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万科A 房地产业 2017-06-15 21.90 25.41 5.57% 24.07 9.91% -- 24.07 9.91% -- 详细
事件:1)6 月9 日公告,恒大转让其所有持有所有万科股份给深铁集团,转让价格18.8 元/股,转让总价格292 亿元;2)6 月12 日公告,深铁受让恒大持有万科股权协议已获深圳国资委批准; 股权之争告一段落、“轨道+物业”发展战略加速:1)转让前宝能为第一大股东:在本次转让之前,宝能持有28.04 亿股,占25.4%,为公司第一大股东;深铁持有16.9 亿股,占15.31%;恒大持有15.53 亿股,占14.07%;安邦持有7.43 亿股,占6.73%。2)转让后深铁为第一大股东,推动“轨道+物业”发展:此次转让之后,万科大股东正式变更为深铁,深铁合计持有29.38%,合计耗资663.72 亿元,平均持股成本20.46 元。而随着深铁成为公司公司第一大股东,公司股权之争将告一段落,这将有利于公司"轨道+物业“发展战略的加速推进,公司将在未来激烈的市占率竞争获取更多资源优势的可能,且纷扰多时的股权之争对公司上下多少产生了一些负面影响,消除这些负面影响,将让万科更加集中精力发展业务。 深铁作为第一大股东稳住局面促成多方利好:1)恒大回A 路途顺畅、负债进一步优化:恒大目前正拟借壳(深圳国资旗下的深深房A)回归A 股,本次股权转让交易有望促进恒大与深圳市政府的互信。同时,本次交易将为恒大回笼大笔资金,进一步优化公司负债率,预计净负债率将下降15.2%。2)为宝能退出设立标杆:宝能持有万科25.4%的股权,持股成本约16 元,目前处于浮盈状态。恒大的转让,无论从价格和模式上都设立了隐形的标准,若以恒大的交易价格,宝能则有机会盈利退出,也加大了股权之争解决可能性。3)安邦继续深化和万科合作、做积极的财务投资者:安邦持有万科6.73%的股权,持股成本约18.21 元。安邦之前持有万科也是看好万科的长远发展,做一个积极的财务投资者,此次转让让万科能继续聚焦精力,做好公司经营,对身为财务投资者的安邦是一个长远利好。 1-5 月销售放量、拿地力度更进一步:1)销售额实现高基数下的高增长:根据公告,公司前5月累计实现销售金额2280.5 亿元,同比增长54.4%,作为龙头地产企业,17 年上半年销售情况预计将超预期。2)积极布局土地储备、坚持合作拿地策略以控制成本:1-5 月累计新增土地计容建面1213.7 万方,同比增长23.7%,进一步加了大拿地力度;公司5 月新增12 个项目中,半数项目为合作拿地。新增9 个地产开发项目中,三分之二的项目位于公司重点布局城市,公司坚持审慎拿地策略,深耕重点城市。 投资建议:公司 2017 年1-5 月销售额实现了高增长,整体销售受行业调控影响略有回落,但全年依旧有望大幅跑赢行业水平;深铁受让恒大持有万科股份成为公司第一大股东,有助于公司管理层的稳定,从而聚焦更多精力在公司运营层面。此次转让对万科而言是公司一个新的发展阶段的开始,公司未来凭借深铁的资源优势,积极布局”轨道+物业“模式,为公司下一个十年发展打下良好基础,万科凭借优秀的管理能力依旧会是地产行业的标杆。在公司前5 月销售超预期、行业集中度提升和股争形势进一步明朗的支撑下,我们看好17 年业绩继续稳步增长。预计17-19 年公司 EPS 为2.31、 2.78、 3.04,维持“买入-A”评级, 6 个月目标价 25.41 元。 风险提示:董事会席位尚未确定,管理层变动风险。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 25.00 3.86% 24.07 9.86% -- 24.07 9.86% -- 详细
主要观点 1、股权之争终获解决,深铁支持现有管理团队,利于公司持续稳健发展 若转让完成后,万科主要股东按股权比例依次为:深铁29.38%、宝能25.40%、安邦6.18%、万科事业合伙人4.14%、万科企业股中心2.98%、刘元生1.21%等,深铁成第一大股东,并考虑深铁、万科管理层、刘元生等均是现任管理团队的支持者,合计持股比例达37.71%,已远超宝能系,万科股权之争终获圆满解决。另外,同期深铁强调其为万科基石股东、支持现有万科管理团队、支持混合所有制结构和事业合伙人机制,类似于原先华润的角色,因而也无需担心万科成为深圳国企之后经营管理的国企化问题,反而后续将更加强化现有管理团队的稳定性,利于公司更长远发展。 2、深铁成第一大股东,强化“轨道+物业”优势及深圳都市圈资源优势 若转让完成后,深铁将正式成为公司第一大股东,并且同期深铁再次表示支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,支持深化“轨道+物业”发展模式,后续双方合作将值得期待。在目前核心城市土地门槛居高不小背景下,这也将极大强化公司的优质资源获取能力和扩大发展空间。