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蓝光发展 房地产业 2020-01-23 7.03 9.52 38.78% 7.14 1.56% -- 7.14 1.56% -- 详细
核心观点 公司发布2019年业绩预告,全年预计实现归母净利约34.0亿,同比+53%左右;预计实现扣非后归母净利约33.5亿,同比+36%左右。业绩增长源于结转规模扩大以及全国布局战略兑现,总体业绩符合预期。我们认为公司地产主业全国稳步扩张,资本引擎加速物管产业发展,多元驱动和管理红利加持下,业绩高增长有望延续。维持2019-2021年归母净利33.8、52.0、62.3亿的盈利预测,维持“买入”评级。 成功晋级千亿梯队,2020年增长步伐稳健 公司全国化布局步入收获期,地产主业强势带动下2019全年归母净利预计保持53%高速增长,大概率达成第二期股票期权激励解锁条件。公司2019全年实现销售面积1095.3万平,同比+36.6%;实现销售金额1015.4亿,同比+18.7%,金额排名位居全国第33位(克而瑞),较2018年上升约4位;其中权益销售金额715.40亿,同比+13.7%。我们预计公司2020年可售货值(新推+滚存)接近1800亿,预计全年销售金额有望向1200亿迈进。 拿地规模、权益双双提升,强化业绩增长潜力 2019年公司公告口径新增土储计容建面861.0万平,同比-26.0%;新增土储总价357.7亿,同比+45.6%;新增土储权益地价263.6亿,同比+54.5%;新增土储权益比(价格口径)同比+4.2pct至73.7%,金额口径投资强度(权益拿地金额/权益销售金额)同比+9.7pct至36.8%。拿地规模、权益双双逆势提升,完善全国高能级城市群布局,强化业绩增长潜力。初步统计2019年通过公司债、短融、私募债等公开市场募资47亿,此外2020年1月拟设立办公物业类REITs,发行规模不超过人民币10.65亿元。多元融资渠道通畅叠加负债率修复释放杠杆空间,2020拓展力度依然可期。 嘉宝上市开启并购扩张,资本助力高增长预期 2019年10月公司物业平台嘉宝股份正式登陆港交所,最新市值92.5亿港币(截至2020.1.20)。半年报及招股说明书显示,嘉宝2019上半年已进驻全国69个城市,在管项目400余个,管理面积6330万平,业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。上市之后公司借力资本市场开启快速扩张,官网显示先后同江苏常发物业、浙江中能物业、成都创艺物业、无锡东洲物业等开展并购合作,2019年12月签约管理面积突破1亿平,规模提速的同时均衡布局多种业态。 人居蓝光引领高质量发展,维持“买入”评级 公司销售和拿地稳定增长,资本引擎加速产业发展,多元产业驱动叠加管理红利加持,业绩高增长有望延续。维持2019-2021年归母净利33.8、52.0、62.3亿的盈利预测,对应2019-2021年EPS(摊薄后)1.12、1.73、2.07元。参考可比公司2020年5.6倍PE估值,给予公司2020年5.5-6倍PE估值,目标价9.52-10.38元(前值8.48-9.61元),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策不确定性;三四线市场景气度下滑;异地拓展待检验。
招商积余 房地产业 2020-01-23 20.50 25.27 29.13% 20.67 0.83% -- 20.67 0.83% -- 详细
19年业绩2.6-3.1亿元,同比下降64-70%,源于18年非经常性损益较高 1月21日,公司预告19年归母净利润2.6-3.1亿元,较重组前同比下降63.8%-69.7%,较重组后同比下降69.1%-74.0%;主要源于:1)18年确认转让3个房地产项目的投资收益合计12.4亿元(非经常性损益),19年无同类投资收益;2)19年因投资性房地产公允价值变动收益较18年减少约2,468万元(非经常性损益);3)19年因进项税加计扣除等取得的其他收益较18年增加约2,481万元(非经常性损益);4)18年公司下属子公司天津格兰云天置业有限公司、龙岩紫金中航房地产开发有限公司及衡阳中航地产有限公司计提存货跌价准备3.0亿元,19年资产减值损失较18年减少约3.3亿元;5)19年利润总额较18年同期减少,因此19年所得税费用较18年减少约2.8亿元。 估算加回招商物业后扣非后业绩4.1-4.6亿元,预计业绩主要为物管贡献 公司19年归母净利润2.6-3.1亿元,中位数2.85亿元。其中,非经常性损益包括:1)18年公允价值变动收益1,183万元,19年较18年减少2,468万元,估算19年公允价值变动收益-1,185万元;2)18年其他收益-273万元,19年较18年增加2,481万元,估算19年其他收益2,208万元,因而非经常性损益合计1,023万元。