证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2023-132
江苏中南建设集团股份有限公司
2023 年半年度财务报告
2023 年 08 月
1
目录
第一部分 财务报表...................................................................................................................................................................3
第二部分 财务报表附注 ....................................................................................................................................................... 20
一、 公司基本情况................................................................................................................................................................ 20
二、 财务报表的编制基础 ................................................................................................................................................... 23
三、 重要会计政策及会计估计........................................................................................................................................... 23
四、 税项 ................................................................................................................................................................................ 58
五、 合并财务报表项目注释............................................................................................................................................... 60
六、 合并范围的变动 ......................................................................................................................................................... 110
七、 在其他主体中的权益 ................................................................................................................................................. 112
八、 金融工具风险管理 ..................................................................................................................................................... 121
九、 公允价值...................................................................................................................................................................... 124
十、 关联方及关联交易 ..................................................................................................................................................... 125
十一、 股份支付：不适用 ................................................................................................................................................. 152
十二、 承诺及或有事项 ..................................................................................................................................................... 152
十三、 资产负债表日后事项............................................................................................................................................. 175
十四、 其他重要事项 ......................................................................................................................................................... 175
十五、 母公司财务报表主要项目注释 ............................................................................................................................ 176
十六、 补充资料.................................................................................................................................................................. 179
2
第一部分 财务报表
1、合并资产负债表
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 10,911,452,118.64 13,746,410,155.17
交易性金融资产 4,097,933.73 1,752,502.20
应收票据 172,986,684.59 341,825,378.12
应收账款 5,692,178,240.31 5,939,224,384.70
应收款项融资 3,649,845.11 14,888,494.68
预付款项 4,640,885,872.89 3,591,837,295.50
其他应收款 41,833,808,931.54 40,246,352,456.23
其中：应收利息 0.00
应收股利 321,466,991.57 321,466,864.68
存货 139,761,499,042.95 150,807,990,918.52
合同资产 17,632,676,836.71 17,345,118,017.27
其他流动资产 12,677,364,060.31 13,730,038,770.23
流动资产合计 233,330,599,566.78 245,765,438,372.62
非流动资产：
长期股权投资 16,281,133,946.79 21,729,907,755.42
其他非流动金融资产 453,320,000.00 454,880,000.00
投资性房地产 8,652,512,019.62 8,953,327,837.84
固定资产 3,163,254,576.28 3,270,130,068.39
在建工程 96,033,137.21 96,033,137.21
使用权资产 564,771,755.49 570,616,094.98
无形资产 636,891,895.53 652,986,226.90
商誉 4,188,653.58 4,188,653.58
长期待摊费用 295,900,207.05 321,447,427.99
递延所得税资产 4,557,167,003.71 4,226,305,098.52
其他非流动资产 20,501,315,567.86 20,677,035,309.14
非流动资产合计 55,206,488,763.12 60,956,857,609.97
资产总计 288,537,088,329.90 306,722,295,982.59
流动负债：
短期借款 7,665,525,694.83 8,556,447,824.30
应付票据 5,798,256,717.99 6,962,856,794.78
应付账款 32,125,633,040.90 31,730,400,047.78
预收款项 27,049,282.30 16,423,827.57
合同负债 105,429,875,764.36 116,419,930,564.47
应付职工薪酬 229,153,035.27 741,441,681.95
应交税费 9,577,803,149.72 8,257,673,807.26
3
其他应付款 52,151,722,092.12 49,422,225,540.69
其中：应付利息 733,799,302.96 755,711,055.34
应付股利 23,925,212.76 16,715,892.76
一年内到期的非流动负债 14,200,262,692.63 14,650,714,482.89
其他流动负债 10,022,670,806.37 12,025,928,644.69
流动负债合计 237,227,952,276.49 248,784,043,216.38
非流动负债：
长期借款 20,379,603,249.77 20,205,650,666.82
应付债券 4,138,146,632.55 4,141,761,249.61
其中：优先股
永续债
租赁负债 534,076,583.72 518,531,343.88
长期应付款 262,034,133.33 259,800,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债 310,382,210.73 327,942,158.95
递延收益 201,568,381.73 204,281,294.75
递延所得税负债 991,564,576.27 991,564,576.27
其他非流动负债 32,995,301.00 35,756,200.00
非流动负债合计 26,850,371,069.10 26,685,287,490.28
负债合计 264,078,323,345.59 275,469,330,706.66
所有者权益：
股本 3,826,558,901.00 3,826,558,901.00
资本公积 2,856,400,327.03 3,154,871,200.55
减：库存股
其他综合收益 1,191,805,129.70 1,196,872,426.59
专项储备 755,343,356.61 762,638,983.83
盈余公积 986,000,877.68 986,000,877.68
未分配利润 3,609,054,777.30 4,498,998,669.61
归属于母公司所有者权益合计 13,225,163,369.32 14,425,941,059.26
少数股东权益 11,233,601,614.99 16,827,024,216.67
所有者权益合计 24,458,764,984.31 31,252,965,275.93
负债和所有者权益总计 288,537,088,329.90 306,722,295,982.59
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
4
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2023 年 6 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 141,828,023.52 154,442,961.03
交易性金融资产 148,180.00 141,050.00
预付款项 7,358,523.3 8,848,440.39
其他应收款 117,803,820,745.68 115,232,672,685.79
其中：应收利息
应收股利 3031,508,410.25 3,031,508,410.25
其他流动资产 6,819,767.88 6,133,440.92
流动资产合计 117,959,975,240.38 115,402,238,578.13
非流动资产：
长期股权投资 24,824,696,773.21 24,824,696,773.21
其他非流动金融资产 317,320,000.00 318,880,000.00
固定资产 670,557,885.90 684,950,374.04
在建工程 14,254,626.46 14,254,626.46
使用权资产
无形资产 58,751,727.16 60,357,846.28
非流动资产合计 25,885,581,012.73 25,903,139,619.99
资产总计 143,845,556,253.11 141,305,378,198.12
流动负债：
短期借款 244,627,790.60 171,751,780.82
应付票据 30,000,100.00 30,000,100.00
应付账款 23,727,327.92 22,744,095.57
应付职工薪酬 10,433,862.33 9,148,975.90
应交税费 124,261,235.54 126,839,378.52
其他应付款 116,834,985,023.49 118,817,980,022.38
一年内到期的非流动负债 3,857,711,422.39 2,606,101,442.58
其他流动负债
流动负债合计 121,125,746,762.27 121,784,565,795.77
非流动负债：
长期借款 100,000,000.00 100,000,000.00
应付债券 4,575,500,000.00 5,575,571,197.45
租赁负债 19,358,655.16 19,358,655.16
递延收益 33,492,123.53 34,610,182.28
非流动负债合计 4,728,350,778.69 5,729,540,034.89
负债合计 125,854,097,540.96 127,514,105,830.66
所有者权益：
股本 3,826,558,901.00 3,826,558,901.00
资本公积 6,344,344,197.55 6,344,344,197.55
5
盈余公积 835,347,210.05 835,347,210.05
未分配利润 6,985,208,403.55 2,785,022,058.86
所有者权益合计 17,991,458,712.15 13,791,272,367.46
负债和所有者权益总计 143,845,556,253.11 141,305,378,198.12
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
6
3、合并利润表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、营业总收入 22,809,615,975.42 24,134,565,396.18
其中：营业收入 22,809,615,975.42 24,134,565,396.18
二、营业总成本 22,751,379,150.01 25,049,653,426.68
其中：营业成本 20,246,006,609.29 21,789,163,222.35
税金及附加 661,134,207.70 430,638,968.53
销售费用 808,867,408.29 812,052,704.35
管理费用 695,869,379.33 1,161,701,917.02
研发费用 195,247.75 1,849,388.12
财务费用 339,306,297.65 854,247,226.31
加：其他收益 -131,052,082.41 20,830,202.07
投资收益（损失以“－”号填列） 525,747,179.01 203,410,845.10
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 766,179.61 -1,541,446.97
信用减值损失（损失以“-”号填列） -247,541,196.18 -597,278,835.40
资产减值损失（损失以“-”号填列） -186,599,686.34 -234,104,987.04
资产处置收益（损失以“-”号填列） 51,931.90 210,384,263.87
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 19,609,151.00 -1,313,387,988.87
加：营业外收入 76,634,208.37 155,853,570.49
减：营业外支出 83,534,556.71 92,466,345.85
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 12,708,802.66 -1,250,000,764.23
减：所得税费用 531,058,253.64 159,803,209.27
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -518,349,450.98 -1,409,803,973.50
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -518,349,450.98 -1,409,803,973.50
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 -798,112,292.31 -1,615,160,146.07
2.少数股东损益 279,762,841.33 205,356,172.57
六、其他综合收益的税后净额 -7,238,995.56 -264,352.80
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -5,067,296.89 -185,046.96
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -5,067,296.89 -185,046.96
1.外币财务报表折算差额 -5,067,296.89 -185,046.96
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -2,171,698.67 -79,305.84
七、综合收益总额 -525,588,446.54 -1,410,068,326.30
归属于母公司所有者的综合收益总额 -803,179,589.20 -1,615,345,193.03
归属于少数股东的综合收益总额 277,591,142.66 205,276,866.73
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.2086 -0.4221
7
（二）稀释每股收益 -0.2086 -0.4221
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
8
4、母公司利润表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、营业收入 7,034,966.72 84,778,976.59
减：营业成本
税金及附加 4,071,057.88 2,955,101.85
销售费用 3,043,520.21
管理费用 45,990,678.65 43,387,026.18
研发费用
财务费用 450,138,554.32 92,844,124.67
其中：利息费用 450,138,554.32 92,844,124.67
利息收入
加：其他收益 16,137,564.92 2,276,831.99
投资收益（损失以“－”号填列） 4,679,271,566.00 -589,342,433.93
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 7,130.00 12,090.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） 1,010,660.87 2,551,858.09
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） 360,826.90
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 4,200,218,077.45 -638,548,103.06
加：营业外收入 0.42 67,663,272.38
减：营业外支出 31,733.18 480,215.76
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额 4,200,186,344.69 -571,365,046.44
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
9
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 11,953,712,772.47 23,259,970,171.91
收到的税费返还 295,922,773.69 1,935,737,817.20
收到其他与经营活动有关的现金 5,167,878,438.98 21,575,916,812.89
经营活动现金流入小计 17,417,513,985.14 46,771,624,802.00
购买商品、接受劳务支付的现金 8,543,231,619.70 13,086,488,414.38
支付给职工以及为职工支付的现金 1,581,401,599.73 2,834,019,230.91
支付的各项税费 956,893,176.14 1,966,361,259.81
支付其他与经营活动有关的现金 5,764,590,715.46 24,075,784,869.90
经营活动现金流出小计 16,846,117,111.03 41,962,653,775.00
经营活动产生的现金流量净额 571,396,874.11 4,808,971,027.00
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 646,208,996.00 1,071,939,542.21
取得投资收益收到的现金 24,027,132.70 162,557,308.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 89,462.10 515,562,038.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 868,401,135.06
投资活动现金流入小计 670,325,590.80 2,618,460,024.57
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 429,836,316.21 216,922,522.42
投资支付的现金 8,660,000.00 36,130,191.14
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00
支付其他与投资活动有关的现金 516,803,806.27 67,174,988.28
投资活动现金流出小计 955,300,122.48 320,227,701.84
投资活动产生的现金流量净额 -284,974,531.68 2,298,232,322.73
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,682,136,578.90 426,261,711.49
收到其他与筹资活动有关的现金 3,958,199,319.55
筹资活动现金流入小计 1,682,136,578.90 4,384,461,031.04
偿还债务支付的现金 3,188,667,398.27 11,571,289,251.25
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 616,373,747.73 2,478,838,933.39
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 3,805,041,146.00 14,050,128,184.64
筹资活动产生的现金流量净额 -2,122,904,567.10 -9,665,667,153.60
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -324,451.26 -2,701,674.02
五、现金及现金等价物净增加额 -1,836,806,675.93 -2,561,165,477.89
10
加：期初现金及现金等价物余额 7,490,805,273.24 14,534,715,585.23
六、期末现金及现金等价物余额 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
11
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2023 年 1~6 月 2022 年 1~6 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 425,606.86
收到的税费返还 21,057.17 1,151,566.24
收到其他与经营活动有关的现金 219,347,340.58 1,764,392,591.90
经营活动现金流入小计 219,368,397.75 1,765,969,765.00
购买商品、接受劳务支付的现金 19,000.00
支付给职工以及为职工支付的现金 2,101,835.06 2,646,647.61
支付的各项税费 57,440.88
支付其他与经营活动有关的现金 21,942,478.32 1,881,955,561.23
经营活动现金流出小计 24,101,754.26 1,884,621,208.84
经营活动产生的现金流量净额 195,266,643.49 -118,651,443.84
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
408,811.00
额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 408,811.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额 408,811.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 30,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 30,000,000.00
偿还债务支付的现金 77,000,000.00 290,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 107,035,577.00 30,751,555.54
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 184,035,577.00 320,751,555.54
筹资活动产生的现金流量净额 -184,035,577.00 -290,751,555.54
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 11,231,066.49 -408,994,188.38
加：期初现金及现金等价物余额 15,160,988.73 576,485,774.80
六、期末现金及现金等价物余额 26,392,055.22 167,491,586.42
12
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
13
7、合并所有者权益变动表
单位：元
2023 年 1~6 月
归属于母公司所有者权益
项目
减：库 一般风险 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
存股 准备
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 3,154,871,200.55 1,196,872,426.59 762,638,983.83 986,000,877.68 4,498,998,669.61 14,425,941,059.26 16,827,024,216.67 31,252,965,275.93
加：会计政策变更
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 3,154,871,200.55 1,196,872,426.59 762,638,983.83 986,000,877.68 4,498,998,669.61 14,425,941,059.26 16,827,024,216.67 31,252,965,275.93
三、本期增减变动
金额（减少以 -298,470,873.52 -5,067,296.89 -7,295,627.22 -889,943,892.31 -1,200,777,689.94 -5,593,422,601.68 -6,794,200,291.62
“－”号填列）
（一）综合收益总
-5,067,296.89 -798,112,292.31 -803,179,589.20 277,591,142.66 -525,588,446.54
额
（二）所有者投入
-298,470,873.52 -298,470,873.52 -5,871,013,744.34 -6,169,484,617.86
和减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3.其他 -298,470,873.52 -298,470,873.52 -5,871,013,744.34 -6,169,484,617.86
（三）利润分配 -91,831,600.00
3．对所有者（或股
-91,831,600.00 91,831,600.00 91,831,600.00
东）的分配
（五）专项储备 -7,295,627.22 -7,295,627.22 -7,295,627.22
1．本期提取 0 0
2．本期使用 -7,295,627.22 -7,295,627.22 -7,295,627.22
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 2,856,400,327.03 1,191,805,129.70 755,343,356.61 986,000,877.68 3,609,054,777.30 13,225,163,369.32 11,233,601,614.99 24,458,764,984.31
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
14
15
单位：元
2022 年 1~6 月
归属于母公司所有者权益
项目
减： 一般
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 库存 其他综合收益 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
股 准备
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 3,163,017,839.32 1,185,548,562.98 583,777,666.52 781,131,301.46 13,874,486,304.40 23,414,520,575.68 19,379,813,945.54 42,794,334,521.22
加：会计政策
变更
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 3,163,017,839.32 1,185,548,562.98 583,777,666.52 781,131,301.46 13,874,486,304.40 23,414,520,575.68 19,379,813,945.54 42,794,334,521.22
三、本期增减变动
金额（减少以 -37,220,172.53 -185,046.96 59,228,164.42 -1,615,160,146.07 -1,593,337,201.14 -296,951,968.02 -1,890,289,169.16
“－”号填列）
（一）综合收益总
-185,046.96 -1,615,160,146.07 -1,615,345,193.03 205,276,866.73 -1,410,068,326.30
额
（二）所有者投入
-37,220,172.53 -37,220,172.53 -502,228,834.75 -539,449,007.28
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
3．股份支付计入
所有者权益的金额
（三）利润分配
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他 -37,220,172.53 -37,220,172.53 -502,228,834.75 -539,449,007.28
（五）专项储备 59,228,164.42 59,228,164.42 59,228,164.42
1．本期提取 91,241,155.79 91,241,155.79 91,241,155.79
2．本期使用 32,012,991.37 32,012,991.37 32,012,991.37
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 3,125,797,666.79 1,185,363,516.02 643,005,830.94 781,131,301.46 12,259,326,158.33 21,821,183,374.54 19,082,861,977.52 40,904,045,352.06
16
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
17
8、母公司所有者权益变动表
单位：元
2023 年 1~6 月
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 6,344,344,197.55 835,347,210.05 2,785,022,058.86 13,791,272,367.46
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 6,344,344,197.55 835,347,210.05 2,785,022,058.86 13,791,272,367.46
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 4,200,186,344.69 4,200,186,344.69
（一）综合收益总额 4,200,186,344.69 4,200,186,344.69
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
4．其他
（三）利润分配
2．对所有者（或股东）的分配
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 6,344,344,197.55 835,347,210.05 6,985,208,403.55 17,991,458,712.15
单位：元
2022 年 1~6 月
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 941,195,872.90 11,742,612,385.57
二、本年期初余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 941,195,872.90 11,742,612,385.57
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
-571,365,046.44 -571,365,046.44
列）
（一）综合收益总额 -571,365,046.44 -571,365,046.44
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
18
四、本期期末余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 630,477,633.83 369,830,826.46 11,171,247,339.13
法定代表人：陈锦石 主管会计工作负责人：辛琦 会计机构负责人：辛琦
19
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
第二部分 财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为大连金牛股份有限公司
（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东
北特钢集团”）旗下的一家上市公司。经大连市人民政府（1998）58 号文件批准，由东
北特钢集团、吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰州炭素（集团）
有限公司、大连华信信托投资股份有限公司和吉林铁合金集团有限责任公司共同发起，
于 1998 年 7 月 28 日取得大连市工商局核发的 21020011035276-2916 号企业法人营业执照，
注册资本为人民币 17,053.00 万元，业经大连会计师事务所于 1998 年 8 月 8 日以大会师
内验字（1998）9 号验资报告予以审验；经中国证券监督管理委员会“证监发行字（1999）
128 号”文件核准，于 1999 年 12 月 8 日向社会募集公开发行人民币普通股 10,000.00 万
股，公司注册资本增加为 27,053.00 万元人民币，业经大连正元会计师事务所于 1999 年
12 月 22 日以大正会内验字（1999）19 号验资报告予以审验；2001 年度按照大连金牛股
份有限公司 2000 年度股东会决议和中国证券监督管理委员会证监公司字（2001）93 号
文件批准，以 10：3 比例向社会公众股股东配售 3,000 万股普通股，公司注册资本增加
为 30,053.00 万元人民币，业经大连华连会计师事务所于 2001 年 11 月 7 日以华连内验字
（2001）30 号验资报告予以审验。2006 年 3 月，经辽宁省人民政府国有资产监督管理委
员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》“辽国资经营[2006]31
号”文件批复和公司相关股东会议审议通过，公司非流通股股东以持有公司的 4,420 万
股股票向流通股股东支付对价，流通股股东每持有 10 股流通股可获得 3.4 股股票对价，
原非流通股股东持有的非流通股股份性质变更为有限售条件的流通股，方案实施后公司
的总股本仍为 30,053 万股。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大
资产重组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]418
号）及《关于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金牛股份有限公司收
购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419 号）核准批复，2009 年 5
月 31 日本公司向东北特钢集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。
2009 年 6 月 10 日，中南房地产业有限公司（已更名为“中南城市建设投资有限公司”）
受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9,000 万股，持有公司 29.9471%股权，
每股转让价格为 9.489 元，过户手续办理完毕，并取得《中国证券登记结算有限责任公
司深圳分公司证券过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地产业有限公
司成为本公司第一大股东。
本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了 47,802.9484 万股人民币普通股，用于
购买上述特定投资者所持有的南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地
产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城开发有限公司、
文昌中南房地产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地产开发有
限公司、南通华城中南房地产开发有限公司等 8 家房地产项目公司 100%股权、南通中
20
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
南世纪城物业管理有限公司 80%股权、南通建筑工程总承包有限公司 100%股权，本次非
公开发行股票价格为 7.82 元/股，每股面值 1 元，其中：向中南房地产业有限公司发行
47,449.6845 万股，向陈琳发行 353.2639 万股，本次非公开股份发行完成后中南房地产业
有限公司持有 72.5053%的股份。公司的股本变更为人民币 77,855.9484 万元，并经中和正
信会计师事务所于 2009 年 6 月 18 日出具中和正信验字（2009）第 1-020 号《验资报告》
予以验证。
重组后公司变更工商注册信息情况如下：
公司中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇
公司法定代表人：陈锦石
公司注册号：320600000241314
公司注册资本：人民币 77,855.9484 万元
2010 年 3 月 30 日，经本公司 2009 年度股东大会审议通过 2009 年度权益分派方案，决定
以公司股本总额 77,855.9484 万股为基数，以资本公积向全体股东以每 10 股转增 5 股，
转增后公司股本总额增至 116,783.9226 万股。
2015 年 9 月 1 日，本公司召开 2015 年第六次临时股东大会通过《关于公司非公开发行
股票修正案》的议案，并于 2015 年 12 月 14 日收到中国证券监督管理委员会出具的《关
于核准江苏中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔2015〕2851
号）核准，核准本公司非公开发行不超过 320,163,487 股普通股新股。本公司本次非公开
发 行 有 限 售 期 普 通 股 316,076,293 股 ， 发行 价 格 为 14.68 元 / 股 ， 募 集 资 金 总 额 为
4,639,999,981.24 元。截至 2016 年 3 月 29 日，本次发行普通股募集资金已全部到账，并
经大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了大信验字[2016]第 15-00009 号验资报告予以
验 证 。 本 次 发 行 后 本 公 司 总 股 本 变 更 为 1,483,915,519.00 元 ， 实 收 股 本 人 民 币
1,483,915,519.00 元。
2016 年 5 月 24 日，经本公司 2015 年度股东大会审议通过，本公司 2016 年度向全体股东
以 1,483,915,519 股为基准，每 10 股派发 0.4 元现金股利（含税），共计分配利润 59,356,620.76
元；以资本公积转增股本，每 10 股转增 15 股，分配完毕后，公司总股本增加至 3,709,788,797
股。
2018 年 8 月 13 日本公司第七届董事会第二十七次会议、第七届监事会第九次会议审议
通过了《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》，2019 年
8 月 16 日，本公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励
计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，本公司 2018 年股票期权激励计划
首次授予期权的第一个行权期行权条件已经成就，同意 38 名激励对象共计 60,522,000 份
期权在第一个行权期行权。截至 2019 年 12 月 31 日，本公司股权激励对象共行权 47,066,001
份，本公司总股本增加至 3,756,854,798 股。
2019 年 5 月 30 日本公司第七届董事会第四十五次会议、第七届监事会第十四次会议，
21
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
审议通过了《2019 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，2020 年 7 月 3 日，本
公司第八届董事会第二次会议审议通过了《关于 2019 年股票期权激励计划首次授予期
权第一个行权期行权事宜的议案》，本公司 2019 年股票期权激励计划首次授予期权第
一个行权期行权条件已经成就，同意 336 名激励对象共计 27,598,080 份期权获得了在第
一个行权期内行权资格。
2018 年 7 月 17 日本公司第七届董事会第二十四次会议、第七届监事会第八次会议，审
议通过了《2018 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，2020 年 8 月 17 日，本
公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划首次授予期
权第二个行权期行权事宜的议案》，确认本公司 2018 年股票期权激励计划首次授予期
权第二个行权期行权条件已经成就，同意 31 名激励对象共计 50,721,000 份期权在第二个
行权期内行权。
2019 年 8 月 5 日第七届董事会第四十九次会议、第七届监事会第十六次会议审议通过了
《关于 2018 年股票期权激励计划授予预留股票期权的议案》，2020 年 8 月 17 日，本公
司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划预留授予期权
第一个行权期行权事宜的议案》，确认本公司 2018 年股票期权激励计划预留授予期权
第一个行权期行权条件已经成就，同意 37 名激励对象共计 4,413,750 份期权在第一个行
权期内行权。
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司上述激励计划达到行权条件，激励对象共行权 64,429,505
份，本公司总股本增加至 3,821,284,303 股。
2021 年度，本公司上述达到行权条件的激励计划，激励对象共行权 5,274,598 份，截至
2021 年 12 月 31 日，本公司总股本增加至 3,826,558,901 股。
本公司注册地址：江苏省海门市常乐镇。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设置地产事业部、建筑
事业部、董事会办公室、总裁办公室、法律事务中心、人力资源中心、财务管理中心、
审计监察中心、品牌与公共关系中心、融资管理中心等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本公司”）业务性质和主要经营范围：房地产开发、销
售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，最终母公司为中南控股集团有限公司。
本公司实质控制人为陈锦石先生。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第三十五次会议于 2023 年 4 月 23
日批准。
2、合并财务报表范围
本公司本期合并财务报表范围及其变化情况见附注披露。
22
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表
均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、重要会计政策及会计估计
本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条
件以及收入确认政策，具体会计政策见附注披露
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023 年 6 月 30 日的
合并及公司财务状况以及 2023 年半年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量
等有关信息。
2、会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
本公司的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主
要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民
币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日
被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中
取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足
冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合
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并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积
（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终控
制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对
价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价），
资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股
权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至
合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报
表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买
方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计
量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入留存收益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的
股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资
收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动
转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生
的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位
的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单
位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中
可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间
的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同
受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的
经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购
买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量
表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表
中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润
表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了
少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子 公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下
因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应 享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表
中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价 值的份
额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为
共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日
即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；
对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益
或其他综合收益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项
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目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目
采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率
近似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的
汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变
动对现金及现金等价物的影响” 项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项
目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营
相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认
新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金
融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
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本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不
属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利
率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资
产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、
减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确
认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价 值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利
息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且
相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损
益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
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务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发
生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重
分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用
计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的
应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公
允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利
和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得
或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将
交付可变数量的自身权益工具。
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④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合
同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具
的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有
方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的
金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止
确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额
的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确
认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具
自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
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对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月
内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违
约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限
（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减
值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账
面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
应收票据、应收账款和合同资产
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相
当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征
对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如
下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收政府机关款项
应收账款组合 2：应收合并范围外关联方款项
应收账款组合 3：应收合并范围内关联方款项
应收账款组合 4：应收其他方款项
C、合同资产
合同资产组合 1：在施项目的合同资产
合同资产组合 2：已验收或者已交付未结算的合同资产
合同资产组合 3：未到期的质保金
合同资产组合 4：PPP 项目土地及工程款
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对于划分为组合的应收票据、合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
应收款项融资
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项列报为 应收款
项融资。对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收款项融资，无论是否存
在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失
准备。
当单项应收款项融资无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司，依据信用风
险特征将应收款项融资划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的
依据如下：
应收款项融资组合 1：应收票据
应收款项融资组合 2：应收账款
对划分为组合的应收款项融资，本公司参考历史信用损失经验，结合当地状况以及对未
来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收政府机关款项
其他应收款组合 2：应收合作方款项
其他应收款组合 3：应收合并范围外关联方款项
其他应收款组合 4：应收合并范围内关联方款项
其他应收款组合 5：应收保证金、押金款项
其他应收款组合 6：应收备用金、代扣代缴款项
其他应收款组合 7：应收其他款项
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
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长期应收款
本公司的长期应收款包括应收融资租赁保证金。
长期应收款组合 1：未逾期的长期应收款
长期应收款组合 2：逾期的长期应收款
对划分为组合的长期应收款组合，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用
损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各
种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生 违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用
风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本
或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款
能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否
显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融
工具进行分类。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其 变动计
入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有
不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融
资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
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债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量
预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入
当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司
在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金
融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公
司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，
按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金
融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
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一项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债
的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使 用的假
设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才
使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日
能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资
产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开 发产品
（开发成本）、已完工开发产品。非房地产存货包括原材料、在产品、库存商品、周转
材料、消耗性生物资产。
（2）发出存货的计价方法
房地产存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套
设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其
他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
①开发用土地的核算方法
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本中单独核
算，并根据开发项目的土地使用情况计入相应的开发产品成本中。
②公共配套设施费用的核算方法
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转让
的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
③已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
非房地产存货在取得时按实际成本计价，原材料、周转材料等发出时采用加权平均法计
价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同
时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单
个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用直线法摊
销。
13、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资
单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为 投资成
本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投
资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的
公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告
但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资
收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调
整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并
按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在
转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投
资成本。原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具
投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入
留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和
计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采
用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动
转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取
得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进
行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资
扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价
值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法
核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计 算归属
于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内
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部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是
否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一
致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；
如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判
断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影
响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的
当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资
单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决
权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能
参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）
以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该
种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类
条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注。
14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性
房地产包括已出租的建筑物。
本公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地产交易市
场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公
允价值作出合理估计，因此本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公
允价值的变动计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产
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的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产
的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确
定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本公司首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现
有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房
地产的公允价值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，
并且假设无残值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额
计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量
时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可
靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修
理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部
分，终止确认其账面价值。
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终
止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，
按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
类 别 使 用年限（年） 残 值率% 年 折旧率%
房屋及建筑物 20-30 年 3.00 4.85-3.23
机器设备 8年 3.00 12.13
运输设备 5年 3.00 19.40
电子设备 5年 3.00 19.40
办公设备 5年 3.00 19.40
其他设备 5 年/15 年 3.00/5.00 19.40/6.33
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算
确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注。
（4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（5）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额
计入当期损益。
16、在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工
程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注。
17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入
当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的
借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
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（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金
额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
18、生物资产
（1）生物资产的确定标准
生物资产，是指有生命的动物和植物构成的资产。生物资产同时满足下列条件的，予以
确认：
①企业因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；
②与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；
③该生物资产的成本能够可靠地计量。
（2）生物资产的分类
本公司生物资产包括消耗性生物资产。
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长
中的苗木。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、营造、繁殖或养殖的
消耗性生物资产的成本，为该资产在出售或入库前发生的可直接归属于该资产的必要
支出，包括符合资本化条件的借款费用。消耗性生物资产在入库后发生的管护、饲养
费用等后续支出，计入当期损益。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用个别计价法按账面价值结转成本。
（3）生物资产减值的处理
消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的，按照可变现净值低于账面价值的差额，
计提生物资产跌价准备，并计入当期损益。消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的，
减记金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损
益。
19、无形资产
本公司无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权、特许经营权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命
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为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现
方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法
摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类 别 使 用寿命 摊 销方法
土地使用权 土地使用权存续期间 直线法
软件 5年 直线法
专利及商标权 10 年 直线法
海域使用权 46 年 直线法
特许经营权 10 年 直线法
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，
与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产
的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注。
20、研究开发支出
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其
能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形
资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务
资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归
属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期
损益。
本公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立
项后，进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之
日转为无形资产。
21、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、
无形资产、商誉（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融
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资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估
计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形
资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流 量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资
产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入
为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金
额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理
的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组
合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资
产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商
誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然
后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
22、长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以
后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
23、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或
补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供
给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职
工薪酬” 项目。
（2）短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比
例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确
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认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立
的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计
划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利
单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部
分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成
本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，
是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务 现值的
增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划
义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计
入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受
益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退
福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止
提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计
入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处
理。
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（5）其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定
提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有
关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
24、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额
只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账
面价值。
25、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
本公司股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本公司对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允
价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允
价值。选用的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价格；B、期权的有效期；C、
标的股份的现行价格；D、股价预计波动率；E、股份的预计股利；F、期权有效期内的
无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具
的数量应当与实际可行权数量一致。
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（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，
在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等
待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对
可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得
的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费
用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负
债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入
相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可
行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最
佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费
用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价
值重新计量，其变动计入当期损益。
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权
益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数
量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值
的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支
付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍
继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部
已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件而被取消
的除外），本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确
认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权
条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
26、收入
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点
履行履约义务：
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①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注错误!
