公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
2020 年年度报告摘要
1
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2020年年度利润分配股权登记日总股本为基数，
向全体股东每股派发现金红利0.03元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利
101,010,600元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
二 公司基本情况
1 公司简介
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
北京市朝阳区北辰东路8号 北京市朝阳区北辰东路8号
办公地址
汇欣大厦12层 汇欣大厦12层
电话 010-64991277 010-64991277
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
2 报告期公司主要业务简介
北京北辰实业股份有限公司 1997 年 4 月 2 日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设
立，同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。
公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%，H 股 70,702
万股，占总股本的 20.998%。
历经二十余年发展，公司已建立起发展物业、投资物业（含酒店）两大核心业务。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成
2
多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元
化、多档次的物业开发体系。发展物业项目遍及全国 15 个热点区域的重点城市，开发规模和市场
占有率不断提升。
投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。公司持有并运营的
投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇
冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北
辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长沙的北辰洲际酒店等，总面积逾 127 万平方米。
在做优做强持有型物业的同时，公司以旗下北辰会展集团为依托，大力整合会展业务资源，
不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索发展包括会展场馆及酒店品牌经营管理输出、
会展主承办、会展信息化、会展研发等在内的会展上下游产业，不断创新会展轻资产运营模式，
助推公司高质量发展。
公司秉承追求股东价值最大化的原则和“服务国际交往，筑造理想空间”的使命，不断致力
于打造国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2020年 2019年 2018年
增减(%)
总资产 86,443,456,322 93,811,678,995 -7.85 91,894,399,862
营业收入 17,995,982,446 20,122,363,737 -10.57 17,864,162,781
归属于上市公司股
270,974,629 1,653,948,716 -83.62 1,189,511,662
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 217,821,731 1,629,287,968 -86.63 1,130,538,395
损益的净利润
归属于上市公司股
17,049,145,829 17,368,057,820 -1.84 15,217,462,074
东的净资产
经营活动产生的现
251,508,726 120,895,125 108.04 2,532,908,272
金流量净额
基本每股收益
0.04 0.46 -91.30 0.35
（元／股）
稀释每股收益
0.04 0.46 -91.30 0.35
（元／股）
加权平均净资产收
0.87 10.87 减少10.00个百分点 9.02
益率（%）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
3
营业收入 2,484,153,878 864,591,333 1,476,675,347 13,170,561,888
归属于上市公司股东
197,102,141 -19,644,380 -48,725,415 142,242,283
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 191,722,289 -59,594,010 -57,573,798 143,267,250
后的净利润
经营活动产生的现金
-660,927,139 275,356,071 442,393,715 194,686,079
流量净额
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 152,281
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 150,607
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 增减 (%) 件的股 数量 性质
份数量 状态
北京北辰实业集团有限责任公司 0 1,161,000,031 34.482 0 无 0 国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED -758,000 686,894,199 20.401 0 无 0 境外法人
王府井集团股份有限公司 0 125,300,000 3.721 0 无 0 国有法人
中航鑫港担保有限公司 0 73,573,353 2.185 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 -14,471,056 29,607,892 0.879 0 无 0 境外法人
杨柳 23,500,000 23,500,000 0.698 0 无 0 境内自然人
