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万科A 房地产业 2019-02-18 27.29 35.00 29.49% 27.39 0.37% -- 27.39 0.37% -- 详细
事件 公司发布2019年1月销售数据,2019年1月份公司实现合同销售面积317.7万平方米,合同销售金额488.8亿元。 简评 高基数压力之下销售放缓:公司2019年1月份实现销售金额488.8亿元,同比下降28.1%,实现销售面积317.7万平,同比下降28.5%,实现销售均价15385.6元/平,同比增长0.6%,公司一月份销售弹性下行的主要原因在于2018年1月份同期基数较高所致,从2月份开始基数影响逐渐减弱,公司销售弹性有望恢复,考虑到公司长期以来在核心城市的深耕基础和优秀的业务运营管理能力,我们认为在今年行业景气度下行的环境下,公司销售规模仍将继续展现出韧性。 拿地力度保持:拿地方面,公司1月份在北京、上海、广州等核心城市新增10个住宅项目和3个物流地产项目,其中住宅项目合计建面274.1万平,同比增长25.3%,对于总价124.6亿,同比下降10.1%,占销售金额比重达到25.5%,较18年1月份提升5.1个百分点,从结构上看1月公司新增项目基本上均位于一二线核心城市,仅在三四线城市新增了两个项目,进一步巩固了公司在核心城市的深耕优势,除此之外,公司2017年收购的广信资产包也于今年1月份顺利完成交割,丰富了公司在广州核心区域的土地储备,强化公司在广州区域强势。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,公司的产能效率以及市场化扩张都执牛耳,过去几年来一直在创新和颠覆,龙头中最早启动立体激励机制,最早提出“轨交+物业”模式,“八爪鱼”战略也为行业未来转型提供思路。我们相信万科未来的成长道路更为明晰,也期待万科继续为行业、为企业带来更多的颠覆。预计公司2018-2019年EPS3.19元和3.99元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
万科A 房地产业 2019-02-13 27.45 45.00 66.48% 27.98 1.93% -- 27.98 1.93% -- 详细
事件: 万科公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额488.8亿元,同比下降28.1%;实现签约面积317.7万平方米,同比下降28.5%。1月公司新增建面296.6万平方米,同比增长10.9%;总地价129.9亿元,同比下降14.1%。 点评: 1月高基数下销售趋缓、同比-28%,料后续稳步回升 1月公司实现签约金额488.8亿元,环比下降22.4%、同比下降28.1%;实现签约面积317.7万平方米,环比下降27.6%、同比下降28.5%;销售均价15,386元/平,环比增长7.1%、同比增长0.6%。由于2018年1月公司单月实现销售金额679.8亿元,属2018年全年单月销售最高,因此高基数下公司1月销售降幅较大;但公司1月销售额仍居克尔瑞1月单月销售榜单第一。考虑到2、3月销售基数较低,并且在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司后续销售或将稳步回升。 1月拿地金额占比销售金额27%,拿地态度略趋谨慎 1月公司在土地市场获取广州、上海、北京等地10个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米,环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元,环比下降61%,拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4,379元/平米,环比下降23.6%,拿地均价占比当月销售均价28.5%,较2018年下降11.4pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1月新增货值456亿元,略低于同期销售金额488.8亿元,拿地略趋谨慎。 投资建议:基数下销售放缓,拿地态度略趋谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应19年PE仅为6.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-01-10 25.40 32.20 19.13% 28.22 11.10%
28.22 11.10% -- 详细