未找到引用源。错误!未找到引用源。错误!未找到引用源。。本公司拥有的、无条件（仅
取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对
价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合
同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合
同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）主要业务具体方法
①本公司房地产销售业务收入确认的具体方法如下：
房地产销售以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的交付条件，并取
得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余
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下房款的付款安排），在客户取得相关产品控制权时，确认销售收入的实现。
②工程施工收入
本公司与客户之间的建筑施工总包合同通常包含建筑施工履约义务，本公司将其作为在
某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。
本公司按照投入法确定提供服务的履约进度，即已经投入的成本占合同预计总成本的比
例确定履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到
补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
27、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。
该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得
合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件
的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非
流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在
“其他非流动资产”项目中列示。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
28、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补
助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府
补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分
的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法
分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计
入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成
本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损
益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政
府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
29、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计
入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交
易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异
转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列
条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来
很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的
所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
30、租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间
内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产
的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以
换取对价，则本公司认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁
和低价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现 值进行
初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数
或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选
择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁
选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利
率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量
的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁
除外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产
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成本或当期损益。
对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目
选择采用上述简化处理方法。
房屋建筑物
电子设备
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 4 万元的租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相
关资产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加
的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一
项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，
重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁
负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，
并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认
为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内 含利率
折现的现值之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期
间的利息收入。本公司作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在
实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
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量》和《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经
营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进
行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付
款额，在实际发生时计入当期损益。
租赁变更
除适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更
的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预
收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
除适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更
且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通
过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大
部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后
的租赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公
司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的
租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分
类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于
修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
（4）转租赁
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。原租赁为
短期租赁，且本公司对原租赁进行简化处理的，将该转租赁分类为经营租赁。
（5）适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的租金减让
本公司对于适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的、承租人与出租人就现有租赁合同达
成的租金减免、延期支付等租金减让，减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，且
综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化的房屋及建 筑物等
类别租赁采用简化方法。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费
用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计
量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解
除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同
时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。
对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可
变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支
付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同
租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在
减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为
应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁，本公司继续按照
与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的
租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让
前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调
整应收融资租赁款；延期收取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租
赁款。
31、使用权资产
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计
量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租
赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及
移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发
生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原
等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取
得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注。
32、安全生产费用及维简费
本公司根据建筑行业有关规定，按工程施工收入的 2%提取安全生产费用，不提取维简
费。
安全生产费用于提取时计入相关产品的成本或当期损益，同时计入“专项储备”科目。
提取的安全生产费按规定范围使用时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备；形成固
定资产的，先通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使
用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同
金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
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33、维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规
定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售时，向购房人收
取，并统一上缴维修基金管理部门。
34、质量保证金
本公司按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的
土建安装工程款中扣出，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直
接在本项列支，保修期结束后清算。
35、资产证券化业务
本公司将物业资产证券化（应收款项即“信托财产”），一般将这些资产出售给特定目
的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级
债券或其他剩余权益 （保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以
公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认
的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得
或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转
移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
①当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金
融资产；
②当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融
资产；
③如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对
该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，
并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，
则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
36、重大会计判断和估计
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重
大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基
于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用
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内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在
考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境
和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
存货跌价准备
本公司于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要
利用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的可回收程度，
其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析，根据现有资产结构及工料
价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因市场状况
变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的存货跌价准备产生影响。
税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最
终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本公司需要作出重要
估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出
上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金
额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的
未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
工程施工合同
本公司工程施工合同按照投入法确定提供服务的履约进度，在某一时段内履行的履约义
务，按照履约进度确认收益。管理层根据总预算成本中所涉实际成本估计建筑工程完工
百分比，亦估计有关合同收益。鉴于工程施工合同中所进行活动性质，进行活动之日及
活动完成之日通常会归入不同的会计期间。本公司会随着合同进程检讨并修订预算（若
实际合同收益小于预计或实际合同成本，则计提合同预计损失准备）中的合同收益及合
同成本估计。
房地产开发成本确认及分摊
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。
当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品
成本。
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转入利润
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表。在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本公司管理
层按照预算成本和开发进度进行估计。本公司的房地产开发一般分期进行。直接与某一
期开发有关之成本记作该期之成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶
段。倘若工程成本的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本
的增减会影响未来年度的损益。
投资性房地产与存货的划分
本公司建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金或资本增值。本公司建造物业的
初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售
的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金或资本增值的物业 划分为在
建的投资性房地产。建成后，用于出售的物业转入存货-已完工开发产品，而用于赚取租
金或资本增值的物业转入已完工的投资性房地产。
投资性房地产与固定资产的划分
本公司决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相
关标准。本公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造
或开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。因此，本公司会考虑物业
产生现金流的方式是否在很大程度上独立于公司持有的其他资产。有些物业的一部分用
于赚取租金或资本增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚
取租金或资本增值的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本公司对该部分单
独核算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大时，
该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本公司单独对相关物业进行判断，对出租的
物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性房地产的确认条件。
37、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
① 适用财会〔2022〕13 号文件规定情形的租金减让
2022 年 05 月，财政部发布了财会〔2022〕13 号文件，对于适用财会〔2022〕13 号文件
规定情形的 2022 年 6 月 30 日之后应付租赁付款额的减让，承租人和出租人可以继续选
择采用财会〔2020〕10 号文件规范的简化方法进行会计处理。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已采用简化方法的，对适用范围调整后符
合条件的类似租赁合同继续采用简化方法。在减免期间或在达成减让协议等解除并放弃
相关权利义务时，将相关租金减让计入损益。上述简化方法对本期利润的影响 金额为
878,166.00 元。
② 企业会计准则解释第 15 号
财政部于 2021 年 12 月发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号）（以
下简称“解释第 15 号”）。
56
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
解释第 15 号规定，企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品
或副产品对外销售（以下统称试运行销售）的，应当按照《企业会计准则第 14 号——收
入》、《企业会计准则第 1 号——存货》等规定分别进行会计处理。
该规定自 2022 年 1 月 1 日起施行，企业应当对于财务报表列报最早期间的期初至 2022
年 1 月 1 日之间发生的试运行销售进行追溯调整。
解释第 15 号规定，在判断亏损合同时，企业履行该合同的成本包括履行合同的增量成
本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。其中，履行合同的增量成本包括直接
人工、直接材料等；与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额包括用于履行合同的固
定资产的折旧费用分摊金额等。该规定自 2022 年 1 月 1 日起施行。企业应当对在 2022
年 1 月 1 日尚未履行完所有义务的合同执行该规定，累积影响数调整施行日当年年初留
存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。
采用解释第 15 号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
③ 企业会计准则解释第 16 号
财政部于 2022 年 11 月发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号）（以
下简称“解释第 16 号”）。
解释第 16 号规定，对于分类为权益工具的永续债等金融工具，企业应当在确认应付股
利时，确认与股利相关的所得税影响。对于所分配的利润来源于以前产生损益的交易或
事项，该股利的所得税影响应当计入当期损益；对于所分配的利润来源于以前确认在所
有者权益中的交易或事项，该股利的所得税影响应当计入所有者权益项目。上述规定自
2022 年 11 月 30 日起实施。企业应当对发生在 2022 年 1 月 1 日之前且相关金融工具在
2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，涉及所得税影响进行追溯调整。
本公司对分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在本年度的，涉及所得税影响按
照上述解释第 16 号的规定进行会计处理，对发生在 2022 年 1 月 1 日之前且相关金融工
具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，涉及所得税影响进行追溯调整。
解释第 16 号规定，企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以
权益结算的股份支付的，在修改日，企业应当按照所授予权益工具当日的公允价值计量
以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股
份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。如果由于修改延长或缩
短了等待期，企业应当按照修改后的等待期进行上述会计处理。上述规定自 2022 年 11
月 30 日起实施。企业应当对于 2022 年 1 月 1 日之前发生的该类交易调整 2022 年 1 月 1
日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间信息不予调整。
本公司本年度发生的以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付，按照上述解
释第 16 号的规定进行会计处理，对于 2022 年 1 月 1 日之前发生的该类交易调整 2022 年
1 月 1 日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间信息不予调整。
采用解释第 16 号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
57
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
（2）重要会计估计变更
本报告期无重要的会计估计变更。
四、税项
1、主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率%
增值税 境内销售，提供加工、修理修配劳务 13、9、6、5、3
消费税 应税收入 5
超率累进税率、预缴税
土地增值税 土地增值额
率为预收房款的 1-5
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 7、5
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 1、2
江堤基金 预收房款、营业收入 0.03、0.08、0.1
企业所得税 应纳税所得额 25、15、5、免征
说明：本公司控股的境外子公司根据其本国相关法律、法规缴纳相关的税金。
不同纳税主体企业所得税税率说明：
纳税主体名称 企业所得税税率%
南通中南路桥有限责任公司 20，实际税负为 5
南通中南建筑工业化发展有限公司 20，实际税负为 5
西安中南嘉成企业管理咨询有限公司 15
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
15
司
南通锦冠花卉园艺有限公司 免征企业所得税
2、税收优惠及批文
本公司之子公司南通中南路桥有限责任公司、南通中南建筑工业化发展有限公司为小微
企业。根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
政部税务总局公告 2023 年第 6 号)，为支持小微企业和个体工商户发展，对小型微利企
业年应纳税所得额不超过 100 万的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴
纳企业所得税。本公告执行期限为 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日。
本公司之子公司西安中南嘉成企业管理咨询有限公司、乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有
限公司为西部大开发税收优惠地区企业。根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延
续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23 号），自 2021 年 1 月
1 日至 2030 年 12 月 31 日，对设在西部地区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产
业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业收入总额 70%以上的企业，经企业
申请，主管税务机关审核确认后，可减按 15%税率缴纳企业所得税。
本公司之子公司南通锦冠花卉园艺有限公司从事林木种植，根据《企业所得税法实施条
例》规定，企业从事林木的培育和种植、林产品采集及灌溉、农产品初加工、兽医、农
技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目，免征企业所得税。
本公司及本公司之子公司山东锦城钢结构有限责任公司根据《中华人民共和国企业所得
税法》及实施条例、《财政部、国家税务总局科技部关于完善研究开发费用税前加计扣
除政策的通知》（财税[2015]119 号）、《财政部、税务总局科技部关于提高研究开发费
用税前加计扣除比例的通知》（财税[2018]99 号）、《关于进一步完善研发费用税前加计
扣除政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第 7 号）享受开发新技术、新产品、
新工艺发生的研究开发费用企业所得税前加计扣除优惠政策。其中财政部、税务总局公
告 2023 年第 7 号规定企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入
当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，自 2023 年 1 月 1 日起，再按照实际发生额的
100%在税前加计扣除；形成无形资产的，自 2023 年 1 月 1 日起，按照无形资产成本的
200%在税前摊销。
根据财政部、税务总局《退役军人事务部公告》(2023 年第 14 号)的规定，自 2023 年 1 月
1 日至 2027 年 12 月 31 日，企业招用自主就业退役士兵，与其签订 1 年以上期限劳动合
同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际
招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企
业所得税优惠。定额标准为每人每年 6000 元，最高可上浮 50%，各省、自治区、直辖市
人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。
根据《财政部税务总局人力资源社会保障部国务院扶贫办关于进一步支持和促进重点群
体创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22 号）中的有关规定，本公司之子公
司江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公司招用在人力资源社会保障部门公共就 业服务
机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税
收政策”）的人员，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订
劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据财政部、税务总
局、人力资源社会保障部国家乡村振兴局公告 2021 年第 18 号规定，（财税〔2019〕22
号）的税收优惠政策执行期限延长至 2025 年 12 月 31 日。
59
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目 2023.6.30 2023.1.1
库存现金 72,453.66 3,032,567.04
银行存款 10,746,980,356.56 13,282,520,660.23
其他货币资金 164,399,308.42 460,856,927.90
合计 10,911,452,118.64 13,746,410,155.17
其中：存放在境外的款项总额 2,533,426.17 7,989,606.96
5,257,453,521.33 元。受限资金包括
其他说明：期末，本公司受到限制的货币资金共计
预售监管资金、质押存款、保证金存款、司法冻结款等。
2、交易性金融资产
项目 2023.6.30 2023.1.1
交易性金融资产 4,097,933.73 1,752,502.20
其中：基金及股票投资 754,976.53 1,751,502.20
理财产品 3,342,957.20 1,000.00
合计 4,097,933.73 1,752,502.20
说明：
本公司持有的基金及股票投资具体情况如下：
报 表日股价 期 末公允
名称 代码 期 末持有数量
/净值 价值
凯文教育股票 002659.SZ 31,000.00 4.7800 148,180.00
易居（中国）企业控股有限公司股票 02048.HK 2,861,500.00 0.2121 606,796.53
合计 -- -- -- 754,976.53
3、应收票据
票 2023.6.30 2023.1.1
据
种 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
类
银
行
承
兑
3,693,785.11 3,693,785.11 600,000.00 600,000.00 600,000.00
汇
票
商
业
承
兑
170,645,166.73 1,352,267.25 169,292,899.48 345,599,177.89 4,373,799.77 341,225,378.12
汇
票
60
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
票 2023.6.30 2023.1.1
据
种 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
类
合
计 174,338,951.84 1,352,267.25 172,986,684.59 346,199,177.89 4,373,799.77 341,825,378.12
（1）期末本公司不存在已质押的应收票据。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期 末终止确认金额 期 末未终止确认金额
商业承兑票据 - 29,080,107.84
（3）期末本公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
种类 期 末转应收账款金额
商业承兑票据 1,303,457,446.27
（4）按坏账计提方法分类
2023.6.30
类别 账 面余额 坏 账准备 账面
金额 比 例(%) 金额 预 期信用损失率(%) 价值
按 单 项计提坏账
准备
按 组 合计提坏账
174,338,951.84 100 1,352,267.25 0.79 172,986,684.59
准备
其中：
商业承兑汇票 170,645,166.73 97.88 1,352,267.25 0.79 169,292,899.48
银行承兑汇票 3,693,785.11 2.12 3,693,785.11
合计 174,338,951.84 100 1,352,267.25 0.76 172,986,684.59
续：
2023.1.1
账 面余额 坏 账准备
类别 账面
预 期信用 价值
金额 比 例(%) 金额
损 失率(%)
按单项计提坏账准备 2,641,255.78 0.76 1,320,627.89 50 1,320,627.89
按组合计提坏账准备 343,557,922.11 99.24 3,053,171.88 0.89 340,504,750.23
其中：
商业承兑汇票 342,957,922.11 99.07 3,053,171.88 0.89 339,904,750.23
银行承兑汇票 600,000.00 0.17 600,000.00
合计 346,199,177.89 100 4,373,799.77 1.26 341,825,378.12
说明：
61
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
按单项计提坏账准备：
2023.6.30
名称
账 面余额 坏 账准备 预 期信用损失率（%） 计 提理由
合计
续：
2023.1.1
名称
账 面余额 坏 账准备 预 期信用损失率（%） 计 提理由
用风险高的客户-应收其他
2,641,255.78 1,320,627.89 50 预计未来现金流
方款项
合计 2,641,255.78 1,320,627.89 50 /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：银行承兑汇票
2023.6.30 2023.1.1
名称 预期信用损失 预 期信用损
应 收票据 坏 账准备 应 收票据 坏 账准备
率 (%) 失 率(%)
银行承兑汇
3,693,785.11 - - 600,000.00 - -
票
组合计提项目：商业承兑汇票
2023.6.30 2023.1.1
名称 预 期信用 预 期信用
应 收票据 坏 账准备 应 收票据 坏 账准备
损 失率(%) 损 失率(%)
商业承兑
170,645,166.73 1,352,267.25 0.79 342,957,922.11 3,053,171.88 0.89
汇票
（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏 账准备金额
2022.12.31 4,373,799.77
本期计提
本期收回或转回 3,021,532.52
本期核销 -
本期转销 -
其他
2023.6.30 1,352,267.25
62
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
4、应收账款
按账龄披露
账龄 2023.6.30 2023.1.1
1 年以内 3,418,048,197.84 3,246,503,088.42
1至2年 1,523,370,607.24 2,137,573,637.58
2至3年 1,110,116,142.90 514,680,260.86
3至4年 299,266,619.70 642,849,176.57
4至5年 450,124,029.69 332,172,467.14
5 年以上 960,497,202.41 859,658,906.26
小计 7,761,422,799.78 7,733,437,536.83
减：坏账准备 2,069,244,559.47 1,794,213,152.13
合计 5,692,178,240.31 5,939,224,384.70
（1）按坏账计提方法分类披露
2023.6.30
账 面余额 坏 账准备
类别
比例 预 期信用损 账 面价值
金额 金额
(%) 失 率(%)
按单项计提坏账准备 2,732,739,664.71 35.21 897,698,880.94 32.85 1,835,040,783.77
按组合计提坏账准备 5,028,683,135.07 64.79 1,171,545,678.53 23.30 3,857,137,456.54
其中： 0.00
应收政府机关
619,556,795.57 7.98 1,858,670.39 0.30 617,698,125.18
款项
应收合并范围外关联方款
288,643,872.69 3.72 865,931.62 0.30 287,777,941.07
项
应收其他方款项 4,120,482,466.81 53.09 1,168,821,076.52 28.37 2,951,661,390.29
合计 7,761,422,799.78 100.00 2,069,244,559.47 26.66 5,692,178,240.31
续：
2023.1.1
账 面余额 坏 账准备
类别
比例 预 期信用损失 账 面价值
金额 金额
(%) 率 (%)
按单项计提坏账准备 1,721,890,950.19 22.27 782,515,651.71 45.45 939,375,298.48
按组合计提坏账准备 6,011,546,586.64 77.73 1,011,697,500.42 16.83 4,999,849,086.22
其中：
应收政府机关款项 709,860,487.34 9.18 2,129,581.47 0.30 707,730,905.87
应 收 合 并 范围 外关 联 方
598,338,651.31 7.73 1,795,016.01 0.30 596,543,635.30
款项
应收其他方款项 4,703,347,447.99 60.82 1,007,772,902.94 21.43 3,695,574,545.05
63
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
2023.1.1
账 面余额 坏 账准备
类别
比例 预 期信用损失 账 面价值
金额 金额
(%) 率 (%)
合计 7,733,437,536.83 100.00 1,794,213,152.13 23.20 5,939,224,384.70
按单项计提坏账准备：
2023.6.30
名称 预 期信用损失率
账 面余额 坏 账准备 计 提理由
（ %）
应收其他方款项 2,732,739,664.71 897,698,880.94 32.85 预计未来现金流
续：
2023.1.1
名称 预 期信用损失率
账 面余额 坏 账准备 计 提理由
（ %）
应收其他方款项 1,721,890,950.19 782,515,651.71 45.45 预计未来现金流
合计 1,721,890,950.19 782,515,651.71 45.45 /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收其他方款项
2023.6.30 2023.1.1
预期信 预期信用
应收账款 坏账准备 用损失 应收账款 坏账准备 损失率
率 (%) (%)
1 年以内 1,245,930,080.33 57,845,925.19 5.00 2,084,640,371.62 104,232,018.62 5.00
1至2年 876,356,793.63 78,872,111.43 9.00 991,189,973.33 89,207,097.65 9.00
2至3年 618,350,373.40 98,936,059.74 16.00 384,441,503.16 61,510,640.46 16.00
3至4年 287,974,383.02 60,474,620.43 21.00 440,294,382.25 92,461,820.28 21.00
4至5年 447,303,013.68 228,124,536.98 51.00 290,652,840.16 148,232,948.48 51.00
5 年以上 644,567,822.75 644,567,822.75 100.00 512,128,377.47 512,128,377.45 100.00
合计 4 ,120,482,466.81 1 ,168,821,076.52 -- 4 ,703,347,447.99 1 ,007,772,902.94 --
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏 账准备金额
2023.1.1 1,794,213,152.13
本期计提 277,017,819.37
本期收回或转回
本期核销 1,986,412.03
企业处置减少 -
2023.6.30 2,069,244,559.47
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（3）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 1,911,094,353.72 元，占应收
账款期末余额合计数的比例 24.62%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额
314,537,535.69 元。
（4）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额
期末，本公司办理应收账款保理业务，取得短期借款 0 元，不满足终止确认条件。
5、应收款项融资
（1）应收款项融资情况
项目 2023.6.30 2022.12.31
应收票据 3,649,845.11 14,888,494.68
减：其他综合收益-公允价值变动 - -
期末公允价值 3,649,845.11 14,888,494.68
说明：
本公司所属部分子公司视其日常资金管理的需要将一部分银行承兑汇票进行贴 现和背
书，故将该子公司的银行承兑汇票分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产。
本公司无单项计提减值准备的银行承兑汇票。于 2023 年 6 月 30 日，本公司认为所持有
的银行承兑汇票不存在重大信用风险，不会因银行违约而产生重大损失。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期 末终止确认金额 期 末未终止确认金额
银行承兑票据 5,000,000.00 -
说明：本公司已背书或贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，期末用于
背书或贴现的应收票据信用风险和延期付款风险很小，可以判断票据所有权上的主要
风险和报酬已经转移，故终止确认。
6、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2023.6.30 2023.1.1
账龄
金额 比 例% 金额 比 例%
1 年以内 3,137,372,926.02 67.60 1,737,480,548.97 48.37
1至2年 1,256,829,116.24 27.08 1,032,929,001.50 28.76
2至3年 113,361,346.30 2.44 147,444,135.38 4.11
3 年以上 133,322,484.33 2.87 673,983,609.65 18.76
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2023.6.30 2023.1.1
账龄
金额 比 例% 金额 比 例%
合计 4,640,885,872.89 100.00 3,591,837,295.50 100.00
说明：预付款项主要包括预付地价款、工程款等。账龄超过一年的预付款项，主要由于
工程未完工导致款项尚未结算所致。
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 1,399,568,285.56 元，占预
付款项期末余额合计数的比例 30.16%。
7、其他应收款
项目 2023.6.30 2023.1.1
应收股利 321,466,991.57 321,466,864.68
其他应收款 41,512,341,939.97 39,924,885,591.55
合计 41,833,808,931.54 40,246,352,456.23
（1）应收股利
项目 2023.6.30 2023.1.1
分红款 321,466,991.57 321,466,864.68
（2）其他应收款
① 按账龄披露
账龄 2023.6.30 2023.1.1
1 年以内 13,416,274,371.10 13,687,378,852.24
1至2年 16,994,605,342.69 14,247,288,188.55
2至3年 6,305,168,189.35 5,527,503,159.27
3至4年 2,407,930,180.14 3,240,554,695.29
4至5年 1,810,354,196.76 2,552,820,927.27
5 年以上 1,989,200,604.43 2,122,451,401.53
小计 42,923,532,884.47 41,377,997,224.15
减：坏账准备 1,411,190,944.50 1,453,111,632.60
合计 41,512,341,939.97 39,924,885,591.55
② 按款项性质披露
项目 2023.6.30 2023.1.1
政府机关款项 1,433,644,346.61 1,922,962,023.67
合作方款项 10,698,378,693.00 10,832,636,337.08
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合并范围外关联方款项 15,537,265,256.98 16,972,378,904.01
保证金、押金款项 2,150,334,700.27 1,748,473,560.50
备用金、代扣代缴款项 1,107,809,088.44 957,520,022.97
其他款项 11,996,100,799.17 8,944,026,375.92
小计 42,923,532,884.47 41,377,997,224.15
减：坏账准备 1,411,190,944.50 1,453,111,632.60
合计 41,512,341,939.97 39,924,885,591.55
③ 坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备 ：
未 来 12 个月内
类别 账 面余额 的 预期信用损 坏 账准备 账 面价值
失 率(%)
按组合计提坏账准备
其中：
应收政府机关款项 1,433,644,346.61 0.30 4,300,933.11 1,429,343,413.50
应收合作方款项 10,698,378,693.00 0.30 32,095,136.18 10,666,283,556.82
应收合并范围外关联方款项 15,537,265,256.98 0.30 46,611,795.85 15,490,653,461.13
应收保证金、押金款项 2,150,334,700.27 0.30 6,451,004.25 2,143,883,696.02
应收备用金、代扣代缴款项 1,107,809,088.44 0.30 3,323,430.61 1,104,485,657.83
应收其他款项 2,627,530,021.24 4.00 105,101,200.85 2,522,428,820.39
合计 33,554,962,106.54 5.50 197,883,500.85 33,357,078,605.69
期末，处于第二阶段的坏账准备：
整 个存续期预期
类别 账 面余额 信 用损失率 坏 账准备 账 面价值
（ %）
按单项计提坏账准备 4,243,890,323.06 12.66 537,386,867.75 3,706,503,455.31
按组合计提坏账准备
其中：
应收其他款项 4,800,955,497.52 7.34 352,195,618.55 1,268,253,154.48
合计 9,044,845,820.58 20.00 889,582,486.30 4,974,756,609.79
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整 个存续期预期
