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杨侃

平安证券

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招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 -- -- 23.03 5.06% -- 23.03 5.06% -- 详细
毛利率回升叠加结算增长带动业绩高增长。2018年公司营收882.8亿,同比增长17.0%,追溯调整后同比增长16.3%;归母净利润152.4亿元,同比增长24.7%,追溯调整后同比增长20.4%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长;2)结算结构变化带动公司整体毛利率同比提升1.7个百分点至39.5%;3)因转让资产及联合营公司,投资收益同比增长125%至65.5亿元。期末预收账款同比增长36.8%至753.5亿,为2018年实际营收的85.4%,叠加2019年100.5%的竣工高增长计划,奠定未来业绩增长基础。 三大板块协同发展,新型业态多点开花。期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长14%、43.2%和下降4.3%,分别占总营收的89.1%、10.2%和0.7%,园区开发与运营业务收入同比增幅较大,主要因深圳太子商务广场项目结转。邮轮业务发展步入快车道,蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖,全年靠泊邮轮89泊次,同比增长46%,邮轮客流超36万人次,同比增长93%,母港服务各类旅客总客流突破600万人次。同时,公司积极布局新业态,长租公寓已全面覆盖北上广等13个国内一线、核心二线城市,累计布局近2.4万间,管理规模约98万平;大文创方面,已于6个城市布局8个意库项目,运营面积超110万平,累计产值超800亿元。 销售表现靓丽,拿地节奏稳健。公司2018年实现销售额1705.8亿,同比增长51.3%,超额完成18年初1500亿目标;实现销售面积827.4万平,同比增长45.1%;受产品结构影响,销售均价20618元/平米,同比增长4.2%。2019年目标2000亿,同比增长17.2%。2018年新开工1801.8万平,同比增长20.1%,积极开工为2019年可售奠定基础。2019年计划新开工1100万平,同比增长1.7%。截至2018年末,公司已完成60座城市布局,全年招拍挂、收并购、产城联动、港城联动多管齐下,新增土储1357万平,同比增长32.6%,为同期销售面积164%,较2018年小幅回落15.5个百分点。 财务状况优化,融资成本占优。期末在手现金673.8亿,为一年内到期负债的176.2%,较2018年提升27.2个百分点。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为45%和56.5%,同比分别下降13.7个、上升0.9个百分点。在融资环境整体趋紧背景下,公司积极拓展融资渠道,新增200亿中票、超短融注册额度,完成130亿公司债、超短融、永续中票等发行,完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品首期20亿发行,成功设立产业投资基金。期内平均融资成本4.85%,仅较2017年上升0.05个百分点,处于行业较低水平。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至2.41(-0.04)元和2.93(-0.12)元,当前股价对应PE分别为9.2倍和7.6倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,市场观望情绪浓厚,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
新城控股 房地产业 2019-03-12 34.99 -- -- 44.99 28.58% -- 44.99 28.58% -- 详细
事项: 公司公布2018年年报,全年实现营收541.3亿,同比增长33.6%;归母净利润104.9亿,同比增长74%,对应EPS4.69元,位于此前业绩预告区间上限。公司拟每10股派发现金红利15元(含税)。 平安观点: 结算增长叠加毛利率提升带动业绩高增。公司2018年营收增长33.6%,归母净利增长74%;剔除吾悦广场竣工产生的公允价值变动收益后,扣非净利润76亿,同比增长51.9%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长;2)期内主要结算2016-2017年销售的高毛利率项目,带动整体毛利率同比增1.1个百分点至36.7%;3)吾悦广场竣工致公允价值变动收益同比增长205.8%;4)出表项目投资收益同比增长321%至22.7亿元;5)期内19座吾悦广场开业,累计开业运营42座,实现租金及管理费22.1亿,同比增长117%。2019年公司计划竣工1881万平,同比增长92%,竣工高增长为业绩延续高增奠定基础。 销售延续高增,土储成本可控。公司2018年实现销售额2211亿,同比增长74.8%,排名跻身行业第八;销售面积1812.1万平,同比增长95.2%,销售均价12201元/平。公司2019年力争实现销售2700亿,同比增长22.1%。2018年新开工4957.3万平,同比增长139.9%,为2019年提供充足货量;2019年计划新开工2040.5万平,同比降58.8%。期内公司通过招拍挂、收并购等多种方式拓展土地资源,新增建面4773.2万平,同比增长40.7%,为同期销售面积的263%,较2017年下降102个百分点;平均楼面地价2330元/平,地价房价比仅19.1%,保障项目盈利能力。 融资手段丰富,为规模扩张提供充足弹药。在2018年资金整体偏紧环境下,公司积极拓展融资渠道,先后发行中票、定向债券融资工具、超短融等合计79亿元;发行购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券55.5亿元;发行美元债13亿美元。