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万科A 房地产业 2017-10-17 26.96 -- -- 26.57 -1.45% -- 26.57 -1.45% -- 详细
事件:公司下属子公司拟共同参与成立物流地产投资基金,基金的认缴出资总额为人民币60亿元,未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。公司于10月10日成立雄安万科企业投资有限公司,注册资本20亿元。 设立物流地产基金,物流业务再上新台阶。公司拟共同参与成立物流地产投资基金,基金的认缴出资总额为人民币60亿元,基金后续可增资,最高出资总额不超过人民币200亿元。公司拟认缴物流地产投资基金出资额15亿元(出资比例25%),公司最高出资可达50亿元。本基金未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目,有助于公司借助外部合作方力量,加快公司在物流地产领域的投资运作。同时,此次尝试也是公司在物流地产基金方面的积极探索,增强公司物流地产基金领域的管理能力。截止9月底,公司物流地产业务累计获取项目36个,总建筑面积约280万平方米。 成立雄安分公司,注册资本20亿元。公司于10月10日成立雄安万科企业投资有限公司,注册资本20亿元。雄安公司的经营范围中包括项目投资管理,房屋建筑工程施工,房地产开发经营,物业管理,养老服务,自有房屋及场地出租等。雄安万科企业投资有限公司的法定代表人和董事长均为周巍,现为公司的副总裁。从雄安公司的人员配置,也可见雄安公司的级别较高。此举表明公司将力争积极参与到雄安新区的规划、开发与建设之中。 销售稳健增长,拿地势头不减。2017年9月份公司实现销售面积272.9万平方米,同比增长27.9%,销售金额463.2亿元,同比增长82.5%。2017年1~9月份公司累计实现销售面积2,664.5万平方米,同比增长33.8%,销售金额3,961.0亿元,同比增长,同比增长50.7%,1~9月份销售均价约为1.49万/平。公司9月新增项目27个(其中4个物流地产项目)土地权益投资231.58亿元,剔除物流地产后土地权益投资为228.72亿元,新增权益建面(剔除物流地产)320.85万方,楼面地价约7129元/平。公司继续积极增加优质土地储备,拿地区域为一二线以及核心三线城市,项目具备较高的安全垫。 维持“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为2.60元、2.84元和3.23元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为10.32倍、9.47倍和8.31倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策收紧。
万科A 房地产业 2017-10-12 26.69 35.85 37.62% 27.58 3.33% -- 27.58 3.33% -- 详细
事件:公司公告9月销售及近期新增项目情况。 销售保持高速成长,验证看好逻辑。我们之前反复强调,新股东到来和成功换届,将使公司不确定性因素大幅减少,企业未来在销售和资源获取速度、能力上有望不断提升。目前公司基本面趋势与我们之前预期一致。 1)公司9月实现销售面积272.9万平,比2016年同期上升27.88%,环比上升-0.37%;实现销售金额463.2亿元,比去年同期上升82.51%,环比上升25.05%。 2)1-9月公司累计完成销售面积2664.5万平,同比增长33.75%;完成销售金额3961.8亿,同比增长50.67%。9月属全年传统推盘时间,公司优秀管控能力保障销售超越市场。从销售均价看,9月销售均价为1.69万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司全年超越5000亿以上销售规模属大概率事件。 资源获取提速,土地投资连续放大,当月新增土地23处。 1)9月新增土地权益投资228.72亿,比2016年同期增加347.2%;新增土地权益面积320.85万平,比2016年同期增长675.931%。2017年1-9月公司累计新增土地权益面积2249.11万平,同比去年增长70.1%;1-9月累计土地权益投资金额1339.08亿,比去年同期增长69.37%。 2)2017年2H 土地购置金额处于持续放大状态。我们认为有效补充优质库存,将是保持万科销售规模和业务增速持续向前的主要动力。企业正朝我们所预期的良性方向持续发展。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS 在2.39和3.02元。按照10月10日股价26.59元股价计算,对应PE 为11.13倍和8.80倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成 分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中 龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE 估值,对应股价35.85元,维持“买入”评级。 风险提示:涨价引发调控风险。
万科A 房地产业 2017-10-12 26.69 -- -- 27.58 3.33% -- 27.58 3.33% -- 详细
