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万科A 房地产业 2019-05-13 27.27 35.90 31.21% 28.27 3.67% -- 28.27 3.67% -- 详细
(1)一季度业绩表现良好,毛利率持续高位。期内公司实现营收483.7亿元,同比+56.9%;归母净利润11.2亿元,同比+25.2%。受结算结构影响,期内整体毛利率同比提升0.87pct至35%。净利润增速低于营收增速主要原因:1)少数股东损益占比较上年提升15.3pct至65%;2)当期应收账款减值损失+237%至4.2亿。截至一季度末,公司合并报表范围内已售未结算资源5863.5亿元,较2018年底增加556.4亿元,覆盖2018年地产结算收入2.1倍;预收账款5333.1亿元,同比+5.6%,预收对于未来业绩锁定性进一步提高。 (2)销售边际改善,土地投资较谨慎。一季度公司实现销售面积924.8万平,同比-11.8%、合同销售金额1494.4亿元,同比-3.1%、销售均价16159元/平,较2018年全年上升7.5%。一季度新增项目19个,总建面598.5万平,同比-36.6%,权益建面437.2万平,同比+1.7%,权益占比73%,较2018年提升19.9pct。全口径拿地销售面积比为64.7%,较2018年降低51.2pct;平均楼面地价5443元/平,为同期销售均价的33.7%,整体仍然保持较好的盈利空间。公司根据销售端情况及时调整土地市场投资力度,延续“高周转”特色,伴随3月销售回暖(单月销售金额同比+13.2%),预计后期拿地力度或将有所回升。区域上公司2019年继续布局一二线城市,合理规避低能级城市销售不确定性带来的风险。 期内实现新开工1019.4万平,同比-9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平,同比+44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%),竣工结转也进入加速周期,预计19年结算量将较为积极。 (3)财务状况稳健,负债率小幅上升。公司期末持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较上年末提升13.9pct,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,且71.8%的有息负债为长期负债,债务结构合理。 投资建议:公司2019年一季度业绩稳健增长,销售同比略有下滑但3月单月增速13.2%,边际改善明显;当前未结算资源5864亿,覆盖2018年地产结算收入超过2倍,同时预收账款同比+5.6%,对于后续业绩的保障度进一步提高。短期角度,公司三大报表基础扎实,业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高,维持“强烈推荐-A”评级。预计2019-2021年EPS分别为3.59、4.25和5.03元,对应PE分别为7.5X、6.4X和5.4X,给予第一阶段35.9元/股的目标价(对应2019年PE=10X)。 风险提示:股权结构不确定性、长效机制落地超预期、地产销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-05-13 27.27 -- -- 28.27 3.67% -- 28.27 3.67% -- 详细
营收高增毛利持续攀升,已售未结充足保障业绩。2019年1-3月公司实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%;结转毛利率和净利率分别为35.0%和2.3%,分别较上年同期提高0.8和下降0.6个百分点。一季报营收增速高于净利润增速主要源于:1)谨慎判断市场风险,计提应收账款减值4.2亿元,同比增长237.4%;2)结算金额权益占比降低,少数股东权益激增至65%,我们认为在未来几个季度将会平缓;3)利息支出增加导致财务费用增长77.1%至18.4亿元。前3月公司实现结算收入455.9亿元,同比上升64.0%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达5,863.5亿元,较18年底增加556.4亿元,覆盖18年结算金额2.06倍,充分保障未来业绩增长。 销售4月回暖,投资策略稳健谨慎。2019年1-4月公司销售金额2,096.1亿,同比均增长6.9%,销售面积1,294.8万方;其中4月单月销售额同比大增43.6%至601.7亿元,受益于一二线回暖及推盘增加;1-4月公司获取新项目27个,总规划建面937.8万方,同比下降31.5%,聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。 竣工积极带动结算提速,可售货值充足。公司1-3月累计新开工面积1,019.4万方,同比下降9.8%,开工速度放缓;累计竣工面积222.8万方,同比增长44.2%,占全年竣工计划7.2%(18年为5.9%),竣工提速,预计19年结算速度将同步上升。公司在建及规划项目总建面约1.52亿方,满足2-3年开发需求,充分保障未来可售。 负债率保持低位,融资成本优势突出。报告期末公司净负债率44.8%,资产负债率84.8%,均处行业低位。截至3月底,公司持有货币资金1,432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币703.0亿元。有息负债中,71.8%为长期负债。公司2、3月先后发行20亿5年租赁专项债、6亿美元5.25年中票,利率分别为3.65%及4.2%,融资成本优势突出。 估值 根据公司销售及投资情况,调整盈利预测,预计公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元(原预测为4.01/5.28/-元),对应19年PE7.6倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,融资超预期。
