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杨侃

平安证券

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工作经历: 投资咨询资格编号:S1060113070053...>>

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中南建设 建筑和工程 2019-11-04 8.10 -- -- 8.70 7.41%
8.93 10.25% -- 详细
业绩表现靓丽,未结资源丰富:公司期内实现营业收入409.6亿元,同比增长36.5%;归母净利润22.6亿元,同比增长78.7%。净利润增速高于营收增速主要因:1)期内销售及管理费用率分别下降0.89个和0.85个百分点;2)由于非并表项目结算增加,前三季度实现投资收益3.7亿元,较上年同期0.8亿元明显增长;3)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降15.3个百分点至3.1%。由于销售金额高于结算收入,期末预收款较期初增长16.1%至1278.8亿元,为后续业绩增长奠定基础。 销售延续高增,投资张弛有度:公司2019年前三季度实现销售面积1024.3万平米,同比增长31.7%;实现销售金额1299.5亿元,同比增长26.6%,市占率较2018年提升0.2个百分点至1.2%。销售均价12687元/平米,较2018年全年下降1%。前三季度公司新进入济南、厦门、揭阳、湛江等城市,累计拓展项目51个,新增建面751万平米,同比下降42.8%;拿地销售面积比73.3%、平均楼面地价(5541元/平米)为同期销售均价的43.7%,分别较2018年下降66.1个、上升10.1个百分点。其中三季度单季新增建面331万平米,环比二季度增长45.8%,拿地销售面积比87.2%,环比二季度增长29.6个百分点,投资强度有所增强。期末在建建面3423万平米,其中待开工建面仅1332万平,相比当前规模略显不足,预计公司后续仍将适度补充土储。 负债结构持续优化,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别下降17.3个、0.9个百分点至175.6%、44.1%,持续优化。在手现金254.5亿元,为一年内到期长短期负债的158.8%,较年初上升45.5个百分点,短期偿债压力无虞。由于期内公司抢抓销售回款,经营性现金流净流入48.1亿元。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.87元、2.43元,当前股价对应PE分别为7.9倍、4.6倍、3.6倍。公司坚定践行高周转策略、升级完善激励机制、城市布局持续优化,多因素助力销售表现持续优于行业;预收充足且利润率修复,未来业绩持续释放亦值得期待,维持“推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,公司过半项目布局三四线,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售不及预期风险,同时或带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
招商蛇口 房地产业 2019-11-04 18.72 -- -- 19.28 2.99%
19.28 2.99% -- 详细
结算节奏拖累当期业绩,全年仍有望实现增长:公司前三季度实现营入255.4亿元,同比下降24.4%;归母净利润50.9亿元,同比下降38.5%。业绩下滑主要因:1)受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,期内结转面积较少;2)结算项目结构变化致期内毛利率同比降5.2个百分点至36%;3)销售签约额增长情况下,销售费用同比增长48.1%至10.7亿元,带动期间费用率同比增长5.3个百分点至14.8%。由于销售金额高于营收,期末预收款较年初增长78.8%至1347.3亿元,为近一年营收的1.7倍,叠加2019年100.5%的竣工高增长计划,全年业绩仍有望实现增长。 销售增速可观,拿地节奏稳健:公司前三季度实现商品房销售面积833万平米,同比增长49.7%;销售额1620.4亿元,同比增长39.4%,已完成全年2000亿目标的81%。平均销售均价19452元/平米,较2018年全年下降5.7%。尽管当前市场整体有所降温,但考虑公司四季度为传统推货高峰,且项目主要以核心一二线城市为主,我们判断全年销售目标有望超额完成。期内累计新增建面830.9万平米,同比下降16.9%,总地价582.7亿元,同比下降28%;拿地销售面积比99.7%,较2018年下降64.3个百分点。平均楼面地价7013元/平米,较2018年全年上升2.9%;地价房价比36.1%,较2018年上升3个百分点,仍处较低水平,未来盈利空间相对可观。 负债结构合理,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升17.4个、下降6.4个百分点至62.4%、50.1%,低于行业平均水平。在手现金678.1亿元,为一年内到期长短期负债的127.3%,短期偿债压力无虞。由于期内公司抢抓销售回款,期内经营性现金流净流入90.9亿元。 投资建议:维持此前预测,期内公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2019-2021年EPS分别为2.41元、2.93元、3.53元,当前股价对应PE分别为8倍、6.6倍和5.5倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)当前行业资金面调控从紧,且楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险;4)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
