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万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 30.00 41.38% 22.06 5.05% -- 22.06 5.05% -- 详细
事件:10月9日,公司公告18年9月份销售数据,9月份公司实现合同销售面积302.5万方,同比提升10.85%,合同销售金额434.20亿元,同比下降6.26%;1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方,同比增长8.93%,累计合同销售金额4315.6亿元,同比增长8.95%。 金九趋冷,销售额增速跌入负区间:1)9月销售趋冷,增速较8月增速收窄9.77pct:18年9月,公司实现合同销售面积302.5万方,同比增长10.85%,环比增长17.52%;实现合同销售金额434.20亿元,同比下降6.26%,环比提升13.25%;金九行情趋冷,公司9月销售额增速继8月的低增速,继续回落,除却1/2月份的第三个单月销售额增速为负的月份。9月销售面积同比增速虽较稳,但9月销售均价14353元/平米,同比下降15.43%,环比下降3.63%(较上月提升181.94元/平米),对销售额增速有一定的拖累;2)累计销售增速回落2.01pct,1-9月累计增速8.95%:18年1-9月份公司累计实现销售面积2902.2万方,同比增长8.93%(前值+8.71%),增速微增0.22pct;累计合同销售金额4315.6亿元,同比增长8.95%(前值+10.97%),增速收窄2.01pct;累计销售均价14870元/平米,同比增长0.02pct(前值+2.08pct);累计销售均价基本较1-8月累计销售均价相比,增速收窄2.05pct。 9月拿地额/销售额27.64%,拿地力度收缩:公司18年9月新增土地项目20个,其中6个为物流地产项目,14个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积80.92万方,权益建筑面积91.3万方。新增土地项目中,土地净占地面积225.3万方,计容建筑面积385.3万方,较上年同期分别下降8.13%、下降21.39%,权益建筑面积225.8万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达58.60%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,9月新增项目中公司平均权益比例为58.60%(前值73.35%),权益拿地额/总价款为48.14%;从18年1-9月公布的数据看,1-9月累计权益拿地额/1-9月总土地价款比例为46.55%(前值48.71%)。50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为8:6;100%权益的项目:非100%权益的项目为2:12。9月新增土地总地价249.29亿元,同比下降15.28%;新增权益地价120.01亿元,同比下降47.52%;其中,9月权益拿地额/销售额占比为27.64%(前值42.88%),拿地力度持续收缩,低于1-9月平均拿地力度28.98%。从拿地均价来看,9月新增土地楼面价6470.10元/平米(同比+7.78%),权益楼面价5314.88元/平米;楼面价/销售均价为45.08%,成本可控,安全边际高。 投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.13、3.52,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 -- -- 22.06 5.05% -- 22.06 5.05% -- 详细
万科“城乡建设与生活服务商”的业务体系初具规模 万科一共经历了3次重大战略业务调整,分别为先做“加法”后做“减法”再做“加法”。2012年至今,公司围绕城乡发展以及居民消费升级进行战略升级,形成了“城乡建设与生活服务商”的业务生态体系。 万科重点新业务介绍和分析 目前万科已经在多个新领域初具规模且具备一定的领先优势,(1)万科物业主要优势在于,第一,为业主提供个性化服务以及标准化管理;第二,引入事业合伙人机制,从制度上保障了物业公司快速发展。(2)万科长租公寓在规模及运营效率方面均具有领先优势,主要在于,第一,布局时间较早;第二,作为龙头开发商,在租赁用地获取方面具备一定优势;第三,信息系统建设以及全流程服务提高了招租运营效率;第四,人员管控效率较高。(3)万科物流地产目前已经跻身行业第二梯队,初步形成网络化布局,有助于增加客户粘性。并且,公司项目选址布局较优,保障了项目的投资回报率,为轻资产运营模式提供支撑。(4)万科商业主要通过外延式并购加速扩张,16年参与收购印力集团,将其作为商业地产运营平台,18年通过印力再次收购凯德集团在国内的20家购物中心。 18-19年业绩分别为3.17、3.81元/股、维持“买入”评级 未来,在巩固住宅开发优势的基础上,通过组织重建,使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配,并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变,实现进一步的“收敛”与“聚焦”,是下一阶段万科的战略重点,持续看好万科的中长期发展。 风险提示 政策调控制约住宅销售回款,新业务推进以及经营业绩不及预期。