钱周健 11,425,894 11,425,894 0.339 0 无 0 境内自然人
刘文科 8,812,000 8,812,000 0.262 0 无 0 境内自然人
索强 5,070,200 8,000,000 0.238 0 无 0 境内自然人
张荣明 -2,415,548 6,365,146 0.189 0 无 0 境内自然人
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多
个客户持有；第 3 大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北
上述股东关联关系或一致行动的说明
辰集团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未
知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 还本付息
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 交易场所
余额 （%） 方式
北京北辰实业股
每年付息
份有限公司 2014 14 北辰 2015 年 1 2020 年 1 上 海 证券
122348.SH 0 5.65 一次，到期
年公司债券 01 月 20 日 月 20 日 交易所
一次还本
(品种一)
北京北辰实业股
每年付息
份有限公司 2014 14 北辰 2015 年 1 2022 年 1 上 海 证券
122351.SH 14.97775 5.20 一次，到期
年公司债券 02 月 20 日 月 20 日 交易所
一次还本
(品种二)
北京北辰实业股
份有限公司非公 每年付息
16 北辰 2016 年 4 2021 年 4 上 海 证券
开发行 2016 年公 135403.SH 3.6 4.48 一次，到期
01 月 21 日 月 21 日 交易所
司债券 一次还本
（第一期）
北京北辰实业股
份有限公司 2019 每年付息
19 北辰 2019 年 4 2024 年 4 上 海 证券
年非公开发行公 151419.SH 12 4.80 一次，到期
F1 月 16 日 月 16 日 交易所
司债券 一次还本
（第一期）
北京北辰实业股
份有限公司 2020 每年付息
20 北辰 2020 年 1 2025 年 1 上 海 证券
年非公开发行公 162972.SH 6 4.17 一次，到期
01 月 15 日 月 15 日 交易所
司债券 一次还本
（第一期）
5
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2020 年 1 月 20 日，公司按时足额完成“14 北辰 01”本金和当期利息兑付，按时足额完成“14
北辰 02”当期利息兑付。
2020 年 4 月 16 日，公司按时足额完成“19 北辰 F1”当期利息兑付。
2020 年 4 月 21 日，公司按时足额完成“16 北辰 01”当期利息兑付。
公司不存在未按期、未足额支付及应付未付公司债券利息及本金的情况。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、“14 北辰 02”：
根据监管部门和联合信用评级有限公司（以下简称“联合信用评级”）对跟踪评级的有关要求，
联合信用评级将在本次债券存续期内，每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内
对其进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2020 年 6 月 16 日出具了《北京北辰实业股份有限公司公司债券 2020 年跟踪
评级报告》，将公司主体长期信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时将“14 北辰
02” 债 项 信 用 等 级 由 AA+ 调 整 为 AAA 。 本 次 跟 踪 评 级 报 告 详 见 上 海 证 券 交 易 所 网 站
www.sse.com.cn。评级上调不会对“14 北辰 02”投资者适当性管理产生影响。
2、“16 北辰 01”
根据监管部门和联合信用评级对跟踪评级的有关要求，联合信用评级将在本期债券存续期内，
每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内对其进行一次定期跟踪评级，并在本期
债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2020 年 6 月 16 日出具了《北京北辰实业股份有限公司非公开发行公司债券
2020 年跟踪评级报告》，将公司主体长期信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时
将“16 北辰 01”债项信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对“16 北辰 01”投资者适当性管
理产生影响。
3、“19 北辰 F1”
根据相关主管部门的监管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续期内，新世纪评
级将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告
披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内，并在发生可能影响公司信用
质量的重大事项时进行不定期跟踪评级。
新世纪评级于 2020 年 6 月 19 日出具了《北京北辰实业股份有限公司及其发行的 19 北辰 F1
与 20 北辰 01 跟踪评级报告》，将公司主体信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同
6
时将“19 北辰 F1”、“20 北辰 01”信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对“19 北辰 F1”
投资者适当性管理产生影响。
4、“20 北辰 01”
根据相关主管部门的监管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续期内，新世纪评
级将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告
披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内，并在发生可能影响公司信用
质量的重大事项时进行不定期跟踪评级。