金地集团 房地产业 2019-11-04 11.95 -- -- 12.55 5.02%
12.63 5.69% -- 详细
业绩平稳增长,未结资源充足:公司前三季度实现营业收入425.3亿元,同比增长26.9%,净利润54.2亿元,同比增长3.4%。利润增速低于营收增速主要因:1)受有息负债规模增加及融资成本上升影响,财务费用由上年的-2.86亿元上升至5.64亿元;2)合作项目增多导致少数股东损益占比同比提升2.8个百分点至34.2%。受益于项目结算结构与区域变化,整体毛利率同比微升0.7个百分点至42.1%。由于销售金额远大于结算金额,期末预收款较年初上升22.6%至855.3亿元,充足预收为未来业绩增长奠定基础。 销售表现优异,拿地节奏稳健:公司前三季度实现销售面积710.3万平米,同比增长22.4%,实现销售额1418.4亿元,同比增长33.7%;期内销售均价19969元/平米,较2018年全年上涨8%。公司中报上调全年新开工计划至1235万平米,较修订前增长50.8%,开工提速为后续销售再上台阶奠定基础。期内新增建面723万平米、总地价505亿元,同比分别增长28.9%、下降9.2%,占同期销售面积(金额)101.8%、35.6%,较2018年全年下降20.3个和26个百分点。平均楼面地价6989元/平米,较2018年全年下降25.1%,为同期销售均价的35%,较2018年下降15.4个百分点,盈利能力仍相对可观。 短期偿债压力较小,净负债率小幅攀升:公司高度重视现金流管理,期末公司在手现金431.5亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的204.5%,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率较年初分别上升12.1个、下降1.2个百分点至60.1%和49.8%,仍处行业较低水平。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2019-2021年EPS 为2.26元、2.68元和3.14元,当前股价对应PE 分别为5.5倍、4.7倍和4倍。公司业绩持续改善,估值处于龙头低位,股息率亦具备吸引力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 -- -- 15.15 5.21%
15.15 5.21% -- 详细
业绩靓丽,预收充足:公司期内实现营业收入1118.3亿元,同比增长17.8%;归母净利润128.3亿元,同比增长34.1%。归母净利润增速高于营收增速主要因:1)受结算产品及区域结构影响,毛利率同比提升3.2个百分点至35.9%;2)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降2个百分点至26.9%;3)公允价值变动收益同比增长5亿元。期内实现竣工面积1723万平米,同比增长46.9%,完成全年计划的62.7%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款较期初增长27.7%至3829.3亿元,为后续业绩增长奠定基础。 销售延续增长,新开工计划完成度较高:2019年前三季度公司实现销售面积2293.8万平米,同比增长13.3%;实现销售金额3467.7亿元,同比增长14.2%,市占率较2018年提升0.4个百分点至3.1%。其中一二线销售金额占比达75%;销售均价15118元/平米,较2018年全年上升3.3%。期内实现新开工面积3675万平米,同比增长11.5%,已完成全年计划的81.7%;期末在建面积1.2亿平米,同比增长42.7%。较高在建增速为后续提供充足可售货源,奠定销售增长基础。 拿地节奏稳中有降,物业分拆上市在即:期内公司新拓展项目84个,新增建面1493万平米、总地价996亿元,同比下降39.2%、39.1%,为同期销售面积(金额)的65.1%、28.7%,较2018年分别下降47.6个、18.9个百分点。平均楼面地价6671元/平米,较2018全年增长7.8%,为同期销售均价的44.1%,较2018年上升1.9个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦核心一二线城市,期内对应区域拓展金额占达76%。期末在建拟建项目666个,总建面2.5亿平米,为公司持续快速发展奠定坚实基础。期内保利物业分拆上市稳步推进,9月已收到证监会批复;商业管理新拓展购物中心、酒店及公寓项目14个,以轻资产模式持续推动品牌及管理输出。 负债结构合理,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升1.7个、下降2.2个百分点至82.3%、40.4%,低于行业平均水平。公司抢抓销售回款,前三季度实现销售回笼3098亿元,回笼率89.3%,同比提升3.6个百分点。在手现金1125.7亿元,为一年内到期长短期负债的223.5%,短期偿债压力无虞。 投资建议:维持此前预测,期内公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2019-2021年EPS分别为2.05元、2.50元、3.00元,当前股价对应PE分别为7.6倍、6.2倍、5.2倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
万科A 房地产业 2019-10-30 26.86 -- -- 28.70 6.85%
28.70 6.85% -- 详细
