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万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 29.44 16.00% 27.47 10.28% -- 27.47 10.28% -- 详细
单月同比维持高增长,环比增速下滑明显。公司11月份实现合同销售金额583.2亿元,同比增长67.8%,环比增长7.9%,合同销售面积355.6万方,同比增长54.9%,环比增长4.2%。公司单月销售金额依然维持较高增速,对比其他主流房企单月同比增速均有下滑甚至出现负增长,主要原因除了公司加大推盘力度,另有去年低基数影响,如我们此前预测,随着10月和11月低基数的来临,同比增速将有所回升。从销售面积来看,近两月同比增长较为明显,公司进入年底冲刺阶段。但是从环比情况来看,销售金额和面积的环比增速均下滑明显,主因市场疲软所致,但在主流房企中表现依然较好。11月公司销售均价16400元/平,环比增长3.5%,维持上涨水平。 累计销售增速持续回升,完成全年销售目标基本无碍。公司1-11月累计销售金额5439.5亿元,同比增长16.3%,累计销售面积3599.0万方,同比增长14.6%,分别较前10月增速上升了4.1个百分点和3.2个百分点。公司累计销售单价15114元/平,环比略有上升。公司今年上半年销售增速略低于预期,但从6月开始回到10%以上。三季度以来,公司加大推盘力度,10月以来销售去化良好,前11月累计同比增速有所回升。我们预估公司全年销售额5800亿,目前已完成目标的94%。 拿地节奏继续放缓,但环比有所增加。公司11月拿地继续放缓,新增项目14个,本月在三四线城市略有拓展,权益建面232.8万方,同比下降5.4%,环比增长33.7%,支付权益价款140.5亿元,同比下降17.8%,环比增长60.4%。 主要原因为去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司11月拿地均价6036元/平,占11月销售均价的37%,环比增加了5个百分点。 新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行,长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30主要城市,获取房源超16万间,开业超4万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.20元、4.04元、4.95元,对应PE分别为8倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长,给予公司2018年9.2倍估值,对应目标价29.44元,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。
万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 -- -- 27.47 10.28% -- 27.47 10.28% -- 详细
11月公司销售大幅增长。2018年11月份公司实现合同销售面积355.6万平方米,同比增长54.9%;实现合同销售金额583.2亿元,同比增长67.8%。2018年1-11月份公司累计实现合同销售面积3,599.0万平方米,同比增长14.6%;实现合同销售金额5,439.5亿元,同比增长16.3%。公司进入四季度以来,加大推盘力度,单月销售规模大幅增长,带动全年销售增速的提升。 保持拿地力度,补充优质土地储备。公司1-11月拿地总建面4585万方,权益建筑面积2687万方;拿地总金额2585亿元,权益拿地金额1497亿元。从拿地力度来看,1-11月累计拿地金额占销售金额的比重为47.5%,与2017年全年水平一致;11月单月,拿地金额占销售金额的比重为31%。此外,公司与华夏幸福签订协议,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的占地面积为33.93万方的住宅用地。从布局来看,公司拿地集中一二线及都市圈,按拿地金额计算排名前五的城市为:杭州(8.0%)、东莞(6.5%)、嘉兴(4.8%)、廊坊(4.6%)、成都(4.5%);按拿地面积计算排名前五的城市为:东莞(6.1%)、上海(5.6%)、济南(5.5%)、成都(4.9%)、廊坊(3.9%)。公司1-11月累计新增物流地产项目54个,合计建筑面积为402.4万方,权益地价83.7亿元,物流地产的土地储备稳步扩张。 公司融资渠道丰富,融资成本较低,优势明显。本月发行2018年第二期中票,发行规模20亿元,期限三年,利率4.03%。发行住房租赁专项公司债券(第二期),规模20亿元,票面利率4.18%。发行超短期融资券10亿元,票面利率3.15%。 投资建议:万科销售稳健,维持行业龙头地位。保持拿地力度,布局深耕一二线城市。融资优势明显,看好公司投资价值。预计公司2018-2019年EPS分别为3.29元、4.24元,以2018年12月5日收盘价计算,对应PE分别为7.7倍、6.0倍,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2018-12-07 24.91 -- -- 27.47 10.28% -- 27.47 10.28% -- 详细
