债券简称：20 中南 02 债券代码：149051.SZ
江苏中南建设集团股份有限公司
2020 年面向合格投资者公开发行公司
债券(第一期)(疫情防控债) (品种二)
受托管理事务报告
（2022 年度）
发行人： 江苏中南建设集团股份有限公司
住所：江苏省海门市常乐镇
受托管理人：中山证券有限责任公司
住所：深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区创业路 1777 号海信南
方大厦 21 层、22 层
2023 年 6 月
江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
重要声明
中山证券有限责任公司（以下简称“中山证券”或者“受托管理人”）编制本报告
的内容及信息均来源于江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“发行人”或“公
司”）提供的《江苏中南建设集团股份有限公司公司债券 2022 年度报告》等相关信
息披露文件以及第三方中介机构出具的专业意见。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事
宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为中山证券所作的承诺或声
明。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
目录
重要声明 ..............................................................................................................................2
目录 ......................................................................................................................................3
第一章 本期债券概况 .........................................................................................................5
一、本期债券主要条款 ..............................................................................................5
二、备案情况 ..............................................................................................................5
第二章 发行人 2022 年度经营及财务状况 .......................................................................7
一、发行人基本情况 ..................................................................................................7
二、发行人 2022 年度经营情况 ................................................................................7
三、发行人 2022 年度财务情况 ................................................................................9
第三章 本期债券募集资金使用及专项账户运作与核查情况 ...................................... 11
一、本期债券募集资金使用用途约定情况 ............................................................13
二、本期债券募集资金实际使用情况 ....................................................................13
三、专项账户运作与核查情况 ................................................................................14
第四章 本期债券兑付兑息情况 ...................................................................................... 16
第五章 内外部增信机制、偿债保障措施的有效性分析及执行情况 .......................... 17
一、内外部增信机制、偿债保障措施的有效性分析 ............................................17
二、内外部增信机制、偿债保障措施执行情况 ....................................................19
三、与发行人增信措施有关的其他情况及受托管理人采取的应对措施 ............19
第六章 债券持有人会议召开情况 .................................................................................. 20
第七章 本期债券跟踪评级情况 ...................................................................................... 22
一、募集说明书约定情况 ........................................................................................22
二、实际执行情况 ....................................................................................................22
第八章 发行人负责本次债券事务的专人变动情况 ...................................................... 24
第九章 受托管理人履行职责情况 .................................................................................. 25
一、持续关注发行人和增信机构的资信情况 ........................................................25
二、募集资金使用情况监督 ....................................................................................25
三、定期跟踪机制及履行情况 ................................................................................25
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四、债券兑付兑息及回售工作的监督 ....................................................................26
五、债券持有人会议情况 ........................................................................................27
六、报告期内发行人监管检查情况及整改落实情况 ............................................27
七、其他履职事项 ....................................................................................................28
第十章 偿债能力影响分析 .............................................................................................. 29
一、发行人偿债能力分析及偿债意愿分析 ............................................................29
二、可能影响发行人偿债能力的重大事项及受托管理人采取的应对措施 ........29
第十一章 其他事项 ...........................................................................................................30
一、发行人的对外担保情况 ....................................................................................30
二、发行人涉及的重大未决诉讼或仲裁事项 ........................................................30