业绩整体靓丽,全年高增可期。受结算规模增加影响,期内公司营收同比增长27.2%、归母净利润同比增长30.4%。净利润增速高于营收增速主要因:1)期内房地产业务实现营收2125.7亿元,占比94.9%,对应结算毛利率同比下降0.2个百分点至27.6%,但受其他业务毛利率提升带动,整体毛利率同比上升1.2个百分点至36%;2)期间费用率同比下降0.9个百分点至8.3%;3)资产减值损失同比减少16亿。公司1-9月实现竣工面积1640.1万平米,仅完成全年计划的53.5%,占比低于上年同期(59.1%),随着四季度竣工高峰来临,全年业绩仍有望维持较高增长。 未结资源可观,奠定持续增长基础。期内公司实现地产结算面积1455万平米,结算收入2125.7亿元,同比分别增长13.6%和26.9%;结算均价14610元/平米,较2018年全年上升12.5%。由于销售规模远高于结算规模,期末已售未结资源4474.3万平米,按合同金额合计约6362.4亿元,较2018年末分别增长20.6%和19.9%;未结资源均价14220元/平米,较2018年微跌0.6%,充足未结资源为业绩持续业绩增长奠定基础。 销售平稳增长,土储资源丰富:期内公司累计实现销售面积3061.6万平米,销售金额4756.1亿元,同比分别增长5.5%、10.2%,销售额市占率较上年末提升0.2个百分点至4.3%。平均销售均价15535元/平米,较2018年全年上升3.3%。期内累计实现新开工面积3243.4万平米,同比下降11.1%,已完成全年计划的89.9%。三季度在融资端收紧、土地市场降温背景下,公司逆周期加大拿地力度,单季新增开发项目62个,总建面1479万平米,权益建面1155.3万平米,全口径拿地销售面积比160.1%,较二季度提升96.9个百分点。1-9月累计新增项目116个,总建面2832.1万平米,同比下降20.9%,权益比例较2018年全年提升18.9%个百分点至72.1%。按权益投资金额计,新增项目81%位于一二线城市。1-9月全口径拿地销售面积比92.5%、平均楼面地价(6293元/平米)为同期销售均价的40.5%,分别较2018年下降23.4个、上升4.4个百分点。期末在建及规划建设项目面积约1.6亿平米,可保障未来2-3年销售。 负债结构合理,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升19.5个、下降2.4个百分点至50.4%、49.2%,仍处行业较低水平。在手现金1072.4亿元,为一年内到期长短期负债的170.7%,长期负债占有息债务比重约74%,短期偿债压力无虞。由于期内公司抢抓销售回款,经营性现金流净流入17.3亿元。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2021年EPS分别为3.85元、4.79元、5.89元,当前股价对应PE分别为6.9倍、5.6倍、4.5倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速,同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,新业务协同发展、多点开花,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
中南建设 建筑和工程 2019-09-24 8.32 -- -- 9.45 13.58%
9.45 13.58% -- 详细
业绩步入快速释放通道,股权激励彰显增长信心:中南建设为中南集团旗下上市平台,聚焦房地产开发(中南置地)及建筑施工(中南建筑)两大业务板块,其中房地产开发业绩贡献过半。2019年上半年营收同比增长52.3%,归母净利润增长41.6%,期末预收款达近一年营收2.7倍,为后续收入持续增长提供保障。继2018年7月股权激励后,2019年5月公司再次发布股权激励计划,行权条件为2019-2021年归母净利润分别较2017年增长不低于560%、1060%、1408%,高行权条件彰显中长期增长信心。 销售快速扩张,战略布局优化:公司一改2013-2015年销售增速下跌颓势,2015-2017年销售额CAGR达106.9%,2018年以来在行业增速普遍下降环境下仍保持不错增长,主要得益于:1)积极引入职业经理人,简化组织架构及充分放权激发企业活力;2)践行高周转,大盘开发向快速复制、高速周转转变;3)前期布局受益三四线复苏,后期逐步扭转对三四线市场依赖,在巩固现有长三角优势基础上积极外拓。2019H1末全部可竣工面积中,一二线占比39%,三四线占比61%。高周转及均衡布局下,未来销售前景依然可期。 盈利能力改善,负债率持续回落:2019H1整体毛利率19.9%,仍明显低于行业均值,考虑公司2017-2018年地价房价比处主流房企中低水平,短期毛利率仍有望延续改善,向行业均值靠拢。2019H1净负债率186%,较2018年末下降7个百分点,有息负债总额仅为过去一年销售的42%,处同等销售规模公司中较低水平。随着未来营收规模提升及利润率改善,净负债率有望随着净资产增厚持续下行。 投资建议:公司坚定践行高周转策略、升级完善激励体系、城市布局持续优化,多因素助力销售表现持续优于行业;预收充足且利润率修复,未来业绩持续释放亦值得期待。预计公司2019-2021年EPS分别为1.09元、1.87元、2.43元,当前股价对应PE分别为7.6倍、4.4倍、3.4倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,公司过半项目布局三四线,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售不及预期风险,同时或带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
天健集团 建筑和工程 2019-09-02 5.60 -- -- 5.77 3.04%
