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三湘印象 房地产业 2017-05-24 7.25 12.20 70.39% 7.25 0.00% -- 7.25 0.00% -- 详细
事件:公司公告与上海云峰新创股权投资中心(有限合伙)和IDG资本投资顾问(北京)有限公司签订战略合作框架协议。 携手云峰IDG,文旅产业合作全面展开。公司与上海云锋新创股权投资中心、IDG资本投资顾问(北京)有限公司签订《关于开展文化旅游相关领域投资的战略合作框架协议》。三方将在文化、旅游以及相关领域投资等开展全面战略合作。此次合作是公司从地产向“文化+地产”坚定转型的体现,有助于丰富公司对文化旅游演艺事业的布局,有助于提升公司竞争能力。 知音号公演,进一步完善文化旅游演艺布局。公司2016年5月完成收购观印象100%股权,转型文化迈出实质性的一步。收购观印象之后,公演项目2个,新签约项目3个,业务提速。2017年5月20日,《知音号》于武汉公演。该剧以上世纪初武汉民生公司的“江华轮”为原型,打造了长江第一艘上世纪20-30年代风格的蒸汽轮船作为演艺剧场。值得一提的是,《知音号》是全球首部漂移式多维体验剧,是湖北省推动“十三五”全域旅游发展战略的重点创新文旅项目,是武汉市“十三五”重点文化项目。 牵手湖南大学,培养演艺类人才。公司向湖南大学捐赠人民币1000万元,用于支持成立“湖南大学张艺谋艺术学院”,主要为大型活动培养导演、编导、制作及管理人才。公司承诺未来将从“张艺谋艺术学院”吸引大批优秀毕业生,助力公司文化转型发展提速。此外,以张艺谋导演为核心的创作团队不断扩容,吸纳了包括G20总制片人沙晓岚导演在内的一大批拔尖人才。公司对创作团队的培养和人才引进不断推进。 地产小而美,崇明、张江项目正在取证。公司属于“小而美”的地产公司,主要未结算项目中上海崇明的三湘海尚云邸以及上海张江的三湘海上福邸将是2017年的主力销售以及主力结算项目。目前,崇明项目的二期正在申请预售许可证。 张江项目受上海预售证发行限价影响,预售证许可价格与周边二手住宅价格形成倒挂,暂未领证。 投资建议。我们预计公司2017年和2018年EPS分别为0.61元和0.69元,截至5月22日公司收盘于7.37元,对应2017和2018年PE在12.08倍和10.68倍,给予公司2017年20倍PE,对应股价12.20元,给予“买入”评级。 风险提示:房地产行业面临基本面下行;公司转型不及预期。
阳光城 房地产业 2017-05-24 5.57 7.50 37.11% 5.49 -1.44% -- 5.49 -1.44% -- 详细
事件:29.63亿并购武汉中华城;17.89亿并购广州江湾新城;启动项目跟投机制; 点评:并购不断落地,强化我们之前推荐逻辑:阳光城2015年开始的以并购为主的大规模补货,为2017-2018年销售冲刺千亿奠定坚实基础。 2015-2017年5月,公司通过公开市场和并购拿地金额667亿元,规划建面1771万㎡。其中,并购金额389亿元,占比58%;并购项目建面1324万㎡,占比75%。 并购拿地两大优势:降低成本,加快周转。公司2015年并购项目平均楼面地价8105元/㎡,公开市场招拍挂15177元/㎡,并购比招拍挂下降47%;2016年并购平均楼面价3358元/㎡,招拍挂12201元/㎡,降低72%。公司2016年6月并购的广州丽景湾项目,当年12月就实现销售;2016年年底收购的中大资产包中武汉十里新城项目,2017年5月就开盘热销。 启动项目跟投机制,促进销售去化加速。公司5月17日通过项目跟投机制“合作共赢”计划,允许由管理层团队(除董监高外)及区域负责人、项目团队对项目进行跟投投资,占股不高于15%。跟投机制的推出,将促使员工和公司共同成长发展,促进销售去化加速,保障业绩持续快速增长。 我们坚持之前观点,认为阳光城是目前500亿级销售房企中最先可能冲进千亿销售房企阵营的公司之一。预计2017年公司销售达到800亿,2018年达到1000亿。预测公司2017年和2018年EPS分别为0.42元和0.62元,维持公司买入评级。
华联控股 房地产业 2017-05-23 8.70 15.60 85.49% 8.51 -2.18% -- 8.51 -2.18% -- 详细
