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万科A 房地产业 2017-12-15 29.94 35.85 25.97% 30.12 0.60% -- 30.12 0.60% -- 详细
1)公司10月实现销售面积247.8万平,比2016年同期上升-28.75%,环比上升-9.2%;实现销售金额367.9亿元,比去年同期上升-24.9%,环比上升-20.57%。1-10月公司累计完成销售面积2912.3万平,同比增长24.46%;完成销售金额4328.9亿,同比增长38.8%。10月同环比增速回落与基数较高存在关系。我们认为公司整体经营平稳有序。 2)从销售均价看,10月销售均价为1.48万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司全年超越5000亿以上销售规模属大概率事件。 资源获取提速,土地投资连续放大,当月新增住宅土地28处,物流用地5处。10月新增土地权益投资269.26亿,比2016年同期增加44.35%;新增土地权益面积364万平,比2016年同期增长17.8%。2017年1-10月公司累计新增土地权益面积2613.11万平,同比去年增长60.16%;1-10月累计土地权益投资金额1608.34亿,比去年同期增长64.6%。2017年9月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目5个。 轨道+物业模式有望实质再获推进。深圳联合产权交易所10月23日披露,深地铁拟公开转让旗下前海国际65%股权。资产为坐落的在前海枢纽和安托山的三处轨道物业。按照此前万科公告,公司曾拟以发行股份的方式购买深圳市地铁集团持有的前海国际100%股权,当时初步交易价格定为456.13亿元。一旦万科能够成功竞标,公司有望进一步打开与大股东之间的轨道物业合作模式。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS在2.39和3.02元。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE估值,对应股价35.85元,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-12-07 30.73 38.00 33.52% 31.90 3.81% -- 31.90 3.81% -- 详细
1、11月销售347亿、环比-6%/同比+18%,全年有望冲刺近5,200亿元。 11月公司实现签约金额347.5亿元,同比增长17.9%;销售均价15,135元/平,环比上涨1.9%。公司实现签约销售面积229.6万平方米,同比减少11.3%,但11月认购近500亿元、环比+19%、同比+100%,预计12月销售将实现放量。4季度公司推盘加大,并去化率仍保持稳定,预计11-12月也仍将保持较好的销售表现。1-11月公司累计实现签约金额4,676.4亿元,同比增长37.2%,涨幅较1-10月收窄1.8pct;累计销售均价14,885元/平,同比+13.2%;实现签约面积1701.7万平方米,同比增长21.1%,优于同期高频跟踪43城市同比下降20.4%的水平。预计公司12月推盘和销售将双双提升,并且我们估算公司已认购未签约金额达550亿元,那么预计全年销售冲刺近5,200亿元,对应同比增长43%。 2、拿地持续扩张、下半年尤其明显,1-11月拿地额占比销售额达66%。 11月公司在土地市场获取深圳、佛山、广州、无锡和成都等地合计19个项目以及4个物流项目,拿地区域主要集中于一二线及长三角周边城市,共新增建面371.6万平米,环比降低32.0%;总地价213.0亿元,同比降低46.4%,平均楼板价5,733元/平,环比降低21.2%,显示了公司低成本拿地能力。11月公司拿地金额占比销售金额61%,继续呈现积极拿地态度,并且自三季度开始已经连续4个月加仓拿地。1-11月,公司共在土地市场新获229个项目,共新增规划面积4,560.6万方,同比增长76.8%;总地价3,090.6亿元,同比增长115.6%;平均楼板价6,777元/平,较2016年楼板价上涨11.7%,拿地成本相对可控;拿地金额占比销售金额66%,较2016年全年51%提升15pct,属于积极主动的加仓拿地。 3、投资建议:销售稳增、认购翻番,拿地继续扩张,重申强烈推荐。 下半年以来,公司销售渐入佳境,单月销量同比震荡上行,虽然11月单月数据仅同比小增,但在单月认购同比+100%的基础上或将迎来12月销售放量。我们预计伴随12月公司加大推盘力度,17年全年销售有望冲刺近5,200亿元,对应涨幅43%。同时公司自16年以来,持续加大拿地力度,17年1-11月拿地金额占比销售金额高达66%,尤其下半年以来,拿地销售金额比均超过60%、并两次突破100%,同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为2.51、3.17和3.76元,目前2017-18PE分别为12.3和9.7倍,维持目标价38.00元,重申强烈推荐评级。