5.77 3.04%
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业绩表现稳健,增长有望延续:期内公司实现营收39.2亿元,同比增长13.3%;归母净利润2.4亿元,同比增长17.7%。业绩提升主要因:1)期内施工项目增加、项目进度加快,导致建筑施工实现收入34.7亿元,同比增长66.5%;2)投资收益由上年同期-0.03亿元升至0.7亿元。展望下半年,深圳天健天骄(南苑)将于8月末开盘,总货值超过50亿,年底有望逐步结算,同时南宁天健城、长沙天健城等亦将步入结算周期,为业绩增长奠定基础。 销售大幅增长,周转明显提速:公司上半年积极推进房地产项目销售,实现认购金额15.3亿元,同比增长212%,销售面积9.8万平。其中长沙天健城、南宁天健城销售面积分别达4.6万平、1.5万平,位居前列。8月末深圳天健天骄(南苑)项目将入市,项目均价10.5万/平,总货值超过50亿,预计全年销售金额仍将延续高增长。公司积极推进重大项目开发建设,天骄南苑实现4天一层的最快主体建设进度,南宁天健城二期比计划提前两个月开盘,周转明显提速。期末累计在售未结转、在建及储备项目建面301.3万平,其中纯土储19.9万平,整体仍较充足。 投资建议:维持此前预测,期内公司完成资本公积转增股本,按最新股本计算,预计2019-2021年EPS分别为0.64元、0.82元、0.93元,当前股价对应PE分别为8.8倍、6.9倍和6倍。公司作为市场难得的小市值业绩高增长房企,2019-2020年有望迎来销售业绩双爆发,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“推荐”评级。 风险提示:1)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;2)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险;3)建筑施工领域行业壁垒低,竞争激烈,原材料价格上涨,劳动力供给紧缺,人工成本快速上升,给企业形成较大压力;4)公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性,可能导致项目开发计划或棚改进度延后,相关成本增加等风险。
金地集团 房地产业 2019-08-29 12.01 -- -- 12.44 3.58%
13.50 12.41%
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业绩靓丽,预收充足:上半年公司实现营收224.8亿元,同比增长48.8%,实现归母净利润36.3亿元,同比增长51.6%。业绩大幅增长主要因:1)结算项目增加,上半年实现结算收入200.3亿元,同比上升54%;2)受益于结算结构及区域变化,地产毛利率同比提升2.1个百分点至40.4%;3)投资收益同比增长64.1%至14.7亿元。期内竣工面积342万平,同比增长44.9%,完成修订后计划的39%;预收款847.3亿元,为近一年营收1.5倍,充足预收为全年业绩增长奠定基础。 销售表现优异,开工计划大幅上调:上半年公司实现销售金额855.7亿元,同比增长35.7%,市占率较2018年提升0.13个百分点至1.2%;销售面积428万平,同比增长14%;销售均价19993元/平,同比增长19%。公司一二线城市销售占比约70%,其中华东区域销售占比27%,南京、上海销售额均超过60亿;东南区域销售占比24%,杭州单城市销售接近70亿。下半年预计新推货值1600亿,上半年滚存1060亿,合计可售约2660亿,充足可售保障下半年销售增长,预计全年销售额有望冲击2000亿。公司上调全年新开工计划至1235万平,较修订前增长50.8%,上半年新开工633万平,完成修订后计划的51%,开工提速亦为后续销售增长奠定基础。 拿地投资稳健,后续或保持审慎:期内新获取土地46宗,总投资额约554亿元,新增建面675万平,同比分别下降2.6%、上升21.2%。其中一二线总投资额占比约77%、面积占比约68%。平均楼面地价8207元/平,同比下降19.7%,为同期销售均价的41.1%,较2018年下降9.4个百分点。资金收紧、调控从严情形下,加快销售回笼资金、放缓拿地成为多数房企应对之策,预计公司下半年拿地投资将保持审慎。截止期末公司已进入全国54个城市,总土储约4760万平,权益土储约2550万平,其中一二线占比约80%,可满足未来3-4年销售。 融资优势明显,负债率有所上行:资金趋紧环境下,公司上半年成功完成30亿元超短融、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债券发行;期末债务融资加权平均成本4.87%,处行业较低水平。在手现金395.3亿元,为一年内到期负债的226.4%,短期偿债压力较小。剔除预收账款的资产负债率和净负债率分别为69.6%和78%,较期初分别上升1.4个和20.7个百分点。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2019-2021年EPS为2.26元、2.68元和3.14元,当前股价对应PE分别为5.3倍、4.4倍和3.8倍。公司业绩持续改善,估值处于龙头低位,股息率亦具备吸引力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)公司土地储备中权益占比较低,未来或面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润的风险;2)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;4)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
