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招商蛇口 房地产业 2018-12-19 18.52 -- -- 18.54 0.11% -- 18.54 0.11% -- 详细
一、事件概述 2018年12月17日,招商蛇口发布公告称,为进一步厘清与公司控股子公司招商局置地(0978.HK)之间同业竞争的问题,公司与招商局置地订立《经修订及重列不竞争契据》,取代现行《不竞争协议》及《修订及更替协议》。 二、分析与判断 重修协议,互惠互利 12月17日,招商蛇口与公司控股子公司招商局置地签订《经修订及重列不竞争契据》,取代现行《不竞争协议》及《修订及更替协议》,以解决同业竞争的难题。根据此次协议,招商局置地将继续在广州、佛山、南京及句容开展排他性的房地产业务,退出重庆与西安的房地产业务,并放弃暂未进入城市的优先选择权;此外,招商局置地将摆脱地域限制,在全国范围内以小股投资的方式参与项目投资。由此,两家公司将有效解决同业竞争的问题,优化区域资源分配,提高整体运营效率,实现双赢。 双平台战略清晰,协同发展 修改《不竞争协议》后,公司在A股和港股的上市平台战略发展清晰,未来公司将充分发挥境内外双平台的优势,协同共赢。 轻重并举,操作灵活 招商局置地的业务发展将转变成轻重并举的模式,聚焦房地产业务的同时,逐步增加轻资产投资及运营业务,其在业务操作上更为灵活。三、投资建议 招商蛇口业绩快速增长,盈利质量提升显著,拿地节奏把控良好,融资成本保持低位。预计公司18-20年EPS为2.12、2.48、3.04元,对应PE为8.8/7.6/6.2倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为45.5/15.7/8.2倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策加剧,销售数据不及预期
万业企业 房地产业 2018-12-17 9.33 -- -- 9.25 -0.86% -- 9.25 -0.86% -- 详细
投资要点1:事件:股东三林万业转让公司股份7%予国家大基金完成股权转让过户手续。股份转让完成后,浦科投资将被动成为公司控股股东,持续推进转型半导体。 投资要点2:传统房企储备资金积极转型,收购凯世通进军半导体设备领域:公司作为传统房地产公司,近年处置多处地产,积极加深去化,负债率远低于地产行业水平,现金流十分充裕。公司通过收购凯世通顺利切入半导体设备领域,以稀缺国产标的离子注入机为起点,逐步布局半导体设备。 投资要点3:离子注入机抓牢高效光伏产业未来,IC设备逐步替代进口:凯世通太阳能离子注入机2018年预计销售量达21台,实现营收1.4亿元,或将继续保持行业龙头地位。凯世通集成电路离子注入机预计2018年实现营收4,354.69万元,或将以技术为依托逐步实现进口替代。 投资要点4:多股实力引路者注入,回购股份进一步推进转型:公司以自有资金10亿元认购首期上海半导体装备材料产业投资基金,且近日国家大基金受让公司7%股份完成股权转让过户手续。截至2018年11月30日,公司累计回购股份数量为11,834,200股,占公司总股本的1.468%,成交的最高价为9.94元/股,成交的最低价为8.44元/股,累计支付的资金总额为109,247,849元。在多股具有丰富产业资源的引路者指引下,公司转型半导体设备有望长期持续推进。 维持“推荐”评级:预计公司2018年~2020年实现利润9.97/8.81/10.80亿元,对应PE分别约为7.41X、8.39X、6.84X,安全边际高,且我们看好半导体设备加强进口替代和公司持续推进转型,维持“推荐”评级。 风险提示:半导体产业建设不及预期。
华夏幸福 房地产业 2018-12-14 28.11 32.76 24.14% 28.59 1.71% -- 28.59 1.71% -- 详细
事件 公司公告,全资子公司九通投资拟通过平安资管设立投资计划募集资金,用于固安及南京溧水产业新城PPP 项目。该计划总规模不超过60亿元;年综合融资成本暂定为8.32%/年;投资期限三年,可协商延期三年。 核心观点 战略合作持续推进,长线资金匹配产业新城开发周期。此次融资计划是公司与平安集团战略合作关系进一步深化和推进的集中体现。此前市场对于公司现金流问题的主要担心集中于公司产业新城的开发模式,造成以传统开发商模式获得的期限较短的融资与产业新城较长的开发周期出现错配,一定程度上存在短债长投的问题。而平安集团的保险资金投资期限较长,很好的与产业新城开发所需的资金进行匹配,使得产业新城的开发无需再过度依赖周边地产项目的销售回款,彻底理顺了产业新城的开发逻辑,有助于公司发挥优势专注于产业、专注于运营。总的来看,双方的合作发挥了各自的业务特点和优势,尤其对于华夏幸福来说,获得持续的、与其开发模式所需资金久期匹配的长线资金,将加快产业新城异地复制逻辑的兑现进程。 