北京北辰实业股份有限公司
财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司
(以下称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于 1997 年 4 月 2 日正式
成立，注册地为中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰
集团为本公司的母公司和最终母公司。本公司于 2006 年 10 月 16 日在上海证券交易所
挂牌上市交易。于 2022 年 12 月 31 日，本公司的总股本为 3,367,020,000 元，每股面
值 1 元。
本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于 1998 年 10 月 9 日在国家工
商行政管理部门注册为中外合资股份有限公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发、物业出租、酒店及物业管
理等业务。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注五，本年度新纳入合并范围的子公司主要
为北京国际展览中心有限公司(以下称“展览中心”)及北京北辰商业管理有限公司(以
下称“北辰商管”)。
本财务报表由本公司董事会于 2023 年 3 月 23 日批准报出。
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期
信用损失的计量(附注二(9))、存货的计价方法及跌价准备(附注二(10))、投资性房地产
的计量模式(附注二(12))、固定资产折旧(附注二(13))、收入的确认和计量(附注二(22))
等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的关键判断、重要会计估计及其关键假设详见
附注二(29)。
(1) 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则—基本
准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监
督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规
定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(2) 遵循企业会计准则的声明
本公司 2022 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司
2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022 年度的合并及公司经营成果和现
金流量等有关信息。
(3) 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(4) 记账本位币
记账本位币为人民币。
(5) 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方
以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并
方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资
产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积
(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生
时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合
并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计
入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合
并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(6) 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制
权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司
同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在
合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照
本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下
企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调
整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公
司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数
股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权
益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少
数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本
公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的
净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公
司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之
间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在
归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，
从本集团的角度对该交易予以调整。
(7) 现金
现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。
(8) 外币折算
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(8) 外币折算(续)
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购
建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期
间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性
项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在
现金流量表中单独列示。
(9) 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当
本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划
分为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易
费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资
成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊
余成本计量的债务工具。
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产
的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利
率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期
应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年
内到期的非流动资产。
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(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款和财务担保合同，以预期信用损
失为基础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事
项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险
为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资
成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本
集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金
融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加
的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工
具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发
生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确
认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12 个月内的预期信用
损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额
和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提
减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特
征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和
计提方法如下：
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(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(ii) 减值(续)
应收账款组合 1 应收购房款
应收账款组合 2 应收物业费
应收账款组合 3 应收酒店及餐饮服务款
应收账款组合 4 应收会展服务款-国有企业
应收账款组合 5 应收会展服务款-其他企业
应收账款组合 6 应收租赁款
其他应收款组合 1 应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合 2 应收关联公司款项
其他应收款组合 3 应收少数股东款项
其他应收款组合 4 应收代垫款项
其他应收款组合 5 应收其他款项
其他应收款组合 6 应收工程专项基金
长期应收款组合 1 应收保证金
长期应收款组合 2 应收关联公司款项
对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预
期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方； (3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损
益。
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(9) 金融工具(续)
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借
款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并
采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在
一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负
债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解
除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与
其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具
进行结算的安排，本集团将其分类为权益工具。
(d) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金
融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的
交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入
值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
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(10) 存货
(a) 分类
存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品和包装物等，按成本
与可变现净值孰低计量。
(b) 发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成
本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成
本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。
建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等
所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地
所发生的支出亦列入开发成本核算。
库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采
用一次转销法或者分次摊销法进行摊销。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的合同履约成本和销售费用以
及相关税费后的金额确定。
(d) 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
(e) 低值易耗品和包装物的摊销方法
周转材料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品采用分次摊销法、包装物采用一次转
销法进行摊销。
(11) 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的
长期股权投资。
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(11) 长期股权投资(续)
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达
成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其
净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响
的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表
时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长
期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投
资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投
资，以按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金
股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增
长期股权投资成本。
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(11) 长期股权投资(续)
(b) 后续计量及损益确认方法(续)
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额
确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其
他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损
失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净
损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面
价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分
得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部
交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损
益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的
未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并
且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额(附注二(18))。
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(12) 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过
程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，
在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成
本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率
对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年
折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 20 – 40 年 5%至 10% 1.37%至 4.75%
土地使用权 40 年 - 1.52%至 2.50%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产
或无形资产。持有的开发产品及自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改
变之日起，将存货、固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二
(18))。
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(13) 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确
认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建
时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支
出于发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计
提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据
尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20 -40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
机器设备 5 -15 年 5%至 10% 6%至 19%
运输工具 5 -10 年 5%至 10% 9%至 19%
其他设备 5 -10 年 5%至 10% 9%至 19%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适
当调整。
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二
(18))。
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(13) 固定资产(续)
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额
计入当期损益。
(14) 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件
的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在
达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回
金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(18))。
(15) 借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用
状态之固定资产、投资性房地产及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借
款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态及可销售状态所必要的购建活动已经开
始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可
使用状态，房地产开发项目达到可销售状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当
期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借
款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的专门
借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金
额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的一般
借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款
的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预
期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利
率。
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(16) 无形资产
无形资产为自用的办公软件等，以成本计量。
(a) 办公软件
办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销。
(b) 定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适
当调整。
(c) 无形资产减值
当无形 资产 的可 收回金额低于其账面价值时，账面价值减 记至可收回金额(附注二
(18))。
(17) 长期待摊费用
长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊
期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊
销后的净额列示。
(18) 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资
性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减
值迹象的，进行减值测试。尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其
差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后
的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为
基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产
组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(19) 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。
(a) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育
保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会
计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，
非货币性福利按照公允价值计量。
(b) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团
向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益
计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要
是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以
当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构
缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会
基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金
额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(c) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减
而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给
予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(19) 职工薪酬(续)
(c) 辞退福利(续)
内退福利
本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利，是指向未达到国家规定的
退休年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会
保险费等。本集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工
支付内部退养福利。对于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福
利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资
和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化
及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
(20) 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(21) 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流
出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而
导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估
计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(22) 收入确认
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
(a) 销售商品
收入在商品的控制权转移给客户时确认。商品的控制权是在某一时段内还是某一时点转
移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，商
品的控制权在某一时段内发生转移：
客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；或
客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；或
本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
如果商品的控制权在某一时段内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度
进行收入确认。否则，收入于客户获得商品房控制权的某一时点确认。
本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在某一时段内确认收入类型的商品
销售合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投
入来衡量，该进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计
算。
对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于商品房达到已完工状
态并交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商
品后，本集团在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。
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(22) 收入确认(续)
(b) 提供劳务
收入根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发
