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万科A 房地产业 2020-01-21 30.50 -- -- 30.34 -0.52% -- 30.34 -0.52% -- 详细
战略迭代升级,多业务协同发展:公司于发展历程中不断更迭自身战略定位并进行多元化与专业化间的模式切换以适应市场,不变的是其超越周期的战略眼光与领先行业的管理能力。2018年公司进一步将战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务,主业与新兴业务间协同发展。 开发业务:专注自住需求、审慎投资、平稳发展:公司房地产开发业务贡献收入的绝大部分。2018年后,公司销售面积增速放缓,销售额增长主要由销售均价的提升驱动。土地投资方面,公司维持审慎的土地投资态度,明确提出不拿地王,且逆周期拿地能力突出。从能级来看,公司拿地比重最大的始终是二线城市,随着一线城市供地面积逐渐减少、地价高企,近两年公司一线比重明显下降,加大了对核心城市群内三四线城市的投资。公司储备丰富,可售权益建面近1亿方,按19年上半年销售均价15534元/平方米计算,对应货值约1.54万亿元,覆盖2019年销售额近2.5倍,其中71.1%的可售面积位于商品房市场活跃度良好、去化较快的一二线核心城市;已售待结面积4404万方,同比增长19.2%,覆盖上年全年结算面积2.0倍,对应已售待结金额6216亿元,充足的未结资源为公司未来业绩提供良好保证。 利润率领跑行业,经营稳健典范:受益行业领先的毛利率水平、成本管控及资产周转能力,公司ROE始终处于行业前列,17、18年ROE均在20%以上,过去几年也基本维持在18%以上。从负债来看,19年三季度末公司净负债率50.4%,较上年末上升约19pct,基本与2018年同期持平,处于行业较低水平,从规模来看有息负债2329亿元,短期有息负债628亿元,占全部有息负债的比例仅为27%,同期公司在手货币1072亿元,全额覆盖短期有息负债。此外公司融资成本继续处于行业较低水平,融资优势明显。 维持公司“推荐”评级:公司一直是国内地产行业标杆企业,2018年进一步将其战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务。主业与新兴业务间协同发展,未来业绩稳健增长可期。考虑到公司过去几年开竣工较大背离,随着竣工逐步提升,我们预计公司19~21年分别实现归母净利润406.2、477.6及565.7亿元,同比分别增长20.3%、17.6%及18.4%,EPS 3.68、4.33及5.12元/股,对应PE 8.3、7.1及6.0倍,维持“推荐”评级。 风险提示:行业政策面超预期收紧,房产税出台超预期,公司业务扩展不及预期。
万科A 房地产业 2020-01-10 32.15 -- -- 32.22 0.22% -- 32.22 0.22% -- 详细
2019年销售面积、销售金额同比增长1.8%、3.9%,12月单月分别同比下降5.4%、9.0%。公司12月实现销售金额573.1亿元,同比下降9.0%;销售面积414.8万平,同比下降5.4%;当月销售均价13816元/平,较上月的14963元/平下跌7.66%。2019全年实现销售金额约6308.4亿元,同比增长3.9%;累计销售面积4112.2万平,同比增长1.8%;累计销售均价15341元/平,同比上涨2.05%。12月公司销售同比下滑或与推盘节奏不激进相关,但全年来看公司销售增速维持平稳。 2019年拿地面积与金额分别同比下降23.6%、21.7%,权益比例大幅提升。12月公司拿地建面113.7万平,同比下降76.6%;2019全年累计拿地建面3872.3万平,同比下降23.6%。拿地价款方面,12月单月拿地总价116.2亿元,同比下降63.8%;2019全年累计拿地总价约2318.1亿元,同比下降约21.7%。2019年公司拿地权益比例73%,同比上升19pct。拿地强度方面,2019年拿地面积/销售面积比94.2%,拿地金额/销售金额比36.7%,无论从拿地面积、金额还是强度角度看,融资偏紧叠加销售增速平稳的情况下,公司拿地审慎。截至2019年9月末,公司土储总计16182万平(在建项目总建面约10587.8万平,权益比59.27%;规划中项目总建面约5594.2万平,权益比65%),充沛土储保障公司后期销售。 2019年拿地聚焦二三线城市,拿地均价同比增长2.53%至5986元/平。