加快整体融资节奏,平稳应对债务集中偿还期。公司同时还公告了子公司拟面向合格投资者非公开发行公司债券不超过50亿元,期限不超过10年。此前,公司已经收到不超过80亿元额度的小公募公司债的核准批复。近期公司债务融资的节奏明显加快,融资渠道畅通且融资成本亦控制的较好。公司2019年3月~5月将陆续有138亿公司债到期,而近期的融资计划将帮助公司平稳应对债务集中到期的偿还压力。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价上调为32.76元(原目标价为28.35元)。我们预测2018-2020年公司EPS 为4.05/5.46/7.16元。可比公司2019年PE 估值为6X。给予公司2019年6X 的PE 估值,对应目标价32.76元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。 非京津冀区域拿地不及预期。
保利地产 房地产业 2018-12-13 12.98 -- -- 13.46 3.70% -- 13.46 3.70% -- 详细
事件 保利地产发布2018年11月销售及新增项目公告:2018年11月,公司实现签约面积233.51万平方米,同比减少19.53%;实现签约金额335.22亿元,同比减少7.92%。1-11月,公司实现签约面积2469.16万平方米,同比增长23.96%;实现签约金额3682.91亿元,同比增长34.28%。11月公司新增6个土地项目,总地价67亿元。 点评 11月销售增速有所回落。11月公司销售金额和销售面积同比分别减少7.92%和19.53%,单月销售均价14356元/平米,同比增长14.42%。从累计数据来看,2018年1-11月累计销售金额同比增长34.28%,销售面积同比增长23.96%;累计销售均价达14916元/平米,同比增长8.32%,公司单月销售增速呈现负增长态势,主要是受到去年同期基数较高影响,整体来看公司销售仍然具备较强韧性。 审慎拿地,拿地均价持续低位。公司11月份在广州、珠海、青岛、石家庄、太原这5个城市新获取6个土地项目。公司单月拿地金额67亿元,仅占销售金额的20%,较前值下降39个百分点;拿地建筑面积149万平米,面积口径权益比例53%。公司拿地项目虽然集中在一二线及热点三线城市,但成本控制卓有成效,单月楼面均价仅4506元/平米。11月公司在一线、二线、三线城市拿地总成本占比分别是47.8%、41.6%、10.5%。从累计数据来看,1-11月公司累计新增规划面积2999万方,同比减少4%;总地价1875亿元,同比减少8%;平均楼面地价6252元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.68元,对应PE分别为7.28、5.80、4.64倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
保利地产 房地产业 2018-12-13 12.98 -- -- 13.46 3.70% -- 13.46 3.70% -- 详细
事件:公司公告2018年11月销售和拿地数据。 公司11月销售数据保持年内月平均。根据公司月度经营简报,公司11月销售面积约为233.51万平方米,环比10月单月销售面积增长10.69%,同比下滑19.53%,略高于2018年单月平均224万平。11月销售金额约为335.22亿元,环比10月单月销售面积环比增长7.73%,同比下滑7.92%,和2018年单月平均335亿元持平。公司2018年11月当月销售均价约为14356元每平,基本维持在年内1.4-1.6万元的波动区间。2018年1-11月公司累计销售面积约为2469万平,同比增长23.96%,累计销售金额约为3683亿元,同比增长34.28%。 11月新增6块土地。根据公司11月拿地公告,公司11月新增6块土地,分布广州、珠海、青岛、石家庄和太原。11月合计新增规划建筑面积149.31万平,权益建面78.74万方,建面权益比约为53%,对应总土地成本约为67.27亿元,权益土地成本约为27.28亿元,土地金额权益比约为41%。 前11月累计土储接近3000万方,拿地力度稳健适中。2018年1-11月,公司累计新增土地储备约为2994万方,累计新增权益土地储备约为2049万平,建筑面积权益比约为68%,累计土地成本约为2037亿元,土地成本权益比约为61%。和2018年销售情况对比来看,2018年1-11月公司累计新增土储比累计销售面积的比值为1.21,总土地成本比销售金额的比值约为0.55。 投资建议:“优于大市”。公司2018年销售基本面保持稳健增长趋势,拿地力度适中,我们认为差异化调控下,龙头房企在销售、土储和融资三方面优势保持不变。我们持续看好公司经营和业绩基本面,预测2018-2020年EPS分别为1.61、1.93和2.27元每股。我们给予公司2018年8-10倍PE估值,对应市值为1534-1917亿元,对应合理价值区间为12.89-16.12元。 风险提示。三四线城市需求下行导致公司在三四线土储销售出现阻力。
