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万科A 房地产业 2018-05-14 28.10 45.00 70.52% 28.29 0.68% -- 28.29 0.68% -- 详细
事项: 5月4日晚,万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额418.9亿元,同比持平;实现签约面积257.6万平方米,同比下降11.1%。1-4月,公司累计实现签约金额1,961.5亿元,同比增长2.1%;实现累计签约面积1,305.9万平方米,同比增长2.2%;1-4月,公司新增建面1,368.6万平方米,同比增长33%;总地价664.6亿元,同比增长21.3%。 主要观点 1、4月销售420亿、同比持平,因推盘少和限签从严,已认购未签再上升 4月公司实现签约金额418.9亿元,环比下降17.3%、同比持平;实现签约面积257.6万平方米,环比下降29.2%、同比下降11.1%;销售均价16,262元/平,环比增长16.7%、同比增长12.5%。4月销售同比持平主要由于推盘低于预期与限签从严,并估算已认购未签约金额进一步提升至700亿元上下,从绝对值来看万科单月销售额仍居行业第三。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及5、6月份销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q2vs.Q1为423亿vs.501亿),公司5-6月销售表现值得期待。1-4月公司累计实现签约金额1,961.5亿元,同比增长2.1%,较1-3月降低0.6pct;累计实现签约面积1,305.9万平方米,同比增长2.2%;累计销售均价15,020元/平方米,同比下降0.1%。 2、4月拿地更趋积极,单月拿地额/销售额为45%,并且拿地价格继续下行 4月公司在土地市场获取佛山、上海、南通和宁波等地合计22个项目以及6个物流项目,拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。4月公司新增建面381.5万平方米,环比增长58.5%、同比增长77.3%;对应总地价189亿元,环比增长38.7%、同比增长65.8%;拿地金额占比销售金额达45.1%,环比增长0.7%,较上年64.5%下降19.4pct;平均楼面价4,953元/平米,环比下降12.5%、同比下降6.5%,拿地均价占比当月销售均价30.5%,环比下降0.3%,较上年45.2%下降14.7pct。1-4月,公司共新增规划面积1,368.6万平方米,同比增长33%;对应总地价664.6亿元,同比增长21.3%;拿地额占比销售额达33.9%,较上年64.5%下降30.6pct;平均楼面价4,856元/平米,同比下降8.8%,拿地均价占比当年销售均价32.3%。4月公司开始积极拿地,并且相对地价继续下行;按照均价1.5万元/平估算得1-4月新增货值2,050亿,略高于同期销售金额。 3、投资建议:销售同比持平,拿地积极、成本继续下行,维持“强烈推荐” 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE为8.1倍,维持目标价45元,维持“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
万科A 房地产业 2018-05-11 28.32 42.77 62.07% 28.29 -0.11% -- 28.29 -0.11% -- 详细
事件:公司公告4月销售和近期新增项目情况。 前四月累计销售1961.5亿。 1)公司4月实现销售面积257.6万平,比2017年同期下降-11.11%,环比下降-29.17%;实现销售金额418.9亿元,比去年同期持平,环比下降-17.34%。1-4月公司累计完成销售面积1305.8万平,同比增长2.17%;完成销售金额1961.5亿,同比增长2.07%。2)从销售均价看,4月销售均价为1.62万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比合理上升。考虑近三年全国销售均价均有所上行,在差异化调控大背景下蓝筹企业整体盈利能力有保障。3)受基数和推盘节奏等因素影响,公司4月增速并不突出。目前市场处于平稳状态,我们认为公司短期销售波动不影响全年增速。 当月新增住宅土地22处,物流用地6处。 1)4月新增土地权益投资116.77亿,比2017年同期增长33.41%;新增土地权益面积221.24万平,同比增加42.67%。公司属快周转模式,当前土地储备情况足够保障增速安全。此外,2018年1-4月,公司累计新增土地权益面积708.04万平,同比17年减少-0.05%;2018年1-4月土地权益投资金额351.22亿,比17年同期减少-4.42%。累计增速低是因为17年1月企业集中拿地造成基数较高。