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招商蛇口 房地产业 2017-07-27 19.50 -- -- 19.87 1.90% -- 19.87 1.90% -- --
金地集团 房地产业 2017-07-26 12.40 16.00 31.80% 12.29 -0.89% -- 12.29 -0.89% -- 详细
产品契合市场需求,销售持续超预期。2011-2012年公司最初推出的4大产品系列定位偏高端,2013年推出格林、社区商业系列面向城市大众,使得公司年销售增长额首次达到100亿元以上水平。2014-2015年,又推出未来系列和风华系列,分别代表不同生活方式的创新方向。原有的丰富产品线加上紧贴市场需求的创新产品,使得销售持续超预期。2016年公司房地产项目实现销售金额1006.3亿元,销售面积658.2万平方米,分别同比增长63%和48%,较好地完成了销售目标,行业销售排名上升一位至第12位。公司2017年可售货值约1800亿元(去年转存600亿货值+今年新推1200亿货值),公司2017年上半年销售金额为703.4亿元,预计全年销售金额有望超1400亿元,同比增速超40%。 拿地积极,扩张态势明朗。公司2016年全年共获取33个项目,新增土地储备计容建面约533万平方米;截止2016年末,公司总土地储备约2950万平方米,权益土地储备约1500万平方米,足够未来两到三年开发。2017年上半年,公司又新获取30个项目,新增土地储备计容建面约416万平方米,同比增长87.7%,拿地面积接近去年全年水平,主要瞄准二线城市,拿地面积占比达到77%,三线城市则聚焦长三角和珠三角区域,布局强三线城市。 预计净利率将继续提升,负债结构持续优化。2016年净利率15.5%达到近五年最高,毛利率29.3%也达到近四年最高。2016年全国主要城市房价都有不同程度的上涨,而结算项目地价已经锁定,预计2017年结算毛利率和净利率将继续提升。公司2016年的期间费率4.8%达到公司上市以来的最低点。2016年末,公司净负债率为28.4%,债务融资加权平均成本仅为4.5%。随着公司销售规模的持续扩大,整体融资成本仍处于相对低位,公司2017年的期间费率有望进一步下降,负债结构持续优化。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年EPS分别为1.64元、1.98元和2.35元,未来三年归母净利润复合增速有望达到19%,当前股价对应的动态市盈率分别为8倍、6倍和5倍。公司是低估值龙头的代表,分红率处于行业较高水平,首次覆盖,给予“买入”评级。按2017年10倍PE,目标价16.00元。 风险提示:房地产调控风险;项目进度或不达预期。
阳光城 房地产业 2017-07-25 5.89 7.10 21.58% 5.97 1.36% -- 5.97 1.36% -- 详细
公司是以“高周转+高成长”为标签的闽系代表房企,依托收购快速扩充储备资源,且成本优势明显领先;未来两年有望冲击千亿规模,并且安全边际已经凸显,高杠杆瑕不掩瑜,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价7.1元/股。 以“高周转+高成长”为标签的闽系代表房企。公司以福建为大本营,坚持“区域聚焦+深耕发展”战略,已形成“3+1+X”(长三角/京津冀/珠三角+大福建+中西部战略城市)的全国化布局,涵盖“住宅+商业”两大产品体系。公司是业内高周转模式的标杆之一,过去几年战略积极且规模增长显著,2016年销售额近500亿(已进入TOP30),2013-2016年CAGR超过40%。 并购助力规模高增长,且成本优势明显领先。高效率收购策略是公司区别于其他房企的核心特征之一,15年新增计容315万平米(收购占35%),16年新增978万平米(收购占85%),当年拿地量/销售量分别为132%和277%。公司16年底全口径累计土地储备楼面成本0.33万/平米,地价房价比不到30%,土地成本优势明显领先同行,主要分布于核心一二线城市,福州/苏杭/广州/长沙/西安合计占比超80%;并且17年以来延续快速扩张趋势,累计新增权益计容超400万平米(含收购物产中大资产包)。预计公司最新权益未售货值达2000多亿量级,为销售规模高增长提供坚实支撑。 两年内冲击千亿销售,新业务锦上添花。收购既可降低拿地成本,也是冲规模的有效手段,近年来快速扩充的储备资源将带来极为显著的规模成长潜力。预计充裕的货量将对冲去化率下降的影响,公司17年销售有望达700亿量级(上半年已接近400亿克尔瑞口径),18年有望冲击千亿规模。此外,公司对新业务的探索也有望锦上添花,一是依托集团的教育产业资源及对外并购,积极布局幼教领域;二是与北影战略合作,打造影视小镇。 安全边际已经凸显。1)高折价:公司目前市值较RNAV折价30%左右;2)定增倒挂:上次三年期定增原始成本6.16元/股(分红后6.06元/股18年底解禁),本次定增分红后底价6.38元/股;3)第二期员工持股倒挂:原始成本6.06元/股(17年10月解锁、1:2杠杆、优先级成本6.42%);4)控股股东增持:已完成增持8100万股(占总股本2%),平均成本5.66元/股。