公司2018年销售平稳增长,销售金额突破6000亿大关,在近期市场下行压力较大背景下,公司短期土地投资力度偏谨慎,全年看仍处于加仓区间,且新增项目有较好的盈利空间。得益于战略及管理水平领先,公司拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。行业调控及股权因素导致市盈率估值已进入低位区间,2018年三季度汇金新进入前十大流通股东行列,而公司核心竞争力突出,内在价值持续增长。维持“强烈推荐-A”评级。预计2018-2020年EPS分别为3.22、3.86和4.77元,对应PE分别为7.8X、6.5X和5.2X,给予32.2元/股的目标价。 投资要点: 1)高基数背景下单月销售金额微增,全年销售稳步增长。公司12月单月实现销售金额630.1亿,同比+1.3%,销售面积438.7万方,同比-3.2%。公司12月销售金额微增,一方面由于去年基数较高所致,另一方面在去化率下降背景下公司加大推盘力度,仍然保持单月销售正增长。2018年全年公司实现销售金额6069.5亿元,同比+14.5%,销售面积4037.7万方,同比+12.3%,仍处于年内高位;全年累计销售金额突破6000亿,根据第三方机构发布的2018年销售榜单,公司全口径销售金额位居第二(仅次于碧桂园),较2017年上升1位。 2)2018年四季度以来拿地节奏偏谨慎,全年看仍处于补库存区间。公司12月单月新增规划建筑面积达485.2万方,拿地总金额321亿元,同比增长2%(不含物流地产项目),12月拿地金额/销售金额为51%,较11月提升6个PCT;单月拿地均价6623元/平米,占当期销售均价的46%,较11月提升8个PCT。2018年全年共新增规划建筑面积5568.9万方,同比+8.5%;对应总地价3062.5亿元,同比-10.4%,拿地金额/销售金额为51%,较2017年65%下降14个PCT,在行业销量下行大背景下,公司进入2018年Q4后土地市场投资偏谨慎,2018年Q4拿地金额/销售金额为44%,较前三季度下降6个PCT。平均楼面价5499元/平米,较2017年下降17%,拿地均价占当年销售均价比重为37%,较上年下降9个PCT,拿地成本控制得当,未来项目仍有较好的盈利空间。按公司最新销售均价1.5万元/平估算公司全年新增货值约8400亿元,高于同期销售金额6069.5亿元,静态观测仍属于加仓行为。 投资建议:公司2018年销售平稳增长,销售金额突破6000亿大关,在近期市场下行压力较大背景下,公司短期土地投资力度偏谨慎,全年看仍处于加仓区间,且新增项目有较好的盈利空间。得益于战略及管理水平领先,公司拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。行业调控及股权因素导致市盈率估值已进入低位区间,2018年三季度汇金新进入前十大流通股东行列,而公司核心竞争力突出,内在价值持续增长。维持“强烈推荐-A”评级。预计2018-2020年EPS分别为3.22、3.86和4.77元,对应PE分别为7.8X、6.5X和5.2X,给予32.2元/股的目标价。 风险提示:股权结构不确定性、长效机制落地超预期、地产销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-01-10 25.40 -- -- 28.22 11.10%
28.22 11.10% -- 详细
一、事件概述 万科公布2018年12月经营数据,公司12月实现合同销售面积438.7万平方米,合同销售金额630.1亿元;2018年1~12月份公司累计实现合同销售面积4,037.7万平方米,合同销售金额6,069.5亿元。 二、分析与判断 12月销售金额微幅增长,岁末加速推盘 万科12月单月实现销售金额630.1亿元,同比增长1.3%,环比增长8.0%;销售面积438.7万平方米,同比下降3.2%,环比增长23.4%;销售均价为14363元/平方米,同比增长4.6%,环比下降12.4%。在去年12月销售高基数的背景下,公司单月销售金额依然保持增长,主要是公司在年底加大推盘力度所致。 12月投资保持稳健,环比有所增加 12月万科新增加32个新项目,其中22个为住宅项目,10个为物流地产。公司单月拿地总价为321.3亿元,同比增长1.5%,环比增长21.8%;新增计容建筑面积485.2万平方米,同比下降7.5%,环比增长23.8%;公司拿地力度较11月有所提升,在当前土地市场遇冷的背景下,预计公司将继续保持中性的拿地节奏。 全年销售稳步增长,业绩值得期待 2018年1-12月公司累计实现销售金额6,069.5亿元,同比增长14.5%;销售面积4,037.7万平方米,同比增长12.3%;公司全年销售规模实现稳定增长,为将来业绩释放打下了坚实的基础,未来公司的业绩值得期待。 三、投资建议 万科销售与业绩稳定增长,土地储备丰富,业绩释放空间较大,财务状况良好,多元化业务稳健发展。预计公司18-20年EPS为3.32、4.32、5.44元,对应PE为7.5/5.8/4.6倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为18.5/8.0/12.8倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控加剧,销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-01-09 25.05 45.00 66.48% 28.22 12.65%