万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 -- -- 22.06 5.05% -- 22.06 5.05% -- 详细
事件:公司公告9月销售和近期新增项目情况。 当月销售增速回落。我们判断公司当月销售金额和销售面积增速环比改善与当月推盘量提升有关,符合市场趋势。销售金额同比减少,主要与当期销售项目均价不高,其次大部门项目集中在9月下旬推盘,销售时间较短有关。 1)公司9月实现销售面积302.5万平,比2017年同期上升10.85%,环比上升17.52%;实现销售金额434.2亿元,比去年同期减少-6.26%,环比上升13.25%。1-9月公司累计完成销售面积2902.1万平,同比增长8.92%;完成销售金额4315.5亿元,同比增长8.95%。 2)从销售均价看,9月销售均价为1.43万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。 当月新增住宅土地14处,物流用地6处。 )9月新增土地权益投资120.01亿元,比2017年同期减少-47.53%;新增土地权益建面225.8万平,同比减少-29.62%。此外,2018年1-9月,公司累计新增土地权益建面2279.64万平,同比17年增加1.36%;2018年1-9月土地权益投资金额1250.57亿元,比17年同期减少-6.61%。 2)2018年8月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目6个,合计需支付权益价款15.19亿元。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照10月9日股价21.82元股价计算,对应2018年PE为6.63倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.19XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元之间,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
万科A 房地产业 2018-10-11 21.77 45.00 112.06% 22.06 1.33% -- 22.06 1.33% -- 详细
1、销售趋缓、9月单月同比-6%,10月低基数、销售或将转好 9月公司实现签约金额434.2亿元,环比增长13.2%、同比下降6.3%;实现签约面积302.5万平方米,环比增长17.5%、同比增长10.8%;销售均价14,354元/平,环比下降3.6%、同比下降15.4%。9月公司销售趋缓,部分原因源于市场走弱;但从克尔瑞榜单来看本月房企销售已有分化,从绝对值来看万科单月销售额居行业第三。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及10月份销售基数将大幅走低的情况下(去年10月单月销售额368亿元),公司10月的销售表现或将向好。1-9月公司累计实现签约金额4,315.6亿元,同比增长9%,较1-8月降低2pct;累计实现签约面积2,902.2万平方米,同比增长8.9%;累计销售均价14,870元/平方米,同比基本持平。 2、9月拿地保持积极、成本控制得当,单月拿地额/销售额达61% 9月公司在土地市场获取东莞、上海、杭州、天津和长沙等地合计14个项目以及6个物流项目,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、珠三角重点城市。9月公司新增建面477.1万平方米,环比增长24.8%、同比下降7.6%;对应总地价264.6亿元,环比增长17.2%、同比下降8.7%;拿地金额占比销售金额达60.9%,环比基本持平,较上年64.5%下降3.6pct;平均楼面价5,546元/平米,环比下降6.1%、同比下降1.1%,拿地均价占比当月销售均价38.6%,环比下降0%,较上年45.2%下降6.5pct。1-9月,公司共新增规划面积4,190.2万平方米,同比增长15%;对应总地价2,269.4亿元,同比下降8.5%,拿地额占比销售额达52.6%,较上年64.5%下降11.9pct;平均楼面价5,416元/平米,同比下降20.4%,拿地均价占比当年销售均价36.4%,较上年的45.2%下降8.8pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-9月新增货值6,285亿元,高于同期销售金额4,316亿元,仍属于加仓行为。 3、投资建议:销售趋缓,拿地积极,成本下行,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为6.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-10-11 21.77 28.80 35.72% 22.06 1.33% -- 22.06 1.33% -- 详细