部分16 年销售收入在17 年Q1 结转。公司2016 年营业收入21.7 亿元,主要源于华联城市全景项目的销售(约19.5 亿元)。华联城市全景16 年共实现销售收入46.5 亿元,而该项目在16 年只结转不到20 亿元,剩余销售的20亿元大部分在17 年Q1 时结转。根据公司2017 年一季报披露,公司预收账款从16 年年报时披露的24.12 亿元变为8.9 亿元。 17 年利润结构可能有调整,房地产销售利润占比或将提高。16 年公司利润结构分为两部分,一部分为房地产销售和租赁获得利润,另一部分为出售神州长城股权获得的投资收益。16 年公司利润总额约为17.91 亿元(同比增长13.74 倍),其中通过出售神州长城获得的投资收益约为9.16 亿元,占利润总额约51%。截至2017 年Q1 季报,公司持有神州长城股份5.18%,市值约9.66 亿元。随着公司杭州钱塘公馆项目在17 年开始销售贡献收入而不只是华联城市全景一个项目,公司17 年利润结构可能会有所调整,房地产销售获得的利润占比可能提高。 钱塘公馆在售,17 年公司可推送出售的项目有华联城市全景剩余未出售面积和钱塘公馆。杭州钱塘公馆目前正在营销推广中,预计17 年可贡献销售收入。 钱塘公馆位于钱塘江边上,为一层一户360-1300 平方米的大平层精装房源。 项目建筑面积约为4.64 万平方米,销售价格约为60000 元每平方米。公司计划17 年力争实现销售35%。按照60000 元每平米的价格,该项目17 年可贡献收入约9.7 亿元。 钱塘江项目是公司2004 年拿的土地,按照杭州2004年基准地价来看,钱塘江当年的住宅和商业用地地价约为2500-3000 元每平米。17 年钱塘江周边楼盘平均售价约52000 元每平米。如果按照公司60000元每平米的售价,3000 元每平米建造成本和12000 元每平米精装修成本(实际建造和精装修成本可能用不了那么多),钱塘江项目保守估计毛利率可达70%以上。 华联南山B 区按计划推进。公司拥有的华联南山城市更新项目分为A 区和B区两部分。B 区计划17 年完成拆迁工作,18 年Q4 南山B 区随着项目的完工可进入销售阶段。B 区计容建筑面积约为21 万平方米,其中14.7 万平方米为产业用地,而6 万平方米为公寓。项目落成后可能主要用于销售,用17年周边价格6 万元每平米保守估计,如项目全部销售可贡献收入126 亿元。 维持“买入”评级。我们预计公司2017 年EPS 为1.30 元每股。2017 年5月19 日收盘价为8.71 元,对应2017 年PE 约为6.7 倍。公司杭州钱塘公馆和深圳华联南山AB 区可陆续贡献销售。我们给予公司2017 年12 倍估值,对应目标价15.60 元每股。风险提示。杭州限购政策导致销售可能不达预期。
粤泰股份 房地产业 2017-05-23 9.75 11.90 24.22% 9.72 -0.31% -- 9.72 -0.31% -- 详细
事件:5月10日调研公司深圳旧改项目。 获得贤合村项目,项目已可以进行拆迁工作。粤泰股份的龙岗区贤合村城市旧改项目是2016年11月公司通过增资方式投资深圳市大新佳业投资发展有限公司获得的城市旧改项目。粤泰股份持有项目60%股权。项目于16年12月在龙岗区政府官网立项公示,17年进入拆迁程序。截至调研5月10日,贤合村项目进展顺利,预计17年底可以完成拆迁工作,18年底开始建造并在18年年底或19年初开始销售。 贤合村位于深圳东部战略方向上,为三条地铁线换乘枢纽。龙岗区十三五规划提出“深圳东部创新中心”的发展定位以及“生态龙岗、科教高地、创业新城、乐活家园”的发展总体目标。贤合村位于横岗商业文化中心,正位于规划的城市功能联动轴上。贤合村项目目前位于四联站200米范围内,距离最近的3号线塘坑站距离不到800米。项目所在位置是近期实施轨道快线14号线、远期规划18号线和19号线的换乘站。轨道14号线开通后,从贤合村到深圳市中心约30分钟。 我们认为项目可参考一站式购物生活地标香港太古城。香港太古城是在太古地铁站周边建造的集合住宅、综合商业中心、办公区于一体的综合社区,深受香港中产阶级欢迎。贤合村目前正在进行项目规划。考虑到其所处未来交通枢纽的位置,我们认为其规划可以参考香港太古城,可以打造成为生态商住综合体,未来销售可以定位为中高端收入人群。 我们预计该项目单住宅部分可贡献的利润在30亿元以上。贤合村项目所在区位周边楼盘售价约为4-5万元每平米。考虑新建轨道交通和生活社区质量提升后带来的溢价,我们预计该项目在19年开始销售时价格可以达到6万元每平米。我们以至少30万平方米的可售住宅计算(不包括限价保障房、回迁房和可售商业),该项目仅住宅销售一项可贡献的收入约为180亿元,保守估计粤泰股份权益净利润可达30亿元以上。 维持“增持”评级。公司房地产项目开发建造稳步推进,旧改项目可进一步提高盈利能力。16年成功在地产、养老、金融三方面战略布局,此外员工持股计划有利于公司管理和长远发展。公司4月18日完成送股后总股本调整,新总股本为2536.25百万股。我们预计公司2017年EPS在调整股本后为0.34元每股。5月19日收盘价格为9.68元每股,对应2017年的PE约为28倍。 我们给予公司35倍PE估值,对应六个月目标价11.90元每股。维持“增持”评级。 风险提示:政策调控重点城市基本面下行。
