证券代码：600048 证券简称：保利发展
保利发展控股集团股份有限公司
向特定对象发行可转换公司债券预案
（修订稿）
二零二四年十二月
1
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
公司声明
1、公司及董事会全体成员保证本预案内容真实、准确、完整，并确认不存
在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
2、本预案按照《上市公司证券发行注册管理办法》等法规要求编制。
3、本次向特定对象发行可转换公司债券完成后，公司经营与收益的变化由
公司自行负责；因本次向特定对象发行可转换公司债券引致的投资风险由投资者
自行负责。
4、本预案是公司董事会对本次向特定对象发行可转换公司债券的说明，任
何与之不一致的声明均属不实陈述。
5、投资者如有任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或
其他专业顾问。
6、本预案所述事项并不代表审批机关对于本次向特定对象发行可转换公司
债券相关事项的实质性判断、确认或批准，本预案所述本次向特定对象发行可转
换公司债券相关事项的生效和完成尚需上海证券交易所审核通过并经中国证券
监督管理委员会同意注册。
2
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
特别提示
本部分所述的词语或简称与本预案“释义”中所定义的词语或简称具有相同
的含义。
1、本次向特定对象发行可转换公司债券符合《公司法》《证券法》《注册管
理办法》等法律、行政法规、部门规章及规范性文件的规定，公司具备向特定对
象发行可转换公司债券的各项条件。
2、本次向特定对象发行可转换公司债券方案已经 2024 年 8 月 16 日召开的
公司第七届董事会第七次会议、2024 年 12 月 30 日召开的公司 2024 年第 11 次
临时董事会及 2024 年 9 月 5 日召开的 2024 年第三次临时股东大会审议通过，公
司独立董事已召开独立董事专门会议审议通过，已取得国资有权监管单位保利集
团关于本次发行的批准。根据有关法律法规的规定，本次发行方案尚需上交所审
核通过并经中国证监会同意注册后方可实施，且最终以中国证监会注册的方案为
准。
3、本次可转债的具体发行方式将由公司董事会及其授权人士在股东大会授
权范围内与保荐机构（主承销商）根据法律、法规的相关规定协商确定。本次可
转债的发行对象为不超过 35 名（含 35 名）符合中国证监会及上交所规定条件的
特定对象。
本次可转债的发行对象范围为符合中国证监会及上交所规定的证券投资基
金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托公司、财务公司、合格境外机构
投资者以及其他符合法律法规规定的法人、自然人或其他合格机构投资者。其中，
证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构
投资者以其管理的两只以上产品认购的，视为一个发行对象；信托公司作为发行
对象的，只能以自有资金认购（若发行时法律、法规或规范性文件对发行对象另
有规定的，从其规定）。
本次可转债的发行对象将在本次发行经上交所审核通过并经中国证监会同
意注册后，由公司董事会及其授权人士在股东大会的授权范围内，与保荐机构（主
承销商）根据相关法律、法规和规范性文件的规定以竞价方式确定。
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本次可转债的发行对象均以现金方式并以相同价格与相同利率认购本次发
行的可转债。
4、截至本预案公告日，公司本次向特定对象发行可转换公司债券尚无确定
的发行对象，因而无法确定发行对象与公司的关系。本次发行的发行对象与公司
之间的关系将在本次向特定对象发行可转换公司债券发行完成后公告的《发行情
况报告书》中予以披露。
5、本次发行的可转债每张面值为 100 元，按面值发行。
6、本次向特定对象发行可转换公司债券的发行总额不超过 950,000.00 万元
（含本数），发行数量不超过 9,500 万张。具体发行规模由公司股东大会授权公
司董事会（或由董事会授权的人士）在上述额度范围内，与本次发行的保荐机构
（主承销商）协商确定。
7、本次可转债的票面利率采用竞价方式确定，具体票面利率确定方式由公
司股东大会授权公司董事会（或由董事会授权的人士）在发行前根据国家政策、
市场状况和公司具体情况与保荐机构（主承销商）协商确定。
8、本次发行的募集资金总额不超过 950,000.00 万元（含本数），扣除发行费
用后的募集资金净额将全部用于以下项目：
募集资金
总投资金额
序号 项目名称 拟投入金额
（万元）
（万元）
1 上海保利海上瑧悦 720,968 100,000
2 北京保利颐璟和煦 367,857 90,000
3 佛山保利琅悦 495,913 85,000
4 长春保利和煦 197,899 70,000
5 北京保利天汇 748,611 70,000
6 天津保利西棠和煦二期 223,941 65,000
7 合肥保利海上瑧悦 218,051 60,000
8 莆田保利瑧悦 258,692 55,000
9 成都保利西堂和煦 184,684 45,000
10 上海保利西郊和煦 244,147 40,000
11 太原保利璞悦 188,346 40,000
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募集资金
总投资金额
序号 项目名称 拟投入金额
（万元）
（万元）
12 广州保利云境 224,553 35,000
13 佛山保利广佛湾堂悦 175,466 35,000
14 大连保利东港天珺 158,609 30,000
15 广州保利琅悦 115,860 30,000
16 补充流动资金 100,000 100,000
- 总计 4,623,597 950,000
本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金净额少于项目总投资金额的
部分，公司将以其他方式解决。本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金到
位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到
位之后予以置换。
如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，公司将通
过自筹资金弥补不足部分。
在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的募集
资金拟投入金额进行调整。
9、本次向特定对象发行可转换公司债券不会导致公司控股股东、实际控制
人发生变化，亦不会导致公司股权分布不具备上市条件。
10、本次向特定对象发行可转换公司债券的决议有效期为公司股东大会审议
通过本次向特定对象发行可转换公司债券方案之日起 12 个月内。若国家法律、
法规对向特定对象发行可转换公司债券有新的规定，公司将按新的规定进行相应
调整。
11、根据《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》和《上市公
司监管指引第 3 号——上市公司现金分红（2023 年修订）》的要求，公司章程对
公司的利润分配政策进行了明确规定。关于公司利润分配政策及执行情况，请参
见本预案“第四节 公司利润分配政策及执行情况”。
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释 义
在本预案中，除非另有说明，下列简称具有如下含义：
公司、本公司、上市公司、发
指 保利发展控股集团股份有限公司
行人、保利发展
控股股东、保利南方集团 指 保利南方集团有限公司
实际控制人、保利集团 指 中国保利集团有限公司
国务院 指 中华人民共和国国务院
国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本次发行、本次向特定对象发 保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转
指
行可转换公司债券 换公司债券的行为
《保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可
本预案 指
转换公司债券预案（修订稿）》
《保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可
募集说明书 指
转换公司债券募集说明书（修订稿）》
可转债/债券 指 可转换为发行人 A 股股票的公司债券
债券持有人将其持有的可转换公司债券按照约定的价
转股 指
格和程序转换为发行人 A 股股票的过程
债券持有人可以将发行人的可转换公司债券转换为发
转股期 指
行人 A 股股票的起始日至结束日
本次发行的可转换公司债券转换为发行人 A 股股票
转股价格 指
时，债券持有人需支付的每股价格
债券持有人 指 持有公司本次发行的可转换公司债券的投资人
报告期/最近三年及一期 指 2021 年度、2022 年度、2023 年度和 2024 年 1-6 月
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《注册管理办法》 指 《上市公司证券发行注册管理办法》
《公司章程》 指 《保利发展控股集团股份有限公司章程》
亿元、万元、元 指 人民币亿元、人民币万元、人民币元
本预案主要数值保留两位小数，由于四舍五入原因，总数与各分项数据之和可能出现尾数不
符的情况。
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
目 录
公司声明 ....................................................................................................................... 2
特别提示 ....................................................................................................................... 3
释 义 ............................................................................................................................. 6
目 录 ............................................................................................................................. 7
第一节 本次发行方案概要 ......................................................................................... 8
一、发行人基本情况 ................................................................................................ 8
二、本次向特定对象发行可转换公司债券的背景和目的 .................................... 8
三、发行对象及其与公司的关系 .......................................................................... 11
四、本次向特定对象发行可转换公司债券方案概况 .......................................... 12
五、本次向特定对象发行可转换公司债券是否构成关联交易 .......................... 22
六、本次向特定对象发行可转换公司债券是否导致公司控制权发生变化 ...... 22
七、本次向特定对象发行可转换公司债券方案已取得批准的情况以及尚需呈报
批准的程序 .............................................................................................................. 22
第二节 董事会关于本次募集资金运用的可行性分析 ........................................... 23
一、本次募集资金使用计划 .................................................................................. 23
二、本次募集资金投资项目可行性分析 .............................................................. 24
第三节 财务会计信息及管理层讨论与分析 ........................................................... 58
一、最近三年及一期的资产负债表、利润表、现金流量表 .............................. 58
二、合并报表范围变化情况 .................................................................................. 68
三、最近三年及一期主要财务指标 ...................................................................... 85
四、公司财务状况分析 .......................................................................................... 87
第四节 公司利润分配政策及执行情况 ................................................................... 93
一、公司的利润分配政策 ...................................................................................... 93
二、公司最近三年现金分红情况及未分配利润使用情况 .................................. 94
三、公司未来三年股东回报规划（2023-2025 年） ............................................ 96
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第一节 本次发行方案概要
一、发行人基本情况
上市公司名称 保利发展控股集团股份有限公司
英文名称 Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd.
法定代表人 刘平
统一社会信用代码 91440101741884392G
成立日期 1992 年 9 月 14 日
营业期限 1992 年 9 月 14 日至无固定期限
注册资本 1,197,044.3418万元
注册地址 广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层
邮政编码 510308
电话 020-89898833
互联网网址 www.polycn.com
电子信箱 stock@polycn.com
房地产开发经营；物业管理；房屋租赁；建筑物拆除（不含爆破作
业）；房屋建筑工程设计服务；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；
经营范围 建筑工程后期装饰、装修和清理；土石方工程服务；建筑物空调设
备、通风设备系统安装服务；酒店管理；商品批发贸易（许可审批
类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）
上市地：上海证券交易所
A 股上市信息 证券代码：600048.SH
证券简称：保利发展
二、本次向特定对象发行可转换公司债券的背景和目的
（一）本次发行的背景
1、行业支持政策持续出台，政府积极维护房地产市场稳定
2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业融资端及销售端
的支持政策，以落实房地产开发企业“保交楼、保民生”的主体责任，释放居民
的购房需求。2024 年 4 月 30 日，中央政治局会议对房地产工作作出重大部署，
首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，
统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模
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式，促进房地产高质量发展”。2024 年 5 月 17 日，国务院召开全国切实做好保
交房工作视频会议，强调深刻认识房地产工作的人民性、政治性，扎实推进保交
房、消化存量商品房等重点工作。国家从供给侧与需求侧出台了一系列维护房地
产行业稳定的政策，积极引导房地产向新发展模式转变。2024 年 9 月 26 日，中
共中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，同时强调加大“白名
单”项目贷款投放力度、支持盘活存量闲置土地、调整住房限购政策、降低存量
房贷利率、抓紧完善土地财税金融等政策。
2、房地产行业对于维护宏观经济稳定的重要性愈发凸显
根据国家统计局数据，2023 年房地产业增加值 7.4 万亿元，占 GDP 的比重
仍达 5.8%，房地产开发投资 11 万亿元，占固定资产投资额为 22.0%，同时房地
产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家装等制造业部门，也带动金
融、商务服务等第三产业，是国民经济的支柱产业，也是宏观经济的稳定器和压
舱石。2022 年 12 月，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022-2035
年）》，提出“支持居民合理自住需求”，房地产作为国内大循环的支柱性产业，
其稳定健康发展对于促进投资、带动消费、促进经济发展具有重要影响，在维护
宏观经济稳定中发挥了重要作用。
3、行业从传统“三高”经营模式逐步向新发展模式转变
2021 年底中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。2024 年 7 月
18 日，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于进
一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，再次强调“加快构建房地产发
展新模式”。房地产行业正在逐步向新发展模式转变：第一，行业定位更强调实
体经济和民生属性，在新发展阶段，投资、投机需求大量退出，行业逐步回归房
屋属性和实体经济属性，更加聚焦于资产的居住价值和使用价值；第二，行业进
入高质量发展的“品质时代”，以客户为中心的企业更有竞争力，对房地产企业
提出了具备良好品质设计、品质建造、品质交付和品质服务能力的要求；第三，
随着中国房地产从依托大规模城镇化的增量开发为主，转为存量不动产运营与服
务为主，行业从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变，对房
企资产运营、资本运作的要求不断提高，房地产企业将向开发业务和资产经营“双
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
轨驱动”的模式转变。
（二）本次发行的目的
1、满足公司项目开发资金需求，实现持续稳健发展
房地产是资金密集型产业，地产企业需要维持合理的投资强度才能保持稳健
经营、应对行业周期波动。目前房地产市场仍在筑底阶段，在行业销售下滑、资
金回笼放缓的大环境下，虽然公司凭借稳健经营、科学管理和央企信用优势抵御
了市场风险，但持续发展动能也受到制约，仍需要增量资金以满足公司发展需要。
本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的 15 个房地产开发项
目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度，
共同维护房地产市场稳定。同时募投项目也因其较好的产品品质、区位和配套优
势等，具备较好经济价值，未来随着本次募投项目效益逐步实现，将有效提高公
司持续发展能力。
2、优化资本结构，匹配行业新发展模式要求
房地产行业正逐渐从传统“高负债、高周转、高杠杆”的三高发展模式向高
质量发展的新模式转变。在探索、落地租售并举等新发展模式的过程中，行业需
要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持，以匹配长期、租赁性不动产
经营的资金需要。
在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本
将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发
展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风
险，加强跨越周期的能力，有效增强资本市场投资者信心。
3、积极响应政策号召，助力行业平稳发展
2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业支持政策，尤其
是今年 4 月 30 日的中央政治局会议，5 月 17 日的全国保交房工作会议以及 7 月
的中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议，将维护房地产市场和行业的
稳定摆在更加突出的位置。
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2022 年 11 月，中国证监会提出“允许上市房企非公开方式再融资，引导募
集资金用于政策支持的房地产业务，包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项
目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司
再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等”，该政策是维护房地产行业稳定
的重大举措，为行业的平稳健康发展提供切实可行的金融工具。公司作为房地产
行业龙头企业，应积极响应和落实中央号召，发挥龙头企业的表率引领作用，积
极践行央企社会责任，利用资本市场的力量为行业平稳发展贡献力量。
同时，近年来国有企业改革政策密集出台，国务院国资委对提高央企控股上
市公司质量也提出更高要求。本次发行将有助于充分发挥公司上市平台功能，灵
活运用资本市场工具支持主业发展；同时，本次发行可进一步丰富优化公司股东
结构，完善公司治理结构，深化与战略股东的协同，提升国有经济竞争力、创新
力、抗风险能力，是公司响应党中央、国务院和国务院国资委对于国有企业改革
指导精神的重要举措和实践。
三、发行对象及其与公司的关系
本次发行的发行对象为不超过 35 名（含 35 名）的特定对象。发行对象范围
为符合中国证监会及上交所规定的证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构
投资者、信托公司、财务公司、合格境外机构投资者以及其他符合法律法规规定
的法人、自然人或其他合格机构投资者。其中，证券投资基金管理公司、证券公
司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以其管理的两只以上产品
认购的，视为一个发行对象；信托公司作为发行对象的，只能以自有资金认购（若
发行时法律、法规或规范性文件对发行对象另有规定的，从其规定）。
本次发行的发行对象将在本次发行经上交所审核通过并经中国证监会同意
注册后，由公司董事会及其授权人士在股东大会的授权范围内，与保荐机构（主
承销商）根据相关法律、法规和规范性文件的规定以竞价方式确定。
截至本预案公告日，公司本次向特定对象发行可转换公司债券尚无确定的发
行对象，因而无法确定发行对象与公司的关系。本次发行的发行对象与公司之间
的关系将在本次向特定对象发行可转换公司债券发行完成后公告的《发行情况报
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
告书》中予以披露。
四、本次向特定对象发行可转换公司债券方案概况
（一）本次发行证券的种类
本次发行证券的种类为可转换为公司股票的公司债券。
（二）发行数量
本次可转债拟发行数量为不超过 9,500.00 万张（含本数）。
（三）发行规模
本次可转债发行总额不超过 950,000.00 万元（含本数），具体发行规模由公
司股东大会授权公司董事会（或由董事会授权的人士）在上述额度范围内确定。
（四）票面金额和发行价格
本次可转债每张面值 100 元人民币，按面值发行。
（五）债券期限
本次可转债期限为发行之日起六年。
（六）债券利率
本次可转债的票面利率采用竞价方式确定，具体票面利率确定方式由公司股
东大会授权公司董事会（或由董事会授权的人士）在发行前根据国家政策、市场
状况和公司具体情况与保荐机构（主承销商）协商确定。
（七）还本付息的期限和方式