万科9月份实现销售面积272.9万平方米,同比增长27.9%;销售金额463.2亿元,同比增长82.5%。2017年1-9月份公司累计实现销售面积2664.5万平方米,同比增长33.8%;实现销售金额3961.0亿元,同比增长50.7%。 万科9月销售规模大幅增长。公司9月份实现销售面积272.9万方,销售金额463.2亿元,同比分别增长27.9%、82.5%;1-9月份累计实现销售面积2664.5万方,销售金额3961.0亿元,同比分别增长33.8%、50.7%。我们在此前重磅报告《万科A:新世界的新王者》中详细分析了万科的长期投资价值,作为行业龙头,万科凭借其卓越的融资、投资和经营管理优势,其市占率将加速提升,坚定看好万科大周期王者地位。 9月公司拿地力度持续加大。万科2017年9月新增地产开发项目23个,总建筑面积490.1万方,权益建筑面积400.5万方;总地价278.9亿元,权益地价228.7亿元。项目分布在福州、佛山、厦门、上海、昆山、合肥、嘉兴、南通、北京、吉林、郑州、西昌、西安、贵阳、太原等城市,聚焦一二线和核心城市卫星城。同时,公司持续布局物流地产,本月新增物流地产项目4个,总建筑面积26.4万方,总地价2.9亿元。公司拿地力度持续加大,9月拿地金额占销售金额的比重为60.8%,今年1-9月累计总拿地金额为2472.1亿元,占销售金额的比重为62.4%,均远高于2016年51%的水平。 投资建议:万科1-9月销售持续大幅增长,拿地力度持续增加,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为12.1和10.7倍。维持“买入”评级。 风险提升:货币政策大幅收紧。
万科A 房地产业 2017-10-02 27.45 30.00 15.16% 27.65 0.73% -- 27.65 0.73% -- 详细
低负债稳健经营,深圳地铁成为基石股东或将深化合作 2017H1归母净利润同比增长36.5%,销售额同比增长45.8%;净负债率为19.6%,主体及债券评级均为AAA利于融资。深圳地铁集团成为第一大股东,未来或将在“轨道+物业”开发方面深化合作,公司有望受益于优质资源获取能力提升。 土储丰富,审慎拿地聚焦一二线城市 2017H1新增土储权益建面984万平方米,均价5468元/平方米;按建面计算,新增项目78%位于一二线城市,按金额计算,新增项目92%位于一二线城市。期末在建及规划中项目权益建面合计达7718万平方米。7月公司以551亿元竞得广信资产包,获取广州土储权益建面211万平方米,补充核心城市稀缺资源。 持续增持物流地产项目,参与私有化全球物流巨头普洛斯 截至8月公司累计获取37个物流地产项目,权益建面约223万平方米;主要布局环渤海、长三角、珠三角城市群及中西部省会城市。7月公告参与私有化全球领先物流设施供应商普洛斯,若私有化完成将显著增强物流地产板块的规模效应与网络效应。 积极布局长租公寓,“泊寓”业务加速扩张 公司已形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017H1泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。 12个月目标价30元,首次覆盖增持评级 预测2017/2018/2019年营收分别为2898/3355/3890亿元,归母净利润分别为256.91/298.50/348.40亿元,EPS分别为2.33/2.70/3.16元。综合考虑给予相对估值2017年PE13倍,12个月目标价30元,首次覆盖增持评级。 风险提示房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;普洛斯私有化交易进展不及预期;长租公寓发展不及预期。
万科A 房地产业 2017-09-08 23.96 -- -- 30.22 26.13%
30.22 26.13% -- 详细
事件:2017上半年公司实现营业收入698.1亿元,同比减少6.66%;归母净利润73.03亿元,同比增长36.47%;EPS0.66元,加权平均净资产收益率为6.22%。 股东结构稳定,销售持续高速增长。17年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。公司合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838.0亿元,较上年末分别增长30.8%和37.9%,公司后续业绩增长有保障。 通过受让华润和恒大所持公司股份,深铁持股万科29.38%,成第一大股东。深铁支持万科混合所有制结构、万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制、万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、支持深化“轨道+物业”发展模式等。股权结构稳定,万科和深铁的合作想象空间巨大。 积极拓展资源,拿地金额大幅增长。上半年公司获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元。按建筑面积计算,上半年本集团新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市,公司继续聚焦一二线城市。公司在7月以551亿元的成交价格拍得“广信房产资产包”。该资产包的核心资产是位于广州核心区域16宗可开发土地,总计211万平米的土地资源,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,为目前一线城市不可多得的土储资源。管理层股权之争结束后,公司积极补库存,加强土储优势,新一届董事会目标就是推动公司发展再上新的台阶,公司发展进入快车道。 “泊寓”+“普洛斯”,想象空间巨大。泊寓是万科集团长租公寓品牌。截止2017年6月末,公司泊寓品牌已在广州、北京、上海、深圳等21个一线及二线城市开放,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。