中华企业 房地产业 2017-05-23 6.64 7.80 16.77% 7.08 6.63% -- 7.08 6.63% -- 详细
老牌国资重大资产重组后成为地产全产业链集团中核心综合开发平台。 上海地产集团是集土地储备、市政基建、旧城改造、城市更新、地产开发、保障房建设、地产流通、资产管理为一体的地产全产业链国有独资集团,本次重大资产重组将使中华企业成为其核心地产综合开发平台,目 前已通过董事会预案,有望在2017年完成。 资源整合叠加经营效率提升,“强心针”促深蹲起步,未来前景看好。 我们认为上市公司成为地产全产业链集团公司中的核心综合开发平台,承上启下,地位提升,后续将获得更多的资源支持和倾斜;商业巨头华润系和资本大鳄平安系加盟,将提升公司经营效率和存量运营能力,从而形成稳定产品品质和较高毛利水平;同时在融资渠道拓展,融资模式创新,融资成本下降等方面都将出现改观;公司深蹲起步,重组行动的“强心针”使经营情况大幅改善并持续向好,2016年营收同比增长205%,2017一季度营收同比增长42%,归母净利润同比增长114%。 土地储备集中质量高,跟随上海全球城市建设具备较高增值潜力。 土地储备丰富,具有较高的重估增值潜力,后续将跟随上海全球卓越城市的建设持续释放价值。重组完成后公司共有37个开发销售项目,总货值超过1360亿,其中上海项目货值占比超八成;同时持有近40万平方米的成熟经营性物业,绝大部分位于上海的核心区域。经保守测算重组后公司NAV 值近600亿元,重组后每股NAV 约为8.93元。 12个月目标价7.8元 首次覆盖买入评级。 我们预测公司2017-2019三年营收分别为153.7亿、191.4亿、238.5亿(仅考虑重组前项目),三年EPS 分别为0.52元、0.77元和1.01元,综合考虑给予目前公司合理估值PE 为15倍,12个月股价目标为7.8元,首次覆盖给予买入评级。 风险提示。 公司重组进展不及预期或出现重大调整。 重组后经营能力及管理能力提升不及预期。 房地产调控时间过长导致销售持续不及预期。
三湘印象 房地产业 2017-05-23 7.30 -- -- 7.35 0.68% -- 7.35 0.68% -- 详细
点评: 战略合作协议进一步深化三方合作助力公司文化旅游转型。云锋新创执行事务合伙人之委派代表虞锋为公司持股6.52%的股东Impression Creative Inc.的实际控制人,同时云锋新创也为公司股东,IDG资本的董事李建光系三湘印象董事以及公司股东,此次三方签订战略合作协议在文化、旅游项目投资、运营、管理以及产业基金方面的深入合作有助于进一步提升三方互利合作关系,助力三湘文化旅游转型。 云锋新创、IDG在文化旅游领域布局广阔。云锋新创实际控制人在文化旅游产业投资过巨人网络、分众传媒、华谊兄弟、聚众传媒等公司;IDG在文化旅游产业投资过百度、腾讯、搜狐、土豆、携程、华住、如家、乌镇、古北水镇等公司,两者在文化旅游产业领域丰富的布局有助于在文旅产业投资运营、人才等方面给予三湘鼎力支持。 文化旅游领域将成为公司未来核心拓展方向。公司16年5月完成对观印象100%股权收购,观印象始终是国内文旅演艺项目制作的标杆,以著名导演张艺谋、王潮歌、樊跃为核心的导演团队,坚持自主创作、知识产权许可模式,坚持精品路线,精选国内最顶级的旅游景区进行合作,推出“最忆”、“印象”、“又见”、“归来”四大品牌系列演出,创作出中国第一部山水实景演出《印象刘三姐》、中国第一部室内情景体验剧《又见平遥》,张艺谋导演的G20峰会文艺演出《最忆是杭州》获得各国领导人的高度赞誉,王潮歌导演的《又见敦煌》和《又见马六甲》走进“一带一路”实现“民心相通”,以及最新的樊跃导演《知音号》吸引了马云、虞锋、熊晓鸽等一大批大佬现场观演,在文化演艺领域具备领先地位;在公司正式踏入文化演艺领域1年后与云锋、IDG签订战略合作协议彰显对文化旅游领域长期看好和大力拓展的决心。 