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杨侃

平安证券

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保利地产 房地产业 2019-08-14 13.77 -- -- 14.64 6.32% -- 14.64 6.32% -- 详细
毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增:上半年公司实现营业收入711.4亿,同比增长19.5%,归母净利润99.6亿,同比增长53.3%。业绩高增主要因:1)结转面积及结转单价提高带动结算收入增长;2)房地产业务结转利润水平持续改善,地产结算毛利率同比提升5.7个百分点至41%,带动综合毛利率及净利率同比提升4.4个、2.6个百分点至39.8%、18.2%;3)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降6.9个百分点至23.2%。期内实现竣工面积1167万平,同比增长53.3%,完成全年计划的42.4%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长24.4%至3621.1亿,叠加24%的全年竣工计划,预计全年业绩仍有望实现较高增速。 销售延续增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2526.2亿元,同比增长17.3%,位居行业第四,市占率较2018年末提升0.9个百分点至3.6%;销售面积1636.5万平,同比增长12.6%;销售均价15437元/平米,同比增长4.2%。期内一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,其中珠三角、长三角两大核心城市群占比分别达27%和22%;广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元。上半年新开工面积2894万平,同比增长22.7%,完成年初计划的64.3%,为下半年销售提供充足货量,尽管当前楼市略有降温,但考虑公司主要布局核心城市,预计下半年销售仍将延续较好表现。 拿地整体审慎,聚焦一二线:期内公司新拓展项目44个,新增建面826万平米,总地价533亿,同比分别下降45.3%和50.3%,为同期销售面积/金额的50.5%和21.1%,较2018年分别下降62.2个和26.5个百分点。平均楼面地价6453元/平米,同比下降9.1%,为同期销售均价的41.8%,较2018年全年下降0.5个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为78%、60%。截至期末,公司拥有在建面积1.1亿平、待开发面积7618万平米,充足土储叠加资金端持续收紧,预计下半年公司拿地仍将相对审慎。 融资优势明显,财务状况稳健:期内公司累计回笼资金2168亿元,回款率同比上升8个百分点至86%,处于行业较高水平。期末净负债率较2018年末下降3.9个百分至76.6%,现金覆盖一年内到期负债比例263%,较2018年上升30.2个百分点,债务结构合理。尽管行业资金面持续趋紧,但公司存量债务综合融资成本4.99%,较2018年末下降0.04个百分点,融资优势明显。n两翼业务市场化提升,物业板块上市在即:公司旗下保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日合同管理面积约3.7亿平,在管面积近2.0亿平,其中外拓项目在管面积近0.9亿平,并已递交赴港上市申请材料。保利投资顾问期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 投资建议:考虑公司项目盈利能力及结算速度好于此前预期,上调公司2019-2021年EPS预测至2.05(+0.14)、2.50(+0.2)和3.01(+0.27)元,当前股价对应PE分别为6.8倍、5.6倍和4.6倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显、两翼业务市场化提升,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
金地集团 房地产业 2019-08-07 11.48 -- -- 12.53 9.15% -- 12.53 9.15% -- 详细
结算规模增长带动业绩高增:公司2019年上半年实现归母净利润36.3亿元,同比增长51.7%,扣非后归母净利润同比增长54%。利润高增主要因房地产项目结算规模增长。考虑2018年末预收账款达697.5亿元,为2018年营收1.4倍,且2019年计划竣工同比增长27.1%,预计2019年全年业绩仍有望实现较高增长。 销售表现优异,下半年货量充足:1-6月公司实现销售金额855.7亿元,同比增长35.7%,市占率较2018年提升0.13个百分点至1.2%;销售面积428万平,同比增长14%;销售均价19993元/平,同比增长19%。公司全年预计新推货值2200亿以上,下半年仍将有1400亿以上新推货量,叠加上半年末滚存1100亿,充足可售保障下半年销售增长,预计全年销售额有望冲击2000亿,同比增长23.2%。 拿地投资稳健,后续或保持审慎:期内公司新增建面551.6万平,总成本396.5亿元,同比分别下降1%和30.3%,为同期销售面积/金额的128.9%和46.3%,较上年同期分别下降19.5个和43.9个百分点。平均楼面地价7189元/平米,同比下降29.6%,为同期销售均价的36%,较上年同期下降24.9个百分点。资金边际收紧、调控从严情形下,加快销售回笼资金、减缓拿地成为多数房企首选应对之策,预计公司下半年拿地投资仍将保持审慎。 投资建议:考虑公司项目结算进度超出此前预期,上调公司2019-2021年EPS预测至2.26(+0.13)、2.68(+0.24)和3.14(+0.39)元,当前股价对应PE分别为5.1倍、4.3倍和3.7倍。公司业绩及销售维持高增,估值处于龙头低位,股息率亦具备吸引力,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)公司土地储备中权益占比较低,未来或面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润的风险;2)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来公司大规模减值及资金链承压风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,公司面临毛利率下滑风险;4)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。