生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行
重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，
确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失
为基础确认损失准备(附注二(9))；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳
务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以
净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为
合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。
本集团将为获取销售商品合同或劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对
于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一
年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下与确认收入相同的基础摊销计入损
益。如果合同成本的账面价值高于因销售商品或提供该劳务预期能够取得的剩余对价减
去估计将要发生的成本，本集团对超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。
于资产负债表日，本集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，
以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认
时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他
非流动资产。
(23) 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政
补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币
性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计
量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产有关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与收益有关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
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(23) 政府补助(续)
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使
用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后
期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期
间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当
期损益或冲减相关成本。本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支
出。
(24) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏
损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非
企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延
所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可
能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂
时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体
征收的所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权
利。
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(25) 维修基金和质量保证金
维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作
为代收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回
其他应付款。
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，
在开发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单
位。
(26) 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负
债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权
的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在
实际发生时计入当期损益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负
债，列示为一年内到期的非流动负债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、土地使用权及机器设备等。使用权资产
按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已
支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定
租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合
理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿
命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将
其账面价值减记至可收回金额。
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，
本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直
线法计入当期损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：
(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对
价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(26) 租赁(续)
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除财政部规定的可以采用简化办法的
合同变更外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更
后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩
短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利
得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用
权资产的账面价值。
本集团作为出租人
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经
营租赁。本集团仅存在经营租赁。经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本
集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有
关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
(27) 终止经营
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或
划归为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营
地区； (二) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置
的一项相关联计划的一部分； (三) 该组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
(28) 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为
基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动
中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决
定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果
和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定
条件的，则可合并为一个经营分部。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(29) 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大
调整的重要风险：
(i) 存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要
利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修
订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(ii) 房地产开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。
当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品
成本。
(iii) 税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最
终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大
判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出
上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(29) 重要会计估计和判断(续)
(a) 重要会计估计及其关键假设(续)
(iv) 投资性房地产和固定资产减值准备的会计估计
本集团对存在减值迹象的投资性房地产和固定资产进行减值测试时，当减值测试结果表
明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两
者之间的较高者，其计算需要采用会计估计(附注四(18))。
2022 年度，由于本集团会展(含酒店)及商业物业分部所处的经济环境发生较大变化，该
分部调整了个别投资物业的运营及投资计划，预计其可产生的净现金流量出现下降，相
关物业存在减值迹象。本集团将上述投资物业分别作为单项资产进行减值测试，经比较
该资产的公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值后，采用预计未来
现金流量的现值确定相关资产的可收回金额，并分别计提减值准备(附注四(10))。
针对投资性房地产的减值测试，本集团根据收益资本化方法对资产的可收回金额进行估
计，此方法主要采用的不可观察输入值为市场租金水平和折现率。
如果管理层对采用的市场租金水平进行修订，修订后的市场租金水平低于目前采用的租
金水平，本集团需对投资性房地产增加计提减值准备。
如果管理层对应用于税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折
现率，本集团需对投资性房地产增加计提减值准备。
如果实际租金水平高于或实际折现率低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的投
资性房地产减值损失。
针对酒店物业的减值测试，本集团根据现金流折现估值模型对资产的可收回金额进行估
计，此方法主要采用的不可观察输入值为未来现金流和折现率。
如果管理层对应用于折现率进行重新修订，修订后的折现率高于目前采用的折现率，本
集团需对固定资产增加计提减值准备。
如果实际折现率低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的固定资产减值损失。
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(29) 重要会计估计和判断(续)
(b) 采用会计政策的关键判断
(i) 收入确认
根据附注二(22)所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集
团对于开发产品控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多
数情况下，控制权转移给购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行
获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在
该协定下，购房客户通常需支付至少购房款总额的 20%－30%作为首付款，而本集团
将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6
个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证
并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷
款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追
索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期
间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本
集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，
在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优
先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售
收入确认没有重大影响。
(30) 重要会计政策变更
财政部于 2021 年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》(以下简称
“解释 15 号”)，并于 2022 年及 2023 年颁布了《企业会计准则实施问答》以及《关于
印发<企业会计准则解释第 16 号>的通知》等文件，本集团及本公司已采用上述通知和
实施问答编制 2022 年度财务报表，上述修订对本集团及本公司财务报表无重大影响。
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三 税项
(1) 本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30% - 60%
增值税(a) 应纳税增值额(一般计税下，应纳税额按应纳税销
售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税
后的余额计算；简易计税下，应纳税额按照应
纳税销售额乘以 5%征收率计算) 3% - 17%
房产税 房产余值或租金收入 1.2%及 12%
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税税额 7%
(a) 根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》
(财政部税务总局海关总署公告[2019]39 号)(以下称“39 号公告”)及相关规定，自 2019
年 4 月 1 日起，本集团房地产业务在增值税一般计税方法下，适用税率为 9%。
对于符合资格的老项目，即于 2016 年 4 月 30 日或之前开工的房地产开发项目以及出租
其 2016 年 4 月 30 日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或
出租收入的 5%计征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。
(2) 税收优惠
(a) 根据 39 号公告及财政部和税务总局颁布的《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政
策的公告》(财政部 税务总局公告[2019] 87 号)以及财政部和税务总局颁布的《关于促
进 服 务业领 域 困 难行 业 纾 困 发展 有 关 增值税 政 策 的公 告 》(财政 部 税务 总局 公告
[2022]11 号)的相关规定，本集团下属的部分投资物业业务主体作为生产性服务业纳税
人，自 2019 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，
抵减增值税应纳税额；本集团下属的部分酒店业务主体作为生活性服务企业，自 2019
年 10 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减增值税
应纳税额。
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四 合并财务报表项目附注
(1) 货币资金
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
库存现金 510,394 882,568
银行存款 9,642,685,617 14,721,401,619
9,643,196,011 14,722,284,187
其中：存放在境外的款项 - -
于 2022 年 12 月 31 日，银行存款中包括 154,047,096 元的房地产开发项目工程建设合
同履约担保金(2021 年 12 月 31 日：175,535,376 元)，235,621,986 元的住房按揭贷款
保证金(2021 年 12 月 31 日：635,296,158 元)，640,945,757 元的购房款共管银行账户
余额(2021 年 12 月 31 日：772,023,826 元)，224,430,564 元的其他受限资金账户余额
(2021 年 12 月 31 日：178,477,041 元)。
(2) 应收账款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 273,247,478 101,557,231
减：坏账准备 (49,540,462) (47,216,542)
223,707,016 54,340,689
(a) 应收账款账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 227,621,486 54,957,681
一到二年 841,453 16,114,474
二到三年 15,471,768 1,628,489
三年以上 29,312,771 28,856,587
273,247,478 101,557,231
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款余
余额 坏账准备金额 额总额比例
余额前五名的应收账款总额 72,165,060 (26,602,803) 26%
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四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(c) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2021 年 12 月
31 日：无)。
(d) 坏账准备
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款坏账准备 49,540,462 47,216,542
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失
计量损失准备。
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收租金 26,547,878 100% (26,547,878) 预期无法收回
应收物业费 15,260,535 100% (15,260,535) 预期无法收回
应收酒店及餐饮服务
款 1,767,276 100% (1,767,276) 预期无法收回
应收购房款 38,235 100% (38,235) 预期无法收回
43,613,924 (43,613,924)
于 2021 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收租金 26,547,878 100% (26,547,878) 预期无法收回
应收物业费 15,133,543 100% (15,133,543) 预期无法收回
应收酒店及餐饮服务
款 2,002,794 100% (2,002,794) 预期无法收回
应收购房款 5,000 100% (5,000) 预期无法收回
43,689,215 (43,689,215)
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(2) 应收账款(续)
(d) 坏账准备(续)
(ii) 组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 — 应收购房款：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续期
期预期信 预期信用损
金额 用损失率 金额 金额 失率 金额
未逾期 - 0.74% - 35,531 0.74% (263)
组合 — 应收物业费：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续期
期预期信 预期信用损
金额 用损失率 金额 金额 失率 金额
未逾期 22,782,321 14.77% (3,365,309) 6,384,918 19.73% (1,259,750)
组合 —应收酒店及餐饮服务款：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续期
期预期信 预期信用损
金额 用损失率 金额 金额 失率 金额
未逾期 8,742,577 0.41% (35,619) 13,875,072 0.31% (42,364)
逾期 1-30 日 404,712 0.44% (1,767) - 0.51% -
9,147,289 (37,386) 13,875,072 (42,364)
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款(续)
(d) 坏账准备(续)
(ii) 组合计提坏账准备的应收账款分析如下(续)：
组合 —应收会展服务款-国有企业：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续期
期预期信 预期信用损
金额 用损失率 金额 金额 失率 金额
未逾期 21,856,284 0.78% (170,945) 2,417,207 0.27% (6,638)
逾期超过 90 日 21,459,422 4.21% (903,903) - 5.00% -
43,315,706 (1,074,848) 2,417,207 (6,638)
组合 —应收会展服务款-其他企业：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 120,833 0.78% (945) 345,950 0.27% (950)
逾期 1-30 日 223,929 1.04% (2,335) - 0.37% -
逾期超过 90 日 - 96.61% - 384,973 97.45% (375,152)
344,762 (3,280) 730,923 (376,102)
组合 —应收租赁款：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 134,664,433 0.03% (48,812) 27,213,871 0.02% (5,930)
逾期 1-30 日 11,167,527 0.07% (7,532) 3,706,953 0.05% (1,724)
逾期 31-90 日 2,351,884 0.13% (3,173) 464,132 0.14% (648)
逾期超过 90 日 5,859,632 23.66% (1,386,198) 3,039,409 60.34% (1,833,908)
154,043,476 (1,445,715) 34,424,365 (1,842,210)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(2) 应收账款(续)
(d) 坏账准备(续)
(iii) 本年度计提的坏账准备金额为 3,389,313 元，收回或转回的坏账准备金额为 1,065,393
元(2021 年度：计提的坏账准备金额为 10,564,772 元，收回或转回的坏账准备金额为
855,146 元)。
(e) 本年度无实际核销的应收账款(2021 年度：无)。
(f) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无质押给银行的应收账款(2021 年 12 月 31 日：无)。
(3) 预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 132,451,664 93% 45,259,487 78%
一到二年 30,862 0% 10,484,955 18%
二到三年 8,983,380 6% 267,372 1%
三年以上 1,728,979 1% 2,070,717 3%
143,194,885 100% 58,082,531 100%
于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 10,743,221 元(2021 年 12 月 31
日：12,823,044 元)，主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结
转完毕。
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下：
金额 占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额 93,244,639 65%
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(4) 其他应收款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收其他关联公司款项(附注八(6))(i) 13,689,626 117,792,347
应收少数股东款项(ii) 1,503,447,475 1,785,615,900
代垫款项 146,594,884 151,121,871
保证金 31,549,153 35,527,311
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 6,812,491 7,460,910
备用金 957,909 2,706,453
工程专项基金 2,076,777 2,076,777
其他 15,833,637 22,497,652
1,733,241,952 2,137,079,221
减：坏账准备 (23,696,004) (18,936,817)
1,709,545,948 2,118,142,404
(i) 应收其他关联公司款项主要为应收北辰集团及合联企业款项。
(ii) 应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息
且可随时按需收回。其中，于 2022 年 12 月 31 日，应收少数股东款项中的关联方部分
为 495,500,000 元(2021 年 12 月 31 日：1,608,784,000 元)(附注八(6))。
(a) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第三阶段
整个存续期预期信用损失
未来 12 个月内预期信用损失(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2021 年 12 月 31 日 2,122,532,000 (4,389,596) 14,547,221 (14,547,221) (18,936,817)
本年变动 (403,837,269) (4,759,187) - - (4,759,187)
2022 年 12 月 31 日 1,718,694,731 (9,148,783) 14,547,221 (14,547,221) (23,696,004)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(4) 其他应收款(续)
(a) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，处于第一阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：
未来 12 个月内
账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
组合计提：
应收关联公司款项 13,689,626 1.88% (257,365) 回收可能性
应收少数股东款项 1,503,447,475 0.48% (7,216,548) 回收可能性
应收代垫款项 144,327,663 0.88% (1,270,083) 回收可能性
应收押金、保证金及备用金 39,319,553 0.67% (261,895) 回收可能性
