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新城控股 房地产业 2018-01-22 35.03 42.64 16.85% 37.50 7.05% -- 37.50 7.05% -- 详细
房企融资收紧背景下,A+H双平台优势凸显。新城发展控股(1030.HK)为新城控股的控股母公司,形成H股控股A股的独特双平台架构,两大平台在融资上形成了有效的互补。在A股房企公司债及股权融资收紧的情况下,其H股平台的价值正在逐步显现,在2017年2月公司就利用H股平台成功发行3.5亿元美元债,票面利率仅5%;此次公司又通过配股获得稀缺股权融资,其双平台优势显露无疑,有利于公司规模的进一步扩张。 丰富的融资手段和较低融资成本是销售规模快速扩张必要条件。公司的销售规模目前正处于快速扩张阶段,为了支持销售规模的快速扩张公司在2017年也明显加强了拿地力度,对资金的需求也随之有所增加。从公司2016年的融资情况看,仍以公司债(占比61%)和银行借款(占比33%)为主,另外辅以H股平台融资、银行间市场定向工具、美元债、购房尾款ABS等多样融资手段和工具,保障公司在扩张过程中的资金需求。2016年公司整体平均融资成本已下降至5.49%,作为民营房企其融资成本能做到如此水平实属不易。此次通过配股获得的15.5亿港元融资有利于公司资产负债表的优化,促使其进一步积极扩张,实现跨越式的发展。 维持买入评级,上调目标价至42.64元(原目标价36.08元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.30/3.28/4.31元。可比公司2018年平均估值为13X,我们给予公司13X估值,对应目标价42.64元。
万科A 房地产业 2018-01-22 39.85 42.25 6.88% 39.84 -0.03% -- 39.84 -0.03% -- 详细
万科物流,集团优势业务。公司从2014年开始发展物流业务。物流板块最初为企业事业部,经历大致4年培育,目前物流业务已经开始初见端倪并形成规模。公司物流业务正式启用万纬品牌,其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等,主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务。 全国化布局已初显示端倪。2017年万纬物流已经进驻全国33个主要城市,运营及在建总面积555万平,服务61家商户。从物流用地建面分布看,华东、华南、华北、中西部占比分别是39%、23%、13%和25%。 四大竞争优势明显:1)不可比拟的大股东优势。大股东万科各城市分公司在品牌影响力、融资能力、城市重要节点研究、潜在土地获取、客户资源和工程标准化方面可以给予万纬物流直接支持。万科在房地产开发方面的存量价值,可以直接转化为万纬物流在物流地产领域的拓展优势。 2)已构建成熟商业模式,发展思路清晰。万纬物流从项目获取到开发建设和运营以及中期招商和后期退出,公司已经架构标准化流程和财务指标。我们认为公司对发展道路和内部控制的清晰认识,有助于企业未来快速成长。 3)联手普洛斯,带来更大竞争壁垒。万科拟参与普洛斯私有化,有望成为第一大股东和重要财务投资人。未来双方有望在普洛斯较强优势领域,如第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等,展开潜在商业合作。 4)融资通道顺畅。万科已成立10年期,60亿人民币物流地产基金用于投资中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目。其中万科直接持股比例25%。 投资建议:维持“买入”评级。预计万科2017年和2018年EPS在2.40和3.24元。按照1月17日股价39.77元股价计算,对应PE为16.57倍和12.27倍。考虑公司在全球地产企业中属于领军地位,多项业务排名行业第一,我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.25元,维持“买入”评级。风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不大预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-01-19 24.51 28.00 14.75% 25.01 2.04% -- 25.01 2.04% -- 详细