新世纪评级于 2020 年 6 月 19 日出具了《北京北辰实业股份有限公司及其发行的 19 北辰 F1
与 20 北辰 01 跟踪评级报告》，将公司主体信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同
时将“19 北辰 F1”、“20 北辰 01”信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对“20 北辰 01”
投资者适当性管理产生影响。
5、2017 年度第一期中期票据、2018 年度第一期中期票据及 2019 年度第一期中期票据
联合资信评估有限公司于 2020 年 6 月 23 日出具了《北京北辰实业股份有限公司跟踪评级报告》，
将公司主体长期信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时将“17 北辰实业 MTN001”、
“18 北辰实业 MTN001”和“19 北辰实业 MTN001”的信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对
“17 北辰实业 MTN001”、“18 北辰实业 MTN001”和“19 北辰实业 MTN001”投资者适当性管理产
生影响。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 77.18 78.61 -1.43
EBITDA 全部债务比 0.05 0.10 -50.00
利息保障倍数 0.75 1.47 -48.98
三 经营情况讨论与分析
1 经营情况讨论与分析
二零二零年，面对错综复杂的国内外形势及新冠肺炎疫情的严重冲击，我国保持战略定力、
迎难而上，三大攻坚战取得决定性成就，科技创新取得重大进展，改革开放实现重要突破，民生
得到有力保障，全年 GDP 增速达到 2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。
1）发展物业
二零二零年，中央坚持“房住不炒”的调控基调不变。上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面
临较大下行压力，地方政府陆续出台房地产相关扶持政策，房地产市场快速恢复。下半年起，中
央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，
7
多个城市升级调控政策，促进市场回归理性。总体来看，全年商品住宅成交规模及成交均价均略
有上升，土地市场中住宅用地成交规模、成交楼面均价及平均溢价率均小幅增长。
一线城市中，北京商品住宅市场成交均价明显上涨，成交规模小幅回落，整体供大于求，库
存规模仍处于高位；广州商品住宅市场成交量价涨幅均较为明显。二线城市商品住宅市场成交均
价略有上升，成交量小幅下降，城市间延续分化格局。三线城市商品住宅成交均价稳中略涨，成
交量小幅上升。
表 1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表
成交面积 较上年 成交金额 较上年 成交均价 较上年
城市名称
（万平方米） 同期增长（%） （亿元） 同期增长（%） （元/平方米） 同期增长（%）
北京 734 -7.1 3,132 3.2 42,658 11.2
广州 1,223 10.5 3,316 24.8 27,112 12.9
长沙 2,047 2.0 1,865 13.0 9,112 10.8
武汉 2,252 -24.5 3,305 -19.9 14,672 6.1
杭州 1,472 14.6 3,970 16.6 27,614 4.1
苏州 1,994 0.5 3,692 5.7 18,518 5.2
宁波 1,531 6.4 2,712 18.1 17,718 11.0
南京 1,214 6.7 3,056 38.3 25,175 29.6
合肥 1,300 12.5 1,984 21.9 15,267 8.4
成都 2,827 10.2 3,740 24.3 13,231 12.8
重庆 4,815 -6.5 4,293 -3.7 8,872 2.5
廊坊 716 8.3 895 22.7 12,497 13.3
无锡 1,359 9.6 2,176 22.5 16,013 11.8
海口 372 -0.5 613 5.4 16,494 6.0
眉山 736 35.2 597 30.6 8,107 -3.4
余姚 222 37.3 281 53.4 12,672 11.7
数据来源：CREIS 中指数据。
2）投资物业（含酒店）
受新冠肺炎疫情影响，二零二零年国内外众多大型展会及会议被取消或推迟，国际商务、旅
游遭受重创，会展业及酒店业经营面临较大压力，各会展企业积极开展线上业务，一系列线上会
议、展览活动应运而生。北京写字楼市场空置率小幅上涨，平均租金降幅明显。公寓市场新租、
扩租动力不足，空置率攀升。
2 报告期内主要经营情况
二零二零年，面对复杂严峻的经济形势和疫情冲击，公司科学统筹疫情防控和复工复产，调
整优化经营部署，坚持创新驱动，深挖经营潜力，但短期内公司业绩仍受到较大影响。
报告期内，公司实现营业收入人民币 1,799,598.2 万元，同比下降 10.57%。公司利润总额、
8
净利润和归属母公司净利润分别为人民币 115,990.0 万元、57,598.3 万元和 27,097.5 万元，同
比分别下降 58.02%、68.76%和 83.62%。
1）发展物业
面对密集出台的宏观调控政策和疫情防控引发的巨大挑战，公司深入推进精细化管理，狠抓
开发进度，适时调整营销策略，经营呈现“前低后稳”态势。
二零二零年，发展物业板块受开发周期的影响，可结算面积减少且结算的高毛利率产品占比
减少，以及对部分项目计提减值准备，实现营业收入人民币 1,615,624.5 万元（含车位），税前利
润为人民币 159,200.6 万元，同比分别下降 6.89%、40.64%。报告期内，发展物业实现开复工面
积 733 万平方米，竣工面积 222 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 122 亿元
（含车位）和 69 万平方米。
适时转变营销策略。公司在对宏观政策和市场形势进行深度研判的基础上科学部署“一城一
策”、“一盘一策”，通过线上售楼、销售直播以及打造“网红地标”等措施拓宽营销渠道，抢占疫
情期间积压的客户资源，加快项目周转，下半年合同销售金额实现稳步回升。报告期内，公司位
于长沙、北京、成都、宁波及无锡的项目分别实现合同销售金额人民币 23 亿元、21 亿元、17 亿
元、14 亿元及 13 亿元。
审慎拓展土地储备。在市场竞争持续加剧的压力下，公司以城市深耕、精准拿地原则为指引，