剔除非经常性损益后,估算19年扣非后归母净利润约2.5-3.0亿元,中位数2.75亿元。而公司19年业绩中仅并表招商物业12月业绩,估算招商物业全年业绩1.8亿元(19H1约0.8亿元+19H2约1亿元),按线性估算1-11月招商物业业绩为1.63亿元,估算公司合并招商物业全年业绩后,19年扣非归母净利润预计约4.13-4.63亿元,中位数约4.4亿元。此外,3Q19中航物业实现净利润1.41亿元,而中航善达3Q19归母净利润1.38亿元,表明地产业务对业绩为负贡献,再考虑到地产业务财务费用较高,预计19年地产业务对业绩贡献仍较少、甚至负贡献,因而预计业绩主要为物业管理业务贡献。 合并后在管1.5亿方、打造非住宅物管龙头,规模、业绩望实现量质齐升 至19H1末,中航善达、招商物业合并后在管面积将达1.49亿方。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。此外,1月21日,招商蛇口公告中标雄安新区项目,中标金额:设计费9,500万元,项目管理费费率2.46%,安置房部分物业服务酬金费率4.8%,委托人自持的办公、商业部分物业管理服务酬金费率9.25%,办公、商业部分招商及运营管理服务酬金费率9.5%,这或将利好于公司非住宅物管业务。 投资建议:表观业绩同比下滑,但物管业绩表现稳定,重申“强推”评级 中航善达战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。鉴于19年公司仅并表招商物业12月业绩而造成口径差异,我们下调19年业绩至3.0亿元(原预测4.9亿元),但维持19-20年合并后物管业绩预测为4.3和6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,我们维持目标价25.27元,对应20年物管PE37.5倍,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
招商积余 房地产业 2020-01-23 20.50 -- -- 20.67 0.83% -- 20.67 0.83% -- 详细
公司发布2019年业绩预报,期内归属于上市公司股东的净利润预计2.6亿元-3.1亿元,较上年同期预计减少5.5-6.0亿元,同比下降64%~70%。 公司归母净利润数字偏低,是因为招商物业利润仅12月单独1个月并表,剩余11个月未并表。假设将招商物业剩余的11个月利润并表,则公司2019年归母净利润估算约4.06-4.56亿元。公司2019年11月将招商物业100%股权登记至名下,12月起并表,招商物业其他11个月的收入利润未体现在本次并表范围内。假设按照招商物业业绩承诺2019年1.59亿元估算,其月均净利润0.13亿元,11个月合计可能约1.46亿元,若将此1.46亿元并表,则公司2019年净利润约4.06-4.56亿元。若公司其他业务板块盈利一般,则此净利润可以视为大部分由物管贡献。 公司归母净利润下滑幅度较大,主要因为房地产业务的剥离对公司业绩产生较大影响,此前市场已有预期。公司将房地产业务剥离给保利地产之后,2018年取得转让产生的投资收益12亿元,2019年无此项收入,因此业绩下滑明显。同时,公司存货跌价准备相对去年减少3.3亿元,以及因业绩波动税费减少2.8亿元。总体上,公司当前物业管理的利润体量相对剥离之前的房地产业务利润体量规模较小,房地产业务剥离之后,业绩同比下降64%-70%,数据波动较大。 因为剥离的扰动和并表时间的影响,公司业绩数字不佳,这仅是表述的原因,真实情况并非如此。两家公司合并后加速整合,招商局对公司寄予厚望,公司定位机构物业央企旗舰,未来发展值得期待。 因招商物业营收利润仅12月单独1个月并表,非2019年全年并表。因此分子端归母净利润进行调整,同时分母端以发行股份后加权平均股本为计算依据,将公司2019年EPS由0.44元修正为0.38元。 投资建议:机构物管处于成长初期,公司定位央企物管旗舰,志存高远。公司利润水平具备较大提升空间且操作路线图清晰,充沛的类现金资产亦提供保障。预计公司2019、2020、2021年EPS分别为0.38元、0.58元、0.76元,按照2020年01月21日收盘价,对应PE分别为54倍,35倍,27倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:资源整合较慢,成本上升过快。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.86 55.77% 6.56 -2.96% -- 6.56 -2.96% -- 详细
