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万科A 房地产业 2018-08-10 21.50 32.83 44.69% 24.07 11.95% -- 24.07 11.95% -- 详细
事件 2018年7月份公司实现合同销售面积306.8万平方米,同比增加23.16%,合同销售金额451.4亿元,同比增加26.94%;2018年1~7月份公司累计实现合同销售面积2342.2万平方米,同比增加10.61%,合同销售金额3498.0亿元,同比增加11.85%。 7月单月销售增速略有回落,销售均价仍维持高位 公司7月单月销售面积同比增加23.16%,销售额增加26.94%,单月增速较6月有所回落,或与6月份冲半年度业绩有关。单月销售均价达到1.47万元/平米,较上月略有上升;18年1-7月,公司累计销售面积2342.2万方,同比增加10.61%;累计销售金额3498亿元,同比增加11.85%,累计同比增速继续回升;累计销售均价1.49万元/平米,仍维持高位。 拿地力度持续回升,物流地产业务发展进一步加速 2018年7月公司新增项目33个(去年同期新增项目20个),新增计容建面848.4万方,同比增长32.0%;1-7月累计新增项目160个(去年同期新增101个),新增计容建面3079.7万方,拿地销售面积比为1.31(去年同期为1.03)。18年公司拿地力度持续回升,土储规模整体增加,为未来推盘量奠定坚实基础。受下半年行业资金面影响,预计公司下半年拿地力度或将略有回落。 物流地产方面,公司7月份新增物流地产项目8个,建筑面积39.4万平米;18年1-7月新增项目38个,新增建面251.3万方,已达到去年全年的93%,物流地产业务发展进一步加速。截止到2018年7月,公司物流地产板块总计获取项目已达92个,获取建面近669.3万方。 投资建议 公司7月单月销售增速略有回落,但累计销售增速持续提高,销售均价维持高位,考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,我们预计公司全年销售额有望突破6300亿元;拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为6.2X、4.8X及3.9X,估值接近历史低位,公司近10年估值中枢为13.14倍PE(TTM),目前为8.15倍PE(TTM)。我们假设6个月后公司估值回归中枢水平,将目标价由42.64下调为32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。
万科A 房地产业 2018-08-09 21.89 56.10 147.25% 24.07 9.96% -- 24.07 9.96% -- 详细
未来差异化发展下应该给予差异化估值 合理估值:公司历史估值底部在2014年3月,为5.2倍。2015年以来公司估值在8.5倍~19倍之间波动。随着行业进入以需求主导的市场, 房企差异化发展应给予差异化估值和定价,而非行业统一逻辑。短期尚未成熟,预计公司新业务开始拉动营收增长时,逻辑需要切换。 投资建议:预计公司2018~2020年EPS为3.36、4.58和6.03元,分别增长32%、36%和32%。目标价格56.10元,维持增持评级。
万科A 房地产业 2018-08-09 21.89 -- -- 24.07 9.96% -- 24.07 9.96% -- 详细
事件:公司公告7月销售和近期新增项目情况。 前七月累计销售增速逐步扩大。我们此前判断伴随2Q推盘扩大,公司销售增速4月后会有所改善。从目前看符合趋势。我们认为公司属龙头地产,在当前宏观政策已有调整,产业维持因城施策背景下全年增速不会跑输行业。 1)公司7月实现销售面积306.8万平,比2017年同期增23.16%,环比下降-31.81%;实现销售金额451.4亿元,比去年同期增26.94%,环比下降-31.22%。1-7月公司累计完成销售面积2342.2万平,同比增长10.61%;完成销售金额3498亿元,同比增长11.85%。 2)从销售均价看,7月销售均价为1.47万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。 当月新增住宅土地33处,物流用地8处。 1)7月新增土地权益投资254.38亿元,比2017年同期增长17.62%;新增土地权益建面435.6万平,同比减少-6.1%。公司属快周转模式,当前土地储备情况足够保障增速安全。此外,2018年1-7月,公司累计新增土地权益建面1792.64万平,同比17年增加16.35%;2018年1-7月土地权益投资金额966.15亿元,比17年同期增加19.41%。公司累计增速处于回升趋势。 2)2018年7月,公司新增物流地产项目8个,合计需支付权益价款19.98亿元。 公司7月融资优势明显。公司7月中票融资30亿,利率仅4.6%。第三期短融30亿,利率3.58%。第四期短融30亿,利率3.53%。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照8月7日股价21.86元股价计算,对应2018年PE为6.64倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.08XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元之间,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
