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万科A 房地产业 2024-02-22 9.78 25.40 169.93% 10.25 4.81% -- 10.25 4.81% -- 详细
2024年1月,整体房地产市场持续承压,公司销售整体保持低位运行状态;1月通常为公司拿地低谷,土地投资强度仅为为9%。 投资要点:业绩符合预期,维持增持评级。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市,同时深铁董事长担任公司董事会副主席,公司未来长期发展有望获深国资强有力的支持,因此维持增持评级,维持2023/2024/2025年EPS分别为1.72/1.70/1.76元,维持目标价25.4元,对应2023年14.8XPE。 房地产市场持续承压,销售整体保持低位运行状态。2024年1月,万科实现合同销售面积125万方,同比下降25.0%;实现合同销售金额194.5亿元,同比下降32.1%。1月销售均价为15510元/平,和2023年年末相差不大。 1月通常为公司拿地低谷,土地投资强度仅为为9%。公司2024年1月新增3个地产项目,土地投资强度(拿地金额/销售金额)为9%,因为拿地项目在银川、昆明和贵阳,因此拿地均价为5080元/平米。 1月新增2个物流地产项目,需支付权益价款1.69亿元。1月公司新增佛山、济南2个物流地产项目,规划可租赁建筑面积为8.9万方,万科权益可租赁建筑面积为8.1万方。 风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。
万科A 房地产业 2024-01-09 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
全年销售规模同比下滑,投资强度有所提升,维持“买入”评级万科发布 2023年 12月经营简报,公司全年销售数据同比下降,投资强度有所提升,消费基础设施 REIT 获批盘活商业存量资产,我们认为公司有动力和机会保持现有规模。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响,我们下调盈利预测,预计 2023-2025年公司归母净利润分别为 228.1、238.4、258.4亿元(原值为 278.0、320.5、342.8亿元),EPS 分别为 1.91、2.00、2.17元,当前股价对应 PE 估值分别为 5.2、5.0、4.6倍。公司投资拿地积极,2023年全口径销售金额仍维持行业前二水平,我们看好公司整体盈利水平持续修复,维持“买入”评级。 单月销售同比下降环比增长,全年销售规模下滑公司 12月合同销售面积 256.7万方,合同销售金额 329.8亿元,同比分别下降10.5%、17.1%(11月分别下降 8.0%、增长 0.9%),环比分别增长 34.5%、7.4%。 公司 1-12月累计合同销售面积 2466.0万方,合同销售金额 3761.2亿元,分别同比下降 6.2%、9.8%。公司在 2023年克而瑞全口径销售金额榜单排名第二,截至9月末公司已售未结金额约 4617亿元,充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 拿地保持稳健,投资强度有所提升根据月度公告数据,公司 12月无新增开发、物流地产项目,1-12月累计获取 40宗开发项目,对应累计拿地建筑面积 569.3万方,累计拿地金额 829.7亿元,分别同比下降 17.5%和 6.4%,拿地权益比 63.9%(2022年为 56.0%),拿地强度 22.1%(2022年为 21.3%),投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市,2023年一二线城市拿地金额占比 95.6%。 融资渠道通畅,消费基础设施 REIT 获批公司 2023年公开市场发行债券 188.12亿元,包括四笔共 80亿元中期票据和一笔 20亿元公司债,票面利率均不超 3.1%。11月 26日,中金印力消费 REIT 获得中国证监会准予注册的批复,成为首批消费基础设施 REITs 之一,如成功发行,将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目,打通公司重资产商业的退出路径。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
万科A 房地产业 2024-01-05 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