根据市场发展趋势确立投资方向和投资标准，进一步加强了一、二线热点区域深耕和前瞻性战略
布局。报告期内，公司在广州、宁波、廊坊、海口、杭州获取 5 宗优质地块，规划总建筑面积 83
万平方米。截至报告期末，公司已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合
肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 15 个城市，总土地储备面积 706 万平方米，共有拟
建、在建、在售项目 49 个，规划总建筑面积 2,009 万平方米，形成了多区域多层级的全国规模化
发展格局。
持续完善体系建设。公司紧紧围绕“大运营”理念，建立了以运营目标为中心、以计划管理
为主线，以绩效评估为抓手的计划运营管理体系，同时从产品研发、质量品控、物业服务、社区
配套、社群运营 5 个维度建立了北辰地产“理想社区”品牌体系模型，不断夯实品牌实力。
2）投资物业（含酒店）
年初以来疫情对公司投资物业带来巨大冲击，尤其上半年会展、酒店业态几乎陷入停滞，写
字楼、公寓业态需求低迷，公司充分利用下半年疫情缓和的窗口期抢抓业绩，最大限度降低疫情
影响。
二零二零年，投资物业（含酒店）实现营业收入、税前利润分别为人民币 173,827.4 万元、
9,420.6 万元，同比分别下降 34.66%、88.55%。
服务国际交往，扩大北辰会展品牌影响力。在我国持续推进更高水平对外开放、构建国内国
际双循环的有利背景下，公司发挥专业优势，将会展业务更加紧密融入新发展格局，报告期内北
辰会展集团克服疫情影响服务保障了中国对外开放三大展会平台之一的 2020 年中国国际服务贸
9
易交易会（以下简称“服贸会”），并受邀承担了第三届中国国际进口博览会部分重大保障任务，
充分践行了服务中国特色大国外交、服务首都国际交往中心建设的责任，在国际舞台塑造了首善
一流的中国服务形象，也为后疫情时代的会展业发展积累了宝贵经验。
调整经营策略，深挖重资产持有型业务潜力。公司在抓好常态化疫情防控工作的基础上，探
索创新经营思路，力争主动化危为机。会展业态加速科技赋能，报告期公司与腾讯微视达成共同
打造线上云会展平台的合作，并在服贸会期间通过“云展示”、“云论坛”、“云洽谈”全方位深度
体验平台模块功能，延伸会展产业链服务内容，不断挖掘创新盈利模式，加快构建绿色、高效的
智慧会展；写字楼业态加强线上营销，与国际知名代理公司建立定期讲盘机制，有效拓展互联网、
游戏、线上教育等类别客户，同时通过人性化的客户关怀服务和精准的痛点解决方案增强客户粘
性，报告期内写字楼续租面积达到 90%以上；酒店及公寓业态顺应疫情下居民消费模式和消费习
惯变化，通过开拓户外餐饮消费区、设立餐饮零售窗口、线上直播营销等途径增强市场竞争力。
此外，公司及时调整大修改造计划，利用经营空档期对酒店、公寓等投资物业关键设备设施进行
必要的改造、升级，为持续提升经营服务质量提供切实保障。
优化产业链布局，创新发展轻资产服务型业务。公司依托多年累积的专业化经验和北辰会展
品牌资源禀赋，以轻资产运营为着力点，不断延伸会展产业链布局。
公司会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出业务稳步推进。报告期内，北辰会展集团新签约
杭州未来科技城学术交流中心、南京扬子江国际会议中心、平谷金海湖国际会展中心 3 家委托管
理场馆，在雄安、上海、深圳、珠海、杭州、广州等全国 11 个省区市新签约 12 个会展场馆及酒
店顾问咨询项目，创历年之最。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国 25 个城市，受托管理会
展场馆 15 个，受托管理酒店 22 家，实现受托管理会展场馆总面积达 310 万平方米，目前已成为
国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的会展运营企业。
会展主承办业务加速线上线下互融互通，公司牵头组建北京线上展会发展联盟，已累计吸纳
成员 49 家，并开展了多次线上技术分享会。报告期内，公司承办了中国数字创意科技展暨 2020CGF
中国游戏节 Online 云展、2020 中国西部（成都）国际供应链与物流技术装备博览会、2020 北京
国际美博会线上线下系列展会；公司积极参与区域会展平台体系建设与研究，会展研发业务成果
丰硕，报告期内，为商务部、贸促会、北京市商务局、顺义区及平谷区商务局等部门承接会展业
研究课题超过 20 项，内容涉及服贸会发展模式、线上展会创新模式、疫情对会展业造成的影响等
多个领域，形成研究报告等各类成果超过 22 项。
10
图 1：公司截至 2020 年末受托管理项目
表 2：公司截至 2020 年末受托管理项目明细表
序号 受托管理会展场馆项目 受托管理酒店项目
1 珠海国际会展中心 林芝五洲皇冠酒店
2 连云港大陆桥会议中心及配套酒店 惠东北辰五洲皇冠行政公寓
3 杭州国际博览中心及配套酒店 江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店
4 宁夏国际会堂 张家口北辰五洲皇冠酒店
5 泰州中国医药城会展中心 大同北辰五洲皇冠行政公寓
6 青岛国际会议中心 银丰北辰五洲皇冠酒店
7 石家庄国际会展中心 安顺北辰五洲皇冠花园酒店
8 德清国际会议中心 赤峰北辰五洲皇冠酒店
9 南通国际会展中心及配套酒店 万全北辰五洲皇冠酒店
10 福州数字中国会展中心 怀安北辰五洲皇冠花园酒店
11 崇礼国际会议会展中心及配套酒店 南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店
12 威海国际经贸交流中心及配套酒店 武汉中交城北辰五洲皇冠酒店
13 杭州未来科技城学术交流中心 珠海北辰五洲皇冠酒店
14 南京扬子江国际会议中心 广州香雪五洲皇冠酒店
15 平谷金海湖国际会展中心 通化万峰北辰五洲皇冠酒店
16 长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店
3）培育业务
在消费升级以及人口老龄化的背景下，公司深入探索地产+养老产业模式，已布局长沙北辰欧
葆庭国际颐养中心，通过引入法国欧葆庭运营管理标准，打造带有“北京服务”属性的高品质养
老专业服务及养老机构产品，目前该中心已快速成长为我国中部地区养老服务示范基地。
4）融资工作
11
在房地产融资环境持续收紧的背景下，公司凭借良好的信用状况，报告期内主体信用评级由
AA+上调为 AAA，年内发行 6 亿元公司债券和 2.6 亿元中期票据，同时公司灵活运用“总部融资”
等多元化融资模式，为公司项目开发建设提供了中长期稳定的资金来源。