万科A 房地产业 2017-12-07 30.73 35.85 25.97% 31.90 3.81% -- 31.90 3.81% -- 详细
事件:公司公告11 月销售及近期新增项目情况。 单月波动不改整体向好趋势,全年超5000 亿销售属大概率事件。 1)公司11 月实现销售面积229.6 万平,比2016 年同期上升-11.28%,环比上升-7.34%;实现销售金额347.5 亿元,比去年同期上升17.92%,环比上升-5.54%。1-11 月公司累计完成销售面积3141.9 万平,同比增长20.9%;完成销售金额4676.5 亿,同比增长37%。 2)从销售均价看,11 月销售均价为1.51 万元/平,与2017 年1 月1.36 万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司全年超越5000 亿以上销售规模属大概率事件。 当月新增住宅土地19 处,物流用地4 处。11 月新增土地权益投资170.89 亿,比2016 年同期增加16.78%;新增土地权益面积246 万平,比2016 年同期增长50.1%。2017 年1-11 月公司累计新增土地权益面积2859.11 万平,同比去年增长59.24%;1-11 月累计土地权益投资金额1779.23 亿,比去年同期增长58.37%。2017 年10 月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目 4 个。以上项目合计建筑面积32.1 万平,权益面积27 万平,需支付权益地价5.02 亿。 投资华人文化基金,加大城市配套服务商布局。基于公司城市配套服务商发展战略,公司全资子公司拟以有限合伙人身份参与投资华人文化基金。公司认缴出资额为人民币10.5 亿元,占基金认缴出资总额的比例为13.96%。基金未来将投资包括但不限于中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目,基金管理人为苏州华人文化。本次公司下属子公司参与投资华人文化基金,有助于公司借助外部合作方在文化领域的资源,加快公司在战略转型中的投资运作。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS 在2.39 和3.02 元。按照12 月4 日股价30.85 元股价计算,对应PE 为12.91 倍和10.22 倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017 年15XPE 估值,对应股价35.85 元,维持“买入”评级。风险提示:涨价引发调控风险。
万科A 房地产业 2017-11-24 32.42 41.02 44.13% 33.83 4.35% -- 33.83 4.35% -- 详细
业绩持续超预期,龙头房企内外兼修。公司是中国最大的住宅开发企业之一,开发周转能力领先行业。2017年前三季度实现营业收入1171亿元,同比持平,实现归母净利润111亿元,同比增加34.2%。报告期内公司营收持平,但净利润增长明显,主因房地产业务结转项目的毛利率回升5.4个百分点。截至9月底,已售未结算资源面积3261万方,金额4321亿元,未来业绩增长有保障。 销售稳健增长,拿地审慎积极。1-10月公司实现签约销售金额4329亿元,同比增长38.8%,销售面积2912万方,同比增长24.4%。2017年前三季度新增143个项目,总建筑面积3288万方,权益建面2100万方,以投资金额口径计算91.6%位于一二线城市。截至目前,公司权益储备建面超8500万方,货值约1.2万亿元,公司后期存在较大的补库存动力,超预期空间大。 多点开花,物业物流长租商业布局广泛。公司坚持城市配套服务商战略,推进在物业、物流、商业、长租、冰雪度假等布局,并探索养老、教育等业务。万科物业获得2017中国物业服务品质领先品牌第一名;物流地产业务,累计获取可租赁建面超350万方,稳定运营项目平均出租率达到98%,此外参与国内物流地产开发商龙头普洛斯股份21.4%;截至9月底,泊寓覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目,开业约2.4万间。 龙头轮动,时机确认。万科A 年初至今上涨60.0%,落后港股万科企业的同期涨幅71.2%,更是远远落后港股龙头中国恒大(506.6%)、融创中国(507.5%)、碧桂园(211.0%)的同期涨幅。地产后周期行业逻辑聚焦龙头市占率的提升以及房地产产业链的延伸,目前万科市占率以销售面积为统计口径仅2.6%,以销售金额为统计口径约5.1%,仍有提升空间。此外,万科布局广泛,涉足物流地产、商业地产运营、长租公寓、物业管理等产业链。 盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS 分别为2.37元、2.93元、3.50元,未来三年将保持22.5%的复合增长率,公司作为A 股地产龙头享有估值溢价并持续受益于行业估值的提升,给予18年14倍估值,对应目标价41.02元, 首次覆盖给予“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-11-15 27.05 -- -- 33.83 25.06%
