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华夏幸福 房地产业 2019-05-20 31.51 45.81 52.70% 31.09 -1.33% -- 31.09 -1.33% -- 详细
三大优势筑产业新城模式护城河,产业新城已完成全国主要城市群布局。公司通过与地方政府签署具排他性的合作协议,承担片区的前期规划、基础建设、招商引资、后期运营等全周期服务,该模式解决地方政府产城发展的资金问题、提升地方财政收入与经济发展水平,同时公司亦能长期持续受益于产业新城的发展。公司凭借人员齐备的招商团队、锚定十大行业的方法以及产业投资体系打造了稳固的壁垒,2018年产业发展服务毛利率达77%。公司已签约产业新城数量达7j7座,基本完成全国15座都市圈布局,且大多位于区域核心城市周边一小时交通圈内,随着核心城市的产业、人才将逐步向周边扩散,未来公司的产业新城有望迎来加速发展。 “人”、“钱”、“地”问题解决,发展重回快轨道。2019年一季度由于可推货值不足和管理层的变更,公司销售表现不佳。我们认为随着资金问题和土地问题的解决,以及环京市场的触底回暖与公司异地拓展不断取得进展,公司2019年房地产销售应能实现正增长。公司经营性现金流已连续三季度净流入,同时2019Q1筹资活动现金流大幅净流入,随着行业资金面有所宽松以及平安作为二股东带来的信用背书,我们预计公司未来资金情况将进一步向好。 平安入股带来巨大合作空间,高层引援后新业务静候佳音。平安集团自18年年中入股公司,目前已持股25.25%,稳居第二大股东。平安集团不仅能够增厚公司信用,更能给予公司资金支持;而金融与地产行业的基因匹配,更是为未来的合作带来空间。此外,公司引入了原华润置地灵魂人物吴向东,并启用南北双总部机制,并共享中后台部门。根据吴向东过往的履历,令我们对公司未来在城市更新、商业运营和住宅产品体系等领域的突破充满期待。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为5.09、6.31、8.24元,对应的PE为5.9倍、4.8倍、3.6倍; 风险提示:布局城市销售超预期下行,产业新城项目发展不及预期
新城控股 房地产业 2019-05-14 37.55 58.68 61.74% 39.20 4.39% -- 39.20 4.39% -- 详细
事件: 5月9日,新城控股公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额214.0亿元,同比增长68.4%;实现签约面积177.6万平方米,同比增长80.7%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比增长34.7%;实现累计签约面积592.9万平方米,同比增长47.0%。 点评: 4月销售214亿、同比+68%,1-4月销售681亿,同比+35%,销售表现靓丽4月公司实现签约金额214.0亿,环比-7.2%、同比+68.4%,大幅高于3月主流50家房企单月同比+23.9%;实现签约面积177.6万平米,环比-9.7%、同比+80.7%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+34.2%;销售均价12,045元/平米,环比+2.7%、同比-6.8%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比+34.7%,较前值+11.3pct,完成年初计划25.2%,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居前十;累计实现签约面积592.9万平米,同比+47.0%,较前值+10.9pct;累计销售均价11,487元/平米,同比-8.4%。低基数下公司4月单月销售表现靓丽,并进一步推动公司1-4月销售继续快增。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低以及积极拿地并快速推盘,在当前长三角市场持续回暖背景下,预计公司全年完成2,700亿销售计划难度不大、并大概率超额完成。 4月拿地额同比+57%,拿地/销售金额62%,拿地重回高增并重心转向一二线4月公司土地市场分别在杭州、天津、长沙、郑州、西安等17城获得18个项目,对应新增建面323.0万方,环比+219.3%、同比+57.1%;对应总地价198.5亿元,环比+215.5%、同比+199.6%;拿地金额占比销售金额92.8%;拿地权益92.9%。平均楼面价6,145元/平米,环比-1.2%、同比+90.7%,拿地均价上涨较快主要源于公司二线城市拿地占比提升。4月单月公司拿地放量,拿地额创历史新高。1-4月,公司共新增规划面积963.6万方,同比+32.2%;对应总地价424.1亿元,同比+125.3%;拿地额占比销售额62.3%,较上年的34.4%大幅提升27.8pct,公司拿地重回高增势态;平均楼面价4,401元/平米,较上年+46.5%,拿地均价占比销售均价38%,较18年+13.7pct,主要源于公司拿地持续向一二线转向后成本有所提升。1-4月公司拿地重回高增势态,并且拿地重心坚定转向一二线。 投资建议:销售靓丽,拿地额创新高,维持“强推”评级 公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。我们维持19-21年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元,对应19-20年PE分别仅5.6、4.2倍,我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,同时考虑到一二线+强三四线市场逐步回暖对公司业绩和销售有积极推动作用,维持目标价58.68元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.76 30.00 39.08% 21.96 5.78% -- 21.96 5.78% -- 详细