一、事件概述 万科公布2018 年11 月经营数据,公司11 月实现合同销售面积355.6 万平方米,合同销售金额583.2 亿元;2018 年1~11 月份公司累计实现合同销售面积3,599.0 万平方米,合同销售金额5,439.5 亿元。 二、分析与判断 11 月销售金额增速创年内新高,系四季度加速推盘所致 万科11 月单月实现销售金额为583.2 亿元,同比增长67.8%,环比增长7.9%;销售面积为355.6 万平方,同比增长54.9%,环比增长4.2%;销售均价为16400 元/平方米,同比增长8.4%,环比增长3.5%。在去年11 月高基数的情况下,公司单月销售金额依然大幅增长,主要原因是公司在年底加大推盘力度所致。 11 月拿地力度有所回升,节奏控制良好 11 月万科新增加16 个新项目,其中14 个为住宅项目,2 个为物流地产。公司单月新增建筑面积391.9 万平方米,同比增长15.4%,环比增长5.26%;拿地总价为264 亿元,同比增长24.5%,环比增长35.5%;在目前土地市场遇冷的背景下,公司拿地节奏把控良好。 融资成本较低,成本可控 11 月公司成功发行了20 亿元的3 年期一般中期票据,票面利率仅为4.03%,大幅低于行业平均水平。 三、投资建议 万科销售与业绩稳定增长,土地储备丰富,业绩释放空间较大,财务状况良好,多元化业务稳健发展。预计公司18-20 年EPS 为3.32、4.32、5.44 元,对应PE 为7.6/5.8/4.6 倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为18.5/8.0/12.8 倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控加剧,销售不及预期。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 45.00 77.30% 27.47 10.72% -- 27.47 10.72% -- 详细
1、销售继续大增,11月高基数下单月同比+68%,Q4加大推盘已显成效 11月公司实现签约金额583.2亿元,环比增长7.9%、同比增长67.8%;实现签约面积355.6万平方米,环比增长4.2%、同比增长54.9%;销售均价16,400元/平,环比增长3.5%、同比增长8.4%。继10月低基数销售大增后,11月高基数公司销售继续大增,主要由于Q4推盘大增。公司2017下半年拿地较多,17Q3和Q4拿地面积占比全年分别达37%和29%,按照拿地到开工9-12个月左右来看Q4推盘将大幅增加;并且公司表示将完成全年6,300亿回款目标,在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司12月销售或将保持稳增。1-11月公司累计实现签约金额5,439.5亿元,同比增长16.3%,较1-10月提高4.1pct;累计实现签约面积3,599.0万平方米,同比增长14.6%;累计销售均价15,114元/平方米,同比增长1.5%。 2、11月拿地略显积极、收购华夏幸福环京资产包,单月拿地额/销售额为46% 11月公司在土地市场获取中山、深圳、天津等地14个项目(其中包括收购华夏幸福环京5个项目)以及2个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。 11月公司新增建面408.5万平方米,环比增长5%、同比增长9.9%;对应总地价265.2亿元,环比增长36.1%、同比增长24.5%;拿地金额占比销售金额达45.5%,环比增长9.5pct,较上年64.5%下降19pct;平均楼面价6,491元/平米,环比增长29.6%、同比增长13.2%,拿地均价占比当月销售均价39.6%,环比增长0.3%,较上年45.2%下降5.6pct。1-11月,公司共新增规划面积4,987.7万平方米,同比增长9.4%;对应总地价2,729.4亿元,同比下降11.7%,拿地额占比销售额达50.2%,较上年64.5%下降14.3pct;平均楼面价5,472元/平米,同比下降19.2%,拿地均价占比当年销售均价36.2%,较上年的45.2%下降9.0pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-11月新增货值7,482亿元,高于同期销售金额5,439.5亿元,仍属于加仓行为。 3、投资建议:推盘加速、销售大增,拿地谨慎中积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 30.60 20.57% 27.47 10.72% -- 27.47 10.72% -- 详细