19年业绩预增为23.5-25.5亿元,对应同比增长14-24%,低于我们预期 1月19日,公司预告2019年归母净利润约23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%;约比上年同期重组后增长14%-24%;基本每股收益盈利约在0.60-0.65元/股。公司业绩低于我们预期。根据克而瑞数据,公司2019年销售额约620亿元,较2018年同比增长27%。综合考虑到19年销售稳增推升预收款进一步增长、19年拿地积极以及地价较低隐含后续毛利率较高、以及19年业绩低于预期等三方面因素,我们下调公司19-21年业绩分别下调至24.7、30.0和38.0亿元,分别对应同比增长+20%、+21%、+26%。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 2019,公司拿地面积528万平、同比+168%,拿地金额292亿元、同比+130%,拿地态度积极;拿地均价5,334元/平,占比同期销售均价仅19%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降14%,拿地成本控制优秀。其中19H2拿地面积395万平,拿地金额186亿元;拿地均价4,720元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降20%,较18年拿地均价6,433元/平下降27%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 24亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化 1月2日,公司公告定增顺利完成,最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元;成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也有望推动公司更有质量的发展。 投资建议:业绩预告增长14-24%,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期,我们将公司2019-21年每股收益预测分别下调至0.63、0.76、0.92元(原预测为0.76、0.88、1.11元),现价对应20PE为9.1倍,较每股NAV14.09元折价51%,目前现价仅略高于定增价6.73元,考虑到公司优质资产低估,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.65 52.45% 6.56 -2.96% -- 6.56 -2.96% -- 详细
2019年业绩低于预期,结算延迟,考虑到公司2019年下半年开始加大拿地力度,销售将于2020年释放,未来增长可期。维持增持评级,调整2019年-2021年EPS分别为0.65/ 0.72/0.91元(原为0.69/0.74/0.85元,2020年初股本数因定增发生变动,2019年EPS计算仍按原股本数计算),维持目标价9.65元,现价对应2019年PE为10.69倍。 公司2019年下半年结算趋缓,业绩低于预期。业绩预告全年归母净利润约23.5亿-25.5亿,同比增长14%-24%。分季度看,Q1/Q2/Q3归母净利润分别为11.97/7.34/5.04亿,Q4净利润仅约1亿。8月底转让长风大悦城、西安大悦城股份,前三季度合计实现投资收益7.47亿,扣除投资收益,预计全年归母净利润约20.41亿-22.4亿。 引入战投完成,2019年下半年加大拿地力度。1)2019年12月,向战略投资者太平人寿、工银瑞信投资定增募集资金24.26 亿元,太平人寿和工银瑞信投资分别持股6.61%、1.80%,太平人寿成为第二大股东。2)公司全年实现权益销售约481.1亿,同比增长约20%;2019年新增项目22个,权益计容建面约360万方,平均楼面价5409元/平,拿地规模大幅增加,且半数以上为底价拿地,勾地成效初显。 2020年释放2019年新增项目,维持增持评级。2018年提出“6915”战略,拿地到开工销售缩短。2019年新增土储在2020年将推盘入市,预计销售将放量增长,看好公司勾地资源住宅变现,维持增持评级。 风险提示:商业受到新零售冲击。
华发股份 房地产业 2020-01-22 7.52 10.08 38.46% 7.57 0.66% -- 7.57 0.66% -- 详细
核心观点 公司发布业绩预告,预计2019年实现营收331.6亿元,同比+40%;实现归母净利润27.4亿元,同比+20%;业绩略低于我们预期。公司充裕货值有望助力销售和业绩弹性持续释放,融资渠道优势明显,公司和大股东在大湾区的深厚资源有望受益于区域红利提振。我们预计2019-2021年EPS为1.30、1.68、2.07元,目标价10.08-10.92元,维持“买入”评级。 权益下降致净利增速低于营收,销售增速领跑主流房企 公司营业收入、营业利润和利润总额同比增速都超过40%,营业利润率较2018年平稳提升0.1个百分点至13.2%,加权平均ROE同比+3.9个百分点至21.4%。归母净利润增速低于营收可能由于结算项目权益比例有所下降。