2019年公司拿地总建面3872.3万平,集中在二线及强三线城市,其中一线城市约211.2万平(占比5.45%),二线城市2362.2万平(占比61%),三线城市1298.9万平(占比33.54%)。拿地成本方面,2019全年公司拿地楼面价5986元/平,同比增长2.53%,拿地均价/销售均价为39%,同比提升0.18pct,地价成本控制得当。 投资建议:龙头房企经营稳健,配置价值凸显。龙头房企销售平稳,经营稳健,财务健康,净负债率行业低位;宝能系减持接近尾声,股权结构趋于稳定;在稳住住宅开发基本盘基础上拓展多元化业务,有望获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021年业绩为411.5、473.8、543.2亿元,增速为22%、15%、15%、对应当前股价的PE分别为8.80x、7.65x、6.67x,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2020-01-09 31.30 38.30 32.71% 32.48 3.77% -- 32.48 3.77% -- 详细
事件:公司公布2019年12月及全年销售情况:2019年12月份公司实现合同销售面积414.8万平方米,合同销售金额573.1亿元;2019年1~12月份公司累计实现合同销售面积4112.2万平方米,合同销售金额6308.4亿元。 销售增速创历史新低、销售均价稳中有升:从12月单月角度,公司销售面积同比-5.45%、销售金额同比-9.05%,从1-12月全年看,销售面积增长1.85%,销售金额3.94%。而我们预计2019年全年公司可售货值约9000亿(滚存2500亿+新推6500亿),全年去化率约70%,相对稳定。从均价看,公司2019年全年销售均价15341元/平米,同比去年2.05%,销售均价增速比去年的1.99%略有提升。我们预计公司2020年销售额约6700亿元,同比增长约6.2%,一方面我们预计公司整体年末滚存量会降至1700亿左右,整体可售货值增长不高;但我们预计一二线城市市场仍旧向好,公司整体去化率会略有提升,推动公司增长略有加快。 拿地依旧谨慎、但权益比例明显提升:万科2019年全年拿地面积3872万方、拿地金额2318亿,同比分别-23.63%、-21.7%,拿地依旧相对谨慎,拿地均价5986元/平米,同比上涨2.53%,但低于2017年的6133元/平米;从权益情况来看,公司权益拿地面积约2812万方、权益金额约1739亿、权益单价约6185元/平米,同比分别-5.24%、4.78%、10.56%,权益比例约为75%,相对于2017、2018年的69.1%、56.1%都明显提升。 公司业绩锁定度高、2020年相对增速提高:截止2019年三季报,公司预收款(合同负债)5873亿元,2018年营收2977亿,业绩锁定度高达197%;截止2019年中报公布,公司已售未结金额6216亿元,同比增长17.1%,可结算资源充足,公司业绩表现或将优于预期;且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期,公司相对增速则有提升。 投资建议:公司2019年销售增速有所下降,拿地依旧谨慎,但权益比提升明显,随着宝能系及安邦系的逐渐退出,公司股权结构进一步理顺,公司利益和股东利益高度一致,公司作为行业龙头和优质管理的代表,理应享受估值溢价,公司目前在手土储1.53亿平、货值2.37万亿,货值充足,且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期,公司相对增速则有提升,公司目前业绩锁定度高达197%,预计竣工额同比有望增长25%或者更高,或将高于市场预期,维持公司2019-2021年EPS 分别为3.83、4.75、5.79元/股,对应目前股价PE 倍数为8.1X、6.5X、5.4X,维持“买入”评级,参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价,给予公司10X 倍目标PE,对应目标价38.3元。 风险提示:销售增速不及预期、竣工端不及预期
万科A 房地产业 2020-01-08 31.61 38.00 31.67% 32.48 2.75% -- 32.48 2.75% -- 详细