公司在长租公寓业务的拓展有利公司未来在租赁市场的发展,也符合政府大力发展租赁市场的政策导向。截止8月底,公司物流地产业务累计获取32个项目,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)256万平方米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平方米。获取项目中已建成运营项目共11个,其中稳定运营项目共9个,稳定运营项目平均出租率达到98%。公司计划参与普洛斯的私有化,双方的强强联合将形成强大的规模优势和协同优势,助力万科在物流地产的布局。 公司近期发债利率分别为4.50%和4.54%,在房企融资渠道收紧、融资成本上行的情况下,公司融资利率依然维持在低位,资金优势十分明显。公司为中国地产行业传统龙头企业,受益于行业集中度的提升,销售增速在行业中较为领先。在国资背景加强后,公司拓展资源更加积极,土储资源获取的渠道也更加丰富。公司在租赁市场、物流地产的积极拓展与布局,以及与股东的合作预期,公司成长想象空间巨大。 维持“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为2.35元、2.59元和2.81元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为9.72倍、8.83倍和8.15倍。
万科A 房地产业 2017-09-04 23.26 34.70 33.21% 30.22 29.92%
30.22 29.92% -- 详细
结转下降致营收回落,毛利率提升盈利能力大增。2017年上半年实现营收698.1亿元(-6.7%),归母净利润73.0亿元(+36.5%)。营收同比回落主要系上半年结转规模下降所致。归母净利润增速远高于营收主要系地产开发业务结转毛利率增加所致,另投资净收益及营业外净收入增加、税金下降劣归母净利润提升:毛利率32.7%(+6.3个pc)、投资收益15.2亿元(+13.2%)、营业外净收入1.65亿元(+118%)、税金及附加51.6亿元(-17.9%)、净利率10.5%(+3.3个pc),另三费占比7.8%(+1.6个pc)。 在手资金充足,负债率保持低位。17年上半年先后发行30亿元、10亿元公司债,票面利率4.50%、4.54%,3月、6月穆迪标普上调公司评级展望至“稳定”。截至6月底在手现金1075.6亿元(16年末870.3亿元),远高于短债501.4亿元,有息负债1391.6亿元,融资成本约5.27%,资产负债率82.7%(+2.1个pc),扣除预收账款后的资产负债率44.1%(+2.6个pc),净负债率19.6%(+5.4个pc),仍保持在行业低位,经营持续稳健。 销售市占率跳增,积极开工达年初计划的56.6%。17年上半年超预期实现销售2771.8亿元(+45.8%)、1868.5万方(+32.6%),均价1.48万元/方(16年1.32万元/方),市占率跳增至5.6%(16年3.1%),全年销售额大概率超计划4200亿(+15%),有望达5000亿元(+37%)。新开工1656.0万方,占年初计划2923.6万方的56.6%,竣工636.5万方(-9.4%),全年竣工规模预计不年初计划持平。 多元化拿地加速,储备、待结转资源保证高盈利。17年上半年新获项目79个,计容建面1559.8万方、权益口径983.8万方,新获项目64.7%通过合作方式获取,77.5%位于一二线城市,拿地合作比例继续升高。上半年拿地价款537.9亿元,仅占销售额的19.4%;楼面地价5467.8元/方,是同期销售均价14834元/方的36.9%,拿地保持审慎。6月底至8月25日新获项目17个,计容建面744.9万方、权益口径579.3万方,加速补充土地储备。截至6月底储备面积约5200万方,权益面积约3450万方,货值以17年上半年销售均价计约5100亿元,考虑在建项目、规划项目权益建面4256.9、3461.1万方,以及参与更新项目权益建面294.1万方,满足未来3年开发需求。上半年累计结算655.2亿元(-9.6%)、583.6万方(-10.8%),结算均价1.12万元/方;已售未结3838.0亿元(+37.9%)、2982.5万方(+30.8%),待结算均价1.29万元/方,预收款3579.3亿元(16年2746.5亿元),高均价待结转资源保证全年高盈利业绩。 城市配套业务稳步拓展,物业、商业持续领航,物流、租赁目标龙头。物业服务超预期高增长,上半年营收30.0亿元(+69.9%),毛利率22.1%(-2.7个pc),地铁集团成为基石股东,“轨道+物业”模式有望成为标杆,同时加速公司储备和发展;商业地产以印力集团为唯一投资、开发、运营平台,截至6月底持有及管理的商业物业面积超过850万方;物流地产实现跨越式发展,17年截至8月25日新获项目14个,合计计容建面108万方,累计获取项目32个,计容建面256万方,另签约35个,计容建面250万方,另参与行业龙头普洛斯GLP私有化进程,普洛斯在管面积高达2870万方;响应政店调控积极布局长租公寓,截至6月底已计入21个一二线城市,累计获房超7万间、开业超2万间;探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等,已运营的三大滑雪场宠流同比+50%,合作成立悦榕中国平台集中管理悦容集团旗下国内酒庖。 股权事件圆满解决,董事会顺利换届,万科深铁强强合作、优势互补,“轨道+物业”新模型打开估值空间。公司连庄世界500强位列307位,销售市占率加速提升,行业龙头赢家通吃优势突出,充分受益“粤港澳大湾区”城市群红利。RNAV22.31元/股,17-19年EPS2.31、2.86、3.53元,对应PE11/9/7倍。综合内房股龙头恒大17XPE、碧桂园10XPE,给予公司15XPE,对应6-12月目标价34.7元,“推荐”评级。 风险提示:调控持续致销售低于预期;新进入股东干预经营,新管理层及团队执行力降低等。