三、相关当事人 ........................................................................................................32
四、是否存在会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正情况 ....................35
五、是否存在非经营性占款或资金拆借的情形 ....................................................35
六、是否存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方担保的情形 ................37
七、其他重大事项 ....................................................................................................38
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第一章 本期债券概况
一、本期债券主要条款
1、债券名称：江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公
开发行公司债券（第一期）（疫情防控债）（品种二）
2、债券简称：20 中南 02
3、债券代码：149051.SZ
4、发行规模：9.00 亿元。截至本报告出具之日，本期债券余额为 8.80 亿
元。
5、发行品种：面向专业投资者公开发行公司债券
6、发行期限：5 年（附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权）
7、起息日：2020 年 3 月 6 日
8、兑付日：2025 年 3 月 6 日
9、债券利率：7.40%。
10、担保方式：本期债券无担保。
11、最新信用级别及资信评级机构：根据联合资信评估股份有限公司于
2023 年 6 月 21 日发布的《江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年跟踪评级报
告》【联合〔2023〕4743 号】，联合资信评估股份有限公司维持江苏中南建设
集团股份有限公司主体长期信用等级为 AA+，“20 中南 02”信用等级为 AA+，
评级展望为稳定。
12、募集资金用途 1：本期债券发行规模不超过 17 亿元，其中拟将不低于
1.7 亿元（10%）用于支持疫情防护防控相关业务，包括专项用于建设医院 PPP
项目，以支持项目当地医疗基础设施建设，增强项目当地防御疫情的能力等；
其余募集资金用于偿还投资者回售的“18 中南 01”公司债券。
二、备案情况
2019 年 9 月 16 日，经中国证监会证监许可[2019]1717 号文核准，发行人获
准面向合格投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元公司债券，采用分期发行方
1
江苏中南建设集团股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）（疫情防控债）分
为两个品种：20中南01和20中南02；其中，20中南01已于2022年5月11日提前兑付。
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受托管理事务报告（2022 年度）
第二章 发行人 2022 年度经营及财务状况
一、发行人基本情况
中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
法定代表人：陈锦石
注册资本：370,978.8797 万元人民币
注册地址：江苏省南通市海门市常乐镇
办公地址：上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
信息披露负责人：梁洁
联系电话：021-61929799
传真：021-61929733
经营范围：房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施
工，物业管理，实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
二、发行人 2022 年度经营情况
（一）2022 年度主要业务开展情况
1、房地产业务
2022 年公司房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响，全公
司合同销售金额 649.2 亿元，销售面积 543.2 万平方米，同比分别减少 67.1%和
63.0%，平均销售价格 11,951 元/平方米，同比下降 11.1%。在销售金额中一、
二线城市占比 47%，同比略有上升。
2022 年公司实现新开工面积 189.4 万平方米，同比减少超过 80%，完成竣
工面积 740.5 万平方米，同比减少 27.4%。
虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司 2022 年房地产业务结
算收入 502.6 亿元，同比减少 10.33%，降幅明显低于竣工规模。公司全年加大
了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，
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这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结
算毛利率 1.34%，同比减少 9.35 个百分点。
截止 2022 年末，公司全部开发项目 473 个，其中在建项目规划建筑面积合
计约 2,268 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约 836 万平方米，可竣工
资源总面积 3,104 万平方米，其中一二线城市面积占比约 35%，三四线城市面
积占比约 65%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源 1128.5 亿元，是 2022
年结算收入的 2.3 倍。
2、建筑业务
受非良性循环影响，2022 年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额
仅 34.8 亿元，同比减少超过 80%。公司的收入确认也受到影响，2022 年公司建
筑业务营业收入 94.8 亿元，同比下降 62.3%。公司针对部分业主的风险拨备也
有 所 增 加 ，这 影 响了公 司 的 利润 水 平 。 2022 年公 司 建筑业务 综合毛 利 率 -
11.01%，同比下降 17.44 个百分点。
2022 年末公司有息负债 475.5 亿元，比 2021 年末减少 147.2 亿元，不依赖
有息负债发展模式的价值进一步体现。同时公司保持了良好的现金流状况，全
年经营性现金流入 595.8 亿元，是一年内到期的各类有息负债的 2.6 倍。年内经
营活动产生的现金流量净额 62.5 亿元，持续保持正值。2022 年末公司货币资金
137.5 亿元，比 2021 年末减少 86.6 亿元，减少幅度明显小于有息负债。
受两个核心业务都大幅调整影响，公司 2022 年营业收入 590.4 亿元，同比
下降 25.5%。公司 2022 年综合毛利率-0.09%，同比下降 10.12 个百分点。面对
市场调整，公司进一步严格控制支出，2022 年销售费用 18.2 亿元，同比下降
21.2%，管理费用 22.7 亿元，同比下降 34.8%，利息支出 54.3 亿元，同比下降
20.3%。但由于公司收入也大幅下降，公司销售费用率 3.08%，同比还增加 0.17
个百分点；施工进度放慢，不能资本化的利息支出增加，公司财务费用率
4.22%，同比增加 2.68 个百分点。同时非良性循环持续，公司 2022 年增加了对
存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合计 35.3 亿元，由此导
致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损 91.7 亿元。
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在应对市场挑战中，现金减少、亏损增加、资产减少，公司各项负债率水
平有所提高。2022 年末公司总负债率 89.81%，比 2021 年末增加 1.44 个百分点；
净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）108.18%，比 2021 年末增
加 15.01 个百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预
收账款和待转销项税）的负债率为 82.47%，比 2021 年末增加 1.95 个百分点。
不过公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确
认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计
1284.5 亿元，占公司全部负债的 46.63%。剔除有关负债之后公司的负债率为
47.93%，继续在行业保持低位。在非良性循环的环境里，虽然负债率指标没能
