销售排名稳居首位， 年内一线城市拿地金额超六成， 维持“买入”评级保利发展发布 2024年 8月经营简报。 公司销售规模有所收缩， 销售行业排名稳居首位， 龙头地位稳固， 拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显， 有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计 2024-2026年公司归母净利润分别为 132.0、 142.5、 151.6亿元， EPS 分别为 1. 10、 1.19、 1.27元，当前股价对应 PE 估值分别为 6.8、 6.3、 5.9倍， 公司销售排名榜首，看好市占率持续提升， 维持“买入”评级。 销售排名稳居首位，累计项目均价同比增长2024年 8月，公司签约金额 221.15亿元，同比减少 29.36%；实现签约面积 125.43万平方米，同比减少 21.83%。 2024年 1-8月，公司实现签约金额 2207.69亿元，同比减少 26.20%； 实现签约面积 1224.64万平方米，同比减少 28.89%。 2024年8月，公司项目销售均价 17631.35元/平方米，同比下降 9.64%； 2024年 1-8月公司项目累计销售单价 18027.26元/平方米，同比增长 3.79%。据克尔瑞数据显示， 2024年 1-8月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取上海一宗地块， 年内一线城市拿地金额超六成2024年 8月， 公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地，土地位于毛家角路南侧，用地面积 1.4万平方米，建筑面积 2.8万平方米，拿地成本 4.29亿元，权益比例 100%。 公司 1-8月拿地 20宗，总建筑面积 165.4万平方米，对应土地款 259.7亿元，分别同比下降 72.2%、 73.8%，拿地金额权益比 78.8%，拿地强度 11.8%（2023同期为 33.2%），其中在一线城市拿地金额占比 60.2%。 融资渠道畅通， 负债结构优化公司 2024年 1-7月成功发行公开市场债券 359.02亿元，包括 95亿元中票和 54亿元公司债，票面利率不超过 3.2%， 较年初下降 25BP；持续保持低位。截至 2024年上半年， 公司有息负债 3725亿元，综合成本降至 3.31%；扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22，资产负债结构保持稳健。 风险提示： 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。

事件：公司发布2024年中报，公司24H1实现营业收入339.0亿元，同比-18.83%；归母净利润13.2亿元，同比-42.16%；基本每股收益0.58元/股，同比-42.57%。业绩下滑，持有型业务支撑下毛利率提升。 收入端，公司24H1实现营业收入339.0亿元，同比-18.83%；其中，房地产开发销售业务实现收入275.5亿元，同比-24.19%，物业出租及管理业务实现收入58.0亿元，同比+19.29%，开发业务受行业波动影响，持有型业务运营稳健。利润端，24H1公司实现归母净利润13.2亿元，同比-42.16%，主要因公司房地产交付收入减少所致。24H1公司毛利率为21.6%，较23年同期提升2.56pct；其中房地产开发销售、物业出租及管理毛利率分别为10.9%、72.2%，较23年同期分别-1.3、+2.7pct；公司净利率为4.01%，较23年同期下降1.77pct。 24H1公司经营活动产生的现金流净额20.9亿元，较23年同期-71.9%，主要系24H1公司房地产项目签约额减少，导致经营活动现金流入下降。销售保持行业前列，商管助力业绩企稳。销售端，24H1公司完成合同销售金额235.54亿元，同比-44.45%；实现合同销售面积326.22万平方米，同比-36.86%，分别位列中指院房地产企业排名第20位和第9位。24H1公司实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%（按全口径回笼/全口径签约计算）。截至24H1末，公司已售未结转面积为1916.44万平方米（含合联营项目）。土地端，公司现有土储中一二线城市约占40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。全国重点城市群相对优良的土地储备保障公司开发业务的稳健性。运营端，截至24H1，公司实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，同比+11.8%，出租率达97.24%。较23年同期+2.02pct；24H1新开业太原、合肥等6个项目；24H1吾悦广场实现商业运营总收入61.95亿元，同比+19.55%。随着深度运营的持续推进，商管业务对公司业绩的贡献度不断提升，这也成为推动公司在行业低迷中率先企稳的重要力量。 债务继续压降，中债增护航。债务端，24H1公司已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。在保持信用的同时，近年来公司不断改善资产结构，压降有息负债，不断夯实稳定安全的财务基本面。