联合〔2023〕4743 号
联合资信评估股份有限公司通过对江苏中南建设集团股份有
限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定
维持江苏中南建设集团股份有限公司主体长期信用等级为 AA+，
“19 中南 03”“20 中南 02”信用等级为 AA+，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二三年六月二十一日
跟踪评级报告
江苏中南建设集团股份有限公司
2023年跟踪评级报告
评级结果： 评级观点
本次 评级 上次 评级 跟踪期内，房地产市场景气度不佳，预售监管政策收紧，
项目
级别 展望 级别 展望
江苏中南建设集团 受此影响，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公
AA+ 稳定 AA+ 稳定
股份有限公司
司”或“中南建设”）销售额同比大幅下降，经营获现能力持
19 中南 03 AA+ 稳定 AA+ 稳定
20 中南 02 AA+ 稳定 AA+ 稳定 续承压，叠加融资环境恶化，流动性管理压力大，借款以及商
业承兑汇票逾期规模较大，并未支付到期美元债券利息。目前
跟踪评级债项概况： 公司失信被执行人事件存续。为缓解流动性压力，公司暂停土
发行 债券 到期
债券简称
规模 余额 兑付日 地投资，并相应放缓开发建设进度，房地产业务处于收缩状
19 中南 03 10.00 亿元 5.59 亿元 2023/11/22 态，且连续两年亏损，持续经营能力受损。2022 年公司债务
20 中南 02 9.00 亿元 8.80 亿元 2025/03/06
注：上述债券仅包括由联合资信评级且截至评级时点尚处于存续期
规模虽有所下降，但偿债能力急剧下降，偿债压力仍极大。目
的债券
前公司已有较大规模资产被司法冻结，货币资金下降较快，资
评级时间：2023 年 6 月 21 日 产流动性弱。同时，联合资信评估股份有限公司（以下简称
“联合资信”）也关注到公司 2022 年综合毛利率为负、亏损
本次评级使用的评级方法、模型： 进一步扩大，部分在建项目保交付压力较大，债务负担仍较重
名称 版本 且偿债指标表现较差等因素给公司信用水平带来的不利影
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
响。
房地产企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露 公司目前流动性管理压力大，短期内以回笼资金为主；在
房地产行业景气度下行的环境下，公司在三四线的土储未来
本次评级模型打分表及结果：
面临较大的去化压力和减值风险；建筑业务将面临房建业务
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果
宏观和区域 收缩以及应收账款减值压力。
2
经营环境 风险
行业风险 3
综上，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为AA+，
经营
B
风险 基础素质 3 维持“19中南03”和“20中南02”的信用等级为AA+，评级展
自身
企业管理 3
竞争力
经营分析 2
望为稳定。
资产质量 2
现金流 盈利能力 5 优势
财务
F4 现金流量 1
风险
资本结构 2
1． 债务规模有所下降。2022 年，公司债务总额较上年
偿债能力 4 下降 27.70%。
指示评级 a-
个体调整因素：-- --
个体信用等级 a- 关注
--
外部支持调整因素：--
1． 行业景气度不佳，流动性管理压力大。2022 年以来，
评级结果 A-
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等级， 房地产行业景气度不佳，公司融资环境恶化，项目去化难度提
各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财务风险由低至
高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1 档最 高，销售金额同比大幅下降，经营获现能力承压；公司美元债
好，7 档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分析模型
得到指示评级结果；公司信用评级委员会决定受评对象最终信用等 利息未支付，借款和开具的商业承兑汇票逾期，上述事项表明
级，可能与评级模型评级结果存在差异
公司流动性管理压力大。
2． 公司房地产业务收缩明显，亏损进一步扩大，持续经
营能力受损。2022 年，受行业环境影响，公司暂停土地投资，
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跟踪评级报告
分析师：曹梦茹 杨哲 开发建设进度放缓，新开工面积和竣工面积大幅下降，此外公
邮箱：lianhe@lhratings.com 司为加大现金回笼，加大对现房的促销力度，综合毛利率为
电话：010-85679696 负，同时公司对存货和对合作方的应收款等计提跌价和减值
传真：010-85679228 准备金额较大，当年亏损较 2021 年进一步扩大。
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 3． 土储中三四线城市项目占比较高，去化压力较大。公
中国人保财险大厦 17 层（100022） 司未建和在售项目剩余可售面积在三四线城市的占比较高，
网址：www.lhratings.com 面临较大的去化压力。
4． 面临较大的资本支出压力。公司在建面积较大，面临
较大的保交付压力，建筑业有垫资需求且 PPP 业务对资金存
在一定占用，公司面临较大的资本支出压力。
5． 失信被执行人事件存续；债务负担较重，对外担保或
有负债风险较大，短期债务占比较高，短期和长期偿债能力指
标表现较差。截至 2022 年底，公司全部债务资本化比率仍处
于较高水平，对外担保金额较大，且主要为对联合营房地产项
目的借款担保，在目前的行业环境下，或有负债风险较大；短
期债务占比高，同时公司亏损使得短期和长期偿债能力指标
表现较差。此外，公司存在失信被执行人记录且存续。
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跟踪评级报告
主要财务数据：
合并口径
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
现金类资产（亿元） 355.26 242.46 140.90 132.36
资产总额（亿元） 3592.5 3679.77 3067.22 2979.22
3
所有者权益（亿元） 483.63 427.94 312.53 269.89
短期债务（亿元） 341.42 362.38 301.70 291.11
长期债务（亿元） 565.31 398.89 248.66 252.11
全部债务（亿元） 906.73 761.27 550.36 543.22
营业收入（亿元） 786.01 792.11 590.36 111.30
利润总额（亿元） 105.17 -27.75 -92.72 -4.36
EBITDA（亿元） 118.21 -6.70 -66.84 --
经营性净现金流（亿元） 84.67 167.72 62.53 3.58
营业利润率（%） 14.80 7.13 -1.59 5.02