万科A 房地产业 2019-05-09 27.42 45.00 64.47% 28.27 3.10% -- 28.27 3.10% -- 详细
事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额601.7亿元,同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,同比增长43.6%。1-4月,公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%;实现累计签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;1-4月,公司新增建面937.8万平方米,同比下降31.5%;总地价543.3亿元,同比下降18.2%。 点评: 4月销售大增、同比+44%,一二线走好之下后续销售弹性可期 4月公司实现签约金额601.7亿元,环比增长4.9%、同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,环比增长2.7%、同比增长43.6%;销售均价16,262元/平,环比增长2.2%、同比增长0%。1-4月公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%,较1-3月提高10pct;累计实现签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;累计销售均价16,189元/平方米,同比增长7.8%。4月公司销售大增,高于主流50家房企单月销售额增速同比+24%,单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。 4月拿地聚焦一二线、仍保持谨慎,拿地金额占比销售金额20% 4月公司在土地市场获取苏州、天津、北京、长春等地8个项目,拿地区域主要集中于一二线城市。4月公司新增建面124.9万平方米,环比下降59.4%、同比下降67.3%;对应总地价118.7亿元,环比下降22.4%、同比下降37.2%;拿地金额占比销售金额为19.7%,环比下降0.3%,较上年50.5%下降30.8pct;平均楼面价9,507元/平米,环比增长91%、同比增长91.9%,拿地均价占比当月销售均价58.5%,环比增长0.9%,较上年36.6%提升21.9pct。1-4月,公司共新增规划面积937.8万平方米,同比下降31.5%;对应总地价543.3亿元,同比下降18.2%,拿地额占比销售额达25.9%,较上年50.5%下降21.0pct;平均楼面价5,794元/平米,同比增长19.3%,拿地均价占比当年销售均价35.8%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-4月累计新增货值1,407亿元,低于同期销售金额2,096亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售大增,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。
万科A 房地产业 2019-05-09 27.42 -- -- 28.27 3.10% -- 28.27 3.10% -- 详细
一、事件概述 万科公布2019年4月经营数据,公司实现销售面积370.0万平方米,同比增长43.63%;销售金额601.7亿元,同比增长43.64%。2019年1-4月份公司累计实现销售面积1,294.8万平方米,同比下降0.85%;销售金额2,096.1亿元,同比增长6.86%。 二、分析与判断 单月销售复苏,均价环比上行 2019年4月万科实现销售面积370.0万平方米,同比增长43.63%;销售金额601.7亿元,同比增长43.64%;销售均价16262.16元/平方米,与上年同期持平,环比增长2.16%。随着一二线房地产市场的复苏,公司销售规模将保持较快增长,有望进一步巩固行业领先者的地位。 投资态度谨慎,拿地聚焦一二线 公司4月在苏州、天津、北京、长春等地新获取8个住宅项目,新增土地总计容建面124.9万平方米,同比下降63.62%,拿地总价为118.74亿元,同比下降34.54%,仅占当月销售金额的19.7%,投资较为谨慎。从城市能级结构上来看,公司在一、二、三四线城市的拿地金额占比分别为36%、61%和3%,继续坚持一二线核心城市的布局。 财务状况良好,融资成本较低 截止2019年一季度,公司剔除预收款项后的资产负债率为50.39%,较2018年底下降1.16个百分点;净负债率和现金短债比分别为44.74%、2.04,财务状况良好。3月公司成功发行金额为6亿美元的5.25年期中期票据,票面利率仅为4.2%,大幅低于行业平均水平。二、三、投资建议万科销售与业绩稳定增长,土储丰富,财务状况良好,融资成本较低,多元化业务稳健发展。预计公司19-21年EPS为4.2/5.0/6.1元,对应PE为6.5/5.4/4.5倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为18.5/7.9/11.6倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控收紧,销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-05-09 27.42 -- -- 28.27 3.10% -- 28.27 3.10% -- 详细