保利地产 房地产业 2019-07-22 14.22 -- -- 14.85 4.43%
14.85 4.43% -- 详细
毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增:受经营及结算规模扩大影响,2019年上半年营收同比增长19.5%,利润总额同比增长38.6%,净利润同比增长59.1%。业绩大幅增长主要因:1)结转项目毛利率同比提高、投资收益增加,2019年上半年营业利润及利润总额占营收比重同比分别提高3.5个和3.4个百分点至24.6%和24.7%,加权平均净资产收益率同比上升2.4个百分点至8.23%;2)结转项目权益比例提高,归母净利占利润总额比重同比提升7.6个百分点至58.9%。 销售延续增长,开工表现积极:1-6月公司实现销售金额2526.2亿元,同比增长17.3%,位居行业第四,市占率较2018年末提升0.6个百分点至3.3%;销售面积1636.4万平,同比增长12.6%;销售均价15437元/平,同比增长4.2%。公司2019年一季度新开工997万平,同比增长51.3%,远超同期全国增速(11.9%),全年计划开工4500万平,为下半年销售提高充足货量。尽管当前楼市略有降温,但考虑公司主要布局一二线及六大核心城市群,预计下半年销售仍将延续较好表现。 拿地整体审慎,融资优势渐显:期内新增建面830万平,总地价532.8亿元,同比分别下降45%和50.3%,分别为同期销售面积/金额的50.7%和21.1%,较上年同期分别下降53.1个和28.7个百分点。平均楼面地价6418元/平米,同比下降9.6%,为同期销售均价的41.6%,较上年同期下降6.4个百分点。随着土地市场逐步回归平稳,叠加近期资金面边际收紧,公司融资优势将逐步凸显,有望迎来更多拿地机遇。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2019-2021年EPS分别为1.91元、2.30元、2.74元,当前股价对应PE分别为7.1倍、5.9倍、4.9倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。
万科A 房地产业 2019-05-02 28.00 -- -- 28.31 1.11%
31.45 12.32%
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业绩开局靓丽,毛利率维持高位。期内公司实现营收483.7亿元,同比增长56.9%;归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%。净利润增速低于营收增速主要因:1)应收账款减值损失增长237%至4.2亿;2)少数股东损益占比提升15.3个百分点至65%。受结算结构影响,期内整体毛利率同比提升0.87个百分点至35%。得益管控提升及营收增长,期内期间费用率同比降2.6个百分点至12.1%。 销售表现平稳,未结资源丰富。一季度公司实现销售面积924.8万平,合同销售金额1494.4亿元,同比下降11.8%、3.1%。销售均价16159元/平,较2018年全年上升7.5%。期内地产实现结算面积310.8万平,同比增长88.2%;实现地产营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。由于销售规模远大于结算规模,期末合并报表范围内已售未结规模达4042.8万平,较2018年末增加332.6万平;未结合同金额为5863.5亿元,较2018年末增加556.4亿元,为2018年营收的197%,奠定2019年业绩增长基础。 拿地相对积极,新开工稳步增长。一季度新增项目19个,总建面598.5万平,权益建面437.2万平,同比下降36.6%和提升1.7%,权益占比73%,较2018年提升19.9个百分点。全口径拿地销售面积比为64.7%,较2018年降低51.2个百分点;平均楼面地价5443元/平,为同期销售均价的33.7%。期内实现新开工1019.4万平,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。 财务状况稳健,负债率小幅上升。公司坚持现金为王,期末持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较上年末提升13.9个百分点,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,且71.8%的有息负债为长期负债,债务结构合理。 投资建议:维持原有盈利预测,由于期内港股上市平台行使超额配售权,按最新股本计算2019-2020年EPS为3.64元和4.44元,当前股价对应PE分别为8.1倍和6.6倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望保持较高水平,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值的风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来或面临毛利率下滑风险。