28.22 12.65% -- 详细
1、全年销售额破6,000亿、同比+15%,实现稳步增长 12月公司实现签约金额630.1亿元,环比增长8%、同比增长1.3%;实现签约面积438.7万平方米,环比增长23.4%、同比下降3.2%;销售均价14,363元/平,环比下降12.4%、同比增长4.6%。2018年公司累计实现签约金额6,069.6亿元,同比增长14.5%,较1-11月降低1.8pct,居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园;累计实现签约面积4,037.8万平方米,同比增长12.3%;累计销售均价15,032元/平方米,同比增长2%。在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司明年销售或将继续保持稳健增长。 2、全年拿地金额占比销售金额50%,拿地谨慎中显积极 12月公司在土地市场获取杭州、东莞、厦门等地22个项目以及10个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。12月公司新增建面581.2万平方米,环比增长42.3%、同比增长1.4%;对应总地价333.1亿元,环比增长25.6%、同比增长2%;拿地金额占比销售金额达52.9%,环比增长0.2%,较上年64.5%下降11.6pct;平均楼面价5,732元/平米,环比下降11.7%、同比增长0.7%,拿地均价占比当月销售均价39.9%,环比基本持平,较上年45.2%下降5.2pct。2018年全年公司共新增规划面积5,568.9万平方米,同比增长8.5%;对应总地价3,062.5亿元,同比下降10.4%,拿地额占比销售额达50.5%,较上年64.5%下降14pct,但全年拿地仍相对积极;平均楼面价5,499元/平米,较上年下降17.4%,拿地均价占比当年销售均价36.6%,较上年下降8.6pct。按销售均价1.5万元/平估算公司全年新增货值8,353亿元,高于同期销售金额6,069.6亿元,仍属于加仓行为。 3、投资建议:全年销售破6,000亿,拿地谨慎中积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.5倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-01-08 25.29 32.83 21.46% 28.22 11.59%
28.22 11.59% -- 详细
事件 2018年12月,公司实现销售面积438.7万平方米,同比下降3.2%;实现销售额630.1亿元,同比增长1.25%。2018年,公司实现累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12.31%;实现累计销售额6069.5亿元,同比增长14.54%。 销售增速转负,销售均价低于年内平均水平 公司12月单月销售面积同比下降3.2%,增速较前期大幅下降,主要受去年基数较高影响。销售额增加1.25%,单月销售均价为14362.89元/平米,低于年内平均水平;2018年,销售面积4037.7万方,同比增加12.31%,销售金额6069.5亿元,同比增加14.54%,仍处于年内高位,但低于克尔瑞统计的TOP10房企平均增速(25%),累计销售均价15032.07元/平米,高于去年同期累计销售均价。 年末累计拿地力度稳定,物流业务发展加速 2018年公司累计新增项目241个,去年同期新增项目221个。累计新增计容建面5070.5万方,相比去年同期4616.91万方增长9.82%,拿地销售面积比为1.26,基本维持稳定(1-11月为1.27,去年同期为1.28)。18年12月公司拿地力度增强,环比增加23.81%。2018年公司累计新增物流地产项目64个,去年同期增加36个,增幅显著。12月新增物流地产项目10个,新增建筑面积96万方,较去年同期增加近一倍,公司物流地产业务投入大幅增加。 投资建议 公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。年末累计拿地力度维持稳定,物流业务投入增加。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。受公司计提减值影响,预计公司18-20年EPS分别为3.17、3.86及4.55元,对应PE为7.9X、6.5X及5.5X,6个月内目标价32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:销售超预期下滑,存货超预期计提减值
