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保利地产 房地产业 2018-04-20 13.46 24.27 81.12% 13.58 0.89% -- 13.58 0.89% -- 详细
维持增持评级,维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.6/5.9倍。 2017年结算小步走,未来业绩高保障。2017年公司实现营业收入1463.1亿元,同比减少5.5%。一方面受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响,另一方面,也反映了公司的结算节奏比较缓和。过去3年公司已销售未结算收入已经达到了2521亿元,再叠加销售增长,可以保障未来3年结算高增长。 2017年盈利大改善,未来业绩齐迈进。一方面,公司2017年区域结算毛利率开启修复,华南片区、西部片区、华北片区毛利率分别比去年提高3.5%、4.1%、7.6%;另一方面,公司在体量和城市数量扩张的同时,依然维持较好的管控水平水平,管理和销售费用率下滑明显,再加上随着并购合作带来的投资收益增加及权益比的提升归母净利率从2016年的8%回升到2017年的11%。 强化收入与绩效相关性,未来收购兼并动作大。2016年形成“总部-大区-平台”的三级管理模式;于此同时激励机制改革继续,2016年第二期股权激励推出;2017年底跟投机制落地,开始从整合资源走向提升效率。与此同时,保利地产收购将兼并也在提速,公司将继续受益于资产整合带来的低廉土储,以及更多城市的拓展。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。
阳光城 房地产业 2018-04-20 7.39 12.41 71.17% 7.49 1.35% -- 7.49 1.35% -- 详细
事件:公司发布2017年年度报告,2017年公司实现营业收入331.6亿元,同比增长69.22%;实现归母净利20.6亿元,同比增长67.63%;基本每股收益约为0.51元/股,同比增长70%。 业绩符合预期,可结算资源充足 公司此前业绩预告归母净利润为20-25亿元,年报披露业绩为20.6亿元,符合市场预期。公司营业收入和归母净利润大幅增长,主要原因为公司重点项目在2017年陆续进入结算期,2017年公司结算面积241万平米,同比增长66%,结算金额327亿元,同比增长69%,结算均价13565元/平米,同比增长1.75%。其中福州阳光凡尔赛宫、上海阳光城滨江悦、杭州望澜府、武汉十里新城等重点项目结算金额均超过20亿。公司可结算资源充足,截止到2017年底,公司账面预收账款401.51亿元,同比增长125.2%,预收款/营业收入1.2倍,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 推进“三升一降”精细化管控成本,推跟投激励员工积极性 公司新任管理层到任后,大力推进“三升一降”(提升规模、速度、品质,降低成本)战略。在合约管理方面,建立全过程目标成本管理机制,实施锋刃计划。2017年9-10月,公司成功收购了南港建工及福建森泰然园林等施工设计公司,并进行集中采购,提高产品标准化率,,以进一步节约资源、进一步降低成本。并通过加强前策支持工作、压缩工期以提升开发速度,形成“人等地,地等钱,钱催人”的良性循环机制。 公司积极学习优秀企业跟投机制,于17年初推出了“双赢机制”,运行一年后已覆盖公司原有部分项目和全部新投项目39个,不仅公司获得了稳定收益,管理也得到有效改善,员工也获得了良好收益。我们认为,在跟投制度的激励下,公司精细化管理战略有望得到更好的落实,运营成本有望进一步下降,利润率仍有较大提升空间。 销售爆发式增长,回款率上升,经营现金流五年来首次回正 根据克而瑞数据,2017年公司实现销售收入915亿元,排名全国第19位,同比增长87.9%;实现销售面积659万平方米,同比增长86.7%;销售均价13882元/平方米,较16年提高0.61%。公司17年累计回款金额626亿元,回款率提升至63%,较16年增加9个百分点,良好的销售回款使得公司的现金流状况极大改善,经营活动产生的现金流量净额88.19亿元,近五年首次回正。 