招商蛇口 房地产业 2019-05-02 20.64 -- -- 22.35 4.44%
21.76 5.43%
详细
高基数致净利下滑,全年业绩增长无虞。公司一季度实现营收43.5亿,同比下降53.7%,归母净利润26.3亿元,同比下降55.0%。利润下滑主要因:1)2018年Q1由于结算高毛利率的深圳双玺花园、转让上海和北京三项资产带来的较高业绩基数;2)受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,期内结算面积较少。期内子公司乐艺置业、商启置业增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿,为利润主要来源。由于期内销售远大于结算,期末预收款较上年增长13.5%至686.1亿,叠加2019年100.9%的计划竣工增速,全年业绩仍有望保持较高增速。 销售延续高增,全年可售充足。公司一季度实现签约销售面积188.9万平,同比增加26.9%;签约销售金额379亿元,同比增加21%;销售均价20059元/平米,较2018年全年均价下降2.7%。公司2019年目标2000亿,同比增长17.2%,考虑公司可售货值达3500亿,且主要位于核心一二线,全年完成销售目标概率较大。 拿地节奏平稳,持续聚焦核心城市。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在合肥、北京、重庆等地新增建面100.8万平、总地价109.2亿元,分别为同期销售面积、销售金额的53.4%、28.8%,较2018年全年下降110.7个、25.4个百分点。平均地价10833元/平,为同期销售均价54%,成本依旧可控。 财务状况稳健,回购彰显信心。期末公司在手现金623.6亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的148%,短期偿债压力较小。期末净负债率、剔除预收账款的资产负债率为56.7%、54.4%,较期初分别上升11.7个和下降5.6个百分点。期内耗资22.2亿回购9744.4万股,占总股本的1.23%,回购均价21.75元,均彰显对中长期发展信心。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2020年EPS分别为2.41元和2.93元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
天健集团 建筑和工程 2019-04-25 5.50 -- -- 7.46 0.40%
5.52 0.36%
详细
事项:公司公布2019年一季报,实现营收13.4亿,同比增长34%,净利润6379.3万,同比增长17.5%,对应EPS0.04元,符合预期。 平安观点: 业绩表现稳健,增长有望延续。公司2019年一季度实现营收13.4亿元,同比增长34%;净利润6379.3万元,同比增长17.5%。业绩增长主要因: 1)期内建筑施工市场拓展及工程结算能力提高,施工收入同比增加; 2)期内累计实现结算面积1.7万平米,同比增长0.6%;3)受益于销售及财务费用减少,期间费用率同比下降6.1个百分点至8.7%。期内整体毛利率同比下降4.4个百分点至21.1%。展望2019年,高毛利率的深圳天健天骄、南宁天健城、长沙天健城等项目将逐步步入结算周期,业绩有望延续增长。 销售平稳,周转效率提升。由于期内可售项目较少,一季度仅实现销售面积1.2万平,同比下降68.2%,面积占比较高的项目主要为长沙天健城和南宁天健西班牙小镇。期内累计认购4.8亿元,签约5.1亿元,实现回款7.45亿元。考虑后续深圳天健天骄、惠州阳光花园二期等项目将逐步入市,预计销售有望实现较快增长。期末纯土储仅19.9万平,后续料将适度补充。公司对标行业标杆推行“3-9-12-24”项目开发周期目标,项目开发去化全面提速,深圳天健公馆从封顶到入伙仅用时6个月、上海浦荟大楼从有条件竣工验收到最终竣工验收备案仅20余天等,周转明显提速。 建筑施工发展迅速,城市建设、棚改有序推进。公司加速业务转型升级,聚焦能力、资质、品牌提升,期内新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程11余项,合同金额达67.9亿元,在建项目66项,合同造价225.69亿元,同比增长40.7%。期内公司继续推动深圳华富工业区、深圳粤通大院等城市更新项目工作,加快回龙埔智慧园项目等产业园区建设。深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目已进入全面建设阶段,公司不断夯实棚改服务专业性,未来相关业务有望持续贡献收入。 财务状况稳健,预收款提升。期末在手现53.3亿,为一年内到期长短期负债总和(35.1亿)的151.6%,较期初上升49.1个百分点。期末净负债率73.4%,较期初上升0.5个百分点;剔除预收款后的资产负债率为59.5%,较期初下降1.2个百分点。期末预收账款40.7亿元,较期初增长3.3亿元。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2019、2020年公司EPS 分别为0.83元和1.07元,当前股价对应PE 分别为9.1倍和7.1倍。公司作为市场难得的小市值业绩高增长房企,2019-2020年有望迎来销售业绩双爆发,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“推荐”评级。 风险提示:1)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险; 2)建筑施工领域行业壁垒低,竞争激烈,原材料价格上涨,劳动力供给紧缺,人工成本快速上升,给企业形成较大压力;3)公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性,可能导致项目开发计划或棚改进度延后,相关成本增加等风险。
保利地产 房地产业 2019-04-17 13.32 -- -- 14.47 4.33%
