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新城控股 房地产业 2018-10-16 23.10 48.00 141.33% 22.48 -2.68% -- 22.48 -2.68% -- 详细
事件: 10月12日,新城控股公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额222.3亿元,同比增长101.9%;实现签约面积167.7万平方米,同比增长95.5%。1-9月,公司累计实现签约金额1,595.8亿元,同比增长113.0%;实现累计签约面积1,272.3万平方米,同比增长133.0%。 点评: 9月销售222亿、同增102%,增速继续行业领先,累计销售排名稳居前八 9月,公司实现签约金额222.3亿,环比-6.1%、同比+101.9%,并大幅优于9月主流50家房企单月同比+34.9%;实现签约面积167.7万平米,环比-8.5%、同比+95.5%,表现大幅优于重点跟踪46城月成交面积同比+1.9%;销售均价13,257元/平米,环比+2.6%、同比+3.3%。9月单月销售同比增速在市场走淡、基数抬高背景下继续行业领先,并同比位居TOP10房企第一,主要源于公司9月推盘继续保持较高水平以及优异营销基因。1-9月,公司累计实现签约金额1,595.8亿元,同比+113.0%,较前值-1.9pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居行业前八;累计实现签约面积1,272.3万平米,同比+133.0%,较前值-7.0pct;累计销售均价12,543元/平米,同比-8.6%。公司1-9月销售额已超17年全年销售金额26.2%,并已完成18年计划销售额1,800亿元的88.7%,考虑到公司18年可售货值约3,000-4,000亿,并且4季度推盘力度继续维持较高水平,在公司布局城市库存普遍较低,并且多举措促营销背景下,预计可确保全年计划超额完成。 9月拿地43亿、同比-63%,对应拿地额/销售额占比仅19%,拿地渐转谨慎 9月,公司在土地市场新获取常熟、威海、黄石、昆明、遵义5城市7个项目,拿地策略坚持长三角深耕并兼顾全国范围扩张。9月公司新增建面128.5万方,环比-47.1%、同比-67.4%;对应总地价42.8亿元,环比-15.2%、同比-62.9%,拿地金额占比销售金额19.3%;拿地面积权益占比65%,较上年-21pct。平均楼面价3,332元/平米,环比+60.4%、同比+14.0%,主要源于常熟3个项目楼面价较高。1-9月,公司共新增规划面积1,804.5万方,同比-11.6%,较前值-13.3pct;对应总地价511.7亿元,同比-9.6%,较前值-13.6pct;拿地额占比销售额32%,较上年的67%下降35pct;平均楼面价2,836元/平米,较17年拿地均价+5.0%。拿地均价占比同期销售均价23%,较17年+2.8pct。公司1-9月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售增速行业领先,拿地态度渐转谨慎,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-9月销售额同比增长113%,已超2017年全年销售额26%,上半年业绩增速123%,克尔瑞行业销售排名稳居前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持预计2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元,对应18-19年PE分别仅5.2倍和4.0倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2018-10-16 16.89 28.00 71.67% 16.82 -0.41% -- 16.82 -0.41% -- 详细
事件: 10月13日晚,招商蛇口发布2018年3季度业绩预告,公司预计今年前三季度盈利80亿元至82亿元,同比增长107%-112%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由37.18亿元调整为38.59亿元。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。 点评: 3Q18业绩预期80-82亿、同增107%-112%,Q3业绩预期9-11亿、同增251-330% 18年前三季度公司预计实现业绩80亿元至82亿元,同比增长107%-112%(招商漳州追溯调整后),已完成18年市场一致性预期153亿元的52%-54%,其中Q1-Q3分别结转57.8亿元、13.4亿元、8.8-10.8亿元,分别同比+172%、+0%、+251%-+330%,其中Q3单季业绩继续保持高增势态。