货值近5000亿,拿地积极,加大三四线城市布局力度 公司坚定实施“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点(如西安、长沙))的区域布局。截至2017年末,公司土地储备计容建面总计3,796万平方米,货值约达4,911亿元,足以支撑公司未来三年的开发需要。土储平均楼面地价3644元/平米,楼面地价/销售均价仅26%。充足的优质土地储备为公司规模和利润率的提升奠定了坚实的基础。 2017年公司拿地扩张积极,共计获得120个项目,计容面积2,021.6万平米,同比大幅增长106.8%,拿地总金额986.5亿元,同比大幅增长251%,拿地金额/销售金额达108%。随着朱荣斌、吴建斌的到来,公司明显加强了在三四线城市的布局。特别是在招拍挂市场,17年公司在三四线城市的拿地金额占到总金额的63%。我们认为,在目前核心一二线城市限购、限贷、限价、限售、限签等调控政策较为严厉的背景下,布局核心城市周边三四线城市有利于分散风险,在保证利润的同时加快周转,以实现规模的快速扩张。 多元化融资齐头并进,降低负债率和融资成本为战略目标 公司新任管理层到位之后,将控制负债率和融资成本作为战略目标,优化了公司财务结构。截止到17年底,公司净负债率水平为252%,较16年底下降5个百分点。17年公司整体平均融资成本7.08%,比16年同期下降1.34个百分点。从期限结构上看货币资金对一年内到期债务覆盖倍数达到1.13倍,流动性十分充裕。 投资建议:我们认为新管理团队的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,新任管理层积极推进的精细化管理控制成本和跟投等机制,有望进一步提升公司的运营效率和利润率,推动公司实现销售和业绩的高增长,我们预计公司2018年销售将超过1300亿。公司目前PEG仅0.56,远小于1;根据公司最新年报数据和经营计划,我们调整2018-2019年净利润由32.8亿、44.1亿至31.1亿、45.8亿,预测2020年净利润为64.1亿,调整18-19年EPS由0.81、1.09元至0.77、1.13元,20年EPS1.58元,对应PE为9.5X、6.5X和4.6X,维持“买入”评级,六个月目标价12.41元。 风险提示:房地产调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期。
金地集团 房地产业 2018-04-20 11.12 16.00 42.48% 11.34 1.98% -- 11.34 1.98% -- 详细
事件:公司公布年报,2017年实现营业收入376.6亿(-32.2%),实现归属于上市公司股东的净利润68.4亿(+8.6%),加权ROE为17.6%,相比2016年降低了0.2个百分点。公司拟以2017年末总股本为基数,每股派发股利0.53元,不进行资本公积金转增股本。 业绩稳中有升,管理费增幅较大。2017 年公司业绩小幅增长,营收下滑明显主因并表口径房地产结算收入下滑35.6%,但联营合营企业投资收益49.5 亿,同比增长103.4%,占公司净利润之比高达52.2%。公司2017 年权益销售比例约69%,新增拿地权益比例约55%,项目权益比有提升迹象,意味着后期结算口径业绩贡献占比或提升。公司2017 年管理费大幅增长66.7%,管理费率待改善。 销售均价大幅增长、毛利率回升趋势有望延续。2017年公司实现销售金额1408亿(+39.9%),销售均价1.84万每平米(+20.1%)。2018年一季度公司实现销售额261.1亿,同比下降21.5%,主因推盘量较少,但销售单价1.71万,相比2017年房地产结算均价1.3万每平米增长明显。2017年并表口径房地产业务结算毛利率为34.0%,同比增加了5.2个百分点,我们预计这一趋势还将延续。 拿地大幅增长、土储质量优异。2017年公司全年共获取土地1300万方,合同投资额突破1000亿,报告期末公司总土地储备3770万方,权益土地储备约1930万方,平均权益比约51.2%。从土储结构上看,公司坚持以一线和二线为主进行布局,二线城市权益投资额占比约64%、一线占比约23%、三四线占比约13%。2017年公司新进海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市,年末在全国完成布局41个城市,七大区域项目布局更显均衡。 