事件 公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额、销售面积分别为583亿元、356万方,同比增长68%、55%。 核心观点 销售继续发力,11月销售583亿,同比增长68%。公司11月销售额583亿,同比增长68%,环比增长8%。这是年内第三高销售额。公司1-11月累计销售额达5440亿,同比增长16%。11月及1-11月累计销售额的增长主要源自销售面积的快速增长,11月单月销售面积同比增长55%,销售均价同比增长8%。1-11月累计销售面积增长15%,销售均价同比增长2%。公司9、10、11月的销售面积增速分别为11%、38%、55%,由此可见公司推盘力度加大。 理性拿地,适度补仓,11月土地投资264亿,同比增长27%。公司11月拿地金额为264亿,同比增长27%,环比增长37%。新增项目14个,计容建筑面积392万平方米,其中三四线城市223万平方米,占比56.9%,一二线城市169万平方米,占比43.1%。公司在稳固一二线城市的同时,加大了对三四线的布局力度。11月拿地楼面价6729元/平方米,同比增长10%,1-11月累计拿地均价5755元/平方米,同比下降2%。1-11月拿地强度为49%,较2017年全年下降4个百分点,较2018上半年提升10个百分点。公司拿地理性,在土地市场趋冷之际适度补仓。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价30.60元。我们预测2018-2020年公司EPS 为3.40/4.46/5.87元。由于近期板块调整可比公司PE 估值下调至8X,我们相应调整了目标价。考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出9X 估值,对应目标价30.60元。 风险提示 销售增长不及预期。 多元化业务拓展不力。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 28.80 13.48% 27.47 10.72% -- 27.47 10.72% -- 详细
公司发布11月份经营情况公告,2018年11月实现销售金额583.2亿元,同比增长68%;实现销售面积355.6万平,同比增长55%。公司四季度推盘量较高,营销力度有所加强,使得销售数据逆势增长,充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。我们依然维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测,维持“买入”评级。 推盘加速+营销发力,11月销售延续高增长 2018年11月,公司实现销售金额583.2亿元,同比增长68%;实现销售面积355.6万平,同比增长55%。2018年1-11月累计销售金额5439.5亿元,同比增长16%;累计销售面积3599.0万平,同比增长15%。在9月销售金额负增长后,公司10、11月销售重现强劲增长,主要因为:第一,公司加快周转速度,推盘量大幅提升;根据三季报,前三季度新开工面积3649万平,同比增长40%,已超过全年计划新开工面积。第二,面对去化率逐渐下行的市场环境,公司果断加强营销力度,保障项目去化和回款。公司销售逆势增长,充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。 11月新增开发项目391.9万平,储备资源依然丰厚11月公司新增14个项目,计容建面391.9万平,权益建面232.8万平,权益价款140.5亿元,拿地强度较10月有所反弹。根据三季报,前三季度公司投资金额的83.6%分布于2019年市场环境预计相对更好的一二线城市。截至9月末,公司土储建面1.52亿平(在建8858.9万平,储备6300.6万平),同比增长17.8%;权益土储建面9243.8万平,同比增长11.4%,优质土储资源依然丰厚。 货币充裕负债较低,11月发行20亿元3年期中票利率仅为4.03% 根据三季报,9月末公司拥有货币资金1327.7亿元,同比增长41%,流动性较为充裕。负债率指标方面,9月末公司扣除预收账款后资产负债率和净负债率分别为46.3%和51.2%,均低于克尔瑞2018年前三季度销售金额TOP50中A股上市房企的中位值(50.3%、156.3%)。稳健的财务状况使得新增融资成本维持低位,11月公司成功发行20亿元3年期中票,利率仅为4.03%,而根据Wind的数据,11月民营房企境内发债利率中位值高达7.39%。 龙头白马稳健至上,维持“买入”评级公司预收账款和储备货值较为充足,2018-2020年业绩有望稳定增长;凭借优秀管理机制和稳健战略风格,房地产主业具备穿越行业周期的潜质;围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.82倍(Wind一致预期)。 我们认为公司作为A股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业,十年来业绩持续增长,标杆效应较强,应当享受估值溢价,维持2018年合理PE估值水平为9-10倍的判断,目标价28.80-32.00元,维持“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 -- -- 27.47 10.72% -- 27.47 10.72% -- 详细