盈利预测及投资评级:地产业务目前深耕上海及京津翼地区,业绩稳健,为公司提供安全边际(目前NAV折价超50%),地产销售收入大增以及定增募集资金,现金充沛有助于后续文化演艺的进一步布局;同时,观印象进入资本市场后有望在管理机制和市场化运作方面得到改善,被收购后新增项目明显提速,未来规划每年新签约2-3个,公演2个,业绩增长可期,预计17-19年EPS分别为0.56/0.65/0.78元,其中观印象分别贡献0.12/0.14/0.17元,维持“增持”评级。 风险提示:业务协同不及预期,文化旅游拓展不及预期,地产文化产业系统性风险。
华发股份 房地产业 2017-05-23 14.53 -- -- 14.55 0.14% -- 14.55 0.14% -- 详细
投资要点: 公司简介。公司成立于92年,94年取得国家一级房地产开发资质,04年成为房地产上市公司。主营房地产开发与经营。深耕珠海30余年,华发品牌家喻户晓,奠定了公司在珠海的区域龙头地位,并逐渐取得已进入城市市场的认可。第一大股东为华发集团,持股比例约28.25%,实际控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。 销售规模持续扩大行业地位显著提升。公司近几年整体销售持续较快增长。13年全年实现合同销售84亿,14年增长至85.8亿,15年则达133亿。16年全年实现销售面积167.68万平方米,实现销售金额357.25亿元,同比增长达168%。销售业绩跻身行业销售40强,行业地位显著提升。 土地储备丰富区域布局良好。公司深入推进“珠海为战略大本营,上海、武汉、广州等一、二线核心城市为重点”的战略思想,在深耕珠海市场的基础上,积极开拓选定的战略重心区域并取得成效。当前公司手持土地储备超1000万平,土地储备丰富。 珠海地区政策红利持续释放公司将深度受益。珠海地区一直为公司的战略大本营,16年公司营收中,珠海占比高达到74.93%。珠海当地经济情况良好,地理位置优越,当地楼市也呈现持续上升的势头。并随着大型基建的落成,粤港澳大湾区的加速推进,公司将深度受益当地经济、楼市持续上升发展的红利。 总结与投资建议。公司深耕珠海数十载,在当地龙头地位优势凸显,随着粤港澳大湾区建设加快推进,同时大型基建持续落成,珠海经济及房地产市场持续较快发展预期强烈。公司将深度受益区域红利的释放。另外以上海、武汉、广州等核心城市作为重点布局区域,方向正确。公司业绩持续提升,为投资者创造理想的收益值得期待。 预测公司17年--18年EPS分别为1.2元和1.6元,对应当前股价PE分别为12倍和9倍,估值偏低。同时公司账上未分配利润占比相对较高,公司股票具备投资价值。给予公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策调控房地产销售下滑;公司发展进程低于预期
东旭蓝天 房地产业 2017-05-23 13.06 -- -- 12.69 -2.83% -- 12.69 -2.83% -- 详细
近期,东旭蓝天通过收购星景生态,开始向环保PPP领域进军。在原先房地产业务的基础上,东旭蓝天的光伏电站建设运营业务和环保PPP业务拓展迅速,为公司近三年的业绩增长打下良好基础。按完成本次定增后总股本17.48亿股计算,2017-2019年EPS分别为0.22元、0.51元、1.10元。首次覆盖,给予“审慎推荐-A”评级。 一、公司现有主营业务q公司主营业务为光伏电站投资、建设、运营,房地产开发与销售等。 东旭蓝天的控股股东:东旭集团是注册于河北省的民营企业,2008年建成国内首条自主研发的液晶玻璃基板生产线,打破了国外企业对液晶玻璃基板的垄断,并在之后重组老牌上市公司宝石A,就成为了现在的东旭光电。重组完成之后募集50个亿投资建设10条第六代TFT-LCD玻璃机板生产线。近年来在光电显示行业上下游进行了延伸,包括偏光片、彩色滤光片、蓝宝石、石墨烯等,今年公告了拟收购上海申龙客车的资产。 东旭蓝天:是东旭集团下面第二家上市公司,经东旭集团多年探索,在光伏组件制造、光伏电站开发和建设等方面组建了团队,在2015年大力开拓光伏电站业务,获得了1.15GW的路条,另一方面收购了上市公司宝安地产。收购了之后定增95亿元用于光伏电厂建设。 东旭蓝天的地产业务:地产业务,公司原来以住宅地产为主,但是新的战略布局下,从控股股东收购永清、易县的园区开发项目。