2020 年年度报告
公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
2020 年年度报告
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2020 年年度报告
董事长致辞
各位股东：
本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零二零年十二月三十一日之年度经营业绩报告。
截至二零二零年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业收入人民币 1,799,598.2
万元，同比下降 10.57%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币 115,990.0 万元和
27,097.5 万元，同比分别下降 58.02%和 83.62%。每股收益为人民币 0.04 元。
回顾二零二零年，新冠肺炎疫情对全球经济运行产生明显影响，我国保持战略定力、迎难而
上，统筹疫情防控与社会经济发展，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。面对复杂严峻
的国内外经济形势和疫情冲击，公司上下攻坚克难、锐意进取，全面推进疫情防控与复工复产。
发展物业适时转变营销策略，审慎拓展土地储备，持续完善体系建设，经营业绩稳步回升；投资
物业坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展策略，积极推进会展经济的数字
化融合，持续拓展北辰会展产业潜在发展空间。
展望二零二一年，疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，但中国经济稳中向好、高质量发
展的基本面没有变。在此形势下，机遇与挑战并存，公司将以“轻资产运行、新经济支撑、低成
本扩张、高端服务业发展”为指引，聚焦主营业务高质量发展。发展物业要坚定信心，科学布局，
在不断提升项目运作能力和管控水平的同时，创新发展模式，挖掘多业态协同发展的新机遇，为
公司高质量发展提供新动能；投资物业要以会展为龙头，不断提升北辰会展市场化、专业化、品
牌化、国际化发展水平，并进一步带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，构建具有竞争力的
会展产业综合体。
我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造
成为国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业而努力奋斗！
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公
司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李伟东、主管会计工作负责人胡浩及会计机构负责人（会计主管人员）高小杰声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2020年年度利润分配股权登记日总股本为基数，
向全体股东每股派发现金红利0.03元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利
101,010,600元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
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十、 重大风险提示
1、新冠肺炎疫情的风险
二零二零年初突发的新冠肺炎疫情对我国经济发展产生较大影响，各行各业包括房地产行业
及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及疫情防控的开展与常态化，公司房地产开发
业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在一定时期内将受到影响。
针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作。此外，公司将
结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可能给公司生产经营造成的不
利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓住市场机遇，多途径促销售，另一
方面将严控成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过优化服务、拓宽营销渠道、稳定并
吸引客源以巩固现有业务，同时努力拓展新项目；另一方面将积极探索传统展会项目数字化转型
及线上线下同步互动、有机融合的会展新模式。
2、政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期
长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、项目开发建设、销售、融资等
方面带来一定风险。
针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政
策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销
售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提
升综合竞争力。
3、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升
开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影
响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本
扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周
转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。
4、人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳
步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临
人才短缺的风险。
针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办
企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通
过开展会展集团专项人才、地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目 录
第一节 释义..................................................................................................................................... 6
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 8
第三节 公司业务概要 .................................................................................................................. 11
第四节 经营情况讨论与分析 ...................................................................................................... 13
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 29
第六节 普通股股份变动及股东情况 .......................................................................................... 41
第七节 优先股相关情况 .............................................................................................................. 45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况....................................................................... 46
第九节 公司治理 .......................................................................................................................... 53
第十节 公司债券相关情况 .......................................................................................................... 57
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 63
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 161
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司
本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司
本集团 指 本公司及其子公司
北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司
天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司
姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司
长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司
绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司
信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司
北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司
北辰会展集团 指 北京北辰会展集团有限公司
北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司
北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司
北极星基金 指 北京北极星房地产投资基金管理有限公司
辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心
国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心
世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司
杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司
北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司
武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司
北辰信息服务 指 北京北辰会展信息服务有限公司
时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司
会展研究院 指 北京北辰会展研究院有限公司
苏州北辰旭昭 指 苏州北辰旭昭置业有限公司
杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司
南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司
武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司
成都北辰 指 成都北辰置业有限公司
廊坊房地产 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司
合肥辰旭 指 合肥辰旭房地产开发有限公司
成都天府 指 成都北辰天府置业有限公司
成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司
杭州京华 指 杭州北辰京华置业有限公司
杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司
杭州金湖 指 杭州金湖房地产开发有限公司
领航会展 指 北京北辰领航商务会展有限公司
宁波京华 指 宁波北辰京华置业有限公司
重庆两江 指 重庆北辰两江置业有限公司
苏州北辰置业 指 苏州北辰置业有限公司
宁波辰新 指 宁波辰新置业有限公司
北辰地产集团 指 北京北辰地产集团有限公司
武汉辰慧 指 武汉北辰辰慧房地产开发有限公司
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武汉辰智 指 武汉北辰辰智房地产开发有限公司
无锡盛阳 指 无锡北辰盛阳置业有限公司
无锡辰万 指 无锡市辰万房地产有限公司
武汉领航 指 武汉北辰领航商务会展有限公司
成都华府 指 成都北辰华府置业有限公司
四川天仁 指 四川北辰天仁置业有限公司
海口辰智 指 海口辰智置业有限公司
成都北辰中金 指 成都北辰中金展览有限公司
武汉裕辰 指 武汉裕辰房地产开发有限公司
杭州京诚 指 杭州北辰京诚置业有限公司
武汉金辰盈智 指 武汉金辰盈智置业有限公司
武汉北辰创意 指 武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司
北京宸宇 指 北京宸宇房地产开发有限公司
武汉辰发 指 武汉辰发房地产开发有限公司
武汉辰展 指 武汉辰展房地产开发有限公司
长沙滨辰 指 长沙滨辰置业有限公司
北辰会展投资 指 北京北辰会展投资有限公司
廊坊辰智 指 廊坊市辰智房地产开发有限公司
武汉金辰盈创 指 武汉金辰盈创置业有限公司
成都天辰 指 成都北辰天辰置业有限公司
重庆合悦 指 重庆北辰合悦置业有限公司
广州辰旭 指 广州辰旭置业有限公司
北辰兴顺会展 指 北京北辰兴顺会展有限公司
廊坊辰睿 指 廊坊市辰睿房地产开发有限公司
宁波京诚 指 宁波北辰京诚置业有限公司
国际展览中心 指 北京国际展览中心有限公司
广州广悦 指 广州广悦置业有限公司
杭州京阳 指 杭州北辰京阳置业有限公司
海口辰睿 指 海口辰睿置业有限公司
钓鱼台会展 指 钓鱼台北辰（北京）会展有限公司
扬子江会展 指 南京北辰扬子江会议会展有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
报告期 指 2020 年年度
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司
公司的中文简称 北辰实业
公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited
公司的外文名称缩写 Beijing North Star
公司的法定代表人 李伟东
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号
公司注册地址的邮政编码 100101
公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
公司办公地址的邮政编码 100101
公司网址 http://www.beijingns.com.cn
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn
四、 信息披露及备置地点
《中国证券报》、《上海证券报》、
公司选定的信息披露媒体名称
《证券日报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2
办公地址
（境内） 号楼普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 彭啸风、任丽君
名称 罗兵咸永道会计师事务所
公司聘请的会计师事务所 Pricewaterhousecoopers,22F
办公地址
（境外） Prince's building,Central,Hong Kong
签字会计师姓名 黄焯棋
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2020年 2019年 2018年
增减(%)
营业收入 17,995,982,446 20,122,363,737 -10.57 17,864,162,781
归属于上市公司股东的净利润 270,974,629 1,653,948,716 -83.62 1,189,511,662
归属于上市公司股东的扣除非
217,821,731 1,629,287,968 -86.63 1,130,538,395
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 251,508,726 120,895,125 108.04 2,532,908,272
本期末比上年同
2020年末 2019年末 2018年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 17,049,145,829 17,368,057,820 -1.84 15,217,462,074
总资产 86,443,456,322 93,811,678,995 -7.85 91,894,399,862
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年
基本每股收益（元／股） 0.04 0.46 -91.30 0.35
稀释每股收益（元／股） 0.04 0.46 -91.30 0.35
扣除非经常性损益后的基本每
0.02 0.45 -95.56 0.33
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.87 10.87 减少10.00个百分点 9.02
扣除非经常性损益后的加权平
0.51 10.70 减少10.19个百分点 8.57
均净资产收益率（%）
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 270,974,629 1,653,948,716 17,049,145,829 17,368,057,820
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性
115,052,371 137,877,284 1,919,769,171 1,804,717,180
房地产所计提折旧(a)
投资性房地产公允值变
-220,839,000 113,742,000 4,444,779,000 4,665,618,000
化(a)
按境外会计准则 165,188,000 1,905,568,000 23,413,694,000 23,838,393,000
(二) 境内外会计准则差异的说明：
√适用 □不适用
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(a) 投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提
折旧或摊销。
九、 2020 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,484,153,878 864,591,333 1,476,675,347 13,170,561,888
归属于上市公司股东
197,102,141 -19,644,380 -48,725,415 142,242,283
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 191,722,289 -59,594,010 -57,573,798 143,267,250
后的净利润
经营活动产生的现金
-660,927,139 275,356,071 442,393,715 194,686,079
流量净额
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额
非流动资产处置损益 -5,204,807 -6,197,857 -6,558,511
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
25,615,379 23,113,728 7,346,284
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
- 1,799,208 88,796,220
金占用费
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
- - 143,810
减值准备转回
辞退福利 -791,000 -265,000 -4,201,284
注销子公司确认投资收益 5,016,867 - -
处置长期股权投资产生的投资收益 45,811,037 - -
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-3,767,593 18,719,060 -922,273
出
少数股东权益影响额 995,669 -3,216,105 3,043,365
所得税影响额 -14,522,654 -9,292,286 -28,674,344
合计 53,152,898 24,660,748 58,973,267
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
北京北辰实业股份有限公司 1997 年 4 月 2 日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设立，
同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。公
司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%，H 股 70,702 万
股，占总股本的 20.998%。
历经二十余年发展，公司已建立起发展物业、投资物业（含酒店）两大核心业务。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成
多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元
化、多档次的物业开发体系。发展物业项目遍及全国 15 个热点区域的重点城市，开发规模和市场
占有率不断提升。
投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。公司持有并运营的
投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇
冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北
辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长沙的北辰洲际酒店等，总面积逾 127 万平方米。
在做优做强持有型物业的同时，公司以旗下北辰会展集团为依托，大力整合会展业务资源，
不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索发展包括会展场馆及酒店品牌经营管理输出、
会展主承办、会展信息化、会展研发等在内的会展上下游产业，不断创新会展轻资产运营模式，
助推公司高质量发展。
公司秉承追求股东价值最大化的原则和“服务国际交往，筑造理想空间”的使命，不断致力
于打造国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
近年来在以“防风险、保民生”为主的房地产政策导向下，“房住不炒”成为宏观调控主基
调，房地产行业正逐步呈现由增量向存量转变、由金融属性向产品属性转变的发展趋势。与此同
时，伴随着新型城镇化进程的加深和数字经济的迅猛发展，房地产行业进入了机遇与挑战并存的
新发展阶段。
在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为房地产综合运营能力及会展品牌
综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源，同时，会展业务
凭借多年来服务高端国务、政务活动形成的品牌效应，持续带动公司写字楼、公寓及酒店等投资
物业协同发展，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，增强了公司的抗
风险能力。
一方面，公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档
住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发
中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十四年荣获中国房地产 TOP10 研究组
评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，
均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成
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都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 15 个城市，具备了全国规模化
发展的基础条件和专业能力。
另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务
能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾 120 万平
方米的投资物业（含酒店），并拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力，
圆满完成了以奥运会、APEC 会议、服贸会、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦
门金砖会晤、中国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国
世界地理信息大会、第八届北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代表
的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。同时，
公司以北辰会展集团为平台，科学整合会展、酒店、信息服务等产业资源，在涵盖会展场馆及酒
店品牌经营管理输出、会展主承办、会展信息化、会展研发的全价值产业链开展了积极的探索与
实践，为公司会展经济与新经济、新技术、新业务的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。
未来，公司将继续沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展
方向，努力创建国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。
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2020 年年度报告
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
二零二零年，面对错综复杂的国内外形势及新冠肺炎疫情的严重冲击，我国保持战略定力、
迎难而上，三大攻坚战取得决定性成就，科技创新取得重大进展，改革开放实现重要突破，民生
得到有力保障，全年 GDP 增速达到 2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。
1、发展物业
二零二零年，中央坚持“房住不炒”的调控基调不变。上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面
临较大下行压力，地方政府陆续出台房地产相关扶持政策，房地产市场快速恢复。下半年起，中
央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，
多个城市升级调控政策，促进市场回归理性。总体来看，全年商品住宅成交规模及成交均价均略
有上升，土地市场中住宅用地成交规模、成交楼面均价及平均溢价率均小幅增长。
一线城市中，北京商品住宅市场成交均价明显上涨，成交规模小幅回落，整体供大于求，库
存规模仍处于高位；广州商品住宅市场成交量价涨幅均较为明显。二线城市商品住宅市场成交均
价略有上升，成交量小幅下降，城市间延续分化格局。三线城市商品住宅成交均价稳中略涨，成
交量小幅上升。
表 1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表
成交面积 较上年 成交金额 较上年 成交均价 较上年
城市名称
（万平方米） 同期增长（%） （亿元） 同期增长（%） （元/平方米） 同期增长（%）
北京 734 -7.1 3,132 3.2 42,658 11.2
广州 1,223 10.5 3,316 24.8 27,112 12.9
长沙 2,047 2.0 1,865 13.0 9,112 10.8
武汉 2,252 -24.5 3,305 -19.9 14,672 6.1
杭州 1,472 14.6 3,970 16.6 27,614 4.1
苏州 1,994 0.5 3,692 5.7 18,518 5.2
宁波 1,531 6.4 2,712 18.1 17,718 11.0
南京 1,214 6.7 3,056 38.3 25,175 29.6
合肥 1,300 12.5 1,984 21.9 15,267 8.4
成都 2,827 10.2 3,740 24.3 13,231 12.8
重庆 4,815 -6.5 4,293 -3.7 8,872 2.5
廊坊 716 8.3 895 22.7 12,497 13.3
无锡 1,359 9.6 2,176 22.5 16,013 11.8
海口 372 -0.5 613 5.4 16,494 6.0
眉山 736 35.2 597 30.6 8,107 -3.4
余姚 222 37.3 281 53.4 12,672 11.7
数据来源：CREIS 中指数据。
2、投资物业（含酒店）
受新冠肺炎疫情影响，二零二零年国内外众多大型展会及会议被取消或推迟，国际商务、旅
游遭受重创，会展业及酒店业经营面临较大压力，各会展企业积极开展线上业务，一系列线上会
议、展览活动应运而生。北京写字楼市场空置率小幅上涨，平均租金降幅明显。公寓市场新租、
扩租动力不足，空置率攀升。
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2020 年年度报告
二、报告期内主要经营情况
二零二零年，面对复杂严峻的经济形势和疫情冲击，公司科学统筹疫情防控和复工复产，调
整优化经营部署，坚持创新驱动，深挖经营潜力，但短期内公司业绩仍受到较大影响。
报告期内，公司实现营业收入人民币 1,799,598.2 万元，同比下降 10.57%。公司利润总额、
净利润和归属母公司净利润分别为人民币 115,990.0 万元、57,598.3 万元和 27,097.5 万元，同
比分别下降 58.02%、68.76%和 83.62%。
1、发展物业
面对密集出台的宏观调控政策和疫情防控引发的巨大挑战，公司深入推进精细化管理，狠抓
开发进度，适时调整营销策略，经营呈现“前低后稳”态势。
二零二零年，发展物业板块受开发周期的影响，可结算面积减少且结算的高毛利率产品占比
减少，以及对部分项目计提减值准备，实现营业收入人民币 1,615,624.5 万元（含车位），税前
利润为人民币 159,200.6 万元，同比分别下降 6.89%、40.64%。报告期内，发展物业实现开复工
面积 733 万平方米，竣工面积 222 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 122 亿
元（含车位）和 69 万平方米。
适时转变营销策略。公司在对宏观政策和市场形势进行深度研判的基础上科学部署“一城一
策”、“一盘一策”，通过线上售楼、销售直播以及打造“网红地标”等措施拓宽营销渠道，抢
占疫情期间积压的客户资源，加快项目周转，下半年合同销售金额实现稳步回升。报告期内，公
司位于长沙、北京、成都、宁波及无锡的项目分别实现合同销售金额人民币 23 亿元、21 亿元、
17 亿元、14 亿元及 13 亿元。
审慎拓展土地储备。在市场竞争持续加剧的压力下，公司以城市深耕、精准拿地原则为指引，
根据市场发展趋势确立投资方向和投资标准，进一步加强了一、二线热点区域深耕和前瞻性战略
布局。报告期内，公司在广州、宁波、廊坊、海口、杭州获取 5 宗优质地块，规划总建筑面积 83
万平方米。截至报告期末，公司已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合
肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 15 个城市，总土地储备面积 706 万平方米，共有拟
建、在建、在售项目 49 个，规划总建筑面积 2,009 万平方米，形成了多区域多层级的全国规模化
发展格局。
持续完善体系建设。公司紧紧围绕“大运营”理念，建立了以运营目标为中心、以计划管理
为主线，以绩效评估为抓手的计划运营管理体系，同时从产品研发、质量品控、物业服务、社区
配套、社群运营 5 个维度建立了北辰地产“理想社区”品牌体系模型，不断夯实品牌实力。
2、投资物业（含酒店）
年初以来疫情对公司投资物业带来巨大冲击，尤其上半年会展、酒店业态几乎陷入停滞，写
字楼、公寓业态需求低迷，公司充分利用下半年疫情缓和的窗口期抢抓业绩，最大限度降低疫情
影响。
二零二零年，投资物业（含酒店）实现营业收入、税前利润分别为人民币 173,827.4 万元、
9,420.6 万元，同比分别下降 34.66%、88.55%。
服务国际交往，扩大北辰会展品牌影响力。在我国持续推进更高水平对外开放、构建国内国
际双循环的有利背景下，公司发挥专业优势，将会展业务更加紧密融入新发展格局，报告期内北
辰会展集团克服疫情影响服务保障了中国对外开放三大展会平台之一的 2020 年中国国际服务贸
易交易会（以下简称“服贸会”），并受邀承担了第三届中国国际进口博览会部分重大保障任务，
充分践行了服务中国特色大国外交、服务首都国际交往中心建设的责任，在国际舞台塑造了首善
一流的中国服务形象，也为后疫情时代的会展业发展积累了宝贵经验。
调整经营策略，深挖重资产持有型业务潜力。公司在抓好常态化疫情防控工作的基础上，探
索创新经营思路，力争主动化危为机。会展业态加速科技赋能，报告期公司与腾讯微视达成共同
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打造线上云会展平台的合作，并在服贸会期间通过“云展示”、“云论坛”、“云洽谈”全方位
深度体验平台模块功能，延伸会展产业链服务内容，不断挖掘创新盈利模式，加快构建绿色、高
效的智慧会展；写字楼业态加强线上营销，与国际知名代理公司建立定期讲盘机制，有效拓展互
联网、游戏、线上教育等类别客户，同时通过人性化的客户关怀服务和精准的痛点解决方案增强
客户粘性，报告期内写字楼续租面积达到 90%以上；酒店及公寓业态顺应疫情下居民消费模式和
消费习惯变化，通过开拓户外餐饮消费区、设立餐饮零售窗口、线上直播营销等途径增强市场竞
争力。此外，公司及时调整大修改造计划，利用经营空档期对酒店、公寓等投资物业关键设备设
施进行必要的改造、升级，为持续提升经营服务质量提供切实保障。
优化产业链布局，创新发展轻资产服务型业务。公司依托多年累积的专业化经验和北辰会展
品牌资源禀赋，以轻资产运营为着力点，不断延伸会展产业链布局。
公司会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出业务稳步推进。报告期内，北辰会展集团新签约
杭州未来科技城学术交流中心、南京扬子江国际会议中心、平谷金海湖国际会展中心 3 家委托管
理场馆，在雄安、上海、深圳、珠海、杭州、广州等全国 11 个省区市新签约 12 个会展场馆及酒
店顾问咨询项目，创历年之最。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国 25 个城市，受托管理会
展场馆 15 个，受托管理酒店 22 家，实现受托管理会展场馆总面积达 310 万平方米，目前已成为
国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的会展运营企业。
会展主承办业务加速线上线下互融互通，公司牵头组建北京线上展会发展联盟，已累计吸纳
成员 49 家，并开展了多次线上技术分享会。报告期内，公司承办了中国数字创意科技展暨 2020CGF
中国游戏节 Online 云展、2020 中国西部（成都）国际供应链与物流技术装备博览会、2020 北京
国际美博会线上线下系列展会；公司积极参与区域会展平台体系建设与研究，会展研发业务成果
丰硕，报告期内，为商务部、贸促会、北京市商务局、顺义区及平谷区商务局等部门承接会展业
研究课题超过 20 项，内容涉及服贸会发展模式、线上展会创新模式、疫情对会展业造成的影响等
多个领域，形成研究报告等各类成果超过 22 项。
图 1：公司截至 2020 年末受托管理项目
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表 2：公司截至 2020 年末受托管理项目明细表
序号 受托管理会展场馆项目 受托管理酒店项目
1 珠海国际会展中心 林芝五洲皇冠酒店
2 连云港大陆桥会议中心及配套酒店 惠东北辰五洲皇冠行政公寓
3 杭州国际博览中心及配套酒店 江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店
4 宁夏国际会堂 张家口北辰五洲皇冠酒店
5 泰州中国医药城会展中心 大同北辰五洲皇冠行政公寓
6 青岛国际会议中心 银丰北辰五洲皇冠酒店
7 石家庄国际会展中心 安顺北辰五洲皇冠花园酒店
8 德清国际会议中心 赤峰北辰五洲皇冠酒店
9 南通国际会展中心及配套酒店 万全北辰五洲皇冠酒店
10 福州数字中国会展中心 怀安北辰五洲皇冠花园酒店
11 崇礼国际会议会展中心及配套酒店 南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店
12 威海国际经贸交流中心及配套酒店 武汉中交城北辰五洲皇冠酒店
13 杭州未来科技城学术交流中心 珠海北辰五洲皇冠酒店
14 南京扬子江国际会议中心 广州香雪五洲皇冠酒店
15 平谷金海湖国际会展中心 通化万峰北辰五洲皇冠酒店
16 长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店
3、培育业务
在消费升级以及人口老龄化的背景下，公司深入探索地产+养老产业模式，已布局长沙北辰欧
葆庭国际颐养中心，通过引入法国欧葆庭运营管理标准，打造带有“北京服务”属性的高品质养
老专业服务及养老机构产品，目前该中心已快速成长为我国中部地区养老服务示范基地。
4、融资工作
在房地产融资环境持续收紧的背景下，公司凭借良好的信用状况，报告期内主体信用评级由
AA+上调为 AAA，年内发行 6 亿元公司债券和 2.6 亿元中期票据，同时公司灵活运用“总部融资”
等多元化融资模式，为公司项目开发建设提供了中长期稳定的资金来源。
5、投资者关系
公司高度重视投资者关系工作，坚持以信息披露为核心，通过搭建投资者调研、线上问答、
电话会议、公司网站专栏和热线电话等多元化交流沟通平台，形成及时的双向沟通渠道，不断提
升投资者关系管理工作，助推公司治理水平不断提升。
6、践行社会责任，推动公司可持续发展
二零二零年是我国全面建成小康社会、决战脱贫攻坚之年，也是公司积极履行社会责任、助
力脱贫攻坚、支持绿色环保事业并取得显著成效的一年。报告期内，公司向北京春苗慈善基金会
捐赠善款人民币 95 万元，用于资助“春苗儿童关爱中心”开展孤贫、重症、早产患儿的救助工作；
以消费扶贫为抓手，通过与北京市消费扶贫双创中心对接合作，积极采购扶贫产品，助力帮销人
民币 680.6 万元，实现消费扶贫带动产业扶贫；帮扶河北省赤城县养殖产业发展，建立产业扶贫
车间，助力养殖户实现进场集中养殖，为贫困户提供 170 个扶贫专岗，帮助赤城县提前完成年度
脱贫攻坚任务；坚持以绿色发展为引领，扎实做好各项环境保护工作，年内实现二氧化碳碳排放
配额盈余约 9,272 吨；主动帮扶小微企业，全力为符合条件的 1,200 余家中小企业减免租金；公
司更以可持续发展为目标，连续十一年披露《社会责任报告》（环境、社会及管治报告），将可
持续发展的精髓深入到日常经营管理的过程中，并凭借雄厚的综合实力获评“2020 年度 ESG 卓越
企业”。
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(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 17,995,982,446 20,122,363,737 -10.57
营业成本 13,684,400,940 12,904,431,801 6.04
销售费用 539,461,112 555,160,972 -2.83
管理费用 848,839,857 918,201,332 -7.55
财务费用 300,256,808 414,765,768 -27.61
经营活动产生的现金流量净额 251,508,726 120,895,125 108.04
投资活动产生的现金流量净额 409,122,842 101,095,848 304.69
筹资活动产生的现金流量净额 -1,605,833,504 -298,037,468 -438.80
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内公司实现营业收入 179.96 亿元，下降 10.57%；营业成本 136.84 亿元，增长 6.04%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
出 售 开 发产 减 少 10.48
16,156,245,399 12,607,527,327 21.96 -6.89 7.55
品业务 个百分点
投 资 物 业和 减 少 14.62
1,738,273,608 953,546,902 45.14 -34.66 -10.92
酒店业务 个百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
减少 4.45 个
宁波堇天府 5,827,774,072 4,491,775,900 22.92 1,092.02 1,165.10
百分点
增加 5.19 个
宁波北宸府 3,271,767,853 2,842,034,433 13.13 1,192.48 1,119.61
百分点
长沙北辰三 减少 0.16 个
1,152,871,507 658,411,679 42.89 -83.26 -83.22
角洲 百分点
成都北辰南 减少 7.98 个
1,079,651,408 859,026,806 20.43 0.40 11.59
湖香麓 百分点
减 少 12.36
杭州国颂府 1,027,668,828 907,030,177 11.74 1,377.13 1,617.71
个百分点
长沙北辰中 增加 1.37 个
977,117,435 693,289,212 29.05 12.54 10.40
央公园 百分点
廊坊北辰香
421,478,715 302,947,331 28.12 - - 不适用
麓
合肥北辰旭
减 少 12.54
辉铂悦庐州 418,443,682 387,462,135 7.40 -78.10 -74.67
个百分点
府
四川北辰国
385,763,465 364,644,091 5.47 - - 不适用
颂府
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2020 年年度报告
海口北辰府 211,344,725 201,721,866 4.55 - - 不适用
重庆悦来壹 增加 0.12 个
77,946,506 58,564,115 24.87 -92.01 -92.02
号 百分点
北京北辰红 增 加 13.69
77,527,167 45,331,556 41.53 -89.49 -91.48
橡墅 个百分点
杭州北辰蜀 减少 3.73 个
57,640,976 36,091,355 37.39 -83.72 -82.69
山项目 百分点
主营业务分地区情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本
（%） 上年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
减少 1.44 个
宁波地区 9,099,541,925 7,333,810,333 19.40 1,124.73 1,147.07
百分点
减少 5.34 个
长沙地区 2,303,725,787 1,483,338,522 35.61 -71.12 -68.50
百分点
减少 4.79 个
北京地区 2,295,342,648 1,205,854,395 47.47 -35.20 -28.70
百分点
减 少 17.12
成都地区 1,877,729,121 1,657,751,271 11.72 -25.69 -7.81
个百分点
减 少 25.25
杭州地区 1,085,781,501 943,121,532 13.14 155.99 260.91
个百分点
廊坊地区 421,478,715 302,947,331 28.12 - - 不适用
减 少 12.54
合肥地区 418,443,682 387,463,831 7.40 -78.10 -74.67
个百分点
海口地区 211,344,725 201,721,866 4.55 - - 不适用
增 加 29.99
武汉地区 156,197,352 95,539,589 38.83 -89.06 -92.66
个百分点
增加 0.06 个
重庆地区 78,260,580 58,849,829 24.80 -91.98 -91.98
百分点
减少 6.91 个
苏州地区 44,947,169 24,242,403 46.06 -92.19 -91.04
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内公司发展物业受开发周期的影响，可结算面积减少，实现收入 161.56 亿元，同比下
降 6.89%。
报告期内公司投资物业（含酒店）受新冠肺炎疫情影响，实现收入 17.38 亿元，同比下降 34.66%。
从地区分布来看，宁波地区实现收入 91.00 亿元，占全年营业收入的 50.56%；长沙地区实现
收入 23.04 亿元，占全年营业收入的 12.80%；北京地区实现收入 22.95 亿元，占全年营业收入的
12.75%；成都地区实现收入 18.78 亿元，占全年营业收入的 10.43%；杭州地区实现收入 10.86 亿
元，占全年营业收入的 6.03%。
(2). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同期 本期金额较
成本构成
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本 上年同期变
项目
比例(%) 比例(%) 动比例(%)
投资物业
人工成本 244,714,105 1.79 308,974,640 2.39 -20.80
（含酒店）
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2020 年年度报告
投资物业
资产折旧 240,989,373 1.76 284,662,258 2.21 -15.34
（含酒店）
投资物业
修理费 46,329,807 0.34 65,230,159 0.51 -28.97
（含酒店）
投资物业
物料消耗 45,311,181 0.33 175,631,576 1.36 -74.20
（含酒店）
投资物业
能源费 85,015,869 0.62 113,559,059 0.88 -25.14
（含酒店）
房地产开
发展物业 12,607,527,327 92.13 11,722,304,311 90.84 7.55
发成本
(3). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 65,599.75 万元，占年度销售总额 3.65%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 546,112.68 万元，占年度采购总额 21.75%；其中前五名供应商采购额
中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
报告期内公司严格控制各项费用支出，其中，销售费用 5.39 亿元，同比减少 2.83%；管理费
用 8.49 亿元，同比减少 7.55%；财务费用 3.00 亿元，同比减少 27.61%。
4. 现金流
√适用 □不适用
报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为 2.52 亿元，比上年同期增加 1.31 亿元，主要
是由于公司本期受限制的担保金及保证金的减少以及购买商品、接受劳务支付的现金减少所致。
报告期内公司投资活动产生的现金流量净额为 4.09 亿元，比上年同期增加 3.08 亿元，主要
是由于公司本期收回关联方贷款本金增加所致。
报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额为-16.06 亿元，比上年同期减少 13.08 亿元，主
要是由于公司本期借款净减少所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末金
本期期末数占 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 占总资产的 情况说明
末变动比例
（%） 比例（%）
（%）
主要是由于公司经营性应
应收账款 153,890,739 0.18 55,241,187 0.06 178.58
收款项增加所致
主要是由于公司预付土地
预付款项 64,524,451 0.07 208,202,163 0.22 -69.01
价款本期转入存货所致
主要是由于公司本期应收
其他应收款 2,054,777,591 2.38 3,963,257,916 4.22 -48.15
少数股东款项及保证金减
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2020 年年度报告
少所致
一年内到期的 主要是由于公司本期长期