单月销售增速创年内新高。万科11月份实现合同销售金额583.2亿元,同比增长68%;销售面积355.6万平方米,同比增长55%;销售均价为16400元/平米,同比增长8%,公司10月以来销售持续上行,11月销售金额与面积增速再创年内新高。2018年1-11月,万科累计销售金额5439.5亿元,同比增长16%;累计销售面积3599万平方米,同比增长15%。 投资力度有所提升,积极布局一二线。万科11月份共获取16个新项目,其中14个为住宅开发类地产项目,2个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达392万平米;拿地总成本264亿元,同比增长27%(不包括物流项目),拿地金额平均权益比例为53%。11月拿地金额占销售金额比重为45%,单月拿地均价仅6729元/平米,占当期销售均价的41%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,主要在深圳、天津、包头、廊坊、保定、淄博、西双版纳、昆明、中山等9个城市积极拿地,一线、二线、三四线城市拿地成本占比分别为37%、49%、14%。从累计数据来看,公司1-11月累计拿地成本2639亿元,同比增长3%;新增建面达4585万平米,同比增长9%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业务已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是7.67、6.12、5.06倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2018-11-09 24.15 -- -- 26.68 10.48%
27.47 13.75% -- 详细
销售增速回升,体现龙头实力 根据wind行业数据,10月份30个大中城市商品房成交面积1389.8万平方米,同比下降1.86%,环比下降6.26%。公司销售面积增速回升明显,与同期基数较低有关,也与公司10月销售表现较好有关。进入四季度,我们看到万科推盘速度加快,部分优质项目推盘加速是销售提升的主要原因。公司10月销售均价15,842元/平,环比提升10.49个百分点,是销售向好的体现。 拿地更趋谨慎,同比明显放缓 公司10月新增项目11个,基本位于重点二三线城市,权益建面174.1万方,同比下降52.2%,环比下降22.90%,支付权益价款87.6亿元,同比下降67.4%,环比下降27.0%。主要源于公司土地投资放缓,而去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速下降明显。公司10月拿地均价5032元/平,占10月销售均价的31.8%,环比下降3.9%,拿地更趋谨慎。 上半年,公司获取新项目117个,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米,上半年公司拿地较为积极。七月为公司拿地高峰,随后项目数逐月减少,拿地意愿放缓明显,三季度项目数合计67个,权益建面922.6万平方米,权益地价为538.8亿元,拿地均价为5,840元每平方米。 盈利预测与投资评级 公司作为A股房地产企业龙头,品牌力强,且具有危机意识,围绕房地产的长租公寓进行多元化布局有望提升公司增长潜力,提升公司抗风险能力。我们预计公司2018-2020年EPS分别为2.94元、3.47元和3.93元,对应的动态市盈率分别为8.21倍、6.96倍和6.15倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。 风险提示 房地产调控超预期;融资成本上升;长租公寓业务发展不顺利。
万科A 房地产业 2018-11-08 24.18 45.00 77.30% 26.68 10.34%
27.47 13.61% -- 详细
1、销售大增,10月低基数下单月同比+47%,Q4加大推盘已显成效 10月公司实现签约金额540.7亿元,环比增长24.5%、同比增长47%;签约面积341.3万平方米,环比增长12.8%、同比增长37.7%;销售均价15,842元/平,环比增长10.4%、同比增长6.7%。10月单月公司销售额大增,一方面由于去年10月低基数、仅368亿元;另一方面由于Q4推盘大增,公司2017下半年拿地较多,17Q3和Q4拿地面积占比全年分别达37%和29%,按照拿地到开工9-12个月左右来看Q4推盘望大幅增加,在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司Q4销售或将继续有所回升。1-10月公司累计实现签约金额4,856.3亿元,同比增长12.2%,较1-9月提高3.2pct;累计实现签约面积3,243.5万平方米,同比增长11.4%;累计销售均价14,972元/平方米,同比增长0.7%。 