类别 账 面余额 信 用损失率 坏 账准备 账 面价值
（ %）
按单项计提坏账准备
应收其他款项 323,724,957.35 100.00 323,724,957.35 0.00
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④ 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失(未 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 发生信用减值) (已发生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 204,798,689.24 1,129,933,753.25 118,379,190.11 1,453,111,632.60
2023 年 1 月 1 日余额在
0.00
本期
--转入第二阶段 -48,639,502.61 48,639,502.61 0 0.00
--转入第三阶段 0 -205,345,767.24 205,345,767.24 0.00
--转回第二阶段 0 0 0 0.00
--转回第一阶段 0 0 0 0.00
本期计提 48,391,065.97 0 0 48,391,065.97
本期转回 6,666,751.75 68,179,404.89 0 74,846,156.64
本期核销 0 15,298,928.44 0 15,298,928.44
其他变动 0 -166,668.99 0 -166,668.99
2023 年 6 月 30 日余额 197,883,500.85 889,582,486.30 323,724,957.35 1,411,190,944.50
⑤ 本期实际核销的其他应收款情况
项目 核 销金额
实际核销的其他应收款 15,298,928.44
⑥ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 5,005,960,274.58 元，占其他
应收款期末余额合计数的比例 11.66%，主要为关联方款项及合作方款项。
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8、存货
（1）存货分类
2023.6.30 2023.1.1
项目 跌 价准备/合同履约成本 跌 价准备/合同履约成本
账 面余额 账 面价值 账 面余额 账 面价值
减 值准备 减 值准备
原材料 388,668,523.75 388,668,523.75 504,471,770.03 - 504,471,770.03
在产品 - - -
库存商品 244,610,077.66 244,610,077.66 265,172,896.15 - 265,172,896.15
合同履约成本 421,233,696.41 421,233,696.41 410,173,829.66 - 410,173,829.66
周转材料 187,722,352.35 187,722,352.35 187,856,334.77 - 187,856,334.77
开发成本 118,386,696,392.67 2,008,568,262.56 116,378,128,130.11 135,926,734,724.33 2,322,011,473.17 133,604,723,251.16
开发产品 23,342,092,101.85 1,233,542,317.79 22,108,549,784.06 17,058,031,785.19 1,255,745,086.41 15,802,286,698.78
消耗性生物资产 32,586,478.61 32,586,478.61 33,306,137.97 - 33,306,137.97
合计 143,003,609,623.30 3,242,110,580.35 139,761,499,042.95 154,385,747,478.10 3,577,756,559.58 150,807,990,918.52
说明：期末存货中的抵押事项详见附注十二、2（2）。
（2）存货跌价准备及合同履约成本减值准备
本 期增加 本 期减少
项目 20231.1 2023.6.30
计提 其他 转 回或转销 其他
开发成本 2,322,011,473.17 313,443,210.61 2,008,568,262.56
开发产品 1,255,745,086.41 22,202,768.62 1,233,542,317.79
合计 3,577,756,559.58 335,645,979.23 3,242,110,580.35
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
（3）期末存货余额中含有借款费用资本化金额为 11,649,532,864.21 元。
（4）开发成本
项 目名称 最近一批次开工时间 预计下批次竣工时间 预 计总投资 2023.6.30 2023.1.1 期 末跌价准备
常熟林樾香庭项目 2019.07 2024.04 6,104,913,279.22 4,537,851,269.90 4,477,061,553.06 828,847,853.06
苏州京智商业发展有限公司项目 - - 7,859,980,000.00 4,428,722,038.59 4,428,722,038.59
通州世纪之光项目 2020.06 2024.02 5,325,540,000.00 2,026,899,056.28 3,439,981,775.57
南通东时花园项目 2020.09 2023.01 4,656,363,858.56 1,890,846,680.71 3,432,417,446.21
南通 CBD 项目 2019.06 2025.12 5,100,000,000.00 3,155,931,300.16 3,258,629,262.25
莆田珑禧台项目 2020.12 2023.09 3,675,932,936.89 3,136,043,858.49 3,101,474,192.91
西安君启 DK1 项目 2019.11 2023.01 4,941,250,000.00 3,091,590,102.36 3,030,373,066.46
乌鲁木齐上悦城商住小区项目 2021.04 2023.12 3,961,430,137.98 3,058,239,081.75 2,932,113,597.12
西安未央上悦城项目 2021.04 2023.12 3,110,000,000.00 1,832,005,724.56 2,849,621,916.48
重庆上悦城项目 2020.08 2025.12 4,000,000,000.00 1,298,092,199.09 2,778,001,105.31
南京上悦城项目 2019.04 2024.12 6,325,953,700.00 2,855,555,828.19 2,776,424,521.88 557,514,821.88
西安春风南岸项目 2019.12 2023.09 4,200,000,000.00 1,788,221,553.61 2,775,036,492.65
贵阳春风南岸项目 2020.07 2025.01 3,650,620,000.00 1,897,500,289.44 2,649,962,317.74
海门骏园项目 2020.09 2023.06 3,056,716,900.00 2,242,922,436.50 2,086,769,777.55
泰州海陵君启项目 2021.04 2024.04 2,412,677,300.00 2,081,615,722.86 1,967,431,873.49
临沂春风南岸项目 2020.01 2025.04 3,957,207,200.00 1,960,636,659.53 1,940,589,047.58
苏州春风南岸项目 2020.03 2023.01 2,951,970,212.33 44,065,283.35 1,909,477,071.44 468,000,000.00
临沂林樾项目 2019.11 2024.12 3,449,220,000.00 1,919,327,157.75 1,879,098,040.04
临沂君启项目 2021.01 2024.09 2,316,751,738.49 1,858,487,173.36 1,823,535,451.45
70
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 最近一批次开工时间 预计下批次竣工时间 预 计总投资 2023.6.30 2023.1.1 期 末跌价准备
丹阳君悦府熙悦项目 2021.08 2024.12 3,984,678,300.00 1,831,959,286.73 1,770,324,716.13
西安君启 DK2 项目 2019.09 2023.06 4,000,389,600.91 206,593,544.01 1,700,642,768.13
宿迁紫云集花苑项目 2020.12 2023.12 2,260,000,000.00 1,745,725,959.73 1,685,410,155.02
绍兴上虞君启项目 2020.08 2023.04 1,738,172,711.00 1,692,330,569.27 1,652,068,766.13
泉州玺院项目 2021.07 2023.03 2,089,798,508.87 1,656,702,358.68 1,601,931,478.12
淮安春风南岸项目 2021.05 2023.09 2,796,236,300.00 1,699,872,335.09 1,551,084,242.88
海门世纪城项目 2017.01 2024.12 6,025,462,561.00 1,548,490,496.75 1,526,665,665.08
揭阳春风南岸项目 2019.11 2025.11 1,964,445,348.37 1,589,943,929.03 1,523,384,762.73
泰安财源门项目 2021.04 2028.12 3,990,904,939.00 1,518,987,617.48 1,501,921,475.11
金华君启项目 2021.01 2023.01 1,825,000,000.00 1,451,935,643.08
徐州凤凰山和平府项目 2020.03 2023.01 2,433,230,000.00 991,122,531.52 1,357,647,906.74
青岛即墨樾府项目 2021.04 2023.06 2,808,675,200.00 1,366,459,654.04 1,355,510,673.38
泰州海陵智在云辰项目 2020.12 2023.01 1,708,571,000.00 1,343,420,468.43
龙港春风里项目 2020.09 2023.06 1,731,711,517.22 1,377,798,044.69 1,311,046,513.84
广西大唐紫云印象项目 2021.05 2027.01 2,433,720,507.50 1,300,901,672.97 1,269,590,793.48
乌鲁木齐铂悦府项目 2020.01 2026.01 2,000,000,000.00 1,371,825,519.26 1,236,759,043.78
南浔君启项目 2021.01 2023.12 1,732,584,100.00 1,265,261,692.58 1,192,478,278.94
南通海安春风里项目 2021.03 2023.06 1,600,000,000.00 1,146,148,559.54 1,140,267,160.55
温州中南上东玥项目 2021.12 2024.12 2,549,543,444.03 1,174,329,065.60 1,107,217,841.54
中南君启 DK3 项目 2018.07 2023.11 1,553,655,639.59 1,124,638,142.81 1,097,645,154.07
长丰宸悦项目 2020.01 2023.11 1,300,000,000.00 629,844,122.89 1,092,973,335.68
南通海门朗园项目 2021.04 2024.01 1,628,000,000.00 1,057,782,906.15 1,057,703,730.39
71
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 最近一批次开工时间 预计下批次竣工时间 预 计总投资 2023.6.30 2023.1.1 期 末跌价准备
南宁良庆湖光学府项目 2021.05 2028.10 2,444,871,522.54 1,028,281,570.78 1,027,767,377.27
台州锦悦府项目 2020.12 2023.06 1,690,170,000.00 1,070,894,246.53 976,287,276.46
中南紫云集项目 2020.10 2023.05 1,595,000,000.00 1,000,121,787.64 970,878,348.72
临沂紫云集项目 2020.07 2023.08 1,415,980,000.00 1,026,160,888.05 968,315,007.23
唐山湾 1-2 项目 2018.06 2023.09 8,262,412,482.66 781,915,437.56 939,632,905.81
中南新城云樾项目 2020.07 2023.08 1,188,960,000.00 614,981,758.67 914,583,546.81
中南青樾项目 2018.01 2023.03 2,417,770,400.00 82,406.00 889,614,003.12
佛山顺德春风南岸项目 2020.09 2023.12 1,206,447,890.38 888,062,725.09 864,731,258.23
南通如皋时光映花园项目 2021.03 2024.04 1,650,000,000.00 863,959,056.59 856,674,298.73
其他 - - 267,864,063,899.69 39,710,965,090.46 43,453,899,580.94 154,205,587.62
合 计 -- -- 424,946,983,136.23 118,386,696,392.67 135,926,734,724.33 2,008,568,262.56
（5）开发产品
最 近一批次
项 目名称 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30 期 末跌价准备
竣 工时间
中南美的和樾项目 2022.11 1,649,107,585.70 1,123,221,028.69 525,886,557.01
南京缇香漫项目 2020.06 1,532,208,152.33 1,532,208,152.33 73,787,046.67
中南天樾君和君辰项目 2022.12 930,185,782.23 580,088,719.53 350,097,062.70
廊坊固安熙悦项目 2022.12 713,469,079.74 713,469,079.74 80,979,879.74
湖州中南林樾项目 2022.09 544,757,475.79 544,757,475.79
盐城世纪城项目 2022.12 535,547,637.26 535,547,637.26
佛山高明武菱汇苑项目 2021.12 524,236,091.93 524,236,091.93
营口中南世纪城项目 2020.10 408,787,462.57 14,884,902.09 393,902,560.48 219,240,962.57
72
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
泉州晋江天樾君立项目 2022.12 374,146,828.23 278,121,521.61 96,025,306.62
亳州利辛新悦府项目 2021.04 342,657,426.20 140,145,664.68 202,511,761.52 56,008,630.20
南通 CBD 项目 2022.12 331,389,359.61 331,389,359.61
贵阳林樾项目 2022.12 317,283,364.60 69,003,296.50 234,185,973.66 152,100,687.44
武汉拂晓城项目 2020.05 317,006,194.50 317,006,194.50 40,831,094.50
厦门翔安九锦台项目 2021.07 295,626,836.97 295,626,836.97 197,469,191.06
城投智在云辰项目 2021.09 284,592,236.82 339,084.34 8,380,103.40 276,551,217.76
淄博紫云集项目 2022.12 265,421,277.69 27,416,630.42 238,004,647.27
杭州春溪集轩项目 2022.12 260,483,213.58 28,134,214.45 232,348,999.13
重庆玖宸项目 2021.09 242,694,524.10 9,871,738.04 232,822,786.06 66,525,024.10
南京栖霞世纪雅苑项目 2019.04 220,501,418.17 220,501,418.17 44,463,462.01
世纪锦苑项目 2019.10 209,988,324.39 1,198,108.25 211,186,432.64 51,855,741.19
其他 - 6,757,941,512.78 29,076,761,601.02 19,874,033,801.09 15,960,669,312.71 402,381,285.75
合 计 -- 17,058,031,785.19 29,147,302,090.11 22,863,241,773.45 23,342,092,101.85 1,233,542,317.79
9、合同资产
2023.6.30 2022.12.31
项目
账 面余额 减 值准备 账 面价值 账 面余额 减 值准备 账 面价值
在施项目的合同资产 7,172,439,145.79 35,862,195.73 7,136,576,950.06 10,055,409,046.37 329,435,613.56 9,725,973,432.81
已验收或者已交付未结算的
11,192,467,372.03 1,396,258,482.15 9,796,208,889.88 8,306,038,830.52 941,887,291.77 7,364,151,538.75
合同资产
未到期的质保金 1,221,699,239.91 111,964,557.15 1,109,734,682.76 704,165,895.52 85,910,124.79 618,255,770.73
合同资产--PPP 项目土地及
20,110,192,314.56 18,720,432.69 20,091,471,881.87 20,332,745,535.38 18,972,951.26 20,313,772,584.12
工程款
73
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
小 计 39,696,798,072.29 1,562,805,667.72 38,133,992,404.57 39,398,359,307.79 1,376,205,981.38 38,022,153,326.41
减：列示于其他非流动资产
20,565,085,856.14 63,770,288.28 20,501,315,567.86 20,741,331,939.73 64,296,630.59 20,677,035,309.14
的合同资产
合计 19,131,712,216.15 1,499,035,379.44 17,632,676,836.71 18,657,027,368.06 1,311,909,350.79 17,345,118,017.27
（1）按单项计提坏账准备
2023.6.30
名称
账 面余额 坏 账准备 预 期信用损失率(%) 计 提理由
信用风险高的客户-应收其他方款项 40,133,955.48 40,133,955.48 100.00 预计未来现金流
信用风险高的客户-应收合并范围外关联方款
140,880,545.71 70,440,272.86 50.00 预计未来现金流
项
信用风险高的客户-应收其他方款项 1,725,543,649.88 688,595,908.95 39.91 预计未来现金流
合计 1,906,558,151.07 799,170,137.29 41.92 /
续：
2022.12.31
名称
账 面余额 坏 账准备 预 期信用损失率(%) 计 提理由
信用风险高的客户-应收其他方款项 38,894,147.97 38,894,147.97 100.00 预计未来现金流
信用风险高的客户-应收合并范围外关联方款
140,880,545.71 70,440,272.86 50.00 预计未来现金流
项
信用风险高的客户-应收其他方款项 1,245,191,475.06 683,376,685.53 54.39 预计未来现金流
合计 1,424,966,168.74 792,711,106.36 55.63 /
74
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
（2）本期计提、收回或转回的合同资产减值准备情况
合 同资产减值准备金额
2022.12.31 减值准备金额 1,376,205,981.38
本期计提 186,599,686.34
本期收回或转回
本期核销
2023.6.30 减值准备金额 1,562,805,667.72
10、其他流动资产
项目 2023.6.30 2022.12.31
预缴所得税 1,987,179,215.18 2,087,478,969.14
预缴其他税费 5,012,282,100.66 4,478,360,733.25
进项税额等 4,111,274,501.21 5,642,781,782.10
合同取得成本 1,404,861,070.97 1,370,808,790.57
优先级资产支持证券 -
待抵出资产 161,767,172.29 150,608,495.17
合计 12,677,364,060.31 13,730,038,770.23
说明：
75
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（1）合同取得成本
佣 金支出
2022.12.31 1,370,808,790.57
本年增加 244,666,878.29
本年摊销 210,614,597.89
本年计提减值损失
2023.6.30 1,404,861,070.97
11、长期股权投资
本期增减变动
被投 权益法下 其他
追加/新增投 宣 告发放现金股利 其 减值准备
资 2023.1.1 减少投资 确认的 综合 其 他权 计提减 2023.6.30
资 或 利润 他 期末余额
单位 投资损益 收益 益 变动 值准备
调整
合 营
10,114,898,888.42 5,920,000.00 44,917,943.64 462,892,958.60 241,039,006.68 -
企业 10,297,754,896.70
联营
11,615,008,867.00 5,570,594,111.22 -43,035,705.69 18,000,000.00 -
企业 5,983,379,050.09
合计 21,729,907,755.42 5,920,000.00 5,615,512,054.86 419,857,252.91 0.00 0.00 259,039,006.68 0.00 0.00 16,281,133,946.79 -
其中，重要的合联营企业长期股权投资变动情况：
被 投资单位 2023.1.1 本 期增减变动 合计
76
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
其
追
他 其
加 综 他
/ 计提
权 益法下确认的 合 权 宣 告发放现金股
新 减 少投资 减值 其他
投 资损益 收 益 利 或利润
增 准备
益 变
投
调 动
资
整
南通君之地置业有限公司 230,441,434.01 211,223,136.91 441,664,570.92
合计 230,441,434.01 211,223,136.91 441,664,570.92
77
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
12、其他非流动金融资产
种类 2023.6.30 2022.12.31
权益工具投资 453,320,000.00 454,880,000.00
合计 453,320,000.00 454,880,000.00
①本公司持有的权益工具投资具体情况如下：
2017 年 4 月本公司与联储证券有限责任公司签订增资认股协议，以 28,710.00 万元认购
8,700.00 万股份，对被投资单位持股比例 2.83%，2022 年联储证券有限责任公司新增注册
资本 60,610 万元，本公司股权比例稀释为 2.69%，不具有重大影响，上述股权经评估，
于 2022 年 12 月 31 日的公允价值为 31,732.00 万元。
2019 年 8 月本公司之全资子公司江苏中南建设集团上海投资发展有限公司与无锡华云
数据库技术服务有限公司签订增资协议，以 5,000.00 万元认购被投资单位新增注册资本
74.1735 万元，持股比例 0.82%；2019 年 10 月通过与被投资单位的股东天津新澜网络科
技合伙企业（有限合伙）签订财产份额转让协议，以 5,000.00 万元直接购买天津新澜合
伙企业的 100.00%股权，间接取得了被投资单位 0.88%股权，两次交易共取得被投资单位
股权比例 1.70%，不具有重大影响，上述股权经评估，于 2022 年 12 月 31 日的公允价值
为 13,550.80 万元。
2020 年 6 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与北京城建中南
土木工程集团有限公司、北京城建华盛交通建设有限公司、乐安县文旅发展投资有限公
司等出资设立江西京赣稠溪旅游开发有限公司，认缴出资额 39,814.01 万元，对被投资单
位持股比例 0.07%，不具有重大影响。截至 2022 年 12 月 31 日实缴出资 30.00 万元，计
入其他非流动金融资产。
2020 年 3 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与南京崇宁资本
管理有限公司、中亿丰建设集团股份有限公司、龙信建设集团有限公司等出资设立江苏
建联建筑产业现代化研究院有限公司，认缴出资额 100.00 万元，对被投资单位持股比例
3.3333%，不具有重大影响。截至 2022 年 12 月 31 日实缴出资 20.00 万元，计入其他非流
动金融资产。
13、投资性房地产
（1）按公允价值计量的投资性房地产
项目 房 屋、建筑物
一、2022.12.31 8,953,327,837.84
二、本期变动
加：外购
存货转入
78
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项目 房 屋、建筑物
固定资产转入
企业合并增加
减：处置 300,815,818.22
其他转出
公允价值变动
三、2023.6.30 8,652,512,019.62
79
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
14、固定资产
项目 2023.6.30 2022.12.31
固定资产 3,163,254,576.28 3,270,130,068.39
固定资产清理 - -
合计 3,163,254,576.28 3,270,130,068.39
（1）固定资产
项目 房 屋及建筑物 机 器设备 运 输设备 电 子设备 办 公设备 其 他设备 合计
一、账面原值：
1.2023.1.1 4,176,405,191.10 454,344,400.57 103,928,119.16 117,296,048.12 64,324,053.70 42,945,989.44 4,959,243,802.09
2.本期增加金额 94,234.65 393,326.51 166,836.60 184,868.89 239,299.17 1,078,565.82
（1）购置 94,234.65 393,326.51 166,836.60 184,868.89 239,299.17 1,078,565.82
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）其他增加
3.本期减少金额 138,940.00 864,233.12 2,111,011.66 604,489.72 1,957,606.80 5,676,281.30
（1）处置或报废 138,940.00 864,233.12 2,111,011.66 604,489.72 1,957,606.80 5,676,281.30
（2）其他减少
4.2023.6.30 4,176,405,191.10 454,299,695.22 103,457,212.55 115,351,873.06 63,904,432.87 41,227,681.81 4,954,646,086.61
二、累计折旧
1.2023.1.1 1,074,425,026.03 341,067,288.83 100,488,116.05 99,169,224.54 54,309,389.37 19,654,688.88 1,689,113,733.70
2.本期增加金额 86,668,805.36 10,330,580.39 3,632,913.03 3,292,944.32 1,858,857.78 1,814,521.10 107,598,621.98
（1）计提 86,668,805.36 10,330,580.39 3,632,913.03 3,292,944.32 1,858,857.78 1,814,521.10 107,598,621.98
80
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目 房 屋及建筑物 机 器设备 运 输设备 电 子设备 办 公设备 其 他设备 合计
（2）其他减少
3.本期减少金额 135,049.80 754,313.47 1,898,296.75 634,306.74 1,898,878.59 5,320,845.35
（1）处置或报废 135,049.80 754,313.47 1,898,296.75 634,306.74 1,898,878.59 5,320,845.35
（2）其他减少
4.2023.6.30 1,161,093,831.39 351,262,819.42 103,366,715.61 100,563,872.11 55,533,940.41 19,570,331.39 1,791,391,510.33
三、减值准备
1.2022.12.31
2.本期增加金额
（1）计提
（2）其他增加
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）其他减少
4.2023.6.30
四、账面价值
1.2023.6.30 账面价值 3,015,311,359.71 103,036,875.80 90,496.94 14,788,000.95 8,370,492.46 21,657,350.42 3,163,254,576.28
2.2023.1.1 账面价值 3,101,980,165.07 113,277,111.74 3,440,003.11 18,126,823.58 10,014,664.33 23,291,300.56 3,270,130,068.39
说明：
81
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①固定资产抵押担保情况详见附注十二、2（2）。
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账 面价值 未 办妥产权证书原因
房屋及建筑物 679,757,939.06 相关手续正在办理中
15、在建工程
项目 2023.6.30 2023.1.1
在建工程 96,033,137.21 96,033,137.21
（1）在建工程明细
2023.6.30 2023.1.1
项目 减值 减值
账 面余额 账 面净值 账 面余额 账 面净值
准备 准备
金湖中南合信航
80,734,244.68 80,734,244.68 80,734,244.68 80,734,244.68
空产业园
中南新总部综合
14,118,574.89 14,118,574.89 14,118,574.89 14,118,574.89
配套项目
山东锦城钢结构
有限责任公司新
建喷 1,180,317.64 1,180,317.64 1,180,317.64 1,180,317.64
漆车间（钢结
构）
合计 96,033,137.21 96,033,137.21 96,033,137.21 96,033,137.21
（2）重要在建工程项目变动情况
本期
其 中： 利
转入 利 息资
本期 其他 本 期利 息资
工 程名称 2023.1.1 固定 本 化累 2023.6.30
增加 减少 息 资本 本
资产 计 金额 化 金额 化
率%
金湖中南合信航
80,734,244.68 80,734,244.68
空产业园
中南新总部综合
14,118,574.89 14,118,574.89
配套项目
山东锦城钢结构
有限责任公司新
1,180,317.64 1,180,317.64
建喷漆车间（钢
结构）
合计 96,033,137.21 96,033,137.21
82
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
重要在建工程项目变动情况（续）：
工程累计投入
工程名称 预算数 工程进度% 资金来源
占预算比例%
金湖中南合信航空产业园 919,118,600.00 8.78 8.78 自筹资金
中南新总部综合配套项目 55,000,000.00 25.92 25.92 自有资金
山东锦城钢结构有限责任公司新建喷
1,700,000.00 69.43 69.43 自筹资金
漆车间(钢结构)
合 计 975,818,600.00 - - -
项目 房 屋及建筑物
一、账面原值：
2022.12.31 861,234,567.40
加：会计政策变更
1.2023.01.01 861,234,567.40
2.本期增加金额 1,224,970.29
（1）租入 1,224,970.29
3.本期减少金额 3,791,949.46
（1）租赁到期 3,791,949.46
（2）其他减少
4.2023.6.30 858,667,588.23
二、累计折旧
2022.12.31 290,618,472.42
加：会计政策变更
1.2023.01.01 290,618,472.42
2.本期增加金额 9,263,445.36
（1）计提 9,263,445.36
（2）其他增加
3.本期减少金额 5,986,085.04
（1）租赁到期 5,986,085.04
（2）其他减少
4.2023.6.30 293,895,832.74
三、减值准备
2022.12.31 --
加：会计政策变更 -
1.2023.01.01 -
2.本期增加金额 -
（1）计提 -
（2）其他增加 -
3.本期减少金额 -
（1）租赁到期 -
（2）其他减少 -
83
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
4.2023.6.30 -
四、账面价值
1.2023.6.30 账面价值 564,771,755.49
2.2023.01.01 账面价值 570,616,094.98
16、使用权资产
84
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17、无形资产
无形资产情况
项目 土 地使用权 软件 专 利及商标权 海 域使用权 特 许经营权 合计
一、账面原值
1.2023.1.1 168,585,200.91 93,989,718.39 315,134.65 406,981,800.00 241,646,765.69 911,518,619.64
2.本期增加金额 837,168.14 837,168.14
（1）购置 837,168.14 837,168.14
（2）企业合并增加
（3）其他增加
3.本期减少金额 1,652,491.21 1,652,491.21
（1）处置 1,652,491.21 1,652,491.21
（2）其他减少
4.2023.6.30 168,585,200.91 93,174,395.32 315,134.65 406,981,800.00 241,646,765.69 910,703,296.57
二、累计摊销
1.2023.1.1 42,354,975.25 78,268,662.08 302,626.47 81,396,360.01 56,209,768.93 258,532,392.74
2.本期增加金额 1,845,107.10 2,253,876.52 2,040.18 6,790,972.38 4,668,589.48 15,560,585.66
（1）计提 1,845,107.10 2,253,876.52 2,040.18 6,790,972.38 4,668,589.48 15,560,585.66
3.本期减少金额 281,577.36 281,577.36
（1）处置 281,577.36 281,577.36
4.2023.6.30 44,200,082.35 80,240,961.24 304,666.65 88,187,332.39 60,878,358.41 273,811,401.04
三、减值准备
1.2023.1.1 - - - - - -
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目 土 地使用权 软件 专 利及商标权 海 域使用权 特 许经营权 合计
2.本期增加金额 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
4.2023.6.30 - - - - - -
四、账面价值
1.2023.6.30 账面价值 124,385,118.56 12,933,434.08 10,468.00 318,794,467.61 180,768,407.28 636,891,895.53
2.2023.1.1 账面价值 126,230,225.66 15,721,056.31 12,508.18 325,585,439.99 185,436,996.76 652,986,226.90
说明：无形资产抵押担保情况详见附注十二、2（2）。
86
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18、商誉
（1）商誉账面原值
被投资单位名称或形 本期增加 本期减少
2023.1.1 2023.6.30
成商誉的事项 企业合并形成 其他 处置 其他
中石洲际设计集团有
4,188,653.58 - - - - 4,188,653.58
限公司
南通常乐建筑劳务有
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
限公司
合计 5,687,954.47 - - - - 5,687,954.47
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
2023.1.1 2023.6.30
形成商誉的事项 计提 其他 处置 其他
南 通 常 乐 建筑 劳 务
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
有限公司
说明：
①南通常乐建筑劳务有限公司形成的商誉已全额计提减值准备。
②中石洲际设计集团有限公司形成的商誉，本公司按未来现金流量现值来计算确定有关资产组的预
计可收回金额，以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定，估计现值时所采用的折现率
为税前 13%。根据减值测试的结果，本期期末商誉未发生减值。
19、长期待摊费用
本 期减少
项目 2023.1.1 本 期增加 2023.6.30
本 期摊销 其 他减少
装修费用 40,979,402.61 8,971,634.44 5,677,345.30 44,273,691.75
临 时设施及其
280,468,025.38 6,812,374.59 35,621,210.59 32,674.08 251,626,515.30
他
合计 321,447,427.99 15,784,009.03 41,298,555.89 32,674.08 295,900,207.05
20、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2023.06.30 2023.1.1
项目 可 抵扣/应纳税 递 延所得税 可 抵扣/应纳税 递 延所得税
暂 时性差异 资 产/负债 暂 时性差异 资 产/负债
递 延所得税资产：
减值准备 5,902,021,936.08 1,475,505,484.02 5,467,881,053.56 1,366,876,773.43
可抵扣亏损 10,350,150,903.21 2,587,537,725.80 10,047,432,710.15 2,506,328,929.98
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预缴土地增值税等 530,958,257.45 132,739,564.36 530,958,257.45 132,739,564.36
股权激励 - -
递延收益 67,591,846.20 16,897,961.55 67,761,044.22 16,940,261.06
内 部 交易未实现利
1,289,915,605.32 322,478,901.33 735,340,697.16 183,835,174.29
润
投 资 性房地产公允
67,715,434.24 16,928,858.56 67,715,434.24 16,928,858.56
价值变动
预计负债 20,314,032.36 5,078,508.09 10,622,147.36 2,655,536.84
小计 18,228,668,014.86 4,557,167,003.71 16,927,711,344.14 4,226,305,098.52
递 延所得税负债：
投 资 性房地产公允
3,930,758,305.08 982,689,576.27 3,930,758,305.08 982,689,576.27
价值变动
金融工具公允价值 35,500,000.00 8,875,000.00 35,500,000.00 8,875,000.00
小计 3,966,258,305.08 991,564,576.27 3,966,258,305.08 991,564,576.27
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项目 2023.06.30 2023.1.1
可抵扣暂时性差异 2,320,911,794.93 3,192,233,970.33
可抵扣亏损 15,467,377,957.91 15,258,309,263.00
合计 17,788,289,752.84 18,450,543,233.33
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2023.6.30 2023.1.1
2023 年 136,061,303.56 136,061,303.56
2024 年 817,184,171.72 817,184,171.72
2025 年 1,180,847,281.11 1,180,847,281.11
2026 年 2,627,099,242.01 2,627,099,242.01
2027 年 10,045,958,492.74 10,045,958,492.74
2028 年 1,387,176,109.86
无限期 288,147,668.36 451,158,771.86
合 计 16,482,474,269.36 15,258,309,263.00
21、其他非流动资产
2023.6.30 2023.1.1
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产--未
454,893,541.58 45,049,855.59 409,843,685.99 408,586,404.35 45,323,679.33 363,262,725.02
到期的质保金
合 同 资 产 --
PPP 项目土地 20,110,192,314.56 18,720,432.69 20,091,471,881.87 20,332,745,535.38 18,972,951.26 20,313,772,584.12
及工程款
合计 20,565,085,856.14 63,770,288.28 20,501,315,567.86 20,741,331,939.73 64,296,630.59 20,677,035,309.14
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
22、短期借款
项目 2023.6.30 2023.1.1
质押借款 674,208,832.58 982,326,626.42
抵押借款 4,399,823,891.74 4,586,056,152.38
保证借款 2,152,713,941.82 2,406,252,492.69
信用借款 268,779,028.69 360,553,253.32
保理借款 170,000,000.00 221,259,299.49
合计 7,665,525,694.83 8,556,447,824.30
说明：
（1）本期已逾期未偿还的短期借款。
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 6,208,521,087.64 元，其中重要的已逾期未
偿还的短期借款情况如下：
单位：元
借 款单位 期 末余额 借 款利率 逾 期时间 逾 期利率
平安信托有限责任公
717,076,036.64 10.50%/年 2022/6/29 0.10%/日
司
新余瀚宇碧江资产管
11.00%/年 2022/7/15 0.07%/日
理有限公司 540,286,000.00
新余瀚宇碧江资产管
11.00%/年 2022/7/29 0.07%/日
理有限公司 294,900,000.00
深圳中南锦润投资有
161,427,510.00 11.30%/年 2022/10/28 11.30%/年
限公司
华兴银行惠州仲恺支
160,000,000.00 8.50%/年 2022/10/09 12.75%/年
行
合计 1,873,689,546.64 -- -- --
（2）本公司质押、抵押情况详见附注十二、2（2）。
（3）短期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
23、应付票据
种类 2023.6.30 2023.1.1
商业承兑汇票 5,552,066,300.42 6,464,856,794.78
银行承兑汇票 246,190,417.57 498,000,000.00
合计 5,798,256,717.99 6,962,856,794.78
24、应付账款
项目 2023.6.30 2023.1.1
工程货款 31,415,286,324.79 31,036,082,224.22
其他服务费 710,346,716.11 694,317,823.56
合计 32,125,633,040.90 31,730,400,047.78
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
其中，账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 期 末数 未 偿还或未结转的原因
单位 1 234,573,517.66 未履行结算手续
单位 2 223,910,959.78 未履行结算手续
单位 3 217,381,555.26 未履行结算手续
单位 4 214,669,587.24 未履行结算手续
单位 5 210,779,069.08 未履行结算手续
合计 1,101,314,689.02 --
25、预收款项
项目 2023.6.30 2023.1.1
其他 27,049,282.30 16,423,827.57
26、合同负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
房款 100,936,896,393.77 112,348,362,146.78
工程款 956,407,138.78 277,164,778.52
已结算尚未完工款 3,448,013,696.74 3,736,599,999.41
其他 88,558,535.07 57,803,639.76
减：计入其他非流动负债的合同负债
合计 105,429,875,764.36 116,419,930,564.47
（1）合同负债中预售房产收款
项 目名称 2023.6.30 2023.1.1
南通海门骏园 4,449,779,010.02 5,981,770,460.48
南通通州世纪之光 4,294,480,662.46 4,212,640,323.85
西安中南上悦城 4,174,356,720.58 3,973,288,247.72
西安大明宫君启 DK1 3,846,403,171.56 3,808,536,650.46
临沂春风南岸 3,096,322,042.21 2,961,591,744.04
上悦城商住小区一期 3,094,766,819.36 2,576,983,119.28
苏州常熟林樾香庭 2,960,930,243.28 2,586,675,134.78
中南珑禧台 2,896,287,308.26 2,631,361,802.75
西安春风南岸 2,451,288,705.84 4,412,793,623.05
临沂中南林樾 2,322,400,687.16 2,322,432,463.31
中南君启（DK2） 2,039,229,404.26 2,038,518,989.91
南京上悦城 1,991,905,403.91 1,992,111,983.02
金华婺城君启 1,825,866,928.67 1,760,155,466.97
上虞君启府 1,789,930,996.33 1,789,930,996.33
海门湖光映月 1,760,038,111.01 1,756,374,069.73
90
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 2023.6.30 2023.1.1
西安未央君启 DK3 1,507,230,658.21 1,506,662,082.98
台州锦悦府 1,426,593,613.76 1,540,488,506.00
徐州凤凰山项目 1,211,793,168.81 1,737,100,620.18
中南美的和樾 544,862,121.09 1,760,654,545.19
中南上悦城 227,331,360.57 1,632,301,524.70
其他 53,025,099,256.42 59,365,989,792.05
合 计 100,936,896,393.77 112,348,362,146.78
27、应付职工薪酬
项目 2022.12.31 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
短期薪酬 740,189,556.03 1,142,656,582.80 1,653,977,549.73 228,868,589.10
离职后福利-设定提存计划 1,187,872.92 13,339,581.90 14,243,008.65 284,446.17
辞退福利 64,253.00 1,593,532.00 1,657,785.00
合计 741,441,681.95 1,157,589,696.70 1,669,878,343.38 229,153,035.27
（1）短期薪酬
项目 2022.12.31 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
工资、奖金、津贴和补贴 703,034,212.79 1,087,746,648.74 1,598,882,978.15 191,897,883.38
职工福利费 235,136.04 8,817,582.98 8,554,043.68 498,675.34
社会保险费 626,789.64 27,924,823.63 28,155,903.15 395,710.12
其中：1．医疗保险费 610,487.77 24,609,043.38 24,841,015.92 378,515.23
2．工伤保险费 16,301.87 2,715,073.04 2,719,146.56 12,228.35
3．生育保险费 600,707.21 595,740.67 4,966.54
住房公积金 988,220.51 16,980,342.30 17,259,524.78 709,038.03
工会经费和职工教育经费 35,305,197.05 1,187,185.15 1,125,099.97 35,367,282.23
合计 740,189,556.03 1,142,656,582.80 1,653,977,549.73 228,868,589.10
（2）设定提存计划
项目 2022.12.31 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
离职后福利 1,187,872.92 13,339,581.90 14,243,008.65 284,446.17
其中：基本养老保险费 1,163,558.49 12,845,201.61 13,742,202.31 266,557.79
失业保险费 24,314.43 494,380.29 500,806.34 17,888.38