33.83 25.06% -- 详细
持续推荐以万科为首的龙头地产公司。2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元,单月同比有所下降。但1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元,同比分别增长25%、39%。在当前时间点,以万科为首的龙头地产公司请持续重点关注,无论是行业基本面还是龙头集中度提升的大趋势,都支持我们对行业龙头地产公司的推荐逻辑。关注股价调整带来的投资机会。 总货值充足,且销售和投资集中一二线。从总货值来看,加上10月新获取的500多万方,未来总的可结算资源约1.35亿平方米,大约7000万方在建(其中有4200万方已售,未来可结算),6500万方未开工,还有200多万方建成未售的存货,未来可售规模在9500万方左右,均价根据今年前10个月的均价14800元/平方米估算,货值充足,足以支持公司未来3-4年的发展。从销售和投资的区域分布来看,销售面积一二线占比75%以上;销售金额一二线占比90%;投资基本也集中一二线城市。 长租公寓业务持续推进,积极探索租赁REITs。万科作为龙头开发商在长租公寓领域,从资金、开发能力、改造能力等方面相对于其他的供应者都有优势,上周与建行取得合作,获得低息贷款等支持,并与更多主体合作探索用于居住的自持用地的运营模式。同时,设立商业物业和物流地产基金,逐步逼近真正的REITs。 投资建议:公司销售仍保持增长趋势,拿地力度持续加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.47、3.21元,对应PE分别为11.2和8.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
万科A 房地产业 2017-11-13 27.60 35.70 25.44% 33.83 22.57%
33.83 22.57% -- 详细
高基数10月销售环同比转负。10月实现销售面积247.8万方,环比-9.2%,同比-28.8%;销售金额367.9亿元,环比-20.6%,同比-24.9%,销售均价1.485万元/方。1-10月累计实现销售面积2912.1万方,同比+24.7%;销售金额4328.9亿元,同比+39.0%%,累计销售均价1.487万元/方。前10月销售额已超全年计划4200亿元,全年销售有望超5000亿元(+37%)。 持续积极拿地,严控成本保证盈利。10月斥资269.3亿元新获项目28个,计容建面521.9万方、权益建面364.0万方,楼面价7397元/方。1-10月累计斥资约2000亿元新获项目171个、累计计容建面约3810万方,累计权益建面约2460万方,楼面价约8000元/方。截至17年10月公司可结算面积约1.3亿方、可售面积约9500万方,货值近14万亿。17年下半年以来公司持续把握机会积极拿地,前10月拿地价款占同期销售额的46.2%,楼面价为同期销售均价的53.8%,拿地在保持审慎同时积极关注市场机会。 新入物流项目,再设物流地产投资基金。10月新增5物流地产项目5个,吅计计容建面24.6万方、权益建面22.9万方;累计获取各类物流地产项目计容建面366.3万方,权益建面271.8万方。继5月设立商业地产投资基金后,10月公司出资15亿元再设物流地产投资基金,占比25%。考虑15年已发行的前海万科封闭式投资基金,面对存量市场以及资产证券化趋势,公司正积极尝试参不设计多种产品推向市场,劤力探索最为适吅的资产证券化道路。 行业进入新时代,公司是城市运营商中覆盖最全、竞争力最强,同时是提供和服务人民美好生活和消费升级最佳标的之一。董亊会顺利换届,万科深铁强强吅作、优势互补,“轨道+物业”新模型打开估值空间,积极参不大股东深铁拟公开转让前海国际65%股权。行业龙头赢家通吃优势突出,充分受益“粤港澳大湾区”城市群红利,下半年积极拿地补充库存保证长期稳定发展。RNAV25.99元/股,17-19年EPS2.38、3.17、3.96元,对应PE10/8/6倍。综吅龙头恒大16XPE、碧桂园17XPE,给予15XPE,对应6-12月目标价35.7元,“推荐”评级。
万科A 房地产业 2017-11-13 27.60 -- -- 33.83 22.57%
33.83 22.57% -- 详细