应收工程专项基金 2,076,777 0.40% (8,307) 回收可能性
其他 15,833,637 0.85% (134,585) 回收可能性
1,718,694,731 (9,148,783)
于 2021 年 12 月 31 日，处于第一阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：
未来 12 个月内
账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
组合计提：
应收关联公司款项 117,792,347 0.14% (163,063) 回收可能性
应收少数股东款项 1,785,615,900 0.14% (2,508,106) 回收可能性
应收代垫款项 148,854,650 0.87% (1,294,993) 回收可能性
应收押金、保证金及备用金 45,694,674 0.59% (269,153) 回收可能性
应收工程专项基金 2,076,777 0.37% (7,785) 回收可能性
其他 22,497,652 0.65% (146,496) 回收可能性
2,122,532,000 (4,389,596)
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团不存在处于第二阶段的其他应收
款。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(4) 其他应收款(续)
(a) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，处于第三阶段的其他应收款的坏账准备
分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
单项计提：
预付货款 12,280,000 100% (12,280,000) i)
应收代垫款项 2,267,221 100% (2,267,221) 预期无法收回
14,547,221 (14,547,221)
i) 于 2022 年 12 月 31 日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司(以
下称“金恒生”)的货款 12,280,000 元(2021 年 12 月 31 日：12,280,000 元)，由于债务
人丧失偿债能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。
(b) 本年度计提的坏账准备金额为 4,803,266 元，收回或转回的坏账准备金额为 44,079 元
(2021 年度：计提的坏账准备金额为 2,011,717 元，收回或转回的坏账准备金额为
549,741 元)。
(c) 于 2022 年度，本集团无实际核销的其他应收款(2021 年度：无)。
(d) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
性质 余额 账龄 占其他应 坏账准备
收款余额
总额比例
旭昭(香港)有限公司 子公司的 1 至 3 年及
(以下称“旭昭香港”) 少数股东 687,500,000 3 年以上 40% (5,588,828)
北京金隅地产开发集团有限公司 子公司的
(以下称“北京金隅”) 少数股东 416,500,000 1 年以内 24% (369,075)
四川新希望房地产开发有限公司 子公司的
(以下称“四川新希望”) 少数股东 116,914,000 2 年至 3 年 6% (140,717)
深圳市江湾信息咨询有限公司 子公司的
(以下称“深圳江湾”) 少数股东 79,000,000 1至2年 5% (537,200)
南京宁康投资管理有限公司 子公司的
(以下称“南京宁康”) 少数股东 50,470,000 3 年以上 3% (44,723)
1,350,384,000 78% (6,680,543)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(4) 其他应收款(续)
(e) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2021 年
12 月 31 日：无)。
(5) 存货
(a) 存货分类如下：
2022 年 12 月 31 日
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本(d) 23,901,312,425 (923,619,771) 22,977,692,654
开发产品(e) 17,538,054,986 (955,667,433) 16,582,387,553
库存商品 2,425,708 (243,912) 2,181,796
库存材料 14,351,109 - 14,351,109
低值易耗品及包装物 26,533,208 - 26,533,208
41,482,677,436 (1,879,531,116) 39,603,146,320
2021 年 12 月 31 日
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本(d) 31,203,207,442 (1,144,644,836) 30,058,562,606
开发产品(e) 15,991,371,049 (365,707,679) 15,625,663,370
库存商品 4,262,690 (243,912) 4,018,778
库存材料 15,341,838 - 15,341,838
低值易耗品及包装物 23,124,399 - 23,124,399
47,237,307,418 (1,510,596,427) 45,726,710,991
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(5) 存货(续)
(b) 存货跌价准备分析如下：
2022 年
本年增加 本年减少 12 月 31 日
2021 年
12 月 31 日 计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 1,144,644,836 441,534,758 - - (662,559,823) 923,619,771
开发产品 365,707,679 463,624,379 662,559,823 (536,224,448) - 955,667,433
库存商品 243,912 - - - - 243,912
1,510,596,427 905,159,137 662,559,823 (536,224,448) (662,559,823) 1,879,531,116
(c) 存货跌价准备情况如下：
本年转回或转销存货跌价准
确定可变现净值的具体依据 备的原因
开发成本 可变现净值低于开发成本账面价值的差额 不适用
开发产品 可变现净值低于开发产品账面价值的差额 存货结转
库存商品 可变现净值低于库存商品账面价值的差额 不适用
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(5) 存货(续)
(d) 开发成本
项目名称 项目 开工 竣工/预计竣工时 预计总投资 2022 年 2021 年
所在地 时间 间 (千元) 12 月 31 日 12 月 31 日
杭州辰春澜城 杭州市 2020 年 2024 年 3,230,863 2,676,546,083 2,285,660,546
重庆北辰悦来壹号 重庆市 2017 年 2019 年至 2023 年 8,746,898 2,490,889,460 3,013,715,841
长沙北辰三角洲 长沙市 2009 年 2012 年至 2024 年 37,790,393 2,451,922,660 2,199,335,010
苏州北辰观澜府 苏州市 2017 年 2020 年至 2023 年 5,583,013 2,100,398,548 2,069,520,180
重庆北辰香麓 重庆市 2019 年 2023 年 2,130,341 1,876,253,528 1,638,976,692
杭州北辰香麓湾 宁波市 2020 年 2023 年 1,827,669 1,731,125,113 1,515,083,999
廊坊北辰蔚蓝城市 廊坊市 2019 年 2025 年 2,375,680 1,548,246,274 1,471,590,874
海口北辰府 海口市 2018 年 2020 年至 2023 年 4,940,350 1,519,913,044 2,757,604,106
广州兰亭香麓(116 地块) 广州市 2019 年 2025 年 1,933,283 1,279,561,691 1,209,498,730
武汉北辰经开优+(068 地块) 武汉市 2019 年 2023 年 1,704,063 1,136,559,147 1,126,199,075
四川北辰龙熙台 眉山市 2018 年 2023 年 1,460,457 753,090,665 624,230,907
武汉北辰蔚蓝城市 武汉市 2017 年 2019 年至 2025 年 4,365,891 707,613,581 688,733,676
廊坊北辰辰睿(2020-5 地块) 廊坊市 2020 年 2025 年 1,257,924 638,846,414 607,816,281
武汉北辰光谷里 武汉市 2016 年 2020 年至 2025 年 3,246,432 580,407,659 467,087,629
北京北辰红橡墅 北京市 2003 年 2016 年至 2025 年 3,461,401 575,032,919 574,618,326
武汉北辰蔚蓝城市樾东方 武汉市 2018 年 2021 年至 2029 年 3,775,772 518,029,798 569,981,067
廊坊北辰香麓 廊坊市 2017 年 2020 年至 2023 年 2,775,120 326,745,577 933,301,381
北京当代北辰悦 MOMA 北京市 2015 年 2025 年 510,608 50,729,801 50,729,801
北京西三旗土地 北京市 待定 待定 待定 15,780,692 15,780,692
海口北辰长秀仕家 海口市 2020 年 2022 年 1,162,820 - 703,419,687
杭州聆潮府 杭州市 2019 年 2022 年 1,148,381 - 768,985,293
长沙北辰中央公园 长沙市 2014 年 2016 年至 2022 年 4,140,007 - 883,724,553
成都北辰南湖香麓 成都市 2016 年 2019 年至 2022 年 2,342,810 - 35,229,651
长沙北辰时光里 长沙市 2019 年 2022 年 1,139,263 - 720,926,323
武汉北辰经开优+(067 地块) 武汉市 2019 年 2022 年 1,276,062 - 949,125,060
成都北辰鹿鸣苑 成都市 2019 年 2022 年 2,297,726 - 2,177,687,226
22,977,692,654 30,058,562,606
于 2022 年 12 月 31 日，开发成本中包含的资本化利息为 3,063,181,746 元(2021 年
12 月 31 日：2,958,190,480 元)。2022 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率
为年利率 4.94%(2021 年度：5.72%)。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(5) 存货(续)
(e) 开发产品
2021 年 2022 年
项目名称 竣工时间 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
北京金辰府 2021 年 4,555,874,554 - (1,171,058,997) 3,384,815,557
长沙北辰三角洲 2012 年至 2021 年 1,870,726,186 226,457,355 (229,961,469) 1,867,222,072
苏州北辰观澜府 2020 年至 2021 年 1,640,169,180 - (596,307,738) 1,043,861,442
海口北辰府 2020 年至 2022 年 179,407,722 1,574,247,110 (775,200,638) 978,454,194
海口北辰长秀仕家 2022 年 - 1,002,686,128 (261,177,557) 741,508,571
重庆北辰悦来壹号 2019 年至 2022 年 957,023,539 1,621,459,191 (1,495,738,848) 1,082,743,882
成都北辰鹿鸣苑 2022 年 - 2,318,298,216 (1,384,907,452) 933,390,764
武汉北辰经开优+
(067 地块) 2022 年 - 1,080,958,276 (337,584,024) 743,374,252
武汉北辰蔚蓝城市 2019 年 696,640,749 - (86,979,967) 609,660,782
武汉北辰蔚蓝城市樾东方 2021 年 739,061,024 - (87,367,626) 651,693,398
武汉北辰光谷里 2020 年 601,277,315 - (39,876,002) 561,401,313
四川北辰国颂府 2020 年 719,218,194 - (328,169,000) 391,049,194
武汉北辰孔雀城航天府 2021 年 583,474,175 - (76,277,689) 507,196,486
长沙北辰中央公园 2016 年至 2022 年 362,970,759 972,581,806 (842,527,710) 493,024,855
成都北辰天麓府 2020 年 554,768,267 - (299,926,650) 254,841,617
长沙北辰时光里 2022 年 - 944,690,691 (686,049,865) 258,640,826
北京北辰墅院 1900 2015 年至 2016 年 445,539,977 - (182,731,031) 262,808,946
成都北辰南湖香麓 2019 年至 2022 年 289,847,740 35,229,651 (60,623,521) 264,453,870
宁波北宸府 2020 年 281,195,767 - (26,217,936) 254,977,831
廊坊北辰香麓 2020 年至 2022 年 241,485,793 746,434,637 (463,310,221) 524,610,209
北京北辰福第 2010 年至 2014 年 105,267,366 - (2,848,951) 102,418,415
成都北辰朗诗南门绿郡 2018 年至 2019 年 107,175,749 - (14,407,694) 92,768,055
合肥北辰旭辉铂悦庐州府 2018 年至 2020 年 107,648,757 - (9,479,123) 98,169,634
北京当代北辰悦 MOMA 2017 年 91,028,939 - (1,024,616) 90,004,323
武汉金地北辰阅风华 2021 年 106,820,769 - (20,767,816) 86,052,953
杭州北辰蜀山项目 2017 年 102,788,347 - (17,828,778) 84,959,569
成都北辰香麓 2019 年 55,243,500 - (14,764,849) 40,478,651
北京北辰碧海方舟 2013 年 34,628,611 - - 34,628,611
宁波堇天府 2020 年 39,669,769 - (19,264,698) 20,405,071
北京北辰红橡墅 2016 年至 2019 年 48,128,735 - (34,483,929) 13,644,806
北京北辰香麓 2010 年至 2012 年 44,784,858 - (25,587,213) 19,197,645
南京北辰旭辉铂悦金陵 2018 年 11,813,836 - (1,445,473) 10,368,363
杭州国颂府 2020 年 5,406,412 - (1,930,872) 3,475,540
杭州聆潮府 2022 年 - 827,605,999 (753,367,807) 74,238,192
苏州北辰旭辉壹号院 2017 年至 2019 年 8,742,093 - (8,742,093) -
其他 2001 年 37,834,688 - (35,987,024) 1,847,664
15,625,663,370 11,350,649,060 (10,393,924,877) 16,582,387,553
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(5) 存货(续)
(e) 开发产品(续)
(i) 2022 年度，本集团持有的账面价值为 363,861,936 元存货的持有意图变为出租(附注
四(10))，从存货转为投资性房地产核算(2021 年度：693,641,624 元)。
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 8,241,457,948 元的存货(2021 年 12 月 31 日：
12,524,133,614 元)作为长期借款(附注四(26))和一年内到期的长期借款(附注四(25))
的抵押物。
(6) 其他流动资产
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
预交税费及待认证及抵扣进项税 2,280,084,727 2,401,164,807
(7) 一年内到期的非流动资产
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收关联方款项(附注八(6)) 808,081,462 168,478,919
应收保证金及其他 95,095,486 102,044,232
903,176,948 270,523,151
减：坏账准备 (55,112,806) (1,368,700)
848,064,142 269,154,451
(a) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第三阶段
整个存续期预期信用损失
未来 12 个月内预期信用损失(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2021 年 12 月 31 日 270,523,151 (1,368,700) - - (1,368,700)
本年变动 279,153,097 (1,907,098) 353,500,700 (51,837,008) (53,744,106)
2022 年 12 月 31 日 549,676,248 (3,275,798) 353,500,700 (51,837,008) (55,112,806)
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(7) 一年内到期的非流动资产(续)
(a) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，处于第一阶段的一年内到期的非流动资产的坏账准备分析如
下：
未来 12 个月内预期
账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
组合计提：
应收保证金 95,095,486 0.72% (684,688) 收回可能性
应收关联方款项 454,580,762 0.57% (2,591,110) 收回可能性
合计 549,676,248 (3,275,798)
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团不存在处于第二阶段的一年内到期的非流动资产。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，处于第三阶段的一年内到期的非流动资产的坏账准备分析如
下：
整个存续期预期
账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
单项计提
预计可收回
应收关联方款项 353,500,700 14.66% (51,837,008) 金额
(8) 长期应收款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收关联方款项(附注八(6)) 1,028,581,462 1,458,043,419
应收保证金及其他 160,139,516 195,691,056
1,188,720,978 1,653,734,475
减：一年内到期的应收关联方款项 (808,081,462) (168,478,919)
一年内到期的应收保证金及其他 (95,095,486) (102,044,232)
坏账准备 (120,069,405) (21,979,632)
165,474,625 1,361,231,692
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(8) 长期应收款(续)
(a) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第三阶段
整个存续期预期信用损失
未来 12 个月内预期信用损失(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2021 年 12 月 31 日 1,001,011,324 (2,825,111) 382,200,000 (19,154,521) (21,979,632)
本年变动 (935,967,294) 2,077,105 (161,700,000) (100,166,878) (98,089,773)
2022 年 12 月 31 日 65,044,030 (748,006) 220,500,000 (119,321,399) (120,069,405)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，处于第一阶段的长期应收款的坏账准备分析如下：
未来 12 个月内
账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
组合计提：
应收保证金 65,044,030 1.15% (748,006) 回收可能性
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团不存在处于第二阶段的长期应收款。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，处于第三阶段的长期应收款的坏账准备分析如下：
整个存续期预期
账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
单项计提
应收关联方款项 预计可收回
220,500,000 54.11% (119,321,399) 金额
(9) 长期股权投资
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
合营企业(a) 306,482,463 542,124,642
联营企业(b) 51,282,228 93,611,161
357,764,691 635,735,803
减：长期股权投资减值准备 - -
357,764,691 635,735,803
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(9) 长期股权投资(续)
(a) 合营企业
本年增减变动
2021 年 追加 减少 按权益法调 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 2022 年 减值准备
12 月 31 日 投资 投资 整的净损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 其他 12 月 31 日 年末余额
武汉当代北辰置业有限公司
(以下称“武汉当代”) 77,135,787 - - (2,446,742) - - - - - 74,689,045 -
杭州辰旭置业有限公司
(以下称“杭州辰旭”) 27,941,709 - - (3,409,389) - - (14,641,206) - - 9,891,114 -
杭州金湖房地产开发有限公司
(以下称“杭州金湖”) 169,271,347 - - 1,393,499 - - - - - 170,664,846 -
无锡北辰盛阳置业有限公司
(以下称“无锡盛阳”) 248,661,615 - - (5,696,023) - - (196,000,000) - - 46,965,592 -
武汉金辰盈创置业有限公司
(以下称“武汉金辰盈创”) - - - - - - - - - - -
南京北辰扬子江会议会展有限公司 3,249,128 - - 1,022,738 - - - - - 4,271,866 -
北京辰轩置业有限公司
(以下称“北京辰轩”)(i) 15,865,056 - - - - - - - (15,865,056) - -
542,124,642 - - (9,135,917) - - (210,641,206) - (15,865,056) 306,482,463 -
(i) 于 2022 年 3 月，本公司合作方北京龙湖中佰置业有限公司(以下称“北京龙湖”)向北京建工地产有限责任公司(以下称“北京建工”)转让其持有的北京辰轩 20%股权后，北京
建工进一步对北京辰轩增资。根据修订后的北京辰轩的公司章程，北京辰轩相关活动的决策由董事会作出，董事会决议由须经全体董事表决一致通过，变更为须经董事会超过
半数董事同意方可通过。北京辰轩董事会成员 5 名，北京建工委派 3 名，本公司委派 1 名，本公司对北京辰轩具有重大影响，不再共同控制，因此由合营企业变更为联营企业
核算。
本集团在合营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(9) 长期股权投资(续)
(a) 合营企业(续)
(ii) 于 2022 年 7 月，本公司与合作方北京石景山游乐园有限公司(以下称“石景山游乐园”)共同设立北辰京西科幻(北京)会展有限公司(以下称“京西科
幻”)。根据公司章程，本公司与石景山游乐园共同控制京西科幻。截至 2022 年 12 月 31 日，本公司与石景山游乐园均尚未实际出资。
(b) 联营企业
本年增减变动
2021 年 其他综 其他权 计提减 2022 年 减值准备
追加 按权益法调 合收益 益变动 宣告发放现金 值准备
12 月 31 日 投资 减少投资 整的净损益 调整 股利或利润 其他 12 月 31 日 年末余额
北京辰轩(附注四(9)(a)) - - - (15,865,056) - - - - 15,865,056 - -
杭州旭发置业有限公司(i) 23,802,048 - (17,500,000) 1,389,997 - - (7,692,045) - - - -
无锡市辰万房地产有限公司
(以下称“无锡辰万”) 51,119,938 - - 162,290 - - - - - 51,282,228 -
广州广悦置业有限公司
(以下称“广州广悦”) 18,689,175 - - (18,689,175) - - - - - - -
93,611,161 - (17,500,000) (33,001,944) - - (7,692,045) - 15,865,056 51,282,228 -
本集团在联营企业中的权益相关信息见附注六(2)。
(i) 于 2022 年 8 月 26 日，本集团之联营企业杭州旭发置业有限公司完成工商注销登记，且本集团已于 2022 年 8 月 31 日收回投资款 17,500,000 元。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(10) 投资性房地产
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加(i) 本年减少(ii) 12 月 31 日
土地使用权、
房屋及建筑物
原价 11,393,034,910 401,021,644 (39,895,582) 11,754,160,972
累计折旧(摊销) (3,220,567,490) (276,662,961) - (3,497,230,451)
账面净值 8,172,467,420 124,358,683 (39,895,582) 8,256,930,521
减值准备 (136,793,207) (137,801,998) - (274,595,205)
账面价值 8,035,674,213 (13,443,315) (39,895,582) 7,982,335,316
本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。
(i) 2022 年度，本集团账面价值为 363,861,936 元的存货的用途变为出租(附注四(5))，
从存货转为投资性房地产核算(2021 年度：693,641,624 元)。
2022 年 度 投 资 性 房 地 产 计 提 折 旧 和 摊 销 金 额 为 276,662,961 元 (2021 年 度 ：
173,668,449 元)。
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 5,972,871,580 元(原价 8,144,547,966 元)的投资
性房地产(2021 年 12 月 31 日：账面价值 5,893,555,187 元、原价 7,565,894,596 元)
作为长期借款(附注四(26))及一年内到期的长期借款(附注四(25))的抵押物。
如附注二(29)(a)(iv)所述，2022 年度本集团持有的个别投资物业可收回金额低于其账
面价值，计提减值准备 137,801,998 元(2021 年度：136,793,207 元)。本集团在计算
投资性房地产可收回金额时所采用的折现率为 2.2%-6.5%。
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值约为 551,553,396 元(原价 666,538,827 元)的房屋
及建筑物(2021 年 12 月 31 日：账面价值为 418,418,841 元，原价 432,417,870 元)
由于手续原因尚未办妥房屋所有权证，预计在 2023 年办结房屋所有权证。
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团对部分投资性房地产的原值按工程款结算情况进行调
整。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(11) 固定资产
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
固定资产(a) 2,896,817,793 3,036,210,516
固定资产清理 - -
2,896,817,793 3,036,210,516
