,964,461 29,395 - - 82,993,856
4.期末余额 2,916,778,009 637,826,844 46,572,381 468,509,156 4,069,686,390
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2019 年年度报告
二、累计折旧
1.期初余额 901,654,741 498,190,235 35,981,217 344,289,367 1,780,115,560
2.本期增加金额 64,516,986 28,822,354 2,847,801 24,752,875 120,940,016
（1）计提 64,516,986 28,822,354 2,847,801 24,752,875 120,940,016
3.本期减少金额 159,089,314 40,265,256 2,491,430 11,315,099 213,161,099
（1）处置或报废 - 21,156,795 2,491,430 10,998,823 34,647,048
（2）转入投资性房地产 159,089,314 19,108,461 - 316,276 178,514,051
4.期末余额 807,082,413 486,747,333 36,337,588 357,727,143 1,687,894,477
三、减值准备
1.期初余额 - 7,927 - 5,150 13,077
2.本期增加金额 - - - - -
（1）计提 - - - - -
3.本期减少金额 - - - - -
（1）处置或报废 - - - - -
4.期末余额 - 7,927 - 5,150 13,077
四、账面价值
1.期末账面价值 2,109,695,596 151,071,584 10,234,793 110,776,863 2,381,778,836
2.期初账面价值 2,324,358,848 140,805,074 12,056,576 106,208,070 2,583,428,568
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，账面价值为 1,814,894,024 元(原价 2,597,644,528 元)的房屋及建筑
物(2018 年 12 月 31 日：账面价值为 1,935,612,984 元、原价 2,661,412,150 元)作为长期借款及
一年内到期的长期借款的抵押物。
2019 年度固定资产计提的折旧金额为 120,940,016 元(2018 年度：119,552,005 元)，其中计
入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：102,770,993 元、2,699,440 元及 15,469,583
元(2018 年：95,907,568 元、2,996,235 元及 20,648,202 元)。
2019 年度，由在建工程转入固定资产的原价为 1,288,402 元(2018 年度：322,701,320 元)。
(i)于 2019 年 12 月 31 日，本集团对部分固定资产的原工程预算按结算情况进行调整(2018
年 12 月 31 日：无)。
(ii)于 2019 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(iii)于 2019 年 12 月 31 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(iv)于 2019 年 12 月 31 日，本集团无持有待售的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(v)于 2019 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产(2018 年 12 月 31 日：无)。
(vi)于 2019 年 12 月 31 日，本集团固定资产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计提
坏账准备(2018 年 12 月 31 日：无)。
12、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 3,573,479 3,030,724
工程物资 - -
合计 3,573,479 3,030,724
112 / 160
2019 年年度报告
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
零星改造工程 3,573,479 - 3,573,479 3,030,724 - 3,030,724
合计 3,573,479 - 3,573,479 3,030,724 - 3,030,724
13、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 土地使用权 机器设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 - - - -
2.本期增加金额 55,746,947 15,266,248 282,349 71,295,544
3.本期减少金额 - - - -
4.期末余额 55,746,947 15,266,248 282,349 71,295,544
二、累计折旧
1.期初余额 - - - -
2.本期增加金额 10,871,701 3,816,562 94,116 14,782,379
(1)计提 10,871,701 3,816,562 94,116 14,782,379
3.本期减少金额 - - - -
(1)处置 - - - -
4.期末余额 10,871,701 3,816,562 94,116 14,782,379
三、减值准备
1.期初余额 - - - -
2.本期增加金额 - - - -
(1)计提 - - - -
3.本期减少金额 - - - -
(1)处置 - - - -
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 44,875,246 11,449,686 188,233 56,513,165
2.期初账面价值 - - - -
14、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 办公软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 30,924,145 30,924,145
2.本期增加金额 13,064,233 13,064,233
(1)购置 13,064,233 13,064,233
(2)内部研发 - -
(3)企业合并增加 - -
3.本期减少金额 - -
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2019 年年度报告
(1)处置 - -
4.期末余额 43,988,378 43,988,378
二、累计摊销
1.期初余额 17,965,590 17,965,590
2.本期增加金额 10,342,625 10,342,625
（1）计提 10,342,625 10,342,625
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 28,308,215 28,308,215
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
（1）计提 - -
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 15,680,163 15,680,163
2.期初账面价值 12,958,555 12,958,555
其他说明：
√适用 □不适用
2019 年度无形资产的摊销金额为 10,342,625 元(2018 年度：8,359,601 元)。
15、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
酒店一次 性采购
6,451,040 112,280 6,275,316 - 288,004
的营运物资
经营租入 固定资
12,007,044 5,535,388 6,180,861 1,714,914 9,646,657
产改良
合计 18,458,084 5,647,668 12,456,177 1,714,914 9,934,661
16、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 164,788,436 41,197,109 133,410,184 33,352,546
内部交易未实现利润 2,032,715,432 508,178,858 1,333,875,656 333,468,914
可抵扣亏损 266,454,844 66,613,711 268,739,096 67,184,774
预提费用 2,896,894,760 724,223,690 1,722,535,780 430,633,945
合计 5,360,853,472 1,340,213,368 3,458,560,716 864,640,179
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2019 年年度报告
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 243,628,223 252,004,507
预计于 1 年后转回的金额 1,096,585,145 612,635,672
1,340,213,368 864,640,179
(2).未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 909,065,944 145,492,631
可抵扣亏损 447,391,496 150,302,037
合计 1,356,457,440 295,794,668
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2020 10,078,590 10,078,625
2021 8,035,354 11,658,662
2022 10,100,971 17,810,466
2023 109,663,245 110,754,284
2024 309,513,336 -
合计 447,391,496 150,302,037
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无未经抵销的递延所得税负债(2018 年 12 月 31 日：无)。
17、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本 129,479,686 - 129,479,686 144,633,361 - 144,633,361
合计 129,479,686 - 129,479,686 144,633,361 - 144,633,361
其他说明：
2019 年度，合同取得成本摊销计入销售费用的金额为 82,662,896 元(2018 年度：43,705,919
元)。
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2019 年年度报告
18、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - -
抵押借款 - -
保证借款 100,120,833 300,000,000
信用借款 801,015,000 800,000,000
合计 901,135,833 1,100,000,000
短期借款分类的说明：
于 2019 年 12 月 31 日，银行保证借款 100,000,000 元(2018 年 12 月 31 日：300,000,000 元)
系由北辰集团提供存续期间不可撤销连带责任保证担保。
于 2019 年度，短期借款的年利率区间为 4.35%至 4.61%(2018 年度：4.57%至 4.61%)。
19、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 6,565,224,242 6,560,598,027
其他 157,833,223 164,336,640
合计 6,723,057,465 6,724,934,667
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
工程款 2,658,203,896 尚未结算
合计 2,658,203,896 /
20、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租赁款 239,101,670 276,384,713
合计 239,101,670 276,384,713
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收租赁款 47,358,629 尚未满足收入确认条件
合计 47,358,629 /
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2019 年年度报告
21、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
开发项目预收款(i) 24,145,578,877 28,329,021,728
其他(ii) 141,517,599 115,744,407
合计 24,287,096,476 28,444,766,135
其他说明：
√适用 □不适用
(i)合同负债中包含的开发项目预收款分析如下：
竣工时间/ 预售比例
项目名称 2019 年 12 月 31 日 预计竣工时间 2019 年 12 月 31 日
宁波堇天府 5,719,168,025 2020 年 94%
长沙北辰三角洲 3,830,174,874 2018 年至 2024 年 91%
宁波北宸府 2,035,660,639 2020 年 65%
杭州国颂府 1,367,395,711 2020 年 99%
武汉金地北辰阅风华 1,340,715,143 2020 年 68%
重庆悦来壹号 1,155,716,342 2019 年至 2023 年 67%
武汉北辰蔚蓝城市(武汉辰智) 1,131,918,226 2019 年 93%
长沙北辰中央公园 1,040,697,335 2018 年至 2021 年 95%
成都北辰南湖香麓 991,178,448 2020 年 92%
武汉北辰蔚蓝城市(武汉辰慧) 981,345,651 2021 年 58%
廊坊北辰香麓 889,053,079 2023 年 58%
武汉北辰光谷里 749,305,960 2022 年 42%
苏州观澜府 430,103,501 2020 年至 2021 年 16%
北京北辰墅院 1900 381,869,018 2015 年至 2017 年 不适用
武汉北辰孔雀洲 348,230,828 2020 年 59%
海口北辰府 321,780,317 2022 年 28%
北京金辰府 250,451,423 2021 年 2%
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 248,317,806 2018 年至 2020 年 91%
四川北辰国颂府 222,905,313 2020 年 41%
成都北辰天麓府 157,063,928 2020 年 16%
武汉北辰金地漾时代 147,807,853 2021 年 87%
北京北辰香麓 70,488,121 2010 年至 2012 年 不适用
北京北辰福第 68,898,820 2010 年至 2013 年 不适用
北京北辰红橡墅 67,288,602 2025 年 90%
杭州北辰蜀山项目 53,505,517 2017 年 96%
北京当代北辰悦 MOMA 24,987,471 2017 年 97%
长沙北辰时光里 15,958,741 2022 年 16%
苏州北辰旭辉壹号院 14,004,793 2017 年至 2019 年 100%
其他 89,587,392 2001 年至 2018 年 不适用
24,145,578,877
(ii)合同负债中的其他主要包括酒店业务的预收房款等。
于 2019 年度，包括在期初账面价值中的 16,005,877,208 元合同负债(2018 年度：
13,487,252,668 元)已于 2019 年度转入营业收入，包括开发项目预收款 15,888,659,667 元(2018
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2019 年年度报告
年度：13,434,735,017 元)，酒店业务 64,870,100 元(2018 年度：44,367,828 元)，其他业务
52,347,441 元(2018 年度：8,149,823 元)。
22、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 99,338,442 1,121,735,091 1,115,714,018 105,359,515