事件:2024年1月3日,公司发布2023年12月经营数据。2023年12月公司实现签约面积256.7万平方米,同比减少10.5%;实现签约金额329.8亿元,同比减少17.1%。 点评:2023全年销售累计同比个位数下滑,但优于百强销售数据。2023年12月公司实现签约面积256.7万平方米,同比减少10.5%(11月为减少8.0%),环比增加34.5%;实现签约金额329.8亿元,同比减少17.1%(11月为增加0.9%),环比增加7.4%。公司2023年全年累计实现销售金额3761.2亿元,同比下降9.8%;累计销售面积2466万平方米,同比下降6.2%;累计销售均价15252元/㎡,同比下降3.8%。单月及全年销售表现均优于百强房企整体表现,根据克而瑞数据,12月百强房企整体销售金额同比下滑38.6%,2023年全年百强房企整体销售金额同比下滑17.9%。 2023年年全年拿地聚焦核心城市,长三角和珠三角拿地金额近占比近8成。 2023年全年累计拿地金额829.7亿元,拿地金额占销售金额比重22.1%。 2023年以来,公司拿地集中于长三角及珠三角地区,根据累计拿地金额计算,长三角占比50.8%,珠三角占比26.2%。其中:上海(24.3%),东莞(14.4%),杭州(8.6%),合肥(5.5%)。 三道红线持续保持绿档。1)23年公司累计新增发债173.0亿元,新增公开市场债券成本进一步下降至3.01%(22年发债成本为3.11%)。2)三道红线持续达标。根据公司2023年三季度报,公司现金短债比为2.2,净负债率为53.9%,剔除预收账款的资产负债率为67.1%。3)财务管控稳健,债务结构也明显优化,一年内到期的有息负债占比为14.8%。 投资建议:公司销售规模保持第一梯队,投资质量提升,经营服务业务快速发展,具备中长期价值。我们维持万科2023-2024年EPS分别预计为1.55元、1.56元,按照2024年1月2日收盘价计算PE分别为6.5倍、6.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:
万科A 房地产业 2023-12-11 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
单月销售金额增速转正,消费基础设施 REIT 获批,维持“买入”评级万科发布 2023年 11月经营简报, 公司单月销售金额同比增速转正, 投资拿地同比增强, 消费基础设施 REIT 获批盘活商业存量资产, 我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。 我们维持盈利预测,预计 2023-2025年公司归母净利润分别为 278.0、 320.5、 342.8亿元, EPS 分别为 2.33、 2.69、 2.87元,当前股价对应 PE 估值分别为 4.7、 4.0、 3.8倍,维持“买入”评级。 单月销售金同比增速转正, 未结资源充足公司 11月实现合同销售面积 190.8万方,合同销售金额 307.0亿元,同比分别下降 8.0%、 增长 0.9%(10月分别增长 0.6%、 下降 0.8%), 环比分别下降 4.6%、3.6%。 1-11月公司累计实现合同销售面积 2209.2万方,合同销售金额 3431.4亿元,分别同比下降 5.7%、 9.0%,销售金额仍保持行业第二排名。 公司单月销售金额增速同比转正, 截至 9月末公司已售未结金额约 4617亿元, 充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 投资力度同比增强, 单月新增 2宗开发地块公司 11月在三亚和昆明新增 2宗开发地块,总建筑面积 26.8万方,总地价 30.1亿元。 1-11月公司累计获取 40宗开发项目, 对应累计拿地建筑面积 569.3万方,累计拿地金额 829.7亿元, 分别同比下降 3.0%和增长 14.9%, 拿地权益比 63.9%,拿地强度 26.6%(2022年同期为 20.8%),投资力度明显增强。 公司投资聚焦于高能级城市, 1-11月一二线城市拿地金额占比 95.6%。 消费基础设施 REIT 获批, 商业不动产存量项目盘活根据公司公告 11月 26日,中金印力消费 REIT 获得中国证监会准予注册的批复,成为首批消费基础设施 REITs 之一, 如成功发行,将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目,打通公司重资产商业的退出路径。 中金印力消费 REIT 目标基础设施资产为杭州西溪印象城, 是杭州城西单体总建面最大的 TOD 购物中心,2022年总营业额超 35亿元, 截至 6月 30日出租率达到 99.2%,估值 39.59亿元。 风险提示: 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。
万科A 房地产业 2023-12-07 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
事件: 12月 4日,公司发布 11月经营数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米,同比减少 8.0%;实现签约金额 307.0亿元,同比增加 0.9%。 点评:11月销售金额同比增加,优于百强销售数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米,同比减少 8.0%(10月为增加 0.6%),环比减少 4.6%;实现签约金额 307.0亿元,同比增加 0.9%(10月为下降 0.8%),环比下降 3.6%。销售表现优于百强房企整体表现,根据克而瑞数据,11月百强房企整体销售金额同比下滑 29.3%,金额环比下滑 3.1%。公司 1-11月累计实现销售金额 3431.4亿元,同比下降 9.0%;累计销售面积 2209.2万平方米,同比下降 5.7%;累计销售均价 15532元/㎡,同比下降 3.5%。 