万科A 房地产业 2018-08-08 21.15 56.10 147.25% 24.07 13.81% -- 24.07 13.81% -- 详细
维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 7月销售增速放缓,行业供给加大对公司个体的去化压力加大。7月公司销售增速出现放缓,我们认为主要在于行业供给的加大会影响到单个公司的销售。随着政治局会议对房价调控态度的重申,房企与政府的博弈告一段落,融资端没有边际放松的预期,因此三季度能看到供给的加大换取现金流和偿债。 拿地放缓,受行业融资影响较大;但是拿地力度加大,为新周期做准备。7月公司拿地开始放缓,主要受行业拿地融资端收紧影响。公司单月拿地力度达110%,累计1-7月的拿地力度为53.8%,大幅提升。公司自3月份以来进入到补库存阶段,截止7月底,公司库存为9192万方,去化周期约2~3年。按照历史的拿地节奏看,2010年拿地力度最高,距离新周期2012年初接近2年;然后是2013年拿地力度最高,距离新周期2014年6月底的话差不多1年半,然后再是2017年下半年和现在。当前的补库存是为下一个周期做准备。 拿地均价同比下滑,主要受结构因素影响,7月加大了三线城市的拿地占比。今年以来公司加大了二线城市和强三线城市的土地布局,累计前7月平均楼面价为5390元,同比下降31.5%。其中,二线城市面积占比54.8%,金额占比58.2%;三线城市面积占比43.1%,金额占比36.5%。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。 风险提示:2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。
万科A 房地产业 2018-08-08 21.15 45.00 98.33% 24.07 13.81% -- 24.07 13.81% -- 详细
1、销售稳步增长、7月单月同比+27%,Q3低基数效应可期 7月公司实现签约金额451.4亿元,环比下降31.2%、同比增长26.9%;实现签约面积306.8万平方米,环比下降31.8%、同比增长23.2%;销售均价14,713元/平,环比增长0.9%、同比增长3.1%。5月以来公司销售渐入佳境,主要由于推盘力度加大,从绝对值来看万科单月销售额仍居行业第三。 我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及Q3销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q3vs.17Q2vs.Q1为396亿vs.423亿vs.501亿),公司Q3的销售表现值得期待。1-7月公司累计实现签约金额3,498.0亿元,同比增长11.9%,较1-6月提高1.9pct;累计实现签约面积2,342.3万平方米,同比增长10.6%;累计销售均价14,934元/平方米,同比增长1.1%。 2、7月拿地大增,单月拿地额/销售额为1.23倍,拿地价格可控 7月公司在土地市场获取东莞、中山、泉州、上海、常熟和宁波等地合计33个项目以及8个物流项目,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、珠三角重点城市。7月公司新增建面887.8万平方米,环比增长18.0%、同比增长27.6%;对应总地价556.6亿元,环比增长61.0%、同比增长115.5%;拿地金额占比销售金额达123.3%,环比增长1.3%,较上年64.5%提升58.8pct,而6、7月份土地市场趋冷、溢价率走低、流拍增加,龙头拿地大增且成本可控显示出其对市场的精准判断和时机把握;平均楼面价6,270元/平米,环比增长36.4%、同比增长68.9%,拿地均价占比当月销售均价42.6%,环比增长0.4%,较上年45.2%下降2.5pct。1-7月,公司共新增规划面积3,331.0万平方米,同比增长31.4%;对应总地价1,779.2亿元,同比增长5.6%,拿地额占比销售额达50.9%,较上年64.5%下降13.6pct;平均楼面价5,341元/平米,较上年下降19.6%,拿地均价占比当年销售均价35.8%,较上年的45.2%下降9.4pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-7月新增货值5,000亿元,高于同期销售金额3,498亿元。 3、投资建议:销售稳步增长,拿地开启加仓模式,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。 而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为6.4倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-08-08 21.15 27.00 19.00% 24.07 13.81% -- 24.07 13.81% -- 详细