事件公司发布 2019年 12月份销售及新增项目简报,2019年 12月份公司实现合同销售面积 414.8万平方米,合同销售金额 573.1亿元;2019年 1-12月份公司累计实现合同销售面积 4112.2万平方米,合同销售金额 6308.4亿元。 简评销售规模再创新高。公司四季度销售略有下行,单月增速不断回落,12月份单月销售金额同比下降9.1%,销售面积同比下降5.5%,依靠二三季度的良好表现,全年销售规模依然创下新高,全年销售额同比增长 3.9%,销售面积同比增长 1.9%,公司的优势在于稳健的经营管理和良好的土地布局,叠加长期以来积累的品牌和口碑优势,虽然考虑到明年市场可能会面临下行风险,我们相信公司的经营优势会让公司明年的销售规模依然保持增长的韧性。 拿地保持谨慎,权益比重明显提升。公司全年新增土地储备 3872万方,同比下降 23.6%,对应总价 2318亿,同比下降 21.7%,拿地规模明显收缩,从力度上看,公司 2019年拿地金额占销售金额比重达到 36.7%,较 2018年全年下降了 12个百分点。从节奏上公司四季度以来拿地力度收缩明显,公司今年 Q1、Q2、Q3和Q4拿地金额增速降幅分别为 8.9%、19.7%、8.1%和 48.6%,其中Q4降幅明显。虽然公司拿地规模有所下降,但质量明显,公司全年权益拿地金额 1739亿,同比增长 4.8%,拿地权益比重由 2018年的 56.1%提升至 2019年的 75.0%,权益拿地力度并未减弱,权益占比提升有望保障公司未来销售结算业绩的兑现强度。 二股东减持接近尾声。公司此前发布权益变动报告书,截至 2019年 12月 19日,第二大股东前海人寿及钜盛华一致行动人持有公司股份仅剩 5%。伴随二股东减持趋于尾声,公司股权架构渐趋稳定,二级市场抛售也日趋减少,有利于公司股票的价值发现。 盈 利 预 测与 投 资评 级 。预计公司 2019-2021年 EPS 分别3.63/4.26/4.91元,当前股价对应公司 2019/2020年 PE 估值分别为 8.8x/7.5x,考虑到公司股价压制因素有所缓解,我们把公司目标价上调至 38元,维持“买入”评级。 风险提示:行业调控超预期,房地产市场向下波动超预期。
万科A 房地产业 2020-01-08 31.61 36.90 27.86% 32.48 2.75% -- 32.48 2.75% -- 详细
? 全年销售继续增长,龙头地位稳固。公司12月销售金额573.1亿元,同比下跌9.0%,环比上升5.1%。1-12月累计销售金额为6308.0亿元,同比增长3.9%。12月销售面积414.8万平方米,同比下跌5.4%,环比上升13.8%。1-12月累计销售面积4112.2万平方米,同比增长3.1%。公司主要布局一二线,在全年整体销售去化下行的情况下,继续维持正增长,在克而瑞公布的全口径房企销售榜单上稳居第二位,龙头地位稳固。在2020年政策面边际改善的情况下,有望维持龙头地位,保持正增长态势不变。 ? 以销定投拿地稳健,权益上升风险可控。公司12月新增土储113.7万平方米,同比减少76.6%,拿地金额为116.2亿元,同比减少63.8%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为20.3%。1-12月累计新增土储3712万平方米,同比下降26.8%,1-12月累计拿地金额为2316.9亿元,同比下降21.7%。1-12月投资强度36.7%,较去年全年下降12个百分点。然而从权益投资来看,1-12月拿地的权益比例为75%,较去年提高20个百分点,权益投资金额和面积分别为1739.2亿元,2743.8万方,分别同比增长7.5%和3.0%,与销售增速大致相当,权益投资强度不低,提高权益比重有助于风险控制。 财务预测与投资建议 ? 维持买入评级,上调目标价至36.90元(原目标价33.21元)。我们预测2019-2021年公司EPS为3.69/4.53/5.53元。可比公司估值为8X,考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出10X估值,对应目标价36.90元。 风险提示 ? 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
万科A 房地产业 2020-01-07 31.75 45.00 55.93% 32.48 2.30% -- 32.48 2.30% -- 详细