二、离职后福利-设定提存计划 9,794,588 118,817,114 118,693,477 9,918,225
三、辞退福利 11,594,093 10,880,946 12,567,814 9,907,225
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 120,727,123 1,251,433,151 1,246,975,309 125,184,965
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 88,549,334 922,752,737 918,473,039 92,829,032
二、职工福利费 - 44,968,197 44,968,197 -
三、社会保险费 3,695,522 67,328,048 67,310,406 3,713,164
其中：医疗保险费 3,382,467 61,040,852 60,973,865 3,449,454
工伤保险费 80,923 1,742,965 1,749,853 74,035
生育保险费 232,132 4,544,231 4,586,688 189,675
四、住房公积金 3,889 62,830,658 62,800,102 34,445
五、工会经费和职工教育经费 5,163,678 21,731,945 21,123,432 5,772,191
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他短期薪酬 1,926,019 2,123,506 1,038,842 3,010,683
合计 99,338,442 1,121,735,091 1,115,714,018 105,359,515
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 7,920,925 95,680,140 96,293,641 7,307,424
2、失业保险费 489,185 4,285,036 4,274,355 499,866
3、企业年金缴费 1,384,478 18,851,938 18,125,481 2,110,935
合计 9,794,588 118,817,114 118,693,477 9,918,225
23、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 116,137,432 296,509,331
营业税 940,507 9,447,246
企业所得税 583,372,777 852,994,314
118 / 160
2019 年年度报告
城市维护建设税 7,003,678 11,001,903
土地增值税 2,444,723,185 1,474,901,815
契税 - 73,892,400
教育费附加及其他 40,406,540 55,573,666
合计 3,192,584,119 2,774,320,675
24、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - 484,130,991
应付股利 17,162,190 17,162,190
其他应付款 3,908,468,384 1,906,427,812
合计 3,925,630,574 2,407,720,993
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 - 100,976,766
企业债券利息 - 169,623,119
短期借款应付利息 - 1,343,667
少数股东借款利息 - 212,187,439
合计 - 484,130,991
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东的股利 17,162,190 17,162,190
合计 17,162,190 17,162,190
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东款项(i) 276,388,403 292,483,703
应付关联公司款项(ii) 652,587,204 620,589,932
押金及保证金 483,588,908 455,029,893
预提费用 98,442,141 81,503,972
应付销售代理费 65,641,304 55,624,206
应付维修费 39,559,028 42,544,786
代收售房契税、公共维修基金 33,906,296 51,642,218
119 / 160
2019 年年度报告
应付能源费 34,834,193 33,103,848
应付诚意金 28,813,248 22,793,193
应付物业管理费 23,890,742 25,257,110
应付嘉兴稳投五号投资合伙企业(有限
18,396,765 -
合伙)(以下称”嘉兴稳投“)借款(iii)
其他(iv) 2,152,420,152 225,854,951
合计 3,908,468,384 1,906,427,812
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
租赁押金及应付少数股东款项 663,830,487 相关协议未到期，上述款项尚未结清
合计 663,830,487 /
其他说明：
√适用 □不适用
(i)应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中
104,810,000 元的借款利率为 10.5%，剩余款项不计息；上述款项均无固定还款期限且无任何抵押、
质押或担保。
(ii)应付关联公司款项主要是本公司自合联营公司取得的往来款项，该款项不计息，无固定
还款期限且无任何抵押、质押或担保。
(iii)于 2019 年度，本集团自嘉兴稳投取得借款 18,357,500 元，期限为 1 年，将于 2020 年
4 月到期，借款利率为 7.00%，无任何抵押、质押或担保。
(iv)上述款项中包括与合同负债相关的增值税费。
25、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 3,368,616,457 5,897,296,126
1 年内到期的应付债券 3,584,761,087 1,494,322,183
1 年内到期的长期应付款 3,730,211,126 872,298,000
1 年内到期的租赁负债 25,743,960 -
合计 10,709,332,630 8,263,916,309
26、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - -
抵押借款 15,761,452,721 21,563,179,471
保证借款 7,830,194,566 700,000,000
信用借款 275,349,059 -
减：一年内到期的抵押借款 -3,195,427,331 -5,897,296,126
减：一年内到期的保证借款 -20,040,067 -
减：一年内到期的信用借款 -153,149,059 -
120 / 160
2019 年年度报告
合计 20,498,379,889 16,365,883,345
长期借款分类的说明：
(i)于 2019 年 12 月 31 日，上述抵押借款包括应付利息 23,868,121 元(2018 年 12 月 31 日：
无)，其中：借款本金 5,114,390,158 元(2018 年 12 月 31 日：10,086,623,917 元)系由本集团的
存货作为抵押；10,623,194,442 元(2018 年 12 月 31 日：11,476,555,554 元)系由本集团的投资
性房地产及固定资产作为抵押，利息每半年或每季度或每月支付一次，本金应于 2020 年 6 月 5
日至 2031 年 3 月 7 日偿还。
于 2019 年 12 月 31 日，上述抵押借款中 4,178,444,442 元(2018 年 12 月 31 日：4,465,555,554
元)系由北辰集团提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；1,141,400,000 元(2018 年 12 月
31 日：1,168,400,000 元)系由本集团的子公司少数股东提供存续期间的不可撤销连带责任保证担
保。
(ii)于 2019 年 12 月 31 日，上述保证借款包括应付利息 399,059 元(2018 年 12 月 31 日：无)，
其中：借款本金 7,398,000,000 元(2018 年 12 月 31 日：700,000,000)由本集团合并范围内的子
公司取得，系由本公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；416,400,000 元(2018 年 12
月 31 日：无)由本公司取得，系由本集团合并范围内的子公司提供存续期间的不可撤销连带责任
保证担保。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2019 年度，长期借款的年利率区间为 4.41%至 8.30%(2018 年度：4.41%至 8.20%)。
27、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
2014 年公司债券-5 年期(a) - 597,802,134
2014 年公司债券-7 年期(a) - 1,492,715,050
2016 年公司债券-5 年期(b) 356,667,787 -
2017 年中期票据-5 年期(c) - 1,312,543,822
2019 年公司债券-5 年期(d) 1,191,630,806 -
合计 1,548,298,593 3,403,061,006
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 期 期末
面值 溢折价摊销 长短期重分类
名称 日期 期限 金额 余额 发行 利息 偿 余额
还
2014 年
公司债 2015 年 1
100 元 5年 1,000,000,000 597,802,134 - 33,854,913 2,220,242 - -600,022,376 -
券-5 年 月 20 日
期(a)
2014 年
公司债 2015 年 1
100 元 7年 1,500,000,000 1,492,715,050 - 78,000,000 2,255,549 - -1,494,970,599 -
券-7 年 月 20 日
期(a)
2016 年
公司债 2016 年 4
100 元 5年 1,500,000,000 - - 31,913,556 - - 356,667,787 356,667,787
券-5 年 月 21 日
期(b)
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2019 年年度报告
2017 年
中期票 2017 年 9
100 元 5年 1,320,000,000 1,312,543,822 - 67,848,000 2,094,190 - -1,314,638,012 -
据-5 年 月 18 日
期(c)
2019 年
公司债 2019 年 4
100 元 5年 1,200,000,000 - 1,190,400,000 40,793,425 1,230,806 - - 1,191,630,806
券-5 年 月 16 日
期(d)
合计 / / / 6,520,000,000 3,403,061,006 1,190,400,000 252,409,894 7,800,787 - -3,052,963,200 1,548,298,593
其他说明：
√适用 □不适用
(a)经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]1302 号文核准，本公司于 2015 年 1 月 20 日
公开发行公司债券，其中 5 年期债券的票面年利率 4.8%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择
权及投资者回售选择权，于 2018 年 1 月 22 日，投资者选择回售 400,798,000 元，剩余的债券在
存续期后两年的票面年利率为固定利率 5.65%；7 年期债券的票面年利率为 5.2%，并附第 5 年末
发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。所有债券采取单利按年计息，不计复利，每年
付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(b)经上海证券交易所“上证函[2016]670 号”文核准，本公司于 2016 年 4 月 21 日非公开发
行 5 年期公司债券，票面年利率为 4.48%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回
售选择权，于 2019 年 4 月 22 日，投资者选择回售 1,140,000,000 元，剩余的债券在存续期后两
年的票面年利率为固定利率 4.48%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一
次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(c)经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2017]MTN487 号”文核准，本公司于 2017 年 9
月 18 日非公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为 5.14%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选
择权及投资者回售选择权。中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(d)经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，本公司于 2019 年 4 月 16 日非公开发行
5 年期公司债券，票面年利率为 4.80%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选
择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金
的兑付一起支付。
28、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 57,226,574 -
减：一年内到期的非流动负债 -25,743,960 -
合计 31,482,614 -
其他说明：
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无未纳入租赁负债但将导致未来潜在现金流出的事项。
29、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 1,434,826,089 5,031,574,000
专项应付款 - -
合计 1,434,826,089 5,031,574,000
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2019 年年度报告
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
应付少数股东款项(i) 4,202,574,000 3,473,594,484
应付北京三建款项(ii) 701,298,000 702,690,856
专项计划(iii) 1,000,000,000 988,751,875
减：一年内到期的应付少数股东款项 -156,000,000 -3,007,768,395
减：一年内到期的应付北京三建款项 -701,298,000 -702,690,856
减：一年内到期的专项计划 -15,000,000 -19,751,875
合计 5,031,574,000 1,434,826,089
其他说明：
(i)应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，借款期限均为两年，其
中：2,793,285,824 元的借款利率为 6.5%；614,860,500 元的借款利率为 7%，均无任何抵押、质
押及担保(于 2018 年 12 月 31 日，应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借
款，借款期限均为两年，其中：3,270,456,000 元的借款利率为 6.5%；932,118,000 元的借款利
率为 7%，均无任何抵押、质押及担保)。
(ii)于 2017 年 11 月 8 日，本公司之子公司自北京三建取得 701,298,000 元的借款，借款期
限为两年，利息为 6.5%，无任何抵押、质押或担保。经双方协商一致，上述款项将延期至 2020