本次可转债采用每年付息一次的付息方式，到期归还本金和支付最后一年利
息。可转债期满后五个工作日内办理完毕偿还债券余额本息的事项。
1、计息年度的利息计算
计息年度的利息（以下简称“年利息”）指本次可转债持有人按持有的本次
可转债票面总金额自本次可转债发行首日起每满一年可享受的当期利息。
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年利息的计算公式为：I=B×
I：指年利息额；
B：指本次可转债持有人在计息年度（以下简称“当年”或“每年”）付息
债权登记日持有的本次可转债票面总金额；
i：指本次可转债当年票面利率。
2、付息方式
（1）本次可转债采用每年付息一次的付息方式，计息起始日为本次可转债
发行首日。
（2）付息日：每年的付息日为自本次可转债发行首日起每满一年的当日。
如该日为法定节假日或休息日，则顺延至下一个交易日，顺延期间不另付息。每
相邻的两个付息日之间为一个计息年度。
（3）付息债权登记日：每年的付息债权登记日为每年付息日的前一交易日，
公司将在每年付息日之后的五个交易日内支付当年利息。在付息债权登记日前
（包括付息债权登记日）申请转换成公司股票的本次可转债，公司不再向其持有
人支付本计息年度及以后计息年度的利息。
（4）本次可转债持有人所获得利息收入的应付税项由持有人承担。
（八）转股期限
本次可转债转股期自本次可转债发行结束之日满六个月后的第一个交易日
起至本次可转债到期日止。债券持有人对转股或者不转股有选择权，并于转股的
次日成为公司股东。
（九）转股价格的确定及其调整
1、初始转股价格的确定依据
本次可转债的初始转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股
票交易均价（若在该二十个交易日内发生过因除权、除息引起股价调整的情形，
则对调整前交易日的交易价格按经过相应除权、除息调整后的价格计算）和前一
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个交易日公司股票交易均价，且不低于认购邀请书发出前最近一期末经审计的每
股净资产和股票面值，具体初始转股价格由公司股东大会授权公司董事会（或由
董事会授权的人士）在本次发行前根据市场状况与保荐机构（主承销商）协商确
定。
前二十个交易日公司股票交易均价=前二十个交易日公司股票交易总额/该
二十个交易日公司股票交易总量；前一交易日公司股票交易均价=前一交易日公
司股票交易总额/该日公司股票交易总量。
2、转股价格的调整方式及计算公式
在本次可转债发行之后，若公司发生派送股票股利、转增股本、增发新股（不
包括因本次发行的可转债转股而增加的股本）、配股以及派发现金股利等情况，
将按上述情况出现的先后顺序，按照下述公式依次对转股价格进行调整（保留小
数点后两位，最后一位四舍五入）：
派送股票股利或转增股本：P1=P0/（1+n）；
增发新股或配股：P1=（P0+A×k）/（1+k）；
上述两项同时进行：P1=（P0+A×k）/（1+n+k）；
派送现金股利：P1=P0－D；
上述三项同时进行：P1＝（P0－D+A×k）/（1+n+k）。
其中：P0 为调整前转股价，n 为送股或转增股本率，k 为增发新股或配股率，
A 为增发新股价或配股价，D 为每股派送现金股利，P1 为调整后转股价。
当公司出现上述股份和/或股东权益变化情况时，将依次进行转股价格调整，
并在上交所网站和符合中国证监会规定条件的信息披露媒体上刊登相关公告，并
于公告中载明转股价格调整日、调整办法及暂停转股期间（如需）。当转股价格
调整日为本次可转债持有人转股申请日或之后、转换股票登记日之前，则该持有
人的转股申请按公司调整后的转股价格执行。
当公司可能发生股份回购、合并、分立或任何其他情形使公司股份类别、数
量和/或股东权益发生变化从而可能影响本次可转债持有人的债权利益或转股衍
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生权益时，公司将视具体情况按照公平、公正、公允的原则以及充分保护本次可
转债持有人权益的原则调整转股价格。有关转股价格调整内容及操作办法将依据
当时国家有关法律法规及证券监管部门的相关规定来制订。
（十）转股价格修正条款
本次可转债存续期间不设置转股价格修正条款。
（十一）转股股数确定方式
本次可转债持有人在转股期内申请转股时，转股数量的计算方式为：Q=V/P，
并以去尾法取一股的整数倍。
其中：Q 为可转债的转股数量；V 为可转债持有人申请转股的可转债票面总
金额；P 为申请转股当日有效的转股价格。
本次可转债持有人申请转换成的股份须是整数股。转股时不足转换为一股的
本次可转债余额，公司将按照上交所、证券登记机构等部门的有关规定，在本次
可转债持有人转股当日后的五个交易日内以现金兑付该不足转换为一股的本次
可转债余额。该不足转换为一股的本次可转债余额对应的当期应计利息（当期应
计利息的计算方式参见第十二条赎回条款的相关内容）的支付将根据证券登记机
构等部门的有关规定办理。
（十二）赎回条款
1、到期赎回条款
在本次可转债期满后五个交易日内，公司将赎回全部未转股的本次可转债。
具体赎回价格由股东大会授权董事会（或由董事会授权的人士）根据发行前市场
情况与保荐机构（主承销商）协商确定。
2、有条件赎回条款
在本次可转债转股期内，如果公司股票连续三十个交易日中至少有十五个交
易日的收盘价格不低于当期转股价格的 130%（含 130%），公司有权按照可转
债面值加当期应计利息的价格赎回全部或部分未转股的可转债。本次可转债的赎
回期与转股期相同，即发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至本次可转债
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
到期日止。
当期应计利息的计算公式为：IA =B×i×t/365
IA：指当期应计利息；
B：指本次可转债持有人持有的本次可转债票面总金额；
i：指本次可转债当年票面利率；
t：指计息天数，即从上一个计息日起至本计息年度赎回日止的实际日历天
数（算头不算尾）。
若在前述三十个交易日内发生过转股价格调整的情形，则在调整日前的交易
日按调整前的转股价格和收盘价格计算，调整日及之后的交易日按调整后的转股
价格和收盘价格计算。
此外，当本次可转债未转股余额不足人民币 3,000 万元时，公司董事会（或
由董事会授权的人士）有权决定以面值加当期应计利息的价格赎回全部未转股的
本次可转债。
（十三）回售条款
1、附加回售条款
若本次可转债募集资金运用的实施情况与公司在募集说明书中的承诺相比
出现重大变化，且该变化被中国证监会或上交所认定为改变募集资金用途的，本
次可转债持有人享有一次以面值加上当期应计利息的价格向公司回售其持有的
部分或者全部本次可转债的权利。在上述情形下，本次可转债持有人可以在公司
公告后的回售申报期内进行回售，回售申报期内不实施回售的，自动丧失该回售
权。
2、有条件回售条款
在本次可转债最后一个计息年度内，如果公司股票收盘价在任何连续三十个
交易日低于当期转股价格的 70%时，本次可转债持有人有权将其持有的本次可转
债全部或部分以面值加上当期应计利息回售给公司。若在上述交易日内发生过转
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
股价格因发生派送股票股利、转增股本、增发新股（不包括因本次发行的可转换
公司债券转股而增加的股本）、配股以及派发现金股利等情况而调整的情形，则
在调整日前的交易日按调整前的转股价格和收盘价格计算，在调整日及之后的交
易日按调整后的转股价格和收盘价格计算。当期应计利息的计算方式参见第十二
条赎回条款的相关内容。
最后一个计息年度可转债持有人在回售条件首次满足后可按上述约定条件
行使回售权一次，若在首次满足回售条件而可转债持有人未在公司届时公告的回
售申报期内申报并实施回售的，该计息年度不能再行使回售权。可转债持有人不
能多次行使部分回售权。
（十四）转股年度有关股利的归属
因本次可转债转股而增加的公司股票享有与原股票同等的权益，在股利分配
股权登记日当日登记在册的所有股东（含因本次可转债转股形成的股东）均享受
当期股利。
（十五）发行方式及发行对象
本次可转债的具体发行方式将由公司董事会及其授权人士在股东大会授权
范围内与保荐机构（主承销商）根据法律、法规的相关规定协商确定。本次可转
债发行对象为不超过 35 名（含 35 名）符合中国证监会及上交所规定条件的特定
对象。
本次可转债的发行对象范围为符合中国证监会及上交所规定的证券投资基
金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托公司、财务公司、合格境外机构
投资者以及其他符合法律法规规定的法人、自然人或其他合格机构投资者。其中，
证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构
投资者以其管理的两只以上产品认购的，视为一个发行对象；信托公司作为发行
对象的，只能以自有资金认购（若发行时法律、法规或规范性文件对发行对象另
有规定的，从其规定）。
本次可转债的发行对象将在本次发行经上交所审核通过并经中国证监会同
意注册后，由公司董事会及其授权人士在股东大会的授权范围内，与保荐机构（主
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
承销商）根据相关法律、法规和规范性文件的规定以竞价方式确定。
本次可转债的发行对象均以现金方式并以相同价格与相同利率认购本次发
行的可转债。
（十六）锁定期安排
本次可转债持有人将其持有的可转债转股的，所转股票自本次可转债发行结
束之日起十八个月内不得转让。
若上述限售期安排与证券监管机构的监管意见不相符，将根据相关证券监管
机构的监管意见进行相应调整。上述限售期届满后，将按照中国证监会及上交所
的有关规定执行。
（十七）本次募集资金用途
本次发行募集资金不超过 950,000.00 万元（含本数）。本次发行的募集资金
在扣除发行费用后的净额将全部用于以下项目：
募集资金
总投资金额
序号 项目名称 拟投入金额
（万元）
（万元）
1 上海保利海上瑧悦 720,968 100,000
2 北京保利颐璟和煦 367,857 90,000
3 佛山保利琅悦 495,913 85,000
4 长春保利和煦 197,899 70,000
5 北京保利天汇 748,611 70,000
6 天津保利西棠和煦二期 223,941 65,000
7 合肥保利海上瑧悦 218,051 60,000
8 莆田保利瑧悦 258,692 55,000
9 成都保利西堂和煦 184,684 45,000
10 上海保利西郊和煦 244,147 40,000
11 太原保利璞悦 188,346 40,000
12 广州保利云境 224,553 35,000
13 佛山保利广佛湾堂悦 175,466 35,000
14 大连保利东港天珺 158,609 30,000
15 广州保利琅悦 115,860 30,000
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
募集资金
总投资金额
序号 项目名称 拟投入金额
（万元）
（万元）
16 补充流动资金 100,000 100,000
- 总计 4,623,597 950,000
本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金净额少于项目总投资金额的
部分，公司将以其他方式解决。本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金到
位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到
位之后予以置换。
如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，公司将通
过自筹资金弥补不足部分。
在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的募集
资金拟投入金额进行调整。
（十八）募集资金存管
公司已经制定募集资金使用管理制度。本次发行的募集资金将存放于公司董
事会或其授权人士决定的专项账户中，具体开户事宜在发行前由公司董事会或其
授权人士确定。
（十九）债券持有人会议相关事项
公司将在募集说明书中约定保护债券持有人权利的办法，以及债券持有人会
议的权限、程序和决议生效条件。
1、债券持有人的权利
（1）根据募集说明书约定的条件将所持有的本次可转债转为公司股票；
（2）根据募集说明书约定的条件行使回售权；
（3）依照法律、行政法规及公司章程的规定转让、赠与或质押其所持有的
本次可转债；
（4）依照法律、公司章程的规定获得有关信息；
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
（5）按募集说明书约定的期限和方式要求公司偿付本次可转债本息；
（6）依照法律、行政法规等相关规定参与或委托代理人参与债券持有人会
议并行使表决权；
（7）法律、行政法规、部门规章、规范性文件及公司章程所赋予的其作为
公司债权人的其他权利。
2、债券持有人的义务
（1）遵守公司所发行本次可转债条款的相关规定；
（2）依其所认购的本次可转债数额缴纳认购资金；
（3）遵守债券持有人会议形成的有效决议；
（4）除法律、法规规定及募集说明书约定之外，不得要求公司提前偿付本
次可转债的本金和利息；
（5）法律、法规及公司章程规定应当由债券持有人承担的其他义务。
3、在本次可转债存续期间内，当出现以下情形之一时，应当召集债券持有
人会议
（1）公司拟变更募集说明书的约定；
（2）拟修改债券持有人会议规则；
（3）拟变更债券受托管理人或受托管理协议的主要内容；
（4）公司已经或预计不能按期支付本息；
（5）公司发生减资（因实施员工持股计划、股权激励或履行业绩承诺导致
股份回购的减资，以及为维护公司价值及股东权益所必需回购股份导致的减资除
外）、合并等可能导致偿债能力发生重大不利变化，需要决定或者授权采取相应
措施；
（6）公司分立、被托管、解散、申请破产或者依法进入破产程序；
（7）公司提出债务重组方案；
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
（8）公司管理层不能正常履行职责，导致公司债务清偿能力面临严重不确
定性；
（9）保证人（如有）、担保物（如有）或者其他偿债保障措施发生重大变
化；
（10）公司、单独或者合计持有本次可转债未偿还债券面值总额 10%以上的
债券持有人书面提议召开；
（11）募集说明书约定的其他应当召开债券持有人会议的情形；
（12）发生其他对债券持有人权益有重大实质影响的事项；
（13）根据法律、法规、中国证监会、上交所及本次可转债债券持有人会议
规则的规定，应当由债券持有人会议审议并决定的其他事项。
4、下列机构或人士可以书面提议召开债券持有人会议
（1）公司董事会；
（2）债券受托管理人；
（3）单独或合计持有本次可转债未偿还债券面值总额 10%以上的债券持有
人；
（4）法律、法规及证券监管机构规定的其他机构或人士。
（二十）担保事项
本次可转债不提供担保。
（二十一）评级事项
资信评级机构将为本次可转债出具资信评级报告。
（二十二）本次发行决议的有效期
本次发行的决议有效期为公司股东大会审议通过本次向特定对象发行可转
换公司债券方案之日起 12 个月内。若国家法律、法规对向特定对象发行可转换
公司债券有新的规定，公司将按新的规定进行相应调整。
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
五、本次向特定对象发行可转换公司债券是否构成关联交易
截至本预案公告日，公司本次向特定对象发行可转换公司债券尚无确定的发
行对象，因而无法确定发行对象与公司的关系。本次发行的发行对象与公司之间
的关系将在本次向特定对象发行可转换公司债券发行完成后公告的《发行情况报
告书》中予以披露。
六、本次向特定对象发行可转换公司债券是否导致公司控制权发
生变化
截至本预案公告日，公司总股本为 11,970,443,418 股，保利南方集团持有公
司 4,511,874,673 股，占公司总股本的 37.69%，为公司的控股股东；保利集团持
有保利南方集团 100%股权，并直接持有公司 363,067,789 股，占公司总股本的
3.03%，合计持有公司 40.72%股份，为公司的实际控制人。
本次发行前后，公司的控股股东均为保利南方集团，实际控制人均为保利集
团。本次发行不会导致公司控制权发生变化。
七、本次向特定对象发行可转换公司债券方案已取得批准的情况
以及尚需呈报批准的程序
本次向特定对象发行可转换公司债券方案已经 2024 年 8 月 16 日召开的公司
第七届董事会第七次会议、2024 年 12 月 30 日召开的公司 2024 年第 11 次临时
董事会及 2024 年 9 月 5 日召开的 2024 年第三次临时股东大会审议通过，公司独
立董事已召开独立董事专门会议审议通过，已取得国资有权监管单位保利集团关
于本次发行的批准。根据有关法律法规的规定，本次发行方案尚需上交所审核通
过并经中国证监会同意注册后方可实施，且最终以中国证监会注册的方案为准。
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
第二节 董事会关于本次募集资金运用的可行性分析
一、本次募集资金使用计划
本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额（含发行费用）不超过
950,000.00 万元（含本数），拟用募集资金投入以下项目：
募集资金
总投资金额
序号 项目名称 拟投入金额
（万元）
（万元）
1 上海保利海上瑧悦 720,968 100,000
2 北京保利颐璟和煦 367,857 90,000
3 佛山保利琅悦 495,913 85,000
4 长春保利和煦 197,899 70,000
5 北京保利天汇 748,611 70,000
6 天津保利西棠和煦二期 223,941 65,000
7 合肥保利海上瑧悦 218,051 60,000
8 莆田保利瑧悦 258,692 55,000
9 成都保利西堂和煦 184,684 45,000
10 上海保利西郊和煦 244,147 40,000
11 太原保利璞悦 188,346 40,000
12 广州保利云境 224,553 35,000
13 佛山保利广佛湾堂悦 175,466 35,000
14 大连保利东港天珺 158,609 30,000
15 广州保利琅悦 115,860 30,000
16 补充流动资金 100,000 100,000
- 总计 4,623,597 950,000
房地产开发项目的开发成本构成包括土地成本、房地产开发所必需的勘察及
设计等前期成本、房地产主体及水电煤暖等配套设施建设的工程投入，前述成本
均为资本性支出。公司本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金中用于房地
产开发项目的，仅用于商品住宅的资本性支出中与房地产工程建设支出相关的部
分，即建设安装工程费及配套设施建设费。
本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金净额少于项目总投资金额的
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
部分，公司将以其他方式解决。本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金到
位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到
位之后予以置换。
如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，公司将通
过自筹资金弥补不足部分。
在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的募集
资金拟投入金额进行调整。
二、本次募集资金投资项目可行性分析
（一）上海保利海上瑧悦项目
1、项目情况要点
项目名称 上海保利海上瑧悦
项目总投资（万元） 720,968
项目预计开发周期 2023 年 7 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司上海保镡置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 57,239
总建筑面积（平方米） 210,017
预计销售额（万元） 928,899
2、项目基本情况
本项目位于上海市宝山区，东至瑞丰南路，南至丰皓路，西至大场路，北至
丰翔路。本项目规划用地面积 57,239 平方米，总建筑面积 210,017 平方米，容积
率 2.60，为住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于上海市宝山区，属于南大智慧城核心区域。项目紧邻上海地铁
15 号线丰翔路站与 22 号线地铁站（规划），连通外环与中环，交通便捷；项目
周边有山姆会员超市、弘基文化休闲广场等商业项目，生活便利；项目紧邻上海
宝山区南大实验学校、上海大学附属学校，教育资源丰富；项目临近南大公园，
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
生态景观资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较
好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 沪宝国有建设用地使用合同（2023）3 号
国有土地使用权证 沪〔2023〕宝字不动产权第 028508 号
建设用地规划许可证 沪宝地（2023）EA310113202300516
建设工程规划许可证 沪宝建（2023）FA310113202300761
建筑工程施工许可证 310113202307180101、310113202307250101
立项备案 2305-310113-04-01-250513
环评备案 无需办理 1
宝山房管（2023）预字 0000298 号、
宝山房管（2023）预字 0000393 号、
预售证
宝山房管（2024）预字 0000074 号、
宝山房管（2024）预字 0000195 号
注1：根据中华人民共和国生态环境部于2020年11月30日颁布的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021
年版）》（生态环境部令第16号），自2021年1月1日起，除涉及环境敏感区的房地产开发项目需编制环境
影响评价报告表外，其余房地产开发项目无需再编制环境影响报告书和填报环境影响登记表。
5、投资估算
本项目的总投资预计为 720,968 万元，其中土地成本为 504,756 万元，开发
前期费为 4,073 万元，建设安装工程费为 132,879 万元，配套设施建设费为 17,238
万元，期间费用为 50,580 万元，其他费用为 11,441 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 100,000 万元，仅用于商品住宅
部分的项目建设安装工程费及配套设施建设费支出，其余资金公司将通过自有资
金、银行贷款等途径解决。
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7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 928,899 万元，实现净利润 126,596 万元，销售净利
率为 13.63%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 928,899
2 总投资（万元） 720,968
3 净利润（万元） 126,596
4 项目销售净利率（%） 13.63
（二）北京保利颐璟和煦项目
1、项目情况要点
项目名称 北京保利颐璟和煦
项目总投资（万元） 367,857
项目预计开发周期 2024 年 3 月至 2027 年 12 月
项目经营主体 由控股子公司北京保顺善筑置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 64,793
总建筑面积（平方米） 147,780
预计销售额（万元） 395,578
2、项目基本情况
本项目位于北京市顺义区，东至右堤路，西至丰乐路，北至顺兴街。本项目
规划用地面积 64,793 平方米，总建筑面积 147,780 平方米，容积率 1.60，为住宅
项目。
3、项目的市场前景
本项目位于北京市顺义区，属于马坡板块。项目道路交通较便捷，临近通顺
路、白马路等城区干线道路；项目周边有金宝 PARK 天阶、鲁能美丽汇、北京
鲲熙汇等商业项目，生活便利；项目紧邻首都师范大学附属顺义实验小学、顺义
区第十五中学，教育资源丰富；项目临近北京中医医院，医疗资源较优；项目紧
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邻潮白河景观绿化带，生态环境较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改
善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 9 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 京规自出〔合〕字（2023）第 0104 号
京（2024）顺不动产权第 0007702 号、
国有土地使用权证
京（2024）顺不动产权第 0007705 号
建设用地规划许可证 无需办理 1
建字第 110113202400008 号、
建字第 110113202400011 号、
建设工程规划许可证
