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万科A 房地产业 2019-09-06 26.83 45.00 67.91% 27.81 3.65% -- 27.81 3.65% -- 详细
8月销售441亿、同比+15%,累计销售4,263亿、同比+10%,稳定增长 8月公司实现签约金额441.3亿元,环比下降8.4%、同比增长15.1%;实现签约面积277.4万平方米,环比下降11.5%、同比增长7.8%;销售均价15,908元/平,环比增长3.5%、同比增长6.8%。1-8月公司累计实现签约金额4,263.1亿元,同比增长9.8%,较1-7月提高0.6pct;累计实现签约面积2,741.0万平方米,同比增长5.4%;累计销售均价15,553元/平方米,同比增长4.2%。8月公司销售平稳,在一二线销售走好的背景下,预计公司后续销售稳定增长。 8月拿地保持积极、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达78% 8月公司在土地市场获取珠海、嘉兴、西安等地28个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。8月,公司新增建面683.7万平,环比增长70%、同比增长78.9%;对应总地价343.2亿元,环比下降15%、同比增长52.1%;拿地金额占比销售金额达77.8%,环比下降0.1%,较上年50.5%提升27.3pct;平均楼面价5,019元/平,环比下降50%、同比下降15%,拿地均价占比当月销售均价31.6%,较上年36.6%下降5pct。1-8月,公司共新增规划面积2,721.9万平,同比下降26.7%;对应总地价1,754.2亿元,同比下降12.5%,拿地额占比销售额达41.1%,较上年50.5%下降9.3pct;平均楼面价6,445元/平,同比增长19.4%,拿地均价占比当年销售均价41.4%。按1-8月销售均价1.56万元/平估算公司1-8月新增货值4,246亿元,基本与同期销售额4,263亿元持平。 投资建议:销售平稳增长,拿地保持积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-09-06 26.83 33.21 23.92% 27.81 3.65% -- 27.81 3.65% -- 详细
事件 公司公告 8月销售及拿地情况, 8月实现销售金额,销售面积分别为 441.3亿元, 277.4万方,同比增长 15.1%、 7.8%。 核心观点 销售环比改善,后续将保持平稳增长。 公司 8月销售金额 441.3亿元,同比增长 15.1%,环比下跌 8.4%。公司单月销售金额处于改善状态,同比去年有增长,环比跌幅收窄。 1~8月累计销售金额为 4263.2亿元,同比增长9.8%。 8月销售面积 277.4万平方米,同比增长 7.8%,环比下跌 11.5%,跌幅收窄。 1~8月累计销售面积 2740.9万平方米,同比增长 5.4%。公司环比数据出现改善, 9月又是传统的销售旺季,公司的销售有望进一步改善,但在房地产收紧的大环境下,也不会出现大幅增长,仍将保持平稳。 把握土地窗口期补仓,提高权益比例控制合作杠杆。 公司 8月新增土储 684万平方米,同比增长 92.0%,拿地金额为 343.2亿元,同比增长 54.8%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为 77.8%。 1~8月累计新增土储 2650万平方米,同比下降 22.9%, 1~8月累计拿地金额为 1739.2亿元,同比下降10.0%。 1~8月投资强度 40.8%,较去年全年低 8个百分点。公司在上半年土地市场竞争激烈时,控制了土地投资节奏,在下半年土地市场有所降温的情况下,明显加大了投资强度。公司的权益比例也较去年有明显提升, 1~8月拿地的权益比例为 76%,较去年同期提高 18个百分点,也反映出公司主动降低合作杠杆的意图。 财务预测与投资建议 维持买入评级, 目标价 33.21元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为3.69/4.53/5.53元。 可比公司估值为 7X, 考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持 20%的估值溢价得出 9X 估值,对应目标价 33.21元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
万科A 房地产业 2019-09-05 25.83 -- -- 27.81 7.67% -- 27.81 7.67% -- 详细