华夏幸福 房地产业 2018-12-13 27.66 -- -- 28.59 3.36% -- 28.59 3.36% -- 详细
一、事件概述 2018 年12 月11 日,华夏幸福公告称,公司全资子公司九通投资拟通过与关联方平安资管设立投资计划,将募集的资金以债权投资的方式投资于约定的投资项目。公司发布另一则公告称,公司全资子公司九通投资拟非公开发行公司债券,规模不超过50 亿元,拟用于偿还公司债券、有息负债、补充产业新城流动资金等。 二、分析与判断 借助平安融资优势,合作成果落地 华夏幸福拟通过全资子公司九通投资与关联方平安资管设立“平安-九通基业基础设施债券投资计划”,将募集的委托资金以债权投资的方式投资给公司的全资子公司,预计总募集规模不超过60 亿元,最低募集规模不低于12 亿元,综合融资成本暂定为8.32%,用于廊坊市固安高新区综合开发PPP 项目及南京溧水区产业新城PPP 项目。公司借助平安融资平台的优势,有效为公司提供多元化的融资渠道,本次合作是公司与平安集团全面战略合作的重要落地成果。 子公司拟发行公司债,有效补充流动资金 公司全资子公司九通投资拟非公开发行公司债券不超过50 亿元,期限不超过10 年, 利率将根据发行时市场情况确定;募集资金拟用于偿还公司债券等有息债务、补充产业新城业务流动资金等。低成本的公司债券发行有助于进一步改善公司的债务结构、拓展融资渠道、满足公司发展的资金需求及降低融资成本。 多元化融资,缓解资金压力 公司近期在国内和海外市场以多种渠道连续发行债券募集资金,融资渠道畅通,成本整体可控,预计将显著缓解公司在资金端的压力。 三、投资建议 华夏幸福在全国各地区深入布局产业新城和产业小镇,独特业务模式为自身构筑了护城河。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。预计公司18-20 年EPS 为4.00、5.10、7.56 元,对应PE 为6.4/5.0/3.4 倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为20.2/6.2/13.4 倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控继续收紧,异地复制不达预期。
华夏幸福 房地产业 2018-12-13 27.66 -- -- 28.59 3.36% -- 28.59 3.36% -- 详细
事件一:拟向关联方平安资管融资。全资子公司九通投资拟通过平安资管设立投资计划募集资金,用于廊坊市固安高新区综合开发PPP项目及南京溧水区产业新城PPP项目。该计划总规模不超过60亿元;年综合融资成本参考公司非公开市场融资利率,暂定为8.32%/年; 事件二:全资子公司拟非公开发行公司债券。九通投资拟面向合格投资者非公开发行公司债券不超过50亿元,期限不超过10年;募集资金拟用于偿还公司债券等有息债务、补充产业新城业务流动资金及合规的其他用途;利率根据发行时市场情况确定。该事项尚需股东大会批准,并在取得相关无异议函后实施。 融资渠道进一步拓宽,经营性现金流持续改善。 如果此次通过平安资管设立投资计划成功募集资金,加上向合格投资者非公开发行公司债,合计融资总规模上限达110亿元,有效补充公司流动性的同时,彰显了市场对公司未来发展的信心。此前,公司已与中信银行签署《战略合作协议》,获取总额不超过315亿元的集团授信,其中产业新城授信额度不超过165亿元。今年4月,公司作为普通合伙人与九通投资及光大信托成立中国产业基金(京津冀二期),基金总规模40.01亿元,产业新城基金有望成为公司未来重要的融资渠道之一。多元化的融资渠道,为公司异地复制加速扩张提供资金上的支持。 今年二、三季度公司分别实现经营性现金流净流入17.9亿元、1.6亿元(2017年二、三季度为净流出18.6亿元、181.6亿元)。我们认为,随着非环京区域产业新城由建设起步阶段逐步转为成熟运营,公司现金流有望获得持续改善。 平安战略入股,实现多维合作。 此前,公司控股股东“华夏控股”以137.7亿元价款向平安资管转让19.7%公司股份,平安资管成为第二大股东,实属“战略性合作”。此次设立投资计划是双方在金融服务领域的协作,主要是由平安按照公司的发展需求提供资金上的支持。此外,有望借助公司在产业新城上的优势,进一步实现金融、实业及其他业务的合作。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,已初步取得成效。我们认为短期内环京区域难见政策面的放宽,非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,若此次通过平安资管设立投资计划募集资金成功,公司债发行顺畅,将有效缓解现金流压力。