(a) 固定资产
房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
原价
2021 年 12 月 31 日 3,491,640,350 681,321,958 46,468,882 553,468,760 4,772,899,950
本年增加
购置 - 10,211,272 390,331 12,475,386 23,076,989
在建工程转入 - 2,728,276 - 5,480,483 8,208,759
其他(i) - 36,876,208 - - 36,876,208
本年减少
处置及报废 (68,579) (6,117,566) (1,373,168) (2,504,530) (10,063,843)
其他(i) (10,502,581) - - (36,103,998) (46,606,579)
2022 年 12 月 31 日 3,481,069,190 725,020,148 45,486,045 532,816,101 4,784,391,484
累计折旧
2021 年 12 月 31 日 (786,042,584) (453,077,390) (40,226,087) (378,382,037) (1,657,728,098)
本年增加
计提 (90,739,035) (39,025,296) (1,107,549) (27,412,704) (158,284,584)
本年减少
处置及报废 68,579 4,294,118 1,321,772 1,715,858 7,400,327
2022 年 12 月 31 日 (876,713,040) (487,808,568) (40,011,864) (404,078,883) (1,808,612,355)
减值准备
2021 年 12 月 31 日 (78,961,336) - - - (78,961,336)
本年增加 - - - - -
本年减少 - - - - -
2022 年 12 月 31 日 (78,961,336) - - - (78,961,336)
账面价值
2022 年 12 月 31 日 2,525,394,814 237,211,580 5,474,181 128,737,218 2,896,817,793
2021 年 12 月 31 日 2,626,636,430 228,244,568 6,242,795 175,086,723 3,036,210,516
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(11) 固定资产(续)
(a) 固定资产(续)
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 2,063,274,283 元(原价 2,477,028,147 元)的房
屋及建筑物(2021 年 12 月 31 日：账面价值为 2,037,854,110 元、原价 2,845,827,744
元)作为长期借款(附注四(26))及一年内到期的长期借款(附注四(25))的抵押物。
2022 年度固定资产计提的折旧金额为 158,284,584 元(2021 年度：118,070,244 元)，
其中计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：140,406,904 元、
1,792,020 元及 16,085,660 元(2021 年度计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧
费用分别为：101,184,515 元、2,027,406 元及 14,858,323 元)。
2022 年度，本集团由在建工程转入的固定资产的金额为 8,208,759 元(2021 年度：
1,211,823,758 元)。
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团对部分固定资产的原值按工程款结算情况进行调整，
对部分固定资产的类别进行调整(2021 年 12 月 31 日：本集团对部分固定资产的原工
程预算按结算情况进行调整)。
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2021 年 12 月 31 日：无)。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2021 年 12 月 31 日：
无)。
(iv) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无持有待售的固定资产(2021 年 12 月 31 日：无)。
(v) 于 2022 年 12 月 31 日，账面价值约为 423,619,025 元(原价 523,490,702 元)的房屋
及建筑物(2021 年 12 月 31 日：账面价值约为 450,211,200 元(原价 533,993,283 元))
由于手续原因尚未办妥房屋所有权证，预计在 2023 年办结房屋所有权证。
(vi) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团固定资产减值准备余额为 78,961,336 元(2021 年 12
月 3 日：78,961,336 元)。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(12) 在建工程
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
零星在建工程项目 1,222,025 - 1,222,025 6,476,930 - 6,476,930
于 2022 年 12 月 31 日，本集团在建工程的可回收金额不低于其账面价值，故未对其计提减值准备(2021 年 12 月 31 日：无)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(13) 使用权资产
房屋及建筑物 土地使用权 机器设备 合计
原价
2021 年 12 月 31 日 78,778,752 49,514,494 282,349 128,575,595
本年增加 11,453,437 15,908,193 - 27,361,630
本年减少 (27,899,334) (50,163,397) (282,349) (78,345,080)
2022 年 12 月 31 日 62,332,855 15,259,290 - 77,592,145
累计折旧
2021 年 12 月 31 日 (46,649,030) (34,255,203) (282,349) (81,186,582)
本年增加 (18,098,121) (15,908,194) - (34,006,315)
本年减少 27,220,679 50,163,397 282,349 77,666,425
2022 年 12 月 31 日 (37,526,472) - - (37,526,472)
账面价值
2022 年 12 月 31 日 24,806,383 15,259,290 - 40,065,673
2021 年 12 月 31 日 32,129,722 15,259,291 - 47,389,013
(14) 无形资产
办公软件
原价
2021 年 12 月 31 日 66,874,060
本年增加
购置 16,254,630
本年减少
处置 -
2022 年 12 月 31 日 83,128,690
累计摊销
2021 年 12 月 31 日 (49,286,490)
本年增加
计提 (8,583,173)
本年减少
处置 -
2022 年 12 月 31 日 (57,869,663)
账面价值
2022 年 12 月 31 日 25,259,027
2021 年 12 月 31 日 17,587,570
2022 年度无形资产的摊销金额为 8,583,173 元(2021 年度：9,585,633 元)，计入营业成本、销售
费用和管理费用的金额分别为 1,776,235 元，125,879 元和 6,681,059 元(2021 年度计入营业成
本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：279,257 元、240,540 元及 9,065,836 元)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(15) 长期待摊费用
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年摊销 12 月 31 日
酒店营运物资 27,567,273 632,298 (6,643,138) 21,556,433
使用权资产改良 2,217,950 921,729 (2,401,212) 738,467
其他 2,642,737 1,006,299 (1,190,787) 2,458,249
32,427,960 2,560,326 (10,235,137) 24,753,149
(16) 递延所得税资产
(a) 未经抵销的递延所得税资产
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差 可抵扣暂时性差
异及可抵扣亏损 递延所得税资产 异及可抵扣亏损 递延所得税资产
预提费用 2,134,447,156 533,611,789 2,195,829,160 548,957,290
抵销内部未实现利润 2,207,107,380 551,776,845 2,193,055,284 548,263,821
可抵扣亏损 299,011,752 74,752,938 126,656,260 31,664,065
资产减值准备 768,446,112 192,111,528 506,782,620 126,695,655
5,409,012,400 1,352,253,100 5,022,323,324 1,255,580,831
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 115,758,903 142,123,559
预计于 1 年后转回的金额 1,236,494,197 1,113,457,272
1,352,253,100 1,255,580,831
(b) 未经抵销的递延所得税负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应纳税暂 应纳税暂
时性差异 递延所得税负债 时性差异 递延所得税负债
减免租金摊销 129,148,960 32,287,240 19,398,388 4,849,597
直线法计提的收入 42,477,044 10,619,261 18,331,816 4,582,954
171,626,004 42,906,501 37,730,204 9,432,551
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 29,201,578 6,326,727
预计于 1 年后转回的金额 13,704,923 3,105,824
42,906,501 9,432,551
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(16) 递延所得税资产(续)
(c) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 2,513,127,694 1,854,501,115
可抵扣亏损 3,797,818,864 2,261,821,856
6,310,946,558 4,116,322,971
(d) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
2022 - 21,317,620
2023 108,486,341 115,553,927
2024 348,278,620 351,233,616
2025 445,632,176 454,546,834
2026 1,317,455,445 1,319,169,859
2027 1,577,966,282 -
3,797,818,864 2,261,821,856
(e) 抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
互抵金额 抵销后余额 互抵金额 抵销后余额
递延所得税资产 (42,906,501) 1,309,346,599 (9,432,551) 1,246,148,280
递延所得税负债 42,906,501 - 9,432,551 -
- 1,309,346,599 - 1,246,148,280
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(17) 其他非流动资产
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
合同取得成本 26,242,603 48,291,985
减：合同取得成本减值准备 - -
26,242,603 48,291,985
2022 年度，合同取得成本摊销计入销售费用的金额为 32,977,848 元(2021 年度：
53,985,317 元)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(18) 资产减值及损失准备
2021 年 本年 2022 年
本年减少
12 月 31 日 增加 12 月 31 日
转回 转销 其他
应收账款坏账准备 47,216,542 3,389,313 (1,065,393) - - 49,540,462
其他应收款坏账准备 18,936,817 4,803,266 (44,079) - - 23,696,004
一年内到期的非流动资产减值准备 1,368,700 53,744,106 - - - 55,112,806
长期应收款坏账准备 21,979,632 98,089,773 - - - 120,069,405
小计 89,501,691 160,026,458 (1,109,472) - - 248,418,677
存货跌价准备 1,510,596,427 905,159,137 - (536,224,448) - 1,879,531,116
投资性房地产减值准备 136,793,207 137,801,998 - - - 274,595,205
固定资产减值准备 78,961,336 - - - - 78,961,336
小计 1,726,350,970 1,042,961,135 - (536,224,448) - 2,233,087,657
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(19) 应付账款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付工程款 6,445,592,918 7,411,537,515
其他 235,728,020 293,199,555
6,681,320,938 7,704,737,070
于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 3,170,440,641 元(2021 年 12 月
31 日：2,601,694,477 元)，主要为尚未结算的应付工程款。
(20) 预收款项
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
预收租赁款 200,216,551 236,089,004
(a) 于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为 50,716,405 元(2021 年 12 月 31
日：39,961,822 元)，主要为尚未满足收入确认条件的预收租赁款。
(21) 合同负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
开发项目预收款(i) 10,462,779,202 11,834,438,751
其他(ii) 146,551,148 289,414,596
10,609,330,350 12,123,853,347
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(21) 合同负债(续)
(i) 合同负债中包含的开发项目预收款分析如下：
竣工时间/ 预售比例
项目名称 2022 年 12 月 31 日 预计竣工时间 2022 年 12 月 31 日
长沙北辰三角洲 4,425,480,298 2012 年至 2024 年 87%
海口北辰府 1,394,484,120 2020 年至 2023 年 95%
宁波北辰香麓湾 1,375,665,269 2023 年 65%
重庆北辰香麓 768,117,302 2023 年 78%
重庆北辰悦来壹号 759,495,778 2019 年至 2023 年 78%
海口北辰长秀仕家 473,709,052 2022 年 75%
武汉北辰经开优+(067 地块) 220,174,660 2022 年 44%
苏州北辰观澜府 195,620,720 2020 年至 2023 年 56%
廊坊北辰香麓 179,714,154 2020 年至 2023 年 47%
长沙北辰中央公园 99,473,149 2016 年至 2022 年 97%
成都北辰鹿鸣苑 61,490,015 2022 年 70%
北京金辰府 62,243,962 2021 年 46%
其他 447,110,723 2001 年至 2025 年 不适用
10,462,779,202
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(21) 合同负债(续)
(ii) 合同负债中的其他主要包括酒店业务的预收房款等。
包括在 2021 年 12 月 31 日账面价值中的 5,593,776,656 元合同负债(2021 年度：
15,914,413,213 元)已于 2022 年度转入营业收入，包括开发项目预收款 5,301,154,228
元 (2021 年 度 ： 15,749,390,808 元 ) ， 酒 店 业 务 282,970,990 元 (2021 年 度 ：
163,649,359 元)，其他业务 9,651,438 元(2021 年度：1,373,040 元)。
(22) 应付职工薪酬
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付短期薪酬(a) 54,116,058 54,892,799
应付设定提存计划(b) 43,342,246 10,450,733
应付离职后福利(c) 7,887,000 9,203,000
105,345,304 74,546,532
(a) 短期薪酬
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
工资、奖金、津贴和补贴 41,423,186 860,547,209 (862,324,517) 39,645,878
职工福利费 - 65,268,231 (65,268,231) -
社会保险费 4,041,890 86,260,005 (85,176,013) 5,125,882
其中：医疗保险费 3,853,007 82,022,613 (81,558,792) 4,316,828
工伤保险费 92,570 2,318,875 (1,702,520) 708,925
生育保险费 96,313 1,918,517 (1,914,701) 100,129
住房公积金 53,597 78,130,428 (78,091,004) 93,021
工会经费和职工教育经费 5,397,120 18,153,466 (18,550,071) 5,000,515
其他短期薪酬 3,977,006 9,310,480 (9,036,724) 4,250,762
54,892,799 1,117,669,819 (1,118,446,560) 54,116,058
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(22) 应付职工薪酬(续)
(b) 设定提存计划
2021年 2022年
12月31日 本年增加 本年减少 12月31日
基本养老保险 7,375,931 111,160,987 (78,853,930) 39,682,988
企业年金缴费 2,602,546 33,689,368 (33,709,412) 2,582,502
失业保险费 472,256 4,133,870 (3,529,370) 1,076,756
10,450,733 148,984,225 (116,092,712) 43,342,246
(c) 应付离职后福利
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付离职后福利(一年内到期部分)
(附注四(30)) 7,887,000 9,203,000
(23) 应交税费
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应交土地增值税 1,368,834,331 1,791,828,265
应交企业所得税 404,922,726 355,544,697
应交增值税 81,659,059 53,515,533
应交城市维护建设税 14,158,303 7,514,665
应交教育费附加及其他 38,164,223 45,826,720
1,907,738,642 2,254,229,880
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(24) 其他应付款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付少数股东款项(i) 384,161,234 342,596,525
应付其他关联公司款项(附注八(6)) 274,061,371 1,270,269,211
应付子公司少数股东的股利(ii) 276,162,190 398,162,190
应付销售代理费 40,516,310 91,644,970
押金及保证金 514,191,958 500,099,785
预提费用 93,286,143 87,125,985
应付维修费 37,540,748 42,749,591
应付能源费 27,145,228 31,416,740
代收售房契税、公共维修基金 16,452,893 30,146,949
应付诚意金 6,209,767 23,086,636
应付物业管理费 11,406,202 15,187,117
应付第三方合作款(iii) - 200,823,840
待转销项税 874,368,877 990,895,202
其他 209,678,855 218,675,381
2,765,181,776 4,242,880,122
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东
取得 的 往来 款 项 ，其中 130,200,000 元 的借 款利 率 为 6.5%， 借款期 限为 一 年；
104,810,000 元的借款利率为 10.5%，无固定还款期限；剩余款项不计息；上述款项均
无任何抵押、质押或担保(2021 年 12 月 31 日：应付少数股东款项主要为本公司部分子
公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中 104,810,000 元的借款利率为 10.5%，
无固定还款期限；23,200,000 元的借款利率为 6.5%，借款期限为 6 个月；48,200,000
元的借款利率为 6.5%，借款期限为 1 年；剩余款项不计息：上述款项均无任何抵押、
质押或担保)。应付少数股东款项中的按关联方进行核算的金额为 110,959,577 元(附注
八(6))(2021 年：90,942,163 元)。
(ii) 2022 年 12 月 31 日，应付子公司少数股东股利中无关联方部分(2021 年 12 月 31 日：
397,000,000 元)(附注八(6))。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 607,156,302 元(2021 年 12 月
31 日：725,648,644 元)，主要为收到的租赁押金及应付关联方款项，因为相关协议未
到期或对方未要求偿还，上述款项尚未结清。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(25) 一年内到期的非流动负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年内到期的长期应付款(附注四(28)) 1,769,906,506 1,774,953,680
一年内到期的应付债券(附注四(27)) 701,178,008 4,229,365,279
一年内到期的长期借款(附注四(26)) 6,589,686,344 5,594,575,540
一年内到期的租赁负债(附注四(29)) 26,750,807 32,279,677
9,087,521,665 11,631,174,176
(26) 长期借款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
抵押借款(i) 14,925,251,367 15,774,336,810
保证借款(ii) 2,337,670,236 5,975,476,963
信用借款 21,733,314 22,877,174
17,284,654,917 21,772,690,947
减：一年内到期的长期借款
抵押借款 (5,273,726,524) (3,448,313,158)
保证借款 (1,313,761,256) (2,145,973,463)
信用借款 (2,198,564) (288,919)
(6,589,686,344) (5,594,575,540)
10,694,968,573 16,178,115,407
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，上述抵押借款包括应付利息 20,186,759 元(2021 年 12 月 31
日：22,283,332 元)，利息每季度支付一次，本金应于 2036 年 3 月 11 日前分期偿
还，其中：借款本金 3,590,666,190 元(2021 年 12 月 31 日：4,036,313,516)系由本
集 团 的 存 货 ( 附 注 四 (5)) 作 为 抵 押 ； 11,314,398,418 元 (2021 年 12 月 31 日 ：
11,715,739,962 元)系由本集团的投资性房地产及固定资产(附注四(10)、附注四(11))
作为抵押，其中 9,539,398,418 元同时由本集团部分投资性房地产及固定资产截止
2036 年 3 月的营业收入作质押。
于 2022 年 12 月 31 日，上述抵押借款中 992,000,000 元(2021 年 12 月 31 日：
994,000,000 元)系由北辰集团提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保(附注八
(5)(c))。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(26) 长期借款(续)
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，上述保证借款包括应付利息 4,707,936 元(2021 年 12 月 31
日：10,555,963 元)，其中：借款本金 1,292,000,000 元(2021 年 12 月 31 日：
5,590,000,000 元)由本集团合并范围内的子公司取得，系由本公司提供存续期间的不
可撤销连带责任保证担保；1,040,962,300 元由本公司取得，系由本集团合并范围内
的 子 公 司 提 供 存 续 期 间 的 不 可 撤 销 连 带 责 任 保 证 担 保 (2021 年 12 月 31 日 ：
374,921,000 元) ，上述款项按季付息。
(iii) 于 2022 年度，长期借款的年利率区间为 4.24%至 7.40%(2021 年度：3.70%至
8.10%)。
(27) 应付债券
(a) 长期应付债券
2021 年 本年 本年 按面值 溢折价 2022 年
12 月 31 日 发行 偿还 计提利息 摊销 长短期重分类 12 月 31 日
2019 年公司债券-5 年期(iii) - - - - 1,009,655 371,060,224 372,069,879
2020 年公司债券-5 年期(iv) 596,961,822 - - (25,020,000) 956,673 (597,918,495) -
2021 年公司债券(第一期)-5 年期(vi) 318,120,700 - - (11,037,400) 181,108 - 318,301,808
2021 年中期票据-5 年期(vii) 1,446,395,350 - - (50,750,000) 675,970 - 1,447,071,320
2021 年公司债券(第二期)-5 年 (viii) 1,334,989,153 - - (46,329,400) 748,917 - 1,335,738,070
2022 年中期票据第一期-5 年期(ix) - 1,049,685,600 - (25,887,847) 294,143 - 1,049,979,743
2022 年公司债券(第一期)-5 年期(x) - 822,525,000 - (19,500,514) 311,284 - 822,836,284
2022 年中期票据第二期-5 年期(xi) - 1,426,997,000 - (17,996,844) 202,414 - 1,427,199,414
3,696,467,025 3,299,207,600 - (196,522,005) 4,380,164 (226,858,271) 6,773,196,518
(b) 一年内到期的应付债券
2021 年 本年 本年 按面值 2022 年
12 月 31 日 发行 偿还 计提利息 溢折价摊销 长短期重分类 12 月 31 日
2014 年公司债券-7 年期(i) 1,497,633,839 - (1,497,775,000) (4,594,521) 141,161 - -
2017 年中期票据-5 年期(ii) 1,118,417,537 - (1,120,000,000) (21,280,000) 1,582,463 - -
2019 年公司债券-5 年期(iii) 1,195,318,976 - (826,000,000) (19,298,014) 1,741,248 (371,060,224) -
2020 年公司债券-5 年期(iv) - - - - - 597,918,495 597,918,495
2020 年中期票据-2 年期(v) 259,509,707 - (260,000,000) (9,828,000) 490,293 - -