拿地聚焦核心城市,长三角和珠三角拿地金额占比近 8成。公司 11月拿地总金额 30.13亿元,拿地总建筑面积 26.80万方,拿地楼面均价 11241元/㎡,拿地金额占销售金额比重 9.8%。23年 1-11月,累计拿地金额 829.7亿元,拿地金额占销售金额比重 24.2%。2023年以来,公司拿地集中于长三角及珠三角地区,根据累计拿地金额计算,长三角占比 50.8%,珠三角占比 26.2%。其中:上海(24.3%),东莞(14.4%),杭州(8.6%),合肥(5.5%)。 三道红线持续保持绿档。1)23年公司累计新增发债 173.0亿元,新增公开市场债券成本进一步下降至 3.01%(22年发债成本为 3.11%)。2)三道红线持续达标。根据公司 2023年三季度报,公司现金短债比为 2.2,净负债率为 53.9%,剔除预收账款的资产负债率为 67.1%。3)财务管控稳健,债务结构也明显优化,一年内到期的有息负债占比为 14.8%。 公司首单消费 REIT 获批,有利于盘活存量资产。2023年 11月 26日,中金印力消费 REIT 获得中国证监会准予注册的批复,成为首批消费基础设施 REITs 之一。其目标基础设施资产为杭州西溪印象城。该 REIT 如成功发行,将有助于盘活公司商业不动产存量项目,打通重资产退出路径,提升购物中心的运营效率,吸引资金参与投资,增强流动性。 投资建议:公司销售规模保持第一梯队,投资质量提升,经营服务业务快速发展,具备中长期价值。我们维持万科 2023-2024年 EPS 分别预计为1.55元、1.56元,按照 2023年 12月 4日收盘价计算 PE 分别为 7.2倍、7.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策收紧,地产政策调控。
万科A 房地产业 2023-11-21 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
销售金额降幅收窄,获大股东深铁集团坚定支持,维持“买入”评级级万科发布2023年10月经营简报,公司销售金额累计降幅持续收窄,投资拿地同比增强,坚持“开发经营服务”并重的发展战略,我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元,EPS分别为2.33、2.69、2.87元,当前股价对应PE估值分别为5.0、4.3、4.0倍,维持“买入”评级。 销售金额同比降幅持续收窄,充足未结资源保障未来业绩公司10月实现合同销售面积200万方,合同销售金额318.3亿元,同比分别增长0.6%、下降0.8%(9月分别下降14.7%、7.8%),环比分别增长3.2%、下降0.6%。1-10月累计实现合同销售面积2018.4万方,合同销售金额3124.4亿元,分别同比下降5.5%、9.9%,销售金额仍保持行业第二排名。公司在“金九银十”窗口期逐渐发力,销售数据明显改善。截至9月末公司已售未结金额约4617亿元,充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 投资力度同比增强,单月增新增1宗宗开发地块公司10月在合肥新增1宗开发地块,总建筑面积4.7万方,总地价6.6亿元。1-10月公司累计获取38宗开发项目,对应累计拿地建筑面积542.5万方,累计拿地金额799.5亿元,分别同比增长4.3%和26.3%,拿地权益比63.1%,拿地强度25.6%(2022年同期为18.3%),投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市,1-10月一二线城市拿地金额占比95.5%。 大股东深铁集团力挺,计划出资百亿盘活旧改项目根据公司公告,大股东深铁集团坚定看好公司的发展前景,从未制定过任何减持公司股份的计划,承诺将按照市场化、法治化方式,承接公司在深圳的部分城市更新项目,帮助公司盘活资产,交易金额预计超100亿元。同时深铁集团正在积极准备,择机购买公司在公开市场发行的债券。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
万科A 房地产业 2023-11-15 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
销售金额环比大增,投资力度同比增强,维持“买入”评级级万科发布2023年三季报,公司结转规模同比下降,投资力度明显增强,坚持“开发经营服务”并重的发展战略,我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元,EPS分别为2.33、2.69、2.87元,当前股价对应PE估值分别为5.0、4.4、4.1倍,维持“买入”评级。 结转规模同比下降,结转毛利率承压下滑公司前三季度实现营业收入2903.1亿元,同比下降14.0%;实现归母净利润136.2亿元,同比下降20.3%;实现经营性现金流2.35亿元,每股收益1.16元;毛利率和净利率分别为17.6%和7.2%。公司营收利润下降主要源于房产结算面积和收入分别同比下降19.0%和17.4%,同时开发业务的税前毛利率降至18.5%。 