13.96 4.80%
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事项: 保利公布2018年年报,全年实现营收1945.1亿,同比增长32.7%,归母净利润189亿,同比增长20.9%,对应EPS1.59元,略高于业绩快报。公司拟每10股派发现金红利5元(含税)。 平安观点: 业绩靓丽,预收充足:公司2018年实现营收1945.1亿元,同比增长32.7%;归母净利润189亿元,同比增长20.9%。净利润增速不及营收主要因:1)期内资产减值损失同比增加22.9亿至23.5亿元;2)少数股东损益占净利润比重同比升7.1个百分点至27.7%。受结算结构影响,毛利率同比提升1.4个百分点至32.5%,考虑2016年来地价上升及限价影响,毛利率或难以延续高位。受合营及联营项目结算增加影响,期内投资收益同比增60.1%至26.9亿元。由于期内销售额远大于同期结算,期末预收款同比增长33.1%至2998亿,叠加2019年24%的计划竣工增速,全年业绩仍有望保持较高增速。 销售延续高增,新开工积极进取:公司2018年实现销售金额4048.2亿,同比增长30.9%,市占率提升0.4个百分点至2.7%;销售面积2766.1万平,同比增长23.4%;销售均价14635元/平米,同比增长6.1%。期内一二线城市及六大核心城市群销售贡献合计77%,其中珠三角实现销售额1170亿元,同比增长24%。12个城市单城签约过百亿,广州400亿,佛山、北京超250亿,东莞、中山等首次突破100亿。2018年新开工4396万平,同比增长42.9%,为年初计划的133.2%,远超同期全国增速,开工高增长为2019年提供充足可售货源。2019年计划新开工4500万平,同比增长2.4%。 拿地适度放缓,并购整合加快资源拓展:期内新增项目132个,新增建面3116万平,总成本1927亿元,同比分别下降31.1%和30.3%,为同期销售面积(金额)的114%和47.6%,较2017年分别下降87.6个和51.2个百分点。平均楼面地价6186元/平米,同比增长1.1%,为同期销售均价的42.3%,较2017年降2.1个百分点。公司拿地持续深耕一二线,一二线城市拓展金额和面积分别占比74%、61%。除传统招拍挂外,通过并购等方式拓展项目75个,占总土地拓展面积58%,较2017年上升10个百分点。期末待开发土储9154万平,可保障未来2-3年开发需求,其中一二线城市土储占比60%、城市圈周边核心三线占比30%。 财务状况整体稳健,融资成本处于低位:期末在手现金1134.3亿,为一年内到期负债总和(487.2亿)的232.8%,短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为42.6%和80.6%,较期初下降2.3个和5.9个百分点。公司期内持续优化资金管理,全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%;经营性净现金流由2017年的-293亿上升至2018年的118.9亿。公司期内持续加大直接融资,成功发行3年期中期票据50亿、美元债券10亿美元、永续中期票据15亿。期末有息负债综合融资成本5.03%,仍处于行业较低水平。 投资建议:维持公司盈利预测,预计2019-2020年EPS分别为1.91元和2.30元,当前股价对应PE分别为7.2倍和6.0倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,市场观望情绪浓厚,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)楼市下行带来中长期毛利率下行风险。
天健集团 建筑和工程 2019-04-04 5.61 -- -- 8.18 7.92%
6.06 8.02%
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结算大幅提升带动业绩大增:期内公司实现营收102.1亿,同比增长51.3%;实现净利润7.8亿,同比增长29.9%。业绩大幅增长主要因:1)因深圳天健公馆、南宁西班牙小镇、上海天健萃园等项目大规模结算,带动房地产业务实现营收43.8亿元,同比增长92.9%;2)建筑施工业营收同比增长44%至67.3亿元。展望2019年,高毛利率的深圳天健天骄、南宁天健城、长沙天健城等项目将逐步步入结算周期,业绩有望延续增长。 销售整体靓丽,周转效率提升。公司地产业务重点布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州七大城市,2018年实现认购金额59.5亿元、签约金额57.8亿元,实现销售面积35.5万平,同比增长32.3%;其中长沙天健城、南宁天健城为销售贡献主力,合计销售面积占比74.4%。销售回款金额52.8亿,销售回款率达91.3%。公司2019年将推出深圳天健天骄、惠州阳光花园二期等项目,销售有望延续增长。公司对标行业标杆推行“3-9-12-24”项目开发周期目标,项目开发去化全面提速,深圳天健公馆从封顶到入伙仅用时6个月、上海浦荟大楼从有条件竣工验收到最终竣工验收备案仅20余天等,周转明显提速。 建筑施工结构升级,物业服务稳步增长。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,近年逐步加快从施工承包商向工程总包商(EPC)转型升级。期内新增承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程40余项,合同金额91亿元;期末在建项目67项,合同造价185.8亿元,较上年同期增长29.8%,为营收增长奠定基础。期内公司城市服务实现营收13.6亿,占总营收比重10.9%;其中物业业务实现营收5.96亿元,同比增长13.7%,物业租赁实现营收2.51亿元,同比增长2.8%。 持续推进棚改业务,为业绩增长贡献稳定收入。期内公司继续全力推进罗湖二线插花地棚户区改造项目,2个片区已进入全面建设阶段。