此外,公司累计增速处于回升趋势。企业目前土地投资与17年同期开始基本持平。 2)4月公司新增物流地产项目6个。以上项目合计建筑面积38.2万平,权益面积34.01万平,需支付权益地价7.56亿。 投资建议:维持“买入”评级。按照此前华润系和恒大系股份转让情况看,此前股份转让价格对应当年估值分别在8.66X和7.4XPE水平。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照5月8日股价28.69元股价计算,对应2018年PE为8.72倍。我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.77元,维持“买入”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
万科A 房地产业 2018-05-08 27.01 56.10 112.58% 28.86 6.85% -- 28.86 6.85% -- 详细
事件: 1-4月份,公司累计实现销售面积1305.8万方,同比增长2.2%;累计实现销售金额1961.5亿元,同比增长2.1%。公司累计实现拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%。 评论: 累计销售同比增速处于下行通道。公司累计销售增速逐渐下行,公司单月销售面积自3月开始同比下降。4月实现销售面积257.6万方,同比下降11.1%;销售金额418.9亿元,与去年同期持平,主要原因在于产品销售结构,单位销售均价在提升。当前全国整体销售处于下行通道,由于去年3月份后一二线城市开始进入到调控最严的时期,预计公司在今年二季度销售会有所好转。 销售均价逐渐抬升。公司实现累计销售均价15021元/平方米,单月销售均价16262元/平方米,同比增长12.5%,环比增长16.7%。4月公司销售均价出现大幅提升,主要是公司销售结构的调整,售价较高的项目和区域逐渐推出,预计二季度还将持续。 拿地力度在逐渐回升。公司累计实现拿地金额351.2亿元,同比下降4.7%;拿地面积708万方,同比增长1.0%;拿地均价5278元/平方米;权益比例64.4%。公司在拿地力度上较年初逐渐好转,但是跟去年同期相比依然略低。从拿地金额/销售金额看,前4月累计为17.9%。截止4月底,公司土地储备约8370万方,去化周期约2~3年,库存处于较低水平。 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。
万科A 房地产业 2018-05-08 27.01 42.64 61.58% 28.86 6.85% -- 28.86 6.85% -- 详细
收入、净利润大增,业绩锁定度较高 一季度营收增幅大于净利润增幅,主要由于:1)联营、合营公司的项目结算较少,且由于会计政策变更,部分项目计提了减值,体现为投资亏损;2)融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用同比增长181.24%。截止一季度末,公司合同负债4793.6亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。根据一季报,公司合并报表范围内尚有3,563.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额增至4,944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。 毛利率维持高位,会计政策变更利好业绩 公司一季度毛利率及净利率分别为34.17%及5.77%,较去年同期分别增加4.37及-0.2个百分点,毛利率维持高位。根据公告,按照财政部修订后的会计准则要求,公司从2018年起执行新的收入准则及金融工具准则。执行五项新会计准则将使得公司需调整2018年期初留存收益和其他综合收益,2018年期初留存收益增加亿元,少数股东权益增加4.94亿元,其他综合收益减少189.61万元。本次执行后公司期初留存收益增加占2017年归母净利润280.52亿元的比值为9.3%,由于公司全款客户占比不小,执行新的收入准则预计可在一定程度上提升业绩。 市占率进一步提升,坚持审慎投资,新开工稳步增长,租赁住宅升级为核心业务 公司一季度实现合同销售面积1,048.2万平方米,根据统计局数据,18年一季度全国商品房销售面积30088万方,万科市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。根据一季报,18年Q1公司新增加开发项目总规划建面约943.5万方,截至一季度末,公司总土储建面约为1.4亿方;18年Q1实现新开工面积1,129.9万方,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%。根据一季报,公司已将租赁住宅确定为核心业务,践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各项业务规划的升级与落地,实现有质量的发展。 