事件: 万科公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额573.1亿元,同比下降9%;实现签约面积414.8万平方米,同比下降5.4%。1-12月,公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%;实现累计签约面积4,112.2万平方米,同比增长1.8%;1-12月,公司新增建面4,059.2万平方米,同比下降27.1%;总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%。 点评: 12月销售573亿、同比-9%,累计销售6,308亿、同比+4%,稳定增长 12月公司实现签约金额573.1亿元,环比增长5.1%、同比下降9%;实现签约面积414.8万平,环比增长13.8%、同比下降5.4%;销售均价13,816元/平,环比下降7.7%、同比下降3.8%。2019年度公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%,较1-11月降低1.5pct;累计实现签约面积4,112.3万平,同比增长1.8%;累计销售均价15,340元/平方米,同比增长2%。在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售将实现稳定增长。 12月拿地117亿元、拿地谨慎,全年拿地额/销售额为37%、拿地平稳 12月公司在土地市场获取深圳、南京、天津等地7个项目和1个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。12月公司新增建面121.8万平,环比下降49.8%、同比下降79%;对应总地价117.3亿元,环比增长36.8%、同比下降64.8%;拿地金额占比销售金额达20.5%,环比增长0.3%,较上年50.5%下降30pct;平均楼面价9,632元/平,环比增长172.2%、同比增长68%,拿地均价占比当月销售均价69.7%,环比增长1.9%,较上年36.6%提升33.1pct。2019年度,公司共新增规划面积4,059.2万平,同比下降27.1%,拿地面积占比销售面积99%,较上年的138%下降39pct;对应总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%,拿地额占比销售额达37.3%,较上年50.5%下降13.2pct;平均楼面价5,792元/平,同比增长5.3%,拿地均价占比当年销售均价37.8%。按销售均价1.53万元/平估算公司2019年度累计新增货值6,211亿元,略低于同期销售金额6,308亿元,总体拿地平稳。 投资建议:全年销售平稳,股权之争落幕在即,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-01-07 31.75 -- -- 32.48 2.30% -- 32.48 2.30% -- 详细
事件概述 万科A发布12月经营简报,2019年1-12月公司实现销售金额6308.4亿元,销售面积4112.2万平方米。 分析判断: 销售保持韧性,稳居行业TOP2 公司12月单月实现销售金额573.1亿元,同比下降9.1%,环比上升5.1%;单月销售面积414.8万平方米,同比下降5.5%,环比增长13.8%;单月销售均价为13816.3元/平方米,同比下降3.8%,环比下降7.7%。2019年1-12月,公司累计实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%,累计实现销售面积4112.2万平方米,同比增长1.8%,销售均价为15340.7元/平方米,同比上升6.8%。整体来看,公司销售规模保持平稳增长,全年超额完成6000亿元的销售目标,同时销售均价亦稳步上行,综合实力有目共睹,在克而瑞销售排行中位列行业第2。 拿地趋于谨慎,聚焦核心都市 公司12月在深圳、南京、天津、长春等地新获取7个住宅项目,新增土地总计容建面113.7万平方米,同比下45.9%,环比下降76.6%;单月拿地总价为116.2亿元,同比下降63.8%,环比上升48.5%,占当月销售金额的20.3%,投资较为谨慎。从城市能级结构上来看,公司在一二线城市的拿地金额占比高达96.6%,继续坚持一二线核心城市的布局。 投资建议 万科A业绩与销售均稳健增长,核心城市土储丰富,财务状况良好,融资优势明显。预计公司19-21年EPS为3.75、4.57、5.41元,对应PE为8.6/7.0/5.9倍,维持公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-12-23 31.35 45.00 55.93% 33.60 7.18%