核心观点 公司发布9月份经营情况公告,2018年9月实现销售金额434.2亿元,同比下滑6%;实现销售面积302.5万平,同比增长11%。公司销售放缓基本符合我们预期,但考虑公司预收账款和储备货值较为充足,2018-2020年业绩有望稳定增长,我们依然维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测,维持“买入”评级。 9月销售首现负增长,更为强调回款考核 2018年9月,公司实现销售金额434.2亿元,同比下滑6%;实现销售面积302.5万平,同比增长11%。2018年1-9月累计销售金额4315.5亿元,同比增长9%;累计销售面积2902.1万平,同比增长9%。参考公司董事长郁亮先生的公开演讲,我们认为销售放缓一方面是由于部分三四线城市如我们此前预期,因供求关系恶化造成去化率下降;另一方面也是因为公司更加重视回款考核,并没有一味追求销售规模的快速扩张。 9月权益拿地金额120亿元,继续逆周期拿地 9月公司新增14个项目,计容建面385.3万平,权益建面225.8万平,权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7、8月有所放缓,但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平,在土地市场流拍频发、溢价率下滑,多家房企减小拿地力度的背景下,继续呈现逆周期拿地的特征。 货币充裕负债较低,抗风险能力相对较强 根据半年报,2018上半年末,公司拥有货币资金1595.52亿元,同比大幅增长48.33%,已储备好充足的弹药。负债率指标方面,扣除预收账款后资产负债率、有息负债杠杆率及净负债率分别为46.47%、110.26%和32.73%,均大幅低于克尔瑞2018上半年销售金额排行TOP50中的上市房企的平均值(57.45%、212.99%、138.06%)。从货币资金和负债水平的角度来看,公司颇为稳健的经营风格使其在行业调整期具有相对更强的抗风险能力。 龙头白马稳健至上,维持“买入”评级 公司预收账款和储备货值较为充足,2018-2020年业绩有望稳定增长;凭借优秀管理机制和稳健战略风格,房地产主业具备穿越行业周期的潜质;围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.38倍(Wind一致预期)。我们认为公司作为A股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业,十年来业绩持续增长,标杆效应较强,应当享受估值溢价,维持2018年合理PE估值水平为9.0-9.5倍的判断,目标价28.80-30.40元,维持“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
万科A 房地产业 2018-10-01 24.50 28.80 35.72% 23.20 -5.31% -- 23.20 -5.31% -- 详细
核心观点 公司预收账款和储备货值较为充足,2018-2020年业绩有望稳定增长;凭借优秀管理机制和稳健战略风格,房地产主业具备穿越行业周期的潜质;围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们预测公司2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元。首次覆盖给予“买入”评级。 龙头白马穿越周期,负债较低经营稳健 公司是国内领先的城乡建设与生活服务商,确定房地产为主业以来,2001-2017年营收和归母净利润CAGR分别为28%和31%,行业低谷期依然能有不俗业绩表现,体现出较强的穿越周期能力,是我国房地产开发领域的龙头企业。2018上半年末公司扣除预收账款的资产负债率和净负债率仅为46%、33%,大幅低于TOP5其余4家的均值(分别为59%、142%),经营风格稳健,受行业融资环境影响较小,且仍具备加杠杆的空间。 房地产主业:业绩有望稳定增长 结合销售、拿地、结算方面的情况,公司房地产主业业绩有望稳定增长。销售方面,公司2018年1-8月销售面积、金额增速出现放缓,但市占率分别为2.29%、3.91%,依然处于历史高位。拿地方面,上半年拿地增速相较2017年有所放缓,但就拿地面积和金额绝对值而言,仍处于历史较高水平,呈现出逆周期拿地的特征,土储持续扩张,足以支撑2018-2020三年销售。