事件:8月5日,公司公告18年7月份销售数据,7月份公司实现合同销售面积306.80万方,同比增长23.16%,合同销售金额451.40亿元,同比增长26.94%;1-7月份公司累计实现销售面积2342.3万方,同比增长10.62%,累计合同销售金额3498亿元,同比增长11.85%。 销售稳定增长:1)7月销售同比增长超两成,较6月增速收窄近6pct:18年7月,公司实现合同销售面积306.80万方,同比增长23.16%,环比下降31.81%;实现合同销售金额451.40亿元,同比增长26.94%,环比下降31.22%;销售均价14713.17元/平米,同比增长3.07%,环比增长0.86%(较上月提升125.48元/平米);2)前7月销售量价齐增:18年1-7月份公司累计实现销售面积2342.3万方,同比增长10.62%(前值+8.94%),累计合同销售金额3498亿元,同比增长11.85%(前值+9.91%);累计销售均价14934.04元/平米,同比微涨1.12pct(前值+0.89pct);累计销售均价高于7月单月均价220.87元/平米(幅度为1.59pct)。 7月拿地额/销售额56.35%,新增项目平均权益比例51.34%:公司18年7月新增土地项目41个,其中8个为物流地产项目,33个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积49.7万方,权益建筑面积35.78万方。新增土地项目中,土地净占地面积402.3万方,计容建筑面积848.4万方,较上年同期分别增长1.31%、31.96%,权益建筑面积435.6万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达51.34%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,7月新增项目中公司平均权益比例为51.34%;从18年1-7月公布的数据看,1-7月累计权益拿地额/1-7月总土地价款比例为52.32%(前值60.74%)。50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为6/5;100%权益的项目:非100%权益的项目为7/26。7月新增土地总地价534.64亿元,同比增长110.69%;新增权益地价254.38亿元,同比增长17.62%;其中,权益拿地额/7月销售额占比为56.35%(前值33.76%),拿地力度较6月有所提升。从拿地均价来看,7月新增土地楼面价6301.72元/平米(同比+59.66%),权益楼面价5839.76元/平米。从新增项目的地区分布来看,新增土地项目核心为长三角区域,成本可控。 投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价27元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期
万科A 房地产业 2018-08-08 21.15 -- -- 24.07 13.81% -- 24.07 13.81% -- 详细
万科公告7月销售数据和拿地情况:2018年7月份公司实现合同销售面积306.8万平米,同比增长23.2%,合同销售金额451.4亿元,同比增长26.9%;2018年1-7月份公司累计实现合同销售面积2342.2万平米,同比增长10.6%,合同销售金额3498亿元,同比增长11.9%。 点评 销售表现向好,销售增速保持高位。万科7月份实现合同销售面积306.8万平米,同比增长23.2%;销售均价为14713元/平米,同比增长3.1%,环比增长0.9%;量价齐升带动合同销售金额同比增长26.9%。从累计数据看,公司1-7月份累计销售金额和销售面积分别同比增长11.9%和10.6%,预计下半年随着供货增加,销售有望持续回暖。 拿地力度持续扩张,成本保持低位。万科7月份共获取41个新项目,其中8个为物流地产项目,33个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达848.4万平米,同比增长32%,权益比例51%;拿地总成本535亿元,同比增长111%(不包括物流项目)。7月拿地金额占销售金额比重为118%,环比6月上升66个百分点。公司单月拿地均价仅6302元/平米,占当期销售均价的43%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,在上海、东莞、南京、杭州、合肥等20个城市积极拿地,一线、二线、三线城市拿地成本占比分别为6%、78%、16%。从累计数据来看,公司1-7月累计拿地成本1712亿元,同比增长48%;新增建面达3080万平米,同比增长35%;公司拿地力度持续扩张,确保土地储备规模持续提升。物流地产方面,1-7月公司累计获取38个项目,新增项目建筑面积达251.3万平米,权益比例93.1%,物流地产业务发展进一步提速。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是6.43、5.14、4.25倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2018-07-12 23.48 -- -- 25.09 6.86%
25.09 6.86% -- 详细