万科A 房地产业 2017-09-01 23.19 -- -- 30.22 30.31%
30.22 30.31% -- 详细
报告期内营收平稳,净利润快速增长,符合预期。2017H1公司实现营业收入698.1亿元,同比下降 6.7%;实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元,同比增长36.5%;EPS0.66元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,较 2016年同期增加 0.99个百分点。营收微降主要是公司上半年达到结算条件的竣工面积较少,但考虑到地产公司上半年收入对全年的前瞻意义不强,同时公司维持全年竣工计划不变,对公司全年结算我们依然持乐观态度。同时由于公司结算的项目受过去两年房地产市场火爆影响,项目盈利能力较强,毛利率同比去年上升6.3个百分点,归母净利润增长36.5%。 销售强劲,已售未结资源丰富。报告期内,公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。销售金额计算的市占率达到4.7%,较去年同期增长了0.8个百分点,我们认为行业集中度仍有进一步提升空间,公司未来增长空间依然充足。公司合并报表范围内有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838亿元,较上年末分别增长30.8%和 37.9%。已售未结金额是公司去年营收的1.6倍,是对公司未来业绩的有力保障。公司坚持审慎的拿地策略,聚焦核心都市经济圈,通过多元化拿地方式保证拿地成本。上半年获取新项目79个,总规划建筑面积 1559.8万平方米,新增项目均价为5467.8元/平方米,77.5%位于一二线城市。截至报告披露日,万科权益计算的规划建筑面积为2139.1万平。 财务状况优良,在手现金充沛。公司净负债率19.6%,在行业内处于较低水平。2017H1在手货币资金1075.6亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期借款的总和501.4亿元。公司于上半年完成两期五年期公司债的发行,发行规模分别为30亿元和10亿元,票面利率分别4.5%和4.54%,在同期发行债券中处于低位。 新业务发展壮大,综合竞争力不断增强。报告期内公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台,共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米;物流地产业务方面,至报告披露日,累计获取32个项目,可租赁物业的建筑面积256万平方米,加上签约锁定项目的总建筑面积为 506万平方米。长租公寓“泊寓”业务累计获取房间数超过 7万间,开业 6个月以上项目的平均出租率约 87%。 盈利预测与投资评级:上调盈利预测,维持增持评级。公司受益于行业集中度提升,在保持住宅开发优势的同时,多元化业务有序发展,“轨交+物业”值得期待。上调盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润259.2亿元、304.3亿元、371.7亿元,对应EPS:2.35元、2.76元、3.37元(原预计2017-2019年归属于母公司的净利润248.9亿元、291.3亿元、348.2亿元,对应EPS:2.32元、2.64元、3.15元。)当前价格对应PE 为9.9X、8.4X、6.9X。RNAV30.7元,较当前价格折价24%,作为安全边际参考。
万科A 房地产业 2017-08-31 23.52 29.00 11.32% 30.22 28.49%
30.22 28.49% -- 详细
1、上半年业绩高增+36%、超市场预期,主要源于结算毛利率超预期提升。 17H1 营业收入698.1 亿元,同比-6.7%;实现归属于上市公司股东的净利润73.0 亿元,同比+36.5%;基本每股收益0.66 元,同比+37.5%;毛利率和净利率分别为32.7%和10.5%,分别较去年同期提升6.3 和3.3pct,同时分别较去年全年29.4%和8.7%分别提升3.3 和1.8pct,毛利率表现超预期;三项费用率7.8%,提升1.6pct;其他利润表科目表现正常,因而业绩增长主要源于毛利率提升。考虑到15-16 年销售均价的提升,全年毛利率也将同比提升,保守估算全年毛利率为(32.7%+29.4%)/2=31.1%,较去年提升2pct,将有助于推升全年业绩增长。报告期末,公司负债率和净负债率82.7%和19.6%,分别同比增长2.1pct 和5.1pct。 2、销售增速连续快于结算增速大幅推升预收账款,业绩锁定下大为增强。 17H1 销售金额2,772 亿元,同比+46%,预计全年销售超5,000 亿元,对应同比+37%;同期销售面积1,869 万平米,同比+33%;同期销售回款1,514亿元,同比+19%,回款率55%。报告期末,预收账款/已售未结算金额分别达3,579 亿/3,828 亿元,同比增长29%/38%,分别覆盖16 年结算收入1.5倍/1.6 倍,结算持续更不上销售节奏推动业绩锁定性大幅增强。拿地方面,公司较为积极,17H1 拿地1,560 万平米(65%通过合作拿地),权益面积984 万平米,权益地价538 亿元,估算对应总地价800 亿元,同时考虑6月收购、7 月成交的广信资产包551 亿元,上半年合计拿地超1,300 亿元,占比当期销售额47%,预计下半年拿地依然积极。 3、预计17 年营收同比+20%、毛利率提升2pct,推动17 业绩增长超30%。 17H1 竣工636.5 万平米,同比-9.4%,占全年计划26%。