净资产收益率（%） 16.14 -7.72 -30.81 --
资产负债率（%） 86.54 88.37 89.81 90.94
调整后资产负债率（%） 79.76 81.67 83.58 85.17
全部债务资本化比率（%） 65.22 64.01 63.78 66.81
流动比率（%） 118.41 105.93 98.79 98.98
经营现金流动负债比（%） 3.34 5.91 2.51 --
现金短期债务比（倍） 1.04 0.67 0.47 0.45
EBITDA 利息倍数（倍） 1.71 -0.10 -1.23 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.67 -113.58 -8.23 --
公司本部（母公司）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
资产总额（亿元） 1599.7 1416.07 1413.05 /
8
所有者权益（亿元） 138.22 117.43 137.91 /
全部债务（亿元） 192.65 104.01 84.83 /
营业收入（亿元） 5.21 4.29 0.46 /
利润总额（亿元） 5.43 0.35 20.49 /
资产负债率（%） 91.36 91.71 90.24 /
全部债务资本化比率（%） 58.23 46.97 38.09 /
流动比率（%） 101.86 97.93 94.76 /
经营现金流动负债比（%） 5.14 8.63 4.91 /
注：1．本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五
入造成的；2．数据单位除特别说明外均为人民币；3．2023 年 1－3 月财务数据未经审计；4. 本报
告 2020 年及 2021 年数据使用 2021 年期初和 2022 年期初数据；5．“--”表示数据无意义，“/”表
示未获取数据
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
评级历史：
债项 主体 评级 评级 项目 评级
债项简称 评级方法/模型
级别 级别 展望 时间 小组 报告
房地产企业信用评级方法
20 中南 02 张文韬 （V3.1.202205）/房地产企 阅读
AA+ AA+ 稳定 2022/06/24
19 中南 03 蒋智超 业主体信用评级模型（打分 全文
表）（V3.1.202205）
原联合信用评级有限公司
20 中南 02 宋莹莹 阅读
AA+ AA+ 稳定 2019/06/14 房地产企业信用评级方法/
19 中南 03 卢瑞 全文
评级模型
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和评级
模型均无版本编号
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跟踪评级报告
声 明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发
布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任
何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻
性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循
了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出
售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告
及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，
引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用
资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，
但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，
在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权
利。
八、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债券或证券的
发行活动。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
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跟踪评级报告
江苏中南建设集团股份有限公司
2023 年跟踪评级报告
一、跟踪评级原因 并在付息日正常付息。
表 1 截至本报告出具日公司存续债券概况
根据有关法规要求，按照联合资信评估股
（单位：亿元）
份有限公司（以下简称“联合资信”）关于江苏
债券名称 发行金额 债券余额 起息日 期限（年）
中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”）
19 中南 03 10.00 5.59 2019/11/22 2+2
及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评 20 中南 02 9.00 8.80 2020/03/06 3+2
级。 资料来源：联合资信整理
二、企业基本情况 四、宏观经济和政策环境分析
公司前身为大连金牛股份有限公司（以下 2023 年一季度，宏观政策以落实二十大报
简称“大连金牛”），2009 年 6 月大连金牛实 告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部
施重大资产重组。2009 年 7 月 8 日，大连金牛 署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策总
变更名称为现名，证券简称变更为“中南建 基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、进
设”，股票代码：000961.SZ。经过多次增发， 一步健全 REITs 市场功能、助力中小微企业稳
截至 2023 年 6 月 2 日，公司股本总额为 38266 增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。
万股，控股股东为中南城投，持股 45.53%，实 随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产
际控制人为陈锦石及一致行动人。截至 2023 年 生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初步
6 月 2 日，公司控股股东中南城投持有公司股 核算，一季度国内生产总值 28.50 万亿元，按不
份中的 89.22%已质押，质押比例高，需关注股 变价格计算，同比增长 4.5%，增速较上年四季
价下跌带来的实控人变更风险。 度回升 1.6 个百分点。从生产端来看，前期受到
跟踪期内，公司主营业务未发生变化。 较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度大于工