分结构看,公司前三季度社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元,其中Q1-3分别同比增加23亿元、9亿元、21亿元,主要源于双玺项目集中进入结转,估算该项目毛利率超70%、净利率超30%。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。我们维持公司全年业绩同比增长30%的预判。 3Q18销售1,163亿,同比+49%,优异布局&推盘加大确保全年销售高增 18年前三季度公司实现签约销售金额1,162.6亿元,同比增长49.0%;实现签约面积556.4万方,同比+35.7%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划77.5%;销售均价20,893元/平米,较17年提升5.6%;公司三季度末销售规模继续高增,克尔瑞行业销售额排名12,较18H1再升1名,向目标前十稳步前行。基于公司16年-18前三季度连续加仓拿地,在手可售资源丰富,并且公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,同时考虑到公司多举措提升周转、4季度推盘料将继续处于较高水平,预计全年销售或将大概率超额完成。 3Q18新增土储1,013万方,同比+90%,3Q拿地积极、但9月渐转谨慎 18年前三季度公司新增规划面积1,013.1万平米,同比+89.9%;总地价816.1亿元,同比+29.1%,拿地金额占比销售金额达70%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续高速扩张;平均楼面地价8,056元/平米,较17年楼面均价下降13.0%,拿地成本持续优化;非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。总体而言,公司前3季度中拿地积极,但9月拿地额降至仅11.1亿元,拿地额占比销售额9%,较8月下降46pct,创年内新低,拿地态度转向有所谨慎。 投资建议:业绩强劲,销售靓丽,维持“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年前三季度拿地规模继续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为8.4倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
金地集团 房地产业 2018-10-16 8.12 11.79 52.52% 8.10 -0.25% -- 8.10 -0.25% -- 详细
开工积极,推盘加速,后续销售或逐步改善 2018年上半年公司新开工面积同比增130%,上调全年开工目标至1572万(对应同比增速81%)。预计随着后续可售资源增长,公司销售情况或逐步回升,从三季度公司销售表现已有较明显改善,三季度销售面积和销售金额分别同比增长11%和33%。 上半年土地投资积极,三季度节奏有所放缓 2018年上半年,公司新增土地储备计容建筑面积同比增长25%,总地价款同比增长121%,拿地金额/销售金额比例提升至90%,较2017年全年水平提升19pc。进入下半年以来,公司拿地节奏放缓,三季度新增土地储备计容建筑面积95万方,同比下降55%;总地价106亿元,同比下降52%,拿地金额/销售金额的比例回落至25%。 短债压力较小,融资优势明显 由于积极扩充土储,公司2018年中期净负债率增长至74%,低于【光大地产A+H重点房企样本库】 45家房企平均水平(102%)。货币资金/短期有息负债的比例约2.24倍(样本库平均水平为1.39倍),短债压力相对较小;2018中期债务融资加权平均成本为4.79%,维持行业低位;下半年公司新发债成本较上半年有所改善,预计未来融资优势将进一步扩大。 12个月目标价11.79元,维持“买入”评级 考虑到2018年上半年销售下滑,债务扩张带来的利息支出增加,我们下调公司2018-2019年预测净利润至76.07、84.43亿元,引入2020年预测净利润为93.18亿元,对应三年EPS分别为1.68、1.87、2.06元。当前股价对应2018-2020年预测PE为4.9、4.4、4.0倍,对应2017年股息收益率达6.5%。公司积极开工,后续销售增长潜力较大;融资优势持续凸显;近三年现金分红额占年均净利润的比例为46%,股息率具较强吸引力。综合考虑给予2018年7倍PE估值,12个月目标价11.79元,维持“买入”评级。 风险提示: 公司推盘进度有不及预期的可能;土地成本提升有导致利润率不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。
新城控股 房地产业 2018-10-16 23.10 29.60 48.82% 22.48 -2.68% -- 22.48 -2.68% -- 详细