改善，但公司保证了持续的经营安全。
（二）各项主营业务分析
1、营业收入情况
表 2-1：发行人营业收入构成情况
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增
金额（元） 占营业收入 金额（元） 占营业收入 减
营业收入合计 59,036,308,075.82 比重 100% 79,210,505,937.87 比重 100% -25.47%
分行业
房地产开发 50,257,135,116.62 85.13% 56,044,430,988.66 70.75% -10.33%
建筑施工 9,478,084,463.29 16.05% 25,144,639,577.87 31.74% -62.31%
酒店及其他 1,234,838,836.50 2.09% 1,783,974,256.76 2.25% -30.78%
内部交易抵消 -1,933,750,340.59 -3.28% -3,762,538,885.42 -4.75% 48.61%
2022 年度，发行人实现营业收入 59,036,308,075.82 元，同比减少 25.47%，
主要系 2022 年受行业非良性循环加深的影响，导致业务量下滑。
2、营业成本情况
表 2-2：发行人营业成本构成情况
单位：元
2022 年 2021 年 同比增
行业分类 项目 减
金额（元） 占营业成本 金额（元） 占营业成本
房地产开发 房地产开发 49,583,793,594.77 84.06% 50,052,507,742.22 70.23% -0.94%
建筑施工 建筑施工 10,521,154,589.50 17.84% 23,527,829,370.78 33.01% -55.28%
酒店及其他 酒店及其他 912,141,757.09 1.55% 1,177,968,345.73 1.65% -22.57%
内部交易抵消 - -1,927,693,335.13 -3.27% -3,491,229,732.56 -4.90% -44.78%
合计 59,089,396,606.23 100% 71,266,649,636.16 100% -17.09%
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3、营业收支变动情况
表 2-3：发行人营业收支情况
单位：万元
项目 2021 年度 2022 年度 本年比上年变化（%）
一、营业收入 7,921,050.59 5,903,630.81 -25.47%
减：营业成本 7,126,664.96 5,908,939.66 -17.09%
税金及附加 229,547.16 88,564.65 -61.42%
销售费用 230,403.04 181,561.09 -21.20%
管理费用 347,352.42 226,561.30 -34.77%
研发费用 6,041.93 351.37 -94.18%
财务费用 122,328.24 249,380.48 103.86%
加：其他收益 16,056.51 6,673 -58.44%
投资收益（损失以“- -12.24%
191,593.83 168,151.49
”号填列）
公允价值变动收益 -75.67%
（ 损 失 以 “-” 号 填 53,595.44 13,041.87
列）
信用减值损失（损失 -15.31%
-81,840.07 -94,369.88
以“-”号填列）
资产减值损失（损失 13.26%
-298,680.79 -259,088.29
以“-”号填列）
13428.28%
资产处置收益（损失
159.11 21,524.84
以“-”号填列）
二、营业利润 -260,403.15 -895,794.72 -244.00%
加：营业外收入 9,078.65 11,782.64 29.78%
减：营业外支出 26,173.82 43,145.03 64.84%
三、利润总额 -277,498.31 -927,157.11 -234.11%
减：所得税费用 53,066.61 35,831.94 -32.48%
四、净利润 -330,564.92 -962,989.05 -191.32%
注：本年比上年变化（%）中“+”代表增加，“-”代表减少。
发行人税金及附加较上年减少了 61.42%主要是因为土地增税税减少；管理
费用较上年减少 34.77%主要是因为优化了人员工资及差旅费；研发费用较上年
减少了 94.18%主要是因为减少了研发；财务费用增加了 103.86%主要是因为产
生了汇兑损失；其他收益减少 58.44%是因为政府补助减少；公允价值变动收益
减少了 75.67%是因为投资性房地产及其他非流动金融资产减少了；资产处置收
益大幅增长主要是因为处置固定资产所得。
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（三）未来发展战略及经营计划
2023 年，国家政策支持方向进一步明确，行业已现回暖迹象，在确保市场
平稳发展的同时，国家也要求推动行业向新发展模式平稳过渡，企业必须紧跟
政策方向。
公司房地产开发业务将继续坚持大众主流住宅产品定位，进一步聚焦长三
角、珠三角以及内地人口密集城市，不断精准对客户需求把握，提高产品适配，
加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，探
索新的发展模式。
公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政
府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建
占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一
步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
2023 年公司将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力
盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。公司将更加努力与
金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间；公司将
更充分利用资本市场，推进非公开发行，补充权益资本，抓住第二只箭扩容的
机会，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场信心。
三、发行人 2022 年度财务情况
（一）主要财务数据
表 2-4：发行人主要财务数据及变动情况
单位：万元
项目 2021 年末 2022 年末 变动比例（%）
总资产 36,797,652.18 30,672,229.60 -16.65%
总负债 32,518,218.73 27,546,933.07 -15.29%
净资产 4,279,433.45 3,125,296.53 -26.97%
归属母公司股东的净资产 2,341,452.06 1,442,594.11 -38.39%
期末现金及现金等价物余额 1,453,471.56 749,080.53 -48.46%
项目 2021 年度 2022 年度 变动比例（%）
营业收入 7,921,050.59 5,903,630.81 -25.47%
利润总额 -277,498.31 -927,157.11 -234.11%
净利润 -330,564.92 -962,989.05 -191.32%
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受托管理事务报告（2022 年度）
经营活动产生的现金流量净额 1,677,198.05 625,331.63 -62.72%
投资活动产生的现金流量净额 -298,546.63 143,912.91 148.20%
筹资活动产生的现金流量净额 -2,367,021.80 -1,473,247.61 37.76%
发行人利润总额、净利润较上年下降较多主要是因为业务量减少，销售收
入减少，但成本减少幅度较低，还在缓慢下降中；发行人期末现金及现金等价
物余额减少的主要原因是经营活动产生的现金流减少，发行人经营活动产生的
现金流量净额减少较多主要是由于业务量减少；发行人投资活动产生的现金流
量净额增长较多是由于发行人本期处置固定资产收回资金较多。
（二）主要财务指标
表 2-5：发行人主要财务指标及变动情况
变动比例
项目 2021 年末 2022 年末
（%）
资产负债率（%） 88.37 89.81 1.44%
流动比率 1.06 0.99 -6.6%
速动比率 0.39 0.38 -0.77%
变动比例
项目 2021 年度 2022 年度
（%）
EBITDA 全部债务比（%） -1.07 -13.98 -1291%
利息保障倍数 -0.23 -1.33 -478.26%
现金利息保障倍数 3.55 2.45 -30.99%
EBITDA 利息保障倍数 -0.10 -1.23 -1130%
贷款偿还率（%） 100.00 80 -20%
利息偿付率（%） 100.00 88 -12%
受两个核心业务都大幅调整影响，发行人 2022 年营业收入 590.4 亿元，同
比下降 25.5%。2022 年综合毛利率-0.09%，同比下降 10.12 个百分点。2022 年
销售费用 18.2 亿元，同比下降 21.2%，管理费用 22.7 亿元，同比下降 34.8%，
利息支出 54.3 亿元，同比下降 20.3%。但由于收入也大幅下降，发行人销售费