1、17年净利润122亿、同比+28%,略超市场预期、大超15年时承诺 17年公司实现营业收入755.4亿元,同比+18.8%;营业利润207.4亿元,同比+26.9%;归母净利润122.2亿,同比+27.5%,超市场一致性预期115亿元以及15年吸收合并时承诺净利润的102亿元;对应营业利润率和净利率分别为27.5%和16.2%,分别提升1.8pct和1.1pct;其中4季度单季结转490.5亿元,同比+82.8%,占比全年结算64.9%,4季度结转规模大增主要系双玺项目贡献较多(该项目毛利率超70%,净利率超30%),另外武汉1872、江湾国际、招商花园城等核心城市高毛利项目进入结转,由此毛利率提升推动业绩快增,而公销售持续快增也将确保业绩持续释放。 2、17年销售额1,128亿、同比+53%,销售快于结转推动预收账款快增 17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16、17年拿地积极扩张,拿地金额/销售金额分别为114%和80%,丰富可售资源将保证公司18年持续的销售高增长表现。同时公司成立地产基金,促进商办物业销售,进一步加快资产周转率,推动18年结转规模。另外鉴于17年销售额同比+53%,增速远高于同期营收额同比+19%,将进一步推高预收账款,18年的业绩高增长得到充分保障。 3、17年继续加仓拿地、新增货值同比+133%,非市场化拿地持续兑现 17年公司共新增建面968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增建面同比+66.7%,总地价同比+56.8%,拿地金额/销售金额达80%,拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,成本持续优化;估算拿地对应新增货值1,916亿元,剔除16年大空港项目后同比增长133%,并相当于17年销售1.7倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。非市场化拿地方面,17年先后通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢项目,产业新城模式获取湖北蕲春项目、以及和深圳光明新区管委会签署战略合作协议。18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,这是国企资源承接模式的进一步延伸。 4、投资建议:业绩略超预期、销售拿地高增、资源释放正当其时,上调业绩并重申“强烈推荐” 公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售获高增,我们将公司17-19年每股收益预期分别上调至1.55、2.01和2.44元(原预测为1.47元、1.84元和2.23元),18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
华夏幸福 房地产业 2018-01-18 43.40 66.70 59.00% 43.66 0.60% -- 43.66 0.60% -- 详细
维持增持评级,上调目标价至66.7元。维持2017/18年EPS为2.96元、4.25元的判断。公司独特的业务模式和异地复制的成功,将分享全国经济增长红利,并逐渐完成区域龙头到全国龙头的蜕变,业绩和估值有望同时得到较大的提升,预计对应2018年16倍PE,因此上调目标价至66.7元。 市场对于公司的认识仍然停留在集中于京津冀的住宅开发商,我们预计,随着公司2018年异地复制的成功和产业发展能力的大幅提升,市场对于公司的认知将逐渐转变为布局全国的龙头产业运营商。因此公司将享受较高的估值溢价: (1)公司正在完成区域龙头到全国龙头的蜕变。随着公司长三角区域逐步发力,异地复制的模式逐渐被认可,公司全国化布局有望在2018年大幅前进 (2)公司独特的业务模式将分享全国经济增长的红利。在各地政府重视人才和产业培育的环境下,公司作为产业园区龙头运营商,将持续享受政策和经济发展带来的红利。而产业发展能力作为公司的核心竞争力和护城河,为公司贡献业绩的同时,也将为公司带来估值溢价。 公司2018年销售和业绩有望迎来爆发期,预计其增速将超出市场预期。2018年,公司的京津冀板块、长三角板块、园区结算板块有望齐头并进,多管齐下,其销售和业绩增速有望持续超出市场预期。 风险提示:产业落地不及预期,京津冀外区域销售贡献低于预期。
保利地产 房地产业 2018-01-18 17.40 24.27 38.45% 18.09 3.97% -- 18.09 3.97% -- 详细
本报告导读: 目前公司估值在主流地产股中较低,因公司未来业绩高增长有保障,随着合作带来的投资收益和权益比的提升,加上利润率的抬升,公司估值和业绩都将迎来上修。 1. 由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在15倍左右,因此上调公司目标价至24.27元/每股,预计公司2017 ~2019年EPS 分别为1.32/1.74/2.26元,对应PE为12.5/9.5/7.3倍。 2. 过去3年已售未结项目达到2534亿元,未来3年业绩高增长确定性高。