9月销售金额同比增长102% 公司9月及第三季度经营简报显示,9月实现合同销售金额约222.32亿元,同比增长101.93%;销售面积约167.70万平,同比增长95.55%。销售端强势延续年初以来的高增长态势,维持2018-2020年EPS3.70、4.94、6.26元的盈利预测,维持“买入”评级。 前三季度销售金额同比增长113%,市场竞争力和产品溢价能力较强 公司9月实现合同销售金额约222.32亿元,同比增长101.93%;销售面积约167.70万平,同比增长95.55%。1-9月累计合同销售金额约1595.74亿元,同比增长113.03%,累计销售面积约1272.27万平,同比增长132.99%。同期克而瑞数据显示9月百强房企销售金额同比增速较8月下滑15个百分点至36%,在市场需求热度有所回落的情况下,公司销售增速继续保持对百强房企的领先优势,同时9月单月销售金额增速反超面积增速,反映公司较强的市场竞争力和产品溢价能力。 三季报业绩增速有望扩大,9月土地投资有所放缓 1-9月公司累计结算面积271.07万平,同比增长34.59%。其中三季度结算面积86.42万平,同比增长50.48%。公司三季报预计10月27日正式披露,考虑到三季度结算面积高增长,我们认为三季报业绩增速有望扩大。2018年9月公司在遵义、常熟、昆明、威海、黄石新获取项目7个,新增土储建筑面积128.47万平,新增权益建面83.64万平,公司需支付总地价24.21亿元,投资金额环比8月下滑50%左右,土地投资有所放缓,我们认为主要源于行业融资依然紧张、成交景气度下滑所导致的房企总体投资预期趋于谨慎。 吾悦广场经营效率持续提升,住宅+商业协同效应逐步显现 截至2018年9月公司已开业运营的吾悦广场达到31座,总建筑面积295.73万平,同比增长86.11%;已出租面积183.11万平,同比增长101.45%;三季度租金及管理费收入5.75亿元,同比增长162.80%;前三季度累计租金及管理费收入14.51亿元,同比增长158.00%。公司“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群布局,年初以来吾悦广场出租率、租金水平和收入规模均保持高增长态势,品牌知名度和经营效率持续提升,产品协同及战略纵深效应逐渐显现。 业绩具备高增长基础,维持“买入”评级 公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020年EPS为3.70、4.94、6.26元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE估值7.35倍(Wind一致预期),考虑到公司高增长预期,给予公司2018年PE估值8-9倍,维持29.60-33.30元的目标价和“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;重点布局城市调控政策超预期。
蓝光发展 房地产业 2018-10-16 4.33 5.67 37.96% 4.30 -0.69% -- 4.30 -0.69% -- 详细
核心观点 公司发布业绩预增公告,预计2018年前三季度归母净利润同比增长92%-137%,符合我们预期。公司同时发布公告,部分董监高计划于2018年11月1日起6个月内,增持公司股份不低于5000万元,充分体现其对公司未来发展的信心。我们维持2018-2020年EPS0.81、1.16、1.71元的盈利预测,维持“买入”评级。 房地产结算收入大增,前三季度归母净利预增92%-137% 公司发布业绩预增公告,2018年前三季度预计实现归母净利润10.5-13.0亿元,同比增长92%-137%。通过拆分,公司第三季度归母净利润预计为4.3-6.8亿元,同比增长63%-157%,中位增速110%,相较2018上半年119%的归母净利润增速略有下滑,但依旧保持较快增长。随着2016-2017年间高速增长的销售逐步进入结算,公司房地产业务结算收入大幅增长,带动业绩高增长。 发布年内第二份增持计划,彰显董监高坚定信心 公司发布年内第二份增持计划,部分董事、监事、高级管理人员计划于2018年11月1日起6个月内,增持公司股份不低于5000万元。以10月12日收盘价4.30元计算,预计增持股份数量为1162.79万股,占公司总股本的0.39%。年内的第一次增持计划已于2018年7月20日完成,增持金额1410万元,占公司总股本的0.08%。本次计划增持金额是此前的3.5倍,进一步突显董监高对公司未来发展的信心。加上公司于2018年1月推出的股权激励计划和“蓝色共享”跟投制度,公司激励力度日益加强,预计将为规模增长打下坚实基础。 销售增速持续领先TOP50,7-8月拿地逆周期加速 公司销售延续2015-2017年以来的高速增长,增速持续领先TOP50房企。根据克而瑞的数据,公司2018年1-9月实现销售金额687.2亿元,同比增长55.87%,TOP50整体增速为37%;实现销售面积706.8万平,同比增长52.46%;销售均价9723元/平,同比基本持平。面对6月以来土地市场趋冷的环境,公司反而加大了拿地力度。根据克而瑞的统计,2018年1-8月公司新增土地总价218.7亿元,新增土地建面812.1万平,平均拿地楼面价2693元/平,补充货值608.4亿元。