万科A 房地产业 2019-01-08 25.29 -- -- 28.22 11.59%
28.22 11.59% -- 详细
事件 万科公告2018年12月经营数据:2018年12月份公司实现合同销售金额630.1亿元,同比增长1%;销售面积438.7万平方米,同比下降3%。2018年1-12月,累计销售金额6069.5亿元,同比增长15%;累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12%。 点评 全年销售破6000亿。万科12月份实现合同销售金额630.1亿元,同比增长1%,单月销售增速有所回落主要系去年同期基数较高所致;销售面积438.7万平方米,同比下降3%;销售均价为14363元/平米,同比增长5%。2018年1-12月,累计销售金额6069.5亿元,同比增长15%;累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12%。根据CRIC公布的2018年房企销售金额排行榜,公司位列第二位。 投资力度有所提升,全年拿地成本小幅增长3%。万科12月份共获取32个新项目,其中22个为住宅开发类地产项目,10个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达485.2万平米;拿地总成本321亿元,同比增长2%(不包括物流项目),拿地金额平均权益比例为56%。12月拿地金额占销售金额比重为51%,较前值提升6个百分点;单月拿地均价仅6623元/平米,占当期销售均价的46%。从累计数据来看,公司1-12月累计拿地成本2960亿元,同比增长3%;新增建面达5071万平米,同比增长7%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业务已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是7.61、6.08、5.02倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2018-12-21 25.45 39.22 45.10% 25.88 1.69%
28.22 10.88% -- 详细
推盘主力期,销售增速明显回升公司11月销售金额同比增长55%,带动全年累计同比回升至16%。 继9月单月负增长后,10-11月销售增速大幅回升,主要系四季度是公司主力推盘期,可售资源供应充足。此外,随着楼市降温,优势项目加速入市亦为去化率提供支撑。2018年1-9月公司累计新开工面积3649万方,同比增长40%,已超额完成全年目标(3545万方)。考虑到行业资金面压力下,公司积极回笼资金,预计2019年开工意愿仍然较高,后续可售资源相对充裕,可以销售保持平稳增长提供支撑。 整体拿地节奏放缓,补仓更加理性公司11月拿地有所回升,单月新增土储金额同比增长27%。整体来看,1-11月新增土储4585万方(+12.5%),总地价款2639亿元(+4.9%); 拿地面积/销售面积的比例为127%,与2017年基本持平,货量得到合理补充;拿地金额/销售金额的比例为4g%,较2017年高点(53%)回落4pc,投资强度有所回落;拿地均价/销售均价的比例为38%,较2017年(42%)下降4pc,成本控制有所改善。 短债压力较小,融资优势明显截止2018年三季度,公司净负债率提升至51%,低于行业平均水平。 货币资金/短期有息负债的比例约1.78倍,短债压力相对较小。四季度以来,公司发行了一笔住房租赁专项债(5Y,20亿元)、一笔境内中期票据(3Y,20亿)、一笔美元中票(5.25Y,6.3亿美元),票面利率分别为4.18%、4.03%、5.35%,继续保持具有明显竞争力的融资成本。 12个月目标价40.75元,维持“买入”评级考虑到公司债务扩张带来的利息支出增加,以及计提存货跌价,我们下调公司2018-2020年预测净利润至334、394、440亿元,对应三年EPS分别为3.03、3.57、3.98元。当前股价对应2018-2020年预测PE为8.4、7.1、6.4倍。公司开工意愿积极,销售有望保持平稳增长,财务稳健,业绩保障力度较强。我们维持12个月目标价39.22元,维持“买入”评级。 风险提示: 公司推盘进度有不及预期的可能;土地成本提升有导致利润率不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。
