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中华企业 房地产业 2017-06-23 6.98 10.80 53.63% 7.15 2.44% -- 7.15 2.44% -- 详细
2017年6月20日,公司公告称,公司重大资产重组方案获上海市国资委批复。上海市国资委原则同意公司向上海地产(集团)有限公司发行28.40亿股股份及支付26.21亿元现金购买上海中星(集团)有限公司100%股权,同时非公开发行不超过3.73亿股股份用以募集不超过42亿元配套资金的方案。 2017年5月,公司收购中星集团100%股权,引入华润等重要战投。1)公司向华润商业、平安不动产非公开发行股份募集配套资金不超过42亿元。扣除相关费用后,拟用于支付本次重组现金对价及地产集团拟注入资产的在建商业办公项目。本次发行股份购买资产的价格为5.23元/股。按照85%的股份支付比例计算,公司拟向地产集团发行约28.40亿股。假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限(即3.73亿股)发行,本次交易完成后,上海市国资委控制上市公司69.42%的股权,华润商业持股6.76%。2)如本次重组在2017年实施完毕,则盈利预测补偿期间为2017年、2018年、2019年,依此类推。盈利预测补偿期间,地产集团承诺的扣非归母净利润合计不低于53.60亿元。3)本次重组完毕后,公司商品房销售签约额将达到313.54亿元。根据克而瑞《2016年1-12月中国房地产企业销售TOP50》榜单,公司将成功跃升为全国TOP50的中大型房企。 此次整合的标的资产涉及了6个城市的21个项目,总规划建面200万平。 根据2017年6月16日克而瑞《中华企业重组方案落地,Top50冲进新成员!》文章披露:上述项目主要分布于长三角地区,并以上海项目居多。项目获取时间较早,成本较低,盈利空间较大。我们认为,公司是地产集团旗下唯一上市平台。本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕,及进入新的区域市场,这些项目总土地储备约200万平,分布于6个城市;其次,本次交易有利于解决同业竞争问题;第三,本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务;第四,本次交易将引入多个战略投资者,有利于公司积极拓展新的相关业务机会。 投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平。如果我们假设本次重组在2017年10月完成(即将2017年最后两月净利润并表,2018年合并完整年度业绩,并考虑发行后总股本),则预计公司2017、2018年EPS分别是0.20元和0.54元。考虑本次注入大量优质资产且引入优质股东,大股东一级开发过程中潜在还能形成大量优质土地,我们给予公司2018年20倍的PE估值,即10.8元作为未来六个月的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控风险。
华夏幸福 房地产业 2017-06-23 35.46 46.72 37.65% 34.50 -2.71% -- 34.50 -2.71% -- 详细
事件。 公司晚间发布公告,拟发行PPP项目资产支持票据。本次拟发行的资产支持票据以全资子公司幸福物业在特定期间内为固安新型城镇化PPP项目提供市政物业服务而享有的收取物业服务费应收款项的权利为基础资产,发行规模不超过人民币10亿元,发行期限不超过10年。发行结构分为优先级和次级,次级由公司或其他子公司认购。 核心观点。 PPP项目资产证券化再下一城,持续盘活存量园区资产。此次PPP的资产支持票据是继3月公司成功发行中国境内首单PPP园区ABS后的又一次尝试,持续盘活存量园区资产,进一步开拓创新融资渠道。在当前房企融资持续收紧的背景下,通过PPP项目的资产证券化进行融资成为公司得天独厚的优势。公司近年来加快园区扩张速度,再叠加房地产市场处于调控周期将影响公司地产业务的销售回款情况,因此预计公司未来将加大PPP项目ABS的融资力度,为产业园区的开发和运营提供现金流保障。 产业园区正逐步渗透长三角与珠三角,异地扩张明显提速。公司遵循布局超大城市周边的卫星城市的核心原则,近年来逐步加快异地园区的扩张速度。 