公司整体平均融资成本6.47%,较2017年略上行1.15个百分点,仍处于行业较低水平。 财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金454.1亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的348.8%,同比提升179.3个百分点,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为49.2%和48.7%,较期初分别下降18.2个百分点和9.5个百分点。得益于销售高增长,期末预收账款较期初大幅增长133.3%至1185.6亿元,为未来业绩增长打下结实基础。得益于销售规模高增长,期内经营性现金流净流入38.2亿。 投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。考虑2019年竣工计划略超此前预期,小幅上调公司2019-2020年EPS预测至6.26(+0.25)元和8.16(+0.26)元,当前股价对应PE分别为5.5倍和4.2倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,销售规模及行业排名持续攀升,开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,三四线楼市下行带来中长期毛利率下行风险。
招商蛇口 房地产业 2019-02-01 19.10 -- -- 22.66 18.64%
23.03 20.58% -- 详细
业绩靓丽,预收充足:公司预计2018年实现归母净利润145-155亿元,追溯调整前同比增长19-27%,追溯调整后同比增长15-22%。业绩增长主要因社区开发业务毛利同比增加约33亿元,园区开发业务毛利同比增加约10亿元。公司2018Q3末预收款达842.7亿,较2017年末增长53%,充足预收为业绩持续增长奠定基础。 销售增速可观,拿地节奏稳健:公司2018年实现销售面积827.4万平,同比增长45.1%;销售额1705.8亿元,同比增长51.3%,超额完成全年1500亿目标,市占率同比提升0.3个百分点至1.1%。平均销售均价20618元/平,同比增长4.2%。2018年新增建面1285.7万平,同比增长25.7%,总地价924.5亿元,同比增长5.8%;拿地销售面积比下降24.1个百分点至155.4%;平均地价7191元/平,仅为同期售均的34.9%,项目盈利相对可观。同时近期前海土地整备协议落地,后续区域开发及价值变现进度有望持续加快。 融资成本延续低位,回购彰显信心:近期新发中票、超短融利率仅为4.8%、2.98%,融资成本持续下行。公司2019年1月公告拟以不低于20亿元、不超过40亿元回购股份,其中50%用于股权激励或员工持股计划,彰显未来发展信心。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,小幅下调公司2018-2020年EPS预测至1.94(-0.06)元、2.45(-0.12)元和3.05(-0.17)元,当前股价对应PE分别为9.7倍、7.6倍和6.1倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
新城控股 房地产业 2019-01-28 27.35 -- -- 34.34 25.56%
44.99 64.50% -- 详细
结算高增长带动业绩高增长。公司预计2018年净利润90亿至105亿,同比增长49%至74%;扣非净利润70亿至80亿,同比增长40%至60%。业绩高增长主要因:1)期内结算均价上升带动结算金额大幅增长;2)期内物业出租及管理费用收入21.6亿,同比增长103%;3)期内新开19座吾悦广场带来公允价值变动损益增长、出表项目投资收益增加。 销售靓丽,可售充足。公司2018年实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211亿元,同比增长74.8%,排名跻身行业第八,市占率较2017年提升0.5个百分点至1.5%。受销售区域结构影响,销售均价同比下降10.4%至12201元/平。公司积极践行高周转战略,2018年计划新开工3988万平,同比增长93%。持续高开工为2019年销售提供充足货量,预计2019年总货值超4000亿,销售规模有望延续增长。 拿地节奏略有放缓,地价房价比延续低位。受下半年楼市降温影响,公司拿地节奏略微放缓,全年新增建面3258.5万平,同比下降4%,拿地金额901.8亿元,同比增长0.9%。期内拿地销售面积比179.8%,较2017年下降185.7个百分点,但相比于其他主流房企依旧较为积极。平均楼面地价2768元/平,地价房价比22.7%,保障较好盈利水平。新增项目一二线及强三线占比近70%,考虑三四线楼市逐步降温,预计公司后续布局将向一二线倾斜,整体拿地将更加理性。 融资成本持续下行,增持回购彰显信心。资金面偏紧环境下,公司利用中票、公司债、ABS、美元债、超短融等融资工具,不断拓宽融资渠道,为延续高速发展提供稳定资金支持。近期新发超短融、中期票据利率仅为4.3%、6%,融资成本持续下行。公司高管于2018年11月增持230万股,同时截止2018年末公司累计回购553万股,持续增持及回顾彰显未来发展信心。 投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。考虑项目结算进度及公允价值变动损益略超此前预期,上调公司2018-2020年EPS预测至4.45(+0.61)、6.01(+0.84)和7.88(+1.06)元,当前股价对应PE分别为6.0倍、4.4倍和3.4倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,销售规模及行业排名持续攀升,开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,三四线楼市下行带来中长期毛利率下行风险。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 -- -- 13.43 14.01%