用率 3.08%，同比增加 0.17 个百分点；施工进度放慢，不能资本化的利息支出
增加，财务费用率 4.22%，同比增加 2.68 个百分点。同时非良性循环持续，发
行人 2022 年增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合
计 35.3 亿元，由此导致归属于母公司的净利润产生亏损 91.7 亿元。因此，现
金减少、亏损增加、资产减少，公司各项负债率水平有所提高，偿债能力也有
所下降。
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第三章 本期债券募集资金使用及专项账户运作与核查情况
一、本期债券募集资金使用用途约定情况
发行人在《江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发
行公司债券（第一期）募集说明书》（以下简称“募集说明书”）中约定：
“经公司第七届董事会第十四次会议、第七届董事会第二十七次会议及第
七届董事会第五十九次会议审议通过，并经公司 2018 年第二次临时股东大会、
2018 年第八次临时股东大会及 2020 年第一次临时股东大会批准，扣除发行费
用后，本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还有息债务及疫情防控相关业务。
其中不低于 1.7 亿元用于支持疫情防护防控相关业务；其余募集资金用于偿还
有息债务。募集资金的具体用途由股东大会授权董事长根据本次发行募集资金
的实际到位情况及资金使用需要，在股东大会决议范围内决定用于补充支持疫
情防护防控相关业务的资金规模。
本期债券发行规模不超过 17 亿元，其中拟将不低于 1.7 亿元（10%）用于
支持疫情防护防控相关业务，包括专项用于建设医院 PPP 项目，以支持项目当
地医疗基础设施建设，增强项目当地防御疫情的能力等；其余募集资金用于偿
还投资者回售的“18 中南 01”公司债券。具体用于补充支持疫情防护防控相关
业务的资金规模，将根据疫情发展情况进行适当调整。发行人将根据本期债券
募集资金的实际到位情况及资金使用需要，进一步安排具体的募集资金使用明
细，可能对拟定的金额进行适当调整。该资金使用计划将有利于调整并优化公
司负债结构，改善资金状况。”
二、本期债券募集资金实际使用情况
（一）募集资金基本情况
1、实际募集资金金额和资金到账时间
本期债券发行总额为 170,000.00 万元，扣除承销费用后的募集资金净额为
169,000.00 万元，主承销商已于发行结束后汇入发行人募集资金监管账户。
2、募集资金使用和结余情况
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截至本报告出具之日，发行人募集资金已全部使用完毕，全部用于约定用
途。
（二）本次募集资金的实际使用情况
1、募集资金使用情况核查表
截至本报告出具之日，发行人的募集资金使用情况如下：
表 3-1：发行人募集资金使用情况
单位：万元
序
承诺情况 实际情况
号
实际使用金
承诺资金用途 承诺使用金额 实际资金用途
额
用于疫情防控用途 不低于 1.70 亿元 用于疫情防控用途 17,000.00
1 偿还投资者回售的“1 偿还投资者回售的“18
- 152,000.00
8 中南 01”公司债券 中南 01”公司债券
合
- 169,000.00 - 169,000.00
计
截 至本 报 告 出 具之 日 ，发 行 人 共 使用 募 集资 金 169,000.00 万 元， 其 中
17,000.00 万元用于支持疫情防护防控相关业务；152,000.00 万元用于偿付“18 中
南 01”回售本金，符合本期债券募集说明书的约定。
2、募集资金用途变更情况
截至本报告出具之日，发行人不存在募集资金用途变更情况。
3、募投项目变更、对外转让或置换情况说明
截至本报告出具之日，不存在募集资金使用项目变更、对外转让或置换情
况。
（三）闲置募集资金情况说明
截至本报告出具之日，本期债券的募集资金已全部使用完毕，不存在闲置
募集资金的情况。
三、专项账户运作与核查情况
本期债券现有 1 个募集资金专户，具体信息如下：
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开户银行：江苏银行股份有限公司海门支行
银行账号：50320188000163280000003
账户名称：江苏中南建设集团股份有限公司
截至本报告出具之日，本期债券的募集资金专户运作正常。
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第四章 本期债券兑付兑息情况
发行人已于 2023 年 3 月 6 日完成 2023 年度兑息，将于 2025 年 3 月 6 日兑
付，截至本报告出具之日，不存在违约情况。
本期债券设置了调整票面利率选择权及投资者回售选择权，已于 2023 年 3
月 6 日行权，维持票面利率 7.40%不变，投资者回售金额为 2000 万元，本期债
券余额为 8.80 亿元。
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第五章 内外部增信机制、偿债保障措施的有效性分析及执
行情况
一、内外部增信机制、偿债保障措施的有效性分析
（一）增信机制
根据发行人股东大会决议，本次发行公司债券无担保。
（二）偿债保障措施
为了充分、有效地维护债券持有人的利益，公司为按时、足额偿付本期债
券制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并
严格执行资金管理计划、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信息披露
义务等，努力形成一套确保本期债券安全付息、兑付的保障措施。
1、切实做到专款专用
发行人制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况
将进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方
面的顺畅运作，并确保本期债券募集资金根据股东大会决议并按照本募集说明
书披露的用途使用。
2、设立专门的偿付工作小组
发行人在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息
的如期偿付，保障债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个
工作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工
作。
3、制定并严格执行资金管理计划
本期债券发行后，发行人将根据债务结构情况进一步加强其资产负债管理、
流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期应
付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准
备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利
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益。
4、充分发挥债券受托管理人的作用
本期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人协调债券持有人
对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，协调债券持有人，
采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
发行人将严格按照《债券受托管理协议》的规定，配合债券受托管理人履
行职责，定期向债券受托管理人提供公司的相关财务资料，并在公司可能出现
债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据《债券受
托管理协议》采取必要的措施。
5、制定《债券持有人会议规则》
发行人和债券受托管理人根据《公司债券发行与交易管理办法》等法律法
规的要求，制定了《债券持有人会议规则》，约定了债券持有人通过债券持有
人会议行使权利的范围、程序及其他重要事项，为保障本期债券本息及时足额
偿付作出了合理的制度安排。
6、严格履行信息披露义务
发行人将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，按《债券受托管
理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，使发行人偿债能力、
募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿
债风险。
7、其他保障措施
在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，发
行人将至少采取如下措施：
（1）不向股东分配利润
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金
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（4）主要负责人不得调离。
报告期内，偿债计划及其他偿债保障措施无重大变化。
二、内外部增信机制、偿债保障措施执行情况
报告期内，相关偿债保障措施执行良好。
三、与发行人增信措施有关的其他情况及受托管理人采取的应对措施
无。