103,533,637 0.12 16,019,202 0.02 546.31
非流动资产 应收款重分类所致
主要是由于公司本期应收
长期应收款 272,201,258 0.31 170,483,313 0.18 59.66
关联方款项增加所致
主要是由于公司本期固定
在建工程 872,949,905 1.01 3,573,479 - 24,328.57 资产改造以及长沙 A3 酒店
项目转入在建工程所致
主要是由于公司本期随着
其他非流动资
55,514,137 0.06 129,479,686 0.14 -57.13 项目结转收入摊销计入销
产
售费用所致
主要是由于公司本期偿还
短期借款 - - 901,135,833 0.96 -100.00
借款所致
主要是由于公司发行的债
一年内到期的 券在回售期结束后由一年
9,594,165,617 11.10 10,709,332,630 11.42 -10.41
非流动负债 内到期的非流动负债转入
应付债券所致
主要是由于公司发行的债
券在回售期结束后由一年
应付债券 4,659,803,453 5.39 1,548,298,593 1.65 200.96 内到期的非流动负债转入
应付债券以及本期发行债
券所致
主要是由于公司本期支付
租赁负债 20,065,559 0.02 31,482,614 0.03 -36.26
租金所致
主要是由于公司本期应付
长期应付款 2,658,261,937 3.08 1,434,826,089 1.53 85.27
少数股东款项增加所致
主要是由于公司本期收到
递延收益 2,743,396 - 1,943,396 - 41.17
的政府补助增加所致
其他说明
报告期末公司总资产 864.43 亿元，较去年同期减少 7.85%。其中，流动资产较去年同期减少
9.97%，非流动资产较去年同期增长 8.13%。
报告期末公司负债总额 667.14 亿元，较去年同期减少 9.53%。其中，流动负债较去年同期减
少 17.08%，非流动负债较去年同期增长 6.46%。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 2,214,934,768 按揭保证金、工程履约担保金等
存货 17,899,738,201 借款抵押
投资性房地产 5,015,968,636 借款抵押
固定资产 1,397,308,709 借款抵押
在建工程 852,793,073 借款抵押
合计 27,380,743,387 /
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2020 年年度报告
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见下列表格
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2020 年年度报告
1. 报告期内房地产项目情况
单位：平方米
报告期 报告期内
总投 持有 报告期内 累计 报告期内 报告期内 累计 报告期内 报告期末
项目 项目 实际 用地 总建筑 规划计容 权益 报告期内 报告期内 结转收入
序号 项目名称 地区 经营业态 资额 待开发 新开工 开工 在建建筑 竣工 竣工 可供出售 待结转
状态 权益 投资额 面积 面积 建筑面积 面积 签约面积 结转面积 金额
（亿元） 土地面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
（亿元） （万元）
1 北京北辰红橡墅 北京昌平 别墅 在建 100% 34.00 0.82 287,500 213,700 150,000 - - - 213,700 40,200 - 173,500 36,131 2,200 1,662 7,753 3,016
2 北京北辰墅院 1900 北京顺义 住宅 竣工 100% 24.45 - 101,200 213,300 140,000 - - - 213,300 - - 213,300 39,487 3,215 14,236 51,768 2,147
3 北京金辰府 北京昌平 住宅 在建 51% 53.17 3.85 86,600 283,200 170,400 86,900 - 3,100 283,200 283,200 - - 190,508 40,922 - - 46,081
住宅、商业、
4 长沙北辰三角洲 湖南长沙 在建 100% 371.68 18.57 780,000 5,200,000 3,820,000 - 416,700 334,000 4,783,300 873,500 236,600 4,146,400 146,988 65,461 92,164 115,287 284,937
写字楼等
5 长沙北辰中央公园 湖南长沙 住宅 在建 51% 24.48 3.10 336,300 927,100 720,000 367,200 - - 927,100 366,100 153,300 714,300 103,041 66,431 123,287 97,712 65,423
6 长沙北辰时光里 湖南长沙 住宅、商业 在建 100% 13.07 2.06 27,700 145,400 107,900 - - - 145,400 145,400 - - 69,007 46,036 - - 49,298
7 武汉北辰光谷里 湖北武汉 商服用地 在建 51% 17.31 2.70 84,200 492,000 337,000 171,900 135,000 - 357,000 357,200 282,100 282,100 51,482 6,772 9,329 14,546 57,585
8 武汉北辰蔚蓝城市 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 105.72 9.65 358,000 980,100 716,000 - 234,700 - 745,400 508,000 379,200 616,600 91,402 23,706 1,088 1,026 259,199
9 武汉金地北辰阅风华 湖北武汉 住宅 在建 51% 20.99 1.53 41,800 178,900 127,000 64,900 - - 178,900 178,900 48,000 48,000 38,780 22,394 - - 106,720
10 武汉北辰孔雀洲 湖北武汉 住宅 在建 60% 10.79 1.20 75,200 220,400 172,800 103,700 - - 220,400 220,400 - - 52,189 6,982 - - 81,830
11 武汉北辰经开优+（067 地块） 湖北武汉 住宅、商业 在建 80% 16.00 1.48 50,500 177,200 126,200 101,000 - - 177,200 177,200 - - 25,738 4,964 - - 4,964
12 武汉北辰经开优+（068 地块） 湖北武汉 住宅、商业 在建 80% 12.96 1.50 63,200 227,700 158,100 126,500 - - 227,700 227,700 - - - - - - -
13 武汉北辰金地漾时代 湖北武汉 住宅、商业 在建 49% 18.72 1.60 50,500 212,100 151,400 74,200 - - 212,100 212,100 - - 67,817 22,783 - - -
14 杭州北辰蜀山项目 浙江杭州 住宅、商业 竣工 80% 22.09 0.89 83,900 317,500 235,000 188,000 - - 317,500 - - 317,500 8,407 609 1,978 5,764 562
15 杭州国颂府 浙江杭州 住宅 竣工 100% 16.27 1.33 21,900 69,900 48,200 - - - 69,900 - - 69,900 717 184 31,910 102,767 8,571
16 杭州北辰聆潮府 浙江杭州 住宅 在建 100% 11.03 1.70 12,200 44,400 25,700 - - - 44,400 44,400 - - - - - - -
17 杭州富阳项目▲ 浙江杭州 住宅 拟建 100% 36.75 9.75 69,000 278,200 179,500 - 278,200 - - - - - - - - - -
18 宁波北宸府 浙江宁波 住宅 竣工 100% 46.49 6.22 47,300 189,700 137,400 - - - 189,700 - - 189,700 48,179 37,805 111,415 327,177 1,334
19 宁波堇天府 浙江宁波 住宅、商业 竣工 51% 34.62 3.20 133,000 404,800 292,500 149,200 - - 404,800 - - 404,800 2,714 1,775 251,017 582,777 -
20 宁波余姚项目▲ 浙江余姚 住宅 在建 100% 21.82 11.44 68,700 166,500 116,800 - - 166,500 166,500 166,500 - - - - - - -
21 苏州观澜府 江苏苏州 住宅、商业 在建 100% 64.51 6.77 170,000 392,900 268,800 - - - 392,900 392,900 85,400 85,400 96,709 6,831 1,793 3,326 38,256
22 无锡天一玖著 江苏无锡 住宅 竣工 49% 28.60 1.89 88,000 255,400 196,000 96,000 - - 255,400 131,900 131,900 255,400 548 548 - - -
23 无锡时代城 江苏无锡 住宅 在建 40% 46.79 2.97 137,900 554,400 413,800 165,500 - - 554,400 345,100 160,000 350,300 101,253 90,314 - - -
24 成都北辰香麓 四川成都 住宅、商业 竣工 100% 18.35 0.49 40,400 148,300 96,900 - - - 148,300 - - 148,300 4,512 347 420 1,777 313
25 成都北辰南湖香麓 四川成都 住宅 竣工 100% 29.16 3.03 88,000 297,100 210,000 - - - 297,100 147,700 147,700 297,100 23,100 7,894 94,571 107,965 5,112
26 成都北辰天麓府 四川成都 住宅、商业 竣工 100% 17.28 2.86 26,600 120,000 79,800 - - - 120,000 120,000 120,000 120,000 67,617 19,013 21,142 35,760 9,785
27 成都北辰鹿鸣苑 四川成都 住宅、商业 在建 80% 23.78 3.19 80,100 227,100 160,300 128,200 - - 227,100 227,100 - - 68,178 56,123 - - 56,123
28 四川北辰国颂府 四川眉山 住宅、商业 竣工 100% 16.24 3.11 59,900 197,400 149,800 - - - 197,400 197,400 197,400 197,400 104,312 24,080 49,451 38,576 8,457
29 四川北辰龙熙台 四川眉山 住宅、商业 在建 100% 10.94 - 69,900 126,600 84,000 - - 126,600 126,600 126,600 - - - - - - -
30 廊坊北辰香麓 河北廊坊 住宅、商业 在建 100% 25.73 3.36 140,700 357,700 296,800 - - - 357,700 357,700 93,700 93,700 85,528 9,933 32,278 42,148 48,502
31 廊坊北辰蔚蓝城市（2019-3 地块） 河北廊坊 商业 拟建 100% 5.75 5.61 21,100 72,800 52,800 - 72,800 - - - - - - - - - -
32 廊坊 2020-5 地块项目▲ 河北廊坊 住宅 拟建 100% 13.43 - 46,200 138,300 92,000 - 138,300 - - - - - - - - - -
33 合肥北辰旭辉铂悦庐州府 安徽合肥 住宅、商业 竣工 50% 21.07 1.19 141,700 356,200 239,000 119,500 - - 356,200 55,900 55,900 356,200 22,160 18,628 22,224 41,844 14,040
34 重庆悦来壹号 重庆渝北 住宅、商业 在建 100% 100.66 7.08 429,100 1,274,000 918,000 - 372,000 - 902,000 725,200 59,200 236,000 128,014 57,856 5,015 7,795 155,515
35 重庆北辰香麓 重庆渝北 住宅 在建 100% 21.93 3.51 68,200 150,400 102,200 - - 150,400 150,400 150,400 - - - - - - -
36 海口北辰府 海南海口 住宅、商业 在建 70% 41.91 4.39 106,800 263,400 206,000 144,200 29,200 - 234,200 234,200 71,500 71,500 97,837 46,148 13,176 21,134 58,962
37 海口长秀仕家▲ 海南海口 住宅 拟建 100% 12.28 4.59 30,500 139,400 106,800 - 139,400 - - - - - - - - - -
38 广州兰亭香麓（116 地块） 广东广州 住宅、商业 在建 51% 17.66 0.48 25,900 112,800 77,800 39,700 - 112,800 112,800 112,800 - - - - - - -
39 广州兰亭香麓（114 地块）▲ 广东广州 住宅、商业 在建 49% 9.66 0.90 25,100 110,300 76,600 37,500 - 110,300 110,300 110,300 - - - - - - -
注：1、加“▲”为报告期内新增房地产储备项目。
2、总投资额为项目的预计总投资额。
3、规划计容建筑面积和权益面积均为项目竞得时按出让条件计算的数据。
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2020 年年度报告
4、权益面积(即合作开发项目涉及的面积)为公司所占权益的计容建筑面积。
5、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积。
6、报告期内，公司总土地储备 705.65 万平方米，同比下降 1.80%；权益土地储备 627.41 万平方米，同比下降 4.46%；新增房地产储备 83.26 万平方米，同比上涨 96.97%；
新开工面积 109.97 万平方米，同比下降 41.83%；开复工面积 733.31 万平方米，同比下降 15.70%；竣工面积 222.19 万平方米，同比下降 16.75%；
销售面积 69.22 万平方米，同比下降 45.08%；销售金额 122.08 亿元，同比下降 35.73%；结算面积 88.10 万平方米，同比下降 31.80%；结算金额 161.56 亿元，同比下
降 6.89%；报告期末待结转面积 137.10 万平方米，同比下降 18.93%。
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2020 年年度报告
2. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的 权益 是否采用
序 出租房地产
地区 项目 经营业态 建筑面积 比例 公允价值
号 的租金收入
(平方米) （%） 计量模式
1 北京朝阳区天辰东路 7 号 国家会议中心 会议、展览 270,800 54,018 100 否
2 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京国际会议中心 会议、展览 58,000 7,816 100 否
3 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇宾大厦 写字楼 37,800 6,265 100 否
4 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇欣大厦 写字楼 40,900 4,849 100 否
5 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰时代大厦 写字楼 131,300 16,914 100 否
6 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰世纪中心 写字楼 149,800 27,406 100 否
7 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇珍楼物业 写字楼 8,400 1,961 100 否
8 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京五洲大酒店 酒店 42,000 4,568 100 否
9 北京朝阳区北辰西路 8 号 国家会议中心大酒店 酒店 42,900 3,211 100 否
10 北京朝阳区北辰东路 8 号 五洲皇冠国际酒店 酒店 60,200 4,359 100 否
11 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰洲际酒店 酒店 60,000 1,636 100 否
湖南省长沙市开福区湘江
12 长沙北辰洲际酒店 酒店 79,200 15,392 100 否
北路 1500 号
13 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰汇园酒店公寓 公寓 184,300 15,465 100 否
14 北京朝阳区北苑路甲 13 号 北辰绿色家园 B5 区商业 商业 49,700 3,322 100 否
注：1、北辰绿色家园 B5 区商业自 2016 年 8 月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司。
2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积。
3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入。
4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。
3. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
2,896,755 5.96 169,546
4. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
详情请见如下
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
持股
资金 投资 产品 是否
公司名称 注册资本 注册地 主要业务 投资份额 比例 合作方
来源 期限 类型 渉诉
（%）
广州广悦置业 自有 广州鸿顺房地产开 住宅、
9,803.92 广州市 房地产开发 4,803.92 49 长期 否
有限公司 资金 发有限公司 商业
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2020 年年度报告
南京北辰扬子 会议展
会议及展览 自有 南京扬子江资产运
江会议会展有 500 南京市 245 49 长期 览及相 否
服务 资金 营管理有限公司
限公司 关服务
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要控股参股公司的经营情况
（1）主要控股公司的经营情况
单位：元 币种：人民币
业务性
主要开
公司名称 注册地 注册资本 质及经 总资产 净资产 营业收入 净利润
发项目
营范围
长沙世纪御
房地产 长沙北辰
景房地产有 长沙市 20,410,000 1,745,045,723 374,787,446 977,117,435 171,859,397
开发 中央公园
限公司
宁波辰新置 房地产 宁波堇天
宁波市 50,000,000 1,694,842,199 929,085,935 5,827,774,072 825,552,999
业有限公司 开发 府
（2）主要参股公司的经营情况
单位：元 币种：人民币
持股 业务性
主要开
公司名称 注册地 注册资本 比例 质及经 总资产 净资产 营业收入 净利润
发项目
（%） 营范围
无锡市辰万
房地产 无锡天
房地产有限 无锡市 30,000,000 49 655,107,754 342,327,778 3,099,702,268 355,426,031
开发 一玖著
公司
无锡北辰盛
房地产 无锡时
阳置业有限 无锡市 20,000,000 40 3,719,488,111 106,714,542 383,922,415 71,459,847
开发 代城
公司
2、本年度取得子公司的情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称 注册地 注册资本 持股比例(%) 主要业务
廊坊市辰睿房地产开发有限公司 廊坊市 3,100 100 房地产开发
宁波北辰京诚置业有限公司 宁波市 5,000 100 房地产开发
海口辰睿置业有限公司 海口市 5,000 100 房地产开发
杭州北辰京阳置业有限公司 杭州市 5,000 100 房地产开发
钓鱼台北辰（北京）会展有限公司 北京市 2,000 51 会议服务、承办展览展示活动
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2020 年年度报告
3、本年度处置子公司的情况
单位：元 币种：人民币
丧失控制权之
股权处置 股权处置 股权处置 丧失控制权的 处置产生的
子公司名称 日剩余股权的
价款 比例（%） 方式 时点 投资收益
比例（%）
武汉金辰盈创置业 因少数股东增资
- 51 2020 年 4 月 30 日 49 45,811,037
有限公司 而丧失控制权
情况说明：本公司全资子公司武汉金辰盈创通过北京产权交易所公开征集一家新进投资方，该投
资方以增资方式入股武汉金辰盈创，新增注册资本为 2,550 万元，对应持股比例为 51%。增资完
成后，本公司占股 49%，投资方占股 51%。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
二零二一年我国将坚持稳中求进的工作总基调，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新
发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，
巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，努力保持经济运行在合理区间，确保“十四五”开好局。
就发展物业而言，我国将继续坚持“房住不炒”的总体定位，全面落实因城施策，稳地价、
稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，保障好群众住房需求。同时加快建立多主体供给、
多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在
内的一揽子政策工具，保持政策的连续性和稳定性，为房地产行业的长期、稳定、健康发展构建
良好环境。
就投资物业而言，随着国内疫情得到有效控制，各企业积极复工复产，民众生活趋于正常，
经济活动稳步恢复。我国将规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，为公寓市场提供了良
好的政策环境。同时，《商务部办公厅关于创新展会服务模式培育展览业发展新动能有关工作的
通知》提出要加快推进展览业转型升级和创新发展，发挥展览业在扩大对外开放、拉动消费增长
等方面的重要作用，在国家相关政策助力的基础上，我国会展、酒店、写字楼等投资物业业态将
有更广阔的发展空间和新的机遇。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
二零二一年公司将以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”为指引，
进一步聚焦会展、地产主业，持续优化资本布局，加快创新改革步伐，突出高质量发展，着力打
造国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。
1、发展物业
发展策略方面，公司将持续监测宏观政策和行业发展趋势，紧抓市场分化的结构性机遇，实
现精准投资布局。针对经济活力强、人口密度高的京津冀、长三角、中部地区、粤港澳、成渝圈
等重点区域，加大调研力度，坚持区域深耕、一城一策，科学审慎扩充土地储备；项目运作方面，
公司将在提升项目开发速度、提高现金回款比率的同时，加强成本管控，提升精细化管理水平，
打造高品质产品与服务，增强企业综合竞争力；发展模式创新方面，公司将充分发挥多业态、多
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领域、多区域布局优势，通过地产开发与会议展览、健康养老等有机融合，挖掘协同发展下孕育
的新机遇，增强各业态合力，为公司高质量发展提供新动能。
2、投资物业（含酒店）
在京津冀协同发展和北京市加强“四个中心”建设，提升“四个服务”水平的背景下，公司
在会展业态方面将进一步强化上游业务、提升中游业务、拓展下游业务，加快形成以上游主办业
务、高端峰会承办服务和场馆运营业务为主、以会展研究业务为辅、其他会展相关领域多点发力
的“三主、一辅、多点”产业空间布局，不断提升会展业市场化、专业化、品牌化、国际化发展
水平，并以会展为龙头，带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展，凝聚北辰会展品牌价值，构
建具有竞争力的会展产业综合体。
3、培育业务
长沙北辰欧葆庭国际颐养中心是公司对养老产业模式的有益探索和深入实践。公司不仅要在
现有养老项目积蓄服务管理经验，构建完整的养老照护体系，也要紧密结合公司地产板块布局，
开发全龄社区颐养服务组团以及城市嵌入式老年服务公寓，探索可持续发展的养老地产商业模式。
4、融资工作和资本开支
公司将积极开展多渠道、多方式融资，进一步加强风险防控，充分利用“总部融资”模式的
优势，降低财务成本，同时做好债务规模和资产负债率双管控工作，保持财务稳健。
二零二一年，公司预计固定资产投资人民币 8.5 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自
有资金。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
二零二一年，公司发展物业预计实现新开工面积 74 万平方米，开复工面积 585 万平方米，竣
工面积 202 万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二一年公司力争实现销售面积 106 万平方
米，签订合同金额（含车位）人民币 190 亿元。
公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上
下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、新冠肺炎疫情的风险
二零二零年初突发的新冠肺炎疫情对我国经济发展产生较大影响，各行各业包括房地产行业
及服务业均受到不同程度的冲击。由于疫情的爆发及疫情防控的开展与常态化，公司房地产开发
业务的开工面积及销售面积、投资物业和酒店的出租率及入住率在一定时期内将受到影响。
针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实、开展疫情防控工作。此外，公司将
结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可能给公司生产经营造成的不
利影响。其中，发展物业一方面将通过制定“一城一策”，抓住市场机遇，多途径促销售，另一
方面将严控成本，提高资金使用效率；投资物业一方面将通过优化服务、拓宽营销渠道、稳定并
吸引客源以巩固现有业务，同时努力拓展新项目；另一方面将积极探索传统展会项目数字化转型
及线上线下同步互动、有机融合的会展新模式。
2、政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期
长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、项目开发建设、销售、融资等
方面带来一定风险。
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针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政
策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度降低政策不确定性给项目开发销
售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提
升综合竞争力。
3、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升
开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影
响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将继续坚持低成本
扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周
转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。
4、人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受托管理等业务的稳
步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临
人才短缺的风险。
针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与市场化选聘，举办
企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍建设，选优配强人才队伍；通
过开展会展集团专项人才、地产集团岗位实践型人才培养，加速人才储备。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
为保障公司利润分配政策的连续性和稳定性，并兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益
以及公司的可持续发展，公司制定了《北辰实业股东分红回报规划（2018 年-2020 年）》，并已
经 2017 年年度股东大会审议通过。报告期内，公司遵守利润分配原则，并执行利润分配政策，相
关利润分配事项符合公司章程的规定，决策程序和监督机制合法、完备，独立董事就利润分配方
案发表意见，为中小投资者提供表达意见和诉求的机会，切实维护了中小投资者的合法权益。
报告期内，经 2020 年 6 月 16 日召开的公司 2019 年年度股东大会审议通过，公司 2019 年利
润分配方案以公司实施 2019 年年度利润分配股权登记日总股本 3,367,020,000 股为基数，向全体
股东每股派 0.15 元（含税）。该利润分配方案已实施完毕（其中，A 股股息派发已于 2020 年 7
月 3 日完成，H 股股息也已另行派发完毕），共支付现金红利人民币 505,053,000 元，占 2019 年
归属于上市公司普通股股东的净利润的 32.86%。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合并 占合并报表中
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的 报表中归属于 归属于上市公
分红 每 10 股转
红股数 息数(元) 数额 上市公司普通 司普通股股东
年度 增数（股）
（股） （含税） （含税） 股股东的净利 的净利润的比
润 率(%)
2020 年 0 0.30 0 101,010,600 127,444,629 79.26
2019 年 0 1.50 0 505,053,000 1,537,090,074 32.86
2018 年 0 1.20 0 404,042,400 1,182,452,462 34.17
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否有 是否及
承诺 承诺 承诺 承诺时间
承诺方 履行 时严格
背景 类型 内容 及期限
期限 履行
根据 1997 年 4 月 18 日本公司与控股股东北辰集团签署的《资产投入协议》， 承 诺 时
与首次 北 京北辰
解 决 北辰集团向本公司承诺：除了该协议附表之项目、业务或物业外，北辰集 间 ： 1997
公开发 实 业集团
同 业 团在持有本公司股权 35%或以上的任何时间内，北辰集团及其附属及联营 年 4 月 18 否 是
行相关 有 限责任
竞争 公司或任何由北辰集团控制的公司、企业或业务不会从事或经营与本公司 日；期限：
的承诺 公司
生产或业务有直接或间接竞争的生产或业务。 长期有效
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北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京
北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰
实业及控股子公司在报告期内（2012 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日）的
北 辰实业 承 诺 时
商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违
的 董事、 间 ： 2015
规行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查
其他 监 事、高 年 12 月 4 否 是
的情况进行了专项自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董事、监
级 管理人 日；期限：
事、高级管理人员，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告
员 长期有效
期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实业及其投资者造成损失
与再融 的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担
资相关 相应赔偿责任。
的承诺 北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京
北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰
实业及控股子公司在报告期内（2012 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日）的 承 诺 时
北 京北辰
商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违 间 ： 2015
实 业集团
其他 规行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查 年 12 月 4 否 是
有 限责任
的情况进行了专项自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控股股 日；期限：
公司
东，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土 长期有效
地闲置等违法违规行为给北辰实业及其投资者造成损失的，本公司将按照
有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。
2003 年 8 月 8 日，北辰集团与本公司签署了《关于放弃竞争与利益冲突行
为的协议》，根据协议，北辰集团承诺如下：1、不会通过行使在北京京
友房地产开发经营公司的决策权、表决权及其他权利以增加其土地储备；
不会再扩大现有物业管理的业务范围。2、除本协议附表之项目、业务或
物业外，北辰集团及其控制的下属企业、联营企业及中外合资企业，或者 承 诺 时
北 京北辰
由其直接或间接控制的其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或构成 间 ： 2003
实 业集团
其他 竞争的业务活动。3、如未来面临或取得任何与本公司营业有关的投资机 年 8 月 8 否 是
有 限责任
会时，将赋予本公司参与该项目投资的优先选择权。4、如未来出售协议 日；期限：
公司
其 他 对 附表所涉任何资产、业务或权益，本公司均有优先购买的权利。5、在今 长期有效
公 司 中 后的业务活动中将不会利用其对本公司的控股地位或者利用其在本公司
小 股 东 中的实际控制地位从事任何损害本公司或者其他中小股东利益的行为。上
所 作 承 述协议将于北辰集团未来期间持有本公司的股权低于 30%,并且不构成本
诺 公司章程规定的控股股东时终止生效。
2018 年 11 月 5 日，北辰集团向本公司出具了关于避免任何潜在同业竞争
的《承诺函》，承诺内容如下：1、北辰集团将在国家会议中心二期项目
投入运营之前与本公司签署相应的委托管理文件，委托本公司负责该项目 承 诺 时
北 京北辰
运营管理等相关事宜，并向本公司支付相应的运营管理费。运营管理费依 间 ： 2018
实 业集团
其他 据市场公允价格确定，以未来正式签署的相关协议或合同为准。2、北辰 年 11 月 5 否 是
有 限责任
集团在取得国家会议中心二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项目 日；期限：
公司
股权权益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让给本公司。该资产 长期有效
评估机构将由北辰集团及本公司共同指定。权益转让方式包括但不限于本
公司通过权益购买、配股或其他方式取得股权权益。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
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五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 253
境内会计师事务所审计年限 17 年
境外会计师事务所名称 罗兵咸永道会计师事务所
境外会计师事务所报酬 395
境外会计师事务所审计年限 23 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 76
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
交易价格
占同类 关联
与市场参
关联 关联交易 交易金 交易
关联交易方 关联交易内容 关联交易定价原则 关联交易价格 关联交易金额 考价格差
关系 类型 额的比 结算
异较大的
例(%) 方式
原因
本公司与北辰集团于
接受专利、
支付商标及标 1994年4月18日签订的
北辰集团 母公司 商标等使 10,000 10,000 0.02 现金 不适用
识许可使用费 《商标及标识许可使用
用权
合同》
北辰集团将本 根据本公司1997年H股上
公司的投资性 市时的有关协议（年度租
北辰集团 母公司 其它流出 16,902,849 16,902,849 26.28 现金 不适用
房地产及其配 金参考国家统计局公布
套设施物业所 的上一年度消费物价指
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在的土地租予 数的百分比升幅而作出
本公司使用 调整）
本公司子公司信诚物业
办公用房租赁 与北辰集团之分公司辰
辰运物业 其他 其它流出 900,000 900,000 1.40 现金 不适用
费用 运物业管理中心签署的
房屋租赁合同
合计 / / 17,812,849 / / /
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
北辰集团 母公司 - - - - 1,000,000,000 1,000,000,000
合计 - - - - 1,000,000,000 1,000,000,000
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关联债权债务形成原
北辰集团为支持公司经营，将其自有资金提供给本公司使用。
因
关联债权债务对公司
上述关联债权债务对公司经营成果及财务状况没有重大影响。
的影响
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
是否
租赁资产 关联
出租方名称 租赁方名称 租赁资产情况 租赁起始日 关联交
涉及金额 关系
易
本公司的投资性房地产
北京北辰实业 北京北辰实
及其配套设施物业所在
集团有限责任 业股份有限 16,902,849 1997 年 4 月 11 日 是 母公司
的土地面积约 167,000
公司 公司
平方米
租赁情况说明
1997 年 4 月 18 日本公司与控股股东北辰集团签订了一项租赁协议，根据该租赁协议及后续
签署的补充协议约定，北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公
司使用，该土地的面积约 167,000 平方米，租期由 40 年至 70 年不等，视该土地不同部分的用途
而定。
2019 年 9 月 27 日本公司收到北辰集团的来函，函中告知按照《合同法》的规定，上述租赁
协议的租赁期限将于 2019 年 9 月 30 日到期。同日，本公司第八届董事会第四十五次会议审议通
过，拟以现金收购北辰集团持有的亚运村大宗地土地使用权，交易双方签署了附生效条件的《土
地使用权转让协议书》。该交易尚需提交本公司股东大会和 H 股类别股东会议审议批准。依据《土
地使用权转让协议书》约定并经交易双方协商，在土地使用权交付日前的过渡期内，本公司将继
续按照 1997 年 4 月 18 日签订的租赁协议所约定的租金标准向北辰集团相应支付租金。2020 年度，
本公司实际支付的租金为人民币 16,902,849 元，同时本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确
认了相关的使用权资产和租赁负债。
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 亿元 币种: 人民币
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公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计
-0.14
（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）
2.12
（不包括对子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 7.99
报告期末对子公司担保余额合计（B） 113.14
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 115.26
担保总额占公司净资产的比例(%) 67.60
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
-
（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象
72.12
提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 30.01
上述三项担保金额合计（C+D+E） 102.13
报告期内，本公司子公司对本公司提供的担保发
生额为人民币-1.47亿元。报告期末，本公司子
公司对本公司提供的担保余额为人民币25.56亿
担保情况说明
元。本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提
供阶段性担保总额为人民币179.51亿元。上述担
保不会对本公司财务状况产生重大影响。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
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(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
1、重大土地出让合同
序 签约金额
项目名称 地块名称 项目公司 出让方 签约日期
号 （万元）
廊坊北辰蔚蓝 廊坊市辰智房地 廊坊市国土资源局安
1 廊安土 2019-3 号地块 2020 年 1 月 13 日 15,150
城市 产开发有限公司 次区分局
余姚市四明东路北侧、 宁波北辰京诚置 浙江省宁波市余姚市
2 宁波余姚项目 2020 年 5 月 27 日 107,007
城东路东侧地块 业有限公司 自然资源和规划局
廊坊 2020-5 地块 廊坊市辰睿房地 廊坊市自然资源和规
3 廊安土 2020-5 号地块 2020 年 6 月 3 日 51,900
项目 产开发有限公司 划局安次区分局
海口市长秀片区 海口辰睿置业有 海口市自然资源和规
4 海口长秀仕家 2020 年 10 月 22 日 41,101
E1001-1 地块 限公司 划局
杭州市富阳区富政储 杭州北辰京阳置 浙江省杭州市规划和
5 杭州富阳项目 2020 年 11 月 9 日 192,750
出[2020]24 号地块 业有限公司 自然资源局富阳分局
2、重大建设工程施工合同
序 签约金额
合同名称 发包方 承包方 签约日期
号 （万元）
北辰新河三角洲项目 D4 区 长沙北辰房地产开发有 中国建筑第二工
1 2020 年 2 月 27 日 69,534
建安工程施工总承包合同 限公司 程局有限公司
广州辰旭置业有限公司廖村
北京市第三建筑
2 村 116 地块商住楼项目施工总 广州辰旭置业有限公司 2020 年 4 月 19 日 44,102
工程有限公司
承包建安工程合同
北辰三角洲项目 A1D1 区商业 长沙北辰房地产开发有 上海建工二建集
3 2020 年 5 月 28 日 22,882
改造施工总承包工程合同 限公司 团有限公司
北辰中央公园项目施工总承 重庆北辰合悦置业有限 中建一局集团第
4 2020 年 6 月 17 日 46,044
包合同 公司 五建筑有限公司
成都北辰龙熙台建安工程施工总 四川北辰天仁置业有限公 中铁天丰建筑工程
5 2020 年 10 月 13 日 35,868
承包工程合同 司 有限公司
北宸府项目（一期）总包工程建设 廊坊市辰智房地产开发有 北京市政建设集团
6 2020 年 6 月 11 日 24,763
工程施工合同 限公司 有限责任公司
北辰新河三角洲项目 D4 区精装修 长沙北辰房地产开发有限 湖南沙坪装饰有限
7 2020 年 11 月 5 日 14,897
工程（第五标段）施工总承包合同 公司 公司
中建二局第一建筑
余姚四明东路北侧、城东路东侧地 宁波北辰京诚置业有限公
8 工程有限公司/宁波 2020 年 11 月 7 日 44,030
块项目工程总承包合同 司
市房屋建筑设计研
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2020 年年度报告
究院有限公司
北辰新河三角洲项目 D4 区精装修 长沙北辰房地产开发有限 湖南六建装饰设计
9 2020 年 11 月 9 日 13,693
工程（第七标段）施工总承包合同 公司 工程有限责任公司
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
基本方略：
（1）消费扶贫。通过与北京市消费扶贫双创中心对接合作，公司工会及各下属企业积极配合
采购扶贫产品，以消费扶贫带动五省 72 县相关区域产业发展及就业需求。
（2）公益扶贫。结合调研考察工作持续推动河北省赤城县扶贫帮扶方案；以捐赠公益资金形
式向内蒙古自治区兴安盟开展公益帮扶。
（3）产业扶贫，促进就业帮扶。向赤城县贫困村捐赠资金，助力赤城县养殖产业发展，带动
当地建档立卡户实现就业增收。
（4）一企一村结对帮扶。通过农产品帮销，拉动北京市门头沟区斋堂镇白虎头村农业产业发
展，并吸纳部分村民及低收入人员实现就近就业；持续推进白虎头村助老、助医、助困、助学专
项基金的监管责任，用于对全村老、困、病、学等群体的慰问和帮扶。
主要任务及总体目标：
围绕“如期脱贫、精准脱贫、稳定脱贫、和谐脱贫”总目标，持续深入推进各项脱贫攻坚工
作，狠抓“责任落实、政策落实、工作落实”和扶贫领域作风建设，确保各项脱贫攻坚工作成效
显著，按照扶贫工作计划及方案完成各项脱贫攻坚工作任务。
保障措施：
党委常委会、董事会、总经理办公会专题研究扶贫工作，制定方案及计划，成立精准帮扶工
作的领导小组、工作小组落实扶贫工作部署，下属各企业明确责任人，积极完成工作任务，最终
实现扶贫工作谋划同步、内容设置同步、工作落实同步。
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
（1）消费扶贫
公司以消费扶贫为抓手，通过与北京市消费扶贫双创中心对接合作，积极采购扶贫产品，带
动五省 72 县相关区域产业发展，实现消费扶贫带动产业扶贫。2020 年，公司助力帮销 680.6 万
元，其中，工会购买慰问品共计 158 万元，食堂购买农副产品共计 522.6 万元。同时，动员广大
员工申请办理建行爱心卡，本年共计办理 4,327 张，占比 98.81%。
此外，公司积极创新帮扶方式，联合双创中心于 2020 年 8 月在公司内部开展消费扶贫大集活
动，组织广大职工购买扶贫产品，以消费扶贫助力受援地区打赢脱贫攻坚战,该活动助力帮销 28
万元。
（2）公益扶贫
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2020 年年度报告
2020 年 6 月，公司向河北省张家口市赤城县人民政府公益捐赠 150 万元，帮扶赤城县养殖产
业发展，建立产业扶贫车间，助力养殖户实现进场集中养殖，产业收益直接带动赤城县建档立卡
贫困户实现增收，此项目为贫困户提供 170 个扶贫专岗，帮助赤城县提前完成年度脱贫攻坚任务，
实现摘帽。
2020 年 8 月，公司向内蒙古自治区兴安盟公益捐赠 80 万元，用于购买“流动卫生室”，提
高偏远地区贫困群众日常体检、快捷就医、购买药品等医疗保障。
（3）“一企一村”结对帮扶
产业帮扶情况：公司持续推进对白虎头村援助 700 万元帮扶资金的使用及监管，重点推进高
端民宿建设、鱼塘修缮休闲垂钓项目，旨在将白虎头村打造成具备住宿、休闲、绿色农业旅游观
光的高品质民宿村，确保项目的可实现和持续性，充分体现帮扶项目对受益群体精准扶低。本年
白虎头村产业帮扶工作按计划顺利开展，景观湖防渗改造提升项目完成建设；高端民宿项目现有