1.事件 公司发布了2019年一季度报告。报告期内,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;公司实现归属上市公司股东的净利润11.21亿元,同比增长25.23%,扣非后归属上市公司股东的净利润为11.28亿元,同比增长36.63%;公司基本每股收益为0.102元,同比增长25.23%。 2.我们的分析与判断 (一)收入增速较快,盈利能力稳步提2019年一季度公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归母净利润11.21亿元,同比增长25.23%;房地产业务实现结算面积310.8万平方米,同比增长88.2%,实现营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。报告期内公司营业收入的增长主要系房地产结算规模增加,利润增速不及营收增速主要因为报告期内合作项目较多,公司少数股东损益同比增长135.9%达到20.9亿。公司的盈利能力较去年同期稳步提升,毛利率和净利率分别为35.0%和6.6%,较去年同期均增加0.8个百分点,三费费率为12.3%,较去年同期减少2.4个百分点。 (二)销售下滑,竣工加速,可结算资源丰富 报告期内房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。销售下行主要是由于19年1月新开工和推盘力度较弱导致销售增速同比下滑28.1%,随着市场回暖以及加速推盘,2-3月销售增速提升明显。竣工提速明显,报告期内竣工面积为222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。公司已售未结资源丰富,截至一季度末,已售未结资源为4042.8万平方米,较2018年增加332.6万平方米,合同金额为5863.5亿元,较2018年增加556.4亿元。报告期末预收账款为5330.89亿元,同比增长11%,可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (三)财务良好,拿地稳健,融资成本优势凸显 截至报告期末,公司持有货币资金1432.2亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的有息负债)的覆盖比例为2.04倍,短期偿债能力较强;净负债率44.8%,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,有息负债中71.8%为长期负债,短期偿债压力较小。公司一季度新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米,拿地面积占销售面积的比例为64.7%,拿地节奏较为稳健。公司融资成本优势凸显,19年2月公司公开发行住房租赁专项公司债券20亿元,票面利率仅为3.65%。 3.投资建议万科A收入增长较快,盈利能力稳步提升。一季度销售虽有所下滑,但公司的布局主要集中在一二线城市,随着一二线房地产市场回暖,全年销售有望实现稳步增长。公司可结算资源丰富,为未来业绩提供有效保障。拿地节奏稳健,在手资金充裕,融资成本优势凸显。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为3.7、4.4元。以5月7日27.98元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.6倍、6.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.6倍,低于均值9.2倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 4.风险提示地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 45.00 64.47% 28.31 1.11% -- 28.31 1.11% -- 详细
