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中航善达 房地产业 2019-11-21 22.53 -- -- 22.45 -0.36% -- 22.45 -0.36% -- 详细
若完成资产整合,将跻身物管龙头 公司是央企改革受益者、中国机构物业领航者及行业标准化统筹者,若完成对招商物业收购,核心资产将囊括中航物业、招商物业及九方资产并跻身中国物管龙头之列。 积极响应国家战略,珠联璧合、领跑未来 中航与招商物业两大优质资产的珠联璧合,是国务院国资委积极响应“国家关于加大推进央企战略性重组改革”的重大举措,下一步拟更名为“招商积余”,代码将变更为“001914”(1914年对招商局及中国房地产均具特殊意义),极大地彰显了国家赋予公司的“央企物管旗舰”的战略定位,有利于更好发挥招商局和中航工业各自在商办、中高端住宅管理及机构物业的优势。 占尽天时、地利、人和,物管旗舰风帆正劲 党的十九届四中全会强调“毫不动摇巩固和发展公有制经济”、“推进国有经济布局优化和结构调整”、“增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力”、“做强做优做大国有资本”、“深化国有企业改革”,公司发展壮大顺应新时代。存量房物管市场空间已逾1.3万亿元/年,未渗透的存量房与未来增量房将持续为物管行业贡献广阔空间,目前行业仍处于高度分散阶段,但龙头规模化效应已开始显现,公司作为央企体系内的专业化物业管理平台,在行业集中度不断提升的情况下,物管领域的影响力和竞争力将全面提升。 机构物业领头羊,行业标准化统筹者 公司致力于成为中国卓越的机构物业平台运营商,其管理业态有别于其他物管龙头,除商办、住宅外,还涉及最高检、人民大会堂等众多特殊政府物业以及重要金融机构、大型医院、大型场馆等公众物业,被称为“机构物业大管家”,与住宅物业相比,机构物业定价更高、提价更易、拓展更快。公司亦是行业标准领跑者、标准化工作践行者,为全国物业服务规范化发展做出过历史性贡献,“全国物业服务标准化技术委员会秘书处”就设在公司旗下的中航物业。 首次覆盖,给予“增持”评级 公司尚处于资产整合阶段,假设2020年完成,鉴于这一特殊情况,我们仅对整合完成后的公司做盈利预测,按扩股后的总股本10.6亿股摊薄,预计2020/21/22年EPS分别为0.73/0.85/0.97元,对应PE为31/26/23X,合理估值为21-25元/股。公司是A股唯一的物管龙头及唯一的机构物管企业,具备双重稀缺性,目前股价位于合理估值区间,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示 股价短线获利回吐的风险、资产整合及团队磨合不达预期的风险。
阳光城 房地产业 2019-11-21 6.89 -- -- 6.73 -2.32% -- 6.73 -2.32% -- 详细
财务关注点:净负债率下行、现金流改善、盈利水平回升 公司2012年开启全国化布局,融资驱动催生规模扩张的同时,净负债率也随之提升。随着公司由高杠杆扩张向强经营增长转变,财务端已现改善迹象,2019H1净负债率降至142.6%,较2018年末下降39.1个百分点。凭借“保证回款、三收三支”的现金管理策略,2017年经营性现金流转正。截至2019年三季度末,公司的预收账款达882.1亿元,覆盖2018年营业收入约1.56倍,业绩稳步释放。成本管控的强化,助力毛利率继续修复。 公司三大优势:销量弹性高、土储布局好、项目周转快 公司经过多年发展,目前已形成三大优势:1、销售增速快、弹性高。2017年销售金额、销售面积同比增速分别为87.9%、86.7%;2018年以1628.56亿元的销售额成功迈入“千亿俱乐部”,位列克而瑞销售排行榜第14位。2015-2018年销售金额、销售面积复合增速分别为75.7%、76.9%。2、布局核心区域、土储成本低。截至2019年中期末,公司剩余可售建筑面积4396.35万方,对应货值约5466.8亿元,可覆盖2018年销售金额3.36倍,处于行业较高水平。其中,大福建、长三角、珠三角、京津冀合计占比超五成。一、二线城市预计未来可售货值占比约85.93%,土地储备面积占比约76.20%。3、项目快周转、高品质。公司始终坚持“高周转、低成本”的运营模式,将项目拿地到开盘的时间控制在6-8个月,主要得益于项目规模适中(2016-2018年,公司的中小型项目合计占比由72.0%提升至88.8%),同时核心区域的项目依靠优质的社区服务、适中的销售价格等,具备高性价比属性。 投资建议:公司目前处于由融资催化规模扩张向强化经营助力增长转变阶段,净负债率大幅下降、现金流持续改善。通过高效管控,盈利水平逐步提升。公司在销售弹性、土储布局及项目周转方面表现突出。根据NAV测算,RNAV为13.94元,较当前股价折让52%。我们预计公司2019-2021年EPS为1.00、1.33、1.75元/股,对应当前股价PE为6.7、5.0、3.8倍。给予“增持评级”。 风险提示:房地产调控政策趋严,行业融资端持续收紧,销售不达预期等。
北京城建 房地产业 2019-11-21 7.67 -- -- 7.83 2.09% -- 7.83 2.09% -- 详细