销售回款良好、融资成本表现优异。公司信用状况良好,主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,报告期内销售回款率超过90%,财务费用继续为负。2017年公司完成40亿公司债、30.5亿物业费ABS、30亿超短期融资券、15亿中票及2亿美元债的发行。年末债务融资加权平均成本仅为4.56%。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为2.18元、2.74元、3.22元,目前股价对应PE分别为5/4/3倍。维持目标价16元不变,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,销售及业绩释放或低于预期。
金地集团 房地产业 2018-04-20 11.12 15.00 33.57% 11.34 1.98% -- 11.34 1.98% -- 详细
权益下降影响报表结构,业绩稳定增长:公司报告期内营业收入同比下降32%,源于并表口径内房地产项目结算量下滑。然而业绩有所增长,原因在于:1.毛利率显著改善,同比提升5.2个百分点;2.小股项目增多导致投资收益大幅提升。从拿地来看,16、17年拿地权益占比逐年有所回升,因此我们认为明后年公司权益会有所恢复。 销售迅猛之势延续,充沛货值续写成长:2017年公司实现销售金额1408.1亿,同比增长39.9%,可见金地已在这个披沙沥金的时代站稳龙头阵营。18年一季度销售额有所回落,一方面受去年同期高基数影响,另一方面,推货节奏也有所牵制,预计销售表现将渐入佳境。尤其是今年可售量再度大幅增长42%,整体货值高达2700亿,我们认为公司全年销售实现25%以上增长可期。 土储扩张节奏加快:公司全年获取土地价款突破千亿,全口径占销售额比重为71%。总体新增土地储备约1300万方。从结构上看,公司继续坚持深耕一二线城市布局。全年拿地权益占比达47%,同比再次提升5个百分点,为未来业绩增长提供一个支点。 融资助力,资金充沛:公司现金流依旧充沛,净负债率为48%,快速扩张战略下,净负债率较16年底回升20个百分点,但仍处于行业理想状态。公司近两年充分抓住了资本市场融资窗口的契机,此外,公司在资产证券化层面也有所突破。 投资评级与盈利预测:预计公司18-19年EPS分别为1.75、1.98元,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市政策调控延续,结算不及预期等。
金圆股份 房地产业 2018-04-20 15.60 18.05 23.04% 14.75 -5.45% -- 14.75 -5.45% -- 详细
事件:公司发布2017年年报,实现营收50.73亿,比去年同期增长134.43%,实现归母净利润3.51亿,比去年同期增长14.84%,扣非后归母净利润3.5亿,比去年同期增长19.13%。同时公司公告2018年一季报,实现营收13.28亿,比去年同期增长816.98%,实现归母净利润578万,比去年同期增长115.23%。 环保业务符合预期,商砼盈利有所下滑。2017年公司环保业务实现营收26.45亿,实现净利润1.17亿,实现归母净利6714万,项目总体进度符合预期。水泥业务实现量稳价升,2017年营收14.39亿,同比增长21.34%,实现净利润2.99亿,同比增长22.21%。商砼业务由于原料成本大幅上升使得利润下滑,实现净利润3449万,同比下降75.81%。公司整体毛利率下滑18.4个百分点,净利率下滑7.23个百分点,管理费用和财务费用由于并入江西新金叶及新设环保子公司分别上涨43.04%和49.15%。 内生外延,危废业务加速扩张。2017年8月公司顺利完成非公开发行, 通过外延式并购与内生培育两种方式,迅速积累涉及传统工艺的无害化、资源化和新型水泥窑协同处置工艺,总体思路是“抢位东部、进军东北、主攻西南、拓展西北”。2017年募投的江西新金叶项目8-12月实现营收25.12亿,净利润1.15亿;格尔木宏扬已于2017年三季度投产,2017年累计实现营收4056.85万,净利润976.28万。2018年随着储备的水泥窑协同处置项目落地,公司业绩有望进一步提升。 水泥业务奠定基石,区位优势持续受益。公司是青海地区水泥龙头, 现有4条熟料水泥生产线,其中青海3条生产线产能总计455.7万吨/ 年,广东1条生产线产能170.5万吨/年。同时在在2015、2016年下延产业链收购商砼企业,夯实水泥龙头地位。未来有望持续受益于青海西藏地区的基建空间巨大,以及当地水泥产能相对不足。 投资评级与估值:预计公司2018-2020年的净利润为6.26亿、8.99亿和10.24亿,EPS 为0.88元、1.26元、1.43元,市盈率分别为18倍、13倍、11倍,维持“买入”评级。 风险提示:水泥价格下滑;市场竞争加剧。