2018年已贡献棚改项目管理服务收入4.9亿,占总营收的4%。公司不断夯实棚改服务专业性,特别聚焦解决棚户区改造项目前期的攻坚工作,为深圳市棚户区改造提供可借鉴、可复制、可推广的实践经验,未来有望持续贡献收入。 投资建议:由于2019-2020年业绩贡献主力天健天骄销售及结转节奏不同于此前预期,小幅调整2019-2020年盈利预测,预计2019、2020年公司EPS分别为0.83(+0.09)元和1.07(-0.22)元,当前股价对应PE分别为8.9倍和6.9倍。公司作为市场难得的小市值业绩高增长房企,2019-2020年有望迎来销售业绩双爆发,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“推荐”评级。 风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)建筑施工领域行业壁垒低,竞争激烈,原材料价格上涨,劳动力供给紧缺,人工成本快速上升,给企业形成较大压力;3)公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性,可能导致项目开发计划或棚改进度延后,相关成本增加等风险。
世联行 房地产业 2019-04-01 5.80 -- -- 6.69 14.95%
6.66 14.83%
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事项: 公司公布2018年年报,全年实现营业收入75.3亿元,同比下降8.3%,净利润4.2亿元,同比下降58.6%,实现EPS0.2元,略低于业绩快报,公司拟每10股派发现金红利0.21元(含税)。 平安观点: 交易服务板块收入下滑导致营收下降。公司期内实现营业收入75.3亿元,同比下降8.3%;净利润4.2亿元,同比下降58.6%。利润下降主要因:1)交易服务板块受金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素影响,实现营收52.9亿元,同比下降18.6%,其中代理服务同比下降12.3%、互联网+业务同比下降28.6%、顾问策划业务同比下降20.4%;2)资产运营业务持续投入致前期运营账面亏损增加。相较而言,其他业务板块均实现增长,交易后服务板块营收10.1亿元,同比增长20.1%,资产运营服务板块营收6.3亿元,同比增长89.8%,资产管理板块营收5.5亿元,同比增长7.1%。 未结算资源丰富,奠定未来释放基础。2018年公司累计实现代理销售套数33.9万套,目前累计已实现但未结算的代理销售额约3948亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约30.5亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3406亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.9亿元的代理费收入。同时截至期末,公司互联网+业务尚有未结转的预收款金额1亿元,奠定未来业绩释放基础。 长租公寓持续升级,资管服务稳步增长。公司针对青年、企业、商务三大客户群体需求,持续升级产品体系,已开发出红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三大产品;历经三年多发展,现已覆盖30余座城市,运营项目达191个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,运营半年以上项目实现90%以上出租率。期内公司资管服务实际在管的全委托项目个数较上年同期增加29个,收费面积增加82.8万平方米,基础物业管理服务收入同比增长13.2%,保持稳步增长。
万科A 房地产业 2019-03-28 28.55 -- -- 33.60 17.69%
33.60 17.69%
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事项:公司公布2018年年报,全年实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%,归属净利润337.7亿元,同比增长20.4%,对应EPS3.06元,略低于市场预期。公司拟每10股派发现金股利10.7元(含税)。 平安观点: 毛利率提升带动业绩高增长,ROE持续上行。期内公司实现营收2976.8亿元,同比增长22.6%;归属净利润337.7亿元,同比增长20.4%;全面摊薄ROE达21.7%,同比上升0.54个百分点。业绩增长主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目步入结算周期,带动地产结算毛利率同比升3.9个百分点至29.7%;2)包括非并表项目在内的投资收益同比增长8.7%至67.9亿。受期内人民币贬值影响产生汇兑损失13.2亿,叠加利息资本化率下降,导致财务费用同比增189.1%。由于个别城市楼市调整,期内计提存货跌价准备23.1亿,影响归母净利润-6亿。考虑公司项目主要以一二线为主,2019年核心城市楼市已呈现复苏迹象,预计公司进一步计提资产减值概率较小。 未结资源丰富,2019年增长可期。期内实现结算面积2191.4万平,结算收入2846.2亿元,同比分别增长10.6%和22.1%;结算均价12998元/平米,同比增长10.4%。由于销售规模高于结算规模,期末已售未结资源3710.2万平,按合同金额合计约5307.1亿元,较2017年末增长28.1%,未结资源均价同比增长2.3%至14304元/平米。期末合同负债同比增长23.8%至5047.1亿,均为2019年业绩增长奠定基础。 销售增长稳健,开工积极进取。2018年实现销售面积4037.7万平,销售金额6069.5亿元,同比分别上升12.3%和14.5%;销售额市占率较2017年提升0.08个百分点至4.05%,在24个城市销售额位列当地第一;销售均价同比增长2%至15032元/平,同比增长2%。