14.76 25.30% -- 详细
事项: 保利公布2018年业绩快报,预计2018年营收同比增长32.3%,利润总额同比增长38.3%,净利润同比增长20.3%,对应每股EPS1.58元,略低于市场预期。 平安观点: 业绩稳健增长,少数股东损益占比上升:受经营及结算规模扩大影响,公司2018年实现营收1936.3亿,同比增长32.3%;营业利润及利润总额同比分别增长38.4%和38.3%;归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。由于结算项目结构与区域变化,2018年营业利润及利润总额占营收比重同比均上升0.8个百分点至18.2%和18.4%,意味着结算项目仍保持较高盈利水平,2018年前三季度公司整体毛利率较2017年全年上升1.6个百分点至32.7%。受结转项目权益占比下降影响,全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%,导致净利润增速低于营收增速。 销售高增,开工积极:公司2018年实现销售金额4048.2亿元,同比增长30.9%,位居行业第五;销售面积2766.1万平,同比增长23.4%;销售均价14635元/平米,同比增长6.1%。公司自2017年管理层提出两三年重返行业前三以来,开工销售提速明显,2018年前三季度新开工3297万平,同比增长84.2%,远超全国同期(16.4%),已完成全年计划的99.9%。持续高开工为2019年销售提供充足货值,预计后续销量仍有望延续增长。 拿地节奏稳中有降,聚焦核心一二线:受下半年楼市降温影响,公司逐步放缓拿地步伐,全年新增建面3115.5万平,同比下降31.1%,拿地金额1909.2亿元,同比下降31%。期内拿地销售面积比112.6%,较2017年下降88.9个百分点,其中四季度拿地强度下降至89%,远低于前三季度的121.3%。平均楼面地价6128元/平米,为同期销售均价的41.9%,较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦一二线城市,期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。考虑三四线楼市受棚改货币化弱化、需求透支等影响下行压力加大,预计公司后续拿地仍将侧重核心一二线。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在毛利率下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至1.91(-0.24)元和2.30(-0.40)元,当前股价对应PE分别为6.2倍和5.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)楼下行带来中长期毛利率下行风险。
金地集团 房地产业 2018-11-05 9.19 -- -- 10.05 9.36%
10.31 12.19%
详细
业绩靓丽,预收充足:公司前三季度实现营业收入335.1亿元,同比增长60.3%,净利润52.5亿元,同比增长131.2%。利润增速远超营收增速主要因:1)受益于项目结算结构与区域变化,整体毛利率同比提升6.8个百分点至41.4%;2)非并表项目收益增加,导致投资净收益同比增加11.8亿;3)期间费用率同比降3.2个百分点至7.4%。由于销售额远大于结算金额,期末预收款较年初上升15.3%至668.4亿,充足预收为未来业绩增长奠定基础。 销售增长平稳,推盘逐步加速:公司前三季度实现销售面积580.1万平,同比增长3.8%,实现销售额1060.9亿元,同比增长3.4%,期内平均销售均价18288元/平,较2017年全年均价下跌0.4%。公司四季度将迎来推盘高峰,单月新推货值达200-300亿,充足可售将保障全年销售稳步增长。公司中报上调全年新开工计划至1572万平,同比增长80.7%,开工提速亦为后续销售再上台阶奠定基础。 拿地趋于谨慎:随着楼市降温及资金端偏紧,公司拿地趋于谨慎。期内新增建面561万平、总地价556.5亿元,同比分别下跌24.6%、2.4%,占同期销售面积(金额)96.7%、52.5%,较2017年全年下降73.5个和18.8个百分点。平均楼面地价9920元/平,较2017年全年上涨28.9%,为同期销售均价的54.2%,较2017年上升12.4个百分点,但考虑房价地价差仍超过8000元/平,盈利能力仍相对可观。 融资成本低位且渠道丰富,负债率小幅攀升:公司高度重视现金流管理,期末公司在手现金389.7亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的253.2%,短期偿债压力较小。期内成功发行中票、公司、超短融等多种融资方式,平均融资成本仅5%左右,且呈现下行趋势。受负债规模扩影响,期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率较年初分别上升21.7个和6.7个百分点至65.6%和51%。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2018-2019年EPS分别为1.85元和2.13元,当前股价对应PE分别为4.6倍和4.0倍,公司业绩持续改善,估值处于龙头低位,股息率超过5%亦具备吸引力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)公司土地储备中权益占比较低,未来少数股东损益占比或有望提升;2)目前按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。
新城控股 房地产业 2018-11-02 25.90 -- -- 27.97 7.99%
27.97 7.99%