事件描述公司 8月实现销售面积 277.4万平,同比增长 7.8%;实现销售金额 441.3亿元,同比增长 15.1%;1~8月份累计实现销售面积 2740.9万平,同比增长 5.4%;实现销售金额 4263.2亿元,同比增长 9.8%。 事件评论 8月销售金额同比增长 15.1%,短期销售韧性仍在。公司 8月实现销售金额 441.3亿元,同比增长 15.1%;销售面积 277.4万平,同比增长7.8%;当月销售均价 15908元/平,较上月的 15372元/平增长 3.49%。 1-8月实现累计销售金额约 4263.2亿元,同比增长 9.8%;累计销售面积 2740.9万平, 同比增长 5.4%。 8月公司销售面积增速环比增长 5.6pct至 7.8%,显示短期销售韧性仍在,需求不宜过分悲观。 8月公司拿地积极性明显提升,建面与金额分别同比增长 92%与 55%。 8月公司单月拿地建面 683.7万平,同比上升 92%;1-8月累计拿地建面 2649.4万平,同比下降 22.9%。拿地价款方面,公司 8月单月拿地总价 343.2亿元,同比增长 54.8%;1-8月累计拿地总价约 1740.4亿元,同比下降约 10.0%。拿地强度方面,1-8月公司累计拿地面积/累计销售面积比例为 96.7%(1-7月为 79.8%) ,累计拿地金额/累计销售金额比例为 40.82%(1-7月为 36.6%) 。整体看在销售承压且融资渠道收紧下,公司 8月拿地积极性提升,行业龙头公司集中度提升逻辑凸显。 8月拿地聚焦二三线城市,拿地均价同比下滑。公司 8月拿地总建面683.7万平, 集中在二线及强三线城市, 其中二线城市约 261.2万平(占比 38.2%),三线城市约为 382.4万平(占比 55.93%) ,公司土地获取仍然以都市圈城市为主。拿地成本方面, 8月拿地均价 5019.36元/平,同比下降 19.4%,主因三线城市拿地占比较高。 龙头经营稳健,配置价值凸显。公司销售积极,经营稳健,净负债率35.04%处于行业低位,稳住住宅开发基本盘并拓展多元化业务,有望获取超越同行的α收益。我们预测公司 2019-2021年 EPS为 3.64、 4.37、5.24元,增速为 22%、20%、20%、对应 PE 分别为 7.06x、5.88x、4.91x,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 宏观经济变动及行业调控政策存一定不确定性,或对公司经营产生影响; 2. 流动性环境变化或对公司业绩产生一定影响。
万科A 房地产业 2019-09-05 25.83 -- -- 27.81 7.67% -- 27.81 7.67% -- 详细
公司收入和利润持续较快增长,略超预期。2019年上半年,公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%;每股基本盈利 1.06元,同比增长 28.8%;全面摊薄的净资产收益率为 7.35%,较 2018年同期增加 0.59个百分点。利润超预期主因结算均价提升,公司结算面积 846.3万平方米,同比上升 20.7%;房地产业务的结算均价为1.57万元/平,同比增长 9.5%,公司利润率进一步提高,毛利率和净利率分别为 36.3%和 13.8%,同比分别增加 1.8和 1.1个百分点;此外投资收益 13亿,较 2018H1增长 5.2亿。 销售稳健增长、继续重仓一二线。公司 1-6月实现销售面积 2150.1万平,销售金额 3340.0亿元,同比分别上升 5.6%和 9.6%,在 41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年公司获取新项目 54个,总规划建面 1372.8万平,权益比例 68.6%。权益地价总额约 649.8亿元,权益拿地金额/销售金额 32.3%,投资强度适度。拿地成本 6900元/平,地售比 44.4%。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。公司在建项目和规划中项目总建筑面积约 15340.2万平方米。其中在建项目总建筑面积约 9867.6万平方米,权益建筑面积约 5869.2万平方米;规划中项目总建筑面积约 5472.6万平方米,土地资源可供销售两年以上。 业绩逐步释放,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为 18-24个月,2019年结算项目对应 2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2019H1公司合并报表范围内有 4403.7万平已售资源未结算,合同金额合计约 6215.5亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。2019年预计竣工 3076.6万平,同比增长 11.6%,目前已完成计划的 34.5%,竣工节奏与 2018年基本一致。从已售未结金额/营收的角度看,公司 2019H1达到 1.9倍,历史较高水平。 而结算价格弹性较大: 2019H1已售未结均价 1.41万/平米,而 2018年结算均价仅 1.18万/平米,2019H1为 1.57万/平米,预计2019年全年维持在较高水平,结算毛利率有望维高位。 负债率下行,债务结构健康。