目前深铁在深圳运营158公里地铁线路(目前深圳178公里)、对应约450万平米物业,后续深圳地铁计划扩容至1,000公里,预计深圳后续将有2,300万平米轨道物业增量,并考虑到“粤港澳大湾区”上升到国家战略后的深圳都市圈,双方合作将为公司补充大量深圳及周边的优质土储。 3、销售靓丽,反常周期中规模效应加剧、集中度跳增,推动强者更强 2016年公司实现销售2,765万平米和3,648亿元,分别同比+34%和+40%,远超行业表现;2017年1-5月公司实现销售1,520万平米和2,281亿元,分别同比+41%和+55%,继续远超行业表现,并且公司市占率进一步提升。此外,根据我们近期的集中度深度报告,2017年中销售规模和销售增速成正相关性(以前都是负相关)、Top10销售金额集中度由2016年19%跳增至2017年1-4月的29%,显示了规模效应优势在加剧,这源于在本轮反常周期中,龙头房企因更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力、以及更广的布局城市将赋予更强的供货能力,造就本轮龙头房企销售持续远好于行业,并预计集中度跳增将持续进行,将持续利好公司销售。 4、股权明朗、稳定发展、集中度跳增、强者更强,重申推荐评级 本次深铁与恒大股权转让之后,深铁正式成为第一大股东,并表示支持现有管理团队,进一步强化管理层的稳定性,利于公司持续稳健发展,股权之争问题也终获圆满解决;同时深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,在目前核心城市土地门槛居高不小的背景下,也将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力和扩大发展空间;此外,公司自2016年开始作为行业龙头销售表现持续远好于行业,并且我们分析认为在本轮反常周期下,房企销售规模和销售增速呈正相关性,规模效应优势加剧,行业集中度也将大幅度跳增,因而利好公司后续销售继续扩张。我们维持公司2017-19年每股收益分别为2.27、2.70、3.01元,目前17年PE为9.2倍,上调目标价至25.00元,重申推荐评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 24.09 0.08% 24.07 9.86% -- 24.07 9.86% -- 详细
销售同比保持高增长。 1)公司3月实现销售面积399.5万平,比2016年同期上升66.6%,环比上升69.42%;实现销售金额636.4亿元,比去年同期上升89.35%,环比上升65.26%。 2)从销售均价看,3月销售均价为1.59万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。我们预计公司全年有望冲击4500亿以上销售规模。 土地投资保持推进,3月新增土地8处。3月新增土地权益投资75.22亿,同比2016年同期增加-30.6%;新增土地权益面积111.35万平,比2016年同期增长-46.43%。公司当月有所减少与前期已经补充土地有关。此外,拿地在各月之间本身存在不均衡。土地储备自2016年10月开始始终保持合理高位。新增土地聚焦潜力一、二线城市,如北京、广州、福州、武汉、佛山等。充足土地储备将保证企业未来销售增长。 股权问题逐步解决,企业各方走向共赢。1月24日,华润所持万科股权已全部划转至深圳地铁。本次股权转让体现当事各方的智慧和担当。深圳地铁的介入有利继续保障万科在新股东结构下继续保持业务规模和经营管理的龙头地位。企业未来有望继续加速打造“地铁+物业”模式。与此同时,深圳地铁的深圳市政府独资背景,将在落实其他股东财务投资角色,同时保障各方现有利益平衡上起到良好效果。 投资建议:维持“增持”。在企业管理层努力下,公司各项经营保持正常并逐步朝更好方向发展。预计公司2017、2018年EPS分别是2.19和2.45元。基于对公司基本面走向判断,维持公司“增持”评级。给予公司2017年11倍估值,对应目标价24.09元。 不确定性因素。行业调控和股权问题解决进度。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 -- -- 24.07 9.86% -- 24.07 9.86% -- 详细
事件 公司6月10日公告,深铁集团以18.8元/股价格受让恒大所持的全部万科15.53亿股股份(股本占比14.07%),总对价为292亿元,深铁集团持股比例上升至29.38%,成万科第一大股东。万科股票6月12日复牌。 点评 股权明晰,助力长远发展。本次股权转让完成后,深铁集团将持有公司29.38%股权,超过宝能系25.4%股权,成为公司第一大股东;其他大股东占比依次为:万科事业合伙人7.12%、安邦6.18%。深铁集团此前以22.0元/股价格从华润受让万科15.31%股权,此次转让价格18.8元,深铁集团平均持股成本由此降为20.47元/股,与万科当前股价(20.87元)十分接近。万科股权之争至此妥善解决,稳定长远发展预期。 深圳地铁背景雄厚,为万科提供重要支持。