5）投资者关系
公司高度重视投资者关系工作，坚持以信息披露为核心，通过搭建投资者调研、线上问答、
电话会议、公司网站专栏和热线电话等多元化交流沟通平台，形成及时的双向沟通渠道，不断提
升投资者关系管理工作，助推公司治理水平不断提升。
6）践行社会责任，推动公司可持续发展
二零二零年是我国全面建成小康社会、决战脱贫攻坚之年，也是公司积极履行社会责任、助力脱
贫攻坚、支持绿色环保事业并取得显著成效的一年。报告期内，公司向北京春苗慈善基金会捐赠
善款人民币 95 万元，用于资助“春苗儿童关爱中心”开展孤贫、重症、早产患儿的救助工作；以
消费扶贫为抓手，通过与北京市消费扶贫双创中心对接合作，积极采购扶贫产品，助力帮销人民
币 680.6 万元，实现消费扶贫带动产业扶贫；帮扶河北省赤城县养殖产业发展，建立产业扶贫车
间，助力养殖户实现进场集中养殖，为贫困户提供 170 个扶贫专岗，帮助赤城县提前完成年度脱
贫攻坚任务；坚持以绿色发展为引领，扎实做好各项环境保护工作，年内实现二氧化碳碳排放配
额盈余约 9,272 吨；主动帮扶小微企业，全力为符合条件的 1,200 余家中小企业减免租金；公司
更以可持续发展为目标，连续十一年披露《社会责任报告》（环境、社会及管治报告），将可持续
发展的精髓深入到日常经营管理的过程中，并凭借雄厚的综合实力获评“2020 年度 ESG 卓越企
业”。
12
3 房地产行业经营性信息分析
1）报告期内房地产项目情况
单位：平方米
报告期 报告期内
总投 持有 报告期内 累计 报告期内 报告期内 累计 报告期内 报告期末
项目 项目 实际 用地 总建筑 规划计容 权益 报告期内 报告期内 结转收入
序号 项目名称 地区 经营业态 资额 待开发 新开工 开工 在建建筑 竣工 竣工 可供出售 待结转
状态 权益 投资额 面积 面积 建筑面积 面积 签约面积 结转面积 金额
（亿元） 土地面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
（亿元） （万元）
1 北京北辰红橡墅 北京昌平 别墅 在建 100% 34.00 0.82 287,500 213,700 150,000 - - - 213,700 40,200 - 173,500 36,131 2,200 1,662 7,753 3,016
2 北京北辰墅院 1900 北京顺义 住宅 竣工 100% 24.45 - 101,200 213,300 140,000 - - - 213,300 - - 213,300 39,487 3,215 14,236 51,768 2,147
3 北京金辰府 北京昌平 住宅 在建 51% 53.17 3.85 86,600 283,200 170,400 86,900 - 3,100 283,200 283,200 - - 190,508 40,922 - - 46,081
住宅、商业、
4 长沙北辰三角洲 湖南长沙 在建 100% 371.68 18.57 780,000 5,200,000 3,820,000 - 416,700 334,000 4,783,300 873,500 236,600 4,146,400 146,988 65,461 92,164 115,287 284,937
写字楼等
5 长沙北辰中央公园 湖南长沙 住宅 在建 51% 24.48 3.10 336,300 927,100 720,000 367,200 - - 927,100 366,100 153,300 714,300 103,041 66,431 123,287 97,712 65,423
6 长沙北辰时光里 湖南长沙 住宅、商业 在建 100% 13.07 2.06 27,700 145,400 107,900 - - - 145,400 145,400 - - 69,007 46,036 - - 49,298
7 武汉北辰光谷里 湖北武汉 商服用地 在建 51% 17.31 2.70 84,200 492,000 337,000 171,900 135,000 - 357,000 357,200 282,100 282,100 51,482 6,772 9,329 14,546 57,585
8 武汉北辰蔚蓝城市 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 105.72 9.65 358,000 980,100 716,000 - 234,700 - 745,400 508,000 379,200 616,600 91,402 23,706 1,088 1,026 259,199
9 武汉金地北辰阅风华 湖北武汉 住宅 在建 51% 20.99 1.53 41,800 178,900 127,000 64,900 - - 178,900 178,900 48,000 48,000 38,780 22,394 - - 106,720
10 武汉北辰孔雀洲 湖北武汉 住宅 在建 60% 10.79 1.20 75,200 220,400 172,800 103,700 - - 220,400 220,400 - - 52,189 6,982 - - 81,830
11 武汉北辰经开优+（067 地块） 湖北武汉 住宅、商业 在建 80% 16.00 1.48 50,500 177,200 126,200 101,000 - - 177,200 177,200 - - 25,738 4,964 - - 4,964
12 武汉北辰经开优+（068 地块） 湖北武汉 住宅、商业 在建 80% 12.96 1.50 63,200 227,700 158,100 126,500 - - 227,700 227,700 - - - - - - -
13 武汉北辰金地漾时代 湖北武汉 住宅、商业 在建 49% 18.72 1.60 50,500 212,100 151,400 74,200 - - 212,100 212,100 - - 67,817 22,783 - - -
14 杭州北辰蜀山项目 浙江杭州 住宅、商业 竣工 80% 22.09 0.89 83,900 317,500 235,000 188,000 - - 317,500 - - 317,500 8,407 609 1,978 5,764 562
15 杭州国颂府 浙江杭州 住宅 竣工 100% 16.27 1.33 21,900 69,900 48,200 - - - 69,900 - - 69,900 717 184 31,910 102,767 8,571
16 杭州北辰聆潮府 浙江杭州 住宅 在建 100% 11.03 1.70 12,200 44,400 25,700 - - - 44,400 44,400 - - - - - - -