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事项: 公司发布2018年三季报:前三季度实现营业收入247.9亿元,同比增长47.1%; 归母净利润31.2亿元,同比增长56.7%;每股收益1.4元,符合预期。 平安观点: 结算高增长带动业绩高增长。公司前三季度实现营收247.9亿,同比增长47.1%;归母净利润31.2亿,同比增长56.7%。业绩大幅增长主要因:1)期内结算面积大幅增长带动结算收入高增长;2)合作项目结转增加,带动投资收益同比增4.7亿;3)毛利率同比上升1.2个百分点至38.6%。 期内期间费用率13.7%,同比持平;其中财务费用率受负债规模扩大同比升2.1个百分点至4%。期内合同负债较期初上升96.7%至999.3亿,奠定未来业绩增长基础。 销售高增长典范,下半年拿地节奏逐步放缓。公司2018年1-9月累计实现销售面积约1272.3万平,同比增长133%;销售金额约1595.7亿元,同比增长113%,已完成1800亿目标的88.7%,全年目标有望超预期完成。受布局城市下沉影响,期内平均售价12542元/平,较2017年全年均价下降7.9%。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增建面2645万平米,同比上升22.3%,为同期销售面积的208%,较2017年全年下降158个百分点;其中三季度单季仅为115%,拿地步伐逐步放缓。期内平均楼面地价2419元/平米,地价房价比仅19.3%,项目盈利能力有保障。 增持、承诺不减持、回购等举措彰显信心。公司控股股东10月承诺其持有的限售流通股在未来解禁后1年内不减持;包括董事兼总裁王晓松、董事兼联席总裁梁志诚、董事兼联席总裁陈德力、董事兼联席总裁袁伯银、 财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏在内的高管承诺6个月增持230万股; 同时拟回购公司股份,数量不低于总股本的0.5%且不超过1%(预案尚需股东大会审议通过);多重举措彰显控股股东及管理层对未来发展的强大信心。 融资渠道丰富,现金流趋势好转。在政策调控、融资渠道持续收紧的环境下,公司利用中票、公司债、ABS、美元债、PPN 等融资工具,不断拓宽融资渠道,为延续高速发展提供稳定资金支持。期末在手现金324.2亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的216.5%,短期偿债压力较小。净负债率为75.9%,较中报下降24.5个百分点。由于拿地及开工规模远高于销售规模,期内经营性现金流净流出47.4亿;但随着公司加快回款力度,三季度单季已实现经营性现金流净流入43.9亿。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市牛市,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。维持原有盈利预测,预计2018-2020年EPS 分别为3.84元、5.17元、6.82元,当前股价对应PE 分别为6.4倍、4.7倍、3.6倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,拿地开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,且按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售表现;2)当下多个城市实行限价政策,随着公司高价地步入销售和结算周期,若限价政策未有松动,公司毛利率面临下滑风险;3) 目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,公司将面临政策风险。
保利地产 房地产业 2018-11-02 12.94 -- -- 13.68 5.72%
13.68 5.72%
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业绩稳健,预收充足:公司期内实现营业收入949.2亿元,同比增长25.7%;归母净利润96亿元,同比增长16%。营收增速高于归母净利润增速主要因少数股东损益占比同比提升10.3个百分点至28.9%。期内整体毛利率同比略增0.5个百分点至32.7%,随着2016年来房价上涨周期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望维持高位。期间费用率受财务费用上升影响,同比上升0.7个百分点至8.1%,长期股权投资处置带动投资收益同比增121%。期内实现竣工面积1173万平,同比增长9.2%,完成全年计划的61.7%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款较期初增长40.9%至3174.7亿,业绩增长有保障。 销售势头强劲,新开工积极进取:2018年前三季度公司实现销售面积2024.7万平,同比增长34.9%;实现销售金额3036.5亿元,同比增长45.9%,绝对值已接近2017年全年水平,市占率较2017年提升0.6个百分点至2.9%。其中一二线销售金额占比达77%;销售均价14997元/平,较2017年全年上升8.8%。公司四季度货值充足,全年超4000亿为大概率事件。期内实现新开工面积3297万平,同比增长84.2%,已完成全年计划的99.9%,延续此前积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。 拿地节奏稳中有降,聚焦核心一二线:期内公司新拓展项目108个,新增建面2456万平、总地价1636亿元,同比下降17.1%和上升4.9%,为同期销售面积(金额)的121.3%和53.9%,较2017年分别下降80.2个和35.5个百分点,随着楼市降温拿地节奏逐步放缓。平均楼面地价6661元/平米,较2017全年增长8.9%,为同期销售均价的44.4%,较2017年上升0.1个百分点。考虑房价地价差超8000元/平,项目盈利能力仍相对可观。