建字第 110113202400012 号、
建字第 110113202400017 号
110113202403210201、110113202403210301、
建筑工程施工许可证
110113202403270301、110113202403270201
立项备案 京发改（核）〔2024〕12 号
环评备案 无需办理
预售证 京房售证字（2024）36 号
注 1：根据《北京市城乡规划条例》，无需办理建设用地规划许可。
5、投资估算
本项目的总投资预计为 367,857 万元，其中土地成本为 207,270 万元，开发
前期费为 4,102 万元，建设安装工程费为 113,303 万元，配套设施建设费为 12,920
万元，期间费用为 25,774 万元，其他费用为 4,487 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 90,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
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7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 395,578 万元，实现净利润 18,188 万元，销售净利率
为 4.60%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 395,578
2 总投资（万元） 367,857
3 净利润（万元） 18,188
4 项目销售净利率（%） 4.60
（三）佛山保利琅悦项目
1、项目情况要点
项目名称 佛山保利琅悦
项目总投资（万元） 495,913
项目预计开发周期 2023 年 8 月至 2027 年 7 月
由全资子公司佛山南海桂城保璞悦地产发展有限公司开发
项目经营主体
经营
规划用地面积（平方米） 75,062
总建筑面积（平方米） 312,849
预计销售额（万元） 588,662
2、项目基本情况
本项目位于佛山市南海区，东至桂澜路，南至绿景路，西至南海大道。本项
目规划用地面积 75,062 平方米，总建筑面积 312,849 平方米，容积率 3.00，为普
通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于佛山市南海区桂城街道，属于石肯板块。项目经桂澜路可快速到
达南海区政府、广东金融高新区，交通便捷；项目紧邻鄱阳城众创小镇、顺联公
园里等商业项目，生活便利；项目临近怡海第五小学，教育资源丰富；项目周边
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有佛山市第一人民医院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及
改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 10 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 440605-2023-000058
粤（2024）佛南不动产权第 0011409 号、
粤（2024）佛南不动产权第 0013734 号、
国有土地使用权证
粤（2024）佛南不动产权第 0013735 号、
粤（2024）佛南不动产权第 0013736 号
地字第 4406052023YG0001328 号、
建设用地规划许可证
地字第 4406052023YG0034318 号
建字第 4406052023GG0224335 号、
建字第 4406052023GG0362359 号、
建字第 4406052023GG0364327 号、
建字第 4406052023GG0373363 号、
建字第 4406052024GG0194434 号、
建字第 4406052024GG0324474 号、
建字第 4406052023GG0366389 号、
建设工程规划许可证 建字第 4406052023GG0372397 号、
建字第 4406052024GG0615472 号、
建字第 4406052024GG0816482 号、
建字第 4406052024GG0818470 号、
建字第 4406052024GG0819490 号、
建字第 4406052024GG0820414 号、
建字第 4406052024GG0821423 号、
建字第 4406052024GG1130480 号
440605202308030101、440605202308110201、
440605202308290501、440605202309283401、
建筑工程施工许可证 440605202310230401、440605202310240301、
440605202311150101、440605202311150201、
440605202410220501
立项备案 2307-440605-04-01-251544
环评备案 无需办理
29
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
南房预字第 2024000902 号、
南房预字第 2024001802 号、
预售证
南房预字第 2024001102 号、
南房预字第 2024001002 号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 495,913 万元，其中土地成本为 291,778 万元，开发
前期费为 6,020 万元，建设安装工程费为 132,006 万元，配套设施建设费为 20,490
万元，期间费用为 41,346 万元，其他费用为 4,273 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 85,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 588,662 万元，实现净利润 51,494 万元，销售净利率
为 8.75%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 588,662
2 总投资（万元） 495,913
3 净利润（万元） 51,494
4 项目销售净利率（%） 8.75
（四）长春保利和煦项目
1、项目情况要点
项目名称 长春保利和煦
项目总投资（万元） 197,899
项目预计开发周期 2024 年 3 月至 2027 年 10 月
项目经营主体 由全资子公司长春和雅房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 91,4141
30
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
总建筑面积（平方米） 241,082
预计销售额（万元） 234,359
注 1：《国有建设用地使用权出让合同》约定出让宗地地上面积 91,414 平方米，地下面积 73,132 平方米。
2、项目基本情况
本项目位于长春市经开区，东至金桥街，南至吉林省药品监督管理局，西至
仙台大街，北至北海路。本项目规划用地面积 91,414 平方米，总建筑面积 241,082
平方米，容积率 2.20，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于长春市经开区，属于赛德广场板块。项目临近轻轨 3 号线吉林广
电站，紧邻城市主干道仙台大街、卫星路，交通便捷；项目紧邻摩天活力城等商
业项目，生活便利；项目周边有北海小学、东北师范大学附属实验学校、长春市
九十七赫行实验中学，教育资源丰富；项目临近北海公园、北海湿地公园，生态
环境较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场
前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 7 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 长规自经出【2023】005号
吉（2024）长春市不动产权第0082625号、
吉（2024）长春市不动产权第0082939号、
土地使用权证
吉（2024）长春市不动产权第0082282号、
吉（2024）长春市不动产权第0082537号
建设用地规划许可证 地字第2201052023YG0022319号
建设工程规划许可证 建字第2201052024GG0007456号
建筑工程施工许可证 220171202403200101、220171202408090101
立项备案 2311-220171-04-01-393547
31
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
环评备案 无需办理
长房售证（2024）第031号、
长房售证（2024）第032号、
长房售证（2024）第061号、
预售证
长房售证（2024）第091号、
长房售证（2024）第102号、
长房售证（2024）第118号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 197,899 万元，其中土地成本为 84,164 万元，开发前
期费为 2,686 万元，建设安装工程费为 75,854 万元，配套设施建设费为 15,608
万元，期间费用为 16,003 万元，其他费用为 3,584 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 70,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 234,359 万元，实现净利润 22,372 万元，销售净利率
为 9.55%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 234,359
2 总投资（万元） 197,899
3 净利润（万元） 22,372
4 项目销售净利率（%） 9.55
（五）北京保利天汇项目
1、项目情况要点
项目名称 北京保利天汇
项目总投资（万元） 748,611
项目预计开发周期 2023 年 9 月至 2027 年 6 月
32
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目经营主体 由控股子公司北京朝新和筑置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 43,244
总建筑面积（平方米） 149,664
预计销售额（万元） 852,400
2、项目基本情况
本项目位于北京市朝阳区，东至兴坝路，西至兴坝西街。本项目规划用地面
积 43,244 平方米，总建筑面积 149,664 平方米，容积率 2.31，为住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于北京市朝阳区，属于东坝板块。项目紧邻北京地铁 3 号线、12
号线换乘站东风站（在建），接驳东五环、第二机场高速，交通便捷；项目周边
有东坝万达广场、金隅嘉品 Mall 等商业项目，生活便利；项目临近朝阳区实验
小学东坝校区、北京中学东坝校区，教育资源丰富；项目周边有安贞东方医院，
医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的改善性需求，具备较好的市场前
景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 11 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
京规自出〔合〕字（2023）第0046号、
国有土地使用权出让合同
京规自出〔合〕字（2023）第0047号
京（2023）朝不动产权第0090967号、
土地使用权证
京（2023）朝不动产权第0090972号
建设用地规划许可证 无需办理1
建字第110105202300159号、
建设工程规划许可证
建字第110105202300160号
建筑工程施工许可证 110105202309080301、110105202309080401
京朝阳发改（核）〔2023〕43号、
立项备案
京朝阳发改（核）〔2023〕44号
33
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
环评备案 无需办理
京房售证字（2023）108号、
京房售证字（2023）109号、
预售证
京房售证字（2024）3号、
京房售证字（2024）4号
注 1：根据《北京市城乡规划条例》，无需办理建设用地规划许可。
5、投资估算
本项目的总投资预计为 748,611 万元，其中土地成本为 595,838 万元，开发
前期费为 4,814 万元，建设安装工程费为 95,861 万元，配套设施建设费为 10,264
万元，期间费用为 39,813 万元，其他费用为 2,021 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 70,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 852,400 万元，实现净利润 67,892 万元，销售净利率
为 7.96%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 852,400
2 总投资（万元） 748,611
3 净利润（万元） 67,892
4 项目销售净利率（%） 7.96
（六）天津保利西棠和煦二期项目
1、项目情况要点
项目名称 天津保利西棠和煦二期
项目总投资（万元） 223,941
项目预计开发周期 2024 年 4 月至 2029 年 3 月
项目经营主体 由全资子公司天津广隆房地产开发有限公司开发经营
34
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
规划用地面积（平方米） 105,899
总建筑面积（平方米） 189,053
预计销售额（万元） 249,183
2、项目基本情况
本项目位于天津市津南区，南至同硕路，西至宁慧路，北至同心路。本项目
规划用地面积 105,899 平方米，总建筑面积 189,053 平方米，容积率 1.25，为住
宅项目。
3、项目的市场前景
项目位于天津市津南区，属于海教园板块。项目周边有天津地铁 6 号线和慧
路站，临近津港高速、天津大道，交通便捷；项目周边有卢浮广场、新城吾悦广
场、津南永旺等商业项目，生活便利；项目临近海河医院、津南医院，医疗资源
丰富。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 5 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 TJ11442024001、TJ11122024003
津（2024）津南区不动产权第0230685号、
津（2024）津南区不动产权第0230687号、
土地使用权证
津（2024）津南区不动产权第0230689号、
津（2024）津南区不动产权第0499947号
地字第2024津南地证申字0008号、
建设用地规划许可证
地字第2024津南地证申字0014号
建字第2024津南建证申字0029号、
建字第2024津南建证申字0030号、
建设工程规划许可证
建字第2024津南建证申字0055号、
建字第2024津南建证申字0065号
1200002024040201120、1201122024042306121、
建筑工程施工许可证
1201122024073001121
35
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
2402-120112-89-01-379254、
立项备案
2403-120112-89-01-775523
环评备案 无需办理
津住建房售许字〔2024〕第0380-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0400-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0401-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0447-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0546-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0547-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0548-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0755-001号、
预售证 津住建房售许字〔2024〕第0756-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0856-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0859-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0954-001号、
津住建房售许字〔2024〕第0955-001号、
津住建房售许字〔2024〕第1055-001号、
津住建房售许字〔2024〕第1056-001号、
津住建房售许字〔2024〕第1057-001号、
津住建房售许字〔2024〕第1060-001号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 223,941 万元，其中土地成本为 106,070 万元，开发
前期费为 3,204 万元，建设安装工程费为 71,844 万元，配套设施建设费为 19,801
万元，期间费用为 18,197 万元，其他费用为 4,826 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 65,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 249,183 万元，实现净利润 20,508 万元，销售净利率
为 8.23%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 249,183
36
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 内容 指标
2 总投资（万元） 223,941
3 净利润（万元） 20,508
4 项目销售净利率（%） 8.23
（七）合肥保利海上瑧悦项目
1、项目情况要点
项目名称 合肥保利海上瑧悦
项目总投资（万元） 218,051
项目预计开发周期 2024 年 5 月至 2026 年 10 月
项目经营主体 由全资子公司合肥和禹房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 50,588
总建筑面积（平方米） 145,322
预计销售额（万元） 262,198
2、项目基本情况
本项目位于合肥市包河区，南至歙县路，西至上海路，北至郎溪路。本项目
规划用地面积 50,588 平方米，总建筑面积 145,322 平方米，容积率 2.17，为普通
住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于合肥市包河区，隶属淝河东新板块。项目周边有地铁 4 号线工经
学院站、6 号线唐大楼站，临近郎溪路高架、上海路快速路，交通便捷；项目紧
邻杉杉奥特莱斯（在建）、合肥市三院新区（在建），生活便利；项目周边有屯
溪路小学祁门路校区、四十八中祁门路校区，教育资源丰富；项目临近淝河智慧
公园，生态环境较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备
较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 5 月开始
交付。
37
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 合地包河经营【2024】002 号
皖（2024）合肥市不动产权第 1053057 号、
国有土地使用权证
皖（2024）合肥市不动产权第 1053096 号
建设用地规划许可证 地字第 340111202400022 号
建字第 340111202400331 号、
建字第 340111202400332 号、
建字第 340111202400333 号、
建字第 340111202400334 号、
建字第 340111202400335 号、
建字第 340111202400336 号、
建字第 340111202400337 号、
建字第 340111202400352 号、
建字第 340111202400353 号、
建设工程规划许可证
建字第 340111202400354 号、
建字第 340111202400355 号、
建字第 340111202400356 号、
建字第 340111202400357 号、
建字第 340111202400358 号、
建字第 340111202400359 号、
建字第 340111202400360 号、
建字第 340111202400361 号、
建字第 340111202400362 号
建筑工程施工许可证 340111202405170303
立项备案 2402-340111-04-01-546759
环评备案 无需办理
合房预售证第 20240252 号、
合房预售证第 20240253 号、
合房预售证第 20240254 号、
合房预售证第 20240315 号、
合房预售证第 20240316 号、
预售证 合房预售证第 20240330 号、
合房预售证第 20240415 号、
合房预售证第 20240416 号、
合房预售证第 20240457 号、
合房预售证第 20240481 号、
合房预售证第 20240494 号、
38
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
合房预售证第 20240570 号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 218,051 万元，其中土地成本为 119,787 万元，开发
前期费为 1,929 万元，建设安装工程费为 71,358 万元，配套设施建设费为 9,380
万元，期间费用为 13,806 万元，其他费用为 1,791 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 60,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 262,198 万元，实现净利润 27,315 万元，销售净利率
为 10.42%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 262,198
2 总投资（万元） 218,051
3 净利润（万元） 27,315
4 项目销售净利率（%） 10.42
（八）莆田保利瑧悦项目
1、项目情况要点
项目名称 莆田保利瑧悦
项目总投资（万元） 258,692
项目预计开发周期 2024 年 1 月至 2028 年 1 月
项目经营主体 由全资子公司莆田中荔投资有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 58,453
总建筑面积（平方米） 232,515
预计销售额（万元） 303,612
39
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
2、项目基本情况
本项目位于莆田市荔城区，东至西洪北街，南至规划道路，西至海丰北街，
北至南郊路。本项目规划用地面积 58,453 平方米，总建筑面积 232,515 平方米，
容积率 3.06，为住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于莆田市荔城区，属于城东板块绶溪片区。项目临近西洪路，经主
干道可快速通达全城，交通较为便捷；项目周边有馨宜新天地商圈、红星美凯龙、
1971 文创园等商业项目，生活便利；项目紧邻中山中学新校区、莆田四中、荔
城区第一实验小学，教育资源丰富；项目临近莆田学院附属医院新院区、莆田九
十五医院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，
具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 9 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
莆自然2023年出字9号、
国有土地使用权出让合同
莆自然2023年出字10号
闽（2024）莆田市不动产权第LC001216号、
土地使用权证
闽（2024）莆田市不动产权第LC005905号
地字第350300202300011号、
建设用地规划许可证
地字第350300202300012号
建字第350300202400002号、
建设工程规划许可证
建字第350300202400012号
建筑工程施工许可证 350304202409140101、350304202401110101
2311-350304-04-01-812777、
立项备案
2311-350304-04-01-962312
环评备案 无需办理
（2024）莆房许字第7号、
预售证