17 杭州富阳项目▲ 浙江杭州 住宅 拟建 100% 36.75 9.75 69,000 278,200 179,500 - 278,200 - - - - - - - - - -
18 宁波北宸府 浙江宁波 住宅 竣工 100% 46.49 6.22 47,300 189,700 137,400 - - - 189,700 - - 189,700 48,179 37,805 111,415 327,177 1,334
19 宁波堇天府 浙江宁波 住宅、商业 竣工 51% 34.62 3.20 133,000 404,800 292,500 149,200 - - 404,800 - - 404,800 2,714 1,775 251,017 582,777 -
20 宁波余姚项目▲ 浙江余姚 住宅 在建 100% 21.82 11.44 68,700 166,500 116,800 - - 166,500 166,500 166,500 - - - - - - -
21 苏州观澜府 江苏苏州 住宅、商业 在建 100% 64.51 6.77 170,000 392,900 268,800 - - - 392,900 392,900 85,400 85,400 96,709 6,831 1,793 3,326 38,256
22 无锡天一玖著 江苏无锡 住宅 竣工 49% 28.60 1.89 88,000 255,400 196,000 96,000 - - 255,400 131,900 131,900 255,400 548 548 - - -
23 无锡时代城 江苏无锡 住宅 在建 40% 46.79 2.97 137,900 554,400 413,800 165,500 - - 554,400 345,100 160,000 350,300 101,253 90,314 - - -
24 成都北辰香麓 四川成都 住宅、商业 竣工 100% 18.35 0.49 40,400 148,300 96,900 - - - 148,300 - - 148,300 4,512 347 420 1,777 313
25 成都北辰南湖香麓 四川成都 住宅 竣工 100% 29.16 3.03 88,000 297,100 210,000 - - - 297,100 147,700 147,700 297,100 23,100 7,894 94,571 107,965 5,112
26 成都北辰天麓府 四川成都 住宅、商业 竣工 100% 17.28 2.86 26,600 120,000 79,800 - - - 120,000 120,000 120,000 120,000 67,617 19,013 21,142 35,760 9,785
27 成都北辰鹿鸣苑 四川成都 住宅、商业 在建 80% 23.78 3.19 80,100 227,100 160,300 128,200 - - 227,100 227,100 - - 68,178 56,123 - - 56,123
28 四川北辰国颂府 四川眉山 住宅、商业 竣工 100% 16.24 3.11 59,900 197,400 149,800 - - - 197,400 197,400 197,400 197,400 104,312 24,080 49,451 38,576 8,457
29 四川北辰龙熙台 四川眉山 住宅、商业 在建 100% 10.94 - 69,900 126,600 84,000 - - 126,600 126,600 126,600 - - - - - - -
30 廊坊北辰香麓 河北廊坊 住宅、商业 在建 100% 25.73 3.36 140,700 357,700 296,800 - - - 357,700 357,700 93,700 93,700 85,528 9,933 32,278 42,148 48,502
31 廊坊北辰蔚蓝城市（2019-3 地块） 河北廊坊 商业 拟建 100% 5.75 5.61 21,100 72,800 52,800 - 72,800 - - - - - - - - - -
32 廊坊 2020-5 地块项目▲ 河北廊坊 住宅 拟建 100% 13.43 - 46,200 138,300 92,000 - 138,300 - - - - - - - - - -
33 合肥北辰旭辉铂悦庐州府 安徽合肥 住宅、商业 竣工 50% 21.07 1.19 141,700 356,200 239,000 119,500 - - 356,200 55,900 55,900 356,200 22,160 18,628 22,224 41,844 14,040
34 重庆悦来壹号 重庆渝北 住宅、商业 在建 100% 100.66 7.08 429,100 1,274,000 918,000 - 372,000 - 902,000 725,200 59,200 236,000 128,014 57,856 5,015 7,795 155,515
35 重庆北辰香麓 重庆渝北 住宅 在建 100% 21.93 3.51 68,200 150,400 102,200 - - 150,400 150,400 150,400 - - - - - - -
36 海口北辰府 海南海口 住宅、商业 在建 70% 41.91 4.39 106,800 263,400 206,000 144,200 29,200 - 234,200 234,200 71,500 71,500 97,837 46,148 13,176 21,134 58,962
37 海口长秀仕家▲ 海南海口 住宅 拟建 100% 12.28 4.59 30,500 139,400 106,800 - 139,400 - - - - - - - - - -
38 广州兰亭香麓（116 地块） 广东广州 住宅、商业 在建 51% 17.66 0.48 25,900 112,800 77,800 39,700 - 112,800 112,800 112,800 - - - - - - -
39 广州兰亭香麓（114 地块）▲ 广东广州 住宅、商业 在建 49% 9.66 0.90 25,100 110,300 76,600 37,500 - 110,300 110,300 110,300 - - - - - - -
13
注：1、加“▲”为报告期内新增房地产储备项目。
2、总投资额为项目的预计总投资额。
3、规划计容建筑面积和权益面积均为项目竞得时按出让条件计算的数据。
4、权益面积(即合作开发项目涉及的面积)为公司所占权益的计容建筑面积。
5、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积。
