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万科A 房地产业 2017-08-09 22.81 25.41 11.35% 23.08 1.18% -- 23.08 1.18% -- 详细
事件:公司公布7月份销售数据,7月单月公司实现销售面积249.1万方,销售金额355.6亿。1~7月份公司累计实现销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿。 七月新秋风露早:1)淡季不淡,单月销售环比下滑,同比增速提升:公司7月份销售面积、销售金额分别同比增长19.9%和29.6%(上月为7%和16%),环比增速为-28.5%和-27.6%(上月为44.0%和36.9%)。按照克而瑞的统计,万科单月355.6亿的销售位列全国TOP3,次于恒大和碧桂园。2)1-7月第一梯队优势拉大:公司1~7月份累计销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿元,累计同比增速分别为31.0%或43.8%(上月33%和46%),共公司均位于行业TOP3。1-7月份第一梯队(TOP3房企)与二梯队的的差距拉大至1250.3亿元(二梯队龙头保利)。3)均价平稳上升,溢价能力明显:公司7月单月和累计销售均价分别为14,275和14,769元/平米,同比增长8.1%和9.8%(上月8.6%和10%),均价水平高于恒大、保利和碧桂园等其他龙头。 拿地力度继续加大,累计权益金额增长42%:根据公告,6月份销售简报披露以来公司新增加非物流项目20个,权益面积463.9万方,权益拿地价款216.28亿元,整体楼面价为4662元/平方米,万科所占综合权益比例为85%(上月74%)。我们统计万科1-7月份拿地权益总价803.6亿元(剔除物流用地),累计同比增加了42%(上月21%)。1-7月平均拿地成本4953元/平方米(上年5083元)。 参与普洛斯私有化,冲击中国物流地产TOP1:公司7月17日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯。本次收购价敲定为折合人民币约787亿元,对应GLP2016年业绩的PE为14.7倍,万科香港持有并购财团优先级权益21.4%。 1)普洛斯公司是全球领先的物流地产公司,也是中国物流地产龙头:普洛斯在华存量土地资源2870万方(1750在运营+1120在发展)。目前,中国高标准仓供需缺口巨大,但物流土地的供应指标处于缩量过程,不太可能会出现像几年前商业地产一样的供应放量。近年第三方物流、传统开发商及物流地产商纷纷加入抢占市场,物流资产行业明显进入加快整合过程。2)本次收购估值合理,机会难得:目前A股上市公司在一级市场市场上并购高标仓资产估值高达30-50倍,国际第三方评估机构对中国已运营物流地产NAV估值为4-5千元/方。我们认为本次收购14.7倍的估值合理,机会难得。未来与普洛斯合作有望让万科迅速冲击物流地产领域TOP1。 投资建议:通过本次交易,我们更看好公司多元化业务发展战略的前景,包括“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等领域,看好公司未来10年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺。我们预期17年业绩继续稳步增长我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.41元。 风险提示:龙头房企受市场波动影响较大,销售今年来未见触底,公司销售数据增速有下行的趋势。
万科A 房地产业 2017-08-08 22.82 -- -- 23.08 1.14% -- 23.08 1.14% -- 详细
公司公布2017年7月实现销售金额355.6亿,同比增加29.6%;销售面积249.1万平米,同比增加19.9%。1-7月份累计销售金额3127.4亿元,同比增加44.1%。销售面积2117.6万平米,同比增加31.4%。7月份新增项目20个,计容建筑面积623.0万平米,权益面积444.0万平米,增加物流地产项目5个,计容建筑面积51.3万平米。 7月销售稳健增长,全年有望突破5000亿。7月销售金额同比增速29.6%,较6月增速上升13.7个pct,环比减少27.6%;销售面积同比增速19.9%,较6月增速上升13.2个pct,环比下滑28.5%。销售环比下降主要是受7月是传统销售淡季影响,同比增速回升体现了公司对调控周期适应能力较强,在淡季依然取得了不俗的销售成绩。我们认为调控政策持续深化的背景下,卓越的融资能力以及品牌优势,会带动公司市占率持续上升,全年销售额有望突破5000亿。 拿地节奏加快,补库存态度积极。公司7月份拿地金额258.3亿元,同比增速144.0%,环比增加29.0%;建筑面积623.0万平米,同比增加154.6%,环比增加54.0%;1-7月份拿地总金额约1132亿元(未包括广信资产包),较去年同期增长38.9%,是2017年同期销售金额的36.2%。公司在深地铁成为公司第一大股东、股权之争结束之后,拿地节奏逐步加快,积极补库存,加强土储优势,也体现了公司管理层积极进取的态度。 10亿元公司债票面利率确定,低至4.54%。