截至 2022 年底，公司合并资产总额 3067.22 业生产；从需求端来看，固定资产投资实现平稳
亿元，所有者权益 312.53 亿元（含少数股东权 增长，消费大幅改善，经济内生动力明显加强，
益 168.27 亿元）；2022 年，公司实现营业总收 内需对经济增长形成有效支撑。信用环境方面，
入 590.36 亿元，利润总额-92.72 亿元。 社融规模超预期扩张，信贷结构有所好转，但居
截至 2023 年 3 月底，公司合并资产总额 民融资需求仍偏弱，同时企业债券融资节奏同
2979.22 亿元，所有者权益 269.89 亿元（含少数 比有所放缓。利率方面，资金利率中枢显著抬升，
股东权益 131.78 亿元）；2023 年 1－3 月，公司 流动性总体偏紧；债券市场融资成本有所上升。
实现营业总收入 111.30 亿元，利润总额-4.36 亿
展望未来，宏观政策将进一步推动投资和
元。
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市场
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇；法定
稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政治冲
代表人：陈锦石。
突等不确定性因素仍存的背景下，外需放缓叠
三、债券概况及募集资金使用情况 加基数抬升的影响，中国出口增速或将回落，但
消费仍有进一步恢复的空间，投资在政策的支
公司公开发行的由联合资信评级的存续债 撑下稳定增长态势有望延续，内需将成为驱动
券见下表，募集资金均已按指定用途使用完毕， 中国经济继续修复的主要动力。总体来看，当前
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跟踪评级报告
积极因素增多，经济增长有望延续回升态势，全 2022年以来，公司对美元债发出交换要约，
年实现 5%增长目标的基础更加坚实。完整版宏 且2022年11月未支付美元债利息，此外，公司商
观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观 票逾期金额较大。
察季报（2023 年一季度）》。 截至 2023 年 6 月 14 日，联合资信通过查
询中国执行信息公开网发现公司 2023 年 4 月
五、行业分析 12 日被列为失信被执行人。
2022 年，在多重因素影响下，国内房地产
七、管理分析
市场延续 2021 年下半年以来的低迷状态，商品
房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模 公司管理制度连续，董监高未发生变动；
齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持 但员工变动较大。
续下降，市场信心有待恢复。面对经济下行，为 跟踪期内，公司主要管理体制及管理制度
防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产 未发生变化。董事、高管及监事未发生变化。但
市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松 为应对流动性管理压力，公司人员变动较大，截
绑转向宽松；2022 年 11 月，融资端政策利好集 至 2022 年 底 ， 公 司 员 工 人 数 较 上 年 底 下 降
中释放，“四箭齐发”等政策将有助于行业信用 51.92%。
端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速
度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及 八、经营分析
前期需求释放下，2023 年国内房地产市场会有 1. 经营概况
阶段性回暖，但长期不确定性仍大。完整版行业 2022年，房地产行业不景气对公司收入和
分析详见《2023 年房地产行业分析》。 盈利冲击较大，综合毛利率为负。2023年1－3
月，公司营业总收入增幅较大，毛利率回升。
六、基础素质分析
2022年，受房地产行业不景气影响，公司房
1. 产权状况 地产开发业务收入同比下降9.88%，同时为快速
截至2023年6月2日，公司控股股东为中南 回笼现金，公司降价销售并加大现房库存去化，
城投，持股45.53%，实际控制人为陈锦石及一 房地产业务毛利率下降至1.34%；建筑施工业务
致行动人。 与房地产行业关系紧密，该板块收入同比下降
56.79%，同时公司针对部分业主的风险拨备有
2. 企业信用记录 所增加，导致建筑施工业务毛利率为负。综上，
公司债务履约情况不佳。 公司营业总收入同比下降25.47%，综合毛利率
根据公司提供的中国人民银行企业基本信 为负。
用信息报告（中征码：2102040000132125），截 2023年1－3月，公司实现营业总收入111.30
至2023年5月9日，公司未结清信贷中逾期债务 亿元，同比增长43.62%，主要系房地产业务结
本金及利息10.41亿元，关注类贷款余额8070万 转收入增加所致；综合毛利率回升至7.87%
元；其他借贷交易中关注类余额26.91亿元，不
良类余额7.25亿元；已结清信贷中，关注类账户
31个。
表 2 公司主营业务收入及毛利率情况（单位：亿元）
2020 年 2021 年 2022 年
主营业务
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
房地产开发 577.12 74.28% 19.14% 557.64 70.96% 10.89% 502.57 85.13% 1.34%
建筑施工 190.28 24.49% 8.65% 219.33 27.91% 6.83% 94.78 16.05% -11.01%
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跟踪评级报告
酒店及其他 9.59 1.23% 32.62% 8.83 1.12% 32.19% 12.34 2.09% 26.13%
合计 776.99 100.00% 16.74% 785.80 100.00% 10.00% 590.36 100.00 -0.09%
注：2022 年主营业务收入中建筑施工业务有内部交易收入未抵消，合计收入为抵消后收入
资料来源：公司提供
2. 房地产开发业务 表3 2020－2022年公司房地产开发情况
2022年，受行业环境下行影响，公司签约 （单位：万平方米）
销售面积和签约销售金额同比均大幅下降，同 项目 2020 年 2021 年 2022 年
时公司暂停拿地，建设开发进度放缓，期末在 当期新开工面积 1357 989 189
建面积仍较大，面临的保交付压力大。目前公 当期竣工面积 1349 1020 741
期末在建面积 3042 2974 2268
司在售项目剩余可售面积中低能级城市占比高，
注：表中数据按全口径统计，包含未并表的合作开发项目；期末在建面积包
未来面临的去化压力大。 括停复工情况
资料来源：公司提供
2022年，受房地产行业不景气影响，公司暂
停土地投资，全年未获取新项目。截至2022年底， 销售方面，公司全口径签约销售面积和签
公司在手项目未开工全口径建筑面积835.54万 约销售金额同比分别下降63.01%和67.11%，大
平方米，权益口径建筑面积合计447.64万平方米， 于行业平均降幅；同时公司为回笼资金，加大对