滚动开发策略启动结转利润改善可期。公司前三季度共实现营业收入106.63亿元,同比增长38.83%;实现利润总额23.15亿元,同比增长198.3%;归属于上市公司股东的净利润17.97亿元,同比大幅增长167.97%。其中上半年公司扣非后归属净利润出现亏损,三季度业绩出现明显改善。利润大幅增长,主要由于会计政策变更以及房地产结转带来。公司作为国企践行社会责任积极,拿到棚改项目后,保证保障房先开工,商品房后开工,优先保障安置居民的利益。前期由于保障房先建设先竣工入住,进入结转,而商品房没进入结转,出现结转错配,导致上半年财报上单个项目出现暂时性的结转亏损。而三季度随着商品房的结转,地产收获了近5个亿的利润。目前公司吸取了经验,后续会更好的利用分地块出让,滚动开发策略,带来更好的现金流及结转收益。 前三季度公司实现销售面积49.3万平米,同比下降9.4%;实现销售金额100.2亿,同比增长9.4%。四季度可销售货值充裕,全年销售增速有望进一步上升。其中望坛项目进展良好,预计2020年可销售货值充裕,按当前市场情况预判,充足的可售货量能带来稳定的销售。我们认为,公司项目储备充裕,能支撑后续房地产开发业务的持续提速发展。另外通过滚动开发也能更好的保障公司未来现金流及结转业绩的改善。 棚改标杆京内外持续拓展。棚改已经成为公司地产开发业务的主要模式。通过棚改切入也能更好的避开二级市场直接拍地的激烈竞争。公司棚改项目8个,总规划建筑面积687.96万平方米,总投资额预计1034亿元。公司以总资产收益率最大化为目标稳健推进棚改项目。其中怀柔03街区项目作为北京市唯一一个两年内完成的棚改项目,也是公司第一个实现二级入市的棚改项目。除了环京区域,京外也实现持续的拓展。公司地产开发的京外项目有16个,主要分布在天津、南京、成都、重庆、三亚、青岛等省会及重点地区。公司未来考虑项目时,仍以固有区域继续深耕为主,寻求有利润的项目而不盲目扩大区域布局。如当前进入的青岛、重庆、成都等,以及新进入的保定,公司将会持续跟踪有机会的项目。公司获取项目层面,有赖于大股东的资源及影响力、国企的品牌效应,与地方政府签署项目时,一期完成理想,预计后续仍会有较好的合作机会。 融资渠道通畅综合平均成本较低。公司将继续拓宽融资渠道,扩大融资规模,保持资产负债率基本稳定。截止三季报资产负债率为76.62%,在行业中处于中等水平。公司明年到期的58亿公司债,预计通过借新还旧方式去完成。而从当前利率水平预判,明年发债利息有可能比前期发债利率(4.4%)要下降。公司整体融资成本较低,截止18年年末平均融资成本5.07%。 股权投资持续发力。公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光三家上市公司,分别占该公司股权比例4.18%、1.67%和0.37%。公司间接持有的南微医学年内完成科创板IPO发行,实现较大的增值收益。另外公司拥有二十一世纪空间,后续也有上市的预期。公司有专业的团队,持续跟踪优秀企业项目,股权投资方面预计后续还将继续发力,总的投资方向是瞄准Pre-IPO;未来如果科创板的战略投资放开,还可争取战略配售优质项目。股权投资对公司整体业绩能有积极的提升作用。2018年公司获得现金分红1.21亿元。投管公司2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册,ABN业务取得进展,获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。 我们预计,公司后续持续增加投资性股权可期。优质项目分红、成功上市带来增值收益、成熟企业股权出售等,也将能持续为公司股权投资业务带来良好的收益。 商业文旅养老积极推进。经营性物业近年持续增长。公司当前持有商业地产面积约26万平米。海兴大厦竣工,预计明年进入出租,将提升整体租金金额。租金收入实现持续提升,且收入相对稳定,也能平滑整体业绩。预计2019年租金收入达到2个亿。当前经营性物业公允价值估值偏低,未来也有增值的空间与潜力。 文旅地产方面,公司目前已经落地黄山、海南三亚、云蒙山三个项目。养老地产也是未来积极发展的一个方向,将与养老产业链企业、保险公司等战略合作,在项目开发运营、资金、资源等方面进行优势互补,探索适合中国国情的养老地产盈利模式。 住总并入集团后续资源整合值得期待。11月13日,公司收到控股股东城建集团转来的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司合并重组的通知》,经北京市人民政府国有资产监督管理委员会研究,并报北京市委、市政府批准,北京市国资委决定对城建集团与北京住总集团有限责任公司实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给城建集团,并由城建集团对其行使出资人职责。我们认为,城建集团承若公司作为其旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台,持续在房地产业务方面优先支持公司,协助公司做大做强主营业务。未来住总房地产开发资源并入公司预期较高。 另外公司确立房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块,为更好配合发展需要及体现主营现状,决定11月22号起更名为“城建发展”。公司后续国企改革进一步激发活力,三大业务协同发展实现持续较快增长值得期待。 总结与投资建议:公司作为京城棚改标杆企业,通过棚改获取丰富优质资源;京外项目也实现积极推进;住总并入集团,后续整合地产资源进一步做大做强值得期待。另外股权投资表现理想,价值上升将提升业绩贡献度;商业文旅养老等产业持续发展也值得期待。更名为“城建发展”也体现公司未来三大主业协同发展提升的强烈需求。预测公司2019年--2020年EPS分别为1.07元和1.19元,对应当前股价PE分别为7倍和6.5倍,估值偏低,给予“推荐”评级。 风险提示:棚改推进缓慢房地产销售不达预期;股权投资受市场影响收益波动较大。