结算方面,随着2016年市场回暖期盈利情况相对较好的项目逐步开始结算,公司结算规模和质量开始提升,上半年末预收账款营收覆盖率为165%,毛利率34.68%,处于2013年以来的最高水平。 多元化发展:有望提升后地产时期业绩韧性 公司主动探索后房地产时代的新增长点,围绕房地产主业展开适度多元化,有望提升业绩韧性。物业管理方面,我们预计未来拓展面积将通过万科自有项目+非万科项目双轮驱动,业绩贡献度或将或将继续提升;长租公寓方面,通过轻重资产结合,平衡集中式长租公寓的扩张速度与盈利潜质;物流地产方面,公司作为房企中物流地产业务的先行者,历史上通过对内加快拿地布局、对外积极收购兼并,已经储备一批优质项目,初步构筑竞争壁垒,未来有望保持我国物流地产领导者地位;商业地产方面,公司历史上以外延并购为主,依托印力集团实现规模和质量的大幅提升。 陈年佳酿愈久弥香,首次覆盖给予“买入”评级 我们预测公司2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元。选取销售规模靠前且经营风格相对稳健的保利地产、绿地控股、招商蛇口作为可比公司,2018年平均PE为7.85倍(Wind一致预期)。我们认为公司作为A股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业,十年来业绩持续增长,标杆效应较强,应当享受估值溢价,2018年合理PE估值水平为9.0-9.5倍,目标价为28.80-30.40元。首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
万科A 房地产业 2018-09-11 23.42 53.99 154.43% 26.00 11.02%
26.00 11.02% -- 详细
本报告导读: 万科8月销售和拿地投资双降,预计市场即将进入下行周期。公司继续补充土地库存,合理布局二线和三线,为下一个周期做准备,维持增持评级。2018年8月,公司销售面积257万方,同比下降6.0%;销售金额383亿元,同比增长3.5%。公司权益拿地面积261万方,同比下降31.9%; 拿地金额164亿元,同比下降45.4%。公司单月拿地强度58%。 评论: 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年半年度,公司尚有3693.0万方和5200.5亿元,较年初分别增长24.7%和25.5%,未来两年业绩确定性维持高位。预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持53.99元。 8月销售面积增速转负,预计行业四季度迎来下行期。公司的销售增速自7月份以来开始下行,行业TOP30房企均处于销售增速下行状态,而TOP31-50销售增速持续上行。也就意味着行业的供给在持续加大,需求边际上未放松的状态下,预计很快迎来行业的下行期。 拿地增速下行,主要在于谨慎拿地原则下随销售下行。公司自今年4月份以来进入补充土储库存的周期,截止到8月底,公司土储约9291万方,去化周期约2.6年。8月公司拿地面积和金额分别同比下降31.9%和45.4%,但是拿地力度维持在58%,属于今年以来较高水平。 公司拿地谨慎,主要基于销售回款水平拿地,因此虽然下行但是合理。 8月加大二线城市拿地力度,保障未来项目去化的安全性。销售均价与上月基本持平,拿地均价略有提升。8月公司销售均价14895元/平方米,环比略上涨1.2%。中央政治局会议对房价调控的定调,使得公司短期内房价基本维持该水平。8月公司拿地均价6294元/平方米,同比上涨0.8%,环比上涨7.8%。当前土地市场已逐渐冷却,公司低杠杆水平具备拿地的条件。同时,公司在8月加大了二线城市的拿地力度,二线和强三线城市仍将享受人口流入带来的红利,安全性更强。 风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。
万科A 房地产业 2018-09-11 23.42 -- -- 26.00 11.02%
26.00 11.02% -- 详细
事件:公司近日公布8月营运数据。 单月表现略逊色,推盘力度低于预期。公司8 月份实现合同销售金额383.4 亿元,同比增长3.5%,环比下降15.1%,合同销售面积257.4 万方,同比下降6.0%,环比下降16.1%。销售金额和销售面积在基数并不高的情况下,创下今年除2 月以来最低(2 月受春节影响,销售金额为356 亿元),推盘力度略低于预期。从销售单价来看,8 月销售均价为14895 元/平,依然维持在一个较高的水平。 累计销售增速较低,但全年销售目标无碍。公司今年1-8 月累计销售金额3881.4 亿元,同比增长11.0%,累计销售面积2599.6 万方,同比增长8.7%,分别较上月下降了0.9 个百分点和1.9 个百分点。公司累计销售单价14931 元/平,同比增长2.1%。公司今年上半年销售增速略低于预期,3-5 月的累计销售额同比增速均在5%以下,从6 月开始回到10%以上,但近2 月仅是在11%左右徘徊。