招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
2024 年年度报告
2025 年 3 月
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人吕斌、主管会计工作负责人陈智恒及会计机构负责人（会计主
管人员）江霞声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，并且理解计划、预测与承
诺之间的差异，注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息
披露》中房地产业的披露要求。
公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的
展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者
查阅。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2025 年 3 月 13 日的公
司总股本 1,060,346,060 股扣除公司回购专用证券账户上的股份 995,800 股后的
股本总额 1,059,350,260 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.40 元
（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享
有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利
润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调
整。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 ....................................................................................................6
第三节 管理层讨论与分析 ..............................................................................................................10
第四节 公司治理 ..............................................................................................................................31
第五节 环境和社会责任 ..................................................................................................................50
第六节 重要事项 ..............................................................................................................................52
第七节 股份变动及股东情况 ..........................................................................................................66
第八节 优先股相关情况 ..................................................................................................................72
第九节 债券相关情况 ......................................................................................................................73
第十节 财务报告 ..............................................................................................................................76
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主
管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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释 义
释义项 指 释义内容
招商局集团 指 招商局集团有限公司
招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商积余、公司、本公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司
招商物业 指 招商局物业管理有限公司
积余物业 指 招商积余物业管理有限公司（原名“中航物业管理有限公司”）
招商商管 指 招商商业管理（深圳）有限公司
毕马威华振 指 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 招商积余 股票代码 001914
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 招商局积余产业运营服务股份有限公司
公司的中文简称 招商积余
公司的外文名称 China Merchants Property Operation & Service Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 CMPO
公司的法定代表人 吕斌
注册地址 深圳市福田区华强北街道华航社区华富路 1004 号南光大厦 2 层 B 段 201 室
注册地址的邮政编码 518031
2009 年 6 月 3 日，公司注册地址由“深圳市福田区深南中路 68 号航空大厦 32 层”变更
为“深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼”；
公司注册地址历史变更情况
2022 年 9 月 19 日，公司注册地址变更为“深圳市福田区华强北街道华航社区华富路
1004 号南光大厦 2 层 B 段 201 室”。
办公地址 深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦 15A-17 层
办公地址的邮政编码 518067
公司网址 www.cmpo1914.com
电子信箱 cmpoir@cmhk.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈江 宋丹蕾
联系地址 深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦 16 层
电话 （0755）83244582、83244503
传真 （0755）83688903
电子信箱 cmpoir@cmhk.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn/
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》及巨潮资讯网
公司年度报告备置地点 公司财务管理部
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91440300192181247M
公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体，物
公司上市以来主营业务的变化情况 业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，
逐步转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，
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集中优势资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业
务。2016 年 12 月，公司对外转让房地产开发业务相关的资产与负债。公司战
略聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备
设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。
2019 年 12 月，公司实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业 100%股
权。本次重组完成后，公司致力于成为“中国领先的物业资产管理运营商”。
公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务（剩余不
动产处置业务）。
公司原控股股东为中国航空技术深圳有限公司（现已被其母公司中国航空
历次控股股东的变更情况 技术国际控股有限公司吸收合并），2019 年 12 月，公司控股股东变更为招商
蛇口，其直接及间接合计持有公司 51.16%股权。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区东长安街 1 号东方广场东 2 座办公楼 8 层
签字会计师姓名 梁幸华、刘琬婷
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
否
项目 2024 年 2023 年 本年比上年增减 2022 年
营业收入（元） 17,172,299,022.77 15,626,679,038.60 9.89% 13,023,775,372.01
归属于上市公司股东的净利润（元） 840,498,776.86 735,729,811.25 14.24% 593,511,115.97
归属于上市公司股东的扣除非经
798,836,393.11 659,540,078.25 21.12% 499,216,059.95
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,836,403,235.25 1,816,416,285.48 1.10% 995,104,027.48
基本每股收益（元/股） 0.7927 0.6939 14.24% 0.5597
稀释每股收益（元/股） 0.7927 0.6939 14.24% 0.5597
加权平均净资产收益率 8.33% 7.77% 增加 0.56 个百分点 6.69%
项目 2024 年末 2023 年末 本年末比上年末增减 2022 年末
总资产（元） 19,066,728,233.48 18,604,057,638.04 2.49% 17,814,998,428.23
归属于上市公司股东的净资产（元） 10,418,968,857.12 9,759,358,937.12 6.76% 9,149,839,474.32
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不
确定性：不适用
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值：不适用
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,060,346,060
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用最新股本计算的全面摊薄每股收益
支付的优先股股利 --
支付的永续债利息（元） --
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.7927
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,724,772,428.89 4,114,160,268.26 4,321,143,773.20 5,012,222,552.42
归属于上市公司股东的净利润 190,689,154.89 244,595,553.70 184,578,709.47 220,635,358.80
归属于上市公司股东的扣除非经
181,181,914.20 232,842,677.28 177,961,828.22 206,849,973.41
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,185,663,086.16 -255,283,478.68 341,459,656.19 2,935,890,143.90
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2024 年金额 2023 年金额 2022 年金额 说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资
2,498,425.46 588,357.84 34,274,528.31
产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规
28,601,599.76 31,394,899.77 52,297,970.96
定、按照确定的标准享有、对公司损益
产生持续影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，非金融企业持有金融资产
和金融负债产生的公允价值变动损益以
及处置金融资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
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委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产
生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备
1,494,694.57 5,541,389.38
转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益 -1,043,490.04
企业因相关经营活动不再持续而发生的
一次性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当
期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认
的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日
之后，应付职工薪酬的公允价值变动产
生的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
5,821,300.00 5,969,900.00 -8,464,660.00
性房地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
3,036,193.15 11,500,080.11 -5,107,904.47
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 20,718,521.44 56,364,202.70 45,131,189.10
减：所得税影响额 14,451,711.80 24,956,851.40 23,331,847.00
少数股东权益影响额（税后） 4,561,944.26 5,122,060.55 6,045,610.26
合计 41,662,383.75 76,189,733.00 94,295,056.02 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为小规模企业增值税免征、附加税减免等。
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经
常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
2024 年，国家强化宏观经济政策的逆周期调节力度，加强财政税收、货币金融、投资消费、收入分配等宏观政策的
统筹协调，国内经济总体运行平稳。全年实现经济总量 134.9 万亿元，同比实际增长 5%，增速比 2023 年略微下降 0.2 个
百分点。房地产市场表现方面，根据国家统计局统计数据，全年房地产开发投资总额、商品房销售面积较上年显著下降。
其中房地产开发投资按可比口径较上年下降 10.6%，新建商品房销售面积 9.7 亿平方米，同比下降 12.9%，降幅较 2023 年
扩大 4.4 个百分点，房地产竣工交付面积下滑 27.47%。
自 2024 年 2 月 1 日起，物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励类-商务服务业”，并开始在国家重要会
议如全国住房城乡建设工作会议上备受关注，与之相关的利好政策也如雨后春笋般不断涌现。中央经济会议积极部署加快
推进保障性住房建设以及城中村改造工程等工作，这一系列措施为物业服务行业开辟了发展空间。不仅如此，国家还持续
推出多项政策，大力推动养老服务体系的建设，不断优化城市社区嵌入式服务设施，积极倡导物业企业开展社区配套服务，
进而促使物业企业的增值服务边界不断拓展，为行业发展注入了新的生机与机遇。
2024 年上半年，62 家上市物企营收平均增长 6.25%，较 2023 年同期的 8.59%降低 2.34 个百分点；净利润呈现明显的
震荡下行态势，从 2023 年上半年同比增长 0.16%转为 2024 年上半年的下降 30.93%；行业并购交易活跃度持续下降，2024
年全年并购交易仅 32 起，低于 2023 年的 42 起，且其中 22 起为关联方资产并购；应收账款增幅有所收窄，2024 年上半年
62 家上市物企应收账款及票据总额同比增长 12.22%，较 2023 年底上涨 20.92%，仍显著高于同期 6.25%的总营收增速。
随着行业新增供给减少、存量竞争市场加剧，物业企业纷纷转变发展战略，努力摆脱对关联方的依赖，物业企业需沉
着面对房地产行业新周期带来的存量竞争加剧，同时积极抓住政策机遇，回归服务本质，凭借优质、专业的服务能力确保
独立经营、高质量发展已然成为行业的主旋律。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
（一）公司从事的主要业务
招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运
营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理
及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期
内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
1、物业管理业务
公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、
医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超 160 个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台
增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。
基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延
伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障
服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。
平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量
领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的
多元增值服务。
专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”
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提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并
通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：
（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定
制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。
（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗
下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限
公司。
（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技
赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。
（4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下
拥有深圳市中航智泊科技有限公司。
（5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务（深圳）有限公
司。
（6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。
（7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、招
商积余物业管理有限公司餐饮分公司。
（8）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。公司旗下设立医养事业部。
2、资产管理业务
公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。
商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段
的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等
服务。
持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。
3、其他业务
其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于 2016 年将部分房地产开发业务相关资产与负债出
售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。
（二）“沃土云林”商业模式
公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云
林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤
“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广
袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持
续壮大，生生不息。
（三）报告期公司经营情况
报告期内，公司围绕高质量发展要求，以深化组织变革、强化现金流管理、提升经营效益、优化服务质量为主线，构
建起全方位、多层次的经营管理体系，实现规模、效率、效益的均衡跃升，为公司可持续发展构筑坚实基础。
1、总体经营质量稳步提升
2024 年，公司实现营业收入 171.72 亿元，同比增长 9.89%。其中，物业管理业务实现营业收入 164.87 亿元，同比增
长 11.72%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入 6.70 亿元，同比
下降 4.03%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入 134.01 亿元，同比增长 10.63%；平台增值服务
实现营业收入 5.36 亿元，同比下降 8.22%；专业增值服务实现营业收入 25.51 亿元，同比增长 23.77%。报告期内，公司实
现归属于上市公司股东的净利润 8.40 亿元，同比增长 14.24%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 7.99 亿
元，同比增长 21.12%。
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2、物业管理业务发展稳健向好
（1）管理规模质效并进，夯实发展根基
面对行业竞争加剧、客户需求升级的发展趋势，公司坚持以价值创造为导向，全面提升经营质效，强化核心竞争优势。
截至 2024 年末，公司在管项目 2,296 个，覆盖全国 162 个城市，管理面积达 3.65 亿㎡，年内实现新签年度合同额 40.29 亿
元，经营规模与管理质量实现双重突破。
聚焦“有进有退”的高质量发展，深化精准市场化拓展策略。公司立足价值导向，通过市场拓展模式创新、充分发挥
资源和业务优势等，2024 年实现第三方新签年度合同额 36.93 亿元，其中着眼市场拓展创新，凭借“化蝶拓展”等创新模
式，激活在管项目价值潜能，带动拓展新签年度合同额 5.6 亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超
百个，核心客户续约率达 96%；4 家并购企业持续发力，全年贡献新签项目合同额 2.84 亿元；深化依托在管资源开发，成
功拓展深圳新华医院、北京中国农发行等标杆项目，成功签约国开行四川分行、清华大学双清综合楼等千万级项目。公司
精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，医疗业态新签合同额 1.76 亿元，较上年翻番增长；交通业态业绩亮
眼，实现新签年度合同额 1.62 亿元；聚焦高端制造领域，IFM 业态签约上海华为青浦研发中心等标杆项目，实现新签年度
合同额 3.2 亿元。此外，市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长 47%。公司坚持多渠道发力市场化拓展，
除传统招投标拓展外，深化“总对总”战略布局，持续推进与华为、中兴等战略客户的协同；合资合作重点发展城市服务
类资源业务，年内新落地 3 家合资公司。
依托大股东资源优势，助力公司做大物管业务规模。公司强化业务协同力度，继续承接控股股东招商蛇口开发项目的
物管业务，同时积极拓展集团内项目资源。截至 2024 年末，公司来自招商局集团内部的物业项目管理面积为 1.32 亿㎡，
新签年度合同额为 3.36 亿元，此外招商蛇口在公司大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。
（2）多元增值服务融合，打造持续增长动力
以“服务延伸+场景创新”为引领，公司深化增值业务战略布局，业务创新与规模扩张并举，持续提升服务能级。
平台增值业务蓬勃发展。以到家汇等平台为代表，通过持续深化数字化升级，带动平台交易额突破 11 亿元。公司着
眼高端服务市场，自营高端服务品牌精准定位深圳等重点区域，以 50%+的稳定复购率印证服务价值；深耕家政服务赛道，
广州区域市场渗透率突破 30%，客户复购率创历史新高；强化资产经营能力，公区资源经营出租率赶超行业水平。公司紧
紧把握数字化发展机遇，通过“千机行动”在全国范围内实现智能设备运营业务规模化覆盖，构建起全域覆盖的智慧服务
网络；加速数字化服务升级，创新营销模式带动线上营收显著提升。
专业增值服务质效并进。公司立足战略协同，持续推进业务创新和强化能力提升，创新房产经纪服务模式，通过深耕
细作快速实现“余房网”平台经济规模突破；以“招小充”为代表的智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近 3 万台，
服务用户规模持续扩大。深化与招商蛇口的合作，并加大市场化拓展，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道，精装
修业务聚焦重点城市布局，在成都、上海、长沙、武汉等区域成功落地多个标杆项目，形成差异化竞争优势；拓展第三方
维修服务版图，2024 年末业务覆盖超 160 个项目，服务能力获得市场广泛认可。公司还创新打造“地产销售+新房交付+旧
房焕新”的到家宜居服务体系，以郑州时代锦宸项目为代表，实现销售周期和客单价的突破性进展，进一步夯实公司在专
业服务领域的竞争优势。
3、资产管理业务运营能力持续提升
（1）商业运营业务规模扩张稳步推进
截至 2024 年末，公司旗下招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 393 万㎡，其中自持项目 3 个，受
托管理招商蛇口项目 59 个，第三方品牌输出项目 8 个。2024 年，在管项目集中商业销售额同比提升 30%，同店同比提升
6%；客流同比提升 34%，同店同比提升 11%；会员总数累计达 783 万，同比增长 12%；年内实现了珠海、长沙观沙岭、
成都金牛和成都天府 4 个花园城项目的亮眼开业，顺利落子珠海、长沙两个重点城市，贡献 3.1 亿元销售额，累计吸引客
流 616 万人次。招商商管追求卓越，在管多个商业运营项目获得荣誉奖项，例如上海曹路花园城获得“年度品质购物中
心”“2024 年度购物中心运营表现 10”“2024 年度精益运营项目”等 5 项荣誉。
（2）持有物业出租及经营业务整体表现稳健
公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2024 年末总可出租面积为 46.89 万㎡，总体出租
12
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
率为 95%。2024 年，公司以稳健经营为核心，结合市场环境变化调整租赁策略，稳定现有客户基础，主动挖掘潜在客户租
赁需求，并建立多元化营销渠道，以拓宽获客路径，实现部分空置物业顺利出租，同时与周边同类竞争物业形成差异化的
经营模式，构建独有的竞争优势，保障持有物业租赁业务持续稳定地运营。
4、以提质增效为目标，全面提升管理水平
（1）优化资源配置，提升经营效能
公司积极深化经营管理变革，构建起涵盖组织效能提升、经营质量管控、资源配置优化的全维度管理体系。围绕价值
创造主线，推进组织变革，优化管理层级，有效提升运营效率；强化精益管理，通过创新集采模式、优化供应商结构、构
建数字化采购平台等举措，驱动采购体系向精细化、规范化、智能化方向全面升级，在风险可控的前提下实现降本增效；
基于项目经营质量提升，构建全生命周期管控体系，从投标测算、过程管理到退出机制实现精准把控，带动增量项目经营
质量提升，并以“一业态一模板”经营监测体系为抓手，实施精准化、分类化治理，累计推动超 180 个存量项目提质增效。
（2）深化品质革新，铸就卓越服务
公司秉持“以客户为中心”的服务理念，构建“住宅+非住宅”双轮驱动的服务升级格局，以创新赋能驱动服务品质
提升。公司聚焦基层服务力提升，开展服务体系重塑，创新推出“小红书”系列，完成首批超千名星级管家认证，培育近
百名高潜管家；围绕客户体验提升，优化服务响应机制，客诉解决率为 99.35%。2024 年，公司精心打造 8 个住宅标杆项
目、11 个非住标杆项目，树立行业服务新标杆；系统性推进服务创新实践，形成 300 余个创新案例并实现规模化推广，不
断拓展服务边界，持续提升专业服务能力；主导发布《机关办公区域物业服务监管和评价规范》等两项国家标准，助力行
业服务规范化发展。公司持续深化服务创新与品质升级，住宅及非住业态客户满意度保持行业领先，获评“2024 中国物业
服务力百强企业 TOP4”“2024 中国品质物业服务领先企业”等荣誉。
（3）科技赋能升级，构建智慧生态
公司全面深化数智化转型，构建“AI 赋智+平台赋能+生态融合”的智慧服务体系。服务有创新，在工单服务场景创
新应用 AI 大模型技术，上线“物业 AI 工单助手”，实现客服通话全质检、智能报单等功能，通话自动录单效率提升 90%，
物业服务响应提升 17%，构建“智能诊断-自动派单-闭环管理”的全链条智慧服务模式；客户有体验，统一“积余服务”
用户平台，集成近 70 项智慧服务功能，针对不同业态客户，实现“千楼千面”定制化服务，线上用户突破 240 万，形成覆盖
“社区生活-资产运营-城市服务”的一站式智慧生态圈；管理有突破，全面升级设施设备管理系统，实现设备全生命周期
智慧管控，并升级应收账款管理，构建“智能预警-协同管控-动态监测”的回款管理体系，助力现金流管理提质增效；业
务有成效，部署巡检机器人、车场无人值守等前沿技术，迭代升级智慧停车系统 CMPark 系统，进一步提升项目智能化服
务程度。
（4）凝聚文化力量，彰显品牌价值
围绕“向善、向上”文化创建，公司系统推进品牌文化建设，开展思享汇、主题宣贯及文化实践活动近 2,000 场，形
成以奋斗者为主体的优秀企业文化。2024 年，公司自主发声及外部传播影响力显著增强，多家国家级媒体先后报道积余故
事，系列标杆项目在媒体矩阵进行展播。此外，公司亮相中国物博会等重要行业盛会，品牌价值与美誉度持续提升，荣获
“2024 中国物业服务企业综合实力 500 强 TOP3”“2024 中国物业品牌影响力百强企业”等奖项，为高质量发展构筑深厚
的文化底蕴和品牌根基。
报告期内公司经营管理情况表
（注：下表中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致，以下同）
物业管理、资产管理业务营收情况表
2024 年 1-12 月 2023 年 1-12 月
项目 营业收入 占物管业务 营业收入 占物管业务
毛利率 毛利率
（万元） 收入比重 （万元） 收入比重
基础物业管理 1,340,062.93 81.28% 10.67% 1,211,304.64 82.08% 8.76%
-住宅 373,195.11 22.64% 10.88% 340,066.40 23.04% 7.89%
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
-非住宅 966,867.82 58.64% 10.59% 871,238.24 59.03% 9.10%
平台增值服务 53,630.79 3.25% 10.51% 58,435.90 3.96% 8.49%
专业增值服务 255,054.40 15.47% 9.23% 206,065.52 13.96% 17.81%
物业管理业务合计 1,648,748.12 100.00% 10.45% 1,475,806.06 100.00% 10.01%
2024 年 1-12 月 2023 年 1-12 月
项目 营业收入 占资管业务 营业收入 占资管业务
毛利率 毛利率
（万元） 收入比重 （万元） 收入比重
商业运营 22,680.46 33.84% 44.43% 24,473.65 35.04% 44.13%
持有物业出租及经营 44,341.44 66.16% 49.91% 45,364.29 64.96% 54.32%
资产管理业务合计 67,021.90 100.00% 48.06% 69,837.94 100.00% 50.74%
物业管理业务营收排名前五的区域情况表
收入排名 区域 2024 年营业收入（万元） 2024 年末管理面积（万㎡）
1 深圳 409,084.81 5,888.47
2 广东（不含深圳） 171,671.08 5,121.05
3 江苏 140,228.09 3,219.21
4 上海 128,956.49 1,945.46
5 四川 108,672.68 1,786.60
合计 958,613.15 17,960.79
物业管理业务市场拓展情况表
在管项目（个） 管理面积（万㎡） 新签年度合同额（亿元）
2024 年末 2023 年末 2024 年末 2023 年末 变动幅度 2024 年 2023 年 变动幅度
1、住宅 689 629 13,769.59 13,140.79 4.79% 5.67 5.85 -3.00%
2、非住宅 1,607 1,472 22,721.90 21,348.65 6.43% 34.62 34.59 0.09%
合计 2,296 2,101 36,491.49 34,489.44 5.80% 40.29 40.44 -0.37%
其中：招商
780 713 13,198.54 11,946.89 10.48% 3.36 5.05 -33.47%
局集团
-住宅 519 458 9,981.66 9,030.70 10.53% 2.7 3.82 -29.32%
-非住宅 261 255 3,216.88 2,916.19 10.31% 0.66 1.23 -46.34%
其中：来自
1,516 1,388 23,292.95 22,542.55 3.33% 36.93 35.39 4.35%
第三方
-住宅 170 171 3,787.93 4,110.09 -7.84% 2.97 2.03 46.62%
-非住宅 1,346 1,217 19,505.02 18,432.46 5.82% 33.96 33.36 1.80%
备注：来自招商局集团相关数据包含来自招商局集团及其下属企业的物业项目，其中主要为招商蛇口开发的物业。
物业管理业务非住宅细分业态情况表
2024 年 占基础物业管理非住 2024 年末 占非住宅业态
非住宅业态
营业收入（万元） 宅业态营业收入比重 管理面积（万㎡） 管理面积比重
办公 398,848.98 41.25% 4,540.15 19.98%
公共 147,944.96 15.30% 4,589.50 20.20%
园区 154,347.34 15.96% 5,343.16 23.52%
政府 99,188.18 10.26% 994.26 4.38%
学校 93,675.06 9.69% 3,238.58 14.25%
城市空间及其他 47,236.05 4.89% 3,549.96 15.62%
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
商业 25,627.25 2.65% 466.29 2.05%
合计 966,867.82 100.00% 22,721.90 100.00%
注：公共物业包括医院、场馆、交通、颐养、公园等。
公司投资性房地产出租情况（截至 2024 年 12 月 31 日）
物业业态 可出租面积（㎡） 已出租面积（㎡） 平均出租率
酒店 103,191.30 103,191.30 100%
购物中心 317,624.57 299,044.27 94%
零星商业 16,131.15 16,131.15 100%
写字楼 29,873.13 26,801.76 90%
住宅 702.31 702.31 100%
公共建筑 1,384.82 1,384.82 100%
合计 468,907.28 447,255.61 95%
注：公司持有的投资性房地产中，酒店业态整体出租给深圳格兰云天酒店管理有限公司。报告期末公司可出租面积较
期初减少 286.78 ㎡，主要系处置了少量写字楼、住宅业态持有物业。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司投资性房地产情况表（截至 2024 年 12 月 31 日）
单位：元
序 本年计入公允 2024 年 12 月 31 2024 年 12 月 31
物业名称 面积(m2) 2023 年末账面净值 增加 减少 备注
号 价值变动收益 日评估值 日账面净值
1 航空大厦 1 栋部分楼层 30,365.94 552,504,400.00 8,987,800.00 561,492,200.00 561,492,200.00
2 南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室 22,391.17 533,852,800.00 533,852,800.00 533,852,800.00
3 航都大厦 9J - 3,308,600.00 3,308,600.00 - 已出售
4 长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 7 套房 874.96 5,774,600.00 -612,200.00 5,162,400.00 5,162,400.00
已出售航苑大厦
5 深圳航苑大厦西座 6 套房 547.52 44,335,800.00 7,133,900.00 -4,350,700.00 32,851,200.00 32,851,200.00
西座 2604
6 中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层 15,624.89 288,726,800.00 4,304,000.00 293,030,800.00 293,030,800.00
7 南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 38 层 32,489.53 269,627,500.00 -358,700.00 269,268,800.00 269,268,800.00
8 岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 1 至 5 层 46,684.02 329,615,100.00 -447,500.00 329,167,600.00 329,167,600.00
9 赣州格兰云天国际酒店 29,644.15 276,274,700.00 -165,900.00 276,108,800.00 276,108,800.00
10 成都高新招商花园城 105,702.55 760,834,000.00 760,834,000.00 760,834,000.00
11 九江招商花园城 158,295.92 881,522,900.00 881,522,900.00 881,522,900.00
12 昆山招商花园城 177,892.30 1,456,789,100.00
1,456,789,100.00 1,456,789,100.00
13 深圳华彩花园南山阁 27D 154.80 9,024,800.00 -975,200.00 8,049,600.00 8,049,600.00
14 深圳航苑大厦东座 407 - 4,958,600.00 4,958,600.00 - 已出售
15 浦东新区乳山路 98 号 1A 室 259.84 11,407,000.00 -233,900.00 11,173,100.00 11,173,100.00
16 钦州北路 1066 号 70 号楼 1 层 2 层 2,302.26 42,591,800.00 -1,151,100.00 41,440,700.00 41,440,700.00
17 莲花南路 1500 弄 8-9 号 2 层 11、12 会议室 174.08 3,542,500.00 -60,900.00 3,481,600.00 3,481,600.00
18 莲花南路 1500 弄 8-9 号 1 层 15、16 咖啡吧 155.67 6,335,800.00 -109,000.00 6,226,800.00 6,226,800.00
19 平凉路 1128 弄 1 号 502 室 143.06 4,406,200.00 1,030,100.00 5,436,300.00 5,436,300.00
20 陆家浜路 285 号 807 室 71.05 2,096,000.00 -35,500.00 2,060,500.00 2,060,500.00
合计 623,773.71 5,487,529,000.00 - 15,401,100.00 5,821,300.00 5,477,949,200.00 5,477,949,200.00
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
说明：根据《公司投资性房地产公允价值计量管理规范》相关规定，深圳航苑大厦西座 6 套房、深圳华彩花园南山阁
27D、浦东新区乳山路 98 号 1A 室、钦州北路 1066 号 70 号楼 1 层 2 层、莲花南路 1500 弄 8-9 号 2 层 11、12 会议室、莲
花南路 1500 弄 8-9 号 1 层 15、16 咖啡吧、平凉路 1128 弄 1 号 502 室、陆家浜路 285 号 807 室采用市场比较法进行评估，
前述持有物业所在区域房产价格与估值基准日 2023 年 12 月 31 日相比有所变动，因此进行公允价值变动处理；航空大厦 1
栋部分楼层、长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 7 套房、南昌中航国际广场、岳阳中航国际广场、赣州格兰云天国际酒店采
用收益法进行评估，前述物业所在区域的物业租金与估值基准日 2023 年 12 月 31 日相比有所变动，因此进行公允价值变
动处理。
融资途径
报告期内，公司锚定发展战略，结合现金流状况优化债务结构。通过盘活营运资金、推进存量贷款置换及协同集团资
源，2024 年末融资余额较年初下降超过 50%，实现资金成本与债务规模持续双降，夯实发展基础。2024 年初公司顺利完
成中期票据到期兑付，同时积极利用国家政策支持，成功落地首笔股票回购专项贷款，进一步优化了融资结构。目前公司
授信额度储备充裕，未来将根据经营业务需要合理安排融资，强化债务管理，全方位提升风险管控效能。
单位：万元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 83,270.00 1.95%～2.65% 16,960.00 46,400.00 19,910.00 0.00
合计 83,270.00 1.95%～2.65% 16,960.00 46,400.00 19,910.00 0.00
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保、担保期限从《楼宇按
揭合同》生效之日起，至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保
期限）。
截至 2024 年 12 月 31 日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为 430,587.73 元。
董监高与上市公司共同投资：无
三、核心竞争力分析
1、公司整体竞争力
（1）央企背景、物业管理行业 A 股龙头企业、机构类物业领先地位
公司作为央企背景的上市公司，是国内 A 股物业管理行业龙头企业，在机构类物业领域占据领先地位，为客户提供全
业态、全价值链、全场景的综合解决方案。在克而瑞物管、中物研协联合发布的“2024 中国物业服务综合实力百强企业”
排名第 3，树立了物业行业服务力风向标。
（2）拥有来自大股东的业务支持
招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团
在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开
拓提供新的增量空间。
（3）成熟的市场化发展能力
多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并
且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
（4）文化理念及品牌优势
公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
力，汇聚了一批忠诚的核心员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元价值。公司
在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力
的专业业务品牌。
2、物业管理业务竞争力
（1）多业态综合服务能力
公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园
区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。
（2）高品质服务能力
公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品
质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。
（3）智慧化与科技应用能力
公司以“招商π”为主平台进行数字化能力打磨，已完成 10 大业态全业务场景、全工作链条数字化能力覆盖，核心工
作指令工单化流转、闭环化管理，各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良好的数字化
运营管理体系。
（4）专业人才队伍建设能力
公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界
业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
3、商业运营业务竞争力
招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有
较强的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与 4,500 多个优质品牌资源建立了深度合作，商业运营能力稳
步提升。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议。为迎接变化的消费市场，当前招商商管打造
【Love】系列特色服务并试点落地，9 大举措推动全国项目服务工作呈现“百花齐放”局面，助力服务力提升。
四、主营业务分析
1、概述
参见本节“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2024 年 2023 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 17,172,299,022.77 100.00% 15,626,679,038.60 100.00% 9.89%
分行业
1、物业管理 16,487,481,172.38 96.01% 14,758,060,638.60 94.44% 11.72%
2、资产管理 670,219,013.41 3.90% 698,379,423.72 4.47% -4.03%
3、其他业务 14,598,836.98 0.09% 170,238,976.28 1.09% -91.42%
分产品
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
1、物业管理 16,487,481,172.38 96.01% 14,758,060,638.60 94.44% 11.72%
（1）基础物业管理 13,400,629,311.10 78.04% 12,113,046,439.17 77.52% 10.63%
①住宅 3,731,951,076.47 21.73% 3,400,664,000.62 21.76% 9.74%
②非住宅 9,668,678,234.63 56.30% 8,712,382,438.55 55.75% 10.98%
（2）平台增值服务 536,307,896.52 3.12% 584,359,005.55 3.74% -8.22%
（3）专业增值服务 2,550,543,964.76 14.85% 2,060,655,193.88 13.19% 23.77%
2、资产管理 670,219,013.41 3.90% 698,379,423.72 4.47% -4.03%
（1）商业运营 226,804,645.48 1.32% 244,736,512.09 1.57% -7.33%
（2）持有物业出租及经营 443,414,367.93 2.58% 453,642,911.63 2.90% -2.25%
3、其他业务 14,598,836.98 0.09% 170,238,976.28 1.09% -91.42%
分地区
1、物业管理 16,487,481,172.38 96.01% 14,758,060,638.60 94.44% 11.72%
深圳区域 4,090,848,144.74 23.82% 3,505,776,515.04 22.43% 16.69%
华东区域 3,994,762,576.35 23.26% 3,696,321,603.56 23.65% 8.07%
华南区域 2,692,505,161.47 15.68% 2,414,932,221.33 15.45% 11.49%
西南区域 2,043,360,168.64 11.90% 1,840,993,241.25 11.78% 10.99%
华中区域 1,817,412,696.19 10.58% 1,693,627,028.56 10.84% 7.31%
华北区域 1,791,671,731.94 10.43% 1,561,484,169.55 9.99% 14.74%
其他区域 56,920,693.05 0.33% 44,925,859.31 0.29% 26.70%
2、资产管理 670,219,013.41 3.90% 698,379,423.72 4.47% -4.03%
华东区域 312,386,436.95 1.82% 286,159,975.38 1.83% 9.16%
深圳区域 157,034,264.48 0.91% 187,524,817.56 1.20% -16.26%
华南区域 127,649,544.08 0.74% 121,305,092.31 0.78% 5.23%
西南区域 63,936,076.49 0.37% 90,661,987.89 0.58% -29.48%
华中区域 268,071.53 0.00% 4,601,881.99 0.03% -
华北区域 8,944,619.88 0.05% 8,125,668.59 0.05% 10.08%
3、其他业务 14,598,836.98 0.09% 170,238,976.28 1.09% -91.42%
深圳区域 14,642,730.00 0.09% - 0.00% -
华南区域 949,078.93 0.01% 7,833,964.49 0.05% -87.89%
华东区域 -992,971.95 -0.01% 148,874,851.79 0.95% -100.67%
西南区域 - - 13,530,160.00 0.09% -100.00%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
单位：元
营业收入比 营业成本比 毛利率比上年同期
营业收入 营业成本 毛利率
上年同期增减 上年同期增减 增减
分行业
物业管理 16,487,481,172.38 14,765,334,547.69 10.45% 11.72% 11.18% 增加 0.44 个百分点
分产品
物业管理 16,487,481,172.38 14,765,334,547.69 10.45% 11.72% 11.18% 增加 0.44 个百分点
（1）基础物业管理 13,400,629,311.10 11,970,292,288.22 10.67% 10.63% 8.31% 增加 1.91 个百分点
①住宅 3,731,951,076.47 3,325,900,966.27 10.88% 9.74% 6.18% 增加 2.99 个百分点
19
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
②非住宅 9,668,678,234.63 8,644,391,321.95 10.59% 10.98% 9.15% 增加 1.49 个百分点
（2）平台增值服务 536,307,896.52 479,952,869.86 10.51% -8.22% -10.25% 增加 2.02 个百分点
（3）专业增值服务 2,550,543,964.76 2,315,089,389.61 9.23% 23.77% 36.70% 减少 8.58 个百分点
分地区
物业管理 16,487,481,172.38 14,765,334,547.69 10.45% 11.72% 11.18% 增加 0.44 个百分点
深圳区域 4,090,848,144.74 3,508,725,046.86 14.23% 16.69% 24.46% 减少 5.36 个百分点
华东区域 3,994,762,576.35 3,628,089,477.74 9.18% 8.07% 3.88% 增加 3.67 个百分点
华南区域 2,692,505,161.47 2,454,161,321.66 8.85% 11.49% 9.47% 增加 1.68 个百分点
西南区域 2,043,360,168.64 1,868,040,281.05 8.58% 10.99% 10.86% 增加 0.11 个百分点
华中区域 1,817,412,696.19 1,643,447,317.33 9.57% 7.31% 7.00% 增加 0.26 个百分点
华北区域 1,791,671,731.94 1,610,800,840.12 10.10% 14.74% 9.94% 增加 3.93 个百分点
其他区域 56,920,693.05 52,070,262.93 8.52% 26.70% 28.14% 减少 1.03 个百分点
公司主营业务数据统计口径在报告期未发生调整。
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2024 年 2023 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
1、物业管理 营业成本 14,765,334,547.69 97.66% 13,280,297,937.26 96.09% 11.18%
2、资产管理 营业成本 348,138,685.63 2.30% 343,989,293.34 2.49% 1.21%
3、其他业务 营业成本 5,845,169.27 0.04% 196,419,206.66 1.42% -97.02%
产品分类
单位：元
2024 年 2023 年
同比
产品分类 项目 占营业成本 占营业成本
金额 金额 增减
比重 比重
1、物业管理 营业成本 14,765,334,547.69 97.66% 13,280,297,937.26 96.09% 11.18%
（1）基础物业管理 营业成本 11,970,292,288.22 79.17% 11,051,972,096.81 79.97% 8.31%
①住宅 营业成本 3,325,900,966.27 22.00% 3,132,351,610.97 22.66% 6.18%
②非住宅 营业成本 8,644,391,321.95 57.17% 7,919,620,485.84 57.30% 9.15%
（2）平台增值服务 营业成本 479,952,869.86 3.17% 534,756,424.98 3.87% -10.25%
20
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（3）专业增值服务 营业成本 2,315,089,389.61 15.31% 1,693,569,415.47 12.25% 36.70%
2、资产管理 营业成本 348,138,685.63 2.30% 343,989,293.34 2.49% 1.21%
（1）商业运营 营业成本 126,042,203.05 0.83% 136,743,971.21 0.99% -7.83%
（2）持有物业出租
营业成本 222,096,482.58 1.47% 207,245,322.13 1.50% 7.17%
及经营
3、其他业务 营业成本 5,845,169.27 0.04% 196,419,206.66 1.42% -97.02%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
具体详见本报告第六节之“七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”中相关内容所述。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 1,688,777,289.84
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 9.85%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 3.36%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 招商银行股份有限公司 576,185,404.50 3.36%
2 客户二 422,575,756.03 2.46%
3 客户一 321,984,454.44 1.88%
4 客户四 222,668,169.10 1.30%
5 客户三 145,363,505.77 0.85%
合计 -- 1,688,777,289.84 9.85%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 1,690,247,523.09
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 15.60%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 -
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 供应商一 559,182,017.12 5.16%
2 供应商二 542,830,706.81 5.01%
21
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
3 供应商三 259,345,650.51 2.39%
4 供应商四 167,845,731.92 1.55%
5 供应商五 161,043,416.73 1.49%
合计 -- 1,690,247,523.09 15.60%
3、费用
单位：元
2024 年 2023 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 115,281,064.21 94,184,291.39 22.40%
管理费用 601,614,875.98 605,149,353.88 -0.58%
通过提高资金周转使用效率，实
财务费用 29,790,156.61 62,900,315.86 -52.64%
现有息债务规模的持续压降
研发费用 78,150,244.78 98,899,850.18 -20.98%
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
利用机器人、物联网、 通过系统线上化、精细化 推动人机高效协同运 1、降低人员和能耗的成本
数字化管理等方式实现 管理，提高外包人员的管 营模式，提高公司整 支出，助力公司提高利润；
科技替岗，解决业务招 理水平，结合车场无人值 体数字化能力，增强 2、提高公司机器人运营能
科技赋能推动项目
工难、老龄化严重等问 守、人行无人值守、清洁 公司数字化竞争力 力，培养相关人才提高市场
替岗降本
题，同时提高现场作业 机器替岗、巡检机器替 竞争力，同时对外输出。
效率，降低用工成本。 岗、智慧照明改造等举措
共同为公司节能降本。
“积余服务”作为一站 完成基础平台的搭建、各 统一招商积余面客应 聚焦面客服务品质提升，提
式、数字化服务集成平 项目面客端的初始化及相 用，构建“空间即服 升项目面客服务和运营能
台，通过开放的平台能 关服务应用的上线使用， 务体系”，丰富住宅/ 力，助力公司存量客户黏性
力聚合服务功能，通过 升级“积余服务”面客端 非住业态对客服务， 提升、新客户拓展、服务完
灵活的应用组合实现各 （小程序），通过实际应 提升服务体验和客户 善和运营增强。
业态各项目的快速适 用体验优化页面布局并完 满意度。
配，覆盖全场景，支持 善服务功能和流程，已覆
积余服务
整个服务链，按需为积 盖全国项目进行推广应
余的各个面客端输出个 用。
性化、定制化服务功
能，实现面客端的“千
楼千面”，全面提升面
客服务能力和运营能
力。
建设多租户底座，实现 已完成平台系统的建设， 1. 通过多租户平台 实 通过多租户平台实现业务快
多租户统一运营平台， 平台已实现对接 3 个业务 现满足企业商城、招 速对外拓展，实现业绩规模
打通内部各下游业务系 系统，15 个业务板块。4 商易采平台、电商供 快速做大做强，同时赋能物
统，汇聚租户运营数 个 集 团 租 户 、 2,139 个 采 应链运营管理系统的 业增值服务水平提升，实现
多租户平台助力市 据，为租户运营提供统 购企业的正式上线运营， 多租户化目标，实现 “互联网+物业”的战略构
场化运营项目 一的多租户底座能力， 对外形成统一业务运营、 向行业输出集采平台 想，满足业务的创新发展、
实现核心业务系统多租 数据统一展示，实现整体 能力；2. 满足合资公 科技输出要求。
户化，最终实现推进市 管控。 司低成本使用公司管
场化运营，创造服务品 理平台，快速导入公
牌效益，助力物业业务 司管理体系，实现公
22
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
外部拓展。 司业务的统一管理，
对外形成统一业务运
营、数据统一展示，
实现整体管控。3. 构
建标准化多租户底座
能力，赋能甲方客户
建设平台，助力物业
业务外部拓展。
搭建业财数据交换中 业财数据交换中心已完成 实现公司全收支数据 公司财务数字化转型的基础
心，实现公司财务统一 基本建设及试点。在主体 全面、准确、及时； 工程，规范公司的财务、数
标准、统一平台、统一 功能建设过程中，不断形 全面提升凭证自动化 据、管理及流程等标准；解
管理。 成组件化的公共服务能力 率 、全面支持项目层 决公司业务繁多带来的财务
业财数据交换中心 接入前端业务系统，并全 面的精细化财务管 管理及信息数据差异化，实
国上线，包括：统一全电 理。 现有序高效统一的精细化财
票管理、电子收据、电子 务管理，全面支撑公司业务
签章能力、工单管理、应 快速发展。
收账款收缴工具等。
公司研发人员情况
2024 年 2023 年 变动比例
研发人员数量（人） 180 310 -41.94%
研发人员数量占比 0.43% 0.72% -0.29%
研发人员学历结构
硕士 8 9 -11.11%
本科 94 189 -50.26%
大专 78 112 -30.36%
研发人员年龄构成
30 岁以下 54 114 -52.63%
30~40 岁 77 128 -39.84%
40 岁以上 49 68 -27.94%
公司研发投入情况
2024 年 2023 年 变动比例
研发投入金额（元） 78,150,244.78 98,899,850.18 -20.98%
研发投入占营业收入比例 0.46% 0.63% 下降 0.17 个百分点
研发投入资本化的金额
- - -
（元）
资本化研发投入占研发投入
- - -
的比例
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响：业务结构调整。
研发投入总额占营业收入的比重较上年未发生显著变化。
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明：不适用
5、现金流
单位：元
项目 2024 年 2023 年 同比增减 重大变动说明
23
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
经营活动现金流入小计 19,628,635,286.72 18,220,445,814.67 7.73%
经营活动现金流出小计 17,792,232,051.47 16,404,029,529.19 8.46%
经营活动产生的现金流量净额 1,836,403,235.25 1,816,416,285.48 1.10%
收到联合营公司利润分配增加以
投资活动现金流入小计 11,342,862.37 2,330,502.20 386.71%
及收回投资款增加
开展阶段性定期存款业务，提高
投资活动现金流出小计 105,100,335.44 41,645,152.39 152.37%
资金收益
投资活动产生的现金流量净额 -93,757,473.07 -39,314,650.19 138.48% 业务发展需要，新增一年期存款
筹资活动现金流入小计 1,335,573,700.00 1,595,880,000.00 -16.31% 公司持续开展管理精细化提升工
2,830,876,156.37 2,190,741,087.34 29.22% 作，通过数字化手段对公司资金
筹资活动现金流出小计
进行提升，得益于公司应收账款
管理成效带来的资金回流及数字
筹资活动产生的现金流量净额 -1,495,302,456.37 -594,861,087.34 151.37% 化工具，逐步压缩有息债务，阶
段性缺口逐年收缩，筹资现金流
入相应减少，流出相应增加。
现金及现金等价物净增加额 247,932,451.57 1,182,418,084.31 -79.03%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：详见上表所述。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：
报告期内公司经营活动产生的现金净流量为 183,640 万元，本年度净利润为 86,947 万元，两者差异 96,693 万元。
（1）影响净利润但不涉及经营活动现金流量的经营性项目：此部分导致公司净利润较现金流减少合计 12,327 万元，
主要系资产减值损失、信用减值损失、资产折旧与摊销、存货减少等。
（2）影响净利润但不涉及经营活动现金流量的非经营性项目：此部分导致公司净利润较现金流减少合计 4,273 万元，
主要系投资收益、财务费用支出等。
（3）不影响净利润但涉及经营活动现金流量的经营性项目：此部分导致公司经营活动产生的现金净流量增加合计
80,093 万元，主要系经营性应收项目的减少及经营性应付项目的增加。
五、非主营业务分析
不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2024 年末 2024 年初
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
货币资金 4,668,838,168.81 24.49% 4,347,642,320.46 23.37% 1.12%
应收账款 2,192,656,177.89 11.50% 2,292,657,994.58 12.32% -0.82%
合同资产 69,493,466.60 0.36% 0.00% 0.36%
存货 1,145,729,565.46 6.01% 1,116,668,770.99 6.00% 0.01%
投资性房地产 5,477,949,200.00 28.73% 5,487,529,000.00 29.50% -0.77%
长期股权投资 105,514,118.20 0.55% 98,766,231.23 0.53% 0.02%
24
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
固定资产 595,039,835.82 3.12% 627,130,774.05 3.37% -0.25%
在建工程 - - - - -
使用权资产 96,415,265.15 0.51% 100,771,040.00 0.54% -0.03%
短期借款 149,041,806.94 0.78% 0.00% 0.78%
合同负债 1,049,105,040.72 5.50% 891,752,809.53 4.79% 0.71%
长期借款 663,100,000.00 3.48% 341,100,000.00 1.83% 1.65%
租赁负债 83,736,072.29 0.44% 85,703,109.95 0.46% -0.02%
公司业务规模扩
应付账款 2,974,067,527.62 15.60% 2,155,096,642.66 11.58% 4.02% 张，应付保安保洁
等外包款增加
应交税费 199,996,571.19 1.05% 148,989,699.86 0.80% 0.25%
2021 年 发 行 的 中
一年内到期的非流动负债 46,658,529.46 0.24% 1,730,059,435.82 9.30% -9.06% 期 票 据 15 亿 元 到
期偿还
境外资产占比较高：不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
单位：元
计入权益的 本期计
本期公允价值 本期购 其他
项目 期初数 累计公允价 提的减 本期出售金额 期末数
变动损益 买金额 变动
值变动 值
金融资产
1.交易性金
融资产（不
含衍生金融
资产）
2.衍生金融
资产
3.其他债权
投资
4.其他权益
工具投资
5.其他非流动
金融资产
金融资产小
计
投资性房地
5,487,529,000.00 5,821,300.00 - - - 15,401,100.00 - 5,477,949,200.00
产
生产性生物
资产
其他
上述合计 5,487,529,000.00 5,821,300.00 - - - 15,401,100.00 - 5,477,949,200.00
金融负债 - -
报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化
25
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 本年年末数（元） 受限原因
货币资金 26,983,543.92 受限的保证金等
合计 26,983,543.92
七、投资状况分析
1、总体情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
13,401,000.00 23,040,000.00 -41.84%
说明：本报告期投资额合计 13,401,000.00 元，主要系投资联营企业 7,841,000.00 元以及投资子公司 5,560,000.00 元。
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
九、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型
招商物业 子公司 物业管理 100,000,000.00 4,888,253,594.47 1,105,142,613.90 7,983,405,358.13 583,490,771.93 441,546,327.74
积余物业 子公司 物业管理 50,000,000.00 3,855,195,091.30 362,196,289.45 7,111,378,465.99 182,088,645.34 132,712,587.84
报告期内取得和处置子公司的情况
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
招商到家汇科技（浙江）有限公司 新设 无重大影响
佛山市城建积余智慧城市服务有限公司 新设 无重大影响
中山科城积余城市运营服务有限公司 新设 无重大影响
北京科建积余物业服务有限公司 新设 无重大影响
招商余房网科技（浙江）有限公司 新设 无重大影响
余味餐饮（深圳）有限公司 新设 无重大影响
昆山招航酒店管理有限公司 分立 无重大影响
十、公司控制的结构化主体情况
不适用
十一、公司未来发展的展望
1、公司未来发展可能存在的风险分析
（1）市场不确定性加大的风险
国内经济有效需求不足、社会预期偏弱，市场环境不确定因素增多，政企机构客户可能因预算或经营压力而缩减物业
合同，企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。
（2）行业竞争加剧风险
地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公
司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购仍是头部物企谋求发展的重要手段，考验物
企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
（3）创新业务孵化风险
在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未形成成
熟的服务模式和规范体系。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦
可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
（4）战略落地风险
公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资
产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会
影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。
2、公司面临的市场环境分析
27
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
当前，物管行业发展承压，所处环境日益复杂多变，正从过去的增量市场步入存量竞争时代。在此进程中，行业增速
放缓、竞争越发激烈，客户需求也在不断提升，诸多挑战接踵而至。在房地产开发下行，市场分化明显的大环境下，关联
地产经营稳健、实力雄厚的头部物业企业在资源获取、品牌塑造等层面优势更为明显。随着竞争不断升级，强者愈强的马
太效应愈发显著，头部企业凭借着庞大的规模、卓越的品牌影响力以及高效的资源整合能力等，与腰尾部企业的差距持续
拉大。
然而，机遇与挑战并存，物业行业仍具备广阔的市场空间与良好的发展前景。住宅领域虽整体增量有限，但改善型住
房需求多、保障性住房建设提速，持续为行业开拓新的增量空间。后勤社会化趋势推进，学校、医院等存量物业的市场化
程度加深，物业管理的覆盖范围得以扩展。在“加强基层治理”政策的导向下，城市一体化管理需求井喷，为物业企业开
拓城市服务领域创造了广阔空间。加之人口老龄化加剧，社区康养服务需求日益凸显，进一步拓宽了物业增值服务的边界。
总体而言，物业行业已迈进稳健增长、微利经营的全新发展阶段。在未来的激烈竞争中，唯有具备综合核心竞争力的物业
企业方能脱颖而出，斩获更大的发展空间与市场机遇。
3、2025 年度经营计划
公司将以战略引领变革，全面推动管理革新与服务迭代升级，系统性构建核心竞争壁垒，以“三大核心”“六大举措”
“三大保障”经营体系，开启高质量可持续发展的崭新篇章。
（1）持续深化布局与创新三大核心经营重点：提升盈利能力，优化业务结构，实施精细化成本管控，构建多元化增
长引擎；强化现金流管控，建立科学治理体系，提升资金使用效率；落实做大做强战略，聚焦主业，拓展增值服务，实现
规模与质量协同发展。
（2）围绕六大举措系统提升竞争力：构建系统化降本增效机制，提升资源配置效能；打造多元化社区服务生态圈，
提升非基础物业服务收益；实施精准市场策略，聚焦高价值区域与客群；完善住宅服务标准，推进智慧化运营；以客户价
值为导向，提升服务品质；加强应收账款管理，提高资金效率。
（3）完善三大保障体系为公司经营计划落地提供坚实基础：提升服务力，打造专业团队，健全标准评估机制；数字
化提效，加速数字化转型，构建智慧物业生态；优化组织架构设计，完善人才培养激励机制，构建高绩效团队。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2024 年 1 月 3 日 深圳 线上策略会 机构 东吴证券等
2024 年 1 月 10 日 深圳 实地调研 机构 中佳智通
2024 年 1 月 15 日 深圳 线上调研 机构 中金公司
2024 年 1 月 17 日 深圳 线上调研 机构 中信建投、建信基金
2024 年 1 月 30 日 深圳 实地调研 机构 国联证券、海通资管
2024 年 1 月 30 日 深圳 实地调研 机构 兴业证券
2024 年 2 月 28 日 深圳 策略会 机构 中信建投、华夏基金等
2024 年 3 月 21 日 深圳 年度业绩说明会 机构、个人 中信证券、中金公司等 1、公司经营情况及发展战略
介绍；
2024 年 4 月 23 日 深圳 线上调研 机构 广发证券等
2、行业发展情况讨论；
集体年度业绩
2024 年 4 月 24 日 深圳 机构、个人 海通证券、广发证券等 3、提供公司定期报告等公开
说明会 披露的资料。
2024 年 5 月 7 日 上海 策略会 机构 中泰证券等
2024 年 5 月 8 日 上海 策略会 机构 方正证券等
2024 年 5 月 8 日 北京 策略会 机构 申万宏源等
2024 年 5 月 9 日 上海 策略会 机构 招商证券等
2024 年 5 月 10 日 深圳 线上调研 机构 申万宏源、华夏基金
2024 年 5 月 28 日 深圳 实地调研 机构 清淙投资 、泰然基金
2024 年 5 月 30 日 深圳 实地调研 机构 天风证券等
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
2024 年 6 月 5 日 上海 策略会 机构 华泰证券等
2024 年 6 月 5 日 上海 策略会 机构 中信证券等
2024 年 6 月 20 日 上海 策略会 机构 东吴证券等
2024 年 6 月 21 日 上海 策略会 机构 海通证券等
2024 年 6 月 27 日 深圳 实地调研 机构 东北证券等
2024 年 7 月 5 日 深圳 线上调研 机构 保宁资本
2024 年 7 月 11 日 深圳 线上调研 机构 申万宏源、易方达等
2024 年 7 月 11 日 深圳 线下策略会 机构 中信证券、睿璞投资等
2024 年 7 月 12 日 深圳 项目调研 机构 申万宏源、鹏华基金等
2024 年 7 月 18 日 深圳 实地调研 机构 中金公司、招银理财等
2024 年 8 月 2 日 深圳 线上调研 机构 世邦基金
2024 年 8 月 9 日 北京 现场交流 机构 华夏基金
2024 年 9 月 3 日 深圳 线下策略会 机构 光大证券、中欧睿博等
2024 年 9 月 4 日 深圳 线下策略会 机构 华泰证券、奶酪基金等
2024 年 9 月 5 日 深圳 线下策略会 机构 长江证券、融通基金等
2024 年 9 月 12 日 上海 现场交流 机构 申万宏源、招商基金
2024 年 9 月 12 日 上海 现场交流 机构 申万宏源、交银施罗德
2024 年 9 月 12 日 上海 现场交流 机构 申万宏源、中欧基金
2024 年 11 月 6 日 上海 策略会 机构 光大证券、淡水泉等
2024 年 11 月 7 日 深圳 线上策略会 机构 中泰证券、广发基金等
2024 年 11 月 12 日 深圳 策略会 机构 中信证券、中欧瑞博等
2024 年 11 月 15 日 深圳 现场调研 机构 招商证券、海富通基金
2024 年 11 月 20 日 上海 现场交流 机构 招商证券、国泰基金
2024 年 11 月 21 日 上海 现场交流 机构 招商证券、招商基金
2024 年 11 月 21 日 上海 现场交流 机构 招商证券、富国基金
2024 年 11 月 21 日 上海 现场交流 机构 招商证券、中欧基金
2024 年 11 月 21 日 上海 现场交流 机构 招商证券、太平基金
2024 年 11 月 22 日 上海 策略会 机构 海通证券、光大保德信
2024 年 11 月 29 日 深圳 现场调研 机构 中泰证券
2024 年 12 月 6 日 深圳 现场交流 机构 招商证券、南方基金
2024 年 12 月 12 日 深圳 线上调研 机构、个人 投资者集体接待日
2024 年 12 月 12 日 深圳 线上调研 机构 招商证券、大成基金等
2024 年 12 月 19 日 上海 策略会 机构 兴业证券、华泰保兴等
2024 年 12 月 19 日 上海 策略会 机构 广发证券、海通资管等
2024 年 12 月 19 日 上海 现场交流 机构 太平养老、招商证券
2024 年 12 月 20 日 上海 现场交流 机构 兴全基金 、招商证券
2024 年 12 月 20 日 上海 现场交流 机构 人保资产、招商证券
2024 年 12 月 20 日 深圳 策略会 机构 申万宏源等
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司已制定《市值管理制度》，并经 2024 年 12 月 25 日召开的第十届董事会二十九次会议审议通过。该制度主要内
容包括职责分工、市值管理方式、监测预警机制安排，以及出现股价短期连续或者大幅下跌情形时的应对措施等，具体详
见公司于 2024 年 12 月 26 日刊登在巨潮资讯网上的《市值管理制度》全文。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司未制定估值提升计划。
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司未披露“质量回报双提升”行动方案公告。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《上市公司自律监管指
引第 1 号——主板上市公司规范运作》等法律法规、规范性文件的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构，
健全公司内部控制制度，持续深入开展公司治理活动，提高公司规范运作水平。
股东大会是公司的最高权力机构。董事会是公司的常设决策机构，向股东大会负责，对公司经营活动中的重大决策问
题进行审议并做出决定，或提交股东大会审议。董事会下设战略与可持续发展委员会、审核委员会、提名和薪酬委员会三
个专门委员会。监事会是公司的监督机构，负责对公司董事、高管的行为及公司财务进行监督。公司总经理由董事会聘任，
在董事会的领导下，全面负责公司的日常经营管理活动，组织实施董事会决议。报告期内，公司股东大会、董事会、监事
会严格按照相关规章制度规范运作，科学决策。各位董事、监事和高级管理人员均能勤勉尽责地履行相关职责和义务，为
公司的持续、健康、稳定发展发挥积极作用。
公司 2023 年度双百行动专项考核获评“优秀”。2024 年，公司继续深入实施国企改革“双百行动”，以改革创新作
为驱动发展的核心动力。通过优化公司治理、深化市场化机制、健全激励约束机制、强化科技创新建设，推动公司高质量
发展。在优化公司治理方面，持续深入落实董事会职权，推动提高上市公司质量方案的实施，以良好治理助力公司经营发
展，以科学规范运作不断提升公司治理水平。公司根据最新监管法规并结合实际，修订《公司章程》《董事会授权管理制
度》《投资者关系管理制度》，制定《外部董事履职支撑服务保障制度》，为公司规范治理提供制度保障。
截至报告期末，公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司自设立以来，严格按照《公司法》《证券法》等有关法律、法规和《公司章程》的要求规范运作。报告期内，公
司与控股股东、实际控制人在业务、人员、资产、机构、财务等方面均完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。
1、业务方面：公司拥有独立完整的业务体系，能独立依法对经营管理事务做出决策，独立承担责任与风险，不存在
股东与公司“捆绑”经营的情况。
2、人员方面：公司在劳动、人事及薪酬管理方面已形成完整的体系，与控股股东在劳动、人事及薪酬管理方面互相独
立。
3、资产方面：公司资产独立完整，权属清晰，对公司所有资产具有完全的控制支配权，与控股股东之间资产关系明
晰，产权清晰，不存在资产、资金被股东占用的情况。
4、机构方面：公司有独立办公机构，不存在与股东单位合署办公的情况。也不存在股东单位干预股东大会、董事会
和公司经营班子做出的人事任免及各项决议等情况。
5、财务方面：公司设立了独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，设立了独立的银行账户，
独立依法纳税。公司在财务方面，能独立做出决策，不存在股东干预公司资金使用的情况。
三、同业竞争情况
截至报告期末，公司与实际控制人招商局集团、控股股东招商蛇口均不存在同业竞争。
（1）房地产开发：公司已与招商蛇口续签《股权托管协议》，继续将所持有的衡阳中航地产有限公司（衡阳中航城
市花园项目开发主体）的股权托管给招商蛇口。未来公司将不再从事房地产开发业务，仅处置和消化少量存量项目，存量
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
房地产项目在开发完成、销售完毕或对外转让后，与招商蛇口在房地产业务方面的潜在竞争关系将自然消除。
（2）商业资产运营：招商蛇口及下属控股企业拥有的与公司持有购物中心类似的商业，除已委托给无关联第三方经
营或由招商局置地有限公司（股票代码：0978.HK）直接、间接拥有权益的以外，招商蛇口已签订协议将其委托给公司下
属企业招商商管运营。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
2024 年第
临时股东 2024 年 2 2024 年 3 审议通过了《关于与招商局集团及下属企业间 2024 年
一次临时 14.0594%
大会 月 29 日 月1日 度日常关联交易预计的议案》
股东大会
审议通过了《2023 年度董事会工作报告》《2023 年度
监事会工作报告》《2023 年度财务决算报告》《2023
年度利润分配方案》《2023 年年度报告》及其摘要、
《关于为下属企业提供担保额度的议案》《《关于制定
2023 年度 年度股东 2024 年 6 2024 年 6 <未来三年（2024-2026 年）股东回报规划>的议案》
65.0781%
股东大会 大会 月 25 日 月 26 日 《关于购买董事、监事及高级管理人员责任保险的议
案》《关于修订<公司章程>的议案》《关于提请股东大
会授权董事会以简易程序向特定对象发行股票的议案》
《关于聘任 2024 年度会计师事务所的议案》共 11 项议
案，会议还听取了《2023 年度独立董事述职报告》
2024 年第
临时股东 2024 年 8 2024 年 8 审议通过了《关于增补公司第十届董事会董事的议案》