绿地控股 房地产业 2019-11-19 6.48 8.50 29.97% 6.59 1.70% -- 6.59 1.70% -- 详细
规模效益双双稳健前行。 2019年 1-9月公司实现营业总收入2940.21亿元,同比增加 26.10%;预计实现归母净利润 118.13亿元,同比增长 32.83%; EPS 0.97元。期内公司业绩增速高于规模增速的原因在于: 1、期内实现公允价值变动收益 17.6亿元,去年同期为负 8.2亿元,主要为交易性金融资产产生的浮盈; 2、期内实现投资净收益 37.1亿元,同比增幅达到 46.6%。 销售滑落但回款提升,竣工提升保障未来结转。 19年前三季度公司实现合同销售金额 2345.53亿元,同比减少 12%,实现合同销售面积 2117.1万平方米,同比减少 13.2%。但回款质量显著改善,期内实现回款 2045亿元,回款率达到 87%,同比提升 5个百分点。期内实现新开工 3559.1万方,同比增长 34.0%,竣工 1079.1万平,同比增长 63.5%,竣工与新开工的增速缺口较上期持续收窄。我们预计随着 17年以来大规模开工量的逐步推进,未来公司竣工增速将进一步提升,为结转规模和业绩提供坚实保障。 审时度势降杠杆,轻装上阵升评级。 公司贯彻集中三四线,低成本获取大量新项目的土地拓展策略。 19年前三季度共获取 82个土地项目,新增权益建面 2623.52万方,同比减少 36%,权益地价 649亿元,新增土储平均楼面价为 2474元/平方米。土地投资端的低溢价策略叠加融资渠道的多元化,带动公司净负债率降低18.9%至 173%,短债压力下降 13.1%至 109%。 9月标普将公司的BB 评级展望由负面调整至稳定。符合我们此前对于公司能依托国企背景下多元的融资渠道和较低的融资成本,未来资产负债结构将得到持续优化,受到行业融资收的紧影响较为有限的判断。 盈利预测及投资评级: 我们预计公司 19、 20年 EPS 分别为 1.18元、 1.41元,维持公司“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
新城控股 房地产业 2019-11-18 32.53 -- -- 33.12 1.81% -- 33.12 1.81% -- 详细
事件:公司公告2019年10月经营情况和股票期权与限制性股票激励计划。 2019年前十月销售稳增长,彰显韧性。公司2019年10月单月实现签约销售金额246.82亿元,同比增长13.40%,实现签约销售面积236.57万平,同比增长36.02%,合约销售均价为10433.28元每平,同比下降16.63%。2019年1-10月公司累计销售额为2223.73亿元,同比增长22.63%,累计销售面积为1959.62万平,同比增长35.50%,累计销售均价为11347.76元每平,同比下降9.5%。 向中高层人员和核心骨干授予股权激励和限制性股票激励。公司2019年9月28日公告股权激励计划和授予名单,11月12日公布更新公告。此次公司拟向董事、中高层管理人员和核心骨干共计108人,授予两部分激励1)股票期权激励和2)限制性股票激励,总计2723.24万份,约占公告日公司股本总额的1.21%,其中股票期权为1556.88万份(占公司股本总额0.69%),限制性股票为1166.36万股(占公司股本总额0.52%)。激励分首次授予和预留授予两步,首次授予的股票期权的行权价格为27.40元/股,限制性股票的首次授予价格为13.70元/股。首次授予的限制性股票授予价格为每股13.70元,满足授予条件后,激励对象可以每股13.70元的价格购买公司已回购的股票。股票期权和限制性股票分期行权(见表3-4) 期权行权要求绑定公司业绩及个人绩效,调动员工积极性。各行权期个人当年实际可行权额度=个人激励额度×当年可行权比例×公司绩效系数×个人绩效系数。公司业绩要求:首次授予的限制性股票的考核目标为2019、2020和2021年扣非后归母净利润较2018年增长不低于20%、70%和120%,预留授予的限制性股票(股票期权)的考核目标为2020和2021年扣非后归母净利润较2018年增长不低于70%和120%。个人业绩考核:个人上一年度绩效考核达到优秀(A)和良好(B)时行权系数为100%,合格(C)行权系数80%,不合格则不能行权。 投资建议:“优于大市”。我们预计公司2019年EPS约为5.98元,我们给予2019年7-8倍PE估值,对应市值约944-1079亿元,对应合理价值区间为41.85-47.83元,对应2019年的PEG为0.22 -0.26,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市需求需求减弱导致公司销售增速放缓。
北京城建 房地产业 2019-11-13 7.64 8.67 11.87% 7.93 3.80% -- 7.93 3.80% -- 详细