按权益口径计算，其中位于一二线 1 城市的占 现房的打折促销力度，签约销售均价同比下降
40.54%，三线及以下城市占59.46%。从城市分 明显。2023年1－5月，公司签约销售面积和签约
布看，公司土地储备中位于经济一般城市的比 销售金额分别为167.2万平方米和198.1亿元，同
例较高。目前房地产行业整体景气度不佳，低能 比分别下降20.6%和24.3%，目前房地产行业景
级城市的去化压力大。 气度尚未恢复，公司销售规模可能继续下降。同
图1 截至2022年底公司未开工土地储备情况 时，公司合作开发项目较多，正在推动合作项目
股权出让或退出。
表4 2020－2022 年公司房地产销售情况
（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
项目 2020 年 2021 年 2022 年
全口径签约销售面积 1685.32 1468.70 543.20
权益口径签约销售面
1007.83 909.63 339.60
积
全口径签约销售金额 2238.27 1973.74 649.20
权益口径签约销售金
1352.88 1209.90 396.30
额
注：按公司所有持股项目的权益建筑面积统计
资料来源：公司年报，联合资信整理 全口径签约销售均价 13280.96 13439.05 11950.73
权益口径签约销售均
13423.65 13301.01 11670.02
价
项目开发方面，2022年，受地产行业不景气 全口径回款金额 1902.98 1591.23 609.63
以及公司流动性管理压力影响，公司建设开发 全口径回款率 85.02% 80.62% 94.00%
进度放缓，新开工面积和竣工面积分别同比下 注：回款率统计包含跨期回款
资料来源：公司提供
降80.89%和27.35%。
截至2022年底，公司期末全口径在建面积 截至2022年底，公司主要在售项目剩余权
2268万平方米，规模较大，面临较大的建设开发 益可售面积777.95万平方米，公司目前已暂停拿
支出压力和保交付压力。 地，以消化库存为主。剩余权益可售面积中，二
1 一线城市口径：北京、上海、深圳、广州。二线城市口径：成 长春、常州、南通、无锡、徐州、南昌、大连、潍坊、济南、临
都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长 沂、烟台、太原、昆明、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州。
沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳、合肥、福州、泉州、厦
门、兰州、贵阳、珠海、惠州、中山、南宁、石家庄、哈尔滨、
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跟踪评级报告
线城市占3.85%，三线及以下城市占96.15%，低 对客户的风险拨备，毛利率为负，同时新签合
能级城市占比大，面临的去化压力大。 同金额下降明显。
2022年，公司建筑施工板块确认收入同比
3. 建筑施工业务 大幅下降62.13%，同时对部分业主的风险拨备
2022 年，作为房地产行业紧密相关行业， 增加，加之收入下降而支出相对固定，毛利率为
公司建筑施工业务确认收入大幅下降，且增加 负。
表5 2020－2022 年公司建筑板块收入情况（单位：亿元）
2020 年 2021 年 2022 年
类别
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
房建工程-房产类 121.69 54.82% 8.23% 142.95 57.12% 6.79% 54.12 57.10% -14.89%
房建工程-公建类 71.78 32.34% 8.19% 75.23 30.06% 6.24% 26.36 27.81% -14.37%
机电设备安装 27.50 12.39% 11.77% 30.68 12.26% 8.40% 13.53 14.28% 9.74%
其他 0.99 0.45% 7.08% 1.41 0.56% 7.33% 0.77 0.81% 11.87%
合计 221.97 100.00% 8.65% 250.27 100.00% 6.83% 94.78 100.00% -11.00%
注：收入中含有自建房地产项目收入
资料来源：公司提供
2022年，公司建筑施工业务新签合同金额 增大，承接项目显著减少以及不再新增投资类
同比大幅下降83.63%，主要系房地产行业风险 PPP项目所致。
表6 2020－2022 年公司建筑施工业务新签合同情况（单位：亿元）
项目 2020 年 2021 年 2022 年
房建工程施工业务 293.07 196.75 34.30
其中：房产类施工业务 209.21 157.67 17.10
公建类施工业务 83.87 39.08 13.90
机电设备安装 11.57 12.88 3.30
其他 2.22 2.99 0.50
合计 306.86 212.62 34.80
资料来源：公司提供
4. 经营效率 公司建筑业务将继续推进业务形态调整，
2022年，公司经营效率指标有所下降。 进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央
从经营效率指标看，2022年，受营业总收入 国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，
下降影响，公司存货周转次数和总资产周转次 提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术
数分别为0.35次和0.18次，同比有所下降。 的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步
推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能
5. 未来发展 力、控制风险。
2023年内公司以回款以及推动再融资为主，
预计竣工面积规模较大，保交付压力较大。 九、财务分析
2023年公司将继续积极推动销售，加快回
1. 财务概况
款，努力盘活资产，严格控制支出。公司将更加
公司提供了2022年财务报告，致同会计师
努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条
事务所（特殊普通合伙）对上述财务报告进行了
款，为未来发展留出更多空间；公司将推进非公
审计，并出具了标准无保留意见的审计结论；公
开发行。2023年公司预计竣工面积1088万平方
司提供的2023年一季度财务报表未经审计。
米。
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跟踪评级报告
截至2022年底，公司合并资产总额3067.22 2. 资产质量
亿元，所有者权益312.53亿元（含少数股东权益 截至 2022 年底，公司资产负债表收缩，资
168.27亿元）；2022年，公司实现营业总收入 产规模有所下降，货币资金下降明显，存货和
590.36亿元，利润总额-92.72亿元。 合同资产计提减值规模较大；建筑施工业务对
截 至 2023 年 3 月 底 ， 公 司 合 并 资 产 总 额 公司资金占用较多；其他应收款未来有进一步
2979.22亿元，所有者权益269.89亿元（含少数股 减值的风险；公司资产受限规模较大，资产质