公司拿地区域重心仍聚焦核心一二线城市,期内对应区域拓展金额占达75%。期末在建拟建项目605个,总建面2.3亿平,为持续快速发展奠定坚实基础。 融资优势突出,财务结构稳健:资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,期内三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。期内累计回笼销售资金2603亿元,同比增长43.6%,占同期销售额的85.7%。在手现金971.5亿,为一年内到期负债总和(359.1亿)的270.5%,短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为42.8%和101.4%,较期初下降2.1个和上升15个百分点。 投资建议:我们维持公司盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为1.7元、2.15元、2.7元,当前股价对应PE分别为7.1倍、5.6倍、4.5倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2018年三季度以来,部分城市楼市出现调整,未来存在资产减值的风险;2)目前按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而地价攀升,中长期毛利率面临下行风险。
天健集团 建筑和工程 2018-11-01 4.99 -- -- 5.73 14.83%
5.73 14.83%
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地产结算毛利率下滑带动业绩下降。公司公布营业收入46.4亿元,同比增长2.2%;归母净利润1.75亿元,同比增长-67.9%,其中三季度单季亏损2977万。业绩大幅下降主要因:1)受结算产品结构影响,期内地产结算毛利率均较上年同期大幅下降27个百分点至32.3%;2)上年同期出售莱宝高科股票获得投资收益7,270万元;3)财务费用同比增长37.2%至1.8亿。由于销售规模远大于结算,期末预收款较2017年末增长73.6%至49亿;随着四季度天健公馆、南宁西班牙小镇等项目步入结转,全年业绩仍有望延续增长。 销售稳步增长,现金流趋势转好。公司地产业务主要分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,期内实现销售面积31.4万平,同比增长58.6%;其中南宁天健城、长沙天健城为主要销售贡献,占比达79.4%。由于天健天骄等项目开工支出较多,期内经营性净现金流净流出7.2亿,但随着三季度销售规模扩大,三季度单季已实现净流入12.8亿。期末累计在售未结转、在建及储备项目建面354万平,同时10月新增广州两地块,合计建面10.9万平,整体土储相对当前体量仍尚充足。 投资建议:由于年内主力业绩贡献项目天健公馆销售不及预期、明后年业绩主力天健天骄入市时间不及此前预期,下调2018-2020年EPS预测至0.5(-0.19)元、0.74(-0.74)元和1.29(-0.57)元,当前股价对应PE分别为9.9倍、6.7倍和3.8倍。考虑公司多个项目销售及毛利率略于此前预期,下调公司评级至“推荐”;中长期来看,公司超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,未来有望受益粤港澳大湾区建设。 风险提示:1)目前按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响销售表现。2)建筑施工领域行业壁垒低,竞争激烈,原材料价格上涨,劳动力供给紧缺,人工成本快速上升,给企业形成较大压力;3)公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性,可能导致项目开发计划或棚改进度延后,相关成本增加等风险。
万科A 房地产业 2018-10-29 24.28 -- -- 26.68 9.88%
27.47 13.14%
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事项:公司公布2018 年三季度报,实现营业收入1760.2 亿元,同比增长50.3%,净利润139.8 亿元,同比增长26.1%,实现EPS1.27 元,符合市场预期。 平安观点: 毛利率持续攀升,业绩稳健增长。受结算规模增加影响,期内公司营收同比增长50.3%、归母净利润同比增长26.1%。营收增速大于净利润增速主要因:1)期内部分城市楼市调整,计提存在风险项目资产减值准备,影响归母净利润-19.6 亿;2)合作项目结算比例上升,少数股东损益占比提升10.7 个百分点至35.8%。随着前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,期内地产毛利率同比上升4.5 个百分点至27.8%。 未结资源丰富,持续高增可期。期内公司实现结算面积1280.6 万平,结算收入1675.6 亿,同比分别增长32.5%和52.0%;结算均价13084 元/平米,较2017 年全年上升11.2%。由于销售规模远高于结算规模,期末已售未结资源3849 万平,按合同金额合计约5523.8 亿元,较2017 年末分别增长29.9%和33.3%;未结资源均价较2017 年末增长2.6%至14351元/平米,充足未结资源为业绩持续增长奠定基础。 销售增长平稳,新开工积极进取:期内公司累计实现销售面积2902.1 万平,销售金额4315.5 亿元,同比均增长8.9%,销售额市占率较上年末提升0.1 个百分点至4.1%。平均销售均价14870 元/平,较2017 年全年上升0.9%。公司坚持现金为王,强化资金管控,前9 月销售商品、提供劳务收到现金2739.4 亿,占同期销售的63.4%,较2017 年略降6.1 个百分点,亦受到整体紧资金面的波及。期内累计实现新开工面积3649.0 万平,同比增加40.4%;实现竣工面积1,554.8 万平方米,同比增长36.8%,占全年计划竣工面积的59.1%。 