在房企融资渠道收紧、资金成本上行的情况,公司债券票面利率依然维持低位,体现了市场对公司的资金实力以及未来经营情况的信心。低成本资金也为公司未来扩张提供了保障。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。万科A国资背景进一步加强,有利于未来在租赁市场发展,也符合政府之前提出的发挥国有企业在稳定租金和租期,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用的方向。公司收购普洛斯地产,强强联合下其物流地产业务将加速发展,城市配套服务商计划持续推进。此外公司受益于行业集中度加速提升,同时在长期的房地产调控下龙头房企拥有更明显的资金与资源优势,因此给与公司增持评级,预计2017-2019年归属于母公司的净利润分别为248.9/291.3/348.2亿元,对应EPS为2.25/2.64/3.15元。
万科A 房地产业 2017-08-08 22.82 -- -- 23.08 1.14% -- 23.08 1.14% -- 详细
1-7月销售增长显著,行业地位卓越 2017年1-7月,公司实现累计销售面积2117.6万平方米,同比增长31%;销售金额3127.4亿元,同比增长43.8%;销售均价14769元/平方米,同比增长9.8%。参考房企公告及克尔瑞榜单,公司1-7月销售额排名第2,行业地位卓越。 扩张步伐积极,重点布局二线城市 2017年1-7月,公司累计拿地总金额约1133亿元,同比增长39.1%;计容建面约2314万平方米,同比增长42%;拿地面积/销售面积为1.09,扩张步伐积极;拿地面积及金额均集中在二线城市。 财务状况好,业绩锁定性极佳 截止2017年1季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71%,与去年同期持平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.9倍,短期偿债能力优;净负债率为31.5%,同比上升5.6个百分点;预收款为3279亿元,在扣除1季度营收后,剩余部分可锁定2017年wind一致预期营收的122%。 “城市配套服务商”战略定位持续推进,业务版图不断拓展 公司定位“城市配套服务商”,坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条发展主线。近年来,在巩固核心业务优势的基础上,围绕“城市配套服务商”的定位,积极拓展业务版图,进入商业地产、物流地产、长租公寓、冰雪运动、养老地产、教育等行业,特别是公司与深铁集团联合,利于公司推进“轨道+物业”模式,联姻普洛斯,有助于万科在物流地产领域完善布局,均体现了公司落实“城市配套服务商”的战略定位。 长期看好公司作为行业领跑者的发展潜力,维持“买入”评级 2017年行业继续因城施策调控,让亢奋的行业适度降温,利于万科这类优势房企加快提升市场集中度。公司业务版图不断拓展,“城市配套服务商”战略定位持续落地,我们看好公司作为中国房地产龙头的发展潜力,预计2017/2018年的EPS为2.25/2.52元,对应PE为10.3/9.2X,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-08-04 23.58 32.85 43.95% 23.08 -2.12% -- 23.08 -2.12% -- 详细
事件:公司公告7月销售及近期新增项目情况。 淡季销售不淡,顺利突破3000亿大关。 1)公司7月实现销售面积249.1万平,比2016年同期上升19.93%,环比下降28.5%;实现销售金额355.6亿元,比去年同期上升29.59%,环比下降27.62%。7月属全年传统销售淡季时间,公司环比回落属季节原因。同比销售保持较高增长体现公司销售实力。 2)1-7月公司累计完成销售面积2117.6万平,同比增长30.99%;完成销售金额3127.4亿,同比增长43.78%。7月销售均价为1.48万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。公司前7个月已经成功超越3000亿大关,我们预计全年有望冲击5000亿以上销售规模。 土地投资顺势增大,当月新增土地20处。7月新增土地权益投资216.28亿,比2016年同期增加203.21%;新增土地权益面积463.88万平,比2016年同期增大198.21%。伴随政府土地出让扩大,公司顺势加大土地储备。2017年1-7月公司累计新增土地权益面积1540.7万平,同比去年增长42.74%; 1-7月累计土地权益投资金额809.12亿,比去年同期增长24.72%。 融资通道畅通,公司债顺利发行。公司本月完成30亿公司债发行工作,债券票面利率4.54%。 万科已走上价值发现道路:1)从投资博弈到价值发现。伴随地铁集团正式成 为第一大股东和新一届董事会成立,股权问题已实质解决。以上因素有利企 业稳定发展。2)“轨道+物业”模式:打开万科估值提升空间。万科与地铁集团分别作为房地产行业和城市轨道交通行业的领先企业。我们认为通过本次交易,将有望实现“强强联合”,发挥协同效应,为全体股东创造更大价值。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018年EPS 在2.19和2.52元,按照8月2日股价23.58元股价计算,对应PE 为10.77倍和9.36倍。 考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营 预期,给予2017年15XPE 估值,对应股价32.85元,维持“买入”评级。 风险提示:涨价引发调控风险。