而17 年计划竣工2,448.3 万平米,较16 年同比+9.4%,如果剔除16 年中竣工而不结算的持有商业项目,则估算17 年可结算部分的竣工面积同比超+15%;即使保守考虑结算均价上涨5%,全年结算收入也将同比超+20%,同时考虑同期结算毛利率提升2pct 至31%,则全年公司业绩将同比增长超+30%。另一方面,上半年新开工1,656 万平米,同比持平,占比年初计划的57%,而虽然17 年年初计划新开工2,924 万平米,同比-6.8%,但考虑上半年销售超预期及拿地较为积极,预计全年新开工面积或将上调,下半年新开工或持平于上半年,为公司下半年提供丰富可售,销售有望冲击5,000 亿元。 4、投资建议:业绩大幅增长、彰显龙头风采,上调评级至强烈推荐。 万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期,依靠其强大的供货能力将实现集中度的进一步跳增;近期深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力;此外,近期万科领衔中国财团收购物流地产商普洛斯,借助后者所擅长“前端开发+后端基金”的闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营,将对万科的物流地产、商业地产、产业地产等将大有帮助。考虑到结算收入及结算毛利率超预期,我们分别上调公司17-19 年每股收益预测至2.51、3.17 和3.76 元,目前2017-18PE 分别为9.2 和7.3 倍,目标价上调至29 元,上调评级至强烈推荐。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
万科A 房地产业 2017-08-31 23.52 -- -- 30.22 28.49%
30.22 28.49% -- 详细
减收不减利,业绩超预期。 公司发布2017年半年度报告,上半年公司实现营业收入698.1亿元,同比下降6.9%,归属于上市公司股东净利润73.0亿元,同比增长36.5%,每股收益0.66元,同比增长37.5%。公司营业收入下滑的主要原因是竣工面积较少导致结算节奏较慢,但由于上半年公司营业成本大幅下降导致毛利率提升,使得公司减收不减利;上半年公司实现销售收入2771.8亿元,同比增长45.8%,再创新高。随着下半年工程进入集中竣工期,预计公司全年业绩将继续保持较高增速。 结算进度不及预期导致费用率上升,毛利率显著改善。 公司上半年销售毛利率为32.7%,较2016年年末提升3.3个百分点,销售净利率为14.4%,较2016年末提升2.6个百分点,主要由于本期结算项目主要位于上海等高利润率区域。以合同销售金额来计算,本期销售费用和管理费用合计费率仅为1.7%,较之前大幅下降,反映出公司成本管理能力的增强。公司上半年销售商品提供劳务收到的现金/营业收入大幅提升,也主要是由于结算进度较慢导致,但也显示出公司回款能力良好,现金流持续改善。 负债率保持稳定,融资成本保持低位。 公司期末在手货币资金1075.6亿元,较16年末增长23.6%,净负债率为21.6%,较上期末下降6.8个百分点。公司期末剔除预收账款后的资产负债率71.79%,相比2016年末略有上升但基本保持平稳,主要原因是公司近年来融资顺畅且成本较低,进一步体现公司作为行业龙头企业的优势。在今年整体融资渠道趋紧的环境下,公司丰富的在手现金为公司未来的稳健发展提供了坚实的基础。 拿地节奏不减,积极布局物流地产与长租公寓。 上半年公司获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米。新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市。17年1-8月,公司物流地产业务新获取项目14个合计规划建筑面积约为108万平方米。截至报告期末,公司泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。 风险提示: 房地产调控政策超预期,公司销售不达预期。
万科A 房地产业 2017-08-30 23.38 -- -- 30.22 29.26%
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2017 年上半年归母净利润同增36.5%,EPS 为0.66 元。 2017 年上半年,公司实现收入698.1 亿元;归母净利润73 亿元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,同比增加0.99 个百分点;EPS 为0.66 元。 销售显著增长,扩张步伐稳中有进,土储丰富。 销售显著增长,市占率快速提升,已售未结资源丰富:2017 年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,同比增长32.6%;销售金额2771.8 亿元,同比增长39.5%,市场占有率为4.69%,较2016 年末上升1.58 个百分点。截至2017 年上半年末,公司已售未结面积为2982.5 万平方米,已售未结金额约为3838 亿元,较2016 年末分别增长30.8%和37.9%。 扩张步伐稳中有进:2017 年上半年,公司获取新项目79 个,总规划建面1559.8 万平方米,权益规划建面983.8 万平方米,权益地价总额约537.9 亿元,新增项目均价为5467.8 元/平方米,新增项目主要位于一二线城市,64.7%的新增项目为通过合作方式获取(按建筑面积计算),新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,拿地面积/销售面积为0.83,扩张步伐稳中有进。 