公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
2021 年年度报告摘要
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第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确
性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2021年年度利润分配股权登记日总股本为基数，
向全体股东每股派发现金红利0.01元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利
33,670,200元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
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第二节 公司基本情况
1 公司简介
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层
电话 010-64991277 010-64991277
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
2 报告期公司主要业务简介
2.1 报告期内公司从事的业务情况
公司主营业务包括发展物业、会展及投资物业（含酒店）。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成
多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元
化、多档次的物业开发体系。截至报告期末，发展物业项目已进入北京、广州、长沙、武汉、杭
州、成都、苏州、南京、廊坊、合肥、宁波、重庆、无锡、海口、眉山等 15 个城市，开发规模不
断提升。
投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。公司持有并运营的
投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇
冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北
辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长沙的北辰洲际酒店、长沙北辰国际会议中心、长沙北
辰国荟酒店等，总面积逾 134 万平方米。
在做优做强持有型物业的同时，公司以旗下首都会展集团为依托，大力整合会展业务资源，
不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索发展包括会展场馆运营管理、展会主办承办
及配套服务、会展教育咨询服务、高端国务政务活动保障服务等业务，不断创新会展轻资产运营
模式，助推公司高质量发展。
2.2 报告期内公司所处行业情况
二零二一年，面对错综复杂的国内外形势及疫情影响，我国积极构建新发展格局迈出新步伐，
高质量发展取得新成效，改革开放向纵深推进，经济发展和疫情防控保持全球领先地位，全年经
济运行总体平稳，主要宏观指标处于合理区间。全年 GDP 增速达到 8.1%，两年平均增长 5.1%。
1、发展物业
二零二一年，上半年疫情逐渐稳定后我国房地产市场呈现回暖态势，在坚持“房住不炒”定
位及“稳地价、稳房价、稳预期”目标的指导下，中央及地方持续加码房地产调控政策，调控方
式与力度均显著升级，房地产金融审慎监管制度持续完善；下半年随着调控政策的逐渐显效，叠
加部分房企债务违约的影响，市场明显降温。9 月底，央行首次提出要维护房地产市场的健康发
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展和住房消费者的合法权益，连续释放维稳信号，但四季度全国市场延续低温态势。
总体来看，受重点城市供地“两集中”政策影响，全国宅地市场成交规模明显缩量，成交楼
面均价同比结构性上涨，溢价率小幅下降。全年商品住宅市场呈现“前高后低”走势，成交规模
及成交均价均小幅增长。根据国家统计局数据（下同）显示，二零二一年全国房地产市场商品住
宅销售面积 156,532 万平方米，同比上涨 1.07%，商品住宅平均销售价格为人民币 10,396 元/平
方米，同比上涨 4.17%。
一线城市中，北京商品住宅市场成交规模显著增长，成交均价呈结构性小幅上涨态势，库存
规模首次下降，整体出清周期小幅震荡回落；广州商品住宅市场成交面积小幅增长。二线城市商
品住宅成交均价及成交规模均小幅上升。三线城市商品住宅成交均价略有上升，成交规模小幅下
降。
2、会展及投资物业（含酒店）
二零二一年，各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发
布会等方式拓展业务，一定程度缓解了疫情影响，但收入与疫情前相比下降依然严重，会展业数
字化转型趋势愈加明显。酒店业因下半年全国多地疫情反复而业绩承压，复苏态势减弱。北京写
字楼市场全年净吸纳量创历史新高，空置率回落，租金水平维持稳定。公寓市场平均租金小幅回
升。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 79,704,970,124 86,443,456,322 -7.80 93,811,678,995
归属于上市公司股东的净资产 15,457,365,339 17,049,145,829 -9.34 17,368,057,820
营业收入 22,094,296,248 17,995,982,446 22.77 20,122,363,737
归属于上市公司股东的净利润 202,660,230 270,974,629 -25.21 1,653,948,716
归属于上市公司股东的扣除非
180,810,761 217,821,731 -16.99 1,629,287,968
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 6,937,977,114 251,508,726 2,658.54 120,895,125
加权平均净资产收益率（%） 0.45 0.87 减少0.42个百分点 10.87
基本每股收益（元／股） 0.02 0.04 -50.00 0.46
稀释每股收益（元／股） 0.02 0.04 -50.00 0.46
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 6,554,010,341 3,690,771,547 6,949,213,016 4,900,301,344
归属于上市公司股东的净利润 323,457,029 -58,836,238 37,696,580 -99,657,141
归属于上市公司股东的扣除非