保利地产 房地产业 2017-07-25 10.91 12.50 19.27% 10.72 -1.74% -- 10.72 -1.74% -- 详细
公司发布2017年中报业绩预告,归母净利润同比增长10.61% 7月12日公司发布2017年中报业绩预告,预计2017年上半年营业收入为544.56亿元,同比减少1.26%;归母净利润为54.87亿元,同比增长10.61%;EPS为0.46元,与上年同期持平。 2017年中报预告业绩符合预期,营收微幅下滑主要受营改增政策影响 2017年中报预告营业收入微幅下滑,主要原因是受营改增政策影响,本期部分营业收入不包含营业税金。 上半年销售规模稳健增长,拿地持续发力聚焦一二线城市 2017年上半年公司实现销售面积1054.1万平方米,同比增长28.3%;销售金额1466.1亿元,同比增长32.5%。根据克而瑞数据,公司销售金额排名行业第4位,较一季度上升1位。2017年上半年公司拿地面积为1082.8万平方米,拿地金额为731.5亿元,分别占销售面积和销售金额的103%和50%。一、二线城市新拓展面积和金额占比分别达57%和79%。公司主要布局北京、杭州、合肥、珠海等环渤海、长三角、珠三角城市,重庆、太原、武汉等中西部省会城市,以及衡水、莆田、茂名等强三线城市。 调整2017年盈利预测,调整12个月目标价12.5元,维持增持评级 我们在6月7日发布了首次覆盖报告《低调央企地产龙头“三高三低”稳健经营》,目前公司股价已达到我们的目标价10.8元。我们调整公司盈利预测2017-2019年EPS为1.25元/1.48元/1.78元,对应P/E为9/7/6。综合考虑给予相对估值2017年10倍PE,调整12个月目标价为12.5元,维持增持评级。 风险提示 项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期。
阳光城 房地产业 2017-07-25 5.89 6.40 9.59% 5.97 1.36% -- 5.97 1.36% -- 详细
公司发布2017年中报业绩预告,归母净利润同比增长60%-90% 7 月16 日公司发布2017 年中报业绩预告,预计2017 年上半年归母净利润为2.74 亿元-3.25 亿元,同比增长60%-90%;EPS 为0.07 元-0.08 元 2017年上半年业绩大幅增长主要来自销售结转及存货跌价准备转回 2017 年上半年归母净利润大幅增长,主要系开发项目陆续结转销售收入;同时由于公司部分计提存货跌价的项目所在地房地产市场稳定增长,存货跌价准备转回所致。 前碧桂园联席总裁任职执行董事长,高弹性高成长销售额排名持续提升 7 月10 日,公司公告选举朱荣斌为第九届董事局执行董事长。朱荣斌自2013 年起任职于碧桂园,曾任联席总裁兼执行董事;此前曾任职于中海地产、富力地产,拥有20 余年房地产开发业务相关经验。另外据公开报道, 前碧桂园首席财务官吴建斌于今年5 月入职阳光城,担任执行副总裁,分管财务和证券。公司有望受益于新任管理层在房地产行业的丰富经验。 2017 年上半年公司实现销售面积268.9 万平方米,同比增长154.4%; 销售金额395.8 亿元,同比增长127.5%。根据克而瑞数据,公司销售金额排名行业第23 位,较一季度上升1 位。公司不断完善教育与金融业务布局与房地产主业协同发展。7 月13 日,公司公告与福能兴业签订《合作框架协议》,拟就公司房地产领域的投资、开发及并购等需求,设立100 亿元房地产产业投资基金。 维持2017年盈利预测,维持12个月目标价6.4元,维持增持评级 我们在6 月15 日发布了首次覆盖报告《高弹性高成长高负债,闽系房企爱拼才会赢之典型》,迄今为止公司股价震荡向上。我们维持盈利预测2017-2019 年EPS 为0.45 元/0.59 元/0.71 元,对应P/E 为13/10/8。综合考虑给予相对估值2017 年14 倍PE,维持12 个月目标价为6.4 元,维持增持评级。 风险提示 项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;房地产行业融资全面收紧公司资金链持续紧张以致出现断裂风险。
荣盛发展 房地产业 2017-07-24 9.90 17.17 69.16% 10.47 5.76% -- 10.47 5.76% -- 详细