2017年公司收入同比-6.3%,除受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响,还反应公司结算节奏比较缓和,累计2534亿元已售未结算可保障未来3年结算高增长;归母净利润却同比增长26.27%,源于利润率抬升到11%,前三季度的毛利润率32%也明显高于2016年的29%,预计全年业绩增长当中也是毛利润率提升贡献较大比重。 3. 2017年拿地近2600亿元,楼面价6072元,当前平均售价13790元,可推货值充足、且利润率高。公司2017年拿地加速,同比增长116%,投资强度(拿地金额/销售金额)达到83%,是过去以来的较高水平。拿地楼面价6072元,而目前公司在售项目平均售价为13790元,推算利润率较为丰厚。由于前三季度公司存货增长29%,未来可推货值充足,带来未来的销售高增长。 4. 央企低成本融资优势明显,三级管理模式和跟投机制形成高效的公司管治。龙头公司融资渠道多样化,虽然平均融资成本4.94%比2016上升,但依然显著低于行业可比公司。公司逐渐形成的“总部-大区-平台”的三级管理模式和跟投机制,也将提升管控效能和开发效率。 5. 风险提示:房地产调控趋严,信贷投放收紧。
保利地产 房地产业 2018-01-18 17.40 22.65 29.21% 18.09 3.97% -- 18.09 3.97% -- 详细
事件:2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%;2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%。 业绩增速超预期,全年销售额突破3000亿。 公司作为地产行业龙头,受益于行业集中度提升,销售规模快速增长,2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%; 受营改增实施和项目结转区域变化影响,公司营业收入略有下滑,2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,但由于结转项目毛利率提高且权益占比提升,公司归母净利润增长迅速,2017年公司实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%(此前wind 一致预期为18.32%)。 加速拿地扩充土地储备,为规模扩张奠定坚实基础。 公司加速拿地扩充土地储备,我们根据公告测算17年全年公司累计获取项目至少有193个,超过2016年的两倍;对应计容建筑面积至少有4004万平,同比增长94.6%;权益地价至少有1624亿元,同比增长94.88%,占到当年销售金额的52.5%;总地价至少有2680亿元,同比增长124.34%,占当年销售额的86.7%。根据克而瑞的估算,公司2017年拿地总货值约为5319亿元,占当年销售额的172%。受收购中航地产项目影响,公司加大了在三四线城市的布局,特别是核心城市群当中的三四线城市。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000万方。公司产品结构中住宅占比超过85%,其中90%以上为中小套型。优质的土地储备为公司未来进一步提升业绩、市占率提供了坚实支撑。 资源整合持续推进,有望重返行业前三。 17年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20个地产项目,下半年公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。 激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长。 公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。2016年公司已经推出股票期权激励计划,覆盖公司682名员工,获授股票期权数量占公司总股本的比例为1.095%。行权价格8.72元,行权业绩条件要求指定时间区间净利润年复合增速不低于8%。 2017年12月23日,公司推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,公司跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企较高水平。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。 投资建议:公司推出跟投机制将进一步调动管理层和员工的积极性,助力公司规模快速扩张; 公司作为集团核心的地产开发平台,在解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司 2017-19年EPS 为1.24、1.51和1.80元,对应PE 为13.39X、10.98X、9.25X,维持“买入”评级,6个月目标价22.65元。 风险提示:一季度销售不及预期、加息。
招商蛇口 房地产业 2018-01-18 24.30 31.20 27.87% 25.01 2.92% -- 25.01 2.92% -- 详细