二次临时 64.2553%
大会 月 20 日 月 21 日 《关于增补公司第十届监事会监事的议案》2 项议案
股东大会
审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方
案的议案》（逐项审议 7 项子议案，分别为 01 回购股
2024 年第 2024 年 份的目的；02 回购股份符合相关条件；03 回购股份的
临时股东 2024 年 11
三次临时 76.7533% 11 月 29 方式、价格区间；04 回购股份的种类、用途、金额、数
大会 月 28 日
股东大会 日 量和比例；05 回购股份的资金来源；06 回购股份的实
施期限；07 办理本次回购股份的具体授权）和《关于公
司拟延期履行部分承诺事项的议案》共 2 项议案
2024 年第 2024 年
临时股东 2024 年 12
四次临时 65.5677% 12 月 31 审议通过了《关于增补公司第十届董事会董事的议案》
大会 月 30 日
股东大会 日
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期增 本期减
期初持 其他增 股份增
年 任职 持股份 持股份 期末持股
姓名 性别 职务 任期起始日期 任期终止日期 股数 减变动 减变动
龄 状态 数量 数量 数（股）
（股） （股） 的原因
（股） （股）
董事长 现任 2024-5-6 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
吕 斌 男 43
董事 现任 2023-3-9 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
32
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
刘 晔 男 52 董事 现任 2023-10-10 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
董事 现任 2024-8-20
陈智恒 男 45 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
总经理 现任 2025-3-11
董事 现任 2023-6-20
赵 肖 男 52 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
副总经理 现任 2021-2-5
李朝晖 男 54 董事 现任 2024-12-30 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
章松新 男 60 董事 现任 2019-12-12 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
许遵武 男 67 独立董事 现任 2019-12-12 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
林 洪 男 66 独立董事 现任 2019-12-12 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
KAREN
LAI（黎 女 51 独立董事 现任 2022-11-24 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
明儿）
邹平学 男 59 独立董事 现任 2025-3-10 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
监事会主席 现任 2024-8-23 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
黄 健 男 48
监事 现任 2024-8-20 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
二级市
唐 坚 女 47 监事 现任 2021-4-23 2025-11-24 500 0 0 0 500 场竞价
买入
熊 静 男 39 监事 现任 2022-11-24 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
张益利 女 40 职工监事 现任 2022-11-24 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
余铭锴 男 30 职工监事 现任 2022-11-24 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
文艳红 女 50 副总经理 现任 2023-11-14 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
江 霞 女 44 财务总监 现任 2022-10-27 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
董事会秘书 2022-10-27
陈 江 男 48 首席合规官、总 现任 2025-11-24 0 0 0 0 0 -
2023-10-26
法律顾问
董事长 离任 2021-3-5
聂黎明 男 53 2024-4-30 0 0 0 0 0 -
董事 离任 2019-12-12
任职前
董事 离任 2021-2-4 2025-3-10
二级市
陈海照 男 47 4,400 0 0 0 4,400
场竞价
总经理 离任 2021-1-24 2025-3-10
买入
WONG 董事 离任 2021-4-23 2024-8-2
CAR
WHA 男 59 招商商管 0 0 0 0 0 -
（袁嘉 离任 2021-4-1 2024-5-20
总经理
骅）
赵 方 男 46 董事 离任 2024-8-20 2024-12-12 0 0 0 0 0 -
李石芳 男 58 监事会主席 离任 2021-4-23 2024-8-2 0 0 0 0 0 -
陈 林 男 40 副总经理 离任 2022-10-27 2024-6-25 0 0 0 0 0 -
陈英革 男 56 独立董事 离任 2019-1-29 2025-3-10 0 0 0 0 0 -
合计 -- -- -- -- -- -- 4,900 0 0 0 4,900 -
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
报告期内，公司部分董事、监事和高级管理人员发生了变动，具体详见“公司董事、监事、高级管理人员变动情况”。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
聂黎明先生因工作调动原因，辞去所担任的公司董事长、董
聂黎明 董事、董事长 离任 2024 年 4 月 30 日
事职务
公司第十届董事会第十九次会议选举吕斌先生为公司第十届
吕 斌 董事长 被选举 2024 年 5 月 6 日
董事会董事长
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
陈 林 副总经理 离任 2024 年 6 月 25 日 陈林先生因工作调整原因，辞去所担任的公司副总经理职务
WONG CAR WONG CAR WHA（袁嘉骅）先生因工作安排原因辞去公司
董事 离任 2024 年 8 月 2 日
WHA（袁嘉骅） 董事职务
监事、监事会
李石芳 离任 2024 年 8 月 2 日 李石芳先生因年龄原因辞去公司监事会主席、监事职务
主席
公司 2024 年第二次临时股东大会选举陈智恒先生为公司第
陈智恒 董事 被选举 2024 年 8 月 20 日
十届董事会董事
公司 2024 年第二次临时股东大会选举赵方先生为公司第十
赵 方 董事 被选举 2024 年 8 月 20 日
届董事会董事
公司 2024 年第二次临时股东大会选举黄健先生为公司第十
监事 被选举 2024 年 8 月 20 日
届监事会监事
黄 健
公司第十届监事会第十次会议选举黄健先生为公司第十届监
监事会主席 被选举 2024 年 8 月 23 日
事会主席
赵 方 董事 离任 2024 年 12 月 12 日 赵方先生因工作安排原因辞去公司董事职务
公司 2024 年第四次临时股东大会选举李朝晖先生为公司第
李朝晖 董事 被选举 2024 年 12 月 30 日
十届董事会董事
期后事项：1、2025 年 3 月 10 日，陈海照先生因工作调动原因辞去公司董事、总经理及董事会战略与可持续发展委员会委
员职务。2025 年 3 月 11 日，公司第十届董事会第三十二次会议聘任陈智恒先生为公司总经理，任期自本次董事会审议通
过之日起至第十届董事会届满之日止。
2、2025 年 3 月 10 日，陈英革先生因任期届满辞去公司独立董事职务，同日公司 2025 年第一次临时股东大会
增补邹平学先生为第十届董事会独立董事。
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
（一）董事简历
1、吕斌先生，中国国籍，1982年3月出生，南京工程学院电子系电子信息工程专业本科。现任公司董事长，招商蛇口
副总经理、首席数字官。曾任招商蛇口江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理、华
东区域资产管理公司总经理、华中区域总经理兼武汉公司总经理、招商蛇口数字城市科技有限公司总经理。
2、刘晔先生，中国国籍，1972年11月出生，南京大学法律专业本科。现任公司董事、招商蛇口副总经理兼任总法律顾
问、首席合规官。曾任招商局地产控股股份有限公司法律事务部总经理、副总法律顾问兼法律事务部总经理；招商蛇口副
总法律顾问兼法律事务部总经理、总法律顾问兼法律事务部总经理、副总经理兼任总法律顾问、深圳招商伊敦酒店及公寓
管理有限公司总经理。
3、陈智恒先生，中国国籍，1979 年 6 月出生，华南理工大学建筑工程专业本科，结构设计工程师。现任公司董事、
党委书记、总经理。曾任招商局地产控股股份有限公司佛山公司总经理助理，招商局蛇口工业区控股股份有限公司佛山公
司副总经理、广州公司副总经理兼湛江公司总经理、长沙公司总经理、运营管理部总经理、招商蛇口数字城市科技有限公
司总经理。
4、赵肖先生，中国国籍，1972 年 9 月出生，中国人民大学工商管理硕士研究生，高级工程师、注册物业管理师，现
任公司董事、副总经理。曾任积余物业总经理助理、副总经理、党委书记兼常务副总经理（主持工作）、公司总经理助理、
物业 BG 常务副总经理。
5、李朝晖先生，中国国籍，1970 年 7 月出生，重庆建筑工程学院给水排水工程专业本科，工程师。现任公司董事、
招商蛇口派出的专职外部董事。曾任镇江市建筑设计研究院工程师，深圳招商房地产有限公司项目高级经理，招商局地产
34
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
控股股份有限公司工程管理中心技术副总监、重庆公司总经理助理、重庆公司副总经理兼重庆招商置地公司总经理、重庆
公司副总经理(主持工作)，招商蛇口重庆公司副总经理(主持工作)、总经理，招商蛇口运营管理部副总经理，公司总经理
助理、安全总监兼住宅管理中心总经理。
6、章松新先生，中国国籍，1965 年 3 月出生，中南财经大学经济学硕士，经济师、会计师。现任公司董事，中国航
空技术国际控股有限公司财务管理部副部长。曾任深圳中航城发展有限公司财务部经理、副总会计师、总会计师、副总经
理、总经理。
7、许遵武先生，中国国籍，1957 年 8 月出生，天津大学在职博士研究生，高级经济师，拥有 10 多年航运企业风险管
理经验。现任公司独立董事，深圳市睿创供应链研究院法人代表、理事长，曾任广州远洋运输公司副总经理，中远（香港）
航运有限公司副总经理、董事总经理，中远（香港）集团有限公司副总裁兼深圳远洋运输有限公司总经理，中远散货运输
有限公司董事总经理，中远散货运输（集团）有限公司副董事长、总经理，中国远洋控股股份有限公司副总经理，中远海
运控股股份有限公司执董事、总经理，深圳市智联供应链研究服务有限公司董事长、总经理。
8、林洪先生，中国国籍，1958 年 11 月出生，天津财经大学经济学博士，教授。现任公司独立董事，广州城市理工学
院学科与科技处处长，广东财经大学教授，广东省评价科学研究会（省级学会）创始会长。曾任江西财经大学计划统计系
副系主任，广东财经大学科研处处长、研究生处处长、经济贸易学院（现经济学院）院长、国民经济研究中心（广东省普
通高校人文社科重点研究基地）创始主任，广东省省情调查研究中心首席统计专家。
9、KAREN LAI（黎明儿）女士，加拿大国籍，1973 年 7 月出生，香港理工大学会计和金融学博士，副教授，一直致
力于研究财务信息、公司金融、公司治理、财务审计等。现任公司独立董事，深圳大学深圳南特金融科技学院副教授。曾
任香港雷曼兄弟亚洲股票研究分析师，普华永道会计师事务所审计师，曾任教于香港理工大学、澳大利亚莫纳什大学及澳
大利亚迪肯大学。
10、邹平学先生，中国国籍，1965 年 4 月出生，武汉大学法学博士。现任公司独立董事，深圳大学港澳基本法研究中
心/港澳与国际问题研究中心主任、二级教授、法学院博士生导师，国务院发展研究中心港澳研究所学术委员会委员及高级
研究员，中国法学会港澳基本法研究会副会长等职务，担任江西生物制品研究所股份有限公司独立董事。曾任湖南省政法
干部管理学院助教，深圳市人大常委会依法治市办公室主任科员，深圳大学法学院党政办公室主任、学生党支部书记、副
院长。
（二）监事简历
1、黄健先生，中国国籍，1976 年 3 月出生，北京大学应用心理学硕士，现任公司监事会主席，招商蛇口综合管理部
总经理（人力资源部总经理、办公室主任）/党群工作部部长（党委办公室主任、党委组织部部长）。曾任招商局蛇口工业
区有限公司人力资源部人力资源总监，招商蛇口人力资源部副总经理、综合管理部副总经理、综合管理部组织与薪酬高级
总监、综合管理部总经理（办公室主任、党委办公室主任、党委组织部部长）。
2、唐坚女士，中国国籍，1977 年 8 月出生，武汉大学法学硕士。现任公司监事，招商蛇口风险管理部/法律合规部副
总经理。曾任广东金地律师事务所律师，招商局地产控股股份有限公司法律事务部副主任法律顾问、高级经理、主任法律
顾问，招商局集团有限公司风险管理部法务经理，招商蛇口法律事务部总经理助理、风险管理部总经理助理（法律合规部
总经理助理）、风险管理部副总经理（法律合规部副总经理）。
3、熊静先生，中国国籍，1985 年 3 月出生，河北大学光信息科学与技术专业，注册税务师。现任公司监事、招商蛇
口财务管理部副总经理。曾任立信会计师事务所（深圳分所）高级审计员，信永中和会计师事务所（深圳分所）高级项目
经理，招商蛇口财务管理部高级经理、海外事业部财务合规部经理、资产管理中心总经理助理、财务管理部总经理助理。
4、张益利女士，中国国籍，1984 年 8 月出生，西北政法大学法学专业本科，中级经济师。现任公司职工监事、风险
管理部高级专业经理。曾任深圳市金地物业管理有限公司人力行政部专业经理，招商物业综合管理部行政经理，公司综合
管理部高级专业经理。
5、余铭锴先生，中国国籍，1994 年 6 月出生，广东工业大学财务管理专业本科，中级会计师。现任公司职工监事、
财务管理部资深专业经理。曾任积余物业深圳分公司会计、财务部专业经理，公司财务管理部高级专业经理。
（三）高级管理人员简历
35
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
1、陈智恒先生，现任公司董事、总经理，具体详见上文“董事简历”。
2、赵肖先生，现任公司董事、副总经理，具体详见上文“董事简历”。
3、文艳红女士，中国国籍，1974 年 8 月出生，第三军医大学临床医学专业毕业，大学学历，副主任医师。现任公司
副总经理。曾在重庆市涪陵区第二人民医院和深圳市蛇口人民医院从事临床诊疗、医院管理及基层诊疗管理工作，并曾担
任招商蛇口招商健康医养管理部总经理、招商美伦健康中心总经理、招商健康医疗及健康管理部总经理、招商健康总经理。
4、江霞女士，中国国籍，1980 年 11 月出生，武汉大学会计学本科，经济师，注册会计师，现任公司财务总监。曾任
德勤华永会计师事务所审计部高级审计员，招商局地产控股股份有限公司财务部高级财务经理，深圳招商华侨城投资有限
公司财务总监，招商蛇口财务部专业总监、运营管理部副总经理，公司财务副总监兼财务管理部总经理。
5、陈江先生，中国国籍，1976 年 4 月出生，天津大学工商管理硕士，会计师，现任公司董事会秘书、总法律顾问、
首席合规官。曾任招商局集团有限公司财务部高级经理，招商证券股份有限公司董事会办公室副总裁，招商局地产控股股
份有限公司董秘处总经理助理，招商蛇口董秘办副总经理、总经理、证券事务代表。
在股东单位任职情况
在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
领取报酬津贴
副总经理 2022年12月29日
首席数字官 2023年9月21日
吕 斌 招商蛇口 是
招商 蛇口数 字城 市科技 有
2023 年 6 月 28 日 2024 年 7 月 5 日
限公司总经理
副总经理 2021 年 1 月 15 日
刘 晔 招商蛇口 总法律顾问 2016 年 8 月 16 日 是
首席合规官 2023 年 8 月 25 日
运营管理部总经理 2024年2月19日
陈智恒 招商蛇口 招商 蛇口数 字城 市科技 有 2025 年 3 月 10 日 是
2024年7月5日
限公司总经理
李朝晖 招商蛇口 专职外部董事 2024年12月30日 是
综合 管理部 总经 理（办 公
室主任、党委办公室主 2023年10月12日 2024年12月8日 是
任、党委组织部部长）
黄 健 招商蛇口 综合 管理部 总经 理（人 力
资源 部总经 理、 办公室 主
任）/党群工作部部长（党 2024年12月9日 是
委办 公室主 任、 党委组 织
部部长）
中国航空技术
章松新 国际控股有限 财务管理部副部长 2020 年 6 月 10 日 是
公司
风险 管理部 副总 经理（ 法
2022 年 8 月 3 日 2024 年 11 月 18 日
律合规部副总经理）
唐 坚 招商蛇口 是
风险管理部/法律合规部副
2024 年 11 月 19 日
总经理
熊 静 招商蛇口 财务管理部副总经理 2023 年 6 月 20 日 是
在股东单位任
无
职情况的说明
36
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
在其他单位任职情况
在其他单位担任的 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
职务 领取报酬津贴
许遵武 深圳市睿创供应链研究院 法人代表、理事长 2021 年 2 月 10 日 -- 否
广州城市理工学院学科与科技处 处长 2021 年 6 月 12 日 -- 是
林 洪
广东省评价科学研究会（省级学会） 创始会长 2022 年 5 月 21 日 2026 年 5 月 20 日 否
KAREN LAI
深圳大学深圳南特金融科技学院 副教授 2022 年 9 月 1 日 - 是
（黎明儿）
主任、学术委员会
深圳大学港澳基本法研究中心 2016 年 5 月 10 日 -
副主任委员
邹平学 是
教育部备案国别与区域研究基地深圳
主任 2021 年 11 月 4 日 -
大学港澳与国际问题研究中心
在其他单位任
无
职情况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员不存在近三年被证券监管机构处罚的情况。
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
（1）独立董事津贴：根据公司 2019 年第六次临时股东大会决议，公司独立董事自 2020 年起年度津贴标准调整为每
人 12 万元/年（税前）。独立董事津贴按月发放，发放时间为月初发放上月津贴。
（2）职工监事报酬：根据其在公司担任的职务，按公司员工相关薪酬与考核管理制度领取。
（3）高级管理人员报酬：董事会根据公司相关薪酬管理制度，结合公司国有控股企业背景、经营状况及相关人员的
职务、工作业绩考核等实际情况，并参照行业薪酬水平确定。兼任公司高级管理人员的公司董事，按其所任岗位职务的薪
酬制度领取报酬。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
2024 年度于任期
是否在公司
姓名 性别 年龄 职务 任职状态 内从公司实际获得
关联方获取报酬
的税前报酬总额
赵 肖 男 52 董事、副总经理 现任 189.54 否
陈英革 男 56 独立董事 现任 12.00 否
许遵武 男 67 独立董事 现任 12.00 否
林 洪 男 66 独立董事 现任 12.00 否
KAREN LAI
女 51 独立董事 现任 12.00 否
（黎明儿）
张益利 女 40 职工监事 现任 36.62 否
余铭锴 男 30 职工监事 现任 32.48 否
文艳红 女 50 副总经理 现任 136.34 否
江 霞 女 44 财务总监 现任 166.56 否
董事会秘书、首席合规
陈 江 男 48 现任 165.95 否
官、总法律顾问
陈海照 男 47 董事、总经理 离任 254.79 否
WONG CAR WHA 男 59 董事、招商商管总经理 离任 127.12 否
37
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（袁嘉骅）
陈 林 男 40 副总经理 离任 107.40 否
合 计 -- -- -- -- 1,264.80 --
注：1、上表所列为报告期内在公司受薪的现任及离任董事、监事、高级管理人员，于任期内从公司实际获得的税前
报酬总额。具体的任职期间详见本节中董事、监事、高级管理人员基本情况相关内容。
2、公司建立高级管理人员奖金递延支付机制，递延支付期限为 3 年。
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
审议通过了《关于与招商局集团及下属企业间 2024
年度日常关联交易预计的议案》《关于与中航国际
及下 属企 业间 2024 年度 日常 关联 交易预 计的 议
第十届董事会第十六次会议 2024 年 1 月 25 日 2024 年 1 月 26 日
案》《关于公司下属单位管理架构调整的议案》和
《关于召开 2024 年第一次临时股东大会的议案》
共 4 项议案
审议通过了《2023 年度董事会工作报告》《2023
年度经营管理工作报告》《关于 2024 年度投资计
划的议案》《2023 年度内部控制评价报告》《关于
公司高级管理人员 2023 年度薪酬的议案》《2023
年度财务决算报告》《2023 年度利润分配预案》
《2023 年年度报告》及其摘要、《关于招商局集团
财务有限公司的风险持续评估报告》《关于未来十
二个月内向银行申请综合授信额度的议案》《关于
2024 年度 在招 商银 行开展 存贷 款业 务的议 案》
《关于为下属企业提供担保额度的议案》《关于使
用暂时闲置的自有资金进行委托理财的议案》《关
于拟变更会计师事务所的议案》《关于续聘常年法
第十届董事会第十七次会议 2024 年 3 月 14 日 2024 年 3 月 16 日
律顾问的议案》《2023 年可持续发展报告》《关于
制定<未来三年（2024-2026 年）股东回报规划>的
议案》《关于制定<董事会决议跟踪落实及后评估
制度>的议案》《关于修订<董事会授权管理制度>
的议案》《关于对公司独立董事 2023 年度独立性
情况进行专项评估的议案》《董事会审核委员会对
会计师事务所 2023 年度履职情况评估及履行监督
职责情况的报告》共 21 项议案，审议《关于购买
董事、监事及高级管理人员责任保险的议案》（直
接提交股东大会审议），并听取《关于公司 2023
年董事会决议跟踪落实情况的报告》《2023 年度独
立董事述职报告》
仅审议定期报告一
项议案且无投反对
第十届董事会第十八次会议 2024 年 4 月 25 日 审议通过了《公司 2024 年第一季度报告》
票或弃权票情形，
免于公告
审议通过了《关于选举公司第十届董事会董事长的
第十届董事会第十九次会议 2024 年 5 月 6 日 2024 年 5 月 7 日
议案》
审议通过了《取消<关于拟变更会计师事务所的议
案>的议案》《关于聘任 2024 年度会计师事务所的
第十届董事会第二十次会议 2024 年 6 月 4 日 2024 年 6 月 5 日 议案》《关于修订<公司章程>的议案》《关于提请
股东大会授权董事会以简易程序向特定对象发行股
票的 议案 》《 关于召 开 2023 年度 股东 大会 的议
38
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
案》共 5 项议案
第十届董事会第二十一次会议 2024 年 6 月 7 日 2024 年 6 月 8 日 审议通过了《关于公司组织架构调整的议案》
审议通过了《关于增补招商积余第十届董事会董事
第十届董事会第二十二次会议 2024 年 8 月 4 日 2024 年 8 月 5 日 的议案》《关于召开 2024 年第二次临时股东大会
的议案》共 2 项议案
审议通过了《2024 年半年度报告》及其摘要、《关
于招商局集团财务有限公司的风险持续评估报告》
《关于调整董事会专门委员会委员的议案》《关于
第十届董事会第二十三次会议 2024 年 8 月 28 日 2024 年 8 月 30 日 董事会授权总经理办公会决策事项的议案》和《关
于制定<外部董事履职支撑服务保障制度>的议案》
共 5 项议案，并听取《关于公司 2024 年上半年董
事会决议跟踪落实情况的报告》
第十届董事会第二十四次会议 2024 年 9 月 19 日 2024 年 9 月 20 日 审议通过了《关于调整城市公司管理架构的议案》
审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股
第十届董事会第二十五次会议 2024 年 10 月 16 日 2024 年 10 月 17 日
份方案的议案》
仅审议定期报告一
项议案且无投反对
第十届董事会第二十六次会议 2024 年 10 月 30 日 审议通过了《公司 2024 年第三季度报告》
票或弃权票情形，
免于公告
审议通过了《关于公司拟延期履行部分承诺事项的
议案》《关于调整专业公司管理架构的议案》和
第十届董事会第二十七次会议 2024 年 11 月 8 日 2024 年 11 月 9 日
《关于召开 2024 年第三次临时股东大会的议案》
共 3 项议案
审议通过了《关于增补公司第十届董事会董事的议
案》《关于经理层成员 2023 年经营业绩考核结果
第十届董事会第二十八次会议 2024 年 12 月 13 日 2024 年 12 月 14 日
的议案》《关于召开 2024 年第四次临时股东大会
的议案》共 3 项议案
审议通过了《关于制定<市值管理制度>的议案》
第十届董事会第二十九次会议 2024 年 12 月 25 日 2024 年 12 月 26 日 《关于修订<投资者关系管理制度>的议案》共 2 项
议案
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次未
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事 出席股东大会
董事姓名 亲自参加董事会
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 会次数 次数
会议
吕 斌 14 2 11 1 0 否 1
刘 晔 14 2 12 0 0 否 0
陈智恒 7 1 6 0 0 否 1
赵 肖 14 2 12 0 0 否 3
章松新 14 3 11 0 0 否 1
陈英革 14 2 12 0 0 否 3
许遵武 14 3 11 0 0 否 3
林 洪 14 2 12 0 0 否 2
KAREN LAI
14 1 13 0 0 否 3
（黎明儿）
聂黎明 3 2 1 0 0 否 1
39
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
（2024 年 4 月 30
日离任）
陈海照
（2025 年 3 月 10 14 3 11 0 0 否 2
日离任）
WONG CAR
WHA（袁嘉骅）
6 1 5 0 0 否 0
（2024 年 8 月 2
日离任）
赵 方
（2024 年 12 月 5 1 4 0 0 否 1
12 日离任）
公司董事不存在连续两次未亲自出席董事会的情况。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是
2024 年度，公司全体董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》
《上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》以及《公司章程》《董事会议事规则》开展工作，勤勉尽责，
对公司的重大治理和经营事项进行讨论沟通，积极建言献策，形成一致意见，并坚决监督和推动董事会决议的执行，确保
决策科学、及时、高效，为公司的持续、健康、稳定发展发挥了积极作用，有效维护了公司和全体股东的合法权益。
公司独立董事通过参加董事会和股东大会等现场会议、开展公司现场调研、听取公司专项汇报等各种机会，并与公司
董事、财务总监、董事会秘书及其他工作人员保持联系，同时关注报刊、网络等媒体对公司的宣传和报道，积极了解公司
的治理运作和日常经营情况，运用自身的专业能力和丰富经验，做出客观、公正的判断，为公司发展建言献策。报告期内，
独立董事按照证券监管要求和公司有关制度规定，及时召开独立董事专门会议，审议关联交易、利润分配、股份回购、延
期履行部分承诺等重要事项，认真充分履职。
八、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
公司第十届董事会下设 3 个专门委员会，包括战略与可持续发展委员会、提名和薪酬委员、审核委员会。截至报告披
露日，各专门委员会的成员组成情况具体为：
吕斌（主席）、刘晔、陈智恒、赵肖、章松新、许遵武
报告期初至披露日委员离任情况：聂黎明（2024 年 4 月 30 日辞职）、袁嘉骅
第十届董事会战略与可持续发展委员会
（2024 年 8 月 2 日辞职）、赵方（2024 年 12 月 12 日辞职）、陈海照（2025
年 3 月 10 日辞职）
邹平学（主席）、林洪、KAREN LAI（黎明儿）、章松新
第十届董事会提名和薪酬委员会 报告期初至披露日委员离任情况：吕斌（2024 年 8 月 28 日起不再担任该委员
会委员）、陈英革（2025 年 3 月 10 日辞职）
KARENLAI（黎明儿）（主席）、许遵武、林洪、邹平学、章松新
第十届董事会审核委员会
报告期初至披露日委员离任情况：陈英革（2025 年 3 月 10 日辞职）
各专门委员会在报告期内召开的会议情况如下：
40
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
召开会 提出的重要意见和 其他履行职责的 异议事项
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容
议次数 建议 情况 具体情况
聂黎明、刘
审 议 通 过 了 《 公 司 2023 年
晔、陈海照、
年度报告之“管理层讨论与
第 十 届 董 事 会 WONG CAR
2024 年 3 分 析 ” 》 《 关 于 2024 年 度 同意提交公司董事会
战 略 与 可 持 续 WHA （ 袁 嘉 1 -- 无
月 13 日 投资计划的议案》和《2023 审议
发展委员会 骅）、赵肖、
年可持续发展报告》共 3 项
章松新、许遵
议案
武
陈英革、林
洪 、 KAREN 审议通过了《关于公司高级
2024 年 3 同意提交公司董事会
LAI （ 黎 明 管 理 人 员 2023 年 度 薪 酬 的 -- 无
月 13 日 审议
儿）、吕斌、 议案》
章松新
陈英革、林
洪 、 KAREN
第十届董事会 2024 年 8 审议通过了《关于增补第十 同意提交公司董事会
LAI （ 黎 明 -- 无
提名和薪酬委 3 月3日 届董事会董事的议案》 审议
儿）、吕斌、
员会
章松新
审议通过了《2024 年度外部
陈英革、林
董事履职评价实施方案》
洪、KAREN
2024 年 12 《关于经理层成员 2023 年 同意提交公司董事会
LAI（黎明 -- 无
月 12 日 经营业绩考核结果的议案》 审议
儿）、陈智
《关于增补第十届董事会董
恒、章松新
事的议案》
审 阅 公 司 编 制 的 2023 年 度 一致认为公司编制的
KAREN LAI
财务报表（未经审计）并出 财务报表真实可靠、
（黎明儿）、
2024 年 1 具了书面意见，审议通过了 内容完整，并根据公
陈英革、林 无
月 23 日 德勤华永会计师事务所（特 司实际情况，积极与
洪、刘晔、章
殊普通合伙）关于公司 2023 审计机构协商确定有
松新
年度审计工作的安排 关审计工作安排
KAREN LAI
听取审计机构关于公司 2023
（黎明儿）、 就 公 司 2023 年 度 财
2024 年 3 年度审计事项的汇报并进行
陈英革、林 务报告相关问题进行 无
月7日 沟通交流，并审阅《2023 年 2023 年年报审计
洪、刘晔、章 沟通
度内部审计工作总结报告》 工作开展以来，
松新
保持与会计师的
审议通过了《2023 年度财务 密切沟通，及时
决算报告》《2023 年年度报 了解审计工作进
告》及其摘要、《关于会计 展和会计师关注
第十届董事会 师 事 务 所 从 事 2023 年 度 公 的问题，督促会
7 司审计工作总结报告的议 计师事务所严格
审核委员会
案》《2023 年度内部控制自 按照审计计划安
KAREN LAI
我评价报告》《关于拟变更 排审计工作
（黎明儿）、
2024 年 3 会计师事务所的议案》《董 同意提交公司董事会
陈英革、林 无
月 13 日 事会审核委员会对会计师事 审议
洪、刘晔、章
务 所 2023 年 度 履 职 情 况 评
松新
估及履行监督职责情况的报
告》和《2023 年度控股股东
及其他关联方占用公司资
金、公司对外担保情况、关
联交易的审计报告》共 7 项
议案
KAREN LAI 审 议 通 过 了 《 公 司 2024 年
（黎明儿）、 2024 年 4 第 一 季 度 报 告 》 ， 并 审 阅 同意提交公司董事会
- 无
陈英革、林 月 24 日 《2024 年第一季度内部审计 审议
洪、刘晔、章 工作总结报告》
41
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
松新
KAREN LAI 审议通过了《取消<关于拟
（黎明儿）、 变更会计师事务所的议案>
2024 年 6 同意提交公司董事会
陈英革、林 的议案》和《关于聘任 2024 - 无
月3日 审议
洪、刘晔、章 年度会计师事务所的议案》
松新 共 2 项议案
审议通过了《2024 年半年度
报告》及其摘要、《2024 年
KAREN LAI
半年度控股股东及其他关联
（黎明儿）、
2024 年 8 方 资 金 往 来 、 公 司 对 外 担 同意提交公司董事会
陈英革、林 - 无
月 27 日 保、关联交易等情况的内部 审议
洪、刘晔、章
审计报告》2 项议案，并审
松新
阅《2024 年半年度内部审计
工作总结报告》
KAREN LAI
审 议 通 过 了 《 公 司 2024 年
（黎明儿）、
2024 年 10 第 三 季 度 报 告 》 ， 并 审 阅 同意提交公司董事会
陈英革、林 - 无
月 29 日 《2024 年第三季度内部审计 审议
洪、刘晔、章
工作总结报告》
松新
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中未发现公司存在风险。
监事会对报告期内的监督事项无异议，具体履职情况详见公司披露的《2024 年度监事会工作报告》。
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
审 议 通过 了《 2023 年 度 监事 会 工 作 报告 》
《2023 年度内部控制自我评价报告》《2023
年度财务决算报告》《2023 年度利润分配预
第十届监事会第六次会议 2024 年 3 月 14 日 2024 年 3 月 16 日 案》《2023 年年度报告》及其摘要、《关于
拟变更会计师事务所的议案》《关于制定<未
来三年（2024-2026 年）股东回报规划>的议
案》共 7 项议案
仅审议定期报告一项议
第十届监事会第七次会议 2024 年 4 月 25 日 案且无投反对票或弃权 审议通过了《公司 2024 年第一季度报告》
票情形，免于公告
审议通过了《取消<关于拟变更会计师事务所
第十届监事会第八次会议 2024 年 6 月 4 日 2024 年 6 月 5 日 的议案>的议案》和《关于聘任 2024 年度会
计师事务所的议案》共 2 项议案
审议通过了《关于增补公司第十届监事会监
第十届监事会第九次会议 2024 年 8 月 4 日 2024 年 8 月 5 日
事的议案》
审议通过了《关于选举公司第十届监事会主
第十届监事会第十次会议 2024 年 8 月 23 日 2024 年 8 月 24 日
席的议案》
仅审议定期报告一项议
第十届监事会第十一次会议 2024 年 8 月 28 日 案且无投反对票或弃权 审议通过了《2024 年半年度报告》及其摘要
票情形，免于公告
仅审议定期报告一项议
第十届监事会第十二次会议 2024 年 10 月 30 日 案且无投反对票或弃权 审议通过了《公司 2024 年第三季度报告》
票情形，免于公告
审议通过了《关于公司拟延期履行部分承诺
第十届监事会第十三次会议 2024 年 11 月 8 日 2024 年 11 月 9 日
事项的议案》
42
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 172
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 41,359
报告期末在职员工的数量合计（人） 41,531
当期领取薪酬员工总人数（人） 41,531
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 38,782
销售人员 705
技术人员 428
财务人员 303
行政人员 1,313
合计 41,531
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 440
本科 7,374
专科 11,102
高中及以下 22,615
合计 41,531
43
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
2、薪酬政策
公司基于战略发展方向，持续规范薪酬管理工作，完善以经营业绩为核心、以管理效益为导向的工资总额核定机制，
实现员工收入能增能减，坚持向绩效优秀者、价值创造者、业绩贡献者倾斜；建立健全与经营业务相适配、符合公司管理
实际的市场化、多层次、多维度的职级薪酬体系、激励约束机制，进一步吸引、激励和保留核心人才，持续牵引提质增效
与价值创造，促进公司战略目标实现。
3、培训计划
公司高度重视人才队伍建设，将人才培养与发展作为战略重点。一方面，公司不断深化“领军-云海-丰林-沃土”人才培
养与发展体系，依托经营管理、专业条线、新人、讲师四大类培养项目，有效推动了队伍的深入盘点和人才库的动态更新，
为企业的长远发展奠定了坚实的人才基础。另一方面，推广多元化培养、混合式学习模式，统筹整合全国优质资源，分享
行业前沿动态、业务理论知识与实战经验，实现资源共享与优势互补，为员工提供了更广阔的学习与成长平台。
2024 年，公司以“云海计划”“丰林计划”“沃土计划”“积优生”专项培养等关键人才培养项目为抓手，强化年轻
干部选育，推动人才梯队建设，培养年轻干部及关键后备人才 800 余人。打造管家学堂，构建星级管家培训认证体系，精
心培育专业服务队伍，推出“管家夜校”培训品牌，2024 年共开展 7 期分享，平均每期培训人次约 1,500 人；全年推出
“积余大讲堂”“品质训练营”“增值学堂”“拓展新动力”等系列共享课程约 120 期，覆盖员工 9 万+人次，赋能关键
业务发展。
2025 年，公司将搭建“3323”培训体系，深耕人才发展、业务赋能、文化聚力三大领域，建立总部-城市/专业公司-项
目三级管控模式，依托积余大讲堂+积余学苑两个平台落实 2025 年培训工作，持续优化讲师、课程和激励三大机制，做好
人才的内生培养。
4、劳务外包情况
不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
公司 2023 年度利润分配方案为：以 2023 年末的公司总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红
利 1.7 元（含税），本次合计分配现金 180,258,830.20 元。前述分配方案经公司 2024 年 6 月 25 日召开的 2023 年度股东大
会批准。
2024 年 8 月 21 日，公司实施完成 2023 年度利润分配方案，公司注册资本保持不变，仍为人民币 1,060,346,060 元。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步
不适用
为增强投资者回报水平拟采取的举措：
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益
是
是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、 不适用，报告期内公司未对现金分红政策进行调整或变
透明： 更。
公司不存在报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案的情形。
44
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 2.40
每 10 股转增数（股） 0
以 2025 年 3 月 13 日的公司总股本 1,060,346,060 股扣除公
分配预案的股本基数（股） 司回购专用证券账户上的股份 995,800 股后的股本总额
1,059,350,260 股为基数
现金分红金额（元）（含税） 254,244,062.40
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 9,891,547.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 264,135,609.40
可分配利润（元） 3,271,399,733.38
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100%
本次现金分红情况
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达
到 20%。
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2024 年度公司实现的合并归属于上市公司股东的净利润
840,498,776.86 元，母公司净利润 207,913,315.25 元，提取法定盈余公积金 20,791,331.53 元，加上年初未分配利润
3,264,536,579.86 元，减去 2024 年已实施的 2023 年度分配利润 180,258,830.20 元，2024 年末母公司累计可供分配利润为
3,271,399,733.38 元。
公司拟定 2024 年度利润分配预案为：
以 2025 年 3 月 13 日的公司总股本 1,060,346,060 股扣除公司回购专用证券账户上的股份 995,800 股后的股本总额
1,059,350,260 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.40 元（含税），合计分配现金股利 254,244,062.40 元，剩
余未分配利润留存至下一年度。
本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分
配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
前述分配预案已经公司 2025 年 3 月 13 日召开的第十届董事会第三十三次会议审议通过，尚需提交公司 2024 年度
股东大会审议。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
报告期内，公司严格按照法律法规及外部监管要求，结合公司实际情况，建立健全公司内部控制，公司设立董事会审
核委员会、法律合规、全面风险管理及内部控制领导小组和执行小组，并在所有下属单位设立了风控管理小组，建立了从
董事会、管理层、总部职能部门到各业务单元分层级的三道防线内控体系工作机制，各层级各司其职，严格按照《公司章
程》及相关制度规定履职，为公司经营发展保驾护航。2024 年度，公司对通用管理制度、专有业务制度及服务规程标准等
及时更新，持续完善内部控制管理制度体系，强化制度执行，落实监督检查，确保公司持续稳健发展。
公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务事项以及高风险领域，评价范围涵盖了公司总部、城市公
司、专业公司、事业部以及其他投资企业，纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的 100%，营业收入
合计占公司合并财务报表营业收入总额的 100%。纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域涵盖了公司经营管理
的主要方面，不存在重大遗漏。
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，结合公司内部控制制度和评价办法，
45
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司编制了《2024 年度内部控制评价报告》，报告结论如下：根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控
制评价报告基准日（2024 年 12 月 31 日），不存在财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规
范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情
况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价
报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
不适用
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
不适用
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
1、内控评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2025 年 3 月 17 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网：《2024 年度内部控制评价报告》
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
详见下文“（1）财务报告内部控制缺陷认定标准；（2）非财务报告内部控制缺
定性标准、定量标准
陷认定标准”
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
（1）财务报告内部控制缺陷认定标准
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
如一项缺陷或缺陷组合引起的下述项目潜在错报金额有一项满足重大/重要/一般缺陷认定标准，即被认定为重大/重
要/一般缺陷。
缺陷等级
重大缺陷 重要缺陷 一般缺陷
定量标准
营业收入 错报金额≥合并会计报 合并会计报表营业收入总额的0.5%≤错报金 错报金额＜合并会计报表
潜在错报 表营业收入总额的1% 额＜合并会计报表营业收入总额的1% 营业收入总额的0.5%
利润总额 错报金额≥合并会计报 合并会计报表利润总额的3%≤错报金额＜合 错报金额＜合并会计报表
潜在错报 表利润总额的5% 并会计报表利润总额的5% 利润总额的3%
错报金额≥合并会计报 合并会计报表资产总额的0.5%≤错报金额＜ 错报金额＜合并会计报表
资产潜在错报
表资产总额的1% 合并会计报表资产总额的1% 资产总额的0.5%
错报金额≥合并会计报 合并会计报表所有者权益总额的1.5%≤错报 错报金额＜合并会计报表
所有者权益
表所有者权益总额的 金额<合并会计报表所有者权益总额的3% 所有者权益总额的1.5%
潜在错报
3%
46
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
如果一项缺陷或者缺陷组合导致不能防止或发现并纠正如下行为/事项，或者该缺陷或缺陷组合能够直接导致如下行为
/事项的发生，该缺陷或缺陷组合被认定为重大缺陷：
①董事、监事和高级管理人员舞弊；
②公司更正已公布的财务报告；
③当期财务报告存在重大错报，而内部控制在运行过程中未能发现该错报；
④公司董事会审核委员会、内部审计部门对财务报告内部控制监督无效。
具有以下特征的缺陷，可考虑认定为财务报告重要缺陷：
①未依照公认会计准则选择和应用会计政策；
②未建立反舞弊程序和控制措施；
③对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的控制机制或没有实施，且没有相应的补偿性控制；
④对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷，且不能合理保证编制的财务报表达到真实、准确的目标。
一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
（2）非财务报告内部控制缺陷认定标准
公司结合财务报告内部控制缺陷的评价标准制定了非财务报告内部控制缺陷的评价标准。如果一项缺陷或者缺陷组合
产生的影响满足下述重大/重要/一般缺陷的任一项认定标准，即被认定为重大/重要/一般缺陷。
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
控制
维度 重大缺陷 重要缺陷 一般缺陷
目标
对资产周转能力产生重大的不利影 对资产周转能力产生较大的不利影
周转 对资产周转能力产生不利影响，使
响，使得总资产周转率降低 20%及 响，使得总资产周转率降低 10％
能力 得总资产周转率降低 10％以下
以上 （含 10％）至 20％
对年度营业利润产生较大的不利影
对年度营业利润产生严重的不利影 对年度营业利润产生不利影响，造
营业 响，造成年度营业利润减少“合并
响，造成年度营业利润减少“金额 成年度营业利润减少“金额<合并
利润 会计报表营业利润*2%>金额≥合
≥合并会计报表营业利润*2%” 会计报表营业利润*1%”
并会计报表营业利润*1%”
对现金流产生较大的不利影响，造
对现金流产生严重的不利影响，造 成现金总流入减少或者现金总流出 对现金流产生不利影响，造成现金
成现金总流入减少或者现金总流出 增加“合并会计报表现金流入与现 总流入减少或者现金总流出增加
现金流
增加“金额≥合并会计报表现金流 金流出两者中较高值*1%>金额≥ “金额<合并会计报表现金流入与
入与现金流出两者中较高值*1%” 合并会计报表现金流入与现金流出 现金流出两者中较高值*0.5%”
两者中较高值*0.5%”
运营的
发生重大投资失误，造成直接经济 发生较大投资失误，造成直接经济损 发生一般投资失误，造成直接经济
效率和 投资
损失“金额≥合并会计报表营业利 失“合并会计报表营业利*2%>金额 损失“金额<合并会计报表营业利
效果 效果
润*2%” ≥合并会计报表营业利润*1%” 润*1%”
企业日常业务受一些影响，造成个
造成普遍的业务/服务中断，或者 造成重要的业务/服务中断，或者
业务 别的业务/服务中断，或者业务/服
业务/服务中断需要半年及以上才 业务/服务中断 3 个月及以上半年
持续 务中断需要 3 个月以下的时间才能
能恢复 以下的时间才能恢复
恢复
造成 3 人及以上 10 人以下死亡，
造成 10 人及以上死亡，或者 50 人 造成 3 人以下死亡，或者 10 人以
生产 或者 10 人及以上 50 人以下重伤，
及以上重伤，或者 5,000 万元及以 下重伤，或者 1,000 万元以下直接
安全 或者 1,000 万元及以上 5,000 万元
上直接经济损失 经济损失
以下直接经济损失
负面消息在整个业务领域(包括延 负面消息在行业内部流传，或者被
负面消息在企业内部流传，对企业
伸至产链)内流传，或者被全国性 地方媒体报道或关注，声誉的恢复
声誉 声誉造成轻微损害，声誉的恢复需
媒体及公众媒体的关注，声誉的恢 需要 3 个月及以上 6 个月以下的时
要 3 个月以下的时间
复需要 6 个月及以上的时间 间
47
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
控制
维度 重大缺陷 重要缺陷 一般缺陷
目标
资产完整性未能得到保证，资产损
资产完整性未能得到保证，资产损 资产完整性未能得到保证，资产损
资产 资产 失“合并会计报表资产总额*0.3%>
失“金额≥合并会计报表资产总额 失“金额<合并会计报表资产总额
安全 安全 金额≥合并会计报表资产总额
*0.3%” *0.06%”
*0.06%”
数起重大商业纠纷、民事诉讼，并
大量重大商业纠纷、民事诉讼，短 无法调解的商业、民事纠纷时有发
法律 在一定区域和时间段内产生显著影
时间内负面影响无法消弭，可能支 生，引起在当地有一定影响的诉讼
纠纷 响，可能支付的赔偿 1,000 万元及
付的赔偿 5,000 万元及以上 事项，可能支付的赔偿 1,000 万元
合法 以上 5,000 万元以下
合规 严重违反法律法规，受到政府部 严重违反法律法规，受到政府部
违反法律法规，受到政府部门、法
违法 门、法律部门的调查，引起公诉、 门、法律部门的调查，可能支付的
律部门的调查，可能支付的罚金
违规 集体诉讼，可能支付的罚金 2,000 罚金 400 万元及以上 2,000 万元以
400 万元以下
万元及以上 下
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
控制
维度 重大缺陷 重要缺陷 一般缺陷
目标
发展方向较为严重的偏离战略目
发展方向严重偏离战略目标，投资 发展方向略微偏离战略目标，投
战略 标，投资方向、业务结构、商业模
战略目 方向、业务结构、商业模式等完全 资方向、业务结构、商业模式不
方向 式等较大程度上不能支持战略目标
标的实 不能支持战略目标的实现 能完全支持战略目标的实现
的实现
现
实施 战略实施受阻，战略规划中的指标 战略实施受阻，战略规划中的大部 战略实施受阻，战略规划中的部
进度 几乎全部不能按计划完成 分指标不能按计划完成 分指标不能按计划完成
较大程度损害整体员工的工作积极
员工 严重损害整体员工的工作积极性， 损害员工的工作积极性并影响其
性，消极、懒散而大大降低工作效
运营的 积极 将引发大规模群体事件，或导致企 工作效率，对企业文化、企业凝
率，对企业文化、企业凝聚力产生
效率和 性 业文化、企业凝聚力遭受严重破坏 聚力产生某些不利影响
重要不利影响
效果
员工 员工的管理能力和专业技能普遍大 员工的管理能力和专业技能在某些重 员工的管理能力和专业技能在某
成长 幅度落后于企业发展需求 要领域大幅度落后于企业发展需求 些领域落后于企业发展需求
企业内部机密信息泄露，一般程
企业内部绝密信息泄露，严重影响 企业内部机密信息泄露，较大程度
资产 信息 度影响企业在市场上的竞争能
企业在市场上的竞争能力，或者影 影响企业在市场上的竞争能力，或
安全 保密 力，或者影响企业在管理方面的
响企业在管理方面的竞争能力 者影响企业在管理方面的竞争能力
竞争能力
2、内部控制审计报告
内部控制审计报告中的审议意见段
招商积余于 2024 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2025 年 3 月 17 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是
48
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
49
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位，报告期内未发生重大环保事件。
公司积极响应“双碳”战略目标，深入践行可持续发展理念，系统推进物业服务低碳化转型升级，着力构建绿色、节
能、环保的生态友好型社区。
1、气候治理与战略布局。构建完备的气候治理架构，董事会战略与可持续发展委员会统筹监督，可持续发展领导小
组和工作小组协同执行；依据《巴黎协定》及国内政策要求，制定并完善气候管理制度，涵盖各类极端天气应对预案与长
期服务指引；系统开展气候风险与机遇识别，形成风险辨识管控表，明确不同时间范围的风险和机遇，并制定针对性转型
计划，融入内部管理流程。
2、环境管理体系与合规运营。建立健全环境治理体系，各部门职责明确，确保环保措施有效执行；持续优化环境管
理制度，严格遵守国家环保法律法规，通过 ISO50001 能源管理体系和 ISO14001 环境管理体系认证，为环境管理提供坚实
制度保障，推动公司环境管理水平不断提升。
3、能源管理与节能降耗。积极推进能源管理平台建设，将多个项目接入平台以实现能源实时监测、分析与智能调控；
大力开展灯具节能改造工程，广泛应用智慧灯具与智能照明技术并实施节能管理措施，调整设备运行参数；持续布局充电
桩与光伏电站建设，“招小充”和“招小伏”平台成效显著，助力绿色出行与清洁能源利用，降低能耗与碳排放。
4、水资源与废弃物管理。升级水资源管理技术，多个项目采用智能喷灌、雨水收集和中水利用等技术，实现高效节
水；严格执行废弃物处置制度，对各类废弃物分类管理，与专业机构合作处理危险废弃物，进行规范化、无害化处理。
5、绿色租赁与绿色办公。积极推进绿色租赁，与租户签订绿色租赁协议，明确环保标准和节能要求，共同维护建筑
绿色性能，提升经营空间环保水平；全面倡导绿色办公，通过无纸化办公、物料循环利用和绿色宣贯活动，营造低碳办公
环境，减少资源消耗，形成绿色办公文化。
6、绿色理念传播与倡导。借助“世界环境日”等国际环保节日，打造“绿萝行动”品牌活动，开展丰富多样的环保
活动，如旧物循环、低碳出行和环保创作等，吸引大量业主和公众参与，提升环保意识，传播绿色低碳理念；在物业服务
中重视生物多样性保护，如江苏琴湖公园项目精心维护水鸟栖息地，深圳招商街道项目利用数字化手段保护古树，为生态
平衡贡献力量。
二、社会责任情况
1、服务品质。构建全流程品管体系，优化三级管理机制，形成“PDCA”闭环品质管理体系；深入精研服务质量，打
造多种服务标准体系，住宅业态细分建立不同层级服务体系，非住宅业态规划 8 大系列标准，并发布多项城市服务和场馆
服务标准；聚焦社区品质提升，搭建业主品质共建平台，打造“小招服务站”，深化“彩虹计划”，优化升级社区公共设
施和活动空间。
2、供应链管理。打造规范的供应链管理体系，遵守相关法律法规并制定一系列内部制度，涵盖采购、供应商管理等
方面；持续完善风险识别与评估机制，对与供应商质量、环境、职业健康安全、治理和商业道德等相关的风险进行监控，
制定相应应对措施；推广 ESG 责任，保障供应商服务质量，要求其建立质量控制体系并获取认证，开展项目前品质约谈
并加强供应商沟通，举办供应商大会，促进双方友好合作。
3、行业贡献。在行业中发挥引领作用，作为行业协会副会长单位，积极参与理论课题研究和行业标准编制，2024 年
参与中国物业管理行业协会两项行业发展研究工作，主导或参与编制 12 项包括国家标准、地方标准、团体标准在内的行
业标准，并积极参加行业交流活动，助力行业发展。
4、公益与社区建设。积极投身社会公益，组织开展各类公益活动，如合肥招商依云华府项目联合开展 “关爱健康义
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
诊活动”、北京央行南口项目前往儿童福利院开展爱心助残活动、湖北公司参与便民市集活动等，为社区居民提供健康服
务、便民服务，并关爱弱势群体。
公司报告期内履行社会责任情况，详见同日披露在巨潮资讯网上的《2024 年度可持续发展报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
2024 年，公司贯彻落实国家乡村振兴战略部署，创新消费助农模式，以“招小播”直播平台为载体，打造“走进原产
地，寻找中国味”直播 IP，积极帮助源产地农户拓宽销售渠道、增收致富，全年累计为果农增收超六百万元。同时，积极
助力招商局旗下公益品牌 27°农联手健康品牌玺艾堂开展公益助农活动，通过招商易采、南山易采等采购平台，将包括
27°农与玺艾堂等近五百款乡村振兴类产品进行销售，相关产品全年累计成交额超千万元。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
资产重组时 招 商 蛇 其他承诺 1、本公司承诺：拟转让给招商积余的股权及相关资产合法有 2019-04-26 持续有效 严格履行
所作承诺 口、深圳 效，不存在权利质押、司法冻结等权利限制或存在受任何他方
招商地产 追溯、追索之可能；招商局物业管理有限公司系依法设立合法
存续的有限责任公司，资产及业务完整、真实，业绩持续计
算，不存在未披露的影响本次交易的实质性障碍或瑕疵。
2、本公司承诺：本公司为拟转让给招商积余的股权最终及真
实所有人，不存在通过协议、信托或任何其他方式为他人代为
持有上述股权的情形，也不存在通过协议、信托或任何其他方
式委托他人代为持有上述股权的情形。
3、本公司如因不履行或不适当履行上述承诺因此给招商积余
及其相关股东造成损失的，本公司将依法承担赔偿责任。
资产重组时 招 商 蛇 其他承诺 1、本次交易完成后，本公司及本公司控制的其他企业不会利 2019-04-26 持续有效 严格履行
所作承诺 口、深圳 用上市公司股东的身份影响上市公司的独立性，将继续按照 A
招商地产 股上市公司相关规范性文件的相关要求履行法定义务，避免同
业竞争、规范关联交易、保证招商积余在资产、机构、业务、
财务、人员等方面保持独立性。
2、本公司如因不履行或不适当履行上述承诺因此给招商积余
及其相关股东造成损失的，本公司将依法承担赔偿责任。
资产重组时 招商局集 其他承诺 1、本次交易完成后，本公司及本公司控制的其他企业不会利用上 2019-04-26 持续有效 严格履行
所作承诺 团 市公司股东的身份影响上市公司的独立性，将继续按照 A 股上市
公司相关法律法规及规范性文件的相关要求在资产、机构、业
务、财务、人员等方面与招商积余保持独立性。
2、本公司如因不履行或不适当履行上述承诺因此给招商积余及其
相关股东造成损失的，本公司将依法承担相应法律责任。
资产重组时 招 商 蛇 关于同业竞 1、本次交易完成后，本公司及本公司控制的其他企业将尽量 2019-04-26 持续有效 严格履行
所作承诺 口、深圳 争、关联交 避免与招商积余及其控股、参股公司之间产生关联交易事项；
招商地产 易、资金占 对于不可避免发生的关联业务往来或交易，将在平等、自愿的
用方面的承 基础上，按照公平、公允和等价有偿的原则进行，交易价格将
诺 按照市场公认的合理价格确定。
2、本公司将严格遵守招商积余公司章程等规范性文件中关于
关联交易事项的回避规定，所涉及的关联交易均将按照规定的
决策程序进行，并将履行合法程序、及时对关联交易事项进行
信息披露；不利用关联交易转移、输送利润，损害招商积余及
其他股东的合法权益。
3、本公司如因不履行或不适当履行上述承诺因此给招商积余
及其相关股东造成损失的，本公司将依法承担赔偿责任。
资产重组时 招商局集 关于同业竞 1、本次交易完成后，本公司及本公司控制的其他企业将尽量 2019-04-26 持续有效 严格履行
所作承诺 团 争、关联交 避免与招商积余及其控股公司之间产生关联交易事项；对于不
易、资金占 可避免发生的关联业务往来或交易，将在平等、自愿的基础
用方面的承 上，按照公平、公允和等价有偿的原则进行，交易价格将按照
诺 市场公认的合理价格确定。
2、本公司将严格遵守招商积余公司章程等规范性文件中关于
关联交易事项的回避规定，所涉及的关联交易均将按照规定的
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
决策程序进行，并将履行合法程序、及时督促对关联交易事项
进行信息披露；不违法利用关联交易转移、输送利润，损害招
商积余及其他股东的合法权益。
3、本公司如因不履行或不适当履行上述承诺因此给招商积余
及其相关股东造成损失的，本公司将依法承担相应法律责任。
资产重组时 招商蛇口 关于同业竞 截至本函出具日，招商积余及其下属企业涉及少量存量房地产 2019-12-05 持续有效 严 格 履
所作承诺 争、关联交 开发项目（以下简称“存量项目”）。招商积余已根据其业务 行，招商
易、资金占 发展战略，与本公司签署托管协议，就存量项目中的两个拟建 局漳州开
用方面的承 项目所涉项目公司，招商积余将所持项目公司股权（分别为衡 发区南太
诺 阳中航地产有限公司 60%的股权、天津格兰云天置业有限公司 武产业园
100%的股权）所对应的除所有权、股权处置权、收益权、要求 物业服务
解散公司权、清算权以外的其他股东权利全部委托给本公司行 有限公司
使。 股权已全
截至本函出具日，本公司及下属控股企业拥有的与“九方购物 部转让至
中心”类似的购物中心，除已委托给无关联第三方经营或由招 招 商 物
商局置地有限公司（股票代码：0978.HK）直接、间接拥有权 业。
益的以外，本公司已签订协议将其委托给深圳市中航九方资产
管理有限公司运营，本公司与招商积余在购物中心业务方面不
存在同业竞争的情况。
截至本函出具日，本公司及下属控股企业对外从事物业管理业
务的企业除了招商物业及其子公司外，仅有招商局漳州开发区
南太武产业园物业服务有限公司，本公司正在履行转让程序，
促使招商局漳州开发区南太武产业园物业服务有限公司股权全
部转让予招商物业。前述股权转让及本次交易完成后，本公司
与招商积余在物业管理业务方面不存在同业竞争的情况。
除本函提及的业务外，本公司及下属控股企业（不含招商物业
及其下属控股企业）不存在与招商积余或其下属控股企业业务
竞争的情况。为了避免本次交易后本公司与招商积余之间产生
同业竞争，本公司确认及承诺如下：
1、本公司保证不会利用对招商积余的支配地位损害招商积余
及其他股东的利益。
2、在符合相关法律、法规、规范性文件及监管规则，且不违
背已签订协议或已作出承诺的前提下，除本函提及的业务外，
本次交易完成后，本公司及下属控股企业不会从事与招商积余
或其下属控股企业主营业务相竞争的业务或活动。如本公司或
下属控股企业存在任何与招商积余或其下属控股企业主营业务
构成竞争的业务或业务机会，本公司及下属控股企业将促使该
等业务、业务机会或相关公司按公平合理的条件优先提供给招
商积余或其控股企业；或由招商积余或其下属控股企业根据国
家法律、法规及监管机构许可的方式采取委托经营、委托管理
等方式加以解决；或转让给其他无关联的第三方。
3、本函于本次交易获得中国证监会核准、且自本次交易新增
股票在深圳证券交易所上市之日起生效。若本公司不再拥有招
商积余的控制权，则本函自动失效。
资产重组时 招商局集 关于同业竞 截至本函出具日，本公司及下属控股企业（不含招商蛇口及其 2019-12-05 持续有效 严格履行
所作承诺 团 争、关联交 下属控股企业）不存在与招商积余或其下属控股企业同业竞争
易、资金占 的情况。
用方面的承 为了避免本次交易后本公司与招商积余之间产生同业竞争，本
诺 公司确认及承诺如下：
1、本次交易完成后，在本公司作为招商积余实际控制人期
间，本公司及下属控股企业（不含招商蛇口及其下属控股企
业）不会从事与招商积余或其下属控股企业主营业务相竞争的
业务或活动。
2、本公司将促使下属控股企业招商蛇口严格履行其向招商积
余出具的《关于避免同业竞争的承诺函》，并保证不会利用对
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
招商积余的支配地位损害招商积余及其他股东的利益。
3、本函于本次交易获得中国证监会核准且本次交易新增股票
在深圳证券交易所上市之日起生效。若本公司不再拥有招商积
余的控制权，则本函自动失效。
资产重组时 上市公司 其他承诺 1、截至本声明出具日，本公司现有存量房地产项目中，昆山 2019-12-05 2027-12-5 严格履行，
所作承诺 九方城和龙岩中航紫金云熙项目已开发完成，处于尾盘销售阶 其中天津九
段；天津九方城市广场和衡阳中航城市花园项目尚在开发阶 方城市广场
段，本公司已与招商蛇口签署《股权托管协议》，将所持有的 项目地块使
衡 阳中 航地 产有 限公 司（ 衡阳 中航 城 市花 园项 目的 开发 主 用权已注
体）、天津格兰云天置业有限公司（天津九方城市广场项目的 销，相关承
开发主体）的股权托管给招商蛇口。该股权托管协议将于本次 诺履行完
交易新增股份上市之日起生效。 毕；衡 阳
2、自上述股权托管协议生效之日起 5 年内完成天津九方城市 中航城市
广场和衡阳中航城市花园项目的开发或处置工作。 花园项目
因上述关于完成衡阳中航城市花园项目开发或处置工作的承诺 相关承诺
预计不能在原承诺期限（2024 年 12 月 5 日）届满前履行完 履行中。
毕，经 2024 年 11 月 8 日分别召开的第十届董事会第二十七次
会议和第十届监事会第十三次会议审议通过，并经 2024 年 11
月 28 日召开的公司 2024 年第四次临时股东大会批准，公司将
上述该项承诺的原履行期限延期 3 年，延期后的承诺为：“在
2027 年 12 月 5 日之前完成衡阳中航城市花园项目的开发或处
置工作”。
资产重组时 招商蛇口 其他承诺 本公司作为招商积余的控股股东期间，将严格遵守相关法律法 2019-12-05 持续有效 严格履行
所作承诺 规及《招商局积余产业运营服务股份有限公司章程》的规定，
不越权干预招商积余的经营管理活动，不侵占招商积余利益。
若违反上述承诺或拒不履行上述承诺给招商积余造成损失的，
本公司同意依法承担相应法律责任，并同意中国证券监督管理
委员会和深圳证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的
有关规定、规则，依法对本公司作出相关处罚或采取相关监管
措施。
若本公司不再拥有招商积余的控股权，则本函自动失效。
资产重组时 招商局集 其他承诺 本公司作为招商积余实际控制人期间，将严格遵守相关法律法 2019-12-05 持续有效 严格履行
所作承诺 团 规及《招商局积余产业运营服务股份有限公司章程》的规定，
不越权干预招商积余的经营管理活动，不侵占招商积余利益。
若违反上述承诺或拒不履行上述承诺给招商积余造成损失的，
本公司同意依法承担相应法律责任，并同意中国证券监督管理
委员会和深圳证券交易所等证券监管机构按照其制定或发布的
有关规定、规则，依法对本公司作出相关处罚或采取相关监管
措施。
若本公司不再拥有招商积余的控制权，则本函自动失效。
资产重组时 参与审议 其他承诺 1、承诺不以无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利 2019-04-26 持续有效 严格履行
所作承诺 重组方案 益，也不采用其他方式损害公司利益。
的上市公 2、承诺对董事和高级管理人员的职务消费行为进行约束。
司董事、 3、承诺不动用公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费
高级管理 活动。
人员
4、承诺由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回
报措施的执行情况相挂钩。
5、如公司未来实施股权激励方案，承诺未来股权激励方案的
行权条件将与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
6、自本承诺函出具之日至本次交易实施完毕前，若中国证监
会作出关于填补回报措施及其承诺的明确规定，且上述承诺不
能满足中国证监会该等规定时，本人承诺届时将按中国证监会
规定出具补充承诺。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
资产重组时 招商局集 关于同业竞 截至本函出具之日，本公司对招商物业不存在非经营性资金占 2019-08-23 持续有效 严格履行
所作承诺 团、招商 争、关联交 用的情形。
蛇口 易、资金占 本次交易完成后，本公司作为招商积余的控股股东/实际控制
用方面的承 人，将维护招商积余资产的独立性，确保本次交易完成后，招
诺 商积余不会出现被本公司及下属控股企业违规占用资金的情
形，也不会出现对本公司及下属控股企业违规提供担保的情
形。
若本公司不再拥有招商积余的控股/控制权，则本函自动失效。
资产重组时 上市公司 其他承诺 根据国资委关于国有企业“瘦身健体、提质增效”以及优化国 2016-09-29 持续有效 严 格 履
所作承诺 有资本布局结构的指示，作为国有控股的上市公司，本公司及 行。天津
下属企业拟出售房地产开发业务相关的资产与负债（以下简称 公司已收
“本次交易”），并就本次交易之后房地产业务问题声明如 到不动产
下：1、自本声明签署之日，本公司保证本公司及下属企业不 登记核准
再新取得房地产开发土地和在建项目；2、本次交易完成之 注销通知
后，本公司及下属企业中已完成房地产项目并且销售完毕的， 书，天津
将不再从事房地产开发业务，相关的房地产开发企业资质证书 公司拥有
将在本次交易完成后的六个月内全部注销；3、因本公司的部 的天津九
分下属企业开发的房地产项目已接近尾声或暂不具备转让条 方城市广
件，因此未纳入本次交易的范围。本公司确认，在将前述项目 场项目地
竣工验收并将剩余房产销售完毕后的六个月内，本公司下属房 块使用权
地产开发企业的与房地产开发相关的企业资质证书亦将全部注 已注销。
销；或后续将从事房地产开发业务的项目公司对外转让后，本
公司及下属企业均不会再从事房地产开发业务。
资产重组时 上市公司 其他承诺 根据国资委关于国有企业“瘦身健体、提质增效”以及优化国 2016-10-18 持续有效 严格履行
所作承诺 有资本布局结构的指示，作为国有控股的上市公司，本公司及
下属企业拟出售房地产开发业务相关的资产与负债（以下简称
“本次交易”），并就本次交易之后资产经营业务问题声明如
下：1、自本声明签署之日，本公司保证本公司及下属企业不
再在市场上通过竞买获取新的土地使用权开发建设购物中心资
产。2、本次交易完成之后，未来公司战略将聚焦物业资产管
理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设
施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。如
根据经营发展需要和客户需求，本公司及下属子公司将通过输
出管理的经营模式，对客户委托管理的购物中心进行资产经营
运作。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕
的， 应当详细说明未完
不适用
成履行的具体原因及下
一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
三、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
不适用
五、董事会、监事会、独立董事对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
2023 年 10 月 25 日，财政部发布了的《关于印发<企业会计准则解释第 17 号>的通知》，对“关于流动负债与非流动
负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”、“关于售后租回交易的会计处理”的内容进行进一步规范及明确，自
2024 年 1 月 1 日起施行。根据财政部上述通知，公司对现行的会计政策予以相应变更，自 2024 年 1 月 1 日起开始执行。
具体内容详见公司于 2024 年 8 月 30 日在巨潮资讯网上刊登的《关于会计政策变更的公告》（公告编号：2024-44）。
2024 年 12 月 6 日，财政部发布了《关于印发<企业会计准则解释第 18 号>的通知》财会〔2024〕24 号，其中“关于
不属于单项履约义务的保证类质量保证的会计处理”的内容规定，对不属于单项履约义务的保证类质量保证产生的预计负
债进行会计核算时，应当按确定的预计负债金额计入“主营业务成本”和“其他业务成本”等科目。
公司会计政策变更的具体情况详见“第十节 财务报告、五、重要会计政策变更”中所述。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
2024 年末公司纳入合并范围的子公司为 78 户。合并报表范围变动具体情况详见“第十节 财务报告、八、合并范围的
变更”中所述。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
333 万元（财务报表审计费用为 278 万元，内部控制审计费用为
境内会计师事务所报酬（万元）
55 万元）
境内会计师事务所审计服务的连续年限 1年
境内会计师事务所注册会计师姓名 梁幸华 刘琬婷
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 梁幸华（1 年） 刘琬婷（1 年）
当期是否改聘会计师事务所
是
是否在审计期间改聘会计师事务所
否
更换会计师事务所是否履行审批程序
是
对改聘、变更会计师事务所情况的详细说明
为进一步提升公司审计工作的独立性和客观性，综合考虑公司经营发展情况和对未来审计服务的需求，公司聘任毕马
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
威华振为公司 2024 年度会计师事务所，年度审计费用为 309 万元（财务报告审计费为 254 万元、内控审计费为 55 万元）。
根据公司实际经营情况，2024 年度超过约定审计范围内的新增法人主体，股东大会授权公司经营层按照审计费用定价原则，
确定新增部分的实际费用。公司已就本次变更会计师事务所事宜与前后任会计师事务所进行充分沟通，原聘任的会计师事
务所德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）对变更事宜无异议。该事项已于 2024 年 6 月 4 日分别经公司第十届董事会
第二十次会议及第十届监事会第八次会议审议通过，并于 2024 年 6 月 25 日经公司 2023 年度股东大会审议通过。
因 2024 年度公司新增法人主体超过原约定审计范围内，公司经营层依据授权并按照审计费用定价原则确定新增部分
的实际费用。综上，2024 年度公司财务报表审计费用为 278 万元，内部控制审计费用为 55 万元，合计审计费用为 333 万
元。
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
2024 年度，公司聘请毕马威华振为内部控制审计会计师事务所，内部控制审计费用为 55 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
不适用
十、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
公司及下属企业在日常经营中主要发生物业服务合同（基本为物业费欠费催缴）、劳动合同、财产损害赔偿等案由纠
纷，个案涉及金额均未达到应披露标准，对公司正常经营管理不会产生影响。
十二、处罚及整改情况
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
不适用
十四、重大关联交易
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
1、与日常经营相关的关联交易
占同类 是否
关联交易 获批的交易 关联交 可获得的
关联交 关联交易 关联交易 关联交 交易金 超过 披露 披露
关联交易方 关联关系 金额 额度 易结算 同类交易
易类型 内容 定价原则 易价格 额的比 获批 日期 索引
（万元） （万元） 方式 市价
例 额度
最终控制方之 提供劳 物业管理 按照市场 市场价
招商银行股份有限公司 57,618.54 3.49% 57,618.54 否 转账 57,618.54
联营企业 务 业务 价格执行 格
深圳市招华国际会展运营有限 同一控制方之 提供劳 物业管理 按照市场 市场价
10,760.72 0.65% 10,760.72 否 转账 10,760.72
公司 合营企业 务 业务 价格执行 格
成都天府招商轨道城市发展有 提供劳 物业管理 按照市场 市场价
受同一方控制 8,413.73 0.51% 8,413.73 否 转账 8,413.73
限公司 务 业务 价格执行 格
提供劳 物业管理 按照市场 市场价
深圳招商房地产有限公司 受同一方控制 7,237.58 0.44% 7,237.58 否 转账 7,237.58
务 业务 价格执行 格
提供劳 物业管理 按照市场 市场价
招商证券股份有限公司 受同一方控制 5,500.94 9.32% 5,500.94 否 转账 5,500.94
务 业务 价格执行 格 巨潮资讯
2024-1-26
提供劳 物业管理 按照市场 市场价 网
招商局集团（香港）有限公司 受同一方控制 3,295.34 0.20% 3,295.34 否 转账 3,295.34
务 业务 价格执行 格
提供劳 物业管理 按照市场 市场价
南京玄盛房地产开发有限公司 受同一方控制 3,058.85 0.19% 3,058.85 否 转账 3,058.85
务 业务 价格执行 格
海南博鳌乐城国际医疗旅游先 提供劳 物业管理 按照市场 市场价
受同一方控制 2,878.80 0.17% 2,878.80 否 转账 2,878.80
行区开发建设有限公司 务 业务 价格执行 格
招商局蛇口工业区控股股份有 提供劳 物业管理 按照市场 市场价
控股股东 2,610.84 0.16% 2,610.84 否 转账 2,610.84
限公司 务 业务 价格执行 格
招商局蛇口工业区控股股份有 销售商 按照市场 市场价
控股股东 销售商品 6,758.89 0.41% 6,758.89 否 转账 6,758.89
限公司 品 价格执行 格
合计 -- -- 108,134.23 -- 108,134.23 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的
公司关联交易在报告期内的实际履行情况详见本报告“第十节 财务报告、十二、关联方及关联交易”中所述
实际履行情况
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 不适用
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
报告期内公司未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
是否存在非经营性关联债权债务往来
是
应收关联方债权
是否存在 本期新增 本期收回 本期利
期初余额 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 非经营性 金额 金额 利率 息（万
（万元） （万元）
资金占用 （万元） （万元） 元）
招商银行
其他关联
股份有限 银行存款 否 267,080.68 3,652.72 0 0.10%-1.75% 1,982.49 270,733.40
方
公司
关联债权对公司经营成 上述应收关联方债权主要为公司在金融机构的存款，该等债权不会对公司经营成果及财务状况产生
果及财务状况的影响 重大影响。
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
招商银行股份
其他关联方 银行贷款 4,003.64 35,567.09 6,163.55 1.95%-2.90% 1,015.00 33,407.18
有限公司
关联债务对公司经营成果及财 上述应付关联方债务主要为公司向金融机构的贷款及利息，该债务不会对公司经营成果及财
务状况的影响 务状况产生重大影响。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
存款业务
每日最高 本期发生额
期初余额 期末余额
关联方 关联关系 存款限额 存款利率范围
（万元） 本期合计存入金 本期合计取出 （万元）
（万元） 额（万元） 金额（万元）
招商局集团财 同一控制
100,000.00 0.55%-1.495% 508.04 90,476.73 88,428.93 2,555.84
务有限公司 下关联方
贷款业务
本期发生额
贷款额度 贷款利率 期初余额 期末余额
关联方 关联关系
（万元） 范围 （万元） 本期合计贷款 本期合计还款 （万元）
金额（万元） 金额（万元）
招商局集团财 同一控制
100,000.00 2.10%-3.00% 22,800.00 8,000.00 30,800.00 0.00
务有限公司 下关联方
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授信或其他金融业务
关联方 关联关系 业务类型 总额（万元） 实际发生额（万元）
招商局集团财务有限公司 同一控制下关联方 授信 200,000.00 0.00
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
不适用
7、其他重大关联交易
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
托管情况说明
①受托管理商业项目：公司全资子公司招商商管受托管理招商蛇口下属企业持有的蛇口花园城、大连花园城、珠海招商花园
城、杭州花园城、上海森兰花园城、招商局广场、成都大魔方、厦门海上世界等59个商业项目。
②股权托管：公司将衡阳中航地产有限公司60%股权委托招商蛇口管理。
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2） 承包情况
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
租赁情况说明
报告期内，公司关联资产租赁情况详见财务报告“第十节 财务报告、十二、关联方及其关联交易之 5、（3）”中所述。
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 反担保 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保物 担保期
名称 日期 金额 情况 完毕 联方担保
披露日期
--
报告期内审批的对外担 报告期内对外担保实际
0.00 0.00
保额度合计（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外 报告期末实际对外担保
0.00 0.00
担保额度合计（A3） 余额合计（A4）
60
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司对子公司的担保情况
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 反担保 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保物 担保期
名称 日期 金额 情况 完毕 联方担保
披露日期
自债务履
被担保
2023 年 3 2024 年 1 连带责任 行期限届
100,000.00 0.00 无 方提供 是 否
月 18 日 月1日 保证 满之日起
招商积余 反担保
三年
物业管理
有限公司 自债务履
被担保
2024 年 3 2025 年 1 连带责任 行期限届
130,000.00 10,000.00 无 方提供 否 否
月 16 日 月1日 保证 满之日起
反担保
三年
招商局物
2024 年 3
业管理有 20,000.00 -- -- -- -- -- -- -- --
月 16 日
限公司
深圳招商
到家汇科 2024 年 3
30,000.00 -- -- -- -- -- -- -- --
技有限公 月 16 日
司
招商到家
汇科技 2024 年 3
2,000.00 -- -- -- -- -- -- -- --
（福建） 月 16 日
有限公司
报告期内对子公司担保
报告期内审批对子公司
182,000.00 实际发生额合计 10,000.00
担保额度合计（B1）
（B2）
报告期末已审批的对子
报告期末对子公司实际
公司担保额度合计 282,000.00 0.00
担保余额合计（B4）
（B3）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 反担保 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保物 担保期
名称 日期 金额 情况 完毕 联方担保
披露日期
--
报告期内对子公司担保
报告期内审批对子公司
0.00 实际发生额合计 0.00
担保额度合计（C1）
（C2）
报告期末已审批的对子
报告期末对子公司实际
公司担保额度合计 0.00 0.00
担保余额合计（C4）
（C3）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
182,000.00 10,000.00
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额
282,000.00 0.00
计（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产
0%
的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余 0.00
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额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对
0.00
象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0.00
上述三项担保金额合计（D+E+F） 0.00
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任
或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况 不适用
说明
违反规定程序对外提供担保的说明 不适用
注 1：上表所列为报告期内履行（含报告期末已履行完毕）的担保事项，以及已完成公司内部审批程序但尚未履行担保责任
的担保事项。
注 2：“实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例”中，“公司净资产”为公司最近一期经审计的归属于上市公
司股东的净资产。
采用复合方式担保的具体情况说明
不适用
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
报告期内委托理财概况