一套在年内投入运营，剩余两套民宿主体已完成建设，计划于 2021 年 5 月投入运营；杂粮加工厂
项目拟投入 100 万元，目前该项目已通过斋堂镇政府审核，正在执行审批手续，计划于 2021 年 5
月投入使用。
就业帮扶情况：帮销白虎头村特色农产品，通过集体耕种吸纳低收入 20 人就近就业。
消费帮扶情况：公司与白虎头村建立扶低产品直采供应关系，以市场价格收购白虎头村特色
农产品，年内助力该村增收 28.05 万元。
公益帮扶情况：开展春节扶低慰问活动，为白虎头村 25 户低收入户送上食用油、米、面等节
日慰问品，折合人民币 1.25 万元。
3. 精准扶贫成效
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 966.65
2.物资折款 1.25
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人） 191
二、分项投入
1.产业发展脱贫
□ 农林产业扶贫
□ 旅游扶贫
□ 电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
√ 资产收益扶贫
□ 科技扶贫
□ 其他
1.2 产业扶贫项目个数（个） 1
1.3 产业扶贫项目投入金额 150
1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人） 170
2.转移就业脱贫
2.2 职业技能培训人数（人/次） 35
2.3 帮助建档立卡贫困户实现就业人数（人） 1
5.健康扶贫
其中：5.1 贫困地区医疗卫生资源投入金额 80
9.其他项目
9.2 投入金额 737.9
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2020 年年度报告
9.3 帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人） 20
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
2021 年，公司精准扶贫工作小组将持续加大对扶贫工作责任的落实力度，因地制宜，精准施
策，紧盯脱贫任务、巩固脱贫成效。具体做到以下几点：
（1）做好产业扶贫项目管理。持续推进向白虎头村援助产业帮扶资金的使用及监管，探索以
企业化、市场化的形式统筹规划、管理和发展扶贫产业项目的长效机制。此外，对白虎头村经济
合作社产业项目后续经营管理、利益联结（运营后的收益分配情况）进行监督指导，确保扶贫产
业项目安全稳定运行。
（2）聚焦消费帮扶，持续抓好消费扶贫的组织实施，推进公司及辖属企业工会、员工食堂定
期采购北京市双创中心扶贫产品、五省 72 县以及受援地的农副产品。此外，积极做好白虎头村农
产品的帮销工作，助力贫困户、低收入户实现增收。
（3）做好 2021 年白虎头村春节慰问工作。
（4）持续关注赤城县养殖业的运营及项目带贫情况。
（5）就业帮扶方面，一方面持续推进建档立卡户招聘工作，另一方面做好赤城县公益岗位精
准对接，助力贫困户实现就业增收。
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司编制并披露了《北京北辰实业股份有限公司二零二零年度社会责任报告》，报告全文刊
登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司遵守并执行《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国清洁生产促进法》、《中
华人民共和国循环经济促进法》、《北京市节约用水管理办法》等法律法规。本报告期内，公司
未曾接获任何违反相关环境法律法规的事件。同时，公司坚决认真贯彻落实北京市政府关于环境
保护的各项要求，积极完成下达的环境保护各项任务。截至 2020 年 12 月 31 日，公司及各级控股
子公司的排污许可证均通过复检，并实现达标排放。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动增减
本次变动前 本次变动后
（＋，－）
公
发
积
比例 行 送 其 小 比例
数量 金 数量
(%) 新 股 他 计 (%)
转
股
股
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持
股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 3,367,020,000 100 3,367,020,000 100
1、人民币普通股 2,660,000,000 79.002 2,660,000,000 79.002
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股 707,020,000 20.998 707,020,000 20.998
4、其他
三、普通股股份总数 3,367,020,000 100 3,367,020,000 100
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市 交易终止
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 交易数量 日期
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
私募债 2020-01-15 4.17% 600,000,000 2020-01-23 600,000,000 2025-01-15
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”文核准，公司于 2020 年 1 月 15 日非公开发行公
司债券（“20 北辰 01”），发行规模为人民币 6 亿元，票面年利率为 4.17%，期限为不超过 5 年，
附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，
每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。目前尚未到债券含权条款
行权期，未发生行权。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 152,281
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 150,607
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结
股东名称 报告期内 比例 限售条 情况 股东
期末持股数量
（全称） 增减 (%) 件股份 股份 数 性质
数量 状态 量
北京北辰实业集团有限责
0 1,161,000,031 34.482 0 无 0 国有法人
任公司
HKSCC NOMINEES LIMITED -758,000 686,894,199 20.401 0 无 0 境外法人
王府井集团股份有限公司 0 125,300,000 3.721 0 无 0 国有法人
中航鑫港担保有限公司 0 73,573,353 2.185 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 -14,471,056 29,607,892 0.879 0 无 0 境外法人
杨柳 23,500,000 23,500,000 0.698 0 无 0 境内自然人
钱周健 11,425,894 11,425,894 0.339 0 无 0 境内自然人
刘文科 8,812,000 8,812,000 0.262 0 无 0 境内自然人
索强 5,070,200 8,000,000 0.238 0 无 0 境内自然人
张荣明 -2,415,548 6,365,146 0.189 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件 股份种类及数量
股东名称
流通股的数量 种类 数量
北京北辰实业集团有限责任公司 1,161,000,031 人民币普通股 1,161,000,031
HKSCC NOMINEES LIMITED 686,894,199 境外上市外资股 686,894,199
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2020 年年度报告
王府井集团股份有限公司 125,300,000 人民币普通股 125,300,000
中航鑫港担保有限公司 73,573,353 人民币普通股 73,573,353
香港中央结算有限公司 29,607,892 人民币普通股 29,607,892
杨柳 23,500,000 人民币普通股 23,500,000
钱周健 11,425,894 人民币普通股 11,425,894
刘文科 8,812,000 人民币普通股 8,812,000
索强 8,000,000 人民币普通股 8,000,000
张荣明 6,365,146 人民币普通股 6,365,146
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个
客户持有；第 3 大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北辰
上述股东关联关系或一致行动的说明
集团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未知
其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京北辰实业集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 李伟东
成立日期 1992 年 8 月 3 日
主要经营业务 房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待
报告期内控股和参股的其他境内外
康辰亚奥（430155）股份数量：6,400,000 股
上市公司的股权情况
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2020 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
法人股东 单位负责人或 组织机构 主要经营业务或
成立日期 注册资本
名称 法定代表人 代码 管理活动等情况
作为存放于中央
HKSCC 已发行及缴足
1991 年 5 月 结算系统证券存
NOMINEES 史美伦、戴志坚 15382398 股本：港币 20
14 日 管处之证券的共
LIMITED 元（2 股）
用代理人
情况说明 第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户持有
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内 报告期内从 是否在
年初 年末
性 年 股份增 公司获得的 公司关
姓名 职务(注) 任期起始日期 任期终止日期 持股 持股
别 龄 减变动 税前报酬总 联方获
数 数
量 额（万元） 取报酬
李伟东 董事长 男 52 2020 年 8 月 20 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 75.76 否
李伟东 总经理 男 52 2018 年 5 月 29 日 2020 年 8 月 20 日 0 0 0 0 否
李云 董事 女 53 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 65.37 否
陈德启 董事 男 57 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 62.82 否
陈德启 副总经理 男 57 2015 年 11 月 6 日 0 0 0 0 否
张文雷 董事 女 53 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 66.90 否
张文雷 副总经理 女 53 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 0 否
郭川 董事 男 52 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 62.82 否
郭川 副总经理 男 52 2017 年 3 月 7 日 0 0 0 0 否
郭川 董事会秘书 男 52 2004 年 2 月 27 日 0 0 0 0 否
郭川 总法律顾问 男 52 2008 年 7 月 14 日 0 0 0 0 否
符耀文 独立董事 男 65 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 11.79 否
吴革 独立董事 男 53 2018 年 5 月 28 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 11.79 否
甘培忠 独立董事 男 64 2020 年 10 月 20 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 2.50 否
李雪梅 监事会主席 女 52 2020 年 6 月 16 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 45.68 否
莫非 监事 男 50 2020 年 6 月 16 日 2021 年 5 月 28 日 0 0 0 37.89 否
田振华 监事 男 40 2020 年 4 月 21 日 2024 年 3 月 18 日 0 0 0 36.70 否
吕毅红 监事 女 49 2021 年 3 月 18 日 2024 年 3 月 18 日 0 0 0 0 否
杜敬明 副总经理 男 56 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 62.82 否
刘铁林 副总经理 男 58 2002 年 9 月 24 日 0 0 0 64.35 否
孙东樊 副总经理 男 58 2017 年 3 月 7 日 0 0 0 65.37 否
胡浩 副总经理 男 42 2021 年 1 月 22 日 0 0 0 0 否
胡浩 监事 男 42 2020 年 6 月 16 日 2021 年 1 月 21 日 0 0 0 44.28 否
贺江川 董事长 男 56 2018 年 5 月 29 日 2020 年 5 月 14 日 0 0 0 48.09 否
董安生 独立董事 男 69 2018 年 5 月 28 日 2020 年 10 月 20 日 0 0 0 9.29 否
王建新 监事会主席 男 59 2018 年 5 月 29 日 2020 年 6 月 16 日 0 0 0 0 否
张金利 监事 男 57 2018 年 5 月 28 日 2020 年 6 月 16 日 0 0 0 22.00 否
刘慧 监事 男 57 2018 年 5 月 28 日 2020 年 6 月 16 日 0 0 0 0 否
颜景辉 监事 男 60 2018 年 3 月 20 日 2021 年 3 月 18 日 0 0 0 55.26 否
张卫延 监事 男 61 2018 年 3 月 20 日 2020 年 4 月 21 日 0 0 0 0 否
崔薇 财务总监 女 47 2013 年 8 月 7 日 2020 年 6 月 9 日 0 0 0 42.15 否
合计 / / / / / 0 0 0 893.63 /
姓名 主要工作经历
52 岁，本公司董事长。李先生毕业于中国人民大学，管理学硕士，工程师。李先生曾
任北京市燕山水泥厂机修车间主任、副厂长、厂长，北京金隅集团有限责任公司不动
产事业部部长、总经理助理，腾达大厦经理，北京金隅物业管理有限责任公司经理，
李伟东
北京大成房地产开发有限责任公司董事长，北京金隅股份有限公司副总经理、执行董
事，二零一六年加入本公司，并出任本公司执行董事、总经理。二零二零年八月获选
为本公司董事长。李先生在房地产开发及物业管理方面具有丰富经验。
53 岁，本公司执行董事。李女士毕业于北京理工大学，工商管理硕士，正高级经济师、
李云 高级政工师。李女士于一九九零年加入北辰集团，历任汇园国际公寓公关销售部经理，
汇宾大厦副总经理、总经理，五洲会议中心副总经理、总经理，本公司副总经理。二
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2020 年年度报告
零一八年五月获选出任本公司执行董事。李女士在酒店、会议中心和投资物业经营管
理方面具有丰富经验。
57 岁，本公司执行董事、副总经理。陈先生毕业于中国科学院，理学硕士，正高级经
济师。陈先生于一九九三年加入北辰集团，历任北辰集团发展部副部长，北京北辰房
陈德启 地产开发股份有限公司副总经理、总经理，北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公
司总经理，二零一五年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公司执行董
事。陈先生在房地产开发管理方面具有丰富经验。
53 岁，本公司执行董事、副总经理。张女士毕业于北方交通大学经济管理学院研究生
班，正高级经济师、高级会计师、工程师。张女士曾任中铁第十八工程局四处总经济
张文雷 师、中铁第十八工程局副总经济师，于二零零一年加入北辰集团，曾任北辰集团总经
济师、总法律顾问，二零一二年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公
司执行董事。张女士在建筑工程、招投标、工程造价和工程监管方面具有丰富经验。
52 岁，本公司执行董事、副总经理、董事会秘书、总法律顾问。郭先生毕业于首都经
贸大学和对外经济贸易大学，持有经济法法学学士和高级管理人员工商管理硕士学位
（EMBA），具有律师资格。郭先生于一九九一年加入北辰集团，先后担任本公司董事
郭川 会秘书处副主任、主任，二零零四年二月获委任为本公司董事会秘书，二零零八年七
月获委任为本公司总法律顾问，二零一七年三月出任本公司副总经理，二零一八年五
月获选出任本公司执行董事。郭先生在公司治理、法律事务、公司品牌管理方面具有
丰富经验。
65 岁，本公司独立非执行董事。符先生毕业于宾夕法尼亚大学。符先生在香港先后任
职于浩威证券、百富勤集团、唯高达证券、纽约瑞士银行、霸菱证券和建银国际证券，
符耀文
并于二零一八年三月出任汇盈控股有限公司董事会主席。符先生在财务管理、证券业
务方面具有丰富的经验。
53 岁，本公司独立非执行董事。吴先生先后毕业于南京师范大学、南开大学和对外经
贸大学，理学学士、会计学硕士、经济学博士，现任对外经贸大学国际商学院会计系
吴革 教授,博士生导师，曾任中国金融会计学会第四届理事会常务理事,中国会计学会财务
成本分会第六、七届理事会理事。吴先生在财务管理、公司会计实务、成本管理、国
际会计等方面具有丰富的经验。
64 岁，本公司独立非执行董事。甘先生毕业于北京大学法律系，法学博士，曾任北京
大学法学院教授、博士生导师。现任兰州大学法学院院长、教授、博士生导师，中国
甘培忠 商业法研究会会长，中国法学会证券法学研究会副会长，辽宁省人民政府法律顾问，
最高人民法院咨询员，最高人民法院案例指导委员会专家委员，最高人民法院执行局
专家咨询委员。甘先生在经济法、企业法、公司法、证券法领域具有丰富的经验。
52 岁，本公司监事会主席。李女士毕业于北京工业大学和北京理工大学，工学学士、
工商管理硕士，经济师。李女士于一九九二年加入北辰集团，历任汇园国际公寓销售
李雪梅 部经理、北辰集团规划发展部部长、总经理办公室主任、本公司规划发展部部长、北
辰集团董事会秘书、董事会办公室主任，现任本公司党委办公室主任。二零二零年六
月获选出任本公司监事会主席。李女士在公司治理、战略规划管理方面具有丰富经验。
50 岁，本公司股东代表监事。莫先生毕业于西南政法学院，法学学士，具有法律职业
资格。莫先生二零零三年加入北辰集团，曾任北辰集团法律事务部副部长，现任本公
莫非
司法律事务部部长。二零二零年六月获选出任本公司股东代表监事。莫先生在公司法
律事务管理方面具有丰富经验。
40 岁，本公司职工监事。田先生先后毕业于北京林业大学和中央财经大学，管理学学
士、会计学硕士，高级会计师、中国注册会计师（非执业）。田先生于二零零七年加
田振华 入本公司，曾任北辰地产集团武汉城市中心财务总监，现任本公司审计部副部长。二
零二一年三月获重选连任为本公司职工监事。田先生在公司财务管理、公司审计方面
具有丰富经验。
49 岁，本公司职工监事。吕女士毕业于首都经济贸易大学，管理学学士。吕女士于一
吕毅红 九九一年加入北辰集团，曾任北京国际会议中心、北京五洲大酒店培训部经理、会展
部经理、总经理助理、副总经理、工会主席，现任本公司工会副主席。二零二一年三
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2020 年年度报告
月获选出任本公司职工监事。吕女士在投资物业管理、工会工作方面具有丰富经验。
56 岁，本公司副总经理。杜先生毕业于北京师范大学法学博士。杜先生曾任北京市政
府办公厅副主任、北京市信息化工作办公室副主任，于二零零四年加入北辰集团，曾
杜敬明
任北辰集团副总经理，二零一二年出任本公司副总经理。杜先生在公司行政管理、企
业文化和宣传工作方面具有丰富经验。
58 岁，本公司副总经理。刘先生毕业于清华大学，研究生学历，正高级经济师。刘先
刘铁林 生于一九九零年加入北辰集团，曾任北辰购物中心总经理，于二零零二年任本公司副
总经理。刘先生在商业物业经营管理方面具有丰富经验。
58 岁，本公司副总经理。孙东樊先生毕业于北京交通大学，工商管理硕士学位，正高
级经济师。孙先生于一九八八年加入北辰集团，先后担任北京北辰实业股份有限公司
汇园公寓副总经理、总经理和北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司总经
孙东樊
理，北京北辰实业股份有限公司总经理助理，北京北辰会展集团有限公司常务副总经
理。现任北京北辰会展集团有限公司董事长，二零一七年三月出任本公司副总经理。
孙先生在投资物业经营管理方面具有丰富经验。
42 岁，本公司副总经理。胡先生毕业于中央财经大学，经济学学士。胡先生二零零二
年加入本公司，历任本公司投融资部副部长、部长、战略运营部部长、总经理助理、
胡浩
股东代表监事。二零二一年一月出任本公司副总经理。胡先生在公司资本运作、运营
管控方面具有丰富经验。
其它情况说明
√适用 □不适用
1、报告期内，公司现任及离任董事、监事和高级管理人员均未买入、卖出或持有公司股票。
此外，公司也未实施股权激励计划或授予任何一位董事、监事和高级管理人员限制性股票。
2、报告期内，李伟东先后担任本公司总经理、董事长，领取的报酬仅在董事长一职中体现，
其他任职不再重复注明领取报酬的情况。
3、报告期内，陈德启、张文雷同时担任本公司董事和高级管理人员，领取的报酬仅在董事一
职中体现，其他任职不再重复注明领取报酬的情况。
4、报告期内，郭川同时担任本公司董事、副总经理、董事会秘书和总法律顾问，领取的报酬
仅在董事一职中体现，其他任职不再重复注明领取报酬的情况。
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位 任期起始 任期终止
股东单位名称
姓名 担任的职务 日期 日期
李伟东 北京北辰实业集团有限责任公司 董事长 2020 年 7 月
贺江川 北京北辰实业集团有限责任公司 董事长 2011 年 12 月 2020 年 5 月
李云 北京北辰实业集团有限责任公司 董事 2018 年 11 月
张卫延 北京北辰实业集团有限责任公司 监事 2016 年 5 月 2019 年 12 月
董事会秘书、
李雪梅 北京北辰实业集团有限责任公司 2009 年 5 月
董事会办公室主任
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 其他单位名称 在其他单位 任期起始 任期终止
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2020 年年度报告
姓名 担任的职务 日期 日期
符耀文 汇盈控股有限公司 执行董事 2018 年 3 月
对外经济贸易大学国际商学院 教授 2005 年 12 月
云南博闻科技实业股份有限公司 独立董事 2015 年 5 月
吴革 北京海量数据技术股份有限公司 独立董事 2014 年 6 月 2020 年 5 月
民生控股股份有限公司 独立董事 2019 年 4 月
加科思药业集团有限公司 独立董事 2020 年 12 月
兰州大学法学院 院长、教授 2019 年 7 月
北京华宇软件股份有限公司 独立董事 2015 年 9 月
甘培忠
苏州道森钻采设备股份有限公司 独立董事 2018 年 1 月
甘肃金徽酒股份有限公司 独立董事 2018 年 5 月
中国人民大学法学院 教授 1992 年 7 月
董安生
上海新黄浦置业股份公司 独立董事 2015 年 6 月 2021 年 1 月
（已辞任）
华数传媒控股股份公司 独立董事 2015 年 9 月 2020 年 4 月
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
本公司董事薪酬由董事会提出议案，监事薪酬由监事会提出议
董事、监事、高级管理人员报酬
案，提请股东大会审议批准。高级管理人员的工资标准依据公
的决策程序
司薪酬管理制度的规定执行。
（1）董事、监事、高级管理人员的职位不同，所承担的责任的
董事、监事、高级管理人员报酬
差异；
确定依据
（2）公司年终考核。
董事、监事和高级管理人员报酬 详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变
的实际支付情况 动及报酬情况》。
报告期末全体董事、监事和高级 详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变
管理人员实际获得的报酬合计 动及报酬情况》。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
李伟东 董事长 选举 因工作需要
李伟东 总经理 解聘 因工作需要
贺江川 董事长 离任 因工作需要
甘培忠 独立董事 选举 因工作需要
董安生 独立董事 离任 因身体原因
李雪梅 监事会主席 选举 因工作需要
莫非 监事 选举 因工作需要
田振华 监事 选举 因工作需要
吕毅红 监事 选举 因工作需要
王建新 监事会主席 离任 因工作需要
张金利 监事 离任 因工作需要
刘慧 监事 离任 因工作需要
颜景辉 监事 离任 退休
张卫延 监事 离任 退休
胡浩 副总经理 聘任 因工作需要
崔薇 财务总监 离任 因工作需要
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2020 年年度报告
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明：
1、2020 年 4 月 21 日，本公司职工监事张卫延因个人年龄原因辞去公司第八届监事会职工监
事的职务。同日，本公司召开第三届职工代表大会推举田振华为公司第八届监事会职工监事。
2、2020 年 4 月 21 日，本公司股东代表监事王建新、张金利、刘慧因工作变动申请辞去公司
第八届监事会股东代表监事的职务。同日，本公司召开第八届第十次监事会会议，选举李雪梅、
胡浩、莫非为本公司第八届监事会由股东代表出任的监事。
3、2020 年 5 月 14 日，本公司董事长贺江川因工作变动申请辞去公司第八届董事会董事长、
执行董事、董事会下属战略委员会委员及主席、董事会下属提名委员会委员及主席职务。
4、2020 年 6 月 9 日，本公司财务总监崔薇因工作变动申请辞去公司财务总监职务。
5、2020 年 6 月 16 日，本公司 2019 年年度股东大会审议通过选举李雪梅、胡浩、莫非为公
司第八届监事会由股东代表出任的监事。同日，本公司召开第八届第十一次监事会会议，选举李
雪梅为本公司第八届监事会主席。
6、2020 年 8 月 20 日，本公司召开第八届董事会第七十九次会议，选举李伟东为本公司第八
届董事会董事长，并担任本公司董事会战略委员会、董事会提名委员会主席职务。同时李伟东不
再担任本公司总经理职务。
7、本公司独立董事董安生因个人身体原因辞去公司第八届董事会独立董事的职务。2020 年 8
月 26 日，本公司召开第八届第八十次董事会会议，选举甘培忠为本公司第八届董事会独立董事。
2020 年 10 月 20 日，本公司 2020 年第一次临时股东大会审议通过选举甘培忠为公司第八届董事
会独立董事。
8、2021 年 1 月 21 日，本公司股东代表监事胡浩因工作变动申请辞去公司第八届监事会股东
代表监事的职务。2021 年 1 月 22 日，本公司召开第八届第九十九次董事会会议，聘任胡浩为本
公司副总经理。
9、2021 年 2 月 2 日，本公司职工监事颜景辉因个人年龄原因申请辞去公司第八届监事会职
工监事的职务，在公司依法选举产生的新职工监事就任前，继续履行职工监事职责。2021 年 3 月
18 日，本公司召开第三届职工代表大会推举吕毅红为公司第九届监事会职工监事。
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 142
主要子公司在职员工的数量 5,583
在职员工的数量合计 5,725
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 2,555
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
管理人员 2,323
安保人员 256
运行维修人员 664
收款人员 133
厨师 602
服务人员 1,017
其他人员 730
合计 5,725
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 302
本科 1,936
大专 1,495
中专 631
其他 1,361
合计 5,725
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司按照“依法合规、按劳分配、效率优先、兼顾公平”的基本原则，在综合考虑社会物价
水平、公司支付能力以及员工的岗位价值、员工贡献大小等因素制定薪酬分配政策。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
持续推进各项培训开发活动，推动各类人才培养。开展需求导向的多元专项培训，为实现员
工个人价值、推动人才培养、助力经营发展，公司从员工发展的专业发展需求出发，以理论与实
践相结合的方式，持续开展面向专业技术人才、技能人才的各项培训活动，持续发挥技能人才工
作室作用，为员工搭建提升自我、展示自我的平台。以“加强交流求实效、强化管理上水平、增
强协作促共享”为目标，开展公司企业间交叉培训，充分挖掘整合内部资源，搭建企业间人才交
流平台和技术交流平台，搭建企业间共创共享、共同发展平台，促进企业间交流学习。报告期内，
公司母子公司人员培训覆盖率超过 90%，为持续提升员工综合素质和履职能力，促进公司经营发
展提供了支持。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 431,735 小时
劳务外包支付的报酬总额 2,032.62 万元
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2020 年年度报告
七、其他
□适用 √不适用
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2020 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上市公司股东大会规范意见》、
《上市公司章程指引》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了完善的组织制度和法人治理
结构。公司设党委会、股东大会、董事会、监事会，分别按其职责行使决策权、执行权、监督权，
保证了公司顺利运行。其中，董事会下设的审计、薪酬与考核、战略、提名、法律合规五个专门
委员会，均按公司相关制度履行各自的职能。
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面严格分开，符合现代企业的经营管
理需要。报告期内，公司与控股股东之间的关联交易均为生产经营必要的土地租赁、商标使用权
租赁、办公场所租赁，及为本公司取得的股东往来款等，这些关联交易对公司独立性并未产生任
何影响，并且均依法予以审议并披露。报告期内，未发生控股股东违规占用公司资金及侵占上市
公司利益的情况。
报告期内，公司按照公司章程及股东分红回报规划规定的分红标准和程序完成了公司 2019
年度利润分配，充分维护了公司股东依法享有的资产收益等合法权益。
报告期内，公司按照《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》以及《信息披露管理
制度》的规定，依法履行信息披露义务，确保公司信息披露的真实、准确、完整、及时，使所有
股东有平等的机会获得信息，保障中小股东知情权，充分维护投资者利益。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员按照境内外监管要求，通过参加线上培训、阅读
书面学习资料等方式，积极参与培训学习，对自身知识储备及履职能力的提升起到了促进作用。
报告期内，公司法人治理的实际状况符合《公司法》、《上市公司治理准则》和中国证监会
相关规定的要求。
2021 年，公司将进一步健全公司治理结构，完善各项制度，不断提高公司治理水平，为公司
在控制风险中加速发展保驾护航。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
上海证券交易所网址
2019 年年度股东大会 2020 年 6 月 16 日 2020 年 6 月 17 日
www.sse.com.cn
上海证券交易所网址
2020 年第一次临时股东大会 2020 年 10 月 20 日 2020 年 10 月 21 日
www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
董事 是否 参加股东大
参加董事会情况
姓名 独立 会情况
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董事 本年应参 亲自 以通讯 是否连续两
委托出 缺席 出席股东大
加董事会 出席 方式参 次未亲自参
席次数 次数 会的次数
次数 次数 加次数 加会议
李伟东 否 42 42 40 0 0 否 2
李云 否 42 42 40 0 0 否 1
陈德启 否 42 42 40 0 0 否 2
张文雷 否 42 42 40 0 0 否 0
郭川 否 42 42 40 0 0 否 2
符耀文 是 42 42 42 0 0 否 0
吴革 是 42 42 40 0 0 否 0
甘培忠 是 8 8 8 0 0 否 0
贺江川 否 16 16 15 0 0 否 0
董安生 是 34 7 7 0 27 是 0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
√适用 □不适用
本公司独立董事董安生因个人身体原因连续两次以上未能亲自出席董事会会议并辞任。本公
司 2020 年 8 月 26 日召开第八届第八十次董事会会议，批准本公司《关于选举甘培忠先生为本公
司第八届董事会独立非执行董事的议案》，并提交股东大会审议。该项议案于 2020 年 10 月 20
日召开的本公司 2020 年第一次临时股东大会审议通过。
年内召开董事会会议次数 42
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 40
现场结合通讯方式召开会议次数 2
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
（一）战略委员会 2020 年年度履职情况：
公司董事会战略委员会由 2 名执行董事和 3 名独立董事组成。根据公司《董事会战略委员会
议事规则》的规定，报告期内，公司董事会战略委员会共召开两次会议。战略委员会各成员本着
勤勉尽责的原则认真履行职责，报告期内结合公司经营实际，在深入回顾公司“十三五”时期主
业发展情况的基础上，为公司“十四五”时期会展及地产主业发展提出建设性意见。
（二）审计委员会 2020 年年度履职情况：
公司董事会审计委员会由 3 名独立董事组成。根据公司《董事会审计委员会议事规则》的规
定，公司董事会审计委员会各成员认真履行职责，在审阅公司定期财务报告、监督公司内控审计
工作、聘请外部审计机构等方面做了大量的工作。报告期内，公司审计委员会共召开五次会议，
分别对公司的外部审计工作安排、定期财务报告、会计师事务所选聘、内控体系及资产减值等事
项进行了审议、核查，充分发挥了专业委员会的作用。
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2020 年年度报告
（三）薪酬与考核委员会 2020 年年度履职情况：
公司董事会薪酬与考核委员会由 3 名独立董事组成。根据公司《董事会薪酬与考核委员会议
事规则》的规定，薪酬与考核委员会各成员本着勤勉尽责的原则认真履行职责，报告期内，公司
董事会薪酬与考核委员会召开两次会议，以提升企业效益为导向，认真审议了公司员工绩效考核
办法和独立董事薪酬调整方案，为完善公司激励机制提供切实保障。
（四）提名委员会 2020 年年度履职情况：
公司董事会提名委员会由 2 名执行董事和 3 名独立董事组成。根据公司《董事会提名委员会
议事规则》的规定，公司董事会提名委员会各成员规范履职、勤勉尽职，于报告期内召开了两次
会议，对董事候选人进行审查并提出建议，充分发挥了专业委员会的作用。
（五）法律合规委员会 2020 年年度履职情况:
公司董事会法律合规委员会由 2 名执行董事和 3 名独立董事组成。根据公司《董事会法律合
规委员会议事规则》的规定，公司董事会法律合规委员会各成员立足本职、尽责勤勉，于报告期
内召开了一次会议，对公司法治建设工作情况、重大法律纠纷案件诉讼进展情况进行了梳理分析，
为公司有效防范化解法律风险提供决策依据。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
本公司已经建立了绩效考核评价和薪酬制度。高级管理人员按规定实行年薪制，包括基薪和
绩效年薪。基薪根据高级管理人员的岗位职责、履职年限等确定。绩效年薪根据公司年度经营业
绩、年度工作计划完成情况、组织考核以及高级管理人员年度考核结果等因素确定并发放。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
本年度具体的内部控制情况请详见《北京北辰实业股份有限公司 2020 年度内部控制评价报
告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司财务报告相关内部控制有效性进行了审
计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网
站 www.sse.com.cn。
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是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十、其他
□适用 √不适用
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第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 还本付息方 交易 投资者适
债券名称 简称 代码 发行日 到期日
余额 （%） 式 场所 当性安排
北京北辰实业股
每年付息一 面 向合格
份有限公司 2014 14 北辰 2015 年 1 2020 年 1 上海证券
122348.SH 0 5.65 次，到期一 投 资者公
年公司债券 01 月 20 日 月 20 日 交易所
次还本 开发行
(品种一)
北京北辰实业股
每年付息一 面 向合格
份有限公司 2014 14 北辰 2015 年 1 2022 年 1 上海证券
122351.SH 14.97775 5.20 次，到期一 投 资者公
年公司债券 02 月 20 日 月 20 日 交易所
次还本 开发行
(品种二)
北京北辰实业股
每年付息一 面 向合格
份有限公司非公 16 北辰 2016 年 4 2021 年 4 上海证券
135403.SH 3.60 4.48 次，到期一 投 资者非
开发行 2016 年公 01 月 21 日 月 21 日 交易所
次还本 公开发行
司债券（第一期）
北京北辰实业股
每年付息一 面 向合格
份有限公司 2019 19 北辰 2019 年 4 2024 年 4 上海证券
151419.SH 12.00 4.80 次，到期一 投 资者非
年非公开发行公 F1 月 16 日 月 16 日 交易所
次还本 公开发行
司债券（第一期）
北京北辰实业股
每年付息一 面 向合格
份有限公司 2020 20 北辰 2020 年 1 2025 年 1 上海证券
162972.SH 6.00 4.17 次，到期一 投 资者非
年非公开发行公 01 月 15 日 月 15 日 交易所
次还本 公开发行
司债券（第一期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2020 年 1 月 20 日，公司按时足额完成“14 北辰 01”本金和当期利息兑付，按时足额完成“14
北辰 02”当期利息兑付。
2020 年 4 月 16 日，公司按时足额完成“19 北辰 F1”当期利息兑付。
2020 年 4 月 21 日，公司按时足额完成“16 北辰 01”当期利息兑付。
公司不存在未按期、未足额支付及应付未付公司债券利息及本金的情况。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“14 北辰 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。公司
于 2017 年 12 月 22 日将票面利率由 4.80%上调至 5.65%。2018 年 1 月 22 日回售实施完毕后，“14
北辰 01”在上海证券交易所上市并交易的数量减少至 599,202 手，金额人民币 5.99202 亿元。2020
年 1 月 20 日本金和当期利息全额兑付完毕后，“14 北辰 01”从上海证券交易所摘牌。
“14 北辰 02”为 7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。公司
于 2019 年 12 月 20 日决定不上调票面利率，即“14 北辰 02”存续期后 2 年的票面利率仍为 5.20%。
2020 年 1 月 20 日回售实施完毕后，“14 北辰 02”在上海证券交易所上市并交易的数量减少至
1,497,775 手，金额人民币 14.97775 亿元。
“16 北辰 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。公司
于 2019 年 3 月 22 日决定不上调票面利率，即“16 北辰 01”债券存续期后两年票面利率仍为 4.48%。
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2020 年年度报告
2019 年 4 月 22 日回售实施完毕后，“16 北辰 01”在上海证券交易所挂牌并交易的数量减少至
360,000 手，金额人民币 3.60 亿元。
“19 北辰 F1”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前
未到债券含权条款行权期，未发生行权。
“20 北辰 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前
未到债券含权条款行权期，未发生行权。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 瑞银证券有限责任公司
办公地址 北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际金融中心 12 层、15 层
债券受托管理人
联系人 贾巍巍
联系电话 010－58328888
名称 天风证券股份有限公司
办公地址 北京市西城区佟麟阁路 85 号
债券受托管理人
联系人 刘岳
联系电话 010-56702805
名称 联合资信评估股份有限公司
资信评级机构
办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险大厦 17 层
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
其他说明：
√适用 □不适用
“14 北辰 01”、“14 北辰 02”、“16 北辰 01”债券受托管理人为瑞银证券有限责任公司，资信评
级机构为联合信用评级有限公司（自 2020 年 10 月起由联合资信评估股份有限公司承继相关业务）；
“19 北辰 F1”、“20 北辰 01”债券受托管理人为天风证券股份有限公司，资信评级机构为上海新世纪
资信评估投资服务有限公司。报告期内，公司发行的各期公司债券受托管理人、资信评级机构均
未发生变更。
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司“14 北辰债”分为“14 北辰 01”和“14 北辰 02”两个品种公开发行，募集总额分别为
人民币 10.00 亿元和 15.00 亿元，募集资金拟用于偿还公司债务，补充公司流动资金，优化公司
债务结构，满足公司中长期资金需求。
“14 北辰 01”和“14 北辰 02”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的
使用与《北京北辰实业股份有限公司公开发行 2014 年公司债券募集说明书》中承诺的用途、使用
计划及其他约定一致，即人民币 15.25 亿元偿还银行贷款，剩余部分扣除发行费用后拟用于补充
公司流动资金。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“16 北辰 01”募集资金总额为人民币 15.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还银行
贷款 7.30 亿元（其中 4.50 亿元已以自有资金先行垫付偿还），剩余部分用于补充公司流动资金。
“16 北辰 01”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承
诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“19 北辰 F1”募集资金总额为人民币 12.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还投资
者回售的公司债券本金及 2019 年应付利息，其中 11.40 亿元用于偿还 16 北辰 01 回售债券本金，
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2020 年年度报告
剩余资金用于偿还“16 北辰 01”债券 2019 年应付利息。“19 北辰 F1”的募集资金已按时划入公
司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截
至报告期末，上述募集资金已使用完毕。
“20 北辰 01”募集资金总额为人民币 6.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还“14
北辰 01”到期公司债券本金。“20 北辰 01”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募
集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资
金已使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、“14 北辰 02”：
根据监管部门和联合信用评级有限公司（以下简称“联合信用评级”）对跟踪评级的有关要求，
联合信用评级将在本次债券存续期内，每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内
对其进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2020 年 6 月 16 日出具了《北京北辰实业股份有限公司公司债券 2020 年跟踪
评级报告》，将公司主体长期信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时将“14 北辰 02”
债项信用等级由 AA+调整为 AAA。本次跟踪评级报告详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
评级上调不会对“14 北辰 02”投资者适当性管理产生影响。
2、“16 北辰 01”
根据监管部门和联合信用评级对跟踪评级的有关要求，联合信用评级将在本期债券存续期内，
每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内对其进行一次定期跟踪评级，并在本期
债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2020 年 6 月 16 日出具了《北京北辰实业股份有限公司非公开发行公司债券
2020 年跟踪评级报告》，将公司主体长期信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时将“16
北辰 01”债项信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对“16 北辰 01”投资者适当性管理产生
影响。
3、“19 北辰 F1”
根据相关主管部门的监管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续期内，新世纪评
级将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告
披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内，并在发生可能影响公司信用
质量的重大事项时进行不定期跟踪评级。
新世纪评级于 2020 年 6 月 19 日出具了《北京北辰实业股份有限公司及其发行的 19 北辰 F1
与 20 北辰 01 跟踪评级报告》，将公司主体信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时
将“19 北辰 F1”、“20 北辰 01”信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对“19 北辰 F1”投资者适
当性管理产生影响。
4、“20 北辰 01”
根据相关主管部门的监管要求和新世纪评级业务操作规范，在本期债券存续期内，新世纪评
级将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告
披露后 2 个月内出具，且不晚于每一会计年度结束之日起 6 个月内，并在发生可能影响公司信用
质量的重大事项时进行不定期跟踪评级。
新世纪评级于 2020 年 6 月 19 日出具了《北京北辰实业股份有限公司及其发行的 19 北辰 F1
与 20 北辰 01 跟踪评级报告》，将公司主体信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时
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2020 年年度报告