年 11 月偿还，其他借款条件不变。
(iii)经上海证券交易所“上证函[2018]1320 号”文核准，于 2018 年 12 月 20 日，本公司之
全资子公司北辰地产集团发行资产支持专项计划，募集金额为人民币 1,050,000,000 元，其中优
先 A 类资产支持证券人民币 527,000,000 元，利率为 5.2%，期限为 18 年，分期还本；优先 B 类
资产支持证券人民币 473,000,000 元，利率为 6.2%，期限为 18 年，到期一次还本；C 类资产支持
证券人民币 50,000,000 元，由北辰地产集团认购，不设预期收益率，期限为 18 年。本集团为优
先 A 类及优先 B 类资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺。
30、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 - -
二、辞退福利 135,578,179 148,721,272
三、其他长期福利 - -
减：将于一年内支付的部分 -9,907,225 -11,594,093
合计 125,670,954 137,127,179
其他说明：
√适用 □不适用
将于一年内支付的应付辞退福利在应付职工薪酬列示。
于资产负债表日，本集团辞退福利所采用的主要精算假设为：
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2019 年年度报告
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
工资增长率 10% 10%
折现率 2.75%至 3.50% 3.00%至 3.75%
计入当期综合收益的辞退福利为：
2019 年度 2018 年度
财务费用 432,000 5,490,000
其他综合收益 -619,430 3,843,924
-187,430 9,333,924
31、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 - 1,943,396 - 1,943,396 政府部门拨款
合计 - 1,943,396 - 1,943,396 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计入
期初 本期新增补 本期计入其 其他 与资产相关/
负债项目 营业外收 期末余额
余额 助金额 他收益金额 变动 与收益相关
入金额
文化创意展示中心
- 1,000,000 - - - 1,000,000 与资产相关
建设专项费
信息消费体验中心
- 943,396 - - - 943,396 与资产相关
建设
32、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,367,020,000 - - - - - 3,367,020,000
其他说明：
2018 年 本年增减变动 2019 年
12 月 31 日 其他 小计 12 月 31 日
无限售条件股份－
人民币普通股 2,660,000,000 - - 2,660,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 - - 707,020,000
3,367,020,000 - - 3,367,020,000
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2019 年年度报告
2009 年度，根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》(财企【2009】
94 号)文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员
会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告定，北辰集团需按本公司 2006 年 A
股发行时的实际发行股份数量的 10%计算，将其持有的 150,000,000 股转由全国社会保障基金理
事会持有。2015 年 10 月 30 日，北辰集团向全国社会保障基金理事会出具承诺函，承诺将以上缴
现金的方式履行转持义务，按应转持 150,000,000 股股份所对应的现金 360,000,000 元足额上缴
中央金库。于 2018 年 1 月 25 日，北辰集团以上缴现金方式足额履行完毕国有股转持义务，上述
150,000,000 股已解除冻结，北辰集团所持本公司的所有股份限售期已届满，可以上市流通。
33、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月，本公司在中国银行间交易商协会注册发行 2018 年度第一期中期票据(以下
称“永续债”)，金额为 1,620,000,000 元。根据永续债募集说明书相关条款，除非本公司在付息
日前 12 个月内发生向普通股股东分红或者减少注册资本，本公司可以选择递延分配利息，利息递
延的次数不受任何限制，且本公司并无偿还投资本金的义务，因此永续债符合权益工具的定义，
在集团合并财务报表层面及本公司财务报表层面确认为其他权益工具。于 2019 年 12 月 31 日，按
照实际募集的金额以及应确认的永续债利息，确认其他权益工具 1,612,138,746 元。
于 2019 年 6 月，本公司在中国银行间交易商协会注册发行 2019 年度第一期中期票据(以下称
“永续债”)，金额为 1,000,000,000 元。根据永续债募集说明书相关条款，除非本公司在付息日
前 12 个月内发生向普通股股东分红或者减少注册资本，本公司可以选择递延分配利息，利息递延
的次数不受任何限制，且本公司并无偿还投资本金的义务，因此永续债符合权益工具的定义，在
集团合并财务报表层面及本公司财务报表层面确认为其他权益工具。于 2019 年 12 月 31 日，按照
实际募集的金额以及应确认的永续债利息，确认其他权益工具 1,018,241,096 元。
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的金
融工具 数
数量 账面价值 数量 账面价值 账面价值 数量 账面价值
量
2018 年度第一
16,200,000 1,613,451,200 - 90,217,546 - 91,530,000 16,200,000 1,612,138,746
期中期票据
2019 年度第一
- - 10,000,000 1,018,241,096 - - 10,000,000 1,018,241,096
期中期票据
合计 16,200,000 1,613,451,200 10,000,000 1,108,458,642 - 91,530,000 26,200,000 2,630,379,842
34、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,672,555,322 - - 3,672,555,322
其他资本公积 - - - -
权益法核算的被投资单
41,577 - - 41,577
位其他权益变动
其他 -23,699,599 - - -23,699,599
合计 3,648,897,300 - - 3,648,897,300
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2019 年年度报告
35、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计
期初 本期所 减：所 税后归 税后归 期末
项目 入其他综合 入其他综合
余额 得税前 得税 属于母 属于少 余额
收益当期转 收益当期转
发生额 费用 公司 数股东
入损益 入留存收益
一、不能重分类进损
-3,843,924 619,430 - - - 619,430 - -3,224,494
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
-3,843,924 619,430 - - - 619,430 - -3,224,494
受益计划变动额
二、将重分类进损益
- - - - - - - -
的其他综合收益
其他综合收益合计 -3,843,924 619,430 - - - 619,430 - -3,224,494
36、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 786,257,242 64,746,072 - 851,003,314
任意盈余公积 161,469,414 - - 161,469,414
合计 947,726,656 64,746,072 - 1,012,472,728
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积
金，当法定盈余公积金累计额达到股本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用
于弥补亏损，或者增加股本。经董事会决议，本公司2019年度按净利润的10%提取法定盈余公积金
64,746,072元(2018年度：按净利润的10%提取，共71,150,567元)。
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金经批准后
可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司2019年度未提取任意盈余公积金(2018年度：无)。
37、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 5,644,210,842 4,708,110,923
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） - 195,170,224
调整后期初未分配利润 5,644,210,842 4,903,281,147
加：本期归属于母公司所有者的净利润 1,653,948,716 1,189,511,662
减：提取法定盈余公积 64,746,072 71,150,567
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 404,042,400 370,372,200
转作股本的普通股股利 - -
应付其他权益工具股利 116,858,642 7,059,200
期末未分配利润 6,712,512,444 5,644,210,842
根据 2019 年 5 月 28 日股东会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 0.12 元，
按已发行股份 3,367,020,000 股计算，共计 404,042,400 元。
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2019 年年度报告
根据 2020 年 4 月 21 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发现金股利，每股人民
币 0.15 元，按已发行股份 3,367,020,000 股计算，拟派发现金股利共计 505,053,000 元；上述提
议尚待股东大会批准。
38、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 20,109,416,980 12,904,167,493 17,858,326,204 11,881,433,550
其他业务 12,946,757 264,308 5,836,577 803,275
合计 20,122,363,737 12,904,431,801 17,864,162,781 11,882,236,825
(a)主营业务收入和主营业务成本
2019 年度 2018 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 17,352,470,551 11,722,304,311 15,133,497,862 10,761,891,093
投资物业和酒店业务 2,660,358,066 1,070,490,135 2,629,019,604 1,011,342,707
其他业务 96,588,363 111,373,047 95,808,738 108,199,750
20,109,416,980 12,904,167,493 17,858,326,204 11,881,433,550
(i)出售开发产品收入及成本
2019 年度 2018 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
长沙北辰三角洲 6,888,847,901 3,923,204,571 942,962,744 523,442,673
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 1,910,994,824 1,529,958,374 2,138,645,408 1,498,219,149
武汉北辰蔚蓝城市(武汉辰智) 1,420,440,364 1,288,515,448 - -
成都北辰南湖香麓 1,075,382,337 769,824,732 - -
重庆悦来壹号 975,383,476 734,033,001 82,499,583 54,153,168
成都北辰朗诗南门绿郡 913,362,608 736,050,665 1,458,661,244 1,195,302,625
长沙北辰中央公园 868,249,829 627,965,323 1,017,257,027 680,454,334
北京北辰红橡墅 737,507,882 532,179,671 572,069,317 421,644,335
苏州北辰旭辉壹号院 572,578,458 270,592,764 1,493,962,205 846,535,224
成都北辰香麓 535,766,600 287,039,042 917,780,760 780,315,168
宁波堇天府 488,900,759 355,054,370 464,832,554 333,223,123
杭州北辰蜀山项目 354,111,328 208,510,310 2,525,366,670 1,739,094,035
宁波北宸府 253,138,716 233,028,471 95,330,701 89,512,591
北京北辰墅院 1900 141,456,399 77,873,114 244,392,027 134,082,330
北京北辰香麓 97,911,799 65,158,114 209,524 336,377
杭州国颂府 69,572,143 52,804,664 182,934,748 149,432,408
南京北辰旭辉铂悦金陵 28,016,897 19,843,493 2,930,759,423 2,267,241,019
其他 20,848,231 10,668,184 65,833,927 48,902,534
17,352,470,551 11,722,304,311 15,133,497,862 10,761,891,093
(b)其他业务收入和其他业务成本
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2019 年年度报告
2019 年度 2018 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 12,946,757 264,308 5,836,577 803,275
2019 年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 1,376,763,666 元(2018 年度：
1,024,377,481 元)。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团已签订合同但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收
入金额为 24,294,098,635 元(2018 年 12 月 31 日：27,194,335,609 元)。
39、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 3,502,800 24,774,952
城市维护建设税 65,021,967 56,356,696
教育费附加 41,167,354 38,155,878
房产税 168,827,555 170,263,580
印花税 16,794,685 20,594,392
土地增值税 1,576,248,645 725,866,206
增值税 94,244,434 85,090,587
其他 39,023,622 50,598,117
合计 2,004,831,062 1,171,700,408
40、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
咨询服务费 185,246,965 123,494,151