投资建议 公司一季度市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。由于一季度是传统销售及结算淡季,预计二季度公司销售及业绩增长将提速。公司践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各业务规划的升级落地,实现有质量的发展。公司作为地产行业财务健康、投资稳健、管理卓越的龙头,未来市占率预计持续提高,我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为8.4X、6.6X及5.3X,6个月目标价42.64元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期。
万科A 房地产业 2018-04-30 28.40 56.10 112.58% 28.86 1.62% -- 28.86 1.62% -- 详细
维持增持评级,18/19年EPS维持3.36和4.58元,目标价维持不变。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强,18和19年营业收入预计为24%和36%,目标价维持56.10元。 营收大幅增长,业绩符合预期。2018年一季度,公司实现营收308.3亿元,同比增长65.8%;归母净利润实现8.9亿元,同比增长28.7%。公司净负债率为50.34%,较年初8.8%大幅提升,主要原因在于支付普洛斯的交易以及其他项目投资支出导致现金下降,但净负债率依然优于行业平均水平。在降杠杆的行业背景之下,低杠杆率/高现金储备成为抵御风险的标杆。 全国销售进入到下行通道,公司布局二线城市,下行幅度有限。当前全国销售增速开始放缓,伴随着市场整体供给加大,去化受到一些影响。考虑到当前市场对于需求端的融资并未收紧,因此随着今年二线城市的抢人大战,整体刚性需求不会太差,销售下行幅度有限。同时,万科去年同期基数较高,预计后期增速会有所回升。 新增项目权益比例下降,自身库存下降,投资强度有所放缓。一季度公司新增开发项目权益比例45.6%,出现大幅下降。公司拿地/销售金额为15.2%,相比去年同期的18.7%有所下降。截止2018年一季度末,公司可售面积约8284万方,去化周期约2~3年。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。
万科A 房地产业 2018-04-30 28.40 39.00 47.78% 28.86 1.62% -- 28.86 1.62% -- 详细
事件:4月25日,公司公告18年一季度业绩,实现归母净利润8.95亿元,同比增长28.68%,每股EPS0.081元,同比增长28.57%。 Q1业绩斐然,资金实力强盛:1)营收增长近七成:18年一季度,公司实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%,归母净利润8.95亿元,同比增长28.68%,其中归母净利润增幅低于营业收入增幅主要源于报告期内联营、合营公司的项目结算减少,且个别项目计提减值,叠加融资规模上升带来的利息支出及财务费用增加所致。2)资金充沛:报告期内公司货币资金947.8亿元,货币资金/(短期借款+一年内到期有息负债)高达1.94,资金实力强盛有助于公司未来在项目投资上具备更好的优势。3)债务结构合理:报告期内公司有息负债/总资产仅为15.8%,较17年度下降0.6pct,有息负债中有74.7%属于长期负债,债务结构合理。 一季度销售继续增长,新开工完成年计划31.9%:1)单月销售同比下降,环比增长:18年3月,公司实现合同销售面积363.7万平米,同比下降8.96%,环比增长51.42%;实现销售金额506.8亿元,同比下降20.36%,环比增长42.36%;销售均价13934.56元/平米,同比-12.53%,环比微调-3.11%;2)一季度销售量微增价微调:18年1-3月,公司实现合同销售面积1048.2万平米,同比增长6.08%;实现合同销售金额1542.6亿元,同比增长2.66%;1-3月累计销售均价为14715.25元/平米,同比下降3.23%。3)位居行业TOP3:根据亿翰智库统计,18年1-3月,公司累计销售面积及销售金额位于行业TOP3,第一梯队(TOP3房企)与第二梯队(第二梯队排头保利地产)差距在700多亿元左右。4)新开工占年计划31.9%:一季度公司实现新开工面积1129.9万平米,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%,从一季度新开工情况看,我们认为公司有望超额完成年开工计划。 拿地力度继续加大,积极布局物流领域:1)拿地力度加大:公司18年1-3月累计新增土地项目62个,新增土地净占地面积518.8万平米,新增土地计容积率建筑面积932.9万平米,同比分别增长40.91%、49.79%、14.58%;累计拿地总价442.03亿元,同比微增2.09%,拿地楼面价4738.25元/平米,同比下降10.90%。