深圳地铁是深圳国资委全资子公司,通过此次受让万科股份,将进一步增强深圳地铁集团成为万科基石股东的信心。深圳地铁表示,支持万科的混合所有制结构,支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。双方强强联手,发展前景明朗。 “轨道+物业”有望提速,受益大湾区战略。深铁集团目前在深圳核心和枢纽地段拥有10块土地,建面约427万平方米,此外还在城轨沿线车辆段、停车场及车站上方共创造14个地块、共555万平方米再造资源,将为公司补充优质土储。上述土储全部位于“粤港澳大湾区”区域深圳都市圈,将充分受益于国家大湾区战略推进。 销售靓丽,强者恒强。万科2017年1-5月销售面积和销售金额分别为1520万平米、2281亿元,分别同比+41%和+55%,远超行业表现,市占率持续提升。行业集中度快速提升背景下,龙头更重规模,强者恒强。2017年Q1房企top10销售金额市占率同比提升10个pct至32%,预计全年集中度会进一步提升,利好龙头。 投资建议:万科股权明晰,稳定长远发展预期。与深铁“轨道+物业”合作有望提速,充分受益于“粤港澳大湾区”建设。公司作为优质龙头房企,凭借卓越投资运营能力,市占率快速提升,强者恒强。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为8.3和7.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 -- -- 24.07 9.86% -- 24.07 9.86% -- 详细
地铁集团将成为万科第一大股东,战略协同更进一步。 万科公告,恒大下属企业将其所持有的15.53亿股万科A股股份转让给地铁集团,转让总价292亿元(18.80元/股),交易完成后,地铁集团的持股比例升至29.38%,并成为第一大股东。此次交易既有利于地铁集团与万科更加紧密地合作,也是万科当前各个股东方及相关方走向多赢的重要一步。“轨道+物业”的发展模式有助于龙头房企突破因为土地资源稀缺性而面临的增长瓶颈。地铁集团已完成深圳270公里地铁建设,目前在推进的和筹备阶段的线路总长580公里。根据在开发项目规模估算,每1公里轨交建设约可带来1万平米土地资源。HBC恒隆中心项目作为地铁集团与万科合作打造的第一个项目已经面世,预计未来会有更多的项目合作落地。 销售规模受益于行业集中度提升,均价环比略有回落;土地投资稳中略降,环核心城市的三线城市布局增多。 2017年1-5月,万科实现销售金额2281亿元,同比升55%,排名全国第二,金额市占率近6%,创历年新高;土地投资力度在过去两年补库存后略有下降,并且在环核心城市三四线城市布局增多,建面占比达到24%。 预计17、18年EPS为2.27、2.62元,维持A/H股“谨慎增持”评级。 业务层面,地铁集团作为城市轨道交通建设运营的领导者,与城市配套服务商的万科在“轨道+物业”发展战略的的协同将进一步深化;股权层面,地铁集团成为支持万科可持续发展重要基石股东,巩固发展基础。公司治理层面,地铁集团明确表示支持万科混合所有制和事业合伙人机制。在各方的共同努力下,万科有能力保持行业龙头地位,实现可持续的更好的发展。 风险提示。 受行业调控影响公司销售不及预期。土地价格仍较高影响销售毛利率。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 -- -- 24.07 9.86% -- 24.07 9.86% -- 详细
投资要点: 恒大下属企业转让所持万科全部股份予深地铁,深地铁成为万科第一大股东,持股29.38%。 1)6月9日晚间万科A公告,恒大下属企业将所持有的约15.5亿股万科A股份以协议转让方式全部转让给地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格为人民币18.80元/股,转让总价约为人民币292亿元。2)本次股份转让尚需取得深圳市国资委的批复后方可组织实施。3)本次股份转让获得批准并完成过户登记手续后。地铁集团将持有约32.4亿股公司A股股份,占公司占总股本的29.38%,成为公司的第一大股东。 恒大集团此次转让股份预计较收购价亏损70.7亿,转让款项将于6月28日结算完毕。1)6月9日晚中国恒大公告,恒大集团于2016年期间收购万科A股总对价约为人民币362.7亿元,预期就出售事宜产生亏损约为人民币70.7亿元。2)按6月6日万科A停牌价20.87元计算,此次转让价折价9.9%,亏损额为32.2亿元;按停牌前20日均价19.71元计算,此次转让价折价4.6%,亏损额为14.1亿元。3)深地铁将于2017年6月16日前支付股份转让款的约65.5%,余款将于6月28日前支付。 中国恒大借壳深深房回A预计将获得深圳国资委支持,此前已引入700亿战投准备充分。 1)中国恒大退出万科股权之争,着重发力借壳回A,实乃“弃车保帅”之举。2)中国恒大6月1日公告,恒大地产共引入700亿战投,换取恒大地产经扩大股权合计约26.12%。 