公司净负债率 35.0%,较年初减少 9.8个百分点,有息负债金额为人民币 2253.2亿元,较年初减少人民币 358.9亿元,占总资产的比例为 14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 666.5亿元,占比为 29.6%;一年以上有息负债人民币 1,586.7亿元,占比为 70.4%。并进行了新型融资渠道的探索,发行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划。 维持增持评级,维持盈利预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固,增长机会多于其余房企。房地产核心主业业绩确定性维持历史最高水平,并逐步进入业绩释 放期, 2019年 结算毛 利率有 望再攀 高峰 。我们 维持 公司 2019-2021年 归母 净利 润为411.9/482.1/563.1亿元,同比增速为 22.0%/17.1%/16.8%。当前价格对应的 PE 为 7.1X、6.0X、5.2X。
万科A 房地产业 2019-08-28 26.62 -- -- 27.81 4.47% -- 27.81 4.47% -- 详细
公司公布2019年半年度报告。上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。 聚焦基本盘,房地产开发和物业业绩亮眼。从收入结构来看,营业收入的增长主要由房地产开发业务贡献。公司收敛聚焦房地产业务基本盘,上半年,公司房地产开发业务收入1329.90亿元,同比增长32.15%,占营收比重96.18%;物业业务收入52.83亿元,同比增长27.05%,占比3.82%,其他业务收入同比下滑11.30%。但从业务规模来看,商业管理面积和物流地产规模保持稳定,长租公寓管理间数增长2万间,未来多元化业务的拓展基础仍在。 销售业绩稳定,未来营收有保障。上半年万科实现销售额同比增长9.6%,1-7月公司实现销售额3821.9亿元,同比增长9.26%,在TOP3房企中保持销售增速领先。已售未结算资源6215.5亿元,同比增长17.1%。稳定的销售增速增厚公司合同负债,截至2019年二季度末,公司合同负债5666.39亿元,同比增长10.18%。合同负债的增厚为未来营业收入确认提供坚实基础。 拿地趋于谨慎,坚持深耕一二线。经过2018年扩张式拿地后,公司今年逐渐放缓拿地脚步,采取以销定投的拿地策略。上半年公司新获取项目54个,建筑面积1373万方,较2018年同期的2049万方下降了33%。从布局来看,公司依然以一二线城市为主战场,一二线项目占比82%,区域上主要布局长三角、珠三角等城市群和中心城市。但7月公司单月新增项目建筑面积402.1万平方米,投资拿地较上半年有所回温。 毛利率持续提升,盈利能力持续优化。2016-2019H1公司销售均价分别为13190、14739、15032、15534元/平方米,受益于销售均价的提升,2019年上半年公司毛利率较2018年同期提升2.12pcts至36.80%。2019年上半年公司ROE(摊薄)7.35%,较2018年同期提升了0.59pcts,主要源于销售净利率的提升,盈利能力持续优化。2019年半年报归母净利润增速低于收入增速的主要原因在于并表合作项目增多导致少数股东损益增长较大。2016-2019H1,新增项目权益面积占比分别为59.93%、59.97%、53.19%和68.60%,2019年上半年公司权益占比回升,预计公司少数股东损益占比将经历一小段上行后回落,未来对归母净利润的影响有限。 财务保持稳健。截至2019H1,公司有息负债规模2253.2亿元,较2018年末减少13.73%。由于货币资金的减少,公司净负债率较2018年末上行4.14pcts至35.04%。但公司货币资金1438.69亿元,远超出短期负债和一年内到期的长期负债之和706.8亿元,公司财务依旧稳健。 投资建议与盈利预测:公司作为行业龙头,业绩亮眼,销售稳定,财务方面依旧稳健。预计公司2019/2020年实现归母净利润390.67、439.23亿元,对应EPS分别为3.46、3.89元。综合考虑行业整体估值与公司行业龙头地位,给予公司9-10倍合理估值区间,对应价格合理区间为31.1-34.6元,维持公司“推荐”评级。 风险提示:房地产行业政策过度收紧;销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-08-28 26.62 -- -- 27.81 4.47% -- 27.81 4.47% -- 详细