2)积极布局物流领域:公司18年1-3月新增物流地产项目16个,累计新增物流地产占地面积162.5万平米,累计建筑面积109.5万平米,累计价款22.86亿元,平均拿地价2087.67元/平米;其中物流项目大至分布于核心一、二线城市。公司继18年1月初公告参与普洛斯私有化以来,在物流地产领域的布局一直较为积极,我们认为,未来与普洛斯合作有望让公司迅速冲击物流地产领域TOP1。 投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价39元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期。
万科A 房地产业 2018-04-30 28.66 -- -- 28.86 0.70% -- 28.86 0.70% -- 详细
公司2018年一季度收入同比大幅增长,利润增长较快,符合预期。报告期内公司实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%;实现归母净利润约8.9亿元,同比增长28.7%。收入和利润的增长受益于两大因素:1、盈利能力处于高位。2018年一季度公司毛利率达到34.2%,较去年同期提高了4.4个百分点,与2017年全年基本持平;2、结算规模增加,面积增长15.4%。此外,由于联营、合营公司的项目结算较少,且其中个别项目根据当前市场情况计提了减值,体现为投资亏损;并且由于融资规模上升,一季度利息支出增加导致财务费用同比大幅度增加181.2%,因此公司权益净利润增幅低于营业收入增幅。 一季度销售微增,已售未结资源进一步丰厚。2018年一季度公司实现销售金额1542.6亿,同比增长2.7%,一季度销售面积1048.3万方,同比上升6.1%.受高基数影响且3月推盘量小幅低于去年同期,公司整体销售增速放缓。预计二季度随着推盘力度上行,销售增速会有改善。2018Q1公司已售未结资源增至3563.6万平方米,合同金额增至4944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。已售未结金额是2017年营收的2倍,业绩确定性进一步增强。 合作开发模式进一步深化,开竣工节奏与2017年基本一致。一季度公司增加开发项目49个(61.9%的项目是合作获取),总规划建筑面积约943.5万平方米,同比增长23.4%,权益比例45.6%,较2017Q1下降了20个百分点,合作开发、小股操盘模式进一步深化。公司规划中项目总建筑面积约6223.1万平方米,权益比例60.9%。公司2018Q1实现新开工面积1129.9万平方米,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%(2017年同期为31.4%);实现竣工面积154.5万平方米,同比增长24.3%,占全年竣工计划比例为5.9%(2017年同期为5.1%)。开竣工节奏与2017年同期基本一致。 现金流稳健,杠杆率降低,费用率控制较好。公司2018Q1在手货币资金947.8亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的1.9倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司有息负债占总资产的比例为15.8%,较2017年底下降0.6个百分点;且有息负债中,74.7%为长期负债,负债结构健康。公司一季度费用率14.7%,较2017年同期减少0.7个百分点,除财务费用率有所增加外(1.4个百分点),其余均低于2017年,预计全年将继续回落。 维持盈利预测,维持增持评级。公司作为行业集中度提升过程中最为受益的龙头房企之一,穿越周期能力强。已售未结金额是2017年营收的2倍,业绩确定性居于行业前列。各项新业务蓬勃发展,均是行业龙头。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润356.1/437.4/523.1亿元,同比增速26.9%/22.8%/19.6%,对应EPS分别为3.23/3.96/4.74元,当前价格对应的2018-2020年PE为9.3X/7.6X/6.4X。
万科A 房地产业 2018-04-20 30.33 -- -- 31.10 2.54%
31.10 2.54% -- 详细