4,070,880,059 - (3,703,775,000) (55,000,535) 3,955,165 226,858,271 597,918,495
于 2022 年 12 月 31 日，应付债券利息 103,259,513 元(2021 年 12 月 31 日：
158,485,220 元)包含在一年内到期的非流动负债(附注四(25))。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(27) 应付债券(续)
债券有关信息如下：
面值 发行日期 债券期限 发行金额
2014 年公司债券-7 年期(i) 100 元 2015 年 1 月 20 日 7年 1,500,000,000
2017 年中期票据-5 年期(ii) 100 元 2017 年 9 月 18 日 5年 1,320,000,000
2019 年公司债券-5 年期(iii) 100 元 2019 年 4 月 16 日 5年 1,200,000,000
2020 年公司债券-5 年期(iv) 100 元 2020 年 1 月 15 日 5年 600,000,000
2020 年中期票据-2 年期(v) 100 元 2020 年 10 月 28 日 2年 260,000,000
2021 年公司债券(第一期)-5 年期(vi) 100 元 2021 年 7 月 26 日 5年 319,000,000
2021 年中期票据-5 年期(vii) 100 元 2021 年 12 月 21 日 5年 1,450,000,000
2021 年公司债券(第二期)-5 年期(viii) 100 元 2021 年 12 月 29 日 5年 1,339,000,000
2022 年中期票据第一期-5 年期(ix) 100 元 2022 年 4 月 25 日 5年 1,052,000,000
2022 年公司债券-5 年期(x) 100 元 2022 年 4 月 28 日 5年 825,000,000
2022 年中期票据第二期-5 年期(xi) 100 元 2022 年 8 月 22 日 5年 1,430,000,000
(i) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]1302 号文核准，本公司于 2015 年 1 月 20
日公开发行 7 年期公司债券，票面年利率为 5.2%，并附第 5 年末发行人上调票面利
率选择权及投资者回售选择权，于 2020 年 1 月 20 日，投资者选择回售 2,225,000
元，且本公司决定不上调票面利率。于 2022 年 1 月 20 日，本公司已全部偿还剩余债
券。
(ii) 经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2017]MTN487 号”文核准，本公司于
2017 年 9 月 18 日公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为 5.14%，并附第 3 年末发
行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于 2020 年 9 月 20 日，投资者选择回
售 200,000,000 元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率 3.80%。于
2022 年 9 月 20 日，本公司已全部偿还剩余债券。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(27) 应付债券(续)
(iii) 经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，本公司于 2019 年 4 月 16 日非公开
发行 5 年期公司债券，票面年利率为 4.80%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择
权及投资者回售选择权，于 2022 年 4 月 18 日，投资者选择回售 826,000,000 元，剩
余的债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率 3.55%。债券采取单利按年计息，
不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(iv) 经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，于 2020 年 1 月 15 日非公开发行 5
年期公司债券，票面年利率为 4.17%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投
资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还
本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(v) 经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2020]MTN1019 号”文核准，本公司于
2020 年 10 月 28 日公开发行 2 年期中期票据，票面年利率为 3.78%。中期票据采取
单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑
付一起支付。于 2022 年 10 月 28 日，本公司已全部偿还该笔中期票据。
(vi) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 7 月 26
日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券(第一期)，票面年利率为 3.46%，并附第
3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不
计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(vii) 经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2021]MTN1032 号”文核准，本公司于
2021 年 12 月 21 日公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为 3.50%，并附第 3 年末
发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计
复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(viii) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 12 月
29 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券(第二期)，票面年利率为 3.46%，并附
第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，
不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(ix) 经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2022]MTN293 号”文核准，本公司于
2022 年 4 月 25 日公开发行 5 年期中期票据(第一期)，票面年利率为 3.60%，并附第
3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计
息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
付。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(27) 应付债券(续)
(x) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2022 年 4 月 28
日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券，票面年利率为 3.50%，并附第 3 年末发
行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，
每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
(xi) 经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2022]MTN619 号”文核准，本公司于
2022 年 8 月 22 日公开发行 5 年期中期票据(第二期)，票面年利率为 3.48%，并附第
3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计
息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支
付。
(28) 长期应付款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付少数股东款项(i) 1,788,153,262 1,856,757,803
应付关联方款项(附注八(6)) 1,601,906,666 1,301,886,806
天风-北辰长沙洲际酒店资产支持专项
计划(以下称“专项计划”)(ii) 749,254,149 764,693,943
4,139,314,077 3,923,338,552
减：一年内到期的长期应付款
应付少数股东款项 (1,240,682,562) (1,751,309,803)
应付关联方款项(附注八(6)) (501,906,666) (1,886,806)
专项计划 (27,317,278) (21,757,071)
2,369,407,571 2,148,384,872
(i) 应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，其中：
1,458,239,937 元的借款利率为 6.5%；285,318,000 元的借款利率为 7%，均无任何抵
押、质押及担保，其中金额 1,240,682,562 元将于 2023 年到期，将其重分类至一年内
到期非流动负债核算(于 2021 年 12 月 31 日，应付少数股东款项为本公司之子公司自少
数股东取得的股东借款，其中：1,534,159,937 元的借款利率为 6.5%；300,018,000 元
的借款利率为 7%，均无任何抵押、质押及担保保，其中金额 1,751,309,803 元将于
2022 年到期，将其重分类至一年内到期非流动负债核算)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(28) 长期应付款(续)
(ii) 经上海证券交易所“上证函[2018]1320 号”文核准，于 2018 年 12 月 20 日，本公司之
全资子公司北京北辰地产集团有限公司(以下称“地产集团”)发行资产支持专项计划，
募集金额为人民币 1,050,000,000 元，其中优先 A 类资产支持证券人民币 527,000,000
元 ， 利 率 为 5.2% ， 期 限 为 18 年 ， 分 期 还 本 ； 优 先 B 类 资 产 支 持 证 券 人 民 币
473,000,000 元，利率为 6.2%，期限为 18 年，到期一次还本；C 类资产支持证券人民
币 50,000,000 元，由地产集团认购，不设预期收益率，期限为 18 年。每三年为优先类
资产支持证券持有人的开放退出申报期。本集团为优先 A 类及优先 B 类资产支持证券提
供差额补足及流动性支持的增信承诺。于 2021 年 11 月 30 日，优先 A 类资产支持证券
票面利率调整为 4.2%，优先 B 类资产支持证券票面利率调整为 4.7%。
(29) 租赁负债
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
租赁负债 37,253,994 46,823,047
减：一年内到期的非流动负债
(附注四(25)) (26,750,807) (32,279,677)
10,503,187 14,543,370
于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未
来潜在现金流出的事项包括：
于 2022 年 12 月 31 日，本集团按新租赁准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产
租赁合同的未来最低应支付租金为 1,369,996 元，其中一年内支付的金额为 1,243,228
元(2021 年 12 月 31 日：无)。
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(30) 长期应付职工薪酬
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应付离职后福利 104,219,109 116,710,409
减：将于一年内支付的部分
(附注四(22)(c)) (7,887,000) (9,203,000)
96,332,109 107,507,409
将于一年内支付的应付离职后福利在应付职工薪酬列示。
于资产负债表日，本集团离职后福利所采用的主要精算假设为：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
工资增长率 10% 10%
折现率 2.25%至 3.25% 2.50%至 3.25%
计入当期综合收益的离职后福利为：
2022 年度 2021 年度
财务费用 3,478,000 4,215,000
其他综合收益 (5,838,000) (7,920,000)
(2,360,000) (3,705,000)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(31) 递延收益
2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日
政府补助(a) 4,071,363 - (1,679,388) 2,391,975
与联营公司顺流交易产生未实现收益 - 16,895,379 - 16,895,379
其他 23,676,224 - (23,676,224) -
27,747,587 16,895,379 (25,355,612) 19,287,354
(a) 政府补助
2022 年
2021 年 本年 本年减少 12 月 31 日 与资产相关/与收益相关
12 月 31 日 增加 计入其他收益 冲减主营业务成本
信息消费体验中心建设 943,396 - (943,396) - - 与资产相关
亚运村照明改造工程项目补贴 3,127,967 - (735,992) - 2,391,975 与资产相关
4,071,363 - (1,679,388) - 2,391,975
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(32) 股本
2021 年 本年增减变动 2022 年
12 月 31 日 其他 小计 12 月 31 日
无限售条件股份－
人民币普通股 2,660,000,000 - - 2,660,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 - - 707,020,000
3,367,020,000 - - 3,367,020,000
2020 年 本年增减变动 2021 年
12 月 31 日 其他 小计 12 月 31 日
无限售条件股份－
人民币普通股 2,660,000,000 - - 2,660,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 - - 707,020,000
3,367,020,000 - - 3,367,020,000
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(33) 资本公积
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价(i) 3,722,463,722 - (66,906,480) 3,655,557,242
其他资本公积
权益法核算的被投资
单位其他权益变动 41,577 - - 41,577
其他(ii) 67,500,069 - (8,400,000) 59,100,069
3,790,005,368 - (75,306,480) 3,714,698,888
2021 年
2020 年 同一控制下企 1月1日 2021 年
12 月 31 日 业合并 (经重述) 本年增加 本年减少 12 月 31 日
股本溢价(i) 3,672,555,322 49,908,400 3,722,463,722 - - 3,722,463,722
其他资本公积
权益法核算的被投资
单位其他权益变动 41,577 - 41,577 - - 41,577
其他 31,373,781 - 31,373,781 49,734,288 (13,608,000) 67,500,069
3,703,970,680 49,908,400 3,753,879,080 49,734,288 (13,608,000) 3,790,005,368
(i) 如附注五(1)所述，由于本年度发生同一控制下企业合并，2020 年 12 月 31 日及 2021 年
12 月 31 日股本溢价的金额已经重述。
(ii) 如附注四(34)所述，于 2022 年 6 月 27 日，本公司行使赎回选择权，向持有人赎回全部
2019 年第一期永续债。本公司将赎回其支付对价与赎回日其他权益工具账面价值之间
的差额调整资本公积。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(34) 其他权益工具
2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日
数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
2019 年第一期永续债(a) 10,000,000 1,018,241,096 - 25,358,904 (10,000,000) (1,043,600,000) - -
(a) 经中国银行间市场交易商协会中市协注 [2018]MTN667 号文核准，本公司于 2019 年 6 月 28 日发行了无固定还款期限的可累积永续
债，面值总额为人民币 10 亿元，初始固定利率为 5.20%。根据永续债募集说明书相关条款，除非本公司在付息日前 12 个月内发生向
普通股股东分红或者减少注册资本，本公司可以选择递延分配利息，利息递延的次数不受任何限制，且本公司并无偿还投资本金的义
务，因此永续债符合权益工具的定义，在本集团合并财务报表层面及本公司财务报表层面确认为其他权益工具。本公司于 2022 年 6 月
27 日行使发行人赎回选择权，向持有人赎回全部 2019 年第一期永续债。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(35) 盈余公积
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 907,749,876 2,035,258 - 909,785,134
任意盈余公积金 161,469,414 - - 161,469,414
1,069,219,290 2,035,258 - 1,071,254,548
2020 年 2021 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 887,425,693 20,324,183 - 907,749,876
任意盈余公积金 161,469,414 - - 161,469,414
1,048,895,107 20,324,183 - 1,069,219,290
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法
定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的 50%以上时，可不再提取。法
定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。经董事会决议，本公司
2022 年度按净利润的 10%提取法定盈余公积金 2,035,258 元(2021 年度：按净利润
的 10%提取，共 20,324,183 元)。
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金
经批准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司 2022 年度未提取任意盈余公
积金(2021 年度：无)。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(36) 未分配利润
2022 年度 2021 年度
期初初未分配利润(调整前) 6,256,156,680 6,298,481,694
同一控制下企业合并(i) — 3,809,325
年初未分配利润 6,256,156,680 6,302,291,019
加：本年归属于母公司股东的
净(亏损)/利润 (1,575,516,219) 212,983,698
减：提取法定盈余公积 (2,035,258) (20,324,183)
应付普通股股利 (33,670,200) (101,010,600)
应付其他权益工具股利 (25,358,904) (137,783,254)
年末未分配利润 4,619,576,099 6,256,156,680
(i) 本期由于同一控制下企业合并调整截至 2021 年度期初未分配利润 3,809,325 元。
根据 2022 年 3 月 16 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发现金股利，每
股 人 民 币 0.01 元 ， 按 已 发 行 股 份 3,367,020,000 股 计算 ， 拟 派 发 现 金 股 利共 计
33,670,200 元，上述提议已经 2022 年 5 月 12 日股东大会批准。截至本财务报表报出
日，上述股利已全部支付完毕。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(37) 营业收入和营业成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 12,986,592,257 22,178,983,870
其他业务收入 2,347,465 3,869,935
12,988,939,722 22,182,853,805
2022 年度 2021 年度
主营业务成本 10,319,613,400 17,626,791,563
其他业务成本 151,216 302,659
10,319,764,616 17,627,094,222
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产开发(i) 10,964,541,476 8,977,560,343 20,128,084,831 16,465,367,511
会展(含酒店)及商业
物业(ii) 1,881,781,638 1,189,225,127 1,909,994,264 1,025,298,261
其他业务 140,269,143 152,827,930 140,904,775 136,125,791
12,986,592,257 10,319,613,400 22,178,983,870 17,626,791,563
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(37) 营业收入和营业成本(续)
(a) 主营业务收入和主营业务成本(续)
(i) 房地产开发收入及成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
重庆北辰悦来壹号 1,931,466,308 1,408,936,856 1,520,196,162 1,209,459,993
成都北辰鹿鸣苑 1,524,114,724 1,303,896,660 - -
长沙北辰中央公园 1,203,783,154 837,051,455 136,246,807 35,906,067
北京金辰府 883,878,579 870,191,551 3,714,407,902 3,715,412,371
杭州聆潮府 746,887,212 703,065,844 - -
海口北辰府 711,390,813 612,150,175 719,238,679 671,502,100
长沙北辰时光里 682,249,987 641,004,141 - -
苏州北辰观澜府 524,242,141 520,658,520 900,108,299 832,780,122
廊坊北辰香麓 491,821,678 465,124,179 434,102,213 333,096,648
成都北辰天麓府 310,921,248 285,395,695 549,781,657 497,739,007
北京北辰墅院 1900 292,616,825 182,731,031 509,019,211 301,025,801
海口北辰长秀仕家 283,357,928 222,908,337 - -
四川北辰国颂府 240,151,163 225,823,663 193,753,069 179,909,991
北京香山清琴 117,886,331 34,772,989 - -
其他 1,019,773,385 663,849,247 11,451,230,832 8,688,535,411
10,964,541,476 8,977,560,343 20,128,084,831 16,465,367,511
(ii) 会展(含酒店)及商业物业
2022 年在外部环境的影响下，本集团会展(含酒店)及商业物业部分企业妥善落实国
家相关房租减免政策要求，结合实际对符合条件的商户进行了相应的租金减免，减
免的租金在剩余租赁期限内平均摊销，其中计入当期损益的金额为 135,693,902
元。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(37) 营业收入和营业成本(续)
(a) 主营业务收入和主营业务成本(续)
(iii) 2022 年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 661,861,322 元(2021
年度 671,900,695 元)。
(iv) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入
金额为 11,187,858,291 元(2021 年 12 月 31 日：13,258,809,413 元)，其中，本集团
预计 11,112,683,369 元将于 2023 年度确认收入，75,174,922 元将于 2024 年度确认
收入。
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2022 年度 2021 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 2,347,465 151,216 3,869,935 302,659
(38) 税金及附加
2022 年度 2021 年度 计缴标准
土地增值税 464,973,128 839,734,139 附注三
房产税 170,244,046 170,357,627 附注三
增值税 82,420,622 73,239,657 附注三
城市维护建设税 26,016,269 33,816,928 附注三
教育费附加 18,941,474 19,050,760
印花税 8,636,429 13,195,612
其他 28,274,720 33,534,172
799,506,688 1,182,928,895
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(39) 销售费用
2022 年度 2021 年度
销售服务费 204,485,845 284,333,122
薪酬支出 149,437,032 164,793,768
广告费 57,912,952 76,717,665
物业管理费 45,977,333 50,568,928
办公消耗费 9,364,494 17,522,232
能源费 6,236,331 8,626,425
经营性租赁 2,063,352 3,269,580
固定资产折旧(附注四(11)) 1,792,020 2,027,406
维修费 636,198 522,546
其他 8,580,605 10,992,995
486,486,162 619,374,667
(40) 管理费用
2022 年度 2021 年度
薪酬支出 637,384,844 645,392,826
咨询服务费 88,591,065 104,564,300
使用权资产折旧 33,973,155 32,737,243
维修费 20,506,621 27,345,210
办公消耗费 18,299,023 22,705,030
固定资产折旧(附注四(11)) 16,085,660 14,858,323
物业管理费 16,444,743 21,407,272
能源费 10,409,154 9,047,046
无形资产摊销 6,681,059 9,065,836
开办费 2,252,003 31,537,325
经营性租赁 1,502,798 3,139,088
其他 32,566,520 61,751,575
884,696,645 983,551,074
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(41) 财务费用
2022 年度 2021 年度
利息支出 1,658,151,457 1,873,067,363
减：资本化利息 (754,300,796) (1,184,113,762)
利息费用 903,850,661 688,953,601
减：利息收入 (127,660,709) (138,094,667)
汇兑(收益)/损失 (350,389) 191,471
手续费及其他 8,788,096 9,473,855
784,627,659 560,524,260
(42) 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2022 年度 2021 年度
开发物业销售成本 8,977,560,343 16,465,367,511
薪酬支出 1,117,625,973 1,109,041,867
咨询服务费 360,637,239 412,485,114
投资性房地产摊销(附注四(10)) 276,662,961 173,668,449
使用的消耗品成本 183,759,299 211,224,436