维持增持评级,维持目标价17.17元。公司销售情况超出预期,上调2017/18年EPS至1.26元、1.67元,目标价对应2017年PE13.6倍。受益于京津冀一体化和三四线楼市回暖,公司进入规模和业绩的高速扩张期。随着公司园区、康旅、通航、金融等产业日渐成熟,多元业务为有望对主业形成良好的补充,公司业绩有望迎来腾飞。 我们认为公司调整之年已过,现阶段处于新的起点,规模和业绩有望持续高速增长,新业务潜力无穷,公司应势腾飞。 1)公司业绩有望迎来爆发期。公司是扎根河北、布局全国的龙头。储备充足、扩张迅速、拿地积极,承接京津冀一体化的历史性机遇,资源价值将得到全面提升,为规模和增速提供支撑; 2)进军康旅+通航产业,“风光”无限,同时产业园区业务逐渐发力,资源获取能力进一步加强。多元业务不仅为主业提供新的资源支撑,协同效应显著,而且将加速成为公司新的主业,业绩释放提速,提供新的盈利点。 3)业绩和估值有望全面提升,戴维斯双击在即。一方面,京津冀一体化所带来的环京区域房价上涨为公司的业绩打开上升空间,业绩进入爆发期;另一方面,公司现价对应2017年PE仅7倍左右,且主要反应了公司地产板块的估值。而公司作为A股“康旅+通航”唯一标的,符合消费升级趋势,估值有望迎来进一步提升。 预期催化剂:多元业务拓展提速,业绩增速超出预期。
世联行 房地产业 2017-07-24 8.50 -- -- 11.30 32.94% -- 11.30 32.94% -- 详细
上半年业绩预增上修至30-50%,互联网+与金融业务超预期 公司发布公告,上半年归母净利润约2.6-3亿元,同比增长30-50%,大幅好于公司之前预计的0-30%的增长。公司披露业绩变动的原因为:①互联网+业务发展迅速,收入规模快速增长,同时毛利率同比有所提升;②金融业务进展顺利,业绩情况好于预期。 A股房地产服务行业细分龙头,五项业务全面开花 公司是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,至今拥有71家分支机构,服务遍及全球19个国家及中国172个城市。截至2016年末,公司各项业务持续增长:①房地产交易服务:销售套数突破50万套,销售过百亿的公司突破20家,突破200亿的公司增至9家;存量业务实已布局25个城市,168个社区,开设101个4S店;②互联网+:顺利完成105个城市的服务布局,全国在执行项目848个,实现营收同比近翻番;③资产管理:顺利完成业务重组,形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务内容;④金融服务:升级开发出满足8类场景客户需求的12项信贷产品,为从单一产品向综合产品体系转型;⑤长租公寓:业务快速上量,落地20个城市,世联红璞全国签约间数超过2 万间,基本覆盖核心一二线城市。 祥云战略有效推进,“入口”、“场景”、“服务”三大领域持续延伸 截至2016年末,公司推行以“服务、入口、开放、平台”为核心的“祥云战略”3年以来,三大领域都有了极大延伸。 “入口”—①新房交易:在全国172个城市共计1946个销售案场,覆盖的新房房源数量超150 万套;②存量社区:进入20个城市,铺排社区管家网点168个;③公寓业务:在全国20个城市全面展开,签约超过2万间,开业运营近5000间,与1.5万多名璞客建立了联接;④工商物业:管理资产规模超2500亿,运营管理服务面积超1000万平米。 “场景”—公司的核心资产,公司业务场景已经从过去传统的新房案场(线下交易场景),陆续延伸至房联宝(O2O交易场景)、社区管家(存量交易和服务场景)、公寓门店、公寓开放平台、以及联合办公等工商不动产管理和运营场景。 “服务”—世联房联宝(电商):进入全国105个城市,超过1000个项目,联接了全国700余个开发商,逾5万个中介门店,50余万经纪人,以及超过10万的置业客户。 2017年长租公寓目标签约10万间,远期100万间,直指增值服务 据3月29日投资者关系表,公司长租公寓以“聚焦整收,适当涉入集中式散收”的发展策略开展,2017年目标是20个城市,签约10万间,远期目标100万间,以形成规模效应,从而有效叠加增值服务。参照日本对标公司爱博乐(ABLE),租金差收入只占总收入的40%,其余60%的服务收入主要来源于增值服务,增值服务是公司未来的方向。 受益于行业集中度提升,维持“买入”评级 截止2016年末,公司前五大客户销售额占比为15%,客户包括恒大、万科、保利、华侨城等龙头公司,随着龙头公司的市场集中度快速上升,作为代理销售服务为主业的世联行将显著受益,预计17-18年EPS为0.46/0.56元对应PE为17.9/14.6X,维持“买入”评级。 风险 若房地产行业调整幅度及政策调控严厉程度超预期,导致公司代理销售额大幅下滑。
皇庭国际 房地产业 2017-07-21 12.52 -- -- 13.09 4.55% -- 13.09 4.55% -- 详细