（2024）莆房许字第8号、
40
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
（2024）莆房许字第9号、
（2024）莆房许字第14号、
（2024）莆房许字第16号、
（2024）莆房许字第17号、
（2024）莆房许字第19号、
（2024）莆房许字第23号、
（2024）莆房许字第29号、
（2024）莆房许字第30号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 258,692 万元，其中土地成本为 163,527 万元，开发
前期费为 2,896 万元，建设安装工程费为 65,750 万元，配套设施建设费为 10,736
万元，期间费用为 14,114 万元，其他费用为 1,668 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 55,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 303,612 万元，实现净利润 30,955 万元，销售净利率
为 10.20%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 303,612
2 总投资（万元） 258,692
3 净利润（万元） 30,955
4 项目销售净利率（%） 10.20
（九）成都保利西堂和煦项目
1、项目情况要点
项目名称 成都保利西堂和煦
项目总投资（万元） 184,684
41
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目预计开发周期 2024 年 1 月至 2027 年 1 月
项目经营主体 由全资子公司成都保鑫投资有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 42,705
总建筑面积（平方米） 125,007
预计销售额（万元） 192,271
2、项目基本情况
本项目位于成都市金牛区，东至金水一街，南至金禧三路，西至金水二街，
北至金禧二路。本项目规划用地面积 42,705 平方米，总建筑面积 125,007 平方米，
容积率 2.00，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景及销售情况
本项目位于成都市金牛区，属于国宾板块外围规划区。项目紧邻城西北主干
道蜀西路，临近地铁 2 号线金周路站，交通便利；项目周边有中海购物中心、熙
悦汇、爱琴海购物中心等商业项目，生活便利；项目临近茶店子小学金禧分校、
金牛中学，教育资源丰富；项目周边有四川省人民医院金牛医院，医疗资源较优。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 510100-2023-B-036（金）
国有土地使用权证 川（2024）成都市不动产权第 0090182 号
建设用地规划许可证 地字第 510106202421071 号
建设工程规划许可证 建字第 510106202430086 号
510106202401300501、510106202401300401、
建筑工程施工许可证
510106202405210501
立项备案 川投资备【2312-510106-89-01-880523】FGQB-0290 号
环评备案 无需办理
42
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
蓉预售字第 510106202472573 号、
蓉预售字第 510106202473215 号、
蓉预售字第 510106202473289 号、
预售证
蓉预售字第 510106202474327 号、
蓉预售字第 510106202474365 号、
蓉预售字第 510106202475317 号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 184,684 万元，其中土地成本为 107,901 万元，开发
前期费为 2,372 万元，建设安装工程费为 54,882 万元，配套设施建设费为 6,799
万元，期间费用为 9,360 万元，其他费用为 3,369 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 45,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 192,271 万元，实现净利润 6,721 万元，销售净利率
为 3.50%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 192,271
2 总投资（万元） 184,684
3 净利润（万元） 6,721
4 项目销售净利率（%） 3.50
（十）上海保利西郊和煦项目
1、项目情况要点
项目名称 上海保利西郊和煦
项目总投资（万元） 244,147
项目预计开发周期 2024 年 1 月至 2028 年 1 月
项目经营主体 由全资子公司上海保邺置业有限公司开发经营
43
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
规划用地面积（平方米） 40,262
总建筑面积（平方米） 99,207
预计销售额（万元） 283,941
2、项目基本情况
本项目位于上海市松江区，东至泗砖南路，南至河道，西至张泾路，北至莘
砖公路。本项目规划用地面积 40,262 平方米，总建筑面积 99,207 平方米，容积
率 1.50，为住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于上海市松江区，属于洞泾板块。项目紧邻沈海高速、沪昆高速，
可快速通达外环进入市区，交通较为便捷。项目周边有松江万达广场、印象城等
商业项目，生活便利；项目临近洞泾学校、洞泾外国语实验学校，教育资源丰富；
项目周边有第一人民医院松江分院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地
区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 8 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 沪松国有建设用地使用合同（2023）48号
土地使用权证 沪（2024）松字不动产权第003477号
建设用地规划许可证 沪松地（2024）EA310117202400079
沪松建（2024）FA310117202400104、
建设工程规划许可证
沪松建（2024）FA310117202400181
310117202401290401、310117202402050101、
建筑工程施工许可证
310117202403140301
立项备案 2311-310117-04-01-940451
环评备案 无需办理
松江房管（2024）预字0000157号、
预售证
松江房管（2024）预字0000285号、
44
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
松江房管（2024）预字0000356号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 244,147 万元，其中土地成本为 154,058 万元，开发
前期费为 2,267 万元，建设安装工程费为 54,008 万元，配套设施建设费为 7,714
万元，期间费用为 21,698 万元，其他费用为 4,401 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，仅用于商品住宅
部分的项目建设安装工程费及配套设施建设费支出，其余资金公司将通过自有资
金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 283,941 万元，实现净利润 26,518 万元，销售净利率
为 9.34%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 283,941
2 总投资（万元） 244,147
3 净利润（万元） 26,518
4 项目销售净利率（%） 9.34
（十一）太原保利璞悦项目
1、项目情况要点
项目名称 太原保利璞悦
项目总投资（万元） 188,346
项目预计开发周期 2023 年 9 月至 2028 年 10 月
项目经营主体 由控股子公司太原利晋房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 53,074
总建筑面积（平方米） 244,058
45
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
预计销售额（万元） 223,807
2、项目基本情况
本项目位于太原市晋源区，东至和平南路，南至吴家堡南街，西至化工路，
北至吴家堡北街。本项目规划用地面积 53,074 平方米，总建筑面积 244,058 平方
米，容积率 4.20，为住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于太原市晋源区，地处城市双环主干道交界处，属于太原市重点发
展区域。项目临近西中环、南中环双快速路，紧邻地铁 3 号线吴家堡北街站（规
划），交通便捷；项目周边有万象城、长风商务区等商业项目，生活便利；项目
周边有青年路小学、南堰城改小学、双西小学、山大附中晋源校区，教育资源丰
富。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 1401102022010
土地使用权证 晋（2022）太原市不动产权第0501846号
建设用地规划许可证 地字第140100202220065号
建字第140100202330354号、
建字第140100202330355号、
建字第140100202330373号、
建字第140100202330426号、
建字第140100202330427号、
建设工程规划许可证 建字第140100202330428号、
建字第140100202330479号、
建字第140100202330480号、
建字第140100202330481号、
建字第140100202330482号、
建字第140100202330483号、
46
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
文件名称 文件编号
建字第140100202330484号、
建字第140100202330485号、
建字第140100202330486号、
建字第140100202330487号、
建字第140100202330488号、
建字第140100202330489号、
建字第140100202330490号、
建字第140100202330491号
140103202309130201、140103202309260101、
建筑工程施工许可证
140103202310310201、140100202402050301
立项备案 并审管投备〔2022〕190号
环评备案 无需办理
（2023）并商房预售字第0195号、
（2023）并商房预售字第0208号、
（2023）并商房预售字第0232号、
（2024）并商房预售字第0045号、
预售证 （2024）并商房预售字第0046号、
（2024）并商房预售字第0092号、
（2024）并商房预售字第0093号、
（2024）并商房预售字第0192号、
（2024）并商房预售字第0213号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 188,346 万元，其中土地成本为 68,809 万元，开发前
期费为 4,274 万元，建设安装工程费为 89,683 万元，配套设施建设费为 11,337
万元，期间费用为 10,996 万元，其他费用为 3,248 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 223,807 万元，实现净利润 18,224 万元，销售净利率
为 8.14%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
47
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 223,807
2 总投资（万元） 188,346
3 净利润（万元） 18,224
4 项目销售净利率（%） 8.14
（十二）广州保利云境项目
1、项目情况要点
项目名称 广州保利云境
项目总投资（万元） 224,553
项目预计开发周期 2023 年 11 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司广州穗联置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 26,147
总建筑面积（平方米） 113,565
预计销售额（万元） 258,825
2、项目基本情况
本项目位于广州市白云区，东至规划道路，南至祥景花园雍翠园小区，西至
江景路，北至金泰创意园。本项目规划用地面积 26,147 平方米，总建筑面积
113,565 平方米，容积率 3.00，为住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于广州市白云区，属于白云大道北板块。项目周边有在建地铁 14
号线创意园站、马务站，经鹤联街可通达白云新城，交通较为便捷；项目周边有
YH 城购物中心、白云汇广场，生活便利；项目临近南方医院白云分院，医疗资
源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及初步改善需求，具备较好的市场
前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 8 月开始
交付。
48
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 440111-2023-000022
国有土地使用权证 粤（2023）广州市不动产权第 04035409 号
建设用地规划许可证 地字第 4401112023YG0013340 号
建字第 4401112023GG0202397 号、
建字第 4401112023GG0348335 号、
建字第 4401112023GG0259345 号、
建设工程规划许可证
建字第 4401112023GG0415397 号、
建字第 4401112023GG0200325 号、
建字第 4401112023GG0187316 号
440111202311030201、440111202311240201、
建筑工程施工许可证
440111202312080101、440111202312210101
立项备案 2309-440111-17-01-571518
环评备案 无需办理
穗房预（网）字第 20240046 号、
穗房预（网）字第 20240085 号、
预售证 穗房预（网）字第 20240131 号、
穗房预（网）字第 20240149 号、
穗房预（网）字第 20240279 号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 224,553 万元，其中土地成本为 155,741 万元，开发
前期费为 2,153 万元，建设安装工程费为 46,812 万元，配套设施建设费为 5,573
万元，期间费用为 11,590 万元，其他费用为 2,685 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 35,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 258,825 万元，实现净利润 24,568 万元，销售净利率
为 9.49%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
49
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 258,825
2 总投资（万元） 224,553
3 净利润（万元） 24,568
4 项目销售净利率（%） 9.49
（十三）佛山保利广佛湾堂悦项目
1、项目情况要点
项目名称 佛山保利广佛湾堂悦
项目总投资（万元） 175,466
项目预计开发周期 2023 年 8 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司佛山保启置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 30,610
总建筑面积（平方米） 105,306
预计销售额（万元） 198,754
2、项目基本情况
本项目位于佛山市大沥镇，东至五金城仓储中心，南至广佛路，西至渤海路，
北至凯民茶博城。本项目规划用地面积 30,610 平方米，总建筑面积 105,306 平方
米，容积率 2.80，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于佛山市大沥镇，属于黄岐板块。项目紧邻广佛路，可快速接驳佛
山一环、广州环城高速，交通较为便捷；项目周边有和华 180 购物公园、金铂广
场、嘉洲广场等商业项目，生活便利；项目临近黄岐中心小学、黄岐中学，教育
资源丰富。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场
前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 6 月开始
交付。
50
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 440605-2023-000050
粤（2023）佛南不动产权第0137704号、
粤（2023）佛南不动产权第0137705号、
粤（2023）佛南不动产权第0137706号、
粤（2023）佛南不动产权第0137707号、
土地使用权证
粤（2023）佛南不动产权第0137708号、
粤（2023）佛南不动产权第0137709号、
粤（2023）佛南不动产权第0137710号、
粤（2023）佛南不动产权第0137711号
建设用地规划许可证 地字第 440605202300045 号
建字第4406052023GG0136392号、
建字第4406052023GG0137325号、
建字第4406052023GG0138310号、
建字第4406052023GG0643314号、
建字第4406052023GG0644313号、
建设工程规划许可证 建字第4406052023GG0737318号、
建字第4406052023GG0739312号、
建字第4406052024GG0263417号、
建字第4406052024GG0264415号、
建字第4406052024GG0325444号、
建字第4406052024GG0568434号
440605202308290701、440605202308290801、
440605202308290901、440605202312140501、
建筑工程施工许可证 440605202312140601、440605202312290201、
440605202312290301、440605202403080101、
440605202403250201、440605202406060201
立项备案 2305-440605-04-01-103120
环评备案 无需办理
南房预字第2023011402号、
南房预字第2023013202号、
南房预字第2024000602号、
预售证
南房预字第2024002902号、
南房预字第2024004602号、
南房预字第2024007502号
51
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
5、投资估算
本项目的总投资预计为 175,466 万元，其中土地成本为 107,680 万元，开发
前期费为 2,117 万元，建设安装工程费为 46,000 万元，配套设施建设费为 6,830
万元，期间费用为 11,379 万元，其他费用为 1,460 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 35,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 198,754 万元，实现净利润 12,527 万元，销售净利率
为 6.30%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 198,754
2 总投资（万元） 175,466
3 净利润（万元） 12,527
4 项目销售净利率（%） 6.30
（十四）大连保利东港天珺项目
1、项目情况要点
项目名称 大连保利东港天珺
项目总投资（万元） 158,609
项目预计开发周期 2023 年 10 月至 2028 年 9 月
项目经营主体 由全资子公司大连保利滨港房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 25,459
总建筑面积（平方米） 76,160
预计销售额（万元） 185,341
2、项目基本情况
本项目位于大连市中山区，东至港东三街，南至港隆路，西至港东二街，北
52
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
至港兴路。本项目规划用地面积 25,459 平方米，总建筑面积 76,160 平方米，容
积率 2.38，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于大连市中山区，属于东港板块。项目紧邻大连地铁 2 号线东港站，
经南北侧城市主干道可通达人民路中央商务区，交通便捷；项目周边有威尼斯水
城、凯丹广场等商业中心，生活便利；项目紧邻东港第二小学，教育资源较优；
项目临近大型三级综合医院（在建），医疗资源较优。项目主要满足当地与周边
地区的改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 2102022023A005
土地使用权证 辽（2023）大连市内四区不动产权第9226488号
建设用地规划许可证 地字第2102022023YG0002332号
建设工程规划许可证 建字第2102022023GG0011399号
210202202310130101、210202202312060101、
建筑工程施工许可证
210202202312060201
立项备案 大中发改备〔2023〕54号
环评备案 无需办理
大房预许字第20240010号、
大房预许字第20240014号、
大房预许字第20240015号、
大房预许字第20240016号、
预售证
大房预许字第20240017号、
大房预许字第20240018号、
大房预许字第20240019号、
大房预许字第20240049号
53
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
5、投资估算
本项目的总投资预计为 158,609 万元，其中土地成本为 94,932 万元，开发前
期费为 1,331 万元，建设安装工程费为 41,531 万元，配套设施建设费为 5,749 万
元，期间费用为 12,605 万元，其他费用为 2,462 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 30,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 185,341 万元，实现净利润 17,774 万元，销售净利率
为 9.59%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 185,341
2 总投资（万元） 158,609
3 净利润（万元） 17,774
4 项目销售净利率（%） 9.59
（十五）广州保利琅悦项目
1、项目情况要点
项目名称 广州保利琅悦
项目总投资（万元） 115,860
项目预计开发周期 2024 年 1 月至 2027 年 9 月
项目经营主体 由全资子公司广州保泰实业发展有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 22,021
总建筑面积（平方米） 79,982
预计销售额（万元） 128,438
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
2、项目基本情况
本项目位于广州市花都区，东至广州市花都区技工学校，北至体育路。本项
目规划用地面积 22,021 平方米，总建筑面积 79,982 平方米，容积率 2.50，为住
宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于广州市花都区，属于区府板块。项目临近广州地铁 9 号线花果山
公园站，经体育路接驳至云山大道，交通较为便捷；项目位于花都老城区，生活
设施完善，居住氛围浓厚；项目紧邻新华街第三小学，教育资源较优；项目临近
花都区人民医院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性
需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 7 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资