高基数影响增速表现,累计销售均价较为稳定 2018年3月份公司实现销售面积363.7万方,同比下滑9.0%,销售金额506.8亿元,同比下滑20.4%。一季度销售面积1048.3万方,同比上升6.1%,累计销售金额1542.6亿元,同比上升2.7%。去年同期基数较高,且3月推盘量小幅低于去年同期,影响公司整体增速表现。销售均价方面,3月累计销售均价14715元/方,与17年全年14738元/方基本持平。 推盘回归正常水平,去化率小幅抬升 万科3月份完成推盘规模400万方左右,基本回归全年计划的月均推盘规模,去化水平超过60%,较上月小幅抬升。随着二季度月均推盘力度回归正常水平,公司销售增速预计将有所改善。 补充长三角二三线土储,拿地权益小幅下滑 3月份新增项目13个,合计获取土地规划建面201.1万方,其中归属万科的权益建面为95.1万方,楼面均价6369元/方,较去年全年拿地价7000元/方下滑9.0%。拿地均价有所下滑,主要与是由于18年以来公司仅二线、三四线城市补充库存,且三大经济圈以外区域购置比例提高。 预计万科18、19年EPS分别至3.27、4.03元,维持“买入”评级。 随着二季度月均推盘力度回归正常水平,销售增速预计将有所改善。截至到17年末公司已销售未结算货值规模为4143亿元,我们认为公司已售未结算资源储备及稳定的利润水平能够为公司带来稳定的业绩增长。按最新股价计算,对应PE估值为9.15x、7.42x,维持“买入”评级。 风险提示 融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。城市限购限贷政策依旧严格执行,部分城市的推盘去化率有所下降。
万科A 房地产业 2018-04-13 32.57 42.64 61.58% 32.24 -1.01%
32.24 -1.01% -- 详细
2018年3月份公司实现合同销售面积363.7万平方米,同比下降8.96%,合同销售金额506.8亿元,同比下降20.36%;2018年1~3月份公司累计实现合同销售面积1,048.2万平方米,同比增加6.07%,合同销售金额1,542.6亿元,同比增加2.66%。 2018年3月单月来看,公司销售面积下降8.96%,估计是由于17年年底认购转化为签约速度变慢,累积了部分已认购未签约,因此一季度单月销售面积和销售金额增速持续下降,一季度累计来看,累计实现合同销售面积1,048.2万平方米,同比增加6.07%,合同销售金额1,542.6亿元,同比增加2.66%,一季度销售金额破千亿,超过去年4个月销售破千亿的记录。从销售均价来看,18年一季度销售均价为1.47万/平米,与17年销售均价持平,由于供给端约束较强,预期在18年销售规模下降的大环境中,销售均价将维持较平稳。 2018年一季度累计新增项目62个,去年同期新增项目44个,累计新增计容建面932.9万方,相比去年同期增长14.58%,拿地销售面积比为0.89,如考虑杭钢资产包,将在此基础上增加8个项目,主要位于杭州、嘉兴等长三角城市。2018年一季度拿地楼面价平均0.47万元/平方米,相比去年有所下降,严控土地获取成本。18年在土地溢价率收窄的预期之下,公司或加大拿地力度,土储规模增加,为未来推盘量奠定基础。物流地产方面,累计获取项目已达70个,累计获取建面近530万方,18年一季度新增建面109.5万方,超过去年全年的40%,物流地产业务发展进一步加速。 一季度销售在高基数下增长符合预期,根据公司公告,宝能资管产品所持股份将以大宗交易或协议转让的方式处置,多元分散的股东结构将更有利于公司发挥管理层治理优势,公司新时代的定位为城乡建设与生活服务商,做美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田及和谐生态建设者。作为行业的龙头,公司市占率仍有较大提升空间,业绩增长持续性强,财务稳健,我们看好公司未来更有质量的发展以及培育的新动能业务。我们预计公司18-20年的EPS为3.39、4.32、5.31元,PE对应当前股价为9.32X、7.32X、5.95X,维持“买入”评级,6个月目标价维持42.64元,对应18年PE为13倍。
万科A 房地产业 2018-04-11 31.52 45.00 70.52% 33.24 5.46%
33.24 5.46% -- 详细
4 月8 日晚,万科公布公司3 月销售数据,3 月公司实现签约金额506.8亿元,同比下降20.4%;实现签约面积363.7 万平方米,同比下降9.0%。 1-3 月,公司累计实现签约金额1,542.6 亿元,同比增长2.7%;实现累计签约面积1,048.3 万平方米,同比增长6.1%;1-3 月,公司新增建面987.1万平方米,同比增长21.2%;总地价475.6 亿元,同比增长9.6%。主要观点1、3 月销售507 亿、同比-20%,源于高基数和限签从严,预计Q2 将改善3 月公司实现签约金额506.8 亿元,环比+42.4%、同比-20.4%;实现签约面积363.7 万平米,环比+51.4%、同比-9%;销售均价13,935 元/平,环比-6%、同比-12.5%;3 月销售同比为负主要由于去年同期异常高基数(636 亿,17年3 月调控再次从严导致抢签约、单月销售居全年最高)以及限签从严(估算已认购未签约金额进一步提升至超600 亿元),绝对值来看万科单月销售额仍居行业第二。