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万业企业 房地产业 2019-09-20 12.16 12.45 -- 13.27 9.13% -- 13.27 9.13% -- 详细
芯鼎为本次收购方主体,上海半导体装备材料基金是其重要股东之一,该基金由万业企业参与设立。根据紫光控股公告显示,芯鼎是由上海青芯全资控股,注册资本8.6亿,主要股东包括中青芯鑫、上海半导体装备材料基金及河南战兴基金。其中上海半导体装备材料基金持有28%股权,万业持有该基金19.8%股权。本次收购后,万业企业将间接持有紫光控股3.76%股权。 紫光控股主营SMT装备制造,海外上市平台具备并购优势,万业企业有望受益。紫光控股是清华紫光旗下唯一的海外上市平台,主营业务分为三大部分:工业产品的生产与销售,融资租赁及保理,证券投资。公司以SMT装备制造及相关业务为核心。根据公告披露,紫光控股2019上半年实现收入9600万港币。我们认为,万业企业向集成电路装备整线龙头转型的步伐正在加快,其参与设立的上海半导体装备材料基金未来将投资于更多的优质半导体装备资产,而公司将从中充分受益。此次装备材料基金参与控股紫光控股,一方面可通过资金介入帮助提升装备制造能力,另一方面可借助海外上市平台的优势推进并购整合,为打造中国版“应用材料”做好充足准备。 以基金形式增资入股上海精测,装备集团协同能力有望提升。9月初武汉精测发布公告,上海半导体装备材料基金连同国家大基金等机构向上海精测增资5.5亿元。此次引入战略投资方有望借助产业资本加快优质资源整合,推动中国半导体设备行业加速发展,万业企业作为间接持股方有望从中受益并实现发展协同。 财务预测与投资建议 维持增持评级,维持目标价12.45元。我们预测公司2019-2021年每股收益分别为0.83、0.92与1.19元,根据可比公司估值水平,我们认为目前公司的合理估值水平为19年的15倍,维持目标为12.45元,维持增持评级。 风险提示 地产销售低于预期,凯世通销售低于预期。
大悦城 房地产业 2019-09-18 7.00 8.50 20.74% 7.24 3.43% -- 7.24 3.43% -- 详细
开发业务结转提速和毛利率提升推动业绩增长:上半年营收大增主要原因在于占82%比重的开发业务结算收入同比增139%;归母净利润增速不及营收增速的主要原因则在于去年同期出售W酒店实现11.7亿元投资收益导致高基期。展望全年,公司结转节奏有望保持,从而带动业绩高增。 开发业务销售高增,持有业务新增和存量项目同助租金增长:开发业务方面,公司上半年实现销售金额254亿元,同比增长62.9%,已完成600亿销售目标的42%。公司全年推货计划约1000亿左右,下半年为推货高峰期,推货比例约65%,预计全年完成600亿销售目标无虞。拿地方面,上半年公司累计获取9个项目,总计容面积103.4万方,对应总价71亿元,拿地金额占销售金额比重在28%;7-8月,公司拿地面积超过上半年,拿地力度和单项目体量均明显提升。我们认为,公司在非市场化拿地方面优势突出,集团存量、利用大悦城品牌优势、产业整合方面均大有作为空间,且公司目前也介入一二级联动和片区开发领域,有助于公司取得较大面积较低价格的优质项目。持有业务方面,新增和存量项目共同推动租金收入实现较快增长。截至目前,公司共10个自持大悦城项目开业,可租面积约87万方,尚有5个大悦城和4个大悦春风里项目在建或拟建,总可租面积126.4万方,9个项目预计于2020-2022年陆续开业贡献业绩。 有息杠杆下降,融资成本维持低位:净有息负债率较年初下降3pct,现金短债比较年初提升0.27x至1.47x。融资方面,发行23.6亿公司债,票面利率分别为3.94%-4.1%,继续维持低位。我们认为,央企属性将成为融资收紧背景之下资金方优先考虑的因素之一,公司充分享受中粮集团信用背书,融资优势将得以继续保持。 投资评级与盈利预测:预计公司19-20年的EPS至0.68元和0.77元,对应当前PE为10.1倍和8.9倍,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-09-17 14.74 17.70 21.40% 15.03 1.97% -- 15.03 1.97% -- 详细