格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 440114-2023-000059
国有土地使用权证 粤（2024）广州市不动产权第 08016294 号
建设用地规划许可证 地字第 4401142024YG0001422 号
建字第 4401142024GG0131489 号、
建字第 4401142024GG0140414 号、
建字第 4401142024GG0162469 号、
建设工程规划许可证 建字第 4401142024GG0176428 号、
建字第 4401142024GG0184482 号、
建字第 4401142024GG0402411 号、
建字第 4401142024GG0403454 号
440114202401260101、440114202404250201、
建筑工程施工许可证 440114202404250301、440114202404250401、
440114202407050101、440114202407050201
立项备案 2312-440114-99-01-208117
环评备案 无需办理
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文件名称 文件编号
穗房预（网）字第 20240151 号、
穗房预（网）字第 20240152 号、
预售证 穗房预（网）字第 20240191 号-1、
穗房预（网）字第 20240285 号、
穗房预（网）字第 20240321 号
5、投资估算
本项目的总投资预计为 115,860 万元，其中土地成本为 58,451 万元，开发前
期费为 2,157 万元，建设安装工程费为 39,908 万元，配套设施建设费为 6,192 万
元，期间费用为 7,632 万元，其他费用为 1,519 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 30,000 万元，其余资金公司将
通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 128,438 万元，实现净利润 10,420 万元，销售净利率
为 8.11%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 128,438
2 总投资（万元） 115,860
3 净利润（万元） 10,420
4 项目销售净利率（%） 8.11
（十六）补充流动资金项目
房地产行业属于资金密集型行业，公司保有货币资金主要用于项目建设、财
务费用、日常管理费用、营销费用及税费支出等刚性支出，符合行业特点。考虑
到履约保证金存款等资金受限及全国各省市对房地产项目的预售资金监管要求，
公司需要必要的营运资金来满足业务的正常开展。
根据公司经营实际情况及资金规划，为满足公司营运资金的基本需求，降低
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财务风险，增强持续稳健发展能力，公司拟将本次募集资金中的 100,000 万元用
于补充流动资金，占募集资金总额的比例为 10.53%，未超过募集资金总额的
30%，符合《注册管理办法》等法规要求。
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第三节 财务会计信息及管理层讨论与分析
公司 2021 年度、2022 年度和 2023 年度财务报告已经会计师事务所审计，
并出具了标准无保留意见审计报告。立信会计师事务所（特殊普通合伙）作为本
次向特定对象发行可转债的申报会计师，依据中国注册会计师审计准则对公司
2023 年度财务报告进行了审计，并出具了编号为“信会师报字[2024]第 ZG12040
号”的标准无保留意见审计报告。公司 2024 年 1-6 月财务报告未经审计。
一、最近三年及一期的资产负债表、利润表、现金流量表
（一）最近三年及一期末合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 14,638,018.65 14,798,217.19 17,653,707.92 17,138,445.60
交易性金融资产 40,927.48 40,927.48 14,955.02 12,337.57
衍生金融资产 - - 18,299.00 11,412.15
应收票据 522.08 46.44 1,069.55 1,500.90
应收账款 491,944.57 382,137.65 404,362.96 317,864.68
预付款项 2,035,949.80 2,163,519.76 2,255,637.31 4,268,591.05
其他应收款 14,610,974.78 15,038,804.53 15,742,568.03 15,784,867.31
其中：应收利息 - - 22.26 3,242.38
应收股利 538.89 658.89 1,645.68 12,883.39
存货 83,139,500.07 86,950,846.42 87,789,319.33 80,965,646.27
合同资产 22,605.25 22,956.22 27,337.96 47,843.64
一年内到期的非流
- - - 55.68
动资产
其他流动资产 6,785,444.21 7,456,417.04 6,132,804.54 6,185,620.12
流动资产合计 121,765,886.89 126,853,872.72 130,040,061.63 124,734,184.97
非流动资产：
发放贷款及垫款 - - 118,504.79 69,794.89
长期应收款 - - - 63.71
长期股权投资 10,558,509.79 10,429,649.57 10,624,964.16 9,508,937.93
其他权益工具投资 33,168.94 33,168.94 33,181.94 33,168.94
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
其他非流动金融资
69,781.33 110,294.41 176,873.63 284,592.97
产
投资性房地产 3,519,070.40 3,263,534.06 3,078,487.84 2,729,465.95
固定资产 779,733.80 836,236.49 1,014,675.61 1,127,520.68
在建工程 59,023.46 59,023.46 57,106.37 57,106.37
使用权资产 393,215.14 404,651.16 523,381.00 418,244.24
无形资产 35,346.81 37,348.23 37,096.76 40,416.42
商誉 6,591.99 6,591.99 6,682.41 6,682.41
长期待摊费用 26,553.57 28,441.85 36,967.38 49,824.68
递延所得税资产 1,750,467.08 1,627,386.50 1,386,416.93 933,107.34
其他非流动资产 1,083.07 979.66 896.95 193.79
非流动资产合计 17,232,545.36 16,837,306.31 17,095,235.76 15,259,120.32
资产总计 138,998,432.26 143,691,179.03 147,135,297.39 139,993,305.29
流动负债：
短期借款 623,644.35 521,322.35 119,733.82 409,356.25
交易性金融负债 223.34 223.34 - 602.72
衍生金融负债 - - - 1,181.42
应付票据 - 29,539.96 65,655.49 946,982.91
应付账款 14,448,687.87 17,343,851.52 16,204,736.25 13,012,701.42
预收款项 92,312.92 81,686.23 89,383.33 85,171.45
合同负债 35,737,675.44 37,721,500.86 41,201,928.78 41,601,690.55
应付职工薪酬 61,331.70 76,401.81 70,249.19 50,168.63
应交税费 1,604,202.20 2,364,453.71 1,299,205.81 1,322,562.82
其他应付款 11,638,674.10 13,049,444.15 13,523,515.39 14,741,385.21
其中：应付利息 - - - 128,260.73
应付股利 513,939.22 257,647.20 332,317.46 34,966.39
一年内到期的非流
6,274,375.36 6,852,673.83 7,994,729.20 6,057,490.01
动负债
其他流动负债 3,698,330.21 3,332,031.78 3,658,905.97 3,652,419.11
流动负债合计 74,179,457.50 81,373,129.54 84,228,043.22 81,881,712.49
非流动负债：
长期借款 24,788,874.52 23,525,141.21 24,248,245.90 23,190,360.36
应付债券 5,158,811.15 4,526,495.22 5,771,629.93 4,161,955.44
租赁负债 378,095.30 386,787.48 507,979.54 408,639.72
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保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
长期应付职工薪酬 2,190.57 2,192.45 2,498.63 2,435.32
递延收益 7,406.11 6,155.90 5,807.45 5,408.49
递延所得税负债 162,746.54 168,612.80 156,181.52 51,347.34
非流动负债合计 30,498,124.20 28,615,385.07 30,692,342.98 27,820,146.65
负债合计 104,677,581.69 109,988,514.61 114,920,386.19 109,701,859.14
所有者权益：
实收资本 1,197,044.34 1,197,044.34 1,197,044.34 1,197,010.76
其他权益工具 510,100.00 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00
其中：优先股 - - - -
永续债 510,100.00 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00
资本公积 1,764,383.22 1,748,820.32 1,762,624.98 1,781,747.08
其他综合收益 23,314.04 24,233.17 4,858.72 -3,265.05
盈余公积 607,437.35 607,437.35 607,437.35 607,437.35
未分配利润 16,035,142.43 15,791,902.91 15,150,695.13 14,105,162.65
归属母公司所有者
20,037,321.23 19,854,309.69 19,622,760.52 19,556,092.78
权益合计
少数股东权益 14,283,529.33 13,848,354.73 12,592,150.67 10,735,353.36
所有者权益合计 34,320,850.56 33,702,664.42 32,214,911.19 30,291,446.14
负债和所有者权益
138,998,432.26 143,691,179.03 147,135,297.39 139,993,305.29
总计
（二）最近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 13,924,918.07 34,689,353.08 28,110,823.83 28,502,410.42
其中：营业收入 13,924,918.07 34,682,813.29 28,101,669.82 28,493,313.63
利息收入 - 2,139.92 4,551.75 7,239.36
手续费及佣金收入 - 4,399.87 4,602.27 1,857.44
二、营业总成本 12,699,636.80 32,007,929.48 24,954,825.34 24,195,564.75
其中：营业成本 11,694,108.63 29,130,801.98 21,922,800.79 20,863,076.41
税金及附加 282,459.75 1,025,861.62 1,312,119.44 1,568,461.76
销售费用 312,246.55 887,602.46 752,974.79 738,400.32
管理费用 206,684.99 515,948.82 474,435.16 543,403.56
研发费用 2,907.04 8,587.49 123,847.63 143,578.33
60
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
财务费用 201,229.83 439,127.11 368,647.53 338,644.37
加：其他收益 4,287.27 13,168.67 23,859.63 18,648.76
投资收益 169,697.33 221,188.80 420,100.84 621,115.34
其中：对联营企
业和合营企业的投 160,526.90 198,961.85 350,573.65 574,958.01
资收益
公 允 价值 变动
6,223.23 1,584.84 -14,184.89 24,622.20
收益
信用减值损失 -11,289.63 -4,252.29 -12,181.94 -15,254.31
资产处置收益 96.09 23,197.13 11,292.92 1,580.39
资产减值损失 88.91 -504,508.88 -115,562.25 9,453.10
三、营业利润 1,394,384.48 2,431,801.86 3,469,322.81 4,967,011.17
加：营业外收入 19,251.20 57,209.57 78,126.11 51,151.30
减：营业外支出 4,045.09 26,398.34 17,388.63 14,666.27
四、利润总额 1,409,590.60 2,462,613.09 3,530,060.29 5,003,496.20
减：所得税费用 339,813.28 672,691.03 831,315.33 1,284,548.62
五、净利润 1,069,777.32 1,789,922.06 2,698,744.96 3,718,947.58
归属于母公司所有
741,987.53 1,206,715.68 1,832,016.19 2,738,783.66
者的净利润
少数股东损益 327,789.79 583,206.39 866,728.77 980,163.92
六、其他综合收益
-919.13 19,379.71 8,130.00 -22,422.84
的税后净额
七、综合收益总额 1,068,858.19 1,809,301.77 2,706,874.96 3,696,524.74
归属于母公司所有
741,068.40 1,226,090.12 1,840,139.97 2,716,360.81
者的综合收益总额
归属于少数股东的
327,789.79 583,211.65 866,734.99 980,163.92
综合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益
0.62 1.01 1.53 2.29
（元/股）
（二）稀释每股收益
0.62 1.01 1.53 2.29
（元/股）
（三）最近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
61
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生
的现金流量：
销售商品、提供劳务
12,391,442.73 33,846,101.92 29,717,061.43 37,892,450.93
收到的现金
收取利息、手续费及
- 6,562.05 9,154.01 9,102.89
佣金的现金
收到的税费返还 87,945.07 278,297.84 664,342.88 -
收到其他与经营活
2,124,913.56 7,982,051.42 14,509,193.74 12,968,044.48
动有关的现金
经营活动现金流入
14,604,301.36 42,113,013.23 44,899,752.06 50,869,598.31
小计
购买商品、接受劳务
10,621,844.28 25,516,610.63 25,313,246.98 29,246,300.33
支付的现金
客户贷款及垫款净
- 35,337.24 49,560.34 -110,588.90
增加额
支付给职工以及为
471,269.59 1,002,056.96 977,040.76 934,413.27
职工支付的现金
支付的各项税费 1,709,505.47 4,064,989.70 4,084,617.90 5,283,594.95
支付其他与经营活
3,516,483.07 10,101,017.94 13,733,048.36 14,460,756.93
动有关的现金
经营活动现金流出
16,319,102.42 40,720,012.48 44,157,514.35 49,814,476.58
小计
经营活动产生的现
-1,714,801.06 1,393,000.75 742,237.71 1,055,121.72
金流量净额
二、投资活动产生
的现金流量：
收回投资收到的现
39,220.76 409,294.24 105,909.66 190,929.64
金
取得投资收益收到
130,836.14 83,377.86 296,752.96 22,029.10
的现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资 869.83 1,877.80 8,051.41 13,622.55
产收回的现金净额
处置子公司及其他
营业单位收到的现 - 285,862.17 197,300.78 58,343.62
金净额
收到其他与投资活
- 262,367.55 323,488.73 118,583.36
动有关的现金
投资活动现金流入
170,926.73 1,042,779.62 931,503.55 403,508.27
小计
62
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
购建固定资产、无形
资产和其他长期资 4,637.48 17,932.45 18,619.15 27,162.74
产支付的现金
投资支付的现金 165,626.41 80,599.24 542,162.20 1,990,608.35
取得子公司及其他
营业单位支付的现 2,463.54 281.52 208,574.59 126,370.52
金净额
支付其他与投资活
284.71 217,394.33 98,415.56 258,024.93
动有关的现金
投资活动现金流出
173,012.14 316,207.54 867,771.49 2,402,166.54
小计
投资活动产生的现
-2,085.40 726,572.08 63,732.05 -1,998,658.27
金流量净额
三、筹资活动产生
的现金流量：
吸收投资收到的现
430,866.50 1,104,870.29 267,360.80 2,133,813.60
金
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的 430,866.50 1,104,587.24 266,932.37 2,130,158.68
现金
取得借款收到的现
9,406,362.75 13,210,277.37 16,814,217.94 17,814,819.39
金
收到其他与筹资活
- - - -
动有关的现金
筹资活动现金流入
9,837,229.25 14,315,147.67 17,081,578.74 19,948,632.99
小计
偿还债务支付的现
7,418,236.04 16,317,463.59 13,094,567.16 12,488,491.06
金
分配股利、利润或偿
665,389.66 2,412,887.84 3,121,631.58 3,618,377.05
付利息支付的现金
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利 6,822.05 332,526.03 603,239.67 807,721.55
润
支付其他与筹资活
154,883.50 580,964.35 1,166,920.75 395,986.89
动有关的现金
筹资活动现金流出
8,238,509.20 19,311,315.78 17,383,119.48 16,502,855.00
小计
筹资活动产生的现
1,598,720.04 -4,996,168.11 -301,540.75 3,445,777.99
金流量净额
四、汇率变动对现
金及现金等价物的 -3,271.39 -6,041.13 13,765.76 -5,257.15
影响
63
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
五、现金及现金等
-121,437.81 -2,882,636.40 518,194.78 2,496,984.29
价物净增加额
加：期初现金及现金
14,661,588.27 17,544,224.67 17,026,029.90 14,529,045.60
等价物余额
六、期末现金及现
14,540,150.46 14,661,588.27 17,544,224.67 17,026,029.90
金等价物余额
（四）最近三年及一期末母公司资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 949,500.14 1,157,094.90 3,015,002.88 3,306,567.21
交易性金融资产 40,827.48 40,827.48 14,237.48 12,237.48
应收票据 - - - -
应收账款 4,291.73 3,825.57 9,106.00 4,406.70
预付款项 73,214.40 72,956.35 72,121.57 77,123.90
其他应收款 30,058,588.92 28,010,608.10 30,024,664.91 37,137,972.10
其中：应收利息 - - - -
应收股利 37,924.00 36,029.70 900.00 1,787,170.41
存货 207,293.46 192,664.61 159,719.36 122,389.69
一年内到期的非
- - - -
流动资产
其他流动资产 20,818.40 77,346.90 48,546.81 36,662.54
流动资产合计 31,354,534.53 29,555,323.91 33,343,399.01 40,697,359.63
非流动资产：
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 2,849,099.06 2,909,749.57 3,063,036.57 3,007,970.63
其他权益工具投
33,000.00 33,000.00 33,000.00 33,000.00
资
其他非流动金融
1,445.14 2,793.71 2,996.97 64,295.07
资产
投资性房地产 205,930.60 210,004.05 218,150.96 226,308.57
固定资产 41,716.29 42,573.78 44,179.07 45,918.39
无形资产 1,741.90 2,288.71 3,793.24 4,386.44
开发支出 - - - -
64
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
商誉 - - - -
长期待摊费用 346.08 376.06 277.89 257.02
递延所得税资产 24,605.61 2,537.84 1,596.88 1,373.72
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 3,157,884.69 3,203,323.73 3,367,031.59 3,383,509.85
资产总计 34,512,419.22 32,758,647.64 36,710,430.59 44,080,869.48
流动负债： -
短期借款 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 23,062.62 23,608.52 26,425.56 46,323.99
预收款项 40,603.67 11,649.52 22,711.96 24,490.65
合同负债 2,675.57 2,641.40 2,800.82 3,967.58