万科A 房地产业 2017-08-04 23.58 -- -- 23.08 -2.12% -- 23.08 -2.12% -- 详细
事件:万科7月实现销售面积249.1万平方米,同比+19.9%,销售金额355.6亿元,同比+29.6%。2017年1-7月份公司累计实现销售面积2117.6万平方米,同比+31%,销售金额3127.4亿元,同比+44%。7月公司新增20个开发项目,总建面642.9万平米;5个物流项目,总建面52.9万平米。 点评: 7月销售稳健增长。7月公司实现销售面积249.1万平方米,销售金额355.6亿元,同比分别增长19.9%、29.6%。2017年1-7月累计销售面积2117.6万平米,同比增长31%,累计销售金额3127.4亿元,同比增长44%。我们在此前重磅报告《万科A:新世界的新王者》中详细分析了万科的长期投资价值,在行业严厉调控背景下,作为行业龙头,万科凭借其卓越的融资、投资和经营管理优势,其市占率将加速提升,坚定看好万科大周期王者地位。 7月公司拿地力度持续加大。万科2017年7月新增20个地产开发项目和5个物流地产项目,分布在佛山、南宁、深圳、泉州、南宁、南昌、扬州、太原、沈阳、青岛、长春、成都、武汉、郑州、玉溪、贵阳、天津、湖州。本月新增项目总建筑面积642.9万平方米,总地价258.3亿元,拿地金额占销售金额比重为72.6%,相比6月的40.8%大幅增加;如果考虑6月30日以551亿元总价拿下广信地产资产包,1-7月总拿地金额达到1685.0亿元,权益拿地金额达到1372.2亿元,累计拿地金额占销售金额比重达到53.9%,超过2016年全年的50.7%。公司在严厉调控之下大力度拿地,反映了对后市不悲观的预期。 后服务市场重要王者之一。收购普洛斯,物流地产开启了新纪元。公司7月14日公告称,由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团拟私有化新加坡上市公司普洛斯,总收购金额为159亿新加坡元(折合人民币约785亿元),其中万科持有比例为21.4%。普洛斯作为全球物流地产龙头,优势显著,普洛斯已在中国布局38个城市,物业总建筑面积约2,870万方,超过了第二至第十名的总和,市占率近60%。如收购完成,万科有望成为中国最大的物流地产供应商,从而完成多元布局重要一役。万科卓越的投资能力、资源优势和优异的管理团队,有望与普洛斯优势互补,产生良好协同效应。在后服务市场万科占有极为重要的地位,并且持续增强。 投资建议:万科1-7月销售稳健增长,拿地力度持续加大,为将来持续扩大规模奠定良好基础,市场占有率将持续提升。参与普洛斯私有化,物流地产有望加速发展,后服务市场非常重要的王者之一。我们重申公司长期投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为10.7和9.5倍。维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。
万科A 房地产业 2017-08-01 23.52 32.85 43.95% 24.12 2.55% -- 24.12 2.55% -- 详细
事件:海通地产7月26日调研万科广州泊寓品牌长租公寓。 泊寓全国有序拓展。泊寓是万科旗下长租公寓的主打品牌,致力于为毕业生、创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防,也就是泊寓强调的三方面特色“年轻”、“品质”、“便捷”。泊寓目前以主要以轻资产的方式在全国铺开,个别项目实行重资产方式获取,基本采用集中式租赁模式。截至至本次调研,万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营,且开业运营公寓数量持续增长。 经典案例演示管理和区位的重要性。 万科在做长租公寓的过程中有两个经典案例:万汇楼和棠下。万汇楼原为廉价出租房,通过市场重新定位、精简管理、数字化平台搭建,项目很快运营回正,展现了租赁公寓中管理能力对盈利的重要性。其次,广州棠下项目是万科极具战略眼光拿下的、临近网络科技公司的高潜力旧厂房项目。通过对棠下项目的改造,万科泊寓成功盘活老旧厂房,成为供不应求的炽手公寓,同时也为沿街店铺带来了租金涨幅。 轻资产集中式长租公寓长期盈利可期,重资产模式需更大政策支持。 1)轻资产模式以广州东山月府为例。由于市面租金的涨幅高于底租租金涨幅,项目资金差带来的现金流量可观。15年持有期IRR 在两位数以上。在扣减摊销装修费用和税收后,净利润能够达到租金差的55%。 2)轻资产模式以北京西北旺为例。测算发现如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS 等金融工具帮助,重资产类长租公寓前期占用资金量大,收回成本慢,难以形成规模(我们认为政府大规模降低地价方式发展重资产类长租与此前公租房、廉租房类似,更难规模化操作)。 维持“买入”评级。预计公司 2017、2018年 EPS 在 2.19和 2.52元,按照 7月 28日停牌股价 23.63元股价计算,对应 PE 为 11倍和 9倍。我们给予公司 2017年15XPE 估值,对应股价 32.85元,维持―买入‖评级。 风险提示。租赁政策目前持续有利于租赁市场,风险来源于实际细则推出是否能真正有效推动租赁市场。