截至24H1末，公司并表口径有息负债558.03亿元，较年初下降2.24%；存续的公司信用类债券中，公司债券余额11亿元，非金融企业债务融资工具（中期票据）余额60.60亿元。截至24H1末，公司并表范围内境外债券余额82亿元，在2024年9至12月内到期的境外债券余额为32.04亿元；24H1公司资产负债率76.06%，较23年末下降0.84pct；24H1公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1059亿元，其中公司及子公司已使用授信275亿元。融资端，5月17日，公司成功发行13.6亿元中票，也是公司继成功发行四笔中债信用增进投资股份有限公司全额担保中票后在24H1再次得到民企债券融资支持工具政策的支持。截至24H1末，公司整体平均融资成本为6.05%（2023年末为6.20%）。 投资建议：受行业波动影响，公司利润及现金流下滑较快，但商业运营业务稳健发展，为公司提供良好现金流支撑，此外公司继续压降债务体量，我们期待其平稳跨越周期。考虑公司销售下滑较多，我们下调公司24-25年归母净利润至7.53、8.64亿元，新增26年预测为10.22亿元，调整评级至“增持”。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

公司 2024H1地产结算体量下降和税后毛利率下滑成为拖累业绩主要因素； 销售方面，销售目标完成率 58%，销售排名提升；拿地方面，投资力度仍保持行业前列；货币资金充裕，三条红线保持绿档，已经完成年内平均融资成本下降的目标。预计 2024-2026年 EPS 分别 0.93、 1.05、 1.07元，维持“强烈推荐”评级，考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，且供给端逻辑有望主导新房市场，公司产品能力在行业中较强，给予目标价 10.2元/股（对应 2024PE=11X）。 销售排名提升，代建、租赁和养老等稳步推进。 根据公司公告， 2024H1公司实现全口径销售额 582.3亿，位列克尔瑞行业销售排名第 8位，较 2023年提升 3位。公司 2024年销售目标 1000亿，目标完成率 58%，预计完成全年销售目标无虞。参考克而瑞数据，公司 2024H1销售额同比下滑 40%，降幅小于百强降幅。同样参考克而瑞数据，权益销售金额 290亿，权益比例 50%（同比下降 3.5pct）；销售均价 4.1万/㎡，同比下滑 15%。 代建业务方面，公司 2024H1获取宁波余姚代建项目 1个， 8月获取代建项目1个，合计代建管理费 1.6亿元。 公司全年计划获取代建项目 5-10个，为开发业务起补充作用。 租赁业务方面，公司 2024H1持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 43.1万平方米，可租面积较 2023年底增长 14%。 具体看，可租面积减少了底商业态 5445㎡，增加公寓业态 5.9万㎡。整体出租率稳定在 88%。 报告期内实现租金收入 2亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值 92.6亿元，较 2023年底增长 8%。 养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止 24H1，入住率已超 75%。 保持投资力度，土储结构优质。 2024H1公司拿地款总额为 222.6亿元，权益金额 112.2亿，权益比例 50%，较 2023年全年提高 6pct。 2024H1权益口径下的投资强度为 38.7%。 2024年公司计划投资金额控制在权益销售回款的40%以内，区域布局上将会聚焦杭州、深耕浙江、关注上海。

事件描述公司公告2024年中实现营业收入160.8亿元（+12.4%），归母净利润为亏损3.6亿元（去年同期盈利5075万元），综合毛利率22.6%（-3.9pct）。 事件评论毛利率下滑拖累业绩表现，后期业绩仍需努力。2024H公司营收160.8亿（+12.4%），其中开发物业结算收入124.4亿（+18.6%），占比77%，投资物业相关收入26.0亿（-3.6%），占比16%。收入增长而归母业绩亏损，主要由于综合毛利率同比下降3.9pct至22.6%，其中开发业务毛利率同比下降2.5pct至13.7%，自持业务毛利率同比下降1.0pct至61.9%；投资净收益同比下降80.0%至0.6亿元、计提减值3.1亿元（去年同期计提1.3亿元）也在一定程度拖累业绩表现，虽然期间费用率、税金及附加率分别同比下降1.6pct、0.5pct至14.6%、2.0%，仍难抵毛利率下滑对业绩的拖累。截至2024H公司账上预收款308.1亿元（-3.7%），预收款/年化结算收入=0.99X，预收款保障后期结算收入，对营收维持稳健的展望，但在下行周期毛利率与减值仍存压力，后期业绩仍需努力。 销售规模行业排名第21位，土储相对充裕保障后期销售。2024H公司销售额218亿元（-14.8%），销售面积85万方（-30.9%），销售均价25647元/平（+23.2%），销售规模行业排名第21位。拿地角度，2024H公司分别在杭州与西安累计获取4个项目（去年同期2宗），拿地额77.0亿元，拿地面积49.7万方，楼面价15504元/平（-3.0%），拿地强度（金额与面积角度）为35.3%、58.4%，分别同比提升27.7pct、47.6pct，在行业投资大幅收缩背景下公司拿地力度尚可。