东权益131.78亿元）；2023年1－3月，公司实现 量较差。
营业总收入111.30亿元，利润总额-4.36亿元。 截至2022年底，公司合并资产总额较年初
有所下降，主要系流动资产下降所致。资产结构
变化不大。
表7 2020－2022 年及 2023 年 3 月末公司资产主要构成
2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年 3 月末 2022 年底
科目 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 较年初增长
（亿元） （%） （亿元） （%） （亿元） （%） （亿元） （%） 率（%）
流动资产 2998.22 83.46 3006.67 81.71 2457.65 80.13 2413.88 81.02 -18.26
货币资金 328.61 9.15 224.07 6.09 137.46 4.48 126.05 4.23 -38.65
其他应收款 337.20 9.39 397.86 10.81 399.25 13.02 313.89 10.54 0.35
存货 1843.75 51.32 1901.34 51.67 1508.08 49.17 1498.60 50.30 -20.68
合同资产 188.25 5.24 195.40 5.31 173.45 5.65 180.78 6.07 -11.23
其他流动资产 135.32 3.77 157.89 4.29 137.30 4.48 182.22 6.12 -13.04
非流动资产 594.31 16.54 673.10 18.29 609.57 19.87 565.34 18.98 -9.44
长期股权投资 270.55 7.53 271.57 7.38 217.30 7.08 175.29 5.88 -19.99
其他非流动资产 186.20 5.18 214.02 5.82 206.77 6.74 207.23 6.96 -3.39
资产总额 3592.53 100.00 3679.77 100.00 3067.22 100.00 2979.22 100.00 -16.65
注：占比为占资产总额的比重
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
（1）流动资产 致。存货主要由开发成本（占88.59%）和开发产
截至2022年底，公司流动资产较年初有所下 品（占10.48%）构成，存货本期计提减值准备
降。其中货币资金下降明显，主要系当期债务净 21.33亿元，目前房地产行业景气度仍未恢复，公
偿还规模较大所致。货币资金中有62.56亿元受 司存货在三四线城市占比较高，未来仍有较大的
限，主要包括预售监管资金、质押存单、保证金 去化压力和一定的跌价风险。
存款和司法冻结款等。 因执行新收入准则，公司将与基建建设、部
截至2022年底，公司其他应收款较年初变化 分制造与安装业务及提供劳务相关、不满足无条
不大，其中应收合作方款项占26.18%，应收合并 件收款权的已完工未结算计入合同资产（但账期
范围外关联方款项占41.02%，应收政府机关款 较长的划入其他非流动资产）。截至2022年底，
项占4.65%。其他应收款共计提14.53亿元的坏账 公司流动资产和非流动资产中的合同资产
准备。公司其他应收款中大部分为合作项目对合 388.22亿元，较年初有所下降，主要系当期新承
作方的应收款，公司在手项目中有较多项目合作 接项目减少所致。合同资产主要为建筑板块的在
方已发生信用风险事件，其他应收款存在进一步 施工项目以及PPP项目土地及工程款。合同资产
减值的风险。 当期计提减值准备4.13元，主要系房地产行业信
截至2022年底，公司存货较年初有所下降， 用风险上升，公司加大减值计提力度所致。
主要系公司暂停拿地，同时减少建设开发支出所
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跟踪评级报告
（2）非流动资产 3. 资本结构
截至2022年底，公司非流动资产有所下降。 （1）所有者权益
其中长期股权投资较年初降幅较大，主要系处置 2022 年，公司大幅亏损使得未分配利润减
合作项目所致。其他非流动资产较年初有所下降， 少，公司所有者权益中少数股东权益占比高，权
主要系PPP项目回款所致。 益稳定性较弱。截至 2023 年 3 月底，公司处置
截至2022年底，公司资产受限情况如表8所 合作项目，少数股东权益下降明显。
示，公司资产受限规模较大，司法冻结较多。 截至 2022 年底，公司所有者权益 312.53 亿
表8 截至2022年底公司受限资产情况 元，较年初下降 26.97%，主要系当期大幅亏损
（单位：亿元） 冲减未分配利润以及处置合作项目，少数股东权
期末账面 益减少所致。其中，归属于母公司所有者权益占
项目 受限原因
价值
货币资金 62.56
预售监管资金、质押存款、保证 比为 46.16%，少数股东权益占比为 53.84%。在
金存款、司法冻结款等
股权 197.38 抵押担保、质押担保及司法冻结
所有者权益中，实收资本、资本公积、其他综合
应收账款 10.57 应收账款保理 收益和未分配利润分别占 12.24%、10.09%、3.83%
开发成本 90.88 司法冻结 和 14.40%。所有者权益结构稳定性较弱。
开发产品 1.10 司法冻结 截至 2023 年 3 底，公司所有者权益 269.89
其他非流动金
融资产
31.73 司法冻结 亿元，较上年底下降 13.64%，主要系合作项目
投资性房地产 18.43 司法冻结 处置，少数股东权益减少所致。
固定资产 14.44 司法冻结 （2）负债
其他非流动资
158.71 抵押担保、质押担保 截至 2022 年底，公司负债总额和债务规模
产
合计 557.23 -- 有所下降，但短期借款和商票逾期未支付规模
资料来源：公司年报
较大。
截至2023年3月底，公司货币资金较上年底 截至 2022 年底，公司负债总额较年初有所
下降8.30%，其他应收款和长期股权投资分别较 下降，流动负债占比有所上升。
上年底下降21.38%和19.33%，主要系合作项目
处置所致。
表9 公司主要负债构成情况
2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年 3 月末
2022 年底
科目 金额 金额 较年初增长
金额 占比 金额 占比 占比 占比
（亿 （亿 率（%）
（亿元） （%） （亿元） （%） （%） （%）
元） 元）
流动负债 2532.01 81.44 2838.25 87.28 2487.84 90.31 2438.66 90.01 -12.35
应付账款 313.36 10.08 365.08 11.23 317.30 11.52 347.57 12.83 -13.09
应付票据 107.72 3.46 120.01 3.69 69.63 2.53 67.73 2.50 -41.98
其他应付款 468.26 15.06 538.47 16.56 486.50 17.66 439.55 16.22 -9.65
一年内到期的非流动负债 128.14 4.12 148.06 4.55 146.51 5.32 145.06 5.35 -1.05
合同负债 1202.91 38.69 1344.58 41.35 1164.20 42.26 1159.35 42.79 -13.42