而我们认为在目前预售证监管略有向松趋势以及Q2销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q2vs.Q1 为423 亿vs.501亿),公司Q2 销售表现值得期待。1-3 月公司累计实现签约金额1,542.6 亿元,同比+2.7%,较1-2 月降低16.9pct;累计实现签约面积1,048.3 万平米,同比+6.1%;累计销售均价14,715 元/平米,同比-3.2%。 2、3 月拿地额/销售为27%、略有下降,Q1 平仓拿地、相对地价有所下行3 月公司在土地市场获取福州、佛山、苏州和成都等地合计13 个项目以及8 个物流项目,拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。3月公司新增建面240.7 万平米,环比-49.7%、同比+35.2%;对应总地价136.2亿元,环比-27.6%、同比+10.0%,拿地金额占比销售金额达26.9%,略有下降;平均楼面价5,659 元/平米,环比+44%,拿地均价占比当月销售均价40.6%,拿地成本控制平稳。1-3 月,公司共新增规划面积987.1 万平米,同比+21.2%;对应总地价475.6 亿元,同比+9.6%,拿地额占比销售额达30.8%,较上年的64.5%下降33.7pct;平均楼面价4,818 元/平米,同比-9.6%,拿地均价占比当年销售均价32.7%,相对地价有所下行;按照均价1.5 万元/平估算得1-3 月新增货值1,500 亿,等同于同期销售额金额,属于平仓拿地。 3、投资建议:高基数下销售走弱,相对地价有所下行,重申“强烈推荐”万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20 年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33 元,现价对应18 年PE 为9.9 倍,维持目标价45 元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
万科A 房地产业 2018-04-11 31.52 42.77 62.07% 33.24 5.46%
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事件:公司公告3月销售及近期新增项目情况。 前三月累计销售突破1500亿大关,基数和推盘节奏影响3月增速。 1)公司3月实现销售面积363.7万平,比2017年同期下降-8.96%,环比上升51.42%;实现销售金额506.8亿元,比去年同期下降-20.36%,环比上升42.36%。1-3月公司累计完成销售面积1048.2万平,同比增长6.07%;完成销售金额1542.6亿,同比增长2.66%。2)受基数和推盘节奏等因素影响,公司3月同比增速下降但环比增速明显回升。我们预计2Q正常推盘高峰到来后,企业销售有望恢复增长。按照目前公司项目备货能力和市场趋势,我们预计公司全年有望突破6400亿销售规模。l当月新增住宅土地13处,物流用地8处。 1)3月新增土地权益投资45.59亿,比2017年同期减少39.39%;新增土地权益面积95.2万平,同比减少14.5%。2018年1-3月,公司累计新增土地权益面积486.8万平,同比17年减少-12.02%;2018年1-3月土地权益投资金额234.45亿,比17年同期减少16.25%。累计增速低是因为17年1月企业集中拿地造成基数较高。公司土地购置各月存在波动,整体趋势保持有序增长。 2)3月公司新增物流地产项目8个。以上项目合计建筑面积39.6万平,权益面积39.6万平,需支付权益地价8.13亿。我们认为有效补充优质库存,将是保持万科销售规模和业务增速持续向前的主要动力。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照4月4日股价32.8元股价计算,对应2018年PE为9.97倍。我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.77元,维持“买入”评级。我们给予公司估值适度溢价的原因:1)考虑公司在全球地产企业中属于领军地位,多项业务排名行业第一,以及行业差异化调控造成龙头市占率持续提升的大背景;2)公司合并报表范围内有2962.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约4143.2亿元,较上年末分别增长30.0%和48.9%。公司未来业绩具备更确定增长能力;3)债务率持续保持低位。2017年底公司净负债率为8.8%(2016年底:25.9%)。金融去杠杆背景下,公司明显占优。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
万科A 房地产业 2018-04-10 32.70 45.00 70.52% 33.24 1.65%