33.60 7.18% -- 详细
事件: 2019年 11月 27日至 2019年 12月 19日,钜盛华和前海人寿通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易方式合计减持万科 A 股股票 565,107,128股,占万科总股本的 5.00%。截至 2019年 12月 19日,钜盛华和前海人寿合计持有万科 A 股股份 565,107,130股,占万科总股本的 4.9999998%。 。 点评: 近期宝能加速减持、持股比例降至 5%以下, 股权之争落幕在即2015年 7月宝能开始举牌万科,至 2016年 7月持股万科比例达到 25.4%。 宝能自 2018年 4月开始减持万科股份,其中 2018年 7月 24日减至 19.53%、2018年 9月 11日减至 14.65%、 2019年 12月 2日减至 9.16%、 2019年 12月 19日减至 4.9999998%,本月减持速度显著加快。 根据港交所披露的每次期间减持股份数量,我们计算得到目前宝能月化减持速度约 7.49% (相较于 2019年 6-11月平均月化减持速度 0.87%是有所加快), 假设按照这个速度 1个月内宝能将减持完毕万科股份,持续 4年多的宝万股权之争或落幕在即,压制股价因素得到缓解,预计公司估值也将得到修复。 1-11月销售 5,735亿、同比+5%, 同期拿地额占比销售额为 39%1-11月公司累计签约金额 5,735.2亿元,同比增长 5.4%,较 1-10月降低 1.4pct; 累计签约面积 3,697.5万平米,同比增长 2.7%;累计销售均价 15,511元/平方米,同比增长 2.6%。 在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 1-11月,公司新增拿地面积 3,937.4万平米,同比下降 21.1%;对应总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%;拿地额占比销售额达 38.9%,较上年 50.5%下降 11.5pct; 拿地面积占比销售面积 106%,较上年下降 31pct;平均楼面价 5,673元/平米,同比增长 3.7%,拿地均价占比当年销售均价 36.6%。按销售均价 1.55万元/平米估算公司 1-11月累计新增货值 6,103亿元,高于同期销售金额 5,735亿元,总体拿地平稳略增。 投资建议: 宝能减持至 5%以下,股权之争落幕在即,重申“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、4.41、 5.30元, 重申“ 强推”评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧
万科A 房地产业 2019-12-23 31.35 41.35 43.28% 33.60 7.18%
33.60 7.18% -- 详细
维持增持评级。万科作为国内住宅开发龙头,产品溢价能力及适应市场的能力较强;维持公司2019/2020/2021年EPS为3.82/4.52/5.52元,同比增长28%/19%/22%,维持目标价41.35元,现价对应2019年8倍PE。 股权减持压力解除,钜盛华和前海人寿还持有万科5%的股票,大家人寿保险持股比例也在5%以下。2019年11月27日至12月19日,钜盛华和前海人寿通过集中竞价交易方式合计减持万科A股股票5.65亿股,占万科总股本的5.00%。本次权益变动后,钜盛华持有万科4.03亿股,占比万科总股本3.57%,前海人寿持有万科1.62亿股,占比万科总股本1.43%,两者合计持有万科5.00%的股票。此外,今年9月大家人寿保险通过ETF换股后,持有万科4.29%的股票,至此两大保险持股比例均在5%以下。 2018年和2019年前三季度分别计提23.5亿元、16.5亿元资产减值损失来平滑业绩,后续业绩将超预期。2018年公司计提资产减值损失23.5亿元,大约影响当年税后净利润17.7亿元,影响当年归母净利润11.7亿元;2019年前三季度报公司计提16.5亿的存货减值,影响当年税后净利润12.4亿元,影响当年归母净利润8.5亿元。而且前三季度,公司计提的减值损失同比减少49%,因此未来随着存货减值的计提减少,公司业绩也会超预期。 风险提示:市场景气度进一步下行。