2024 年 3 月 14 日，公司第十届董事会第十七次会议审议通过了《关于使用暂时闲置的自有资金进行委托理财的议案》，同
意公司及子公司在保证日常经营资金需求及确保资金安全的前提下，使用不超过人民币 10 亿元的暂时闲置自有资金进行委托理财，
前述总额度在该次董事会审议通过之日起 12 个月内可循环滚动使用，在额度有效期内，任何一个时点的投资金额（含以委托理财
投资收益进行再投资的相关金额）不得超出前述投资额度。
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有资金 16,000.00 7,000.00 --
合计 16,000.00 7,000.00 --
公司不存在单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财情况。
公司不存在委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
（2）委托贷款情况
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
公司报告期不存在其他重大合同。
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十六、其他重大事项的说明
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十七、公司子公司重大事项
不适用
十八、报告期内公告披露情况
公告编号 重要事项概述 披露日期
2024-01 第十届董事会第十六次会议决议（通讯表决）公告 2024-1-26
2024-02 关于与招商局集团及下属企业间 2024 年度日常关联交易预计的公告 2024-1-26
2024-03 关于与中航国际及下属企业间 2024 年度日常关联交易预计的公告 2024-1-26
2024-04 关于召开 2024 年第一次临时股东大会的通知 2024-1-26
2024-05 关于召开 2024 年第一次临时股东大会的提示性公告 2024-2-23
2024-06 2024 年第一次临时股东大会决议公告 2024-3-1
2024-07 关于为全资子公司提供担保的进展公告 2024-3-8
2024-08 关于召开 2023 年度业绩发布会并征集问题的公告 2024-3-15
2024-09 第十届董事会第十七次会议决议公告 2024-3-16
2024-10 第十届监事会第六次会议决议公告 2024-3-16
2024-11 关于 2023 年度利润分配预案的公告 2024-3-16
2024-12 2023 年年度报告摘要 2024-3-16
2024-13 关于未来十二个月内向银行申请综合授信额度的公告 2024-3-16
2024-14 关于 2024 年度在招商银行存贷款的关联交易公告 2024-3-16
2024-15 关于为下属企业提供担保额度的公告 2024-3-16
2024-16 关于使用暂时闲置的自有资金进行委托理财的公告 2024-3-16
2024-17 关于拟变更会计师事务所的公告 2024-3-16
2024-18 关于修订《董事会授权管理制度》的公告 2024-3-16
2024-19 关于参加招商局集团有限公司上市公司集体业绩说明会的公告 2024-4-18
2024-20 2024 年第一季度报告 2024-4-26
2024-21 第十届董事会第十九次会议决议（通讯表决）公告 2024-5-6
2024-22 关于董事长辞职及选举新任董事长的公告 2024-5-6
2024-23 第十届董事会第二十次会议决议（通讯表决）公告 2024-6-5
2024-24 第十届监事会第八次会议决议（通讯表决）公告 2024-6-5
2024-25 关于拟变更会计师事务所的公告 2024-6-5
2024-26 关于修订《公司章程》的公告 2024-6-5
2024-27 关于提请股东大会授权董事会以简易程序向特定对象发行股票的的公告 2024-6-5
2024-28 关于召开 2023 年度股东大会的通知 2024-6-5
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2024-29 第十届董事会第二十一次会议决议（通讯表决）公告 2024-6-8
2024-30 关于召开 2023 年度股东大会的提示性公告 2024-6-19
2024-31 2023 年度股东大会决议公告 2024-6-26
2024-32 关于副总经理辞任的公告 2024-7-9
2024-33 第十届董事会第二十二次会议决议（通讯表决）公告 2024-8-5
2024-34 关于董事辞职及增补董事的公告 2024-8-5
2024-35 关于召开 2024 年第二次临时股东大会的通知 2024-8-5
2024-36 第十届监事会第九次会议决议（通讯表决）公告 2024-8-5
2024-37 关于监事辞职及增补监事的公告 2024-8-5
2024-38 2023 年年度利润分配实施公告 2024-8-14
2024-39 关于召开 2024 年第二次临时股东大会的提示性公告 2024-8-14
2024-40 2024 年第二次临时股东大会决议公告 2024-8-21
2024-41 第十届监事会第十次会议决议公告 2024-8-24
2024-42 第十届董事会第二十三次会议决议公告 2024-8-30
2024-43 2024 年半年度报告摘要 2024-8-30
2024-44 关于会计政策变更的公告 2024-8-30
2024-45 第十届董事会第二十四次会议决议公告 2024-9-20
2024-46 关于公司董事长提议回购公司股份的提示性公告 2024-10-14
2024-47 第十届董事会第二十五次会议决议公告 2024-10-16
2024-48 关于以集中竞价方式回购部分社会公众股的公告 2024-10-16
2024-49 关于回购股份事项前十名股东及前十名无限售条件股东持股情况的公告 2024-10-22
关于签署《合作协议》、收到《贷款承诺函》暨获得回购公司股份融资
2024-50 2024-10-25
支持的自愿性信息披露公告
2024-51 2024 年第三季度报告 2024-10-31
2024-52 第十届董事会第二十七次会议决议公告 2024-11-9
2024-53 延期履行部分承诺事项的公告 2024-11-9
2024-54 关于召开 2024 年第三次临时股东大会的通知 2024-11-9
2024-55 第十届监事会第十二次会议决议公告 2024-11-9
2024-56 关于全资子公司更名暨完成工商变更登记的公告 2024-11-16
2024-57 关于回购股份事项前十名股东及前十名无限售条件股东持股情况的公告 2024-11-23
2024-58 关于召开 2024 年第三次临时股东大会的提示性公告 2024-11-23
2024-59 2024 年第三次临时股东大会决议公告 2024-11-29
2024-60 关于回购股份用于注销并减少注册资本暨通知债权人的公告 2024-11-29
2024-61 回购报告书 2024-11-29
2024-62 关于参加 2024 年度深圳辖区上市公司集体接待日活动的公告 2024-12-5
2024-63 关于回购公司股份的进展公告 2024-12-5
2024-64 关于首次回购公司股份的公告 2024-12-11
2024-65 第十届董事会第二十八次会议决议公告 2024-12-14
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2024-66 关于董事变更的公告 2024-12-14
2024-67 关于召开 2024 年第四次临时股东大会的通知 2024-12-14
2024-68 关于召开 2024 年第四次临时股东大会的提示性公告 2024-12-24
2024-69 第十届董事会第二十九次会议决议公告 2024-12-31
2024-70 2024 年第四次临时股东大会决议公告 2024-12-31
2024-71 关于为全资子公司提供担保的进展公告 2024-12-31
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第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金
数量 比例 其他 小计 数量 比例
新股 股 转股
一、有限售条件股份 3,300 0.0003% - - - - - 3,300 0.0003%
1、国家持股 - - - - - - - - -
2、国有法人持股 - - - - - - - - -
3、其他内资持股 3,300 0.0003% - - - - - 3,300 0.0003%
其中：境内法人持股 - - - - - - - - -
境内自然人持股 3,300 0.0003% 3,300 0.0003%
4、外资持股 - - - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - - - -
二、无限售条件股份 1,060,342,760 99.9997% - - - - - 1,060,342,760 99.9997%
1、人民币普通股 1,060,342,760 99.9997% - - - - - 1,060,342,760 99.9997%
2、境内上市的外资股 - - - - - - - - -
3、境外上市的外资股 - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - -
三、股份总数 1,060,346,060 100.00% - - - - - 1,060,346,060 100.00%
股份变动的原因
不适用
股份变动的批准情况
不适用
股份变动的过户情况
不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
不适用
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2、限售股份变动情况
不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
不适用
3、现存的内部职工股情况
不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普 年度 报告 披露 日 报告期末表决 年度报告披露日前上
通股股东总 20,807 前上 一月 末普 通 20,431 权 恢 复 的 优 先 0 一月末表决权恢复的 0
数 股股东总数 股股东总数 优先股股东总数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持股 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 条件的股份 条件的股份
数量 减变动情况 股份状态 数量
数量 数量
招商局蛇口工业区控股股份
国有法人 47.45% 503,134,000 0 0 503,134,000 不适用 0
有限公司
中国航空技术国际控股有限
国有法人 11.32% 120,005,789 0 0 120,005,789 不适用 0
公司
深圳招商房地产有限公司 国有法人 3.71% 39,338,464 0 0 39,338,464 不适用 0
中国建设银行股份有限公司
－中欧养老产业混合型证券 其他 2.80% 29,668,741 -3,434,783 0 29,668,741 不适用 0
投资基金
全国社保基金一一三组合 其他 2.14% 22,676,149 22,676,149 0 22,676,149 不适用 0
基本养老保险基金八零二组
其他 1.82% 19,303,592 19,303,592 0 19,303,592 不适用 0
合
中信银行股份有限公司－中
其他 1.37% 14,513,649 -1,182,540 0 14,513,649 不适用 0
欧睿见混合型证券投资基金
基本养老保险基金一零零三
其他 1.18% 12,512,949 -5,717,400 0 12,512,949 不适用 0
组合
香港中央结算有限公司 境外法人 0.66% 7,050,358 260,998 0 7,050,358 不适用 0
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中国邮政储蓄银行股份有限
公司－中欧优势成长三个月
其他 0.60% 6,371,511 -3,899,200 0 6,371,511 不适用 0
定期开放混合型发起式证券
投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成
不适用
为前 10 名股东的情况
前述股东中，深圳招商地产为招商蛇口全资子公司。此外，未知前述其他股东是否属
上述股东关联关系或一致行动的说明 于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人，也未知其他股东之间是否存在关联关
系。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃
不适用
表决权情况的说明
前 10 名股东存在回购专户的特别说明 不适用
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 503,134,000 人民币普通股 503,134,000
中国航空技术国际控股有限公司 120,005,789 人民币普通股 120,005,789
深圳招商房地产有限公司 39,338,464 人民币普通股 39,338,464
中国建设银行股份有限公司－中欧养老产业混
29,668,741 人民币普通股 29,668,741
合型证券投资基金
全国社保基金一一三组合 22,676,149 人民币普通股 22,676,149
基本养老保险基金八零二组合 19,303,592 人民币普通股 19,303,592
中信银行股份有限公司－中欧睿见混合型证券
14,513,649 人民币普通股 14,513,649
投资基金
基本养老保险基金一零零三组合 12,512,949 人民币普通股 12,512,949
香港中央结算有限公司 7,050,358 人民币普通股 7,050,358
中国邮政储蓄银行股份有限公司－中欧优势成
6,371,511 人民币普通股 6,371,511
长三个月定期开放混合型发起式证券投资基金
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名 前述股东中，深圳招商地产为招商蛇口全资子公司。此外，未知前述其他股
无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系 东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人，也未知其他股东之
或一致行动的说明 间是否存在关联关系。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明 无
持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东未参与转融通业务出借股份。
前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化：不适用
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：中央国有控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人 成立日期 统一社会信用代码 主要经营业务
城区、园区、社区的投资、开发建设
和运营；交通运输、工业制造、金融
招商局蛇口工业区控股
蒋铁峰 1992 年 2 月 19 日 914400001000114606 保险、对外贸易、旅游、酒店和其他
股份有限公司
各类企业的投资和管理；邮轮母港及
配套设施的建设和运营；房地产开发
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经营；水陆建筑工程；所属企业产品
的销售和所需设备、原材料、零配件
的供应和销售；举办体育比赛；物业
管理；水上运输，码头、仓储服务；
科研技术服务；提供与上述业务有关
的技术、经营咨询和技术、信息服
务。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 公司控股股东招商蛇口持有招商局置地有限公司 74.35%股份。
市公司的股权情况
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：中央国资管理机构
实际控制人类型：法人
实际控制人名称 法定代表人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
交通运输及相关基础设施建设、经营与服务
招商局集团有限公司 缪建民 1986 年 10 月 14 日 10000522-0 （港口、公路、能源运输及物流）、金融投资
与管理、房地产开发与经营等
公司实际控制人招商局集团持有持有招商局港口控股有限公司 72.15%股份；持有招商局能源运
输股份有限公司 54.02%股份；持有招商局公路网络科技控股股份有限公司 68.72%股份；持有招商证
券股份有限公司 44.17%股份；持有广西东方智造科技股份有限公司 0.71%股份；持有中国移动多媒体
广播控股有限公司 0.16%股份；持有广西五洲交通股份有限公司 13.86%股份；持有安徽皖通高速公路
股份有限公司 29.94%股份；持有江苏宁沪高速公路股份有限公司 11.69%股份；持有四川成渝高速公
路股份有限公司 24.88%股份；持有深圳高速公路集团股份有限公司 8.04%股份；持有山东高速股份有
限公司 16.15%股份；持有福建发展高速公路股份有限公司 17.75%股份；持有长城证券股份有限公司
12.36%股份；持有招商局中国基金有限公司 27.59%股份；持有上海国际港务（集团）股份有限公司
28.05%股份；持有中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司 24.49%股份；持有宁波舟山港股份有
限公司 23.08%股份；持有招商银行股份有限公司 27.86%股份；持有招商局港口集团股份有限公司
62.96%股份；持有汇绿生态科技集团股份有限公司 0.18%股份；持有黑龙江交通发展股份有限公司
16.52%股份；持有吉林高速公路股份有限公司 14.05%股份；持有招商局置地有限公司 74.35%股份；
实际控制人报告期内
持有河南中原高速公路股份有限公司 15.43%股份；持有湖北楚天智能交通股份有限公司 16.32%股
控制的其他境内外上
份；持有顺丰控股股份有限公司 3.88%股份；持有青岛港国际股份有限公司 2.36%股份；持有辽宁港
市公司的股权情况
口股份有限公司 69.47%股份；持有中国外运股份有限公司 59.2%股份；持有招商局南京油运股份有限
公司 29.5%股份；持有现代投资股份有限公司 8.04%股份；持有中国船舶重工股份有限公司 0.53%股
份；持有锦州港股份有限公司 19.08%股份；持有招商局商业房地产投资信托基金 35.5%股份；持有
Linklogis Inc.1.6%股份；JD Logistics, Inc.0.33%股份；持有广东湘农绿色农业股份有限公司 0.02%股
份；持有海通证券股份有限公司 0.06%股份；持有天津银行股份有限公司 0.02%股份；持有中国银行
股份有限公司 0.01%股份；持有国际商业结算控股有限公司 2.81%股份；持有攀钢集团钒钛资源股份
有限公司 5.54%股份；持有中国国际航空股份有限公司 0.01%股份；持有博时招商蛇口产业园封闭式
基础设施证券投资基金 32%股份；持有山西高速集团股份有限公司 9.59%股份；持有齐鲁高速公路股
份有限公司 8.7%股份；持有优品 360 控股有限公司 49%股份；持有安通控股股份有限公司 6.83%股
份 ； 持 有 PT NUSANTARA PELABUHAN HANDAL, TBK51% 股 份 ； 持 有 SHELF DRILLING,
LTD.11.66%股份；持有华商能源科技股份有限公司 47.18%股份；持有招商基金招商蛇口租赁住房封
闭式基础设施证券投资基金 25%股份。
公司报告期实际控制人未发生变更。
69
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
国务院国有资产监督管理委员会
100%
招商局集团有限公司
100% 50.84% 100%
%
招商局投资发展有限公司 招商局轮船有限公司
3.10% 4.52%
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
100%
47.45%
深圳招商房地产有限公司
3.71%
招商局积余产业运营服务股份有限公司
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
法人股东名称 法定代表人 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
一般项目：以自有资金从事投资活动；货物
进出口；技术进出口；进出口代理；机械设
备销售；通讯设备销售；计算机软硬件及辅
助设备批发；技术服务、技术开发、技术咨
询、技术交流、技术转让、技术推广；信息
系统集成服务；软件开发；航空运输设备销
售；通用设备修理；电气设备销售；机械设
备租赁；运输设备租赁服务；政府采购代理
中国航空技术国
服务；采购代理服务；第二类非药品类易制
际控股有限公司 邹康宁 1983 年 4 月 12 日 181,607.615 万元
毒化学品经营；第三类非药品类易制毒化学
（持股 11.32%）
品经营。（除依法须经批准的项目外，凭营
业执照依法自主开展经营活动）许可项目：
危险化学品经营；互联网信息服务。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动，具体经营项目以相关部门批准
文件或许可证件为准）（不得从事国家和本
市产业政策禁止和限制类项目的经营活
动。）
70
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
2024 年 10 月 16 日，公司第十届董事会第二十五次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，
公司拟以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式进行股份回购。具体情况详见公司于 2024 年 10
月 17 日在巨潮资讯网上刊登的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的公告》（公告编号：2024-48）。本次股份回购事
项已于 2024 年 11 月 28 日经公司 2024 年第三次临时股东大会审议通过。截至 2024 年末的回购进展情况详见公司于 2025 年 1 月
3 日在巨潮资讯网上刊登的《关于回购公司股份的进展公告》（公告编号：2025-04）。
方案披露时间 2024 年 10 月 17 日
在回购股份限价 14.90 元/股的条件下，按回购金额上限测算，预计回购股份数量约为
拟回购股份数量（股） 1,046.98 万股，按回购金额下限测算，预计回购股份数量约为 523.49 万股，具体回购数
量以回购期限届满时实际回购的股份数量为准
在回购股份限价 14.90 元/股的条件下，按回购金额上限测算，预计回购股份数量约占公
占总股本的比例 司总股本的 0.99%，按回购金额下限测算，预计回购股份数量约占公司总股本的 0.49%，
具体回购数量以回购期限届满时实际回购的股份数量为准
拟回购金额 （万元） 不低于 7,800 万元且不超过 15,6000 万元
拟回购期间 自 2024 年 11 月 28 日起 12 个月内
回购用途 全部予以注销并减少公司注册资本
已回购数量（股） 900,000
已回购数量占股权激励计划
不适用
所涉及的标的股票的比例
集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
不适用
71
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
报告期公司不存在优先股。
72
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
一、企业债券
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
报告期公司不存在公司债券。
三、非金融企业债务融资工具
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：万元
还本付息方
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
式
招商局积余
产业运营服
务 股 份 有 限 21 招商积 2021 年 2 2021 年 2 2024 年 2 每年付息，
102100232 0 3.87% 到 期 还 本 上 海 清 算
公 司 2021 年 余 MTN001 月2日 月2日 月2日
度第一期中 付息 所
期票据
投资者适当性安排 无
适用的交易机制 DVP（券款对付）
是否存在终止上市交易的风险和应对
无
措施
公司不存在逾期未偿还债券。
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
公司已发行的非金融企业债务融资工具未设置投资者选择权条款。
公司严格执行募集说明书中有关“持有人会议机制”等投资者保护条款，积极履行相关义务，本报告期内未有投资者保护条
款触发的情况。
3、中介机构的情况
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 中介机构联系人 联系电话
招商局积余产业运营服 中诚信国际信用 北京市东城区南
务 股 份 有 限 公 司 2021 评级有限责任公 竹杆胡同 2 号 1 -- 刘旭冉 010-66428877
年度第一期中期票据 司 幢 60101
报告期内上述机构未发生变化
4、募集资金使用情况
单位：万元
73
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
募集资金违 是否与募集说明书承
募集资金 募集资金 已使用 未使用 募集资金专项
债券项目名称 规使用的整 诺的用途、使用计划
总金额 约定用途 金额 金额 账户运作情况
改情况 及其他约定一致
招商局积余产业运
营服务股份有限公 偿还有息
150,000 150,000 0 正常 无 是
司 2021 年度第一 债务
期中期票据
募集资金用于建设项目：不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途：不适用
5、报告期内信用评级结果调整情况
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果未发生调整。
公司已于 2024 年 2 月 1 日完成“招商局积余产业运营服务股份有限公司 2021 年度第一期中期票据”的到期兑付事宜，兑付
本息金额共计人民币 155,805 万元。
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响
报告期内，公司担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书保持一致。
四、可转换公司债券
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
不适用
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况
不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况
否
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.33 1.17 13.68%
资产负债率 44.56% 46.73% 同比下降 2.17 个百分点
速动比率 1.15 1.00 15.00%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 79,883.64 65,954.01 21.12%
EBITDA 全部债务比 15.45% 13.22% 2.23%
74
招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
利息保障倍数 24.95 10.79 131.23%
现金利息保障倍数 23.34 24.37 -4.23%
EBITDA 利息保障倍数 27.61 12.12 127.81%
贷款偿还率 100.00% 100.00% -
利息偿付率 100.00% 100.00% -
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2025 年 03 月 13 日
审计机构名称 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 毕马威华振审字第 2501085 号
注册会计师姓名 梁幸华、刘琬婷
审计报告
毕马威华振审字第 2501085 号
招商局积余产业运营服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”）财务报
表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则
（以下简称“企业会计准则”）的规定编制，公允反映了招商积余 2024 年 12 月 31 日的合并及
母公司财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则（以下简称“审计准则”）的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照
中国注册会计师职业道德守则，我们独立于招商积余，并履行了职业道德方面的其他责任。我们
相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
审计报告 - 续
毕马威华振审字第 2501085 号
三、关键审计事项 - 续
投资性房地产的公允价值评估
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”19 所述的会计政策、“七、合并财务报
表项目注释”10 及“十一、公允价值的披露”。
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
2024 年 12 月 31 日，招商积余投资性房地产账 与投资性房地产的公允价值评估相关的审计程
面 价 值 为 人 民 币 54.78 亿 元 ， 占 合 并 总 资 产 序中包括以下程序：
28.73% 。 了解和评价与投资性房地产的公允价值评估
招商积余采用公允价值模式对投资性房地产进 相关的关键财务报告内部控制的设计和运
行后续计量。管理层在聘请的外部资产评估机 行有效性；
构的协助下，确定投资性房地产的公允价值。 评价管理层聘请的外部资产评估机构的胜任
投资性房地产的公允价值的评估需要管理层作 能力、专业素质和客观性；
出重大判断，特别是对投资性房地产的公允价 选取投资性房地产，利用毕马威估值专家的
值评估中使用的关键假设，如报酬率、租金年 工作，评价管理层及外部资产评估机构所
增长率及空置率等。 采用的评估方法的适当性，并将其采用的
由于对投资性房地产的公允价值评估涉及较为 关键假设与历史数据、可获取的市场数据
复杂的评估方法且在公允价值评估中使用的关 进行比较，评价投资性房地产的公允价值
键假设涉及重大管理层判断，这些判断存在固 评估所采用的报酬率、租金年增长率及空
有不确定性，并且有可能受到管理层偏向的影 置率等关键假设的合理性；
响，我们将投资性房地产的公允价值评估识别 选取投资性房地产，获取管理层在投资性房
为关键审计事项。 地产的公允价值评估时所使用的租赁收入
或可比物业月租金等数据，在抽样的基础
上，检查相关的租赁合同或公开市场数据
等，以评价相关关键数据的可靠性；以及
评价财务报表中对投资性房地产的公允价值
以及评估所采用的关键假设的披露是否符
合企业会计准则的要求。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
审计报告 - 续
毕马威华振审字第 2501085 号
四、其他信息
招商积余管理层对其他信息负责。其他信息包括招商积余 2024 年年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估招商积余的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非招商积余计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选
择。
治理层负责监督招商积余的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
审计报告 - 续
毕马威华振审字第 2501085 号
六、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可
能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊
导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对招商积余持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出
结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提
请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留
意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能
导致招商积余不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
（6） 就招商积余中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
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招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年年度报告全文
审计报告 - 续
毕马威华振审字第 2501085 号
六、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师
梁幸华（项目合伙人）
中国 北京 刘琬婷
2025 年 3 月 13 日
80
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2024 年 12 月 31 日
合并资产负债表
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动资产：
货币资金 七、1 4,668,838,168.81 4,347,642,320.46
其中：存放财务公司款项 七、1 25,558,382.34 5,080,391.53
应收票据 七、2 54,434,055.09 25,992,131.85
应收账款 七、3 2,192,656,177.89 2,292,657,994.58
预付款项 七、4 74,079,909.98 93,703,420.95
其他应收款 七、5 896,196,686.38 730,618,301.25
存货 七、6 1,145,729,565.46 1,116,668,770.99
合同资产 七、7 69,493,466.60 -
持有待售资产 - -
其他流动资产 七、8 108,883,749.31 106,696,238.40
流动资产合计 9,210,311,779.52 8,713,979,178.48
非流动资产：
长期股权投资 七、9 105,514,118.20 98,766,231.23
投资性房地产 七、10 5,477,949,200.00 5,487,529,000.00
固定资产 七、11 595,039,835.82 627,130,774.05
使用权资产 七、12 96,415,265.15 100,771,040.00
无形资产 七、13 24,339,828.13 27,353,618.84
商誉 七、14 3,193,971,718.64 3,193,971,718.64
长期待摊费用 七、15 101,893,122.30 111,449,256.18
递延所得税资产 七、16 60,439,184.65 42,252,639.55
其他非流动资产 七、17 200,854,181.07 200,854,181.07
非流动资产合计 9,856,416,453.96 9,890,078,459.56
资产总计 19,066,728,233.48 18,604,057,638.04
附注为财务报表的组成部分
81
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2024 年 12 月 31 日
合并资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动负债：
短期借款 七、20 149,041,806.94 -
应付账款 七、21 2,974,067,527.62 2,155,096,642.66
预收款项 七、22 11,215,861.81 8,196,918.20
合同负债 七、23 1,049,105,040.72 891,752,809.53
应付职工薪酬 七、24 981,375,768.32 979,156,068.68
应交税费 七、25 199,996,571.19 148,989,699.86
其他应付款 七、26 1,432,791,025.37 1,445,173,095.79
一年内到期的非流动负债 七、27 46,658,529.46 1,730,059,435.82
其他流动负债 七、28 103,072,291.03 118,010,068.02
流动负债合计 6,947,324,422.46 7,476,434,738.56
非流动负债：
长期借款 七、29 663,100,000.00 341,100,000.00
应付债券 - -
其中：优先股 - -
永续债 - -
租赁负债 七、30 83,736,072.29 85,703,109.95
长期应付款 七、31 66,944,385.56 60,083,606.60
预计负债 七、32 3,920,000.00 3,955,853.40
递延收益 七、33 1,438,820.26 2,121,100.18
递延所得税负债 七、16 722,923,469.74 717,069,996.53
其他非流动负债 七、34 7,019,000.00 7,215,000.00
非流动负债合计 1,549,081,747.85 1,217,248,666.66
负债合计 8,496,406,170.31 8,693,683,405.22
附注为财务报表的组成部分
82
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2024 年 12 月 31 日
合并资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
股东权益：
股本 七、35 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
资本公积 七、36 3,077,488,656.00 3,068,903,441.79
减：库存股 七、37 9,893,423.47 -
其他综合收益 七、38 729,644.89 51,462.29
专项储备 - -
盈余公积 七、39 544,336,096.33 523,544,764.80
未分配利润 七、40 5,745,961,823.37 5,106,513,208.24
归属于母公司股东权益合计 10,418,968,857.12 9,759,358,937.12
少数股东权益 151,353,206.05 151,015,295.70
股东权益合计 10,570,322,063.17 9,910,374,232.82
负债和股东权益总计 19,066,728,233.48 18,604,057,638.04
附注为财务报表的组成部分，财务报表由下列负责人签署：
法定代表人：吕斌 主管会计工作负责人：陈智恒 会计机构负责人：江霞
83
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母公司资产负债表
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动资产：
货币资金 3,491,520,332.67 3,120,493,620.65
其中：存放财务公司款项 25,558,382.34 5,080,391.53
应收账款 十六、1 78,911,590.74 10,257,864.14
预付款项 2,353,141.69 3,403,476.77
其他应收款 十六、2 3,942,662,271.55 3,796,270,500.74
存货 24,551,449.82 24,579,127.51
其他流动资产 664,371,114.54 577,025,653.56
流动资产合计 8,204,369,901.01 7,532,030,243.37
非流动资产：
长期股权投资 十六、3 7,112,856,371.26 7,089,605,823.70
投资性房地产 725,902,300.00 730,860,900.00
固定资产 10,147,009.63 11,033,840.27
无形资产 1,084,387.64 1,180,225.16
长期待摊费用 1,985,041.34 1,444,167.23
递延所得税资产 - -
其他非流动资产 199,694,000.00 199,694,000.00
非流动资产合计 8,051,669,109.87 8,033,818,956.36
资产总计 16,256,039,010.88 15,565,849,199.73
附注为财务报表的组成部分
84
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母公司资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
流动负债：
短期借款 149,041,806.94 -
应付账款 56,770,787.19 28,522,942.10
预收款项 208,135.41 676,433.63
合同负债 - 2,633,604.44
应付职工薪酬 31,249,688.03 29,368,114.40
应交税费 1,509,893.23 469,488.63
其他应付款 5,870,367,687.99 4,258,133,475.91
一年内到期的非流动负债 20,943,969.36 1,653,216,398.23
其他流动负债 10,124,218.50 7,690,304.19
流动负债合计 6,140,216,186.65 5,980,710,761.53
非流动负债：
长期借款 663,100,000.00 169,600,000.00
应付债券 - -
其中：优先股 - -
永续债 - -
长期应付款 5,786,419.38 5,786,419.38
递延所得税负债 172,944,871.81 173,325,547.36
其他非流动负债 21,764,000.00 1,960,000.00
非流动负债合计 863,595,291.19 350,671,966.74
负债合计 7,003,811,477.84 6,331,382,728.27
附注为财务报表的组成部分
85
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2024 年 12 月 31 日
母公司资产负债表 - 续
人民币元
项目 附注 本年年末数 上年年末数
股东权益：
股本 1,060,346,060.00 1,060,346,060.00
资本公积 4,424,705,699.00 4,424,705,699.00
减：库存股 9,893,423.47 -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 505,669,464.13 484,878,132.60
未分配利润 3,271,399,733.38 3,264,536,579.86
股东权益合计 9,252,227,533.04 9,234,466,471.46
负债和股东权益总计 16,256,039,010.88 15,565,849,199.73
附注为财务报表的组成部分
86
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合并利润表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业收入 七、41 17,172,299,022.77 15,626,679,038.60
减：营业成本 七、41 15,119,318,402.59 13,820,706,437.26
税金及附加 七、42 109,468,561.17 92,007,823.97
销售费用 七、43 115,281,064.21 94,184,291.39
管理费用 七、44 601,614,875.98 605,149,353.88
研发费用 七、45 78,150,244.78 98,899,850.18
财务费用 七、46 29,790,156.61 62,900,315.86
其中：利息费用 七、46 47,547,270.27 94,845,630.71
利息收入 七、46 36,048,835.10 48,151,756.89
加：其他收益 七、47 49,507,103.91 94,779,661.79
投资收益 七、48 4,824,959.01 4,974,848.54
其中：对联营企业和合营企业的投资收
七、48 11,428,477.77 14,690,023.06
益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益（损失以“-”号填 七、48 -7,069,555.97 -8,710,000.00
列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填
七、49 554,863.00 5,969,900.00
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 七、50 -38,953,999.81 -43,886,015.48
资产减值损失（损失以“-”号填列） 七、51 -1,418,234.02 -
资产处置收益（损失以“-”号填列） 七、52 2,498,425.46 588,357.84
二、营业利润 1,135,688,834.98 915,257,718.75
加：营业外收入 七、53 10,159,360.36 14,600,736.16
减：营业外支出 七、54 7,121,167.21 1,449,530.89
三、利润总额 1,138,727,028.13 928,408,924.02
减：所得税费用 七、55 269,253,140.98 189,753,936.17
四、净利润 869,473,887.15 738,654,987.85
（一）按经营持续性分类
1. 持续经营净利润 869,473,887.15 738,654,987.85
2. 终止经营净利润 - -
（二）按所有权归属分类
1. 归属于母公司股东的净利润 840,498,776.86 735,729,811.25
2. 少数股东损益 28,975,110.29 2,925,176.60
附注为财务报表的组成部分
87
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合并利润表 - 续
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
五、其他综合收益的税后净额 七、38 678,182.60 104,356.49
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 678,182.60 104,356.49
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1. 重新计量设定受益计划变动额 - -
2. 权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3. 其他权益工具投资公允价值变动 - -
4. 企业自身信用风险公允价值变动 - -
5. 其他 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 678,182.60 104,356.49
1. 权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2. 其他债权投资公允价值变动 - -
3. 金融资产重分类计入其他综合收益的
- -
金额
4. 其他债权投资信用减值准备 - -
5. 现金流量套期储备（现金流量套期损
- -
益的有效部分）
6. 外币财务报表折算差额 678,182.60 104,356.49
7. 其他 - -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 870,152,069.75 738,759,344.34
归属于母公司股东的综合收益总额 841,176,959.46 735,834,167.74
归属于少数股东的综合收益总额 28,975,110.29 2,925,176.60
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.7927 0.6939
（二）稀释每股收益（元/股） 0.7927 0.6939
附注为财务报表的组成部分
88
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2024 年 12 月 31 日
母公司利润表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、营业收入 十六、4 293,160,394.03 211,710,083.95
减：营业成本 十六、4 195,012,504.88 168,545,980.80
税金及附加 3,536,446.73 1,866,880.37
销售费用 540,220.05 419,801.22
管理费用 45,248,078.06 42,219,303.13
研发费用 - -
财务费用（收益以“-”号填列） -45,982,235.13 -23,587,420.57
其中：利息费用 49,859,174.88 89,532,323.35
利息收入 96,754,909.43 113,370,198.56
加：其他收益 147,664.28 228,265.42
投资收益 十六、5 113,690,217.34 699,448,964.31
其中：对联营企业和合营企业的投资收
十六、5 3,895,380.53 4,759,094.33
益
以摊余成本计量的金融资产终止
十六、5 -7,069,555.97 -8,710,000.00
确认收益
公允价值变动收益（损失以“-”号填
-1,367,400.00 14,957,100.00
列）
信用减值利得（损失以“-”号填列） 15,279.79 -83,042.19
资产减值利得（损失以“-”号填列） - -563,409,937.96
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -45,419.78
二、营业利润 207,291,140.85 173,341,468.80
加：营业外收入 241,498.85 92,067.43
减：营业外支出 - -
三、利润总额 207,532,639.70 173,433,536.23
减：所得税费用（利得以“-”号填列） -380,675.55 3,718,514.45
四、净利润 207,913,315.25 169,715,021.78
持续经营净利润 207,913,315.25 169,715,021.78
终止经营净利润 - -
附注为财务报表的组成部分
89
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2024 年 12 月 31 日
母公司利润表 - 续
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
五、其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1. 重新计量设定受益计划变动额 - -
2. 权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3. 其他权益工具投资公允价值变动 - -
4. 企业自身信用风险公允价值变动 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1. 权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2. 其他债权投资公允价值变动 - -
3. 金融资产重分类计入其他综合收益的
- -
金额
4. 其他债权投资信用减值准备 - -
5. 现金流量套期储备（现金流量套期损
- -
益的有效部分）
6. 外币财务报表折算差额 - -
7. 其他 - -
六、综合收益总额 207,913,315.25 169,715,021.78
附注为财务报表的组成部分
90
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2024 年 12 月 31 日
合并现金流量表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 17,791,646,600.39 16,285,076,369.22
收到的税费返还 2,692,505.89 10,918,686.01
收到其他与经营活动有关的现金 七、57（1） 1,834,296,180.44 1,924,450,759.44
经营活动现金流入小计 19,628,635,286.72 18,220,445,814.67
购买商品、接受劳务支付的现金 10,832,941,525.06 9,416,565,508.54
支付给职工以及为职工支付的现金 4,426,240,539.58 4,433,633,852.29
支付的各项税费 805,679,656.12 710,609,288.63
支付其他与经营活动有关的现金 七、57（1） 1,727,370,330.71 1,843,220,879.73
经营活动现金流出小计 17,792,232,051.47 16,404,029,529.19
经营活动产生的现金流量净额 七、58（1） 1,836,403,235.25 1,816,416,285.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,296,274.71 -
取得投资收益收到的现金 5,779,316.09 1,511,002.88
处置固定资产、无形资产和其他长期资
1,265,354.59 819,499.32
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
- -
净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、57（2） 1,916.98 -
投资活动现金流入小计 11,342,862.37 2,330,502.20
购建固定资产、无形资产和其他长期资
23,819,335.44 30,571,318.28
产支付的现金
投资支付的现金 11,281,000.00 9,820,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
- -
净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、57（2） 70,000,000.00 1,253,834.11
投资活动现金流出小计 105,100,335.44 41,645,152.39
投资活动产生的现金流量净额 -93,757,473.07 -39,314,650.19
附注为财务报表的组成部分
91
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2024 年 12 月 31 日
合并现金流量表 - 续
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 6,573,700.00 3,380,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 6,573,700.00 3,380,000.00
取得借款收到的现金 1,329,000,000.00 1,470,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 七、57（3） - 122,500,000.00
筹资活动现金流入小计 1,335,573,700.00 1,595,880,000.00
偿还债务支付的现金 2,484,800,000.00 1,831,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 299,719,537.78 258,577,029.54
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 26,551,148.16 43,319,691.91
支付其他与筹资活动有关的现金 七、57（3） 46,356,618.59 101,164,057.80
筹资活动现金流出小计 2,830,876,156.37 2,190,741,087.34
筹资活动产生的现金流量净额 -1,495,302,456.37 -594,861,087.34
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 589,145.76 177,536.36
五、现金及现金等价物净增加额 247,932,451.57 1,182,418,084.31
加：年初现金及现金等价物余额 、58（1） 4,323,922,173.32 3,141,504,089.01
六、年末现金及现金等价物余额 七、58（2） 4,571,854,624.89 4,323,922,173.32
附注为财务报表的组成部分
92
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2024 年 12 月 31 日
母公司现金流量表
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 235,969,499.86 230,080,127.57
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 1,895,727,028.11 1,087,418,355.50
经营活动现金流入小计 2,131,696,527.97 1,317,498,483.07
购买商品、接受劳务支付的现金 172,305,786.37 173,366,251.12
支付给职工以及为职工支付的现金 30,439,762.05 38,972,771.50
支付的各项税费 7,793,872.94 5,434,524.89
支付其他与经营活动有关的现金 613,526,629.22 817,135,203.42
经营活动现金流出小计 824,066,050.58 1,034,908,750.93
经营活动产生的现金流量净额 十六、6 1,307,630,477.39 282,589,732.14
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 400,734,734.94 560,956,931.84
取得投资收益收到的现金 117,509,225.75 703,399,869.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
- 10,000.00
回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 5,794,540.38 65,562,326.30
投资活动现金流入小计 524,038,501.07 1,329,929,128.12
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
987,918.36 627,331.14
付的现金
投资支付的现金 605,181,708.67 15,090,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 606,169,627.03 15,717,331.14
投资活动产生的现金流量净额 -82,131,125.96 1,314,211,796.98
附注为财务报表的组成部分
93
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2024 年 12 月 31 日
母公司现金流量表 - 续
人民币元
项目 附注 本年金额 上年金额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 1,229,000,000.00 1,220,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 360,000,000.00 -
筹资活动现金流入小计 1,589,000,000.00 1,220,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,164,300,000.00 1,532,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 264,269,611.30 201,028,145.00
支付其他与筹资活动有关的现金 9,981,461.98 11,859,879.93
筹资活动现金流出小计 2,438,551,073.28 1,744,888,024.93
筹资活动产生的现金流量净额 -849,551,073.28 -524,888,024.93
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 375,948,278.15 1,071,913,504.19
加：年初现金及现金等价物余额 3,107,592,935.58 2,035,679,431.39
六、年末现金及现金等价物余额 十六、6 3,483,541,213.73 3,107,592,935.58
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94
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2024 年 12 月 31 日
合并股东权益变动表
人民币元
本年金额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 其中：外币报表 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,068,903,441.79 - 51,462.29 51,462.29 - 523,544,764.80 5,106,513,208.24 151,015,295.70 9,910,374,232.82
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 3,068,903,441.79 - 51,462.29 51,462.29 - 523,544,764.80 5,106,513,208.24 151,015,295.70 9,910,374,232.82
三、本年增减变动金额 - - - - 8,585,214.21 9,893,423.47 678,182.60 678,182.60 - 20,791,331.53 639,448,615.13 337,910.35 659,947,830.35
（一）综合收益总额 - - - - - - 678,182.60 678,182.60 - - 840,498,776.86 28,975,110.29 870,152,069.75
（二）股东投入和减少资本 - - - - 8,585,214.21 9,893,423.47 - - - - - -609,476.01 -1,917,685.27
1. 股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - 6,573,700.00 6,573,700.00
2. 其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3. 股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - -
4. 其他 - - - - 8,585,214.21 9,893,423.47 - - - - - -7,183,176.01 -8,491,385.27
（三）利润分配 - - - - - - - - - 20,791,331.53 -201,050,161.73 -28,027,723.93 -208,286,554.13
1. 提取盈余公积 - - - - - - - - - 20,791,331.53 -20,791,331.53 - -
2. 对股东的分配 - - - - - - - - - - -180,258,830.20 -28,027,723.93 -208,286,554.13
3. 其他 - - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1. 资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
2. 盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
3. 盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4. 设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
5. 其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
6. 其他 - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1. 本年提取 - - - - - - - - - - - - -
2. 本年使用 - - - - - - - - - - - - -
（六） 其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,077,488,656.00 9,893,423.47 729,644.89 729,644.89 - 544,336,096.33 5,745,961,823.37 151,353,206.05 10,570,322,063.17
附注为财务报表的组成部分
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2024 年 12 月 31 日
合并股东权益变动表 - 续
人民币元
上年金额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 其中：外币报表 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,067,976,619.53 - -52,894.20 -52,894.20 - 506,573,262.62 4,514,996,426.37 161,311,457.92 9,311,150,932.24
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 3,067,976,619.53 - -52,894.20 -52,894.20 - 506,573,262.62 4,514,996,426.37 161,311,457.92 9,311,150,932.24
三、本年增减变动金额 - - 926,822.26 - 104,356.49 104,356.49 - 16,971,502.18 591,516,781.87 -10,296,162.22 599,223,300.58
（一）综合收益总额 - - - - - - 104,356.49 104,356.49 - - 735,729,811.25 2,925,176.60 738,759,344.34
（二）股东投入和减少资本 - - 926,822.26 - - - - - - 1,860,163.57 2,786,985.83
1. 股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - 3,380,000.00 3,380,000.00
2. 其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3. 股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - -
4. 其他 - - - - 926,822.26 - - - - - - -1,519,836.43 -593,014.17
（三）利润分配 - - - - - - - - - 16,971,502.18 -144,213,029.38 -15,081,502.39 -142,323,029.59
1. 提取盈余公积 - - - - - - - - - 16,971,502.18 -16,971,502.18 - -
2. 对股东的分配 - - - - - - - - - - -127,241,527.20 -15,081,502.39 -142,323,029.59
3. 其他 - - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1. 资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
2. 盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - - -
3. 盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4. 设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
5. 其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
6. 其他 - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1. 本年提取 - - - - - - - - 72,565,411.04 - - - 72,565,411.04
2. 本年使用 - - - - - - - - -72,565,411.04 - - - -72,565,411.04
（六）其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 3,068,903,441.79 - 51,462.29 51,462.29 - 523,544,764.80 5,106,513,208.24 151,015,295.70 9,910,374,232.82
附注为财务报表的组成部分
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2024 年 12 月 31 日
母公司股东权益变动表
人民币元
本年金额
项目 其他权益工具 其中：外币报表
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 484,878,132.60 3,264,536,579.86 9,234,466,471.46
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 484,878,132.60 3,264,536,579.86 9,234,466,471.46
三、本年增减变动金额 - - - - - 9,893,423.47 - - - 20,791,331.53 6,863,153.52 17,761,061.58
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 207,913,315.25 207,913,315.25
（二）股东投入和减少资本 - - - - - 9,893,423.47 - - - - - -9,893,423.47
1. 股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2. 其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3. 股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4. 其他 - - - - - 9,893,423.47 - - - - - -9,893,423.47
（三）利润分配 - - - - - - - - - 20,791,331.53 -201,050,161.73 -180,258,830.20
1. 提取盈余公积 - - - - - - - - - 20,791,331.53 -20,791,331.53 -
2. 对股东的分配 - - - - - - - - - - -180,258,830.20 -180,258,830.20
3. 其他 - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1. 资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
2. 盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
3. 盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4. 设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5. 其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6. 其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1. 本年提取 - - - - - - - - - - - -
2. 本年使用 - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 9,893,423.47 - - - 505,669,464.13 3,271,399,733.38 9,252,227,533.04
附注为财务报表的组成部分
97
招商局积余产业运营服务股份有限公司
2024 年 12 月 31 日
母公司股东权益变动表 - 续
人民币元
上年金额
项目 其他权益工具 其中：外币报表
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 折算差额
一、上年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 467,906,630.42 3,239,034,587.46 9,191,992,976.88
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 467,906,630.42 3,239,034,587.46 9,191,992,976.88
三、本年增减变动金额 - - - - - - - - - 16,971,502.18 25,501,992.40 42,473,494.58
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 169,715,021.78 169,715,021.78
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1. 股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2. 其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3. 股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4. 其他 - - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - 16,971,502.18 -144,213,029.38 -127,241,527.20
1. 提取盈余公积 - - - - - - - - - 16,971,502.18 -16,971,502.18 -
2. 对股东的分配 - - - - - - - - - - -127,241,527.20 -127,241,527.20
3. 其他 - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1. 资本公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
2. 盈余公积转增资本 - - - - - - - - - - - -
3. 盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4. 设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5. 其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6. 其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1. 本年提取 - - - - - - - - 137,445.92 - - 137,445.92
2. 本年使用 - - - - - - - - -137,445.92 - - -137,445.92
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 1,060,346,060.00 - - - 4,424,705,699.00 - - - - 484,878,132.60 3,264,536,579.86 9,234,466,471.46
附注为财务报表的组成部分
98
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本
集团”）于 1994 年 3 月 30 日经深圳市人民政府以深府函（1994）13 号文批准设立。本公
司前身原名“深圳市南光（集团）股份有限公司”。
1994 年 5 月 27 日，经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）第 142 号文批准，本公
司向社会公开发行人民币普通股 2,028 万股。经深圳证券交易所深证市字（1994）第 23 号
文批准，本公司股票于 1994 年 9 月 28 日上市交易。
经本公司 2007 年第二次临时股东大会同意，本公司名称由“深圳市南光（集团）股份有
限公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”。
经本公司 2010 年第一次临时股东大会同意，本公司名称由“深圳中航地产股份有限公
司”变更为“中航地产股份有限公司”。
2018 年 5 月 29 日，经本公司 2018 年第一次临时股东大会同意，本公司名称由“中航地产
股份有限公司”变更为“中航善达股份有限公司”。
2019 年 4 月 26 日，本公司第一大股东中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控
股股份有限公司签署了《中航国际控股股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公
司关于中航善达股份有限公司之股份转让协议》，中航国际控股股份有限公司以非公开协
议转让的方式向招商局蛇口工业区控股股份有限公司转让其持有的本公司 149,087,820 股
股份，占股本总额的 22.35% 。2019 年 9 月 4 日，上述协议转让的本公司股份完成过户登
记手续。
2019 年 11 月 19 日，根据本公司 2019 年第四次临时股东大会决议，并经中国证券监督管
理委员会《关于核准中航善达股份有限公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司等发行
股份购买资产的批复》（证监许可【2019】2337 号）核准，本公司向招商局蛇口工业区控
股股份有限公司发行 354,046,180 股股份，向深圳招商房地产有限公司发行 39,338,464 股
股份，合计共发行 393,384,644 股股份用于购买招商局物业管理有限公司（以下简称“招
商物业”）100%股权。至此，本公司股份总额为 1,060,346,060 股，招商局蛇口工业区控
股股 份有限公司 直接和间接合计持有本公 司股份 542,472,464 股，占本 公司股份总额
51.16%，成为本公司的控股股东。
2019 年 12 月 4 日，本公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运
营服务股份有限公司”，并取得由深圳市市场监督管理局核准换发的《营业执照》。2019
年 12 月 16 日， 本 公司证 券 简称由“中航善 达 ”变更为 “招商 积余”，证 券代 码 由
“000043”变更为“001914”。
99
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况 - 续
本公司住所：深圳市福田区华强北街道华航社区华富路 1004 号南光大厦 2 层 B 段 201
室。法定代表人：吕斌。
本集团业务性质和主要经营活动：物业管理服务业务（基础物业管理、平台增值服务、专
业增值服务）；资产管理业务（商业运营、持有物业出租及经营）；其他业务（房地产开
发）。
本公司的合并及母公司财务报表于 2025 年 3 月 13 日已经本公司董事会批准。
本年度合并财务报表范围参见附注九、“在其他主体中的权益”。本年度合并财务报表范
围的变化参见附注八、“合并范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本集团执行中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）颁布的企业会计准则及相关规
定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告
的一般规定（2023 年修订）》披露有关财务信息。
2. 持续经营
本集团对自 2024 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营
能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
3. 记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值计
量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相
应的减值准备。
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
物的金额计量。
100
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
二、 财务报表的编制基础 - 续
3. 记账基础和计价原则 - 续
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报
表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观
察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初
始确认结果与交易价格相等。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
摊余成本计量详见有关以摊余成本计量的金融资产的会计政策。
三、 重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2024 年
12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果、合并及母公
司股东权益变动和合并及母公司现金流量。
101
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
三、 重要会计政策及会计估计 - 续
2. 会计年度
本集团会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
4. 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
其记账本位币。本公司编制本合并财务报表时所采用的货币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
项目 重要性标准
账龄超过一年的重要预付款项 金额超过人民币 5,000 万元
重要的账龄超过一年的应收股利 金额超过人民币 5,000 万元
重要的其他应收款核销情况 金额超过人民币 5,000 万元
重要的应收账款核销情况 金额超过人民币 5,000 万元
账龄超过一年的重要应付账款 金额超过人民币 5,000 万元
账龄超过一年的重要预收款项 金额超过人民币 5,000 万元
账龄超过一年的重要合同负债 金额超过人民币 5,000 万元
合同负债账面价值发生重大变动 金额超过人民币 10,000 万元
账龄超过一年的重要其他应付款 金额超过人民币 5,000 万元
收到的重要的投资活动有关的现金 金额超过人民币 15,000 万元
支付的重要的投资活动有关的现金 金额超过人民币 15,000 万元
子公司净资产占本集团合并净资产的 5%以上，
重要的非全资子公司
且营业收入占本集团合并营业收入的 5%以上
单家联营企业或合营企业本年按权益法核算确
重要的合营企业或联营企业
认的投资收益占本集团合并净利润的 5%以上
本报告期前计提减值准备的比例大于或等于
50%（计提金额/账面余额），但在本年全部收
收回或转回金额重要的信用损失准备
回的应收账款；或对本年通过重组等方式收回
的金额超过人民币 5,000 万元的应收账款
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6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
6.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。合并方取得的净资产账面价值份额与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面
值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的，依次冲减盈余公积
和未分配利润。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得
对被合并方控制权的日期。
6.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合
并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日
以公允价值计量。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，在考虑相关递延
所得税影响之后，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。
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7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
7.1 控制的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述
控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。
7.2 合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的
控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日（丧失控制权的日期）前的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日
确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司
纳入本公司合并范围。其自购买日（取得控制权的日期）起的经营成果及现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子
公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，无论该项企业合并发
生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方自同受最终控制方控制之日起纳入本集
团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和现金
流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。