招商蛇口 房地产业 2019-08-28 20.35 -- -- 20.58 1.13%
20.58 1.13%
详细
多因素致净利下滑,全年增长无虞:公司上半年实现营收166.9亿元,同比下降20.5%,归母净利润49亿元,同比下降31.2%。业绩下滑主要因:1)受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,期内结转面积较少;2)2018H1结算高毛利率的深圳双玺花园,结算项目结构变化致期内毛利率同比降4.9个百分点至37.9%;3)投资收益同比下降11.4%至44亿元。分业务来看,期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别下降29.8%和增长31.3%、2.6%,分别占总营收的74.4%、24%和1.6%。由于销售金额高于营收,期末预收款较年初增长26.6%至1111亿元,为近一年营收的1.3倍,叠加2019年100.5%的竣工高增长计划,全年业绩仍有望实现增长。 销售延续高增长,新业态布局积极:2019年上半年公司实现销售额1011.9亿元,同比增长34.8%,市占率较2018年末提升0.3个百分点至1.4%,已完成全年2000亿销售目标的50.6%;销售面积515.2万平,同比增长43.8%。销售均价19640元/平米,较2018年全年下降4.7%。公司下半年预计新推货值1200亿,上半年滚存1200亿,合计可售超2400亿,全年超额完成目标为大概率事件。期内公司公告筹划受让中航善达22.35%股份,并以招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份,整合完成后将有助于招商物业打造成央企物管旗舰平台。长租公寓方面,公司通过轻资产改造、存量商办改造等手段,在北京、上海等15个城市布局2.5万间,管理规模总计100万平。 拿地审慎,深度布局大湾区:期内新增项目29个,新增建面383.3万平、总地价358亿元,同比分别下降49%、40.7%,为同期销售面积(金额)的74.4%和35.4%,较2018年分别下降89.6个和18.8个百分点。平均楼面地价9340元/平,同比上升16.3%,为同期销售均价的47.6%,较2018年上升14.5个百分点。期内仍聚焦核心城市,一二线投资额占比近9成。公司同时积极拓宽资源获取渠道,加大项目合作力度,上半年完成深圳石岩艾美特、郑州马赛等项目收购。期内新布局香港、肇庆市场,已完成大湾区9市覆盖。 融资优势显著,负债率小幅上升:资金趋紧环境下,公司成功发行35亿公司债券,50亿超短融,票面利率仅2.8%~4.21%;期内综合融资成本4.91%,处行业较低水平。期末在手现金764.1亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的171.3%,短期偿债压力较小;净负债率为53%,较期初上升8个百分点。 投资建议:维持此前预测,期内公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2019-2021年EPS分别为2.41元、2.93元、3.53元,当前股价对应PE分别为8.5倍、7.0倍和5.8倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险;4)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 -- -- 27.81 1.46%
27.81 1.46%
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事项: 公司公布2019年半年报,上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%,对应EPS1.06元/股, 略超预期。平安观点: 业绩表现靓丽, 结算均价大幅提升: 上半年公司实现营收 1393.2亿元,同比增长 31.5%,归母净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%。 归母净利润增速略低于营收增速主要因合作增多导致少数股东损益占比提升 6.1个百分点至 38.6%。 受结算结构影响,整体毛利率同比上升 1.8个百分点至36.3%。 期内公司实现结算面积 846.3万平,结算收入 1329.9亿元,同比分别增长 20.7%、 32.2%;结算均价 15715元/平,较 2018年全年上涨21%。 由于销售金额远大于结算金额,期末已售未结资源 4403.7万平,按合同金额合计约 6215.5亿元,较 2018年末分别增长 18.7%和 17.1%; 未结资源均价 14114元/平,较 2018年微降 1.3%, 充足未结资源为未来业绩持续增长奠定基础。 销售平稳增长, 新开工略有放缓: 上半年公司实现销售面积 2150.1万平,销售金额 3340亿元,同比分别增长 5.6%和 9.6%, 在 41个城市销售金额位列前三,全国销售额市占率较 2018年全年提升 0.7个百分点至 4.7%; 销售均价 15534元/平,较 2018年全年上升 3.3%。从销售区域分布来看,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域销售额占比分别为 18.8%、35.9%、 21.9%和 22.1%,区域分布均衡。 从产品类型来看,住宅产品中144平方米以下的中小户型占比 90.6%。期内竣工面积 1060万平米,同比增长 15.6%,完成全年计划 34.5%, 新开工面积 1953万平,同比下降15.9%, 完成全年计划 54.1%。 拿地审慎, 权益占比提升: 上半年新增项目 54个,总建面 1372.8万平,同比下降 33%, 权益比例较 2018年全年提升 15.4个百分点至 68.6%。 