2021 年年度报告
公司代码：600094、900940 公司简称：大名城、大名城Ｂ
上海大名城企业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞锦、主管会计工作负责人郑国强及会计机构负责人（会计主管人员）郑国强声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的标准无保留审计报告，2021 年度，公司
合 并 报 表 实 现 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 -412,344,720.60 元 ， 年 末 累 计 未 分 配 利 润
4,023,932,174.12 元；2021 年度，公司母公司实现净利润 347,628,559.54 元，计提法定盈余公
积金 34,762,855.95 元后，加年初未分配利润 1,512,708,230.77 元，扣除现金分红 62,818,508.79
元后，2021 年末可供投资者分配的利润为 1,762,755,425.57 元。拟定的 2021 年度利润分配预案：
拟不进行利润分配及资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，请投
资者对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
报告期内，因计提资产减值准备大幅增加等因素，公司业绩出现上市以来首次亏损。公司已
在本报告“经营情况讨论与分析”章节予以详细阐述，敬请阅读。
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十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第四节 公司治理........................................................................................................................... 26
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 39
第六节 重要事项........................................................................................................................... 40
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 50
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 54
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 55
第十节 财务报告........................................................................................................................... 58
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
会计报表。
备查文件目录
报告期内在中国证监会指定网站上披露的所有公司文件的正本及公告原
稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 12 月 31 日
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
交易所，上交所 指 上海证券交易所
公司、上市公司、大名城 指 上海大名城企业股份有限公司
名城控股集团 指 名城控股集团有限公司
上海秀弛 指 上海秀弛实业有限公司
上海御雄 指 上海御雄实业有限公司
上海名城钰 指 上海名城钰企业发展有限公司
大名城商管 指 上海大名城商业管理有限公司
泰伯置业 指 上海泰伯置业有限公司
源翀置业 指 上海源翀置业有限公司
翀廷置业 指 上海翀廷置业有限公司
苏翀置业 指 上海苏翀置业有限公司
翀滢置业 指 上海翀滢置业有限公司
翀玮置业 指 上海翀玮置业有限公司
翀溢置业 指 上海翀溢置业有限公司
名城福建 指 名城地产（福建）有限公司
福州顺泰 指 福州顺泰地产有限公司
名城永泰 指 名城地产（永泰）有限公司
名城福清 指 大名城（福清）房地产开发有限公司
杭州名振 指 杭州名振实业有限公司
南京顺泰 指 南京顺泰置业有限公司
名城南昌 指 南昌名城房地产开发有限公司
名城兰州 指 名城地产（兰州）有限公司
甘肃名城 指 甘肃名城房地产开发有限公司
兰州顺泰 指 兰州顺泰房地产开发有限公司
兰州海华 指 兰州海华房地产开发有限公司
名城长乐 指 福州市长乐区名城房地产开发有限公司
名城金控 指 深圳名城金控（集团）有限公司
康盛投资 指 西藏康盛投资管理有限公司
元康投资 指 西藏元康投资管理有限公司
名城股权投资基金 指 上海名城股权投资基金有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海大名城企业股份有限公司
公司的中文简称 大名城
公司的外文名称 GREATTOWNHOLDINGSLTD.
公司的外文名称缩写 GREATTOWN
公司的法定代表人 俞锦
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二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张燕琦 迟志强
联系地址 上海市长宁区红宝石路 500 号东银中 上海市长宁区红宝石路 500 号东
心 B 栋 29 楼 银中心 B 栋 29 楼
电话 021-62470088 021-62478900
传真 021-62479099 021-62479099
电子信箱 zhangyanqi@greattown.cn chizhiqiang@greattown.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市闵行区红松东路1116号1幢5楼A区
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 上海市长宁区红宝石路500号东银中心B栋29楼
公司办公地址的邮政编码 201103
公司网址 http://www.greattown.cn
电子信箱 dmc@greattown.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证
券日报》、《香港商报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 大名城 600094
B股 上海证券交易所 大名城B 900940
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 上海市世纪大道 88 号金茂大厦 13 楼
（境内）
签字会计师姓名 张坚、冯飞军
名称 无
公司聘请的会计师事务所
办公地址
（境外）
签字会计师姓名
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
报告期内履行持续督导职责 办公地址 上海市常熟路 171 号 7 楼
的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 侯海涛、吴芬
持续督导的期间 2015 年度至今
名称 无
办公地址
报告期内履行持续督导职责
签字的财务顾问主办人
的财务顾问
姓名
持续督导的期间
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
期增减
(%)
营业收入 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34 -48.36 13,043,166,526.70
扣除与主营业务无关的业务收 /
入和不具备商业实质的收入后 7,620,885,901.34 14,739,871,757.07 -48.30
的营业收入
归属于上市公司股东的净利润 -412,344,720.60 448,171,839.20 -192.01 743,559,126.35
归属于上市公司股东的扣除非
-611,583,038.48 425,268,391.57 -243.81 746,231,475.02
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 6,533,716,477.87 -2,416,795,530.26 不适用 10,300,370,410.00
本期末
比上年
2021年末 2020年末 同期末 2019年末
增减（%
）
归属于上市公司股东的净资产 12,594,479,183.83 13,131,038,424.48 -4.09 12,921,030,428.11
总资产 39,951,032,555.81 37,832,958,123.19 5.60 41,952,591,028.53
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.1668 0.1811 -192.10 0.3004
稀释每股收益（元／股） -0.1668 0.1811 -192.10 0.3004
扣除非经常性损益后的基本每股 -0.2473 0.1718 -243.95 0.3015
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -3.20 3.43 减少6.63个百 5.93
分点
扣除非经常性损益后的加权平均 -4.74 3.26 减少8.00个百 5.95
净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
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(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,574,864,198.91 2,627,969,915.75 1,095,043,153.67 2,363,347,328.44
归属于上市公司股东
208,325,859.82 30,278,115.56 -29,116,849.57 -621,831,846.41
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 20,258,551.81 26,470,641.41 -29,779,779.71 -628,532,451.99
后的净利润
经营活动产生的现金
198,636,289.34 746,279,478.19 2,645,097,813.00 2,943,702,897.34
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2021 年金额 （如适 2020 年金额 2019 年金额
用）
非流动资产处置损益 258,982,425.59 -146,294.12 -24,457,236.38
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助，
但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、 1,587,132.53 1,895,140.04
按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的
损益
因不可抗力因素，如遭受自
然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工
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的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价
624,953.85 176,618.81 866,703.20
值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融
负债和其他债权投资取得的
投资收益
单独进行减值测试的应收款
28,064,131.14
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业
4,489,996.40 679,035.55 20,149,957.89
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
减：所得税影响额 66,411,878.16 7,662,731.66 -885,781.55
少数股东权益影响额
34,312.33 102,452.13 117,554.93
（税后）
合计 199,238,317.88 22,903,447.63 -2,672,348.67
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
交易性金融资产 34,247,300.00 45,148,000.00 10,900,700.00 3,762,670.50
其他权益工具投资 67,702,834.99 65,779,834.12 -1,923,000.87
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其他非流动金融资产 3,846,000.00 11,200,000.00 7,354,000.00 615,265.66
合计 105,796,134.99 122,127,834.12 16,331,699.13 4,377,936.16
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年，房地产市场整体步入调整通道，企业面临较大经营压力。面对房地产行业“三道红
线”、银行房地产贷款“集中度”管理、土地“两集中”等政策常态化，以及疫情防控常态化，公
司继续在稳杠杆降风险、重经营质量求发展中寻求最优解。报告期内，公司调整经营节奏，多种
营销手段加快销售回款，确保现金流安全，着力提升产品力和服务力，提高品牌竞争力，完成全
年销售目标。
（一）计提存货减值损失，轻装前行稳经营求发展
1、公司坚持审慎经营、安全经营，报告期实现销售面积 73.70 万平方米，销售金额 137.67
亿元，实现销售回款 140.22 亿元；本期施工面积（含期初续建及新开工）合计 362.35 万平方米，
竣工面积 120.09 万平方米。
全年实现营业收入 76.61 亿元，同比下降 48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12 亿元，同
比下降 192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12 亿元，同比下降 243.81%。报告期公司出
现重组上市以来首次亏损，主要系计提存货跌价准备增加等因素，扣除该因素带来的减计影响，
报告期公司实现的经营利润为 4.65 亿元。
报告期营业收入中与房地产及相关业务的营业收入，分区域看，华东区域、东南区域、西北
区域的占比分别为 25%、46%、29%。
2、2021 年公司业绩大幅下降的原因分析：
(1)报告期公司新增结转项目利润较上年度减少导致本期利润减少。自 2017 年开始，公司对
未来行业整体趋势判断趋于谨慎，开始施行谨慎投资去库存、降负债去杠杆的主动经营措施，以
应对行业的不确定性风险，保障公司财务结构得以提前改善；但与此同时，2017 年下半年后，公
司新增投资项目阶段性减少，从而影响到本年度新增结转项目收入减少。另一方面，报告期新增
结转项目利润较上年度减少，系报告期新增结转项目主要系 2017 年拍卖所得土地获取成本高而项
目毛利低；同时由于 2020 年新增的包括上海区域在内的高毛利项目快速开发，需公司投入较上年
度更多管理投入及销售前期推广，所以本年度收入结转的减少，但管理费用及营销费用基本增减
维持不变。
(2)报告期公司计提存货减值准备较上年度大幅度增加导致本期净利润大幅度减少。受政府部
门对房地产销售价格备案管理的限制，本期内取得的部分新开项目销售备案价低于预期，而该部
分项目为公司 2017 年新增投项目，土地拍卖价格较高，导致销售备案价低于账面价值；同时，受
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房产调控和信贷环境收紧影响，新房市场降温及价格下行压力明显，为加快销售去化老项目以盘
活资产实现现金回笼，公司根据不同区域的市场环境情况，采取了积极的销售和管理措施，但部
分存货仍出现减值迹象。
在公司年报编制过程中，恰逢 3 月以来疫情加剧，部分地区购房者无法实地看房，购房交易
受到影响，居民对“住宅”房屋的大宗消费购买力已出现疲态，30 大中城市商品房成交面积逆势
走低，且处于历年同期的最低值；房企预期进一步转弱，或将影响后续的地产投资信心，主动缩
小投资规模；土地市场同样转弱，以疫情严峻的上海为例，受疫情影响，其宣布推迟今年的第一
轮集中供地，这使得 100 大中城市土地成交总价滑落至历年最低点，而土地成交金额是土地购置
费的领先指标，其走低意味着后续地产投资中的土地购置费用也将随之减少。
综上，鉴于房地产行业已处于下行调整周期，特别是在 2021 年出现的行业标志性事件、2022
年春的疫情加剧，市场对于房地产行业发展整体预期偏悲观，公司全面、审慎思考新冠疫情、地
产调控政策、融资环境、市场分化严重以及产品结构变化等因素的叠加影响，以更为审慎的专业
判断，总计计提存货跌价准备 7.71 亿元。
(3)报告期公司转让控股子公司，合并范围变动导致同比收入和利润较上年度变动导致减少。
转让控股子公司，未来开发收益提前兑现，但所产生的转让投资收益为非经常性损益，从而导致
本年度非经常性损益大幅增加，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。
（二）保持财务安全性，“三道红线”保持绿档
在不确定性环境中保持定力，具备一定的抗风险能力，是公司对财务安全性的要求，截至报
告期末，公司总资产 399.51 亿元，归属上市公司净资产 125.94 亿元，货币资金余额 62.61 亿元，
预收账款 102.09 亿元（合同负债），保持了一定安全边际的现金流。
资金管控继续安全稳健。2021 年，公司房地产企业“三道红线”全部为绿档，资产负债率 67.15%，
扣除预收账款资产负债率为 39.42%(根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣
除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额），净负债率为 20.47%，现金短债比为 4.24（计
算公式：货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）。
继续优化债务结构，构筑资金安全防线。报告期末公司货币资金余额 62.61 亿元，较上年增
长 166.18%；融资结构相对合理，银行融资占比 68.23%，非银占比 15.46%，信用债券占比 16.31%。
受房地产金融监管的持续收紧、国内银行涉房贷款“两道红线”影响，融资渠道多向受阻，融资
成本略有下降，本期综合融资成本 7.66%，上期综合融资成本 7.93%。2021 年度存续债券“2020
年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）”规模 14.591 亿元。
（三）聚焦重点区域，提升产品品质与服务品质
1、报告期，公司继续重点布局上海五大新城及临港地区，根据市场形势研判，保持投资稳定
性，审慎获取奉贤、青浦区重固镇、临港自贸区等地块，总计土地 207.50 亩，土地投资金额 327,680
万元。报告期末，公司在上海五大新城及临港布局总计九个住宅项目在建在售。
业务布局方面，公司坚持区域深耕发展策略，聚焦具备长期支撑力的热点城市，重点开拓长
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三角一体化区域、东南沿海区域房地产项目。公司可售货值结构流动性良好，70%以上的货值集中
在长三角及东南沿海地区。
公司业务布局紧扣城市发展脉络。在《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》中，对嘉定、
松江、青浦、奉贤、南汇等 5 个新城，要求建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性
节点城市。就城市功能来看，五大新城不是简单承接中心城人口和功能疏解，而是按照集聚百万
人口规模、形成独立综合功能的要求，打造“长三角城市网络中的综合性节点城市”，至 2025 年，
五大新城将基本形成独立的城市功能，在长三角城市网络中初步具备综合性节点城市的地位。五
大新城常住人口总规模达到 360 万左右，新城所在区的 GDP 总量达到 1.1 万亿元。
（图：大名城上海项目）
2、提升产品力，以优质产品打动客户，增强品牌竞争力。公司重视购房者对产品品质和服务
提升的需求，坚持“让生活更美好”的理念，在上海推出“紫金”系和“映“系住宅产品系列，
融入更多中国元素，强调人文、自然环境和谐融合的高端住宅产品映系列，创造健康、智慧与便
捷生活场景，致力于为购房者带来更多样的高品质、改善型住宅产品。提出“IN+生活”为核心的
超配产品标准，包括 7 大产品主张和 30 余项设计。
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（图：IN+生活理念）
3、完善产品体系的标准化、体系化
加大产品研发和市场调研，刚需和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑，特别是改善型需
求规模庞大，公司把握主流需求设计适销产品，继续建立完整标准化、体系化的产品手册，把控
关键品质，控制综合成本，报告期，完善和完成产品标准手册 7 册，产品设计手册 19 册等。
在产品设计与开发上，注重提升产品设计标准，形成标准化产品体系。在科学户型设计、低
密度布局、中央花园等方面打磨最佳设计方案，“工匠精神”渗透到每个细节。根据市场需求，提
升户型设计的实用性，推出全尺寸、大层高、三房标配住宅产品。2021 年公司入市销售的有松江
新城的映云间、青浦新城的映湖、临港新片区映晖和映玥以及临港自贸区先行启动区的映园和映
荟等一批优质项目。
（四）提升管理水平，探索新发展模式
报告期内，公司继续深化组织变革，优化精总部、强区域的二级管控模式。在经营管理中严
守各项调控政策要求，克服疫情带来的不利影响，实施稳健安全的投融资策略；精细化运营，坚
持贯彻 41215、4812 的运营目标，从提升产品力、投拓力、管理力等方面强化组织管控，强化精
准投资和重点区域深耕力度，实现内部资源利用效率的最大化。
加大营销力度，推动销售回款。把握市场窗口，加大营销力度、运用多种营销手段的创新营
销模式，加大线上、线下营销力度促进回款，保障现金流稳定。在疫情防控逐渐常态化的背景下，
升级线上营销工具，实现客户线上看房、选房，形成服务闭环。
作为专业的城市运营商参与城市建设与服务，加强商业管理、产业园管理等资产管理业务，
谋求“第二增长曲线”。尝试思考与探索适合自身条件和自身发展阶段的诸如开放合作、开展代建
业务等新的发展模式，逐步实现从重资产经营模式逐步向轻重结合的转变。
（五）积极履行企业社会责任
2021 年是公司持续编制企业社会责任报告的第九年，也是首次编制大名城可持续发展报告
（ESG 报告）。报告期，公司持续履行企业公民责任，履行纳税义务，在公益慈善、绿色可持续性
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2021 年年度报告
发展等多领域公益投入，践行回报社会理念。详见《大名城 2021 年度可持续发展报告》。
二、报告期内公司所处行业情况
2021 年，是国家“十四五”开局之年，全球疫情仍在持续，世界经济复苏动力不足，大宗商
品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内经济发展面临需求收缩、供给攻击、预
期转弱三重压力。
2021 年末的中央经济工作会议明确，继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加
强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
其中首次针对房地产行业提出探索“新的发展模式”，体现了未来将更加注重房地产市场、房地
产企业、地方土地财政等发展模式转变的新趋势。
报告期，房地产整体销售表现为先扬后抑的走势，上半年表现稳中向好，全年销售规模持平。
百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年受调控政
策和信贷环境收紧影响市场持续降温，进入 10 月份后信贷政策边际宽松信号开始释放，调控政策
边际调整预期在加强，但市场下行预期短期内仍难以改变。2021 年，商品房销售面积 179433 万
平方米，比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。商品房销售额 181930 亿
元，增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。1-11 月，百城新建住宅价格累计上
涨 2.46%，涨幅较去年同期收窄 0.73 个百分点。从需求结构看，90-120 平米户型仍是市场主流，
多数代表城市大面积户型占比下降。
房地产供需总体看呈现出上半年供需两旺，下半年供需两端均走弱的市场弱平衡态势。上半
年在“就地过年”导向和重点城市供地“两集中“政策因素影响下市场表现超预期，三季度中央
加大调控力度、多地调控政策出台，叠加信贷收紧及部分企业债务违约，购房者观望情绪提升市
场降温。全国前十月房屋新开工面积同比下降 7.7%，施工面积同比增长 7.1%。
从土地供求看，受重点城市供地“两集中“政策影响，2021 年 1-11 月 300 城住宅用地供求
规模明显缩量，一线城市住宅用地成交楼面均价为 16965 元/平方米，同比微涨 0.9&，受部分重
点城市加大供地影响，二线城市成交楼面均价为 6813/平方米，同比上涨 22.5%。
从开发投资看，2021 年前十月全国开发投资额同比增长 7.2%，开发投资额增速明显放缓，同
时房企到位资金同比增速逐渐放缓，2021 年前十月房企到位资金为 16.7 万亿元，同比增长 8.8%，
年度累计增速持续收窄。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司以房地产为主业，专业从事住宅地产和商业地产的开发,同时涉足工业地产及旅游地产。
发展成为全国一流的城市生活创造者、具有较强影响力的城市综合运营商是公司中长期发展目标。
公司秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念，专注于房地产开发和运营，通过“大名城”
品质产品和品质服务，用心为客户营造一个更加和谐的居住社区，创造一种更加美好的生活方式。
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2021 年年度报告
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司“坚持利润与规模并重、以利润为导向”，实现高质量发展；内外兼修，坚持资本化运营、
专业化管理、标准化开发、品牌化发展的企业全面发展之路。
（一） 谨慎经营、安全经营，保持稳定自有现金流
公司财务稳健，保持合理负债率、合理债务结构，坚持低融资成本、稳杠杆融资。
（二） 货值结构合理，流动性高
公司产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市，流动性高；公司存量土地储备中
一二级联动获取的土地成本优势明显。
（三） 产品品质与服务品质是公司的核心竞争力
公司深耕核心城市项目，从规划设计到项目建设全流程，贯穿对于产品品质及细节的不懈追
求，力求打造精美产品；通过优化产品结构、升级产品品质，注重客户体验优化服务，不断提升
公司产品的品牌影响力。
（四）内生及外延发展共生模式保障公司长远发展
公司聚焦城市群的区域布局，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾
区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造
等三旧项目。
五、报告期内主要经营情况
全年实现营业收入 76.61 亿元，同比下降 48.36%，实现归属上市公司净利润-4.12 亿元，同
比下降 192.01%，实现扣非后归属上市公司净利润-6.12 亿元，同比下降 243.81%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34 -48.36
营业成本 6,306,590,709.00 12,198,330,522.02 -48.30
销售费用 419,158,840.30 475,952,627.52 -11.93
管理费用 389,943,270.78 365,284,785.28 6.75
财务费用 238,746,611.39 554,782,748.06 -56.97
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 6,533,716,477.87 -2,416,795,530.26 不适用
投资活动产生的现金流量净额 591,268,261.34 180,362,510.02 227.82
筹资活动产生的现金流量净额 -3,883,375,770.08 1,089,964,360.07 -456.28
营业收入变动原因说明：除合并范围变动影响外，主要系本期交付结转面积减少
营业成本变动原因说明：除合并范围变动影响外，主要系本期交付结转面积减少
财务费用变动原因说明：主要系本期借款减少，因此利息支出减少
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期存在转让子公司收回现金净额
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿还债务支付的现金增加且借款收到的
现金减少
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2021 年年度报告
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
报告期公司出现重组上市以来首次亏损，当期归母利润变动主要系当期营业利润减少所致。
当期营业利润为-3.06 亿元，同比下降 140.67%，发生重大变动主要系受疫情及行业调整的影响，
公司出于谨慎原则，计提存货跌价准备 7.71 亿元，扣除减值计提影响，本年营业利润为正数 4.65
亿元。
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现总营业收入 76.61 亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收
入 76.20 亿元，较上年同比减少 48.30%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产板块 7,620,495,644.15 6,268,691,615.28 17.74 -48.30 -48.33 增加 0.05
个百分点
金控板块 390,257.19 100.00 34.40 0 0
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
物业开发销 7,620,495,644.15 6,268,691,615.28 17.74 -48.30 -48.33 增加 0.05
售及运营 个百分点
金融投资及 390,257.19 100.00 34.40 0 0
租赁
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
减少 7.03
华东地区 1,888,461,788.00 1,799,831,090.06 4.69 -71.09 -68.79
个百分点
减少 2.76
东南区域 3,500,184,890.12 2,897,664,559.32 17.21 -45.99 -44.13
个百分点
减少 2.13
西北区域 2,232,239,223.22 1,571,195,965.90 29.61 29.20 33.23
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
注：综合毛利率=Σ单项目毛利率*单项目收入加权占比
各区域的毛利率虽然下降，但由于高毛利区域的收入权重增加，低毛利区域的收入权重降低，
从而本期综合毛利率相比去年同期略有上升。其中，西北区域本期收入占比 29.29%，较上年同期
收入占比增加 29.20 个百分点；东南区域本期收入占比 45.93%；华东区域本期收入占比 24.78%，
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2021 年年度报告
较上年同期收入占比减少 71.09 个百分点。华东区域及东南区域毛利下降，主要系本期该区域新
结转项目 2017 年拿地成本楼板价较高，当期结转，影响整体区域毛利降低；西北区域主要受行业
及物价影响开发成本增加，但房价却出现阶段性下降原因所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
房地产 开发成 6,306,590,709.00 100 12,198,330,522.02 100 -48.30 除合并范围
板块 本 影响外，本
年结转项目
面积减少所
致
金控板 金融投
块 资
分产品情况
上年
本期金
本期占 同期
额较上
成本构 总成本 占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本 说明
变动比
(%) 比例
例(%)
(%)
物业开 开发成 除合并范围
发销售 本 影响外，本
及运营 6,306,590,709.00 100 12,198,330,522.02 100 -48.30 年结转项目
面积减少所
致
金控板 金融投
块 资
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 9,665.21 万元，占年度销售总额 1.26%；其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0 万元，占年度销售总额 0%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 157,834.20 万元，占年度采购总额 26.34%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
科目 本期数 上期数 变动比例
销售费用 419,158,840.30 475,952,627.52 -11.93%
管理费用 389,943,270.78 365,284,785.28 6.75%
财务费用 238,746,611.39 554,782,748.06 -56.97%
说明：1）本年结转收入减少，但因公司 2020 后新增投资开发的上海项目在 2021 年需公司投入更
多管理及销售前期推广，因此营销费用与管理费用并无大的变化。
2）财务费用减少系当期借款减少所致。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期数 上期数 变动比例
经营活动产生的现金
6,533,716,477.87 -2,416,795,530.26 不适用
流量净额
投资活动产生的现金
591,268,261.34 180,362,510.02 227.82%
流量净额
筹资活动产生的现金 -3,883,375,770.08 1,089,964,360.07 -456.28%
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2021 年年度报告
流量净额
说明：1）经营活动产生的现金流量净额由负转正且大幅增加，主要系 2020 年新增土地开发项目
本年预售新增，且报告期土地投入受行业影响本年谨慎投资同比减少所致。
2）投资活动产生的现金流量净额增加，主要系公司聚焦上海，处置原中心城市边缘的项目
股权回收现金所致。
3）筹资活动产生的现金流量净额减少，主要系当期开发项目减少，相应归还借款融资减少
所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
主要系销售回款
货币资金 6,261,027,808.63 15.67 2,352,161,040.49 6.22 166.18 增加及开发支出
减少
主要系增加对外
交易性金融资产 45,148,000.00 0.11 34,247,300.00 0.09 31.83
投资
主要系房产销售
应收票据 5,218,881.00 0.01
款
主要系预付土地
预付账款 106,513,283.01 0.27 32,076,032.01 0.08 232.07
款 0.65 亿
主要系转让子公
其他应收款 361,656,581.19 0.91 809,371,324.99 2.14 -55.32 司，合并范围变动
影响
主要系项目尚未
交付，预缴税费及
其他流动资产 966,552,823.13 2.42 128,034,771.84 0.34 654.91
待抵扣进项税增
加
主要系收回部分
其他非流动金融
11,200,000.00 0.03 3,846,000.00 0.01 191.21 信托保障基金成
资产
本
主要系执行新租
使用权资产 18,685,540.56 0.05
赁准则
主要系长期待摊
长期待摊费用 32,451,252.34 0.08 46,962,811.83 0.12 -30.90
费用摊销
主要系本期预付
其他非流动资产 53,086,863.34 0.13 1,258,457.76 0.003 4,118.41
股权投资款
主要系归还了到
短期借款 498,123,429.16 1.25 1,026,353,641.05 2.71 -51.47
期短期借款
主要系票据支付
应付票据 832,924,319.24 2.08 354,627,890.61 0.94 134.87
增加
主要系销售回款
合同负债 10,209,250,972.58 25.55 5,006,399,978.70 13.23 103.92
增加
一年内到期的非 976,917,606.56 2.45 3,343,039,335.14 8.84 -70.78 主要系按约归还
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2021 年年度报告
流动负债 了一年内到期的
长期借款
主要系待转销项
其他流动负债 868,852,607.22 2.17 228,082,542.55 0.60 280.94
税增加所致
主要系执行新租
租赁负债 4,223,284.82 0.01
赁准则
主要系归还到期
长期应付款 88,028,909.03 0.22 244,764,082.10 0.65 -64.04
本金所致
库存股 57,685,267.00 0.14 主要系股份回购
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值 期初账面价值 受限原因
货币资金 842,215,360.37 175,482,324.78 作为各类保证金
存货 6,689,411,524.40 12,141,596,105.71 本公司以存货作为抵押物向银行或
其他金融机构借款
固定资产 575,254,746.56 168,902,249.49 本公司以固定资产作为抵押物向银
行借款
投资性房地产 1,032,604,631.80 1,350,779,826.07 本公司以投资性房地产作为抵押物
向银行借款
合计 9,139,486,263.13 13,836,760,506.05
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司的子公司股权用于借款质押的情况，详见本报告第十节、九、
1、在子公司中的权益
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
一级土
是/否 合作开发
持有待开发 地整理 合作开发项
序 持有待开发 规划计容建筑 涉及合 项目的权
土地的面积 面积 目涉及的面
号 土地的区域 面积(平方米) 作开发 益占比
(平方米) (平方 积(平方米)
项目 (%)
米)
1 东南区域 73,140.30 133,731.21 否
2 西北区域 471,141.70 1,008,157.20 否
3 长三角区域 83,471.80 179,318.51 是 41,249.70 49
4 大湾区 337,200.00 是 337,200.00 51
合计 964,953.80 1,321,206.92 378,449.70
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
在建项
经
目/新 项目规划计容
序 地 营 项目用地面 总建筑面积(平 在建建筑面积 已竣工面积 报告期实际
项目 开工项 建筑面积(平 总投资额
号 区 业 积(平方米) 方米) (平方米) (平方米) 投资额
目/竣 方米)
态
工项目
永泰东
东 商 竣工项
1 部旅游 51,408.00 119,686.37 148,954.05 148,954.05 62,891.00 4,687.44
南 住 目
新城
东 南昌大 住 竣工项
2 48,625.78 106,976.72 145,920.41 145,920.41 210,000.00 11,511.74
南 名城 宅 目
福清永
东 住 竣工项
3 鸿名城 38,212.00 114,635.26 149,257.80 149,257.80 88,600.00 -8,781.16
南 宅 目
花园
东 名城港 住 在建/
4 59,974.63 148,310.97 220,908.75 143,359.89 77,548.86 215,323.00 54,912.58
南 湾 宅 竣工
东 凯邦公 住 在建项
5 44,217.04 110,539.08 148,062.83 148,062.83 316,700.60 28,790.32
南 馆 宅 目
华 杭州大 住 竣工项
6 28,608.00 63,001.83 91,778.23 91,778.23 193,416.00 10,768.63
东 名城 宅 目
华 住 在建项
7 映晖 32,033.40 48,050.00 69,075.52 69,075.52 118,976.73 14,643.69
东 宅 目
华 住 在建项
8 映玥 28,319.90 33,983.88 48,538.39 48,538.39 80,110.20 13,032.99
东 宅 目
华 住 在建项
9 映湖 48,626.40 60,783.00 89,776.73 89,776.73 184,483.04 24,780.55
东 宅 目
华 住 在建项
10 映云间 47,475.80 66,466.12 101,893.21 101,893.21 237,366.78 29,500.65
东 宅 目
华 住 在建项
11 映园 51,782.30 82,851.68 130,082.56 130,082.56 152,284.39 31,972.16
东 宅 目
华 映园二 商 新开工
12 71,349.70 105,693.22 159,566.46 159,566.46 167,482.94 30,941.38
东 期 住 项目
兰州东
西 部科技 住 在建项
13 68,774.70 70,837.94 49,320.00 49,320.00 28,583.00 -1,536.53
北 新城一 宅 目
期
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2021 年年度报告
住
兰州东
宅 在建/
西 部科技
14 / 竣工/ 728,095.84 1,554,034.94 1,926,198.25 1,328,783.34 597,414.91 736,091.39 175,016.50
北 新城二
商 新开工
期
业
庄 行 -
华 住 新开工
15 映雨江 54,861.10 98,749.98 144,186.18 144,186.18 208,336.77 67,555.50
东 宅 项目
南
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
报告期末
已售（含已
序 经营 可供出售面 结转面积 结转收入 待结转面
地区 项目 预售）面积
号 业态 积(平方米) (平方米) 金额 积(平方
(平方米)
米)
1 华东 常州大名城 住宅 731,182.00 726,672.52
2 华东 上海大名城名郡 住宅 80,882.98 80,882.98 495.87
3 华东 上海紫金九号 住宅 167,158.19 166,904.55 1,221.99 8,810.47 868.04
4 华东 杭州大名城 住宅 56,771.16 56,378.46 56,144.30 154,521.21 626.86
5 华东 南京大名城 住宅 87,663.54 87,663.54 89.82
6 华东 杭州随塘 住宅 59,962.41 59,962.41
7 华东 杭州雍澜府 住宅 45,533.14 45,533.14 238.15
8 华东 大名城映云间 住宅 63,127.49 52,926.20 52,926.20
9 华东 大名城映湖 住宅 58,622.71 53,518.23 53,518.23
10 华东 大名城映晖 住宅 45,728.67 43,487.46 43,487.46
11 华东 大名城映玥 住宅 30,574.57 17,590.06 17,590.06
12 华东 大名城映园 住宅 65,844.28 64,706.74 64,706.74
13 西北 兰州东部科技新 住宅
1,504,933.84 1,486,163.63 12,712.94 13,296.80 7,911.54
城一期
14 西北 兰州东部科技新 商住
1,560,794.90 1,341,873.97 242,674.04 168,161.09 500,313.96
城二期
15 西北 兰州名城城市广 商办
467,665.14 369,091.03 11,307.61 24,850.16 143,966.79
场
16 东南 名城港湾 住宅 2,554,640.28 2,415,448.20 68,602.75 116,033.71 637,826.85