核心观点: 收购与运作,成就今日皇庭国际。 公司前身是深国商,15年9月公司由深国商更名为皇庭国际,大股东皇庭集团,控制人为潮汕商人郑康豪,截止到17年1季度末,合计持有上市公司5.72亿股,占公司总股本的49.89%。多年的商业地产运营经验是皇庭国际的宝贵财富,大股东对于上市公司的支持是公司发展的核心动力。 以商业经营为主体,打造综合性的运营服务平台。 内生及外延的轻资产模式扩张是未来发展的主要模式,通过搭建物业经营+内容服务的双平台,实现品牌和管理的快速推广。自有物业愈发成熟: 皇庭广场是公司的核心资产,作为单体出租面积达到8万方的大体量商业综合体,即便地处深圳福田核心商业区,14年开业以来还是以客流孵化和提升出租率为核心要务。目前项目基本达到满租,17年以后,租金水平有望进一步提升。并购项目丰富多彩:16年以来公司通过转租和收购,新增持有物业可出租面积共8.04万方,对于轻资产经营模式的探索将有助于公司未来项目的拓展。携手绿城,发力物管:公司目前已经托管大股东商业物业项目31.5万方,而通过与绿城合作管理共130万方的存量项目以及未来的增量项目将是公司业绩和收入增长的一大看点。 预计17、18年的业绩分别为0.25和0.35元,首次给予 “买入”评级。 根据公司股权激励业绩承诺计算,17年、18年、19年的净利润规模分别为2.9亿、4.7亿以及7.0亿。在目前的项目以及资源储备基础之上,公司轻资产的资源拓展模式将会对未来业绩的成长提供有力的支持。关注未来新增项目的拓展节奏以及与规模房企商管委托合作的进展。 风险提示。 物业集中在深圳福田商务核心区,未来业绩增长对于租金敏感性较高。
三湘印象 房地产业 2017-07-21 7.14 -- -- 7.22 1.12% -- 7.22 1.12% -- 详细
三湘印象(000863.CH/人民币7.11, 买入)7月17日公告,公司董事长、实控人黄辉及其控股的三湘控股于近日分别增持上市公司52万股和204万股,同时公布补充增持计划,三湘控股拟在未来6个月内增持不低于500万股。我们认为在市场大幅调整之际,公司董事长再度增持兑现此前200万股的最低增持计划承诺,同时公布补充计划加大增持力度彰显管理层信心,也表明公司目前市值较合理估值水平有明显折价。根据增持计划,预计未来大股东仍有至少近300万股的增持额度。我们认为公司的优质资产显著低估,仅地产业务RNAV达到110亿元即覆盖目前市值,而演艺龙头观印象今年承诺业绩1.6亿元,未来将牵手IDG进行深度合作,演艺和地产业务的协同空间可期,是A股文化地产的稀缺标的,我们重申公司买入评级。
招商蛇口 房地产业 2017-07-21 20.09 -- -- 20.77 3.38% -- 20.77 3.38% -- 详细
事件:2017年7月13日,深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)出台了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》的公示通告。 构建“两带一港七板块”的总体结构,前海蛇口片区资源加速开发。本次前海蛇口片区综合规划的定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,形成“两带一港七板块”的总体结构,重点发展金融服务、商务服务、信息服务、科技服务、国际商贸与现代物流、文化创意与旅游服务等战略性新兴服务业,从而将把前海蛇口打造成全球开放之城、国际创新之城与绿色人文之城。本次规划意义重大,构建了前海蛇口未来十几年发展的蓝图,将快速提升片区的开发节奏,加快城市建设的步伐。 本次规划覆盖面积37.9平方公里,期限为2017-2030年。从规划的地理范围来看,共分为四个片区,分别为前海片区(包括桂湾、前湾与妈湾)、大小南山片区、蛇口片区、蛇口南及赤湾片区(包括邮母港、赤湾和枢纽港)。规划区总建筑面积为4710万平方米(不包括地下建筑规模与枢纽港组团建筑规模,包含公共服务设施建筑规模)。各片区具体面积划分见附表。规划就业人口规模约89万人,居住人口规模约62万人。从规划的期限来看,分为三个阶段,近期(2017-2020年)、中期(2021-2023年)及远期(2024-2030年)。 规划区采用开发单元导控和通则开发导控两种控制方式。其中前海片区与邮轮母港组团为功能混合的单元开发模式,鼓励集中成片开发,促进产业集聚。开发单元用地类型已作出较为详细的规划,具体到办公、商业、公寓、居住、产业、港口以及公共设施的用地规模,“弹性用途”占地比例控制在10%左右。其中,邮轮母港的综合发展用地具体发展规划尚未确定。通则开发控制区主要为蛇口片区、大小南山区和蛇口南及赤湾片区。