目前,公司累计园区开发项目共计36个,其中非京津冀项目为19个已超过5成,非京津冀地区园区的新增签约额占比也已接近4成。其中,2013年签约开发的嘉善园区及2015年陆续签约开发的环南京园区都已进入加速发展阶段,预计今年销售有望冲击百亿规模。随着异地园区陆续进入成熟阶段,预计公司产业发展服务收入将维持较快速度的增长。 财务预测与投资建议。 重申买入评级,目标价46.72元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元,根据可比公司2017年平均估值,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。 风险提示。 京津冀地区调控政策超预期。 各地框架合作协议落地不及预期,园区新增落地投资额增长不及预期。
广宇发展 房地产业 2017-06-23 8.17 -- -- 8.17 0.00% -- 8.17 0.00% -- 详细
资产规模大幅扩张,经营态度积极变化 广宇发展自2004 年收购重庆鲁能后,十多年来一直深耕川渝地区,14 年之前公司主要在手的主要是鲁能星城以及鲁能领秀城两个项目,集团从09 年开始就有计划将上市公司体外的其他项目一次性注入,广宇发展的发展目标就确定为保持稳定的收入和业绩水平。 在13 年公司资产注入计划终止后,上市公司的发展策略发生明显转变, 从14 年到16 年,公司积极拓展项目资源、扩大开发规模,三年内新增土地储备规模共437 万方,土地投资金额117 亿元,在重庆进入了巴南、九龙皮、北碚区以及滨江新城,其他城市也布局了青岛以及东莞两个新市场。 销售规模显著增长,深耕重庆资产重估 16 年公司实现商品签约金额68 亿元,同比增长108.3%,从销售水平来衡量依旧属于百亿以下的公司,但颇有爆发力的增长也能体现出公司内部整体经营状态的转变。17 年前五月公司完成销售金额32.37 亿元,均价为8239 元/平米,与16 年全年相比增长28.4%。截止到17 年4 月重庆市住宅库存规模回落至909 万方,去化周期下降至3.9 个月,重庆房地产市场整体价格的上升,土地储备的业绩贡献效率也将不断提升。 预计17、18EPS 分别为0.83、0.99 元/股,首次覆盖给予“买入”评级。 截止到16 年底,公司在手项目未结算面积为647.4 万方,NAV 总规模为75.63 亿,每股NAV14.75 元/股。公司市值体量规模小,在同类公司中具备明显的折价优势,积极的拓展态度和鲁能集团的资源储备,也为广宇发展今后的长期发展留出了足够的空间。 风险提示 地产周期回落,调控力度逐渐增加,项目分布较集中,关注市场风险。
阳光城 房地产业 2017-06-22 5.68 6.40 10.92% 5.77 1.58% -- 5.77 1.58% -- 详细
高弹性高成长高负债闽系房企,信用评级上调AA+助力融资。 截至2017Q1,公司总资产1569.3亿元,归母所有者权益133.4亿元,总股本40.5亿股;归母净利润同比增70%,销售金额同比增106.9%;扣预收后资产负债率84.9%,净负债率为316.49%;2017年6月大公资信上调公司评级至AA+,利于公司后续拓宽融资渠道及控制融资成本。 土储丰富,并购加码降低拿地成本、扩充优质项目储备。 公司坚持“3+1+X”(长三角+京津冀+珠三角+大福建+战略城市)区域战略,截至2016年末土储计容建面2285.2万平方米;2017Q1新增土储计容建面577万平方米,占销售面积比例596.7%。 2016年拓展项目中并购占比85%为主要拿地方式,并购拿地成本仅1495元/平方米,远低于公开招拍挂的11013元/平方米,未来结算毛利率有望受益于低成本拿地而进一步上升;2017年并购继续加码,收购上海君御豪庭、北京君山别墅等优质项目资源,收购物产中大资产包完善成都、武汉等长江沿线潜力城市布局;5月与天堂硅谷签订协议,拟成立100亿元房地产基金为后续并购提供资金支持。 房地产+教育+金融协同布局,影视小镇强强联合开辟新增长点。 公司不断完善教育(幼教+教育并购基金)与金融(房地产基金+保险+资管)业务布局,与房地产主业协同发展。2017年5月,公司与阳光控股、北京电影学院签署战略合作协议,计划启动10个以上影视小镇项目,整合资源、优势互补,展开影视全产业链合作,开拓新的营收增长点。 12个月目标价6.4元,首次覆盖增持评级。 预测2017/2018/2019营收分别为284亿元/340亿元/384亿元,归母净利润分别为18.27亿元/24.07亿元/28.57亿元,EPS分别为0.45元/0.59元/0.71元;综合考虑给予相对估值2017年14倍PE,12个月目标价6.4元,首次覆盖增持评级。 风险提示。 项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;房地产行业融资全面收紧公司资金链持续紧张以致出现断裂风险