销售数据同比仍降,投资力度明显增强公司前三季度累计实现合同销售面积1818.4万方,合同销售金额2806.1亿元,分别同比下降6.1%和10.8%,截至9月末已售未结转金额约4617.3亿元。公司前三季度累计获取37宗开发项目,对应累计拿地建面528.8万方,累计拿地金额792.9亿元,拿地金额权益比63.3%,拿地强度28.3%(2022年同期为16.4%),投资力度明显增强。截至9月末公司在建面积6966.1万方,规划建面3444.7万方,旧改项目储备建面373.9万方,开竣工分别完成年初计划的98.5%和58.6%。 多元业务齐头并进,债务结构持续优化公司前三季度仓储物流业务实现营收29.8亿元,同比增长14.8%;租赁住宅业务实现营收25.3亿元,同比增长9.4%;商业运营业务实现营收65.8亿元,同比增长5.2%。公司债务结构持续优化,截至9月底,净负债率为53.9%,一年内到期的有息负债占比较年初下降5.7个百分点至14.8%,货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.2倍,前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
万科A 房地产业 2023-11-08 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
10月28日万科发布223023年三季报,公司前三季度累计实现营业收入12,903.1亿元,同比--14.0%;归母净利润人民币2136.2亿元,同比--20.3%。第三季度营收2894.2亿,同比--31.6%;归母净利润537.5亿,同比--22.5%。 营收利润同比下滑,项目复工竣工稳步推进前三季度公司实现营业收入2,903.1亿,较上年同期下降14.0%。其中,房地产开发业务结算面积为1,831.7万平方米,贡献营业收入人民币2,442.1亿元,同比分别下降19.0%和17.4%。主要原因有地产行业下行,地价上涨与限价的影响。前三季度,公司新增37个房地产开发项目,总计容建筑面积约528.8万平方米,权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米,权益计容建筑面积约4,487.2万平方米;规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米,权益计容建筑面积约2,172.4万平方米,开发土储充足。1-9月,实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米,占全年开复工计划的98.5%;实现竣工计容面积1,891.7万平方米,占全年计划竣工面积的58.6%。开复工计划推进迅速,竣工计划稳步进行。 财务状况稳健,债务结构持续优化公司保持稳健的财务、资金状况。截至9月底,净负债率为53.9%。报告期内完成2022年度股息分派人民币80.6亿元。同时重视融资降本增效,持续通过各类融资工具优化债务结构。截至三季度末,一年内到期的有息负债占比为14.8%,较年初下降5.7个百分点。三季度,公司先后发行了20亿元的3年期中期票据,以及20亿元的3年期公司债券,发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%,优化效果显著。 多元业务布局,发展持续向好公司业务布局多元化,运营业务持续稳健发展。物业服务业务,“万物云”在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉,持续聚焦战略客户的项目拓展,新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目。物流仓储业务1-9月实现营业收入29.8亿元(含非并表项目),同比增长14.8%,高标库收入17.0亿元,同比增长6.8%,冷链营业收入(不含供应链业务收入)12.8亿元,同比增长27.6%。租赁住宅业务方面,1-9月实现营业收入25.3亿元(含非并表项目),同比增长9.4%,第三季度新拓展房源4,761间,新增开业6,229间。 截至9月底共运营管理22.9万间租赁住房,开业18.0万间,出租率94.4%。商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元(含非并表收入),同比增长5.2%。多元业务布局下,细分领域业绩稳健增长,助力公司发展。 投资建议:2023年前三季度公司营收利润同比下滑主要因房地产行业大周期往下,市场销售整体疲软导致,公司作为行业标杆龙头,保持了稳健的财务状况,债务结构优化成效显著,在多元业务转型方面持续发展向好。考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素,调整公司2023-2025年净利润预测至222亿、226亿、233亿(原值266亿、294亿、301亿),对应EPS1.86、1.89、1.95元/股(原值2.23、2.46、2.52元/股),维持公司“买入”评级。 风险提示:毛利率下行超预期,房地产市场销售回暖不及预期。
万科A 房地产业 2023-11-02 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