值得注意的是,第二轮增资中,深圳国企深业集团出资55亿元,占恒大地产增资完成后经扩大股权约2.0522%,对于恒大借壳回A在监管层面的审批我们持乐观态度。3)恒大地产给出三年业绩承诺,战投安全收益已基本锁定。公司承诺2017-2019年净利润将不低于243/308/337亿元,同时每年的分红派息率将不低于净利润的68%。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。万科A国资背景进一步加强,得益于深地铁支持其龙头规模将持续扩张。公司通过和深铁合作在轨道、物业方面布局有望得到突破,从而布局全国以及一带一路,实现规模与盈利上的快速发展。此外公司受益于行业集中度加速提升,同时在长期的房地产调控下龙头房企拥有更明显的资金与资源优势,因此给与公司增持评级,预计2017-2019年归属于母公司的净利润分别为248.9/291.3/348.2亿元,对应EPS为2.25/2.64/3.15元。
万科A 房地产业 2017-06-14 21.91 -- -- 24.07 9.86% -- 24.07 9.86% -- 详细
1.股权之争大局已定,万科姓“国” 此次深圳地铁受让恒大集团持有的公司股份符合市场预期,在恒大将表决权委托给深铁后既已表明了态度,持股比例达到29.38%,超过二股东宝能持股的25.4%,安邦为第三大股东,持股比例为6.73%。不论从股东对于公司实际能够达到的掌控力,还是持股比例,深铁已经成为万科的第一大股东。 另外,与华润同属国资体系,但是华润原持股比例远低于深铁现持股比例,同时华润不对公司实际经营进行干涉,虽然深铁也做出了类似承诺,但我们认为,两者对公司的影响将存在巨大的差异,深铁对公司的控制力和影响力远非华润可比,同时深铁未来有望将部分资产注入公司,势必进一步加深其对公司的影响力。管理层还是万科原来的管理层,但是新大股东的理念却不再是原大股东的理念。 目前市场对宝能退出的形式也非常关注,尤其是至7月,宝能第一次购买的公司股票将到期,退出形式和价格将持续影响公司的股价。 2.受益于行业集中度的提升业绩表现亮眼 5月实现销售金额358.9亿元,销售面积242.0万平方米;2017年前5月份则累计实现销售金额2280.5亿元,销售面积1520.1万平方米。对比2016年,公司2017年1-5月销售金额及销售面积均有较为显著增长,分别同比增长54.43%及40.41%。 我们认为在股权纷争的期间内,公司高效的公司治理发挥了决定性的作用,将股权层次的影响降至了最低,虽然部分项目销售和拿地节奏受到了一定程度的影响,但公司2017年在概率能够实现5000亿销售额。 3.轨道+物业模式实现概率增大 目前深铁已经成为公司第一大股东,虽然其表示将支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,但仍不免在未来发展过程中实现其深圳国资委在集团层级上的资源整合战略意图,尤其是前期未成行的“轨道+物业”模式的阻力减弱甚至消失后,公司大概率将推进“轨道+物业”模式的实现,有望显著受益于轨道交通的快速发展和轨道上盖物业的高溢价能力。 但也需要注意,未来部分投资者的关注点或将转移至深铁注入资产时的对价是否合理,前一次的失败有望为未来的成功提供宝贵经验。 4.对公司的估值评价体系更改为资源型房企 深圳是最早探索“TOD”发展模式的城市,预期深铁将继续贯彻执行这一经营理念,继续积极探索“PPP+TOD”模式,拥有大量优质土地的深铁与具备高水平开发能力的万科强强联合,预期将在战略高度上形成高度契合,从而形成巨大的竞争优势,未来或不囿于深圳一市,有望在全国实现模式复制。 深铁集团曾表示,深圳轨道四期规划建设18条线路,首批开工项目中包含7条地铁新线,可开发上盖物业面积超过400万平方米。即使考虑到招拍挂过程中有其他具备资质的开发商竞标,公司仍然有巨大的优势获得数量较多的上盖物业项目。 我们认为此次股权转让将使投资者对公司估值的评价体系发生较大变动,公司一度的“快周转”低估值将被替代成“资源型”房企,与招商蛇口、陆家嘴等房企的估值评价体系靠拢。同时,深铁的国企背景将为资本市场带来巨大的想象空间,公司有望成为深圳“国企改革”、粤港澳大湾区题材的受益标的之一。 结论: 公司2017年前5个月的销售数据无疑再一次确认了公司的行业龙头地位,同时也从城市布局、海外投资和业务多元化等角度论证了公司经营思路的正确性。我们看好公司基于地产业务所进行的创新和转型业务,通过产业链延伸和价值深挖,公司在商业地产、养老地产和物业管理等领域已经成果颇丰,我们认为在解决了股权纷争之后,公司有可能进一步丰富多元化业务的内容,从而实现“快周转”向资源型房企的转型。 我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为3062亿元、3802亿元和4588亿元,每股收益分别为2.34元、2.53元和2.69元,对应PE分别为9.27、8.58和8.07,维持公司“强烈推荐”评级。 风险提示:股权纷争或存变化,销售不及预期,行业政策加码