薪酬支出 149,602,359 143,788,005
广告费 122,575,066 134,433,816
办公消耗费 61,331,123 66,122,107
租赁费用 12,957,951 14,430,238
能源费 7,228,143 6,130,122
固定资产折旧 2,699,440 2,996,235
修理装修费 234,135 856,412
其他 13,285,790 14,935,328
合计 555,160,972 507,186,414
41、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬支出 604,406,586 507,716,618
咨询服务费 107,353,217 62,897,643
运营管理费 51,686,972 119,710,902
修理费 33,788,516 43,762,046
租赁费用 22,906,096 33,532,685
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2019 年年度报告
固定资产折旧 15,469,583 20,648,202
使用权资产折旧 14,782,379 -
能源费 14,358,797 11,744,602
无形资产摊销 9,267,513 7,823,992
宣传费 3,821,056 1,753,206
低值易耗品 1,883,288 851,119
其他 38,477,329 79,295,287
合计 918,201,332 889,736,302
42、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 2,247,894,325 2,142,026,654
减：资本化利息 -1,700,573,393 -1,483,421,810
减：利息收入 -137,297,593 -124,844,124
汇兑损失 164,564 2,558,043
手续费及其他 4,577,865 10,070,651
合计 414,765,768 546,389,414
43、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 21,723,728 5,291,017
增值税进项加计抵减 3,672,675 -
个税返还 1,027,201 255,690
合计 26,423,604 5,546,707
44、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 187,469,308 115,535,205
关联方贷款利息收入 1,799,208 73,970,359
其他 368,483 -
合计 189,636,999 189,505,564
其他说明：
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
45、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 3,998,871 3,931,019
债权投资减值损失 - -
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2019 年年度报告
其他债权投资减值损失 - -
长期应收款坏账损失 601,863 254,837
合同资产减值损失 - -
应收账款坏账损失 23,620,611 15,540,617
一年内到期非流动资产坏账损失 -86,783 167,282
合计 28,134,562 19,893,755
46、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 - -
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 763,604,394 236,327,121
三、可供出售金融资产减值损失 - -
四、持有至到期投资减值损失 - -
五、长期股权投资减值损失 - -
六、投资性房地产减值损失 - -
七、固定资产减值损失 - -
八、工程物资减值损失 - -
九、在建工程减值损失 - -
十、生产性生物资产减值损失 - -
十一、油气资产减值损失 - -
十二、无形资产减值损失 - -
十三、商誉减值损失 - -
十四、其他 - -
合计 763,604,394 236,327,121
47、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 -3,056,100 236,456
合计 -3,056,100 236,456
48、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合计 103,702 - 103,702
其中：固定资产处置利得 103,702 - 103,702
政府补助 1,390,000 2,055,267 1,390,000
赔偿及违约金收入 19,282,699 12,585,793 19,282,699
无需支付的长账龄应付款项 11,037,627 - 11,037,627
罚没利得 178,080 - 178,080
其他 2,984,679 5,120,640 2,984,679
合计 34,976,787 19,761,700 34,976,787
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2019 年年度报告
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
财政奖励 1,390,000 975,115 与收益相关
招商引资 - 300,000 与收益相关
其他 - 780,152 与收益相关
49、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 3,245,459 6,794,967 3,245,459
其中：固定资产处置损失 3,245,459 6,794,967 3,245,459
对外捐赠 8,460,000 950,000 8,460,000
赔偿及违约金支出 4,570,183 14,478,231 4,570,183
罚没支出 657,596 507,528 657,596
其他 1,076,246 2,692,947 1,076,246
合计 18,009,484 25,423,673 18,009,484
50、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,394,938,385 1,075,984,271
递延所得税费用 -475,573,189 -268,806,504
合计 919,365,196 807,177,767
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 2,763,205,652
按法定/适用税率计算的所得税费用 690,801,413
子公司适用不同税率的影响 -
调整以前期间所得税的影响 -
非应税收入的影响 -46,867,327
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,384,426
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -224,978
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 268,271,662
所得税费用 919,365,196
131 / 160
2019 年年度报告
51、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 137,297,593 124,844,124
押金及保证金 229,869,369 376,625,596
代收的契税、公共维修基金 93,297,063 119,650,367
政府补助 25,057,124 7,346,284
其他 12,435,032 3,846,407
合计 497,956,181 632,312,778
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金及保证金 1,080,351,179 315,536,789
受限制的担保金及保证金的增加 1,131,119,618 857,111,545
契税及公共维修基金 165,196,719 147,043,796
办公及会议费 19,656,565 16,663,065
罚没及违约金支出 18,731,033 14,478,231
土地租赁费 12,319,861 16,088,620
差旅费 13,029,238 10,810,411
捐赠支出 8,460,000 950,000
交际应酬费 4,982,944 2,939,888
其他 33,476,004 3,292,912
合计 2,487,323,161 1,384,915,257
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
2019 年度，本集团无收到的其他与投资活动有关的现金(2018 年度：无)。
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
2019 年度，本集团无支付的其他与投资活动有关的现金(2018 年度：无)。
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
发行专项计划收到的现金 - 1,000,000,000
取得母公司借款收到的现金 - 3,000,000,000
自少数股东收到的现金 667,356,629 4,944,944,000
自合联营公司收到现金 555,225,875 372,000,000
132 / 160
2019 年年度报告
自嘉兴稳投取得的借款 18,357,500 -
退回的信托借款保证金 13,378,483 -
合计 1,254,318,487 9,316,944,000
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还母公司借款 - 3,700,000,000
归还和提供少数股东款项支付的现金 1,505,451,989 2,994,772,528
归还合联营公司支付现金 519,802,975 172,759,123
信托借款保证金 76,000,000 6,000,000
专项计划管理费 - 8,360,377
偿还租赁负债支付的金额 16,314,221 -
合计 2,117,569,185 6,881,892,028
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
2019 年度，本集团支付的与租赁相关的总现金流出为 55,776,090 元，除上述计入筹资活动
的偿付租赁负债支付的金额以外，其余现金流出均计入经营活动。
52、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,843,840,456 1,993,141,529
加：资产减值准备 763,604,394 236,327,121
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 120,940,016 119,552,005
使用权资产摊销 14,782,379 -
无形资产摊销 10,342,625 8,359,601
长期待摊费用摊销 12,456,177 10,057,607
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
3,056,100 -236,456
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 3,141,757 6,794,967
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 547,320,932 658,604,844
投资损失（收益以“－”号填列） -189,636,999 -189,505,564
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -475,573,189 -268,806,504
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,026,570,883 -7,201,102,282
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,166,052,651 -1,179,909,929
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,753,712,640 8,994,408,219
其他 -919,148,651 -654,776,886
经营活动产生的现金流量净额 120,895,125 2,532,908,272
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
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2019 年年度报告
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
应付少数股东利息转为本金 198,867,684 -
当期新增的使用权资产 71,295,544 -
关联债权债务的抵销 - 54,000,000
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 11,775,741,381 11,851,787,876
减：现金的期初余额 11,851,787,876 9,846,707,526
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -76,046,495 2,005,080,350
(2).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 11,775,741,381 11,851,787,876
其中：库存现金 877,465 939,328
可随时用于支付的银行存款 11,774,863,916 11,850,848,548
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 11,775,741,381 11,851,787,876
53、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 813,834 6.98 5,680,561
欧元 77,737 7.82 607,903
港币 1,816,286 0.90 1,634,657
54、 其他
√适用 □不适用
(1)资产减值及损失准备
本年减少
2019 年 本年 2019 年
1月1日 增加 转回 转销 12 月 31 日
应收账款坏账准备 15,623,401 23,941,701 321,090 - 39,244,012
其中：单项计提坏账准备 13,273,939 13,273,939 - - 26,547,878
组合计提坏账准备 2,349,462 10,667,762 321,090 - 12,696,134
其他应收款坏账准备 18,548,705 4,146,898 148,027 - 22,547,576
一年内到期的非流动资产减值准备 167,282 - 86,783 - 80,499
长期应收款减值准备 254,837 601,863 - - 856,700
小计 34,594,225 28,690,462 555,900 - 62,728,787
存货跌价准备 238,641,535 763,604,394 - - 1,002,245,929
134 / 160
2019 年年度报告
固定资产减值准备 13,077 - - - 13,077
小计 238,654,612 763,604,394 - - 1,002,259,006
273,248,837 792,294,856 555,900 - 1,064,987,793
(2)费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2019 年度 2018 年度
发展物业销售成本 11,722,304,311 10,761,891,093
雇员福利支出 1,035,821,046 886,704,095
咨询服务费 343,172,618 225,774,784
使用的消费品成本 221,601,224 208,398,534
投资性房地产摊销 183,836,405 182,440,904
运营管理费及办公消耗费 145,457,687 237,030,619
能源费 132,148,435 135,605,606
广告推广费用 126,396,122 136,257,635
固定资产折旧 120,940,016 119,552,005