业绩表现略超预期,利润率表现稳定 19年上半年实现营收增长 31.5%,归母净利润 118.4亿元,同比增长29.8%。整体业绩表现略超市场预期,收益质量和利润率表现稳定。 利润率的提升是导致营业利润增速高于收入增速的主要原因,整体毛利率 36.2%,同比+1.8pct,归母净利润增速低于营业利润增速的原因是少数股东损益占比的提升,预计全年对利润的摊薄影响不大。 滚存货值支撑销售增长,土地投资聚焦核心区域 上半年实现销售金额 3340亿元,同比增长 9.6%,面积贡献 5.6%,价格贡献 3.8%,累计推盘 2778亿元,推盘去化率为 62%, 19年推盘规模有所下滑,呈现出滚存消耗的状态。新增建筑面积 1373万方,权益拿地金额650亿, 投资力度 14年以来新低, 方向主要集中在一二线核心城市。 新业务资产规模收缩,杠杆结构稳定 轻资产物业管理发展顺畅, 重资产业务资产规模 5683亿元,但较 18年底下降 334亿,表明万科对于新业务的态度开始收缩。整体杠杆乘数为8.8x, 结构进一步优化, 财务杠杆下降,有息负债规模 2253亿,净负债率小幅提升至 36.8%,依旧显著低于行业平均水平。 预计公司 19、 20年 EPS 分别为 3.56、 4.07元,维持“买入”评级 行业龙头地位以及一二线城市的布局和土地储备, 使万科持续超过行业平均的估值表现, 给予公司 A 股、 H 股对应 19年 PE 11x、 9.5x 的合理估值, 则合理价值分别为 39.6元/股、 38.7港元/股。 风险提示 景气程度不断下降, 新业务拓展回报率不达预期,影响公司业绩。
万科A 房地产业 2019-08-27 26.46 32.35 20.71% 27.81 5.10% -- 27.81 5.10% -- 详细
事件:公司发布中报,报告期内,实现营业收入1393.2亿元,同比+31.47%;实现归母净利润118.4亿元,同比+29.8%;EPS1.06元,同比+28.8%;ROE7.4%,较去年同期+0.6pct。 业绩锁定度高,盈利能力提升。公司19年上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%;毛利率36.2%,较去年同期+1.8pct,净利率13.8%,较去年同期+1.1pct。截至报告期末,公司预收款5666.4亿元(较18年末+619.3亿),覆盖2018年营业收入1.9倍(较18年末+20pct),业绩锁定度进一步提升。 销售增长稳健,可结算资源充足。2019上半年,公司实现销售面积2150.1万平方米,同比增长5.6%;实现销售额3340亿元,同比增长9.6%,销售均价15534元/平方米。销售增长稳健,均价稳步提升。截至报告期末,公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%,公司已售未结资源持续上升。 审慎投资,拿地节奏收缓,权益比例提高。2019上半年,公司拿地金额994亿元,同比下降15.6%;拿地建面1564万方,同比减少29.9%;楼面价6355元/平方米,同比增加20.5%。权益拿地金额700.5亿元,同比减少1.6%,权益比例70.5%,较去年同期+10pct,权益比例大幅上升;权益拿地建面1074万方,同比-20.9%;权益楼面价6522元/方,同比提高24.3%。拿地金额/销售金额0.3、拿地面积/销售面积0.73,分别较去年同期减少8.9pct、36.9pct,公司审慎投资,拿地节奏有所放缓;楼面价/当期及滞后一期销售均价0.42,均值较去年同期+6.3pct,隐含毛利率收紧。报告期内,公司拿地重点布局一二线城市,按建面计算,82%的新增项目位于一二线城市;按权益投资额计算,88%位于一二线城市。土地储备保持合理水平,竣工节奏有望提速保障业绩稳健增长。截至中报,公司土地储备保持合理水平,在建及规划中项目的总建面约15340万方。公司新开工规模下降,竣工规模保持增长。上半年实现新开工面积1953万方,同比下降15.9%,占全年开工计划的54.1%(2018H:65.5%);实现竣工面积1060万平方米,同比增长15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018H:34.9%)。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平,下半年竣工节奏有望提速保障业绩稳健增长。 融资结构多元化,净负债率保持健康水平。截至2019年6月,公司财务、资金状况稳健,持有货币资金1439亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿,覆盖一年内有息负债2.16倍。公司剔除预收款后的资产负债率77%,与18年底持平。公司有息负债2253亿元,较年初减少359亿元,净负债率为35.04%。有息负债中,一年内到期合计667亿元,占比为29.6%;一年以上合计1586.7亿元,占比为70.4%。公司持续拓展融资渠道,优化债务结构,报告期内先后进行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划的发行。分融资对象来看,银行借款占比为59.2%,应付债券占比为25.7%,其他借款占比为15.1%。 投资建议:我们认为公司经营稳健,可结算资源充足,业绩锁定度高。多元化业务稳步发展,净负债率维持低位,融资结构多元化,其穿越周期、应对政策不确定性能力强。我们预计公司19-1年EPS分别为3.7、4.4及5.0元,对应PE为7.3X、6.1X及5.4X,目标价32.35元,维持“买入”评级。 风险提示:政策调控超预期,公司销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-08-26 27.25 -- -- 27.81 2.06% -- 27.81 2.06% -- 详细