其中住宅及144平以下产品分布占比84.9%和91.4%。公司2018年新开工4992.8万平,同比增长36.7%;实现竣工面积2756万平,同比增长19.8%,高开工增速为2019年销售稳步上升提供充足货量。2019年计划新开工3609.0万平米,同比下降27.7%,计划竣工面积3076万平,同比增长11.6%, 考虑2019年新增土储仍有部分当年开工,预计新开工仍有望远超计划。 拿地投资稳健,聚焦核心一二线。期内新增项目227个,总建面4681.4万平米,同比增长1.4%,为同期销售面积的115.9%,较2017年下降12.4个百分点;其中权益建面2490.2万平米,占比53%,同比降7个百分点,拿地整体相对谨慎。按建面计算,新增项目72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。受新增项目结构影响,平均楼面地价5427元/平米,较2017年下降31.4%,仅为同期售价的36.1%,保障项目较好的盈利能力。期末公司在建及未建土储约1.5亿平,剔除已售未结后可售建面约1.1亿平米,可满足未来2-3年开发,略低于主流房企,预计2019年公司仍将适度补充土储。 负债率维持低位,融资优势明显。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造,保持财务、资金状况的稳健性。通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,提升公司对财务风险的防范能力,融资成本均在3.0%~4.6%,融资优势明显。全年实现经营性现金净流入336.2亿元,截至报告期末,持有货币资金1,884.2亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。净负债率较年初上升22.1个百分点至30.9%,仍远低于行业均值。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,下调公司2019-2020年EPS预测至3.72(-0.39)元和4.54(-0.56)元,当前股价对应PE分别为7.6倍和6.2倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望保持较高水平,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,市场观望情绪浓厚,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 -- -- 24.57 12.09%
24.57 12.09%
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毛利率回升叠加结算增长带动业绩高增长。2018年公司营收882.8亿,同比增长17.0%,追溯调整后同比增长16.3%;归母净利润152.4亿元,同比增长24.7%,追溯调整后同比增长20.4%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长;2)结算结构变化带动公司整体毛利率同比提升1.7个百分点至39.5%;3)因转让资产及联合营公司,投资收益同比增长125%至65.5亿元。期末预收账款同比增长36.8%至753.5亿,为2018年实际营收的85.4%,叠加2019年100.5%的竣工高增长计划,奠定未来业绩增长基础。 三大板块协同发展,新型业态多点开花。期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长14%、43.2%和下降4.3%,分别占总营收的89.1%、10.2%和0.7%,园区开发与运营业务收入同比增幅较大,主要因深圳太子商务广场项目结转。邮轮业务发展步入快车道,蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖,全年靠泊邮轮89泊次,同比增长46%,邮轮客流超36万人次,同比增长93%,母港服务各类旅客总客流突破600万人次。同时,公司积极布局新业态,长租公寓已全面覆盖北上广等13个国内一线、核心二线城市,累计布局近2.4万间,管理规模约98万平;大文创方面,已于6个城市布局8个意库项目,运营面积超110万平,累计产值超800亿元。 销售表现靓丽,拿地节奏稳健。公司2018年实现销售额1705.8亿,同比增长51.3%,超额完成18年初1500亿目标;实现销售面积827.4万平,同比增长45.1%;受产品结构影响,销售均价20618元/平米,同比增长4.2%。2019年目标2000亿,同比增长17.2%。2018年新开工1801.8万平,同比增长20.1%,积极开工为2019年可售奠定基础。2019年计划新开工1100万平,同比增长1.7%。截至2018年末,公司已完成60座城市布局,全年招拍挂、收并购、产城联动、港城联动多管齐下,新增土储1357万平,同比增长32.6%,为同期销售面积164%,较2018年小幅回落15.5个百分点。 财务状况优化,融资成本占优。期末在手现金673.8亿,为一年内到期负债的176.2%,较2018年提升27.2个百分点。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为45%和56.5%,同比分别下降13.7个、上升0.9个百分点。在融资环境整体趋紧背景下,公司积极拓展融资渠道,新增200亿中票、超短融注册额度,完成130亿公司债、超短融、永续中票等发行,完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品首期20亿发行,成功设立产业投资基金。期内平均融资成本4.85%,仅较2017年上升0.05个百分点,处于行业较低水平。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至2.41(-0.04)元和2.93(-0.12)元,当前股价对应PE分别为9.2倍和7.6倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,市场观望情绪浓厚,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