穿越周期真龙头,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为2677亿元/3561亿元/4613亿元,归母净利润为280亿元/359亿元/424亿元,EPS为2.36元/3.02元/3.56元,当前股价对应PE为5.6倍/4.4倍/3.7倍,首次覆盖目标价17.7元(对应7.5倍PE)。 行业小周期下行,结构性机会来自穿越周期的集中度提升。相对于中型房企,公司杠杆水平明显较低,2019H1净负债率为86%,低于主流房企平均;相对于碧万恒,公司2018年销售额相当于碧万恒的56%、67%和73%,布局城市共计131个,远低于碧桂园的269个和恒大的228个。 未售货值丰富,结构合理,开工积极,销售可期。货值仍然丰富,可售货值对上年和本年销售额的覆盖率达到3.1和2.6。结构方面,一二线货值占比约70%。推货方面,本年开工有望达到5400万平方米,同比增长23%,有力推动公司货值释放。 待结算资源量足、质佳、成熟度高,业绩高峰即将到来。数量方面,预收账款同比增长24.4%,对上年营收覆盖率进一步提升至186%;质量方面,毛利率短期内预计维持32%以上,少数股东损益占比有望下降至25%左右。 杠杆合理攻守兼备,融资优势更显可贵。公司杠杆稳中有降,净负债率下降2.6个百分点,目前低于A股多数主流房企。融资优势明显,账面有息负债综合成本为4.99%,有息负债成本显著低于行业平均,在融资整体收紧的大背景下,融资优势有望进一步转化为经营优势。 股息率接近公司发行债券,物业上市有望提升综合实力。我们估算公司2019年股息率将达到5.06%,高于公司发行债券的平均票面利率4.36%。保利物业成功上市后,有望进一步提升母公司的综合实力。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
华侨城A 房地产业 2019-09-13 7.15 12.25 72.05% 7.29 1.96% -- 7.29 1.96% -- 详细
公司 2019年上半年实现营业收入 176.54亿,同比增长 19.95%; 实现归属于上市公司股东净利润 28.1亿,同比增长 39.52%。 业绩稳健增长,盈利能力不断提升: 上半年归母净利润增速高于营收增速主要源于对联营公司投资收益同比增加 27.26%至 4.25亿元, 此外少数股东损益同比减少 62%。 业绩增长源于两大板块的稳定贡献:地产板块由于一二线城市均价较高项目结转带动地产业务毛利率达 80.57%( +13.9pct), 旅游板块方面新开北京、南昌两家主题公园, 带动营收实现同比增长 22.45%。 地产、 旅游业务明显提速: 在调控力度不减的环境下, 地产业务项目推盘、销售、回款同比均大幅增长, 体现为公司销售商品、提供劳务收到的现金同比增 53.71%至 370.58亿元。 拿地方面,新落地项目 18个,权益拿地金额 181.4亿,权益拿地建面 436.78万方,同比增长 90%,拿地明显提速,布局以一二线城市为主并在大湾区落地多个新项目, 土储结构持续优化,且底价成交 12个项目, 一定程度上锁定了利润空间。 旅游业务方面,目前拥有景区 19家(比年初增加 6家)、 酒店 24家(比年初增加 1家),旅行社 1家,上半年共接待游客 1782万人次, 持平上年同期; 并持续推动旅游供给侧改革,增强品牌影响力。 杠杆水平有所上升, 融资成本改善: 上半年较为积极的拿地使得报告期末净负债率较年初增加 22pct 至 106.22%,短债压力较年初提升 2pct 至 81.95%。 虽然杠杆水平提升,但货币现金较年初增加 29%至 351亿元,为下半年投资预留资金。 融资方面, 3月发行 5年期 25亿公司债票利率仅有 3.88%,较去年下降147-171BP,资金成本改善明显。 投资评级与盈利预测: 我们预计公司 19、 20年 EPS 分别为 1.60和 2.01元,对应当前估值仅 5.1倍、 4.0倍,公司估值优势极其明显,维持“买入”评级。
大悦城 房地产业 2019-09-13 6.87 8.28 17.61% 7.24 5.39% -- 7.24 5.39% -- 详细
分久又合重组落地,开发+持有双轮驱动2019年公司与大悦城地产的重组落地:公司持有大悦城地产 64.18%的股权,并获得大悦城地产并表。重组后公司形成以商业地产、住宅地产为主业,涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台,形成“持有+开发”、“产品+服务”双轮双核的发展模式。公司持续立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群,重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市继续发展。 开发业务: 19年开始公司结转加快,结算均价带动毛利大幅提升19年开始公司地产结转加速,带动业绩快速释放。 1)公司营收在 17、 18年实现负增长,主要由于结算放缓所致,中报开始公司开始加快结转,仍有已售未结面积 271.63万方,预计足够未来 3-4年结算,预收账款/营收锁定达 147%; 2) 受益并表结算均价上涨带动结算毛利率大幅提升 10个 PCT,可售货值均价 2.8w,支持毛利率高位。 