事件:公司公告2019年半年报。 报表利润保持较好增长,未来业绩锁定性高。上半年,公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;截至报告期末,公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。 财务结构稳健合理。报告期末,公司持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。货币资金中,人民币占比91.9%,美元、港币及其他币种占比8.1%。截至报告期末,净负债率为35.04%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1586.7亿元,占比为70.4%。 土地投资保持平稳。上半年公司获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。 物业服务保持行业领先。上半年万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2019年和2020年EPS在3.61和4.34元。此外按照8月22日收盘价27.16元计算,对应2019年PE为7.53倍。目前行业龙头企业2019年平均PE在6.20X。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2019年9-10XPE水平,对应合理区间价值区间32.49-36.1元,维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因:1)截至2018年末已售未竣工金额5307.1亿元,同比增长28.1%;2)具备较好稳定现金流业务。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
万科A 房地产业 2019-08-26 27.25 -- -- 27.81 2.06% -- 27.81 2.06% -- 详细
事件: 公司发布半年报,上半年实现营业收入 1,393.2亿元,同比增长 31.5%; 实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%;房地产业务实现销售金额 3,340.0亿元,同比增长 9.6%;净负债率为 35.04%。 点评: 业绩较快增长,盈利能力进一步提升。上半年,公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.5%;实现归母净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%。 其中,来自房地产业务结算收入比例为 95.5%,结算收入 1329.9亿元,同比上升 32.2%。盈利能力进一步提升。上半年全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较 2018年同期上升 0.59个百分点;房地产业务的结算毛利率为28.3%,较 2018年同期提高 1.0个百分点。 销售稳健增长,强者恒强。2019年上半年,公司累计实现合同销售面积2150.1万平方米,同比增长 5.6%,合同销售金额 3340.0亿元,同比增长9.6%。公司在 41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。 拿地力度稳健,深耕一二线城市,总土地储备丰富。1,拿地力度稳健。 2019年上半年,拿地金额占销售金额的比重为 30%。2,拿地集中一二线城市。按建筑面积计算, 82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。3,土地储备丰富。公司在建项目和规划中项目的总建筑面积约 15,340.2万平方米。其中在建项目总建筑面积约9,867.6万平方米,规划中项目总建筑面积约 5,472.6万平方米。 融资优势明显,财务结构稳健。公司净负债率依然保持较低水平。截止报告期末,公司净负债率为 35.04%。债务结构合理,有息负债金额为人民币 2253.2亿元, 其中一年以上有息负债占比为 70.4%;分融资对象来看,银行借款占比为 59.2%,应付债券占比为 25.7%,其他借款占比为15.1%。公司持续保持较低的融资成本,融资优势明显。其中,公司 2月发行 20亿住房租赁专项公司债,票面利率 3.65%,期限 5年。 投资建议:万科拿地聚焦核心一二线城市,土储价值丰厚,未来将持续受益核心城市基本面回暖。公司龙头地位稳固,融资优势明显,财务结构稳健,中长期看好公司投资价值。预计公司 2019-2020年 EPS 分别为 3.66元、4.28元,以 2019年 8月 20日收盘价计算,对应 PE 分别为 7.4倍、6.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,政策调控超预期严格。
