2019H1公司营收同比+19.22%,毛利率提升23.12pc至56%2019年上半年,公司营收91.41亿同比+19.22%,归母净利润16.72亿同比+100.56%。上半年整体毛利率56.02%,同比提升23.12pc,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。 开发板块:开发重心回归上海,毛利率有望维持高位2019年上半年,公司签约面积13.57万平米,签约金额66.34亿元,分别同比+10.86%和+155.23%。签约均价4.89万/平米同比+130.2%,主要系上海地区签约占比提升。从结构上看,2018年4季度上海地区住宅放量,2019年1季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。 租赁板块:加大持有规模,滨江七子全面开工,打造陆家嘴金融港2019年上半年,公司出租建面327309平米,同比减少16.39%,租赁业务收入3.04亿,同比减少2.56%,主要原因系淮海公寓重新装修。公司“陆家嘴北滨江-东外滩”为起点,由“中企滨江七子”组成陆家嘴金融港,规划总建面约37万平方米(其中杨浦东外滩约7万平方米,陆家嘴北滨江约30万平方米),目前已全部开工,预计2020年起陆续入市。 净负债率仍处低位,后续杠杆有空间,融资优势持续凸显2019年上半年带息负债增加3.8亿至158.7亿,在手现金减少33.7亿至142.4亿,净负债率较2018年末提升23.48pc至9.92%,仍处于较低水平,后续杠杆有空间。现金短债比4.28,较2018年末提升1.73,在手现金充沛,短期偿债压力较小。2019上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc至5%,最新一期私募债票面利率4.35%,融资优势持续凸显。 高基数下结算或放缓,目标价5.70元,下调至“增持”评级公司房地产销售重心重回上海,签约均价大幅提升,结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模,依托“中企滨江七子”打造陆家嘴金融港,租赁板块中长期发展值得期待。鉴于2018年高基数及在手结算资源有限,我们下调2019-2021年预测EPS至0.44/0.52/0.59元(原为0.57/0.65/0.76元)。鉴于行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至13倍,目标价5.70元,下调至“增持”评级。 风险提示:租赁板块建设进度有不及预期可能,推盘有不及预期的可能。