万科A 房地产业 2018-04-20 30.33 -- -- 30.50 0.56% -- 30.50 0.56% -- 详细
高基数影响增速表现,累计销售均价较为稳定 2018年3月份公司实现销售面积363.7万方,同比下滑9.0%,销售金额506.8亿元,同比下滑20.4%。一季度销售面积1048.3万方,同比上升6.1%,累计销售金额1542.6亿元,同比上升2.7%。去年同期基数较高,且3月推盘量小幅低于去年同期,影响公司整体增速表现。销售均价方面,3月累计销售均价14715元/方,与17年全年14738元/方基本持平。 推盘回归正常水平,去化率小幅抬升 万科3月份完成推盘规模400万方左右,基本回归全年计划的月均推盘规模,去化水平超过60%,较上月小幅抬升。随着二季度月均推盘力度回归正常水平,公司销售增速预计将有所改善。 补充长三角二三线土储,拿地权益小幅下滑 3月份新增项目13个,合计获取土地规划建面201.1万方,其中归属万科的权益建面为95.1万方,楼面均价6369元/方,较去年全年拿地价7000元/方下滑9.0%。拿地均价有所下滑,主要与是由于18年以来公司仅二线、三四线城市补充库存,且三大经济圈以外区域购置比例提高。 预计万科18、19年EPS分别至3.27、4.03元,维持“买入”评级。 随着二季度月均推盘力度回归正常水平,销售增速预计将有所改善。截至到17年末公司已销售未结算货值规模为4143亿元,我们认为公司已售未结算资源储备及稳定的利润水平能够为公司带来稳定的业绩增长。按最新股价计算,对应PE估值为9.15x、7.42x,维持“买入”评级。 风险提示 融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。城市限购限贷政策依旧严格执行,部分城市的推盘去化率有所下降。
金圆股份 房地产业 2018-04-20 15.60 -- -- 14.75 -5.45% -- 14.75 -5.45% -- 详细
根植水泥且较早布局、打造综合型危废处置新巨头。 公司2014年以水泥业务借壳上市,在优化水泥产能布局的同时,2015年起启动水泥窑协同处置危废(宏扬项目)、危废焚烧(灌南项目)等项目,并通过自批自建+合作开发的模式,逐步搭建起综合危废处置+水泥的业务结构,在手储备项目丰富。2017年营业收入50.7亿元,归母净利润3.5亿元。水泥业务盈利稳健,净利润3.33亿元(内部抵消前);环保业务成长迅速,净利润1.17亿元(内部抵消前)。 水泥窑协同处置危废领域有望快速推进,公司占据多重优势。 水泥窑协同处置危废具备更加环保、单位投资少(约为传统焚烧1/4左右)、运营成本低(折旧少、无需助燃、无需尾渣处置)、建设周期短等优势,在危废产能不足的行业背景下有望快速推进,目前典型项目盈利性很强。公司作为民营企业公司机制灵活、激励到位,且扎根水泥行业多年,又较早布局该领域,已打造协同处置+资源化+无害化等综合型处置模式。经统计目前公司在手项目处置规模或达到222万吨/年,业绩持续高成长无忧。 青海区域水泥龙头,高盈利能力可持续。 公司现有熟料产线4条,产能合计576万吨,其中青海434万吨,广东142万吨。公司是青海地区水泥龙头,产能占比27%,竞争格局稳固。展望未来,青海、西藏等地需求端受基建拉动持续性较强,水泥产量增速或仍将高于全国;供给端受环保压力,错峰停产力度持续高压、供给受限是长期趋势,我们预期该部分业务仍将保持现有不错的盈利能力,且协同处置危废能力将不断释放。 水泥窑协同处置高弹性标的。 预计2018-2020年公司EPS为0.84/1.11/1.38元/股,当前股价对应2018年PE19倍。水泥窑协同处置危废行业处于快速成长阶段,公司扎根水泥行业,着力打造水泥窑协同为主线的综合型危废处理模式。公司在手储备危废产能220万吨/年,若储备项目陆续投产则业绩弹性较大,给予“买入”评级。 风险提示:水泥价格下跌导致水泥盈利下滑;危废项目投产进度低于预期;危废行业竞争加剧导致盈利下滑