公司2019年实现销售金额923亿元,同比+59%;实现销售面积396万平,同比+103%。近年来投资扩张逐步兑现成果,超额实现全年800亿目标。根据克而瑞的数据,公司销售增速领跑主流房企,销售排名提升8位至39名;权益销售金额600亿元,对应权益比例65%。我们预计公司2020年可售货值充裕,有能力突破千亿门槛,并向1100亿发起冲击。 19年拿地把握节奏,城市布局更趋均衡 公司避开上半年土地市场热度,四季度在上海等城市加速补货。根据我们跟踪,公司2019年权益拿地建面472万平,同比+65%,权益拿地总价300亿元,同比+18%,新增货值近1300亿元,权益比例约64%。除了深耕珠海、广州、上海、武汉、重庆等传统地区以外,新拓展成都、郑州、长沙等11个城市,城市布局达到37个,我们估算公司总可售货值超过3000亿元。公司融资渠道畅通,2019年6月联合信用将公司主体信用评级由AA+上调为AAA,市场认可度再获提升。 粤港澳红利持续释放中 2018年10月以来,珠海斗门、金湾等部分区域人才购房政策改善,今年5月西区、高新区、香洲区社保要求进一步放宽,对优秀人才支持力度加大,助推珠海市场逐步改善。2019年12月20日,习主席在庆祝澳门回归祖国20周年大会上指出:“当前,特别要做好珠澳合作开发横琴这篇文章,为澳门长远发展开辟广阔空间、注入新动力”,后续政策红利值得期待。公司作为珠海及横琴龙头,有望持续受益。 高成长持续兑现,维持“买入”评级 我们参考2019年业绩预告调低了结算毛利率、投资收益,调高了销售管理费用率;但考虑到销售高增长带来的业绩弹性有望持续释放,公司和大股东在大湾区的深厚资源有望受益于区域红利提振,我们调高营收增速,最终调整公司2019-2021年EPS至1.30、1.68、2.07元(前值1.35、1.68、2.07元)。参考可比公司2020年6.8倍PE估值,考虑到公司净负债率偏高,我们认为公司2020年合理PE估值水平为6-6.5倍,目标价10.08-10.92元(前值10.13-10.80元),维持“买入”评级。 风险提示:资金链风险;区域市场风险;房地产市场下行风险。
蓝光发展 房地产业 2020-01-22 7.24 8.85 29.01% 7.20 -0.55% -- 7.20 -0.55% -- 详细
19年业绩预计34亿元、同比+53%,持续兑现承诺,预收账款高覆盖 1月20日,公司预告2019年归母净利润同比+53%,对应归母净利润约34.0亿元,持续兑现承诺;预计扣非归母净利润同比+36%,对应扣非归母净利润约33.5亿元。公司结转规模大增,并实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现,盈利能力持续提升。截至3Q19末,公司预收账款达605.4亿元,较19H1末-2%,可覆盖18年地产营收2.12倍,后续业绩释放可持续性有较强保障。 19年销售额1,015亿元、同比+19%、稳健增长,对应权益比70.5% 2019年,公司实现销售金额1,015.4亿元,同比+18.7%;其中,权益销售金额为715.4亿元,权益比70.5%;19年公司销售面积1,095.3万方,同比+36.6%;销售均价9,270元/平米,同比-13%。其中,19年前三季度成都、华东、华中、滇渝、北京、华南区域销售额占比分别为18.9%、23.2%、27.9%、8.9%、11.1%、10.0%,全国化布局均衡。 19年拿地844万方,拿地销售面积比77%,权益比76%高于同期销售 2019年,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式,新增土储计容建面约844万平米,拿地销售面积比77%;权益计容建面约640万平米,对应拿地权益比约76%,高于公司19年销售权益比,后续销售权益比有望小幅提升;拿地楼面价约3,700元/平米,占比销售均价40%。估算公司19H1末土储约2,505万方,可覆盖18年销售面积3.1倍,土储逐步增厚。19Q3末,资产负债率为80.4%,同比-1.1pct,净负债率为102.1%,同比-19.5pct,拿地积极下,维持财务稳健。 嘉宝成功上市,在管、营收、业绩高增长,有望逐步增厚公司市值 公司物管子公司嘉宝服务于2019年10月18日成功上市。19H1嘉宝营收9.3亿元,同比+58.8%;归母净利润1.8亿元,同比+104.9%;毛利率、净利率分别为33.9%、19.3%,处行业较高水平;19H1物管服务、咨询服务、社区增值服务分别占比营收58.8%、20.5%、20.7%。19H1末,在管面积达6,331万方,较18年末+4.4%,考虑到蓝光16-18年销售高增,将为嘉宝持续输血,并物管行业高估值有望逐步增厚公司市值。 投资建议:业绩兑现高增,销售稳健增长,维持“强推”评级 蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司业绩大增、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,下属子公司嘉宝股份已成功境外上市、并迪康药业计划H 股分拆上市,望逐步增厚公司估值。考虑到19年结算略超预期,我们上调19年每股收益预期至1.14元,维持2020-21年每股收益预期为1.68、2.10元,对应19、20年PE 分别6.4倍和4.3倍,18A/19E的股息率分别为3.6%/5.3%,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧。