蓝光发展 房地产业 2017-06-20 8.57 10.00 17.79% 8.95 4.43% -- 8.95 4.43% -- 详细
公司以“开源节流”策略推进经营管理,2017年公司业绩有望大增: 2016年签约销售额301亿元,同比增速达到65%,为2017年和2018年两年营收大增奠定坚实基础,我们预测公司2017年营收有望达到264亿元。 2016年公司销售净利率仅为4.17%,不及行业平均水平的一半,在毛利率提升和融资成本大降的作用下,公司有望提升销售净利率2个百分点,我们测公司2017年净利润有望大幅提升至14亿元。公司正处于规模化进程中,是300亿梯队中成长为1000亿房企的有力竞争者。 发展战略:公司将地产业务规模化作为未来发展的主要思路,从深耕四川至向全国布局,从商业地产至聚焦改善型产品开发销售,明晰的发展战略有效指导公司经营。 城市布局:公司立足成渝区域,实施全国化布局发展战略,截至目前已成功布局五大区域(西南、华中、华东、北京、华南),进驻大中型城市近20个。 拿地策略:在地价高企的大背景下,大力运用收并购、合作等多种“低溢价”拿地方式获地占比超过60%。 融资显效:公司通过中票和公司债显著降低资金成本,2016年融资80亿元,平均利率5.75%,降成本效应将支持公司未来3年业绩大幅改善。 多元业务:公司已成功构建了以“房地产开发运营”为引领,“现代服务业、3D生物打印、生物医药”为支撑的多元化产业战略发展格局。 公司盈利预测及投资评级。公司是四川地区房企龙头,2015年借壳上市后迎来快速发展机遇,业绩有望在未来三年保持快速增长格局。2017-2019年EPS分别为0.66元、1.01元和1.25元,对应PE分别为12.96、8.46和6.87,6个月目标价10元,首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:地产销售不及预期、生物医药板块推进不及预期、政策调控风险
苏宁环球 房地产业 2017-06-19 6.02 -- -- 6.07 0.83% -- 6.07 0.83% -- 详细
事件:近期与公司交流后更新公司最新概况,给予持续跟踪医美板块以及苏宁环球的投资人参考。 短期地产市况不佳证实公司转型远见。公司于2015年展开转型计划即是为了降低国家宏观调控对于公司业务的影响,转向新兴消费以及她经济板块。当前国家政策对于房市短期有不良影响,并且持续时间仍未可见,更加证实了公司于两年前决意转型并且至今仍坚定的远见。 预期2017年地产业务净利润仍维持20%增速。公司当前土地储备约570万方,今年以来南京房价仍未有明显松动(维持在2万多/坪米),新楼盘去化速度也维持70-80%。我们仍维持地产板块20%净利润增长预期(今年利润反应去年销售),明年仍维持15%同比增速预估。 医美并购以及自建计划持续推进:公司医院并购与自建同步进行,资金完全自有推进,无融资需求。维持2017-18年并入以及自建医院达30/50家的预期。除此之外,ID健康以及台湾医师团队开始加持公司医院运营,全院输出细致化服务,对公司品牌以及口碑效应的建置有极大的帮助。 仍最具整合潜力,持续关注。维持预估2017-19年复合增速达24.8%。EPS则分别为0.48/0.64/0.75,PE为12.5X/9.3X/8X。公司今年以来因为增发解禁以及房市欠佳,已回测至预估NAV的64%。若是将地产和医美板块分开评估,分别给予10x及35xPE,则通过2017-18年分拆利润估算公司市值合理范围为183亿-272亿,当前下方风险较低,维持公司最具成为医美板块整合者能力的观点,维持增持建议。 风险提示:医美项目拓展不如预期,地产板块大幅下挫。
蓝光发展 房地产业 2017-06-15 8.59 11.40 34.28% 8.95 4.19% -- 8.95 4.19% -- 详细