易县距离雄安约30公里,永清也在雄安周边,发展潜力大,未来这些园区会提供绿色能源,绿色建筑,绿色环境。 东旭蓝天的光伏业务:公司新能源业务发展迅速。2016年,800MW光伏电站已经开工建设,其中以地面电站为主。分布式单体规模小,公司已加大分布式项目开发力度,未来也会是一个增长点。光伏并网进展顺利,2017年6月30日之前公司目标实现300~400MW的并网工作,并规划在近3年实现3-4GW的并网持有。 近两年,光伏行业面临严峻的市场变化情况,比如补贴滞后、电价下调等,但是另一方面上游成本也在下降,因此收益率基本维持稳定。目前光伏行业项目开发竞争激烈,但是公司长期看好这个行业,所以长期择优投资建设光伏电站。另外也会投资风能、燃气发电、多能互补、微电网及储能等项目,计划在能源产业链的横向和纵向都进行拓展。 东旭蓝天的环保业务:基于调研,可知东旭蓝天近期收购环保公司并非临时决策。公司近期进军新能源业务,是基于“让天更蓝”、发展环境友好产业的目标,公司认为环保行业也非常符合公司的这一发展目标。另外,经过多年粗放型经济发展,我国环保治理面临市场爆发期,包括村镇水处理、土壤修复、固废、生态治理在内的子行业都有很大的市场空间,公司也很看好这样的空间。根据公司的“发展环境友好产业”的战略目标,以及对环保行业市场整体看好的前提,公司积极寻找环保行业的合作伙伴,并最终收购星景生态。 东旭蓝天:地产+清洁能源+环保——三大板块联动公司认为,环保业务和东旭蓝天现有产业可以实现战略协同。首先东旭蓝天主营业务之一即为绿色能源,可以和原有的“绿色地产”形成绿色能源住宅的结合,同时再和环保结合就形成“绿色能源+绿色人居+绿色环境”三位一体的绿色新生态,并能够互相带动和互补。
金融街 房地产业 2017-05-22 11.60 16.24 40.00% 11.71 0.95% -- 11.71 0.95% -- 详细
事件:公司公告金融街(一期)资产支持专项计划成立。 成功发行66.5亿ABS,直接打通融资渠道。公司公告成立金融街(一期)资产支持专项计划。该专项计划总认购资金为66.5亿元,分为优先A档、优先B档和次级档。其中,优先A档规模63.17亿元,信用评级AAA,预期收益率5.12%(含税),期限为12年(3+3+3+3);优先B档规模为2.70亿元,信用评级AAA,期限为12年;次级档规模为0.63亿元,期限为12年。此次属于公司首次通过ABS的方式将存量物业价值提前变现。考虑到ABS用途灵活,可有效替换利息相对较高且有投向限制的贷款,实现财务结构优化和资金用途便利。 一旦打通ABS、REITS,存量资产提前变现带来巨大价值。根据戴德梁行的房地产估价报告,截至2016年年底,公司一共有13个投资性房产,总建筑面积67万方,估值约333.20亿元。公司已经在主动增加自持物业,我们认为未来3-5年自持物业有望翻倍。一旦打通ABS、REITS等资产变现通道,将大幅提升企业价值。 北京新规划又进一步,公司直接受益。5月17日北京市委十一届十四次全会一致同意将《总体规划》按程序上报党中央、国务院审定。公司13个投资性物业中有11个位于北京,且集中于西城区,属于中央政务区预期区域内自持物业最多的上市公司,直接受益于北京新规划。此外,北京市政府搬迁通州,原有政府就办公用地有可能会有新的定位、整修或者二次开发。公司作为北京市国资委下属企业中在商业地产开发、城市综合开发方向实力顶尖的企业,有望参与后期存量物业整合改造。 投资建议:买入评级。我们预计公司2017、2018年每股收益分别为1.16元、1.44元。截止2017年5月18日,公司收盘于11.58元,对应2017、2018年PE分别为9.98倍、8.04倍。考虑到公司存量资产优异,给予2017年14XPE,目标价16.24元/股,维持“买入”评级。 风险提示:行业基本面下行;公司自持物业出租不达预期;公司销售受调控影响不达预期。
莱茵体育 房地产业 2017-05-22 10.05 -- -- 10.34 2.89% -- 10.34 2.89% -- 详细