其中,7、8月新增土地总价分别为53.9、61.5亿元,占比达到1-8月拿地总价的一半以上。 业绩高增长+高管二度增持,维持盈利预测和“买入”评级 我们维持2018-2020年EPS 0.81元的0.81、1.16、1.71元的盈利预测。可比地产公司2018年平均PE回落至7.44倍(Wind一致预期),我们相应下调公司2018年PE估值至7-7.5倍(前值9-10倍),下调目标价至5.67-6.08元(前值7.29-8.10元),维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;受成渝市场环境影响较大;房地产行业融资未有放松导致资金流偏紧;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
新城控股 房地产业 2018-10-16 23.10 -- -- 22.48 -2.68% -- 22.48 -2.68% -- --
保利地产 房地产业 2018-10-15 11.03 20.62 92.71% 11.38 3.17% -- 11.38 3.17% -- 详细
9月销售369亿、同比+68%,市场走淡下销售表现亮眼,并居龙头房企前列 9月公司实现签约金额368.8亿元,环比+33.8%,同比+67.7%,涨幅较8月上升47.8pct,略高于月初克而瑞公布的360.0亿元2.4%;实现签约面积237.2万平米,环比+43.2%,同比+52.4%,涨幅较8月上升47.2pct,大幅优于我们高频跟踪的46城成交面积同比+1.9%;销售均价15,546元/平米,环比-6.6%。1-9月公司累计实现签约金额3,036.5亿元,同比+45.9%,涨幅较8月上升2.6pct;累计实现签约面积2,024.7万平方米,同比+34.9%,涨幅较8月上升2.0pct。累计销售均价14,997元/平米,较17年销售均价上涨8.8%。在当前市场走弱背景下,公司9月销售表现十分亮眼,同比增速居龙头房企前列,鉴于公司4季度继续维持较大力度推盘,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计18年全年销售仍将有优异表现。 9月拿地/销售额比34%,坚定布局重点一二线,并兼顾区域均衡和成本可控 9月公司在土地市场新获取上海、天津、郑州、成都、西安、太原、兰州、常德等8城共9个项目,拿地坚持以重点一二线城市为主,并全国各区域拿地均衡,共新增建面230.0万方,环比-52.8%,同比-26.0%,其中新增权益建面占比76.3%;总地价124.9亿元,环比-46.9%,同比-37.7%,拿地额占比销售额为33.9%,较上月下降51.5pct;楼面价5,428元/平米,环比+12.4%,同比-15.9%,拿地均价占比销售均价仅为35%,拿地成本下行趋势不变。1-9月公司共获108个项目,新增规划面积2,418.0万方,同比-1.1%;总地价1,626.2亿元,同比+12.3%;平均楼面地价6,725元/平米,较2017年+0.6%;拿地额占比销售额为54%,拿地加仓态度不变。公司17年部分收购保利置业,全国布局进程再次加速,并在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司规模扩张决心。 投资建议:销售亮眼,布局优异,成本可控,维持“强推”评级 保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-9月拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、54%,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-9月同比+46%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.6倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2018-10-15 16.00 25.30 55.12% 17.11 6.94% -- 17.11 6.94% -- 详细
事件:10月09日公司公告,公司9月实现签约销售面积72.43万平方米,同比增加26.16%;签约销售金额128.92亿元,同比增加36.38%。1-9月,公司累计实现签约销售面积556.42万平方米,同比增加35.71%;签约销售金额1162.56亿元,同比增加49.02%。 金九增速放缓,当月销售均价较8月收缩11.67%:公司9月实现签约销售面积72.43万平方米,同比增加26.16%,较8月销售面积增速收缩74.17pct;实现签约销售金额128.92亿元,同比增加36.38%,相对8月销售额增速收窄46.78pct。9月销售均价17799.25元/平米,较8月销售均价收缩2352.65元/平米,幅度达-11.67%;9月销售均价相对去年同期提升8.10%。传统“金九”表现趋弱。