用地性质分类主要按传统的规划标准分为居住用地、游乐设施用地、公共服务用地、普通工业用地等,所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,不对现有的合法建筑产生影响。 前海土地资源价值进一步提升,利好公司未来业绩增速。招商局集团在前海区域拥有3.9平方公里的土地,其中权属于招商蛇口的土地为2.42平方公里。2016年10月公司实际控制人招商局集团与政府签订的前海土地整备框架协议中范围内的土地面积为2.9平方公里,全部由招商蛇口主导开发,直接归属于公司的股权比例大约为41.25%。其中,1.85平方公里的土地权属于招商蛇口,其余1.05平方公里土地属于招商局港口与招商局物流。关于前海片区规划,土地整备协议中前海土地建筑面积共计508万方,其中住宅用地占比小于10%,其余90%大部分为商业用地,公司计划于2017年底完成土地整备方案的确定与实施。此外,公司定位城市运营商的角色将与深圳的规划发展共同成长,加速前行。 公司2017H1销售业绩增速达74%,大概率完成全年千亿销售额目标。公司上半年实现销售金额537亿元,同比增速74.1%;销售面积288.4万方,同比增速41.1%。2017年全年预计推出可售货值2000亿,Q3/Q4将由大批项目入市,预计大概率超额完成全年千亿销售目标,其中兼并收购项目将贡献大约10%的销售额。此外2017年公司开工面积将超过700万方,为公司未来销售规模进一步扩张打下扎实的基础。 上调盈利预测,维持增持评级。考虑到公司上半年销售业绩增速亮眼,可持续性较强,同时公司推出了项目跟投机制,有利于提高公司经营效率,叠加此次前海蛇口片区规划的出台将加快片区的开发建设节奏,加速公司资源变现的步伐,因此上调盈利预测,给与增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为112.2/133.4/162.7亿元,同比增速分别为17.1%/18.9%/22.0%,EPS分别为1.42/1.69/2.06元(原预计归母净利润为110.0/124.6/140.8亿元,同比增速15%/13%/13%,对应EPS为1.39/1.58/1.78元)。
世联行 房地产业 2017-07-21 8.34 -- -- 11.30 35.49% -- 11.30 35.49% -- 详细
事件:广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系,鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极。 点评: 政策保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。目前一线城市土地和住宅供应不足,公共资源相对不足,房价高企,仅仅靠购房无法满足居民住房需求。未来必然由靠单一买卖解决居住问题的时代向租售并举时代转变。广州政策总体目标是到2020年,形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进住房租赁企业蓬勃发展。政策对承租人的公共服务(如子女就近入学)、资金支持(公积金、税收优惠)、稳定居住(货币化补贴、环保、安全保障)等方面权益进行了更深入的保障,我们判断未来租购并举的住房体系将加速形成,世联行将大幅受益。 鼓励发展租赁产业,世联行和旗下红璞公寓充分受益。本次广州政策对租赁行业定位大大提升,提出要催生新的经济增长极。我们认为世联行作为租赁行业领先企业,未来将充分受益于政策各项支持。目前世联长租公寓业务(红璞公寓)截止2016年底已经落地全国20个城市,签约超过2万间,其中已经开业运营的房间接近5000间;其中在广州公司收房接近1万间,在广州长租公寓市场中排名第一。政策中提出要“鼓励开展管家式服务,为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务”,政策思路与世联行的发展理念不谋而合,公司愿景就是要满足客户全方位的房地产服务需求。同时,未来世联行的长租公寓业务也将成为公司重要的流量入口,能够将存量资产、房东、投资者、租户等各方面结合起来,有效带动公司租赁、金融、装修、资产管理等多项业务。 投资建议:世联行始终沿着快速扩大入口、持续深化服务、向存量转型的战略勇敢前行。目前估值处于历史低位,具备良好投资价值。我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.52、0.76元,对应PE分别为14.6、10.0倍,维持买入评级。
万科A 房地产业 2017-07-20 24.85 32.85 42.83% 25.64 3.18% -- 25.64 3.18% -- 详细