万科A 房地产业 2017-07-20 24.85 32.85 43.95% 25.64 3.18%
25.64 3.18% -- 详细
事件:公司公告按照3.38元新加坡币每股,参与普洛斯公司潜在私有化。 企业发展持续超市场预期。我们继续重申6月25日万科深度报告《拨云见日,扶摇九天》观点,看好万科。本次参与普洛斯潜在私有化,对企业构建城市配套服务商战略意义重大。 159亿新加坡元,参与普洛斯物流私有化。GLP每股代价为3.38新加坡元,收购的总代价约159亿新加坡元。收购完成时,万科在L.P中出资将不超过34亿新加坡元(按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元),占L.P 中有限合伙权益约21.4%。董事会成为不多于11人,万科占2席位。 标的资产价值巨大,全球范围稀缺标的。普洛斯是全球物流地产领域翘楚,目前在中国、日本、巴西和美国117个主要城市,形成服务于4000余家客户的高效物流网,持有或管理物流地产面积约5500万平方米,管理资产390亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位,其市场份额超过第2到第10名的总和。同时,普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一,在美国排名第二。 标的资产定价合理。按照1新加坡元等于4.9406人民币测算,普洛斯总体估值在785亿人民币。通过净现值折现法、单位面积市场价值比对法和PE法测算,普洛斯物流价值均高于或者接近以上报价。 一旦成功联姻,将产生强大业务协同效应。本次收购是公司推进“城市配套服务商”战略的重要举措,有助于完善公司在物流地产领域的布局,强化市场领先地位,优化物流地产业务,进一步扩大影响力。本次合作将大幅提升万科物流地产布局,将有望在全球范围内通过地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系,从而建立起围绕客户和城市的生态系统。 投资建议:拨云见日,扶摇九天,重申看好万科未来!预计公司2017、2018年EPS在2.19和2.52元,按照7月14日停牌股价24.59元股价计算,对应PE为11.23倍和9.76倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE估值,对应股价32.85元,维持“买入”评级。 风险提示:本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管批准。
万科A 房地产业 2017-07-20 24.85 -- -- 25.64 3.18%
25.64 3.18% -- 详细
公告称,万科的间接全资附属公司万科地产(香港)及其联属公司,与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团,共同参与在新加坡交易所上市的GlobalLogisticPropertiesLimited(股票代码:MC0,简称“普洛斯”、“GLP”)潜在的私有化.根据财团有关安排,收购要约方为NestaInvestmentHoldings,L.P.间接全资拥有的特殊目的公司,GLP每股代价为3.38新加坡元,收购的总代价约159亿新加坡元。本次收购完成后,万科地产(香港)在NestaInvestmentHoldings,L.P.的出资将不超过34亿新加坡元(按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元),在NestaInvestmentHoldings,L.P.中的有限合伙权益约21.4%。 普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商,新加坡上市公司,第一大股东为新加坡政府投资公司(GIC),截至2016年末,公司总资产231亿美元,净资产132亿美元。 公司业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市,拥有并管理价值410亿美元资产约5492万平方米的物流基础设施,形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。 根据7月14日万科集团官网新闻,万科董事会主席、首席执行官郁亮称,此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局,进一步扩大影响力,为社会持续创造真实价值。同时,万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立,将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式,通过发挥双方在各自专业领域形成的优势,未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系,从而建立起围绕客户和城市的生态系统。 