1-9月公司实现签约销售面积556.42万平米,同比增长35.71%,较8月增速收缩1.55pct;实现签约销售金额1162.55亿元,同比增长49.02%,较8月增速收缩1.74pct;累计销售均价20893.39元/平米,同比增长9.81%,较8月增速收缩0.03pct。1-9月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为77.50%(前值68.91%),较17年同期完成计划度78.01%略低近0.51pct。公司自5月开始集中加大推盘节奏,这一措施使得公司在8月的淡季中增速领跑,但市场行情逐步转冷下,金九增速有所放缓。未来在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。 补货均价/销售均价29.83%,累计拿地力度持续下降:9月公司新增土地项目2个,较8月新增项目减少4个,所占权益分别为26%、33%。按照权益总价/拿地总价计算9月新增项目的权益比例为29.71%(前值68.86%)。9月新增项目可增厚10.44万方土储资源,其中计容面积20.89万方,权益计容面积6.14万方;按照累计销售均价计算,新增货值为43.64亿元。9月权益拿地额3.29亿元,平均楼面价5309.3元/平米(较8月楼面价收缩4822.81元/平米,幅度-47.60%);权益拿地额/销售额比例为2.56%(8月权益拿地额/销售额比例37.26%、7月权益拿地额/销售额比例40.98%),1-9月拿地力度中位数为37.26%,9月拿地力度为18年至今最低。如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则9月份累计拿地力度为43.05%,且这一数据自5月(61.20%)开始逐步下降。平均楼面价相对9月销售均价占比为29.83%(8月楼面价/8月销售均价为50.28%、7月楼面价/7月销售均价占比为41.02%);从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.99元、2.23元、2.50元,对应PE分别为8.8X、7.8X、7.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
保利地产 房地产业 2018-10-15 11.03 -- -- 11.38 3.17% -- 11.38 3.17% -- 详细
事件:10月11日,公司公布9月运营数据。 单月销售环比同比双增长,销售单价同比稳增长。从单月销售状况来看,9月公司实现销售额368.8亿元,环比增长33.8%,同比大幅增长67.7%,较前值大幅反弹;实现销售面积237.2万方,同比增长52.4%。同时,9月单月销售均价为15546.3元/平方米,同比增长10.1%,环比下降6.6%。今年前9个月中,仅6月销售额突破600亿元,其余月份销售额均维持在200-350亿元的区间。 累计销售增速维持在高位,全年销售目标实现可期。截至9月末,公司实现销售金额3036.5亿元,同比增长45.9%;实现累计销售面积2024.7万方,同比增长34.9%;累计销售单价14997元/平方米,同比增长8.2%。公司累计销售额稳步增长,同比增速从今年1月的106.4%回落至4月的42.8%,5-9月单月同比增速均维持在约43%左右的高位。截至目前,公司已完成全年4300亿元销售目标的71%,全年销售目标实现可期。 单月拿地略偏谨慎,新增土地楼面价环比回升。9月公司新增9个土地项目,比上月减少8个,主要分布在上海、西安、成都、兰州等城市,其中西安有2个项目权益比均为100%。9月单月,公司新增总用地面积81.8万方,支付总价118.6亿元,新增计容建面约230万方,权益地价82.1亿元,权益比为69.2%,由于去年同期拿地力度较强,9月权益拿地金额同比下滑54.8%,环比下滑29.1%。新增土地楼面价环比显著回升至5158元/平方米,环比增速为60%,纵观今年前9个月的单月数据,新增土地楼面价波动较大。总的来看,2018年1-9月,公司新增108个项目,土地总地价约1635亿元,同比增长10.6%;权益地价约1094亿元,同比增长6.5%;新增计容建面2455.5万平方米,同比增长0.4%,累计拿地力度与上年同期基本持平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.79元、2.39元和2.99元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。
招商蛇口 房地产业 2018-10-15 16.00 -- -- 17.11 6.94% -- 17.11 6.94% -- 详细