2、10月拿地节奏放缓、成本继续下行,单月拿地额/销售额为36% 10月公司在土地市场获取杭州、天津、太原、成都等地11个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于二线省会城市。10月公司新增建面389万平方米,环比下降18.5%、同比下降28.8%;对应总地价194.8亿元,环比下降26.4%、同比下降51%;拿地金额占比销售金额达36%,环比下降0.4%,较上年64.5%下降28.5pct;平均楼面价5,007元/平米,环比下降9.7%、同比下降31.2%,拿地均价占比当月销售均价31.6%,环比下降0.2%,较上年45.2%下降13.5pct。 1-10月,公司共新增规划面积4,579.2万平方米,同比增长9.3%;对应总地价2,464.2亿元,同比下降14.4%,拿地额占比销售额达50.7%,较上年64.5%下降13.7pct;平均楼面价5,381元/平米,同比下降21.7%,拿地均价占比当年销售均价35.9%,较上年的45.2%下降9.3pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-10月新增货值6,869亿元,高于同期销售金额4,856亿元,仍属于加仓行为。 3、投资建议:销售大增,拿地趋缓、成本继续下行,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.4倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-11-08 24.18 28.80 13.48% 26.68 10.34%
27.47 13.61% -- 详细
核心观点 2018年10月公司实现销售金额540.7亿元,同比增长47.0%;实现销售面积341.3万平,同比增长37.7%。前三季度房地产业务结转量价提升带动业绩上扬,长租公寓业务持续扩张。维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测,维持“买入”评级。 10月金额同比增长47%,1-10月金额累计同比增长12% 2018年10月公司实现销售金额540.7亿元,同比增长47.0%;实现销售面积341.3万平,同比增长37.7%。2018年1-10月累计销售金额4856.2亿元,同比增长12.2%,累计销售面积3243.4万平,同比增长11.4%。继9月单月销售金额首现年内负增长之后,10月销售规模显著反弹。三季报公司结转量价齐升,带动营业收入同比增长50.3%,归母净利同比增长26.1%,地产业务毛利率同比提升4.5个百分点至27.8%。三季末已售未结算合同金额5523.8亿元,同比增长33.3%,随着10月销售再现高增长,未来业绩稳定增长潜力进一步提升。 10月新增开发项目372万平,储备资源依然丰厚 10月公司新增开发项目计容建筑面积372.3万平,同比减少28.7%;新增权益建筑面积174.1万平,同比减少52.2%;公司需支付权益价款87.6亿元,同比减少67.5%,土地投资强度有所放缓。三季报显示公司1-9月投资金额的83.6%位于一二线城市。截至9月末,公司土储建面1.52亿平(在建8858.9万平,储备6300.6万平),同比增长17.8%;权益土储建面9243.8万平,同比增长11.4%,优质土储资源依然丰厚。 成功发行第二期20亿元住房租赁专项公司债,持续推进长租公寓 公司于2018年6月获批面向合格投资者公开发行80亿元住房租赁专项公司债券,2018年8月首期发行15亿元,第二期已于10月23日开始发行,期限为5年,最终发行规模20亿元,票面利率低至4.18%。其中14亿元拟用于佛山、上海3宗重资产集中式住房租赁项目建设。公司旗下“泊寓”是我国集中式长租公寓龙头品牌之一,截至2018上半年末已覆盖30个城市,签约16万间,开业超过4万间,开业6个月以上项目出租率约92%。本次债券发行将为公司住房租赁业务提供资金支持,持续助力规模扩张。 龙头白马三季报表现稳健,维持“买入”评级 公司房地产业务结转量价提升带动业绩上扬,长租公寓业务持续扩张。我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.95倍(Wind一致预期),我们认为公司2018年合理PE估值水平为9-10倍,目标价28.80-32.00元(前值28.80-30.40元),维持“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
万科A 房地产业 2018-11-08 24.18 -- -- 26.68 10.34%
27.47 13.61% -- 详细