加速全国布局, 新进入粤港澳大湾区。公司地产发展战略为立足成渝区域,大力推进东进、南向战略,持续优化京津冀、 长三角、长江中游和珠三角四大城市群布局,深耕20余个一、二线重点城市。2017年以来公司通过招拍挂和收购的方式在合肥、南昌、重庆、长沙、太原、杭州、天津等城市都有获取土地,并首次进入惠州,在惠州获取土地面积合计达到12.35万平方米。惠州地处粤港澳大湾区,未来发展有望享受更多的政策红利,公司也将因此受益。布局粤港澳大湾区体现出公司明确的拿地思路和对公司战略极强的执行能力。 17年逆势扩张。公司目标2017年房地产销售金额达到500亿元。根据克尔瑞数据,公司1-5月份销售额为205.3亿元,同比增长56.7%,全年目标完成率41%。在调控趋严的背景下,公司仍然较好地完成了既定目标。考虑到公司可售货值充裕,未来将加大营销力度,全年目标有望超额完成。截止2017年一季度末,公司预收账款261.2亿元,已锁定2017年全年业绩,业绩增长确定性高。 17年净利率有望改善。2016年公司完成了40亿元公司债和40亿元中期票据的发行,发行平均利率5.75%,其中40亿元公司债和33亿元中期票据均为下半年发行,实际节省的融资成本将在2017年得到明显体现。同时公司将利用互联网创新思维对传统推广模式、营销模式和营销平台进行根本性变革,实现“线上蓝光、数字蓝光”的全面信息化体系,销售费用和管理费用都将得到更严格的控制。 高管增持绑定管理层利益。2017年4月公司公告称,基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认同,公司董事、监事、高级管理人员计划增持公司股份合计不低于1200万元。截至5月11日,相关高管已合计增持 706.40万元,占 1200万元的58.87%。高管增持有利于调动管理层的积极性和保持核心团队的稳定性,有利于公司长远发展。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年基本每股收益分别为0.76元、0.99元和1.22元,对应当前股价的动态市盈率分别为11倍、8倍和7倍,2017-2019年归母净利润的复合增速有望达到43%。公司2015年上市后经过两年的播种、培育,即将迎来收获期,上调公司评级至“买入”。 风险提示:房地产调控风险;项目进度或不达预期。
万科A 房地产业 2017-06-15 21.90 25.41 7.99% 22.30 1.83% -- 22.30 1.83% -- 详细
事件:1)6 月9 日公告,恒大转让其所有持有所有万科股份给深铁集团,转让价格18.8 元/股,转让总价格292 亿元;2)6 月12 日公告,深铁受让恒大持有万科股权协议已获深圳国资委批准; 股权之争告一段落、“轨道+物业”发展战略加速:1)转让前宝能为第一大股东:在本次转让之前,宝能持有28.04 亿股,占25.4%,为公司第一大股东;深铁持有16.9 亿股,占15.31%;恒大持有15.53 亿股,占14.07%;安邦持有7.43 亿股,占6.73%。2)转让后深铁为第一大股东,推动“轨道+物业”发展:此次转让之后,万科大股东正式变更为深铁,深铁合计持有29.38%,合计耗资663.72 亿元,平均持股成本20.46 元。而随着深铁成为公司公司第一大股东,公司股权之争将告一段落,这将有利于公司"轨道+物业“发展战略的加速推进,公司将在未来激烈的市占率竞争获取更多资源优势的可能,且纷扰多时的股权之争对公司上下多少产生了一些负面影响,消除这些负面影响,将让万科更加集中精力发展业务。 深铁作为第一大股东稳住局面促成多方利好:1)恒大回A 路途顺畅、负债进一步优化:恒大目前正拟借壳(深圳国资旗下的深深房A)回归A 股,本次股权转让交易有望促进恒大与深圳市政府的互信。同时,本次交易将为恒大回笼大笔资金,进一步优化公司负债率,预计净负债率将下降15.2%。2)为宝能退出设立标杆:宝能持有万科25.4%的股权,持股成本约16 元,目前处于浮盈状态。恒大的转让,无论从价格和模式上都设立了隐形的标准,若以恒大的交易价格,宝能则有机会盈利退出,也加大了股权之争解决可能性。3)安邦继续深化和万科合作、做积极的财务投资者:安邦持有万科6.73%的股权,持股成本约18.21 元。安邦之前持有万科也是看好万科的长远发展,做一个积极的财务投资者,此次转让让万科能继续聚焦精力,做好公司经营,对身为财务投资者的安邦是一个长远利好。 1-5 月销售放量、拿地力度更进一步:1)销售额实现高基数下的高增长:根据公告,公司前5月累计实现销售金额2280.5 亿元,同比增长54.4%,作为龙头地产企业,17 年上半年销售情况预计将超预期。