17 东南 福州名城城市广 综合体
290,236.12 112,123.69 586.08
场
18 东南 永泰东部旅游新 住宅
687,604.82 494,462.77 11,273.61 7,661.07 31,358.00
城
19 东南 长乐大名城 住宅 274,790.23 274,677.48 5,041.59 9,885.65 479.46
20 东南 福清大名城 商住 179,774.57 179,774.57 12,003.82 15,621.82 1,681.47
21 东南 名城永鸿紫金轩 住宅 117,842.25 117,842.25 70,536.65 93,796.70 47,305.60
22 东南 南昌大名城 住宅 105,757.16 60,710.35 46,648.84 73,764.40 14,061.51
23 东南 福州紫金九号 住宅 103,591.58 78,285.79 78,285.79
24 东南 福清中联名城 住宅 480,605.99 422,937.77
25 东南 长乐泰禾名城 住宅 85,679.37 85,679.37
报告期内，公司共计实现销售金额 1,376,660.63 万元，销售面积 737,034.78 平方米，实现
结转收入金额 745,335.06 万元，结转面积 538,168.14 平方米，报告期末待结转面积 1,698,324.48
平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
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单位：亿元币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
89.48 7.66 6.21
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内投资支付总额为 16,184.86 万元。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
√适用 □不适用
报告期内，募集资金使用情况详见与年度报告同日发布的《上海大名城企业股份有限公司募
集资金存放与使用情况的专项报告》
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
投资 分类 期末账面价值 期初账面价值 公允价值变 动 投资收益 资金
类型 损益 来源
权益 交 易 性 自有
工具 金 融 资 45,148,000.00 34,247,300.00 3,798,000.00 -35,329.50 资金
投资 产
权益 其 他 权 自有
工具 益 工 具 65,779,834.12 67,702,834.99 资金
投资 投资
权益 其 他 非 自有
工具 流 动 金 11,200,000.00 3,846,000.00 615,265.66 资金
投资 融资产
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
公司根据公司经营战略调整安排的需要，为进一步优化项目区域布局，聚焦发展一、二线城
市及相关城市群，2021 年 1 月 12 日公司全资子公司名城地产（福建）有限公司与福清中联置业
有限公司（以下简称“中联置业”）、福建中联房地产开发集团有限公司（以下简称“中联地产集
团”）签署《股权转让协议》，名城福建向中联置业转让所持项目公司名城地产（福清）有限公司
（公司控股子公司、目标公司）55%的股权（以下简称“标的股权”）。以 2020 年 8 月 31 日为评
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估基准日目标公司的净资产评估值人民币 1,498,946,372.61 元为作价依据，并经协商确定，本次
转让标的股权的转让价款为 824,420,000.00 元，股权转让价款分两期支付。该股权转让交易已全
部完成。（详见临时公告 2021-006 号《关于对外转让项目公司股权的公告》）
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
序号 公司名称 营业收入 营业利润 净利润
1 名城地产（福建）有限公司 464,522.22 -18,656.55 -14,746.83
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
房地产市场已经进入调整阶段，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式是房企发展的
重要课题。2021 年 12 月，中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。2022
年 3 月，李克强总理在《政府工作报告》上明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快
发展长租房市场”。2022 年 3 月国务院金融稳定发展委员会召开专题会议提出，要及时研究和提
出房地产行业有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
正如住建部长王蒙徽接受新华社专访指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地
产开发经营模式不可持续，需要积极推动房地产行业转变发展方式。在房地产新的发展模式下，
房企只有不断强化自身经营能力，在夯实开发主业的同时强化服务与运营能力，才能更好地应对
变化的市场，行稳致远。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
秉持“诚信、务实、开拓、创新”的企业理念，勇作“造城先行者”创造美好生活。通过“大
名城”的产品和服务，用心为客户营造一个更加和谐的居住社区，创造一种更加美好的生活方式，
力争使“大名城”成为全国一流的城市生活创造者，成为全国具有较强影响力的房产开发商之一。
1、区域布局上，聚焦发展一、二线城市，深耕已进入城市，将做大规模占比作为对区域公司
的重要考核指标，同时结合城市群内城市的不同能级，大力发展中心城市项目。大力发展以上海
为核心的长三角一体化城市群项目的获取；继续保持以福州（含厦门）为核心的东南区域的市场
占比优势和品牌优势；着力开拓以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群项目的落地，积极切
入深圳“三旧”改造项目。
2、发展模式上，保持公司传统稳健的内生式拿地开发模式，在聚焦城市群的区域布局目标下，
继续加大招拍挂参与力度，并积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造。同时，采
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取更开放、更多元的合作模式实现规模的快速提升，并将合作拓展机制常态化。
3、经营导向上，坚持以客户为中心，打造高品质产品与高品质服务。不断提升综合运营能力，
构建基于标准化、低成本、高周转的运营能力，包括广泛的战略合作能力、产品研发储备能力、
高效融资上账能力、土地信息提前获取能力、关键岗位人才储备能力等综合水平。
4、机制保障上，以高激励为引擎打造高水平、高战斗力、高责任心的专业团队。不断优化管
控模式，建立健全管理机制，完善短期、中期、长期薪酬体系，形成具有竞争力和特色的激励机
制，充分调动全体员工尤其是一线业务团队的主动性和积极性。
5、资金保障上，对外创新融资模式，对内加强资金管理。权益性融资上，充分发挥上市公司
平台的融资优势，通过配股、定向增发、可转债等方式扩大资本金规模，引入重要战略投资者，
获取竞争的优质资产和核心能力。合作拓展机制常态化，采取更开放、更多元的合作模式，以项
目层级的参股合作、联合拿地等方式，实现项目规模的快速提升。债务性融资，通过发行债券、
中票等交易所及银行间的金融工具的方式扩大负债结构中信用债规模；多渠道融资，在维护及做
大现有银行、信托等传统间接融资渠道的基础上，创新多元化融资手段，通过金融创新盘活资产、
发挥金融杠杆作用。加强内部资金的管理，做好项目资金的预算，盘活闲置资金，提高资金使用
效益。
6、名城金控业务注重提升金融投资品质，谋求提升金融投资综合收益，促进与地产业务的协
同发展。
(三)经营计划
√适用 □不适用
1、专注开发，提质增效
继续精准投资聚焦，稳杠杆，将现金流价值发挥最大，强化布局核心城市、核心区域。坚持
集约型投资，保持在既定核心城市的投资力度，将有限的资源投向发展潜力较大的聚焦区域,在优
势范围内做强做透，降低运营、投拓等内外部成本。要继续加强企业间合作，借助合作降低资金
成本。
继续推出符合本地客户偏好的高质量产品，加速项目去化，形成良性业务循环，提升公司品
牌在区域市场影响力。目前改善型住宅需求不断提升，“三孩“配套政策的跟进，未来家庭结构变
化将进一步促进改善型住房需求，居民的住房升级要求不断释放，公司将继续秉持名城“让生活
更美好”的初心和理念，从自身积累的丰富产品经验中汲取养分，聚焦改善型产品研发，迭代升
级产品线，同时也要围绕美好生活的方方面面居住需求需要，挖掘市场价值，培养新的增长点。
2、提高企业经营周转速度，提升全面运营管理质量
打造总部专业平台，对组织架构进一步科学整合，使业务部门更加精细化和专业化，例如设
计部门强化产品研发与产品定位，营销部门、成本部门前置投拓、打通客户与市场研究，客服部
门做好客户服务与客户研究等，通过总部专业职能为区域公司赋能。加强信息化建设，将数字化
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2021 年年度报告
应用场景覆盖设计开发、营销、运营等，提高人均效能和单位项目效益。
3、探索轻重并举的新发展模式
探索从专注房地产开发转向轻重并举的新发展模式，继续深耕重点区域做强主业，通过探索
开展合作、代建业务等，发挥房地产相关业务的协同促进效应，降负债、增加盈利点，抵御行业
下行风险。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
2022 年，房地产行业调控总基调将保持不变，企业端“三道红线”、银行端“两道红线”、土
地“两集中“等政策仍将继续执行，房地产行业已进行下行通道，企业经营压力、资金回笼压力
不减。房地产业依旧是全社会支柱产业之一，政策、融资、信贷等出现边际改善，但居民购买力
透支效应短期难以改善，预期销售和投资将负增长；新开工难有改善、竣工高峰过后预期施工面
积将进一步收缩；核心土地仍是房企竞争标的，土地购置面积预期降幅将收窄但仍维持负增长。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
(一) 公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
(二) 公司治理结构健全，股东大会、董事会、监事会运作规范。公司信息披露工作严格遵循真实、
准确、完整的信息披露原则，及时、公平地披露信息。
1、报告期内，公司共召开了 1 次年度股东大会和 1 次临时股东大会。公司股东大会的召集、
召开等相关程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，确保所有股东尤其是中
小股东的合法权益,公司股东大会采用上海证券交易所网络投票系统，保证境外投资者和中小股东
的表决权益。公司股东大会对关联交易严格按规定的程序进行，关联股东在表决时实行回避，保
证关联交易符合公开、公平、公正的原则。各次股东会决议事项均得到有效执行。
2、公司董事会进一步加强公司治理和董事会自身建设，提高公司治理水平。报告期内，共召
开 9 次会议，其中现场会议 1 次，现场会议结合视频会议 1 次，通讯方式会议 7 次。董事会召集、
召开合法合规。董事会各专门委员会认真履行职责，对公司的财务审计、董监薪酬发放等事项专
门进行讨论审议，充分发挥董事会各专门委员会专业职能作用，强化公司战略决策和风险控制能
力，规范公司经营管理。
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2021 年年度报告
3、投资者关系管理方面。公司和投资者保持良好的沟通，通过上交所 e 互动平台和公司网站、
业绩说明会、价值投资交流会、机构走访等形式主动加强和投资者的互动。
4、关于内幕知情人登记管理。报告期内，公司内幕信息管控有效。公司按照《内幕信息知情
人登记管理制度》制度要求，在相关内幕信息事项发生时，迅速明确内幕信息及内幕信息知情人
的范围，告知相关人员在相关事项披露前所负有的保密义务，严格进行内幕信息知情人登记。报
告期内，对相关内幕信息知情人进行登记 5 次。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
公司与控股股东在资产、人员、财务、业务等各方面保持独立性。公司控股股东通过股东大
会依法行使股东权利，未出现超越公司股东大会权限、直接或间接干预公司经营决策和经营活动
的行为。公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
报告期内，不存在控股股东、实际控制人影响公司独立性的情况。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登
决议刊
的指定网
会议届次 召开日期 登的披 会议决议
站的查询
露日期
索引
2021 年第一次临时 2021-1-29 上海证券交 2021-1-30 审议通过关于与合作方按股权比例调用项目公司富余资金的
股东大会 易所网站 议案
2020 年年度股东大 2021-5-27 上海证券交 2021-5-28 审议通过：
会 易所网站 1、 公司 2020 年度董事局工作报告
2、 公司 2020 年度监事会工作报告
3、 公司 2020 年度财务决算暨 2021 年度财务预算
4、 关于公司 2020 年度利润分配、资本公积转增股本的预案
5、 公司 2020 年年度报告及摘要
6、 关于聘请 2021 年度财务审计及内控审计会计师事务所的
议案
7、 公司控股股东、公司实际控制人及其关联拟向公司提供财
务资金支持的关联交易议案
8、 关于提请股东大会批准公司或控股子公司购买金融机构
发售的低风险短期结构性存款类理财产品的议案
9、 关于提请股东大会批准名城金控集团 2021 年度证券投资
额度的议案
10、 关于公司或控股子公司为公司各级子公司提供年度担保
额度的议案
11、 2015 年非公开发行股票募投项目子项目完工并将节余募
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2021 年年度报告
集资金永久性补充流动资金的议案
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
日期 日期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
俞培俤 董事局主席 男 61 2020-7-10 2023-7-10 14,388,658 14,388,658 0 无 0 否
俞锦 董事局副主 男 37 2020-7-10 2023-7-10 123,766,253 123,766,253 0 无 167 否
席兼总经理
俞丽 董事 女 34 2020-7-10 2023-7-10 171,457,717 171,457,717 0 无 60 否
俞凯 董事 男 33 2020-7-10 2023-7-10 50,000,000 50,000,000 0 无 48 否
冷文斌 董事兼常务 男 52 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 71 否
副总经理
郑国强 董事、财务 男 41 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 106 否
总监兼副总
经理
卢世华 独立董事 男 69 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 0 否
陈玲 独立董事 女 57 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 12 否
郑启福 独立董事 男 46 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 12 否
董云雄 监事会主席 男 72 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 15 否
梁婧 监事 女 38 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 8 否
江山 职工监事 男 53 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 8 否
蒋冬森 执行总经理 男 44 2020-7-10 2023-7-10 98 98 0 无 480 否
林振文 副总经理 男 58 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 69 否
鲍金林 副总经理 男 47 2020-7-10 2023-7-10 59,100 59,100 0 无 97 否
陈峰 副总经理 男 48 2020-7-10 2023-7-10 510,000 510,000 0 无 207 否
陈方 副总经理 男 56 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 181 否
张燕琦 董事会秘书 女 48 2020-7-10 2023-7-10 0 0 0 无 68 否
合计 / / / / / 360,181,826 360,181,826 / 1,609 /
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姓名 主要工作经历
俞培俤 现任公司董事局主席。现担任香港乐群慈善基金会主席、香港福州社团联会主席、香港福建社团联会荣誉顾问、福州市慈善总会永远名誉会长等社会职务。
俞锦 现任公司董事局副主席、总经理，子公司名城地产（福建）有限公司董事、上海大名城商业管理有限公司法定代表人、上海名城商业管理合伙企业（有限合伙）委
托代表。现任上海市政协委员。
俞丽 本公司董事，子公司名城地产（福建）有限公司董事，控股股东名城控股集团有限公司董事长。
俞凯 现任公司董事，子公司名城地产（福建）有限公司法定代表人董事长，控股股东名城控股集团有限公司董事。现任福建省政协委员、福建省工商业联合会（总商会）
副会长、福建省光彩事业促进会副会长、福建省民营企业商会常务副会长、福建省港区政协委员联谊会常务理事、香港福建社团联会副主席、香港甘肃联谊会副会
长、福建省侨商投资企业协会副会长、福建省侨商联合会常务副会长、福建省青年企业家协会副会长、福建省海外联谊会香港青年会常务董事、福建省企业与企业
家联合会常务副会长、世界福建青年联会副会长、甘肃省福清商会名誉会长、香港各界青少年活动委员会名誉主席。
冷文斌 现任公司董事、常务副总经理，子公司名城地产(福建)有限公司董事、福州顺泰地产有限公司法定代表人、名城地产（永泰）有限公司董事、深圳名城建设发展有
限公司董事、兰州泰兴商业管理有限公司法定代表人。
郑国强 现任公司董事、副总经理兼财务总监，子公司赢今（上海）贸易有限公司法定代表人、上海歌韬实业有限公司法定代表人、上海凯悛实业有限公司法定代表人、上
海福悛实业有限公司法定代表人、上海锦弢贸易有限公司法定代表人、上海锦墅贸易有限公司法定代表人、上海名恒新能源科技有限公司董事、兰州新顺房地产开
发有限公司董事。
卢世华 现任公司独立董事。
陈玲 现任公司独立董事。现任福州大学经济与管理学院教授、福建省经济学会副秘书长、福建省证券经济研究会副秘书长、中华外国经济学说研究会理事、福建省税务
学会常务理事及学术委员会委员、冠城大通股份有限公司独立董事、德艺文化创意集团股份有限公司独立董事。
郑启福 现任公司独立董事。现任福建师范大学法学院副教授、法学博士、硕士研究生导师、经济法教研室主任、福建元一律师事务所兼职律师。
董云雄 现任公司监事会主席。
梁婧 现任公司监事，董事局主席助理兼法务部总监，子公司福州凯远商业管理有限公司法定代表人、福州名晟实业有限公司法定代表人、名城地产（永泰）有限公司董
事、永泰成泰实业有限公司法定代表人、兰州海华房地产开发有限公司法定代表人、兰州恒尚房地产开发有限公司法定代表人、兰州江丰房地产开发有限公司法定
代表人、兰州铭悦房地产开发有限公司法定代表人、兰州新顺房地产开发有限公司董事、兰州蓝晶海洋游乐城管理有限公司法定代表人、西藏康盛投资管理有限公
司董事、上海名城股权投资基金有限公司法定代表人、浙江名恒新能源科技有限公司董事、深圳名城建设发展有限公司董事。
江山 现任本公司职工监事、董事长助理、行政总监、工会主席，子公司上海大名城企业管理有限公司董事、上海翀宁置业有限公司法定代表人、上海名城睿建设管理有
限公司法定代表人。
蒋冬森 现任本公司执行总经理、长三角区域总裁，子公司上海大名城企业管理有限公司董事。
林振文 现任本公司副总经理、福建区域总裁，子公司福州市长乐区名城房地产开发有限公司法定代表人、福建省康怡养老服务有限公司法定代表人、福州凯邦房地产开发
有限公司法定代表人、福州宏安投资有限公司法定代表人、福州奥蓝实业有限公司法定代表人、漳州市康怡养老服务有限公司法定代表人、厦门榕翁百泰投资有限
公司法定代表人、厦门金榕茂安投资有限公司法定代表人、名城（永泰）城市建设发展有限公司法定代表人、名城地产（永泰）有限公司法定代表人董事长、深圳
名城建设发展有限公司董事、深圳市利名开发建设有限公司法定代表人、深圳市名玺开发建设有限公司法定代表人、大名城（福清）房地产开发有限公司监事。
鲍金林 现任本公司副总经理，子公司深圳名城金控（集团）有限公司法定代表人、西藏元康投资管理有限公司法定代表人、西藏康盛投资管理有限公司法定代表人董事长、
嘉兴名恒投资有限公司法定代表人、嘉兴名峻投资管理有限公司法定代表人、嘉兴金城投资合伙企业（有限合伙）委托代表、上海名城互联网金融信息服务有限公
司法定代表人、上海名恒新能源科技有限公司法定代表人董事长、浙江名恒新能源科技有限公司法定代表人董事长、浙江绿维新能源有限公司法定代表人。
陈峰 现任本公司副总经理、西北区域总裁，子公司甘肃名城房地产开发有限公司法定代表人、名城兰州（地产）有限公司法定代表人、兰州和城房地产开发有限公司法
定代表人、兰州玖城房地产开发有限公司法定代表人、兰州大名城酒店管理有限公司法定代表人、兰州大名城贸易有限公司法定代表人、兰州大名城商厦有限公司
法定代表人、兰州顺泰房地产开发有限公司法定代表人、兰州新和房地产开发有限公司法定代表人、兰州新顺房地产开发有限公司法定代表人董事长、兰州新亚房
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地产开发有限公司法定代表人、兰州悦华房地产开发有限公司法定代表人、兰州蓝晶海洋游乐城管理有限公司董事。
陈方 现任本公司副总经理。
张燕琦 现任本公司董事会秘书，子公司上海大名城贸易有限公司法定代表人、上海名城实业有限公司法定代表人、上海名城汇实业发展有限公司法定代表人、上海名城钰
企业发展有限公司法定代表人、上海秀弛实业有限公司法定代表人、上海御雄实业有限公司法定代表人、上海航都置业有限公司法定代表人、上海翀廷置业有限公
司法定代表人、上海泰伯置业有限公司法定代表人、上海璞涵置业有限公司法定代表人、上海昉翀置业有限公司法定代表人、上海苏翀置业有限公司法定代表人、
上海瑛翀置业有限公司法定代表人、上海翀宁置业有限公司董事、上海绾翀置业有限公司法定代表人、上海源翀置业有限公司法定代表人、上海翀滢置业有限公司
法定代表人、上海季历营销管理有限公司法定代表人、上海艾贝思营销管理有限公司法定代表人、上海嘉丹贸易有限公司法定代表人、上海馥睿贸易有限公司法定
代表人、上海翀玮置业有限公司法定代表人、上海苏峻置业有限公司法定代表人、深圳金顺隆实业有限公司法定代表人、深圳元盛佳实业有限公司法定代表人、南
京顺泰置业有限公司法定代表人、杭州名振实业有限公司法定代表人、东福名城（常州）置业发展有限公司法定代表人、深圳名城金控（集团）有限公司监事。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务
俞丽 名城控股集团有限公司 董事长 2010 年 1 月 1 日
俞凯 名城控股集团有限公司 董事 2010 年 1 月 1 日
在股东单位任
职情况的说明
2. 在其他单位任职情况
□适用 √不适用
公司董监高在除股东单位外的其他单位的任职或兼职情况见本节（一）《董事、监事和高级管
理人员主要工作经历》。
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 公司、董事、独立董事及监事的津贴根据公司《董监事报酬、津
酬的决策程序 贴方案的议案》为依据逐月进行发放。公司高管人员的薪酬根据
公司《公司高级管理人员薪酬方案的议案》，由董事会薪酬与考核
委员会结合年度绩效考核情况进行年度发放审核。
董事、监事、高级管理人员报 公司高级管理人员报酬确定依据：参照同行业、同地区、同性质
酬确定依据 公司水平，在公司薪酬体系内，结合具体岗位确定。
董事、监事和高级管理人员报 公司董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况见本节（一）
酬的实际支付情况 《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报
酬情况》。
报告期末全体董事、监事和高 1,609 万元
级管理人员实际获得的报酬
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第八届董事局第五次会议 2021-1-12 审议通过：
1、关于与合作方按股权比例调用项目公司富余资金的议案
2、关于对外转让项目公司名城地产（福清）有限公司股权的议案
3、关于召开公司 2021 年第一次临时股东大会的议案
第八届董事局第六次会议 2021-3-25 审议通过：
1、关于使用闲置募集资金暂时补充流动资金的议案（永泰定增项目）2、
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2021 年年度报告
关于使用闲置募集资金暂时补充流动资金的议案（兰州定增项目）
第八届董事局第七次会议 2021-4-22 审议通过：
1、公司 2020 年度总经理工作报告
2、公司 2020 年度董事局工作报告
3、公司 2020 年度财务决算暨 2021 年度财务预算
4、关于公司 2020 年度利润分配、资本公积转增股本的预案
5、关于公司 2020 年年度报告及摘要的议案
6、审计委员会对天职会计师事务所 2020 年度审计工作总结
7、关于聘请 2021 年度财务审计及内控审计会计师事务所的议案
8、公司 2020 年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告
9、公司 2020 年度内部控制审计报告
10、公司 2020 年度内部控制评价报告
11、公司 2020 年度企业社会责任报告
12、公司控股股东、公司实际控制人及其关联人拟向公司提供财务资金
支持的关联交易议案
13、关于提请股东大会批准公司或控股子公司购买金融机构发售的低风
险短期结构性存款类理财产品的议案
14、关于提请股东大会批准名城金控集团 2021 年度证券投资额度的议
案
15、关于公司或控股子公司为公司各级子公司提供年度担保额度的议案
16、关于提请召开公司 2020 年年度股东大会的议案
第八届董事局第八次会议 2021-4-27 审议通过公司 2021 年第一季度报告及正文
第八届董事局第九次会议 2021-5-14 审议通过 2015 非公开发行股票募投项目子项目完工并将节余募集资金
永久性补充流动资金议案
第八届董事局第十次会议 2021-8-5 审议通过：
1、公司 2021 年半年度报告及摘要
2、公司 2021 年半年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告
3、关于公司日常关联交易预计的议案
第八届董事局第十一次会议 2021-9-30 1、逐项审议通过关于以集中竞价交易方式回购股份的方案主要条款的
议案
2、审议通过上海大名城企业股份有限公司关于以集中竞价交易方式回
购股份的方案
第八届董事局第十二次会议 2021-10-28 审议通过公司 2021 年第三季度报告
第八届董事局第十三次会议 2021-12-9 审议关于公司共赢发展员工持股计划第一期存续期展期的议案
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
俞培俤 否 9 2 7 0 0 否 0
俞锦 否 9 2 7 0 0 否 0
俞丽 否 9 2 7 0 0 否 0
俞凯 否 9 2 7 0 0 否 0
冷文斌 否 9 2 7 0 0 否 1
郑国强 否 9 2 7 0 0 否 1
卢世华 是 9 2 7 0 0 否 1
陈玲 是 9 2 7 0 0 否 1
郑启福 是 9 2 7 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
年内召开董事会会议次数 9
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 7
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 卢世华、陈玲、郑启福、冷文斌、郑国强
提名委员会 郑启福、卢世华、陈玲、俞锦、俞丽
薪酬与考核委员会 陈玲、卢世华、郑启福、俞锦、冷文斌
战略委员会 俞培俤、俞锦、俞丽、俞凯、郑国强、卢世华、陈玲
(2).报告期内审计委员会召开 7 次会议
其他履行职责
召开日期 会议内容 重要意见和建议
情况
2020-12-28 对公司编制并拟提交天职国 审计委员会同意公司编制的 2020
际会计师事务所审计的公司 年度财务会计报表提交给天职国
2020 年度财务会计报表及天 际会计师事务所，同时也同意天
职国际会计师事务所提交的 职国际会计师事务所提交的 2020
审计计划进行审阅 年度审计计划。
2021-3-18 对天职国际会计师事务所提 审计委员会同意天职国际会计师
交的审计报告（初稿）进行审 事务所提交的审计报告（初稿），
阅 并 希望抓紧 时间完 成审计 报告
（定稿）。
2021-4-21 对天职国际会计师事务所提 审计委员会同意天职国际会计师
交的审计报告（定稿）进行审 事务所提交的公司 2020 年度审
阅 计报告（定稿）。
2021-4-22 一、审议公司 2020 年年度报 根据法律法规及相关规章制度的
告 规定，审计委员会经过充分讨论，
二、审议公司 2020 年内部控 同意全部议案并同意提交公司董
制自我评价报告 事会审议。
三、审议关于续聘公司 2021
年度审计机构的议案
四、审议关于公司控股股东、
公司实际控制人及其关联拟
向公司提供财务资金支持的
关联交易议案
五、审议公司 2020 年内部审
计工作总结及 2021 年内部审
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2021 年年度报告
计计划
2021-4-27 审议公司 2021 年第一季度报 根据法律法规及相关规章制度的
告及正文 规定，审计委员会经过充分讨论，
同意该议案并同意提交公司董事
会审议。
2021-8-5 一、审议公司 2021 年半年度 根据法律法规及相关规章制度的
报告及摘要 规定，审计委员会经过充分讨论，
二、审议《关于公司日常关联 同意全部议案并同意提交公司董
交易预计的议案》 事会审议。
2021-10-28 审议公司 2021 年第三季度报 根据法律法规及相关规章制度的
告 规定，审计委员会经过充分讨论，
同意该议案并同意提交公司董事
会审议。
(3).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
其他履行职责
召开日期 会议内容 重要意见和建议
情况
2021-2-4 一、审查公司董事、监事 2020
根据法律法规及相关规章制度的
年津贴发放方案
规定，经过充分沟通，薪酬与考
二、审查公司高管 2020 年绩
核委员会同意全部议案。
效考核发放方案
(4).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
√适用 □不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 61
主要子公司在职员工的数量 897
在职员工的数量合计 958
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 284
销售人员 165
技术人员 129
财务人员 124
行政人员 143
物业服务 113
合计 958
教育程度
教育程度类别 数量（人）
本科及以上 444
大专 250
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2021 年年度报告
大专以下 264
合计 958
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司本着认同和尊重人才价值的理念，关注员工绩效效率，有效吸引、留住人才，给予发展
空间，通过员工与企业共成长，增强公司凝聚力，提升员工个人发展前景。公司通过对标同地区、
同行业、同类型上市房企薪酬水平，建立符合名城发展的员工薪酬体系；逐步完善短期、中期、
长期薪酬体系，充分调动全体员工尤其是一线业务团队的主动性和积极性，为员工提供良好的职
业平台和发展空间。围绕“聚焦项目、突出重点、权责对等”的基本原则，实施员工持股计划等
激励方案。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
制定全年培训计划，推出管理之道、职场之道、专业之道、人才梯队建设等系列专业培训。
通过开展外部专业培训，发展内部讲师体系，建立内部知识资源库分享平台，提升员工专业技能、
业务素质和综合能力。通过提升员工职业素养、专业技能，加强公司凝聚力，使员工在为企业创
造价值的同时实现自身价值的不断提升。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司依据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37
号）、《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》（证监会公告[2013]43 号）以及《上海
证券交易所上市公司现金分红指引》的相关规定，制定现金分红政策，对《公司章程》关于利润
分配事项的决策程序和机制进行了修订和完善，公司关于利润分配事项的相关决策程序和机制等
已在《公司章程》第三十九条、第七十五条、第一百零六条、第一百五十五条、第一百五十六条、
第一百五十七条、第一百五十八条等相关条款进行了规定。
《公司章程》关于分红标准和比例明确和清晰，相关的决策程序和机制完备，独立董事尽职
履责并发挥了应有的作用，为中小股东提供了充分表达意见和诉求的机会，中小股东的合法权益
得到充分维护。公司制定有《上海大名城企业股份有限公司未来三年（2020-2022 年度）股东回
报规划》，明确三年的分红计划。
公司利润分配方案均严格按照《公司法》和《公司章程》的规定，由公司董事会审议通过后，
再提交公司股东大会审议批准，系自主决策。最近三年公司累计现金分红金额（含税）为 13,614.29
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2021 年年度报告
万元，最近三年公司实现的年均可分配利润 25，979.54 万元，最近三年公司累计现金分红金额占
最近三年年均可分配利润的比例达 52.40%。
公司 2021 年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。鉴于公司 2021 年度业绩亏
损，虽 2021 年末母公司可供分配利润为正，但依据《公司章程》、公司《未来三年（2020 年--2022
年）股东回报规划》相关规定，同时综合考虑宏观经济环境、现阶段所处行业特点、公司发展阶
段、自身经营模式和盈利水平，以及为经营发展需要，主营业务拓展存在重大资金支出安排，为
更好地维护全体股东的长远利益，公司 2021 年度拟不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
√适用 □不适用
上海大名城企业股份有限公司共赢发展员工持股计划第一期的存续期于 2022 年 2 月 12 日届
满，经员工持股计划持有人会议、公司董事会审议通过，同意对本次员工持股计划存续期展期，
存续期延长 12 个月，即延长至 2023 年 2 月 12 日。
截至本报告日，上海大名城企业股份有限公司共赢发展员工持股计划第一期持有公司 A 股
31,875,600 股，占公司总股本的 1.29%，持股数量未发生变动。
其他激励措施
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司依照自身的实际情况、结合经营目标，制定了高级管理人员的内部考核制度。高管人员
的薪酬方案是在综合考虑个人工作目标达成率及主要考核经济指标完成情况的基础上进行综合考
评，以此充分调动发挥高级管理人员的工作积极性和经营潜力。公司将根据发展情况，进一步优
化调整，建立更为科学、有效的薪酬体系与激励约束机制。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照证监会对上市公司内控的相关规定，依据《企业内部控制基本规范》
《企业内部控制应用指引》以及公司内部控制管理制度，在已建立的内控体系基础上不断完善内
控制度，并通过内部审计、自我检查评价、聘请中介机构开展内部控制审计等方式，系统梳理公
司制度体系，进一步规范公司治理工作流程，提升公司风险治理水平。
公司内部控制体系结构合理，符合财政部、中国证监会等五部委对于内部控制体系完整性、
合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司不断健全内控体系，内控运行机
制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利益。
详见《上海大名城企业股份有限公司 2021 年度内部控制自我评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司对子公司的管理控制有效。公司根据《控股子公司管理制度》等系列配套制
度，结合行业特点和业务拓展实际经营情况，从决策权限与程序、经营业绩考核管理、财务资金
监管、合约管理、报表报送等方面加强对子公司的管理，通过制定年度内部审计计划，定期对子
公司重点业务和管理进行内部审计，对发现的问题及时整改。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请天职会计师事务所对公司 2021 年度报告内部控制实施情况进行审计，并出具《上海
大名城企业股份有限公司内部控制审计报告》。报告显示，公司按照《企业内部控制基本规范》和
相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
详见《上海大名城企业股份有限公司 2021 年度内部控制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
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2021 年年度报告
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司注重绿色建筑，在建项目绿色建筑等级均采用了二星绿建设计。绿建设计是从安全耐久、
健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居和提高和创新共六个维度进行评分，在项目设计中综
合考虑了节能、环保、降耗等因素。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
√适用 □不适用
详见《上海大名城企业股份有限公司 2021 年度可持续发展报告》（ESG 报告）
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见《上海大名城企业股份有限公司 2021 年度可持续发展报告》（ESG 报告）
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履行 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及 是否有履行期 是否及时严
承诺背景 承诺方 应说明未完成履 履行应说明
类型 内容 期限 限 格履行
行的具体原因 下一步计划
与股改相关的承诺 其他 名城控股集 关于避免与上市公司 2009-10-23 长 否 是 不适用 不适用
团、福州创元 同业竞争的承诺，关 期有效
贸易有限公 于规范和减少关联交
司、俞培俤先 易的承诺，关于维护
生 上市公司独立性的承
诺
收购报告书或权益变动报告
书中所作承诺
与重大资产重组相关的承诺
与首次公开发行相关的承诺
与再融资相关的承诺
与股权激励相关的承诺
其他对公司中小股东所作承
诺
其他承诺
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2021 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
会计政策的变更
1.本公司自2021年1月1日采用《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号）相关规
定，根据累积影响数，调整使用权资产、租赁负债、期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，
对可比期间信息不予调整。会计政策变更导致影响如下：
（1）合并财务报表的影响
合并资产负债表
项目
2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日
预付款项 32,076,032.01 31,973,275.86
使用权资产 25,983,638.22
一年内到期的非流动负债 3,343,039,335.14 3,355,577,470.46
租赁负债 13,342,746.75
（2）母公司财务报表的影响
母公司资产负债表
项目
2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日
使用权资产 3,844,506.87
一年内到期的非流动负债 9,294,267.17 11,065,011.13
租赁负债 2,073,762.91
2.本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号）相关规
定，根据累积影响数，调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调
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2021 年年度报告
整。执行该准则对本报告期内财务报表无重大影响。
3.本公司自2021年1月1日采用《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕35号）“二、关于
资金集中管理相关列报”的相关规定，对可比期间的财务报表数据进行相应调整。执行该准则对
本报告期内财务报表无重大影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 1,800,000.00
境内会计师事务所审计年限 13
境外会计师事务所名称 无
境外会计师事务所报酬
境外会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 400,000.00
财务顾问 无
保荐人 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 0
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
原告兰州高科投资（控股）有限公司向上海 临时公告 2021-056
市闵行区人民法院诉本公司，主张与本公司于
2016 年 11 月 10 日签订的关于兰州高新开发建
设有限公司的《股权转让协议》无效。截至报告
期，该案仍在审理中。
股转案件：原告中建七局向上海市第一中级 临时公告 2020-116
人民法院诉兰州高科股权转让纠纷案件，上海市
第一中级人民法院于 2021 年 9 月 30 日出具
（2020）沪 01 民初 299 号民事判决书，判令兰
州高科向中建七局支付股权转让款 35,453.00
万元及逾期违约金。兰州高科于 2021 年 10 月就
该案向上海市高级人民法院提起上诉，上海市高
级人民法院已受理本案，案号为（2021）沪民终
1296 号。
借款案件：原告中建七局向上海市第一中级
人民法院诉兰州高科、兰州高新等被告借款纠纷
案件，上海市第一中级人民法院于 2021 年 12
月 28 日出具（2020）沪 01 民初 300 号民事判决
书，判令兰州高新向中建七局支付 2 亿元借款本
金及对应利息，兰州高科承担连带责任。兰州高
新及兰州高科于 2022 年 1 月就该案向上海市高
级人民法院提起上诉。
本公司作为第三人在该两案判决中均不涉
及任何责任。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
报告期内:
诉讼(仲
诉讼
起诉 应诉 承担连 裁)是否
诉讼(仲裁)涉及 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审理结果及 (仲裁)
(申请) (被申 带责任 诉讼仲裁类型 诉讼(仲裁)基本情况 形成预计
金额 进展情况 影响 判决执
方 请)方 方 负债及金
行情况
额
中国建 兰州高 原告中建七局向兰州高 40,575,117.13 否 兰州市中级 判令兰州高新向中建七
筑第七 新开发 新主张金钱给付，涉及 人民法院于 局 支 付 工 程 款
工程局 建设有 给 付 金 额 合 计 2022 年 3 月 35,825,344.94 元、利息
有限公 限公司 40,575,117.13 元，并诉 14 日 出 具 231,272.50 元及 2020 年
司 请兰州高新原股东方兰 （ 2021 ） 甘 2 月 8 日起至实际付清之
州高科及本公司对其诉 01 民初 606 日的利息，驳回原告中
请款项承担连带清偿责 号民事判决 建七局其他诉求，本公
任。 书 司不承担任何责任。
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(三) 其他说明
□适用 √不适用
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
（1）2021 年 4 月 24 日，经公司 2020 年年度股东大会审议批准《关于控股股东、实际控制