10月销售增速创年内新高。万科10月份实现合同销售金额540.7亿元,同比增长47%;销售面积341.3万平方米,同比增长38%;销售均价为15842元/平米,同比增长7%。2018年1-10月,万科累计销售金额4856.2亿元,同比增长12%;累计销售面积3243万平方米,同比增长11%。 拿地节奏平稳,成本保持低位。万科10月份共获取14个新项目,其中11个为住宅开发类地产项目,3个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达372万平米;拿地总成本193亿元,同比下降51%(不包括物流项目),拿地金额平均权益比例为45%。10月拿地金额占销售金额比重为36%,单月拿地均价仅5173元/平米,占当期销售均价的33%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,主要在杭州、天津、太原、济南、贵阳、成都、哈尔滨等二线城市积极拿地,二线、三四线城市拿地成本占比分别为80%、20%。从累计数据来看,公司1-10月累计拿地成本2375亿元,同比增长1%;新增建面达4193万平米,同比增长9%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是7.51、6.00、4.96倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2018-11-07 24.03 30.00 18.20% 26.68 11.03%
27.47 14.32% -- 详细
事件:11月4日晚,公司公告18年10月份销售数据,10月份公司实现合同销售面积341.3万方,同比增长37.73%,合同销售金额540.7亿元,同比增长46.97%;1-10月份公司累计实现销售面积3243.4万方,同比增长11.38%,累计合同销售金额4856.2亿元,同比增长12.18%。 十月销售高增长:18年10月,公司实现合同销售面积341.3万方,同比增长37.73%,较9月提升26.89pct,环比增长12.83%;实现合同销售金额540.7亿元,同比增长46.97%,较9月提升53.23%,环比增长24.53%;十月销售大幅增长,一改8-9月的销售回落趋势。 十月销售的增长得益于:1)17年同期相对基数较低,17年12个月份中,10月的销售排名倒数第四;2)18年10月单月销售均价较9月提升1488.65元/平米,幅度为10.37%,较17年同期提升995.72元/平米,幅度为6.71%。18年1-10月份公司累计实现销售面积3243.4万方,同比增长11.38%(前值+8.93%),较9月增速提升2.45pct;累计合同销售金额4856.3亿元,同比增长12.18%(前值+8.95%),较9月增速提升3.23pct;累计销售均价14972.4元/平米,同比增长0.72%(前值+0.02pct),较9月增速提升0.70pct;累计销售均价基本较1-9月累计销售均价提升约102元/平米,较当月销售均价收窄869.96元/平米。 10月拿地力度持续收缩:公司18年10月新增土地项目14个,其中3个为物流地产项目,11个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积21.3万方,权益建筑面积16.7万方,较9月相比分别收缩73.68%、收缩81.715%。新增土地项目中,土地净占地面积179.10万方,计容建筑面积372.30万方,较上年同期分别下降15.80%、下降28.66%,权益建筑面积174.10万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达46.76%(前值58.60%),权益拿地额/总价款为45.48%(前值48.14%),低于累计权益拿地额/累计总价款的56.34%;50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为6:5;100%权益的项目:非100%权益的项目为1: 10。10月新增土地总地价192.61亿元,同比下降51.04%; 新增权益地价87.60亿元,同比下降67.47%;其中,9月权益拿地额/销售额占比为16.20%(前值27.64%),拿地力度持续收缩,低于1-10月平均拿地力度27.56%。从拿地均价来看,10月新增土地楼面价5173.44元/平米(同比-31.37%),权益楼面价5031.59元/平米;楼面价/销售均价为32.66%(前值45.08%),成本可控,安全边际高。 投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS 为3. 13、3.56、4.03,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
万科A 房地产业 2018-11-06 24.48 38.04 49.88% 26.68 8.99%
27.47 12.21% -- 详细