合计 1,187,872.92 13,339,581.90 14,243,008.65 284,446.17
91
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（3）辞退福利
项目 2022.12.31 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
一年内支付的辞退福利及内退补偿 64,253.00 1,593,532.00 1,657,785.00 -
其中：因解除劳动关系给予的补偿 64,253.00 1,593,532.00 1,657,785.00 -
28、应交税费
税项 2023.6.30 2022.12.31
增值税 1,661,701,554.28 1,506,057,470.53
企业所得税 3,630,481,323.62 3,058,812,064.84
个人所得税 160,631,377.61 159,025,521.67
城市维护建设税 148,132,012.49 83,593,250.81
土地增值税 3,708,946,977.03 3,275,166,682.46
房产税 30,662,115.63 25,110,163.18
土地使用税 25,137,986.22 14,964,151.65
教育费附加 80,321,880.44 38,926,289.53
地方教育费附加 37,817,523.72 27,192,418.22
印花税 6,372,234.44 1,485,569.82
契税 866,087.68 1,196,954.86
其他税费 86,732,076.56 66,143,269.69
合计 9,577,803,149.72 8,257,673,807.26
29、其他应付款
项目 2023.6.30 2022.12.31
应付利息 733,799,302.96 755,711,055.34
应付股利 23,925,212.76 16,715,892.76
其他应付款 51,393,997,576.40 48,649,798,592.59
合计 52,151,722,092.12 49,422,225,540.69
（1）应付利息
项目 2023.6.30 2022.12.31
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 374,141,224.90 195,075,177.69
短期借款应付利息 53,722,472.00 123,254,750.79
划分为金融负债的优先股\永续债利息 0.00
92
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
长期借款应付利息 32,367,910.15 324,374,582.03
其他 273,567,695.91 113,006,544.83
合计 733,799,302.96 755,711,055.34
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元
借款单位 逾期金额
Project Ingenuity IV 95,792,103.64
Project Flash 75,041,928.48
紫金信托有限责任公司 74,954,683.33
乌鲁木齐金瑞欣投资有限公司 56,496,402.78
合计 302,285,118.23
（2）应付股利
项目 2023.6.30 2022.12.31
普通股股利 23,925,212.76 16,715,892.76
（3）其他应付款
项目 2023.6.30 2022.12.31
往来款 43,483,743,463.94 42,396,108,163.58
保证金、定金、押金 4,318,077,367.46 4,037,609,655.01
代收代缴款 1,893,683,056.79 1,558,468,926.04
其他 1,698,493,688.21 657,611,847.96
合计 51,393,997,576.4 48,649,798,592.59
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 金额 未 偿还或未结转的原因
单位 1 3,286,863,909.34 未履行结算手续
单位 2 2,192,416,026.06 未履行结算手续
单位 3 1,363,500,400.86 未履行结算手续
单位 4 1,191,429,324.01 未履行结算手续
单位 5 1,054,427,128.89 未履行结算手续
合计 9,088,636,789.16 --
30、一年内到期的非流动负债
项目 2023.6.30 2022.12.31
一年内到期的长期借款 11,922,116,128.49 12,501,842,470.19
一年内到期的应付债券 2,118,293,776.41 2,024,481,804.57
93
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项目 2023.6.30 2022.12.31
一年内到期的长期应付款 200,000.00 200,000.00
一年内到期的租赁负债 159,652,787.73 124,190,208.13
合计 14,200,262,692.63 14,650,714,482.89
（1）一年内到期的长期借款
项目 2023.6.30 2022.12.31
质押借款 2,017,140,831.48 2,241,191,387.37
抵押借款 8,432,156,602.67 8,777,721,897.75
保证借款 1,472,818,694.34 1,482,929,185.07
信用借款 0 0
合计 11,922,116,128.49 12,501,842,470.19
说明：
①本公司质押、抵押情况详见附注十二、2（2）。
②长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）一年内到期的应付债券
债 券名称 2023.6.30 2022.12.31
17 中南 01 0.00 0.00
19 中南 03 420,041,835.38 405,726,018.19
20 中南 01 0.00 0.00
20 中南 02 20,696,671.25 48,718,356.18
20 中南建设 MTN002 53,184,513.70 21,747,513.70
20 中南建设 MTN001 29,885,653.49 22,098,522.09
21 中南 01 19,329,505.75 15,050,000.00
Project Ingenuity V 111,306,223.20 107,282,698.40
Project Ingenuity II 103,271,133.60 99,538,063.20
Project Ingenuity IV 44,764,250.96 44,764,250.96
Project Flash 1,315,813,989.08 1,259,556,381.85
合计 2,118,293,776.41 2,024,481,804.57
（3）一年内到期的长期应付款
项目 2023.6.30 2022.12.31
其他 200,000.00 200,000.00
94
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31、其他流动负债
项目 2023.6.30 2022.12.31
待转销项税额 10,022,670,806.37 12,025,314,916.55
其他 613,728.14
合 计 10,022,670,806.37 12,025,928,644.69
32、长期借款
项目 2023.6.30 2022.12.31
质押借款 16,109,424,344.83 16,003,331,026.40
抵押借款 13,410,136,100.74 14,051,894,957.67
保证借款 2,584,928,932.69 2,652,267,152.94
信用借款 197,230,000.00 0.00
保理借款 0.00 0.00
小计 32,301,719,378.26 32,707,493,137.01
减：一年内到期的长期借款 11,922,116,128.49 12,501,842,470.19
合计 20,379,603,249.77 20,205,650,666.82
说明：
（1）长期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
（2）长期借款抵押、质押情况详见附注十二、2（2）。
33、应付债券
项目 2023.6.30 2023.1.1
面向合格投资者公开发行债务融资
2,438,049,000.00 2,508,464,227.13
工具
高级无抵押定息美元债券 1,700,097,632.55 1,633,297,022.48
合计 4,138,146,632.55 4,141,761,249.61
应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
17 中南 01 1,000,000,000.00 2017/12/14 3+2 年 1,000,000,000.00
19 中南 03 1,000,000,000.00 2019/11/22 2+2 年 1,000,000,000.00
20 中南 01 800,000,000.00 2020/3/6 2+2 年 800,000,000.00
20 中南 02 900,000,000.00 2020/3/6 3+2 年 900,000,000.00
20 中南建设 MTN002 1,800,000,000.00 2020/8/26 2+2 年 1,800,000,000.00
20 中南建设 MTN001 1,200,000,000.00 2020/6/22 2+2 年 1,200,000,000.00
21 中南 01 1,000,000,000.00 2021/3/17 2+2 年 1,000,000,000.00
Project Ingenuity V 956,355,000.00 2021/6/9 364 日 954,184,074.15
Project Ingenuity II 2,441,670,000.00 2019/6/18 2+1 年 2,280,357,938.95
Project Ingenuity II 348,810,000.00 2019/6/25 2+1 年 328,566,097.24
95
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
Project Ingenuity II 697,620,000.00 2019/7/16 2+1 年 661,271,427.92
Project Ingenuity IV 1,593,925,000.00 2021/4/7 3年 1,592,614,299.53
Project Flash 1,151,081,229.60 2022/6/6 364 日 1,151,081,229.60
Project Flash 174,310,008.80 2022/7/8 332 日 174,310,008.80
合计 15,063,771,238.40 14,842,385,076.19
96
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应付债券（续）
本
期 按面值计提
债券名称 期初余额 溢折价摊销 本期偿还 其他变动 期末余额
发 利息
行
17 中南
- - - - - - -
01
19 中南 -
405,726,018.19 - - - 420,041,835.38
03 21,052,672.34 6,736,855.15
20 中南
- - - - - - -
01
20 中南
848,613,641.54 - 104,714.64 800,696,671.25
02 32,555,945.20 86,599,000.00 6,021,369.87
-
20 中南建
894,747,513.70 - - - 31,437,000.0 926,184,513.70
设 MTN002 62,874,000.00
0
20 中南建 -
613,098,522.09 - - 620,885,653.49
设 MTN001 33,240,526.03 20,880,000.00 4,573,394.63
-
21 中南
259,618,941.77 - 480,058.23 12,838,517.2 213,378,505.75
01 35,006,600.00 68,888,577.00
5
Project
Ingenuit 107,282,698.40 - - - - 111,306,223.20
4,023,524.80
y V
Project
Ingenuit 99,538,063.20 - - - - 103,271,133.60
3,733,070.40
y II
Project -
1,678,061,273.4 1,744,861,883.5
Ingenuit - - 34,136,555.8
4 98,896,456.09 2,040,709.86 1
y IV 8
-
Project 1,259,556,381.8 10,734,909.3 1,315,813,989.0
- - 22,454,266.1
Flash 5 67,976,964.09 3 8
9
-
6,166,243,054.1 351,603,163.7 13,360,392.0 176,367,577.0 6,256,440,408.9
小计 - 98,398,624.0
8 5 6 0 6
3
减：一年
2,024,481,804.5 2,118,293,776.4
内到期的 7
- - - - -
1
应付债券
4,141,761,249.6 4,138,146,632.5
合计 - - - - -
1 5
（1）2015 年 12 月 30 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2015】3169 号），同意批复本公司向合格
投资者公开发行面值总额不超过 48 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2017 年 12
月 14 日发行第一期债券，债券简称“17 中南 01”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 5 年（附债券存续期内的第 3
年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.50%。2020 年 12 月 14 日，本公司该债券行使
回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 7.50%不变。
（2）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格
投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2019 年 11
月 22 日发行第一期债券，债券简称“19 中南 03”，发行总额为人民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2
年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.60%。
（3）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格
投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 3
97
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
月 6 日发行第一期债券（品种一），债券简称“20 中南 01”，发行总额为人民币 8 亿元，期限 4 年（附债券存续
期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 6.80%。2022 年 3 月 6 日，本公司该
债券行使回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 6.80%不变。
（4）2019 年 9 月 16 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2019】1717 号），同意批复本公司向合格
投资者公开发行面值总额不超过 27 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020 年 3
月 6 日发行第一期债券（品种二），债券简称“20 中南 02”，发行总额为人民币 9 亿元，期限 5 年（附债券存续
期内的第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.40%。
（5）2020 年 3 月 17 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注【2020】MTN205 号），同意批复本公司向
合格投资者公开发行面值总额不超过 42 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020
年 6 月 22 日发行第一期债券，债券简称“20 中南建设 MTN001”，发行总额为人民币 12 亿元，期限 4 年（附债券
存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.20%。2022 年 6 月 22 日，本
公司该债券行使回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 7.20%不变。
（6）2020 年 3 月 17 日，经中国银行间市场交易商协会核准（中市协注【2020】MTN205 号），同意批复本公司向
合格投资者公开发行面值总额不超过 42 亿元的公司债券，注册额度自核准发行之日起 2 年内有效。本公司于 2020
年 8 月 26 日发行第二期债券，债券简称“20 中南建设 MTN002”，发行总额为人民币 18 亿元，期限 4 年（附债券
存续期内的第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），票面利率 7.20%。2022 年 8 月 26 日，本
公司该债券行使回售选择权，票面利率不调整，仍维持原有票面利率 7.20%不变。
（7）2020 年 9 月 4 日，经中国证券监督管理委员会核准（证监许可【2020】2112 号），同意批复本公司向合格投
资这公开发行面值总额不超过 20 亿元的公司债券，注册额度自核准之日起 2 年内有效。本公司于 2021 年 3 月 17
日发行第一期债券，债券简称"21 中南 01"，发行总额为人民币 10 亿元，期限 4 年（附债券存续期内的第 2 年末发
行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权)，票面利率为 7.3%。
（8）2019 年 3 月 21 日，本公司申请通过境外 SPV 境外发行不超过 5 亿美元（等值）债券经中华人民共和国国家发
展和改革委员会备案登记（发改办外资备【2019】229 号）。本公司境外 SPV 分别于 2019 年 6 月 18 日、2019 年 6
月 25 日、2019 年 7 月 16 日发行 3.5 亿、0.5 亿、1.0 亿美元债券，债券简称“Project Ingenuity II”，发行总
额为 5 亿美元，期限 3 年（附第 2 年末投资者回售选择权），票面利率 10.875%。
（9）2021 年 4 月 7 日，本公司向债券简称“Project Ingenuity II”的债券持有者发起以每 1000 美元支付 20 美
元，并转换为 2024 年到期，票面利率不低于 11.5%的新债券要约，共有 19025 万美元债券持有者接受要约并与新发
行的 5975 万美元债券组成单一类别（债券简称“Project Ingenuity IV”）在联交所上市。到期日 2024 年 4 月 7
日，票面利率 11.5%。
（10）2021 年 6 月 9 日，本公司发行 1.5 亿美元债券，债券简称“Project Ingenuity V”，发行总额为 1.5 亿美
元，期限 364 天，票面利率 12%。
（11）2022 年 5 月 24 日，本公司向债券简称“Project Ingenuity II”及“Project Ingenuity V”的债券持有者
以每 1000 美元支付 50 美元现金本金及 10 美元的现金奖励，并转换为 2023 年 6 月 5 日到期，票面年利率为 12.00%
新债券的要约，2022 年 6 月 6 日共有 16527.6 万美元债券持有者接受要约，2022 年 7 月 8 日共有 2787.8 万美元债
券持有者接受要约，债券简称“Project Flash”。
（12）债券 Project Ingenuity V、债券 Project Ingenuity II 分别于 2022 年 6 月 8 日、2022 年 6 月 18 日到
期，截至 2023 年 6 月 30 日，剩余面值 15,404,000.00 美元、14,292,000.00 美元未展期也未兑付。
（13）其他变动系本公司内部购买或转让债券导致的变动。
34、租赁负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
租赁负债 693,729,371.45 642,721,552.01
小计 693,729,371.45 642,721,552.01
减：一年内到期的租赁负债 159,652,787.73 124,190,208.13
合计 534,076,583.72 518,531,343.88
98
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
35、长期应付款
项目 2023.6.30 2023.1.1
长期应付款 92,834,133.33 90,600,000.00
专项应付款 169,200,000.00 169,200,000.00
合计 262,034,133.33 259,800,000.00
（1）长期应付款
项目 2023.6.30 2023.1.1
应付融资租赁款 - -
减：未确认融资费用 - -
小计 - -
PPP 项目款 93,034,133.33 90,800,000.00
减：一年内到期长期应付款 200,000.00 200,000.00
合计 92,834,133.33 90,600,000.00
说明：PPP 项目款为政府代付的项目土地款项，项目验收后结算。
（2）专项应付款
本期增 本 期减
项目 2023.1.1 2023.6.30 形 成原因
加 少
中央城市管网专项资金 169,200,000.00 - - 169,200,000.00 财政拨款
说明：中央城市管网专项资金为根据杭州市财政局、杭州市城乡建设委员会杭财建【2020】
27 号《关于下达 2020 年中央城市管网补助资金及调整 2019 年中央城市管网考核资金的
通知》拨付给子公司杭州大江东中南辰锦建设发展有限公司的专项资金，用于地下综合
管廊建设。
36、预计负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
未决诉讼 309,668,103.08 327,228,051.30
待执行的亏损合同 714,107.65 714,107.65
合计 310,382,210.73 327,942,158.95
37、递延收益
项目 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30 形 成原因
政府补助 192,887,057.14 10,000,000.00 1,318,675.41 201,568,381.73 详见说明
合联营内部交易
11,394,237.61 11,394,237.61 详见说明
未实现收益
合计 204,281,294.75 10,000,000.00 12,712,913.02 201,568,381.73 --
说明：
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
（1）计入递延收益的政府补助详见附注五、64 政府补助。
（2）公司在编制合并报表时，把联营公司未实现利润中应予抵销的相应份额超过长期
股权投资账面价值的部分确认为递延收益。
38、其他非流动负债
项目 2023.6.30 2023.1.1
以公允价值计量的交易性金融负债 3,718,001.00 6,478,900.00
待抵扣的长期应收款 29,277,300.00 29,277,300.00
合计 32,995,301.00 35,756,200.00
39、股本（单位：股）
本 期增减（+、-）
项目 2023.1.1 发行 公 积金 2023.6.30
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,826,558,901.00 - - - - - 3,826,558,901.00
说明：
40、资本公积
项目 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
股本溢价 3,120,832,013.83 294,469,404.39 2,826,362,609.44
其他资本公积 34,039,186.72 4,001,469.13 30,037,717.59
合计 3,154,871,200.55 298,470,873.52 2,856,400,327.03
100
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41、其他综合收益
本期发生额
减：前
期计入 减：
项目 2023.1.1 本期所得税 其他综 所得 税后归属于母公 税后归属于少 2023.6.30
前发生额 合收益 税费 司 数股东
当期转 用
入损益
外币财务报表折
算差额
13,322,448.03 - - -5,067,296.89 8,255,151.14
自用房地产或作
为存货的房地产
转换为以公允价
值计量的投资性 1,183,549,978.56 1,183,549,978.56
房地产在转换日
公允价值大于账
面价值部分
合计 1,196,872,426.59 - - -5,067,296.89 1,191,805,129.70
42、专项储备
项目 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
安全生产费 762,638,983.83 7,295,627.22 755,343,356.61
43、盈余公积
项目 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30
法定盈余公积 986,000,877.68 986,000,877.68
44、未分配利润
项目 本 期发生额 上 期发生额 提 取或分配比例
调整前上期末未分配利润 4,498,998,669.61 13,874,486,304.41 --
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） --
调整后期初未分配利润 4,498,998,669.61 13,874,486,304.41 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -798,112,292.31 -1,615,160,146.07 --
减：提取法定盈余公积 10%
应付普通股股利 91,831,600.00 --
期末未分配利润 3,609,054,777.30 12,259,326,158.33 --
45、营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
本 期发生额 上 期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 22,471,283,767.52 19,884,481,770.39 23,933,573,470.82 21,698,084,711.91
其他业务 338,332,207.90 361,524,838.90 200,991,925.36 91,078,510.44
101
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
本 期发生额 上 期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
合计 22,809,615,975.42 20,246,006,609.29 24,134,565,396.18 21,789,163,222.35
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 长安春风南岸 1,991,321,822.48
2 东时区 1,600,205,340.53
3 上悦城 1,534,842,394.75
4 中南青樾 1,426,830,934.85
5 晋江和樾 1,217,858,369.76
46、税金及附加
项目 本 期发生额 上 期发生额
消费税
城市维护建设税 79,667,238.23 54,573,217.16
教育费附加 66,357,128.50 33,520,653.13
资源税
房产税 29,966,903.92 31,210,435.83
土地使用税 30,320,243.29 33,706,976.21
车船使用税 11,065.26 514,512.64
印花税 8,247,105.16 14,761,537.76
土地增值税 433,780,294.57 248,093,620.36
河堤河道基金 1,714,311.78 865,779.22
其他 11,069,916.99 13,392,236.22
合计 661,134,207.7 430,638,968.53
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注六、税项。
47、销售费用
项目 本 期发生额 上 期发生额
广告费 28,113,446.67 112,783,656.32
人工成本及销售佣金 488,995,523.23 582,557,305.47
办公费 24,827,555.41 36,366,368.65
差旅费 1,561,417.84 3,811,482.75
业务招待费 702,232.42 2,348,362.33
折旧摊销费 249,517.99 2,186,191.31
其他 264,417,714.73 71,999,337.52
合计 808,867,408.29 812,052,704.35
102
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
48、管理费用
项目 本 期发生额 上 期发生额
工资及附加 424,635,287.54 744,297,707.64
办公费 47,583,109.87 119,914,554.45
代理及咨询费 34,647,394.14 108,984,812.80
折旧摊销费 103,155,551.25 96,429,300.65
差旅费 18,852,285.00 3,329,906.27
业务招待费 31,369,503.06 30,929,964.86
股权激励
水电费 4,160,489.21 3,659,240.11
交通运输费用 1,879,187.05 3,084,519.65
修理费 7,047,400.78 5,261,764.29
广告设计费 125,206.02 1,580,240.92
会务费 291,797.24 645,096.26
保险费
低值易耗品摊销 778,474.98 804,801.54
其他 21,343,693.19 42,780,007.58
合计 695,869,379.33 1,161,701,917.02
49、研发费用
项目 本 期发生额 上 期发生额
研发费用 195,247.75 1,849,388.12
50、财务费用
项目 本 期发生额 上 期发生额
利息收入 -42,288,291.30 -81,938,404.14
利息支出 244,181,030.19 636,436,943.83
汇兑损益 129,171,883.55 189,513,091.07
手续费 8,241,675.21 110,235,595.55
合计 339,306,297.65 854,247,226.31
51、其他收益
与 资产相关/
补 助项目（产生其他收益的来源） 本 期发生额 上 期发生额
与 收益相关
政府补助 25,886,244.78 10,631,372.20 与资产/收益相关
个人所得税手续费返还 1,898,790.77 6,870,719.40 --
债务重组利得 -161,251,823.86 51,137.37 --
其他 2,414,705.90 3,276,973.10 --
合计 - 131,052,082.41 20,830,202.07 --
103
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说明：政府补助的具体信息，详见附注五、64、政府补助。
52、投资收益
项目 本 期发生额 上 期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 -122,476,706.18 130,168,453.20
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 134,743,376.07 -183,078,346.29
权益法核算的长期股权投资收益 419,857,252.91 202,865,147.89
理财产品投资收益 739.73
处置交易性金融资产取得的投资收益 148,218.18 52,292,014.57
债权投资持有期间的投资收益 21,762,333.32
处置债权投资取得的投资收益 240,000.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益 28,194.38
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 71,444,510.33 1,162,836.00
合计 525,747,179.01 203,410,845.10
53、公允价值变动收益
产 生公允价值变动收益的来源 本 期发生额 上 期发生额
交易性金融资产 2,301,875.35 -1,541,446.97
其中：基金及股票投资 2,301,875.35 -1,541,446.97
其他 -1,535,695.74
合计 766,179.61 -1,541,446.97
54、信用减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本 期发生额 上 期发生额
应收票据坏账损失 3,021,532.52 -10,306,400.63
应收账款坏账损失 -277,017,819.37 -434,617,951.96
其他应收款坏账损失 26,455,090.67 -152,354,482.81
合计 - 247,541,196.18 - 597,278,835.40
55、资产减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本 期发生额 上 期发生额
合同资产减值损失 -186,599,686.34 -234,104,987.04
合计 - 186,599,686.34 - 234,104,987.04
56、资产处置收益（损失以“-”填列）
项目 本 期发生额 上 期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 51,931.9 210,384,263.87
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
57、营业外收入
计 入当期非经常性损
项目 本 期发生额 上 期发生额
益 的金额
罚款、违约金、赔偿金收入 12,680,478.93 11,490,863.78 12,680,478.93
废料收入 296,617.83 11,480.00 296,617.83
盘盈利得 3,229,746.37 1,019,246.70 3,229,746.37
其他 60,427,365.24 143,331,980.01 60,427,365.24
合计 76,634,208.37 155,853,570.49 76,634,208.37
58、营业外支出
计 入当期非经常性损
项目 本 期发生额 上 期发生额
益 的金额
违约金、赔偿金、罚款支出 66,912,431.26 60,004,581.38 66,912,431.26
对外捐赠 3,117,012.20 5,727,941.91 3,117,012.20
盘亏损失 550,425.16 118,934.76 550,425.16
非流动资产毁损报废损失 76,196.86 12,906.24 76,196.86
其他 12,878,491.23 26,601,981.56 12,878,491.23
合计 83,534,556.71 92,466,345.85 83,534,556.71
59、所得税费用
（1）所得税费用明细
项目 本 期发生额 上 期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 787,310,581.77 510,113,217.99
递延所得税费用 -256,252,328.13 -350,310,008.72
合计 531,058,253.64 159,803,209.27
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项目 本 期发生额 上 期发生额
利润总额 12,708,802.66 -1,250,000,764.23
按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总额*25%） 3,177,200.67 -226,442,655.79
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -104,964,313.23 -125,716,286.97
调整以前期间所得税的影响 0.00
无须纳税的收入（以“-”填列） -52,811,765.12 -2,657,843.05
不可抵扣的成本、费用和损失
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 -177,386,908.31 600,677,530.35
其他 863,044,039.63
所得税费用 531,058,253.64 159,803,209.27
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60、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本 期发生额 上 期发生额
往来款 5,001,649,523.97 21,323,573,466.06
政府补助 27,549,487.02 14,551,372.20
利息收入 21,479,760.70 81,938,404.14
营业外收入 10,181,495.83 155,853,570.49
保证金及押金 107,018,171.46
合计 5,167,878,438.98 21,575,916,812.89
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本 期发生额 上 期发生额
往来款 4,815,384,636.74 22,730,980,296.22
管理费用支出 293,750,113.40 320,170,107.19
销售费用支出 418,398,862.21 385,932,525.09
营业外支出 8,416,065.58 92,466,345.85
银行手续费 48,273,981.51 110,235,595.55
预售监管资金 180,367,056.02 436,000,000.00
合计 5,764,590,715.46 24,075,784,869.90
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本 期发生额 上 期发生额
取得子公司及其他营业单位支付的
868,401,135.06
现金净额
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本 期发生额 上 期发生额
处置子公司及其他营业单位支付的
516,803,806.27 67,174,988.28
现金净额
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本 期发生额 上 期发生额
收到筹资保证金 3,958,199,319.55
合计 3,958,199,319.55
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61、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补 充资料 本 期发生额 上 期发生额
1、 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -518,349,450.98 -1,409,803,973.50
加：资产减值准备 434,140,882.52 831,383,822.44
固定资产折旧、使用权资产折旧 91,207,845.05 160,410,747.27
无形资产摊销 15,560,585.66 21,871,091.91
长期待摊费用摊销 41,298,555.89 153,842,856.72
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-51,931.90 -210,384,263.87
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 76,196.86 12,906.24
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -766,179.61 1,541,446.97
财务费用（收益以“－”号填列） 373,352,913.74 746,672,539.38
投资损失（收益以“－”号填列） -525,747,179.01 -203,410,845.10
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -330,861,905.19 -350,493,396.98
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 183,388.26
存货的减少（增加以“－”号填列） 11,136,533,390.70 12,692,188,117.54
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -2,691,449,592.12 -6,694,944,386.35
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -7,453,547,257.50 -930,099,023.93
其他
经营活动产生的现金流量净额 571,396,874.11 4,808,971,027.00
2、 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
当期新增的使用权资产
3、 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
减：现金的期初余额 7,490,805,273.24 14,534,715,585.23
现金及现金等价物净增加额 -1,836,806,675.93 -2,561,165,477.89
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期 末数 期 初数
一、现金 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
其中：库存现金 72,453.66 7,604,648.42
可随时用于支付的银行存款 5,489,526,835.23 11,901,573,336.84
可随时用于支付的其他货币资金 164,399,308.42 64,372,122.08
107
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 5,653,998,597.31 11,973,550,107.34
62、所有权或使用权受到限制的资产
截止 2023 年 6 月 30 日本集团受限货币资金 5,257,453,521.33 元，本集团之土地使用权、股权、
固定资产、在建工程、应收账款等所有权受到限制的资产情况见附注十二、2（2）。
63、外币货币性项目
项目 期 末外币余额 折 算汇率 期 末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 187,612.79 7.2258 1,355,652.48
澳元 32,695.43 4.7992 156,911.91
港币 402,601.65 0.9220 371,190.67
欧元 953,296.96 7.9167 7,546,966.01
乌吉亚 19,771.33 0.2100 4,152.57
林吉特 1,805.20 2,800.19
1.5512
瑞士法郎 0.79 8.0614 6.37
应收账款
其中：林吉特 3,329,671.54 1.5512 5,164,923.98
其他应收款
其中：林吉特 790,466.65 1.5512 1,226,157.03
澳元 3,446,934.21 4.7992 16,542,526.68
应付账款
其中：林吉特 1,955,108.02 1.5512 3,032,726.85
其他应付款
其中：林吉特 352,644.59 1.5512 547,015.67
澳元 9,606,180.13 4.7992 46,101,979.68
一年内到期的非流动负债
其中：美元 217,990,478.13 7.2258 1,575,155,596.84
应付债券
其中：美元 235,281,578.86 7.2258 1,700,097,632.55
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64、政府补助
（1）计入递延收益的政府补助，后续采用总额法计量
本 期结转计
本 期新增补助金 本 期结转计入损 与 资产相关/与
补 助项目 种类 2022.12.31 其 他变动 2023.6.30 入 损益的列
额 益 的金额 收 益相关
报 项目
总部基地土地出让金补助[注①] 财政拨款 34,610,182.28 1,118,058.75 33,492,123.53 其他收益 与资产相关
NPC 建筑产品项目固定资产投资补助
财政拨款 4,315,000.00 200,616.66 4,114,383.34 其他收益 与资产相关
[注②]
土地出让金补助[注③] 财政拨款 9,194,930.64 9,194,930.64 其他收益 与资产相关
与资产/收益相
烟台磁山风景区开发补贴[注④] 财政拨款 67,761,044.22 10,000,000.00 77,761,044.22 其他收益
关
政府和社会资本合作资金[注⑤] 财政拨款 1,250,000.00 1,250,000.00 其他收益 与资产相关
中央普惠金融发展专项资金[注⑥] 财政拨款 8,000,000.00 8,000,000.00 其他收益 与资产相关
财政局财政补贴[注⑦] 财政拨款 67,755,900.00 67,755,900.00 其他收益 与资产相关
合计 -- 192,887,057.14 10,000,000.00 1,318,675.41 201,568,381.73 -- --
说明：
①本公司总部基地二期 45 亩土地于 2013 年 5 月 23 日取得土地使用权证（土地使用权证号：海国用（2013）第 071052 号），根据海门市人民政府（2013）479 号文件，为奖励本公司上市
成功，海门市人民政府于 2014 年返还本公司先行以出让形式支付的上述土地出让金 4,472.23 万元，本公司将收到的款项计入递延收益并按照土地剩余摊销期限由递延收益转入当期损益。
②根据 2012 年沈阳市政府批准的《市专项办关于下达 2012 年沈阳市支持重点产业发展专项资金计划（第七批）的请示》（沈专项办[2012]10 号），沈阳市财政局于 2012 年 12 月 31 日拨付
本公司之子公司中南建设（沈阳）建筑产业有限公司 863.00 万元，专项用于“NPC 建筑产品项目（建筑产业基地一期工程）”项目固定资产投资补助。
③根据本公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限公司 2013 年与南通滨海园区管委会签署的《南通滨海园区合作开发协议》，为支持中南集团工业园区建设，约定中南 NPC 项目用地
实际成交的土地价格超出毛地平均土地价格人民币 6 万元/亩的部分，由南通滨海园区管委会对参与承建的本公司之子公司中南建设（南通）建筑产业有限公司发放奖励款 1,203.70 万元。
109
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
④烟台锦尚房地产发展有限公司投资开发的烟台磁山风景区项目属于烟台经济技术开发区管理委员会扶持项目，根据投资开发协议，约定烟台开发区以不限于现金形式对烟台锦尚进行扶
持资金等额发函，本期按照烟台锦尚已支付的土地款计算，本期实际收到的现金补偿款为 3,555.00 万元记入递延收益。4,386.80 万元结转至其他收益。上述烟台磁山风景区开发的另一实施
主体烟台仙客居酒店有限公司，根据投资开发协议以同样的方式返还扶持资金，截至 2022 年 12 月 31 日已收到烟台开发区现金补偿款 2,890.00 万元计入递延收益。
⑤根据《山东省政府和社会资本合作专项资金管理办法》（鲁财金[2017]5 号）、济财金指[2017]8 号关于下达 2017 年山东省政府和社会资本合作奖补资金预算指标的通知，拨付给子公司的
济宁中南医院管理有限责任公司 60.00 万元，用于济宁市中西医结合医院任城区老年护养院 PPP 项目专项资金使用。根据《关于下达环城水系省级政府和社会资本合作落地项目奖励的通
知》（东财金[2019]20 号），拨付给子公司的东阿县中南建设发展有限责任公司 15.00 万元，用于 PPP 示范项目专项资金使用。根据 2018 年山东省政府和社会资本合作奖补资金预算，日照
市住建委对国家级示范项目奖励 50.00 万元。
⑥根据财政部 2018 年度《普惠金融发展专项资金管理办法》（财金[2016]85 号）日照市跟踪 PPP 项目以奖代资金支持，给与日照市中南园区运营发展有限公司的日照科技创新中心 PPP 项
目 800.00 万元专项资金。
⑦根据金湖县党政联席会议纪要，金湖县财政局于 2020 年 12 月拨付本公司之子公司金湖中南合信航空发展有限公司 6,775.59 万元用于航空创意文化基地项目建设。
六、合并范围的变动
110
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1、其他
（1）本期新设子公司情况
本期新设立 3 家子公司。
（2）本期注销子公司情况
公 司名称
南京南洲置业有限公司
常州佳悦置业有限公司
常州俊旭置业有限公司
常州熙程置业有限公司
盐城辰悦房地产开发有限公司
泰兴市盛熙房地产有限公司
唐山中南锦恩旅行社有限公司
111
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七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团二级子公司的构成
持 股比例%
子 公司名称 主 要经营地 注 册地 业 务性质 取 得方式
直接 间接
中南镇江房地产开发有限公司 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
文昌中南房地产开发有限公司 海南省文昌市 海南省文昌市 房地产开发 100 投资设立
南通海门中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
青岛海湾新城房地产开发有限公司 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 100 投资设立
南京常锦房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南通中南新世界中心开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南通华城中南房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
儋州中南城市开发有限公司 海南省儋州市 海南省儋州市 房地产开发 97 投资设立
南通中南世纪花城投资有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
海门中南投资有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产投资 60 投资设立
苏州中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省吴江市 江苏省吴江市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南通锦益置业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 51 投资设立