截至2024H公司可售土储货值约1332亿元（-20.0%），可售周期约3年，一旦市场边际改善，相对充裕的土储保障后期销售。 商业业态稳健发展，彰显经营韧性。2024上半年国内消费承压，公司投资物业营收26.0亿（-3.6%），毛利率61.9%（-1.0pct）。商业业务守正出新、稳健发展，2024H购物中心销售额196亿元（+14%）；客流量1.7亿人次（+24%），平均出租率94%，仍具备经营韧性。截至2024H公司全国布局45个商业项目（30重+15轻），轻重并举战略取得实质进展。累计在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万方，其中21个大悦城购物中心（含轻资产，商业面积302万方）；在建、筹备项目（含轻资产）11个，商业面积约120万方，下半年计划新开业3个购物中心。 投资建议：毛利率下滑拖累业绩表现，后期经营仍需努力。公司响应号召，盘活资产，积极申报消费基础设施公募REITs，优化资产结构，释放成熟投资物业资产的价值。但在行业销售持续低迷的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力。预测公司2024-2026年归母净利-8.2/1.3/2.4亿元，2025-2026年对应当前股价的PE为75.3/42.8X，给予“增持”评级。 风险提示1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。

行业排名保持领先，融资支持力度充分，维持“增持”评级万科发布2024年1-8月经营数据。公司2024年1-8月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业第三位，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-12.6、1007.5、27.6倍，维持“增持”评级。 销售规模同比收缩，行业排名保持领先2024年8月，公司实现销售面积122.7万平方米，同比下降22.14%，实现销售金额172.4亿元，同比下降23.75%。2024年1-8月公司累计实现销售面积1207.6万平方米，同比下降25.67%，实现销售金额1637.8亿元，同比下降34.12%。2024年8月，公司项目销售单价14051元/平方米，同比下降2.06%，2024年1-8月公司项目累计销售单价13562元/平方米，同比下降11.37%。据克尔瑞数据显示，2024年1-8月，公司全口径销售金额排名行业第三，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。2024年8月，公司公司无新增开发、物流地产项目。 贷款担保动作频繁，融资支持力度充分2024年，公司贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分。公司于2023年度股东大会审议同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额不超过人民币1500亿元。2024年9月4日，公司发布公告披露其控股子公司为银行贷款事项提供担保的两笔贷款相关信息。第一笔贷款由平安银行股份有限公司深圳分行提供，本金为35亿元，目前贷款余额为29.46亿元，期限为3年，担保方式包括质押、抵押及保证担保。第二笔贷款由交通银行股份有限公司深圳分行为牵头行的银团提供，本金为79.8亿元，目前贷款余额为16亿元，期限为5年，担保方式为质押担保。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

（1）公司 24H1业绩转亏，主要受开发业务拖累； （2）开发业务方面， 24H1销售额下滑约四成，以现金流安全为核心，暂缓拿地节奏； （3）经营业务方面，物管、长租及商业板块收入规模持续正增长； （4）债务层面，积极通过资产交易及抵押应对公开债券偿付。预计 24E/25E/26E EPS 分别为-0.74/-0.13/0.21元/股（同比分别-172%/-82%/-259%），当前股价对应 PE 分别为-8.6/-49.2/30.9，综合考虑公司销售仍面临下行压力以及公司截止目前积极处置及抵押资产以应对公开债务偿付的情况，维持“增持”评级。 24年上半年业绩转亏，主要受开发业务拖累。 公司 24H1实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为 1428亿元/-77亿元/-99亿元 ，同比分别为-29%/-138%/-200%； （1）营业收入同比下降主要受开发业务结算规模下降拖累，非开发业务收入整体维持个位数增长，结构上，开发业务实现结算收入 1117亿元（同比-35%），非开发业务实现收入 311亿元（同比+3%），非开发业务占营业收入比例约 28%； （2）营业利润同比增速明显低于营收增速主要是受毛利率下滑、销管费用率及财务费用率增加、资产减值损失增加等影响，具体看，整体毛利率下降 10.8pct 至 8.1%，其中开发业务毛利率下降 13.5pct 至 6.8%，非开发业务毛利率增加 1.5pct 至 12.2%；销售费用率增加 0.6pct 至 2.9%，管理费用率增加 0.5pct 至 2.2%，财务费用率增加 0.3pct至 1.5%；资产减值损失增至 20亿元（去年同期无计提）；投资收益占收入比例上升 0.3pct 至 1.2%；资产处置产生亏损 25.5亿元（去年同期亏损 0.2亿元）； （3）归母净利润亏损金额较营业利润进一步扩大，主要是受所得税及少数股东损益影响，具体看， 24H1所得税 4.6亿元（同比-92%），少数股东损益 13.3亿元（同比-75%），两项数据为正的主要原因或是部分合作项目仍有盈利。 