阳光城 房地产业 2018-04-20 7.39 -- -- 7.49 1.35% -- 7.49 1.35% -- 详细
公司2017收入和利润高增长,符合预期。报告期内公司实现营业收入331.6亿元,同比增长69.2%;其中,房地产项目结转营业收入327.2亿元,同比增长68.9%;实现归母净利润约20.6亿元,同比增长67.6%。2017年公司毛利率达到25.1%,较2016年提高了1.8个百分点,受益于公司主要销售项目所在区域的市场良好,销售均价提升带动毛利率上行。 土储充足奠定销售弹性,预收款充足保障业绩增长。2017年,公司继续大力扩张土储,新增土储计容面积2021.6万平方米,是2017年结算面积的8.4倍,共拥有在手货值达4911亿元,足够三年开发使用。公司2017年土储增长较快,且实际投资额929.7亿元,同比增长94.2%,高周转战略下预计2018年推盘面积会有较大增长。公司2017年总计新增120个项目,其中并购渠道52个,占比43.3%,;招拍挂项目68个,占比56.7%。总土储的平均楼面价为3644元,为公司2017年结算均价26.9%,盈利能力有保障。分布区域看,公司在大福建/长三角/京津冀/珠三角/战略城市的土储比例为20.4%/20.6%/4.4%/17.7%/37.0%,我们测算一/二/三线占比分别为19.8%/78.5%/1.7%,二线是主要分布区域,去化率有一定保障。2017年预收款是营收的1.2倍,业绩确定性较强,融千亿助力发展,控负债卓有成效。公司充分利用资本市场,积极尝试并购基金、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等。2017年发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债(含私募债)等。全年累计融资千亿以上。公司2017公司剔除预收账款的真实资产负债率82.3%,微增0.7个百分点。我们测算的2017净负债率252.4%,较2016下降了4.4个百分点。公司整体平均融资成本7.08%,比上年同期下降1.3个百分点。公司注重回款率,全年累计回款金额626亿元,回款完成年度计划的107%,实现经营性现金流净额为88.2亿,为近五年首次回正。 跟投机制效果良好,全产业链商业模式搭建完成。公司推出的跟投机制运行一年,已覆盖了原有部分项目及全部新投项目达39个,股东年化资金回报率可达40%以上,运行效果良好。并收购了南港建工有限公司等多家建筑装饰公司,组建了建筑事业部,标志着公司体内的建筑板块构建已经完成,公司快速开发及有效控制成本机制已全面落实。 盈利预测与投资评级:上调维持盈利预测,维持增持评级。公司全国化布局逐步完成,充沛二线土储保障销售弹性。公司从产业链入手加强高周转及控成本战略,并逐步控制负债规模,盈利能力将得到改善。未来从公司控股股东层面展开的多元化业务协作值得期待。 我们预计公司2018-2020年归母净利润为30.1/41.4/55.3亿(原预计2018-19为26.2/36.8亿元),对应EPS分别为0.74/1.02/1.37元。当前价格对应的2018-2020年PE为9.9X/7.2X/5.3X。上调盈利预测,维持增持评级。
阳光城 房地产业 2018-04-20 7.39 -- -- 7.49 1.35% -- 7.49 1.35% -- 详细
地产结算面积增加叠加毛利率改善支撑业绩高增长 17年公司实现主营业务收入331.6亿元,同比增长69.2%,归母净利润20.6亿元,同比增长67.6%。报告期内公司地产结算面积大幅增长69%,是带动营业收入增长的主因。同时华中、华北及西北地区结算均价提升带动毛利率改善抵消了费用率提升对利润的摊薄,保障了业绩的同步高增长。 销售规模高增长,且销售回款加强 根据CRIC数据,公司17年实现销售金额915亿元,同比增长88%,销售面积659.4万方,同比增长86.7%,销售均价13881元/平。公司销售回款有所改善,报告期内经营活动现金净额2013年以来首次转正。 全方位拿地保障了土地储备,融资成本持续改善 17年公司新增项目建面2021万方,投资金额986亿元,占销售金额比例108%,新增权益货值达1407亿元。