万科与普洛斯业务协同效应显著。 万科与普洛斯如成功联姻,将产生强大的业务协同效应--①管理能力和资源有效协同:万科极强的开发建设经验及资源优势,能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补;②客户资源有效协同:万科2016年整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源,未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中;普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主,也有机会与万科商业开展更多合作。 万科物流地产业务版图持续拓展。 近年,万科在巩固核心业务的基础上,积极拓展业务版图,物流地产是重点发展业务之一。公司2014年开始了物流地产的业务规划,并于2015年成立专门的物流地产公司,近两年不断拓展在全国的物流网络,目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。公司物流地产业务秉承“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的战略,持续稳健扩张,截至目前,公司物流地产累计已获取21个项目,规划建面约171万平方米。 万科扩张步伐稳中有进,高额并购广信房产资产包夯实龙头地位。 2017年1-6月,公司累计拿地金额约874.76亿元,同比增长23.08%;拿地面积约1618.2万平方米,同比增长16.85%;拿地面积/销售面积为0.87,扩张步伐稳中有进。 此外,公司6月30日公告,子公司广州市万溪房地产有限公司通过现场公开拍卖成交广信房产资产包,成交价为人民币551亿元。本次交易标的的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地,该等土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积约预计为211万平方米(以最终的规划为准),其中主要位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置优越。此次并购为公司增添大量优质土储,彰显龙头资金实力,也进一步夯实了公司的行业龙头地位,利于行业集中度加速提升。 大手笔完善物流地产布局,再次领跑行业,维持“买入”评级。 此前公司与深铁集团联合,利于公司推进“轨道+物业”模式,此次再次联姻普洛斯,大手笔布局物流地产,有助于万科在物流地产领域完善布局,再次领跑行业,进一步推进了万科城市配套服务商战略,我们看好公司作为中国房地产龙头的发展潜力,预计2017/2018年的EPS为2.25/2.52元,对应PE为10.9/9.7X,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-07-19 25.58 30.00 31.46% 26.06 1.88%
26.06 1.88% -- 详细
万科:正式参与私有化普洛斯,强化物流地产禀赋:万科7月17日晚发布公告称:公司联合SMG、高瓴资本、中银集团投资有限公司共同参与普洛斯公司潜在的私有化,报价为每股3.38新元。总对价约为159亿新元(790亿人民币)。 全方位了解普洛斯业务及地位:普洛斯是全球领先的现代物流设施供应商,公司的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市。普洛斯业务模式分为开发业务、运营业务、基金管理业务三个方面。截止到2017年3月31日,公司业务覆盖国内38个城市。拥有园区数量252个,合计总建面2871万平。普洛斯凭借早期的广泛布局,叠加战略合作,收购等一系列扩张动作,布局规模已覆盖国内三大城市圈及东南沿海的大部分重点核心城市。普洛斯就拥有多层次服务体系,极大满足了客户的需求。基金模式下,开发部门90%以上的资产置入基金,从而提前回笼了资金收入,缩短了投资回收期。 我国当前物流地产目前的竞争格局:从行业现状来看,中国物流成本占GDP比重远高于美国,体现了物流运行的低效率。随着市场利率走入下行通道,优质资产稀缺,收益确定、未来发展空间可预见的物流地产开始吸引其他行业进入者。 收购普洛斯对于万科的意义在于哪些:双方的强强联合将形成强大的规模优势和协同优势,一方面万科近三年来不断加大物流地产的布局力度,另一方面普洛斯的物流地产网络已经成型,双方合并后将进一步扩大物流地产的布局版图。普洛斯高效的运营能力和丰富的物流地产运营经验能够帮助万科提高物流地产服务能力和招租效率,改善项目出租情况,提升租金回报,提升万科物流地产业务的盈利和扩张速度。 万科后续的看点在于哪些:未来万科和深铁的合作令人期待,同时深铁大量核心地段的优质物业也存在潜在注入预期。我们预计公司2017-2018年EPS2.24元和2.57元,维持“增持”评级。
万科A 房地产业 2017-07-12 24.27 -- -- 26.70 10.01%
26.70 10.01% -- 详细