2019H1大悦城地产(0207.HK)实现结算收入 40.24亿元,同比增长 120.3%,主要来自于前滩壹号项目交付结算,结算均价 6.03万元/平,同比增长 77%,合并后公司综合结算均价提升 31%至 3.53万元/平。 2019年预计公司可售货值达 1624亿元,对应均价 2.8万元/方,预计全年销售均价持平或略低。目前公司在手可售货值达 2600亿元,对应销售均价 3万/方,支持公司毛利率高位。 持有型物业:品牌价值百亿,探索轻资产运营模式公司名下大悦城品牌价值 136亿, 1)公司逆周期布局新生二线城市,表现出卓越的逆周期投资能力。 公司逆势投资大幅降低投资成本, 2017、 18年公司购物中心收入增速比 16年有所放缓,其中 18年公司有 3家新开业大悦城(17年为 0)。运营为王,品牌 IP 化,三年以上购物中心租金单价持续增长。 2019年 H1,大悦城购物中心(不含春风里)实现租金收入15.46亿元,同比提升 25%,主要由于 18年新开业的 3家大悦城运营逐渐步入正轨,逐渐释放更高坪效。 2)新拓“春风里”产品线功能错位,探求更广阔的商业空间,公司尚有 4个拟建及在建春风里项目,预计在 3-5年内投放。 3)管理输出+基金持有,轻资产化道路渐行渐远。 目前公司管理输出 2家悦城。同时上半年将上海长风、西安大悦城注入基金,预计带来 8.7亿投资收益。通过注入基金盘活资产存量,建立起资本循环,加快公司轻资产运营。 对财务报表的影响1)18年公司融资成本有所提升,预计随并购净资产增厚(杠杆下降),融资成本有望下降; 2)受并表影响,公司短期偿债能力略有下降,经营性现金流净额转正; 3)此外大悦城地产并表后,投资性房地产将采用成本法计量,因此①公允价值变动收益不计入合并报表,②投资性房地产需要按年计提折旧, 2019年 H1大悦城投资性房地产比 18年增加 291亿元,基本来自于大悦城并表,采用成本法计量之后,如果按照 30年计提折旧,年均新增折旧 9.7亿元计入公司营业成本,对归母净利润的影响约 4.7亿左右。 投资建议: 公司目前持有 10个大悦城项目,预计公司年均可出租面积增长在 10-15万方左右,随已开业项目的稳定运营,租金收入有望逐渐提升,同时公司开启管理输出、通过基金持有等轻资产模式,加快持有型物业周转运营。销售业务方面公司加快结算,结算毛利率具备提升空间,且销售加快、拿地具备优势,持续深耕一二线城市; 并表后公司资产增厚、偿债能力提升、融资成本下降,但也应当注意并表对投资性房地产计量方式改变对损益带来的影响。 基于以上观点, 我们将公司 19\20年归母净利润分别由 28.04\37.58亿分别调整为27.1\31.9亿,对应 EPS 分别由 0.65\0.83元调整为 0.69\0.81元,参考可比公司一致性预期,我们给予公司 2019年 12倍 PE,对应目标价位 8.28元, 维持“买入”评级。 风险提示: 市场调控超预期,公司销售不及预期, 资产价格大幅下跌,基金运营不及预期
华发股份 房地产业 2019-09-13 7.33 -- -- 7.52 2.59% -- 7.52 2.59% -- 详细
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入142.24亿元,同比增加50.84%;归属于上市公司股东的净利润13.83亿元,同比增加2.84%;实现全面每股收益0.65元。以公司2019年半年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数,向全体股东每10股派发现金红利人民币2元(含税)。 2019年上半年,受房产项目收入增加推动,公司营收大幅增加50.84%;同期,受少数股东损益较高等因素影响,公司归母净利润同比增速收窄至2.84%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司实现签约销售金额435.90亿元,同比增长72.18%;新开工面积338.86万平方米;竣工206.86万平方米;在建面积1158.48万平方米,同比增长45.39%。报告期内,公司成功获取土地(合并口径)计容建筑面积合计约97.2万㎡。新增土地储备位于上海、天津、武汉、珠海等多个城市,区域布局进一步优化。2019年上半年,公司阅潮书店新增2家社区店,推进形成“1+12”连锁商业模式;设计公司联合华发中建共同组建装配式设计所;营销公司抢抓机遇,开拓客源,销售业绩稳步增长;优生活公司稳步推进长租公寓业务落地。 投资建议。基本面不断向好,“优于大市”评级。公司紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路,初步形成了以珠海为战略大本营,粤港澳大湾区、长江中下游地区、环渤海地区重要一线城市、二线城市为发展重点,并辐射周边卫星城市的战略布局。同时,公司逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张,推动公司业务的多元化发展。我们预计,2019-2020年公司将实现EPS分别为1.26元和1.59元。我们以2019年9-11倍的动态PE作为公司未来六个月的目标价,对应的合理价值区间为11.34元-13.86元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目较集中和转型不成功的风险。