固定资产折旧(附注四(11)) 158,284,584 118,070,244
物业管理费 129,827,543 123,775,544
能源费 99,457,162 87,824,627
会展搭建服务费 67,420,948 94,687,318
办公消耗费 67,632,414 95,234,090
广告推广费用 59,685,161 77,340,920
维修费 57,080,027 83,624,275
使用权资产折旧(附注四(13)) 34,006,315 32,737,243
经营性租赁 11,616,590 9,964,227
长期待摊费用摊销(附注四(15)) 10,235,137 7,120,330
无形资产摊销(附注四(14)) 8,583,173 9,585,633
开办费 2,252,003 42,462,923
其他 68,620,551 75,805,212
11,690,947,423 19,230,019,963
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(42) 费用按性质分类(续)
如附注二(26)所述，本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，
2022 年度金额为 11,616,590 元(2021 年度：9,964,227 元)。
(43) 其他收益
与资产相关/
2022 年度 2021 年度 与收益相关
政府补助
—招商引资 - 19,257,330 与收益相关
—招商引资 - 1,800,000 与资产相关
—财政奖励 8,623,942 4,956,753 与收益相关
—财政奖励 735,996 61,333 与资产相关
增值税进项加计抵减及税收返还 7,324,316 4,208,631 —
代扣代缴税金手续费返还 1,006,801 1,226,050 —
17,691,055 31,510,097
(44) 投资收益
2022 年度 2021 年度
权益法核算的长期股权投资(损失)/收益 (59,033,240) 239,308,085
关联方贷款利息收入 73,141,265 8,813,551
其他 1,845,414 624,288
15,953,439 248,745,924
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(45) 资产减值损失
2022 年度 2021 年度
存货跌价损失 905,159,137 669,089,677
投资性房地产减值损失 137,801,998 136,793,207
固定资产减值损失 - 78,961,336
1,042,961,135 884,844,220
(46) 信用减值损失
2022 年度 2021 年度
应收账款坏账损失 2,323,920 9,709,626
其他应收款坏账损失 4,759,187 1,461,976
一年内到期非流动资产坏账损失 53,744,106 849,704
长期应收款坏账损失 98,089,773 21,259,844
158,916,986 33,281,150
(47) 营业外收入
计入 2022 年度非
2022 年度 2021 年度 经常性损益的金额
赔偿及违约金收入 18,301,657 23,577,973 18,301,657
政府补助(a) 3,221,122 1,396,361 3,221,122
固定资产报废利得 308,229 24,596 308,229
其他 1,019,666 592,227 1,019,666
22,850,674 25,591,157 22,850,674
(a) 政府补助明细
与资产相关/与收
2022 年度 2021 年度 益相关
财政奖励 3,221,122 1,396,361 与收益相关
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(48) 营业外支出
计入 2022 年度非经
2022 年度 2021 年度 常性损益的金额
赔偿及违约金支出 5,119,784 16,863,691 5,119,784
非流动资产报废损失 413,755 2,976,792 413,755
对外捐赠 311,893 1,450,000 311,893
其他 904,592 565,447 904,592
6,750,024 21,855,930 6,750,024
(49) 所得税费用
2022 年度 2021 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 277,734,646 448,980,892
递延所得税 (63,198,319) 17,756,602
214,536,327 466,737,494
将基于合并利润表的亏损总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2022 年度 2021 年度
(亏损)/利润总额 (1,438,307,225) 574,621,566
按适用税率计算的所得税 (359,576,806) 143,655,392
不得扣除的成本、费用和损失 5,369,522 11,763,879
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 (6,429,397) (19,182,532)
当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 292,039,183 177,401,759
当期未确认递延所得税资产的暂时性差异 241,829,267 173,116,188
非应纳税损失/(收入) 14,758,310 (54,207,785)
其他(a) 26,546,248 34,190,593
所得税费用 214,536,327 466,737,494
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(49) 所得税费用(续)
(a) 因地产行业宏观调控等经济环境变化，影响本集团部分房地产开发项目的销售价格及开
发进度。于 2022 年 12 月 31 日，本集团重新考虑上述房地产开发项目未来是否存在足
够的应纳税额所得额，并减记以前年度确认的递延所得税资产 26,546,248 元，对应的
可抵扣亏损为 5,065,932 元，暂时性差异为 101,119,060 元(2021 年度，减记递延所得
税资产 34,190,593 元，对应的可抵扣亏损为 26,612,980 元，暂时性差异为 110,149,392
元)。
(50) 每股(损失)/收益
基本每股(损失)/收益以归属于母公司普通股股东的合并净(亏损)/利润除以母公司发行
在外普通股的加权平均数计算：
2022 年度 2021 年度
归属于母公司股东的合并净(亏损)/利润 (1,575,516,219) 212,983,698
减：归属于权益工具投资人的合并净利润 (25,358,904) (137,783,254)
归属于母公司普通股股东的合并净(亏损)/利润 (1,600,875,123) 75,200,444
本公司发行在外普通股的加权平均数 3,367,020,000 3,367,020,000
基本每股(损失)/收益 (0.48) 0.02
其中：
—持续经营基本每股(损失)/收益： (0.48) 0.02
—终止经营基本每股(损失)/收益： - -
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利
润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2022 年度，本公司不
存在稀释性潜在普通股(2021 年度：无)，稀释每股收益与基本每股收益相等。
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(51) 现金流量表项目注释
(a) 收到的其他与经营活动有关的现金
2022 年度 2021 年度
受限制的担保金及保证金的减少 506,286,998 453,602,367
押金及保证金 185,862,047 473,533,123
利息收入 127,660,709 138,094,667
政府补助 12,581,060 158,036,779
代收的契税及公共维修基金等 18,867,463 101,097,930
其他 41,797,546 26,258,010
893,055,823 1,350,622,876
(b) 支付的其他与经营活动有关的现金
2022 年度 2021 年度
押金及保证金 142,038,129 453,772,543
代垫契税及公共维修基金等 28,034,532 121,625,065
办公及会议费 10,510,971 17,076,430
罚没及违约金支出 9,921,441 30,251,399
差旅费 2,257,943 6,175,670
交际应酬费 1,350,540 1,782,328
捐赠支出 311,893 1,450,000
其他 8,858,868 38,085,215
203,284,317 670,218,650
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财务报表附注
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(51) 现金流量表项目注释(续)
(c) 收到的其他与筹资活动有关的现金
2022 年度 2021 年度
退回的信托借款保证金 35,990,000 50,060,000
(d) 支付的其他与筹资活动有关的现金
2022 年度 2021 年度
偿还租赁负债支付的金额 38,086,125 35,521,783
取得同一控制下子公司支付的现金 111,510,800 -
信托借款保证金 - 11,000,000
149,596,925 46,521,783
2022年度，本集团支付的与租赁相关的总现金流出为49,702,715元，除上述计入筹
资活动的偿付租赁负债支付的金额以外，其余现金流出均计入经营活动。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(52) 现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料
将净(亏损)/利润调节为经营活动现金流量
2022 年度 2021 年度
净(亏损)/利润 (1,652,843,552) 107,884,072
加：资产减值损失(附注四(45)) 1,042,961,135 884,844,220
信用减值损失(附注四(46)) 158,916,986 33,281,150
使用权资产折旧(附注四(13)) 34,006,315 32,737,243
固定资产折旧(附注四(11)) 158,284,584 118,070,244
无形资产摊销(附注四(14)) 8,583,173 9,585,633
投资性房地产摊销(附注四(10)) 276,662,961 173,668,449
长期待摊费用的摊销(附注四(15)) 10,235,137 7,120,330
处置固定资产的损失 32,200 624,999
固定资产报废损失 105,526 2,952,196
财务费用 903,850,661 688,953,601
投资收益(附注四(44)) (15,953,439) (248,745,924)
递延所得税资产的(增加)/减少 (63,198,319) 17,756,601
存货的减少 5,608,844,394 10,540,516,902
受到限制的担保金及保证金的减少 506,286,998 453,602,367
经营性应收项目的减少 (85,697,046) 404,592,250
经营性应付项目的减少 (2,887,526,728) (6,287,180,091)
经营活动产生的现金流量净额 4,003,550,986 6,940,264,242
(b) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
2022 年度 2021 年度
应付股利抵销应收债权 670,900,000 80,000,000
应收股利抵销应付债务(附注八(5)(k)) 210,641,207 139,650,000
当期新增的使用权资产 27,361,630 30,181,791
存货转入投资性房地产 363,861,936 693,641,624
1,272,764,773 943,473,415
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(52) 现金流量表补充资料(续)
(c) 现金净变动情况
2022 年度 2021 年度
现金的年末余额 8,388,150,608 12,960,951,786
减：现金的年初余额 (12,960,951,786) (10,832,104,864)
现金净(减少)/增加额 (4,572,801,178) 2,128,846,922
(d) 现金
2022 年 2021 年
12 月 31 日 12 月 31 日
库存现金 510,394 882,568
可随时用于支付的银行存款 8,387,640,214 12,960,069,218
年末现金余额 8,388,150,608 12,960,951,786
(53) 外币货币性项目
2022 年 12 月 31 日
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金—
港元 1,816,836 0.89 1,616,984
美元 747,017 6.96 5,199,238
欧元 200,043 7.42 1,484,319
2,763,896 8,300,541
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并范围的变更
(1) 同一控制下的企业合并
(a) 本年度发生的同一控制下的企业合并
2022 年 2022 年 2022 年 1 2022 年 1
1月1日 1月1日 月 1 日至合 月 1 日至合
构成同一控 至合并日 至合并日 2021 年 2021 年 并日被合并 并日被合并
取得 制下企业合 合并日的 被合并方 被合并方的 被合并方的 被合并方的 方的经营活 方现金流量
被合并方 比例 并的依据 合并日 确定依据 的收入 净亏损 收入 净利润 动现金流量 净额
企业国有
受同一控股 2022 年 资产交易
国际展览中心 100% 股东控制 6 月 30 日 凭证 - (3,558,770) 90,481,157 8,794,910 (7,329,956) (829,039)
(i) 根据本公司董事会审议通过的《关于收购北京国际展览中心有限公司 100%股权的议案》，本公司之非全资子公司首都会展(集团)有限公司(以下称“首都会
展集团”)以现金 111,510,800 元收购北辰集团所持国际国展中心 100%股权。首都会展集团与国展中心在合并前后均受同一最终控制方控制，因此，构成
同一控制下企业合并。其中，合并对价中由子公司少数股东承担金额为 44,604,320 元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 合并范围的变更(续)
(1) 同一控制下的企业合并(续)
(b) 合并成本列示如下：
国际展览中心
合并成本 —
支付的现金 111,510,800
(c) 被合并方于合并日及 2021 年 12 月 31 日的资产、负债账面价值列示如下：
(i) 国际展览中心
2021 年
合并日 12 月 31 日
账面价值 账面价值
货币资金 670,961 1,500,000
预付款项 5,174,071 789,894
其他应收款 101,238,910 108,529,946
存货 5,636 12,454
合同资产 - 3,910,763
其他流动资产 1,160,364 1,240,715
固定资产 219,678 239,276
使用权资产 947,640 1,895,280
无形资产 35,597 49,111
长期待摊费用 199,718 322,767
递延所得税资产 1,770,916 5,064
减：应付款项 (3,001,375) (18,440,447)
合同负债 (48,541,294) (35,127,070)
其他负债 (1,204,695) (2,692,856)
净资产 58,676,127 62,234,897
减：少数股东权益 - -
取得的净资产 58,676,127 62,234,897
(2) 其他原因的合并范围变动
北京首倡物业管理有限公司于 2022 年 12 月注销，不再纳入合并。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益
(1) 在子公司中的权益
(a) 企业集团的构成
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
北京北辰房地产开发股份有限公司 北京市 北京市 房地产开发 - 99.05% 设立
北京天成天房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 - 100% 设立
北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 - 51% 设立
长沙北辰房地产开发有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发、酒店及养老 - 100% 设立
北京北辰绿洲商贸有限公司 北京市 北京市 商贸 - 100% 设立
北京北辰信诚物业管理有限责任公司(以下称“信诚物业”) 北京市 北京市 物业管理 - 100% 设立
首都会展集团 北京市 北京市 物业管理、会议及展览服务 60% - 设立
北京首倡物业管理有限公司 北京市 北京市 物业管理 - 100% 设立
长沙世纪御景房地产有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发 - 51% 投资
杭州北辰置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 80% 设立
北京北辰当代置业有限公司(ii) 北京市 北京市 房地产开发 - 50% 设立
北京北辰酒店管理有限公司(i) 北京市 北京市 饭店及宾馆管理、劳务服务、经济信息咨询 - 100% 设立
北京北辰信通网络技术服务有限公司(以下称“信通”) 北京市 北京市 多媒体电子、商务信息、网络开发 100% - 非同一控制下的企业合并
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(a) 企业集团的构成(续)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
南京旭辰置业有限公司 南京市 南京市 房地产开发 - 51% 设立
武汉光谷创意文化科技园有限公司 武汉市 武汉市 房地产开发 - 51% 投资
苏州北辰旭昭置业有限公司(以下称“苏州北辰旭昭”)(ii) 苏州市 苏州市 房地产开发 - 50% 设立
北京北辰会展信息服务有限公司(i) 北京市 北京市 经济贸易咨询；会议及展览服务；旅游信息咨询 - 100% 设立
北京北辰时代会展有限公司(i) 北京市 北京市 会议及展览服务；出租商业用房；物业管理；酒店管理 - 100% 设立
北京北辰兴顺会展有限公司(i) 北京市 北京市 会议及展览服务；出租商业用房；物业管理；酒店管理 - 90% 设立
北京北辰会展研究院有限公司(i) 北京市 北京市 会议及展览服务；礼仪服务；房地产信息咨询； - 100% 设立
经济贸易咨询
成都北辰置业有限公司 成都市 成都市 房地产开发 - 100% 设立
廊坊市北辰房地产开发有限公司 廊坊市 廊坊市 房地产开发 - 100% 设立
成都辰诗置业有限公司(ii) 成都市 成都市 房地产开发 - 40% 设立
北京北辰领航商务会展有限公司(i) 北京市 北京市 会议及展览服务；礼仪服务；房地产信息咨询； - 100% 设立
经济贸易咨询
成都北辰天府置业有限公司 成都市 成都市 房地产开发 - 100% 设立
杭州北辰京华置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 100% 设立
合肥辰旭房地产开发有限公司(ii) 合肥市 合肥市 房地产开发 - 50% 设立
- 92 -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(a) 企业集团的构成(续)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
宁波北辰京华置业有限公司 宁波市 宁波市 房地产开发 - 100% 设立
重庆北辰两江置业有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发 - 100% 设立
苏州北辰置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 - 100% 设立
武汉北辰辰慧房地产开发有限公司 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100% 设立
武汉北辰辰智房地产开发有限公司 武汉市 武汉市 房地产开发 - 100% 设立
宁波辰新置业有公司 宁波市 宁波市 房地产开发 - 51% 非同一控制下的企业合并
地产集团 北京市 北京市 房地产开发 100% - 设立
四川北辰天仁置业有限公司 眉山市 眉山市 房地产开发 - 100% 设立
海口辰智置业有限公司 海口市 海口市 房地产开发 - 70% 设立
成都华府置业有限公司 成都市 成都市 房地产开发 - 100% 设立
武汉北辰领航商务会展有限公司(i) 武汉市 武汉市 会议会展服务 - 60% 设立
成都北辰中金展览有限公司(以下称“成都北辰中金”) 成都市 成都市 会议会展服务 51% - 设立
武汉裕辰房地产开发有限公司(以下称“武汉裕辰”) 武汉市 武汉市 房地产开发 60% - 设立
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(a) 企业集团的构成(续)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
杭州北辰京诚置业有限公司(以下称“杭州京诚”) 杭州市 杭州市 房地产开发 100% - 设立
武汉金辰盈智置业有限公司(以下称“武汉金辰盈智”) 武汉市 武汉市 房地产开发 50% 1% 设立
北京宸宇房地产开发有限公司(以下称“北京宸宇”) 北京市 北京市 房地产开发 - 51% 设立
武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司 武汉市 武汉市 会议会展服务；商务信息咨询；企业管理咨询 - 51% 设立
武汉辰发房地产开发有限公司(以下称“武汉辰发”) 武汉市 武汉市 房地产开发 80% - 设立
武汉辰展房地产开发有限公司(以下称“武汉辰展”) 武汉市 武汉市 房地产开发 80% - 设立
长沙滨辰置业有限公司(以下称“长沙滨辰”) 长沙市 长沙市 房地产开发 100% - 设立
廊坊市辰智房地产开发有限公司(以下称“廊坊辰智”) 廊坊市 廊坊市 房地产开发 100% - 设立
成都北辰天辰置业有限公司(以下称“成都天辰”) 成都市 成都市 房地产开发 80% - 设立
重庆北辰合悦置业有限公司(以下称“重庆合悦”) 重庆市 重庆市 房地产开发 100% - 设立
广州辰旭置业有限公司(以下称“广州辰旭”) 广州市 广州市 房地产开发 51% - 设立
廊坊市辰睿房地产开发有限公司 廊坊市 廊坊市 房地产开发 - 100% 设立
宁波北辰京诚置业有限公司 宁波市 宁波市 房地产开发 - 100% 设立
钓鱼台北辰(北京)会展有限公司(i) 北京市 北京市 会议会展服务；商务信息咨询；企业管理咨询 51% 设立
海口辰睿置业有限公司 海口市 海口市 房地产开发 - 100% 设立
杭州北辰京阳置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 100% 设立
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(a) 企业集团的构成(续)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
展览中心(i) 北京市 北京市 会议会展服务；商务信息咨询；企业管理咨询 - 100% 同一控制下的企业合并
北辰商管 北京市 北京市 商业综合体管理服务；物业管理 100% - 设立
(i) 由本公司通过持股比例为 60%的子公司首都会展集团间接持股。
(ii) 尽管本公司持有这些公司 50%及以下的股权，但本集团有权通过委派董事以控制这些公司的关键生产运营活动。因此，这些公司被纳入本公司合并
范围。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(b) 存在重要少数股东权益的子公司
子公司名称 少数股东的持股比例 2022 年度归属于少数股东的损益 2022 年度向少数股东分派股利 截止 2022 年 12 月 31 日的少数股东权益
苏州北辰旭昭 50% 882,956 25,000,000 396,189,757
北京宸宇 49% (45,198,591) - 2,287,576,575
上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
苏州北辰旭昭 1,108,685,053 4,814,222 1,113,499,275 321,119,761 - 321,119,761 1,145,993,299 4,541,620 1,150,534,919 309,921,317 - 309,921,317
北京宸宇 4,759,566,456 165,098,823 4,924,665,279 256,141,657 - 256,141,657 5,220,380,777 155,538 5,220,536,315 459,770,671 - 459,770,671
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(b) 存在重要少数股东权益的子公司(续)
上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下(续)：
2022 年度 2021 年度
营业收入 净利润/(亏损) 综合收益/(亏损)总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润/(亏损) 综合收益/(亏损)总额 经营活动现金流量
苏州北辰旭昭 13,042,254 1,765,912 1,765,912 (692,382) 12,659,398 (5,455,754) (5,455,754) (40,367,351)
北京宸宇 884,978,504 (92,242,022) (92,242,022) 912,930,430 3,714,407,902 (137,371,100) (137,371,100) 2,079,531,780
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(2) 在合营企业和联营企业中的权益
(a) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无重要合联营企业。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团的合营企业和联营企业对本集团不具有财务重大性，
因此本集团无重要的合营企业和联营企业。
本集团对上述股权投资采用权益法核算。
(b) 不重要合营企业和联营企业的汇总信息
2022 年度 2021 年度
合营企业：
投资账面价值合计 306,482,463 542,124,642
下列各项按持股比例计算的合计数
净(亏损)/利润(i) (9,135,917) 215,284,027
其他综合收益 - -
综合(亏损)/收益总额 (9,135,917) 215,284,027
联营企业：
投资账面价值合计 51,282,228 93,611,161
下列各项按持股比例计算的合计数
净(亏损)/利润(i) (33,001,944) 1,547,111
其他综合收益 - -
综合(亏损)/利润总额 (33,001,944) 1,547,111
(i) 净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一
会计政策的调整影响。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 在其他主体中的权益(续)
(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)
(c) 合营企业和联营企业的超额亏损
年初累积未确认的损失 本年度未确认的损失 年末累积未确认的损失
武汉金辰盈创 19,154,521 51,837,008 70,991,529
广州广悦 - 119,321,399 119,321,399
北京辰轩 - 28,730,732 28,730,732
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 分部信息
本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管
理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
2022 年度，本集团有 3 个报告分部，分别为：
- 房地产开发分部，负责房地产项目的开发及销售；
- 会展(含酒店)及商业物业分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；
- 其他分部，负责其他零星业务的运营；
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分
部之间进行分配。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 分部信息(续)
(a) 2022 年度及 2022 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
会展(含酒店)及商
房地产开发 业物业 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 10,964,541,476 1,881,781,638 142,616,608 - - 12,988,939,722
分部间交易收入 - 61,455,259 35,361,666 - (96,816,925) -
营业成本 8,977,560,343 1,189,225,127 152,979,146 - - 10,319,764,616
利息收入 39,359,745 1,236,385 42,847 87,021,732 - 127,660,709
利息费用 556,998,214 - - 346,852,447 - 903,850,661