17年四季度公司拿地速度加快,且以小体量的招拍挂方式为主,有利于周转效率提升,全年招拍挂拿地建面占比提升至47%。公司杠杆水平维持高位,但融资成本连续2年改善。 预计18、19年EPS分别为0.79、1.18元,维持为“买入”评级。 公司15年以来通过高杠杆大规模并购解决了土地资源稀缺且地价高企的困扰,而17年新管理层的到位、强管控的运营体系叠加跟投制度的激励将逐步解决当前高杠杆、慢周转的发展困扰。我们认为未来公司丰富的土储将有效转化为销售规模增长,叠加盈利能力的改善,公司业绩或将持续增长。预计18、19年EPS分别为0.79、1.18元,维持“买入”评级。 风险提示 行业景气度下行影响公司销售;公司周转提速及降杠杆存在不确定;公司毛利率改善及管控效率提升存在不确定性。
保利地产 房地产业 2018-04-20 13.46 -- -- 13.58 0.89% -- 13.58 0.89% -- 详细
经营业绩迎改善,18年利润有望持续高增。2017年公司实现营业收入1,463.1亿元,同比下滑5.5%;实现归母净利润156.3亿元,同比增长25.8%;17年公司毛利率和净利率为31.05%和13.45%,分别较上年提升2.05和2.42个百分点;净资产收益率16.32%,同比增长0.79个百分点。17年营收下滑主要由于结算地下室、车位等低价项目带动整体结算均价下降15%至9,925元/平米,预计18年将有所回升。17年末预收账款2,253.1亿元,覆盖17年营收超1.5倍;业绩锁定性佳;同时,随着16年涨价项目进入结算期,少数股东权益占比下降,18年业绩量价齐升可期。 销售增速创近年新高,土储充足结构优化。2017年公司实现销售面积2,242.4万平方米,销售金额3,092.3亿元,分别同比增长40.3%、47.2%,销售均价同比增长4.9%至13,790元/平米。17年公司销售回款2,264亿元,回款率85.5%。其中,三大核心城市群销售占比近70%,一二线城市占比82%,三四线占比18%。2017年公司新增土地储备204宗,建面2,540万方,同比增长88%;待开发建面9,090万方,保障未来2-3年开发需求;其中,一二线城市占比63%,三四线占比37%。展望2018年,公司计划新开工面积3,300万方,可售资源充足。18年一季度公司销售面积和销售额分别为592.7万方、869.3亿元,分别同比增长41.7%和51.4%。 并购整合加速推进,拓展商住滚动开发收入模式。2017年公司基本完成对中航地产的并购,收购保利置业50%股权,整合保利集团境内房地产业务,巩固公司龙头地位。同时,公司在房地产金融、物业、经纪业务、养老、商业经营等领域发展提速,实现全产业链布局,与房地产主业形成协同和互补,逐渐形成商住滚动开发收入与利润模式。 杠杆提升维持可控,融资渠道多元优势显著。2017年末公司资产负债率和净负债率分别为77.3%和86.5%,均较上年有所上升,主要由于拿地增加及并购支出,在扩张期属可控水平,且成本优势明显,平均新增有息负债综合成本仅为4.98%;公司作为央企性质龙头房企,融资优势显著。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值 我们预计公司2018-20年EPS分别为1.67/2.08/2.73元,对应18年PE7.9倍,给予买入评级。
保利地产 房地产业 2018-04-20 13.46 -- -- 13.58 0.89% -- 13.58 0.89% -- 详细
公司发布2017年年报,实现营业收入1463.1亿,同比下降5.5%,实现归母净利润156.3亿,同比增长25.8%,EPS1.32元。 业绩重回高增长,管控能力升级:公司业绩增长原因在于:1、结算结构和结算区域迎来调整;2少数股东损益带来的影响逐年下降;3、管控水平持续提升。2018年将是公司运营效率的体现之年,有望继续实现量价齐升的财务表现。2017年实现签约面积2242.37万平,同比增长40.27%;签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%,规模再创新高。进入2018年公司在销售方面依旧保持弹性,我们认为2018年将超越3600亿,向新门槛迈进。 并购、投资积极前行:2017年全年新增储备4520万平方米,同比增长88%,对应总价2765亿,同比增长128%,占到当年销售金额的89.4%,无论是土地获取力度还是规模均为历史新高,进一步夯实公司土储优势。