2)积极布局土地储备、坚持合作拿地策略以控制成本:1-5 月累计新增土地计容建面1213.7 万方,同比增长23.7%,进一步加了大拿地力度;公司5 月新增12 个项目中,半数项目为合作拿地。新增9 个地产开发项目中,三分之二的项目位于公司重点布局城市,公司坚持审慎拿地策略,深耕重点城市。 投资建议:公司 2017 年1-5 月销售额实现了高增长,整体销售受行业调控影响略有回落,但全年依旧有望大幅跑赢行业水平;深铁受让恒大持有万科股份成为公司第一大股东,有助于公司管理层的稳定,从而聚焦更多精力在公司运营层面。此次转让对万科而言是公司一个新的发展阶段的开始,公司未来凭借深铁的资源优势,积极布局”轨道+物业“模式,为公司下一个十年发展打下良好基础,万科凭借优秀的管理能力依旧会是地产行业的标杆。在公司前5 月销售超预期、行业集中度提升和股争形势进一步明朗的支撑下,我们看好17 年业绩继续稳步增长。预计17-19 年公司 EPS 为2.31、 2.78、 3.04,维持“买入-A”评级, 6 个月目标价 25.41 元。 风险提示:董事会席位尚未确定,管理层变动风险。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 25.00 6.25% 22.30 1.78% -- 22.30 1.78% -- 详细
主要观点 1、股权之争终获解决,深铁支持现有管理团队,利于公司持续稳健发展 若转让完成后,万科主要股东按股权比例依次为:深铁29.38%、宝能25.40%、安邦6.18%、万科事业合伙人4.14%、万科企业股中心2.98%、刘元生1.21%等,深铁成第一大股东,并考虑深铁、万科管理层、刘元生等均是现任管理团队的支持者,合计持股比例达37.71%,已远超宝能系,万科股权之争终获圆满解决。另外,同期深铁强调其为万科基石股东、支持现有万科管理团队、支持混合所有制结构和事业合伙人机制,类似于原先华润的角色,因而也无需担心万科成为深圳国企之后经营管理的国企化问题,反而后续将更加强化现有管理团队的稳定性,利于公司更长远发展。 2、深铁成第一大股东,强化“轨道+物业”优势及深圳都市圈资源优势 若转让完成后,深铁将正式成为公司第一大股东,并且同期深铁再次表示支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,支持深化“轨道+物业”发展模式,后续双方合作将值得期待。在目前核心城市土地门槛居高不小背景下,这也将极大强化公司的优质资源获取能力和扩大发展空间。目前深铁在深圳运营158公里地铁线路(目前深圳178公里)、对应约450万平米物业,后续深圳地铁计划扩容至1,000公里,预计深圳后续将有2,300万平米轨道物业增量,并考虑到“粤港澳大湾区”上升到国家战略后的深圳都市圈,双方合作将为公司补充大量深圳及周边的优质土储。 3、销售靓丽,反常周期中规模效应加剧、集中度跳增,推动强者更强 2016年公司实现销售2,765万平米和3,648亿元,分别同比+34%和+40%,远超行业表现;2017年1-5月公司实现销售1,520万平米和2,281亿元,分别同比+41%和+55%,继续远超行业表现,并且公司市占率进一步提升。此外,根据我们近期的集中度深度报告,2017年中销售规模和销售增速成正相关性(以前都是负相关)、Top10销售金额集中度由2016年19%跳增至2017年1-4月的29%,显示了规模效应优势在加剧,这源于在本轮反常周期中,龙头房企因更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力、以及更广的布局城市将赋予更强的供货能力,造就本轮龙头房企销售持续远好于行业,并预计集中度跳增将持续进行,将持续利好公司销售。 4、股权明朗、稳定发展、集中度跳增、强者更强,重申推荐评级 本次深铁与恒大股权转让之后,深铁正式成为第一大股东,并表示支持现有管理团队,进一步强化管理层的稳定性,利于公司持续稳健发展,股权之争问题也终获圆满解决;同时深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,在目前核心城市土地门槛居高不小的背景下,也将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力和扩大发展空间;此外,公司自2016年开始作为行业龙头销售表现持续远好于行业,并且我们分析认为在本轮反常周期下,房企销售规模和销售增速呈正相关性,规模效应优势加剧,行业集中度也将大幅度跳增,因而利好公司后续销售继续扩张。我们维持公司2017-19年每股收益分别为2.27、2.70、3.01元,目前17年PE为9.2倍,上调目标价至25.00元,重申推荐评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 24.09 2.38% 22.30 1.78% -- 22.30 1.78% -- 详细