事件: 5月9日,招商蛇口公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额179.3亿元,同比+72.5%;实现签约面积91.4万平方米,同比+49.0%;4月公司新增建面141.8万平方米,同比+1.1%;总地价170.1亿元,同比+216.1%。 点评: 4月销售179亿、同比+73%,一二线回暖及低基数下销售表现亮眼 4月公司实现签约金额179.3亿元,环比+0.7%、同比+72.5%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%;实现签约面积91.4万方,环比-2.1%、同比+49.0%,高于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%;销售均价19,615元/平米,环比+2.9%,较18年-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额558.3亿元,同比+33.9%,较上月+12.8pct;实现签约面积280.3万方,同比+33.4%,较上月+6.4pct。1-4月累计销售均价19,914元/平米,较18年-3.4pct;基于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),以及受一二线市场持续回暖和低基数影响,预计公司销售将继续保持高增。 4月拿地170亿,同比+216%,权益占比43%,拿地转积极并权益占比提升 4月公司在土地市场新获取香港、深圳、苏州、东莞、昆明、肇庆、常熟7城共10个项目,合计新增建面141.8万方,同比+1.1%,对应地价170.1亿,同比+216.1%;拿地面积权益占比43.4%,较上月+6.2pct;楼面价11,200元/平米,环比-12.8%,同比+212.5%,主要源于香港和苏州住宅项目楼面价较高;拿地额占比销售额94.9%,较上月+42.4pct,拿地明显转向积极。1-4月公司共新获16地块,共新增规划面积242.6万方,同比-52.7%;总地价279.4亿元,同比-19.8%;拿地面积权益占比42.9%,较18年-12.3pct;拿地额占比销售额50.0%,较18年下降5.1pct;平均楼面地价11,515元/平米,较18年楼面均价+59.0%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司4月拿地明显转积极,并且权益占比也同步有所提升。 投资建议:销售亮眼,拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.5、6.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达42%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.76 26.25 21.70% 21.96 5.78% -- 21.96 5.78% -- 详细
事件 公司发布4月销售及近期购得土地使用权情况简报。4月,公司实现签约销售面积91.42万平,同比增加48.99%;实现签约销售金额179.32亿元,同比增加72.49%。近期新增10个项目。 简评 “银四”销售延续高增。单月销售情况来看,公司4月实现签约销售金额179.32亿元,同比增加72.49%,较上月涨幅扩大28pct,延续高增;实现签约销售面积91.42万平,同比增加48.99%,增幅同比持平;4月销售均价19615元/平,环比提升2.9%。累计销售情况来看,公司1-4月实现签约销售金额558.3亿元,同比增长34%,涨幅较上月扩大13pct;实现签约销售面积280.3万平,同比增长33%,涨幅较上月扩大16pct;累计销售均价19914元/平,较2018年下降3.4%。4月重点城市市场成交热度延续,公司销售业绩充分受益。据克尔瑞公布的全口径销售榜单,1-4月公司销售增长33%,较top4-20房企整体24%的增速高出9pct,销售表现处于平均水平之上。4月拿地力度加大。4月在东莞、深圳、苏州、昆明、香港、常熟、肇庆7城共获取项目达10个,相较1-3月获取6个项目明显增多。4月新增计容建面141.8万方,总地价144.2亿元(未包括香港项目),平均楼面价10848元/平,权益比例44%。1-4月公司新增计容建面242.6万平,总地价253.4亿元(未包括香港项目),平均楼面价10842元/平,权益比例45%,以合作拿地方式为主,拿地金额占销售金额比重45%,拿地力度维持。 招商物业重组中航善达上市,央企物管龙头形成。