物业管理费 92,474,010 93,621,936
资产保养维修费用 99,252,810 109,025,055
经营性租赁 39,461,869 51,606,923
长期待摊费用摊销 12,456,177 10,057,607
无形资产摊销 10,342,625 8,359,601
使用权资产折旧 14,782,379 -
转售商品成本 628,049 5,470,580
其他 76,718,322 107,362,564
14,377,794,105 13,279,159,541
本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2019 年度金额为 39,461,869
元。
(3)每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平
均数计算：
2019 年度 2018 年度
归属于母公司股东的合并净利润 1,653,948,716 1,189,511,662
减：归属于权益工具投资人的合并净利润 -116,858,642 -7,059,200
归属于母公司普通股股东的合并净利润 1,537,090,074 1,182,452,462
本公司发行在外普通股的加权平均数 3,367,020,000 3,367,020,000
基本每股收益 0.46 0.35
其中：
—持续经营基本每股收益： 0.46 0.36
—终止经营基本每股收益： -0.00 -0.01
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以
调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2019 年度，本公司不存在稀释性潜在普通
股(2018 年度：无)，稀释每股收益与基本每股收益相等。
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2019 年年度报告
八、合并范围的变更
1、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
于 2019 年 1 月 7 日，本公司以 31,000,000 元现金出资设立全资子公司廊坊辰智。
于 2019 年 1 月 24 日，本公司以 50,000,000 元现金出资设立全资子公司成都天辰。
于 2019 年 1 月 30 日，本公司以 24,500,000 元现金出资设立全资子公司武汉金辰盈创。
于 2019 年 4 月 23 日，本公司以 50,000,000 元现金出资设立全资子公司重庆合悦。
于 2019 年 5 月 6 日，本公司以 50,000,000 元现金出资设立全资子公司广州辰旭。
于 2019 年 5 月 23 日，本公司之子公司北辰会展集团与第三方共同出资设立北辰兴顺会展，
分别持有 90%和 10%的权益。
于 2019 年 10 月 9 日，本公司已注销子公司杭州威杰投资咨询有限公司。
于 2019 年 11 月 18 日，本公司已注销子公司重庆涪望投资有限责任公司。
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九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例(%) 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
北辰房地产 北京市 北京市 房地产开发 - 99.05 设立
天成天 北京市 北京市 房地产开发 - 100 设立
姜庄湖 北京市 北京市 房地产开发 - 51 设立
房地产开发、酒店经
长沙北辰 长沙市 长沙市 - 100 设立
营及管理、健康管理
绿洲商贸 北京市 北京市 商贸 - 100 设立
信诚物业 北京市 北京市 物业管理 - 100 设立
北辰超市 北京市 北京市 商贸 100 - 设立
物业管理、会议及展
北辰会展集团 北京市 北京市 100 - 设立
览服务
北京首倡物业
北京市 北京市 物业管理 - 100 设立
管理有限公司
世纪御景 长沙市 长沙市 房地产开发 - 51 投资
杭州北辰 杭州市 杭州市 房地产开发 - 80 设立
北京北辰当代 北京市 北京市 房地产开发 - 50 设立
饭店及宾馆管理、劳
北辰酒店 北京市 北京市 务服务、经济信息咨 - 100 设立
询
非同一控
多媒体电子、商务信
北辰信通 北京市 北京市 - 100 制下的企
息、网络开发
业合并
南京旭辰 南京市 南京市 房地产开发 - 51 设立
武汉光谷 武汉市 武汉市 房地产开发 - 51 投资
苏州北辰旭昭 苏州市 苏州市 房地产开发 - 50 设立
经济贸易咨询；会议
北辰信息服务 北京市 北京市 及展览服务；旅游信 - 100 设立
息咨询
会议及展览服务；出
时代会展 北京市 北京市 租商业用房；物业管 - 100 设立
理；酒店管理
会议及展览服务；礼
会展研究院 北京市 北京市 仪服务；房地产信息 - 100 设立
咨询；经济贸易咨询
成都北辰 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
廊坊房地产 廊坊市 廊坊市 房地产开发 - 100 设立
成都辰诗 成都市 成都市 房地产开发 - 40 设立
会议及展览服务；礼
领航会展 北京市 北京市 仪服务；房地产信息 - 100 设立
咨询；经济贸易咨询
成都天府 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
杭州京华 杭州市 杭州市 房地产开发 - 100 设立
合肥辰旭 合肥市 合肥市 房地产开发 - 50 设立
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2019 年年度报告
宁波京华 宁波市 宁波市 房地产开发 - 100 设立
重庆两江 重庆市 重庆市 房地产开发 - 100 设立
苏州北辰置业 苏州市 苏州市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰慧 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰智 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100 设立
非同一控
宁波辰新 宁波市 宁波市 房地产开发 - 51 制下的企
业合并
北辰地产集团 北京市 北京市 房地产开发 100 - 设立
四川天仁 眉山市 眉山市 房地产开发 - 100 设立
海口辰智 海口市 海口市 房地产开发 - 100 设立
成都华府 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
武汉领航 武汉市 武汉市 会议会展服务 - 60 设立
成都北辰中金 成都市 成都市 会议会展服务 51 - 设立
武汉裕辰 武汉市 武汉市 房地产开发 60 - 设立
杭州京诚 杭州市 杭州市 房地产开发 100 - 设立
武汉金辰盈智 武汉市 武汉市 房地产开发 50 1 设立
北京宸宇 北京市 北京市 房地产开发 - 51 设立
会议会展服务；商务
武汉北辰创意 武汉市 武汉市 信息咨询；企业管理 - 51 设立
咨询
武汉辰发 武汉市 武汉市 房地产开发 100 - 设立
武汉辰展 武汉市 武汉市 房地产开发 100 - 设立
长沙滨辰 长沙市 长沙市 房地产开发 100 - 设立
廊坊辰智 廊坊市 廊坊市 房地产开发 100 - 设立
成都天辰 成都市 成都市 房地产开发 100 - 设立
武汉金辰盈创 武汉市 武汉市 房地产开发 100 - 设立
重庆合悦 重庆市 重庆市 房地产开发 100 - 设立
广州辰旭 广州市 广州市 房地产开发 100 - 设立
会议会展服务、企业
北辰兴顺会展 北京市 北京市 - 90 设立
管理咨询
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
苏州北辰旭昭 50% 74,643,447 - 767,866,097
合肥辰旭 50% 104,729,288 - 305,103,175
北京宸宇 49% -129,705,958 - 848,686,412
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
苏州北辰旭昭 1,707,039,377 13,265,913 1,720,305,290 184,573,096 - 184,573,096 2,417,152,567 12,368,988 2,429,521,555 1,043,076,255 - 1,043,076,255
合肥辰旭 1,243,559,002 18,808,431 1,262,367,433 652,161,083 - 652,161,083 2,424,185,708 5,644,444 2,429,830,152 2,029,082,378 - 2,029,082,378
北京宸宇 8,161,947,375 272,294 8,162,219,669 5,819,937,637 610,268,945 6,430,206,582 7,128,503,897 115,874 7,128,619,771 407,500,647 6,674,400,000 7,081,900,647
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
苏州北辰旭昭 572,578,458 149,286,894 149,286,894 -412,194,003 1,493,962,205 347,932,320 347,932,320 174,696,652
合肥辰旭 1,910,994,824 209,458,576 209,458,576 179,482,994 2,138,645,408 385,379,892 385,379,892 632,663,136
北京宸宇 - -264,706,037 -264,706,037 -276,341,234 - -3,280,876 -3,280,876 -6,688,112,476
2、 合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营 持股比例(%) 对合营企业或联营企业投
主要经营地 注册地 业务性质
企业名称 直接 间接 资的会计处理方法
武汉当代 武汉市 武汉市 房地产开发 - 45 权益法
杭州辰旭 杭州市 杭州市 房地产开发 - 35 权益法
杭州金湖 杭州市 杭州市 房地产开发 - 25 权益法
无锡盛阳 无锡市 无锡市 房地产开发 - 40 权益法
杭州旭发 杭州市 杭州市 房地产开发 - 35 权益法
无锡辰万 无锡市 无锡市 房地产开发 - 49 权益法
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2019 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
武汉当代 杭州辰旭 杭州金湖 无锡盛阳 武汉当代 杭州辰旭 杭州金湖 无锡盛阳
流动资产 343,721,403 161,734,346 2,164,842,139 2,761,803,932 362,146,776 267,958,711 3,164,199,906 2,856,124,535
其中：现金和现
38,355,535 4,364,614 740,610,230 992,794,678 123,402,798 19,602,954 917,397,431 519,205,392
金等价物
非流动资产 893,407 169,742 72,171,003 11,928,479 - 286,531 392,259 9,130,157
资产合计 344,614,810 161,904,088 2,237,013,142 2,773,732,411 362,146,776 268,245,242 3,164,592,165 2,865,254,692
流动负债 164,504,874 102,035,027 905,568,979 2,173,477,716 179,946,951 199,557,684 2,521,559,724 1,601,823,425
非流动负债 - - - 565,000,000 - - - 1,281,785,000
负债合计 164,504,874 102,035,027 905,568,979 2,738,477,716 179,946,951 199,557,684 2,521,559,724 2,883,608,425
少数股东权益
归属于母公司股东
权益
按持股比例计算的
81,049,471 20,954,171 332,861,041 14,101,878 81,989,921 24,040,645 160,758,110 -
净资产份额
调整事项 - - -185,316 -14,101,878 - - -4,539,670 -
--商誉
--内部交易未实现
- - -185,316 -14,101,878 - - -4,539,670 -
利润
--其他
对合营企业权益投
81,049,471 20,954,171 332,675,725 - 81,989,921 24,040,645 156,218,440 -
资的账面价值
存在公开报价的合
营企业权益投资的 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
公允价值
营业收入 42,203,743 - 2,447,639,655 1,481,368,360 717,021,351 2,094,732,671 626,005,225 -
财务费用 -247,641 -394,244 -5,663,771 -2,262,537 -1,145,979 -273,757 -5,091,322 4,488,751
所得税费用 - -518,214 229,470,574 5,123,040 45,431,452 130,251,570 40,654,010 -8,739,657
净利润 -2,089,889 -8,818,497 688,411,722 53,608,428 92,384,938 304,650,854 121,962,030 -26,618,514
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -2,089,889 -8,818,497 688,411,722 53,608,428 92,384,938 304,650,854 121,962,030 -26,618,514
本年度收到的来自
54,000,000
合营企业的股利
其他说明
本集团以合营企业财务报表中净资产的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业财
务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的
影响。
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
杭州旭发 无锡辰万 杭州旭发 无锡辰万
流动资产 112,029,261 3,249,614,003 323,575,332 2,346,387,397
非流动资产 5,009,467 40,391,176 14,772,838 4,928,971
资产合计 117,038,728 3,290,005,179 338,348,170 2,351,316,368
流动负债 57,163,055 3,303,103,432 169,765,080 2,024,028,840
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2019 年年度报告
非流动负债 - - - 312,650,000
负债合计 57,163,055 3,303,103,432 169,765,080 2,336,678,840
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额 20,956,486 - 59,004,082 7,172,389
调整事项 - - - -7,172,389
--商誉
--内部交易未实现利润 - - - -7,172,389
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 20,956,486 - 59,004,082 -
存在公开报价的联营企业权益投资
不适用 不适用 不适用 不适用
的公允价值
营业收入 2,896,589 166,303 562,639,581 -
净利润 37,754,743 -27,735,781 60,904,384 -13,930,186
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 37,754,743 -27,735,781 60,904,384 -13,930,186
本年度收到的来自联营企业的股利 51,261,756
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 8,344,693 6,519,906