我们预估公司全年销售额6300 亿,目前已完成目标的61.6%,顺利完成全年目标的可能性很大。 拿地依然积极,但同比增速放缓。公司8 月新增项目20 个,权益建面261.2 万方,同比下降33.1%,环比下降40.0%,支付权益价款164.4 亿元,同比下降45.4%,环比下降35.4%。主要源于去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司8月拿地均价6294元/平,占8月销售均价的42.3%,较上半年提高了8.6个百分点。上半年,公司获取新项目117个,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米,上半年公司拿地较为积极。按现有货值估算NAV折让25.2%。 新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行, 长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30 主要城市,获取房源超16 万间,开业超4 万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为3.20 元、4.04 元、4.95 元, 对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A 股地产龙头业绩稳健增长, 维持“买入”评级。 风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。
万科A 房地产业 2018-09-10 22.85 -- -- 26.00 13.79%
26.00 13.79% -- 详细
事件 万科公告2018年8月经营数据:2018年8月份公司实现合同销售金额383.4亿元,同比增长4%;销售面积257.4万平方米,同比减少6%。2018年1-8月,累计销售金额3881.4亿元,同比增长11%;累计销售面积2599.6万平方米,同比增长9%。 点评 8月销售表现平稳。万科8月份实现销售面积257.4万平方米,同比减少6%;销售均价为14895元/平米,同比增长10.1%,环比增长1.2%;公司单月合同销售金额稳中向好,同比增长4%。从累计数据看,公司1-8月份累计销售金额和销售面积分别同比增长11.0%和8.7%,预计下半年随着供货增加,销售有望持续回暖。 拿地节奏主动放缓,成本保持低位。万科8月份共获取25个新项目,其中5个为物流地产项目,20个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达356.1万平米,权益比例73%;拿地总成本222亿元,同比下降56%(不包括物流项目)。8月拿地金额占销售金额比重为58%,单月拿地均价仅6227元/平米,占当期销售均价的42%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,在上海、杭州、宁波、台州、天津、沈阳等城市积极拿地,一线、二线、三线城市拿地成本占比分别为8%、77%、15%。从累计数据来看,公司1-8月累计拿地成本1933亿元,同比增长16%;新增建面达3436万平米,同比增长21%;公司拿地力度持续扩张,确保土地储备规模持续提升。物流地产方面,1-8月公司累计获取43个项目,新增项目建筑面积达277.4万平米,权益比例93.4%,物流地产业务发展进一步提速。 中报业绩符合预期。2018年上半年公司营业收入、归母净利润分别同比增长51.8%、24.94%。营业收入大幅增长主要系主营业务房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率、净利率分别为34.33%、12.76%。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是6.96、5.56、4.60倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2018-09-07 23.32 45.00 112.06% 26.00 11.49%
26.00 11.49% -- 详细
1、淡季销售趋缓、8月单月同比+4%,9、10月份低基数效应可期 8月公司实现签约金额383.4亿元,环比下降15.1%、同比增长3.5%;实现签约面积257.4万平方米,环比下降16.1%、同比下降6%;销售均价14,895元/平,环比增长1.2%、同比增长10.1%。8月淡季公司销售趋缓,主要由于推盘减少;但从克尔瑞榜单来看本月房企销售已有分化,从绝对值来看万科单月销售额居行业第四。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及9、10月份销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q3vs.17Q2vs.Q1为396亿vs.423亿vs.501亿),公司后续两个月的销售表现值得期待。