往后看，据半年报披露，公司 24年预计全年交付 18.8万套（预计较 23年下降 35%），判断全年结算收入规模存在一定下行压力。 24H1销售额下滑近四成，以现金流安全为核心，暂缓拿地节奏。 公司 24H1实现全口径销售金额 1273亿元（同比-38%），销售面积 940万方（同比-28%），销售单价 13553元/平（同比-14%），据克而瑞排行榜，公司 24H1全口径销售额排名位居行业第三（较 23年全年排名下降 1名）； 24H1年权益拿地金额 8亿元（同比-97%），权益拿地面积 20万方（同比-87%），权益楼面价3944元/平（同比-78%），估算全口径投资力度为 1%（较 23H1下滑 22pct）； 土储方面，截止 24H1，估算未售建面（规划中+在建-已售未结）5052万方（同比-20%），对应 24H1静态去化周期约 2.4年。 积极通过资产交易及抵押应对公开债券偿付压力。 公司截止 24H1有息负债金额 3313亿元（较 23年末+4%），货币资金 924亿元（较 23年末-7%），公司披露净负债率 62.0%（较 23年末+7.3pct），估算剔预资产负债率 66.3%（较23年末+0.1pct），披露现金短债比 1.5（较 23年末-0.1）；结构上，一年内到期/一年以上到期有息负债占比分别为 31%/69%，同比分别+17pct/-17pct，银 行 借款 /应 付债 券 /其他 借 款占 比分 别为 68%/20%/13%， 同比 分 别+5pct/-4pct/-1pct，境内负债/境外负债占比分别为 83%/17%，同比分别+3pct/-3pct；此外，截止 24M7公司实现资产交易 204亿元（含印力的资产交易及 REIT 发行）， 24H1公司经营性物业贷合计落地 219亿元，公司积极通过资产交易及抵押应对公开市场债券偿付压力，截止 24H1公司投资性房地产规模 1061亿（较 23年末-4%），其中已用于抵质押的规模为 326亿元（23年末为 135亿元）； 据 wind 债券数据统计，截止目前，公司公开市场债券余额 601亿元（不含供应链融资），其中 24年公开市场债券已全部兑付， 25年/26年/27年/29年到期规模分别为 362亿元/124亿元/94亿元/21亿元。 物管、长租及商业板块收入规模持续正增长。 （1）物管： 24H1实现收入（含内部服务）176亿元（同比+9%），其中社区空间服务收入 102亿元（同比+11%），商企及城市空间服务收入 61亿元（同比+7%）， AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 14亿元（同比+6%）； （2）长租： 24H1实现收入（含非并表） 17亿元（同比+5%），累计开业间数 18.3万间（同比+5%），管理间数 24.2万间（同比+8%）， 23年末出租率 95.2%（较 23年末-0.6pct）； （3）商业： 23年实现收入（含非并表） 46亿元（同比+7%），累计开业建面 1106万方（同比-1.1%），估算在管建面 1331万方（同比-11.2%）； （4）物流： 24H1实现收入（含非并表） 19亿元（同比-0.5%），其中高标库收入 11亿元（同比-6%），冷库收入 9亿元（同比+8%），累计开业可租赁面积 1044万方（同比+6%）。 投资建议： （1）公司 24H1业绩转亏，主要受开发业务拖累； （2）开发业务方面， 24H1销售额下滑约四成，以现金流安全为核心，暂缓拿地节奏； （3）经营业务方面，物管、长租及商业板块收入规模持续正增长； （4）债务层面，积极通过资产交易及抵押应对公开债券偿付。预计 24E/25E/26E EPS 分别为-0.74/-0.13/0.21元/股（同比分别-172%/-82%/-259%），当前股价对应 PE 分别为-8.6/-49.2/30.9，综合考虑公司销售仍面临下行压力以及公司截止目前积极处置及抵押资产以应对公开债务偿付的情况，维持“增持”评级。 风险提示： 经营性物业贷及资产出售不及预期、行业下行超预期进一步拖累公司销售、大股东支持力度不及预期等。