万科A 房地产业 2019-12-23 31.35 38.30 32.71% 33.60 7.18%
33.60 7.18% -- 详细
事件: 公司公告,钜盛华和前海人寿通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易方式合计减持万科 A 股股票,截至 2019年 12月 19日, 钜盛华和前海人寿合计持有万科 A 股股份 565107130股, 占万科总股本的 4.9999998%,低于 5%。 宝能退出态势明显、股权之争逐渐平息:宝能系通过持续减持,使得对万科持股从25.4%降至目前的低于 5%,整体影响力大幅减弱,退出态势明显; 此外,公司 9月21日公告,大家人寿(原安邦)通过换购 ETF,使得持股仅剩 4.29%;两大保险股东对万科持股均低于 5%,多年股权之争逐渐平息,公司管理层和股东利益将高度一致,管理和经营效能边际有望回升,公司作为行业龙头以及优质管理的代表,理应享受更高估值。 销售稳健增长、 2020年相对增速或提高: 2019年 1-11月,公司累计实现销售额5735亿、销售面积 3697万方、销售均价 15512元/方,累计同比 5.44%、 2.73%、2.63%, 根据克尔瑞统计, 2019年 1-11月, TOP 10、 TOP50、 TOP100的销售额累计增速同比分别为 13%、 16%、 16%; 公司增速明显低于行业;我们认为随着明年各家公司销售增速预期的下调,我们预计 TOP10的增速或将降至 10%,公司的相对增速有望提高。 我们预计公司全年销售有望接近 6500亿元左右,公司的整体权益比例维持在 60-70%。 竣工高增可期、 公司业绩锁定度高: 1)竣工额预计同比将近 25%: 公司 2019年计划竣工面积 3077万方,而 2018年竣工面积 2756万方,计划竣工面积同比+12%; 公司 2019年竣工项目大致对应 2017年销售项目, 2017年销售均价 14738元/方,同比 2016年销售均价 13190元/方同比 12%,同比增速为 2011年来最高; 由此计算公司 2019年竣工额(竣工面积*竣工单价)同比增长 24.7%,但这个假设仍有不确定性,因为未必真正结算 2017年项目;我们认为公司的整体竣工结算比会相对稳定,因此结算收入增速有望超预期。 2)业绩锁定高达 197%: 截止 2019年三季报,公司预收款(合同负债) 5873亿元, 2018年营收 2977亿,业绩锁定度高达197%;截止 2019年中报公布,公司已售未结金额 6216亿元,同比增长 17.1%,可结算资源充足。 投资建议:随着宝能系及安邦系的逐渐退出,公司股权结构进一步理顺,公司利益和股东利益高度一致,公司作为行业龙头和优质管理的代表,理应享受估值溢价,公司目前在手土储 1.53亿平、货值 2.37万亿,货值充足,在 2020销售增速预期下滑的情况下, 公司相对增速就有所提高,公司目前业绩锁定度高达 197%,我们预计竣工额同比有望增长 25%或者更高,或将高于市场预期,我们维持公司 2019-2021年 EPS 分别为 3.83、 4.75、 5.79元/股,对应目前股价 PE 倍数为 8.1X、 6.5X、 5.4X,维持“买入”评级, 参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价,给予公司 10X 倍目标 PE,对应目标价 38.3元。 风险提示: 销售增速不及预期、竣工端不及预期
万科A 房地产业 2019-12-23 31.35 33.21 15.07% 33.60 7.18%
33.60 7.18% -- 详细
事件公司公告, 2019年 11月 27日至 2019年 12月 19日,钜盛华和前海人寿通过集中竞价交易方式合计减持万科 A 股股票 5.65亿股,占万科总股本的 5.00%。 核心观点 宝能系退出节奏明显加快,交易层面压制股价因素有望解除。 本次权益变动前,前海人寿和钜盛华合计持股 11.3亿股,占公司总股本比例的 10.0%。 本次权益变动后,前海人寿和钜盛华合计持股 5.65亿股,占比 4.99%。此次减持之后宝能系的持股比例首次低于 5.0%。从减持节奏来看,下半年以来减持节奏明显加快。本次权益报告书签署前 6个月,前海人寿和钜盛华合计减持 10.1亿股,其中四季度减持 8.5亿股,占比 83.7%。