经营稳健, 按竣工节奏, Q4结算收入可期。 2023年前三季度, 公司实现营业收入 2903亿元, 同比-14%; 归母净利润 136亿元, 同比-20%。 Q3单季度实现营业收入 894亿元, 同比-32%; 归母净利润 38亿元, 同比-22%。 其中,房地产开发业务的结算面积前三季度同比-19%, Q3单季度同比-38%; 结算收入前三季度同比-17%, Q3单季度同比-37%。 主要因为前三季度, 公司完成竣工面积仅占全年计划的 59%, 预计竣工将集中在 Q4兑现结算收入。 毛利率持续筑底但归母净利率略升。 2023年前三季度, 公司实现归母净利率4.7%, 较 2022全年略升 0.2个百分点; 虽然整体毛利率 17.6%, 较 2022全年下降 2.0个百分点,但归母净利润占比 65%,较 2022全年提升 5个百分点。 销售企稳, 投资谨慎。 2023年前三季度, 公司实现签约销售额 2806亿元,同比-11%; 销售面积 1818万㎡, 同比-6%。 2023年前三季度, 公司新增土储529万㎡,100%位于一二线城市,权益占比58%,与2022年度持平。截至2023Q3末, 公司总土储建面仍有超 1亿㎡, 可保障未来两三年的发展需要。 财务表现良好, 现金流健康。 截至 2023Q3末, 公司净负债率 54%保持低位; 现金短债比为 2.2倍; 短期负债占比较年初下降 6个百分点至 15%; 前三季度公司在境内新增融资的综合成本为 3.64%。 前三季度, 公司经营性现金流在覆盖新项目投资支出后依然保持为正, 已连续 14年为正。 投资建议: 公司经营稳健, 财务健康。 预计公司 2023-2024年归母净利分别为 241/242亿元, 对应的 EPS 分别为 2.07/2.08元, 对应当前股价的 PE 分别为 5.5/5.5倍, 维持“买入” 评级。 风险提示: 公司开发物业销售、 结算不及预期, 行业基本面下行超预期, 政策支持不及预期。
万科A 房地产业 2023-10-31 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
毛利率下滑使得业绩承压。 公司 2023Q1-3实现营业收入 2903亿元,同比减少14%;实现归母净利润 136亿元,同比减少 20.3%;扣非归母净利润 120亿元,同比减少 27.7%。 2023Q3实现营业收入 894亿元,同比减少 31.6%;归母净利润 38亿元,同比减少 22.5%;扣非归母净利润 33亿元,同比减少 32%。 前三季度利润降幅大于收入降幅主要因为: (1)整体毛利率 17.6%,同比降低 2pct; (2)财务费用率 1%,同比提升 0.6pct。但投资收益同比增长对业绩下滑起到一定缓冲, 2023年前三季度投资收益 25亿元,同比增长 200%。截止 9月底,公司合并报表范围内已售未结资源共 2955万方,同比减少 24.2%,合同金额约4617亿元,同比减少 24.6%,已售未结资源有所下降。 销售额略有下降,拿地谨慎。 2023Q1-3公司实现销售面积 1818.4万方,同比下降 6.1%;销售金额 2806.1亿元,同比下降 10.8%; 2023Q3实现销售面积 521.4万方,同比下降 19.3%;销售金额 766.7亿元,同比下降 22.9%。 2023Q1-3公司新增 37个开发项目,总建面 528.8万方,权益建面 306.3万方,权益比 57.9%。 拿地金额 792.9亿元,拿地强度 28.3%,补货力度较弱。拿地金额 78%布局在一二线,三线均位于粤港澳和长三角城市群。截止 9月底,公司在建+规划中项目计容建面 10411万方,同比减少 20%,此外还有旧城改造项目计容建面 374万方。 财务状况稳健。 截止 2023Q3,公司净负债率 53.9%,现金短债比 2.2倍,剔除预收账款的资产负债率 67.1%,三道红线保持绿档。一年内到期有息负债占比14.8%,较年初下降 5.7pct;货币资金 1037亿元,较年初下降 24.4%。三季度公司先后发行了 20亿元的 3年期中期票据和 20亿元的 3年期公司债券,发行利率分别为 3.07%和 3.10%,前三季度公司境内新增融资的综合成本为 3.64%。 投资建议:维持“买入” 评级。 公司作为综合实力强劲的龙头房企,基本面稳固,财 务 稳健 、融 资成 本低 ,有 望 在行 业出 清过 程中 受益 。 我们 预测 公 司2023/2024/2025年营业收入分别为 5235/4966/4655亿元,同比增速为 3.9%/-5.1%/-6.3%,归母净利润为 214/215/225亿元,同比增速为-5.2%/0.1%/4.7%,对应摊薄 EPS 为 1.8/1.8/1.9元/股,当前股价对应 2023年动态 PE6.5倍。维持“买入” 评级。 风险提示: 政策放松不及预期,毛利率下行超预期,公司持续减值风险。
万科A 房地产业 2023-10-31 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