6、报告期内，公司总土地储备 705.65 万平方米，同比下降 1.80%；权益土地储备 627.41 万平方米，同比下降 4.46%；新增房地产储备 83.26 万平方米，同比上涨 96.97%；
新开工面积 109.97 万平方米，同比下降 41.83%；开复工面积 733.31 万平方米，同比下降 15.70%；竣工面积 222.19 万平方米，同比下降 16.75%；
销售面积 69.22 万平方米，同比下降 45.08%；销售金额 122.08 亿元，同比下降 35.73%；结算面积 88.10 万平方米，同比下降 31.80%；结算金额 161.56 亿元，同比下
降 6.89%；报告期末待结转面积 137.10 万平方米，同比下降 18.93%。
14
2）报告期内房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的 出租房地 权益 是否采用
序
地区 项目 经营业态 建筑面积 产的租金 比例 公允价值
号
(平方米) 收入 （%） 计量模式
1 北京朝阳区天辰东路 7 号 国家会议中心 会议、展览 270,800 54,018 100 否
2 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京国际会议中心 会议、展览 58,000 7,816 100 否
3 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇宾大厦 写字楼 37,800 6,265 100 否
4 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇欣大厦 写字楼 40,900 4,849 100 否
5 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰时代大厦 写字楼 131,300 16,914 100 否
6 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰世纪中心 写字楼 149,800 27,406 100 否
7 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇珍楼物业 写字楼 8,400 1,961 100 否
8 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京五洲大酒店 酒店 42,000 4,568 100 否
9 北京朝阳区北辰西路 8 号 国家会议中心大酒店 酒店 42,900 3,211 100 否
10 北京朝阳区北辰东路 8 号 五洲皇冠国际酒店 酒店 60,200 4,359 100 否
11 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰洲际酒店 酒店 60,000 1,636 100 否
湖南省长沙市开福区湘江
12 长沙北辰洲际酒店 酒店 79,200 15,392 100 否
北路 1500 号
13 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰汇园酒店公寓 公寓 184,300 15,465 100 否
14 北京朝阳区北苑路甲 13 号 北辰绿色家园 B5 区商业 商业 49,700 3,322 100 否
注：1、北辰绿色家园 B5 区商业自 2016 年 8 月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司。
2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积。
3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入。
4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。
3）报告期内公司财务融资情况
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
2,896,755 5.96 169,546
4 公司关于公司未来发展的讨论与分析
4.1 行业格局和趋势
二零二一年我国将坚持稳中求进的工作总基调，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新
发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，
巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，努力保持经济运行在合理区间，确保“十四五”开好局。
就发展物业而言，我国将继续坚持“房住不炒”的总体定位，全面落实因城施策，稳地价、
稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，保障好群众住房需求。同时加快建立多主体供给、
多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在
内的一揽子政策工具，保持政策的连续性和稳定性，为房地产行业的长期、稳定、健康发展构建
良好环境。
15
就投资物业而言，随着国内疫情得到有效控制，各企业积极复工复产，民众生活趋于正常，
经济活动稳步恢复。我国将规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，为公寓市场提供了良
好的政策环境。同时，《商务部办公厅关于创新展会服务模式培育展览业发展新动能有关工作的通
知》提出要加快推进展览业转型升级和创新发展，发挥展览业在扩大对外开放、拉动消费增长等
方面的重要作用，在国家相关政策助力的基础上，我国会展、酒店、写字楼等投资物业业态将有
更广阔的发展空间和新的机遇。
4.2 公司发展战略
二零二一年公司将以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”为指引，
进一步聚焦会展、地产主业，持续优化资本布局，加快创新改革步伐，突出高质量发展，着力打
造国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。
1）发展物业
发展策略方面，公司将持续监测宏观政策和行业发展趋势，紧抓市场分化的结构性机遇，实
现精准投资布局。针对经济活力强、人口密度高的京津冀、长三角、中部地区、粤港澳、成渝圈
等重点区域，加大调研力度，坚持区域深耕、一城一策，科学审慎扩充土地储备；项目运作方面，