万科A 房地产业 2017-06-13 21.48 24.09 0.08% 24.07 12.06% -- 24.07 12.06% -- 详细
事件:公司公告关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告。 减少纷争,走向共赢。我们认为股权问题逐步解决代表着公司营业和治理逐步走向完善。考虑深圳地铁为深圳市政府全资子公司,地铁集团股权比例持续扩大有利继续保障万科在新股东结构下保持业务规模和经营管理的龙头地位。企业未来有望继续加速打造“地铁+物业”的崭新模式。 恒大所持万科股权全部退出。公司于2017年6月9日晚间收到深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深地铁”)和中国恒大集团下属企业的通知,地铁集团于2017年6月9日下午与恒大下属企业签署股份转让协议,恒大下属企业将所持有的1553210974股万科A股股份(约占公司总股本的14.07%),以协议价格人民币18.80元/股,转让总价为人民币约292亿元人民币全部转让给地铁集团。 深圳地铁集团正式成为公司第一大股东。转让完成后,恒大集团下属企业将不再持有公司股份;地铁集团将持有3242810791股公司A股股份,占公司占总股本的29.38%,成为公司的第一大股东。宝能系、安邦分别以25.4%和6.73%成为公司第二、第三大股东。 深圳地铁集团表态积极,继续推进“轨道+物业”模式。深圳地铁集团已公开表示,支持万科的混合所有制结构,支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。深圳地铁集团通过此次受让万科股份,将进一步增强深圳地铁集团成为万科基石股东的信心,有利于证券市场健康发展,有利于万科股权结构优化,更好地服务地方经济发展。 投资建议:维持“增持”评级。成功引入深圳地铁将为公司股权问题妥善解决提供前提。在企业管理层努力下,公司各项经营保持正常并逐步朝更好方向发展。预计公司2017、2018年EPS分别是2.19和2.45元。按照公司2017年6月6日停牌时股价20.95元股价计算,对应2017和2018年PE为9.53倍和8.52倍。基于对公司基本面走向判断,维持公司“增持”评级。给予公司2017年11倍估值,对应目标价24.09元。 风险提示:涨价引发调控风险。
万科A 房地产业 2017-06-13 21.48 -- -- 24.07 12.06% -- 24.07 12.06% -- 详细
投资要点 事项: 恒大下属企业与深圳地铁集团签订股权转让协议,拟将所持有的15.53亿股万科股权以协议转让方式转让给地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格18.8元/股,转让总价292亿元。 平安观点: 股权纷争逐步解决,深圳地铁成为第一大股东。继2017年1月地铁集团受让华润持有的公司15.31%股权后,本次地铁集团再次受让恒大持有的14.07%公司股权,本次股权转让完成后,地铁集团将合计持有29.38%公司股权,成为公司第一大股东,宝能、安邦分别持有25.4%和6.18%股权。随着恒大退出及地铁集团持股比例进一步提升,困扰公司多时的股权纷争问题正逐步迎来圆满解决。 背靠地铁优质资源,“轨道+物业”战略进一步强化。地铁集团作为公司基石股东,明确表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。深圳地铁集团上盖物业储备丰富,2016年已实现销售额147.7亿。目前深圳地铁运营里程285公里(其中地铁集团运营264公里),远期规划线路1200余公里,将带来大量上盖物业开发机会。公司和地铁集团有望充分发挥各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。 销售增速远超行业,市占率大幅提升。1-5月公司实现销售面积1520.1万平,销售金额2280.5亿元,同比分别增长40.4%和54.4%,销售增速远超行业。1-4月市占率较2016年全年提升2.7个百分点至5.8%,在调控加码及融资端收紧背景下,龙头房企优势将持续凸显,未来公司规模及市占率有望进一步提升。尽管调控持续加码,但核心城市土地市场依旧火爆,叠加融资渠道及利率持续收紧,公司1-5月新增土地储备1192.6万平,需支付地价451.5亿,仅占同期销售金额的19.8%,拿地相对谨慎。考虑公司规模快速增长,预计下半年拿地将有所加速。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为9.3倍和8.0倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。
万科A 房地产业 2017-06-13 21.48 -- -- 24.07 12.06% -- 24.07 12.06% -- 详细