事件 万科公告6月销售情况:2018年6月份公司实现合同销售面积449.9万平方米,同比增加29.1%,合同销售金额656.3亿元,同比增加33.6%;2018年1-6月份公司累计实现合同销售面积2035.4万平方米,同比增加8.9%,合同销售金额3046.6亿元,同比增加9.9%。 点评 销售表现如期向好,销售增速持续扩大。公司在6月份推盘力度有所加大,单月销售金额同比增长33.6%,销售面积同比增加29.1%。公司单月销售均价为14588元/平米,同比增长3.4%,环比下滑4.8%,主要系推货结构有所变化所致。从累计数据看,公司2018年上半年累计销售金额和销售面积分别同比增长9.9%和8.9%,预计下半年随着供货增加,销售有望持续回暖。 拿地力度持续扩张,成本保持低位。万科6月份共获取43个新土地项目,其中4个为物流地产项目,39个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达725万平米,同比增长89.4%;权益建筑面积达465.8万平米,同比增长80.9%,权益比例64%;拿地总成本341亿元,同比增长74.3%,拿地销售额比为52%,环比5月上升5个百分点。公司单月拿地均价仅4707元/平米,占当期销售均价的32.3%。从累计数据来看,公司2018年上半年累计拿地成本1177亿元,同比增长30%;获取建面达2231万平米,同比增长36%;公司拿地力度持续扩张,确保土地储备规模持续提升。物流地产方面,2018年上半年公司累计获取30个项目,新增项目建筑面积达211.9万平米,权益比例93.6%,物流地产业务发展进一步提速。 投资建议:万科作为行业龙头,销售规模如期回暖,拿地力度持续提升。多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。基于公司销售规模快速增长、多元化业务发展顺利,我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是7.33、5.85、4.84倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
万科A 房地产业 2018-07-09 23.34 56.10 147.25% 25.09 7.50%
25.09 7.50% -- 详细
万科作为龙头公司少有的低杠杆企业,在目前去杠杆融资收紧的环境中,显得更加游刃有余。abl2e01S8um年m上ar半y] 年,公司实现销售面积2035万方,同比增长8.9%;实现销售金额3047亿元,同比增长9.9%。公司累计实现拿地面积1357万方,同比增长26.8%;拿地金额712亿元,同比增长19.9%。 评论: 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 单月销售同比增速持续回升。6月销售面积金额450万方,金额656亿元,分别同比增长29.1%和33.6%,同比增速持续回升。公司6月销售均价14588元/平方米,同比增长3.4%,环比下降4.8%。随着供给的加大,预计销售还将持续回升。 拿地力度回升,公司持续补充库存。公司6月拿地面积466万方,金额222亿元,分别同比增长80.9%和54.0%,权益比例64%。用拿地金额/销售金额数据看,公司上半年的拿地力度在36.4%,二季度以来持续回升。截止到6月底,公司库存约8651万方,去化周期约2~3年从广义库存看低于行业平均水平,预计公司将继续补充库存。 公司负债率低,现金流情况好,因此有能力补土地库存。今年以来对拿地资金的监管加强,房企在拿地融资端受限,只能靠自有资金拿地因此对于杠杆低和现金流好的公司影响相对较小。万科一季度末净负债率仅50%,远低于行业平均水平118%。同时,公司自2009年以来经营性现金流为净流入。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。 风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期
万科A 房地产业 2018-07-09 23.34 42.64 87.92% 25.09 7.50%
25.09 7.50% -- 详细
2018年6月份公司实现合同销售面积449.9万平方米,同比增加29.13%,合同销售金额656.3亿元,同比增加33.58%;2018年1~6月份公司累计实现合同销售面积2035.4万平方米,同比增加8.93%,合同销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%。 单月销售增速扩大,累计销售均价维持高位 公司6月单月销售面积同比增加29.13%,销售额增加33.58%,单月销售均价为1.46万元/平米,相比上月有所下滑;18年1-6月,公司累计销售微增,销售面积2035.4万方,同比增加8.93%,销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%,累计销售均价1.50万元/平米,仍维持高位。6月份公司集中推盘,销售如期回暖。 拿地力度持续回升,物流地产持续获取项目 年1-6月公司累计新增项目127个,去年同期新增项目81个,累计新增计容建面2231.3万方,相比去年同期增长45.15%,拿地销售面积比为,高于去年同期。