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7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法 - 续
7.2 合并财务报表的编制方法 - 续
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权
益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，
在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作
为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在
子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额
调整资本公积，资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否
属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权
的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会
计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益
法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收
益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
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7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法 - 续
7.2 合并财务报表的编制方法 - 续
对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事
项为一揽子交易：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交
易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处
置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收
益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控
制权的各项交易不属于一揽子交易的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条
款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方
享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排
的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注三“18.3.2 按权益法核算的长期
股权投资”。
本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有
的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售
本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所
产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费
用。本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资
产、负债、收入和费用。
本集团向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营
出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投
出或出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。
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8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 - 续
本集团自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之
前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资
产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。
9. 现金及现金等价物
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短
（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
10.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇
率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：（1）符合
资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；
（2）为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；（3）分类
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余
额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项
目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益中的“外币报表折算差额”项目；
处置境外经营时，计入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益。
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10. 外币业务和外币报表折算 - 续
10.2 外币财务报表折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债
表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目除未分配利
润及其他综合收益中的外币财务报表折算差额项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按交易发生日的即期汇率近似的汇
率折算；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合
收益并计入股东权益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变
动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及
现金等价物的影响”单独列示。
上年年末余额和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境
外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母
公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制
权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当
期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币
报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
11. 金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负
债，或者在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14
号——收入》（以下简称“收入准则”）初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一
年的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
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11. 金融工具 - 续
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融
资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估
计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的
本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
11.1 金融资产的分类、确认和计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则
本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资
金、应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款等。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以
出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产
负债表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，
其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动资产。
初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中
确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
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11. 金融工具 - 续
11.1 金融资产的分类、确认和计量 - 续
金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：
取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证
据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套
期工具的衍生工具除外。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除衍生金融资产外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融
资产。自资产负债表日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于
其他非流动金融资产。
11.1.1 以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终
止确认产生的利得或损失，计入当期损益。
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11. 金融工具 - 续
11.1 金融资产的分类、确认和计量 - 续
11.1.1 以摊余成本计量的金融资产 - 续
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外本集团
根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的
摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集
团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金
融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应
用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余
额来计算确定利息收入。
11.1.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采
用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值
变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量
而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变
动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资
期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且
股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。
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11. 金融工具 - 续
11.1 金融资产的分类、确认和计量 - 续
11.1.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变
动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
11.2 金融工具减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负
债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
本集团对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中
的融资成分的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第 21 号——租
赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负
债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险
自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增
加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为
减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期
损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
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11. 金融工具 - 续
11.2 金融工具减值 - 续
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损
益。
11.2.1 信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
（1） 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；
（2） 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或
其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高
的收益率等）；
（3） 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是
否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金
融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信
息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）；
（4） 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
（5） 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
（6） 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状
况的不利变化；
（7） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
（8） 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加；
（9） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
（10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变
化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概
率；
（11） 预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；
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11. 金融工具 - 续
11.2 金融工具减值 - 续
11.2.1 信用风险显著增加 - 续
（12）借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免
除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同
框架做出其他变更；
（13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
（14）本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。
无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过
（含）30 日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不
利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用
风险。
11.2.2 已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信
息：
（1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
（2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
（3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
（4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
（6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不
能全额偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发
生违约事件。
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11. 金融工具 - 续
11.2 金融工具减值 - 续
11.2.3 预期信用损失的确定
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金
流量之间差额的现值。
对于财务担保合同（具体会计政策参见附注三、11.4.1.2.1），信用损失为本集团就该合同
持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有
人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而
确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
息。
11.2.4 金融资产核销
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
11.3 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；（3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
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11. 金融工具 - 续
11.3 金融资产的转移 - 续
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金
融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并
相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：
被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的
账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的摊
余成本并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的摊
余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的
账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的公
允价值并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的公
允价值，该权利和义务的公允价值应为按独立基础计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因
转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金
额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部
分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到
的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终
止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
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11. 金融工具 - 续
11.3 金融资产的转移 - 续
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将
收到的对价确认为金融负债。
11.4 金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。
11.4.1 金融负债的分类、确认和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。
11.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负
债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融
负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负
债。
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11. 金融工具 - 续
11.4 金融负债和权益工具的分类 - 续
11.4.1 金融负债的分类、确认和计量 - 续
11.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 - 续
金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：
承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。
相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据
表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期
工具的衍生工具除外。
本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债：（1）该指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据本集
团正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资
产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报
告；（3）符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等
金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。
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11. 金融工具 - 续
11.4 金融负债和权益工具的分类 - 续
11.4.1 金融负债的分类、确认和计量 - 续
11.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 - 续
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损
益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价
值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按
上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计
错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括自身信用风险变动的影响金额）计
入当期损益。
11.4.1.2 其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计
量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终
止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将
相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议
定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定
合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金
融负债的剩余期限内进行摊销。
11.4.1.2.1 财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉
入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以
及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
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11. 金融工具 - 续
11.4金融负债和权益工具的分类 - 续
11.4.2金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团
（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负
债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金
融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
11.4.3权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发
行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团发行权益工
具，按实际发行价格计入所有者权益，相关的交易费用从所有者权益 （资本公积）中扣
减，如资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。回购本公司权益工具支付
的对价和交易费用，减少所有者权益。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总
额。
11.5金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和
金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
产负债表内分别列示，不予相互抵销。
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12. 应收票据
12.1 应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对信用风险显著增加的应收票据单独评估确定信用损失，包括到期未获承兑、已有
明显迹象表明承兑人很可能无法履行承兑义务的应收票据等，对其他应收票据在组合的基
础上采用减值矩阵确定信用损失。应收票据预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信
用减值损失或利得计入当期损益。
12.2 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
除了单项评估信用风险的应收票据外，基于其共同信用风险特征，将其余应收票据划分为
不同组合：
组合名称 确定依据
承兑人为信用评级较高的银行承兑汇票，或出票人为关联方或国有企
低风险组合
业等信用较好单位的商业承兑汇票。
正常风险组合 除低风险组合及单项计提信用损失准备以外的应收票据。
12.3 按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收票据因信用
风险已显著变化而单项评估信用风险。
13. 应收账款
13.1 应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对信用风险显著增加的应收账款单独评估确定信用损失，对其余应收账款在组合基
础上采用减值矩阵确定应收账款的信用损失。应收账款预期信用损失准备的增加或转回金
额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。
13.2 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
本集团以共同信用风险特征为依据，除单项计提信用损失准备的应收账款外，对其他应收
账款分为低风险组合及正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评
级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置等。
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13. 应收账款 - 续
13.3 按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款因信用
风险已显著变化而单项评估信用风险。
14. 其他应收款
14.1 其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对信用风险显著增加的其他应收款单独评估确定信用损失，对其余其他应收款在组
合基础上采用减值矩阵确定其信用损失。其他应收款预期信用损失准备的增加或转回金
额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。
14.2 按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其余其他应收款划分为
不同组合：
组合名称 确定依据
本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收本集团
低风险组合
关联方、政府部门及合作方、备用金、押金等类别的款项。
本组合为除低风险组合及单项计提信用损失准备的其他应收款
正常风险组合
之外的部分。
14.3 按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款因信
用风险已显著变化而单项评估信用风险。
15. 存货
15.1 存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品的摊销方法
15.1.1 存货类别
本集团存货按房地产开发产品、非房地产存货分类。房地产开发产品包括开发成本、开发
产品。非房地产存货为原材料、发出商品、库存商品及低值易耗品。
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15. 存货 - 续
15.1 存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品的摊销方法 - 续
开发成本包括土地开发成本、在建开发产品和拟开发产品。土地开发成本是指取得土地及
对其进行平整、改造和必要的基础配套设施建设，使其达到建设用地条件所支付的各类支
出。在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决
定将之开发为已完工开发产品的土地。开发产品是指已建成、待出售的物业。
房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开
发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。非房地产存货的成本包
括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。
15.1.2 发出存货的计价方法
除房地产开发产品外，其他存货发出时采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品
发出时采用个别计价法确定其实际成本。
15.1.3 存货的盘存制度
本集团存货盘存制度为永续盘存制。
15.1.4 低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
15.2 存货跌价准备的确认标准和计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
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16. 合同资产
16.1 合同资产的确认方法及标准
合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价
的权利作为应收款项单独列示。
16.2 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本集团对信用风险显著增加的合同资产单独评估确定信用损失，对其余合同资产在组合基
础上采用减值矩阵确定合同资产的信用损失。合同资产预期信用损失准备的增加或转回金
额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。
17. 持有待售非流动资产或处置组
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
当本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件：（1）根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即
本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益
性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表
中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处
置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资
产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增
加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转
回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。
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17. 持有待售非流动资产或处置组 - 续
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法 - 续
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中
负债的利息和其他费用继续予以确认。
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的
部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。
18. 长期股权投资
18.1 共同控制、重大影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安
排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影
响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权
证等潜在表决权因素。
18.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。以发行权益
性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股
本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本
公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
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18. 长期股权投资 - 续
18.2 初始投资成本的确定 - 续
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权
投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项
交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被
购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资
的初始投资成本。原持有的股权投资采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计
处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股
权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权
投资的公允价值加上新增投资成本之和。
18.3 后续计量及损益确认方法
18.3.1 按成本法核算的长期股权投资
公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施
控制的被投资主体。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
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18. 长期股权投资 - 续
18.3 后续计量及损益确认方法 - 续
18.3.2 按权益法核算的长期股权投资
除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业
和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资
单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权
投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收
益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务
的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值
损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后
期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
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18. 长期股权投资 - 续
18.4 长期股权投资处置
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按
比例结转当期损益；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权
益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，
处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核
算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确
认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动
按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置
后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得
对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损
益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例
结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和
其他所有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而
确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
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18. 长期股权投资 - 续
18.4 长期股权投资处置 - 续
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽
子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
19. 投资性房地产
投资性房地产是指本集团为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支
出，在发生时计入当期损益。
本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作出
合理估计，因此本集团对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动
计入当期损益。对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定，本集团以成本计
量该在建投资性房地产，当其公允价值能够可靠计量时或其完工时（两者孰早），再以公
允价值进行后续计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作
为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，以其转换当日的公允价值作为存货
的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
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20. 固定资产
20.1 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
20.2 折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
固定资产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：
预计净残值率
类别 折旧方法 折旧年限（年） 年折旧率（%）
（%）
房屋及建筑物 年限平均法 10-50 5 1.90-9.50
汽车和船舶 年限平均法 3-25 5 3.80-31.67
机器设备、家具、器具及其他设备 年限平均法 3-20 5 4.75-31.67
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集
团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
20.3 其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
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21. 借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经
开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活
动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额
全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
22. 无形资产
22.1 使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
本集团无形资产为土地使用权、软件系统及特许经营权。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去
预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如
下：
类别 摊销方法 使用寿命（年）及确定依据 残值率（%）
土地使用权 直线法 从土地出让起始日起，按其出让年限平均摊销 -
按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有
软件 直线法 -
效年限三者中最短者分期平均摊销
按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有
其他 直线法 -
效年限三者中最短者分期平均摊销
年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
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22. 无形资产 - 续
22.2 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的
支出计入当期损益：
（1） 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2） 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3） 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场
或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4） 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产；
（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开
发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发
生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损
益的支出不再进行调整。
研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消
耗的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费、研发场地租赁和维护费
用、研究与试验开发所需的差旅、交通和通讯费用等。本集团以产品设计通过评审作为研
发项目划分研究阶段和开发阶段的具体标准。
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23. 长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、长
期待摊费用、使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在
减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无
形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资
产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未
来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组
或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到
该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其
他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
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24. 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
25. 合同负债
合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
26. 职工薪酬
26.1 短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期
损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，
以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期
间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
26.2 离职后福利的会计处理方法
本集团离职后福利全部为设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本集团不再
承担进一步支付义务的离职后福利计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
26.3 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实
施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施
重组的合理预期时。
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27. 预计负债
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流
出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重
大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
28. 收入
按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资本无关的经
济利益的总流入。
本集团的收入主要来源于物业管理收入、资产管理收入及其他收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至
该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分
商品或服务的承诺。
就物业管理收入和除租赁外的资产管理收入而言，本集团在提供服务过程中确认收入，租
赁收入的确认具体参见附注三、32.2.2.1“本集团作为出租人记录经营租赁业务”；就其他
收入而言，本集团在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。
本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单
项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某
一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户
在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；（2）客户能够控制本集团履约过
程中在建的商品；（3）本集团履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本
集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户
取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
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28. 收入 - 续
按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策 - 续
本集团采用投入法确定履约进度，即根据本集团为履行履约义务的投入确定履约进度。当
履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本集团按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代
第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑
可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本集
团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
的金额。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。但在有确凿证据表
明合同折扣或可变对价仅与合同中一项或多项（而非全部）履约义务相关的，本集团将该
合同折扣或可变对价分摊至相关一项或多项履约义务。单独售价，是指本集团向客户单独
销售商品或服务的价格。单独售价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部
相关信息，并最大限度地采用可观察的输入值估计单独售价。
合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计
数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会
发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金
额。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交
易时本集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制
该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集
团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照既定的佣金
金额或比例等确定。
本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约
义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权
利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同
权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义
务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入
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29. 合同成本
29.1 取得合同的成本
本集团为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，
确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入
当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合
同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
29.2 履行合同的成本
本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足
下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；
（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上
述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
29.3 与合同成本有关的资产的减值损失
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、
与合同有关的其他资产确定减值损失；对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列
两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：（1）本集团因转让与
该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；（2）为转让该相关商品或服务估计
将要发生的成本。
与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两
项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回
后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
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30. 政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政
府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按
照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的
政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的
方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用
寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产
处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿本集团已发生的相关
成本费用或损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活
动无关的政府补助，计入营业外收入。
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31. 递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
31.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定
计算的预期应缴纳（或返还）的所得税金额计量。
31.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
和应纳税所得额（或可抵扣亏损）且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的
交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产
或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得
税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只
有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
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31. 递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
31.2 递延所得税资产及递延所得税负债 - 续
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余
当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
31.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递
延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
32. 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一
定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租
赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
32. 租赁 - 续
32.1 本集团作为承租人
32.1.1 租赁的分拆
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进
行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对
价。
为简化处理，本集团租赁选择不分拆合同包含的租赁和非租赁部分，将各租赁部分及与其
相关的非租赁部分分别合并为租赁进行会计处理。
32.1.2 使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期
开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关
金额；
本集团发生的初始直接费用；
本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折
旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁
期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减
值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
32. 租赁 - 续
32.1 本集团作为承租人 - 续
32.1.3 租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额
的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率
作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费
用，并计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资
产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额
计入当期损益：
因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后
的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动，本集团
按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源
自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
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32.1 本集团作为承租人 - 续
32.1.4 作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，
是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租
赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币 5 万元的租赁。本集团将短期租赁
和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资
产成本。
32.1.5 租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更
后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值
重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并
将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债
重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
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32. 租赁 - 续
32.2 本集团作为出租人
32.2.1 租赁的分拆
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊
合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
32.2.2 作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁
以外的其他租赁为经营租赁。
32.2.2.1 本集团作为出租人记录经营租赁业务
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本
集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金
收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入
当期损益。
32.2.2.2 本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融
资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和。
租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款
项，包括：
承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金
额。
取决于指数或比率的可变租赁付款额。
购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权。
承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选
择权。
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32. 租赁 - 续
32.2 本集团作为出租人 - 续
32.2.2 作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法 - 续
32.2.2.2 本集团作为出租人记录融资租赁业务 - 续
由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团提供
的担保余值。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
32.2.3 转租赁
本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租
赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
32.2.4 租赁变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更
前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租
赁进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效日开
始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资
产的账面价值；
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三、 重要会计政策及会计估计 - 续
32. 租赁 - 续
32.2 本集团作为出租人 - 续
32.2.4 租赁变更 - 续
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计准则
第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
33. 其他
33.1 维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款”项目，
专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
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四、 运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用附注三描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要
对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果
可能与本集团的估计存在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
1. 会计估计所采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键
假设和不确定性主要有：
1.1 商誉减值
2024 年 12 月 31 日，商誉的账面价值为人民币 3,193,971,718.64 元。本集团至少每年对商
誉进行减值测试。在对商誉进行减值测试时，需计算包含商誉的相关资产组或资产组组合
的预计未来现金流量现值，并需要对该资产组或资产组组合的未来现金流量进行预计，同
时确定一个适当地反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前折现率，此等事项均
涉及管理层的判断。
1.2 投资性房地产的公允价值
2024 年 12 月 31 日，投资性房地产的账面价值为人民币 5,477,949,200.00 元。本集团对投
资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。本集团聘请信誉良好的资产评估机构对投资
性房地产于资产负债表日的公允价值做出合理估计。确定公允价值运用的关键假设包括对
报酬率、租金年增长率、空置率、市场单位价格等的估计，该等估计均涉及管理层的重大
判断和估计。
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五、 重要会计政策变更
1. 会计政策变更的内容及原因
本集团于 2024 年度执行了财政部于近年颁布的企业会计准则相关规定及指引，主要包
括：
《企业会计准则解释第 17 号》（财会[2023]21 号）（以下简称“解释第 17 号”）中“关
于流动负债与非流动负债的划分”的规定；
《企业会计准则解释第 18 号》（财会 [2024] 24 号）（以下简称“解释第 18 号”）中
“关于不属于单项履约义务的保证类质量保证的会计处理”规定。
2. 本集团采用上述规定及指引的主要影响
2.1 关于流动负债与非流动负债的划分规定
根据解释第 17 号的规定，本集团在对负债的流动性进行划分时，仅考虑本集团在资产负
债表日是否有将负债清偿推迟至资产负债表日后一年以上的实质性权利（以下简称“推迟
清偿负债的权利”），而不考虑本集团是否有行使上述权利的主观可能性。
对于本集团贷款安排产生的负债，如果本集团推迟清偿负债的权利取决于本集团是否遵循
了贷款安排中规定的条件（以下简称“契约条件”），本集团在对相关负债的流动性进行
划分时，仅考虑在资产负债表日或者之前应遵循的契约条件，而不考虑本集团在资产负债
表日之后应遵循的契约条件的影响。
对于本集团在交易对手方选择的情况下通过交付自身权益工具进行清偿的负债，若本集团
按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的规定将上述选择权分类为权益工具并
将其作为复合金融工具的权益组成部分单独确认，则不影响该项负债的流动性划分；反
之，若上述选择权不能分类权益工具，则会影响该项负债的流动性划分。
采用该规定未对本集团的财务状况及经营成果产生重大影响。
2.2 关于保证类质保费用的列报规定
根据解释第 18 号的规定，本集团将计提的保证类质保费用计入“主营业务成本”、“其
他业务成本”，不再计入“销售费用”。
采用该规定未对本集团的财务状况及经营成果产生重大影响。
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六、 税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 见下表
城市维护建设税 实际缴纳的流转税额 1%、5%、7%
教育费附加 实际缴纳的流转税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的流转税额 2%
房产税 从价计征或从租计征 1.2%、12%
企业所得税 应纳税所得额 见下表
土地增值税 土地增值额 30%-60%超率累进税率
本集团从事物业管理、持有物业出租及经营、房地产开发等业务。根据《关于深化增值税
改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）等相关规定，自
2019 年 4 月 1 日起本集团增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 计税方式 适用税率或征收率
房产销售收入 简易征收、一般征收 5%、9%
楼宇工程收入 简易征收、一般征收 3%、9%
不动产出租收入 简易征收、一般征收 5%、9%
物业管理收入 一般征收 6%
餐饮收入 一般征收 6%
利息收入 一般征收 6%
水费 简易征收、一般征收 3%、9%
电费、商品销售 一般征收 13%
干洗收入 一般征收 6%
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六、 税项 - 续
1. 主要税种及税率 - 续
纳税主体名称 所得税税率
天津中航物业服务有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
深圳市中航智泊科技有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
西安正章干洗有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
深圳市老大昌酒楼有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
宁波招鄞商业管理有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
招商到家汇科技（浙江）有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
湖南中航物业管理服务有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
招商积余（山东）物业管理有限公司（原名“山东中航物业管理
300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
有限公司”）
深圳市中航物业资产管理有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
南昌市航睿物业管理有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
深圳市南光物业管理有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
成都城投航睿物业管理有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
深圳市招商积余城市综合服务有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
招商积余数字科技（南京）有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
上海深南光电梯有限公司（原名“上海中航物业管理有限公司”） 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
上海融谷软件有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
宁波招商物业管理有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
武汉城建积余物业有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
余味餐饮（深圳）有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
招商余房网科技（浙江）有限公司 300 万元以内为 5%，300 万元以上 25%
招商积余数字科技（深圳）有限公司 15%（注 1）
招商楼宇科技（深圳）有限公司 15%（注 2）
深圳招商建筑科技有限公司 15%（注 3）
招商南光电梯科技（深圳）有限公司 15%（注 4）
招商商业管理（深圳）有限公司 15%（注 5）
招商蛇口企业管理（深圳）有限公司 15%（注 5）
招商局物业管理（香港）有限公司 16.5%
招商局物业管理（海外）有限公司 16.5%
CMPLUS HOTELS AND SERVICED ARTMENTS MANAGEMENT
16.5%
CO.,LIMITED
CMK PROPERTY MANAGEMENT COMPANY LIMITED 16.5%
其他纳税主体 25%
注 1： 根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局颁发的高
新技术企业证书（证书编号 GR202344208035），本公司之子公司招商积余数字科
技（深圳）有限公司 2023 年至 2025 年按照 15%税率缴纳企业所得税。
注 2： 根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局颁发的高
新技术企业证书（证书编号 GR202444201235），本公司之子公司招商楼宇科技
（深圳）有限公司 2024 年至 2026 年按照 15%税率缴纳企业所得税。
注 3： 根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局颁发的高
新技术企业证书（证书编号 GR202444206751），本公司之子公司深圳招商建筑科
技有限公司 2024 年至 2026 年按照 15%税率缴纳企业所得税。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
六、 税项 - 续
1. 主要税种及税率 - 续
注 4： 根据深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局颁发的高
新技术企业证书（证书编号 GR202344207278），本公司之子公司招商南光电梯科
技（深圳）有限公司 2023 年至 2025 年按照 15%税率缴纳企业所得税。
注 5： 根据《财政部 税务总局关于延续深圳前海深港现代服务业合作区企业所得税优惠
政策的通知》（财税〔2021〕30 号）、《财政部 税务总局关于前海深港现代服务
业合作区企业所得税优惠政策的通知》（财税〔2024〕13 号）等有关规定减按 15%
税率缴纳企业所得税。
2. 税收优惠
根据财政部、国家税务总局发布的《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》
（财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号）和《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的
公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 13 号），小型微利企业年应纳税所得额不超过
300 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。本公司部
分下属子公司符合上述所得税减免的要求，按照优惠税率计缴企业所得税。
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七、 合并财务报表项目注释
1. 货币资金
本年年末数 上年年末数
项目
原币金额 折算率 人民币金额 原币金额 折算率 人民币金额
库存现金
其中：人民币 23,403.46 1.0000 23,403.46 34,011.28 1.0000 34,011.28
小计 23,403.46 34,011.28
银行存款
其中：人民币 4,613,148,732.13 1.0000 4,613,148,732.13 4,299,757,750.16 1.0000 4,299,757,750.16
港币 30,973,272.54 0.9260 28,682,489.30 26,627,542.85 0.9062 24,130,411.88
小计 4,641,831,221.43 4,323,888,162.04
其他货币资金（注）
其中：人民币 26,983,543.92 1.0000 26,983,543.92 23,720,147.14 1.0000 23,720,147.14
小计 26,983,543.92 23,720,147.14
合计 4,668,838,168.81 4,347,642,320.46
其中：存放在境外的款项总额 28,753,427.22 24,218,773.56
存放财务公司的款项总额 25,558,382.34 5,080,391.53
注： 于 2024 年 12 月 31 日 其 他 货 币 资 金 主 要 包 括 使 用 受 限 货 币 资 金 人 民 币
26,983,543.92 元（2023 年 12 月 31 日：人民币 23,720,147.14 元）。
（1） 货币资金年末使用受限制情况
项目 本年年末数 上年年末数 使用受限制的原因
商品房按揭保证金 26,346.45 26,500.47 设置了担保权利，不能随时支取
履约保证金 10,359,813.52 10,792,961.60 设置了担保权利，不能随时支取
其他监管资金及其他 16,597,383.95 12,900,685.07 使用需要申请等其他原因，不能随时支取
合计 26,983,543.92 23,720,147.14
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七、 合并财务报表项目注释 - 续
2. 应收票据
（1） 应收票据分类
种类 本年年末数 上年年末数
银行承兑汇票 2,420,106.25 5,339,655.00
商业承兑汇票 52,013,948.84 20,652,476.85
合计 54,434,055.09 25,992,131.85
注： 本年末，本集团应收票据预计将于一年内到期。
（2） 本年末，本集团无已质押的应收票据。
（3） 本年末，本集团无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
（4） 本年末，本集团无因出票人未履约而转为应收账款的票据。
（5） 按信用损失准备计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
项目 预期信用 预期信用
比例 比例
金额 金额 损失率 金额 金额 损失率
（%） （%）
（%） （%）
单项计提预期信用损失准备的应收票据 - - - - - - - -
组合计提预期信用损失准备的应收票据 54,487,564.60 100.00 53,509.51 0.10 26,018,150.00 100.00 26,018.15 0.10
合计 54,487,564.60 100.00 53,509.51 26,018,150.00 100.00 26,018.15
1） 按组合计提信用损失准备的应收票据
本年年末数 上年年末数
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
项目 预期信用 预期信用
金额 比例（%） 金额 损失率 金额 比例（%） 金额 损失率
（%） （%）
正常风险组合计提的应收票据 - - - - - - - -
低风险组合计提的应收票据 54,487,564.60 100.00 53,509.51 0.10 26,018,150.00 100.00 26,018.15 0.10
合计 54,487,564.60 100.00 53,509.51 26,018,150.00 100.00 26,018.15
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2. 应收票据 - 续
（6）信用损失准备的情况
本年变动情况
类别 本年年初余额 本年年末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计提预期信用损失的应收票据 - - - - - -
组合计提预期信用损失准备的应收票据 26,018.15 53,509.51 -26,018.15 - - 53,509.51
合计 26,018.15 53,509.51 -26,018.15 - - 53,509.51
3. 应收账款
（1） 应收账款总体情况
项目 本年年末数 上年年末数
应收账款 2,365,182,915.69 2,429,589,515.83
减：信用损失准备 172,526,737.80 136,931,521.25
账面价值 2,192,656,177.89 2,292,657,994.58