销售规模有所收缩， 拿地进一步聚焦核心城市， 维持“买入” 评级招商蛇口发布 2024年 8月经营简报， 公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑， 行业排名保持领先。 公司积极获取土地， 拿地聚焦核心城市， 可售货源较充足， 融资渠道畅通， 看好未来市占率持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为 63.9、 70.3、 74.4亿元， EPS 为 0.71、 0.78、 0.82元，当前股价对应 PE 为 12.5、 11.4、 10.7倍， 维持“买入”评级。 销售规模有所收缩， 行业排名维持稳定2024年 8月，公司实现签约销售金额 140.04亿元，同比减少 28.20%， 实现签约销售面积 57.4万平方米，同比减少 25.68%。 2024年 1-8月，公司累计实现签约销售金额 1308.13亿元，同比减少 36.52%， 累计实现签约销售面积 572.96万平方米，同比减少 31.84%。 2024年 8月，公司单月销售均价 24397.21元/平方米，同比-3.39%， 2024年 1-8月，公司累计销售均价 22831.09元/平方米，同比-6.86%。 据克而瑞数据， 2024年 1-8月公司全口径销售金额排名第 5名。 8月获取 3宗地块， 拿地进一步聚焦核心城市公司 2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心 30城，进一步聚焦核心10城。 公司于 2024年 8月获取三宗地块， 用地面积总计 8.53万平方米，总建筑面积 22.99万平方米，拿地总成本 24.61亿元。8月拿地占销售金额比例为 17.6%，投资聚焦核心城市，获取的三宗地块分别位于上海、杭州、郑州。 获准发行保障房 REITs，经营能力进一步增强2024年 8月 30日， 证监会对招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金进行批复并准予注册基础设施公募 REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为 52年， 准予基金的募集份额总额为 5亿份。 风险提示： 市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

销售规模收缩，租金收入同比强势增长，维持“买入”评级新城控股发布2024年8月经营简报，公司销售规模收缩，商业运营发展强劲，有望助力公司业绩修复。公司公开市场债务有序偿还，积极拓展融资渠道，整体融资畅通。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为19.3、13.6、10.5倍，维持“买入”评级。 销售规模收缩，行业排名保持稳定公司2024年8月实现合同销售金额25.01亿元，同比减少58.65%；合同销售面积约30.13万平方米，同比减少62.35%。1-8月公司累计实现合同销售金额295.42亿元，同比减少45.75%；累计合同销售面积403.08万平方米，同比减少40.30%。 2024年8月，公司单月销售平均单价为8300.7元/平方米，同比增长9.86%，2024年1-8月，公司累计销售平均单价7329.1元/平方米，同比减少9.13%。公司8月销售主要集中在北京、江苏、天津、新疆、广东,销售金额分别占比24.52%、23.53%、16.31%、8.42%、4.03%；销售面积分别占比5.65%、21.51%、11.36%、19.72%、3.34%。据克尔瑞数据，公司2024年1-8月全口径销售金额排名第19，保持行业前20排名。 投资物业表现持续优异，租金收入同比强势增长2024年8月，公司投资物业表现优异，总规模保持增长，租金收入同比显著增长。截至2024年8月，公司投资物业共计167个，同比增加15个投资物业项目，总建筑面积1539.2万平方米，同比增长8.69%。2024年8月，公司投资物业共实现收入10.23亿元，同比增长9.99%，1-8月投资物业累计租金收入78.55亿元，同比增长17.95%。2024年8月，公司投资运营收入来源主要集中在江苏、浙江、安徽、陕西、山东，分别占比27.71%、12.50%、7.52%、5.23%、6.26%,同比收入增幅分别为0.54%、1.05%、15.05%、4.29%、23.53%，1-8月累计收入增幅分别为5.19%、5.05%、18.21%、11.19%、42.20%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

招商积余发布2024年半年报，公司2024年上半年实现营业收入78.39亿，同比+12.34%；实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%；扣非归母净利润4.14亿，同比+7.65%。 营业收入稳步提升，利润增长逐步放缓2024年上半年公司实现营业收入78.39亿，同比+12.34%。分板块来看，物业管理业务实现营收75.35亿，同比+12.68%，主要因市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入2.89亿，同比+2.61%，主要因在管商业运营项目增加。报告期内，公司实现归母净利润4.35亿，同比+3.79%，增速较2023年同期有所下降，主要因毛利率略微有所降低：2024年上半年公司物业管理业务毛利率为10.93%，同比-0.68pct，主要受专业增值服务业务毛利率降低影响；资产管理业务毛利率为52.69%，同比-0.19pct，主要受持有物业出租及经营业务毛利率降低影响。 市场拓展依旧有力，业务结构持续优化2024上半年公司新签年度合同额18.93亿，同比+0.32%；管理面积增至3.85亿平，同比+16.67%。报告期内，公司新拓展了广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通3、4号线等大客户多个服务项目。