人及其关联人拟向公司提供财务资金支持的关联交易议案》，名城企业集团以其持有的资金向公司
提供借款余额不超过 50 亿元的资金支持，资金成本不超过公司同等条件的对外融资成本，期限自
公司 2020 年年度股东大会批准该议案之日起不超过 12 个月。（2021-029）
（2）依据上述决议批准，根据公司整体发展战略的需要和资金安排，名城企业集团本期向公
司及控股子公司提供阶段资金支持，截至报告期末名城企业集团提供的资金支持余额为
44,234.91 万元，公司承担的资金占用费总计 3,450.23 万元。
（3）2021 年 8 月 7 日，经公司第八届董事局第十次会议审议通过《关于公司日常关联交易
预计的议案》，公司委托兰州城旭及其全资子公司提供物业管理服务，预计年度总金额为人民币
5,900 万元。(2021-061)
本期实际发生详见十二、关联方及关联交易 5、关联交易情况；本期余额详见十二、关联方
及关联交易 6、关联方应收应付款项。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
福 州 福汇 物业 管 联营公司 621,152.89 -172,099.80 449,053.09
理有限公司
福 州 万曦 房地 产 联营公司 15,857,087.92 15,857,087.92
有限公司
杭 州 弘招 城房 地 联营公司 61,200,000.00 61,200,000.00
产开发有限公司
杭 州 北隆 房地 产 联营公司 51,229,480.55 17,608,600.00 70,838,080.55
开发有限公司
合计 128,907,721.36 17,436,500.20 148,344,221.56
关 联债 权债 务形 成原 主要系日常经营活动中与关联方发生的垫付款项。
因
关 联债 权债 务对 公司 无。
的影响
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(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位:亿元币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保发生
担保方与 担保是否
日期(协 担保 担保 担保物 担保是否 担保逾期 反担保情 是否为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 已经履行
议签署 起始日 到期日 （如有） 逾期 金额 况 联方担保 关系
的关系 完毕
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 66.43
报告期末对子公司担保余额合计（B） 57.69
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 57.69
担保总额占公司净资产的比例(%) 43.96
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保
金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -7.93
上述三项担保金额合计（C+D+E） -7.93
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
期末对子公司担保余额为 57.69 亿元，其中：
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公司 担保金额
福州凯邦房地产开发有限公司 4.17
甘肃名城房地产开发有限公司 2.11
兰州恒尚房地产开发有限公司 0.92
兰州江丰房地产开发有限公司 1.12
兰州顺泰房地产开发有限公司 1.05
兰州泰兴商业管理有限公司 0.10
兰州新和房地产开发有限公司 0.69
名城地产（福建）有限公司 16.47
名城国际控股有限公司 0.38
名城悦华酒店（福州）有限公司 0.28
南昌名城房地产开发有限公司 4.40
上海大名城贸易有限公司 1.85
上海名城实业有限公司 1.15
上海苏翀置业有限公司 7.00
上海泰伯置业有限公司 6.00
上海源翀置业有限公司 10.00
合计 57.69
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
关于公司获得房地产项目情况
2021 年 6 月 21 日，公司全资子公司经公开竞投,获得上海市奉贤区规划和自然资源局公开挂
牌转让的位于上海奉贤区庄行镇一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：54,861.1 平方米；
容积率：普通商品房 1.8；出让年限：普通商品房 70 年；最终竞得价：人民币 125,920 万元。
2021 年 12 月 1 日，公司全资子公司联合陕西建工房地产开发集团有限公司经公开竞投,获得
中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会公开挂牌转让的位于上海自贸区临港新片区
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一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：41,249.7 平方米；容积率：普通商品房 2.3；出让
年限：普通商品房 70 年；最终竞得价：人民币 66,649 万元。
2021 年 12 月 2 日，公司全资子公司经公开竞投,获得上海市青浦区规划和自然资源局公开挂
牌转让的位于上海青浦区一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：42,222.1 平方米；容积率：
普通商品房 2.0；出让年限：普通商品房 70 年；最终竞得价：人民币 135,111 万元。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 64,209
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 68,906
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截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 限售条
股份状 股东性质
（全称） 增减 量 (%) 件股份 数量
态
数量
名城控股集团有限公司 0 235,587,483 9.52 0 无 0 境内非国有法人
俞丽 0 171,457,717 6.93 0 无 0 境外自然人
陈华云 0 125,842,450 5.08 0 无 0 境外自然人
俞锦 0 123,766,253 5.00 0 质押 84,500,000 境外自然人
金元顺安基金－宁波银行－
西部信托－大名城定增事务 0 108,122,028 4.37 0 无 0 境内非国有法人
管理类单一资金信托计划
俞培明 0 100,000,000 4.04 0 无 0 境内自然人
徐剑明 -17,759,545 59,670,000 2.41 0 无 0 境内自然人
香港中央结算有限公司 15,793,196 53,195,988 2.15 0 无 0 境外法人
俞凯 0 50,000,000 2.02 0 无 0 境外自然人
HAITONGINTERNATIONALSECU
RITIESCOMPANYLIMITED-ACC 598,588 45,127,585 1.82 0 无 0 境外法人
OUNTCLIENT
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
名城控股集团有限公司 235,587,483 人民币普通股 235,587,483
人民币普通股 123,766,253
俞丽 171,457,717
境内上市外资股 47,691,464
陈华云 125,842,450 人民币普通股 125,842,450
俞锦 123,766,253 人民币普通股 123,766,253
金元顺安基金－宁波银行－西部信托－大名城定增
108,122,028 人民币普通股 108,122,028
事务管理类单一资金信托计划
俞培明 100,000,000 人民币普通股 100,000,000
徐剑明 59,670,000 人民币普通股 59,670,000
香港中央结算有限公司 53,195,988 人民币普通股 53,195,988
俞凯 50,000,000 人民币普通股 50,000,000
HAITONGINTERNATIONALSECURITIESCOMPANYLIMITED
45,127,585 境内上市外资股 45,127,585
-ACCOUNTCLIENT
前十名股东中回购专户情况说明 无
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表
无
决权的说明
1、名城控股集团有限公司系公司控股股东。
2、俞培俤先生系公司实际控股人。陈华云女士、俞锦先生、俞丽
上述股东关联关系或一致行动的说明
女士、俞凯先生、俞培明先生分别系俞培俤先生的配偶、儿子、女
儿、儿子、兄弟。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
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(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 名城控股集团有限公司
单位负责人或法定代表人 俞丽
成立日期 1986 年 1 月 15 日
主要经营业务 一般项目：企业总部管理；企业管理；企业管理咨询；商务
代理代办服务；新能源原动设备制造；新能源原动设备销售；
建筑材料销售；建筑用钢筋产品销售；五金产品批发；针纺
织品销售；服装服饰批发；非居住房地产租赁；运输设备租
赁服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开
展经营活动）（不得在《外商投资准入负面清单》禁止外商投
资的领域开展经营活动）
报告期内控股和参股的其他境内外 报告期内没有控股和参股其他境内外上市公司的股权情况
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 俞培俤
国籍 中国香港
是否取得其他国家或地区居留权 否
主要职业及职务 俞培俤先生现任上海大名城企业股份有限公司董事局主席，
并担任世界华人华侨（亚洲）青年总商会会长、香港福建社
团联会荣誉会长、中国全国工商联房地产商会副会长、福建
省政协委员、福州市侨联副主席、福州市企业家联会常务副
会长、福州市慈善总会荣誉会长等社会职务。
过去 10 年曾控股的境内外上市公 过去 10 年没有控股境内外上市公司的情况
司情况
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
回购股份方案名称 关于以集中竞价交易方式回购公司股份的方案
回购股份方案披露时间 2021 年 10 月 08 日
拟回购股份数量及占总股本的比例(%) 36,900,3691.49
拟回购金额 20,000.00
拟回购期间 自董事会审议通过回购方案之日起 6 个月内
回购用途 用于员工持股计划或股权激励计划
已回购数量(股) 16,000,000
已回购数量占股权激励计划所涉及的标 不适用
的股票的比例(%)（如有）
公司采用集中竞价交易方式减持回购股 不适用
份的进展情况
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元币种：人民币
投资 是否存
交 者适 交 在终止
还本
发行 起息 到期 债券 利率 易 当性 易 上市交
债券名称 简称 代码 付息
日 日 日 余额 （%） 场 安排 机 易的风
方式
所 （如 制 险
有）
上海大名城企
按 年
业股份有限公 上海 交易
2020 2020 2023 付息，
司 2020 年公开 20 名 证券 所债
175481 年 12 年 12 年 12 14.591 7.50 到 期 无 否
发 行 公 司 债 券 城债 交易 券市
月1日 月1日 月1日 一 次
（面向专业投 所 场
还本
资者）（第一期）
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
上海大名城企业股份有限公司 2021 年 12 月 1 日，公司按期完成“20 名城债”付息工作，
2020 年公开发行公司债券（面向专 付息期间为 2020 年 12 月 1 日至 2021 年 11 月 30 日
业投资者）（第一期）
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
20 名城债附第 2 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
报告期内，未触发投资者保护条款事项。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
申万宏源证券 有 上海市徐 汇区长 战永昌、陈魁 021-33388616
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限公司 乐路 989 号 45 层
联合资信评估 股 北京市朝 阳区建 王安娜、张超 010-85679696
份有限公司 国门外大街 2 号
中国人保 财险大
厦 17 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元币种:人民币
是否与募集
募集资金违
说明书承诺
募集资金 已使用 未使用 募集资金专项账户 规使用的整
债券名称 的用途、使
总金额 金额 金额 运作情况（如有） 改情况（如
用计划及其
有）
他约定一致
公司已与银行、债券受
托管理人签订了《募集
上海大 名城 企业 股份有
资金监管协议》，根据相
限公司 2020 年公开发行
14.591 14.591 0 关法律法规的规定指定 不适用 是
公司债券（面向专业投资
募集资金专项账户用于
者）（第一期）
债券募集资金的接收、
存储、划转与本息偿付。
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
√适用 □不适用
“20 名城债”募集资金扣除发行费用后全部用于偿还及置换到期或回售的公司债券
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是
变更对债
是否 变更 否已取
变更 券投资者
现状 执行情况 发生 后情 得有权
原因 权益的影
变更 况 机构批
响
准
“ 20 名 城 报告期内，“20 名城债”的偿债计划及偿债 不 适
否 不适用 无
债”无担保 保障措施未发生变更，公司将严格按照募 用
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2021 年年度报告
增信机制。 集使用书约定的还本付息安排向债券持有
人支付债券利息和兑付债券本金。
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
1、2021 年 6 月 23 日，联合资信评估股份有限责任公司对“20 名城债”进行信用跟踪评级并
出具联合【2021】跟踪 4857 号评级报告，维持公司主体长期信用评级 AA+，维持“20 名城债”信
用等级 AA+，评级展望稳定。
2、当期货币资金期末余额 62.61 亿元，较上年增加 166.18%。
3、当期经营活动产生的现金流量净额 65.34 亿元，较上期由负值转正且大额增加，系本年销
售增加，而土地谨慎扩张投入减少所致。
4、本期资产负债率 67.15%，剔除预收款后的资产负债率 39.42%，净负债率 20.47%，现金短
债比 4.24，三条红线指标均为绿档。
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书
约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
本期比上
主要指标 2021 年 2020 年 年同期增 变动原因
减（%）
主要系当期
扣除非经常性损益后净利润 -611,583,038.48 425,268,391.57 -243.81 计提减值导
致经营亏损
流动比率 1.69 1.91 -11.52
主要系货币
资金增加导
速动比率 0.40 0.21 90.48 致存货占流
动资产比例
减少
主要系当期
资产负债率（%） 67.15 62.68 7.13 期房销售新
增合同负债
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2021 年年度报告
增加所致
主要系当期
大额减值计
EBITDA 全部债务比 0.01 0.15 -93.33 提致息税前
利润降低
主要系当期
大额减值计
利息保障倍数 -0.03 1.72 -101.74
提致息税前
利润降低
主要系当期
大额减值计
现金利息保障倍数 8.56 -0.25 不适用 提致息税前
利润降低
主要系当期
大额减值计
EBITDA 利息保障倍数 0.14 1.82 -92.31 提致息税前
利润降低
贷款偿还率（%） 100 100 0
利息偿付率（%） 100 100 0
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
天职业字[2022]20908 号
上海大名城企业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海大名城企业股份有限公司（以下简称“大名城”）财务报表，包括 2021 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了大名
城 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于大名城，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是
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2021 年年度报告
充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产开发项目的收入确认
2021 年度，地产项目收入占大名城 我们针对上述地产项目的收入确认事项，实施的审计程序包括但不限于：
2021 年度营业收入的 97.29%。
（1）评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运
由于地产项目的收入对大名城的重 行有效性；
要性，以及单个地产项目收入确认
（2）检查大名城的房产标准买卖合同条款，以评价大名城有关房地产开
中的细小错误汇总后可能会对大名
发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
城的利润产生重大影响，因此我们
（3）就 2021 年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同及
将地产项目的收入确认作为关键审
可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入
计事项。
是否已按照大名城的收入确认政策确认；
大 名 城 对 收入 制 定 了相 关 会计 政
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可
策，详见财务报表附注“三、重要
以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是
会计政策及会计估计”中的“(三十
否在恰当的期间确认；
五)收入”，本期收入情况详见财务
报表附注“六、合并财务报表主要 （5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其
项目注释”中“(三十九）营业收入、 单方平均售价与从公开信息获取的单方售价相比较。
营业成本”。
2、存货可变现净值
截至 2021 年 12 月 31 日，大名城开 我们针对存货可变现净值执行的主要审计程序如下：
发成本、开发产品等(以下统称“存
（1）评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他
货 ”) 总 金 额 为 人 民 币
成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2,567,814.04 万元，占大名城总资
产的 64.27%。 （2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货
项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本预算；
由于存货对大名城资产的重要性，
且估计存货项目达到完工状态时将 （3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，
要发生的建造成本和未来净售价存 包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据和大名城
在固有风险，特别是考虑到当前的 的销售预算计划进行比较；
经济环境在各个城市推出的各种应
（4）将各存货项目的估计建造成本与大名城的最新预算进行比较，并将
对房地产市场的措施，我们将对大
截止 2021 年 12 月 31 日发生的成本与预算进行比较，以评价管理层预测
名城存货的可变现净值的评估识别
为关键审计事项。 的准确性和预算过程。
详见财务报表附注“三、公司重要
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会计政策、会计估计”（十五）存货
所述的会计政策及“六、合并财务
报表项目附注”（七）存货。
3、土地增值税的计提
大名城应缴纳的主要税项之一为土 我们针对土地增值税的计提执行的主要审计程序如下：
地增值税。大名城销售开发的房地
（1）评价管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部控制的设计和
产需要就土地增值额按照超率累进
运行有效性；
税率 30%-60%缴纳土地增值税。在每
个财务报告期末，管理层需要对土 （2）评价大名城 2021 年 12 月 31 日土地增值税的计提以及管理层对预
地增值税的计提金额进行估算，在 计销售房产取得的收入及可扣除的成本费用的估计，评估管理层的假设
作出估算判断时，主要考虑的要素 和判断；
包括相关税务法律法规的规定和解 （3）利用税务专家的工作，评价大名城于 2021 年 12 月 31 日重要房地
释，预计销售房地产取得的收入减 产项目的土地增值税的计提，包括基于我们的专业知识、经验和对各地
去预计可扣除的土地成本、房地产 方税务机关就相关税法应用的实务操作的理解，评估管理层的假设和判
开发成本、利息费用、开发费用等。 断；
由于土地增值税的计提对合并财务 （4）在抽样的基础上，重新计算大名城应计提的土地增值税，并将重新
报表的重要性，且管理层作出估计 计算结果与大名城所记录的金额进行核对。
时的判断包括对相关税务法律法规
和实务做法的理解，因此，我们将
大名城土地增值税的计提识别为关
键审计事项。
详见财务报表附注“六、合并财务
报表项目附注”（二十五）应交税费
及（四十）税金及附加。
四、其他信息
大名城管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括《上海大名城企业股份
有限公司 2021 年年度报告》中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财
务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
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在编制财务报表时，管理层负责评估大名城的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如
适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督大名城的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对
大名城持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的
相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获
得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致大名城不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就大名城中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计
意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
[以下无正文]
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中国注册会计师
张 坚
中国北京 （项目合伙人）：
二○二二年四月二十八日
中国注册会计师： 冯飞军
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:上海大名城企业股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 6,261,027,808.63 2,352,161,040.49
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 45,148,000.00 34,247,300.00
衍生金融资产
应收票据 5,218,881.00
应收账款 319,122,308.43 253,443,296.97
应收款项融资
预付款项 106,513,283.01 32,076,032.01
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 361,656,581.19 809,371,324.99
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 25,678,140,402.92 28,599,458,816.28
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 966,552,823.13 128,034,771.84
流动资产合计 33,743,380,088.31 32,208,792,582.58
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,211,592,925.33 1,195,534,108.14
其他权益工具投资 65,779,834.12 67,702,834.99
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其他非流动金融资产 11,200,000.00 3,846,000.00
投资性房地产 3,032,218,869.22 2,688,025,076.69
固定资产 671,697,398.18 683,816,507.86
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 18,685,540.56
无形资产 2,587,968.24 2,155,042.48
开发支出
商誉
长期待摊费用 32,451,252.34 46,962,811.83
递延所得税资产 1,108,351,816.17 934,864,700.86
其他非流动资产 53,086,863.34 1,258,457.76
非流动资产合计 6,207,652,467.50 5,624,165,540.61
资产总计 39,951,032,555.81 37,832,958,123.19
流动负债：
短期借款 498,123,429.16 1,026,353,641.05
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 832,924,319.24 354,627,890.61
应付账款 2,586,684,464.73 3,393,031,805.00
预收款项 10,003,513.39 7,861,815.51
合同负债 10,209,250,972.58 5,006,399,978.70
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 20,982,073.66 26,721,617.62
应交税费 1,887,097,781.05 1,826,942,212.63
其他应付款 2,058,896,077.29 1,623,900,252.47
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 976,917,606.56 3,343,039,335.14
其他流动负债 868,852,607.22 228,082,542.55
流动负债合计 19,949,732,844.88 16,836,961,091.28
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 5,315,233,430.60 5,159,102,001.02
应付债券 1,458,279,504.80 1,457,893,700.19
其中：优先股
永续债
租赁负债 4,223,284.82
长期应付款 88,028,909.03 244,764,082.10
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2021 年年度报告
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 11,980,300.59 14,297,941.54
其他非流动负债
非流动负债合计 6,877,745,429.84 6,876,057,724.85
负债合计 26,827,478,274.72 23,713,018,816.13
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 5,836,485,917.34 5,836,485,917.34
减：库存股 57,685,267.00
其他综合收益 -201,465,239.38 -197,754,495.12
专项储备
盈余公积 517,886,541.75 483,123,685.80
一般风险准备
未分配利润 4,023,932,174.12 4,533,858,259.46
归属 于母公司所有 者权益
12,594,479,183.83 13,131,038,424.48
（或股东权益）合计
少数股东权益 529,075,097.26 988,900,882.58
所有者权益（或股东权
13,123,554,281.09 14,119,939,307.06
益）合计
负债和所有者权益（或
39,951,032,555.81 37,832,958,123.19
股东权益）总计
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:上海大名城企业股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,407,838.88 222,877,511.50
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 15,296,607.00 22,838,958.62
应收款项融资
预付款项 84.77 874.90
其他应收款 14,906,099,528.25 11,627,796,047.02
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
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2021 年年度报告
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 14,922,804,058.90 11,873,513,392.04
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 9,321,665,770.77 10,222,165,770.77
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 7,588,809.16 7,844,611.48
固定资产 58,431,072.35 61,273,180.26
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 2,070,119.07
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 60,128,138.72 142,322,290.70
其他非流动资产
非流动资产合计 9,449,883,910.07 10,433,605,853.21
资产总计 24,372,687,968.97 22,307,119,245.25
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 20,901,240.34
应付账款 338,988.88 42,776,368.78
预收款项
合同负债
应付职工薪酬
应交税费 10,240,175.90 5,629,744.80
其他应付款 9,836,833,761.47 7,942,121,199.88
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 11,202,478.58 9,294,267.17
其他流动负债
流动负债合计 9,858,615,404.83 8,020,722,820.97
非流动负债：
长期借款
应付债券 1,458,279,504.80 1,457,893,700.19
其中：优先股
永续债
租赁负债 165,551.50
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2021 年年度报告
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,458,445,056.30 1,457,893,700.19
负债合计 11,317,060,461.13 9,478,616,521.16
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 8,452,319,667.36 8,452,319,667.36
减：库存股 57,685,267.00
其他综合收益
专项储备
盈余公积 422,912,624.91 388,149,768.96
未分配利润 1,762,755,425.57 1,512,708,230.77
所有者权益（或股东权
13,055,627,507.84 12,828,502,724.09
益）合计
负债和所有者权益（或
24,372,687,968.97 22,307,119,245.25
股东权益）总计
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34
其中：营业收入 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 7,457,888,096.22 14,099,566,555.43
其中：营业成本 6,306,590,709.00 12,198,330,522.02
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 103,448,664.75 505,215,872.55
销售费用 419,158,840.30 475,952,627.52
管理费用 389,943,270.78 365,284,785.28
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2021 年年度报告
研发费用
财务费用 238,746,611.39 554,782,748.06
其中：利息费用 276,227,308.57 595,482,995.38
利息收入 40,775,488.30 41,447,716.05
加：其他收益 2,244,430.50 2,162,442.28
投资收益（损失以“－”号填列） 257,909,371.97 6,070,341.32
其中：对联营企业和合营企业的投 -1,890,087.28
5,882,399.15
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
3,798,000.00
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
-2,030,743.62 6,667,104.49
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
-771,006,048.00
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
-141,359.02 -119,857.29
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -305,889,847.62 752,156,247.71
加：营业外收入 17,533,265.39 9,921,833.40
减：营业外支出 13,139,007.47 9,269,234.68
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -301,495,589.70 752,808,846.43
减：所得税费用 27,508,515.41 229,857,364.10
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -329,004,105.11 522,951,482.33
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
-329,004,105.11 522,951,482.33
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏
-412,344,720.60 448,171,839.20
损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号
83,340,615.49 74,779,643.13
填列）
六、其他综合收益的税后净额 -3,710,744.26 -174,040,783.20
（一）归属母公司所有者的其他综合收
-3,710,744.26 -174,040,783.20
益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收
-1,923,000.87 -177,427,709.16
益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合
收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 -1,923,000.87 -177,427,709.16
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 -1,787,743.39 3,386,925.96
（1）权益法下可转损益的其他综合收 -1,787,743.39 3,386,925.96
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2021 年年度报告
益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 -332,714,849.37 348,910,699.13
（一）归属于母公司所有者的综合收益 274,131,056.00
-416,055,464.86
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 83,340,615.49 74,779,643.13
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.1668 0.1811
（二）稀释每股收益(元/股) -0.1668 0.1811
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合并方实现的
净利润为：0 元。
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 314,000,050.14 250,840,650.25
减：营业成本 18,496,673.86
税金及附加 1,947,991.55 1,208,770.80
销售费用
管理费用 77,436,654.64 78,435,688.49
研发费用
财务费用 -4,020,213.47 50,416,037.61
其中：利息费用 114,643,317.51 135,776,698.23
利息收入 119,040,004.08 85,360,577.59
加：其他收益 229,332.50 223,317.15
投资收益（损失以“－”号填列） 190,854,880.83 1,558,690,550.64
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
以摊余成本计量的金融资产终
止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 133,245.73 27,875,672.86
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） -1,906.57 164.65
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2021 年年度报告
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 429,851,169.91 1,689,073,184.79
加：营业外收入 1,156.47 8,320.00
减：营业外支出 29,614.86 3,012,519.90
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 429,822,711.52 1,686,068,984.89
减：所得税费用 82,194,151.98 46,936,579.09
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 347,628,559.54 1,639,132,405.80
（一）持续经营净利润（净亏损以“－” 1,639,132,405.80
347,628,559.54
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收
益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 347,628,559.54 1,639,132,405.80
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 14,022,068,153.42 12,169,718,267.70
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
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2021 年年度报告
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 675,065,894.07 462,861,338.57
经营活动现金流入小计 14,697,134,047.49 12,632,579,606.27
购买商品、接受劳务支付的现金 5,992,644,870.97 12,867,139,011.70
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 332,452,597.86 303,075,113.94
支付的各项税费 686,706,708.25 1,121,143,980.35
支付其他与经营活动有关的现金 1,151,613,392.54 758,017,030.54
经营活动现金流出小计 8,163,417,569.62 15,049,375,136.53
经营活动产生的现金流量净额 6,533,716,477.87 -2,416,795,530.26
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 52,013,513.95 243,254,776.74
取得投资收益收到的现金 579,936.16 187,942.17
处置固定资产、无形资产和其他长期
466,829.97 12,970,188.73
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
700,056,554.66
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 753,116,834.74 256,412,907.64
购建固定资产、无形资产和其他长期
23,398,573.40 42,104,037.62
资产支付的现金
投资支付的现金 86,216,550.00 33,946,360.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 52,233,450.00
投资活动现金流出小计 161,848,573.40 76,050,397.62
投资活动产生的现金流量净额 591,268,261.34 180,362,510.02
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
取得借款收到的现金 6,996,570,000.00 10,638,061,418.34
收到其他与筹资活动有关的现金 1,831,157,586.58 2,363,813,007.64
筹资活动现金流入小计 8,827,727,586.58 13,001,874,425.98