事件 公司公布2017年业绩快报,全年实现营业收入755亿元,同比增长19%;归母净利润122亿元,同比增长27%;加权平均净资产收益率20.3%,较16年上升1.3个百分点。 核心观点 销售金额首破千亿,高毛利项目集中结算助力全年业绩超预期。公司2017年实现归母净利润122亿元,同比增长27%,远超103亿元的承诺业绩,略超市场预期。业绩高增的主要原因是由于深圳双玺等高毛利项目在四季度进行集中结算,带来了业绩的集中释放。公司2017年销售金额1128亿元,同比增长53%,首次突破千亿。公司销售规模的增速快于结算收入的增速,未来可结算的资源将持续增加,进而保证公司2018-19年的业绩增速。 全年持续加仓拿地,积极拓展多元揽储渠道。公司继2016年开始加仓拿地后,2017年也维持较大的拿地力度,全年共计新增土地储备839万方(其中权益建面533万方),拿低强度达到78%。根据我们的测算,公司目前权益土地储备接近2400万方。此外,公司17年与昆钢、宝钢、武钢等国企进行合作,利用自身央企平台优势探索多元化的揽储渠道。 前海项目土地整备接近完成,18年起将逐步开始销售。公司前海地块项目正在加速推进,其中一期约26万方将于今年开始销售,后续部分也将在未来几年中陆续入市。前海项目整体毛利水平较高,将为公司未来几年的业绩增长提供有力的支撑。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至31.20元(原目标价26.82元)。公司2017-2019年每股收益分别上调至1.56/1.95/2.43元(原为1.49/1.73/2.07元)。可比公司2018年PE 为12X,公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进的直接受益者,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2018年16X 的PE,对应目标价31.20元。 风险提示 房地产销售不达预期。前海蛇口片区业务发展不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-01-18 24.30 30.20 23.77% 25.01 2.92% -- 25.01 2.92% -- 详细
维持增持评级,维持2017/18年EPS1.51元、1.82元的预判,由于行业估值中枢的上移,上调目标价至30.20元。公司在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土地资源,存量资源丰富;大股东的雄厚背景和园区业务的深度拓展帮助公司获取项目,增量资源可期,园区龙头呼之欲出,有望迎来业绩和估值的双重提升。 业绩持续靓丽,销售大幅提升。公司发布2017年度业绩快报,预计实现营业总收入755亿,同增18.82%;净利润122亿,同增28.10%,超过2017年的业绩承诺103亿元,房地产业务结转毛利率上升,盈利能力持续增强。 园区龙头呼之欲出,规模进入扩张期,依托大股东强大背景,增量优势明显。公司三大业务板块增势迅猛,有望在在2018年全面开花。同时大股东招商局集团旗下拥有港口、银行、证券等一大批优秀企业,横跨实业和金融两大领域,不仅帮助公司多渠道、低成本地获取项目和资金来源,而且本身也是公司招商引资方面重要的产业资源,为公司的园区拓展、招商引资等方面带来巨大的商业机会。 资金来源丰富,安全边际较高。公司同时拥有员工持股计划和股权激励,经营动力较强,股权激励行权条件包括须有至少十个交易日的交易价格达到22.84元或以上。而且公司通过中票、公司债等多渠道融资,整体资金成本较低,有力支撑公司多项业务的快速发展。 风险提示:存量资源开发进度低于预期
招商蛇口 房地产业 2018-01-18 24.30 -- -- 25.01 2.92% -- 25.01 2.92% -- 详细
归母净利润同增27.48%,EPS1.55元超预期 公司2017年实现营业收入755.38亿元,同比增长18.82%;归母净利润122.15亿元,同比增长27.48%,较2015年整体上市时承诺的103亿元扣非净利润高出18.6%;EPS为1.55元超预期,主要系毛利率上升所致。 销售增长显著,位居行业前列 2017年1-12月,公司实现销售面积570.01万平米,同比增长20.98%;实现销售额1127.79亿元,同比增长52.54%。销售均价19785元/平米,同比增长26.08%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第14位,位居行业前列。 扩张积极,新增项目主要位于长三角区域 2017年1-12月,公司累计新增项目约55个,新增计容建面约832万平米;拿地面积/销售面积约为1.46,扩张积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在长三角、珠三角、中西部等。 