据我们测算,目前公司异地复制的产城项目现金流回正的速度快于同期环京区域的项目,因此中长期来看,随着非环京产业新城逐步进入收获期,公司现金流将获持续改善预期,此时正是公司基本面和估值洼地。此外,平安入股和此前公司部分董事及高管以自有资金增持公司股份,均体现对公司未来发展的信心。据我们测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让25%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.95、5.38、4.25x、,维持“买入”评级。 风险提示:资金面流动性持续收紧,调控政策继续趋严,产业新城异地复制不达预期,回款进度不达预期等。
华夏幸福 房地产业 2018-12-13 27.66 -- -- 28.59 3.36% -- 28.59 3.36% -- 详细
融资通道不断扩宽 2018年9月26日,公司与中国平安在深圳签署了《中国平安保险(集团)股份有限公司与华夏幸福基业股份有限公司战略合作框架协议》。公司与中国平安将在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强全面战略合作,开启合作新篇章。本次交易基于公司独特的产业新城业务模式和业务发展需求,由平安资管按照公司个性化和多元化金融需求提供金融服务,是与平安集团全面战略合作关系中“一站式综合金融服务”合作的重要落地成果,符合公司战略发展需要。公司将进一步推动双方在金融服务、实业协同发展与其他业务方面的合作。 异地复制成效凸显 2018年前三季度,公司新签PPP项目合作协议共17个,包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13个位于非京津冀区域。非京津冀地区合计销售面积443万平米,较去年同期提升90%,占全部销售面积的46%,公司异地复制成效显著。截至9月底,公司预收账款达到1525亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。 盈利预测 预计2018-2020年公司主营业务收入分别为823.80、1103.56和1342.35亿元,净利润有望达到119.11、142.62和174.28亿元,EPS分别为4.03、4.83和5.90元/股,对应PE分别为7.67、6.41和5.24倍,公司未来几年业绩有望保持高增长,有持续看点。给予华夏幸福“增持”评级。 风险提示:地产调控政策超预期,多元化发展不及预期等。
保利地产 房地产业 2018-12-11 12.63 20.62 65.49% 13.46 6.57% -- 13.46 6.57% -- 详细
事件: 12月9日,保利地产公布11月销售数据,11月实现签约金额335.2亿元,同比-7.9%;实现签约面积233.5万平方米,同比-19.5%。11月新增建面149.3万平方米,同比-64.4%,其中新增权益建面78.7万平方米,同比-68.0%;总地价67.3亿元,同比-76.1%,其中权益地价27.3亿元,同比-80.1%。 点评: 11月销售335亿、同比-8%,受市场走弱及基数走高影响,销售略有走弱 11月公司实现签约金额335.2亿元,环比+7.7%,同比-7.9%,降幅较10月下降12.7pct,低于克尔瑞主流50房企11月平均同比+22.4%;实现签约面积233.5万平米,环比+10.7%,同比-19.5%,降幅较10月下降24.8pct,低于我们高频跟踪的46城11月成交面积同比+8.0%;销售均价14,356元/平米,环比-2.7%。1-11月公司累计实现签约金额3,682.9亿元,同比+34.3%,涨幅较10月下降6.5pct;累计实现签约面积2,469.2万平方米,同比+24.0%,涨幅较10月下降7.4pct。累计销售均价14,916元/平米,较17年销售均价上涨8.2%。受市场走弱以及基数持续走高影响,公司11月销售同比继续下滑。但鉴于公司年末推盘力度仍大,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计全年销售仍将表现不错。 11月拿地/销售额比20%,拿地态度渐转谨慎、楼面价创年内新低 11月公司在土地市场新获取广州、太原、石家庄、青岛、珠海等5城共6个项目,拿地继续以省会城市为主并兼顾全国平衡布局。共新增建面149.3万方,环比-62.1%,同比-64.4%,其中新增权益建面占比52.7%;总地价67.3亿元,环比-63.3%,同比-76.1%,拿地额占比销售额为20.1%,较上月下降38.9pct,11月拿地有所谨慎;楼面价4,506元/平米,环比-3.2%,同比-32.9%,拿地楼面价创年内新低,主要源于太原、青岛和石家庄项目拿地均价较低。11月公司拿地均价占比销售均价仅为31%,拿地成本继续下行。