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第六章 债券持有人会议召开情况
发行人于 2022 年 4 月 7 日召开“20 中南 02”2022 年第一次债券持有人会
议，会议审议事项为《关于豁免发行人违约责任的议案》。本次会议表决结果
如下：
（1）同意票代表有表决权的债券 5,180,000 张，占出席本次会议有表决权
债 券 持 有 人 所 持 未 偿 还 债 券 张 数 的 87.65% ， 占 本 期 债 券 未 偿 还 总 张 数 的
57.56%；
（2）反对票代表有表决权的债券 0 张，占出席本次会议有表决权债券持有
人所持未偿还债券张数的 0.00%，占本期债券未偿还总张数的 0.00%；
（3）弃权票代表有表决权的债券 730,000 张，占出席本次会议有表决权债
券持有人所持未偿还债券张数的 12.35%，占本期债券未偿还总张数的 8.11%。
本次会议的表决程序符合《江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年公开发
行公司债券之债券持有人会议规则》、《江苏中南建设集团股份有限公司 2020
年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）（疫情防控债）募集说明书》
的相关规定，《关于豁免发行人违约责任的议案》获本次持有人会议表决通过，
表决结果合法、有效。
发行人于 2022 年 12 月 7 日召开“20 中南 02”2022 年第二次债券持有人会
议，会议审议事项为《关于豁免发行人境外子公司美元票据违约责任的议案》。
本次会议表决结果如下：
（1）同意票代表有表决权的债券 5,000,000 张，占出席本次会议有表决权
债 券 持 有人所持 未 偿还 债券张数的 100.00% ，占 本期债券未偿 还总张 数的
55.56%；
（2）反对票代表有表决权的债券 0 张，占出席本次会议有表决权债券持有
人所持未偿还债券张数的 0.00%，占本期债券未偿还总张数的 0.00%；
（3）弃权票代表有表决权的债券 0 张，占出席本次会议有表决权债券持有
人所持未偿还债券张数的 0.00%，占本期债券未偿还总张数的 0.00%。
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本次会议的表决程序符合《江苏中南建设集团股份有限公司 2019 年公开发
行公司债券之债券持有人会议规则》、《江苏中南建设集团股份有限公司 2020
年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）（疫情防控债）募集说明书》
的相关规定，《关于豁免发行人违约责任的议案》获本次持有人会议表决通过，
表决结果合法、有效。
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第七章 本期债券跟踪评级情况
一、募集说明书约定情况
根据监管部门和联合信用评级有限公司（联合评级）对跟踪评级的有关要
求，联合评级将在本次（期）债券存续期内，在每年江苏中南建设集团股份有
限公司年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进
行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券存续期内根据有关情况进行不定期
跟踪评级。
江苏中南建设集团股份有限公司应按联合评级跟踪评级资料清单的要求，
提供有关财务报告以及其他相关资料。江苏中南建设集团股份有限公司如发生
重大变化，或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，应及时通知联合
评级并提供有关资料。
联合评级将密切关注江苏中南建设集团股份有限公司的相关状况，如发现
江苏中南建设集团股份有限公司或本次（期）债券相关要素出现重大变化，或
发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落
实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次（期）
债券的信用等级。
如江苏中南建设集团股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况，
联合评级将根据有关情况进行分析并调整信用等级，必要时，可宣布信用等级
暂时失效，直至江苏中南建设集团股份有限公司提供相关资料。
联合评级对本次（期）债券的跟踪评级报告将在发行人网站和交易所网站
公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在发行人网站、其他交易场所、媒体
或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送江苏中南建设集团
股份有限公司、监管部门等。
二、报告期内实际执行情况
根据联合资信评估股份有限公司于 2022 年 6 月 24 日发布的《江苏中南建
设集团股份有限公司 2022 年跟踪评级报告》【联合〔2022〕5138 号】，联合
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资信评估股份有限公司维持江苏中南建设集团股份有限公司主体长期信用等级
为 AA+，“20 中南 02”信用等级为 AA+，评级展望为稳定。
根据联合资信评估股份有限公司于 2023 年 6 月 21 日发布的《江苏中南建
设集团股份有限公司 2023 年跟踪评级报告》【联合〔2023〕4743 号】，联合
资信评估股份有限公司维持江苏中南建设集团股份有限公司主体长期信用等级
为 AA+，“20 中南 02”信用登记为 AA+，评级展望为稳定。
根据联合资信评估股份有限公司于 2022 年 9 月 15 日发布的《联合资信评
估股份有限公司关于深圳证券交易所对江苏中南建设集团股份有限公司及相关
当事人予以通报批评处分的关注公告》【联合〔2022〕8927 号】，发行人 2021
年度预计净利润与 2022 年度经审计的净利润差异较大， 且预计盈亏性质发生
变化，深交所对发行人及相关当事人予以通报批评，针对上述事项，联合资信
已与发行人取得联系并了解相关情况，并对上述事项可能给发行人经营及管理
带来的影响保持关注。
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第八章 发行人负责本次债券事务的专人变动情况
截至本报告出具之日，发行人负责处理 “20 中南 02”相关事务的专人未发生
变动。
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第九章 受托管理人履行职责情况
一、持续关注发行人的资信情况
报告期内，受托管理人依据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债
券受托管理人执业行为准则》和其他相关法律、法规、规范性文件及自律规则
的规定以及《江苏中南建设集团股份有限公司与中山证券有限责任公司关于在
中国境内公开发行公司债券之债券受托管理协议》的约定，持续关注发行人的
经营和财务状况，持续关注发行人的资信状况，持续关注发行人关联方交易情
况，持续关注发行人偿债保障措施的实施情况，并按照受托协议的约定对上述
情况进行核查，并督促公司履行公司债券募集说明书、受托管理协议中所约定
的义务，积极履行了债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。
二、募集资金使用情况监督
在受托管理期间，受托管理人严格按照受托管理协议和三方资金监管协议
的约定，对发行人募集资金使用进行审核，保证了募集资金的使用和募集说明
书约定一致。
三、定期跟踪机制及履行情况
（一）定期报告
发行人于 2023 年 4 月 25 日披露了《江苏中南建设集团股份有限公司 2022
年年度报告》；于 2023 年 4 月 29 日披露了《江苏中南建设集团股份有限公司
2023 年第一季度报告》；于 2022 年 10 月 31 日披露了《江苏中南建设集团股份
有限公司 2022 年第三季度报告》；于 2022 年 8 月 30 日披露了《江苏中南建设
集团股份有限公司 2022 年半年度报告》；于 2022 年 4 月 29 日披露了《江苏中
南建设集团股份有限公司 2022 年第一季度报告》；于 2022 年 4 月 26 日披露了
《江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年年度报告》；。
（二）临时报告
受托管理人形成了每月月初督促发行人进行重大事项核查的机制。中山证
券每月初以邮件形式发送《重大事项自查通知》，提示发行人对上月重大事项
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进行自查，发行人自查后以《重大事项确认表》的方式回复给中山证券。针对
《重大事项确认表》触发的重大事项，中山证券及时对相关事项和底稿进行收
集和核查确认，督导发行人发布临时公告以告知投资者，并出具临时受托管理
事务报告。
报告期内，受托管理人已披露如下临时受托管理事务报告：
表9-1：本期债券的临时受托管理事务报告披露情况
对偿债风险的影响及处
出具时间 公告名称 简要描述
理结果
本次评级调整事项触发
了中南建设已发行的
“17 中南 01”、“19 中
南 02”、“19 中南 03”、
“20 中南 01”、“20 中
南 02”、“21 中南 01”
共 6 只公司债券及“20
中 南 建 设 MTN001 ”、