锐意进取,创新发展 2017年是公司制定“5年内进入世界500强、成为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商”战略目标的关键一年,在此目标下,公司2017年内外兼修、创新发展,在资源协同、跟投激励、租赁发展等方面硕果累累--①集团内协同发展,国有企业资源整合:2017年5月,公司启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目--南通市港闸区住宅项目;2017年4月和5月,公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,合作开发土地资源,共创价值。 ②跟投激励:2017年6月,董事会同意建立项目跟投管理制度,单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%,强化了对核心员工的激励。 ③租赁发展:2017年12月,以招商蛇口为发行人、总额不超过60亿元的全国首单储架式长租公寓CMBS成功获批,本次专项计划是公司推进住房租赁市场建设的重大创新尝试,也是呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。目前,公司已在深圳、北京、天津、重庆等地发展多个租赁项目,建筑总规模约60万平米,约1.6万间,计划以三年的时间实现品牌全国布局。 资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,维持“买入”评级 公司资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,未来有能力保持持续有质量的增长,预计2017/2018年EPS为1.55/1.9元,对应PE为15.4/12.6X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
保利地产 房地产业 2018-01-18 17.40 -- -- 18.09 3.97% -- 18.09 3.97% -- 详细
事项: 保利地产是国信区瑞明地产团队自2017年股价底部就重磅推荐的品种之一,我们在2017年1月17日就发布了2017年第一篇建议“买入”的研报,更在2017年6月12日发布了近10年全市场篇幅最长、最深入分析保利投资价值的41页深度报告--《和者筑善,一主两翼》,我们在未考虑“两翼业务”及2017年新增项目、WACC取11%、假设未来几年房价不超过2016年均价等条件下得出RNAVPS为18元。此后,保利地产股价由震荡上行到凌厉上攻,投资者对我们的“买入”建议也由将信将疑到高度认可。目前,公司发布了2017年度业绩快报及2017年12月份销售简报,我们就公司业绩及近期基本面分析如下-- 归母净利润同增26%,EPS1.32元超预期 公司2017年实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%,EPS1.32元,超出我们预期EPS1.16元约13.8%,超预期的主要原因:①结转项目毛利率同比提高且投资收益增加;②结转项目权益比上升影响。2017年营业收入为1450.37亿元,同比减少6.29%,主要受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响。考虑到公司在2016、2017年显著的销售增长,预计2018年乃至2019年的利润表口径也将有较好增长。 销售增长显著、行业地位领先、目标积极 2017年1-12月,公司实现销售面积2242.37万平米,同比增长40.27%;实现销售额3092.27亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平米,同比增长4.94%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。据观点地产网12月20日报道,保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出,2018年保利地产将保持行业前五,未来2~3年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下,公司仍提出“保五争三”的目标,彰显公司未来加速发展的信心。 扩张积极,新增项目重点分布在二线及三四线城市 2017年1-12月,公司累计新增项目约193个,新增计容建面约4004万平米;拿地面积/销售面积约为1.79,扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等,“城市群区域布局”策略有效推进。 奋发有为,领航先行 十九大报告提出“推动国有资本做强做优做大,培育具有全球竞争力的世界一流企业”的伟大历史战略,在此背景下,公司作为地产央企龙头,红色基因浓重,毋庸置疑地承担了这一重大使命。从2017年的发展进程来看,公司在资源整合、创新融资、激励突破等方面奋发有为,在央企领航先行。