招商蛇口 房地产业 2019-09-12 20.10 26.40 32.66% 20.58 2.39% -- 20.58 2.39% -- 详细
事件: 9月9日,招商蛇口公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额180.6亿元,同比+36.1%;实现签约面积93.0万平方米,同比+41.3%;8月公司新增建面151.5万平方米,同比+113.9%;总地价101.4亿元,同比+41.2%。 点评: 8月销售181亿、同比+36%,1-8月销售1386亿、同比+34%,销售保持高增8月公司实现签约金额180.6亿元,环比-6.6%、同比+36.1%,优于克而瑞主流50房企月平均同比+22.5%;实现签约面积93.0万方,环比-23.3%、同比+41.3%,大幅高于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比-9.6%;销售均价19,416元/平米,环比+21.8%,较18年-5.8%。1-8月公司累计实现签约金额1,385.8亿元,同比+34.1%,较上月+0.3pct;实现签约面积729.5万方,同比+50.7%,较上月-1.5pct。1-8月累计销售均价18,998元/平米,较18年-7.9pct;公司8月销售继续高增,考虑到9-11月基数较低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将大概率超年初预期。 8月拿地101亿,同比+41%,拿地/销售额比56%,融资优势下拿地积极8月公司在土地市场新获取合肥、福州、西安、长春、海门等10城共11个项目,合计新增建面151.5万方,同比+113.9%,对应地价101.4亿,同比+41.2%;拿地面积权益占比67.5%,较上月+3.3pct;楼面价6,689元/平米,环比+89.3%,同比-34.0%,其中合肥、张家港、福州项目楼面价均破万,海门邮轮产业园工业20万方地块楼面价仅129元/平米。公司拿地/销售额占比56.1%,较上月+28.1pct,占比连续两个月扩大,拿地渐转积极。1-8月公司共新获45地块,共新增规划面积688.2万方,同比-30.6%;总地价552.5亿元,同比-31.4%;拿地面积权益占比59.1%,较18年+3.8pct;拿地额占比销售额39.9%,较18年下降15.3pct;平均楼面地价8,028元/平米,较18年楼面均价+10.8%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。 投资建议:销售继续高增,拿地相对积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值望进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.32、2.78、3.34元,目前现价对应19-20年PE为8.7、7.3倍、较每股NAV35.20元折价43%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
中航善达 房地产业 2019-09-12 15.47 18.25 11.62% 16.42 6.14% -- 16.42 6.14% -- 详细
重组方案获国资委同意,招商系已成为第一大股东,央企物管龙头成型 9月10日,中航善达发布公告,公司拟以发行股份购买资产的方式购买招商物业100%股权已收到国务院国资委《关于中航善达股份有限公司资产重组有关问题的批复》,国资委原则同意公司本次资产重组的总体方案。9月4日,招商蛇口公告称,招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股份。截至2019年9月4日,中航善达22.35%股份已经过户至招商蛇口,招商蛇口(招商系)目前持有中航善达22.35%股份,已成为公司第一大股东,招商局集团成为公司实际控制人;中国航空技术深圳(中航系)持有中航善达20.62%股份,为公司第二大股东;深圳中航城发展(保利系)持有中航善达7.17%股份,为公司第三大股东。公司重组进程顺利,央企非住宅物管龙头正逐步成型。 