事件:公司公告按照3.38元新加坡币每股,参与普洛斯公司潜在私有化。 企业发展持续超市场预期。我们继续重申6月25日万科深度报告《拨云见日,扶摇九天》观点,看好万科。本次参与普洛斯潜在私有化,对企业构建城市配套服务商战略意义重大。 159亿新加坡元,参与普洛斯物流私有化。GLP每股代价为3.38新加坡元,收购的总代价约159亿新加坡元。收购完成时,万科在L.P中出资将不超过34亿新加坡元(按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元),占L.P 中有限合伙权益约21.4%。董事会成为不多于11人,万科占2席位。 标的资产价值巨大,全球范围稀缺标的。普洛斯是全球物流地产领域翘楚,目前在中国、日本、巴西和美国117个主要城市,形成服务于4000余家客户的高效物流网,持有或管理物流地产面积约5500万平方米,管理资产390亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位,其市场份额超过第2到第10名的总和。同时,普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一,在美国排名第二。 标的资产定价合理。按照1新加坡元等于4.9406人民币测算,普洛斯总体估值在785亿人民币。通过净现值折现法、单位面积市场价值比对法和PE法测算,普洛斯物流价值均高于或者接近以上报价。 一旦成功联姻,将产生强大业务协同效应。本次收购是公司推进“城市配套服务商”战略的重要举措,有助于完善公司在物流地产领域的布局,强化市场领先地位,优化物流地产业务,进一步扩大影响力。本次合作将大幅提升万科物流地产布局,将有望在全球范围内通过地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系,从而建立起围绕客户和城市的生态系统。 投资建议:拨云见日,扶摇九天,重申看好万科未来!预计公司2017、2018年EPS在2.19和2.52元,按照7月14日停牌股价24.59元股价计算,对应PE为11.23倍和9.76倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE估值,对应股价32.85元,维持“买入”评级。 风险提示:本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管批准。
万科A 房地产业 2017-07-20 24.85 -- -- 25.64 3.18% -- 25.64 3.18% -- 详细
公告称,万科的间接全资附属公司万科地产(香港)及其联属公司,与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团,共同参与在新加坡交易所上市的GlobalLogisticPropertiesLimited(股票代码:MC0,简称“普洛斯”、“GLP”)潜在的私有化.根据财团有关安排,收购要约方为NestaInvestmentHoldings,L.P.间接全资拥有的特殊目的公司,GLP每股代价为3.38新加坡元,收购的总代价约159亿新加坡元。本次收购完成后,万科地产(香港)在NestaInvestmentHoldings,L.P.的出资将不超过34亿新加坡元(按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元),在NestaInvestmentHoldings,L.P.中的有限合伙权益约21.4%。 普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商,新加坡上市公司,第一大股东为新加坡政府投资公司(GIC),截至2016年末,公司总资产231亿美元,净资产132亿美元。 公司业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市,拥有并管理价值410亿美元资产约5492万平方米的物流基础设施,形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。 根据7月14日万科集团官网新闻,万科董事会主席、首席执行官郁亮称,此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局,进一步扩大影响力,为社会持续创造真实价值。同时,万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立,将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式,通过发挥双方在各自专业领域形成的优势,未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系,从而建立起围绕客户和城市的生态系统。 