偿还债务支付的现金 9,189,033,178.76 8,528,288,688.43
分配股利、利润或偿付利息支付的现
943,262,588.62 1,126,427,413.63
金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 2,578,807,589.28 2,257,193,963.85
筹资活动现金流出小计 12,711,103,356.66 11,911,910,065.91
筹资活动产生的现金流量净额 -3,883,375,770.08 1,089,964,360.07
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2021 年年度报告
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
524,763.42 892,795.25
响
五、现金及现金等价物净增加额 3,242,133,732.55 -1,145,575,864.92
加：期初现金及现金等价物余额 2,176,678,715.71 3,322,254,580.63
六、期末现金及现金等价物余额 5,418,812,448.26 2,176,678,715.71
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 339,297,704.36 240,123,591.44
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 125,689,721.99 350,641,301.58
经营活动现金流入小计 464,987,426.35 590,764,893.02
购买商品、接受劳务支付的现金 64,147,755.97 1,147,567.71
支付给职工及为职工支付的现金 54,034,994.07 51,490,649.08
支付的各项税费 14,090,144.90 4,535,780.60
支付其他与经营活动有关的现金 18,901,045.97 50,457,074.14
经营活动现金流出小计 151,173,940.91 107,631,071.53
经营活动产生的现金流量净额 313,813,485.44 483,133,821.49
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 228,079,122.25 112,000,000.00
取得投资收益收到的现金 112,775,758.58 685,520,023.86
处置固定资产、无形资产和其他长期资
46,896.58 450.00
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 9,216,027,004.26 30,984,437,798.72
投资活动现金流入小计 9,556,928,781.67 31,781,958,272.58
购建固定资产、无形资产和其他长期资
138,666.08 133,367.43
产支付的现金
投资支付的现金 239,500,000.00 90,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
支付其他与投资活动有关的现金 12,496,633,572.60 34,895,883,335.37
投资活动现金流出小计 12,736,272,238.68 34,986,516,702.80
投资活动产生的现金流量净额 -3,179,343,457.01 -3,204,558,430.22
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,457,786,810.00
收到其他与筹资活动有关的现金 12,520,054,188.09 12,757,088,775.43
筹资活动现金流入小计 12,520,054,188.09 14,214,875,585.43
偿还债务支付的现金 1,523,619,188.10
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 171,315,626.43 231,301,951.31
支付其他与筹资活动有关的现金 9,704,661,264.68 9,860,392,865.44
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2021 年年度报告
筹资活动现金流出小计 9,875,976,891.11 11,615,314,004.85
筹资活动产生的现金流量净额 2,644,077,296.98 2,599,561,580.58
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -16,998.03 125,652.26
五、现金及现金等价物净增加额 -221,469,672.62 -121,737,375.89
加：期初现金及现金等价物余额 222,877,511.50 344,614,887.39
六、期末现金及现金等价物余额 1,407,838.88 222,877,511.50
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
72 / 192
2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
其他权益 一
项目 工具 专 般
项 风 其
实收资本(或股本) 优 永 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 储 险 他
先 续
他 备 准
股 债
备
一、上 2,475,325,057.00 5,836,485,917.34 -197,754,495.12 483,123,685.80 4,533,858,259.46 13,131,038,424.48 988,900,882.58 14,119,939,307.06
年年末
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本 2,475,325,057.00 5,836,485,917.34 -197,754,495.12 483,123,685.80 4,533,858,259.46 13,131,038,424.48 988,900,882.58 14,119,939,307.06
年期初
余额
三、本 57,685,267.00 -3,710,744.26 34,762,855.95 -509,926,085.34 -536,559,240.65 -459,825,785.32 -996,385,025.97
期增减
变动金
额（减
少 以
“－”
号 填
列）
（一） -3,710,744.26 -412,344,720.60 -416,055,464.86 83,340,615.49 -332,714,849.37
73 / 192
2021 年年度报告
综合收
益总额
（二） 57,685,267.00 -57,685,267.00 -488,068,400.81 -545,753,667.81
所有者
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他 57,685,267.00 -57,685,267.00 -488,068,400.81 -545,753,667.81
（三） 34,762,855.95 -97,581,364.74 -62,818,508.79 -55,098,000.00 -117,916,508.79
利润分
配
1．提取 34,762,855.95 -34,762,855.95
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所 -62,818,508.79 -62,818,508.79 -55,098,000.00 -117,916,508.79
有 者
（或股
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
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2021 年年度报告
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本 2,475,325,057.00 5,836,485,917.34 57,685,267.00 -201,465,239.38 517,886,541.75 4,023,932,174.12 12,594,479,183.83 529,075,097.26 13,123,554,281.09
期期末
余额
2020 年度
归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
项目
其他权益工 减 专 一 其
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
具 ： 项 般 他
75 / 192
2021 年年度报告
库 储 风
优 永
其 存 备 险
先 续
他 股 准
股 债
备
一 、 2,475,325,057.00 5,836,485,917.34 -23,713,711.92 319,210,445.22 4,313,722,720.47 12,921,030,428.11 1,352,878,705.28 14,273,909,133.39
上 年
年 末
余额
加 ： 50,192,274.13 50,192,274.13 1,092,534.17 51,284,808.30
会 计
政 策
变更
前
期 差
错 更
正
同
一 控
制 下
企 业
合并
其
他
二 、 2,475,325,057.00 5,836,485,917.34 -23,713,711.92 319,210,445.22 4,363,914,994.60 12,971,222,702.24 1,353,971,239.45 14,325,193,941.69
本 年
期 初
余额
三 、 -174,040,783.20 163,913,240.58 169,943,264.86 159,815,722.24 -365,070,356.87 -205,254,634.63
本 期
增 减
变 动
金 额
（ 减
少 以
“ －
” 号
填
列）
（ 一 -174,040,783.20 448,171,839.20 274,131,056.00 74,779,643.13 348,910,699.13
） 综
合 收
益 总
额
76 / 192
2021 年年度报告
（ 二
） 所
有 者
投 入
和 减
少 资
本
1．所
有 者
投 入
的 普
通股
2．其
他 权
益 工
具 持
有 者
投 入
资本
3．股
份 支
付 计
入 所
有 者
权 益
的 金
额
4．其
他
（ 三 163,913,240.58 -238,172,992.29 -74,259,751.71 -439,850,000.00 -514,109,751.71
） 利
润 分
配
1．提 163,913,240.58 -163,913,240.58
取 盈
余 公
积
2．提
取 一
般 风
险 准
备
3．对 -74,259,751.71 -74,259,751.71 -439,850,000.00 -514,109,751.71
所 有
77 / 192
2021 年年度报告
者
（ 或
股
东 ）
的 分
配
4．其
他
（ 四 -40,055,582.05 -40,055,582.05 -40,055,582.05
） 所
有 者
权 益
内 部
结转
1．资
本 公
积 转
增 资
本
（ 或
股
本）
2．盈
余 公
积 转
增 资
本
（ 或
股
本）
3．盈
余 公
积 弥
补 亏
损
4．设
定 受
益 计
划 变
动 额
结 转
留 存
收益
5．其 -40,055,582.05 -40,055,582.05 -40,055,582.05
78 / 192
2021 年年度报告
他 综
合 收
益 结
转 留
存 收
益
6．其
他
（ 五
） 专
项 储
备
1．本
期 提
取
2．本
期 使
用
（ 六
） 其
他
四 、 2,475,325,057.00 5,836,485,917.34 -197,754,495.12 483,123,685.80 4,533,858,259.46 13,131,038,424.48 988,900,882.58 14,119,939,307.06
本 期
期 末
余额
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
2021 年度
其他权益工 其
具 他 专
项目 实收资本(或股 综 项
优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 其 合 储
先 续
他 收 备
股 债
益
一、上年年末余额 2,475,325,057.00 8,452,319,667.36 388,149,768.96 1,512,708,230.77 12,828,502,724.09
79 / 192
2021 年年度报告
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,475,325,057.00 8,452,319,667.36 388,149,768.96 1,512,708,230.77 12,828,502,724.09
三、本期增减变动金额（减少 57,685,267.00 34,762,855.95 250,047,194.80 227,124,783.75
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 347,628,559.54 347,628,559.54
（二）所有者投入和减少资本 57,685,267.00 -57,685,267.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他 57,685,267.00 -57,685,267.00
（三）利润分配 34,762,855.95 -97,581,364.74 -62,818,508.79
1．提取盈余公积 34,762,855.95 -34,762,855.95
2．对所有者（或股东）的分 -62,818,508.79 -62,818,508.79
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,475,325,057.00 8,452,319,667.36 57,685,267.00 422,912,624.91 1,762,755,425.57 13,055,627,507.84
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2021 年年度报告
2020 年度
其他权益工具
项目 实收资本(或股 优 永 减：库 其他综 专项
其 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 先 续 存股 合收益 储备
他
股 债
一、上年年末余额 2,475,325,057.00 8,452,319,667.36 224,236,528.38 111,748,817.26 11,263,630,070.00
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,475,325,057.00 8,452,319,667.36 224,236,528.38 111,748,817.26 11,263,630,070.00
三、本期增减变动金额（减 163,913,240.58 1,400,959,413.51 1,564,872,654.09
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 1,639,132,405.80 1,639,132,405.80
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 163,913,240.58 -238,172,992.29 -74,259,751.71
1．提取盈余公积 163,913,240.58 -163,913,240.58
2．对所有者（或股东）的分 -74,259,751.71 -74,259,751.71
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
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2021 年年度报告
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,475,325,057.00 8,452,319,667.36 388,149,768.96 1,512,708,230.77 12,828,502,724.09
公司负责人：俞锦主管会计工作负责人：郑国强会计机构负责人：郑国强
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2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
（一）公司历史沿革
上海大名城企业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名上海华源股份有限公司，
由常州华源化学纤维有限公司、中国华源公司有限公司、上海中国纺织国际科技产业城发展公司、
锡山市长苑丝织厂、江苏秋艳（集团）公司作为发起人共同组建，于 1996 年 6 月 26 日经国务院
证券委员会以证委发〔1996〕21 号文批准，向社会公众公开发行境内上市外资股（B 股）股票。
1996 年 7 月 18 日经上海市人民政府以外经沪股份制字〔1996〕002 号文批准设立股份公司。公司
发行的 B 股于 1996 年 7 月 26 日在上海证券交易所挂牌上市交易。1997 年 6 月 18 日经中国证券
监督委员会以证监发字〔1997〕354 号文批准，公司向社会公众公开发行境内上市内资股（A 股）
股票，公司发行的 A 股于 1997 年 7 月 3 日在上海证券交易所挂牌上市交易。本公司统一社会信用
代码：913100006073563962。
公司设立时注册资本为人民币 183,530,000.00 元，经历年增资扩股、缩股后注册资本变更为
472,084,983.00 元，折合 472,084,983 股（每股面值人民币 1 元）。2011 年 6 月 9 日，中国证券
监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）向本公司下发《关于核准上海华源股份有限公司向福
州东福实业发展有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2011]927 号），核准本公司向
名城控股集团有限公司（曾用名为名城企业管理集团有限公司、福州东福实业发展有限公司，以
下简称“名城控股集团”），及其一致行动人福州锦昌贸易有限公司（以下简称“锦昌贸易”）、福
州三嘉制冷设备有限公司（以下简称“三嘉制冷”）、福州创元贸易有限公司（以下简称“创元贸
易”）发行股份 1,039,471,959 股，上述股权变更登记手续已于 2011 年 6 月 20 日经中国证券登记
结算有限责任公司上海分公司办理完毕。
2014 年 4 月，中国证监会向本公司下发《关于核准上海大名城企业股份有限公司 2013 年度
非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]428 号），核准本公司非公开发行不超过 6 亿股。截至
2014 年 9 月 24 日，本公司已收到上述募集资金净额人民币 2,959,970,000.00 元，其中增加股本
500,000,000.00 元，增加资本公积人民币 2,459,970,000.00 元。截至 2015 年 12 月 31 日，公司
注册资本为 2,011,556,942.00 元，折合 2,011,556,942 股（每股面值人民币 1 元）。
2016 年 6 月 17 日，中国证券会出具了《关于核准上海大名城企业股份有限公司非公开发行
股票的批复》（证监许可[2016]1327 号），核准本公司非公开发行不超过 46,511.63 万股股票。截
止到 2016 年 9 月 14 日，本公司已收到上述募集资金净额人民币 4,760,703,763.83 元，其中增加
股本 463,768,115.00 元，增加资本公积 4,296,935,648.83 元。截至 2021 年 12 月 31 日，公司注
册资本为 2,475,325,057.00 元，折合 2,475,325,057 股（每股面值人民币 1 元）。
（二）公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）
（三）公司经营期限：1996 年 7 月 18 日至不约定期限
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2021 年年度报告
（四）本公司注册地为上海市闵行区红松东路 1116 号 1 幢 5 楼 A 区，总部办公地址为上海市
红宝石路 500 号东银中心 B 栋 29 楼；现法定代表人为俞锦。
（五）公司所属行业性质、业务范围及主要产品
公司所属行业为房地产开发与经营业。
公司经营范围：房地产综合开发，建造、销售商品房；物业管理，物业租赁；公共基础设施
开发与建设；建筑装饰安装工程；从事新能源科技领域的技术开发、技术咨询、技术服务、技术
转让，新能源汽车的销售；生产、加工、销售生物制品、农药及中间体（限分支机构经营）、药品
原料及制剂（限分支机构经营）、保健品（限分支机构经营）、新型建材、包装材料、现代通讯信
息新材料及相关器件；上述产品的研究开发、技术咨询和售后服务；经营进出口业务。（涉及配额、
许可证或国家专项管理的，应凭证经营或按国家有关规定另行报批）。【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
（六）公司的控股股东及实际控制人
本公司的控股股东为名城控股集团有限公司，名城控股集团有限公司的唯一股东为利伟集团
有限公司。
本公司的实际控制人为俞培俤先生。
（七）财务报表报出日
本财务报告于二○二二年四月二十八日经本公司董事会批准报出。
（八）合并报表范围
本期合并财务报表范围变化及其变化情况详见本附注“八、合并范围的变更”和“九、在其
他主体中的权益”。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期合并财务报表范围变化及其变化情况详见第十节财务报告八、合并范围的变更
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有
关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司自报告期末起 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
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2021 年年度报告
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指
南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项
的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资
产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得
的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核
后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权
在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之
前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买
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2021 年年度报告
日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益
工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购
买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于
后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的
原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通
常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理
方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为
一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与
处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投
资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处
理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留
存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持
股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制
权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期
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2021 年年度报告
投资收益或留存收益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企
业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资
产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，
根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表
中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将
子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至
报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的
报告主体在以前期间一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；
将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期
末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并时，对于购买
日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值
与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及收益的，与其相
关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利
润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因
丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公
允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应
享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资
收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨
认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得
的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中
的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
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2021 年年度报告
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：
（1）各参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何
一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他
参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准
则的规定进行会计处理：（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）
确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产
出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确认单独所发
生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投
资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短
（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小
的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外
币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资
本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的
外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
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2021 年年度报告
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收
益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是
指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本
公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，
即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流
量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对
该金融资产的控制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金
流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分
类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征
进行分类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率
法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
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2021 年年度报告
产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率
法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期
损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其
累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，
直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之
外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了
能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分
类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的公司风
险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业
绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入
衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
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（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有
抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该
金融资产和清偿该金融负债。
5.金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照
原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本
计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信
用损失进行估计。
（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体
评估，详见附注“九、与金融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明
该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个
阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按
其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，
并按其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，公司应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，
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但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，公司应
当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，公司应当仅将初始确认后整个存续期内预期
信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用
风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果公司确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能
力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其
支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。
（3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始
终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁应收
款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备。
6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保
金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被
要求偿还的最高金额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，即
始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回
金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
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预期信用损失的简化模型：始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收票据预
期信用损失进行估计。
1.对于低风险业务形成的应收票据根据业务性质单独计提减值。
2.以组合为基础计量预期信用损失，本公司按照相应的信用风险特征组合预计信用损失计提
比例。
本公司以应收票据预计存续期的历史违约损失率为基础，并根据前瞻性估计予以调整。在每
个资产负债表日，本公司都将分析前瞻性估计的变动，并据此对历史违约损失率进行调整。
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，即
始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回
金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
预期信用损失的简化模型：始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收账款预
期信用损失进行估计。并采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续期的预期信用损失计
量损失准备。计提方法如下：
1.期末对有客观证据表明其已发生减值的应收款项单独进行减值测试，根据其预计未来现金
流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
2.当单独金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，而在组合的基础上评估信用
风险是否显著增加是可行的。本公司在以前年度应收账款实际损失率、对未来回收风险的判断及
信用风险特征分析的基础上，确定预期信用损失率并据此计提坏账准备。
组合名称 计提方法
信用风险特征组合 预期信用损失
对于划分信用风险特征组合的应收款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。
13. 应收款项融资
√适用 □不适用
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金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。
本公司将持有的应收款项，以贴现或背书等形式转让，且该类业务较为频繁、涉及金额也较
大的，其管理业务模式实质为既收取合同现金流量又出售，按照金融工具准则的相关规定，将其
分类至以公允价值计量变动且其变动计入其他综合收益的金融资产。
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型详见 10.金融工具进行处理。
15. 存货
√适用 □不适用
1.存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、周转材料、库存商品等。
2.发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。存货发出时采用个别计价法计价。
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完
工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定
其实际成本。
开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整
体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际面积分摊计入商品房成本。
公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例定标准分配计入
商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
维修基金的核算方法：按房地产开发项目所在地相关文件规定，维修基金在开发产品销售（预
售）时，计提计入有关开发产品的开发成本，向购房人收取计入其他应付款，并统一上缴维修基
金管理部门。
质量保证金的核算方法：质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产
品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退
还施工单位。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
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及相关税费后的金额。
本公司期末存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项
目计提存货跌价准备；期末，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计
提的金额内转回。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
（2）包装物
按照使用次数分次进行摊销。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相
当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照
相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金
额，作为减值损失或利得计入当期损益。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类
似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已
经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的
具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使
协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需
得到相关权力机构或者监管部门的批准。
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本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过
该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入
当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，
应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账
面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计
入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售
的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持
有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入
当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类
别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当
根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其
账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留
部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财
务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对债权投资采用预期信用损失的一般模型详见 10.金融工具进行处理。
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对债权投资采用预期信用损失的一般模型详见 10.金融工具进行处理。
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值
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或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价)；资本公积不足冲减的，调整留存收