事件:公司10月 9日公布 9月营运数据。 单月销售同环比增速均回落,销售均价环比回落。从单月销售情况来看,9 月单月销售金额128.9 亿元,同比增速自6 月以来持续回落,为36.4%,环比连续三个月负增长,为-2.8%,主因6 月单月销售数据过高所致。9 月实现销售面积72.4 万平方米,同比增长26.2%,增速较前值大幅收窄74.2 个百分点,环比仍然实现正增长,为10.0%。9 月销售单价为17800.6 元/平米,环比下降11.7%,同比增长8.1%。今年前9 个月中,仅6 月份销售数据突破200 亿元, 其余月份均在70-150 亿元区间,近三个月同比增速有所放缓或受所推项目所在城市限价限贷政策的影响,随着后三个月推盘量的增加,同比增速或有望得到修复。 累计销售同比高增长,全年销售目标实现较乐观。从累计销售数据来看,今年1-9 月累计实现销售金额1162.6 亿元,同比增长49.0%,已经完成计划销售额1500 亿元的77.5%。1-9 月公司累计实现销售面积556.4 万平方米,同比增加35.7%。累计销售均价为20893.6 元/平米,同比增长9.8%,增速和前值持平。我们看好公司未来三个月的销售表现,完成全年销售目标较为乐观。 单月新增2 个项目,拿地跟随市场更加谨慎。9 月公司新增2 个项目,分别是句容市项目和嘉兴市项目,均为权益占比较低的合作开发项目。9 月单月新增计容建筑面积20.9 万方,权益地价3.29 亿元,权益比29.7%。9 月新增土地楼面价5309.3 元/平米,环比下降47.6%。单月新增项目数量少价格低,凸显公司谨慎安全的拿地态度。前9 月累计新增土地楼面价8121.7 元/平米,占9 月累计销售单价21356.4 元/平米的38.9%,拿地单价仍然较低,土地成本可控。总的来看,前9 月公司新增项目58 个,去年同期仅37 个;权益拿地金额502.0 亿元, 同比增加21.5%;新增计容建筑面积1001.8 万方,同比增加81.1%,拿地力度远超去年同期。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.81 元、2.31 元和2.80 元, 当前股价对应PE 分别为10 倍、8 倍、6 倍,考虑公司优质资源及超高增速, 继续维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期,三四线房价上涨持续性或不强等。
招商蛇口 房地产业 2018-10-15 16.00 -- -- 17.11 6.94% -- 17.11 6.94% -- 详细
事件招商蛇口公告2018年9月销售简报:2018年9月,公司实现签约销售面积72.43万平方米,同比增长26.16%;签约销售金额128.92亿元,同比增长36.38%。2018年1-9月,公司累计实现签约销售面积556.42万平方米,同比增长35.71%;签约销售金额1162.56亿元,同比增长49.02%。 点评9月单月销售规模同比增长36.38%。9月公司签约销售金额128.92亿元,同比增长36.38%;销售面积72.43万平方米,同比增长26.16%; 单月销售均价17799元/平米,同比增长8.1%。从累计数据看,公司1-9月累计签约销售金额和销售面积同比分别增长49.02%、35.71%;累计销售均价20893元/平米,同比增长10%。公司目前已完成全年1500亿元销售计划的77.50%,预计公司将大概率完成全年销售目标。 投资保持稳健,单月拿地销售比仅9%。9月公司在嘉兴、句容共获取2幅地块,拿地建筑面积达20.89万平米,同比下降85%;拿地总成本11.09亿元,同比下降90%,占当月销售金额的9%,较前值下降45个百分点;单月楼面均价仅5309元/平米,同比下降31%,拿地成本得到有效控制。从累计数据看,公司1-9月以来累计获取土地建筑面积1036万平米,同比增长96%;拿地总成本814亿元,拿地成本占同期销售规模的70%。 投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2018-2020年EPS 分别为1.94、2.41、2.87元,对应PE 分别为8.98、7.23、6.07倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 30.00 42.79% 22.06 5.05% -- 22.06 5.05% -- 详细
事件:10月9日,公司公告18年9月份销售数据,9月份公司实现合同销售面积302.5万方,同比提升10.85%,合同销售金额434.20亿元,同比下降6.26%;1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方,同比增长8.93%,累计合同销售金额4315.6亿元,同比增长8.95%。 金九趋冷,销售额增速跌入负区间:1)9月销售趋冷,增速较8月增速收窄9.77pct:18年9月,公司实现合同销售面积302.5万方,同比增长10.85%,环比增长17.52%;实现合同销售金额434.20亿元,同比下降6.26%,环比提升13.25%;金九行情趋冷,公司9月销售额增速继8月的低增速,继续回落,除却1/2月份的第三个单月销售额增速为负的月份。