土储丰富:截至2017 年上半年末,公司在建项目总建面约6462.6 万平方米,权益建面约4256.9万平方米;规划中项目总建筑面积约5176.9 万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建面在2017 年上半年末合计约294.1 万平方米。 财务状况优,业绩锁定性较好。 2017 年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为70.9%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.1 倍,短期偿债能力优;净负债率为19.6%,较2016 年末下降6.3 个百分点。公司2017 年上半年末预收款为3579.31 亿元,在扣除2017 年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017 年wind 一致预期营收的167%。 拓展业务持续发展。 公司拓展业务持续发展,积极布局盈利增长点——①物业服务:2017 年6 月发布的物业百强名单中,万科物业连续第八次蝉联综合实力第一,并获得“2017 中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号;②商业开发与运营:公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台,截止2017 年上半年末,共持有及管理的商业物业面积超过850 万平方米;③物流地产:2017 年初至半年报披露日,新增14 个物流地产项目,合计规划建面约108 万平方米,截至半年报披露日,公司流地产业务累计获取32 个项目,可租赁物业建筑面积256 万平方米,另已签约锁定建筑面积为250 万平方米,获取项目中已建成运营项目共11 个,其中稳定运营项目共9 个,平均出租率达到98%,公司参与普洛斯私有化如能完成将有助于完善物流地产的布局;④截至2017 年上半年末,泊寓业务已覆盖21 个一线及二线城市,累计获取房间数超过7 万间,累计开业超过2 万间,开业6 个月以上项目的平均出租率约87%。 长期领跑行业,维持“买入”评级。 行业处于降温阶段,利于公司加速提升市场集中度,我们看好公司“轨道+物业”模式的发展以及各类拓展业务的布局,预计2017/2018 年EPS 为2.25/2.52 元,对应PE 为10.3/9.2X,维持“买入”评级。 风险提示。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
万科A 房地产业 2017-08-30 23.38 -- -- 30.22 29.26%
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万科A(000002.CH/人民币23.20,买入)发布2017年中期业绩报告:2017年上半年公司实现营业收入698亿元,同比下降6.7%;实现归母净利润73亿元,同比增长36.5%,每股收益0.66元/股,公司中报业绩略超市场预期,主要由于公司上半年结算量下降,但毛利率水平大幅回升7.2个百分点,我们认为年内结算利润率回升的趋势有望延续;上半年公司投资仍然保持审慎的原则,坚持聚焦一二线,而公司极低的负债率水平也为后续扩张提供潜力。公司作为地产开发行业龙头,目前市盈率仅10倍,我们重申买入评级。 地产销售同增46%,市场份额继续提升。公司1-6月实现签约销售额2,772亿元,同比增长45.8%,签约销售面积1,869万平米,同比增加33%,销售均价14,834元/平米,同比增长10%,在16个城市的销售金额位列当地第一。上半年公司销售物业类型中住宅占比82%,其中中小户型产品占比94%。公司市场份额提升至4.7%,进一步巩固行业龙头地位。 结算收入下降9.6%,毛利率回升7.2个百分点。公司1-6月实现结算收入655亿元,同比减少9.6%,实现结算面积584万平米,同比下降10.8%,结算均价为11,227元/平米;实现结算毛利率24.8%,同比大幅回升7.2个百分点,我们预计主要由于2014-2015年的部分项目受益于行业周期的底部反转。截止6月,公司已售未结资源增至3,838亿元。我们认为年内结算毛利率回升的趋势有望延续,而充足的预售资源也支撑公司后续的业绩释放。 投资审慎聚焦一二线,低负债率仅为19.6%。公司1-6月获取新项目79个,合计建筑面积1,560万平米,其中65%的新增项目通过合作方式获取,78%位于一二线城市;权益面积984万平米,权益比例63%;权益地价538亿元,体现公司坚持审慎投资的策略。截至6月,公司在建项目总建筑面积6463万平米,规划中项目总建筑面积5,177万平米,权益比例分别为66%和67%。我们认同公司谨慎的拿地策略,有助于保持长期的回报率水平,而公司19.6%的净负债率也为后续扩张提供潜力。 长租公寓迎政策利好,参与普洛斯私有化。长租公寓方面,公司的集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖21个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率87%。公司自2014年开始积极布局长租公寓,将受益于近期密集出台的租赁住房政策。物流地产方面,公司的物流地产业务累计获取32个项目,可租物业建筑面积256万平米,已建成运营项目11个,稳定运营项目的平均出租率98%。同时,公司7月宣布参与国内物流地产龙头普洛斯的私有化,有望快速实现业务规模化扩张。
万科A 房地产业 2017-08-29 22.50 29.42 12.94% 30.22 34.31%