评论: 深圳地铁集团将在股份转让后持股29.38%,成为公司第一大股东,股权纷争终将落幕 恒大下属企业拟将所持有的15.53亿股万科A股股份以协议转让的方式全部转让给深圳地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格为人民币18.80元/股,转让总价约为人民币292亿元。本次股份转让获得批准并完成过户登记手续后,深圳地铁集团将持有32.43亿股公司A股股份,占公司占总股本的29.38%,超过宝能系(25.4%),成为公司的第一大股东,股权纷争终将落幕,有利于管理层更好地聚焦公司发展。股权纷争重要转折点回顾-- ①1月12日,公司公告华润股份及其全资子公司中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的公司16.9股A股股份(约占公司总股本的15.31%)转让给深圳地铁集团,转让价格为人民币371.71亿元,对应的每股交易价格为22.00元/股。 ②3月16日,公司公告深圳地铁集团与中国恒大集团签署《战略合作框架协议》,并于同日与恒大下属十家企业签署《委托协议》,约定在《框架协议》生效之日起一年内,恒大下属企业将持有的万科15.53亿股A股股份(占公司总股本约14.07%)的表决权、提案权及参加股东大会的权利不可撤销地委托给地铁集团,由地铁集团自行决定前述特定股东权利的行使,至此,地铁集团可行使万科共计29.38%的表决权。 深圳地铁集团若成为大股东,将有利于?轨道+物业?模式更顺畅地推进 2016年6月12日,万科集团在官网发布了题为?万科联手深圳地铁‘轨道+物业’模式走向全国?的新闻-- 万科集团与深圳地铁集团联合主办了?2016轨道交通与城市发展高端论坛?,论坛上万科、深圳地铁与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录,为深化万科与深圳地铁在地铁四期轨网上的战略合作,探索城市轨道建设PPP新模式,以及?轨道+物业?模式向全国的推广进一步凝聚了共识。 深圳地铁集团总经理肖明表示,深圳地铁与万科达成战略协同,可以充分发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设,服务社会,有效提升地铁地产品牌。另一方面有助于万科进一步提升核心业务经营业绩,加快向城市配套服务商转型。 万科董事会主席王石表示,深圳地铁集团与万科发挥各自优势,开展战略合作,将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸,万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源,双方共同打造的?轨道+物业?模式,也有望向更多城市复制推广,走向全国,甚至走出国门。让万科的全体股东,都能分享地铁时代的经济红利。 深圳地铁集团若成为公司大股东,将有利于万科:①推进?轨道+物业?模式,助力产品升级,增强万科长期盈利能力;②充分发挥与地铁集团的协同效应,增加深圳核心地区的项目储备、丰富产品线,提高公司的市场竞争力。 销售增长显著,行业地位卓越 1-5月,公司实现累计销售金额约2280.5亿元,同比增长54.43%;累计销售面积约1520.1万平方米,同比增长40.41%;销售均价15002元/平方米,同比增长9.99%。参考房企公告及克尔瑞榜单,公司1-5月销售额排名第2,行业地位卓越。 扩张步伐稳中有进,重点布局二线及三四线城市 1-5月,公司累计拿地金额约674.5亿元,同比增长23.52%;拿地面积约1213.7万平方米,同比增长23.71%;拿地面积/销售面积为0.8,扩张步伐稳中有进;拿地主要集中在二线及三四线城市,既一定程度上免开了调控重灾区,又踏准了三四线城市?去库存?政策红利,公司管控能力之优秀可见一斑。 财务状况好,业绩锁定性极佳 截止2017年1季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71%,与去年同期持平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.9倍,短期偿债能力优;净负债率为31.5%,同比上升5.6个百分点;预收款为3279亿元,在扣除1季度营收后,剩余部分可锁定2017年wind一致预期营收的125%。 股权纷争将落定为公司开启新一轮发展铺平了道路,维持?买入?评级 深圳地铁集团将在股份转让后成为公司第一大股东,强强联合,有利于公司推进?轨道+物业?模式,增加深圳核心地区的项目储备。公司今年以来在三四线城市布局较多,是对三四线城市?去库存?政策的积极响应,也是持续坚持?为普通人盖好房子,盖有人用的房子?的理念,与中央对房地产的定位高度吻合,我们长期看好公司作为行业领跑者的发展潜力,预计17/18年EPS为2.25/2.52元,对应PE为9.3/8.3X,维持?买入?评级。
万科A 房地产业 2017-06-07 21.05 -- -- 24.07 14.35% -- 24.07 14.35% -- 详细