将“19 北辰 F1”、“20 北辰 01”信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对“20 北辰 01”投资者适
当性管理产生影响。
5、2017 年度第一期中期票据、2018 年度第一期中期票据及 2019 年度第一期中期票据
联合资信评估有限公司于 2020 年 6 月 23 日出具了《北京北辰实业股份有限公司跟踪评级报告》，
将公司主体长期信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时将“17 北辰实业 MTN001”、
“18 北辰实业 MTN001”和“19 北辰实业 MTN001”的信用等级由 AA+调整为 AAA。评级上调不会对
“17 北辰实业 MTN001”、“18 北辰实业 MTN001”和“19 北辰实业 MTN001”投资者适当性管理产
生影响。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内，公司债券均未采取债券增信措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿
债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
“14 北辰 01”和“14 北辰 02”为公开发行的一般公司债券，“16 北辰 01”为非公开发行的公司债
券，公司聘请了瑞银证券有限责任公司担任前述公司债券的受托管理人。报告期内，瑞银证券有
限责任公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，于 2020 年 6 月 23 日根
据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定及公司债
券《受托管理协议》的约定及时出具并公告了《瑞银证券有限责任公司关于北京北辰实业股份有
限公司 2014/2016 年公司债券重大事项受托管理事务临时报告》，并同步刊登于上海证券交易所网
站 www.sse.com.cn，于 2020 年 6 月 29 日根据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托
管理人执业行为准则》等相关规定及公司债券《受托管理协议》的约定及时出具并公告了《北京
北辰实业股份有限公司 2014/2016 年公司债券受托管理事务报告（2019 年度）》，并同步刊登于上
海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
“19 北辰 F1”和“20 北辰 01”为非公开发行的公司债券，公司聘请了天风证券股份有限公司担
任前述公司债券的受托管理人。报告期内，天风证券股份有限公司严格按照《债券受托管理协议》
约定履行受托管理人职责，于 2020 年 6 月 23 日分别出具了的《北京北辰实业股份有限公司 2019
年非公开发行公司债券（第一期）度受托管理事务报告（2019 年度）》和《天风证券股份有限公
司关于北京北辰实业股份有限公司 19 北辰 F1、20 北辰 01 公司债券 2020 年度第一次临时受托管
理事务报告》，并已通过上交所网站专区向合格投资者披露。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2020 年 2019 年 变动原因
同期增减（%）
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2020 年年度报告
主要由于公司本期利
息税折旧摊销前利润 1,935,289,757 3,652,884,186 -47.02
润总额下降所致
流动比率 1.80 1.65 9.09
速动比率 0.44 0.44 -
减少 1.43 个
资产负债率（%） 77.18% 78.61%
百分点
主要由于公司本期利
EBITDA 全部债务比 0.05 0.10 -50.00
润总额下降所致
主要由于公司本期利
利息保障倍数 0.75 1.47 -48.98
润总额下降所致
现金利息保障倍数 1.37 1.71 -19.88
主要由于公司本期利
EBITDA 利息保障倍数 0.90 1.63 -44.79
润总额下降所致
贷款偿还率（%） 100% 100% -
利息偿付率（%） 100% 100% -
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2017]MTN487 号”文核准，公司于 2017 年 9 月 18
日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2017 年度第一期中期票据(“17 北辰实业 MTN001”)，发
行金额人民币 13.20 亿元，发行利率为 5.14%，起息日为 2017 年 9 月 20 日，期限为 5 年，附第
三年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，按年付息，到期一次还本，最后一期利
息随本金的兑付一起支付。公司于 2020 年 8 月 10 日公告了《调整票面利率选择权及投资者回售
选择权行使公告》，将票面利率由 5.14%调整为 3.80%，最终回售规模 2.00 亿元。报告期内，公
司按时足额完成该中期票据当期利息及回售部分债券的兑付。本次回售实施完成后，该中期票据
余额为 11.20 亿元。
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2018]MTN667 号”文核准，公司于 2018 年 11 月 29
日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据（“18 北辰实业 MTN001”），发行
金额人民币 16.20 亿元，发行利率为 5.65%，起息日为 2018 年 12 月 3 日，期限为 3+N 年并附发
行人赎回选择权，按年付息。报告期内，公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付。
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2018]MTN666 号”文核准，公司于 2019 年 6 月 27
日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据（“19 北辰实业 MTN001”），发行
金额人民币 10 亿元，发行利率为 5.20%，起息日为 2019 年 6 月 28 日，期限为 3+N 年并附发行人
赎回选择权，按年付息。报告期内，公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付。
经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2020]MTN1019 号”文核准，公司于 2020 年 10 月 26 日
开始发行北京北辰实业股份有限公司 2020 年度第一期中期票据（“20 北辰实业 MTN001”），发行金
额人民币 2.60 亿元，发行利率为 3.78%，起息日为 2020 年 10 月 28 日，期限为 2 年，按年付息。
报告期内该中期票据不涉及利息兑付。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团获得银行授信总额人民币 156 亿元，已提取借款人民币 91
亿元，剩余授信额度人民币 65 亿元。报告期内，公司均已按期支付借款本金及利息。
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2020 年年度报告
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格执行公司债券募集说明书相关约定和承诺，为充分、有效地维护债券持
有人的利益，公司已为公司债券的按时、足额偿付做出一系列安排，包括设置设立专门的偿付工
作小组、偿债应急保障方案、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露义务等，确保
债券及时安全付息、兑付。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
报告期内，联合信用评级将公司主体长期信用等级由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同
时将“14 北辰 02”、 “16 北辰 01”债项信用等级由 AA+调整为 AAA；新世纪评级将公司主体信用等级
由 AA+调整为 AAA，评级展望为“稳定”，同时将“19 北辰 F1”、 “20 北辰 01”信用等级由 AA+调整为
AAA。
除上述事宜外，截至报告期末，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第五十四条列
示的相关重大事项。
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2020 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
普华永道中天审字(2021)第 10039 号
(第一页，共五页)
北京北辰实业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
（一）我们审计的内容
我们审计了北京北辰实业股份有限公司(以下称“北辰实业”)的财务报表，包括 2020 年 12 月
31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并
及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
（二）我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了北辰
实业 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合并及公司经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于北辰实业，并履行了职业道德方面的其他责
任。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
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2020 年年度报告
普华永道中天审字(2021)第 10039 号
(第二页，共五页)
三、关键审计事项（续）
我们在审计中识别出的关键审计事项为存货可变现净值的评估：
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
存货可变现净值的评估
请参阅财务报表附注 我们对管理层存货可变现净值的评估实施了以下
主要程序：
于 2020 年 12 月 31 日，存货的总金额为人
民币 56,440,500,295 元，约占集团总资产的 我们了解了管理层与存货可变现净值的评估相关
65.29%。管理层对 2020 年 12 月 31 日的存 的内部控制和评估流程，并通过考虑估计不确定
货的可变现净值进行了评估，存货的账面价 性的程度和其他固有风险因素的水平如复杂性、
值以成本及可变现净值中的较低者计量。 主观性、变化和对管理层偏向或舞弊的敏感性，
评估了重大错报的固有风险。
管理层根据存货的预计售价减去至完工时预
计将要发生的成本、预计的销售费用以及相 我们评估了以前期间对存货可变现净值的评估结
关税费后的金额确定存货的可变现净值。存 果，以评价管理层作出估计的流程的有效性。
货可变现净值的评估中预计销售价格、预计
销售费用以及存货的预计完工成本涉及管理 我们评估并测试了关于存货可变现净值的评估的
层的判断和估计，其受当时市场状况影响并 关键控制。
需考虑存货的特点状况予以调整。
我们取得了管理层确定存货可变现净值的计算
我们关注该事项，主要是考虑到存货的金额 表，并采用抽样的方法执行了以下审计程序：
重大，且存货可变现净值的评估具有一定程
度的估计不确定性、复杂性和主观性，管理 将预计销售价格与近期市场销售价格进
层在评估存货可变现净值时需要作出重大判 行了比较，包括管理层在同一项目的市场
断与估计，因此我们将存货可变现净值的评 销售价格或具有类似大小、用途及地点的
估确定为关键审计事项。 可比物业的现行市场销售价格。
将预计销售费用占预计销售价格的比例，
与同类型已竣工项目的实际平均销售费
用占销售收入的比例进行了比较。
根据相关的税收规定，通过重新计算的方
法对管理层采用的与存货销售相关的税
费的合理性进行了评估。
将存货至完工时预计将要发生的成本与
管理层所批准的预算进行了核对，并与管
理层同类型已竣工项目的实际成本进行
了比较。
综上，基于我们获取的审计证据及执行的审计工
作，我们发现相关证据能够支持管理层关于存货
可变现净值的判断、假设及估计。
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2020 年年度报告
普华永道中天审字(2021)第 10039 号
(第三页，共五页)
四、其他信息
北辰实业管理层对其他信息负责。其他信息包括北辰实业 2020 年年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们
已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们
无任何事项需要报告。
五、管理层和审计委员会对财务报表的责任
北辰实业管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估北辰实业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算北辰实业、终止运营或别无其他现实的选
择。
审计委员会负责监督北辰实业的财务报告过程。
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普华永道中天审字(2021)第 10039 号
(第四页，共五页)
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对北辰实业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报
告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致北辰实业不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
(六) 就北辰实业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与审计委员会就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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普华永道中天审字(2021)第 10039 号
(第五页，共五页)
六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向审计委员会提供声明，并与审计委员会沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与审计委员会沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生
的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ———————————
彭啸风(项目合伙人)
中国上海市
2021 年 3 月 24 日 注册会计师
———————————
任丽君
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2020 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 13,045,474,213 14,811,678,902
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 153,890,739 55,241,187
应收款项融资
预付款项 64,524,451 208,202,163
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 2,054,777,591 3,963,257,916
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 56,440,500,295 60,734,105,543
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 103,533,637 16,019,202
其他流动资产 2,728,909,169 3,062,045,448
流动资产合计 74,591,610,095 82,850,550,361
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 272,201,258 170,483,313
长期股权投资 541,852,643 463,980,546
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 6,847,295,203 6,389,491,417
固定资产 1,929,939,747 2,381,778,836
在建工程 872,949,905 3,573,479
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 49,944,465 56,513,165
无形资产 10,528,201 15,680,163
开发支出
商誉
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2020 年年度报告
长期待摊费用 7,716,147 9,934,661
递延所得税资产 1,263,904,521 1,340,213,368
其他非流动资产 55,514,137 129,479,686
非流动资产合计 11,851,846,227 10,961,128,634
资产总计 86,443,456,322 93,811,678,995
流动负债：
短期借款 - 901,135,833
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 7,071,835,411 6,723,057,465
预收款项 230,349,078 239,101,670
合同负债 17,882,773,042 24,287,096,476
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 94,763,362 125,184,965
应交税费 2,617,074,908 3,192,584,119
其他应付款 4,036,566,156 3,925,630,574
其中：应付利息
应付股利 1,162,190 17,162,190
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 9,594,165,617 10,709,332,630
其他流动负债 18,308,584 -
流动负债合计 41,545,836,158 50,103,123,732
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 17,713,422,612 20,498,379,889
应付债券 4,659,803,453 1,548,298,593
其中：优先股
永续债
租赁负债 20,065,559 31,482,614
长期应付款 2,658,261,937 1,434,826,089
长期应付职工薪酬 114,239,518 125,670,954
预计负债
递延收益 2,743,396 1,943,396
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 25,168,536,475 23,640,601,535
负债合计 66,714,372,633 73,743,725,267
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具 2,630,379,842 2,630,379,842
69 / 161
2020 年年度报告
其中：优先股
永续债 2,630,379,842 2,630,379,842
资本公积 3,703,970,680 3,648,897,300
减：库存股
其他综合收益 398,506 -3,224,494
专项储备
盈余公积 1,048,895,107 1,012,472,728
一般风险准备
未分配利润 6,298,481,694 6,712,512,444
归属于母公司所有者权益（或
17,049,145,829 17,368,057,820
股东权益）合计
少数股东权益 2,679,937,860 2,699,895,908
所有者权益（或股东权益）
19,729,083,689 20,067,953,728
合计
负债和所有者权益（或股
86,443,456,322 93,811,678,995
东权益）总计
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
母公司资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 7,504,368,870 7,104,572,325
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 137,602,763 43,629,940
应收款项融资
预付款项 22,218,084 23,016,688
其他应收款 54,082,435 814,731,959
其中：应收利息
应收股利
存货 1,006,359,784 1,277,927,623
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 11,740,698,075 7,600,669,775
其他流动资产 76,093,127 76,633,814
流动资产合计 20,541,423,138 16,941,182,124
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 12,663,972,500 17,118,866,794
长期股权投资 6,609,302,062 6,515,696,753
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,696,726,658 4,754,806,782
固定资产 673,107,098 1,079,497,258
在建工程 472,424,133 3,226,744
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 31,402,373 25,989,904
无形资产 4,950,486 8,770,506
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 227,800,622 271,273,600
其他非流动资产
非流动资产合计 25,379,685,932 29,778,128,341
资产总计 45,921,109,070 46,719,310,465
流动负债：
短期借款 - 901,135,833
交易性金融负债
衍生金融负债
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2020 年年度报告
应付票据
应付账款 717,978,123 751,991,843
预收款项 230,727,513 238,326,411
合同负债 368,596,014 701,930,629
应付职工薪酬 70,851,592 89,145,393
应交税费 521,667,297 680,980,587
其他应付款 12,673,829,177 11,256,885,949
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,032,770,696 6,250,057,350
其他流动负债
流动负债合计 17,616,420,412 20,870,453,995
非流动负债：
长期借款 10,113,325,412 10,975,219,907
应付债券 4,659,803,453 1,548,298,593
其中：优先股
永续债
租赁负债 9,244,239 10,854,767
长期应付款 500,000,000 -
长期应付职工薪酬 114,239,518 125,670,954
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 15,396,612,622 12,660,044,221
负债合计 33,013,033,034 33,530,498,216
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具 2,630,379,842 2,630,379,842
其中：优先股
永续债 2,630,379,842 2,630,379,842
资本公积 3,681,309,353 3,681,309,353
减：库存股
其他综合收益 398,506 -3,224,494
专项储备
盈余公积 1,048,895,107 1,012,472,728
未分配利润 2,180,073,228 2,500,854,820
所有者权益（或股东权益）
12,908,076,036 13,188,812,249
合计
负债和所有者权益（或股
45,921,109,070 46,719,310,465
东权益）总计
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
合并利润表
2020 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 17,995,982,446 20,122,363,737
其中：营业收入 17,995,982,446 20,122,363,737
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 16,205,650,209 16,797,390,935
其中：营业成本 13,684,400,940 12,904,431,801
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 832,691,492 2,004,831,062
销售费用 539,461,112 555,160,972
管理费用 848,839,857 918,201,332
研发费用
财务费用 300,256,808 414,765,768
其中：利息费用 466,721,709 547,320,932
利息收入 172,289,098 137,297,593
加：其他收益 28,759,068 26,423,604
投资收益（损失以“－”号填列） 237,254,677 189,636,999
其中：对联营企业和合营企业的投
186,426,773 187,469,308
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 6,509,691 -28,134,562
资产减值损失（损失以“-”号填列） -894,550,869 -763,604,394
资产处置收益（损失以“－”号填
-1,345,900 -3,056,100
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,166,958,904 2,746,238,349
加：营业外收入 20,061,755 34,976,787
减：营业外支出 27,120,591 18,009,484
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,159,900,068 2,763,205,652
减：所得税费用 583,916,656 919,365,196
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 575,983,412 1,843,840,456
（一）按经营持续性分类
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2020 年年度报告
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
575,983,412 1,850,261,893
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
- -6,421,437
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏
270,974,629 1,653,948,716
损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填
305,008,783 189,891,740
列）
六、其他综合收益的税后净额 3,623,000 619,430
（一）归属母公司所有者的其他综合收
3,623,000 619,430
益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益 3,623,000 619,430
（1）重新计量设定受益计划变动额 3,623,000 619,430
（2）权益法下不能转损益的其他综合收
益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 579,606,412 1,844,459,886
（一）归属于母公司所有者的综合收益
274,597,629 1,654,568,146
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 305,008,783 189,891,740
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.04 0.46
（二）稀释每股收益(元/股) 0.04 0.46
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
母公司利润表
2020 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 2,095,957,989 2,625,434,541
减：营业成本 1,049,503,282 1,069,346,240
税金及附加 295,356,419 230,627,308
销售费用 76,448,601 86,698,623
管理费用 535,349,681 596,893,072
研发费用
财务费用 -109,965,987 -69,686,979
其中：利息费用
利息收入 112,849,001 73,089,442
加：其他收益 22,000,994 17,130,074
投资收益（损失以“－”号填列） 219,991,111 378,290,644
其中：对联营企业和合营企业的投
-7,521,691 -
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,458,665 -234,945,567
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -20,000,000
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 489,799,433 852,031,428
加：营业外收入 13,904,617 23,306,880
减：营业外支出 15,864,799 11,893,667
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 487,839,251 863,444,641
减：所得税费用 123,615,464 215,983,915
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 364,223,787 647,460,726
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
364,223,787 653,972,148
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
- -6,511,422
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 3,623,000 619,430
（一）不能重分类进损益的其他综合收
3,623,000 619,430
益
1.重新计量设定受益计划变动额 3,623,000 619,430
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
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2020 年年度报告
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 367,846,787 648,080,156
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
合并现金流量表
2020 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 12,696,794,540 19,325,969,992
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 321,840,069 7,300,121
收到其他与经营活动有关的现金 2,074,862,675 497,956,181
经营活动现金流入小计 15,093,497,284 19,831,226,294
购买商品、接受劳务支付的现金 10,933,707,798 12,115,580,427
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 1,109,299,861 1,246,975,309
支付的各项税费 2,374,295,760 3,860,452,272
支付其他与经营活动有关的现金 424,685,139 2,487,323,161
经营活动现金流出小计 14,841,988,558 19,710,331,169
经营活动产生的现金流量净额 251,508,726 120,895,125
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 957,100,000 181,788,834
取得投资收益收到的现金 10,454,745 53,804,056
处置固定资产、无形资产和其他长期资
763,316 1,186,766
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 968,318,061 236,779,656
购建固定资产、无形资产和其他长期资
330,041,634 135,683,808
产支付的现金
投资支付的现金 212,184,700 -
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 16,968,885 -
77 / 161
2020 年年度报告
投资活动现金流出小计 559,195,219 135,683,808
投资活动产生的现金流量净额 409,122,842 101,095,848
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 102,965,444 1,952,100,000
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
102,965,444 960,500,000
现金
取得借款收到的现金 5,130,068,784 10,500,183,605
发行债券收到的现金 854,030,000 1,190,400,000
收到其他与筹资活动有关的现金 3,484,854,070 1,254,318,487
筹资活动现金流入小计 9,571,918,298 14,897,002,092
偿还债务支付的现金 7,694,940,197 10,291,428,476
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,925,910,061 2,786,041,899
其中：子公司支付给少数股东的股利、
92,858,895 77,017,475
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 556,901,544 2,117,569,185
筹资活动现金流出小计 11,177,751,802 15,195,039,560
筹资活动产生的现金流量净额 -1,605,833,504 -298,037,468
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -945,201,936 -76,046,495
加：期初现金及现金等价物余额 11,775,741,381 11,851,787,876
六、期末现金及现金等价物余额 10,830,539,445 11,775,741,381
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
母公司现金流量表
2020 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,826,332,499 3,068,700,921
收到的税费返还 22,079,363 -
收到其他与经营活动有关的现金 242,235,266 99,106,115
经营活动现金流入小计 2,090,647,128 3,167,807,036
购买商品、接受劳务支付的现金 616,493,221 1,641,087,806
支付给职工及为职工支付的现金 637,251,541 734,038,261
支付的各项税费 683,681,124 788,870,611
支付其他与经营活动有关的现金 166,364,269 489,056,918
经营活动现金流出小计 2,103,790,155 3,653,053,596
经营活动产生的现金流量净额 -13,143,027 -485,246,560
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 22,006,647,028 18,674,965,076
取得投资收益收到的现金 1,554,399,347 1,533,934,237
处置固定资产、无形资产和其他长期资
758,817 726,351
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 23,561,805,192 20,209,625,664
购建固定资产、无形资产和其他长期资
206,655,950 103,595,762
产支付的现金
投资支付的现金 20,677,678,646 18,385,391,434
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 20,884,334,596 18,488,987,196
投资活动产生的现金流量净额 2,677,470,596 1,720,638,468
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 991,600,000
取得借款收到的现金 2,976,120,784 2,670,228,069
发行债券收到的现金 854,030,000 1,190,400,000
收到其他与筹资活动有关的现金 1,384,500,000 555,225,874
筹资活动现金流入小计 5,214,650,784 5,407,453,943
偿还债务支付的现金 5,704,733,861 3,627,458,476
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,704,694,039 1,559,600,134
支付其他与筹资活动有关的现金 69,767,538 528,915,244
筹资活动现金流出小计 7,479,195,438 5,715,973,854
筹资活动产生的现金流量净额 -2,264,544,654 -308,519,911
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 399,782,915 926,871,997
加：期初现金及现金等价物余额 7,094,712,787 6,167,840,790
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2020 年年度报告
六、期末现金及现金等价物余额 7,494,495,702 7,094,712,787
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
合并所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2020 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 专
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 优 项 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 储 他
先 永续债 股 准备
他 备
股
一、上年年末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,648,897,300 -3,224,494 1,012,472,728 6,712,512,444 17,368,057,820 2,699,895,908 20,067,953,728
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,648,897,300 -3,224,494 1,012,472,728 6,712,512,444 17,368,057,820 2,699,895,908 20,067,953,728
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 55,073,380 3,623,000 36,422,379 -414,030,750 -318,911,991 -19,958,048 -338,870,039
填列）
（一）综合收益总额 143,530,000 3,623,000 127,444,629 274,597,629 305,008,783 579,606,412
（二）所有者投入和
55,073,380 55,073,380 47,892,064 102,965,444
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 55,073,380 55,073,380 47,892,064 102,965,444
（三）利润分配 -143,530,000 36,422,379 -541,475,379 -648,583,000 -372,858,895 -1,021,441,895
1．提取盈余公积 36,422,379 -36,422,379
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-143,530,000 -505,053,000 -648,583,000 -372,858,895 -1,021,441,895
东）的分配
4．其他
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2020 年年度报告
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,703,970,680 398,506 1,048,895,107 6,298,481,694 17,049,145,829 2,679,937,860 19,729,083,689
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2020 年年度报告
2019 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 专
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 其
优 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 储 他
先 永续债 股 准备
他
股 备
一、上年年末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 5,644,210,842 15,217,462,074 1,626,521,643 16,843,983,717
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,648,897,300 -3,843,924 947,726,656 5,644,210,842 15,217,462,074 1,626,521,643 16,843,983,717
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 1,016,928,642 619,430 64,746,072 1,068,301,602 2,150,595,746 1,073,374,265 3,223,970,011
列）
（一）综合收益总额 619,430 1,653,948,716 1,654,568,146 189,891,740 1,844,459,886
（二）所有者投入和减
991,600,000 991,600,000 960,500,000 1,952,100,000
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
991,600,000 991,600,000 991,600,000
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 960,500,000 960,500,000
（三）利润分配 25,328,642 64,746,072 -585,647,114 -495,572,400 -77,017,475 -572,589,875
1．提取盈余公积 64,746,072 -64,746,072
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-91,530,000 -404,042,400 -495,572,400 -77,017,475 -572,589,875
的分配
4．其他 116,858,642 -116,858,642
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
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2020 年年度报告
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,648,897,300 -3,224,494 1,012,472,728 6,712,512,444 17,368,057,820 2,699,895,908 20,067,953,728
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2020 年度
项目 实收资本 (或 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,681,309,353 -3,224,494 1,012,472,728 2,500,854,820 13,188,812,249
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,681,309,353 -3,224,494 1,012,472,728 2,500,854,820 13,188,812,249
三、本期增减变动金额（减少
3,623,000 36,422,379 -320,781,592 -280,736,213
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 143,530,000 3,623,000 220,693,787 367,846,787
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -143,530,000 36,422,379 -541,475,379 -648,583,000
1．提取盈余公积 36,422,379 -36,422,379
2．对所有者（或股东）的分
-143,530,000 -505,053,000 -648,583,000
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
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2020 年年度报告
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,681,309,353 398,506 1,048,895,107 2,180,073,228 12,908,076,036
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2020 年年度报告
2019 年度
项目 实收资本 (或 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,439,041,208 12,044,704,493
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,367,020,000 1,613,451,200 3,681,309,353 -3,843,924 947,726,656 2,439,041,208 12,044,704,493
三、本期增减变动金额（减少
1,016,928,642 619,430 64,746,072 61,813,612 1,144,107,756
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 619,430 647,460,726 648,080,156
（二）所有者投入和减少资本 991,600,000 991,600,000
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
991,600,000 991,600,000