全口径拿地销售面积比 63.8%、平均楼面地价(6900元/平)为同期销售均价的 44.4%,分别较 2018年下降 52.1个、 提升 8.3百分点。 区域布局来看,按建筑面积计, 82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计, 88.4%位于一二线城市。 期末在建及规划建设项目面积约 1.5亿平米,可保障未来 2-3年销售,整体仍较为充足。 各业务协同发展,实现多点开花: 物业方面,公司坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑,市场份额持续扩大,上半年实现营收 52.8亿元,同比增长 27.1%。租赁方面, 公司自 2014年以来积极布局长租公寓市场, 上半年新开业 2.06万间, 累计开业 8.2万间,覆盖 35个主要城市,其中 74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等 14个核心城市; 成熟期项目(开业半年及以上)平均出租率达 91%。 商业开发及运营方面,公司以印力为主要平台,累计管理商业项目总建面超 1350万平,其中印力在管面积 915万平,购物中心整体出租率(不含改造项目)达 97%。 期末万纬物流共运营64个项目(含 55个高标库项目和 9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率达 92%。 积极拓展融资渠道,财务状况稳健: 期内公司持续拓展融资渠道,先后进行住房租赁专项公司债券、美元中期票据计划发行。 期末在手现金 1438.7亿元,为一年到期长短期负债的 203.5%,短期偿债压力无虞; 净负债率为 35%,较 2018年末上升 4.1个百分点,仍处于较低水平。 投资建议: 考虑公司项目盈利能力及结算均价提升幅度好于预期, 上调公司 2019-2021年 EPS 至3.85(+0.21)、 4.79(+0.35)、 5.89(+0.51)元,当前股价对应 PE 分别为 7.1倍、 5.7倍、 4.6倍。 公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速, 同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域, 新业务协同发展、多点开花, 维持“强烈推荐”评级。 风险提示: 1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整, 预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险; 3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
保利地产 房地产业 2019-08-14 13.77 -- -- 14.70 6.75%
16.44 19.39%
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毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增:上半年公司实现营业收入711.4亿,同比增长19.5%,归母净利润99.6亿,同比增长53.3%。业绩高增主要因:1)结转面积及结转单价提高带动结算收入增长;2)房地产业务结转利润水平持续改善,地产结算毛利率同比提升5.7个百分点至41%,带动综合毛利率及净利率同比提升4.4个、2.6个百分点至39.8%、18.2%;3)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降6.9个百分点至23.2%。期内实现竣工面积1167万平,同比增长53.3%,完成全年计划的42.4%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长24.4%至3621.1亿,叠加24%的全年竣工计划,预计全年业绩仍有望实现较高增速。 销售延续增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2526.2亿元,同比增长17.3%,位居行业第四,市占率较2018年末提升0.9个百分点至3.6%;销售面积1636.5万平,同比增长12.6%;销售均价15437元/平米,同比增长4.2%。期内一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,其中珠三角、长三角两大核心城市群占比分别达27%和22%;广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元。上半年新开工面积2894万平,同比增长22.7%,完成年初计划的64.3%,为下半年销售提供充足货量,尽管当前楼市略有降温,但考虑公司主要布局核心城市,预计下半年销售仍将延续较好表现。 拿地整体审慎,聚焦一二线:期内公司新拓展项目44个,新增建面826万平米,总地价533亿,同比分别下降45.3%和50.3%,为同期销售面积/金额的50.5%和21.1%,较2018年分别下降62.2个和26.5个百分点。平均楼面地价6453元/平米,同比下降9.1%,为同期销售均价的41.8%,较2018年全年下降0.5个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为78%、60%。截至期末,公司拥有在建面积1.1亿平、待开发面积7618万平米,充足土储叠加资金端持续收紧,预计下半年公司拿地仍将相对审慎。 融资优势明显,财务状况稳健:期内公司累计回笼资金2168亿元,回款率同比上升8个百分点至86%,处于行业较高水平。期末净负债率较2018年末下降3.9个百分至76.6%,现金覆盖一年内到期负债比例263%,较2018年上升30.2个百分点,债务结构合理。