整体行业情况——不乐观:量跌价滞,一线遇冷,二线分化,三线增幅缩窄。5 月份大部分房企的销售业绩环比都有所下降,对未来持谨慎态度。 销售量同比下跌,销售单价滞涨。调控范围可能进一步扩大。我们重点跟踪的14 个城市,整体供应(批售面积)减少,销售面积大幅减少。一线城市销售遇冷,下滑幅度不断扩大,一季度同比下滑18%,4 月份下滑34%;二线城市同比下滑9.4%,而一季度同比上涨了3.8%,二线各城市销售分化,限购不是很严苛的城市销售较好。 公司销售下滑、拿地谨慎。销售面积及金额环比都有所下滑,销售面积同比下降9.5%,销售金额同比下降1.4%。按揭缩紧,城市分化明显,客户的改善型置业较多,一次性付款比重提高。公司在土地市场竞争激烈、房价涨幅非常缓慢的情况下,投资拿地非常谨慎。1-5 月万科在全国的重点开发商累计拿地金额中排在碧桂园和保利后面,拿地金额占累计销售额比例为23%,比例偏低。 公司未来将拓展物流地产和长租公寓项目。物流地产项目成本低,总体投资回报率一般高于大多数持有型物业。作为综合性发展商,相对纯物流企业在项目获取上有优势,目标可实现性高。虽然目前长租公寓无论从收入还是利润,对公司的贡献还是很微小的,但政策支持长租公寓发展,公司将会投入更多资源。
万科A 房地产业 2017-06-06 20.75 24.09 0.08% 24.07 16.00% -- 24.07 16.00% -- 详细
事件:公司公告5月销售及近期新增项目情况。 销售淡季正常回落。 1)公司5月实现销售面积242万平,比2016年同期下降9.53%,环比下降16.49%;实现销售金额358.9亿元,比去年同期下降1.35%,环比下降14.32%。公司5月销售数据同比、环比下降的主要原因在于:5月属于1H传统淡季,推盘节奏会有所调整;高基数期逐步到来。 2)从销售均价看,5月销售均价为1.48万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。我们预计公司全年有望冲击4500亿以上销售规模。 土地投资保持推进,当月新增土地9处。5月新增土地权益投资81.47亿,同比2016年同期增加66.98%;新增土地权益面积111.33万平,比2016年同期增长30.72%。公司5月土地储备权益面积较4月有所减少与前期已经补充土地有关。此外,拿地在各月之间本身存在不均衡。公司2017年1-5月累计新增土地权益面积819.71万平,比去年同期增长27.99%;1-5月累计土地权益投资金额448.94亿,比去年同期增长1.57%。土地储备自2016年10月开始始终保持合理高位。新增土地聚焦潜力一、二线城市,如北京、广州、福州、武汉、佛山等。充足土地储备将保证企业未来销售增长。 大力发展地产基金模式。公司当月出资50.31亿元与招银国际资本管理(深圳)有限公司、湖北长江招银产业基金管理有限公司共同设立两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)、招银成长玖号投资(深圳)合伙企业(有限合伙),投资公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目(含在建和已完工项目)。投资基金的良好运行将有助于公司获得良好的回报,并有可能推动公司商业地产资源整合,形成公司新的增长点。 投资建议:维持“增持”。成功引入深圳地铁将为公司股权问题妥善解决提供前提。在企业管理层努力下,公司各项经营保持正常并逐步朝更好方向发展。预计公司2017、2018年EPS分别是2.19和2.45元。按照公司2017年6月2日股价格20.95元股价计算,对应2017和2018年PE为9.57倍和8.55倍。基于对公司基本面走向判断,维持公司“增持”评级。给予公司2017年11倍估值,对应目标价24.09元。风险提示:涨价引发调控风险。
万科A 房地产业 2017-06-06 20.75 -- -- 24.07 16.00% -- 24.07 16.00% -- 详细
5 月销售保持平稳。万科5 月实现销售面积242 万平方米,销售金额358.9 亿元,同比分别小幅下降9.5%和1.3%。销售均价为14831 元/平方米,同比增长9%。2017 年1-5 月份公司累计实现销售面积1520 万平方米,同比增长41.1%;销售金额2280.5 亿元,同比增长54.9%。公司1-5 月销售同比仍保持高速增长,主要受益于此前卓越的投资拿地策略和高效的运营能力。5 月单月销售面积同比略微下降,销售金额保持平稳,我们认为单月数据波动不代表中长期趋势。 拿地聚焦一二线城市。万科5 月新增9 个项目,主要分布在一线及热点二线城市:北京、广州、重庆、成都等,其中一二线城市新增建面占比90%,彰显公司对核心一二线城市长期看好。本月新增项目总建筑面积184.3 万平方米,总地价82.53 亿元,拿地金额占销售金额比重为23.0%,相比4 月的25.8%略有下降,但低于2016 年全年50.7%的水平。 投资建议:万科销售稳定增长,拿地节奏保持平稳,预计未来业绩将持续稳健增长,看好公司长远投资价值。预计公司2017-2018 年EPS 分别为2.20、2.48元,对应PE 分别为9.5 倍和8.4 倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策持续收紧。