益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者
权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日
取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价），资本公积不足冲
减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始
投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资
成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者
投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除
外）。
2.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法核
算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认
为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的,归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,
确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得
投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵
销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但
内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本
公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损
益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政
策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
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4.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的
账面价值的差额确认为当期投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股
权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确
认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关
金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权
益法的相关规定进行会计处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按
照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无
形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，
按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
投资性房地产残值率、预计使用寿命和年折旧率如下：
投资性房地产类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-40 4.00 2.40－4.80
土地使用权 40-70 0.00 1.43－2.50
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减
值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年
度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法提
折旧。
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(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 4.00 2.40-4.80
机械设备 年限平均法 5-10 4.00 9.60-19.20
运输设备 年限平均法 5-10 4.00 9.60-19.20
办公设备及其他 年限平均法 3-5 4.00 19.20-32.00
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转
移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权
时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即
使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的 75%
以上（含 75%）]；（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁
资产公允价值[90%以上（含 90%）]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租
赁开始日租赁资产公允价值[90%以上（含 90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，
只有承租人才能使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者
入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
24. 在建工程
√适用 □不适用
1.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态
但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂
估价值，但不再调整原已计提的折旧。
2.资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提
相应的减值准备。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已
经发生；3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超
过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建
或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停
止资本化。
3．借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或
者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加
权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1）.租赁负债的初始计量金额；
2）.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
3）.发生的初始直接费用；
4）.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若公司不取得该租赁，则
不会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。
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本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1.无形资产包括电脑软件，按成本进行初始计量。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现
方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项目 摊销年限（年）
电脑软件 2-5
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3．使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收
回金额的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资
产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应
当进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重
大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从
而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有
证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计
划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所
创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其
他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
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可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计
未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现
值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值
准备。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的
费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：（1）本公司因过去
事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；（2）因利润分享计划所产生的应付职工
薪酬义务金额能够可靠估计。
如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利
润分享计划产生的应付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根
据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
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本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内
支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益
计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工
提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显
著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显
著增加的情况。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务
的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项计入当期损
益；第③项计入其他综合收益。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行
处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利
净负债或净资产。
34. 租赁负债
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
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租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比
率确定；
3.购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
5.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率
的，本公司采用增量借款利率作为折现率。
35. 预计负债
√适用 □不适用
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司
承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量
时，本公司将该项义务确认为预计负债。
2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产
负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
36. 股份支付
√适用 □不适用
1.股份支付的种类
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2.权益工具公允价值的确定方法
（1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。
（2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行
的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和
期权定价模型等。
3.确认可行权权益工具最佳估计的依据
根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。
4.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
（1）以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允
价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
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权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益
工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或
费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照
其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的
公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，
相应增加所有者权益。
（2）以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按本公司承担负债的
公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况
的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相
应的负债。
（3）修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，本公司按照权益工具公允价值的增加相应地
确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，本公司将增加的权益工具的公
允价值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司
在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为
基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工
具的数量，本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方
式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行
权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确
认的金额。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1.收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售、物业服务等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商
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品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”
或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履
约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在
客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
（1）房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，
达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）物业服务合同
本公司在提供物业服务过程中确认收入。
3.收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考
虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
（1）可变对价
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本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价
格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在
评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的
应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法
摊销。
（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公
允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺
支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区
分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相
一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，
超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应
付客户对价全额冲减交易价格。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但
是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减
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值准备，并确认为资产减值损失：
1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按
照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方
法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的
相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
4．对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计
处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成
本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
6.本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资
金直接拨付给本公司两种情况处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，
本公司选择按照下列方法进行会计处理：
以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额与
借款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲减
相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照
税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清
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偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产
负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异
的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况
产生的所得税：（1）企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，
对租赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则
第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满
时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满
时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折
旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。
按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和
低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期
损益。
2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资
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租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额
确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金
收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按
照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会
计处理。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名称
会计政策变更的内容和原因 审批程序
和金额)
本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会 首次执行新租赁准则后，合并报表
计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕 调减预付款项 102,756.15 元，新增
35 号）相关规定，根据累积影响数，调 使用权资产科目，调整金额
整使用权资产、租赁负债、期初留存收益 25,983,638.22 元，调增一年内到
及财务报表其他相关项目金额，对可比期 期 的 非 流 动 负 债 12,538,135.32
间信息不予调整。 元，新增租赁负债科目，调整金额
13,342,746.75 元
本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会 执行该准则对本报告期内财务报表
计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号） 无重大影响。
相关规定，根据累积影响数，调整期初留
存收益及财务报表其他相关项目金额，对
可比期间信息不予调整。
本公司自 2021 年 1 月 1 日采用《企业会 执行该准则对本报告期内财务报表
计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 无重大影响。
号）“二、关于资金集中管理相关列报”
的相关规定，对可比期间的财务报表数据
进行相应调整。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
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流动资产：
货币资金 2,352,161,040.49 2,352,161,040.49
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 34,247,300.00 34,247,300.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 253,443,296.97 253,443,296.97
应收款项融资
预付款项 32,076,032.01 31,973,275.86 -102,756.15
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 809,371,324.99 809,371,324.99
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 28,599,458,816.28 28,599,458,816.28
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 128,034,771.84 128,034,771.84
流动资产合计 32,208,792,582.58 32,208,689,826.43 -102,756.15
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,195,534,108.14 1,195,534,108.14
其他权益工具投资 67,702,834.99 67,702,834.99
其他非流动金融资产 3,846,000.00 3,846,000.00
投资性房地产 2,688,025,076.69 2,688,025,076.69
固定资产 683,816,507.86 683,816,507.86
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 25,983,638.22 25,983,638.22
无形资产 2,155,042.48 2,155,042.48
开发支出
商誉
长期待摊费用 46,962,811.83 46,962,811.83
递延所得税资产 934,864,700.86 934,864,700.86
其他非流动资产 1,258,457.76 1,258,457.76
非流动资产合计 5,624,165,540.61 5,650,149,178.83 25,983,638.22
资产总计 37,832,958,123.19 37,858,839,005.26 25,880,882.07
流动负债：
短期借款 1,026,353,641.05 1,026,353,641.05
向中央银行借款
拆入资金
111 / 192
2021 年年度报告
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 354,627,890.61 354,627,890.61
应付账款 3,393,031,805.00 3,393,031,805.00
预收款项 7,861,815.51 7,861,815.51
合同负债 5,006,399,978.70 5,006,399,978.70
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 26,721,617.62 26,721,617.62
应交税费 1,826,942,212.63 1,826,942,212.63
其他应付款 1,623,900,252.47 1,623,900,252.47
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,343,039,335.14 3,355,577,470.46 12,538,135.32
其他流动负债 228,082,542.55 228,082,542.55
流动负债合计 16,836,961,091.28 16,849,499,226.60 12,538,135.32
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 5,159,102,001.02 5,159,102,001.02
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
其中：优先股
永续债
租赁负债 13,342,746.75 13,342,746.75
长期应付款 244,764,082.10 244,764,082.10
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 14,297,941.54 14,297,941.54
其他非流动负债
非流动负债合计 6,876,057,724.85 6,889,400,471.60 13,342,746.75
负债合计 23,713,018,816.13 23,738,899,698.20 25,880,882.07
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 5,836,485,917.34 5,836,485,917.34
减：库存股
其他综合收益 -197,754,495.12 -197,754,495.12
专项储备
盈余公积 483,123,685.80 483,123,685.80
一般风险准备
未分配利润 4,533,858,259.46 4,533,858,259.46
归属于母公司所有者权益（或 13,131,038,424.48 13,131,038,424.48
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2021 年年度报告
股东权益）合计
少数股东权益 988,900,882.58 988,900,882.58
所有者权益（或股东权益） 14,119,939,307.06 14,119,939,307.06
合计
负债和所有者权益（或股 37,832,958,123.19 37,858,839,005.26 25,880,882.07
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
首 次 执 行 新 租 赁 准 则 后 ， 合 并 报 表 调 减 预 付 款 项 102,756.15 元 ， 调 增 使 用 权 资 产
25,983,638.22 元，调增一年内到期的非流动负债 12,538,135.32 元，调增租赁负债 13,342,746.75
元，最终调增负债及所有者权益合计数 25,880,882.07 元。
母公司资产负债表
单位:元币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 222,877,511.50 222,877,511.50
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 22,838,958.62 22,838,958.62
应收款项融资
预付款项 874.90 874.90
其他应收款 11,627,796,047.02 11,627,796,047.02
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 11,873,513,392.04 11,873,513,392.04
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 10,222,165,770.77 10,222,165,770.77
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 7,844,611.48 7,844,611.48
固定资产 61,273,180.26 61,273,180.26
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 3,844,506.87 3,844,506.87
无形资产
开发支出
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2021 年年度报告
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 142,322,290.70 142,322,290.70
其他非流动资产
非流动资产合计 10,433,605,853.21 10,437,450,360.08 3,844,506.87
资产总计 22,307,119,245.25 22,310,963,752.12 3,844,506.87
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 20,901,240.34 20,901,240.34
应付账款 42,776,368.78 42,776,368.78
预收款项
合同负债
应付职工薪酬
应交税费 5,629,744.80 5,629,744.80
其他应付款 7,942,121,199.88 7,942,121,199.88
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 9,294,267.17 11,065,011.13 1,770,743.96
其他流动负债
流动负债合计 8,020,722,820.97 8,022,493,564.93 1,770,743.96
非流动负债：
长期借款
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,073,762.91 2,073,762.91
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,457,893,700.19 1,459,967,463.10 2,073,762.91
负债合计 9,478,616,521.16 9,482,461,028.03 3,844,506.87
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 8,452,319,667.36 8,452,319,667.36
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 388,149,768.96 388,149,768.96
未分配利润 1,512,708,230.77 1,512,708,230.77
所有者权益（或股东权益） 12,828,502,724.09 12,828,502,724.09
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2021 年年度报告
合计
负债和所有者权益（或 22,307,119,245.25 22,310,963,752.12 3,844,506.87
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
首次执行新租赁准则后，母公司报表调增使用权资产 3,844,506.87 元，调增一年内到期的非
流动负债 1,770,743.96 元，调增租赁负债 2,073,762.91 元，最终调增负债及所有者权益合计数
3,844,506.87 元。
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 3、5、6、9、13
企业所得税 应纳税所得额 20、25
城市维护建设税 应缴流转税税额 1、5、7
教育费附加 应缴流转税税额 1、2、3
土地增值税 建造普通标准住宅，增值额未超 免征
过扣除项目金额之和 20%
房地产销售收入-扣除项目金额 超率累计税率 30-60
按预售收入预征 1.5、2、3、4、5、6
江海堤防工程维护管理费 上年销售收入或营业收入 0.09
房产税 从价计征的，按房产原值一次减 1.2、12
除 10%-30%后余值的 1.2%计缴；
从租计征的，按租金收入的 12%
计缴
土地使用税 土地面积 0.8-16 元/㎡
印花税 根据合同性质确定适用税率，权 0.005-0.1
利证照
车船使用税 应税车辆船舶 定额税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上海佰升诗企业管理有限公司 20.00
上海歌韬实业有限公司 20.00
上海大名城商业管理有限公司 20.00
上海锦弢贸易有限公司 20.00
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2021 年年度报告
上海福悛实业有限公司 20.00
上海瑛翀置业有限公司 20.00
1).土地增值税预缴政策
根据国家税务总局福建省税务局公告 2018 年第 21 号规定，自 2018 年 6 月 15 日起，除保障
住房实行零预征外，公司福建地区项目普通住房按 2%预缴土地增值税；公司非普通住房福州市按
4%、其他设区市按 3%预缴土地增值税；公司非住房福州市按 6%、其他设区市按 5%预缴土地增值
税。
根据江苏省地方税务局公告 2016 年第 2 号规定，自 2016 年 8 月 1 日起，公司常州地区项目
普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为 2%。
根据国家税务总局甘肃省税务局公告 2018 年第 10 号规定，自 2018 年 7 月 1 日起，公司兰州
地区项目普通住宅按 1%预缴土地增值税；非普通住宅按 1.5%预缴土地增值税；非住宅按 4%预缴
土地增值税。
根据上海市地方税务局公告 2010 年第 1 号规定，自 2010 年 10 月 1 日起，公司上海地区住宅
开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均
价格的，预征率为 2%；高于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征率为 5%。
2).江海堤防工程维护管理费及价格调节基金税收政策
根据《福州市江海堤防工程维护管理费征收、使用和管理暂行办法》的通知（榕政办〔2012〕
275 号），按照上年销售收入或营业收入的 0.9‰征收江海堤防工程维护管理费。
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1.企业所得税税收优惠政策
（1）根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕
13 号)以及《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(2021 年第
12 号)，自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100
万元的部分，减按 12.5%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
（2）根据国家税务总局福建省税务局公告2019年第4号规定，自所属期2019年1月1日起，公
司福建地区企业销售未完工开发产品的计税毛利率位于福州市城区为15%，位于除福州市城区以外
的其他地方的，计税毛利率为10%。
2.增值税税收优惠政策
根据财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号规定，自 2019 年 4 月 1 日起，试行增值税
期末留抵税额退税制度，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税
额：（1）自 2019 年 4 月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额
均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于 50 万元；（2）纳税信用等级为 A 级或者 B 级；（3）申
请退税前 36 个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；（4）申请退税前
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2021 年年度报告
36 个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；（5）自 2019 年 4 月 1 日起未享受即征即退、先
征后返（退）政策的。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 257,043.34 441,392.44
银行存款 6,109,426,722.84 2,258,894,757.61
其他货币资金 151,344,042.45 92,824,890.44
合计 6,261,027,808.63 2,352,161,040.49
其中：存放在境外的
款项总额
其他说明：
1）期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项 842,215,360.37 元。其中：银行存款中
含有受限使用资金 730,040,014.96 元。
2）期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 45,148,000.00 34,247,300.00
其中：
权益工具投资 45,148,000.00 34,247,300.00
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：
其他
合计 45,148,000.00 34,247,300.00
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 5,218,881.00
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2021 年年度报告
商业承兑票据
合计 5,218,881.00
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 比 计提 账面
比例 金 金 金
金额 比例 价值 例 比例 价值
(%) 额 额 额
(%) (%) (%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提 5,218,881.00 100.00 5,218,881.00
坏账准备
其中：
信用风险特 5,218,881.00 100.00 5,218,881.00
征组合
合计 5,218,881.00 100.00 / 5,218,881.00 / /
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：信用风险特征组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收票据 坏账准备 计提比例（%）
信用风险特征组合 5,218,881.00
合计 5,218,881.00
按组合计提坏账的确认标准及说明
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 126,745,624.39
1至2年 11,013,654.55
2至3年 928,304.99
3 年以上 225,644,273.64
合计 364,331,857.57
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
价值
类别 账面
计提 计提
比例 价值 比例
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
按单项 223,342,785.00 61.30 44,668,557.00 178,674,228.00 225,719,595.00 75.59 45,143,919.00 180,575,676.00
计提坏
账准备
其中：
政府补 223,342,785.00 61.30 44,668,557.00 20.00 178,674,228.00 225,719,595.00 75.59 45,143,919.00 20.00 180,575,676.00