北京城建集团官网披露, 11月 7日上午北京市委市政府召开 4家市管企业合并重组宣布会,宣告城建集团与住总集团实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,有望整合承接住总优质资源,强化一二级开发市场资源禀赋。 上调 2019-2021年 EPS 至 1.02、 1.15、1.27元, 维持“增持”评级。 一级开发资源丰富,巩固京内棚改龙头地位北京住总集团成立于 1992年,为北京市国资委旗下建筑龙头之一。2019Q1住总在手一级开发项目 8个(主要位于北京和天津),涉及改造面积约 3990万平,计划总投资 1326亿,已完成投资 457亿,累计实现收入 260亿,2018年确认收入 46亿,毛利润 9.5亿。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业, 2019H1在手棚改项目 8个,总建面 688万平,拟总投资额 1034亿元,重组完成后有望整合承接住总优质资源,巩固京内棚改龙头地位,贡献稳定收益的同时激活联动空间。 京津二级开发有望锦上添花住总旗下地产开发业务以北京保障房和商品房为主,主要位于北京和天津,2018年地产业务实现营收 129亿(保障房 22.5亿+商品房 106.1亿),同比+66.4%,商品房实现销售收入 77.6亿元,同比+76.4%。截至 2019Q1,住总在建保障房总建面 125.1万平,在建商品房总建面 119.4万平,商品房土地储备 73.7万平。 2018年末北京城建未竣工口径项目储备约 450万平,集团整合带来公司在京津区域的资源整合空间。 股权投资带动业绩高增长,投拓力度加大稳定增长预期前三季度北京城建营收同比+38.8%至 106.6亿,归母净利同比+168.0%至18.0亿,业绩增长源于开发业务结转增加以及怀柔棚改项目收益确认、交易性金融资产股价上涨实现 8.8亿公允价值变动收益、持有上市公司股票权益法核算投资收益 8.4亿。前三季度开发业务实现销售面积 49.3万平,同比-9.4%;实现销售金额 100.2亿,同比+9.4%;新增土储 45.5万平,同比+96.1%。投拓力度强化,公司销售有望延续稳定增长。 一二级开发+股权投资多元并举,维持“增持”评级公司三季报预计全年净利润有望延续较大幅度增长, 我们预计全年股权投资所带来的业绩高增长持续,上调 2019-2021年归母净利至 19.2、 21.7、23.9亿元(前值 15.4、 18.0、 21.1), 对应 EPS 为 1.02、 1.15、 1.27元。 参考可比公司 2019年 7.2倍 PE 估值, 我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予 2019PE 估值 8.5-9.5倍,目标价 8.67-9.69元(前值 10.78-11.76元),维持“增持”评级。 风险提示:一线城市调控严格;一级开发及棚改加大资金链压力;金融资产公允价值变动导致业绩波动加大;集团重组及资源整合存在不确定性。
保利地产 房地产业 2019-11-13 14.19 -- -- 14.61 2.96% -- 14.61 2.96% -- 详细
10月销售延续增长态势。2019年10月,公司实现签约销售面积282.99万平米,同比增长34.15%;实现签约销售金额404.38亿元,同比增长29.95%。2019年1-10月,公司累计实现销售面积2576.77万平米,同比增长15.26%(增速较1-9月增加1.97pct);累计合同销售金额为3872.12亿元,同比增长15.67%(增速较1-9月增加1.47pct)。 拿地策略较为谨慎,拿地强度下降显著。2019年10月,公司在广州、武汉、郑州、太原等城市共获得6个项目,新增计容建面约166万平米(较2018年10月减少57.8%,较今年9月环比减少22.0%),土地总价约86亿元(较2018年10月减少53.1%,较今年9月环比减少33.6%)。2019年1-10月,公司累计新增计容建面约1654万平米,较2018年同期减少约42.0%;累计拿地总价约1081亿元,较2018年同期减少约37.0%。整体看,公司今年拿地策略较为谨慎,拿地强度较去年同期下降显著。 土地成本控制得当。2019年1-10月,公司累计拿地均价约6538元/平米(较2018年的拿地均价5855元/平米增长约11.7%),累计销售均价约15027元/平米(较2018年的销售均价14635元/平米增长约2.7%)。累计拿地均价/累计销售均价的比值约为43.5%(较1-9月环比减少0.8pct),公司土地成本控制较为得当,可在一定程度上保证未来的盈利空间。 投资建议:销售延续增长态势,土地成本控制得当,维持“买入”评级。 公司10月销售延续增长态势,土地成本控制得当。随着保利物业上市在即,有望大幅增强与公司的协同效应。与此同时,公司于近期公布第二期股权激励计划的行权结果,彰显对于长期发展的信心。我们预计公司2019—2021年EPS分别为2.03元、2.46元、2.94元,增速分别为28%、21%、20%,对应当前股价的PE值分别为7.2倍、5.9倍、5.0倍,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-11-12 14.50 20.62 44.30% 14.61 0.76% -- 14.61 0.76% -- 详细