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1、三十载引领行业:高周转、城市群、人才激励、小股操盘、创新业务 回溯过往,作为行业领跑者,万科提前倡导高周转(2001-05年)、探索住宅工业化(2006年)、专注中小户型精装修产品(2007年)、领先建立三级管控架构(2005年)、布局三大城市群(2005年)、实施多项人才计划(2000年)、深化小股操盘模式(2013年)、推出事业合伙人+跟投机制(2014年),均领先于行业5-10年,而这些早期的布局为近年万科业绩稳定高速增长铺垫下良好的基础。展望未来,作为行业探索者,2014年公司开启以房地产为核心的创新业务拓展,公司目前已在物业服务(万科物业)、商业地产(印力集团)、物流地产(万纬物流&普洛斯)、长租公寓(泊寓)、养老地产和轨道物业等细分领域处于领先地位,未来对于公司业绩和估值的贡献值得期待。 2、A股中持续盈利年限最长的公司,供给端调控中将充分受益集中度提升 万科深耕房地产三十载,2005年销售额破100亿,2010年成为国内首家销售破1,000亿的房企,2017年销售额超5,000亿,市占率达到4%。万科也成为A股中持续盈利年限最长的公司,2007-17年销售额CAGR+26%、业绩CAGR+19%,2017年销售额同比+45%、业绩同比+33%,2017年末已售未结资源增同比+49%,覆盖当年地产结算收入1.8倍,且已售未结均价高出当期结算均价19%,高预收锁定率和隐含高毛利率将确保公司未来2年业绩获得约30%高增。此外,根据我们此前报告《供给盛世已至,龙头风鹏正举》,预计主流15家房企未来3年销售额集中度将从2017年32%提升至2020年超60%,在后续龙头高速成长期中,万科作为行业龙头将大有可为。 3、积极拿地扩张、成本控制平稳,货值充裕达2万亿、集中于核心16城 万科在2015-17年经历了连续三年的加仓拿地后货值相对充裕,拿地销售金额比分别为39%、51%、64%;而近两年拿地均价占比销售均价稳定在45%,显示了供给端调控下龙头优秀的成本控制能力,也有力保障未来结算毛利率稳定。截至2017年末公司未结算建面1.3万方,四大区域分别各占1/4,其中一二线面积占比79%,核心一二线16城面积占比51%;总货值1.94万亿覆盖2017年销售额3.7倍,货值在A股中属于龙头地位,保证丰富可售。 4、高ROE、高毛利、高预收锁定率、低负债,连续9年经营现金流为正 公司连续9年经营现金流为正,2017年经营性活动现金流净额高达823亿元,同比增长108%;ROE连续7年稳定在20%高位;过去6年中毛利率和净利率分别稳定在30-35%和12-15%,均属行业高位;2017年末公司已售未结资源增同比+49%,覆盖16年地产结算收入1.8倍,达到史上最高;近几年公司分红率均保持在30%以上。此外,公司高周转+低负债(2017年末净负债率仅8.8%)的完美组合也预留充足加杠杆空间,从而充分受益集中度提升。 5、投资建议:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅,重申“强烈推荐”评级 我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21和5.33元,维持按2018年目标PE13.5倍给予目标价45元,重申“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险
万科A 房地产业 2018-04-10 32.70 40.80 54.60% 33.24 1.65%
33.24 1.65% -- 详细
单月销售有所下滑,龙头地位依然稳固。公司3月销售金额同比有所下降,延续了2月份的下滑趋势。主要原因在于去年一季度房地产市场较为活跃,销售增长较快,而去年下半年以来楼市调控政策收紧,房贷利率不断走高,导致需求端受到一定程度的抑制,使得今年3月份的销售有所下滑。不过2018年一季度公司共实现销售金额1543亿元,依然排在行业前三名,龙头地位依然稳固。公司在手资源多,区域分布合理,能够有效平滑政策收紧带来的销售波动,因此我们预计后续公司销售增长会有所回暖。 拿地强度同比提高,后续拿地或趋平稳。公司3月拿地金额达到128亿元,同比增长3%,拿地计容建面达到168万方,对应楼面均价为7633元/平方米,较去年全年的5865元/平方米的拿地均价有所提高,主要原因在于3月份公司新增项目中,二线城市拿地较多,抬高了整体的拿地均价。3月拿地强度达到25%,同比去年3月提高了6个百分点,公司拿地节奏控制相对得当。考虑到目前房企融资的难度在加大,我们预计后续公司在拿地上会保持一个比较平稳的节奏。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价40.80元。我们预测2018-2020年公司EPS为3.40/4.46/5.87元。2018年可比公司PE估值为10X,同时考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出12X估值,对应目标价40.80元。 风险提示 销售增长不及预期。