中航善达4月发布公告,大股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口,转让价8.95元/股,转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外,公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买其共计持有招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90元/股,此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。中航善达为中航工业集团旗下上市公司,2016年为响应国资委“瘦身健体、提质增效”要求,开始逐渐剥离地产开发业务,聚焦物业管理。截止2018年底,公司物业管理面积5300万平方米,以公建类项目为主。2018年整体营收66.56亿元,同比增长12.94%,归母净利润8.57亿元,同比大幅增加458.85%,系转让地产项目取得投资收益所致。公司物业服务营收37.18亿,同比增长29.68%,净利润1.64亿,同比增长36.7%,物业管理服务业务占比不断提升。 招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,隶属于招商蛇口,业务涵盖住宅、商业、政府公建类的物业管理多种业态,项目遍布全国40多个城市,在管物业逾500个,服务面积超7500万平米。根据交易预案披露,公司2018年营业收入达29.2%元,同比增长20.3%,归母净利润1.45亿元,同比增长114.9%。一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块归母净利润简单相加为3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成,未来有望成为A股物业服务稀缺标的。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19-20年EPS分别为2.49、3.2元,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.76 -- -- 21.96 5.78% -- 21.96 5.78% -- 详细
一、事件概述 招商蛇口公布2019年4月经营简报,公司4月实现销售金额179.3亿元,同比增长72.5%;销售面积91.4万平方米,同比增长49.0%。公司2019年1-4月累计销售金额558.3亿元,同比增长33.9%;累计销售面积280.3万平方米,同比增长33.4%。 二、分析与判断 销售大幅增长,均价有所提升 公司4月单月实现销售金额179.3亿元,同比增长72.5%,环比上升0.71%;销售面积91.4万平方米,同比增长49.0%,环比下降2.09%;销售均价19615元/平方米,环比上升2.86%。公司销售增速远超行业平均,已完成全年销售目标的27.91%,彰显强大的销售能力,我们预计公司大概率完成全年销售计划。 积极拿地,聚焦一二线 4月公司共获取10个项目,新增计容建面141.79万平方米,同比增长1.14%,较上月的37.9万平方米增长108.8%;拿地总价逾124.4亿元,同比增长逾142.6%,占单月销售金额的69%,拿地意愿显著增强。布局方面,4月公司在深圳、苏州和昆明的投资占当月拿地金额的82%,延续贯彻聚焦一二线核心城市的战略。 财务稳健,成本可控 截止2019年一季度,公司剔除预收款项后的资产负债率为54.39%,较2018年底下降2.08个百分点;净负债率为56.68%,同比下降9.64个百分点,财务健康。4月公司成功发行35亿元超短期融资券,票面利率仅为2.8%(90天),显著低于行业平均水平。 三、投资建议 招商蛇口业绩稳定增长,销售大幅增长,拿地节奏把控良好,融资成本保持低位。预计公司19-21年EPS为2.4/3.0/3.7元,对应PE为8.5/6.8/5.5倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为25.2/8.0/14.9倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策调控收紧,销售不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-05-13 29.02 45.00 50.00% 31.62 8.96% -- 31.62 8.96% -- 详细
业绩增速超过30%,未来高速增长可期。2018年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;归母净利润117.5亿元,同比增长32.9%。公司营业收入大幅提升的主要原因是由于2018年公司房地产开发业务结算增加,房地产开发收入同比上升78%,占营业收入62%。 2018年,公司实现销售总额1627.6亿元,同比增6.9%。其中地产销售金额1317亿元,同比增长7.7%,销售面积1502万方,同比提升57.9%,产业新城业务收入额310.4亿元。 公司积极布局核心都市圈,公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至2018年末,公司在全国范围内布局了15个核心都市圈,形成了“3+3+4”的战略格局,18年新增18个产业新城,全部为环京以外区域。