1-11月公司共获126个项目,新增规划面积2,961.4万方,同比-5.0%;对应地价1,876.8亿元,同比-7.6%;平均楼面地价6,338元/平米,较2017年-5.2%;拿地额占比销售额为51%。公司17年部分收购保利置业,全国布局进程再次加速,并在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地持续高增,彰显公司规模扩张决心。 投资建议:高基数下销售暂弱,拿地态度渐转谨慎,维持“强推”评级 保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-11月拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、51%,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-11月同比+34%,弱市下全年销售继续高增。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.71、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅7.2倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2018-12-11 18.04 28.00 56.25% 19.22 6.54% -- 19.22 6.54% -- 详细
事件: 12月7日晚,招商蛇口公布公司11月销售数据,11月公司实现签约金额159.1亿元,同比+14.6%;实现签约面积82.5万平方米,同比+71.1%;11月公司新增建面115.4万平方米,同比+794.4%;总地价58.5亿元,同比+347.0%,其中新增权益建面40.1万平方米,同比+270.6%,权益地价20.6亿元,同比+88.5%。 点评: 11月销售159亿、同比+15%,1-11月销售1488亿,基本完成全年计划11月公司实现签约金额159.1亿元,环比-4.5%、同比+14.6%,较10月-40.8pct,低于克尔瑞主流50房企月平均同比+22.4%;实现签约面积82.5万方,环比+13.6%、同比+71.1%,较10月+16.6pct,优于我们高频跟踪的46城11月成交面积同比+8.0%;销售均价19,278元/平米,环比-15.9%,较17年-2.6%。1-11月公司累计实现签约金额1,488.1亿元,同比+45.0%,较上月-4.8pct,完成全年1,500亿元销售计划99.2%;实现签约面积711.6万平方米,同比+40.8%,较上月+3.2pct。1-11月累计销售均价20,912元/平米,较17年提升5.7%;在下半年市场走淡、基数走高背景下,公司销售持续稳增,由于公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,在当前三四线市场弱于一二线以及12月基数有所走低背景下,预计年末销售仍将较为优秀,全年销售望继续保持高增。 11月拿地额同比+347%,拿地额/销售额37%,拿地意愿略回升、但权益下降 11月公司新获取广州、深圳、重庆、西安、宜昌、慈溪、太仓7城共7个项目,新增建面115.4万方,环比+610.8%,同比+794.4%,其中新增权益建面40.1万平米,环比+623.9%,同比+270.6%,权益占比34.8%,低于17年平均水平24.8pct;对应地价58.5亿元,环比+260.8%,同比+347.0%,平均楼面价5,067元/平米,环比-49.2%,同比-50.0%,主要源于深圳项目属旧改项目,土地转性补价仅1,967元/平米,以及西安、宜昌项目拿地均价较低。11月公司拿地额占比销售额37%,较10月+27pct,拿地态度在连续2个月谨慎后稍转积极。1-11月公司共新获69地块,共新增规划面积1,144.7万方,同比+56.0%;总地价890.8亿元,同比+13.0%;拿地额占比销售额达60%,较17年下降20pct,全年来看仍属加仓拿地。平均楼面地价7,782元/平米,较17年楼面均价-16.0%,拿地成本有效控制。非市场化拿地方面,18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:弱市销售稳增,拿地谨慎积极,维持“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年1-11月拿地仍相对积极,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预测公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为9.0倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