万科A 房地产业 2019-08-26 27.25 -- -- 27.81 2.06% -- 27.81 2.06% -- --
万科A 房地产业 2019-08-23 27.54 37.50 39.93% 27.81 0.98%
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公司披露2019年半年报,公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现净利润192.9亿元,同比增长42.62%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%。公司上半年实现合同销售额3340亿元,同比增长9.6%;已售未结算金额6215.5亿元,较18年末增长17.1%,可供结转资源充足。公司毛利率36.25%,较去年同期提升1.81pct, 净利率13.84%,较去年同期提升1.08pct。杠杆水平位于低位,债务结构持续优化。公司2019半年末的净负债率为35.04%,处于行业低位,一年以上有息负债占比70.4%,债务结构进一步优化。公司有息负债2253.2亿元,较18年末下降13.7%。上半年利息支出资本化比率为37.6%,较18年有所下降,同时新租赁准则影响,导致财务费用同比增速较快。报告期内公司发行20亿住房租赁公司债,票面利率仅3.65%,融资优势明显。 审慎投资,聚焦一二线城市。公司上半年获取项目54个,权益投资额649.8亿元,其中88.4%的权益投资额位于一二线城市。权益规划建面941.8万方,拿地力度较去年同期大幅下降,权益占比有所提升。公司上半年新开工有所放缓,同比下降15.9%。 物业板块增长迅速,多元业务协同发展。上半年万科物业实现营收52.8亿元,同比增长27.1%;新增项目的签约饱和收入中商业物业占比38.4%,较18年有所提升。公司租赁业务上半年新开业101个项目,总计2.06万间,累计开业8.2万间,成熟项目平均出租率达91%。 公司可供结转资源充足,19年竣工计划维持不变,有能力保持业绩的稳健增长,维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为3.75元、4.44元和5.13元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为7.3倍、6.1倍和5.5倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧;汇率大幅波动。
万科A 房地产业 2019-08-23 27.54 -- -- 27.81 0.98%
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事件描述 公司发布2019半年报,2019上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.8%。 事件评论 收入与业绩高速增长,盈利能力稳步提升。2019上半年公司实现营收1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归母净利118.4亿元,同比增长29.8%。截至2019年6月末公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额达6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%,将有效保障后期收入和业绩增长。盈利能力方面,2019上半年ROE(全面摊薄)为7.35%,同比增长0.59pct,房地产业务毛利率同比增长0.97pct至28.26%,公司盈利能力稳步提升。 销售积极,拿地审慎,新增拿地权益比例明显提升。上半年公司销售面积2150.1万平方米,同比增长5.6%,销售金额3340亿元,同比增长9.6%,销售均价15534元/平方米,同比增长3.78%,销售仍保持积极。公司维持审慎拿地策略,2019上半年获取54个新项目,同比减少63个,拿地规划总建面1372.8万平方米,同比下降33%,权益总建面941.8万平,同比下降17.67%,权益均价6900元/平方米,同比增长36.5%。公司拿地布局核心都市圈,按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市,按权益投资额算,88.4%位于一二线城市。值得关注的是上半年公司拿地权益比例明显提升,达68.6%,去年同期为55.82%。截至2019年6月末,公司土地储备总计15340.2万平方米(在建项目总建面9867.6万平方米,规划中项目总建面5472.6万平方米),充沛土储有效保障后续销售。 