万科与普洛斯业务协同效应显著。 万科与普洛斯如成功联姻,将产生强大的业务协同效应--①管理能力和资源有效协同:万科极强的开发建设经验及资源优势,能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补;②客户资源有效协同:万科2016年整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源,未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中;普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主,也有机会与万科商业开展更多合作。 万科物流地产业务版图持续拓展。 近年,万科在巩固核心业务的基础上,积极拓展业务版图,物流地产是重点发展业务之一。公司2014年开始了物流地产的业务规划,并于2015年成立专门的物流地产公司,近两年不断拓展在全国的物流网络,目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。公司物流地产业务秉承“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的战略,持续稳健扩张,截至目前,公司物流地产累计已获取21个项目,规划建面约171万平方米。 万科扩张步伐稳中有进,高额并购广信房产资产包夯实龙头地位。 2017年1-6月,公司累计拿地金额约874.76亿元,同比增长23.08%;拿地面积约1618.2万平方米,同比增长16.85%;拿地面积/销售面积为0.87,扩张步伐稳中有进。 此外,公司6月30日公告,子公司广州市万溪房地产有限公司通过现场公开拍卖成交广信房产资产包,成交价为人民币551亿元。本次交易标的的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地,该等土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积约预计为211万平方米(以最终的规划为准),其中主要位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置优越。此次并购为公司增添大量优质土储,彰显龙头资金实力,也进一步夯实了公司的行业龙头地位,利于行业集中度加速提升。 大手笔完善物流地产布局,再次领跑行业,维持“买入”评级。 此前公司与深铁集团联合,利于公司推进“轨道+物业”模式,此次再次联姻普洛斯,大手笔布局物流地产,有助于万科在物流地产领域完善布局,再次领跑行业,进一步推进了万科城市配套服务商战略,我们看好公司作为中国房地产龙头的发展潜力,预计2017/2018年的EPS为2.25/2.52元,对应PE为10.9/9.7X,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2017-07-20 7.88 -- -- 9.25 17.39% -- 9.25 17.39% -- 详细
事件:2017年7月14日晚,公司发布公告《“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法(试行)》与《关于公司董事,监事及高管参与房地产项目投资暨关联交易预计的公告》。上述办法尚须经股东大会审议通过。 地产相关一级职能部门核心人员与其他关键人员强制跟投,高度绑定员工与公司利益。跟投合伙员工分为强制合伙人和自愿合伙人。强制合伙人主要包括总部一级职能部门中心总经理级及以上人员,区域公司及城市公司经营班子人员、其他关键人员(包括但不限于营销负责人、工程负责人、设计负责人、成本负责人、财务资金负责人、项目负责人等)。自愿合伙人包括总部正式员工,区域公司、城市公司及与项目经营直接相关的正式员工。 项目跟投额度为15%,高于同行业平均水平,体现公司锐意进取、积极扩张的决心。总部合伙平台和区域合伙平台合计持有的项目公司股权比例合计不超过15%;每个跟投合伙项目中的单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。计算合伙平台在跟投项目公司的股权占比时,以预测项目现金流(含融资)归正周期内,项目股东自有资金平均投资额作为项目公司的总股本金额。 合理确立跟投资金进退时点,有效支撑项目公司的资金运营需求。1.跟投资金到位时间:在项目确权后3个月内完成;2.回收跟投资金:项目公司在累积净现金流量为正数,并保证项目运营所需资金、充分考虑项目经营风险后(外部合作项目需要经合作方同意),经“共享”领导小组会议批准,项目公司向合伙平台归还债权资金,资金利息年度进行结算;3.退出跟投项目启动时点:跟投合伙项目公司全部地上可售面积的销售率(已售地上面积/全部可售地上面积)达到90%时。 