重组定价诚意十足,机构龙头和商办巨头联合,合力打造非住宅物管龙头 8月23日,中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权,交易作价约29.9亿元;其中承诺19-22年业绩增速CAGR为12-16%,考虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升,预计业绩大概率超额完成;收购价对应18PE、19PE分别为20、19倍(如果19年业绩增速达30%,则对应估值15倍),对比龙头估值以及考虑其稀缺性,本次定价诚意十足。本次交易完成后,新增股份3.93亿股,总股本达10.60亿股,招商系持股比例升至51.2%,成为控股股东,中航系持股比例降至13.0%,为第二股东,保利系持股比例将至4.5%,为第三股东。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(管理面积7,082万平,住宅、非住宅面积分别占比65.1%、34.9%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。 预计合并后业绩将量质齐升,预计19年物管业绩超4.2亿、同比超+36% 目前,中航物业、招商物业管理面积分别为7,634万平、7,082万平,分别较18年末+43.8%、+2.4%。合并后在管面积达1.47亿方,成为非住宅类物管龙头。鉴于后续招商系的资源支持和中航物业本身较强的拓展能力,合并后公司管理规模将得到稳定增长。同时考虑到18年中航物业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%,较百强平均8%仍有较大提升空间,随着招商集团积极推进招商物业改革,明确从“成本中心”转向“利润中心”,后续毛利率提升和费用率改善将推动净利率修复。因而,预计合并后业绩将量价齐升。其中,19H1,中航物业净利润1.03亿,同比+35.9%,净利率达5.2%,同比+0.6pct,预计19年业绩有望超2.34亿,同比超+43%。19Q1,招商物业净利润0.41亿,净利率达5.6%,较18年+1.0pct,预计19年业绩有望达1.87亿,因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿,同比+36%,并存在超预期可能。 投资建议:重组获国资委批复,非住宅物管龙头成型,重申“强推”评级 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.47亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。我们维持预计19年、20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿、5.5亿,考虑公司双重稀缺性,按20年目标PE30倍,维持目标价18.25元,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
保利地产 房地产业 2019-09-11 14.08 20.62 41.43% 15.03 6.75% -- 15.03 6.75% -- 详细
事件: 9月8日,保利地产公布8月销售数据,8月实现签约金额303.0亿元,同比+9.9%;实现签约面积197.9万平方米,同比+19.5%。8月新增建面140.9万平方米,同比-71.1%;总地价123.8亿元,同比-47.4%。 点评: 8月销售303亿、同比+10%,1-8月3,100亿、同比+16%,销售稳增 8月公司实现签约金额303.0亿元,环比+12.1%,同比+9.9%,较上月下降3.3pct,低于克尔瑞主流50房企8月单月平均同比+22.5%;实现签约面积197.9万平米,环比+5.6%,同比+19.5%,较上月提升7.8pct;销售均价15,307元/平米,环比+6.1%,同比-8.0%。1-8月公司累计实现签约额3,099.6亿元,同比+16.2%;累计实现签约面积2,021.9万平方米,同比+13.1%。累计销售均价15,330元/平米,较18年均价上涨4.8%。公司8月销售同比继续稳增,鉴于公司土储丰富,并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 8月拿地124亿、同比-47%,拿地/销售额比41%,拿地相对积极 8月公司在上海、成都、长沙、厦门、东莞、江门、肇庆、三亚等10城共获取10个项目,对应新增建面140.9万平米,环比-55.0%,同比-71.7%,其中新增权益建面占比96.1%;对应总地价123.8亿元,环比-40.9%,同比-47.4%,拿地额占比销售额40.9%,较上月下降36.6pct。平均楼面价8,791元/平米,环比+31.5%,较18年拿地均价+41.1%,主要源于公司上海、厦门新增地块楼面价较高。8月公司拿地继续聚焦省会城市及珠三角区域。