非流动负债 576.90 18.56 413.57 12.72 266.85 9.69 270.67 9.99 -35.48
长期借款 430.69 13.85 327.34 10.07 202.06 7.33 206.37 7.62 -38.27
应付债券 134.62 4.33 53.05 1.63 41.42 1.50 40.73 1.50 -21.92
负债总额 3108.90 100.00 3251.82 100.00 2754.69 100.00 2709.33 100.00 -15.29
注：占比为占负债总额的比重
资料来源：联合资信根据公司审计报告整理
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跟踪评级报告
截至2022年底，公司流动负债较年初有所下 主要系建设开发进度放缓，资本化利息减少，费
降，其中短期借款85.56亿元，已逾期未偿还的短 用化利息相应增加以及汇兑损益所致。
期借款合计45.18亿元。应付账款下降主要系结 2022年，公司实现投资收益16.82亿元，同比
算部分工程款所致。应付票据较年初降幅较大， 下降12.24%，主要系表外合联营项目贡献利润
其中已到期未支付的应付票据总额为57.16亿元。 减少所致；资产减值损失25.91亿元，信用减值损
其他应付款较年初有所下降，主要系往来款下降 失9.44亿元，对利润侵蚀较大，资产处置收益2.15
所致。合同负债较年初有所下降，主要系销售下 亿元，增幅较大主要系处置固定资产产生的利得。
滑，结转收入大于预收房款所致。 总体看，公司资产减值损失和信用减值损失规模
截至2022年底，公司非流动负债较年初有所 较大，对利润侵蚀明显。
下降，其中长期借款和应付债券均有所下降，主 2022年，由于大幅亏损，公司总资本收益率
要系重分类至一年内到期的非流动负债所致。 和净资产收益率分别为-8.80%和-30.81%。公司
截至2022年底，公司全部债务550.36亿元， 盈利指标表现差。
较年初下降27.70%，主要系债务偿还所致。债务 2023年1－3月，公司实现营业总收入111.30
结构方面，短期债务占54.82%，长期债务占 亿元，同比增长43.62%；2023年1－3月，实现利
45.18%。从债务指标来看，截至2022年底，公司 润总额-4.36亿元。
调整后资产负债率、全部债务资本化比率和长期
债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 83.58% 、 63.78% 和 5. 现金流
44.31%，较上年底分别提高1.91个百分点、下降 2022 年，公司销售回款大幅下降，但暂停
0.23个百分点和下降3.93个百分点。 投资，延缓开发进度，经营活动现金流量净额保
截至 2023 年 3 月底，公司负债总额较上年 持净流入；投资活动现金转为净流入；受融资环
底有所下降，其中应付账款较上年底增长 9.54%， 境恶化影响，公司筹资活动现金净流出规模仍
主要系应付工程款增加所致；其他应付款较上年 较大。
底下降 9.65%。截至 2023 年 3 月底，公司全部 表 10 公司现金流量情况（单位：亿元）
2023 年
债务和债务结构变化不大。 项目 2020 年 2021 年 2022 年
1－3 月
经营活动现金流入小计 1293.15 1446.69 595.79 87.42
4. 盈利能力 经营活动现金流出小计 1208.47 1278.97 533.26 83.84
2022年，公司营业总收入降幅较大，利润总 经营现金流量净额 84.67 167.72 62.53 3.58
额为负，资产减值和信用减值对利润侵蚀明显， 投资活动现金流入小计 39.98 59.49 55.33 2.19
公司盈利指标表现差。 投资活动现金流出小计 179.08 89.34 40.94 6.37
2022 年，公司实现营业总收入 590.36 亿元， 投资活动现金流量净额 -139.10 -29.85 14.39 -4.18
同比下降 25.47%，主要系结转收入下降所致； 筹资活动前现金流量净额 -54.42 137.87 76.92 -0.60
筹资活动现金流入小计 851.47 453.82 133.86 10.64
2022 年，公司利润总额-92.72 亿元，主要系毛利
筹资活动现金流出小计 714.31 690.52 281.19 20.26
率下降以及资产减值和信用减值所致。
筹资活动现金流量净额 137.17 -236.70 -147.32 -9.62
2022年，公司费用总额为65.79亿元，同比下 资料来源：公司审计报告
降6.84%，主要系销售及管理费用下降所致。从
从经营活动看，由于2022年公司销售回款大
构成看，公司销售费用、管理费和财务费用占比
幅下降，公司经营活动现金流入同比大幅下降
分别为27.60%、34.44%和37.91%。其中，销售费
58.82%，同时受行业整体景气度不佳以及流动
用为18.16亿元，同比下降21.20%，主要系销售
性管理压力大影响，公司暂停拿地并放缓建设开
规模下降所致；管理费用为22.66亿元，同比下降
发进度，经营活动现金流出同比下降58.31%。综
34.77%，主要系员工人数减少，工资支出下降所
致；财务费用为24.94亿元，同比增长103.86%，
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跟踪评级报告
上，公司经营活动现金流量净额虽保持净流入， 未决诉讼方面，截至2022年底，公司涉及的
但规模有所下降。 未决诉讼较多，其中作为被告诉讼金额单笔超
从投资活动看，2022年，公司投资活动现金 1000万的合计53.60亿元，其他小额诉讼作为被
流入和流出同比均有所下降，主要系合联营项目 告的合计29.86亿元，公司因未决诉讼已累计计
投资减少所致。投资活动现金流量净额转为净流 提预计负债3.27亿元。公司未决诉讼金额较大，
入。 未来仍可能继续计提预计负债。
2022年，公司筹资活动前现金流量净额仍为
净流入。 7. 公司本部财务分析
从筹资活动看，2022年，受融资环境不佳影 公司本部资产构成主要以子公司往来款以
响，公司筹资活动现金流入同比大幅下降 及持有的子公司股权为主；债务负担一般，但账
70.50%，筹资活动现金流出同比下降59.28%。综 面货币资金很少，无法覆盖短期债务。
上公司筹资活动现金净流出规模仍较大。 截至 2022 年底，公司本部资产总额 1413.05
2023 年 1－3 月，公司经营活动现金流量净 亿元，较上年底下降 0.21%。其中，其他应收款
额仍为净流入，但投资活动现金流量净额转为净 （合计）1152.33 亿元，长期股权投资 248.25 亿
流出，筹资活动现金流量净额仍为净流出。 元。截至 2022 年底，公司本部货币资金为 1.54
亿元。公司本部全部债务 84.83 亿元。其中，短
6. 偿债指标 期债务为 28.08 亿元，存在较大的债券偿付压力。
公司长短期偿债指标表现弱，偿债能力表 截至 2022 年底，公司本部全部债务资本化比率
现不佳。 38.09%，公司本部债务负担一般。
表 11 公司偿债能力指标（单位：倍、亿元） 截至 2022 年底，公司本部所有者权益为
项目 项目
2020 2021 2022 2023 137.91 亿元，较上年底增长 17.45%。
年 年 年 年3月
流动比率 2022 年，公司本部营业总收入为 0.46 亿元，
118.41 105.93 98.79 98.98
短期 （%）
营业收入为 0.46 亿元，利润总额为 20.49 亿元。