阳光城 房地产业 2018-12-11 5.60 7.40 34.55% 5.87 4.82% -- 5.87 4.82% -- 详细
事件:公司发布11月份经营情况公告。 销售维持高增长,去化率高。公司1-11月份累计销售金额1330.9亿元,权益销售金额1002.2亿元,累计销售面积1007.8万平米,权益销售面积741.6万平米,销售均价13205元/平。参考克而瑞每月公布的销售数据(公司2018年8月才开始发布月报),公司累计销售金额同比增长73.0%,累计销售面积同比增长42.4%。公司前11月增速虽然较前值回落近8个点,但依然维持一个较高的增速。我们此前预测公司2018年推盘量约2000亿元,按照保守估计近六成去化率,预计全年销售额有望突破1200亿元,但截至9月,公司销售额已突破千亿,迈入千亿房企。根据中报披露,中西部地区的销售额占比已达33.5%,成为贡献最大区域。该区域受政策影响小,公司去化率高,后续有望继续维持高增长。 严控成本拿地,土地储备充足。11月,公司新增计容建面49.1万平米,支付权益价款8.9亿元,拿地成本仅2496元/平。前三季度公司通过招拍挂、并购等方式,共计新增计容建面860.6万平方米,新增货值约1200亿元。截至中报报告期末,公司拥有计容土地储备面积总计4,267.5万平方米,足够两到三年的开发需求。 盈利能力提升,融资成本稳定。公司前三季度业绩继续实现大幅增长,主要因为结算均价大幅提升,带动毛利率同比增加5.1个百分点至26.5%。前三季度,公司归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%,虽然毛利率和净利率在主流房企中仍然偏低,但总的来看公司盈利能力稳步提升。公司2018年房地产销售回款增加,截至中报披露日,公司经营净现金流113.2亿元,同比增长93.3%。公司上半年整体平均融资成本7.49%,较上年同期仅上涨了0.35个百分点,维持在较为平稳的水平。公司杠杆率不断下降,净负债率中报为230%,三季度为207%,下降速度较快,目前公司回款率在80%左右,对杠杆的依赖会逐步趋弱。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为0.74元、0.98元、1.26元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,给予公司2018年10倍估值,对应目标价7.40元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
阳光城 房地产业 2018-12-10 5.61 7.47 35.82% 5.87 4.63% -- 5.87 4.63% -- 详细
事件公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额、销售面积分别为120亿元、96万平方米,同比增长20%、59%。 核心观点价跌量增,销售规模快速扩张,成长仍在继续。公司11月销售额120亿,同比增长20%。公司1-11月累计销售金额1331亿,同比增长73%。11月及1-11月累计销售额的增长主要由于公司加强销售,驱动销售面积大幅增长,11月单月销售面积同比增长59%,销售均价同比下降25%。1-11月累计销售面积增长82%,销售均价同比下降5%。公司在整体市场承压之际灵活调整策略,以价换量,依靠销售面积的大幅增长实现了销售规模的扩张,体现出了公司强大的销售韧性。 拿地审慎,等待加仓窗口期。公司11月拿地金额为12亿元,计容建筑面积49万平方米,楼面价2496元/平方米。1-11月累计拿地金额407亿元,计容建筑面积1078万平方米,其中二线城市441万平方米,占比40.9%,三四线城市637万平方米,占比59.1%。公司以二线城市为根据地,积极布局其周边的优质三、四线城市。1-11月拿地强度为31%,较2017年全年下降53个百分点,拿地成本为3778元/平方米,较2017年下降24%。公司通过主动控制投资节奏,一方面在规模扩张和降杠杆取得平衡,另一方面则等待好的拿地窗口加仓。土地成本的明显下降则为后续的盈利提供坚实保障。 财务预测与投资建议维持买入评级,目标价7.47元。我们维持对公司2018-2020年EPS 为0.83/1.24/1.74元的盈利预测。可比公司2018年PE 估值为9X。给予公司2018年9X 的PE 估值,对应目标价7.47元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化,导致公司资金链断裂。
新城控股 房地产业 2018-12-07 26.00 48.00 94.57% 27.58 6.08% -- 27.58 6.08% -- 详细