报告期内，公司非住宅业态管理面积增至2.52亿平，占比66%，同比+5.74pct；实现非住宅业态营业收入46.33亿，占比61.49%，同比+3.22pct。非住宅业态细分来看，办公、园区、城市空间及其他三种业态的收入占比有所提高，公共、学校、城市空间及其他三种业态的面积占比则有所提高。 资产运营表现良好，处置部分重资产项目2024年上半年公司招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平，同比+14.74%。其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个，较去年同期项目数均有增长。报告期内，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。有效会员总数累计达752.9万，同比+63.2%。报告期内，公司持有物业总可出租面积为46.90万平，同比-4.01%，主要因处置了少量写字楼、住宅业态持有物业；总体出租率为94%，同比-3pct，主要因商业和写字楼的出租率出现下降。 投资建议：22024上半年公司收入业绩稳健增长，外拓表现依旧稳健有力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长。考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026年EPS分别至0.79、0.88、1.01元/股（前值0.85、1.02、1.19元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

招商蛇口发布2024年上半年业绩公告；公司2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 招商蛇口发布2024年上半年业绩公告；公司2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比-50.00%。 营收规模保持稳健，融资成本明显改善2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%，主要业务收入“两增一减”，收入结构持续优化调整，其中开发业务营收399亿元，同比-4.15%，占总营收的77.82%，资产运营业务营收31亿元，同比+13.05%，占总营收的6.04%；城市服务业务营收83亿元，同比+16.94%，占总营收的16.14%。此外，截至2024年上半年，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，截至报告期末，公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点。此外，公司资金成本显著降低，2024年上半年公司新增融资成本3.01%，截至报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。主要因公司利用LPR下行窗口期进行高息债务置换。 销售业务聚焦核心，投资项目轻重并举2024年上半年，公司实现签约销售面积438.71万平，同比-35.86%，签约销售金额1009.52亿元，同比-39.34%；权益比例65%，同比+9pct。总体销售业绩下滑明显，但高能级核心城市市场地位持续巩固，权益比例上升。分城市看，“强心30城”销售贡献占比91%，与去年同期持平，“核心10城”销售贡献占比66%，同比+2pct，公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中5个城市排名当地TOP1。投资端，公司保持积极态势，拿地项目“重中有轻”，报告期内，公司共获取7宗土地，总建面80.13万平，地价146亿元，拿地强度14.5%；权益地价为100亿元，权益比例68%。从项目来源看，公司在“核心10城”的投资金额占比达86%；此外，公司获取代建项目26个，建面178万平；获取4个轻资产管理输出项目，建面16.3万平。 第二曲线表现亮眼，运营能力逐步提升2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比+15%，EBITDA实现18.95亿元，同比+14%。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个pct。具体来看，资产运营业务多点开花。1）集中商业：实现收入8.38亿元，同比+25.26%；2）写字楼：实现收入6.50亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入5.72亿元，同比+12.82%；4）长租公寓：实现收入6.29亿元，同比+24.06%；5）酒店：实现收入4.96亿元，同比+23.38%。此外，2024年上半年公司成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻资产运营管理项目。 投资建议：公司2024年上半年表现基本符合预期，营收总体保持稳定，业务拓展表现积极，第一曲线布局聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显加强，公司三大发展策略得到较好贯彻。考虑到公司主要业务的“基本盘”依旧稳固，其他业务内容持续丰富，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长，我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2026年EPS至0.78、0.84、0.90元/股（前值0.9、1.07、1.15元/股），维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险、引用数据滞后或不及时。