抓住窗口期,单月销售改善强于百强。2023年9月单月公司实现销售金额320.1亿元,同比-7.8%,实现销售面积193.8万方,同比-14.7%。 2023年1-9月,公司累计实现销售金额2806亿元,同比-10.8%,领先百强房企1.5pct,销售面积1818.4万方,同比-6.1%,累计销售均价15431元/方,同比-5%。公司抓住金九银十传统销售旺季以及9月政策宽松窗口期,单月销售环比改善,同比改善力度强于百强。 聚焦一二线城市,保持轮动有序进行。23年9月公司在佛山、武汉、长沙和重庆获取5宗地块,对应总地价75.4亿元。23年1-9月公司累计拿地总金额792.9亿元,同比+53.4%;累计新增总建面537.8万方,同比+32.7%;累计权益地价501.9亿元,同比+44.7%;累计拿地金额权益比例63.3%,较2022年下降0.8pct。1-9月拿地金额强度为35%,较2022年提升3.5pct。 土地获取城市结构来看,1-9月一二线城市整体拿地占比提升至95.4%,较2022全年提升4.2pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为33.4%和62.1%,分别较2022全年下降2pct,提升6.1pct。累计拿地金额权益比例来看,1-9月公司拿地权益比例为63.3%,较2022全年下降0.8pct。 融资渠道畅通,成本持续优化。信用债发行端来看,9月无新增境内外信用债发行,23年1-9月公司新增境内债融资100亿元,同比-53.2%;整体加权融资成本3.09%,较2022全年下降0.02%。偿还端来看,境内债24Q1、Q2、Q3到期额分别为59、20、45亿元;境外债24Q1、Q2、Q3到期额(按当前人民币兑美元汇率)分别为45.5、57.5、0亿元。 23年中报披露,净负债率49.5%,处于行业低位;货币资金1,221.8亿元,现金短债比为2.7倍;债务结构持续优化,一年内到期的有息负债占比14.2%,较年初下降6.3个百分点龙头地位稳固,经营业务有望发力。公司销售规模保持第一梯队,龙头地位稳固。投资聚焦一二线城市,拿地规模同比提升。公司坚持“开发经营服务”并重的发展战略,后周期业务有望快速发展。 投资建议:我们预测公司2023-2025年EPS分别为1.86元/1.87元/1.94元/股,对应PE分别为6.3/6.3/6倍,维持“买入”评级。 风险提示:二手房挂牌量持续攀升,房价超预期下跌,核心区土地市场热度迅速攀升,公司滚存库存去化难度加大等。
万科A 房地产业 2023-10-30 9.29 -- -- 10.49 12.92%
10.49 12.92% -- 详细
事件: 公司发布 2023年三季报, 2023年前三季度公司实现收入 2903.08亿元,同比下降 14.03%;归母净利润 136.21亿元,同比下降 20.31%;基本每股收益 1.16元/股,同比下降 21.37%。 收入同比下滑: 2023年前三季度,公司实现营业收入 2903.08亿元,同比下降 14.03%;归母净利润 136.21亿元,同比下降 20.31%。 归母净利润降幅大于营业收入增速,主要有如下原因: 1)2023年前三季度公司毛利率 17.58%,较去年同期下降 2.05pct,其中房地产开发税前毛利率为 18.5%,较去年同期下降 2.2pct、 扣除营业税金及附加后的结算毛利率为 14.6%,较去年同期下降1.9pct; 2) 2023年前三季度财务费用 27.66亿元,较去年同期增长 130.46%,主要由于利息支出及汇兑损失增加; 3)2023年前三季度信用减值损失 3.63亿元,较去年同期 3.23亿元有所增加; 4)由于资产处置收益减少, 2023年前三季度资产处置损益为-0.65亿元,去年同期为 0.44亿元。费用率方面, 2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 2.54%、 1.74%,分别较去年同期提高 0.22pct、 下降 0.40pct, 费用率合计下降 0.19pct。 开发业务投资质量提升: 2023年前三季度公司实现销售金额 2806.1亿元,同比下降 10.8%,销售面积 1818.4万方,同比下降 6.1%,对应销售均价 15431元/平米,同比下降 5.01%。 2023年前三季度公司累计新增 37个开发项目,总建面 528.8万方,权益建面 306.3万方,对应权益比例 57.92%, 地价总额 793.9亿元, 对应楼面价为 15013元/平米, 前三季度投资力度为 28.29%, 投资保持稳健。 新增项目全部位于一、二线城市,其中全口径拿地金额超过 100亿元的城市为上海、东莞, 拿地项目质量高。截至 2023年 9月末,公司总土储 7455.6万方,旧改资源 373.9万方, 储备充足, 可保障 2-3年发展需要。 2023年前三季度,公司新开工及复工面积 1647.4万方,竣工面积 1891.7万方,分别占全年目标的 98.5%、 58.6%。 运营业务稳步增长: 1) 2023年前 9月,公司实现物流仓储业务 29.8亿元,同比增长 14.8%,其中高标库收入 17亿元,同比增长 6.8%,冷链营业收入 12.8亿元,同比增长 27.6%;截至 2023年 9月末,公司物流仓储业务累计可租赁建面 989.9万方,其中高标库可租赁面积 848.9万方,稳定期出租率 85.3%,冷链可租赁建面 141万方,稳定期使用率 76.5%。 2) 2023年前 9月,公司租赁住宅业务实现收入 25.3亿元,同比增长 9.4%,截至 9月末,公司共运营管理 22.9万间租赁住房,开业 18万间,出租率 94.4%。 