丰富的体育运营经验和资源,公司再添实力高管。公司此次新聘任的高管姚振彦,拥有丰富的赛事运营、体育营销、规划设计等相关经验和资源,曾任上海中远三林足球俱乐部、北京众辉国际体育管理有限公司、苏州趣普仕足球俱乐部有限公司、北京神州星源体育发展有限公司、北京欧迅体育文化股份有限公司高管。主持了包括国际系列足球友谊赛、国际田联钻石联赛上海站等多项国内国际赛事,参与制定多省市的城市体育营销方案、多家职业足球俱乐部整体体育营销计划,以及参与编撰中国足球协会商务发展方案等。 重视优秀体育人才引进,打造专业管理团队。公司自开始向体育产业转型后,积极调整组织架构,大量引进优秀体育人才,建立起拥有丰富经验和资源的核心管理团队。公司新任总经理刘晓亮、副总经理秦吉宏、投资发展部负责人陈炜均为公司转型以来加入的体育产业专业人士。 扩充体育运营人员,体育运营能力提升。新加入的人员不仅提高了公司在体育产业运营方面的经验和能力,同时也为公司带来了丰富的资源,对于公司未来体育产业的深耕发展具有强大的推动和支撑。 l 盈利预测及投资评级:预计公司2017-2019年EPS分别为0.08/0.12/0.16,维持“增持”评级。 风险提示:体育业务发展不及预期,体育运营成果不及预期。
阳光股份 房地产业 2017-05-19 8.36 -- -- 8.88 6.22% -- 8.88 6.22% -- 详细
事件 阳光股份与四川蓝光和骏实业有限公司签订协议,将天津杨柳青项目转让。股权转让价款1.61亿元,另外蓝光和骏另需偿还借款19.68亿元。天津杨柳青项目建设用地面积28.15万平米。预计本次交易将给公司带来2.94亿元投资收益。 点评 转让杨柳青项目,践行轻资产战略。本次公司转让天津杨柳青项目,将带来2.94亿元投资收益,带来公司今年业绩大幅提升。同时蓝光和骏另需偿还项目公司借款19.68亿元,公司在手现金规模和资产结构将大幅优化。天津杨柳青项目位于天津市西青区杨柳青镇津同公路北侧,总建筑面积28.15万平米,目前仍在建设过程中。由于天津杨柳青项目约40%为剩余年限不足40年的商业用地规划建筑指标,且本次股权转让交易为现状交割,付款节奏较快,所以投资收益较我们之前给项目测算的利润值有所折价。公司本次主动退出重资产的房开业务,回流较多现金,将为公司未来拓展轻资产业务模式打下坚实基础。 加快处置原有资产,安全边际充足。阳光股份通过转让天津杨柳青项目和阳光大厦项目,增加了当年利润和在手现金。自持物业方面,公司持有的商业物业主要包括阳光上东、上海银河宾馆、北苑华堂、通州瑞都商业、成都A-Ztown、成都九眼桥、北京北辰商业等项目,总可租赁面积27.4万平米,目前入账价值仅41.3亿元(不含阳光大厦项目),而按照目前市场价格,合理估值约78.0亿元。开发项目方面,公司目前仍有阳光上东、锦尚中心项目在开发进程中,分别位于北京、成都,总建筑面积87.4万平米,预计未来将带来8-9亿元净利润。综合考虑了公司的开发物业、出租物业、转让资产收益,我们测算公司RNAV68.1亿元,折合每股RNAV9.1元。当前股价较RNAV折价11%,安全边际充足。 投资建议:阳光股份重点布局一二线城市商业物业,专注于经营性物业资产管理领域。公司每股RNAV9.1元,目前股价较RNAV大幅折价,安全边际充足,维持“增持”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
*ST松江 房地产业 2017-05-17 5.46 7.42 41.87% 5.71 4.58% -- 5.71 4.58% -- 详细
发力小巨人,成就大智慧:公司原名华通天香集团,2009年天津松江借壳完成后实现更名。公司上市后逐步从全国扩张到向天津收缩,销售上,公司在2010年达到33亿的销售规模后,销售规模持续收缩;而进入2016年,在全国去库存政策带动下,公司抓住机遇快速消化存量,实现2010年以来的最好销售成绩。公司上市以来,由于近年销售规模的收缩,同时叠加再融资受限导致的财务成本高企,2016年加速战略转型,对在售项目加快结算速度,同时对旗下项目进行处置。公司作为中小型房企,做出转型和突破已经是时代的趋势,未来利用大股东以及平台优势寻求新的盈利增长点和模式创新是必然选择。 转型加速,构建地产+智慧城市双主业:公司在2015年就开始进行智慧城市的探索,今年2月6日同卓朗科技签署《重大资产重组框架协议书》。若本次交易完成,天津松江将形成“房地产+智慧城市”的完整模式,强势布局智慧城市领域,构建新的业务增长点,增强上市公司持续盈利能力。同时交易对手承诺卓朗科技业绩,充分保障公司未来业绩兑现。金融业务方面,公司从2014年开始拓展融资租赁业务,设立天津恒泰汇金融资租赁有限公司,未来公司仍有望加大恒泰汇金的持股比例,甚至实现恒泰汇金的证券化。产业基金板块布局则始于15年,目前公司产业板块总规模达33亿,未来公司产业基金将有望通过产业投资的模式,为公司对接新兴产业,创造新的增长点提供基础。 大股东持续增持彰显信心:2016年以来,公司大股东连续增持公司股份,而2017年5月9日,公司控股股东再度披露增持计划,本次增持不设价格区间,将根据公司股票价格波动情况及资本市场整体趋势,逐步实施增持计划。同时公司控股股东滨海控股承诺在增持期间及在上述增持计划完成后6个月内不减持公司股票。本次控股股东积极增持充分彰显股东对公司未来发展的信心和对公司未来前景的看好,同时大股东增持不设价格区间的表态也充分反映了控股股东对公司当前价值认可。 盈利预测与投资评级:我们预计17、18年EPS为0.31、0.10元,首次覆盖给予“增持”评级。