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核心观点 中期业绩超市场预期,营收略有下滑,利润率提升带动业绩大幅增长。2017H1公司实现营业收入698亿元,归母净利润73亿元,同比增速分别为-6.7%,36.5%。2017H1公司毛利率为32.7%,较去年同期分别增长了6.4个百分点,净利润率达到10.5%,同比增长了3.3个百分点。我们认为公司毛利率的提升是过去两年合同销售均价上升在结算中的逐步体现,较高的利润率水平具有可持续性。公司已售未结资源达到2985万方,对应合同金额约3838亿元,较去年年底分别增长30.8%,37.9%。充足的已售未结资源能有效支撑公司未来业绩的持续增长。 销售增长迅速,市占率进一步提升。2017H1公司实现销售面积1868.4万平米,销售金额2771.8亿元,同比增长分别为32.6%,45.8%,销售额市占率达到4.7%,较去年年底提升了1.6个百分点。公司土地储备充足,截至7月底,公司总土地储备权益建筑面积(在建及未建)达到8591.4万方。 存量业务发展有新进展,公司在4个重要领域均有斩获。物业管理收入持续高速增长,上半年公司物业管理业务实现收入30.0亿元,同比增长69.9%。物流地产继续扩张规模,公司累计物流地产的建筑面积已经达到284.7万方。此外,公司还参与了全球最大物流地产开发及运营商普洛斯(GLP)的私有化。长租公寓领域,公司目前已覆盖21个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2万间。在商业地产开发和运营领域,截至6月底,公司共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价为30.42元(原目标价为27.72元)。我们预测公司2017-2019年EPS为2.34/3.01/3.91元(原预测为2.31/2.78/3.15元)。可比公司2017年PE估值为13X,给予公司2017年13X的PE,对应目标价30.42元。 风险提示 房地产市场销售可能低于预期。
万科A 房地产业 2017-08-29 22.50 29.01 11.36% 30.22 34.31%
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万科发布17年中报,实现营收698.10亿,同比降6.66%,归母净利73.03亿,同比增36.47%,EPS0.66元。 迎来业绩改善之年:二季度公司营业收入同比下降的主要原因在于依然没有实现大批量竣工,上半年实现竣工面积636万平米,同比减少9.4%。但减收不减利的原因在于:1、综合毛利率同比提升7.35个百分点。2、公司销售管理费用率仅为1.7%。公司上半年实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%。2017年市场集中度进一步提升,半年销售达千亿的房企已有7家,我们认为房地产市场终将变成为数不多的强者竞技之地,万科的优势在于精耕细作,而今年以来,这方面的优势依然延续。 多元化渠道强化扩张意愿:公司上半年拿地相对谨慎,获取新项目79个,总建面1559.8万方较2016年全年有所下降,但是如果算上广信资产包,比重上升至54%,在龙头公司中位于前列。从城市分布来看,公司相对加强了二线以及部分重点三线城市的布局;以拿地额口径看,整体权益占比约为70%,较16年略有下降。在当前土地市场维持高位的背景下,我们预期公司还会进一步加大对合作拿地以及非市场化拿地模式的关注。 参与私有化物流地产巨头,前瞻布局长租公寓:万科7月17日晚发布公告:公司联合SMG(普洛斯管理层)、高瓴资本、中银集团投资有限公司共同参与普洛斯公司潜在的私有化。本次收购,我们认为首先将强化万科物流地产规模优势;其次,我们认为将形成多产业协同,强化拿地优势。除了大举进入物流地产,在长租公寓这一风口,万科同样早已深入布局。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。 盈利预测和评级:我们上调公司全年业绩,预计公司2017-2018年EPS2.23元和2.53元,维持“增持”评级。
万科A 房地产业 2017-08-28 22.73 -- -- 30.22 32.95%
30.22 32.95% -- 详细
结算毛利率大幅提升,带动业绩高增长。期内公司营收698.1亿元,同比下降6.7%;净利润73.0亿元,同比增长36.5%。利润增长高于营收主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,地产结算毛利率同比提升7.2个百分点至24.8%。2)投资收益同比增长13.2%至15.2亿。受销售规模扩大和公司债发行影响,期间费用率小幅上升1.56个百分点至7.8%。 未结资源丰富,业绩高增长可期。期内公司结算面积583.6万平米,结算收入655.2亿元,同比分别下降10.8%和9.6%;结算均价11227元/平米,较2016年全年均价略降1.54%。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源2982.5万平,按合同金额合计约3838.0亿元,较2016年末分别增30.8%和37.9%,未结资源均价较2016年末增长5.4%至12868元/平米。预收款较年初增长30.3%至3579.3亿。期内公司竣工面积636.5万平米,同比下降9.4%,仅占全年竣工计划的26%,下半年竣工高峰来临叠加毛利率提升,全年业绩高增长可期。 销售增长迅速,市占率稳步提升。期内公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一,销售额市占率较2016年末提升1.6个百分点至4.7%。销售均价较2016年全年提升12.4%至14834元/平米,公司下半年加推货值超过1800万平米,预计全年销售仍将保持较快增速。 新开工同比持平,补库存逐步加速。