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 25,328,642 64,746,072 -585,647,114 -495,572,400
1．提取盈余公积 64,746,072 -64,746,072
2．对所有者（或股东）的分
-91,530,000 -404,042,400 -495,572,400
配
3．其他 116,858,642 -116,858,642
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
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2020 年年度报告
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 2,630,379,842 3,681,309,353 -3,224,494 1,012,472,728 2,500,854,820 13,188,812,249
法定代表人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：高小杰
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2020 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下
称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于 1997 年 4 月 2 日正式成立，注册地为
中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最
终母公司。本公司于 2006 年 10 月 16 日在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2020 年 12 月 31 日，
本公司的总股本为 3,367,020,000 元，每股面值 1 元。
本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于 1998 年 10 月 9 日在国家工商行政
管理部门注册为中外合资股份有限公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发、物业出租、酒店及物业管理等
业务。
本财务报表由本公司董事会于 2021 年 3 月 24 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，本年度新纳入合并范围的子公司主要有宁波京
诚、廊坊辰睿、海口辰睿、钓鱼台会展以及杭州京阳。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损
失的计量、存货的计价方法、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认和计量等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司 2020 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2020 年 12
月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
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2020 年年度报告
4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a)同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b)非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
5. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股
东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项
下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享
有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，
全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，
按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子
公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属
于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集
团的角度对该交易予以调整。
6. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；
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2020 年年度报告
其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交
易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
8. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a)金融资产
(i)分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊余成本
计量的债务工具。
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一
年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产。
(ii)减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产和财务担保合同，以预期信用损失为基础确认损失准
备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期
信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认
后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款和合同资产，无论是否存在重大
融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应
收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款组合 1 应收购房款
应收账款组合 2 应收物业费
应收账款组合 3 应收酒店及餐饮服务款
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应收账款组合 4 应收会展服务款-国有企业
应收账款组合 5 应收会展服务款-其他企业
应收账款组合 6 应收租赁款
其他应收款组合 1 应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合 2 应收关联公司款项
其他应收款组合 3 应收少数股东款项
其他应收款组合 4 应收代垫款项
其他应收款组合 5 应收其他款项
长期应收款组合 1 应收保证金
长期应收款组合 2 应收关联公司款项
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii)终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。
(b)金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及
应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率
法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债
表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c)权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他
方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安
排，本集团将其分类为权益工具。
(d)金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
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9. 存货
√适用 □不适用
(a)分类
存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品和包装物等，按成本与可
变现净值孰低计量。
(b)发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、
建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发
产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。
建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发
生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出
亦列入开发成本核算。
库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一
次转销法或者五五摊销法进行摊销。
(c)存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(d)本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
10. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，
能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权
利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a)投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，
按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按
照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，以按发行权
益性证券的公允价值确认为初始投资成本。
(b)后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算时，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预
计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收
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益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投
资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部
分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于
资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能控制或与其他方
一起共同控制这些政策的制定。
(d)长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额。
11. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建
筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率
列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
土地使用权 40 年 - 2.5%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
12. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投
入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
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与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
机器设备 年限平均法 5-15 年 5%至 10% 6.0%至 19.0%
运输工具 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
其他设备 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
13. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额。
14. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用状态之固定
资产、投资性房地产及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为
使资产达到预定可使用状态及可销售状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资
产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到可销售
状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，
并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的专门借款，
以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的一般借款，
按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短
期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
15. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产为自用的土地使用权、办公软件等，以成本计量。
(a)土地使用权
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土地使用权按使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间
合理分配的，全部作为固定资产。
(b)办公软件
办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销。
(c)定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
(d)无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
16. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进
行减值测试。尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额
进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入
的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
17. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限
在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列
示。
18. 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，
包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允
价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在
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职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
内退福利
本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休
年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
19. 预计负债
√适用 □不适用
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，
且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
20. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
(a)销售商品
收入在商品的控制权转移给客户时确认。商品的控制权是在某一时段内还是某一时点转移，
取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，商品的控制权在
某一时段内发生转移：
客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；或
客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；或
本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
如果商品的控制权在某一时段内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度进行
收入确认。否则，收入于客户获得商品房控制权的某一时点确认。
本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在某一时段内确认收入类型的商品销售
合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该
进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算。
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对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状态并
交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团
在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。
(b)提供劳务
收入根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的
成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以
使其能够反映履约情况的变化。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损
失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。
本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同
履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。
本集团将为获取销售商品合同或劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊
销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同
取得成本，本集团按照相关合同项下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面
价值高于因销售商品或提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对
超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团对于合同履约成本
根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货
和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准
备后的净额，列示为其他非流动资产。
21. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产有关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益有关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿
命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减
相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。本集团对
同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助计入其他收益，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支出。
22. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负
债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
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对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所
得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
23. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。
租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支
付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负
债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、土地使用权及机器设备等。使用权资产按照
成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付
款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁
资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取
得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回
金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集团
选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损
益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：(1)该租
赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大
部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用
简化方法外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁
付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应
调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其
他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
对于由新冠肺炎疫情直接引发且仅针对 2021 年 6 月 30 日之前的租金减免，本集团选择采用
简化方法，在达成协议解除原支付义务时将未折现的减免金额计入当期损益，并相应调整租赁负
债。
本集团作为出租人
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租
赁。本集团仅存在经营租赁。经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的
预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
24. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1)股利分配
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现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(2)维修基金和质量保证金
维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代
收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开
发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。
(3)终止经营
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归
为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该
组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一
部分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
(4)分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生
收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、
评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(5)重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
(a)重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(i)存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存
货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(ii)房地产开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
(iii)税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税
务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这
些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提
的税金金额产生影响。
(b)采用会计政策的关键判断
(i)收入确认
根据所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品
控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给
购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取
按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购
房客户通常需支付至少购房款总额的 20%－30%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的
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抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责
任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部
分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，
因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向
购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情
况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损
失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(一般计税下，应纳税额按应纳税销售额乘以
增值税 适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算；简易 3%-17%
计税下，应纳税额按照应纳税销售额乘以 5%征收率计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 房产余值或租金收入 1.2%及 12%
根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税
试点的通知》(财税[2016]36 号)及相关规定，自 2016 年 5 月 1 日起，本集团房地产业务适用增
值税，在增值税一般计税方法下，税率为 11%；自 2018 年 5 月 1 日起，该业务使用税率由 11%调
整为 10%；根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》
(财政部税务总局海关总署公告[2019]39 号)(以下称“39 号公告”)及相关规定，自 2019 年 4 月
1 日起，该业务使用税率由 10%调整为 9%。
对于符合资格的老项目，即于 2016 年 4 月 30 日或之前开工的房地产开发项目以及出租其 2016
年 4 月 30 日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租收入的 5%计
征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据 39 号公告，本集团下属的部分投资物业和酒店业务主体作为生产性服务业纳税人，自
2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 929,232 877,465
银行存款 13,044,544,981 14,810,801,437
其他货币资金 - -
合计 13,045,474,213 14,811,678,902
其中：存放在境外的款项总额 - -
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其他说明
于 2020 年 12 月 31 日，银行存款中包括 111,925,901 元的房地产开发项目工程建设合同履约
担保金(2019 年 12 月 31 日：516,517,047 元)，1,116,956,697 元的住房按揭贷款保证金(2019
年 12 月 31 日：1,863,321,040 元)，764,214,533 元的购房款共管银行账户余额(2019 年 12 月 31
日：630,460,442 元)，221,837,637 元的其他受限资金账户余额(2019 年 12 月 31 日：25,638,992
元)。
2、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
1 年以内小计 160,352,795
1至2年 1,907,897
2至3年 1,020,967
3 年以上 28,115,996
合计 191,397,655
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提
26,547,878 13.9 26,547,878 100.0 - 26,547,878 28.1 26,547,878 100.0 -
坏账准备
其中：
应收租金 26,547,878 100.0 26,547,878 100.0 - 26,547,878 100.0 26,547,878 100.0 -
按组合计提
164,849,777 86.1 10,959,038 6.6 153,890,739 67,937,321 71.9 12,696,134 18.7 55,241,187
坏账准备
其中：
应收购房款 81,752 - 5,768 7.1 75,984 284,741 0.4 7,797 2.7 276,944
应收物业费 23,353,497 14.2 7,105,334 30.4 16,248,163 19,600,766 28.9 10,461,118 53.4 9,139,648
应收酒店及
12,769,093 7.7 2,156,656 16.9 10,612,437 14,741,198 21.7 1,285,938 8.7 13,455,260
餐饮服务款
应收会展服
务款-国有 103,749,168 62.9 518,746 0.5 103,230,422 2,000,005 2.9 40,000 2.0 1,960,005
企业
应收会展服
务款-其他 1,569,448 1.0 282,733 18.0 1,286,715 4,317,483 6.4 272,467 6.3 4,045,016
企业
应收租赁款 23,326,819 14.2 889,801 3.8 22,437,018 26,993,128 39.7 628,814 2.3 26,364,314
合计 191,397,655 / 37,506,916 / 153,890,739 94,485,199 / 39,244,012 / 55,241,187
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收租金 26,547,878 - - - - 26,547,878
应收购房款 7,797 - 2,029 - - 5,768
应收物业费 10,461,118 71,803 3,427,587 - - 7,105,334
应收酒店及餐饮
1,285,938 947,973 77,255 - - 2,156,656
服务款
应收会展服务款
40,000 518,746 40,000 - - 518,746
-国有企业
应收会展服务款
272,467 111,964 101,698 - - 282,733
-其他企业
应收租赁款 628,814 319,260 58,273 - - 889,801
合计 39,244,012 1,969,746 3,706,842 - - 37,506,916
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 132,149,752 27,089,469 69%
其他说明：
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2019 年 12 月 31 日：
无)。
本年度计提的坏账准备金额为 1,969,746 元，收回或转回的坏账准备金额为 3,706,842 元
(2019 年度：计提的坏账准备金额为 23,941,701 元，收回或转回的坏账准备金额为 321,090 元)。
本年度无实际核销的应收账款(2019 年度：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无质押给银行的应收账款(2019 年 12 月 31 日：无)。
3、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 54,258,720 84.1 199,025,958 95.6
1至2年 3,028,982 4.7 2,404,165 1.2
2至3年 1,527,061 2.4 1,772,116 0.9
3 年以上 5,709,688 8.8 4,999,924 2.3
合计 64,524,451 100.0 208,202,163 100.0
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 10,265,731 元(2019 年 12 月 31 日：
9,176,205 元)，主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结转完毕。
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(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
金额 占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额 31,726,351 49%
4、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 2,054,777,591 3,963,257,916
合计 2,054,777,591 3,963,257,916
其他应收款
(1).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 979,900,000 1,258,557,644
应收少数股东款项 860,685,218 1,713,426,407
代垫款项 143,653,057 124,331,388
保证金 48,422,020 855,906,821
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 7,717,297 9,446,721
工程专项基金 4,777,645 1,848,212
备用金 419,428 1,076,025
其他 14,396,325 8,932,274
减：坏账准备 -17,473,399 -22,547,576
合计 2,054,777,591 3,963,257,916
应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息且无固
定还款期限。
(2).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2020年1月1日余额 8,000,355 - 14,547,221 22,547,576
2020年1月1日余额在本期 8,000,355 - 14,547,221 22,547,576
--转入第二阶段
--转入第三阶段
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--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 138,576 - - 138,576
本期转回 5,212,753 - - 5,212,753
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余额 2,926,178 - 14,547,221 17,473,399
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收押金、保证金
4,364,148 - 4,081,354 - - 282,794
及备用金
工程专项基金 9,241 14,647 - - - 23,888
应收关联公司款项 1,258,558 - 278,658 - - 979,900
应收少数股东款项 1,713,426 - 852,741 - - 860,685
应收代垫款项 2,877,542 96,609 - - - 2,974,151
预付货款（i） 12,280,000 - - - - 12,280,000
其他 44,661 27,320 - - - 71,981
合计 22,547,576 138,576 5,212,753 - - 17,473,399
（i）于 2020 年 12 月 31 日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司(以
下称“金恒生”)的货款 12,280,000 元(2019 年 12 月 31 日：12,280,000 元)，由于对方无法履约
且已丧失还款能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
旭昭(香港)有限公
1 至 3 年及
司(以下称“旭昭 关联方 705,000,000 34 705,000
3 年以上
香港”)
四川新希望房地产
第三方 611,814,000 1至2年 30 611,814
开发有限公司
南京宁康投资管理
有限公司(以下称 关联方 249,900,000 1至3年 12 249,900
“南京宁康”)
深圳联新投资管理
第三方 86,251,855 2至3年 4 86,252
有限公司
深圳市江湾信息咨
询有限公司(以下 第三方 80,000,000 1至2年 4 80,000
称“深圳江湾”)
合计 / 1,732,965,855 / 84 1,732,966
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其他说明：
√适用 □不适用
本年度计提的坏账准备金额为 138,576 元，收回或转回的坏账准备金额为 5,212,753 元(2019
年度：计提坏账准备 4,146,898 元，收回或转回的坏账准备金额为 147,392 元)。
于 2020 年度，本集团无实际核销的其他应收款(2019 年度：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2019 年 12 月
31 日：无)。
5、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
减值准备 减值准备
库存商品 3,253,999 243,912 3,010,087 8,485,162 793,912 7,691,250
开发成本(a) 43,668,647,625 1,240,675,594 42,427,972,031 56,340,786,845 998,806,105 55,341,980,740
开发产品(b) 14,324,003,553 352,068,911 13,971,934,642 5,345,242,705 2,645,912 5,342,596,793
库存材料 17,952,198 - 17,952,198 20,746,867 - 20,746,867
低值易耗品及
19,631,337 - 19,631,337 21,089,893 - 21,089,893
包装物
合计 58,033,488,712 1,592,988,417 56,440,500,295 61,736,351,472 1,002,245,929 60,734,105,543
(a)开发成本
项目 开工 竣工/预计 预计总投资 2020 年 2019 年
项目名称
所在地 时间 竣工时间 (千元) 12 月 31 日 12 月 31 日
北京北辰红橡墅 北京市 2003 年 2025 年 3,461,401 586,305,367 586,152,649
北京西三旗土地 北京市 待定 待定 待定 14,778,358 11,990,449
北京当代北辰悦 MOMA 北京市 2015 年 2021 年 49,317 50,729,801 49,316,623
北京金辰府 北京市 2019 年 2021 年 10,036,000 8,318,429,951 7,634,922,163
2018 年
长沙北辰三角洲 长沙市 2016 年 至 2021 年 37,790,393 2,920,220,726 4,509,993,861
2018 年
长沙北辰中央公园 长沙市 2014 年 至 2021 年 5,080,000 626,260,353 1,113,621,655
长沙北辰时光里 长沙市 2019 年 2022 年 1,306,210 653,644,862 514,611,687
武汉北辰孔雀洲 武汉市 2018 年 2021 年 1,494,330 934,199,097 837,690,691
武汉北辰光谷里 武汉市 2016 年 2022 年 4,707,831 235,945,881 1,651,158,999
2019 年
武汉北辰蔚蓝城市 武汉市 2017 年 至 2021 年 4,812,165 2,016,041,952 2,038,567,604
武汉北辰蔚蓝城市樾
东方 武汉市 2018 年 2021 年 4,229,440 2,630,185,376 2,315,357,623
武汉北辰经开优+(武
汉辰发) 武汉市 2019 年 2022 年 1,549,030 763,062,245 659,121,572
武汉北辰经开优+(武
汉辰展) 武汉市 2019 年 2022 年 2,054,019 866,615,598 796,980,300
武汉金地北辰阅风华 武汉市 2018 年 2021 年 2,295,005 1,915,081,503 1,774,208,117
武汉北辰金地漾时代 武汉市 2019 年 2021 年 2,101,278 - 1,060,220,322
宁波堇天府 宁波市 2017 年 2020 年 6,473,220 - 4,358,662,601
宁波北宸府 宁波市 2017 年 2020 年 4,403,988 - 3,088,137,119
宁波余姚项目 宁波市 2020 年 2023 年 2,181,730 1,111,310,844 -
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2020 年年度报告
2019 年
重庆悦来壹号 重庆市 2017 年 至 2023 年 11,629,929 3,167,302,647 3,697,215,601
重庆北辰香麓 重庆市 2019 年 2025 年 2,193,010 1,407,306,023 1,157,675,863
2020 年
苏州观澜府 苏州市 2017 年 至 2021 年 6,327,460 3,073,404,973 3,896,196,261
杭州北辰聆潮府 杭州市 2019 年 2022 年 1,086,020 669,019,634 574,575,655
杭州国颂府 杭州市 2016 年 2020 年 1,521,780 - 1,121,747,122
杭州富阳项目 杭州市 2020 年 待定 待定 1,021,575,000 -
合肥北辰旭辉铂悦庐 2018 年
州府 合肥市 2016 年 至 2020 年 428,215 - 265,167,519
廊坊北辰香麓 廊坊市 2017 年 2023 年 3,127,770 1,060,412,024 1,316,587,897
廊坊北辰蔚蓝城市
(2018-4、2019-3) 廊坊市 2019 年 2024 年 3,099,788 1,337,281,682 1,030,497,308
廊坊 2020-5 地块项目 廊坊市 2020 年 待定 1,343,000 545,353,260 -
2020 年
海口北辰府 海口市 2018 年 至 2022 年 4,539,020 2,424,725,142 2,951,158,497
海口长秀仕家 海口市 2020 年 待定 待定 424,443,253 -
广州兰亭香麓 广州市 2019 年 2023 年 1,894,032 1,127,186,578 1,051,482,870
四川北辰龙熙台、四川
北辰国颂府 眉山市 2018 年 2020 年 1,644,730 605,701,289 1,638,194,341
成都北辰天麓府 成都市 2018 年 2020 年 1,610,558 - 1,225,492,847
2020 年至
成都北辰南湖香麓 成都市 2016 年 2021 年 2,342,810 34,583,416 895,754,110
成都北辰鹿鸣苑 成都市 2019 年 2021 年 2,363,150 1,886,865,196 1,519,520,814
42,427,972,031 55,341,980,740
(b)开发产品
2019 年 2020 年
项目名称 竣工时间 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
2012 年
长沙北辰三角洲 至 2020 年 2,027,653,427 1,331,270,578 667,187,858 2,691,736,147
武汉北辰光谷里 2020 年 - 1,850,749,585 82,410,900 1,768,338,685
2019 年
重庆悦来壹号 至 2020 年 197,453,559 1,159,442,561 60,433,304 1,296,462,816
苏州观澜府 2020 年 - 1,444,646,133 237,097,630 1,207,548,503
成都北辰天麓府 2020 年 - 1,464,918,065 387,194,397 1,077,723,668
四川北辰国颂府 2020 年 - 1,297,959,581 381,340,073 916,619,508
海口北辰府 2020 年 - 1,137,880,875 212,765,859 925,115,016
2015 年
北京北辰墅院 1900 至 2016 年 997,123,048 - 250,557,269 746,565,779
2016 年
长沙北辰中央公园 至 2020 年 432,041,749 739,176,101 702,334,181 468,883,669
成都北辰南湖香麓 2019 年 203,404,575 1,073,808,319 893,272,504 383,940,390
宁波北宸府 2020 年 - 3,351,726,062 2,998,399,173 353,326,889