随着宝能系加速退出,交易层面对股价的压制因素有望逐步解除。 公司股权结构更趋稳定,整体经营稳中有进。 本次权益变动之后,前海人寿和钜盛华的持股比例明显降低,减持压力缓解,公司的股权结构更趋稳定。 同时,公司的经营运转也保持稳中有进的态势,销售规模稳定增长。 2019年1~11月,公司累计实现销售金额 5735.3亿元, 同比增长 5.4%。实现销售面积 3697.4万平方米,同比增长 2.7%。从土地投资来看, 2019年 1~11月拿地 2200.7亿元,投资强度(拿地金额/销售金额) 38.4%,较去年同期下降 8.9个百分点,反映出公司稳健的投资态度。 财务预测与投资建议? 维持买入评级,目标价 33.21元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为3.69/4.53/5.53元。可比公司估值为 7X,考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持 20%的估值溢价得出 9X 估值,对应目标价 33.21元。 风险提示? 房地产市场销售大幅低于预期。 ? 利率上升超预期。
万科A 房地产业 2019-12-16 28.18 38.30 32.71% 33.60 19.23%
33.60 19.23% -- 详细
1-11月销售额低增长,权益拿地并未减弱且踩点精准。在行业整体去杠杆背景下,新的起跑线已出现,具备高质量周转的类万科公司或已和其余公司拉开距离,高质量周转=无息负债驱动+非囤地模式,特点是基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利;短期角度,公司业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高;另外,“宝能系”等减持对股价行成的压制或已接近尾端;持续看好公司长期价值且短期兼具性价比,维持“强烈推荐-A”评级,目标价 38.3元/股(对应 2020年 PE=9X)。 (1) 11月销售略有放缓或与推盘节奏和高基数有关。 公司今年 1-11月全口径销售面积/金额分别为 3697万平米/5735亿元,同比分别+2.7%/ +5.4%;对应销售均价 1.55万元/方,较 18年全年+3.3%。其中,公司单月全口径销售面积/金额分别为 365万方/545亿元,同比分别+2.5%/-6.5%,单月销售增速弱于 top10龙头房企均值,销售略有放缓或与推盘节奏和高基数有关;预计全年大概率仍能实现个位数增长,大体符合预期,公司“基本盘”维持稳健增长态势。 (2)权益拿地力度并未减弱,节奏上看土地市场降温的 3季度是补货高点, 11月拿地偏少但多数位于一二线。根据月度拿地公告, 1-11月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为 3758.6万平/2201.9亿元,对应楼面均价约 0.59万元/平; 从“拿地额/销售额”看拿地力度, 1-11月累计录得 38%,低于去年全年 42%的水平,但 1-11月拿地权益比较去年全年提升了 23PCT 至 76%,也即权益拿地力度较去年并未减弱;从节奏上看,上半年土地市场局部过热时适当收敛, 三季度土地市场降温后积极补货,进入四季度又有所收敛, 11单月拿地偏少但超 75%位于一二线核心城市(计容建面口径) ;看地价房价比(楼面均价/销售均价) ,年中是高点,下半年有所回落, 1-11月累计约 37.4%,跟过去 3年平均水平相差不大, 也即潜在盈利能力或仍将不错。整体来说,截至 11月,公司可售建面约1.15亿方,可售货值 1.7万亿元,按 12个月滚动销售测算可供开发 2.6年,延续高周转特点。
万科A 房地产业 2019-12-06 27.95 -- -- 33.60 20.21%