事件2024年8月30日公司公布2024年中期业绩公告。 投资要点投资要点营收和利润双重承压营收和利润双重承压2024H1公司营业收入211亿元，同比下降42.67%。公司房地产项目结算面积131万平方米，同比下降27.67%；结算收入141亿元，同比下降54.72%。受市场下行影响，公司实现归属于上市公司股东的净利润-33.61亿元，同比下降319%。2024H1公司毛利率11.04%，同比下降5.36pct；其中房地产业务结算毛利率为9.24%，同比下降5.63pct。公司非开发业务收入占比显著提升，2023年物业管理和出租业务（包含其他业务）贡献收入约124亿元，占营业收入比例为12.7%，2024H1贡献收入约56亿元，占营业收入比例升至26.6%。 加强现金回款，控制负债规模2024H1公司持有货币资金231亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定，强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，提升资金利用效率。 2024H1公司处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，并持续推动多个项目的投后管理工作，控制负债规模和融资成本。截止2024年6月，公司资产负债率为68.3%，剔除预收款项后的资产负债率为60.0%，净负债率为53.0%。 2024年内公开债悉数偿还，度过债务高峰2024年公司陆续偿还公开债约170亿元。截至6月末，公司有息负债合计817亿元，其中，银行借款占比为88.91%，公开市场融资占比为11.09%，债务融资加权平均成本为4.38%，长期负债占全部有息负债比重的52.57%。其中信用债57.59亿元，六个月内到期余额低于30亿元，六个月以上为27.6亿元（2025年和2026年到期）。金地集团年底如能顺利偿还30亿到期债务则将顺利度过2024年债务高峰期。 土地储备聚焦一二线，分项业务稳健推进1）开发业务土地储备：截至6月末，公司总土地储备约3589万平方米，权益土地储备约1599万平方米，其中一、二线城市占比约为75%。2）持有型物业：2024H1商场客流同比提升14%，销售额同比提升3%，会员数量同比提升11%；写字楼整体出租率较2023年末提升2.7%；长租公寓获取6个轻资产项目，在运营的长租公寓项目中已纳保占比达65%。长租公寓经营管理表现良好，成熟期项目保持平均出租率94%、租金收缴率99%、客户满意度95%以上。3）物业：截至6月末，公司合约管理面积约3.88亿平方米，其中在管面积约2.41亿平方米。4）代建：截至6月末，代建业务已布局全国超60座城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积达3328万平方米。 投资建议我们认为金地集团2024年度过债务高峰后，开发业务和非开发业务比重会持续调整，由于非开发业务现金流稳定、相对轻资产（债务杠杆不高）、且毛利率高于开发业务，我们认为金地集团2025年会逐步进入良性循环。2024年内金地集团因到期债务规模大幅缩减，我们认为其对政策敏感度会加强，公司估值修复弹性空间较大，可重点关注。考虑公司24H1的利润情况由正转负，我们认为公司短期业绩仍然承压，预计24年归母净利润为-31亿元，给予“增持”评级。 风险提示：政策执行和落地效果尚有不确定性。

核心观点：扣非业绩保持平稳，表外业绩贡献提升。根据公司中报，24H1公司营收512.7亿元，同比-0.3%，归母净利润14.2亿元，同比-34.2%，扣非归母净利润14.0亿元，同比+0.4%。归母与扣非净利润增速的差异，主要来自于23年同期REITs扩募的影响。24H1地产结算收入占比78%，首次降至80%以下，业务结构持续调整。24H1整体、扣税毛利率12.0、9.7%，较23年分别回落3.9、2.7pct，投资收益中资产处置贡献下降，合联营企业投资收益达到10.9亿，同比增长66.7%。 销售稳居行业前五，权益比例提升。根据公司中报，24H1公司销售金额1009.5亿元，同比-39.3%，排名行业前五，销售均价2.3万/平，同比-5.4%，并表回款率59%（同比持平）。24H1公司权益销售金额656亿元，同比-30%，权益比例65%，同比提升9pct。 拿地力度放缓，投资端聚焦核心城市。24H1公司拿地金额146亿元，拿地面积80万方，权益拿地金额100亿元（权益比例68%），拿地力度14%。拿地城市包括上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚。 短债占比下降，综合融资成本下降。24H1期末，公司有息负债2151亿元，较年初+1.3%。其中短债占比仅17%。融资成本3.25%，较年初-22bp，新增融资成本3.01%。三道红线维持绿档（现金短债比1.63x、净负债率59.17%、扣预资产负债率62.42%）。 盈利预测与投资建议。公司经营稳中有进。下半年期待深圳高毛利项目的结算。预计24-26年公司归母净利润为70、77、87亿元。公司NAV估计为1225亿元，考虑到公司24H1销售均价同比-5.4%，储备利润率承压，估值应给予一定折扣（按照价格趋势，假设折扣为-10%），则公司合理价值1103亿元，对应12.17元/股，维持“买入”评级。 风险提示。行业景气度存在不确定性，影响销售、结算进度；下半年减值压力不确定，利润率承压；前海、太子湾项目开发结算进度不确定。