11月销售172亿、同增7%,1-11月销售1,986亿,超额完成全年计划10% 11月公司实现签约金额172.3亿,环比-20.9%、同比+6.8%,低于11月主流50家房企单月同比+22.4%;实现签约面积145.1万平米,环比-16.6%、同比+17.2%,表现优于重点跟踪46城月成交面积同比+8.0%;销售均价11,875元/平米,环比-5.1%、同比-8.9%。11月单月销售同比增速继续回落,主要源于基数持续走高以及市场成交整体走弱。1-11月,公司累计实现签约金额1,985.7亿元,同比+88.6%,较前值-14.8pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居行业前八;累计实现签约面积1,591.2万平米,同比+106.2%,较前值-17.0pct;累计销售均价12,479元/平米,同比-8.5%,主要源于销售城市下沉。公司1-11月销售额完成17年全年销售金额157%,并相当于18年销售计划110%,考虑到公司年末推盘力度持续维持较高水平以及多举措促营销,公司全年销售金额将大超年初计划。 11月拿地41亿、同增45%,对应拿地额/销售额为24%,权益占比达85% 11月公司在土地市场新获取重庆、贵阳、西宁、荥阳、徐州、泰州、烟台、桂林8城市8个项目,拿地城市全国分布继续较为均衡。11月新增建面208.8万方,环比-9.4%、同比+136.5%;对应总地价40.6亿元,环比-27.1%、同比+44.8%,拿地金额占比销售金额23.6%;拿地面积权益占比85%,较上年-0.7pct。平均楼面价1,943元/平米,环比-19.5%、同比-38.8%,创年内新低。1-11月,公司共新增规划面积2,243.8万方,同比-3.7%,较前值+5.5pct;对应总地价607.9亿元,同比-3.8%,较前值+2.3pct;拿地额占比销售额31%,较上年的67%下降36pct;平均楼面价2,709元/平米,较17年基本持平。拿地均价占比同期销售均价22%,较17年+1.9pct。公司1-11月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,后续利润率得到有力保障。 投资建议:销售超额完成计划,拿地谨慎、成本下降,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-11月销售额同比增长89%,并提前超额完成18年全年计划,前三季度业绩增速57%,克尔瑞行业销售排名稳居前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元的预测,对应18-19年PE分别仅5.9倍和4.45倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-12-07 26.00 34.40 39.44% 27.58 6.08% -- 27.58 6.08% -- 详细
事件 公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额172.3亿元,同比增长7%;实现销售面积145.1万方,同比增长17%。 核心观点 累计销售金额近2000亿元,同比增速遥遥领先。在市场整体去化情况持续恶化的背景下,公司仍然实现了不错的销售成绩,单月销售金额172.3亿元,同比增长7%,单月增速下滑主要是由于去年同期基数较高。公司1-11月累计销售金额1986亿元,同比增速89%,增速远高于同期TOP10公司28%的增速。从销售面积来看,公司单月及累计销售面积增速分别为17%、106%。公司在10月底就已完成了全年1800亿元的销售目标,考虑到12月充足的推货量,今年公司全年销售金额有望冲击2200亿元,进一步巩固前十的排名。 维持审慎土地投资策略,拿地均价进一步下降。公司11月全口径拿地金额为40.6亿元,土地投资强度(拿地金额/当月销售金额)为24%,投资强度环比持续下降。1-11月累计土地投资强度31%,公司土地投资策略较去年发生明显的变化,投资端愈发审慎。审慎的策略也体现在拿地均价上,公司11月拿地均价仅1932元/平,较前11月累计拿地均价2797元/平更低,为项目留足了利润率空间。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价34.40元。考虑高速增长的销售规模带来可结算资源的增加,我们预测公司2018-2020年EPS为4.30/5.83/7.98元。可比公司2018年PE估值为7X,考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE倍数为8X,对应目标价34.40元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。 公允价值变动损益不及预测值。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名