销售同比保持高增长。 1)公司3月实现销售面积399.5万平,比2016年同期上升66.6%,环比上升69.42%;实现销售金额636.4亿元,比去年同期上升89.35%,环比上升65.26%。 2)从销售均价看,3月销售均价为1.59万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。我们预计公司全年有望冲击4500亿以上销售规模。 土地投资保持推进,3月新增土地8处。3月新增土地权益投资75.22亿,同比2016年同期增加-30.6%;新增土地权益面积111.35万平,比2016年同期增长-46.43%。公司当月有所减少与前期已经补充土地有关。此外,拿地在各月之间本身存在不均衡。土地储备自2016年10月开始始终保持合理高位。新增土地聚焦潜力一、二线城市,如北京、广州、福州、武汉、佛山等。充足土地储备将保证企业未来销售增长。 股权问题逐步解决,企业各方走向共赢。1月24日,华润所持万科股权已全部划转至深圳地铁。本次股权转让体现当事各方的智慧和担当。深圳地铁的介入有利继续保障万科在新股东结构下继续保持业务规模和经营管理的龙头地位。企业未来有望继续加速打造“地铁+物业”模式。与此同时,深圳地铁的深圳市政府独资背景,将在落实其他股东财务投资角色,同时保障各方现有利益平衡上起到良好效果。 投资建议:维持“增持”。在企业管理层努力下,公司各项经营保持正常并逐步朝更好方向发展。预计公司2017、2018年EPS分别是2.19和2.45元。基于对公司基本面走向判断,维持公司“增持”评级。给予公司2017年11倍估值,对应目标价24.09元。 不确定性因素。行业调控和股权问题解决进度。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 -- -- 22.30 1.78% -- 22.30 1.78% -- 详细
事件 公司6月10日公告,深铁集团以18.8元/股价格受让恒大所持的全部万科15.53亿股股份(股本占比14.07%),总对价为292亿元,深铁集团持股比例上升至29.38%,成万科第一大股东。万科股票6月12日复牌。 点评 股权明晰,助力长远发展。本次股权转让完成后,深铁集团将持有公司29.38%股权,超过宝能系25.4%股权,成为公司第一大股东;其他大股东占比依次为:万科事业合伙人7.12%、安邦6.18%。深铁集团此前以22.0元/股价格从华润受让万科15.31%股权,此次转让价格18.8元,深铁集团平均持股成本由此降为20.47元/股,与万科当前股价(20.87元)十分接近。万科股权之争至此妥善解决,稳定长远发展预期。 深圳地铁背景雄厚,为万科提供重要支持。深圳地铁是深圳国资委全资子公司,通过此次受让万科股份,将进一步增强深圳地铁集团成为万科基石股东的信心。深圳地铁表示,支持万科的混合所有制结构,支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。双方强强联手,发展前景明朗。 “轨道+物业”有望提速,受益大湾区战略。深铁集团目前在深圳核心和枢纽地段拥有10块土地,建面约427万平方米,此外还在城轨沿线车辆段、停车场及车站上方共创造14个地块、共555万平方米再造资源,将为公司补充优质土储。上述土储全部位于“粤港澳大湾区”区域深圳都市圈,将充分受益于国家大湾区战略推进。 销售靓丽,强者恒强。万科2017年1-5月销售面积和销售金额分别为1520万平米、2281亿元,分别同比+41%和+55%,远超行业表现,市占率持续提升。行业集中度快速提升背景下,龙头更重规模,强者恒强。2017年Q1房企top10销售金额市占率同比提升10个pct至32%,预计全年集中度会进一步提升,利好龙头。 投资建议:万科股权明晰,稳定长远发展预期。与深铁“轨道+物业”合作有望提速,充分受益于“粤港澳大湾区”建设。公司作为优质龙头房企,凭借卓越投资运营能力,市占率快速提升,强者恒强。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为8.3和7.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