18年前6个月公司拿地力度持续回升,土储规模增加,为未来推盘量奠定基础。考虑融资偏紧的环境下,预计下半年公司拿地力度回落。物流地产方面,累计获取项目已达84个,累计获取建面近万方,18年1-6月新增建面211.88万方,达到去年全年的78%,物流地产业务发展进一步加速。 投资建议 公司6月销售如期恢复,单月销售增速扩大,累计销售增速提高,销售均价维持高位;拿地力度持续加大,考虑融资偏紧的环境下,预计下半年公司拿地力度回落。根据统计局数据,18年前5个月全国商品房销售面积56409万方,万科市占率2.8%,较17年底2.1%提升。我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应为6.8X、5.3X及4.3X,估值接近历史低位,6个月目标价42.64元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期
万科A 房地产业 2018-07-06 23.02 45.00 98.33% 25.09 8.99%
25.09 8.99% -- 详细
1、销售渐入佳境、6月单月同比+34%,Q3低基数效应可期 6月公司实现签约金额656.3亿元,环比增长53.1%、同比增长33.6%;实现签约面积449.9万平方米,环比增长60.9%、同比增长29.1%;销售均价14,588元/平,环比下降4.8%、同比增长3.4%。5月以来公司销售渐入佳境,主要由于推盘力度加大,并且我们估算已认购未签约金额进一步提升至700亿元上下,从绝对值来看万科单月销售额仍居行业第三。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及Q3销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q3vs.17Q2vs.Q1为396亿vs.423亿vs.501亿),公司Q3的销售表现值得期待。1-6月公司累计实现签约金额3,046.6亿元,同比增长9.9%,较1-5月提高5.1pct;累计实现签约面积2,035.5万平方米,同比增长8.9%;累计销售均价14,967元/平方米,同比增长0.9%。 2、5月拿地保持积极,单月拿地额/销售额为53%,拿地价格可控 6月公司在土地市场获取杭州、嘉兴、苏州、大连和西安等地合计39个项目以及4个物流项目,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。6月公司新增建面752.2万平方米,环比增长133.3%、同比增长20.3%;对应总地价345.7亿元,环比增长62.9%、同比增长54%;拿地金额占比销售金额达52.7%,环比增长0.1%,较上年64.5%下降11.8pct;平均楼面价4,596元/平米,环比下降30.2%、同比下降61.7%,拿地均价占比当月销售均价31.5%,环比下降0.3%,较上年45.2%下降13.6pct。1-6月,公司共新增规划面积2,443.2万平方米,同比增长32.8%;对应总地价1,222.6亿元,同比下降14.3%,拿地额占比销售额达40.1%,较上年64.5%下降24.4pct;平均楼面价5,004元/平米,较2017年下降24.8%,拿地均价占比当年销售均价33.4%,较去年的45.2%下降11.8pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-6月新增货值3,664亿元,略高于同期销售金额3,046.6亿元。 3、投资建议:销售渐入佳境,拿地保持积极,重申“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.0倍,维持目标价45元,重申“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-07-06 23.02 33.00 45.44% 25.09 8.99%
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事件:7月4日,公司公告18年6月份销售数据,6月份公司实现合同销售面积449.90万方,同比增长29.13%,合同销售金额656.30亿元,同比增长33.58%;1-6月份公司累计实现销售面积2035.5万方,同比增长8.94%,累计合同销售金额3046.6亿元,同比增长9.91%。 销售:1)6月销售增长超三成:18年6月,公司实现合同销售面积449.90万方,同比增长29.13%,环比增长60.85%;实现合同销售金额656.30亿元,同比增长33.58%,环比增长53.06%;销售均价14587.69元/平米,同比增长3.45%,环比下降4.85%(较上月收窄743.02元/平米);2)前6月销售量价齐增:18年1-6月份公司累计实现销售面积2035.5万方,同比增长8.94%(前值+4.32%),累计合同销售金额3046.6亿元,同比增长9.91%(前值+4.81%);累计销售均价14967.33元/平米,同比微涨0.89pct(前值+0.48pct);累计销售均价高于6月单月均价379.64元/平米(幅度为2.60pct)。在政策允许的范围内,公司也将坚持积极推盘的策略。 