拿地稳健,土储资源丰富:公司坚持理性投资策略,在确保价格合理的前提下适时补充项目资源。1-9 月累计新增177 个项目,总建筑面积约3582.5 万平,同比增长10%。新增项目83.6%位于一二线城市,权益比例较2017 年全年略降5.9 个百分点至554.1%。全口径拿地销售面积比123.4%、平均楼面地价(5401 元/平)为同期销售均价的36.3%,分别较2017 年下降4.9 个、17.3 百分点。期末在建及规划建设项目面积约1.5 亿平米,可保障未来2-3 年销售。 融资优势延续,负债结构合理:公司坚持以现金流为基础的真实价值创造,保持财务、资金状况的稳健性。期内成功完成中票、住房租赁专项债、超短融的发行,融资成本均在3.1%~4.6%,融资优势明显。期末在手现金1327.7 亿,为一年到期长短期负债的178%,超过66%的有息负债为长期负债,短期偿债压力无虞。净负债率较年初上升42.3 个百分点至51.2%,仍处于较低水平。由于期内加大拿地及开工,经营性现金流净流出257.3 亿。 投资建议:鉴于资产减值规模超出此前预期,小幅调整公司2018 年盈利预测,预计2018-2019 年EPS 分别为3.26(-0.06)元和4.11 元,当前股价对应PE 分别为7.2 倍和5.7 倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望维持高位,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)目前按揭利率连续21 个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力;3)三季度以来部分城市房地产市场出现调整,后续面临资产减值风险。
招商蛇口 房地产业 2018-10-25 17.39 -- -- 19.88 14.32%
19.88 14.32%
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业绩靓丽,全年高增可期:公司三季度实现营入337.8亿元,同比增长25.8%;归母净利润82.8亿元,同比增长114.4%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)项目结算结构差异,毛利率同比上升14.6个百分点至41.2%;2)由于转让资产及非并表项目收益增长,投资收益同比增长75.1%至50.6亿元,扣非后净利润同比增长99%;3)少数股东损益占比下降。 由于销售金额远高于营收,期末预收款较年初增长53.1%至842.7亿元,为同期实际营收的249.5%,叠加2018年30.8%的竣工高增长计划,全年业绩高增可期。 销售增速可观,全年目标完成无忧:公司前三季度实现商品房销售面积556.4万平,同比增长35.7%;销售额1162.6亿元,同比增长49%,已完成全年1500亿目标的77.5%。平均销售均价20894元/平,较2017年全年增长5.6%。尽管当前市场去化率有所下行,但考虑公司四季度为传统推货高峰,单季新推货值有望超800亿,且项目主要以核心一二线城市为主,我们判断全年销售目标有望超额完成。 拿地节奏稳健,成本持续优化:期内累计新增建面997.9万平米,同比增长86.6%;总地价809.7亿元,同比增长28.2%;拿地销售面积比179.3%,较上半年的209.7%有所下降,仍处于相对高位。但随着楼市降温,公司9月拿地节奏已明显放缓,预计后续拿地将趋于谨慎。前三季度新增项目平均楼面地价8114元/平,较2017年全年下降5%;地价房价比38.8%,较2017年全年下降4.4个百分点,新增土储成本持续优化。 融资优势显著,财务结构稳健:在资金趋紧背景下,公司10月新发三年期公司债融资成本4.8%,较2017年末发行利率下行0.4个百分点;前三季度新增公司债、超短融、资产支持专项计划平均融资成本4.72%,处行业较低水平。期末在手现金511.1亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的117.6%,短期偿债压力较小;净负债率、剔除预收账款的资产负债率为74.3%、57.1%,较期初分别上升15.9个百分点和1.5个百分点。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为2.00元、2.57元、3.22元,当前股价对应PE分别为9倍、7倍、5.6倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级风险提示:1)目前按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)公司规模化与融资能力需匹配。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司融资也面临较大压力。而公司经营模式的转变和经营规模的扩大有要求公司的融资在一定时间内需进一步增加;3)产业新城建设开发进度存在不确定性。产业新城资源的获取不会一蹴而就,涉及的规模大,合作方式复杂,需有一定的谈判周期,项目开发建设的时间存在不确定性。
宋都股份 房地产业 2018-09-06 3.05 -- -- 3.07 0.66%
3.22 5.57%