对合营企业和联营企业
的投资(损失)/收益 (60,055,978) 1,022,738 - - - (59,033,240)
信用减值损失 2,540,920 2,132,913 (1,087,305) 155,330,458 - 158,916,986
资产减值损失 1,000,972,232 41,988,903 - - - 1,042,961,135
折旧费与摊销费 39,598,241 433,731,454 10,005,496 4,436,979 - 487,772,170
(亏损)/利润总额 (608,148,588) (95,479,338) (90,179,830) (644,499,469) - (1,438,307,225)
所得税费用 421,816,828 (23,869,834) (22,544,957) (160,865,710) - 214,536,327
净(亏损)/利润 (1,029,965,416) (71,609,504) (67,634,873) (483,633,759) - (1,652,843,552)
资产总额 49,234,371,106 10,655,558,146 108,355,719 7,281,935,579 - 67,280,220,550
负债总额 37,500,019,275 1,345,709,602 302,656,170 12,172,130,993 - 51,320,516,040
对合营企业和联营企业
的长期股权投资 353,492,825 4,271,866 - - - 357,764,691
非流动资产增加额(i) 276,092,928 181,322,783 4,199,916 20,319,514 - 481,935,141
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 分部信息(续)
(a) 2022 年度及 2022 年 12 月 31 日分部信息列示如下(续)：
2022 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 分部信息(续)
(b) 2021 年度及 2021 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
会展(含酒店)及商
房地产开发 业物业 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收入 20,128,084,831 1,909,994,264 144,774,710 - - 22,182,853,805
分部间交易收入 - 23,004,718 55,753,972 - (78,758,690) -
营业成本 16,465,367,511 1,025,298,261 136,428,450 - - 17,627,094,222
利息收入 34,667,170 1,982,422 57,042 101,388,033 - 138,094,667
利息费用 354,211,677 - - 334,741,924 - 688,953,601
对合营企业和联营企业
的投资收益 238,508,957 799,128 - - - 239,308,085
信用减值损失 3,345,881 (4,553,214) 13,238,984 21,249,499 - 33,281,150
资产减值损失 669,089,678 215,754,542 - - - 884,844,220
折旧费与摊销费 102,692,046 224,497,176 8,276,734 5,715,943 - 341,181,899
利润/(亏损)总额 1,235,095,376 (140,944,235) (83,937,277) (435,592,298) - 574,621,566
所得税费用 610,331,026 (36,928,609) (1,214,020) (105,450,903) - 466,737,494
净利润/(亏损) 624,764,350 (104,015,626) (82,723,257) (330,141,395) - 107,884,072
资产总额 58,812,728,370 10,994,088,113 104,551,457 9,905,686,082 - 79,817,054,022
负债总额 47,706,581,478 1,728,624,749 175,485,208 10,834,551,525 - 60,445,242,960
对合营企业和联营企业
的长期股权投资 632,486,675 3,249,128 - - - 635,735,803
非流动资产增加额(i) 48,193,777 2,034,811,973 41,235,753 5,481,896 - 2,129,723,399
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 分部信息(续)
(b) 2021 年度及 2021 年 12 月 31 日分部信息列示如下(续)：
2021 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2021 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易
(1) 母公司情况
(a) 母公司基本情况
注册地 业务性质
房地产开发、商品销售、餐
北辰集团 中国北京市 饮、会议承接、旅游接待
本公司的最终控制方为北辰集团。
(b) 母公司注册资本及其变化
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
北辰集团 2,208,100,000 - - 2,208,100,000
(c) 母公司对本公司的持股比例和表决权比例
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
北辰集团 34.48% 34.48% 34.48% 34.48%
(2) 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注六(1)。
(3) 合营企业和联营企业情况
合联营公司的基本情况及相关信息见附注六(2)。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(4) 其他关联方情况
与本集团的关系
北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心
(以下称“辰运物业”) 与本公司同受母公司控制
北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫物业管理分公司
(以下称“元辰鑫物业”) 与本公司同受母公司控制
北京北辰会展投资有限公司(以下称“北辰会展投资”) 与本公司同受母公司控制
北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司(以下称“北辰亚市”) 与本公司同受母公司控制
北京辰星国际会展有限公司(以下称“北京辰星”) 母公司的联营公司
北京康辰亚奥技术股份有限公司(以下称“康辰亚奥”) 母公司的联营公司
武汉光谷创意产业基地建设投资有限公司(以下称“武汉基地”) 重要子公司的少数股东
武汉杰龙投资有限公司(以下称“武汉杰龙”) 重要子公司的少数股东
深圳市江湾信息咨询有限公司(以下称“深圳江湾”) 重要子公司的少数股东
北京金隅地产开发集团有限公司及北京金隅集团股份有限公司 重要子公司的少数股东
(以下合称“北京金隅”) 及其一致行动人
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易
(a) 购销商品、提供和接受劳务
采购商品、接受劳务：
关联方 关联交易内容 关联交易定价政策 2022 年度 2021 年度
支付商标及标识许可
本集团购买商品、
北辰集团 使用费 10,000 10,000
接受关联方劳务
康辰亚奥 采购设备、技术服务 4,490,345 9,086,489
以市场价格作为
定价基础
北辰亚市 平台运营费 160,377 519,200
4,660,722 9,615,689
提供劳务：
关联方 关联交易内容 关联交易定价政策 2022 年度 2021 年度
北辰会展投资 本集团向关联方
668,239 943,396
提供劳务以市
辰运物业 提供网络接入服务 103,774 -
场价格作为定
元辰鑫物业 价基础 - 348,113
772,013 1,291,509
(b) 租赁
本集团作为承租方确认的租金费用：
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 2022 年度 2021 年度
辰运物业 信诚物业 办公用房 900,000 900,000
本集团作为承租方当年增加的使用权资产：
出租方名称 租赁资产种类 2022 年度 2021 年度
北辰集团 土地使用权(i) 15,908,193 15,259,290
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易(续)
(b) 租赁(续)
本集团作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：
2022 年度 2021 年度
北辰集团(i) 740,710 725,735
(i) 于 2019 年 9 月 27 日，本公司与北辰集团签订了《土地使用权转让协议书》，截至财务
报表报出日止，该转让事项尚未完成，双方尚在对最终解决方案进行协商。本公司根据
双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。
本集团作为出租方当年确认的租赁收入：
2022 年确认 2021 年确认
承租方名称 承租方名称 租赁资产种类 的租赁收入 的租赁收入
本公司 北辰会展投资 办公用房 5,093,354 4,892,084
本公司 北京辰星 办公用房 961,713 1,149,463
本公司 北京辰星 运输工具 74,336 74,336
6,129,403 6,115,883
(c) 担保
本集团作为被担保方
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 行完毕
北辰集团(i) 992,000,000 2018 年 9 月 28 日 2028 年 9 月 28 日 尚未履行完毕
(i) 根据北辰集团与北京国际信托有限责任公司(以下称“北京国际信托”)签订的保证合同，
北辰集团为本公司自北京国际信托取得的长期借款提供存续期间的不可撤销的连带责任
保证担保。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易(续)
(d) 自股东取得股东往来款以及往来款利息
2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日
股东往来款本金 2,100,000,000 2,100,000,000 (2,600,000,000) 1,600,000,000
股东往来款利息 2,950,139 85,232,360 (86,275,833) 1,906,666
2,102,950,139 2,185,232,360 (2,686,275,833) 1,601,906,666
于 2020 年 12 月 17 日，本公司自北辰集团取得往来款 500,000,000 元，该款项期
限为三年，到期一次还本，利率为固定利率 4.75%，每季度付息一次，且无任何
抵押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
于 2021 年 6 月 25 日，本公司自北辰集团取得往来款 300,000,000 元，该款项期
限为三年，到期一次还本，利率为固定利率 4.75%，每季度付息一次，且无任何
抵押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
于 2021 年 6 月 28 日，本公司自北辰集团取得往来款 300,000,000 元，该款项期
限为一年，到期一次还本，利率为固定利率 4.35%，每季度付息一次，且无任何
抵押、质押或担保。该款项已于本年度到期偿还。
于 2021 年 8 月 17 日，本公司自北辰集团取得往来款 500,000,000 元，该款项期
限为一年，到期一次还本，利率为固定利率 4.35%，每季度付息一次，且无任何
抵押、质押或担保。该款项已于本年度到期偿还。
于 2021 年 8 月 17 日，本公司自北辰集团取得往来款 500,000,000 元，该款项期
限为三年，到期一次还本，利率为固定利率 4.75%，每季度付息一次，且无任何
抵押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
于2022年1月12日，本公司自北辰集团取得往来款300,000,000元，该款项期限为
二年，到期一次还本，利率为固定利率4.75%，每季度付息一次，且无任何抵
押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
于 2022 年 1 月 12 日，本公司自北辰集团取得往来款 100,000,000 元，该款项期
限为一年，到期一次还本，利率为固定利率 4.35%，每季度付息一次，且无任何
抵押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易(续)
(d) 自股东取得股东往来款以及往来款利息(续)
于 2022 年 10 月 26 日，本公司自北辰集团取得往来款 100,000,000 元，该款项到
期日为 2023 年 1 月 9 日，到期一次还本，利率为固定利率 3.65%，每季度付息一
次，且无任何抵押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
于 2022 年 10 月 26 日，本公司自北辰集团取得往来款 500,000,000 元，该款项到
期日为 2023 年 12 月 14 日，到期一次还本，利率为固定利率 3.90%，每季度付
息一次，且无任何抵押、质押或担保。
于 2022 年 10 月 26 日，本公司自北辰集团取得往来款 300,000,000 元，该款项到
期日为 2024 年 1 月 9 日，到期一次还本，利率为固定利率 3.90%，每季度付息一
次，且无任何抵押、质押或担保。
于 2022 年 10 月 26 日，本公司自北辰集团取得往来款 800,000,000 元，该款项到
期日为 2024 年 6 月 11 日，到期一次还本，利率为固定利率 3.90%，每季度付息
一次，且无任何抵押、质押或担保。
(e) 为广州广悦提供项目开发往来款及项目开发往来款利息
2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日
股东往来款本金 440,994,700 209,230,000 - 650,224,700
股东往来款利息 859,585 35,630,511 (35,198,678) 1,291,418
441,854,285 244,860,511 (35,198,678) 651,516,118
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易(续)
(e) 为广州广悦提供项目开发往来款及项目开发往来款利息(续)
于 2020 年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款 161,204,700 元，
该款项期限为两年，利率为固定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵
押、质押或担保，于 2022 年度该笔借款已展期至 2023 年 6 月 9 日。
于 2021 年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款 279,790,000 元，
该款项期限为两年，利率为固定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵
押、质押或担保。
于 2022 年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款 209,230,000 元，
该款项期限为两年，利率为固定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵
押、质押或担保。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团根据整个存续期间逾期信用损失计提对应收广州广
悦款项计提减值准备 119,321,399 元(附注四(8))。
(f) 为武汉金辰盈创提供项目开发往来款及项目开发往来款利息
2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日
股东往来款本金 392,067,729 3,821,897 (29,400,000) 366,489,626
股东往来款利息 759,092 23,990,128 (24,048,520) 700,700
392,826,821 27,812,025 (53,448,520) 367,190,326
于 2021 年 5 月 8 日，本集团为合营企业武汉金辰盈创提供项目开发往来款
19,600,000 元。该款项利率为固定利率 6.5%，期限为两年，利息每季度支付一
次，且无任何抵押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
于 2021 年 8 月 30 日，本集团为合营企业武汉金辰盈创提供项目开发往来款
362,600,000 元。该款项利率为固定利率 6.5%，期限为两年，利息每季度支付一
次，且无任何抵押、质押或担保。于 2022 年度收到提前还款 9,800,000 元。
剩余款项不计息，且无任何抵押、质押或担保。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团根据整个存续期间逾期信用损失计提对应收武汉金
辰盈创款项计提减值准备 51,837,008 元(附注四(7))。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易(续)
(g) 为北京辰轩提供项目开发往来款及项目开发往来款利息
2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日
股东往来款本金 627,574,500 - (627,574,500) -
股东往来款利息 5,655,542 17,909,102 - 23,564,644
633,230,042 17,909,102 (627,574,500) 23,564,644
于 2021 年度，本集团为联营企业北京辰轩提供项目开发往来款 627,574,500 元，
该款项期限为两年，利率为固定利率 6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵
押、质押或担保。该款项已于本年度提前偿还。
(h) 为关联方垫付款项
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
北辰会展投资 - 284,091 (284,091) -
武汉金辰盈创 - 737,686 (737,686) -
北京辰星 - 491,168 (491,168) -
武汉当代 - 73,764 (73,764) -
- 1,586,709 (1,586,709) -
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易(续)
(i) 从关联方取得往来款项
2021 年 2022 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
武汉当代 42,000,000 - - 42,000,000
杭州金湖 152,500,000 - - 152,500,000
杭州辰旭(附注八(5)(k)) 58,159,872 - (58,159,872) -
无锡盛阳(附注八(5)(k)) 208,000,000 20,000,000 (196,000,000) 32,000,000
无锡辰万 7,350,000 14,700,000 - 22,050,000
武汉杰龙 76,794,562 5,750,879 (25,468,809) 57,076,632
武汉基地 53,663,868 5,407,019 (5,407,019) 53,663,868
北辰会展投资 1,196,006 - - 1,196,006
北京金隅 1,385,626 1,287,919 (2,454,468) 219,077
北京辰星 - 25,789,700 (2,589,700) 23,200,000
京西科幻 - 13,029,398 (11,914,033) 1,115,365
601,049,934 85,964,915 (301,993,901) 385,020,948
于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团应付武汉杰龙、武汉基地款
项为无任何抵押或质押，利率为 10.5%且无固定还款期限。其余款项不计息、无任
何抵押或质押且无固定还款期限。
(j) 为关联方提供往来款项
2021 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2022 年 12 月 31 日
北京金隅 - 416,500,000 - 416,500,000
北辰集团(i) 107,924,618 17,308,600 (125,233,218) -
深圳江湾 79,000,000 - - 79,000,000
186,924,618 433,808,600 (125,233,218) 495,500,000
(i) 于 2021 年 12 月 31 日，本集团应收北辰集团 107,924,618 元为国际展览中心凭通
知可随时收回的应收资金集中管理款，已于本年度全部收回。
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(5) 关联交易(续)
(k) 从关联方收到股利
经 2022 年 6 月 股 东 会 批 准 ， 无 锡 盛 阳 向 全 体 股 东 派 发 现 金 股 利 人 民 币
490,000,000 元。本集团按照持股比例确认应收股利人民币 196,000,000 元。于
2022 年 6 月，根据本公司、北辰地产集团及无锡盛阳协商一致，该笔应收股利与
本公司应付无锡盛阳的债务予以抵销。
经 2022 年 8 月股东会批准，杭州辰旭向全体股东派发现金股利人民币 41,177,234
元。本集团按照持股比例确认应收股利人民币 14,641,206 元。于 2022 年 8 月，根
据本公司、北辰地产集团及杭州辰旭协商一致，该笔应收股利与本公司应付杭州
辰旭的债务予以抵销。
(l) 关键管理人员薪酬
2022 年度 2021 年度
关键管理人员薪酬 23,241,936 20,877,513
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方应收、应付款项余额
应收关联方款项：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 北京辰星 80,162 (24) - -
其他应收款 深圳江湾 79,000,000 (537,200) 79,000,000 (540,454)
四川新希望 — — 543,214,000 (694,943)
旭昭香港 — — 680,000,000 (642,402)
合肥旭辉 — — 65,000,000 (61,406)
南京宁康 — — 241,570,000 (228,213)
北京金隅 416,500,000 (369,075) — —
北辰集团 - - 107,924,618 -
武汉金辰盈创 13,689,626 (257,365) 9,867,729 (163,063)
509,189,626 (1,163,640) 1,726,576,347 (2,330,481)
一年内到期的
非流动资产 广州广悦 431,016,118 (2,550,561) 162,064,285 (998,201)
武汉金辰盈创 353,500,700 (51,837,008) 759,092 (12,544)
北京辰轩 23,564,644 (40,549) 5,655,542 (5,343)
808,081,462 (54,428,118) 168,478,919 (1,016,088)
长期应收款 广州广悦 220,500,000 (119,321,399) 279,790,000 (1,723,307)
武汉金辰盈创 - - 382,200,000 (19,154,521)
北京辰轩 - - 627,574,500 (592,875)
220,500,000 (119,321,399) 1,289,564,500 (21,470,703)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联方应收、应付款项余额(续)
应付关联方款项：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
其他应付款 北辰集团 - 801,063,333
旭昭香港 — 275,412,936
无锡盛阳 32,000,000 208,000,000
南京宁康 — 164,237,676
杭州金湖 152,500,000 152,500,000
杭州辰旭 - 58,159,872
四川新希望 — 48,291,551
武汉当代 42,000,000 42,000,000
无锡辰万 22,050,000 7,350,000
武汉杰龙 57,076,632 —
武汉基地 53,663,868 —
北京金隅 219,077 —
北辰会展投资 1,196,006 1,196,006
北京辰星 23,200,000 -
京西科幻 1,115,365 -
385,020,948 1,758,211,374
应付账款 康辰亚奥 4,573,387 2,306,450
上海新置 — 6,893,889
4,573,387 9,200,339
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年内到期的非流动负债 北辰集团 501,906,666 17,146,096
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
长期应付款 北辰集团 1,100,000,000 1,300,000,000
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 关联方关系及其交易(续)
(7) 关联方承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有
关的承诺事项：
接受劳务
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
康辰亚奥 2,933,402 6,253,796
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
九 或有事项
于 2022 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷
款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房，根据银
行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶
段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房
产抵押登记手续后解除。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额如下：
项目名称 按揭款担保余额
长沙北辰三角洲 2,685,162,006
重庆北辰悦来壹号 1,560,626,085
北京金辰府 930,494,353
武汉北辰蔚蓝城市樾东方 752,463,657
海口北辰府 692,967,188
武汉北辰蔚蓝城市 553,189,556
宁波北辰香麓湾 499,206,792
长沙北辰中央公园 397,800,450
廊坊北辰香麓 373,238,128
成都北辰鹿鸣苑 289,170,733
重庆北辰香麓 282,789,520
四川北辰国颂府 253,895,416
长沙北辰时光里 242,244,550
杭州聆潮府 159,554,207
宁波堇天府 159,470,067
武汉北辰孔雀城航天府 154,037,737
成都北辰南湖香麓 139,682,797
海口北辰长秀仕家 127,195,087
成都北辰天麓府 118,890,174
苏州北辰旭辉壹号院 110,027,839
其他 497,133,919
10,979,240,261
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 承诺事项
(1) 房地产开发项目支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的房地产开发项目支出承诺：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 4,885,684,013 6,950,656,917
已批准，但尚未签约 2,381,107,424 4,778,574,934
7,266,791,437 11,729,231,851
(2) 会展(含酒店)及商业物业项目支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的投资物业和酒店装修改造支出
承诺：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 65,849,346 134,574,797
已批准，但尚未签约 21,249,818 23,326,605
87,099,164 157,901,402
十一 资产负债表日后经营租赁收款额
本集团作为出租人，资产负债表日后应收的租赁收款额的未折现金额汇总如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 895,318,871 889,844,066
一到二年 547,391,146 469,048,816
二到三年 268,374,553 276,556,966
三到四年 138,188,306 109,158,569
四到五年 98,028,342 82,186,612
五年以上 715,845,255 798,064,132
2,663,146,473 2,624,859,161
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 金融工具及相关风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风