307,577,686 -65,197,379 29,885,410 -91,454,956
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 474,336,331 3,401,874,994 501,925,314 2,559,840,475
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4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 145,333
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 149,498
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或
有限 冻结情况
股东名称 报告期内 比例 售条 股东
期末持股数量
（全称） 增减 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
北京北辰实业集团有限责任公司 0 1,161,000,031 34.482 0 无 0 国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED 70,000 686,964,199 20.403 0 无 0 境外法人
王府井集团股份有限公司 0 125,300,000 3.721 0 无 0 国有法人
中航鑫港担保有限公司 0 73,573,353 2.185 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 -287,809 29,320,083 0.871 0 无 0 境外法人
杨柳 0 23,500,000 0.698 0 无 0 境内自然人
李卓 18,063,501 19,216,501 0.571 0 无 0 境内自然人
陶学知 11,445,000 12,754,100 0.379 0 无 0 境内自然人
钱周健 44,100 11,469,994 0.341 0 无 0 境内自然人
刘文科 359,200 9,171,200 0.272 0 无 0 境内自然人
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，
为代表多个客户持有；第 3 大股东王府井集团股份有限公司与
上述股东关联关系或一致行动的说明 本公司控股股东北辰集团的实际控制人均为北京市人民政府
国有资产监督管理委员会；未知其余股东是否属于《上市公司
收购管理办法》规定的一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
北京北辰实业股份有限公司
2021 年面向专业投资者公开发 21 北辰 G2 185114.SH 2026-12-29 13.39 3.46
行公司债券（第二期）
北京北辰实业股份有限公司
2021 年面向专业投资者公开发 21 北辰 G1 188461.SH 2026-7-26 3.19 3.46
行公司债券（第一期）
北京北辰实业股份有限公司
2020 年非公开发行公司债券（第 20 北辰 01 162972.SH 2025-1-15 6 4.17
一期）
北京北辰实业股份有限公司
2019 年非公开发行公司债券（第 19 北辰 F1 151419.SH 2024-4-16 12 4.80
一期）
北京北辰实业股份有限公司
14 北辰 02 122351.SH 2022-1-20 14.97775 5.20
2014 年公司债券
北京北辰实业股份有限公司 21 北辰实业
102103306.IB 2026/12/21 14.5 3.5
2021 年度第一期中期票据 MTN001
北京北辰实业股份有限公司 20 北辰实业
102002013.IB 2022/10/28 2.6 3.78
2020 年度第一期中期票据 MTN001
北京北辰实业股份有限公司 19 北辰实业
101900865.IB 2099-12-31 注 10 5.2
2019 年度第一期中期票据 MTN001
北京北辰实业股份有限公司 17 北辰实业
101773019.IB 2022/9/20 11.2 3.8
2017 年度第一期中期票据 MTN001
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
14 北辰 02 2021 年 1 月 20 日，公司按时足额完成“14 北辰 02”当期利息兑付
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19 北辰 F1 2021 年 4 月 16 日，公司按时足额完成“19 北辰 F1”当期利息兑付
20 北辰 01 2021 年 1 月 17 日，公司按时足额完成“20 北辰 01”当期利息兑付
20 北辰实业 MTN001 公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付
19 北辰实业 MTN001 公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付
17 北辰实业 MTN001 公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 75.77 77.18 减少 1.41 个百分点
扣除非经常性损益后净利润 180,810,761 217,821,731 -16.99
EBITDA 全部债务比 0.05 0.05 -
利息保障倍数 0.67 0.75 -10.67
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第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
二零二一年，公司实现营业收入人民币 2,209,429.6 万元，同比上升 22.77%。公司利润总额、
净利润和归属母公司净利润分别为人民币 56,524.8 万元、9,916.2 万元和 20,266.0 万元，同比
分别下降 51.27%、82.78%和 25.21%。
其中，发展物业板块受开发周期的影响可结算面积增加，报告期内实现营业收 入人民币
2,012,808.5 万元（含车位），同比上升 24.58%，但由于结算产品的毛利率有所下降，税前利润为
人民币 123,509.5 万元，同比下降 22.42%。会展及投资物业（含酒店）板块报告期内实现营业收
入人民币 182,143.7 万元，同比上升 4.78%，税前利润为人民币-15,031.8 万元。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
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