19Q1营收同比+57%、业绩同比+25%,毛利率持续高位、预收锁定再走高19Q1公司实现营业收入483.7亿元,同比+56.9%;归母净利润11.2亿元,同比+25.2%;基本每股收益0.10元,同比增长25.2%;结算面积310.8万平米,同比+88.2%;地产结算收入455.9亿元,同比+64.0%,显示地产结算加速;毛利率和归母净利率分别为35.0%和2.3%,同比分别+0.9pct和-0.6pct;三费费率为12.1%,同比-2.6cpt。公司营收增速快于业绩增速源于:1)公司计提应收账款减值4.2亿元,同比+237%;2)结算项目权益降低导致少数股东损益20.9亿元、同比+136%,并少数股东权益占比暂时性提升至65%;3)财务费用18.4亿元,同比+77%。此外,19Q1末公司资产负债率84.8%,同比+0.7pct;净负债率仅44.7%,同比-5.6pct,处于行业低位;已售未结金额5,864亿元,同比+18.6%,覆盖18年地产结算收入2.1倍;已售未结面积4,043万平,同比+13.4%;预收账款5,333亿元,同比+5.6%。 19Q1销售1,494亿、同比-3%,同期拿地谨慎、开工略降,竣工较为积极19Q1公司实现签约金额1,494.4亿元,同比-3.1%;签约面积924.8万平方米,同比-11.8%;销售均价16,159元/平方米,同比+9.8%。新开工面积1,019.4万平方米,同比-9.8%,占全年开工计划的28.2%(18Q1为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比+44.2%,占全年竣工计划的7.2%(18Q1为5.9%),竣工积极、同时考虑到结算竣工比的修复,预计19年结算量将较为积极。19Q1公司开发项目拿地面积598.5万平方米,权益比例73%;根据公告披露加上物流拿地面积后,19Q1合计拿地面积812.9万平方米,同比-17.7%;对应总地价424.6亿元,同比-10.7%,拿地额占比销售额达28.4%,拿地偏向谨慎。19Q1末公司未结算总土储1.5亿方、权益比例60%,按照1.5万元/平推算得到总货值2.25万亿,覆盖18年销售金额3.7倍。 投资建议:竣工加速、业绩稳增,预收锁定再走高,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 32.83 19.99% 28.31 1.11% -- 28.31 1.11% -- 详细
事件:公司公告19年一季度报告,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元,同比增长25.23%;实现归母扣非净利润11.28亿元,同比增长36.63%,实现基本每股收益0.102元,同比增长25.23%。 聚焦主业,业绩得到快速释放:19年一季度,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元,同比增长25.23%;其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。19年公司基于“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略,各项费用均有所下降,一季度实现综合毛利率35%,同比去年同期提升0.9个PCT,销售、管理费用率分别额为2.8%、5.5%,同比分别下降1.3、1.7个PCT。 已售未结充足、业绩释放有保障:报告期内房地产业务结转收入455.9亿元,同比增长64.0%,实现结算面积310.8万方,同比上升88.2%(结算均价14468.6元/平米);公司结算推进有序。从已售未结资源看,截止报告期,公司已售未结面积4042.8万方,较18年底增加332.6万方,合同金额总计约5863.5亿元,较18年底增加556.4亿元,已售未结均价14504元/平米;公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债(预收款)5330.9亿元,同比增长11%,超过销售额增速,业绩锁定率持续提升。公司已售未结资源丰厚,业绩锁定率同行高位,未来业绩释放基础夯实。 拿地谨慎,销售放缓,但全年开工、竣工面积有望超预期。报告期内公司实现销售面积925万方,同比减少11.8%,实现销售金额1494亿元,同比减少3.1%,销售均价16159元/平,比18年末提升7.5%。报告期内公司新增计容建面747.6万方,同比减少14.8%,增速环比2月有所回升,拿地销售比0.81,同比去年仅下降0.03PCT,考虑到公司现金充裕,下半年拿地有望增加。一季度开工竣工占比提升,全年有望超预期,一季度公司新开工面积1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年计划28.2%(18年同期为31.9%),竣工面积222.8万方,同比大增44.2%,占全年竣工计划的7.2%(18年同期为5.9%)。 在手现金充足,多元融资渠道开启:公司坚持现金为王,报告期末在手资金1432亿元,在手资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为2.04倍,短期偿债能力强,位于行业前列。报告期内公司资产负债率84.80%,较18年末微升0.73pct;剔除合同负债后的资产负债率为77.2%,较18年末提升0.2pct,处于行业低位;从有息负债的结构看,长期负债71.8%,短期借款和一年内到期的有息负债占28.2%(18年末为32%),短债比例持续下降,偿债压力不大;并且从长短债的结构上看,期限结构仍合理。公司近期成功发行2019年第一期住房租赁专项公司债,利率3.65%;融资成本进一步降低,公司低成本融资优势突出。此外4月4日公司以每股29.8港币成功配售H股2.6亿股获得78.1亿港元,融资渠道多元化。 投资建议:公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。在手土储厚实,一季度拿地保持谨慎,资金面充裕的情况下预计后续有望回升;开工竣工占全年计划比重均有提升,全年有望超预期。考虑到公司货值大部分分布在一二线,有望受益一二线城市销售的回暖好于行业表现,我们预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.50、4.07元,对应PE为8.25X、7.10X,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期、房地产政策变化不及预期