营口中南世纪城房地产开发有限公司 辽宁省营口市 辽宁省营口市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司 四川省南充市 四川省南充市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
海门中南国际房产经纪有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产销售代理 100 投资设立
安徽中盛建设投资有限公司 安徽省安庆市 安徽省安庆市 房地产投资 60 投资设立
中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司 辽宁省沈阳市 辽宁省沈阳市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
东营中南城市建设投资有限公司 山东省东营市 山东省东营市 房地产开发 100 投资设立
112
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持 股比例%
子 公司名称 主 要经营地 注 册地 业 务性质 取 得方式
直接 间接
大连中南世纪城市发展有限责任公司 辽宁省大连市 辽宁省大连市 房地产开发 100 投资设立
南京中南新锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60 投资设立
南京中南世纪城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 96.89 投资设立
苏州中南雅苑房地产开发有限公司 江苏省苏州市 江苏省苏州市 房地产开发 98.83 投资设立
中南云锦（北京）房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
上海锦冠房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 98.9 投资设立
南京溧水万宸置业投资有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.9 0.1 非同一控制下企业合并
上海锦府房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南京中南花城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 93.84 投资设立
南通海门中南房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 94.41 投资设立
南京中南仙邻时代商业管理有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
南京中南锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60 40 投资设立
杭州中南御锦置业有限公司 浙江省杭州市 浙江省杭州市 房地产开发 95 投资设立
南京中南御锦城房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 95.48 投资设立
天津市富海房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 75 非同一控制下企业合并
深圳中南置业有限公司 广东省深圳市 广东省深圳市 房地产开发 99.9 0.1 投资设立
杭州广明企业管理有限公司 浙江省杭州市 浙江省杭州市 管理策划服务 94.97 投资设立
烟台仙客居酒店有限公司 山东省烟台市 山东省烟台市 酒店管理 100 投资设立
南通锦宏置业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 70 30 投资设立
佛山中武景熙置地有限公司 广东省佛山市 广东省佛山市 房地产开发 49 投资设立
中南珂缔缘体育文化产业有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 体育服务 100 购买资产
南通中南产城发展有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 购买资产
上海筑达置业有限责任公司 上海市 上海市 房地产开发 100 投资设立
南通中昱建材有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 建材批发 100 投资设立
113
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持 股比例%
子 公司名称 主 要经营地 注 册地 业 务性质 取 得方式
直接 间接
上海中南锦时置业有限责任公司 上海市 上海市 房地产开发 60 投资设立
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 浙江省嘉兴市 浙江省嘉兴市 房地产开发 100 投资设立
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 房地产开发 60 投资设立
江苏中南园林工程有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 83.7 投资设立
江苏中南建筑防水工程有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 工程施工 84.7 投资设立
南通市中南商品混凝土有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 混凝土生产 79.6 投资设立
江苏中南一德文化旅游产业发展有限公司 江苏省南京市 江苏省南京市 文化旅游产业投资咨询 51 投资设立
大 C&SGroupPty.Ltd 中国香港 中国香港 房地产开发 70 投资设立
江苏通州湾中南城市开发建设有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 100 投资设立
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 江苏省南通市 江苏省南通市 建筑工程施工 100 投资设立
江苏中南建设集团上海投资发展有限公司 上海市 上海市 投资管理 100 投资设立
滁州中南运达投资基金合伙企业（有限合伙） 安徽省滁州市 安徽省滁州市 股权投资管理 99.99 投资设立
南通海门中南锦苑房地产开发有限公司 江苏省南通市 江苏省南通市 房地产开发 40 60 投资设立
中南建设区块链农业发展（深圳）企业（有限合伙） 广东省深圳市 广东省深圳市 区块链技术开发 32.67 66.33 投资设立
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司 山东省青岛市 山东省青岛市 房地产开发 48.99 51.01 投资设立
镇江中南新锦城房地产发展有限公司 江苏省镇江市 江苏省镇江市 房地产开发 41.77 58.23 投资设立
常熟中南御锦城房地产开发有限公司 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 11.53 88.47 投资设立
常熟中南磐锦房地产开发有限公司 江苏省常熟市 江苏省常熟市 房地产开发 20 77.23 投资设立
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司 江苏省泰兴市 江苏省泰兴市 房地产开发 21 79 投资设立
沛县杨屯中南建设发展有限公司 江苏省沛县杨屯 江苏省沛县杨屯 PPP 项目运作 2.5 90 投资设立
说明：
① 子公司的持股比例不同于表决权比例情况
114
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子 公司名称 持 股比例% 表 决权比例% 差 异原因
佛山中武景熙置地有限公司 49.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
蚌埠赛特中南房地产开发有限公司 80.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
杭州锦坤企业管理咨询有限公司 50.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
淮安市尚锦置业有限公司 34.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
徐州嵘彭房地产开发有限公司 50.00 51.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
宁波璟耀置业有限公司 50.00 51.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
南通鑫扬置业有限公司 40.00 70.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
海门锦瑞置业有限公司 50.00 60.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
淄博锦汇置业有限公司 60.00 100.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
广西润琅置业有限公司 40.00 80.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
如皋港华置业有限公司 51.00 68.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
杭州德通置业有限公司 50.00 67.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
南通鼎嘉置业有限公司 50.00 60.00 根据股权协议，持股比例不同于表决权比例
② 持有其他主体半数以上表决权但不控制该主体情况
项目 表 决权比例% 未 纳入合并范围原因
邹城市锦尚置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
济宁中南英特力置业有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
温州景容置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
烟台锦辰房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
115
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目 表 决权比例% 未 纳入合并范围原因
沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 80.00 根据股权协议，与合作方共同控制
深圳市宝昱投资有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
惠州市平熙投资咨询有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
徐州锦熙房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
淮安市锦熙置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
杭州驭宇置业有限公司 66.67 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟汇房地产有限公司 78.03 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟石置业有限公司 64.53 根据股权协议，与合作方共同控制
诸暨璟铭房地产有限公司 85.00 根据股权协议，与合作方共同控制
成都昀泽房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
成都平大机械有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
云南亿鸿房地产开发有限公司 57.00 根据股权协议，与合作方共同控制
云南九泽酒店开发管理有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
威海市星樾房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
德清锦叶置业有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
太仓锦泰房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
武汉金诚企业管理咨询有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
太仓锦业房地产开发有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
江苏锦泽置业有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
苏州亘茂置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
甘肃秦地置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
达州锦华达房地产开发有限责任公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南京锦嵩开发置业有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
116
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项目 表 决权比例% 未 纳入合并范围原因
湖州锦驭置业有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
威海德发房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
固安县中南兴盛房地产开发有限公司 70.00 根据股权协议，与合作方共同控制
深圳保南绿榕投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南通嘉振置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
南通嘉意置业有限公司 55.00 根据股权协议，与合作方共同控制
郑州锦冠博澳房地产开发有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
张家港锦裕置地有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
连云港华玺房地产有限公司 65.00 根据股权协议，与合作方共同控制
海门锦腾置业有限公司 75.00 根据股权协议，与合作方共同控制
平嘉（深圳）投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
平熙（深圳）投资有限公司 60.00 根据股权协议，与合作方共同控制
华晟地产开发（深圳）有限公司 51.00 根据股权协议，与合作方共同控制
昆明中樾置业有限公司 50.60 根据股权协议，对被投资方能够实施重大影响
淮南嘉华房地产开发有限公司 51.00 根据股权协议，对被投资方能够实施重大影响
（2）在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
无。
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持 股比例(%) 对合营企业或联营企业投资的
合 营企业或联营企业名称 主 要经营地 注 册地 业 务性质
直接 间接 会 计处理方法
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南通君之地置业有限公司 江苏省如皋市 江苏省如皋市 房地产开发 - 45.00 权益法
（2）重要的合营企业或联营企业主要财务信息
南通君之地置业有限公司
项目
2023.6.30 2022.12.31
流动资产 1,259,682,804.43 1,549,278,061.41
非流动资产 34,731,431.90 34,731,603.53
资产合计 1,294,414,236.33 1,584,009,664.95
流动负债 526,743,902.97 1,285,724,080.27
非流动负债 - -
负债合计 526,743,902.97 1,285,724,080.27
净资产 767,670,333.36 1,584,009,664.95
其中：少数股东权益 - -
归属于母公司的所有者权益 767,670,333.36 298,285,584.68
按持股比例计算的净资产份额 345,451,650.01 98,434,242.95
调整事项 - -
其中：商誉 - -
未实现内部交易损益 - -
减值准备 - -
其他 - -
对联营企业权益投资的账面价值 345,451,650.01 98,434,242.95
存在公开报价的权益投资的公允价值 - -
续：
118
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南通君之地置业有限公司
项目
本 期发生额 上 期发生额
营业收入 1,058,310,301.53 -
财务费用 -569,053.64 -1,901,989.23
所得税费用 156,461,582.90 -933,348.63
净利润 469,384,748.68 -2,735,777.09
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 469,384,748.68 -2,735,777.09
企业本期收到的来自合营企业的股利 - -
（3）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 期 末数/本期发生额 期 初数/上期发生额
合 营企业：
投资账面价值合计 9,854,090,325.78 12,165,294,459.47
下列各项按持股比例计算的合计数 -
净利润 251,669,821.69 159,652,541.26
其他综合收益 -
综合收益总额 251,669,821.69 176,223,886.78
联 营企业：
投资账面价值合计 5,985,379,050.09 13,031,854,868.34
下列各项按持股比例计算的合计数 -
净利润 -43,035,705.69 44,443,706.33
119
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
其他综合收益 -
综合收益总额 -43,035,705.69 44,443,706.33
（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
本公司合营或联营企业不存在向本公司转移资金的重大限制。
120
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
八、金融工具风险管理
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收
款、合同资产、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、交易性金融资产、其他非流
动金融资产、其他非流动资产、长期应收款、应付票据、应付账款、其他应付款、短期
借款、交易性金融负债、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及
长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风
险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些
风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对
本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别
和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，
以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，
以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内
部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括利率风险、
汇率风险和商品价格风险/权益工具价格风险）。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引
并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面
临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险
和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决
定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事
会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评
价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将
审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险
管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、交易性金融资
产、应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存
在重大的信用风险。
对于应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款，本公司设定相关政策以控制信用
风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、
121
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相应欠 款额度
与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并在有必要时获取足够
的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。本公司会
定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司应收款项的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财
务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还
因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、2 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 24.62%（2022 年：
16.83%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收
款总额的 11.66%（2022 年：11.46%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺
的风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情
况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，
以满足短期和长期的资金需求。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生
波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金
融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利
率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通
过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。
但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短
期存款，故银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
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项目 本年数 上年数
固定利率金融工具
金融负债
其中：短期借款 766,552.57 855,644.78
长期借款 3,230,171.94 3,270,749.31
应付债券 625,644.04 616,624.31
长期应付款 -
合计 4,622,368.55 4,743,018.40
浮动利率金融工具
金融资产 1,091,145.21 1,374,641.02
其中：货币资金 1,091,145.21 1,374,641.02
合计 1,091,145.21 1,374,641.02
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资产
和负债及未来的外币交易依然存在外汇风险。
于 2023 年 6 月 30 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额
列示如下（单位：人民币元）：
外 币负债 外 币资产
项目
期 末数 期 初数 期 末数 期 初数
美元 3,275,253,229.39 3,144,438,416.90 1,355,652.48 1,874,776,010.68
澳大利亚货币（澳元） 46,101,979.68 45,281,611.90 16,699,438.59 17,601,938.13
林吉特 3,579,742.52 5,800,150.04 6,393,881.20 5,254,405.11
港币 371,190.67 594,028.20
瑞士法郎 - 5.96
6.37
乌吉亚 - 4,152.57 1,899,696.33
欧元 - 7,546,966.01 7,474,862.53
合计 3,324,934,951.59 3,195,520,178.84 32,371,287.89 1,907,600,946.94
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避
汇率风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、
向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2023 年 6
月 30 日，本公司的资产负债率为 91.52%（2022 年 12 月 31 日：89.81%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可
分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或
负债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入
值）。
1、以公允价值计量的项目和金额
于2023年6月30日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第 一层次公允 第 二层次公允 第 三层次公允价
项目 合计
价 值计量 价 值计量 值 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.基金及股票投资 754,976.53 - - 754,976.53
2.理财产品 - - 3,342,957.20 3,342,957.20
（二）应收款项融资
1.应收票据 - - 3,649,845.11 3,649,845.11
（三）其他非流动金融资产
1.权益工具投资 - - 453,320,000.00 453,320,000.00
2.债务工具投资 - - - -
（四）投资性房地产
1.出租的建筑物 - - 8,652,512,019.62 8,652,512,019.62
持续以公允价值计量的资产总额 - 8,652,512,019.62 8,652,512,019.62
（五）其他非流动负债
以公允价值计量的交易性金融负债 - - 3,718,001.00 3,718,001.00
持续以公允价值计量的负债总额 - - 3,718,001.00 3,718,001.00
本年度，本公司的金融资产及金融负债的公允价值计量未发生第一层次和第二层次之
间的转换，亦无转入或转出第三层次的情况。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值。
2、第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内容 期 末公允价值 估 值技术
交易性金融资产：
理财产品 3,342,957.20 预计未来现金流量法
应收款项融资：
应收票据 3,649,845.11 现金流折现法
其他非流动金融资产：
500,000.00 预计未来现金流量法
权益工具投资
452,820,000.00 市场法
债务工具投资 预计未来现金流量法
投资性房地产：
商业房地产及车位 8,652,512,019.62 市场法
其他非流动负债：
以公允价值计量的交易性金融负债 3,718,001.00 预计未来现金流量法
3、不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收
账款、其他应收款、合同资产、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、长期应收
款、其他非流动资产、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的
非流动负债、长期借款、应付债券和长期应付款等。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注 册资本 母 公司对本公司持 母 公司对本公司表
母 公司名称 注 册地 业 务性质
(万 元) 股 比例% 决 权比例%
商品房开发、销
中南城市建设投资 海 门市常乐镇常
售；城市建设投 163,227.63 44 44
有限公司 青路 188 号
资
本公司的母公司情况：
中南城市建设投资有限公司是以对房地产投资、开发、销售等为主的企业，注册地南通
市，法定代表人陈锦石。
本公司最终控制方是：陈锦石先生。
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注错误!未找到引用源。1。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
3、本公司的合营企业和联营企业情况
本公司的合营企业和联营企业情况详见附注七、2。
重要的合营和联营企业情况详见附注错误!未找到引用源。2。
4、本公司的其他关联方情况
关 联方名称 与 本公司关系
中南昱购（上海）供应链科技有限公司 母公司之母公司持股公司
上海吾庐建设工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
上海析越建筑设计咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
江苏中南锦程工程咨询有限公司 母公司之母公司持股公司
南京车创智能科技有限公司 母公司之母公司持股公司
江苏中南建设装饰集团有限公司 同一最终控制方
北京城建中南土木工程集团有限公司 同一最终控制方
江苏锦上电力科技有限公司 同一最终控制方
南通市中南裕筑模板科技有限公司 同一最终控制方
中南城建（北京）机械施工有限公司 同一最终控制方
绵阳锦石涪鑫实业有限公司 同一最终控制方
江苏中南金属装饰工程有限公司 同一最终控制方
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 同一最终控制方
西安源恩置业有限公司 同一最终控制方
漳州中南高科产业园管理有限公司 同一最终控制方
阜南中南新路投资有限责任公司 同一最终控制方
苏州中南中心投资建设有限公司 同一最终控制方
昆明锦石运营管理有限公司 同一最终控制方
三河锦石房地产开发有限公司 同一最终控制方
南通荣石车创汽车科技有限公司 同一最终控制方
佛山市高明区锦实置业有限公司 同一最终控制方
绵阳中南金石置业有限公司 同一最终控制方
肇庆市端州区泓石置业有限公司 同一最终控制方
河北锦铭房地产开发有限公司 同一最终控制方
上海锦启科技有限公司 同一最终控制方
固安锦邑房地产开发有限公司 同一最终控制方
沈阳中南金石产业园运营管理有限公司 同一最终控制方
合肥中南高科锦和产业园运营管理有限公司 同一最终控制方
上海中南汉堃项目管理有限公司 同一最终控制方
永清县锦富科技发展有限公司 同一最终控制方
重庆航石实业有限公司 同一最终控制方
河南闽创实业有限公司 同一最终控制方
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
关 联方名称 与 本公司关系
惠州市荣实投资有限公司 同一最终控制方
常熟航石企业管理有限公司 同一最终控制方
湘潭金石置业有限公司 同一最终控制方
东台锦腾置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
徐州梁恒置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
余姚金捷房地产发展有限公司 本公司之联营企业之子公司
扬州颐诚置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
盐城港达房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
淮南嘉华房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
佛山雅旭房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
南通市鼎熹置业有限公司 本公司之联营企业之子公司
南京锦安中垠房地产开发有限公司 本公司之联营企业之子公司
南京市启洲房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
淮安昱成房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐宁置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
淮安市锦熙置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州颐居置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
重庆南唐府房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
徐州锦熙房地产开发有限公司 本公司之合营企业之子公司
南宁景信置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
商丘瑞海置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
海门锦腾置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
南通锦拓置业有限公司 本公司之合营企业之子公司
杭州中璟邦达置业有限公司 本公司实际控制人持股公司
南通中南商业发展有限公司 本公司关键管理人员持股公司
南通飞宇电器设备有限公司 本公司关键管理人员持股公司
江苏中南物业服务有限公司 其他利益相关方
青岛中南物业管理有限公司 其他利益相关方
西安莱兴置业有限公司 其他利益相关方
本公司关键管理人员与其关系密切主要家庭成员持股
江苏环宇建筑设备制造有限公司
公司
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5、关联交易情况
（1）与日常经营相关的关联交易
关联交易定价 关联交易金额 占同类交易金 交易额度（万 关联交易结算 可获得的同类
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易价格 是否超过额度 披露日期 披露索引
原则 （万元） 额的比例 元） 方式 交易市价
江苏中南建设装饰有限公
3,370 13.13% 90,000 否
司
金丰环球装饰工程（天
0 0.00% 10,000 否
津）有限公司
中南服务及其下属子公司 7,115 27.73% 50,000 否
中南土木及其下属子公司 1,483 5.78% 90,000 否
接受物业、工程 公开招标、市场
南通中南商业发展有限公 接受关联人提供 市场价格
同一控制 施工等服务 定价 20 0.08% 20,000 否 签署协议，支
司及其下属子公司 的物业、工程施工 —
方 付相关款项
等服务及商品等
南通中南工业投资有限责
3,079 12.00% 30,000 否
任公司及其子公司 刊 登 于 指定媒
体的《关于 2023
中南昱购 385 1.50% 80,000 否
年 度 日 常关联
2023 年 1 月 6 日
上述主体之外中南控股的 交 易 授 权事项
2,992 11.66% 20,000 否
关联方 的公告》（公告
编号：2023-013）
费率不超过
中南控股 接受担保 指定价格 7,216 28.12% 15,000 否
1.5%
合计 25,660 100.00% 405,000 否 — —
签署协议，收
中南高科及其下属子公司 15,571 72.64% 140,000 否 —
同一控制 向关联人提供工 到相关款项
苏州中南中心投资建设有 方 程服务、劳务
提供工程服务 公开招标、市 335 1.56% 30,000 否
限公司 市场价格
等 场定价
向关联人销售商
上述主体之外中南控股的 同一控制 签署协议，收
品、提供工程服 5,530 25.80% 30,000 否 —
关联方 方 到相关款项
务、劳务
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合计 21,437 100.00% 200,000 否 — —
大额销货退回的详细情况 无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况 不适用
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 无
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（2）关联租赁情况
公司承租
承 租方名称 租 赁资产种类 本 期确认的租赁收益 上 期确认的租赁收益
陈锦石 房屋建筑物 - -
说明：公司租赁陈锦石先生位于北京市丰台区南四环西路 188 号十二区 46 号楼 1 至 7 层
房屋作为办公场所使用，建筑面积 1,968.30 平方米。上述房屋为无偿使用。
（3）关联担保情况
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公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
截止 6 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 30 日可使用 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 2022/10/31 30,000 2021/7/10 8,563 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
儋州润捷房地产开发有限公司 2022/10/31 20,000 2022/1/28 19,293 连带责任担保 股权质押 9 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2022/10/31 50,000 2020/8/7 46,145 连带责任担保 是 36 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2021/1/19 48,607 连带责任担保 是 60 个月 否 否
烟台沐源置业有限公司（同时为并
表公司青岛中南世纪城房地产业投 2021/8/11 53,000 连带责任担保 36 个月 否 否
资有限公司提供担保）
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公
2022/10/31 15,000 2020/3/11 14,627 连带责任担保 36 个月 否 否
司
深圳市金中盛投资有限公司 2022/10/31 95,000 2023/2/11 192,800 连带责任担保 24 个月 否 否
芜湖荣众房地产开发有限公司 2022/10/31 6,448 2023/2/11 3,552 连带责任担保
成都昀泽房地产开发有限公司 2022/10/31 3,000 2020/9/16 1,200 连带责任担保 36 个月 否 否
重庆金南盛唐房地产开发有限公司 2022/10/31 340 2023/6/10 660 连带责任担保 36 个月 否 否
西安源恩置业有限公司 2022/10/31 32,000 2020/11/17 19,100 连带责任担保 36 个月 否 否
杭州德全置业有限公司 2021/4/15 10,000 连带责任担保 36 个月 否 否
绍兴驭远置业有限公司 2021/4/29 19,497 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
温州景容置业有限公司 2020/9/24 25,485 连带责任担保 36 个月 否 否
温州兆瓯房地产有限公司 2021/9/29 18,347 连带责任担保 36 个月 否 否
余姚金捷房地产发展有限公司 2021/8/5 11,500 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
阜南中南新路投资有限责任公司 2020/1/8 44,300 连带责任担保 是 132 个月 否 否
南京汇雄物资有限公司 2022/9/28 800 连带责任担保 12 个月 否 否
常熟峰达房地产开发有限公司 2021/8/25 19,720 连带责任担保 36 个月 否 否
达州达开房地产开发有限公司 2022/10/31 11,000 2022/1/6 10,300 连带责任担保 24 个月 否 否
江苏锦泽置业有限公司 2020/8/5 7,350 连带责任担保 是 48 个月 否 否
平湖市鸿正房地产开发有限公司 2022/10/31 7,000 2022/4/26 1,433 连带责任担保 36 个月 否 否
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有
限责任公司(同时为并表公司上海中
2022/10/31 10,000 2020/10/30 9,000 连带责任担保 24 个月 否 否
南锦时置业有限责任公司提供担
保）
苏州致睿房地产开发有限公司 2022/10/31 20,000 2022/1/29 1,875 连带责任担保 60 个月 否 否
苏州致哲房地产开发有限公司 2022/10/31 20,000 2022/6/18 2,277 连带责任担保 36 个月 否 否
威海锦展置业有限公司 2021/2/5 7,947 连带责任担保 是 12 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2022/10/27 21,000 连带责任担保 - 否 否
广西润鸿置业有限公司 -
平嘉(深圳)投资有限公司 -
股权质押/
平熙(深圳)投资有限公司 2022/10/27 120,776 连带责任担保 - 否 否
抵押
云南亿鸿房地产开发有限公司 -
广西润凯置业有限公司 -
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 0报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 300,357
131
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 936,643报告期末实际对外担保余额合计（A4） 739,154
公司及其子公司对子公司的担保情况
截止 6 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 30 日可使用 6 月 30 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
海生龙湖园（固安）房地产开发有
否 否
限公司 2023/4/13 21,000 连带责任担保 48 个月
天津中南锦清房地产开发有限公司 否 否
揭阳吉辰房地产开发有限公司 2022/12/13 28,800 连带责任担保 股权质押 51 个月 否 否
厦门中南德誉房地产开发有限公司 2022/1/25 29,450 连带责任担保 - 否 否
佛山市顺德区城熙房地产开发有限
2020/9/29 25,500 连带责任担保 36 个月 否 否
公司
广西润琅置业有限公司 2021/4/29 24,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/9/29 9,058 连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
文昌中南房地产开发有限公司 2013/6/22 4,400 连带责任担保 120 个月 否 否
/
临沂天启房地产开发有限公司 2022/4/26 17,120 连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
商业抵押
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/1/19 42,700 连带责任担保 15 个月 否 否
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/4/21 40,390 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
青岛锦拓房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
2022/6/18 4,250
海门中南世纪城（香港）有限公司 连带责任担保 - 否 否
青岛尚源城市发展有限公司 连带责任担保 否 否
2021/4/21 8,310 18 个月
潍坊中南悦隽产业发展有限公司 连带责任担保 否 否
青岛中南世纪城房地产业投资有限
2021/4/23 14,284 连带责任担保 12 个月 否 否
公司 2022/11/19 2,746,098 注 1
青岛中南世纪城房地产业投资有限
2021/7/17 4,136 连带责任担保 - 否 否
公司
青岛中南世纪城房地产业投资有限
公司（同时为非并表公司烟台沐源 2021/8/11 53,000 连带责任担保 36 个月 否 否
置业有限公司提供担保）
山东普天置业有限公司 2020/9/24 51,304 连带责任担保 是 36 个月 否 否
烟台仙客居酒店有限公司 2021/12/24 990 连带责任担保 物业抵押 12 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司 2019/11/23 6,900 连带责任担保 是 36 个月 否 否
惠州市嘉霖智远房地产开发有限公
2020/10/30 16,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
司
常熟中南金锦置地有限公司 2022/9/22 19,630 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
常州龙辰置业有限公司 2021/1/14 5,390 连带责任担保 36 个月 否 否
/
东台锦玺置业有限公司 2021/7/17 24,200 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
土地抵押
东台中南锦悦置业有限公司 2021/7/28 29,490 连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
股权质押/
南通海门锦瑞置业有限公司 2023/2/23 4,594 连带责任担保 12 个月 否 否
商业抵押
南通海悦房地产开发有限公司 2021/11/13 2,000 连带责任担保 36 个月 否 否
南通嘉康置业有限公司 连带责任担保 否 否
2022/10/28 66,500 股权质押 36 个月
泰兴市逸帆置业有限公司 连带责任担保 否 否
132
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
南通中南新世界中心开发有限公司 2015/7/9 27,500 连带责任担保 物业抵押 120 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/3/16 38,390 连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/4/23 12,095 连带责任担保 12 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2022/3/9 51,500 连带责任担保 60 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2023/6/27 7,200 连带责任担保 36 个月 否 否
唐山中南国际旅游岛房地产投资开
2023/4/13 11,000 连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
发有限公司
丹阳中南房地产开发有限公司 2021/7/15 1,000 连带责任担保 12 个月 否 否
徐州鹭和房地产开发有限公司 2021/4/29 3,340 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州鹭荣房地产开发有限公司 2021/4/21 24,870 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
镇江锦启和置业有限公司 2022/12/31 9,500 连带责任担保 股权质押 48 个月 否 否
镇江昱元置业有限公司 2022/12/21 29,340 连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
贵州锦盛置业有限公司 2022/12/17 3,168 连带责任担保 49 个月 否 否
南充世纪城（中南）房地产开发有 股权质押/
2022/6/29 18,081 连带责任担保 12 个月 否 否
限责任公司 土地抵押
常德长欣房地产开发有限公司 2022/12/14 2,500 连带责任担保 土地抵押 24 个月 否 否
/
常德长欣房地产开发有限公司 2022/7/9 7,900 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
土地抵押
合肥晟南置业有限公司 2021/4/15 9,892 连带责任担保 264 个月 否 否
西安莱恒置业有限公司 否 否
2021/9/29 13,500 连带责任担保 24 个月
西安中南嘉丰置业有限公司 否 否
西安元凯置业有限公司 2022/8/13 5,672 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
西安智晟达置业有限公司 2021/5/29 8,269 连带责任担保 是 18 个月 否 否
杭州锦昱置业有限公司 2023/6/29 3,000 连带责任担保 43 个月 否 否
/
利辛县锦瀚置业有限公司 2022/6/3 12,524 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
土地抵押
龙港恒骏置业有限公司 2022/11/8 31,000 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
宁波中璟置业有限公司 2020/5/16 145 连带责任担保 24 个月 否 否
Haimen Zhongnan Investment
2019/7/13 11,167 连带责任担保 36 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2021/4/9 174,024 连带责任担保 36 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2021/6/10 10,362 连带责任担保 364 天 否 否
Development (International) Co., Ltd.
Haimen Zhongnan Investment
2022/5/24 133,056 连带责任担保 12 个月 否 否
Development (International) Co., Ltd.