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七、 合并财务报表项目注释 - 续
3. 应收账款 - 续
（2） 应收账款分类情况
本年年末数
账面余额 信用损失准备
项目 账龄 账龄
账面价值
180 天 180 天 1年 2年 3年 合计 180 天 180 天 1年 2年 3年 合计
以内 至1年 至2年 至3年 以上 以内 至1年 至2年 至3年 以上
低风险组合 1,229,588,087.49 111,193,336.81 137,935,830.75 34,811,299.31 7,665,254.80 1,521,193,809.16 739,864.53 73,004.43 65,274.66 17,497.14 7,343.25 902,984.01 1,520,290,825.15
正常风险组合 518,563,935.15 71,486,526.78 83,961,392.72 56,147,996.51 46,939,064.75 777,098,915.91 10,371,278.72 3,574,326.50 16,792,278.51 28,073,998.63 46,939,064.75 105,750,947.11 671,347,968.80
单项计提信用损失
- - 6,632,107.66 15,337,503.62 44,920,579.34 66,890,190.62 - - 6,577,136.55 15,292,345.55 44,003,324.58 65,872,806.68 1,017,383.94
准备的应收账款
合计 1,748,152,022.64 182,679,863.59 228,529,331.13 106,296,799.44 99,524,898.89 2,365,182,915.69 11,111,143.25 3,647,330.93 23,434,689.72 43,383,841.32 90,949,732.58 172,526,737.80 2,192,656,177.89
注 1： 低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联合营单位
等。
注 2： 正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的应收账款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未
来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的应收账款计提信用损失准备。
注 3： 单项计提信用损失准备的应收账款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的应收账款，按照其未来现金流量现值低于其账
面价值的差额计提信用损失准备。
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3. 应收账款 - 续
（3） 按账龄披露
本年年末数 上年年末数
账龄 计提比例 计提比例
应收账款 信用损失准备 应收账款 信用损失准备
（%） （%）
1 年以内 1,930,831,886.23 14,758,474.18 0.76 2,132,265,542.75 24,187,818.58 1.13
1至2年 228,529,331.13 23,434,689.72 10.25 162,325,021.37 28,853,816.10 17.78
2至3年 106,296,799.44 43,383,841.32 40.81 73,870,803.25 31,091,894.17 42.09
3 年以上 99,524,898.89 90,949,732.58 91.38 61,128,148.46 52,797,992.40 86.37
合计 2,365,182,915.69 172,526,737.80 2,429,589,515.83 136,931,521.25
（4） 按信用损失准备计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
账面余额 信用损失准备 金额 信用损失准备
项目 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
低风险组合 1,521,193,809.16 64.32 902,984.01 0.06 1,520,290,825.15 1,559,451,374.85 64.18 923,693.51 0.06 1,558,527,681.34
正常风险组合 777,098,915.91 32.85 105,750,947.11 13.61 671,347,968.80 803,401,246.90 33.07 70,288,317.60 8.75 733,112,929.30
单项计提信用损失准备的
66,890,190.62 2.83 65,872,806.68 98.48 1,017,383.94 66,736,894.08 2.75 65,719,510.14 98.48 1,017,383.94
应收账款
合计 2,365,182,915.69 100.00 172,526,737.80 2,192,656,177.89 2,429,589,515.83 100.00 136,931,521.25 2,292,657,994.58
（5） 信用损失准备变动情况
本年 本年变动 本年
类别
年初数 计提 收回或转回 转销或核销 合并范围变动 其他变动 年末数
信用损失准备 136,931,521.25 36,780,146.48 -32,470.52 -263,536.02 - -888,923.39 172,526,737.80
应收账款信用损失准备变动情况如下：
本年
项目 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损
合计
失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
本年年初数 71,212,011.11 65,719,510.14 136,931,521.25
转入已发生信用减值 -263,536.02 263,536.02 -
转回未发生信用减值 - - -
本年计提预期信用损失 36,594,379.42 185,767.06 36,780,146.48
本年转回预期信用损失 - -32,470.52 -32,470.52
本年核销应收账款金额 - -263,536.02 -263,536.02
其他变动（注） -888,923.39 - -888,923.39
本年年末数 106,653,931.12 65,872,806.68 172,526,737.80
注：其他变动主要系债务重组的影响。
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3. 应收账款 - 续
（6） 本年不存在收回或转回金额重要的信用损失准备。
（7） 本年无金额重要的应收账款核销情况。
（8） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款总
信用损失准备
单位名称 与本集团关系 本年年末数 账龄 额的比例
本年年末数
（%）
1 年以内、
深圳市招华国际会展发展有限公司 关联方 56,975,387.57 2.41 -
1 至 2 年、2 至 3 年
1 年以内、
客户一 第三方 34,240,367.98 1.45 440,508.83
2至3年
1 年以内、
客户二 第三方 29,433,302.70 1.24 49,345.43
1 至 2 年、 3 年以上
1 年以内、
云南盛商房地产开发有限公司 关联方 26,691,859.26 1.13 -
1 至 2 年、2 至 3 年
海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有
关联方 22,123,061.98 1 年以内 0.94 -
限公司
合计 169,463,979.49 — 7.17 489,854.26
4. 预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
本年年末数 上年年末数
账龄
金额 比例 （%） 金额 比例 （%）
1 年以内 68,401,118.23 92.33 90,866,382.37 96.97
1至2年 4,781,971.51 6.46 1,884,798.65 2.01
2至3年 275,245.72 0.37 464,392.94 0.50
3 年以上 621,574.52 0.84 487,846.99 0.52
合计 74,079,909.98 100.00 93,703,420.95 100.00
本集团预付款项年末余额中前五名的汇总金额为 21,253,187.55 元，所占比例为 28.69%。
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5. 其他应收款
（1） 项目列示
项目 本年年末数 上年年末数
应收股利 - -
其他应收款 896,196,686.38 730,618,301.25
合计 896,196,686.38 730,618,301.25
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5. 其他应收款 - 续
（2） 其他应收款
原值 信用损失准备
账龄 账龄
项目 账面价值净值 计提理由
合计 180 天至 1 合计
180 天以内 180 天至 1 年 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上 180 天以内 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上
年
低风险组合 450,704,136.09 32,995,766.37 20,891,674.65 31,356,100.08 271,397,405.26 807,345,082.45 428,654.23 28,981.70 17,597.41 25,310.98 268,422.42 768,966.74 806,576,115.71 注1
正常风险组合 74,285,862.89 10,260,848.56 6,711,653.54 3,406,592.05 21,129,083.21 115,794,040.25 1,485,717.31 513,042.42 1,342,330.73 1,703,296.10 21,129,083.02 26,173,469.58 89,620,570.67 注2
单项计提信用损失准备的
- - - - 134,421,957.34 134,421,957.34 - - - - 134,421,957.34 134,421,957.34 - 注3
其他应收款
合计 524,989,998.98 43,256,614.93 27,603,328.19 34,762,692.13 426,948,445.81 1,057,561,080.04 1,914,371.54 542,024.12 1,359,928.14 1,728,607.08 155,819,462.78 161,364,393.66 896,196,686.38
注 1： 低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团有限公司并表范围内的关联单位、联合营单位
等。
注 2： 正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的其他应收款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及
未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的其他应收款计提信用损失准备。
注 3： 单项计提信用损失准备的其他应收款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的其他应收款，按照其未来现金流量现值低于
其账面价值的差额计提信用损失准备。
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5. 其他应收款 - 续
（2） 其他应收款 - 续
（a） 按账龄披露
本年年末数 上年年末数
账龄 计提比例 计提比例
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
（%） （%）
1 年以内 568,246,613.91 2,456,395.66 0.43 402,176,625.37 3,106,106.09 0.77
1至2年 27,603,328.19 1,359,928.14 4.93 32,720,394.21 995,295.79 3.04
2至3年 34,762,692.13 1,728,607.08 4.97 33,146,753.83 3,105,061.06 9.37
3 年以上 426,948,445.81 155,819,462.78 36.50 481,847,176.61 212,066,185.83 44.01
合计 1,057,561,080.04 161,364,393.66 949,890,950.02 219,272,648.77
（b） 按款项性质分类情况
款项性质 本年年末数 上年年末数
押金及保证金 328,502,917.96 265,248,384.33
政府代建 264,445,978.47 264,445,978.47
代垫款项、往来款 425,768,191.98 390,694,213.33
员工借款及备用金 719,325.18 1,814,811.65
其他 38,124,666.45 27,687,562.24
合计 1,057,561,080.04 949,890,950.02
减：信用损失准备 161,364,393.66 219,272,648.77
账面价值 896,196,686.38 730,618,301.25
（c） 按信用损失准备计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
账面余额 信用损失准备 账面余额金额 信用损失准备
项目 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
低风险组合 807,345,082.45 76.34 768,966.74 0.10 806,576,115.71 595,224,350.92 62.66 473,092.84 0.08 594,751,258.08
正常风险组合 115,794,040.25 10.95 26,173,469.58 22.60 89,620,570.67 161,839,873.15 17.04 25,972,829.98 16.05 135,867,043.17
单项计提信用损失准备
134,421,957.34 12.71 134,421,957.34 100.00 - 192,826,725.95 20.30 192,826,725.95 100.00 -
的应收账款
合计 1,057,561,080.04 100.00 161,364,393.66 896,196,686.38 949,890,950.02 100.00 219,272,648.77 730,618,301.25
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5. 其他应收款 - 续
（2） 其他应收款 - 续
（d） 信用损失准备情况
本年变动
类别 本年年初数 合并范围变动等 本年年末数
计提 收回或转回 转销或核销
其他原因影响
信用损失准备 219,272,648.77 2,178,832.49 - -60,087,068.61 -18.99 161,364,393.66
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期 整个存续期
信用减值准备 未来 12 个月内 预期信用损失 预期信用损失 合计
预期信用损失 （未发生信用减 （已发生信用减
值） 值）
本年年初余额 10,492,251.59 - 208,780,397.18 219,272,648.77
本年年初余额在本年：
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本年计提 2,178,832.49 - - 2,178,832.49
本年转回 - - - -
本年核销 - - -60,087,068.61 -60,087,068.61
外币报表折算等其他原因影响 -18.99 - - -18.99
本年年末余额 12,671,065.09 - 148,693,328.57 161,364,393.66
（e） 本年实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
代垫款项、往来款 60,087,068.61
本年无重要的单项其他应收款核销。
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5. 其他应收款 - 续
（2） 其他应收款 - 续
（f） 本年不存在收回或转回的重要信用损失准备。
（g） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
信用损失准备
单位名称 与本集团关系 款项性质 本年年末数 账龄 总额的比例
本年年末数
（%）
2 至 3 年、3 年
衡阳高新技术产业开发区管理委员会 第三方 政府代建 252,593,179.13 23.88 252,593.18
以上
北京市格兰云天大酒店有限责任公司 第三方 往来款 35,862,822.16 3 年以上 3.39 35,862,822.16
深圳市南光捷佳电器有限公司 第三方 往来款 27,075,018.93 3 年以上 2.56 27,075,018.93
中山市南光捷佳电器有限公司 第三方 往来款 25,296,559.73 3 年以上 2.39 25,296,559.73
最终控制方之联 1 年以内、1 至 2
招商银行股份有限公司 押金及保证金 18,813,782.03 1.78 18,813.78
营企业 年、3 年以上
合计 359,641,361.98 34.00 88,505,807.78
6. 存货
（1） 存货分类
本年年末数 上年年末数
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 1,384,025.75 - 1,384,025.75 1,705,987.15 - 1,705,987.15
发出商品 - - - - - -
库存商品 280,950,638.49 410,255.32 280,540,383.17 240,186,868.10 410,255.32 239,776,612.78
低值易耗品 8,567,300.68 - 8,567,300.68 11,871,492.41 - 11,871,492.41
开发成本 951,025,931.26 322,806,906.66 628,219,024.60 951,025,931.26 322,806,906.66 628,219,024.60
开发产品 294,918,786.88 67,899,955.62 227,018,831.26 302,995,609.67 67,899,955.62 235,095,654.05
合计 1,536,846,683.06 391,117,117.60 1,145,729,565.46 1,507,785,888.59 391,117,117.60 1,116,668,770.99
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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6. 存货 - 续
（2） 存货跌价准备
本年增加 本年减少
项目 本年年初数 本年年末数
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 410,255.32 - - - - 410,255.32
开发成本 322,806,906.66 - - - - 322,806,906.66
开发产品 67,899,955.62 - - - - 67,899,955.62
合计 391,117,117.60 - - - - 391,117,117.60
（3） 开发成本
其中：本
预计总投资 利息资本化累计
项目名称 开工时间 预计竣工时间 上年年末数 本年年末数 期利息资 资金来源
（亿元） 金额
本化金额
衡阳地产项目 未定 未定 50.00 628,219,024.60 628,219,024.60 106,139,762.58 - 借款
天津九方城市广场 2011 年 6 月 未定 13.40 322,806,906.66 322,806,906.66 25,550,314.57 - 借款
合计 63.40 951,025,931.26 951,025,931.26 131,690,077.15 -
（4） 开发产品
利息资本化累 其中：本期利
项目名称 竣工时间 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
计金额 息资本化金额
衡阳中航城市花园 2014 年 12 月 206,954,317.49 - 594,436.27 206,359,881.22 12,683,467.49 -
中航格澜阳光花园二期 2007 年 12 月 49,511,905.07 - 7,073,129.28 42,438,775.79 - -
成都中航国际广场 2013 年 12 月 43,664,586.57 - - 43,664,586.57 - -
惠东中航城 2010 年 12 月 2,864,800.54 - 409,257.24 2,455,543.30 - -
合计 302,995,609.67 - 8,076,822.79 294,918,786.88 12,683,467.49 -
（5） 本年及上年均无借款利息费用资本化金额。
（6） 本年年末及上年年末，上述存货中无用于借款抵押的存货。
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七、 合并财务报表项目注释 - 续
7. 合同资产
（1） 合同资产列示
本年年末数 上年年末数
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
未结算项目 70,911,700.62 1,418,234.02 69,493,466.60 - - -
（2） 合同资产减值准备
合并范围变 本年转销/核 外币报表折
项目 本年年初数 本年计提 本年转回 本年年末数 原因
更影响 销 算影响
未结算项目 - - 1,418,234.02 - - - 1,418,234.02
（3） 有关合同资产的定性分析
注： 本集团提供的工程施工相关服务，按照履约进度确认的收入超过客户办理结算对价
的部分，尚未达到合同约定收取合同对价的条件，从而形成合同资产。
8. 其他流动资产
项目 本年年末数 上年年末数
待抵扣和待认证进项税额及预缴增值税 93,273,593.84 82,847,113.09
预缴土地增值税 3,453,563.41 3,430,420.35
预缴企业所得税 3,871,099.58 16,239,674.98
预缴其他税费 8,285,492.48 4,179,029.98
合计 108,883,749.31 106,696,238.40
9. 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
其他增加 外币报表
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
（减少） 折算影响数
对合营企业投资 30,193,151.42 1,925,000.00 - -9,801.45 - 32,108,349.97
对联营企业投资 68,573,079.81 3,470,000.00 4,296,274.71 5,658,963.13 - 73,405,768.23
小计 98,766,231.23 5,395,000.00 4,296,274.71 5,649,161.68 - 105,514,118.20
减：长期股权投资减值准备 - - - - - -
合计 98,766,231.23 5,395,000.00 4,296,274.71 5,649,161.68 - 105,514,118.20
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9. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资
本年增减变动
减值准备
权益法下确 宣告发放现
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他 计提 本年年末数 本年年末余
追加投资 减少投资 认的 金股利 其他
收益调整 权益变动 减值准备 额
投资损益 或利润
一、合营企业
南京怡盛商业管理有限公司 - 1,000,000.00 - -934,863.91 - - - - - 65,136.09 -
武汉未来中心商业管理有限公司 1,539,814.23 - - -62,453.04 - - - - - 1,477,361.19 -
烟台招孚商业管理有限公司 257,795.82 - - -16,799.91 - - - - - 240,995.91 -
成都禾招物业管理有限公司 5,461,828.89 - - 202,500.00 - - - - - 5,664,328.89 -
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 2,990,249.77 - - - - - - - - 2,990,249.77 -
山东省机场管理集团中航物业有限公司 6,540,251.00 - - 990,000.00 - -1,827,389.78 - - 5,702,861.22 -
深圳招商江岭城市服务有限公司 1,220,567.19 - - 334,973.12 - - - - - 1,555,540.31 -
北京招置物业服务有限公司 - 925,000.00 - - - - - - - 925,000.00 -
贵州城发积余物业管理服务有限公司 2,020,000.00 - - 120,244.79 - - - - - 2,140,244.79 -
江苏招商麒麟物业管理有限公司 2,450,000.00 - - 813,400.00 - - - - - 3,263,400.00 -
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 3,112,505.05 - - 579,939.35 - - - - - 3,692,444.40 -
烟台招商财金物业服务有限公司 2,112,409.47 - - -273,052.07 - - - - - 1,839,357.40 -
育商（广州）城市运营服务有限公司 2,487,730.00 - - 63,700.00 - - - - - 2,551,430.00 -
小计 30,193,151.42 1,925,000.00 - 1,817,588.33 - - -1,827,389.78 - - 32,108,349.97 -
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9. 长期股权投资 - 续
（2） 按权益法核算的股权投资 - 续
本年增减变动
减值准备
被投资单位 本年年初数 权益法下确认 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提 本年年末数
追加投资 减少投资 其他 本年年末余额
的投资损益 收益调整 变动 股利或利润 减值准备
二、联营企业
北京百川恒升物业管理有限公司 3,191,276.79 - - 625,544.60 - - -195,000.00 - - 3,621,821.39 -
南京招商未来科技城物业管理有限公司 1,976,379.05 - - -38,315.52 - - - - - 1,938,063.53 -
济南文旅集团积余城市服务有限公司 2,826,051.47 - - 22,500.00 - - - - - 2,848,551.47 -
南京招商金城物业管理有限公司 6,386,317.56 - - 931,000.00 - - -735,000.00 - - 6,582,317.56 -
青岛青港中航产业运营服务有限公司 4,633,151.72 - -4,296,274.71 16,045.99 - - -352,923.00 - - - -
山东铁航物业管理有限公司 5,011,290.36 - - 1,359,750.00 - - -1,403,582.78 - - 4,967,457.58 -
四川遂航智达物业服务有限公司 4,708,229.88 - - 1,421,000.00 - - - - - 6,129,229.88 -
烟台蓝天中航城市服务有限公司 3,664,465.08 - - 392,000.00 - - - - - 4,056,465.08 -
成都国生积余不动产管理有限公司 9,575,060.31 - - 3,332,000.00 - - -644,832.97 - - 12,262,227.34 -
广西广投智慧服务集团有限公司 11,003,006.94 - - 1,924,000.00 - - - - - 12,927,006.94 -
济南先投积余城市服务有限公司 4,900,000.00 - - -33,023.18 - - - - - 4,866,976.82 -
深圳市罗湖积余城市服务有限公司 1,960,000.00 - - -1,274,000.00 - - - - - 686,000.00 -
天津宝星积余产业服务有限公司 2,450,000.00 - - -53,596.29 - - - - - 2,396,403.71 -
北京招商局天平物业管理有限公司 3,972,967.44 - - 97,896.23 - - - - - 4,070,863.67 -
海南航天城积余服务有限公司 - 2,000,000.00 - - - - - - 2,000,000.00 -
日照市招商高新城市运营服务有限公司 2,314,883.21 - - 755,787.61 - - -620,587.56 - - 2,450,083.26 -
天津滨海商投积余城市运营管理有限公司 - 1,470,000.00 - 132,300.00 - - - - - 1,602,300.00 -
小计 68,573,079.81 3,470,000.00 -4,296,274.71 9,610,889.44 - - -3,951,926.31 - - 73,405,768.23 -
合计 98,766,231.23 5,395,000.00 -4,296,274.71 11,428,477.77 - - -5,779,316.09 - - 105,514,118.20 -
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10. 投资性房地产
（1） 按公允价值计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
一、本年年初数 5,487,529,000.00
二、本年变动 -9,579,800.00
1、处置 -15,401,100.00
2、公允价值变动 5,821,300.00
三、本年年末数 5,477,949,200.00
注： 有关公允价值的相关披露信息参见附注十一。
（2） 本年末本集团无未办妥产权证书的投资性房地产
11. 固定资产
（1） 固定资产汇总
项目 本年年末数 上年年末数
固定资产 595,039,835.82 627,130,774.05
固定资产清理 - -
合计 595,039,835.82 627,130,774.05
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11. 固定资产 - 续
（2） 固定资产情况
机械设备、家具、
项目 房屋及建筑物 汽车及船舶 合计
器具及其他设备
一、账面原值：
1. 本年年初数 687,919,832.23 195,505,266.83 153,864,105.04 1,037,289,204.10
2. 本年增加金额 - 6,665,373.06 5,852,787.28 12,518,160.34
（1）购置 - 6,027,652.04 5,836,607.28 11,864,259.32
（2）其他增加 - 637,721.02 16,180.00 653,901.02
3. 本年减少金额 - 6,566,254.03 13,442,390.68 20,008,644.71
（1）处置或报废 - 5,694,685.01 13,310,143.96 19,004,828.97
（2）其他减少 - 871,569.02 132,246.72 1,003,815.74
4. 本年年末数 687,919,832.23 195,604,385.86 146,274,501.64 1,029,798,719.73
二、累计折旧
1. 本年年初数 143,256,680.76 157,900,035.14 109,001,714.15 410,158,430.05
2. 本年增加金额 19,086,634.91 9,802,561.94 13,096,275.49 41,985,472.34
（1）计提 19,086,634.91 9,487,170.57 13,096,275.49 41,670,080.97
（2）其他增加 - 315,391.37 - 315,391.37
3. 本年减少金额 - 5,271,992.95 12,113,025.53 17,385,018.48
（1）处置或报废 - 4,430,290.08 11,980,778.81 16,411,068.89
（2）其他减少 - 841,702.87 132,246.72 973,949.59
4. 本年年末数 162,343,315.67 162,430,604.13 109,984,964.11 434,758,883.91
三、减值准备
1. 本年年初数 - - - -
2. 本年年末数 - - - -
四、账面价值
1. 本年年末数 525,576,516.56 33,173,781.73 36,289,537.53 595,039,835.82
2. 本年年初数 544,663,151.47 37,605,231.69 44,862,390.89 627,130,774.05
（3） 未办妥产权证书的固定资产情况
未办妥产权证书
项目 本年年末数 上年年末数
原因
人才安居房无法
招商楼宇科技（深圳）有限公司人才安居房 2,512,876.38 2,681,926.38
办理产权证
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12. 使用权资产
（1） 使用权资产情况
机器设备、家具、
房屋及建筑物 合计
器具及其他设备
一、账面原值
1. 本年年初数 171,572,381.34 2,808,115.72 174,380,497.06
2. 本年增加金额 44,445,396.93 257,190.01 44,702,586.94
（1）新增增加 44,445,396.93 257,190.01 44,702,586.94
3. 本年减少金额 48,459,993.63 - 48,459,993.63
（1）不再租入 48,459,993.63 - 48,459,993.63
4. 本年年末数 167,557,784.64 3,065,305.73 170,623,090.37
二、累计折旧
1. 本年年初数 72,009,147.33 1,600,309.73 73,609,457.06
2. 本年增加金额 34,071,113.03 207,914.77 34,279,027.80
（1）计提 34,071,113.03 207,914.77 34,279,027.80
3. 本年减少金额 33,680,659.64 - 33,680,659.64
（1）不再租入 33,680,659.64 - 33,680,659.64
4. 本年年末数 72,399,600.72 1,808,224.50 74,207,825.22
三、减值准备
1. 本年年初数 - - -
2. 本年增加金额 - - -
3. 本年减少金额 - - -
4. 本年年末数 - - -
四、账面价值
1. 本年年末数 95,158,183.92 1,257,081.23 96,415,265.15
2. 本年年初数 99,563,234.01 1,207,805.99 100,771,040.00
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13. 无形资产
（1） 无形资产情况
土地使用权 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1. 本年年初数 17,210,276.36 19,482,138.86 9,240,000.00 45,932,415.22
2. 本年增加金额 - - - -
3. 本年减少金额 - - - -
4. 本年年末数 17,210,276.36 19,482,138.86 9,240,000.00 45,932,415.22
二、累计摊销
1. 本年年初数 8,064,473.60 9,205,322.78 1,309,000.00 18,578,796.38
2. 本年增加金额 338,443.92 1,751,346.79 924,000.00 3,013,790.71
（1）计提 338,443.92 1,751,346.79 924,000.00 3,013,790.71
3. 本年减少金额 - - - -
4. 本年年末数 8,402,917.52 10,956,669.57 2,233,000.00 21,592,587.09
三、减值准备
1. 本年年初数 - - - -
2. 本年年末数 - - - -
四、账面价值
1. 本年年末数 8,807,358.84 8,525,469.29 7,007,000.00 24,339,828.13
2. 本年年初数 9,145,802.76 10,276,816.08 7,931,000.00 27,353,618.84
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14. 商誉
（1） 商誉账面原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称 本年年初数 企业合并 处置子公司 本年年末数
其他增加 其他减少
形成 终止确认
招商局物业管理有限公司 2,565,188,788.24 - - - - 2,565,188,788.24
新中物业管理（中国）有限公司 315,691,266.63 - - - - 315,691,266.63
招商积余南航（广州）物业服务有限公司 176,269,129.50 - - - - 176,269,129.50
深圳市汇勤物业管理有限公司 128,038,303.20 - - - - 128,038,303.20
上海积余商航物业管理服务有限公司（原名“上海航空
8,784,231.07 - - - - 8,784,231.07
工业集团物业管理有限公司”）
小计 3,193,971,718.64 - - - - 3,193,971,718.64
减值准备 - - - - - -
合计 3,193,971,718.64 - - - - 3,193,971,718.64
（2） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本集团管理层以对生产经营活动的管理或者监控下能独立产生现金流入的最小资产组合作
为认定资产组或资产组组合的标准。商誉所属资产组或资产组组合的构成以及其所属的经
营分部与以前年度保持一致。
（3） 商誉减值测试过程及商誉减值损失的确认方法
在对商誉进行减值测试时，本集团将相关资产组（含商誉）的账面价值与其可收回金额进
行比较，如果可收回金额低于账面价值，相关差额计入当期损益。资产组的可收回金额按
预计未来现金流量的现值确定。现金流量现值基于本集团管理层按照五年详细预测期和后
续稳定期对未来现金流量进行预计。详细预测期的预计未来现金流量基于管理层制定的商
业计划确定；后续稳定期的预计未来现金流量按照详细预测期最后一年的水平确定。本集
团在预计未来现金流量现值时使用的关键假设包括业务量增长率和折现率等。本集团管理
层在确定各关键假设相关的参数时，与本集团历史经验或外部信息来源相一致。
招商局物业管理有限公司资产组，与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组组
合一致。于 2024 年 12 月 31 日，招商局物业管理有限公司含 100%商誉资产组的账面原值
为人民币 26.12 亿元。招商局物业管理有限公司资产组可收回金额为人民币 60.16 亿元，
根据管理层编制的 5 年期财务预算基础上的现金流量预测来确定。预测期现金流量预测所
用的税前折现率为 12.00%，收入增长率为 0.77%-3.34%。稳定期现金流量预测所用的税前
折现率为 12.00%，收入增长率为 1.20%。
171
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
14. 商誉 - 续
（3） 商誉减值测试过程及商誉减值损失的确认方法 - 续
新中物业管理（中国）有限公司资产组，与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资
产组组合一致。于 2024 年 12 月 31 日，新中物业管理（中国）有限公司含 100%商誉资产
组的账面原值为人民币 6.41 亿元。新中物业管理（中国）有限公司资产组可收回金额为人
民币 6.87 亿元，根据管理层编制的 5 年期财务预算基础上的现金流量预测来确定。预测期
现金流量预测所用的税前折现率为 12.80%，收入增长率为 4.78%-5.27%。稳定期现金流量
预测所用的税前折现率为 12.80%，收入增长率为 1.20%。
招商积余南航（广州）物业服务有限公司资产组，与购买日、以前年度商誉减值测试时所
确定的资产组组合一致。于 2024 年 12 月 31 日，招商积余南航（广州）物业服务有限公
司含 100%商誉资产组的账面原值为人民币 1.86 亿元。招商积余南航（广州）物业服务有
限公司资产组可收回金额为人民币 2.80 亿元，根据管理层编制的 5 年期财务预算基础上的
现金流量预测来确定。预测期现金流量预测所用的税前折现率为 12.17%，收入增长率为
2.00%-3.00%。稳定期现金流量预测所用的税前折现率为 12.17%，收入增长率为 1.20%。
深圳市汇勤物业管理有限公司资产组，与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产
组组合一致。于 2024 年 12 月 31 日，深圳市汇勤物业管理有限公司含 100%商誉资产组的
账面原值为人民币 1.98 亿元。深圳市汇勤物业管理有限公司资产组可收回金额为人民币
3.79 亿元，根据管理层编制的 5 年期财务预算基础上的现金流量预测来确定。预测期现金
流量预测所用的税前折现率为 12.84%，收入增长率为 2.92%-4.87%。稳定期现金流量预测
所用的税前折现率为 12.84%，收入增长率为 1.20%。
上海积余商航物业管理服务有限公司资产组，与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定
的资产组组合一致。于 2024 年 12 月 31 日，上海积余商航物业管理服务有限公司含 100%
商誉资产组的账面原值为人民币 0.10 亿元。上海积余商航物业管理服务有限公司资产组可
收回金额为人民币 0.26 亿元，根据管理层编制的 5 年期财务预算基础上的现金流量预测来
确定。预测期现金流量预测所用的税前折现率为 12.84%，收入增长率为 1.00%-3.00% 。
稳定期现金流量预测所用的税前折现率为 12.84%，收入增长率为 1.20%。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
14. 商誉 - 续
（4） 商誉减值测试的影响
本集团管理层认为上述假设发生的任何合理变化均不会导致产生商誉的各资产组和资产组
组合的账面价值高于其可回收金额，故商誉无需计提减值准备。
15. 长期待摊费用
项目 本年年初数 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 本年年末数
装修费 86,010,962.46 35,549,554.85 36,525,776.92 248,977.96 84,785,762.43
物业管理软件及系统维护 24,962,174.63 2,675,852.84 10,906,244.69 7,960.76 16,723,822.02
技术服务费 476,119.09 210,796.43 167,020.87 136,356.80 383,537.85
合计 111,449,256.18 38,436,204.12 47,599,042.48 393,295.52 101,893,122.30
16. 递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
本年年末数 上年年末数
项目
递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异
信用损失准备 47,194,882.41 189,570,126.74 37,527,168.30 150,108,673.20
租赁负债 24,801,575.69 103,283,313.64 27,588,474.30 110,353,897.20
应付职工薪酬 - - 3,162,333.06 12,649,332.24
资产减值准备 274,273.39 1,828,489.30 102,563.82 410,255.28
可抵扣亏损 6,185,484.91 24,741,939.68 - -
其他 10,674,796.97 42,699,187.88 1,099,633.94 4,398,535.76
合计 89,131,013.37 362,123,057.24 69,480,173.42 277,920,693.68
（2） 未经抵销的递延所得税负债
本年年末数 上年年末数
项目
递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异
投资性房地产 690,444,436.30 2,761,777,745.20 678,301,866.02 2,713,207,464.08
收购时购买日公允价值大于账面价值的差额 39,673,014.12 158,692,056.50 41,392,449.13 165,569,796.52
使用权资产 21,497,848.04 89,919,311.67 24,603,215.25 98,412,861.00
合计 751,615,298.46 3,010,389,113.37 744,297,530.40 2,977,190,121.60
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16. 递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
递延所得税资产和 抵销后递延所得税 递延所得税资产和 抵销后递延所得税
项目 负债本年年末互抵 资产或负债 负债上年年末互抵 资产或负债
金额 本年年末余额 金额 上年年末余额
递延所得税资产 28,691,828.72 60,439,184.65 27,227,533.87 42,252,639.55
递延所得税负债 28,691,828.72 722,923,469.74 27,227,533.87 717,069,996.53
（4） 未确认递延所得税资产明细
项目 本年年末数 上年年末数
可抵扣暂时性差异 568,735,481.31 628,985,107.95
可抵扣亏损 1,379,099,657.98 1,426,903,890.03
合计 1,947,835,139.29 2,055,888,997.98
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 本年年末数 上年年末数 备注
2024 - 193,378,371.81
2025 158,513,505.17 213,505,607.46
2026 208,098,636.95 225,738,263.06
2027 455,848,847.35 475,707,122.67
2028 488,781,365.19 311,717,772.76
2029 37,815,539.07 -
2030 6,856,752.27 6,856,752.27
2031 - -
2032 - -
2033 23,185,011.98 -
无到期期限之可抵扣亏损 - -
合计 1,379,099,657.98 1,426,903,890.03
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17. 其他非流动资产
本年年末数 上年年末数
项目
账面金额 减值准备 账面价值 账面金额 减值准备 账面价值
项目投资款（注） 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00 200,000,000.00 306,000.00 199,694,000.00
其他 1,160,181.07 - 1,160,181.07 1,160,181.07 - 1,160,181.07
合计 201,160,181.07 306,000.00 200,854,181.07 201,160,181.07 306,000.00 200,854,181.07
注： 根据与上海杨浦科技创新（集团）有限公司签订的《项目合作协议》支付的项目投
资履约诚意金，待双方投资项目协议签署后，再根据相关约定将其转为项目投资
款。
18. 所有权或使用权受到限制的资产
本年年末数 上年年末数
项目
账面价值 受限原因 账面价值 受限原因
货币资金 26,983,543.92 受限的保证金等 23,720,147.14 受限的保证金等
投资性房地产 - 1,456,789,100.00 用于借款抵押
合计 26,983,543.92 1,480,509,247.14
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19. 资产减值准备及信用损失准备
合并范围 本年核销及 本年因出售 外币报表折算
项目 本年年初数 本年计提 本年转回 本年其他增加 本年其他减少 本年年末数
变更影响 转销 转出 影响
应收票据信用损失准备 26,018.15 - 53,509.51 26,018.15 - - - - - 53,509.51
应收账款信用损失准备 136,931,521.25 - 36,780,146.48 32,470.52 263,536.02 - - 888,923.39 - 172,526,737.80
其他应收款信用损失准备 219,272,648.77 - 2,178,832.49 - 60,087,068.61 - - 18.99 - 161,364,393.66
合同资产减值准备 - - 1,418,234.02 - - - - - - 1,418,234.02
合计 356,230,188.17 - 40,430,722.50 58,488.67 60,350,604.63 - - 888,942.38 - 335,362,874.99
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20. 短期借款
（1） 短期借款分类
项目 本年年末数 上年年末数
信用借款 149,000,000.00 -
短期借款应计利息 41,806.94 -
合计 149,041,806.94 -
（2） 本年末，本集团无已逾期未偿还的短期借款。
21. 应付账款
（1） 应付账款列示
项目 本年年末数 上年年末数
应付账款 2,974,067,527.62 2,155,096,642.66
合计 2,974,067,527.62 2,155,096,642.66
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21. 应付账款 - 续
（2） 应付账款明细
本年年末数 上年年末数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 2,921,913,212.56 98.25 2,083,554,956.29 96.68
1至2年 10,068,937.62 0.34 18,925,625.84 0.88
2至3年 5,476,265.19 0.18 6,303,934.79 0.29
3 年以上 36,609,112.25 1.23 46,312,125.74 2.15
合计 2,974,067,527.62 100.00 2,155,096,642.66 100.00
（3） 本年末，本集团不存在账龄超过一年的重要应付账款。
22. 预收款项
（1） 预收款项列示
项目 本年年末数 上年年末数
租金 11,215,861.81 8,196,918.20
合计 11,215,861.81 8,196,918.20
（2） 预收账款账龄
本年年末数 上年年末数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 8,402,232.85 74.92 8,165,258.87 99.61
1 至 2 年（含 2 年） 2,781,969.63 24.80 31,659.33 0.39
2 至 3 年（含 3 年） 31,659.33 0.28 - -
合计 11,215,861.81 100.00 8,196,918.20 100.00
本年末，本集团不存在账龄超过一年的重要预收款项。
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23. 合同负债
（1） 合同负债明细
项目 本年年末数 上年年末数
物业及酒店服务预收款等 969,996,441.10 797,359,405.19
出售洗衣券预收款 79,108,599.62 94,393,404.34
合计 1,049,105,040.72 891,752,809.53
（2） 本年末，本集团不存在账龄超过一年的重要合同负债。
3） 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
项目 变动金额 变动原因
物业及酒店服务预收款等 172,637,035.91 物业管理业务规模增加
（4） 有关合同负债的定性和定量分析
合同负债主要系本集团为客户提供物业服务收取的款项。该款项按照合同约定付款时间收
款，将于本集团履行履约义务后确认为收入。
（5） 本年确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入
本年确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为人民币 804,766,259.80 元，包括
物业及酒店服务预收款等产生的合同负债人民币 736,237,093.05 元，出售洗衣券预收款产
生的合同负债人民币 68,529,166.75 元。
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24. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
一、短期薪酬 972,285,494.31 3,930,262,364.59 3,925,098,506.15 977,449,352.75
二、离职后福利 - 设定提存计划 3,518,604.05 430,884,880.21 430,787,398.95 3,616,085.31
三、辞退福利 3,351,970.32 37,486,992.15 40,629,207.47 209,755.00
四、其他 - 4,895,239.36 4,794,664.10 100,575.26
合计 979,156,068.68 4,403,529,476.31 4,401,309,776.67 981,375,768.32
（2） 短期薪酬列示
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
1.工资、奖金、津贴和补贴 942,972,259.97 3,480,818,755.62 3,458,735,807.65 965,055,207.94
2.职工福利费 - 73,704,246.16 73,704,246.16 -
3.社会保险费 2,519,816.03 186,989,632.76 187,293,820.62 2,215,628.17
其中：医疗保险费及生育保险 2,477,884.67 177,445,124.64 177,773,162.60 2,149,846.71
工伤保险费 41,931.36 9,544,508.12 9,520,658.02 65,781.46
4.住房公积金 674,386.97 144,956,810.41 144,896,264.80 734,932.58
5.工会经费和职工教育经费 25,903,204.89 25,472,442.64 42,666,310.43 8,709,337.10
6.其他短期薪酬 215,826.45 18,320,477.00 17,802,056.49 734,246.96
合计 972,285,494.31 3,930,262,364.59 3,925,098,506.15 977,449,352.75
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（3） 离职后福利-设定提存计划列示
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
1.基本养老保险 3,101,816.16 372,770,648.92 372,717,372.57 3,155,092.51
2.失业保险费 92,505.87 14,653,966.50 14,663,432.37 83,040.00
3.企业年金缴费 324,282.02 43,460,264.79 43,406,594.01 377,952.80
合计 3,518,604.05 430,884,880.21 430,787,398.95 3,616,085.31
25. 应交税费
项目 本年年末数 上年年末数
企业所得税 101,880,898.59 56,595,269.93
增值税 72,572,500.23 67,333,757.19
个人所得税 8,561,886.02 8,440,578.88
城市维护建设税 4,507,664.59 4,457,383.21
土地增值税 311,466.20 683,087.91
房产税 7,578,127.31 6,419,087.35
其他 4,584,028.25 5,060,535.39
合计 199,996,571.19 148,989,699.86
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26. 其他应付款
（1） 其他应付款汇总
项目 本年年末数 上年年末数
应付股利 301,341.99 3,001,698.20
其他应付款 1,432,489,683.38 1,442,171,397.59
合计 1,432,791,025.37 1,445,173,095.79
（2） 应付股利
项目 本年年末数 上年年末数
普通股股利 301,341.99 3,001,698.20
合计 301,341.99 3,001,698.20
（3） 其他应付款
（a） 按款项性质列示其他应付款
项目 本年年末数 上年年末数
往来款 506,508,184.93 508,095,450.13
押金及保证金 553,877,042.87 490,087,388.13
代收款项 202,748,860.44 205,806,713.99
其他 169,355,595.14 238,181,845.34
合计 1,432,489,683.38 1,442,171,397.59
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
26. 其他应付款 - 续
（3） 其他应付款 - 续
（b） 其他应付款账龄分析
本年年末数 上年年末数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 951,272,926.61 66.40 904,465,081.91 62.72
1至2年 24,882,521.09 1.74 67,351,088.43 4.67
2至3年 42,818,038.96 2.99 23,789,706.86 1.65
3 年以上 413,516,196.72 28.87 446,565,520.39 30.96
合计 1,432,489,683.38 100.00 1,442,171,397.59 100.00
（c） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位名称 所欠金额 账龄 未偿还原因
紫金矿业集团股份有限公司 349,370,000.00 3 年以上 股东借款
27. 一年内到期的非流动负债
项目 本年年末数 上年年末数
一年内到期的长期借款（注） 20,943,969.36 147,887,972.21
其中：信用借款 20,943,969.36 98,645,422.21
抵押借款 - 49,242,550.00
一年内到期的租赁负债 25,714,560.10 27,600,487.59
一年内到期的应付债券 - 1,554,570,976.02
合计 46,658,529.46 1,730,059,435.82
注： 一年内到期的长期借款说明详见附注七、29。
28. 其他流动负债
项目 本年年末数 上年年末数
待转销项税额 89,695,291.03 87,158,848.28
其他（注） 13,377,000.00 30,851,219.74
合计 103,072,291.03 118,010,068.02
注： 其他主要系尚未支付的对联营企业与合营企业的股权投资款。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
29. 长期借款
（1） 长期借款分类
项目 本年年末数 上年年末数
抵押借款 - 220,742,550.00
信用借款 684,043,969.36 268,245,422.21
合计 684,043,969.36 488,987,972.21
减：一年内到期的长期借款 20,943,969.36 147,887,972.21
其中：信用借款 20,943,969.36 98,645,422.21
抵押借款 - 49,242,550.00
一年后到期的长期借款 663,100,000.00 341,100,000.00
上述借款年利率期间：
本年年末数 上年年末数
上述借款年利率区间 2.25%-2.65% 2.98%-3.60%
30. 租赁负债
（1） 租赁负债
项目 本年年末数 上年年末数
租赁付款额 121,855,041.72 127,196,206.48
减：未确认的融资费用 12,404,409.33 13,892,608.94
合计 109,450,632.39 113,303,597.54
减：一年内到期的租赁负债 25,714,560.10 27,600,487.59
一年以后到期的租赁负债 83,736,072.29 85,703,109.95
（2） 本集团的租赁负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下
项目 本年年末数
资产负债表日后第 1 年 29,703,417.07
资产负债表日后第 2 年 22,461,798.47
资产负债表日后第 3 年 21,870,581.33
以后年度 47,819,244.85
合计 121,855,041.72
本集团未面临重大的与租赁负债相关的流动性风险。
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31. 长期应付款
项目 本年年末数 上年年末数
本体维修基金（注 1） 57,402,520.01 50,541,741.05
国土局地价款余款（注 2） 9,541,865.55 9,541,865.55
合计 66,944,385.56 60,083,606.60
减：一年内到期的长期应付款 - -
一年后到期的长期应付款 66,944,385.56 60,083,606.60
注 1： 系 本 公 司 之子 公 司招 商 积余 物业 管 理有 限 公司 （ 原 名 “ 中 航物 业 管理 有 限 公
司”）、招商物业收业主的本体维修基金及空调维保费用。
注 2： 系本公司应补缴的航空大厦用地地价款余款。
32. 预计负债
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数 形成原因
未决诉讼 35,853.40 - 35,853.40 -
其他 3,920,000.00 - - 3,920,000.00 土地延期竣工违约金
合计 3,955,853.40 - 35,853.40 3,920,000.00
33. 递延收益
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
政府补助 2,121,100.18 - 682,279.92 1,438,820.26
合计 2,121,100.18 - 682,279.92 1,438,820.26
34. 其他非流动负债
项目 本年年末数 上年年末数
少数股东借款 5,255,000.00 5,255,000.00
其他 1,764,000.00 1,960,000.00
合计 7,019,000.00 7,215,000.00
35. 股本
本年增减变动
项目 本年年初数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 本年年末数
一、有限售条件股份
1. 国有法人持股 - - - - - - -
2. 其他内资持股 3,300.00 - - - - - 3,300.00
其中：境内法人持股 - - - - - - -
境内自然人持股 3,300.00 - - - - - 3,300.00
有限售条件股份合计 3,300.00 - - - - - 3,300.00
二、无限售条件股份
1. 人民币普通股 1,060,342,760.00 - - - - - 1,060,342,760.00
无限售条件股份合计 1,060,342,760.00 - - - - - 1,060,342,760.00
合计 1,060,346,060.00 - - - - - 1,060,346,060.00
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36. 资本公积
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
一、股本溢价 2,914,872,058.44 7,388,993.21 - 2,922,261,051.65
1. 投资者投入的资本 2,737,353,591.08 - - 2,737,353,591.08
2. 收购少数股东权益形成的差额 （注） - 7,388,993.21 - 7,388,993.21
3. 其他 177,518,467.36 - - 177,518,467.36
二、其他资本公积 154,031,383.35 1,196,221.00 - 155,227,604.35
1. 被投资单位除净损益、其他综合收益
及利润分配以外的所有者权益的其 - - - -
他变动
2. 股份支付 - - - -
3. 原制度资本公积转入 - - - -
4. 其他 154,031,383.35 1,196,221.00 - 155,227,604.35
合计 3,068,903,441.79 8,585,214.21 - 3,077,488,656.00
注： 上述资本公积的影响详见附注九“2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制
子公司的交易”。
37. 库存股
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
回购股份 - 9,893,423.47 - 9,893,423.47
合计 - 9,893,423.47 - 9,893,423.47
注： 根据 2024 年 11 月 28 日召开 2024 年第三次临时股东大会，审议通过的《关于以集
中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意本公司以自有资金或自筹资金通
过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式回购本公司股份，回购的股份全部用于
注销并减少注册资本，回购股份价格不超过人民币 14.90 元/股，回购资金总额不低
于人民币 0.78 亿元且不超过人民币 1.56 亿元，回购期限自股东大会审议通过本次
回购方案之日起 12 个月内。
截至 2024 年 12 月 31 日，本公司已累计回购股份 900,000 股，支付回购价款人民币
9,893,423.47 元。
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38. 其他综合收益
本年发生额
减：前期计 减：前期计
项目 本年年初数 本年所得 入其他综合 减：所得税 入其他综合 税后归属于 税后归属于 本年年末数
税前发生额 收益当期转 费用 收益当期转 母公司股东 少数股东
入损益 入留存收益
一、将重分类进损益的其他综合收益 51,462.29 678,182.60 - - - 678,182.60 - 729,644.89
其中：外币财务报表折算差额 51,462.29 678,182.60 - - - 678,182.60 - 729,644.89
39. 盈余公积
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 本年年末数
法定盈余公积 523,544,764.80 20,791,331.53 - 544,336,096.33
40. 未分配利润
项目 本年 上年
上年年末数 5,106,513,208.24 4,514,996,426.37
加：本年年初未分配利润调整数 - -
其中：会计政策变更影响 - -
同一控制下企业合并影响 - -
本年年初数 5,106,513,208.24 4,514,996,426.37
加：本年归属于母公司股东的净利润 840,498,776.86 735,729,811.25
减：提取法定盈余公积 20,791,331.53 16,971,502.18
分配利润 180,258,830.20 127,241,527.20
本年年末数 5,745,961,823.37 5,106,513,208.24
年末未分配利润的说明
截至 2024 年 12 月 31 日，本集团归属于母公司的未分配利润中包含了本公司的子公司提
取的盈余公积人民币 449,212,275.37 元（2023 年：人民币 322,080,748.66 元）。
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41. 营业收入和营业成本
（1） 营业收入和营业成本情况
本年金额 上年金额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 17,172,299,022.77 15,119,318,402.59 15,626,679,038.60 13,820,706,437.26
（2） 营业收入、营业成本的分解信息
本年金额 上年金额
项目
收入 成本 收入 成本
物业管理 16,487,481,172.38 14,765,334,547.69 14,758,060,638.60 13,280,297,937.26
资产管理 670,219,013.41 348,138,685.63 698,379,423.72 343,989,293.34
其他 14,598,836.98 5,845,169.27 170,238,976.28 196,419,206.66
合计 17,172,299,022.77 15,119,318,402.59 15,626,679,038.60 13,820,706,437.26
（3） 履约义务的说明
本集团向客户主要提供物业管理服务，该服务为一段时间内履行的履约义务。本集团在提
供物业管理服务的过程中确认收入。
42. 税金及附加
项目 本年金额 上年金额
房产税 40,098,144.39 36,090,896.18
城市维护建设税 31,004,456.91 26,217,202.89
教育费附加 22,630,545.99 19,162,006.03
土地使用税 5,186,164.98 5,200,026.03
土地增值税 6,681,404.31 2,777,440.61
其他税费 3,867,844.59 2,560,252.23
合计 109,468,561.17 92,007,823.97
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43. 销售费用
项目 本年金额 上年金额
职工薪酬 66,188,776.52 51,978,790.11
销售代理费 18,869,297.11 23,997,156.18
投标费用 15,155,694.07 9,785,254.45
广告费 944,003.63 422,858.31
其他 14,123,292.88 8,000,232.34
合计 115,281,064.21 94,184,291.39
44. 管理费用
项目 本年金额 上年金额
职工薪酬 505,675,805.81 515,577,095.85
咨询、顾问、评估费用 13,025,973.91 15,824,908.04
折旧费 16,248,179.33 14,621,216.42
长期待摊费用摊销 12,793,045.58 13,862,250.70
租赁费 10,943,015.12 12,672,872.66
差旅费 6,526,865.20 6,506,551.53
物业管理费 4,282,730.91 3,778,015.53
业务招待费 4,988,063.33 2,991,016.25
办公费 3,077,971.46 2,942,872.21
其他 24,053,225.33 16,372,554.69
合计 601,614,875.98 605,149,353.88
45. 研发费用
项目 本年金额 上年金额
职工薪酬 44,407,921.62 57,773,213.60
系统整合服务费 26,205,400.93 34,420,411.36
其他 7,536,922.23 6,706,225.22
合计 78,150,244.78 98,899,850.18
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46. 财务费用
项目 本年金额 上年金额
利息支出 47,547,270.27 94,845,630.71
减：已资本化利息 - -
减：利息收入 36,048,835.10 48,151,756.89
汇兑收益 -34,865.42 -37,307.80
其他 18,326,586.86 16,243,749.84
合计 29,790,156.61 62,900,315.86
47. 其他收益
产生其他收益的来源 本年金额 上年金额 是否为政府补助
增值税加计扣除 5,188,982.71 49,175,326.42 否
政府补助 28,599,599.76 29,743,774.61 是
退役军人税收优惠 1,605,939.64 4,775,987.47 否
重点人群税收优惠 11,109,565.50 8,046,309.79 否
其他 3,003,016.30 3,038,263.50 否
合计 49,507,103.91 94,779,661.79
48. 投资收益
项目 本年金额 上年金额
长期股权投资收益 11,428,477.77 14,728,338.58
其中：权益法核算确认的投资收益 11,428,477.77 14,690,023.06
股权处置收益 - 38,315.52
以摊余成本计量的金融资产终止确认损失 -7,069,555.97 -8,710,000.00
债务重组产生的投资收益（损失以“-”填列） 466,037.21 -1,043,490.04
合计 4,824,959.01 4,974,848.54
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49. 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年金额 上年金额
按公允价值计量的投资性房地产（损失以“-”填列） -4,445,137.00 5,969,900.00
其他 5,000,000.00 -
合计 554,863.00 5,969,900.00
50. 信用减值损失
项目 本年金额 上年金额
应收票据减值损失 -27,491.36 -18,396.46
应收账款减值损失 -36,747,675.96 -36,852,841.52
其他应收款减值损失 -2,178,832.49 -7,014,777.50
合计 -38,953,999.81 -43,886,015.48
51. 资产减值损失
项目 本年金额 上年金额
合同资产减值损失 -1,418,234.02 -
52. 资产处置收益
资产处置收益的来源 本年金额 上年金额
非流动资产处置收益 2,498,425.46 588,357.84
其中：固定资产处置收益 252,922.24 238,722.46
其他 2,245,503.22 349,635.38
合计 2,498,425.46 588,357.84
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53. 营业外收入
计入当期非经常性
项目 本年金额 上年金额
损益的金额
过期未使用的洗衣券 - 3,623,389.44 -
违约金、罚款收入 2,564,633.49 2,081,477.57 2,564,633.49
招商引资补贴款 999,754.80 1,651,125.16 999,754.80
其他 6,594,972.07 7,244,743.99 6,594,972.07
合计 10,159,360.36 14,600,736.16 10,159,360.36
54. 营业外支出
计入当期非经常性
项目 本年金额 上年金额
损益的金额
非流动资产毁损报废损失 790,507.95 1,480,342.99 790,507.95
赔偿金、违约金及罚款支出 3,572,589.36 -1,676,257.53 3,572,589.36
其他 2,758,069.90 1,645,445.43 2,758,069.90
合计 7,121,167.21 1,449,530.89 7,121,167.21
55. 所得税费用
（1） 所得税费用表
项目 本年金额 上年金额
当期所得税费用 281,584,525.26 208,646,110.07
递延所得税费用 -12,331,384.28 -18,892,173.90
合计 269,253,140.98 189,753,936.17
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55. 所得税费用 - 续
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年金额
利润总额 1,138,727,028.13
按法定税率计算的所得税费用 284,681,757.03
子公司适用不同税率的影响 -12,703,206.23
调整以前期间所得税的影响 33,780,998.49
非应税收入的影响 -2,857,119.44
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 4,526,226.18
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -33,917,197.52
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可
9,532,626.77
抵扣亏损的影响
其他 -13,790,944.30
所得税费用 269,253,140.98
56. 租赁
（1） 租赁承租人
本年金额 上年金额
租赁负债的利息费用（注 1） 4,265,681.98 3,429,469.51
短期租赁以及低价值资产租赁费用 61,708,313.02 54,210,855.88
转租使用权资产取得的收入 2,470,489.85 2,462,106.57
与租赁相关的总现金流出 94,420,753.48 95,043,089.31
注 1： 于 2024 年度，不存在资本化的租赁负债利息费用。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
56. 租赁 - 续
（2） 经营租赁出租人
项目 金额
一、收入情况
租赁收入 381,931,496.71
其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入 22,651,731.67
二、资产负债表日后将收到的未折现租赁收款额 1,806,023,403.96
第1年 331,780,775.96
第2年 310,027,840.52
第3年 299,716,050.26
第4年 301,898,250.86
第5年 300,230,801.66
5 年以上 262,369,684.70
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
57. 现金流量表项目
（1） 与经营活动有关的现金
收到其他与经营活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
往来款 652,251,911.15 556,251,134.66
押金及代收代付款 962,474,628.51 1,131,856,508.63
收到退回的保证金 140,291,124.80 139,829,503.94
银行存款利息收入 34,460,014.16 46,141,698.80
政府补助 25,484,894.94 30,712,619.85
其他 19,333,606.88 19,659,293.56
合计 1,834,296,180.44 1,924,450,759.44
支付其他与经营活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
往来款项 1,096,263,113.66 1,312,448,427.46
押金、保证金、维修金支出 540,543,078.98 396,577,668.81
管理费用支付的现金 54,415,124.51 81,356,903.25
销售费用支付的现金 5,666,984.54 29,567,156.17
员工备用金 11,818,548.71 13,246,978.29
其他 18,663,480.31 10,023,745.75
合计 1,727,370,330.71 1,843,220,879.73
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
57. 现金流量表项目 - 续
（2） 与投资活动有关的现金
收到其他与投资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
资金周转利息 1,916.98 -
支付其他与投资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
处置南京招商未来科技城物业管理有限公司而减少的
- 1,253,834.11
现金净额
存入定期存款 70,000,000.00 -
合计 70,000,000.00 1,253,834.11
（3） 与筹资活动有关的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
收回少数股东方归集的存款 - 122,500,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本年金额 上年金额
支付的租金 36,375,156.61 40,832,233.43
归还少数股东借款 - 60,270,000.00
赎回权益性投资所支付的现金 9,893,423.47 -
发生筹资费用所支付的现金 88,038.51 61,824.37
合计 46,356,618.59 101,164,057.80
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、 合并财务报表项目注释 - 续
57. 现金流量表项目 - 续
（3） 与筹资活动有关的现金 - 续
筹资活动产生的各项负债变动情况
本年增加 本年减少
项目 本年年初数 本年年末数
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 - 149,000,000.00 41,806.94 - - 149,041,806.94
长期借款 341,100,000.00 1,180,000,000.00 - 837,400,000.00 20,600,000.00 663,100,000.00
一年内到期的非流动负债 1,730,059,435.82 - 46,658,529.46 1,719,791,883.170 10,267,552.65 46,658,529.46
租赁负债 85,703,109.95 - 42,789,744.11 19,042,221.67 25,714,560.10 83,736,072.29
合计 2,156,862,545.77 1,329,000,000.00 89,490,080.51 2,576,234,104.84 56,582,112.75 942,536,408.69
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58. 现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1. 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 869,473,887.15 738,654,987.85
加：资产减值损失 1,418,234.02 -
信用减值损失 38,953,999.81 43,886,015.48
固定资产折旧 41,670,080.97 52,785,102.86
使用权资产折旧 34,279,027.80 29,721,011.67
无形资产摊销 3,013,790.71 3,095,015.39
长期待摊费用摊销 47,599,042.48 40,340,308.08
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的收
-2,498,425.46 -588,357.84
益
固定资产报废损失 790,507.95 1,480,342.99
公允价值变动损失收益 -554,863.00 -5,969,900.00
财务费用 47,547,270.27 94,845,630.71
投资损失收益 -4,824,959.01 -13,684,848.54
递延所得税资产增加 -18,186,545.10 -8,028,580.34
递延所得税负债增加（减：减少） 5,853,473.21 -10,863,593.56
存货的减少（减：增加） -29,060,794.47 47,754,739.76
经营性应收项目的减少（减：增加） -59,346,451.51 310,308,228.21
经营性应付项目的增加 860,275,959.43 492,680,182.76
经营活动产生的现金流量净额 1,836,403,235.25 1,816,416,285.48
2. 现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 4,571,854,624.89 4,323,922,173.32
减：现金的年初余额 4,323,922,173.32 3,141,504,089.01
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 247,932,451.57 1,182,418,084.31
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七、 合并财务报表项目注释 - 续
58. 现金流量表补充资料 - 续
（2） 现金和现金等价物的构成
项目 本年年末数 上年年末数
一、现金 4,571,854,624.89 4,323,922,173.32
其中：库存现金 23,403.46 34,011.28
可随时用于支付的银行存款 4,571,831,221.43 4,323,888,162.04
可随时用于支付的其他货币资金 - -
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、年末现金和现金等价物余额 4,571,854,624.89 4,323,922,173.32
四、受限制货币资金 26,983,543.92 23,720,147.14
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现
- -
金等价物
五、三个月以上的定期存款 70,000,000.00 -