尽管行业资金面持续趋紧,但公司存量债务综合融资成本4.99%,较2018年末下降0.04个百分点,融资优势明显。n两翼业务市场化提升,物业板块上市在即:公司旗下保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日合同管理面积约3.7亿平,在管面积近2.0亿平,其中外拓项目在管面积近0.9亿平,并已递交赴港上市申请材料。保利投资顾问期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 投资建议:考虑公司项目盈利能力及结算速度好于此前预期,上调公司2019-2021年EPS预测至2.05(+0.14)、2.50(+0.2)和3.01(+0.27)元,当前股价对应PE分别为6.8倍、5.6倍和4.6倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显、两翼业务市场化提升,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
金地集团 房地产业 2019-08-07 11.48 -- -- 12.64 10.10%
13.50 17.60%
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结算规模增长带动业绩高增:公司2019年上半年实现归母净利润36.3亿元,同比增长51.7%,扣非后归母净利润同比增长54%。利润高增主要因房地产项目结算规模增长。考虑2018年末预收账款达697.5亿元,为2018年营收1.4倍,且2019年计划竣工同比增长27.1%,预计2019年全年业绩仍有望实现较高增长。 销售表现优异,下半年货量充足:1-6月公司实现销售金额855.7亿元,同比增长35.7%,市占率较2018年提升0.13个百分点至1.2%;销售面积428万平,同比增长14%;销售均价19993元/平,同比增长19%。公司全年预计新推货值2200亿以上,下半年仍将有1400亿以上新推货量,叠加上半年末滚存1100亿,充足可售保障下半年销售增长,预计全年销售额有望冲击2000亿,同比增长23.2%。 拿地投资稳健,后续或保持审慎:期内公司新增建面551.6万平,总成本396.5亿元,同比分别下降1%和30.3%,为同期销售面积/金额的128.9%和46.3%,较上年同期分别下降19.5个和43.9个百分点。平均楼面地价7189元/平米,同比下降29.6%,为同期销售均价的36%,较上年同期下降24.9个百分点。资金边际收紧、调控从严情形下,加快销售回笼资金、减缓拿地成为多数房企首选应对之策,预计公司下半年拿地投资仍将保持审慎。 投资建议:考虑公司项目结算进度超出此前预期,上调公司2019-2021年EPS预测至2.26(+0.13)、2.68(+0.24)和3.14(+0.39)元,当前股价对应PE分别为5.1倍、4.3倍和3.7倍。公司业绩及销售维持高增,估值处于龙头低位,股息率亦具备吸引力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)公司土地储备中权益占比较低,未来或面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润的风险;2)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来公司大规模减值及资金链承压风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,公司面临毛利率下滑风险;4)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。
保利地产 房地产业 2019-07-22 14.22 -- -- 14.85 4.43%
16.44 15.61%
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毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增:受经营及结算规模扩大影响,2019年上半年营收同比增长19.5%,利润总额同比增长38.6%,净利润同比增长59.1%。业绩大幅增长主要因:1)结转项目毛利率同比提高、投资收益增加,2019年上半年营业利润及利润总额占营收比重同比分别提高3.5个和3.4个百分点至24.6%和24.7%,加权平均净资产收益率同比上升2.4个百分点至8.23%;2)结转项目权益比例提高,归母净利占利润总额比重同比提升7.6个百分点至58.9%。 销售延续增长,开工表现积极:1-6月公司实现销售金额2526.2亿元,同比增长17.3%,位居行业第四,市占率较2018年末提升0.6个百分点至3.3%;销售面积1636.4万平,同比增长12.6%;销售均价15437元/平,同比增长4.2%。公司2019年一季度新开工997万平,同比增长51.3%,远超同期全国增速(11.9%),全年计划开工4500万平,为下半年销售提高充足货量。尽管当前楼市略有降温,但考虑公司主要布局一二线及六大核心城市群,预计下半年销售仍将延续较好表现。 拿地整体审慎,融资优势渐显:期内新增建面830万平,总地价532.8亿元,同比分别下降45%和50.3%,分别为同期销售面积/金额的50.7%和21.1%,较上年同期分别下降53.1个和28.7个百分点。平均楼面地价6418元/平米,同比下降9.6%,为同期销售均价的41.6%,较上年同期下降6.4个百分点。随着土地市场逐步回归平稳,叠加近期资金面边际收紧,公司融资优势将逐步凸显,有望迎来更多拿地机遇。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2019-2021年EPS分别为1.91元、2.30元、2.74元,当前股价对应PE分别为7.1倍、5.9倍、4.9倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。