定州锦泰企业管理有限责任公司 2021/2/24 20,800 连带责任担保 是 192 个月 否 否
赣州兴中工程项目管理有限公司 2020/6/23 44,699 连带责任担保 180 个月 否 否
杭州大江东中南辰锦建设发展有限
2020/7/10 29,000 连带责任担保 240 个月 否 否
公司
杭州大江东中南辰锦建设发展有限
2022/7/9 2,500 连带责任担保 12 个月 否 否
公司
济宁中南医院管理有限公司 2020/3/19 40,363 连带责任担保 240 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团浙江投资有 21,500 连带责任担保
2019/12/28 144 个月 否 否
限公司
133
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
江苏中南建筑产业集团浙江投资有
2022/8/27 1,500 连带责任担保 14 个月 否 否
限公司
聊城市东昌府区中南建设发展有限 2019/11/23 63,363 连带责任担保 264 个月 否 否
公司
宁波中南投资有限公司 2019/12/21 167,900 连带责任担保 144 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2022/9/22 1,800 连带责任担保 12 个月 否 否
日照市中南园区运营发展有限公司 2020/2/28 96,745 连带责任担保 120 个月 否 否
荣成市中南建投发展有限公司 2020/3/19 69,548 连带责任担保 144 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2019/12/28 8711 连带责任担保 264 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2020/2/20 53,600 连带责任担保 240 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 23070 连带责任担保 175 个月 否 否
兴化市兴中工程项目管理有限公司 2022/1/21 14,500 连带责任担保 108 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2020/3/19 2,900 连带责任担保 24 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/2/16 48,000 连带责任担保 120 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2022/5/9 4,890 连带责任担保 36 个月 否 否
中南城市建设发展（济宁）有限公 9,104 连带责任担保
2021/9/18 36 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2017/4/25 3,500 连带责任担保 无 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
司 抵押商业房
2023/6/29 40,000 连带责任担保 60 个月 否 否
南通日禾房地产开发有限公司 产
南通中南新世界中心开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2023/6/29 3,500 连带责任担保 54 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公 抵押商业房
2023/4/13 10,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2021/4/23 10,000 连带责任担保 28 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2021/12/24 90,000 连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/3/5 2,500 连带责任担保 11 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2023/3/12 22,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2023/4/14 5,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公 50,000 连带责任担保
2022/4/13 24 个月 否 否
司
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 连带责任担保 24 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/7/20 9,800 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公 抵押商业房
2022/7/29 23,100 连带责任担保 12 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/8/20 26,000 连带责任担保 12 个月 否 否
司
134
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵押商业房
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2022/9/7 18,000 连带责任担保 产及土地使 12 个月 否 否
司
用权
江苏中南建筑产业集团有限责任公 抵押商业房
2022/9/28 18,000 连带责任担保 9 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公 18,950 连带责任担保 抵押商业房
2022/10/19 12 个月 否 否
司 产
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2021/3/26 5,736 连带责任担保 12 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团有限责任公
2020/2/20 30,000 连带责任担保 60 个月 否 否
司
南通市康民全预制构件有限公司 2023/4/14 5,000 连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/3/13 20,000 连带责任担保 24 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2022/4/13 20,000 连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/1/19 13,100 连带责任担保 12 个月 否 否
/
常熟市信弘贸易有限公司 2022/1/15 7,500 连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
土地抵押
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 2021/9/11 51 连带责任担保 是 6 个月 否 否
镇江新区金港房地产开发经营有限
2021/5/13 2,318 连带责任担保 是 12 个月 否 否
公司
东阳市金色港湾房地产有限公司 2021/6/8 11,214 连带责任担保 是 18 个月 否 否
佛山锦毅置业有限责任公司 2021/7/28 43,886 连带责任担保 是 36 个月 否 否
湖州奥盛房地产开发有限公司 2021/6/22 7,854 连带责任担保 是 24 个月 否 否
嘉兴中南锦瑜置业有限公司 2020/12/9 4,090 连带责任担保 是 24 个月 否 否
宁波市锦富置业有限公司 2021/6/19 1,168 连带责任担保 是 12 个月 否 否
平阳锦城置业有限公司 2022/8/6 32,400 连带责任担保 股权质押 30 个月 否 否
上海中南锦时置业有限责任公司
（同时为非并表公司安徽省宁国市 2020/10/30 9,000 连带责任担保 24 个月 否 否
鸿鹰生态旅游发展有限责任公司提
供担保）
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限
2021/5/25 2,720 连带责任担保 是 36 个月 否 否
公司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限
2022/4/13 9,150 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限
2020/5/28 8,800 连带责任担保 是 36 个月 否 否
公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限 2020/12/4 1,156 连带责任担保 是 36 个月 否 否
公司
珠光集团椒江房地产有限公司 2020/8/5 1,966 连带责任担保 是 24 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2021/1/27 6,900 连带责任担保 是 36 个月 否 否
抵押在建工
江苏锦翠房地产有限公司 2021/12/30 8,039 连带责任担保 36 个月 否 否
程
广西锦驰置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
股权质押/
南通中南新世界中心开发有限公司 2022/10/27 120,776 连带责任担保 - 否 否
抵押
成都中南世纪房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
135
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
南充世纪城（中南）房地产开发有
连带责任担保 - 否 否
限责任公司
贵阳锦腾置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
昆明锦腾置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
南京昱庭房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
南京中南锦城房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
嘉兴市启悦置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
盐城中南世纪城房地产投资有限公
连带责任担保 - 否 否
司
青岛中南世纪城房地产业投资有限
连带责任担保 - 否 否
公司
苏州公望建设工程有限公司 连带责任担保 - 否 否
苏州锦虞置地有限公司 连带责任担保 - 否 否
重庆南佑房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
重庆锦腾房地产开发有限公司 连带责任担保 - 否 否
贵州锦荣置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
贵州锦盛置业有限公司 连带责任担保 - 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/4/29 35,630 连带责任担保 24 个月 否 否
江门嘉缘置业有限公司 2021/1/8 16,163 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
临沂星悦房地产开发有限公司 2020/9/16 10,763 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限
2019/12/10 7,900 连带责任担保 股权质押 84 个月 否 否
公司
南通海门中南新锦信房地产开发有
2021/4/15 54,029 连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
限公司
南通嘉望置业有限公司 2021/4/29 18,600 连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
淮安市尚锦置业有限公司 2021/11/13 2,010 连带责任担保 36 个月 否 否
淮安市盛悦置业有限公司 2021/5/13 18,735 连带责任担保 36 个月 否 否
淮南市兴南置业有限公司 2022/6/29 638 连带责任担保 是 6 个月 否 否
台州盛耀置业有限公司 2020/12/9 4,960 连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
上海纳铭国际贸易有限公司 2022/11/19 977,700 注2
2021/10/26 309 连带责任担保 12 个月 否 否
滨海中南建设发展有限公司 2022/7/21 188,636 连带责任担保 股权质押 215 个月 否 否
邯郸中南工程项目管理有限公司 2020/4/3 6,949 连带责任担保 180 个月 否 否
洛阳中洛城市建设有限公司 2020/3/11 109,190 连带责任担保 180 个月 否 否
南充中南建设发展有限公司 2022/12/17 21,996 连带责任担保 36 个月 否 否
宁波锦实投资有限公司 2019/5/9 182,271 连带责任担保 164 个月 否 否
滕州共信建设发展有限公司 2020/2/29 49,895 连带责任担保 144 个月 否 否
徐州中南建设发展有限公司 2020/2/28 77,900 连带责任担保 156 个月 否 否
郑州经中工程管理有限公司 2021/1/27 27,891 连带责任担保 180 个月 否 否
抵押商业房
南通市中南建工设备安装有限公司 2022/7/21 18,000 连带责任担保 36 个月 否 否
产
抵押商业房
南通市中南建工设备安装有限公司 2022/10/28 6,000 连带责任担保 12 个月 否 否
产
136
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 0报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 173,595
报告期末已审批的对子公司担保额度合计
3,723,798报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 3,565,173
（B3）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 0报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 473,952
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 4,660,441报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 4,121,551
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 285.70%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额
3,408,251
（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 2739996
上述三项担保金额合计（D+E+F） 4,121,551
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可能承担
无
连带清偿责任的情况说明
违反规定程序对外提供担保的说明 无
（4）关键管理人员薪酬
项目 本 期发生额（万元） 上 期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 1,197.86 2,003.71
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
应收账款 阜南中南新路投资有限责任公司 184,996,198.74 237,940,275.74
应收账款 苏州中南中心投资建设有限公司 104,280,447.34 87,310,456.40
应收账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 47,438,521.77 31,920,036.18
应收账款 武汉航石置业有限公司 36,263,768.14 30,626,656.38
应收账款 南宁景信置业有限公司 28,353,925.11 24,303,925.11
应收账款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 22,953,221.44 564,507.59
应收账款 余姚金捷房地产发展有限公司 19,704,652.23 18,996,082.95
应收账款 东台锦腾置业有限公司 16,967,971.64 16,967,971.64
应收账款 诸暨璟铭房地产有限公司 14,651,412.73 15,274,994.09
应收账款 绵阳中南金石置业有限公司 11,264,553.88 11,064,553.88
应收账款 河南闽创实业有限公司 10,891,470.56 4,415,519.46
应收账款 昆明锦石运营管理有限公司 9,773,017.16 131,036.00
137
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
应收账款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 9,283,109.13 8,914,893.00
应收账款 沈阳中南金石产业园运营管理有限公司 8,903,731.05 3,119,531.82
应收账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 8,082,368.84 8,127,368.84
应收账款 肇庆市端州区泓石置业有限公司 7,468,959.26 7,468,959.26
应收账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 6,723,689.04 7,126,480.24
应收账款 合肥中南高科锦和产业园运营管理有限公司 6,454,850.07 4,675,091.29
应收账款 苏州开平房地产开发有限公司 6,439,390.04 6,320,772.08
应收账款 上海绿地奉瑞置业有限公司 6,144,010.88 4,000,000.00
应收账款 商丘海玥置业有限公司 6,089,834.15 6,089,834.15
应收账款 南通灵源电力设备有限公司 5,408,000.00 5,408,000.00
应收账款 海门锦嘉置业有限公司 5,161,394.98 5,161,394.98
应收账款 固安锦邑房地产开发有限公司 5,007,573.67 9,273,904.41
应收账款 海门锦邦置业有限公司 4,951,472.75 4,951,472.75
应收账款 河北锦铭房地产开发有限公司 4,707,653.28 4,707,653.28
应收账款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 3,910,206.20 3,559,301.70
应收账款 上海锦启科技有限公司 3,780,660.54 3,780,660.54
应收账款 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 3,667,677.60 3,637,677.60
应收账款 杭州中璟邦达置业有限公司 3,496,979.40 3,371,663.63
应收账款 徐州梁恒置业有限公司 3,495,982.67 3,495,982.67
应收账款 烟台锦辰房地产开发有限公司 3,468,678.26 2,409,273.26
应收账款 威海德发房地产开发有限公司 3,453,851.20 2,696,875.00
应收账款 南通锦拓置业有限公司 3,358,358.30 3,358,358.30
应收账款 江苏摩界体育文化传播有限公司 3,044,610.70 3,200,000.00
应收账款 湖州新城亿瑞房地产开发有限公司 2,926,711.65 2,926,711.65
应收账款 漳州中南高科产业园管理有限公司 2,925,781.09 2,925,781.09
应收账款 南通荣石车创汽车科技有限公司 2,919,734.15 2,268,813.15
应收账款 南京车创智能科技有限公司 2,297,130.04 2,899,044.14
应收账款 金华锦海置业有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00
应收账款 西安源恩置业有限公司 1,747,461.46 1,341,828.25
应收账款 青岛中南锦程房地产有限公司 1,506,992.96 1,306,992.96
应收账款 湘潭金石置业有限公司 1,482,997.96 1,482,997.96
应收账款 南京锦凡置业有限公司 1,466,309.08 1,466,309.08
应收账款 南通万鹏房地产有限公司 1,330,879.50 4,113,474.67
138
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
应收账款 合肥中南锦顺产业园运营管理有限公司 968,289.57 2,086,816.42
应收账款 南通市鼎熹置业有限公司 91,014.58 91,014.58
应收账款 成都昀泽房地产开发有限公司 - 4,584,935.17
应收账款 南京市启洲房地产开发有限公司 - -
应收账款 绍兴锦嘉置业有限公司 - -
应收账款 佛山昱辰房地产开发有限公司 - -
应收账款 其他关联方零星应收账款 77,242,911.86 60,814,571.38
预付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 848,075,089.99 735,724,992.71
预付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 68,839,701.04 62,152,899.42
预付账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 36,623,432.25 30,229,847.34
预付账款 江苏中南物业服务有限公司 20,648,113.79 20,694,282.79
预付账款 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 9,197,037.00 9,197,037.00
预付账款 海门中南国际置业顾问有限公司 8,973,935.29 8,973,935.29
预付账款 上海中南汉堃项目管理有限公司 6,798,130.00 6,798,130.00
预付账款 南通海门区中南物业管理有限公司 5,303,458.81 5,303,458.81
预付账款 江苏锦上电力科技有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
预付账款 其他关联方零星预付账款 25,263,891.16 18,277,047.15
其他应收款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 1,460,160,766.00 1,458,800,766.00
其他应收款 南宁景信置业有限公司 1,316,440,669.97 1,281,772,720.91
其他应收款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 678,035,866.98 678,035,866.98
其他应收款 温州恒志置业有限公司 670,026,930.42 670,026,930.42
其他应收款 烟台鑫元房地产开发有限公司 660,801,144.07 660,801,144.07
其他应收款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 592,018,904.62 609,840,904.62
其他应收款 儋州润捷房地产开发有限公司 501,120,359.22 499,793,274.47
其他应收款 徐州祥恒置业有限公司 497,588,499.03 497,588,499.03
其他应收款 深圳市宝昱投资有限公司 481,350,232.81 481,350,232.81
其他应收款 烟台沐源置业有限公司 475,795,727.22 476,141,753.82
其他应收款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 415,590,688.44 415,522,283.91
其他应收款 成都世纪中南房地产开发有限公司 412,006,703.97 412,006,703.97
其他应收款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 408,421,522.22 403,104,953.65
其他应收款 湘潭长厦锦城房地产开发有限公司 385,861,009.30 385,861,009.30
其他应收款 佛山市南海区金玖房地产开发有限公司 375,532,000.00 375,532,000.00
其他应收款 重庆南唐府房地产开发有限公司 349,022,232.74 278,930,146.40
139
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 甘肃秦地置业有限公司 335,000,000.00 335,000,000.00
其他应收款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 333,701,612.30 338,117,124.97
其他应收款 武汉金诚企业管理咨询有限公司 325,533,633.33 325,533,633.33
其他应收款 南京市启洲房地产开发有限公司 321,190,000.00 321,190,000.00
其他应收款 海门锦融房地产开发有限公司 311,412,650.00 311,412,650.00
其他应收款 广西润凯置业有限公司 303,270,895.99 303,270,895.99
其他应收款 云南九泽酒店开发管理有限公司 286,820,000.00 286,820,000.00
其他应收款 张家港锦裕置地有限公司 276,020,022.00 276,020,022.00
其他应收款 台州卓舜房地产开发有限公司 273,474,300.00 273,474,300.00
其他应收款 西安杰宁置业有限公司 271,967,035.35 271,456,585.87
其他应收款 华晟地产开发（深圳）有限公司 264,009,875.07 264,009,875.07
其他应收款 江苏太云生态农业发展有限公司 263,860,579.42 263,860,579.42
其他应收款 西安莱兴置业有限公司 258,229,215.00 258,229,215.00
其他应收款 西安源恩置业有限公司 255,677,820.46 208,380,320.44
其他应收款 温州景容置业有限公司 227,634,165.00 227,634,165.00
其他应收款 芜湖荣众房地产开发有限公司 224,633,280.00 224,633,280.00
其他应收款 张家港锦昌企业管理有限公司 215,346,025.73 215,346,025.73
其他应收款 沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 203,286,348.64 203,286,348.64
其他应收款 中南控股集团有限公司 187,237,898.99 2,167,722.22
其他应收款 上海绿地奉瑞置业有限公司 180,450,668.29 180,450,668.29
其他应收款 深圳市金中盛投资有限公司 178,684,622.75 178,684,622.75
其他应收款 连云港华玺房地产有限公司 177,217,324.87 177,217,324.87
其他应收款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 170,646,407.85 169,971,407.85
其他应收款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 163,739,726.85 163,739,726.85
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限责任公
其他应收款 159,606,399.19 154,541,119.17
司
其他应收款 江苏通垚置业有限公司 141,959,122.50 141,959,122.50
其他应收款 扬州颐诚置业有限公司 138,704,497.81 138,704,497.81
其他应收款 杭州惠眼投资管理有限公司 136,075,000.00 136,075,000.00
其他应收款 烟台锦辰房地产开发有限公司 135,876,031.93 136,136,112.95
其他应收款 淄博锦城房地产开发有限公司 128,184,055.89 126,719,069.38
其他应收款 开封晖达中南置业有限公司 126,206,859.77 126,206,859.77
其他应收款 深圳中洲涪达投资有限公司 123,857,098.42 123,857,098.42
140
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 平湖市鸿正房地产开发有限公司 112,612,000.00 127,912,000.00
其他应收款 诸暨璟铭房地产有限公司 109,990,782.18 134,982,143.34
其他应收款 南通利兴华建材有限公司 108,112,863.48 107,462,863.48
其他应收款 许昌市昱恒房地产开发有限公司 106,901,760.40 106,899,730.40
其他应收款 绍兴锦嘉置业有限公司 102,788,320.28 102,984,689.52
其他应收款 威海德发房地产开发有限公司 102,111,442.00 102,105,912.00
其他应收款 南京中南融创置业有限公司 99,485,114.86 113,616,510.86
其他应收款 绍兴锦月置业有限公司 98,529,131.39 107,384,261.64
其他应收款 南通弘晏房地产有限公司 95,370,000.00 95,370,000.00
其他应收款 海门锦腾置业有限公司 94,571,815.92 50,649,376.27
其他应收款 盐城港达房地产开发有限公司 90,387,462.05 130,773,435.61
其他应收款 杭州驭宇置业有限公司 86,183,150.00 86,183,150.00
其他应收款 佛山雅旭房地产开发有限公司 85,265,014.72 85,265,014.72
其他应收款 西安卓益泽置业有限公司 84,183,791.70 121,431,800.00
其他应收款 金华锦海置业有限公司 80,343,474.00 80,343,474.00
其他应收款 苏州开平房地产开发有限公司 69,416,535.00 69,416,535.00
其他应收款 南充嘉梁置业有限公司 68,679,948.25 68,679,948.25
其他应收款 南充敬恒房地产开发有限公司 67,803,427.40 67,803,017.00
其他应收款 淮安世海房地产开发有限公司 62,715,871.00 62,715,871.00
其他应收款 嘉兴市锦湖房地产开发有限公司 62,150,000.00 50,250,000.00
其他应收款 北京城建中南土木工程集团有限公司 61,495,753.92 8,710,738.15
其他应收款 惠州市嘉霖柏豪房地产开发有限公司 60,000,000.00 60,000,000.00
其他应收款 杭州昌益商务信息咨询有限公司 58,650,000.00 58,650,000.00
其他应收款 江苏锦泽置业有限公司 55,951,446.00 27,323,833.82
其他应收款 宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限公司 53,320,469.00 53,320,469.00
其他应收款 阜南中南新路投资有限责任公司 52,944,077.00 -
其他应收款 成都平大机械有限公司 52,733,845.06 67,971,903.33
其他应收款 南通中南商业发展有限公司 47,412,750.62 37,699,093.38
其他应收款 上海锦泾置业有限公司 47,077,220.44 47,077,220.44
其他应收款 佛山市顺德区金昇房地产开发有限公司 46,868,000.00 47,148,000.00
其他应收款 天津骏友房地产信息咨询有限公司 44,612,704.97 44,612,704.97
其他应收款 苏州致哲房地产开发有限公司 44,002,352.36 44,002,352.36
其他应收款 杭州锦弘企业管理咨询有限公司 42,860,073.04 42,860,073.04
141
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 平嘉（深圳）投资有限公司 41,294,000.00 41,294,000.00
其他应收款 杭州圆盛企业管理有限责任公司 39,865,500.00 39,865,500.00
其他应收款 海宁鸿翔锦元置业有限公司 39,477,200.00 39,477,200.00
其他应收款 达州锦华达房地产开发有限责任公司 39,297,033.33 39,297,033.33
其他应收款 南通卓煜房地产开发有限公司 38,265,724.20 38,265,724.20
其他应收款 淮南嘉华房地产开发有限公司 38,140,583.80 38,031,847.01
其他应收款 平熙（深圳）投资有限公司 37,967,000.00 37,967,000.00
其他应收款 昆山蓝溪房产开发有限公司 37,073,280.00 37,073,280.00
其他应收款 达州达开房地产开发有限公司 36,993,047.07 35,530,000.00
其他应收款 沈阳金辰企业管理有限公司 36,132,513.14 38,582,513.14
其他应收款 镇江恒润房地产开发有限公司 34,202,983.00 34,202,983.00
其他应收款 南京梁祥置业有限公司 33,826,844.50 33,826,844.50
其他应收款 沈阳中南美域企业管理咨询有限责任公司 33,270,978.33 29,167,120.41
其他应收款 徐州颐宁置业有限公司 32,435,239.97 32,009,357.19
其他应收款 江苏中南物业服务有限公司 32,286,870.03 32,284,427.81
其他应收款 余姚金捷房地产发展有限公司 28,139,570.04 28,139,570.04
其他应收款 上海南尚置业有限公司 26,214,971.39 26,214,971.39
其他应收款 重庆万涪达置业有限公司 26,211,100.00 26,099,200.00
其他应收款 杭州德全置业有限公司 25,064,839.27 24,756,683.00
其他应收款 上海爵叙置业有限公司 24,377,997.78 24,377,997.78
其他应收款 杭州嘉正置业有限公司 24,265,666.00 24,505,666.00
其他应收款 佛山昱辰房地产开发有限公司 21,917,337.76 21,917,337.76
其他应收款 邹城市锦尚置业有限公司 18,771,580.27 18,578,984.27
其他应收款 邯郸市锦光房地产开发有限公司 18,604,196.06 18,604,196.06
其他应收款 天水锦之跃置业有限公司 16,646,446.13 19,775,035.41
其他应收款 商丘育华置业有限公司 14,700,000.00 14,700,000.00
其他应收款 海门中南国际置业顾问有限公司 13,738,862.36 13,738,862.36
其他应收款 深圳常兰企业管理合伙企业（有限合伙） 12,428,571.44 12,428,571.44
其他应收款 杭州水胜鑫房地产开发有限公司 12,422,256.00 96,722,256.00
其他应收款 常州锦麟科技产业园管理有限公司 12,000,000.00 -
其他应收款 温州玉茂置业有限公司 11,797,000.00 11,797,000.00
其他应收款 重庆南唐府房地产开发有限公司蔡家分公司 10,971,729.00 -
其他应收款 诸暨璟石置业有限公司 10,523,793.96 10,523,793.96
142
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应收款 南通建秀咨询管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
其他应收款 嘉兴市嘉南置业有限公司 6,666,709.34 6,666,709.34
其他应收款 上海中南金石实业（集团）有限公司 6,310,809.00 70,109.00
其他应收款 淮安昱成房地产开发有限公司 6,037,466.16 341,030.00
其他应收款 淮安市锦熙置业有限公司 3,827,495.69 800,000.00
其他应收款 江门市新会区锦荣置业有限公司 2,592,855.00 -
其他应收款 杭州毓城企业管理有限公司 2,466,509.85 39,096,509.85
其他应收款 南通市益浩商务发展有限公司 2,424,094.58 -
其他应收款 常州唐盛房地产有限公司 2,375,673.58 -
其他应收款 佛山市高明区锦实置业有限公司 1,694,431.00 400,000.00
其他应收款 江苏摩界体育文化传播有限公司 1,228,683.07 -
其他应收款 南京锦凡置业有限公司 1,117,892.00 10,000.00
其他应收款 江苏中南建设装饰集团有限公司 663,368.72 -
其他应收款 海门锦邦置业有限公司 349,674.57 -
其他应收款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 258,879.72 258,879.72
其他应收款 南通昊晟建设工程质量检测有限公司 95,813.91 1,461,270.76
其他应收款 常州市宏禾置业有限公司 85,685.62 -
其他应收款 江苏中南锦程工程咨询有限公司 69,830.18 -
其他应收款 江西京赣稠溪旅游开发有限公司 48,548.72 48,548.72
其他应收款 南京中南谷信息科技有限公司 31,900.00 31,900.00
其他应收款 梅州中南昱晟房地产开发有限公司 24,831.28 24,831.28
其他应收款 南通飞宇电器设备有限公司 11,423.00 -
其他应收款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 850.02 850.02
其他应收款 其他关联方零星其他应收款 159,654,307.04 98,921,035.02
合同资产 苏州中南中心投资建设有限公司 317,890,182.75 386,689,424.64
合同资产 商丘海玥置业有限公司 140,880,545.71 140,880,545.71
合同资产 南通荣石车创汽车科技有限公司 136,515,913.58 117,208,596.08
合同资产 商丘瑞海置业有限公司 110,476,671.13 110,039,382.77
合同资产 江苏海门中南新农村建设发展有限公司 106,313,677.13 100,616,372.67
合同资产 淮安昱成房地产开发有限公司 76,528,670.30 78,272,328.86
合同资产 南京市启洲房地产开发有限公司 76,189,844.40 56,774,032.93
合同资产 上海中南汉堃项目管理有限公司 59,600,128.27 17,734,060.75
合同资产 淮安市锦熙置业有限公司 58,775,702.51 53,699,298.84
143
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
合同资产 西安源恩置业有限公司 55,829,209.30 69,242,805.05
合同资产 武汉航石置业有限公司 53,491,854.72 39,344,049.79
合同资产 徐州梁恒置业有限公司 51,846,976.69 37,556,504.50
合同资产 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 49,751,619.29 51,800,234.45
合同资产 东台锦腾置业有限公司 45,424,013.68 54,577,235.04
合同资产 佛山市高明区锦实置业有限公司 40,368,515.32 29,667,038.93
合同资产 漳州中南高科产业园管理有限公司 34,520,351.09 39,958,102.39
合同资产 南通锦拓置业有限公司 34,256,126.08 26,732,479.23
合同资产 三河锦石房地产开发有限公司 33,663,713.09 33,663,713.09
合同资产 南通市鼎熹置业有限公司 31,037,342.87 18,874,854.97
合同资产 海门锦嘉置业有限公司 28,902,871.00 28,902,871.00
合同资产 湘潭金石置业有限公司 27,828,783.84 27,828,783.84
合同资产 昆明锦石运营管理有限公司 26,739,581.56 40,398,522.81
合同资产 徐州锦熙房地产开发有限公司 25,982,932.03 19,414,009.75
合同资产 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 22,004,134.30 8,272,064.17
合同资产 永清县锦富科技发展有限公司 21,575,162.08 17,753,779.56
合同资产 海门锦腾置业有限公司 21,547,835.15 26,524,335.15
合同资产 苏州开平房地产开发有限公司 20,661,597.14 20,661,597.14
合同资产 北京城建中南土木工程集团有限公司 19,096,730.46 29,370,808.51
合同资产 南宁景信置业有限公司 16,606,001.77 16,350,838.29
合同资产 合肥中南高科锦和产业园运营管理有限公司 15,551,212.58 6,909,291.93
合同资产 河北锦铭房地产开发有限公司 13,602,148.01 12,934,421.13
合同资产 固安锦邑房地产开发有限公司 12,961,806.11 11,518,780.50
合同资产 嘉兴市嘉南置业有限公司 12,351,960.95 12,351,960.95
合同资产 中南控股集团有限公司 10,915,224.67 8,475,544.39
合同资产 南京锦凡置业有限公司 9,812,031.10 9,812,031.10
合同资产 常熟冠城宏翔房地产有限公司 9,009,775.59 9,009,775.59
合同资产 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 8,548,072.05 8,548,072.05
合同资产 杭州中璟邦达置业有限公司 7,804,457.37 7,804,457.37
合同资产 南充敬恒房地产开发有限公司 7,630,961.19 13,736,382.48
合同资产 海门锦邦置业有限公司 7,372,076.06 7,372,076.06
合同资产 上海锦启科技有限公司 6,743,038.44 6,743,038.44
合同资产 常熟航石企业管理有限公司 5,896,436.36 5,896,436.36
144
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项目名称 关联方 2023.6.30 2022.12.31
合同资产 余姚金捷房地产发展有限公司 5,885,000.00 5,885,000.00
合同资产 肇庆市端州区泓石置业有限公司 3,868,940.72 9,849,651.51
合同资产 河南闽创实业有限公司 3,296,197.99 14,762,386.85
合同资产 佛山昱辰房地产开发有限公司 987,282.14 2,730,432.62
合同资产 绵阳中南金石置业有限公司 855,332.00 855,332.00
合同资产 重庆南唐府房地产开发有限公司 - 13,222,609.54
合同资产 南通市碧桂园城东置业有限公司 - -
合同资产 其他关联方零星合同资产 51,704,383.94 61,174,327.31
应收股利 南通锦恒置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
应收股利 南通市碧桂园新区置业有限公司 91,800,000.00 91,800,000.00
应收股利 宁波菩石置业有限公司 47,360,000.00 47,360,000.00
应收股利 苏州中锐嘉总置业有限公司 18,150,000.00 18,150,000.00
应收股利 海门锦嘉置业有限公司 14,156,864.68 14,156,864.68
应收票据 南通荣石车创汽车科技有限公司 8,366,523.74 9,010,000.00
应收票据 南宁景信置业有限公司 4,172,928.74 4,172,928.74
应收票据 绵阳中南金石置业有限公司 3,187,890.00 200,000.00
应收票据 徐州梁恒置业有限公司 2,892,003.79 3,280,260.50
应收票据 昆明锦石运营管理有限公司 2,443,980.38 4,814,060.88
应收票据 苏州中南中心投资建设有限公司 2,200,000.00 2,200,000.00
应收票据 武汉航石置业有限公司 1,300,000.00 4,130,984.78
应收票据 佛山市高明区锦实置业有限公司 1,055,000.00 1,732,902.00
应收票据 湘潭金石置业有限公司 700,000.00 3,141,696.22
应收票据 重庆航石实业有限公司 600,000.00 -
应收票据 江苏中南建设装饰集团有限公司 475,365.94 475,365.94
应收票据 北京城建中南土木工程集团有限公司 350,000.00 2,790,000.00
应收票据 重庆南唐府房地产开发有限公司 67,677.91 67,677.91
应收票据 徐州锦熙房地产开发有限公司 - 1,309,556.00
应收票据 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 - 500,000.00
应收票据 其他关联方零星应收票据 3,816,798.33 22,732,394.24
（2）应付关联方款项
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 南宁景信置业有限公司 1,363,500,400.86 1,363,500,400.86
145
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 海门锦邦置业有限公司 1,191,429,324.01 1,191,521,427.99