9月销售面积同比增速虽较稳,但9月销售均价14353元/平米,同比下降15.43%,环比下降3.63%(较上月提升181.94元/平米),对销售额增速有一定的拖累;2)累计销售增速回落2.01pct,1-9月累计增速8.95%:18年1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方,同比增长8.93%(前值+8.71%),增速微增0.22pct;累计合同销售金额4315.6亿元,同比增长8.95%(前值+10.97%),增速收窄2.01pct;累计销售均价14870元/平米,同比增长0.02pct(前值+2.08pct);累计销售均价基本较1-8月累计销售均价相比,增速收窄2.05pct。 9月拿地额/销售额27.64%,拿地力度收缩:公司18年9月新增土地项目20个,其中6个为物流地产项目,14个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积80.92万方,权益建筑面积91.3万方。新增土地项目中,土地净占地面积225.3万方,计容建筑面积385.3万方,较上年同期分别下降8.13%、下降21.39%,权益建筑面积225.8万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达58.60%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,9月新增项目中公司平均权益比例为58.60%(前值73.35%),权益拿地额/总价款为48.14%;从18年1-9月公布的数据看,1-9月累计权益拿地额/1-9月总土地价款比例为46.55%(前值48.71%)。50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为8:6;100%权益的项目:非100%权益的项目为2:12。9月新增土地总地价249.29亿元,同比下降15.28%;新增权益地价120.01亿元,同比下降47.52%;其中,9月权益拿地额/销售额占比为27.64%(前值42.88%),拿地力度持续收缩,低于1-9月平均拿地力度28.98%。从拿地均价来看,9月新增土地楼面价6470.10元/平米(同比+7.78%),权益楼面价5314.88元/平米;楼面价/销售均价为45.08%,成本可控,安全边际高。 投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.13、3.52,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
保利地产 房地产业 2018-10-12 11.08 15.00 40.19% 11.44 3.25% -- 11.44 3.25% -- 详细
事件:10月10日晚,公司公告18年9月份销售数据,9月份公司实现签约面积237.24万方,同比增长52.36%(前值+5.16%),签约金额368.82亿元,同比增长67.70%(前值+19.93%);1-9月份公司累计实现签约面积2024.70万方,同比增长34.87%(前值+32.84%),累计签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%(前值+43.30%)。 销售稳步提升,1-9月完成上年销售额98.20%:18年9月,公司实现签约面积237.24万方,同比增长52.36%(前值+5.16%),签约金额368.82亿元,同比增长67.70%(前值+19.93%);销售均价15546.28元/平米,同比增长10.07%,环比下降6.58%(较上月收窄1095.63元/平米),9月份,房企间销售分化越发明显,公司在金九行情中保持稳步增长。销售面积增速提升较为明显(增速较8月提升47.20pct),同时受益于销售均价的提升,签约额同比增速提升47.77pct的增长。18年1-9月份公司累计实现签约面积2024.70万方,同比增长34.87%(前值+32.84%),累计签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%(前值+43.30%);累计销售均价14997.33元/平米,同比增长8.16pct(前值+7.87pct);累计销售均价低于9月单月均价548.95元/平米(幅度为-3.53pct)。截止9月份,公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17年度销售面积、销售金额的90.29%、98.20%,如果未来三个月的销售与去年同期一致,全年销售额近4047亿元(按此销售额,增速为30.88%)。 权益拿地额/销售额22.86%,补货力度低于1-9月均值:公司18年9月新增土地项目9个,较17年同期减少12个,较18年8月减少8个个;新增项目仍以合作项目为主,100%权益:非100%权益比例为3:6,50%以上权益:50%以下权益比例为8:1。