10月销售404亿、同比+30%,1-10月3,872亿、同比+16%,重回高增 10月销售金额404.4亿元,环比+9.8%,同比+30.0%,较上月+30.1pct,高于月初克而瑞公布的372.6亿元108%;销售面积283.0万平米,环比+4.1%,同比+34.2%,较上月+19.5pct;销售均价14,290元/平米,环比+5.5%,同比-3.1%。1-10月累计销售金额3,872.1亿元,同比+15.7%;累计销售面积2,576.8万平米,同比+15.3%;累计销售均价15,027元/平米,较18年均价上涨2.7%。10月公司销售好于月初克而瑞预告,同比增速在走弱两个月后重回高增,并同比增速创年内次高,考虑到11-12月仍处于低基数区间,并鉴于公司土储丰富,布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 10月拿地额86亿、同比-53%,拿地额/销售额比21%,拿地再转谨慎 9月公司在广州、武汉、郑州、太原、湘潭、莆田6城共获取6个项目,对应新增建面166.3万平米,环比-22.0%,同比-57.8%,其中新增权益建面占比54.6%;对应总地价85.9亿元,环比-33.6%,同比-53.1%,拿地额占比销售额21.2%,较上月下降13.9pct。平均楼面价5,168元/平米,环比-15.0%,较18年拿地均价-17.0%,主要源于公司在湘潭和莆田新增地块楼面价较低。10月公司拿地继续聚焦省会城市并注重全国均衡布局。1-10月公司共获90个项目,新增规划面积1,660.9万平米,同比-40.9%;对应地价1,081.5亿元,同比-40.2%;平均楼面地价6,512元/平米,较2018年+4.5%;拿地额占比销售额为28%,拿地均价占比销售均价43%,较18年上升0.8pct。公司1-10月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。 投资建议:销售高增,拿地谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.06、2.47、3.00元,目前19-20年PE仅为7.1和5.9倍,18A、19E股息率分别达3.4%和4.4%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-11-12 18.61 26.40 43.48% 18.76 0.81% -- 18.76 0.81% -- 详细
10月销售171亿、同比+3%,累计销售1,791亿、同比+39%,销售稳增 10月销售金额170.6亿元,环比-27.3%、同比+2.5%,低于克而瑞主流50房企月平均同比+36.1%;销售面积86.3万方,环比-16.7%、同比+18.7%,高于我们高频跟踪的45城10月成交面积同比+7.9%;销售均价19,779元/平米,环比-12.7%,较18年-4.1%。1-10月累计销售金额1,791.0亿元,同比+34.8%,较上月-4.6pct;销售面积919.3万方,同比+46.1%,较上月-3.6pct。1-10月累计销售均价19,428元/平米,较18年-5.5pct;公司前10月销售同比保持稳增,已完成19年计划销售额2,000亿的89.6%,考虑到11月属于较低基数月,以及公司优异布局,预计全年销售超计划无虞。 10月拿地112亿,同比+594%,拿地/销售额比66%,拿地量创年内新高 10月公司在土地市场新获取上海、南京、昆明、嘉兴、温州等7城共9个项目,合计新增建面351.5万方,同比+2,065.1%,对应地价112.4亿,同比+593.6%;拿地面积权益占比45.6%,较上月+8.6pct;楼面价3,198元/平米,环比-36.1%,同比-68.0%,拿地均价大幅下降主要源于昆明和三亚3个大体量项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比65.9%,较上月+35.5pct,属年内拿地最积极月份。 1-10月公司共新获59地块,共新增规划面积1,182.4万方,同比+14.9%;总地价736.3亿元,同比-11.5%;拿地面积权益占比52.4%,较18年-2.8pct;拿地额占比销售额41.1%,较18年下降14.0pct;平均楼面地价6,227元/平米,较18年楼面均价-14.0%,拿地扩张并注重成本可控。 投资建议:销售增速暂缓,拿地积极高增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.3、6.9倍、较每股NAV35.20元折价47%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
华夏幸福 房地产业 2019-11-12 28.63 37.00 30.47% 28.84 0.73% -- 28.84 0.73% -- 详细