①资源整合外部破冰,内部突破:2017年2月,公司完成对中航地产资产包过户;2017年11月,公司股东大会审议通过了收购保利集团持有的保利香港50%股权。公司通过内外部资源整合,既有效扩大区域布局、拓展土储资源,也利于解决同业竞争、提升经营效率。②创新融资:2017年10月,发行总额不超过50亿元的国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs--中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,开创了租赁住房资产证券化新篇章,对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。③跟投激励:2017年12月,董事会审议通过了项目跟投议案,此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,既绑定公司与员工利益,也利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长。 央企龙头、蓄势待发,维持“买入”评级 公司2017年快速扩张,强激励、提效率,蓄势待发冲击“三年前三”目标,我们持续看好公司未来的发展,预计2017/2018年EPS为1.32/1.7元,对应PE为12.6/9.7X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
刚泰控股 房地产业 2018-01-18 11.48 -- -- 12.09 5.31% -- 12.09 5.31% -- 详细
收购世界第二珠宝品牌Buccellati,门店高速扩张。2017年公司股东刚泰集团以14.64亿现金方式跨境并购BHI公司85%股权,目前BHI还没有纳入上市公司,考虑同业竞争,将来纳入上市公司是大概率事件。根据纽约奢侈品调查研究机构发表的排名,Buccellati品牌排名世界第二,仅次于哈利温斯顿。考虑公司目前体量约等于对标品牌宝格丽等品牌10-20年前的体量,这两个品牌目前年营收60-70亿元,假设收入呈线性增长,品牌宣传顺利,未来3年收入达到14亿元,参考申万珠宝首饰行业平均PS1.3,对应公司价值3年达到18亿元,如果并入上市公司将增加公司价值想象空间。 珂兰钻石利润率提升,完成业绩承诺幅度可能超过市场预期。珂兰起初以低价策略迅速占领市场,跑马圈地完成后,线下进行多伦筛选,进入利润时期,主打高毛利产品包括“天生一对”、“星耀”系列,部分产品毛利率可达70%,珂兰钻石2016年收入达到17亿,近两年珂兰钻石超额完成业绩承诺,我们认为未来超额完成业绩承诺幅度或超预期。公司拟控股黄金钱包,剥离瑞格传播,主业更集中。公司拟收购北京盈衍50%以上的股权,公司与上下游客户有大量的真实交易数据与黄金钱包平台有天然的结合点,对黄金投资类的产品有直接销售促进作用。瑞格在业务模式,管控模式上跨行业差异比较大,激励机制困难,主要是依赖管控,剥离瑞格后管理精力更加集中于核心业务,同时减少购买黄金钱包的现金流压力。 盈利预测及估值:不考虑还未并入上市公司的并购项目,假设2017、2018、2019年零售业务收入分别达到19、21、23亿元,占黄金及饰品业务比例进一步上升至25%、27%、29%,我们预计公司2017、2018、2019年销售收入分别为80、83、84亿元,对应增速-25%、4%、1%,对应基本EPS0.43、0.50、0.55元/股,对应PE27×、23×、21×。参考Wind数据,2018年黄金行业PE中位值27倍,互联网行业PE平均值36倍,我们预计公司2018年PE23倍,略低于行业平均水平,考虑到潜在的因素,包括Buccellati品牌、黄金钱包,未来并入公司将进一步增厚业绩,给予“增持”评级。 风险提示:黄金价格下跌,零售收入增速低于预期,零售占比不符合预期,珂兰钻石业绩增速不及预期,BHI推广不达预期等。
保利地产 房地产业 2018-01-17 16.45 21.84 24.59% 18.21 10.70% -- 18.21 10.70% -- 详细
核心观点 2017年业绩增长超越市场预期,销售成绩单表现优异。公司发布2017年业绩快报,受益于结转项目的毛利提高,2017年公司实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%,业绩增长超越市场预期。销售情况来看,公司2017年12月实现销售面积250.5万方,销售金额349.5亿元,分别同比增长46.4%和65.3%。至此2017年公司共实现销售金额3092.3亿元,同比增长47.2%,销售金额大幅增长,销售成绩单表现优异。 新增土储显著扩张,拿地强度明显提高,业绩持续性得到强有力保障。2017年公司共新增规划建面3878.万方,同比增长61.3%,公司新增土储显著扩张。从拿地强度(拿地金额/销售金额)来看,公司2017年整体拿地强度达到84%,较2016年提高了26个百分点,拿地强度明显提高。