偿债 速动比率
45.60 38.94 38.17 37.53
能力 （%） 同期，公司本部投资收益为 25.80 亿元。
指标 现金类资产
1.04 0.67 0.47 0.45 现金流方面，2022 年，公司本部经营活动
/短期债务
EBITDA 118.21 -6.70 -66.84 -- 现金流净额为 59.77 亿元，投资活动现金流净额
长期
偿债 EBITDA 利
1.71 -0.10 -1.23 --
能力 息倍数 -28.46 亿元，筹资活动现金流净额-36.55 亿元。
指标 全部债务
7.67 -113.58 -8.23 --
/EBITDA
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 十、结论
从短期偿债能力指标看，截至 2022 年底， 基于对公司经营风险和财务风险等方面的
公司流动比率和速动比率均有所下降，现金短期 综合分析评估，综上，联合资信确定维持公司主
继续下降至 0.47 倍。截至 2023 年 3 月底，公司 体长期信用等级为AA+ ，维持“19中南03”和
现金短期债务比仅 0.45 倍，短期偿债能力指标 “20中南02”的信用等级为AA+，评级展望为稳
表现弱。 定。
从长期偿债能力指标看，2022年公司亏损规
模较大，长期偿债能力指标弱。
对外担保方面，截至2022年底，公司对外担
保合计83.94亿元，主要为对合作项目公司的担
保，占所有者权益的26.86%，或有负债风险较大。
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跟踪评级报告
附件 1-1 截至 2023 年 3 月底公司股权结构图
注：中南城市建设投资有限公司持股数包含参与转融通业务出借的股份
资料来源：公司提供
附件 1-2 截至 2023 年 3 月底公司组织架构图
资料来源：公司提供
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跟踪评级报告
附件 1-3 截至 2022 年底公司主要子公司情况
持股比例（%）
子公司名称 业务性质 取得方式
直接 间接
中南镇江房地产开发有限公司 房地产开发 98.01 0.10 投资设立
南通海门中南世纪城房地产开发有限公司 房地产开发 100.00 -- 投资设立
青岛海湾新城房地产开发有限公司 房地产开发 100.00 -- 投资设立
南京常锦房地产开发有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南通中南新世界中心开发有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南通华城中南房地产开发有限公司 房地产开发 100.00 -- 投资设立
儋州中南城市开发有限公司 房地产开发 97.00 -- 投资设立
南通中南世纪花城投资有限公司 房地产开发 100.00 -- 投资设立
海门中南投资有限公司 房地产投资 60.00 -- 投资设立
苏州中南世纪城房地产开发有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南通锦益置业有限公司 房地产开发 97.22 -- 投资设立
营口中南世纪城房地产开发有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
房地产销售
海门中南国际房产经纪有限公司 100.00 -- 投资设立
代理
安徽中盛建设投资有限公司 房地产投资 60.00 -- 投资设立
中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
东营中南城市建设投资有限公司 房地产开发 95.57 -- 投资设立
大连中南世纪城市发展有限责任公司 房地产开发 100.00 -- 投资设立
南京中南新锦城房地产开发有限公司 房地产开发 60.00 -- 投资设立
南京中南世纪城房地产开发有限公司 房地产开发 96.89 -- 投资设立
苏州中南雅苑房地产开发有限公司 房地产开发 98.83 -- 投资设立
中南云锦（北京）房地产开发有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
上海锦冠房地产开发有限公司 房地产开发 98.90 -- 投资设立
南京溧水万宸置业投资有限公司 房地产开发 99.90 0.10 非同一控制下企业合并
上海锦府房地产开发有限公司 房地产开发 99.13 0.10 投资设立
南京中南花城房地产开发有限公司 房地产开发 93.84 -- 投资设立
南通海门中南房地产开发有限公司 房地产开发 94.41 -- 投资设立
南京中南仙邻时代商业管理有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
南京中南锦城房地产开发有限公司 房地产开发 60.00 40.00 投资设立
杭州中南御锦置业有限公司 房地产开发 95.00 -- 投资设立
南京中南御锦城房地产开发有限公司 房地产开发 95.48 -- 投资设立
天津市富海房地产开发有限公司 房地产开发 75.00 -- 非同一控制下企业合并
深圳中南置业有限公司 房地产开发 99.90 0.10 投资设立
管理策划服
杭州广明企业管理有限公司 94.97 -- 投资设立
务
烟台仙客居酒店有限公司 酒店管理 100.00 -- 投资设立
南通锦宏置业有限公司 房地产开发 70.00 26.02 投资设立
佛山中武景熙置地有限公司 房地产开发 48.23 -- 投资设立
南通锦缘体育文化产业有限公司 体育服务 100.00 -- 购买资产
南通中南产城发展有限公司 房地产开发 100.00 -- 购买资产
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跟踪评级报告
上海筑达置业有限责任公司 房地产开发 100.00 -- 投资设立
南通中昱建材有限公司 建材批发 100.00 -- 投资设立
上海中南锦时置业有限责任公司 房地产开发 75.00 -- 投资设立
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 房地产开发 100.00 -- 投资设立
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 房地产开发 60.00 -- 投资设立
江苏中南园林工程有限公司 工程施工 83.70 -- 投资设立
江苏中南建筑防水工程有限公司 工程施工 84.70 -- 投资设立
南通市中南商品混凝土有限公司 混凝土生产 79.60 -- 投资设立
文化旅游产
江苏中南一德文化旅游产业发展有限公司 51.00 -- 投资设立
业投资咨询
大 C&S Group Pty.Ltd 房地产开发 70.00 -- 投资设立
江苏通州湾中南城市开发建设有限公司 房地产开发 80.00 -- 投资设立
建筑工程施
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 99.99 0.01 投资设立
工
江苏中南建设集团上海投资发展有限公司 投资管理 99.99 0.01 投资设立
股权投资管
滁州中南运达投资基金合伙企业（有限合伙） 99.99 - 投资设立
理
南通海门中南锦苑房地产开发有限公司 房地产开发 40.00 60.00 投资设立