9月土地净占地面积62.78万方,计容建筑面积230.02万方,较上年同期分别下降54.12%、下降25.97%,权益建筑面积175.49万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达76.29%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,9月新增项目中公司平均权益比例为76.29%;从18年1-9月公布的数据看,1-9月累计权益拿地额/1-9月总土地价款比例为66.88%(前值66.83%)。9月新增土地总地价124.86亿元,同比下降37.73%;新增权益地价84.32亿元,同比下降53.56%;其中,权益拿地额/9月销售额占比为22.86%(前值56.96%),拿地力度低于1-9月平均拿地力度(36.98%)。从拿地均价来看,9月新增土地楼面价5428.42元/平米(同比-15.88%),权益楼面价4805.07元/平米,补货均价/销售均价为34.92%,成本可控。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期。
万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 -- -- 22.06 5.05% -- 22.06 5.05% -- 详细
事件:公司公告9月销售和近期新增项目情况。 当月销售增速回落。我们判断公司当月销售金额和销售面积增速环比改善与当月推盘量提升有关,符合市场趋势。销售金额同比减少,主要与当期销售项目均价不高,其次大部门项目集中在9月下旬推盘,销售时间较短有关。 1)公司9月实现销售面积302.5万平,比2017年同期上升10.85%,环比上升17.52%;实现销售金额434.2亿元,比去年同期减少-6.26%,环比上升13.25%。1-9月公司累计完成销售面积2902.1万平,同比增长8.92%;完成销售金额4315.5亿元,同比增长8.95%。 2)从销售均价看,9月销售均价为1.43万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。 当月新增住宅土地14处,物流用地6处。 )9月新增土地权益投资120.01亿元,比2017年同期减少-47.53%;新增土地权益建面225.8万平,同比减少-29.62%。此外,2018年1-9月,公司累计新增土地权益建面2279.64万平,同比17年增加1.36%;2018年1-9月土地权益投资金额1250.57亿元,比17年同期减少-6.61%。 2)2018年8月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目6个,合计需支付权益价款15.19亿元。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照10月9日股价21.82元股价计算,对应2018年PE为6.63倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.19XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元之间,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 -- -- 22.06 5.05% -- 22.06 5.05% -- 详细
万科“城乡建设与生活服务商”的业务体系初具规模 万科一共经历了3次重大战略业务调整,分别为先做“加法”后做“减法”再做“加法”。2012年至今,公司围绕城乡发展以及居民消费升级进行战略升级,形成了“城乡建设与生活服务商”的业务生态体系。 万科重点新业务介绍和分析 目前万科已经在多个新领域初具规模且具备一定的领先优势,(1)万科物业主要优势在于,第一,为业主提供个性化服务以及标准化管理;第二,引入事业合伙人机制,从制度上保障了物业公司快速发展。(2)万科长租公寓在规模及运营效率方面均具有领先优势,主要在于,第一,布局时间较早;第二,作为龙头开发商,在租赁用地获取方面具备一定优势;第三,信息系统建设以及全流程服务提高了招租运营效率;第四,人员管控效率较高。(3)万科物流地产目前已经跻身行业第二梯队,初步形成网络化布局,有助于增加客户粘性。并且,公司项目选址布局较优,保障了项目的投资回报率,为轻资产运营模式提供支撑。(4)万科商业主要通过外延式并购加速扩张,16年参与收购印力集团,将其作为商业地产运营平台,18年通过印力再次收购凯德集团在国内的20家购物中心。 18-19年业绩分别为3.17、3.81元/股、维持“买入”评级 未来,在巩固住宅开发优势的基础上,通过组织重建,使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配,并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变,实现进一步的“收敛”与“聚焦”,是下一阶段万科的战略重点,持续看好万科的中长期发展。 风险提示 政策调控制约住宅销售回款,新业务推进以及经营业绩不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名