万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 29.44 8.92% 27.47 10.28%
28.22 13.29% -- 详细
单月同比维持高增长,环比增速下滑明显。公司11月份实现合同销售金额583.2亿元,同比增长67.8%,环比增长7.9%,合同销售面积355.6万方,同比增长54.9%,环比增长4.2%。公司单月销售金额依然维持较高增速,对比其他主流房企单月同比增速均有下滑甚至出现负增长,主要原因除了公司加大推盘力度,另有去年低基数影响,如我们此前预测,随着10月和11月低基数的来临,同比增速将有所回升。从销售面积来看,近两月同比增长较为明显,公司进入年底冲刺阶段。但是从环比情况来看,销售金额和面积的环比增速均下滑明显,主因市场疲软所致,但在主流房企中表现依然较好。11月公司销售均价16400元/平,环比增长3.5%,维持上涨水平。 累计销售增速持续回升,完成全年销售目标基本无碍。公司1-11月累计销售金额5439.5亿元,同比增长16.3%,累计销售面积3599.0万方,同比增长14.6%,分别较前10月增速上升了4.1个百分点和3.2个百分点。公司累计销售单价15114元/平,环比略有上升。公司今年上半年销售增速略低于预期,但从6月开始回到10%以上。三季度以来,公司加大推盘力度,10月以来销售去化良好,前11月累计同比增速有所回升。我们预估公司全年销售额5800亿,目前已完成目标的94%。 拿地节奏继续放缓,但环比有所增加。公司11月拿地继续放缓,新增项目14个,本月在三四线城市略有拓展,权益建面232.8万方,同比下降5.4%,环比增长33.7%,支付权益价款140.5亿元,同比下降17.8%,环比增长60.4%。 主要原因为去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司11月拿地均价6036元/平,占11月销售均价的37%,环比增加了5个百分点。 新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行,长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30主要城市,获取房源超16万间,开业超4万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.20元、4.04元、4.95元,对应PE分别为8倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长,给予公司2018年9.2倍估值,对应目标价29.44元,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。
万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 -- -- 27.47 10.28%
28.22 13.29% -- 详细
一、事件概述 万科公布2018 年11 月经营数据,公司11 月实现合同销售面积355.6 万平方米,合同销售金额583.2 亿元;2018 年1~11 月份公司累计实现合同销售面积3,599.0 万平方米,合同销售金额5,439.5 亿元。 二、分析与判断 11 月销售金额增速创年内新高,系四季度加速推盘所致 万科11 月单月实现销售金额为583.2 亿元,同比增长67.8%,环比增长7.9%;销售面积为355.6 万平方,同比增长54.9%,环比增长4.2%;销售均价为16400 元/平方米,同比增长8.4%,环比增长3.5%。在去年11 月高基数的情况下,公司单月销售金额依然大幅增长,主要原因是公司在年底加大推盘力度所致。 11 月拿地力度有所回升,节奏控制良好 11 月万科新增加16 个新项目,其中14 个为住宅项目,2 个为物流地产。公司单月新增建筑面积391.9 万平方米,同比增长15.4%,环比增长5.26%;拿地总价为264 亿元,同比增长24.5%,环比增长35.5%;在目前土地市场遇冷的背景下,公司拿地节奏把控良好。 融资成本较低,成本可控 11 月公司成功发行了20 亿元的3 年期一般中期票据,票面利率仅为4.03%,大幅低于行业平均水平。 三、投资建议 万科销售与业绩稳定增长,土地储备丰富,业绩释放空间较大,财务状况良好,多元化业务稳健发展。预计公司18-20 年EPS 为3.32、4.32、5.44 元,对应PE 为7.6/5.8/4.6 倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为18.5/8.0/12.8 倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控加剧,销售不及预期。