廊坊北辰香麓 2020 年 - 627,633,264 309,441,925 318,191,339
2018 年
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 至 2020 年 385,748,688 323,485,730 406,903,938 302,330,480
武汉北辰蔚蓝城市 2019 年 37,602,947 241,491,670 9,868,080 269,226,537
杭州国颂府 2020 年 - 1,215,688,711 959,563,299 256,125,412
成都北辰香麓 2019 年 141,101,188 26,427,758 38,869,254 128,659,692
2016 年
北京北辰红橡墅 至 2019 年 170,386,276 - 45,331,556 125,054,720
2018 年
成都北辰朗诗南门绿郡 至 2019 年 147,370,950 - 24,462,941 122,908,009
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2020 年年度报告
2010 年
北京北辰香麓 至 2012 年 128,382,941 - 13,232,616 115,150,325
杭州北辰蜀山项目 2017 年 149,893,169 - 36,091,355 113,801,814
2010 年
北京北辰福第 至 2014 年 106,492,056 - - 106,492,056
北京当代北辰悦 MOMA 2017 年 93,461,674 - 66,562 93,395,112
宁波堇天府 2020 年 - 4,790,978,853 4,714,827,525 76,151,328
2007 年
北京香山清琴 至 2010 年 36,961,897 - - 36,961,897
北京碧海方舟 2013 年 34,628,611 - - 34,628,611
2017 年
苏州北辰旭辉壹号院 至 2019 年 38,823,376 - 15,008,996 23,814,380
南京北辰旭辉铂悦金陵 2018 年 13,193,871 - 1,284,802 11,909,069
其他 2001 年 872,791 - - 872,791
5,342,596,793 22,077,283,846 13,447,945,997 13,971,934,642
2020 年度，本集团持有的账面价值为 321,000,000 元存货的持有意图变为出租，从存货转为
投资性房地产核算(2019 年度：1,624,984,347 元)以及账面价值为 399,840,000 元存货的持有意
图变为自持，从存货转为在建工程核算(2019 年度：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，账面价值为 17,899,738,201 元的存货(2019 年 12 月 31 日：
21,480,427,848 元)作为长期借款和一年内到期的长期借款的抵押物。
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 793,912 - - 550,000 - 243,912
开发成本 998,806,105 623,070,041 - - 381,200,552 1,240,675,594
开发产品 2,645,912 267,908,004 154,743,197 73,228,202 - 352,068,911
合计 1,002,245,929 890,978,045 154,743,197 73,778,202 381,200,552 1,592,988,417
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，开发成本中包含的资本化利息为 3,658,383,731 元(2019 年 12 月 31
日：4,707,911,013 元)。2020 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率 6.29%(2019
年度：6.17%)。
其他说明
√适用 □不适用
存货跌价准备情况如下：
确定可变现净值的具体依据 本期转回或转销存货跌价准备的原因
开发成本 可变现净值低于开发成本账面价值的差额 不适用
开发产品 可变现净值低于开发产品账面价值的差额 存货结转
库存商品 可变现净值低于库存商品账面价值的差额 存货报废
6、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2020 年年度报告
应收关联方款项 316,631 -
应收保证金 103,736,002 16,099,701
减：坏账准备 -518,996 -80,499
合计 103,533,637 16,019,202
7、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交税费及待认证及抵扣进项税 2,728,909,169 3,062,045,448
合计 2,728,909,169 3,062,045,448
8、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
应收关联方款项 161,204,700 161,204 161,043,496 - - - -
应收保证金 111,716,343 558,581 111,157,762 171,340,013 856,700 170,483,313 -
合计 272,921,043 719,785 272,201,258 171,340,013 856,700 170,483,313 /
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
其他
期初 其他 计提 期末 准备
被投资单位 减少 权益法下确认 综合 宣告发放现金
余额 追加投资 权益 减值 其他 余额 期末
投资 的投资损益 收益 股利或利润
变动 准备 余额
调整
一、合营企业
武汉当代 81,049,471 - - -813,072 - - - - - 80,236,399 -
杭州辰旭 20,954,171 - - 6,907,400 - - - - - 27,861,571 -
杭州金湖 332,675,725 - - 14,434,597 - - -175,000,000 - - 172,110,322 -
无锡盛阳 - - - 1,077,014 - - - - - 1,077,014 -
武汉金辰盈创 - - - -7,521,691 - - - - 25,627,000 18,105,309 -
扬子江会展 - 2,450,000 - - - - - - - 2,450,000 -
小计 434,679,367 2,450,000 - 14,084,248 - - -175,000,000 - 25,627,000 301,840,615 -
二、联营企业
北极星基金 8,344,693 - - -68,332 - - - - - 8,276,361 -
杭州旭发 20,956,486 - - 2,425,961 - - - - - 23,382,447 -
无锡辰万 - - - 167,740,611 - - - - - 167,740,611 -
广州广悦 - 48,530,000 - -7,917,391 - - - - - 40,612,609 -
小计 29,301,179 48,530,000 - 162,180,849 - - - - - 240,012,028 -
合计 463,980,546 50,980,000 - 176,265,097 - - -175,000,000 - 25,627,000 541,852,643 -
10、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 在建工程 合计
一、账面原值
109 / 161
2020 年年度报告
1.期初余额 7,453,016,399 1,836,145,763 9,289,162,162
2.本期增加金额 92,807,812 543,167,407 635,975,219
（1）外购 92,807,812 222,167,407 314,975,219
（2）存货\固定资产\在建工程转入 - 321,000,000 321,000,000
（3）企业合并增加 - - -
3.本期减少金额 418,290 30,467,273 30,885,563
（1）处置 418,290 6,042,840 6,461,130
（2）其他转出 - 24,424,433 24,424,433
4.期末余额 7,545,405,921 2,348,845,897 9,894,251,818
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,721,156,694 178,514,051 2,899,670,745
2.本期增加金额 153,403,029 - 153,403,029
（1）计提或摊销 153,403,029 - 153,403,029
3.本期减少金额 376,461 5,740,698 6,117,159
（1）处置 376,461 5,740,698 6,117,159
（2）其他转出 - - -
4.期末余额 2,874,183,262 172,773,353 3,046,956,615
三、减值准备
1.期初余额 - - -
2.本期增加金额 - - -
（1）计提 - - -
3、本期减少金额 - - -
（1）处置 - - -
（2）其他转出 - - -
4.期末余额 - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 4,671,222,659 2,176,072,544 6,847,295,203
2.期初账面价值 4,731,859,704 1,657,631,713 6,389,491,417
其他说明
√适用 □不适用
本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。
2020 年度，本集团账面价值为 321,000,000 元的存货的持有意图变为出租，从存货转为投资
性房地产核算(2019 年度：账面价值为 1,624,984,347 元的存货以及账面价值为 32,647,366 元(原
价 211,161,417 元、累计折旧 178,514,051 元)的自用房地产的持有意图变为出租，从存货及固定
资产转为投资性房地产核算)。
2020 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为 153,403,029 元(2019 年度：183,836,405 元)。
于 2020 年 12 月 31 日，账面价值为 5,015,968,636 元(原价 8,033,571,009 元)的投资性房地
产(2019 年 12 月 31 日：账面价值 4,753,048,759 元、原价 7,623,748,168 元)作为长期借款及一
年内到期的长期借款的抵押物。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计
提减值准备(2019 年 12 月 31 日：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团对部分投资性房地产的原工程预算按结算情况进行调整，金额
为 24,424,433 元(2019 年 12 月 31 日：无)。
11、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2020 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,929,939,747 2,381,778,836
固定资产清理 - -
合计 1,929,939,747 2,381,778,836
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 2,916,778,009 637,826,844 46,572,381 468,509,156 4,069,686,390
2.本期增加金额 1,632,270 11,519,137 613,008 17,349,338 31,113,753
（1）购置 - 12,518,322 613,008 17,982,423 31,113,753
（2）在建工程转入 - - - - -
（3）企业合并增加 - - - - -
（4）重分类 1,632,270 -999,185 - -633,085 -
3.本期减少金额 521,361,612 72,256,591 711,222 2,489,973 596,819,398
（1）处置或报废 1,525,000 72,256,591 711,222 2,489,973 76,982,786
（2）转入在建工程 519,836,612 - - - 519,836,612
4.期末余额 2,397,048,667 577,089,390 46,474,167 483,368,521 3,503,980,745
二、累计折旧
1.期初余额 807,082,413 486,747,333 36,337,588 357,727,143 1,687,894,477
2.本期增加金额 58,289,204 22,655,835 2,717,617 18,797,829 102,460,485
（1）计提 58,289,204 22,655,835 2,717,617 18,797,829 102,460,485
3.本期减少金额 145,106,447 68,360,025 639,407 2,208,085 216,313,964
（1）处置或报废 211,594 68,360,025 639,407 2,208,085 71,419,111
（2）转入在建工程 144,894,853 - - - 144,894,853
4.期末余额 720,265,170 441,043,143 38,415,798 374,316,887 1,574,040,998
三、减值准备
1.期初余额 - 7,927 - 5,150 13,077
2.本期增加金额 - - - - -
（1）计提 - - - - -
3.本期减少金额 - 7,927 - 5,150 13,077
（1）处置或报废 - 7,927 - 5,150 13,077
4.期末余额 - - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 1,676,783,497 136,046,247 8,058,369 109,051,634 1,929,939,747
2.期初账面价值 2,109,695,596 151,071,584 10,234,793 110,776,863 2,381,778,836
其他说明：
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，账面价值为 1,397,308,709 元(原价 2,077,915,186 元)的房屋及建筑
物(2019 年 12 月 31 日：账面价值为 1,814,894,024 元、原价 2,597,644,528 元)作为长期借款及
一年内到期的长期借款的抵押物。
2020 年度固定资产计提的折旧金额为 102,460,485 元(2019 年度：120,940,016 元)，其中计
入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：87,586,344 元、1,940,594 元及 12,933,547
元(2019 年度：102,770,993 元、2,699,440 元及 15,469,583 元)。
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2020 年年度报告
2020 年度，本集团无由在建工程转入的固定资产(2019 年度：1,288,402 元)。
2020 年度，本集团部分自用房地产进行装修改造，因此转入在建工程核算(2019 年度：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2019 年 12 月 31 日：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2019 年 12 月 31 日：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无持有待售的固定资产(2019 年 12 月 31 日：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产(2019 年 12 月 31 日：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团固定资产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计提减值
准备(2019 年 12 月 31 日：无)。
12、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 872,949,905 3,573,479
工程物资 - -
合计 872,949,905 3,573,479
在建工程
(1).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
酒店改造项目 452,953,073 - 452,953,073 - - -
长沙 A3 酒店项目 399,840,000 - 399,840,000 - - -
零星在建工程项目 20,156,832 - 20,156,832 3,573,479 - 3,573,479
合计 872,949,905 - 872,949,905 3,573,479 - 3,573,479
(2).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
工程累 本期
期 本期转 本期
本期从固定 计投入 其中：本期 利息
初 本期增加金 入固定 其他 期末 工程进 利息资本化 资金来
项目名称 预算数 资产转入金 占预算 利息资本化 资本
余 额 资产金 减少 余额 度 累计金额 源
额 比例 金额 化率
额 额 金额
(%) (%)
酒店改造
149,683,500 - 78,011,314 374,941,759 - - 452,953,073 52.12% 52.12% - - - 自筹
项目
长沙 A3 酒 自筹及
638,113,501 399,840,000 - - - 399,840,000 62.66% 62.66% 117,002,981 56,544,816 -
店项目 借款
合计 787,797,001 - 477,851,314 374,941,759 - - 852,793,073 / / 117,002,981 56,544,816 / /
其他说明
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，账面价值为 852,793,073 元的在建工程(2019 年 12 月 31 日：无)作
为长期借款及一年内到期的长期借款的抵押物。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团在建工程的可回收金额不低于其账面价值，故未对其计提减值
准备(2019 年 12 月 31 日：无)。
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2020 年年度报告
13、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 土地使用权 机器设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 55,746,947 15,266,248 282,349 71,295,544
2.本期增加金额 8,109,304 18,988,956 - 27,098,260
3.本期减少金额 - - - -
4.期末余额 63,856,251 34,255,204 282,349 98,393,804
二、累计折旧
1.期初余额 10,871,701 3,816,562 94,116 14,782,379
2.本期增加金额 18,325,367 15,247,477 94,116 33,666,960
(1)计提 18,325,367 15,247,477 94,116 33,666,960
3.本期减少金额 - - - -
(1)处置 - - - -
4.期末余额 29,197,068 19,064,039 188,232 48,449,339
三、减值准备
1.期初余额 - - - -
2.本期增加金额 - - - -
(1)计提 - - - -
3.本期减少金额 - - - -
(1)处置 - - - -
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 34,659,183 15,191,165 94,117 49,944,465
2.期初账面价值 44,875,246 11,449,686 188,233 56,513,165
14、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 办公软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 43,988,378 43,988,378
2.本期增加金额 8,124,354 8,124,354
(1)购置 8,124,354 8,124,354
(2)内部研发 - -
(3)企业合并增加 - -
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 52,112,732 52,112,732
二、累计摊销
1.期初余额 28,308,215 28,308,215
2.本期增加金额 13,276,316 13,276,316
（1）计提 13,276,316 13,276,316
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 41,584,531 41,584,531
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2020 年年度报告
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
（1）计提 - -
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 10,528,201 10,528,201
2.期初账面价值 15,680,163 15,680,163
其他说明：
√适用 □不适用
2020 年度无形资产的摊销金额为 13,276,316 元(2019 年度：10,342,625 元)。
15、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
酒店一次性采
288,004 700,468 171,751 - 816,721
购的营运物资
使用权资产改
9,646,657 3,238,255 5,985,486 - 6,899,426
良
合计 9,934,661 3,938,723 6,157,237 - 7,716,147
16、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 372,815,576 93,203,894 164,788,436 41,197,109
内部交易未实现利润 2,214,891,048 553,722,762 2,032,715,432 508,178,858
可抵扣亏损 173,259,196 43,314,799 266,454,844 66,613,711
预提费用 2,324,095,642 581,023,911 2,896,894,760 724,223,690
合计 5,085,061,462 1,271,265,366 5,360,853,472 1,340,213,368
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 121,834,921 243,628,223
预计于 1 年后转回的金额 1,149,430,445 1,096,585,145
1,271,265,366 1,340,213,368
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2020 年年度报告
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
减免租金摊销 29,443,382 7,360,845 - -
合计 29,443,382 7,360,845 - -
2020 年 12 月 31 日
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 7,360,845
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资产 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 和负债期初互抵 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 金额 债期初余额
递延所得税资产 -7,360,845 1,263,904,521 - 1,340,213,368
递延所得税负债 7,360,845 - - -
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,661,449,797 909,065,944
可抵扣亏损 994,294,873 437,312,906
合计 2,655,744,670 1,346,378,850
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2021 8,035,354 8,035,354
2022 11,157,826 10,100,971
2023 119,595,761 109,663,245
2024 365,682,429 309,513,336
2025 489,823,503 -
合计 994,294,873 437,312,906
其他说明：
√适用 □不适用
2020 年度，受疫情叠加、政策严控及市场遇冷等多重因素影响，本集团部分房地产开发项目
出现开发进度延迟、售价下调等情况。于 2020 年 12 月 31 日，本集团重新考虑上述房地产开发项
目未来是否存在足够的应纳税额所得额，并减记以前年度确认的递延所得税资产 35,721,320 元，
对应的可抵扣亏损为 68,710,301 元，暂时性差异为 74,174,979 元。
17、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2020 年年度报告
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本 59,086,961 3,572,824 55,514,137 129,479,686 - 129,479,686
合计 59,086,961 3,572,824 55,514,137 129,479,686 - 129,479,686
其他说明：
2020 年度，合同取得成本摊销计入销售费用的金额为 81,677,169 元(2019 年度：82,662,896
元)。
18、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - -
抵押借款 - -
保证借款 - 100,120,833
信用借款 - 801,015,000
合计 - 901,135,833
19、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 6,840,290,442 6,565,224,242
其他 231,544,969 157,833,223
合计 7,071,835,411 6,723,057,465
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
工程款 2,750,105,070 尚未结算
合计 2,750,105,070 /
20、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租赁款 230,349,078 239,101,670
合计 230,349,078 239,101,670
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2020 年年度报告
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
租赁款 39,308,155 尚未满足收入确认条件
合计 39,308,155 /
21、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
开发项目预收款(i) 17,760,366,356 24,145,578,877
其他(ii) 122,406,686 141,517,599
合计 17,882,773,042 24,287,096,476
其他说明：
√适用 □不适用
(i) 合同负债中包含的开发项目预收款分析如下：
预售比例
竣工时间/
项目名称 2020 年 12 月 31 日 预计竣工时间 2020 年 12 月 31 日
长沙北辰三角洲 3,722,484,053 2012 年至 2021 年 92%
武汉金地北辰阅风华 1,798,840,371 2021 年 88%
北京金辰府 1,712,516,617 2021 年 19%
重庆悦来壹号 1,677,028,614 2019 年至 2023 年 48%
武汉北辰蔚蓝城市樾东方 1,497,492,126 2021 年 94%
武汉北辰蔚蓝城市 1,165,826,972 2019 年至 2021 年 79%
海口北辰府 968,531,939 2020 年至 2022 年 91%
武汉北辰光谷里 721,028,151 2020 年至 2022 年 48%
苏州观澜府 670,865,187 2020 年至 2021 年 22%
长沙北辰中央公园 629,184,416 2018 年至 2022 年 95%
廊坊北辰香麓 625,274,147 2020 年至 2023 年 52%
成都北辰鹿鸣苑 545,422,259 2021 年 90%
长沙北辰时光里 459,318,344 2022 年 68%
武汉北辰孔雀洲 445,374,604 2021 年 64%
杭州国颂府 361,904,501 2020 年 99%
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 80,187,517 2018 年至 2020 年 98%
成都北辰天麓府 68,918,959 2020 年 30%
成都北辰南湖香麓 44,145,315 2019 年至 2021 年 75%
宁波堇天府 42,222,786 2020 年 100%
武汉北辰经开优+(武汉辰发) 37,894,803 2022 年 19%
北京当代北辰悦 MOMA 24,987,471 2017 年至 2021 年 99%
四川北辰国颂府 24,973,620 2020 年 41%
宁波北宸府 22,381,701 2020 年 88%
杭州北辰蜀山项目 16,674,667 2017 年 97%
苏州北辰旭辉壹号院 16,131,275 2017 年至 2019 年 92%
其他 380,755,941 2001 年至 2025 年 不适用
17,760,366,356
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2020 年年度报告
(ii)合同负债中的其他主要包括酒店业务的预收房款等。
包括在 2019 年 12 月 31 日账面价值中的 13,766,159,894 元合同负债(2019 年度：
16,005,877,208 元)已于 2020 年度转入营业收入，包括开发项目预收款 13,644,618,119 元(2019
年度：15,888,659,667 元)，酒店业务 101,575,765 元(2019 年度：64,870,100 元)，其他业务
19,966,010 元(2019 年度：52,347,441 元)。
22、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 105,359,515 1,024,241,170 1,052,847,028 76,753,657
二、离职后福利-设定提存计划 9,918,225 46,015,946 47,804,901 8,129,270
三、辞退福利 9,907,225 8,621,141 8,647,931 9,880,435
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 125,184,965 1,078,878,257 1,109,299,860 94,763,362
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 92,829,032 803,382,347 834,353,717 61,857,662
二、职工福利费 - 60,038,358 60,038,358 -
三、社会保险费 3,713,164 66,397,120 65,526,478 4,583,806
其中：医疗保险费 3,449,454 63,955,676 63,015,231 4,389,899
工伤保险费 74,035 329,313 298,389 104,959
生育保险费 189,675 2,112,131 2,212,858 88,948
四、住房公积金 34,445 74,014,049 73,486,584 561,910
五、工会经费和职工教育经费 5,772,191 18,122,440 18,764,313 5,130,318
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他短期薪酬 3,010,683 2,286,856 677,578 4,619,961
合计 105,359,515 1,024,241,170 1,052,847,028 76,753,657
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 7,307,424 15,673,683 17,678,209 5,302,898
2、失业保险费 499,866 742,640 824,370 418,136
3、企业年金缴费 2,110,935 29,599,623 29,302,322 2,408,236
合计 9,918,225 46,015,946 47,804,901 8,129,270
23、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2020 年年度报告
增值税 103,644,489 116,137,432
企业所得税 490,219,005 583,372,777
城市维护建设税 5,279,032 7,003,678
土地增值税 1,919,122,827 2,444,723,185
契税 57,825,000 -
教育费附加及其他 40,984,555 41,347,047
合计 2,617,074,908 3,192,584,119
24、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 1,162,190 17,162,190
其他应付款 4,035,403,966 3,908,468,384
合计 4,036,566,156 3,925,630,574
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东的股利 1,162,190 17,162,190
合计 1,162,190 17,162,190
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付少数股东款项(i) 247,306,815 276,388,403
应付关联公司款项 1,307,950,659 652,587,204
押金及保证金 479,787,401 483,588,908
预提费用 90,647,310 98,442,141
应付销售代理费 76,051,819 65,641,304
应付维修费 40,802,644 39,559,028
代收售房契税、公共维修基金 43,205,271 33,906,296
应付能源费 37,410,456 34,834,193
应付诚意金 29,354,857 28,813,248
应付物业管理费 13,015,281 23,890,742
应付嘉兴稳投五号投资合伙企业(有限
18,396,765 18,396,765
合伙)(以下称“嘉兴稳投”)借款(ii)
待转销项税 1,494,193,482 2,042,098,826
其他 157,281,206 110,321,326
合计 4,035,403,966 3,908,468,384
119 / 161
2020 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
租赁押金及应付少数股东款项 698,261,376 对方单位未提出偿付要求，上述款项尚未结清
合计 698,261,376 /
其他说明：
√适用 □不适用
(i) 于 2020 年 12 月 31 日，应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取
得的往来款项，其中 104,810,000 元的借款利率为 10.5%，无固定还款期限；7,400,000 元的借款
利率为 6.5%，借款期限为 6 个月；8,800,000 元的借款利率为 6.5%，借款期限为 1 年，剩余款项
不计息；上述款项均无任何抵押、质押或担保(2019 年 12 月 31 日：应付少数股东款项主要为本
公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中 104,810,000 元的借款利率为 10.5%，
剩余款项不计息；上述款项均无固定还款期限且无任何抵押、质押或担保)。
(ii) 该款项的借款利率为 7.00%，无固定还款期限，且无任何抵押、质押或担保。
25、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 5,315,018,603 3,368,616,457
1 年内到期的应付债券 522,226,591 3,584,761,087
1 年内到期的长期应付款 3,725,975,765 3,730,211,126
1 年内到期的租赁负债 30,944,658 25,743,960
合计 9,594,165,617 10,709,332,630
26、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
计提的违约金 18,308,584 -
合计 18,308,584 -
27、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - -
抵押借款 15,119,597,580 15,761,452,721
保证借款 7,786,466,275 7,830,194,566
信用借款 122,377,360 275,349,059
减：一年内到期的抵押借款 -2,405,284,969 -3,195,427,331
减：一年内到期的保证借款 -2,817,906,274 -20,040,067
减：一年内到期的信用借款 -91,827,360 -153,149,059
合计 17,713,422,612 20,498,379,889
120 / 161
2020 年年度报告
长期借款分类的说明：
于 2020 年 12 月 31 日，上述抵押借款包括应付利息 32,867,394 元(2019 年 12 月 31 日：
23,868,121 元)，其中：借款本金 5,944,865,839 元(2019 年 12 月 31 日：5,114,390,158 元)系
由本集团的存货作为抵押；9,141,864,347 元(2019 年 12 月 31 日：10,623,194,442 元)系由本集
团的投资性房地产、固定资产及在建工程作为抵押，利息每半年或每季度或每月支付一次，本金
应于 2021 年 2 月 6 日至 2031 年 3 月 7 日偿还。
于 2020 年 12 月 31 日，上述抵押借款中 3,891,333,330 元(2019 年 12 月 31 日：4,178,444,442
元)系由北辰集团提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；
于 2020 年 12 月 31 日，上述保证借款包括应付利息 15,906,275 元(2019 年 12 月 31 日：
18,040,066 元)，其中：借款本金 7,770,560,000 元(2019 年 12 月 31 日：7,398,000,000 元)由
本集团合并范围内的子公司取得，系由本公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2020 年度，长期借款的年利率区间为 4.41%至 8.10%(2019 年度：4.41%至 8.30%)。
28、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
2014 年公司债券-7 年期(i) 1,495,129,229 -
2016 年公司债券-5 年期(ii) - 356,667,787
2017 年中期票据-5 年期(iii) 1,116,267,002 -
2019 年公司债券-5 年期(iv) 1,193,430,048 1,191,630,806
2020 年公司债券-5 年期(v) 596,045,048 -
2020 年中期票据-2 年期(vi) 258,932,126 -
合计 4,659,803,453 1,548,298,593
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 面 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 溢折价摊 本期 期末
长短期重分类
名称 值 日期 期限 金额 余额 发行 利息 销 偿还 余额
2014 年公 2015 年
100
司债券-7 1 月 20 7年 1,500,000,000 - - - - - 1,495,129,229 1,495,129,229
元
年期(i) 日
2016 年公 2016 年
100
司债券-5 4 月 21 5年 1,500,000,000 356,667,787 - 16,128,000 2,590,670 - -359,258,457 -
元
年期(ii) 日
2017 年中 2017 年
100
期票据-5 9 月 18 5年 1,320,000,000 - - - - - 1,116,267,002 1,116,267,002
元
年期(iii) 日
2019 年公 2019 年
100
司债券-5 4 月 16 5年 1,200,000,000 1,191,630,806 - 57,600,000 1,799,242 - - 1,193,430,048
元
年期(iv) 日
2020 年公 2020 年
100
司债券-5 1 月 15 5年 600,000,000 - 595,200,000 24,026,055 845,048 - - 596,045,048
元
年期(v) 日
2020 年中 2020 年
100
期票据-2 10 月 2年 260,000,000 - 258,830,000 1,750,192 102,126 - - 258,932,126
元
年期(vi) 28 日
121 / 161
2020 年年度报告
合计 / / / 6,380,000,000 1,548,298,593 854,030,000 99,504,247 5,337,086 - 2,252,137,774 4,659,803,453
一年内到期的应付债券
本
债券 面 发行 债券 发行 期初 期 按面值计提 溢折价摊 期末
本期偿还 长短期重分类
名称 值 日期 期限 金额 余额 发 利息 销 余额
行
2014 年公 2015 年
100
司债券-5 1 月 20 5年 1,000,000,000 600,022,376 - 2,945,793 - 600,022,376 - -
元
年期(i) 日
2014 年公 2015 年
100
司债券-7 1 月 20 7年 1,500,000,000 1,494,970,599 - 77,884,300 2,383,630 2,225,000 -1,495,129,229 -
元
年期(i) 日
2016 年公 2016 年
100
司债券-5 4 月 21 5年 1,500,000,000 - - - - - 359,258,457 359,258,457
元
年期(ii) 日
2017 年中 2017 年
100
期票据-5 9 月 18 5年 1,320,000,000 1,314,638,012 - 60,934,606 1,628,990 200,000,000 -1,116,267,002 -
元
年期(iii) 日
合计 / / / 5,320,000,000 3,409,630,987 - 141,764,699 4,012,620 802,247,376 -2,252,137,774 359,258,457
于 2020 年 12 月 31 日，本集团将于一年内支付的应付债券利息为 162,968,134 元(2019 年 12
月 31 日：175,130,100 元)，列示于一年内到期的非流动负债。
其他说明：
√适用 □不适用
(i)经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]1302 号文核准，本公司于 2015 年 1 月 20 日
公开发行公司债券，其中 5 年期债券的票面年利率 4.8%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择
权及投资者回售选择权，于 2018 年 1 月 22 日，投资者选择回售 400,798,000 元，剩余的债券在
存续期后两年的票面年利率为固定利率 5.65%，本公司已于 2020 年 1 月 20 日全部予以偿还；7
年期债券的票面年利率为 5.2%，并附第 5 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，
于 2020 年 1 月 20 日，投资者选择回售 2,225,000 元，且本公司决定不上调票面利率。所有债券
采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起
支付。
(ii)经上海证券交易所“上证函[2016]670 号”文核准，本公司于 2016 年 4 月 21 日非公开
发行 5 年期公司债券，票面年利率为 4.48%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者
回售选择权，于 2019 年 4 月 22 日，投资者选择回售 1,140,000,000 元，且本公司决定不上调票
面利率；债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本
金的兑付一起支付。
(iii)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2017]MTN487 号”文核准，本公司于 2017
年 9 月 18 日非公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为 5.14%，并附第 3 年末发行人上调票面利
率选择权及投资者回售选择权，于 2020 年 9 月 20 日，投资者选择回售 200,000,000 元，剩余的
债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率 3.80%。中期票据采取单利按年计息，不计复利，
每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(iv)经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，本公司于 2019 年 4 月 16 日非公开发
行 5 年期公司债券，票面年利率为 4.80%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回
售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随
本金的兑付一起支付。
(v)经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，于 2020 年 1 月 15 日非公开发行 5 年期
公司债券，票面年利率为 4.17%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。
债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付
一起支付。
122 / 161
2020 年年度报告
(vi)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2020]MTN1019 号”文核准，本公司于 2020
年 10 月 28 日非公开发行 2 年期中期票据，票面年利率为 3.78%。中期票据采取单利按年计息，
不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
29、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 51,010,217 57,226,574
减：一年内到期的非流动负债 -30,944,658 -25,743,960
合计 20,065,559 31,482,614
其他说明：
于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团无未纳入租赁负债但将导致未来潜在现
金流出的事项。
30、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 2,658,261,937 1,434,826,089
专项应付款 - -
合计 2,658,261,937 1,434,826,089
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
应付少数股东款项(i) 3,473,594,484 4,160,630,361
应付北京市第三建筑工程有限公司
702,690,856 750,174,644
(以下称“北京三建”)款项(ii)
应付关联方款项 - 500,615,694
天风-北辰长沙洲际酒店资产支持专
988,751,875 972,817,003
项计划(以下称“专项计划”)(iii)