新城控股 房地产业 2019-03-12 33.55 -- -- 46.47 32.81%
44.91 33.86%
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事项: 公司公布2018年年报,全年实现营收541.3亿,同比增长33.6%;归母净利润104.9亿,同比增长74%,对应EPS4.69元,位于此前业绩预告区间上限。公司拟每10股派发现金红利15元(含税)。 平安观点: 结算增长叠加毛利率提升带动业绩高增。公司2018年营收增长33.6%,归母净利增长74%;剔除吾悦广场竣工产生的公允价值变动收益后,扣非净利润76亿,同比增长51.9%。业绩高增长主要因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长;2)期内主要结算2016-2017年销售的高毛利率项目,带动整体毛利率同比增1.1个百分点至36.7%;3)吾悦广场竣工致公允价值变动收益同比增长205.8%;4)出表项目投资收益同比增长321%至22.7亿元;5)期内19座吾悦广场开业,累计开业运营42座,实现租金及管理费22.1亿,同比增长117%。2019年公司计划竣工1881万平,同比增长92%,竣工高增长为业绩延续高增奠定基础。 销售延续高增,土储成本可控。公司2018年实现销售额2211亿,同比增长74.8%,排名跻身行业第八;销售面积1812.1万平,同比增长95.2%,销售均价12201元/平。公司2019年力争实现销售2700亿,同比增长22.1%。2018年新开工4957.3万平,同比增长139.9%,为2019年提供充足货量;2019年计划新开工2040.5万平,同比降58.8%。期内公司通过招拍挂、收并购等多种方式拓展土地资源,新增建面4773.2万平,同比增长40.7%,为同期销售面积的263%,较2017年下降102个百分点;平均楼面地价2330元/平,地价房价比仅19.1%,保障项目盈利能力。 融资手段丰富,为规模扩张提供充足弹药。在2018年资金整体偏紧环境下,公司积极拓展融资渠道,先后发行中票、定向债券融资工具、超短融等合计79亿元;发行购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券55.5亿元;发行美元债13亿美元。公司整体平均融资成本6.47%,较2017年略上行1.15个百分点,仍处于行业较低水平。 财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金454.1亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的348.8%,同比提升179.3个百分点,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为49.2%和48.7%,较期初分别下降18.2个百分点和9.5个百分点。得益于销售高增长,期末预收账款较期初大幅增长133.3%至1185.6亿元,为未来业绩增长打下结实基础。得益于销售规模高增长,期内经营性现金流净流入38.2亿。 投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。考虑2019年竣工计划略超此前预期,小幅上调公司2019-2020年EPS预测至6.26(+0.25)元和8.16(+0.26)元,当前股价对应PE分别为5.5倍和4.2倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,销售规模及行业排名持续攀升,开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,三四线楼市下行带来中长期毛利率下行风险。
招商蛇口 房地产业 2019-02-01 19.10 -- -- 22.66 18.64%
24.57 28.64%
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业绩靓丽,预收充足:公司预计2018年实现归母净利润145-155亿元,追溯调整前同比增长19-27%,追溯调整后同比增长15-22%。业绩增长主要因社区开发业务毛利同比增加约33亿元,园区开发业务毛利同比增加约10亿元。公司2018Q3末预收款达842.7亿,较2017年末增长53%,充足预收为业绩持续增长奠定基础。 销售增速可观,拿地节奏稳健:公司2018年实现销售面积827.4万平,同比增长45.1%;销售额1705.8亿元,同比增长51.3%,超额完成全年1500亿目标,市占率同比提升0.3个百分点至1.1%。平均销售均价20618元/平,同比增长4.2%。2018年新增建面1285.7万平,同比增长25.7%,总地价924.5亿元,同比增长5.8%;拿地销售面积比下降24.1个百分点至155.4%;平均地价7191元/平,仅为同期售均的34.9%,项目盈利相对可观。同时近期前海土地整备协议落地,后续区域开发及价值变现进度有望持续加快。 融资成本延续低位,回购彰显信心:近期新发中票、超短融利率仅为4.8%、2.98%,融资成本持续下行。公司2019年1月公告拟以不低于20亿元、不超过40亿元回购股份,其中50%用于股权激励或员工持股计划,彰显未来发展信心。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,小幅下调公司2018-2020年EPS预测至1.94(-0.06)元、2.45(-0.12)元和3.05(-0.17)元,当前股价对应PE分别为9.7倍、7.6倍和6.1倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