万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 -- -- 27.47 10.28%
28.22 13.29% -- 详细
11月公司销售大幅增长。2018年11月份公司实现合同销售面积355.6万平方米,同比增长54.9%;实现合同销售金额583.2亿元,同比增长67.8%。2018年1-11月份公司累计实现合同销售面积3,599.0万平方米,同比增长14.6%;实现合同销售金额5,439.5亿元,同比增长16.3%。公司进入四季度以来,加大推盘力度,单月销售规模大幅增长,带动全年销售增速的提升。 保持拿地力度,补充优质土地储备。公司1-11月拿地总建面4585万方,权益建筑面积2687万方;拿地总金额2585亿元,权益拿地金额1497亿元。从拿地力度来看,1-11月累计拿地金额占销售金额的比重为47.5%,与2017年全年水平一致;11月单月,拿地金额占销售金额的比重为31%。此外,公司与华夏幸福签订协议,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的占地面积为33.93万方的住宅用地。从布局来看,公司拿地集中一二线及都市圈,按拿地金额计算排名前五的城市为:杭州(8.0%)、东莞(6.5%)、嘉兴(4.8%)、廊坊(4.6%)、成都(4.5%);按拿地面积计算排名前五的城市为:东莞(6.1%)、上海(5.6%)、济南(5.5%)、成都(4.9%)、廊坊(3.9%)。公司1-11月累计新增物流地产项目54个,合计建筑面积为402.4万方,权益地价83.7亿元,物流地产的土地储备稳步扩张。 公司融资渠道丰富,融资成本较低,优势明显。本月发行2018年第二期中票,发行规模20亿元,期限三年,利率4.03%。发行住房租赁专项公司债券(第二期),规模20亿元,票面利率4.18%。发行超短期融资券10亿元,票面利率3.15%。 投资建议:万科销售稳健,维持行业龙头地位。保持拿地力度,布局深耕一二线城市。融资优势明显,看好公司投资价值。预计公司2018-2019年EPS分别为3.29元、4.24元,以2018年12月5日收盘价计算,对应PE分别为7.7倍、6.0倍,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 -- -- 27.47 10.28%
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事件:公司公告11 月经营数据。2018 年11 月,公司实现合同销售面积355.6 万平方米,同比增长54.88%,环比增长4.19%,合同销售金额583.2 亿元,同比增长67.83%,环比增长7.86%;2018 年1-11月份公司累计实现合同销售面积3599.0 万平方米,同比增长14.55%,较上月上升3.2 个百分点,合同销售金额5439.5 亿元,同比增长16.3%,较上月上升4.1 个百分点。 点评: 销售面积增长持续,均价有所提升 11 月公司销售面积增长较好,同比增速提升明显,主要与同期基数较低有关;环比继续小幅改善,延续了10 月良好的销售态势。 公司销售额创下半年新高,整体回款速度改善,对公司拿地、开工等产生积极影响。 进入四季度,我们看到万科推盘速度加快,导致销售面积和均价提升。公司11 月销售均价16,400 元/平,环比提升3.5 个百分点,即与优质项目推盘力度加大有关。 拿地较为谨慎,环比增长与销售增长有关 公司11 月新增项目14 个,分别位于中山、深圳、天津、包头、廊坊、保定、淄博、西双版纳、昆明等地,主要位于二三线城市,少量四线市县地区。权益建面232.8 万方,环比增长33.7%,支付权益价款140.51 亿元,同比下降17.8%,环比增长60.4%。拿地同比下降主要源于公司土地投资放缓,而去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速下降明显;拿地环比改善主要源自10 月销售状况较好,公司投资增速与上月销售增速基本匹配。公司11 月拿地均价6729 元/平,占11 月销售均价的41.0%,环比增长30%,主要与本期深圳项目拿地金额较大、均价较高有关。 盈利预测与投资评级 公司作为A 股房地产企业龙头,品牌力强。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为2.94 元、3.47 元和3.93 元,对应的动态市盈率分别为8.61 倍、7.29 倍和6.44 倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。 风险提示 房地产调控超预期;融资成本上升;长租公寓业务发展不顺利。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 45.00 66.48% 27.47 10.72%