1-8月公司累计实现签约金额3,881.4亿元,同比增长11%,较1-7月降低0.9pct;累计实现签约面积2,599.7万平方米,同比增长8.7%;累计销售均价14,930元/平方米,同比增长2.1%。 2、8月拿地相对积极、成本继续下行,单月拿地额/销售额达59% 8月公司在土地市场获取东莞、上海、宁波、台州和石家庄等地合计20个项目以及5个物流项目,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、珠三角重点城市。8月公司新增建面382.2万平方米,环比下降57%、同比下降35.3%;对应总地价225.6亿元,环比下降59.5%、同比下降55.3%;拿地金额占比销售金额达58.9%,环比下降0.5%,较上年64.5%下降5.6pct,拿地相对积极;而7、8月份土地市场趋冷、溢价率走低、流拍增加,龙头拿地增加且成本可控显示出其对市场的精准判断和时机把握。8月拿地平均楼面价5,904元/平米,环比下降5.8%、同比下降30.9%,拿地均价占比当月销售均价39.6%,环比下降0.1%,较上年45.2%下降5.5pct。1-8月,公司共新增规划面积3,713.2万平方米,同比增长18.8%;对应总地价2,004.9亿元,同比下降8.5%;拿地额占比销售额达51.7%,较上年64.5%下降12.8pct;平均楼面价5,399元/平米,同比下降22.9%;拿地均价占比当年销售均价36.2%,较上年的45.2%下降9.0pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-8月新增货值5,570亿元,高于同期销售金额3,881亿元。 3、投资建议:淡季销售趋缓,拿地相对积极、成本继续下行,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.1倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-09-07 23.32 30.00 41.38% 26.00 11.49%
26.00 11.49% -- 详细
事件:9月5日,公司公告18年8月份销售数据,8月份公司实现合同销售面积257.40万方,同比微降6.02%,合同销售金额383.40亿元,同比微增3.51%;1-8月份公司累计实现销售面积2599.7万方,同比增长8.71%,累计合同销售金额3881.4亿元,同比增长10.97%。 销售微增,累计销售增速较稳定:1)8月销售额微增,较7月增速收窄29.19pct:18年8月,公司实现合同销售面积257.40万方,同比微降6.02%,环比下降16.10%;实现合同销售金额383.40亿元,同比微增3.51%,环比下降15.06%;8月销售额增速表现优于销售面积增速主要得益于当月销售均价的提升。8月销售均价14895元/平米,同比增长10.14%,环比增长1.24%(较上月提升181.94元/平米);2)累计销售增速较稳定,1-8月累计增速10.97%:18年1-8月份公司累计实现销售面积2599.6万方,同比增长8.71%(前值+10.62%),增速收窄1.91pct;累计合同销售金额3881.4亿元,同比增长10.99%(前值+11.85%),增速收窄0.86pct;累计销售均价14930元/平米,同比增长2.08pct(前值+1.12pct);累计销售均价基本持平与1-7月累计销售均价,略高于8月单月销售均价35元/平米。 8月拿地额/销售额42.88%,拿地均价/销售均价41.80%:公司18年8月新增土地项目25个,其中5个为物流地产项目,20个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积40.39万方,权益建筑面积24.95万方。新增土地项目中,土地净占地面积146.7万方,计容建筑面积356.1万方,较上年同期分别下降43.65%、36.48%,权益建筑面积261.2万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达73.35%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,8月新增项目中公司平均权益比例为73.35%(前值51.34%),权益拿地额/总价款为74.15%;从18年1-8月公布的数据看,1-8月累计权益拿地额/1-8月总土地价款比例为48.71%(前值52.32%)。50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为3:1;100%权益的项目:非100%权益的项目为1:1。8月新增土地总地价221.74亿元,同比下降55.78%;新增权益地价164.4亿元,同比下降45.42%;其中,8月权益拿地额/销售额占比为42.88%(前值56.35%),拿地力度较7月有所收缩,但仍强于1-8月平均拿地力度29.13%。从拿地均价来看,8月新增土地楼面价6226.82元/平米(同比-1.19%),权益楼面价6294.41元/平米;楼面价/销售均价为41.80%,成本可控,安全边际高。 投资建议:公司近期我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.13、3.52,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