截至2018年末,累计布局77个产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。 随着公司与中国平安战略合作的开展,公司的融资环境与融资结构得到较大改善。截止到18年底,公司有息负债平均融资成本为6.42%,较17年小幅上涨0.44%,显著低于行业平均水平。公司通过增加长期债务替换短期债务,优化公司债务结构,严控公司偿债风险,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,财务状况处于更加安全的水平。 投资建议:我们认为二三线园区地产具有协同和集约效用,在“推动制造业高质量发展,促进产业协调发展”的大背景下,将迎来成长性机会。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。同时中国平安的战略入股,表明对公司业务模式和价值的认可,也将使公司的融资渠道更加多元化,大幅度降低公司融资成本。预计2019-2021年EPS分别为5元、6.8元、9元。考虑公司作为园区地产的领军者,19年对应PE为9,对应目标价45元,给予“买入”评级。 风险提示:1.异地复制不达预期;2.回款进度放缓;3.公司新进管理层磨合出现困难。
新华联 房地产业 2019-05-13 4.20 5.50 36.48% 4.25 1.19% -- 4.25 1.19% -- 详细
事件:1)公司18年:实现营收140.01亿元/+88.16%,归母净利9.69亿元/+205.89%。其中,18Q4单季度营收78.33亿元/+109.61%,归母净利8.806亿元/+44.79%。2)公司19Q1单季度:实现营收8.97亿元/-14.08%,归母净利748万元/-79.92%,利润同比下滑我们判断或系已售项目尚未结算和财务费用增加所致,待后续带项目结算后有望回复到正常水平。 文旅转型继续推进,带动其他业务收入大增。①商品房销售18年实现营业收入113.54亿元/+84.88%,主要系本期新增项目完工结转导致收入增加,占总营业收入比例为81.10%,较去年同期下降1.44pct;②建筑、装修业实现营业收入0.44亿元/-22.90%,占总营业收入比例为0.32%,较去年同期下降0.45pct;③其他业务的营收26.02亿元/+109.53%,占营收比例为18.59%,较去年同期上升1.6pct,主要系湖南海外旅行社并表、铜官窑古镇开业及新增酒店带动收入增加所致。 18年毛利率稳步提高,管理费用率下降较显著。1)18全年:实现毛利率33.49%/+1.73pct,其中,商品房销售18年毛利率38.06%/+3.97pct;销售费用率为6.38%/YOY+0.18pct,主要系本期销售规模增加所致;管理费用率为5.50%/YOY-3.13pct,费用率较显著压缩;财务费用率为5.59%/YOY-2.61pct,主要系部分项目竣工交付,借款利息费用化所致;但由于17年投资收益共计7.69亿而18年仅4.15亿元,因此公司18年净利率8.93%/-2.66%;18年ROE(摊薄)15.26%,较去年提高1.93%;2)19Q1:毛利率20.31%/-5.31pct,销售费用率为8.06%/YOY-0.63pct;管理费用率为13.79%/YOY+4.57pct;财务费用率为18.86%/YOY+8.69pct,19Q1净利率-0.56%/-4.49pct。 文旅产业是公司未来核心竞争,18年文旅版图不断扩大有望持续释放业绩。①铜官窑古镇:2018年8月盛大开业,涵盖5D影院、博物馆群、演艺中心、酒店、客栈等数十种业态的大型文旅项目,是全国旅游优选项目、湖南省重点工程;②鸠兹古镇:已于18年末实现东岸景区全面开放,同时西岸完成竣工交付,海洋秀场和绿心谷酒店正式营业,古镇计划于2019年7月实现整体封园运营;③阆中古城:公司于2018年并购成功,已于19年初正式开张,公司计划打造将其打造升级版的阆中国际文化旅游度假胜地;④西宁童梦乐园:已在18年全面展开内外装并计划于2019年7月开业运营。⑤韩国锦绣山庄:于报告期内已获当地道议会审批通过,并已于2019年3月取得济州特别自治道《新华联锦绣山庄观光园区项目开发许可》。⑥北外西宁国际中学&长沙北外雅礼国际中学:公司试水教育产业,以期实现教育、文化、旅游等产业联动。 地产业务仍持续为公司贡献稳定的业绩和现金流支撑,帮助公司文旅转型稳步推进。报告期内房地产行业整体降温,地产板块受到“去杠杆,去库存”监管基调的影响,增速趋于平缓,但公司仍以良好的区位布局,卓越的经营战略,优质的客户服务得到了市场认可。①地产项目开发:品质与速度兼具,全年开复工479万㎡,竣工交付125万㎡,有效保证了上市公司收入和利润的结转;商品房存货238.26亿元/-1.18%,反映公司响应“去库存“政策基调,小幅去化;②地产项目销售:18年实现签约销售面积88.04万平方米,销售金额107.02亿元,结算面积104.36万平方米,结算金额113.54亿元,创下历史新高,新华联铜官窑古镇景区助力长沙地区销售增长,成功实现文旅与地产板块互相渗透,共同发展。 投资建议:买入-A投资评级。公司存量文旅项目鸠兹古镇、长沙铜官窑逐步步入成熟,阆中古城、西宁度假村、韩国锦绣山转等项目稳步推进,“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2019-2021年归母净利为13.7亿元/15.8亿元/17.9亿元,EPS为0.72/0.83/0.94元,PE为5.8x/5.1x/4.5x,给予6个月目标价5.50元。 风险提示:房地产市场竞争与政策不确定性;文旅项目投入大、开发周期长,爬坡不及预期风险;宏观经济风险。