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1、销售继续大增,11月高基数下单月同比+68%,Q4加大推盘已显成效 11月公司实现签约金额583.2亿元,环比增长7.9%、同比增长67.8%;实现签约面积355.6万平方米,环比增长4.2%、同比增长54.9%;销售均价16,400元/平,环比增长3.5%、同比增长8.4%。继10月低基数销售大增后,11月高基数公司销售继续大增,主要由于Q4推盘大增。公司2017下半年拿地较多,17Q3和Q4拿地面积占比全年分别达37%和29%,按照拿地到开工9-12个月左右来看Q4推盘将大幅增加;并且公司表示将完成全年6,300亿回款目标,在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司12月销售或将保持稳增。1-11月公司累计实现签约金额5,439.5亿元,同比增长16.3%,较1-10月提高4.1pct;累计实现签约面积3,599.0万平方米,同比增长14.6%;累计销售均价15,114元/平方米,同比增长1.5%。 2、11月拿地略显积极、收购华夏幸福环京资产包,单月拿地额/销售额为46% 11月公司在土地市场获取中山、深圳、天津等地14个项目(其中包括收购华夏幸福环京5个项目)以及2个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。 11月公司新增建面408.5万平方米,环比增长5%、同比增长9.9%;对应总地价265.2亿元,环比增长36.1%、同比增长24.5%;拿地金额占比销售金额达45.5%,环比增长9.5pct,较上年64.5%下降19pct;平均楼面价6,491元/平米,环比增长29.6%、同比增长13.2%,拿地均价占比当月销售均价39.6%,环比增长0.3%,较上年45.2%下降5.6pct。1-11月,公司共新增规划面积4,987.7万平方米,同比增长9.4%;对应总地价2,729.4亿元,同比下降11.7%,拿地额占比销售额达50.2%,较上年64.5%下降14.3pct;平均楼面价5,472元/平米,同比下降19.2%,拿地均价占比当年销售均价36.2%,较上年的45.2%下降9.0pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-11月新增货值7,482亿元,高于同期销售金额5,439.5亿元,仍属于加仓行为。 3、投资建议:推盘加速、销售大增,拿地谨慎中积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 30.60 13.21% 27.47 10.72%
28.22 13.74% -- 详细
事件 公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额、销售面积分别为583亿元、356万方,同比增长68%、55%。 核心观点 销售继续发力,11月销售583亿,同比增长68%。公司11月销售额583亿,同比增长68%,环比增长8%。这是年内第三高销售额。公司1-11月累计销售额达5440亿,同比增长16%。11月及1-11月累计销售额的增长主要源自销售面积的快速增长,11月单月销售面积同比增长55%,销售均价同比增长8%。1-11月累计销售面积增长15%,销售均价同比增长2%。公司9、10、11月的销售面积增速分别为11%、38%、55%,由此可见公司推盘力度加大。 理性拿地,适度补仓,11月土地投资264亿,同比增长27%。公司11月拿地金额为264亿,同比增长27%,环比增长37%。新增项目14个,计容建筑面积392万平方米,其中三四线城市223万平方米,占比56.9%,一二线城市169万平方米,占比43.1%。公司在稳固一二线城市的同时,加大了对三四线的布局力度。11月拿地楼面价6729元/平方米,同比增长10%,1-11月累计拿地均价5755元/平方米,同比下降2%。1-11月拿地强度为49%,较2017年全年下降4个百分点,较2018上半年提升10个百分点。公司拿地理性,在土地市场趋冷之际适度补仓。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价30.60元。我们预测2018-2020年公司EPS 为3.40/4.46/5.87元。由于近期板块调整可比公司PE 估值下调至8X,我们相应调整了目标价。考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出9X 估值,对应目标价30.60元。 风险提示 销售增长不及预期。 多元化业务拓展不力。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名