2024年上半年公司实现营业收入 242.01亿元，同比下降 10.46%；实现归母净利润 11.66亿元，同比下降 28.74%。 评论： 受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响，上半年公司营业收入与利润均同比下滑。 上半年结算毛利率约 9.6%，较 2023年同期下滑8.7pcts，主要原因是报告期内结算的项目主要为 2020年、 2021年获得的项目，因自持、拿地溢价率高等原因导致毛利率较低，但随着 2022年前获取的项目逐渐结转完成， 叠加公司在杭州的强成本控制能力、高运营效率、好口碑， 预计毛利率有望逐渐修复。 受杭州房地产市场下行影响，上半年公司销售金额同比下降 37%，其中在杭州的销售金额同比下降 58%。 1） 上半年公司实现销售金额 582.3亿元，同比下降 37%， 主要原因是杭州房地产市场下行、项目去化放缓， 2024年上半年公司在杭州销售金额 310亿元，同比下降 58%。 2）2024年公司销售目标 1000亿元以上， 随着上半年新拿地的项目陆续开盘，预计可实现全年销售目标。 上半年公司投资聚焦大本营杭州，新增土储 87.5万方，仍保持较高的投资强度（38%）。 1） 上半年公司新增土地储备项目 10个，全部位于杭州，计容建面 87.5万方，总地价 223亿元，投资强度约 38%，权益地价 112亿元，权益比 50%。 2）截至 6月底，公司土地储备中杭州占 66%， 浙江省内经济基础扎实的二三线城市占比 25%，浙江省外占比 9%，杭州土储占比进一步提升，有利于公司持续发挥管理、品牌优势。 现金充裕，综合融资成本不断下降。 1） 截至 6月底， 公司权益有息负债 344亿元，并表有息负债规模 399亿元，其中银行贷款占比 79.5%，直接融资占比20.5%。短期债务约 108亿元，占比仅为 27%，现金短债比为 2.46倍，可有效覆盖短期债务。 2） 截至 6月底，公司综合融资成本为 3.7%，较 2023年底进一步下降 0.5pcts。 投资建议：公司深耕杭州多年，已转化为品牌、运营、成本护城河，支撑公司打造差异化产品，提升盈利能力，助力未来利润率回升。 考虑到当前房地产市场量价仍面临一定下行压力，我们调整公司 2024-2026年 EPS 预测分别为0.85、 1. 11、 1.17元（预测前值分别为 0.99、 1.33、 1.48元），公司在杭州建立起较为明显的竞争优势，预计中长期可以保持较高水平 ROE，在剩余收益模型上给予 10%估值溢价， 给予公司 2024年目标价 10元，对应 2024年 12倍PE，维持“推荐”评级。 风险提示： 行业继续单边缩表，市场超预期下行。

公司发布24H1半年报。24年上半年公司实现营业收入2.01亿元，同比下降48%，实现归母净利润-0.71亿元，同比下降160%。出现亏损的主要原因是本报告期内交房收入较上年同期减少，相应结转利润减少及公司购买的雪球产品和持有的股票公允价值受资本场大幅波动产生了浮亏和下跌所致。 离子注入机订单持续增长，产品布局不断完善。据公司近日报道，凯世通成功斩获三家12英寸晶圆厂客户离子注入机采购订单，包括两家新客户新订单与一家重要客户重复订单。目前，凯世通的低能大束流离子注入机客户已超过10家以上，超低温离子注入机客户已突破6家，公司12英寸集成电路离子注入机订单量已近60台，订单总金额近14亿元。凯世通自去年开始研发投入多款面向细分领域的离子注入机，形成全系列的产品矩阵布局，包括SOI氢离子注入机、6/8吋SiC高温离子注入机、中束流离子注入机、超高能离子注入机等特色工艺设备，持续提升离子注入机重大装备自主可控水平。 积极推进"N+1"平台化战略。公司持续战略布局半导体设备材料赛道，通过"外延并购+产业整合"双轮驱动，持续打造"1+N"的平台模式，同时根据市场动态和客户需求，利用现金储备优势，围绕集成电路制造工艺拓展业务品类，在完善工艺链条的同时，努力实现上下游产业链协同，深化构建半导体核心设备领域竞争力，寻找合适的优质标的推动平台产品矩阵的进一步完善及产业稳步延伸发展。嘉芯半导体建设持续进行，目前专注于成熟工艺的8英寸半导体设备，旗下拥有子公司嘉芯迦能、嘉芯闳扬和新产品研发部等，形成多个半导体前道核心设备产品线，订单涵盖多种关键设备。嘉芯半导体的服务网络已经扩展至上海、天津、青岛、莆田、深圳等多个城市，是国内半导体行业的新兴力量。 我们预测公司24-26年每股收益分别为0.09、0.12、0.14元（原24-25年预测为0.57、0.79元，主要下调了收入和毛利率预测，上调了研发、管理费用率预测），根据DCF估值法，对应目标价为10.04元，维持增持评级。 风险提示行业景气度不及预期；市场竞争加剧；产品研发和验证不及预期；公允价值变动损益和投资收益超预期；房地产业务去化速度不及预期；费用管控不及预期。