“ 20 中 南 建 设
MTN002”、“21 中南建
设 MTN001” 共 3 只中
东方金诚国际信用评估有限公司 期票据的违约条款及评
《中山证券有限责任公 （以下简称“东方金诚”）出具《东 级承诺条款。
司关于江苏中南建设集 方金诚国际信用评估有限公司关于 除 “ 17 中 南 01 ”、“ 19
2022 年 5 月 10 团股份有限公司面向合 下调江苏中南建设集团股份有限公 中 南 02 ”、“ 20 中 南
日 格投资者公开发行公司 司主体及相关债项信用等级的公告》 01”三只债券外，剩余
债券临时受托管理事务 （东方金诚公告[2022]0056 号），下 3 只公司债券及 3 只中
报告》 调中南建设主体信用等级至 AA，评 期票据均豁免了因东方
级展望调整为负面。 金诚下调发行人评级而
触发的违约条款或评级
承诺条款。发行人于
2022 年 4 月 28 日 发 布
公告，宣布于 2022 年 5
月 11 日提前兑付并摘牌
“17 中南 01”、“19 中
南 02”、“20 中南 01”
三只债券，偿付完成
后，因评级下调而导致
的条款触发事项均已得
到解决。
发行人全资子公司 Haimen Zhongnan
《中山证券有限责任公 本次事项将触发 20 中南
Investment
司关于江苏中南建设集 02 的交叉违约保护条款
2022 年 11 月 9 Developement(International)Co.,Ltd(简
团股份有限公司重大事 和投资者保护条款，发
日 称 HZID）2021 年 4 月发行 2.5 亿美
项的临时受托管理事务 行人与我司已与持有人
元 2024 年 4 月到期票面利率 11.5%
报告》 沟通本次风险事项，召
的优先票据在香港联交所上市，证
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对偿债风险的影响及处
出具时间 公告名称 简要描述
理结果
券简称 HMZN N2404，证券代码： 开了持有人会议，表决
40638.HK。HMZN N2404 现有余额 通过了豁免交叉违约条
2.4 亿美元，日前发布公告称由于市 款处罚事项，切实维护
场调整，行业非良性循环等原因， 投资者利益。发行人已
将暂不支付有关票据利息。 争取在宽限期内取得对
上述违约情形的豁免，
未导致相关债券立即到
期应付。
四、债券兑付兑息及回售工作的监督
本期债券的付息日为 2023 年 3 月 6 日。受托管理人于付息前提示发行人做
好 2023 年度付息工作。受托管理人还于付息前向发行人发送本期债券 2023 年
兑息所需准备的所有材料，包括发行人兑息工作清单等，督促发行人根据兑息
工作清单要求的时间节点完成本期债券 2023 年度兑息工作。
本期债券设置了调整票面利率选择权及投资者回售选择权，并于 2023 年 3
月 6 日进行了第一次行权，维持票面利率 7.40%不变，投资者回售金额为 2000
万元，债券余额为 8.80 亿元。
五、债券持有人会议情况
发行人于 2022 年 4 月 7 日召开“20 中南 02”2022 年第一次债券持有人会
议，会议审议了《关于豁免发行人违约责任的议案》的事项。于 2022 年 12 月
7 日召开“20 中南 02”2022 年第二次债券持有人会议，会议审议了《关于豁免
发行人境外子公司美元票据违约责任的议案》的事项。
中山证券有限责任公司作为“20 中南 02”的受托管理人，积极落实并督促
了发行人及其他相关方落实债券持有人会议决议，按照规定和约定及时披露决
议落实的进展情况和后续安排，切实维护债券持有人法定或约定的权利。
六、报告期内发行人监管检查情况及整改落实情况
2023 年 4 月，中国证监会江苏监管局下发《江苏证监局关于做好 2023 年辖
区公司债券自查工作的通知》（苏证监会计字【2023】2 号），发行人根据要
求对募集资金情况、信息披露情况、偿债能力情况和公司治理情况逐条自查，
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并形成自查结果。发行人于 2023 年 5 月 15 日提交《2023 年公司债券发行人自
查工作底稿》及《2023 年公司债券发行人核查问题及整改情况汇总表》。
本次自查中，发现发行人募集资金和偿债能力情况存在的问题及整改措施
如下：
募集资金方面，发行人部分债券到期还本付息通过自有账户完成，未对投
资者人利益产生影响。发行人后续将加强对专户的使用管理，确保募集资金使
用、本息偿付及专户使用符合相关监管规定及协议约定。
偿债能力方面，受行业环境等因素影响，发行人 2022 年度计提了较大规模
减值损失，发生亏损；同时，发行人 2022 年度筹资活动现金流出较多，期末现
金余额较期初减少较多，上述事项可能对公司偿债能力存在一定影响。
受托管理人针对核查发现的问题，已督导发行人加强内部管理，做好整改
工作，切实维护投资人利益。后续将对发行人持续关注，持续督导发行人按照
相关监管规定履行职责，切实做好受托管理工作。
七、其他履职事项
无。
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第十章 偿债能力影响分析
一、发行人偿债能力分析及偿债意愿分析
从短期偿债能力指标来看，截至 2022 年末，发行人流动比率、速动比率分
别为 0.99 和 0.38；从长期偿债能力指标来看，发行人资产负债率为 89.81%，
2022 年度的贷款偿还率和利息偿还率均为 80%和 88%。
截至 2022 年末，发行人有息负债（含期末应付利息）475.5 亿元，比 2021
年末减少 147.2 亿元，不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现。
2022 年，发行人实现净利润-962,989.05 万元，较上年度下降 191.32%；实
现经营性净现金流入 625331.63 万元，继续保持正值。
2022 年 末 ， 发 行 人 流 动 资 产 余 额 为 24,576,543.84 万 元 ， 其 中 存 货 为
15,080,799.09 万元，占期末流动资产的比重为 61.36%。发行人必要时可通过流
动资产变现获取偿债资金。
2022 年度，发行人现金利息保障倍数为 2.45，偿债能力指标总体正常。
二、可能影响发行人偿债能力的重大事项及受托管理人采取的应对措施
报告期内，房地产行业受不利影响较大，中山证券将密切关注对本期债券
的本息偿付情况以及其他对债券持有人利益有重大影响的事项，并将严格按照
《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》、《募
集说明书》及《受托管理协议》等规定和约定履行债券受托管理人职责。
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第十一章 其他事项
一、发行人的对外担保情况
截至 2022 年末，尚未履行及未履行完毕的对外担保总额为 839408 万元。
具体情况如下：
表 10-1 截至 2022 年末发行人对外担保情况
单位：万元
截止 2022 年
担保对象名称 12 月 31 日担保 担保类型 担保期
金额
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 22,800 连带责任担保 12 个月
儋州润捷房地产开发有限公司 19,293 连带责任担保 9 个月
佛山雅旭房地产开发有限公司 7,500 连带责任担保 12 个月
南宁景信置业有限公司 48,700 连带责任担保 36 个月
南宁景信置业有限公司 45,500 连带责任担保 60 个月
烟台沐源置业有限公司 57,000 连带责任担保 36 个月
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 14,700 连带责任担保 36 个月
深圳市宝昱投资有限公司 连带责任担保 24 个月
168,000
深圳市金中盛投资有限公司 连带责任担保 24 个月
常州唐盛房地产有限公司 11,200 连带责任担保 36 个月
海门市海诚置业有限公司 3,000 连带责任担保 36 个月
太仓市敏骏房地产开发有限公司 4,290 连带责任担保 60 个月
成都昀泽房地产开发有限公司 4,200 连带责任担保 36 个月
重庆金南盛唐房地产开发有限公司 750 连带责任担保 36 个月
西安源恩置业有限公司 32,000 连带责任担保 36 个月
30
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受托管理事务报告（2022 年度）
杭州德全置业有限公司 10,500 连带责任担保 36 个月
绍兴驭远置业有限公司 19,832 连带责任担保 36 个月
温州景容置业有限公司 25,485 连带责任担保 36 个月
温州兆瓯房地产有限公司 30,794 连带责任担保 36 个月
余姚金捷房地产发展有限公司 57,970 连带责任担保 36 个月
阜南中南新路投资有限责任公司 44,300 连带责任担保 132 个月
南京汇雄物资有限公司 800 连带责任担保 12 个月
常熟峰达房地产开发有限公司 19,720 连带责任担保 36 个月
常州市宏禾置业有限公司 5,856 连带责任担保 36 个月
达州达开房地产开发有限公司 10,800 连带责任担保 24 个月
江苏锦泽置业有限公司 15,350 连带责任担保 48 个月
南通欣和置业有限公司 1,189 连带责任担保 36 个月
平湖市鸿正房地产开发有限公司 1,788 连带责任担保 36 个月