六、货币资金合计 4,668,838,168.81 4,347,642,320.46
59. 政府补助
（1） 本年末按应收金额确认的政府补助
本年末无按应收金额确认的重要的政府补助。
（2） 涉及政府补助的负债项目
本年计入 本年计入
本年新增 与资产相关/
负债项目 本年年初数 营业外 其他收益 其他变动 本年年末数
补助金额 与收益相关
收入金额 金额
递延收益 2,121,100.18 - - 682,279.92 - 1,438,820.26 与资产相关
（3） 计入当期损益的政府补助
本年金额 上年金额
与资产相关的政府补助 682,279.92 682,279.92
与收益相关的政府补助 28,919,074.64 30,712,619.85
合计 29,601,354.56 31,394,899.77
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八、 合并范围的变更
1. 非同一控制下企业合并
本年本集团没有发生非同一控制下企业合并。
. 其他原因的合并范围变动
（1） 本年新设成立的主要子公司
序号 企业名称 持股比例（%） 投资成本
1 余味餐饮（深圳）有限公司 51.00 1,180,000.00
2 佛山市城建积余智慧城市服务有限公司 51.00 1,530,000.00
3 中山科城积余城市运营服务有限公司 51.00 1,530,000.00
4 招商到家汇科技（浙江）有限公司 100.00 尚未实际出资
5 招商余房网科技（浙江）有限公司 100.00 尚未实际出资
6 北京科建积余物业服务有限公司 50.00 2,500,000.00
7 昆山招航酒店管理有限公司 100.00 尚未实际出资
九、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成——子公司
主要 直接 间接
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质 取得方式
经营地 持股（%） 持股（%）
天津格兰云天置业有限公司 天津 198,140,000.00 天津 房地产开发 100.00 - 投资设立
岳阳中航地产有限公司 岳阳 100,000,000.00 岳阳 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
深圳市中航房地产发展有限公司 深圳 15,000,000.00 深圳 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
深圳中航观澜地产发展有限公司 深圳 10,000,000.00 深圳 持有物业出租及经营 51.00 - 投资设立
招商商业管理（深圳）有限公司 深圳 30,000,000.00 深圳 商业运营 100.00 - 投资设立
深圳市老大昌酒楼有限公司 深圳 1,000,000.00 深圳 餐饮服务 51.00 - 投资设立
同一控制下
江西中航地产有限责任公司 南昌 100,000,000.00 南昌 持有物业出租及经营 100.00 -
企业合并
昆山招航商业管理有限公司（原名“中
昆山 160,000,000.00 昆山 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
航城置业 (昆山) 有限公司”）
招商积余物业管理有限公司 深圳 50,000,000.00 深圳 物业管理 100.00 - 投资设立
上海深南光电梯有限公司 上海 6,000,000.00 上海 物业管理 - 100.00 投资设立
四川中航物业服务有限公司 成都 6,000,000.00 成都 物业管理 - 100.00 投资设立
招商积余（山东）物业管理有限公司 济南 6,000,000.00 济南 物业管理 - 100.00 投资设立
厦门中航物业管理有限公司 厦门 6,000,000.00 厦门 物业管理 - 70.00 投资设立
深圳市中航物业资产管理有限公司 深圳 5,000,000.00 深圳 物业管理 - 100.00 投资设立
招商楼宇科技（深圳）有限公司 深圳 50,000,000.00 深圳 楼宇工程及设备运维 - 100.00 投资设立
深圳市南光物业管理有限公司 深圳 10,000,000.00 深圳 物业管理 - 95.00 投资设立
招商智慧保安服务（深圳）有限公司 深圳 14,280,000.00 深圳 安保服务 - 100.00 投资设立
招商南光电梯科技（深圳）有限公司 深圳 20,000,000.00 深圳 物业设备销售及运维服务 - 100.00 投资设立
湖南中航物业管理服务有限公司 长沙 6,000,000.00 长沙 物业管理 - 100.00 投资设立
天津中航物业服务有限公司 天津 6,000,000.00 天津 物业管理 - 100.00 投资设立
济南东成中航物业管理有限公司 山东 6,470,600.00 山东 物业管理 - 51.00 投资设立
物业配套系统开发、经营
招商积余数字科技（深圳）有限公司 深圳 30,000,000.00 深圳 - 100.00 投资设立
及咨询服务
200
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
九、 在其他主体中的权益 - 续
1. 在子公司中的权益 - 续
（1） 企业集团的构成——子公司 - 续
直接 间接
主要
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质 持股 持股 取得方式
经营地
（%） （%）
南昌市航睿物业管理有限公司 吉安 500,000.00 吉安 物业管理 - 100.00 同一控制下企业合并
济南高铁中航物业管理有限公司 济南 5,000,000.00 济南 物业管理 - 51.00 投资设立
成都城投航睿物业管理有限公司 成都 6,000,000.00 成都 物业管理 - 51.00 投资设立
深圳市正章干洗有限公司 深圳 1,000,000.00 深圳 洗衣服务 51.00 - 投资设立
西安正章干洗有限公司 西安 5,500,000.00 西安 洗衣服务 - 60.00 投资设立
九江市九方商业管理有限公司 九江 888,822,935.26 九江 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
赣州市航逸酒店管理有限公司 赣州 264,636,280.92 赣州 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
惠州市中航工业地产投资发展有限公司 惠州 1,000,000.00 惠州 持有物业出租及经营 85.00 - 投资设立
深圳市中航智泊科技有限公司 深圳 200,000,000.00 深圳 智慧停车管理 100.00 - 投资设立
成都市中航地产发展有限公司 成都 200,000,000.00 成都 持有物业出租及经营 100.00 - 投资设立
招商积余紫金（龙岩）物业服务有限公司
（原名“龙岩紫金中航房地产开发有限公 龙岩 320,408,163.00 龙岩 物业管理 51.00 - 非同一控制下企业合并
司”）
衡阳中航地产有限公司 衡阳 458,970,000.00 衡阳 房地产开发 60.00 - 投资设立
招商局物业管理有限公司 深圳 100,000,000.00 深圳 物业管理 100.00 - 非同一控制下企业合并
深圳招商物业管理有限公司 深圳 11,200,000.00 深圳 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
北京招商局物业管理有限公司 北京 30,000,000.00 北京 物业管理及咨询 - 100.00 非同一控制下企业合并
上海招商局物业管理有限公司 上海 20,000,000.00 上海 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
南京招商局物业管理有限公司 南京 10,000,000.00 南京 物业管理及相关配套设施 - 100.00 非同一控制下企业合并
武汉招商局物业管理有限公司 武汉 5,000,000.00 武汉 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
招商局物业管理（香港）有限公司 香港 港币 10,000.00 香港 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
招商局物业管理（海外）有限公司 香港 港币 10,000.00 香港 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
CMK PROPERTY MANAGEMENT COMPANY 港币
香港 香港 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
LIMITED 100,000.00
CMPLUS HOTELS AND SERVICED
香港 港币 1,000.00 香港 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
ARTMENTS MANAGEMENT CO.,LIMITED
深圳积余物业服务有限公司
浙江 5,000,000.00 浙江 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
（原名为“浙江润和物业有限公司”）
深圳市招商置业顾问有限公司 深圳 20,000,000.00 深圳 房地产经纪及信息咨询 - 100.00 非同一控制下企业合并
物业设备销售、机电与电
深圳招商建筑科技有限公司 深圳 100,000,000.00 深圳 - 100.00 非同一控制下企业合并
子智能化设计施工
招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司 东莞 20,000,000.00 东莞 物业管理、清洁服务、 - 100.00 非同一控制下企业合并
招商积余（漳州）物业服务有限公司 漳州 5,000,000.00 漳州 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
深圳招商到家汇科技有限公司 深圳 20,000,000.00 深圳 社区商业及企业集采 - 100.00 投资设立
厦门招港鹭和物业管理有限公司 厦门 5,000,000.00 厦门 物业管理 - 60.00 投资设立
宁波招商物业管理有限公司 宁波 500,000.00 宁波 物业管理 - 100.00 投资设立
宁波招鄞商业管理有限公司 宁波 1,000,000.00 宁波 商业运营 - 80.00 投资设立
深圳西部港口保安服务有限公司 深圳 2,000,000.00 深圳 安保服务 - 100.00 资产收购
深圳招华物业管理有限公司（注） 深圳 5,000,000.00 深圳 物业管理 - 50.00 非同一控制下企业合并
招商蛇口企业管理（深圳）有限公司 深圳 2,000,000.00 深圳 商业运营 - 100.00 非同一控制下企业合并
招商积余数字科技（南京）有限公司 南京 10,000,000.00 南京 智能化设计、技术服务 100.00 - 投资设立
上海积余商航物业管理服务有限公司 上海 50,000,000.00 上海 物业管理 100.00 - 非同一控制下企业合并
徐州淮盛商业运营管理有限公司 徐州 5,000,000.00 徐州 商业运营 - 65.00 投资设立
新中物业管理（中国）有限公司 北京 5,000,000.00 北京 物业管理 67.00 - 非同一控制下企业合并
广州国际金融大厦 广州 89,275,600.00 广州 持有物业出租及经营 - 100.00 非同一控制下企业合并
中苑出租汽车有限公司 北京 9,526,800.00 北京 道路运输 - 100.00 非同一控制下企业合并
上海浦中实业发展有限公司 上海 9,000,000.00 上海 商业运营 - 100.00 非同一控制下企业合并
上海中慧物业管理有限公司 上海 7,000,000.00 上海 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
上海融谷软件有限公司 上海 3,000,000.00 上海 软件和信息技术服务 - 100.00 非同一控制下企业合并
深圳市汇勤物业管理有限公司 深圳 71,428,571.00 深圳 物业管理 65.00 - 非同一控制下企业合并
上海汇勤物业发展有限公司 上海 10,000,000.00 上海 物业管理 - 100.00 非同一控制下企业合并
招商积余南航（广州）物业服务有限公司 广州 10,000,000.00 广州 物业管理 95.00 - 非同一控制下企业合并
招商到家汇科技（福建）有限公司 漳州 10,000,000.00 漳州 社区商业及企业集采 - 100.00 投资设立
深圳市招商积余城市综合服务有限公司（注） 深圳 4,000,000.00 深圳 物业管理 40.00 - 投资设立
武汉城建积余物业有限公司 武汉 2,000,000.00 武汉 物业管理 - 51.00 投资设立
余味餐饮（深圳）有限公司 深圳 8,000,000.00 深圳 其他业务 - 51.00 投资设立
佛山市城建积余智慧城市服务有限公司 佛山 5,000,000.00 佛山 房地产及相关业务 - 51.00 投资设立
注： 根据该公司章程关于股东会及董事会表决权和表决事项的约定，本公司能够控制该
公司的相关活动，因而将其纳入合并财务报表范围。
201
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
九、 在其他主体中的权益 - 续
1. 在子公司中的权益 - 续
（1） 企业集团的构成——子公司 - 续
主要 直接 间接
子公司名称 注册资本 注册地 业务性质 取得方式
经营地 持股（%） 持股（%）
中山科城积余城市运营服务有限公司 中山 3,000,000.00 中山 房地产及相关业务 - 51.00 投资设立
招商到家汇科技（浙江）有限公司 衢州 20,000,000.00 衢州 房地产及相关业务 - 100.00 投资设立
北京科建积余物业服务有限公司 北京 5,000,000.00 北京 物业管理 - 50.00 投资设立
招商余房网科技（浙江）有限公司 衢州 20,000,000.00 衢州 房地产及相关业务 100.00 - 投资设立
昆山招航酒店管理有限公司 苏州 100,000,000.00 苏州 酒店管理 100.00 - 分立
（2） 重要的非全资子公司
本集团无重要的非全资子公司。
2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
交易类型 公司名称 时间 交易比例 本年年末持股比例
购买少数股权 招商智慧保安服务（深圳）有限公司 2024 年 8 月 29.97% 100%
（2） 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
招商智慧保安服务
项目
（深圳）有限公司
购买成本
--现金 3,440,000.00
--非现金资产的公允价值 -
购买成本合计 3,440,000.00
减：按购买的股权比例计算的子公司净资产份额 10,828,993.21
差额 7,388,993.21
其中：调整资本公积 7,388,993.21
调整盈余公积 -
调整未分配利润 -
202
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
九、 在其他主体中的权益 - 续
3. 在合营企业或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
本集团无重要的合营企业或联营企业。
（2） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 本年年末数/本年金额 上年年末数/上年金额
合营企业：
投资账面价值合计 32,108,349.97 30,193,151.42
下列各项按持股比例计算的合计数
——净利润 1,817,588.33 2,492,210.49
——其他综合收益 - -
——综合收益总额 1,817,588.33 2,492,210.49
联营企业：
投资账面价值合计 73,405,768.23 68,573,079.81
下列各项按持股比例计算的合计数
——净利润 9,610,889.44 12,197,812.57
——其他综合收益 - -
——综合收益总额 9,610,889.44 12,197,812.57
（3） 合营企业或联营企业向本集团转移资金的能力存在重大限制的说明
本集团不存在合营企业或联营企业向本集团转移资金能力存在的重大限制的情况。
4. 表决权在半数以下纳入合并范围，或表决权超过半数但未纳入合并范围的情况
（1） 拥有半数以下表决权纳入合并范围内的子企业
认缴持股比 表决权比例
序号 企业名称 注册资本 投资额 纳入合并范围原因
例（%） （%）
根据该公司章程关于股东会及董事
会表决权和表决事项的约定，本公
1 深圳市招商积余城市综合服务有限公司 40.00 40.00 4,000,000.00 1,600,000.00
司能够控制该公司的相关活动，因
而将其纳入合并财务报表范围。
根据该公司章程关于股东会及董事
会表决权和表决事项的约定，本公
2 深圳招华物业管理有限公司 50.00 50.00 5,000,000.00 2,500,000.00
司能够控制该公司的相关活动，因
而将其纳入合并财务报表范围。
根据该公司章程关于股东会及董事
会表决权和表决事项的约定，本公
3 北京科建积余物业服务有限公司 50.00 50.00 5,000,000.00 2,500,000.00
司能够控制该公司的相关活动，因
而将其纳入合并财务报表范围。
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
九、 在其他主体中的权益 - 续
4. 表决权在半数以下纳入合并范围，或表决权超过半数但未纳入合并范围的情况 -
续
（2） 拥有表决权超过半数但未纳入合并范围的被投资单位
认缴持股比 表决权比例
序号 企业名称 注册资本 投资额 未纳入合并范围原因
例（%） （%）
能够控制股东会经营方针相关决
1 烟台招孚商业管理有限公司 51.00 51.00 500,000.00 255,000.00 议，共同控制股东会利润分配和弥
补亏损相关决议，共同控制董事会
属于共同控制股东会和董事会经营
2 烟台招商财金物业服务有限公司 51.00 51.00 3,000,000.00 1,530,000.00
事项相关决议
十、 与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、
借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期应付款和其他
非流动负债等，各项金融工具的详细情况说明见附注七。与这些金融工具有关的风险，以
及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口
进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产
生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在
独立的情况下进行的。
1. 风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业
绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管
理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的
风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的
范围之内。
1.1 市场风险
1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。除本集团设立在香港的子公司使用港币进行计价
结算外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。除以港币为记账本位币的境外子
公司外，本集团之其他子公司均以人民币为记账本位币。于2024年12月31日，本集团的资
产和负债主要为记账本位币余额，该等余额不会产生重大外汇风险。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、 与金融工具相关的风险 - 续
1. 风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化 - 续
1.1 市场风险 - 续
1.1.2 利率风险-现金流量变动风险
本集团的利率风险产生于银行借款等带息债务，其中，浮动利率的金融负债使本集团面临
现金流量变动风险。本年末，本集团的浮动利率借款金额合计为人民币732,700,000.00元
（2023年12月31日：人民币488,500,000.00元）。本集团持续密切关注利率变动对于本集团
利率风险的影响，本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目前并无利率互换等安排。
利率风险敏感性分析
在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税后影响如
下：
本年 上年
项目 利率变动
对净利润的影响 对股东权益的影响 对净利润的影响 对股东权益的影响
浮动利率借款 上浮 50 个基点 -2,747,625.00 -2,747,625.00 -1,681,875.00 -1,681,875.00
浮动利率借款 下浮 50 个基点 2,747,625.00 2,747,625.00 1,681,875.00 1,681,875.00
1.2 信用风险
2024年12月31日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未
能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失，具体包括：货币资金（附注七、1）、应
收票据（附注七、2）、应收账款（附注七、3）、其他应收款（附注七、5）、合同资产
（附注七、7）、已做出的财务担保合同（附注十三、1）等。除相关附注所载本集团做出
的财务担保外，本集团没有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债
表日就上述财务担保及付款承诺的最大信用风险敞口已在相关附注披露。
为降低信用风险，本集团成立专门部门负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监
控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融
资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理
层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的货币资金存放在信用评级较高的金融机构，故货币资金只具有较低的信用风险。
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、 与金融工具相关的风险 - 续
1. 风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化 - 续
1.2 信用风险 - 续
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
1.3 流动风险
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对借款的使用情况进行
监控并确保遵守借款协议。
本集团将银行借款作为资金来源之一。本年末，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币
933,641,100.00元（2023年12月31日：人民币4,052,000,000.00元），本集团本年末无未使用
的短期银行借款额度。
本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
项目 账面价值 一年以内 一至五年 五年以上 合计
短期借款 149,041,806.94 151,021,331.67 - - 151,021,331.67
应付账款 2,974,067,527.62 2,974,067,527.62 - - 2,974,067,527.62
应付股利 301,341.99 301,341.99 - - 301,341.99
其他应付款 1,432,489,683.38 1,432,489,683.38 - - 1,432,489,683.38
其他流动负债 103,072,291.03 103,072,291.03 - - 103,072,291.03
长期借款（包含一年内到期的长期借款） 684,043,969.36 34,586,187.23 675,492,803.20 - 710,078,990.43
租赁负债（包含一年内到期的租赁负债） 109,450,632.39 29,703,417.07 76,922,619.24 15,229,005.41 121,855,041.72
长期应付款 66,944,385.56 - 14,460,567.35 52,483,818.21 66,944,385.56
其他非流动负债 7,019,000.00 - 7,019,000.00 - 7,019,000.00
合计 5,526,430,638.27 4,725,241,779.99 773,894,989.79 67,712,823.62 5,566,849,593.40
已作出财务担保合同的最大风险敞口 - 430,587.73 - - 430,587.73
2． 金融资产转移
2.1 转移方式分类
转移方式 已转移金融资产性质 已转移金融资产金额 终止确认情况 终止确认情况的判断依据
几乎所有的风险及
金融资产出售 应收账款 400,734,734.94 已终止确认
报酬均已转移
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十、 与金融工具相关的风险 - 续
2． 金融资产转移 - 续
2.2 因转移而终止确认的金融资产
项目 金融资产转移的方式 终止确认的金额资产金额 与终止确认相关的利得（损失）
应收账款 金融资产出售 400,734,734.94 -7,069,555.97
注： 本年度，本集团按照合同约定将合法持有的应收账款转让给中诚信托有限责任公司
（以下简称“ 中诚信托”），中诚信托通过信托计划募集资金受让本集团转让的
应收账款人民币400,734,734.94元（上年度：人民币593,067,724.78元）。由于与该
等应收账款相关的几乎所有风险与报酬已转移给了中诚信托，因此，本集团终止确
认该等应收账款，并因终止确认应收账款确认投资损失人民币7,069,555.97元（上年
度：人民币8,710,000.00元）。
十一、公允价值的披露
下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负债于本报
告期末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所属层次取决于对公
允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个层次输入值的定义如下：
第一层次输入值：在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第二层次输入值：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第三层次输入值：相关资产或负债的不可观察输入值。
1. 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
第一层次 第二层次 第三层次
项目 合计
公允价值计量 公允价值计量 公允价值计量
持续的公允价值计量：
（一）以公允价值计量且变动计入当期损益的
- - - -
金融资产
（二）投资性房地产 - - 5,477,949,200.00 5,477,949,200.00
1. 出租的建筑物 - - 5,477,949,200.00 5,477,949,200.00
持续以公允价值计量的资产总额 - - 5,477,949,200.00 5,477,949,200.00
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十一、公允价值的披露 - 续
2. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
量
2024 年 12 月 31 日
项目 估值技术 重大不可观察输入值
的公允价值
报酬率
5,367,229,400.00 收益法 租金年增长率
空置率
投资性房地产
市场单位价格
110,719,800.00 市场法
地段及物业状况
5,477,949,200.00 合计
3. 持续的第三层次公允价值计量项目，不可观察参数敏感性分析
房屋建筑物的公允价值是将与该房屋建筑物相关的预计现金流量通过风险调整折现率进行
折现确定的。该估值考虑了预计市场租金增长率和该房屋建筑物的空置率，所使用的报酬
率已经根据该房屋建筑物的质量和位置进行了调整。该房屋建筑物的公允价值与预计租金
年增长率正相关，与报酬率和空置率负相关。本年度，本集团在计算上述公允价值时，采
用的关键不可观察参数中报酬率为5.19% - 7.18%，租金年增长率为0.00% - 4.50%，空置率
为0.00% - 45.00% 。
4. 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应
收款、应付账款、其他应付款、其他流动负债、一年内到期的非流动负债、长期借款、短
期借款、长期应付款及其他非流动负债等。
本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该
等资产及负债的公允价值。
十二、关联方及关联交易
1. 本公司的母公司情况
母公司对本公司的 母公司对本公司的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例（%） 表决权比例（%）
招商局蛇口工业区控股股份有
深圳市 房地产 9,060,836,177 47.45 51.16（注）
限公司
注： 招商局蛇口工业区控股股份有限公司直接持有本公司47.45%的股权，通过其全资子
公司深圳招商房地产有限公司间接持有本公司3.71%股权，为本公司控股股东。
本公司最终控制方是招商局集团有限公司。
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
2. 本公司的主要子公司情况
本公司的子公司的情况详见附注九、1（1）。
3. 本公司合营和联营企业情况
本年与本集团发生关联方交易，或上年与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联
营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 合营企业
烟台招商财金物业服务有限公司 合营企业
深圳招商江岭城市服务有限公司 合营企业
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 合营企业
山东省机场管理集团中航物业有限公司 合营企业
育商（广州）城市运营服务有限公司 合营企业
成都禾招物业管理有限公司 合营企业
江苏招商麒麟物业管理有限公司 合营企业
北京招置物业服务有限公司 合营企业
贵州城发积余物业管理服务有限公司 合营企业
武汉未来中心商业管理有限公司 合营企业
烟台招孚商业管理有限公司 合营企业
南京怡盛商业管理有限公司 合营企业
北京百川恒升物业管理有限公司 联营企业
天津宝星积余产业服务有限公司 联营企业
深圳市罗湖积余城市服务有限公司 联营企业
烟台蓝天中航城市服务有限公司 联营企业
四川遂航智达物业服务有限公司 联营企业
济南文旅集团积余城市服务有限公司 联营企业
济南先投积余城市服务有限公司 联营企业
成都国生积余不动产管理有限公司 联营企业
日照市招商高新城市运营服务有限公司 联营企业
山东铁航物业管理有限公司 联营企业
南京招商未来科技城物业管理有限公司 联营企业
天津滨海商投积余城市运营管理有限公司 联营企业
广西广投智慧服务集团有限公司 联营企业
青岛青港中航产业运营服务有限公司 联营企业
北京招商局天平物业管理有限公司 联营企业
南京招商金城物业管理有限公司 联营企业
209
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
成都招商博时房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉新得房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉明捷房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招平海盈置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招平润丰房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州依云房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口数字城市科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
明华（蛇口）海员服务公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局健康产业（蕲春）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商圣约酒业（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局食品（中国）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
汇港实业（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商证券股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局金融科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
营口新港矿石码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
辽港控股（营口）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商网络有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市太子湾商储置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
赣州中航九方商业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局漳州开发区供电有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
蛇口电视台 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局重庆交通科研设计院有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招商地产古田置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆消防安全技术研究服务有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佳临兴业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
辽宁港口集团有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局工业集团有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国长江航运集团有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局能源运输股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局公路网络科技控股股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局金融控股有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局海通贸易有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局集团财务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局通商融资租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运长航集团有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局港口控股有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
210
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商局检测技术控股有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局港口集团股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局检测认证控股有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局漳州开发区有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商平安资产管理有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局仁和人寿保险股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局健康产业投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局健康产业控股有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局集团（香港）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局光明科技园有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商三亚崖州湾发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州招商房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都天府招商轨道城市发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招华国际会展发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙招尚房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京玄盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运化工国际物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
徐州淮海金融招商发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商三亚深海科技城开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招阳房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商置地开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商创业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥招盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招兴永盛房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
常熟市琴安房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招商宝欣置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招科置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京招合房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运海南有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆怡置招商房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招平雍荣置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招麟房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
211
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
湛江招商港城投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
常熟招商琴湖投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海翰沣置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通招通置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京江洲盛瑞置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商商置投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙仁惠房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京耀盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连太平湾资产经营管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥卓盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
蛇口集装箱码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州依山海房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
哈尔滨银开房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州瑞盛智慧科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（烟台）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招平房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招瑞置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
东莞招商启越房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中山雍景房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津招正房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙招新房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商港务（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连招义房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口三亚发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉船舶配套工业园有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
青岛招商铭华置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州潮悦房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京招瑞房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商远康房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州翼商房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通招润置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
厦门市臻园房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京创马投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流华南有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南宁招商汇盈房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招荣房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
212
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
云南雨泉置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州前山商业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
徐州淮盛新城建设发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
浙江商雅置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
昆明同润房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥君盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
珠海依云房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
云南盛商房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商双兴房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州招华房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京利盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南昌德瀚商业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆沪渝高速公路有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波鄞家置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招玖置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙懿德房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商仁和太原置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州招商融新投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市桃花园置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
济南盛华置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海宝琛置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招城置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
昆明招金房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西咸新区招诚永盛房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥招商章盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
襄阳招投房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市科大置业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流（天津）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
烟台招商局置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南宁招商汇泽房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
扬州威盛置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招蓉房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
柳州招商汇信房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商蛇口国际邮轮母港有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
惠州招启置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
213
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
长春招华房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连港客运总公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口十堰置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
郑州天地康颂置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳招义房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州市悦商房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
常熟市琴宏房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
河南惠新房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招喆汉都置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商简新房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（南京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商天府置业投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州招盈房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
扬州荃晟置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津招商泰达房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山招商房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宿迁市东宇置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南宁招商众鑫房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
福建招商云谷开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连集装箱码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中山禹鸿房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州招商房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山招商中环房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流华中有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海江海建设开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
盐城师山招海置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
福州市雍景湾房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京智盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商前海湾置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
晋宁金辰房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商公寓发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥璟盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
徐州招盛置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流镇江有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流（云南）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥德瀚产业园发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
214
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
重庆渝黔高速公路有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中合才华（大连）置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳招泰房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（日照）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运合肥物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波招鄞置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
赤湾集装箱码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南宁招商汇天房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商建设工程管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（常州）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通招海置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局产业园区（青岛）创业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流广西有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局能源运输（香港）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
无锡招银房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流湖南有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥中外运物流发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运福建有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商（三亚）深海装备产业园有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
哈尔滨招源房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京招平置盛商业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运冷链物流（天津）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳妈湾港航有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连招源房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉中建壹品招盈置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州市招融致新房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商意库商业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招广房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津招晨房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山招商翰林房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长春招胜房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局健康产业发展（苏州）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州元玺置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（武汉）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥招商威盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局重庆公路工程检测中心有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
河南鸣谦置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
215
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
合肥瑞盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州商裕房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥朗盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州惠余置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京盛通房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳赤湾港集装箱有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局太平湾开发投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商新悦房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州南兴房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州保穗置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
镇江火炬置地发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口网谷（天津）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆市智翔铺道技术工程有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
肇庆招商蛇口房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天骄（广州）房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招华永盛房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳赤湾港口发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流（福建）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山招商光华房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆市华驰交通科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商龙城房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆长航天一物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连港北岸投资开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥卓灿房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连港城综合开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山招商新城高新技术有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（厦门）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉栖江置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京丁家庄商贸有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山招商绿湖房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳妈港仓码有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商新智科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山招商果岭房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连港北岸集装箱码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
盐城市盛通梁置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
厦门外运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
216
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳海星港口发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局生态环保科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连港北岸汽车码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
无锡溪胜房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆外运储运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥盈盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津招江投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商依云房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口（宜昌）置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
青岛招商熠华置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商依城房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局公路信息技术（重庆）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
徐州宁盛置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州华商酒店有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商海达保险经纪有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市南油（集团）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳海涛酒店有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招玺云樾房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安雍景嘉境房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商安业投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招商地产汉江置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京盛香园房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流西北有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招政置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招黎云舒房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安尚林华苑房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市花园城置业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京招城房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥新浩房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州北泓房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商置地（江苏）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市蛇口新泰置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥铭盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招玺玖樾房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
217
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中外运物流南京有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商启盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市听海置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招盛阁置业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙招阳房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
三亚招商臻园开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州招赢房地产有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招鑫（厦门）房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙招添房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市蛇口新时代置业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州招盛房地产有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（重庆）花园城有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招丰置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波梅山保税港区中外运供应链管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商期货有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海虹裕置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
东莞招商启航房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州北桦房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招沿实业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州杭盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州玖晟房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波招开置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招宜置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市科大二期置业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市商安置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市太子湾商泰置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市数码大厦置业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商证券资产管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
安速捷码头仓储服务（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
廊坊京台高速公路有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商致远房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州招文房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通招城置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
海口招商雍江湾置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招广置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招广置业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
218
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
杭州北泽房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招洪政城市建设有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招南实业发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙招溪房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市创业壹号管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海虹诺置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市万维大厦管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招旅置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长航集团武汉置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
辽宁集铁国际物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局国际码头（青岛）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
三亚招商深海产业发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局融资租赁（天津）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙招裕房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商美伦酒店管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市乐活置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局（蕲春）投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招普置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运物流发展合肥有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州招宏房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
连云港中外运物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商致远资本投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
友联船厂（蛇口）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招松置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州招商观颐养老服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州南茂房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳招盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
山东外运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
青岛招商海德置业发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
福建省海韵冷链有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运久凌储运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商西丽新城投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京劲盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
山东外运烟台有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
219
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市招华会展置地有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局创新科技（集团）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流西南有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥招商杰盛体育文化产业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运物流发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
厦门兆析房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运上海（集团）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商迅隆船务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局智融供应链服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州双福房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局金融控股（香港）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连太兴房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长航货运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安盛玺装饰工程有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商工业科技发展（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
厦门招商商业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州玖航房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局资本管理（北京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商依港房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广东外运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
海宏轮船（香港）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口（济南）置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招证资本投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海外贸江湾储运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国交通进出口有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商观颐养老服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州千岛湖润和度假村有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市银通智汇信息服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商中宇工程咨询（重庆）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广西中外运供应链管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局共享服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
海南中外运供应链有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商公路京津塘工程建设管理（天津）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招垦资本管理（北京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口（天津）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商证券投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
220
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商局海南开发投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市德瀚投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州海月房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉海顺海事服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商滚装运输有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
合肥壹栈房屋租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局创新投资管理有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招汇置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局食品（北京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市中航城投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商新安置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招鸿邮轮科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运集装箱运输有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局置地有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉奥明房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
海南招商远洋发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运现代物流（海南）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳海顺海事培训中心 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运华南有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商国际船舶代理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局新材料科技（重庆）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商文化产业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波招商高新置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市乐享置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州星日房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
河北雄安招元产业发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市赤湾房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
郑州招商美景房地产开发有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京招商招盛房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市太子湾商鼎置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
烟台孚旺置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
河南省招商美景房地产开发有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
无锡瑞商房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招商嘉时房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
221
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