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业绩靓丽,预收充足:上半年公司实现营收11.9亿,同比增长74.9%;其中蓝郡国际为主力结算项目,单项目实现营收5.4亿,占比达45.4%。期内净利润1.56亿,同比增长623.4%,主要受前期楼市回暖,毛利率同比大增26.2个百分点至45%,盈利能力提升带动净利润增速远高于营收。由于销售金额远高于结算收入,期末预收账款较2017年末增长67.4%至91.7亿元,充足预收为后期业绩增长提供保障。 销售大幅增长,回款率超90%:公司布局主要以一二线及核心城市群为主,期内集中开盘南京溧阳悦宸府、杭州富阳江宸府、舟山定海柏悦府等项目,开盘当天基本实现房源售罄,展现公司城市深耕策略优势。期内合计实现销售金额90亿元,较2017年全年增长28.1%,其中江宸府单盘销售达17亿。在市场融资成本不断上升以及融资渠道不断收窄的大背景下,公司坚持现金为王,强化资金管控,销售回款率销保持在93%以上。上半年新增宁波、安徽、广西地区3幅地块,新增项目占比面积21万平,为后续销售扩大奠定货值基础。 财务状况稳健,短期偿债压力无虞:受益于期内销售增长,期内经营活动现金流净额较上年全年增加23.9亿至24.0亿元;净负债率及剔除预收款后的资产负债率分别为41.4%、37.8%,较期初分别下降51.1个及8.9个百分点;期末在手现金20.1亿,为一年内到期负债的141.5%,较年初上升51.4个百分点,短期偿债压力无虞。期内公司推出员工持股计划,截止期末累计买入3,302.87万,占公司总股本的2.46%,成交均价约3.89元/股,员工持股进一步绑定利益。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2018-2019年EPS分别为0.19元和0.25元,当前股价对应PE分别为16.2倍和12.2倍,公司业绩逐步走出前期低谷,员工持股绑定利益,维持“推荐”评级。 风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力;3)公司土地及开工增速相比公司规模略显谨慎,后续或面临货量供应紧张风险。
金地集团 房地产业 2018-09-03 9.11 -- -- 9.56 4.94%
10.05 10.32%
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业绩靓丽,毛利率回升:上半年公司实现营收151.1亿元,同比增长18.9%,实现归母净利润23.9亿元,同比增长107.8%。利润增速远超营收增速主要因:1)受益于项目结算结构与区域变化,地产毛利率同比提升8.7个百分点至38.2%;2)少数股东损益占比同比下降11.5个百分点至20.5%;3)非并表项目收益增加,导致投资净收益同比提升73.4%至9亿。期内竣工面积约236万平,完成修订后计划的33%;预收款701.9亿元,较2017年末增长21.1%,充足预收为全年业绩增长奠定基础。 调控影响销售表现,新开工大幅提速:期内公司实现销售面积375.5万平,同比增长0.1%;销售金额630.7亿元,同比下降10.3%,销售回款率超过80%。销售额下降主要因项目所在主要城市限证、限签严格,上半年新取证及新推货资源较少。销售均价16796元/平,较2017年全年下跌8.5%。其中海口永和花园、杭州金湖艺境城等项目销售额超过20亿。公司当前存货580亿,下半年计划新推1400亿,按上半年新推70%去化率,预计全年销售有望达到1800亿左右,同比增长27.8%。期内新开工面积约919万平,同比大增129.8%,且上调全年新开工计划至1572万平,同比增长80.7%,开工提速为后续销售再上台阶奠定基础。 拿地积极,土储充足:期内新获取土地48宗,总投资额约569亿元,新增建面557万平,同比增长25.2%,新进入合肥、厦门、长春、南通、清远等城市。平均楼市地价10215元/平,较2017年全年上升32.8%。公司坚持合理布局,深耕一线城市及强二线城市,新增投资中一二三线投资额分别占比26%、54%和20%。截止报告期末,公司已进入全国50个城市,总土地储备约4100万平米,其中权益土储2200万平,可满足未来2-3年开发。融资成本处于低位,财务状况稳健:期末公司债务融资余额738亿元,较期初提升184.5亿元。债务融资加权平均成本4.79%,较2017年末上升0.23个百分点,仍处于行业较低水平。在手现金274.1亿元,为一年内到期负债的204.4%。剔除预收账款的资产负债率和净负债率分别为67.3%和74.2%,较期初分别上升23.1个和30.3个百分点。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2018-2019年EPS分别为1.85元和2.13元,当前股价对应PE分别为4.9倍和4.2倍,公司业绩持续改善,估值处于龙头低位,股息率超过5%亦具备吸引力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)公司土地储备中权益占比较低,未来少数股东损益占比或有望提升;2)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。
新城控股 房地产业 2018-08-29 25.65 -- -- 28.66 11.73%
28.66 11.73%
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业绩靓丽,预收充足:上半年公司实现营业收入157.6亿元,同比增长39.1%,实现归母净利润25.4亿元,同比增长122.8%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积208.4万平米,同比增长41.8%,带动结算金额同比增长47.9%至220.6亿元(含合作项目);2)受益于开业吾悦广场数量增加,投资性房地产公允价值变动收益同比增长265.4%至6.5亿元;3)由于处置子公司及非并表项目收益增长,投资收益同比增长1335.3%至6.4亿元;4)由于结算结构变化,整体毛利率同比增长2.1个百分点至38.4%。期内实现竣工面积212.2万平,完成全年最新竣工计划(892万平)的23.8%。由于销售金额远高于结算收入,期末预收款较年初增长54.4%至784.7亿元,全年业绩有望延续高增长。 销售开工延续高增,资金回笼率高:公司2018年上半年实现销售金额953.1亿元,同比增长94.2%,市占率较2017年末提升0.5个百分点至1.4%,已完成全年销售目标的53%;累计销售面积774.6万平,同比增长118.3%。平均售价12305元/平,较2017年全年均价下降9.7%。操盘项目资金回笼率86.8%。分区域来看,苏州、常州、镇江市占率名列前茅,其中苏州区域期内销售额超百亿。