期内公司新开工面积1656.0万平,同比基本持平。新增项目79个,总规划建筑面积1559.8万平,权益占比63%,较2016年全年略升3.5个百分点。对应权益建面983.8万平米,同比增长15.9%,楼面地价5467.8元/平米,较2016年全年下降5.3%。按建筑面积计算,新增项目77.5%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上,新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,投资布局聚焦核心城市经济圈。7月公司551亿竞得广信资产包,进一步补充广州核心区域优质土地资源。 积极发展物流地产,战略布局长租公寓。截止中报披露日,公司新增物流地产项目14个,对应建面万平。公司物流地产业务累计获取32个项目,总建面256万平米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平米,其中稳定运营项目平均出租率达到98%。期内公司参与普洛斯潜在的私有化,此次交易如完成,将是公司实施城市配套服务商战略的重要举措,有助于完善公司在物流地产领域的布局。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至报告期末,泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。 负债率小幅下降,融资成本维持低位。期末在手现金年初增加205.3亿至1075.6亿,为一年到期长短期负债的215%,较期初上升14个百分点。期末剔除预收款的资产负债率44.1%,较期初下降3.3个百分点。截至中报披露日,本集团已先后完成30亿和10亿公司债,发行利率仅为4.50%和4.54%,融资成本仍处于低位。 盈利预测与投资建议:考虑到毛利率提升幅度高于此前预期,上调公司2017-2019年EPS至2.4元(+0.15)、2.95元(+0.33)和3.48元(+0.45),当前股价对应PE分别为9.6倍、7.8倍和6.6倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着2015-2016年市场高点时销售项目步入结算周期,公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面大幅恶化风险。
万科A 房地产业 2017-08-28 22.73 -- -- 30.22 32.95%
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事件:万科A(000002)公布17年中报显示,实现营收698.1亿元,同比增长-6.66%;归属净利润73.02亿元,同比增长36.47%;基本每股收益0.66元。 17年归属净利润增幅三成六。实现营业收入698.1亿元,同比下降6.7%;实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元,同比增长36.5%;每股基本盈利0.66元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,较2016年同期增加0.99个百分点。 上半年销售增长45.8%继续领跑行业。报告期内集团实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。上半年所销售的产品中,住宅占比81.9%,商办占比14.8%,其它配套占比3.3%。其中住宅产品聚焦主流客户自住需求,94%的产品为144平方米以下的中小户型。公司销售增长继续领跑行业,令人满意。 已售未结资源充裕全年业绩可期。上半年集团实现竣工面积636.5万平米,较16年同期减少9.4%,竣工面积占全年竣工计划的26.0%,占比较16年同期下降5.4个百分点,全年竣工面积预计将与年初计划基本持平。受上半年竣工规模较少的影响,期内集团实现结算面积583.6万平方米,同比下降10.8%;实现结算收入655.2亿元,同比减少9.6%。截至期末,公司账上仍有2982.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3838.0亿元,较上年末分别增长30.8%和37.9%。 项目获取谨慎推进土储布局理想。上半年集团获取新项目79个,总规划建面1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元,新增项目均价为5467.8元/平方米。按建筑面积计算,其中64.7%的新增项目为通过合作方式获取。上半年集团新增项目77.5%位于一二线城市;按投资金额计算,91.9%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上,上半年本集团新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市。 长租公寓业务值得期待。集团自14年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市场化租金定价,致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至期末,泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。 盈利预测与投资建议:预测公司17年--18年EPS分别为2.24元和2.55元,对应当前股价PE分别为10倍和9倍,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策调控销售回落毛利率下滑
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名