助购房
款
按组合 140,989,072.57 38.70 540,992.14 140,448,080.43 72,874,739.83 24.41 7,118.86 72,867,620.97
计提坏
账准备
其中：
信用风 140,989,072.57 38.70 540,992.14 0.38 140,448,080.43 72,874,739.83 24.41 7,118.86 0.01 72,867,620.97
险特征
组合
合计 364,331,857.57 100.00 45,209,549.14 / 319,122,308.43 298,594,334.83 100.00 45,151,037.86 / 253,443,296.97
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2021 年年度报告
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
政府补助购房款 223,342,785.00 44,668,557.00 20 预计未来存在回
收风险
合计 223,342,785.00 44,668,557.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：信用风险特征组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
信用风险特征组合 140,989,072.57 540,992.14 0.38
合计 140,989,072.57 540,992.14
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
按信用风险 7,118.86 533,873.28 540,992.14
特征组合计
提坏账准备
的应收账款
单项计提坏 45,143,919.00 -475,362.00 44,668,557.00
账准备的应
收账款
合计 45,151,037.86 58,511.28 45,209,549.14
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
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2021 年年度报告
占应收账款期末余额 坏账准备期末
单位名称 期末余额
合计数的比例(%) 余额
福清市侨乡建设投资有限公司 105,854,736.00 29.05
阿兰贝尔幼儿园 3,867,333.33 1.06 230,166.67
兰州市地铁置业有限公司 3,077,106.00 0.84
福建大名城物业管理有限公司 625,094.32 0.17
福建百宏房地产开发有限公司 540,000.00 0.15 108,000.00
合计 113,964,269.65 31.27 338,166.67
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 101,156,009.78 94.97 24,713,546.63 77.30
1至2年 4,248,575.39 3.99 5,046,031.16 15.78
2至3年 1,059,600.00 0.99 1,058,608.86 3.31
3 年以上 49,097.84 0.05 1,155,089.21 3.61
合计 106,513,283.01 100.00 31,973,275.86 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额
单位名称 期末余额
合计数的比例(%)
中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管 61.32
65,316,020.00
理委员会
广州广日电梯工业有限公司 13,685,585.33 12.85
上海兆越建筑工程有限公司 6,320,342.00 5.93
瑞鑫集团有限公司 6,121,363.25 5.75
上海嵊衡机电设备工程有限公司 2,091,553.65 1.96
合计 93,534,864.23 87.81
其他说明
□适用 √不适用
121 / 192
2021 年年度报告
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 361,656,581.19 809,371,324.99
合计 361,656,581.19 809,371,324.99
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
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2021 年年度报告
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 194,864,389.96
1至2年 82,303,550.42
2至3年 13,083,643.06
3 年以上 83,948,499.24
合计 374,200,082.68
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 132,850,248.19 84,835,594.20
往来款 3,991,577.81 11,923,259.99
垫付款项 118,206,256.68 127,419,282.44
合作项目款 119,152,000.00 595,853,237.82
合计 374,200,082.68 820,031,374.45
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
未来12个 整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 合计
月预期信 信用损失(未发 信用损失(已发生
用损失 生信用减值) 信用减值)
2021年1月1日余额 10,660,049.46 10,660,049.46
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,972,232.34 1,972,232.34
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -88,780.31 -88,780.31
2021年12月31日余额 12,543,501.49 12,543,501.49
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回 转销或 其他变动
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2021 年年度报告
或转 核销
回
信用风险 10,660,049.46 1,972,232.34 -88,780.31 12,543,501.49
特征组合
合计 10,660,049.46 1,972,232.34 -88,780.31 12,543,501.49
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他应
收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计
期末余额
数的比例
(%)
福建永鸿投资发 1 年以内
合作项目款 61,152,000.00 16.34
展有限公司 （含 1 年）
中国华融资产管 1,125,252.00
1 年以内
理股份有限公司 押金、保证金 48,923,999.99 13.07
（含 1 年）
湖南省分公司
海通恒信国际租 1-2 年（含
押金、保证金 35,000,000.00 9.35 1,505,000.00
赁股份有限公司 2 年）
深圳市坪山田心
股份合作公司新 合作项目款 13,000,000.00 3 年以上 3.47
屋地分公司
深圳市坪山田心
股份合作公司对 合作项目款 13,000,000.00 3 年以上 3.47
面喊分公司
合计 / 171,075,999.99 45.70 2,630,252.00
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
存货
跌价
准备
存货跌价准备 /合
项目
账面余额 /合同履约成 账面价值 账面余额 同履 账面价值
本减值准备 约成
本减
值准
备
开发产品 11,540,574,082.92 771,006,048.00 10,769,568,034.92 9,803,415,611.45 9,803,415,611.45
开发成本 14,906,905,785.82 14,906,905,785.82 18,794,776,618.51 18,794,776,618.51
库存商品 1,666,582.18 1,666,582.18 1,266,586.32 1,266,586.32
合计 26,449,146,450.92 771,006,048.00 25,678,140,402.92 28,599,458,816.28 28,599,458,816.28
1）开发产品分类项目
最近
一期
_1 10115 项目_1 10115 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
竣工
时间
名城港湾 2021 年 2,584,955,010.30 1,034,315,107.91 1,044,440,303.79 2,574,829,814.42 468,598,961.29
名城城市广场 2016 年 1,159,680,814.18 -193,302,825.85 10,122,218.51 956,255,769.82 74,629,211.99
长乐大名城 2020 年 161,534,840.32 22,264,425.87 95,275,954.45 88,523,311.74
兰州东部科技
2015 年 340,726,635.69 -15,805,176.34 118,525,744.56 206,395,714.79 32,555,068.58
新城一期
常州大名城 2016 年 34,653,017.30 33,637.11 1,089,452.54 33,597,201.87
紫金九号 2019 年 256,362,435.33 -4,049,948.23 136,975,875.60 115,336,611.50
上海大名城尚
2016 年 123,322,000.35 5,294,400.00 22,952,939.51 105,663,460.84 50,460,328.05
苑
永泰东部旅游
2021 年 1,454,662,218.84 497,863,975.12 18,253,866.28 1,934,272,327.68 80,871,764.18
新城
兰州东部科技
2021 年 1,182,818,051.63 2,594,933,064.47 1,309,507,349.46 2,468,243,766.64 11,683,904.41
新城二期
兰州城市综合
2018 年 1,998,782,865.88 -12,322,888.99 347,358,822.87 1,639,101,154.02
体
中联名城（一、
2018 年 199,278,108.70 199,278,108.70
二区）
泰禾名城 2019 年 8,671,175.42 8,671,175.42
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2021 年年度报告
福清紫金轩 2020 年 276,132,536.34 -77,459,730.96 144,356,789.47 54,316,015.91
南京大名城 2020 年 21,835,901.17 -2,563,695.78 -1,974,304.13 21,246,509.52
南昌大名城 2021 年 2,090,205,629.55 890,084,290.83 1,200,121,338.72 52,206,809.50
杭州大名城 2021 年 1,934,156,716.05 1,857,963,827.52 76,192,888.53
永鸿名城花园
2021 年 885,998,176.06 819,519,979.14 66,478,196.92
一期、二期
合计 9,803,415,611.45 8,759,560,865.99 7,022,402,394.52 11,540,574,082.92 771,006,048.00
注（1）：名城城市广场本期增加负数主要系根据市场定位取消部分业态装修成本支出及竣工结算差异导致
注（2）：其他项目本期增加变动除新增完工项目外，均系竣工决算金额与原暂估金额差异导致调整项目整体
成本
2）本期减少明细情况
本期转入投资性 本期转入
_1 10117 项目
_1 10117 减少其他 本期销售 本期减少合计
房地产 固定资产
名城港湾 616,460.09 1,043,823,843.70 1,044,440,303.79
名城城市广场 38,463,363.17 -28,341,144.66 10,122,218.51
长乐大名城 95,275,954.45 95,275,954.45
兰州东部科技新
-139,467.71 118,665,212.27 118,525,744.56
城一期
常州大名城 -110,242.89 1,199,695.43 1,089,452.54
紫金九号 136,975,875.60 136,975,875.60
上海大名城尚苑 22,952,939.51 22,952,939.51
永泰东部旅游新
7,191.82 18,246,674.46 18,253,866.28
城
兰州东部科技新
72,885,284.10 1,236,622,065.36 1,309,507,349.46
城二期
兰州城市综合体 215,397,880.18 131,960,942.69 347,358,822.87
中联名城（一、二
199,278,108.70 199,278,108.70
区）
泰禾名城 8,116,711.65 554,463.77 8,671,175.42
福清紫金轩 144,356,789.47 144,356,789.47
南京大名城 -1,974,304.13 -1,974,304.13
南昌大名城 890,084,290.83 890,084,290.83
杭州大名城 127,613,522.56 1,730,350,304.96 1,857,963,827.52
永鸿名城花园一
819,519,979.14 819,519,979.14
期、二期
126 / 192
2021 年年度报告
合计 454,733,991.32 207,394,820.35 6,360,273,582.85 7,022,402,394.52
注：减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。
3）开发成本分类项目
最近一期开 预计下期 预计总投资
_1 10119 项目 _1 10119 期末余额 期初余额
工时间 竣工时间 (万元)
名城港湾 2021 年 2022 年 171,303.68 1,019,135,402.14 1,504,324,675.69
永泰东部旅游新城 2018 年 2025 年 37,064.00 33,712,928.64 484,702,520.85
中联名城三区 2019 年 1,046,100,106.35
兰州东部科技新城一期 2013 年 2022 年 28,583.00 161,933,985.17 161,494,060.17
兰州东部科技新城二期 2018 年 2022 年 851,872.00 1,642,104,302.08 2,486,872,346.62
南昌大名城 2018 年 1,975,088,186.42
杭州大名城 2018 年 1,826,470,448.75
永鸿名城花园一期、二期 2018 年 973,809,748.28
南联邱屋城市更新项目 2018 年 20,046,495.59 16,002,446.08
凯邦公馆 2020 年 2022 年 316,700.60 2,857,915,416.88 2,570,012,183.92
松江-映云间 2020 年 2023 年 237,366.78 1,993,244,685.88 1,698,238,233.66
青浦-映湖 2020 年 2023 年 184,483.04 1,473,175,140.16 1,225,369,646.32
临港科技城-映晖 2020 年 2023 年 118,976.73 879,118,919.77 732,681,999.48
临港科技城-映玥 2020 年 2023 年 80,110.20 593,321,249.43 462,991,368.39
临港蓝湾-映园二期 2020 年 2023 年 167,482.94 1,149,606,891.22 840,193,049.76
临港蓝湾-映园 2020 年 2022 年 152,284.39 1,110,147,188.73 790,425,597.77
庄行-映雨江南 2021 年 2024 年 208,336.77 1,297,888,180.13
青浦重固项目 2022 年 2025 年 217,578.82 675,555,000.00
合计 14,906,905,785.82 18,794,776,618.51
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 771,006,048.00 771,006,048.00
合计 771,006,048.00 771,006,048.00
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
期 末 存 货 余 额 中 包 含 资 本 化 利 息 费 用 金 额 为 1,750,468,171.06 元 。 (2020 年 ：
127 / 192
2021 年年度报告
1,769,585,137.45元)。
本期用于确定借款利息费用的资本化率为6.84%（2020年7.04%）。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
期末存货受限情况详见附注“七、81 所有权或使用权受到限制的资产”。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 88,625,027.41 78,117,626.92
预缴税费及待抵扣进项税 877,927,795.72 49,917,144.92
合计 966,552,823.13 128,034,771.84
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2021 年年度报告
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
129 / 192
2021 年年度报告
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
减
值
准
期末 备
本期增减变动
余额 期
末
余
额
宣
期初
被投资单位 告
余额
发
其 计
放
他 提
现
权益法下确认的 其他综合收益调 权 减 其
追加投资 减少投资 金
投资损益 整 益 值 他
股
变 准
利
动 备
或
利
润
一、合营企业
小计
二、联营企业
福州名城物 3,323,925.19 -400,499.49 2,923,425.70
业管理有限
公司
福州英家皇 166,657.89 -166,657.89
道物业管理
有限公司
黄河财产保 316,107,285.21 5,110,584.35 -1,787,743.39 319,430,126.17
险股份有限
公司
福州市万曦 228,779,783.59 -10,813,629.17 217,966,154.42
房地产有限
公司
嘉兴瀚昶股 1,000,000.00 1,000,000.00
权投资合伙
企业（有限
合伙）
杭州普润星 464,144,925.61 -2,830,448.74 461,314,476.87
融股权投资
合伙企业
（有限合
伙）
上海名城商 29,926.74 29,902.14 -24.60
业管理合伙
企业（有限
合伙）
杭州弘招城 77,232,099.13 -96,812.80 77,135,286.33
房地产开发
有限公司
杭州北隆房 104,749,504.78 -1,208,112.84 103,541,391.94
地产开发有
限公司
六妙白茶股 19,766,550.00 8,515,513.90 28,282,063.90
份有限公司
小计 1,195,534,108.14 19,766,550.00 29,902.14 -1,890,087.28 -1,787,743.39 1,211,592,925.33
合计 1,195,534,108.14 19,766,550.00 29,902.14 -1,890,087.28 -1,787,743.39 1,211,592,925.33
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2021 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
权益工具的成本 271,045,654.95 271,045,654.95
累计计入其他综合收益的公允价值变 -205,265,820.83 -203,342,819.96
动金额
合计 65,779,834.12 67,702,834.99
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
指定为以公
其他综合
本期确 其他综合收 允价值计量
累计 收益转入
项目 认的股 累计损失 益转入留存 且其变动计
利得 留存收益
利收入 收益的金额 入其他综合
的原因
收益的原因
浙江东阳中广影 -19,992,000.00 公司战略性投
视文化股份有限 资
公司
江苏博信投资控 -185,273,820.83 公司战略性投
股股份有限公司 资
合计 -205,265,820.83
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信托保障基金 11,200,000.00 3,846,000.00
合计 11,200,000.00 3,846,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,643,060,491.66 265,771,149.98 2,908,831,641.64
2.本期增加金额 481,447,942.89 481,447,942.89
（1）外购 26,713,951.57 26,713,951.57
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2021 年年度报告
（2）存货\固定资产\ 454,733,991.32 454,733,991.32
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 57,987,179.58 57,987,179.58
（1）处置 16,419,454.44 16,419,454.44
（2）其他转出 41,567,725.14 41,567,725.14
4.期末余额 3,066,521,254.97 265,771,149.98 3,332,292,404.95
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 176,802,126.65 44,004,438.30 220,806,564.95
2.本期增加金额 73,502,145.69 11,818,450.87 85,320,596.56
（1）计提或摊销 73,502,145.69 11,818,450.87 85,320,596.56
（2）转入
（3）其他
3.本期减少金额 6,053,625.78 6,053,625.78
（1）处置 4,432,399.70 4,432,399.70
（2）其他转出 1,621,226.08 1,621,226.08
4.期末余额 244,250,646.56 55,822,889.17 300,073,535.73
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
（2）合并增加
（3）其他
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,822,270,608.41 209,948,260.81 3,032,218,869.22
2.期初账面价值 2,466,258,365.01 221,766,711.68 2,688,025,076.69
注：1）本期减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。
2）期末投资性房地产受限情况详见附注“七、81 所有权或使用权受到限制的资产”。
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 671,697,398.18 683,816,507.86
固定资产清理
合计 671,697,398.18 683,816,507.86
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其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
办公设备及
项目 房屋及建筑物 机械设备 运输设备 合计
其他
一、账面原值：
1.期初余额 784,473,739.90 3,161,623.69 71,694,130.40 37,378,070.44 896,707,564.43
2.本期增加金额 940,511.23 11,272,363.66 5,643,908.66 17,856,783.55
（1）购置 940,511.23 11,272,363.66 5,643,908.66 17,856,783.55
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 104,250.00 3,387,189.77 4,683,694.63 8,175,134.40
（1）处置或报废 104,250.00 2,038,546.35 2,518,879.16 4,661,675.51
（2）转出 2,102.94 2,102.94
（3）其他 1,346,540.48 2,164,815.47 3,511,355.95
4.期末余额 784,473,739.90 3,997,884.92 79,579,304.29 38,338,284.47 906,389,213.58
二、累计折旧
1.期初余额 132,674,837.01 610,962.78 50,996,405.96 28,608,850.82 212,891,056.57
2.本期增加金额 18,792,666.89 776,810.42 5,444,234.97 3,946,363.23 28,960,075.51
（1）计提 18,792,666.89 776,810.42 5,444,234.97 3,946,363.23 28,960,075.51
（2）转入
（3）其他
3.本期减少金额 30,465.54 2,860,506.90 4,268,344.24 7,159,316.68
（1）处置或报废 30,465.54 1,625,651.48 2,301,631.02 3,957,748.04
（2）转出
（3）其他 1,234,855.42 1,966,713.22 3,201,568.64
4.期末余额 151,467,503.90 1,357,307.66 53,580,134.03 28,286,869.81 234,691,815.40
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
（2）合并增加
（3）其他
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）合并减少
（3）其他
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 633,006,236.00 2,640,577.26 25,999,170.26 10,051,414.66 671,697,398.18
2.期初账面价值 651,798,902.89 2,550,660.91 20,697,724.44 8,769,219.62 683,816,507.86
注：1）、本期减少其他主要系当期项目公司股权转让，合并范围变动所致。
2）、期末固定资产受限情况详见附注“七、81 所有权或使用权受到限制的资产”。
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
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(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 25,983,638.22 25,983,638.22
2.本期增加金额 7,595,979.05 7,595,979.05
（1）外购 5,573,423.83 5,573,423.83
（2）转入 2,022,555.22 2,022,555.22
（3）其他
3.本期减少金额 1,030,220.42 1,030,220.42
（1）处置或报废 1,030,220.42 1,030,220.42
（2）转出
（3）其他
4.期末余额 32,549,396.85 32,549,396.85
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 14,368,961.82 14,368,961.82
(1)计提 14,368,961.82 14,368,961.82
（2）转入
（3）其他
3.本期减少金额 505,105.53 505,105.53
（1）处置 505,105.53 505,105.53
（2）转出
（3）其他
4.期末余额 13,863,856.29 13,863,856.29
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
（2）合并增加
（3）其他
3.本期减少金额
（1）处置
（2）合并减少
（3）其他
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 18,685,540.56 18,685,540.56
2.期初账面价值 25,983,638.22 25,983,638.22
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
土地使用 非专利技
项目 专利权 电脑软件 合计
权 术
一、账面原值
1.期初余额 4,068,318.51 4,068,318.51
2.本期增加金额 1,381,172.20 1,381,172.20
(1)购置 1,381,172.20 1,381,172.20
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 5,449,490.71 5,449,490.71
二、累计摊销
1.期初余额 1,913,276.03 1,913,276.03
2.本期增加金额 948,246.44 948,246.44
（1）计提 948,246.44 948,246.44
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,861,522.47 2,861,522.47
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,587,968.24 2,587,968.24
2.期初账面价值 2,155,042.48 2,155,042.48
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
办公室装修费 46,961,172.61 4,160,617.65 18,670,537.92 32,451,252.34
酒店装修 1,639.22 1,639.22
合计 46,962,811.83 4,160,617.65 18,672,177.14 32,451,252.34
30、 递延所得税资产/递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 723,309,958.80 180,827,489.72 55,445,902.58 13,861,478.33
预售房款的相关税金 2,699,789,896.96 674,947,474.22 2,331,441,933.53 582,860,483.39
可抵扣亏损 1,010,307,408.97 252,576,852.23 1,352,584,954.91 338,142,739.14
合计 4,433,407,264.73 1,108,351,816.17 3,739,472,791.02 934,864,700.86
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
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2021 年年度报告
资产评估增值 41,222,154.32 10,305,538.58 43,323,416.64 10,830,854.16
销售佣金产生的递延所 2,901,048.06 725,262.01 13,868,349.50 3,467,087.38
得税负债
交易性金融资产公允价 3,798,000.00 949,500.00
值变动
合计 47,921,202.38 11,980,300.59 57,191,766.14 14,297,941.54
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 1,123,662,897.57 712,987,712.61
可抵扣暂时性差异 105,936,525.69 79,899,447.35
合计 1,229,599,423.26 792,887,159.96
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 87,838,434.46
2022 年 72,879,935.53 95,857,618.09
2023 年 367,780,197.09 191,369,764.46
2024 年 47,075,335.79 156,052,157.05
2025 年 122,644,001.34 181,869,738.55
2026 年 513,283,427.82
合计 1,123,662,897.57 712,987,712.61
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备 准备
预付股权投资款 52,233,450.00 52,233,450.00
其他 853,413.34 853,413.34 1,258,457.76 1,258,457.76
合计 53,086,863.34 53,086,863.34 1,258,457.76 1,258,457.76
其他说明：
其他主要为海洋馆生物海洋鱼类。
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2021 年年度报告
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 199,000,000.00
抵押借款 298,600,000.00 1,021,994,608.34
加：借款应付利息 523,429.16 4,359,032.71
合计 498,123,429.16 1,026,353,641.05
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 832,924,319.24 354,627,890.61
银行承兑汇票
合计 832,924,319.24 354,627,890.61
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0 元。
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 2,392,968,525.47 3,255,702,820.80
其他 11,686,553.48 10,483,003.09
营销广告款及销售代理费 134,205,282.89 69,130,161.60
货款 17,653,110.94 27,334,095.92
物业管理费 30,170,991.95 30,381,723.59
合计 2,586,684,464.73 3,393,031,805.00
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2021 年年度报告
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 9,831,858.97 7,071,280.41
预收货款 171,654.42 790,535.10
合计 10,003,513.39 7,861,815.51
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房款 10,208,535,515.64 5,006,399,978.70
货款 715,456.94
合计 10,209,250,972.58 5,006,399,978.70
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 26,684,859.40 295,417,308.20 301,809,764.59 20,292,403.01
二、离职后福利-设定提存计划 32,558.22 18,837,574.33 18,782,436.90 87,695.65
三、辞退福利 4,200.00 12,483,242.42 11,885,467.42 601,975.00
四、一年内到期的其他福利
合计 26,721,617.62 326,738,124.95 332,477,668.91 20,982,073.66
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
140 / 192
2021 年年度报告
单位：元币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 26,302,055.36 252,281,122.85 258,520,843.91 20,062,334.30
二、职工福利费 143,831.57 14,158,239.74 14,288,571.31 13,500.00
三、社会保险费 14,953.18 12,062,639.33 12,037,127.79 40,464.72
其中：医疗保险费 13,263.98 10,729,409.89 10,706,762.76 35,911.11
工伤保险费 399,739.26 399,014.71 724.55
生育保险费 1,689.20 933,490.18 931,350.32 3,829.06
四、住房公积金 80,904.00 12,343,301.15 12,270,265.15 153,940.00
五、工会经费和职工教育经费 143,115.29 2,163,909.85 2,284,861.15 22,163.99
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 2,408,095.28 2,408,095.28
合计 26,684,859.40 295,417,308.20 301,809,764.59 20,292,403.01
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 30,636.36 18,125,159.58 18,071,555.14 84,240.80
2、失业保险费 1,921.86 712,414.75 710,881.76 3,454.85
3、企业年金缴费
合计 32,558.22 18,837,574.33 18,782,436.90 87,695.65
其他说明：
√适用 □不适用
本期无其他长期职工福利中的符合设定提存计划条件的负债。
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 265,963,768.14 206,612,198.01
个人所得税 1,887,978.69 1,905,682.34
增值税 16,419,914.95 130,661,042.50
房产税 1,912,161.34 3,389,618.99
土地增值税 1,595,888,070.15 1,477,644,118.75
土地使用税 475,069.84 810,756.24
印花税 350.80 44,606.40
教育费附加 1,510,940.55 561,175.32
城市维护建设税 1,457,290.62 2,504,029.15
地方教育费附加 2,056,849.70
其他 1,582,235.97 752,135.23
合计 1,887,097,781.05 1,826,942,212.63
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
141 / 192
2021 年年度报告
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 2,058,896,077.29 1,623,900,252.47
合计 2,058,896,077.29 1,623,900,252.47
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来借款 651,139,691.70 1,168,880,555.56
暂收款 123,247,695.97 130,622,295.77
押金、保证金 38,181,263.46 41,609,535.85
项目合作款 783,691,912.47 183,771,568.47
应付股东借款 442,349,099.68 82,997,839.94
其他 20,286,414.01 16,018,456.88
合计 2,058,896,077.29 1,623,900,252.47
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
福州市万曦房地产有限公司 15,857,087.92 未达到结算条件
合计 15,857,087.92
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
142 / 192
2021 年年度报告
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 810,500,000.00 3,234,700,000.00
1 年内到期的长期应付款 129,135,321.17 79,743,749.41
1 年内到期的租赁负债 14,334,990.21 12,538,135.32
1 年内到期的应付利息 22,947,295.18 28,595,585.73
合计 976,917,606.56 3,355,577,470.46
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 868,852,607.22 228,082,542.55
合计 868,852,607.22 228,082,542.55
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 5,315,233,430.60 5,159,102,001.02
保证借款
信用借款
合计 5,315,233,430.60 5,159,102,001.02
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
4.54%-11.30%
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2021 年年度报告
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海大名城企业股份有限公司 2020 年非公开发行公司债券（第一期） 1,458,279,504.80 1,457,893,700.19
合计 1,458,279,504.80 1,457,893,700.19
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
债 本
债券 发行 券 发行 期初 期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期 金额 余额 发 偿还 余额
限 行
上海大名城企业
股份有限公司
2020- 2+1
2020 年非公开发 1,459,100,000.00 1,457,861,141.51 1,457,893,700.19 109,432,500.00 385,804.61 109,432,500.00 1,458,279,504.80
行公司债券（第一 12-1 年
期）
合计 / / / 1,457,861,141.51 1,457,893,700.19 109,432,500.00 385,804.61 109,432,500.00 1,458,279,504.80
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房屋及建筑物 4,223,284.82 13,342,746.75
合计 4,223,284.82 13,342,746.75
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 88,028,909.03 244,764,082.10
合计 88,028,909.03 244,764,082.10
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
固定资产售后回租融资租赁余额 244,764,082.10 88,028,909.03
合计 244,764,082.10 88,028,909.03
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,475,325,057.00 2,475,325,057.00