公司将在提升项目开发速度、提高现金回款比率的同时，加强成本管控，提升精细化管理水平，
打造高品质产品与服务，增强企业综合竞争力；发展模式创新方面，公司将充分发挥多业态、多
领域、多区域布局优势，通过地产开发与会议展览、健康养老等有机融合，挖掘协同发展下孕育
的新机遇，增强各业态合力，为公司高质量发展提供新动能。
2）投资物业（含酒店）
在京津冀协同发展和北京市加强“四个中心”建设，提升“四个服务”水平的背景下，公司
在会展业态方面将进一步强化上游业务、提升中游业务、拓展下游业务，加快形成以上游主办业
务、高端峰会承办服务和场馆运营业务为主、以会展研究业务为辅、其他会展相关领域多点发力
的“三主、一辅、多点”产业空间布局，不断提升会展业市场化、专业化、品牌化、国际化发展
水平，并以会展为龙头，带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，凝聚北辰会展品牌价值，构
建具有竞争力的会展产业综合体。
3）培育业务
长沙北辰欧葆庭国际颐养中心是公司对养老产业模式的有益探索和深入实践。公司不仅要在
现有养老项目积蓄服务管理经验，构建完整的养老照护体系，也要紧密结合公司地产板块布局，
开发全龄社区颐养服务组团以及城市嵌入式老年服务公寓，探索可持续发展的养老地产商业模式。
4）融资工作和资本开支
公司将积极开展多渠道、多方式融资，进一步加强风险防控，充分利用“总部融资”模式的
优势，降低财务成本，同时做好债务规模和资产负债率双管控工作，保持财务稳健。
二零二一年，公司预计固定资产投资人民币 8.5 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自
16
有资金。
4.3 经营计划
二零二一年，公司发展物业预计实现新开工面积 74 万平方米，开复工面积 585 万平方米，竣
工面积 202 万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二一年公司力争实现销售面积 106 万平方
米，签订合同金额（含车位）人民币 190 亿元。
公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上
下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。
4.4 可能面对的风险
1）新冠肺炎疫情的风险
二零二零年初突发的新冠肺炎疫情对我国经济发展产生较大影响，各行各业包括房地产行业
及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及疫情防控的开展与常态化，公司房地产开发
业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在一定时期内将受到影响。
针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作。此外，公司将
结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可能给公司生产经营造成的不
利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓住市场机遇，多途径促销售，另一方
面将严控成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过优化服务、拓宽营销渠道、稳定并吸
引客源以巩固现有业务，同时努力拓展新项目；另一方面将积极探索传统展会项目数字化转型及
线上线下同步互动、有机融合的会展新模式。
2）政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期
长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、项目开发建设、销售、融资等
方面带来一定风险。
针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政
策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销
售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提
升综合竞争力。
3）市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升
开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影
响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本
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扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周
转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。
4）人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳
步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临
人才短缺的风险。
针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办
企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通
过开展会展集团专项人才、地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。
5 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
6 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
7 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
8 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
9 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见年度报告全文附注，本年度新纳入合并范围的子公司
主要有宁波京诚、廊坊辰睿、海口辰睿、钓鱼台会展以及杭州京阳。
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