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 1,824,787 171,920
--其他综合收益
--综合收益总额 1,824,787 171,920
其他说明
本集团以联营企业财务报表中净资产金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营企业财务
报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影
响。
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2019 年年度报告
(5).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
业名称 的损失 （或本期分享的净利润） 损失
无锡盛阳 75,399,716 -20,564,750 54,834,966
无锡辰万 64,037,597 14,511,119 78,548,716
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险)、信用风险
和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务
业绩的潜在不利影响。
(1)市场风险
(a)外汇风险
本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度并无重大外汇风险。
将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。
(b)利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2019 年 12 月 31 日，本集
团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 8,838,024,353 元(2018 年 12 月 31
日：11,379,883,345 元)及固定利率合同，金额为 14,674,962,832 元(2018 年 12 月 31 日：
13,420,635,006 元)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集
团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影
响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利
率风险。于 2019 年度及 2018 年度本集团并无利率互换安排。
于 2019 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 10%，而其他因素保持不
变，本集团的净利润会减少或增加约 20,586,819 元(2018 年 12 月 31 日：约 18,749,270 元)。
(2)信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应
收款。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信
用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于
对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估
客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良
的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风
险在可控的范围内。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果
购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银
行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的
约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大
幅地降低。
(3)流动风险
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2019 年年度报告
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日及对外提供的财务
担保的最大担保金额按照相关方能够要求支付的最早时间段列示如下：
2019 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款(含利息) 928,632,667 - - - 928,632,667
一年内到期的非流动负
债(含利息) 10,759,321,160 - - - 10,759,321,160
应付账款 6,723,057,465 - - - 6,723,057,465
其他应付款 3,925,932,082 - - - 3,925,932,082
长期应付款(含利息) 49,464,696 538,707,805 221,272,300 1,420,374,244 2,229,819,045
长期借款(含利息) 1,334,310,350 7,925,902,127 11,803,047,451 3,923,860,169 24,987,120,097
应付债券(含利息) 73,728,000 481,070,466 1,325,457,534 - 1,880,256,000
租赁负债(含利息)(i) - 14,674,153 23,159,286 - 37,833,439
财务担保合同 18,439,722,180 - - - 18,439,722,180
42,234,168,600 8,960,354,551 13,372,936,571 5,344,234,413 69,911,694,135
2018 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款(含利息) 1,129,827,950 - - - 1,129,827,950
一年内到期的非流动负
债(含利息) 8,612,768,490 - - - 8,612,768,490
应付票据及应付账款 6,724,934,667 - - - 6,724,934,667
其他应付款 2,407,720,993 - - - 2,407,720,993
长期应付款(含利息) 299,940,954 4,187,805,655 218,232,111 1,495,153,517 6,201,132,237
长期借款(含利息) 951,508,856 6,248,564,288 8,024,716,154 5,255,614,903 20,480,404,201
应付债券(含利息) 179,702,913 3,652,804,980 - - 3,832,507,893
财务担保合同 19,118,449,541 - - - 19,118,449,541
39,424,854,364 14,089,174,923 8,242,948,265 6,750,768,420 68,507,745,972
(i)于资产负债表日，本集团不存在已签订但尚未开始执行的租赁合同。
十一、 公允价值的披露
1、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最
低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(1)持续的以公允价值计量的资产
本集团无持续的以公允价值计量的资产。
(2)非持续的以公允价值计量的资产
本集团无非持续的以公允价值计量的资产。
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2019 年年度报告
(3)不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收
款、短期借款、应付款项、长期借款、应付债券和长期应付款等。
除下述金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差
很小。
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
账面价值 公允价值 账面价值 公允价值
长期借款(固定利率) 11,660,355,536 11,567,643,246 4,986,000,000 4,888,232,981
长期应付债券 1,548,298,593 1,575,187,900 3,403,061,006 3,516,851,382
13,208,654,129 13,142,831,146 8,389,061,006 8,405,084,363
存在活跃市场的应付债券，以活跃市场中的报价确定其公允价值，属于第一层次。长期借款
及不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市场上具有可比信用等级并在相
同条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现后的现值确定其公允价值，属于第三层次。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
房地产开发、商品
北辰集团 中国北京市 销售、餐饮、会议 1,800,000,000 34.48 34.48
承接、旅游接待
本企业最终控制方是北辰集团
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
辰运物业 其他
北辰会展投资 母公司的全资子公司
南京宁康 其他
旭昭香港 其他
合肥旭辉 其他
上海新置建筑工程有限公司(以下称“上海新置”) 其他
北京康辰亚奥技术股份有限公司(以下称“康辰亚奥”) 其他
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2019 年年度报告
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北辰集团 支付商标及标识许可使用费 10,000 10,000
旭昭香港 后台管理费 6,606,248 -
上海新置 项目建设服务费 28,527,956 178,622,494
康辰亚奥 采购设备、技术服务 11,279,691 8,101,371
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北辰会展投资 提供网络接入服务 943,396 -
(2).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
北辰会展投资 办公用房 4,038,890 14,340
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
北辰集团 土地使用权 12,319,861 16,088,620
辰运物业 办公用房 900,000 900,000
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
本集团作为承租方当期增加的使用权资产：
出租方名称 租赁资产种类 2019 年度 2018 年度
北辰集团 土地使用权(i) 11,449,686 -
本集团作为承租方当期承担的租赁负债利息支出：
2019 年度 2018 年度
北辰集团 229,375 -
(i)于 2019 年 9 月 27 日，本公司与北辰集团签订了《土地使用权转让协议书》，截至财务报
表报出日止，该转让事项尚未完成，双方尚在对最终解决方案进行协商。本公司根据双方协商一
致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。
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2019 年年度报告
(3).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
无锡盛阳(i) 226,000,000 2019 年 5 月 24 日 2022 年 5 月 23 日 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
北辰集团(i) 100,000,000 2019 年 1 月 21 日 2020 年 1 月 20 日 否
北辰集团(ii) 305,555,554 2017 年 3 月 8 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(iii) 916,666,666 2017 年 4 月 12 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(iv) 972,222,222 2017 年 4 月 17 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(v) 998,000,000 2018 年 9 月 28 日 2028 年 9 月 28 日 否
北辰集团(vi) 986,000,000 2015 年 1 月 16 日 2025 年 1 月 14 日 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司作为担保方
(i)于 2019 年 5 月 24 日，本公司与中国建设银行股份有限公司及江苏银行股份有限公司(以
下统称“贷款人”)签订银团贷款保证合同，本公司为无锡盛阳从贷款人取得的长期借款提供不可
撤销连带责任保证担保。
本公司作为被担保方
(i)根据北辰集团与北京农村商业银行股份有限公司(以下称“北京农商银行”）签订的保证
合同，北辰集团为本公司向北京农商银行取得的短期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证
担保。
(ii)根据北辰集团与中国工商银行股份有限公司(以下称“中国工商银行”)的保证合同，北
辰集团为本公司向中国工商银行取得的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(iii)根据北辰集团与中国工商银行的保证合同，北辰集团为本公司向中国工商银行取得的长
期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(iv)根据北辰集团与中国工商银行的保证合同，北辰集团为本公司向中国工商银行取得的长
期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(v)根据北辰集团与北京国际信托有限责任公司(以下称“北京国际信托”)的保证合同，北辰
集团为本公司取得长期借款提供存续期间不可撤销的连带责任保证担保。
(vi)根据北辰集团与北京农商银行签订的保证合同，北辰集团为本公司向北京农商银行取得
的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(4).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 18,567,471 18,108,535
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2019 年年度报告
(5).其他关联交易
√适用 □不适用
(1)收回无锡辰万股东借款及股东借款利息
2018 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2019 年 12 月 31 日
股东往来款本金 107,281,700 - 107,281,700 -
股东往来款利息 262,244 975,822 1,238,066 -
107,543,944 975,822 108,519,766 -
2019 年度，本集团收到联营企业无锡辰万项目偿还的开发往来款 107,281,700 元，该款项利
率为固定利率 8%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。
(2)收回无锡盛阳股东借款及股东借款利息
2018 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2019 年 12 月 31 日
股东往来款本金 74,507,134 - 74,507,134 -
股东往来款利息 372,895 931,339 1,304,234 -
74,880,029 931,339 75,811,368 -
2019 年度，本集团收到合营企业无锡盛阳提前偿还的上述项目开发往来款 74,507,134 元，
该款项为本集团于 2018 年 9 月 1 日向其提供，期限为两年，利率为固定利率 9%，利息每季度支
付一次，且无任何抵押、质押或担保。