应付职工薪酬 1,872.43 2,053.18 5,006.29 2,154.10
应交税费 6,613.98 59,087.81 32,685.30 24,570.71
其他应付款 20,676,635.51 19,788,405.16 23,223,021.98 32,890,882.64
其中：应付利息 - - - 75,531.61
应付股利 487,953.80 2,053.43 11,327.57 16,884.03
一年内到期的非
1,345,411.12 1,383,107.08 656,401.51 807,680.13
流动负债
其他流动负债 505,481.68 134.21 120.42 173.81
流动负债合计 22,602,356.58 21,270,686.88 23,969,173.84 33,800,243.62
非流动负债：
长期借款 1,720,095.00 1,809,300.00 2,107,622.00 1,358,162.00
应付债券 5,158,811.15 4,526,495.22 5,424,375.11 3,210,177.51
长期应付职工薪
904.60 904.60 1,032.78 953.00
酬
递延所得税负债 - - 9,874.65 8,851.16
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 6,879,810.75 6,336,699.82 7,542,904.54 4,578,143.67
负债合计 29,482,167.32 27,607,386.70 31,512,078.37 38,378,387.29
所有者权益：
实收资本 1,197,044.34 1,197,044.34 1,197,044.34 1,197,010.76
其他权益工具 510,100.00 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00
其中：永续债 510,100.00 510,100.00 900,100.00 1,868,000.00
65
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
资本公积 1,558,311.27 1,558,276.41 1,565,797.75 1,562,368.01
其他综合收益 -7,278.58 -7,234.50 -5,496.47 1,036.21
盈余公积 607,437.35 607,437.35 607,437.35 607,437.35
未分配利润 1,264,737.66 1,310,865.75 933,469.24 466,629.87
所有者权益合计 5,030,251.89 5,151,260.94 5,198,352.22 5,702,482.19
负债和所有者权
34,512,419.22 32,758,647.64 36,710,430.59 44,080,869.48
益总计
（五）最近三年及一期母公司利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 16,419.18 94,299.60 209,780.85 169,817.60
减：营业成本 7,677.47 10,854.34 -5,527.74 20,331.73
税金及附加 1,034.54 2,653.60 12,213.72 -13,773.54
销售费用 1,011.19 3,369.58 3,540.72 3,532.10
管理费用 15,142.67 28,324.36 31,237.79 38,578.55
研发费用 - - - -
财务费用 88,205.59 21,587.57 132,663.06 91,255.99
加：其他收益 205.19 367.83 140.12 663.18
投资收益 539,126.66 895,059.60 1,228,889.75 940,859.84
其中：对联营企业
和合营企业的投资 10,251.36 -6,939.44 46,872.68 51,291.34
收益
公允价值变动收益 - -203.26 - 4,978.88
信用减值损失 789.23 -3,675.99 -738.47 421.92
资产减值损失 - - - -
资产处置收益 12.25 7.41 2.07 8.77
二、营业利润 443,481.05 919,065.73 1,263,946.77 976,825.36
加：营业外收入 -5.72 526.52 42.07 137.11
减：营业外支出 1,210.53 1,610.76 1,562.69 1,864.87
三、利润总额 442,264.80 917,981.49 1,262,426.16 975,097.60
减：所得税费用 -10,355.12 -24,922.90 10,117.48 11,763.55
四、净利润 452,619.92 942,904.40 1,252,308.68 963,334.05
五、其他综合收益
-44.08 -1,738.03 -6,532.67 2,392.55
的税后净额
66
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
六、综合收益总额 452,575.84 941,166.36 1,245,776.00 965,726.60
（六）最近三年及一期母公司现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务收到
47,348.32 21,110.86 220,715.65 110,702.63
的现金
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关
17,716,291.47 67,839,870.58 58,366,805.97 17,726,551.62
的现金
经营活动现金流入小计 17,763,639.80 67,860,981.44 58,587,521.62 17,837,254.26
购买商品、接受劳务支付
2,838.89 5,220.24 2,034.23 6,511.21
的现金
支付给职工以及为职工支
11,746.13 21,357.60 17,427.12 21,577.36
付的现金
支付的各项税费 10,891.10 11,359.83 32,296.57 49,920.95
支付其他与经营活动有关
19,233,728.67 68,761,317.91 57,034,914.10 15,871,293.80
的现金
经营活动现金流出小计 19,259,204.80 68,799,255.58 57,086,672.02 15,949,303.31
经营活动产生的现金流量
-1,495,565.00 -938,274.14 1,500,849.60 1,887,950.94
净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 8,611.60 51,626.52 2,111,922.95 256,794.92
取得投资收益收到的现金 518,497.21 847,654.48 111,755.67 134,544.03
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现 17.29 25.2 8.23 14.93
金净额
收到其他与投资活动有关
- - - -
的现金
投资活动现金流入小计 527,126.09 899,306.19 2,223,686.85 391,353.88
购建固定资产、无形资产
和其他长期资产支付的现 19.54 170.46 1,227.34 767.38
金
投资支付的现金 - 61,125.93 4,711,712.00 349,188.69
支付其他与投资活动有关
- - - -
的现金
67
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
投资活动现金流出小计 19.54 61,296.39 4,712,939.34 349,956.07
投资活动产生的现金流量
527,106.55 838,009.80 -2,489,252.49 41,397.82
净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 - 283.05 428.43 1,666.83
取得借款收到的现金 2,408,000.00 1,190,000.00 3,583,000.00 2,154,574.00
筹资活动现金流入小计 2,408,000.00 1,190,283.05 3,583,428.43 2,156,240.83
偿还债务支付的现金 1,381,887.00 1,651,675.00 911,671.89 2,193,479.31
分配股利、利润或偿付利
174,036.05 874,344.26 1,006,234.35 1,213,246.67
息支付的现金
支付其他与筹资活动有关
91,213.27 426,971.42 968,683.63 862.00
的现金
筹资活动现金流出小计 1,647,136.32 2,952,990.69 2,886,589.88 3,407,587.99
筹资活动产生的现金流量
760,863.68 -1,762,707.64 696,838.56 -1,251,347.16
净额
四、汇率变动对现金及现
- - - -
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-207,594.77 -1,862,971.97 -291,564.33 678,001.60
增加额
加：期初现金及现金等价
1,157,094.90 3,015,002.88 3,306,567.21 2,628,565.61
物余额
六、期末现金及现金等价
949,500.14 1,152,030.90 3,015,002.88 3,306,567.21
物余额
二、合并报表范围变化情况
最近三年及一期合并财务报表范围主要变化情况如下：
（一）2021 年合并财务报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
1 北京睿斯企业管理有限公司 新纳入 收购
2 山西保景鑫房地产开发有限公司 新纳入 增资扩股
3 温州升聚投资管理有限公司 新纳入 取得控制权
4 绍兴鸿雅置业有限公司 新纳入 增资扩股
5 湖北品信房地产开发有限公司 新纳入 取得控制权
6 兰州天盈房地产开发有限责任公司 新纳入 增资扩股
68
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
7 汕尾市睿驰咨询服务有限公司 新纳入 收购
8 成都市美府房地产开发有限公司 新纳入 收购
9 成都锐驰企业管理有限公司 新纳入 收购
10 天津锐斯企业管理有限公司 新纳入 收购
11 江西明月山温泉生态康养发展有限公司 新纳入 增资扩股
12 武汉世纪泓博房地产开发有限公司 新纳入 增资扩股
13 长沙宝西瑞思管理咨询有限公司 新纳入 收购
14 长沙保湖瑞思管理咨询有限公司 新纳入 收购
15 重庆睿炽企业管理有限公司 新纳入 收购
16 陕西瑞思房地产咨询有限公司 新纳入 收购
17 沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司 新纳入 收购
18 三亚睿思房地产投资有限公司 新纳入 收购
19 四川利达建设工程有限公司 新纳入 增资扩股
20 豪隆（晋江）置业有限公司 新纳入 增资扩股
21 广州市瑞思企业管理有限公司 新纳入 收购
22 陕西华盛新科置业有限公司 新纳入 取得控制权
23 兰州陇臻房地产开发有限公司 新纳入 增资扩股
24 甘肃兴融房地产开发有限公司 新纳入 收购
25 元氏县碧盛房地产开发有限公司 新纳入 收购
26 山西保景御房地产开发有限公司 新纳入 增资扩股
27 佛山市锦汇隆光房地产开发有限公司 新纳入 收购
28 湖南利晟置业有限公司 新纳入 增资扩股
29 天津瑞赐企业管理咨询服务有限公司 新纳入 收购
30 河北万茂房地产开发有限公司 新纳入 收购
31 南京瑞赐置业投资有限公司 新纳入 收购
32 浙江锐驰投资管理有限公司 新纳入 收购
33 济宁广汇置业有限公司 新纳入 取得控制权
34 珠海东粤投资有限公司 新纳入 收购
35 阳江瑞驰投资发展有限公司 新纳入 增资扩股
36 重庆荣丰吉联房地产开发有限公司 新纳入 收购
37 重庆葆珺企业管理有限公司 新纳入 收购
38 重庆悦岚房地产开发有限公司 新纳入 取得控制权
39 成都新都区廖家湾轨道城市发展有限公司 新纳入 收购
69
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
40 中丝集团上海商业管理有限公司 新纳入 收购
41 北京融筑房地产开发有限公司 不再纳入 控制权移交
42 南京保禹置业有限公司 不再纳入 控制权移交
43 广东中成化工有限公司 不再纳入 控制权移交
44 三亚碧海锦晟酒店管理有限公司 不再纳入 控制权移交
45 三亚碧海锦诚商业管理有限公司 不再纳入 控制权移交
46 青岛广嘉置业有限公司 不再纳入 控制权移交
47 诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司 不再纳入 控制权移交
48 北京保利通房地产开发有限公司 不再纳入 控制权移交
49 北京未来科技城保昌置业有限公司 不再纳入 控制权移交
50 江西鼎邦置业有限公司 不再纳入 控制权移交
51 南昌豫苑置业有限公司 不再纳入 控制权移交
52 北京和信金泰房地产开发有限公司 不再纳入 控制权移交
53 Action Dragon Holdings Limited 不再纳入 控制权移交
54 C23 Treasure Island 048 Holdings LLC 新纳入 新设
55 B1 Treasure Island 048 Holdings LLC 新纳入 新设
56 北京望和润致置业有限公司 新纳入 新设
57 北京保营善筑置业有限公司 新纳入 新设
58 北京金顺保筑置业有限公司 新纳入 新设
59 北京兴和航泰置业有限公司 新纳入 新设
60 天津广隆房地产开发有限公司 新纳入 新设
61 天津顺鑫房地产开发有限公司 新纳入 新设
62 石家庄保丰房地产开发有限公司 新纳入 新设
63 石家庄保冶房地产开发有限公司 新纳入 新设
64 邯郸东筑房地产开发有限公司 新纳入 新设
65 邯郸保邯房地产开发有限公司 新纳入 新设
66 太原保君利城房地产开发有限公司 新纳入 新设
67 太原保华利舰房地产开发有限公司 新纳入 新设
68 山西保华利舰房地产开发有限公司 新纳入 新设
69 临汾利升房地产开发有限公司 新纳入 新设
70 山西中安利君房地产开发有限公司 新纳入 新设
71 包头市保泰利升置业有限公司 新纳入 新设
72 内蒙古保利爱之蒙物业服务有限公司 新纳入 新设
70
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
73 沈阳和雅房地产开发有限公司 新纳入 新设
74 沈阳和润房地产开发有限公司 新纳入 新设
75 沈阳和裕房地产开发有限公司 新纳入 新设
76 沈阳辽河保创物业综合服务有限公司 新纳入 新设
77 辽宁晖创物业管理有限公司 新纳入 新设
78 辽宁和闽房地产开发有限公司 新纳入 新设
79 长春和茂房地产开发有限公司 新纳入 新设
80 长春和鸿房地产开发有限公司 新纳入 新设
81 上海锦雍置业有限公司 新纳入 新设
82 昆山锦璀置业有限公司 新纳入 新设
83 南京悦成房地产开发有限公司 新纳入 新设
84 南京保鼎装饰有限公司 新纳入 新设
85 南京保华房地产开发有限公司 新纳入 新设
86 保利江南实业有限公司 新纳入 新设
87 徐州保悦置业有限公司 新纳入 新设
88 常州青珺房地产发展有限公司 新纳入 新设
89 常州常旭房地产发展有限公司 新纳入 新设
90 常州东晟房地产发展有限公司 新纳入 新设
91 苏州保泓置业有限公司 新纳入 新设
92 苏州鼎玺置业有限公司 新纳入 新设
93 太仓锦雍置业有限公司 新纳入 新设
94 太仓锦颂置业有限公司 新纳入 新设
95 太仓保耀置业有限公司 新纳入 新设
96 连云港保华房地产发展有限公司 新纳入 新设
97 淮安保鸿置业有限公司 新纳入 新设
98 淮安保联悦置业有限公司 新纳入 新设
99 扬州悦城置业有限公司 新纳入 新设
100 杭州保融置业有限公司 新纳入 新设
101 杭州保汇置业有限公司 新纳入 新设
102 温州保悦置业有限公司 新纳入 新设
103 温州保源置业有限公司 新纳入 新设
104 保利（嘉善）城市运营服务有限公司 新纳入 新设
105 保利（嘉善）综合服务管理有限公司 新纳入 新设
71
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
106 绍兴保欣置业有限公司 新纳入 新设
107 金华保霖置业有限公司 新纳入 新设
108 舟山保骏城市发展有限公司 新纳入 新设
109 舟山保欣城市发展有限公司 新纳入 新设
110 台州保悦置业有限公司 新纳入 新设
111 合肥和宸房地产开发有限公司 新纳入 新设
112 合肥和蓬房地产开发有限公司 新纳入 新设
113 阜阳和熙房地产开发有限公司 新纳入 新设
114 宣城荣保房地产开发有限公司 新纳入 新设
115 福州中晋投资有限公司 新纳入 新设
116 福州中瑾置业有限公司 新纳入 新设
117 福州中乐投资有限公司 新纳入 新设
118 厦门沧珩实业有限公司 新纳入 新设
119 莆田中玺投资有限公司 新纳入 新设
120 泉州保创发展有限公司 新纳入 新设
121 漳州中昇房地产开发有限公司 新纳入 新设
122 龙岩保润房地产开发有限公司 新纳入 新设
123 宁德中悦投资有限公司 新纳入 新设
124 南昌保裕置业有限公司 新纳入 新设
125 青岛聚信产业园投资运营有限公司 新纳入 新设
126 青岛聚诚产业园管理有限公司 新纳入 新设
127 郑州展骏置业有限公司 新纳入 新设
128 郑州展博置业有限公司 新纳入 新设
129 洛阳展鹏置业有限公司 新纳入 新设
130 洛阳展通置业有限公司 新纳入 新设
131 保恒筑铭（武汉）科技产业有限公司 新纳入 新设
132 湖南保麓管理咨询有限公司 新纳入 新设
133 湖南保嘉置业有限公司 新纳入 新设
134 湖南保福置业有限公司 新纳入 新设
135 长沙市保城置业有限公司 新纳入 新设
136 广州市誉东置业有限公司 新纳入 新设
137 深圳市保名投资发展有限公司 新纳入 新设
138 深圳重诚项目管理有限公司 新纳入 新设
72
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
139 选房宝（珠海横琴）数字科技有限公司 新纳入 新设
140 珠海保金置业有限公司 新纳入 新设
141 汕头弘城投资有限公司 新纳入 新设
142 佛山市禅城区保宸置业有限公司 新纳入 新设
143 佛山市禅城区保君置业有限公司 新纳入 新设
144 佛山南海保祁置业有限公司 新纳入 新设
145 佛山市南海区保狮置业有限公司 新纳入 新设
146 佛山保璟置业有限公司 新纳入 新设
147 佛山市保睿驰企业管理有限公司 新纳入 新设
148 江门保兴置业有限公司 新纳入 新设
149 茂名市保冀置业有限公司 新纳入 新设
150 惠州市和越置业发展有限公司 新纳入 新设
151 保利（河源）投资发展有限公司 新纳入 新设
152 广东保利粤湾物业服务有限公司 新纳入 新设
153 东莞市和惠投资有限公司 新纳入 新设
154 东莞市保弘实业投资有限公司 新纳入 新设
155 东莞市保盈实业投资有限公司 新纳入 新设
156 东莞市保望投资有限公司 新纳入 新设
157 东莞市保煜实业投资有限公司 新纳入 新设
158 中山市和旭实业投资有限公司 新纳入 新设
159 洋浦保旭实业发展有限公司 新纳入 新设
160 儋州保俊实业发展有限公司 新纳入 新设
161 重庆葆和房地产开发有限公司 新纳入 新设
162 成都重诚项目管理有限公司 新纳入 新设
163 四川保创国经物业服务有限公司 新纳入 新设
164 四川保利物业服务有限公司 新纳入 新设
165 宜宾市保宜昊运房地产开发有限公司 新纳入 新设
166 保利陕西物业服务有限公司 新纳入 新设
167 西安荣骏置业有限公司 新纳入 新设
168 甘肃陇盈房地产开发有限公司 新纳入 新设
169 兰州陇融房地产开发有限公司 新纳入 新设
170 天水陇旭房地产开发有限公司 新纳入 新设
171 富利建设集团第一建设有限公司 新纳入 新设
73
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
172 富利建设集团第二建设有限公司 新纳入 新设
173 富利建设集团第三建设有限公司 新纳入 新设
174 富利建设集团第四建设有限公司 新纳入 新设
175 富利建设集团第五建设有限公司 新纳入 新设
176 富利建设集团第六建设有限公司 新纳入 新设
177 富利易采科技有限公司 新纳入 新设
178 中鸿泰（香港）有限公司 不再纳入 清算
179 守鸿有限公司 不再纳入 清算
佛山信保中港股权投资合伙企业（有限合
180 不再纳入 清算
伙）
佛山信保航宸股权投资合伙企业（有限合
181 不再纳入 清算
伙）
182 天津鑫和健身服务有限公司 不再纳入 清算
183 成都两湖房地产开发有限公司 不再纳入 清算
184 上海保利建融房地产有限公司 不再纳入 清算
185 陕西荣嘉宝置业有限公司 不再纳入 清算
186 徐州晟沐建筑工程咨询有限公司 不再纳入 清算
187 徐州晟府建筑工程咨询有限公司 不再纳入 清算
188 武汉保利康桥房地产开发有限公司 不再纳入 清算
189 Yarra 048 Pty Ltd. 不再纳入 清算
190 Poly Agency Victoria Pty Ltd. 不再纳入 清算
Docklands 048 Service Pty Ltd. ATF
191 不再纳入 清算
Docklands 048 Trust
D&A Milray Pty Ltd. ATF D&A Milray Unit
192 不再纳入 清算
Trust
193 Poly Agency NSW Pty Ltd. 不再纳入 清算
St.Leonards 048 Service Pty Ltd. ATF
194 不再纳入 清算
St.Leonards 048 Trust
195 Yarra 048 Real Estate Developments Pty Ltd. 不再纳入 清算
196 Hongtai Capital Limited 不再纳入 清算
197 富利建设集团贵阳有限公司 不再纳入 清算
198 大连睿思企业管理有限公司 不再纳入 清算
199 大连保洋发展有限公司 不再纳入 清算
（二）2022 年合并财务报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
74
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
2022 年发生的非同一控制下企业合并
1 清远保奕置业有限公司 新纳入 取得控制权
2 成都锦华悦投资有限公司 新纳入 取得控制权
3 大连保润房地产开发有限公司 新纳入 取得控制权
4 广州黄埔区大塱更新改造投资有限公司 新纳入 取得控制权
5 南京保迪置业有限公司 新纳入 取得控制权
6 太仓锦意置业有限公司 新纳入 取得控制权
7 苏州锦钿置业有限公司 新纳入 取得控制权
8 东莞市保汇实业投资有限公司 新纳入 取得控制权
9 南安市源利房地产开发有限公司 新纳入 取得控制权
10 曲水天熠实业发展有限公司 新纳入 取得控制权
11 安徽保利爱家置业有限公司 新纳入 收购
12 杭州保源置业有限公司 新纳入 收购
13 成都瑞驰保骏企业管理咨询有限公司 新纳入 收购
14 湖南保沙瑞驰咨询管理有限公司 新纳入 收购
15 广州市瑞赐企业管理有限公司 新纳入 收购
16 佛山市中医院康复护理医院有限公司 新纳入 收购
17 佛山市中医院老年病医院有限公司 新纳入 收购
18 上海鼎骏商务信息咨询有限公司 新纳入 收购
19 长春市瑞驰实业有限公司 新纳入 收购
20 沈阳瑞赐投资有限公司 新纳入 收购
21 苏州鑫捷置业有限公司 新纳入 取得控制权
22 武汉瑞赐鼎骏企业管理咨询有限公司 新纳入 收购
2022 年发生的处置子公司
23 北京望和润致置业有限公司 不再纳入 转让
24 福州中隆泰实业有限公司 不再纳入 转让
Pacific Dragon Investments Company
25 不再纳入 转让
Limited
26 杭州保融置业有限公司 不再纳入 转让
27 东莞弘璟实业投资有限公司 不再纳入 转让
28 佛山化纤集团有限公司 不再纳入 转让
29 长沙湘保中环咨询有限公司 不再纳入 转让
30 长沙湘保茉莉咨询有限公司 不再纳入 转让
75
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
31 东莞保恒实业投资有限公司 不再纳入 转让
32 重庆葆阅企业管理有限公司 不再纳入 转让
33 成都新都区利牧归房地产开发有限公司 不再纳入 转让
34 成都市保裕泰和房地产开发有限公司 不再纳入 转让
2022 年度新设立的子公司
35 白银保卫利环境服务有限公司 新纳入 新设
36 北京保营和筑置业有限公司 新纳入 新设
37 北京建保常筑置业有限公司 新纳入 新设
38 北京葆顾房地产经纪有限公司 新纳入 新设
39 北京和悦睿斯企业管理咨询有限公司 新纳入 新设
40 常州保通建筑工程咨询有限公司 新纳入 新设