截至报告期末,公司待开发土地储备面积9090万平方米,充分保障公司未来2-3年的开发需求。近年来公司并购整合规模越来越大,报告期内公司基本完成对中航地产的收购整合,11月末公司收购保利香港50%股权,开始对保利集团旗下房地产业务的整合,未来公司将成为集团旗下唯一地产开发平台,有望进一步扩大业务区域,巩固公司行业龙头地位。 杠杆有所提升,融资优势凸显:由于公司拿地力度明显加大,叠加行业融资持续收紧的影响,公司杠杆水平有所提升,但总体风险可控度强,且公司杠杆颇具质量。在今年整体融资渠道趋紧的环境下,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司今年在规模扩张和行业整合的中天然的护城河。 一体两翼稳定推进:公司自2015年发布5P战略以来,在房地产行业延伸领域持续探索,物业、经纪业务、养老、商业运营等业务不断拓展新鲜生态,公司房地产全产业链布局持续取得突破 盈利预测和评级:预计公司18-19年EPS为1.65元和2.08元,维持“买入”评级! 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
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2017年净利增长25.8%,EPS1.32元/股2017年实现收入1463.42亿元;归母净利润156.26亿元,同比增长25.8%; EPS 为1.32元/股,符合预期。拟每10股派现金4元。 销售创2012年以来最高增速,土储丰富后劲十足2017年,公司实现销售面积2242万平米,同比增长40.3%;销售额3092亿元,同比增长47.2%,创2012年跨入千亿以来最高增速;参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。2017年,公司新增项目204个,新增计容建面4520万平米;新拓24城,全国城市布局增至92个;拿地面积/销售面积为2.02,扩张积极。截至2017年末,公司待开发面积9090万平米,保障未来2~3年开发需求。展望2018年,公司计划完成房地产及相关产业直接投资2570亿元;新开工面积3300万平米;竣工面积1900万平米。 财务稳健,业绩锁定性佳 2017年,公司新增有息负债综合成本为4.98%,存量有息负债综合成本为4.82%。截至2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为66.4%;净负债率为86.5%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.3,短期偿债能力较好;银行贷款授信额度近3600亿元,剩余未使用额度约56%。 2017年末预收款为2253亿元,可锁定2018年wind 一致预期营收的113%。 “两翼”业务发展提速 2017年,公司两翼业务发展提速——①房地产金融:累计基金管理规模达785亿元,较2016年末增长30%,其中,信保基金累计管理规模637亿元,连续六年评为“房地产基金前十强”;②社区消费服务:保利物业完成新三板挂牌,2017年合同管理面积1.7亿平米,同比增长44.8%;③商业经营:商业管理公司累计管理商业面积160万平米,实现经营收入超10亿元。 央企地产龙头,维持“买入”评级 公司在3000亿销售体量下仍然创得显著增长,彰显央企龙头风采,丰富的土储资源亦为公司未来2~3年重回行业前三的目标储备动能。预计2018、2019年EPS 为1.7、2.19元,对应PE 为7.8、6.1X,维持“买入”评级。 风险若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
保利地产 房地产业 2018-04-19 13.52 21.40 59.70% 13.68 1.18% -- 13.68 1.18% -- 详细