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投资要点: 恒大下属企业转让所持万科全部股份予深地铁,深地铁成为万科第一大股东,持股29.38%。 1)6月9日晚间万科A公告,恒大下属企业将所持有的约15.5亿股万科A股份以协议转让方式全部转让给地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格为人民币18.80元/股,转让总价约为人民币292亿元。2)本次股份转让尚需取得深圳市国资委的批复后方可组织实施。3)本次股份转让获得批准并完成过户登记手续后。地铁集团将持有约32.4亿股公司A股股份,占公司占总股本的29.38%,成为公司的第一大股东。 恒大集团此次转让股份预计较收购价亏损70.7亿,转让款项将于6月28日结算完毕。1)6月9日晚中国恒大公告,恒大集团于2016年期间收购万科A股总对价约为人民币362.7亿元,预期就出售事宜产生亏损约为人民币70.7亿元。2)按6月6日万科A停牌价20.87元计算,此次转让价折价9.9%,亏损额为32.2亿元;按停牌前20日均价19.71元计算,此次转让价折价4.6%,亏损额为14.1亿元。3)深地铁将于2017年6月16日前支付股份转让款的约65.5%,余款将于6月28日前支付。 中国恒大借壳深深房回A预计将获得深圳国资委支持,此前已引入700亿战投准备充分。 1)中国恒大退出万科股权之争,着重发力借壳回A,实乃“弃车保帅”之举。2)中国恒大6月1日公告,恒大地产共引入700亿战投,换取恒大地产经扩大股权合计约26.12%。 值得注意的是,第二轮增资中,深圳国企深业集团出资55亿元,占恒大地产增资完成后经扩大股权约2.0522%,对于恒大借壳回A在监管层面的审批我们持乐观态度。3)恒大地产给出三年业绩承诺,战投安全收益已基本锁定。公司承诺2017-2019年净利润将不低于243/308/337亿元,同时每年的分红派息率将不低于净利润的68%。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。万科A国资背景进一步加强,得益于深地铁支持其龙头规模将持续扩张。公司通过和深铁合作在轨道、物业方面布局有望得到突破,从而布局全国以及一带一路,实现规模与盈利上的快速发展。此外公司受益于行业集中度加速提升,同时在长期的房地产调控下龙头房企拥有更明显的资金与资源优势,因此给与公司增持评级,预计2017-2019年归属于母公司的净利润分别为248.9/291.3/348.2亿元,对应EPS为2.25/2.64/3.15元。
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1.股权之争大局已定,万科姓“国” 此次深圳地铁受让恒大集团持有的公司股份符合市场预期,在恒大将表决权委托给深铁后既已表明了态度,持股比例达到29.38%,超过二股东宝能持股的25.4%,安邦为第三大股东,持股比例为6.73%。不论从股东对于公司实际能够达到的掌控力,还是持股比例,深铁已经成为万科的第一大股东。 另外,与华润同属国资体系,但是华润原持股比例远低于深铁现持股比例,同时华润不对公司实际经营进行干涉,虽然深铁也做出了类似承诺,但我们认为,两者对公司的影响将存在巨大的差异,深铁对公司的控制力和影响力远非华润可比,同时深铁未来有望将部分资产注入公司,势必进一步加深其对公司的影响力。管理层还是万科原来的管理层,但是新大股东的理念却不再是原大股东的理念。 目前市场对宝能退出的形式也非常关注,尤其是至7月,宝能第一次购买的公司股票将到期,退出形式和价格将持续影响公司的股价。 2.受益于行业集中度的提升业绩表现亮眼 5月实现销售金额358.9亿元,销售面积242.0万平方米;2017年前5月份则累计实现销售金额2280.5亿元,销售面积1520.1万平方米。对比2016年,公司2017年1-5月销售金额及销售面积均有较为显著增长,分别同比增长54.43%及40.41%。 