事件: 公司披露了2018年三季度报告,前三季度公司实现营收1760亿元,同比增长50.3%:实现归母净利润约140亿元,同比增长26. 1%。公司房地产业务的毛利率为27.8%,较去年同期提高4.5个百分点。 销售业绩稳健增长,计提存货跌价准备。2018年1-9月,公司实现销售面积约2902.1万平米,销售金额4315.5亿元,同比均增长8.g%,销售价格保持稳定。公司稳健出发,计提存货跌价准备,影响税后净利润-22.8亿元,影响归母净利润-19.6亿元。截止9月底,公司3849.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5523.8亿元,较年初分别增长29.g%和33.3%,未来可结转资源充裕。 理性投资,多元业务协同发展。公司前三季度累计新增177个项目,总建筑面积约3582.5万平方米,权益建面约1939.9万平方米,其中83.6%位于一二线城市,投资策略理性稳健。截至9月底,公司租赁住宅业务累计开业项目超150个,物流仓储服务业务新获取项目19个,总建筑面积约157.2万平方米,公司总物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米,多元业务有序发展。 融资能力卓越,“过冬”无忧。公司10月29日发行第二期住房租赁专项公司债券,规模为20亿元,票面利率仅为4.18%,融资成本位于行业低位。虽然公司三季度单季经营活动现金净流量为-214.76亿元,我们认为公司后续可能将降低投资力度,公司的回款率一直位于行业领先水平,未来现金流状况有望得到改善。 维持公司 “买入”评级。预计2018、2019、2010年EPS分别为3.17元、4.01元和4.78元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为7.4倍、5.9倍和4.9倍。 风险提示:调控政策超预期收紧;货币政策持续收紧
郑闵钢 1 2
万科A 房地产业 2018-10-31 23.31 37.50 47.75% 26.68 14.46%
27.47 17.85% -- 详细
事件: 公司发布2018年三季报,三季度公司实现营业收入700.5亿元,同比增长48.1%,实现归母净利润48.6亿元,同比增长28.3%。1-9月,公司实现营业收入1760.2亿元,同比增长50.3%,实现归母净利润139.8亿元,同比增长26.1%。累计完成销售额4315.5亿元,同比增长8.9%。 观点: 营收延续高增长谨慎计提存货跌价 1-9月,公司实现营业收入1760.2亿元,同比增长50.3%,延续了上半年较高的营收增速。公司营收高速增长主要原因是结算面积和结算均价的双重驱动。公司1-9月结算面积为1280.6万平方米,同比增长32.5%,结算面积增速相对上半年进一步提高。与此同时,结算均价为13084元/平方米,相对上半年结算均价14349元/平方米小幅下降,相对上年同期结算均价提升12.1%。 1-9,公司实现归母净利润139.8亿元,同比增长26.1%。净利润增速大幅小于营业收入增速,主要原因是财务费用率增加和资产减值损失增加。 其中,财务费用率提升1.5个百分点,原因是利息支出资本化比率的降低和融资规模的增加。1-9月公司资产减值损失为32.5亿元,几乎全部来自计提存货跌价准备。按照所得税率倒算,1-9月计提存货跌价准备金额为30.4亿元,占报告期末存货跌价准备的比例为73.4%。我们认为,公司本年大量计提存货跌价准备一方面显示出公司对未来的谨慎判断,另一方面,如果未来市场好于公司判断,公司业绩将更加具有弹性和超预期可能。 已售未结算资源充足无惧短期销售下行 1-9月,公司实现销售额4315.5亿元,同比增长8.9%,销售增速延续小幅下滑趋势,销售均价为14870元/平方米,与上半年销售均价基本持平。 公司已售未结算资源均有所上升。报告期末,公司已售未结算面积为3849万平方米,较年初增长29.9%,已售未结算金额约5524亿元,较年初增长33.3%。可结算资源仍然十分充足,销售增速的短期下滑并不会对公司业绩产生较大程度的负面影响。 拿地节奏稍有加快净负债率有所提升 1-9月,公司新增土地建筑面积约3583万平方米,总体权益占比为54.1%。从拿地面积上看,新获取土地面积与销售面积比值为1.23,比例相对上半年有所上升,显示出公司拿地节奏有一定程度的上升。 从净负债率上看,公司报告期末净负债率为51.1%,相对半年末的30.8%和上年末的8.8%均有一定程度的上升。我们认为,公司净负债率的上升显示了公司对对未来一二线城市加快布局,同时,与行业相比,公司净负债率仍然处于很低的水平,财务稳健性与扩张潜力俱佳。 投资建议与评级: 我们认为,公司营收增速有望维持在较高水平,未来业绩确定性强,大量计提存货跌价准备显示出公司谨慎经营的态度,同时为公司未来业绩释放注入更高弹性。公司已售未结资源充足,销售增速的短期下行并不会带来明显的负面影响。同时,公司净负债率有所上升,拿地节奏有所加快,集中布局一二线城市,财务稳健型和扩张潜力俱佳,不仅能够“活下去”,而且能够“更好的活下去”。 我们预计公司2018-2020年营业收入分别为3522亿元4743亿元/6612亿元,归母净利润375亿元/495亿元/656亿元,EPS分别为3.4元/4.5元/5.9元。我们给予公司10倍PE,对应2018年EPS目标价为37.5元,维持“强烈推荐”评级。 风险提示: 销售增速继续大幅下滑,多元业务拓展不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名