万科公告10月销售及新增项目情况:2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元。2017年1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元。2017年10月公司新增28个项目,总建筑面积521.9万平米,总权益面积364.0万平米,总权益地价269.26亿元。 销售规模持续增长已超去年全年。2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元,同比分别下滑-28.75%、-24.90%,环比分别下滑-9%、-21%。销售下滑主要因去年多地限购潮导致的推盘提前造成的高基数,以及今年10月份预售证管理导致的推盘量较小。2017年1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元,同比分别增长25%、39%,销售规模已经超过2016年全年3600亿元的销售金额水平。10月销售均价1.48万元/平米,同比增长5.4%。 拿地力度持续提升。10月万科拿地力度持续加大,共新增28个项目,分布在深圳、东莞、佛山、南昌、常州、南通、宁波、扬州、杭州、温州、绍兴、大连、青岛、济南、北京、长春、成都、眉山、乌鲁木齐、贵阳、郑州这21个城市。28个项目总建筑面积521.9万平米,总权益建筑面积364.0万平米,总权益地价269.26亿元。万科持续加大投资力度,本月拿地金额占销售金额比重为105%,今年1-10月累计拿地金额占销售金额比重为54%,高于2016年51%的水平。同时公司本月新增物流地产项目5个,总建筑面积24.6万平米,总权益建筑面积22.9万平米,权益地价4亿元。 投资建议:万科1-10月销售仍保持增长趋势,拿地力度持续加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS 分别为2.47、3.21元,对应PE 分别为11.1和8.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期,货币政策大幅收紧。
万科A 房地产业 2017-11-09 27.75 35.85 25.97% 33.83 21.91%
33.83 21.91% -- 详细
1)公司10月实现销售面积247.8万平,比2016年同期上升-28.75%,环比上升-9.2%;实现销售金额367.9亿元,比去年同期上升-24.9%,环比上升-20.57%。1-10月公司累计完成销售面积2912.3万平,同比增长24.46%;完成销售金额4328.9亿,同比增长38.8%。10月同环比增速回落与基数较高存在关系。我们认为公司整体经营平稳有序。 2)从销售均价看,10月销售均价为1.48万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司全年超越5000亿以上销售规模属大概率事件。 资源获取提速,土地投资连续放大,当月新增住宅土地28处,物流用地5处。10月新增土地权益投资269.26亿,比2016年同期增加44.35%;新增土地权益面积364万平,比2016年同期增长17.8%。2017年1-10月公司累计新增土地权益面积2613.11万平,同比去年增长60.16%;1-10月累计土地权益投资金额1608.34亿,比去年同期增长64.6%。2017年9月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目5个。 轨道+物业模式有望实质再获推进。深圳联合产权交易所10月23日披露,深地铁拟公开转让旗下前海国际65%股权。资产为坐落的在前海枢纽和安托山的三处轨道物业。按照此前万科公告,公司曾拟以发行股份的方式购买深圳市地铁集团持有的前海国际100%股权,当时初步交易价格定为456.13亿元。一旦万科能够成功竞标,公司有望进一步打开与大股东之间的轨道物业合作模式。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS在2.39和3.02元。按照11月3日股价28.19元股价计算,对应PE为11.79倍和9.33倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE估值,对应股价35.85元,维持“买入”评级。风险提示:涨价引发调控风险。
万科A 房地产业 2017-11-09 27.75 -- -- 33.83 21.91%
33.83 21.91% -- 详细