蓝光发展 房地产业 2019-05-13 6.22 8.19 33.61% 6.58 5.79% -- 6.58 5.79% -- 详细
销售规模增长迅速,2019年进军千亿房企行列。公司作为起家成都的公司,2015年借壳上市后发展迅速,已初步完成全国化布局。在深耕成渝区域的基础上,重点布局长三角区域和珠三角区域,同时坚持深耕及拓展并举的策略,做大单城市场份额,并择机进入有机会的城市。截止至2018年底,公司现已布局全国十七大区域超过60个城市,已基本实现了全国化布局。2018年公司合同销售额也达到855亿元,2014~2018年年复合增速达到50%,公司将继续向千亿房企行列进军。 旗下产业孵化优势突出,物管医药子公司谋求上市。公司在产业孵化上成绩卓著,物管子公司嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,尽管在管规模不大,但盈利能力强,2018年归母净利润为2.89亿元。同时成长性突出,尤其是在外拓物管项目上十分得力,第三方外投项目管理面积占比已经从2016年的24%提升至2018年的56%。医药子公司成都迪康业务相对传统,但盈利性好,2018年盈利达到0.9亿元。公司明确提出两个子公司未来的上市计划,这将有利于公司价值进一步显性化及旗下产业的持续发展。 激励充分,合伙人机制推动公司快速发展。公司向核心高管授予1.28亿份股票期权,并以高业绩成长作为解锁条件:2018-2020年为22/33/50亿,年复合增速达到50%。在地产子公司蓝光和骏层面,公司利用了跟投机制,总部高管及区域公司高管可以通过相应平台跟投项目公司15%的股份,这一比例在地产公司居于前列,很好地统一了项目利益各方的权责利。公司同时在物管和医药子公司开展了股权激励。 财务预测与投资建议 首次覆盖给予“买入”评级,目标价8.19元。我们预测公司2019-2021年每股收益为1.17/1.72/2.19元。根据可比公司2019年7X的PE估值,首次覆盖给予公司买入评级,目标价8.19元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。
万科A 房地产业 2019-05-13 27.27 35.90 31.69% 28.27 3.67% -- 28.27 3.67% -- 详细
(1)一季度业绩表现良好,毛利率持续高位。期内公司实现营收483.7亿元,同比+56.9%;归母净利润11.2亿元,同比+25.2%。受结算结构影响,期内整体毛利率同比提升0.87pct至35%。净利润增速低于营收增速主要原因:1)少数股东损益占比较上年提升15.3pct至65%;2)当期应收账款减值损失+237%至4.2亿。截至一季度末,公司合并报表范围内已售未结算资源5863.5亿元,较2018年底增加556.4亿元,覆盖2018年地产结算收入2.1倍;预收账款5333.1亿元,同比+5.6%,预收对于未来业绩锁定性进一步提高。 (2)销售边际改善,土地投资较谨慎。一季度公司实现销售面积924.8万平,同比-11.8%、合同销售金额1494.4亿元,同比-3.1%、销售均价16159元/平,较2018年全年上升7.5%。一季度新增项目19个,总建面598.5万平,同比-36.6%,权益建面437.2万平,同比+1.7%,权益占比73%,较2018年提升19.9pct。全口径拿地销售面积比为64.7%,较2018年降低51.2pct;平均楼面地价5443元/平,为同期销售均价的33.7%,整体仍然保持较好的盈利空间。公司根据销售端情况及时调整土地市场投资力度,延续“高周转”特色,伴随3月销售回暖(单月销售金额同比+13.2%),预计后期拿地力度或将有所回升。区域上公司2019年继续布局一二线城市,合理规避低能级城市销售不确定性带来的风险。 期内实现新开工1019.4万平,同比-9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平,同比+44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%),竣工结转也进入加速周期,预计19年结算量将较为积极。 (3)财务状况稳健,负债率小幅上升。公司期末持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较上年末提升13.9pct,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,且71.8%的有息负债为长期负债,债务结构合理。 投资建议:公司2019年一季度业绩稳健增长,销售同比略有下滑但3月单月增速13.2%,边际改善明显;当前未结算资源5864亿,覆盖2018年地产结算收入超过2倍,同时预收账款同比+5.6%,对于后续业绩的保障度进一步提高。短期角度,公司三大报表基础扎实,业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高,维持“强烈推荐-A”评级。预计2019-2021年EPS分别为3.59、4.25和5.03元,对应PE分别为7.5X、6.4X和5.4X,给予第一阶段35.9元/股的目标价(对应2019年PE=10X)。 风险提示:股权结构不确定性、长效机制落地超预期、地产销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-05-13 27.27 -- -- 28.27 3.67% -- 28.27 3.67% -- 详细