华夏幸福 房地产业 2020-01-22 27.25 -- -- 27.28 0.11% -- 27.28 0.11% -- 详细
事件: 华夏幸福发布2019年1-12月经营情况,2019年全年实现销售金额1452亿元,同比减少11%,其中房地产开发签约金额1028亿元,同比减少20%;签约面积1183万平米,同比减少21%。2019年公司取地金额共计311亿元,面积共计421万平方米,分别较2018年增长204%和63%。 点评 全年销售规模有所下滑。2019年全年实现销售金额1452亿元,同比减少11%,其中房地产开发签约金额1028亿元,同比减少20%;签约面积1183万平米,同比减少21%。房地产开发签约销售额下降主要因环京市场去化情况一般,同时2018年公司投资力度下降导致阶段性货值不足,2019年房地产销售规模因此受到一定影响;但2019年内持续修复,降幅持续收窄;房地产非环京销售贡献占比进一步提高。 投资有所回暖,租金增长靓眼。2019年公司取地金额共计311亿元,面积共计421万平方米,分别较2018年增长204%和63%,为未来销售和业绩增长打下坚实基础,此外,公司重新梳理投资管理和取地标准,明确房地产开发的利润导向,取地利润率有较大幅度提升。2019年全年公司可供出租面积111万平米,其中已出租面积91万平米,同比增长91%;实现房租2.55亿元,同比增长75%。 紧抓回款,产业新城和商业办公板块双轮驱动。华夏幸福强调回归经营逻辑,更加重视经营质量提升,更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。2019年前三季度,公司销售商品及提供劳务产生的现金流达645.69亿元,占同期销售金额的62.7%,较18年末提升13.5个百分点,销售回款率的大幅增长有效改善公司现金流状况;筹资活动现金流入达938.96亿,同比增长65.6%。除去产业新城外,公司在继续做强公司原有主业的基础上,积极探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域,在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,实现轻重并举。 投资建议:华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段,走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力,潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021年公司EPS分别为4.82、5.98、7.17元人民币,对应PE分别为5.66、4.56、3.80倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
蓝光发展 房地产业 2020-01-22 7.24 -- -- 7.20 -0.55% -- 7.20 -0.55% -- 详细
业绩符合预期,完成此前业绩承诺。根据公司公告,预计2019年实现归母净利润34.0亿元,同比增长53%;实现扣非后归母净利润33.5亿元,同比增长35.7%。公司2018年股权激励计划,行权条件要求2019年扣非后归母净利润不低于33亿元,2020年不低于50亿元。根据预告,2019年业绩达标。2019年业绩增长主要原因系公司经营规模的逐年扩大,结转收入增加;同时全国化的战略布局和规模效应逐步显现。 销售平稳增长。2019年1-12月,公司实现销售面积1095.30万平方米,同比增长36.63%;实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%;销售均价9270元/平方米。权益销售金额为715.40亿元,约同比增长13.6%。2015-2018年,公司实现销售金额从183亿到1015亿的快速提升,复合增长率53.4%,为未来业绩增长奠定基础。 估值较便宜,股息率较高。预计2020年归母净利润50亿,EPS为1.68元,PE为4.3倍。持股65%的子公司蓝光嘉宝服务当前市值82亿人民币,而蓝光发展当前市值仅有218亿人民币。此外按照30%分红比率,2020年股息率将达到6.9%。 投资建议:蓝光发展深耕中西部,全国布局。新CEO在行业资源、土地获取、管理战略、融资等方面,会帮助公司更上一层楼。公司分红比率较高,股权结构稳定,估值便宜。物业公司赴港上市,第三方拓展能力较强。我们预计公司2019/2020年EPS分别为1.12和1.68,对应PE分别为6.5倍和4.3倍(以2020年1月20日收盘价计算),维持“审慎增持”评级。