41 常州煦通建筑工程咨询有限公司 新纳入 新设
42 常州旭通建筑工程咨询有限公司 新纳入 新设
43 常州常通建筑工程咨询有限公司 新纳入 新设
44 成都保双置业有限公司 新纳入 新设
45 成都市保裕泰和房地产开发有限公司 新纳入 新设
46 四川保润爱家房地产经纪有限公司 新纳入 新设
47 成都新都区利牧归房地产开发有限公司 新纳入 新设
48 东莞市泓樾实业投资有限公司 新纳入 新设
49 东莞保恒实业投资有限公司 新纳入 新设
50 佛山保启置业有限公司 新纳入 新设
51 佛山保玥置业有限公司 新纳入 新设
52 佛山保誉置业有限公司 新纳入 新设
53 福州中沁置业有限公司 新纳入 新设
54 福州中寓投资有限公司 新纳入 新设
55 赣州保蓉置业有限公司 新纳入 新设
56 广州穗隆置业有限公司 新纳入 新设
57 广州穗鸿置业有限公司 新纳入 新设
58 广州保荔物业发展有限公司 新纳入 新设
59 保利商旅产业发展有限公司 新纳入 新设
60 保利和润房地产投资顾问有限公司 新纳入 新设
61 广东和汇商业运营管理有限公司 新纳入 新设
62 广州琶资置业有限公司 新纳入 新设
76
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
63 广州保韵置业有限公司 新纳入 新设
64 广州黄埔保利物业服务有限公司 新纳入 新设
65 广州保隆置业有限公司 新纳入 新设
66 广东保润爱家房地产经纪有限公司 新纳入 新设
67 浙江和寓企业管理有限公司 新纳入 新设
68 杭州保润房地产顾问有限公司 新纳入 新设
69 合肥和冉房地产开发有限公司 新纳入 新设
70 合肥和汇房地产开发有限公司 新纳入 新设
71 合肥和颂房地产开发有限公司 新纳入 新设
72 合肥和墩房地产开发有限公司 新纳入 新设
73 合肥和烨房地产开发有限公司 新纳入 新设
74 梅州市梅江区睿驰咨询服务有限公司 新纳入 新设
75 南昌保丰置业有限公司 新纳入 新设
76 南京盛悦房地产开发有限公司 新纳入 新设
77 南京盛宁房地产开发有限公司 新纳入 新设
78 南京盛新房地产开发有限公司 新纳入 新设
79 宁波保汇城市发展有限公司 新纳入 新设
80 莆田中利建筑装修工程有限公司 新纳入 新设
81 莆田中嘉置业有限公司 新纳入 新设
82 莆田泽顺置业有限公司 新纳入 新设
83 青岛广保佳创置业有限公司 新纳入 新设
84 泉州隆利房地产开发有限公司 新纳入 新设
85 泉州保莲房地产开发有限公司 新纳入 新设
86 保利（海南经济特区）物业服务有限公司 新纳入 新设
87 厦门保昕房地产开发有限公司 新纳入 新设
88 厦门保联椿莲房地产开发有限公司 新纳入 新设
89 汕尾市瑞思咨询服务有限公司 新纳入 新设
90 汕尾市瑞赐咨询服务有限公司 新纳入 新设
91 上海锦岸汇置业有限公司 新纳入 新设
92 上海保锦润房地产有限公司 新纳入 新设
93 上海锦协置业有限公司 新纳入 新设
94 上海燊秀房地产开发有限公司 新纳入 新设
95 保利环境服务（广东）有限公司 新纳入 新设
77
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
96 辽宁保润爱家房地产经纪有限公司 新纳入 新设
97 河北保润房地产经纪有限公司 新纳入 新设
98 石家庄保珺房地产开发有限公司 新纳入 新设
99 保利苏通实业发展有限公司 新纳入 新设
100 苏州保鑫置业有限公司 新纳入 新设
101 山西保君养老服务有限公司 新纳入 新设
102 太原利晋房地产开发有限公司 新纳入 新设
103 西安中尚璟房地产开发有限公司 新纳入 新设
104 西安中尚硕房地产开发有限公司 新纳入 新设
105 西安中嘉置业有限公司 新纳入 新设
106 西安中皓置业有限公司 新纳入 新设
107 阳江融驰企业管理有限公司 新纳入 新设
108 岳阳惠华保创城市服务有限公司 新纳入 新设
109 长春维升投资有限公司 新纳入 新设
110 长沙湘保中环咨询有限公司 新纳入 新设
111 长沙湘保茉莉咨询有限公司 新纳入 新设
112 郑州展硕置业有限公司 新纳入 新设
113 中山市保望商业管理有限公司 新纳入 新设
114 中山市保名商业管理有限公司 新纳入 新设
115 重庆葆阅企业管理有限公司 新纳入 新设
116 重庆市保润爱家房地产经纪有限公司 新纳入 新设
117 和家互联（珠海）数字科技有限公司 新纳入 新设
118 保华（珠海横琴）商业管理有限公司 新纳入 新设
119 珠海市和熹养老服务有限公司 新纳入 新设
120 保利粤中发展有限公司 新纳入 新设
2022 年清算的子公司
121 北京飞翔家航空文化有限公司 不再纳入 清算
122 成都青白江保腾房地产开发有限公司 不再纳入 清算
123 成都宏浦创智实业有限公司 不再纳入 清算
124 大连保利会展管理有限公司 不再纳入 清算
125 大连保利锦桐房地产开发有限公司 不再纳入 清算
126 东莞市保业实业投资有限公司 不再纳入 清算
127 佛山保利弘雅房地产开发有限公司 不再纳入 清算
78
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
128 佛山市保利东龙房地产有限公司 不再纳入 清算
129 佛山市恒胤企业管理有限公司 不再纳入 清算
130 广州塱盈置业有限公司 不再纳入 清算
131 广州市保投房地产开发有限公司 不再纳入 清算
132 杭州滨保房地产开发有限公司 不再纳入 清算
133 杭州保利建嘉房地产开发有限公司 不再纳入 清算
134 合肥和谨房地产开发有限公司 不再纳入 清算
135 合肥保利和新房地产有限公司 不再纳入 清算
136 淮安晟儒置业有限公司 不再纳入 清算
137 上海保利建缜投资咨询有限公司 不再纳入 清算
138 天津保宁置业有限公司 不再纳入 清算
139 武汉保利百合房地产开发有限公司 不再纳入 清算
140 阳江保瑞驰物业有限公司 不再纳入 清算
141 岳阳建桥投资置业有限公司 不再纳入 清算
142 珠海斗门佳利建设有限公司 不再纳入 清算
（三）2023 年合并财务报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
2023 年度发生的非同一控制下企业合并
1 徐州保利鑫城物业管理服务有限公司 新纳入 取得控制权
2 四川保顾房地产咨询有限公司 新纳入 取得控制权
3 珠海保顾房地产咨询有限公司 新纳入 取得控制权
2023 年度发生的处置子公司
1 广州保利小额贷款股份有限公司 不再纳入 转让
2 中山祥越实业投资有限公司 不再纳入 转让
3 广州市瑞平企业管理有限公司 不再纳入 转让
4 南通市通州区碧保置业有限公司 不再纳入 转让
5 广州市瑞思企业管理有限公司 不再纳入 转让
6 广州市保瑞驰实业投资有限公司 不再纳入 转让
7 曲水天熠实业发展有限公司 不再纳入 转让
8 三亚不夜城置业有限公司 不再纳入 转让
9 佛山市保睿驰企业管理有限公司 不再纳入 转让
10 河北省省直纪元房地产开发有限公司 不再纳入 转让
79
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
11 临沂广金置业有限公司 不再纳入 转让
12 珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司 不再纳入 转让
13 湖南新滨湖房地产开发有限公司 不再纳入 转让
14 长沙宝西瑞思管理咨询有限公司 不再纳入 转让
15 汕尾市睿驰咨询服务有限公司 不再纳入 转让
16 长沙保湖瑞思管理咨询有限公司 不再纳入 转让
17 成都锐驰企业管理有限公司 不再纳入 转让
18 沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司 不再纳入 转让
19 温州升聚投资管理有限公司 不再纳入 转让
20 台州富高置业有限公司 不再纳入 转让
21 珠海和筑房地产开发有限公司 不再纳入 转让
22 重庆睿炽企业管理有限公司 不再纳入 转让
23 重庆晖创物业服务有限公司 不再纳入 转让
24 佛山南海保祁置业有限公司 不再纳入 转让
2023 年度新设立的子公司
1 肥西县国信置业发展有限责任公司 新纳入 新设
2 合肥和朗房地产开发有限公司 新纳入 新设
3 芜湖保颂房地产开发有限公司 新纳入 新设
4 石家庄保旻房地产开发有限公司 新纳入 新设
5 温州保瑞置业有限公司 新纳入 新设
6 北京保景和筑置业有限公司 新纳入 新设
7 北京保顺善筑置业有限公司 新纳入 新设
8 北京朝实和煦置业有限公司 新纳入 新设
9 北京朝新和筑置业有限公司 新纳入 新设
10 佛山保寓管理有限公司 新纳入 新设
11 广州市和寓公寓管理有限公司 新纳入 新设
12 湖南保旭公寓管理有限公司 新纳入 新设
13 石家庄保润爱家房地产经纪有限公司 新纳入 新设
14 南昌保晨置业有限公司 新纳入 新设
15 南昌保鼎置业有限公司 新纳入 新设
16 三亚保晟实业发展有限公司 新纳入 新设
17 三亚保鸿实业发展有限公司 新纳入 新设
18 三亚保岭投资发展有限公司 新纳入 新设
80
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
19 三亚保荣投资发展有限公司 新纳入 新设
20 成都市保椿置业有限公司 新纳入 新设
21 成都市保泉创展置业有限公司 新纳入 新设
22 成都市保新成天置业有限公司 新纳入 新设
23 长春和雅房地产开发有限公司 新纳入 新设
24 晋城利景房地产开发有限公司 新纳入 新设
25 临汾利兴房地产开发有限公司 新纳入 新设
26 厦门利椿房地产开发有限公司 新纳入 新设
27 佛山南海桂城保和著地产发展有限公司 新纳入 新设
28 佛山南海桂城保璞悦地产发展有限公司 新纳入 新设
29 佛山市禅城区保艾砬坊企业管理有限公司 新纳入 新设
佛山市南海区大沥镇利创天瓒地产发展有
30 新纳入 新设
限公司
31 徐州天晟和置业有限公司 新纳入 新设
32 南京盛合房地产开发有限公司 新纳入 新设
33 南京盛文房地产开发有限公司 新纳入 新设
34 南京盛昕房地产开发有限公司 新纳入 新设
35 广东和臻商贸发展有限公司 新纳入 新设
36 佛山保城企业管理有限公司 新纳入 新设
37 苏州保暄房地产开发有限公司 新纳入 新设
38 东莞市保益恒实业投资有限公司 新纳入 新设
39 东莞市保寓企业管理有限公司 新纳入 新设
40 东莞市和锦实业投资有限公司 新纳入 新设
41 保创（河南）城市运营服务有限公司 新纳入 新设
42 保利（山西）物业服务有限公司 新纳入 新设
43 保连（瓦房店）市容环境服务有限公司 新纳入 新设
44 达茂旗保卫利铭环境服务有限公司 新纳入 新设
45 佛山市保顺物业服务有限公司 新纳入 新设
46 甘肃保利物业服务有限公司 新纳入 新设
47 广州南沙保物物业管理有限公司 新纳入 新设
48 河南保利物业服务有限公司 新纳入 新设
49 吉林恒富保利物业服务有限公司 新纳入 新设
50 江苏保川环境服务有限公司 新纳入 新设
81
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
51 邱县保物物业服务有限公司 新纳入 新设
52 山西保晋物业服务有限公司 新纳入 新设
53 新疆保利物业服务有限公司 新纳入 新设
54 福州中瀚置业有限公司 新纳入 新设
55 晋江中埭房地产开发有限公司 新纳入 新设
56 莆田中荔投资有限公司 新纳入 新设
57 泉州隆泽房地产开发有限公司 新纳入 新设
58 泉州星泽房地产开发有限公司 新纳入 新设
59 河北利大建设工程有限公司 新纳入 新设
60 广州和悦置业有限公司 新纳入 新设
61 广州穗皇置业有限公司 新纳入 新设
62 广州穗兰置业有限公司 新纳入 新设
63 广州穗联置业有限公司 新纳入 新设
64 广州穗遥置业有限公司 新纳入 新设
65 广州顺盈商业运营管理有限公司 新纳入 新设
66 昆山保瑞房地产开发有限公司 新纳入 新设
67 石家庄保颂房地产开发有限公司 新纳入 新设
68 石家庄保之信房地产开发有限公司 新纳入 新设
69 湖南保洋置业有限责任公司 新纳入 新设
70 湖南利湘置业有限公司 新纳入 新设
71 长沙湘保中悦咨询有限公司 新纳入 新设
72 济南保成房地产开发有限公司 新纳入 新设
73 西安中嘉珺荟置业有限公司 新纳入 新设
74 西安中嘉天荟置业有限公司 新纳入 新设
75 西安中瑄房地产开发有限公司 新纳入 新设
76 上海保镡置业有限公司 新纳入 新设
77 上海保铧置业有限公司 新纳入 新设
78 上海保劭置业有限公司 新纳入 新设
79 上海保邺置业有限公司 新纳入 新设
80 上海保玥房地产有限公司 新纳入 新设
81 苏州保鼎房地产开发有限公司 新纳入 新设
82 杭州保澄置业有限公司 新纳入 新设
83 杭州保冠置业有限公司 新纳入 新设
82
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
84 杭州保尊置业有限公司 新纳入 新设
85 宁波保瑞置业有限公司 新纳入 新设
86 宁波保盛置业有限公司 新纳入 新设
87 浙江鲲海酒店管理有限公司 新纳入 新设
2023 年度清算的子公司
1 北京保利首开兴泰置业有限公司 不再纳入 清算
2 北京保和筑美公寓管理有限公司 不再纳入 清算
3 沈阳万怡房产置业有限公司 不再纳入 清算
4 成都香投新时代房地产开发有限公司 不再纳入 清算
5 林芝西兴实业有限公司 不再纳入 清算
6 天津盛鑫隆茂投资发展有限公司 不再纳入 清算
7 青岛广驰锐置业有限公司 不再纳入 清算
8 青岛聚信产业园投资运营有限公司 不再纳入 清算
9 广州保利荔城房地产开发有限公司 不再纳入 清算
10 佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司 不再纳入 清算
11 保利若比邻（广州）科技有限公司 不再纳入 清算
12 佛山比邻商业运营管理有限公司 不再纳入 清算
13 广州比邻商业运营有限公司 不再纳入 清算
14 武汉比邻商业运营有限公司 不再纳入 清算
15 保利（珠海）房地产开发有限公司 不再纳入 清算
16 湖南省星创城市运营管理有限公司 不再纳入 清算
17 金华德信置业有限公司 不再纳入 清算
18 吉林富利建筑安装有限公司 不再纳入 清算
19 珠海富利建筑安装工程有限公司 不再纳入 清算
20 珠海保利天悦投资控股有限公司 不再纳入 清算
21 和创爱奇（广州）运营管理有限公司 不再纳入 清算
Poly (Australia) Investment Holding Service
22 不再纳入 清算
Pty Ltd
Poly (Australia) Investment Holding Service
23 Pty Ltd ATF Poly（Australia）Commercial 不再纳入 清算
Holdings Trust
Poly (Australia) Investment Holding Service
24 Pty Ltd ATF Poly (Australia) Investment 不再纳入 清算
Holdings Trust
Poly (Australia) Investment Holding Service
25 Pty Ltd ATF Poly (Australia) Office Fund 不再纳入 清算
No.3 Trust
83
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
26 Poly Global Investment Limited 不再纳入 清算
27 西安欣荣佳房地产开发有限公司 不再纳入 清算
28 上海鼎骏商务信息咨询有限公司 不再纳入 清算
29 张家港鼎瀚房地产有限公司 不再纳入 清算
30 张家港建鑫房地产有限公司 不再纳入 清算
31 长春保利恒信房地产开发有限公司 不再纳入 清算
32 淳安华锦丝绸纺织有限公司 不再纳入 清算
33 浙江锐驰投资管理有限公司 不再纳入 清算
2023 年度收购的子公司
1 北京海盈房地产开发有限公司 新纳入 收购
2 北京未来科技城保昌置业有限公司 新纳入 收购
3 抚州华章文化发展有限公司 新纳入 收购
4 成都高投新川置业有限公司 新纳入 收购
5 成都市汇保实业有限公司 新纳入 收购
6 重庆葆悦房地产开发有限公司 新纳入 收购
7 济宁玖利源置业有限公司 新纳入 收购
8 青岛广郡投资有限公司 新纳入 收购
9 青岛广贤投资有限公司 新纳入 收购
10 青岛利和置业有限公司 新纳入 收购
11 烟台广茂置业有限公司 新纳入 收购
12 佛山浩鹏置业有限公司 新纳入 收购
13 中山祥盛房地产开发有限公司 新纳入 收购
14 福州中隆泰实业有限公司 新纳入 收购
15 南京保禹置业有限公司 新纳入 收购
16 太仓颐泽居置业有限公司 新纳入 收购
17 上海广沅置业有限公司 新纳入 收购
18 昆明庭华房地产有限公司 新纳入 收购
19 绍兴保泽置业有限公司 新纳入 收购
（四）2024 年 1-6 月合并财务报表范围变化情况
序号 公司名称 变动情况 变动原因
2024 年 1-6 月发生的非同一控制下企业合并
1 保利地产投资顾问有限公司（包含其下属子 新纳入 取得控制权
84
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
序号 公司名称 变动情况 变动原因
公司）
2 徐州和瑞置业有限公司 新纳入 取得控制权
2024 年 1-6 月发生的处置子公司
1 南京东之合房地产开发有限公司 不再纳入 转让
2024 年 1-6 月新设立的子公司
1 佛山三水利兴琅悦地产发展有限公司 新纳入 新设
2 长春和寓公寓管理有限公司 新纳入 新设
3 青岛青铁广驰置业有限公司 新纳入 新设
4 山西保珺房地产开发有限公司 新纳入 新设
5 山西保阳物业服务有限公司 新纳入 新设
6 上海锦兆利置业有限公司 新纳入 新设
7 上海保昱置业有限公司 新纳入 新设
8 西安中耀盛置业有限公司 新纳入 新设
9 西安中珺盛置业有限公司 新纳入 新设
10 宁波保甬物业管理有限公司 新纳入 新设
11 保卓（珠海横琴）商业管理有限公司 新纳入 新设
2024 年 1-6 月清算注销及其他原因导致合并范围变更的子公司
1 新疆保利晖创城市服务有限公司 不再纳入 注销清算
2 莆田泽顺置业有限公司 不再纳入 注销清算
3 郑州恒天兴华房地产有限公司 不再纳入 注销清算
4 保利（阳江）房地产开发有限公司 不再纳入 注销清算
5 郑州腾利房地产开发有限公司 不再纳入 注销清算
6 Poly (Victoria) Development Pty Ltd 不再纳入 注销清算
7 Poly (QLD) Development Pty Ltd 不再纳入 注销清算
8 Poly (CA) Development Management LLC 不再纳入 注销清算
9 南昌瑞达置业有限公司 不再纳入 注销清算
注：保利地产投资顾问有限公司下属子公司包括西藏保利爱家房地产经纪有限公司、珠海横
琴房小宝信息科技有限公司、广州居恒信息科技有限公司、西藏赢凯房产咨询有限公司、沈
阳保利爱家房地产经纪有限公司、重庆市保利爱家房地产经纪有限公司、广州保利爱家房地
产经纪有限公司、四川保利爱家房地产经纪有限公司、石家庄保利爱家房地产经纪有限公司。
三、最近三年及一期主要财务指标
（一）公司最近三年及一期资产收益情况
85
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
公司按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净
资产收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》（中国证券监督管理委
员会公告〔2010〕2 号）、《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——
非经常性损益》（中国证券监督管理委员会公告[2023]65 号）要求计算的净资产
收益率和每股收益如下：
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
扣除非 基本每股收益（元/股） 0.62 1.01 1.53 2.29
经常损
益前 稀释每股收益（元/股） 0.62 1.01 1.53 2.29
扣除非经常损益前加权平均净资产
3.69 6.13 9.16 14.39
收益率（%）
扣除非 基本每股收益（元/股） 0.61 0.98 1.50 2.24
经常损
益后 稀释每股收益（元/股） 0.61 0.98 1.50 2.24
扣除非经常损益后加权平均净资产
3.60 5.99 8.97 14.09
收益率（%）
（二）其他主要财务指标
2024 年 6 月 30 2023 年 12 月 31 2022 年 12 月 31 2021 年 12 月 31
项目
日/2024 年 1-6 月 日/2023 年度 日/2022 年度 日/2021 年度
流动比率（倍） 1.64 1.56 1.54 1.52
速动比率（倍） 0.52 0.49 0.50 0.53
资产负债率（合
75.31% 76.55% 78.11% 78.36%
并）
资产负债率（母
85.42% 84.28% 85.84% 87.06%
公司）
扣除预收款项后
的其他负债占资 46.87% 47.92% 47.55% 45.98%
产总额的比例
每股净资产（元/
16.31 16.16 15.64 14.78
股）
应收账款周转率
30.27 83.79 73.93 96.18
（次/年）
存货周转率（次/
0.14 0.33 0.26 0.27
年）
注：财务指标计算公式如下：
（1）流动比率＝流动资产/流动负债；
（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
（3）资产负债率＝总负债/总资产；
86
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
（4）扣除预收款项后的其他负债占资产总额的比例=（总负债-预收款项-合同负债-其
他流动负债）/总资产；
（5）每股净资产=（归属于母公司股东权益-其他权益工具）/报告期末总股本；
（6）应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均账面余额；
（7）存货周转率＝营业成本/存货平均账面余额；
（8）应收账款周转率、存货周转率未经年化处理。
四、公司财务状况分析
（一）资产分析
最近三年及一期，公司资产构成情况如下表所示：
单位：万元
2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产：
货币资金 14,638,018.65 10.53% 14,798,217.19 10.30% 17,653,707.92 12.00% 17,138,445.60 12.24%
交易性金融资产 40,927.48 0.03% 40,927.48 0.03% 14,955.02 0.01% 12,337.57 0.01%
衍生金融资产 - - - - 18,299.00 0.01% 11,412.15 0.01%
应收票据 522.08 0.00% 46.44 0.00% 1,069.55 0.00% 1,500.90 0.00%
应收账款 491,944.57 0.35% 382,137.65 0.27% 404,362.96 0.27% 317,864.68 0.23%
预付款项 2,035,949.80 1.46% 2,163,519.76 1.51% 2,255,637.31 1.53% 4,268,591.05 3.05%
其他应收款 14,610,974.78 10.51% 15,038,804.53 10.47% 15,742,568.03 10.70% 15,784,867.31 11.28%
其中：应收利息 - - - - 22.26 0.00% 3,242.38 0.00%
应收股利 538.89 0.00% 658.89 0.00% 1,645.68 0.00% 12,883.39 0.01%
存货 83,139,500.07 59.81% 86,950,846.42 60.51% 87,789,319.33 59.67% 80,965,646.27 57.84%
合同资产 22,605.25 0.02% 22,956.22 0.02% 27,337.96 0.02% 47,843.64 0.03%
一年内到期的非
- - - - - - 55.68 0.00%
流动资产
其他流动资产 6,785,444.21 4.88% 7,456,417.04 5.19% 6,132,804.54 4.17% 6,185,620.12 4.42%
流动资产合计 121,765,886.89 87.60% 126,853,872.72 88.28% 130,040,061.63 88.38% 124,734,184.97 89.10%
非流动资产：
发放贷款及垫款 - - - - 118,504.79 0.08% 69,794.89 0.05%
长期应收款 - - - - - - 63.71 0.00%
长期股权投资 10,558,509.79 7.60% 10,429,649.57 7.26% 10,624,964.16 7.22% 9,508,937.93 6.79%
其他权益工具投 33,168.94 0.02% 33,168.94 0.02% 33,181.94 0.02% 33,168.94 0.02%
87
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
资
其他非流动金融
69,781.33 0.05% 110,294.41 0.08% 176,873.63 0.12% 284,592.97 0.20%