万科A 房地产业 2018-04-05 32.30 -- -- 33.24 2.91%
33.24 2.91% -- 详细
事件: 公司披露2017年度报告,公司2017年实现营业收入2429亿元,同比增长约1%;实现归母净利润280.5亿元,同比增长33.44%。 盈利水平有所提高,销售增速亮眼。公司业绩实现稳健增长,其中房地产业务结算毛利率达25.82%,同比增加6.05个百分点,每股基本盈利2.54元,同比增长33.4%。公司销售增长迅速,2017年销售金额5299亿元,增速达45.3%,市占率由2016年的3.1%上升至3.96%,在22个城市销售金额位列当地第一。截止2017年底,公司已售未结算资源高达4143.2亿元,同比增长48.9%,为未来业绩兑现提供有力的保障。 净负债率低位,财务结构稳健。公司2017年经营性现金净流入823.2亿元,增长108.07%。公司在手货币资金1741.2亿元,货币资金覆盖率达280%。公司净负债率从2016年的25.9%下降到8.8%,下降了17.0%。公司2017年审慎投资,聚焦核心城市经济圈获取土储,新增土储规划建面约4615万方。按权益投资额口径,90%位于一二线城市。 2018年,公司有望在土地成交市场进一步回归理性的背景下,适度加杠杆以获取优质土储。 公司最新定位‘‘城乡建设与生活服务商”,坚持多元发展战略。公司长租公寓品牌泊寓累计获取房源已超过10万间,累计开业超过3万间。 物业板块收入增速高达67.3%,物流仓储项目累计建面达482万方。公司在新时代定位为“城乡建设与生活服务商”,在打造“好产品”的同时,布局城乡建设与生活服务,继续拓展物业服务、物流仓储业务以及商业开发与运营。 维持“买入”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为3.14元、3.92元和4.61元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为10.89倍、8.72倍和7.40倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-04-03 33.65 -- -- 34.10 1.34%
34.10 1.34% -- 详细
盈利质量显著提升,18年结算有望超预期。2017年公司实现营业收入2,429.0亿元,同比增长1.0%;实现归母净利润280.5亿元,同比增长33.4%;房地产业务毛利率25.8%,较上年提高6.0个百分点。2017年公司实现EPS2.54元,ROE21.1%,较上年增加2.61个百分点,创历史新高。截至 17年末,公司已售未结面积增长30%至2,962.5万方,金额增长48.9%至4,143.2亿元,对应均价13,985元/平,同比增长14.6%;2018年公司结算资源充裕,且结算利润率预计维持较高水平。 销售市占进再度提升,项目资源充足保障持续发展。2017年公司销售金额 5,298.8亿,同比增长45.3%;销售面积 3,595.2万方,同比增长30%;销售均价增长11.7%至14,739元/平;市场份额提升至3.96%(2016年为3.1%),22个 城市销售排名第一。公司于2017年获取新项目216个,新增权益建面2,768万方,权益投资金额90%位于一二线城市。截至去年底,公司主要开发项目750个,权益建面8,717万方。18年计划新开工面积增长20%至3,545万方,计划竣工面积增长7%至2,631万方。 拓展业务全面推进,大力发展租赁住房。截至2017年,泊寓已覆盖29个城市、累计获取租赁住宅超10万间、累计开业3万间;18年计划获取10万间以上、新开业5万间。万科物业17年实现收入 71.3亿元,同比增长 67.3%,已进入 80个城市。公司以印力集团为商业开发与运营平台, 17年底管理商业项目共计 172个,总建面超1,000万方,并已收购凯德20家购物中心。物流仓储方面,公司已正式完成普洛斯私有化,累计获取62个项目,可租赁总建面482万方,稳定运营项目平均出租率达到 96%。 同时,公司在养老、教育、冰雪度假、产业办公等领域积极推进。 持续优化资债结构,转型城乡建设与生活服务商势。2017年公司实现经营性现金流823.2亿元,持有货币资金1,741.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款总和622.7亿元;净负债率下降17个百分点至8.8%。 18年,公司升级定位为城乡建设与生活服务商,具体分为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田和和谐生态建设者。 布局城乡建设和生活服务,培育增长新动能。 我们预计公司2018-20年EPS 分别为3.07/4.01/5.28元,对应18年PE 10.2倍,给予买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名