6月拿地额/销售额33.76%,新增项目平均权益比例64.25%:公司18年6月新增土地项目43个,其中4个为物流地产项目,39个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积37.96万方,权益建筑面积26.85万方。新增土地项目中,土地净占地面积336.30万方,计容建筑面积725万方,较上年同期分别增长148.74%、89.39%,权益建筑面积465.8万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达64.25%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,6月新增项目中公司平均权益比例为64.25%,50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为10/3;100%权益的项目:非100%权益的项目为3/10。6月新增土地总地价341.26亿元,同比增长74.34%;新增权益地价221.57亿元,同比增长53.97%;其中,权益拿地额/6月销售额占比为33.76%(前值34.29%),拿地相对平稳。从拿地均价来看,6新增土地楼面价4707.06元/平米(同比-7.95%),权益楼面价4756.76元/平米。从新增项目的地区分布来看,新增土地项目基本位于浙江东部等核心城市二线城市或强三线城市,拿地成本优势显著。 投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价33元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期
万科A 房地产业 2018-07-06 23.02 30.60 34.86% 25.09 8.99%
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6月销售重返650亿高位,增速加快,环比增长超50%。公司6月销售额656亿,同比增34%,环比增53%。这是自2015年以来单月第二高销售额,第一高出现在今年1月份的680亿。公司1-6月累计销售额达3047亿,同比增10%。6月及上半年累计销售额的高增长主要源自销售面积的快速增长,6月单月销售面积同比增29%,销售均价同比增12%,由此可见6月份公司推盘力度加大。 6月单月拿地金额快速增加,成本控制相对合理。公司6月拿地金额为341亿元,同比增74%,环比增68%。6月共计新增项目39个,其中25个位于二线城市,14个位于三、四线城市。拿地计容建面725万方,对应楼面地价4703元,较2017年年均拿地成本下降19%,成本控制相对合理,延续了公司2017年以来控地价的基本趋势,低廉的拿地成本为公司未来保持高毛利提供基础。上半年累计投资强度为39%(累计拿地金额/累计销售金额),相比2017年全年的53%下降了14个百分点。 财务预测与投资建议 维持买入评级,下调目标价至30.60元(原目标价40.80元)。我们预测2018-2020年公司EPS为3.40/4.46/5.87元。由于近期板块调整可比公司PE估值下调至8X,我们相应调整了目标价。考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出9X估值,对应目标价30.60元。 风险提示 销售增长不及预期。 多元化业务拓展不力。
万科A 房地产业 2018-07-04 23.10 -- -- 25.09 8.61%
25.09 8.61% -- 详细
万科A 房地产业 2018-06-13 27.57 -- -- 28.50 3.37%
28.50 3.37% -- 详细
基数下行,推盘放量,销售增速改善 2018年5月份公司实现合同销售金额428.8亿元,同比上升19.5%,增速较上月提高19.5个百分点,合同销售面积279.7万方,同比上升15.6%,增速较上月提高26.7个百分点,销售均价15331元/方,同比上升3.4%。进入5月,去年销售基数下行,叠加公司在重点城市推盘力度提高,推盘放量带动销售增速改善。 公司销售增速低于龙头房企合计增速,但销售完成率依旧较高 5月,行业供给端放量显著,市场环境整体改善,Top10房企合计销售同比增长41.6%。与龙头合计增速相比,公司销售额增速(19.5%)相对较低,5月累计已实现全年销售计划的38.6%,销售完成率在龙头房企中依旧相对较高。 拿地力度较去年同期加大,补充长三角、中西部库存 5月份公司新增项目17个,合计获取土地规模124.0万方,规划建面285.4万方,总地价202.7亿元,楼面均价7102元/方。拿地强度来看,5月累计获取土地建面1506.4万方,占销售面积的95%,较上月抬升1.5个百分点,较去年同期抬升19.1个百分点,拿地力度较去年同期及前四个月水平有所加大。 预计万科18、19年EPS分别至3.27、4.03元,维持“买入”评级。 公司5月销售稳步增长,且销售目标完成率依旧保持在较高水平。18年同时需要关注公司新业务的拓展表现,平台化建设进程将会逐步加速。按最新股价计算,对应18年、19年PE估值为8.16x、6.62x。 风险提示 融资渠道收紧,融资成本上升,各地区限购政策及累计价格上涨影响。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名