其他应付款 烟台沐源置业有限公司 875,051,382.16 875,060,166.16
其他应付款 西安源恩置业有限公司 835,248,676.91 835,248,676.91
其他应付款 苏州昌尊置业有限公司 797,772,763.18 797,772,763.18
其他应付款 商丘老街坊置业有限公司 717,327,500.00 717,327,500.00
其他应付款 南通海睿置业有限公司 694,257,210.50 695,319,410.50
其他应付款 苏州开平房地产开发有限公司 634,032,986.34 634,182,986.34
其他应付款 烟台锦辰房地产开发有限公司 502,862,965.50 503,412,154.28
其他应付款 潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 500,116,789.03 491,878,094.76
其他应付款 南通华璞置业有限公司 442,518,298.58 441,735,453.61
其他应付款 潍坊市中南锦城房地产开发有限公司 433,910,442.35 433,647,173.60
其他应付款 淄博锦城房地产开发有限公司 382,568,425.34 382,343,269.66
其他应付款 福州庆南唐茂房地产开发有限公司 372,960,049.40 372,960,049.40
其他应付款 宁波世茂悦盈置业有限公司 357,618,443.00 357,618,443.00
其他应付款 台州卓舜房地产开发有限公司 355,974,300.00 355,974,300.00
其他应付款 常熟中置房地产有限公司 347,338,250.00 347,338,250.00
其他应付款 南通君之地置业有限公司 326,462,568.43 326,462,568.43
其他应付款 沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 325,042,813.43 325,042,813.43
其他应付款 北京城建中南土木工程集团有限公司 309,548,384.27 171,219,616.70
其他应付款 南京市启洲房地产开发有限公司 296,939,320.00 301,788,000.00
其他应付款 太仓彤光房地产开发有限公司 295,698,330.26 295,698,330.26
其他应付款 绍兴锦嘉置业有限公司 291,470,610.91 289,283,715.39
其他应付款 湖州锦驭置业有限公司 288,000,000.00 288,000,000.00
其他应付款 徐州颐宁置业有限公司 261,930,208.33 271,930,208.33
其他应付款 如皋锦瑞置业有限公司 239,522,483.35 239,524,186.35
其他应付款 常州唐盛房地产有限公司 230,652,977.01 230,674,677.01
其他应付款 徐州锦川房地产开发有限公司 215,525,945.00 215,525,945.00
其他应付款 成都世纪中南房地产开发有限公司 211,413,818.71 211,413,818.71
其他应付款 海门锦腾置业有限公司 209,688,556.08 203,722,127.08
其他应付款 徐州鑫众房地产开发有限公司 206,112,361.43 206,112,361.43
其他应付款 上海中南菩悦企业发展有限公司 204,797,446.38 204,798,099.16
其他应付款 温州景容置业有限公司 203,418,444.92 201,509,054.90
其他应付款 南通锦恒置业有限公司 201,211,355.40 201,211,355.40
其他应付款 诸暨瑞鲲房地产有限公司 197,760,084.42 105,913,944.62
其他应付款 成都昀泽房地产开发有限公司 193,655,130.04 198,409,927.68
其他应付款 沈阳地铁昱瑞项目管理有限公司 189,494,818.06 209,753,923.37
其他应付款 威海德发房地产开发有限公司 189,331,011.62 173,840,454.20
其他应付款 张家港智茂置业有限公司 186,660,000.00 186,660,000.00
146
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 徐州锦熙房地产开发有限公司 177,168,524.00 198,058,524.00
其他应付款 杭州腾扬企业管理有限公司 172,884,725.00 172,884,725.00
其他应付款 邯郸市锦光房地产开发有限公司 163,945,139.90 167,287,207.28
其他应付款 徐州骏茂房地产开发有限公司 161,387,419.67 161,387,419.67
其他应付款 余姚锦好置业有限公司 158,451,599.87 158,451,599.87
其他应付款 开封晖达中南置业有限公司 153,169,095.90 153,164,245.90
其他应付款 淮安亿鸿房地产开发有限公司 147,731,015.99 147,731,015.99
其他应付款 海门锦嘉置业有限公司 137,093,807.48 137,093,807.48
其他应付款 南通海麓置业有限公司 135,216,011.89 135,216,011.89
其他应付款 南通欣和置业有限公司 134,881,814.81 159,733,316.65
其他应付款 南通港华置业有限公司 133,175,805.06 135,223,805.06
其他应付款 中南控股集团有限公司 129,119,900.84 37,397,143.05
其他应付款 淮安市恒淮房地产开发有限公司 128,145,774.24 116,595,774.24
其他应付款 太仓市敏骏房地产开发有限公司 125,087,891.18 120,137,891.18
其他应付款 南通弘晏房地产有限公司 121,873,005.93 217,243,005.93
其他应付款 诸暨璟汇房地产有限公司 112,433,056.24 117,810,887.45
其他应付款 南通锦拓置业有限公司 112,353,169.37 110,162,917.37
其他应付款 上海励治房地产开发有限公司 111,300,000.00 111,300,000.00
其他应付款 张家港弘甲房地产开发有限公司 110,348,000.00 110,348,000.00
其他应付款 南通市碧桂园新区置业有限公司 109,456,900.00 109,456,900.00
其他应付款 瑞安市新城亿弘房地产开发有限公司 109,050,000.00 109,050,000.00
其他应付款 镇江虹孚置业有限公司 107,740,000.00 107,740,000.00
其他应付款 杭州惠眼投资管理有限公司 106,920,528.67 106,920,528.67
其他应付款 慈溪星坤置业有限公司 105,608,258.25 105,608,258.25
其他应付款 诸暨璟铭房地产有限公司 101,521,087.90 388,537,488.96
其他应付款 淮安市锦熙置业有限公司 99,866,995.00 109,866,995.00
其他应付款 嘉兴卓达房地产开发有限公司 98,000,000.00 92,000,000.00
其他应付款 常熟中南香缇苑房地产有限公司 95,344,007.90 95,344,007.90
其他应付款 淮安世海房地产开发有限公司 94,793,793.66 94,793,793.66
其他应付款 南通市华昌房地产有限公司 94,690,000.00 48,790,000.00
其他应付款 徐州颐居置业有限公司 94,500,000.00 94,500,000.00
其他应付款 诸暨祥生弘宜置业有限公司 92,724,213.00 57,724,213.00
其他应付款 南通暄玺房地产有限公司 92,000,047.21 25,000,047.21
其他应付款 常熟万中城房地产有限公司 90,775,528.74 90,775,528.74
其他应付款 张家港锦裕置地有限公司 86,002,237.07 68,137,832.28
其他应付款 淮安市和锦置业有限公司 85,238,384.74 83,436,384.74
其他应付款 宁波永姚置业有限公司 84,549,154.63 84,549,154.63
其他应付款 东台锦腾置业有限公司 80,071,255.90 76,527,837.68
147
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 宁波奉化源都企业管理有限公司 79,244,715.02 78,584,715.02
其他应付款 南通市通州区双恒置业有限公司 73,248,000.00 73,248,000.00
其他应付款 杭州昌益商务信息咨询有限公司 72,350,000.00 72,350,000.00
其他应付款 南通万鹏房地产有限公司 72,136,374.73 72,136,374.73
其他应付款 杭州圆盛企业管理有限责任公司 70,748,694.96 70,748,694.96
其他应付款 张家港科茂置业有限公司 70,000,000.00 70,000,000.00
其他应付款 温州保祥置业有限公司 67,865,047.50 67,865,047.50
其他应付款 邳州珍宝岛房地产有限公司 65,500,000.00 62,500,000.00
其他应付款 海宁鸿翔锦元置业有限公司 62,816,425.00 62,116,425.00
其他应付款 重庆金潼达房地产开发有限公司 62,161,000.00 25,500,000.00
其他应付款 济宁中南英特力置业有限公司 60,760,697.44 60,760,697.44
其他应付款 上海苹齐实业有限公司 58,167,800.00 58,167,800.00
其他应付款 台州璟仑置业有限公司 57,946,819.00 57,946,819.00
其他应付款 太仓辉盛房地产开发有限公司 56,357,000.00 56,357,000.00
其他应付款 阜南中南新路投资有限责任公司 55,690,000.00 -
其他应付款 平度市中南锦宸房地产有限公司 55,047,828.53 55,047,828.53
其他应付款 海门中南国际置业顾问有限公司 55,008,592.73 55,008,592.73
其他应付款 重庆首铭房地产开发有限公司 54,032,623.15 54,032,623.15
其他应付款 绍兴驭远置业有限公司 54,000,000.00 54,000,000.00
其他应付款 中商投实业（溧阳）有限公司 53,800,000.00 50,000,000.00
其他应付款 南通利兴华建材有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
其他应付款 宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有限公司 48,281,080.86 48,281,080.86
其他应付款 邳州锦道房地产开发有限公司 47,729,029.40 47,729,029.40
其他应付款 上海中南汉堃项目管理有限公司 47,546,219.90 8,602,042.90
其他应付款 杭州驭宇置业有限公司 47,280,000.00 47,280,000.00
其他应付款 青岛长喜股权投资合伙企业（有限合伙） 47,266,470.51 47,266,470.51
其他应付款 常熟峰达房地产开发有限公司 44,878,684.00 44,878,684.00
其他应付款 扬州颐诚置业有限公司 43,582,294.50 43,582,294.50
其他应付款 张家港全塘置业有限公司 43,037,600.10 43,037,600.10
其他应付款 云南嘉逊房地产开发有限公司 41,886,259.85 131,886,259.85
其他应付款 如东港达置业有限公司 39,545,056.67 72,865,056.67
其他应付款 梅州中南昱晟房地产开发有限公司 38,666,700.00 38,666,700.00
其他应付款 淮安昱成房地产开发有限公司 38,598,836.16 38,598,836.16
其他应付款 青岛中南锦程房地产有限公司 38,054,810.63 34,913,786.23
其他应付款 嘉兴市嘉南置业有限公司 36,892,537.77 36,892,537.77
其他应付款 宁波杭州湾新区海阁置业有限公司 36,000,000.00 36,000,000.00
其他应付款 南通锦隆置业有限公司 35,476,393.52 8,999,993.52
其他应付款 儋州润捷房地产开发有限公司 32,750,000.00 32,750,000.00
148
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 青岛中梁宏置业有限公司 32,656,085.52 32,656,085.52
其他应付款 天津新友置业有限公司 32,026,500.00 32,026,500.00
其他应付款 镇江颐润中南置业公司 31,961,378.41 31,961,378.41
其他应付款 邹城市锦尚置业有限公司 30,145,705.96 30,152,605.52
其他应付款 如东港瑞置业有限公司 30,015,171.88 64,315,171.88
其他应付款 常熟市共筑房地产有限公司 30,000,034.33 30,000,034.33
其他应付款 南通市鼎熹置业有限公司 27,750,001.00 27,750,001.00
其他应付款 张家港当代青禾置业有限公司 26,875,986.00 26,875,986.00
其他应付款 武汉航石置业有限公司 26,854,504.81 3,407,604.00
其他应付款 安宁中南云璟房地产开发有限公司 25,585,576.13 25,617,900.00
其他应付款 镇江颐发房地产开发有限公司 25,433,587.23 42,466,540.70
其他应付款 慈溪恒坤置业有限公司 24,331,894.50 -
其他应付款 惠州路劲汇通文化旅游产业发展有限公司 23,543,958.70 23,543,958.70
其他应付款 南通市益浩商务发展有限公司 23,152,024.87 15,199,576.83
其他应付款 太仓市鑫珩房地产开发有限公司 23,054,280.00 23,054,280.00
其他应付款 常熟志诚房地产开发有限公司 23,040,510.00 23,040,510.00
其他应付款 淮南嘉华房地产开发有限公司 22,500,000.00 18,500,000.00
其他应付款 诸暨璟石置业有限公司 20,007,429.59 48,103,862.12
其他应付款 宁波盛锐房地产开发有限公司 18,750,000.00 18,750,000.00
其他应付款 南通华越置业有限公司 17,690,700.34 17,690,700.34
其他应付款 嘉兴锦启置业有限公司 17,094,260.33 12,504,260.33
其他应付款 江苏中南物业服务有限公司 16,514,733.76 11,273,114.36
其他应付款 南京中南融创置业有限公司 16,492,883.70 16,492,883.70
其他应付款 南通弘创置业有限公司 14,969,937.24 14,697,146.90
其他应付款 南通市锦洲置业有限公司 14,689,860.37 14,690,160.37
其他应付款 慈溪市崇桂房地产开发有限公司 14,121,338.71 14,121,338.71
其他应付款 嘉兴荣坤置业有限公司 13,990,382.71 13,990,382.71
其他应付款 宁波奉化花祺置业有限公司 13,530,000.00 13,530,000.00
其他应付款 常州市宏禾置业有限公司 13,277,947.00 2,802,720.00
其他应付款 沈阳金科骏达房地产开发有限公司 12,054,000.00 12,054,000.00
其他应付款 南通昊晟建设工程质量检测有限公司 12,046,180.57 11,828,536.08
其他应付款 上海爵叙置业有限公司 11,500,000.00 11,500,000.00
其他应付款 南通锦力置业有限公司 10,679,769.87 10,625,648.73
其他应付款 南通中南商业发展有限公司 10,346,671.30 14,030,034.53
其他应付款 余姚荣耀置业有限公司 7,873,931.70 7,873,931.70
其他应付款 佛山昱辰房地产开发有限公司 6,925,800.00 6,925,800.00
其他应付款 宁波光凯房地产开发有限公司 2,600,000.00 86,900,000.00
其他应付款 余姚荣恒置业有限公司 2,493,239.61 2,493,239.61
149
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
其他应付款 常熟冠城宏翔房地产有限公司 2,351,901.17 138,271,290.99
其他应付款 青岛中南物业管理有限公司 2,221,229.06 2,064,491.96
其他应付款 南京梁祥置业有限公司 1,971,710.40 29,649,728.50
其他应付款 镇江恒润房地产开发有限公司 1,950,000.00 10,239,320.00
其他应付款 海宁市金达工程管理有限公司 1,607,739.00 1,607,739.00
其他应付款 武汉中南锦悦房地产开发有限公司 200,000.00 200,000.00
其他应付款 成都辰攀置业有限公司 - 97,416,555.28
其他应付款 重庆南唐府房地产开发有限公司 - 59,514,320.88
其他应付款 余姚力铂置业有限公司 - 50,896,600.00
其他应付款 杭州富阳汇臻投资管理合伙企业（有限合伙） - 20,000,000.00
其他应付款 深圳力高鸿业信息咨询有限公司 - 14,021,318.85
其他应付款 南京锦安中垠房地产开发有限公司 - 7,822,000.00
其他应付款 绍兴垄越房地产开发有限公司 - -
其他应付款 余姚金捷房地产发展有限公司 - -
其他应付款 西安杰宁置业有限公司 - -
其他应付款 海门市海康置业有限公司 - -
其他应付款 南通市碧桂园城东置业有限公司 - -
其他应付款 杭州德全置业有限公司 - -
其他应付款 慈溪市金桂置业有限公司 - -
其他应付款 海门市鼎熹置业有限公司 - -
其他应付款 其他关联方零星其他应付款 317,578,909.19 110,224,495.86
应付账款 江苏中南建设装饰集团有限公司 231,519,542.63 108,921,256.32
应付账款 北京城建中南土木工程集团有限公司 203,467,478.40 236,344,370.74
应付账款 江苏中南物业服务有限公司 133,558,844.76 124,555,656.86
应付账款 中南昱购（上海）供应链科技有限公司 110,945,255.47 72,328,104.36
应付账款 南通市中南裕筑模板科技有限公司 55,150,124.69 52,314,801.35
应付账款 南通飞宇电器设备有限公司 45,181,194.87 52,191,279.65
应付账款 江苏锦上电力科技有限公司 36,888,407.56 53,332,562.98
应付账款 机施公司泰兴项目部 34,335,676.45 29,984,853.98
应付账款 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 21,298,694.75 69,594,645.32
应付账款 青岛中南物业管理有限公司 20,287,248.53 18,558,779.63
应付账款 江苏中南金属装饰工程有限公司 19,118,525.06 22,043,021.64
应付账款 南通市益浩商务发展有限公司 18,525,962.08 18,376,988.83
应付账款 海门中南国际置业顾问有限公司 18,307,701.82 15,904,318.31
应付账款 江苏环宇建筑设备制造有限公司 17,127,113.87 17,858,734.19
应付账款 中南控股集团有限公司 14,223,144.50 12,826,533.49
应付账款 中南城建（北京）机械施工有限公司 13,730,529.75 14,728,405.66
应付账款 江苏神宇集成房屋有限公司 8,392,600.97 8,234,089.43
150
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
应付账款 南通中南商业发展有限公司 6,335,022.63 9,237,403.59
应付账款 江苏中南锦程工程咨询有限公司 3,227,118.29 3,795,564.37
应付账款 其他关联方零星应付账款 41,042,270.42 30,567,850.44
预收账款 其他关联方零星预收账款 300,728.33 150,728.33
合同负债 北京城建中南土木工程集团有限公司 51,541,880.78 33,177,750.35
合同负债 徐州锦熙房地产开发有限公司 50,282,016.67 -
合同负债 南通荣石车创汽车科技有限公司 47,809,002.48 400,000.00
合同负债 淮安市锦熙置业有限公司 35,192,080.88 -
合同负债 淮安昱成房地产开发有限公司 34,609,745.94 -
合同负债 南京市启洲房地产开发有限公司 27,808,517.00 -
合同负债 三河锦石科技发展有限公司 19,295,860.59 -
合同负债 徐州梁恒置业有限公司 18,625,823.51 -
合同负债 佛山市高明区锦实置业有限公司 16,640,102.03 -
合同负债 武汉航石置业有限公司 15,761,365.62 -
合同负债 绵阳锦石涪鑫实业有限公司 15,728,138.00 -
合同负债 南通锦拓置业有限公司 14,091,966.08 6,584,747.23
合同负债 南通市鼎熹置业有限公司 11,684,689.73 -
合同负债 永清县锦富科技发展有限公司 10,455,736.42 -
合同负债 漳州中南高科产业园管理有限公司 10,340,523.69 -
合同负债 惠州市荣实投资有限公司 9,138,050.38 9,055,864.75
合同负债 南通灵源电力设备有限公司 5,900,000.00 5,412,844.04
合同负债 中南控股集团有限公司 2,150,000.00 6,182,938.95
合同负债 绵阳中南金石置业有限公司 - 17,749,140.36
合同负债 上海绿地奉瑞置业有限公司 - 15,476,294.80
合同负债 昆明锦石运营管理有限公司 - 9,280,690.67
合同负债 江苏中南建设装饰集团有限公司 - 150,000.00
合同负债 其他关联方零星合同负债 50,819,117.97 35,417,091.45
应付票据 北京城建中南土木工程集团有限公司 114,737,606.78 52,050,098.38
应付票据 南通海睿置业有限公司 69,000,000.00 69,000,000.00
应付票据 江苏中南建设装饰集团有限公司 40,744,656.14 42,321,428.98
应付票据 江苏锦上电力科技有限公司 17,422,998.60 36,785,410.31
应付票据 南通飞宇电器设备有限公司 9,996,540.30 8,244,777.37
应付票据 南通利兴华建材有限公司 9,281,722.86 13,590,610.68
应付票据 江苏中南金属装饰工程有限公司 8,902,852.61 10,862,821.54
应付票据 江苏中南木业有限公司 5,878,700.93 3,831,713.27
应付票据 江苏环宇建筑设备制造有限公司 3,716,582.33 8,146,930.43
应付票据 金丰环球装饰工程（天津）有限公司 2,667,667.85 2,559,119.22
应付票据 江苏中南物业服务有限公司 1,963,998.99 2,230,120.38
151
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
项 目名称 关 联方 2023.6.30 2022.12.31
应付票据 江苏中南锦程工程咨询有限公司 1,895,145.32 5,293,887.12
应付票据 常熟冠城宏翔房地产有限公司 1,354,005.28 1,354,005.28
应付票据 其他关联方零星应付票据 14,029,618.03 9,640,186.99
十一、股份支付：不适用
十二、承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在应披露的承诺事项。
152
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
2、或有事项
（1）公司存在的未决诉讼事项
1、重大诉讼仲裁事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的《关
于中南云锦有关诉讼情
2020 年 8 月 18 日、 况的公告》（2020-
2020 年 8 月 25 日、 163）、《2020 年半年
中南云锦（北京）房地产开发有限公 2021 年 4 月 27 日、 度报告》、《2020 年
司起诉北京密云经济开发区总公司、 2021 年 8 月 27 日、 度报告》、《2021 年
58,555 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
北京众智房地产开发有限公司、国邦 2021 年 9 月 8 日、 半年度报告》、《关于
京基（北京）房地产开发有限公司 2022 年 4 月 26 日、 中南云锦有关诉讼进展
2022 年 8 月 27 日和 情况的公告》、《2021
2023 年 4 月 25 日 年度报告》、《2022
年半年度报告》和
《2022 年度报告》
2、其他诉讼事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
2017 年 8 月 24 刊登于指定媒体的
日、2018 年 4 月 27 《2017 年半年度报告》、
日、2019 年 4 月 23 《 2017 年 度 报 告 》 、
日、2019 年 8 月 27 《 2018 年 度 报 告 》 、
张文华因建设工程施工合同纠纷起诉 日、2020 年 4 月 28 《2019 年半年度报告》、
2,000 否 再审中 未有结果 未到执行阶段 日、2020 年 8 月 25 《 2019 年 度 报 告 》 、
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
日、2021 年 4 月 27 《2020 年半年度报告》、
日、2021 年 8 月 27 《 2020 年 度 报 告 》 、
日、2022 年 4 月 26 《2021 年半年度报告》、
日、2022 年 8 月 27 《 2021 年 度 报 告 》 、
日和 2023 年 4 月 《2022 年半年度报告》
153
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
25 日 和《2022 年度报告》
2021 年 8 月 27 刊登于指定媒体的
公司诉唐山国际旅游岛管理委员会、 日、2022 年 4 月 26 《2021 年半年度报告》、
判决对方支付
唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限 56,996 否 已判决 执行中 日、2022 年 8 月 27 《 2021 年 度 报 告 》 、
4.97 亿元
公司 日和 2023 年 4 月 《2022 年半年度报告》
25 日 和《2022 年度报告》
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉河北鼎嘉琪房地产开发有限公司、
10,550 否 已撤诉 - -
恒大地产集团石家庄有限公司、恒大
地产集团有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都金尊房地产开发有限公司、恒 16,038 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
大地产集团成都有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
12,746 否 重审中 未有结果 未到执行阶段
诉济南贵达置业有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉营口市熊岳城市建设发展有限公 10,352 否 重审中 未有结果 未到执行阶段
司、营口经济技术开发区管理委员会
海生龙湖园（固安）房地产开发有限
公司、文昌中南房地产开发有限公司
50,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉海生房地产开发有限公司、杨海
丰、杨海红
海门市金新泰房地产开发有限公司、
杭州同灿企业管理咨询有限公司诉海
门市瑞德酒店管理有限公司、启东市 41,389 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
金新泰房地产开发有限公司、黄玉 、2022 年 8 月 27 刊登于指定媒体的、
兵、李秀兰 日和 2023 年 4 月 《2022 年半年度报告》
25 日 和《2022 年度报告》
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都市中顺城投投资有限公司、珠 14,219 否 已撤诉 - -
海市广融恒金弘泰投资发展合伙企业
154
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉成都市中顺城投投资有限公司、珠 11,433 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
海市广融恒金弘泰投资发展合伙企业
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
诉广饶县人民政府、山东兵圣孙武文 10,735 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
化旅游开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
13,241 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉安阳县住房和城乡建设局
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
12,900 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉河南瀚海港汇置业有限公司
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉南
通海门中南新锦信房地产开发有限公
司、南通中南海门中南世纪城房地产 56,492 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、江苏中南建设集团股
份有限公司
新余瀚宇碧江资产管理有限公司诉东 刊登于指定媒体的《关
2023 年 3 月 15 日
台中南锦悦置业有限公司、南通中南 于累计诉讼、仲裁情况
和 2023 年 4 月 25
新世界中心开发有限公司、江苏中南 30,814 否 一审中 未有结果 未到执行阶段 日 的公告》和《2022 年度
建设集团股份有限公司、海门中南世 报告》
纪城（香港）有限公司
佳邦建设集团有限公司诉惠州市嘉霖
10,381 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
智远房地产开发有限公司
北京中武利百文化体育发展有限公
司、佛山市高明区中武利百文化体育
有限公司、佛山利百泛澳文化体育管
12,425 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
理有限公司诉江苏中南建设集团股份
有限公司、佛山中武景熙置地有限公
司
中建二局第四建筑工程有限公司诉广
饶中南房地产有限公司、青岛锦拓房 13,237 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
155
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
万向信托股份公司诉台州盛耀置业有
限公司、宁波中沐置业有限公司、江 11,995 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
苏中南建设集团股份有限公司
广州金诺实业发展有限公司诉深圳中
南晏熙投资有限公司、中南控股集团
35,740 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、南通中南新世界中心开发
有限公司
平安信托有限责任公司诉唐山中南国
际旅游岛房地产投资开发有限公司、
南通鑫恒置业有限公司、广西唐迪投
资有限公司、广西润琅置业有限公
76,167 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、南通中南新世界中心开发有限公
司、广西锦铮置业有限公司、广西润
蓝置业有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司、陈锦石、陆亚行
中南绿洲（唐山）房地产开发有限公
50,322 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司诉唐山市自然资源和规划局
南通中南新世界中心开发有限公司诉
唐山市好运房地产开发有限公司、唐
28,287 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
山绿洲游乐有限公司、王秀超、鄢
丹、张彦鹏、孙建辉
公司诉北京中武利百文化体育发展有
限公司、佛山市高明区中武利百文化
10,176 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
体育有限公司、佛山利百泛澳文化体
育管理有限公司
二审调解对方
宁波锦培企业管理咨询有限公司诉桐
19,430 否 已调解 退还 1 亿元并 执行中
乡市恒翔置业有限公司
赔偿利息损失
杭州鼎松资产管理有限公司诉威海锦
判决支付
展置业有限公司、江苏中南建设集团
11,954 否 已判决 7947.27 万元 执行中
股份有限公司、镇江新区金港房地产
及相应违约金
开发经营有限公司
156
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
西安卓益泽置业有限公司诉陕西省西 返还土地出让
50,828 否 已调解 履行中
咸新区自然资源和规划局 金
深圳中南晏熙投资有限公司、江苏中
南建设集团股份有限公司诉深圳市嘉
返还 6,000 万 刊登于指定媒体的
霖集团有限公司、惠州市嘉霖置地有 10,910 否 已调解 履行中 2023 年 4 月 25 日
及利息 《2022 年度报告》
限公司、林伟泉、惠州市嘉霖柏豪房
地产开发有限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
10,061 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
诉郑州浙瓯置业有限公司
南通中南新世界中心发展有限公司诉
深圳市嘉霖集团有限公司、林伟泉、
65,000 否 仲裁中 未有结果 未到执行阶段
马少福、深圳市嘉富科技产业集团有
限公司、林伟波
中建投信托股份有限公司诉东台锦玺
置业有限公司、滁州睿安置业有限公
28,013 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
司、江苏中南建设集团股份有限公
司、合肥锦泗置业有限公司
南通市华旭置业有限公司诉南通中南
新世界中心开发有限公司、中南控股
38,217 否 二审中 未有结果 未到执行阶段
集团有限公司、江苏中南建设集团股 刊登于指定媒体的
2023 年 8 月 29 日
份有限公司 《2023 年半年度报告》
中天建设集团有限公司诉镇江昱锦房
11,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
常州第一建筑集团有限公司诉镇江锦
启和置业有限公司、南京锦昱和房地 12,204 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
产开发有限公司
江苏龙信置业有限公司、南通市海门
海泰置业有限公司诉南通中南新世界 38,500 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
中心开发有限公司
157
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
常州第一建筑集团有限公司诉丹阳中
10,880 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
南房地产开发有限公司
中建一局集团第三建筑有限公司诉泰
安中南城市投资有限责任公司、南通 16,668 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
海门中南世纪城房地产开发有限公司
天元建设集团有限公司诉临沂星悦房
10,759 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
地产开发有限公司
广西锦驰置业有限公司诉万有（南
宁）文化旅游有限公司、广州万有文
20,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
化旅游发展有限公司、广东万有文化
旅游有限公司
中建投信托股份有限公司诉常德长欣
房地产开发有限公司、常德南雅房地
产开发有限公司、长沙长厦雅苑房地 10,044 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
产开发有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司
中建投信托股份有限公司诉利辛县锦
瀚置业有限公司、淮南市兴南置业有
16,230 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司、江苏中南建设集团股份有限
公司、合肥锦泗置业有限公司
固安县海生房地产开发有限公司诉文
昌中南房地产开发有限公司、海生龙 28,595 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
湖园（固安）房地产开发有限公司
叶永键诉宁波中璟置业有限公司、江
苏中南建设集团股份有限公司、南通
中南新世界中心开发有限公司、上海 18,729 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
筑达置业有限责任公司、深圳中南锦
润投资有限公司
158
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
兴业银行股份有限公司许昌分行诉江
28,263 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
苏中南建筑产业集团有限责任公司
江苏锦凯置业有限公司诉中商投实业
（溧阳）有限公司、江苏太云生态农
19,486 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
业发展有限公司、黄辉、江苏礼炜科
技有限公司
宁波锦跃置业有限公司诉安徽省宁国
市恒茂投资有限公司、安徽省宁国市
22,382 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
鸿鹰生态旅游发展有限责任公司、程
鸿
南通弘吉置业有限公司诉如皋市自然
30,727 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
资源和规划局
无锡联信资产管理有限公司诉南通中
昱建材有限公司、江苏中南建设集团
股份有限公司、南通中南新世界中心
23,607 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、江苏中南建筑产业集
团有限责任公司、中南控股集团有限
公司
中国民生银行股份有限公司临沂分行
诉临沂星悦房地产开发有限公司、青 10,833 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
岛锦拓房地产开发有限公司、江苏开
起地产集团有限公司
中天建设集团有限公司诉镇江昱锦房
地产开发有限公司、南京昱庭房地产 11,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司
南通华璞置有限公司诉南通中南新世
12,000 否 一审中 未有结果 未到执行阶段
界中心开发有限公司
截至 2023 年 6 月末，公司（包括控股子公司）其他被诉小额诉讼仲裁事项约 4348 件，平均标的金额约 111 万元；其他主诉小额诉讼仲裁事项约 226 件，平均标的金额约
159
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
728 万元。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
唐山中南国际旅游岛房地产投资
土地使用权 冀（2017）唐山湾国际旅游岛不动产权第 0000029 号 272243.48 平方米 64,586.00
开发有限公司
天津中南锦清房地产开发有限公
在建工程及土地使用权 津（2017）武清区不动产证明第 1054566 号 12228.06 平方米 19,148.00
司
盐城中南世纪城房地产投资有限
在建工程及土地使用权 盐房权证市区字第 0355021-025 号 57607.02 平方米 41,440.00
公司
潍坊中南悦隽产业发展有限公司 土地使用权 鲁（2021）潍坊市潍城区不动产权第 0024984 号 38717 平方米 22,184.84
临沂辰悦房地产开发有限公司 国有建设用地使用权 鲁（2021）临沂市不动产权第 0005840 号 56089 平方米 148,235.63
临沂辰悦房地产开发有限公司 100%股
青岛锦拓房地产开发有限公司 -- 100%股权 20,000.00
权
青岛中南世纪城房地产业投资有 青岛东鸿城市发展有限公司 58.444%股
-- 58.444%股权 58,444.00
限公司 权
青岛东鸿城市发展有限公司 11.556%股
青岛嘉新泰房地产开发有限公司 -- 11.556%股权 11,556.00
权
青岛东鸿城市发展有限公司 在建工程及土地使用权 鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第 0023544 号 14242.32 平方米 12,847.39
青岛东鸿城市发展有限公司 土地使用权 鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第 0023546 号 36085 平方米 16,247.83
鲁（2020）淄博张店区不动产证明第 0004540 号、鲁（2020）
淄博张店区不动产证明第 0019972 号、鲁（2020）淄博
张店区不动产证明第 0010233 号、鲁（2020）淄博张店
区不动产证明第 0019975 号、鲁（2020）淄博张店区不
1#、2#、3#、3#、11#、12#、14#、16#、
淄博锦泉置业有限公司 动产证明第 0004539 号、鲁（2020）淄博张店区不动产 119207 平方米 56,000.00
17#、27#
证明第 0011065 号、鲁（2020）淄博张店区不动产证明
第 0004541 号、鲁（2020）淄博张店区不动产证明第
0004542 号、鲁（2020）淄博张店区不动产证明第 0004553
号
160
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
临沂星悦房地产开发有限公司 土地使用权 鲁（2020）临沂市不动产权第 0052233 号 49094 平方米 61,711.15
青岛锦拓房地产开发有限公司 临沂星悦房地产开发有限公司 70%股权 -- 70%股权 21,000.00
泰安市高新区锦和置业有限公司 土地使用权及在建工程 鲁（2019）泰安市不动产权第 0033259 号 129837 平方米 101,273.00
泰安中南财源中央商务区 C 塔楼及商
泰安中南城市投资有限责任公司 鲁（2016）泰安市不动产权第 0001161 号 16024 平方米 13,344.00
业街地块
在建商业物业：不动产权证、建设用地
鲁 （ 2017）泰 安市 不动 产权 第 0008904 号 、地 字第
规划许可证、建设工程规划许可证、建
泰安中南城市投资有限责任公司 370900201700032 、 地 字 第 370900201700042 、 建 字 第 71828 平方米 2,600.00
筑工程施工许可证。未开发土地：B01-
3709002019000334、建字第 370900201811090101
2
皖（2021）来安县不动产权第 0014154 号、皖（2021）来
滁州睿安置业有限公司 国有建设用地使用权 55925.6 平方米 34,727.85
安县不动产证明第 0008914 号
黔 （ 2019）南 明区 不动 产权 第 0023663 号 、建 字第 121461 平方米、
贵州锦盛置业有限公司 国有建设用地使用权、在建工程 120,825.47
520000201813447 号在建工程 18416.29 平方米
贵州锦盛置业有限公司 国有建设用地使用权 黔（2019）南明区不动产权第 0023664 号 38606.7 平方米 41,077.53
昆 明 新 城 鸿樾 房 地 产 开 发 有 限 公司
昆明锦腾置业有限公司 -- 35.7%股权 21,420.00
35.7%股权
渝（2020）大渡口区动产权第 001212093 号、渝（2020）
重庆南佑房地产开发有限公司 国有建设用地使用权 82901 平方米 92,434.64
大口区不动产权第 001212395 号
重庆南佑房地产开发有限公司 100%股
重庆锦腾房地产开发有限公司 -- 100%股权 5,000.00
权
西安智晟达置业有限公司 在建工程及土地使用权 陕(2021)西咸不动产证明第 0021405 号 -- 31,000.00
陕(2021)长安区不动产权第 0004350 号、陕(2021)长安区
西安智晟达置业有限公司 中南春风南岸 DK1.4.6 土地使用权 -- 360,000.00
不动产权第 0003175 号
建筑：21912.99 平方
揭阳市”中南春风南岸“在建工程及土
揭阳吉辰房地产开发有限公司 粤（2019）揭东区不动产权第 0006532 号 米、土地：5204.9 平方 9,488.94
地使用权
米
江门市“春风江南花园”1#、2#、3#、
江门嘉缘置业有限公司 -- 22849.58 平方米 28,788.00
8#、9#、10#、11#、12#、19#部分房产
广州嘉亿房地产开发有限公司 江门嘉缘置业有限公司 90%股权 -- 90%股权 39,137.40
161
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
惠州市嘉霖智远房地产开发有限公司
惠州锦昱嘉霖置业有限公司 -- 90%股权 900.00
90%股权
广西唐迪投资有限公司 土地使用权 桂（2021）南宁市不动产第 0088198 号 22040.4 平方米 50,005.26
文 昌 中 南 房 地 产 开 发 有 限 公 司 文 国 用 （ 2007） 第
文昌中南房地产开发有限公司 土地使用权及在建工程 36220.17 平方米 13,322.69
W0302380 号、文国用（2012）第 W0304279 号