我们认为在股权纷争的期间内,公司高效的公司治理发挥了决定性的作用,将股权层次的影响降至了最低,虽然部分项目销售和拿地节奏受到了一定程度的影响,但公司2017年在概率能够实现5000亿销售额。 3.轨道+物业模式实现概率增大 目前深铁已经成为公司第一大股东,虽然其表示将支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,但仍不免在未来发展过程中实现其深圳国资委在集团层级上的资源整合战略意图,尤其是前期未成行的“轨道+物业”模式的阻力减弱甚至消失后,公司大概率将推进“轨道+物业”模式的实现,有望显著受益于轨道交通的快速发展和轨道上盖物业的高溢价能力。 但也需要注意,未来部分投资者的关注点或将转移至深铁注入资产时的对价是否合理,前一次的失败有望为未来的成功提供宝贵经验。 4.对公司的估值评价体系更改为资源型房企 深圳是最早探索“TOD”发展模式的城市,预期深铁将继续贯彻执行这一经营理念,继续积极探索“PPP+TOD”模式,拥有大量优质土地的深铁与具备高水平开发能力的万科强强联合,预期将在战略高度上形成高度契合,从而形成巨大的竞争优势,未来或不囿于深圳一市,有望在全国实现模式复制。 深铁集团曾表示,深圳轨道四期规划建设18条线路,首批开工项目中包含7条地铁新线,可开发上盖物业面积超过400万平方米。即使考虑到招拍挂过程中有其他具备资质的开发商竞标,公司仍然有巨大的优势获得数量较多的上盖物业项目。 我们认为此次股权转让将使投资者对公司估值的评价体系发生较大变动,公司一度的“快周转”低估值将被替代成“资源型”房企,与招商蛇口、陆家嘴等房企的估值评价体系靠拢。同时,深铁的国企背景将为资本市场带来巨大的想象空间,公司有望成为深圳“国企改革”、粤港澳大湾区题材的受益标的之一。 结论: 公司2017年前5个月的销售数据无疑再一次确认了公司的行业龙头地位,同时也从城市布局、海外投资和业务多元化等角度论证了公司经营思路的正确性。我们看好公司基于地产业务所进行的创新和转型业务,通过产业链延伸和价值深挖,公司在商业地产、养老地产和物业管理等领域已经成果颇丰,我们认为在解决了股权纷争之后,公司有可能进一步丰富多元化业务的内容,从而实现“快周转”向资源型房企的转型。 我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为3062亿元、3802亿元和4588亿元,每股收益分别为2.34元、2.53元和2.69元,对应PE分别为9.27、8.58和8.07,维持公司“强烈推荐”评级。 风险提示:股权纷争或存变化,销售不及预期,行业政策加码
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地铁集团将成为万科第一大股东,战略协同更进一步。 万科公告,恒大下属企业将其所持有的15.53亿股万科A股股份转让给地铁集团,转让总价292亿元(18.80元/股),交易完成后,地铁集团的持股比例升至29.38%,并成为第一大股东。此次交易既有利于地铁集团与万科更加紧密地合作,也是万科当前各个股东方及相关方走向多赢的重要一步。“轨道+物业”的发展模式有助于龙头房企突破因为土地资源稀缺性而面临的增长瓶颈。地铁集团已完成深圳270公里地铁建设,目前在推进的和筹备阶段的线路总长580公里。根据在开发项目规模估算,每1公里轨交建设约可带来1万平米土地资源。HBC恒隆中心项目作为地铁集团与万科合作打造的第一个项目已经面世,预计未来会有更多的项目合作落地。 销售规模受益于行业集中度提升,均价环比略有回落;土地投资稳中略降,环核心城市的三线城市布局增多。 2017年1-5月,万科实现销售金额2281亿元,同比升55%,排名全国第二,金额市占率近6%,创历年新高;土地投资力度在过去两年补库存后略有下降,并且在环核心城市三四线城市布局增多,建面占比达到24%。 预计17、18年EPS为2.27、2.62元,维持A/H股“谨慎增持”评级。 业务层面,地铁集团作为城市轨道交通建设运营的领导者,与城市配套服务商的万科在“轨道+物业”发展战略的的协同将进一步深化;股权层面,地铁集团成为支持万科可持续发展重要基石股东,巩固发展基础。公司治理层面,地铁集团明确表示支持万科混合所有制和事业合伙人机制。在各方的共同努力下,万科有能力保持行业龙头地位,实现可持续的更好的发展。 风险提示。 受行业调控影响公司销售不及预期。土地价格仍较高影响销售毛利率。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名