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限
9,000 连带责任担保 24 个月
责任公司
苏州致睿房地产开发有限公司 2,625 连带责任担保 60 个月
苏州致哲房地产开发有限公司 2,691 连带责任担保 36 个月
南宁景信置业有限公司 21,000 连带责任担保 -
广西润鸿置业有限公司 -
平嘉(深圳)投资有限公司 -
平熙(深圳)投资有限公司 120,776 连带责任担保 -
云南亿鸿房地产开发有限公司 -
广西润凯置业有限公司 -
31
江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
839,408 - -
报告期末实际对外担保余额合计
上述担保事项是基于发行人发展需要，目前发行人经营正常，担保事项对
偿债能力影响较小。
二、截至报告期末发行人涉及的重大未决诉讼或仲裁事项
1、重大诉讼仲裁事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的
《关于中南云锦有关
诉讼情况的公告》
2020 年 8 月 18
（2020-163）、
中南云锦（北京）房地产开 日、2020 年 8 月
《2020 年半年度报
发有限公司起诉北京密云经 25 日、2021 年 4
告》、《2020 年度报
济开发区总公司、北京众智 月 27 日、2021 年
58,555 否 二审中 未有结果 未到执行阶段 告》、《2021 年半年
房地产开发有限公司、国邦 8 月 27 日、2021
度报告》、《关于中
京基（北京）房地产开发有 年 9 月 8 日、2022
南云锦有关诉讼进展
限公司 年 4 月 26 日和
情况的公告》、
2022 年 8 月 27 日
《2021 年度报告》和
《2022 年半年度报
告》
2、其他诉讼事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
张文华因建设工程施工合同纠纷起 2017 年 8 月 24 刊登于指定媒体的
诉江苏中南建筑产业集团有限责任 2,000是 再审 未有结果 执行中 日、2018 年 4 月 《2017 年半年度报
公司 27 日、2019 年 4 告》、《2017 年度报
月 23 日、2019 年 告》、《2018 年度报
8 月 27 日、2020 告》、《2019 年半年度
年 4 月 28 日、 报告》、《2019 年度报
海门中南世纪城开发有限公司因建 2020 年 8 月 25 告》、《2020 年半年度
设工程施工合同纠纷起诉南通麒麟 二审判决对方 日、2021 年 4 月 报告》、《2020 年度报
1,991否 二审判决 执行中
建筑安装工程有限公司、海门大生 支付 429 万元 27 日、2021 年 8 告》、《2021 年半年度
建设工程有限公司、沈卫祥 月 27 日、2022 年 报告》、《2021 年度报
4 月 26 日和 2022 告》和《2022 年半年度
年 8 月 27 日 报告》
公司诉唐山国际旅游岛管理委员
刊登于指定媒体的
会、唐山湾三岛旅游区旅游开发建 56,996否 二审中 未有结果 未到执行阶段 2021 年 8 月 27
《2021 年半年度报
设有限公司 日、2022 年 4 月
告》、《2021 年度报
公司诉唐山金融控股集团股份有限 二审判决对方 26 日和 2022 年 8
告》和《2022 年半年度
公司、唐山湾三岛旅游区旅游开发 12,719否 二审判决 支付 9918 万 执行中 月 27 日
报告》
建设有限公司 元
32
江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉唐山恒瀚邑房地产开发有限公
司、北京恒世投资有限公司、恒大
13,292否 已撤诉 - -
地产集团北京有限公司、深圳恒忆
格心投资合伙企业（有限合伙）、
恒大地产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉河北鼎嘉琪房地产开发有限公
10,550否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、恒大地产集团石家庄有限公
司、恒大地产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉成都金尊房地产开发有限公 16,038否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、恒大地产集团成都有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022 年 4 月 26 日 刊登于指定媒体的
司诉德阳欣恒房地产开发有限公 23,342否 已撤诉 - -
和 2022 年 8 月 27 《2021 年度报告》和
司、恒大地产集团成都有限公司
日 《2022 年半年度报告》
江苏中南建筑产业集团有限责任公
12,746否 重审中 未有结果 未到执行阶段
司诉济南贵达置业有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉咸阳恒远置业有限公司、恒大
16,099否 已撤诉 - -
地产集团西安有限公司、恒大地产
集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉营口市熊岳城市建设发展有限
10,352否 重审中 未有结果 未到执行阶段
公司、营口经济技术开发区管理委
员会
海生龙湖园（固安）房地产开发有
限公司、文昌中南房地产开发有限
50,000否 二审中 未有结果 未到执行阶段
公司诉海生房地产开发有限公司、
杨海丰、杨海红
海门市金新泰房地产开发有限公
司、杭州同灿企业管理咨询有限公
司诉海门市瑞德酒店管理有限公 41,389否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、启东市金新泰房地产开发有限
公司、黄玉兵、李秀兰
已裁决支付对
深圳安创投资管理有限公司诉昆明
60,299是 仲裁 方约 6.35 亿 执行中
锦腾置业有限公司等 28 家公司
元
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉重庆恒雅旅游开发有限公司、
恒大（重庆）高科农业有限公司、 26,993否 已撤诉 - -
恒大现代农业集团有限公司、恒大
刊登于指定媒体的
集团有限公司 2022 年 8 月 27 日
《2022 年半年度报告》
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉成都市中顺城投投资有限公 判决对方支付
11,054否 二审判决 执行中
司、珠海市广融恒金弘泰投资发展 3966 万元
合伙企业
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉成都市中顺城投投资有限公
14,219否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、珠海市广融恒金弘泰投资发展
合伙企业
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉成都市中顺城投投资有限公
11,433否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、珠海市广融恒金弘泰投资发展
合伙企业
33
江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉西安国谊置业发展有限公司、 11,573否 已撤诉 - -
西安融创天朗地产有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司诉广饶县人民政府、山东兵圣孙 31,000否 一审中 未有结果 未到执行阶段
武文化旅游开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
13,241否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司诉安阳县住房和城乡建设局
江苏中南建筑产业集团有限责任公
12,900否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司诉河南瀚海港汇置业有限公司
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉
南通海门中南新锦信房地产开发有
限公司、南通中南海门中南世纪城 56,492否 一审中 未有结果 未到执行阶段
房地产开发有限公司、江苏中南建
设集团股份有限公司
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉
东台中南锦悦置业有限公司、南通
中南新世界中心开发有限公司、江 30,814否 一审中 未有结果 未到执行阶段
苏中南建设集团股份有限公司、海
门中南世纪城（香港）有限公司
佳邦建设集团有限公司诉惠州市嘉
10,381否 一审中 未有结果 未到执行阶段
霖智远房地产开发有限公司
北京中武利百文化体育发展有限公
司、佛山市高明区中武利百文化体
育有限公司、佛山利百泛澳文化体
12,425否 一审中 未有结果 未到执行阶段
育管理有限公司诉江苏中南建设集
团股份有限公司、佛山中武景熙置
地有限公司
中建二局第四建筑工程有限公司诉 刊登于指定媒体的《关
广饶中南房地产有限公司、青岛锦 13,237否 一审中 未有结果 未到执行阶段 2023 年 3 月 15 日 于累计诉讼、仲裁情况