营收高增毛利持续攀升,已售未结充足保障业绩。2019年1-3月公司实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%;结转毛利率和净利率分别为35.0%和2.3%,分别较上年同期提高0.8和下降0.6个百分点。一季报营收增速高于净利润增速主要源于:1)谨慎判断市场风险,计提应收账款减值4.2亿元,同比增长237.4%;2)结算金额权益占比降低,少数股东权益激增至65%,我们认为在未来几个季度将会平缓;3)利息支出增加导致财务费用增长77.1%至18.4亿元。前3月公司实现结算收入455.9亿元,同比上升64.0%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达5,863.5亿元,较18年底增加556.4亿元,覆盖18年结算金额2.06倍,充分保障未来业绩增长。 销售4月回暖,投资策略稳健谨慎。2019年1-4月公司销售金额2,096.1亿,同比均增长6.9%,销售面积1,294.8万方;其中4月单月销售额同比大增43.6%至601.7亿元,受益于一二线回暖及推盘增加;1-4月公司获取新项目27个,总规划建面937.8万方,同比下降31.5%,聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。 竣工积极带动结算提速,可售货值充足。公司1-3月累计新开工面积1,019.4万方,同比下降9.8%,开工速度放缓;累计竣工面积222.8万方,同比增长44.2%,占全年竣工计划7.2%(18年为5.9%),竣工提速,预计19年结算速度将同步上升。公司在建及规划项目总建面约1.52亿方,满足2-3年开发需求,充分保障未来可售。 负债率保持低位,融资成本优势突出。报告期末公司净负债率44.8%,资产负债率84.8%,均处行业低位。截至3月底,公司持有货币资金1,432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币703.0亿元。有息负债中,71.8%为长期负债。公司2、3月先后发行20亿5年租赁专项债、6亿美元5.25年中票,利率分别为3.65%及4.2%,融资成本优势突出。 估值 根据公司销售及投资情况,调整盈利预测,预计公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元(原预测为4.01/5.28/-元),对应19年PE7.6倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,融资超预期。
华夏幸福 房地产业 2019-05-13 29.02 -- -- 31.62 8.96% -- 31.62 8.96% -- 详细
18年销售额位居行业第十。2018年华夏幸福销售额1627.61亿元,同比增长6.93%。据克而瑞研究中心统计,华夏幸福2018年权益销售金额1610.0亿元,在排行榜上位列第十。其中产业新城业务园区结算收入额310.39亿元,房地产业务签约销售额1292.68亿元,其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元;公司签约销售面积共计1502.85万平方米。 营收和盈利稳步增长,资产规模持续扩大。公司2018年营业收入837.99亿元,同比增长40.52%,归母净利润为117.46亿元,同比增长32.88%,每股收益3.79元,同比增加32.98%。从收入构成来看,公司房地产开发收入515.47亿元,同比增长78.17%,毛利率为29.73%,增加7.46个百分点;产业发展服务收入238.92亿元,同比增加3.49%,毛利率为77.32%。公司三项费用占营业收入比下降4.50%,其中管理费用占收入比下降2.96%。截至2018年底,公司总资产4097.12亿元,同比增加8.99%,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元,同比上升17.88%。 布局核心都市圈,异地拓展持续加速。公司坚持核心都市圈聚焦战略,布局包括京津冀、长三角、粤港澳都市圈在内的15个核心都市圈,形成“3+3+4”格局。公司新增签署PPP项目合作协议18个、PPP入库产业新城项目16个,国家级PPP示范项目3个,全部位于环北京以外区域。2018年环北京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,销售额为756.19亿元,同比增长109.08%。环北京以外区域新增入园企业105家,新增签约投资额1406亿元,同比增长51.84%。北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长。 融资渠道畅通,融资环境有效改善。公司充分利用境内债券市场,发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元;持续拓展海外债券市场,2018年共发行13.7亿美元海外债券。