减：一年内到期的应付少数股东款项 -3,007,768,395 -3,091,758,091
减：一年内到期的应付北京三建款项 -702,690,856 -613,784,977
减：一年内到期的应付关联方款项 - -615,694
减：一年内到期的专项计划 -19,751,875 -19,817,003
合计 1,434,826,089 2,658,261,937
其他说明：
(i)应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，借款期限均为两年，其
中：3,741,758,094 元的借款利率为 6.5%；404,160,500 元的借款利率为 7%，均无任何抵押、质
押及担保(于 2019 年 12 月 31 日，应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借
款，借款期限均为两年，其中：2,793,285,824 元的借款利率为 6.5%；614,860,500 元的借款利
率为 7%，均无任何抵押、质押及担保)。
123 / 161
2020 年年度报告
(ii)于 2017 年 11 月 8 日，本集团自北京三建取得 701,298,000 元的借款，借款期限为两年，
利息为 6.5%，无任何抵押、质押或担保。经协商一致，上述款项已延期至 2020 年 11 月偿还，其
他借款条件不变。于 2020 年 12 月 31 日，借款 612,298,000 元尚未偿还，经协商协商一致，已
延期至 2021 年 11 月偿还，其他借款条件不变。
于 2020 年度，本集团自北京三建取得 124,846,400 元的借款，借款期限为两年，利息为 6.5%，
无任何抵押、质押或担保。
于 2020 年 12 月 21 日，经协商一致，本集团将应付利息 11,543,267 元转为借款本金，借款
期限为两年，利率为 6.5%，无任何抵押、质押或担保。
(iii)经上海证券交易所“上证函[2018]1320 号”文核准，于 2018 年 12 月 20 日，本公司之
全资子公司北辰地产集团发行资产支持专项计划，募集金额为人民币 1,050,000,000 元，其中优
先 A 类资产支持证券人民币 527,000,000 元，利率为 5.2%，期限为 18 年，分期还本；优先 B 类
资产支持证券人民币 473,000,000 元，利率为 6.2%，期限为 18 年，到期一次还本；C 类资产支持
证券人民币 50,000,000 元，由北辰地产集团认购，不设预期收益率，期限为 18 年。本集团为优
先 A 类及优先 B 类资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺。
31、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 - -
二、辞退福利 124,119,953 135,578,179
三、其他长期福利 - -
减：将于一年内支付的部分 -9,880,435 -9,907,225
合计 114,239,518 125,670,954
其他说明：
√适用 □不适用
将于一年内支付的应付离职后福利在应付职工薪酬列示。
于资产负债表日，本集团离职后福利所采用的主要精算假设为：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
工资增长率 10% 10%
折现率 2.75%至 3.50% 2.75%至 3.50%
计入当期综合收益的离职后福利为：
2020 年度 2019 年度
财务费用 791,000 432,000
其他综合收益 -3,623,000 -619,430
-2,832,000 -187,430
32、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
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2020 年年度报告
政府补助 1,943,396 800,000 - 2,743,396 政府部门拨款
合计 1,943,396 800,000 - 2,743,396 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期新增补 本期计入营业 本期计入其 其他 与资产相关/
负债项目 期初余额 期末余额
助金额 外收入金额 他收益金额 变动 与收益相关
文化创意展示中心
1,000,000 - - - - 1,000,000 与资产相关
建设专项费
信息消费体验中心
943,396 - - - - 943,396 与资产相关
建设
扶持优势文化产业
- 800,000 - - - 800,000 与资产相关
发展专项资金
33、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,367,020,000 - - - - - 3,367,020,000
其他说明：
2019 年 本年增减变动 2020 年
12 月 31 日 其他 小计 12 月 31 日
无限售条件股份－
人民币普通股 2,660,000,000 - - 2,660,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 - - 707,020,000
3,367,020,000 - - 3,367,020,000
34、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2018]MTN666 号及[2018]MTN667 号文核准，本公司分
别于 2018 年 12 月 3 日及 2019 年 6 月 28 日发行了无固定还款期限的可累积永续债，面值总额分
别为人民币 16.2 亿元及 10 亿元，初始固定利率分别为 5.65%及 5.20%。根据永续债募集说明书相
关条款，除非本公司在付息日前 12 个月内发生向普通股股东分红或者减少注册资本，本公司可以
选择递延分配利息，利息递延的次数不受任何限制，且本公司并无偿还投资本金的义务，因此永
续债符合权益工具的定义，在本集团合并财务报表层面及本公司财务报表层面确认为其他权益工
具。
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
期初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的金
融工具 数 数
数量 账面价值 账面价值 账面价值 数量 账面价值
量 量
2018 年度第一
16,200,000 1,612,138,746 - 91,530,000 - 91,530,000 16,200,000 1,612,138,746
期中期票据
125 / 161
2020 年年度报告
2019 年度第一
10,000,000 1,018,241,096 - 52,000,000 - 52,000,000 10,000,000 1,018,241,096
期中期票据
合计 26,200,000 2,630,379,842 - 143,530,000 - 143,530,000 26,200,000 2,630,379,842
35、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,672,555,322 - - 3,672,555,322
其他资本公积 - - - -
权益法核算的被投资单位
41,577 - - 41,577
其他权益变动
其他 -23,699,599 55,073,380 - 31,373,781
合计 3,648,897,300 55,073,380 - 3,703,970,680
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2020 年度，本公司持有的部分控股子公司少数股东进行了增资，导致本公司股权稀释。在合
并财务报表层面，本公司按照增资前的股权比例计算在增资前子公司账面净资产中的份额，该份
额与增资后按照本公司持股比例计算的在增资后子公司账面净资产份额之间的差额调整资本公积。
36、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计
期初 减：所 税后归 期末
项目 本期所得税 入其他综合 入其他综合 税后归属
余额 得税 属于少 余额
前发生额 收益当期转 收益当期转 于母公司
费用 数股东
入损益 入留存收益
一、不能重分类进损
-3,224,494 3,623,000 - - - 3,623,000 - 398,506
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
-3,224,494 3,623,000 - - - 3,623,000 - 398,506
受益计划变动额
二、将重分类进损益
- - - - - - - -
的其他综合收益
其他综合收益合计 -3,224,494 3,623,000 - - - 3,623,000 - 398,506
37、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 851,003,314 36,422,379 - 887,425,693
任意盈余公积 161,469,414 - - 161,469,414
合计 1,012,472,728 36,422,379 - 1,048,895,107
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积
金，当法定盈余公积金累计额达到股本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用
于弥补亏损，或者增加股本。经董事会决议，本公司2020年度按净利润的10%提取法定盈余公积金
36,422,379元(2019年度：按净利润的10%提取，共64,746,072元)。
126 / 161
2020 年年度报告
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金经批准后
可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司2020年度未提取任意盈余公积金(2019年度：无)。
38、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 6,712,512,444 5,644,210,842
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） - -
调整后期初未分配利润 6,712,512,444 5,644,210,842
加：本期归属于母公司所有者的净利润 270,974,629 1,653,948,716
减：提取法定盈余公积 36,422,379 64,746,072
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 505,053,000 404,042,400
转作股本的普通股股利 - -
应付其他权益工具股利 143,530,000 116,858,642
期末未分配利润 6,298,481,694 6,712,512,444
根据 2020 年 6 月 17 日股东会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 0.15 元，
按已发行股份 3,367,020,000 股计算，共计 505,053,000 元。
根据 2021 年 3 月 24 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发现金股利，每股人民
币 0.03 元，按已发行股份 3,367,020,000 股计算，拟派发现金股利共计 101,010,600 元；上述提
议尚待股东大会批准。
39、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 17,989,663,560 13,683,982,217 20,109,416,980 12,904,167,493
其他业务 6,318,886 418,723 12,946,757 264,308
合计 17,995,982,446 13,684,400,940 20,122,363,737 12,904,431,801
其他说明：
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 16,156,245,399 12,607,527,327 17,352,470,551 11,722,304,311
投资物业和酒店业务 1,738,273,608 953,546,902 2,660,358,066 1,070,490,135
其他业务 95,144,553 122,907,988 96,588,363 111,373,047
17,989,663,560 13,683,982,217 20,109,416,980 12,904,167,493
(i) 出售开发产品收入及成本
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2020 年年度报告
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
宁波堇天府 5,827,774,072 4,491,775,900 488,900,759 355,054,370
宁波北宸府 3,271,767,853 2,842,034,433 253,138,716 233,028,471
长沙北辰三角洲 1,152,871,507 658,411,679 6,888,847,901 3,923,204,571
成都北辰南湖香麓 1,079,651,408 859,026,806 1,075,382,337 769,824,732
杭州国颂府 1,027,668,828 907,030,177 69,572,143 52,804,664
长沙北辰中央公园 977,117,435 693,289,212 868,249,829 627,965,323
廊坊北辰香麓 421,478,715 302,947,331 - -
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 418,443,682 387,462,135 1,910,994,824 1,529,958,374
四川北辰国颂府 385,763,465 364,644,091 - -
海口北辰府 211,344,725 201,721,866 - -
重庆悦来壹号 77,946,506 58,564,115 975,383,476 734,033,001
北京北辰红橡墅 77,527,167 45,331,556 737,507,882 532,179,671
杭州北辰蜀山项目 57,640,976 36,091,355 354,111,328 208,510,310
成都北辰朗诗南门绿郡 35,261,364 23,729,858 913,362,608 736,050,665
武汉北辰蔚蓝城市 10,261,196 9,429,891 1,420,440,364 1,288,515,448
北京北辰墅院 1900 及其他 1,123,726,500 726,036,922 1,396,578,384 731,174,711
16,156,245,399 12,607,527,327 17,352,470,551 11,722,304,311
(ii)投资物业和酒店业务
由于新型冠状病毒肺炎疫情的爆发及相关防控措施，2020 年度，本集团下属投资物业和酒店
的经营业绩在短期内受到了一定影响。此外，根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病
毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》(京政办发(2020)7 号)及《北
京市人民政府办公厅关于印发《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的
通知》(京政办发(2020)15 号)的相关规定，本集团减免了部分租户的租金，减免的租金在剩余租
赁期限内平均摊销，其中计入当期损益的金额为 75,292,825 元。
(iii)2020 年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 1,139,749,672 元(2019
年度 1,376,763,666 元)。
(iv)于 2020 年 12 月 31 日，本集团已签订合同但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应
的收入金额为 18,203,945,266 元(2019 年 12 月 31 日：24,294,098,635 元)。
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2020 年度 2019 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 6,318,886 418,723 12,946,757 264,308
40、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 1,081,043 3,502,800
城市维护建设税 45,817,784 65,021,967
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2020 年年度报告
教育费附加 28,913,494 41,167,354
房产税 153,531,029 168,827,555
印花税 10,819,394 16,794,685
土地增值税 493,727,911 1,576,248,645
增值税 68,778,937 94,244,434
其他 30,021,900 39,023,622
合计 832,691,492 2,004,831,062
41、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
咨询服务费 208,296,915 185,246,965
薪酬支出 120,763,302 149,602,359
广告费 119,214,095 122,575,066
办公消耗费 64,628,140 61,331,123
经营性租赁 8,043,837 12,957,951
能源费 9,027,527 7,228,143
固定资产折旧 1,940,594 2,699,440
资产保养维修费用 447,243 234,135
其他 7,099,459 13,285,790
合计 539,461,112 555,160,972
42、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬支出 558,370,069 604,406,586
咨询服务费 75,415,425 107,353,217
运营管理费 56,106,319 51,686,972
资产保养维修费用 35,809,019 33,788,516
使用权资产折旧 33,370,913 14,782,379
固定资产折旧 12,933,547 15,469,583
无形资产摊销 12,360,840 9,267,513
能源费 9,916,912 14,358,797
推广费 6,530,501 3,821,056
使用的消费品成本 4,752,435 1,883,288
经营性租赁 2,383,629 22,906,096
其他 40,890,248 38,477,329
合计 848,839,857 918,201,332
43、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 2,162,178,524 2,247,894,325
减：资本化利息 -1,695,456,815 -1,700,573,393
减：利息收入 -172,289,098 -137,297,593
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2020 年年度报告
汇兑损失 -535,552 164,564
手续费及其他 6,359,749 4,577,865
合计 300,256,808 414,765,768
44、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 25,209,812 21,723,728
增值税进项加计抵减 2,739,108 3,672,675
个税返还 810,148 1,027,201
合计 28,759,068 26,423,604
45、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 186,426,773 187,469,308
处置长期股权投资产生的投资收益 45,811,037 -
注销子公司确认投资收益 5,016,867 -
关联方贷款利息收入 - 1,799,208
其他 - 368,483
合计 237,254,677 189,636,999
其他说明：
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
46、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 1,737,096 -23,620,611
其他应收款坏账损失 5,074,177 -3,998,871
长期应收款坏账损失 136,915 -601,863
一年内到期非流动资产坏账损失 -438,497 86,783
合计 6,509,691 -28,134,562
47、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 - -
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -894,550,869 -763,604,394
三、长期股权投资减值损失 - -
四、投资性房地产减值损失 - -
五、固定资产减值损失 - -
六、工程物资减值损失 - -
七、在建工程减值损失 - -
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2020 年年度报告
八、生产性生物资产减值损失 - -
九、油气资产减值损失 - -
十、无形资产减值损失 - -
十一、商誉减值损失 - -
十二、其他 - -
合计 -894,550,869 -763,604,394
48、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 -1,345,900 -3,056,100
合计 -1,345,900 -3,056,100
49、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置利得合计 17,264 103,702 17,264
其中：固定资产处置利得 17,264 103,702 17,264
政府补助 405,567 1,390,000 405,567
赔偿及违约金收入 17,190,437 19,282,699 17,190,437
无需支付的长账龄应付款项 - 11,037,627 -
其他 2,448,487 3,162,759 2,448,487
合计 20,061,755 34,976,787 20,061,755
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
财政奖励 405,567 1,390,000 与收益相关
50、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置损失合计 3,714,074 3,245,459 3,714,074
其中：固定资产处置损失 3,714,074 3,245,459 3,714,074
对外捐赠 3,250,000 8,460,000 3,250,000
赔偿及违约金支出 18,486,819 4,570,183 18,486,819
其他 1,669,698 1,733,842 1,669,698
合计 27,120,591 18,009,484 27,120,591
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2020 年年度报告
51、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 509,215,323 1,394,938,385
递延所得税费用 74,701,333 -475,573,189
合计 583,916,656 919,365,196
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 1,159,900,068
按法定/适用税率计算的所得税费用 289,975,017
子公司适用不同税率的影响 -
调整以前期间所得税的影响 -
非应税收入的影响 -44,066,274
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 10,666,458
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -387,959
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 292,008,094
其他 35,721,320
所得税费用 583,916,656
52、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金及保证金 977,821,996 229,869,369
受限制的担保金及保证金的减少 679,249,616 -
利息收入 172,289,098 137,297,593
代收的契税、公共维修基金 198,637,513 93,297,063
政府补助 25,615,379 25,057,124
其他 21,249,073 12,435,032
合计 2,074,862,675 497,956,181
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
契税及公共维修基金 189,338,539 165,196,719
押金及保证金 184,141,917 1,080,351,179
办公及会议费 16,249,078 19,656,565
罚没及违约金支出 246,046 18,731,033
差旅费 5,820,515 13,029,238
捐赠支出 3,250,000 8,460,000
132 / 161
2020 年年度报告
交际应酬费 2,257,588 4,982,944
受限制的担保金及保证金的增加 - 1,131,119,618
土地租赁费 - 12,319,861
其他 23,381,456 33,476,004
合计 424,685,139 2,487,323,161
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
2020 年度，本集团无收到的其他与投资活动有关的现金(2019 年度：无)。
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司支付的现金净额 16,968,885 -
合计 16,968,885 -
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
自母公司取得的借款 1,000,000,000 -
自少数股东收到的现金 2,084,224,370 667,356,629
自关联方收到的现金 384,500,000 555,225,875
自嘉兴稳投取得的借款 - 18,357,500
退回的信托借款保证金 16,129,700 13,378,483
合计 3,484,854,070 1,254,318,487
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还和提供少数股东款项支付的现金 436,619,700 1,505,451,989
向关联方支付的现金 53,850,000 519,802,975
信托借款保证金 32,000,000 76,000,000
偿还租赁负债支付的金额 34,431,844 16,314,221
合计 556,901,544 2,117,569,185
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
2020 年度，本集团支付的与租赁相关的总现金流出为 45,523,215 元，除上述计入筹资活动
的偿付租赁负债支付的金额以外，其余现金流出均计入经营活动。
53、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
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2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 575,983,412 1,843,840,456
加：资产减值准备 894,550,869 763,604,394
信用减值损失 -6,509,691 28,134,562
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 102,460,485 120,940,016
使用权资产摊销 33,370,913 14,782,379
无形资产摊销 13,276,316 10,342,625
长期待摊费用摊销 6,157,237 12,456,177
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
1,507,999 3,056,100
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 3,696,810 3,141,757
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 466,721,709 547,320,932
投资损失（收益以“－”号填列） -237,254,677 -189,636,999
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 74,701,333 -475,573,189
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） 3,413,069,618 -1,026,570,883
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,120,249,816 1,166,052,651
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -7,043,126,068 -1,753,712,640
其他 832,652,645 -947,283,213
经营活动产生的现金流量净额 251,508,726 120,895,125
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
应付股利抵销应收债权 296,000,000 -
应收股利抵销应付债务 175,000,000 -
当期新增的使用权资产 27,098,260 71,295,544
应付少数股东利息转为本金 11,543,267 198,867,684
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 10,830,539,445 11,775,741,381
减：现金的期初余额 11,775,741,381 11,851,787,876
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -945,201,936 -76,046,495
(2).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 -
武汉金辰盈创 -
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 16,968,885
武汉金辰盈创 16,968,885
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 -
武汉金辰盈创 -
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2020 年年度报告
处置子公司收到的现金净额 -16,968,885
其他说明:
2020 年 12 月 31 日
本年处置子公司的价格 -
本年处置子公司于处置日的净资产
流动资产 1,231,598,626
非流动资产 1,641,588
流动负债 -1,253,424,251
非流动负债 -
-20,184,037
(3).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 10,830,539,445 11,775,741,381
其中：库存现金 929,232 877,465
可随时用于支付的银行存款 10,829,610,213 11,774,863,916
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 10,830,539,445 11,775,741,381
54、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 813,952 6.52 5,306,967
欧元 155,936 8.03 1,252,166
港币 1,816,471 0.84 1,525,836
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2020 年年度报告
55、 其他
√适用 □不适用
(1)资产减值及损失准备
2020 年 本年 本年减少 2020 年
1月1日 增加 转回 转销 其他 12 月 31 日
应收账款坏账准备 39,244,012 1,969,746 3,706,842 - - 37,506,1
其中：单项计提坏账准备 26,547,878 - - - - 26,547,7
组合计提坏账准备 12,696,134 1,969,746 3,706,842 - - 10,959,3
其他应收款坏账准备 22,547,576 138,576 5,212,753 - - 17,473,9
一年内到期的非流动资产
减值准备 80,499 438,497 - - - 5896
长期应收款减值准备 856,700 161,204 298,119 - - 7975
小计 62,728,787 2,708,023 9,217,714 - - 56,219,9
存货跌价准备 1,002,245,929 890,978,045 73,228,202 550,000 226,457,355 1,592,988,417
固定资产减值准备 13,077 - - 13,077 - -
其他非流动资产减值准备 - 3,572,824 - - - 3,572,824
小计 1,002,259,006 894,550,869 73,228,202 563,077 226,457,355 1,596,561,241
1,064,987,793 897,258,892 82,445,916 563,077 226,457,355 1,652,780,337
(2)费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2020 年度 2019 年度
发展物业销售成本 12,607,527,327 11,722,304,311
薪酬支出 919,123,633 1,035,821,046
咨询服务费 336,431,278 343,172,618
使用的消费品成本 221,624,652 221,601,224
投资性房地产摊销 153,403,029 183,836,405
广告推广费用 125,744,596 126,396,122
物业管理费 111,041,263 92,474,010
会展搭建服务费 104,233,596 15,364,376
能源费 103,960,308 132,148,435
固定资产折旧 102,460,485 120,940,016
运营管理费及办公消耗费 84,565,177 145,457,687
资产保养维修费用 82,586,069 99,252,810
使用权资产折旧 33,370,913 14,782,379
经营性租赁 15,858,621 39,461,869
无形资产摊销 13,276,316 10,342,625
长期待摊费用摊销 6,157,237 12,456,177
其他 51,337,409 61,981,995
15,072,701,909 14,377,794,105
本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2020 年度金额为 15,858,621
元(2019 年度：39,461,869 元)。
由于新冠肺炎疫情影响，出租人免除本集团 2020 年第二季度的租金 974,789 元，本集团已将
上述租金减免额冲减当期租金费用。
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2020 年年度报告
(3)每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平
均数计算：
2020 年度 2019 年度
归属于母公司股东的合并净利润 270,974,629 1,653,948,716
减：归属于权益工具投资人的合并净利润 -143,530,000 -116,858,642
归属于母公司普通股股东的合并净利润 127,444,629 1,537,090,074
本公司发行在外普通股的加权平均数 3,367,020,000 3,367,020,000
基本每股收益 0.04 0.46
其中：
—持续经营基本每股收益： 0.04 0.46
—终止经营基本每股收益： - -
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以
调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2020 年度，本公司不存在稀释性潜在普通
股(2019 年度：无)，稀释每股收益与基本每股收益相等。
八、合并范围的变更
1、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
与原子公
丧失 处置价款与处
按照公允价 丧失控制权 司股权投
控制 置投资对应的 丧失控制 丧失控制权
股权 股权处 丧失控 丧失控制权之 值重新计量 之日剩余股 资相关的
子公司 股权处置方 权时 合并财务报表 权之日剩 之日剩余股
处置 置比例 制权的 日剩余股权的 剩余股权产 权公允价值 其他综合
名称 式 点的 层面享有该子 余股权的 权的公允价
价款 （%） 时点 账面价值 生的利得或 的确定方法 收益转入
确定 公司净资产份 比例（%） 值
损失 及主要假设 投资损益
依据 额的差额
的金额
因少数股东 2020 年
武汉金
- 51 增资而丧失 4 月 30 (i) -10,293,859 49 -9,890,178 25,627,000 45,811,037 资产基础法 -
辰盈创
控制权 日
其他说明：
√适用 □不适用
(i) 武汉金辰盈创相关活动的决策由董事会作出，增资完成后，董事会决议需由全体董事一
致同意才能通过，故本集团将武汉金辰盈创作为合营公司核算。
处置损益信息如下：
金额
处置对价 -
处置时点剩余股权公允价值 25,627,000
减：合并财务报表层面享有的净资产份额 -20,184,037
其他综合收益转入当期损益 -
处置产生的投资收益 45,811,037
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2020 年年度报告
2、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
于 2020 年 5 月 19 日，本公司之子公司北辰地产集团以 50,000,000 元现金出资设立全资子公
司宁波京诚。
于 2020 年 6 月 10 日，本公司之子公司北辰地产集团以 31,000,000 元现金出资设立全资子公
司廊坊辰睿。
于 2020 年 8 月 10 日，本公司之子公司北辰会展集团与第三方共同出资设立钓鱼台会展，分
别持有 51%和 49%的权益。
于 2020 年 10 月 14 日，本公司之子公司北辰地产集团以 50,000,000 元现金出资设立全资子
公司海口辰睿。
于 2020 年 11 月 20 日，本公司之子公司北辰地产集团以 50,000,000 元现金出资设立全资子
公司杭州京阳。
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2020 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例(%) 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
北辰房地产 北京市 北京市 房地产开发 - 99.05 设立
天成天 北京市 北京市 房地产开发 - 100 设立
姜庄湖 北京市 北京市 房地产开发 - 51 设立
房地产开发、酒店及
长沙北辰 长沙市 长沙市 - 100 设立
养老
绿洲商贸 北京市 北京市 商贸 - 100 设立
信诚物业 北京市 北京市 物业管理 - 100 设立
物业管理、会议及展
北辰会展集团 北京市 北京市 100 - 设立
览服务
北京首倡物业
北京市 北京市 物业管理 - 100 设立
管理有限公司
世纪御景 长沙市 长沙市 房地产开发 - 51 投资
杭州北辰 杭州市 杭州市 房地产开发 - 80 设立
北京北辰当代 北京市 北京市 房地产开发 - 50 设立
饭店及宾馆管理、劳
北辰酒店 北京市 北京市 务服务、经济信息咨 - 100 设立
询
非同一控
多媒体电子、商务信
北辰信通 北京市 北京市 - 100 制下的企
息、网络开发
业合并
南京旭辰 南京市 南京市 房地产开发 - 51 设立
武汉光谷 武汉市 武汉市 房地产开发 - 51 投资
苏州北辰旭昭 苏州市 苏州市 房地产开发 - 50 设立
经济贸易咨询；会议
北辰信息服务 北京市 北京市 及展览服务；旅游信 - 100 设立
息咨询
会议及展览服务；出
时代会展 北京市 北京市 租商业用房；物业管 - 100 设立
理；酒店管理
会议及展览服务；出
北辰兴顺会展 北京市 北京市 租商业用房；物业管 - 90 设立
理；酒店管理
会议及展览服务；礼
会展研究院 北京市 北京市 仪服务；房地产信息 - 100 设立
咨询；经济贸易咨询
成都北辰 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
廊坊房地产 廊坊市 廊坊市 房地产开发 - 100 设立
成都辰诗 成都市 成都市 房地产开发 - 40 设立
会议及展览服务；礼
领航会展 北京市 北京市 仪服务；房地产信息 - 100 设立
咨询；经济贸易咨询
成都天府 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
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2020 年年度报告
杭州京华 杭州市 杭州市 房地产开发 - 100 设立
合肥辰旭 合肥市 合肥市 房地产开发 - 50 设立
宁波京华 宁波市 宁波市 房地产开发 - 100 设立
重庆两江 重庆市 重庆市 房地产开发 - 100 设立
苏州北辰置业 苏州市 苏州市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰慧 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100 设立
武汉辰智 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100 设立
非同一控
宁波辰新 宁波市 宁波市 房地产开发 - 51 制下的企
业合并
北辰地产集团 北京市 北京市 房地产开发 100 - 设立
四川天仁 眉山市 眉山市 房地产开发 - 100 设立
海口辰智 海口市 海口市 房地产开发 - 70 设立
成都华府 成都市 成都市 房地产开发 - 100 设立
武汉领航 武汉市 武汉市 会议会展服务 - 60 设立
成都北辰中金 成都市 成都市 会议会展服务 51 - 设立
武汉裕辰 武汉市 武汉市 房地产开发 60 - 设立
杭州京诚 杭州市 杭州市 房地产开发 100 - 设立
武汉金辰盈智 武汉市 武汉市 房地产开发 50 1 设立
北京宸宇 北京市 北京市 房地产开发 - 51 设立
会议会展服务；商务
武汉北辰创意 武汉市 武汉市 信息咨询；企业管理 - 51 设立
咨询
武汉辰发 武汉市 武汉市 房地产开发 80 - 设立
武汉辰展 武汉市 武汉市 房地产开发 80 - 设立
长沙滨辰 长沙市 长沙市 房地产开发 100 - 设立
廊坊辰智 廊坊市 廊坊市 房地产开发 100 - 设立
成都天辰 成都市 成都市 房地产开发 80 - 设立
重庆合悦 重庆市 重庆市 房地产开发 100 - 设立
广州辰旭 广州市 广州市 房地产开发 51 - 设立
廊坊辰睿 廊坊市 廊坊市 房地产开发 - 100 设立
宁波京诚 宁波市 宁波市 房地产开发 - 100 设立
会议会展服务；商务
钓鱼台会展 北京市 北京市 信息咨询；企业管理 - 51 设立
咨询；
海口辰睿 海口市 海口市 房地产开发 - 100 设立
杭州京阳 杭州市 杭州市 房地产开发 - 100 设立
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持 本期归属于少数 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称
股比例 股东的损益 告分派的股利 余额
苏州北辰旭昭 50% 5,168,581 100,000,000 673,034,678
宁波辰新 49% 404,520,970 - 455,229,520
北京宸宇 49% -163,599,408 - 685,087,005
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2020 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
苏州北辰
1,459,557,649 4,665,177 1,464,222,826 118,153,470 - 118,153,470 1,707,039,377 13,265,913 1,720,305,290 184,573,096 - 184,573,096
旭昭
宁波辰新 1,685,826,949 9,015,250 1,694,842,199 765,756,264 - 765,756,264 8,052,886,388 61,597,429 8,114,483,817 7,550,250,881 460,700,000 8,010,950,881
北京宸宇 9,345,569,063 211,466 9,345,780,529 7,838,546,585 109,097,200 7,947,643,785 8,161,947,375 272,294 8,162,219,669 5,819,937,637 610,268,945 6,430,206,582
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
苏州北辰旭昭 9,548,874 10,337,162 10,337,162 -32,628,762 572,578,458 149,286,894 149,286,894 -412,194,003
宁波辰新 5,827,774,072 825,552,999 825,552,999 -399,223,477 488,900,759 76,145,309 209,458,576 -144,019,443
北京宸宇 - -333,876,343 -333,876,343 706,979,551 - -264,706,037 -264,706,037 -276,341,234
2、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营 持股比例(%) 对合营企业或联营企业投资的
主要经营地 注册地 业务性质
企业名称 直接 间接 会计处理方法
无锡盛阳 无锡市 无锡市 房地产开发 - 40 权益法
无锡辰万 无锡市 无锡市 房地产开发 - 49 权益法
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2020 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
无锡盛阳 无锡盛阳
流动资产 3,717,062,166 2,761,803,932
其中：现金和现金等价物 699,607,014 992,794,678
非流动资产 2,425,945 11,928,479
资产合计 3,719,488,111 2,773,732,411
流动负债 3,083,273,569 2,173,477,716
非流动负债 529,500,000 565,000,000
负债合计 3,612,773,569 2,738,477,716
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额 42,685,817 14,101,878
调整事项 -41,608,803 -14,101,878
--商誉
--内部交易未实现利润 -41,608,803 -14,101,878
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 1,077,014 -
存在公开报价的合营企业权益投资的公允
不适用 不适用
价值
营业收入 383,922,415 1,481,368,360
财务费用 -5,538,199 -2,262,537
所得税费用 23,819,948 5,123,040
净利润 71,459,847 53,608,428
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 71,459,847 53,608,428
本年度收到的来自合营企业的股利
其他说明
本集团以合营企业财务报表中净资产的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业财
务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的
影响。
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
无锡辰万 无锡辰万
流动资产 654,955,950 3,249,614,003
非流动资产 151,804 40,391,176
142 / 161
2020 年年度报告
资产合计 655,107,754 3,290,005,179
流动负债 312,779,976 3,303,103,432
非流动负债
负债合计 312,779,976 3,303,103,432