拓房地产开发有限公司 的公告》
万向信托股份公司台州诉盛耀置业
有限公司、宁波中沐置业有限公
11,995否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、江苏中南建设集团股份有限公
司
广州金诺实业发展有限公司诉深圳
中南晏熙投资有限公司、中南控股
35,740否 一审中 未有结果 未到执行阶段
集团有限公司、南通中南新世界中
心开发有限公司
平安信托有限责任公司诉唐山中南
国际旅游岛房地产投资开发有限公
司、南通鑫恒置业有限公司、广西
唐迪投资有限公司、广西润琅置业
有限公司、南通中南新世界中心开 76,167否 一审中 未有结果 未到执行阶段
发有限公司、广西锦铮置业有限公
司、广西润蓝置业有限公司、江苏
中南建设集团股份有限公司、陈锦
石、陆亚行
中南绿洲（唐山）房地产开发有限
50,322否 一审中 未有结果 未到执行阶段
公司诉唐山市自然资源和规划局
南通中南新世界中心开发有限公司
诉唐山市好运房地产开发有限公
28,287否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、唐山绿洲游乐有限公司、王秀
超、鄢丹、张彦鹏、孙建辉
公司诉北京中武利百文化体育发展
10,176否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、佛山市高明区中武利百
34
江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
文化体育有限公司、佛山利百泛澳
文化体育管理有限公司
宁波锦培企业管理咨询有限公司诉
19,430否 一审中 未有结果 未到执行阶段
桐乡市恒翔置业有限公司
杭州鼎松资产管理有限公司诉威海
锦展置业有限公司、江苏中南建设
11,954否 一审中 未有结果 未到执行阶段
集团股份有限公司、镇江新区金港
房地产开发经营有限公司
西安卓益泽置业有限公司诉陕西省
西咸新区自然资源和规划局 50,828否 一审中 未有结果 未到执行阶段
深圳中南晏熙投资有限公司、江苏
中南建设集团股份有限公司诉深圳
市嘉霖集团有限公司、惠州市嘉霖 10,910否 一审中 未有结果 未到执行阶段 2023 年 4 月 25 日 刊登于指定媒体的
置地有限公司、林伟泉、惠州市嘉 《2022 年度报告》
霖柏豪房地产开发有限公司
深圳中南晏熙投资有限公司、江苏
中南建设集团股份有限公司诉深圳
市嘉霖集团有限公司、惠州市嘉霖 10,061否 一审中 未有结果 未到执行阶段
置地有限公司、林伟泉、惠州市嘉
霖柏豪房地产开发有限公司
截至 2022 年 12 月末，公司（包括控股子公司）其他被诉小额诉讼仲裁事
项约 5276 件，平均标的金额约 107 万元；其他主诉小额诉讼仲裁事项约 258 件，
平均标的金额约 713 万元。
三、相关当事人
本期债券的受托管理人未发生变动。
四、是否存在会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正情况
（1）重要会计政策变更
①适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的租金减让
2022 年 05 月 ， 财 政 部 发 布了 财会 〔 2022 〕 13 号 文件 ， 对 于 适用 财 会
〔2022〕13 号文件规定情形的 2022 年 6 月 30 日之后应付租赁付款额的减让，
承租人和出租人可以继续选择采用财会〔2020〕10 号文件规范的简化方法进行
会计处理。
发行人对适用范围调整前符合条件的租赁合同已采用简化方法的，对适用
范围调整后符合条件的类似租赁合同继续采用简化方法。在减免期间或在达成
减让协议等解除并放弃相关权利义务时，将相关租金减让计入损益。上述简化
35
江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
方法对本期利润的影响金额为 878,166.00 元。
②企业会计准则解释第 15 号
财政部于 2021 年 12 月发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕
35 号）（以下简称“解释第 15 号”）。
解释第 15 号规定，企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中
产出的产品或副产品对外销售（以下统称试运行销售）的，应当按照《企业会
计准则第 14 号——收入》、《企业会计准则第 1 号——存货》等规定分别进行会
计处理。
该规定自 2022 年 1 月 1 日起施行，企业应当对于财务报表列报最早期间的
期初至 2022 年 1 月 1 日之间发生的试运行销售进行追溯调整。
解释第 15 号规定，在判断亏损合同时，企业履行该合同的成本包括履行合
同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。其中，履行合同
的增量成本包括直接人工、直接材料等；与履行合同直接相关的其他成本的分
摊金额包括用于履行合同的固定资产的折旧费用分摊金额等。该规定自 2022 年
1 月 1 日起施行。企业应当对在 2022 年 1 月 1 日尚未履行完所有义务的合同执
行该规定，累积影响数调整施行日当年年初留存收益及其他相关的财务报表项
目，不调整前期比较财务报表数据。
采用解释第 15 号未对发行人财务状况和经营成果产生重大影响。
③企业会计准则解释第 16 号
财政部于 2022 年 11 月发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕
31 号）（以下简称“解释第 16 号”）。
解释第 16 号规定，对于分类为权益工具的永续债等金融工具，企业应当在
确认应付股利时，确认与股利相关的所得税影响。对于所分配的利润来源于以
前产生损益的交易或事项，该股利的所得税影响应当计入当期损益；对于所分
配的利润来源于以前确认在所有者权益中的交易或事项，该股利的所得税影响
应当计入所有者权益项目。上述规定自 2022 年 11 月 30 日起实施。企业应当对
36
江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
发生在 2022 年 1 月 1 日之前且相关金融工具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认
的，涉及所得税影响进行追溯调整。
发行人对分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在本年度的，涉及
所得税影响按照上述解释第 16 号的规定进行会计处理，对发生在 2022 年 1 月 1
日之前且相关金融工具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，涉及所得税影响进
行追溯调整。
解释第 16 号规定，企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，
使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日，企业应当按照所授予权益工具
当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，
同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额
计入当期损益。如果由于修改延长或缩短了等待期，企业应当按照修改后的等
待期进行上述会计处理。上述规定自 2022 年 11 月 30 日起实施。企业应当对于
2022 年 1 月 1 日之前发生的该类交易调整 2022 年 1 月 1 日留存收益及其他相关
财务报表项目，对可比期间信息不予调整。
发行人本年度发生的以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付，
按照上述解释第 16 号的规定进行会计处理，对于 2022 年 1 月 1 日之前发生的
该类交易调整 2022 年 1 月 1 日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间
信息不予调整。
采用解释第 16 号未对发行人财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）重要会计估计变更
本报告期无重要的会计估计变更。
（3）重大会计差错更正情况
本报告期无重大会计差错更正。
五、是否存在非经营性占款或资金拆借的情形
2022 年，发行人不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金或资
金拆借的情况。
六、是否存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方担保的情形
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江苏中南建设集团股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(疫情防控债)(品种二)
受托管理事务报告（2022 年度）
报告期内，发行人不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方担保的
情形 。
七、其他重大事项
无。
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