模式为王,无惧风浪,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为1020亿元/1185亿元/1378亿元,归母净利润为159亿元/199亿元/243亿元,EPS为5.28元/6.63元/8.07元,当前股价对应PE为5.4倍/4.3倍/3.6倍。首次覆盖目标价37.0元(对应7倍PE),给予“买入”评级。 公司模式与众不同,受益都市圈化前景广阔。产业新城模式创造并分享土地升值,与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋,人口重分布带来房地产结构性机会,公司布局都市圈优势明显,有望充分受益都市圈发展。 应收账款是产业新城题中之意,有望迎来边际改善。公司产业新城模式必然会产生应收账款,且应收账款与产业新城收入同步产生,基本可在一年内收回。2018应收账款跳升的原因在于环京受政策影响,土地市场下行明显,2019年土地市场已见明显好转,公司应收账款账期有望回归正常。 携手平安开启战略新篇章,解决模式痛点的同时,有望提升公司综合实力。公司模式痛点在于前期需要垫付资金,而产业新城又没有标准化的融资模式,平安入股有望通过多种渠道为提供成本合理的稳定资金,解决公司最大痛点,同时“三个开拓”新战略有望从三个方面提升公司综合实力。 依托产业新城,地产业务优势明显。公司地产业务依托产业新城,能够充分了解每一块地的价值,并以较低的成本提前锁定,避免资金沉淀,同时保证可售资源。公司销售面积/土地储备仅1.04,明显低于主流房企。公司预收账款1350亿元,对上年房地产结算收入的覆盖率为262%,可结算资源充足 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期,结算毛利率不达预期,应收账款改善不及预期,公司短期内现金流仍然紧张。
金地集团 房地产业 2019-11-11 12.23 17.76 48.00% 12.15 -0.65% -- 12.15 -0.65% -- 详细
事件: 金地集团公布10月销售数据,10月公司实现签约金额158亿元,同比增长19.6%;实现签约面积86.8万平方米,同比增长51.2%。1-10月,公司累计实现签约金额1,576.5亿元,同比增长32.1%;实现累计签约面积797.1万平方米,同比增长25%;1-10月,公司新增建面843.9万平方米,同比增长35%;总地价563.5亿元,同比下降15.9%。 点评: 10月销售稳增、同比+20%,预计全年销售超2,000亿、同比超+23% 10月销售金额158亿元,环比+36.8%、同比+19.6%;销售面积86.8万平米,环比-35.8%、同比+51.2%;销售均价18,203元/平,环比-1.6%、同比-20.9%。1-10月累计销售金额1,576.5亿元,同比+32.1%,涨幅较1-9月-1.6pct;累计销售面积797.1万平米,同比+25%;累计销售均价19,779元/平米,同比+5.7%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;本轮自17H2开始大力补库存,18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今销售持续回升一年。目前一二线市场销售稳定,公司坚守一二线城市以及积极开工,将推动其销售弹性更佳,并考虑10M19销售额1,576亿元以及18年11-12月合计销售额430亿元,全年销售保守已达2,006亿元,同比超+23%。 10月拿地略有下沉,拿地面积/销售面积达118%,拿地额/销售额为29% 10月公司在土地市场获取襄阳、武汉、南昌等城市的合计6个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。10月拿地新增建面102万平米,环比+146.9%、同比+117.7%,拿地面积占比销售面积117.5%;对应总地价45.7亿元,环比+268.9%、同比+47.6%;拿地金额占比销售金额28.9%,较上年50.8%下降21.9pct;平均楼面价4,477元/平米,环比+49.4%、同比-75.9%,拿地均价占比当月销售均价24.6%,较上年51.5%下降26.9pct。我们用公司19H1半年报以及7-10月公告拿地统计得到10M2019拿地金额721亿元,同比-5.5%,拿地金额/销售金额45.7%;拿地面积967万方,同比+38.4%,拿地面积/销售面积达121.4%;拿地均价7,453元/平,同比-31.7%,拿地均价/销售均价37.7%,较上年的51.5%下降13.8pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前10月累计新增货值1,935亿元,高于同期销售金额1,576亿元。 投资建议:销售保持稳增,料全年超2,000亿,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE 分别仅5.4/4.5倍,股息率高达5.0%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
中航善达 房地产业 2019-11-11 20.79 25.27 13.27% 22.88 10.05% -- 22.88 10.05% -- 详细