多元业务助力基本盘,商业运营平稳增长。商业方面,2019上半年公司商业总建面超1350万平方米,其中印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。上半年万纬物流新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至当前万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。 龙头经营稳健,配置价值凸显。公司销售积极,拿地审慎,净负债率35.04%处于行业低位,稳住住宅开发基本盘并获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021年EPS为3.64、4.37、5.24元,增速为22%、20%、20%、对应PE分别为7.46x、6.22x、5.19x,维持“买入”评级。 风险提示: 1.行业调控政策以及项目结算进度存在一定不确定性,或影响上市公司销售业绩; 2.宏观经济及流动性波动可能对公司经营造成一定影响。
万科A 房地产业 2019-08-23 27.54 -- -- 27.81 0.98%
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营收业绩同步高增,业绩保障性较强。2019年1-6月公司实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%;结转毛利率和净利率分别为36.2%和13.8%,分别较上年同期提高1.8和1.1个百分点;实现ROE7.35%,同比提高0.59个百分点。公司结算金额权益占比降低,少数股东权益激增至69.2%,我们认为未来几个季度将趋于平缓。前6月公司实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达6,215.5亿元,较18年底增加908.4亿元,覆盖18年结算金额超2倍,充分保障未来业绩增长。 销售稳健增长,投资策略趋于谨慎。2019年1-6月公司销售金额3,340.0亿,同比均增长9.6%,销售面积2,150.1万方。1-6月公司获取新项目54个,总规划建面1,372.8万方,权益比例69%,88.4%聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。报告期末,公司未结总土储1.5亿方,权益比例61%;可售面积1.1亿方,对应可售货值约1.7亿元,覆盖2018年销售2.8倍。 竣工积极带动结算提速,财务健康负债低位。公司1-6月累计新开工面积1,019.4万方,同比下降16%,开工速度放缓;累计竣工面积1,060万方,同比增长16%,占全年竣工计划35%,预计下半年竣工将提速,结算速度将同步上升。报告期末公司净负债率35.0%,处行业绝对低位。截至6月底,公司持有货币资金1,438.7亿元,现金短债比2.16,偿债能力较强。 多元业务齐发展,多产业领跑市场。多元业务方面,万科物业上半年收入52.8亿元,同比增长27.1%,积极拓展项目资源,新增项目的饱和收入21.64亿元,同比增长113.8%;长租业务已覆盖35个城市,累计开业8.2万间,成熟项目平均出租率91%;商业物业管理面积超1,360万方,购物中心出租率97%;物流地产业务方面,已进驻44个城市,获取可租赁物业建面996万方,成熟项目出租率92%。 估值 根据公司销售及投资情况,我们预测公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元,对应19年PE7.6倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,融资超预期。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 35.10 30.97% 27.81 1.46%
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事件: 公司公布 2019中期业绩,实现营收 1393.20亿元,同比增长 31.47%; 归属于上市公司股东的净利润 118.42亿元,增长 29.79%;超出市场预期。实现销售面积 2150.1万方,销售金额 3340亿元,同比分别上升 5.6%和 9.6%。 结算收入超预期增长、结算毛利率略有提升: 1)结算面积提升 21%:公司上半年结算面积 846.3万方,同比上升 20.7%;实现结算收入 1329.9亿元,同比上升 32.2%; 2)结算均价提升 9.5%:房地产业务的结算均价为 15715元/平方米,同比增长 9.52%。 3)结算毛利率提升 1pct:结算毛利率为 28.3%,较 2018年同期提高 1.0个百分点。 