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事件概述 蓝光发展公告称,公司2019年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加约117,593万元左右,同比增加约53%左右;扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比增加88,138万元左右,同比增加约36%左右。 分析判断: 利润快速增长,全国化纵深突破 根据业绩预增报告,公司2019年实现归母净利润约34亿元,同比增长约53%;实现扣非净利润约33.5亿元,同比增长约36%。业绩快速增长主要系公司的房地产项目结转收入增加所致。此外,报告期内,公司已全面实现全国化纵深布局,规模效应逐渐显现,为将来快速的发展夯实基础。 销售稳中向前,投资张弛有度 2019年公司实现销售金额1015.4亿元,同比增长18.7%,实现销售面积1095.3万平方米,同比增长36.6%,在克而瑞销售排行榜中位列第33。根据公司新增项目简报,2019年公司累计拿地总价357.6亿元,同比增长45.6%,占销售金额的35.2%,较上年同期上升6.5pct,拿地力度有所加强。 杠杆率优化,融资渠道畅通 截至2019年三季度末,公司资产负债率和净负债率为80.43%和102.14%,分别较上年同期下降1.1pct和19.51pct,财务杠杆率持续下行。在行业融资渠道收紧的背景下,四季度,公司成功发行7亿元私募债,票面利率7.5%,保持行业平均水平,借助资本市场平台的优势推动业务稳步发展。 投资建议 蓝光发展销售与业绩快增,土储充足,融资渠道多样,财务状况良好,全国化布局成效显著,维持上次的盈利预测不变,19-21年EPS分别为1.15/1.71/2.24元,对应PE为6.3/4.3/3.2倍,维持公司“买入”评级。 风险提示 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
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业绩持续高增长,符合市场预期。公司预计归母净利润34.0亿元,同比增长约53%;扣非后的归母净利润33.5亿元,同比增长约36%。公司业绩增长靓眼的主要原因系经营规模的逐年扩大,房地产项目结转收入增加;同时公司为提升房地产主业的核心竞争力,已实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划,2018-2020年扣非后归母净利润不低于22、33、50亿元,2019年公司顺利完成第二个行权条件。 2019年销售破千亿规模。公司2019年实现销售面积1095.30万平方米,同比增长36.63%;实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,其中权益销售金额为715.40亿元,权益比例达70%。根据公司公司三季报及月度拿地公告,公司全年累计拿地建面1097万平米,同比减少27%,面积口径的拿地销售比100%,有效增厚公司土储规模。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.13、1.67、2.02元人民币,对应PE分别为6.42、4.35、3.59倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
华夏幸福 房地产业 2020-01-21 27.48 39.60 49.60% 27.28 -0.73% -- 27.28 -0.73% -- 详细
货值储备不足致销售下滑,京外销售占比持续提升。公司2019年实现房地产销售金额1027.94亿元,同比下降20.42%,实现销售面积1183.36万方,同比下降21.23%。全年销售分布来看,上半年公司销售表现较弱,年中销售金额同比下滑26.65%,三季度公司销售发力,单季度同比高增47.18%,而四季度公司销售再次回落,单季度同比下滑45.59%。公司销售规模下滑主要由于2018年拿地较少、阶段性货值储备不足所致,由于2019年公司加大了土地投资力度,预计2020年公司销售有望得到改善。从销售面积区域分布来看,2019年环京区域销售占比为45.20%,京外区域占比55.80%,京外销售贡献占比相较2018年提升3.27%,持续提升,有利于进一步分散区域调控风险,异地复制项目逐见成效。