金融街 房地产业 2017-05-17 11.50 16.24 40.00% 11.85 3.04% -- 11.85 3.04% -- 详细
事件:公司公告《收购报告书摘要》。 集团股权结构调整,实际控制人不发生改变。北京金融街资本运营中心(以下简称“资本运营中心”)将所持有华融基础100%股权、华利佳合85%股权向金融街集团增资。增资后,资本运营中心将持有金融街集团71.63%的股权,并通过直接和间接方式持有上市公司33.22%的股份,从而实现对金融街的间接收购。 此次收购后,大股东变更为资本运营中心,而实际控制人仍为西城区国资委。 集团再获增资,加大核心优质资产集中。此次收购,华融基础100%、华利佳合85%的股权作价116.74 亿元增资至金融街集团,其中39.44 亿元作为注册资本投入,余下的77.3 亿元作为资本公积投入。金融街集团的净资产显著增加。华融基础是金融街拓展的企业实施主体,旗下项目主要位于西城区金融街附近,如果以后中央政务区出来,我们认为存在价值升值和整改提升空间。华利佳合旗下拥有多家宾馆、商场、写字楼等优质资产。 有利加速金融街区域开发,加大未来首都特区建设。从华融基础、华利佳和的业务来看,两者与上市公司之间存在一定的业务重叠,包括华融基础的华嘉项目、华利佳和的商业服务等。考虑到同业竞争问题以及上市公司作为大股东旗下唯一上市平台,我们认为集团内部存在一定的资产整合预期。考虑到华融资产定位“新建和存量资源整合利用并重”,中央政务区的建设以及北京政企搬迁通州后西城区大量存量物业整合,都将为企业发展带来契机。 投资建议:买入评级。我们预计公司2017、2018 年每股收益分别为1.16 元、1.44 元。截止2017 年5 月15 日,公司收盘于11.65 元,对应2017、2018 年PE 分别为10.04 倍、8.09 倍。考虑到公司存量资产优异,给予2017 年14XPE,目标价16.24 元/股,维持“买入”评级。 风险提示:行业基本面下行;公司自持物业出租不达预期;公司销售受调控影响不达预期。
三湘印象 房地产业 2017-05-16 7.36 12.20 70.39% 7.49 1.77% -- 7.49 1.77% -- 详细
事件:公司公告董事、高管增持公司情况。 管理层增持公司股份,彰显对公司信心。公司2017年5月11日、12日公告黄辉(董事长、实际控制人)、许文智(董事、总经理)、徐玉(副总经理、董秘)分别增持121.89万、12.08万、0.5万股的公司股份。董事长拟在9元/股及之内继续增持公司股份至少78.11万股。此次,公司核心管理层增持公司股份,一方面彰显了管理层对公司未来发展前景的信心,也体现了管理层对当前公司价值的态度。 16年业绩大幅增长,负债结构改善。2016年公司实现营业收入67.05亿,较上年同期大幅增长1190.63%;实现归属于上市公司股东的净利润为7.05亿元,较上年同期大幅增长574.07%。截至报告期末,公司资产负债率为52.23%,较上年同期下降25.41个百分点;有息资产负债率为30.74%,较上年同期下降3.41个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为43.81%,较上年同期减少0.82个百分点;净负债率49.26%,较上年同期大幅减少91.63个百分点,处于健康水平。 地产业务稳步发展,打造绿色科技开发商。公司2016年实现销售面积9.26万平米,销售金额约25.19亿元。公司目前主要在售和在建项目共11个,主要位于上海区域。2017年1月成功获取杭州项目。公司2017年的工作计划重点提到了河北燕郊项目,确保燕郊项目15号地块全面开工。 收购观印象,转型文化产业。公司2016年5月完成收购观印象100%股权,转型文化迈出实质性的一步。收购观印象之后,公演项目2个,新签约项目3个,业务提速。