万科A 房地产业 2019-05-02 28.00 -- -- 28.31 1.11%
31.45 12.32%
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业绩开局靓丽,毛利率维持高位。期内公司实现营收483.7亿元,同比增长56.9%;归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%。净利润增速低于营收增速主要因:1)应收账款减值损失增长237%至4.2亿;2)少数股东损益占比提升15.3个百分点至65%。受结算结构影响,期内整体毛利率同比提升0.87个百分点至35%。得益管控提升及营收增长,期内期间费用率同比降2.6个百分点至12.1%。 销售表现平稳,未结资源丰富。一季度公司实现销售面积924.8万平,合同销售金额1494.4亿元,同比下降11.8%、3.1%。销售均价16159元/平,较2018年全年上升7.5%。期内地产实现结算面积310.8万平,同比增长88.2%;实现地产营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。由于销售规模远大于结算规模,期末合并报表范围内已售未结规模达4042.8万平,较2018年末增加332.6万平;未结合同金额为5863.5亿元,较2018年末增加556.4亿元,为2018年营收的197%,奠定2019年业绩增长基础。 拿地相对积极,新开工稳步增长。一季度新增项目19个,总建面598.5万平,权益建面437.2万平,同比下降36.6%和提升1.7%,权益占比73%,较2018年提升19.9个百分点。全口径拿地销售面积比为64.7%,较2018年降低51.2个百分点;平均楼面地价5443元/平,为同期销售均价的33.7%。期内实现新开工1019.4万平,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。 财务状况稳健,负债率小幅上升。公司坚持现金为王,期末持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较上年末提升13.9个百分点,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,且71.8%的有息负债为长期负债,债务结构合理。 投资建议:维持原有盈利预测,由于期内港股上市平台行使超额配售权,按最新股本计算2019-2020年EPS为3.64元和4.44元,当前股价对应PE分别为8.1倍和6.6倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望保持较高水平,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值的风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来或面临毛利率下滑风险。
招商蛇口 房地产业 2019-05-02 20.64 -- -- 22.35 4.44%
21.76 5.43%
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高基数致净利下滑,全年业绩增长无虞。公司一季度实现营收43.5亿,同比下降53.7%,归母净利润26.3亿元,同比下降55.0%。利润下滑主要因:1)2018年Q1由于结算高毛利率的深圳双玺花园、转让上海和北京三项资产带来的较高业绩基数;2)受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,期内结算面积较少。期内子公司乐艺置业、商启置业增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿,为利润主要来源。由于期内销售远大于结算,期末预收款较上年增长13.5%至686.1亿,叠加2019年100.9%的计划竣工增速,全年业绩仍有望保持较高增速。 销售延续高增,全年可售充足。公司一季度实现签约销售面积188.9万平,同比增加26.9%;签约销售金额379亿元,同比增加21%;销售均价20059元/平米,较2018年全年均价下降2.7%。公司2019年目标2000亿,同比增长17.2%,考虑公司可售货值达3500亿,且主要位于核心一二线,全年完成销售目标概率较大。 拿地节奏平稳,持续聚焦核心城市。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在合肥、北京、重庆等地新增建面100.8万平、总地价109.2亿元,分别为同期销售面积、销售金额的53.4%、28.8%,较2018年全年下降110.7个、25.4个百分点。平均地价10833元/平,为同期销售均价54%,成本依旧可控。 财务状况稳健,回购彰显信心。期末公司在手现金623.6亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的148%,短期偿债压力较小。期末净负债率、剔除预收账款的资产负债率为56.7%、54.4%,较期初分别上升11.7个和下降5.6个百分点。期内耗资22.2亿回购9744.4万股,占总股本的1.23%,回购均价21.75元,均彰显对中长期发展信心。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2020年EPS分别为2.41元和2.93元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名