7位董监高通过合伙平台参与员工跟投,预计总投资额不超过1.24亿元。公司董事、监事及高级管理人员拟根据共享管理办法相关规定,通过合伙平台成都煜锦参与公司房地产跟投合伙项目投资。在成都煜锦存续期间,董监高通过成都煜锦跟投公司房地产项目的总金额预计不超过人民币12,400万元(包括期间现任及新聘董事、监事及高级管理人员投资金额),在上述额度内,资金可滚动使用。截至2017年7月14日,已跟投金额为3562万元,预计后续跟投金额为8838万元。此次公司董事长不参与项目跟投合伙。 “蓝色共享”计划已在公司内部引发员工“二次创业”热潮,员工士气得到大幅提高。在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段,员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升,同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期,提升项目质量与盈利水平,达到一石多鸟的目的。2017年公司新获取的项目中80%为收并购项目,且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价,体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。 近期高管增持计划已完成92.3%,目前股价安全边际较高。公司高管计划在2017年4月29日起6个月内增持公司股份,增持金额合计不低于1200万元。截至7月12日,董高监已累计增持1107.7万元,占总计划金额的92.3%,平均增持价格8.22元/股,并承诺增持行为发生起6个月内不减持。上述增持计划不仅表现了公司高管对未来发展前景的充分信心并且为当前股价提供了较高的安全边际。 维持增持评级,维持盈利预测。考虑到公司上半年已完成约300亿的销售额,预计将大概率超额完成全年500亿的销售目标,近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。 同时2017年上半年总金额为1200万元的高管增持计划也表现了管理层的充分信心,因此给与公司增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为14.1/17.3/20.9亿元,同比增速分别为56.9%/23.2%/20.7%,EPS分别为0.66/0.81/0.98元。
华夏幸福 房地产业 2017-07-19 30.38 46.72 52.08% 32.26 6.19% -- 32.26 6.19% -- 详细
事件 公司公布4-6月经营情况。公司4-6月整体销售额295.6亿元,同比增长-21.8%,1-6月累计销售额704.9亿元,同比增长20.6%。4-6月园区结算收入89.3亿元,同比增长75.9%;园区配套住宅销售额189.1亿元,同比增长-26.4%;城市地产销售额9.7亿元,同比增长-85.6%。 核心观点 地产业务受河北政策影响,销售情况略低于预期。公司二季度整体销售额同比负增长略低于预期,主要系其地产业务尤其是城市地产业务(主要为廊坊)受到河北省限购政策影响较大,同时公司也在主动减少限购地区的推盘,并未出现以价换量的情况。由于目前限购政策的边际效用正在减弱,因此预计下半年上述区域的销售进一步下滑的概率较小。 园区业务发力,维持高速增长。公司2017年4-6月园区结算收入额同比大增75.9%,1-6月累计结算收入额同比增长55.0%,增速维持在较高水平。我们在之前的报告中就提出,产业园区的异地扩张和复制将会是公司未来盈利增长的核心驱动要素,目前来看园区结算收入额高速增长正是得益于大量建设期及成长期的园区开始贡献收入,公司园区异地扩张的逻辑正在兑现。 地产下行周期中,公司彰显产业园区运营商本色。根据2016年年报数据,公司产业发展服务业务收入占比已超20%,利润占比更是接近6成,鉴于地产业务的负增长及园区业务的高速增长,预计未来园区业务的营收、利润占比将进一步提高。此外公司通过多种融资手段盘活存量资源,确保园区开发进度,其产业园区运营商的定位在本轮地产下行周期中有望获得市场更多的认可。 财务预测与投资建议 重申买入评级,维持目标价46.72元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元,根据可比公司2017年平均估值,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。 风险提示 各地框架合作协议落地不及预期,园区新增落地投资额增长不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名