单月销售增速转负,年度冲击5000亿 2017年10月份公司实现销售面积247.8万平方米,同比下降28.75%,环比下降9.2%;销售金额367.9亿元,单月同比下降24.9%。2017年1~10月份公司累计实现销售面积2,912.3万平方米,累计同比增长24.72%,与前月相比增速回落9个百分点,下降幅度较大;累计销售金额4,328.9亿元,同比增长38.98%,与前月相比增速回落12个百分点。10月万科销售在单月及累计同比增速都出现了较大幅度的下降,这与去年同期较高的基数存在一定关系,公司依然维持了单月接近400亿的销售表现。全年来看,公司在11、12月份货值储备充足,依旧具备冲击5000亿规模的可能性。 土地投资力度持续走高,明确加强长三角土地获取 拿地方面,公司10月份合计获取土地规模212.7万方,规划建筑面积521.9万方,其中归属万科的权益建筑面积为364.0万方。拿地金额方面,单月获取土地金额393.4亿元,万科需要支付的地价为269.3亿元,单月获取土地成本为7538元/平米,权益比例为68%。区域方面,公司显著增加了在长三角区的获取力度,在南通、常州、扬州、温州、杭州、绍兴等江苏及浙江的二、三线城市的土地储备,此外在四川省内的投资力度提升。 预计17、18年EPS分别至2.32、2.88元,维持“谨慎增持”评级。 万科在17年健康发展销售规模和业绩均实现较好增长。在房地产主业保持龙头地位的同时,以物流地产、长租公寓、物业管理等为代表的城市配套服务商业务也大踏步发展。按照最新价格计算,17、18年对应PE估值为11.8x、9.5x。 风险提示 18年房地产销售不及预期。全年结算收入低于预期。
万科A 房地产业 2017-11-07 28.20 37.80 32.82% 33.83 19.96%
33.83 19.96% -- 详细
事件:公司公布2017年第三季度报告,公司1-3季度实现营业收入亿1171元,同比增长0.04%;归属净利润110.91亿元,同比增长34.23%;基本EPS 1.005元,同比增长34.36%。 毛利大增,推动业绩增长34.23%: 1-9月公司营收基本与上年持平,其中房地产主业结算面积966.6万方(-2.7%),结算收入1,102.3亿元(-1.5%),规模均略有萎缩。1-3季度,公司房地产业务的毛利率达23.35%,同比去年+5.43个百分点。公司1-3季度毛利总额为371.6亿元,比去年同期增加了61亿,另外由于投资收益同比+61%,驱动公司业绩增长34.23%。 三季度竣工结算大提速,预计全年结算增长超30%: 截至9月底,公司已售未结算合同金额增至4,321.0亿元(+41%),其中预收款4078.83万(+48.51%),已售未结算面积3,260.9万方(+30%),均价13251元/平方。Q3单季公司结算大幅提速,单季结算面积383.0万方(13.2%)、金额447.1亿(13.4%)。累计竣工面积1,136.4万方,(+1.1%),其中Q4单季竣工499.9万方,同比增长18.7%。前三季竣工占全年计划(2,448.3万方)的46.4%,则四季度预计竣工1,311.9万方(17.8%),合同金额在1700+亿左右,我们预计全年结算同比增长33%。 销售稳步增长,稳居前三,预计全年突破5000亿 1-9月,公司累计实现销售面积2,664.5万方(+33.8%),其中新开工面积2,599.6万方(+6.5%),已经完成年度开工目标88.9%;1-9月,公司销售额3,961.0亿(+50.7%),销售均价14866元/平米(+13%);公司Q3财务报表口径销售商品、提供劳务的现金流入2459.08亿(+19.6%)。 Q3董事会正式换届,大手笔投资拿地 公司6月30日股东大会正式选出十八届董事会董事,7月1日第十八届董事会召开第一次会议。三季度公司面貌一新,投资力度大增。1)土地投资:公司1-9月获取权益建面2,099.5万方,合计权益金额约1340+亿(同比+92%),投资金额91.6%位于一二线城市;2017Q3公司获取权益建面1,115.7万方(上年同期350万方)。2)广信资产包:公司7月以551亿竞得广信资产包,获得剩余权益可开发计建面预计211万方(待规划)。2017H3公司购买商品、接受劳务的现金支出1820.91亿,同比+54.33%。3)参与普洛斯私有化:公司7月17日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯,收购价敲定为折合人民币787亿元。 投资建议:三季度新董事会给公司带来全新面貌,我们看好公司未来10年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺,我们预期17年业绩继续稳步增长,全年销售有望突破5000亿,我们预计公司17-19 年EPS 为2.53、3.28、4.16,PE为11.51X、8.89X、7.00X,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月目标价37.8元。 风险提示:政策调控超预期,新业务拓展缓慢。
万科A 房地产业 2017-11-03 28.20 -- -- 33.83 19.96%
33.83 19.96% -- 详细