1-8月公司共获71个项目,新增规划面积1,281.6万方,同比-41.4%;对应地价866.1亿元,同比-42.3%;平均楼面地价6,758元/平米,较2018年+8.5%;拿地额占比销售额为27.9%,拿地均价占比销售均价44.1%,较18年上升1.5pct。公司1-8月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。 投资建议:销售平稳增长,拿地相对积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.07、2.48、3.00元,目前19-20年PE仅为6.7和5.6倍,18A、19E股息率分别达3.6%和4.7%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
中华企业 房地产业 2019-09-11 4.74 5.70 20.25% 4.77 0.63% -- 4.77 0.63% -- 详细
2019H1公司营收同比+19.22%,毛利率提升23.12pc至56%2019年上半年,公司营收91.41亿同比+19.22%,归母净利润16.72亿同比+100.56%。上半年整体毛利率56.02%,同比提升23.12pc,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。 开发板块:开发重心回归上海,毛利率有望维持高位2019年上半年,公司签约面积13.57万平米,签约金额66.34亿元,分别同比+10.86%和+155.23%。签约均价4.89万/平米同比+130.2%,主要系上海地区签约占比提升。从结构上看,2018年4季度上海地区住宅放量,2019年1季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。 租赁板块:加大持有规模,滨江七子全面开工,打造陆家嘴金融港2019年上半年,公司出租建面327309平米,同比减少16.39%,租赁业务收入3.04亿,同比减少2.56%,主要原因系淮海公寓重新装修。公司“陆家嘴北滨江-东外滩”为起点,由“中企滨江七子”组成陆家嘴金融港,规划总建面约37万平方米(其中杨浦东外滩约7万平方米,陆家嘴北滨江约30万平方米),目前已全部开工,预计2020年起陆续入市。 净负债率仍处低位,后续杠杆有空间,融资优势持续凸显2019年上半年带息负债增加3.8亿至158.7亿,在手现金减少33.7亿至142.4亿,净负债率较2018年末提升23.48pc至9.92%,仍处于较低水平,后续杠杆有空间。现金短债比4.28,较2018年末提升1.73,在手现金充沛,短期偿债压力较小。2019上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc至5%,最新一期私募债票面利率4.35%,融资优势持续凸显。 高基数下结算或放缓,目标价5.70元,下调至“增持”评级公司房地产销售重心重回上海,签约均价大幅提升,结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模,依托“中企滨江七子”打造陆家嘴金融港,租赁板块中长期发展值得期待。鉴于2018年高基数及在手结算资源有限,我们下调2019-2021年预测EPS至0.44/0.52/0.59元(原为0.57/0.65/0.76元)。鉴于行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至13倍,目标价5.70元,下调至“增持”评级。 风险提示:租赁板块建设进度有不及预期可能,推盘有不及预期的可能。
华发股份 房地产业 2019-09-11 7.38 -- -- 7.52 1.90% -- 7.52 1.90% -- 详细
销售保障结算高增长,华南结算毛利率大幅提升 19年上半年公司主营业务收入142.24亿元,同比增长50.9%,营业利润21.85亿元,同比增长28.8%,归母净利润13.83亿元,同比提升2.7%。地产毛利率35.8%,较18年末上升7.9pct,主要为华南地区(不含珠海)高毛利项目结算拉动。 华东区域销售表现亮眼,土地拓展力度放缓 销售方面,公司上半年实现销售金额436亿元,同比上涨72.2%,其中销售面积179万方,同比上涨62%,销售均价24345元/平,同比上涨6.3%。上半年珠海销售规模154亿元,占比从18年的21%回升至35%,同时,公司重点拓展的华东地区销售规模169亿元超过珠海区域,同比去年同期上涨288%,占比为39%。 公司上半年新进入2个城市,新城市拓展速度放缓,单城市销售规模逐步提升。土地投资方面,公司上半年拿地谨慎,投资力度放缓,同时寻求国企资源合作的机会,公司于6月竞得广东湛蓝50%股权,项目总建面约180万方,这也是上半年华南地区拿地占比提升的主要原因。 预计公司19、20年EPS分别为1.40、1.90元,维持“买入”评级 地产开发与结算是华发股份目前的最主要的收入和利润来源,随着大湾区规划政策逐步落地,公司销售目标有望进一步提升。根据公司销售及结算节奏,我们预计19、20年公司结算规模将在320亿和450亿,同比分别增长41%和41%,归母净利润规模分别为30亿和40亿,同比分别上涨30%、35%。我们维持合理价值10.05元/股不变,维持“买入评级”。 风险提示 融资环境收紧对于行业利润率水平有较大影响;净负债率未改善等。