万科A 房地产业 2018-08-29 23.80 35.00 64.94% 26.00 9.24%
26.00 9.24% -- 详细
公司发布2018年半年报,实现营业收入1059.7亿,同比增长51.8%;实现归母净利91.2亿,同比增长24.9%;EPS0.83元。 结算量价齐升,开工提振货值充裕:上半年公司竣工面积同比增长44.1%,带动公司结算规模提升,报告期内公司结算均价同比增长27.8%,推动综合毛利率改善0.34个百分点。而公司归母净利增速不及营收的主因在于:1、公司资本化率有所下降,叠加人民币贬值带来汇兑损益增加,导致财务费用增加;2、公司计提信用减值损失和资产减值损失增加;3、少数股东损益占净利润比重进一步扩大;4、销售管理费用增加;综上,当期公司综合净利率较去年同比下降1.6个百分点。下半年公司将有非常充裕的结算空间,全年业绩将有望持续保持量价齐升!此外,钜盛华及其一致行动人所持万科股份已减持至20.0%,考虑到此后仍有大宗交易,我们认为宝能系的持股比例可能进一步降低。销售方面,公司上半年实现销售面积2035.4万平,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%,当前可推货值充裕,下半年随着公司的推货力度加大,销售规模有望恢复弹性。 扩张趋于理性,拿地保持下沉:上半年公司拿地金额1035.6亿,同比增长21.4%,占销售金额比重34.0%。我们预期公司拿地力度将继续保持动态平衡。杠杆方面,公司净负债率有所上升,短债压力较年初持平,公司抢先占据融资渠道,6月发行40亿短融,随后在7、8月份又发行100亿短融、30亿中票和15亿公司债,8月发行的15亿公司债,利率创2017年以来新低,彰显融资优势。当前公司负债结构合理,资金渠道丰富,在今年整体融资渠道趋紧的环境下,优势得到进一步体现。 业务生态体系规模初显:公司除巩固住宅开发和物业服务固有优势,将租赁住宅确定为核心业务,同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务等产业,并不断取得突破。 盈利预测和评级:我们继续坚定看好公司未来发展,预计公司2018-2019年EPS分别为3.19元和3.99元,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2018-08-27 22.98 -- -- 24.67 7.35%
26.00 13.14% -- 详细
收入、利润增长稳健 8月20日晚间,公司披露其2018H1财报:上半年实现营业收入1059.75亿元,同比增长51.80%。实现归母净利润91.24亿元,同比增长24.94%;扣非后归母净利润90.97亿元,同比增长27.70%。上半年基本每股收益0.83元,同比增长24.94%。 销售增长稳健,已售未结算资源规模提升显著 2018年上半年,公司实现销售面积2,035.4万平方米,销售金额3,046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%。公司有3,693.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5,200.5亿元,较上年末分别增长24.7%和25.5%。报告期内,公司会计政策变更,该部分预收款单独列示为合同负债,导致预收款项出现同比大幅下降。上半年公司销售增长稳健,得益于公司现金为王的经营理念和谨慎的扩张政策。所销售的产品中,住宅占比85.9%,商办占比10.9%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比91%。公司以住宅为主,开发配套能力较强,有助于房产附加价值提升。 盈利能力未见减弱 报告期内,公司净利润增速不如营收增速,主要有二个原因,但都不是由于成本等原因导致的公司盈利能力减弱。一是投资收益7.8亿元,较同期减少48.39%,主要由按投资比例确认了项目减值6亿元;二是少数股东损益43.99亿元,较同期增加59.94%,是由合作项目结算规模增加导致。 主业持续稳健发展,2018年重点开发长租公寓业务 上半年新开工面积2321万平方米,同比增长40%,占全年开工计划的65.5%;竣工面积917万平方米,同比增长44%,占全年竣工计划的34.9%。目前竣工进度较慢,但相比去年同期的26%有较大提升,预计能够完成计划。公司在发展房地产业务同时,兼顾物业服务与租赁住宅业务,并将2018年的核心业务确立为租赁住宅。提供青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品,已覆盖30个主要城市。 盈利预测与投资评级 我们预计公司2018-2020年EPS分别为2.76元、3.20元和3.66元,对应的动态市盈率分别为8.27倍、7.13倍和6.24倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。 风险提示 房地产调控超预期;融资成本上升;长租公寓业务发展不顺利。