自公司与中国平安开展战略合作后,公司的融资环境产生较大改善。截至18年底公司的货币资金余额473亿元,相比18Q3增长25%,覆盖一年内到期有息债务1.8倍。此外,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,增加长期债务替换短期债务,债务结构不断优化。 投资建议:维持“买入”评级。公司2018年营收和盈利稳步上升,异地业绩快速增长。我们预计公司2019年EPS为4.93元每股,给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1481亿元,对应合理价值区间为39.46-49.33元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。 风险提示:产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。
金地集团 房地产业 2019-05-13 11.45 -- -- 12.11 5.76% -- 12.11 5.76% -- 详细
4月销售表现靓丽。公司4月份实现签约面积82.85万平方米,同比增长31.1%;签约金额163.1亿元,同比增长55.23%。1-4月,公司累计实现签约面积244.43万平方米,同比上升13.36%;累计签约金额501.22亿元,同比增长36.88%。公司4月份销售表现理想。 4月土地获取相对积极。4月份,公司在杭州市、廊坊市、成都市、苏州市及贵阳市等地取得了多宗地块的国有土地使用权。合计拿地占地面积为52.44万平米,计容建面为141.78万平米,为单月销售面积的1.7倍;合计拿地金额119.37亿元,为单月销售的73%;公司4月获取土地储备相对积极,并且拿地布局区域良好。公司当前整体土地储备中,一二线城市占比超八成,公司未来实现良好盈利可期。 结算业绩增长理想2019年业绩锁定性高。2018年公司实现营业收入506.99亿元,同比上升34.62%,实现归属于上市公司股东的净利润80.98 亿元,同比增长18.35%。2019年一季度公司实现营业收入111.14亿,同比增长61.23%;归属净利润14.98亿,同比上升36.84%;业绩保持较高增长。另外截止一季末,公司账上预收账款达708.64亿,为2018年营收的1.4倍,2019年业绩保障度极高。 负债水平适当融资成本低。2018年公司继续保持了稳健的财务水平,通过充分利用多种融资渠道,实现了低成本的融资。2018年完成90亿元公司债、70亿元超短期融资券、55亿元中期票据及1.5亿美元债券的发行。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。期末公司债务融资余额为821.4亿元,债务融资加权平均成本为4.83%,资产负债率为76.12%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为68.13%,净负债率为57.36%。 盈利预测与投资建议。公司房地产主业持续增长,销售领跑行业,龙头优势凸显。商业及金融等“两翼”业务羽翼渐丰,与主业协同发展及提升业绩贡献度值得期待。公司当前股权中,险资持股比例超50%,同时13、14年险资大幅举牌后,公司分红率明显得到提升;公司当前股价对应股息率超5%。预测19/20年EPS分别为2.1元和2.47元,对应当前股价PE仅为5.5倍和4.5倍,估值便宜给予公司“推荐”投资评级,建议关注。 风险提示。政策调控房地产销售下滑;公司发展低于预期。
新城控股 房地产业 2019-05-13 36.90 -- -- 39.20 6.23% -- 39.20 6.23% -- 详细
一、事件概述 新城控股公布2019年4月经营数据,公司实现销售金额214.0亿元,同比增长68%;销售面积177.6万平方米,同比增长81%。公司1-4月累计销售金额681.1亿元,同比增长35%;累计销售面积592.9万平方米,同比增长47%。 二、分析与判断 销售高速增长,均价有所上升 公司4月单月销售金额214亿元,同比增长68.4%,环比下降7.2%;销售面积约177.6万平方米,同比增长80.7%,环比下降9.7%;销售均价12045元/平方米,环比上升2.7%。公司整体销售依旧保持较快增长,已完成全年销售计划的25.2%,在房企销售增速普遍下滑的情况下,公司继续保持着较快增长,彰显十强实力。 积极拿地,聚焦二线 4月公司新增项目总计容建面326.67万平方米,同比增长58.9%;拿地总价为180.8亿元,同比增长172.8%,占销售金额的84.5%,投资积极。公司坚持长三角、环渤海、中西部和珠三角的核心都市圈战略,拿地占比总建面的比重分别为62.8%、10.5%、21.6%和5.1%;从城市能级来看,公司继续加大二线城市的投资力度,土地投资价款占拿地金额的58.9%,进一步聚焦高能级城市。 商业地产发展迅猛,租金收入翻倍 2019年一季度,公司贡献收入的吾悦广场达42座,共实现租金收入8.67亿元,同比增长102.54%,平均出租率达98.02%。随着吾悦广场逐步走向成熟,商业地产板块将持续助力公司未来的发展。 三、投资建议 新城控股依托“住宅+商业”的双轮驱动模式,实现业绩与销售跨越式增长,财务状况良好,预计公司19-21年EPS为6.2/7.9/10.0元,对应PE为5.9/4.6/3.6倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为24.6/6.8/11.9倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控收紧,销售不及预期,商业地产发展受阻。