(3)为关联方提供往来款项
2018 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2019 年 12 月 31 日
旭昭香港 1,015,000,000 40,000,000 250,000,000 805,000,000
合肥旭辉 25,000,000 176,000,000 - 201,000,000
南京宁康 333,200,000 - 83,300,000 249,900,000
上海新置 - 12,098,224 12,098,224 -
1,373,200,000 228,098,224 345,398,224 1,255,900,000
上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。
(4)为关联方垫付款项
2019 年度 2018 年度
北辰会展投资 2,657,644 -
(5)从关联方取得往来款项
2018 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2019 年 12 月 31 日
武汉当代 68,000,000 - 10,000,000 58,000,000
杭州金湖 312,500,000 - - 312,500,000
杭州旭发 76,885,804 10,917,171 87,802,975 -
杭州辰旭 96,201,168 21,808,704 42,000,000 76,009,872
无锡盛阳 - 400,000,000 380,000,000 20,000,000
无锡辰万 - 122,500,000 - 122,500,000
553,586,972 555,225,875 519,802,975 589,009,872
上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。
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2019 年年度报告
(6)从关联方收到股利
2019 年度,经股东大会批准，杭州旭发向全体股东合计派发现金股利人民币 146,462,161 元。
本集团按照持股比例 35%确认应收股利人民币 51,261,756 元。
于 2019 年 8 月 26 日，上述股利已全部收到。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 旭昭香港 805,000,000 805,000 1,015,000,000 1,015,000
其他应收款 合肥旭辉 201,000,000 201,000 25,000,000 25,000
其他应收款 南京宁康 249,900,000 249,900 333,200,000 333,200
其他应收款 无锡辰万 - - 262,244 262
其他应收款 无锡盛阳 - - 372,895 373
其他应收款 北辰会展投资 2,657,644 2,658 - -
一年内到期的
无锡辰万 - - 107,281,700 107,282
非流动资产
长期应收款 无锡盛阳 - - 74,507,134 74,507
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 杭州旭发 - 76,885,804
其他应付款 武汉当代 58,000,000 68,000,000
其他应付款 杭州金湖 312,500,000 312,500,000
其他应付款 杭州辰旭 76,009,872 96,201,168
其他应付款 南京宁康 29,153,029 31,786,958
其他应付款 无锡盛阳 20,000,000 -
其他应付款 无锡辰万 122,500,000 -
其他应付款 旭昭香港 34,424,303 35,216,002
应付账款 上海新置 34,546,147 65,785,145
应付账款 康辰亚奥 5,779,908 6,790,789
一年内到期的非流动负债 北辰集团 11,389,003 -
7、 关联方承诺
√适用 □不适用
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺
事项：
接受劳务
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
康辰亚奥 5,060,172 9,766,103
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2019 年年度报告
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1)房地产开发项目支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的房地产开发项目支出承诺：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 10,390,505,198 8,526,082,640
已批准，但尚未签约 12,023,029,279 14,099,936,693
22,413,534,477 22,626,019,333
(2)资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 105,515,658 -
已批准，但尚未签约 763,518,843 -
869,034,501 -
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段
性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个
人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。
该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额如下：
项目名称 按揭款担保余额
长沙北辰三角洲 5,190,366,667
宁波堇天府 1,938,521,673
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 1,402,903,351
武汉北辰蔚蓝城市(武汉辰智) 1,102,739,537
宁波北宸府 963,004,413
长沙北辰中央公园 942,442,993
重庆悦来壹号 903,212,890
成都北辰朗诗南门绿郡 709,003,737
成都北辰南湖香麓 585,547,563
杭州北辰蜀山项目 569,714,711
成都北辰香麓 559,917,770
杭州国颂府 488,092,823
北京北辰墅院 1900 470,669,510
武汉北辰蔚蓝城市(武汉辰慧) 443,700,100
廊坊北辰香麓 401,054,053
成都北辰天麓府 356,282,841
武汉北辰光谷里 251,660,151
苏州北辰旭辉壹号院 194,831,686
北京北辰红橡墅 193,949,006
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2019 年年度报告
武汉北辰孔雀洲 176,763,586
苏州观澜府 138,827,843
四川北辰国颂府 94,016,951
其他 362,498,325
18,439,722,180
十四、 资产负债表日后事项
1、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 505,053,000
根据 2020 年 4 月 21 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利 505,053,000 元，
未在本财务报表中确认为负债。
2、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
（1）对新型冠状病毒肺炎疫情的影响评估
新型冠状病毒肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)于 2020 年年初在全国爆发，对疫情的防控
工作正在全国范围内持续进行，全国范围延长春节假期，部分地区春节后延迟复工，对人员流动
和交通进行一定程度的控制，对特定人群进行隔离，提高办公场所的卫生和防疫要求，以及一系
列增加社会距离的措施等。由于新冠肺炎疫情的爆发及相关防控措施，本集团下属房地产开发业
务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在短期内受到了一定影响。本集团
将持续密切关注新冠肺炎疫情的发展情况，据此进行进一步判断和估计，并采取相关应对措施。
（2）本集团作为出租人，资产负债表日后应收的租赁收款额的未折现金额汇总如下：
2019 年 12 月 31 日
一年以内 844,817,523
一到二年 484,793,636
二到三年 274,266,360
三到四年 109,039,357
四到五年 83,537,891
五年以上 690,766,250
2,487,221,017
十五、 其他重要事项
1、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和
市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以
决定向其配置资源并评价其业绩。
2019 年度，本集团有 3 个报告分部，分别为：
-出售开发产品分部，负责房地产项目的开发及销售；
-投资物业和酒店分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；
-其他分部，负责其他零星业务的运营；
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归
属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
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2019 年年度报告
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 出售开发产品 投资物业和酒店 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 17,352,470,551 2,660,358,066 109,535,120 - - 20,122,363,737
分部间交易收入 - 59,493,971 42,370,536 - 101,864,507 -
营业成本 11,722,304,311 1,070,490,135 111,637,355 - - 12,904,431,801
利息收入 66,218,438 5,864,702 455,931 64,758,522 - 137,297,593
利息费用 64,338,714 - - 482,982,218 - 547,320,932
对合营企业和联营
187,469,308 - - - - 187,469,308
企业的投资收益
信用减值损失 4,374,454 40,867 23,686,613 32,628 - 28,134,562
资产减值损失 763,604,394 - - - - 763,604,394
折旧费与摊销费 19,967,774 307,381,467 7,721,259 7,287,102 - 342,357,602
利润/(亏损)总额 2,682,070,876 822,624,981 -72,995,526 -668,494,679 - 2,763,205,652
所得税费用 873,785,201 202,692,576 - -157,112,581 - 919,365,196
净利润/(亏损) 1,808,285,675 619,932,405 -72,995,526 -511,382,098 - 1,843,840,456
资产总额 78,568,331,892 7,297,194,810 92,664,929 7,853,487,364 - 93,811,678,995
负债总额 65,213,869,943 1,317,490,531 118,716,239 7,093,648,554 - 73,743,725,267
对合营企业和联营
企业的长期股权投 463,980,546 - - - - 463,980,546
资
非流动资产增加额 49,808,593 133,359,201 5,527,735 8,031,054 - 196,726,583
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
2019 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
(3).其他说明
√适用 □不适用
2018 年度及 2018 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
单位：元 币种：人民币
项目 出售开发产品 投资物业和酒店 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 15,133,497,862 2,629,019,604 101,645,315 - - 17,864,162,781
分部间交易收入 - 51,010,786 38,906,384 - 89,917,170 -
营业成本 10,761,891,093 1,011,342,707 109,003,025 - - 11,882,236,825
利息收入 50,709,656 5,589,313 425,587 68,119,568 - 124,844,124
利息费用 34,344,817 - - 624,260,027 - 658,604,844
对合营企业和联营
115,535,205 - - - - 115,535,205
企业的投资收益
信用减值损失 3,918,845 2,003,738 13,788,748 182,424 - 19,893,755
资产减值损失 236,327,121 - - - - 236,327,121
折旧费与摊销费 9,194,296 296,549,565 8,369,043 6,297,213 - 320,410,117
利润/(亏损)总额 2,697,946,968 883,711,268 -93,598,456 -687,740,484 - 2,800,319,296
所得税费用 722,484,555 222,828,378 - -138,135,166 - 807,177,767
净利润/(亏损) 1,975,462,413 660,882,890 -93,598,456 -549,605,318 - 1,993,141,529
资产总额 77,978,639,298 7,188,818,261 118,755,781 6,608,186,422 - 91,894,399,762
负债总额 66,236,831,998 1,342,924,053 217,042,237 7,253,617,757 - 75,050,416,045
对合营企业和联营
企业的长期股权投 327,772,994 - - - - 327,772,994
资
非流动资产增加额 18,227,049 123,681,714 15,969,893 8,163,627 - 166,042,283
151 / 160
2019 年年度报告
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
2018 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资
产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。
于 2019 年 12 月 31 日及 2018 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
资产负债率 79% 82%
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
1 年以内小计 42,499,700
1至2年 1,130,298
2至3年 22,712,418
3 年以上 5,927,048
合计 72,269,464
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
26,547,878 36.7 26,547,878 100.0 - 26,547,878 35.0 13,273,939 50.0 13,273,939
账准备
其中：
应收租金 26,547,878 100.0 26,547,878 100.0 - 26,547,878 100.0 13,273,939 50.0 13,273,939
按组合计提坏
45,721,586 63.3 2,091,646 4.6 43,629,940 49,250,014 65.0 2,213,812 4.5 47,036,202
账准备
其中：