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 -- -- 28.31 1.11% -- 28.31 1.11% -- 详细
公司收入和利润持续较快增长,符合预期。公司实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元,同比增长25.2%。其中,房地产业务实现结算面积310.8万平方米,同比增长88.2%;实现结算收入455.9亿元,同比增长64.0%。收入增速高于归母净利润增速的主要原因是合作项目的增加导致公司少数股东损益同比增长135.9%至20.9亿。公司利润率较2018Q1进一步提高,毛利率和净利率分别为35.0%和0.7%,同比分别增加0.86和0.87个百分点;三费费率下降2.4pct至12.3%,主因管理费用率(含研发费用)下降1.5pct至5.7%。 销售略有下行、土储区位优越。公司2019Q1实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。销售下行因1月销售增速-28.1%有所拖累,2月和3月销售有所提速,分别为21.3%和13.2%。公司土储补充意愿较积极,一季度新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米,一季度万科支付地价款305.3亿,拿地建面/销售面积为64.7%,拿地价格/销售价格46.5%。公司在建项目总建筑面积约9790.8万平方米,权益建筑面积约5851.6万平方米;规划中项目总建筑面积约5536.0万平方米,权益建筑面积约3393.4万平方米。按建筑面积计算,规划和在建项目总建筑面积约1.5亿平,权益比例约为60%。其中逾70%位于一二线城市。 业绩保障性达到历史高点,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为18-24个月,2019年结算项目对应2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2019Q1公司合并报表范围内有4042.8万平方米已售资源未竣工结算,较2018年底增加332.6万平方米;合同金额为5863.5亿元,较2018年底增加556.4亿元,环比分别增长9.0%和10.5%。2019年预计竣工3076.6万平,同比增长11.6%。从已售未结金额/营收的角度看,公司2018年达到1.97倍的水平,历史最高。结算价格弹性较大:2018已售未结均价1.43万/平米,而2018年结算均价仅1.18万/平米,预计2019年结算毛利率有望进一步提升。 竣工增长较快、净负债率略有提升仍处低位。公司持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较2018年末提升13.9pct,继续保持行业低位。本集团新开工面积1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。 维持增持评级,上调盈利预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固。而极致深耕战略使得公司仍有大量潜在市场值得挖掘,增长机会多于其余同档次房企。房地产核心主业未来业绩确定性达到历史最高水平,2019年结算毛利率有望再攀高峰。我们略微上调公司2019-2021年归母净利润为411.9/482.1/563.1亿元(原预计为408.6/481.2/561.9亿元),同比增速为22.0%/17.1%/16.8%。当前价格对应的PE为7.9X、6.8X、5.8X。
万科A 房地产业 2019-05-02 28.00 32.58 19.08% 28.31 1.11% -- 28.31 1.11% -- 详细
核心观点 公司发布一季报,2019Q1公司实现营收484亿元,同比增长57%;实现归母净利润11亿元,同比增长25%;业绩符合预期。我们认为公司经营和融资优势有望在更分化、更高频的行业周期中得到凸显,一二线为主的布局将受益这些城市的市场复苏,维持2019-2021年EPS为3.62、4.17、4.78元的盈利预测,维持“买入”评级。 高竣工驱动高结转,合作项目较多稀释利润 2019Q1公司竣工面积223万平,同比增长44%,带动房地产业务实现结算面积311万平,同比增长88%,结算收入456亿元,同比增长64%。结算质量同步提升,毛利率同比增长0.8个百分点至35.0%。但报告期内合作项目结算较多,少数股东损益占净利润的比例同比增长15个百分点至65%,导致归母净利润同比增长25%,增速不及营收。截至2019Q1公司已售未结算资源为5864亿元,较2018年末增长556亿元,相对2018年房地产业务营收覆盖率为206%,可结转资源丰富。公司预计2019年竣工面积增长12%,将继续推动业绩平稳增长。 逐步走出高基数影响,全年有望恢复正增长 2018年1月公司销售基数较高,2019年1月新开工和推货力度偏弱导致销售面积和金额均下滑接近30%。随着推货力度恢复和市场回暖,2-3月公司销售金额已恢复正增长,2019Q1实现销售面积925万平,同比下降12%;实现销售金额1494亿元,同比下降3%。