国创高新 房地产业 2019-05-10 5.20 -- -- 5.41 4.04% -- 5.41 4.04% -- 详细
践行“双轮驱动”发展战略,深化业务全方位布局。公司贯彻沥青业务与房地产中介服务业务双轮驱动的发展战略。在房地产中介服务业务方面,公司在稳定珠三角市场的前提下,重点扩张长三角区域,并进行城市高效外拓。一方面深耕深圳、上海、广州、杭州、南京、青岛等重点城市,持续深化线下营销网点的广度与密度;另一方面在惠州、东莞、昆山、扬州、嘉庆等围绕核心大城市的城市区域进行扩张。目前公司形成以华南地区为核心,逐步向华东、华北和华中扩展的业务网络体系。通过全方位的布局及品牌拓展,公司业绩迎来快速增长。 “深耕”与“扩张”并举,开辟租赁业务新市场。公司基于“模式升级、精耕二手、提升服务”三大策略,进行产业结构调整。精耕二手房,突出经纪门店和信息平台优势,快速提升市场占有率,并深耕新房业务,针对三大都市圈周边城市,重点开展新房包销业务。在夯实两大业务的基础上,以住房租赁业务为切口,有效推进公司业务链延伸,挖掘二三级市场联动价值,为培育公司新的业绩增长点奠定基础。 推进O2O发展模式,发挥一二手联动效应。公司积极建设房地产互联网交易平台,建立的楼盘字典数据涵盖了结构数据、图片数据和分析数据等,利于提供精准化的运营服务。此外,公司持续扩张线下业务,目前在全国12个城市布局了近1500间门店,合作经纪人超过2万人。基于O2O模式积累的渠道资源,充分发挥一二手联动效应,把房源信息更广泛传递给新房潜在客户,并让拥有大量客户资源的二手房经纪人参与到新房销售,促进业务的整体提升。 房地产中介业务持续发力,推动公司业绩新增长。2018年度,公司主营业务收入45.52亿元,同比增长78.39%,其中房地产中介服务业务实现营收36.25亿元,同比上升16.18%,贡献了79.64%的营收;归属于上市公司股东的净利润为3.12亿元,同比增长627.24%;业绩增长的主要原因为深圳云房良好的经营业绩导致公司整体经营业绩大幅上升。2018年深圳云房实现的归母净利润为3.23亿元,高于承诺业绩0.27%。 投资建议:“优于大市”。我们认为公司重组后,房地产中介服务业务保持增速发展,推动公司整体业绩向好,此外公司积极布局全国业务,开辟租赁业务市场,助力公司可持续发展。我们预测公司2019年EPS为0.40元每股,给予公司2019年14-16倍PE,对应市值约为51-59亿元,对应合理价值区间为5.61-6.42元,对应2019年的PEG为0.86-0.98。 风险提示:产业政策变动风险,行业周期性与业务季节性波动风险。
保利地产 房地产业 2019-05-10 12.80 -- -- 13.12 2.50% -- 13.12 2.50% -- 详细
4月销售理想涨幅领跑行业。公司4月份实现签约面积255.16万平方米,同比增长21.26%;实现签约金额374.23亿元,同比增长15.27%。1-4月,公司累计实现签约面积955.2万平方米,同比上升18.93%;累计签约金额1470.83亿元,同比增长23.19%。公司4月份销售理想。 4月土地获取相对谨慎。4月份,公司通过挂牌方式取得郑州市金水区杓袁北路南侧地块、东莞市南城区环城路西南侧地块和梅州市梅江区约亭路北侧地块,通过拍卖方式取得重庆市巴南区高职城大道西侧项目及得莆田市涵江区福厦公路东北侧地块。合计拿地占地面积为21.45万平米,计容建面为54.14万平米,合计拿地金额23.71亿元;其中权益计建容面积为48.1万平,权益计成交金额21.45亿。公司4月获取土地储备相对谨慎。而公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群,形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。土地储备中,一二线城市占比达60%,城市群周边的核心三四线城市占比达30%,布局区域理想。 业绩保持良好增幅。公司2018年实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。2019年一季度公司实现营业收入225.77亿,同比增长12.14%;归属净利润23.2亿,同比上升22.51%;业绩保持良好增幅。另外截止一季末,公司账上预收账款达3252亿,为2018年营收的1.67倍,2019年业绩保障度极高。 负债水平合理融资成本具备优势。公司2018年累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。2018年末资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57 亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。 盈利预测与投资建议:预计公司19-20年EPS分别为1.98元和2.45元,对应当前股价PE仅6.5倍和5.5倍,估值便宜,维持“推荐”评级。 风险提示。政策调控,房地产销售低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名