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高基数期整体压力较大,结构性因素价格略有回落。2019年11月份万科实现操盘口径合同销售金额545.4亿元,同比下滑6.5%,前11月累计销售金额5735亿元,同比上升5.4%,当月数据高于19年月均,但高基数下增速表现低于年内平均。与行业龙头公司相比,11月公司销售额增速显著弱于龙头房企(top10)平均销售增速,年内累计增速在9月达到下半年相对高点后开始进入高基数期,增速水平逐步回落,但从全年角度来看公司大概率仍将创历史销售新高。 拿地力度有所回落,新增项目质量维持稳定。19年11月份公司新增项目9个,合计建筑面积210.1万方,同比下滑46%,总地价78.3亿元,同比下滑70%。拿地强度来看,19年11月土地获取总建面占销售面积的比例为58%,拿地金额占销售金额的比重为14%,均为19年下半年以来拿地力度最低的一个月。土地成本方面,公司11月拿地楼面均价3726元/方,整体水平较低主要是由于拿地结构的原因。11月新增拿地测算毛利率水平约为31%,19年以来平均为34%,土地质量基本维持稳定。分线来看,一二线整体占比基本能维持稳定,而长珠三角占比显著下降,而中西部市场占比则大幅提升。 19-20年业绩分别对应动态PE7.6x、6.6x。预计2019-2021年公司归母净利润分别405/466/521亿元,对应19年7.6XPE,20年6.6XPE,给予万科A股19年PE11x的合理估值,对应合理价值为40.37元/股,维持“买入评级”,给予万科H股19年PE9.5x合理估值,对应合理价值为38.65港元/股,维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,公司地产结算进度不及预期。
万科A 房地产业 2019-12-04 27.97 45.00 55.93% 32.25 15.30%
33.60 20.13% -- 详细
事件: 万科公布公司 11月销售数据, 11月公司实现签约金额 545.4亿元,同比下降6.5%;实现签约面积 364.5万平方米,同比增长 2.5%。 1-11月,公司累计实现签约金额 5,735.3亿元,同比增长 5.4%;实现累计签约面积 3,697.4万平方米,同比增长 2.7%; 1-11月,公司新增建面 3,937.4万平方米,同比下降 21.1%; 总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%。 点评: 11月销售 434亿、 同比-7%, 累计销售 5,735亿、同比+5%,稳定增长11月公司实现签约金额 545.4亿元,环比增长 25.7%、同比下降 6.5%;实现签约面积 364.5万平方米,环比增长 34.4%、同比增长 2.5%;销售均价 14,963元/平,环比下降 6.4%、同比下降 8.8%。 1-11月公司累计实现签约金额 5,735.2亿元,同比增长 5.4%,较 1-10月降低 1.4pct;累计实现签约面积 3,697.5万平方米,同比增长 2.7%;累计销售均价 15,511元/平方米,同比增长 2.6%。 在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 11月拿地 86亿元、拿地谨慎, 前 11月累计拿地额占比销售额为 39%11月公司在土地市场获取广州、杭州、哈尔滨等地 9个项目和 2个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。 11月公司新增建面 242.3万平,环比下降 55.8%、同比下降 40.7%;对应总地价 85.8亿元,环比下降 59.9%、同比下降 67.7%;拿地金额占比销售金额达 15.7%,较上年 50.5%下降 34.7pct; 平均楼面价 3,539元/平,环比下降 9.3%、同比下降 45.5%,拿地均价占比当月销售均价 23.7%,较上年 36.6%下降 12.9pct。 1-11月,公司共新增规划面积3,937.4万平,同比下降 21.1%;对应总地价 2,233.7亿元,同比下降 18.2%; 拿地额占比销售额达 38.9%,较上年 50.5%下降 11.5pct;拿地面积占比销售面积 106%,较上年下降 31pct;平均楼面价 5,673元/平,同比增长 3.7%,拿地均价占比当年销售均价 36.6%。按销售均价 1.55万元/平估算公司 1-11月累计新增货值 6,103亿元,高于同期销售金额 5,735亿元,总体拿地平稳。 投资建议: 销售暂弱, 拿地谨慎, 维持“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、 4.41、 5.30元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧, 行业融资政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名