此外,公司实现产业园区结算收入381.31亿元,同比增长22.85%,保持稳定增长,其它业务(物业及酒店等)销售收入42.34亿元,同比增长29.80%。 全年拿地高增,2020年销售有望明显改善。公司2019年拿地金额为311亿元,同比高增204%,拿地面积421万方,同比增长63%。全年来看,公司三季度拿地增速最高,拿地金额单季度同比高增882%,主要原因是9月以116亿元的总地价获取了武汉主城区的两幅地块,新管理团队项目开始落地。四季度拿地单季度同比增速为46%,仍然保持较高增速。19年公司拿地金额/销售金额为30%,相较2018年显著提升22个百分点,随着公司资金端压力渐趋缓解后2019年公司拿地态度转向积极,2020年可售货值有所增长,预计销售有望得到改善。 维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为4.93、6.06和 7.75元,对应的PE分别为5.6、4.5、3.5倍,对应股息率分别为5.4%、6.7%和8.5%。公司19 年远期PE不足6倍,处于历史底部区间,给予公司2019年8倍PE,维持目标价39.6元。 风险提示:产城招商引资进展缓慢,房地产销售持续疲软、调控政策放松不及预期。
华夏幸福 房地产业 2020-01-21 27.48 -- -- 27.28 -0.73% -- 27.28 -0.73% -- 详细
19年非京销售额占比提升,销售贡献趋于均衡,有利于平衡风险。2019年公司全年销售额总计1451.59亿元,同比-11.21%,其中产业园区结算收入额381.31,同比+22.85%,房地产开发签约销售额1027.94亿元,同比-20.42%,其他业务(物业及酒店等)42.34亿元,+29.80%。销售区位贡献方面,京津冀地区的销售金额占比从2018年48.5%下降到39.4%,非京地区占比从51.5%上升到60.6%。我们认为,公司2019年房地产开发签约销售额同比下降主要是因为2018年公司投资取地不足导致阶段性货值不足,公司2019年销售布局变化体现出公司异地拓展项目销售贡献正在逐渐放量,区位销售贡献趋于均衡将有助于分散因城施策带来的区域调控风险,有助于降低整体销售和经营风险。 环京主要销售地区进入限购第三年,受制需求有望逐步释放。根据廊坊市人民政府2017年6月发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县的限购政策为:非当地户籍居民家庭需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房。20年为公司环京主要布局城市(固安、大厂、香河、廊坊)限购政策实行的第三年。我们认为,伴随受制刚需逐步在20年逐步满足限购要求,20年环京地区住宅销售有望转好。 19年公司积极补充土地储备,20年销售有望好转。2019年公司取地金额共计311亿元,面积共计421万平方米,分别较2018年增长204%和63%。我们认为公司2019年积极补充土地储备,为2020年新开工以及对应销售的提速做好了准备,2020年的销售增长有望同比回正。 股权激励业绩锁定性强,历史分红率稳定30%+。根据2018年7月公司出台股票期权和限制性股票激励计划的业绩要求,2019年公司净利润增长率应较2017年不低于65%(净利润约为145亿元)。此外公司2016-2018年分红比例稳定在30%以上。我们认为公司业绩增长有望达标,分红比例保持稳定。 投资建议:“优于大市”。我们预测公司2019年EPS约为4.92元(我们对公司2019年归母净利润预测保持不变,公司因回购和股权激励导致股本变化,进而影响EPS),给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1476亿元,对应合理价值区间为39.32-49.15元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。风险提示。 产业园区面积较大,业务周期长。
万科A 房地产业 2020-01-21 30.50 -- -- 30.34 -0.52% -- 30.34 -0.52% -- 详细
战略迭代升级,多业务协同发展:公司于发展历程中不断更迭自身战略定位并进行多元化与专业化间的模式切换以适应市场,不变的是其超越周期的战略眼光与领先行业的管理能力。2018年公司进一步将战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务,主业与新兴业务间协同发展。 开发业务:专注自住需求、审慎投资、平稳发展:公司房地产开发业务贡献收入的绝大部分。2018年后,公司销售面积增速放缓,销售额增长主要由销售均价的提升驱动。土地投资方面,公司维持审慎的土地投资态度,明确提出不拿地王,且逆周期拿地能力突出。从能级来看,公司拿地比重最大的始终是二线城市,随着一线城市供地面积逐渐减少、地价高企,近两年公司一线比重明显下降,加大了对核心城市群内三四线城市的投资。