期内新开工面积2073.9万平,同比大增181.4%,已完成年初计划的80.3%,延续2017年以来积极态势;下半年计划开工1913.7万平,按此测算全年开工有望达3988万平,同比增长93%,积极开工备案为销售再上台阶奠定基础,全年有望超额完成销售目标。 拿地依旧积极,低地价房价比保证盈利能力:期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增建面2074.9万平,同比增长32%,为同期销售面积的267.8%,拿地销售比仍远超行业平均;新增项目总地价490.6亿元,同比上升2.3%。平均楼面地价2366元/平米,较2017年全年下降10.2%,仅为上半年销售均价19.2%,保障项目未来盈利能力。 积极拓展融资渠道,财务状况稳健:在政策调控、融资渠道持续收紧的环境下,公司积极拓展融资渠道,期内获得85亿中期票据注册、不超过47.27亿公司债核准,为后续延续高速发展提供稳定资金支持;成功完成18亿PPN、15.93亿购房尾款ABS、13亿高级美元债发行,平均融资成本5.75%。期末在手现金248.3亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的173.1%,短期偿债压力无虞;净负债率、剔除预收账款的负债率100.4%、56.4%,较期初分别上升及下降37.1、1.7个百分点。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售开工持续高增长为业绩持续提升奠定基础。维持原有盈利预测,预计2018-2019年EPS分别为3.84元和5.17元,当前股价对应PE分别为6.3倍和4.7倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,拿地开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售表现;2)当下多个城市实行限价政策,随着公司高价地步入销售和结算周期,若限价政策未有松动,公司毛利率面临下滑风险;3)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,公司将面临政策风险。
世联行 房地产业 2018-08-27 6.31 -- -- 6.66 5.55%
6.66 5.55%
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业绩小幅增长。上半年公司实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%,归母净利润3.0亿元,同比增长4.6%。业绩小幅增长主要因:1)公司交易后服务(含金融服务及装修服务)发展顺利,收入同比增长118.3%至5.7亿元;2)期内公寓管理、世联空间等资产运营服务快速发展,收入同比增长155.8%至2.9亿元;3)代理销售业务结算受国家金融政策影响,收入同比减少2.4亿元。受公寓前期运营及拓展成本等影响,资产服务业务毛利亏损1.6亿,导致整体毛利率同比下降0.77个百分点至22.4%。 代理销售规模略降,已售未结资源丰富:上半年公司代理业务实现代理销售22万套,同比下降17.6%,平均代理费率0.83%,较前期略增0.01个百分点。期末累计已实现但未结算的代理销售额约4268亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约32.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3644亿元,将为公司带来约26.9亿元的代理费收入。同时截至期末,公司互联网+业务业务尚有未结转的预收款金额2.1亿元,奠定未来业绩增长基础。 金融服务业务持延续高增长:应市场环境和客户需求的变化,公司积极研发新的金融服务产品,上半年顺利完成个人经营贷款、个人消费贷款、中小微企业贷款、权益性贷款四大系列22项产品落地。公司遵循以金融政策及合规发展为本,注重信贷业务审核与风控的加强、信贷资产质量的提高,期内金融服务收入同比增长88.7%;实现毛利2.4亿元,同比增长82.2%,毛利占比提升8.6个百分点至29.5%。 抢先布局长租公寓,物管服务稳步增长:期内公司积极拓展扩大公寓管理业务规模,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目出租率超90%。公寓管理业务实现收入1.67亿元,同比增加146.7%。期内物业在管全委托项目较上年同期增加17个,收费面积增加167.3万平方米,实现营业收入2.29亿元,同比增长13.9%,保持稳步增长。 投资建议。由于长租公寓业务规模扩张较快,造成的前期拓展成本和运营成本支出超出此前预期,小幅下调公司盈利预测。预计2018、2019年EPS 分别为0.57(-0.07)元和0.70(-0.09)元,当前股价对应PE分别为11.8倍和9.5倍。考虑公司长租公寓短期仍难以贡献业绩,同时传统代理业务受到调控和市场调整冲击,下调评级由“强烈推荐”至“推荐”,中长期来看,公司坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,率先布局长租公寓市场,持续看好。 风险提示:1)当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡;尽管目前公司代理顾问业务的全国布局已经基本完成,但各地区公司尚处在不同的发展阶段。可能存在某个地区市场突然出现了市场机会,但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机,或无法及时规避突然出现的市场风险;2)政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性,从而对市场成交及公司代理销售产生影响;3)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响代理销售表现。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名