事件:2017前三季度公司实现营业收入1171亿元,同比增加0.04%;归母净利润111亿元,同比增加34.23%;EPS1.005元,加权平均净资产收益率为9.53%。 销售表现亮眼,冲刺5000亿在望。第三季度,公司房地产业务实现销售面积795.5万平方米,销售金额1,189亿元,同比分别增长36.5%和63.3%。前三季度,公司累计实现销售面积2,664.5万平方米,销售金额3,961亿元,同比分别增长33.8%和50.7%。根据往年判断,四季度推货量会增加,年内实现5000亿的销售规模无忧。由于销售增长高于结算增长,公司已售未结算资源面积增至3,260.9万平方米,合同金额4,321亿元,为后续业绩增长奠定基础。 积极拓展土地资源,继续深耕一二线城市。第三季度公司新增加64个项目,总建筑面积约1,728.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约1,115.7万平方米。前三季度,公司累计新增143个项目,总建筑面积约3,288.4万平方米,按万科权益建面约2,099.5万平方米,按投资金额计算,其中91.6%位于一二线城市。公司逆势获取土地的能力优异,同时保持谨慎投资的策略,获取的项目具备较高的安全垫。 适度加大投资力度,财务依旧稳健。公司持有的货币资金为943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和542.3亿元,现金覆盖率达174%,偿债能力无忧。在加速拿地的背景下,公司的净负债率上升至38%,在主流房企中仍处于低位。除传统的融资方式外,公司10月发起设立“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”,积极拓展多元化融资渠道,龙头房企融资优势进一步凸显。给予“买入”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为2.37元、3.04元和3.86元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为11.59倍、9.05倍和7.13倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2017-11-02 28.20 35.85 25.97% 33.83 19.96%
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财务优势明显。1-9月,公司累计实现经营性净现金流入人民币167.06亿元。 报告期内,公司适度加大了投资力度,净负债率较中期时有所提升,为38.20%。公司的财务、资金状况依然稳健,截至9月底,所持有的货币资金为人民币943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币542.3亿元。有息负债中,长期负债的比例为65.77%。 结算规模保持增长。1-9月,公司累计实现营业收入人民币1171.0亿元,同比增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币110.9亿元,同比增长34.2%。其中,房地产业务结算面积966.6万平方米,贡献营业收入人民币1102.3亿元,同比分别减少2.7%和1.5%。房地产业务的毛利率为23.35%,较去年同期增加5.43个百分点。 预期企业全年有望冲击5000亿销售目标。1-9月累计实现销售面积2664.5万平方米,销售金额人民币3961.0亿元,同比分别增长33.8%和50.7%。 其中,前三季度北方区域销售增长较快,销售面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。按照目前销售趋势,我们预期企业全年将冲击5000亿销售规模。 新开工投资有序推进。1-9月,公司累计实现新开工面积2599.6万平方米,较去年同期增加6.5%;累计实现竣工面积1136.4万平方米,较去年同期增长1.1%,占全年计划竣工面积的46.4%。1-9月,公司累计新增143个项目,总建筑面积约3288.4万平方米,按万科权益计算的建筑面积约2099.5万平方米,按投资金额计算,其中91.6%位于一二线城市。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS在2.39和3.02元。按照10月26日股价27.53元股价计算,对应PE为11.52倍和9.12倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE估值,对应股价35.85元,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-11-02 28.20 30.00 5.41% 33.83 19.96%