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额 167,740,611 -
调整事项 167,740,611 -
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 167,740,611 -
存在公开报价的联营企业权益投资的公允
不适用 不适用
价值
营业收入 3,099,702,268 166,303
净利润 355,426,031 -27,735,781
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 355,426,031 -27,735,781
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
本集团以联营企业财务报表中净资产金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营企业财务
报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影
响。
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 300,763,601 434,679,367
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 13,007,234 172,430,361
--其他综合收益
--综合收益总额 13,007,234 172,430,361
联营企业：
投资账面价值合计 72,271,417 29,301,179
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -5,559,762 15,038,947
--其他综合收益
--综合收益总额 -5,559,762 15,038,947
其他说明
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2020 年年度报告
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的调整影响。
(5).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
其他说明
于 2020 年 12 月 31 日，本集团的合营企业和联营企业不存在超额亏损(2019 年 12 月 31 日：
133,383,682 元)。
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险)、信用风险
和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务
业绩的潜在不利影响。
(1)市场风险
(a)外汇风险
本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度并无重大外汇风险。
将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。
(b)利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2020 年 12 月 31 日，本集
团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 6,669,325,412 元(2019 年 12 月 31
日：8,838,024,353 元)及固定利率合同，金额为 18,382,228,149 元(2019 年 12 月 31 日：
14,674,962,832 元)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集
团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影
响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利
率风险。于 2020 年度及 2019 年度本集团并无利率互换安排。
于 2020 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100 个基点，而其他因素
保持不变，本集团的净利润会减少或增加约 17,270,795 元(2019 年 12 月 31 日：约 20,586,819
元)。
(2)信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应
收款。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信
用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于
对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估
客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良
的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风
险在可控的范围内。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级(2019
年 12 月 31 日：无)。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果
购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银
行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的
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2020 年年度报告
约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大
幅地降低。
(3)流动风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2020 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
一年内到期的非流动负
债(含利息) 7,165,948,357 - - - 7,165,948,357
应付账款 7,071,835,411 - - - 7,071,835,411
其他应付款 4,048,374,956 - - - 4,048,374,956
长期应付款(含利息) 147,258,170 1,241,622,746 223,930,722 1,296,860,883 2,909,672,521
长期借款(含利息) 1,148,123,425 8,036,440,613 9,094,873,685 3,010,482,306 21,289,920,029
应付债券(含利息) 212,892,300 5,605,867,300 675,060,000 - 6,493,819,600
租赁负债(含利息)(i) - 14,321,506 8,133,676 - 22,455,182
财务担保合同 17,950,665,318 - - - 17,950,665,318
37,745,097,937 14,898,252,165 10,001,998,083 4,307,343,189 66,952,691,374
2019 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款(含利息) 928,632,667 - - - 928,632,667
一年内到期的非流动负
债(含利息) 10,759,321,160 - - - 10,759,321,160
应付账款 6,723,057,465 - - - 6,723,057,465
其他应付款 3,925,932,082 - - - 3,925,932,082
长期应付款(含利息) 49,464,696 538,707,805 221,272,300 1,420,374,244 2,229,819,045
长期借款(含利息) 1,334,310,350 7,925,902,127 11,803,047,451 3,923,860,169 24,987,120,097
应付债券(含利息) 73,728,000 481,070,466 1,325,457,534 - 1,880,256,000
租赁负债(含利息)(i) - 14,674,153 23,159,286 - 37,833,439
财务担保合同 18,439,722,180 - - - 18,439,722,180
42,234,168,600 8,960,354,551 13,372,936,571 5,344,234,413 69,911,694,135
(i)于资产负债表日，本集团不存在已签订但尚未开始执行的租赁合同。
十一、 公允价值的披露
1、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最
低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
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2020 年年度报告
(1)持续的以公允价值计量的资产
本集团无持续的以公允价值计量的资产。
(2)非持续的以公允价值计量的资产
本集团无非持续的以公允价值计量的资产。
(3)不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收
款、短期借款、应付款项、长期借款、应付债券和长期应付款等。
本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
房地产开发、商品
北辰集团 中国北京市 销售、餐饮、会议 2,208,100,000 34.48 34.48
承接、旅游接待
本企业最终控制方是北辰集团
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
辰运物业 其他
北辰会展投资 母公司的全资子公司
国际展览中心 母公司的全资子公司
南京宁康 其他
旭昭香港 其他
合肥旭辉企业管理有限公司(以下称“合肥旭辉”) 其他
上海新置建筑工程有限公司(以下称“上海新置”) 其他
北京康辰亚奥技术股份有限公司(以下称“康辰亚奥”) 其他
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北辰集团 支付商标及标识许可使用费 10,000 10,000
合肥旭辉 后台管理费 10,943,430 -
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2020 年年度报告
旭昭香港 后台管理费 - 6,606,248
上海新置 项目建设服务费 - 28,527,956
康辰亚奥 采购设备、技术服务 13,160,609 11,279,691
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北辰会展投资 提供网络接入服务 889,996 943,396
(2).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
北辰会展投资 办公用房 4,893,050 4,038,890
国际展览中心 办公用房 1,827,420 -
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
辰运物业 办公用房 900,000 900,000
北辰集团 土地使用权 - 12,319,861
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
本集团作为承租方当年增加的使用权资产：
出租方名称 租赁资产种类 2020 年度 2019 年度
北辰集团 土地使用权(i) 29,666,899 11,449,686
本集团作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：
2020 年度 2019 年度
北辰集团 950,122 229,375
(i)于 2019 年 9 月 27 日，本公司与北辰集团签订了《土地使用权转让协议书》，截至财务报
表报出日止，该转让事项尚未完成，双方尚在对最终解决方案进行协商。本公司根据双方协商一
致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。
(3).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
无锡盛阳(i) 211,800,000 2019 年 5 月 24 日 2022 年 5 月 23 日 否
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2020 年年度报告
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
北辰集团(i) 383,333,328 2017 年 3 月 8 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(ii) 822,222,223 2017 年 4 月 12 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(iii) 877,777,779 2017 年 4 月 17 日 2031 年 3 月 7 日 否
北辰集团(iv) 996,000,000 2018 年 9 月 28 日 2028 年 9 月 28 日 否
北辰集团(v) 812,000,000 2015 年 1 月 16 日 2025 年 1 月 14 日 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
本公司作为担保方
(i)于 2019 年 5 月 24 日，本公司与中国建设银行股份有限公司及江苏银行股份有限公司(以
下统称“贷款人”)签订银团贷款保证合同，本公司为无锡盛阳从贷款人取得的长期借款提供存续
期间的不可撤销连带责任保证担保。
本公司作为被担保方
(i)根据北辰集团与中国工商银行股份有限公司(以下称“中国工商银行”)签订的保证合同，
北辰集团为本公司自中国工商银行取得的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(ii)根据北辰集团与中国工商银行签订的保证合同，北辰集团为本公司自中国工商银行取得
的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(iii)根据北辰集团与中国工商银行签订的保证合同，北辰集团为本公司自中国工商银行取得
的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保。
(iv)根据北辰集团与北京国际信托有限责任公司(以下称“北京国际信托”)签订的保证合同，
北辰集团为本公司自北京国际信托取得的长期借款提供存续期间的不可撤销的连带责任保证担保。
(v)根据北辰集团与北京农村商业银行股份有限公司(以下称“北京农商银行”)签订的保证
合同，北辰集团为本公司向北京农商银行取得的长期借款提供存续期间的不可撤销连带责任保证
担保
(4).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 17,436,618 18,567,471
(5).其他关联交易
√适用 □不适用
(1)自股东取得股东往来款以及往来款利息
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日
股东往来款本金 - 1,000,000,000 - 1,000,000,000
股东往来款利息 - 12,580,833 11,349,444 1,231,389
- 1,012,580,833 11,349,444 1,001,231,389
于 2020 年 5 月 15 日，本公司自北辰集团取得往来款 200,000,000 元，该款项期限为一年，
到期一次还本，利率为同期同档次国家基准利率，每季度付息一次，无任何抵押或担保。
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2020 年年度报告
于 2020 年 6 月 28 日，本公司自北辰集团取得往来款 300,000,000 元，该款项期限为一年，
到期一次还本，利率为固定利率 4.35%，每季度付息一次，无任何抵押或担保。
于 2020 年 12 月 17 日，本公司自北辰集团取得往来款 500,000,000 元，该款项期限为三年，
到期一次还本，利率为固定利率 4.75%，每季度付息一次，无任何抵押或担保。
(2)为广州广悦提供项目开发往来款及项目开发往来款利息
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日
股东往来款本金 - 161,204,700 - 161,204,700
股东往来款利息 - 3,992,348 3,675,717 316,631
- 165,197,048 3,675,717 161,521,331
于 2020 年 12 月 31 日，本集团应收广州广悦项目开发往来款 161,204,700 元，该款项期限为
两年，利率为固定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。
(3)收回武汉金辰盈创项目开发往来款及项目开发往来款利息
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日
股东往来款本金 988,100,000 - 988,100,000 -
股东往来款利息 32,029,544 20,812,044 52,841,588 -
1,020,129,544 20,812,044 1,040,941,588 -
2020 年度，本集团收到合营企业武汉金辰盈创偿还的项目开发往来款 988,100,000 元。该款
项利率为固定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。
(4)为关联方提供往来款项
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日
旭昭香港 805,000,000 - 100,000,000 705,000,000
合肥旭辉 201,000,000 20,000,000 196,000,000 25,000,000
南京宁康 249,900,000 - - 249,900,000
1,255,900,000 20,000,000 296,000,000 979,900,000
上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。
2020 年度，经股东大会批准，本公司之子公司苏州北辰旭昭向全体股东合计派发现金股利人
民币 200,000,000 元。少数股东旭昭香港按照持股比例 50%确认应收股利人民币 100,000,000 元。
经协商一致，该应付股利与本集团应收旭昭香港款项予以抵销。
2020 年度，经股东大会批准，本公司之子公司合肥辰旭向全体股东合计派发现金股利人民币
392,000,000 元。少数股合肥旭辉按照持股比例 50%确认应收股利人民币 196,000,000 元。经协商
一致，该应付股利与本集团应收合肥旭辉款项予以抵销。
(5)为关联方垫付款项
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日
北辰会展投资 2,657,644 1,140,514 3,798,158 -
(6)从关联方取得往来款项
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日
武汉当代 58,000,000 - 16,000,000 42,000,000
杭州金湖 312,500,000 - 175,000,000 137,500,000
杭州辰旭 76,009,872 - 17,850,000 58,159,872
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2020 年年度报告
无锡盛阳 20,000,000 360,000,000 - 380,000,000
无锡辰万 122,500,000 24,500,000 - 147,000,000
589,009,872 384,500,000 208,850,000 764,659,872
上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。
(7)从关联方收到股利
2020 年度，经股东大会批准，杭州金湖向全体股东合计派发现金股利人民币 700,000,000 元。
本集团按照持股比例 25%确认应收股利人民币 175,000,000 元。
于 2020 年 12 月 23 日，根据本公司、北辰地产集团及杭州金湖协商一致，该笔应收股利与本
公司应付杭州金湖的债务予以抵销。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款 旭昭香港 705,000,000 705,000 805,000,000 805,000
其他应收款 南京宁康 249,900,000 249,900 249,900,000 249,900
其他应收款 合肥旭辉 25,000,000 25,000 201,000,000 201,000
其他应收款 北辰会展投资 - - 2,657,644 2,658
一年内到期的
广州广悦 316,631 317 - -
非流动资产
长期应收款 广州广悦 161,204,700 161,205 - -
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 北辰集团 500,615,695 -
其他应付款 无锡盛阳 380,000,000 20,000,000
其他应付款 无锡辰万 147,000,000 122,500,000
其他应付款 杭州金湖 137,500,000 312,500,000
其他应付款 杭州辰旭 58,159,872 76,009,872
其他应付款 武汉当代 42,000,000 58,000,000
其他应付款 旭昭香港 25,412,936 34,424,303
其他应付款 南京宁康 17,262,156 29,153,029
应付账款 上海新置 12,249,241 34,546,147
应付账款 康辰亚奥 4,449,478 5,779,908
一年内到期的非流动负债 北辰集团 15,685,387 11,389,003
长期应付款 北辰集团 500,000,000 -
7、 关联方承诺
√适用 □不适用
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺
事项：
接受劳务
150 / 161
2020 年年度报告
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
康辰亚奥 7,775,759 5,060,172
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 房地产开发项目支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的房地产开发项目支出承诺：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 9,328,273,467 10,390,505,198
已批准，但尚未签约 6,729,734,191 12,023,029,279
16,058,007,658 22,413,534,477
(2) 投资物业项目支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的投资物业装修改造支出承诺：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 694,523,987 105,515,658
已批准，但尚未签约 425,775,065 763,518,843
1,120,299,052 869,034,501
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段
性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个
人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。
该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额如下：
项目名称 按揭款担保余额
长沙北辰三角洲 4,373,290,346
宁波堇天府 2,067,418,542
宁波北宸府 1,740,675,351
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 1,131,888,486
重庆悦来壹号 1,011,448,538
长沙北辰中央公园 976,648,278
武汉北辰蔚蓝城市 916,340,117
武汉北辰蔚蓝城市樾东方 821,242,287
成都北辰南湖香麓 549,172,957
成都北辰朗诗南门绿郡 519,513,952
杭州国颂府 452,492,176
廊坊北辰香麓 401,123,733
北京金辰府 352,963,041
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2020 年年度报告
海口北辰府 334,326,951
成都北辰香麓 303,696,453
苏州观澜府 296,031,475
武汉北辰孔雀洲 247,726,508
武汉北辰光谷里 235,023,350
长沙北辰时光里 233,310,771
其他 986,332,006
17,950,665,318
十四、 资产负债表日后事项
1、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 101,010,600
根据 2021 年 3 月 24 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利 101,010,600 元，
未在本财务报表中确认为负债。
2、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
本集团作为出租人，资产负债表日后应收的租赁收款额的未折现金额汇总如下：
2020 年 12 月 31 日
一年以内 799,784,543
一到二年 462,370,246
二到三年 235,642,560
三到四年 122,187,386
四到五年 85,878,923
五年以上 664,450,000
2,370,313,658
十五、 其他重要事项
1、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和
市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以
决定向其配置资源并评价其业绩。
2020 年度，本集团有 3 个报告分部，分别为：
-出售开发产品分部，负责房地产项目的开发及销售；
-投资物业和酒店分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；
-其他分部，负责其他零星业务的运营；
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归
属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 出售开发产品 投资物业和酒店 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 16,156,245,399 1,738,273,608 101,463,439 - - 17,995,982,446
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2020 年年度报告
分部间交易收入 - 41,206,994 38,527,930 - 79,734,924 -
营业成本 12,607,527,327 953,546,902 123,326,711 - - 13,684,400,940
利息收入 60,820,334 5,078,158 249,046 106,141,560 - 172,289,098
利息费用 99,158,957 - - 367,562,752 - 466,721,709
对合营企业和联营
186,426,773 - - - - 186,426,773
企业的投资收益
信用减值损失 4,361,453 -1,034,425 2,922,526 260,137 - 6,509,691
资产减值损失 -894,550,869 - - - - -894,550,869
折旧费与摊销费 24,571,818 269,944,477 4,897,245 9,254,440 - 308,667,980
利润/(亏损)总额 1,592,005,657 94,206,154 -81,183,769 -445,127,974 - 1,159,900,068
所得税费用 675,671,297 19,527,352 - -111,281,993 - 583,916,656
净利润/(亏损) 916,334,361 74,678,801 -81,183,769 -333,845,981 - 575,983,412
资产总额 70,510,658,893 7,388,960,474 113,103,342 8,430,733,613 - 86,443,456,322
负债总额 58,036,391,582 1,351,220,586 159,517,351 7,167,243,114 - 66,714,372,633
对合营企业和联营
企业的长期股权投 541,852,643 - - - - 541,852,643
资
非流动资产增加额 1,033,903,875 202,328,684 18,907,501 5,629,832 - 1,260,769,892
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
2020 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
(3).其他说明
√适用 □不适用
2019 年度及 2019 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
单位：元 币种：人民币
项目 出售开发产品 投资物业和酒店 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 17,352,470,551 2,660,358,066 109,535,120 - - 20,122,363,737
分部间交易收入 - 59,493,971 42,370,536 - 101,864,507 -
营业成本 11,722,304,311 1,070,490,135 111,637,355 - - 12,904,431,801
利息收入 66,218,438 5,864,702 455,931 64,758,522 - 137,297,593
利息费用 64,338,714 - - 482,982,218 - 547,320,932
对合营企业和联营
187,469,308 - - - - 187,469,308
企业的投资收益
信用减值损失 -4,374,454 -40,867 -23,686,613 -32,628 - -28,134,562
资产减值损失 -763,604,394 - - - - -763,604,394
折旧费与摊销费 19,967,774 307,381,467 7,721,259 7,287,102 - 342,357,602
利润/(亏损)总额 2,682,070,876 822,624,981 -72,995,526 -668,494,679 - 2,763,205,652
所得税费用 873,785,201 202,692,576 - -157,112,581 - 919,365,196
净利润/(亏损) 1,808,285,675 619,932,405 -72,995,526 -511,382,098 - 1,843,840,456
资产总额 78,568,331,892 7,297,194,810 92,664,929 7,853,487,364 - 93,811,678,995
负债总额 65,213,869,943 1,317,490,531 118,716,239 7,093,648,554 - 73,743,725,267
对合营企业和联营
企业的长期股权投 463,980,546 - - - - 463,980,546
资
非流动资产增加额 49,808,593 133,359,201 5,527,735 8,031,054 - 196,726,583
非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
2019 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
153 / 161
2020 年年度报告
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资
产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。
于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
资产负债率 77% 79%
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
1 年以内小计 137,596,432
1至2年 1,718,484
2至3年 1,020,967
3 年以上 28,025,901
合计 168,361,784
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提
26,547,878 15.8 26,547,878 100.0 - 26,547,878 36.7 26,547,878 100.0 -
坏账准备
其中：
应收租金 26,547,878 100.0 26,547,878 100.0 - 26,547,878 100.0 26,547,878 100.0 -
按组合计提
141,813,906 84.2 4,211,143 3.0 137,602,763 45,721,586 63.3 2,091,646 4.6 43,629,940
坏账准备
其中：
应收购房款 5,000 - 5,000 100.0 - 5,000 - 5,000 100.0 -
应收物业费 553,175 0.4 5,774 1.0 547,401 516,848 1.1 5,168 1.0 511,680
应收酒店及
10,474,979 7.4 2,044,521 19.5 8,430,458 12,078,535 26.4 1,140,575 9.4 10,937,960
餐饮服务款
应收会展服
务款-国有 103,749,168 73.2 518,746 0.5 103,230,422 2,000,005 4.4 40,000 2.0 1,960,005
企业
154 / 161
2020 年年度报告
应收会展服
务款-其他 1,569,448 1.1 282,733 18.0 1,286,715 4,317,483 9.4 272,467 6.3 4,045,016
企业
应收租赁款 25,462,136 17.9 1,354,369 5.3 24,107,767 26,803,715 58.6 628,436 2.3 26,175,279
合计 168,361,784 / 30,759,021 / 137,602,763 72,269,464 / 28,639,524 / 43,629,940
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收租金 26,547,878 - - - - 26,547,878
应收购房款 5,000 - - - - 5,000
应收物业费 5,168 606 - - - 5,774
应收酒店及餐
1,140,575 977,813 73,867 - - 2,044,521
饮服务款
应收会展服务
40,000 518,746 40,000 - - 518,746
款-国有企业
应收会展服务
272,467 111,964 101,698 - - 282,733
款-其他企业
应收租赁款 628,436 784,206 58,273 - - 1,354,369
合计 28,639,524 2,393,335 273,838 - - 30,759,021
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 132,114,461 27,089,116 78%
其他说明：
√适用 □不适用
于 2020 年 12 月 31 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
本年度计提的坏账准备金额为 2,393,335 元，收回或转回的坏账准备金额为 273,838 元(2019
年度计提的坏账准备金额为 13,467,881 元，收回或转回的坏账准备金额为 316,108 元)。
本年度无实际核销的应收账款(2019 年度：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本公司无质押给银行的应收账款(2019 年 12 月 31 日：无)。
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 54,082,435 814,731,959
合计 54,082,435 814,731,959
155 / 161
2020 年年度报告
其他应收款
(1). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款 24,084,398 791,905,444
代垫款项 19,828,532 17,189,601
预付货款 12,280,000 12,280,000
工程专项基金 2,076,777 723,718
押金 1,628,740 1,729,679
保证金 557,692 150,000
备用金 419,428 1,037,207
应收关联公司款项 - 370,659
其他 7,929,038 4,834,134
减：坏账准备 -14,722,170 -15,488,483
合计 54,082,435 814,731,959
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来 12 个月 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 941,262 - 14,547,221 15,488,483
2020 年 1 月 1 日余额在本期 941,262 - 14,547,221 15,488,483
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 35,434 - - 35,434
本期转回 801,747 - - 801,747
本期转销
本期核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 174,949 - 14,547,221 14,722,170
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他 期末余额
计提 收回或转回
核销 变动
应收代垫款 2,267,221 - - - - 2,267,221
预付货款 12,280,000 - - - - 12,280,000
应收子公司款项 791,905 - 767,821 - - 24,084
应收代垫款项 74,612 13,195 - - - 87,807
156 / 161
2020 年年度报告
应收押金、保证金
46,584 - 33,555 - - 13,029
及备用金
工程专项基金 3,619 6,765 - - - 10,384
应收关联公司款项 371 - 371 - - -
其他 24,171 15,474 - - - 39,645
合计 15,488,483 35,434 801,747 - - 14,722,170
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
1 年以内及
应收子公司款 应收子公司款 24,084,398 35 24,084
1至2年
金恒生 第三方 12,280,000 3 年以上 18 12,280,000
北京市热力集团
第三方 4,026,367 1 年以内 6 20,132
有限责任公司
北京振力投资管 1 年以内及
第三方 1,772,897 2 8,864
理有限公司 3 年以上
泰康养老保险股
第三方 2,125,375 1 年以内 3 10,627
份有限公司
合计 / 44,289,037 / 64 12,343,707
其他说明：
√适用 □不适用
本年度计提的坏账准备金额为 35,434 元，收回或转回的坏账准备 801,747 元(2019 年度，计
提的坏账准备金额为 34,158 元，收回或转回的坏账准备 210,302 元)。
于 2020 年度，本公司无实际核销的其他应收款(2019 年度：无)。
于 2020 年 12 月 31 日，本公司其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2019 年 12 月
31 日：无)。
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 6,611,196,753 20,000,000 6,591,196,753 6,545,696,753 30,000,000 6,515,696,753
对联营、合营
18,105,309 - 18,105,309 - - -
企业投资
合计 6,629,302,062 20,000,000 6,609,302,062 6,545,696,753 30,000,000 6,515,696,753
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值
末余额
准备
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2020 年年度报告
北辰地产集团 6,059,646,753 100,000,000 - 6,159,646,753 - -
北辰会展集团 120,000,000 - - 120,000,000 - -
长沙滨辰 40,000,000 - - 40,000,000 - -
杭州京诚 - - - - - 20,000,000
武汉裕辰 18,000,000 - - 18,000,000 - -
武汉金辰盈智 10,000,000 - - 10,000,000 - -
成都北辰中金 2,550,000 - - 2,550,000 - -
北辰超市 - - - - - -
武汉辰展 30,000,000 - - 30,000,000 - -
武汉辰发 30,000,000 - - 30,000,000 - -
廊坊辰智 31,000,000 - - 31,000,000 - -
武汉金辰盈创 24,500,000 - 24,500,000 - - -
成都天辰 50,000,000 - - 50,000,000 - -
广州辰旭 50,000,000 - - 50,000,000 - -
重庆合悦 50,000,000 - - 50,000,000 - -
合计 6,515,696,753 100,000,000 24,500,000 6,591,196,753 - 20,000,000
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
追 减 其他 宣告发
投资 期初 权益法下确 其他 计提 期末 准备
加 少 综合 放现金
单位 余额 认的投资损 权益 减值 其他 余额 期末
投 投 收益 股利或
益 变动 准备 余额
资 资 调整 利润
一、合营企业
武汉金辰
- - - -7,521,691 - - - - 25,627,000 18,105,309 -
盈创
小计 - - - -7,521,691 - - - - 25,627,000 18,105,309 -
二、联营企业
小计 - - - - - - - - - - -
合计 - - - -7,521,691 - - - - 25,627,000 18,105,309 -
其他说明：
2020 年度，本公司向子公司北辰地产集团现金增资 100,000,000 元。
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,095,275,857 1,049,460,585 2,624,556,222 1,069,282,676
其他业务 682,132 42,697 878,319 63,564
合计 2,095,957,989 1,049,503,282 2,625,434,541 1,069,346,240
其他说明：
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2020 年度 2019 年度
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2020 年年度报告
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 557,399,899 192,710,329 247,357,721 143,418,410
投资物业和酒店业务 1,522,666,452 813,182,062 2,361,238,538 874,718,611
其他 15,209,506 43,568,194 15,959,963 51,145,655
2,095,275,857 1,049,460,585 2,624,556,222 1,069,282,676
(i) 出售开发产品业务收入及成本
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京北辰墅院 1900 及其他 557,399,899 192,710,329 247,357,721 143,418,410
(ii) 2020 年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 71,039,125 元(2019 年
度：350,841,379 元)。
(iii)于 2020 年 12 月 31 日，本公司已签订合同但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对
应的收入金额 368,596,014 元(2019 年 12 月 31 日：701,930,629 元)。
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2020 年度 2019 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 682,132 42,697 878,319 63,564
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -7,521,691 -
处置长期股权投资产生的投资收益 1,127,000 -
关联方贷款利息收入 226,385,802 378,290,644
合计 219,991,111 378,290,644
其他说明：
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -5,204,807
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
25,615,379
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
辞退福利 -791,000
注销子公司确认投资收益 5,016,867
处置长期股权投资产生的投资收益 45,811,037
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2020 年年度报告
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,767,593
所得税影响额 -14,522,654
少数股东权益影响额 995,669
合计 53,152,898
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
0.87 0.04 0.04
利润
扣除非经常性损益后归属于
0.51 0.02 0.02
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
√适用 □不适用
(1). 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期发生额 上期发生额 期末余额 期初余额
按中国会计准则 270,974,629 1,653,948,716 17,049,145,829 17,368,057,820
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性
115,052,371 137,877,284 1,919,769,171 1,804,717,180
房地产所计提折旧(a)
投资性房地产公允值变
-220,839,000 113,742,000 4,444,779,000 4,665,618,000
化(a)
按境外会计准则 165,188,000 1,905,568,000 23,413,694,000 23,838,393,000
(2). 境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称
√适用 □不适用
(a) 投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提
折旧或摊销。
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2020 年年度报告
第十二节 备查文件目录
1、载有法定代表人签名的年度报告文本。
2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章
的会计报表。
3、载有普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师
备查文件目录
签名并盖章的审计报告原件。
4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
5、在香港交易所发布的年度报告文本。
董事长：李伟东
董事会批准报送日期：2021 年 3 月 24 日
修订信息
□适用 √不适用
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