长沙招麓房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
郑州招商颐城港区置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（北京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招虹置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京华商大厦有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市太子湾商融置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
商驰实业（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州招荣房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
昆明同冠房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京经开亦盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波明湖置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连招商广源房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
张家港市广鑫汇房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山市凯达城投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
河南天地新居置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波江湾房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连招顺房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京悦盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局青岛蓝湾网谷投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（杭州）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京栖霞山招商蛇口邮轮母港发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
扬州恒洋置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
东莞招商启达房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
珠海市依云置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
郑州康尚置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津津湾房产建设有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
桐乡市商美装饰装潢工程有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
郑州招商康颂置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局国际科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招平房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局金融集团有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山依云上园房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（太仓）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州清雅网络科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
汇泰投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
222
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
合肥招商杰盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山依云房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉长江轮船有限公司船舶服务公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市蛇口工业区招待所有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙雍景房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海盈睿商业运营管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
湖北招阳置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局（上海）投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商理财服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商文发房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局航华科贸中心有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京亚林东房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳坪山招商房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州德信春望置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局金陵鼎衡船舶（扬州）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连招莹房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
常熟市晟瑞房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招雍置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市创勇企业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波鑫家甬城置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海光盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招兴置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
温州德信江滨置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招卓置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通融合招置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天华宏运物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
安徽绿隽置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连港集团有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局重工（江苏）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局金陵船舶（江苏）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招商置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市蛇口海滨置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
东莞市恒安房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市登峰置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳招胜房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
徐州招盛酒店管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
223
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商蛇口（郑州）置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
常熟市琴康房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
徐州海盛新元建设发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州市品诚房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商（东莞）投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州德信紫丁置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海虹润置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州荣福置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长航集团武汉青山船厂有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳金域融泰投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳美伦酒店管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳中外运物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运冷链供应链（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安茂安房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海崇文置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州融洽实业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳中外运长航物流发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广东中外运船务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
镇江盈盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆华商酒店有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津合发房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广州诚品置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局金陵船舶（南京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京盛泽置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连集发港口物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局物流集团长春有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳招源房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京招商瑞盛房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
浙江中外运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
绍兴宇特顺房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州开发区招商石化有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招新锦实置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
启东招园建设发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波招秀商业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流河南有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
辽宁外运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商水务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
224
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中外运物流宁波有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商新零售（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
浙江润和房产集团有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局工业科技（上海）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招商局大厦有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局地产（苏州）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局融资租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京中皋京投房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
嘉兴招鑫置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通招鑫置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
宁波浙达置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局仁和养老投资有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州湖悦房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深招富桥（深圳）产业运营有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
东莞市招美房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
珠海雍景华越房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州晟铭房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
海通（深圳）贸易有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局检测认证（重庆）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
蛇口消息报社 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京招通房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京招盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京招顺房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海河运学校 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招航置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通长轮房屋开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运创新科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山依云臻园房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
沈阳招阳房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州合赢房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
温岭新城悦盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海商美装饰装潢工程有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
昆山市中航地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招商北湖置地有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流南昌有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京广盈房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山市时代冠鸿房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
225
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
佛山招商雍华府房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流投资控股有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南宁招商汇城房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南宁招商浩田房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
厘米空间（厦门）创业孵化管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津中外运建合仓储服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
太仓招新置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
常州凯拓房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
云南招商城投房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
云南盛商康健医疗企业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
佛山依云观园房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆万桥交通科技发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招润碧盈房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉长航美湾置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
西安招航房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招银金融租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
东莞中外运供应链管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州北晨房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海孚金置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州劲商房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
东莞招商致远房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆长航金海洋物业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商蛇口海口发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆招商金山意库商业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局维京游轮有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉中建壹品招利置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连太平湾投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连口岸物流科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
营口港船货代理有限责任公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
湛江港（集团）股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广东湛江港物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
湛江港国际集装箱码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
金华市鸿恩置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
重庆七公里汽车检测有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局保税物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
香港海通有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
辽宁港口股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
226
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
扬州招盛技术创新服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
温州臻玺置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商华驰数智交通科技（重庆）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局检测车辆技术研究院有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运物流供应链管理（苏州）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
福建招商产业发展运营有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市太子湾商隆置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
武汉招商滚装运输有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运安徽有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广东中外运东江仓码有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广东中外运黄埔仓码有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京建威物业管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运华东有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运东北有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
日照外运物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津中外运国际物流发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南通中外运化工物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运四川有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运（北京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津华正高速公路开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市商通置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运空运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市商运置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连长兴岛港口有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连长兴岛港口投资发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
北京招晨房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局海洋装备研究院有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
日照中外运智慧物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
扬州招盛房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海弘安里企业发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
长沙溪尚房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招屿置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连太平湾新能源产业园建设开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连建湾协同发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商华建商业管理（北京）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
海通海汇（上海）科技有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海壹栈松新房屋租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
227
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
金润国际贸易有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连金港联合汽车国际贸易有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京中外运国际物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
昆山中外运供应链有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
福建外运河西储运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
瑞达（金华）仓储服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
苏州市晟瑞房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连海嘉汽车码头有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招华国际会展物流有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商智翔道路科技（重庆）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
瑞达智汇昆山仓储服务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运连云港有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
CMES LNG SHIPPING COMPANY LIMITED 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海中外运钱塘有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国船务代理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运广西有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商财富资产管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳市招商会展管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
广西外运汽车运输有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
漳州外运有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中国外运陆桥运输有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
大连港口建设监理咨询有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局重工（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京盛科房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海新长桥企业发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局集团大厦有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招商局广场置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
中外运长航实业发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
228
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商局工业智能科技（江苏）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招阳置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
成都招晟房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
深圳招商建设管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
杭州崇盛房地产建设管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
郑州泰实房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
上海招潘置业有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
云链数智科技（深圳）有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
粤荣（天津）租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
招商局产业园区（青岛）发展有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
南京招商启盛房地产有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
如东威新房地产开发有限责任公司 同一控制方之合营企业
福州中晋投资有限公司 同一控制方之合营企业
杭州崇逸置业有限公司 同一控制方之合营企业
上海招象惠新房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
深圳市招华国际会展运营有限公司 同一控制方之合营企业
福州中欣投资有限公司 同一控制方之合营企业
广州新合房地产有限责任公司 同一控制方之合营企业
重庆瀚置招商房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
南京铁盛商业管理有限公司 同一控制方之合营企业
佛山招商宝华房地产有限公司 同一控制方之合营企业
成都愉派置业有限公司 同一控制方之合营企业
平湖市卓耀房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
无锡市三合房地产发展有限公司 同一控制方之合营企业
成都冠麓置业有限公司 同一控制方之合营企业
昆山市悦城置业有限公司 同一控制方之合营企业
温州保悦置业有限公司 同一控制方之合营企业
佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
南京悦宁房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
北京朝金房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
珠海景华房地产有限公司 同一控制方之合营企业
佛山鼎图房地产有限公司 同一控制方之合营企业
南京招阳房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
上海象招房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
盐城海洲置业有限公司 同一控制方之合营企业
昆山保瑞房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
229
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
苏州润悦招禧置业有限公司 同一控制方之合营企业
合肥锦顺房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
无锡市美商骏房地产发展有限公司 同一控制方之合营企业
南京锦华置业有限公司 同一控制方之合营企业
济南安齐房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业
武汉右岸网谷产业园有限公司 同一控制方之合营企业
上海江瀚房地产开发经营有限公司 同一控制方之合营企业
合肥和旭房地产有限公司 同一控制方之联营企业
南京铧耀房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
深圳市宝安 TCL 海创谷科技园发展有限公司 同一控制方之联营企业
合肥启盛房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
河南郑欧丝路建设发展有限公司 同一控制方之联营企业
东莞弘璟实业投资有限公司 同一控制方之联营企业
温州市光悦房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
佛山市南海区峯商房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
广州联森房地产有限公司 同一控制方之联营企业
天津国际邮轮母港有限公司 同一控制方之联营企业
广州市番禺创新科技园有限公司 同一控制方之联营企业
合肥招阳房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
上海招政嘉城市建设有限公司 同一控制方之联营企业
广州市天河区顺信房地产有限公司 同一控制方之联营企业
青岛世园方茂置业有限公司 同一控制方之联营企业
南京招锦弘新房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
合肥居峰置业有限公司 同一控制方之联营企业
苏州相茂置业有限公司 同一控制方之联营企业
招商新城管理服务（无锡）有限公司 同一控制方之联营企业
青岛绿华置业有限公司 同一控制方之联营企业
苏州湖玺房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
厦门联招和悦投资有限公司 同一控制方之联营企业
深圳市保卓房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
深圳市保捷房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
武汉招盈置业有限公司 同一控制方之联营企业
杭州北榕房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
杭州北榆房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
杭州北隆房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
厦门市雍景湾房地产有限公司 同一控制方之联营企业
杭州北桐房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
230
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
苏州悦顺房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
昆山顺拓房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
南京十心房地产有限公司 同一控制方之联营企业
苏州华恒商用置业有限公司 同一控制方之联营企业
深圳招商华侨城投资有限公司 同一控制方之联营企业
广州联洲房地产有限公司 同一控制方之联营企业
常州牡丹招商置业有限公司 同一控制方之联营企业
东莞武地泓海置业有限公司 同一控制方之联营企业
南京善盛房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
东莞市润合房地产有限公司 同一控制方之联营企业
上海置滨汇招置业有限公司 同一控制方之联营企业
南昌青茂置业有限公司 同一控制方之联营企业
西安沃呈房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
南京世招荃晟置业有限公司 同一控制方之联营企业
广州矿荣房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
河南郑欧丝路置业有限公司 同一控制方之联营企业
深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司 同一控制方之联营企业
风鹏（深圳）私募股权基金管理有限责任公司 同一控制方之联营企业
深圳市蛇口通讯有限公司 同一控制方之联营企业
西咸新区文茂房地产有限公司 同一控制方之联营企业
宁波弘毅房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业
深圳市润商房地产有限公司 同一控制方之联营企业
东莞市保汇实业投资有限公司 同一控制方之联营企业
上海浦隽房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
太仓市万鑫房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
苏州融烨置业有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
上海祝金房地产发展有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
北京智地顺欣房地产开发有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
天津市中辰朝华置业有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
招商局资本管理有限责任公司 同一控制方之合营企业之子公司
中山冠景置业有限公司 同一控制方之合营企业之子公司
汕头拓茂房地产开发有限公司 同一控制方之联营企业之子公司
上海建杉置业有限公司 同一控制方之联营企业之子公司
无锡鑫昇置业有限公司 同一控制方之联营企业之子公司
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 控股股东之联营企业
山东高速股份有限公司 控股股东之重要参股公司
招商银行股份有限公司 最终控制方之联营企业
231
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
招商基金管理有限公司 最终控制方之联营企业
招银网络科技（杭州）有限公司 最终控制方之联营企业之子公司
招银国际金融控股有限公司 最终控制方之联营企业之子公司
广东国际大厦实业有限公司 其他关联方
天虹数科商业股份有限公司 其他关联方
赣州市天虹百货实业有限公司 其他关联方
中航技易发投资有限公司 其他关联方
长沙市天虹百货有限公司 其他关联方
天马微电子股份有限公司 其他关联方
厦门天马微电子有限公司 其他关联方
武汉天马微电子有限公司 其他关联方
南昌市天虹商场有限公司 其他关联方
深圳市中航城商业发展有限公司 其他关联方
中航技进出口有限责任公司 其他关联方
南昌格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
成都天马微电子有限公司 其他关联方
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
深圳市中航长泰投资发展有限公司 其他关联方
北京千秋营宸房地产开发有限公司 其他关联方
中国航空技术国际控股有限公司 其他关联方
厦门市天虹商场有限公司 其他关联方
岳阳格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
北京伊格莱特航空技术发展有限公司 其他关联方
深圳世纪汇商场有限公司 其他关联方
北京格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
瑞玛船舶工程（上海）有限公司 其他关联方
飞亚达精密科技股份有限公司 其他关联方
上海天马微电子有限公司 其他关联方
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
上海中航光电子有限公司 其他关联方
岳阳市天虹百货有限公司 其他关联方
共青城中航文化投资有限公司 其他关联方
深圳市君尚百货有限公司 其他关联方
中航国际实业控股有限公司 其他关联方
中航国际成套设备有限公司 其他关联方
中航技国际经贸发展有限公司 其他关联方
中航国际新能源发展有限公司 其他关联方
232
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中航技国际储运有限责任公司 其他关联方
北京时尚天虹百货有限公司 其他关联方
中航国际航空发展有限公司 其他关联方
飞亚达销售有限公司 其他关联方
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 其他关联方
赣州格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
深圳中航资源有限公司 其他关联方
深圳上海宾馆 其他关联方
中航中关村科技有限公司 其他关联方
深圳市中航城运营管理有限公司 其他关联方
江西鼎诚实业投资有限公司 其他关联方
南昌市天虹置业有限公司 其他关联方
深圳中航商贸有限公司 其他关联方
深圳中航城发展有限公司 其他关联方
中国航空技术北京有限公司 其他关联方
深圳格兰云天酒店管理有限公司 其他关联方
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
深圳市飞亚达精密科技有限公司 其他关联方
中和中（北京）光电科技有限公司 其他关联方
深圳华新金属结构工程有限公司 其他关联方
中航证券有限公司 其他关联方
中航期货有限公司 其他关联方
深圳市飞亚达科技发展有限公司 其他关联方
岳阳市达美思贸易有限公司 其他关联方
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 其他关联方
中国航空技术厦门有限公司 其他关联方
中国航空工业供销中南有限公司 其他关联方
北京格兰云天国际酒店有限公司 其他关联方
上海园林格兰云天大酒店有限公司 其他关联方
中航国际投资有限公司 其他关联方
中航国际钢铁贸易（上海）有限公司 其他关联方
上海天马有机发光显示技术有限公司 其他关联方
中航国际租赁有限公司 其他关联方
中国航空技术国际工程有限公司 其他关联方
中国航空工业供销有限公司 其他关联方
233
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
4. 其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
中航国际仿真科技服务有限公司 其他关联方
中航金网（北京）电子商务有限公司 其他关联方
中航物资装备有限公司 其他关联方
西安立景房地产开发有限公司 其他关联方
大陆发动机（北京）有限责任公司 其他关联方
北京航空工业退离休老干部协会 其他关联方
深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司 其他关联方
东莞市天虹商场有限公司 其他关联方
成都飞机工业（集团）有限责任公司 其他关联方
5. 关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（a） 采购商品/接受劳务情况表
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
武汉新得房地产开发有限公司 购买商品 11,009,174.32 -
武汉奥明房地产开发有限公司 购买商品 10,704,761.91 1,842,373.73
武汉明捷房地产开发有限公司 购买商品 9,904,761.90 -
武汉招商地产汉江置业有限公司 购买商品 9,321,100.92 -
青岛招商海德置业发展有限公司 购买商品 6,411,429.41 -
招商局光明科技园有限公司 购买商品 2,939,922.92 -
广东国际大厦实业有限公司 购买商品 2,360,100.44 2,334,329.40
武汉招平润丰房地产开发有限公司 购买商品 - 17,200,733.95
成都招商博时房地产开发有限公司 购买商品 - 11,414,441.98
武汉招平海盈置业有限公司 购买商品 - 3,104,849.18
广州依云房地产有限公司 购买商品 - 2,733,333.33
佛山招商房地产有限公司 购买商品 - 1,620,197.83
招商蛇口数字城市科技有限公司 购买商品 - 1,477,626.59
南京招商启盛房地产有限公司 购买商品 - 1,134,750.02
其他小额关联方 购买商品 2,489,041.44 5,046,839.92
购买商品合计 55,140,293.26 47,909,475.93
234
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（a） 采购商品/接受劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
深圳招商商置投资有限公司 接受劳务 15,191,586.67 -
明华（蛇口）海员服务公司 接受劳务 5,290,020.00 5,258,930.00
招商蛇口数字城市科技有限公司 接受劳务 4,258,883.51 1,900,202.39
烟台蓝天中航城市服务有限公司 接受劳务 3,939,619.03 3,952,279.42
四川遂航智达物业服务有限公司 接受劳务 3,824,561.55 2,910,438.24
招商证券股份有限公司 接受劳务 2,830,188.68 -
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 接受劳务 2,719,471.68 3,739,273.56
深圳招商网络有限公司 接受劳务 2,602,298.16 1,415,890.39
深圳招商房地产有限公司 接受劳务 1,970,253.57 -
深圳美伦酒店管理有限公司 接受劳务 1,753,664.96 -
招商局金融科技有限公司 接受劳务 1,392,452.83 -
深圳市太子湾商储置业有限公司 接受劳务 1,137,918.62 -
蛇口电视台 接受劳务 177,830.19 1,814,735.33
汇港实业（深圳）有限公司 接受劳务 105,682.47 6,960,824.32
济南文旅集团积余城市服务有限公司 接受劳务 - 12,807,955.95
南京招商金城物业管理有限公司 接受劳务 - 7,117,420.62
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 接受劳务 - 2,830,188.68
其他小额关联方 接受劳务 525,866.20 2,062,632.42
接受劳务合计 47,720,298.12 52,770,771.32
235
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 销售商品 67,588,886.66 40,281,798.36
招商证券股份有限公司 销售商品 23,726,711.62 25,218,731.07
辽宁港口集团有限公司 销售商品 19,545,611.12 14,618,279.96
中国外运股份有限公司 销售商品 17,878,742.77 25,987,314.30
招商局港口控股有限公司 销售商品 15,295,317.16 8,754,929.04
招商局工业集团有限公司 销售商品 6,764,088.94 6,940,292.08
招商局集团有限公司 销售商品 5,682,247.58 1,293,185.49
招商局公路网络科技控股股份有限公司 销售商品 3,306,622.53 2,879,317.24
招商局能源运输股份有限公司 销售商品 3,090,661.89 3,976,735.35
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 销售商品 2,881,636.14 -
中国长江航运集团有限公司 销售商品 2,843,257.98 5,718,193.98
招商局金融控股有限公司 销售商品 2,650,530.50 -
招商局重庆交通科研设计院有限公司 销售商品 1,972,164.24 3,363,688.50
中国外运长航集团有限公司 销售商品 1,193,212.76 1,506,506.08
招商局海通贸易有限公司 销售商品 1,078,168.03 1,165,833.59
招商局检测技术控股有限公司 销售商品 753,191.98 1,237,281.32
招商银行股份有限公司 销售商品 - 6,058,188.62
招商局融资租赁有限公司 销售商品 - 2,271,345.60
共青城中航文化投资有限公司 销售商品 - 1,314,852.63
其他小额关联方 销售商品 360,237.70 2,578,662.67
销售商品合计 176,611,289.60 155,165,135.88
236
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
招商银行股份有限公司 物业管理业务 576,185,404.50 506,645,334.55
深圳市招华国际会展运营有限公司 物业管理业务 107,607,242.10 94,393,129.42
成都天府招商轨道城市发展有限公司 物业管理业务 84,137,327.55 19,749,239.45
深圳招商房地产有限公司 物业管理业务 72,375,798.56 41,451,672.16
招商证券股份有限公司 物业管理业务 55,009,351.60 43,686,960.57
广西广投智慧服务集团有限公司 物业管理业务 50,204,354.93 -
山东省机场管理集团中航物业有限公司 物业管理业务 49,806,191.64 46,219,501.09
育商（广州）城市运营服务有限公司 物业管理业务 41,800,455.42 19,379,491.05
成都国生积余不动产管理有限公司 物业管理业务 35,464,718.26 5,842,707.54
招商局集团（香港）有限公司 物业管理业务 32,953,432.49 30,510,880.88
南京玄盛房地产开发有限公司 物业管理业务 30,588,472.31 11,562,116.81
海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 物业管理业务 28,788,023.02 6,027,022.63
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 物业管理业务 26,108,361.31 21,685,290.42
招鑫（厦门）房地产有限公司 物业管理业务 25,870,397.51 1,887,321.21
重庆招商启盛房地产开发有限公司 物业管理业务 25,842,371.91 7,022,029.93
山东高速股份有限公司 物业管理业务 24,376,890.19 -
中航技易发投资有限公司 物业管理业务 23,815,361.49 2,074,385.39
深圳市招华国际会展发展有限公司 物业管理业务 22,129,816.92 28,599,050.61
长沙招尚房地产有限公司 物业管理业务 21,842,810.02 3,265,012.97
合肥卓盛房地产开发有限公司 物业管理业务 21,517,399.89 5,583,077.52
招商局光明科技园有限公司 物业管理业务 20,381,691.83 34,894,863.23
西安雍景嘉境房地产有限公司 物业管理业务 20,252,841.05 -
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 物业管理业务 20,121,998.96 27,684,453.76
辽港控股（营口）有限公司 物业管理业务 19,906,438.58 -
湛江招商港城投资有限公司 物业管理业务 19,712,367.58 19,250,408.83
北京中皋京投房地产开发有限公司 物业管理业务 19,401,664.22 1,076,792.65
武汉招商地产汉江置业有限公司 物业管理业务 19,246,488.31 -
招商三亚崖州湾发展有限公司 物业管理业务 18,487,826.72 23,196,852.01
成都禾招物业管理有限公司 物业管理业务 18,193,653.83 14,841,145.34
深圳招商商置投资有限公司 物业管理业务 18,046,920.15 13,940,474.68
上海招玖置业有限公司 物业管理业务 18,034,826.56 6,480,591.01
合肥招盛房地产开发有限公司 物业管理业务 18,003,884.21 30,460,951.62
四川遂航智达物业服务有限公司 物业管理业务 17,886,717.96 6,688,375.98
重庆招商置地开发有限公司 物业管理业务 17,246,842.95 12,416,864.73
南通招通置业有限公司 物业管理业务 17,078,702.73 18,336,369.36
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 物业管理业务 16,991,583.57 -
深圳市中航城商业发展有限公司 物业管理业务 16,522,078.12 3,948,699.77
招商置地（江苏）有限公司 物业管理业务 16,409,790.58 582,657.27
237
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
宁波招开置业有限公司 物业管理业务 16,102,152.52 998,799.55
合肥新浩房地产开发有限公司 物业管理业务 15,829,707.85 1,091,063.21
西安招黎云舒房地产有限公司 物业管理业务 15,717,493.16 -
深圳招商安业投资发展有限公司 物业管理业务 15,684,080.47 6,894,602.52
江苏招商麒麟物业管理有限公司 物业管理业务 15,525,483.11 4,343,609.05
宁波鑫家甬城置业有限公司 物业管理业务 15,448,858.18 -
重庆招商致远房地产开发有限公司 物业管理业务 15,182,761.13 6,262,912.50
招商仁和太原置业有限公司 物业管理业务 14,982,522.83 4,652,152.25
合肥招商章盛房地产开发有限公司 物业管理业务 14,932,722.71 4,314,449.51
杭州北桦房地产开发有限公司 物业管理业务 14,867,559.81 -
杭州北泓房地产开发有限公司 物业管理业务 14,632,118.82 3,535,080.74
天津招商泰达房地产开发有限公司 物业管理业务 14,569,392.17 4,293,099.13
徐州淮海金融招商发展有限公司 物业管理业务 14,004,055.86 20,975,264.38
大连招义房地产有限公司 物业管理业务 13,939,784.91 9,472,737.23
南京招瑞房地产开发有限公司 物业管理业务 13,869,585.11 2,973,441.91
西安招玺云樾房地产有限公司 物业管理业务 13,793,627.80 2,158,954.27
深圳市乐享置业有限公司 物业管理业务 13,647,830.63 1,096,956.98
长沙招新房地产有限公司 物业管理业务 13,643,947.22 5,057,245.77
漳州招商房地产有限公司 物业管理业务 13,433,247.79 13,403,058.59
天津招正房地产开发有限公司 物业管理业务 13,358,121.49 4,767,145.91
天虹数科商业股份有限公司 物业管理业务 13,341,642.01 7,473,659.54
南京盛香园房地产开发有限公司 物业管理业务 13,298,273.14 12,485,611.65
招银网络科技（杭州）有限公司 物业管理业务 13,023,156.24 -
西安招兴永盛房地产有限公司 物业管理业务 12,991,903.88 4,777,022.82
合肥铭盛房地产开发有限公司 物业管理业务 12,908,005.65 1,519,951.25
招商局投资发展有限公司 物业管理业务 12,906,158.91 8,328,946.59
广东国际大厦实业有限公司 物业管理业务 12,689,896.27 12,792,401.62
南京江洲盛瑞置业有限公司 物业管理业务 12,602,978.84 5,951,702.63
天津滨海商投积余城市运营管理有限公司 物业管理业务 12,587,789.39 -
河北雄安招元产业发展有限公司 物业管理业务 12,238,663.76 13,171,094.66
成都招商简新房地产开发有限公司 物业管理业务 11,971,843.84 9,335,312.00
哈尔滨银开房地产开发有限公司 物业管理业务 11,927,034.39 14,005,808.40
苏州招华房地产开发有限公司 物业管理业务 11,914,354.95 -
西安招玺玖樾房地产有限公司 物业管理业务 11,876,932.51 -
上海招宜置业有限公司 物业管理业务 11,833,498.34 -
乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 物业管理业务 11,829,796.46 -
中航中关村科技有限公司 物业管理业务 11,690,108.88 1,945,192.48
238
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
北京招顺房地产开发有限公司 物业管理业务 11,678,475.63 773,643.63
深圳市招雍置业有限公司 物业管理业务 11,323,087.21 565,574.11
天马微电子股份有限公司 物业管理业务 11,129,791.49 8,645,532.81
珠海依云房地产有限公司 物业管理业务 11,042,934.55 18,063,455.16
飞亚达精密科技股份有限公司 物业管理业务 10,820,706.10 731,175.96
沈阳招义房地产开发有限公司 物业管理业务 10,625,602.40 9,740,483.42
广州市天河区顺信房地产有限公司 物业管理业务 10,452,016.82 -
昆明招金房地产有限公司 物业管理业务 10,276,923.72 2,783,970.56
深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 物业管理业务 10,094,319.64 1,851,136.74
合肥璟盛房地产开发有限公司 物业管理业务 10,019,130.70 4,091,487.90
西安尚林华苑房地产有限公司 物业管理业务 10,003,632.62 -
日照市招商高新城市运营服务有限公司 物业管理业务 9,892,937.42 8,330,263.67
武汉天马微电子有限公司 物业管理业务 9,831,073.04 7,259,562.79
武汉招平海盈置业有限公司 物业管理业务 9,714,063.97 15,584,721.62
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 物业管理业务 9,706,469.51 6,658,675.06
上海招普置业有限公司 物业管理业务 9,674,976.62 2,953,115.26
上海翰沣置业有限公司 物业管理业务 9,577,143.14 2,721,546.10
深圳市招商创业有限公司 物业管理业务 9,457,014.32 30,940,367.82
中外运化工国际物流有限公司 物业管理业务 9,308,491.10 8,014,890.37
中外运物流西北有限公司 物业管理业务 9,285,117.73 6,170,407.41
北京招通房地产开发有限公司 物业管理业务 9,251,593.79 734,585.72
合肥君盛房地产开发有限公司 物业管理业务 9,037,726.21 3,573,672.73
长春招华房地产开发有限公司 物业管理业务 8,941,809.74 5,259,784.91
厦门天马微电子有限公司 物业管理业务 8,898,858.85 9,087,453.98
苏州招宏房地产开发有限公司 物业管理业务 8,769,297.56 1,087,400.86
重庆招商依港房地产开发有限公司 物业管理业务 8,682,101.55 7,750,427.08
成都招商天府置业投资有限公司 物业管理业务 8,659,929.68 14,298,407.68
深圳市蛇口新泰置业有限公司 物业管理业务 8,616,706.30 4,576,410.15
济南盛华置业有限公司 物业管理业务 8,590,945.17 6,268,260.78
深圳市太子湾商鼎置业有限公司 物业管理业务 8,514,709.08 3,790,161.79
深圳市南油（集团）有限公司 物业管理业务 8,417,124.26 2,655,078.49
武汉招瑞置业有限公司 物业管理业务 8,358,471.87 12,347,462.27
佛山招商宝华房地产有限公司 物业管理业务 8,356,535.92 -
上海招政置业有限公司 物业管理业务 8,222,470.44 1,442,742.18
武汉招城置业有限公司 物业管理业务 8,103,060.77 5,430,483.73
武汉明捷房地产开发有限公司 物业管理业务 8,066,049.01 163,991.69
云南盛商房地产开发有限公司 物业管理业务 8,051,481.90 16,378,899.73
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 物业管理业务 8,049,832.70 3,990,831.79
239
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
招商局地产（烟台）有限公司 物业管理业务 7,961,576.22 7,603,450.75
深圳市听海置业有限公司 物业管理业务 7,886,782.66 3,296,648.52
广州招盛房地产有限责任公司 物业管理业务 7,863,913.42 2,859,561.52
重庆怡置招商房地产开发有限公司 物业管理业务 7,863,374.67 7,406,627.63
中国外运海南有限公司 物业管理业务 7,737,677.44 15,289,311.08
武汉招平雍荣置业有限公司 物业管理业务 7,612,632.77 8,844,272.54
上海招科置业有限公司 物业管理业务 7,528,190.33 8,430,486.20
上海招旅置业有限公司 物业管理业务 7,499,579.75 -
上海弘安里企业发展有限公司 物业管理业务 7,475,210.04 -
南通招润置业有限公司 物业管理业务 7,451,461.89 6,579,249.58
常熟市琴安房地产开发有限公司 物业管理业务 7,440,889.38 15,445,615.38
杭州潮悦房地产开发有限公司 物业管理业务 7,384,834.38 3,639,653.19
中山雍景房地产有限公司 物业管理业务 7,263,695.91 9,483,507.25
苏州市招融致新房地产有限公司 物业管理业务 7,262,265.78 8,396,966.41
南宁招商汇盈房地产有限公司 物业管理业务 7,124,150.71 2,010,584.92
武汉栖江置业有限公司 物业管理业务 7,040,929.94 1,654,527.63
南京耀盛房地产开发有限公司 物业管理业务 6,884,228.20 6,063,912.05
西咸新区招诚永盛房地产有限公司 物业管理业务 6,883,045.13 4,054,980.19
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 物业管理业务 6,775,815.71 4,786,573.03
招商华建商业管理（北京）有限公司 物业管理业务 6,722,920.87 -
大连太平湾资产经营管理有限公司 物业管理业务 6,715,260.04 6,065,865.62
漳州依山海房地产有限公司 物业管理业务 6,693,258.27 4,547,909.59
上海招丰置业有限公司 物业管理业务 6,692,186.53 -
上海招松置业有限公司 物业管理业务 6,643,561.38 -
苏州招荣房地产开发有限公司 物业管理业务 6,635,610.91 -
招商三亚深海科技城开发有限公司 物业管理业务 6,600,814.88 6,473,649.51
北京智地顺欣房地产开发有限公司 物业管理业务 6,521,573.51 -
青岛世园方茂置业有限公司 物业管理业务 6,487,010.40 -
蛇口集装箱码头有限公司 物业管理业务 6,435,928.65 9,930,133.24
广州市番禺创新科技园有限公司 物业管理业务 6,423,375.28 -
成都招商远康房地产开发有限公司 物业管理业务 6,378,550.34 14,273,722.81
南宁招商众鑫房地产有限公司 物业管理业务 6,364,245.91 3,419,588.34
营口新港矿石码头有限公司 物业管理业务 6,287,273.63 -
杭州瑞盛智慧科技有限公司 物业管理业务 6,278,069.70 5,933,383.92
深圳市太子湾商泰置业有限公司 物业管理业务 6,260,326.23 10,242,966.65
沈阳招泰房地产开发有限公司 物业管理业务 6,237,815.60 4,272,867.71
240
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
襄阳招投房地产有限公司 物业管理业务 6,170,245.60 4,361,200.49
深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 物业管理业务 6,070,633.38 15,135,841.43
杭州北泽房地产开发有限公司 物业管理业务 6,006,570.38 -
漳州翼商房地产开发有限公司 物业管理业务 5,956,940.51 6,499,084.60
天津国际邮轮母港有限公司 物业管理业务 5,830,000.00 -
厦门市臻园房地产有限公司 物业管理业务 5,776,491.81 4,364,672.64
佛山招商光华房地产有限公司 物业管理业务 5,707,956.05 5,519,663.43
西安招阳房地产有限公司 物业管理业务 5,636,967.02 4,972,913.93
西安招麟房地产有限公司 物业管理业务 5,608,703.04 1,685,108.34
上海江瀚房地产开发经营有限公司 物业管理业务 5,593,550.17 -
北京招城房地产开发有限公司 物业管理业务 5,590,749.61 -
三亚招商臻园开发有限公司 物业管理业务 5,553,243.65 -
招商蛇口网谷（天津）有限公司 物业管理业务 5,546,891.80 4,860,052.15
成都招商北湖置地有限公司 物业管理业务 5,545,071.20 -
深圳市招兴置业有限公司 物业管理业务 5,538,091.36 252,952.46
深圳市招沿实业有限公司 物业管理业务 5,476,265.32 733,944.96
深圳市招商公寓发展有限公司 物业管理业务 5,475,607.54 1,147,233.26
浙江商雅置业有限公司 物业管理业务 5,462,203.75 6,633,655.43
成都招蓉房地产开发有限公司 物业管理业务 5,357,229.98 2,163,968.53
长沙仁惠房地产有限公司 物业管理业务 5,353,789.46 8,598,908.58
招商局漳州开发区有限公司 物业管理业务 5,270,131.54 4,601,452.58
招商基金管理有限公司 物业管理业务 5,261,461.97 -
北京招合房地产开发有限公司 物业管理业务 5,239,160.81 -
合肥盈盛房地产开发有限公司 物业管理业务 5,159,525.99 2,819,346.57
南昌市天虹商场有限公司 物业管理业务 5,137,574.22 -
长沙招溪房地产有限公司 物业管理业务 5,093,619.86 -
重庆沪渝高速公路有限公司 物业管理业务 5,058,864.90 3,630,178.76
长沙招添房地产有限公司 物业管理业务 5,043,850.47 720,771.28
武汉招商地产古田置业有限公司 物业管理业务 5,035,714.87 3,073,796.09
上海虹裕置业有限公司 物业管理业务 5,031,769.62 2,064,091.53
杭州南茂房地产开发有限公司 物业管理业务 5,029,628.51 595,743.75
上海招南实业发展有限公司 物业管理业务 5,006,340.54 1,010,993.93
昆明同润房地产开发有限公司 物业管理业务 4,984,517.44 10,795,247.47
上海招广置业有限公司 物业管理业务 4,942,610.22 -
广州招赢房地产有限责任公司 物业管理业务 4,819,360.82 -
南京铁盛商业管理有限公司 物业管理业务 4,801,852.07 -
中航技进出口有限责任公司 物业管理业务 4,791,637.49 2,098,864.22
241
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
平湖市卓耀房地产开发有限公司 物业管理业务 4,722,036.43 -
福州中欣投资有限公司 物业管理业务 4,721,004.65 -
招银金融租赁有限公司 物业管理业务 4,679,910.26 -
长沙招阳房地产有限公司 物业管理业务 4,642,376.51 2,234,986.39
广州新合房地产有限责任公司 物业管理业务 4,602,088.70 7,070,692.63
郑州天地康颂置业有限公司 物业管理业务 4,571,125.20 4,412,041.39
中山禹鸿房地产开发有限公司 物业管理业务 4,521,870.33 6,192,804.01
广州招商房地产有限公司 物业管理业务 4,507,640.31 2,674,794.45
柳州招商汇信房地产有限公司 物业管理业务 4,487,269.59 2,360,505.78
招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司 物业管理业务 4,480,332.59 -
佛山招商中环房地产有限公司 物业管理业务 4,479,078.38 5,121,629.03
扬州威盛置业有限公司 物业管理业务 4,436,718.48 3,034,112.93
深圳市招航置业有限公司 物业管理业务 4,436,674.28 156,847.50
招商港务（深圳）有限公司 物业管理业务 4,427,818.76 3,939,644.55
苏州招商融新投资发展有限公司 物业管理业务 4,419,131.94 3,563,670.11
上海浦隽房地产开发有限公司 物业管理业务 4,415,345.04 -
杭州招盈房地产开发有限公司 物业管理业务 4,378,516.26 3,194,866.83
常熟招商琴湖投资发展有限公司 物业管理业务 4,368,361.35 12,202,890.38
福州中晋投资有限公司 物业管理业务 4,346,908.97 -
南京创马投资发展有限公司 物业管理业务 4,340,222.80 4,065,002.08
长沙招裕房地产有限公司 物业管理业务 4,325,977.65 92,143.53
杭州玖晟房地产开发有限公司 物业管理业务 4,317,945.20 4,813,186.91
中合才华（大连）置业有限公司 物业管理业务 4,276,649.61 5,228,044.97
南宁招商汇泽房地产有限公司 物业管理业务 4,216,869.81 2,976,712.67
成都招商双兴房地产开发有限公司 物业管理业务 4,215,531.31 7,998,809.04
南京招商未来科技城物业管理有限公司 物业管理业务 4,127,432.08 7,486,528.02
成都招晟房地产开发有限公司 物业管理业务 4,122,187.57 -
招商局重庆交通科研设计院有限公司 物业管理业务 4,121,674.09 3,641,135.31
苏州前山商业管理有限公司 物业管理业务 4,095,692.90 6,182,133.75
中外运物流南京有限公司 物业管理业务 4,030,007.67 -
扬州荃晟置业有限公司 物业管理业务 3,962,411.60 1,491,744.27
南通招城置业有限公司 物业管理业务 3,957,393.94 -
上海招洪政城市建设有限公司 物业管理业务 3,878,154.98 536,711.81
中外运物流华南有限公司 物业管理业务 3,868,506.28 3,601,779.79
成都招商房地产有限公司 物业管理业务 3,867,879.52 2,569,022.95
武汉船舶配套工业园有限公司 物业管理业务 3,830,405.48 3,237,502.40
成都愉派置业有限公司 物业管理业务 3,739,375.37 -
深圳市商通置业有限公司 物业管理业务 3,688,441.47 -
山东铁航物业管理有限公司 物业管理业务 3,676,605.61 -
北京招盛房地产开发有限公司 物业管理业务 3,670,274.09 873,060.30
242
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
上海招卓置业有限公司 物业管理业务 3,624,022.98 3,835,378.38
上海招商宝欣置业有限公司 物业管理业务 3,621,665.96 12,404,907.79
河南惠新房地产开发有限公司 物业管理业务 3,616,619.56 3,089,157.12
盐城师山招海置业有限公司 物业管理业务 3,606,247.87 4,375,271.73
湖北招阳置业有限公司 物业管理业务 3,588,290.31 1,349,039.59
南昌德瀚商业管理有限公司 物业管理业务 3,525,994.37 3,634,871.00
徐州淮盛新城建设发展有限公司 物业管理业务 3,515,007.31 9,216,890.80
北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 物业管理业务 3,511,377.62 5,823,041.53
粤荣（天津）租赁有限公司 物业管理业务 3,489,245.28 -
合肥启盛房地产开发有限公司 物业管理业务 3,422,422.61 -
招商蛇口三亚发展有限公司 物业管理业务 3,416,200.29 10,662,469.10
苏州招文房地产开发有限公司 物业管理业务 3,406,699.30 -
西安招荣房地产有限公司 物业管理业务 3,406,683.49 4,181,426.09
西安招平房地产有限公司 物业管理业务 3,377,283.74 9,939,393.76
招商局产业园区（青岛）创业有限公司 物业管理业务 3,339,175.48 4,777,332.68
成都冠麓置业有限公司 物业管理业务 3,216,169.96 -
招商期货有限公司 物业管理业务 3,214,245.95 2,216,982.18
中外运上海（集团）有限公司 物业管理业务 3,193,465.33 63,000.00
深圳市太子湾商融置业有限公司 物业管理业务 3,186,324.22 6,418,282.05
深圳市招商文发房地产开发有限公司 物业管理业务 3,182,408.61 3,794,846.08
南京招锦弘新房地产开发有限公司 物业管理业务 3,109,220.10 -
东莞招商启航房地产开发有限公司 物业管理业务 3,107,960.89 402,667.54
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 物业管理业务 3,105,984.39 3,514,139.90
海口招商雍江湾置业有限公司 物业管理业务 3,055,531.32 5,133,414.95
苏州相茂置业有限公司 物业管理业务 3,050,132.95 -
中外运（北京）有限公司 物业管理业务 3,049,459.44 -
厦门联招和悦投资有限公司 物业管理业务 3,032,058.06 -
招商局检测车辆技术研究院有限公司 物业管理业务 2,998,462.83 -
杭州玖航房地产开发有限公司 物业管理业务 2,959,254.03 -
深圳市商运置业有限公司 物业管理业务 2,955,137.20 -
广州市悦商房地产开发有限公司 物业管理业务 2,939,804.59 4,575,557.90
成都飞机工业（集团）有限责任公司 物业管理业务 2,939,151.00 435,534.58
深圳市招盛阁置业管理有限公司 物业管理业务 2,919,011.27 -
宁波鄞家置业有限公司 物业管理业务 2,904,275.80 1,355,052.70
北京经开亦盛房地产开发有限公司 物业管理业务 2,874,813.84 15,126,123.78
长沙招麓房地产有限公司 物业管理业务 2,855,353.26 1,373,401.96
243
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
长沙市天虹百货有限公司 物业管理业务 2,841,203.95 8,743,883.30
上海招政嘉城市建设有限公司 物业管理业务 2,826,737.26 -
深圳市太子湾商储置业有限公司 物业管理业务 2,801,997.29 7,820,014.19
合肥招阳房地产开发有限公司 物业管理业务 2,798,197.86 -
深圳招商蛇口国际邮轮母港有限公司 物业管理业务 2,794,499.22 1,931,793.74
青岛招商铭华置业有限公司 物业管理业务 2,790,514.23 8,196,950.72
西安盛玺装饰工程有限公司 物业管理业务 2,776,278.01 -
大连招源房地产有限公司 物业管理业务 2,768,348.81 1,490,727.85
成都天马微电子有限公司 物业管理业务 2,735,849.03 2,559,280.92
福建招商产业发展运营有限公司 物业管理业务 2,716,476.36 -
东莞招商启越房地产开发有限公司 物业管理业务 2,672,344.69 4,964,004.44
中国外运股份有限公司 物业管理业务 2,667,638.46 664,267.96
烟台招商局置业有限公司 物业管理业务 2,666,958.62 2,270,321.98
深圳市创勇企业管理有限公司 物业管理业务 2,634,870.44 -
杭州商裕房地产开发有限公司 物业管理业务 2,629,311.23 4,388,409.70
烟台蓝天中航城市服务有限公司 物业管理业务 2,602,718.62 -
深圳市桃花园置业有限公司 物业管理业务 2,582,374.26 1,625,871.46
招商蛇口十堰置业有限公司 物业管理业务 2,561,829.76 9,830,478.14
上海虹诺置业有限公司 物业管理业务 2,540,141.58 1,806,569.28
招商局产业园区（青岛）发展有限公司 物业管理业务 2,535,502.68 -
无锡市三合房地产发展有限公司 物业管理业务 2,527,906.88 -
南京盛科房地产开发有限公司 物业管理业务 2,524,414.98 -
杭州北榆房地产开发有限公司 物业管理业务 2,521,699.63 -
启东招园建设发展有限公司 物业管理业务 2,498,088.11 -
深圳市乐活置业有限公司 物业管理业务 2,484,538.48 1,031,584.23
中外运物流（天津）有限公司 物业管理业务 2,481,385.49 2,783,646.36
昆山市悦城置业有限公司 物业管理业务 2,457,236.43 -
佛山招商房地产有限公司 物业管理业务 2,432,896.90 2,269,504.53
招商证券资产管理有限公司 物业管理业务 2,389,752.75 1,769,374.00
厦门市雍景湾房地产有限公司 物业管理业务 2,372,818.45 -
宁波梅山保税港区中外运供应链管理有限公司 物业管理业务 2,372,008.56 -
招商局（蕲春）投资发展有限公司 物业管理业务 2,340,401.43 2,097,287.92
深圳市商安置业有限公司 物业管理业务 2,312,870.48 864,098.51
厦门市天虹商场有限公司 物业管理业务 2,306,156.44 1,013,999.28
深圳市保捷房地产开发有限公司 物业管理业务 2,290,230.69 -
如东威新房地产开发有限责任公司 物业管理业务 2,274,614.52 -
244
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
深圳市保卓房地产开发有限公司 物业管理业务 2,255,124.51 -
招商局地产（南京）有限公司 物业管理业务 2,250,121.12 2,918,347.98
沈阳招阳房地产开发有限公司 物业管理业务 2,230,341.62 36,188.69
长沙溪尚房地产开发有限公司 物业管理业务 2,217,702.98 -
辽宁港口股份有限公司 物业管理业务 2,217,085.65 -
武汉招喆汉都置业有限公司 物业管理业务 2,210,683.53 4,321,213.21
广州保穗置业有限公司 物业管理业务 2,198,020.71 2,320,176.19
青岛绿华置业有限公司 物业管理业务 2,192,311.15 -
杭州北榕房地产开发有限公司 物业管理业务 2,187,635.24 -
上海宝琛置业有限公司 物业管理业务 2,177,256.74 4,520,720.41
晋宁金辰房地产开发有限公司 物业管理业务 2,150,817.68 5,294,407.49
温州保悦置业有限公司 物业管理业务 2,150,646.69 -
长沙懿德房地产有限公司 物业管理业务 2,075,460.18 7,925,772.69
河南郑欧丝路建设发展有限公司 物业管理业务 2,066,853.11 1,396,513.53
招商蛇口数字城市科技有限公司 物业管理业务 2,014,385.33 4,232,964.17
深圳市中航长泰投资发展有限公司 物业管理业务 2,004,962.26 2,262,803.76
宁波招鄞置业有限公司 物业管理业务 2,000,118.69 8,318,430.42
云南雨泉置业有限公司 物业管理业务 1,990,839.35 1,966,531.43
杭州招商观颐养老服务有限公司 物业管理业务 1,955,440.33 1,748,977.81
安速捷码头仓储服务（深圳）有限公司 物业管理业务 1,946,837.64 2,057,388.52
广东外运有限公司 物业管理业务 1,920,379.84 -
惠州招启置业有限公司 物业管理业务 1,912,030.47 4,537,536.03
烟台招商财金物业服务有限公司 物业管理业务 1,891,247.33 -
烟台孚旺置业有限公司 物业管理业务 1,863,883.26 1,601,575.69
郑州康尚置业有限公司 物业管理业务 1,860,999.82 665,760.64
招商局融资租赁（天津）有限公司 物业管理业务 1,830,897.20 -
合肥居峰置业有限公司 物业管理业务 1,795,704.92 -
招商（三亚）深海装备产业园有限公司 物业管理业务 1,790,163.86 2,594,706.02
合肥朗盛房地产开发有限公司 物业管理业务 1,785,911.78 2,223,427.29
宿迁市东宇置业有限公司 物业管理业务 1,783,051.96 1,443,568.84
三亚招商深海产业发展有限公司 物业管理业务 1,763,257.66 -
郑州泰实房地产开发有限公司 物业管理业务 1,760,003.95 -
深圳市创业壹号管理有限公司 物业管理业务 1,722,180.33 1,577,303.04
招商局地产（北京）有限公司 物业管理业务 1,722,126.62 5,668,175.19
245
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