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万科发布17年三季报,实现营收1171亿,同比增0.04%,归母净利110.9亿,同比增34.2%,EPS 1.005元。 竣工规模提升,销售逆势创新高:三季度公司进入集中竣工周期,竣工规模的恢复推动营业收入增速转正。归母净利润增速明显高于营收的原因在于:1、结算质量提高。公司在2015年至2016年周期的市场回暖期项目开始进入结算,结算均价同比增长1.2%,综合毛利率同比提升5.2个百分点。2、成本控制优秀,公司销售管理费用率仅为2.3%。公司实现销售3961亿元同比增长50.7%,全年完成5000无疑,我们相信公司在保持规模成长的同时,也更加肩负践行美好生活的愿景和尝试。 三季度拿地大幅提升,主流城市拿地彰显龙头影响力:三季度公司开始加强拿地力度,前三季度公司共新增143个项目,总建筑面积约3288.4万平方米,规模已经比上半年翻倍。随着拿地力度的增加,三季度末公司的净负债率有所提升至38.2%,短期借款及一年内到期非流动性负债占货币资金的比重约57%,但依然处于行业低位。而且考虑到三季度以来围绕着住房租赁证券化的推进,而公司旗下优质存量自持物业充裕,未来有望受益于政策红利盘活资产,龙头企业的融资优势依然值得关注。 物流地产合纵连横,租赁市场尽享政策红利:物流地产继续风生水起,三季度7月公司联合SMG、高瓴资本、中银集团投资有限公司共同参与普洛斯公司潜在的私有化,收购完成后,万科集团占股21.4%,将成为普洛斯第一大股东。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,截至9月底,长租公寓中的泊寓业务覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目,开业约2.4万间,未来有望持续受益于租赁市场的政策福利。 盈利预测和评级:预计公司2017-2018年EPS2.44元和3.07元,维持“增持”评级。 风险提示:房地产行业调控风险,公司销售不达预期!
万科A 房地产业 2017-11-02 28.20 -- -- 33.83 19.96%
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1、 事件。 公司发布2017年三季报,前三季度实现营收1171亿,同比增0.04%,实现归母净利润111亿,同比增34.23%,基本每股收益1.005元,同比增34.36%。 2、我们的分析与判断。 (一)毛利率增长,盈利能力提升。 公司业绩大增主要受益毛利率的大幅提升,前三季度毛利率约为23.7%,同比提升近6个百分点。公司前三季度竣工面积1136万平米,占全年计划的46%,竣工结算量主要集中于四季度,公司全年业绩增速有望超30%。 (二)销售额大增51%,市占率加速提升。 前三季度公司实现销面及销额2665万方及3961亿元,同比分别增33.8%及50.7%,市占率约为4.3%,相比去年同期提升约1个百分点,政策压制下龙头企业集中度加速提升效果明显。截止9月末公司已售未结货值约为4321亿元,同比增速达41%,未结资源丰富,为公司未来业绩提供有力保障。 (三)第三季度积极补库存。 第三季度公司新增拿地权益建面约1116万平米,权益拿地金额约746亿元,相比同期销售额计算得到的投资力度达到60%,6月以来公司拿地力度明显提高。前三季度公司累计新增权益建面2100万平米,投资力度约48%,大幅高于去年水平,公司积极补库存,契合存货的快速去化。从布局来看,按投资金额计算,一二线城市占比超过90%。 (四)负债率提升,财务整体稳健。 三季度末公司净负债率38.2%,相比中期末接近翻番,但依然保持行业中的较低位。其中短期有息负债相比中期末提升8%,货币覆盖率1.74,长期有息负债相比中期末提升17%,主要是长期借款大幅攀升,总体来看财务依然相对稳健。 (五)新业务稳步拓展。 物流地产方面,前三季度公司新增物流项目23个,计容建面约190万平米,已超过2016年全年水平;此外公司参与普洛斯潜在私有化仍在进行中。长租公寓方面,截止9月末公司集中式长租公寓品牌“泊寓”覆盖24个城市,2017年预计总获取房间数将超过10万间。商业地产方面,以印力集团为平台,截止2017年中持有及管理商业面积850万平米,10月发起设立首个商业地产抵押贷款资产证券化产品。另外公司也在物业、冰雪度假、养老、教育等方面持续推进。 3、投资建议。 公司近两年销售表现亮眼,行业集中度加速提升,为未来业绩提供支撑;此外地铁集团成为基石股东支持公司混合所有制结构、事业合伙人机制、城市配套服务商战略,有利于公司长期稳定健康发展。我们上调公司17-19年EPS分别至2.43、3.07、3.68元,按目前股价PE 估值约为11.1、9.0、7.5倍,估值处于比较低的水平,我们维持公司“推荐”评级。 4、风险提示。 调控超出预期,新业务拓展缓慢。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名