拟更名“招商积余”、代码“001914”,传承百年历史,彰显高度战略定位 公司发布公告,拟更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”;证券简称拟由“中航善达”变更为“招商积余”;证券代码拟由“000043”变更为“001914”。“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产,“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等,“积余”之意契合公司的战略及业务发展定位。“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源,招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局,其于1914年2月实行航产分业,成立“积余产业公司”,这是招商局集团最早的直属房地产企业,也是20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一。 而本次证券代码拟变更为“001914”,更有招商局集团百年传承的历史意义,彰显公司在集团的高度战略定位,未来有望打开更为广阔的业务空间。 合并后在管1.5亿方、打造非住宅物管龙头,规模、业绩料将实现量质齐升 本次重组积极响应国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求,将实现物管行业横向整合,明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间,打造央企物管旗舰企业。截至19H1末,中航善达、招商物业合并后在管面积将达1.49亿方。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。我们维持预计19年中航物业业绩2.3亿,20年业绩有望超预期。 预计招商物业19年业绩2.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+40%,并存在超预期可能。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。 按20PEG0.9倍、PE37.5倍给予物管目标市值234亿,合理总市值268亿 估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20、21年业绩分别为6.3、8.8亿元。考虑到物管行业的高成长性,以及后续业态重定义、增值服务爆发带来的二次空间,并参考3家海外主流物管公司、3家H股主流物管公司分别平均PEG0.7、1.0倍,合并后公司背靠招商局集团的强大央企开发背景,并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,此次更名招商积余更彰显公司在招商局集团的高度战略定位,理应享受第一梯队物管公司的PEG溢价,我们按20年PEG0.9倍、上调PE至37.5倍(原为PEG0.85倍,PE35倍),对应物管市值234亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并后公司合理市值约268亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为25.27元。 投资建议:积余产业运营服务,百年传承高度定位,重申“强推”评级 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们维持19年、20年合并后物管业绩预测合计分别为4.3、6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性以及集团内高度战略定位,按20年目标PE37.5倍(原35倍),上调目标价至25.27元,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
大悦城 房地产业 2019-11-08 7.09 -- -- 7.33 3.39% -- 7.33 3.39% -- 详细
资产重组完成,开启发展新篇章。2018年12月4日,公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会无条件通过。2019年1月底标的资产完成过户,2月新增股份上市,3月公司更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。至此,原中粮地产对大悦城地产的重大资产重组完成,开启新“大悦城控股”的高质量发展新篇章。 重组后公司亮点: 城市布局融合,聚焦核心城市圈。在城市布局上,原中粮地产和大悦城地产重合度较高。重组完成后公司将以“3+X”城市群布局为主线,因城施策,重点布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等中国五大城市群的核心城市及周边辐射区域。公司计划到2021年,在现有26个城市布局的基础上,进一步拓展至45~50个城市。 销售规模显著提升,土地获取能力多元化。重组后,AH两大平台2018年的销售额体量可以达到487.47亿元,较原A股平台提升22.28%。中粮地产的土地获取方式主要包括:1)公开市场竞争;2)通过城市更新;3)通过产业整合。而大悦城地产的土地获取方式包括公开市场竞争、凭借“大悦城”商业品牌拿地、一级土地开发等。我们认为,重组后的大悦城控股将同时发挥AH两大平台的优势,具备多元化的土地获取能力,特别是在非公开市场竞争领域的土地获取,以应对竞争日趋激烈的土地市场。 大悦城品牌优势突出,商业运营成绩斐然。1)物业项目主要位于北京、上海、天津、成都、沈阳、杭州、西安等一线城市或二线城市的核心地段。公司的购物中心经营稳健,租金收入持续稳健增长,2014-2018年年均复合增速在14.4%。2)大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线落地。3)稳步推进轻资产战略。2016年开始至今,大悦城地产先后成立了三只基金,通过盘活资产存量,建立可持续资本循环,推动从开发运营模式向资产管理模式的转型升级。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计公司2019-2020年EPS分别为人民币0.67元、0.90元,截至2019年11月6日,公司收盘于7.14元,对应2019和2020年PE在10.66倍和7.93倍,每股RNAV为12.27元,当前股价较每股RNAV折价约42%。我们给予公司2019年13-16XPE,合理价值区间为8.71-10.72元,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司拿地销售不及预期,投资性物业拓展、出租运营不及预期,行业面临基本面下行。