毛利率改善叠加权益比提升拉动17年归母净利高增。公司作为央企地产龙头且受益于:1)融资成本优势显著+低成本适度加杠杆助力扩张;2)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;3)内部出台跟投机制完善激励体系提升公司运营效率,外部依托央企整合集团资源,未来发展有望提速。预计公司2018-2020年EPS分别为1.78、2.22和2.62元,对应PE分别为7.4X、6.0X和5.1X,目前市值较RNAV折价20%左右,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价21.4元/股(对应2018PE=12X)。
袁豪 3
保利地产 房地产业 2018-04-19 13.52 20.62 53.88% 13.68 1.18% -- 13.68 1.18% -- 详细
1、17年业绩靓丽,18年结算量价齐升及高预收款锁定确保业绩高增30%17年营业收入1,463.1亿元,同比-5.5%;归母净利润156.3亿元,同比+25.8%,满足股权激励要求;基本每股收益1.32元;毛利率和净利率分别为33.1%和10.7%,分别+2.1pct、+2.7pct,15年涨价项目结算推升毛利率;三项费用率合计6.2%,同比提升1.0pct,但仍处于行业低位;投资收益16.8亿元,同比+34.8%,连续两年快增;少数股东权益占比净利润20.6%,同比下降6.7pct;净资产收益率16.3%,同比提升0.8pct。公司营收下降主要结算均价下降,17年结算均价9,925元/平米,同比-14.8%,明显低于15-17年平均销售均价1.3万元/平米,预计18年销售均价将明显提升,带动结算毛利率进一步提升,并鉴于18年计划竣工1,900万方,同比+22.3%,表明结算面积将由明显上涨,另外,17年末公司预收账款达2,253.1亿元,同比+44.9%,可覆盖17年营收154%,综合之下预计18年业绩完成同比+30%难度不大。 2、17年销售首破3,000亿元,18年积极开工保证充沛可售以及销售高增17年签约金额3,092.3亿元,同比+47.2%,市占率提升0.5pct至2.3%,全国销售排名第5名;签约面积2,242.4万方,同比+40.3%;销售均价13,790元/平米,同比+4.9%;销售回款2,644亿元,回款率85.5%;分城市能级看销售额一二线城市占比82%,三四线城市占比18%,后者占比提升10pct;重点区域和重点城市依然表现突出,实现9个城市单城销售破百亿元、7个城市市场占有率排名第一,23个城市市场排名位居前三。公司17年实现新开工3,075万方,同比+51%,较17年年初计划2,300万方超额完成约700万方,该部分属于当年拿地当年开工,公司18年计划新开工3,300万方,同比+7%,并且如果假设当年拿地当年开工持平,那么全年新开工有望实现40,00万方,同比+30%,保证18年充沛可售资源,支撑销售继续高增。 3、积极拿地、17年拿地额/销售额达89%,并扩规模规程中杠杆控制较好公司17年土地市场新获204个项目,新增建面4,520万方,同比+88%;对应总地价2,765亿元,同比+128%;其中并购合作方式新增建面2,190万方,占比总新增建面48%;平均楼面地价6,118元/平方米,同比+21%;拿地额占比销售额达89.4%,较16年全年56%提升33.6pct,加仓拿地势态明显。截至17年末,公司待开发建面9,090万方,加上已开工未售约2,000万方,合计未售资源约为1.1亿方,为未来2-3年销售扩张奠定基础,城市分布来看,一二线占比63%,三四线占比37%。17年末资产负债率77.3%,净负债率86.5%,分别同比+2.5pct和+31.2pct,在连续两年降杠杆之后重回扩张势态;并且融资成本优势依然明显,17年新增有息负债综合成本仅为4.98%,存量有息负债综合成本仅为4.82%;公司在扩规模规程中杠杆控制较好。 4、投资建议:业绩加速释放,销售正当发力,重申“强烈推荐”评级保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1季度拿地金额分别同比+75%、+128%和+90%,同比持续高增长,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年有望持续高增。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72/2.18/2.76元,目前对应18年PE仅7.7倍,维持目标价20.62元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名