投资要点: 事件:6月29日,万科以551亿元拍卖价获得广信资产包。 点评: 大幅抢占一线稀缺战略资源,夯实龙头地位。万科此次以551亿元获取的广信资产包,其核心资产为广州市区16宗可开发土地,对应权益可开发计容面积约为211万平方米,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置非常优越,属于十分稀缺的战略资源。根据中指院数据,近一年来荔湾区招拍挂成交的住宅用地最高楼面价(除保障房)达到4.16万元/平;而越秀区和荔湾区6月住宅成交均价分别为4.39万元/平和2.86万元/平,同比分别增长约40%和27%。本次收购有利于公司扩大在广州的土地储备,夯实龙头地位。 拿地金额大幅增长,为市占率提升奠定基础。如果考虑此次收购,公司上半年拿地权益金额达到1156亿元,拿地面积达到1826万平米,拿地金额占销售金额比重达到51%,与2016年全年力度基本持平,但大幅超过1-5月30%的水平,居于行业前列。我们此前在重磅报告《万科A:新世界的新王者》详细分析了万科的长期投资价值,指出在行业调控背景下,龙头房企将凭借其优异的融资和投资优势逆势扩张,抢占市率,此次收购正是强者恒强逻辑的印证,坚定看好万科大周期龙头地位。 股权问题基本解决,步入新“黄金时代”。6月份公司先后经历了深铁入主第一大股东和董事会成功换届等重要事件,标志着困扰万科两年多的股权问题基本妥善解决,万科有望开启新黄金时代。此外,万科管理层是核心竞争力,为万科长远发展保驾护航,我们再次重申万科的长远价值。 投资建议:此次收购广信资产包有利于公司新增大量广州稀缺战略资源,夯实龙头地位。公司股权问题解决,卓越的融资、投资及核心管理层将合力保障公司龙头地位。我们预计公司2017-2018年EPS 分别为2.20、2.48元,对应PE分别为11.2倍和9.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,销售不及预期
万科A 房地产业 2017-07-07 24.30 31.20 36.72% 26.70 9.88%
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事件:公司公布6月份销售数据:6月单月公司实现销售面积348.4万方,销售金额491.3亿。 1~6月份公司累计实现销售面积1,868.5万方,销售金额2,771.8亿。 6月销售提振,龙头王者归来:1)单月同环比大幅转正:公司6月份销售面积、销售金额分别同比增长7%和16%(上月为-10%和-1%),环比增长44.0%和36.9%(上月为-16.5%-和14.3%)。 按照克而瑞的统计,万科单月491.3亿的销售位列全国TOP2,仅仅次于恒大。2)累计销售位列TOP2,稳踞第一梯队:公司1~6月份累计销售面积1,868.5万方,销售金额2,771.8亿元,累计同比增速分别为33%和46%(上月40%和54%),预计将远高于6月全国销售增速,市占率也将继续提高(5月销售金额占全国5.2%)。3)均价稳定增长,高于其他龙头:公司6月单月和累计销售均价分别为14102和14834元/平米,同比增长8.6%和10%(上月9.0%和10%),均价水平高于恒大、保利和碧桂园。 非物流用地拿地金额同比增两成,权益比例稳定。根据公告,5月份销售简报披露以来公司新增加项目17个,权益面积257.5万方,权益拿地价款143.9亿元,整体楼面价为5588元/平方米,万科所占综合权益比例为74%。我们统计万科1-6月份拿地权益总价854亿元(剔除物流用地),累计同比增加了21%,,其中拿地权益比例基本维持在70%左右,与公司销售权益比例相近,也与今年公司归母净利润占比相近。 第一梯队销售恒强,剧烈整合时代来临。1)剧烈整合时代来临:从克而瑞公布的上半年房企销售数据看,千亿俱乐部房企由上年的5家增加至7家,碧桂园、万科、恒大稳占第一梯队,TOP3巨头销售金额接近,但与二梯队(保利、绿地、中海、融创等)之间的断层明显拉大,保利(第四)与恒大(第三)的差距拉大至近1000亿(950亿)。上半年,销售增长最快的房企基本集中在前35位,销售萎缩较大的基本为100名开外的中小型房企,体现出明显的分化现象。我们认为今年全国销售增速逐步下行,但龙头市占率提升将继续。2)我们通过对美国龙头房企的研究,提出“估值三段论”:未来地产龙头的估值将经历消除RNAV过度折价、结束大小倒挂和穿越周期接轨国际三个阶段,对应的PE估值分别为10X、13X和18X,决定估值的是ROE的持续性,不一定要高增长。 投资建议:1)股权结构预计持续稳定:公司的新一届董事会已经通过股东大会顺利产生,所有提名议案均以90%以上赞成票通过。会上,深铁集团承诺将继续延续万科大股东不干预公司经营管理的传统,万科将继续成为混合所有制企业的典范。同时称宝能已经向深铁书面确认,表示支持万科董事会换届顺利进行。目前宝能仍持有万科25.4%比例,成本为16.05元,结合目前减持新规的细则看,万科股权结构短期内产生剧烈波动的概率不大。2)管理理念内化,龙头价值凸显。万科的股权事件中显示出了管理层的高超专业水平,同时也让市场看到了龙头房企潜在的资产的价值,我们看好公司“轨道+物业”的模式和多元化业务的城市配套服务发展战略,预期17年业绩继续稳步增长,未来10年在郁亮班子的带领下向更高目标冲刺。我们预计公司17-19年公司EPS为2.31元、2.78元、3.04元,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.20元。 风险提示:龙头房企受市场波动影响较大,公司销售数据增速有下行的趋势。