阳光城 房地产业 2019-11-07 6.60 9.04 36.14% 7.09 7.42% -- 7.09 7.42% -- 详细
事件公司公告 10月销售及拿地情况。 10月实现销售金额、销售面积分别为 140亿元、 117万平方米,同比增长 16.2%、 18.3%核心观点 销售金额快速增长,内地和长三角基本盘稳健。 公司 2019年 10月实现销售金额 140亿元,同比增长 16.2%,销售面积 117万平方米,同比增长18.3%。1~10月实现销售金额 1642亿元,同比增长 35.7%,销售面积 1323万平方米,同比增长 45.2%。内地区域和长三角区域分别贡献 36.5%和33.4%的销售金额,成为公司销售金额的主要来源。从累计增速来看,长三角区域和内地区域分别为 51.4%和 40.9%,领先公司其他区域。单月来看,大福建区域增长明显, 10月实现销售金额 31.7亿,同比增长 113.8%。 土地投资谨慎,追求发展质量和速度的平衡。 公司 10月没有进行投资拿地,反映出公司目前对于投资的慎重,这与公司目前侧重于降杆杆的战略相符合。1~10月拿地金额为 406亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)为 24.7%。 新增项目建筑面积 1013万平方米,楼面价为 4008元/平方米,以 2019年1~10月销售均价 12411元/平方米计算,地价/房价为 0.32,为未来保留了较大的利润空间。公司在土地投资上的谨慎,反映出公司从过去力求高速发展转向更加注重发展质量和发展速度的平衡。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 9.04元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.13/1.41/1.83元。 可比公司 2019年 PE 估值为 8X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 8X,对应目标价 9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
金科股份 房地产业 2019-11-07 6.88 7.20 9.42% 7.07 2.76% -- 7.07 2.76% -- 详细
公司发布 2019年第三季度报告。 前三季度,公司实现营业收入 432.03亿元,同比增长 60.65%,实现归母净利润 39.81亿元,同比增长 81.65%。 业绩增长亮眼。 公司利润业绩亮眼主要源于: 1) 2016年以来公司进入快速增长期,今年以来进入集中结算期,结算项目增加带来营业收入大幅增长; 2) 公司 Q3毛利率较去年同期大幅提升 4.15pcts 至30.10%,毛利率大幅提升助推业绩增长取得亮眼成绩。 销售成绩优异,营收增长确定性强。 2019年 1-9月,公司实现销售金额 1255亿元,同比增长 45%;销售面积 1248万平方米,同比增长 29%,销售业绩稳居前 20。 公司销售从成渝区域逐渐向全国范围拓展,今年以来公司销售增速在行业中保持前列,未来营收增长确定性较强。 受益于销售的快速增长,公司预收账款不断增厚, 截至三季度末,公司预收账款 1043.18亿元,同比增长 49.49%,相当于 2018年全年营业收入的 2.53倍,未来营业收入确认有保障。 拿地加快带来有息负债增长,杠杆处于行业中高位水平。 今年以来,公司新增土地项目 140个,计容建筑面积约 2446万平方米, 同比增加38.11%,在行业投资谨慎的趋势中公司依然保持一定拿地力度。 同时,拿地增加带来公司有息负债的增加, 截至三季度末,公司有息负债规模 988.50亿元, 较年初增加 21.42%,净负债率 144.33%,较年初上升7.82pcts。 公司过去一直以来借助高杠杆进行扩张发展,杠杆率在行业中处于中高位水平。 今年以来,拿地的增加导致公司经营净现金流量为负,现金短债比 1.07,较年初略有下滑。偿债压力将略有上升但目前尚可控。 投资建议与盈利预测: 预计公司 2019/2020实现归母净利润 47.99、58.07亿元,对应 EPS 为 0.90、 1.09元,对应 PE为 7.6X、 6.3X,结合行业整体估值水平,给予公司 8-9倍 PE,对应 6-12个月合理价格区间为 7.20-8.10元, 维持公司“谨慎推荐”评级。 风险提示: 现金净流量为负,偿债压力加大; 竣工结算进度不及预期; 房地产行业政策收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名