万科A 房地产业 2018-08-27 22.98 -- -- 26.00 13.14%
26.00 13.14% -- 详细
业绩表现靓丽,符合市场预期。2018上半年万科实现营业收入1,059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%。营业收入同比大幅增长的主要原因是结算规模和单价的上升。当期结算毛利率与同期基本持平,但归母净利润增速慢于营收增长的主要原因是:三费费率的提高,主要是汇兑损益导致的财务费用大幅增长,以及资产减值损失的大幅增长。 合同销售稳健增长,拿地力度稳健。公司2018年1-7月合同销售金额3,498亿元,同比增长11.85%,销售面积达2,342万平方米,同比增长10.61%,平均销售价格为14,935元/平米。上半年获取新项目117个,总规划建筑面积2,049.1万平方米,权益规划建筑面积1,143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5,054元/平方米。公司2018年1-7月拿地金额与销售金额的比重为49%,保持合理强度。 净负债率低位,融资成本优势明显。截止2018年6月30日,公司净负债率为32.7%,继续保持行业较低水平。当前信用紧缩房企融资困难的当下,公司融资成本优势明显。在手资金充足,持有货币资金1595亿元,同比增长48.33%。 投资建议:公司经营水平高效,兼具低估值、高成长、持续创新、融资成本低等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们维持2018年的EPS 为3.29元和4.24元,以2018年8月20日收盘价计算,对应的PE 为7.10倍和5.51倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。
万科A 房地产业 2018-08-27 22.66 38.04 79.26% 24.67 8.87%
26.00 14.74% -- 详细
公司披露2018年半年度报告,公司实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%;实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。 销售稳健增长,积极补充土储。公司上半年获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万方,权益建面1143.9万方,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平,为同期销售均价的33.8%,拿地成本合理。公司上半年新开工面积2321万方,同比增长约40%,下半年可售货源充足,全年销售有望保持稳健增长。 现金为王,低杠杆运营。公司销售滚动回款率保持在93%以上,净负债率为32.7%,在行业内位于低位。有息负债以中长期负债为主,现金短债覆盖比为2.62,偿债能力优异。8月份,公司完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,票面利率4.05%,创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。 多元业务加快发展,美好生活服务商。公司物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米,上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。公司累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。物流仓储业务,累计已获得项目84个,总建面626万平方米,其中已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。多元业务的加快发展有望在未来为公司业绩增长提供新的动力。 维持公司“买入”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为3.17元、4.01元和4.78元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为7.4倍、5.8倍和4.9倍。 风险提示:房地产行业受调控因素下行;货币政策持续收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名