新城控股 房地产业 2019-01-28 27.35 -- -- 34.34 25.56%
46.84 71.26%
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结算高增长带动业绩高增长。公司预计2018年净利润90亿至105亿,同比增长49%至74%;扣非净利润70亿至80亿,同比增长40%至60%。业绩高增长主要因:1)期内结算均价上升带动结算金额大幅增长;2)期内物业出租及管理费用收入21.6亿,同比增长103%;3)期内新开19座吾悦广场带来公允价值变动损益增长、出表项目投资收益增加。 销售靓丽,可售充足。公司2018年实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211亿元,同比增长74.8%,排名跻身行业第八,市占率较2017年提升0.5个百分点至1.5%。受销售区域结构影响,销售均价同比下降10.4%至12201元/平。公司积极践行高周转战略,2018年计划新开工3988万平,同比增长93%。持续高开工为2019年销售提供充足货量,预计2019年总货值超4000亿,销售规模有望延续增长。 拿地节奏略有放缓,地价房价比延续低位。受下半年楼市降温影响,公司拿地节奏略微放缓,全年新增建面3258.5万平,同比下降4%,拿地金额901.8亿元,同比增长0.9%。期内拿地销售面积比179.8%,较2017年下降185.7个百分点,但相比于其他主流房企依旧较为积极。平均楼面地价2768元/平,地价房价比22.7%,保障较好盈利水平。新增项目一二线及强三线占比近70%,考虑三四线楼市逐步降温,预计公司后续布局将向一二线倾斜,整体拿地将更加理性。 融资成本持续下行,增持回购彰显信心。资金面偏紧环境下,公司利用中票、公司债、ABS、美元债、超短融等融资工具,不断拓宽融资渠道,为延续高速发展提供稳定资金支持。近期新发超短融、中期票据利率仅为4.3%、6%,融资成本持续下行。公司高管于2018年11月增持230万股,同时截止2018年末公司累计回购553万股,持续增持及回顾彰显未来发展信心。 投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。考虑项目结算进度及公允价值变动损益略超此前预期,上调公司2018-2020年EPS预测至4.45(+0.61)、6.01(+0.84)和7.88(+1.06)元,当前股价对应PE分别为6.0倍、4.4倍和3.4倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,销售规模及行业排名持续攀升,开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,三四线楼市下行带来中长期毛利率下行风险。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 -- -- 13.43 14.01%
15.08 28.01%
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事项: 保利公布2018年业绩快报,预计2018年营收同比增长32.3%,利润总额同比增长38.3%,净利润同比增长20.3%,对应每股EPS1.58元,略低于市场预期。 平安观点: 业绩稳健增长,少数股东损益占比上升:受经营及结算规模扩大影响,公司2018年实现营收1936.3亿,同比增长32.3%;营业利润及利润总额同比分别增长38.4%和38.3%;归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。由于结算项目结构与区域变化,2018年营业利润及利润总额占营收比重同比均上升0.8个百分点至18.2%和18.4%,意味着结算项目仍保持较高盈利水平,2018年前三季度公司整体毛利率较2017年全年上升1.6个百分点至32.7%。受结转项目权益占比下降影响,全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%,导致净利润增速低于营收增速。 销售高增,开工积极:公司2018年实现销售金额4048.2亿元,同比增长30.9%,位居行业第五;销售面积2766.1万平,同比增长23.4%;销售均价14635元/平米,同比增长6.1%。公司自2017年管理层提出两三年重返行业前三以来,开工销售提速明显,2018年前三季度新开工3297万平,同比增长84.2%,远超全国同期(16.4%),已完成全年计划的99.9%。持续高开工为2019年销售提供充足货值,预计后续销量仍有望延续增长。 拿地节奏稳中有降,聚焦核心一二线:受下半年楼市降温影响,公司逐步放缓拿地步伐,全年新增建面3115.5万平,同比下降31.1%,拿地金额1909.2亿元,同比下降31%。期内拿地销售面积比112.6%,较2017年下降88.9个百分点,其中四季度拿地强度下降至89%,远低于前三季度的121.3%。平均楼面地价6128元/平米,为同期销售均价的41.9%,较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦一二线城市,期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。考虑三四线楼市受棚改货币化弱化、需求透支等影响下行压力加大,预计公司后续拿地仍将侧重核心一二线。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在毛利率下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至1.91(-0.24)元和2.30(-0.40)元,当前股价对应PE分别为6.2倍和5.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)楼下行带来中长期毛利率下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名