销售金额中,南方、上海、北方、中西部区域分别占18%、41%、22%、18%。2019Q1公司新开工1019万平,同比下降10%,我们预计随着存量和年内新获取项目逐渐开工,公司推盘力度将持续恢复,全年销售有望稳健增长。 稳健补库存,股债融资优势持续凸显 2019Q1公司延续稳健的补库存态势,加大新增项目权益比例,开发项目新增建面599万平,同比下降37%;权益建面437万平,同比增长2%。根据月度拿地数据,一线、二线、三四线新增建面分别占10%、57%、33%,布局重心依然在于一二线城市。截至2019Q1,公司在建项目总建面9791万平,权益建面5852万平;规划中项目总建面5536万平,权益建面3393万平;旧改项目权益建面348万平。公司股债融资优势持续凸显,2019Q1发行20亿元公司债和6亿美元境外债,票面利率仅为3.65%、4.2%;4月4日配售2.63亿H股(占总股本2.3%),配售所得款项总额78亿港元。 夯实基本盘,维持“买入”评级 在“一城一策”逐步推进、房企融资尚未出现明显改善的环境下,公司作为龙头房企,经营和融资优势有望进一步凸显,在更分化和更高频的行业周期中抓得先机。公司布局集中在一二线城市,销售有望受益一二线城市市场复苏。我们维持2019-2021年EPS为3.62、4.17、4.78元的盈利预测。参考可比公司2019年7.43倍PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值为9-10倍,目标价32.58-36.20元,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;钜盛华及其一致行动人持股行为存在不确定性。
万科A 房地产业 2019-05-02 28.00 -- -- 28.31 1.11% -- 28.31 1.11% -- 详细
事件 万科A公布2019一季报:2019年一季度公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归母净利润11.21亿元,同比增长25.23%;基本每股收益0.102元。 点评 一季度竣工结转加速,利润稳健释放。2019年1季度公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归母净利润11.21亿元,同比增长25.23%,归母净利润增速低于营收增速主要因本期少数股东权益占比较高,占净利润比例为65%。房地产业务实现结算面积310.8万平米,同比增长88.2%;结算收入455.9亿元,同比增长64.0%。公司1季度实现销售面积924.8万平米,销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。截止1季度末,公司合同负债规模5330.9亿元;合并报表范围内有5863.5亿元的已售未结算资源,较2018年底增加556.4亿元,锁定未来两年业绩。从开竣工情况看,一季度公司新开工1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。 毛利率及净利率稳定提升,投资较为理性。2019年1季度公司销售毛利率为35.0%,销售净利率为6.6%,同比均增长0.9个百分点。公司结算毛利率保持稳中有升;净利率提升主要由于当期销售费用及管理费用增速小于收入增速,使得销售期间费用率从14.7%下降至12.3%。1季度万科新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米。1季度新增拿地面积占当期销售面积的比例为64.7%,投资较为理性。截止一季度末,公司在建项目总建筑面积9790.8万平米,规划中项目总建筑面积5536.0万平米,同时公司还有347.7万平米(权益口径)的旧城改造项目。 经营稳健,财务状况良好。截止1季度末,万科持有货币资金1432.2亿元;资产负债率84.8%,较2018年底小幅上升0.2个百分点;净负债率44.8%,继续保持行业低位。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.66、4.31、5.05元,对应PE分别是8.03、6.82、5.81倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2019-05-02 28.00 -- -- 28.31 1.11% -- 28.31 1.11% -- 详细
业绩开局靓丽,毛利率维持高位。期内公司实现营收483.7亿元,同比增长56.9%;归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%。净利润增速低于营收增速主要因:1)应收账款减值损失增长237%至4.2亿;2)少数股东损益占比提升15.3个百分点至65%。受结算结构影响,期内整体毛利率同比提升0.87个百分点至35%。得益管控提升及营收增长,期内期间费用率同比降2.6个百分点至12.1%。 销售表现平稳,未结资源丰富。一季度公司实现销售面积924.8万平,合同销售金额1494.4亿元,同比下降11.8%、3.1%。销售均价16159元/平,较2018年全年上升7.5%。期内地产实现结算面积310.8万平,同比增长88.2%;实现地产营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。