台州盛耀置业有限公司 土地使用权 浙（2020）临海市不动产权第 0044384 号 70248 平方米 23,800.00
宁波中沐置业有限公司 台州盛耀置业有限公司 70%股权 -- 70%股权 18,000.00
诸暨悦盛房地产有限公司 国有建设用地使用权 浙（2021）诸暨市不动产权第 0005692 号 51707 平方米 57,547.36
宁波璟耀置业有限公司 诸暨悦盛房地产有限公司 100%股权 -- 100%股权 58,000.00
南通市华旭置业有限公司 土地使用权 苏（2020）通州区不动产权第 0016526 号 170430 平方米 239,454.00
东台中南锦悦置业有限公司 房产 苏（2021）东台市不动产证明第 1417585-1417590 号 71771.82 平方米 65,175.00
南通嘉望置业有限公司 土地使用权 苏（2021）苏锡通不动产权第 0000018 号 28500.32 平方米 43,800.00
常州龙辰置业有限公司 土地使用权 苏（2020）常州市不动产权第 0078836 号 37231 平方米 32,317.00
镇江昱元置业有限公司 土地使用权 苏（2019）镇江市不动产权第 0105217 号 68696 平方米 60,000.00
淮安市尚锦置业有限公司 土地使用权 苏（2020）淮阴区不动产权第 0031538 号 39474 平方米 30,375.00
徐州中南世纪城房地产有限公司 徐州璟悦房地产开发有限公司 70%股权 -- 70%股权 46,270.00
徐州鹭荣房地产开发有限公司 土地使用权 苏（2020）徐州市不动产权第 0118981 号 38631.94 平方米 58,680.00
徐州兴悦房地产开发有限公司 徐州鹭荣房地产开发有限公司 70%股权 -- 70%股权 7,000.00
徐州兴悦房地产开发有限公司 100%股
徐州中南世纪城房地产有限公司 -- 100%股权 1,000.00
权
徐州鹭和房地产开发有限公司 土地使用权 苏（2020）徐州市不动产权第 0090651 号 36653.14 平方米 56,000.00
徐州祥悦房地产开发有限公司 徐州鹭和房地产开发有限公司 70%股权 -- 70%股权 7,000.00
徐州祥悦房地产开发有限公司 100%股
徐州中南世纪城房地产有限公司 -- 100%股权 1,000.00
权
桃园路 10 号 3 层，崇川区桃园路 10 号
南通中南新世界中心开发有限公 南通房权证字第 140036956 号、崇川区桃园路 10 号 3
3 层，桃园路 10 号 4 层，崇川区桃园路 17875.82 平方米 23,000.00
司 层、苏通过用（2014）第 01101698 号、桃园路 10 号 4
10 号 4 层
162
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
层、南通房权证字第 140036955 号、崇川区桃园路 10 号
4 层、苏通过用（2014）第 01101699 号
青岛海湾新城房地产开发有限公
开发区井冈山路 157 号酒店 鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第 0098517 号 76092.12 平方米 58,000.00
司
潍坊中南悦隽产业发展有限公司 100%
青岛锦拓房地产开发有限公司 -- 60%股权 9,750.00
股权
镇江新区金港房地产开发经营有
威海锦展置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 3,000.00
限公司
江苏中南锦弘房地产开发有限公 镇江新区金港房地产开发经营有限公
-- 100%股权 30,000.00
司 司 100%股权
余姚甲由申置业有限公司 土地使用权 浙（2021）余姚市不动产证明第 0019785 号 47595 平方米 32,000.00
宁波锦宏置业有限公司 宁波市锦智置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
宁波市锦智置业有限公司 余姚甲由申置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 3,000.00
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有
国有建设用地使用权 乌鲁木齐市不动产证明第 0052576 号 84573.44 平方米 101,600.00
限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有
国有建设用地使用权 乌鲁木齐市不动产证明第 0130233 号 65688.4 平方米 67,801.48
限公司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
宁波慧锦置业有限公司 -- 70%股权 1,400.00
司 70%股权
平阳锦城置业有限公司 国有建设用地使用权 浙（2020）平阳县不动产权第 0010365 号 59204 平方米 85,000.00
平阳阳慧房地产有限公司 国有建设用地使用权 浙（2021）平阳县不动产权第 0009072 号 49724 平方米 78,386.00
平阳阳慧房地产有限公司 应收账款 -- -- 44,160.00
深圳市阳惠实业有限公司 平阳阳慧房地产有限公司 85%股权 -- 85%股权 1,700.00
中山锦硕置业有限责任公司 佛山锦毅置业有限责任公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
江阴苏泰房地产有限公司 中山锦泽置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,960.78
浙（2021）台州椒江不动产证明第 0002212 号、椒国用
珠光集团椒江房地产有限公司 国有建设用地使用权 61259 平方米 65,000.00
（2012）第 002788 号
163
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有
国有建设用地使用权 新（2021）乌鲁木齐市不动产证明第 0016394 号 25884.2 平方米 26,300.00
限公司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限公
乌鲁木齐新锦置业有限公司 -- 70%股权 1,400.00
司 70%股权
常熟中南金锦置地有限公司 国有建设用地使用权 苏（2019）常熟市不动产权第 8122055 号 28887 平方米 123,047.90
南通中南新世界中心开发有限公
常熟中南金锦置地有限公司 100%股权 -- 100%股权 40,000.00
司
上海中南锦时置业有限责任公司 江阴苏泰房地产有限公司 55%股权 -- 55%股权 3,960.00
南通海门中南新锦信房地产开发
海门大有境商业房地产 苏（2021）海门区不动产权第 0005710 号 78980.08 平方米 114,296.37
有限公司
南 通 产 权 证 字 第 140036957 号 、 南 通 产 权 证 字 第
南通中南新世界中心开发有限公
房产 120058575 号、苏通国用（2014）第 1101697 号、苏通国 15633.5 平方米 4,500.00
司
用（2012）第 0110 号
江苏中南建设集团股份有限公司 联储证券有限责任公司 8700 万股权 -- 8700 万股权 8,700.00
建筑：81953.45 平方
海 国 用 （ 2015）第 070309-070330 号、海政房权证第
江苏中南建设集团股份有限公司 土地使用权及房屋 米，土地：5329.98 平方 21,000.00
151008094-151008115 号
米
镇江锦启和置业有限公司 土地使用权 苏（2019）镇江市不动产权第 0090280 号 42389 平方米 38,387.00
镇江锦启和置业有限公司 土地使用权 苏（2019）镇江市不动产权第 0090281 号 44514 平方米 40,312.00
南京锦昱和房地产开发有限公司 镇江锦启和置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 2,000.00
宿迁茗悦房地产开发有限公司 2020（经）C 宿城 04 地块使用权 苏（2020）宿迁市不动产产权第 006378 号 77992 平方米 105,055.22
宿迁茗悦房地产开发有限公司 100%股
徐州茗悦房地产开发有限公司 -- 100%股权 2,000.00
权
南通鼎嘉置业有限公司 土地使用权 宗地编号 CR20028 号宗地 42430 平方米 91,200.00
南通中南新世界中心开发有限公
南通鼎嘉置业有限公司 24.5%股权 -- 24.5%股权 14,092.00
司
南通海门锦瑞置业有限公司 土地使用权 苏（2019）不动产权第 0037407 号 29180 平方米 49,057.00
164
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
南通中南新世界中心开发有限公
海门锦瑞置业有限公司 50%股权 -- 50%股权 5,000.00
司
佛山市顺德区城熙房地产开发有
土地使用权 粤（2020）佛顺不动产权第 0140304 号 22745.05 平方米 60,289.00
限公司
龙港恒骏置业有限公司 土地使用权 浙（2020）龙港不动产权第 0024307 号 59844.97 平方米 86,600.00
合肥市振南置业有限公司 合肥丰庆置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
湖州奥盛房地产开发有限公司 不动产 浙（2021）德清县不动产权第 0007513 号 31913 平方米 59,095.50
西安中南嘉丰置业有限公司 国有建设用地使用权 陕（2021）长安区不动产权第 001284 号 24625.72 平方米 24,400.00
皖（2020）淮南市不动产权第 0037088 号、皖（2020）淮
淮南市兴南置业有限公司 土地使用权 南市不动产权第 0037089 号、皖（2020）淮南市不动产 88993.26 平方米 26,000.00
权第 0037090 号
合肥锦泗置业有限公司 淮南市兴南置业有限公司 70%股权 -- 70%股权 31,500.00
合肥锦泗置业有限公司 滁州睿安置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 2,000.00
宁波锦闵企业管理咨询有限公司 30%股
上海中南锦时置业有限责任公司 -- 30%股权 300.00
权
宁波锦婳企业管理咨询有限公司 张家港锦昌企业管理有限公司 49%股权 -- 49%股权 19,600.00
宁波锦婳企业管理咨询有限公司 100%
宁波锦宏置业有限公司 -- 100%股权 1,000.00
股权
长沙长厦雅苑房地产开发有限公 常德南雅房地产开发有限公司 100%股
-- 100%股权 990.00
司 权
杭州翰远企业管理咨询有限公司 30%股
杭州锦启置业有限公司 -- 30%股权 300.00
权
杭州翰远企业管理咨询有限公司 湖州悦馨置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
南通 CR2020-005 地块国有建设用地使
南通鑫恒置业有限公司 苏（2020）通州区不动产权第 0014094 号 219190 平方米 199,462.89
用权及在建工程
南通中南新世界中心开发有限公
南通鑫恒置业有限公司 51%股权 -- 51%股权 61,200.00
司
宁波锦财置业有限公司 平阳锦城置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 1,000.00
165
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
淮安市盛悦置业有限公司 土地使用权 苏（2021）淮阴区不动产权第 0004121 号 79560 平方米 114,000.00
佛山锦毅置业有限责任公司 定期存单 NO.30252975 -- 2,130.00
南京昱庭房地产开发有限公司 镇江昱元置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 2,000.00
南通海悦房地产开发有限公司 国有建设用地使用权 苏（2020）海门区不动产权第 0139175 号 62596 平方米 164,946.19
南宁 GC2020-110 地块国有建设用地使
广西唐迪投资有限公司 -- 50128.01 平方米 100,757.30
用权
房屋：81953.45 平方
海政房权证第 151008094 号-151008116 号、海国用（2015）
江苏中南建设集团股份有限公司 土地及房屋 米、土地：5329.98 平方 69,000.00
第 070309 号-070330 号
米
江苏中南建设集团股份有限公司 定期存单 NO.00048422 -- 3,500.00
莆田悦诚房地产开发有限公司的珑禧
莆田悦诚房地产开发有限公司 台项目在建工程及其分摊的建设用地 土地证：地字第 350300202010020 号 44341.1 平方米 38,480.00
使用权
厦门中南德誉房地产开发有限公 莆田悦诚房地产开发有限公司 51%的股
-- 51%股权 2,550.00
司 权
临沂市兰山区义堂镇中央大街与和谐
临沂天启房地产开发有限公司 路交汇处东北角 57#商业楼土地及在建 鲁( 2020 ) 临沂市不动产权第 0084172 号 6782.48 平方米 4,070.00
工程(含占用土地使用权）
菏泽国用（2015）第 15650 号、鲁（2016）菏泽市不动产
权第 0000002 号、鲁（2017）菏泽市不动产权第 0002962 14,260.00
菏泽中南花成置业有限公司 土地使用权及在建工程 3034.08 平方米
号、建字第 371700201600006-18、建字第 371700201600006-
16
宁波锦宏置业有限公司 宁波锦财置业有限公司 100%股权 -- 100%股权 5,000.00
太仓市淏鼎房地产开发有限公司 国有建设用地使用权 苏（2021）太仓市不动产证明第 1000039 号 14646.4 平方米 31,515.87
太仓市淏鼎房地产开发有限公司 100%
太仓锦业房地产开发有限公司 -- 100%股权 10,000.00
的股权
建字第 440607202100744 号；粤（2021）佛三不动产权第
佛山锦毅置业有限责任公司 在建工程 26161 平方米 31,268.00
0037903 号
166
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
南通中南新世界中心开发有限公 临沂天启房地产开发有限公司 51%的股
-- 51%股权 71,400.00
司 权
临沂天启房地产开发有限公司 49%的股
青岛锦拓房地产开发有限公司 -- 49%股权 68,699.00
权
南通市崇川区桃园路 10 号 1 层（房产）、
南通中南新世界中心开发有限公 南通房权证字第 140036958 号、苏通国用 2014第 01101696
南通市崇川区桃园路 10 号 1 层（土地 -- 48,225.33
司 号
使用权）
烟台锦尚房地产发展有限公司 会所 不动产证明第 DZ0013128 号 4913.64 平方米 2,398.44
南通房权证字第 71946737 号、南通房权证字第 12114031
南通中南新世界中心开发有限公 号、南通房权证字第 71046735 号；苏通国用（2009）第
土地及房屋 1327.16 平方米 11,031.20
司 01101318 号、苏通国用（2008）第 01102221 号、苏通国
用（2008）第 01101317 号
南通中南新世界中心开发有限公 房产：南通房权证字第 71046734 号、土地:苏通国用 2009 房产：2318.2 平方米、
房产及土地使用权 6,908.24
司 第 01101321 号 土地 1065.76 平方米
南通中南新世界中心开发有限公 南通崇川区桃园路 12
商业房地产 南通房权证字第 120058565，120058566 号 15,517.64
司 号 101、102 室
南通中南新世界中心开发有限公 南通崇川区桃园路 12
土地使用权 苏通国用（2012）第 01102613、01102614 号 2,852.76
司 号 101、102 室
杭州锦昱置业有限公司 车位 浙（2020）杭州市不动产权 0045504 号 18990 平方米 12,660.00
南通日禾房地产开发有限公司 南通嘉康置业有限公司 1%的股权质押 -- 1%股权 20.00
南通中南新世界中心开发有限公 泰兴市逸帆置业有限公司 0.1%的股权
-- 0.1%股权 1.00
司 质押
菏泽中南花成置业有限公司 100%股权
郑州锦泽房地产开发有限公司 -- 100%股权 20,000.00
质押
菏泽中南世纪城房地产开发有限公司
郑州锦泽房地产开发有限公司 -- 100%股权 10,000.00
100%股权质押
潜江中南房地产发展有限公司 不动产 鄂(2023)潜江市不动产权第 0000500 号 11332.41 2,000.00
西安莱嘉置业有限公司 在建工程及土地使用权 陕（2023）西安市不动产证明第 0004744 号 24271.86 平方米 11,631.64
167
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
日照市中南园区运营发展有限公
土地、在建工程 鲁（2018）日照市不动产权第 0028246 号 102,545.70 平方米 88,030.87
司
江苏中南建筑产业集团霍山投资
长期应收款 -- -- 117,449.12
有限公司
济宁中南医院管理有限公司 长期应收款 -- -- 96,114.80
宁波中南投资有限公司 长期应收款 -- -- 253,348.83
徐州中南建设发展有限公司 长期应收款 -- -- 224,544.00
深州中南企业管理有限公司 长期应收款 -- -- 60,975.00
荣成市中南建投发展有限公司 长期应收款 -- -- 80,000.00
三亚海绵城市投资建设有限公司 长期应收款 -- -- 193,000.00
三亚海绵城市投资建设有限公司 长期应收款 -- -- 388,828.00
滨海中南建设发展有限公司 长期应收款 -- -- 390,216.00
兴化市兴中工程项目管理有限公
长期应收款 -- -- 73,000.00
司
聊城市东昌府区中南建设发展有
长期应收款 -- -- 275,880.03
限公司
江苏中南建筑产业集团有限责任 聊城市东昌府区中南建设发展有限公
-- 95%股权 22,895.00
公司 司股权
宁波锦实投资有限公司 长期应收款 -- -- 726,326.22
亳州市中南哈工医疗管理有限公
长期应收款 -- -- 118,631.00
司
邯郸中南工程项目管理有限公司 长期应收款 -- -- 109,120.40
江苏中南建筑产业集团有限责任
滕州共信建设发展有限公司股权 -- 87.3%股权 11,696.64
公司
洛阳中洛城市建设有限公司 长期应收款 -- -- 378,051.61
168
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
杭州大江东中南辰锦建设发展有
长期应收款 -- -- 73,323.00
限公司
赣州兴中工程项目管理有限公司 长期应收款 -- -- 193,356.78
南通中南文体产业有限公司 滕州共信建设发展有限公司股权 -- 2.7%股权 361.75
房产 3042.71 平方米、
南通中南新世界中心开发有限公 南通房权证字第 71046738 号苏通国用（2009）第 01101319
房产、土地使用权 土地使用权 1476.32 平 60,000.00
司 号
方米
房屋：12544.37 平方
中南控股集团有限公司 房地产 苏（2019）海门市不动产权第 0044023 号 米；土地：41937 平方 9,200.00
米
南通中南新世界中心开发有限公 房屋：1524.3 平方米；
房地产 南通房权证字第 71046736 号南通国用 2009 第 0110300 号 1,500.00
司 土地：739.59 平方米
房屋：81953.45 平方
海政房权证第 151008094 号-151008116 号海国用（2015）
江苏中南建设集团股份有限公司 土地及房屋 米；土地：5329.98 平方 69,000.00
第 070309 号-070330 号
米
商业地产 7767.45 平方
南通中南新世界中心开发有限公 南通房权证字第 140036954 号、苏通国用（2014）01101700
商业地产、土地使用权 米、土地使用权 965.11 15,534.90
司 号
平方米
盐城中南世纪城房地产投资有限
商用房地产 房产证：盐房权证军区第 0355018 号 28435.96 平方米 24,170.57
公司
盐城中南世纪城房地产投资有限
商用房地产 土地证：城南国用（2015）第 609260 号 1292.5 平方米 -
公司
房 产 证 号 ： 南通房 权证 字第 12113018-12113024 号、
12113029-12113045 号、12113047 号、12113048 号、12113050-
南通中南新世界中心开发有限公 12113073 号、12113075-12113077 号、12113087 号、12113088 房屋：5948.97 平方米；
不动产 10,180.87
司 号、12113414 号、12113415 号；土地证号：苏通国用（2007） 土地：4743 平方米；
第 01102369-01102375 号、01102406-01102453 号，苏通国
用（2008）第 01100394 号、01100395 号
江苏中南建筑产业集团有限责任 江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公
-- 80%股权 10,000.00
公司 司股权
169
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
南通中南新世界中心开发有限公
商铺及土地使用权 南通房权证字第 120058562 号 9389.29 平方米 24,000.00
司
江苏中南建设集团股份有限公司 定期存单 存单号 00048422 -- 3,500.00
杭州大江东中南辰锦建设发展有
定期存单 存单编号 00001869 -- 2,000.00
限公司
宁波中南投资有限公司 定期存单 存单编号 00008737 -- 2,000.00
江苏中南建筑产业集团有限责任
应收账款 -- -- 98,662.44
公司
南通市康民全预制构件有限公司 应收账款 -- -- 1,474.88
中南建设（南通）建筑产业有限
应收账款 -- -- 1,949.16
公司
江苏中南建筑产业集团有限责任
定期存单 存单编号 00010038 -- 5,000.00
公司
南通中南新世界中心开发有限公
土地使用权 苏通国用（2011）字第 0110007 号 11144.38 平方米 6,500.00
司
南通中南新世界中心开发有限公 南 通 房 权证字 第 71046738 号、苏通国用 （2009）第 房屋：3042.71 平方米；
房产、土地使用权 60,000.00
司 01101319 号 土地：1476.32 平方米
南通中南新世界中心开发有限公 南 通 房 权证字 第 71001417 号、苏通国用 （2008）第 商铺：4475.69 平方米、
商铺及土地使用权 60,000.00
司 01102229 号 土地：1771.97 平方米
南通中南新世界中心开发有限公
土地使用权 苏通国用（2006）字第 0110024 号 10169.15 平方米 60,000.00
司
南通中南新世界中心开发有限公 苏 通 国 用 （2012）第 01102623 号、南通房权证字第 房屋：5671.32 平方米；
房屋、土地使用权 22,000.00
司 120058576 号 土地：1042.62 平方米
南通房权证字第 12114018-12114028 号、南通国用（2008）
第 01102216 号、南通房权证字第 71046736 号、南通房权
南通中南新世界中心开发有限公 房屋：6309.48 平方米；
商铺及土地使用权 证字第 12113027 号、南通房权证字第 12113011 号、南通 18,000.00
司 土地：2643.74 平方米
房权证字第 120058556 号；苏通国用（2008）第 01102231
号、苏通国用（2008）第 01102236 号、苏通国用（2008）
170
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
第 01102233 号、苏通国用（2008）第 101102222 号、苏
通国用（2008）第 101102217 号、苏通国用（2008）第
101102219 号、苏通国用（2008）第 01102232 号、苏通国
用（2008）第 01102223 号、苏通国用（2008）第 01102235
号、苏通国用（2008）第 01102237 号、苏通国用（2008）
第 01101322 号、苏通国用（2008）第 01102393 号、苏通
国用（2007）第 01102394 号、苏通国用（2012）第 01102620
号
苏（2022）海门区不动产第 0004299、0004425、0004426、
南通海门中南世纪城房地产开发 0004300、0004427、0004428、0004429、0004430、0004301、
房地产 3425.21 平方米 10,000.00
有限公司 0004432、0004433、0004302、0004238、0004244、0004240、
0004961、0004962、0004963、0004864 号
南通中南新世界中心开发有限公 房屋：6115.89 平方米；
商业房地产 苏（2021）南通市不动产权第 0054193 号 16,000.00
司 土地：3096.41 平方米
江苏中南建设集团股份有限公司 房地产 苏（2021）海门区不动产权第 0022937 号 47714.48 平方米 8,800.00
房屋：28435.96 平方
盐城中南世纪城房地产投资有限 盐房权证军区第 0355018 号、城南国用（2015）第 609260
商用房地产 米；土地：1292.5 平方 24,170.57
公司 号
米
南通中南新世界中心开发有限公 南 通 房权证字第 140036954 号、苏通国用（2014）第 房屋：7767.45 平方米；
商用房地产 17,900.00
司 01101700 号 土地：965.11 平方米
海政房权证字第 20153397 号、海政房权证字第 20153398 房屋：26,078.98 平方
中南控股集团有限公司 房地产 号 、 海 政房权证字第 20160941 号、海政房权证字第 米；土地：19403 平方 5,500.00
20160942 号、海国用 2008 第 100008 号 米
房产所有权证号：南通房权证字第 71046737 号、南通房
权证字第 12114031 号、南通房权证字第 71046735 号；土
南通中南新世界中心开发有限公 房屋：2757.8 平方米；
房地产 地使用权证号：苏通国用（2009）第 01101318 号、苏通 1,500.00
司 土地：1327.16 平方米
国用（2008）第 01102221 号、苏通国用（2009）第 01101317
号
苏通国用 2012 第 01102621 号、苏通国用 2012 第 01102624 房屋：1,616.12 平方
南通中南新世界中心开发有限公
房地产 号 、 南通房权证字第 120058557 号、南通房权证字第 米；土地：297.11 平方 4,040.31
司
120058553 号 米
171
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
抵 押价值/担保金
抵 押人/质押人 抵 押物/质押物名称 证号 抵 押面积或数量
额 （万元）
房屋：25962.58 平方
山东锦城钢结构有限责任公司 房地产 鲁 (2022)淄博淄川区不动产证明 0001977 号 米；土地：49476.24 平 500.00
方米
房屋：28131.91 平方
南通市中南新海湾开发有限公司 不动产 苏（2022）通州湾不动产权第 0000442 号 米；土地：45862.59 平 38,076.06
方米
江苏中南建筑产业集团有限责任
长期应收款 -- -- 21,600.00
公司西安分公司
（3）为关联方提供的担保事项详见附注十、5（3）
（4）截至 2023 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至 2023 年 6 月 30 日，本公司为商品房承购人的按揭贷款提供担保
的余额为 3,177,163.97 万元。担保金额为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他
应付费用。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起至本公司为商品房承购人办妥房屋抵押登记手续，并将相关的登记文
件交付银行收执之日止。
（5）截至 2023 年 6 月 30 日，未履行完毕的不可撤销保函情况如下：
受 益人 保 函开立银行 保 函金额 保 函起始日 保 函到期日
泰州市住房公积金管理中心 中国农业银行股份有限公司台州海陵支行 2,000,000.00 2021/7/21 2023/7/20
172
江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
受 益人 保 函开立银行 保 函金额 保 函起始日 保 函到期日
烟台农村商业银行股份有限公司开发区金沙江路 烟台农村商业银行股份有限公司开发区金沙江路分
9,400,000.00 2022/9/30 2023/9/27
分理处 理处
烟台农村商业银行股份有限公司开发区金沙江路 烟台农村商业银行股份有限公司开发区金沙江路分
9,400,000.00 2022/9/30 2026/9/26
分理处 理处
中南（西安）建设投资发展有限公司 中国农业银行股份有限公司 500,000.00 2022/9/14 2023/9/9
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 591,485.30 2022/12/8 2024/12/8
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 253,493.70 2022/12/7 2027/12/7
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 578,456.13 2018/9/11 2023/9/11
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 663,027.02 2018/5/10 2023/5/10
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 357,223.65 2018/9/6 2023/9/6
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 330,142.47 2018/9/19 2023/9/19
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,111,188.00 2019/5/24 2024/5/24
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 335,776.84 2019/5/24 2024/5/24
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,126,527.01 2019/6/19 2024/6/19
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 954,846.67 2019/6/18 2024/6/18
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 472,727.60 2019/4/19 2024/6/19
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 1,424,817.72 2019/12/27 2024/12/27
淮安生态文化旅游区住房和城乡建设局 中国银行股份有限公司 2,609,745.00 2020/4/1 2025/4/1
南通大学附属医院 中国建设银行股份有限公司 26,525,100.00 2020/12/3 2023/12/31
商务部国际经济合作事务局 中国建设银行股份有限公司 12,290,000.00 2021/1/8 2024/4/30
成都名扬美川房地产开发有限公司 中国建设银行股份有限公司 10,147,400.00 2021/3/17 2022/6/15
融新建设投资（漳州）有限公司 中国建设银行股份有限公司 6,410,300.00 2020/10/28 2023/9/28
中国路桥工程有限责任公司 中国建设银行股份有限公司 4,090,800.00 2021/7/29 2022/8/30
中国路桥工程有限责任公司 中国建设银行股份有限公司 4,090,800.00 2021/7/29 2022/8/30
中交第三航务工程局有限公司 中国建设银行股份有限公司 3,260,000.00 2021/3/25 2022/6/30
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
受 益人 保 函开立银行 保 函金额 保 函起始日 保 函到期日
常州市美茂房地产发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 997,500.00 2020/12/3 2022/11/30
商务部国际经济合作事务局 中国建设银行股份有限公司 800,000.00 2021/10/13 2022/4/26
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 297,200.00 2021/5/11 2022/11/28
株洲市熙石实业发展有限公司 中国建设银行股份有限公司 291,600.00 2021/5/11 2022/11/28
四川隆和紫樾房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司 11,669,700.00 2020/10/29 2023/9/30
遂宁川达房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司 5,480,000.00 2021/1/15 2023/2/28
西安市长安区劳动保障监察大队 中国银行股份有限公司海门支行 1,048,300.00 2017/10/26 收到受益人解责函电
海口市人力资源和社会保障局 中国银行股份有限公司海门支行 3,258,206.08 2018/8/20 转开行解责函（电）
东莞市桥头镇人民政府住房规划建设局 中国银行股份有限公司海门支行 3,000,000.00 2018/8/17 直至转开行确认
海口市秀英区劳动保障监察大队 中国银行股份有限公司海门支行 1,532,368.36 2018/8/20 收到受益人解责函电
四川隆和紫樾房地产开发有限公司 中国银行股份有限公司海门支行 11,669,724.06 2020/10/29 2023/9/30
南通市商务局 中国工商银行股份有限公司海门支行 3,000,000.00 2020/1/15 2022/12/31
融新建设投资（漳州）有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 6,410,312.70 2020/10/28 2023/9/28
常州市美茂房地产发展有限公司 中国建设银行股份有限公司海门支行 997,500.00 2020/12/3 2022/11/30
南通大学附属医院 中国建设银行股份有限公司海门支行 26,525,067.00 2020/12/3 2023/12/31
南通市人力资源保障局 中国银行股份有限公司 800,000.00 2022/10/18 2024/12/31
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
（6）截至 2023 年 6 月 30 日，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十三、资产负债表日后事项
无
十四、其他重要事项
分部报告
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3 个
报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的
管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
本公司报告分部包括：
（1）房地产分部；
（2）建筑施工分部；
（3）酒店及其他分部。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计
政策及计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。
（1）分部利润或亏损、资产及负债
本期或本期期末 房地产分部 建筑施工分部 酒店及其他分部 抵销 合计
营业收入 20,101,226,128.33 3,320,519,578.35 350,358,839.82 -962,488,571.08 22,809,615,975.42
其中：1、对外
20,101,226,128.33 2,426,090,035.24 282,299,811.85 - 22,809,615,975.42
交易收入
其中：2、分部
- 894,429,543.11 68,059,027.97 -962,488,571.08 -
间交易收入
主营业务收入 19,826,472,442.75 3,127,452,323.59 306,145,761.32 -788,786,760.14 22,471,283,767.52
营业成本 17,234,380,918.62 3,744,483,414.84 193,405,349.13 -926,263,073.30 20,246,006,609.29
主营业务成本 16,882,773,909.89 3,736,134,236.61 191,836,697.19 -926,263,073.30 19,884,481,770.39
营业费用 1,405,528,733.65 310,329,711.36 340,848,375.23 -212,468,487.22 1,844,238,333.02
营业利润/(亏
994,395,245.21 -944,126,168.75 -153,074,990.62 122,415,065.16 19,609,151.00
损)
资产总额 -
241,751,199,810.53 71,408,817,939.73 48,647,805,497.85 288,537,088,329.90
73,270,734,918.21
负债总额 -
225,246,588,307.52 65,379,129,949.16 35,634,938,308.61 264,078,323,345.59
62,182,333,219.70
补充信息：
1.资本性支出 438,420.49 400,479,991.25 28,917,904.47 - 429,836,316.21
2.折旧和摊销费
64,132,022.52 53,515,228.65 30,419,735.43 - 148,066,986.60
用
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
本期或本期期末 房地产分部 建筑施工分部 酒店及其他分部 抵销 合计
3.折旧和摊销以
- - - - -
外的非现金费用
4.资产减值损失
-81,812,746.43 552,245,896.51 -36,292,267.56 - 434,140,882.52
及信用减值损失
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
项目 2023.6.30 2023.1.1
应收股利 3,031,508,410.25 3,031,508,410.25
其他应收款 114,772,312,335.43 112,201,164,275.54
合计 117,803,820,745.68 115,232,672,685.79
（1）应收股利
项目 2023.6.30 2023.1.1
分红款 3,031,508,410.25 3,031,508,410.25
（2）其他应收款
① 按账龄披露
账龄 2023.6.30 2023.1.1
1 年以内 24,407,047,579.74 20,950,825,115.51
1至2年 50,680,748,295.77 50,412,380,615.28
2至3年 22,326,758,487.29 22,952,118,070.50
3至4年 6,560,877,679.60 6,609,011,338.87
4至5年 7,252,289,499.90 7,733,237,069.12
5 年以上 3,900,415,936.70 3,900,427,870.70
小计 115,128,137,479.00 112,558,000,079.98
减：坏账准备 355,825,143.57 356,835,804.44
合计 114,772,312,335.43 112,201,164,275.54
② 按款项性质披露
项目 2023.6.30 2023.1.1
保证金、押金款项 64,838,198.50 64,838,198.50
备用金、代扣代缴款项 5,634,837.91 6,355,707.90
合作方款项 - -
政府机关款项 5,210,878.54 5,210,878.54
合并范围内关联方款项 109,621,089,191.38 106,729,181,483.59
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
合并范围外关联方款项 3,111,669,581.97 3,411,716,649.03
其他款项 2,319,694,790.70 2,340,697,162.42
合计 115,128,137,479.00 112,558,000,079.98
③ 坏账准备计提情况
第 一阶段 第 二阶段 第 三阶段
坏 账准备 整 个存续期预期信用 整 个存续期预期 合计
未来 12 个月预期信
损 失(未发生信用减 信 用损失(已发生
用 损失
值) 信 用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 24,710,220.82 293,435,583.59 38,690,000.03 356,835,804.44
2023 年 1 月 1 日余额在本期
--转入第二阶段 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 140,120.78 - - 140,120.78
本期转回 902,303.82 248,477.83 - 1,150,781.65
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2023 年 6 月 30 日余额 23,948,037.78 293,187,105.76 38,690,000.03 355,825,143.57
④ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 36,225,264,552.14 元，占其
他应收款期末余额合计数的比例 31.47%，均为合并范围内关联方款项。
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江苏中南建设集团股份有限公司 2023 年半年度财务报告
2、长期股权投资
2023.6.30 2023.1.1
项目
账 面余额 减 值准备 账 面价值 账 面余额 减 值准备 账 面价值
对子公司投资 23,199,144,058.64 - 23,199,144,058.64 23,199,144,058.64 - 23,199,144,058.64
对合营企业投资 794,896,545.86 - 794,896,545.86 794,896,545.86 - 794,896,545.86
对联营企业投资 830,656,168.71 - 830,656,168.71 830,656,168.71 - 830,656,168.71
合 计 24,824,696,773.21 - 24,824,696,773.21 24,824,696,773.21 - 24,824,696,773.21
（1）对子公司投资
减 值准备
被 投资单位 2023.1.1 本 期增加 本 期减少 2023.6.30 本 期计提减值准备
期 末余额
对子公司投资 23,199,144,058.64 - - 23,199,144,058.64 -
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
权益法下 减值准备
被投资单位 2023.1.1 追加/新增 减少投资 其他综合 其 他权益 宣告发放现金股 计提减值 其他 2023.6.30
确认的 期末余额
投资 收益调整 变动 利 或利润 准备
投资损益
合营企业 794,896,545.86 - - - - - - - 794,896,545.86 -
联营企业 830,656,168.71 - - - - - 830,656,168.71 -
合计 1,625,552,714.57 - - - - - 1,625,552,714.57 -
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十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目 本 期发生额
非流动性资产处置损益 -51,931.90
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、
25,886,244.78
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
对非金融企业收取的资金占用费
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 134,743,376.07
委托他人投资或管理资产的损益
债务重组损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
71,444,510.33
交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投
资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,900,348.34
非经常性损益总额 225,121,850.94
减：非经常性损益的所得税影响数 56,280,462.74
非经常性损益净额 168,841,388.21
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -206,115.11
归属于公司普通股股东的非经常性损益 169,047,503.31
2、净资产收益率和每股收益
加 权平均净资产 每 股收益
报 告期利润
收 益率% 基 本每股收益 稀 释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -5.77 -0.2086 -0.2086
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
-7.00 -0.2527 -0.2527
的净利润
江苏中南建设集团股份有限公司
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