3) 2023年前 9月,公司商业运营业务实现收入 65.8亿元,同比增长 5.2%,其中印力管理的项目营业收入 41.8亿元,同比增长 3.4%,前 3季度印力管理的商业项目整体出租率95%; 2023年 10月 26日,万科旗下印力集团发起的印力 REIT 正式申报,成为首批申报消费基础设施 REITs 之一,底层资产为杭州西溪印象城,位于杭州余杭区,是杭州城西单体总建面最大的 TOD 购物中心。 债务结构安全: 截至 2023年 9月,公司在手现金 1036.8亿元,现金短债比为 2.2倍,现金充足; 有息负债中 1年内到期、 1-3年内到期和 3年以上到期负债占比分别为 14.8%、 53.0%、 32.2%,债务结构健康。 2023年前 9月境内新增融资综合成本 3.64%,第三季度发行信用债综合融资成本 3.09%,融资成本维持低位。 投资建议: 公司财务稳健 , 在手现金充足 ,债务结构安全;开发业务销售同比下滑,投资质量提升,前三季度新增项目全部位于一、二线城市, 土储充足 ; 运营业务多元发展 ,印力 REIT 正式申报,成为首批申报消费基础设施 REITs之一。公司作为行业龙头, 保持稳健经营的战略 。我们维持公司 2023-2025年归母净利润 231.22亿元 、 234.76亿元、 243.79亿元 , EPS 为 1.94元/股、 1.97元/股、 2.04元/股的预测,对应 PE 为 6.00X、 5.91X、 5.69X,维持“推荐” 评级。 风险提示: 宏观经济不及预期的风险 、房价大幅波动的风险 、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司多元业务运营不及预期的风险。
万科A 房地产业 2023-09-07 13.88 19.80 110.41% 14.32 3.17%
14.32 3.17% -- 详细
事件:公司发布 2023年中报,上半年实现营业收入 2008.9亿元,同比-2.9%;实现归母净利润 98.7亿元,同比-19.4%。 业绩低于预期,结算毛利率承压。上半年受开发结转规模下降影响,公司营收同比负增长,业绩降幅高于营收降幅,主要源于开发业务结算毛利率持续承压(税前毛利率同比下降 1.6pct 至 20.3%,税后毛利率同比下降 2.0pct 至 15.3%),拖累公司整体税前毛利率同比下降 1.6pct 至 18.9%、税后毛利率同比下降 1.8pct 至 14.6%。 此外货币资金规模下降带来利息收入减少,从而财务费用率同比提升 1.1pct。 销售去化稳健,量入为出提高拿地质量。公司 2023H1销售金额同比下降 5.3%至2039.4亿元,排名稳居行业第二,在 32个城市销售排名前 3,回款率近 100%。拿地方面,公司 1-8月新增 32个优质项目,拿地金额 718.6亿元,同比增长近 5成,整体投资强度回升至 29%,其中一二线拿地占比 100%,长三角及大湾区拿地金额合计占比 82%,投资兑现度稳步提高到 93%以上,整体投资质量持续改善。 坚守财务安全底线,负债结构优化。报告期末公司在手货币资金 1221.8亿元,现金短债比 2.7、剔预负债率 66.9%、净负债率 49.5%,三道红线指标维持绿档。报告期末公司有息负债规模较 22年末微增、结构有所优化,短债占比降至 14.2%低位,平均债务期限拉长至 5.02年。公司 1-7月境内累计发行信用债 100亿元,上半年境内新增融资的综合成本维持 3.73%低位,有望带动公司综合融资成本进一步下行。 经营服务业务稳中求进,运营效率提升。公司上半年经营服务业务实现全口径收入267.3亿元,同比+11.3%,其中物业服务/商业/物流仓储/租赁住宅业务营收分别达到 161.1/43.0/19.5/16.4亿元,同比稳健增长 12.2%/7.3%/17.0%/10.6%。运营效率方面,基础物管毛利率提升至 16.8%,印力委管的集团商业零售额和 NOI 双位数增长,租赁住宅业出租率较年初提升 0.3pct 至 95.9%,物流仓储出租率保持稳定。 维持买入评级,调整目标价至 19.80元。根据公司中报,我们下调公司结算规模及物管营收增速,同时下调公司开发毛利率并上调物管毛利率,调整公司 23-25年归母净利润预测值为 214.6/203.9/219.9亿元(原预测值为 227.8/231.1/242.4亿元)。可比公司 23年 PE 为 11X,对应目标价 19.80元。 风险提示:房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。
万科A 房地产业 2023-09-05 14.18 -- -- 14.32 0.99%
14.32 0.99% -- 详细