知音号项目将于5月底公演,符合原公演计划。 投资建议。公司地产业务稳健发展,聚焦上海区域享受地价和房价上涨双重红利,销售回笼资金为转型提供弹药;另一方面,成功收购观印象,文化产业布局落定,并持续研发新文化旅游项目——“最忆韶山冲”。公司通过股权形式绑定张艺谋和创作团队,一旦“张艺谋IP”通过三湘文化地产变现模式成功复制,未来业绩、估值具备较大弹性。我们预计公司2017年和2018年EPS分别为0.61元和0.69元,截至5月12日公司收盘于7.37元,对应2017和2018年PE在12.08倍和10.68倍,给予公司2017年20倍PE,对应股价12.20元,给予“买入”评级。
保利地产 房地产业 2017-05-15 9.15 -- -- 9.41 2.84% -- 9.41 2.84% -- 详细
公司2017Q1 业绩与销售额双双高增长。2017Q1 公司实现营业收入17.9 亿,同比增幅-5.1%;归母净利润18.9 亿元,同比增幅38.7%。公司实现销售金额574.1 亿元,同比增幅27.2%;销售面积418.3%,同比增幅21.8%,销售均价13725 元,同比增幅4.5%。一季度公司新增计容建面671 万平米,总获取成本297 亿元,占销售金额的52%。公司拥有可售计容面积共计1.15 亿平方米,其中待开发面积6751 万平,可售货值总计约为1.6 万亿元。 公司2016 年实现营业收入1548 亿,同比增长25.4%;归母净利润124.2 亿,同比增长0.6%,低于预期。公司归母净利润增速较低的主要系毛利率同比减少4.2 个pc,仅为28.9%。其中,华南、中部以及东北片区的项目毛利率降幅较大,主要系受益于去库存政策,公司在库存较高、毛利率较低区域的项目得以去化结转所致。同时部分高毛利项目在2017Q1 得到结转,反映在2017 年一季度公司销售毛利率上攀至38.3%。 2016 年销售突破2000 亿,2017 年推盘量在2300-2500 亿元。公司2016 年实现销售金额2101亿元,同比增幅36%,资金回笼率达到97%。2016 年期末公司预收账款1555 亿元,同比增幅17.4%,2017 年业绩锁定性较高。公司未来仍以一二线为主要拓展方向,看好城市圈发展,2017 年将以华东与京津冀地区为主。2016 年公司新拓展项目112 个,新增计容面积2404 万方,总成本1214 亿元,占同期销售金额58%,其中一二线城市计容建面占比达到70%。 公司财务状况稳健,综合融资成本得到进一步降低。2016 年公司完成定增90 亿元、债券发行130 亿元,新增有息负债综合成本降至4.4%,同比减少0.8 个pc。公司2016 年末在手货币资金470 亿元,为短期借款与一年内到期的非流动负债之和的3.6 倍,短期偿债压力较小;资产负债率为74.8%,同比降低1.2 个pc,真实资产负债率为62.2%,同比降低2 个pc,杠杆水平适中。(真实资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款))央企整合加强获取土地资源能力,多板块投资完善产业链上下游布局。公司2016 年完成中航地产下属8 个房地产项目与1 个在建工程收购,同时利用中航资源获取3 个项目,总计新增待开发资源290 万平米,未来公司与中航工业集团下其他地产业务的整合值得期待。另一方面,公司物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序;商业运营与养老产业稳步推进;房地产基金规模已近600 亿元;小额贷款规模达4.93 亿元;公司参与滴滴出行、粤高速A 定增以及粤港证券等战略投资。 维持增持评级,下调盈利预测。公司连续两年现金分红比例达到30%,2016 年股息率达3.4%,是A 股板块中高股息标的。同时公司未来业绩增速稳定,在手土地储备丰富,融资成本较低,预计基本面将持续向好,因此维持增持评级。由于公司低毛利项目去化结转比例增加,因此下调盈利预测,预计公司2017-19 年归母净利润分别为149/176/199 亿元,同比增速为19.9%/17.9%/13.4%,对应公司2017-19 年EPS 分别为1.26/1.48/1.68 元(原预计公司2017-18年归母净利润160/172 亿元,对应公司2016-2018 年EPS 分别为1.35/1.45 元)。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名