山东外运有限公司 物业管理业务 1,677,167.86 -
招商局地产（重庆）花园城有限公司 物业管理业务 1,674,126.64 -
天津招江投资有限公司 物业管理业务 1,661,284.21 921,410.48
招商局能源运输股份有限公司 物业管理业务 1,654,489.07 1,153,549.64
合肥瑞盛房地产开发有限公司 物业管理业务 1,642,346.40 9,296,343.11
北京招晨房地产开发有限公司 物业管理业务 1,640,056.26 -
杭州北桐房地产开发有限公司 物业管理业务 1,626,748.57 -
深圳市赤湾房地产开发有限公司 物业管理业务 1,622,259.82 11,313,598.61
招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 物业管理业务 1,606,651.77 1,730,298.12
西安茂安房地产有限公司 物业管理业务 1,605,317.79 -
深圳市润商房地产有限公司 物业管理业务 1,594,899.21 -
重庆渝黔高速公路有限公司 物业管理业务 1,592,760.40 915,510.00
招商新城管理服务（无锡）有限公司 物业管理业务 1,587,933.30 -
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 物业管理业务 1,585,966.30 7,848,587.32
上海江海建设开发有限公司 物业管理业务 1,578,556.62 1,509,132.96
沈阳招盛房地产开发有限公司 物业管理业务 1,573,194.83 1,514,181.21
深圳市万维大厦管理有限公司 物业管理业务 1,569,640.43 2,527,433.19
常熟市琴宏房地产开发有限公司 物业管理业务 1,553,782.68 5,150,509.39
大连集装箱码头有限公司 物业管理业务 1,546,449.70 1,546,450.20
河南鸣谦置业有限公司 物业管理业务 1,537,867.74 1,707,189.35
北京华商大厦有限公司 物业管理业务 1,515,922.25 722,830.68
苏州润悦招禧置业有限公司 物业管理业务 1,502,102.31 -
无锡招银房地产开发有限公司 物业管理业务 1,476,027.55 2,732,236.33
南昌格兰云天国际酒店有限公司 物业管理业务 1,470,964.80 -
南通招海置业有限公司 物业管理业务 1,467,835.16 1,514,141.71
辽宁集铁国际物流有限公司 物业管理业务 1,460,613.25 498,939.19
深圳市蛇口海滨置业有限公司 物业管理业务 1,444,500.83 -
长航集团武汉置业有限公司 物业管理业务 1,439,504.19 1,133,260.34
合肥德瀚产业园发展有限公司 物业管理业务 1,432,766.76 1,437,203.91
中外运物流华中有限公司 物业管理业务 1,427,393.78 1,522,148.96
东莞市保汇实业投资有限公司 物业管理业务 1,410,108.81 -
招商局港口控股有限公司 物业管理业务 1,399,920.79 978,850.33
中外运物流（云南）有限公司 物业管理业务 1,395,437.56 1,384,117.95
深圳市招商前海湾置业有限公司 物业管理业务 1,389,701.35 1,660,415.73
上海招汇置业有限公司 物业管理业务 1,387,732.32 807,891.18
246
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
南京利盛房地产开发有限公司 物业管理业务 1,375,848.51 2,188,605.50
深圳招商美伦酒店管理有限公司 物业管理业务 1,370,380.44 89,794.48
岳阳格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 1,370,322.34 2,862,936.41
上海招潘置业有限公司 物业管理业务 1,358,619.31 -
武汉中建壹品招盈置业有限公司 物业管理业务 1,350,701.11 820,615.92
招商局国际码头（青岛）有限公司 物业管理业务 1,349,520.67 -
郑州招商颐城港区置业有限公司 物业管理业务 1,345,165.21 1,011,471.60
中外运物流镇江有限公司 物业管理业务 1,311,656.79 1,486,510.99
苏州湖玺房地产开发有限公司 物业管理业务 1,299,445.57 1,235,479.30
山东外运烟台有限公司 物业管理业务 1,294,581.55 -
徐州招盛置业有限公司 物业管理业务 1,293,447.60 1,696,168.50
扬州新城亿晟房地产开发有限公司 物业管理业务 1,285,188.38 283,138.94
福州市雍景湾房地产有限公司 物业管理业务 1,254,481.02 4,210,022.58
杭州杭盛房地产开发有限公司 物业管理业务 1,222,731.56 514,357.78
中外运合肥物流有限公司 物业管理业务 1,201,930.25 1,089,280.54
苏州华恒商用置业有限公司 物业管理业务 1,174,973.93 -
大连招商广源房地产有限公司 物业管理业务 1,151,584.17 1,768,912.45
招商局青岛蓝湾网谷投资有限公司 物业管理业务 1,149,179.58 322,591.67
上海新长桥企业发展有限公司 物业管理业务 1,146,788.99 -
重庆招商依云房地产有限公司 物业管理业务 1,140,333.77 283,520.03
上海壹栈松新房屋租赁有限公司 物业管理业务 1,139,397.56 -
赤湾集装箱码头有限公司 物业管理业务 1,121,300.48 2,424,695.28
中外运物流湖南有限公司 物业管理业务 1,093,555.65 1,315,972.20
辽宁港口集团有限公司 物业管理业务 1,092,508.50 -
重庆招商意库商业管理有限公司 物业管理业务 1,091,904.20 1,776,981.48
招商局创新科技（集团）有限公司 物业管理业务 1,088,316.52 -
武汉招盈置业有限公司 物业管理业务 1,088,040.70 -
佛山招商绿湖房地产有限公司 物业管理业务 1,084,935.50 2,289,807.26
杭州崇盛房地产建设管理有限公司 物业管理业务 1,082,359.90 -
杭州崇逸置业有限公司 物业管理业务 1,066,135.35 -
廊坊京台高速公路有限公司 物业管理业务 1,062,814.14 -
招商局集团大厦有限公司 物业管理业务 1,042,902.65 -
中外运物流有限公司 物业管理业务 1,042,275.98 237,928.64
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 物业管理业务 1,040,129.33 1,554,961.31
招商致远资本投资有限公司 物业管理业务 1,036,574.94 769,161.45
247
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
江西鼎诚实业投资有限公司 物业管理业务 1,028,352.12 -
深圳市招广置业管理有限公司 物业管理业务 1,020,203.20 6,727,845.09
济南文旅集团积余城市服务有限公司 物业管理业务 1,004,639.09 42,912,491.90
成都招商新悦房地产开发有限公司 物业管理业务 1,004,421.00 2,556,557.37
中国外运福建有限公司 物业管理业务 985,421.69 1,024,235.73
南宁招商汇天房地产有限公司 物业管理业务 935,784.74 4,182,973.82
成都招商博时房地产开发有限公司 物业管理业务 922,388.50 4,245,703.49
成都招商龙城房地产开发有限公司 物业管理业务 868,865.10 2,250,834.41
招商建设工程管理有限公司 物业管理业务 856,595.60 1,183,007.54
青岛招商海德置业发展有限公司 物业管理业务 850,471.32 3,855,401.57
招商局能源运输（香港）有限公司 物业管理业务 848,857.50 1,107,221.40
招商局港口集团股份有限公司 物业管理业务 794,442.72 1,032,598.51
西安招广房地产有限公司 物业管理业务 760,104.15 2,010,047.27
宁波招商高新置业有限公司 物业管理业务 722,419.00 4,099,419.34
杭州星日房地产开发有限公司 物业管理业务 687,905.87 11,077,580.25
招商局地产（日照）有限公司 物业管理业务 670,476.52 5,104,459.07
佛山招商果岭房地产有限公司 物业管理业务 648,343.87 4,364,426.80
中国航空技术国际控股有限公司 物业管理业务 646,603.62 5,500,332.88
杭州南兴房地产开发有限公司 物业管理业务 640,277.50 4,347,097.40
招商局地产（常州）有限公司 物业管理业务 613,635.78 1,724,028.34
南京智盛房地产开发有限公司 物业管理业务 586,058.77 2,452,025.67
济南先投积余城市服务有限公司 物业管理业务 550,095.99 46,205,393.73
厦门招商商业管理有限公司 物业管理业务 543,453.60 1,832,155.99
长春招胜房地产开发有限公司 物业管理业务 534,599.81 6,326,399.83
佛山招商新城高新技术有限公司 物业管理业务 530,963.40 4,221,921.96
昆明同冠房地产开发有限公司 物业管理业务 510,905.46 1,202,993.57
哈尔滨招源房地产开发有限公司 物业管理业务 486,380.34 2,428,610.34
南京招平置盛商业管理有限公司 物业管理业务 463,252.67 5,707,861.60
商驰实业（深圳）有限公司 物业管理业务 459,760.20 1,887,981.69
深圳赤湾港口发展有限公司 物业管理业务 445,200.14 2,286,024.59
杭州惠余置业有限公司 物业管理业务 395,534.94 2,291,054.82
肇庆招商蛇口房地产有限公司 物业管理业务 380,554.43 2,022,518.94
深圳妈港仓码有限公司 物业管理业务 285,753.24 1,260,592.69
岳阳市天虹百货有限公司 物业管理业务 261,792.45 3,224,364.41
镇江火炬置地发展有限公司 物业管理业务 254,017.12 2,539,908.86
无锡溪胜房地产开发有限公司 物业管理业务 217,242.24 3,460,225.35
248
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
汇港实业（深圳）有限公司 物业管理业务 176,050.49 14,915,977.21
天骄（广州）房地产开发有限公司 物业管理业务 172,155.70 1,958,696.33
深圳市德瀚投资发展有限公司 物业管理业务 124,333.67 5,503,057.38
深圳海星港口发展有限公司 物业管理业务 88,878.10 1,087,050.86
无锡瑞商房地产开发有限公司 物业管理业务 73,929.91 1,375,022.88
北京格兰云天大酒店有限公司 物业管理业务 31,434.61 3,934,706.10
长沙雍景房地产有限公司 物业管理业务 20,887.18 4,009,237.51
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 物业管理业务 18,566.04 2,167,164.35
武汉新得房地产开发有限公司 物业管理业务 - 10,709,095.28
上海天马微电子有限公司 物业管理业务 - 7,796,200.00
上海中航光电子有限公司 物业管理业务 - 5,558,190.00
郑州招商美景房地产开发有限责任公司 物业管理业务 - 4,961,210.08
南京招商招盛房地产有限公司 物业管理业务 - 3,137,822.95
天津招晨房地产开发有限公司 物业管理业务 - 2,586,058.24
上海招虹置业有限公司 物业管理业务 - 2,317,115.35
大连港客运总公司 物业管理业务 - 2,147,533.91
扬州恒洋置业有限公司 物业管理业务 - 1,850,675.70
沈阳招胜房地产开发有限公司 物业管理业务 - 1,620,644.23
河南省招商美景房地产开发有限责任公司 物业管理业务 - 1,585,489.90
共青城中航文化投资有限公司 物业管理业务 - 1,363,870.10
杭州千岛湖生态居房地产有限公司 物业管理业务 - 1,199,205.22
珠海市依云置业有限公司 物业管理业务 - 1,171,854.66
福建招商云谷开发有限公司 物业管理业务 - 1,168,528.07
西安招商嘉时房地产有限公司 物业管理业务 - 1,140,964.97
北京千秋营宸房地产开发有限公司 物业管理业务 - 1,103,830.20
西安招华永盛房地产有限公司 物业管理业务 - 1,014,426.07
其他小额关联方 物业管理业务 64,414,961.30 36,218,697.96
物业管理及专业化服务合计 3,631,556,401.03 2,591,946,279.65
249
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
深圳招商商置投资有限公司 资产管理业务 22,576,966.26 86,480,991.70
长沙招尚房地产有限公司 资产管理业务 12,070,650.99 3,320,754.70
深圳市招广置业管理有限公司 资产管理业务 11,545,927.40 8,581,390.65
深圳市花园城置业管理有限公司 资产管理业务 9,340,824.49 -
上海盈睿商业运营管理有限公司 资产管理业务 7,686,141.75 5,609,433.95
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 资产管理业务 6,855,491.68 3,099,598.62
上海招广置业有限公司 资产管理业务 6,792,452.84 -
上海招松置业有限公司 资产管理业务 6,792,452.83 -
宁波招鄞置业有限公司 资产管理业务 6,772,311.97 8,823,453.36
汇港实业（深圳）有限公司 资产管理业务 6,609,483.77 6,706,468.49
杭州星日房地产开发有限公司 资产管理业务 6,515,776.21 1,825,891.99
成都招商远康房地产开发有限公司 资产管理业务 5,943,924.78 15,330,397.97
招商局航华科贸中心有限公司 资产管理业务 5,741,078.97 -
深圳市蛇口新时代置业管理有限公司 资产管理业务 5,078,767.15 -
赣州中航九方商业有限公司 资产管理业务 4,953,326.05 3,809,576.25
厦门招商商业管理有限公司 资产管理业务 4,929,945.51 1,254,716.98
上海招科置业有限公司 资产管理业务 4,733,699.80 2,320,754.71
徐州淮盛新城建设发展有限公司 资产管理业务 4,486,633.60 -
宁波鄞家置业有限公司 资产管理业务 4,451,213.30 -
珠海依云房地产有限公司 资产管理业务 4,280,904.89 1,056,603.77
深圳市科大置业管理有限公司 资产管理业务 3,108,836.15 -
成都招商天府置业投资有限公司 资产管理业务 3,009,175.47 2,194,796.22
常熟招商琴湖投资发展有限公司 资产管理业务 2,996,421.64 -
成都招商博时房地产开发有限公司 资产管理业务 2,994,431.78 3,068,054.42
深圳市科大二期置业管理有限公司 资产管理业务 2,674,006.94 -
上海招商局广场置业有限公司 资产管理业务 2,669,640.57 -
深圳市数码大厦置业管理有限公司 资产管理业务 2,312,100.86 -
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 资产管理业务 2,204,282.65 4,498,277.32
深圳市乐活置业有限公司 资产管理业务 2,169,811.32 -
深圳市听海置业有限公司 资产管理业务 2,169,811.32 -
深圳市乐享置业有限公司 资产管理业务 2,169,811.32 -
招商局地产（北京）有限公司 资产管理业务 1,894,811.32 -
深圳市商安置业有限公司 资产管理业务 1,792,452.83 2,169,811.33
沈阳金道汇通房地产开发有限公司 资产管理业务 1,712,974.87 1,493,994.45
深圳市蛇口新泰置业有限公司 资产管理业务 1,430,291.81 -
湛江招商港城投资有限公司 资产管理业务 1,389,689.23 2,045,119.96
250
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续
关联方 关联交易内容 本年金额 上年金额
常熟市琴安房地产开发有限公司 资产管理业务 1,349,914.21 -
招商蛇口十堰置业有限公司 资产管理业务 1,283,945.20 4,001,225.25
深圳市太子湾商储置业有限公司 资产管理业务 1,053,490.40 1,283,272.45
深圳招商新安置业有限公司 资产管理业务 101,126.89 1,452,657.62
杭州北泓房地产开发有限公司 资产管理业务 - 16,226,415.10
成都天府招商轨道城市发展有限公司 资产管理业务 - 12,473,107.40
深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 资产管理业务 - 2,358,490.56
长沙招阳房地产有限公司 资产管理业务 - 1,528,301.88
其他小额关联方 资产管理业务 4,724,850.26 4,928,277.69
资产管理及其他合计 193,369,851.28 207,941,834.79
（2） 关联托管、承包情况
（a） 委托管理、出包
委托方/出包 委托/出包 托管收益/承包收益 本年确认的托管
受托方/承包方名称 委托/出包起始日 委托/出包终止日
方名称 资产类型 定价依据 支出/出包支出
招商局蛇口工业区控股
本公司 经营管理托管 2019 年 12 月 5 日 2024 年 12 月 4 日 按合同约定
股份有限公司
1,000,000.00
招商局蛇口工业区控股
本公司 经营管理托管 2024 年 12 月 5 日 2027 年 12 月 4 日 按合同约定
股份有限公司
（3） 关联租赁情况
（a） 本集团作为出租方
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入
天虹数科商业股份有限公司 房屋建筑物 14,543,899.00 14,258,996.13
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 房屋建筑物 12,819,047.66 12,597,619.07
赣州格兰云天国际酒店有限公司 房屋建筑物 10,431,192.72 9,191,895.99
南昌格兰云天国际酒店有限公司 房屋建筑物 8,643,432.23 8,723,809.53
招商银行股份有限公司 房屋建筑物 3,885,745.20 3,967,410.17
岳阳市天虹百货有限公司 房屋建筑物 3,805,714.26 4,472,255.04
长沙市天虹百货有限公司 房屋建筑物 3,805,714.26 -
岳阳格兰云天大酒店有限公司 房屋建筑物 3,744,727.54 6,976,557.06
中航技国际经贸发展有限公司 房屋建筑物 410,120.17 369,561.44
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 房屋建筑物 397,738.20 568,051.64
成都招商远康房地产开发有限公司 房屋建筑物 88,000.00 -
深圳中航资源有限公司 房屋建筑物 32,527.62 344,492.00
合计 62,607,858.86 61,470,648.07
251
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（3） 关联租赁情况 - 续
（b） 本集团作为承租方
出租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁支出 上年确认的租赁支出
深圳招商房地产有限公司 房屋建筑物 15,144,387.87 87,349.20
深圳市招商公寓发展有限公司 房屋建筑物 14,486,068.00 14,815,190.36
深圳市太子湾商储置业有限公司 房屋建筑物 7,124,638.91 6,026,187.46
中外运长航实业发展有限公司 房屋建筑物 5,917,299.72 -
中航国际租赁有限公司 房屋建筑物 4,080,516.74 4,108,788.24
招商局（上海）投资有限公司 房屋建筑物 2,963,583.16 4,193,483.67
广州招商房地产有限公司 房屋建筑物 2,444,833.02 988,735.57
飞亚达精密科技股份有限公司 房屋建筑物 1,743,085.68 1,743,085.68
成都招商远康房地产开发有限公司 房屋建筑物 1,473,974.66 4,364.81
南京招商启盛房地产有限公司 房屋建筑物 1,346,275.54 -
深圳招商商置投资有限公司 房屋建筑物 1,325,087.77 5,886,231.77
招商银行股份有限公司 房屋建筑物 1,477,352.95 129,586.52
招商局光明科技园有限公司 房屋建筑物 1,117,182.77 -
深圳市招商前海湾置业有限公司 房屋建筑物 1,101,798.65 1,030,285.19
广东国际大厦实业有限公司 房屋建筑物 732,317.48 883,376.15
中国外运海南有限公司 房屋建筑物 701,148.22 -
杭州瑞盛智慧科技有限公司 房屋建筑物 438,805.84 356,246.72
成都招商龙城房地产开发有限公司 房屋建筑物 421,759.71 -
营口新港矿石码头有限公司 房屋建筑物 344,784.07 -
辽港控股（营口）有限公司 房屋建筑物 336,531.86 -
招商局重庆交通科研设计院有限公司 房屋建筑物 276,076.34 1,321,506.24
广州依云房地产有限公司 房屋建筑物 233,394.50 -
上海盈睿商业运营管理有限公司 房屋建筑物 228,514.77 -
佳临兴业有限公司 房屋建筑物 197,154.00 194,438.88
成都招商博时房地产开发有限公司 房屋建筑物 196,473.90 434,322.21
重庆招商依云房地产有限公司 房屋建筑物 189,047.62 -
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 房屋建筑物 183,486.24 -
成都招商新悦房地产开发有限公司 房屋建筑物 59,192.66 -
湛江招商港城投资有限公司 房屋建筑物 18,348.62 -
中国外运（深圳）有限公司 房屋建筑物 7,619.04 -
武汉招商地产古田置业有限公司 房屋建筑物 5,156.21 719,291.79
长沙招尚房地产有限公司 房屋建筑物 1,940.03 -
徐州淮盛新城建设发展有限公司 房屋建筑物 - 139,881.36
招商局漳州开发区有限公司 房屋建筑物 - 28,027.68
合计 66,317,836.55 43,090,379.50
252
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
5. 关联交易情况 - 续
（4） 关联方利息收入
关联方 本年金额 上年金额
招商银行股份有限公司 19,824,894.67 28,246,037.06
招商局集团财务有限公司 767,290.81 161,655.83
合计 20,592,185.48 28,407,692.89
（5） 关联方利息支出
关联方 本年金额 上年金额
招商银行股份有限公司 10,149,971.81 1,858,388.87
招商局集团财务有限公司 5,736,132.08 3,762,421.38
合计 15,886,103.89 5,620,810.25
（6） 关联方担保情况
本公司作为被担保方
担保是否
担保方 担保金额 担保起始日 担保终止日
已经履行完毕
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 1,500,000,000.00 2021 年 2 月 2 日 2024 年 2 月 2 日 是
本年度，本集团向招商局蛇口工业区控股股份有限公司支付与上述担保有关的担保费用合
计人民币450,000.00元。
（7） 关联方资金拆借情况
关联方 关联交易内容 拆借金额 起始日 到期日 说明
招商局集团财务有限公司 借入资金 228,000,000.00 2022 年 12 月 16 日 按合同约定分期偿还 长期借款
注：截至2024年12月31日，本集团已结清与招商局集团财务有限公司的全部借入资金。
（8） 关键管理人员薪酬
项目 本年金额 上年金额
关键管理人员薪酬 12,648,121.69 17,046,573.00
253
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况
（1） 应收项目
本年年末数 上年年末数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
招商银行股份有限公司 2,707,334,011.98 - 2,670,806,821.91 -
货币资金 招商局集团财务有限公司 25,558,382.34 - 5,080,391.53 -
合计 2,732,892,394.32 - 2,675,887,213.44 -
深圳市招华国际会展发展有限公司 56,975,387.57 - 38,465,895.40 -
云南盛商房地产开发有限公司 26,691,859.26 - 17,282,930.34 -
海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发
22,123,061.98 - 5,086,806.10 -
建设有限公司
深圳招商房地产有限公司 18,188,520.08 - 20,638,704.03 -
深圳招商理财服务有限公司 14,427,277.80 - 17,700.95 -
四川遂航智达物业服务有限公司 13,714,655.26 13,714.66 7,656,752.19 7,656.76
成都天府招商轨道城市发展有限公司 13,038,901.49 - 1,896,481.07 -
招商银行股份有限公司 12,297,215.82 93,853.72 16,189,725.64 23,924.69
湛江招商港城投资有限公司 11,823,713.24 - 4,578,236.80 -
深圳市招雍置业有限公司 11,002,438.93 - 456,190.44 -
上海招科置业有限公司 10,708,152.77 - 6,436,310.97 -
山东省机场管理集团中航物业有限公司 10,368,924.28 100,331.45 7,791,409.96 7,791.40
天津国际邮轮母港有限公司 10,299,666.64 10,299.67 - -
南宁招商众鑫房地产有限公司 9,875,151.59 - 5,588,666.41 -
长沙招尚房地产有限公司 9,589,636.88 - 687,545.79 -
应收账款 深圳市太子湾商鼎置业有限公司 9,042,358.78 - 4,165,329.03 -
上海招广置业有限公司 8,123,956.29 - - -
深圳市太子湾乐湾置业有限公司 7,787,056.02 - 5,244,016.25 -
沈阳招义房地产开发有限公司 7,704,683.45 - 2,840,913.20 -
深圳市招华国际会展运营有限公司 7,591,208.75 7,591.21 16,796,523.73 16,796.53
上海招松置业有限公司 7,427,520.62 - - -
苏州招华房地产开发有限公司 7,277,134.38 - 913.60 -
招商局（蕲春）投资发展有限公司 7,108,116.60 - 7,400,019.39 -
南通招通置业有限公司 6,917,354.77 - 7,465,545.38 -
中国外运海南有限公司 6,552,229.33 - 12,560,561.48 -
南京玄盛房地产开发有限公司 6,494,235.34 - 3,440,013.16 -
重庆招商启盛房地产开发有限公司 5,924,846.88 - 1,639,359.16 -
长沙招新房地产有限公司 5,698,199.49 - 907,198.43 -
重庆招商致远房地产开发有限公司 5,470,835.08 - 943,171.62 -
昆明同润房地产开发有限公司 5,463,261.37 - 3,692,462.28 -
佛山招商绿湖房地产有限公司 5,394,780.61 - 4,225,736.73 -
苏州招荣房地产开发有限公司 5,329,100.00 - - -
254
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况 - 续
（1） 应收项目 - 续
本年年末数 上年年末数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
长沙懿德房地产有限公司 5,168,601.00 - 3,835,250.71 -
成都招商天府置业投资有限公司 4,999,895.54 - 2,346,542.78 -
深圳市乐享置业有限公司 4,996,191.62 - 1,157,036.82 -
北京招合房地产开发有限公司 4,980,924.51 - 6,324,753.11 -
哈尔滨银开房地产开发有限公司 4,624,381.87 - 3,478,011.50 -
合肥卓盛房地产开发有限公司 4,607,855.66 - 3,236,527.69 -
招商证券股份有限公司 4,401,639.96 - 3,210,546.77 -
重庆招商依港房地产开发有限公司 4,334,133.26 - 649,320.89 -
招商局光明科技园有限公司 4,178,434.36 - 3,699,395.23 -
徐州淮海金融招商发展有限公司 4,160,038.35 - 5,038,810.82 -
乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 4,154,123.88 - 694,260.73 694.26
武汉招平雍荣置业有限公司 4,053,306.12 - - -
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 3,962,807.48 - 5,908,637.25 -
招商局地产（烟台）有限公司 3,675,475.05 - 1,314,099.25 -
大连招义房地产有限公司 3,667,044.83 - 3,709,022.54 -
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 3,563,450.02 - 9,187,649.17 -
太仓市万鑫房地产开发有限公司 3,461,086.31 3,461.08 - -
深圳市招商文发房地产开发有限公司 3,373,353.18 - 4,342,193.00 -
长春招华房地产开发有限公司 3,357,846.47 - 4,240,035.71 -
重庆招商置地开发有限公司 3,353,844.60 - 1,643.78 -
深圳招商安业投资发展有限公司 3,291,431.22 - 9,742,534.51 -
苏州招宏房地产开发有限公司 3,231,681.66 - 408,205.84 -
成都禾招物业管理有限公司 3,109,861.17 3,961.74 7,878,350.87 7,878.35
济南盛华置业有限公司 3,080,945.30 - 822,808.05 -
成都招蓉房地产开发有限公司 3,007,798.30 - - -
沈阳招泰房地产开发有限公司 2,973,730.54 - 1,889,260.71 -
应收账款
深圳市赤湾房地产开发有限公司 2,952,061.85 - 7,554,569.33 -
深圳市听海置业有限公司 2,923,130.89 - 1,218,154.60 -
北京经开亦盛房地产开发有限公司 2,893,619.35 - 8,341,303.16 -
成都国生积余不动产管理有限公司 2,824,580.00 2,824.58 6,193,270.00 6,193.27
招商蛇口（赣州）房地产有限公司 2,713,567.04 - 372,784.79 -
武汉招城置业有限公司 2,683,612.71 - 427,448.68 -
南京耀盛房地产开发有限公司 2,608,661.74 - 1,332,620.78 -
育商（广州）城市运营服务有限公司 2,585,796.56 2,585.80 5,088,777.46 5,088.78
合肥招盛房地产开发有限公司 2,540,101.72 - 8,708,838.22 -
天津招正房地产开发有限公司 2,404,769.22 - 1,280,521.07 -
合肥铭盛房地产开发有限公司 2,403,162.08 - 415,555.17 -
广州市悦商房地产开发有限公司 2,346,556.63 - 667,010.77 -
合肥招商章盛房地产开发有限公司 2,257,963.04 - 191,123.40 -
广州保穗置业有限公司 2,242,390.64 - 1,358,578.77 -
长沙仁惠房地产有限公司 2,228,444.17 - 2,368,250.49 -
西安招平房地产有限公司 2,185,077.69 - 2,971,959.64 -
深圳招商商置投资有限公司 2,176,253.30 - 82,007,953.53 -
上海招政置业有限公司 2,164,812.10 - 1,442,742.18 -
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 2,148,955.69 2,148.96 2,073,634.71 2,073.63
南京江洲盛瑞置业有限公司 2,136,971.17 - 2,572,288.85 -
杭州南茂房地产开发有限公司 2,134,285.91 - 624,414.14 -
上海招玖置业有限公司 2,132,725.75 - 45,910.54 -
杭州玖晟房地产开发有限公司 2,039,874.06 - 703,646.68 -
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 2,038,235.00 2,038.24 2,136,635.00 2,136.64
宁波招开置业有限公司 2,037,979.86 - 1,058,727.50 -
苏州湖玺房地产开发有限公司 2,035,080.38 - 911,668.06 -
255
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况 - 续
（1） 应收项目 - 续
本年年末数 上年年末数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
合肥璟盛房地产开发有限公司 1,965,546.64 - 523,831.47 -
厦门招商商业管理有限公司 1,938,692.46 - 833,232.07 -
日照市招商高新城市运营服务有限公司 1,911,668.90 1,911.67 1,511,510.26 1,511.51
招商仁和太原置业有限公司 1,892,035.32 - 1,203,286.50 -
深圳市太子湾商泰置业有限公司 1,869,948.12 - 2,136,065.58 -
昆明同冠房地产开发有限公司 1,869,733.17 - 1,943,323.77 -
广州招盛房地产有限责任公司 1,867,002.87 - 1,194,822.08 -
西安招阳房地产有限公司 1,842,939.34 - 191,905.30 -
大连招源房地产有限公司 1,837,003.47 - 182,473.93 -
长沙招添房地产有限公司 1,829,739.53 - 827,043.92 -
晋宁金辰房地产开发有限公司 1,827,909.81 - 3,814,313.68 -
南宁招商汇泽房地产有限公司 1,814,476.02 - 681,904.79 -
杭州玖航房地产开发有限公司 1,796,928.82 - - -
杭州星日房地产开发有限公司 1,779,630.47 - 2,502,619.99 -
大连太平湾资产经营管理有限公司 1,747,940.03 - 1,516,466.41 -
苏州市招融致新房地产有限公司 1,747,298.56 - 2,589,289.77 -
盐城师山招海置业有限公司 1,720,943.66 - 848,043.80 -
北京招通房地产开发有限公司 1,692,618.06 - - -
南通招润置业有限公司 1,665,230.93 - 4,340,646.70 -
天津招商泰达房地产开发有限公司 1,691,126.93 - 750,793.91 -
南京盛香园房地产开发有限公司 1,649,383.98 - 3,402,728.25 -
武汉招平海盈置业有限公司 1,624,121.23 - 203,379.77 -
成都招商远康房地产开发有限公司 1,561,176.65 - 465,930.21 -
南京招瑞房地产开发有限公司 1,506,258.47 - 468,141.99 -
长沙招阳房地产有限公司 1,469,413.64 - 913,761.51 -
西咸新区招诚永盛房地产有限公司 1,450,532.23 - 1,132,168.44 -
应收账款 宁波鄞家置业有限公司 1,628,935.83 - 787,852.49 -
深圳市招沿实业有限公司 1,440,662.05 - 200,000.00 -
深圳市商通置业有限公司 1,434,042.05 - - -
招商局地产（北京）有限公司 1,417,981.14 - 4,016,786.85 -
长沙招麓房地产有限公司 1,404,351.07 - 99,034.74 -
南宁招商汇盈房地产有限公司 1,394,630.46 - 4,425,154.17 -
天虹数科商业股份有限公司 1,342,922.68 74,153.05 2,542,506.85 22,574.80
深圳市商安置业有限公司 1,280,360.58 - 904,289.13 -
无锡溪胜房地产开发有限公司 1,279,501.14 - 1,049,224.36 -
深圳市招商创业有限公司 1,264,703.56 - 23,041,232.18 -
招商三亚崖州湾发展有限公司 1,262,797.80 - 1,417,100.87 -
招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司 1,258,241.05 - - -
合肥新浩房地产开发有限公司 1,252,961.12 - 539,886.44 -
招商蛇口网谷（天津）有限公司 1,241,980.03 - 843,248.97 -
武汉招商地产古田置业有限公司 1,241,317.77 - - -
西安招玺云樾房地产有限公司 1,232,893.40 - 41,757.29 -
长沙溪尚房地产开发有限公司 1,232,083.76 - - -
南昌德瀚商业管理有限公司 1,227,962.00 - 2,031,259.30 -
江苏招商麒麟物业管理有限公司 1,193,605.17 1,193.61 1,043,599.78 1,043.60
招商局地产（常州）有限公司 1,170,000.00 - 3,407,260.39 -
西安招兴永盛房地产有限公司 1,153,822.78 - 719,367.89 -
三亚招商臻园开发有限公司 1,139,966.09 - - -
佛山招商光华房地产有限公司 1,120,852.15 - 444,499.72 -
北京招盛房地产开发有限公司 1,115,005.19 - 56,901.10 -
南通招海置业有限公司 1,103,495.87 - 378,918.58 -
昆明招金房地产有限公司 1,101,358.95 - 331,650.04 -
西安盛玺装饰工程有限公司 1,072,745.30 - - -
256
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况 - 续
（1） 应收项目 - 续
本年年末数 上年年末数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
深圳市招航置业有限公司 1,057,303.48 - - -
珠海依云房地产有限公司 1,052,712.31 - 2,056,073.08 -
佛山招商中环房地产有限公司 1,039,346.50 - 617,530.48 -
上海招商宝欣置业有限公司 1,011,563.23 - 1,029,490.41 -
大连招商广源房地产有限公司 1,005,324.76 - 100,000.00 -
湖北招阳置业有限公司 1,043,086.47 - 1,588,480.04 -
成都招商简新房地产开发有限公司 1,000,333.59 - 1,722,515.58 -
佛山招商果岭房地产有限公司 996,010.10 - 1,583,642.97 -
上海盈睿商业运营管理有限公司 981,366.03 - 1,404,000.00 -
惠州招启置业有限公司 950,806.78 - 2,166,763.21 -
深圳市德瀚投资发展有限公司 923,420.33 - 10,020,220.12 -
常熟招商琴湖投资发展有限公司 917,679.78 - 7,559,865.08 -
海口招商雍江湾置业有限公司 855,371.10 - 1,832,807.50 -
深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 842,775.88 - 1,793,468.55 -
徐州淮盛新城建设发展有限公司 817,372.20 - 2,300,667.42 -
常熟市琴安房地产开发有限公司 803,288.12 - 8,875,649.77 -
南京利盛房地产开发有限公司 788,617.94 - 1,058,705.70 -
长沙雍景房地产有限公司 783,593.70 - 1,805,701.03 -
南京招商未来科技城物业管理有限公司 696,671.66 696.67 1,514,953.21 1,514.95
蛇口集装箱码头有限公司 644,635.57 - 1,133,999.13 -
郑州天地康颂置业有限公司 583,508.08 - 3,848,591.36 -
招商蛇口三亚发展有限公司 563,122.03 - 3,152,902.85 -
河北雄安招元产业发展有限公司 553,909.23 - 1,252,035.15 -
深圳市蛇口新泰置业有限公司 548,764.82 - 2,513,507.81 -
应收账款 深圳市太子湾商融置业有限公司 535,571.68 - 1,436,782.59 -
上海招虹置业有限公司 486,062.04 - 1,431,749.69 -
广州招商房地产有限公司 469,044.39 - 5,191,354.48 -
济南先投积余城市服务有限公司 440,400.00 440.40 25,203,494.61 25,203.49
深圳市太子湾商储置业有限公司 417,076.71 - 1,523,446.09 -
漳州招商房地产有限公司 414,442.13 - 4,141,553.41 -
深圳市中航城商业发展有限公司 383,078.32 1,249.90 4,526,526.71 40,366.57
宁波招鄞置业有限公司 370,868.13 - 4,907,436.74 -
招商蛇口十堰置业有限公司 364,299.23 - 1,812,415.95 -
招鑫（厦门）房地产有限公司 296,061.74 - 1,968,472.18 -
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 262,130.70 - 6,929,949.05 -
招商局地产（重庆）花园城有限公司 251,223.74 - 3,896,791.47 -
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 241,315.02 241.31 2,690,544.95 2,690.55
中外运物流西北有限公司 237,289.66 - 1,500,000.00 -
盐城市盛通梁置业有限公司 232,485.86 - 1,552,161.82 -
西安招广房地产有限公司 228,728.11 - 1,405,605.72 -
漳州翼商房地产开发有限公司 223,334.33 - 1,302,527.41 -
合肥君盛房地产开发有限公司 182,858.12 - 1,005,891.78 -
厦门市臻园房地产有限公司 172,102.34 - 1,223,237.43 -
云南雨泉置业有限公司 169,676.95 - 1,157,691.43 -
常熟市琴宏房地产开发有限公司 159,191.21 - 3,130,408.88 -
济南文旅集团积余城市服务有限公司 155,880.00 155.88 14,363,377.23 14,363.38
武汉招瑞置业有限公司 153,287.49 - 2,819,664.94 -
共青城中航文化投资有限公司 107,311.70 107.31 1,374,922.00 1,374.92
杭州南兴房地产开发有限公司 91,480.05 - 2,716,102.89 -
257
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况 - 续
（1） 应收项目 - 续
本年年末数 上年年末数
项目名称 关联方
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
北京亚林东房地产开发有限公司 60,197.65 - 1,052,950.31 -
福州市雍景湾房地产有限公司 22,581.62 - 2,439,352.07 -
杭州惠余置业有限公司 10,007.48 - 2,183,385.85 -
北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 - - 15,050,843.76 -
武汉新得房地产开发有限公司 - - 11,351,641.00 -
应收账款 深圳坪山招商房地产有限公司 - - 2,268,200.56 -
南京招平置盛商业管理有限公司 - - 1,142,565.70 -
镇江火炬置地发展有限公司 - - 1,105,488.10 -
上海招南实业发展有限公司 - - 1,071,653.57 -
关联方小额应收款汇总 143,714,322.58 4,659,252.18 56,850,074.97 653,644.63
合计 780,931,363.13 4,982,213.09 766,437,455.81 844,522.71
营口新港矿石码头有限公司 344,784.07 - - -
辽港控股（营口）有限公司 336,531.86 - - -
青岛招商海德置业发展有限公司 - - 5,517,234.62 -
预付账款 深圳市太子湾商储置业有限公司 - - 719,852.00 -
招商局地产（烟台）有限公司 - - 710,000.00 -
关联方小额预付款项汇总 231,390.99 - 410,617.86 -
合计 912,706.92 - 7,357,704.48 -
招商银行股份有限公司 18,813,782.03 18,813.78 35,041,070.34 35,041.07
武汉招平雍荣置业有限公司 10,971,030.00 - - -
南通招通置业有限公司 5,000,000.00 - 5,000,000.00 -
上海招科置业有限公司 4,398,641.28 - 1,295,275.03 -
深圳市招商公寓发展有限公司 2,918,424.44 - 3,085,909.72 -
辽港控股（营口）有限公司 2,468,593.44 - - -
合肥招商章盛房地产开发有限公司 1,283,400.00 - 1,283,400.00 -
中国交通进出口有限公司 1,240,000.00 - - -
其他应收款
招商局地产（重庆）花园城有限公司 1,164,000.00 - - -
深圳招商理财服务有限公司 1,116,889.90 - - -
深圳市太子湾商储置业有限公司 1,088,964.00 - 1,594,274.00 -
深圳招商商置投资有限公司 227,212.70 - 4,094,079.74 -
深圳招商房地产有限公司 162,700.83 - 2,692,197.77 -
武汉招平润丰房地产开发有限公司 - - 1,200,000.00 -
关联方小额其他应收款汇总 8,440,573.78 296,149.85 8,872,053.83 20,108.91
合计 59,294,212.4 314,963.63 64,158,260.43 55,149.98
258
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况 - 续
（2） 应付项目
项目名称 关联方 本年年末数 上年年末数
招商银行股份有限公司 49,029,195.83 -
短期借款
合计 49,029,195.83 -
成都飞机工业（集团）有限责任公司 8,568,621.20 565,308.34
深圳市招华国际会展发展有限公司 6,634,161.49 -
深圳美伦酒店管理有限公司 2,693,746.98 43228.54
招商蛇口数字城市科技有限公司 2,387,336.89 245,300.00
四川遂航智达物业服务有限公司 2,234,674.54 2,910,438.24
招商局金融科技有限公司 2,190,000.00 -
招商局食品（中国）有限公司 2,029,284.57 6,471,053.50
深圳招商江岭城市服务有限公司 1,990,988.86 464,180.96
深圳招商华侨城投资有限公司 1,791,316.78 -
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 1,695,655.19 204,011.75
深圳市蛇口新泰置业有限公司 1,428,616.80 -
北京经开亦盛房地产开发有限公司 1,281,086.97 -
中国航空工业供销中南有限公司 1,110,244.01 88800
广西广投智慧服务集团有限公司 1,090,092.23 -
招商证券股份有限公司 1,000,000.00 -
烟台蓝天中航城市服务有限公司 826,373.86 2,875,845.42
青岛鑫诚中航城市服务有限公司 659,210.87 533,476.87
深圳招商商置投资有限公司 508,812.54 892,131.59
深圳招商房地产有限公司 448,710.68 2,053,044.33
中外运物流宁波有限公司 443,341.91 -
招商银行股份有限公司 401,876.41 187,524.71
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 359,260.25 -
应付账款 厦门天马微电子有限公司 343,302.75 133,211.01
飞亚达精密科技股份有限公司 290,000.00 405,660.38
南京招商金城物业管理有限公司 261,602.12 724,443.25
成都招商龙城房地产开发有限公司 244,889.44 338,642.76
招商局健康产业（蕲春）有限公司 181,546.63 247,652.83
深圳招商网络有限公司 175,278.74 108,644.94
中航技易发投资有限公司 171,428.57 200,000.00
广东国际大厦实业有限公司 158,696.03 128,529.36
山东省机场管理集团中航物业有限公司 156,776.64 142,391.51
佛山招商中环房地产有限公司 156,467.08 -
招商圣约酒业（深圳）有限公司 155,638.80 149,681.42
中国航空技术厦门有限公司 154,237.68 116,612.95
宁波招商高新置业有限公司 137,608.77 -
重庆消防安全技术研究服务有限责任公司 125,148.90 141,644.54
上海招盛房地产开发有限公司 106,694.30 -
佛山招商果岭房地产有限公司 93,143.56 350,057.96
厦门西海湾邮轮城投资有限公司 49,195.94 597,432.08
汇港实业（深圳）有限公司 - 16,694,034.67
济南文旅集团积余城市服务有限公司 - 4,125,847.48
攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司 - 3,739,273.56
佛山招商房地产有限公司 - 1,807,387.31
关联方小额应付款汇总 2,488,579.64 681,295.42
合计 47,223,648.62 48,366,787.68
259
招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况 - 续
（2） 应付项目 - 续
项目名称 关联方 本年年末数 上年年末数
深圳中航城发展有限公司 31,677,192.57 30,865,069.71
中国航空技术国际控股有限公司 18,536,615.16 18,114,544.74
招商银行股份有限公司 9,875,009.46 14,280,606.44
上海招丰置业有限公司 9,800,000.00 -
招商基金管理有限公司 6,642,451.99 6,403,144.07
上海招旅置业有限公司 6,000,000.00 -
宁波鑫家甬城置业有限公司 5,350,000.00 -
上海招商置业有限公司 4,730,096.51 4,532,859.00
深圳招商商置投资有限公司 3,961,031.72 850,174.34
深圳市乐享置业有限公司 3,003,537.48 -
上海招宜置业有限公司 3,000,000.00 -
上海招松置业有限公司 2,520,000.00 -
长沙招裕房地产有限公司 2,500,000.00 -
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 2,188,300.00 2,188,300.00
长沙招添房地产有限公司 2,000,000.00 -
其他应付款 深圳市听海置业有限公司 1,837,577.68 -
赣州格兰云天国际酒店有限公司 1,821,700.00 1,821,700.00
浙江润和房产集团有限公司 1,796,208.21 1,796,208.21
长沙招尚房地产有限公司 1,588,940.43 -
中山雍景房地产有限公司 1,500,000.00 -
长沙招新房地产有限公司 1,500,000.00 -
南昌格兰云天国际酒店有限公司 1,448,300.00 1,448,300.00
南京招商金城物业管理有限公司 1,420,414.57 1,727,016.82
岳阳市天虹百货有限公司 1,339,716.00 1,339,716.00
南京江洲盛瑞置业有限公司 1,051,500.00 -
长沙溪尚房地产开发有限公司 1,000,000.00 -
招商证券股份有限公司 740,583.85 9,489,923.64
招商局地产（北京）有限公司 73,045.16 5,235,860.75
武汉天马微电子有限公司 - 1,358,040.00
关联方小额其他应付款汇总 22,736,969.69 2,611,106.88
合计 151,639,190.48 104,062,570.60
260
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十二、关联方及关联交易 - 续
6. 应收、应付关联方等未结算项目情况 - 续
（2） 应付项目 - 续
项目名称 关联方 本年年末数 上年年末数
招商局集团财务有限公司 - 96,209,000.00
一年内到期的非流动负债 招商银行股份有限公司 18,042,591.71 2,436,422.21
合计 18,042,591.71 98,645,422.21
招商局集团财务有限公司 - 132,000,000.00
长期借款 招商银行股份有限公司 267,000,000.00 37,600,000.00
合计 267,000,000.00 169,600,000.00
深圳市招商创业有限公司 1,200,000.00 1,200,000.00
长期应付款
合计 1,200,000.00 1,200,000.00
招商银行股份有限公司 7,417,774.68 9,725,756.05
招商三亚崖州湾发展有限公司 1,714,657.04 -
三亚招商臻园开发有限公司 1,411,664.80 -
中航技进出口有限责任公司 760,469.48 3,248,912.99
合同负债
招商商置（贵州毕节）投资有限公司 - 1,000,000.00
南京招平置盛商业管理有限公司 - 890,924.60
关联方小额合同负债汇总 637,400.22 240,431.19
合计 11,941,966.22 15,106,024.83
十三、承诺及或有事项
1. 或有事项
截至2024年12月31日，本集团的未决诉讼、仲裁形成情况
本集团为某些案件的被告或其他日常经营活动中发生的诉讼之相关方。本集团管理层已对
该等或有事项、诉讼以及其他法律程序可能产生的不利后果进行了评估，认为由此形成的
任何负债对本集团财务状况、经营业绩或现金流造成重大不利影响的可能性较低。
本年末，本集团向银行提供商品房按揭贷款担保的金额为人民币430,587.73元，该事项对
本集团本年及资产负债表日后财务状况无重大影响。
除存在上述或有事项外，截至2024年12月31日止，本集团无其他重大或有事项。
十四、资产负债表日后事项
1. 资产负债表日后利润分配情况说明
2025年3月13日，本公司第十届董事会第三十三次会议审议同意本公司2024年度利润分配
预案：按本公司截至2025年3月13日末总股本1,060,346,060股扣除本公司回购专用证券账户
上的股份995,800股后的股本总额1,059,350,260股为基数，向全体股东每10股派发现金红利
人民币2.40元（含税），不进行转股。本次合计分配现金人民币2.54亿元。
261
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十五、其他重要事项
1. 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为三个经
营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业
绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部，分别为物业管理板块、资产管理板
块及其他板块。这些报告分部是以各公司营业类型为基础确定的。本集团各个报告分部提
供的主要产品及劳务分别为物业管理业务、资产管理业务及其他业务。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量基础披露，这些会计政策
及计量基础与编制财务报表时采用的会计政策与计量基础保持一致。
（2） 报告分部的财务信息
2024年度分部信息列示如下：
项目 物业管理 资产管理 其他 分部间相互抵减 合计
营业收入
对外交易收入 16,487,481,172.38 670,219,013.41 14,598,836.98 - 17,172,299,022.77
分部间交易收入 31,623,330.8 56,830,748.78 - -88,454,079.58 -
分部营业收入合计 16,519,104,503.18 727,049,762.19 14,598,836.98 -88,454,079.58 17,172,299,022.77
营业费用（注） 15,560,424,179.94 541,404,839.06 40,248,365.92 -88,454,079.58 16,053,623,305.34
其他收益 48,066,780.89 1,437,490.41 2,832.61 - 49,507,103.91
投资收益 1,943,695.34 52,620,588.08 - -49,739,324.41 4,824,959.01
公允价值变动收益 -10,397,437.00 10,952,300.00 - - 554,863.00
信用减值损失 -37,477,002.81 -938,423.39 -538,573.61 - -38,953,999.81
资产减值损失 -1,418,234.02 - - - -1,418,234.02
资产处置收益 2,584,119.68 -33,318.03 -52,376.19 - 2,498,425.46
营业利润 961,982,245.32 249,683,560.2 -26,237,646.13 -49,739,324.41 1,135,688,834.98
营业外收入 7,954,647.94 2,198,013.76 6,698.66 - 10,159,360.36
营业外支出 6,951,881.18 148,436.98 20,849.05 - 7,121,167.21
利润总额 962,985,012.08 251,733,136.98 -26,251,796.52 -49,739,324.41 1,138,727,028.13
所得税费用 230,888,035.52 38,365,105.46 - - 269,253,140.98
净利润 732,096,976.56 213,368,031.52 -26,251,796.52 -49,739,324.41 869,473,887.15
资产总额 11,979,129,908.10 20,025,315,356.73 1,110,872,935.57 -14,048,589,966.92 19,066,728,233.48
负债总额 7,804,312,727.13 7,593,545,397.86 1,679,344,429.64 -8,580,796,384.32 8,496,406,170.31
补充信息 - - - - -
折旧和摊销费用 91,175,986.52 31,474,019.05 23,963.85 3,887,972.54 126,561,941.96
资本性支出 92,319,951.67 7,739,524.27 - -5,056,425.56 95,003,050.38
折旧和摊销以外的非现金费用 - - - - -
注： 该项目包括营业成本、税金及附加、管理费用、研发费用、销售费用和财务费用。
262
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（除特别注明外，金额单位为人民币元）
十五、其他重要事项 - 续
1. 分部信息 - 续
（2） 报告分部的财务信息 - 续
2023年度分部信息列示如下：
项目 物业管理 资产管理 其他 分部间相互抵减 合计
营业收入
对外交易收入 14,758,060,638.60 698,379,423.72 170,238,976.28 - 15,626,679,038.60
分部间交易收入 35,887,811.36 5,849,474.36 - -41,737,285.72 -
分部营业收入合计 14,793,948,449.96 704,228,898.08 170,238,976.28 -41,737,285.72 15,626,679,038.60
营业费用（注） 14,072,418,871.04 495,818,775.12 247,347,712.10 -41,737,285.72 14,773,848,072.54
其他收益 92,208,235.48 2,569,737.69 1,688.62 - 94,779,661.79
投资收益 8,528,144.16 699,846,574.36 - -703,399,869.98 4,974,848.54
公允价值变动收益 10,514,200.00 -4,544,300.00 - - 5,969,900.00
信用减值损失 -41,013,633.62 -2,525,663.34 -346,718.52 - -43,886,015.48
资产减值损失 - - - - -
资产处置收益 640,964.12 -52,606.28 - - 588,357.84
营业利润 792,407,489.06 903,703,865.39 -77,453,765.72 -703,399,869.98 915,257,718.75
营业外收入 10,205,199.35 4,386,465.38 9,071.43 - 14,600,736.16
营业外支出 1,283,901.99 88,254.69 77,374.21 - 1,449,530.89
利润总额 801,328,786.42 908,002,076.08 -77,522,068.50 -703,399,869.98 928,408,924.02
所得税费用 175,077,425.76 19,618,342.74 -4,941,832.33 - 189,753,936.17
净利润 626,251,360.66 888,383,733.34 -72,580,236.17 -703,399,869.98 738,654,987.85
资产总额 10,848,812,361.29 21,333,458,977.42 1,139,921,313.76 -14,718,135,014.43 18,604,057,638.04
负债总额 8,673,639,832.89 8,914,828,590.47 1,672,632,944.31 -10,567,417,962.45 8,693,683,405.22
折旧和摊销费用 95,428,380.33 31,666,299.64 25,493.43 -1,178,735.40 125,941,438.00
资本性支出 123,037,570.86 17,768,790.34 1,964,102.42 -4,714,941.51 138,055,522.11
折旧和摊销以外的非现金费用 - - - - -
注： 该项目包括营业成本、税金及附加、管理费用、研发费用、销售费用和财务费用。
十六、母公司财务报表主要项目注释
1．应收账款
（1） 应收账款总体情况
项目 本年年末数 上年年末数
应收账款 78,936,057.41 10,291,901.77
减：信用损失准备 24,466.67 34,037.63
账面价值 78,911,590.74 10,257,864.14
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十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
1． 应收账款 - 续
（2） 应收账款分类情况
本年年末数
账面余额 信用损失准备
项目
账龄 账龄 账面价值
合计 合计
180 天以内 180 天至 1 年 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上 180 天以内 180 天至 1 年 1 年至 2 年 2 年至 3 年 3 年以上
低风险组合 78,413,710.45 - - - - 78,413,710.45 14,019.72 - - - - 14,019.72 78,399,690.73
正常风险组合 522,346.96 - - - - 522,346.96 10,446.95 - - - - 10,446.95 511,900.01
单项计提信用损失准备的应收账款 - - - - - - - - - - - - -
合计 78,936,057.41 - - - - 78,936,057.41 24,466.67 - - - - 24,466.67 78,911,590.74
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十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
1． 应收账款 - 续
（3） 按账龄披露
本年年末数 上年年末数
账龄
应收账款 信用损失准备 计提比例（%） 应收账款 信用损失准备 计提比例（%）
1 年以内 78,936,057.41 24,466.67 0.03 10,291,901.77 34,037.63 0.33
1至2年 - - - - - -
2至3年 - - - - - -
3 年以上 - - - - - -
合计 78,936,057.41 24,466.67 10,291,901.77 34,037.63
（4） 按信用损失准备计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
项目 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
低风险组合 78,413,710.45 99.34 14,019.72 0.02 78,399,690.73 8,590,020.77 83.46 - - 8,590,020.77
正常风险组合 522,346.96 0.66 10,446.95 2.00 511,900.01 1,701,881.00 16.54 34,037.63 2.00 1,667,843.37
单项计提信用损失
- - - - - - - - - -
准备的应收账款
合计 78,936,057.41 100.00 24,466.67 78,911,590.74 10,291,901.77 100.00 34,037.63 10,257,864.14
（5） 信用损失准备变动情况
本年变动
类别 本年年初余额 本年年末余额
计提 收回或转回 转销或核销
信用损失准备 34,037.63 23,753.40 -33,324.36 - 24,466.67
应收账款信用损失准备变动情况如下：
本年
项目 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损
合计
失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
本年年初数 34,037.63 - 34,037.63
本年计提预期信用损失 23,753.40 - 23,753.40
本年转回预期信用损失 -33,324.36 - -33,324.36
本年年末数 24,466.67 - 24,466.67
（6） 本年无实际核销的应收账款。
（7） 本年不存在收回或转回的重要信用损失准备。
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十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
1． 应收账款 - 续
（8） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账款总额的 信用损失准备
单位名称 本年年末数 账龄
比例（%） 本年年末数
招商积余物业管理有限公司 38,448,583.79 1 年以内 48.71 -
客户三 11,922,138.97 1 年以内 15.10 11,922.15
招商局物业管理有限公司 6,151,692.03 1 年以内 7.79 -
招商积余数字科技（深圳）有限公司 4,490,192.80 1 年以内 5.69 -
深圳招商到家汇科技有限公司 2,566,696.06 1 年以内 3.25 -
合计 63,579,303.65 80.54 11,922.15
2. 其他应收款
（1） 项目列示
项目 本年年末数 上年年末数
应收股利 - -
其他应收款 3,942,662,271.55 3,796,270,500.74
合计 3,942,662,271.55 3,796,270,500.74
（2） 其他应收款
（a） 按款项性质分类情况
款项性质 本年年末数 上年年末数
代垫款项、往来款 4,094,890,854.75 4,008,566,188.82
押金及保证金 103,436.00 52,895.00
员工借款及备用金 56,460.00 54,000.00
其他 2,394,251.44 790,625.00
合计 4,097,445,002.19 4,009,463,708.82
减：信用损失准备 154,782,730.64 213,193,208.08
账面价值 3,942,662,271.55 3,796,270,500.74
（b） 按账龄披露
本年年末数 上年年末数
账龄
账面余额 信用损失准备 计提比例（%） 账面余额 信用损失准备 计提比例（%）
1 年以内 782,883,238.24 2,497.38 - 890,670,207.97 8,230.81 -
1至2年 597,689,650.04 24.60 - 362,149,517.67 - -
2至3年 361,949,331.58 - - 315,214,375.51 - -
3 年以上 2,354,922,782.33 154,780,208.66 6.57 2,441,429,607.67 213,184,977.27 8.73
合计 4,097,445,002.19 154,782,730.64 4,009,463,708.82 213,193,208.08
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2. 其他应收款 - 续
（2） 其他应收款 - 续
（c） 按信用损失准备计提方法分类披露
本年年末数 上年年末数
项目 账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
金额 比例（%） 金额 计提比例（%） 金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
低风险组合 3,942,585,108.53 96.22 2,442.29 - 3,796,278,731.55 94.68 8,230.81 -
正常风险组合 134,005.00 - 54,399.69 40.60 54,320.00 - 54,320.00 100.00
单项计提信用损失准备的
154,725,888.66 3.78 154,725,888.66 100.00 213,130,657.27 5.32 213,130,657.27 100.00
其他应收款
合计 4,097,445,002.19 100.00 154,782,730.64 4,009,463,708.82 100.00 213,193,208.08
（d） 信用损失准备情况
本年变动
类别 本年年初余额 本年年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
信用损失准备 213,193,208.08 27.11 -5,735.94 -58,404,768.61 - 154,782,730.64
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
本年
整个存续期预期 整个存续期预期
项目 未来 12 个月内
信用损失（未发生 信用损失（已发生 合计
预期信用损失
信用减值） 信用减值）
本年年初数 8,230.81 - 213,184,977.27 213,193,208.08
本年计提预期信用损失准备 27.11 - - 27.11
本年转回预期信用损失准备 -5,735.94 - - -5,735.94
本年核销预期信用损失准备 - - -58,404,768.61 -58,404,768.61
本年年末数 2,521.98 - 154,780,208.66 154,782,730.64
（e） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款本
单位名称 本年年末余额 信用损失准备 账龄 年年末余额合计 款项性质
数的比例（%）
1 年以内、1 至 2 年、
昆山招航商业管理有限公司 972,514,888.09 - 23.73 子公司往来款
2 至 3 年及 3 年以上
1 年以内、1 至 2 年、
衡阳中航地产有限公司 937,929,446.14 - 22.89 子公司往来款
2 至 3 年及 3 年以上
1 年以内、1 至 2 年、2 至 3
招商积余物业管理有限公司 679,991,786.16 - 16.60 子公司往来款
年
招商积余紫金（龙岩）物业服务有限公司 363,630,000.00 - 3 年以上 8.87 子公司往来款
成都市中航地产发展有限公司 347,350,661.69 - 3 年以上 8.48 子公司往来款
合计 3,301,416,782.08 - 80.57
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
3. 长期股权投资
（1） 长期股权投资汇总
项目 本年年初数 本年增加 本年减少 其他增加（减少） 本年年末数
对子公司投资 7,623,127,694.41 20,000,000.00 - - 7,643,127,694.41
对联营企业投资 29,888,067.25 - - 3,250,547.56 33,138,614.81
小计 7,653,015,761.66 20,000,000.00 - 3,250,547.56 7,676,266,309.22
减：长期股权投资减值准备 563,409,937.96 - - - 563,409,937.96
合计 7,089,605,823.70 20,000,000.00 - 3,250,547.56 7,112,856,371.26
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
3. 长期股权投资 - 续
（2） 长期股权投资分类
本年增减变动
权益法下 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 其他 本年年末余额
收益调整 变动 股利或利润 准备
投资损益
一、子公司
招商物业 3,206,914,500.00 - - - - - - - - 3,206,914,500.00 -
九江市九方商业管理有限公司 963,214,351.48 - - - - - - - - 963,214,351.48 -
新中物业管理（中国）有限公司 536,000,000.00 - - - - - - - - 536,000,000.00 -
天津格兰云天置业有限公司 42,714,275.04 - - - - - - - - 42,714,275.04 400,001,774.96
深圳市汇勤物业管理有限公司 436,428,572.00 - - - - - - - - 436,428,572.00 -
赣州市航逸酒店管理有限公司 284,641,604.82 - - - - - - - - 284,641,604.82 -
衡阳中航地产有限公司 275,380,000.00 - - - - - - - - 275,380,000.00 -
昆山招航商业管理有限公司 260,000,000.00 - - - - - - - - 260,000,000.00 -
招商积余南航（广州）物业服务有限公司 230,000,000.00 - - - - - - - - 230,000,000.00 -
成都市中航地产发展有限公司 200,000,000.00 - - - - - - - - 200,000,000.00 -
深圳市中航智泊科技有限公司 200,000,000.00 - - - - - - - - 200,000,000.00 -
招商积余紫金（龙岩）物业服务有限公司 - - - - - - - - - - 163,408,163.00
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2024 年 12 月 31 日止年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
3. 长期股权投资 - 续
（2） 长期股权投资分类 - 续
本年增减变动
权益法下 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 其他 本年年末余额
收益调整 变动 股利或利润 准备
投资损益
一、子公司
江西中航地产有限责任公司 123,832,000.00 - - - - - - - - 123,832,000.00 -
岳阳中航地产有限公司 100,000,000.00 - - - - - - - - 100,000,000.00 -
深圳市中航房地产发展有限公司 53,652,451.11 - - - - - - - - 53,652,451.11 -
上海积余商航物业管理服务有限公司 59,220,000.00 - - - - - - - - 59,220,000.00 -
招商积余物业管理有限公司 50,000,000.00 - - - - - - - - 50,000,000.00 -
招商商业管理（深圳）有限公司 30,000,000.00 - - - - - - - - 30,000,000.00 -
深圳中航观澜地产发展有限公司 5,100,000.00 - - - - - - - - 5,100,000.00 -
深圳市老大昌酒楼有限公司 510,000.00 - - - - - - - - 510,000.00 -
深圳市正章干洗有限公司 510,000.00 - - - - - - - - 510,000.00 -
惠州市中航工业地产投资发展有限公司 2.00 - - - - - - - - 2.00 -
深圳市招商积余城市综合服务有限公司 1,600,000.00 - - - - - - - - 1,600,000.00 -
招商余房网科技（浙江）有限公司 - 20,000,000.00 - - - - - - - 20,000,000.00 -
小计 7,059,717,756.45 20,000,000.00 - - - - - - - 7,079,717,756.45 563,409,937.96
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招商局积余产业运营服务股份有限公司
财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
3. 长期股权投资 - 续
（2） 长期股权投资分类 - 续
本年增减变动
权益法下 减值准备
被投资单位 本年年初数 其他 其他 宣告发放现金 计提 本年年末数
追加投资 减少投资 确认的 其他 本年年末余额
综合收益调整 权益变动 股利或利润 减值准备
投资损益
二、联营企业
广西广投智慧服务集团有限公司 11,003,006.94 - - 1,924,000.00 - - - - - 12,927,006.94 -
成都国生积余不动产管理有限公司 9,575,060.31 - - 3,332,000.00 - - -644,832.97 - - 12,262,227.34 -
天津宝星积余产业服务有限公司 2,450,000.00 - - -53,596.29 - - - - - 2,396,403.71 -
济南先投积余城市服务有限公司 4,900,000.00 - - -33,023.18 - - - - - 4,866,976.82 -
深圳市罗湖积余城市服务有限公司 1,960,000.00 - - -1,274,000.00 - - - - - 686,000.00 -
小计 29,888,067.25 - - 3,895,380.53 - - -644,832.97 - - 33,138,614.81 -
合计 7,089,605,823.70 20,000,000.00 - 3,895,380.53 - - -644,832.97 - - 7,112,856,371.26 563,409,937.96
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
4. 营业收入和营业成本
本年金额 上年金额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 293,160,394.03 195,012,504.88 211,710,083.95 168,545,980.80
5. 投资收益
项目 本年金额 上年金额
长期股权投资收益 120,759,773.31 708,158,964.31
其中：成本法核算的投资收益 116,864,392.78 703,399,869.98
权益法核算的投资收益 3,895,380.53 4,759,094.33
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 -7,069,555.97 -8,710,000.00
合计 113,690,217.34 699,448,964.31
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十六、母公司财务报表主要项目注释 - 续
6. 现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1. 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 207,913,315.25 169,715,021.78
加：资产减值损失 - 563,409,937.96
信用减值利得 -15,279.79 83,042.19
固定资产折旧 895,568.17 1,007,425.26
使用权资产折旧 - -
无形资产摊销 95,837.52 95,837.52
长期待摊费用摊销 368,778.13 397,723.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
- 45,419.78
的损失（减：收益）
固定资产报废损失 - -
公允价值变动损失（减：收益） 1,367,400.00 -14,957,100.00
财务费用 49,859,174.88 89,532,323.35
投资收益 -113,690,217.34 -699,448,964.31
递延所得税资产减少（减：增加） - 79,886.56
递延所得税负债增加（减：减少） -380,675.55 3,638,627.89
存货的减少（减：增加） 27,677.69 -2,634,889.92
经营性应收项目的减少（减：增加） -314,158,263.58 -600,682,819.83
经营性应付项目的增加（减：减少） 1,475,347,162.01 772,308,260.77
经营活动产生的现金流量净额 1,307,630,477.39 282,589,732.14
2. 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3. 现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 3,483,541,213.73 3,107,592,935.58
减：现金的年初余额 3,107,592,935.58 2,035,679,431.39
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 375,948,278.15 1,071,913,504.19
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财务报表附注
2024 年 12 月 31 日止年度
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
1. 本年非经常性损益明细表
按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——
非经常性损益（2023 修订）》的规定，本集团 2024 年度非经常性损益如下：
项目 金额
非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 2,498,425.46
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、
28,601,599.76
按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 5,821,300.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,036,193.15
其他符合非经常性损益定义的损益项目 20,718,521.44
合计 60,676,039.81
减：所得税影响额 14,451,711.80
少数股东权益影响额 4,561,944.26
非经常性损益金额 41,662,383.75
2. 净资产收益率及每股收益
本净资产收益率和每股收益计算表是本集团按照中国证券监督管理委员会颁布的《公
开发行证券公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》
（2010年修订）的有关规定而编制的。
加权平均 每股收益
报告期利润
净资产收益率（%） 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 8.33 0.7927 0.7927
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 7.92 0.7534 0.7534
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