首开股份 房地产业 2019-09-10 8.24 12.67 50.30% 8.75 6.19% -- 8.75 6.19% -- 详细
事件: 9月 9日, 首开股份公布 8月销售数据, 8月实现签约金额 76.4亿元,同比+20.3%;实现签约面积 31.4万平方米,同比+33.0%; 1-8月累计实现签约金额587.2亿元,同比+35.1%,累计实现签约面积 210.5万方,同比+26.1%。 点评: 8月销售额 76亿元、 同比+20%, 1-8月累计销售 587亿元、同比+35%8月公司实现签约金额 76.4亿元,环比-28.5%,同比+20.3%,涨幅较上月下降48.6pct, 略低于克尔瑞主流 50房企 8月单月平均同比+22.5%; 实现签约面积31.4万平米,环比-9.1%,同比+33.0%,涨幅较上月下降 18.1pct, 表现优于我们高频跟踪的 45城 8月成交面积同比-9.6%; 销售均价 24,338元/平米,环比-21.4%,同比-9.6%。 1-8月公司累计实现签约金额 587.2亿元,同比+35.1%,完成年初销售计划 58.1%;累计实现签约面积 210.5万平方米,同比+26.1%; 累计销售均价 27,901元/平米,较 18年均价上涨 4.6%。鉴于公司土储 76%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储 33%,在当前一二线市场韧性仍强背景下,预计 19年全年销售大概率超年初千亿销售计划。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批, 电子城股权激励草案出台, 北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在 14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议: 销售稳定增长, 高股息具备吸引力, 维持“强推”评级公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势, 料将是京国改重要标的;公司自 2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的 1-2%,充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司 19-21年每股收益 1.55、 1.79、 2.05元,对应 19/20PE 为 5.3/4.6倍, NAV 折价达59%,18A/19E 股息率高达 4.9%和 7.6%,维持目标价 12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2019-09-10 11.87 17.76 47.39% 12.44 4.80% -- 12.44 4.80% -- 详细
8月销售大增、同比+46%,一二线布局+充足可售推动销售更具弹性 8月公司实现签约金额164.6亿元,环比增长11.3%、同比增长46.4%;实现签约面积77.3万平方米,环比增长10.7%、同比增长42.9%;销售均价21,294元/平,环比增长0.5%、同比增长2.5%。1-8月公司累计实现签约金额1,168.4亿元,同比增长32.7%,涨幅较1-7月增长2pct;累计实现签约面积575.1万平方米,同比增长17.9%;累计销售均价20,318元/平方米,同比增长12.6%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售持续回升。在2019年行业调控政策边际放松预期之下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势。 8月拿地拿地积极、成本可控,拿地金额占比销售金额53% 8月公司在土地市场获取合肥、桐乡、绍兴等城市合计9个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。8月公司新增建面113.4万平方米,环比增长218.6%、同比增长177.1%;对应总地价87.6亿元,环比增长310.9%、同比增长131.9%;拿地金额占比销售金额达53.2%,较上年50.8%提升2.4pct;平均楼面价7,725元/平米,环比增长29%、同比下降16.3%,较上年9,529元/平米下降18.9%,拿地均价占比当月销售均价36.3%,较上年51.5%下降15.3pct。