事件:2023H1公司实现营收 2008.9亿元,同比下降 2.9%,实现归母净利润 98.7亿元,同比下降 19.4%。 业绩经营稳健,债务结构持续优化。房地产开发业务收入为 1843.6亿元,同比下降 3.8%;物业服务的营业收入为 140.4亿元,同比增长 15.1%。2023H1公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为 19.3%,下降 1.5pp。2023H1新增融资的综合成本为 3.73%,实现经营性现金净流入 18.6亿元,连续 14年为正。 期末有息负债金额 3214亿元,其中 85.8%为长期负债,无抵押无质押的有息负债占比为 93.9%。期末公司现金短债比为 2.7,资产负债率 76.95%,净负债率为 49.5%,三道红线长期处于绿档。 地产业务表现平稳,拿地投资聚焦一二线。2023H1公司实现销售面积 1297万平,同比增长 0.5%;销售金额 2039亿元,同比下降 5.3%,销售金额在 15个城市位列第一。1-8月公司累计获取新项目 32个,均位于一二线城市,总规划建筑面积 449万平方米,项目总地价 718.6亿元,新增项目平均地价 16003元/平方米。期末在建项目总建筑面积约 7311万平,规划总建筑面积约 3463万平,旧城改造总建筑面积 382.7万平,新开工面积约 1196万平,完成年初计划的71.5%;竣工面积约 1291万平方米,完成年初计划的 40%。 多元业务并重,实现稳步增长。1)仓储物流:2023H1物流业务实现营业收入19.5亿元,同比增长 17.0%。期末高标库的稳定期出租率 85%,冷链园区稳定期使用率 79%。2)租赁住宅:2023H1租赁住宅业务实现营业收入 16.4亿元,同比增长 10.6%。截至 6月底,租赁住宅业务共运营管理 22.47万间,累计开业17.39万间,出租率为 95.9%;3)商业开发与运营:报告期内商业业务营业收入 43.0亿元,同比增长 7.3%。其中,印力管理的商业项目营业收入 27.4亿元,同比增长 2个百分点,整体出租率 94.7%。4)物业:2023H1万物云实现营业收入 161.1亿元,同比增长 12.2%,蝶城数量从年初的 584个增长到 601个,截至 6月底共推进 150个蝶城供应链改造,新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%,新增拓展近 20个 500强及独角兽客户和 7个超高层项目。 盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 3.7%。考虑到公司深度挖掘行业管理红利,非房业务行业领先,维持“买入”评级。 风险提示:竣工交付或低于预期,销售及回款或不及预期,多元拓展或不及预期。
万科A 房地产业 2023-09-01 14.23 -- -- 14.33 0.70%
14.33 0.70% -- 详细
事项:公司公布2023年中报,上半年实现营业收入2,008.9亿元,较上年同期调整后下降2.9%;归母净利润98.7亿元,较上年同期调整后下降19.4%。 平安观点:多因素致业绩承压,未结金额仍多。公司上半年归母净利润同比下滑19%,主要因:1)开发业务结算规模下滑,导致整体营收同比降2.9%;2)受地价上涨与限价影响,期内毛利率同比降1.6pct至18.9%,同时期间费率同比增加0.4pct至5.3%,导致净利率同比降1.2pct至7.6%。期内无资产减值计提,投资净收益增加11.7亿元至17.9亿元。期末预收账款及合同负债4311亿元,为后续结转奠定基础。 开发收入同比略降,经营服务延续增长。分业务收入看,房地产开发业务结算收入1,708.4亿元,同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%,物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。 销售额同比略降,拿地积极性提高。期内公司销售面积1,297.万平方米,同比增0.5%,销售金额2,039.4亿元,同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一,在12个城市排名第二,在5个城市排名第三。期内新增土储总建面449万平方米、总价718.6亿元,拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%,较上年同期(23.8%、18.0%)明显提升;实现新开工及复工计容面积1,196万平方米,完成全年计划72%,实现竣工计容面积1,290.5万平方米,完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 保持绿档水平,长期负债占比提高。期末公司净负债率49.5%,剔除预收款负债率为67.9%;持有货币资金1,221.8亿元,对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍;一年内到期的有息负债占比14.2%,较年初下降6.3个百分点,境内新增融资的综合成本3.73%,加权平均债务期限5.0年。另外,公司基于当前公司A股股价处于低位,决定终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件。 投资建议:维持盈利预测,预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元,当前市值对应PE分别为7.3倍、7.2倍、6.9倍。随着政策逐步发力、地产基本面有望逐步改善,公司销售经营有望向好;同时多元化布局打开新的增长空间,维持“推荐”评级。 风险提示:1)当前地产修复仍不牢固,若后续销售再次回落,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险;3)地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名