公司储备丰富,可售权益建面近1亿方,按19年上半年销售均价15534元/平方米计算,对应货值约1.54万亿元,覆盖2019年销售额近2.5倍,其中71.1%的可售面积位于商品房市场活跃度良好、去化较快的一二线核心城市;已售待结面积4404万方,同比增长19.2%,覆盖上年全年结算面积2.0倍,对应已售待结金额6216亿元,充足的未结资源为公司未来业绩提供良好保证。 利润率领跑行业,经营稳健典范:受益行业领先的毛利率水平、成本管控及资产周转能力,公司ROE始终处于行业前列,17、18年ROE均在20%以上,过去几年也基本维持在18%以上。从负债来看,19年三季度末公司净负债率50.4%,较上年末上升约19pct,基本与2018年同期持平,处于行业较低水平,从规模来看有息负债2329亿元,短期有息负债628亿元,占全部有息负债的比例仅为27%,同期公司在手货币1072亿元,全额覆盖短期有息负债。此外公司融资成本继续处于行业较低水平,融资优势明显。 维持公司“推荐”评级:公司一直是国内地产行业标杆企业,2018年进一步将其战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务。主业与新兴业务间协同发展,未来业绩稳健增长可期。考虑到公司过去几年开竣工较大背离,随着竣工逐步提升,我们预计公司19~21年分别实现归母净利润406.2、477.6及565.7亿元,同比分别增长20.3%、17.6%及18.4%,EPS 3.68、4.33及5.12元/股,对应PE 8.3、7.1及6.0倍,维持“推荐”评级。 风险提示:行业政策面超预期收紧,房产税出台超预期,公司业务扩展不及预期。
万通地产 房地产业 2020-01-20 5.52 -- -- 5.63 1.99% -- 5.63 1.99% -- 详细
老牌龙头开发企业转型物业持有经营,人员、激励到位 1)公司近年开始业务转型,逐步退出开发业务,加大持有型物业布局。2)引入战投普洛斯,新管理层布局新赛道。3)股权激励机制即将到位,整装待发:公司拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份并全部用于员工持股计划或股权激励。4)投资金镒资本,助力转型布局:利用专业投资管理团队优势,拓宽公司投资渠道和提高资金使用效率,借助基金平台寻找具有发展潜力的企业。 开发业务:优质存量土储保障转型期业绩平稳释放 据2020年1月15日业绩预告,公司预计2019年实现归母净利润5.5-6.5亿,同比增长68-100%;截至2019年年中,公司开发业务未售货值约为42.85亿(不含香河运河国际生态城二期),保障未来可持续发展;此外,公司运河国际生态城项目70%股权已转让给世茂,但剩余30%股权依然持续释放利润,本次交易当期预计实现投资收益约6.6亿元,预计后续将确认投资收益约2.3亿元。 商业地产:手握核心写字楼资源,租金增长可期 公司写字楼处于一二线城市核心地段:公司近年来开始加大商业物业布局力度,北京万通中心位于国贸CBD区域,上海万通中心位于虹桥商务区核心地段,天津万通中心位于天津和平区金融中心,目前已经形成了“万通中心”这一标准化的成熟甲级写字楼运营品牌。近年来公司自持物业收入稳定,可出租建面保持增长:公司自2016年以来的可出租物业建面保持稳定增长,2019年前三季度公司实现租金收入1.85亿元,同比增长9.74%。考虑到北京、上海写字楼供需趋于平衡,租金收入有望平稳增长,且公司上海、天津写字楼出租率有继续提升空间,公司未来的自持经营性物业收入有望保持稳健增长。 财务分析:货币资金充裕,推动转型升级 有息负债规模持续下降,债务负担较轻:公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。公司货币资金较为充裕,推动转型升级:公司26亿有息负债中,一年内到期有息负债仅2亿,而公司账面货币资金达到22亿,考虑到公司未售存货多数竣工,在建项目后续投入较少,货币资金充足,稳健的财务结构也为公司未来战略转型奠定了坚实的基础。 投资建议:加大房地产开发业务去化力度:2019年公司将国贸Z3地块转让给普洛斯,将香河运河国际生态城项目70%股权转让给世茂,预计将获得较高投资收益;同时,公司目前尚有优质存量土储,保证未来几年业绩平稳释放。商业地产持续布局:目前公司已将“万通中心”打造成为优秀的甲级写字楼品牌,租金收益稳步增长。轻资产转型无压力:公司负债率处于行业极低水平,短期偿债压力较轻,货币资金充裕,为公司转型升级奠定了坚实基础。综上,我们看好公司在稳定释放业绩的同时,轻装上阵,以商业地产为根基,探索新型业务发展。预计公司2019-2021年eps分别为0.26元、0.32元、0.40元,当前股价对应2019-2021年PE分别为21.3X、17.3X、13.5X,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名