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 5,442,214,542.25 5,442,214,542.25
其他资本公积 394,271,375.09 394,271,375.09
合计 5,836,485,917.34 5,836,485,917.34
56、 库存股
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股份回购 57,685,267.00 57,685,267.00
合计 57,685,267.00 57,685,267.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司通过集中竞价交易方式回购本公司 A 股股份总计
16,000,000.00 股，占公司期末总股本的比例为 0.65%。公司本期回购库存股拟用于后续实施员
工持股计划或股权激励计划。
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生金额
减：前
减：前
期计入
期计入
期初 其他综 减：所 税后归 期末
项目 本期所得税前发 其他综 税后归属于母公
余额 合收益 得税 属于少 余额
生额 合收益 司
当期转 费用 数股东
当期转
入留存
入损益
收益
一 、 不能
重 分 类进
损 益 的其 -203,342,819.96 -1,923,000.87 -1,923,000.87 -205,265,820.83
他 综 合收
益
其 中 ：重
新 计 量设
定 受 益计
划变动额
权 益 法下
不 能 转损
益 的 其他
综合收益
其他权
益 工 具投
-203,342,819.96 -1,923,000.87 -1,923,000.87 -205,265,820.83
资 公 允价
值变动
企业自
身 信 用风
险 公 允价
值变动
二 、 将重 5,588,324.84 -1,787,743.39 -1,787,743.39 3,800,581.45
分 类 进损
益 的 其他
综合收益
其 中 ：权 5,588,324.84 -1,787,743.39 -1,787,743.39 3,800,581.45
益 法 下可
转 损 益的
其 他 综合
收益
其他债
权 投 资公
允 价 值变
动
金融资
产 重 分类
计 入 其他
综 合 收益
的金额
其他债
权 投 资信
用 减 值准
备
现 金 流量
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2021 年年度报告
套期储备
外 币 财务
报 表 折算
差额
其 他 综合
-197,754,495.12 -3,710,744.26 -3,710,744.26 -201,465,239.38
收益合计
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 456,936,316.93 34,762,855.95 491,699,172.88
任意盈余公积 26,187,368.87 26,187,368.87
储备基金
企业发展基金
其他
合计 483,123,685.80 34,762,855.95 517,886,541.75
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 4,533,858,259.46 4,313,722,720.47
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 50,192,274.13
调整后期初未分配利润 4,533,858,259.46 4,363,914,994.60
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -412,344,720.60 448,171,839.20
减：提取法定盈余公积 34,762,855.95 163,913,240.58
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 62,818,508.79 74,259,751.71
转作股本的普通股股利
其他综合收益结转留存收益 40,055,582.05
期末未分配利润 4,023,932,174.12 4,533,858,259.46
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
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2021 年年度报告
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,620,885,901.34 6,268,691,615.28 14,739,871,757.07 12,131,873,192.21
其他业务 40,338,695.43 37,899,093.72 97,071,015.27 66,457,329.81
合计 7,661,224,596.77 6,306,590,709.00 14,836,942,772.34 12,198,330,522.02
149 / 192
2021 年年度报告
(2).营业收入扣除情况表
单位：元币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 7,661,224,596.77 14,836,942,772.34
营业收入扣除项目合计金额 40,338,695.43 97,071,015.27
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.53 / 0.65 /
一、与主营业务无关的业务收入
1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、 40,338,695.43 97,071,015.27
无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币
性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以
及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营
之外的收入。
2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息
收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融
业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、
融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产
品而开展的融资租赁业务除外。
3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产
生的收入。
4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产
生的收入。
5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收
入。
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的
收入。
与主营业务无关的业务收入小计 40,338,695.43 97,071,015.27
二、不具备商业实质的收入
1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布
或金额的交易或事项产生的收入。
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2021 年年度报告
2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交
易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或
其他方法构造交易产生的虚假收入等。
3.交易价格显失公允的业务产生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得
的企业合并的子公司或业务产生的收入。
5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收
入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 7,620,885,901.34 14,739,871,757.07
151 / 192
2021 年年度报告
(3).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
合同分类 房地产板块-分部 金融投资业务-分部 合计
商品类型
房地产销售收入 7,453,350,600.47 7,453,350,600.47
开发物业租赁及运营 167,145,043.68 167,145,043.68
金控收入 390,257.19 390,257.19
其他 40,338,695.43 40,338,695.43
合计 7,660,834,339.58 390,257.19 7,661,224,596.77
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(4).履约义务的说明
√适用 □不适用
本公司的收入确认属于在某一时点履行的履约义务，而不属于在某一时段内履行的履约义务，
因此，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入，不存在其他需要分摊的单项履约义务。
(5).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
13,616,972,697.82（含税）元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同。本
公司预计未来在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控
制权时点，确认销售收入的实现。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
房产税 10,755,330.77 8,230,384.90
土地增值税 51,190,849.07 431,845,694.10
土地使用税 5,072,388.30 5,558,796.41
印花税 10,096,070.50 12,429,830.16
车船使用税 103,160.08 89,034.78
教育费附加 11,245,258.26 22,774,610.82
城市维护建设税 13,027,265.61 20,214,682.56
营业税 243,778.70 997,617.28
其他 1,714,563.46 3,075,221.54
合计 103,448,664.75 505,215,872.55
63、 销售费用
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费及销售代理费 241,809,541.46 318,261,156.26
职工薪酬 75,409,021.39 73,155,325.69
物业管理费 60,666,083.96 53,495,053.16
财产折旧摊销 13,719,944.12 6,687,921.09
办公费用 6,948,992.09 6,365,004.78
租赁费 4,743,333.85 5,610,771.85
差旅费用 4,558,842.92 3,172,954.77
业务招待费 2,734,010.27 2,610,785.16
其他 8,569,070.24 6,593,654.76
合计 419,158,840.30 475,952,627.52
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 204,061,563.46 170,649,459.09
财产折旧摊销 35,334,448.95 15,959,652.18
业务招待费 31,807,756.40 33,625,367.81
维修保养费 27,107,888.83 19,359,250.75
租赁费 25,244,016.62 32,721,110.17
顾问咨询费 20,654,221.23 21,096,826.15
差旅费用 17,984,513.82 34,666,957.11
办公费用 9,971,465.36 7,672,607.12
商业保险费 581,593.70 4,146,735.50
其他 17,195,802.41 25,386,819.40
合计 389,943,270.78 365,284,785.28
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 276,227,308.57 595,482,995.38
减：利息收入 -40,775,488.30 -41,447,716.05
汇兑损失 -524,763.42 -892,795.25
银行手续费 3,819,554.54 1,640,263.98
合计 238,746,611.39 554,782,748.06
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
个税手续费返还 584,210.96 1,235,902.27
153 / 192
2021 年年度报告
企业发展金 293,000.00
稳岗补贴 709,921.57 110,841.90
养老保险补助资金 548,395.87
进项税加计扣除 657,297.97 267,302.24
合计 2,244,430.50 2,162,442.28
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -1,890,087.28 5,882,399.15
处置长期股权投资产生的投资收益 259,219,523.09
交易性金融资产及其他非流动金融资产产生 579,936.16 187,942.17
的投资收益
合计 257,909,371.97 6,070,341.32
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 3,798,000.00
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
合计 3,798,000.00
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -58,511.28 -22,419,169.86
其他应收款坏账损失 -1,972,232.34 29,086,274.35
合计 -2,030,743.62 6,667,104.49
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -771,006,048.00
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
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2021 年年度报告
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -771,006,048.00
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产的利得 -141,359.02 -119,857.29
合计 -141,359.02 -119,857.29
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 1,156.35 1,156.35
其中：固定资产处置利得 1,156.35 1,156.35
无形资产处置利得
违约金收入 16,577,629.93 9,701,496.27 16,577,629.93
其他 954,479.11 220,337.13 954,479.11
合计 17,533,265.39 9,921,833.40 17,533,265.39
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 96,894.83 26,436.83 96,894.83
其中：固定资产处置损失 96,894.83 26,436.83 96,894.83
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 10,305,000.00 7,962,000.00 10,575,778.03
赔偿金及违约金支出 1,119,113.51 273,883.16 848,335.48
罚没及滞纳金支出 1,288,354.34 839,519.88 1,288,354.34
其他 329,644.79 167,394.81 329,644.79
合计 13,139,007.47 9,269,234.68 13,139,007.47
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2021 年年度报告
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 252,705,291.24 132,999,519.04
递延所得税费用 -225,196,775.83 96,857,845.06
合计 27,508,515.41 229,857,364.10
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -301,495,589.70
按法定/适用税率计算的所得税费用 -75,373,897.43
子公司适用不同税率的影响 -71,169.28
调整以前期间所得税的影响 1,748,260.67
非应税收入的影响 -2,629,135.69
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,803,016.08
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -17,493,561.83
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 85,261,291.92
以前年度已确认递延所得税的可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损的影响 38,914,835.57
归属于合营企业和联营企业的损益 472,521.84
本期未确认递延所得税的内部未实现销售利润 9,097,240.13
其他 -16,220,886.57
所得税费用 27,508,515.41
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见“七、合并财务报表项目注释 57、其他综合收益”
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
资金往来 615,171,164.20 409,596,649.08
利息收入 40,775,488.30 41,447,716.05
其他 19,119,241.57 11,816,973.44
合计 675,065,894.07 462,861,338.57
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2021 年年度报告
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
期间费用 497,639,097.89 588,989,099.59
资金往来 643,669,294.65 161,065,930.95
捐赠 10,305,000.00 7,962,000.00
合计 1,151,613,392.54 758,017,030.54
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
预付股权投资款 52,233,450.00
合计 52,233,450.00
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
贷款保证金 342,013,628.81
股东资金支持 1,561,548,986.58 781,699,378.83
非银行金融机构融资 269,608,600.00 1,240,100,000.00
合计 1,831,157,586.58 2,363,813,007.64
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东资金支持 1,226,300,000.00 730,446,500.00
非银行金融机构融资 619,593,922.00 1,526,747,463.85
贷款保证金 675,228,400.28
回购库存股 57,685,267.00
合计 2,578,807,589.28 2,257,193,963.85
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -329,004,105.11 522,951,482.33
加：资产减值准备 771,006,048.00
信用减值损失 2,030,743.62 -6,667,104.49
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2021 年年度报告
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折 114,280,672.07 96,086,055.40
旧
使用权资产摊销 14,368,961.82
无形资产摊销 948,246.44 1,081,078.59
长期待摊费用摊销 18,672,177.14 8,283,003.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 141,359.02 119,857.29
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 95,738.48 26,436.83
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -3,798,000.00
财务费用（收益以“－”号填列） 275,702,545.15 594,590,200.13
投资损失（收益以“－”号填列） -257,909,371.97 -6,070,341.32
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -234,113,068.22 110,626,956.48
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 8,916,292.39 -13,769,111.42
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,018,031,161.63 1,546,389,576.93
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,807,906,995.07 445,245,389.31
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 6,942,254,072.48 -5,715,689,009.87
其他
经营活动产生的现金流量净额 6,533,716,477.87 -2,416,795,530.26
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,418,812,448.26 2,176,678,715.71
减：现金的期初余额 2,176,678,715.71 3,322,254,580.63
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 3,242,133,732.55 -1,145,575,864.92
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 850,750,000.00
其中:名城地产（福清）有限公司 824,420,000.00
福州市长乐区泰城房地产开发有限公司 26,330,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 150,693,445.34
其中:名城地产（福清）有限公司 150,658,659.73
福州市长乐区泰城房地产开发有限公司 34,785.61
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 700,056,554.66
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 5,418,812,448.26 2,176,678,715.71
其中：库存现金 257,043.34 441,392.44
可随时用于支付的银行存款 5,379,386,707.88 2,106,326,323.72
可随时用于支付的其他货币资金 39,168,697.04 69,910,999.55
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,418,812,448.26 2,176,678,715.71
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 842,215,360.37 本公司以货币资金质押向银行借款、作为各类保证金
存货 6,689,411,524.40 本公司以存货作为抵押物向银行或其他金融机构借款
固定资产 575,254,746.56 本公司以固定资产作为抵押物向银行借款
投资性房地产 1,032,604,631.80 本公司以投资性房地产作为抵押物向银行借款
合计 9,139,486,263.13 /
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - - 2,697,339.89
其中：美元 88,250.35 6.3757 562,657.76
欧元
港币 2,610,912.58 0.8176 2,134,682.13
应收账款 - -
其中：美元
欧元
港币
长期借款 - - 38,173,430.60
其中：美元
欧元
港币 46,689,616.68 0.8176 38,173,430.60
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2021 年年度报告
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
企业发展金 293,000.00 其他收益 293,000.00
稳岗补贴 709,921.57 其他收益 709,921.57
个税手续费返还 584,210.96 其他收益 584,210.96
合计 1,587,132.53 1,587,132.53
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
与原子
公司股
处置价款与处
按照公允价 丧失控制权 权投资
置投资对应的 丧失控制 丧失控制权 丧失控制权
子公 股权处 丧失控制权 值重新计量 之日剩余股 相关的
股权处置 丧失控制 合并财务报表 权之日剩 之日剩余股 之日剩余股
司名 股权处置价款 置比例 时点的确定 剩余股权产 权公允价值 其他综
方式 权的时点 层面享有该子 余股权的 权的账面价 权的公允价
称 （%） 依据 生的利得或 的确定方法 合收益
公司净资产份 比例（%） 值 值
损失 及主要假设 转入投
额的差额
资损益
的金额
名 城 824,420,000.00 55.00 出售 2021 年 1 控制权转移 255,431,866.59
地 产 月
（ 福
清）有
限 公
司
福 州 26,330,000.00 50.00 出售 2021 年 控制权转移 3,797,344.69
市 长 11 月
乐 区
泰 城
房 地
产 开
发 有
限 公
司
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
1.本期新设子公司情况
序号 公司名称 注册地 业务性质 注册资本(万元) 是否合并报表 子公司级次
1 上海馥睿贸易有限公司 上海市 批发业 30,000 是 三级
2 上海嘉丹贸易有限公司 上海市 批发业 30,000 是 三级
3 上海翀玮置业有限公司 上海市 房地产业 1,000 是 三级
4 上海翀溢置业有限公司 上海市 房地产业 5,000 是 三级
5 上海艾贝思营销管理有限公司 上海市 商务服务业 1,000 是 二级
6 上海苏峻置业有限公司 上海市 房地产业 25,000 是 三级
7 上海季历营销管理有限公司 上海市 商务服务业 1,000 是 二级
6、 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比
子公司 例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直 间 方式
接 接
名城汇（上海）投资有限公司 上海市 上海市 投资 100 投资设立
赢今（上海）贸易有限公司 上海市 上海市 贸易 100 投资设立
上海名城实业有限公司 上海市 上海市 贸易 51 49 投资设立
上海大名城贸易有限公司 上海市 上海市 贸易 100 投资设立
上海名城钰企业发展有限公司 上海市 上海市 商务服务业 51 49 投资设立
上海歌韬实业有限公司 上海市 上海市 投资 100 投资设立
上海佰升诗企业管理有限公司 上海市 上海市 商业管理 100 投资设立
上海福悛实业有限公司 上海市 上海市 投资管理 100 投资设立
上海凯悛实业有限公司 上海市 上海市 投资管理 100 投资设立
上海锦弢贸易有限公司 上海市 上海市 建材贸易 100 投资设立
名城地产（兰州）有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 投资设立
兰州大名城商厦有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 物业经营及管理 100 投资设立
兰州大名城贸易有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 贸易 100 投资设立
兰州大名城酒店管理有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 酒店管理 100 投资设立
兰州新顺房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 51 投资设立
兰州恒尚房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 投资设立
兰州悦华房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 投资设立
兰州江丰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 投资设立
名城地产（福建）有限公司 福建省福州市 福建省福州市 房地产开发 100 投资成立
福州凯远商业管理有限公司 福建省福州市 福建省福州市 商业管理 100 投资设立
名城汇（北京）投资管理有限公司 北京市 北京市 管理咨询 100 投资设立
东福名城（常州）置业发展有限公司 江苏省常州市 江苏省 房地产开发 100 投资设立
深圳名城金控（集团）有限公司 上海市 广东省深圳市 证券投资 100 投资设立
上海锦墅贸易有限公司 上海市 上海市 贸易 100 投资成立
上海大名城商业管理有限公司 上海市 上海市 租赁和商务 100 投资成立
名城国际控股有限公司 香港 香港 投资 100 投资成立
深圳金顺隆实业有限公司 广东省深圳市 广东省深圳市 批发零售 100 投资成立
名城地产（永泰）有限公司 福建省福州市 福建省福州市 房地产开发 25 75 投资成立
福州市长乐区名城房地产开发有限 福建省福州市 福建省福州市 房地产开发 49 51 投资成立
公司
上海大名城企业管理有限公司 上海市 上海市 批发业 100 投资成立
兰州新和房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 49 51 投资成立
兰州顺泰房地产开发有限公司 甘肃省兰州市 甘肃省兰州市 房地产开发 100 投资成立
南昌名城房地产开发有限公司 江西省南昌市 江西省南昌市 房地产开发 100 投资成立
上海艾贝思营销管理有限公司 上海市 上海市 商务服务业 100 投资成立
上海季历营销管理有限公司 上海市 上海市 商务服务业 100 投资成立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
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2021 年年度报告
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
于 2021 年 12 月 31 日，本公司下列子公司股权已用于借款质押（附注七、32 短期借款、43
一年内到期的非流动负债、45 长期借款）
子公司的名称 2021 年度
上海泰伯置业有限公司股权 100%
上海苏翀置业有限公司股权 100%
上海航都置业有限公司股权 100%
上海源翀置业有限公司股权 100%
(2).重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企 主要经
注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 营地 直接 间接 计处理方法
一、联营企业
1.杭州普润星融股 浙江省 浙江省 金融投资 36.84 权益法
权投资合伙企业（有
限合伙）
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在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
杭州普润星融股权 杭州普润星融 杭州普润星融股权 杭州普润星融
投资合伙企业（有 股权投资合伙 投资合伙企业（有 股权投资合伙
限合伙） 企业（有限合 限合伙） 企业（有限合
伙） 伙）
流动资产 323,451.80 8,471,521.78
非流动资产 1,245,000,000.00 1,245,000,000.00
资产合计 1,245,323,451.80 1,253,471,521.78
流动负债 -6,830,558.22 -6,365,231.84
非流动负债
负债合计 -6,830,558.22 -6,365,231.84
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额 461,314,476.87 464,144,925.61
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 77,992.49 1,082,134.83
净利润 -7,682,743.60 -24,283,977.13
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -7,682,743.60 -24,283,977.13
本年度收到的来自联营企业的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
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--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 750,278,448.46 731,389,182.53
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 940,361.46 14,829,014.56
--其他综合收益 -1,787,743.39 3,386,925.96
--综合收益总额 -847,381.93 18,215,940.52
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
本期未确认的损失
累积未确认前期 本期末累积未确
合营企业或联营企业名称 （或本期分享的净
累计的损失 认的损失
利润）
联营企业：
长安财通资产管理有限公司 -7,703,764.62 -8,199,590.34 -15,903,354.96
浙江钱江新能源科技有限公司 -15,655,369.83 -1,434,019.44 -17,089,389.27
福州英家皇道物业管理有限公司 -294,409.18 -294,409.18
合计 -23,359,134.45 -9,928,018.96 -33,287,153.41
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具，包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款等。这些金融工
具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负
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债，如应收账款和应付账款等。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值
（1）2021年12月31日
以公允价值计量且其 以公允价值计量且
以摊余成本计量的金
金融资产项目 变动计入当期损益的 其变动计入其他综 合计
融资产
金融资产 合收益的金融资产
货币资金 6,261,027,808.63 6,261,027,808.63
交易性金融资产 45,148,000.00 45,148,000.00
应收票据 5,218,881.00 5,218,881.00
应收账款 319,122,308.43 319,122,308.43
其他应收款 361,656,581.19 361,656,581.19
其他权益工具投资 65,779,834.12 65,779,834.12
其他非流动金融资产 11,200,000.00 11,200,000.00
（2）2021年1月1日
以公允价值计量且其变 以公允价值计量且其
以摊余成本计量的
金融资产项目 动计入当期损益的金融 变动计入其他综合收 合计
金融资产
资产 益的金融资产
货币资金 2,352,161,040.49 2,352,161,040.49
交易性金融资产 34,247,300.00 34,247,300.00
应收账款 253,443,296.97 253,443,296.97
其他应收款 809,371,324.99 809,371,324.99
其他权益工具投资 67,702,834.99 67,702,834.99
其他非流动金融资产 3,846,000.00 3,846,000.00
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值
（1）2021年12月31日
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
短期借款 498,123,429.16 498,123,429.16
应付票据 832,924,319.24 832,924,319.24
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应付账款 2,586,684,464.73 2,586,684,464.73
其他应付款 2,058,896,077.29 2,058,896,077.29
一年内到期的非流动负债 976,917,606.56 976,917,606.56
长期借款 5,315,233,430.60 5,315,233,430.60
应付债券 1,458,279,504.80 1,458,279,504.80
租赁负债 4,223,284.82 4,223,284.82
长期应付款 88,028,909.03 88,028,909.03
（2）2021年1月1日
以公允价值计量且其变动计
金融负债项目 其他金融负债 合计
入当期损益的金融负债
短期借款 1,026,353,641.05 1,026,353,641.05
应付票据 354,627,890.61 354,627,890.61
应付账款 3,393,031,805.00 3,393,031,805.00
其他应付款 1,623,900,252.47 1,623,900,252.47
一年内到期的非流动负债 3,355,577,470.46 3,355,577,470.46
长期借款 5,159,102,001.02 5,159,102,001.02
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
租赁负债 13,342,746.75 13,342,746.75
长期应付款 244,764,082.10 244,764,082.10
（二）信用风险
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用
信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本
公司不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本公司信
用控制部门特别批准，否则本公司不提供信用交易条件。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手
违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按
照客户、地理区域和行业进行管理。由于本公司的应收账款客户群广泛地分散于不同的地区，因
此在本公司内部不存在重大信用风险集中。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用
增级。
信用风险显著增加判断标准
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
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在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或
努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险
评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，
通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融
工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例
定性标准主要债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险
管理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考
虑以下因素：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以12个
月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违
约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、
还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。本
公司的违约概率以应收款项历史迁移率模型为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观
经济环境下债务人违约概率；
违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追
索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险
敞口损失的百分比，以未来12个月内或整个存续期为基准进行计算；
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2021 年年度报告
违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付
的金额。
前瞻性信息
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行历史数
据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
本公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注七、5应收账款和
七、8其他应收款中。
（三）流动性风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也
考虑本公司运营产生的预计现金流量。
金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2021 年 12 月 31 日
项目
1 年以内 1 年以上 合计
短期借款 498,123,429.16 498,123,429.16
应付票据 832,924,319.24 832,924,319.24
应付账款 2,586,684,464.73 2,586,684,464.73
其他应付款 1,663,160,764.88 395,735,312.41 2,058,896,077.29
一年内到期的非流动负债 976,917,606.56 976,917,606.56
长期借款 5,315,233,430.60 5,315,233,430.60
应付债券 1,458,279,504.80 1,458,279,504.80
租赁负债 5,035,106.43 5,035,106.43
长期应付款 105,349,990.00 105,349,990.00
续上表：
2021 年 1 月 1 日
项目
1 年以内 1 年以上 合计
短期借款 1,026,353,641.05 1,026,353,641.05