由于销售规模远大于结算规模,期末合并报表范围内已售未结规模达4042.8万平,较2018年末增加332.6万平;未结合同金额为5863.5亿元,较2018年末增加556.4亿元,为2018年营收的197%,奠定2019年业绩增长基础。 拿地相对积极,新开工稳步增长。一季度新增项目19个,总建面598.5万平,权益建面437.2万平,同比下降36.6%和提升1.7%,权益占比73%,较2018年提升19.9个百分点。全口径拿地销售面积比为64.7%,较2018年降低51.2个百分点;平均楼面地价5443元/平,为同期销售均价的33.7%。期内实现新开工1019.4万平,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。 财务状况稳健,负债率小幅上升。公司坚持现金为王,期末持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较上年末提升13.9个百分点,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,且71.8%的有息负债为长期负债,债务结构合理。 投资建议:维持原有盈利预测,由于期内港股上市平台行使超额配售权,按最新股本计算2019-2020年EPS为3.64元和4.44元,当前股价对应PE分别为8.1倍和6.6倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望保持较高水平,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值的风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来或面临毛利率下滑风险。
万科A 房地产业 2019-04-22 30.61 38.50 40.72% 30.97 1.18% -- 30.97 1.18% -- 详细
事件:4月2日晚,公司公告19年3月份销售数据,3月份公司实现合同销售面积360.7万方,同比下降0.91%(前值+2.71%),合同销售金额573.7亿元,同比增长13.20%(前值+21.32%);1-3月份公司累计实现销售面积924.8万方,同比下降11.78%,累计合同销售金额1494.4亿元,同比下降3.12%。 单月销售增速有所收缩:19年3月,公司实现合同销售面积360.7万方,同比下降0.91%(前值+2.71%),较2月增速收缩3.61pct;实现合同销售金额573.7亿元,同比增长13.20%(前值+21.32%),较2月增速收缩8.12%;3月单月销售均价较2月收缩1588.67元/平米,收缩幅度为9.07%,较18年同期提升1983.86元/平米,提升幅度为13.39%。19年1-3月份公司累计实现销售面积924.8万方,同比下降11.78%(前值-17.56%),较2月增速继续提升5.78pct;累计合同销售金额1494.4亿元,同比下降3.12%(前值-11.11%),较2月增速提升7.99pct;累计销售均价16159.2元/平米,同比增长9.81%(前值+7.82pct),较2月增速提升1.99pct;累计销售均价基本18年全年累计销售均价提升约773.59元/平米,较当月销售均价提升240.75元/平米。 权益拿地额/销售额17.24%,拿地力度持续低于30%水平:公司19年3月新增土地项目13个,其中2个为物流地产项目,11个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积13.21万方,权益建筑面积20.22万方(新增物流项目分别在深圳、绍兴)。新增土地项目中,土地净占地面积118.5万方,计容建筑面积289.2万方,较上年同期分别增长43.99%、增长43.81%,权益建筑面积194.10万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达67.12%(前值88.39%)。3月新增土地总价款148.56亿元,同比增长15.98%(前值-25.21%),权益价款98.93亿元,同比增长117.00%(前值+13.02%);权益拿地额/总价款为66.59%(前值96.64%),低于累计权益拿地额/累计总价款的74.18%;50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为6:5;100%权益的项目:非100%权益的项目为3:8。拿地力度上,3月权益拿地额/销售额占比为17.24%(前值30.96%),低于1-3月平均拿地力度20.43%;3月拿地力度仍处低位。从拿地均价来看,3月新增土地楼面价5136.90元/平米(同比-19.35%),权益楼面价5096.86元/平米(同比+6.43%);楼面价/销售均价为32.27%(前值42.88%),成本可控,安全边际较高。 投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期19年业绩继续稳步增长;预计公司19-21年公司EPS为3.48、3.85、4.15,维持“买入-A”评级,6个月目标价38.5元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
万科A 房地产业 2019-04-18 31.50 43.01 57.20% 31.51 0.03% -- 31.51 0.03% -- 详细