万科A 房地产业 2017-05-15 19.11 -- -- 22.80 19.31%
24.07 25.95% -- 详细
报告期内营收稳健增长,销售增速再创新高,净利润同比下降,符合预期。2017Q1公司实现营业收入185.9亿元,同比增长27.2%;实现归属于上市公司股东的净利润6.95亿元,同比增长-16.5%;每股基本盈利0.06元,同比增长-16.0%;全面摊薄的净资产收益率为0.61%,较去年同期减少0.22个百分点。公司实现销售面积988.2万平方米,销售金额1502.7亿元,同比分别增长81.1%和99.7%。按全国商品住宅销售金额人民币1.94万亿元计算,公司市占率为7.7%,2016年全年公司商品房销售市占率为3.1%,较2016年一季度提高3个百分点。 业绩增长有保障,净利率受期间费用激增影响下滑。2017Q1实现结算面积143.0万平方米,结算金额160.3亿元,同比分别增长20.8%和20.6%。截至2017Q1,公司合并报表范围内有2719.3万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币3349.4亿元,较年初分别增长19.3%和20.4%。公司2017Q1结算均价11210元/平米,与去年同期持平。销售净利率为6.0%,较去年同期下降2.6个百分点,主因销售费用同比增长38.8%,同期管理费用同比增长29.3%。以销售口径计算,2017Q1公司销售费用率及管理费用率分别为0.67%和0.98%,同比分别下降0.3个和0.5个百分点,公司实际盈利能力稳健。 财务状况优良,在手货币资金充沛。2016年公司销售回款率95%,位居行业首位。2017Q1净负债率31.5%,处于行业较低水平。公司持有的货币资金达到人民币909.7亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币483.4亿元。公司2016年完成两次中票发行(30亿元,利率3.2%),并将中期票据计划规模更新为32亿美元,目前已发行36.5亿港币(3年,票面利率2.5%),以及分两次发行了8.2亿美元票据(2.2亿美元,期限为5年,票面利率2.95%;6亿美元,3年,票面利率3.95%)。 深铁成为基石股东,助力“轨道+物业”模式。深圳地铁集团受让华润集团15.31%股份,同时获得恒大地产及一致行动人的表决权委托。公司通过和深铁合作在轨道、物业方面布局有望得到突破,从而布局全国以及一带一路。后续还需要关注万科股权变化的影响。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司受益于行业集中度加速提升,看好未来多元化业务尤其是“轨道+物业”模式的发展。由于房地产调控政策影响,预计公司未来销售增速会趋于稳定,我们维持盈利预测。2017-2019年归属于母公司的净利润248.9亿元、291.3亿元、348.2亿元,对应EPS:2.25元、2.64元、3.15元(原预计16-18年归属于母公司的净利润235.8亿元、282.6亿元、316.7亿元,对应EPS:2.14元、2.56元、2.87元),维持增持评级。
万科A 房地产业 2017-05-08 18.95 -- -- 21.58 13.88%
24.07 27.02% -- 详细
投资要点 事件: 万科4月实现销售面积289.8万平方米,销售金额418.9亿元。2017年1-4月份公司累计实现销售面积1278.1万平方米,销售金额1921.7亿元。4月公司新增11个开发项目,总建面173.6万平米;3个物流项目,总建面38.2万平米。 点评: 4月销售稳健增长。4月公司实现销售面积289.8万平方米,销售金额418.9亿元,同比分别增长9.7%、17.5%。2017年1-4月销售面积累计同比增长57.8%,销售金额累计同比增长73.3%。公司1-4月销售同比高速增长,主要受益于此前卓越的投资拿地策略和高效的运营能力。4月单月增速有所放缓,主要受调控和季节性因素影响,不代表长期趋势。 4月拿地节奏保持平稳。万科2017年4月新增14个项目,分布在厦门、杭州、嘉兴、上海、苏州、唐山、北京、郑州、西安、重庆、天津。本月新增项目总建筑面积211.8万平方米,总地价107.9亿元,拿地金额占销售金额比重为25.8%,相比3月的19.5%有所回升,但低于2016年全年50.2%的水平,整体平稳可控。 投资建议:万科1-4月销售稳定增长,拿地节奏保持平稳,预计未来业绩将持续稳健增长,看好公司长远投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为8.6和7.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名