万科A 房地产业 2017-07-07 24.30 -- -- 26.70 9.88%
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6月销售稳健增长,全年高增长无忧。6月公司实现销售面积348.4万平方米,销售金额491.3亿元,同比分别增长6.7%、15.9%。2017年1-6月累计销售面积1868.5万平米,同比增长33%,累计销售金额2771.8亿元,同比增长46%。我们在此前重磅报告《万科A:新世界的新王者》中详细分析了万科的长期投资价值,在行业严厉调控背景下,作为行业龙头,万科凭借其卓越的融资、投资和经营管理优势,其市占率将加速提升,叠加近期股权问题实质性解决和董事会成功换届,我们认为万科看好新世界下的王者地位。 6月正常拿地力度加大,额外大手笔收购资产包彰显资金实力。万科2017年6月新增20个项目,分布在珠海、长沙、厦门、漳州、南京、合肥、石家庄、太原、重庆、鄂州、兰州、嘉兴、上海、北京。不考虑收购广信地产资产包,本月新增项目总建筑面积404.5万平方米,总地价200.3亿元,拿地金额占销售金额比重为40.8%,相比5月的35.6%有所增加,如果考虑6月30日以551亿元总价拿下广信地产资产包,本月拿地金额相当可观。此资产包包括了广州市核心区域16宗可开发土地,计容建面约211万平方米(未统计在6月拿地数据中),由此为公司在广州核心区域增添巨量优质土储,我们认为未来公司凭借其强大的融资和投资优势,将进一步加大收购获地占比,不断夯实龙头地位。 董事会成功换届,长期价值进一步凸显。6月30日,万科董事会成功换届,深铁派驻三位新董事,同时宝能等主要股东对本次换届工作表示支持,标志着困扰万科两年多的股权问题基本妥善解决,再次重申万科的长期投资价值!投资建议:万科1-6月销售稳定增长,拿地力度加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为10.8和9.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。
万科A 房地产业 2017-07-06 23.94 32.85 43.95% 26.70 11.53%
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事件:公司公告上半年销售及近期新增项目情况。 1H销售整体喜人,全年有望冲击5000亿大关。 1)公司6月实现销售面积348.4万平,比2016年同期上升6.74%,环比上升43.97%;实现销售金额491.3亿元,比去年同期上升15.87%,环比上升36.89%。 2)1-6月公司累计完成销售面积1868.5万平,同比增长32.61%;完成销售金额2771.8亿,同比增长45.82%。从销售均价看,6月销售均价为1.41万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。 土地投资顺势增大,当月新增土地17处。公司2017年1-6月累计新增土地权益面积1076.82万平,同比去年同期增长16.56%;1-6月累计土地权益投资金额592.84亿,比去年同期增长2.67%。值得关注的是本月公司获取珠海香洲区唐家北围TOD(17、18号地块)项目。该项目属于“轨道+物业”模式。考虑深圳地铁已经成为公司第一大股东,公司有望在该模式上继续拓展。 换届方案高票通过,股权问题实质解决。本届董事会换届工作,由深圳市地 铁集团提出议案,并获得全体股东高票通过(投赞同票率在94%以上)。以上事实说明,宝能等其他主要股东对本次换届工作和深圳地铁表示支持。 万科已走上价值发现道路:1)从投资博弈到价值发现。此前压制投资者对万科信心的主要因素来自近3年股权争夺。伴随地铁集团正式成为第一大股东 和新一届董事会成立,股权问题已实质解决。以上因素有利企业稳定发展。2) “轨道+物业”模式:打开万科估值提升空间。万科与地铁集团分别作为房地产行业和城市轨道交通行业的领先企业。我们认为通过本次交易,将有望实现“强强联合”,发挥协同效应,为全体股东创造更大价值。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018年EPS在2.19和2.52元,按照7月4日股价23.86元股价计算,对应PE为10.89倍和9.47倍。 考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营 预期,给予2017年15XPE估值,对应股价32.85元,维持“买入”评级。 风险提示:涨价引发调控风险。
万科A 房地产业 2017-07-04 24.76 35.40 55.13% 26.70 7.84%