开工下降竣工提升、全年竣工计划维持不变:公司上半年新开工面积 1953万方,同比下降 15.9%,占全年开工计划的 54.1%(2018年上半年: 65.5%),开工比去年放缓;实现竣工面积 1060万方,同比增长 15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年: 34.9%),竣工速度基本和去年一致,预计全年竣工面积将与年初计划(3077万方)基本持平,预计增长 12%。 审慎投资储备合理、已售未结资源丰富: 1)总土储略增 7.27%:公司上半年新增项目 54个、总建筑面积 1372.8万房,权益面积 941.8万平方米,权益比例比例为 68.6%,土储均价为 6900元/平方米, 88.4%位于一二线城市。截止中报,公司总土储面积 1.534亿平米,同比增长 7.27%。2)已售未结同比增长 17%: 已售未结算面积 4403.7万平方米,已售未结金额约 6215.5亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。 净负债率略有提升、外币负债比重较高: 1)净负债率 35.04%:公司中报有息负债金额 2253.2亿元,净负债率 35.05%,比去年同期的 32.7%略有提升; 2)负债结构健康、关注外币负债:公司长期负债占比为 70.4%,境外负债占比35.2%,境外负债由于上半年人民币略有升值产生了 3.1汇兑收益,但近期人民币略有贬值,境外负债有汇兑受损可能。 物业收入持续高增长、多元化业务稳步推进: 1)物业收入同比增 27%、占比略有提升:万科物业实现营业收入 52.8亿元,同比增长 27.1%,占公司整体营收3.79%,比年初的 3.29%提升 0.5pct,公司在管物业面积约 5.6亿平米; 2)商管面积保持稳定:管理商业项目总建筑面积超过 1350万平方米,与去年基本持平,扩张速度放缓,其中,印力集团管理商业项目 110个,管理面积 915万平方米,已开业面积为 643万平方米(90%为购物中心)。 投资建议:受益于结算面积和结算毛利的提升,公司收入和利润增长超出预期,净负债率略有提升但仍处于极低水平,外币负债占比较高需注意汇兑风险;多元化业务持续推进,尤其物业收入持续高增长,内含价值被明显低估,鉴于公司竣工计划并未明显改变且开工明显下滑,我们维持全年销售额 6550亿元的预测,维持公司19-21年 EPS 分别为 3.51、4.08、4.71元,对应当前股价 PE 为 7.75X/6.66X、5.77X,维持“买入”评级,作为行业龙头给予 10倍 PE, 19年目标价 35.1元。 风险提示: 政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑,汇兑损失超预期
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 -- -- 27.81 1.46%
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一、事件概述万科公布2019年半年报,1-6月公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长 31.5%实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%。 、 二、分析与判断? 业绩稳步增长, 经营质量提升1-6月公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%, 公司营收保持较快增速主要系项目结算面积及结算单价均较上年同期有所提高。报告期内,公司净资产收益率和销售毛利率分别达 7.35%和 36.25%, 较上年同期分别上升 0.59pct 和 1.81pct盈利能力进一步向上。 ? 销售稳中有升, 拿地力度放缓1-6月公司实现销售金额 340亿元,同比增长 5.6%, 销售面积 2150.1万平方米同比增长 9.6%, 位居行业前二,并在 41个城市的销售规模位列当地前三。 报告期内, 公司共获取新项目 54个, 同比减少 53.9%, 总规划建筑面积 1,372.万平方米, 同比减少 33.0%, 投资趋于谨慎。 其中, 一二线城市的新增项目拿地金额占权益拿地款的 88.4%, 公司继续贯彻深耕一二线核心城市的策略。 ? 杠杆率维持低位,融资优势显著报告期末,公司的净负债率仅为 35.04%,继续保持在较低的水平,财务安全度较高。 1-6月公司成功发行票面利率为 3.65%的 20亿元公司债,以及票面利率为 3.62%的 17.4亿证监会主管 ABS, 多元融资保持畅通, 成本显著低于行业平均水平。 、 三、 投资建议万科 A 业绩与销售稳健增长, 土储丰富, 财务状况良好, 融资优势明显。预计公司 19-21年 EPS 为 3.72、 4.50、 5.38元,对应 PE 为 7.3/6.0/5.1倍,公司近三年最高、最低、中位数 PE 分别为 18.5/7.9/11.6倍,维持公司“推荐”评级。 、 四、风险提示: 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名