1-8月,公司共新增规划面积700.6万平方米,同比增长21.9%;对应总地价505.4亿元,同比下降13.1%,拿地额占比销售额达43.3%,较上年50.8%下降7.6pct;平均楼面价7,215元/平米,同比下降28.7%,拿地均价占比当年销售均价35.5%,较上年51.5%下降16pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前8月累计新增货值1,424亿元,高于同期销售金额1,168亿元。 投资建议:销售大增,拿地积极,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.2倍,股息率高达5.1%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧
城投控股 房地产业 2019-09-10 5.88 -- -- 5.93 0.85% -- 5.93 0.85% -- 详细
上半年竣工主力在保障房、下半年有望实现高增:公司上半年竣工面积37万方,同比去年12.9万方大幅增长187%,但公司结算收入却有所下滑,主要是本报告期竣工项目主要为九亭保障房项目、洞泾保障房项目;公司预收款近30亿,可结算资源仍旧充足,上半年营收跌幅已经较一季度跌幅明显收窄,下半年有望实现增长。 在建项目稳步推进、高毛利商品房项目入市在即:总建面74万方的公司湾谷科技园二期结构封顶,完成精装修准备工作;露香园项目展示已经开始,其中黄浦露香园商品房项目计划投资98.5亿元,总建面30万方,平均成本仅32833元/平米,计容面积18.4万方,而预计售价15万/平方米以上,总货值近300亿,是未来可售预期。 投资业务继续高增长、创投基金退出回报率高:公司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、光大银行、西部证券、国投资本等,总市值规模约为59.76亿元;公司旗下创投基金诚鼎基金平稳运作,重点投资于节能环保、智慧城市、智能制造等行业,上半年新增完成全部退出项目4个,完全退出项目收益率183.39%。 长三角区位优势突出、上海国资改革持续推进:公司主动参与自贸试验区新片区、长三角一体化发展示范区和进口博览会相关项目的建设和运营管理,有望持续受益于上海区位优势的提升,上海国资综合改革实现方案已经发布,公司有望受益于上海国资改革。 投资建议:公司积极布局长三角一体化建设,且有望受益于上海国资改革,虽然短期因竣工结构为保障房为主业绩承压,但按季环比改善,未来随着高毛利项目进入收获期,公司业绩有望持续改善,我们预计公司2019-2021年EPS为0.61元、0.89元和1.25元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期,长三角一体化政策不及预期。
张江高科 房地产业 2019-09-09 16.50 17.39 5.52% 17.54 6.30% -- 17.54 6.30% -- 详细
首次覆盖给予谨慎增持评级,目标价17.39元,预计2019、2020、2021年公司EPS分别为0.47元、0.54元、0.63元。公司是张江科学城开发建设的主力军,除了传统的园区开发带来的利润外,产业投资部分也有为公司带来巨大利润的潜力,因此公司能够获得远高于行业平均的估值水平,估计公司对应2019年合理的PE水平为37x,对应目标价17.39元。 公司园区营运业务逐渐成熟,为公司提供稳定的租金收入。公司租金收入持续稳定增长,2018年租赁收入达到8.3亿元,占整体营业收入超七成,并继续呈现稳定增长的态势。随着公司园区业务的稳定成熟,新兴产业不断引入,公司的租金收入能够继续保持稳定增长。 张江科学城具备产业集群的禀赋优势,未来仍有巨大的发展空间,为公司业务的发展提供强力的支持。张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业,以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局,是公司产业投资的重要资源,大规模的产业集群也让公司能够顺利从“建设者”的角色转变为“平台搭建和运营者”的角色,形成公司新的盈利来源。 产业投资具备巨大的利润潜力,成为公司业绩的潜在爆发点。公司投资收益占比较大,在产业投资方面具备资源优势和专业优势,同时通过直投、创投、设立基金等方式参投项目,在服务和支持园区内企业孵化壮大的同时,进一步分享新兴产业发展的红利,是公司潜在的业绩爆发点。 风险提示:产业投资带来的收益波动性和不确定性较大。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名