资产
投资性房地产 3,519,070.40 2.53% 3,263,534.06 2.27% 3,078,487.84 2.09% 2,729,465.95 1.95%
固定资产 779,733.80 0.56% 836,236.49 0.58% 1,014,675.61 0.69% 1,127,520.68 0.81%
在建工程 59,023.46 0.04% 59,023.46 0.04% 57,106.37 0.04% 57,106.37 0.04%
使用权资产 393,215.14 0.28% 404,651.16 0.28% 523,381.00 0.36% 418,244.24 0.30%
无形资产 35,346.81 0.03% 37,348.23 0.03% 37,096.76 0.03% 40,416.42 0.03%
商誉 6,591.99 0.00% 6,591.99 0.00% 6,682.41 0.00% 6,682.41 0.00%
长期待摊费用 26,553.57 0.02% 28,441.85 0.02% 36,967.38 0.03% 49,824.68 0.04%
递延所得税资产 1,750,467.08 1.26% 1,627,386.50 1.13% 1,386,416.93 0.94% 933,107.34 0.67%
其他非流动资产 1,083.07 0.00% 979.66 0.00% 896.95 0.00% 193.79 0.00%
非流动资产合计 17,232,545.36 12.40% 16,837,306.31 11.72% 17,095,235.76 11.62% 15,259,120.32 10.90%
资产总计 138,998,432.26 100.00% 143,691,179.03 100.00% 147,135,297.39 100.00% 139,993,305.29 100.00%
截至 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 6 月末，公司资产总额分
别 为 139,993,305.29 万 元 、 147,135,297.39 万 元 、 143,691,179.03 万 元 及
138,998,432.26 万元，公司资产规模总体保持稳定。
从公司整体资产结构来看，流动资产占比较高。截至 2021 年末、2022 年末、
2023 年末及 2024 年 6 月末，公司流动资产分别为 124,734,184.97 万元、
130,040,061.63 万元、126,853,872.72 万元及 121,765,886.89 万元，流动资产占总
资产比例分别为 89.10%、88.38%、88.28%及 87.60%，总体保持稳定，流动资产
主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合房地产行业的业务特点。
截至 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 6 月末，公司非流动资产
总额分别为 15,259,120.32 万元、17,095,235.76 万元、16,837,306.31 万元及
17,232,545.36 万元，非流动资产总额占总资产比例分别为 10.90%、11.62%、
11.72%及 12.40%，公司非流动资产规模总体保持稳定。
（二）负债分析
最近三年及一期，公司负债构成及变化情况如下表所示：
88
保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）
单位：万元
2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动负债：
短期借款 623,644.35 0.60% 521,322.35 0.47% 119,733.82 0.10% 409,356.25 0.37%
交易性金融负债 223.34 0.00% 223.34 0.00% - - 602.72 0.00%
衍生金融负债 - - - - - - 1,181.42 0.00%
应付票据 - - 29,539.96 0.03% 65,655.49 0.06% 946,982.91 0.86%
应付账款 14,448,687.87 13.80% 17,343,851.52 15.77% 16,204,736.25 14.10% 13,012,701.42 11.86%
预收款项 92,312.92 0.09% 81,686.23 0.07% 89,383.33 0.08% 85,171.45 0.08%
合同负债 35,737,675.44 34.14% 37,721,500.86 34.30% 41,201,928.78 35.85% 41,601,690.55 37.92%
应付职工薪酬 61,331.70 0.06% 76,401.81 0.07% 70,249.19 0.06% 50,168.63 0.05%
应交税费 1,604,202.20 1.53% 2,364,453.71 2.15% 1,299,205.81 1.13% 1,322,562.82 1.21%
其他应付款 11,638,674.10 11.12% 13,049,444.15 11.86% 13,523,515.39 11.77% 14,741,385.21 13.44%
其中：应付利息 - - - - - - 128,260.73 0.12%
应付股利 513,939.22 0.49% 257,647.20 0.23% 332,317.46 0.29% 34,966.39 0.03%
一年内到期的非流
6,274,375.36 5.99% 6,852,673.83 6.23% 7,994,729.20 6.96% 6,057,490.01 5.52%
动负债
其他流动负债 3,698,330.21 3.53% 3,332,031.78 3.03% 3,658,905.97 3.18% 3,652,419.11 3.33%
流动负债合计 74,179,457.50 70.86% 81,373,129.54 73.98% 84,228,043.22 73.29% 81,881,712.49 74.64%
非流动负债：
长期借款 24,788,874.52 23.68% 23,525,141.21 21.39% 24,248,245.90 21.10% 23,190,360.36 21.14%
应付债券 5,158,811.15 4.93% 4,526,495.22 4.12% 5,771,629.93 5.02% 4,161,955.44 3.79%
租赁负债 378,095.30 0.36% 386,787.48 0.35% 507,979.54 0.44% 408,639.72 0.37%
长期应付职工薪酬 2,190.57 0.00% 2,192.45 0.00% 2,498.63 0.00% 2,435.32 0.00%
递延收益 7,406.11 0.01% 6,155.90 0.01% 5,807.45 0.01% 5,408.49 0.00%
递延所得税负债 162,746.54 0.16% 168,612.80 0.15% 156,181.52 0.14% 51,347.34 0.05%
非流动负债合计 30,498,124.20 29.14% 28,615,385.07 26.02% 30,692,342.98 26.71% 27,820,146.65 25.36%
负债合计 104,677,581.69 100.00% 109,988,514.61 100.00% 114,920,386.19 100.00% 109,701,859.14 100.00%
截至 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 6 月末，公司的负债总额
分 别 为 109,701,859.14 万 元 、 114,920,386.19 万 元 、 109,988,514.61 万 元 及
104,677,581.69 万元。总体而言，公司负债规模呈现下降趋势。
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从公司整体负债结构来看，公司流动负债占比较高。截至 2021 年末、2022
年末、2023 年末及 2024 年 6 月末公司流动负债分别为 81,881,712.49 万元、
84,228,043.22 万元、81,373,129.54 万元及 74,179,457.50 万元，占总负债比重分
别为 74.64%、73.29%、73.98%及 70.86%，总体保持稳定。
（三）偿债及营运能力分析
公司最近三年及一期末偿债及营运能力分析如下：
（1）资产负债率
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
资产负债率（合
75.31% 76.55% 78.11% 78.36%
并）
扣除预收款项后
的其他负债占资 46.87% 47.92% 47.55% 45.98%
产总额的比例
注 1：资产负债率=总负债/总资产；
注 2：扣除预收款项后的其他负债占资产总额的比例=（总负债-预收款项-合同负债-其他流
动负债）/总资产。
截至 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 6 月末，公司合并口径资
产负债率分别为 78.36%、78.11%、76.55%和 75.31%，总体呈现出下降的趋势。
截至 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 6 月末，公司扣除预收款项后
的其他负债占资产总额的比例分别为 45.98%、47.55%、47.92%和 46.87%，总体
保持稳定。
（2）流动比率和速动比率
项目 2024 年 6 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动比率（倍） 1.64 1.56 1.54 1.52
速动比率（倍） 0.52 0.49 0.50 0.53
注：1.流动比率＝流动资产/流动负债；
2.速动比率=（流动资产-存货）/流动负债。
截至 2021 年末、2022 年末、2023 年末及 2024 年 6 月末，公司流动比率分
别为 1.52、1.54、1.56 和 1.64，速动比率分别为 0.53、0.50、0.49 和 0.52。报告
期内，公司流动比率和速动比率整体保持稳定，公司流动比率保持在较高水平，
表现出公司具有较好的短期偿债能力。
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（3）主要资产周转指标
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
应收账款周转率（次） 30.27 83.79 73.93 96.18
存货周转率（次） 0.14 0.33 0.26 0.27
注：1.应收账款周转率=营业收入/应收账款平均账面余额；
2.存货周转率=营业成本/存货平均账面余额；
3.应收账款周转率、存货周转率未经年化处理。
2021 年度、2022 年度、2023 年度及 2024 年 1-6 月，公司应收账款周转率分
别为 96.18、73.93、83.79 和 30.27。2022 年度公司应收账款周转率下降主要是由
于应收物业管理费规模增加，应收账款规模上升所致。报告期内，公司应收账款
期末净额分别占资产总额的比重分别为 0.23%、0.27%、0.27%和 0.35%，规模占
比较小，对公司影响相对有限。
2021 年度、2022 年度、2023 年度及 2024 年 1-6 月，公司存货周转率分别为
0.27、0.26、0.33 和 0.14，公司存货周转率总体保持平稳。
（四）公司盈利能力分析
公司最近三年及一期营业收入及利润情况如下：
单位：万元
项目 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 13,924,918.07 34,682,813.29 28,101,669.82 28,493,313.63
营业成本 11,694,108.63 29,130,801.98 21,922,800.79 20,863,076.41
营业利润 1,394,384.48 2,431,801.86 3,469,322.81 4,967,011.17
利润总额 1,409,590.60 2,462,613.09 3,530,060.29 5,003,496.20
净利润 1,069,777.32 1,789,922.06 2,698,744.96 3,718,947.58
其中：归属于母公司
741,987.53 1,206,715.68 1,832,016.19 2,738,783.66
所有者的净利润
2021 年度、2022 年度、2023 年度及 2024 年 1-6 月，公司营业收入分别为
28,493,313.63 万元、28,101,669.82 万元、34,682,813.29 万元及 13,924,918.07 万
元，公司净利润分别为 3,718,947.58 万元、2,698,744.96 万元、1,789,922.06 万元
及 1,069,777.32 万元。报告期内，公司营业收入总体保持稳定，净利润规模有所
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下降，主要原因是低利润率项目结转占比提升，导致公司整体毛利率和投资收益
率水平下降，与行业趋势相一致。
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第四节 公司利润分配政策及执行情况
一、公司的利润分配政策
公司一贯重视对投资者的合理投资回报，保持利润分配政策的连续性和稳定
性。公司现行有效《公司章程》对利润分配政策规定如下：
“第一百六十一条 公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会
须在股东大会召开后 2 个月内完成股利（或股份）的派发事项。
第一百六十二条 公司利润分配政策及相关规定：
（一）公司的利润分配应重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保
持连续性和稳定性。公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得影响公
司持续经营能力。
（二）公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在
公司具备现金分红条件时，应当采用现金分红方式进行利润分配。原则上每年度
进行一次利润分配，经公司股东大会审议决定，公司可进行中期利润分配。
（三）在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公
积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展
的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红。公司最近三年以现金方式累计分
配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。同时，公司可根
据需要采取股票股利的方式进行利润分配，采用股票股利的方式进行利润分配
的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回购股份的，当年已实施
的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。
（四）公司利润分配预案由公司董事会在综合公司经营发展、股东意愿、社
会资金成本及外部融资环境等因素的基础上拟定，充分听取独立董事意见，经公
司董事会和监事会审议通过后，提交股东大会审议决定。股东大会对利润分配预
案进行审议时，应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，
充分听取中小股东的意见和诉求。
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（五）公司当年盈利但未提出现金分红预案的，公司在召开股东大会时除现
场会议外，还应向股东提供网络投票方式，同时应在公司年度报告中披露未分红
的原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划等。
（六）公司如因外部经营环境或自身经营状况发生重大变化而需要调整利润
分配政策的，应以股东权益保护为出发点，详细论证和说明原因，并严格履行决
策程序。公司利润分配政策的调整应在公司董事会和监事会审议通过后，提交股
东大会审议，并经出席股东大会的股东（或股东代理人）所持表决权的 2/3 以上
通过。”
二、公司最近三年现金分红情况及未分配利润使用情况
（一）最近三年的利润分配方案、实施情况及未分配利润使用安排
1、公司 2021 年度利润分配方案和实施情况
2022 年 4 月 15 日，公司召开第六届董事会第十二次会议审议并通过《关于
2021 年度利润分配预案的议案》，拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数
分配 2021 年度利润。公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 5.80 元（含税）。
该利润分配预案已经公司 2021 年年度股东大会审议通过。
2022 年 6 月 30 日，公司发布《2021 年年度权益分派实施公告》，本次权益
分派股权登记日为 2022 年 7 月 5 日，除权（息）日为 2022 年 7 月 6 日，以方案
实施前的公司总股本 11,970,283,692 股为基数，每股派发现金红利 0.58 元（含税），
共计派发现金红利 6,942,764,541.36 元。该利润分配方案已实施完毕。
2、公司 2022 年度利润分配方案和实施情况
2023 年 3 月 29 日，公司召开第六届董事会第十六次会议审议并通过《关于
2022 年度利润分配预案的议案》，拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数
分配 2022 年度利润。公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 4.50 元（含税）。
该利润分配预案已经公司 2022 年年度股东大会审议通过。
2023 年 6 月 5 日，公司发布《2022 年年度权益分派实施公告》，本次权益
分派股权登记日为 2023 年 6 月 8 日，除权（息）日为 2023 年 6 月 9 日，以方案
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实施前的公司总股本 11,970,443,418 股为基数，每股派发现金红利 0.45 元（含税），
共计派发现金红利 5,386,699,538.10 元。该利润分配方案已实施完毕。
3、公司 2023 年度利润分配方案和实施情况
2024 年 4 月 20 日，公司召开第七届董事会第五次会议审议并通过《关于 2023
年度利润分配预案的议案》，拟以实施权益分派股权登记日的总股本扣减公司回
购专用证券账户的股数为基数分配 2023 年度利润。公司拟向全体股东每 10 股派
发现金红利 4.10 元（含税）。该利润分配预案已经公司 2024 年第二次临时股东
大会审议通过。
2024 年 7 月 24 日，公司发布《2023 年年度权益分派实施公告》，本次权益
分派股权登记日为 2024 年 7 月 29 日，除权（息）日为 2024 年 7 月 30 日，以方
案实施前的公司总股本 11,970,443,418 股为基数，扣除不参与利润分配的回购专
用证券账户中已回购的 A 股股份合计 105,031,578 股，本次实际参与分配的 A 股
股份数为 11,865,411,840 股，每股派发现金红利 0.41 元（含税），共计派发现金
红利 4,864,818,854.40 元。该利润分配方案已实施完毕。
（二）最近三年现金分红情况
最近三年现金分红情况如下：
分红年度合并报表中归 占合并报表中归属
年份 含税现金分红（元） 属于上市公司股东的净 于上市公司股东的
利润（元） 净利润的比例
2021 6,942,764,541.36 27,387,836,594.31 25.35%
2022 5,386,699,538.10 18,346,819,483.19 29.36%
2023 5,117,062,551.90 12,067,156,751.87 42.40%
项目 金额/占比
最近三年累计现金分红合计（元） 17,446,526,631.36
最近三年合并报表中归属于上市公司股
19,267,270,943.12
东的年均净利润（元）
最近三年累计现金分红金额占最近三年
合并报表中归属于上市公司股东的年均 90.55%
净利润的比例
注：根据《上市公司股份回购规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 7 号——回
购股份》相关规定，公司以现金为对价，采用集中竞价方式回购股份的，当年已实施的股份
回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。公司 2023 年度通过集中竞
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价交易方式回购公司股份 252,243,697.50 元（不含交易费用），视同现金分红。
（三）公司近三年未分配利润使用情况
公司所属行业属于资本密集型行业，公司日常经营的资本开支需求较大，公
司留存的未分配利润主要用于日常运营及项目开发建设等，促进公司主营业务的
持续健康发展。
三、公司未来三年股东回报规划（2023-2025 年）
公司在实现自身发展的同时，高度重视股东的合理投资回报。在综合考虑公
司战略发展目标、经营规划、盈利能力、股东回报、社会资金成本以及外部融资
环境等因素基础上，公司制订了2023-2025年股东回报规划（以下简称“本规划”）。
具体内容如下：
（一）制订本规划考虑因素
公司致力于实现平稳、健康和可持续发展，综合考虑公司实际经营情况、战
略发展目标、经营规划、盈利能力、股东的意愿和要求、外部融资成本和融资环
境、公司现金流量状况等重要因素，平衡股东的短期利益和长期回报，建立对投
资者持续、稳定、科学的回报规划与机制，对利润分配做出制度性安排，以保证
利润分配政策的连续性和稳定性。
（二）本规划的制定原则
本规划的制定应在符合《公司法》等法律法规、规范性文件和《公司章程》
等有关利润分配规定的基础上，充分考虑和听取股东（特别是中小股东）、独立
董事和监事的意见，重视对股东的合理投资回报并兼顾公司的可持续发展需要，
坚持积极、科学开展利润分配的基本原则，保持公司利润分配政策的连续性和稳
定性。
（三）未来三年（2023-2025）的具体股东回报规划
1、公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合或法律、法规允许的其
他方式分配利润。公司在符合利润分配的条件下，原则上每年度进行一次利润分
配，经公司股东大会审议决定，公司可进行中期利润分配。在公司具备现金分红
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条件时，应当采用现金分红进行利润分配，采用股票股利的方式进行利润分配的，
应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。公司以现金为对价采
用要约方式、集中竞价方式回购股份的，视同公司现金分红，纳入现金分红的相
关比例计算。
2、在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积
金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的
情况下，公司原则上每年进行一次现金分红。公司2023年度至2025年度现金分红
占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。同时，公司可根据需要
采取股票股利的方式进行利润分配。
3、公司利润分配预案由公司董事会在综合公司经营发展、股东意愿、社会
资金成本及外部融资环境等因素的基础上拟定，充分听取独立董事意见，经公司
董事会审议通过后，提交股东大会审议决定。公司积极接受股东、独立董事和监
事对公司利润分配的建议和监督。
4、公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通
过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。
（四）股东回报规划的决策机制
1、公司股东回报规划预案由董事会根据公司战略发展目标、实际经营情况、
盈利规模及现金流量状况并结合股东（特别是中小股东）、独立董事和监事的意
见拟定，在公司董事会审议通过后提交公司股东大会审议。
2、公司如因外部经营环境或自身经营状况发生重大变化而需要调整股东回
报规划的，应以股东权益保护为出发点，详细论证和说明原因，并严格履行决策
程序。公司股东回报规划的调整应在公司董事会审议通过后，提交股东大会审议。
（五）附则
本规划未尽事宜，依照相关法律法规、规范性文件及《公司章程》的规定执
行。本规划由公司董事会负责解释，自公司股东大会审议通过之日起实施，修订
时亦同。
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