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强强联手深铁“基石股东”,股权纷争圆满解决。通过受让华润和恒大所持公司股份,深铁持股万科29.38%,成第一大股东。其余股东宝能、万科管理层(金鹏、德赢1号)、安邦、刘元生、万科工会分别持股25.4%、7.12%、6.18%、1.21%和0.61%,剔除H股、证金、汇金后,万科A剩余流通股只占总股本的12.04%。新董事会完成换届,郁亮顺利接任董事长并兼任总裁,管理层平稳过度进入“郁亮”时代。 深铁全面支持万科发展模式。包括支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。深铁入驻表示看好公司发展前景,将有利于公司经营及团队稳定。 “轨道+物业”新模式扬帆起航,有望成为标杆。未来10-15年是轨交发展的黄金时期,公司已和深铁互动并抢占先机,深铁运营285公里11条线,仍有1142公里,42条线需要发展,换乘枢纽多,可大幅推进“轨道+物业”发展。 当前很多二三线大城市缺乏大规模开展轨交业务的资金和人才,已表示欢迎公司协助全面推进,“轨道+物业”模式将加速公司储备和发展。在后房地产时代,开发商的发展空间转向城市群的发展带来人流、物流、资金流、产业流的房地产需求红利。在行业集中度大幅提升,行业进入资源为王,赢家通吃时代,公司联合深铁,将获取深铁开发站点及铁路沿线充沛的土地资源(预估核心枢纽区域约427万方、沿线555万方),与公司开发业务天然协同并随深铁外拓进一步释放。 龙头强者恒强,销售再超预期。17年1-6月销售额在16年增长50%以上的基础再度增长45%,经过5年市场份额2%-3%的盘整,16年开始市占率由3.1%跳升至17年1-5月的5.2%,充分彰显行业优胜劣汰背景下龙头强者恒强的优势,已实现销售额可充分抵御调控压力。销售额1-6月2727.5亿元再超预期,全年销售额有望超计划(计划4200亿元,+15%)。 纷争消除,“轨道+物业”新模型打开估值空间。万科深铁强强联合.优势互补,新轨道线拓展大量开发机会,公司有望成为全国轨道交通PPP模式建设标杆,优先抢占新一轮城市圈轨交物业制高点。市占率加速提升,行业龙头赢家通吃优势突出(近期551亿拿下广州荔湾.越秀区约221万方开发土地),充分受益“粤港澳大湾区”城市群红利。RNAV22.38元/股,17-19年EPS2.36、2.79、3.18元,对应PE11/9/8倍。综合内房股龙头恒大15XPE.碧桂园10XPE,美股龙头Dr.Horton13XPE(PSl.03),给予公司15XPE,对应PS0.92(以17年计划4200亿计),对应6-12月目标价35.4元,上调评级至“推荐”。 风险提示:调控持续致销售低于预期:新进入股东干预经营,新管理层及团队执行力降低等;7月15日宝能所持股份解禁可售出售致股价波动。
万科A 房地产业 2017-07-04 24.76 32.85 43.95% 26.70 7.84%
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拨云见日,扶摇九天,重申看好万科未来!我们继续重申6 月25 日万科深度报告《拨云见日,扶摇九天》观点,认为万科目前在全球房地产开发业务中的龙头地位及其领导性作用始终领先。公司基本面和股价上行因素正伴随新大股东和新一届董事会的确立而更加清晰。 换届方案高票通过,新一届董事会正式成立。会议以累积投票的方式,高票选举郁亮、林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金和张旭为公司第十八届董事会非独立董事;选举康典、刘姝威、吴嘉宁和李强为公司第十八届董事会独立董事;选举解冻、郑英为第九届监事会非职工代表监事。与此同时,新一届董事会完成组阁工作,选举郁亮先生为公司第十八届董事会主席。 股权困扰实质已告结束。 1)第一大股东深圳地铁集团四点意见支持万科发展。深圳地铁集团已公开表示,支持万科的混合所有制结构,支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,支持深化“轨道+物业”发展模式。 2)宝能等其他主要股东对本次换届工作给予支持。本届董事会换届工作,由深圳市地铁集团提出议案,并获得全体股东高票通过(投赞同票率在94%以上)。以上事实说明,宝能等其他主要股东对本次换届工作表示支持。股权争夺等困扰企业发展问题从本质上已经解决。 万科已走上价值发现道路:1)从投资博弈到价值发现。此前压制投资者对万科信心的主要因素来自近3 年股权争夺。伴随地铁集团正式成为第一大股东和新一届董事会成立,股权问题已实质解决。以上因素无疑有利企业稳定发展。2)“轨道+物业”模式:打开万科估值提升空间。万科与地铁集团分别作为房地产行业和城市轨道交通行业的领先企业,通过本次交易,将有望实现“强强联合”,发挥协同效应,为全体股东创造更大价值。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2017、2018 年EPS 在2.19 和2.52元,按照6 月30 日股价24.97 元股价计算,对应PE 为11.4 倍和9.91 倍。 考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017 年15XPE 估值,对应股价32.85 元,维持“买入”评级。 风险提示。1)市场系统性风险;2)调控风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名