土地储备的大幅提高,能够有效保证公司的可售资源增长,从而保障销售和业绩的快速发展。 整合保利置业可期,跟投机制有望提高公司运营效率。2017年11月30日,公司公告将以51.5亿元收购保利香港控股,间接参股保利置业,保利集团地产平台整合迈出坚实一步,2018年可以期待整合保利地产迈出实质性的突破。此外公司2017年12月公告推出项目跟投机制,这有望引入良好的激励机制,提高公司的运营效率。日前董事长宋广菊明确表示公司要重返销售金额前三的行列,整合保利置业和推出跟投机制将发挥积极作用。 财务预测与投资建议 重申买入评级,上调目标价至21.84元(原目标价17.08元)。由于公司业绩和销售金额大幅增长,超过市场预期,我们上调了公司的盈利预测,我们预测公司2017-2019年EPS为1.32/1.68/2.20元,(原预测为1.22/1.53/1.92元)。可比公司2018年PE估值为13X,我们给予估值13X,对应目标价为21.84元。 风险提示 房地产市场销售低于预期。
保利地产 房地产业 2018-01-17 16.45 20.62 17.63% 18.21 10.70% -- 18.21 10.70% -- 详细
1、17年业绩同比+26%、超预期,预收款和毛利率改善将保证业绩高增17年公司实现营业收入1,450.4亿元,同比-6.3%;营业利润254.5亿元,同比+10.1%;归母净利润156.8亿元,同比+26.3%,超出市场一致预期147亿元约7%,同时也实现了股权激励第一期的行权业绩要求154亿元;对应营业利润率和净利率分别为17.5%和10.8%,分别提升2.6pct和2.8pct。公司业绩超预期上涨主要源于毛利率较大幅度的上涨以及投资收益的增加,其中尤其值得注意的是营业收入同比-6%、而同期全年销售金额同比+47%,将进一步推升预收账款,同时考虑到公司销售到结算周期长达2年也将决定18年主要结算16年销售项目、从而18年毛利率仍将维持高位,保证18-19年的业绩高增长以及后两期股权激励的顺利行权。 2、17年销售额达3,092亿,同比+47%,销售快于结算推动预收款快增17年12月公司签约金额349.5亿元,同比+65.3%;签约面积250.5万方,同比+46.4%;销售均价13,953元/平,同比+12.9%;1-12月公司累计实现签约金额3,092.3亿元,同比+47.2%;签约面积2,242.4万方,同比+40.3%;累计销售均价13,790元/方,同比+4.9%;公司自17年10月开始销售开始跳增,公司销售额同比持续高于行业,同时鉴于公司17年拿地积极,可售货值充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。另外,16-17年销售额分别同比+36%、+47%的增速远高于同期营收额分别+25%和-6%的增速,这将进一步推高预收账款,确保18-19年的业绩持续高增长。 3、17年加仓拿地、新增货值5,500亿,可售充足确保18年销售再高增17年12月公司在土地市场新获取北京、广州、杭州、成都等地共34个项目,对应新增建面887.6万方,同比+36.8%;对应地价766.2亿元,同比+105.3%;平均楼面价8,632元/平米,同比+50.1%;拿地金额占比销售金额达219%,创年内新高。17年1-12月公司在土地市场新获193个项目,对应合计新增规划面积4,004.3万方,同比+94.6%;对应总地价2,797.1亿元,同比+137.1%;平均楼面地价6,985元/平米,同比+21.8%;拿地额占比销售额达90%,较2016年全年56%提升34.0pct,加仓拿地势态明显;估算拿地对应新增货值5,522亿元,同比增长104%,并相当于17年销售1.8倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。 4、业绩超预期、销售靓丽、拿地高增,重申“强烈推荐”评级2017年保利地产积极变革,规模扩张料再次加速。目标方面,近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,12月推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,上半年收购中航集团旗下地产项目,下半年推进保利置业部分股权收购,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年和17年拿地额分别同比达75%和137%,尤其17H2拿地加速,积极扩张意图明显;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。鉴于公司较好的销售额表现和结算毛利率表现,我们分别上调公司2017-19年每股收益预测至1.32、1.72和2.18元,目前18PE9.1倍,按照18年目标PE12倍上调目标价至20.62元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名