维持增持评级。随着资产管理业务的推进,万科开发体外业务的估值也将逐渐体现,催化剂包括REITs等;维持公司2019/2020/2021年盈利预测,因配售调整EPS3.82/4.53/5.52元(分别下降0.09/0.11/0.14),同比增长28%/19%/22%。维持目标价43.01元,对应19年11倍PE。 公司积累的是管理之道,而非融资之道。在过去发展过程当中,我们能够看到的是:①持续低杠杆运作的房地产开发业务;②逐步沉淀6个基本盘,培养基本运营管理能力;③创新职业经理人制度,推进各项激励机制。因此,有别于其他房企,公司并没有将所有的精力投入到资产负债表的优化上,但也依然保有了最优秀的资产负债表结构。 资产负债表在长期阶段下收缩是房地产行业面临的最大困难,公司顺着最熟悉的路径转型可以继续扩大的资产管理行业。我们认为,相比于其他行业,房地产行业最大的核心优势就是对资产负债表的操控能力,在拿地端(前融)、开发端(开发贷)、销售端(预售)的多重抵押面临一定隐患的背景下,转型新型资产负债表扩张就有极大的必要。公司采取了基金的形式,将过去沉淀的管理之道最大化,并形成商业、物流、长租等业态,但并非持有,而是投融管退的基金业务。 开发业务仍为基石,基金业务等待REITs绽放。开发业务在建及规划中土储总建面1.5亿方(+13%),能够维持最近2年的开发需求,仍然是公司孵化新业务的现金流基石,再以新姿态展望未来。 风险提示:市场景气度进一步下行/公司结算的项目及进度不及预期。
万科A 房地产业 2019-04-18 31.50 39.91 45.87% 31.51 0.03% -- 31.51 0.03% -- 详细
业绩稳健增长,已售未结充裕 2018年公司营收、归母净利润分别同比增长23%、20%,拟现金分红额118亿元约占归母净利润的35%。涨价红利继续入账,地产结算毛利率提升3.6pc至37.8%。合联营企业贡献投资收益同比增长37%至63亿元,期末投资余额达1295亿元,未来收益贡献或进一步提升。2018年末公司表内已售未结金额同比增长28%至5307亿元,覆盖当年地产结算收入1.86倍,为后续业绩释放提供较强保障。 拿地质量提升,销售现向好迹象 2018年公司新增项目总地价同比下降21%,拿地金额/销售金额比例同比回落20pc至42%;拿地均价/销售均价比例下降12c至36%;按权益投资金额计算,新增项目中一二线城市占比81%。 2018年公司新开工同比增长37%,2019年可售资源或较为充裕,叠加布局受益于行业结构切换,预计销售市占率将继续提升。2019年3月公司销售额、销售均价分别同比增长13%、14%,已呈现一定向好迹象。 巩固提升基本盘,外资持续增配,长线价值受认可 2019年公司将战略聚焦主航道,巩固提升基本盘。我们认为,公司地产平台拥有优秀的投融资风险管控意识和能力,长期经营稳定性和安全边际相对明显;物管、商业等新业务板块已初具规模,未来价值存进一步释放的空间。2018年下半年以来,公司深股通持股量净增2.05亿股,持股市值净增70亿元,2019年4月公司完成H股配售,外资持续增配一定程度反映了公司长线价值获较高认可。 盈利预测与投资建议 预测公司2019-2021年净利润为410、460、530亿元,计入H股配售后,对应2019-2021年预测EPS分别为3.63、4.07、4.69元。综合考虑我们维持公司A股2019年11倍PE估值,对应目标价下调至39.91元,维持“买入”评级。给予公司H股2019年9.5倍PE估值,目标价40.23港元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示: 房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期;部分新业务盈利兑现不及预期。
万科A 房地产业 2019-04-10 32.06 -- -- 33.20 3.56%
33.20 3.56% -- 详细
业绩稳定,盈利能力及股东回报表现进一步提升 18年万科A实现归母净利润337.7亿元,同比增长20.4%,分红比例34.9%,股息率接近4%,除了结算规模的增长,公司全口径毛利率37.5%,同比提升3.4个百分点,其中上海区域的利润表现最为突出。期内公司财务费用有所提升,直接融资渠道占比的提高及新业务拓展投资降低了利息资本化比例,ROE与17年相比进一步提高0.5个百分点,达到21.7%。 主业增速放缓,副业稳健扩张 18年万科实现房地产销售金额6070亿,同比增长15%,在24个市场占有率第一,另外18个进入前三,一二线核心城市龙头地位稳固,单城市及项目贡献效率也基本稳定。新业务方面,物业管理收入98亿,目前行业中唯一实现百亿收入的物管团队,物流地产新增持有面积494万方,初步形成覆盖全国重点城市的物流网络。 土投扩张意愿不强,杠杆小幅抬升 18年万科补充土地资源4681万方,是销售面积的116%,基本维持了“量出为入”的原则,下半年土地市场转淡后反而拿地力度有所回升。新业务扩张所需要的资本开支使万科财务杠杆有所抬升,整体融资渠道依然通畅。 预计公司19、20年EPS 分别为3.56、4.05元,维持“买入”评级 行业龙头地位及一二线城市的布局和土地储备,加上对于行业长期发展的前瞻布局投资,使万科持续获得超过行业平均的估值表现,谨慎起见,我们给予公司A股19年动态PE11x估值目标,对应合理价值分别为39.6人民币元/股,H股19年动态PE9.5x估值目标,合理价值38.7港元/股。 风险提示 景气程度不断下降,新业务拓展回报率不达预期,影响公司业绩。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名