中南建设区块链农业发展（深圳）企业（有限 区块链技术
32.67 66.33 投资设立
合伙） 开发
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 房地产开发 48.99 42.76 投资设立
镇江中南新锦城房地产发展有限公司 房地产开发 41.77 58.23 投资设立
常熟中南御锦城房地产开发有限公司 房地产开发 11.53 88.47 投资设立
常熟中南磐锦房地产开发有限公司 房地产开发 20.00 77.23 投资设立
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 房地产开发 21.00 74.31 投资设立
沛县杨屯中南建设发展有限公司 PPP 项目运作 2.50 90.00 投资设立
资料来源：公司提供
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跟踪评级报告
附件 2-1 主要财务数据及指标（合并口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
财务数据
现金类资产（亿元） 355.26 242.46 140.90 132.36
资产总额（亿元） 3592.53 3679.77 3067.22 2979.22
所有者权益（亿元） 483.63 427.94 312.53 269.89
短期债务（亿元） 341.42 362.38 301.70 291.11
长期债务（亿元） 565.31 398.89 248.66 252.11
全部债务（亿元） 906.73 761.27 550.36 543.22
营业总收入（亿元） 786.01 792.11 590.36 111.30
利润总额（亿元） 105.17 -27.75 -92.72 -4.36
EBITDA（亿元） 118.21 -6.70 -66.84 --
经营性净现金流（亿元） 84.67 167.72 62.53 3.58
财务指标
存货周转次数（次） 0.37 0.38 0.35 --
总资产周转次数（次） 0.24 0.22 0.18 --
营业利润率（%） 14.80 7.13 -1.59 5.02
总资本收益率（%） 6.11 -1.79 -8.80 --
净资产收益率（%） 16.14 -7.72 -30.81 --
长期债务资本化比率（%） 53.89 48.24 44.31 48.30
全部债务资本化比率（%） 65.22 64.01 63.78 66.81
资产负债率（%） 86.54 88.37 89.81 90.94
调整后资产负债率（%） 79.76 81.67 83.58 85.17
流动比率（%） 118.41 105.93 98.79 98.98
速动比率（%） 45.60 38.94 38.17 37.53
经营现金流动负债比（%） 3.34 5.91 2.51 --
现金短期债务比（倍） 1.04 0.67 0.47 0.45
EBITDA 利息倍数（倍） 1.71 -0.10 -1.23 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.67 -113.58 -8.23 --
注：1．本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的；2．数据单位除特别说明外均
为人民币；3．2023 年 1－3 月财务数据未经审计；4. 本报告 2020 年及 2021 年数据使用 2021 年期初和 2022 年期初数据；5．“--”表示数
据无意义
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
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跟踪评级报告
附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年
财务数据
现金类资产（亿元） 31.60 5.77 1.55
资产总额（亿元） 1599.78 1416.07 1413.05
所有者权益（亿元） 138.22 117.43 137.91
短期债务（亿元） 72.50 13.70 28.08
长期债务（亿元） 120.15 90.31 56.76
全部债务（亿元） 192.65 104.01 84.83
营业总收入（亿元） 5.21 4.29 0.46
利润总额（亿元） 5.43 0.35 20.49
EBITDA（亿元） / / /
经营性净现金流（亿元） 68.96 104.21 59.77
财务指标
存货周转次数（次） * * *
总资产周转次数（次） 0.00 0.00 0.00
营业利润率（%） 97.58 98.39 82.17
总资本收益率（%） 1.81 0.88 10.83
净资产收益率（%） 3.93 0.29 14.86
长期债务资本化比率（%） 46.50 43.47 29.16
全部债务资本化比率（%） 58.23 46.97 38.09
资产负债率（%） 91.36 91.71 90.24
流动比率（%） 101.86 97.93 94.76
速动比率（%） 101.86 97.93 94.76
经营现金流动负债比（%） 5.14 8.63 4.91
现金短期债务比（倍） 0.44 0.42 0.06
EBITDA 利息倍数（倍） / / /
全部债务/EBITDA（倍） / / /
注：1．本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的；2．数据单位除特别说明外均
为人民币；3．/代表有数据未能获取，无法计算，*代表数字极小或分母为 0 无意义
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
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跟踪评级报告
附件 3 主要财务指标的计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业总收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率 （负债总额-合同负债-预收款项）/（资产总计-合同负债-预收款项）×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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跟踪评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对
象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 中长期债券信用等级设置及含义
联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件 4-3 评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、
稳定、发展中等四种。
评级展望 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持
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