应付票据 354,627,890.61 354,627,890.61
应付账款 3,393,031,805.00 3,393,031,805.00
其他应付款 1,415,257,378.47 208,642,874.00 1,623,900,252.47
一年内到期的非流动负债 3,355,577,470.46 3,355,577,470.46
长期借款 5,159,102,001.02 5,159,102,001.02
应付债券 1,457,893,700.19 1,457,893,700.19
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租赁负债 14,501,017.21 14,501,017.21
长期应付款 234,383,310.00 234,383,310.00
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市
场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险。
1.利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与以浮动利率计息的一年内到期的
非流动负债（详见附注七、43）和长期借款（详见附注七、45）有关。该等借款占计息债务总额
比例并不重大，本公司认为面临利率风险敞口并不重大；本公司目前并无利率对冲的政策。
在管理层进行敏感性分析时，25~50个基点的增减变动被认为合理反映了利率变化的可能范围，
基于上述浮动利率计息的一年内到期的非流动负债按到期日按时偿还、长期借款在一个完整的会
计年度内将不会被要求偿付的假设基础上，在其他变量不变的情况下，利率上升。
本期
项目
基准点增加/（减少） 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
人民币 25 个基点 -15,730,377.59/15,730,377.59 -15,730,377.59/15,730,377.59
人民币 50 个基点 -31,460,755.19/31,460,755.19 -31,460,755.19/31,460,755.19
续上表：
上期
项目
基准点增加/(减少) 利润总额/净利润增加/(减少) 股东权益增加/（减少）
人民币 25 个基点 -21,254,556.03/21,254,556.03 -21,254,556.03/21,254,556.03
人民币 50 个基点 -42,510,706.68/42,510,706.68 -42,510,706.68/42,510,706.68
2.汇率风险
本公司主要经营活动都在中国境内并以人民币结算，无明显汇率风险。
3.权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化
而降低的风险。
截至2021年12月31日，本公司暴露于因归类为交易性权益工具投资和其他权益工具投资的个
别权益工具投资而产生的权益工具投资价格风险之下。本公司持有的上市权益工具投资在上海证
券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
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2021 年年度报告
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价值
合计
计量 计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 45,148,000.00 45,148,000.00
1.以公允价值计量且变动计 45,148,000.00 45,148,000.00
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 45,148,000.00 45,148,000.00
（3）衍生金融资产
2.指定以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资
产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 65,779,834.12 65,779,834.12
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的
土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
(六)其他非流动金融资产 11,200,000.00 11,200,000.00
持续以公允价值计量的资产 65,779,834.12 56,348,000.00 122,127,834.12
总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融负
债
持续以公允价值计量的负债
总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资
产总额
非持续以公允价值计量的负
债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据为截至资产负债表日，能够取得的
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相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
本公司持续和非持续第二层次公允价值计量项目，主要采用合同约定的预期收益计算方式，
间接确定其公允价值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
名 城 控 股 集 福州市 商务服务业 1,000 万美元 9.52 9.52
团有限公司
本企业最终控制方是俞培俤
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司的子公司详见九、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益
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2021 年年度报告
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本公司的重要合营和联营企业详见附注九、在其他主体中的权益 3、在合营企业或联营企业中的
权益
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
福州福汇物业管理有限公司 联营企业
杭州弘招城房地产开发有限公司 联营企业
福州市万曦房地产有限公司 联营企业
杭州北隆房地产开发有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
利伟集团有限公司 控股股东名城控股集团之控股股东
俞锦 实际控制人直系亲属
俞丽 实际控制人直系亲属
福建中联城实业有限公司 子公司的参股股东
兰州城旭物业管理有限公司 实际控制人直系亲属之参股公司
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
福州福汇物业管理有限公司 空置管理费 354,383.61
兰州城旭物业管理有限公司 接受劳务 14,167,567.57
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
兰州城旭物业管 商务办公用房 160,506.94
理有限公司
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
实际控制人直系亲属 商务办公用房 2,295,780.00
合计 2,295,780.00
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
杭州北隆房地产开发有限公司 9,900,000.00 2021-02-02 2022-02-02
杭州北隆房地产开发有限公司 9,708,600.00 2021-11-15 2022-11-15
名城控股集团有限公司 10,000,000.00 2021-08-09 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 26,000,000.00 2021-07-26 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,000,000.00 2021-07-22 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 21,000,000.00 2021-07-16 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 70,000,000.00 2021-04-30 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 22,000,000.00 2021-05-11 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 3,000,000.00 2021-05-18 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 80,000,000.00 2021-06-30 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 9,753,173.48 2021-07-07 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 23,246,826.52 2021-07-07 2022-05-26
名城控股集团有限公司 16,000,000.00 2021-08-03 2022-05-26
名城控股集团有限公司 29,000,000.00 2021-07-28 2022-05-26
名城控股集团有限公司 20,000,000.00 2021-07-28 2021-09-02 本期已偿还
名城控股集团有限公司 84,000,000.00 2021-07-28 2021-12-21 本期已偿还
175 / 192
2021 年年度报告
名城控股集团有限公司 80,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 200,000,000.00 2021-07-28 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 80,000,000.00 2021-10-08 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 34,000,000.00 2021-10-29 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,000,000.00 2021-11-03 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 30,000,000.00 2021-12-02 2022-05-26
名城控股集团有限公司 100,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 100,000,000.00 2021-01-29 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 40,000,000.00 2021-02-01 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 150,000,000.00 2021-04-02 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 26,000,000.00 2021-05-27 2021-07-31 本期已偿还
名城控股集团有限公司 62,000,000.00 2021-05-17 2021-07-31 本期已偿还
名城控股集团有限公司 40,000,000.00 2021-05-21 2021-07-31 本期已偿还
名城控股集团有限公司 30,000,000.00 2021-06-07 2021-07-31 本期已偿还
名城控股集团有限公司 40,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 100,000,000.00 2021-12-27 2022-05-26
名城控股集团有限公司 179,000.00 2021-01-06 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 4,474,986.58 2021-01-31 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 895,000.00 2021-03-12 2021-07-28 本期已偿还
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
名城控股集团有限公司 72,000,000.00 2021-08-16 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 17,000,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 191,000,000.00 2021-07-28 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 50,000,000.00 2021-02-24 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 20,000,000.00 2021-09-02 2021-09-02 本期已偿还
名城控股集团有限公司 84,000,000.00 2021-12-21 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 8,000,000.00 2021-08-16 2021-08-16 本期已偿还
名城控股集团有限公司 20,000,000.00 2021-09-23 2021-09-23 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,000,000.00 2021-10-25 2021-10-25 本期已偿还
名城控股集团有限公司 286,000,000.00 2021-12-21 2021-12-21 本期已偿还
名城控股集团有限公司 140,000,000.00 2021-02-24 2021-02-24 本期已偿还
名城控股集团有限公司 10,000,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 140,000,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
名城控股集团有限公司 158,000,000.00 2021-07-28 2021-07-28 本期已偿还
名城控股集团有限公司 15,300,000.00 2021-04-15 2021-04-15 本期已偿还
资金拆入是指从控股股东或者联营公司借入资金，资金拆出是指归还控股股东或者联营公司
借入资金，按照拆入和拆出金额列报。
（1）2021 年 4 月 24 日，经公司 2020 年年度股东大会审议批准《关于控股股东、实际控制人及
其关联人拟向公司提供财务资金支持的关联交易议案》，名城企业集团以其持有的资金向公司提供
借款余额不超过 50 亿元的资金支持，资金成本不超过公司同等条件的对外融资成本，期限自公司
2020 年年度股东大会批准该议案之日起不超过 12 个月。（2021-029）
（2）依据上述决议批准，根据公司整体发展战略的需要和资金安排，名城企业集团本期向公
司及控股子公司提供阶段资金支持，截至报告期末名城企业集团提供的资金支持余额为
44,234.91 万元，公司承担的资金占用费总计 3,450.23 万元。
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2021 年年度报告
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,609.00 1,516.50
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
福建中联城实业 431,775,000.00
其他应收款
有限公司
兰州城旭物业管 174,363.03
应收账款
理有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 杭州北隆房地产开发有限公司 70,838,080.55 51,229,480.55
其他应付款 名城控股集团有限公司 442,349,099.68 82,997,839.94
其他应付款 杭州弘招城房地产开发有限公司 61,200,000.00 61,200,000.00
其他应付款 福州市万曦房地产有限公司 15,857,087.92 15,857,087.92
其他应付款 福州福汇物业管理有限公司 449,053.09 621,152.89
其他应付款 利伟集团有限公司 46,692.74 46,692.74
应付账款 兰州城旭物业管理有限公司 13,975,490.56
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截 至 2021 年 12 月 31 日 ， 本 公 司 为 客 户 购 房 按 揭 贷 款 提 供 的 阶 段 性 担 保 总 额 为
15,571,519,131.56元。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
(一)股权转让
公司根据公司经营战略调整安排的需要，为进一步优化项目区域布局，聚焦发展一、二线城
市及相关城市群，2022 年 3 月 14 日，公司全资子公司名城地产（福建）有限公司与福建鸿捷房
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2021 年年度报告
地产营销策划有限公司（以下简称“鸿捷地产”）签署《股权转让协议》，鸿捷地产承债式收购名
城福建所持项目公司福清溢源房地产开发有限公司（公司控股子公司、目标公司）51%的股权（以
下简称“标的股权”）。以 2021 年 12 月 31 日为评估基准日目标公司的净资产评估值人民币
318,102,800.00 元为作价依据，并经协商确定，本次转让标的股权的转让价款为 162,310,500.00
元，受让方鸿捷地产承接转让方所有应付往来后，剩余转让价款净额为 36,710,500.00 元。该股
权转让交易已全部完成。
（二）股份回购
（1）2021 年 9 月 30 日，公司第八届董事局第十一次会议审议通过《关于以集中竞价交易方
式回购公司股份的议案》。回购股份的用途拟全部用于员工持股计划或股权激励计划。截至 2022
年 3 月 28 日，公司已完成股份回购，通过集中竞价交易方式累计回购股份 54,475,112 股，占公
司总股本的 2.20%，回购的最高价格为 4.32 元/股，回购的最低价格为 3.54 元/股，交易的总金
额为 199,973,888.06 元（不含交易费用）。公司如未能在股份回购实施完成之后 36 个月内使用完
毕已回购股份，尚未使用的已回购股份将予以注销。
（2）基于对公司未来发展前景的信心和对公司投资价值的认可，为增强投资者信心，维护公
司价值及股东权益，助力公司长远发展，公司再次实施股份回购。2022 年 4 月 1 日，公司第八届
董事局第十六次会议审议通过《关于以集中竞价交易方式回购公司股份的方案》。回购股份用途为
“为维护公司价值及股东权益所必需”，所回购股份将用于注销及出售；回购资金总额不低于人
民币 20,000 万元且不超过人民币 40,000 万元；回购价格不超过人民币 5.76 元/股；回购期限自
公司董事会审议通过回购方案之日起不超过 3 个月。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成
部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；(2)本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成
果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和
现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则
可合并为一个经营分部。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 房地产业务 金融投资业务 分部间抵销 合计
一、对外交易收入 7,660,834,339.58 390,257.19 7,661,224,596.77
二、分部间交易收入
三、对联营和合营企业的 -7,575,127.83 5,685,040.55 -1,890,087.28
投资收益
四、资产减值损失 -771,006,048.00 -771,006,048.00
五、信用减值损失 -2,028,182.76 -2,560.86 -2,030,743.62
六、折旧费和摊销费 148,215,141.82 54,915.65 148,270,057.47
七、利润总额（亏损总额） -306,648,503.50 5,152,913.80 -301,495,589.70
八、所得税费用 27,508,515.40 0.01 27,508,515.41
九、净利润（净亏损） -334,157,018.90 5,152,913.79 -329,004,105.11
十、资产总额 38,552,715,919.30 3,525,304,969.84 2,126,988,333.33 39,951,032,555.81
十一、负债总额 28,047,692,303.11 906,774,304.94 2,126,988,333.33 26,827,478,274.72
十二、其他重要的非现金
项目
1. 折 旧 费和 摊 销费 以 外
的其他现金费用
2. 对 联 营企 业 和合 营 企 1,211,592,925.33
720,996,384.56 490,596,540.77
业的长期股权投资
3. 长 期 股权 投 资以 外 的 567,428,109.70
516,223,298.42 51,204,811.28
其他非流动资产增加额
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
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7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
1．新增开发项目
（1）2021年6月21日，公司全资子公司经公开竞投,获得上海市奉贤区规划和自然资源局公开
挂牌转让的位于上海奉贤区庄行镇一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：54,861.10平方米；
容积率：普通商品房1.8；出让年限：普通商品房70年；最终竞得价：人民币125,920万元。
（2）2021年12月1日，公司全资子公司名城地产（福建）有限公司联合陕西建工房地产开发
集团有限公司经公开竞投,获得中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会公开挂牌转让
的位于上海自贸区临港新片区一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：41,249.70平方米；容
积率：普通商品房2.3；出让年限：普通商品房70年；最终竞得价：人民币66,649万元。
（3）2021年12月2日，公司全资子公司经公开竞投,获得上海市青浦区规划和自然资源局公开
挂牌转让的位于上海青浦区一地块。土地用途：普通商品房；出让面积：42,222.10平方米；容积
率：2.0；出让年限：普通商品房70年；最终竞得价：人民币135,111万元
2．股权转让
公司根据公司经营战略调整安排的需要，为进一步优化项目区域布局，聚焦发展一、二线城
市及相关城市群，2021年1月12日公司全资子公司名城地产（福建）有限公司与福清中联置业有限
公司（以下简称“中联置业”）、福建中联房地产开发集团有限公司（以下简称“中联地产集团”）
签署《股权转让协议》，名城福建向中联置业转让所持项目公司名城地产（福清）有限公司（公司
控股子公司、目标公司）55%的股权（以下简称“标的股权”）。以2020年8月31日为评估基准日目
标公司的净资产评估值人民币1,498,946,372.61元为作价依据，并经协商确定，本次转让标的股
权的转让价款为824,420,000.00元，股权转让价款分两期支付。该股权转让交易已全部完成。
3．员工持股计划
上海大名城企业股份有限公司共赢发展员工持股计划第一期的存续期于2022年2月12日届满，
经员工持股计划持有人会议、公司董事会审议通过，同意对本次员工持股计划存续期展期，存续
期延长12个月，即延长至2023年2月12日。
截至本报告日，上海大名城企业股份有限公司共赢发展员工持股计划第一期持有公司A股
31,875,600股，占公司总股本的1.29%，持股数量未发生变动。
4．合并范围内重要担保事项
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2021 年年度报告
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
上海大名城企业股份有限公司 上海名城实业有限公司 11,500.00 2020-6-15 2028-6-13 否
上海大名城企业股份有限公司 上海大名城贸易有限公司 3,500.00 2021-3-8 2022-3-7 否
上海大名城企业股份有限公司、
上海大名城贸易有限公司 15,000.00 2021-6-7 2024-6-7 否
上海航都置业有限公司
上海大名城企业股份有限公司 上海苏翀置业有限公司 70,000.00 2021-1-8 2024-1-4 否
上海大名城企业股份有限公司 上海泰伯置业有限公司 60,000.00 2021-10-29 2022-10-25 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 15,883.00 2018-1-11 2030-1-9 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 14,700.00 2020-5-29 2025-5-29 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 3,700.00 2020-9-30 2025-9-16 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 42,584.00 2020-10-14 2025-9-22 否
上海大名城企业股份有限公司、
名城地产（福建）有限公司 23,655.00 2021-1-25 2036-1-25 否
名城悦华酒店（福州）有限公司
上海大名城企业股份有限公司、
名城地产（福建）有限公司 7,500.00 2021-10-18 2036-10-28 否
名城悦华酒店（福州）有限公司
上海大名城企业股份有限公司、
名城地产（福建）有限公司 3,450.00 2021-4-28 2036-4-28 否
名城悦华酒店（福州）有限公司
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 28,200.00 2021-6-25 2025-9-25 否
上海大名城企业股份有限公司 名城地产（福建）有限公司 25,000.00 2021-10-19 2027-10-19 否
上海大名城企业股份有限公司、 名城悦华酒店（福州）有限公
2,800.00 2021-10-26 2022-9-9 否
名城地产(福建)有限公司 司
上海大名城企业股份有限公司、
大名城（福清）房地产开发有限 福州凯邦房地产开发有限公司 25,000.00 2021-5-21 2023-5-21 否
公司
上海大名城企业股份有限公司、
大名城（福清）房地产开发有限 福州凯邦房地产开发有限公司 16,666.00 2021-5-21 2026-5-21 否
公司
上海大名城企业股份有限公司 南昌名城房地产开发有限公司 43,980.00 2019-11-29 2025-11-28 否
上海大名城企业股份有限公司 名城国际控股有限公司 3,817.34 2017-5-5 2027-9-5 否
上海大名城企业股份有限公司 甘肃名城房地产开发有限公司 21,112.24 2020-11-2 2025-11-2 否
上海大名城企业股份有限公司 兰州新和房地产开发有限公司 4,087.76 2020-11-2 2025-11-2 否
名城地产（兰州）有限公司 兰州新和房地产开发有限公司 2,860.00 2021-4-16 2025-4-15 否
福建顺隆实业有限公司 兰州泰兴商业管理有限公司 1,000.00 2021-8-31 2026-8-13 否
182 / 192
2021 年年度报告
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
上海大名城企业股份有限公司 兰州江丰房地产开发有限公司 11,163.20 2020-9-29 2025-9-29 否
上海大名城企业股份有限公司 兰州顺泰房地产开发有限公司 10,543.02 2020-9-30 2025-9-30 否
上海大名城企业股份有限公司 兰州恒尚房地产开发有限公司 9,183.00 2020-12-30 2024-12-29 否
嘉兴名恒投资有限公司、嘉兴名
上海源翀置业有限公司 99,990.00 2021-03-22 2024-03-21 否
峻投资管理有限公司
5.诉讼事项
（1）2016 年 11 月 10 日，兰州高科投资（控股）集团有限公司（以下简称“兰州高科”）
与本公司签订《关于兰州高新开发建设有限公司的股权转让协议》，约定本公司将原持有的兰州高
新开发建设有限公司（以下简称“兰州高新”）的 80%股权转让予兰州高科，股权转让对价为
734,530,000.00 元。《股权转让协议》签订后，兰州高科实际仅支付了 380,000,000.00 元股权转
让款，剩余股权转让款 354,530,000.00 元及标的公司欠付我司的借款 2 亿元本息一直拖延未支付。
中国建筑第七工程局有限公司（以下简称“中建七局”）系本公司旗下名城地产（兰州）有限
公司、甘肃名城房地产开发有限公司、兰州江丰房地产开发有限公司等四家控股子公司的工程总
承包商，就该等总承包工程的最终造价的确认与决算安排，2020 年，中建七局与本公司签订《债
权转让及债权债务抵销协议》，约定公司将对兰州高科、兰州高新因股权转让及股东借款形成的上
述债权权利全部转让予中建七局，用以抵销应付中建七局的工程结算款。该协议的签署系公司与
中建七局关于工程款结算往来的正常合理商务安排。协议签订后，公司与中建七局按约履行，现
公司与中建七局因兰州房地产项目建设所涉工程结算款给付义务已全部履行完毕，公司无需向中
建七局承担任何金钱给付义务。
中建七局于 2020 年 11 月向上海市第一中级人民法院提起诉讼，原告中建七局向兰州高科、
兰州高新主张金钱给付，涉及给付金额暂计约 1,105,962,429.32 元，诉讼请求未涉及要求公司承
担任何义务。(具体内容详见公司临时公告 2020-116)
股转案件：原告中建七局向上海市第一中级人民法院诉兰州高科股权转让纠纷案件，上海市
第一中级人民法院于 2021 年 9 月 30 日出具（2020）沪 01 民初 299 号民事判决书，判令兰州高科
向中建七局支付股权转让款 354,530,000 元及逾期违约金。兰州高科于 2021 年 10 月就该案向上
海市高级人民法院提起上诉，上海市高级人民法院已受理本案，案号为（2021）沪民终 1296 号。
借款案件：原告中建七局向上海市第一中级人民法院诉兰州高科、兰州高新等被告借款纠纷
案件，上海市第一中级人民法院于 2021 年 12 月 28 日出具（2020）沪 01 民初 300 号民事判决书，
判令兰州高新向中建七局支付 2 亿元借款本金及对应利息，兰州高科承担连带责任。兰州高新及
兰州高科于 2022 年 1 月就该案向上海市高级人民法院提起上诉。
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2021 年年度报告
本公司作为第三人在前述股转及借款两案件判决中均不涉及承担任何责任。
（2）2021 年 6 月 16 日，中建七局向甘肃省兰州市中级人民法院提起诉讼，原告中建七局向
兰州高新主张金钱给付，涉及给付金额合计 40,575,117.13 元，并诉请兰州高新原股东方兰州高
科及本公司对其诉请款项承担连带清偿责任。兰州市中级人民法院于 2022 年 3 月 14 日出具（2021）
甘 01 民初 606 号民事判决书，判令兰州高新向中建七局支付工程款 35,825,344.94 元、利息
231,272.5 元及 2020 年 2 月 8 日起至实际付清之日的利息，驳回原告中建七局其他诉求，本公司
不承担任何责任。
（3）兰州高科于 2021 年 7 月以本公司为被告，向上海市闵行区人民法院提起诉讼，诉请法
院确认与本公司于 2016 年 11 月 10 日签订的《关于兰州高新开发建设有限公司的股权转让协议》
无效，该案已由上海市闵行区人民法院受理，鉴于案件尚未开庭审理，可能存在一定的不确定性。
（具体内容详见公司公告 2021-056）
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 15,296,607.00
合计 15,296,607.00
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
坏账准
账面余额 坏账准备 账面余额
备
计
类别 账面 账面
计提 提
比例 金 价值 比例 金 价值
金额 比例 金额 比
(%) 额 (%) 额
(%) 例
(%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提 15,296,607.00 100.00 15,296,607.00 22,838,958.62 100.00 22,838,958.62
坏账准备
其中：
按信用风险 15,296,607.00 100.00 15,296,607.00 22,838,958.62 100.00 22,838,958.62
特征组合计
提坏账准备
的应收账款
合计 15,296,607.00 / / 15,296,607.00 22,838,958.62 100.00 22,838,958.62
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按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：信用风险特征组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
按信用风险特征组合计提坏 15,296,607.00
账准备的应收账款
合计 15,296,607.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
兰州新顺房地产开发 15,296,607.00 100.00
有限公司
合计 15,296,607.00 100.00
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 14,906,099,528.25 11,627,796,047.02
合计 14,906,099,528.25 11,627,796,047.02
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 7,804,910,748.39
1至2年 5,299,200,662.40
2至3年 687,137,583.38
3 年以上 1,114,914,044.00
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2021 年年度报告
合计 14,906,163,038.17
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金、保证金 420,500.00 745,800.00
往来款 14,905,513,244.06 11,621,352,872.13
垫付款项 229,294.11 305,676.65
股权转让款 5,588,453.89
合计 14,906,163,038.17 11,627,992,802.67
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2021年1月1日余额 196,755.65 196,755.65
2021年1月1日余额在本
期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -133,245.73 -133,245.73
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 63,509.92 63,509.92
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额 期末余额
类别 期初余额 收回或转 转销或
计提 其他变动
回 核销
按信用风险 196,755.65 -133,245.73 63,509.92
特征组合计
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2021 年年度报告
提坏账准备
的其他应收
账款
合计 196,755.65 -133,245.73 63,509.92
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
占其他
应收款
款项 坏账准
期末余
单位名称 的性 期末余额 账龄 备期末
额合计
质 余额
数的比
例(%)
上海御雄实业有限公司 往来款 4,683,651,712.89 1 年以内（含 1 年）、 31.42
1-2 年（含 2 年）
名城地产（福建）有限公司 往来款 2,959,438,462.82 1 年以内（含 1 年） 19.85
兰州顺泰房地产开发有限公司 往来款 1,853,689,853.29 1 年以内（含 1 年）、 12.44
1-2 年（含 2 年）、2-3
年（含 3 年）、3 年以
上
上海泰伯置业有限公司 往来款 831,456,907.78 1 年以内（含 1 年） 5.58
上海翀溢置业有限公司 往来款 661,778,856.00 1 年以内（含 1 年） 4.44
合计 / 10,990,015,792.78 73.73
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 9,321,665,770.77 9,321,665,770.77 10,222,165,770.77 10,222,165,770.77
对联营、合营企业
投资
合计 9,321,665,770.77 9,321,665,770.77 10,222,165,770.77 10,222,165,770.77
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期计 减值准
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
名城地产（福建）有 4,229,656,500.77 4,229,656,500.77
限公司
东福名城（常州）置 1,278,779,200.00 990,000,000.00 288,779,200.00
业发展有限公司
上海大名城贸易有 20,000,000.00 20,000,000.00
限公司
名城汇（北京）投资 30,000,000.00 30,000,000.00
管理有限公司
名城地产（兰州）有 500,000,000.00 500,000,000.00
限公司
名城汇（上海）投资 1,000,000.00 1,000,000.00
有限公司
赢今（上海）贸易有 1,000,000.00 1,000,000.00
限公司
上海名城实业有限 51,000,000.00 51,000,000.00
公司
兰州大名城商厦有 1,000,000.00 1,000,000.00
限公司
甘肃名城房地产开 100,000,000.00 100,000,000.00
发有限公司
兰州大名城贸易有 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
兰州大名城酒店管 1,000,000.00 1,000,000.00
理有限公司
上海名城钰企业发 51,000,000.00 51,000,000.00
展有限公司
兰州新顺房地产开 178,500,000.00 178,500,000.00
发有限公司
兰州海华房地产开 30,000,000.00 30,000,000.00
发有限公司
兰州江丰房地产开 30,000,000.00 30,000,000.00
发有限公司
兰州悦华房地产开 30,000,000.00 30,000,000.00
发有限公司
兰州恒尚房地产开 30,000,000.00 30,000,000.00
发有限公司
兰州铭悦房地产开 10,000,000.00 10,000,000.00
发有限公司
兰州和城房地产开 10,000,000.00 10,000,000.00
发有限公司
上海凯悛实业有限 1,000,000.00 1,000,000.00
公司
上海歌韬实业有限 10,000,000.00 10,000,000.00
公司
深圳名城金控（集 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
团）有限公司
上海锦墅贸易有限 1,000,000.00 1,000,000.00
公司
福州凯远商业管理 100,000,000.00 100,000,000.00
有限公司
上海佰升诗企业管 10,000,000.00 10,000,000.00
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2021 年年度报告
理有限公司
上海锦弢贸易有限 1,000,000.00 1,000,000.00
公司
名城国际控股有限 130,504,000.00 130,504,000.00
公司
上海大名城商业管 7,000,000.00 7,000,000.00
理有限公司
上海大名城企业管 500,000.00 9,500,000.00 10,000,000.00
理有限公司
兰州顺泰房地产开 160,000,000.00 160,000,000.00
发有限公司
南昌名城房地产开 60,000,000.00 60,000,000.00
发有限公司
上海艾贝思营销管 10,000,000.00 10,000,000.00
理有限公司
兰州新和房地产开 49,000,000.00 49,000,000.00
发有限公司
名城地产（永泰）有 172,226,070.00 172,226,070.00
限公司
福州市长乐区名城 147,000,000.00 147,000,000.00
房地产开发有限公
司
合计 10,222,165,770.77 239,500,000.00 1,140,000,000.00 9,321,665,770.77
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 314,000,050.14 250,840,650.25 18,496,673.86
合计 314,000,050.14 250,840,650.25 18,496,673.86
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
√适用 □不适用
本公司的收入确认属于在某一时点履行的履约义务，而不属于在某一时段内履行的履约义务，
因此，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入，不存在其他需要分摊的单项履约义务。
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2021 年年度报告
成本法核算的长期股权投资收益 112,775,758.58 1,558,690,550.64
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益 78,079,122.25
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 190,854,880.83 1,558,690,550.64
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 258,982,425.59
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相 1,587,132.53
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府
补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业 624,953.85
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
191 / 192
2021 年年度报告
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,489,996.40
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 66,411,878.16
少数股东权益影响额 34,312.33
合计 199,238,317.88
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
-3.20 -0.17 -0.17
利润
扣除非经常性损益后归属于
-4.74 -0.25 -0.25
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：俞培俤
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
192 / 192