险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预
见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度并无重大
外汇风险。将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利
率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面
临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合
同的相对比例。于 2022 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务主要为人民币计价
的浮动利率合同，金额为 9,671,059,593 元(2021 年 12 月 31 日：9,305,563,007
元 ) 及 固 定 利 率 合 同 ， 金 额 为 10,166,513,069 元 (2021 年 12 月 31 日 ：
12,731,947,667 元)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成
本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的
财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这
些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于 2022 年度及 2021 年度本
集团并无利率互换安排。
于 2022 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100 基点，
而其他因素保持不变，则本集团的净利润会减少或增加约 46,522,072 元(2021 年
12 月 31 日：约 35,370,005 元)。
(2) 信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账
款、其他应收款和财务担保合同等。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存
在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 金融工具及相关风险(续)
(2) 信用风险(续)
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。
本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因
素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对
客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩
短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信
用增级(2021 年 12 月 31 日：无)。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期
间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证
担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，
本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产的方式
收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大幅地降低。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十二 金融工具及相关风险(续)
(3) 流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量
预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储
备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机
构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2022 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
一 年 内到 期 的非 流
动负债(含利息) 9,251,521,727 - - - 9,251,521,727
应付账款 6,681,320,938 - - - 6,681,320,938
其他应付款(含利息) 2,782,388,657 - - - 2,782,388,657
长期应付款(含利息) 111,282,663 2,428,737,649 - - 2,540,020,312
长期借款(含利息) 518,415,711 1,380,739,517 2,852,465,969 11,242,136,777 15,993,757,974
应付债券(含利息) 237,904,800 3,705,864,666 3,360,909,183 - 7,304,678,649
租赁负债(i) - 9,130,729 1,903,200 - 11,033,929
财务担保合同 10,979,240,261 - - - 10,979,240,261
30,562,074,757 7,524,472,561 6,215,278,352 11,242,136,777 55,543,962,447
2021 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
一年内到期的非流动
负债(含利息) 11,970,472,787 - - - 11,970,472,787
应付账款 7,704,737,070 - - - 7,704,737,070
其他应付款(含利息) 4,242,880,122 - - - 4,242,880,122
长期应付款(含利息) 97,504,914 650,652,290 1,558,228,203 - 2,306,385,407
长期借款(含利息) 899,931,945 4,299,802,765 6,476,496,081 8,886,533,818 20,562,764,609
应付债券(含利息) 93,424,200 93,424,200 3,963,252,600 - 4,150,101,000
租赁负债(i) - 9,398,143 6,424,653 - 15,822,796
财务担保合同 13,901,298,471 - - - 13,901,298,471
38,910,249,509 5,053,277,398 12,004,401,537 8,886,533,818 64,854,462,262
(i) 于资产负债表日，本集团不存在已签订但尚未开始执行的租赁合同。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公允价值估计
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入
值所属的最低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(1) 持续的以公允价值计量的资产和负债
本集团无持续的以公允价值计量的资产和负债。
(2) 非持续的以公允价值计量的资产
本集团无非持续的以公允价值计量的资产。
(3) 不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收
款、长期应收款、短期借款、应付款项、租赁负债、长期借款、应付债券和长期
应付款等。
本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
十四 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回
报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返
还资本、发行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合
同中有对资产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。
于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
资产负债率 76% 76%
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十五 公司财务报表附注
(1) 应收账款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 161,927,754 98,523,507
减：坏账准备 (28,832,776) (30,954,654)
净额 133,094,978 67,568,853
(a) 应收账款账龄分析如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 131,625,626 67,137,352
一到二年 669,004 1,205,104
二到三年 400,448 1,404,560
三年以上 29,232,676 28,776,491
161,927,754 98,523,507
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款余
余额 坏账准备金额 额总额比例
余额前五名的应收账款总额 70,646,793 (26,562,750) 44%
(c) 于 2022 年 12 月 31 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
(d) 坏账准备
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款坏账准备 28,832,776 30,954,654
本公司对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信
用损失计量损失准备。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(1) 应收账款(续)
(d) 坏账准备(续)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收租金 26,547,878 100% (26,547,878) 预期无法收回
应收酒店及
餐饮服务款 1,687,181 100% (1,687,181) 预期无法收回
应收购房款 5,000 100% (5,000) 预期无法收回
28,240,059 (28,240,059)
于 2021 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收租金 26,547,878 100% (26,547,878) 预期无法收回
应收酒店及
餐饮服务款 1,871,264 100% (1,871,264) 预期无法收回
应收购房款 5,000 100% (5,000) 预期无法收回
应收物业费 245 100% (245) 预期无法收回
28,424,387 (28,424,387)
(ii) 组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
组合 —应收物业费：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 30,669 14.77% (4,530) 512,283 19.73% (101,074)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十五 公司财务报表附注(续)
(1) 应收账款(续)
(d) 坏账准备(续)
(ii) 组合计提坏账准备的应收账款分析如下(续)：
组合 —应收酒店及餐饮服务款：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 1,749,231 0.41% (7,127) 9,644,381 0.31% (29,446)
逾期 1-30 日 279,897 0.44% (1,222) - 0.51% -
2,029,128 (8,349) 9,644,381 (29,446)
组合 —应收会展服务款-国有企业：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 - 0.78% - 36,810,948 0.50% (184,055)
组合 —应收会展服务款-其他企业：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 120,833 0.78% (945) 345,950 0.27% (950)
逾期 1-30 日 223,929 1.04% (2,335) - 0.37% -
逾期超过 90 日 - 96.61% - 384,973 97.45% (375,152)
344,762 (3,280) 730,923 (376,102)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(1) 应收账款(续)
(d) 坏账准备(续)
(ii) 组合计提坏账准备的应收账款分析如下(续)：
组合 —应收租赁款：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
整个存续 整个存续
期预期信 期预期信
金额 用损失率 金额 金额 用损失率 金额
未逾期 117,981,730 0.03% (43,201) 15,190,091 0.02% (3,310)
逾期 1-30 日 9,543,678 0.07% (6,437) 3,706,953 0.05% (1,724)
逾期 31-90 日 1,539,148 0.13% (2,076) 464,132 0.14% (648)
逾期超过 90 日 2,218,580 23.66% (524,844) 3,039,409 60.34% (1,833,908)
131,283,136 (576,558) 22,400,585 (1,839,590)
(iii) 本 年 度 计 提 的 坏 账 准 备 金 额 为 49,589 元 ， 收 回 或 转 回 的 坏 账 准 备 金 额 为
2,171,467 元(2021 年度计提的坏账准备金额为 906,889 元，收回或转回的坏账准
备金额为 711,256 元)。
(e) 本年度无实际核销的应收账款(2021 年度：无)。
(f) 于 2022 年 12 月 31 日，本公司无质押给银行的应收账款(2021 年 12 月 31 日：
无)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(2) 其他应收款
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收子公司款 31,506,139 22,785,024
代垫款项 11,881,708 15,262,558
预付货款 12,280,000 12,280,000
押金 1,877,826 2,185,863
工程专项基金 2,076,777 2,076,777
保证金 840,228 460,422
备用金 91,400 297,950
其他 8,637,869 14,616,634
69,191,947 69,965,228
减：坏账准备 (14,772,778) (14,823,917)
54,419,169 55,141,311
(a) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第三阶段
整个存续期预期信用损失
未来 12 个月内预期信用损失(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2021 年 12 月 31 日 55,418,007 (276,696) 14,547,221 (14,547,221) (14,823,917)
本年变动 (773,281) 51,139 - - 51,139
2022 年 12 月 31 日 54,644,726 (225,557) 14,547,221 (14,547,221) (14,772,778)
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，处于第一阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：
未来 12 个月内
账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
组合计提：
应收子公司款项 31,506,139 0.08% (25,205) 回收可能性
应收代垫款项 9,614,487 0.83% (79,800) 回收可能性
应收押金、保证金及备用金 2,809,454 1.44% (40,550) 回收可能性
工程专项基金 2,076,777 0.40% (8,307) 回收可能性
其他 8,637,869 0.83% (71,695) 回收可能性
54,644,726 (225,557)
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(2) 其他应收款(续)
(a) 损失准备及其账面余额变动表(续)
于 2021 年 12 月 31 日，处于第一阶段的其他应收款的坏账准备分析如下：
未来 12 个月内
账面余额 预期信用损失率 坏账准备 理由
组合计提：
应收子公司款项 22,785,024 0.10% (22,785) 回收可能性
应收代垫款项 12,995,337 0.92% (120,176) 回收可能性
应收押金、保证金及备用金 2,944,235 1.58% (46,654) 回收可能性
工程专项基金 2,076,777 0.37% (7,785) 回收可能性
其他 14,616,634 0.54% (79,296) 回收可能性
55,418,007 (276,696)
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段的其他应
收款。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，处于第三段的其他应收款的坏账准备分析如下：
整个存续期预期
账面余额 信用损失率 坏账准备 理由
单项计提：
预付货款 12,280,000 100% (12,280,000) 附注四(4)(a)(iii)
应收代垫款 2,267,221 100% (2,267,221) 预期无法收回
14,547,221 (14,547,221)
(b) 本年度计提的坏账准备金额为 2,942 元，收回或转回的坏账准备金额为 54,081 元
(2021 年度：计提的坏账准备金额为 105,645 元，收回或转回的坏账准备金额为
3,898 元)。
(c) 于 2022 年度，本公司无实际核销的其他应收款(2021 年度：无)。
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(2) 其他应收款(续)
(d) 于 2022 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应
收款余额
性质 余额 账龄 总额比例 坏账准备
1 年以内、
1至3年
及 3 年以
应收子公司款 应收子公司款 31,506,139 上 45% (25,205)
北京金恒生科技发展有限公司 第三方款项 12,280,000 3 年以上 18% (12,280,000)
北京市燃气集团有限责任公司 第三方款项 2,125,679 1 年以内 3% (500)
北京市朝阳区住房和城乡建设
委员会 第三方款项 2,076,777 1至3年 3% (8,371)
北京振力投资管理有限公司 第三方款项 1,225,000 3 年以上 2% (9,958)
49,213,595 71% (12,324,034)
(e) 于 2022 年 12 月 31 日，本公司其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助
(2021 年 12 月 31 日：无)。
(3) 长期股权投资
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
子公司(a) 8,471,230,039 8,396,196,753
合营企业(附注四(9)(a)) - 15,865,056
联营企业(附注四(9)(b)) - -
8,471,230,039 8,412,061,809
减：长期股权投资减值准备 (158,000,000) (128,000,000)
8,313,230,039 8,284,061,809
于 2022 年 12 月 31 日，本公司的联营企业为北京辰轩(附注四(9)(b))。
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(3) 长期股权投资(续)
(a) 子公司
本年增减变动
2021 年 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 2022 年 减值准备期末余额 本期宣告分派的现金股利
12 月 31 日 12 月 31 日
地产集团 7,944,646,753 - - - - 7,944,646,753 - -
首都会展集团 120,000,000 - - - - 120,000,000 - -
长沙滨辰 40,000,000 - - - - 40,000,000 - -
杭州京诚 - - - - - - (20,000,000) -
武汉裕辰 -
- - - - - - (18,000,000)
武汉金辰盈智 -
- - - - - - (10,000,000)
成都北辰中金 -
2,550,000 - - - - 2,550,000 -
武汉辰展 -
30,000,000 - - (30,000,000) - - (30,000,000)
武汉辰发 -
- - - - - - (30,000,000)
廊坊辰智 -
31,000,000 - - - - 31,000,000 -
成都天辰 -
50,000,000 - - - - 50,000,000 -
广州辰旭 -
50,000,000 - - - - 50,000,000 -
重庆合悦 -
- - - - - - (50,000,000)
信通(i) -
- 25,033,286 - - - 25,033,286 -
北辰商管(ii) -
- 50,000,000 - - - 50,000,000 -
8,268,196,753 75,033,286 - (30,000,000) - 8,313,230,039 (158,000,000) -
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(3) 长期股权投资(续)
(a) 子公司(续)
(i) 于 2022 年 6 月，本公司与首都会展集团签订股权转让协议，首都会展集团转让信通 100%股权至本公司。
(ii)于 2022 年 7 月，本公司出资设立全资子公司北辰商管，注册资本 50,000,000 元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(4) 营业收入和营业成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 1,669,349,125 2,159,357,007
其他业务收入 992,360 678,505
1,670,341,485 2,160,035,512
2022 年度 2021 年度
主营业务成本 932,645,378 1,117,492,143
其他业务成本 40,286 36,495
932,685,664 1,117,528,638
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产开发(i) 363,440,660 211,167,196 676,553,904 372,615,960
会展(含酒店)及商业
物业 1,291,131,437 677,936,407 1,467,263,858 700,643,260
其他 14,777,028 43,541,775 15,539,245 44,232,923
1,669,349,125 932,645,378 2,159,357,007 1,117,492,143
(i) 房地产开发收入及成本
2022 年度 2021 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京北辰墅 院
1900 及其他 363,440,660 211,167,196 676,553,904 372,615,960
(ii) 2022 年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 172,206,972 元
(2021 年度：162,331,471 元)。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，本公司已签订合同但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务
所对应的收入金额 205,783,517 元(2021 年 12 月 31 日：456,049,840 元)。
133
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十五 公司财务报表附注(续)
(4) 营业收入和营业成本(续)
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2022 年度 2021 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
咨询服务及其他 992,360 40,286 678,505 36,495
(5) 投资收益
2022 年度 2021 年度
关联方贷款利息收入 299,058,251 247,316,472
权益法核算的长期股权投资损失 (32,760,435) (21,904,836)
其他 - 624,288
266,297,816 226,035,924
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
134
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2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2022 年度 2021 年度
非流动资产处置净损失 (137,726) (3,577,195)
计入当期损益的政府补助 12,581,060 27,471,777
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 73,141,265 8,813,551
辞退福利 (3,478,000) (4,215,000)
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
当前净损益 (3,558,770) 12,797,284
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 16,543,824 5,291,062
95,091,653 46,581,479
所得税影响额 (23,772,914) (8,446,049)
少数股东权益影响额(税后) (2,645,381) 1,456,246
68,673,358 39,591,676
非经常性损益明细表编制基础
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号－
非经常性损益【2008】》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关
系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对
公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
-1-
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财务报表补充资料
2022 年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 境内外财务报表差异调节表
本公司为在香港联合交易所上市的 H 股公司，本集团按照香港财务报告准则编制了财
务报表，并已经罗兵咸永道会计师事务所审计。本财务报表在某些方面与本集团按照
香港财务报告准则编制的财务报表之间存在差异，差异项目及金额列示如下：
归属于上市公司股东的 归属于上市公司股东的
净(亏损)/利润(合并) 净资产(合并)
2022 年 2021 年
2022 年度 2021 年度 12 月 31 日 12 月 31 日
(人民币千元) (人民币千元) (人民币千元) (人民币千元)
按企业会计准则 (1,575,516) 212,984 12,786,706 15,508,961
差异项目及金额–
— 冲回中国准则下投资性
房地产所计提折旧及减
值准备(a) 268,161 232,846 2,420,776 2,152,615
— 投资性房地产公允值 (138,638) (100,673) 4,205,468 4,344,106
按香港财务报告准则 (1,445,993) 345,157 19,412,950 22,005,682
(1,403,305)
差异原因说明如下：
(a) 投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或
摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残
值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价
值减记至可收回金额。
三 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
2022 年度 2021 年度 2022 年度 2021 年度 2022 年度 2021 年度
归属于公司普通股股
东的净利润 (11.73) 0.52 (0.48) 0.02 (0.48) 0.02
扣除非经常性损益后
归属于公司普通股
股东的净利润 (12.24) 0.25 (0.50) 0.02 (0.50) 0.02
-2-