应收购房款 5,000 - 5,000 100.0 - 5,000 - 5,000 100 -
应收物业费 516,848 1.1 5,168 1.0 511,680 537,944 1.0 5,379 1.0 532,565
152 / 160
2019 年年度报告
应收酒店及餐
12,078,535 26.4 1,140,575 9.4 10,937,960 17,115,724 34.8 1,091,860 6.4 16,023,864
饮服务款
应收会展服务
2,000,005 4.4 40,000 2.0 1,960,005 6,389,210 13.0 128,904 2.0 6,260,306
款-国有企业
应收会展服务
4,317,483 9.4 272,467 6.3 4,045,016 3,046,770 6.2 361,673 11.9 2,685,097
款-其他企业
应收租赁款 26,803,715 58.6 628,436 2.3 26,175,279 22,155,366 45.0 620,996 2.8 21,534,370
合计 72,269,464 / 28,639,524 / 43,629,940 75,797,892 / 15,487,751 / 60,310,141
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收租金 13,273,939 13,273,939 - - - 26,547,878
应收购房款 5,000 - - - - 5,000
应收物业费 5,379 - 211 - - 5,168
应收酒店及餐饮
1,091,860 101,260 52,545 - - 1,140,575
服务款
应收会展服务款
128,904 - 88,904 - - 40,000
-国有企业
应收会展服务款
361,673 65,293 154,499 - - 272,467
-其他企业
应收租赁款 620,996 27,389 19,949 - - 628,436
合计 15,487,751 13,467,881 316,108 - - 28,639,524
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 30,074,835 26,610,498 42%
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
本年度计提的坏账准备金额为 13,467,881 元，收回或转回的坏账准备金额 316,108 元(2018
年度计提的坏账准备金额为 15,414,642 元，无收回或转回的坏账准备金额)。
本年度无实际核销的应收账款(2018 年度：无)。
于 2019 年 12 月 31 日，本公司无质押给银行的应收账款(2018 年 12 月 31 日：无)。
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - 106,842,396
153 / 160
2019 年年度报告
应收股利 - -
其他应收款 814,731,959 1,016,399,074
合计 814,731,959 1,123,241,470
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合联营公司利息 - 635,139
子公司利息 - 106,314,206
减：坏账准备 - -106,949
合计 - 106,842,396
(2).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年1月1日余额 106,949 - - 106,949
2019年1月1日余额在本期 106,949 - - 106,949
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 106,949 - - 106,949
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额 - - - -
其他应收款
(1). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款 791,905,444 992,544,207
代垫款项 17,189,601 17,423,190
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 1,729,679 1,770,068
工程专项基金 723,718 723,718
备用金 1,037,207 639,400
保证金 150,000 150,000
应收关联公司款项 370,659 -
154 / 160
2019 年年度报告
其他 4,834,134 6,533,118
减：坏账准备 -15,488,483 -15,664,627
合计 814,731,959 1,016,399,074
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2019年1月1日余额 1,117,406 - 14,547,221 15,664,627
2019年1月1日余额在
1,117,406 - 14,547,221 15,664,627
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 34,158 - - 34,158
本期转回 210,302 - - 210,302
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额 941,262 - 14,547,221 15,488,483
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收代垫款 2,267,221 - - - - 2,267,221
预付货款 12,280,000 - - - - 12,280,000
应收子公司款项 992,544 - 200,639 - - 791,905
应收代垫款项 75,780 - 1,168 - - 74,612
应收押金、保证金
12,797 33,787 - - - 46,584
及备用金
工程专项基金 3,619 - - - - 3,619
应收关联公司款项 - 371 - - - 371
其他 32,666 - 8,495 - - 24,171
合计 15,664,627 34,158 210,302 - - 15,488,483
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
155 / 160
2019 年年度报告
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
1 年以内及 1
应收子公司款 应收子公司款 791,905,444 95.38 791,905
至2年
金恒生 第三方 12,280,000 3 年以上 1.48 12,280,000
北京市热力集团有
第三方 5,311,772 1 年以内 0.64 26,559
限责任公司
北京振力投资管理
第三方 1,682,500 1 年以内 0.20 8,413
有限公司
北辰会展投资 关联方 370,659 1 年以内 0.04 1,853
合计 / 811,550,375 / 97.74 13,108,730
其他说明：
√适用 □不适用
本年度计提的坏账准备金额为 34,158 元，收回或转回的坏账准备 210,302 元(2018 年度，计
提的坏账准备金额为 1,117,406 元，无收回或转回的坏账准备)。
于 2019 年度，本公司无实际核销的其他应收款(2018 年度：无)。
于 2019 年 12 月 31 日，本公司其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2018 年 12 月
31 日：无)。
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 6,545,696,753 30,000,000 6,515,696,753 2,859,802,853 10,000,000 2,849,802,853
对联营、合营
- - - - - -
企业投资
合计 6,545,696,753 30,000,000 6,515,696,753 2,859,802,853 10,000,000 2,849,802,853
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
值准备 末余额
北辰地产集团 2,696,056,753 3,363,590,000 - 6,059,646,753 - -
北辰会展集团 63,196,100 56,803,900 - 120,000,000 - -
长沙滨辰 40,000,000 - - 40,000,000 - -
杭州京诚 20,000,000 - 20,000,000 - 20,000,000 20,000,000
武汉裕辰 18,000,000 - - 18,000,000 - -
武汉金辰盈智 10,000,000 - - 10,000,000 - -
成都北辰中金 2,550,000 - - 2,550,000 - -
北辰超市 - - - - - 10,000,000
武汉辰展 - 30,000,000 - 30,000,000 - -
武汉辰发 - 30,000,000 - 30,000,000 - -
廊坊辰智 - 31,000,000 - 31,000,000 - -
武汉金辰盈创 - 24,500,000 - 24,500,000 - -
156 / 160
2019 年年度报告
成都天辰 - 50,000,000 - 50,000,000 - -
广州辰旭 - 50,000,000 - 50,000,000 - -
重庆合悦 - 50,000,000 - 50,000,000 - -
合计 2,849,802,853 3,685,893,900 20,000,000 6,515,696,753 20,000,000 30,000,000
其他说明：
2019 年度，本公司向子公司北辰地产集团现金增资 3,363,590,000 元。
2019 年度，本公司向子公司北辰会展集团现金增资 56,803,900 元。
于 2018 年 11 月 7 日，本公司以现金 30,000,000 元出资设立全资子公司武汉辰展，2019 年
度，本公司实际出资 30,000,000 元。
于 2018 年 11 月 7 日，本公司以现金 30,000,000 元出资设立全资子公司武汉辰发，2019 年
度，本公司实际出资 30,000,000 元。
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,624,556,222 1,069,282,676 2,638,230,045 1,046,353,895
其他业务 878,319 63,564 2,409,341 71,653
合计 2,625,434,541 1,069,346,240 2,640,639,386 1,046,425,548
其他说明：
(a)主营业务收入和主营业务成本
2019 年度 2018 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 247,357,721 143,418,410 247,992,027 134,805,888
投资物业和酒店业务 2,361,238,538 874,718,611 2,368,604,481 860,175,039
其他 15,959,963 51,145,655 21,633,537 51,372,968
2,624,556,222 1,069,282,676 2,638,230,045 1,046,353,895
(i)出售开发产品业务收入及成本
2019 年度 2018 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京北辰墅院 1900 141,456,399 77,873,114 244,392,027 134,082,330
北京北辰香麓 97,911,799 65,158,114 209,524 336,377
其他 7,989,523 387,182 3,390,476 387,181
247,357,721 143,418,410 247,992,027 134,805,888
(b)其他业务收入和其他业务成本
2019 年度 2018 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 878,319 63,564 2,409,341 71,653
157 / 160
2019 年年度报告
2019 年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 350,841,379 元(2018 年度：
22,883,423 元)。
于 2019 年 12 月 31 日，本公司已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的
收入金额 701,930,629 元(2018 年 12 月 31 日：345,644,605 元)。
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关联方贷款利息收入 378,290,644 170,129,055
合计 378,290,644 170,129,055
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -6,197,857
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
23,113,728
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,799,208
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 -
辞退福利 -265,000
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 18,719,060
所得税影响额 -9,292,286
少数股东权益影响额 -3,216,105
合计 24,660,748
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
10.87 0.46 0.46
利润
扣除非经常性损益后归属于
10.70 0.45 0.45
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
√适用 □不适用
(1). 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
净利润 净资产
本期发生额 上期发生额 期末余额 期初余额
按中国会计准则 1,653,948,716 1,189,511,662 17,368,057,820 15,217,462,074
按境外会计准则调整的项目及金额：
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2019 年年度报告
冲回中国准则下投
资性房地产所计提 137,877,284 136,830,338 1,804,717,180 1,666,839,926
折旧(a)
投资性房地产公允
113,742,000 84,147,000 4,665,618,000 4,345,361,000
值变化(a)
按境外会计准则 1,905,568,000 1,410,489,000 23,838,393,000 21,229,663,000
(2). 境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
√适用 □不适用
(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；
在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧
或摊销。
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2019 年年度报告
第十二节 备查文件目录
1、载有法定代表人签名的年度报告文本。
2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章
的会计报表。
3、载有普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师
备查文件目录
签名并盖章的审计报告原件。
4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
5、在香港交易所发布的年度报告文本。
董事长：贺江川
董事会批准报送日期：2020 年 4 月 21 日
修订信息
□适用 √不适用
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